时间：2023-06-11 09:32:54
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产企业采购流程，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
价值链管理已经成为现代企业管理的重要手段，价值链分析为企业降低成本、提高效率、优化顾客服务提供了依据和保障。房地产企业的管理同样可以运用价值链管理的思想。房地产开发企业运营可以用价值链管理的基本流程来分析，房地产企业价值链主要包括项目可行性分析、工程物资、工程施工、项目营销及物业管理等活动。根据房地产企业的基本业务流程构建房地产开发企业的运营价值链，并根据业务性质识别出能够开发并保持房地产企业竞争优势起的关键环节，并针对关键的价值活动环节，提出保持中小房地产开发企业竞争优势的途径。
二、中小型房地产开发企业价值链构成及价值活动分析
中小型房地产开发企业价值链将企业的生产活动分为基本活动和支持性活动两大类，其中基本活动是指生产经营的实质性活动，支持性活动主要是支持基本价值活动且内部之间又相互支持的活动。
1、基本价值活动
（1）内部后勤：内部后勤主要指房地产开发企业对开发项目的市场调研，在权衡市场整体情况的基础上分析项目的可行性、可进入性、可盈利性并制定开发方案，并从土地出让方取得土地使用权。
（2）生产经营：生产经营即项目的建设阶段，是投入项目所需的各种要素（包括土地、人力、资金、设备、工程物资）以生产最终商品房的过程。生产经营阶段的管理对于房地产产品的质量起到决定作用，是企业形成核心竞争优势的关键阶段。
（3）外部后勤：当项目建设进入即将完工时期，企业可以着手准备商品房的预售，这一时期可以进行项目宣传、申请预售许可、确定预售方式、准备预售合同、确定按揭银行、等一系列准备工作。
（4）市场营销：市场营销包括市场宣传、产品定价、以及确定销售渠道。市场营销能力是中小房地产重要的价值增值环节将决定企业的获利空间，并对企业形象塑造具有重要影响。
（5）物业管理：物业管理是房地产企业价值链基本活动中的服务活动，物业管理也是房地产产品价值的一部分，实质上是对商品房从建成到使用过程进行综合性的管理，其主要目的是为了使房地产产品的整体功能得以实以满足业主的使用需求，物业管理活动能提高业主的满意度并获得业主的认同进而提高了企业的市场声誉。
2、辅助价值活动
（1）采购管理：采购管理工作既包括工程物资的采购也包括其他所需资源的采购及管理。房地产开发企业工程物资采购费用占到工程造价的比率较高，因此对于采购过程的有效管理对于降低开发成本具有重要的意义。
（2）技术开发：技术开发包括生产性技术开发和非生产性技术开发，技术开发对企业形成核心竞争优势十分关键，房地产企业的技术开发活动主要体现在：项目可行性分析技术，工程规划技术、建筑工程设计、营销资源整合技术，市场综合分析技术、物业管理信息系统技术、客户信息系统。技术的开发不仅与最终产品的形成直接相关，而且支持企业的全部业务流程，是企业竞争优势的关键。
（3）人力资源管理：房地产开发企业人力资源管理活动指企业职工的招聘、录用、培训、激励、提拔、退休等各项人力资源管理活动。人力资源是现代企业的核心资源。加强企业人力资源管理，保持企业人力资源的稳定、高效率影响着企业的竞争实力。
（4）企业基础设施：企业的基础设施指企业的组织机构设置、企业的行为、企业的规章制度、管理者的领导风格、企业的控制系统及企业文化等要素。企业的基础设施与其他三类支持性活动不同，企业基础设施用来支持整个价值链的有效运行。
三、基于价值链管理提升中小房地产企业竞争优势
基于中小房地产企业经营业务流程及对中小房地产开发企业的价值链及价值活动分析，构建中小房地产企业价值链动态耦合机制。
基于对中小房地产企业价值链动态耦合机制及关键业务流程的分析，提出以下优化中小房地产企业价值链的基本途径。
1、重新构造中小房地产企业价值链
中小房地产企业由于规模相对较小可以采取更灵活、更具效率的方式来进行业务活动。优化采购、设计、施工、销售、物业管理等业务流程，改变企业产品的成本构成，可以显著降低企业产品成本，以获得成本优势。此外，保持上下游价值链的高效率运行也是获得竞争优势的关键，当上下游价值活动对于企业成本影响较大时，控制价值活动的效率更重要。
2、建立战略联盟
中小房地产企业由于规模及资源限制无法与大企业开展更广泛的竞争，通过建立战略联盟可以存进企业技术创新、避免孤军奋战所带来的经营风险并可以减少联盟内部企业之间的竞争以实现资源优势互补共同开发新的市场。
3、实施以顾客为导向的全程营销模式
中小房地产企业应以全程营销模式为导向在项目开展实施的全过程都注重客户效应，以提升客户对于企业及产品的认同感，实现差异化，提升企业市场形象。在实现全程营销过程中要以顾客满意为标准，以提升顾客效用价值为目标。通过建立便利的销售渠道，简化顾客购买流程给予顾客便利；通过提供人性化的物业管理以最大化顾客的价值感知。
【关键词】房地产 项目成本 成本控制
随着经济和社会的快速发展，现阶段房地产行业发展已经具有一定规模，大中型国有企业的加入，使房地产行业的竞争日益激烈。伴随持续走高的房价，我国政府对地产行业的宏观调控力度也逐渐加强。2016年以来各地陆续出台限购限贷政策来缓解房价攀升的局势，由此，房地产泡沫问题又一次成为众矢之地，房地产企业的发展前景变得扑朔迷离。
一、房地产企业项目成本控制研究的必要性
彼得杜拉克曾经说过：“在企业内部，只有成本。”从宏观层面上来说，在国家对房地产行业政策深入改革的背景下，房地产企业的发展已经不能单纯地依赖于高额的地价和房价来实现整体收入的增加。企业要在市场上立足，增强竞争力，项目成本控制是十分必要的。从微观层面上来说，由于房地产企业项目具有投资金额大，建设周期长的特点，项目全过程中不可预见的因素较多，所以在项目进程中不可避免地面临着对成本把控不严的问题。成本控制的好坏对企业的发展起着决定性的作用，所以科学地做好项目成本控制需要从项目开发全过程进行分析，把握好项目成本各阶段和企业收益之间的关系，保证企业项目实现价值的最大化。
二、房地产企业项目成本控制存在的问题
（一）成本控制认识不到位
随着房地产市场竞争日益激烈，房地产企业为了自身的生存和利益，疏忽成本的管控，把盈利集中在企业的销售上，希望通过快销，多销获取更多的资金。管理人员在实际工作过程中，与其他项目人员联系不紧密。除成本管控人员外，其他员工对成本控制的认识不到位。大部分企业在项目进行过程中缺少对整个项目进行目标成本的分解，对相关责任划分不明确，造成项目成本的浪费。
（二）项目全过程控制缺乏科学性，房地产企业的经营水平是由企业项目的成本控制程度决定的
房地产项目各阶段都对成本控制有影响，大部分房地产企业在项目进行过程中过于注重对施工阶段所耗材料、人工和机械费用的控制，缺乏对项目流程科学地把控。部分房地产企业在项目开发之前，对项目的可行性研究不足且不重视项目设计，在决策阶段没有全面地对房地产市场进行考察，对项目各阶段所需的成本预估不全面，盲目的进行投资。在设计阶段设计人员与成本控制联系不紧密，造成后期设计变更引起成本的浪费。在项目施工阶段，房地产企业对合同管理重视度低，忽视合同履行和成本的关系，部分企业在出现纷争时，存在不履行合同条款，私下找关系解决问题的现象，导致决算阶段成本费用远超出目标成本。
（三）成本核算缺乏规范性
大部分房地产企业的成本核算科目以“开发成本”为一级科目，把下设的二级科目“土建费用”等作为“开发成本”的末级科目。科目设置不细致，对成本费用的核算笼统，在项目进程中无法对具体的投资金额进行明确的分析。
（四）制度流程过于形式化，大部分房地产企业的管控模式中，制度流程的实施受到人治的影响
流程制度在监督力不强的情况下容易流于形式。并且企业内部的成本控制责任形式化，具体责任落实不到位，致使各阶段成本控制缺乏严格管控。
三、房地产企业项目成本控制的措施
（一）加强项目成本控制的意识，引入目标成本对项目进行全方位控制
企业要树立良好的成本控制观念，在项目前期设置项目目标成本，对目标成本进行组织的横向分解和全过程的纵向分解。横向分解确定员工的项目责任成本，调动员工成本控制积极性，把责任和成本管理更好的结合起来。纵向分解通过对项目全过程各阶段的严密控制，确保各阶段成本不存在浪费现象。
（二）优化项目全过程控制体系
企业要充分认识到项目各环节对成本控制的影响，房地产企业项目可划分为项目决策阶段，项目设计阶段，项目招标阶段，项目施工阶段。首先，项目决策阶段是项目实施的基础，强化项目可行性研究的设计，充分评估该项目所在地的市场环境。尤其要加强对该阶段所涉及到的人员进行监督，提高项目估算的准_率。其次项目设计阶段，强调程序流程化，开展设计人员，技术人员，销售人员对该项目的设计方案进行全方位的讨论，可以借鉴头脑风暴法与经济评审分析法结合运用的策略，制定科学的设计方案，对目标成本进行合理的规划。
在项目招标阶段，企业可以采用战略式采购方式进行大宗材料采购，挖掘有潜力的战略供应商，并且与其建立长期的战略协作伙伴关系。及时对战略合作状态追踪，引入信息技术对合作伙伴进行评级管理。评级管理可以根据供应商的自身的规模和提供材料的数量，速度以及质量方面进行管理，开展积分制度，制定评级区间，对级别较高的供应商提供项目优惠，加强双方的战略合作。
在项目施工阶段，企业应该引进高素质合同管理人才，对合同进行全方位多时段的动态管理，针对合同变更审批和合同索赔等问题进行及时把控，防止出现施工单位肆意定价的现象，加强对合同中不明晰条款的及时修订。
（三）完善项目成本核算内容。为满足房地产企业经营需要，应在“开发成本”下设三级科目
其中，“土建费用”可以根据合同管理进行三级细化。“土地征用和拆迁补偿费”可以按根据楼栋，分为一号楼，二号楼。定期按各楼区的实际占地面积计算比例分摊当期所发生的费用，其他费用也以此设置三级明细，以明确各项目成本的实际分配情况。随着营改增的推进，房地产企业要及时转变思维，针对由于税种的改变而造成成本费用核定额发生变化的情况，企业要严格控制相关成本费用消耗的实际情况进行核定。在增值税实行的情况下，房地产企业要对进项税额抵扣问题进行严格把控，防止出现错误操作造成无法抵扣和抵扣错误而引发罚款的问题。
（四）优企业管控模式
为保证房地产项目成本控制的科学性和有效性，房地产企业必须要根据不同的项目阶段完善项目组织结构，加强对项目流程的监督和审查，提高项目的工作效率。另外要完善成本控制考核机制，从项目全过程和项目岗位职责两个方面对实际消耗和目标成本进行对比，设立奖惩机制，提高员工的成本控制意识，改善项目阶段中存在的不足，为房地产企业后期项目开展提供经验。
参考文献
[1]苏彬彬.房地产项目开发的成本控制和管理的研究[J].财经界（学术版）.2016（13）：145.
