时间：2023-06-08 11:17:55
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产评估行业前景，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：房地产评估现状 房地产评估方法
一、我国房地产评估行业发展概况
中国房地产评估行业是一个既古老又新兴的行业，是房地产的重要组成部分。中国房地产评估活动历史悠久、源远流长，上千年前就产生了有关房地产价值及其评估思想的萌芽。当时伴随着土地和房屋买卖、租赁、课税、典当等活动的出现，房地产估价活动应运而生。但在20世纪50年代至 70年代这段时期，随着废除房地产私有制，禁止房地产买卖、租赁等活动，中国房地产估价活动基本消失。直至1978年以后，在改革开放的背景下，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，中国房地产估价活动开始复兴。特别是1993年诞生首批房地产估价师以来，中国房地产估价行业快速发展，估价队伍迅速壮大，估价法规不断健全，估价标准逐步完善，估价理论日趋成熟，估价业务持续增长，估价行业的社会影响显著扩大；基本形成了公平竞争、开放有序和监管有力的房地产估价市场，逐步建立起了政府监管、行业自律和社会监督的监管体制；房地产估价在解决房地产市场失灵，将房地产市场引向理性，维护房地产市场秩序，保护房地产权利人和利害关系人的合法权益，防范金融风险，促进社会和谐等方面发挥着独特的积极作用。
二、我国房地产评估市场现状
在我国，房地产评估行业起步较晚，虽然近年来随着社会主义市场经济体制建设的不断完善，房地产评估市场也有较明显发展。但是，相对于西方发达国家，我国房地产评估行业仍然存在一些不容忽视的、不利于其长足发展的不利因素。
1.管理体系交叉，不利于估价行业的发展
从我国目前管理体制来看，评估业有房地产估价、土地估价和资产估价，且主要分属于建设部、国土资源部和国有资产管理部，相应的估价人员也分为房地产估价师、土地估价师和资产估价师，各自形成了自上而下的管理系统，制定的管理办法多从本部门出发，未经过很好的协调与沟通。这样限制了公平竞争和优胜劣汰，不利于估价行业的发展。
2.估价人员的素质难以满足行业发展的需求
我国的房地产估价实行执业资格制度，从业人员必须经过全国统一考试方可取得执业资格。但由于我国的房地产估价起步较晚、考试频率低等原因，房地产估价师执业资格考试前的资格审查各地松紧不一，考生做假现象严重。房地产估价师考试不能体现估价师水平高低和资历深浅，不能激励估价师为提高业务水平而继续学习和深造。
3.自律不够
国外房地产估价一般是依靠估价师协会管理，一方面在培训、考试、资格管理和提供信息等方面协会有较强的吸引力：一方面在技术规范规程、行规行约等方面有较强的约束力。这几年建设部做了大量的工作，成立了估价师学会，但这个行业学会远远没有到位，还没有承担起行业管理的重任，各地也只有少数省市成立学会，多数还是空白，地方上的行业自律差距就更大了。
4.制约力不够
对房地产评估的技术规范和规程以及职业道德标准至今仍停留于理论探讨，没有出台一部有权威的系统科学的法律或法规，因此评估机构和执业人员没有一个遵循的规则，全凭个人悟性或自由发挥，往往同一宗或条件相似的房地产评估结果相差甚远。有的评估报告其评估价值即为财务报表的帐面值，有的标的权属不清就估出价值，有的把地价漏算或多算，更有甚者有的项目具有几百万元甚至几千万元的价值，其评估报告只有一张纸，没有评估程序，没有计算过程，令人啼笑皆非。有些机构和人员违反职业道德，有的收取礼金，有的超越资格限定承揽业务，有的出卖评估机构的资格（即为没有资格的机构或人员所做的评估报告盖章收费），有的甚至搞欺诈，使其从事的评估业务偏离了公平、公正、科学、合法的轨道。而对于低劣的评估报告和不正当的经营行为没有评判的依据，更无处罚的手段，搅乱了评估市场，禁锢了评估行业的发展。
三、我国房地产评估方法
1.成本法
适用于旧房地产的基本公式是：旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。我认为以上的公式存在问题，现在土地出让是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得价格或重新开发成本是土地开发完成后的价值，而房地合一项目土地的重置成本应该是到整个房地产开发项目开发完成后的价值，包含建设期的贷款利息和开发利润。
所以我认为这公式更明确：旧房地价格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系数+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得价+附属费用+有关税费+建设期贷款利息+开发利润）×剩余使用年限修正系数+（前期工程费+工程造价+工程附加支出+配套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利润）×成新率。
2.市场法
比较法是将估价对象和估价的时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值方法。
比较法适用于本身具有交易性的房地产，该方法是不适用很少发生交易数量比较少的房地产。
3.收益法
按照我国目前的土地出让政策，应对土地使用权价值进行分析，否则得到的是一种不完全的会计利润，实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。若收入、费用发生的时间和其折现期一致，不应该考虑利息费用，正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样，因为它正以恰当的收益率，恰当的折现期折现到评估基准日。收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点，实际发生时间与这种假设有偏差，这样才可以用利息费用作调整。例如客观租金收入发生在期末，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期末，这时应考虑期间发生费用的贷款利息；租金收入发生在期初，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期初，这时应考虑期间发生的费用进行折现。收益法实际上是一种动态法，而考虑利息费用是一种静态法，将两种方法混在一起，显得不严谨。因此，运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与加权折现期一致，而不必再考虑利息费用。
3.4假设开发法
运用该方法要注意两个问题：第一是房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同。资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。而对假设开发法中的现金流量折现法中的折现率，教材中说，与收益法中的资本化率原理相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率，它包含资金的利息和开发利润两部分。教材中所说的折现率实质就是房地产收益率，只不过房地产开发的收益率不同于房地产经营的收益率而已，因此称房地产开发收益率和房地产经营收益率，更能反映其本质，更好理解。即房地产开发收益率运用于开发完成后价值和开发成本费用的折现，房地产经营收益率运用于通过租赁经营形式对房地产价值的求取。
四、结论
科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外，房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格，因此，估价对象也涉及到物权。依据房地产估价的需要及其特点，这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型，并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等。
参考文献：
[1] 朱萍，王辉，资产评估学，复旦大学出版社，2014
[2] 张东红，谈我国房地产交易市场的现状与发展对策[J]，山东建筑，2014
【关键字】房地产问题 评估理论 企业管理 发展趋势
中图分类号：G449.7文献标识码： A
伴随社会经济的发展，房地产评估行业经过10多年的发展，逐步建立了比较规范的评估管理制度和体系，建立了一只评估专业队伍，初步走上政府监管、行业自律、自主发展的道路。随着市场经济的不断发展和不动产评估行业竞争的加剧,不动产评估机构管理已经越来越重要。本文主要探讨不动产评估机构管理理念等问题。
一、目前我国房地产估价方法的现状
目前我国的现代房地产估价活动进行的较晚，估价理论体系基本上是从西方引进的，随着中国加入WTO，距国外房地产估价机构进入我国的估价市场日益逼近，在我国，房地产估价有收益法、成本法、市场法、剩余法、路线法等其它方法，收益法是进行房地产估价工作采用的最主要的方法之一，它是从房地产的经济效用出发来评估房地产价格的方法，它不但具有充分的学术理论依据，而且具有十分重要的实践意义中国房地产估价市场日益稳妥，
二、房地产评估对象
在房地产行业，评估对象主要是指具体要估价项目中需要估价的房地产，估价对象主要有土地、建筑物、建筑物与土地合一等。除了要对估价对象的分类加以明确外，还要对估价对象的一些基本情况进行基本的了解，若是土地，则需要了解是没有开发过的还是新开发地还是附有影响地价的附属建筑物的土地；但只是单纯的建筑物估价，则要真正的明确建筑物的含义，若要是为了写字楼估价需了解是否包括其中配备的设备，为酒楼估价需了解是否包括其中的桌椅设备等；如果是建筑物与土地合一的估价对象，需了解建筑物是仍然保存，还是将被拆迁等
房地产的评估方法其中基本方法主要有市场比较法，收益法和成本法等基本的方法，其中市场比较法和收益法在市场经济中运行比较广泛，收益法和市场调查法能真正的了解市场的行情，对地产及时的进行掌握，更好的保障用户的利润，下面我们用收益法对某某商场的房产做一个评估分析
建筑面积26800平方米
1.年租金收入
根基委托方提供的租赁合同及估价人员对周边类似的租赁房的了解，确定月租金80元/平方米,空置率5%，则年租金收入;
80*26800*12*（1-5%）=2444.16（万元）
2.年费用
（1）维修费
估价放高层钢构，房屋重置价值1000元/平方米，年限60年，残值率0，维修折旧费80%
1000*(1-0)*26800/60*80%=35.73（万元）
(2）年管理费用
按年租金收入的3%计算
2444.16×3%=73.32（万元）
（3）房产税
按年租金收入的12%计算
2444.16×12%=293.30（万元）
（4）保险费
取房屋重置价格的2‰
1000×2‰×26800=5.36（万元）
3、资本化率的确定
以安全利率与风险调整系数之和求取资本化率，安全利率取国家一年期存款利率1.98%，风险调整值取6%
4、尚可使用年限的确定
估价对象为综合用地最高使用年限为50年，于1995年取得土地使用权，故尚可使用年限为43年。
5、估价对象房地产在出让状态下的收益价格：
V=（2444.16－407.71）/7.98×[1－1/（1＋7.98%）43]= 24579.47（万元）
6、应交纳的国有土地使用权出让金
估价对象应补交的国有土地使用权出让金为321.60万元。
7、估价对象收益价格
24579.47－321.60=24257.87（万元）
三、房地产估价目的及必要性
房地产估价目的主要是为房地产市场交易及其它有关房地产经济活动提供公平合理的价格。目前房地产估价主要有以下几种目的: (1) 各类房地产的买卖、租赁、出让、转让、交换等交易中的估价(2) 房地产抵押典当、保险(3拆迁补偿等;(4) 企业合资、合作、租赁经营企业改制。不同的估价目的是有所差异的这就会影响估价结果，房地产估价的目的是指为何种需要而评估房地产，不同的估价目的，来源于对估价的不同需要。估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也会出现相应的差异。
四、房地产企业管理发展新趋势
随着科学技术的迅速发展，世界经济一体化程度不断提高，企业经营管理方面也出现一些新的趋势。房地产估价方法可以反映人们对房地产价格形成的认识，无论是理论上还是实际的操作中，房地产的估价都十分重要，所以房地产估价的方法也应该科学严谨，不能单纯依靠经验进行主观判断。从国内外的情况来看，房地产估价的方法很多，有的是基于实践产生的，而一部分则是基于理论形成的
1.企业重建和不断优化的创新型管理
企业重建是从根本上重新设计的根据原有基本信念和业务流程，以其全面优化绩效考核。其技术基础是信息网络对企业内部的全面实施。通过网络可以很大的节省数据流转时间，提高工作效率。创新型管理则体现在四个方面：一是根据环境变化及时更新管理和经营理念，调整优化发展战略；二是推进管理制度创新、组织结构创新和市场拓展创新，把创新深入到经营管理的各个环节；三是人力资源和企业文化创新。要求所有员工在各自领域内成为创新者，形成创新型的企业文化；四是业务创新。不断创新业务范围和业务深度，创造出与众不同的产品和独具特色的经营方式。
2. 建立人本管理为核心的刚柔结合管理体系
