时间：2023-06-08 11:18:01
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产投资风险研究，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
【abstract 】invest in the stirring risk concept in the real estate, make real estate development the company set up risk consciousness and decline the risk to the lowest degree for raising science of real estate item development and make the real estate item able to carry out it to be worth of a target most adequately and promise that the item has economic, social, the environment efficiency has profound strategic meaning.
【关键词】房地产；投资分析；风险防范
【Keyword 】real estate;Invest analysis;The risk guards against
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
1房地产投资过程风险分析
房地产投资周期，是一个动态过程，充满着不确定性。任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败，投资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范。
1.1 投资决策阶段的风险
房地产投资决策阶段风险主要源于政策、经济、区域社会环境、开发时机等四方面。
1.1.1 政策风险
产业政策风险。国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业、楼宇市场的繁荣；政府通过产业结构调整，降低房地产业在国民经济中的地位，紧缩投资于房地产业的资金，将会减少房地产商品市场的活力，给房地产投资商带来损失。
金融政策风险。房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行，国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响。
土地政策风险。土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式（公开拍卖、招标和协议房市）、土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险。税收政策风险。房地产投资中，各种税费名目繁多，占开发成本的相当大的比例，因此，一旦提高税率，房地产商将面临巨大成本风险。
城市规划风险。城市规划导致的布局调整和城区功能调整、交通的变化等来对房地产业带来重大影响。
1.1.2 经济风险
市场供求风险。任何一项投资都始于市场，终于市场。房地产项目建设周期一般较长，房地产商在投资决策前，必须关注市场行情的变化，预测未来房地产市场的走势。投资决策准确与否，直接关系到房地产商品的利润能都实现。房地产投资周期较长，期间可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险，也可能遭受因物价上涨而形成的通货膨胀风险。
开发时机风险。由于房地产开发周期长，易受国民经济的影响，因此经济发展趋势就成为影响开发时机的主要因素。在经济发展的成长期，各类房地产需求旺盛，房地产可望获得较好的收益。当经济不景气时，房地产市场供过于求，房价下跌，房产难于租售，导致巨额资金占用和成本上升，预期的收益变成了实际的亏损。
1.2 土地获取阶段的风险
在此阶段，征地拆迁耗资费神，风险较大。征地拆迁涉及许多法律和安置补偿等社会问题，由于我国法律建设以及个别民众的心理因素，使拆迁很难顺利进行，最终投资者不得不付出比预期更多的金钱和时间，承受更大的机会成本。
1.3 项目建设阶段的风险
1.3.1 工期拖延风险
工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化，错过最佳租售时机，如已预售，会承担逾期交付的违约损失、信誉损失；另一方面，会增加投入资金利息支出，增加管理费。
1.3.2 项目质量风险
质量是企业的生命。开发项目质量主要体现在项目的适用性、可靠性、经济性、美观与环境协调五个方面。企业一旦因质量问题失去了市场或被告上法庭，就很难再维系，最后只能淡出房地产界。
1.3.3 开发成本风险
房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段。建设前期对项目成本的影响程度达95%～100%，越到后期影响程度越小。
1.4 经营管理阶段的风险
1.4.1 营销策划风险
在房地产营销策划中，价格定位、销售渠道、营销方式等都是很重要的方面。因为消费者对价格最敏感，价格过高远离市场会引起房地产销售困难，难以实现利润；而价格过低不仅会减少房地产上的利润，还可能致使消费者怀疑商品房的质量，从而影响房地产商在市场中的形象和信誉风险。
1.4.2 物业管理风险
房地产开发投资竞争日益激烈，消费者不仅注重其价格和质量，而且还十分注重其售后服务，即物业管理。不良的售后服务以及不合理的得物业管理收费都是导致企业信誉不佳、难以发展的重要原因。
2 房地产风险防范建议
2.1 进行充分的市场调查分析以做出科学的项目决策
由于房地产投资一旦展开进行，所面临的将是一个相对狭窄的消费市场，这就具有较大的风险性。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目，这将直接影响到房地产投资项目的成功与否。
2.2风险回避
在房地产投资过程中, 选择风险小的投资项目或者放弃那些风险较大的投资项目, 这是一种相对最为彻底的处理房地产投资风险的方法, 能够将风险概率保持为0。这种策略的一个不良后果是, 得到高额利润的机会也减少了。预期收益值随着风险的大小而增降是纯粹市场经济中一个不可避免的特性。
2.3 采取有效措施转移风险
①投资者通过合同, 将风险损失转由另一方承担和赔偿。例如, 可通过房地产开发建设合同转移风险。据《中国合同范本》 ,“建筑施工合同” 由“建设工程施工合同条件” 和“ 建筑工程施工合同协议条款“ 组成。在“ 协议条款” 中涉及许多具体的责任问题,合同双方可以充分利用它, 巧妙地转移风险损失责任。投资者可在协议条款中载明, 若承建方造成工期延误及其他损失时, 责任和费用由承建方承担。
②保险型转移即通过参加保险, 以小数额的保费为代价, 避免所承受的风险。在现实中, 一项房地产投资实质上是一项博弈活动。然而, 即使是一场公平的博弈, 投资者赢得这场博弈所获得益将小于输时所产生的痛苦, 因为从预期看, 尽管得益相等, 但从效用上看, 输时所产生的痛苦更严重。所以, 一些人往往是避免参与博弈, 甚至愿意支付一些费用以避免参加即使是公平的博弈。这就是购买保险的原因。不过, 不是所有的风险都是可通过保险来转移的。保险公司经营的范围只包括纯粹保险。所以, 房地产投资风险的转移, 部分性地受到限定。
2.4运用投资组合巧妙减小风险
不同类型房地产的商业风险不一样，获利能力不一样，为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益，较理想的对策是进行房地产类型组合投资。利用不同类型房地产功能的相互补充，以及不同类型房地产资金的调剂作用，适应市场需要，能提高总体抗风险能力和获利能力。
2.5健全监管机制，加强工程建设管理
工程建设既是投资项目资金的消耗过程，又是工程项目建设完成过程。在这一过程中节约资金的可能性很小，但增加资金的可能性很大。因此房地产商要认真签订施工合同，保证经济利益，聘请工程监理对项目施工进行全面的监督和管理，在施工过程中不对施工图做较大的修改等有效的管理措施，减少因工期、质量、成本所引起的风险。
2.6风险自留
风险自留, 系指投资者预期某些风险不可避免时, 自行设立基金, 自行承担风险变现后的财务后果。在实践中, 风险自留有主动与被动之分。主动自留是通过风险的分析, 明确风险的性质及其预期变现损失, 对多种预计方式之优劣明了之后, 投资都主动选择风险自留措施, 同时做好财务准备。被动自留风险恰好相反, 它是在风险变动带来损失之后, 被迫采取自身承担损失的风险的方法, 这往往是造成严惩的财务后果。
2.7 创新营销方法来控制风险
目前，房地产商通常采用的方式有分期付款、贷款购房、预租预售等。分期付款是目前大多数国家房地产业销售主要方式。贷款购房也称为按揭方式，是指由金融机构或其他机构提供给消费者用于购买住房的贷款及其担保，促进了住宅的商品化，购房者可以在贷款银行先存入全部房屋价款的30%或40%的存款，以此作为购房的首期付款，其余由银行贷款垫付，并且由开发公司为购房者提供不可撤销的全部担保。
3.结束语
房地产投资的风险评价与房地产项目可行性研究之间有不可分割的关联性, 因为, 不管项目环境分析和财务分析的效果有多好, 对于风险的分析, 将直接决定着项目的投资意义。这就意味着风险分析在项目的决策、实施等阶段也占有极其重要的地位。
[参考文献]
[1] 万俊.房地产租售与物业管理阶段风险分析[J].建筑管理现代化,2000,(3)
[2] 刘加刚.售后回租投资型物业的优劣势分析[J].房地产市场，2004,(3)
[3] 曲波.中国房地产周期波动的评介与探析[J].中国房地产金融,2003,(2)
关键词：房地产投资 项目管理 风险管理
房地产投资项目是一个高投入、高风险的复杂系统，其项目决策与实施都需要专业而系统的项目风险管理理论与方法来指导。目前我国房地产投资项目决策大多靠经验和定性的风险分析方法, 对房地产投资项目建设的内在规律、风险管理方法的研究不够深入,项目决策中缺乏专业而系统的风险识别和评估,项目实施中缺乏专门而系统的风险管理措施,亟需对房地产投资项目风险管理方法进行系统深入地研究。因此，本文拟对国内外房地产投资项目风险的管理的相关研究文献进行梳理，为我国目前的房地产投资项目的风险管理提供参考。
一、房地产投资项目风险管理的重要意义
(l)房地产投资项目风险管理能促进项目管理的科学化、合理化。风险管理利用科学、系统的方法管理和处置各种项目风险，有利于减少和消除各种经济风险、技术风险和决策失误风险，对于项目管理的科学化、合理化具有重要的意义。
