时间：2023-06-11 09:32:35
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇地产基金方案，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
拓展私募股权和房地产不良资产投资
私募股权业务调整投资策略
全球金融危机中，黑石私募股权投资部门把握市场机会，及时调整投资策略，进行不良资产投资。
从2008年开始，黑石私募股权基金开始投资不良债权和结构化证券以及价值被低估的资产，并在几乎未使用杠杆的情况下，对投资组合公司进行战略收购。另外，还购买信誉良好的高杠杆公司和陷入财务困境企业的银行债权和证券，通过投入资本和专业知识，使许多陷入困境的优质企业恢复财务健康和竞争力。
2009年，黑石不断拓展业务领域。黑石私募股权基金对陷入困境的位于佛罗里达州的Bank United进行资本重组。通过持续推出新产品，比如企业救援融资专项基金对企业提供资金支持。募集基金，投资于基础设施和清洁技术。2010年，在中国设立以人民币计价基金投资中国市场，并拓展对印度、韩国等新兴市场的投资。
房地产板块大力拓展不良资产收购与投资
全球金融危机爆发以后，黑石房地产部门调整投资策略。一是在房地产市场趋稳之前停止物业、房地产公司投资。二是自2008年开始加快设立各种房地产投资基金。三是开拓不良房地产债权投资领域。开拓不良房地产债权投资领域。2008年，在全球房地产和信用市场陷入混乱、银行退出房贷市场之际，黑石把握市场机会，通过设立房地产债权策略基金，建立房地产债权策略，将业务重心放在向新贷款客户提供流动性、向面临遗留商业房地产风险暴露的银行提供流动性以及对流动性强的房地产债权进行投资。黑石房地产债权策略注重估值及市场分析，谨慎使用杠杆，坚持价值导向投资。主要投资领域包括：一是夹层债权；二是资本重组；三是遗留债权投资，随着越来越多的贷款人希望减少债权头寸，黑石房地产债权策略对遗留债权工具进行折价收购和投资；四是上市股权及债券；五是优先股，主要专注于房地产领域与收购、开发及资本结构调整有关的优先股投资。截至2014年9月底，黑石房地产债务策略拥有93亿美元管理资产。
开展抵押贷款收购业务。与在调整贷款期限方面有良好经营记录、管理抵押贷款支持证券的抵押贷款服务商Bayview合作发起设立基金，购买住房抵押贷款，并通过改善不良贷款质量，使不良贷款恢复正常。
2009年下半年市銮饔谖榷ê笤谌球范围内寻求房地产投资机会。在物业和股权投资领域，把握机会对高品质物业以低价进行投资。2009年底，收购伦敦布罗德盖特办公综合大楼50%权益。在债权投资领域，黑石将业务重点扩展到一系列房地产债权投资机会，包括其认为被错误定价的公开交易债券、夹层贷款、房地产贷款收购、救援融资和优先股。房地产特殊机遇投资基金主要集中在公开市场和私人市场进行全球范围的非控制型债权收购和股权投资。2009年设立若干新的房地产债权投资基金专注于在公开市场和私人市场与非控制型债权相关的投资机会，主要集中于美国和欧洲地区。
2010年，黑石房地产业务投放近50亿美元，其中绝大部分投资于破产企业、资本重组和债权收购，为美银美林管理21亿美元的亚洲房地产资产并担任美林亚洲房地产机会基金普通合伙人。2011年，黑石房地产部门投放76亿美元，绝大部分投向不良房地产领域。2012年，黑石房地产业务部门创建用于购买、装修并出租需修复的单户住宅的重大项目InvitationHomes，投入30亿美元修复住房，为美国家庭提供住房并重建社区。
在全球范围内拓展并购重组咨询服务
全球金融危机爆发后，在大型银行和证券公司等传统竞争对手自顾不暇之时，黑石大规模拓展金融咨询业务。
拓展重组咨询业务
经济低谷时期重组需求不断增长，黑石为企业、债权人、投资者和陷入困境企业的收购方提供破产重组咨询服务，2008～2009年业务量大幅度增加。2008年重组咨询服务涉及61宗破产项目、涉及金额5000亿美元。2009年重组咨询业务涉及265宗，涉及金额8900亿美元，远远大于1991～2007年的150宗和3500亿美元规模。
黑石在金融危机期间的重组咨询业务代表性案例有：2008年2月，向北岩银行（Northern Rock）就一系列策略选择和制定公众股权框架下的重组计划提供顾问服务；2008年9月，作为AIG全球重组顾问，帮助AIG评估可选方案，协调分拆出售若干附属公司；2009年2月，向AlliedCapital庭外重组10.15亿美元债务提供顾问服务；2009年3月，为拉脱维亚国内最大的银行Parex Banka提供顾问服务，就Parex Banka进行战略选择审查、“好银行/坏银行”结构安排以及为持续融资提供担保在内的重组事宜提供服务，涉及交易金额47亿欧元；2009 年6月，为哈萨克斯坦图兰・阿列姆银行 （BTA Bank） 提供顾问服务，就BTA Bank债券违约保险投资基金 （Monolines） 以多元化支付权利 （“DPR”） 证券化方式包装“票据”事宜提供咨询服务，涉及7.55亿美元交易金额；2010年12月，向GoodyearTire&Rubber Company就各种资本结构、策略替代方案等事宜担任财务顾问，涉及金额58亿美元；2012年3月，就希腊债务交换事宜为希腊私人债权人投资者委员会 （PCIC） 的Steering Committee担任独家财务顾问，涉及交易金额2060亿欧元。
拓展并购咨询业务
2008年金融危机时期并购业务陷入低谷。2009年，黑石开展了一系列重大并购咨询业务，涉及交易金额达4260亿美元。随着全球金融危机推动重组及整合活动的增加，健康企业也重新审视自身业务结构和战略，黑石并购咨询业务团队为企业开展战略咨询业务，为企业实现财务目标、解决资本结构问题等复杂交易提供增值服务。
金融危机期间黑石并购咨询业务的代表性案例有：为施乐公司以8.3亿美元收购联盟计算机服务公司提供咨询服务；协助世界最大的传播集团之一Pu b l i c i sGroup SA以5.3亿美元收购微软互动商Razorfish公司；为雀巢公司以37亿美元收购卡夫食品公司冷冻比萨业务提供咨询服务；为路透社与汤姆逊并购交易提供咨询业务。
金融危机中收购GSO信贷平台
2008年3月，为把握金融危机期间市场动荡和错配产生的信贷业务机会，黑石收购了拥有100亿美元资产管理规模、擅长杠杆信贷业务的GSO 资本公司（GSOCapital Partners，GSO）。以此为基础，黑石将不良证券对冲基金整合到该平台，创建了黑石GSO，成为全球最大的另类信贷平台之一。
2007年，GSO三位创始人出席黑石的上市路演。路演期间，黑石披露的数据展示了其在私募股权、房地产和对冲基金投资领域的竞争优势及其与全球大型机构投资者的密切关系，但是也显示出仅有50亿美元资产管理规模的信贷业务与集团整体以及与其他版块发展的不相称。黑石正在另类资产管理领域寻求新的发展空间，与私募股权、对冲基金和房地产业务相互补。而GSO的资产负债表较小，投资者数量也很少，投资者投资金额只有220万美元，且过度依赖已经受到次贷危机早期冲击的美林和瑞士信贷，GSO自2007年3月股价已下跌了40%。2008年1月，寻求多元化的黑石宣布，将收购拥有100亿美元资产管理规模的另类信贷资产管理公司GSO。该项收购使黑石一跃成为全球最大的信贷平台之一，交易于2008年3月完成，通过支付9.3亿美元收购拥有32亿美元信贷对冲基金、5亿美元夹层投资、48亿美元CLO业务的GSO，黑石加强了信贷业务板块并使其私募股权业务受益。
全球金融危机中，世界各国政府对金融机构提出了更加严格的资本要求。基于更加严格的监管环境以及资产负债表修复的自身需求，银行回归至传统角色，仅对评级最高的企业和风险最低的交易承销债券和发放贷款。投资银行自金融危机爆发以后一直处于去杠杆状态。黑石收购GSO之后形成的信贷业务平台，为充分利用和把握由银行留下的市场空间，拓展信贷业务奠定了坚实基础。
把握金融危机契机拓展另类信贷业务
黑石凭借收购GSO之后形成的信贷业务平台，充分把握市场空白机会，同时也受益于处于历史最低点的低利率和投资者对信贷投资的需求，当企业需要Y金、投资者需要收益之时，成为寻求获得融资的企业至关重要的资金来源。
金融危机爆发当年大力拓展另类信贷业务
2008年收购GSO之后，尤其是在全球金融危机爆发以后，黑石凭借GSO活跃于全球信贷市场。收购GSO当年，黑石通过设立对冲基金、夹层基金和杠杆贷款基金募集55亿美元，为开展信贷业务奠定资金基础，并以GSO为平台提供了17.7亿美元贷款。由GSO提供的夹层融资帮助许多信誉良好、在信贷市场动荡时期难以获得银行信贷的企业走出困境。
2008年8月，GSO和黑石的私募股权基金共投入10亿美元从德意志银行收购约30亿美元的不良过桥贷款组合。随后GSO和TPG一起收购了20亿美元花旗集团的过桥贷款。由于GSO详尽的信贷分析和对债权进行的结构化处理，2年之后，每家公司都偿还了债务，GSO投资获得1.5倍的收益。到2009年，GSO拥有了240亿美元的资产。
金融危机中持续拓展信贷业务领域
2009年，GSO通过创新拓展信贷业务及产品系列。产品包括夹层基金、不良资产基金、多策略信贷对冲基金、CLO和其它为客户量身定制的产品等，向需要流动性或资产负债表需要重组的企业提供救援融资，收购陷入困境企业资产和因市场错配被错误定价的正常债权。在收购GSO后的2009年1月，黑石清算了原来的不良证券基金，整合到GSO平台，投资者被赋予资金转移到GSO的选择权。2009年市场触底之后，GSO发起不良资产基金，其首只救援融资基金（re s c u e l e n d i n gfund）――GSO资本解决方案基金（GSOCapital Solutions Fund）作为救援融资工具。由于针对中型企业的投资很少，黑石的夹层贷款和新开展的救援融资通过提供资金，帮助许多中型企业走出困境。比如，GSO资本解决方案基金以1.25亿美元可转换优先股的形式向受金融危机冲击的美国能源企业CRO
