时间：2023-06-08 11:26:50
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产开发前期市场调研，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：房地产；开发；可行性研究
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 (2012) 14-0090-01
一、引言
著名房地产教育学家格里科普认为，当房地产项目师认为，一个项目详细具体的计划在有限资源和特定约束条件下，满足特定目标合理的可能性以后，就具有了可行性。房地产开发项目的可行性研究主要是在在房地产项目决策之前，对拟开发的项目进行系统而全面的调查和分析，并运用科学的评价方法，得出一系列评价指标值，最终确定该项目是否具有可行的综合研究。房地产开发项目的可行性研究是投资决策的重要依据和资金筹措的重要依据，是房地产项目初步设计的依据，也是环保部门对项目环境审查的重要依据和项目后评估的最终依据。
二、我国房地产开发项目可行性研究中存在的问题
（一）可行性研究缺乏完善理论指导
目前，我国房地产开发项目可行性研究基本是根据建设部于2000年所实施的《房地产开发项目经济评价方法》。该规定虽然对房地产开发项目的经济可行性提出相应的研究方法和框架。但是，由于房地产开发项目和其他一般工业建设项目有很大不同，难以直接套用《建设项目经济评价方法与参数》，许多研究分析人员只能根据个人理解，对于计算评价指标有选择性的适应，对于房地产决策缺少指导和参考价值，导致许多房地产开发项目可行性研究报告质量低下问题。
（二）可行性研究注重经验分析
虽然房地产开放项目可行性研究报告在房地产项目开发中具有十分重要的作用，但是一些房地产开发商并未对此足够重视，经常存在忽视可行性分析，从而导致房地产项目开发失败的现象。毫无疑问，经验是很宝贵的财富，在房地产开发项目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也会出现经验与市场不符合的问题，如果在这样的条件下，仍然依靠经验来对房地产开发项目的可行性进行分析，可能就会导致决策和市场脱节甚至背离的问题，增加了房地产开发项目的市场风险。
（三）房地产开发项目可行性研究的市场定位不准确
市场定位是开发商赋予一个项目的文化精髓，决定了项目的营销方向。在许多房地产开发项目可行性分析的过程中，市场定位是十分重要的。弘基集团在上海徐家汇的弘基休闲广场项目开发成功以后，决定在上海四川北路开发另外一个更大的房地产项目，主要用于餐饮和百货经营。但是后来开发的房地产项目收益一般，远不如徐家汇的弘基休闲广场，其主要原因在于对该项目的市场定位不准，在该房地产项目周围已经有了类似的经营业态，而且已经形成品牌，新开发的房地产项目与其存在经营范围重叠问题。
（四）先入为主进行开发
在许多失败的大型房地产项目投资决策中，许多都是因为一些可预测的因素所导致的。例如，一些高级别墅由于坐落在大型工业园区，导致别墅周围风景被破坏，经常发生别墅无人问津现象。一些房地产项目由于是位于规划失控的农民居住区内，在回迁房和廉租房的冲击下，导致房地产项目半途而废。有的房地产项目由于建设成本远远超过当初立项的预算资金，导致房地产开发资金后继资金匮乏。在和一些失败的房地产开发商进行交流，他们经常会发出“真没想到”的感慨，回过头再去看看他们项目的可行性研究报告的时候，几乎都在引经据典，都是为了证明该项目是可行性而验证的，从而犯下先入为主的错误。
三、房地产开发项目可行性研究完善对策
在国家加大对房地产市场宏观调控力度的背景下，房地产市场陷入低迷，“只要把房子建起来就不愁没人买”的房地产市场紧俏时代已经一去不复返。因此，房地产项目开发更加需要重视对可行性研究的分析。具体而言，可以从以下几个方面加以完善：
（一）要严格房地产开发项目审批程序
在房地产项目建设的过程中，要对可行性研究的审批严格管理。近年来，房屋建筑物质量问题一直是党和国家关注重点，连续多次发文要求加强房屋建筑物质量管理。特别是国务院在1999年了《加强基础设施工程质量管理的通知》以后，又在2000年颁布了《建设项目质量管理条例》。因此，房地产开发项目可行性研究中，首先要重视质量问题，要严格加强项目建设前期质量，切实执行房地产项目建设基本程序，各类房地产开发项目必须要做好可行性研究，任何单位和个人都不得将可行性研究程序简化，对于初步设计、可行性研究报告、项目建议书等文件不达到规定，评估单位坚决不予评估，审批单位更不得进行批准立项。
（二）要重视市场调研
房地产项目市场影响因素较多，专业较广，行业较多，以及房屋建筑物不可移动性，投资风险较高等特点。房地产开发项目可行性研究中，市场调研在整个环节中具有十分重要的作用，甚至可以说直接影响到房地产开发项目成败。无数个失败的案例已经使开发商成人认识到市场调研的重要性，但是他们对于市场急于了解的心态和他们对市场的肤浅认识和软弱行动之间形成了鲜明对比。因此，要充分认识到必须对市场进行系统、科学调查研究，要在市场调研中运用成熟科学理论作为知道，要能够加强和专业调查公司、科研院所进行合作，通过小组座谈或者抽样调查等方式，对客户需求进行深入调研。
（三）要不断更新经营理念
目前，针对我国房地产市场不景气的情况，许多房地产开发商都把眼光瞄准了商业地产开发方面。但是房地产开发和商业地产开发属于不同领域，房地产开发商虽然对于房地产开发较为了解，但未必对商业地产经营熟悉。房地产开发商不应盲目建设开发，要对经营理念进行更新，特别是要采用先招商的方式，让更多深谙商业经营的人士参与到房地产开发前期市场调研中，使项目更加符合商业需求，更加符合市场需要，唯有如此，才能够促使房地产开发项目得以成功。
参考文献：
[1]马鑫.试论如何加强房地产项目可行性研究[J].城市开发,2008,6.
