时间：2023-06-08 11:26:54
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产风险案例，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
从某种程度上讲，2012年房地产走势影响到许多宏观指标。从最新数据看，2011年12月房地产投资增速27.9%,尚在高位。尽管2012年房地产投资趋于回落是一个共识，但回落到什么程度，带来多大冲击却分歧巨大，分歧的关键点在房地产回落的程度既有可能是一个事关调控之下的周期性调整，也有可能是更长期的趋势调整。
海外有投资机构曾发表报告称中国房地产在当前条件下似乎成为全球最重要的产业之一，放到2012年的环境中，似乎并不为过。2012年房地产金融风险体现在三个方面：银行业不良率风险、地方债务风险和影子银行系统风险。
第一，从银行业不良率风险来讲，如果2012年房地产市场“量价齐跌”的格局持续太久，则会通过间接的渠道影响到商业银行的资产质量。首先，银行业的压力测试表明，如果同时考虑销量和房价两个参数，那么银行不良率的敏感度会有所上升。其次，由于目前一、二、三套及以上住房的按揭贷款比例分别为30%、40%、60%，除非房价下跌幅度超过30%，否则直接的线性冲击可能尚在控制范围，风险点在于房价下调会引发土地、房产等抵押资产价格的重估。当然，从总体上来说，房地产市场的显著调整对房地产相关贷款的冲击可能是有限的，更为值得关注的是房地产相关产业因为房地产显著回落而受到冲击，并且影响到银行的资产质量。
第二，从短期来看，房地产金融风险主要集中在银行之外的信托、民间融资、小额信贷等影子银行系统的风险，从金融稳定的角度讲，这应该是2012年金融政策应当关注的环节。从地产行业资金来源和项目建设周期来看，地产企业借款期限一般与项目开发周期相匹配，基本为1-3年，平均为2年，据此测算， 2012年房地产行业还款的构成主要仍为银行贷款，约占49％，单一信托到期借款约占6％，集合信托到期借款约占7％，通过其他信托方式借款约占6％，应还地产基金借款占比约为1％，其余通过入股项目融资/高利贷/海外发债等形式借款难于取得数据，总占比约为31％。
更进一步，2012年3月和8月将会是信托还款高峰，也将是风险释放程度较为显著的时间窗口。截至2011年三季度末中国信托业资金信托余额达到3.94万亿，其中房地产信托资金余额达到接近7000亿元，占比达到17%左右，其中绝大部分为过去两年新增贷款，集合资金信托和单一资金信托在2010年至2011年9月间共计新增6080.8亿元。房地产信托近两年的快速发展主要是受自2010年起政府对于房地产宏观调控的影响，尤其是在股市直接融资和银行开发贷受限的背景下，地产商主动寻找资金来源的结果。
第三，从地方债务的解读看，房地产市场下行调整的一个间接冲击可能是局部地区、个别案例的“城投债”或“平台债”遇到一定的偿还压力，但其总体冲击有限，且可能主要体现为流动性风险。这里的主要原因是房地产市场调整的压力在不同区域、不同城市之间的成本分担是不同的，如果某些区域房地产市场调整的较为剧烈、土地出让金的减少显著，同时前期投资较多导致2012年债务偿付压力大，那么两者“碰头”将导致部分城市和个别“城投债”出现局部的金融风险。不过需要关注的是，中国的地方债务与发达国家债务一个显著不同点在于中国地方负债有经营性资产的匹配，目前遇到的是主要局部性、个别案例的流动性风险，并非系统性、全面的。
2012年需到期兑付的房地产信托产品规模较大。
2010年以来，房地产信托大规模发行，尤其是2010年3季度和4季度，发行规模到达顶峰。房地产信托产品多在1.5年期到3年期之间，尤其是2年期的产品居多，多数产品在2011年4季度和2012年到期。根据我们的统计结果，2011年总到期规模470.5亿元，201 2年总到期规模上升至11 72.5亿，远高于往年水平，整年兑付规模较大，其中3月、6月、7月和8月为年度高峰期。
随着房地产信托产品的集中到期，开发商的兑付压力加大。从目前的情况看，信托融资方临近到期出现兑付风险的案例呈增多趋势，但是由于信托产品在发行时已采取了较为严格的风险控制措施，资产的价值仍能够完全覆盖投资人的本息。
尽管如此，在房地产行业整体销售受阻的市场背景下，通过销售回款方式偿付投资人本息的常规兑付方案困难加大。2008年的商品房销售额为2.51万亿，2009年为4.44万亿，2010年5.27万亿，截至2011年9月，销售额为3.93万亿。2012年需到期兑付的房地产信托规模为1172.5亿，相比2010年占比2.3％左右，相比2008年低点占比4.5％左右，占比较大。从这个角度看，如果房地产信托产品出现整体性风险，对市场将产生较大的影响。从产品的发行方看，发行方较为集中
从发行房地产信托的信托公司看，2012年到期的房地产信托产品的发行方主要集中在中融、新华、平安、中海、中城、华澳等信托公司。到期规模前十的10家信托公司占比50％左右。以中融和新华为例，到期规模分别为150亿和131亿。
房地产信托产品向部分信托公司的过度集中，对该部分公司的风险应对能力产生了很大的挑战。随着房地产行业风险的延续，开发商的资金流越来越紧张，以销售回款方式归还本息的困难逐渐加大，当风险出现时，信托公司进行资产处置、寻找承接方的能力至关重要。单独某一家信托公司的风险应对能力毕竟是有限的，产品过度集中在某几家信托公司上显然不利于产品风险的化解。从融资方看。通过信托融资的房地产开发商较为分散
2012年房地产信托到期的产品中单个产品规模较大的融资方包括：新湖中宝股份有限公司(昆仑信托、30亿元)：天一建设集团(中诚信托、18亿元)；恒盛地产控股有限公司(江苏信托、16.7亿元)；大连万达商业地产股份有限公司(中铁信托、11-76亿元)；福星惠誉房地产开发有限公司(渤海信托、10亿元)；总到期规模较高的融资方包括：保利置业集团有限公司(18.2亿元、华润信托、昆仑信托、五矿国际信托)；大连实德集团有限公司(22.362亿元、华澳信托)：海航置业(约20亿元、中融信托、新华信托等)；浙江广厦股份有限公司(约12亿元、华澳信托)。上海证大(约9.6亿元、新华信托)；融创中国控股有限公司(9.5亿元、天津信托、国投信托)；
以上融资方的规模占比约为1 5％，且为中大型开发商，除新湖中宝、大连实德、海航置业融资规模超20亿外，其它均在20亿,以下。剩余85％的房地产信托产品的融资方多为中小开发商，且融资规模均在10亿以下。综合看来，我们认为2012年到期的房地产信托产品中，融资方较为分散，且多为中小开发商，对整个行业的影响力不会太大。从信托产品标的所在地看，区域分布较为分散，个别地区除外
可以看出，房地产信托产品到期规模较大的区域为上海和天津，规模分别为122.74亿元和157.07亿元。其它省份规模相对较高的省份有江苏和浙江，规模分别为84.58亿元和108.57亿元，但是从城市角度来看数据分布较为平均，无特别集中的城市。
区域分布的分散化意味着房地产信托的兑付压力不会对某单个区域产生重大影响。但是上海和天津的情况值得我们关注。
项目所在地在上海的房地产信托规模为122.74亿相比2008年的销售低点占比6.4％，相比2009年的销售高点，占比为28%。根据国泰君安研报，上海目前的去花时间为8个月左右。综合来看，我们认为对区域房地产将有一定的影响。
从天津的情况看，风险要大很多。项目所在地在天津的房地产信托规模为157.07亿相比2008年的销售低点占比20.8%，相比2010年的销售高点，占比为12.6％。自2011年10月天津房地产数据急转直下，相比9月份的成交面积，10月份环比下跌19％，11月份环比下跌38.95％。根据易居研报，天津市的去花时间在10月底达到历史高度17.79(月)。我们认为项目地在天津的房地产信托的兑付压力较大，风险暴露后对区域房地产的走势也会产生十分大的影响。目前出现问题的信托产品，主要的处理方式为股权处置
目前，部分地区楼盘已经出现了打折促销行为，打折力度也较有吸引力。对于出现兑付问题的房地产信托产品，从我们观察的情况看，多数采取了股权处置方式回流现金，而不是通过非理性的过度折扣进行销售回流现金。股权处置方式和打折销售的区别在于不会在短期内对市场产生冲击。
2010年以来，房地产信托大规模发行，尤其是2010年3季度和4季度，发行规模到达顶峰。房地产信托产品多在1.5年期到3年期之间，尤其是2年期的产品居多，多数产品在2011年4季度和2012年到期。根据我们的统计结果，2012年到期的房地产信托产品1172亿元，规模较大，整年兑付规模较大，尤其是3月、6月、7月和8月为兑付高峰。
随着房地产信托产品的集中到期，开发商的兑付压力加大。从目前的情况看，信托融资方临近到期出现兑付风险的案例呈增多趋势，但是由于信托产品在发行时已采取了较为严格的风险控制措施，资产的价值仍能够完全覆盖投资人的本息。尽管如此，在房地产行业整体销售受阻的市场背景下，通过销售回款方式偿付投资人本息的常规兑付方案困难加大。
从我们观察的数据来看，房地产信托相对于整个房地产行业已经有了一定的规模。Zk2008年的市场低点看，全年销售为2.5万亿，2012年到期的1172亿占该规模的4.5％左右。如果大量信托产品融资方发生现金流风险并通过资产低价处置方式回流现金，将对整个行业造成一定的威胁。
石海均(1998)分析了投资者面临的各种风险。［3］吴锡华(2002)对房地产投资的评估决策模型进行了探讨，建立了含有风险的收益率计算方法。［4］雷荣军(2005)在其学位论文中对房地产投资的风险进行了系统分析，建立了房地产投资风险分析的AHP－GRAM模型，并进行了实证研究。［5］王寅(2010)建立了基于蒙特卡洛模拟的投资风险预测模型。［6］
但目前，国内的房地产项目风险分析主要还是建立在财务净现值(FNPV)基础上的盈亏平衡分析和敏感性分析。这两种方法忽略了风险变量发生变化的概率、风险因素之间的相关性以及多个因素同时变动的情况，因此无法分析多因素同时变动对房地产投资决策的影响，使评估的结果缺乏科学性，容易错误地进行风险分析并造成决策失误和投资的失败。因此，研究一种较为准确的定量决策风险分析方法，来弥补现有方法的不足之处，具有深远的理论与实践意义。