(2)房地产投资项目风险管理能够促进项目建设的顺利进行。风险管理为项目管理者提供了控制项目风险的各种措施，使项目管理机构在进行项目的各种管理活动时，能够全身心地投入，消除了他们的后顾之忧，保证了项目建设的顺利进行。
(3)房地产投资项目风险管理能够保证项目目标的顺利实现。风险管理的实施能够采取有效措施，将项目面临的风险损失控制在最低限度，并能在损失发生后保证及时地提供措施，从而能够使管理部门提高经济效益，保证项目目标的实现。
(4)房地产投资项目风险管理能够促进项目经济效益的提高。通过实施风险管理，以最小的成本达到最大安全为目标，将处置风险的各种费用分摊到项目建筑产品或者过程中去，从而减少了费用支出，增加项目的经济效益；同时，房地产投资项目风险管理的各种监控措施也使得各个项目部门有意识地提高管理效率，控制风险损失，进而提高项目经济效益。
二、房地产项目投资风险管理的国内外研究现状
（一）国外研究现状
风险管理可以追溯到第一次世界大战中的德国，而比较系统的风险管理理论则是在美国形成的。从20世纪30年代开始，项目风险管理研究被应用于房地产投资。其研究历程以1960年为界划分为两个阶段，1960年以前，投资风险研究主要采用传统的财会分析方法；1960年以后，引入管理方法，创立了工程管理科学方法，增强了解决实际问题的能力。
对于房地产投资风险的研究，大多集中在风险分析与防范、风险衡量、投资组合和风险决策等领域。如Wurkzebach在其《现代房地产》一书中，概括了房地产投资存在的风险，详细探讨了美国商业地产投资风险可能受到克林顿经济政策和新税法实施的影响。Roger P・Sindt.在其著作《房地产投资分析与应用》一书中，分析了房地产投资行为，在此基础上，提出了一些适用于房地产投资的理论。并且，在充分考虑房地产投资可能受到融资情况、货币时间价值等因素和外部投资环境等因素对其产生影响的情况下，提出了房地产企业投资的战略方案。Gaylon E. Greer和Phillip T. Kolbe 在《房地产决策的投资分析》一书中研究了不同类型房地产投资的收益及决策问题，提出了一些房地产投资决策的方法。Joseph L・Pagliari在《房地产组合管理手册》一书中研究了房地产投资组合问题。Peter・Jovanovic与David・spaulding主要在房地产项目投资风险识别、评价和防范等方面做了大量研究工作。
另外，随着决策理论真正成为一门学科，层出不穷的研究成果逐渐将现代决策理论嫁接到传统的房地产投资技术之上，现资决策技术应运而生。具体研究成果有: (1)Anstin.J.Jaffe在其《房地产投资基本原理》一书中强调了风险与回报的关系，主张定性与定量相结合的综合风险决策，并提出了房地产投资决策的五项原则。这些原则在几十年后的今天依然在房地产投资决策分析中起着重要的作用。(2)美国学者盖伦.E格里尔在其著作《房地产投资决策分析》中，定性地介绍了房地产投资存在的主要风险因素，讨论了传统的风险调整方法和敏感性分析方法，并把房地产风险的概率分析方法定义为“现代风险分析方法”。在此方法中，他认为风险应该表示为偏离预期值的概率。(3)国外房地产投资决策强调定性与定量分析相结合，如Anstin.J.Jaffe提出的房地产投资决策五原则为:房地产投资分析为系统性经济分析、风险与回报紧密相连、最优投资应以财富最大化为目标、房地产环境分析必不可少，房地产投资分析是一种风险分析。
目前，发达国家商业地产项目开发研究已经比较成熟，相关学者和专业机构从不同角度对商业地产项目投资风险与收益进行了探索。如Thomas 和Jackson 通过运用计量经济学模型分析和预测了英国的租金水平。Gregory H. Chun 对销售额与租金水平两者之间的关系进行了研究。
（二）国内研究现状
20世纪80年代后期，项目风险管理的知识被介绍到我国，应用于大型土木工程项目的管理中。目前，将项目风险管理应用于我国房地产投资风险的研究刚刚起步，对房地产投资风险管理的研究主要是在房地产投资风险的识别、防范和投资决策上，主要著作有:于川和潘振锋编著《风险经济学导论》，陈佑启等编著的《房地产投资风险管理及经营决策方法》，杜海鹏主编的《房地产投资风险与防范》，陈琳和潘蜀健等编著的《房地产项目投资》，李启明等编著的《房地产投资风险决策》，俞明轩、丰雷编著的《房地产投资分析》，胡晓龙主编的《房地产投资与分析》等。对于房地产投资风险的决策研究，贾焕军将贝叶斯方法应用在建设项目风险分析中。除此之外，其他大部分研究房地产的书籍都只是顺带提及风险的问题。
由于房地产在我国近几年才引起人们的重视，国内学者对房地产投资风险的研究正处于初期阶段，而研究主要集中在对投资者投资要点的分析等方面，如:租金回报率与投资回报率的区别和未来增值空间的判别、租金回收风险的考虑等。运用的方法主要是从其他行业借鉴的，如运用混沌经济模型控制房地产投资，对房地产投资目标选择模型的研究，用正态分布图像法计算房地产投资净现值风险等。
三、关于现有房地产项目投资风险管理研究的评述
我国房地产业开发起步较晚，关于房地产投资项目风险管理，尤其是在企业这个微观层面上的研究还较少，现有文献大都是侧重于风险识别、风险评估或者风险调控中的某一个方面进行分析或评价，三个方面研究相互之间的联系还不够紧密，主要表现在以下几方面:
(l)割裂了风险识别的特征联系，并且缺少对风险发生机理的深入分析。
目前，国内许多有关房地产项目投资风险的识别研究内容大都是对投资风险的某些特征，如对风险来源、风险可控性等各种具体风险管理特征的介绍。由于对投资风险关注的侧重点不同，如此分类只是针对性质相同的某一类房地产项目进行风险识别研究，这就割裂了各个风险特征之间的联系。许多文献中对“风险(驱动)因素”和“风险后果”两个概念之间的关系也缺少深入的分析，从而导致对风险发生机理缺乏研究。
(2)风险识别与风险评估之间联系不够紧密。
房地产投资项目风险的评估离不开评估指标体系的构建。目前国内现有文献中许多评估指标体系都是以定性方法分析建立的，指标体系往往比较广义，针对特定房地产项目的投资风险进行识别并经过严密论证尤其是实证研究指标体系不多，造成投资风险识别与风险评估之间联系不够紧密。
(3)风险调控缺乏充分的先期研究支持。
房地产项目投资风险识别、评估的最终目的是对风险进行调控。风险调控的措施也应该建立在对房地产项目投资风险特征全面识别的基础上。而目前国内现有文献针对具体房地产项目投资风险的识别不够，缺少对投资风险因素和投资风险后果之间发生机理的分析，同时风险评估与风险识别之间联系不够紧密，因此，许多风险调控提出的方法和措施大都是建立在对房地产项目投资风险定性分析基础上的政策性建议。
参考文献:
[1]李群.房地产项目投资风险管理.现代经济信息， 2011，8
房地产投资风险就是指由于投资房地产而造成损失的可能性。这种损失包括投入资本的损失和预期的收益未达到的损失。房地产投资风险分为以下几种。
1.投资支出风险
房地产投资支出是指投资者取得、开发土地并进行房产建设所花费的各种成本费用支出。由于房地产具有)位置固定性、不可移动性，而且受规划限制及本身结构、装修设计的影响，常具有专用性，一旦完工，变很难更改，如进行改建，投资将很大。因此如果投资者判断失误，便会蒙受损失。另外，房地产投资周期长，一个新建项目由于建设周期较长，在建设过程中也会遇到投资支出增加问题，这可能导致房地产投资者不堪重负并蒙受损失。
2.金融风险
主要指利率风险。房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。
3.购买力风险
购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。
4.市场风险
市场风险是指由于房地产价格的变动而引起的投资损失。房地产市场是一个特殊的市场，由于房地产的不可移动性，房地产时常一般只受区域性因素的影响。土地市场一般可分为一级出让市场和二级转让市场，垄断性较强。房地产市场供求的变化在很大程度上牵制着房地产投资收益的实现及其大小。例如房地产市场价格水平的波动、房地产消费市场的局限等等都是引起市场风险的原因。房地产价格不断下跌以及房地产交易量骤降是中国去年经济增长放缓的一个主要原因。
5.政策风险
政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失。例如产业政策、税收政策、金融政策和投资限制等。我国现正处于市场经济改革、经济体制转轨的关键时期，各种有关政策的调整比较频繁，而房地产投资周期相对较长，房地产特别是土地是国家宏观调控的重点对象，故房地产投资受政策风险的影响比较大，城市规划的变化不但影响投资房地产的用途，对其利用强度也形成限制，不去理解城市规划的变化方向而盲目投资，对投资者的打击将是巨大的。
6.法律风险
法律风险是指投资者投资行为违法或未能有效利用法律工具而带来的损失。房地产投资涉及面广，极易引起各种纠纷，如在拆迁安置过程中、房地产交易中、房地产租赁中等，各种纠纷的发生一方面影响投资的正常进行，另一方面影响投资收益的顺利实现，都会造成投资损失。房地产开发建设过程中的风险管理，实际上是对建筑工程实施的风险管理，开发商应通过仔细考虑工程承包的合同条款，尽量把风险分散给承包商。
二、房地产投资风险的预防策略
房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。
策略一：关注政策变动，认准投资方向
任何国家的政策都不是一成不变的，而政策的变化无论对一国的经济发展，还是对投资者的预期收益都将产生一定影响。我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，房地产业受政府政策影响更大。所以时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度，政策动态，如宏观经济政策、国家税收政策、财政、货币、产业、住宅政策制度的改革等就显得十分重要。对各项政策的研究，既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向，正确预测未来，又有利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。
策略二：掌握信息，去伪存真，优化分析
随着投资者获得的信息量的增加，投资者面对的不确定性因素逐渐减少，这样就可以提高投资者决策行为的正确度，降低决策风险。相反，如果投资者掌握的相关信息不充分或者不准确，那么，就有可能对自身条件和外部环境判断失误，从而增加了决策风险。虽然获取信息要付出成本，但与投资决策风险的成本相比，却是值得投入的。因此，投资者在做出房地产投资决策前应尽可能地调查市场，了解相关信息。同时要学会优化分析。优化分析是在掌握大量信息的基础上，投资者应依靠经验或技术方法进行风险分析，优化投资策略，最后确定适合投资者的最佳方案。该项措施能为投资者采取房地产投资的行动提供决策依据。