【关键词】房地产开发项目 前期成本管控
一、引言
房地产行业经过近年来的高速发展，已成为国民经济的支柱产业之一，房地产行业竞争也日趋激烈。在国家对房地产行业进行宏观调控的大背景下，房地产开发企业面临严峻的考验。特别是政府相关部门房产限购、抑制房价增长等政策的出台，制约了房地产开发企业收入增长的空间。房地产开发企业想要在新形势下立于不败之地，成本控制成为首要任务。目前，很多房地产企业将项目施工管理阶段的成本控制作为成本控制的重点，未重视项目前期成本管控。而作为前期成本构成的前期投资决策阶段和规划设计阶段的成本控制对土地成本及工程造价成本的影响可达75%～90%。因此，房地产开发企业必须将项目前期成本管控放在整体成本控制的首位，从而达到降低成本，提高利润的目的。
二、房地产开发项目前期成本构成及其风险关键控制点的分析
（一）房地产开发项目前期成本的构成
房地产开发项目前期成本的具体内容根据所在地区的不同有所区别，但一般而言由以下成本构成：
1.支付的土地出让金。即当地土地部门挂牌出让或拍卖出让土地所收取的费用。
2.土地拆迁及安置补偿费。包含青苗补偿费、耕地占用税、征地管理费、拆迁安置费等。
3.前期工程费。包含规划设计费、勘察费、“三通一平”费或“七通一平”费。
4.其他前期费用。包含前期相关人员工资、福利费、资金利息等。
（二）房地产开发项目前期成本的风险关键控制点
1.面临风险：土地购买风险、土地拆迁安置风险。
对应的风险关键控制点：前期投资决策阶段。
土地成本支出约占到项目总成本的30%，对地块的开发风险后期升值的评估论证和成本测算工作决定了项目的可行性。因此，前期投资决策是项目开发中最重要的阶段，也是前期成本最重要的风险关键控制点。
2.面临风险：设计质量风险、设计技术风险。
对应的风险关键控制点：规划设计阶段。
规划设计费虽然开发项目总成本的不到1%，但在项目决策后对项目总成本的影响达75%以上，设计质量的好坏直接影响工程造价及工期长短。规划设计阶段的成本控制才能有效抓好工程造价，进而达到降低造价，节约成本的成本管理目标。规划设计阶段也成为开发项目前期成本的风险关键控制点。
三、房地产开发项目前期成本管控的方法和措施
（一）开发项目前期投资决策阶段的成本管控方法和措施
前期投资决策是对开发项目的总体策划，此阶段作出的前期定位策划、可行性分析及投资估算直接影响到整个项目的成败。其成本管控的具体方法和措施如下：
1.组建专业的投资决策团队。前期投资决策是一个专业而系统的工作。企业需在投资决策阶段组建一个既具有丰富专业知识又有深厚行业管理经验的团队，调动企业的相关资源，作出正确的投资决策。
2.重视市场调研，进行项目定位策划。企业通过对市场的深入分析研究，根据自身发展战略，整合资源，对建设地块购置、开发产品定位、销售对象选择、定价策略等进行一系列的定位策划。开发项目准确地进行定位策划能控制开发成本，降低土地购买及安置风险。在市场经济条件下可聘请专业的市场调研机构进行前期定位策划，避免自身工作的片面性。
3.切实做好开发项目的可行性研究工作、编制投资估算。
（1）企业必须研究国家经济政策根据需拍得地块的用途，结合地块地理位置、环境、交通状况及市政规划等因素对项目产品定位可行性，销售定价的可行性，工程方案的技术可行性，经济成本的可行性等进行论证。可行性研究的目的是降低风险，争取利润最大化，同时合理确定工程规模、开发进度。
（2）进行开发项目的效益分析，编制投资估算。
编制投资估算必须具有全面性、准确性及弹性。
投资估算的编制应该尽可能细致全面，投资估算也是成本目标必须保证其准确性。在此基础上投资估算还要考虑到实施过程中内外部因素的变化，进行动态管理保持其弹性，使投资估算切实起到控制项目总投资的作用。
（二）项目规划设计阶段的成本管控方法和措施
加强规划设计阶段的成本管理是工程成本控制的关键点，其成本管控应从以下方面着手：
1.进行专题调研，牵头设计过程。开发企业对工程成本控制的积极性要远远高于设计单位，在项目规划设计阶段，应有开发企业牵头通过设计单位实施成本控制。开发企业应深入市场调查，查找该阶段成本管控的可控点进行专题调研，通过收集最新技术资料，组织专家专题会等方式主动关注设计过程，完成成本管控。
2.进行设计招标控制，优化设计方案。目前市场条件下设计单位的竞争也很激烈，开发企业可以利用这一有利条件，在符合招投标法的条件下，通过公开招标确定规划设计单位，迫使设计竞争者重视成本管控，用经济合理性最高的方案参与竞标。通过设计招标优选技术先进且经济合理的方案，最大限度降低工程造价成本，提高综合效益。
3.实施限额设计，降低设计费用。限额设计是指按照批准的可行性研究报告及投资估算控制初步设计概算，按照批准的初步设计概算控制施工图设计。各专业在保证功能和技术指标的前提下，合理分解投资限额和工程量，然后再分解到各单位工程和分部工程。根据限定的额度进行方案筛选和设计，并且严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，以保证总投资不被突破。
限额设计是按照投资或造价的限额进行满足技术要求的设计，从节约的角度出发，把技术同经济有机的结合起来，是建设项目投资控制系统中的一项关键措施。在整个设计过程中，设计人员与经济管理人员应密切配合，做到技术与经济的统一。因此，房地产开发企业应积极推行限额设计。
四、结语
综上所述，房地产开发项目的前期成本管控是项目成本管理的核心，只有将前期成本管控放在重要位置，实施有效控制才能真正实现开发项目成本控制，为企业创造经济效益。
参考文献
[1]黄芬华.房地产开发项目的内部控制.商业经济，2008（7）：48-49.
关键词：房地产;项目管理;存在问题;措施控制
Abstract: along with the rapid development of China's economy, the real estate industry in the national economic system of the proportion of the more and more heavy, and has gradually our country an important pillar industry. At present, China's real estate project management level is high, the economic benefit of enterprise below the current international general level, there are a lot of real estate development project is inferior in quality, make a room TuoQi, goods not board, the vacancy rate higher. This paper analyzes the problems existing in the management of real estate project, and puts forward the corresponding solutions.
Keywords: real estate; Project management; Existing problems; Measures to control
中图分类号： F293.33 文献标识码：A 文章编号：
1前言
一个房地产项目能否成功关键在于能否做出正确的措施控制及对项目进行合理的管理;房地产项目管理是一个比较复杂的过程,它包括项目的可行性论证、项目的规划设计、项目的报建报批、工程的招标、施工组织与监理、财务管理、销售方案的制定及售楼完成后的物业管理等。
2房地产项目管理的意义
房地产项目管理是房地产开发的重要环节,也是实质性的环节,如何做好房地产项目管理一直是困扰房地产开发商的主要不足，其对企业的经济效益有着重要的影响，关系到房地产开发工程全局协调与质量监督等工作的科学开展，是现代房地产开发企业管理工作的重点。加强房地产开发项目管理工作的开展有助于保障工程建设施工的顺利进行、保障开发企业的经济效益、保障工程施工质量、保障房地产开发企业综合市场竞争力的提高。针对这样的情况，现代房地产开发企业必须认识到开发工程管理工作的重要性，以现代房地产开发管理理念进行工程开发的管理工作，推动论文范文企业的健康发展。
3房地产项目管理存在的问题
3.1项目方案的确定，作为开发商还是能够足够重视的，但开发商往往没有按照规范进行运作，使得这个阶段的工作存在一些不足。缺乏充分的市场调研。一些房地产开发企业在拿到项目后，为了尽快实现效益，没有经过充分的市场调研，匆忙确定方案，仅就目前市场什么赚钱，就开发什么，由于只是简单地模仿别人，在同类开发产品中，没有自己的特色，从而在市场上缺乏吸引力，始终滞后于别人。另外，由于决策层缺乏市场调研的支柱，往往在方案决策阶段可能会出现失误，增大了企业的风险。因此开发商在项目方案确定前，必须做好充分的市场调研工作。
