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开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产的金融属性，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：房地产 投机 投机度 测度
1.我国房地产市场概况
在全球性经济的社会中，无论是个人、企业还是政府都十分重视房地产业的发展，在很多国家和地区，房地产业往往是当地的重要产业。在我国，房地产业是先导性、基础性的产业，在国民经济中占有十分重要的地位。随着我国经济体制改革的不断深入，城市化进程的加速，城市综合开发，土地有偿使用制度及住房商品化的不断完善，我国房地产业迅速恢复、发展和壮大。尤其是近几年来，房地产业高速发，1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长 33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌 20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。房地产业萎缩的主要原因是政策调控和国际金融危机影响。中国政府从2007年开始强化宏观调控，多次上调利率和 准备金率，导致房地产企业的贷款减少，资金链紧缩。 2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，这主要得益于金融危机以后中国政府推进的信贷宽松政策刺激了房地产业的复苏。房地产业反弹，泡沫再度出现。部分城市的房价增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。地方政府，商业银行和房地产商的共同利益推高房价，中央政府难以进行调整，也是房地产市场泡沫形成的内在原因。与此同时我国巨大的房地产需求和金融业对房地产行业的过度的资金支持，给房地产投机提供了条件，而一些制度上的缺陷，又给予了房地产投机者方便的投机获利渠道，直接的激发了他们的投机行为，更加助长了房地产泡沫的形成。
2.商品金融化演进及房地产的双重属性
吴晓求(2006) 提出: 资源和财富金融化是大趋势。从长期来看金融资源具有动态的富集作用, 具有自我实现、自我挖掘的功能。这就是金融资源的富集作用。周丽娜（2007）提出“商品金融化”的定义: 商品金融化就是商品在金融资源的富集作用下, 金融属性逐步增强, 金融价值凸显, 使得人们产生了对该种商品或者以该商品为标的物的衍生品的交易愿望, 并最终促使市场交易机制形成的过程。
商品未实现金融化以前, 其价格只体现了商品价值, 而没有体现金融价值。原因在于商品的金融属性总是在一定的历史条件下, 才显现出来。金融资源的富集作用使商品的金融属性逐渐显现, 进而使得商品的金融价值开始被一些市场主体所认识。商品的价值就会出现与传统价格相比持续地走高。以至于人们会认为这是一个疯狂的价格。事实上这疯狂的价格就是包含了除商品价值以外的金融价值。这就是商品的金融属性显现出来后导致的价值重估。当商品的金融价值开始被大部分市场主体所认识, 市场主体出于以下两个方面产生强烈的交易愿望: 一是在现货市场上的交易具有较高的风险, 通过在衍生品市场进行风险的规避和投机; 二是该种商品具有较高的收益性, 是较好的投资对象。市场主体的交易愿望是商品金融化的催化剂。只要少数市场主体开始对某种商品有金融化的需求, 就会产生以该商品为标的物的交易为背景的契约。如果这种交易需求是广泛性的, 这种商品就会成为一种被广泛认可的金融产品, 就会产生以规范市场交易行为的制度的需求。
房地产具有两重属性，第一是商品属性，第二是金融属性。所谓商品属性是指房地产的产品――住房，作为一种民生必需品在市场上作为一种商品交易，遵循市场规律。所谓金融属性是指在金融资源富集作用下原来金融属性差的商品逐渐体现出金融性并且逐渐曾强进而代替商品属性，住房已经成为一种具有金融价值的产品，即可作为一种投资品保值增值，这是其金融属性的体现。
房地产的商品价值不足以解释房价过高的原因。房地产的金融化才是支撑房价的主要因素。原因在于房产交易是通过房产证等契约形式的转让完成的。使房地产的金融属性大大增强, 人们开始乐于投资房地产, 而不仅仅是作为一种消费。偏离商品价值的部分,我们都可以认为是商品的金融价值。
3.房地产投机理论概述
房地产投机是指投资者以房地产为交易对象，透过买卖、租赁等手段在短期内通过房地产价格的变化或房地产交易而谋取暴利的行为。从广义上来讲投机也是一种投资，投机与投资在概念和实际运作中紧密相良，难以区分。格雷厄姆(Graham)认为投资的确切定义应该蕴含着三个彼此关联、密不可分的重要因素。首先，投资必须是建立在“详尽分析”基础之上。所谓详尽分析，即是指通过以既定的安全和价值标准对投资对象进行的研究工作。其次，投资应该具有“安全性”的保障。经过详尽分析以后被选定的投资对象应该具有投资的“内在价值”，应该存在着相对安全的价值空间，而这正是保障其在通常和可能的情况下没有较大的风险，也是其可以避免意外损失的安全体现。第三，投资的结果是必须能够得到“满意的回报”。由此，格雷厄姆得出的定义是：“投资是指经过详尽分析后，本金安全且有满意回报的操作”。一般我们可以从以下几个方面区分房地产投机和投资：首先要通过房地产投机与投资的风险和利润比较来区分。一般来说，由于投机者要承担较大的市场风险，投机者的期望收益率要高于一般投资者，因此较高获利或遭受较大损失可以作为区分两者的一个依据；一般投资者可通过投资组合，以尽可能降低投资风险。而投机者则恰恰相反，他们却较偏向于承担高风险以寻求高利润，所以广泛运用财务杠杆而较少运用投资组合来分散风险。因此，投机者承担的财务风险和经营风险均大于投资者，故认为较高风险的投资行为可作为投机的一个重要标志。其次，通过房地产投资的风险、利润与时间的关系比较也可以在一定程度上来区分投资与投机；房地产投资与投机在风险、利润与时间的关系有所不同。一般认为投机资金投入存续的时间较短，而投资存续的时间相对要长一些。所以在我国房地产市场上短期转售图利行为仍属于房地产市场中主要的投机行为。再次，通过资金投入的时机来区分。一般而言，房地产市场景气时资本增值潜力较大而风险相对较小，故较易发生投机行为，并且投机行为又互相促进，使投机活动愈演愈烈，反而会使房地产市场中正常的投资行为受到抑制。所以一般认为在市场比较景气时的房地产投资偏向于房地产投机行为。这与我国现阶段房地产市场投机状况相近。
4.房地产投机行为研究的理论模型
4.1 模型建立的理论框架
最常用的非基本因素资产价格模型是Blanchard 和Watson的随机泡沫（stochastic bubble）模型和Summers(1986)的风行（fad）模型，Roche在上述两个模型的框架下，考虑采用机制转换（regime switching）模型来进行投机泡沫检验投机泡沫检验。Levin 和Wright运用房地产价格增长率的历史数据来建立房地产市场投机模型。其中心假设为:人们通过观察房地产的历史价格变化,形成对房地产未来价格变化的预期,从而导致房地产市场需求条件的变化，而这些不断变化的需求条件影响了房地产的供求价格，他们认为,当房地产的历史价格不影响未来的预期时,房地产市场将没有投机行为。本文采用Levin 和Wright的模型选取实际收入和实际利率对基本价格进行建模。
我们把房价分解为两个部分，一部分是商品属性决定的基本价格，另一部分是金融属性决定的非基本价格，它是预期到未来价格发生变动的资本收益或损失，用公式来表示：
Pt=Ptm+Ht
其中Pt第t期的房地产价格，Ptm代表资本收益为零时的房地产价格，Ht代表房地产作为一种金融资产获得的预期资本收益的现值。这里可以表示为：
Ht=Ht+1/〔1+it〕
其中Ht+1代表下一期的预期资本收益，it代表t期的利率。
房地产资本收益与前一期的收益相关，也就是说它受到前一期的价格增长率的影响，所以：
Ht+1=f〔gt〕
其中gt又可以表示如下：
gt=〔Pt－Pt-1〕/Pt
Ptm是资本收益为零时的房地产价格，代表房地产的商品属性。由于消费者购房的动机主要受可支配收入、贷款利率的影响，因此，可以被认为与收入y和短期贷款利率i有关。。因此，Ptm可以表示为：
Ptm=f〔yt，it〕
最后可以得到如下表达式：
Pt= f1〔yt，it〕+ f2〔gt〕/〔1+it〕
4.2 建立经济计量模型
可以用下面的线性模型逼近上式中的f1和 f2
Pt =β0+β1 yt+β2 it+β3 gt/〔1+ it〕+μt (1)
式中P代表房地产价格，y代表居民可支配收人，i代表贷款利率，gt/〔1+ it〕代表过去房地产价格实际增长率，μ代表随机误差项。
过去房地产价格的增长率gt与预期将来房地产价格的增长率gt+1的关系可表示为：
gt+1=θgt
两边对gt求导得到：
θ= gt+1/ gt
由于房地产价格和利率有密切的关系，即利率上升导致房地产开发成本上升，使得房地产价格上升，因此，可得到如下公式：
Pt/ it=Pt/ gt+1=－( Pt/ gt)/ θ (2)
对方程(1)求i和g的偏导数可得如下关系式：
Pt/ it=β2－β3 gt/〔1+ it〕2 (3)
Pt/ gt=β3/〔1+ it〕 (4)
将(3)(4)代入(2)得
θ=－［β3 /〔1+ it〕］/［β2－β3 gt/〔1+ it〕2］
上式中i、g的值通常较小，θ可表示为：
θ=－β3/β2
θ即为房地产业投机度，即房地产过去价格对将来价格的影响程度。制定一个科学的警戒线是做此项分析的关键，根据国外经验认为当θ>0.4时，认定该市场投机行为显著，投机泡沫产生。
5.实证检验
根据以上分析，现对2000―2009年间北京、上海房地产投机行为进实证分析，模型中被解释变量为房地产价格，解释变量分别为可支配收入、贷款
利率及过去房地产价格实际增长率，分析结果如下：
(1) 北京房地产业投机度
P1、y1、i、gt/〔1+ it〕分别代表北京房地产价格、可支配收入、一年期贷款利率和房地产实际增长率，按线性方程建立多元回归模型，回归结果如下：
P1 =2143.231+0.3519 y1+332.162 i－240.214gt/〔1+ it〕
上述回归方程中β2=332.162 β3=－240.214 ，因此θ=－β3/β2=0.723
(2) 上海房地产业投机度
P2、y2、i、gt/〔1+ it〕分别代表北京房地产价格、可支配收入、一年期贷款利率和房地产实际增长率，按线性方程建立多元回归模型，回归结果如下：
P2 =1926.845+0.4538 y1+203.761 i－140.214gt/〔1+ it〕
上述回归方程中β2=203.761 β3=－140.214 ，因此θ=－β3/β2=0.688
6.结论
通过以上实证分析可知，北京和上海的房地产投机度都比较大，均超过了的0.4的警戒线水平，且北京的房地产投机度要大于上海，说明经济的强劲增长已经促使中国这两大城市房地产业的投机行为加剧。根据这两个城市的数据可以推断，我国的房地产市场存在发展过热的趋势，但是房地产市场火热一方面是经济发展到一定程度的必然结果，另一方面也是我国房地产需求有效释放的结果。过度的投机会使房地产价格远远偏离其实际价值形成泡沫，一旦有突变的因素干扰或者超过人们承受的极限，形成房地产价格下跌的预期，泡沫就会破裂，进而对整个社会经济造成危害。
总之，房地产投机对于经济发展有利有弊，深入了解投机行为的根源及作用机制合理度量并制定合适的政策，就能兴利除弊，保证房地产业以及整体经济的健康发展。
参考文献：
[1] Levin, E.J., R.E. Wright. The impact of speculation on house prices in the United Kingdom. [J]Economic Modeling,1997,14.
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[4] Jack H. Speculation and Equilibrium: Information Risks and Markets [J].Quarterly Journal of Economics, 1975, 89.
