时间：2023-06-08 11:27:04
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产企业税务风险，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、房地产企业所得税风险管理问题形成原因
（一）所得税风险意识淡薄
税收风险存在于房地产企业经营管理的整个过程当中，需要始终保持高度的风险意识开展工作，但是很多房地产企业所得税风险意识淡薄，虽然配设有专门的税务部门，但是却主要侧重于纳税申报工作，并没有主动开展税务风险工作。
（二）所得税风险管理机制欠缺
要想有效开展所得税风险防控，就需要全面了解企业的运营模式与程序，通过事前规划、事中监管以及事后检查的方式来落实，但是很多房地产企业在所得税风险管理中缺乏全面的管理机制，仅仅只认识到纳税申报的部分。
（三）所得税风险识别能力不强
根据市场数据来看，房地产企业所爆发出来的所得税税务风险大多集中在税务申报之后，这主要是因为房地产企业对所得税风险的识别能力并不强，没有建立相应的风险识别系统，无法及时发现存在的税务风险，自然也就无法有效开展后续的所得税风险管理活动。
（四）所得税风险预警系统缺失
当建立起全面覆盖的所得税风险预警体系后，房地产企业将会在第一时间内了解企业存在的所得税风险存在点，发现所得税风险爆发的相关规律，从而提前开展相关的应对防范措施，避免所得税风险给企业带来实际的经济损失。但是很多房地产企业都没有建立系统的所得税风险预警机制，相关工作人员的专业能力也无法及时计算预警值，对所得税隐患识别能力不高。
（五）税务信息沟通缺乏
很多房地产企业中部门之间的沟通并不多，各部门对数据的了解仅仅停留在自己工作相关的内容，即使是正常的数据也没有实现部门间的畅通共享。而企业所得税税务风险直接关系到企业的经营管理，除了经济信息之外，经营管理中不同环节的数据信息都会影响到企业所得税税务风险工作的开展，因此税务信息沟通非常重要。
二、房地产企业所得税风险的应对措施
（一）明确房地产企业所得税风险管理目标
企业所得税风险防控工作并不是一朝一夕之间或者通过某一个单一的措施就能够完成的，它是一项系统的、长时间的工作，在房地产企业发展的过程中要想稳步前行，财税风险控制工作显得尤为重要，需要高度重视所得税风险管理工作的开展，将可能存在的风险系数控制到最低，有力支撑企业经济发展。房地产企业需要根据房地产企业所具有的独特的特点以及所得税风险防控的需要来设计所得税风险管理计划，明确管理目标，系统开展所得税管控工作。
（二）加强房地产企业所得税风险管理基础环境建设
房地产企业要针对日常经营管理工作出现的税务信息建立完整的管理，明确管理权限，同时建立起科学的财务管理制度，引入专业的财务人员负责财务工作的开展，定期针对财务工作组织检查，提升财务工作的规范性与透明性，确保所得税申报工作的准确性。针对所得税申报工作，无论采取哪种申报方式，都要反复开展审核，做好与税务部门人员的沟通工作，明确申报工作的重点与难点，严格按照国家的相关规定进行，避免因为超时等原因影响申报的顺利开展。除此之外，对于虽然不常发生但是有一点发生，将会对企业造成巨大影响的事项要及时寻求外部专家帮助，开展重大事项管理，在专家权威的指导下有效开展所得税风险防控工作。
（三）设立房地产企业所得税风险税务风险预警系统
对国家税收政策的变化要及时进行研究解读，结合过往房地产企业所得税风险管控工作中所面临的风险情况树立可能存在的各种风险因素，建立起系统的所得税风险预警系统，科学设定预警值，并定期根据实际情况大变化进行相应的调整，确保预警系统能够对房地产企业存在的所得税税务风险进行定性与定量的衡量，提前预警信息，有效采取防控措施。
关键词 “营改增” 房地产企业 税务风险 风险防范
近年来，我国一直进行营改增的税制改革。房地产行业的营改增成为增值税税制改革的最后一步，亦是至关重要的一步，房地产行业营改增后，增值税正式形成环环相扣的完整的链条。在营改增的背景下，房地产行业相应的税务风险也随之而来，如果处理不好会给企业带来严重的损失，因此有效地进行风险防范可以减少房地产企业的税务成本，使房地产企业能够健康稳定地发展。
一、营改增背景下，房地产企业存在的税务风险
（一）对企业税负的影响
营改增税制改革使很多房地产企业的税负控制面临着很大的挑战。根据有关调查得知，在进行了营改增以后，有效地减少了重复征税、漏税的情况，使企业的税负得到了降低。但是由于应交增值税等于销项税减进项税，企业增值税税负的高低除了与销项税的多少有关，还主要取决于可抵扣的进项的多少。而作为房地产企业，往往存在高额的融资费用和大量的规划费、大环境配套费等行政事业收费项目，前者是即使取得了增值税专票，亦不能作为可抵扣的进项，后者则不可能取得增值税专票，抵扣更无从谈起。因此，作为房地产企业，营改增以后，其成本中可取得可抵扣进项的比率远低于其他行业，如何控制企业的税负成为当务之急。
（二）增加了财务核算的难度
营改增税制改革加大房地产企业的财务工作人员的工作的难度。由于增值税相关的财务核算远较营业税复杂，如营业税是价内税，而增值税是价外税；营业税仅根据收入金额计算即可，而增值税需根据收入金额计算出销项，再抵扣进项才最终得出应交税金；同时，财务人员还需关注进项的认证时间限制以及需甄别哪些进项不能抵扣或者需要转出。这些都加大了财务人员的工作难度，如果不熟悉相关的税法法规，不熟悉相关的会计核算，极容易带来税务风险，给企业造成经济损失。
（三）加大了发票管理的难度
营改增税制改革给房地产企业的发票管理加大了难度。相对而言，由于营业税不能在下一环节抵扣，管理相对比较宽松。而对于增值税发票，特别是增值税专用发票的管理，我国相关的法律法规规定要严厉得多。根据我国相关的法律规定，虚开、伪造、代开、非法购买增值税专用发票等行为甚至会受到无期徒刑等严重的刑事处罚。在营改增的背景下，将会对发票上述一系列的问题进行严格的整顿，有效地治理代开、伪造增值税发票等现象。房地产行业之前长期开具营业税的发票，缺乏增值税票管理的经验，而且，房地产行业发票的票面金额较大，更加大了房地产企业对增值税票管理的难度。营改增后，房地产企业面临着如何规范开具发票和取得发票的难题。
（四）对企业业务流程管理的影响
营改增税制改革对房地产企业的业务流程管理提出了新的挑战。由于营改增前，房地产企业缴多少营业税仅与销售部门的销售行为有关，而营改增后，缴多少增值税除了与销售部门的销售行为有关，与采购部门的采购行为也息息相关。采购部门怎样签采购合同，能取得多少进项发票，这些都是房地产企业在营改增后面临的新课题。此外，整个房地产企业采用怎样一个经营模式去开发一个项目也会影响应交的增值税，对房地产企业整个业务流程的重新规划亦应提上日程。
二、营改增背景下，房地产企业税务风险防范的措施
（一）制定税务风险防范机制
房地产企业应该根据自身的实际情况，制定税务风险防范与预警机制，随时关注企业的税务风险，一旦检测出企业将会出现的税务风险就及时进行解决，有效地减少企业的损失，稳固企业的发展。定期组织相关人员对税收负担率进行整理与分析，做出及时有效的评估，然后根据评估结果制定出相应的税负变化表，以随时监控企业的税负情况，为企业的发展保驾护航。
（二）做好税收筹划工作
面对营改增后房地产企业税负增加的压力，房地产企业必须做好税务筹划工作。针对房地产行业的特殊情况，国家推出了一系列过渡政策，如房地产老项目可以自行选择采用一般计税方法还是简易计税方法来计缴增值税，房地产企业要根据自己的实际情况选择适当的方法。对于房地产的新项目，同样有税务筹划的空间，例如，我们可以考虑是采取建筑商包工包料的方式还是甲供材的方式来开发一个项目。通过税务筹划，尽量将企业的增值税税负控制在一个合理的区间。
（三）加强与增值税相关的全员培训
由于营改增增加了财务核算的复杂性和发票管理的难度，迫切需要对财务人员进行相关的业务培训，使其及时掌握税制的变化以及相应的核算方法，提高其业务水平以加强财务核算工作，规避漏报、错报增值税的税务风险，提供其思想认识以加强增值税专用发票的管理，切实杜绝虚开、代开增值税发票等带来的税务风险。
由于增值税税务风险的控制，需要各个部门的协同配合，关于营改增相关的培训不仅仅是针对财务人员的培训，而应该是一个全员的培训。通过全员培训，让房地产企业的决策层高度重视营改增带来的机遇和挑战，从企业战略的高度调整业务流程，乃至组织架构以应对营改增可能带来的税务风险，协调其他部门支持财务部门为规避相关税务风险所统筹的新举措。通过全员培训，让销售部门、采购部门、工程部门等认识到控制税务风险与其息息相关，特别是工程采购部门，如何配合公司的税务筹划，如何取得合法有效的增值税专票，成为房地产企业控制增值税税负的重中之重。
（四）理顺与增值税相关的业务流程
营改增税制改革以后，房地产企业面临计税方法、会计核算、税控风险点等的一系列变化，这就要求房地产企业要理顺与增值税相关的业务流程，改进相关的组织结构，进而有效地控制税务风险。
业务流程方面，从供应商的选择到合同管理都必须因应增值税的特点进行调整。选择供应商时，要尽量选择具有一般纳税人资质的单位进行合作，对那些小规模纳税人的合作单位，可争取让其提供税局代开的增值税专用发票（可抵扣3%），并与其商议适当降低价格。同时，必须加强合同特别是采购工程合同的管理，务必做到合同名称、单位名称与发票名称一致，并将“需提供增值税专用发票”的涉税条款加到合同中。