由于蒙特卡罗技术可以通过在已知的分布里面提取随机变量，并且能够运用概率分析来量化每一个不确定的风险变量，可以综合考虑房地产项目中所有的不确定性和模拟项目的实际运作过程中的可能变化，所以如能将此法与敏感性分析及盈亏平衡分析相结合，则必能进一步提高房地产投资风险分析的可靠性。闫雪晶(2003)在其学位论文中对蒙特卡罗方法在房地产投资决策风险分析中的应用进行了一定的研究。她通过投资决策实例验证了蒙特卡罗方法的可行性、实用性及可操作性，但其研究仍局限在单因素风险，并未对多风险因素对房地产投资的影响作出分析。［3］
本文基于专家学者的相关研究，探索了蒙特卡罗技术在房地产投资项目多因素风险分析中的应用，并做了实证研究。下文分为四个部分:第二部分介绍了蒙特卡罗技术的相关理论及其在有关软件中的实现;第三部分介绍了蒙特卡罗方法在房地产投资多因素风险分析中的应用;第四部分对方法的有效性进行了实证研究;第五部分为结论及展望。
一、蒙特卡罗技术相关理论
蒙特卡罗(MonteCarlo)方法又称统计试验方法或随机模拟法，是一种多元素变化分析方法，它应用随机数来进行模拟试验，通过对样本值进行随机观察、抽样、统计，求得所研究系统的某些参数。［7］英国雷汀大学建筑管理工程系教授SteveJ．Simister在1992年进行的一项风险分析模型技术应用方面的调查表明，蒙特卡罗方法是应用最为广泛的风险分析方法之一。［8］
运用蒙特卡罗法的关键是所取的随机数确实是随机的，并且所取的随机数的分布与自变量概率分布相符合。产生均匀分布的随机数的最简单办法是应用Excel软件中的rand()函数，它可以产生位于［0，1］区间的均匀分布的随机数，对以上随机数进行一定的处理(公式(1))，即得到位于区间［a，b］的均匀分布随机数。a+(b－a)rand()(1)如需产生服从特定分布的随机数，可利用EXCEL的随机数发生器或Matlab软件中的相关函数实现。由于在Excel的操作中，随机数会进行即时更新，给分析带来不便。可以在编辑栏中输入“rand()”，保持编辑状态，然后按F9，将公式永久性地改为随机数，使函数rand生成一随机数，并且使之不随单元格计算而改变。
二、房地产投资多因素风险分析的蒙特卡罗模拟
(一)房地产投资风险因素识别
我国的研究人员已对房地产投资风险进行了一定的分析和归纳。［1］［4］［5］本文通过对相关文献的筛选和总结，建立了房地产投资风险的指标体系(见图1)。在实际的房地产投资开发项目运作过程中，影响投资的主要风险变量各不相同，分析人员可以根据项目的具体情况，采用“德尔菲法”“头脑风暴法”等对以下的指标体系进行一定的分析和辨别，产生适合于特定项目的风险因素。
(二)房地产投资风险的蒙特卡罗模拟
1.确定风险变量的概率分布
采用德尔菲法、头脑风暴法或数据统计法对各风险变量的概率分布及其分布函数中的参数进行估计。
2.定义模型并确定模拟次数
在进行模拟时，为了保证所得的预测结果具有一定的精确度，需要有一定的抽样实现次数。计算机输出的评价指标的概率分布通常随着模拟次数n的大小而变化，n越大，其分布越接近实际的分布。但实际上仿真次数过多不仅计算整理费时，且输入变量分布也不十分精确，仿真次数过多也无必要，但仿真次数过少，随机数的分布不均匀，会影响仿真结果的可靠性。
3.模拟并计算评价指标
4.评价指标分析
根据模拟数据，绘制模拟结果的相关统计图表。
5.决策分析
(三)房地产投资风险蒙特卡罗模拟流程
三、案例分析
本文以地处华北平原XX市的一房地产项目为案例，①说明蒙特卡罗技术在房地产投资多因素风险分析中的应用。小区位于市区东北部，占地8.75公顷，总建筑面积15.7万平方米，其中一期工程建筑面积3.4万平方米已经竣工发售。XX北小区项目属二期工程，建筑面积12.3万平方米，拟建6层板式楼多栋，建筑面积3.1万平方米，占地5683平方米;少量商业用房，建筑面积1320平方米，占地726平方米;楼群中部布置3栋26层点式楼，建筑面积9.1万平方米，占地3850平方米。计划2002年10月开工，建设工期为3年，项目计算期为6年。项目总投资为12391万元，其中土地费420万元、前期工程费28万元、基础设施建设费10万元、建筑安装工程费9917万元、公共配套设施建设费96万元、管理费用和销售费用各99万元(按建筑安装工程费的1%计)、开发期税费367万元、其他费用183万元、不可预见费449万元及财务费用722万。项目资本金3000万元，分两年等额投入;商业银行贷款3891万元，3年的贷款比例分别为12.4%、35.6%和52%;不足部分拟由预售房款解决。项目高层、多层住宅和部分营业用房计划在4年内全部出售，高层住宅楼售价1800元/平方米，多层住宅楼售价1250元/平方米，商业用房一半出售，售价3500元/平方米，营业用房另一半出租，租价1000元/年?平方米，建设期出租房不预租。住宅楼从项目开工第二年开始预售、分期付款，按20%、70%和10%分3年付清。出租房第4年开始出租，出租率第四年为80%，以后各年均为100%。贷款年利率5.85%，按单利计息，宽限期3年，3年等额还本。
1.房地产投资风险因素识别及概率分布的确定
房地产投资风险因素的识别可以采用专家调查法或数据统计法进行。由于本文在写作过程中的条件限制，未能用德尔菲法、头脑风暴法及数据统计法确定本房地产投资项目的风险因素。本文假定图1中所示的指标体系均为本房地产项目的风险因素，并假设这些风险因素对本项目的影响主要体现在对开发产品投资及售房收入的影响上，风险因素的作用使房地产开发产品投资(不含财务费用)的变动在［9000，15000］上服从均匀分布，售房收入在［18000，25000］上服从均匀分布，开发产品投资和售房收入相互独立。下文将对开发产品投资及售房收入的变化进行风险分析并作出投资决策。
2.确定模拟次数并模拟投资项目运行
选定模拟次数为60000次，进行模拟，计算所得税前和所得税后的FIRR和FNPV。
3.指标分析及决策
取模拟次数为60000，所得税后FNPV为462.28，FIRR为26.45%，FNPV＞0，FIRR＞20%(基准折现率)，项目可行;所得税前FNPV为816.66万元，FIRR为30.70%，FNPV＞0，FIRR＞20%，项目可行。同时，根据统计图表，在60000次模拟中，税后FIRR＞20%且FNPV＞0的累计频率均为69.56%，税前的FIRR＞20%且FNPV＞0的累计频率均为65.41%。可见，当考虑项目的开发产品投资和房地产销售收入同时变动时，本房地产项目可行。即在此风险状况下，本房地产项目的风险较小，适宜投资。
关键词:收益模式物业销售物业租赁香港
不同收益模式的概念与特点
从世界范围内看,以物业开发和投资为主营业务的房地产企业具有三种典型的收益模式:其一是物业销售收益模式;其二是物业租赁收益模式;其三是混合型收益模式。
收益模式的概念界定
所谓“物业销售收益模式”是指房地产企业通过筹集资金、购买土地、设计建造、市场营销等环节,最终以销售方式获取房地产投资收益;所谓“物业租赁收益模式”是指房地产企业自行开发建设或者直接购买物业的所有权后,通过宣传推广、招商谈判、租约签订等环节,最终以租赁方式获取房地产投资收益;所谓“混合型收益模式”是前两种收益模式的结合,是一种物业销售和物业租赁并举的收益模式。
由上可见,本文所指的收益模式并不针对具体的开发项目或物业类型,而是指一个房地产企业在市场动态发展过程中,为了获取良好的经营绩效和长远的发展机会所选择的收益模式。
收益模式的比较分析
不同收益模式对房地产企业的经营绩效有不同的影响,表1从多方面对物业销售收益模式和物业租赁收益模式进行比较。
所有权物业销售收益模式在销售完成后,将物业的所有权转移到买方手中,因此房地产企业没有获得物业的所有权。反映在企业资产中的主要项目为在建工程。相反,物业租赁收益模式则保留了房地产企业对物业的所有权,所有已租赁物业都属于企业的资产。
资金周转速度在物业销售收益模式下,物业价值一次性实现,因此可以立即将投资收益投入到扩大再生产过程,该模式有效的提高了资金周转速度。相反,在物业租赁收益模式下,物业价值在长期内实现,资金周转速度相对较慢。
收益稳定性在物业销售收益模式下,现金流入在物业销售时完成,并受工程建设、销售状况、市场价格影响较大,因此收益不稳定。相反,物业租赁收益模式可以通过租赁合同获得中长期的稳定收益。
流动性风险在物业销售收益模式下,一旦房地产企业在建设过程中遇到资金短缺等流动性风险,由于物业的物理形态还没有实现,因此变现能力差,企业抵御流动性风险的能力弱。相反,在物业租赁收益模式下,由于企业持有一定量的物业,因此可以通过出售已持有的物业来解决流动性问题。进一步而言,在具有房地产投资信托的房地产市场中,企业可以通过资本市场套现,物业租赁收益模式的流动性风险更小。
市场风险在物业销售收益模式下,房地产企业面临的主要是一级市场中的价格风险;在物业租赁收益模式下,房地产企业面临的主要是三级市场中的租金风险。由于房地产投机、房地产市场周期循环等因素,房地产市场价格的波动性要远远强于租金的波动性,因此前者将面临更大的市场风险。
品牌效应在物业租赁收益模式下,房地产企业通过持有高品质的商业物业、写字楼来提升企业形象,创造品牌价值。例如,香港置地集团在中环所持有的大量写字楼曾经一度为其赢得了“中环地王”的美誉,而太古地产的太古广场也是香港商业物业中的优质品牌。因此,就提升公司形象而言,物业租赁收益模式更具优势。
分析表明,两种收益模式各具特色,很难比较哪一种更有利于房地产企业的可持续发展。然而,纵观香港过去几十年房地产企业的发展历史,笔者认为随着房地产市场的不断发展,两种收益模式正在不断融合,混合型收益模式由于集成了两种模式的优点,而为更多的房地产企业所接受。本文将以香港房地产市场中新鸿基地产公司案例为主,分析投资收益模式变迁的深层次原因。