[5] 吴艳霞，王楠：《房地产泡沫成因及其投机度测度研究》，《预测》，2006年第2期。
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[7] 上海统计局.上海统计年鉴[M] .北京:中国统计出版社 ,2001-2010
本文首先剖析了金融街采用公允价值模式计量投资性房地产的真实动机和原因，并通过对金融街更改会计政策前后财务状况的对比分析，揭示了公允价值计量投资性房地产的财务影响，并建议投资者对以公允价值计量投资性房地产的房地产企业进行财务分析时应加以调整，区别对待。
【关键词】
公允价值；房地产；财务影响；金融街
一、引言
现行的《企业会计准则第3号———投资性房地产》颁布于2006年，这意味着，企业持有的用于赚取租金或资本增值的房地产，即投资性房地产，可以根据企业的实际情况选用成本或者公允价值进行后续计量。准则颁布后的第四年选择公允价值模式计量的企业比例仅占3%，大多数企业对公允价值模式持有一种观望态度。而作为受该准则影响最大的商业地产企业金融街控股股份有限公司（金融街），则在准则实行的第二年就宣布从2008年1月1日起，对公司拥有的投资性房地产采用公允价值进行后续计量。金融街是一家以商务地产为主业的公司，商务地产比例超过70%，与主攻住宅的房地产企业不同，金融街的多数房地产被划为投资性房地产，而不属于存货。所以，金融街选择在投资性房地产计量方面转变会计政策，对其财务报表的影响更为显著。金融街转变会计政策之后，投资者难免担忧，认为金融街的做法有失稳健，财务数据水分比较大。本文旨在通过分析金融街会计政策转变的动机和由此带来的财务影响以及后续持续的对业绩的影响，试图回答投资者是否需要区别对待以公允价值计量投资性房地产的房地产企业，在投资决策时是否需要特殊关注或者调整某些项目。
二、金融街以公允价值模式计量投资性房地产的原因分析
（一）变更会计政策的官方解释金融街在会计政策变更公告中称原因有二，一是采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前国际通行的成熟方法；二是公允价值模式具有可操作性。
（二）本质原因公告中的理由看似充分，但实质过于空泛，并没有阐明公司选择公允价值模式的最本质原因。首先，针对原因一，虽然公允价值模式在国外较成熟，但是在我国还没有被广泛的接受，提早应用可能会降低会计信息的可比性；针对原因二中有关公允价值的获得，仍然存在很多不确定性和没有解决的问题，这些都会影响会计信息的质量。所以，金融街更改会计政策一定另有原因。公允价值模式和成本模式的最主要区别有两点，一是后续计量的计量属性是公允价值还是历史成本；二是是否需要继续计提折旧。企业的房地产类资产中通常会隐藏着一些溢价，而公允价值模式能够将这些隐藏的溢价全部体现在账面上，而且公允价值模式下投资性房地产无需计提折旧，也会相对增加利润，这些都是可以提高收益水平的途径。所以，我认为金融街选择公允价值模式的原因之一是要美化盈利指标，从净资产收益率的角度看，金融街2007年净资产收益率剧降，盈利下滑，管理层有通过对投资性房地产采用公允价值计量模式，提升净利润的动机。每股收益同样呈下降趋势，因此公司可能需要利用公允价值计量模式对财务报表的利好影响来缓冲这种下滑趋势。此外，金融街在2008年有大规模融资的计划，包括股权融资和和债权融资。2008年，公司股东大会通过了10亿元短期融资券的融资方案并获中国证监会的有条件通过。2008年1月，公司实施了公开发行股票方案。由此看来，公司有动机通过对投资性房地产采用公允价值计量属性提升企业的相关财务指标，提升资产价值、净利润，改善资产负债率，有利于其通过增发股票和债券进行融资，帮助企业进行更好地融资。
三、会计政策变更的财务影响分析
（一）公允价值计量投资性房地产对资产负债率的影响金融街的资产负债率2008年以前一直保持在65%左右，而在2008年，忽然降到了46%。资产负债率的忽然改善是得益于使用公允价值计量投资性房地产的政策变更。之前提到的金融街在2008年的债权融资计划可能是企业选择会计政策变更的动因，也进一步得到印证。
（二）采用公允价值模式对利润表的影响1.公允价值变动损益。在转变会计政策之前，公司的公允价值变动损益发生额几乎可以忽略不计。但是采用公允价值计量模式后，需要每年对房地产价值进行重估，公允价值与账面价值的差额计入公允价值变动损益。2009年后，公允价值计量模式对利润总额有十分明显的正的效应。2.每股收益。金融街的每股收益在2006至2008年呈现下降趋势，行业排名不断下滑，因此，公司可能需要利用公允价值对财务报表的利好影响遏止这种下滑趋势。表中数据表明，政策变更后公司达到了这个目的。3.收益质量。主营业务收入具有可持续性，是质量高的收益。而营业外收入、公允价值变动损益、投资收益的可持续性差，是质量较低的收益。一个企业的收益越来越依赖主营业务以外的来源，是一个危险的信号。金融街在转变投资性房地产计量模式后的收益结构变化如下表。在金融街会计政策变更之前价值变动净收益占利润总额的百分比稳定在5%，而在会计政策变更并追溯调整了2007年的数据以后，该比例显著增长，并且随市场行情的变化不断波动。在2009年房价回暖的年份，该比例竟达到了50%以上，也就是说来自于这部分增值的收益超过了来自出营业务的利润。这样的结构说明，在采用公允价值模式之后，金融街展现在财务报表上的利润质量可能是存在问题的。
四、结论
经分析，金融街的净资产规模增大、资产负债结构更加改善、净利润和每股收益也变得更加乐观。但是需要注意的是，这些改变并不是因为公司的资产质量优化或者是经营能力提升，而仅仅是因为公司变更了会计政策，是由于对投资性房地产采用公允价值模式计量导致的。也就是说，这种改善并不是实质上的改善，而只是公司通过改变游戏规则而产生的结果。公司的公允价值变动损益金额和占利润比例增大、收益质量变差也说明了这一点。对于以公允价值计量投资性房地产的房地产企业，投资者们做财务分析和投资决策时应该特殊对待。因为，政策变更的影响显著，使得采用成本模式计量的企业和采用公允价值模式的企业变成不同游戏规则下的竞赛者，因此不能在同一平台和基准上进行比较。对于采用公允价值计量投资性房地产的或者处于政策变更时点上的房地产企业，尤其是以商业地产为主的企业，应该特殊关注其各种财务指标变化的诱因，必要时应该对其财务数据进行调整，才能与其他企业具有可比性。这样才能使投资决策更具合理性。
参考文献
[1]谢获宝，张亮子.投资性房地产后续计量模式的盈余管理研究[J].财务与会计，2012，1:018.
[2]潘立新，翟潇璐.浅谈公允价值计量投资性房地产[J].财会通讯:综合版，2008(12):59-60.
房地产业市场失灵对策
0引言
随着2008年全球经济危机的爆发，关于我国房地产泡沫化、垄断化的论断就层出不穷。房地产业作为我国的支柱产业，其发展直接带动了消费、投资以及其他相关产业的发展，然而，房地产业的高垄断性、高利润性一直成为人们议论的焦点。以下谨从市场失灵的角度分析房地产行业的不健康发展状况。
1房地产市场失灵的表现形式
市场失灵又称为“市场失效”或者“市场缺陷”，是指自由竞争的市场机制在其运行过程中产生了缺陷或弊端，从而不能实现某些合意的社会经济目标，只能通过或最好通过公共活动的方式来解决。房地产业作为一个我国相对较新的产业，随着我国城镇住房体制的改革以及人们收入水平的提高而蓬勃发展，已发展成为我国的支柱产业。虽然房地产也是一种商品，但是这种商品具有不同于一般商品的特殊属性，这导致了房地产市场失灵具有客观必然性。
1.1房地产市场的垄断性导致市场失灵
1.1.1房地产位置的固定性、高度的异质性、极低的相互替代性造成的产品性质垄断。房地产是不动产，固定在一个特定的位置，使它不能像农产品和日用品那样在市场上自由流通，形成永远固定在某个位置的天然垄断。同时，房地产也是一种高度异质性的商品。由于土地是不可移动的，每个房地产所处位置的自然、社会、经济条件的差异，以及建筑物式样、朝向、规模、装饰、设备等方面的千差万别，更强化了房地产的异质性。而产品异质性越强，垄断的可能性越大，生产者对价格的操作机制也就越强，削弱了市场机制的发挥，导致了资源配置的不合理，一定程度上造成了市场的失灵。
1.1.2房地产价值的高昂性造成的资金垄断。房地产业是一个资金密集型产业，从土地的开发投资、投入生产到装修配备，每一环节都需要高昂的资金支持。而资金密集的投入也使房地产成为一种价值高昂的“奢侈品”，使房地产业从生产到销售都对金融信贷有着高度的依赖性。而金融信贷对申请人有一定的限制，从而挤出了一部分的投资者和消费者，使得市场缺乏竞争，导致了市场资源配置的失效。
1.1.3房地产的稀缺性造成的垄断。土地本身是稀缺资源，再加上土地市场的垄断性，从而使获得土地的房地产商具有垄断优势。
1.2房地产的外部性导致的市场失灵
由于房地产与周围环境不可分割，所以其价格常常受周围房地产及环境变化的影响，而且影响的范围很广，涵盖了正外部性和负外部性。具体表现在：一定区域内的房地产项目之间相互影响。如福州大学城的落成直接导致大学城周围房地产项目身价大增，表现出较强的正外部性。房地产对市政设施和各种社会职能部门有很强的依赖性。随着政府公共设施的建设，即使边缘地带的房地产价格也会大幅上涨。同时，交通的便捷与否，治安状况的好坏，甚至邻居素质的高低都会极大地影响消费者的效用。一般认为，外部性的存在是市场机制配置资源的缺陷之一。因此，房地产的外部性使房地产市场仅靠市场机制往往不能促使资源的最优配置和社会福利的最大化，不可避免地造成市场的失灵。
1.3房地产市场信息的不对称性导致的市场失灵
信息不对称就是交易双方掌握的与交易有关的信息在准时性、全面性、及时性、连贯性方面存在差别。在各种产品市场均有不同程度的体现，而房地产商品的特殊性决定了它在房地产市场中的表现更为明显。主要表现在以下几点：
1.3.1房地产商品生产过程复杂，涉及领域繁多，涉及面极广，导致消费者难以确定商品的质量。
1.3.2房地产商品隐蔽工程多，很多工程都是在前一个工程的基础上施工，又被后一个工程覆盖，难以进行全面的检查。
1.3.3房地产商品地理位置，设计构造各不相同，即高度的异质性决定了消费者不能通过“货比三家”的原则来进行比较选择，导致了房地产商品信息的垄断性很高。
1.4房地产的公共性导致的市场失灵
根据经济学原理，公共物品的市场一般会失灵。由于市场的本质是以私人利益最大化为导向的，因此市场缺乏提供公共物品的动力。房地产本身是一种私人物品，其产权或使用权内的土地、建筑及装修都属于私人物品。但由于房地产最主要的构成部分土地是国有的，同时房地产总是和城市道路、公共交通、水电煤供应、通信、社区服务等公共设施联系在一起，外部性极强。而这些公共设施都是政府提供的公共物品，房地产依附于这些公共物品上，使得房地产也具有了公共物品的某些属性。于是，一些房地产商就利用房地产公共性这一特点，刻意炒高某些地段的房价，也就是所谓的“搭便车”，造成了社会资源配置的不合理。
1.5社会分配的不公导致的市场失灵
在分配领域，单纯依靠市场机制的自发作用不可能完全实现收入的公正分配。但是，房是人们的基本生活资料，关系到社会的稳定。况且，住房又是一种价值高昂的产品，并非每个家庭都能承受。因此，政府有必要干预住房市场，帮助低收入家庭获得适当的住房。这决定我国的城镇住房体系首先必须发挥市场的作用，有市场来供应大多数居民的住房。同时政府直接供应一部分必要的保障住房作为辅助的手段。
关键词：房地产泡沫 供需失衡 金融监管 经济效应
一、引言
为了保持经济的持续增长和加速推进城镇化进程，我国房地产市场长期存在投资和圈地热潮，房地产过度投机引起房地产价格与价值严重背离，有效需求不足导致商品房空置率一直处于居高不下的状态，房地产市场泡沫现象日益严重。房地产泡沫意味着房地产行业具有较大的收益，扭曲了市场回报率的信号，使得社会上资金都被吸引到房地产市场上来，使得其他行业很难在银行得到贷款支持，抑制社会整体的产业结构优化，导致国民经济发展难以协调。房地产泡沫问题使得房屋已经变成了奢侈品，购房支出挤占了居民其他的消费支出，导致内需不足的问题愈加突出。研究房地产泡沫对经济的影响并采取针对性措施，实现房地产行业的健康发展十分必要。
二、房地产泡沫的成因
（一）建设用地供求关系失衡
在供给方面，建设用地是房地产的主要成本。随着城镇化的加剧，我国的建设用地购置费用也在逐年上涨，这会对房地产开发商造成一定的成本压力，从而抬高房地产的价格。同时，我国的建设用地属于国家所有，具有一定的垄断性，这就加剧了建设用地的稀缺性，势必会进一步抬高建设用地价格。尤其是在我国很多地区存在着比较严重的“土地财政”现象，卖地收入成为很多地方政府财政收入的主要来源，更成为了房地产价格上升的推手；在需求方面，随着城镇化规模和进程的扩大和加速，人口从农村到城市的流动引起的聚集效应产生了巨大的住房需求，加之我国目前租房对买房的替代效应较小，从而推动房屋租金及住房价格的相互交替上升。除此之外，人均国民收入的不断提高使得人们对房产的购买意愿更大程度上转化为对房子的现实需求。同时，由于我国目前可投资的项目较少，投资资金增值渠道狭窄，客观上使得部分社会资金不断转化为对房地产的投资需求。
（二）金融对房地产行业过度支持
房地产作为一种特殊的商品，同时具有一般商品属性和金融资产属性，它依靠银行信贷的有力支撑得以保证在任意价格都能达到均衡。从房地产的供给一方来说，房地产行业具有投资规模较大、资金周转时间较长的特点，这就使得房地产开发商的生产经营活动必须依靠金融业的参与才能完成。由于房地产具有保值增值的特性，这也促使金融机构倾向于将信贷资金投放到该行业，客观上造成部分开发商得以使用融资杠杆，导致过度开发、投机行为盛行。从房地产需求方分析，由于房产价格过高远远超出现有的支付能力，仅靠自己拥有的资金无法支付商品房价，银行的个人住房抵押贷款此时就给购买者带来了便利，同时也为投机行为提供了便利，进一步推高房价。金融市场的逐步放开，加剧了商业银行之间的的竞争，而房地产市场由于存在政府支持、房产价格的升高及有房产做抵押被看做是优质资产，进一步促使银行加大对房地产行业的信贷规模，造成了房地产市场的恶性循环，泡沫化日趋严重。
（三）房地产买卖双方信息不对称
目前，我国房地产市场存在两个明显的问题。一方面是房地产规模增长很快，但市场发展不平衡，尤其是在服务方面相对滞后，表现在信息披露不全面、不规范和不及时，甚至存在大量虚假信息，同时主管部门对行业监管缺乏规范，市场秩序混乱。另一方面，作为购房者的普通民众因为缺乏专门知识，很难凭借个人拥有的专业知识对房产的性能、质量、配套设施以及市场价格等作出相对准确的判断。在这种信息严重不对称的情况下，消费者的行为易受到媒体声音和其他消费者的影响，盲目跟风一哄而上使得地产泡沫进一步扩大。城镇人口规模的快速增加引起住房需求不断上升，如果拥有健全的住房租赁系统很大程度上可以引导居民的住房需求选择趋于理性化，在租房与购房之间做出合理的选择。然而由于住房租赁系统无法起到应有的作用，租赁市场不完善，加之受传统居住文化的影响，人们的买房欲望比较强烈，使得房屋租赁市场无法实现对住房购买行为的替代。