3.2由于对设计单位相应的监督管理体制一时又无法跟上,造成在在项目的施工中发现大量设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题很多,有些工程从开工到竣工都发生了设计变更,变更图纸比原设计图纸还多。设计过程中出现的问题主要表现在:缺乏合理的设计招标程序,忽视设计对项目投资控制的重要性,设计监理缺失,文档资料缺乏制度化、规范化管理等。在工程项目决策前,进行财务与技术经济分析的方法,它是开发商在开工前对工程项目的技术、经济是否可行,进行全面的分析论证。可行性研究工作得不到重视,导致了一系列的问题,如商品房空置面积上升,商业用房空置问题突出;户型单一、户型偏大影响销售或片面追求小户型造成公摊加大、成本偏高;设计文件供应迟缓、变更多等。
3.3项目运行过程项目管理机制不完善,导致项目进度管理及成本控制的失控。项目运行机制的不完善,导致项目管理的失控,如项目工程进度失控,延期交房普遍;房地产开发成本控制不力,管理费用过高及不可预见费用超出预期。对于项目工程现场管理以外的工作,如项目的前期策划、销售工作、客服、融资与资金运用等等。融资手段的单一及资金运作计划水平低下导致资金运作成本偏高,直接影响了项目最终收益。另外销售工作与客服管理水平低下导致房地产交易过程中,纠纷不断。
3.4物业服务管理,对房地产开发企业来讲就是售后服务,物业管理是我国房地产企业在迅速膨胀过程中,最忽略的地方,也是导致企业品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表现在:未能积极处理售买双方的关系,售后维修不及时,配套设施不到位等。
3.5从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。
4房地产工程项目管理措施
4.1建设工程项目组织模式管理
建立建设项目标准化管理体系需成立专门的组织机构，组成人员主要由工程设计、施工、造价、财务人员组成。该系统的建立和有效运行是一项复杂的系统工程，涉及建设项目每个岗位，甚至每一个员工，因此需要建立一个科学、合理、精干、高效的跨部门组织机构来指挥协调整个标准化管理体系的制定和落实过程。这项工作由公司领导层直接参与和决断，遵循责、权、利统一的原则明确划分职能，尽量避免只归口不负责的情况，从而避免各部门之间因职能分配不当而造成扯皮和纠纷。因此，明确和落实职能分工是建立该系统的先决条件和重要基础。
4.2全面完善房地产项目成本管理
关键词：房地产；营销策划；市场营销
房地产营销策划是一项较为复杂的工作，涉及到的工作内容非常广泛，主要是通过对房地产项目所处的内外环境进行详细分析的基础上，对房地产开发项目在一段时间之内的营销工作的具体目标、战略以及具体的实施方案等进行的设计和规划，这是房地产项目进行市场营销的指导和营销人员的工作指南，在房地产营销中发挥着非常重要的作用。
一、房地产营销策划中存在的问题
（一）营销策划中过于重视营销广告
当前我国房地产企业过于重视销售业绩，而且对于营销广告有着盲目的信服，在营销预算中将过多的精力和资金都投入到广告中，营销策划工作也不得不根据公司的需要进行广告方面的策划，但是过多的广告尽管能够一定程度上提高房地产项目的知名度，但是实际在房产销售方面发挥的作用并不乐观。
（二）营销策划缺乏特色性
在房地产营销策划中还存在缺乏特色的问题，营销策划工作中重点是向消费者宣传小区的房型、周围环境以及物业管理服务等，这些都是笼统性的问题，难以满足消费者的需要，对于房地产项目的销售起到的作用并不大。这主要是由于房产营销策划工作人员没有针对消费者的需求和消费者的心理做出较为全面的了解和分析，这种无特色的营销策划，消费者无法从中分辨出本项目与市场中的其他项目的不同之处，难以从中发现本项目的特点和优势，这就导致很难真正实现营销的目的，对于房地产项目的销量会造成一定的不良影响。
（三）市场调研不足
许多房地产公司中的策划部门在制定营销策划方案之前都没有进行充分的前期市场调查，这也是影响其营销策划效果的重要因素。当前许多营销策划部门的工作人员往往都仅仅在小范围的市场中做一些简单的调查就用来当做营销策划的依据，甚至一些房产营销策划人员根本没有任何的前期市场调查就将营销策划方案做了出来，这种以偏概全和随意策划的情况难以对消费者的需求和房地产销售市场中的发展情况进行全面的了解，这种情况下制定出的营销策划必然会呈现出程式化和不合实际的缺点，难以满足消费者的需求，若因此而造成错误的市场定位，则最终影响到房地产开发项目的实际销售量和企业的整体竞争力。
（四）营销策划方案缺乏新意
房地产营销策划中的创新元素是非常重要的，是吸引消费者的关键，这种创新是建立在对市场需求进行详细了解的基础上的，只有符合消费者需要和市场需求的创新型的房地产营销策划才能够吸引更多的消费者，真正实现房地产项目营销的目的，实现房地产项目销量的增长。但是目前多数的房地产营销策划工作中都没有做到这一点，许多策划部门仅仅是为了完成工作任务而策划，他们的策划缺乏新意，多数都是按照统一的模板，将其中的数据和其他信息换成本房产项目相关的信息，这样降低了策划工作的工作量，却也降低了营销策划方案的质量。这种缺乏新意的营销策划很难在当前房地产市场的激励竞争中惊艳到消费者，在竞争中并没有任何优势可言。
二、完善房地产营销策划的对策
（一）创新广告形式
广告是房地产营销中不可缺少的一项重要内容，但是在实际的营销策划工作中不能将市场营销的重点都集中到广告方面，应该多种措施并举。而且在进行广告策划的过程中策划人员要在深入分析房地产项目卖点的基础上做出更有针对性的广告创意，让消费者能够从广告中了解到更多的与项目相关的信息，并且要保证广告中不能出现虚假宣传等，这对于房地产企业的品牌形象建设和房地产项目的市场营销都有着重要的意义。
（二）认清消费需求
房地产营销策划的最终目的就是提高房地产项目的销售量，将房子卖给需要的人。衡量需要的人的关键就是要充分了解消费者的消费需要，这样才能更好的进行市场定位和更科学的进行市场细分，从而针对不同需求的消费者制定出对应的营销策划，实现市场营销的目的。
（三）加强市场调研
市场调研是房地产企业中获得市场信息的重要途径，完善的营销策划都是建立在全面的市场调研的基础上的，所以必须重视市场调研工作。在进行市场调研之前首先必须明确市场调研的目的和目标，并运用科学的调查方法去房地产市场中收集需要的资料，并将这些资料进行整理和分析进而得出科学的结论，得出房地产市场中的真实信息，这些都是房地产公司发展的重要资料，也是房地产营销策划方案制定的依据。
（四）实现营销策划的创新
为房地产营销创新提供了一个契机。同时，整合营销的创新优势，以及房地产业在产品、市场、营销等三个方面
的特殊性也决定了实施房地产整合营销的必要性。
一、房地产营销发展中存在的问题
在早期的房地产市场上，房地产开发商极少，兴建的房屋数量也不多，盖好后只需通过简单的交易或中间人的介绍就能售出或租赁，因此，营销策略极为简单。随着科学技术和生产的迅速发展，人民文化生活水平得到迅速提高，消费者的需求也向多样化发展并且变化频繁，房地产市场也已由卖方市场转为买方市场，房地产产品的数量逐渐增加，质量不断提高。尤其是近几年，伴随着房地产市场的快速发展，住宅产品走过了一个快速的升级换代过程，从产品的形式到产品的功能、配置、品种等都发生了很大的变化，房地产项目的赢利模式也由“低成本、低售价、大规模”的发展模式向“精品开发”、“精耕细作”的发展模式转变。面对消费者的日益成熟与理智，房地产营销单纯靠广告轰炸、炒作概念等方式，已不再是“一招鲜，吃遍天”。由于购买房地产需要很大一笔费用，甚至是很多人的毕生积蓄，因此消费者的购买行为是十分慎重的，他们不会仅仅因为漂亮的广告宣传而痛快掏钱，而更看中产品的品质和特性。但是我们不难发现，在目前产品层面的创新、哪怕是优化已不甚简单，产品的同质性越发明显，独创性的产品优势很难存在，而且随着土地成本的上升，房地产产品的价格空间收窄，一方面为产品创新或优化付出的成本更大；另一方面项目想依靠一两个点的突破而取得产品领先优势，从而在消费者的认知和购买决策中起到决定性作用已不可能。所以，往往是开发商花了很大的力气对项目进行营销推广，其结果却不理想。因此，在目前房地产市场供过于求的情况下，房地产如何营销成为房地产开发商最为关注的问题。
二、房地产整合营销理论的基本内涵
（一）整合营销的创新优势。整合营销，又称整合营销传播，在20世纪九十年代兴起于美国，并以美国西北大学教授D・E・舒尔茨为代表。舒尔茨教授在其1993年出版的《整合营销――21世纪企业决胜关键》中对整合营销的定义是：以消费者为核心重组企业行为和市场行为，综合协调地使用各种形式的传播方式，以统一的传播形象传递一致的产品信息，实现与消费者的双向沟通，在消费者的心目中树立产品品牌形象，与消费者建立长期关系，以便更有效地达到市场推广与销售的目的。与整合营销理论相对应的是传统的4P营销理论，即Product（产品）、Price（价格）、Place（渠道）、Promotion（促销）。这种传统的营销理论以企业和产品为中心，其理论基础是企业只要能生产出正确的产品，即可根据企业生产的成本设定一个能赚取合理利润的价格，然后只需选择合适的分销渠道进行销售，就能获得营销的成功。而整合营销理论的核心内容是“4C”，即Customer（消费者）、Cost（成本）、Convenience（便利性）、Communication（沟通）。整合营销理论主张企业，首先，应暂不考虑自己的产品，而要认清市场上消费者的需求和欲望；其次，应暂不考虑定价策略，而去了解消费者为满足其需求和欲望所愿付出的成本；再次，要暂时忘掉渠道策略，而去思考如何给消费者的购买提供方便；最后，要暂时忘掉促销策略，而应努力去与消费者达成有效沟通。整合营销理论是以消费者为中心，比传统的4P营销更适应当今房地产市场由卖方市场向买方市场转变、市场竞争空前激烈、消费者在营销活动中越来越居于主动地位的营销环境。