新鸿基地产公司案例分析
1963年,郭得胜、李兆基和冯景禧三人分别投资100万元建立了新鸿基企业有限公司。1972年8月23日,新鸿基企业有限公司在香港上市,1973年改名为新鸿基地产发展有限公司(下简称“新地”)。“新地”看好香港和内地的长远发展潜力,最初崇尚开发中小型的住宅项目,随着市场需要逐步开始全力开发大型的住宅项目。从1992年以来,“新地”一直高居香港股票市场“市值十大地产公司”的榜首,堪称香港的“地产巨无霸”。“新地”早期奉行“货如轮转”的经营策略,以物业销售作为其核心的收益模式。本文通过对1988年到2004年公司年报数据的分析,定量的考察了近20年来其收益模式的变迁。
新鸿基地产公司收益模式变迁
分析一:物业销售与物业租赁收益模式的结构变化据相关数据表明,“新地”总资产(按照建筑面积计算)中,已租赁物业比率呈快速上升的趋势,从1988年的22.3%增长至2004年的47.9%,基本与在建物业(包括“待销售物业”和“待租赁物业”两部分)持平。这表明香港房地产业进入成熟期以后,“新地”明显转变了其发展初期以物业销售为主的收益模式,选择物业销售和物业租赁并举的收益模式。
另外,“待销售物业”从1990年开始快速上升,1995年至2000年期间稳定在55%左右,并从2001年开始快速下降到2004年的35%。“待投资物业”基本经历了相反的变动趋势,即从1990年大幅度下降后,在整个90年代稳定在10%左右,并从2000年开始上升到2004年的17%。1990年恰好是香港房地产市场周期循环的上升阶段,物业价格指数超过租金指数大幅度上涨,到1997年第三季度住宅、商业物业、写字楼、工业物业的价格指数都达到了历史最高点。亚洲金融危机发生后,香港房地产市场进入了周期循环的下降阶段,房地产价格指数快速下跌。“新地”在周期循环的上升阶段,积极的削减“待租赁物业”的比率,将更多的资金周转用于“待销售物业”,因而在房地产价格快速上升阶段,获取了巨额投资收益;相反,进入周期循环的下降阶段后,“新地”则在收益模式上进行了灵活的调整,通过将部分“待销售物业”转变为“待租赁物业”以及寻找更多的物业租赁投资机会,从而在价格大幅度下降时避免遭受巨额损失。
分析二:在建物业和已租赁物业的类型结构“新地”在建物业和已租赁物业中,各种物业类型所占的比率情况(按照建筑面积计算),图略。在建物业以住宅为主,工商综合的结构变化最为明显,尤其是1994年以后,工商综合的比率明显下滑。其它在建的物业类型则相对保持稳定。商业物业在所有的物业类型中占据了最高比率,保持在40%至45%之间。写字楼所占比率次之,从1994年的24%增长至2004年的32%。另外,工商综合所占比率基本保持在15%至20%之间。住宅和酒店所占的比率最低,在10%以内。由此可见,虽然“已租赁物业”的总量在总资产中保持了快速增长的态势,但是其物业类型的构成却保持了相对的均衡发展态势。
分析三:收益稳定性分析据相关数据表明,自1988年以来,“新地”的租赁收入呈现出快速增长的趋势,并于1998年达到最大。虽然1998年后,租赁物业的面积仍在不断增长,但由于亚洲金融危机后租金大幅下调,所以总租金收入也略微下调。与租赁收入的大幅增长和缓慢下调相比,这一期间的销售收入则经历了大幅上升和大幅下降的剧烈波动过程。1998年,销售收入达到历史最高点后大幅下滑。2000年销售收入只有1998年最高销售收入的38%。另外,从租赁收入占销售收入的比率上可以看出,发生亚洲金融危机以后,租赁收入所占比重大幅度提高,如在2000年,租金收入占到销售收入的45%。进一步计算表明,考查期内“新地”销售收入变化率、租赁收入变化率和总收入变化率的标准方差分别为41.2%、31.35%和34.73%。由此可见,物业租赁收益模式所带来的租赁收入弥补了销售收入强烈波动给公司总收益带来的巨大不确定性,物业租赁收益模式有效的稳定了“新地”的总收益,降低了公司的经营风险。案例分析小结
案例分析表明,“新地”在过去近20年中,投资策略和经营绩效有四个显著特点:第一,物业租赁在总资产中比重不断提高,收益模式由70年代单纯的物业销售收益模式向混合型收益模式转变;第二,租赁物业中,各种物业类型的结构保持稳定,商业物业、写字楼和工商综合比率最高;第三,在混合型收益模式下,通过动态调整销售和租赁物业比率,“新地”适应了房地产市场周期循环的变化;第四,在混合型收益模式下,稳定的物业租赁收入减小了公司总收益的波动性,提高了公司的经营绩效、降低了公司的经营风险。
综上所述,对于“新地”这个曾以“货如轮转”为经营理念的公司,在不断发展的过程中,其收益模式经历了由单纯的物业销售收益模式向混合型收益模式转变的过程。
笔者认为,房地产市场发展阶段的演进是造成企业收益模式变迁的深层次原因。从案例分析来看,房地产市场进入成熟期后,商业地产的兴起、增量市场向存量市场的过渡、房地产金融市场的成熟、房地产周期循环等特征的出现要求企业能够更为快捷的适应市场的变化。在这样的背景下,混合型收益模式的优势表现为如下四点:
在房地产周期循环中,企业可以根据房地产价格和租金的变化,调整物业销售和物业租赁比率,提高了企业的经营灵活性,公司总体的市场风险降低。
企业享有部分物业的所有权,因此在成熟的房地产金融条件下,企业资产流动性增强,即保证了资金周转的速度,又可以控制流动性风险。
增强了企业收益的稳定性,改善了公司的经营绩效。
为企业预留了创造品牌价值的机会。
香港经验对内地房地产企业的启示
香港房地产企业发展的经验表明,只有在转轨期间选择正确的收益模式,企业才能更好的适应产业成熟发展期的要求。为此,笔者认为内地企业应该积极应对即将面临的收益模式选择问题。首先,房地产企业应在成熟发展期到来之前,适当增加物业租赁的比率,并逐步过渡到混合型收益模式。其次,对于商业物业、写字楼等需要产权统一的物业类型,也要坚定的选择物业租赁收益模式。再次,在成熟发展期的房地产周期循环中,企业应灵活的改变投资策略,从而最大限度的发挥混合型收益模式的优势。总而言之,本文的结论表明,虽然物业销售和物业租赁收益模式各具优势,然而混合型收益模式在提高企业经营灵活性和增强企业收益稳定性等方面所具有的优势,使其成为寻求可持续发展企业的最佳选择。
参考文献:
【关键词】 税收筹划；决策；营销手段
一、对税收筹划及房地产现状的基本认识
税收筹划是企业的一种理财活动，是指纳税人为实现经济利益最大化的目的，在国家法律允许的范围内，对自己的纳税事项进行系统安排，以获得最大的经济利益。税收筹划的出现是税收进步的象征，是经济发展到一定阶段的必然现象，也是现代企业必修的一门功课。企业管理者应该给予充分重视，合理运用会计政策及税收优惠政策，通过合理、合法的手段，减轻企业税负，增加企业收益，从而使企业得到稳步发展。
近年来，我国房地产发展迅猛，已成为我国国民经济的重要支柱产业之一，对地方税收有着显著性影响。然而，随着房价的不断攀升，部分大城市的房地产市场也开始出现有价无市的局面。国家统计局数据显示，2010年3月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，而在2010年的两会召开期间，房价过高的问题再次成为最受关注的焦点。总理在政府工作报告中强调：“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足民众的基本住房需求。” 房地产“新国十条”及各地颁布一系列房价调控政策更是表明目前无论是从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价的持续高涨。在这种严峻的经济形势下，对于房地产企业而言，不能够在房价上获取高额利润，那么通过选择合理的税收筹划方案减轻房地产企业税收负担，增加企业利润则是必不可少的。
二、税收筹划在房地产企业经营管理决策中的实际应用
笔者以营销手段、投资方式、服务内容的决策选择为基础，阐述了税收筹划在房地产企业经营管理决策中的实际应用。
（一）房地产企业营销手段的税收筹划
从房地产“新国十条”及各地颁布的一系列房价调控政策再到近期内关于开征住房保有税的争论，房地产界可谓是风起云涌。如此错综复杂的局面更使得消费者观望情绪严重，房产成交量不断下降。案例1，房地产开发公司为了加速资金回笼，刺激消费者的购买，往往会采用一些营销手段，企业在进行决策时，面临着以下两个方案的选择：方案1，促销期内买房子送汽车（假设一套房子定价200万元，一辆汽车价值20万元）；方案2，促销期内优惠原价的10％。
企业管理者进行初步分析发现：对于方案1，客户如果买一套房子200万元，就须赠送一辆汽车，花费20万元，所以房地产公司收入180万元；对于方案2，在促销期内给予客户原价优惠10％ ，则净收入也为180万元=200× （1-10％）。从销售角度分析，两种方案没有差别，均可行。但是如果站在纳税的角度考虑，方案却有优劣。
方案1，对于房产公司来讲，销售一套房子200万元，需要缴纳营业税200×5％=10万元，城建税及附加10×（3%+7%）=1万元；同时，房产公司用200万元的20万元购买汽车无偿赠送给客户，按照增值税条例的规定，企业将外购的货物无偿赠送给他人应视同销售货物，须征收增值税，因此企业还须多缴纳增值税：20×17％=3.4万元。汽车是房产公司无偿赠送给客户的，客户应作为“偶然所得”，须缴纳20％的个人所得税，房产公司负有代扣代缴的义务，即房产公司还需要代客户缴纳个人所得税：20×20％=4万元，房产公司代客户缴纳个人所得税4万元，按照所得税规定不能作为成本费用在企业所得税前扣除，还需要多缴纳企业所得税4×0.25=1万元，房产公司还应缴纳印花税200×0.05％=0.1万元。综上，房产公司在此销售过程总共应缴纳的税费19.5 万元（10+1+3.4+4+1+0.1）。对于客户来讲，房产买卖需要缴纳契税：200×2%=4万元，印花税200×0.05％=0.1万元。客户合计应缴纳税费4.1万元。