TEX提供支持，帮助企业建立了稳固的资本结构，并帮助企业通过发行债券以及获得银行信贷拓展业务。
通过战略收购扩大信贷市场份额。2010年，GSO完成收购Allied CapitalCorp.旗下的9只CLOs。2011年，GSO收购了拥有100亿美元管理资产规模的欧洲杠杆信贷管理机构Harbourmaster CapitalManagement，以及Allied Irish Bank的4只CLOs。对Harbourmaster CapitalManagement的收购使整合后的GSO成为欧洲和美国最大的另类信贷管理机构。
2 0 1 1 年继续开展创新并提供信贷业务。募集GSO高级浮动利率期限基金（BSL），该基金为封闭式基金，目标是寻求当期收益和资本保值，主要投资于优先级贷款。提供4.35亿美元融资，帮助NANA Development Corporation收购一项重要油田服务业务，使其构建了多元化资源组合。
把握美国信贷评级被调低的机会拓展业务。2011年8月，在美国信贷评级被调低之前，GSO提前做好了市场冻结的准备，以识别、把握潜在的投资机会。在美国信贷评级被下调之后，GSO以50亿美元资金投资于几十家企业，包括美国、西班牙大、英国等国的企业。
GSO实现跨越式发展
在进入黑石的5年中，G S O从最初拥有2只基金产品发展到管理27只基金。GSO基金的广度和深度使GSO有能力通过自身发放贷款和投资于行业龙头企业，向企业提供“一站式”和“一揽子”解决方案，展示了强大的竞争优势。同时，黑石的集团平台给予了GSO许多潜在的投资机会。在黑石集团框架下，GSO有能力完成整个融资，降低了企业向其他机构寻求额外资金的需求。GSO的旗舰对冲基金积极参与信贷业务和事件驱动型信贷业务，向面临债务违约、债务到期、监管政策变化、破产或者法律纠纷的企业开展业务。与其他机构合作对企业进行短期和长期融资也是GSO拓展业务的方式之一。2013年2月，澳大利亚冲浪服装零售商Billabong International Ltd宣布，由于欧洲贸易环境恶化等原因，半年内亏损高达5.56亿美元。2013年7月，GSO和Altamont Capital Partners一起向陷入困境的澳大利冲浪服装零售商BillabongInternational Ltd提供2.94亿美元过桥贷款。依靠G SO和A l t a m o n t Ca p i t a lP a r t n e r s提供的过桥贷款，该企业得以偿清债务，稳定业务。贷款自7月22日开始，12月31日到期，贷款利率为12%。同时，Billabong同意以636亿美元将DaKineH a w a i i I n c .品牌出售给Al t a m o n t。GSO还与Altamont、GE Capital一同向Billabong提供长期融资，使该企业通过建立更为灵活的资本结构稳定业务，实现长期增长目标，并且用于偿还过桥贷款。融资安排包括提供短期贷款、循环信用额度等形式。作为交易的一部分，美国加利福尼亚州运动服装公司Oakley Inc.前CEO被任命为Billabong的CEO。
募集第二只救援融资基金。2013年9月，GSO关闭其第二只救援融资基金――G S O资本解决方案I I（G S O C a p i t a lSolutions Fund II LP），募集50亿美元资金，向遭遇流动性困难的企业提供债务融资，向试图走出破产境地的企业提供退出融资。由于基金规模远远大于2010年关闭的第一只救援融资基金规模，使黑石具有了向具有大额流动性需求的企业进行融资的竞争优势。
绩优基金纷纷派“红包”267只基金分红超160亿
新年开局便迎来基金密集派发“红包”，分红总额合计超160亿元。尽管从数量来看，债券型基金依然是分红的“主力军”，但从分红力度看，去年绩优的偏股型基金最“慷慨”，如东方红系列的4只基金每10份派发红利均超2元，最高分红为每10份派发红利3.43元。
今年以来22省银监局发出295张罚单
今年以来，多地方的金融分支机构收到密集罚单。截至1月24日，各地银监局及分局公布的罚单共计295张，遍布22个省份，数量居前的有湖北、广西、浙江三地，分别收到45张、31张、31张罚单。
部分货基降低管理费应对市场竞争
传统0.33%的货币基金管理费率正在遭遇市场变局，近期部分基金公司开始降低货币基金管理费率，以争夺货基在公募FOF、智能投顾领域的配置价值。业内人士认为，从国外的发展经验来看，未来我国货币基金也将逐步进入低费率时代，管理费的下降也是大势所趋。
天津：严格防控房地产市场风险 积极申报建设自由贸易港
据中新社消息，天津市十七届人大一次会议今日开幕。天津市代市长张国清当天作《政府工作报告》时表示，要严格防控房地产市场风险。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。加强住房信贷管理，严格限制信贷资金用于投资投机性购房，防止信贷资金过度向房地产领域集中，有效防范房地产泡沫引发金融风险。稳控住房价格，合理引导市场预期和购房行为，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展。分类推进企业提质增效，全面推进国有企业混合所有制改革。推动自贸试验区深化改革方案落地实施，积极申报建设自由贸易港。
跨界达人
“在通过CPA考试后，我陆续取得了中国注册评估师、注册税务师、证券特许注册会计师执业资格以及高级会计师职称。”章华早先在德勤从事审计工作时接触了众多行业，发现房地产是一个“高收益且低风险”的行业。“房地产行业的运作周期短，投资收益也很可观。”章华表示，“审计的工作也促使我形成了风险管控及收益预测模型。”
于是，对房地产行业产生浓厚兴趣的章华开始转投房地产行业，先后在复地集团、蓝光集团担任投融资及运营方面的高管。自2006年以来，章华更是坚定地看好房地产基金的发展。
“我在复星系内工作了八年，曾担任过复地集团北方地区副总经理、集团财务总监、复星集团北京总部财务总监等多个职位。”章华回忆起自己在复星系中的经历，“当时的重点工作是运营、财务、资金、上市和发行公司债等工作，几乎见证了整个复星集团的超高速成长期，也在郭广昌等复星创始人身上学到了很多。”
在复地工作期间，章华于2003年发起设立了国内第一支房地产信托。虽然时间已过去了近10年，但章华认为当初的方案中有很多内容到今天依然“很创新”，比如由信托的单一项目开始推广到资金与多项目对接，由债权方式深化到股权方式等。
“这其实就是房地产基金的雏形了，而那时是2006年，而2011年才被称为中国房地产基金元年。”章华说，“因此我感到自豪。也正因为有这样的认知与经历，我才有了与上市公司荣盛发展共同组建基金的合作，以及团队与中信证券和东方资产管理公司的合作。”
会翻越也要会静心
章华业余时间很喜欢爬山，将爬山视作一种锻炼身体也锻炼意志的活动。而从事房地产基金也像爬山一样，既要去翻越一个又一个的险峰，又要学会静心去感受风景的美丽。
章华认为，初创时期的房地产基金总是问题和困难最多，而克服这些困难，首先要建设一支强大的经营管理团队，同时要选择高收益、低风险的优质项目。“总体来说，优秀的团队和投资能力以及专业完善的管理系统是房地产基金募集和投资成功的关键。”
两年以上工作经验|男|27岁（1989年11月2日）
居住地：北京
电 话：156******（手机）
E-mail：
最近工作[1年8个月]
公 司：XX有限公司
行 业：金融/投资/证券
职 位：市场营销专员
最高学历
学 历：本科
专 业：金融学
学 校：对外经贸大学
自我评价
性格开朗、为人诚实、正直、待人热情、坦诚、思想良好积极向上；善于与人相处、对工作积极认真负责，乐于助人，具有远大的理想，敢于挑战自我，严格要求自己，有强烈的责任心和进取心，有较强的组织、管理能力；重视团队合作，善于团结他人，以大局为重，有优秀的合作精神，不拘小节，协调能力强，善于向他人学习，能开放的接受别人的意见。
求职意向
到岗时间：一个月之内
工作性质：全职
希望行业：金融/投资/证券
目标地点：北京
期望月薪：面议/月
目标职能：市场营销专员
工作经验
2013/10 — 2015/6：XX有限公司[1年8个月]
所属行业：金融/投资/证券
事业部
市场营销专员
1.负责房地产企业、建筑企业等优质交易对手的拓展；
2.拟定基金募集计划，制定[！]年度、半年度、季度《资金募集方案》、《基金募集促进方案》；
3.指导基金募集部门实施；
2012/7 — 2013/8：XX有限公司[1年3个月]
所属行业：金融/投资/证券
事业部
市场营销专员
1.拟定基金投资人服务计划，制定年度《投资人服务方案》并指导基金募集部门实施；
2.负责组织策划相关营销活动，如投资人新年、端午、中秋礼品发放、年度“投资人联谊大会”、年度“大额投资人活动”、年度“投资人风险教育活动”等；
3.拟定基金品牌宣传计划，制定《年度品宣方案》并组织外部传媒资源实施。
教育经历
2008/9— 2012/6 对外经贸大学 金融学 本科
证书
2009/12 大学英语四级
信托助力房地产融资
目前，许多房地产企业将融资目光转向了信托公司。中诚信托有限责任公司首席经济学家许均华日前在接受记者采访时指出，房地产信托一直是信托公司的重要业务，支撑着信托公司的经营业绩。目前，中诚信托为北京市房地产提供的资金达到200亿元，受支持的房地产企业达到50至60家。