组织架构调整方面，由于人力成本不是增值税的可抵扣项目，可以考虑将部分业务功能外包来取得可抵扣的增值税进项。例如，可以将销售业务委托给房地产中介公司，将应支付销售人员的工资奖励转换成应支付房地产中介公司的费、咨询费，从而将不可抵扣的销售人员人力成本变成了可抵扣的项目。同样，可以将工程造价审核委托给工程造价审核的中介机构，从而减少工程部人力成本的支出，增加增值税的可抵扣进项。
三、结语
关键词：房地产；税务筹划；风险控制
1引言
我国社会主义市场经济不断发展，经济实力的增强，人们对于房屋的需求量增加，房地产现已进入了一个新的阶段。税务筹划已处于现代企业管理工作中的重要位置，是财务管理工作的重要内容，对房地产企业的发展有着至关重要的作用。但房价出现了爆炸性和持续时间长的增长，税务筹划也存在着较大风险。因此，优化资源配置进行税务筹划，拉低行业风险，才是稳控房价的重要途径。
2找出房地产面临的税务筹划风险
2.1国家政策风险
房地产行业的持续发热，很大程度上依赖着政府政策支持。在我国社会主义市场经济下，房地产行业为我国国民经济消费水平有着重要作用，推动着经济的发展。而房价的居高不下使得房地产企业处在整个市场体系的风口浪尖。此时虽然政府会根据国民经济状况随时对房地产行业进行调整，但是房地产行业容易造成对税务政策不理解的现象，从而导致违反法律的相关规定。
2.2房地产行业运营风险
房地产企业是房地产行业的重要组成成分，整个行业的发展前景与社会经济生产活动有着密切关联，如果房地产企业在运营过程中未重视税务筹划的投入，税务筹划政策不合理，就容易让企业在经济发展上陷入困境，甚至导致严重经济危机。员工是企业经营的动力，没有员工就没有企业生存的动力。员工情况，包括个人素质差异、员工流动性等情况，都是可能导致企业运营风险的重要因素。
2.3法律风险
我国房地产事业取得不断进展，关于房地产事业税收筹划的法律法规却未得到同步发展和健全，在房地产税务问题上，房地产事业的税务筹划工作人员和政府税务机关的税务人员产生了较大的分歧，这些都是由于政府缺乏完善的税务筹划体制机制对房地产事业进行监督和管理。再者我国大部分企业对税收筹划未能全面理解甚至出现偏差，在进行实际操作的时候容易钻法律法规的空子，出现偷税漏税的行为，从而在房地产领域产生违法犯罪的风险。
3分析税务筹划风险产生的原因
首先国家对于房地产行业的税收政策变动大。我国税收政策随着市场经济发展在不断调整优化，房地产行业税收政策也在变动中。我国颁布的关于房地产税收的法律法规仍不够完善，缺乏良好的税务筹划环境。其次，缺乏完善的税务筹划制度。政府并未颁布完善的相关税务筹划制度，致使对房地产行业税务筹划方面的监管力度不够，房地产企业容易在税收筹划上出现误差。然后，没有深刻了解税务筹划在房地产行业的作用。税务筹划是受多方面因素影响的，市场以及国家宏观调控政策都对其有些极大影响，因此房地产行业过度依赖税务筹划是不可取的。最后，税务筹划工作人员未树立良好的风险意识。税务筹划需要相关工作人员根据该行业发展进度以及政府的税务政策来做出相应的税务筹划，减轻企业税务负担。但影响房地产行业发展的因素复杂、变动大，存在着较大风险。
4加强对房地产税务筹划的风险控制的措施
4.1国家对房地产税务实行科学筹划，防范风险
在法治社会前提下，房地产行业必须在法律法规的条框下运行，遵守法律法规，房地产企业有关部门应当准确了解国家和政府关于房地产行业税收的政策和法律规定，税务筹划工作人员也应当根据法律政策来进行税务筹划，明确房地产行业应当缴纳的税务及其基本市场发展要求。国家必须做好科学的筹划，来防范房地产税务风险，深入了解国家和政府的法规和政策，使得房地产企业的经营与国家法律政策相联系，让房地产行业在遵守法律的前提下尽可能地节省产业成本，防范发展风险。
4.2建立健全税务筹划制度
国家通过税务筹划制度来对房地产行业进行监督管理，从而建立集中高效的税务筹划管理制度。这种制度有利于税务机关开展政府相关工作，房地产企业的税务筹划工作人员的工作也能在税务制度的监督下有效完成，让政府与房地产行业在市场经济背景下处于优势地位。
4.3正确认识房地产税务筹划的作用
税务筹划工作能够降低房地产的运营风险的同时，也存在着一定的局限性。税务筹划需要根据房地产行业所收集到的数据，与房地产实际运营状况相结合，做出切合实际的税务筹划举措。但在市场经济不断变化发展中，房地产的数据信息和实际运营情况也在不断更新变化，因此需要正确认识税务筹划的作用，不过分依赖，也要注意及时掌握相关信息。
4.4房地产行业工作人员要树立风险意识
房地产企业对税务筹划方面的专业人才需求大，这也要求相关人员具备较高的专业知识能力和素质。房地产行业受国家政策、其他行业和公民等因素影响，因其因素变化复杂，要求税务筹划工作人员树立风险意识，要有较强的适应能力，高度的责任意识，同时企业应当采取措施提高税务筹划工作人员的风险意识和素质。
5结语
综上所述，税务筹划是房地产行业发展的重要举措，如何加强房地产税务筹划的风险控制则是房地产行业发展的重要课题。在激烈的市场经济竞争下，房地产企业利用税务筹划风险控制措施，防范风险，推动房地产行业持续健康发展。
作者:余德梅 单位:海口中上财经顾问股份有限公司
参考文献
【关键词】 房地产企业 纳税处理 风险控制
一、房地产企业各环节的纳税处理
1、企业准备环节的纳税处理
在房地产企业设立的过程中，由于新税法颁布后，原来通过注册地和企业性质选择进行纳税处理的道路已经行不通，企业应重新选择另外的方式进行纳税处理。房地产企业可以通过选择企业的组织形式和组织结构等方面进行纳税处理。组织形式上的选择主要有：独资企业、合伙企业、股份制企业等。依据我国现有税法规定，独资企业和合伙企业只需缴纳个人所得税，而股份制企业既要缴纳个人所得税还需要缴纳企业所得税。企业在组织结构上的纳税处理选择主要是指房地产企业集团在分支机构的设立上，是采取设立子公司还是分公司的形式。依据现行税法的规定，分公司不是独立的法人机构，与总公司合并计算所得税。而子公司作为独立的法人机构，与总公司分开计算所得税。房地产企业集团可以在初期先设立分公司，等分公司有了盈利之后再变更子公司。房地产企业在筹资过程中，可以通过选择合适的资本运作方式进行纳税处理。企业应结合自身的资产结构，合理利用负债的筹资方式，充分发挥利息税盾的作用。企业应合理利用融资租赁方式进行纳税处理，因为这种方式既可以通过计提折旧抵扣应纳税额，也可以起到利用利息税盾抵税的效果，实现了双重抵税。
2、企业开发环节的纳税处理
房地产企业在开发建筑环节中，可以通过开发项目的合作与转让进行纳税处理。我国现行税法规定：企业以不动产作为投资入股的，其参与接受投资方利润及共同承担风险的行为，不征收营业税。比如，房地产企业可以采取自己以土地使用权出资、合作企业以货币出资的合作方式共同开发建房。房屋建成后，双方可以采取利润共享、风险共担的利益分配方式对房屋进行分配。这样，企业在合作过程中以土地使用权出资的部分即视为不动产投资入股，按照税法规定，即可不用缴纳营业税，合作获得的利润分成也不用缴纳营业税，达到节税目的。房地产开发项目转让主要有资产转让和股权转让。依据现行税法规定，股权转让无需缴纳营业税、增值税和契税。而资产转让则要缴纳营业税、增值税和契税。因此，房地产企业应尽量采取股权转让的方式进行开发项目的转让。
3、企业销售环节的纳税处理
房地产企业在房屋销售过程中，可以通过对销售收入分解和选择合适的促销方式进行纳税处理。比如，房地产公司可以设立装修公司或者物业公司，对销售收入进行分解，将房屋销售收入部分转移给装修费用或物业费用。因为依据现行税法规定，对装修费用、物业费用实行营业税征收，其税率低于土地增值税，实现企业节税的目的。企业在进行房屋促销时，可以通过采取赠送家具、家电，附赠装修，现金折扣，赠送一定时间的物业费等多种促销方式进行纳税处理，每种促销方式涉及的税种不同，都有比较大的节税空间。因此，企业应采取合理的促销方式进行纳税处理。
4、企业持有房地产环节的纳税处理
在房地产持有环节上，房地产企业可以通过分解租金、利用房地产投资和选择投资性房地产计量模式进行纳税处理。利用房地产进行投资，是指房地产企业把闲置的房地产作为不动产投资入股，与其他企业合作组成利润共享、风险共担的共同体。这样企业闲置的房地产就不缴纳营业税、也不缴纳房产税，只需缴所得税，实现节税效果。分解租金是指企业把物业费、水费、电费等从租金中分离出来以实现节税目的。而投资型房地产计量模式主要有公允价值模式和成本模式，企业可以选择成本模式进行纳税处理。因为成本模式下，企业可以通过计提折旧抵扣应纳税额，实现节税效果。
二、房地产企业纳税处理面临的风险
1、缺乏正确的纳税处理意识
由于我国企业起步晚，发展时间较短，很多企业对如何进行纳税处理并不清楚，有些企业将纳税处理用于打税收法规政策的球，增加了企业的纳税处理风险。一些企业没有树立正确的纳税处理意识，以为纳税处理就是跟税务征管部门搞好关系以争取减免税收，千方百计与税务部门套关系，有些甚至通过行贿的违法方式以获取企业少缴税的机会。有的企业沾染了不良的社会风气，挖空心思钻税收政策法规的漏洞，增加了税务征收工作的难度。有些房地产企业存在偷税漏税的错误思想，为达到少缴税的目的，采用部分收入不入账或不计入往来款项、多计提折旧分摊费用、以合作建房名义掩盖开放房地产的事实等法律不允许的方式隐匿企业真实的经营活动信息，进行逃税漏税。这些行为给企业带来了极大的法律风险，一旦被查出很有可能面临巨额的处罚，其相关负责人也会被追究相应的法律责任。有些企业管理层缺乏正确的纳税处理意识，对国家税收政策理解不到位，喜欢闭门造车、想当然，从而导致纳税处理方案缺乏可操作性，纳税处理人员在工作中失去依据而无从下手，甚至会引来法律风险。