方案2，按照优惠价的10%销售，即以180万元的价格销售，企业需要缴纳营业税180×5%=9万元，城建税及附加9×（3%+7%）=0.9万元；缴纳印花税180×0.05%=0.09万元。综上，房产公司在此销售过程总共应缴纳的税费9.99万元。比方案1相比，税收减少9.51万元，减少比例为48.769%。对于客户来讲，房产买卖需要缴纳契税180×2%=3.6万元，印花税180×0.05%=0.09万元。客户合计应缴纳税费3.69万元。与方案1相比，税收减少0.41万元，减少比例为10%。
通过分析得出的结论是：方案1缴纳的各项税收大于方案2缴纳的税收，因此，无论对于房产公司还是对于客户，都应选择方案2。
（二）房地产企业投资方式的税收筹划
房地产企业除了通过房屋销售来获取企业利润外，往往还进行对外投资，来获取更多的利润或降低风险。房地产企业在进行投资决策时，往往面临着以下两种方式的选择：一种是以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险。另一种是房地产企业以房产投资，不承担联营风险，只收到固定收入。为此，可通过以下案例说明，税收筹划对房地产企业投资方式选择的影响和运用。
案例2，某房地产企业注册资本为2 000万元，其中办公楼价值为500万元。该房地产企业为进一步扩大企业规模，获取更多利润，企业管理层决定对外进行投资。根据上述说明，如果该企业以500万元的办公楼投资，每年能收回的租金收入为600万元。在不考虑其他因素的情况下，仅从房产税考虑，对于该企业而言，如果参与投资利润分红，共担风险的，应按房产余值作为计税依据计征房产税，其应纳房产税=500×（1-30%）×1.2%=4.2（万元），但如果该房地产企业只是以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，则应按租金收入计缴房产税，应纳房产税=600×12%=7.2（万元）。
通过比较不难发现，共同承担风险比不共同承担风险要节省3万元的税款，但共同承担风险会增加纳税人的风险系数，所以在选择这种筹划方法来进行税收筹划时，还应该从综合方面考虑，如果共同承担风险对纳税影响比较小，则可以考虑这种合作方式。
（三）房地产企业服务内容转换的税收筹划
房地产企业在日常经营中还可根据市场行情的变化，灵活转化服务内容，从而达到减轻税负、获取更多利润的目的。
案例3，因受金融危机的影响，某房地产企业原来的主营业务不景气，仓库被闲置，为增加收入，公司决定转型，把对外出租仓库作为主营业务。当年取得租金收入800万元，依据5%的税率需交纳营业税40万元，依据12%的税率需交纳房产税96万元。单此两项税收就达136万元，占到总收入的17%（136/800）；若再加上其他一些税费，则企业的税负更重。
对于这个具体案例，可以根据当地物业管理标准，对年租金收入进行筹划，把年租金800万元，变成年租赁费400万元，物业管理费400万元。由于物业管理费只需交纳营业税，不用按租金收入交纳12%的房产税，因此，通过节税筹划前后的税负比较，可以看到：节税筹划前，营业税和房产税合计136万元；节税筹划后，营业税不变，仍为40万元，但房产税现在只需按400万元计算，即400×12%=48（万元），总体税负为88万元。这样可以使企业减轻税负48万元（136-88），税负减轻35.29%（48/136）。
三、结束语
综合上述分析说明，经过纳税筹划房地产企业的税负相对未纳税前大大减少。可见，纳税筹划是房地产企业减少不必要的税收上缴、压缩成本、增加企业利润必不可少的措施之一。与此同时，纳税筹划还为房地产企业的持续健康发展提供了另一发展空间，这主要是由于考虑到我国房地产的现状，我国政府对房价的严格防控和高压打击给房地产企业的经营管理造成的极大不利影响。
【参考文献】
［1］ 王素荣.税务会计与税收筹划［M］.机械工为业出版社，2009：261-267.
［2］ 王克霞.新企业所得税对房地产企业税务筹划的影响［J］.商业经济， 2009（9）.
［3］ 葛长银. 谈房产税的节税技巧［J］. 财会学习，2009（6）.
关键词:民营房地产业 筹资战略 融资策略 典型案例分析
一、民营房地产业筹资战略与融资策略
筹资战略是房地产企业财务战略的首要内容，房地产企业要对企业的筹资目标、原则、结构、渠道与方式等重大问题进行长期的、系统的谋划。筹资应遵循低成本原则、稳定性原则、可得性原则、提高竞争力原则。企业应当根据战略需求不断拓宽筹资渠道，对筹资进行合理配置，采用不同的筹资方式进行最佳组合，以构筑其既体现战略要求又适应外部环境变化的筹资战略。
现性企业是以资本经营为核心，而不单是以产品生产为核心，企业所追求的不单是产值、利润最大化，而是资本市场价值的最大化。进入新世纪以来，我国房地产业伴随着房地产的火爆，其融资手段也更加多样化，股权融资、债券融资、票据融资、租赁融资、典当融资、品牌融资等融资方式越来越广泛地被采用。从发达国家的情况来看，其融资方术不外乎一下两种模式：一种是以日本、韩国等东亚国家以及德国为代表的以银行贷款融资为主导的模式，即所谓的关系型融资，银行贷款融资约占企业外部融资的80%以上，这与其证券市场稍欠发达有关；另外一种是以英美为代表的以证券融资为主导的模式，即所谓的保持距离型融资，证券融资约占企业外部融资的55%以上，因为，英、美资本市场非常发达，金融体系已经相当成熟和完善。
我国公司融资结构与上述这些发达国家恰好相反，形成了以外部融资为主、内部融资为辅，以间接融资为主、直接融资为辅的融资格局，这种不平衡的融资结构使企业的资金“短缺”也表现为不平衡的状态，即股本资本相对短缺、债务资本相对充足，导致企业资产负债率偏高。即使最近10年，证券市场有了长足的发展，民营房地产企业纷纷上市融资，股票融资和债券融资也存在极大的非均衡现象，即股票融资快速增长，债券融资却停滞不前。
从整体而言，我国民营房地产企业的内部融资比例过低，内部融资的比例只约占企业融资比例的30%。
目前，民营房地产企业正处于扩张期，股权融资、债权融资和风险投资是此阶段的主要融资途径。
二、民营房地产业企业融资策略与典型案例分析
民营房地产业融资按融资方式来分，可以分为内源融资、外源融资，或称作内部融资和外部融资，外源融资（外部融资）又可分为直接融资和间接融资。
(一)内源融资与典型案例分析
1.内源融资又称为内部融资，是指企业在生产活动中取得的收益不用于或不全用于当期的现金分红派息，而是留存于企业自身用于开展生产经营活动，即留存收益。内源融资的实质是企业所有者向企业追加投资，即自身积累。包括送股也属于内源融资的范围。内源融资具有以下特点：
(1)内生性 内源融资属于企业留存收益，不需要通过其他金融中介，因而具有内生性，此外，内源融资还是企业进行外源融资的保证。
(2)成本低 相对于外援融资，内源融资不需要支付利息或股利，不会减少现金的流量，也不需要支付任何融资费用，因而融资成本相对较低。
(3)具有产权控制 内源融资既可以避免债权人对企业的控制，又可避免股权融资对原股东控制权造成的稀释，因此内源融资增加了原股东的剩余索取权，使原股东享有更多的经济利益，这一点，对我国多以家族人员控制的房地产企业而言，尤为重要。
(4)有利于企业降低财务风险的特点。内源融资会降低企业的资产负债率，从而降低企业的财务风险。
2.内源融资的方式
(1)自筹融资。动用个人存款、向亲朋好友借款或合伙经营等方式自己筹集，房地产企业可以几家企业合作，有出土地的、有出资金的。寻找天使投资者（如社会上一些拥有闲置资金而渴望取得回报的商人、经理人等）也是极为重要的融资方式。在上世纪末期国内房地产的黄金时代到来前，由于民营企业普遍较小，多采用这种模式大家共同把一个小区，分成不同的楼座，采取分散开发，分散筹资压力，也有许多成功的案例，但随着国内调控的加剧，在房地产的黄金时代过去后，这种筹资模式也开始复苏，比如广州的亚运村项目，三家巨型民企联合与国字号企业叫板也利用了此种操作模式。
(2)留存收益融资即公积金和未分配利润。这是企业融资方式中成本最低的一种，也是企业内源融资方式中主要的一种。增加留存收益，就必须苦练内功，抓经济效益，增加净利润。对当前处于政策打压状态下的房地产公司而言，把房价降低一点，存量房地产出手快一点，对加速资金周转而言也不失为明智之举。近来碧桂园地产在深圳十里银滩项目搞的七五折销售的全国折扣方案，也是企业在国家政策严厉房地产市场滞销情况下的一针解决存货快速回款，盘活资金的强心剂。
(3)内部集资。房地产企业通过向其职工或管理者募集资金而满足发展需要的一种融资方式，或组建股份合作制企业。由于，近10年来房地产业的高速发展，企业职工，尤其是中高层管理人员积累了相当的资金，所以，这点具有可操作性。当然，限于企业规模，内部集资只能作为企业的一种辅助的融资方式。在青岛的海信地产在95年成立之初就有了这样的一个筹资策略和激励机制，在99年得以操作，现其高管和部分老员工持有原内部销售的公司股份，虽然海信地产没有包含在海信集团的上市企业中，但海信地产每年的股份分红也成为高管们的很有效的激励机制，也解决了当年资金的一部分缺口。
(4)股利政策。指企业如何在留存收益和股利支付之间进行选择以达到资源的最优配置。当然、只有少数上市公司才能选用此模式。
(5)折旧融资.折旧融资就是把折旧基金转化为积累基金，这是企业重置固定资产，增强当期内源融资的一种重要方式。采用加速折旧法、采纳税法允许的最低年限折旧，都可以增强企业内源融资能力。
(6)变卖融资。将企业长期不用或暂时闲置的资产变现来筹措所需资金，新地集团在这方面也做出了许多战略方面的调整和适应，通过整体出售一些原本打算长期持有的商业项目储备资金以应对当前严峻的房地产形势。
(二)间接融资与典型案例分析
1.间接融资是外源融资的一类情况，指以银行等金融机构为媒介进行的融资活动，如银行贷款、非银行金融机构信贷、委托贷款、融资租赁、项目融资贷款等。具有融资的间接性、集中性、信誉程度较高、具有可逆性、金融中介拥有融资主动权等特点。融资条件高、审批程序复杂、融资成本刚性等是其缺点。
2.间接融资的方式