“政府进行宏观调控，好的房地产也受到影响，它也需要资金支撑，信托对房地产资金需求是一个补缺作用。”许均华说，信托可以平滑宏观调控对房地产的影响，对就业，对产业的带动，对地方税收，都是很重要的。
从北京看，中诚信托以支持中小房地产商为主，一些中小的房地产企业有好的项目，但是由于缺资金，特别是缺银行信贷方面的支持，这些中小房地产公司会找到信托公司。目前，中诚信托在北京支持的房地产企业以住宅项目为主。 许均华说，在选择房地产公司时，中诚信托公司一是考虑房地产公司项目的法律文件是否齐全，二是房地产公司自己有没有资金投入，三是房地产公司如何保证信托公司信托资金的安全。一般情况下，投入不会超过项目资金的40％。 北京唐古拉投资管理有限公司董事副总裁谭吴楠日前在接受记者采记时说，“信托公司之所以会对房地产企业情有独钟，是因为房地产看得见，摸得着，收益是最有保障的。”
谭吴楠说，目前，一些信托公司的房地产项目收益已经突破30％，即使是一些相对保守或者称稳健的信托公司，因为介入的房地产项目相对成熟、风险较小，其收益要求也达到了20％以上。
“在高收益的同时，房地产项目的另外一些特点也是其吸引信托公司的重要原因。这些要件中首要的是风险相对可控。”谭吴楠说。
因为目前国家对银行信贷资金进入房地产行业的限制，建设用地许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等到四证齐全是银行介入房地产项目所必需的硬件要求，因此在房地产的融资接力中，信托公司扮演的是银行“前一棒”的角色，即信托公司在土地招标之前就可进入，帮助房地产商解决拿地资金，在地产商利用信托资金拿到土地并取得土地证之后，银行信贷资金进入房地产项目，替换出信托资金。以这样的方式进入的房地产项目，即使拿不到地，也不影响信托资金的安全；信托资金进入后地产商拿到了地但银行资金没有跟上，那么信托资金还有土地作为质押，与其他抵押品比较，土地的变现能力更强，即使出现了风险，信托资金也更容易退出。在期限方面，信托资金的使用一般不超过一年，而这个期限也恰好与信托资金的期限要求相匹配。
另外，房地产企业把房地产资产或收益权抵押给信托公司，一般是3折。这也使得房地产类信托比较安全。谭昊楠说，曾经给一家房地产企业做了一个信托计划。该房地产的在建项目进行了一半，没有资金了，企业在建工程也抵押给了银行，没有用于抵押的资产了。但是这个房地产建的是商业项目，于是谭吴楠以这个房地产企业的商业项目未来租金收益做抵押进行信托，购买商业项目的未来10年租金收益，价值是10亿，信托公司给房地产商打3折，以3亿元买下他们未来10年收益权。该房地产商用其中的2亿偿还银行，剩下的1亿元使他们走出了资金困境。
国巨投资基金管理有限公司董事长兼首席经济学家孙飞在接受记者采访时认为，中小房地产企业寻求信托融资比大的房地产企业更迫切一些。值得关注的是，以往房地产信托模式比较简单，主要是对某个房地产开发项目进行信托贷款，但现在一些房地产信托越来越表现出类基金化操作的模式。这些举动都表明信托机构正在积极行动，试图在房地产领域拥有更多话语权。
孙飞认为，日前“国十一条”中提出要加强房地产信贷风险管理、进一步完善房地产信贷风险管理制度，这一政策对中小房地产企业影响较大，从证监会和国土部的相关政策也可以看出，上市公司的融资审核也越来越严格。房地产企业可能又将面临资金之渴，融资的重担或将落在信托身上。
REITs或或将推出
前不久结束的中国人民银行工作会议指出，要不断提高金融市场的广度和深度，开展房地产投资信托基金(REITs)试点有关工作。这使得房地产投资信托基金再度成为市场关注的焦点。孙飞在接受记者采访时认为，房地产投资信托基金早就该试点了，这可以促进房地产市场的健康稳定发展。
孙飞说，相对于银行贷款、私募、IPO上市等融资形式，REITs更适合于商业地产融资。REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs主要是进行长期稳定的价值投资，而商业地产运作周期比较长。标准意义的REITs都是公募基金，解决REITs在资本市场上市问题是关键性的一步。近年来，我国一直在迈向REITs的道路上探索，各种情况表明，我国国内环境基本具备REITs的发展条件，商业地产对REITs的迫切需求也在不断增长。
中国不动产研究中心的相关负责人告诉记者，目前，北京、天津、上海三地的REITs试点工作正在进行。2009年8月REITs试点研讨会在上海举行，会议承办单位上海浦东新区金融服务办公室汇报的REITs三大方案显示，债权性方案设计已经成熟，而股权性方案仍在研究中。上海REITs将由券商或基金公司发起并持有51％的控股权，海通证券将是首家试点券商，2009年11月份上海的REITs试点已经进入实际操作阶段，上海REITs有望将在2010年推出。同时，央行、证监会分别牵头的REITs在2010年同时有望在北京、天津、深圳同步推出。而业内人士认为，从当前情况看，国内首只股权REITs预计将在2010年一季度上市，债权REITs将在股权RElTs前出台。
孙飞说，央行版的房地产投资信托基金主要在银行间市场，操作难度小，可行性更强。证监会版的房地产投资信托基金因为在股票市场进行披露，需要出台相关的管理办法和信息披露，推出的时间会晚一些。
记者注意到公司对于重组标的资产的预估值合计高达124.84亿元，预估增值率约为133.3%，但是以上资产盈利能力实在欠佳，其中畸高的资产负债率让市场存悲观预期，同时有分析人士认为在房地产融资尚未开闸的背景下却抛出如此大体量的融资方案，或许也是遭遇砸盘的重要原因。
标的资产负债率畸高
广宇发展预案显示，公司拟向鲁能集团发行股份，购买其持有的重庆鲁能34.50%的股权、宜宾鲁能65.00%的股权、海南三亚湾100%的股权、海南英大100%的股权、鲁能亘富100%的股权、顺义新城80.71%的股权；向鲁能集团全资子公司鲁能置业发行股份，购买其持有的鼎荣茂华70%的股权；向世纪恒美发行股份，购买其持有的重庆鲁能英大30%的股权。
根据预案，本次发行股份购买资产的股份发行价格为7.21元/股。截至2013年8月31日，标的资产的预估值合计约为124.84亿元，预估增值率约为133.3%。同时拟以不少于7. 21元/股向不超过10名投资者定增不超过本次交易总金额25%的配套资金。根据标的资产预估值124.84亿元计算，募集配套资金总额不超过41.61亿元，主要拟用于本次交易标的资产涉及的房地产开发项目建设以及补充上市公司流动资金等。
对此公司表示通过本次交易，鲁能集团将符合条件的房地产资产注入上市公司，是推动鲁能集团房地产业务整体上市的重要步骤。上市公司的总资产规模，总收入以及净利润规模均将大幅上升。但是细观各项标的资本结构，畸高不下的资产负债率实在令人担忧。据记者统计，本次收购的七项资产中顺义新城的资产负债率最高，可达97.4%，而根据预案对于该公司的预估值为8.77亿元，增值率为483.62%，此外，重庆鲁能英大、宜宾鲁能以及鲁能亘富三项资产的资产负债率也高达88.7%、76%、70.5%。对比同行地产上市公司60%的资产负债率，此次收购的标的资产负债率如此之高备受质疑。对于如何应对高负债率的问题，记者致电该公司证券部，工作人员以董秘不在为由委婉拒绝了记者的采访。
机构纷纷出逃
事实上，8月8日停牌前市场早有预期，股价的走势也折射了投资者对于公司重组的期待。在重组停牌前，该公司股价扶摇直上，从阶段新低4.6元一度上涨至8.28元，期间涨幅超过80%。
三季报则暴露了资金行踪，数据显示该公司三季度新进6家基金，其中信达澳银持有742.01万股，汇添富持有720万股，益民基金持有637.49万股，招商基金持有579.99万股，易方达基金持有550.17万股，事实上，股价的启动也正是源于三季度初，显然对于复牌后股价的走势众多投资者也寄予厚望，记者注意到在公司公告当日早间仍有投资者在股吧留言认为“身兼重组、土地流转以及天津自贸三大概念，复牌多个涨停毫无悬念”。
但是理想很丰满，现实很骨感，复牌后股价走势给了投资者当头一棒。复牌当天股价直接跌停，全天最终也以跌停价7.19元收盘，记者注意到根据预案，本次发行股份购买资产的股份发行价格为7.21元/股，这也意味着股价已跌破重组预案的增发价。
盘后龙虎榜数据显示，机构抛盘或许是当天暴跌的罪魁祸首。前五家卖方席位均为机构，合计减持4819万元，占当天总成交额的58%。按照当日的均价7.19元计算，五大卖出机构分别抛售267.6万股、122.1万股、100万股、93.2万股、87.3万股，买方前三家席位都是活跃游资，华泰证券旗下的两营业部排名第一、二位，分别买入1443万元、1438万元，另外国泰君安证券深圳福华三路营业部以及两家机构分别少量吸纳359.5万元。
对于复牌后的大跌有分析人士认为，由于在广宇发展停牌的三个月期间地产股均出现大幅下滑，本次拟注入仍为房地产业务使得广宇发展必然要补跌。
重组之路或将再次遇阻
事实上，2010年鲁能集团就拟将大量土地储备注入广宇发展，但受制于房地产行业政策调控，资产注入计划暂时搁置，时隔三年后，广宇发展再次重启注入鲁能集团的资产。但是此次光宇发展的重组之路仍然阻碍重重。
1500亿减税方案悬疑
知名投行摩根大通抛出“4000亿经济刺激方案后”，有关财政部将推出1500亿减税方案的说法开始在坊间流传，并盛传该方案将在2009年开始实施。但目前为止，减税方案还停留在学者建言或未经官方证实的传言的层面上，但其传递出的信息显示，在当前经济存在下滑风险的背景下，为实现“保增长”，政府还有很大的运作空间。但财政部有关人士却也表态：支出压力加大，特别是稳定物价、应对自然灾害等方面新增支出较多，财政收支紧张形势不容忽视。