策略三：采用投资分散组合策略
房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高，回报率低的投资基础上相对地风险就低些，如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的记收益支弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。
房地产投资风险的防范与处理是可以不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。
【摘要】房地产业是国民经济中一个十分重要又很特殊的产业部门。房地产投资市场作为支撑市场经济体系的要素市场之一，具有极其重要的作用，本文就房地产投资与风险做了简单的阐述。
【关键词】房地产投资房地产投资风险经营风险
房地产投资风险就是指由于投资房地产而造成损失的可能性。这种损失包括投入资本的损失和预期的收益未达到的损失。房地产投资风险分为以下几种。
1.投资支出风险
房地产投资支出是指投资者取得、开发土地并进行房产建设所花费的各种成本费用支出。由于房地产具有)位置固定性、不可移动性，而且受规划限制及本身结构、装修设计的影响，常具有专用性，一旦完工，变很难更改，如进行改建，投资将很大。因此如果投资者判断失误，便会蒙受损失。另外，房地产投资周期长，一个新建项目由于建设周期较长，在建设过程中也会遇到投资支出增加问题，这可能导致房地产投资者不堪重负并蒙受损失。
2.金融风险
主要指利率风险。房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。
3.购买力风险
购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。
4.市场风险
市场风险是指由于房地产价格的变动而引起的投资损失。房地产市场是一个特殊的市场，由于房地产的不可移动性，房地产时常一般只受区域性因素的影响。土地市场一般可分为一级出让市场和二级转让市场，垄断性较强。房地产市场供求的变化在很大程度上牵制着房地产投资收益的实现及其大小。例如房地产市场价格水平的波动、房地产消费市场的局限等等都是引起市场风险的原因。房地产价格不断下跌以及房地产交易量骤降是中国去年经济增长放缓的一个主要原因。
5.政策风险
政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失。例如产业政策、税收政策、金融政策和投资限制等。我国现正处于市场经济改革、经济体制转轨的关键时期，各种有关政策的调整比较频繁，而房地产投资周期相对较长，房地产特别是土地是国家宏观调控的重点对象，故房地产投资受政策风险的影响比较大，城市规划的变化不但影响投资房地产的用途，对其利用强度也形成限制，不去理解城市规划的变化方向而盲目投资，对投资者的打击将是巨大的。
6.法律风险
法律风险是指投资者投资行为违法或未能有效利用法律工具而带来的损失。房地产投资涉及面广，极易引起各种纠纷，如在拆迁安置过程中、房地产交易中、房地产租赁中等，各种纠纷的发生一方面影响投资的正常进行，另一方面影响投资收益的顺利实现，都会造成投资损失。房地产开发建设过程中的风险管理，实际上是对建筑工程实施的风险管理，开发商应通过仔细考虑工程承包的合同条款，尽量把风险分散给承包商。
二、房地产投资风险的预防策略
房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。
策略一：关注政策变动，认准投资方向
任何国家的政策都不是一成不变的，而政策的变化无论对一国的经济发展，还是对投资者的预期收益都将产生一定影响。我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，房地产业受政府政策影响更大。所以时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度，政策动态，如宏观经济政策、国家税收政策、财政、货币、产业、住宅政策制度的改革等就显得十分重要。对各项政策的研究，既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向，正确预测未来，又有利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。
策略二：掌握信息，去伪存真，优化分析
随着投资者获得的信息量的增加，投资者面对的不确定性因素逐渐减少，这样就可以提高投资者决策行为的正确度，降低决策风险。相反，如果投资者掌握的相关信息不充分或者不准确，那么，就有可能对自身条件和外部环境判断失误，从而增加了决策风险。虽然获取信息要付出成本，但与投资决策风险的成本相比，却是值得投入的。因此，投资者在做出房地产投资决策前应尽可能地调查市场，了解相关信息。同时要学会优化分析。优化分析是在掌握大量信息的基础上，投资者应依靠经验或技术方法进行风险分析，优化投资策略，最后确定适合投资者的最佳方案。该项措施能为投资者采取房地产投资的行动提供决策依据。
策略三：采用投资分散组合策略
房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高，回报率低的投资基础上相对地风险就低些，如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的记收益支弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。
房地产投资风险的防范与处理是可以不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。
Abstract: There are many real estate investment risk factors, and the relationships between them are extremely complex. This article proposed some key elements in real estate investment risk: timing risk, location risk, type risk to improve the practical application level of real estate investment risk analysis.
关键词: 关键因素;房地产投资;风险分析
Key words: key elements;real estate investment;risk analysis
中图分类号:F293 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)05-0224-02
0引言
我国房地产是一个新兴产业,自20世纪80年中后期才逐渐恢复和发展起来。在这个新兴产业中,房地产投资是一项高收益与高风险并存的投资活动,具有不可移动性、寿命周期长、高度综合性、高度关联性、投资额度大、各异性、政策影响性等特点。
在房地产开发投资的过程中存在着大量的风险因素,如房地产市场的供求变化、相关政策的调整、通货膨胀情况、汇率及利率的变动及变现风险等系统风险和消费者的喜好、收益现金流、资本价值、机会成本等个别风险,这些风险因素都直接影响到房地产开发企业投资的绩效。从事房地产投资活动,如不能充分考虑这些风险因素对整个投资项目的影响,贸然进行决策,往往会出现失误,甚至会使企业因此陷人绝境。但是,把每个风险因素包罗万象的加以考虑,则会导致问题的复杂化,是不现实的也是不恰当的。
为此,本文针对房地产投资,将风险因素分析的具体内容和流程可以分为以下三部分:①识别并细分各风险因素包含的具体内容,由此才能对风险有具体全面的认识和了解;②对风险因素进行分类,找出对房地产开发项目具有决定意义的要素,忽略次要因素,只有这样才有利于分析的可行性和结果的可信性;③对各风险因素之间的关系进行分析,找出其联系与制约关系,由此对房地产投资风险要素形成有机整合的分析结果,将对投资决策具有很好的辅助参考意义。
1房地产投资风险识别及细分
为了保证风险分析的质量,有必要对房地产投资过程中可能存在的各种风险因素进行科学的辨识与细分,使投资决策者能更好的把握风险的本质和变化规律,从而采取相应措施或对策来减少风险损失。如图1给出了整个房地产投资风险因素的结构系统。
1.1 自然风险,指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成影响,以及直接对房地产商品产生破坏,从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括:火灾、风暴、洪水、地震、滑坡、泥石流、气温、塌方、施工现场地质条件等等。这些因素引起的风险发生的机会较小,但是一旦发生,将造成相当严重的危害。对于这些风险的防范,开发商一般是利用投保来减少或避免损失。但是,在投保之前,若能对该地区的环境条件、天文资料、地质地貌、气候条件等作一定的了解与分析,就可减少投保成本,增加投资收益。
1.2 政治风险,指由于政策的潜在变化给房地产市场商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的,因而,由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大影响。在市场环境还未完善的条件下,政治风险对房地产市场的影响尤为重要,特别是在我国,房地产市场还有待于进一步完善。房地产投资商应非常关注房地产政策的变化趋势,以便及时处理由此而引发的风险。
1.3 经济风险,主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素,它们的出现会对房地产市场产生影响。这类风险因素可以分为以下几类:市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。
1.4 技术风险,是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。例如,科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁,迫使开发商追加投资进行房地产的翻修和改造。技术风险的因素主要分为:建筑材料改变和更新、建筑施工技术和工艺革新、建筑设计变动或计算失误、设备故障或损坏、建筑生产力因素短缺、施工事故、信用等风险因素。