(1)金融机构贷款; (2)票据贴现融资,包括贴现、转贴现、再贴现三种; (3)融资租赁; (4)共同基金; (5)典当融资; (6)保理融资即托收保付。
(三)直接融资与典型案例分析
直接融资是外源融资的另一类情况，指单位之间相互协议或股票直接上市融资。部分不可逆性以及相对较强自主性等特点。包括主板市场融资和创业板融资、三板市场融资、股份转让市场融资、企业债券融资、海外上市融资。策略分为造壳上市和买壳上市。比如前些年的万通地产和华远地产，以及青岛本地的亚星地产都是以这种买壳上市的形式进行外源直接融资，随着国内房地产IPO的制度收紧，许多民营房地产公司纷纷走出国门寻求上市机会，如青岛的麦迪绅地产在德国上市成功。
(四)风险投资与典型案例分析
风险投资主要以权益资本或特别债权的形式，把资金投向极具发展潜力的创业企业或创业项目，以期企业成长到相对成熟后再退出投资，取得高额资本回报的一种资本运作模式。风险投资是解决民营企业融资的有效途径。房地产企业要想获得风投，必须在具体项目上下功夫，普通项目对风投没有吸引力。比如，万达地产的城市商业地产项目，华润地产的城市中心项目等，虽然这些项目不一定吸收风投资金，但是，他们对风投资金具有很大的吸引力是无容置疑的。
(五)信用担保与典型案例分析
信用担保是指由专门的信用担保机构为企业向银行提供贷款保证服务，接受担保服务的企业向信用担保机构交付一定担保费用的担保方式。本质上属于金融服务的范畴。房地产企业望望以其所拥有的土地、房产等进行担保融资，以解燃眉之急。
(六)非正式民间融资策略――其它融资模式
包括：1.票据融资策略，即银行承兑汇票贴现、商业承兑汇票贴现、协议付息票据贴现；2.租赁融资策略，包括简单融资租赁（直接融资租赁、回租租赁、转租赁）、杠杆融资租赁、委托租赁、项目融资租赁等；3.典当融资租赁；4.非正式民间融资，一般利息较高，甚至有些已经超出我国相关法律法规的最高利率规定的多倍，但是也有机制灵活、实际成本低、速度快的优势；5.品牌融资策略，就是借助外界某些已经成熟的可利用资源，将其他品牌或资源的品质和特点进行有效的捆绑和嫁接，利用最少的资金达到塑造自己品牌形象的目的，进而转化为提升产品在市场上的竞争力。品牌融资的途径包括品牌抵押贷款、出卖品牌、品牌授权及兼并，拥有著名品牌的房地产公司才可以这样操作，这是前提，比如万科地产或星河湾地产这样的领跑中国住宅产业或具有独特品牌特征的企业。
民营经济的发展是我国未来社会经济发展的重要支柱，民营房地产企业是民营经济中的生力军，尽管目前民营企业的融资渠道呈现多元化的发展趋势,但是民营企业仍然较非民营企业在融资方面存在更多地障碍，在一定程度上，融资成了民营企业发展壮大的“瓶颈”。
拓宽民营企业的融资渠道，不仅有利于资金的供求实现良性互动，更有利于民营企业的发展壮大，从而促进中国经济的高速发展。
参考文献：
[1]林平忠.民营企业融资策略与案例.中国经济出版社,2011;1
[关键词] 房地产企业;融资状况;分析与思考
[中图分类号] F230 [文献标识码] B
一、引言
2014年，我国国内GDP增长速度创下了1991年以来的新低，房地产行业也背负着沉重的经济负担。2014年11月21日央行降息后，虽然给一线城市的房产销售带来了回暖，但是占比80%以上的二三线城市依然处于疲弱状态。有专家指出：2015年正是我国人口结构拐点，中长期刚需人口逐渐下降，房地产行业面临着高库存以及人口结构的双重压力，虽然央行2月4日晚央行意外降准，房地产销售将在短期内有所好转，但是从长远角度来看，房地产行业较难再扮演持续扩张需求的角色。加上PPI负增长至今已经持续34个月，跌幅还在不断的扩大，在杠杆以及去产能的过程中，相关制造企业的资本开支动力也是相当微弱的。在这种经济状况下，房地产企业要谋得生存与发展，必须拥有强大的、多元化的融资结构。否则，一旦房地产企业无法正常运作，将会影响到整个经济链条造成金融风险，同时会给投资者以及购房者带来巨大的经济损失。
二、当下房地产企业融资状况分析
（一）缺乏多元化的融资渠道
较为单一的融资渠道影响着当下房地产企业资金链条的稳定性以及循环性。2015年2月4日晚央行意外降准，将金融机构人民币存款准备金率下调了0.5个百分点，缓解了银行资金流动性的压力，促进了货币的信贷增长。由于民间借贷的融资方式成本高、可靠性低，温州“跑路”事件巨大的负面影响以及国家相关规范文件的下发等原因，导致该融资方式的可行性大大降低。众所周知，房地产业的飞速发展离不开银行信贷的支持，加上近十几年央行几次降准降息，大多数房地产企业主要依靠银行信贷来进行融资。然而，对银行贷款的过度依赖导致房地产企业处于高负债率的运营当中，巨大的资金风险给房地产业、金融业以及投资者的资金带来了很大的安全隐患。
（二）融资结构协调性较低
据国家统计局的相关数据显示：2014年我国房地产开发投资达到9万亿元，同比增长10.5%。可见，房地产项目的资金占用量是巨大的。同时，房地产项目的开发周期较长，一般需要三到五年的时间，资金的回收期也较长。因此，合理的融资结构对于房地产企业的发展来说至关重要。目前，虽然很多房地产企业在逐渐探索新的融资渠道，但是各种融资方式之间的协调性较低。一些房地产企业在没有经过系统的分析论证的情况下对融资结构进行分配，在各种融资方式之间进行融资任务的分配。此外，在融资比例中，中短期资金所占比例往往多于长期资金，很容易造成企业资金链条的断裂，降低抵御风险的能力。
（三）融资风险防范体系不完善
房地产企业占用资金量大、周期长，且各种新型融资渠道正在不断的尝试中，存在着较高的融资风险。2014年房地产基金逐渐进入人们的视野，房地产企业也开始通过互联网推出各种金融产品来拓展融资渠道，这必将进一步扩大房地产融资的风险。国外一些发达国家的金融体系较为完善，房地产行业发展的时间较长，形成了稳定的、开放的房地产资本市场。较之国内来说，他们的房地产融资风险防范体系较为完善。由于我国资本市场的发展还处于初步发展阶段，我国目前除了像万科、合生、保利等这些大型房地产企业外，中小型房地产企业的融资风险体系都还存在很多问题。有些房地产企业甚至没有建立融资风险防范体系;有的房地产企业虽然引入了先进的融资风险防范体系，但是在执行力度上还有所欠缺;有的房地产企业只关注融资后的风险，忽略了融资前风险和融资中风险等。
（四）融资外部环境有待健全
房地产行业本身就是一个特殊的行业，受到国家相关政策的规制;金融市场更是国家严格管制的对象，因此房地产金融所处的外部环境较为复杂。虽然我国央行几次降准降息，但是我国房地产金融市场依旧存在着资金供求失衡的现象，加上市场也存在各种信息的不对称，导致房地产企业处于相当紧张的外部融资环境中。一方面是由于监管机构限制过多而导致的金融市场创新不足，不够开放;另一方面也受到了国家相关房地产政策的影响等。此外，由于一些新型融资模式的引入，国家相关法律法规的还不健全，缺乏较为全面、明晰的保护、约束与规制制度，不利于房地产企业的融资。
三、加强房地产企业融资能力的思考
（一）探索多元化的融资方式
从传统意义上来讲，房地产企业的融资方式主要包括银行信贷、预收房款、股权融资、债券融资以及建设方垫资等方式。随着金融市场的发展与完善，诸如房地产信托、房地产证券化、联合开发、开发商贴息贷款、售后回买及回租、融资租赁、海外融资、私募股权融资、夹层融资、项目融资等融资方式逐渐被一些大型房地产企业所吸收并合理运用，带动了整个房地产行业融资方式的大转变。以万科为例，1984年到2008年主要以传统的融资模式为主，即银行信贷与股权融资相融合的方式;2009年到2014年逐渐采用更加具有灵活性的、多元化的新型融资模式。2010年，万科约以22亿元的价格收购了20余家房地产企业，通过合作的方式成功实现融资;2011年，万科通过房地产信托的方式发行8款产品，融资规模约为49亿元;2014年仅前两个月，万科通过海外融资的方式进一步扩大企业的发展规模，融资规模达到812亿元。从这些数据可以看出，多元化的融资渠道给万科带来了稳定的资金链条，为万科的发展提供了坚实的资金基础，也大大的降低了企业的融资风险。房地产企业应当首先不断加强自身综合实力的提高，提升企业的综合实力，为多元化融资提供良好的内部环境。在此基础上，勿将鸡蛋放在同一个篮子里，不断学习先进的融资模式和融资理念，尝试运用多元化的融资渠道来平衡企业的资金状况。
（二）构建合理的融资结构
首先，房地产企业要不断提升自己的综合实力。融资结构能够科学调整的前提是企业具有较强的综合实力，通过自身的力量打开融资渠道的大门，进而使得各方的资金能够不断地流入企业。一方面，房地产企业要科学的转变战略导向，改变以往的机会导向，以市场、企业自身资源以及客户服务等作为企业发展的战略导向。另一方面，房地产企业要更加专注于企业的品牌建设、资本运营以及健全的企业内部现代化管理等，摒弃以往“做房产就是做项目”的思想。在此基础上，做大、做强、做优。其次，房地产企业要合理的协调各融资方式之间的融资比例。一方面，通过合理的论证分析，尽量降低银行信贷融资比例，扩大直接融资以及非信贷融资的比例。以保利地产为例，该房地产企业不断探索融资结构的协调性，在一次一次的财务分析、经济分析等分析的基础上，不断对融资结构进行调整。主要通过分析企业的盈利状况、资产状况、负债状况、现金流量状况、财务杠杆效应、偿债能力、运营能力、盈利能力、成长能力等，对每一期融资比例进行调整。在调整过程中，尤其注意行业并购、信托融资、私募股权等非信贷方式以及直接融资方式，平衡企业的财务杠杆，增强其风险抵御能力。另一方面，要调整短期资金、中期资金以及长期资金之间的比例。正如上文所述，房地产企业所需资金大多为长期资金，这就需要企业不断开拓海外融资以及资本证券化融资方式，尽可能拥有较多长期融资资金。
（三）建立完善的融资风险防范体系