（二）房地产自身的特殊性更决定了其需要整合营销。房地产业需要整合营销，这不仅因为整合营销所具有的创新优势，这更是由房地产产品、房地产市场、房地产营销三个方面的特殊性决定的。
1、房地产产品的特殊性：①产品生产周期长，所需投入资金大，风险高。与一般日用消费品不同，房地产产品的巨额投资回收期长，不确定性较多，因此面临的风险极大。②房地产产品的差异性、独特性明显。房地产产品因区位、建筑设计、施工等因素，常具有独一无二的特点，从而使购买行为具有全新性，同时由于产品的独特性导致房地产产品个盘之间的营销策略和方法都有差异。③产品价值大，价值构成复杂。在目前我国的房地产价格水平和居民收入水平下，购买房地产产品对消费者无疑是一笔巨额支出。同时，房地产产品的价值构成不仅包括普通商品所具备的使用功能、外观，还包括房地产产品的区位优势、规划设计、配套设施、物业管理、社区文化等。④产品交易过程和消费使用周期较长。房地产产品的交易过程从消费者搜集信息、实地看房、签订合同、办理相关产权手续和移交手续的全过程一般需要较长时间，同时房地产产品的耐用年限可达数十年甚至上百年。
2、房地产市场的特殊性：①房地产市场存在着严重的信息不对称现象。在房地产市场当中，房地产产品的成本、质量、甚至权属信息在购销双方的分布是不对称的，售房者比购房者占有更多的房地产产品的相关信息，处于信息垄断地位。②房地产市场产品结构不合理，供需不平衡。当前我国的房地产市场上，特别是大中城市，在产品结构上普遍存在中高档价位产品过剩，而适应市场需求有效供给不足的情况。③房地产市场正面临着一场新的变革，正由过去的卖方市场向买方市场全面转变，消费者越来越成熟，并在市场上越来越处于主动地位。
3、房地产营销的特殊性。房地产营销除具有一般营销的共性外，还具有自身的特点。由于房地产开发的长期性以及市场反馈的间接性和滞后性，使房地产产前、产后市场不尽相同，因而房地产营销就应该成为依据市场意识主动连接前后市场的桥梁。基于以上分析，由于房地产自身的特殊性，这就要求房地产营销必须运用动态的观念，以消费者为起点，以消费者为终点，根据消费者的需求去迎接市场挑战。而整合营销创新优势的实质就是在以消费者为核心重组企业行为和市场行为的过程中，从消费者的角度逆向思考，通过研究他们的需要与欲求以及他愿意为此付出的成本来进行多角度、全方位的营销活动，以期在方便购买和双向沟通上取得成效，从而最终实现提高利润、市场占有率等营销目的。所以，房地产业需要整合营销。
三、对实施整合营销的几点思考
（一）树立全程营销观念。全程营销观念的树立是有效实施整合营销的保证。房地产开发过程涉及征地、拆迁、市场调研、市场定位、规划设计、建筑安装、监理、销售、物业管理及售后服务等环节。由于房地产项目产品在前期市场调研、市场定位、规划设计阶段已基本定型，若在销售阶段不能满足客户需求就很难进行功能调整，其产品被淘汰、成为“烂尾”楼盘的可能性极大。因此，房地产企业要树立全过程销售观念，在项目开发前期的市场调研、市场定位及规划设计阶段就要充分了解和研究客户需求，从源头把关，使最终生产出来的产品满足客户需求，适销对路。
（二）实施成本领先战略。成本优势是实施整合营销的关键。房地产开发成本由征地成本、建设成本及建设过程中的各种税费构成。其中，可由房地产企业自己控制的成本主要是征地成本和建设成本。为降低成本，并确保在获得合理利润的同时，使产品价格能为客户所接受，房地产企业应实施成本领先战略。首先，要研究不同客户对住宅功能的不同需求，将对于目标客户而言边际效益递减的功能进行裁剪，杜绝只注重功能增加、不考虑目标客户功能需求以及不具备价格优势的规划设计；针对不同客户设计不同的功能，有的放矢，使成本控制在客户可接受范围内。其次，房地产开发企业应建立成本控制体系，从征地、拆迁安置、建筑安装等各个环节控制成本，以低成本进入市场，增加产品的价格优势，抢占销售先机。
（三）建立良好的企业文化。企业文化是实施整合营销的人文基础。房地产企业是服务型企业，企业员工无论是从事拆迁、工程、销售工作，还是承担物业管理工作，其工作态度、工作质量的好坏最终都将通过产品品质体现出来。只有建立良好的企业文化，使全体企业员工建立起共同的奋斗目标，形成共同的价值观、行为规范，树立起全员服务的思想，才能确保产品质量，做到满足客户要求。
（四）整合资源，提高核心竞争力。资源整合是整合营销的重要手段。房地产开发涉及规划、建筑、建材、机电、装饰、商业、教育、服务等诸多行业，企业应实施开放带动战略，整合各种资源，提高产品的专业化水准，满足客户需求。在整合各种资源的同时，要注重与品牌企业“强强联合”，提高自身的核心竞争能力，使市场推广顺利进行。
（五）树立以人为本的理念。“以人为本”是整合营销的核心。房地产业作为服务型企业，应以客户为中心，强调与客户的沟通与交流，切实做好物业管理和售后服务，积极参与社区文化建设。有条件的房地产企业应设立客户俱乐部，系统、持续地了解和掌握客户需求，把企业的一切工作置于客户正常监督之下，促使企业不断超越自我，创造性地开发出满足客户需求的产品，提高产品品质，提升企业品牌，赢得市场认同。
四、结论
关键词:房地产;营销风险;风险应对
一、引言
房地产营销是房地产项目开发过程中至关重要的一个环节，房屋销售不仅直接关系到能否将房地产产品转化为市场所需的商品，实现投资回收并获取利润，也是影响项目成败的重要因素。
二、现阶段我国房屋销售情况分析
国家统计局的2010年2月到2015年5月份全国商品房销售面积和销售额的图表显示（图一）。截止到2015年上半年，全国商品房总销售额达到24409亿元，同比增长3.1%；商品房销售面积为35996万平方米，同比下降0.2%。看似回暖的背后，阶级分化却日趋严重。房地产企业在房屋销售中将面临怎样的风险，以及该如何处理这些风险，将成为开发者首要研究的问题。
三、房屋销售中的主要风险
1．定价风险
决定房地产项目获利能力的关键因素之一是房屋的销售价格。定价风险主要是由于市场定位不准确、市场调研不充分，或者是缺乏对房地产市场价格变动的跟踪，致使房屋销售定价策略不合理而给房地产项目开发所带来的损失。在房地产市场，消费者对价格最敏感。房屋销售定价不当，盲目提高或压低销售价格，均可能产生销售风险。
2．销售渠道风险
房地产企业要想实现商品房的价值，就必须通过适当的销售渠道。正确选择销售渠道，有助于扩大销售量、加速资金回笼，以达到投资回收并获取利润的目的。如果销售渠道选择不恰当，可能会影响到销售目标的实现。
3．促销方式风险
不管选择何种销售渠道，要想顺路完成销售目标，还必须有恰当的促销方式向消费者传递楼盘信息，让潜在的购房者或置业投资者认识、了解销售的楼盘，引导其购买意愿或投资意向。
四、如何应对房屋销售中的问题与风险
1．通过充分的市场调研找准项目的市场定位
房地产企业要重视前期策划阶段的市场定位，通过充分的市场调研和细化市场分析，了解潜在的消费群体的居住生活规律、喜好、社会特点等，在房屋价格、户型、产品品质和适度超前性等方面找准市场定位，设计出符合目标客户源要求的产品，从源头上减少因市场定位失误而可能带来的销售隐患。
2．制定合理的营销策略
项目营销策划应与投资策略、资金运作方式结合起来，在此基础上统筹确定营销策略，如销售产品的定价、入市时机的确定、促销方式的组合运用、销售渠道的选择等。
3．加强项目宣传和推广工作
项目的宣传和推广要有系统周密的策划，通过巧妙的新闻攻势、媒体广告、公关活动等，有计划、有节奏地将房地产项目的卖点有效传播给广大消费者；要借助设计得体的样板房，不断激发购房者情感精神层面的体验要求，以此强化购房者的购买信心。
4．采取灵活的价格策略并准确把握销售时机
价格定位和销售时机的选择往往是影响销售成果，甚至是决定项目成败的关键因素之一。房地产开发企业进行价格定位时，应该采取灵活多变的动态价格定位和价格策略，根据市场需求变化、竞争对手情况和楼盘自身特点和实际情况，使价格与销售渠道、促销方式、入市时机等更好地结合，促进和扩大销售。
五、总结
现如今房地产行业正处于产业结构调整阶段，在国家不断推出利好政策下，尤其是全面放开二胎以后，消费者对房地产的关注度还将继续升温，房地产行业依旧是国家宏观经济的重要组成部分。但面对高库存的压力和严峻的市场环境，如何进行房地产营销应该成为企业首先考虑的问题。
作者:赵骏 单位:华北水利水电大学
参考文献:
[1]虞和锡著.工程经济学[M].北京:中国计划出版社，2002.
