时间：2023-06-11 09:33:07
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产的金融风险，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：房地产 金融风险 原因 问题 对策
随着社会经济的快速发展和人们生活水平的提高，以及国家相关政策的推动，我国的房地产业呈现快速发展的态势。房地产市场的大发展，对于提高人们的生活质量，拉动社会经济的发展就有重要的作用。但是在房地产繁荣的背后，存在着房地产投资过大，土地供应紧张，房地产交易市场结构不合理，房地产的价格持续上涨等情况，加大了房地产的金融风险。
一、房地产金融风险的概述
（一）房地产金融风险的概念
房地产金融风险主要是指金融业机构在管理房地产金融业务的过程中，因为对房地产的相关现象的认识存在漏洞以及信息的缺失而出项决策失误、管理不当等情况，致使经济收益、公司信誉以及公司资产等收到损失 [1]。
（二）房地产金融风险的分类
本文指例举了房地产金融风险中的几项风险
1、信用风险
房地产金融的信用风险是指房地产开发商在销售商品房的过程中，出现资金紧张、经营不善、经济效益负增长甚至导致企业的破产等情况而无法偿还银行欠款，或者是借款的住宅消费者由于各种原因致使收入减少等问题而无力偿还。
2、流动风险
在房地产中的金融风险主要表现在资产结构中的中长期贷款比例较高，拥有的现金不能支撑提款的需要，暂时也没有资金融入的手段和渠道，导致资金流动困难。开发商大多使用房产作为抵押物向银行借款，借款人无法偿还时，银行有权对房产经过处理变卖后取得偿还，但是如果房产一时间卖不掉，而银行缺少现金应付提款需求，也形成流动风险。
3、利率风险
如果银行出现了贷款利率下降或者存款利率上升，但是利率的差值缩小，都会引发经济效益的风险。
二、我国主要房地产金融风险
（一）房地产投资增速较快，空置面积总量较大
尽管我国的房地产金融近年来发展迅速，重要性增强，但是与之相对应的管理和研究一直相对匮乏。近年来我国房地产业出现了投资需求过大，房价急剧上升的现象，并且在国民经济市场中引发了连锁反应，导致了钢材、木材等行业的快速发展以及水电等资源的紧张。尽管我国家相关部门采取了措施，以抑制房地产的过热的发展，但是并没有取得预期的效果，建成的住房面积远远的大于销售的住房，造成多数房产空置的现象，并且空置的面积还在不断的增加。
（二）不合理的因素导致了房地产价格的过快上涨
近年来房产的价格逐渐增长，这其中除了价值规律的作用以外，还有其他一些不合理的虚增因素在“作祟”，这些因素主要包含了不规范的使用土地，划拨出让方的土地等行为普遍。在房地产行业不断繁荣的今天，很多的人看到了房地产行业所带来的巨大的经济效益，而纷纷投入房地产领域，导致一些实力低的房地产开发公司通过违规操作而大肆的全占土地，在经过倒卖变相的提高地价以获取高额的差价，肆意的炒房活动愈演愈烈以及个别的房地产开发商巧妙的利用市场上的虚假信息，制造假象、引导消费者的购买欲望，使商品房价格出现不合理的上涨。
（三）我国宏观调控力度较低，相关的法律法规不健全
现阶段，以房地产开发、营建、竣工、出售等过程相关的金融业务存在较大的风险，尽管在金融风险刚刚抬头时，国家就采取了一系列的宏观调控的手段抑制金融风险，但是国家一些部门过低的估计了房地产金融风险的“潜能”，调控力度较小，、连续性较差。近几年甚至是房地产金融风险较大，已经影响到国民经济发展的情况下，国家才采取相应的宏观调控的措施，没有随时进行房地产金融风险的监控。此外，针对我国房地产金融风险的相关法律法规相对匮乏，没有设立专门的房地产金融风险管理法律，从而无法规范房地产行业参与者的行为。
三、房地产金融防范措施
（一）积极引导房地产金融机构的有序竞争