油价持续下探
进入9月，国际油价击穿短期支撑位每桶110美元，9月4日，纽约市场油价创下5个月来最低收盘价每桶107.89美元。美国能源部的报告显示，在截至8月29日的一周之内，美国汽油商业库存减少了100万桶，大大少于此前市场预测的180万桶的降幅。与此同时，原油和包括柴油、取暖油在内的成品油商业库存也分别减少了190万桶和40万桶。分析人士认为，周四的库存报告中汽油消耗大幅减少，说明经济增长乏力和能源价格高企已经迫使普通消费者少开车以节省开支，而短期内美国国内对燃油需求下降的局面不会有大的改变，油价因此下滑。
上海房价月下跌纪录
一家权威市场研究机构通过对上海官方的“网上房地产”楼盘数据进行统计分析，发现7月份上海商品住宅新盘成交面积同比下降69％，环比下降32％，月成交均价环比下降24％。这家机构据此形成的报告特别指出，尽管存在偶发因素，但是这个24％的跌幅，已是2005年7月以来上海房价最大环比跌幅，也是这三年新一轮调控以来的最大跌幅。而8月份，根据上海佑威房地产研究中心数据t虽然平均成交价格环比小幅回升。但成交量仍然持续低迷，同比降幅近70％。上海房价下跌显示，中国一线城市的房价没有堡垒可言。
巴菲特和可口可乐
股神巴菲特在上月接受美国某电视台采访时，透露曾报价5亿美元购买一只中国股票。但却遭到拒绝。无独有偶，巴菲特一直重仓的可口可乐公司，也在近期宣布以179-2亿港元收购在香港上市的汇源果汁集团。境外投资者的举措无疑显示，他们对中国企业目前的价格已经开始满意，美林公司也提升了中国A股的评级，这些数据似乎在透露，境外资本已经开始认同目前A股的价位。
基民亏损基金公司肥
根据2008年基金半年报披露情况，59家基金公司旗下364只基金今年上半年净亏损1.08万亿元，创历史同期的最高亏损纪录。与之对应的是，59家基金公司的管理费收入却比去年同期增长1.2倍，达到188.06亿元。而造成这一奇特现象的原因是基金公司管理费收入高低只由旗下基金规模决定。与基金亏损状况并无太大关系。而有关机构调查，很多基民表示解套后将赎回所有投资。
大小非不征暴利税
应对有媒体呼吁应该对大小非征收暴利税的说法，证监会予以否认，表态没必要对“大小非”开征暴利税，如果要开征，那么应当平等地对所有证券投资所得都要征税。9月5日，沪深证券交易所分别颁布了《股票上市规则(2008年修订稿)》，并宣布于10月1日起正式生效，“规则”更是指出，为适应全流通市场发展的需要，对于在发行人刊登首次公开发行股票招股说明书前12个月内以增资扩股方式认购股份的持有人，要求其承诺不予转让的期限由36个月缩短至12个月，被视为洪水猛兽的大小非又被松绑。
根据国务院国发11号文件和国发30号文件要求及有关规定，从我区实际出发，借鉴兄弟省市的经验，对我区城镇住房制度改革提出如下意见：
一、住房制度改革的基本原则
1．坚持政府、单位、个人三者共同负担的原则。通过发挥三个积极性，在保持现有建房资金渠道的前提下，逐步增加个人在住房建设投资的比重，更多地筹集建房资金，加快住宅建设步伐。
2．坚持租、售、建、管并举的原则，逐步形成提高租金、促进卖房、回收资金、促进建房、管好住房的联带序列。
3．坚持在统一政策下因地制宜、分散决策的原则。结合我区实际，分步实施房改方案。
4．坚持机制转换的原则。住房制度改革就是要转换传统体制下的运行机制，形成一种体现社会主义有计划商品经济要求的新的住房制度和运行机制。要改变现行的住房资金分配体制和计划管理体制，通过财政、税收、工资、金融、物价和房地产管理等方面的配套改革，建立住房基金，把住房消费基金纳入正常渠道，把包括住房在内的房地产开发、建设、经营、服务纳入社会主义有计划的商品经济大循环体系。
二、我区住房改革的分阶段实施目标
1．“八五”目标：以改变低租金、无偿分配为基本点，房屋租金标准力争达到实现简单再生产的三项因素（维修费、管理费、折旧费）计租水平，逐步增加家庭住房消费比重；重点解决危旧住房和人均居住面积3—4平方米以下的住房困难户和无房户的住房问题；全区人均居住面积达到7.5平方米，住房成套率达50％；各城镇全部建立起三级住房基金，保证住房建设有稳定的资金来源；发育房地产市场，通过改革初步奠定机制转换的基础。
2．十年目标：到20*年，公房租金努力达到五项因素（维修费、管理费、折旧费、投资利息、房产税）的成本租金水平；住房成套率达60－70％，城镇人均居住面积达8平方米；发展房地产市场，建立健全住房资金的融资体系，实现住房投入产出的良性循环。
3．长期目标：住房租金要达到八项因素（前五项再加上土地使用费、保险费和利润）的商品租金水平；住房成套率大大提高，每户有一套舒适的住房；健全房地产市场，完成住房商品机制转换，实现住房商品化、管理社会化。
三、我区住房制度改革的具体办法
我区住房制度改革采取分步提租发补贴、鼓励职工买公房、新房实行新制度、多种方式建住宅、逐步推进公积金等多种办法，以达到解决住房的目的。
（一）分步提租发补贴
1．分步提租办法：
凡城镇公有住房，在同一城市（县镇）实行统一租金标准。收取公有住户租金一律按住房面积计算。
改革现行低租金制度，使公有住房租金有计划有步骤地提高到包括折旧费、维修费、管理费、房产税和投资利息五项因素的成本租金水平。第一步，**年底以前，公有住房租金标准调整到包括维修费和管理费两项因素的水平；第二步，**年底以前，公有住房租金标准提高到包括维修费、管理费、折旧费三项因素的水平；第三步，20*年以前，达到五项因素的成本租金水平。
2．补贴办法：
租金调整后，各地可根据提租幅度和当地的实际情况，本着多提少补的原则对租住公房的职工（包括离退休职工）给予适当补贴。以**年职工的标准工资为计算基数，第一步租金提到两项因素水平时，补贴不超过标准工资（包括民族补贴）的5％；新增租金中，职工负担部分不低于25％，以后随着房租的提高，由各市县相应调整补贴标准。
根据国务院国发11号文件的规定，居住集体宿舍和私房的职工，暂不发补贴。
3．补贴资金的来源
住房补贴资金，首先立足于原有住房资金的划转，不足部分，经财政部门核定后，企业可进入成本；全额预算行政事业单位列入预算；差额预算的事业单位按差额比例分别比照全额预算单位和企业资金开支渠道列支；自收自支单位比照企业资金开支渠道列支。
4．有条件的城镇和企事业单位要适当加大提租的幅度。
5．减免办法
民政部门确认的社会贫困户；享受离休等遇的干部职工和已故离休干部职工的配偶，按规定标准住房提租补贴后，净增支过多生活有困难的，给予适当减免。
6．超标加租。超过住房面积标准的部分加收租金，具体办法，由各市、县按国务院国发和广西桂发8号文的原则制定。
（二）鼓励职工买公房
向职工个人出售新旧公房是推行住房商品化的基本措施之一。职工按标准价购买公有住房后，仍可领取住房补贴。在试点过程中曾以优惠折价购买公房的职工，则暂不发补贴。
1．公房出售的范围
除国家有关部门和各级人民政府按规定确定不宜出售的住房外，一般住房均可出售。
2．出售对象
具有常住城镇户口，以自住为目的，且符合分房条件的职工。一户只能享受一次按标准价购买公有住房的待遇。
3．售房的价格
买卖房屋均以建筑面积计算。职工购买规定面积标准以内的住房，其售价按下列原则确定：新房按标准价（住房建筑造价和征拆迁补偿费加地段、楼层、朝向等环境因素）；旧房按重置价成新折扣和地段、楼层朝向等环境因素按质计价。在房改起步阶段，为鼓励职工买房，可暂由职工所在单位适当承担征地和拆迁补偿费。出售旧房，只限原住户购买。产权单位出售住房的价格，须经当地评估机构评估，国有资产、房地产和物价管理部门核定，各市、县的售房价格须报自治区人民政府审批，严禁以过低价格出售公有住房。
4．公房出售后的产权处理
职工按标准价购买的住房，购房者拥有部分产权（即全部占有权、使用权和有限制的收益权、处分权），可以使用、继承，五年后可以按规定出售出租，售房收入扣除有关税费后按产权比例进行分配，原产权单位有优先购买权和租用权。
5．税费减免
职工购买自住住房，个人出资部分免交房产税、土地使用税和一次性的契税。产权单位以标准价向职工个人出售住房，可免征营业税，新建公有住房，计征固定资产投资方向调节税，按零税率。
按标准价售房和有关优惠政策只适用于年人均收入五千元以下的职工家庭户。
（三）新房实行新制度
为使新建住房不再进入旧的住房体制，凡是**年元月一日后建成交付使用的住房和迁出腾空的旧公房（不含互换房）都要实行新制度：
1．先卖后租，出售给干部职工的新房按标准价。在起步阶段征地拆迁费用较高的，可暂由职工所在单位适当负担。
2．新房新租，租金原则上要按成本租金（即五项因素）计租，最少也不能低于三项因素计租。新房实转的住房券资金来源，企业可进入成本，机关、事业单位可列入财政经费预算。
3．有偿租房，为保证出租房屋的正常使用，租房收取保证金或认购住房债券，有偿租房，收取标准或认购额由各地自定。
（四）多种方式建住宅
为了尽快解决广大职工住房问题，住宅建设推行国家、集体、个人三方共同投资体制，积极组织集资建房和合作建房，具体方法如下：
1．根据国家“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针，认真贯彻自治区〕29号文、5号令，各级人民政府要在用地、规划、计划、材料、信贷、税收等方面给予扶持，各有关方面应通力协作，加强规划和用地管理。
2．集资建房。集资形式可以是全集资也可部分集资，全集资即建房资金全部由个人出，单位代建，房屋建成后产权归个人所有；部分集资即单位出一部分，个人出一部分，所建住房实行先售后租。职工购房，其集资款可计抵购房款；职工租房，其集资款可计抵租赁保证金。