人的管理就是以人为核心，是企业管理的最高境界。实践证明，凡是重视人本管理的企业，基本都充满生机和活力。人本管理主要表现在三个方面。一是按照大部分发达国家和地区的经验，主要是对中介机构人员而不是简单的就机构进行管理。主要包括人员资质、人员继续教育、人员诚信、人员惩处等。二是对从业人员的素质要求都比较高，不仅仅是享有好的薪酬更多的希望有好的学习知识的环境、能担任富于挑战性的工作、有表达意见及参与的机会三是人本管理还要不断提高个人素质，努力培养团队精神、协调能力、凝聚能力，处理好制度与人的关系，不断优化制度不断进步。
3.企业道德管理核心，注重对人的培养
现代企业制胜的关键，已不再仅仅取决于先进的设备等有形资产，更多的是依靠知识产权、品牌、商誉等无形资产。企业竞争归根到底就是人才的竞争。人力资源是企业最重要的无形资产。高素质的员工和具有专业知识的人才将是一种战略资源。企业管理的核心就是强调以人为本，把企业管理中心建立在充分调动并保护员工的自觉性、积极性、主动性、创新性上，注重启迪员工自己管理自己的主体性和自觉性。
4.国际化趋势，注重全球战略，
在经济全球化已经成为支配世界经济发展的新趋势。在世界范围内各国、各地区的经济相互融合，形成了“全球统一市场”。同时在世界范围内建立了规范经济行为的国际经贸规则体系，包括WTO的多边经贸规则体系等。生产要素在世界范围内自由流动和优化配置。对房产的评估的发展也要全面的走向全球化的于世界接轨。随着全球市场逐步开放，势必推动商品信息、技术及生产要素跨境流动的不断增加，各国经济之间的相互依赖日益加深，市场配置资源的基础性作用从国家内部扩展延伸到全球，形成了全球经济一体化的必然趋势。这也就要求评估的这个行业不断的发展和创新。
在社会的不断发展的进程中，社会对房地产的评估的能力和准确程度有很大的要求，这也就需要这样的人才不断的学习，企业对人才的培养也越来越注重了，这需要的不仅仅是他们的基本技能还需要有一定的经验，对房产的面积，房价，对房内的设备和设备的新旧程度能作出一定的判断，在对市场的现状，行情等进行分析，对顾客有一定的耐心，保证顾客的的对产业的有一定的判断，尽量保证顾客的获得做大的利润，这样既可以保证顾客的对评估行业的信任，同时也可以保证评估这个行业的发展前景，更好，更快的发展，在促进各方获得效益的同时，为社会的发展效益也提供一定的经济发展。
【参考文献】
[1] 王家庭. 房地产价格[M].沈阳：东北财经大学出版社,2004
[2] 俞明轩. 地产评估方法与管理[M]. 北京：经济出版社,2003
[3] 周淑芸. 房地产价格评估[M].北京：中国建筑工业出版社,2003
[4] 中国房地产估价师学会. 房地产估价理论与方法[M]. 北京: 中国物价出版社,2004
[关键词]房地产 信贷风险 开发商 银行
自1998年我国实施扩大内需政策以来，城市化与消费结构升级促使房地产业快速发展，房地产开发投资增长率逐年上升，房地产业已经成为拉动GDP增长的重要力量和国民经济新的增长点。但我们应该注意到，房地产业是先天具备的高风险性行业，其和金融业的天然联系决定了房地产信贷风险的必然存在。我国部分地区房地产市场过热问题已经有所呈现，无论政府，还是金融机构都要对房地产信贷风险提高警惕，做到充分认识并积极防范。
1 我国房地产信贷风险的形成
1.1 由借款人引发的风险
即由于借款人不遵守借款合同约定的按期还贷而导致金融机构利益受损产生的风险，这是住房信贷风险中最常见的。引发借方违约的原因十分复杂。主要有：一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的突变，不能按期或无力偿还贷款，被迫放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失。目前对借款人主要审查借款人借款时的还款能力，也就是贷款时的把关，至于以后的还款能力的变化考虑的很少。由于目前商业银行无法对借款人的财务状况进行持续有效的监督，二是借款人在通过按揭方式购置房屋并发生一段按揭期后，房地产价格大幅度下降，以致借款人在权衡利弊后，放弃原来的按揭购房行为，而利用尚需偿还商业银行的借款，再重新购置其他房屋，造成商业银行贷款不能收回，这种风险对银行的损害更大。房地产行情上涨时，这种情况一般不会发生。三是由于不可预见的自然灾害等不可抗力因素。导致借款人丧失履行合同的能力，而形成贷款风险。
1.2 由房地产开发商引发的风险
由于房地产开发商不能按照合同约定准时、按合同质量标准将楼房交付借款人使用，导致银行被迫陷入债务纠纷，贷款利益受到损失。具体表现：一是善意违约。开发商将购房款人账后，因地价、建筑材料、施工技术、自筹资金和环境保护等情况的影响造成不能按时交楼或所交楼盘不符合购房人与开发商签订的合同标准，由此引发购房人停还银行借款，使银行被迫陷入纠纷。二是恶意诈骗。一些开发商利用当前银行法规不健全的空隙和一些工作人员执行制度不严的机会。通过不正当的手段，以其关联企业或有特殊关系的个人名义购买开发的房产，用以筹措资金；甚至伪造购房人诈骗银行资金，以按揭贷款之名，套取乃至诈骗银行资金，一旦资金到手，就挪作它用，甚至携款潜逃。
1.3 银行自身引发的风险
商业银行作为贷方当事人，是住房信贷风险的真正受害者，也是防范以至杜绝信贷风险的最大受益者，理应在防范信贷风险上积极主动。在面临外部环境不确定的情况下，商业银行为迫于抢占市场份额而面临风险。按照委托理论，在银行向房地产开发商和购房者提供贷款上。商业银行无疑是委托者，处于拥有信息较少的不利地位。逆向选择问题是指那些具有很强冒险精神、信用记录差、最有可能违反信贷合同的人群往往借款的积极性最高，并从商业银行获得贷款。从而给商业银行带来风险。鉴于住房信贷是银行的优良资产，许多商业银行为了吸引客户，过分看重住房信贷的赢利性，忽视信贷风险的危害性。在对客户的审查过程中敷衍了事，不能严格按照银行的规章制度办事，擅自降低首付比例，或者以住房信贷名义进行商业用房贷款，或者对未完工的期房发放贷款。贷方引发信贷风险是银行自身因素形成的，从理论上讲可以避免、减轻并予以防范。是信贷风险防范工作的重中之重。
1.4 抵押物引发的风险
目前，以房屋产权作为贷款抵押存在以下几个问题：一是产权不清晰，抵押物的归属确定难：二是私宅抵押，一旦不还本付息，银行上诉成立。但执行起来又受民事诉讼法有关条款的限制，难以达到目的：三是价值不实，抵押人在对房产权进行评估时弄虚作假，其评估价值超过实际价值，使银行在实现抵押权时造成部分债权无法实现；四是抵押物的处置难，如借款人违约或不能履约偿还银行贷款，作为抵押物的住房，存在着难以变现的风险。
2 防范房地产信贷风险的策略
2.1 严格准人房地产开发项目贷款
金融机构应在对项目进行可行性、风险性充分分析的基础上谨慎贷款，这也是于我国目前提出的稳健的财政政策相符合的。一是选择性，优先选择那些开发资质较高、资信程度较好，同时市场前景明了的项目予以优先支持；二是审查性，严格审查房地产开发贷款的条件，企业自有投入开发资金占整个房地产建设投资的比例符合标准并具备四证。(《国有土地使用证》、
2.2 加强个人住房贷款的监管
目前，个人住房消费贷款总体数量大，关系较为复杂，而且个人住房贷款于居民的个人切身利益密切相关，关系重大。首先要按照目前关于个人住房贷款的新要求，完善个人住房贷款的管理办法，规范其审查程序和标准，建立个人住房贷款的信用登记制度；其次要健全个人住房贷款的担保制度，完善担保办法，进一步严格按照国家和各大商业银行制定的控制居民第二套住房的贷款比例和额度，同时要加强担保执业机构的业务管理和监管，推行标准化文本，有效防范贷款风险；再次要严格评估贷款抵押物实值，严格执行贷款额与抵押物实值比例不得超过80％的要求，杜绝“零首付”贷款的发放；最后要严格遵照个人住房贷款利率政策，杜绝擅自提高或压低个人住房贷款比率的行为发生。
2.3 提高房地产信贷业预警能力
一是要加强房地产政策及时、广泛的收集；二是要建立一套完善的政策分析、统计、研究体系，加强对房地产市场、客户、前景的分析预测，提高房地产信贷预警能力；三是要加强房地产信贷从业人员的培训工作，加强建筑工程预决算、房地产评估等业务环节，提高业务水平和市场判断能力，从每一个环节上保证信贷体系运行顺畅，并及时规避风险。
关键词：房地产城镇化 山东省
城镇化是当前重要的社会经济现象之一，城市、镇规模急剧扩张，随之带来的是城市建设尤其是房地产行业前所未有的发展机遇。山东省作为我国的人口第二大省和沿海发达省份，城镇化的任务更是艰巨，但同样给建筑和房地产行业留下了巨大的发展空间。
1.城镇化与房地产业发展的关系
城镇化是指农业人口转化为非农业人口的过程。在我国计划经济时期，这一过程相当缓慢，但改革开放以后，这一过程明显加快。同时，改革开放以来尤其是20世纪90年代以来，我国的房地产业一直以一种超常规的速度向前发展。笔者认为，房地产业的发展是与城镇化不可分离的，城镇化是房地产业发展的助推剂。
衣、食、住、行是人类的基本需求，在人们解决了基本的食物问题之后，住房成为首当其冲的问题。许多刚刚走出农村进入城市的人成为房地产业的潜在消费者，同时随着人们生活水平的提高和对居住条件改善的需求的日益强烈，巨大的住房需求俨然吸引了开发商的眼球。同时随着城镇化带来的城市规模的扩大和城市档次的提升，工业用房地产、商业用房地产业以极快的速度发展，可以说，在一定程度上，正是城镇化催生了我国的房地产业。
2.山东城镇化进程的趋势分析
按照城镇化发展的一般规律，当一个国家或地区的城镇化水平处于30%到50%之间时，其城镇化将进入一个高速发展阶段。根据统计资料显示，2002年至2007年，山东省城镇化水平由40.3%增至46.75%，每年提高1.29各百分点。按照这一速度，2010年底，山东省城镇化水平将超过50%，意味着山东省的城镇化进程经历了高速发展后，将进入一个新的发展阶段。
2011年山东省城市化领导小组向各市、县、区下发《关于加快推进新型城镇化工作的通知》。《通知》提出，根据新的形势和任务，确定全省“十二五”城镇化发展目标为，城镇化水平达到55%以上，年均提高1个百分点，给山东省的城镇化注入了一针强心剂。如果目前山东省总人口以9600万计，那么每年就有96万人口由农村进入城市，可想而知，这是一个非常大的数字。
3.山东房地产行业发展前景分析
最近几年山东省房地产行业的发展态势是十分良好的。结合未来五年山东省城镇化进程的分析，笔者认为未来几年山东省房地产行业的发展前景基本平稳，主要基于以下几方面的原因：
第一，我国整体经济运行态势良好，这一点是房地产业发展的宏观环境。房地产业是国民经济的先导性产业，也是国民经济的重要增长点，但房地产业也有其自身弱点，需要资金量大并且对宏观经济的变化非常敏感。如果宏观经济出现低潮，房地产业往往先于其他行业表现出来。改革开放以来，我国GDP的增长率一直保持在8%左右，显示了政府对经济的宏观把握能力，也增强了房地产行业的信心。
第二，城镇化进程的加快保持了需求拉动住房增长的良好态势。正如上文分析，山东省每年约有100万人口进入城市，如果人均住房面积就以15平方米计算，每年至少需要新增住宅1300万平方米，事实上还远不止这个数字。随着城市居民人均可支配收入的逐年增加，如果再算上城市居民为改善居住条件而购买新房，每年新增的住宅需求还是相当大的。同时随着城镇化进程的加快，省内一些城市也逐渐的对老城区实行改造，这也在一定程度上增加了住房的需求。
第三，随着经济的发展和城镇化进程的加快，其它类型房地产如工业房地产、商业房地产、办公写字楼等物业的需求也必将增长。而这部分房地产如商业房地产、写字楼等由于其较高的进入门槛往往能创造出更大的价值，而且势必会成为有实力的大企业竞相投资的热点。
第四，随着房地产行业的竞争加剧，房地产市场必将越来越规范，而规范的房地产市场往往能带来新的发展空间。当前山东省房地产企业比较多并且比较混杂，一些没有资质、没有实力的小企业严重扰乱了市场秩序，随着市场经济的发展和外资企业的进入，那些有资质等级有诚信的开发企业将逐渐主导市场并且形成行业内的良性竞争和发展，这对整个房地产行业来说无疑是一件好事。
第五，随着房地产市场的不断完善，房地产中介服务行业的发展空间必然会越来越宽阔。房地产行业是一个包含门类非常多的行业，它不但包括各类房地产开发企业，还包括各类房地产中介行业如房地产咨询、评估、策划、销售等。目前山东省房地产中介服务业发育不健全，与南方房地产市场相对比较完善的城市相比，山东省的房地产中介行业还比较落后，没有形成一套规范的运作体系，正因为如此，留给房地产中介行业的发展空间还是非常大的。
4.房地产行业应对城镇化进程加快的经营战略
山东省的房地产业应在以下几方面采取措施以应对不断深入的城镇化：
第一，搞好房地产需求的市场调研工作。首先，开发企业应该做好市场需求的调查工作，查清短期和长期的市场需求，根据需求量确定开发量；其次，随着经济和社会的发展，人们的收入差距也越来越大，不同收入的档次也越来越多，不同的收入档次有不同的住房消费需求，房地产开发商应针对不同消费需求开发出价格各异的房地产产品。
第二，住宅产品的设计要突出居住理念，要符合人性化要求。当前人们对住房的要求已不再单单满足于解决基本需求，而是对住房的舒适性、个性、高科技性等提出了很高的要求，开发商可以针对消费者的消费需求推出一批绿色住宅、高档时尚住宅。
第三，应该大力发展房地产评估、咨询、、策划等中介组织，同时这些中介行业应进一步规范运作，要做到中介程序清晰化、简洁化、合法化。要建立更多的评价和审查企业行为的组织，确保企业的公平竞争规范和帮助企业维护自身的权益，为企业提供多方预测、预警、报价、结算、技术交易等服务的监督机构。
第四，因为城镇化的发展促进了城市密集区、城市群等的产生，正如山东半岛城市群一样，所以房地产开发企业也应该突破城市的界限，寻求房地产开发企业的跨区域投资以及不同区域房地产企业的联合，只有这样，才能将房地产企业做大做强，形成真正的品牌，而只有真正的品牌企业，才能够在不同地域、不同背景中保持强劲的活力。
参考文献：
[1]张永岳、陈伯庚. 新编房地产经济学. 北京：高等教育出版社，2001，4.