国家相关部门要建立健全房地产金融政策和规定，规范房地产市场参与者的行为，开展积极有序的市场竞争。由中央银行审查具备资格的金融机构才允许经营，并且中央银行对金融机构实施严格的监督，阻止其不正当的竞争行为和非法的垄断行为。对于经过审查不具备经营资格或者常出现严重违规的金融机构不能在从事金融业务，防止其扰乱房地产市场。此外就我国现阶段房地产开发而言，对外汇的需求量并不大，所以银行不要为放低才开发多借外债。
（二）完善房地产金融体系，建立风险防范机制和风险预警系统
我国在房地产金融领域中，对金融风险的预防工作尚不完善，没有一套完整的保证体系用于金融风险的预防。所以建立健全房地产金融市场的法律法规体系、监督管理体系、资金信用体系、风险防范体系等用于保证房地产市场稳定快速发展是当务之急。与此同时，还要建立房地产金融等闲的防范机制，构件风险识别、防范与控制评估的预警系统[2]。
（三）加强国家的宏观调控手段
国家政府部门应该加强是对房地产市场的统计工作，完善房地产市场信息系统，建立房地产市场金融等闲预警体系。通过对房地产发展的相关数据信息进行采集、分析、发送等，保证政府部门对房地产市场的经营情况全面掌握，对其加强管理监督，促使房地产行业的理性投资和消费。
四、总结
房地产金融风险的出现和预防措施是随着我国国民经济的发展而不断变化的，所以房地产金融市场要与时俱进，适应社会经济的发展，加强宏观调控对房地产市场的监管和调控，切实的促进我国房地产也持续、健康发展。、
参考文献：
[1]曹振良.房地产经济学通论[M].北京.北京大学出版社，2005
关键词：房地产价格 金融风险 经济增长 民生
1.房地产及房地产行业特性
房地产一般是指土地及附着于土地之上的各种建筑物以及由此所衍生出来的各种权利和相互关系的总称。通常人们所讲的房地产就是房产和地产的联合体。现实生活中，人们在满足了基本住宅需要后，其继续买入或持有房地产往往是为了投资获利。也就是说，房地产作为资产的一种，已不仅仅是一种实物资产，还是一种重要的投资品。但是，无论是自住买房和投资买房，还是开发商建房往往需要大量的资金，这主要是由房地产生产要素构成特点、房地产最小交易量的刚性底限和弹性上限以及房地产的高价格决定的。由于资金需求量大，众多的市场参与主体，无论是开发商还是消费者，都难以完全依靠自身的积累，必须借助外部融资，离不开金融体系的支持。因此，房地产业与金融体系关系密切，是资金密集型产业。
从国家的层面来讲，房地产业不仅是资金密集型产业，同时还是国民经济的基础性和支柱性产业。在我国，房地产业的地位可以从其对国民经济高速增长的贡献上看的非常清楚。然而，房地产业的发展并不一定是一直平稳增长的，具有波动性。如果管理不好，房地产价格很有可能忽高忽低，甚至出现大幅波动。这种大幅甚或剧烈的波动必然冲击以银行为代表的金融体系，产生金融风险，严重的形成金融危机或经济危机，从而影响国民经济的平稳健康发展。
2.房地产价格波动引致金融风险
无论居民买房还是开发商购地建房，通常都要向银行贷款。上升的房地产价格可能会在两方面直接鼓励银行向居民和房地产开发商贷款：一是由于银行自身所有的房地产价值的上升及银行资本的经济价值上升，使得银行愿意持有更多的房地产贷款；二是由于没有偿还贷款的房地产抵押品市场价值上升，现有贷款组合中的损失风险下降了，这使得银行可以在不增加破产概率的条件下发放更多的贷款。由于银行存在危机方面的短视以及银行与房地产开发商之间的信息不对称等原因，银行通常还会低估高度集中的房地产信贷的风险。因此，当房地产价格处在上升通道时，上涨的房价会不断刺激银行提高对房地产业的信用供给，这会进一步提高房地产的价格。然而，没有只涨不跌的房价。当拐点来临的时候，银行又在加速房地产价格的崩溃方面扮演了重要角色。房地产价格的下降会通过降低银行所拥有的房地产的价值而直接降低银行资本。同时降低由房地产充当抵押品的贷款价值并因而导致违约，这会进一步减少资本。而且，房地产价格的下降，还会提高房地产借贷中的可观察到的风险。所有这些因素降低了对房地产业的信用供给。此外，监控者和管制者可能会通过提高资本准备金、执行更严格的银行头寸规则以及针对房地产资产的分类和条款等对银行资本头寸的脆弱做出反应。这些措施会进一步减少对房地产业的信用供给，并且对房地产价格的下降施加更多的压力，不断下降的房价最终导致银行呆账坏账不断增多，严重的时候甚至使得很多银行破产倒闭，从而给金融系统带来不可避免的风险。