[2]张红编著.房地产经济学[M].清华大学出版社，2005.8.
1品牌效应对房地产企业的重要性
改革开放以来，伴随着我国巨大的房地产开发的市场潜力，我国的房地产开发行业中的企业数目日渐增多，但是其中能够形成区域性或全国性的品牌效应的企业却屈指可数。这种局面和状况是需要我们深思的。这与我国经济发展起步晚，国产品牌培育尚处于初创阶段的现实是分不开的。在经济发展的初期，发展中国家往往选择在产品的成本和价格上为自己创造优势，不重视企业品牌思想，因为品牌的培育是一项系统的，长期的且需要巨大投入的工程。然而，我国经济发展已经度过了初创阶段，正迈向成熟，面临日益激烈的全球竞争，如果还未重视企业品牌的培育，只会被市场竞争所无情淘汰，更无法谈起竞争。我国目前房地产开发行业中，除了部分企业较好地实施品牌战略，大部分企业还处在“只做产品不做品牌”的缺乏长远发展眼光的阶段。
市场经济步入到21世纪，企业要想赢得市场占有率，在市场竞争中立于不败之地，其不能再仅仅依赖规模和体量的竞争，企业的品牌、信誉等软实力日渐占据主导地位。企业的品牌是市场竞争进入成熟阶段标志，是企业发展到一定阶段的产物。随着市场上商品和服务种类日渐繁多，消费者认识和辨别商品或服务的标准越来越转向商品或服务品牌，因为企业品牌的形成是一个漫长的，需要付出巨大成本的过程。企业的品牌包含有企业的名称、商号、字号、商标、知名或特色商品或服务等因素，这些都是企业进行长期经营，长期资金投入与维护，然后获得市场认可和肯定的成果。
企业品牌反映了一个企业在市场竞争中长期存续，持续经营的状态，也反映了企业提供的商品或服务在性能和质量上已经获得广大或一定区域内消费者或同业者认可状态。企业品牌的形成和维持需要企业在生产、销售和管理上持续保持优质水准，持续创新。可以说，企业品牌已经成为企业存续经营的一项重要的无形资产。从许多发达国家市场经济的发展情况上看，企业品牌的培育和维持已经成为企业保持竞争力的关键所在。因为产品或服务的品牌在吸引消费者关注，保持和扩大市场占有率上的巨大号召力已经被许多企业者所看重。特别是在国际竞争中，知名企业及其商品或服务通过品牌宣传能够快速地打入当地市场，在拉动对外投资以及扩大出口规模方面都显现出优势。
2物业服务、住户需求与房产营销
房地产开发是一项囊括了前期市场调研、土地招投标、项目策划、土地开发、产品设计、工程施工、市场营销和后期物业管理服务等环节的综合性项目。房地产企业品牌的形成需要各个环节的共同配合得以实现。这些相互联系的环节共同促成了房地产产品价值的形成。同时这些不同的阶段都是由不同的组织来完成的，房地产开发商仅仅作为组织者参与其中，房地产开发过程中涉及土地供应单位、市场调研与策划单位、设计单位、施工单位、销售单位和物业管理单位。这些参与者共同为房地产企业品牌的形成作出贡献。房地产企业品牌的形成与消费者的认可和肯定是分不开的，市场接受度是衡量企业品牌效应的一个重要因素。现代房地产营销策划的中心便是消费者，房地产营销日渐从消费者的需求出发，将产品进行区域、客户和功能的细分，越来越强调人本思想，满足消费者对于住宅提出的各种新的要求。而房产营销的一大重点，便是物业管理和服务卖点。物业服务是房产营销的基础，满足住户需求，甚至能够超前引领住户需要的物业服务对于房地产企业品牌的最终形成能够起到重要作用。一个成熟的，受市场欢迎的房地产企业，其在物业服务和房产营销方面也应当是领先于整个行业的平均水平。目前，房地产市场中出现的注重营造回归自然、返璞归真、崇尚生态的小区环境，以及高科技、绿色环保的趋势都是在为满足客户需求，提升企业品牌的产物。
3物业服务对房地产企业品牌的影响
市场营销对于企业提升市场占有率、培育自身市场接受度和知名度有着重要的宣传作用，但为营销而营销始终不是一条长远的可持续发展的策略。产品和服务的质量是企业品牌坚实的后盾。随着房地产行业的纵深发展，以及现代科技手段和管理方式创新的驱动，房地产开发商在服务品种的增多以及服务质量的提升上都有了更大的增长空间。开发商们也越来越注重房地产后续长期的物业管理服务，这既有消费者需求的推动与市场经济的必然，也是企业自身经济利益的考虑。
重视物业服务，在保证住户的居住质量和生活品位的同时，还可以提升楼盘的价值和市场声誉，进而提升开发商的品牌形象。房地产产品的优势，不再仅限于传统的地段、规模和设计之上，随着人本思潮的影响，现代社会的住户对于居住环境的要求越来越高，如何通过优质的物业服务来为住户提供一个友好、便捷和舒适的居住环境日渐成为房产开发商们关注的重点，而优质的物业服务同时又是企业总体品牌行为和维持的一个重要因素，对于企业保持市场竞争优势，保持利润增长也是至关重要的。物业服务已经成为房地产企业品牌形成和维护的一个不可或缺的部分。
4结论
关键词：房地产项目；重点环节；开发管理。
对房地产产品进行精准的市场定位，实施合理优化的成本战略，能够有效提高房地产企业的市场核心竞争力。虽然不同的房地产企业具有不同的经营策略，但是想要实现企业的成熟与有效经营必须具备以下几点，即构建完善的市场调研机制、成本控制制度尤其是产品研发制度。下文就房地产项目开发管理重点环节进行了分析和探讨。
1.房地产项目开发的投资决策问题
房地产企业是否具有雄厚的实例，土地储备量的大小是非常重要的标准。项目土地的出售和购买一般均通过招投标的方式，因此，在拍卖出让项目土地之前，对于究竟以何种价格取得土地比较合适，企业应该实现做好详细的项目投资的可行性方案，该方案应该包含房地产项目基本情况、项目用地情况调查、项目开发建设进度、项目开发组织机构、项目项目运行费用等。当然，制定或者编制项目投资的可行性方案需要房地产开发企业积累丰富的相关的基础性资料，否则不能够保证计算的全面性与精确性。经验显示，土地拍卖是一个竞争异常激烈的过程，通常需要多次加价才可能中标，所以在深刻研究项目的主要状况以及预期成本之后，在土地拍卖过程中才能够做到胸有成竹。
2.优化设计产品方案
在房地产项目的设计方案期间，想要保证设计方案的高质量，首要条件便是对产品市场进行深入、全面的产品市场调查。产品市场调查直接影响到房地产项目开发的成败。做好设计期间的市场调研报告需要注意以下几个方面：
第一，项目地块的概况。主要是项目所在地区或者城市的主要区域的房地产项目开况，房地产项目所在地块的现状尤其是今后规划情况，房地产项目所在地块的土地出让情况、地产开发状况。
第二，土地属性问题。对土地的基本基标、周边情况以及本身的潜力进行深入的分析和探究。
第三，当前的市场供需状况。主要内容包括：房地产项目所在地块的周边市场分析（主要是市场的整体供应情况分析），房地产项目所在地块周边的典型个案供应分析，其他市场需要状况分析（例如建筑、景观以及户型等）。
第四，相同类型的经典项目调查与经典项目分析。主要内容包括：针对典型项目的个案进行深入的调查，分析该典型项目个案的典型优势，结合实际的区域特点对典型项目的用地规划进行细致分析。
第五，开发该类房地产项目的具体对策和建议。主要包括建筑类型的对策与建议、绿化景观的对策与建议、户型匹配的对策与建议以及针对以上的建议的完善与优化。
3.项目成本控制策略
3.1成本控制的原则
（1）科学合理性原则
房地产开发项目的开发具有投资大、周期长、影响因素多，风险性高等特点。尽管提前制定的投资目标不能够保证各项数据的真实性和准确性，但是项目投资估算是不可或缺的。在房地产项目开发实践过程中，通过不断地的修改与调整，概算、预算、决算以及承包合同价会逐渐清晰化、准确化。投资估算是规划设计和方案设计的重要“参照物”，扩大初步设计方案与实施方案的目标就会形成概算，工程投资的最终结果便是决算。估算、概算与决算都必须具有较高的科学性与合理性，否则将直接影响房地产项目的收益情况。
（2）以设计阶段为重点全过程成本控制原则