关键词：营改增；房地产企业；会计处理；变化；处理
2016年5月1日，“营改增”在全国范围全面推行，金融业、服务业、建筑业等都纳入到“营改增”范畴内。房地产业同人民的居住生活息息相关，我们应当对其“营改增”实行后的变化进行重点研究。“营改增”指的是以前缴纳营业税的应税项目转为缴纳增值税。实施“营改增”克服重复征税这一问题，促使企业税收成本降低，提高企业市场竞争力，有利于第三产业的发展。“营改增”的全面推行，彻底打通了增值税抵扣链，税制结构获得了改善和优化，这有利于国家经济和消费结构的优化和升级。
一、概述房地产企业会计核算
房地产企业自身的会计核算工作主要有下面几项内容：其一，筹集项目开发建设资金；其二，计算房屋建设成本、强化成本管理，降低企业成本；其三，对房地产项目收支进行核算，强化经营管理，促进经济效益的提升；其四，加强商品房的销售，及时对销售款项进行回收；其五，根据国家政策，对企业利润进行合理的分配。房地产企业自身的特殊性决定其会计核算工作的特殊。因为房地产开发企业在不同的阶段具有不同的属性，由此其会计核算工作对应的侧重点也发生了一定的变化。房地产企业立项阶段、项目准确阶段、项目开发阶段、商品房销售阶段、商品房销售利润配置阶段。
二、“营改增”下房地产企业会计处理的变化
（一）适用税率的变化
实行“营改增”之前，房地产企业根据不动产销售营业税征税的规定，征收5%的税率。“营改增”实行之后，房地产企业税收缴纳中所适用的税率为11%。
（二）会计利润的变化
在不计算营业成本的前提下，房地产企业实行“营改增”之后，自身的会计利润会出现一定程度的下滑。而假如将营业成本计算在内，必须重视采购过程中的进项税抵扣。假如在采购过程中企业不能获得增值税专用发票，则有关的进项税抵扣无法进行抵扣，部分税金则会被划入房地产项目开发成本中，税金就会加重房地产企业的采购成本，由此降低会计利润。但是假如企业可以获取采购环节的增值税发票，可以将进项税予以抵扣，那么房地产企业项目开发成本不涉及税价款，在“营改增”实施之前，采购过程中购置价款含有施工单位的营业税，所以“营改增”的实行会使房地产企业购置成本明显缩减，对应的利润总额会比“营改增”实行之前要高。企业可抵扣成本比例越高，毛利率也会大幅度提高。
（三）企业税收负担的变化
首先，房地产老项目。这主要指的是《建筑工程施工许可证》（以下为《许可证》）表明的合同开工时间在2016年4月30日以前的项目，或者没有标注具体开工时间的以及没有取得《许可证》，但是建筑承包合同却已经标注了早于2016年4月30日时间的项目。房地产开发商中一般纳税人，出售自主开发老项目，则可以按照5%的税率进行纳税，采取简易及税法，不能进行进项税抵扣。具体的计算公式为：
应缴税款=预收房款÷（1+5%）×5%
其次，房地产新项目。它指的是许可证标注的开工时间在2016年4月30日以后的项目。实行“营改增”，对于房地产企业产生了联动、系统性的影响。税率由5% 营业税税率转变为11%增值税税率，但是在是实际工作中很多业务无法进行进项税抵扣。此外，成本税金的改变也会对所得税的缴纳形成影响。按照现在企业总体情况看，“营改增”的实行其实加重了企业税负以及经营成本。
（四）发票管理的变化
在“营改增”实行之前，营业税发票只是采购过程中一项资产以及费用凭证，并不能进行抵扣。实行“营改增”实行之后，必须加强对增值税发票管理，因为增值税发票同下游企业的进项税抵扣具有密切的联系，增值税包括了一个完整的抵扣链，所以我们必须切实关注销项发票的领取、出具、保管、作废，重视进项发票的获取、确认、抵扣等活动。实行“营改增”之后，企业必须对发票加强管理。在对供应商进行选择，尽可能的选择一般纳税人，方便抵扣进项税，降低企业应缴税额。
三、应对“营改增”房地产企业会计处理变化的措施
（一）优化会计处理流程
“营改增”实行之后，企业必须严格区分会计处理流程，转变原有的税务计算和申报方法，结合税收改革政策，有效规避风险，降低企业税收负担，争取有力的税务支持，防止税收存在不公平情况。会计核算机制涉及了企业数据采集、整合分析、核算明细等活动，应当切实完成企业布置的任务，促进企业内部资源的优化和改善，制定科学的会计处理流程制度，完善会计管理制度。在此过程中确定会计人员的责任，明确档案管理细节，科学的组织人员配置，完善企业整体的会计制度。
（二）提升企业会计管理水平
国家实行“营改增”之后，企业会计核算、发票管理等多方面会计处理工作都出现了变化，所以企业需要积极的组织培训工作，从而促进企业财务人员学习和掌握会计管理知识和方法，促使财务人员及时适应新的税收制度。同时强化增值税税务业务活动培训。在税制改革之后，企业在进行财务管理中常常需要利用应用税分离法核算自身的成本和收入，所以需要增强财务人员核算能力。另外，企业需要努力强化增值税使用培训。增值税管理非常复杂，财务人员在实际管理过程中必须切实保持严谨态度。税制改革之后，企业内部财务管理模式有了较为显著的变化，必须提高其增值税使用能力，才可以不断完善增值税管理机制。企业可以利用培训方法促进财务人员税务管理能力的显著提升，由此加强企业的会计管理。
（三）强化企业的内部控制
“营改增”政策实施之后，企业需要对财务内控进行合理的规划，对其进行有力的监管，尤其是加强对发票的管理，需要根据国家税收统筹计划进行财务管理。采取有效的“营改增”措施，应对企业税务当中存在的漏洞。做好税收管理基础工作，有效控制企业法律风险，减少企业纳税负担，提高企业的会计核算能力，同时对企业增值税发票进行规范。企业需要了解和掌握“营改增”对自身发展造成的利弊，同时针对各项利弊，对自身的会计核算制度进行完善，优化票务管理形式，增强财务人员的专业素质。结合“营改增”所产生的税负影响对营销策略进行有效的调整，制定并采取积极的税收筹划策略。比如，房屋建筑材料购置成本管理，房地产企业尽量选择一般纳税人进行建筑材料购置，由此可以获取17%的进项税额。房地产企业可以采取集中采购的方法，由此可以确保建筑材料质量，同时也可以获得增值税专用发票。
四、结束语
综上，“营改增”实行之后，房地产企业受到了较大的影响，其中变化最为明显的是会计处理工作。“营改增”的实行消除了重复收税的情况，降低了税收负担。如果企业会计处理工作存在问题，必然会使企业遭受一定的经济损失。对此我们需要深入的分析“营改增”实行之后，房地产企业会计处理具体的变化，进而提出了一系列应对这一变化的有效措施。
参考文献：
[1]李妹柔，陈金婷. “营改增”后房地产企业会计处理的变化及对财务报表、财务指标的影响[J]. 商业会计，2015，24：37-39.