1.5 社会风险,主要是指由于人文社会环境因素的变化对地产市场的影响,从而给从事房地产商品生产和经营的投资者来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划、区域发展、社会治安、公众干预和文物保护等。
1.6 国际风险,是对一个社会的所有经济都有很大影响,主要是指因国际经济环境的变化导致地区性的经济活动受影响。对房地产业来说,国际经济风险可分为:国家风险、国际投资环境风险、货币汇率变化风险、国际货币利率变化风险和国际经营风险。
1.7 内部决策和管理风险,指由于开发商决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现,包括投资方式、投资地点、类型选择风险和人、财、物组织管理风险等。
2房地产投资关键风险因素分析
房地产投资过程中引起风险的因素众多,其后果严重程度各异。完全不考虑这些风险因素或忽略了主要因素,风险分析就失去意义。但把每个风险因素包罗万象的加以考虑,则会导致问题的复杂化,是不现实的也是不恰当的。风险分析的目的就是要合理缩小风险因素的不确定性,寻找影响风险的主要因素,为投资决策者提供最恰当的风险对策。
2.1 “二八法则”在风险因素分析中的应用“二八法则”是西方社会经济学家经过仔细观察、分析,归纳后得出的一个客观规律,即:20%的人掌握着整个社会80%的财富。推广后又发现,一般学校中学生智商高者往往为20%,保险公司或直销企业的成功的推销人员一般也在20%左右。另外,企业的配套协作单位、商业单位往往也是20%的个数掌握着80%的采购、销售额,日常管理工作中20%的业务量也往往决定了80%的经营数额。
由上面分析的房地产投资风险因素,我们可以知道,影响房地产投资的风险因素比较多。如对每一个投资项目都进行详细的风险因素分析,效率不但不高,有可能还不能抓住重点。再者,我们对风险因素的分析是无止境的,但真正对我们的投资分析有实际意义的风险因素却只有其中一部分,而由“二八法则”可知,20%的因素对事件有80%的影响力。所以,在房地产投资风险因素分析时,我们需要重点关注的是那20%的重要因素。
2.2 关键风险因素分析在进行风险因素相关性分析之前,有必要找出那些20%的重要因素。鉴于一些学者对房地产投资风险因素问题的深入研究[1-5],本文从以下三个方面来重点考虑房地产投资风险:时机风险、区位风险、类型风险。
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2.2.1 时机风险由于房地产开发活动受到宏观经济的影响很大,而经济发展具有周期性的规律,因此,房地产业发展也相应有着周期性的涨落。如从美国房地产发展情况来看,就存在明显的周期性:美国以18年左右完成一次周期波动,同时也存在5年一次的短期波动。随着经济周期性波动的是房地产产品的供求、价格和收益水平的相应变化。此时选择合适的投资时机,保证房地产项目开发完毕后有良好的市场需要,对开发商的意义非常大。因此,开发商需对未来几年的政治形势的变化、经济发展趋势、人口增减、收入水平升降、消费心理和物业需求等风险因素进行预测,以确定合理的开发时机。一般而言,经济发展的成长期,各类房地产需求旺盛,市场处于不断上升势头,适时推出的房地产可望获得较好的收益;当经济不景气,失业增加,收入下降,房地产市场需求下降,供过于求,房地产价格下跌,物业租售所需时间加长,甚至根本都租售不出去,此时推出的房地产将导致资金占用和成本上升,预计的收益便成了实际的损失,因此房地产开发商也将必须承担开发时机选择不当的巨大损失。
2.2.2 区位风险区位风险产生于区位因素的变化,因为房地产投资者对这些因素的周密分析决定了哪些区位将被选择。一般,区位主要因距离、空间等位置上的差异而产生价值的不同。这里所讲的位置,不仅指所处的地理位置,还包括其社会位置,如人口因素、教育水平、服务水平、交通通讯和生活设施等等。社会、经济、邻区影响等因素的差异更是加剧了位置上的区位差异,使得处于同一市场的不同区位的相同面积土地产生不同的实用价值、利用方便和集约经营度,从而产生极为不同的经济效益。因此,投资决策时必须充分考虑受土地区位条件决定的土地潜在收益和土地潜在用途。另外,区位价值会随着社会、经济、技术的变化而产生巨大差异,这使得投资者可能面临巨大的区位风险,如交通运输系统、生活方式及科技进步的变化等。
2.2.3 类型风险确定了房地产开发项目的位置后,在此位置上开发哪一类型的物业也是必须慎重考虑的,包括住宅、公寓、别墅、写字楼和商场等。选择不同的物业类型对开发活动的成功与否甚至盈亏都有极大的影响,而各种不同类型的物业对位置的敏感程度是不同的,因此其抗风险的能力也将是有差异的。
3房地产投资风险因素关系分析
房地产投资风险因素之间相互联系相互影响,共同对房地产投资施加影响。因此,对风险因素之间的相关性分析显得很有必要,而且这对于提高房地产投资的效益来说也具有非常重要的意义。图2以图表的形式表示出时机、区位和类型风险之间相互关系。
房地产投资风险三要素,即时机、区位、类型风险要解决的三个问题,实际上就是何时、何地以何种形式进行房地产投资。从上图可看出,房地产投资时机风险因素决定了区位风险和类型风险的形式内容,是房地产投资风险结构中的基本风险,而区位风险及类型风险则在房地产投资中相互影响、相互制约。
4结论
综合上述三者之间的联系,投资者在对房地产投资的风险分析和管理时,应同时从主观和客观两方面采取必要措施,以降低投资风险,提高投资效益。主观上,投资者应树立强烈的风险意识,重视投资可行性研究,从定性的角度对风险问题进行总体把握。客观上,投资者必须对国际、国内当前今后的政治、经济形势、社会发展趋势、国家和地方政策、产业政策和发展规划有一个通盘的了解,并在此基础上,对设计方案进行定量的数据测算分析,获得较准确的经济测算结果;此外,投资者还应充分了解该城市拟开发地区的情况,如工商业状况、人口结构与密度、居住条件、基础设施现状、建设规划、交通和污染情况等,了解和掌握该地区商业服务业、住宅、工业分布情况以及未来的发展趋势,理性的判断该类房地产市场供求情况并进行科学的项目可行性研究。只有这样,投资者才能准确的把握时机,选中极具升值潜力的地段,并在合适的地段开发合适的物业,使投资决策尽可能准确而高效,赢取房地产投资的高效益。
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关键词：房地产投资；风险分析；风险防范
我国房地产投资市场在经过2010年政府新一轮宏观调控后，2011年随即面临多重考验，后续市场还存在诸多不确定因素，在CPI高涨、城市化进程加剧等客观因素的推动下，房地产投资者必须清醒把握房地产投资的各种风险因素，采取有效的防范措施，以获得预期的经济收益。
一、房地产投资主要风险因素分析
房地产投资需要经历投资机会分析、实施与管理、投资后的评价与分析三个主要过程，其中某个环节的变化或某个因素的形成都会给房地产投资带来风险。概括起来，影响房地产投资的主要风险因素包括以下五种因素。
1.政策风险
政策风险是指由于国家或地方政府实施政策的变化给房地产投资带来潜在的经济损失，主要包含土地管理政策、住房结构政策、宏观投资规模控制政策、税收政策以及环境保护政策等方面的风险。由于政策的变化而带来的风险将对房地产投资产生重大的影响。房地产业作为我国国民经济的主要支柱产业，在当前我国房地产市场有待完善的情况下，政策风险对房地产投资的影响尤为重要。
2.市场风险
市场风险是指由于供求关系变化，引起房地产投资市场中投资主体进行的投资行为变化而带来的投资潜在损失。房地产市场中购买能力下降、劳动力价格上涨或原材料价格上涨等都会对房地产投资带来较大的风险。
3.金融风险
金融风险是指由于利率、融资规模等的变化对房地产投资者带来的损失。房地产投资数额巨大，对利率、融资规模的依赖非常大。当可融资规模减少时，房地产投资者自有资金投入增大，会产生资金流动困难的情况，容易产生财务风险；当利率上升时，房地产投资者投资成本增大，在房地产市场购买能力下降的情况下，将可能产生投资实际收益率降低的风险。
4.技术风险
技术风险是指由于技术进步对房地产投资者带来的可能性损失。技术风险主要包括建筑施工工艺和技术、建筑设计、建筑材料等方面的更新而带来的风险。
5.自然风险
自然风险是指自然原因对房地产投资造成损害的风险，如地震、火灾、洪水、风暴、雪灾等等。这些风险出现的几率相对较低，可一旦出现，造成的投资损失是相当巨大的。
二、房地产投资风险的防范策略
房地产投资风险的防范关键在于能否采取有力的措施规避和控制风险,从而减少投资者的收益损失。根据可能造成投资损失的主要风险因素分析，投资者应从以下四方面采取措施。
1.把握政策变动，关注市场动态
当前我国房地产投资正处于高速发展的时期，国家和地方政府宏观政策调控频繁，这就要求房地产投资者在进行投资决策前，应加强对房地产相关法律、法规，国家税收政策、财政政策及货币政策等政策的研究，把握国家政策的宏观动态；同时对投资项目进行全面的市场调查和分析，掌握价格、竞争情况及未来市场的变化趋势等。通过对各项政策的研究和市场调查分析，既有助于房地产投资者确定正确的投资方案，又利于其根据政策和市场变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。
2.优化投资组合，防范市场风险
房地产投资是投资周期长、高风险的活动，同时各类房地产投资在风险程度、预期收益和资金总量方面各不相同。房地产投资者应当合理选择不同投资可靠性的投资组合方案，维持稳妥投资与积极投资的比例关系，尽量在投资整体安全性保障的前提下使整体收益提高；注意房地产投资结构的优化，合理确定长期投资与短期投资的比例，尽可能缩短投资回收期，降低投资成本，以规避和防范市场风险。
3.合理融通资金，减少金融风险
房地产投资数额巨大，通常采取融资的方式满足其投资需求。而金融风险的存在，要求房地产投资者在投资机会分析时要在考虑贷款规模减少和利率可能升高的基础上进行，合理安排投资资金，确保自有资本金充足，在出现金融风险的情况下，能够迅速实现资金周转，从而对金融风险进行防范。另外，房地产投资者可以合理利用固定利率的抵押贷款，将因利率引起的金融风险转嫁给银行。
4.加强保险意识，规避自然风险
房地产投资者可以通过对投资实物进行房地产保险，将地震、火灾等不可抗拒力带来的自然风险转移给保险公司, 降低自身损失，从而为房地产投资者规避自然风险。
总之，现阶段房地产投资者应理性对待风险，充分考虑自有资金情况，及时注意使用多种投资方式，提高风险预判能力和风险承受能力，分散风险，减少损失，达到投资利润最大化的目标。
参考文献：
［1］刘秋雁.房地产投资分析［M］.东北财经大学出版社，2007-09.