关键词：投资性房地产 公允价值模式 新会计准则
中图分类号：F233 文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）30-0086-02
投资性房地产是一种经营性活动，持有目的是为了出租或资本增值后转让。在借鉴国际会计准则的基础上，中国在《投资性房地产准则》中将投资性房地产定义为：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、用于持有并准备增值后转让的土地使用权、已经出租的房屋建筑物，但不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。
一、投资性房地产的后续计量模式及其优缺点
1.成本模式。成本模式要求企业对资产的取得、耗费和转换都应按照取得资产时的实际支出进行计量计价和记录。原因是：一方面，成本模式的初衷是认为企业对外公布资产负债表的目的不在于以市场价格表示企业资产的现状；而在于通过资本投入与资产形成的对比来反映企业的财务状况和经营业绩；另一方面，基于企业传统的习惯性操作，成本模式是以经济业务发生时取得的成本为标准进行计量、计价的一种核算方法。成本模式计量方法的优点是会计处理简单、容易操作、始终按投资性房地产的原始入账价值进行成本核算，而且此种计量方法不受公允价值变动的影响。所以，在一定程度上不容易使企业的资产价值虚增或虚减，大大降低了调节利润的可能性。同时成本计量模式的核算过程相对比较简单而且在成本计量模式下如果企业采用的折旧政策与税法一致则不必进行纳税调整，若不一致只需对折旧额进行调整，而且对所得税纳税调整的会计处理也简单易行。但是采用此计量模式易高估或低估资产价值，不能及时客观地反映房地产的真实价值。
2.公允价值模式。公允价值是在公平交易中熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。企业如果采用公允价值计量模式则应满足下列条件：第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；第二，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，对投资性房地产可采取公允价值进行后续计量从而对投资性房地产的公允价值作出科学合理的估计。在充分引入公允价值计量理念之后，企业的投资性房地产会计所提供的会计信息质量较之以前有了较大的提高，其客观性和可靠性大为增强。而且此计量方法的采用方便投资者横向对比国内、国外企业的价值。公允价值计量模式可采用市场比较法、收益法、成本估价法和假设开发法等方法计量，同时此种计量方法可根据投资性房地产市场行情的变化等外部公开信息及时调整其账面价值，有效地增强了会计信息的相关性；极大地提高了会计信息质量使企业的经营业绩、财务状况等相关信息更加公允的得到反映；有利于在证券市场上获得更加公允的公司股票定价。但也会导致较大的利润波动性，为企业的发展增加不稳定性因素，为企业操纵利润提供了空间，增加了该行业的经营风险和财务风险，极易引发严重的经济泡沫。同时，引入公允价值计量模式使公允价值的认定及会计处理更为复杂。
3.两种模式的选择。目前《企业会计准则》认为投资性房地产后续计量的优选模式是成本模式，但如果企业有确凿证据表明该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时则可以采用公允价值模式计量。但企业一旦选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，并且不得从公允价值模式转为成本模式。这与中国会计政策变更的相关规定是一致的。
二、投资性房地产公允价值计量实际运用中存在的问题
在投资性房地产计量中引入公允价值模式，会对中国房地产企业多方面产生有利影响，但公允价值计量在实际的运用中也存在着一些问题。
1.估值难度较大。根据准则的规定，当无法从活跃市场或其他市场获取公允价值时，需要采用估值技术。而估值技术不仅受主观判断的影响，还会因风险状况、经济环境及企业自身信用的变化而相应变化；同时，相同或类似的房地产会因时因人因地而异。评估房地产的价值时需要考虑不同地理位置、户型、不同用途等多种因素。而且由于中国房价的波动较为频繁，使计量难以及时反映其真正的价值从而使评估难度增加。此外，中国相关专业评级机构尚不健全，使公允价值计量的结果较难达到公允。
2.影响企业资产价值以及所得税纳税调整额。公允价值计量模式反映了市场对企业资产价值的影响，所以房地产企业必须谨慎对待公允价值计量的引入。公允价值的引入，一方面会提高企业的净资产；另一方面在不利的市场环境中企业价值也会随之减少。近来，政府对投资过热的房地产市场不断进行调控降温，导致很多公司出现资金短缺的问题。如果投资性房地产采用公允价值模式，会直接影响企业的资产价值，而企业收益则未必增长相同的比例，此时的净资产收益率反而可能出现下降。在所得税纳税调整方面：公允价值模式下，税法允许计提折旧而会计准则不允许计提折旧；税法不确认公允价值变化所产生的利得或损失而会计确认。因此，税务处理上需按税法规定的折旧年限计算调整折旧数额。同时随着投资性房地产在以后年度资产负债表日的公允价值的变动，纳税调整数额也将相应变化。并且，由于投资性房地产在资产负债表日的公允价值与账面价值的差额计入了当期损益，还需要对该项损益进行调整。可见，采用公允价值计量模式所得税纳税调整的工作量及复杂性均会增加很多。
3.利用公允价值计量操纵利润。采用公允价值模式，企业可在会计期末将账面价值调为公允价值，两者之间的差额计入当期损益。会计利润可随公允价值的波动方向而上下变动，进而影响房地产市场利润的稳定性，而且近年来中国房地产市场发展较快，房地产企业的利润受市场波动的影响更加明显。如果以后投资性房地产得到增值，当年的利润就会增加。所以说，房地产企业引入公允价值之后，其利润不但可以反映企业的经营状况，而且也可以反映房地产市场的价格趋势，进而影响到企业的净利润水平。同时，在公允价值模式下，投资性房地产不需要计提折旧或摊销而减少的成本支出也会增加当年的利润。另外，对投资性房地产公允价值进行评估时企业需聘请第三方投资机构，其高额评估费用会减少企业的利润、增加企业的经营成本。除此之外，在此种计量模式下由于公允价值是根据市场价值变动的；因此，房地产企业中引入公允价值计量模式可能会导致企业利用房价操纵利润，粉饰财务报表，误导会计信息使用者。
三、投资性房地产公允价值计量的改进措施
1.完善机构评估。中国市场经济发展尚不成熟，房地产市场波动相对较大，如果采用公允价值模式计量投资性房地产，则企业利用投资性房地产公允价值计量操纵利润的风险很高。引进第三方评估机构可以增加公允价值计量的独立性，但企业不能聘请自己认定的非专业评估机构或自我评估，而应聘请经过有关权威部门认定的专业房地产评估机构，对投资性房地产进行客观、独立的评估，尽可能地降低投资者风险，避免企业操纵利润。
2.提供有利环境、给予税收支持。为满足公允价值计量的要求，减少企业操纵利润的机会，降低投资风险，首先我们应该不断完善市场经济制度和结构，加快进行资本市场改革，进一步完善生产资料市场和资本市场，加快建立公平的交易环境；其次，在税收等方面国家也应该给予一定的支持。2007年7月颁布实施的《关于执行〈企业会计准则〉有关企业所得税政策问题的通知》，这在客观上以税收优惠为条件鼓励企业更多采用公允价值计量模式。
3.加强信息披露。信息披露的公开与透明是有效防止企业操纵利润的办法，投资性房地产的同类房地产的市价、初始确认价值、地理位置、建筑面积等其他相关信息应该得到及时充分的披露。采取公允价值模式进行计量的投资性房地产，应着重披露为其进行评估的评估机构详情、评估的证据与方法、来源等因素。
四、结论
新会计准则适应了当前中国企业发展的需要，为企业提供了重要的发展机遇。但无论是成本模式还是公允价值模式都有其利弊：成本计量模式减少了企业的账面盈利，起到抵税效果，减少了企业的现金支出，而且会计处理相对简单、容易理解、不受公允价值变动的影响，使得企业的资产状况及盈利水平较为稳定，不容易被人操纵，但历史成本计量模式不能很好地表达企业当前的经营状况和反映未来经济前景。而公允价值模式则能使企业账面价值更加及时、客观地反映市场的公允价值、提高企业的融资能力，但在市场环境不稳定的情况下会给企业带来账面损失的风险，而且公允程度不易控制、估值技术难度较大、企业易于操纵利润、粉饰财务报表、误导会计信息使用者。因此企业应谨慎、适度选用公允价值计量模式，不断完善公允价值计量模式并结合现实的国家政策、经济和市场环境作出明智的选择。
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内容摘要:本文通过对特征价格模型的深入研究,结合多种价格指数编制方法优点与我国房地产市场的现实,提出当前国内城市房地产价格指数的构建方法:以加权平均法为主要形式,吸收特征价格法的基本思想对加权平均法进行改进,剔除干扰因素,使编制出的价格指数能更好地反映房地产市场供求关系的变化。
关键词:特征价格 加权平均 房地产价格指数
目前,我国房地产市场处于供求两旺的状态。面对房地产业的大好形势,为了防止泡沫现象的发生,促进房地产市场信息的透明化是一个重要举措。房地产价格指数是房地产市场综合因素影响下,供求关系的直接体现,能及时地向社会传达市场信息,是房地产市场信息透明化的主要标志。
国内外研究现状
目前,我国房地产价格指数的编制与既有政府主持的,也有民间承担的。民间的房地产指数由房地产开发商或中介机构编制,如中房指数(CREIS)、戴德梁行指数(DTZ index),伟业指数、中原城市指数(包括 CCI 和 CCL)等。政府的房地产指数一般由房地产管理部门组织编制,如全国35个大中城市房地产价格指数、深圳房价指数、上海住宅预售价格指数、西安40指数等。这些价格指数的编制和使用上存在以下几个问题(张宏斌、贾生华,2000):指数编制过程中,板块、片区和商业圈的划分缺乏必要的理论依据;指数的计算方法落后;价格指数的预测方法不能体现房地产市场的内在特点;各地编制房地产价格指数的主体不一样,造成了数据的来源和样本的选择方法存在很大的差异。
国外的房地产价格指数编制方法众多,从现有文献来看,大致可归纳为以下几种关键类型:重复交易法、特征价格法以及混合模型方法。其中重复交易法和特征价格法是解决房地产价格指数编制中由于房地产结构差异、品质差异所造成的指数偏差等问题的较好方法,尤其是特征价格法在国外住宅价格指数的应用中最为广泛。然而,由于我国特殊的国情和市场条件,国内目前十余种房地产指数的编制大多采取了理论上简单、实际编制上粗糙的加权平均法,或者是加权平均法和重复交易法相结合的不规范做法。在指数的理论和实践中存在着指数测算方法不完善、样本数据缺乏代表性、指数的应用受到很大的局限等问题。
然而,随着我国市场经济改革的不断深入和国民经济的稳步高速增长,我国各地房地产市场在数年内就有了前所未有的变化和发展。在经济发展迅速、市场体制较完善的地区和城市,房地产市场不断规范和成熟,市场交易案例逐步增多,房地产交易登记备案制度也逐步得以实施和完善。这样,我国城市房地产指数在编制的基本理论方法上,一些城市地区已初步具备了应用特征价格法的现实可行性,大量的交易案例和实际价格数据使得房地产各属性与房地产价格关系的测算成为可能。同时,由于我国目前房地产市场仍然以一级市场(即新盘的交易)为主,大多数城市的二手房市场远未放开,市场交易资料相对来说还是较封闭不公开,这种现实状况极大地限制了重复交易法的应用。当然,在一些二手房市场较发达、市场基础较好的个别地区,如上海,可以考虑采用该方法编制房地产指数。此外,由于大多数地区和城市,毕竟房地产市场的发育晚、规范慢、交易少,在一定的时期内都不一定能够具备仅仅应用征价格法的条件。这样采用细分市场和加权平均法以及特征价格法可能对目前国内很多亟需编制房地产价格指数的城市还是一种可行的思路。
总之,从未来我国房地产价格指数编制的趋势看,特征价格法因其方法的科学性和理论的完善性而具有广阔的应用前景,应加强这方面的理论研究。此外,应针对不同地区不同条件选择合适的、可行的房地产价格指数编制方法。在有条件的地区、城市,可分别采取两种以上的方法进行房地产指数的编制,并进行比较研究。
特征价格模型
房地产特征价格法编制房地产价格指数的理论依据源于“特征价格理论”,最早由美国经济学家Lancaster于1966年创立,其意义为每单位消费者在追求效用极大的过程中,每增加一个单位某种属性的消费,所愿意支付的边际费用。这种方法是应用特征价格理论,运用模型求出影响房地产商品价格的品质因素所隐含的价格,并可确定每一品质因素变动对商品价格的影响程度。这样即使是非同质商品也可以在基期和报告期进行比较。设p为房地产商品价格;Xi为房地产品质因素;βi为各品质因素对房地产商品价格的影响系数;Tj为房地产商品在j期售出的虚拟变量,若出售Tj=1,否则Tj=0;rj为在j期出售的房地产商品价格变动; 为随机误差项。根据特征价格理论可以建立房地产商品价格模型:
LnP=∑βiLnXi+∑rjTj+e (1)
通过回归分析,以得到各期的值,利用这些数据就可以编制房地产价格指数。这种方法虽有较好的理论基础,但在应用时要注意考虑这样几个问题:影响房地产价格的特征因素有那些;房地产价格与这些特征因素之间的关系是什么样的。因此,在实施时,该方法需要大量的房地产价格资料及相应的大量统计数据,这样有助于发现其中的规律,目前国外一般采用特征价格理论编制房地产指数,使计算出来的房地产指数尽可能反映房地产市场供求关系的变化。特征价格模型的实证研究和应用分为两个方面:
价格指数的编制。特征价格模型最初的用途是编制价格指数,即使在现在,特征价格模型的第一种且非常重要的用途,也还是根据数据的性质(时间序列数据、横截面数据、面板数据)对价格指数的编制方法进行全面改善,研究的基本目的是提高住宅价格基准的精确性,一些研究还构建了适用于特别用途的住宅价格指数,如对贫困分界点的测量进行改进。
推断特征的隐含价格和估计特征的市场需求。大多数研究往往把焦点集中在运用模型如何求得科学合理的特征价格这个问题上。而美国不少学者研究不同人种、社会经济状况等因素对住宅价格的影响。另外, 有不少学者使用特征年龄系数来测度折旧。尽管估计特征的市场需求存在一些困难,但还是有许多研究试图得到单个住宅特征或特征群的需求参数(有时是供给和需求参数)。
我国房地产价格指数的构建
应用特征价格模型的理论前提是市场均衡,在现实世界中满足这一理想条件的情况不存在。但是,国内市场经济的发育已经为应用特征价格模型创造了条件。应用的切入点可以房地产行业,因为在国外大约有一半多的房地产价格研究采用特征价格模型进行的实证研究,这些研究为本文提供了丰富的文献资料和借鉴经验。此外,国内房地产行业的资料收集条件已经基本成熟,可以通过政府部门、中介机构等各种渠道获取市场资料。因此可以从以下三个方面进行重点研究:一是房地产价格指数的编制; 二是房地产评估方法的完善;三是研究环境、交通等具体因素对房地产价格的影响,这些都是可行的且具有重要的实践意义。由于房地产价格特征指数法要采集大量的数据,一般直接编制全国的房地产价格特征指数有困难,现以成都市房地产为例,探讨改进的房地产特征指数的实施方案。
(一)对城市房地产市场作分区、分类
这里主要是指对住宅的分类,可分为普通住宅、公寓、别墅,或分为多层、高层等,主要是使各类之间的品质更为接近,各类之间的区别更大些。分区就是将城市区域划为一个个片区,划分的原则就是保证每一个片区在环境品质方面,如周边学校、商业中心、医院、周边道路、空气污染情况、治安环境等方面大体的相同性。在实际操作时,应邀请本地区房地产市场方面的专家,采用特尔斐法确定影响房地产商品价格的品质因素。
(二)采用抽样调查方式获取数据
该方式能够事先计算和控制误差,同时还可以降低编制指数的成本。首先对房地产市场进行了分区分类后,抽样时宜采用分层抽样的方式。根据抽样原理在允许误差的情况下确定样本数目,再根据各片区的规模及近几年各片区的交易量来确定在每个片区抽样的数目。
然而,在同一片区内,房地产商品之间仅在楼层、建筑面积、装修程度、朝向等建筑物本身品质方面存在不同,因此较容易应用特征价格理论建立模型来评估这些品质的变动对房地产价格带来的影响。这样,如果同一房地产商品在报告期没有交易,也可采用在同一片区有交易的房地产商品修正后的价格作为代替,解决了样本前后期同一性的问题。同时因为同一片区的环境品质大体一致,前后期品质的影响也可消除。这样,在很大程度上解决了前面提到的样本可比性和价格评估的问题。
(三)价格指数的构建
1.分区分类房地产均价。每一个片区同一类别的房地产价格保证了同质可比性,因此可以通过计算分区分类均价:
pij'=∑p'ijsq'ijs/∑q'ijs (2)
其中:i表示片区,j表示住宅类别,s表示样本房地产,t表示报告期,p'ijs样本房屋用于房地产指数编制的房地产价格,q'ijs为该房地产交易面积,t表示报告期,0 表示基期。
2.分区分类房地产指数。由于每一个片区同一类别的房地产可以看作是同质样本,因此分区分类房地产指数就相当于个体指数,其计算公式如下:
Iij=p'ij/q0ijs(3)
3.综合指数。 接下来就要采用加权的方法将分类分区指数合成综合指数,根据需要,可以合成某一行政区指数,也可以合成某一类别指数,或者合成总体综合指数。由分区分类指数合成综合指数,非常关键的是权重的选择。权重的选择要考虑两方面的问题:一是采用成交面积还是成交金额,目前国内房地产指数较多的采用成交面积,略显不足,有些高档住宅成交面积虽小,但成交金额较大,在整个房地产市场中所占地位较重,这在权重中应有反映。二是只考虑有交易的房地产还是考虑全部的房地产交易面积都会发生变化,也就意味着现实中的权重在每一个计算期都发生变动,因此,按基期权重计算的结果就会与实际情况出现偏差。有些片区经过一段时间可能因各种原因而退出指数计算,而有些新建小区可能要成为指数计算的样本。另外根据本地区房地产市场的情况,各片区所占权重经过一段时间也要进行调整。这些调整间隔大约一至两年为宜。样本或权重调整后都要对当期指数进行调整,以保证指数前后的衔接。
结论
理论上,特征价格法要求房地产市场完全竞争。就房地产市场而言,由于房地产行业具有资金密集、开发规模大的特点。同时,我国政府对房地产企业的管理实行严格的行业准入制度,这样房地产市场存在一定的进入壁垒;而房地产建设投资周期长的特点又决定了企业在退出房地产业时也存在一定的障碍。房地产企业的数目与具有完全竞争行业的企业数目相比,相对而言要少得多。同时,虽然房地产业的一个显著特点是产异质性,但应该看到,在同一类型的产品上,各企业提供的产品差别实际上并不是很大的。因此可以判定房地产市场至少不是完全竞争市场。
本文提出的房地产价格指数构建方法,不仅保留了特征价格指数方法的优点,还充分结合了目前我国实际的情况,对于构建适合我国房地产市场的价格指数具有参考价值。
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关键词:以房养老;住房反向抵押贷款;宏观环境
1、国外以房养老业务的特点及美国的成功经验
1.1 美国、英国、新加坡等十几个国家实行的以房养老模式的共同特点
1.1.1 贷款机构不尽相同,但都需要银行、保险公司等机构的相互合作。加拿大唯一的反向抵押贷款产品是由私人的专业公司提供的。新加坡则是由保险公司――职总英康保险公司推出的,政府是否提供正在讨论之中。而美国则是由政府和私人房贷机构同时提供,但政府的产品占市场的绝大部分,贷款的运行机构也较多。以上几个国家虽然设计和提供以房养老产品的机构不同,有的是盈利性的,有的是非盈利性的,但其销售和管理依赖于银行或保险公司众多的机构网络,需要专业房贷机构、保险公司和银行等金融机构的相互合作。
1.1.2 借款人局限为老年人,且借款者必须拥有私人房产并要参加相关保险。加拿大、美国对借款人的年龄要求为62岁及以上,新加坡是50岁及以上。
1.1.3 贷款发放方式有较大的灵活性。在贷款的发放额度上,加拿大规定:可以获得其房产评估价值10%-40%的贷款额度,具体数量由借款人的年龄、性别、婚姻状况、房产的类型和地段以及评估时的现行利率而定,最低为14500美元,最高为50万美元。美国最低为154896美元,最高为280749美元,限额主要根据房产所在的不同地区来确定,并且每年调整。在贷款发放方式上,加拿大是以一次性的方式给付申请人,而美国则有分期支付、一次性支付和信用支付,或者是三种方式的结合。
1.1.4 还款方式可自由选择,最大限度地维护借款人或其继承人的利益。由于以房养老的目的就是在保证老年人继续居住在自己房屋内的前提下,以该房屋做抵押取得现金来养老,因此借款人在没有构成违约的情况下,只要还在该房屋内居住,就没有还款的义务,但借款人有义务保证房屋的完好价值,以保证贷款人的债权。在偿还方式上,最常见也是最符合其目的的还款情况,就是借款人去世之后,以其住房资产还款。
1.2 美国反向抵押贷款的成功经验
1.2.1 政府的扶持
政府的扶持是美国反向抵押贷款取得成功的保证。反向抵押贷款在美国始于20世纪60年代,但是发展相当缓慢。直到1989年,美国联邦住房管理局对HECM产品提供保险,才确保了老年人的广泛参与。 1990年之前,全美一共只有3000名反向抵押贷款用户,1990年至1992年间新增加了5000用户。1992年后,增长速度加快,在1993年至1998年间增加了46,750份贷款。
1.2.2 完善的住房金融市场完善的住房金融市场是美国反向抵押贷款业务成功的基础。由联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会、联邦住房贷款抵押公司共同组成的房地产二级市场,与联邦住房管理局、联邦储蓄等政府机构提供的担保体系共同保证了反向抵押贷款的低风险和高回报。多种形式的房地产信用活动也使得住房金融市场具有极大的活力和极好的流动性。
1.2.3 开放的文化观念
老年人的文化认同是反向抵押贷款成功的前提。与基于回报理性的代际赡养方式不同的是,美国人更崇尚独立自主的精神,代际之间的物质凝聚力较弱。子女成年后对父母的赡养义务很轻,老年人在处理自己的资产时有很大的自。
2、我国实行以房养老的可行性分析
2.1 住房制度改革
传统的住房制度无视住房的商品性,因此住房没有被作为消费资料进入商品交换领域,而是作为单位的固定资产,纳入固定资产投资计划。1994年,住房制度的改革建立了以私有产权为主的产权制度。从此,购房者拥有了完全意义的住房产权。这为房屋的抵押开辟了道路,也为房地产权益的分割提供了条件,使得以房养老在法律上可行。
2.2 住房二级市场的迅速发展
住房反向抵押贷款的推行离不开房地产市场的发展。在申请贷款时,要有专业的房地产评估机构对房屋进行估价,以此估价为基准确定贷款的金额;贷款偿还时,也需要房地产评估机构再次对房屋进行评估,然后贷款人委托拍卖机构对房屋进行拍卖,或者委托二手房销售中介把房屋转手销售,用销售所得偿还贷款。国由于近几年来各地旧城改造拆迁加快,一部分低收入市民暂时失去了原有住房,而不断高涨的新房价格又令他们望而生畏,于是纷纷转向二手房市场寻找适合自己的住房。另一部分收入较高的市民,在经济能力有了更大提升之后,希望改善自己的居住状况,于是纷纷转手己有住房,购买更高档的新房。我国二手房市场也因此而日益火爆起来,并且随着我国城镇化速度加快、流动人口增加和人民生活水平的提高而更加壮大、成熟和完善。
2.3 家庭理念的逐渐转变
随着社会的不断进步,商品意识、经济核算意识如今已日益深入人心,势必要进入家庭经济生活中,并对传统的代际关系和抚养赡养行为造成强有力的的冲击。当前,公众的思想观念、生活方式正在发生剧烈的变化。“遗产继承、养儿防老”的观念虽然还没改变,但在实际生活中,依靠养育儿女来达到养老防老的目的,却已变成一个很大的难题。而住房反向抵押贷款模式所具有的资源优化配置的特性,能够得到广大家庭的共鸣。
2.4 金融市场的需求
若实行以房养老,势必会持续大规模地向愿意参与这一业务的老人收购住房,因此需要大规模的资金为以房养老模式的长期运行提供稳定的资金。而近几年来,我国的银行存款、外汇储备、保险费收入等大幅增长,社会资金闲置问题日益突出,引起了高度重视。发展以房养老,可以充分利用闲置资金,促进经济的发展。
3、我国推行反向抵押贷款的障碍及克服策略
3.1 传统观念的影响
中国“养儿防老”的思想根深蒂固。子女赡养老人是应尽的义务,也是我们的优良传统,老人去世后的一切遗产理所当然由儿女继承。反向抵押贷款在我国的推行,要考虑到这种文化对它的接受性。对于年轻一代来说,易于接受新鲜事物,其对反向抵押贷款的接受相对比较容易一些。但对于老年人来说,采用反向抵押贷款一方面可能担心由于自己的行动会伤害到子女的面子,另一方面也可能有在自己去世后总要为后代留下些什么的复杂的感情因素,即遗产动机的考虑,并且老年人接受新鲜事物总是较慢,反向抵押贷款这种金融产品又相对比较复杂,老年人对其的理解与接受相对比较难。
当然,人们的观念总是在改变。现代的年轻人就没有他们的上辈那样强烈的遗产动机,他们对于养老保险、年金等金融工具的概念更加熟悉,比起上辈其对反向抵押贷款就有可能持有完全不同的态度。而且政府与潜在贷款机构共同推动对老年人消费者进行有效的消费教育,广泛宣传反向抵押贷款这一新产品,使其知道这种产品的好处,也可以快速改变人们的观点。
3.2 以房养老模式推行中的风险与不确定性
以房养老方式的运行周期长,涉及的行业都是基础性的,风险大,主要有长寿风险、住宅价值变动风险、利率风险、通胀风险、道德风险及政策风险、城市规划变更风险等多种风险。在WTO的激励和压力下,我国社会主义市场经济体制改革快速深化,包括住房、养老、医疗、社保、金融保险市场在内的一系列经济体制改革,都表明未来社会的不确定在迅速变大,各种风险随之加大。因此,通过各种内在和外在的制度设计,来降低以房养老方式的风险,是必须解决的突出难题。