3.金融风险不断进行传导从而影响经济平稳增长
金融风险具有传导性。金融风险的传导有其特定的路径，包括金融机构内部各部门之间的风险传导、金融机构之间的风险传导、金融市场之间的风险传导和金融机构与金融市场之间的风险传导。在传导的最初阶段，一般会产生单向的传导效应。若金融风险的传导没有得到及时的控制，任其扩散、蔓延，则其传导可能会由单向传导演变为多向传导或交叉传导。
由于金融日益成为现代经济的核心，金融风险不是某种孤立的系统内风险，而会扩散、辐射到经济运行的各个方面。如发生在某个金融市场的风险会单向传导给其它金融市场，若不及时“救治”，会扩散、蔓延到所有的金融市场、金融机构乃至整个金融体系，甚至传导到其它经济领域，轻则影响经济的平稳发展，重则演变成金融危机，出现经济衰退。
综上所述，保持国民经济的平稳较快增长必须保证房地产业平稳发展，防止房地产价格的大幅波动。
4.中国房地产价格运行情况及建议
从2001年开始，我国房地产价格出现了持续上涨势头，2003年、2004年各项指标加速上升，2006年、2007年房地产市场已经出现全局过热苗头，全国大中城市房地产价格出现了大幅度上涨，部分中心城市和地区的房价甚至上涨了几倍，房地产泡沫显现。2008年，国家宏观调控政策作用显现，房地产市场景气回落。市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓，并面临进一步回调。然而，突如其来的金融危机使得我国政府放出天量信贷。这部分信贷资金有很大一部分流入了房地产领域，使得2009年和2010年的房价在2006和2007年大幅度上涨的基础上又一次大幅上涨。不断上涨的房价迫使中央政府不得不在2010年下半年推出限贷限购调控政策，并在2011年变得更加严厉。2012年初很多大城市的房地产成交量大幅下降，房地产价格也出现了下调趋势，调控效果显现。
但是，我们一定要注意避免房价出现崩溃式的下降，否则，对整个经济的运行无疑是一次重大的冲击。这种崩溃式的价格下降不是中国房地产调控的初衷所在，也不是中国房地产调控的目标所在。笔者认为，虽然我国仍处在城市化和工业化的进程中，但由于过高的房价尤其是一线城市的房价远远超出人们的支付能力，以及中央政府房地产调控态度日趋坚决和老龄化社会加速等因素都决定了我国房地产价格应该是急涨长跌的走势。只有这样，才能有利于国民经济的平稳健康发展，才能有利于民生。
参考文献：
[1]郝丁，我国房地产经济波动与金融风险防范研究[D]，西南财经大学博士论文，2006
[2]陈守东、马辉、才元，中国房地产业投资与经济增长的实证研究[J]，未来与发展，2006.5
[3]鲁桂华、皮舜，商业银行行为与资产市场泡沫――个基于中国制度背景的均衡模型[J]，财经研究，2005.2
作者简介：
关键词：房地产融资渠道 金融风险 融资渠道多元化
房地产业的规模性、收益性以及风险性决定了房地产业对金融市场的依赖性。从现阶段房地产的融资渠道来看，其依旧严重依赖于国有银行贷款，并存在上市融资、房地产债券融资、房地产信托投资等渠道；而在市场经济条件下，房地产融资渠道将出现多元化发展趋势。
一、房地产融资渠道现状分析
从房地产开发投资资金来源结构上看，房地产融资渠道仍以国内银行贷款、自筹资金以及其资金来源为主。
二、房地产融资渠道多元化