1.引言
随着我国城镇住房制度改革的不断推进，国民经济的飞速增长，我国房地产业呈现出蓬勃发展的态势，成为国民经济的支柱产业。房地产项目投资额大、建设周期长、资金周转慢、变现能力差，涉及到的社会经济和环境因素多，其投资过程是一种预测未知将来需求而进行产品生产的过程，这些特点决定了房地产业是一种典型的高风险投机行业，其不确定性伴随始终。由于房地产的地区差异、项目差异，涉及的内容不单单是技术问题，还有很多其它方面的问题，因此国家很难像针对建筑工程那样去制定房地产项目风险管理的统一规范和规程。目前我国很少有企业建立自己系统的风险管理体系，社会上暂时也没有专门从事企业风险管理的咨询机构，所以加大了房地产行业的高风险性。因此，建立积极的风险管理策略在我国房地产项目投资中是非常必要的。
2.房地产投资开发项目风险概述
2.1房地产投资开发风险的含义
房地产投资是指将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等相关的经济活动中，以获得预期收益的投资方式。由于房地产具有位置的固定性和不可移动性、投资额大、建设周期长、影响因素多样性等特性，使得房地产开发投资活动面临众多的风险，其实际收益可能在各种风险因素的影响下发生低于预期收益的现象，使投资者蒙受损失。一般来说，房地产投资风险是指从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性大小，这种不利结果和损失包括所投入资本的损失和预期收益未达到的损失。
2.2房地产投资开发风险的形成因素及发展趋势
当前我国房地产投资风险主要来自于宏观环境和微观环境两个方面。宏观环境中，政策风险、金融风险、资源风险等社会、经济环境的变化对投资影响较大。而微观环境是指具体项目所在的区域中存在的地价风险、决策风险、技术风险和组织风险等，如过于单一的融资方式和片面追求高收益而导致的非理性开发等都可能造成财务风险甚至投资失败。
此外，从主客观两个方面来说。房地产开发项目风险产生的客观原因主要有：竞争对手抢先进入市场，推出产品，市场竞争加剧；银行贷款利率升高，投资风险增大等。主观原因有：企业信息不灵、开发出来的产品不够好，或只是本地区先进，这样就失去了设计上的优势。
3.房地产投资开发项目风险管理方式及具体对策
3.1风险管理的主要方式
房地产投资风险就是从事房地产投资而造成的损失的可能性大小，这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。目前对其管理的方式主要是风险回避、风险分散、风险转移、风险自留。
3.2风险管理的具体对策
针对不同类型、特征和规模的风险因素，应采取相应的风险管理措施，最大限度地降低投资过程中各因素对最终效益的不利影响。具体说来有以下几点：把握市场动态，提高风险预测能力。投资前对市场情况的调查分析是整个投资风险管理体系的基础。先期了解市场需求和政府对项目开发的态度，有助于确保正确的投资决策方向。根据国家经济政策、住宅制度改革以及消费群体的文化背景、消费偏好来确定市场定位，设计有针对性的产品功能、价格区间及营销方式，并能依照政策变动适时调整投资方案等，都是有效控制投资风险的关键。
3.3建立健全科学的投资决策和风险管理
机制投资者应在重视市场需求的基础上考虑综合风险，以确定最佳的投资决策。对房地产投资者而言，首要决策内容是对开发项目区位的选择，良好的区位可以在较小的风险中实现升值，有效避免投资风险。区位确定后，还应建立风险管理的组织体系，设立专门风险管理部门，以便合理安排资金项目，协调好投资控制与进度、质量控制的关系，加强投资动态管理，及时发现可能导致投资增加的现实问题和潜在因素。
3.4建立风险管理的信息系统，形成动态风险监控报告
信息是进行科学的房地产投资可行性研究、投资决策和风险管理的基础，因此企业应当设立信息收集和处理的专门部门或者购买专业性的行业信息系统。一来可以日常性的收集国家或目标城市、区域的经济政策、行业政策、城市规划、市场供求情况等信息，进行及时准确的分析报告，使决策层及时了解市场风险和机遇；二来可设立企业开发项目的定期房地产市场报告制度，为企业决策层和相关部门提供项目所在地的市场月报、季报、年报，及时把握宏观经济政策和房地产政策的出台情况。
3.5加强风险管理的系统培训，强化员工风险管理意识
业可开展内部定期培训或者通过外部专业培训机构加强员工的管理培训，可以提升员工的专业度，增强企业凝聚力。通过风险管理教育，使他们了解所面临的各种风险，掌握风险防范和处理风险的方法，强化风险意识，从而提升整个企业抗风险的能力。
3.6采取投资分散策略和联合策略，分化和降低风险
（1）投资区域分散。房地产市场具有很强的区域性特点，由于不同城市、不同区域的经济环境、投资政策、市场供求等情况不同，对房地产投资收益的影响也各不相同，房地产投资分散于不同的区域，就可以避免某一特定地区某一特定时期的市场不景气对房地产经营的影响，达到降低风险的目的。
（2）投资种类分散。不同类型的房地产投资的风险大小不同，获得的收益也不同，在房地产投资种类上分散，可以降低房地产企业的整体风险。
（3）投资时间分散。是确定一个合理的投资时间间隔，从而避免因市场变化而带来的损失。联合策略就是多个房地产经营者联合起来共同对某项房地产项目进行投资，利益共享、风险共担，发挥各自的优势，从而降低独自经营项目的风险。
4.结语
关键词:中小城市;房地产业;风险管理;灰色关联度;廊坊市
在人们的社会、经济和科研活动中,会经常遇到信息不完全的情况。在控制论中,人们常常用颜色的深浅来形容信息的明确程度。艾什比(Ashby)将内部信息未知的对象称为“黑箱”。因此,“黑”表示信息未知,“白”表示信息完全明确,用“灰”表示部分信息明确、部分信息不明确。同样,可以系统区分为黑色系统、白色系统和灰色系统,用来反映认识主体对认识客体的认识程度。为了更好的认识和有效地控制灰色系统,20世纪80年代,灰色系统理论应运而生,并迅速在社会众多行业和领域得到了广泛应用,这也真正体现了人类认识和改造世界的主动精神。
我国房地产业尚处于产业发展的初级阶段,有关其投资风险的研究刚刚起步。目前,有些学者已运用常规的投资风险分析方法如调查和专家打分法、敏感性分析法、贝叶斯方法、蒙特卡洛法、相关性分析等,就我国房地产业投资风险管理做了相关探讨。但是,针对中小城市的相关研究还不多见。本文采用定性研究和定量分析相结合的方法,运用灰色关联分析技术,对近年来我国中小城市房地产业投资面临的风险进行理论分析。在此基础上,以近年来房地产业迅猛发展的河北省廊坊市为例进行实证研究,提出相应的风险管理防范策略及规避、减少风险潜在损失的具体对策。
一、对我国中小城市房地产业投资面临的风险进行理论分析
一般来讲,风险就是一个事件会产生人们不希望后果的可能性。房地产市场是一种资金量大、周转期长、且受政治、社会影响较大的特殊市场,所以在其投资过程中会遇到一定的风险。房地产投资风险是指房地产开发商因对未来某项房地产投资的决策以及客观条件的不确定性而导致该项房地产投资的资本损失或实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率。房地产投资风险多种多样,十分复杂。本文根据风险因素的性质不同,将其分为:政策因素、经济发展因素、市场因素、自然因素、利率因素、社会因素、管理因素和技术因素等。并且在《中国房地产纵横》中也对各主要影响因素进行了排序,其先后顺序依次为:政策因素、利率因素、经济因素、自然因素和技术因素。由于本研究是针对我国中小城市房地产投资风险管理问题,该风险系统应包括上述五种风险因素。因为,除了常规的五种主要风险因素外,如市场因素、管理因素和社会因素等在内的这些因素并非可有可无;相反,由于中小城市特殊的具体情况,它们的影响反而会比较大,这在定量分析中会得到相应体现。
房地产业投资的风险分析与评价是个主观与客观相结合的过程,而对某些过程中潜在风险因素的评价也很难用定量数字来描述。我国的房地产业发展历史较短,客观估计所要求的历史资料很少,在房地产业投资的风险分析中对各风险因素随机变量的概率分布常用主观估计来建立。目前,房地产业比较流行的是根据《中国房地产纵横》上的房地产论文的统计数据和对分析专家关于房地产投资的认识所做的调查,对各风险因素定性分析的评分等级标准,将指标等级划分为七级,其中“优”、“良”、“中”、“差”对应分值分别为4、3、2和1,指标等级介于上述两相邻等级之间时,相应评分值为3.5、2.5和1.5。为了便于观察和计算,将上述七个等级的相应数值分别扩大2倍,即“优”、“良”、“中”、“差”对应分值分别为8、6、4和2,指标等级介于上述两相邻等级之间时,相应评分值为7、5和3。
二、以河北省廊坊市房地产业投资风险管理为例进行实证分析
廊坊市于1989年4月经国务院批准正式成立,地处河北中部、京津两大城市之间,由于其得天独厚的地理位置和环境,素有“京津走廊上的明珠”之美誉。改革开放以来,廊坊市获得了长足发展,经济建设和社会发展取得巨大成就,也是河北省唯一获得全国“生态城市”殊荣的少数城市之一。作为我国中小城市的典范的廊坊市,市区人口约40万,作为支柱行业之一的房地产业发展十分迅速,包括上缴利税、城镇房地产业投资总额增长速度、利润总额和商品房均价等多项指标位居全省之首。据2007年统计数字显示,廊坊市共有143个企业,其投资额占同期全社会固定资产投资总额的17.96%,吸纳就业人数达6819人,上缴利税高达65631万元,对于优化廊坊市产业结构、促进社会和经济繁荣发展,起着重要推动作用。