三、促进我国房地产行业健康发展的对策
（一）加强房地产开发贷款管理
房地产作为资本密集型行业，单纯依靠企业的自有资金很难满足企业的资金需求，银行信贷是房地产企业的融资来源。因此，加强房地产开发贷款管理有利于从融资来源上控制一些企业盲目涉足房地产业。严格审查房地产开发贷款的发放条件，杜绝向不具备开发资格的企业、第一还款来源不足的企业发放贷款。在当前市场形势下，各商业银行应该严格规范个人住房贷款的审查程序，加强与房地产登记部门、民政部门的信息共享机制建设，防止使用假冒身份等方式骗取住房贷款。通过降低贷款利率、增加贷款金额、延长还款期限等手段，加大对首套房贷款的支持力度。
（二）建立和完善房地产信息系统
要强化卖方信息披露责任，加强宣传教育，提高买方分析市场、解读房地产信息的能力。鼓励行业研究机构定期房地产分析报告，对房地产行业的历史情况、未来趋势及相关影响因素进行全面细致的分析，提高公众对房地产行业整体的了解程度。制定相应的法律法规，强化房地产行业的信息披露责任，增强企业信息披露的自觉性。
（三）发挥主管部门的监管作用合理平抑房价
要完善税收体制改革，优化中央和地方在税种、税收等方面的分配体系，增强地方政府对平抑房价工作的积极性。完善地方政府政绩考核机制，避免唯GDP论，将控制房价上涨幅度作为政绩考核的指标之一。引导地方政府处理好短期收入和地区长远发展的关系，减少乃至杜绝因追求财政收入而大量批地、权力寻租等现象的发生。完善土地出让制度，规范土地使用金的收取和使用，建立专门账户管理土地出让金，对收费金额、使用途径等进行公示，增强社会公众对土地出让金的监督。
参考文献：
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一、公允价值的定义
公允价值亦称公允市价或者公允价格。熟悉情况的交易双方在公平交易的条件下所确定的价格。在会计实务中，通常由相同或相似的市场价格或资产评估机构确定。
二、新会计准则中为何引进公允价值
2.1公允价值的引入是新准则财务会计目标变化的结果
我国新颁布的会计准则，从内容上发生了实质性的修订。从本质上来说，新会计准则的修订，实际上是会计目标的修订，从过去责任观下的可靠性到决策有用观下相关性，也就是为了更好地满足报表使用者的需要，报表使用者想了解这项资产现在值多少钱，而不是当时取得的时候支出多少钱，从而引入了现在的公允价值，而不是原来简单的历史成本。这就是财务报告目标的变化而引入公允价值。
2.2我国会计向国际趋同迈进
近年来，国际会计准则及西方发达国家会计准则纷纷将公允价值作为重要甚至是首选的计量属性加以运用，以提高会计信息的相关性。从计量属性角度看，公允价值在某种程度上代表着财务会计的发展方向。因此，其运用的范围和程度也就成了衡量一个国家或地区会计国际化程度的重要标志。
我国新的会计准则明确地将公允价值作为会计计量属性之一，并在17个具体会计准则中不同程度地加以运用，这表明我国会计向国际趋同迈出了实质性的一步。公允价值的广泛运用，意味着我国传统意义上单一的历史成本计量模式被历史成本、公允价值等多重计量属性并存的计量模式所取代。
三、公允价值对我国企业会计核算的影响
在新会计准则体系中，目前已颁布的38个具体准则中，据不完全统计，至少在17个准则中不同程度地运用了公允价值的计量属性，本文仅从公允价值对金融工具的计量、投资性房地产，企业所得税等方面的影响几方面加以阐述。
3.1公允价值对金融工具确认和计量的影响
根据新会计准则规定，以公允价值计量的金融工具主要包括交易性金融资产和金融负债，对于交易性金融资产，取得时以成本计量，期末按照公允价值对金融资产进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。按照这一规定，上市公司进行短期股票投资的，将不再采用原先的成本与市价孰低法计量，而将纯粹采用公允价值法。根据以前的会计准则，上市公司的证券投资如市价比成本低，必须计提减值准备，但是，如果市价比成本高，公司并没有抛出实现收益，账面盈利并不能计入当期损益。但按新会计准则，账面盈利就能直接计入当期损益。从而使得这一因为市价升高而形成的账面盈利也能成为净利润。
新准则体现了对公允价值的谨慎使用原则，这与以公允价值为主导的国际会计准则，还是有一定的差异。新准则强化了为投资者和社会公众提供决策有用会计信息的新理念，实现了与国际惯例接轨的标准，首次构建了比较完整的有机统一体系，我们更希望看到通过一系列来自行政执法、行业自律、舆论监督、群众参与相结合的市场监督体系的压力，使会计准则能够发挥最大效力，让每个公司都实现财务健康。
3.2公允价值对投资性房地产确认与计量的影响
《投资性房地产》提出，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：
（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。采用公允价值模式计量的，由于公允允价值变动直接计入当期损益，从而不需要对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。公允价值的确定方式为：市场参考价格，或现金流贴现价值。
为了防止企业利用公允价值变动来调节企业利润，准则规定：对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更，应当根据《会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定进行处理。已采用公允价值模式计量的
投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
以前上市公司的投资性房地产都是计入固定资产，其市值变动并不计入损益，在报表中我们无从寻找变动的痕迹。近几年房地产市场高速膨胀，由此上市公司一旦采用公允价值法来计量其早些年购入的投资性房产，必将大大提高其净资产和当期净利润，意味着上市公司中的投资性地产溢价将在账面上充分体现巨额利润。未来以公允价体现的公司账面净资产，其参考价值也大大提高。
与此同时很多人持保守态度担心公允价值容易导致利润操纵，对公允价值有抵制倾向，但是随着我国房地产市场的持续发展，售房信息的网上公开，相对于其他资产而言，投资性房地产的公允价值是容易取得的。
3.3公允价值变动对所得税的影响
执行新会计准则后上市公司利润表里出现了一个新的会计科目—公允价值变动损益。所有公允价值变动损益都在这个科目里反映，但上市公司要不要为此缴税的问题也同时产生。为此，财政部和国税总局专门发出通知，通知规定“对在股市和楼市上的投资浮盈暂不计税，等盈利落袋即实际处置时，再按处置时的价款扣除历史成本后的差额缴纳所得税”。
通知规定对一些公允价值变动收益金额巨大的上市公司来说，暂不计缴所得税的规定无疑可以避免短期内一笔大的现金流出。如中国人寿2008年上半年公允价值变动净收益高达65亿元，按公司当前25%的所得税率计算，若为这笔浮盈缴税，赚到的钱还没落袋就在掏出一大笔现金来。不过，按权责发生制原则，上市公司在确认公允价值变动损益时，也须相应确认递延所得税负债。因此，上述规定也不会对上市公司的净利润造成巨大的影响。
为了协调执行新会计准则后会计与税收之间的其他政策差异，这份通知还明确规定，企业对持有至到期投资、贷款等按照新会计准则规定采用实际利率法确认的利息收入，可计入当期应纳税所得额。对于采用实际利率法确认的与金融负债相关的利息费用，应按照现行税收有关规定的条件，未超过同期银行贷款利率的部分，可在计算当期应纳税所得额时扣除。企业发生的借款费用，符合会计准则规定的资本化条件的，应当资本化，计入相关资产成本，按税法规定计算的折旧等成本费用可在税前扣除。
四、新会计准则中公允价值确定存在的问题
新会计准则中虽然规定了公允价值确认的三种状态；
（1）存在活跃、公开的市场价格时，则以该价格为标准确认的价值作为公允价值。
（2）不存在活跃、公开的市场价格时，则在多方询价的基础上，采用适当的估值方法或由资产评估等中介机构的评估价，作为公允价值。
（3）不存在活跃、公开的市场价格时，交易对象也不适宜评估，多方询价也存在较大困难的基础上，可以参考当地同类产品的市场价格，作为公允价值。但是，现实情况千变万化，特别是目前市场条件还不是严格规范，市场信息并没有随处可取。这无疑给部分企业利用公允价值人为调节利润有可乘之机。同时，也给企业财务人员在实务操作中增加了工作的难度。特别是在房地产开发企业，对房地产地产公允价值的确定，成为房地产后续计量是否合理的关键。如果采用香港的做法，即对采用公允价值进行计量的房地产开发公司，需要每年聘请独立的测量师对房地产的公允价值进行评估，这无疑增加了企业成本。由于公允价值变动直接计入损益，因此对企业业绩不佳，企业亏损或连续亏损的上市公司来说，对调节公司利润打开了方便之门，误导了投资者的投资方向。
参考文献：
1.葛家澍，《关于会计计量的新属性—公允价值》，上海会计，2008，（1）：11-13
2.财政部，《企业会计准则2006》，北京，经济科学出版社，2006年。
关键词：货币政策；房地产价格；影响因素
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）11-000-01
一、引言
我国房地产市场从1998年以来经历了较长时期的价格上涨，整体上至今仍未出现较深幅度的价格下跌。由于我国房地产行业在国民经济增长中贡献率较高，其行业属性也决定了它对实体经济的影响更加直接。货币政策作为宏观调控的重要手段之一，它的调整如何房地产价格是我们值得深究的问题。
关于货币政策对房地产价格的影响研究，国内大多学者的研究都是从利率、货币供应量和银行信贷角度进行分析：戴国强、张建华（2009）认为通过利率变动或货币供应量的变化，货币政策可以通过直接和间接机制影响房地产市场价格，且对具体传导机制进行了深入分析。贺建清、邓宏亮（2011）实证分析了房地产市场在货币政策传导机制中的作用，研究结果表明房地产市场在货币政策传导机制中发挥了重要作用，货币供应量M1、M2是房地产价格指数变化的Granger原因。单克强（2012 ）研究结果表明我国货币增长与房价上涨之间存在着显著的双向因果关系， 与前面的研究角度不同的是，薛磊（2006）采用实证分析的方法从信贷资金角度进行分析，实证结果显示银行信贷与房地产价格之间存着这显著的正向关系，即银行信贷的减少会抑制房地产价格的上涨。
二、货币政策对房地产价格影响因素分析
从以上对国内相关的研究进行总结的过程中，我们可以看到大多数学者在有关货币政策对房地产价格的研究中，主要考虑的货币政策因素包括：货币供应量，利率及银行信贷量，下面我就这几个方面具体分析。
（一）货币供应量对房地产价格的影响。货币供应量的多少关乎社会资金面的宽松与否。货币供应量的增加会使房地产市场活跃，房地产价格上涨，因此货币供应量与房地产价格是正相关关系的，货币供应量的增多，促使更多的投资资金要寻找更多的投资渠道，资本追逐利润的本性促使房地产市场活跃，如果投机过热，可能会导致房地产价格泡沫的生成，这样发展下去将会给经济带来严重的灾难。
（二）利率对房地产价格的影响。利率是货币政策中的重要手段，利率对房地产价格最直接的影响是房贷资本。利率是从供需两方面对房地产价格产生影响，下面从这两方面进行具体分析。
首先从供给方面看，利率的高低决定这开发商的融资成本。利率升高时，开发商的融资成本增加，，为此开发商将会减少房地产的投资开发规模，使得房地产供应量下降，房地产价格上涨。因此，从供给方面看，利率与房地产价格变化呈正向关系。其次从需求方面看，我们从投资需求和消费需求两方面进行分析。 对投资需求来说，利率的上涨，投资者的贷款成本上升，可贷资金减少，还款压力增大，可获利空间减少，在这种情况下，投资者必然会减少其投资需求。另外，利率的持续上升会使公众产生房价将下跌的预期，致使房地产的投资需求降价，因此，投资需求与利率呈负相关关系。消费需求来看，其中存在着收入效应和替代效应。利率的变动对两个效应都存在着影响。就目前形势而言，房地产的价格远远高于普通居民的收入，替代效应的影响要远远大于收入效应产生的影响，因此，房地产的消费需求往往与利率呈负相关关系。
综上所述，利率是同时从供需两方面影响着房地产价格的，并且利率对房地产的需求影响要比对房地产的供给影响更加明显，因此利率的变化与房地产价格变化是呈反比关系的。
（三）信贷对房地产价格的影响。银行信贷资金主要是通过多种流动性效应影响房地产的供求，进而影响房地产价格。银行信贷资金主要通过以下四个渠道影响房地产价格：（1）向房地产开发商发放开发建设贷款（2）向居民发放购房贷款；（3）银行自身持有的房地产资产；（4）以房地产为抵押品的抵押贷款。从我国的实际情况看来，向房地产开发商发放开发建设贷款和向居民发放购房贷款是银行信贷资金流向房地产的主要渠道，从而推动房地产价格的上涨。
银行信贷资金是房地产市场上供需双方的主要资金来源。在银行实行宽松的房贷政策时，对购房者来说，居民的住房贷款的可得性增加，会促使房地产需求的增加，从而促进房地产价格的上涨；对于房地产开发商来说，房地产开发贷款的增加会使房地产开发商扩大投资开发规模，从理论上而言，这会使房地产的供给增加，但房地产商品的供给弹性小，因此在短期内，银行信贷的增加并不能有效的增加房地产商品的供给，相反的是，房地产开发商在拥有更多贷款的情况下，他们会选择以高价拿地进行房地产开发，这会导致房地产开发成本的增加，使得房地产价格上涨；另外，在资金充足的情况下，房地产开发商更倾向于开发建设高档房，这会使得房地产产品供需不合理，使得房地产价格上涨。从长期来看，在房地产商认为有利可图时，总体看来他们会逐渐开发新的房地产，随着新一批房地产项目的完工，房地产价格开始会有逐渐下降的趋势。
三、小结
从以上分析的可知，货币政策中的货币供应量、利率和银行信贷均对房地产价格有着正向或方向的影响，而在我们现行的货币政策中更多的依赖于利率单一工具，这使得调控的效果有所下降的，因此我国在制定货币政策时，应该调动一切可支配的工具，协调配合一起对我国的经济进行宏观调控。
参考文献：
[1]戴国强，张建华.我国货币政策的房地产价格传导机制研究.财经研究，2009（12）：31-37.