从宏观角度来讲，房地产企业融资风险防范体系的建立实际上与多元化融资渠道的探索、融资结构的合理化、企业自身能力的提高都有着密不可分的关系，它们之间相辅相成。从微观角度来讲，房地产企业可以建立三维的风险防范体系。以国外某房地产公司为例，该公司的风险防范体系在横向上按照公司采用的不同的融资方式进行构建，纵向上按照融资前、融资中、融资后予以划分，在三维方向上则按照各项风险防范指标进行构建。通过构建这样一个三维的模型，将各种不同融资方式的比例按照坐标的长度来表示，并且将其对应的三个阶段的不同风险予以标注，针对性的制定各项风险指标。房地产企业可以借助该典型案例来构建全面、系统、有针对性的融资风险防范体系。尤其要注意的是，房地产企业一定要重视融资前和融资中的风险防范，建立风险预警机制，将国家政策、企业的各项财务指标等考虑在内，通过详细的分析与应对，将融资风险控制在可容忍范围之内。
（四）不断完善融资外部环境
首先，政府可以通过加强各种融资方式所涉及到的中介机构来为房地产企业创造健康的融资环境。美国通过建立中介机构的信用记录档案、定期公布的方式来保证中介机构的诚信经营。我国中介机构的信用体系正在逐渐建立过程中，政府相关部门应当加强对证券机构、信托机构等各种中介机构的监管，避免这些机构利用政策的漏洞或者法律制度上的漏洞危害房地产金融市场的健康、安全。其次，政府要给房地产企业给予适当的支持。美国政府会作为担保机构为房地产企业的融资提供担保，也会为房地产企业提供优惠的税收政策。最后，政府要加快构建和完善相关房地产金融的立法。一方面要对现有的法律法规予以完善，使其适应房地产融资方式的应用和发展;另一方面要紧跟各种新型融资方式的脚步，尽快出台和完善有关房地产证券化、信托的法律法规建设。
四、结论
房地产投资的抑制以及央行的降息降准使得房地产企业处于矛盾的状态，政府要努力为房地产金融市场创造良好的外部环境，房地产企业也需要不断探索新的融资渠道、形成合理的融资结构、构建融资风险防范体系以提升房地产企业的融资能力，为房地产企业的生存和发展提供稳定的资金链条。
[参 考 文 献]
住建部对房地产开发企业的9种不正当经营行为作出了明确界定：一类是误导、欺诈、炒作行为，包括虚假信息和广告、捏造或者散布谣言等；另一类是违法违规销售行为，包括未取得预售许可证销售商品房、变相收取定金预订款、捂盘惜售、暗中加价收费、捆绑搭售、“一房多卖”等。
会议要求房地产开发企业，自查不规范行为，加强自律，依法依规经营，诚信守诺。要加快房地产行业的信用体系建设，建立守信联合激励和失信联合惩戒制度，及时公布违法失信企业名单；对查处的严重违法违规典型案例，要公开曝光，形成强大的舆论氛围。
点评：住建部整顿规范房地产市场秩序，一是为配合宏观调控的开展，二是为了规范一些开发商的行为。
银监会严控房地产金融业务风险
中国银监会近日召开三季度经济金融形势分析会，分析银行业运行情况，提出下一阶段工作要求，其中包括严控房地产金融业务风险。
会议提出，严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策；审慎开展与房地产中介和房企相关的业务；规范各类贷款业务管理，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域；加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域；加强房地产信托业务合规经营。
银监会相关负责人强调，银行业金融机构要持续提高风险管理水平，加强全面风险管理，坚守不发生系统性区域性金融风险底线。在限购、限贷等调控大潮近期席卷中国多个城市之余，有关房地产领域的监管、执法风暴仍在升级。
点评：今年热点城市房地产市场超预期上涨的主要根源在于货币宽松，资金大量流入房地产等领域，因而加强信贷领域的监管极为必要。
10月40家房企拿地均价降6成
据克而瑞研究中心的统计数据显示，10月，监测的40家品牌房企拿地量价环比均出现不同程度的下跌。其中，下滑最为明显的当属成交均价，由9月份的9614元/平方米下滑至10月份4195元/平方米，下滑56.36%。回归至年内较低水平。
【关键词】房地产融资；房地产信托；资产证券化
自去年下半年以来，国家从政策层面对房地产行业实施一系列宏观调控，导致房地产企业资金链出现问题，这引起行业内外广泛关注。对像房地产这样的资本密集型行业来讲，寻找新的融资策略解决资金链紧张的问题是当务之急。现今，我国房地产行业以银行信贷为主导的单一融资格局正向多元化的融资渠道转变，本文对房地产融资的方式进行叙述，并侧重介绍房地产信托和资产证券化在融资方面的作用及案例。
一、房地产融资模式由单一向多元的转变
自上世纪八十年代中期我国大型商业银行发放房地产领域贷款以来，我国房地产业融资基本形成了以银行信贷为主的单一模式。房地产企业这种单一的、高比例的依靠银行渠道的融资模式不仅与市场经济公平竞争的原则相违背，也与商业银行风险管理规定相冲突。正因为如此，尽管银行信贷融资渠道无论在过去还是在现在都在我国房地产业的发展中具有举足轻重的作用，但受到目前国家宏观调控政策、银行信贷运营特点和风险管理约束，导致这一融资方式现在已经无法完全满足房地产业多角度、多层次和多期限的资金需求。因此，寻求银行信贷以外的融资方式，势在必行。
1.企业债券融资方式
我国房地产企业通过债券融资的方式最早在上世纪九十年代就出现了，但因为之后不久持续发生多起不能按期偿还的案例，致使国家严格限制债券融资的方式。鉴于眼下国家对地产的严厉调控和现有相关法规对企业发行债券融资的严格规定，房地产企业通过债券融资的方式在目前不会有太大的改善。
2.企业上市融资方式
相比于银行信贷和企业债券融资渠道，房地产企业上市融资在许多方面要优于后两者，例如没有偿还期限的限制，资金用途也无限制并且流动性强，但在目前中央政府的宏观调控和市场环境下，房地产企业上市融资困难很大。
3.境外融资方式
目前我国房地产企业与境外资本结合的步伐正逐渐加快。究其原因还是由于目前国家采取了更为严苛的紧缩地产信贷的政策，这导致房地产企业不得不想方设法寻找可以替代的融资渠道，而与国内严厉的监管相比，环境更为宽松的海外市场无疑是一个不错的选择。与房地产业处于饱和状态的欧美国家相比，我国的房地产业无论从发展前景，还是利润增长空间都相对较大，这也是能吸引到海外资本的一个原因。
4.投资基金融资方式
房地产投资基金是产业投资基金的一种特殊形式，是对未上市但具有发展潜力又缺少资金的企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益分享、风险共担的集合式投资制度。房地产投资基金最早出现于欧美国家，其形式多种多样，有通过提供房地产抵押贷款方式间接实现对房地产业的投资，有以股票的方式投资于房地产业，还有以信托基金的方式参与房地产业的投资。在我国，从已运作的房地产投资基金的形式来看，大多数采用公司式、合作式以及信托式等三种形式，下面就最近两年大受欢迎的信托融资方式进行详细阐述。
二、房地产信托介绍及创新案例分析
信托即受人之托，代人理财，是指委托人对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或其它特定目的进行管理或处分的行为。而所谓房地产信托，就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。
房地产信托为房地产企业提供了一种新的融资模式，最近两年取得突飞猛进的发展。今年中国信托业协会的一季度信托公司主要业务数据也显示，截至第一季度，我国信托资产规模达53016.07亿元，其中同期房地产信托余额为6865.7亿元。自去年下半年，为了控制房地产行业风险，新的房地产信托发行被银监会叫停，这又给房地产企业通过信托融资的途径带来障碍。
虽然房地产信托发行被叫停，房地产企业还是可以通过改变信托产品设计结构来合理规避监管，达到融资目的。具体做法是，房地产企业委托信托公司募集资金，而信托公司发行产品募集的资金并不直接投资于房地产开发项目，而是与其他机构或者个人投资者合伙设立投资类公司或基金，而此机构再与房地产等关联各方共同出资成立项目公司，再由项目公司进行房地产开发，通过这种运作方式，房地产企业就可以变相达到融资目的，金谷信托发行的鑫晔1号信业和益股权投资基金信托计划就采用了这种创新方式。信托计划筹集资金用于认购昆山和益股权投资企业（有限合伙，简称“和益基金”）LP份额，而和益基金与其他关联方共同出资成立海南陵水棕榈泉置业有限公司，后者利用资金取得海南清水湾492亩土地，做房地产开发。
三、房地产资产证券化
房地产资产证券化，是伴随着全球房地产金融业的发展而衍生出来的一种房地产融资的创新手段，是指从事房地产的企业以及其他金融机构将其所拥有的资产转换成股票、股份或债券，发行到证券市场上进行自由交易，使房地产资本的运转社会化，最早起源于上世纪七十年代美国的住房抵押证券。
在我国，近年来伴随着房地产市场的迅速发展，房地产企业对开发所需资金的需求也逐渐加大。统计数据显示，房地产资产证券化能极大地促进银行业、证券市场和房地产行业的健康发展。利用资产证券化融资，对房地产企业来讲，更是一个不错的选择。房地产资产证券化主要有四种形式，即表外处理、表内处理、抵押贷款证券化、房地产融资租赁资产证券化。目前我国主要使用的是表内处理方式，即房地产公司将自己名下的资产收益出售给SPV，向投资人发行ABS融资。由于该资产没有实现销售，房地产公司是以该资产为证券偿付的抵押担保，该资产还在发起人的资产负债表上。
虽然资产证券化在我国有巨大的发展前景，但我们要注意到潜在的风险。我们要借鉴国外丰富的资产证券化经验，并结合我国特有国情，完善法律制度，加强对资产证券化市场的监督，从税收方面给予大力支持，培养一批投资者且加紧规范中介市场的正常运行秩序，扩大机构投资者的投资范围，使其成为资产支持证券市场的投资主体。在房地产资产证券化这条道路上，需要房地产企业和金融机构一起不断探索，充分吸取2008年美国由房地产泡沫引发的次贷危机的教训，控制风险，勇于创新，将这一先进的融资方式成功运用到中国房地产行业，为我国经济的发展做出应有贡献。
参考文献：
[1]马建春.房地产融资模式探讨[J].
[2]焦瑾璞.中外房地产企业融资方式差异性分析[J].房地产动态,2011(7):8.