2、企业纳税处理机制不健全
房地产企业面临的纳税风险都具有很大的不确定性，会给企业带来经营的不稳定性，造成损失，甚至导致企业面临倒闭。因此，企业有必要建立健全税收管理机制。科学合理的税收处理机制对企业有效防范纳税风险，实现节税目的起着至关重要的作用。但目前许多房地产企业内部缺乏有效的税收处理机制，风险管控薄弱，企业面临很大的纳税处理风险。首先，不少房地产企业对自身面临的各种纳税风险考虑不全，事先不经过必要的风险分析与评价，准备工作不充分，上来就直接开展纳税处理工作，导致在实际开展纳税处理工作中面临这样那样的问题。其次，企业缺乏动态的风险监测机制，没有形成有效的风险预警体系，无法对纳税风险来源的主体情况、动向进行追踪，导致企业无法及时相应纳税风险的变动，增加了企业风险应对的难度。再次，企业没有建立相应的纳税风险应对机制，对已发生或未来可能发生的纳税风险缺乏有效的处理与应对措施，缺乏风险应对预案，或是备选方案和应对措施缺乏操作性，无法降低企业面临的纳税风险。
3、房地产企业的行业性风险
房地产开发企业所处的行业特点决定了其面临的特殊行业风险。首先，目前我国房价的过快上涨导致国家在房地产行业的宏观调控上频频发力，房地产行业面临政策的不稳定性。其次，各种游资的炒作、地方政府的土地财政政策、地产开发商的恐慌性销售等导致商房价上涨过快，房地产行业存在泡沫危险，整个行业前景不明。而房地产企业的发展前景与行业的发展前景是息息相关的。再次，房地产开发初期资金投入巨大，企业不得不采取多种渠道进行融资，导致企业债务成本上升。很多房地产企业的债务规模过大，资产结构极不合理，给企业带来极大的风险隐患。一旦资金周转发生问题，企业将面临短期债务无法偿还的风险而陷入财务危机，甚至走向破产倒闭，也就无法完成既定的纳税处理目标。
三、加强房地产企业纳税处理风险控制
1、树立正确的纳税处理意识
企业应该树立正确的纳税意识，端正心态，不走偷税漏税的歪门邪路。因为纳税风险的客观性，企业和纳税工作人员应当正视纳税处理活动可能产生的风险及危害，在心理上引起足够的关心和重视。纳税处理在国家法律法规限定的范围内具有合法性，企业在制定纳税处理方案时要正确解读国家的政策法规，保证制定的方案顺应国家税收政策的发展趋势，并且与现行的法律法规相合拍，不会导致违法违规。企业在具体操作过程中，要时刻关注税收政策的变动，深刻理解税法的内涵，在学法、知法、懂法、守法的前提下合理运用相关政策进行纳税处理。
2、建立科学的纳税处理机制
房地产企业应建立健全的纳税处理机制，以有效应对纳税风险，合法实现企业节税目标。首先，企业应建立纳税风险的检测与评估机制，从税收稽查、税法、会计处理等各个方面开展评估分析，对企业可能面临的纳税风险进行鉴识与评估，并以此设定风险衡量标准，建立有效的风险预警机制。其次，企业应完善纳税风险的动态追踪机制，对各种纳税风险的源头主体情况、动向实现动态监控管理，对税收政策的发展情况与变动实现实时掌握，对企业生产经营活动涉及的纳税环境实现动态把握，及时调整和更新企业的会计政策，将企业面临的潜在纳税风险有效降低。再次，建立快速灵活的纳税风险应对机制。企业应针对企业可能面临的纳税风险，制定具备可操作性的风险应对预案。风险应对预案还应能及时根据企业纳税环境的变化及时作出调整和变动，以帮助企业有效遏制风险事态的恶化。
3、加强与税务部门的沟通
税务部门与企业之间由于各自的工作性质、行业特点、所处环境不同，对彼此都不太熟悉，难免出现互相理解上的分歧。企业应主动去了解熟悉税务部门的工作流程，与税务部门保持长期有效密切的沟通，以达到两者在政策解读和实施上的高度一致。房地产企业取得税务部门的认可，并保持合理、合法的良好关系，是纳税处理方案顺利实施的必要条件，也可以帮助企业有效规避纳税风险，顺利通过税务部门的征管要求，有利于纳税处理工作的高效发展。
四、结论
房地产企业能通过有效的纳税处理带来巨大的经济效益，但企业也必须正视自身面临的纳税风险，树立正确的纳税观念，通过建立完善的纳税管理机制、提高纳税管理人员的素质、加强同税务部门的沟通，及时防范纳税风险，实现企业自身的健康持续发展。
【参考文献】
[1] 方焰飞：房地产企业需防范哪些税务风险[N].中国税务报，2011-09-28.
关键词：房地产企业；财务管理；关键环节；有效控制
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）11-0-01
房地产企业作为中国高投入、高风险最为突出的行业，其经营效益存在着较大的不确定因素。在政府近年来的严格调控下，房地产企业的唯一出路即是加强自身建设，优化内部控制，实施精细化管理，其中尤其以提高财务管理关键环节的有效控制最为重要。资金是企业的命脉，有效的财务管理能够提升企业的核心竞争力，促进企业的可持续发展。基于这样一个前提，本文重点围绕房地产企业财务管理关键环节的有效控制展开论述。
一、房地产企业财务管理关键环节的构成要素剖析
基于房地产企业的运营特征，笔者提取了构成企业财务管理关键环节的两个核心要素，现将其列示如下。
第一，资金管理。从整体来说，房地产企业的资金运作流程不外乎三点：融资——投资——效益产出。可以说，是这三个部分构成了房地产企业价值链的核心，而这三个部分又都涉及了资金管理这项重要内容，因此，资金管理可视为是房地产企业财务管理关键环节的构成要素之首。而在实践中，资金管理又包含了多项内容，如融资管理、投资管理、营运资金管理等等。这是一项系统工程。在这项工程中，所有环节都是重点。只有确保建立有效的融资渠道，保障运营资金能够有效利用，以及各项投资都科学合理，才能达成房地产企业效益最大化这一战略目标，并促进企业的健康发展。
第二，税务筹划。房地产企业拥有一个庞大的税赋网络，其中，企业所涉及到的税种主要包括营业税、城建税、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税、印花税等等。全力做好税务筹划工作是房地产企业财务管理部门的重要职责，这项工作直接关系着企业的最终效益，以及企业资金能否有效利用，能否避免税务风险，保障房地产企业的健康发展。将税务筹划作为一个单独项目从财务管理中提取出来，其也构成了一个价值链条，而这一链条的主体仅有两个部分，一是税务遵从，二是税务筹划。在工作实践中，前者是后者的基础，只有首先做到税务遵从，才能顺利开展税务筹划工作。
二、房地产企业财务管理关键环节的有效控制
1.强化资金管理力度
资金管理的主体由两个部分构成，一是融资管理，二是投资管理。首先，我们先来探讨如何构建有效的融资管理体系。在中国，对于企业而言融资是一项极为艰难的工作。从当前房地产企业的现状来看，融资渠道狭隘更是其所面临着的一个重点问题。因此，要强化资金管理，构建有效的融资管理体系，房地产企业财务部门就必须要全力拓宽融资渠道。例如，企业可采用股权融资的方式吸引资金，这一融资方式的优点在于降低了房地产企业的财务风险，弥补了银行贷款需到期还本付息的不足，而缺点是易于分散企业控制权，且资金成本投入较高。再如，企业可利用债务融资的方式吸引资金，这种方式的优点在于投资小，风险易控制，并能够优化房地产企业的资本结构，全面发挥债务资金的财务杠杆作用；而缺点是存在较大的还本付息压力，且风险往往是潜在的，虽然易于控制，却不易发觉，而且一旦造成风险，会影响财务杠杆的平衡，导致企业运转资金面临着较大的压力。
其次我们再来探讨如何加强投资管理。首先，企业应制定科学完善的资金管理制度，结合我国相关法律法规，用制度来保障投资管理的科学合理性。其次，在房地产企业的所有投资项目中，单独的项目仅是企业投资的起点，而财务部门的主要工作是协同其他部门做好开发项目的可行性分析，以及结合战略规划参与投资项目的前期决策。由此可见，影响财务部门投资管理的因素主要由三点构成：一是财务部门工作人员的专业素质；二是房地产企业在投资项目方面赋予财务部门的参与权力，即财务决策在项目整体决策中所占据的比重；三是财务部门如何参与财务决策，如何开展对投资项目的可行性分析。只有确保三个因素的达成，才能有效加强投资管理，提升管理力度和保障资金的合理运用。
2.优化税务筹划方案
在房地产企业的整体项目策划中，税务筹划是其中的一个重要环节，并且，税务筹划应在投资项目已勾勒出大体框架时立即介入，全力配合项目策划做好决策工作，以保障投资项目的脉络清晰，目标明确。税务筹划共有两个部分构成，一是税务遵从，二是税务筹划的主体部分。其中，税务遵从是一个原则性问题。无论房地产企业如何压缩成本投入和压缩哪一环节的成本投入来保障效益目标，都不能摒弃税务遵从这一基本原则，即不能压缩税赋成本。以此为前提，税务筹划工作应从两个方面来开展。第一，通过多种税赋方式对比得出最优方案。例如，房地产企业通过转让方式得到土地使用权，而在直接购买土地使用权和购买在建项目或通过股权转让方式的两者权衡下，后者显然会减少企业的税赋成本。第二，在我国税务总局对房地产行业全面开展土地增值税汇算清缴的大背景下，房地产企业可通过细化开发项目融资利息支出的方式优化税务筹划工作。例如，我国土地增值税暂行条例规定，装修费用可计入房地产开发成本，因此，房地产企业可根据实际财务状况，将毛坯房出售改为精装出售，将装修工程委托于与企业下属单位，如此，则可以将一部分收入转嫁到装修单位，从而实现节税的目的。
参考文献：
[1]王涛.房地产企业财务风险的防范与控制[J].财经界，2013（21）：194.