国内银行融资形式，不仅给房地产业自身带来了风险，而且也影响着银行和国民经济的发展，所以，必须探索房地产融资多元性融资渠道，降低各方风险。多元化融资不仅要求融资途径多项化，而且要求融资风险的最小化。一种理想的房地产融资体系应当具备，房地产前期开发资金自有，或者通过合作开发、股权转让等方式融资；中期则通过信托基金、债券以及银行贷款等形式融资，而在销售中，则通过公积金和银行获得等，针对本企业，房地产信托可作为融资渠道的创新形式。
房地产投资信托基金是一种专门用于房地产投资项目的投资基金，它通过向社会发行流通收益凭证，募集各种闲散资金，与本房地产业项目投资结合后将投资收益按照一定标准分配给每个投资者，这不仅使得社会闲散资金得到合理利用，而且很大程地上实现了房地产业的融资，满足中小投资者需求，实现了投资者与房地产业的双效益，有效地避免了社会各方的金融风险。信托融资与本企业特点吻合度最高，采用其融资方式成为必然。
一方面，本企业所承担的住宅项目面积较大，其建设周期较长，这客观上要求融资工具与其周期性相适应，以避免开发建设中资金缺位，而信托融资期限一般为3年，这就为其提供了时间保证。信托的最大特点在于其独特的制度设计，可以为本企业设计出适应于其发展的融资形式，如权益融资、债务融资等。另一方面，房地产商品在整个过程中，资金流动较多，这就要求新的资金支持，而信托融资能够将资金进行灵活支配，这就有效实现了房地产的融资需要；房地产资金投入往往是一次性高额投入，这就要求具有稳定性收益的融资方式来实现其效益，房地产信托基金通过投资于住宅这一经常性收入的项目，并具有法律约束，这就保证了投资回报率，同时房地产是非流动性资产，其项目一般需要几年，一旦投入则会引起资金沉淀，而信托融资不仅具有稳定的收益性，而且具有很强的信用度，适宜于长期资金融通，这就为本企业房地产开发与建设提供了可靠保证。
三、总结
现阶段，房地产融资渠道集中于国内银行融资，给房地产业、银行以及国家带来了严重风险，在分析房地产业融资风险、效益实现的基础上扩展融资渠道，实行多元化融资，已成为房地产业融资发展方向。
参考文献：
[1]杨凌志.房地产融资渠道的发展[J].山西建筑.2009，（06）
关键词：房地产；抵押贷款担保；信用；风险防范
在我国房地产业的发展过程中，房地产的抵押贷款担保是一项比较主要的保障，其主要分为政府担保体系和社会担保体系两类。本文简要阐述了房地产抵押贷款担保的运营与组织模式，并主要对加强房地产抵押贷款担保风险防范的措施进行了分析，提出了相应的参考意见。
一、房地产抵押贷款担保机构的运营与组织模式
1.政府抵押贷款担保基金
在我国，房地产领域是和其它产业领域联系最紧密的，同时它和政府管理也存在着密切关联，房地产交易往往涉及到很大的资金流，并且承担着较高的风险，因此需要政府建立房地产抵押贷款担保机构。
2.房地产产权担保机构
当前我国的房地产交易通过登记来完成，比较容易出现房地产的抵押贷款与产权登记两个环节相脱轨的情况，要想避免因房地产产权的有效性，造成一定程度的抵押贷款担保风险，需要成立房地产产权的担保机构。该机构可以设立专用账户来监控贷款人的行为，还可以实现现金的三方存管模式，不仅操作流程相对便捷，还避免了金融风险及房地产出售方的商业信用风险。
3.社会私营担保公司
虽然政府提供一定的房地产抵押贷款担保服务，但能够享受的人还很少，迫切需要一些非政府担保模式的贷款，还需要建立社会抵押贷款担保机构来作为补充，其结构的设置可以运用合伙投资模式。可以运行的业务如房地产的融资业务、置业担保业务等。
4.房地产产业附属担保公司
当以上三种抵押贷款担保机构发展不健全的时候，房地产的开发商经常运用变相的抵押担保，当开发商为房地产购置者提供担保的同时，也肩负着一定程度的金融风险。并且这种担保模式也违背了我国担保法的有关明文规定，并没从本质上减轻房地产产业承担的金融风险。由此，急需建立房地产产业附属担保公司，该类公司与开发商完全分离开来，避免了同一抵押物被抵押两次的现象出现。