项目建设全过程都在不同程度地影响着成本费用，因而，项目开发成本控制必须贯穿于项目建设全过程的各环节。然而，经大量的测算分析，人们发现对项目成本影响最大的阶段，是项目设计前的各环节。在规划设计阶段，影响项目成本的可能性为75%-95%；在技术设计阶段，影响项目成本的可能性为35%-75%；在施工图设计阶段，影响项目成本的可能性为5%-35%；而在项目的施工阶段，通过技术经济措施节约成本的可能性只有5%-10%。显然，控制项目成本的关键环节在于项目施工前的投资决策和设计阶段。因而，项目投资控制，既要贯穿于项目开发建设的始终，又要把重点放在项目设计及设计前的前期策划阶段。
（3）成本的主动控制原则
房地产项目的开发以选择宗地为开始，因此，从该阶段开始便要主动出击，举例来说，主动要求设计部门编制规划设计方案，并对全案进行策划。由于设计部门最大的弱势便是“懂技术不懂经济”，因此建议由专家小组（主要由建筑师、经济师、策划师组成）对设计部门提出成本控制的要求与建议，此举能够有效在设计阶段进行成本控制，也是遵循成本控制主动化的典型体现。需要的注意的是，在工程方案的实施执行过程中，成本控制目标通常会偏离预定方向，此时要积极主动寻求控制方法和处理措施来纠正偏离方向。
3.2细化成本控制方案
房地产项目通常可以划分为四个阶段，即决策阶段、前期准备工作阶段、施工建设阶段和市场营销阶段。
（1）决策期间
投资决策分析分为两个部分：第一，市场分析。对产品供求状况、市场竞争环境、价格水平、目标市场等；第二，项目财务评估。依照前者分析的结果分析和对比项目的经营费用和收入。
（2）前期准备期间
该阶段主要包括以下几点：第一，分析拟开发项目用地的范围和特性，规划用途及获益能力大小；第二，获取土地的使用权；第三，征地、拆迁、安置、补偿；第四，规划设计及建设方案的制定；第五，项目报建；第六，市政设施建设的谈判与协议；第七，资金筹措（安排短期和长期信贷）；第八，对市场状况作进一步分析，初步确定目标市场或价格水平；第九，对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算；第十，选择确定承包商。认真落实以上各项工作的内容，有效地进行成本控制。
（3）施工期间
在此阶段，房地产开发企业的主要任务是如何使建筑工程成本支出不突破预算，解决施工中出现的争议，确保整个开发项目的工期、成本、质量和利润目标的实现。
一、前期阶段的主要内容和意义
在工程项目中，通常投资决策阶段和设计阶段统称为前期阶段。该阶段的工作内容主要是房地产开发项目的前期策划，从工程项目构思到项目批准，然后正式立项。主要涉及到与开发全过程有关的各种合同条件的谈判与签约。还有各种审批手续的完成。
通过调查，对投资影响最大的阶段要数开发项目的前期阶段，做好开发项目前期成本控制是房地产开发项目成本控制工作的重心所在。本文将着重对房地产开发项目前期成本控制过程中存在的问题进行研究。深入分析找到成本控制的有效方法，进而对前期的成本控制和管理做到合理化、专业化，提高公司的整体经济效益。
二、对投资决策阶段的成本控制
第一，此阶段存在问题。目前，我国房地产公司在项目决策阶段的成本控制是非常薄弱的。结合自身实践经历和相关研究调查的结果，房地产开发项目决策阶段成本控制现状存在问题主要有：
一是在投资决策阶段，存在不确定的因素太多，造成不能按原计划对项目进行控制和管理。
二是开发商不重视投资估算，或者投资估算的精度不够，对后期的成本控制造成很大影响。
三是公司没有设立专门的投资决策机构，从而缺乏严谨的投资决策流程，导致投资决策随意性太强。
四是成本控制人员没有尽职尽责。现行的决策体制中，成本控制人员参与到项目的投资决策工作中的情况很少，大多是事后算账，如此一来，对成本控制和管理工作将很难做到位。
五是信息不准确或者信息错误，影响决策。当前大部分房地产开发公司都缺乏先进的信息采集获取手段以及先进的信息获取渠道。信息化水平较低。或者公司对客户的购买能力及项目的销售前景预期过于乐观，从而导致投资决策出现大的偏差。
第二，对策和建议。决策阶段对项目投资的影响程度最大，所以在决策阶段应对项目投资成本进行预测，并且建立成熟成本控制目标体系。投资估算的准确，是决策阶段成本控制的保障。因此，投资决策阶段的成本控制主要从项目的可行性研究和市场调研，以及土地成本估算这三方面下手。
一是全面掌握市场信息。要随时跟踪房地产市场的相关信息，充分了解经济发展形势与房地产市场动态。还要要建立完善的信息管理平台。将信息集中收集，集中处理。二是做好可行性研究工作，从市场、技术和经济等方面对项目的前景进行分析预测和实践考察。三是对目标地块的特点要有清楚的认识,利于房地产开发公司自身信息资源来确定相对最佳的土地报价,为房地产开发项目的总成本目标奠定一个比较好的基础。
三、设计阶段的成本控制
第一，此阶段存在问题。设计阶段的主要问题，基本是公司对建设项目的设计阶段没有足够的重视而造成的。公司领导对设计方案不闻不问。设计阶段的主要问题有：负责设计的公司比较单一；设计管理制度方面不完善，存在缺陷；设计人员只顾设计的方案的美观、舒适,致使经济成本大大增加；而且缺乏标准化设计理念和先进的设计艺术。
第二，对策和建议。项目成本控制说到底，就是施工前的决策和设计阶段，而项目决策后控制项目成本的关键则是设计控制。设计方案的优化与否，直接影响着项目投资，还影响着项目建设的综合效益。在项目决策过程中，加大设计深度和提高设计质量是项目设计的重中之重。需从以下几方面做好设计阶段的成本控制。
首先，进行设计招标 ,是设计阶段控制工程造价最直接有效的手段。增加了公司选择上的主动性，可全方面择优选择设计方案。其次，当前形势，房地产公司可以能动地根据市场引导设计，选择最适合自己的设计方案。本着一切从消费者需求出发的原则，坚持实现“以人为本”的营销理念。再次，开发商给出合理的设计限额，不同专业设计师则按照其分配得到的设计限额进行设计。公司则通过不断的比较来优化选择出最合理、最经济的设计方案。最后，总体规划一经确定,一定要做好后期的优化设计工作。
【关键词】房地产开发；探讨；项目管理
前言：
房地产业属于第三产业,即是国家支柱产业,因此，一座房屋质量的好坏,直接关系到社会经济的发展和广大业主的切身利益。2011年5月11日，国家统计局4月份主要经济数据。数据显示，1-4月份，全国房地产开发投资13340亿元，同比增长34.3%,其中住宅投资9497亿元，增长38.6%。全国房地产开发景气指数为103.19。针对这一现象,作为房地产开发经营者，不仅要牢固树立“质量第一”的观念,而且还应以战略眼光探讨和研究技术管理策略和措施。另外,房地产开发业主方项目管理的核心是目标控制,自项目开始到完成,通过项目策划和控制,以使项目的费用目标、进度目标和质量目标得以实现。要使房地产开发业做大做强,必须加强内部管理,增加外部优势,提高自身竞争力。下面就针对房产开发管理这个问题进行探讨分析。
1 房地产开发项目管理含义：
房地产开发项目管理的最终目的是高效率地实现项目目标,其是以项目经理负责制作为基础,运用系统工程的观点、理论和方法,在开发项目建设的全过程,按其内在运行规律,建立有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。房地产项目管理融合了项目管理实践经验,系统的项目管理理论又为建设工程项目管理提供了理论工具,使得建设工程项目管理日益系统化、科学化。
确切地讲，房地产开发项目管理是一套复杂的管理体系,它以房地产企业、监理公司为主管,各参建单位参与,通过计划、组织、协调和控制四个方面的管理,保证房地产开发项目有效进行,最终实现项目目标。
房地产开发项目管理的具体流程步骤：
1.1 其在计划管理方面。对房地产开发项目进行计划管理,能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。也就是说,通过使用一个动态计划管理,将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道,从而使项目有序地达到预期总目标