税收筹划方案存在知识和信息局限，往往严重脱离企业实际情况，缺乏全局观念、战略观念，没有站在战略高度设计。政策风险，例如土地增值税政策发生变动，产生筹划风险。执法风险，由于税务部门不予认同，产生的不合法行为。成本风险，筹划成本超过了筹划收益。土地增值税筹划成功，但综合税负反而上升等风险。
2.房地产企业土地增值税税收筹划风险形成的主要原因。
税收筹划是主观的。税收筹划方案设计往往取决于设计人员的主观判断。征纳双方对税收筹划的认可存在分歧，税务机关是否认可，直接影响到方案能否达到预期的目的。税收筹划会受房地产企业的内外部条件限制，外部条件主要是适用的税收政策，内部条件主要是内部从事的房地产开发活动。税务机关执法力度的加强。税收筹划需要支付筹划成本，所以房地产企业要遵循成本效益法则，控制筹划成本。
3.房地产企业土地增值税税收筹划风险控制。
(1)完善税收筹划信息管理机制。要广泛收集相关税务信息，主要是针对税收法律法规方面的信息，全面的了解我国税收法律法规，全面了解土地增值税的相关政策，对整体的企业现状全面研究，对税收问题进行整体考虑，必须联系各个税种之间的制约关系，例如要了解行政听证、复议等方面的法律制度。同样要全面的收集税收筹划信息主体的相关内容，企业是税收筹划的主体，受到内部各因素的制约，因此税收筹划的方案应该根据企业自身的经营情况、内部管理情况、人力资源情况等进行税收筹划。全面综合的考虑才能有效的避免风险的发生。要提高税收筹划信息质量，信息必须是准确、及时、完整的，相关人员在取得信息时，要熟练的掌握国家的政策，准确理解法规意图，及时反映国家的税收法规的变化，信息必须是完整的、全面的，才能提高税收筹划信息的质量。
(2)提高税收筹划人员素质，针对土地增值税税收筹划涉及到多个领域，如法律、财会、税务、建筑等各个领域的专业的知识，所以合格的税收筹划人员必须具备熟练的财务会计知识、法律、税务、建筑知识，良好的沟通与统筹能力，良好的职业道德，注重培训和后续教育，不断的提高筹划人员的知识和技能。
(3)建立税收筹划方案修正制度，政府部门也在不断的对土地增值税税收法规进行修订和完善，房地产企业作为税收筹划的主体，经营的情况也在不断的变化，根据变化中的税收筹划策略，为企业带来了各种风险，企业必须根据环境的变化，及时调整计划，将风险降低到最低限度。
(4)积极寻求税务机关支持，政府税务机关是服务于企业的部门，具有对企业的相关政策咨询有解答的义务，企业在税务筹划的过程中，如果把握不准，应积极寻求支持和帮助，向税务人员进行咨询，给予专业的指导，由于各个地方的征管方式和征管地点的不同，要求税务筹划人员应当多与税务机关沟通，及时获得沟通，达成双赢的共识，将税收筹划风险降低到最低。
(5)事后采取积极有效的补救措施，税务筹划的方案虽然全面，会采取各式各样的措施进行筹划，但是风险不可避免，仍然会受到突如其来因素而干扰，税收筹划方案可能受到各种原因而导致失败，企业必须在一定范围内将风险控制，采取积极有效的补救措施，将事故发生的可能性降低到最低。
(6)土地增值税的核心是增值率，房地产企业项目的应税收入和扣除项目，是房地产企业进行纳税筹划的关键点，因此，房地产企业必须紧紧围绕这两个因素进行开展，减少税费开支，在保证有合理利润的前提下，提供条件合理的减少税费，是税收筹划的目的。
4.总结
一、我国房地产企业土地增值税现有筹划问题
（一）对于宏观政策的重视不够
在近几年里，国家出台了大量的房地产调控制度，主要有：“国八条”、“国十一条”等等，同时也从财政、税收等多个方面加强了对房地产企业的管理控制。面对这么多的宏观调控政策，只有少部分的房地产企业注意并重视了起来，大多数的房地产企业都没有对宏观的政策引起足够的重视。特别是对于房地产高层的管理人员来说，因为他们难以转变固有的管理思维，没有清楚的掌握了解国家的政策，导致他们在重大决策的时候往往会忽视到已有的国家政策，没有及时的抓住利用优惠政策或者做出了一些违反国家政策的行为，从而造成了房地产企业的损失。并且，因为没有足够的引起重视，导致房地产企业不能够针对新的政策作出及时的调整，这严重的影响了房地产企业的税收筹划工作，增加了企业的税负压力，加大了房地产企业税收筹划的风险。
（二）没有明确的税收筹划目标
在现有的房地产企业土地增值税税收筹划的工作过程中，只有极少部分的企业将税收筹划落实到了实际的工作当中；然而大多数的房地产企业的税收筹划工作都仅仅是停留在表面上，而没有真正的落实。相对于其他的一些工作来说，企业的土地增值税税收筹划工作有一定的难度，它不仅需要各种人员有足够的税收筹划能力，还需要它能够精确的掌握了解相关的税收政策、制度并且还能够很好的判断国家的经济走向。在实际的房地产企业的土地增值税税收筹划的工作当中，往往没有一个明确的税收筹划目标，在开展工作时缺少详细的筹划思路，税收筹划的内容、对象等都不明确；至于那少部分的企业，虽然落实了税收筹划，但是涉及的筹划内容很片面，只注意到了增值税点上的筹划，没有一个长远的税收规划，缺乏明确的税收目标。
（三）税收筹划方法掌握不够，缺乏税务风险意识
我国房地产企业目前还处于发展的阶段，所以企业在会计方面的培养上还存在许多的欠缺，特别是在土地增值税税收筹划方面的会计人才更是稀少。相对其他的税收筹划来说，土地增值税税收筹划的难度更高。所以对于筹划人员的能力有了更高的要求，但是目前的税收人员的能力远不能够完全的满足筹划工作的需求，特别是在筹划方法的掌握上，大多数的工作人员连详细的了解都没做到更别谈是熟练的掌握应用。筹划人员对于税收筹划工作的认识不够，所以在实际的工作当中很少有人能够将税收筹划真正的应用到房地产企业的土地增值税当中去。另外，部分的房地产企业因为税收筹划经验的缺乏，导致筹划人员不能够准确的找到税收筹划的切入点，不能够根据企业的实际发展需求做出适当的税收筹划。房地产企业在土地增值税税收筹划工作中还缺乏税务风险意识，这常常导致企业的税务风险增加，增大了企业的税负压力，阻碍企业的发展。
二、我国房地产企业土地增值税税收筹划改进完善措施
（一）重视国家的宏观调控政策
在我国现有的经济市场中，房地产企业面临的竞争压力越来越大，不仅国家的管控变得越来越严格，在其发展的过程当中还出现了许多麻烦的问题，这都是阻碍企业发展的主要因素。在这种情况下，房地产企业想要在这不断变化的经济市场中生存并发展下去，就需要积极的关注国家的宏观调控政策，特别是对于企业的管理者来说，要及时的掌握了解已有的宏观政策，将政策充分的体现到自己企业的决策当中，结合企业的实际发展状况进行科学合理的土地增值税税收筹划工作。另外，企业还应该对未出台的宏观政策要有一定的预测性，通过提前可靠的预测，提早的进行相应的调整，在国家正式出台后能够更早的抓住机遇，为企业带来更多的效益。同时，房地产企业要积极的开展税收筹划工作，要充分的意识到税收筹划的重要性，将税收筹划落实到实际的工作当中去，而不是停留在表面上。
（二）明确税收筹划目标
对于房地产企业的土地增值税税收筹划工作来说，企业应该在项目处理设计的初阶段就明确好税收筹划的目标；土地增值税税收筹划的工作应该要有事前规划的特点，在实际的税收工作当中，有部分的房地产企业往往是在项目正式开工之后才开始进行筹划目标的确定的。在这时企业已经错过了最佳的税收筹划时间，筹划空间较之前缩小了许多，有的筹划空间甚至不能够达到筹划的目标。所以，在房地产企业的土地增值税税收筹划工作当中，要有着明确的税收筹划目标，最好是在项目设计之前，并且完成项目的整个过程都应该涉及到税收筹划，这样才能够更加全面的更加系统的完成筹划工作；这样有利于房地产企业税收筹划空间的增大，是企业
顺利完成税收筹划目标的重要保障。
（三）加强筹划人员的素质建设，提高风险防范意识
就目前的房地产企业土地增值税税收筹划来看，现有的大部分筹划工作人员已经不能够满足现有税收筹划工作的需求。一方面是因为房地产企业在税收筹划上的经验还不是很完善，所以在人员的招聘以及政策的使用上还存在一定的缺陷；另一方面是因为土地增值税税收筹划工作的难度较大，需要筹划人员熟练的掌握相关的政策以及筹划技巧等方面的知识，同时还要对国家新的政策有一定的预见能力。所以，为了满足现有企业税收筹划工作的需求，企业应该加强税收筹划人员的素质建设。主要表现为：在进行新成员招聘时尽可能的选择已经能够满足条件的人员，其次对已有的筹划人员进行专业的培训，让其的能力可以满足工作的需求。企业管理者应该调整思想观念，树立符合新时代的管理观念，落实税收筹划工作。