2000年建设部与人民银行联合了《住房置业担保管理试行办法》，对全国各地建立房屋置业担保公司的要求做出了具体的规定，在一定程度上有效地促进了房屋置业担保工作的有序发展和管理。
二、加强房地产抵押贷款担保风险防范的措施
1.科学评估担保物价值
如果抵押贷款没有依照规定期限进行偿还，房地产抵押贷款的担保物，要符合其债务的价值，并满足房地产所有人的权益。如果抵押物价值没有达到贷款负债额的价值时，就出现了房地产的抵押贷款担保风险，房地产的负债额就变成了用来做抵押物品的实际价值。如果抵押物品的实际价值超出房地产负债面额时，其超出的价值就是所有人的权益，此时的债务额和账面额相等。以上所述，抵押物品的实际价值成为相关担保机构的首要风险根源。而被抵押物品的实际价值往往是由其市场价值所决定的，当市场信息有效并且没有其他不正常因素干扰时，抵押物所形成的最终估价，即为购买方与出售方彼此达成意愿的价格。
2.建立长期风险防范战略
房地产抵押贷款需要很长的完成周期以及大量的投资金额，因此，房地产抵押贷款担保风险，相对于其余的担保类型来说也具有很长的期限。在漫长的担保期限中，当出现收入水平的变化、就业形式的变化以及房地产价格的变化时，房地产抵押贷款担保风险也会相应的增加，很容易出现贷款违约等情况。在面临这种危机情况时，如果只是临时将担保费率提升是没有太大作用的，所以一定要建立长期的贷款担保战略。我们可以采用担保多样化的手段，可以实行跨地域的抵押贷款担保模式，将地域间的分布趋于合理化，并且让房地产价值比率和多种贷款共同混合经营，将担保价值的高比率和低比率相搭配，维持一定的组合模式。
3.建立有效反担保抵押机制
担保行为通常是担保人所担负的义务行为，但很可能因为债务人的因素，当担保人履行其义务行为之后，一定要将担保人在履行其义务时造成的财产损失完成追索。因此可以进行反担保抵押，规定房地产抵押借款人将抵押物品以外的资产，实现对担保人的反担保。通过施行这种方式，能够将房地产抵押贷款担保物整体价值提高，还增进了贷款担保的信用度，使房地产抵押贷款担保风险得到明显降低。
4.建立再保险与资本金制度
要将房地产抵押贷款担保风险得以有效控制，政府相关的监察部门需要对担保机构做出资本金充足率的严格规定。经实践表明，在确保抵押担保行业正常运营中，有可能出现再保险的情况，如某担保公司贷款业务中的部分金额由其他行业公司所提供。
5.完善法律担保制度
当前我国的房地产抵押贷款担保的法律制度不够完善，要想切实的规避贷款担保风险，仅仅依靠各种方式和策略是不够的，还需要有相关的法律制度作为保障。要加强房地产抵押贷款担保的立法，形成健全的法律体系，并完善抵押物的处理制度。当出现危机情况时，可以让银行进行自行处置，让资产评估所对相关的房地产抵押物做价值评估，让银行有充足的权利来处置违约人的抵押物品，无需经过违约人同意。还要积极探索合理科学的抵押物处理方式，除了拍卖、折价等形式，还可以通过债权人和抵押人相互协商，采取置换等方式，目前我国已经成立了许多置换公司，并进行此类纠纷的快速处理。
三、结论
当前形势下，我国的房地产抵押贷款面临的风险中，对担保风险的防范还有待提高，我国房地产抵押贷款的担保机制还不完善，还需要健全相应的法律保障制度。尽管当前国内很多城市已经建立了房地产抵押贷款担保机构，但房地产担保产业的发展依然不成熟，还存在着一定的风险问题。因此，需要不断加强我国房地产担保体系的构建，让房地产业的运作风险不断降低。
参考文献：
[1]吴志宇.个人住房抵押贷款担保的功能与负面效应分析[J].淮北煤炭师范学院学报（哲学社会科学版）.2010（04）
[2]李伟，常克.关于加强个人住房不良贷款管理的思考[J].统计与管理.2011（04）
【关键词】 房地产；风险；防范对策
1 我国房地产行业风险的现状