[2]艾静萍. 房地产开发企业会计核算与税务处理问题[J]. 企业改革与管理，2016，16：148.
关键词：房地产企业；票据管理；合法凭证
房地产企业属于资金密集型和知识密集型企业，在项目运营的过程中如何确科学有效的进行票据管理，是每个企业都需要首先考虑的问题。近年来，国家宏观调控政策陆续出台，房地产企业拿地门槛和融资门槛不断提高，房地产企业之间的竞争也日趋激烈，而作为影响房地产企业经济效益的重要因素之一的成本，却没有得到众多房地产企业的足够的重视。
一、房地产企业票据的具体内容
1.土地出让金国税发[1993]149号文件规定，政府出让土地，不征营业税。因此不得开具发票。房地产企业应以国土局开具的土地出让金收据入账。
2.拆迁补偿费房地产企业向被拆迁户支付补偿费，其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业，而是政府收回土地使用权，再由政府与房地产企业签订土地出让合同。房地产企业采取支付拆迁补偿费方式或拆迁安置方式取得土地使用权的， 房地产企业仍需按照财税[2004]134号文件规定补交契税。
3.土地整理费支付给其他公司的土地整理费，应取得工程所在地税务机关出具的建筑业发票。
4.挖土费支付给农民工(非雇员)的挖土费等，不得采用工资表发放，应由个人向地税机关申请开具《税务机关代开统一发票(地税)》。开具发票时，由税务机关征收营业税及附加、个人所得税。税务机关已征收个人所得税的，房地产企业不再扣缴个人所得税。
5.设计费、工程监理费、项目咨询服务费
（1）境内服务单位。根据营业税暂行条例及其实施细则、国税发[1993]149号文件规定，房地产企业向境内公司支付的设计费、监理费、项目咨询费，应当取得提供服务的单位机构所在地税务机关提供的服务业发票。
（2）境外服务公司。根据《营业税暂行条例》规定，从2009年1月1日起，境内企业接受境外企业应税劳务的，支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。
6.建筑工程
房地产企业的建筑工程是指新建、改建开发产品的工程作业。
(1)包工包料。应取得工程所在地建筑业发票。发票金额与承包额相等。
(2)包工不包料(甲供材)。《营业税暂行条例实施细则》第十六条规定，除销售自产货物并提供建筑业劳务外，纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。
7.装饰工程
(1)包工包料。与建筑工程相同。
(2)包工不包料。以清包工形式提供的装饰劳务是指：工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。房地产企业自行采购的装饰材料直接凭增值税发票入账，向施工单位支付的清包工装饰费用，应当取得工程所在地建筑业发票。
8.设备安装
(1)房地产企业从商家或生产厂家采购设备，再由房地产企业与安装公司签订安装合同的，应当取得商家或厂家的增值税发票，并仅就安装费的部分，由安装公司出具工程所在地建筑业发票。
(2)商业企业外购设备销售给房地产企业同时提供安装服务，商业企业收取的价款中既包括设备价款,又包括安装费,这属于增值税混合销售业务，全额缴纳增值税，不征营业税。
(3)工业企业自产货物并负责安装。房地产企业应分别取得增值税发票和工程所在地税务机关出具的建筑业发票。
9.房屋维修
房屋维修在税法中称之为“修缮”，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。根据国税发[1993]149号文件规定，房屋修缮按照“建筑业”税目征收营业税。因此，房地产企业支付的房屋维修费用，也应取得工程所在地建筑业发票。允许记入开发成本的房屋维修费用是指开发产品完工前的维修费用。
10.绿化工程
绿化与平整土地就分不开,而平整土地本身就属于建筑业中的“其他工程作业”。国税函[ 1995 ]156号文件规定:“为了减少划分，便于征管，对绿化工程按’建筑业-其他工程作业’征收营业税。”
二、房地产企业票据的核算
以房地产企业的应付票据核算办法为例：
应付票据是由收款人或付款人(或承兑申请人)签发，由承兑人允诺在一定时期内支付一定款额的书面证明。它是在工程价款结算和材料、设备等商品购销活动中由于采用商业汇票结算方式而发生的。对于卖方当事人来说，在采用商业承兑汇票的情况下，承兑人应为付款人，承兑人对这项债务在一定时期内支付的承诺，作为企业的一项负债；在采用银行承兑汇票的情况下，承兑人虽为银行，但由银行承兑的票据，只是为收款方按期收回债权提供了可靠的信用保证，对付款人或承兑申请人来说，不会由于银行承兑而使这项负债消失。因此，即使是由银行承兑的汇票，付款人或承兑申请人的偿付义务依然存在，应将其作为一项负债。按照银行结算办法的规定，商业汇票的承兑期限最长不超过九个月。因此，应付票据应归于流动负债进行管理和核算。
开发企业对外发生债务时所承兑、开出的商业承兑汇票和银行承兑汇票，应在“应付票据”科目进行核算，并在“应付票据备查簿”中详细登记每一应付票据的种类、编号、签发日期、到期日、票面金额、合同交易号、收款人姓名或单位名称，以及付款日期和金额。
应付票据按是否带息分为带息应付票据和不带息应付票据。由于应付票据的期限较短，无论是否带息，一般都按其面值记账。对于带息应付票据，考虑到票据期限不长，利息金额不大，为简化核算手续，一般也不按期预计利息，而是采用于票据到期支付利息时，一次记入“财务费用”科目的方法。
根据上述会计处理原则，开发企业开出承兑汇票或以承兑汇票抵付应付账款时，应记入“物资采购”、“应付账款”等账户的借方和“应付票据”科目的贷方：
借：物资采购
应付账款
贷：应付票据
支付银行承兑汇票的手续费时，应记入“财务费用”科目的借方和“银行存款”科目的贷方：
借：财务费用
贷：银行存款
收到银行支付票据面值和利息的通知时，应记入“应付票据”、“财务费用”科目的借方和“银行存款”科目的贷方：
借：应付票据
财务费用
贷：银行存款
如果应付票据到期开发企业不能如数偿还这项负债，由于此时的应付票据已经逾期，债权人不能据以作为索取债务的凭证。开发企业由于票据的期限已过，再保留在应付票据科目中已不能真实反映企业的情况，因此，应将它作为应付票据入账的金额转入“应付账款”科目。
参考文献
关键词：房地产，竞争，信息化管理
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
通讯技术和计算机技术的迅猛发展，带来了新一轮信息产业的启动及信息网络在各行业中的推广应用。至此，房地产企业也迎来了信息网络科技带来的发展契机，并将呈现出管理跨域化、经营全球化、产品直销化、信息透明化、资产虚拟化和服务个性化的发展趋势。
企业信息化管里建设的必要性：
中国房地产业目前众多的参与力量归结为三个主要的竞争方：外商(来自西方文明具有成熟的商业运作经验的经济强势国家)、华商(来自有同样文化传统却又深具商业意识的大中华圈)和内商(国内经济的主题正逐渐具有商业意识的民族经济体)。这三方面的竞争状况构成了未来房地产行业的势力格局。在这样复杂的竞争环境中，仔细分析核心竞争力的构成，研究每个部分得以提升的方式、方法和途径、选择最优途径以便其实现，正是房地产企业管理者们应该慎重看待的课题之一。
房地产企业竞争力的高低完全取决于对信息的获取和处理能力。企业的生存和发展要靠正确的决策，而决策的基础就是信息。房地产企业要准确、快速地获取和处理信息，信息化是必然的选择，它可大大减少人力资源，提高效率，加快信息处理的速度，提高信息的准确性和可靠性。房地产企业信息化可以通过辅助管理和辅助决策，准确及时地把握市场信息，从而获得更多的商机。还可以提高企业对市场的反应能力，提高决策的正确性和预见性，从而大大提高房地产企业的竞争实力。
信息化管理在房地产企业中的五大优势：
采购环节的信息化管理：
物料采购成本的降低是房地产开发企业节约成本的关键环节，是降低房地产开发成本，提高其价格竞争力的重要途径。而信息化管理在采购业务中的广泛应用，可以大大降低信息收集、筛选、采购人员的住宿、交通等方面的交易费用。进行集团化网上采购，开展B2B电子商务，已被众多企业所看好。
对外沟通的信息化管理：
房地产项目的开发需要涉及土地、水电、环保、绿化、安全、道路等许多部门，手续较为繁杂。在政府积极实施电子化办公的趋势下，房地产企业自身开展信息化管理建设，将使其本身的工作效率大大提高，从而降低其办理相关繁琐手续方面的成本。
市场营销的信息化管理：