[2]贺建清，邓宏亮.房地产市场在货币政策传导机制中的作用研究.区域金融研究，2011（1）：24-28.
一、金融资产排序的优化
“中级财务会计”课程所涉及的金融资产种类较多，在教材中除各项货币资金、应收项目外，单独作为一章讲解的金融资产包括交易性金融资产和可供出售金融资产，而把另一类金融资产即持有至到期投资与长期股权投资作为一章放在金融资产后一章进行讲解。这样的排序方式主要是考虑到资产的流动性，按交易性金融资产、可供出售金融资产、持有至到期投资进行编排。可供出售金融资产涉及权益性工具与债权性工具两类，其中债权性工具的核算方法与持有至到期投资比较接近。可供出售权益性金融资产初始投资的计算与处理、持有期间各资产负债表日采用实际利率法计算投资收益及溢折价的摊销与持有至到期投资的核算完全一致，所不同的是可供出售金融资产要求按公允价值计量，所以期末应该对公允价值变动进行计量与会计处理。这部分内容是课程的难点，学生在学习时有一定的难度。如果按课本的顺序进行讲解，涉及到可供出售金融资产时要同时学习债权性工具的处理，又要涉及股权性工具的处理，难度就会更大，掌握起来就比较困难了。但把持有至到期投资提至可供出售金融资产之前进行学习，在持有至到期投资中全面、细致地学习实际利率法，由于仅涉及债券的处理内容，就相对容易掌握了。有了持有至到期投资会计处理的基础，再学习可供出售金融资产，就比较容易了。当然，如果这样处理，那么在讲解之前应该明确说明此类资产流动性的强弱。
二、应收账款与应收票据应收
账款与应收票据都属于应收项目，两者均要求以真实的商品交易为基础才能确认。在“中级财务会计”中，按应收票据、应收账款排序。对于两项流动资产的安排，可以把应收票据理解为是在商业信用的基础上，通过签发、承兑票据进行信用的加强。在讲完应收账款后，提出“为了加快应收账款的回收、减少资金占用及机会成本、降低坏账率”，要求债务人承兑票据，从而引出应收票据。这样的安排逻辑性更强，且应收账款的会计处理为应收票据的学习奠定了良好的基础。同时，笔者认为仅凭应收票据有明确到期日来判断其流动性超过应收账款不尽合理。我国的商业汇票期限最长为六个月，属于流动资产中流动性较强的资产。而提供了期限小于六个月信用期的应收账款，或者没有信用期限的应收账款，其流动性更强。与应收票据、应收账款相对应的应付票据、应付账款也可以按照这种思路进行思考，在讲解流动负债时，先讲解应付账款，再讲解应付票据。
三、存货内容适当扩充“中级财务会计”课程
对存货项目进行了细致的讲解，包括存货的初始计量、计价、主要存货的会计核算、后续计量(期末计价，存货减值的核算)、清查盘点等内容。存货初始计量的一个重要指标是存货的计价，包括存货收入的计价与发出的计价，存货发出的计价等于存货发出的数量与发出单价的乘积。这里的发出单价可以是计划成本，也可以是按某一种方法计算的实际成本。关于发出单价的确定，教材一般都进行了较为详细的阐述，但对存货数量的确定基本上没有涉及。虽然在“基础会计学”中对确定存货数量的实地盘存制与永续盘存制两种方法都有内容安排，但“中级财务会计”作为一个完整的课程体系，也应当适当地对这两种方法进行简单的讲解。
四、投资性房地产的反映
投资性房地产是我国2006版会计准则新命名的一项资产，是投资者持有的为赚取租金或资本增值，或者两者兼有的房地产。在“中级财务会计”教材中，把投资性房地产与无形资产合并为一章，放在资产的最后一项。若完全按照资产的流动性来考虑的话，说明该资产的流动性是最差的。教材编者这样安排，主要是考虑投资性房地产包括已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权等，从范围来看主要包括因特种目的而持有的固定资产与无形资产，所以放在资产的最后一项。但投资性房地产的定义明确了该资产的属性就是投资，是会计主体为了获取租金或资产保值增值而投资的一项资产。既然投资性房地产的性质属于投资，属于长期投资，那么其与长期股权投资在性质上是相近的，且比作用于企业生产经营过程的固定资产、无形资产的变现能力强，所以投资性房地产的会计核算应该在长期股权投资之后，固定资产、无形资产之前，这样更能体现其投资的基本属性，也符合其流动性的划分。
五、借款费用资本化问题
非流动负债比流动负债金额大、期限长，一般都是由于某一特殊用途或目的而发生的。无论是向银行获得的长期借款、在证券市场上发行债券产生的应付债券，还是长期应付款，都存在借款费用资本化的共性问题。教材把非流动负债借款费用资本化的处理放在该章的最后一节似有不妥，笔者认为共性的内容应放在本部分的前面讲解(本章第二节)，为长期借款、应付债券和长期应付款教学的顺利进行奠定基础。在教学中，通过对以上内容的调整，教学效率更高，教学逻辑性更强，教学效果更好。重要的是，对培养学生的会计思维更有作用。
作者：叶宏单位：玉溪师范学院
中国内地的房地产之所以被人诟病，无非是因为楼市的虚火和房奴的不忿；香港房地产受到瞩目，也逃不开逼人跳楼的“泡沫”和频繁波动的房价。但这几个关键词在2月底已经变得不再重要，当荷兰银行的中国区执行总裁王洁凤宣布将在香港进行亚洲的第一宗房地产掉期交易时，所有人都意识到，中国终于成为房地产衍生产品市场的下一个圈地所在。
做空房地产的实验田
对于非股民和非基民，坚持和金融世界保持距离的普通人而言，掉期交易显然只是个陌生的词汇，但当它和房地产密不可分，你就必须对它保持关注。作为交易双方约定在未来某一时期相互交换某种资产的交易形式，它通常出现在货币市场和期货市场，但现在，英国人更喜欢把这一商业模式运用到房地产上面，2006年的成交额是令人咋舌的40亿英镑。
房地产市场的缺乏流动性无疑是让掉期交易能够轻易进入的前提，一笔金额庞大的交易往往需要耗时数月甚至一年，不管在膨胀的房价面前人们如何看待房地产的暴利，都不得不承认，销售费用会占去整个项目资金的6％―10％。荷兰银行房地产衍生产品部门助理主管菲律普・柳比奇认为，掉期交易的灵活性正是房地产业所急需的，房地产开发商和购房者乃至各种赞助基金可以借此摆脱各种烦杂的费用，最大限度地节省成本。在执行掉期合约过程中，只要房产价格的差额由一方支付到另一方，无需任何实际商品的交割和各种复杂的实物交易，就能增加或减少它们的实际房地产产权。
对于那些房价高企的国家，房地产衍生品有可能起到缓冲的作用，因为交易成本的节约，面向普通人的售价也会下调，当然，这个美好的愿景是建立在开发商的诚信之下。
这种全新的交易方式已经让来自金融界和房地产业界的人鼓噪不已，它在业内显然更受欢迎和关注。柳比奇说：“因为掉期交易的出现，房地产从来没有和金融变得如此之近，你可以说房子不仅仅只有不动产的属性，它变得更像期货或是证券，一个项目的开发和大宗交易已经变成金融行为，它是房地产业最好的衍生产品。”
而仅仅数年前，房地产衍生品还只是存在于理论上。但研究机构Investment Property Databank公布的数据显示，从2006年9月至12月，房地产衍生品市场已开始迅速发展：在两年前市场刚刚形成的英国，迄今已达成逾300笔此类交易，价值近jO亿英镑。美国和欧洲大陆也已达成了大量此类交易，这一数量还将继续上升。
香港能否玩得起?