信息不完全、不对称及逆向选择的风险是首先要给予提出的。在住房产权完全易主的以房养老模式中,交易双方对有关信息的了解及把握程度上,存在着一种严重的信息不完全、不对称的问题。特定机构对客户的相关信息掌握是不完全的,交易双方占有的信息是不对称的。这就会使特定机构在未来长期的交易中处于一种劣势。以房养老模式的运营中,特定机构对以房老人的身体健康状况、既往病史、预期寿命及尚可存活年限等因素,对决定整个寿命期内每期应付款额度的多少,是至为关键。作为以房养老者的老年人对自己的这些状况是最为清楚,但开办此业务的机构对此却并不了解。而且要得到这些应该得到的全部信息,需要巨大的费用成本,代价过大。一般情况下,将此事项完全搞清楚的是很难的。另外,像预期寿命及尚可存活年限等信息,特定机构固然是难以预料,就是以房养老者个人也无法说对此就是把握的非常清楚。总之,未来信息的不完全及不确定性及交易双方对掌握信息的不对称,会给以房养老的推行带来众多不利影响。可与保险机构合作,以分担风险。
3.3 房地产泡沫
由于房产是反向抵押贷款的唯一还款保证,如果贷款到期时,房产价格处于泡沫的上升阶段对于贷款机构来说,房产出售价格会远远高于预期价格,贷款机构获得较好收益;但如果出现相反的情况,贷款机构就可能遭受重大的损失,甚至有破产倒闭的风险。从长期来看,一个国家或地区的房产价格总是保持一种上升的趋势。但如果出现对市场的错误判断,误把房产泡沫的形成过程看作为正常的房产升值,会出现严重的后果。这就要求在设计反向抵押贷款产品时,合理确定房产升值率。
在防止房地产市场出现泡沫以及出现房地产泡沫以后对贷款机构进行救助方面,政府应该承担起责任。政府应采用合适的宏观调控措施及时防止房地产市场过热,保持市场的平稳。在己经出现房地产泡沫时,要对陷入流动性困难的金融机构进行救助,一方面可以保护老年借款人的利益,另一方面也有利于整个金融体系的稳定。
4、总结
我国面临巨大的养老压力,利用金融创新推出新的金融产品来增强退休老人的自我养老保障能力,是一条切实可行的途径。推行反向抵押贷款对于缓解我国社会的养老压力具有重大的意义。但是,反向抵押贷款的推行要求有一定的社会经济条件,并且伴随着较大的风险。我国正处于新旧体制的转轨时期,政治、经济、社会等各方面都发生着深刻的变化,不确定性因素很多。尤其是我国目前的金融市场还不发达,传统观念的影响根深蒂固,在这种情况下,推出反向抵押贷款要非常谨慎。政府、学术界、金融机构、房地产机构等各个部门要通力合作,进行项目的可行性论证,设计开发出符合我国实际的反向抵押贷款产品。
“以房养老”在我国尚存在一些观念上和操作中的风险,但确有实施的必要性,而且有很大的发展空间。正如计划生育和住房制度改革一样,虽然困难重重,但只有有所行动才能有所改变。美国媒体曾以“200万老年人口、2%的市场开发率”等数字来说明倒按揭的市场巨大。相比而言,中国1.4亿的老年人和近乎0%的市场开发率无疑证明这是块辽阔的、未开垦的处女地。笔者认为“以房养老”在我国势在必行,而且前景看好。运行由政府主导和牵头成立的非盈利的住房反抵押中心,必将成为应对老龄化挑战的有效武器;而将家庭住房与养老保障有机地结合起来,势必有助于推进我国和谐社会的建设。
参考文献:
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河东区经贸委作为全区商业管理部门，对区内典当业、拍卖业进行监管。典当这个几乎被人遗忘的行业又重新回到人们视野之中，并且以其新时期的不同性质使人们逐步认同和接受，以其特殊的市场定位和服务范围在经济生活中发挥独特的作用。拍卖领域由最初的公物、罚没物资、司法委托扩展到国有企业改制、破产企业资产处置、国有土地转让、金融机构不良资产处置以及无形资产和科技成果等，拍卖标的物涉及房地产、机动车（船）、机器设备、股权、文化艺术品、日用消费品、民间收藏以及车辆运营权、承包权等。拍卖业作为最有效的市场配置资源的交易方式之一，正逐渐成为现代市场体系中的有机组成部分。
一、典当、拍卖业的发展前景
根据《典当管理办法》规定，所谓典当，是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。根据《中华人民共和国拍卖法》规定拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。拍卖活动应当遵守有关法律、行政法规，遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则。
随着市场经济和金融业的发展，中小企业融资问题日益突出，古老的典当行以崭新的面貌再度兴起，并有着良好的发展态势。以前，典当行最大的功能是救穷，而今已被救急所取代，如果需要在短时间内进行融资，选择银行进行借贷，可能要花费上月的时间，远水难解近渴，一些中小企业主多选择典当房产或汽车，以求在短时间内获得较多资金。自*年《典当管理办法》实施以来，典当企业得到了快速发展，典当业的兴起为多数中小企业和个人提供了除传统融资方式以外的另一种融资渠道，一定程度是为其解决临时资金需求起了“拾遗补缺”的积极作用，成为精明市民的“第二银行”。
中国的拍卖业在市场经济中的作用越来越大，也出现一个新的发展势头和机遇。当前企业改制和资产重组为中国拍卖业的发展带来新的机遇。我国股份制企业所有权和控制权的变更主要是通过行政划拨和出让方与受让方当面洽谈的方式协议转让股权，带有“暗箱操作”的特点，而股权拍卖通过公平竞价的方式对股份所代表的资产所有权进行有偿转让，整个操作过程都体现了“三公”的原则。随着经济体制改革和经济结构调整的不断深入，股权拍卖活动已日渐频繁，并逐步成为资本市场的一个重要组成部分。人民生活水平的不断提高，艺术品的收藏将重新成为一个热点，这为中国拍卖业的发展带来了新的契机。
二、我区典当、拍卖业的现状
近年来，我区典当业、拍卖业有了一定程度的发展，作为辅的融资渠道，典当业在为人民群众救急解难、缓解中小企业短时资金困难等方面发挥了积极的作用，一定程度的化解了社会矛盾，促进个体私营经济的发展。
截止目前为止，我区共有典当企业6家，分别是鑫隆、福信、银河、嘉华、东方、兴业典当行。其中兴业典当行是今年新增企业。截至今年二季度末，典当业注册资本总额1亿元，总业务笔数339笔，典当余额2327.88万元，上缴税金21.84万元，从业人员56人。除今年新增企业外，资产负债率18%，典当资金周转率100%，营业利润率3.95%；另外，我区还有拍卖企业5家，分别是福信、嘉华、银河、久源、敬人拍卖有限公司。通过管理体系认证企业1家，中拍协评定AA级企业1家，注册拍卖师12人，房地产评估师6人，旧机动车估价师8人。6月份拍卖场次4场，成交额974.1万元，税金1.67万元，佣金总额33.48万元。比去年同期增长2.47%。
三、我区典当拍卖业存在的问题
由于典当拍卖业行业复兴的时间不长，在实践中还存在不够完善的方面，主要表现在：
（一）行业发展不平衡，部分企业处于停顿状态。我区福信拍卖行被中拍协认定为AA企业，荣获中国拍卖百强企业，大部分成交业绩出自这个企业，其他企业业绩很少甚至为零。
（二）普遍缺乏优秀的管理人员和专业技术人员。从国际上来看，对典当、拍卖从业人员的要求很高，既要有高学历，又要具备一定的专业知识和丰富的实践经验。从我区实际来看，典当、拍卖从业人员141人，其中注册拍卖师12人，房地产评估师6人，旧机动车估价师8人，其他高级专业技术人员16人，占总从业人员的29.79%，比发达国家低许多。
（三）个别企业存在不规范行为。如今年我区一家典当行被每日新报报道有银行卡套现行为，经核实这家典当行开展银行卡作为质押物的业务创新，但有手续不规范的行为，现已责令停止。
（四）社会认知度不高。部分人们受传统观念和旧的思维方式的影响，把拍卖这种交易方式与社会制度等同起来，把它看作是某种剥削制度的产物，认为典当业仍具有封建统治阶级和地主阶级高利贷剥削的性质。
四、加强我区典当拍卖业的探索和思考
为加强对全区典当、拍卖业的监管，重点防范和及早化解可能出现的市场风险、金融风险与社会风险，促进典当、拍卖业的健康发展，笔者以为，要做好以下几方面的工作：
（一）严格市场准入制度，把好“进口关”
严格市场准入制度，把好第一道关，有两个作用。其一，根据《拍卖法》商务部《拍卖管理办法》、商务部公安部联合颁布的《典当管理办法》的要求，对新设企业的注册资本、章程、经营管理人员、经营场所、业务制度进行严格把关，择优选报。其二，有助于行业可持续发展，过度发展加剧行业发展不平衡。典当业具有金融性质又有商业性质，拍卖业为特殊的流通商业，都非主流行业，是依附从属于主流行业，不可能成为一个高速发展的行业，市场的规模和容量必然受到需求恒定的制约。所以要按照统筹规划，合理布局，稳定发展的原则开展新增企业工作，使其繁荣时不会过度，其衰退时不会消亡，而健康有序地发展。
（二）加强监管、加大执法监督力度
经贸委是典当业地方行业监管部门，依法负责对地方典当业进行监管，建立规范、公平的典当业市场秩序；市公安、工商等部门按各自职能负责相应的监管工作。通过加强监管，实行典当行、拍卖行月报、季报、年报制度，及时了解企业财务状况和经营、变更等情况。定期与企业开户行联系，了解掌握资本金、资产负债率情况，做好监管。杜绝违规吸储、高息放贷、违规操作、超范围经营等违规行为。禁止典当行非法集资、吸收或者变相吸收存款、发放信用贷款以及从金融机构以外的单位和个人借款；严厉查处典当行虚假出资、抽逃注册资本、超比例负债、超比例放款、故意收当赃物、强迫当户赎当等严重违规行为；加强对当票购领使用、当物估价、息费收取、绝当物处理的监督与管理，对于有违规行为又不按要求进行整改的，责令停业整顿；严厉打击非法经营活动，依法取缔非法经营机构，维护正常的典当经营秩序；实行重大事项报告制度。典当行如发生重大事件和问题，应立即向当地政府和市、区经贸委报告，并及时采取有效措施化解矛盾，确保社会稳定。
（三）完善制度，做好年审工作
严格执行典当、拍卖管理办法的各项管理制度，完善收当手续，避免出现市场风险和金融风险，防范利用典当业进行销赃洗钱不法行为。禁止拍卖行恶意降低佣金比例或低于拍卖活动交易成本收取佣金的行为。根据《年审管理办法》的要求，认真做好年审工作，帮助企业提交符合要求的核查及年审材料。通过会计师事务所对企业进行审计。
（四）加强行业自律，充分发挥协会职能
目前政策法规不十分健全，缺乏科学及激励机制，需要企业加强自身探索，行业协会要充分发挥优势，各企业指导性意见，维护市场秩序，防止不正当竞争和恶性竞争，力求保证一个良好的行业秩序。
（五）引导企业加强管理，树立品牌意识
努力增强服务功能和提高服务质量，不断提升自身素质是现代企业进一步发展的基础。企业要积极引进人才，改善经营管理，积极开展业务创新。主管部门联合协会多组织在岗人员金融、法律、业务技能等方面的培训，提高从业人员素质，增长业务技能，强化服务理念。引导企业参加“争做守信用企业活动”，推进行业不断规范，树立良好形象。
（六）加强舆论引导
关键词：房地产市场；虚拟性；宏观经济。
房地产业作为我国发展最快的产业之一，不仅为城镇居民提供了安居乐业的居所，推进了城市化进程，也有力地促进了国民经济的发展，对实现土地资源优化配置和产业结构调整发挥着重要作用，作为一种导向性产业，其连带效应为国民经济整体发展提供了契机。房地产业与钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等上下游60多种产业直接或间接相关，据统计，每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售。另外，房地产业的发展也能促使一些新兴行业的产生、发展，譬如物业管理、法律咨询、房地产评估、房地产中介等等。
与此同时，我国房地产业的发展也暴露出许多问题，尤其房价持续飞涨已经越来越偏离经济的增长速度和普通百姓的收入水平，使之成为社会舆论关注的焦点。由美国次贷危机引发的全球金融危机，引起全世界对金融监管以及房地产市场虚拟性的高度关注。虚拟经济是产生经济泡沫的根源，房地产泡沫也是由房地产市场具有的虚拟特性引发的。如何解释房地产所具有的虚拟特性，以及它对宏观经济的影响，是本文要讨论的主要内容。
一、虚拟资本与虚拟经济。
马克思在《资本论》第三卷第五篇中对虚拟资本进行分析，提出“人们把虚拟资本的形成叫作资本化。人们把每一个有规则的会反复取得的收入按平均利息率来计算，把它算作是按这个利息率贷出的一个资本会提供的收益，这样就把这个收入资本化了”[1]493。生息资本的运动和信用制度的发展创造出了虚拟资本，包括股票、债券、汇票、不动产抵押单等，“所有这些证券实际上都只是代表已积累的对于未来生产的索取权或权利证书，它们的货币价值或资本价值，或者像国债那样不代表任何资本，或者完全不决定于它们所代表的现实资本的价值”[1]494。