3．有组织地个人建房，如住房困难的中低收入家庭户可参加住房合作社，个人入股投资建房。住房合作社可以从建设、分配到管理一起抓起来。国家对于合作建房，在税费方面按国家规定给予适当减免。
（五）逐步推行公积金
公积金是一项义务性的长期储金，按职工月工资的一定比例，由单位和职工个人逐月缴存。单位和职工缴存的公积金全部归职工个人所有，享有低息，通过长期的积累，提高职工家庭解决住房的能力，扩大住房建设资金的融通。自治区辖五市和有条件的县城经过自治区政府批准后可以先试行。
1．对象和范围
凡具有城镇常住户口的党政机关、群众团体、事业单位和各种所有制企业的固定职工、合同制职工，计划内临时工，均实行公积金办法。
离退休职工，计划外临时工以及三资企业中的外籍人员，不实行公积金办法。
2．公积金缴存额与利率
公积金缴存额，等于职工月工资乘以公积金缴存率。职工个人和所在单位的公积金缴存率，在起步阶段可分别定为5％，以后随着经济发展和职工收入的变化，分别进行调整，每一年公布一次。
存储的公积金，比照银行活期存款利率结算。
3．公积金的来源
在公积金中，个人承担的部分由个人缴存；单位提供的部分原则上从单位原有住房资金和自有资金中解决，根据国家规定对于需在成本中列支和预算中安排的部分，由各级财政部门核定和安排。
4．公积金的使用和管理
职工可使用本户成员及其直系亲属积累的公积金，定向用于购房、建房和住房的翻修等费用，不足部分，可向住房资金管理部门申请贷款，由职工个人定期偿还。
公积金可以继承，职工离退休或出国定居时，所结余的公积金连本息还给个人，职工调外单位或外地工作，应将结余的公积金转至新工作单位该职工名下。
各单位可以有偿使用本单位职工结余的公积金用于住房建设。
公积金由各市、县房改部门的资金管理机构负责筹集、管理使用，并委托有关金融机构存贷业务。
四、建立和管好住房基金
要把围绕住房生产、经营、消费中发生的资金集中起来，通过建立公积金，逐步提高公房租金，发行住房债券或收取租赁保证金等形式，增大个人筹资在住房资金中的比重。各级政府要切实做好住房资金的理顺和转化，在各级人民政府住房制度改革领导小组下，由财政部门会同有关部门核定和划转住房资金，变无序为有序，建立起城镇、企事业单位、个人三级住房基金，用于住房建设、维修和发放住房补贴，不得挪作他用。
住房资金来源：
1．城市住房基金：从市财政原来用于住房建设、维修和房租补贴的资金，基本建设投资中用于住宅投资的部分，当地提取的固定资产投资方向调节税、房产税，出售直管公房回收的资金以及住宅资金的经营收益和利息收入等筹集。
2．单位住房基金：行政、事业单位原来用于住房建设、维修、房租补贴，预算外收入的10％左右，提租和出售公有住房回收的资金，经财政核定列入经费预算的部分及其他可以用于房改的资金。企业按规定提取垢住房折旧费、大修理基金、后备基金、福利基金、结余的奖励基金中分离出来的资金、企业税后留利中10％的资金，以及按规定可进入成本的资金，作为单位的住房基金，单立帐户，专户存储。
3．职工个人购建房基金，从公积金和其他消费支出节余部分中筹集。
建立和管好、用好住房基金，是住房制度改革的关键环节，各市、县要建立住房改革资金管理中心，负责此项资金的筹集、调度、使用管理，中心由当地房改领导小组领导，与房改办合署办公。房改金融业务目前委托专业银行。
五、加快解决特困户和无房户的住房问题
要解决好缺房户，目前重点要解决好住房特困户。到**年止，我区城市还有缺房户11.9万多户，其中人均2平方米以下或无房户1.08万户。要通过住房制度改革和多渠道建房，有计划地逐步解决这些缺房户，首先是要在近二年内解决人均2平方米以下人均收入又较低的（如当地贫困线以下具体标准由各地规定）特别困难户和无房户。各地应尽快制订出解困分年度实施计划。解决的办法是：
1．多方筹集资金。一是各地财政每年出一点；二是各单位自筹；三是个人集资；四是由银行发放专项解困低息贷款；五是房改中卖房回收的资金；六是私人积储的资金。
2．解决好建设计划。凡用于解困的住宅建设计划，由当地建委（房产局）、计委和房改办审查安排，报自治区计委、建委和房改办备案。
3．凡属解困住宅建设需用的土地，自治区土地局优先安排审批。
4．解困住宅建设税费优惠。解困住宅免交市政建设配套费、建筑规划费、招标费、占路费、土地管理费。
下列费用减少50％：
质检费、电源建设费、供电贴费、用水保证金、水电增容费、菜地占用基金（土地开发费）。
5．解困住宅建设由各级建委、房地产局牵头，要有专门机构和人员抓这项工作，各级政府应加强对解困工作的领导，严格核定解困范围，接受群众监督。把解困作为为群众办好事实事列入重要日程。计划、金融、财政、税收、城建、规划、土地等有关部门都要积极配合、支持。
六、加强房地产市场管理
随着房改的不断深入，房地产市场将愈来愈活跃。各地政府要加强对房地暗市场的领导，房地产主管部门要设立房地产市场管理机构。各类房地产的交易活动，都要置于房地产市场管理和监督之下。一切房地产的出租、转让、抵押，房屋的买卖、交换、典当、继承等活动都要按规定办理有关手续，并按规定交清有关税费（房屋产权证颁发的收费，包括测绘、资料、手续费，房屋的买卖、交换、典当、继承、估价、监定费，房地产出让、转让、出租、抵押时的手续费按有关规定执行）。房屋出租实行租赁许可证和合同制。严禁乘房改之机，以房牟利，投机倒把或损公肥私，贱价卖房或其他非法活动。
七、今明年住房改革部署
住房改革贵在起步。根据全国住房改革的总体部署，我区要求**年南宁、柳州、桂林、梧州、北海五市房改全面配套改革起步，每个地区有1—2个县（市）进行全面配套改革试点，其他有条件的县城也可进行全面或单项改革试点；**年各县城进行全面配套改革。*年五市和各县的房改方案（包括配套方案）由自治区房改领导小组批准；全面铺开后，各县城全面配套改革方案分别由地、市房改领导小组批准，报区房改领导小组备案。所有单位，不论隶属关系，都应服从各地人民政府的统一部署，执行当地的房改方案。柳铁房改工作按国务院住房制度改革领导小组房改字6号文执行。
八、加强对房改工作的领导
1.1 房地产投资的形式
房地产投资包含直接投资和间接投资两种形式。其中直接投资包括开发投资和房地产置业投资，这两个方面从狭义地角度考虑就是房屋销售方与买方各自的投资。间接投资包括房地产企业股票投资、房地产企业证券投资、房地产投资信托基金投资以及住房抵押支持证券的购买等投资方式。本文主要分析的是房地产投资信托基金，这是间接投资当中较为新型的一种投资方式，也是扩大房地产融资渠道的途径之一。
1.2 房地产投资信托基金的含义
所谓的房地产投资信托基金指的是以收益凭证的发行为汇集资金的主要方式，并通过专门的投资机构或信托公司将投资的综合收益分配给投资者的一种信托基金投资方式。这是一种非公司组织的投资方式，其收益股份的组成也是可以转换的，是一种封闭性的投资基金。其英文缩写是REITs。这一投资方式在国外兴起较早，在我国仍处于发展不够成熟的阶段。
2 房地产投资信托基金的风险类型
2.1 客观风险(系统性风险)
2.1.1 政策风险
政策风险指的是在进行房地产投资信托基金的过程中由于国家的政策变动而对房地产投资信托基金的收益产生不同程度的影响。涉及到房地产投资信托基金收益状况的国家政策主要分为三类。首先最为直接的是国家政策对于房地产投资基金管理的相关条例的制定。如果国家政策对房地产投资资金进行较为紧缩性的管理，则有可能导致房地产投资信托基金的收益减少。其次是国家政策对于房地产开发方面的影响。如果国家政策对于房地产的开发采取限制性政策，则有可能导致房地产投资信托基金的收益减少。除此之外还有国家政策对于房屋价格的调整，房屋的价格决定房地产企业的盈利情况，也就对信托基金的投资者具有一定的影响。
2.1.2 法律风险
房地产投资信托基金的法律风险指的是在进行房地产信托基金投资的过程中，由于房地产信托基金的管理是由专门的投资机构进行的资金的统计和支配，因此在这个过程中鲜少具有较为完善的保障。在我国的法律当中，目前只有《信托法》、《信托公司管理办法》等条例对信托机构进行管理，而没有较为具体的针对房地产投资信托基金设立的相关条例，保障呈现出不够完善的状态。但出现这一现象的原因与房地产投资信托基金的成熟性有着密不可分的关系，随着立法的完善这一风险会逐渐趋于减小。
2.1.3 金融风险
金融状况的好坏对于各个经济领域都有着较大的影响。房地产投资作为一种投资量巨大的投资方式，受到金融的影响是十分显著的。对于房地产行业来说，无论是直接投资还是间接投资都会受到金融状况较大的影响。例如，在国家的金融状态趋向于紧张的时候，人们的购买力降低，这种情况将会形成房屋销售的重大瓶颈。这就会导致房地产商的房屋收益无论是从时间上还是从总体收益状况来说都会受到极大的打压，从而影响到房地产投资信托基金投资者的收益情况，产生投资风险。
2.2 主观因素造成的风险(非系统性风险)
2.2.1 项目风险
在房地产项目筹建的前期，都会涉及到一些问题，例如土地及贷款等方面的问题，房地产投资信托基金虽然是房地产融合资产的重要方式，但一个房地产项目的筹建资金只靠一种方式进行融资是不够的。因此，其他融资渠道或者是因为国家土地政策的改变对房地产项目的筹备和推进所起到的影响，都有可能成为房地产投资信托管理基金不稳定的情况，项目的不稳定性甚至会影响投资收益或直接导致出现亏损。
2.2.2 经营和管理风险
房地产企业在房地产的建设过程中不仅要在项目的筹建方面付出很大的艰辛和努力，而且在房地产建设的过程中，房地产企业对于整个建设工程的经营和管理也是影响房地产收益的重要因素之一。在房屋建设经营过程中，有可能由于施工过程的管理不当而导致房屋建设工程的成本过高或者是出现一系列的房屋质量问题，这些经营和管理过程中出现的影响房屋销售的因素都会对房地产投资信托基金的收益产生较为直接的影响。除此之外，市场信息的不断变动也是造成房产商经营过程出现问题的主要原因之一，可能导致房屋的滞销，从而影响收益。因此房地产企业的经营和管理不当以及市场的不稳定性是导致信托基金产生风险的重要因素。