房地产市场受经济形势、区域环境等方面因素的影响，敏感性较强，因此，房地产市场调查作为整个房地产经营活动的前提，就显得特别重要。将信息化管理应用于房地产业的营销业务，能有效地克服传统市场调查中存在的地域性限制及时效性差的缺点。房地产企业可以在网上实现信息搜集、反馈、整理，实现了低成本、高效率的房地产市场分析、营销策略研究，做出尽可能准确的市场需求结论，为企业高层的决策提供较完善的分析资料。通过辅助管理和辅助决策，准确及时地把握市场信息，从而获得更多商机。还可以提高企业对市场反应能力，提高决策的正确性和预见性，从而大大提高企业的市场竞争力。
企业管理的信息化管理：
房地产企业管理信息系统的基础是自身的ERP系统，然后通过充分利用互联网络技术，将供应链管理、客户关系管理、物业管理、工程计划管理、商业智能、电子商务、办公自动化等功能全面集成，实现资源共享和数据共享，具体包括企业资源计划系统(ERP)、供应链管理系统 (SCM)、客户关系管理系统 (CRM)、物业管理系统(EM)、工程计划管理系统(PPM)、商业智能系统(B1)、电子商务系统(EC)等方面的建设。从而使供应商、开发商、建筑商和客户通过供需链紧密集成在一起，使企业最大限度减少经营成本，快速适应客户需求，提高市场竞争能力和经济效益。信息化的管理系统使项目部各个岗位的职责、权限有了明确的界定，每个工作人员对自己的职权范围有了更清晰的认识。对各部门之间的工作流程也做出了清晰的规定，智能化的流转传递能使各工作环节衔接紧密，提高了工作效率。并且使造假、虚报等不良现象大大减少，系统中相应的角色和权限的设置使得公司领导可以方便的查询项目各种数据报表，对项目的进度、资金、质量等情况可以做到随时监控。
企业发展的信息化管理：
随着房地产业的高速发展，企业信息化进程和最终效果需要支撑到集团战略的落地，信息化管理的建设能够支撑多个项目的异地管控和集团式协同管理，整合供应链上下游——上游实现与采购和施工单位的合作伙伴式的战略合作，下游实现客户关系管理的最大市场回报并实现集团的全面预算和资金管理。
结语：
【关键词】营改增 房地产企业 税收筹划
一、营改增对房地产开发企业的影响
（一）对建筑材料采购的影响
房地产企业开发的房地产项目，为了达到对房地产品质把控，大部分房地产企业会自行采购建筑材料、建筑施工设备或要求建筑施工企业按规格采购建筑材料。在“营改增”之前，需要将建筑材料的价款列入建筑施工合同金额，只允许部分设备或者材料抵扣，造成采购的建筑材料既承担增值税款，又按营业税政策征收营业税，造成重复征税。“营改增”后，这部分重复征税现象可以消除。但由于所采购建筑材料的增值税税率不同，如我国税法规定对混凝土、砂石等按6%税率计算进项税额，而钢材、门窗等按17%的税率计算进项税额，税率差造成增值税进项税额不同，有可能影响房地产企业在进项税额、抵扣时间上产生较大变化，进而影响房地产企业的增值税税负。
（二）对税收成本核算的影响
我国房地产行业长久以来实行的征税制度是土地增值税与营业税并行，这两者都包括在价内税的范围中，因为房地产项目在定价机制方面比较特殊，所以在房地产项目开发的过程中，会有复征现象出现也就是税上加税，这种现象在项目环节发展的过程中会不断深化，为房地产开发项目带来了更大的税负率，自然也就增加了房地产的开发成本。而增值税与营业税不同，在价税关系上它是价外税，在商品流通过程中可以进行价税的层层抵扣，一般不存在重复征税问题。这样，营改增会使重复征税的问题基本得到解决。
企业在营改增之前就已经完成购置的固定资产，必然也会对税负支出产生很大影响。固定资产计入成本的方法是折旧，这与改革之后进项税额抵扣的相关要求是不相满足的，企业拥有比较大的固定资产的时候，这种税负影响会更加突出。同时营改增使企业在税务管控方面面临了更大的风险，管理增值税的时候需要管理专用发票，还包括抵扣进项税额以及纳税申报等环节，相比起营业税来说会更为广泛的接受税务机关的监管，并且有很多日常稽查，房地产企业以前和增值税没有很多接触，面临的挑战也是比较艰巨的。
增值税的计税对象是增值额，并且要将上个环节中已经缴纳的税款扣除，如果房地产企业拿到的发票都是增值税专用发票，由于可以抵扣进项税额，其流转税负担不至于加重甚至会有所降低。假设某房地产企业正在出售的一栋房屋是标准住房，取得含税销售额10000万元，在建设过程中会产生如下支出：1000万元的土地成本，4000万元的房地产开发成本，拿到的增值税专用发票中11%税率的共计3500万元，6%税率的共计500万元，以及1500万元的其他相关建设费用。
在“营改增”以前，该企业应纳500万元（10000×5%）营业税，在项目建设过程中需要交纳35万元（500×7%）的城建税，以及15万元（500×3%）的教育附加费，10万元（500万×2%）地方教育附加费，另外，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除，即（1000+
4000）×20%=1000。企业总共获得了10000-1000-4000-1500-500
-35-15-10-1000=1940万元的增值额，增值率为1940÷8060×100%=24.07%，适用30%的税率，1940×30%可以计算出土地增值税为582万元，2358万元（10000-1000-4000-1500-500-35-15-10-
582万）×25%=589.5万元就是企业的所得税，综上所述，1731.5（土地增值税582万+企业所得税589.5万+营业税500万+城建税及教育附加费60万）÷10000=17.32%就是企业负税率。
在营改增后，企业的销项税和进项税之间的差额就是企业的增值税，也就是说增值税为[（含税销售额10000-土地价款1000）/1.11×11%]-（3500/1.11×0.11+500/1.06×0.06）=516.74万元，需要缴纳36.17万元（516.74×7%）的城建税，15.50万元（516.74×3%）的教育附加费，10.33万元（516.74×2%）的地方教育附加费，土地增值额共计1447.01万元（10000÷1.11-1000-400
0-1500-36.17-15.50-10.33-1000=1447.01），应纳土地增值税为434.1万元（1447.01×30%）。那么应纳企业所得税为503.23万元[（10000÷1.11-1000-4000-1500-36.17-15.50-10.33-434.1）×
25%]，综上可知1516.07（土地增值税434.1万+企业所得税503.23万+增值税516.74万+城建税及教育附加费62万）÷（10000÷1.11）最后的结果为16.83%，这就是企业的整体税负率。“营改增”之后，房地产企业的税负率略微下降，主要原因是增值税是价外税，不列入企业所得税、土地增值税的成本项目进行扣除，但是，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，此外，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
关键词：税收负担 房地产企业 经营绩效 影响
笔者进行总结整理认为，普遍的学者都认为国内房地产行业实际的税负水平都比较高，同时也根据这一理论提出了与之对应的结构性减税等政策建议。然而，这些理论都的主要内容都偏重于定性分析以及行业比较分析为主，而站在税收负担影响房地产企业经营绩效这一角度的却寥寥无几。因此，本文将以这些理论作为基础，通过一系列的实例证明我国相对于过重的税收负担对房地产企业经营绩效的具体影响有哪些，并基于此，提出一些建议。
一、税收负担对房地产企业经营绩效的影响
（一）影响流程
总的来说，税收负担对于房地产企业经营绩效的影响需要经过四个流程，并且是处于循环反复的状态。
1、不断变化的政府税收政策
税收政策作为国家进行宏观调控政策的一个重要内容，需要国家根据实时状况进行不断的调整。合理的税收政策能够保证国家经济可以健康增长、群众拥有合理的就业率、物价也处于预计的范围内。通过增加或者减少税收进而协调好不同利益群体所获得的收入，进而实现资源能够得到最为科学的有效配置。
2、利益联系者的动作变化
国家出台的税收政策会让利益的联系者的税收负担产生改变，继而导致其收入以及其他福利也跟着改变，这就迫使利益的联系者改变其动作变化，进而保证自己的经济收入处于可控的范围内。
3、企业的经济动作改变
利益联系者的收入发生改变之后，其引发的连锁反应就是企业在进行投资以及资本结构的选择或者产品价格定位等动作时也会跟着改变，进而保证自己的经济利益时刻处于最大化，这样最终会使企业的资源配置以及制度的设置发生改变，整个企业的经营绩效也跟着改变。
（二）具体影响
1、房地产税收负担不断上涨，整体税负情况偏高，内部结构极为混乱
因为房地产的外部环境较为良好，例如货币政策并不紧张、外国资本持续流入以及经济发展的形势较为理想，这样房地产行业的税收负担提高不仅不会使整个行业的发展受到阻碍，还会保证其发展处于健康状态。作为国家财政收入比较关键的来源，房地产税收主要被用于城市以及周边基础设施的建设支出，而政府的投资在另一方面能够将新建房屋的潜在价值提升上去。因此，房地产的税负水平将持续上涨。