Key words： real estate；financial risk；prediction；support vector machine；sensitivity
中图分类号：F293.3；F224 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）29-0189-02
0 引言
近几年，国家政策与经济形势不容乐观，关于房地产备受争议，出现频率最多的几个名词如“房地产泡沫”、“房地产市场崩盘”、“鬼城”等在一定程度上昭示了房地产企业在财务风险控制的迫切性以及必要性，尤其是市场激烈竞争程度增加，向房地产企业提出了高度重视公司财务的风险识别、风险预警、风险控制的要求。为此，亟待建立系统、科学的分析方法模型，准确、全面地对房地产企业财务进行风险分析，以帮助房地产企业全面把握经营过程中的风险，做出正确战略决策，从而防患于未然，最大限度地实现财务风险的降低和转移。
本文基于支持向量机提出一种房地产财务风险分析模型并通过范例证实其可行性。选取房地产上市公司的财务数据作为研究对象，从财务风险的微观层次出发，通过Person相关系数对大量影响房地产财务风险的指标进行相关性分析，筛选出具有代表性的指标，从而建立房地产企业财务风险分析指标体系；运用支持向量分类机建立财务风险预测模型，通过模型的训练及检验，达到预想效果，结合灰色关联理论进行敏感性分析，得到影响财务风险最敏感的指标。
1 风险预测及敏感性分析理论概述
1.1 相关性理论 采用Pearson相关系数检验两个指标之间的相关性，设两个随机样本为X=（x1，x2，…，xn）和Y=（y1，y2，…，yn），则两个样本相关系数为[1]
r=■ （1）
式中：|r|≥0.8时为高度相关；0.5≤|r|
1.2 支持向量分类机 支持向量机（Support Vector Machine，简称SVM）是在统计学习理论的基础上发展起来的一种新的机器学习方法[2-3]，其核心思想是通过选择的非线性映射将一个线性不可分的空间映射到一个高维的线性可分的空间。在此空间利用结构风险最小化原则构造最优分类超平面，其过程变为如下优化问题：
min J（w，ξ）=■w■w+C■ξ■ （2）
限制条件：y■w■x■+b？叟1-ξ■，ξ？叟0，i=1，2，…，n
式中：C为误差惩罚参数，则支持向量机的判决函数为
f（x）=sign■α■■y■Kx■，x+b■ （3）
式中：SV为支持向量，b*为分类阈值，Kx■，x为核函数。
1.3 灰色关联理论 灰色关联理论是一种系统科学理论，基本思想是根据序列曲线几何形状的相似程度判断关联是否紧密，曲线越接近，相应序列之间关联度就越大，反之就越小[4]，分析之前须对各序列进行无量纲化处理，然后确定关联系数和关联度。
1.4 预测分析基本步骤 ①初步选取影响房地产财务风险的指标体系；②利用Person相关系数检验两两指标之间的相关性，将高度相关的指标分为一组，并选出每组中的代表性指标，与其它不相关的指标重新组成指标体系；③利用支持向量分类机建立输入指标与输出指标之间的非线性映射关系，并进行检验，从而得到房地产财务风险预测模型；④采用灰色关联理论进行敏感性分析，得到影响财务风险最敏感的指标。
2 案例分析
本文选取2010年我国沪深证券交易所房地产行业中63家公司的财务数据作为研究对象，其中有11家ST公司和52家非ST公司，数据来源于新浪财经及和讯网。
根据房地产上市公司的财务数据，从每股指标、盈利能力、成长能力、运营能力、偿债及资本机构、现金流量六个方面出发，其中每股指标包括摊薄每股收益（X1）、每股收益-调整后（X2）、每股经营性现金流（X3）、每股资本公积金（X4）、每股未分配利润（X5），盈利能力包括总资产利润率（X6）、总资产收益率（X7）、主营业务利润率（X8）、总资产净利润率（X9）、净利润率（X10）、成本费用利润率（X11）、营业利润率（X12）、主营业务成本率（X13）、销售净利率（X14）、股本报酬率（X15）、资产报酬率（X16）、销售毛利率（X17）、三项费用比重（X18）、非主营利润比重（X19）、主营利润比重（X20）、主营业务利润（X21）、净资产收益率（X22），成长能力包括主营业务收入增长率（X23）、净资产增长率（X24）、总资产增长率（X25），营运能力包括应收账款周转率（X26）、存货周转率（X27）、总资产周转率（X28）、总资产周转天数（X29）、净资产周转率（X30）、流动资产周转率（X31）、流动资产周转天数（X32）、股东权益周转率（X33）、经营周期（X34），偿债及资本结构包括流动比率（X35）、速动比率（X36）、现金比率（X37）、利息支付倍数（X38）、股东权益比率（X39）、股东权益与固定资产比率（X40）、资本固定化比率（X41）、产权比率（X42）、资产负债率（X43）、总资产（X44），现金流量包括经营现金净流量对销售收入比率（X45）、资产的经营现金流量回报率（X46）、经营现金净流量与净利润的比率（X47）、现金流量比率（X48）考虑影响财务风险的指标共48个。
通过运用Person相关系数对指标变量进行两两相关性分析，当p=0.8时，指标间存在高度相关性，故将相关系数大于0.8的指标分为一组，选出每组中的代表性指标。相关性分析结果表明，X1、X5、X15之间，X6、X7、X9、X22之间，X10、X11、X12、X14、X18、X29、X32、X34之间，X13、X17之间，X28、X30、X31、X33之间，X36、X37之间，X39、X43之间，X46、X47、X48之间8组数据存在较强的相关性，选出每组中的代表性指标，并与其它相关性较小的指标共同组成财务风险分析的指标体系，共28个指标，详细见表1。
根据63组训练样本，每组样本有28个不相关的指标，作为输入样本，定义ST公司为-1，非ST公司为1，作为输出样本，利用支持向量机建立输入样本与输出样本之间的非线性映射关系，从而得到财务风险预测模型，并用10个样本对模型进行检验，分类准确率为90%。对2011年的20家公司进行财务风险预测，结果见表2。由表2可以看出，预测结果的准确率达85%，说明模型具有良好的预测应用效果，可以有效的预测房地产企业财务风险。
针对上述63组试验样本，采用灰色关联理论进行敏感性分析，则28个指标对财务风险的敏感性依次为资产负债率（r43=0.9467）、净资产收益率（r22=0.9432）、主营业务收益率（r8=0.9431）、主营业务成本率（r13=0.9428）、产权比率（r42=0.9402）、每股未分配利润（r5=0.939）、流动比率（r35=0.9378）、速动比率（r36=0.9338）、股东权益周转率（r33=0.9318）、资本固定化比率（r41=0.9306）、资产报酬率（r16=0.9267）、主营利润比重（r20=0.9261）、总资产增长率（r25=0.9254）、每股资本公积金（r4=0.9194）、主营业务利润（r21=0.9183）、总资产（r44=0.9178）、净资产增长率（r24=0.9092）、股东权益与固定资产比率（r23=0.9078）、存货周转率（r27=0.9021）、应收账款周转率（r26=0.8986）、每股收益-调整后（r2=0.8948）、每股经营现金流（r3=0.878）、经营现金净流量对销售收入比率（r45=0.8743）、利息支付倍数（r38=0.8603）、营业利润率（r12=0.8382）、现金流量比率（r48=0.831）。
可见，资产负债率的变化对房地产的财务风险最为敏感，将房地产企业负债率控制在合理范围对房地产企业的财务风险控制具有现实作用。
【关键词】房地产；成本；价格；调控
房地产市场，一方面涉及房地产及其相关产业链的发展，另一方面涉及到千家万户老百姓的切身利益。在前不久结束的两会上，总理承诺，本届政府的最后一年仍要毫不动摇地调控房地产市场，使其价格合理回归。通过房地产成本的分析，不难看出当前房地产市场泡沫的严重程度。
一、房地产项目建设成本构成
房地产是指土地、建筑物及固定在土地、建筑物上不可分离的一部分及其附属的各种权益，因其位置的固定性和不可移动性，又称为不动产。
房地产成本主要由以下项目构成。
（一）土地费用
土地费用是指为取得项目用地使用权发生的费用。包括土地出让金、使用费或拆迁安置补偿费。目前从一般房地产开发项目价格来看，土地费用约占 20%—50%。
（二）前期工程费
前期工程费用是指项目开发前期的调研、策划、可行性研究、地区勘察及规划。这部分费用在全部成本中所占比重不太高，一般不会超过10%。
（三）建安工程费
建筑安装工程费是指房地产项目建设过程中所发生的建筑工程费、设备购置费、安装工程费用等，又称之为工程造价。从我国当前情况看，约占整个项目开发成本的 40%左右。但由于我国地区发展不均衡，一线城市土地费用高，所以建筑安装费用比重较低，而三线和城镇地区，这部分费用所占比重会高一些。
（四）室外及配套费用
室外及配套费用主要包括基础设施建设和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路、自来水、电力、电信、热力及燃气室外环境绿化等基础设施的建设费用。公共配套设施建设费用是指在建设用地范围内为居民提供配套服务而建设的各种非营利性的公用设施和各种营利性的配套设施发生的费用。该项目所占比例不很大，一般为 10%—20%左右。
（五）税费
税费主要包括两部分。一是税收，与房地产开发建设有关的税收含有房产税、城镇土地使用税、土地增值税、营业税、城建税、教育费附加、契税、企业所得税及印花税等。二是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业征收的费用。这部分费用在全部成本中不低于10%。
（六）财务费用
房地产开发周期较长、投资数额大，信贷是其资金来源的一个主要渠道，支付给金融机构的利息也成为其成本的一个重要组成部分，它的多少与信贷融资的规模额度、借贷期限长短有密切的关系，在成本中相对来说不是很确定。
（七）不可预见费用
因风险等因素造成不可预见，但极有可能发生的费用，称之为不可预见费用。一般预留项目总成本5%的不可预见费。
二、房地产成本项目结构分析
（一）土地成本占房地产销售价格比例
2009年7月24日，国土资源部公布了全国620个监测项目的土地成本。资料数据显示，620个案例中，东部地区共有316个，地价占房价比例平均为27%，中部地区158个，地价占房价比例平均为21%，西部地区146个，地价占房价比例平均为18%。销售房价最高为45000元/平米，最低为1130元/平米，地价占房价最低比例为5.3%，最高为58.6%。620个案例地价占房价比例平均为23.2%，356个项目比例在15%-30%之间。而比例在30%以下的约占总数的78%。
（二）建安成本
基本建设费用是基本固定的，即使是不收土地款的动迁房，按国家最低标准承建，造价也不太可能少于1000元/平方米。事实上，多层普通商品房，建安成本大概在1200元/平方米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在1500~1800元/平方米左右，档次越高，造价也就越高。但不论何种原因，同品质的小区成本上下根本不会超过100~200元/平方米。由此可知，当前建安成本所占房地产销售价格平均值在15%左右。
（三）税费成本
全国工商联在2009年全国政协会议上递交的《全国工商联房地产商会关于我国房地产企业开发费用的调研报告》显示，九大城市房地产企业上缴的税费占总成本的26.06%，占其总支出的19.06%，占其总销售收入的14.21%。在各项税费中，营业税及其附加税、企业所得税、土地增值税是主要的几项，这三项税种约占项目销售收入的13.75%，实际上再加上企业所需缴纳的契税、印花税等，各类税费之和基本在15%左右。
三、治理房地产市场的建议
从以上成本项目分析中可以看出，项目成本所占其销售价格比例是比较低的。由此可见，目前我国房地产市场价格泡沫严重，存在过度投机行为。
2010年，为了应对高速上涨的房价，中央政府要求房价上涨过快的地区实行严格的“限购令”。但限购从本质上来说是一种行政干预，是违背市场规律的。所以建立科学地调控政策体系才能真正调控我国的房地产市场。为此笔者提出以下建议：
建立完善、科学的个人住房信息系统。尽快完善住房信息基础数据工作，加快历史数据的录入，实现全国范围房地产信息联网，实现全国各地房地产数据信息共享，并且要建立住房信息系统与财政、税收、公安等部门的联合。
建立完善的房地产税收调控体系。通过房地产税收对不同层次、不同套数居民购房、交易等行为进行调控。早日出台住房法，通过法律手段来界定我国科学合理的住房制度、性质以及居民的居住权利，对住房开发、建设、使用、流转及价格等各个环节设定行为准则和规范，约束个人和企业的行为。
推出房地产价格指数期货(Real-estate-price Index Futures)，房地产价格指数期货作为一种新兴的金融衍生工具，是以房地产价格指数作为标的物的金融期货合约，可以发挥价格预期、套期保值保利、对冲风险及优化资产配置等重要作用。构建并推出合适的房指期货品种，不仅可以为普通平民提供抵消房价上涨风险，并且有利于增加投资机会，分享房地产业发展成果，发现未来住房价格，更好地管理和防范房地产风险，促进房地产市场健康理性的发展。
参考文献：
[1]季正松.房价上涨的原因及遏制[J].经营与管理, 2008(02).