2月27日，荷兰银行(ABN Amro)和新鸿基金融(sun Hung Kai Financial)宣布，双方以香港住宅市场价格为基础，进行了一笔“房地产掉期”交易，这是亚洲首笔此类交易。随着香港此笔掉期交易的完成，已经有人在热盼澳大利亚可能会出现类似交易，而未来6个月同样的情况将出现在新加坡，今年年底前，日本和韩国也将出现类似的交易。王洁凤表示，这意味着几个月后，投资者可能只需拨打一个电话，就可以“买进”悉尼的一间办公室，“卖出”伦敦的一家零售商店，或是在香港“买进”一处住宅地产，他们都只须支付合约期内的差价，而不用实实在在地掏自己的腰包去拥有一处房产。这将标志着房地产行业一个引人注目的转折点。王洁凤乐观地认为，该行业可能很快将成为一个令人兴奋的新金融创新领域，不仅是在香港，也是在全球。尽管和英国近50亿英镑的成交额相比，香港的这笔交易价值不到1亿港币，稍显微薄，但它对很多人而言却意义非凡，除了那些实力雄厚的银行和大型企业，也包括那些钱多到不知如何是好的个人炒房者。
房地产衍生品受到欢迎的原因在于，实际上，它允许投资者在实际不拥有房地产的情况下，觊觎或投机某个房地产领域，你肯定要承担风险，但也有望得到巨大回报。相比而言，名噪中国的温州炒房团会悲观地发现，他们的炒楼行为已经滞后，必须要实际买楼之后才能进行，并且还在不断受到政策调控的压制，而野心更大的香港人已经学会像玩金融那样玩转房地产。但起码到现在，谁都不能保证精于钻研的温州人不会在短时间内掌握这套方法。掉期交易的另一个巨大优势是时间，房地产的实物交易需要至少耗费数周时间，而一旦流动性形成，房地产衍生品交易可能仅需要几分钟时间。
新鸿基金融财富管理、资本市场和经纪业务行政总裁约瑟夫表示：“香港房地产市场非常活跃，人们能够迅速适应新的金融工具。因此，这种产品将有着巨大的增长潜力。”但这种潜力可能只是一厢情愿，房地产衍生品市场之所以在一些国家起步缓慢，原因之一在于，基础数据必须十分稳健，比如就像英国那样，而历经过“泡沫”并且至今楼价仍然波动不平的香港楼市是否具备这种基础，一直是各方争议的话题。有一点值得注意的是，荷兰银行和新鸿基金的交易准备过程耗去了14个月，这还不包括HKU-HRPI住宅指数的开发时间。
尽管不是所有人都相信住宅指数，但它是房地产衍生品诞生的首要前提，GFI Colliers房地产衍生品主管斯蒂芬・摩尔表示，他的公司正与新加坡国立大学合作，为新加坡住宅市场开发住宅指数。而在2月16日，澳大利亚已经率先推出了住宅指数，商业指数预计将在4月推出。GFI Colliers是香港此笔掉期交易的交易商之间的经纪公司，斯蒂芬・摩尔对香港能否继续下一笔交易并不敢断言：“在亚太地区开发此类产品的主要问题在于，具备开发可靠且稳健指数所需的高透明度的国家和地区为数极少……然而，如果没有适当的指数，就不可能建立衍生品市场。我们愿意相信香港大学提供的数据，但还是有很多疑问需要解答。
中国内地能否建立房地产衍生品市场?
尽管现在没有数据可以说明中国房地产衍生品市场的规模，但荷兰银行(香港)的亚太区衍生产品市场负责人麦克 威廉姆估计，目前中国衍生品市场一年可获得的收入为j亿美元，而且这一市场潜力仍在增长。巨大的市场空白，为房地产业在衍生品市场的积极作为提供了广阔的空间。随着中国准备在2007年开放银行业市场，中国正在成为全球房地产衍生品市场的焦点。
中国早就取代美国和日本，成为全球房地产市场最活跃的国家，但衍生品市场一直处于空白区。全橙地产增值服务(中国)有限公司首席合伙人朱凌波在接受采访时认为政策的层面并没有太多问题，真正的难题在于中国金融市场的历史太短，很多东西还没有做到完全开化。“欧美等国家的金融市场经过100多年的开放，已形成一个很成熟的市场，房地产衍生品市场已形成了包括基金、债券、资产证券化、信托和一些更细分化、多元化的产品。而国内房地产衍生品从现状上来说，主要是房地产的二级市场、证券类、债券类的衍生品及上市公司等脱离资产主体的产品。其他的房地产衍生品或没形成市场，或者不能进入主渠道。”
案例分析
以往研究文献表明,避免亏损和避免业绩下降是公司进行盈余管理的普遍动机,同时,由于特殊的退市制度规定,避免被退市已成为上市公司进行盈余管理的动机之一。下面将以在上海证券交易所和深圳证券交易所上市的A股公司为例,研究一些上市公司如何利用投资性房地产进行盈余管理,以达到避免亏损、业绩下滑或被退市的目的。
为避免被退市改变后续计量模式。海南航空是一家以航空运输为主营业务的上市公司,该公司2007~2013年间与投资性房地产相关的年报数据如表3所示。公司2008年净利润-1588405000元,处于亏损状态,根据上交所和深交所的规定,如果2009年继续亏损,那么公司股票交易将被实行退市风险警示,这不仅会导致公司股价下跌,而且会引起监管部门的更多关注,对公司未来发展极为不利。因此,2009年海南航空有通过进行盈余管理避免亏损的强烈动机。2009年12月14日,海南航空召开董事会,审议并通过变更投资性房地产后续计量模式的决议,决定投资性房地产后续计量由成本模式改为公允价值模式,同时,将当年在建工程和自用房地产转为投资性房地产,使其持有的投资性房地产比原来增长28倍(4941854÷168701)。后续计量模式改变后,2009年投资性房地产公允价值变动给海南航空带来的收益为597743000元,是公司利润总额的1.23倍,如果公司没有在2009年底改变投资性房地产的后续计量模式,那么即使当年增加持有的投资性房地产,对公司当年净利润的影响也较小,2009年的利润将变为负数,公司将处于亏损状态。可见,海南航空于2009年通过改变投资性房地产后续计量模式,实现了扭亏为盈的目的。
为避免业绩下滑增加投资性房地产。是一家以房地产开发与销售为主营业务的上市公司,该公司2007~2013年间与投资性房地产相关的年报数据如表4所示。从表4可以看出,金融街2007~2013年每年的利润呈稳定增长态势。投资性房地产占公司资产规模总额的比例不大,但是却为公司利润平滑起到了重要作用。2008年3月17日,在金融街董事会审计委员会会议上审议通过了公司对投资性房地产采用公允价值记账的议案,该议案从2008年1月1日开始执行。从公司公布的2009年度年报的数据可知,公司将当年存货转为投资性房地产采用公允价值计量后,投资性房地产增值一倍多,带来的净收益为778431569元,占公司当年利润总额的40.60%,如果公司没有这笔收益,那么公司2009年的利润总额将变为1140697959元(1917461255-776763296),比2008年下降19.50%。从公司2013年的数据来看,公司当年增加了将近50%的投资性房地产,2009年因为投资性房地产公允价值变动带来的收益为1111427127元,占公司当年利润总额的38.63%,而扣除这笔收益后,公司2009年的利润总额将变为1765558966元(2876986093-1111427127),比2008年度下降30.23%。由以上分析可以看出,投资性房地产对金融街净利润的稳定增长起到了非常重要的作用。
为避免亏损减少投资性房地产。车城是一家多元化经营的股份有限公司,其2007年至2013年与投资性房地产相关的数据如表5所示。从表5可知,投资性房地产是金宇车城资产的重要组成部分,尤其自2008年开始,投资性房地产占公司资产总额的25%以上,同时,2008年10月22日监事会会议审议通过变更投资性房地产后续计量模式的议案,由成本模式改为公允价值模式,这一改变使得公司当年由于投资性房地产公允价值变动带来的损失为3335500元,但2008年公司的盈利状况良好,因此当年的净利润为正。2009年,投资性房地产公允价值带来的收益为21175965元,为当年利润总额的两倍,由此可以怀疑,金宇车城存在利用投资性房地产公允价值变动平滑利润的动机,否则,2009年投资性房地产如果按照成本计量,那么当年净利润将为负。进一步分析发现,2013年下半年开始,公司持有投资性房地产价格普遍下跌,为了降低投资性房地产公允价值变动损失对当年净利润的不利影响,公司于2013年将近一半的投资性房地产转入开发成本作为公司存货,同时将收取的资金占用费转为非经常性损益,使得企业的利润由亏损转为盈利。由此,通过增加或减少投资性房地产,公司达到了平滑利润、避免亏损的目的。
政策建议
修订投资性房地产会计准则。投资性房地产与自用房地产之间的转换以及对后续计量模式的选择,尽管并不影响公司拥有房地产的真实价值,但却影响损益确认的时间,从而对公司财务报告盈余的大小产生一定的影响,并影响投资者的决策。因此有必要重新修订投资性房地产会计准则中相关条款,以减少公司调节利润的空间。具体建议如下:首先,限制两次转换的时间间隔,制定更加严格的转换条件。由案例分析可知,投资性房地产与自用房地产之间的转换已成为上市公司调节利润的一个工具,甚至有些公司为了调节利润,不惜频繁地在二者之间进行转换,如金宇车城就是如此做的。因此,为了降低上市公司通过频繁地进行投资性房地产与自用房地产之间的转换调节利润,有必要限制两次转换的时间间隔,同时规定更加严格的转换条件。其次,对公允价值的选择制定更加严格的约束条件。从案例分析可知,通过在房地产景气时期将投资性房地产后续计量从成本模式改为公允价值模式,可以实现公司增加利润的目标。尽管目前会计准则不允许从公允价值模式变更为成本模式,但是,有些公司如海南航空先是将投资性房地产转为自用房地产,然后再转为成本模式进行后续计量的投资性房地产,可见,将投资性房地产从公允价值模式变更为成本模式并非难事。为了降低通过改变后续计量模式进行盈余管理的机会,需对公允价值模式制定更加严格的适用条件。
聘用专业人士评估投资性房地产的公允价值。随着经济的发展,历史成本已经越来越难以反映资产的真实价值,公允价值作为重要的计量属性越来越多地被引入资产负债表项目的计价中,公允价值在增加披露信息相关性的同时,很容易丧失可靠性,给上市公司进行盈余管理提供机会。从本文案例分析部分可以看出,投资性房地产公允价值的确定,对上市公司尤其是持有投资性房地产较多的公司利润有很大影响。因此,如何确定公允价值将成为关键。鉴于房地产的价格受地理位置、房屋朝向、楼层等多种因素的影响,市场上很难找到同类商品的价格,因此,为了避免上市公司人为操纵公允价值以达到盈余管理的目的,有必要聘请资产评估师等专业人士利用专业知识对公司年末的投资性房地产做出评估,作为其期末计价的公允价值。
加强对投资性房地产信息披露的监管。为了保证上市公司提供高质量的会计信息,必须加强对上市公司信息披露的监管。以往的经验告诉我们,缺乏有效的监管机制,即便再科学的规则也无法得到有效执行,因此,必须加强对投资性房地产信息披露的监管。《深圳证券交易所股票上市规则》及《上海证券交易所股票上市规则》规定,当上市公司连续两年亏损时,对其股票交易实行退市风险警示,但是亏损的定义是以最近两年年度报告披露的当年经审计净利润为依据的,因此上市公司可以通过对投资性房地产的操纵,达到盈余管理的目的,以避免退市风险警示。由案例分析可以得到这样的启示:一些上市公司为了通过投资性房地产达到调节利润的目标,总是想方设法改变投资性房地产的数量,混淆自用房地产与投资性房地产的界限,或者变更投资性房地产后续计量模式,因此监管人员应特别关注有以下情况的公司:①投资性房地产占资产的比重大的公司;②当年变更投资性房地产后续计量模式的公司;③当年新增投资性房地产较多的公司;④当年将投资性房地产转为自用房地产或存货数额较大的公司。
[关键词]公允价值；计量属性；财务信息；会计舞弊
一、前言
FASB在《国际会计准则157号准则》中指出：“公允价值是计量日市场参与者在有序交易中出售资产所获得的或转移负债所支付的价格。”公允价值的确定分为三个层次：第一，存在活跃市场的资产或负债，活跃市场中的报价应当用于确定其公允价值；第二，不存在活跃市场的，参考熟悉情况并且自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格或参考实质上相同的其他资产或负债的公允价值；第三，不存在活跃市场，且不满足上述两个条件的，应当采用估值技术等确定资产或负债的公允价值。由于特殊的价值确定方法，所以，用公允价值计量属性反映的资产和负债更加与实际价值相符合，更符合会计目标的“决策有用性”。