本文结合灰色关联度分析方法进行实证分析。
(一)横向分析
1、给出原始数据序。通过对廊坊市区的几个典型楼盘进行走访,并开展详细的问卷调查,由此获得有关房地产开发商投资与各风险因素关系的第一手资料。而后,本文对调研资料进行整理分析并找出典型开发商,以此构建原始数据序列(见表1)。其中,X1-房地产开发商1,X2-房地产开发商2,X3-房地产开发商3,X4-房地产开发商4,X5-房地产开发商5,X6-房地产开发商6,并将X1即房地产开发商1数据序列作为参考序列X0,记作X0=(8,5,3,7,4,6,2,3)。
2、经计算可得灰色关联度:γ02=0.65238,γ03=0.55714,γ04=0.62381,γ05=0.55713,γ06=0.67619。
显而易见,灰色关联度排序为:γ06>γ02>γ04>γ03>γ05。
(二)纵向分析
1、给出原始数据序列(见表1),构建参考数列,即找出各房地产开发商数列中所面临的所有风险因素中最大值,记作X01=(8,5,8,8,8,7)。
2、经计算可得灰色关联度:γ01=0.91667,γ02=0.76389,γ03=0.47619,γ04=0.60595,γ05=0.51865,γ06=0.55139,γ07=0.51448,γ08=0.63869。
显而易见,灰色关联度排序为:γ01>γ02>γ08>γ04>γ06>γ05>γ07>γ03。
三、结论
本文通过实证分析所得结果与《中国房地产纵横》中对各主要影响因素进行的排序略有出入,这属于正常情况。因为本文主要立足我国中小城市,特别是比较多的考察了廊坊市房地产开发商的具体情况,与全国房地产业发展情况相比较,有着显著的区域性和差异性,这也正是本文写作目的之所在。
横向分析的结果表明,不同房地产开发商面临的投资风险程度是不同的,与开发商1面临的风险程度相比,开发商6与之最相似,开发商2和4次之,开发商3和5最小。因此,房地产开发商在风险管理实践中,可以借助成功的房地产企业投资的经验,来判断自己面临的风险情况,以提供有益的指导。
纵向分析的结果表明,影响房地产投资盈利的风险因素大小依次为政策因素、利率因素、市场因素、经济因素、管理因素、技术因素、社会因素、自然因素。第一,政策因素的影响最大。这一结论是与我国国情相符合的。与时进的政策的指令性作用明显;反映这一点的是我国房地产波动周期与党代会的召开周期较吻合,一般为4年―5年。第二,利率的调节作用次之。这与我国的经济体制改革密不可分,社会主义市场经济体制的建立,必然要求政府更多地运用金融、财政政策等间接调节方式来干预经济运行均和利率的调节作用。第三,值得关注的是市场因素和社会因素、管理因素等影响也比较大。这是由中小城市的具体情况所决定的。在中小城市房地产投资过程中,由于城市人口基数小、购买人群分布相对集中;同时,这些购买人群观念和习俗相对守旧、对楼盘的选址和房屋的设计格局等要求更为苛刻;再加上开发商自身在资金实力、管理理念和技术等方面相对欠缺,所以,市场、社会和管理风险因素的影响反而会比较大。第四,自然因素的影响最小。这是因为廊坊市地处河北中部,地形以平原为主,偶有丘陵地带,少有高山,地壳活动稳定,有史以来,没有发生过特大的地质灾害和自然灾害。
四、廊坊市加强房地产业投资风险管理的对策
从地方政府和房地产开发商双方角度出发,分别提出相应风险管理的意见和建议。微观经济活动离不开宏观经济背景,国家(或地区)的宏观经济对房地产业发展起决定作用。因此,政府应加强对房地产业的宏观管理,为房地产企业健康、正常发展创造一个良好的外部环境。具体说来,地方政府对房地产风险的管理应从以下几个方面着手:第一,加强房地产业宏观调控,综合运用多种手段如经济手段、法律手段和必要的行政手段,共同发挥协调作用。第二,调节房地产投资结构,要在土地利用总体规划和城市规划指导下,促使房地产市场供求平衡。第三,建立房地产预警预报系统,引导投资者理性投资和科学决策。第四,完善房地产市场法规体系和中介服务体系,规范房地产市场行为,为房地产开发企业创造一个公平合理的竞争环境。第五,强化政务公开,减少政策信息不对称造成的风险。第六,认真执行城市规划法,减少规划变更与调整的随意性,加强公众参与监督,减少因此造成的房地产投资风险。作为微观经济活动主体的房地产开发商投资要经历四个阶段,期间可能面临许多不确定因素。本文在对房地产开发商提出阶段性的风险防范和控制措施,使企业最大限度地减少风险损失,获得较高的盈利保障。一是投资决策阶段的风险控制。高度重视可行性研究,确保投资决策的正确性;加强市场监测,提高决策的科学性;采用房产保险的方式来间接降低风险;灵活应用投资组合理论;树立风险管理意识。二是土地获取阶段风险的控制。在土地获取阶段前,必须对地块自然属性、社会属性以及使用属性进行认真确认,以决定选择或放弃对某一项目的开发。在拆迁和安置补偿问题,既讲原则性,更讲灵活性,防止矛盾激化。三是项目建设阶段风险的控制。强化安全意识,事前控制与事中控制动态结合,在保证建筑质量的前提下,尽快完成开发项目,减轻开发商所面临的未来不确定性。四是经营管理阶段风险的防范和控制。房地产商应密切关注市场的动态发展,了解需求状况,采用灵活多变的营销方式拓宽营销渠道,降低营销风险;也可以通过营销,以充分利用人丰富的营销经验。
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关键词：房产投资；风险管理；措施
随着我国国民经济的快速发展，建筑规模不断扩大，房地产业逐渐发展为国民经济的支柱产业之一，但我国大部分房地产公司发展并不够成熟，对风险管理缺乏足够的认识，也没有设置专门的风险管理机构和配备专门的风险管理人员。加强对房地产开发项目的风险管理，引进先进管理方法和策略来减少风险，探索出必要的、合理的、有效的措施来规避风险，对于提高我国房地产开发企业的管理效益和经济效益尤为重要。
1 房地产项目投资的特征分析
1.1房地产项目的不可移动性
相对其他商品而言，房地产项目最重要的特征就是不可移动性，这一特征使房地产项目具有明显区域性和个别性，所以在很大程度上房地产项目会受到其所处的地理位置、环境条件、政治因素的影响。通常情况下，房地产项目的价值在很大程度上取决于它所处的地理位置，投资的效用则与其所处地段的社会经济有密切关系。另外，房地产项目投资还可能会承担部分政治风险。
1.2房地产投资周期长
房产投资的整个过程可以分为投资期、建设期、运营期三个阶段，通常会持续几十年。在整个房地产投资过程中，从获得土地使用权，到房屋的建设，再到后期的运营维护，都会受到来自土地市场、开发市场、建筑施工市场、房产市场等因素的影响。所以在房产项目投资过程中，时间是最主要的风险源之一。
1.3房地产投资活动的相关性
房地产项目投资的区域性和不可移动性决定了它的投资会受到所处地区的经济发展趋势的很大影响。由于开发周期长，房地产虽然对当地的经济形势十分敏感，但是对波动做出的反应和进行的调整却相对滞后很多。所以研究预测国家关于房产投资的开发与经营的政策变化趋势，对减少房产项目开发风险至关重要。
1.4房地产项目投资对专业管理的依赖性
所谓的依赖性是指房地产项目投资离不开专业化的投资管理，这种管理活动可以分为内外两部分，内部专业管理是指对投资者本身管理经验和能力的要求，因为在投资过程中，投资者本身需要有获取土地使用权、规划设计、项目融资、市场营销、工程管理等方面的能力。外部的依赖性主要表现在两方面：①项目要服从政府部门的土地、城建、规划、市政、环保等部门的专业管理；②对外部咨询和中介等机构专业指导的依赖性。若投资者没有以上的分析能力或者不遵守国家有关部门的专业管理，就会出现盲目投资、项目的不到批准或者因违反有关部门规定而面临处罚。
综上所述，面对房地产行业投资风险的问题，要提高投资水平和投资效益，对投资项目的风险分析和决策研究意义重大。
2 房地产项目投资阶段面临的风险
2.1地点选择风险
由于房产行业的不可移动性，所以投资地点的选择对房产投资影响巨大。从宏观角度看，在社会经济环境和政策偏向地区投资风险相对会减少。从微观角度来看，合适的地段选择是非常重要的，好的地段就要冒成本高和竞争激烈的风险，差的地段就有盈利低、甚至房产滞销的风险。所以说，要根据自己的实力选择一个适合的地段，保证投资效益。
2.2区域发展风险
所谓的区域发展风险是指房地产周围环境的变化影响房地产商品为投资者带来的风险。这有两方面的因素：①房地产项目邻近地区的社会经济等各项因素发生变化，这就是会给房产投资者带来风险。②房产项目所处的相类似的其他区域对房地产造成的影响。
2.3物业类型风险
物业是房产项目必不可少的因素，物业类型多种多样，包括公寓、别墅等的住宅类，商场、宾馆、酒店类的商业设施，仓库、厂房等的工业设施，电影院、体育馆等的文化娱乐设施，写字楼等。所以说，只有适合于市场需要的房产才能够顺利销售。
3 房地产项目投资风险管理重要性及目标
3.1房地产投资风险重要性