2、房地产企业总体税收负担会降低其经营绩效的提高力度
通过进行实例证明的话，我们可以发现税收负担已经成为了影响我国房地产企业以及未来经营绩效的一个关键因素，如果税收负担过重的话，不但会导致我国房地产的企业竞争力降低，还会阻碍房地产企业的可持续发展。
3、房地产企业营业税金以及附加税收负担同其经营绩效成正比关系
如果政府通过提高企业以及消费者的税收来提高自己的财政收入，那么这些财政收入将被用来投入到政府的采购以及基础设施的建设中，这样却能够提高房地产企业经营绩效。
二、相关建议
（一）精简房地产开发环节的税种
在进行房地产开发的流程中，一旦过度课税房地产企业，那么不仅会导致企业进行开发的成本大大增加，还会在某些方面使得房屋商品的供求关系处于不平衡的状态，所以，需要精简房地产开发环节的税种，继而减少在这一环节中税收的负担。例如，我们可以减少那些已经按照法律规定土地出让金同时获得了土地使用证明的企业，可以减少其在其他方面的附加税，因为我们需要明白，出台耕地占用税的原因在于使耕地得到保护并让土地资源能够被合理利用。
（二）优化交易环节
当前我国的房价较为昂贵，所以，如果在这一环节，房地产开发商需要承担相当沉重的税收负担，那么房地产企业的开发成本将不得不提高，为了实现利益最大化，其制定的房价也较高，这样不仅会使消费者感到负担过重，企业也难以实现可持续发展[4]。所以，笔者认为有必要降低目前交易环节的税收负担。
而交易环节中，土地增值税以及营业税这两项税收政策的重复征收最能够体现出来。比如，房地产企业在销售的环节，首先就需要交纳营业税，而在新建房完工并且结束销售时，还另外需要再缴纳土地增值税，这样一来，房地产企业需要承担相当大的税收负担。其实，我们站在宏观的角度来开，土地增值税同营业税有着相同的特点，而我国一贯的政策都是增值税同营业税并不需要重复缴纳，但是在房地产行业却没用确切的实施。
（三）保有环节的完善
房地产的抱有环节所征收的税种主要包括房产税以及城镇土地应用税。因为抱有环节计税基础并不清晰，所以造成了保有环节征收房地产的相关税收不高，这就是导致国家为了扩大财政收入而被迫提高流转税税收征收比例的关键因素。其实，我们可以试着将抱有环节的城镇土地应用税以及目前的房产税并成综合的房地产税，保证二者的功能得到体现，继而提高保有环节的税收效率。
三、结束语
从目前情形来看，我国的楼市行情已经不断下降，而国家经济结构也处于调整状态，减轻房地产企业税收的负担不仅能够使房屋的销售价格得到下调，还能够让更多的消费者购得起房，另外也能够保证房地产行业实现可持续发展。所以基于此，笔者提出三条减少房地产企业税收负担的建议。同时，希望有关的学术研究者，能够不断创新与进步，通过共同努力，能够更加完善税收政策，保证税收负担对房地产企业经营绩效之间的平衡，继而社会群众的生活质量得到提高，并使国家的经济得到健康发展。
参考文献：
[1]刘莉.税收负担对房地产企业经营绩效的影响研究[D].浙江大学，2015
论文关键词：房地产企业成本控制与管理分析—以安徽信达房地产开发有限公司为例
要做好房地产企业成本控制与管理，要正确认识成本控制，理解房地产企业的特点以及房地产项目的成本构成要素。只有这样才能把握在房地产企业成本控制与管理的过程中有效的提高成本控制效率，降低企业成本，赢得最终的胜利。
（一）成本控制的含义
成本控制是企业根据一定时期预先建立的成本管理目标，由成本控制主体在其职权范围内，在生产耗费发生以前和成本控制过程中，对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施，以保证成本管理目标实现的管理行为。
（二）房地产企业的特征
1、房地产企业最本质的特征是综合性
现代城市建设中的房地产企业要求在开发过程中坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针[1]，不仅对房屋的建设要有详细的规划，同时对周边的公共设施也要进行全面协调和建设。
2、房地产企业的建设过程具有长期性
房地产企业从最初的资金投入到最终的资金收回，从可行性研究报告到最后的房屋交付使用，要经历好几个阶段，比如决策阶段，设计阶段，招标阶段成本管理论文，施工阶段，物业管理阶段，每个阶段都要耗费一定的规划时间，而有时还会出现工期延后的现象。
3、房地产具有很强的地域性
众所周知，房地产是不可移动的，因此房地产商在选择项目开发时，首先要考虑的便是它的地理位置，那么，房地产商的就必须根据市场需求情况以及地方经济发展趋势来进行综合评价，做出最后的判断。
4、房地产企业具有很强的风险性
房地产的风险性便是由房地产企业资金密度高演化而来，每个房地产所开发的项目都要耗费巨额的资金，而筹集资金是有一定的风险，比如银行利率的升降、汇率的变动、政府的政策、市场经济等等这些经济条件的变化都会引起资金实际数额的变动。
（三）房地产企业成本构成要素
图一 房地产企业成本构成要素图
从当前的房地产市场来看，构成房地产企业最为重要的构成要素有：地价、拆迁费用、成本、税费、利润这五个组成部分，要提高房地产企业的市场竞争力，就必需从这五个构成要素出发，压缩开发项目中的地价、拆迁费用、成本、税费，同时，从企业经济效益来看，要扩展企业的利润，来增强企业的整体实力，实现利润最大化的最终目的。
二、房地产企业成本控制与管理的现状
（一）安徽信达房地产开发有限公司的最新项目——信达· 水岸茗都项目概况
1、项目规划
小区占地167.5亩，规划建筑面积22.37万平方米，地下建筑面积3.57万平方米，绿地率近40％，建成后可容纳近1800户居民入住，小区配有停车位1400个，停车率近80％。小区配套设施有：社区幼儿园、五星级洗礼会所、超大露天游泳池、商业街等，十分齐全，让你足不出户及可满足日常的生活、休闲、娱乐所需小论文。
2、项目位置
“信达· 水岸茗都”综合住宅小区位于合肥市政务文化新区翡翠路与习友路交汇处，是安徽信达房地产开发有限公司继“银杏苑”、“花样年华”、“文景雅居”、“格兰云天”等项目后又一高品质综合住宅小区。“信达·水岸茗都”位于新城市中心的地段，南靠十五里河环城公园，向西沿习友路步行十分钟即可到达奥体中心成本管理论文，北距天鹅湖仅一公里之遥。优越的大配套环境及完善的社区配套设施成就了信达·水岸茗都良好的居住氛围，也形成了信达·水岸茗都良好的性价比，让业主们轻松实现了品质居住。
（二）房地产企业项目开发程序介绍以及阶段划分
图二 房地产企业项目开发流程图
根据上图的房地产企业项目开发流程图，我们可将房地产项目开发的整个过程划分成如下几个阶段:决策阶段、设计阶段、招标阶段、实施阶段、后期的物业管理阶段[2]。
1、项目的决策阶段
项目的决策阶段是项目开发能否取得成功的奠基石，房地产所开发的项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。可行性研究的目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究按五个步骤进行：（1）项目公司接受委托或集团公司董事会立项；（2）调查研究；（3）方案选择与优化；（4）财务评价和经济评价；（5）编制可行性研究报告。
2、项目的设计阶段
设计阶段是房地产项目开发成本的一个重要部分，虽然它占整个开发费用的比重只有1.4%-2%，但设计的效果以及它的可行性对整个项目造价的影响力能够达到74%之大，因此，我们也可以看出设计的重要性。
3、项目的招标阶段
招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象[3]。选择价格低廉同时质量有所保证的投标公司。
4、项目的实施阶段
工程建设中最让人头痛的事是“三超”，即概算超估算，预算超概算，结算超预算。这是长期以来都难以破解的难题[4]。这个阶段的所要做的工程量大，经常会出现些变化的因素，工程时间久，因此，这是开发项目成本控制的核心所在。
5、物业管理阶段
物业管理基本上可以分为经营、管理和服务三个方面，它所执行的原则是：管理于服务之中，在服务中实现管理。
（三）“信达· 水岸茗都”成本控制与管理存在的问题
1、土地成本费用高
费用核算项目
前期估算费用（万元）
实际发生费用（万元）
差额（万元）
土地费用
7500
8400
-900
拆迁补偿费用
7260
8100
-840
基础设施配套费
1420
1470
-50
各项建设手续费
4988
5100
-112
规划、建筑设计费
456
425
31
小区配套设施费
2280
2100
180
财务费用
2660
3100
-440
管理费用
865
645
220
销售费用
1250
955
295
（二）利用套期保值策略来规避材料价格变动