但是，公允价值的使用也有其局限性。在实务中，公允价值的确定我国一般采用“盯市法”，在市场价格变化剧烈的时候，用公允价值计量属性核算的资产和负债的价值也会急剧变化，从而导致财务信息的“波动”性，这是非常不利于财务信息正常使用的。所以，我国在引入公允价值计量属性时，是在充分考虑我国国情基础之上的谨慎性引入。根据《2006年企业会计准则》中所披露的内容，不同程度运用公允价值计量属性的有：长期股权投资、投资性房地产、固定资产、生物资产、非货币性资产交换、企业年金基金、股份支付、套期保值、金融资产、债务重组、收入、资产减值、企业合并等16项准则。
由于我国对公允价值计量属性的引入是有条件的，所以。截至2008年底，我国金融资产按照公允价值计量的比例不足10％，金融负债不足1％。虽然公允价值计量属性并没有成为我国会计实务中的普遍现象。但是，该计量属性引发的各种问题却不容小觑。本文正是通过分析公允价值在实务应用中存在的各种弊端，提出公允价值计量属性的几点改进建议。
二、公允价值计量属性对财务信息的不利影响
(一)账务处理混乱，给会计舞弊留下较大空间
首先，以《企业会计准则第22号――金融工具确认和计量》为例。在金融资产进行分类时，主要的依据就是根据管理者的意图进行的。例如企业购买五年期国债，如果有明确意图和能力持有至到期，则应划分为持有至到期投资；如果存在一个公平交易市场，则应划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产；如果持有意图不是很明确，则应划分为可供出售金融资产。上述的意图。企业是可以随时发生变化的，如果在公允价值比较低时，可以划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，这样就可以把价值升高的部分作为当期损益计入利润表，当期利润就会被高估；如果想要粉饰所有者权益，则可以把该五年期国债划分为可供出售金融资产，当价值升高后，价值升高的部分一方面计入当期利润；另一方面增加了所有者权益中的资本公积。
如果该五年期国债的公允价值较高时，为了避免公允价值下降影响当期的损益，则可把其划分为持有至到期投资，这样就可以避免其公允价值变化对利润表的不利影响。所以，企业同样是持有一个五年期国债，通过人为的分类和调整，就可以达到粉饰利润、包装报表的目的。
其次，以《企业会计准则第3号――投资性房地产》为例。投资性房地产的后续计量有两种模式：一种是成本模式；另一种就是公允价值模式，并且两种模式之间可以进行转换。除此之外，如果企业持有房产的目的发生变化，企业自用房产和投资性房地产之间也是可以互换的。笔者只是分析其中的一种情况，看投资性房地产在核算中是怎样给会计舞弊留下空间的。
比如：甲企业有一自用房产，账面上显示其成本为100万元，累计折旧40万元，无减值。如果该企业管理层需要“美化”一下其账面上的利润，就可以把该自用房产改为投资性房地产，进行转换时，按照准则要求要进行对等转换，不确认损益，其账务处理为：
借：投资性房地产 60万元
累计折旧
40万元
贷：固定资产
100万元
这样转换完之后，对利润表没有影响。
在资产负债表日，如果该房产的公允价值为300万元，则确认其公允价值的变化300-60=240万元。
借：投资性房地产――公允价值变动240万元
贷：公允价值变动损益
240万元
这样就可以通过减少损益240万元的做法，提高本期的利润。
上述的账务处理，根据会计准则也可以一步完成，就是在公允价值模式下，自用房产转换为投资性房地产，如果用上述的例子，其账务处理应该为：
借：投资性房地产――成本
300万元
累计折旧
40万元
贷：固定资产――成本
100万元
资本公积――其它资本公积
240万元
这两种处理方法都是按照准则要求处理的，但是很明显。两者的结果是不同的，第一种做法可以提高利润表的利润，而第二种做法可以改善所有者权益的相关会计科目。
以《企业会计准则第12号――债务重组》为例，执行新准则后，如果债权人高估抵债资产公允价值，则会使债权人的债务重组损失降低，从而提高本期利润；相反，如果债权人低估抵债资产的公允价值。则会使债权人的债务重组损失增加，从而降低本期利润。通过这样的处理，企业就可以根据一定的目的进行盈余的操纵。
所以，在现有的会计准则制度下，企业为了达到上市融资、再融资以及管理层的绩效奖励等目的，会利用一切手段进行盈余操纵甚至舞弊。通过上述的分析不难发现，公允价值计量属性的引入，无疑为盈余管理者提供了有利的工具。
(二)会计核算与经济实质相背离，不符合“实质重于形式”
“实质重于形式”是会计核算遵循的一个重要基本准则，而在公允价值计量属性下的核算处理，有的却没有很好地遵循这一准则。
笔者以交易性金融资产为例，企业以投资为目的而持有的交易性金融资产，在资产负债表日，其公允价值的变动反映在“公允价值变动损益”账户中，会计分录为：
借：交易性金融资产――公允价值变动
贷：公允价值变动损益
(如果公允价值下降，则作相反的会计分录。)
在期末，该交易性金融资产进行处理，再通过“公允价值变动损益”账户结转到“投资收益”账户。也就是说，以投资为目的的交易性金融资产其损益的最终体现账户是“投资收益”账户，并且这也和“投资收益”账户的定义相符合。
再看一下投资性房地产。投资性房地产的定义是：“投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。”从定义中可以看出，投资性房地产持有者的主要目的是“投资”。所以，从经济实质来说，投资性房地产由于“投资”所带来的损益应该通过“投资收益”账户来进行最终的反
映。而在《企业会计准则第3号――投资性房地产》中规定：资产负债表日，公允价值计量模式下的投资性房地产。如果公允价值发生变动，则：
借：投资性房地产――公允价值变动
贷：公允价值变动损益
(如果公允价值下降。则作相反的会计分录。)
在期末处置该投资性房地产时，其账务处理为：
1.借：银行存款(实际收到的金额)
贷：其他业务收入
2.借：其他业务成本
贷：投资性房地产――成本
投资性房地产――公允价值变动(或借记)
3.借：公允价值变动损益
贷：其他业务成本(或相反分录)
从上述的账务处理可以看出，投资性房地产最终的投资损益是通过“其他业务收入”和“其他业务成本”来反映的。而投资性房地产的经济实质是“投资”，其投资的损益应该通过“投资收益”账户来反映。所以，会计准则中对投资性房地产会计核算的规定，已经脱离了其经济实质，背离了企业会计准则的要求，从而对会计目标的实现造成一定的障碍。
(三)公允价值计量属性的顺周期性，扩大了财务信息的“波动性”
公允价值的“价值”确定主要分为三个层次(详见前言部分)，在实务中，我国公允价值的确定是：存在公开市场交易的，主要是采用“盯市法”，以市场的交易价格作为其价值：如果没有活跃的市场价格，采用参考其它公司的价格；利用估值技术自己确定公允价值的情况在我国比较少见。所以，公允价值的确定需要交易环境的有序性，如果交易是无序的，就会使市场价格失去公允性，从而导致“公允价值”不再公允。而用不再“公允”的价值在会计报表中反映资产或负债的价值，就会影响会计信息“决策有用性”的实现。使信息使用者作出的决策不再客观；不客观的决策反过来又会影响市场价格的“公允性”，从而使市场价格进一步偏离“公允价值”，这就是公允价值的顺周期性。公允价值的这种顺周期性在这次的金融危机中得到了检验。
(四)加大了审计风险，不利于会计监督的实施
由于公允价值计量属性在我国使用并不是很广泛，再加上对公允价值计量属性也没有统一、规范的准则加以说明，以及公允价值确定方法本身的“不可靠”性，这些都为会计舞弊留下了较大的操作空间，加大了审计风险。
另外，目前我国公允价值审计也处于简单、分散、准则规范不健全等混乱的局面中，这也进一步加大了公允价值计量属性会计监督实施的难度，使公允价值计量属性的优点反而可能转变为管理层用于进行盈余操纵的手段。
三、对公允价值计量属性改进的建议
(一)制定规范的公允价值计量属性会计准则
通过上述的分析可以看出，无论是公允价值计量属性下的会计舞弊。还是公允价值计量属性产生的顺周期性，都来源于与公允价值计量属性相关的会计准则的不规范。
所以，我国会计准则制定机构可以参考国际上的做法，对公允价值计量属性的适用范围、应用情况、会计核算账户的设置、公允价值的确认条件、公允价值计量价值的确定，以及公允价值计量属性在附注信息中的披露等作出明确而又具体的规定。在公允价值计量属性所依赖的外部环境还不是很成熟的情况下，对其应用应进行严格的控制。准则的制定和完善是一个过程，即使一些经济发达国家，在公允价值计量属性的相关制度规定上也存在各种各样的问题。
对会计准则的进一步规范，一方面是修改不合理的地方，比如上文中对现行准则下各种会计舞弊的分析；另一方面就是对规定不健全的内容进行查缺补漏。以投资性房地产为例：根据我国现行税法规定，对房产应征收房产税，现行房产税的计税依据是房产余值或房产的租金收入。前者采用的是从价计征，后者采用的是从租计征。对于从价计征来说，其计税依据是房产余值，即房产原值减去房产剩余价值后的差额。根据现行企业会计准则，对投资性房地产允许采用公允价值计量，这样就出现一个问题。尤其是在由公允价值计量下的投资性房地产转向自用房地产后，结转后的房产在征税时，是按照公允价值还是按照原始成本计征?在现有的税法中还没有明确的规定。
所以，对公允价值计量属性进行准则的规范、统一，不是单指企业会计准则。也指与企业会计准则紧密相关的其它准则、规范甚至法律的完善与统一。
(二)增加以公允价值为计量属性的补充报表
在现有的企业会计制度下，资产和负债在报表中所反映的价值大部分是以历史成本为计量属性的，只有很少的资产和负债是按照公允价值的计量属性加以反映的。
由于历史成本和公允价值是完全不同的两个计量属性，而在一张报表中却同时存在，两种计量属性所反映的财务信息以及对财务信息的分析方法是完全不同的，所以，两种计量属性同时存在于一张报表的情况下，需要财务信息使用者具备相当厚实的财务专业知识才能对财务信息有一个正确的理解。而在现实中，财务信息使用者“非专家”占据主流地位，他们对由历史成本和公允价值共同表达出的财务信息会缺乏一种理性的判断和认识(也正是因为这样，才会引起公允价值计量属性的顺周期性)。
为了解决这一问题，笔者建议把历史成本和公允价值两种计量属性分开在不同的报表中加以反映。具体来说就是，现在的资产负债表中所反映的资产和负债都按照历史成本进行计量，在这个资产负债表之外，再增加一张“公允价值资产负债表”作为资产负债表的补充，在这个报表里面，主要反映资产和负债按照公允价值进行反映的价值。这样，整个财务报表就以资产负债表和利润表为基本报表，公允价值资产负债表和所有者权益变动表是对资产负债表的有益补充，而现金流量表是利润表的有益补充的构成格局，各个报表之间的关系如图1所示。
在利润表中，原来由于公允价值变动计入利润表中的各项损益也不再分散在各个账户中进行反映。具体来说，就是利润表中的各个科目都不再反映由公允价值变动产生的损益情况。比如交易性金融资产通过公允价值变动损益归集，最后通过投资收益进行反映，而在利润表中增加一个账户“公允价值变动损益影响数”来进行统一反映(如表1)。这样，就能让信息使用者对财务信息的历史(历史成本)和现在(公允价值)有一个更加清晰和明确的认识。
(三)加强职业道德的宣传与建设，培养熟悉公允价值计量属性的会计和审计人才
会计行业本身的性质，决定了所有会计人员必须以诚信为本。因为诚信是会计工作的命脉和灵魂，也是会计工作的立身之本。换句话说，如果会计没有诚信，也就失去了其在社会上存在的意义。当今，随着社会经济的迅速发展，会计信息被越来越多的投资者、决策者、企业管理者等所使用和重视。但同时也必须认识到，会计造假、会计信息失真的现象也越来越严重。所以，要利用一切的途径和方式。加大会计人员职业道德的培养，并不断给会计从业人员进行培训，减少会计从业人员客观犯错的因素。
会计监督作为会计信息质量的保障机制，其作用更是不可小视。权力没有监督和制约就会产生腐败，权力越大。就越需要制约，会计处理的操作空间越大，就越需要会计监督。因此，为了让公允价值能更好地为社会经济服务，就要加大对会计和审计从业人员掌握和把握公允价值计量属性的培养力度。在进行培养时，不仅要求会计和审计人员具备公允价值方面的会计、审计知识，还要掌握评估、经济学等方面的知识。只有这样，才能让公允价值计量属性在具体应用时更加客观、真实。
四、结束语
公允价值计量属性是一个理想的计量模式，从理论上来说，它比历史成本模式能更好地反映企业的财务状况等财务信息。由于公允价值的确定对公平、公开的市场交易有一定的依赖性，所以，在现实中这一计量属性很难发挥其优点。即使再完善的准则也不能覆盖经济内容的方方面面。因此，公允价值这一理想的会计计量属性的真正应用还依赖于社会经济、科学技术等的进一步发展。如果社会发展到更高阶段，公允价值所依赖的理想市场交易环境能够实现，那么，公允价值这一计量属性才能真正地担任并发挥其功能，更好地为经济社会服务。