2.2.3 流动性风险
所谓的流动性风险就是指在投资过程中，由于投资产品的流动性和灵活性不强而导致的一种风险现象。这一现象普遍存在于土地、房屋等固定事物的投资方面。在进行房地产投资信托基金投资的时候，由于房屋及房屋所处的土地均属于不可移动和流动的投资物体，属于一种固态资产形式。由于这种投资形式的限制，如果房地产企业在房地产建设过程中出现困损，无力偿还投资的本金的时候，投资方无法变现信托基金，则有可能导致此处所提及的流动性风险。
3 风险防范的方式
3.1 信托公司加强内部的管理和控制
信托公司指的是在房地产投资信托基金的融入过程中起到将信托基金进行管理、统计并负责将收益下放给投资人的一种专门的投资机构。前文提到，房地产投资信托基金的法律保障是在进行房地产投资信托基金投入的时候对信托机构安全性的保护。使信托公司严格按照法律规定对投资者的投资基金进行管理和分配。当然，这一过程的完成除了需要靠法律规制之外，还需要信托公司对自身的员工进行一定程度的培训和训练，使其在工作的过程中能够做到遵法守法。除此之外还应当完善信托公司内部的监督控制管理机制，对每个员工的工作态度进行监督，对投资基金进行谨慎妥善的处理。
3.2 建立完善的风险规避机制
风险规避机制的建立主要也是针对信托公司进行风险防范提出的相应的措施和建议。在进行房地产投资信托基金的投资之前，虽然部分风险是不可预计的，但是同样也存在许多风险是可以预计的。例如，信托公司可以对融资的房地产企业以往的房地产建设经营状况以及企业本身的资金状况进行一定程度的了解，以对经营风险进行一定的评估，然后再进行投资。除此之外，信托公司也应当对市场等可能存在潜在风险的因素进行相应的了解，以通过这种方式对可能遇到的风险进行估计，并针对这些潜在风险建立相应的较为完善的风险规避机制。
3.3 分散进行多样化组合投资
在进行房地产投资信托基金投资的过程中，其投资方式往往是针对单一的投资项目而进行的投资方式。此类投资方法虽然可以更加直观方便地了解到所投资的房地产企业的项目情况及相关的经营情况，但企业可能由于在房地产企业进行项目经营的过程中方法不当而造成较大的利益损失。因此，在投资者进行房地产投资信托基金投资的过程中可以对多个项目进行投资，以此来分散在投资过程中可能存在的风险。
3.4 增加信托产品的流动性
前文提到由于房屋和土地的流动性相对较差导致其在投资过程中所存在的风险较大。因此为了解决这一流动性风险，信托公司可以在进行信托基金管理的时候对基金进行合理的分配，以此来增强信托公司所信托产品的流通性。除此之外，风险一旦发生，则具有不可逆转的特点。因此，信托公司还应当积极与银行及其他金融机构合作，为投资人进行质押或担保服务，从而实现在一定程度上减少投资人亏损的风险。
3.5 进行合理的风险分担设计
上文提到将投资渠道多元化是进行风险承担的重要方式之一，但是实际上在房地产投资的过程中，如果整个项目产生亏损，承担亏损的并不只是投资者个人，而是由房地产企业、信托公司、商业银行、第三方担保机构以及保险公司等多方面的相关单位对风险进行共同承担。但是由于这些相关方所承担的责任及各自经济实力的差距，因此在进行风险分担的过程中应当进行合理的风险分担设计方案，尽量使其趋于各自的承受能力范围。
3.6 房地产企业对房屋建设过程进行合理的管理
要想减小投资方在进行房地产投资过程中所需要面临和承担的风险，除了需要投资方及信托公司进行相应的风险预测及防范之外，房地产企业对于房地产工程建设过程的管理以及对于整个销售进程的推进都对房地产投资信托基金的收益具有重要影响。因此，实现房地产企业对房屋建设进程合理地经营和管理，也是控制房地产投资信托基金风险的重要方式之一。
3.7 政府机关合理制定房地产投资信托基金的管理规则
由于房地产投资信托基金投资方式具有较大的风险性。因此，在进行房地产投资信托基金投资的过程中，国家政府机关也应当从投资者的利益角度出发制定相应的房地产投资信托基金的管理规则，并通过这种规则对我国房地产行业的融资渠道当中信托基金所占的比重进行一定程度的规定，使个人投资者受到的影响和面临的风险不至于太大。除此之外，在规则制定的借鉴方面，应当选取与我国经济类型及国情相似的国家进行借鉴，而不应当过度借鉴美英等与我国经济具有较大差异的国家。
这些年由于经济的高速发展，央企一方面从垄断行业中获得大量垄断收益，另一方面则是大量的存量资产（特别是土地）获得额外溢价，这些年常看到动辄几十亿元甚至上百亿元的授信签约仪式。获得大额授信额度的央企要买值钱的硬货，土地当然是最好的标的物。
一个企业要做“强”，需要有优秀的团队、良好的管理制度、健康的企业文化、良好的创新能力等形成“核心竞争力”，从企业发展层面看，国企的制度安排并不具有做“强”的基因。国企不能做“强”，但并不妨碍其做“大”。“做强”需要的是内功，而“做大”则可借助外力。
近年来的一个趋势是，大型国企纷纷从原来的垄断行业向竞争行业扩展。特别是大型央企通过各类控股公司向外延伸，俨然是一个巨型的经济八爪鱼。上世纪90年代对国企的改革，形成的一个共识是：国企退出竞争性行业。
1995年～2005年，房地产行业基本是民营企业天下，竞争充分，市场环境也相对公平，房价上涨是一个缓慢渐进的过程。2005年以后，国企纷纷进入房地产行业。地产行业是一个资本密集型行业，大型国企凭借着强大的融资能力，迅速扩展。大型国企的进入，迅速改变了地产市场的游戏规则。
地产公司的盈利模式，从开发和提供适合市场的产品，变为囤地―改善资产负债表―融资―收割（套现）土地升值红利。地产生意从产品生产的实体经营，演变为资本经营的虚拟生意。现在的地产公司，只要有钱，所有的操作工序包括设计、工程建筑、工程监理、销售和物业，都可以外包。
3月18日，国资委宣布78家国企退出房地产业。但可以预见，短期内地产业的游戏规则还不会改变，“地王”还会不断涌现，“面粉”还会贵过“面包”。
如果要改变这种局面，办法其实很多。可以选择的方案之一是法定（强制）分红比例。如果每年强制国企将50%的盈利向国民分红，每年的国民红利将达5000亿元。这部分红利资金可以分别按比例注入：实名制的国民福利基金(最该实名制的项目）、社保基金、医疗基金、贫困基金、教育辅助基金等。
强制分红制度有利于将“国有资产”转为实实在在的“国民福利”，还可以有效约束国有企业盲目扩张的冲动。最重要的是增加国民福利，刺激有效的内需，促进经济发展模式的转变：由投资驱动型转变为消费驱动型。
第二个办法是强制（立法）地方政府将一定比例的卖地收入投入廉租房和安居房建设。去年中国卖地收入为1.5万亿元，如果将该项收入的20%～30%，即3000亿元～4500亿元投入廉租房和安居房建设，一方面增加了城市房屋的有效供给，高房价将会得到有效抑制；另一方面将安居工程的投入变为政府的“硬预算”。
在香港不乏上亿元或数千万元的豪宅，房价问题之所以不会演变为社会问题，那是因为政府为近乎50%的低收入居民提供了廉租房和公屋。为城市低收入人群提供保障性住房应定位为“准公共产品”，这应该是政府长期公共政策的方向。
关键词：公共租赁住房 项目融资 REITs
一、引言
目前，北京、上海、重庆等多地都已有公共租赁住房建成并出租，但各地根据成本核算出的租赁价格偏高，承租率偏低。如果政府补贴过多，将会对政府财政造成巨大负担；如果按成本定价，则导致承租率过低。针对这种情况，国内很多学者提出了引入REITs来解决公共租赁住房融资问题。本文受项目融资以及REITs融资模式的启发，对两者进行了一定的改进和组合，运用项目融资与REITs模式组合设计了一种共赢的公共租赁住房融资建设、运营方案，希望能够破解公共租赁住房持续性发展问题。
二、基于REITs的项目融资模式的引入
目前解决公共租赁住房融资问题比较有代表性的是刘方强、李世蓉提出的BRT模式，即Build—transfer—REITs（建设——移交——房地产投资信托基金）模式，即政府或其授权单位经过法定程序，选择有实力的企业进行融资、建设，项目建成后由政府或其授权单位通过引入REITs回购BT投资人建成的公共租赁住房项目。这一解决思路对于公共租赁住房项目的融资具有一定的借鉴作用，但引用过于简单，BT的引入只是把融资、建设风险完全转移给了BT投资人，把公共租赁项目未来的收益风险转移给了REITs的投资人，从实质上来讲，并没有解决民间资本引入公共租赁住房建设的实质问题，即各方风险与收益的平衡问题。因此，本文提出如下融资模式：
（一）基于REITs的项目融资模式
1、相关概念
（1）项目融资是通过“金融工程”为大型项目获得长期债务融资的一种方法，融资债务是根据项目本身产生现金流的强度决定的。
（2） REITs是英文Real Estate Investment Trusts（中文译为房地产投资信托）的简写，它是投资信托制度在房地产领域的应用，是一种集合不特定的投资者，将资金集中起来，建立某种专门进行房地产投资管理的基金或机构，进行房地产的投资和经营管理，并共同分享房地产投资收益的一种信托方式。
2、模式引入
本文对公共租赁住房融资问题的总体解决思路是在公共租赁住房的建设中引入双实体项目融资模式，即以新成立的项目公司对公共租赁项目实施项目管理，以REITs为融资主体，为项目进行融资，同时REITs也承担了公共租赁项目的整体收购者的角色。而政府以土地为核心参与整个项目的建设、运营。具体方案见图1。
①同时成立公共租赁住房项目公司以及融资公司即REITs，这里REITs为公司型，这样可以保证REITs的未来发展，融资规模的扩大，以承担起其他公共租赁住房项目的融资，并避免契约型REITs面临的一次性还本付息的财务压力。