房地产企业要想长远稳定的发展下去，税务风险的防范是在所难免的。面对现有的房地产企业的发展市场，因为市场经济的不稳定性以及新税务政策的不确定性，导致税务风险得到很大的提高，这对于企业的税务管理工作是很不利的。所以，在企业之后进行税收筹划工作时要提高风险的防范意识，加强风险防范机制的建设，并且根据企业的发展需求，设立专门的风险预警机制，加强风险因素的管控；明?_税务管理工作相关人员的职责，建立完善奖惩机制。还可以成立专门的风险防范小组，可以利用企业已有的风险经历建立风险资料库，风险探讨企业的风险经历，预测企业可能会出现的风险并且提出相应的解决措施以便于在风险出现时能够及时的解决，降低企业的税负压力。
关键词:企业；利润；税务管理
对于现在的房地产经济来讲,其税务是其经济支出的重中之重,税务和企业利润的关系密不可分,对于房地产企业的经营管理来讲,如何加强税务管理工作以及合理控制税务成本是必须要放在第一位的,目前,房地产行业的竞争愈演愈烈,丰厚的利润对于房地产来讲,即将成为过去式,在这样的形式之下,必须加强对税务管理的重视,将税务管理工作做好了,就能在一定程度上减轻房地产企业的税务负担,加大房地产的利润。
一、企业税务管理的基本概念
企业税务管理是企业在法律允许的范围内,按照本身的具体经营现象和经营目的,为在税务管理基础上实现完成在一定程度上减少企业纳税成本,而对企业的涉税内容做出探讨、规划、监控、预测、实施等全过程的管理行为的总和。
二、目前房地产企业税务管理的现状
(一)对于税务管理不够重视
在严格的税务制度下,在税务方面仍然存在着很多问题,其中最重要的就是企业对于税务工作的不重视。所以导致,偷税、漏税现象十分严重。部分房地产企业对税务管理存在一定的误区,因此在愈演愈烈的房地产竞争中,势必会对自身的竞争造成影响,减少利润的收人,同时在一定程度上也让税务工作存在着一定的安全隐患。
(二)相关部门对于财务的监管不够
在利润相对暴利的房地产企业,其中的从业人员,并不是每个人都很专业,甚至部分全业为了获得更大的利润,就偷税、漏水,给财务的征收工作带来了很大的困难,因此相关部门必须增强对房地产行业的调控。
三、房地产企业税务管理中的风险防控
(一)确定防控重点
在进行房地产企业税务管理的过程中,应该加强工作的效率,保证税务管理的有效地进行。税务管理不是一时的工作,它需要长期的管理,管理过程复杂、工作量巨大,因此在进行管理的过程中,房地产企业不仅需要了解各项税务政策,还应该根据企业的实际情况进行税务业务的管理,同时还应该增加税务管理者的能力,保证税务管理工作的运行。
(二)建立动态的蔽础信息系统
现阶段信息技术在企业各项管理中的应用越来越广泛,信息技术可以为众多企业的管理工作提供技术支持。所以,房地产企业也要建筑相应的信息系统。为了更好的检查出企业的涉税经营业务,就要建立时时更新的内部数据库。同时更新企业发展的《税法》法规政策系统,这样可以保证企业财务会计系统与国家法律的要求步调一致。也能方便房地产企业的税务工作人员和财务工作人员进行各项税务数据的据算,税务信息的输出也能及时对法律法规的更新作出变化。
(三)加强税务工作者的专业素养
对于房地产税务工作者的专业水平一定要严格要求,时不时的对其进行培训,增强其专业技能和综合素质。第一就是房地产企业管理者必须具有责任心以及很大的强烈的管理意识;再者就是,从事相关税务管理的人员必须考核通过后才能上岗。将培训的核心放在税收法律法规、财务理论、管理技能、税务风险及防范意识的综合管理能力上,为减少税务管理的分析做出贡献。
(四)保证做好和单位外面的联系工作
我们需要做的外部交流工作中的人员主要就是有中介和政府机关税务方面的负责人员。在税务负责人这一方,它主要就是要做好监督管理的工作,同时要给我们的纳税人员进行解读我们不懂得精神领域的内容和知识,还能够从他们的手中获得最新的消息,以便我们能偶做出及时的更改和改正。由于这个部门是负责执法的,所以他们还有自由裁量的权力。针对于这些现象,房地产的公司就要及时的与部门进行沟通,不能错过最近更改的信息,学习最新的知识,必须取得在进行工作管理的时候正确性。在我们遇到不能解决而且还很每如惑的地方要积极主动地找相关部门进行沟通,以便能够及时的得到解决。而且我们在和政府部门进行合作学习的时候,还要与中介进行交流和沟通,运用中介的相关技能和知识来弥补在办理税务工作时所带来的风险,涉及到不能够直接和税务机关沟通的事情时,可以和中介进行沟通,请他们来进行帮忙。我们要正确的利用政府管理部门和中介方面,来积极的提高我们自身的素质和水平,必要的时候可以请中介对单位自身进行核查,最大可能的减少税务造成的风险问题。
四、结束语
目前,中国在进行第三次税制改革,尽管中国经历了两个对税收制度的重大改革,但是全球化的经济和中国经济的发展,提高和改革税制的任务仍然是十分艰巨的。一部分是由于中国税制的改革系统尚不完善,仍与成熟的现代税制有一定的距离;另一部分就是成熟的税制在传统国际的通行上也有一些缺点,需要税收制度的创新。因此,积极平稳地推动调整和改革税收制度更加需要持续的努力。
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近些年，房地产市场出现了前所未有的发展机遇，房地产行业已成了国家经济的支柱性产业，然而随着房价持续走高，房地产项目呈现过热化的发展趋势，政府也加大了宏观调控力度，采用强化税收的政策，针对不同房地产企业以差别化方式执行信贷政策等方法对其进行监管。特别是2013年以后，随着国五条的制定与出台，在一定程度上缩小了房地产企业的利润空间。鉴于此，企业通过纳税筹划来增加企业收益、规避纳税风险的重要性便逐渐显露出来。
关键词：房地产企业；纳税筹划；问题
中图分类号：
D9
文献标识码：A
文章编号：1672―3198（2015）21019101
1房地产企业纳税筹划的可行性
1.1涉税环节多，纳税筹划空间大
房地产企业生产周期比较长，涉税生产环节比较多，在开发建设阶段主要涉及城镇土地使用税、契税、营业税、印花税，如果占用耕地还需缴纳耕地占用税；在销售阶段主要涉及营业税金及附加、土地增值税、企业所得税、印花税；在保有阶段涉及营业税金及附加、房产税、土地使用税。除此之外房地产企业还要向政府及事业单位缴纳各项费用。房地产企业在每个生产环节都有涉税事项，较多的税种为企业实施纳税筹划提供了空间。
1.2纳税成本高，纳税筹划主动性强
国家的宏观调控使得房地产企业间的竞争日益激烈，企业要在竞争中生存，就必须增强自己的竞争优势。如今越来越多的企业实行了成本领先战略，而房地产企业在进行开发过程中要投入巨额资金，其投入资金额度以及销售额度都会以亿元为单位，因而税基相对较大。税金做为最主要的成本来源，对企业的经济效益和会计目标的实现有着重要的影响。纳税筹划无疑成为了降低企业税负成本和经营风险，增强企业竞争力和盈利能力的有效策略，这就为房地产企业实施纳税筹划提供了主观因素的可行性。
此外，纳税筹划已经得到我国法律法规的认可，它已成为企业优化管理的重要内容。国家鼓励企业进行纳税筹划，而且随着社会经济的发展，我国的税收制度正朝着制度化、规范化方向发展，为房地产企业的纳税筹划提供了有力的法律保障。
2房地产企业纳税筹划的问题分析
2.1企业纳税筹划水平不高
房地产企业在进行纳税筹划时，更多的是关注短期的或者当期的节税收益，只是简单的从规避税负来进行纳税筹划的考虑，或者仅仅对不同的纳税方案所带来的不同税负进行比较，并未从企业的长远利益来考虑，常常是为了减少眼前的税负游离于逃税与节税、避税的边缘，更不用说用多种诸如倡导、指引等积极的方式来争取于己有利的税收优惠政策进行筹划。
2.2纳税筹划人才资源匮乏
纳税筹划是一项专业性和综合性很强的工作，这就要求纳税筹划人员不仅要有扎实的专业功底，还要熟练掌握当前的税收政策，更要具备驾奴纳税筹划过程与税收部门沟通的能力。而现在我国大多数房地产企业的纳税筹划人员都只是普通的财务人员，他们只会进行简单的帐务处理，要想让他们达到纳税筹划人员所具备的专业的知识水平还很困难，进而所进行的纳税筹划方案也就难以达到预期的效果。
2.3缺乏纳税筹划风险意识
房地产企业进行纳税筹划过程中经常会遇到一些不确定因素，有些消极因素会带来不利的影响。而且国家会根据经济发展的需求调整相关的政策，新出台的政策往往会对房地产企业的长期纳税筹划方案带来或大或小的影响和风险。如果房地产企业未把未来可能发生的风险因素考虑进去，风险意识淡薄，没有对未来可能发生的筹划风险提前做好防御措施，就会对整个纳税筹划效果产生不利的影响。