工程建设过程中，各种原材料价格的升降成为成本控制中的一个难点，在市场经济不断变动的情况下，房地产商可以利用套期保值策略来规避这一问题。套期保值的基本原理是期货价格与现货价格变化的一致性和到期的收敛性，房地产商应根据套期保值数量相等、时间相同或相近、方向相反、品种相同的操作原则，来进行选择套期保值的操作手法，套期保值策略的选择原则是尽可能冲销风险，当公司损益与现货市场价格波动正相关时，适宜做空头套期保值成本管理论文，反过来，当公司损益与现货市场价格波动呈负相关时，则适宜做多头套期保值，同时，房地产商应将主要精力集中在其主营业务上，并采取有效措施使其面临的价格、利率、汇率等风险最小化。这样，就可以回避现货价格波动风险；发现市场价格的基本动力；锁定产品成本，稳定公司利润；减少资金占用，加速资金周转；有利赢得时间，合理安排储运；有利提升房地产企业的融资能力。
（三）成本核算对象的正确确认
成本核算对象的确定原则是：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本及时结算；适应成本监控的要求。房地产企业应根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。如下例子：
1、单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。
2、在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本对象小论文。
3、对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理需要，按开发项目的一定区域或周期划分成本核算对象。
4、根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
（四）从项目开发的各个阶段来有效控制工期
1、房地产项目开发的前期阶段，应有效控制建筑设计的时间。当出现设计和施工同步进行的情况时，我们要依照工程建设的预定时间，马上向设计部门提交没个时间段所需要的施工图纸和相联系的基础设计资料，以保障施工现场的需要。
2、房地产项目开发的中期阶段，应做好招标工作，同时保证机械设备以及所需材料的事前供应。通常在工程建筑过程中，会由于资金拖欠等一系列的原因导致原料的供应出现脱节，房地产商因事前与供应商达成好协议，此外，还要处理好采购部门与管理部门之间原料采购与发放及时沟通的环节，避免内部出现不可协调性。
3、在签订合同时成本管理论文，需对工期的延期以及延误所造成的经济赔偿和相应的责任进行明确的条款设置，用以避免或减轻所产生的纠纷和赔偿。
4、对施工过程进行一个循环的计划管理。通过把预先设计的总工期计划于现场施工的实际情况想对照，查出施工过程的薄弱环节，对此，提出相应的补救措施，形成一个未完工计划，再将未完工计划结合到总工期计划，不断根据实际的完工情况来更新总工期计划。
图四施工计划管理流程图
四、总结
文章通过对成本控制的含义、原则、意义的了解，以及明确房地产企业成本构成要素，总结当前的房地产企业成本控制存在的相关问题，例如：土地成本高、工程建筑中各类材料的变动、成本核算未能适应项目的需求、工期延误等，并对这四个问题提出相应的解决方法。
关键词：房地产；保值；合约
Abstract: steel futures on March 27, 2009 at the Shanghai Futures Exchange launched after a year trading futures rebar and wire rod futures generally running smoothly, mainly as follows: of the market characteristics of the current price trend is basically the same, the counterpartyThe active positions steady growth. The purchase price of real estate development enterprises through steel futures hedging, stability, avoid the risk of fluctuations in the spot price, to lock operating costs to keep operating profit, and undoubtedly improve the level of enterprise risk management an opportunity.
Keywords: real estate; hedge against inflation; contract
中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：
一、背景工程
A房地产企业2009年在无锡蠡湖经济开发区的中心区域投资开发一个大型的高档复合商业地产项目。该项目占地2.4公顷，总建筑面积19万方，建筑形态由东西双子塔楼及商业裙房组成，设计高度最高点为174米，含有甲级5A智能办公、精装酒店式公寓、5星级酒店及裙房综合商业四个业态。
图1每季度螺纹钢使用规格及数量
经测算，该项目建安成本约为10亿，其中主体结构成本约3亿，从2010年1月动工，计划2011年底完成主体结构封顶，整个工期历时两年，2011年底对该项目使用钢材情况进行总结分析，各规格螺纹钢预算总量为26976吨，每季度使用钢材规格和数量情况如图1。两年的钢材采购价格走势如图2所示，可以看出2010年1月钢材现货采购价格从3920元/吨运行到2011年12月4330元/吨，其间2011年2月钢材现货采购价格最高到4970元/吨，2010年7月钢材现货采购价格最低到3650元/吨，钢材价格波动幅度高达36%。
图2螺纹钢期货及现货价格走势
A房地产企业同工程承包商签订可调总价合同，在合同执行过程中，由于通货膨胀等原因而使所使用的工、料成本增加时，可以按照合同约定对合同总价进行相应的调整，这使得合同实施中出现的风险由发包方和承包方共同承担，其中，发包方承担了通货膨胀这一不可预测费用因素的风险，而承包方只承担了实施中实物工程量成本和工期等因素的风险。合同约定，工程进度款采用每月按验工计价阶段性结算的方式，即施工单位每月末按规定编制验工计价表，完整准确计算当月完成实物工作量，A房地产企业审核后，于次月初支付上月工程进度款。就钢材而言，A房地产企业根据施工单位提供的当月实际用钢量，按照结算日现货价格同施工单位进行钢材货款结算。因此，钢材价格若大幅上涨所造成的利润损失完全由A房地产企业承担。
二、套期保值方案设计
本文为A房地产企业设定以下的具体套期保值流程：
1、决定是否套期保值
从经济周期来看，世界经济经历2007年的金融危机，于2009年跌至谷底后，在各国宏观政策的刺激下已逐步有所回升；从成本控制来看，“三大矿山”对铁矿石的垄断地位短期内不可动摇，我国对进口铁矿石的依赖短期内也无法改变，铁矿石价格必然长期高位运行；从需求情况来看，我国仍处于工业化的进程中，钢材消费强度仍将维持在一定高水平上；从贸易情况来看，虽然钢材出口大幅激增的空间有限，但我国目前仍保持较大净出口，这有利于增加国内钢材需求，对钢材价格起到支撑作用。综合来看，钢材价格在2010年至2011年间上行可能性较大。A房地产企业为规避因钢材价格大幅上涨而带来的材料成本上升及利润损失，选择进行套期保值。
2、明确套期保值成功的标准
A房地产企业通过钢材期货进行套期保值就是要转移和规避风险，保证企业正常利润的获得。套期保值的成功与否不在于期货市场是否盈利，而是要把期货市场的收益和亏损同现货市场的收益和亏损综合起来再进行评价。因此对于A房地产企业来说，只要套期保值后钢材的实际买入价低于现货市场平均价，就可以说套期保值是成功的。
3、选择套期保值方向
A房地产企业所面临的市场风险是来自于未来购入钢材价格的上涨，因此使用买入套期保值的交易方式来规避风险。
4、选择套期保值程度
企业一般可根据自己的风险偏好和套保需求，确定套保程度，即完全套保和部分套保。如果企业想让现货资产风险最小化，就可以选择完全套保；而如果企业只是想降低而不是完全规避风险，就可以选择部分套保。部分套保与完全套保情形的差异在于套保率和期货头寸持有量的不同。本文主要以完全套保为例进行分析。
5、确定套期保值品种
对不同现货套期保值应采用不同的期货品种，同等条件下，应选择流动性好、相关性高和交易费用低的期货品种进行套保。A房地产企业使用的钢材以螺纹钢为主，因此选择的品种是上海期上货交易所的螺纹钢期货合约。
6、确定套期保值期限