虚拟资本本身没有价值，但虚拟资本可以通过循环运动产生利润，获取某种形式的“剩余价值”，它不能直接作为现实生产要素或资本在生产活动中发生作用，而只是所有权证书，是“现实资本的纸制复本”，反映着债权债务关系。“但是，作为纸制复本，这些证券只是幻想的，它们的价值额的涨落，和它们有权代表的现实资本的价值变动完全无关，尽管它们可以作为商品来买卖，因而可以作为资本价值来流通。”[1]530当金融发生动荡时，虚拟资本的价格可以数倍于它们所代表的实际资本价值，也可以大大低于实际资本价值，甚至一文不值。
（一）虚拟资本对社会经济运行的积极影响。
1.加快财富的集中和资本的积累，促进资本的社会化进程。虚拟资本的出现改变了资本积累的方式，资金集中更加迅速、快捷，促进了资本的社会化，为高效率的社会化大生产奠定基础。 促进了资源的合理配置。虚拟资本在各部门之间的转移更加自由灵活，从而能表现出明显的优化资源配置的效应和导向性，带动了劳动力、技术、自然资源在实体经济部门之间的优化配置。 促进经济增长。虚拟资本的繁荣，能增加投资者财富，刺激消费增长，改变短期边际消费倾向，扩大经济增长的乘数效应，虚拟资本中的股票债券，如果绝大部分是生产性的，也有利于经济的增长。 促进利润率平均化。“信用制度的必然形成，以便对利润率的平均化或这个平均化运动起中介作用。”[1]5325.减少流通费用。“一项主要的流通费用，就是货币本身，因为货币自身具有价值。”通过信用，“a相当大的一部分交易完全用不着货币。b流通手段的流通加速了。……一方面，这种加速是技术性的；也就是说，在现实的、对消费起中介作用的商品流转额保持不变时，较小量的货币或货币符号，可以完成同样的服务。这是同银行业务的技术联系在一起的。另一方面，信用又会加速商品形态变化的速度，从而加速货币流通的速度。”[1]541（二）虚拟资本对社会经济运行的消极影响。
虚拟资本如果发展过度，就会对宏观经济产生严重的消极影响：
1.虚拟资本的过度发展会挤占生产部门的资金供给。在高投资回报预期下，大量资金从实体经济领域流向金融市场和房地产市场，造成经济虚假繁荣。如果流进虚拟经济领域的资金过多，就会造成实体经济部门资金不足，发展乏力，出现生产性投资的挤出效应。 虚拟资本是经济泡沫产生的根源。虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济。经济泡沫的成分不断增加，人们对虚拟利润的追逐导致大量资金非正常涌入虚拟资本市场，人们热衷于炒作股票、期货等“金钱游戏”活动。 在虚拟资本的积累快于现实资本积累的情况下，生息的货币资本不仅不反映现实货币资本的积累，而且自我扩张，这样就导致了现实资本供求和生息货币资本的供求出现明显差别，生息货币的过剩或不足，不反映或不完全反映现实资本的过剩或不足，增大了调控宏观经济的难度。
虚拟经济是与实体经济相对应的概念。成思危认为，虚拟经济是指与虚拟资本以金融系统为主要依托的循环运动有关的经济活动。简单地说，虚拟经济就是直接以钱生钱的活动。刘骏民认为，虚拟经济是以资本化定价行为为基础的价格系统，其运行的基本特征是具有内在的波动性。
二、房地产市场虚拟性的表现。
房地产市场具有虚拟经济和实体经济的二重属性，虚拟性是指房地产是一种虚拟资产，其特性介于普通商品和金融资产之间。具体表现在：
其一，以房地产的权属证书开出的汇票或发行的抵押证券实质上是一种虚拟资本。根据马克思的解释，房地产权属证书“实际上都只是代表已积累的对于未来生产的索取权或权利证书”，它本身没有价值，但可以通过循环运动产生利润，获取某种形式的剩余价值。诸如房地产抵押贷款以及抵押贷款的证券化（mbs）、房地产公司的上市融资、发行债券以及股票等有价证券（reits），依托金融系统的循环运动使得这些房地产金融工具不经过实体经济的循环就可以取得盈利的经济活动，就是一种虚拟经济，这充分体现了房地产市场的虚拟性。
其二，资本化定价。作为不动产的土地，土地价格就是“地租的资本化”，它使土地资产成为一种具有虚拟资本属性的资产。实际上，在现代房地产投资、融资实务中，根据房地产产生的现金流量进行估价的收益资本化法仍是决定房地产投资的最主要估价方式，只是在估算现金流量时需要考虑更多的因素，以求达到更好的预测效果。
其三，投资者并不直接参与生产和消费等实体经济活动。在现代经济生活中，房地产已经成为一种重要的投资品，由于对土地需求不断增加而土地存量不变，因此，从长期来看，房地产价格必呈上升趋势。投资者为了资产保值增值而取得房地产所有权，其投资的目的在于盈利，投资者并没有直接参与生产和消费等实体经济活动。
三、房地产虚拟性质与宏观经济。
房地产的虚拟资产性质使其成为联系实体经济与虚拟经济的纽带，它像一把双刃剑，对宏观经济发挥着正负两方面作用。郭金兴认为，在现代经济中，房地产是一种重要的虚拟资产，并且随着虚拟经济的发展，其虚拟性也在不断增强，这在成熟的市场经济国家体现得尤为明显。经验表明，房地产市场波动并不一定会对实体经济造成破坏性影响。刘骏民、王千也认为，实际上，一个发达而完善的房地产市场有可能在经济发展和经济增长中起到稳定作用。
（一）完善的房地产市场的积极作用。
1.促进金融市场扩大。房地产以其不动产的特点成为商业银行发放贷款的重要抵押品，再加上房地产抵押贷款及其证券化等金融工具的不断创新，也扩大了银行和金融市场的范围和规模。通过向银行抵押贷款，企业和个人可以获得资金用于房地产的生产、交易，而房地产市场交易的活跃进一步刺激房价上涨。抵押品价格的上涨改善了银行的资产负债表，并吸引过剩资金流向房地产金融市场，进而使得信贷规模以及金融市场的规模和范围进一步扩大。 支持实体经济发展。房地产以及房地产金融市场既可以吸收大量社会过剩闲散的资金，从而化解实体经济物价不稳定的压力，在很大程度上消化实体经济的风险；也可以为房地产市场上企业和个人的投资需求提供资金支持。 优化社会资源配置。房地产金融市场将资源从低效率利用部门转移到高效率部门，使社会的经济资源能更有效地配置在效率更高或效用更大的部门，实现稀缺资源的合理配置和有效利用。房地产增强资金的配置效应从而引导实体经济对资源的优化配置。随着金融改革的深化，虚拟经济的资源配置功能越来越强，极大地促进了经济的发展。
所以说房地产这种虚拟经济成分适当的波动对实体经济是有益的，一方面它可以缓解对实体经济的冲击，另一方面也可以优化资金配置，为实体经济能更好地配置资源服务，从而促进经济增长，改善国民福利。
（二）房地产市场虚拟性的负面作用。
1.它是房地产泡沫产生的根源。一方面，在高投资回报预期下，大量资金从实体经济领域流向金融市场和房地产市场，房地产价格飞涨，造成经济虚假繁荣，经济泡沫不断增加。同时，自上世纪80年代以来，全球范围内的金融自由化、资本市场管制放松以及先进通讯技术的应用使得资本流动更方便、更快捷，国际资本可以更容易地跨国界流向收益高的房地产市场，大大增加了房地产市场的泡沫。另一方面，房地产和其他虚拟资产之间结构失衡，发展速度参差不齐，同样可能由于大量货币资金积聚于房地产市场而造成房地产泡沫。 房地产业与银行货币发行、金融证券市场紧密联系在一起，使房地产波动通过货币供给和信贷总量等传导机制对金融市场和宏观经济产生影响。市场繁荣时，利率水平较低，贷款规模和信贷总量不断增加，居民收入预期增加，购房者对房地产的需求增加，从而促进经济加速增长；在加息过程中，人们对于经济前景持乐观态度，居民收入预期进一步增长。而一旦由于政策变动或投资者预期变化等原因引发信贷规模骤减时，购房成本增加，居民收入预期下降，便会抑制房地产需求，经济增速便会下降。同时房价的下跌也促使居民观望乃至抛售房产，进一步促进房价的下跌。人们对经济预期普遍持悲观态度时，如果投资者资金链断裂，就很容易引发金融危机。
因此，防止大量货币积聚在房地产市场，打击房地产投机，是治理房地产过度虚拟产生泡沫的关键。我国目前由于金融或资本不发达，投资渠道少，房地产往往被作为一种优质的投资品，在流动性过剩、资本逐利的本性推动下，就会引发房地产投机、房价迅速上涨的不良局面。而房地产又是对政策，尤其是对土地、金融、税收等政策依赖性很强的行业，资金松紧对房地产运行有决定性的影响。引起2007年美国次贷危机的直接原因就是贷款利率的上升和房地产市场的降温。从2004年6月到2006年8月美国基准利率先后上调17次，从1%上升到5·25%。利率上升使信用不好的借款人还款压力增大，违约现象大量出现；房地产市场降温则使借款人难以将房屋出租、出售，即使出售了房屋也不足以偿还购房贷款本金和利息，从而产生了商业银行贷款亏损等连锁反应，最终导致了次贷危机的发生。
四、我国房地产市场现状及建议。
国人对住房有特殊情结。由于人多地少、经济高速增长、城市化进程加速、信用工具不断出新、超前消费意识形成等因素的相互作用，导致我国需求膨胀，且具有相当的刚性，再加上境内外投资、投机的炒作，尤其是当前我国人民币升值预期的高涨，热钱正在快速进入我国，使我国房地产市场呈现极不正常的状态。一方面，形成了虚假的房市需求，推动房价不断上涨，投资者购房时不考虑自己的真实消费能力，包括按揭贷款后的还贷能力，而是考虑投资收益和成本，只要房价涨幅超过银行还贷利息成本，投资性购房的需求便会不断增加；另一方面，造成社会资源的极大浪费，许多城市房子空置率很高，而中低收入人群越来越买不起房子，极易引发社会矛盾，影响和谐社会的建设。
从房地产市场的供求关系看，目前我国存在着结构性失衡。房地产结构性的供不应求与供过于求同时并存：一方面，大量的商品房积压，这主要是因为开发商没有充分分析市场，对市场有效需求估计不足，过多投资高档住宅，导致了空置；另一方面，大多数居民的住房还十分紧张，普通住宅尤其是经济适用房供给短缺、增长缓慢。要解决结构性失衡，就需要增加开发经济适用房的比例，而且严格限制以经济适用房名义开发超大面积住宅或将经济适用房转变为普通商品房。由于我国的房地产市场还处于发育的初期阶段，政府的主要职责就是通过制定科学、有效、竞争的规则，促进房地产市场的正常发育，充分运用经济手段调节房地产市场的供给和需求，抑制房地产投机或炒作。为此，笔者提出以下具体建议：
第一，进一步完善我国的住房保障制度。政府应进一步加大对保障性住房建设的投入力度，优先保证供应廉租房和经济适用房建设用地；同时，要建立科学规范的准入机制，使住房保障制度真正保障买不起商品房和无力自行解决住房问题（包括无能力租市场价住房）的贫困家庭或中低收入家庭。
第二，加强对热钱的跟踪和管制，控制热钱大量流入房地产市场。当前人民币在境外压力下升值预期不断高涨，吸引大量热钱涌入境内，房地产尤其是豪宅是热钱投资的主要对象。所以，一方面要稳定币值尤其是预期；另一方面，要从根本上完善我国的市场体制、金融制度以及货币政策等。
第三，增加投资渠道，使资金分流。采取住房抵押贷款证券化、建立房地产信托基金等措施，当股票、基金、债券以及抵押贷款证券化这些投资渠道发展后，融资方式的多样化可以让投资行为转向购买虚拟房产，减少楼市的投资行为，也可以减少银行承受的金融风险。
第四，加强政策的针对性和有效性。房地产由于受多种因素影响，是个复杂的市场体系，政府应该有的放矢地制定地方房地产政策，而不能搞“一刀切”。同时，加强房地产市场分析研究，建立健全房地产市场信息系统，完善市场监测分析和预警机制，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性，正确引导房地产的投资和消费。
第五，加强税收、信贷等政策对房地产市场的监管和调控作用。加强、调整房地产市场交易税收，加强物业立法。同时，货币政策制定者应该增加对发展中的按揭市场基本结构的关注，并提高信贷条件，加强对经营家庭债务相关的金融实体的监管，以保证其健康运行。
第六，充分认识房地产业的虚拟特性，综合考虑房地产金融问题，而不是单独从银行信贷管理、信托政策、企业债券或股票等金融工具的角度来考虑房地产金融。同时，进一步完善立法，使房地产企业股票发行和交易规范化，把企业通过股份制而筹集的资金纳入健康发展的轨道。
总之，解决住房问题需要政府这只看得见的手与市场这只看不见的手两者的密切配合。一方面，要发挥市场在资源配置方面的基础性作用，利用市场的力量来使住宅商品适应各种不同的需求，以实现供需之间的动态平衡；另一方面，市场和政府两只手是互相配合的，政府应该更多地考虑保障社会公平。
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关键词：资产评估结果；评估机构；评估人员
中图分类号：F830 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）04-0106-02
资产评估行业发展飞速，目前已渗透到企业改制、证券市场、金融监管、房地产市场、财产征税、司法鉴证等经济生活的各个领域。资产评估是许多经济活动决策的重要参考，对促进资源合理配置，维护市场交易秩序等方面具有重大贡献。