2.4房地产业重复征税现象制约了企业的纳税筹划
近些年来，我国的税收制度在不断地完善，但是依然存在重复征税的现象。从房产税与城镇土地税的关系来看，房屋与土地的关系密不可分，他们之间往往难以分割，在价值形态上，房地产市场上的房屋价值往往包含土地的价值。然而在税制设计上，按照现行税收制度对土地要从量计征城镇土地使用税，对房屋则要从价计征房产税。在房产税的征收过程中就会出现土地的税收进入土地的价格，土地的价格构成房屋价格的组成部分的不合理现象，造成重复征税，加大了房地产企业的税负。企业若要避免重复征税就需要将房地产价值与土地价值人为分割裕然而实际在操作过程中很难做到；若不人为分割开，则会出现对一栋房产既征收了包含地价的房产税，又对房产所占的土地征收了土地税，从而制约了企业的纳税筹划。
3房地产企业纳税筹划的对策建议
3.1注重纳税筹划的整体性
企业在进行纳税筹划过程中应进行综合考虑，将其变成公司的经营战略与整体的投资的一部分，隐藏的危险因素，不能为了筹划而筹划。首先，要从全局着手，不能只关注个别税种，要充分考虑各税种、税基的相关性，因为某一税种税基的减少可能会带来其他税种税基之间关系的转变。要减少整体的税负，而不是
单纯降低个别税种的税负。其次，在进行方案制定时，
房地产企业内部要形成良好管理体系。房地产企业内部各部门之间只有形成畅通的信息共享机制，才能保证纳税筹划工作的正常开展。若内部合作脱节，则容易出现问题。比如我国税法针对打折销售的计税方式是依据打折后的金额计算，而买房送装修则是依据购房款加上装修款的合计金额计税。两种销售方式不同，计税结果就不同，销售人员若不了解相关的税法政策，在与客户签约时就有可能做出不利于公司财务部进行筹划的选择。因而企业各部门要加强沟通，从全局出发，才能在纳税筹划过程中作出正确的方案选择。
3.2设置专业的税收筹划组织机构
房地产企业经营业务复杂，涉及的税种繁多，这就要求房地产企业在进行纳税筹划时，一方面要配备熟悉业务、了解法规的专业的纳税筹划人员和专职的纳税筹划研究专员；另一方面要注意为其营造良好的工作环境，提升纳税筹划人员的地位，可以在企业内部单设一个独立的纳税筹划组织机构，让其负责制定具体的纳税筹划方案或措施，而不是由财务部门兼职负责，以增强纳税筹划工作的针对性和时效性。此外，企业也可以充分利用税务师事务所、会计师事务所、税务咨询公司等中间机构的资源，所提供的参考意见，接受专业的指导和帮助，以使企业的纳税筹划方案更具科学性。
3.3关注税收法律政策规避风险
我国税收法律政策呈一种动态变化的状态，尤其是当我国对房地产市场进行了宏观调控以后，相关的税务监管变得愈发严格。在这样的大背景下，房地产企业相关的税收法律政策也会有着较大的变动。
因此，房地产企业就需要加强对相关税收法律政策的研究工作，及时关注各种变化，深刻理解和把握税法的中心思想并随时更新企业自身的纳税筹划方案，确保使纳税筹划方案不是非法的。在此基础上还要遵守税务政策的引导，让企业享受相关税收优惠，同时也符合国家政府宏观调控经济的用意，防止恶意涉嫌偷税漏税，从而减少风险。
纳税筹划的方案有时利用的是法律的边界点和模糊点，而房地产企业对税法的理解与税务部门具体执法有时也会存在差异，但企业纳税筹划方案的合法性最终是由主管税务机关认定的，一不小心就会被认定为偷逃税，面临处罚，不仅没有减轻企业的纳税负担，还加重了企业的纳税成本。这就要求企业在进行纳税筹划的过程中，要加深对税务机关和税务部门的工作程序的了解，更加注重与税务部门的沟通，使房地产企业的筹划方案得到当地主管税务部门的认可，从而避免筹划风险，取得应有的收益。
3.4加大税制改革力度
我国的税制在不断的完善但仍有重复征税、税制设置不合理的地方，加大了企业的税负。一方面国家要根据实际情况及时对房地产行业的税收制度进行改革，合并性质相同税种、合理界定税费范围、不断从宏观层面对房地产行业进行正面干预，促进其健康发展；另一方面，房地产企业也应根据国家宏观经济形势及自身特点，积极主动地在国家法律框架内运用合理的方法进行纳税筹划工作，降低企业成本，实现资金价值最大化，确保企业良性发展，为国家的经济发展贡献自己的力量。
参考文献
[1]陈晓菲.探析房地产企业税收筹划的风险以及防范措施[J].中国外资，2013，（2）：114116.
关键词:房地产企业;纳税筹划;企业财务
从2002年起,房地产企业就被国家税务总局以及其领导下的全国国税、地税系统列为专项稽查的重点行业,覆盖面是百分之百。最近一年的时间内,政府对房地产市场的管理措施不断出台,行业管理和政策逐步地在趋于规范和严格,对于房地产的税收也正在逐步地加强管理,提出了一系列的税收征管措施,多年的房地产税务稽查工作,使税务部门积累了一套稽查房地产企业的经验和方法,检查的水平也全面提高了,可以说目前房地产企业面临的税务风险是空前的。
一、房地产企业纳税筹划工作的现状
房地产企业所有的纳税工作归纳为两大工作,第一类是纳税遵从工作,所谓的纳税遵从就是指房地产企业各种经济交易事项已经完成后的纳税申报,以及与之相关的一系列的工作。它的特点是各种经济交易事项已经完成。第二类工作是纳税筹划。纳税筹划就是指企业各种经济交易事项没有完成,或者尚未发生的纳税准备工作。它的特点是企业的各种经济事项还没有完成,完全可以在事先加以调整,事先加以筹划,事先重新计划安排,目的是尽可能地规避税收风险,尽可能地降低企业的税收负担。总体来讲,一个房地产企业要做的税收工作实际上就是包括这两个方面,二者表现为内容不同,但是又有着千丝万缕的联系。
二、房地产企业做好纳税筹划工作的必要性
当前房地产企业税收负担普遍偏重,是企业要开展纳税筹划的一个主要的原因。税收负担偏重既跟我们不合理的房地产税制有关,也跟中国整体税收制度安排有关,这是税制因素,为房地产企业开展纳税筹划提供了必要性的原因。
传统的落后的纳税模式是来自于纳税人纳税意志,要引进新的观念和纳税筹划的模式也是由纳税人自身决定的。
房地产企业面临新一轮的税务稽查的危机,是因为税务系统征管建设方面的原因,主管部门在加强征管,逃税、偷税已存在高风险。
企业规范发展的要求,这是来自于企业长远建设的原因。
筹划不是空中楼阁,由于大量税收优惠政策的存在和特定税制要素内容的存在,为企业开展纳税筹划创造了可行性条件。
三、房地产企业纳税筹划工作的案例分析
纳税筹划是纳税人为达到减轻税收负担和实现税收零风险的目的,而在税法允许的范围内,通过经营、投资、理财、组织、交易等各项经济活动进行事先安排的过程。很显然,纳税筹划是企业为降低企业税收成本采取的一种经济人行为,企业就像降低生产成本和开发成本一样,去降低税收成本,这是一个新的概念,新的一种理念。与逃税或者其他非法手段之间有着明显的区别:从目的上来讲,纳税筹划不但为了减轻税负,还要追求零风险;从手段上来看,纳税筹划主要侧重于事先调整,而不是事后补救。
纳税筹划是完全侧重于事先的调整,比如现在有一家房地产公司A,投资2000万元到房地产公司B,占B公司股份比例为50%,B公司是新成立的房地产开发公司,两年后B公司获得税后利润3000万元,现有一个公司C,愿意收购B公司,C公司和A公司协商如下,C公司收购B公司肯定要把B公司股份都要买下,每个股东都要谈,他现在跟A公司协商的方案,有以下两种:第一种是C公司可以一次性出资3500万元购买A公司在B公司的股份。第二种是A公司也可以先分回B公司的利润1500万,然后再按股本价2000万转让给C公司,请问A公司领导应该选择哪种成交方式?其实作为A公司来讲,无论是先分1500万还是再转2000万,也是拿回3500万,如果一次性转让也是拿回3500,但是哪一种拿回的方式更好,税交得更少?当然是第二种方案好。因为股权销售、股权转让要交营业税。所以这是非常重要的,在这个问题当中当然要选择先分利润后转让的方式,因为只有先分利润,才可以确保分回的利润不征收营业税和所得税,也就是说先分的话一分钱都不用交,如果是一次性转让的话,A公司投了2000万,卖股权卖了3500,说明A公司股权转让差价收益是1500万元,33%的所得税,就要交495万,但是如果采取先分后转的方式有什么好处?因为这个房地产公司B已经交过33%的所得税,A作为法人所得税回来也是33%,税法规定已经交过税了的不再重复征税,除非有税率差,就是公司B是15%的税率,公司A是33%,回来补交18%;B是18%的税,A是33%,回来补15%;如果B是33%,A也是33%,回来就不再补税了。因此,先分利润实际上比直接转让要节省税收。