1.2 其在组织管理方面。这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行,以及根据有关法律法规,建立各种规章制度,形成一个高效率的组织保障体系,使项目的各项目标得以最终实现
1.3 其在协调管理方面。其意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境,保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间,以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系,吸纳融通资金,寻找材料设备供货渠道,广揽优秀设计和施工队伍,获得市场竞争优势,促进产品销售。在各种协调之中,人际关系协调最为主要,项目经理在人际关系协调过程中处于核心地位。
1.4 其在控制管理方面。其意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制,并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段,采用项目分解,各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施,对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效控制,以确保开发项目用最少的投入,获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。
2 明确房地产开发项目管理实施前存在的问题
2.1 所谓凡事要对症下药，我们要在了解问题的基础上才能更好地解决问题。根据开发公司规模和发展状态不同，房地产开发项目管理组织结构，不外职能型、项目型和矩阵型三种基本形式，但其项目管理的具体目的是基本相同的，就是在规定的时间范围内，确定的投资规模内，把开发项目一次性做好。因此，就我从事这一行业略谈一下我对其存在的一些问题进行阐述：
2.1.1 在项目决策前，对于可行性的问题不予与重视
就土地方面来说，当前通过政府一级市场，以“招拍挂”形式获得开发土地，一味追求拿地，对项目开发前景不进行深入的可行性研究，甚至不进行或来不及进行可行性研究，投资决策仓促盲目，导致了一系列的问题，如在获得土地后才进行有针对性的策划和研究，对市场的应对受限于土地规划条件，导致规划、设计只能够按照政府要求进行开发，而政府的政策有时是在调整的，因此开发风险明显加大。
2.1.2 对于有关的具体方案规划和施工图的设计，没有亦或是缺乏设计监理
对图纸的不重视。在施工图纸会审时，甚至施工过程中发现的设计问题很多，在工程实施过程中发生了大量的设计变更。忽视总体规划和施工图设计对项目投资控制的重要性，设计监理仅承担设计变更监理责任，出现工程返工等质量问题，造成投资浪费和工期延误。
2.1.3 在建设施工阶段中，项目的过程管理存在缺陷
在建设施工过程中，现场管理机制的不规范，责任不明确或权限不清晰，导致工程进度管理及成本控制的失控。如工程变更和零工的签证管理不严肃，工程进度计划执行不彻底，造成竣工时间延期；管理费用过高及不可预见费用超出预期。
2.1.4 项目管理不够完善，存在管理薄弱这一现象
管理层次不够灵活，比如项目管理限于工程施工管理，对工程现场管理以外的工作，如项目的前期策划、市场调研、销售控制、客户服务、融资与资金运用等重视不够，使开发项目运作成本过高。
2.1.5 各部门之间在工作上的协调不顺畅
工作上，由于各司其职，各项目管理部对自己的工作能够认真负责，对公司其他工作或与其他单位有关联的工作积极性不高，导致相互之间推诿扯皮，影响公司整体项目管理工作水平的提升。
2.2 针对存在问题，我提出几点浅见
2.2.1 要加强项目开发前期的管理
针对土地问题，必须要重视项目开发前期研究分析工作，提前了解意向开发土地的规划要求，针对项目进行市场调研和确定市场定位，从总体企划入手，落实设计构思、营销方案策划，结合资本运做和融资方式做好可行性研究及投资决策分析，做好运营谋划及风险预测。
2.2.2 不断强化项目规划设计
项目经理在整个设计过程中要与设计单位进行密切的合作和沟通，加强设计监理的管理工作，重视设计对投资控制的影响，对设计概算及施工图预算编制要求全面准确，并事先考虑不定因素及应对方案。
2.2.3 加强开发建设的过程控制
施工过程管理必须确定质量目标，明确项目部管理责任。以计划的资金投入，达到最好的质量标准。强化成本控制，降低开发资金成本。结合预算管理，制定合理的现金使用和库存计划。公司财务审计部参与控制赊销账款，加强应收账款的管理。公司成本合约部协助项目部理顺和完善现场签证管理，做到现场签证和签证审查相互牵制；落实工程建设施工计划，保证项目按计划竣工。
2.2.4 完善开发项目后期的管理
在施工过程中，有很多开发者在对前期的处理更甚于对后期的重视，其实不然，一项工程不管是前期还是后期都是一样的值得重视，后期的处理也是不可忽视的。其实后期的项目主要也就是项目物业服务。公司营销与客户服务部提前介入，积极与物业管理公司沟通，充分考虑小区内物业管理所需配备的设备以及管理用房等，调动物业公司的服务积极性和工作主观能动性，做好物业服务工作。另外营销在项目开发建设中的地位也十分重要，项目经理必须正确把握营销理念，与公司职能部门密切合作，加强产品市场推广。
关键词：旅游地产 风险规避 解决策略
旅游是我国几千年文化资源传播的表现形式，休闲旅游不仅是对我国文化的欣赏，更是对人们身心的放松以及追求品质生活的方法。随着旅游业的不断发展，更多旅游开发商开始发展旅游地产，一方面满足人们对旅游的需求，另一方面促进了我国旅游业的发展。但是，目前我国的旅游地产相对西方国家还存在一些不足之处，本文就对旅游地产的问题进行分析讨论，并提出改善该问题的措施。
一、旅游地产概述
旅游地产在中国是一项新起的产业，国际上对旅游地产没有明确的定义。在西方国家中有“分时度假”的概念，国内的专家也对此有过研究，但是始终没有对此作出明确的概念。就笔者认为，丰富的旅游资源是建成旅游产业的基础，将休闲度假、旅游、生活居住融为一体，而将这一系列的产业链表现为度假村、主题公园、生态养生中心、度假酒店等等。目前，我国旅游项目投资总额超过万亿元，国内也有超过三分之一的房地产企业进入到旅游地产中，其中也包括了万达、万科、恒大等拥有雄厚实力的房地产企业，不仅是与地产有关的房地产企业投身旅游地产，与旅游地产不相关的华谊兄弟、联想控股等企业也涉足于旅游地产中。
二、目前我国旅游地产开发存在的问题
（一）旅游地产存在不合理的规划开发
一些旅游开发商没有对开发区进行合理规划，导致原开发区的资源被浪费，如大理洱海天域项目等，对当地生态平衡造成了严重的破坏，令人痛心疾首。不仅如此，有些房地产开发商借旅游地产名义对当地进行房地产开发，从而造成一系列的破坏，在开发后期也没有服务保障，造成资源严重破坏且浪费了当地资源。如1990年海南“烂尾楼”就是由于不合理的开发导致大规模的资源浪费。所谓旅游地产，最基础的是当地的自然环境，然后再依照当地自然环境而开发出的旅游度假的项目。在开发旅游项目的过程中，不仅要保护当地的生态环境，还要针对该项目进行实地考察，作出对该旅游项目长久的保护措。
（二）对旅游地产的开发质量严格把关