资产评估结果作为一个财务信息，涉及会计领域、管理领域、金融领域、经济领域等各个领域，其对企业、社会甚至国家的影响是非常广泛的。但是，在资产评估行业，我们经常能看到这样一种现象，针对同一评估对象，在同一评估时点，相同的评估目的，采用同种的评估方法的条件下，不同的评估机构或者评估人员资产评估结果有时候是不一样的，特别是对速发展的世界，评估对象不再是单一的资产，而是趋于综合化、复杂化、多元化。企业兼并、企业出售、股份经营、担保等中的资产评估，单一衍生证券资产成本的估计问题，新兴市场的价值评估，对于国际化多业务公司的价值评估等，对这些待评估对象的评估，不同的评估机构或者评估人员所得的结果差异更是明显。是什么原因导致这一现象的呢？为解释这一现象，我们做了深入的调查，分析同种资产评估方法下的结果差异形成原因。
一、资产评估结果差异的产生原因
以下分析资产评估结果出现不一致的原因，主要是基于同一评估对象、同一评估时点、相同的评估目的，采用同一种资产评估方法。
（一）各个评估机构之间缺乏交流
实务工作中，经常发生这样一种现象：同样的资料，同样的条件下，交给不同的资产评估机构，得出的结果是不一样的。原因是什么呢？目前的评估机构分为会计事务所、房地产评估事务所、土地评估事务所、企业管理咨询公司和财务咨询公司。各种评估机构都会有本机构的一套资产评估程序和评估工作规范，不同的评估机构拿到同样的数据，由于资产评估程序和评估工作规范的不一致，评估模板、数据处理方法可能不同，模板里的参数可能不一样，权重取值可能也不一样，对某些指标的要求不同等；同时，由于中国资产评估方面的法律规章制度不统一，各个评估机构评估依据也可能也是不一样。以上因素将直接导致同种资产评估下的结果差异。
（二）评估人员判断差异
资产评估人员的判断差异是导致同种资产评估方法下评估结果出现差异的另一个重要的原因。资产评估人员的判断差异分为一般判断差异和特殊判断差异。
1.一般判断差异。一般判断差异是指在所有的资产评估过程中都会遇到的判断差异。一般评估判断差异主要有：（1）资产评估人员的评估经验。许多待评估对象，需要大量的人为判断。例如常见的对发展成熟行业的某企业现金流量的预测判断，这些判断主要是根据评估师的工作经验，资产评估人员评估经验越丰富，考虑的越缜密，资产评估结果越接近待评估资产的价值；评估人员评估经验不足，考虑不周，评估结果难免出现偏差。所以，评估人员的经验丰富程度，将可能直接导致同种资产评估方法下的结果差异。（2）评估机构或者评估人员对资产评估风险的接受程度。评估机构或者评估人员对资产评估结果风险的接受程度不同，也将直接导致同种资产评估方法下的结果差异。评估机构或者评估人员如果能接受较高的资产评估风险，其判断就相对激进，资产评估结果可能偏大；评估机构或者评估人员如果只能接受较低的资产评估风险，其判断就相对谨慎，资产评估结果可能偏小。
2.特殊判断差异。特殊判断差异，是指在特殊情况下才会出现的判断差异。特殊判断差异主要有：（1）资产评估资料本身存在的缺陷。某些情况下，评估资料本身就是有缺陷的，使评估人员不能拥有充足的资料，搜集资料受到限制，最终导致资产评估结果差异的出现。比如说对某些新产品的经营成本及费用的预测，过去的数据是否具有代表性，是否正常，是否有足够时期的数据可供选择等。类似的还有对于不熟悉的市场领域、技术不成熟的领域等的预测判断，这些特殊情况下判断差异是不可避免的，最终也将导致评估结果不一致；有些待评估对象虽然有足够的过去资料，但是评估资料的搜集有一定的局限性。比如说对专有技术的评估，专有技术属于企业的商业机密，不允许提供完整的信息。（2）评估方法本身存在的问题。众所周知，评估方法分为市场法、收益法和成本法。特别是当选择收益法时，其基本前提是被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币来衡量；资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币来衡量；被评估资产预期获利年限可以预测。有些评估对象的收益或者成本不是全部都能用货币来衡量的，比如说企业的高效管理、积极的企业文化、高素质的人才、潜在的市场等，这些都能为企业创造较高的收益，但是很难用货币来衡量。所以，当选择了收益法，也就选择了大量的人为判断，导致不同评估人员资产评估结果出现差异也是在所难免的。而选择成本法时，人为判断相对就少了，不同的资产评估人员得到的评估结果差异就很小，甚至一致。
（三）评估人员交叉学科知识有待提高
有些资产评估需要对整个行业预测甚至公司所处的整个宏观环境的认知及预测，比如说对某新兴行业的某家公司的企业价值评估，评估人员不仅仅要了解公司的实物资产，这个相对是比较容易的，难的是对企业收益的预测，这个需要对国家政策的导向，整个行业的发展状况，企业未来的市场占有率，产品的更新换代等等的预测，这个不仅仅需要评估人员的评估专业知识，还需要扎实的会计、管理、金融、经济、计算机技术等学科领域的知识。
（四）评估人员受到外界的压力
资产评估机构或者评估人员评估待评估资产，某些情况下受到外界利益的驱使或者委托方的威胁亦或是第三方的胁迫，使得资产评估机构不能恪守质量控制体系，使得资产评估人员不能严格遵守职业道德准则的要求，破坏了资产评估的独立性原则和客观公正性的原则，导致同种资产评估方法下的结果差异。
二、几点建议
（一）评估机构之间加强合作和交流
各个评估机构多交流各自机构的评估程序、评估工作规范、资产评估法律法规依据等，尽量使评估程序、评估工作规范和评估依据统一化、规范化，在交流与发展的过程中，不断的提高，不断的创新；加强职业道德、专业术语、评估资格、教育、法律等方面的合作与协调，为评估行业创造良好的执业环境；积极交流评估中碰到的问题，分享心得，培养经验丰富的优秀评估人员。
（二）着力培养顶尖的资产评估人才
就目前来说，资产评估行业发展相对曲折和缓慢，几乎成为特别关注的社会弱势行业，人们甚至一度对其发展前景失去信心。对此，国家应出示相关政策，使资产评估行业更规范化、更市场化，广泛宣传资产评估行业的重要性和必要性，鼓励发展资产评估；社会积极配合，重视资产评估行业、重视资产评估人才，给予其足够的实习机会，有经验的评估人员给予适当的指导；完善资产评估人员的后续教育体系，后续教育模式可以参照国外成熟的资产评估行业后续教育模式或者国内后续教育相对完善的行业，加以创新，使之适合中国资产评估行业的发展，从而给资产评估行业营造全面发展的环境。
（三）资产评估人员广泛学习，加强自身的教育，提高综合素质
资产评估是多门学科相互交叉的边缘科学，资产评估人员应是多方面知识和能力的综合型人才，这需要资产评估人员付出更多的努力。评估人员要有意识地努力学习各个学科领域的知识，有时候评估一个项目可能要用到会计、管理、金融、经济、工程、建筑、各种技术等方面的知识，不是借助专家就能完成；再次，资产评估人员要有意识地提高自身的职业素养，在执业的过程中恪守职业道德，严格遵守资产评估准则。总之资产评估人员在学习过程中要树立信心，树立正确的心态，抓住锻炼自己的每一个机会，努力吸取养分，将培养自己成为一名资产评估行业的顶尖人才作为奋斗目标。
资产评估结果表面上只是提出某项资产或者权利的价值意见，但是，在资产交易过程中，资产评估的结果是确定交易底价的依据，并且成为财务信息，对国家财政税收、企业及银行的经营管理、个人理财等不仅具有直接的当期影响，而且会间接地对国家的金融和经济发展产生长远影响。了解、分析同种资产评估方法下的结果差异对于客观看待评估结果差异具有重要意义，在评估过程中注意导致差异的细节，尽量避免可以避免的评估差异；使评估出来的评估结果尽量趋于待评估资产的真实价值，体现资产评估的客观性原则、公正性的原则；使资产评估更好地为委托方服务，为社会服务，维护公众利益。
参考文献：
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关键词：中间业务；外部环境；发展策略
一、我国商业银行中间业务存在的问题
（一）中间业务经营范围单一，创新能力不足
我国商业银行由于受外部环境及自身条件的限制，中间业务经营范围狭小，不少产品在很大程度上是来源于对国际市场已有产品的模仿和改造，缺乏创造性思维和本土特征，无法满足客户的个性化需求。
（二）收费标准混乱，业务竞争无序
中间业务是商业银行以收取手续费为目的的一种有偿的金融服务性业务。但由于目前法规不健全，收费标准不统一，商业银行在实际经营过程中为了争夺客户，以揽存为目的，采取相互压价、提供优惠条件等种种不正当竞争手段来吸引客户，在银行之间形成了一种盲目竞争的态势。
（三）法律法规不健全
在我国，长期以来却没有相关的法律法规来引导和规范银行中间业务，目前唯一能够遵循的只有2001年7月才颁布实施的《商业银行中间业务暂行规定》，而且该规定仅是框架性的，仍有许多不完善之处。
（四）风险防范意识不够，管理构架不完善
随着商业银行中间业务的迅速发展，中间业务已由单纯收取手续费向承担风险的转化。其风险逐渐呈现出损失巨大、复杂性高、隐蔽性强等特点，中间业务的风险规避越来越不容忽视，而我国商业银行中间业务最突出的问题是风险监管机构的结构不合理。
二、完善我国商业银行中间业务的策略
（一）优化我国商业银行中间业务发展的外部环境
1.完善法律法规体系
发展中间业务必须以完备的金融市场和良好的金融环境为依托。国家有关部门应尽快制定相应的管理法律、法规促进公平、高效竞争，引导我国商业银行中间业务积极、稳妥、规范、健康地发展。中央银行在政策取向上，应更多的鼓励和支持商业银行中间业务的发展。根据各个阶段的不同情况对商业银行开展中间业务实行报备制或审批制。建议出台一批完整的中间业务法规、管理制度、收费标准以及中间业务发展规划来规范中间业务的经营行为，使商业银行做到中间业务有法可依、有章可循。
2.放松金融管制，实现金融业的混业经营
商业银行应该不断探索现存制度下中间业务的最优发展模式，拓展中间业务发展的空间。当前，全球范围内，金融混业经营已成为一种趋势。我们必须加快金融创新的步伐，尽快制定出相关的制度和措施，逐步实施多元化的经营策略，努力实现范围经济和规模经济效应。我国商业银行可以通过成立综合型全能银行来规避制度上的缺陷，涉足证券、基金、保险、信托等领域，与证券、保险共用网点设备，提高经营效率。
3.构筑功能性创新监管模式
商业银行进行不正当竞争，对中间业务少收费或不收费的行为，势必对整个竞争环境造成损害，并且不利于自身的发展。商业银行应从长远利益出发，遵守市场规则，共同营造公平竞争环境。首先要规范中间业务定价，合理收费。要坚持与国际商业银行接轨的原则，坚持统一管理，分类指导的原则。我国政府和人民银行要制定中间业务收费管理办法，明确商业银行对中间业务进行收费的权利，积极发挥银行同业协会的作用，协商制定中间业务的费率标准。
（二）营造公平有序的市场竞争环
1.明确商业银行自身定位
我国加入WTO后，外资银行对我国银行业的冲击之一就是中间业务市场的争夺。面对新的形势，我国商业银行首先要认清自身“服务”的定位，从战略的高度把中间业务作为一项主营业务来抓，应当把中间业务作为利润的增长点来看待，明确市场定位，加强人才的培养，以市场为导向，以客户为中心开展经营，争取中间业务发展的市场优势；增强效益意识，把发展质量和经营效益作为一切工作的出发点和归宿，实现利润最大化目标。
2.明确中间业务市场定位
加快中间业务的发展，必须考虑社会公众对金融服务的实际需要，分析发展前景，根据内在条件和外在需求分层次由易到难、由低级到高级发展，分别制定近、中、远期策略。
短期应注重传统中间业务和风险较小的创新中间业务，如金融咨询、业务、担保、保管及其它业务，把他们培育成能打开市场赢得效益的拳头产品；中期定位可逐步向以实现收益为主要目的的中间业务拓展，如金融验证、金融评估、资产评估事务所、房地产评估事务所、拍卖行等；长期可着重向以期货、期权为主的金融衍生产品开拓，并推动我国金融业实行混业经营。
3.建立中间业务产品的定价模型
单项中间业务产品的收入R由销售量Q和销售价格p决定，用公式表示为：R=pQ（式1）。中间业务产品成本C由固定成本FC和变动成本VC组成，即：C=FC+VC（式2）。单项中间业务产品利润为收入R减去成本C，表示如下：∏=R－C（式3）。其中，FC是某个常数，VC=vQ，v为平均单位变动成本，为已知；Q是某单项中间业务产品的销售量。根据条件四，销售量与价格的关系可以表示为：Q=a－bP（式4）。其中，a，b为己知数且均大于0，p表示中间业务产品销售价格，Q表示一定价格水平下某单项中间业务产品的销售量。式1、2、4带入式3得：∏=－bp2+(a+by)p－F－av（式5）。单项中间业务产品的利润∏最大化的条件，为其对价格的一阶导数为0，即：（式6）。由式6，单项中间业务产品利润最大化的价格为:P*=(bv+a)/2b（式7）。
4.建立中间业务风险防范机制
对中间业务的信息披露制度和内控体系加以规范是对中间业务进行监管的重要手段。制定出详细的规章制度进行约束和限制，对容易出现风险的环节进行重点防范；要完善各类中间业务管理层次结构，根据风险类别制定不同的措施来防范各类风险；要建立管理型金融会计新体系。
参考文献：
[1]刘婉.浅谈我国商业银行中间业务的发展创新[J].才智,2009,(20).