根据套期保值目的不同，套保期限可以是固定的也可以是不固定的，企业应根据自身生产经营状况和当时市场行情做出具体计划。由于A房地产企业在每月初根据结算日当天的钢材现货价格向施工单位支付货款，即在每月初进行上月钢材用量的采购，所以套期保值期限截止至每月钢材采购日，本文为方便叙述，不考虑法定节假日等因素，将套保期限定为2010年2月至2012年1月期间的每月1日。
7、选择期货合约
同一时间同一个期货品种有到期日不同的多个合约进行交易，企业可选择其中一个或多个合约进行套保。期货合约的选择取决于套保期限、不同合约的流动性和基差水平等。根据上海期货交易所螺纹钢期货标准合约，螺纹钢期货的合约交割月份为1-12月，最后交易日为合约交割月份的15日（遇法定假日顺延），结合套保期限的要求，为2010年2月1日到期的套期保值选择螺纹钢期货RB201002合约，以此类推。
随着房地产行业竞争加剧，成本领先成为房地产企业核心的战略之一。房地产开发企业进行有效的成本控制，有助于其参与土地市场的激烈竞争，扩大利润空间、并有助于制定成功的公司战略，在竞争中取胜。
一、房地产成本管理突出问题分析
1.项目前期缺乏充分的成本调研
无论房地产企业规模大小，在拿地之前，进行充分的成本调研是必不可少的。但现实的情况是，很多房地产公司由于时间有限，加上重视程度不足，对于成本的前期调研不够认真和充分，甚至直接利用公司原有的项目数据或者其他公司的项目数据进行套用，造成土地成本信息失真。
2.成本信息反馈滞后，缺少有效率的成本管理
广大房地产企业至今都还缺少动态的成本管理，合同台账无法及时反映企业成本的发生和变更，更无法实现对于未签订合同的成本预期评估，从而使得成本信息的反馈滞后，成本管理的效率低下。
3.事后评估严重不足，缺少充足的经验数据
事后评估指的是项目最终验收完成后进行的成本分析评估，从而发现成本管理各个阶段的工作问题，最终得出可观而科学的经验以及教训；于此同时，各个阶段有关成本的专业数据，可以作为以后项目开发的依据和借鉴。从过去的情况看，广大房企往往对于事后的评估重视程度不够，没有对于整个项目科学细致地成本分析和经验积累，对于成本数据库的建立和分享更是无从谈起。
二、房地产成本管理的对策
1.各专业协同实地调研成本，对成本进行合理评估在拿地拓展阶段的成本管理的重点在于编制全面合理的成本估算，从而为投资和最终决策服务。在进行成本估算时，需要注意以下两个方面：
第一，注意不同专业部门之间的协调和配合。一个好项目在进行前期调研时，各专业部门间的协调配合是必不可少的；这不仅仅是某一个部门的职责，而是需要成本、设计、市场、工程等各个方面的人员进行联合调研，使调研结果更加全面客观，为后期的成本估算奠定坚实的基础。
第二，在前期调研的基础上编制出科学可观的成本估算方案。在前期工作完成以后，可以根据目标市场的实际需求以及未来的发展变化，科学合理地确定项目规模，目标产品以及核心客户，并对未来的经济效益进行更进一步地分析，得出客观的评价。具体的工作流程如下：首先，由不同部门提供与成本评估有关的各种信息，包括市场定位和户型配置标准、设计费用标准、水电煤及市政配套收费标准等；然后，有关人员根据相关要求配置成本项，整合各部门的相关信息；最后，完成全面科学的成本评估，制定出详实的估算方案，作为投资和决策的依据。
2.运用房地产管理信息系统进行成本管控
房地产管理信息系统是针对传统房地产企业管理模式与业务手段中逐渐表现出的效率低下、信息滞后、规范与执行力差等特点，利用先进的IT信息技术，结合房地产企业自身管理思想和模式，参考一系列大型房地产企业管理经验，帮助房地产企业实现在波动的大环境下，保持稳定、健康的可持续性发展的信息化管理软件。房地产管理信息系统在重视系统功能的全面性，流程的可控性，技术的易用性的同时更要注重系统的易用性。要实现将房地产管理信息系统有效运用到成本控制上，需要做到以下几点：
第一，要和企业的成本管理流程相统一。房地产管理信息系统的一个重要职能就是成本控制，而有效的成本控制要求该系统一定要和成本控制得流程相匹配，并随着成本控制流程的调整而改变，从而具备更强的时效性。可以说管理信息系统在成本控制上实现了升华，但永远不能脱离现有成本控制流程。
第二，要通俗易懂便于理解和掌握。房地产的成本管理设计到了不同的专业部门，也包含了多个环节，不仅仅财务人员要使用，相关部门也要积极参与，可以说是一个全员参与的系统。所以，为了更有效率地进行成本管理，要求该系统一定要通俗易懂，便于不同职能部门理解和快速掌握，使得成本管理的各个环节都清晰明了。
第三，要严格执行。当把房地产信息系统引入到成本管理后，必须在整个企业集团内部全面推广，并避免出现系统外的成本管理事项，使得所有的成本管理信息都纳入到了管理信息系统中，从而确立管理信息系统在成本管控中的核心地位，实现科学有效的动态成本管理。
3.做好事后评估，不断积累有效的经验数据
除了前边的事前调研和过程管控，在房地产项目结束后，还要做好积极的事后评估，把项目实施过程中有关成本管理的经验和不足进行总结和归纳，并加以升华形成管理档案。这些文本可以在企业以后的内部培训和交流的时候，作为经验成果进行分享，以便在以后的工作中取长补短。
对于经验数据的积累，主要包括对项目中各个细项的价格、工程量、技术指标等进行全面总结和比较，最终形成有针对性的经验数据，为以后企业进行房地产开发提供科学、有效、准确的数据参考。在进行这项工作的过程中，需要注意以下几个方面的问题：（1）不同项目所产生的经验数据，由于产品差异较大，在成本上也存在着很大的不同；（2）项目细项的成本价格以及相关的技术参数是工作研究的重点；（3）对于材料的选取、采购的方式、施工的工艺以及设计风格的研究也是必不可少的；（4）在运用经验数据时，要避免出现生搬硬套的问题，而是要根据项目实际面对的区域、时间、市场特点、金融政策、政府调控政策、人工成本等，有针对性的开展相关工作。
关键词：房地产；成本管理；问题研究
随着中国城市化率的不断提升，越来越多的人口开始向城市、城镇集中，人们对于城市住房的需求随之不断攀升。在过去的一段时间内，房地产业蓬勃发展，房地产业利润的高涨使得很多企业放松了自身的成本管理。随着国家抑制房价的一系列政策的出台和房地产市场日趋饱和，房地产业的竞争趋于白热化，很多企业没有获得预期的投资回报，越来越多的企业开始加强自身的成本管理。特别是，从今年5月份，国家在建筑行业、房地产业全面推行“营改增”税制改革试点后，房地产业面对的成本控制形势更加复杂，新形势下加强房地产成本管理势在必行。
一、新形势下房地产成本管理存在的突出问题
（一）全员参与成本管理的意识不够强
房地产业成本构成的项目众多，投入的资本量大、成本高，资金的周转时间长，影响成本管理的因素彼此交错，成本管理的难度和不确定性大，因此需要房地产企业在项目建设的全过程和参与项目的全体人员中都要树立成本管理的思想意识。我国房地产业的发展起步较晚，很多房地产企业对于成本管理重视程度不够，管理者往往将注意力集中在销售利润上，缺乏正确的价值观念考量建设项目的成本管理。比如，有的企业认为成本管理只集中在工程实施前的设计阶段，对于项目的建设施工过程的成本管理措施却落实不够；有的企业工程人员认为项目的成本管理主要是财务管理部门的工作范畴，在建筑施工设备和材料等的购置方面改动随意性大，没有做好预算控制；甚至有的管理人员片面认为成本管理就是降低成本，削减开支，而忽视了资金的利用效率和产出率。
（二）没有建立完善的成本管理体系
很多房地产企业仍然沿袭原有的管理方式，成本管理体系不健全，存在诸多弊端。首先，很多房地产企业不具备完善的成本管理规章制度，或者相应制度执行不力，没有真正发挥成本控制的作用。其次，虽然很多企业设立单独的成本管理部门或者聘请第三方的造价事务所，但这些部门或单位大多在工程完工后进行核算，在这些项目开工前和施工过程中没有起到成本控制的作用。最后，很多企业相应的成本管理岗位设置不科学。比如，很多房地产企业的财务管理和成本管理岗位的权责界限不清晰，激励机制不完善，影响了员工的主观能动性，成本管理体系的运行效果大打折扣。
（三）“营改增”的税制改革加大了房地产的税负压力
房地产业作为建筑业关联程度极大的行业，建筑业实行“营改增”的税制改革后，对房地产业的成本造成了极大的压力。首先，房地产项目建设的原材料采购的种类繁多、数量多少不一，很难保证零散材料都是从财务核算正规的企业处采购，这样，经常存在拿不到增值税专用发票的情况。其次，作为劳动密集型行业，项目建设过程需要大量劳动力。因为我国现在的劳动力市场存在一定的不规范现象，一般来说很难保证他们能为房地产企业开具正规的增值税发票。最后，项目建设过程中，需要租赁数量可观的设备。根据最新规定，有形设备的租赁也需要缴纳一定比例的增值税，造成项目建设成本水涨船高，转嫁到房地产业的经营成本也随之提高。
二、应对新形势下房地产成本管理出现问题的解决对策
（一）提高成本管理人员素质，树立系统的成本管理意识