②公共租赁住房项目公司的投资人为政府和政府选定的项目开发商，政府以土地作价入股，开发商以资金入股。项目的融资由REITs以抵押贷款的方式获得，其中政府和开发商对抵押贷款负有抵押责任。
③REITs与项目公司签订整体收购合同，在项目建成验收合格后对公共租赁住房项目进行整体收购。项目公司获得的收入按持股比例分配给开发商和政府。政府的土地出资最后以货币形式收回并获得一定收益并以此资金为主体，成立公共租赁住房补贴基金，进行专业化运作，作为未来对公共租赁住房承租人的补贴。
④在签订整体收购合同的同时，REITs公司与政府签订特许经营合同，其中包括保证最小购买量合同、租金确定协议以及承租人资格审核协议。
保证最小购买量合同，即由政府保证的最低承租率，如果达不到此承租比率，由政府按全部租金标准给予补齐，使REITs公司取得保证，能够获得最低收益。
公共租赁住房承租人资格审核的安排协议，即建成的公共租赁住房的所有权将由政府和开发商手中转移到了REITs公司手中，REITs公司可以自行选择专业的物业管理商对公共租赁住房项目进行管理，但承租人的资格审核还是必须由政府来管理，以体现其保障的性质。
租金确定协议应规定租金的具体计算方法，还有租金的支付方式等。
（二）基于REITs的项目融资模式的优点
一是政府以出资人的身份与开发商共同出资组建项目公司，项目公司负责公共租赁住房的开发建设，承担建设、融资等风险。公共租赁住房可以享受到最大限度的税费减免，项目融资各方受各自利益约束达成相关合同和协议，如建设合同、完工担保、抵押担保、整体收购合同、特许经营协议等，以合同形式明确规范各方权利义务，最大限度的降低各环节的风险。项目公司可以获得与项目风险相匹配的有限收益率。
二是REITs首先以抵押贷款方式成为公共租赁住房建设的债务投资人，在公租房建设完成后获得债务利息收益。而在公租房运营阶段获得以政府补贴和承租人租金为主的有保障的租金收入。通过对公共租赁住房项目的深入参与，充分分享了公共租赁住房可能带来的收益，而有限的风险可以使REITs投资人接受一个较低的有保障的收益率。
三是政府在公共租赁住房项目的整个运作过程中承担的是以土地对项目公司出资、授予REITs公司特许经营权、 将土地收益交予专业机构运作、公租房承租人资格审核的角色。政府的责任主要在于服务和监管，为项目提供便利的政策服务、监督项目的进程、审核承租人资格。减少了政府的管控和直接参与， 有助于提高项目的效率也降低了政府的风险。
（三）公共租赁住房专项补贴基金
公共租赁住房专项补贴基金（下称补贴基金）的运作是本融资方案能否获得成功的关键因素之一。补贴基金起的作用类似于分级基金中的杠杆份额，通过对补贴基金的专项运作，对公租房项目租金与REITs投资人要求的收益之间的差额进行弥补。
补贴基金的资金来源主要是政府公租房项目土地收入资金，这是REITs整体收购公共租赁住房项目的一部分，其势必要比REITs的收购资金少。而REITs的收入来源主要来自补贴基金和承租人租金，为了降低承租人负担，尽可能多的给予补贴，补贴基金的运行的收益率势必要有高于REITs的收益率。补贴基金能否获得较高的收益就成为了这一模式的关键问题之一。由于补贴基金的所有权是属于政府的，政府在风险承受能力方面较强，并且基金运作稳定，而REITs的资金所有者是公开市场上的广大投资人，风险承受能力要弱于政府，因此基于主体风险承受能力不同的特点，对补贴基金和REITs设计不同的风险水平就可以区别两者的收益率，实现补贴基金对REITs的可持续补贴。在2001—2011年的11年里，我国全国社保基金实现年均投资收益率为8.41%，由此可见，如果补贴基金可以实现相同的年均投资收益率，那么可以给予REITs的投资者4%—5%的年收益率，考虑到REITs的投资者承担的风险，这一收益率是可以被接受的。
三、结语
嵌入REITs的项目融资方式通过对各方风险和利益的调节，实现了各方特定风险下的合理收益率。减少了政府的参与，降低了政府的投、融资风险，扩大了社会资金参与的范围、增强了公共租赁住房资产的流动性，提高了各方参与的热情，有助于资金在各个项目间的快速流动。为保障中低收入者的居住权，实现公共租赁住房项目的快速发展提供了一定的参考。
参考文献：
①爱德华？耶斯考比. 项目融资原理与实务[M]. 第一版. 清华大学出版社，2010
②张寒燕. 房地产投资信托（REITs）研究[D]. 中国社会科学院研究生院2005
③ 刘方强，李世蓉. 基于BT与REITs的公共租赁住房项目融资模式—BTR[J].建筑经济2011（4）：78—78
④杨继瑞，黄潇. 公租房制度建设的一个典型案例剖析[J]. 经济纵横，2011（1）：52—52
一、房改的指导思想及目标
（一）指导思想
住房制度改革的根本目的，是不断改善居住条件，满足人们日益增长的住房需求，从根本上解决社会的住房问题。
住房制度改革方向，是推进住房商品化，逐步把住房的生产、交换、消费纳入社会主义市场经济轨道，实现住房资金投入产出的良性循环，发展房地产业，进而带动相关产业的发展。
住房制度改革的基本原则是坚持国家、集体、个人三者共同负担的原则；坚持租、售、建并举的原则；坚持机制转换的原则。
（二）目标
近期目标——在“八五”期间，要以改变低租金、无偿分配住房为基本点。公房租金计租标准要实现相当于维修费、管理费、折旧费三项因素计租的水平，逐步增加家庭消费支出中住房消费支出的比重；住房建设紧紧围绕“解困”进行，每年要解决1000户住房困难户的住房问题，使我市人均居住面积达到7平方米，住房成套率达到50％以上，从而使全市住房紧张状况有明显改善。
中期目标——到2000年，公房租金计租标准要努力达到维修费、管理费、折旧费、投资利息和房产税五项因素计租水平；全市人均居住面积达到8平方米，住房成套率达到80％，户均有一处（套）适用的住房，使居民消费结构中住房消费支出基本趋于合理；发展房地产市场，建立住房资金的融资体系，加速住房机制的转换，初步实现住房资金投入产出的良性循环。
长期目标——利用较长的时间，使公房租金计租标准达到在前五项因素基础上再增加土地使用费、保险费和利润八项因素计租水平；住房成套率大大提高，每户有一套舒适的住房；健全房地产市场，完善住房融资体系，完成住房商品机制的转换，实现住房的商品化、社会化，从根本上解决社会住房问题。
二、房改的基本内容
我市住房制度改革的基本内容是：提租补贴、住房买券、优惠售房、合作建房、建立基金。
（一）分步提租适当补贴
改革现行低租金制度，实行分步提租，适当补贴，逐步实现住房资金投入产出的良性循环。
1.提租的范围和标准
我市直管和自管公房租金，自本方案实施之日起，一律按使用面积及其使用功能实行分等计租：一等为成套住房（有独用厨房、厕所、上下水），月房租每平方米使用面积提高到0.40元；二等为一般非成套住房（比照成规套住房缺其中一项或多项的住房），月房租每平方米使用面积提高到0.35元；三等为简易住房（结构简易、土坯、土墙、砖土等材料建造的住房），月房租每平方米使用面积提高到0.30元。
在些基础上，根据其楼层、居室朝向、地段环境、室内设备四项因素按基本租金加减法计租。
2.住房补贴对象和标准
各机关、团体、企事业单位的职工，以及离退休职工，由所在单位按住房补贴计算基数2.5％的比例一次核定，按月补贴。
发放补贴后，职工原来享受的各种住房减租待遇和住房补贴等一律取消。
3.住房补贴资金的来源
住房补贴资金，企业在住房折旧费和管理费中列支；全额预算行政、事业单位从原有住房资金中解决，不足部分经财政部门核定列入预算；差额预算事业单位，按差额比例分别比照全额预算单位和企业开支渠道列支；自收自支事业单位，比照企业开支渠道列支。
4.住房租金的使用
各产权单位回收的租金专项用于住房维修。新房较多的单位，用于房屋维修后仍有结余的，可用于住房建设。各单位的房租要单独建帐，按月收缴，不得放弃管理和挪作他用。
5.新增租金的免、补
对建国前参加革命工作的离退休职工及其配偶、烈士的配偶及其父母、特、一等革命伤残军人和无子女、无生活来源、无依无靠生活困难户，提租后缴纳新增租金困难者，在一定时期内要给予适当免、补照顾。
6.超标准加收房租
住房面积超过控制标准的，超过控制标准部分加倍收取租金。
7.有条件的单位，经过市房改办批准，可以实行单位封闭式的大提大补，适当加大房租改革的力度。
（二）租住公有住房购买住房建设债券
1.对象和范围
自本方案实施之日起，凡租住公有住房（包括新、旧直管和自管公房）的承租人，均按住房建筑面积购买长春市住房建设债券，并按规定缴纳房租。
个人以优惠价格买房，参加合作建房和属于生活特困户的，经市房改办审批，可以免购住房建设债券。
2.认购住房建设债券的标准
计购债券标准，由市房改办每年公布一次。
1993年新配新建住房，按住房建筑面积每平方米50元认购；新配旧有住房，按住房建筑面积每平方米30元认购；已租住的公有住房，按住房建筑面积每平方米5元认购。
3.住房建设债券的利息与偿还
住房建设债券从购买之日起，满五年后兑付本息，年利率按3.6％计算。
4.住房建设债券的发售管理
住房建设债券由住房建设单位或承办出租住房单位组织购买。新建住房购买债券需经市房改办审查、批准认购债券数额，并由市住房资金管理中心（以下简称“中心”）与住房建设单位签定债券代售合同。否则，市有关建房审批部门不予办理建房手续。
已经租用住房的承租人购买债券，由承办出租住房单位或住房产权单位核定应购债券总额，经市房改办批准后，由单位组织统一购买。拒不认购债券的，从职工所在单位开户行存款帐户中直接划转，再由单位从本人工资中扣缴。
5.住房建设债券资金的使用