纳税筹划清楚地告诉我们,在股权转让的时候,就要开始筹划了,哪一股权转让的方式更好,为什么?所以纳税筹划就要求把原来股权转让合同分成两个合同,分成两个文件,一个是股东决议,分配利润的文件,再一个就是股权转让协议,从专业角度来看,就是把企业的股权投资收益所得和股权转让差价所得,准确地区别开来。纳税筹划的要求是尽量地把股权投资转让差价所得转化为股权投资收益所得,也就是要求我们一定要采取“先分后转”的方式,这4个字是高度凝结了对《税法》的理解与分析。
公司哪些税是该交的,哪些税是不该交的,税法又是怎么具体规定的,划分该与不该的界限在哪里?实际上公司的纳税筹划就是要寻找该与不该的界限,找到这个界限以后尽量规避。如果条件不成熟的,要创造成熟的条件划到不成熟的条件里面去,这是纳税筹划的整体要求。
四、房地产企业纳税筹划意识的培养
由纳税筹划的概念可以延伸出两个重要的概念,企业税收负担率和企业税务风险。企业税收负担率等于企业当期应纳税额的总和除以企业当期实现的销售收入乘以百分之百。这个指标能够从整体上反映一个企业的税收负担状况。经过有关专家测算,中国房地产企业的税收负担,平均在10%左右,低于10%和高于10%都说明企业在纳税当中存在一定的问题。影响企业税负率变化的主要因素,是企业的利润率决定企业税负率,一般情况下随着利润率的上升,税负率同样上升;随着利润率的下降,税负率也跟着下降,两者呈现同方向变化的关系。当然,分析税务筹划,一定是在既定利润率前提下来进行的,否则就失去基础了。
公司纳税筹划是为了减轻税负,其最终目的是要实现企业税收零风险。企业税收零风险是指纳税人正确理解和执行国家税收政策法规,而不存在多交少交税款的行为,这是一种理想的状态。税务风险的产生可能来自于两种情况,一种就是因为政策法规掌握不清楚,而导致少交税款被税务部门处罚的可能性。另一种是因为对国家政策法规掌握也是不清楚导致多交税,给公司效益造成的流失的可能性。企业多多少少会出现少交税带来处罚的可能性,也有可能因为多交税而被效益流失。我们可以考虑建立一个防范企业多交税款的机制,这种机制可以通过专业机构的检查,也可以通过建立专业部门检查。有的单位,还专门设立了税务部、税务总监或税务经理这类部门和岗位,主要是负责解决税收方面的计划和规划,特别是纳税筹划方案的制定和执行,专门设立了税务部、专职的税务经理岗位,使纳税人员从大量的会计核算当中出抽出时间来进行专门的税务方面的核算,以实现有效降低企业的税务风险。
我们的纳税筹划工作,任重而道远!为了实现减轻税负,降低税收负担和税收零风险的目的,我们还需要做很多的工作!还需要继续总结和提高!
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[关键词]房地产；企业所得税；风险管理
一、房地产企业所得税风险管理的必要性
近几年，我国房地产开发投资逐年保持较高的增长幅度，房地产行业实现的税收占税收总量的比重也逐年上升，已成为我国税源增长较快的行业之一。但其中还存在着一个不容忽视的问题，那就是营业税增长较快，企业所得税增幅却较少。因此，加强房地产企业所得税的风险管理尤为必要。对企业来说，有助于房地产企业实现财务利益的最大化；有助于其优化产业结构和投资方向；提高房地产企业的经营管理水平，强化法律意识。对于国家来说，则有助于提高国家的税收总量；有利于贯彻国家的宏观调控政策；实现国民经济健康有序发展等。
二、当前房地产企业所得税管理现状
现阶段我国房地产业发展呈现企业数量稳定、企业经营业绩相对较高、企业的分布比较集中、企业的经济类型具有多样性等特点。据国家统计局网站公布的2011年全国房地产市场运行情况数据显示，2011年全国房地产开发投资61，740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1-11月回落2个百分点。其中，住宅投资44，308亿元，增长30.2%，增速比1-11月回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为71.8%。2011年全国税收总收入完成89，720.31亿元，比上年增加16，509.52亿元，同比增长22.6%。2011年税收增长的主要特点：一是税收总收入平稳增长。2011年全国税收总收入增长与上年增速基本持平。二是分季度来看税收收入增速呈“前高后低、逐季回落”走势。2011年各个季度税收收入增速分别为32.4%、27.2%和22.6%和6.8%。三是与生产经营相关的主体税种较快增长。国内增值税、营业税同比分别增长15.0%、22.6%，与上年增速持平；企业所得税增长30.5%，比上年增速加快9.2个百分点。四是与汽车、房地产相关的税种增速明显回落。
三、房地产企业所得税存在的风险和问题
1.管理性失控。由于房地产开发项目周期长、积压的资金较多，工程结算复杂，涉及税种较多，会计准则（制度）和税法对房地产开发收入、成本的确认也存在着差异，使得征管难度加大。另外，税务人员对房地产企业开发项目资料掌握不全面，税收基础管理工作不扎实，使得房地产行业的税收征管存在较多的漏洞。
2.信息性失控。税务人员对房地产开发项目不能进行全程跟踪，涉税信息失真，计税依据可信度不高，有很多纳税人上报的财务会计报表和纳税申报表所反映的税源状况不真实，隐匿收入、少报收入，甚至造假账的现象时有发生。另外，税务管理人员的知识面较窄，面对纳税人日益“高明”的偷税手段显得力不从心。
3.机制性失控。税务部门监管处于房地产开发企业管理链条的末端，对于其立项、审批、征地、开工、预售等信息分别有建委、土地、规划、房管等部门掌握。由于信息交流不畅，税务机关对无法针对房地产市场的经营行为和纳税环节形成全面及时和科学准确的征管体系，对房地产项目的立项、开发、建设、销售等环节监控的不到位、不及时，造成了行业征管重点与行业经营特点的严重脱节。
4.诚信纳税意识不够，偷税现象比较严重。房地产行业纳税人的意识和素质问题是导致房地产业税收征管困难重重的重要因素之一。一方面，房地产商一味地追求利益的最大化，导致纳税意识淡漠,法制观念不强；另一方面,企业财务人员素质良莠不齐。现房开企业大多为民营企业，一些企业聘请的财务人员多为老板的亲戚朋友，没有做房开企业会计的经验，政策掌握不清，企业核算不完整，税收政策执行不到位，从而未缴少缴税款。主要表现在：一是隐匿应税收入；二是成本项目不实；三是延时确认应税收入。
四、强化房地产企业所得税风险管理的若干对策
1.建立社会综合治税网络，构筑信息交流平台。所谓社会综合治税，是指以税收法律、法规为依据，以加强税源管理为目标，凝聚社会各界力量，合力构建严密的税源管理体系，从而更好地堵塞税收管理漏洞，提高税收征收率的一种税源管理方法。如《江苏省地方税收征管保障办法》已于2008年8月19日经省人民政府第14次常务会议讨论通过，自2008年10月1日起施行。要求有关部门、单位和个人应当支持、协助地方税务机关依法执行职务。建立联席会议机制、考核奖惩机制、信息利用机制，促进各成员单位间和地税部门内部的横向和纵向联动，使各职能部门间各司其职、相互配合，建立起“政府主导、地税主管、部门配合、司法保障、社会参与、信息化支撑”为主要特征的一体化税源管理新模式，真正实现全社会齐抓共管地方税源，促进地方税收稳步增长。
2.制定房地产开发企业税收征管操作规程，加强日管。结合房地产项目开发周期的特点，在税务登记环节、开发项目批准立项环节、施工环节、预售环节、竣工验收环节、注销环节等，制定房地产开发企业税收征管操作规程。
（1)税务登记环节。税收管理员要了解企业经营范围及基本经营情况，进行税收征管基本规定及税收基本政策的辅导，辅导企业按房地产开发企业财务会计制度进行规范建账建制等。
关键词：营改增；房地产企业；财务