房地产投资的风险不只是指投资损失这一种情况，完整意义上的风险既包括损失也包括盈利，也就是说投资活动的结果与所期望值的任何偏离都是风险。房地产投资中风险管理不仅要降低损失发生的可能性，还有增大获利的可能性，当然，最基本的就是保证损失的最小化。近几年来，我国房地产项目投资管理体制有了很大的改进，推行了诸如项目法人责任制、工程项目招投标制、工程建设监理制等一系列制度，这在一定程度上对房地产项目投资风险起到了一定的控制作用，但是最主要的问题是目前投资风险约束体制尚未建立。在开放性的市场经济条件下，房产项目面临着种类繁多的不确定因素，而且这些因素关系错综复杂，这就使得房产项目风险发生的概率、致损的规模以及风险波及范围都会愈来愈大，而且目前的房产保险市场尚不完善，这些状况都迫切要求建立完善的风险约束机制。因此，研究分析决策理论对房产项目投资风险进行控制具有十分重要的意义。
3.2房地产项目风险管理目标
风险管理的目标是在投资中的损失发生前保证经济正常运行，在损失发生后的复原工作也要令人满意。基于这个观点，房地产项目投资风险管理的目标应该是尽可能最小的成本投入，最大的限度的减少风险带来的损失，以获得投资最安全的保障。一般来说，风险管理目标可以分为损失前目标和损失后目标两种。损失前目标指一个合理的风险管理系必须具备的目标，包括经济目标、承担社会责任的目标以及减少烦恼和忧虑的安全目标，这是风险管理体系需要具备的基础性目标，不受企业损失情况的影响。损失后目标指在投资前企业领导能够预见的最严重的损失发生后，企业根据自身情况在最低限度内可以接受的目标，它的内容主要有生产、持续经营、收益稳定以及发展的目标。
4 防控房地产项目投资风险的措施
4.1风险预测
由于房地产是一个高投资的行业，投资前对风险的预测非常重要。房地产项目一旦投资，就要面对一个相对狭窄的消费市场，具有很大的风险性。风险的预测指的是投资之前，投资者要对房地产市场的发展趋势和供求状况进行全面调查分析，然后选出能够获取较大收益的投资项目，投资前的预测对房地产投资项目的成功与否有着直接的影响。
4.2风险规避
在房地产投资过程中，通常会选择投资风险较小项目或者放弃投资风险较大的项目的方式来尽可能减小风险的概率，但是获得高投资额利润的机会也减小了。市场经济中的一个特定的投资规律就是预期收益值随着风险大小而增降。
4.3风险控制
风险控制表现在两个方面：①在风险发生之前，要通过控制尽量减少风险损失发生的机会；②风险发生之后，通过相应的措施来降低风险损失带来的严重后果，处理那些投资者不愿意回避和转移的风险。风险损失控制的目的在于要改变风险本身的特征。应该做到预防为主，防控结合。在风险控制中，进行损失和危险分析时，既要考虑直接和间接成本，又要考虑隐藏成本。
4.险自留
风险自留指的是指房地产项目参与方自己做好相应准备，主动承担风险带来的损失。在实践中，风险自留有主动与被动两种。主动风险自留指的是通过对风险的分析明确风险的预期损失和风险性质，在充分了解之后，投资者主动选择风险自留措施，做好相应的财务准备。与前者刚好相反，被动自留是指在风险带来的损失发生之后，参与者被迫承担损失的方法，这种方式往往以严重的财务后果为代价。
4.5风险转移
风险转移就是指房地产企业将自己的风险转移给别人的管理方式，包括保险转移和非保险转移两种方式。保险转移是指向保险公司投保，缴纳保险费，将风险转移给保险公司，由保险公司负责补偿损失。非保险转移是将风险转移给别人或者共同承担，这可以通过工程分包等方式转移风险。保险转移本身并不能消除风险，而是把风险管理的责任以及从该风险管理中可能获得的利益转移给了他人。
关键词：实物期权法；投资；风险测度；风险控制
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）09-0-01
一、金融衍生品相关置于投资的理论
面对如今不确定性较大的经济环境，只有用实物期权才能正确进行长期投资决策。项目投资与期权投资十分近似。其中项目的净现值相当于期权标的资产价值，项目投资成本相当于期权执行价格，项目本身便是一种期权。为了与一般期权相区别，将这类标的资产不能随意流动的期权称为实物期权。[1]当企业拥有一个投资机会时，即购买了一个期权，该期权赋予公司在一定时间内有权力按执行价格（投资成本）购买标的资产。同金融期权一样，该约定资产（项目）的市场价值（项目的净现值）是随市场变化而波动的，当市场价格（净现值）大于执行价格（投资成本）时，有利可图，公司执行该期权（即选择投资）。实物期权法理解有难度，计算复杂，但它可以使企业决策更科学，更适应复杂多变的市场环境。[2]
二、房地产企业投资风险测度
对于房地产企业投资风险的评估确定可采用模糊综合评价法对投资项目风险进行综合评价，建立综合评价指标体系，得出较为精确的评价数值。[3]首先需要设定主、次要相关风险指标如下：
金融市场风险：税率的变动X11；银行利率的变动X12；汇率的变动X13；其他投资收益率的变动X14。
宏观环境风险：宏观经济形势对房地产企业的有利程度X21；政府政策对房地产企业的有利程度X22；消费者的需求变化情况X23；市场的饱和程度X24。
然后对主因素和次因素设定相关的权重，确定隶属矩阵之后对做模糊矩阵进行矩阵运算，从而量化评价结果，更准确地企业评价投资风险的程度。
三、实物期权法的具体应用
实物期权预测项目价值充分考虑了项目投资的时间价值以及不确定性带来的风险价值，从而能更完整地对投资项目的整体价值进行科学评价。按照实物期权的观点，项目的价值=传统的净现值+实物期权价值，用公式表示为TV=iNPV+DV，其中：
TV指代项目的总体价值；iNPV指代项目的内含净现值；Dνt指代项目的实物期权价值。
要计算房地产投资项目总体价值，需要分析计算内含净现值和延迟实物期权价值。内含净现值可以通过传统的净现值法求得。而房地产投资项目的期权价值作为一种实物期权，与金融期权本质的差别是其不可交易性。在与标准的DCF方法同样的假设下，可以用推导Black—Scholes模型的方法推导出实物期权的计算模型。
根据期权定价原理，可假设房地产投资项目资产价值ν服从下式所示的几何布朗运动过程：dνt=（μ-δ）·dt+σ·dzt
其中：νt表示t时刻房地产投资项目标的资产价值；μ表示房地产投资项目标的资产价值的瞬时期望漂移率，即价值增长速度期望值；δ表示延迟投资给整个投资项目造成的报酬亏空率；σ表示房地产投资项目标的资产价值增长的瞬时标准差，即价值的波动率；zt表示维纳过程。
由Ito定理，实物期权价值Dνt，满足如下所示的方程
由此可以推知项目引入期权之后的投资收益，使得结果更加精确，能够减少房地产企业的投资风险。
四、投资风险测度及控制案例
以碧桂园2008年在广州的商住用地开发项目为例，根据由30位专家组成的评审组采用类比打分法的评审方式对各个因素进行定性测试，统计整理评价结果，得到该项目的金融市场风险X1、宏观环境因素X2对评语集V的隶属向量依次为：
于是，该碧桂园该项目投资风险主因素层指标对评语集V的隶属矩阵相应为：
而金融市场风险、宏观环境风险各主因素层指标的权重由专家赋值为：A= （0.35，0.65），则由上述模糊综合评价模型可得目标层，即该房地产项目投资风险X对评语集V的隶属向量为：（0.171，0.337，0.33，0.132），而评语集V对应的具体分数为V1 = 85 分，V2= 70分，V3 =55分，V4 = 40 分，则该大型房地产项目投资风险综合评价值V=61.55。若投资风险分值越接近85说明风险越低，越接近40分则说明投资风险越高。从得分情况看，该项目投资风险程度为中等偏高。
而从碧桂园当年的销售和土地存量可以发现，碧桂园一直努力让公司可销售面积扩大，为销售业绩提升创造可能性。但是在当时楼市并不景气的情况下，这样一政策又给碧桂园带来极大的麻烦，即造成了大量存货的积压。根据碧桂园2008年资料显示，其在建可销售总建筑面积和施工证审批中之总建筑面积大幅度减少，分别为1420万平方米和638万平方米。按照2008年的销售规模，目前仅存的可售面积就需要碧桂园用3年时间来消化，未来投资举步维艰。
企业要控制好投资风险的前提就是要把握投资的最佳时机，通过对比净现值来比较投资机会。2008年由于受到当前总体宏观经济政策环境影响，房地产价格不稳定，当时碧桂园在广州拥有一个商住用地开发项目，政府允许开发商将开发时间推迟两年，开发商也希望等房地产价格上升并相对稳定后获得更多的净现金流。这个情况则可使用实物期权法预测其行使延迟期权后的目的价值，以此使得投资更加精确。根据规划用地条件，结合相关资料，并且结合调查统计结果估计房地产价格年波动率为9%。因此得到标的资产的价值=房地产目前开发获得的现金流量的现值=813790.8万元，执行价格=实施开采项目所需的原始投资的现值=68656.1万元，标的资产价值的方差为9%，设定的开发时间期限10年，股利收益率为0.1，计算方程，
项目按照传统方法的净现值为127229.8，而基于期权理论的净现值为127229.8+289972.2=417202万元。
参考文献：
[1] Philip James Hunt，J.E.Kennedy. Financial derivatives in theory and practice， 2004.