住房建设债券资金作为住房建设周转专项资金。购买债券的单位，可在其购买债券额度内以低息贷款形式有偿使用债券资金。职工购买现住房时，住房建设债券可抵付购房款。
（三）优惠出售公有住房
自本方案实施之日起，各单位分配的新房和调串分配的旧房，要先售后租，对买房者给予优惠。
1.范围和对象
凡持有我市城市户口的职工，每户可购买一套不超过控制标准的公有住房。
下列公有住房不得出售：鉴定为危房或列入近期城市改造规划的；主要街路两侧宜改造为铺面房的；房屋产权不清或产权有争议的；有历史、文化保护价值的；独立庭院式的；以及市人民政府认为不宜出售的住房。
2.优惠价房的售价
优惠价房的出售基价分为优惠价格基价和综合价格基价。新建房优惠价格基价和综合价格基价由市人民政府根据住房建筑成本造价和居民承受能力，本着鼓励个人购房的原则确定，一年公布一次。1993年新建砖混结构的单元式套房优惠价格基价每平方米建筑面积300元，综合价格基价每平方米建筑面积860元；旧房以成新折扣作基价；然后两者都按地段环境、居室朝向、楼层、室内设备四项因素，将基价增减后计价，但旧房最低价格不得低于每平方米120元。
3.优惠政策
承租人购买现住公房，给予20％的优惠。
职工购买现住公房按工龄长短给予以下优惠：工龄满40年及其以上的给予10％优惠；工龄满30年不满40年的给予8％优惠；工龄满20年不满30年的给予6％优惠；工龄满10年不满20年的给予4％优惠；工龄不满10年的给予2％优惠。
单位向职工个人出售新建的优惠价房，享受合作建房减免有关税费的优惠。
购房者免缴一次性契税、土地使用税和房产税。
4.付款办法
职工购房可以一次付清房款，也可分期付款。一次交清房款的，在售价的基础上优惠20％。分期付款的，首次交款不得少于30％，在此基础上，每多交10％，可优惠2％。分期付款，还应当付利息。分期付款期限不得超过10年。
为方便职工购房，有关金融机构要开办住房储蓄和购房贷款业务。贷款购房的职工，按存贷结合的办法，先存足购房金额的30％，其余可向住房金融机构申请抵押贷款。
5.住房产权
按综合价格基价购买的住房，在付清房款后，个人拥有完全产权，即对其购买的住房拥有占有权、使用权、处分权和收益权。
按优惠价格基价购买的住房，在付清房款后，个人拥有部分产权，即拥有占有权、使用权、有限处分权和部分收益权，可以继承，不能赠与，允许出售或出租，原产权单位有优先购买权和租用权。售房收入在扣除双方原投资后的增值部分，按售房单位和购房人原投资所得的产权比例分配。
6.售房资金的管理和使用
优惠售房资金必须存入市建设银行房地产信贷部，除了用于归还住房建设贷款，市政府提留一部分统筹金、售房单位提取房价10％用于住房共用部位和共用设备的维修费用外，只能用于新建、改建、扩建住房和发放住房补贴。
售房资金进入各单位住房基金帐户，所有权不变。
7.公房出售管理
出售公房纳入房地产市场统一管理，各种买卖交易均应按规定办理手续。
优惠价房的出售基价，每年第一季度，由市房改办、市房地产管理局、市国有资产局、市物价局联合公布。
公房出售坚持先评估后出售的原则和报批制度，单位自管产和直管产的出售必须经市房改办审批，由市房地立管理部门具有评估资格的专业机构进行评估、测定，不得自行确定出售基价。
公房售后管理原则上实行自有、自住、自管、自修，也可委托房产管理部门代管代正。
住房的供水系统和住房暖气费用，在政府没有新的规定之前，仍由原渠道解决。
8.鼓励私营业主、个体工商户和家庭收入较高及其他有承受能力的居民，按市场价格购买住房，其房屋产权为个人所有。
（四）围绕“解困”、“解危”，开展合作建房
合作建房是系指单位、个人共同筹集资金，由政府扶持建设个人自住住房的一种建房形式。包括：住房合作社建房和集资建房。
1.合作建房对象
凡在我市有城市常住户口的中低收入者、住房困难户、危房改造户，由本人提出申请，经其所有单位同意，均可参加合作建房。
2.合作建房的原则
合作建房坚持“个人出资、单位补贴、政府扶持”的原则，个人原则上负担新建住房本身建筑造价；住房综合造价与住房本身建筑造价和政府减免有关税费和差额，由职工所在单位负担；政府对个人出资部分免收有关税费。
3.合作建房的优惠政策
合用建房按个人合资占住房本身建筑造价加征地、拆迁补偿费的比例，实行同比例免交下列税费：营业税，耕地占用税，国有土地有偿使用费，城市基础设施配套费，使用实心粘土砖附加费，人防工程费，商业网点费，教育附加费，水、电、排污增容费，解困房源费等；个人出资部分，固定资产投资方向调节税，适用“零”税率。
合作建房的，免交插建费和拆迁费。
政府有关部门要对合作建房的计划、用地、规划、材料、资金、管理等方面提供方便条件，简化各种审批手续，优先予以安排。
合作建房要和解决职工住房困难结合起来，严格执行既定的“解困”政策，保证“解困”工作的顺利进行。
4.合作建房的组织和管理
市房地产管理局是我市合作建房的行政主管部门，负责我市住房合作社组建的资质审批；负责全市合作建房规模、项目、资金的审查和合作建房的开展等工作。
合作建房由职工所在单位负责组织。
有条件的单位和市属各行政区域内的职工或居民可以组建住房合作社，合作社是公益性的社会服务机构，具有法人资格。住房合作社负责合作建房的计划申报、资金筹集、财务管理、住房建设、住房分配、维修管理等项工作。
（五）建立稳定的住房基金
住房基金是指城市、单位、个人专项用于住房生产、建设、经营和消费的资金，它的建立要立足原有资金转化，在同级财政部门参与下分别核定、理顺，纳入城市、单位、个人三级基金。
1.城市住房基金的来源
财政原来用于住房建设、维修和住房补贴的资金；按规定征自住房的房产税及预算调节基金和能源交通重点建设基金收入；出售直管公房回收的资金；发行住房建设债券筹集的资金；提租后由市统筹房租收入10％和自管公房出售收入5％的资金；房改资金在运营使用中增殖后分配形成的资金；其它收入资金。
2.单位住房基金的来源
单位原来用于住房建设、住房维修、房租补贴的资金；从自有资金中分离出来用于住房建设的资金；出售自管公房回收的资金；单位自管住房的房租收入；上级拨款资金；从预算外收入中按一定比例提取的资金；其它收入资金。
3.推行公积金制度，建立起职工个人住房基金
公积金是一种义务性的长期储蓄，公积金制度是通过强制储蓄方式建立的社会住房保障制度。通过长期储蓄积累，提高职工家庭解决自住住房的能力，扩大住房建设资金的投资渠道。
（1）凡在我市工作，具有我市常住户口的党政机关、群众团体、企事业单位的在职固定职工、合同制职工，均实行公积金制度。离退休职工、临时工和三资企业中的外籍职工，不实行住房公积金制度。
（2）公积金由职工和职工所在单位共同存储。职工按公积金交缴计算基数5％逐月存储；单位也按公积金交缴计算基数5％逐月给职工存储，两者均为个人所有。今后随着经济的发展，由市房改办定期公布公积金交缴率。
（3）公积金存储由职工所在单位承办，单位为职工设存储户头，并按照活期存款利率计息。
（4）公积金个人承担部分，由个人支付；由企业承担部分，从企业分离划转的单位住房资金中解决，不足部分经同级财政部门核定，可在成本中列支；公积金由行政事业单位缴交的部分，原则上从自有资金和划转的住房资金中解决，不足部分经同级财政部门核定，列入预算。
（5）公积金定向用于职工家庭购买、建造、大修、翻建自住住房。职工可使用本户成员及直系亲属积累的公积金。
（6）职工离退休、调离我市或出国定居时，其结余的公积金本息全部由职工提取；职工在市内调转时，公积金随工资关系划转；职工在职期间去世，公积金本息由其合法继承人提取。
（7）各单位住房建设原则上可有偿使用本单位职工结余的公积金。
4.住房资金的使用范围
住房资金必须专项用于住房制度改革的提租补贴和住房建设、维修与管理，专款专用，不得挪作他用。具体使用项目是：用于发放房租补贴；用于缴纳或支付公积金本息；用于住房的维修和管理；解决住房困难户、危旧房改造等其他住房问题；用于发放住房专项贷款；用于新建、改建和购买住房；用于住房建设债券本息归还；用于房改的其他支出等。
5.住房资金的管理
“中心”对我市预改范围内的各类住房资金进行管理、统一营运，保证政策性住房资金用于住房建设。“中心”要会同财政部门进行住房资金的核定和划转，并对各单位的住房资金进行监督管理。
城市住房基金和单位住房基金要同其他专项基金分离开来，专项用于新建、购买和维修住房。
房改资金的金融结算业务，由市建设银行和市工商银行房地产信贷部办理。
三、房改的领导与组织
住房制度改革意义重大，涉及面广，政策性强，是一项长期的工作，各级领导要站在实现第二步战略目标的高度，统一思想，统一认识，精心组织，切实抓好这项改革。
市政府成立住房制度改革领导小组，对全市房改实施领导。下设办公室，负责全市房改方案的制定、协调和实施，研究提出住房制度改革的各项配套政策；参与协调有关住房建设的规划、计划、建设和住房管理工作；筹集、管理住房建设资金，审批资金的合理使用；制定住房分配管理办法，并对分配进行监督等。全市房改工作，要在市房改领导小组统一领导下，分级负责，单位包干，列入各级领导的重要议事日程，要选择熟悉房管、劳动人事、财务业务的人员，组成精干班子负责本单位、本系统房改工作。
在全民讨论，使广大市民进一步认清房改的目的、意义和有关政策的基础上，市、区两级政府的各个部门和各级工会组织要积极配合，保证房改顺利实施。
房改要坚持实行属地管理的原则。全市房改坚持实行统一政策、统一标准、统一部置、统一行动，对拒不执行或违反房改政策的行为，各级纪检、监察、检察部门要按规定严肃处理。
四、附则
本方案在我市城区施行，各县（市）、效区可参照本方案制定本地区实施方案，经市房改领导小组批准后施行。
经国务院和省房改领导小组批准独立进行房改的部门和单位，按有关规定执行，交叉部分执行本方案。其它在长单位按本方案实施。