[2]熊鹭.房地产企业开发项目成本构成分析[J].金融发展评论,2011(05).
[3]蔡瑞钦.略论房地产开发成本及其成本项目构成[J].中国西部科技,2008(11).
股权型
信托投资公司以发行信托计划所募集资金参股房地产建设项目公司股权，使项目公司得到足够的注册资本以顺利缴纳土地出让金获得土地或银行贷款，该项目实际建设的股东承诺在信托计划到期时溢价回购该部分股权。此种类型信托计划在我国江浙、上海等地发行较多，因为该区域投资者比较认可股权投资模式。
案例 上海爱建信托――上海陆家嘴地产组合投资集合信托计划
上海爱建信托集合运用信托计划的1乙元资金，以股权和债权形式组合投资于已经成立的陆家嘴地产项目公司――上海德加置业有限公司。其中，3600万元用于收购德加置业的部分股权，6400万元作为“股东借款”用于德加置业。该1亿元资金定向用于缴纳陆家嘴地产项目的土地出让金、地块开发和工程建设等。信托计划期满后，爱建信托将所持有的德加置业股权转让给第三方，转让价款为收购金额的105.31％，并收回股东借款，利息为5.31％。此后，返还投资者本金和每年3.8％的收益。
险露头角
险1：项目公司管理风险，如项目公司经营混乱，则人股的信托资金面临被挪用的风险。
险2：项目经营失败风险，如该房地产项目销售状况不理想或无法顺利取得银行贷款，则到期时回购资金将没有着落。
化险为夷
法1：考察信托公司是否在信托期内掌握该项目公司的控股权，并能实际掌握该公司的财务控制权，以规避资金挪用风险。
法2：考察该房地产项目未来是否有良好的销售前景。
法3：考察承诺回购股权的股东财务状况如何，是否有足够的经营现金流作为回购保证。
抵押贷款型
房地产开发商将已经拥有的土地或房产抵押给信托公司获得信托贷款，承诺信托到期时归还贷款以解押被抵押的土地或房产，而同时也有其它企业为开发商提供还款担保。
案例 北京中诚信托――北京丽江新城贷款项目集合资金信托计划
北京中诚信托投资公司发行集合信托计划，募集资金总额3.3亿元，该笔资金以贷款方式进行运作，借款人为北京高盛房地产开发有限公司。该笔贷款由借款人提供位于北京朝阳区百子湾路5号丽江新城1A地块的土地使用权和地上建筑物进行抵押登记。根据北京北方房地产咨询评估有限责任公司的评估，该地块的土地使用权市场价格为6.7亿元人民币。同时国有特大型企业中铁二局集团有限公司和香港上市公司沿海绿色家园有限公司，为借款人偿还信托贷款提供连带责任担保。
险露头角
险1：抵押物价值如接近信托贷款总金额(抵押率偏高)，则一旦抵押物跌价，同时房地产项目失败，则变现抵押物将无法收回原信托贷款本金。
险2：如抵押物为土地使用权，而地上建筑物没有办理追加抵押，同时建筑施工方没有放弃对地上建筑物的留置权，则到期开发商无力还款处理抵押物时，留置权优先于抵押权，建筑施工方优先受偿，信托贷款劣后受偿，则信托则产可能面临损失。
险3：担保方资质不佳，无担保能力。
化险为夷
法1：考察抵押物价值是否经过公允地评估，且抵押率是否足够低。例如，某信托计划贷款规模为1亿元，而开发商提供了价值3亿元的土地或房产进行抵押担保，则抵押比率为3：1，只有当被抵押的土地或房产跌价到原值的33％时信托财产才会遭遇损失，相对投资风险就较低。
法2：考察信托公司和开发商是否在信托合同中对追加抵押和留置权问题进行了约定，以避免未来的法律诉讼纠纷。
法3：考察该房地产项目未来是否有良好的销售前景，如发生风险，处置抵押物变现偿债是否快捷。
法4：考察担保力‘所做出的是否是连带责任担保，担保方的资质如何，如该信托计划贷款的担保方为特大型国有企业，而且提供的是连带责任担保，则投资风险相对较低。
房产回购型
由于开发商短缺某项目的建设资金，而将其开发的其它已经达到或即将达到预售状态的房产以低价格出让给信托公司，但约定一定期限后开发商溢价回购该房产。信托公司发行信托计划筹集的资金购买该部分房产，如果到期后开发商不履行回购义务，则信托公司有权向第三方转让该部分房产。
案例 北京国际信托――住邦2000商务中心二期项目集合信托计划
北京国际信托(北国投)发行集合信托计划，用募集资金购买住邦2000商务中心二期房产(住宅和商铺)，购买价格为住宅5000元／平方米，商铺7000元／平方米，并登记至北国投名下。在信托计划成立满9个月时，住邦公司支付回购价款2180万元；信托计划期满时，支付回购价款3360万元；若未按上述时点回购房产，则北国投可直接处置预购房产，从而保证投资者的本金和收益。住邦2000商务中心2号楼的市场售价为住宅12000元／平方米，商铺23000元／平方米，一旦开发商不按期回购房产，可直接变卖房产，只要平均售价不低于7000元／平方米，即可保证投资者本金和收益的实现。
险露头角
险1：开发商没有实力在信托到期时按约定的价格回购房产。
险2：约定由开发商回购的房产在信托期内发生较大规模的跌价。
险3：用信托资金购买的房产不能顺利取得预售许可证进行销售，或信托公司在购买房产后未在房地局办理购房合同备案登记，以至于在开发商违约后，不能顺利变现房产取得资金归还给投资者。
化险为夷
法1：考察开发商的资质和过去其已开发项目的销售情况。
法2：考察信托公司的购买价格是否远低于该房产当前的市场价格。
法3：考察该房产项目是否已经取得或能顺利取得销售许可证。
法4：考察信托公司是否会办理购房合同的备案登记，以保证投资者对该项房产的权利。
法5：考察当地房地产市场的现状及发展前景，即信托期内该房产是否会发生大幅度跌价。
财产优先受益权型
利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集的资金购买优先受益权，信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。
案例 北水中诚信托(原中煤信托)――荣丰财产优先受益权集合信托计划
北京荣丰公司将其开发建设的房地产项目――荣丰2008项目一期部分房产(市场价值人民币3．27亿元)信托给中诚信托，设立财产信托，荣丰公司取得该信托项下全部信托受益权，荣丰公司将其享有的受益权(优先)转让给投资者，中诚信托作为转让的独家人发行财产集合信托计划，投资者购买受益权(优先)后成为优先受益人，荣丰公司未转让的受益权为普通受益权。优先受益权投资者享有处置上述信托财产所得全部收入的优先分配权，在投资者的全部收益和本金未全部支付前，普通受益权不得参与信托财产处置收入的分配。
险露头角
险1：房产在信托后的经营状况不能产生足够的收益供投资者分配。
险2：房产变现后如发生大幅度跌价，则优先受益人的利益可能得不到全额保证。
险3：我国信托登记制度的缺失有可能使该房产受益权人的利益不能得到有效的保证。
化险为夷
法1：考察开发商信托的房产是否为其拥有完全产权的资产，且价值是否得到公允的评估。
法2：考察优先受益权占全部受益权的比例。例如某房产经评估后价值2亿元，因此形成2亿元的财产受益权，其中优先受益权1亿元，劣后受益权1亿元，则只有当该房产贬值50％后，投资者的信托财产才会遭到损失。
法3：考察信托公司应该落实的抵押登记以代替目前尚未建立的信托登记。
收益状况
由于目前我国有关房地产项目的抵押手续办理比较正规和顺利，信托公司运作此类信托的经验也较为丰富，所以截至目前还没有出现房地产信托计划未兑付的先例。从各个信托公司公布的信托收益分配报告和到期清算报告来看，已发行的房地产类信托产品运作一切正常，均实现了当初的预计收益率。大致统计目前全国已进行分配的房地产类信托产品收益水平，结果如下：
2002年和2003年发行的已经到期的信托产品中，1年期产品实现收益率水平在3．8％～4％之间，2年期产品实现的收益率水平在4％～5％之间。