营业税改征增值税（以下简称“营改增”）是指以前缴纳营业税的应税项目改为缴纳增值税，增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税。这项改革的目的是进一步减轻企业税负，调动各方积极性，促进服务业尤其是科技产业等高端服务业的发展，促进产业结构和消费升级、培育新的经济增长动力、深化供给侧结构性改革。按照财政部，国税总局的部署，“营改增”从2016年5月1号起全面推开。房地产业是中国重要的经济支柱产业之一，在中国原来的营业税体制下，房地产企业至少要缴纳建筑行业3％的营业税和房屋不动产销售5％的营业税，其中建筑过程的营业税无论是房地产企业自建还是转包给其他施工企业都无法免除税负。房地产企业的人工成本和购买建材等原材料支出也不能进行抵扣，重复征税现象比较严重，因此，该行业在中国属于重税行业，税负比重较高，所以“营改增”改革对房地产企业财务影响较大。其影响具体表现在以下几个方面。
一、导致房地产企业的税务负担出现变化
理论上来说，“营改增”措施可以降低企业税负，减税程度由房地产企业适用的增值税税率和可以抵扣的进项税范围决定。但是房地产企业具有特殊性，其成本构成中建筑成本和土地价格，拆迁成本占了较大比重，在现实中，建筑环节的人工成本，购地的拆迁补偿安置费用，各种行政事业性收费，例如，教育费附加和专项维修基金等，因为各种原因都无法列入进项税抵扣范围。此外，房地产企业贷款的利息和财务顾问费目前也很难列入进项税抵扣范围，这部分财务成本对于房地产企业来说也是不可忽视的成本，是否能够抵扣对企业的财务影响比较大。只有房地产企业的经营成本能够得到全面抵扣，才能达到减轻房地产企业税负的目的。当房地产企业经营链条中的上游和下游企业全部完成营改增后，能够抵扣的进项税得到完善，房地产企业的税负才能真正有效降低。
二、有利于增加房地产企业的现金流
持续的、充足的现金流是房地产企业生存发展的必要条件，房地产企业经营活动所需资金投入数量巨大、资金使用时间较长，现金流是否充沛、融资能力是否足够强大是房地产企业生存和发展的关键因素。目前，房地产企业销售模式多数属于期房销售，现房销售较少。按照原有的营业税有关规定，房地产企业期房销售的预售款收入必须在收款时即履行纳税申报并足额缴付营业税，因为期房销售时期一般就是项目建设时期，也是房地产企业需要大量资金持续投入的阶段。此时征收营业税对企业的现金流构成了一定压力。但是在增值税制度下，房地产企业期房销售取得的收入对应的增值税销项税可由建设项目开发建设过程中所形成的各种进项税部分抵扣，例如，建设项目采购原材料和租用工程机械等费用支出均可形成各种进项税抵扣。因此，房地产企业在开发项目建设某些阶段，会形成增值税进项税额大于销项税额，可以基本不缴纳或者少缴纳增值税，减轻了房地产企业在项目开发建设阶段的现金流消耗，一定程度上降低了企业的资金需求，减少了企业的财务成本，有利于房地产企业的稳健经营。
三、有利于提高房地产企业财务管理水平
按照原有的营业税模式，房地产企业房屋销售的税收计算比较简单，其计算公式为：营业税纳税额=当月不动产销售收入×5%对应税务处理非常简单，只需要记录“应缴税费———应缴营业税”一个科目即可完成，几乎没有税务筹划的空间，所以对房地产企业的财务人员和财务管理水平要求都不高。但是实施“营改增”之后，房地产企业实际缴纳的增值税计算公式为：增值税纳税额=增值税销项税额-增值税进项税额增值税销项税额的计算相对简单，但是房地产企业进项税计算会涉及不同科目的不同税率，要求财务人员分门别类的进行详细计算，对财务人员的业务水平和税务筹划能力提出了更高的要求。因此，“营改增”的税务改革有利于促进房地产企业提高自身的财务管理水平，重视税收筹划。
四、造成房地产企业会计核算难度和税收违法风险增加
“营改增”的税收改革措施提高了房地产企业财务核算的难度和技术要求。需要增加十多个增值税进项税抵扣科目，财务核算方法也比征收营业税的时候提高了难度和复杂性。财务管理的难度增加的同时，“营改增”的改革措施也对房地产企业的发票管理，包括增值税发票的开具、保存、进项税额的抵扣和认定等，提出了更加严格的要求。因为行业特点和历史原因，房地产企业很多属于粗放式经营，财务制度不规范，财务管理水平较低。在营业税时代，房地产企业要求上游的建筑安装工程承包商虚开大额发票比较多见，目的是为了虚增成本，减少纳税，保证利润。但是“营改增”之后，增值税发票违法成本远远高于营业税的违规成本，虚开、代开增值税专用发票很可能涉及刑事犯罪，而不是简单地罚款了事。国家对增值税专用发票的管控力度和违规违法惩处措施给房地产开发企业划定了一条法律红线。如果房地产企业不能迅速适应，与上游建材企业和建筑施工企业协同配合，提高财务管理水平，还用营业税时代的思维去应对，将会增加房地产企业税收违法的风险。为了适应税务改革的要求，房地产开发企业可以在以下几个方面采取措施，尽快提升财务管理水平和税收筹划水平。
（一）应该加强增值税进项税抵扣管理
“营改增”后，增值税进项税抵扣额直接关系到房地产企业税负高低。因此，房地产企业应该加强与上游企业的合作和配合。尽最大努力确保在房地产企业运营过程中的建筑材料采购及工程机械费用等大额的成本支出都能取得符合法定要求的进项税抵扣凭证，使房地产企业可抵扣的进项税增加，降低需要缴纳的增值税税负。由于营业税时代的粗放式管理习惯，很多建筑工程存在层层转包现象，财务管理制度以及发票开具和入账并不规范。因此，“营改增”后，房地产企业必须适应新的形势，加大建设项目的管理力度，特别在建筑工程款结算环节，必须保证结算付款的同时取得专用的增值税发票，防止延期开票和付款后无法取得增值税发票的现象，取得税收筹划的主动权。
（二）应该提高房地产企业财务管理水平
在原有的营业税时代，房地产企业几乎没有税务筹划的空间，再加上房地产企业粗放式经营的传统，导致其重视外部规模扩张而不重视内部的财务管理和税务筹划，这个现象在中小房地产企业和民营房地产企业表现的尤其明显。“营改增”政策实施之后，要求房地产企业必须实行精细化内部管理，提高自身财务管理水平，降低税负成本、增加现金流。因此，必须规范企业内部的财务管理制度，按照税务改革的要求，会计科目设置实现规范化和标准化，对于原来涉及营业税的兼营行为、视同销售与混合销售行为的问题，也必须按照“营改增”的要求，做出合法合规的会计处理。因为“营改增”税收制度改革后，涉及增值税的会计科目将有所增加，会计核算难度有所提高。目前中国对一般纳税人增值税的税率体系包括四档税率，分别为17%、13%、11%和6%，不同项目适用于不同的增值税税率。在某些房地产企业存在混业经营的情况下，进行财务核算的过程中，需要对企业涉及混业经营的项目按照不同税率分别核算，如果核算人员水平较低，将造成纳税额核算不清，按照现行税收政策将按照从高原则适用高税率征税，本来应该享受低税率的项目也无法享受到税收优惠，这将会加大房地产企业的总体税负。
（三）加强增值税专用发票的管理
“营改增”的税收改革对房地产企业发票管理提出了更高要求，促使房地产企业提高增值税发票的管理水平，强化增值税的抵扣意识。在选择上游建筑安装合作企业时，应优先选择规模和实力比较雄厚，具有一般纳税人资格的上游合作供应商。这类大型企业有资格开具合法的增值税专用发票，财务管理相对规范。谨慎选择报价较低的小型企业。小型供应商可能价格上具有优势，但是通常因为规模和成本因素无法出具增值税专用发票，不利于房地产企业进行纳税管理和进项税抵扣。必须明确增值税发票违法成本大大高于营业税发票的违规成本，所以企业必须妥善保管、使用取得的增值税专用发票，依法依规提高进项税抵扣比例，避免因内部管理不善或者人为因素造成增值税专用发票遗失、损毁、过期的损失。在增值税发票管理的具体措施上，应当注意两个问题，一方面，要求增值税专用发票载明的信息必须完整准确，不得涂改，发票和货物及服务相符，发票金额与实际交易发生的金额相符，并且加盖有符合税务部门要求的发票专用章；另一方面，在获取增值税专用发票后必须在税务网络认证、校验通过，避免收到过期发票或假发票。通过强化房地产企业的增值税发票管理，规定严谨的验证和认证流程，规范发票信息，保证财务入账发票的合规性和真实性，降低企业税负和税务风险。总体来看，“营改增”的税务改革能够减轻房地产企业的理论税负，但是在现实中，因为房地产企业成本等方面存在的特殊性，短期内可能不会起到理论上应有的减轻税负的效果。“营改增”条件下，增值税专用发票的抵扣、管理，更多的可抵扣凭证的获取等财务管理方式的变化，都对房地产企业财务管理提出更高的要求。所以房地产企业有必要与产业链的上游和下游企业合作，规范财务管理制度，提升财务管理和税收筹划的水平，适应税务改革背景下新的规则和要求。
参考文献：
[1]邓单月.“营改增”对房地产企业的财务影响研究———以A房地产开发公司为例[J].云南大学，2016(4).