由于国民收入的提高，带动了旅游业的发展，使得旅游开发项目不断增多，但是，目前我国的旅游地产却还没有一个项目能闻名于世界。出现此现象的原因不是我国资源不丰富，中国有几年的历史，其资源相对于其他国家来说是非常丰腴的，而我国没有享誉世界名牌的罪魁祸首是因为我国旅游地产的开发质量有待提高。除开急功近利的质量问题外，我国旅游地产开发企业的经营管理还不是很完善。 旅游地产牵动着许多行业的发展，是一个连锁性的产业，而如何管理该行业是一个令人棘手的问题。旅游地产带来的利润让许多开发商把投资对准旅游地产，而对于经营管理却全然不知，一些开发商只注重利益而没考虑到可持续发展，将不适合该地区的项目硬加入该地区的规划中，项目太过分散，不仅得不到预期的利益，更破坏了当地的环境。
（三）国家未完善旅游地产的法律条例。
国家对旅游业相当重视，也出了相关法律法规，但是，目前关于旅游地产的法律法规并未解决旅游地产开发商对当地环境的破坏，国家对于破坏环境还没有作出明确的法律法规，其次，对于旅游地产的保险、产权、旅游价格等法律还不是很完善。消费者很难满意旅游景区的地产价格翻倍提高且态度恶劣的现状。消费者不满意则会对旅游景区造成形象受损，影响旅游业的发展。
三、旅游地产开发风险规避策略探讨
（一）前期做好市场调查
对旅游地产来说，任何失误都将给预期项目带来严重偏离，从而给企业带来重大的利益损失，所以，为了规避风险，减少可行性研究中项目的不确定性因素，前期必须对将实施的旅游项目进行市场调查和风险分析，对项目不止一次的深入了解，将该项目在当地进行明确的定位，尽可能考虑一切因素，掌握目前的市场现状，分析该项目发展趋势，提高一系列的考察调研，将不确定性因素降低到最小程度，以此来规避投资项目的可能出现的风险。不仅需要通过一系列的市场调研，还要将调研结果进行科学的预测。市场调研对于旅游地产的开发来说是最基础的，而对旅游地产进行科学预测是保证投资项目达到预期效果的核心。而如何进行科学分析是一项相对复杂的程序，需要以客源为中心进行预测，需要重点考虑该城市的综合形象、经济水平、地产模式、景区对客源的吸引力、景区的生态环境等方面，从全方位的考虑该项目是否可行，是否适合于该地区，对投资项目进行剖析，从而预测其可行性。
（二）做好资金的预算筹备及后期的管理
众所周知，旅游投资是一项高利润的项目，但是高利润必然有高投资，所以，投资旅游业是非常消耗资金的，如果进行资金的预测是非常重要的环节。企业可以考虑融资来筹集资金，但是需要考虑其自身的承受能力。要从全方位的降低资金筹集的风险，就需要公司企业对资金做全面的预测，从前期的市场调研到实地考察再到后期的开发建设及完善后的后期管理所用到的资金，小到市场调研是员工喝的水，大到一栋楼的建设，都要考虑周全。为避免中途资金链的断裂或出现意外情况，企业管理人员需要随时关注资金的动向，保证资金的流通，以及逾期支付合同的违约风险。一个完整的旅游地产项目还要对后期的服务进行管理，良好的服务态度可以保证一个项目达到预期效果，对于上流群体的消费对象更应该注重后期服务管理。一些刚入行的企业并不注重后期的管理，导致没有收到预期的经济利益，对于这种情况，公司企业应该找相关物业管理公司进行后期的全面管理，从中吸取管理经验，才能实现项目完美施行。由此看出，完善项目的后期管理是投资项目成功运行的关键。
结束语：
我国的旅游地产存在双面性，在促进我国的旅游业发展中，存在着环境与文物的破坏情况，旅游地产开发商应多从实际出发，注重自然环境的保护以及生态平衡，走可持续发展的开发。
参考文献：
[1]耿松涛，刘维林.我国旅游地产的开发模式及风险规避策略研究[J].建筑经济，2012，01：49-53.
[2]陈俊彬.旅游地产运营模式及对策研究[D].北京交通大学，2011.
关键词：房地产；营销策略；创新
一、新形势下的房地产营销问题
（一）a品定位不合理
一些企业对产品的前期市场调研作用不重视，调研结果不够细致精确，往往在产品成型销售时才发现，自己开发的楼盘或多或少存在美中不足的地方，纵然在销售过程中采取众多优惠措施，仍难以抓住消费者购买欲望，致使产品消化速度变慢。房地产开发者在产品设计之初，忽略每个房地产项目的布局、景观、楼层等消费者关心的因素，片面追求楼盘的形象、概念，致使产品定位脱离消费者需求，产品不是定位虚高就是房屋面积大而不当，不能满足消费者的购房需要，无法与其他企业产品展开竞争。尤其是在近年来房价飙升的情况下，市民购房回归理性，这种产品销售不出去，将最终导致空置房的问题产生，不利于房地产市场的稳定发展。
（二）品牌意识不强
伴随房地产市场的逐步成熟，消费者购房更加理性，品牌对一个产品的影响就显得更加重要，品牌能赋予一个产品“精神价值”，让消费者在购房过程中产生对产品的认同感，愿意为产品买单。然而在中国房地产企业中，有近90%的只做产品，10%的在做企业，只有1%的企业在做品牌。一些房地产企业不能保障品牌价值的核心竞争力，即企业在打造一个成功项目后，依托前者的品牌效应，盲目加推产品数量，忽略产品质量，最终失去消费者的信任，使得“品牌效应”迅速衰落，昙花一现。
（三）营销模式落后
目前，我国房地产企业采用的营销模式过于传统、落后。大部分房地产企业进行广告轰炸，其目的是想通过大力宣传达到快速营销。可现实恰恰相反，不仅没有达到预期的营销效果，反而，降低市场竞争力。甚至，有部分房地产企业为了营销加大广告成分，掺杂一些不实或违法成分，造成消费者实地考察时眼镜大跌，令消费者产生一种厌烦心理。房地产企业在营销过程中，对消费者定位含糊不清，所制定出来的营销策略与现实大相径庭，满足不了消费者的真正需求，导致消费者失去兴趣，降低成交率。在新形势下，营销模式的落后是阻碍房地产企业营销的主要原因，不利于房地产企业实现可持续发展。因此，营销模式一定要打破传统，推陈出新。
二、房地产营销策略创新方法
（一）注重市场定位
从市场营销过程中可以看出，一个企业如果忽略前期市场调研，那么这个企业就必须在销售过程中投入大量精力来弥补前期的失误，这不仅造成了资源的极大浪费，还影响产品的销售情况。做好前期市场定位则能避免这种情况发生，所谓不打无把握之仗便是这个道理。做好前期市场调研，瞄准产品市场定位，从消费者实际需求出发，了解消费者对产品的户型、大小、价格等实际需求，以市场需求来做产品策划，最终达到消费者欢迎，实现畅销、热销的目的。
（二）加大品牌建设
品牌代表了一个产品的品质，而品牌的认知程度代表了消费者对产品质量的肯定，把一个品牌做大做强，将大大增强企业的市场竞争能力。把品牌做大做强，从长远发展角度来看，符合企业的利益追求。因此，企业要保持品牌策略发展的持续性，培养消费者对品牌的认同感，企业既要有广告推广、促销活动等方式让消费者熟知品牌，又要用产品的质量让消费者认可品牌。通过品牌建设，让消费者体会到企业对产品的严谨态度，对消费者的诚意，从而提高企业竞争力。
（三）创新营销模式
传统的营销模式是广告宣传、产品推广和直销，这些模式已无法适应房地产企业的发展。据研究发现，当今社会是一个信息大爆炸的新时代，计算机技术、信息技术和网络技术飞速发展为房地产企业营销创造了有利条件。房地产企业进行营销时，利用互联网开创房地产营销新“舞台”。通过网络营销可以加强产品的宣传和推广，也可以改变传统营销模式中的一些弊端。消费者在网络“舞台”可以进行更多资料的查找，解决在各大楼盘来回颠簸的困扰。网络营销既能有效的锁定消费者，也可以通过网络“舞台”更好的摸清客户需求，制定精确的方案，提高营销成效。总之，在房地产市场竞争日益激烈的环境下，灵活运用多种营销手段，来应对消费者的多元化，创新化，发挥营销的更大价值，推动房地产企业健康、稳定发展。
三、结论
综上所述，在我国房地产调控成为一种常态，在这充满机遇与挑战的新形式下，营销策略创新将要首当其冲。因此，房地产企业要从市场定位、品牌意识和营销模式等方面着手，不断探索出更多科学、合理、有效的营销策略途径，为房地产事业的可持续发展注入新的活力，为房地产事业的发展开拓更广阔的空间。
参考文献：
[1]章晓东.宏观调控政策下房地产营销策略研究[J].财经界（学术版），2016（08）.