Abstract： the project management professional education goal is to develop an integrated and applied talents， and the undergraduate education of students in the process of solving practical problems， can skilled use of textbook knowledge， but lack of innovation， not better combined with engineering practice， this project management and professional goals. Draw further apart. Through the analysis of the problems existing in the practice teaching process of engineering management specialty， this paper discusses the methods to improve the students’ practical ability of engineering cost， in order to cultivate applied talents with creative spirit and practical ability.
P键词：工程管理；工程造价；实践能力培养
Key words： engineering management；engineering cost；practical ability training
中图分类号：G64 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）23-0222-03
0 引言
扬州大学建筑科学与工程学院工程管理专业的培养目标是把学生塑造成有综合性、应用性能力的人才，培养方案不仅仅局限于书本知识的传授，更加注重学生实践能力的培养，使学生更加贴近工程，更加接近实际。随着经济全球化逐渐深入，我国建筑企业对应届毕业生实践能力的要求越来越高，但从学校近年的就业状况来看，许多工程管理专业毕业的学生在实践能力方面大都不能满足用人单位的要求，学校对学生实践能力的培养与企业的用人需求开始有脱节的迹象。因此，对工程管理专业学生工程造价实践能力培养就成了此专业教育成功的关键，也是学生能够较快融入到就业岗位的关键。
1 工程管理专业学生工程造价实践能力培养存在的问题分析
1.1 学校没有制定完善的实践能力培养体系
我们从开设工程管理专业的各所高校中了解到，对学生实践能力的培养已经越来越被高校重视，各种实践培养计划也通过各种方式应用到教学当中，如单位实习、课程结业后的课程设计以及毕业设计（论文）等。
该院工程管理专业紧追时代潮流，对学生实践能力的培养相当重视，在实习、课程设计以及相关软件的学习方面都收到了不错的效果，但实践方案实施的深度和广度同国内一些知名高校还有一定差距。比如某些应当安排实习或者课程设计的课程因为课时问题而没有开设，或者因为课程冲突而选择放弃开设。该院工程管理专业造价方向只开设了土建、装饰以及安装三个方向，但也只有土建方向完整的可以上完一个学期，装饰和安装由于时间原因只开设了半个学期，使得学生对这两个方向的实践能力达不到工作单位的要求，更别提学院没有涉及的市政和园林这两个方向的课程及实践环节，使得一些市政园林单位望而却步。除此以外，学院并没有开设相关算量软件的必修课程，而是把它作为学生课后练习的手段，使得学生不能系统、熟练地掌握算量软件的操作以及一些应该注意的事项，同时也大大浪费了这些教学资源。安排工地实习的时间过短，相对于项目生产周期长的特点，学生很难深刻理解实习的真正意义。种种问题的出现，都指向了该院实践能力培养体系的不系统、不完善。因此，要想从根本上提高学生的实践能力，巩固学生专业知识基础，亟需从学院的实践能力培养体系中寻找突破。
1.2 校内外实践性教学不能协调一致
据了解，我国一些开设工程管理专业的高等院校都把实践环节分为校内和校外两部分。校内实践基本从算量软件、测量认识实习以及已完工程认识实习等方面着手，校外实践则是把学生安排到具体的工作单位进行实地实践。由以往的经验来看，校内实践因为强制性的缘故，学生执行的较好，掌握的也比较透彻，但是校外实践由于缺乏一定的监督，自由度较高的缘故，学生应付的居多，很难从中真正提高自己的实践能力。因此，在制定培养计划时，应加大对校外实践的监督，使学生切实地从校外实践中受益，真正提高自己的实践能力。
1.3 校外实践的质量难以达到预期效果
工程管理专业的特殊性决定了实习单位的特殊性，它需要把学生安排到具有一定危险性的项目现场。这就加大了学校安排实习单位的难度。此外，一些造价工程师在算量的时候不喜欢受到外界的干扰，而刚进单位实习的学生大多对实际工程造价工作接触不深，对于复杂的工程量计算规则和套价规范又不得不向他们请教，这就对他们的工作带来了一定的困扰，因此他们对这方面有所抵触。种种原因使得学生的校外实践质量不高，难以达到学校既定目标。
1.4 基础理论知识难以同实践环节真正有效地结合
众所周知，绝大多数开设工程管理专业的高等院校，其实践环节的教学多依附于基础理论知识的构建，没有考虑到实际工作中需要的应对突发状况的能力，更没有把提升学生创新能力作为培养计划的重点，指导思想仅仅是通过实践来验证理论知识和认识生产，不能真正提高学生的实践能力。比如，在安装造价的课程设计中，学生只需要掌握运用工程量计算规则计算工程量，会套定额计算工程造价，没有考虑到工程的实际情况，没有设置复杂情况来考查学生独立解决施工方案和施工组织设计的创造能力，这使得学生的实践能力不能够满足时代的要求，创造能力、应变能力以及综合运用知识的能力，也不能满足用人单位的需求。
1.5 对学生的实践能力缺乏完善的评价体系
众所周知，入职造价行业有许多的硬性条件。一些拥有造价员从业资格证书或者造价工程师执业资格证书的人很容易被用人单位认可，获得应聘机会，而刚毕业的大学生缺乏从业经验以及执业证书，入职有一定的难度。该院尚未对学生专业实践能力进行评价，对学生是否拥有从业资格证书也没做硬性要求，仅仅依靠学习成绩以及大学生暑期实践报告作为评价指标，其可比性和可信度并不能完全被用人单位信服。对于那些全国性的英语四、六级以及计算机等级证书不能体现其本专业的实践能力。因此，把从业资格证书考核制度列入学生实践能力培养计划中是极其必要的。
1.6 学院对工程管理专业实践能力培养相对其他土木专业有所差距
该院工程管理专业的地位同土木专业有一定的差距，没有得到应有的重视。学生实践能力的培养作为其日后工作的重要保障，从本专业的教学、经费以及实习基地建设等方面的政策来看，并没有得到应有的对待。目前，一些本专业的配套设施尚未落实到位，工程管理实验室的部分软件过于陈旧，迫切需要更新换代，这使得学生实践能力培养体系尚未达到预期目标。
2 工程管理专业学生提高工程造价实践能力的研究
2.1 系统的教学体系
实践能力的培养需要系统的教学体系，因此可通过以下四个阶段对学生实践能力进行提升：
①基础理论知识传授阶段，设置该阶段的目的是使学生掌握基础的专业知识，了解本专业的发展前景，培养学生自主学习能力，为三四年级的专业实践奠定基础；
②专业课程实践能力培养阶段，该阶段旨在加深学生对专业课程熟悉的程度，通过课程设计培养学生知识应用能力以及独立思考的能力；
③应用性实践能力培养阶段，在实践性教学过程中，学生通过分析工程造价管理现实存在的问题，培养自己解决实际问题的能力，同时提高自己的实践和创新能力；
④社会实践能力培养阶段，在此阶段，需要对学生进行专业的入职培训，将学生安排到单位进行锻炼。通过在工作第一线的实践学习，学生能够更好地理解其将来所要从事的工作，认识自己尚存在的不足，努力提升自己的实践能力，让自己在日后的职位竞争中立于不败之地。
2.2 通过课堂教学提升学生的工程素养
对于刚进入本专业学习的学生来说，他们对工程项目的认识基本来源于教师在课堂上的传授，教师对学生工程素养的塑造上有着至关重要的影响。老师在传授基础理论知识的同时，要有意识将与之相关的实际问题带入，紧密联系实践内容，通过课堂教学提升学生的实践能力意识。除此以外，也可以采用互动式的教学方式，学生在讲台上说出自己对工程项目的认识，老师在台下通过启发、讨论的方式对学生进行启迪，这更有益于学生拓宽思路，意识到实践创新能力的重要性。
2.3 实践教学环节及其内容能满足学生发展需要
一方面，按照本专业设定的培养目标，精心设计适合学生发展的实践教学环节，努力为学生创造一个适宜其实践能力发展的平台，将实践教学作为一条主线贯穿于本科四年的教育培养过程。
另一方面，教师要对以往的实践性教学进行反思，科学地安排实践教学内容，通过适宜的教W方式更好地传递给学生。同时也要重视学生对实践教学内容的反馈，对于不足之处加以改正，加强对实践性教学的过程考核，将实践性教学作为教学改革的重点。
2.4 实践能力培养方案的指导思想要紧密同时代联系起来
在竞争越来越激烈的今天，谁能够解决好工程管理中存在的问题，谁能够提出新的管理模式，谁就能成为这个行业的佼佼者。因此，指导思想要紧随时代潮流，实现实践教学的三个替代：
①培养学生自主创新能力替代培养机械式的动手能力；
②解决工程实际问题替代传统的仿真教学模式；
③知行合一的教学模式替代古板的课堂教学模式。
2.5 不能忽视教师素质对学生实践能力的影响
教师资源优劣是评价一个学校好坏的重要指标，它对于本专业的发展也有着至关重要的影响。
工程管理专业的理论知识需随着建筑业的发展及时更新，因此要求教师除了拥有较高的学术水平和教学水平外，还要求他们能够不断地对其原有的知识进行更新，对课程的内容、学科发展动态、学科研究方法和研究规律等有深入的研究和理解，并将其消化整理成浅显易懂的知识传递给学生。
教师只有具备工程造价研究能力、实践动手能力，才能承担起培养学生动手能力的重任。学校可以按计划分别将教师送到建设领域的相关企业进行包括业务知识、管理知识、工程造价知识、服务意识等方面的实践考察，再将先进的管理模式和技术带回课堂，拓宽学生的视野，让其对本专业有更深层次的理解。
学校也可以利用各企事业单位现成的资源，聘请有经验的注册造价工程师、监理工程师、建造师作为学校的校外指导教师，定期给学生开设专业性讲座和进行校外实习指导。
3 提高学生实践能力过程中应该注意的事项
工程造价实践能力培养方案要本着以学生为主的思想，在实施过程中，要注重基础理论知识的铺垫，也要紧抓实践，实现理论实践两不误。应注意的事项有：
①贴近工程实际，面向生产第一线。涉及学生的实践内容必须要增强其实行的可行性，提高与工程项目的关联程度，贴近工程的实际特点。通过这样的综合训练，学生在课堂上就能模拟实际工程管理工作，真正实现与企业的无缝对接，既掌握了专业理论知识，又为日后更好地融入工程企业，参与工程管理奠定了基础。
②进行仿真实践，打破空间束缚。由于符合实践性教学的的典型工程往往由于空间、时间的限制变得可遇不可求，因此仿真工程实践在这里就显得尤为重要了，它不仅能够突破工程管理专业实践活动中空间和时间的限制，又能够灵活地设置变量，达到培养学生应变能力的目的。通过模拟仿真实践，学生既能初步了解造价管理人员的基本工作，也可通过工程仿真训练掌握工程软件计算思路与技能，加强对理论知识的理解及综合实践的运用。
③注重培养学生职业化意识。工程管理专业的资格考试主要有造价员、注册造价工程师、注册监理工程师、注册建造师、注册房地产评估师等，当前本学院工程管理专业开设的课程涵盖的知识点应与以上资格考试的基本考点相适应，并且学校安排的实践项目的内容也会有意识地向国家执业资格考试的要求靠拢，让学生在校学习阶段就可以从理论到实践对工程管理类国家执业资格考试的要求有所了解，使学生在校期间就可以受到适应社会的熏陶，增强日后适应社会的能力。
④依据专业综合实训课程的内容来制定课程的考核方式以及标准。对于工程管理专业来说，由于综合实训课程的内容和形式具有多样性，所以专业综合实训课程考核方式也是各式各样的，比如，参加造价综合实践的可以提交造价咨询报告；参与施工管理实践的提交项目的施工方案或施工组织设计；参加工程管理等。学生在上述过程中的实际表现以及上交的成果报告的质量可以作为教师评判打分的标准。
4 结语
工程管理专业具有很强的实践性，因此实践教学既应是本专业的培养目标又该是本院办学的一大特色。在实施实践教学的过程中，要注重加强本校工程管理专业的办学特色，确立该专业的实践教学目标，构筑科学、合理、可实践性强的工程管理专业的人才培养体系，同时也要在筹建工程造价管理的实训室等硬件设施上下足功夫。只有这样才能让学生能够更好地将理论与实际结合，书本知识与实践操作结合。工程造价实践性教学既能拓宽学生知识面、丰富工程造价的实践训练活动，又能加速培养应用型工程造价管理人才。最重要的是，它对于传授知识、增强能力、提高素质、鼓励创新及发展性的应用型本科教育新模式的转变将起到举足轻重的作用。
参考文献：
[1]高燕，周利超.基于实践能力培养的工程造价专业教学改革研究[J].价值工程，2016，35（30）：167-169.
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