[参考文献]
关键词：公允价值 可靠性 相关性 计量层级
一、公允价值发展历程及定义
(一)公允价值发展历程公允价值源于20世纪80年代美国爆发的贷款和储蓄危机。当时美国经济停滞不前，政府为了改变这一局面，便逐步放开汇率和利率，以银行为代表的金融机构随之施行高息揽储的政策。但在经济停滞的宏观环境下，这种侧重性的单面政策的忽略了对贷款人偿款能力的评估。随着越来越多的贷款人无法按时足本足息的偿还贷款，金融机构的不良贷款与日俱增，但在历史成本作为主导会计计量属性的情况下，这些不良贷款并未被人察觉。等到问题最终暴露时，有400多家金融机构破产，联邦政府被迫动用1600多亿美元联邦储蓄基金进行补救。这次危机使得人们开始对历史成本提出怀疑，而金融界人士更是宣称倘若采用公允价值对金融资产和负债进行计量问题贷款便会被及时发现，此次危机便可避免或者即使发生也不至于破坏性如此巨大。然而数十年之后，美国爆发次贷危机，这次金融界人士却又把其原因归结为其曾经不遗余力所提倡的公允价值。他们不断强调公允价值的“顺周期效应”是导致这次金融危机不断扩大乃至爆发的根本原因，该效应的存在使得金融资产和负债的计价形成恶性循环，最终致使消费者投资信心丧失殆尽，金融市场趋于崩溃。虽然SEC和IASB都对公允价值持肯定和支持的态度，但公允价值在今后一段时间内受到公众不同程度的质疑和担忧仍是在所难免。
(二)公允价值定义 FASB、IASB和CASC均对公允价值给出了定义。FASB在第157号准则《公允价值计量》中将公允价值定义为“在计量日，在市场参与者之间进行的有序交易中，出售一项资产所能获得或者转移一项负债所需支付的价格”。而IASB的定义则是“公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者负债清偿的金额”。我国CASC在与IASB合作进行会计准则趋同的过程中，其对于公允价值的定义与IASB的近乎一致。因此，对比FASB和IASB对公允价值定义的异同便能得出更为完整确切的公允价值内涵见(表1)。(1)时间。FASB指出应该在计量日这一时间范围内计算公允价值，而IASB则对此则无明确的规定。一般来说，会计业务的流程可分为确认、计量和报告三个步骤，初次确认的经济信息需要通过计算、汇总以及分配等计量程序记录在相关账簿中，再次确认的经济数据则通过传递与输出等计量程序在财务报表中予以报告。由此可见，会计计量起到承前启后的作用。FASB在公允价值的定义中从时间角度提出了“计量日”这一要求，可以说强调了公允价值在经济信息的初次确认――输入和转化与经济信息的再次确认――输出和提纯这两个关键环节上的时间意义。以交易性金融资产为例，在取得交易性金融资产时以公允价值入账，而在资产负债表日则再根据公允价值进行调整，在取得和调整这两个计量日公允价值参与了交易性金融资产的会计处理，体现了会计信息质量要求中的及时性。因此，FASB在定义中指明计量日无疑更加
全面。(2)交易状态。FASB对交易状态的描述是“有序”，而IASB所强调的是“公平、自愿”。所谓“有序”，应当是说关于资产和负债的交易活动已然按照正常的商业行为在市场上经过了长时间的充分发展，频率上足够高，数量上足够大，从而价格公开透明，能够以一种持续稳定的状态为人所知。而“公平、自愿”更倾向于说明交易双方处在一种平等的交易地位，不存在强买强卖，是在充分信息下做出的理性化决策。显而易见，FASB侧重从市场整体来刻画交易状态，IASB则从单个交易来考察。整个市场固然是由无数的交易双方所构成，但单个交易的“公平、自愿”却无法代表整个市场的“有序”，而市场若要“有序”则需在数量上占绝对优势的“公平、自愿”的交易。所以，FASB用“有序”一词对交易状态进行定位在逻辑上是更为严密的。(3)交易主体。在关于交易主体的描述上，再次体现了FASB和IASB对于公允价值考虑起点的差异：前者侧重于宏观市场，后者倾向于微观主体。“市场参与者”是由交无数“熟悉情况的交易双方”组成的，二者并无本质差别。需要注意的是，虽然FASB和IASB都没有明确给予解释，但“市场参与者”或“熟悉情况的交易双方”应该是指无关联关系的理易者，并且在客观上有能力主观上有意愿去进行交易。因为只有这样才更加符合公允价值的计量初衷。(4)价格表现。价格表现是公允价值定义中最为重要的一部分，是货币计量在公允价值运用中的体现。FASB将其定义为“出售一项资产所能获得或者转移一项负债所需支付的价格”，可以看到FASB更加肯定脱手价格。因为脱手价格更加符合资产和负债定义中所说的“经济利益的流人和流出”。而IASB所规定的“进行资产交换或者负债清偿的金额”则说明了其认为公允价值应当是交换价格。交换价格的理论依据在于所有理}生交易者都能够达成关于未来经济利益和风险的共识从而形成一个均衡价格。关于脱手价格和交换价格的孰优孰劣，目前仍存争议。脱手价格是对经济利益流出和流入的市价估计，更好地体现了公允价值逐市随时的特点，但脱手价格能否在任何情况下恰当地表达公允价值的内涵，仍需数据的支持和检验。
综上比较，在公允价值的定义问题上，FASB以宏观市场为基础要比IASB以微观交易主体为着眼点更加科学。从公允价值的计量层级上看，市价为最优计量次序，以市场为导向的定义更能与计量层级的选择次序一脉相承。FASB和IASB之所以会出现如此差异，资本市场发展程度的不同应该是最重要原因。美国资本市场较为发达，FASB以市场为切入点恰如其分。而IASB作为一个国际性的会计准则制定机构，必然要顾及各个国家不同的市场状况。各个国家资本市场发展程度的参差不齐使得IASB很难从市场的高度对公允价值进行描述，所以其以交易主体为切入点也无可厚非。随着FASB和IASB在联合财务会计概念框架编制工作上的进一步合作，相信公允价值的定义会更加明晰。
二、公允价值的理论内涵
(一)法学视角的解读――公允价值之“公允” 从语言学角度讲，公允价值属于偏正短语，公允修饰价值。公允一词源于法学，是指法官应遵循立法精神中的公平公正来判案。对于公允价值中的公允，从主体平等和真实自愿两个方面来解释是比较恰当的。(1)主体平等。按照我国《民法通则》第三条的规定，当事人在民事活动中地位平等。具体而言，该平等是指不考虑自然人年龄、民族、政治地位和
财产状况等客观情况的不同，也不区分其是否具备民事行为能力，而是单就生之为人的一种与生俱来的无差异民事权利能力。从更宽泛的范围来看，该规定从法律意义上肯定了参与经济活动的主体不论经济实力的强弱和行政地位的高低，其在民事活动中的地位是平等的。《民法通则》中所提出的“主体平等”对于理解“公允”有重要意义。现代企业作为一系列契约关系的缔结，股东、债权人、员工、供应商等因其投入资源在数量和性质上不同，其在企业经营决策过程中肯定不会平起平坐，但这并不意味着他们能够凭借资本属性的差异强迫其他利益相关者违背真实意愿进行活动。对于公允价值的确定，仍然要秉持公正的原则。如投资企业在运用权益法确认投资收益时，被投资企业的净利润应以其各项可辨认净资产的公允价值为基础进行调整来加以确定。此时，投资企业虽然与被投资企业的关系是共同控制或重大影响，但投资企业不能因具有控制或重大影响这一经济关系而按照自己盈余管理的需要恣意确定被投资企业可辨认净资产的公允价值。经济关系上的控制或重大影响不能超越法律平等之上，投资企业在确定被投资企业可辨认净资产公允价值时仍然要按照计量层级的要求进行客观中立的计算。因此，主体平等是公允价值能够得以运用的重要前提。(2)真实自愿。如果说主体平等是公允的客观先决条件，那么真实自愿则是公允在交易主体上的主观显现。我国《民法通则》第四条指出民事活动应当遵守自愿原则。此处的自愿是指民事活动主体能够在非极端环境下独立自主地表达自己的真实意愿，任何重大误解或显失公平的非自愿行为法律均不予保护。在公允价值计量层级的选择中，活跃市场中的报价为首选。而大量的交易双方按照彼此的真实意愿自由选择交易方式和确定交易金额是形成活跃市场的先决条件。一个充斥着强买强卖的市场必然难以持久，更遑论活跃。可以说公允价值最后之所以能够形成，就是交易双方在真实意愿下达成共识的结果。(3)公允保证了公允价值的“可靠性”。在已有的研究中，学术界对公允价值能够充分体现相关性几乎没有争议，而对公允价值可靠性的质疑却从未停止。尤其是在与历史成本比较时，公允价值由于其可靠性的匮乏饱受诟病，一定程度上也影响了其使用范围的扩大。根据FASB在SFAC2中的规定，可靠性包括如实反映性、中立性和可验证性。首先，公允价值的定义――市场参与者在计量日的有序交易中出售资产所能获得或转移负债所支付的价格，本身就是对交易过程和交易结果的描述，自然是对真实世界经济现象的反映，符合如实反映的要求。其次，公允价值是在交易双方地位平等和真实自愿的前提下形成的，只要交易双方一直能以平等的地位表达自己的真实意愿，该交易即使多次重复，在相同的市场环境下，其最后结果也应当是一样的。因此，公允价值是能够被验证的。最后，中立性是说财务信息在反映经济现象时不能带有任何偏见。公允价值在初始计量时是交易双方对资产或负债价格最充分真实的表达，而在后续计量时既确认收益也确认损失，不偏不向，从而能够对资产或负债进行及时的客观反映。反观历史成本倒是因为对谨慎性原则的恪守而往往低估资产或高估负债，一定程度上违背了中立性。综上所述，公允价值中“公允”所包含的地位平等和真实自愿使得公允价值在可靠性上不逊色于历史成本。人们对历史成本可靠性的支持大多是因为历史成本是过去交易形成的，就像已有的史实无法改变一样，过去形成的价格也是最为真实的。历史成本固然是可靠的，但可靠的绝不仅仅只有历史成本。只要能够保证地位平等和真实自愿，公允价值一样在理论上具备相当强的可靠性。
(二)经济学视角的解读――公允价值之“价值” 从上述对“公允”的法律剖析可知，只有在地位平等和真实自愿的情况下才可能形成公允价值，但公允价值的属性究竟为何，唯有对价值一词进行分析才能得到答案。关于价值的研究，大致可分为马克思政治经济学和西方经济学两大派别。马克思在劳动价值论中区分了价值和使用价值，价值是凝结在商品中的无差别人类劳动，是商品的社会属性，而使用价值是能够满足人们某种需要的属性，是商品的自然属性。而在西方经济学的众多流派中，对价值的定义也是不一而足，但是都基本承认价值是能带给主体满足感的一种效用。可以看到，西方经济学中所说的价值大致相当于马克思所说的使用价值。公允价值的主要计量对象是金融资产及其衍生品，在这样一个前提下用马克思对于价值的定义来解释公允价值中的价值将会令人匪夷所思。如如果说股票的价值是凝结在股票中的无差别人类劳动，那么股票的价值就应该是股票发行费，因为在股票的发行费中包括了股票发行过程中公司、金融中介以及其他服务机构所有工作人员为之付出的劳动。再按照马克思所提出的价值规律――价格以价值为中心上下波动――股票的交易价格就应当围绕股票发行费波动。可这明显与现实经济生活中股票的买卖价格大相径庭。因此，用主体效用观而非劳动凝结观来解释公允价值的价值是比较合理的。在经济学中，人们普遍认为历史数据对于决策并不重要，人们对未来经济利益流入的预期才是当前决策的依据。每个人通过估计未来经济利益流入并根据风险偏好等因素确定当前所持有资产的价格，当然，这个价格要能带给自己适意的主观效用。之后，无数的交易者便在公平有序的市场上按照这个使自己足够满足的价格进行交易。当某一价格所带来的满足感使得交易双方都可以接受时，交易便得以进行。从这个交易流程来看，主体效用观下的价值具有着眼于未来经济利益、以市场环境为依托和自愿等性质，而这些性质在FASB和IASB所提出的公允价值定义中都有所涉及。所以，主体效用观下的价值应是公允价值的经济内涵。价值保证了公允价值的“相关性”。相关性是说企业提供的会计信息应该与会计信息使用者的经济决策相关联，有助于会计信息使用者对企业过去、现在和将来的情况做出评价或预测。正如前文所述，公允价值的“价值”是主体效用观下的价值，其形成的依据在于能够给交易者带来适意的满足程度，这个满足程度决定着交易者的经济决策。如果交易对象所支付的价格能够给自己带来足够的满足感，交易便得以进行，反之则终止。显而易见，该价值是判断交易是否进行的关键，与交易者的经济决策息息相关。