加强房地产成本管理关键要立足企业发展，以人为本，提升全体人员的成本管理意识和相互协作意识，积极投入到企业的成本管理工作中。这就要求，一方面，房地产管理人员要发挥带头作用，以身作则，引导企业各职能部门人员从预算到方案到审核的各环节、各流程全部参与到质量管理工作中。另一方面，房地产要加强对相关人员的成本管理知识的培训，掌握必备的业务素质。同时，要鼓励工作人员发挥自身主观能动性，充分了解自身岗位有关成本管理的权责，在日常工作中将成本管理落实到实处。房地产企业也应将成本管理的权力与责任相互统一起来，制定相应的奖惩制度，将企业员工的绩效跟成本管理的目标相挂钩，充分发挥奖惩制度的约束和激励作用。
（二）建立目标成本管理制度，加强全过程的成本控制
目标成本管理就是将成本管理的目标进行逐级分解，最终落实到具体岗位和个人。在项目的实施过程中，随时将目标成本与实际成本进行对比，一旦发现两者出现偏差，就要召集相关部门和人员进行对照分析并提出改进措施，防止出现成本失控现象。加强项目实施过程的成本管理，要实施监控全过程的实际成本情况，一般来说，主要包含事前、事中、事后三个阶段。在项目开发的前期阶段，要对拟开发的项目进行可行性分析，做好项目的成本费用估算，不断优化项目的设计方案。规划好本阶段成本管理的目标，制定好相应的方案确保完成成本控制目标；在项目施工阶段，房地产企业在重大设备、原材料采购和土地动迁等的过程中应该选择集中采购或者竞标等方式在保证质量基础上降低采购成本；在项目竣工后，房地产企业应组织财务审计部门，或者委托造价事务所清查资金使用情况，对实际成本进行测算，并与目标成本进行比对，分析出现偏差的原因。
（三）加强财务管理体系建设，积极应对“营改增”
财务管理的水平，直接决定了企业对成本管理风险的预见性，是企业进行成本管理的基础。所以，只有具备健全的财务管理体系，才能在成本管理中起到应由的效果，实现资金的有效利用和资源优化配置。首先，要保证成本管理的科目设置要与财务管理保持一致性，两者相互衔接，同时，要保证财务数据的即时性和连续性，便于进行成本核算。其次，为了减轻房地产企业税负水平，财务管理部门要对各项增值税发票的获取、开具、鉴别、使用等各环节加强管理，保证抵扣工作顺利实施。
三、结束语
房地产的成本管理的松散状态已经与我国房地产业的发展现状不相适应，迫切需要建立全员参与的全过程的成本管理体系。新形势下，“营改增”的实施加大了房地产企业强化成本管理的迫切性，需要动员人人参与成本管理，建立科学的目标成本管理制度，强化财务管理的基础性作用，共同提升房地产企业成本管理水平。
参考文献
[1]朱莹.小议房地产成本管理控制的方式方法[J].中外企业家.2016(11):87
前言：我国房地产行业经历了二十余年的发展， 目前已进入竞争激烈、优胜劣汰阶段,如何在确保品质的同时合理控制成本，降低风险，是企业能否良性持续发展的关键。只有有效的内部控制，才能使房地产企业提高信誉、创造效益和持续发展。以合理保证企业经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完整，提高经营效率和效果，促进企业实现发展战略。
一、房地产企业内部控制制度存在的问题
1、内控制度不完备
我国房地产企业内部控制体系建设不完备， 主要表现在：
（1）内部控制制度尚未建立，或不成文，内部控制制度工作无据可依。
（2）部分企业虽然建立了内部控制制度，但不健全。
（3）许多房地产企业内部控制程序不科学，目标不明确、不细化。
2、风险控制体系不健全房地产行业属高投入、高风险行业，但其风险控制系统却并未健全。主要表现在：
（1）房地产企业对项目投资风险与评价不足，决定投资开发项目时仅凭借管理者经验或短暂的市场调研，经仓促估算便进入土地有形市场抢拍土地开发权，对开发过程的风险未能加以重视，以至使开发商在购入土地后再重新审视自己原有的可研报告才意识到开发风险的严重性。
（2）在产品设计策划、行销策划的市场定位上，常是高层凭经验主观决定，没有深入调查分析。以至产品完工后销售时间过长，才意识到产品不符合市场需要。
3、监督机制不到位
目前房地产企业基本都认识到了内部控制的重要性， 并完善了企业的规章制度。但其能否得到严格实施才是生产安全住房品质合规的最基本保障。因此需要内部审计部门严格监督。目前，一些房地产企业的审计与财务部门没有完全分开， 部分内部审计人员担任或兼任财务部门领导，甚至是财务总监的下级，使审计工作受到各方面利益的牵制，最终流于形式。
4、缺乏内部控制专业人才
我国房地产企业面临相关专业人才储备不足、缺乏内控相关的信息系统等挑战。而房地产行业的投资、预算、工程施工等环节都需要监督,致使该行业的内部控制专业人才更加缺乏。由于内控专业人才储备不足，很多企业依赖专业机构的协助，但专业机构对企业的认识往往有限，往往仅可以完成内部控制报告。
5、企业基层内部控制环境薄弱
企业缺乏对于员工层的内部控制教育培训， 内部控制理念没有向员工展开， 房地产公司员工普遍认为内部控制是企业高层的工作。而内部控制实质上是由企业董事会、监事会、经理层和全体员工实施的、旨在实现控制目标的过程。只有全体员工的共同参与，才能实现内部控制的有效性。
6、房地产经营中信息沟通不畅
房地产企业具有开发周期较长，筹资额较大，资金周转期长等特点。在经营中涉及方面广泛，利益相关者众多，包含投资者、债权人、承包单位、被拆单位和居民、勘察设计单位、材料供应单位、房屋购买者、土地转让单位以及各个政府审批部门、工商、税务等等。由于涉及范围较广，导致内部控制的内部与内部、内部与外部信息沟通更容易不畅，给内部控制带来了较大难度。
二、完善房地产企业内部控制的对策
1、完善企业内部流程
（1）制定规范的业务流程管理制度并编制内部管理手册，明确内部机构设置、岗位职责、业务流程等情况，使企业由上至下有据可依。
（2）对业务流程不断梳理完善、优化，加强各部门间协作，避免职责交叉和制度缺失等问题，避免墨守成规。
（3）不断完善流程管理信息系统，采用较先进的ERP 管理软件。
2、健全房地产风险控制机制
当前房地产行业市场走势不清晰，政策金融形势不稳定，房地产企业在取得土地经营权到最后房屋销售的过程中，必然会受到诸多外部因素的影响，仅凭企业领导者主观经验决策难免会与正确方向存在偏差。完善的风险控制机制，能为管理者提供稳固的决策环境。
企业必须强化风险意识，建立合理的风险评估体系，建立风险预警机制，把风险控制在可接受的范围内。房地产企业应根据风险类型和特征制定合理的风险转移方案。应用现代化的网络信息技术对企业内部风险进行预测，实行科学的事前控制手段，有效规避内部风险。充分吸收专业人员，组成风险分析团队，按照严格规范的程序，避免企业领导因个人风险偏好给企业经营带来重大损失。
3、完善有效的监督机制
（1）保证内部审计部门的独立性，其应由董事会直接领导，向董事会报告，确保其能客观的对各个部门进行审计，充分发挥其对总经理和财务部门的监督职能。
（2）设立内部举报机制，保持内部举报热线和信箱的畅通，保护举报人的安全。
（3）防止管理层舞弊，一般房地产公司管理层舞弊具有隐蔽性，当内控体制不完善时，管理层的权利有时会凌驾于规章制度之上。通常管理层舞弊有如下信号，如管理人员遭受异常压力或业绩期望；机构面临资金压力；管理层的薪酬与经营成果挂钩等。当企业出现这些信号时，内部审计部门要特别注意对财务报告真实性的确认，考察管理层是否存在粉饰财务报告的情况。
4、培养与引进内部控制专业人才
（1）挑选财务、工程、采购等核心部门的员工组成独立的内部审计团队， 还可以在团队中外部聘用会计师事务所的专业人才对企业进行风险识别与评估、对内控环境进行建设并持续监控，发挥内部控制最大效果，并逐渐将其规范化和精细化，产生管理效益；
（2）鼓励内审团队员工参加内部审计知识培训，鼓励其取得审计师证书和国际内部审计师证书等；
（3）在内审机构创立后的前一两年必须采用专业机构展开内部审计，促使企业内审团队和外部专业机构合作，并在合作过程中向专业机构学习技术经验。
5、完善企业内部控制的人文环境
（1）在企业内部全面宣传内部控制，制作内部控制手册，分发到每一位员工。通常内部控制手册，需要具备如下信息：企业信念理念和文化方针，如诚实守信、以人为本；企业合规承诺，如遵守国家法规、符合国际标准、达到审计合格；对管理层的合规要求内容，如做合规表率，对每一位员工的合规要求内容，涵盖工程、采购、销售等；
(2)定期展开内部控制自查，制做内部控制自查确认表，针对各个部门不同业务情况制做表格，要求每年一次由各个部门对本部门是否符合内部控制要求进行自我检查确认，并且要求各个部门领导将检查事项进行部门内部教育，告知下属，每年检查后均需进行内部自我改善。
(3)不定期进行内部审计，在每一次内部审计过程中，让员工了解到内部控制是由每一个员工的工作组成，内部控制是全体员工实施的。
6、建立广泛信息与沟通平台