【关键词】 房地产；投资环境；投资类型；投资风险
面对房地产市场的竞争激烈，如何进行投资决策，规避风险，获取最大效益，避免因投资决策失误而造成的巨大经济损失，是各房地产企业希望解决的主要问题。只有系统深入分析和研究影响房地产投资决策的因素，改变传统决策方法的单一性和独立性，减少投资决策过程中的主观成分，才能避免因投资决策失误而造成的巨大经济损失，这不仅有助于企业自身发展，对房地产市场乃至整个国民经济的健康稳定也有着重要意义。
一、房地产投资的涵义和特点
房地产投资是指资本所有者将其资本投入到房地产开发经营中以期在未来获取更多收益或规避风险的经济活动。也有人认为，房地产投资是指国家、集体、个人等投资主体，直接或间接地把一定数量的资金投入房产、地产生产和再生产领域的过程和行为，包括建造新的物业和对旧有的建筑物进行改造。
随着我国城市化的推进，从长远来看，房地产投资已经成为广大投资者追逐高额利润和快速增值的重要投资形式。由于房地产商品和房地产市场的特殊性，房地产投资具有如下特点：一是高投入和高成本。房地产业是一个资金密集型行业，房地产的高资本价值特性，决定房地产投资需要投入的资金量大。土地的价格或土地使用权的价格相对较高、建筑造价高、施工周期长使得投资开发成本高。而且房地产开发投资涉及部门众多、经营运作过程中交易费用高也使得投资需要投入大量资金。二是开发周期长和投资回收期长。房地产投资项目要经过可行性研究、项目论证、置地、设计施工建设、营销和物业管理等众多环节，房地产开发周期长。从土地审批、房地产建设、到物业投入使用，回收投资资金获取利润需要相当长的时间。房地产开发投资不是一个简单的交易程序，而是一个涉及多个市场的交易系统，受到土地、建材、施工、劳动力市场等多个市场的影响，而且房地产变现能力差，投资资金要经过几个市场的运动才能回收。三是高利润和高风险。由于房地产的异质性、不可替代，所以房地产市场是一个非完全竞争市场，房地产投资回报率高。利润和风险是对应的，与其他投资一样，房地产投资收益和风险并存。由于房地产投资投入资金多，资金周转期长，随着时间的推移，投资的不确定因素增多，其投资的风险也将增大。四是政策鼓励和约束。由于房地产业的基础性作用，以及房地产对经济发展的促进作用，政府常常在经济出现下行风险时鼓励房地产业的发展，出台一些产业措施，鼓励房地产消费，这就会增加居民对房地产的消费性投入，同时也激励了开发性投入。但从城市发展角度看，城市需要进行统一规划和布局，以满足城市功能分区、城市生态的要求。由于房地产的不可移动性和耐久性，所以房地产开发投资必须服从城市整体长远发展和规划，这就构成了房地产开发建设的外在制约因素。
二、影响房地产投资的因素
投资是一项动态的连续性的经济活动，投资包括资金的筹集、使用、回收和增值，形成一个循环的资金流。同一投资者在不同时期或者不同投资者，追求的投资目标是不同的，所愿意承担的投资风险和选择的投资时点也是不一样的，这就决定了他们的投资结果和收益。由于房地产的区位、投资时机和房地产类型直接影响着房地产投资的利润和风险，因此被称为房地产投资的三要素。
1、区位
由于房地产作为一种特殊商品具有不可移动性的特点，所以在房地产物业中，区位因素被置于前所未有的高度，是顾客最关心的因素之一。一般而言，区位是指特定房地产所处的空间位置及其相邻房地产间的相互关系。从宏观角度来说，区位指项目所在区域；从微观角度来说，区位指项目的开发场地。实际上，区位不仅指房地产所处的地理环境位置，还包括该区域的社会位置。一宗房地产的地理位置包括坐落、方位、朝向、楼层和建筑式样等自然环境因素，社会位置包括该区域的交通状况、配套设施和人文景观等。任何一项房地产投资必定在既定的自然环境与人文环境中运行并与周围各类环境因素发生各种互动关系。这些因素的差异加剧了区位差异，使得处于同一市场的不同区位的相同面积房地产具有不同的实用价值，产生了极为不同的经济效益。交通运输系统的完善、生活方式的变化以及科技的进步，都会使区位价值产生巨大差异，使投资者面临巨大风险。因此，在进行房地产投资决策时必须充分考虑房地产区位条件，认真分析、研究拟投资区域的经济发展状态、人口因素和房地产市场状态等因素。
2、时机
由于房地产开发活动受宏观经济的影响很大，而经济发展具有周期性的规律，因此，房地产业发展也相应有着周期性的涨落。随着经济周期性波动的是房地产产品的供求、价格和收益水平的相应变化。因此，选择合适的投资时机，保证所投资房地产有良好的市场前景，是一项投资成败的关键。一般而言，经济发展趋势是影响开发时机的主要因素，在经济发展的成长期，各类房地产需求旺盛，市场处于不断上升势头，这时推出的房地产项目较易获得较高收益；当经济处于下行区间，由于失业增加，收入下降，房地产市场需求下降，供过于求，房地产价格下跌，物业租售所需时间加长，甚至根本就租售不出去，此时开发的房地产将导致资金占用和成本上升，预计的收益不可能实现，房地产开发商将承担开发时机选择不当带来的巨大损失。因此，房地产投资者必须具有敏锐的判断力，善于把握机会和抓住时机。
关键词：房地产投资；市场风险；投资决策阶段；控制措施
0 引言
市场风险是房地产开发过程中必不可免的潜在隐患，房地产的市场风险不同于其他行业的市场风险，市场价格波动风险、筹资风险、流动性风险、项目建设参与各方信用风险等对房地产的冲击力十分巨大。我们应当正视这些风险，利用市场性，把握市场需求和变化，进行预测与评价，优化投资结构，合理采取投资手段，采取适应市场需求的风险控制措施，实现投资效益的最大化。
1 房地产行业特有的市场风险分析
房地产投资的市场风险是指不同房地产企业所处的不同地域、在市场中的不同地位以及企业自身不同特点，使得企业在市场竞争中必须面对的种种不确定性。房地产产品的这些独特特征，是房地产行业有着不同其他行业的市场风险。
⑴市场价格波动风险。由于房地产行业生产周期长，在建设初期和产品最终建成后推向市场时，市场上的供需关系、市场偏好都可能产生足以影响房地产项目成败的变化，无法准确预估产品建成后市场能接受的销售价格，同时在建设过程中各种原材料、人工成本甚至是建设工艺、规范的变动都可能影响到房地产行业的产品成本，这种成本的变化可能会达到预算造价的2至3 成。
⑵筹资风险。房地产企业的开发经营活动需要大量资金，一般来说这些资金不会全部来自企业的权益资本，房地产企业对项目开发进行可行性研究时，往往会对融资计划做出相应安排，划出一部分预算用作融资费用及利息。事实上，很多小型房地产企业都曾遇到向银行贷不到款，不得不支付几倍的利息转向民间融资，给企业带来巨大的损失。
⑶流动性风险。由于房地产产品价值巨大，使得房地产业成为一个资金高度密集的行业。在房地产企业经营活动中如果不能有效保障资金及时充足，不但项目建设难以为继，企业甚至可能陷入财务困境而引发破产危机。
2 房地产企业投资的市场风险控制措施
2.1 进行市场调查，预测投资费用与收益
一项房地产投资策略的形成，首先取决于期望得到什么，其次取决于现实能得到什么。要解决这两个问题，关键是要进行市场预测。在已经确定了投资对象的前提下，要运用一切可能得到的信息资料，尽可能准确地预测拟投资项目的费用和收益。
2.2 采取奖惩措施，缩短投资开发周期
投资开发周期愈长，开发周期内各种可变因素众多，从而形成更大的投资风险。社会经济条件的变化，势必引起市场的波动，投资商的费用和收益也愈难确定，因此，可以采取必要的奖罚措施，尽量缩短开发周期，这是减少市场风险的有效措施之一。
2.3 事先签订合约，减少不确定性因素
为了防止因开发周期长而引起的某些因素的变化，可以事先签订合约，固定某些易变的影响重大的因素，以减少不可预知的风险。如与银行达成借贷利率固定合同，与建筑商签订固定概预算合同等。当然，签订这些合同，就某一方面来说可以减少投资商的风险，但从另一角度看，投资者必须付出比未签约更高的代价以求得合约的签订，因此，必须权衡利弊。
3 房地产企业投资决策阶段的风险控制措施
3.1 通过多样化投资，提高投资安全性
组合投资也叫多样化投资，分为两种情况：一种，是把资金有选择地投放到不同类型的房地产项目上，从而减少未来收益的不确定性。如在当前实施“安居工程”的形势下，把多数资金投放入住宅建设，少量投资于楼堂馆所；组合投资的另一种，是根据所投项目资金的流动性和收益性，将资金按一定比例投放在现金和银行存款、股票债券等有价证券以及房地产上。投资组合的比例如何确定，主要由房地产开发企业的投资意图和具体投资项目的特点来决定。如现金具有好的流动性，银行存款安全性高，而房地产投资可获得好的收益等。
3.2 终止重大风险项目的开发，避免更大的损失
在房地产投资决策阶段，开发商常常通过可行性研究来进行房地产投资风险的识别衡量，放弃在风险较大的某个时间、某一开发位置，或以某种物业类型和投资方式乃至整个开发方案进行的房地产开发活动。在前期阶段，基于对地块自然属性、社会员性或有关部门对地块使用的规划要求深入调查，放弃购买不合格土地，终止开发话动。当然，在建设阶段，如果发生了威胁自身安全的重大风险因素，企业生存面临重大考验，同时亦不可能采取其他有效的风险管理措施来转移、分散时，如预测到市场的大萧条，也不排除暂时中止继续投资这种迫不得已的风险回避措施，从而避免造成更大的风险损失。
3.3 灵活转化经验形式，加快资金周转
为了防范投资项目完工后空置、租金下降或售价下跌等带来的风险，可以按规定预租或预售楼花，还可以采用按揭贷款使购房者从欠开发商的钱变成欠银行的钱。在租赁房地产业务中，租约规定承租人负担所有经营费用、维修、保养费用甚至税收，就能将经营风险转移结承租人。在长期租约中规定租金随着物价指数上升而相应变动，就能把购买力风险转移给承租者。在开发商与建筑商施工合同中、规定建筑材料由建筑商采购，也起到类似的作用。这些措施都可以起到分散风险、降低成本，加快资金周转的作用。
3.4 优化资金来源结构，合理确定负债经营规模
无论以何种方式筹措资金都要付出代价，因此，要优化资金来源结构，必须考虑投资的收益率和资金成本率时，所筹措和使用的资金才能取得较好的经济效益；因此，在实际的投资经营中，首先要求取不同方案下各种来源资金的成本率，再计算出该方案下的综合资金成本率，最后选择综合资金成本率最小的方案作为员理想的筹资方案。
3.5 增强全员风险意识，建立健全风险管理机构
房地产开发企业在投资决策阶段应把握国际、国内和地区当前和今后的政治、经济形势、经济政策、产业政策和发展规划以及拟开发地区的基本情况，诸如工商业状况、人口结构与密度、居住条件、基础设施现状、建设规划、交通和污染情况等，了解和掌握该地区商服业、住宅、工业分布情况及未来发展趋势等，理性研究和判断该类物业的市场供求状况进行科学的项目可行性研究，合理评价和选择开发投资方案；其次，要树立全公司员工正确的风险态度，加强风险资料的搜集、整理和比较。强化对房地产投资风险管理理论的研究和学习，高度重视企业风险管理；最后，要建立风险管理制度，制定科学的考核标准和奖罚措施，并在实际中严格执行，建立健全风险管理机构，编制并推行风险管理计划。
4 结语
综上，只有进行市场调查，才能有效预测投资费用与收益；通过采取奖惩措施，才能缩短投资开发周期；在事先签订合约，减少不确定性因素等措施，才能真正实现对房地产企业投资的市场风险进行控制。通过多样化投资，才能提高投资安全性；及时终止重大风险项目的开发，避免更大的损失；通过可行性研究，回避既定开发方法的风险；灵活转化经验形式，加快资金周转；优化资金来源结构，合理确定负债经营规模；增强全员风险意识，建立健全风险管理机构，实现投资风险的最低化，获得最大化的投资效益。
参考文献
[1]万俊，邓蓉晖.房地产投资风险控制初探[J].学术交流，2001（03）.
[2]杨海峰，孙志勇，马新伟，等.房地产投资的风险及控制风险的对策[J].商业研究，2000（07）.