(三)公允价值是可靠性与相关性的理想契合 在会计信息质量要求中，可靠性与相关性最为重要，而与两者有密切联系的受托责任观和决策有用观在财务报告目标中孰先孰后更是引起了长时间的争论。综合前面的分析可知，公允价值能够同时兼顾相关性和可靠性，这也意味着能够并行不悖地反映企业管理当局的受托责任和提供与财务报告使用者决策相关联的信息。这种独一无二的优势正是公允价值极具应用前景的最重要理论依据。
三、公允价值的外在计量
(一)各主要会计准则制定机构对公允价值计量层级的规定 公允价值的定义说明公允价值的理论内涵，计量层级则提供了计算公允价值的手段，后者是用来不断反映与逼近前者的。虽然目前尚无有效的手段来说明反映与逼近的程度，但考察计量层级的选择对于充分展现公允价值的理论优势具有较强的现实意义。就像各主要会计准则制定机构对公允价值给出了各自的定义一样，他们也规定了如何对公允价值进行计量，内容如(表2)所示。从(表2)可以看出，FASB、IASB和CASC对计量层级的规定大致相同，只不
过FASB的规定更为详细一些。究其原因，应该是FASB在制定会计准则时是以规则为导向的。在这三个计量层级中，首选同类资产或负债的市场报价，这与前述公允价值本质上是以市场为基础的计量属性这一结论相一致。至于第二计量层级中所提到的计量方法，可以从资产(或负债)的近似程度和时间这两个角度来把握。对于相同资产(或负债)，以其最近时期的交易价格来计算拟确定的公允价值，即“相同资产(或负债)，近期价格”。如果是相似资产(或负债)，则参考其在相同时间的交易价格来确定公允价值，即“相似资产(或负债)，同期价格”。而第三层级的计量，就是借助估值技术来建立估值模型从而确定公允价值。这三个计量层级之间存在着选择优先级，即第一层级的计量要求无法达到时才采用第二计量层级，若第二层级的计量要求也无法达到才采用第三层级。
【关键词】 商业地产 融投资 估值研究 股权
商业类型的房地产是商业和房地产的综合集合体，在我国的发展起步比较晚。随着我国，改革开放的不断深化，市场经济体系的不断确立，越来越多的资本开始转向商业地产当中。商业地产从微观上来讲是用于零售、餐饮、娱乐以及健身休闲等用途的房地产形式，从经营模式上和功能用途上区别于普通的居民住宅、公寓和写字楼等常用形式。商业性质的房地产是一个具有商业和地产等多种投资属性的综合性行业，商业房地产不仅区别于单纯的项目投资和商业发展，还区分于传统意义上的房地产开发项目。商业地产按照实际的功能可以分为商业广场、商业区、大型商铺区、综合性购物中心、休闲广场、专业步行街等多种形式。从宏观上来看商业地产是一个具有非常高资金密度的行业，这对于进入企业的融资水平具有着更高的要求。
1 我国商业地产融资发展的现状
商业性房地产任何方面的调控都将会影响到我国金融市场的每一个角落，强制性地打压房地产行业将会给我国经济带来沉重的打击，为了避免我国经济走上二十世纪末日本房地产市场泡沫破裂而导致日本经济大规模衰退的老路，政府需要在必要的时机支持房地产的发展。而商业地产作为房地产的一个重要组成部分也将会得到一个更好的发展空间，我们要看到房地产在社会经济发展中的重大作用。
1.1 商业类地产融资具有较大的关联性
我国的商业类地产已经逐渐成为了我国社会经济中的重要支柱性产业，是我国宏观经济中一个必不可少的组成部分。通过我国的统计数据我们可以看出，商业地产等房地产类行业对于每年GDP的拉动大约为两个百分点，虽然这种拉动效果不是十分地明显，但是实际上房地产和国民经济中的很多行业具有着非常明显地联系。如和房地产直接相关的行业就有钢铁、水泥和其他建材等行业，这些行业又将进一步带动着冶金、化工和纺织等众多行业共同发展，根据相关资料房地产领域一百元的销售额可以带动其他领域十七元的销售，销售带动率为百分之十七，除此之外随着这一轮炒房的热潮，已经有了很多普通消费者囤积了很多商品房，在现今的经济形势下提倡商业地产的再融资可以在很大程度上盘活民间资本，促进社会经济的发展。通过商业类地产的融资可以很大程度上提高我国社会财富的合理流动速度，促进基础设施建设，减少国家和地方财政对于社会建设的财政负担。
1.2 商业地产融资过程中对保证经济增长发挥的作用
虽然我国在2011年在借贷市场上出现了问题，但是从整体上来看市场供需之间的差距还不是很大，从统计数据上来看，我国的房地产投资增幅大于百分之二十五，其中2011年度提出的一千万套保障房的建设很大程度上拉动了房地产投资的快速增长，但是随着商品房的整体调控和资金短缺问题的加剧，商品房的总体投资从第三年季度就开始有所降低，到第四季度已经降到了一个很低的水平。同时我国在土地的购置上在第四季度也有所回落，我国对于房价调控力度很大，下一年度的房地产投资降低拖累了固定投资的增长速度，如果我国经济要保证GDP百分之八以上的增长率就要协调好民生和房地产行业的发展平衡。因此此次房地产宏观调控没有达到预期的调控目标。而商业地产经过多年的市场的开发和供应已经得到了很大的发展，很多普通的市民对于投资者的商品房已经逐渐趋近于饱和，这就使得很多新增的商品房对于消费者在选择过程中具有更多的选择空间，很多房地产企业也都相应减少了开发量。
2 我国商业地产融资的主要问题
在商品房开发面临着众多背景，商业地产的投资总额随着时间的推移不断提升，这说明社会经济对于房地产投资还是具有比较充足的信心的。其中一个比较重要的关键因素是我国正在处于一个城市化率迅速提升的阶段。按照经济发展的规律来讲一个国家的城市化率提高到百分之三十之后房地产行业将会进入一个比较快的发展阶段，我国的城市化率从上世纪末的百分之二十九发展到2011年的百分之四十七，按照这个比率来讲，我国的城市化速度非常快，同比日本减少了三十年，城市化的大规模发展必然会带动房产类行业的配套要求，可以预见的是我国的房地产开发将会出现一个新的发展纪元。在这个基础上我国的商业地产也将会有新的发展方向，以万达模式为代表的商业地产具有非常强的市场活性。自以来，我国逐步推进房地产制度改革，根据国际经验已经初步建立了社会住房保障体系，但是在商业性的房地产融资上仍然存在着这样几个方面的问题：
2.1 相关政府缺乏资金提供的主动性
在新国八条中，政府提供的保障性住房提出了大力发展商业地产的发展政策目标，根据城市建设部门的估算，建设总体资金量将达到1.3万亿，其中土地出让的资金将直接用于投资建设，这些资金当中土地出让提供近三千亿资金，中央方面款在两千亿左右，各个公积金贷款提供近千亿资金，上述各类资金的总额合计六千亿，这些资金和总需求存在着七千多亿的资金缺口，在这部分资金缺口上中央和地方政府的身份和角色定位不准确，这些资金大约占到了建设资金总额的百分之六十左右，这部分资金占到了建设资金的一半以上，资金主体的责任相互推诿给资金供给造成了很多发展瓶颈。而且商业地产能够在很大程度上带动当地其他产业的发展，对于拉动地方经济具有非常大的作用，政府的资金参与责无旁贷，但是中央和地方政府在角色上没有确定主次。就商业性房地产的财政支持来看，中央政府虽然提高了财政方面的转移支付，但这部分支付的资金总额只是很少的一部分，而地方政府不仅是GDP的生产者和所有者，更是地方经济的管理者，这部分管理工作不仅包括了商业地产和其他行业的规划、开发以及建设管理，因此，这部分较大的资金缺口应该由地方政府承担。但是因为没有完备的资金提供保障体制，这就导致了地方政府在商业地产的招商引资上没有监督和约束，导致了投资部门无法真正履行其职责，也在很大程度上制约了商业地产的融资进程。
2.2 金融市场上商业地产资金来源的非市场化
目前在我国的主要城市性建筑的资金来源是政府的财政划拨，这种非市场化的资金来源必然会导致商业地产资金的使用效率低下。从我国的房地产金融市场现状来看，我国房地产金融市场的资金总量远远不能满足商业地产的建设资金要求。从我国的金融行业现状来看，三十多年的改革开放为我国社会积累了很多的财富，民间的资本也日益增加，我国居民的民间储蓄率逐年升高，而且居民对于房地产投资的需求也日益强烈。除此之外，伴随着我国金融市场的发展和我国投资机构增强了对风险和收益的控制，改善了投资市场的软环境，但是也要清楚地看出商业地产在我国的金融市场发展中并不是十分完善和成熟的，投资渠道的狭窄使得多种资产类产品无法实现广泛地进入投资市场。而且商业性房地产的理财产品因为资金活性差就无法保证产品的保值和增值功能。因此如何保护性地利用我国的商业地产金融市场，最主要的就是要充分地利用我国的民间资本，通过盘活民间资本来促进金融市场资金来源的市场化。
3 新时期商业地产融资主要风险探析
在商业地产的发展过程中我们不难发现，商业地产作为我国房地产投资的一个新的热点，今后必将成为投资的新的方向。但是每一种投资产品都会存在其固有的风险，商业类房地产的投资量大，投资回收的时间相对较长，而且在投资的过程中会经常受到国家和地方的双重影响，这对于一些实力较强的金融机构都会是一个巨大的挑战，对于普通的投资者风险就更为明显了，作为一个高风险和高收益的地产类投资理财项目，商业性地产的风险主要来源于这样几个方面：
3.1 商业性地产开发商的决策性失误
商业性房地产的开发商是地产的第一投资主体，开发商自身的决策决定了整个商业性地产的发展方向和发展模式。针对某一个特定的房地产行业来看，开发商的主要决策风险存在于自身的管理水平和财务状况以及市场的营销策划水平等诸多方面。房地产项目的投资范围比较广而且产权的期限也比较长，如果没有一个很好的管理水平和决策能力将会在地产投入使用之后造成管理上的混乱甚至会直接影响到房地产本身品牌价值。在现今宏观经济不明朗的情况下，房地产产业更是政府进行调控的重点，各种和房地产有关的政策变化较快，特别是在税收方面的小幅度调整频率特别高。面对着政府的微调如果企业没有一个良好的企业财务处理能力就会增加企业成本的负担。这就需要企业在进行房地产融资决策之前建立好一个充足的人才储备，只有这样才能在面临变革的过程中处变不惊。而作为一个投资者在进行商品性房产购买之前对于开发商的资质要有一个比较清楚的认识，只有一个拥有雄厚资本实力和优秀管理能力才能使得房地产项目有效地避开风险。
3.2 商业性房地产概念认识不清
现在很多的市民、投资主体和房地产开发商对于商业性房地产的认识存在着很大的误区，国内的很多商业类地产企业还只是在拿着原来开发商品房的思路进行商业性的地产开发。在很多店铺、写字楼和办公楼的设计上仍然使用小户型商品房的设计和销售理念进行销售，认为只要开发出的房地产能够让投资者买得起或者自身的产品只要能够卖出去就是成功，很多商业地产开发商只做到了地产而没有做到商业。另一方面很多房地产开发商在进行商业性地产开发的过程中存在着只是帮助政府完成政策性工程和形象工程的现象。这样就会导致在一定区域内的房地产开发量大于当地的经济发展需要，这就会导致在进行招商过程中很难招到足够的入驻商铺，如果招商无法正常进行，那么商业性的地产也将是空想，所以投资者在进行投资的过程中要综合性地考虑当地地区招商的潜力和当地经济未来发展的空间，进行综合性考量，不要盲目投资。
3.3 商业性融资价格存在水分
一般投资在商业性店铺的投资者获取回报的途径主要有两种，一方面是投资者在购买后出租给有实际需求的客户，通过收取租金的形式获得综合性收益。另一方面是通过购买房地产然后出售获得价格差利润。目前市场上大多数的投资者比较倾向于后一种价格差的获利方式。而商业性地产作为一种处于不断发展的房地产投资形式具有非常高的增值空间，但是一旦游资进入到该行业中就会导致地产价值速度快速上涨。因此投资者要理性地看到自己进入的实际价格点位，一个没有节制高速上涨的态势必将会导致形成价格泡沫，价格当中也将会含有较高的水分，一旦政府进行了较为严格的管控措施就会给投资者造成非常严重的损失，这种投资泡沫的破裂引发的价格危机是系统性的，所以在投资商业性地产的过程中投资者要充分考虑到融资价格是否合理，如果进入的价格点位就是一个比较高的价格，就要充分考虑到是否已经到了价格链崩溃的边缘，此时进入的话可能会给自身的财产带来非常严重的损失，而进入点位较低的时候要充分考虑到宏观形势，价格降低是因为相关政策的打压还是市场的合理波动，通过综合性的合理判断，做出相对比较合理的投资选择。
4 结语
综上所述，传统商业地产通过自我积累和发展的方式来解决企业发展中的资金问题已经无法适应不断发展变化的外部市场环境，尤其是对于像商业地产这类资本密集型行业。面对着不稳定的金融市场，商业类地产企业必须结合自身特点进行融资类创新，通过多渠道进行发展，利用各种有利条件解决自身发展中存在的资金问题。总而言之，商业地产在进行拓展房地产融资渠道的过程中要尽量拓宽融资多元化融资渠道，只有这样，才能使得我国商业地产取得更好更快的发展机会。
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