无论在什么样的社会形态，房地产终究都会是人类从事社会活动和日常生活的重要载体，是人类社会生产和发展的不可或缺的生活资料和生产资料。而且房地产业正是伴随着经济的发展、社会的进步慢慢发展起来的。我国对于房地产的研究始于20世纪90年代，随着我国房地产业的发展繁荣而兴起和深入，目前国内专家学者主要把房地产风险研究集中于从投资到收益整个环节中所存在的风险。
1.1我国房地产开发投资的现状
在通货膨胀时期，当物价上涨率超过一定限度时，在通货膨胀压力下，人们认为房地产投资具有保值、增值作用。但事实上，房地产投资的这种优越性是以长期的经济发展趋势而言的，受特定经济条件与多种客观因素的制约和影响。在纷繁复杂的现实经济活动中，“经济发展工业化、城市化地价上涨房地产增值” 并不是一成不变的简单的直线关系。所以，在房地产开发投资过程中，开发商不能盲目地开发投资，要做好对开发投资过程中存在的风险的分析并做好防范措施。
1.2我国房地产开发投资的特点
房地产投资指的是投资者将现有资金投入到房地产的开发经营以及服务等活动当中，以期望将来获得明显的收益。房地产投资能够为投资者带来巨大的收益，这是由于其具有以下几个特点。首先，房地产投资的其中一个明显的优点就是可以用债务的形式来进行筹资，如通过抵押的形式，充分发挥投资杠杆作用。其次，房地产作为投资产品较一般的投资商品而言具有价值含量高、供需变化速度慢的特点。再次，相比于其他投资方式，房地产投资更加重视对于投资区位的选择。最后，房地产投资区别于证券投资，流动性较差，投资者往往很难在短时间内将其由实物变换为现金，因此易产生资金流动困难的风险。这也导致了投资者的其他投资行为受到了影响。所以，投资者应妥善考虑好所投资房地产的利用类型。
2 我国房地产行业风险的防范对策
2.1宏观环境风险的防范对策
2.1.1国家需要完善房地产政策
目前的房地产政策，特别是近两年出台的政策都是在房价上涨过快和销售量上涨过快的情况下出台的。现在房地产市场两极分化，一二线城市房价不断上涨，三四线城市房子空置却率不断上升，房子建了一堆却没有人买也没有人住，最后成了鬼城。在这种情况下，政府除了加息和上调存款准备金率外，还应放宽制度和改善性的房贷利率，对信誉好的房地产企业在信贷上给予支持。
2.1.2融资创新
房地产企业获取投资回报的最重要的因素在于财务杠杆利益，失去财务杠杆，便使得净资产收益率大幅降低。过去企业一直都主要依赖银 行信贷来获得财务杠杆，随着新的法律法规的出台以及银根缩紧，企业获得信贷的能力越来越弱。房地产行业本是资本密集型产业，在新的形势下，企业要想继续获取高额的杠杆利益，只能从融资方式的创新人手，这是房地产企业能赖以生存的基础，因此房地产行业的创新关键在于融资方式的创新。
2.1.3完善房地产金融的法律环境
确定房地产金融的法律地位，同时要建立健全有关房地产金融的法律法规，创造有利于房地产金融业务发展的良好环境。根据国内外的实际情况，制定适合房地产金融市场不断发展的政策、法规，保证房地产金融市场的健康发展，有效控制房地产金融风险。
2.2市场风险的防范对策
2.2.1密切关注市场动态
经营管理阶段是房地产投资的关键阶段之一，该环节的成败直接关系到企业的生死存亡。在经营管理中，房地产商应密切关注市场的动态发展，了解需求状况，采取灵活而合理的定价措施，避免或减轻因高价或低价带来的风险。为回避企业自身营销经验不足、营销手段不当的风险，可通过营销方案，充分利用人丰富的营销经验，采用灵活多变的营销方式，拓宽营销渠道，降低营销风险。
2.2.2促进房地产金融市场的发展和完善
由于我国房地产市场起步较晚，在快速发展的过程中也暴露出一些问题亟需解决，其中房地产金融风险是一个突出的问题。人民银行为降低金融风险对开发企业自有资金的比例、个人贷款首付款比例等作出了规定，显然仅仅通过这些手段还无法系统地解决当前房地产市场存在的金融风险，甚至调控不当还会引起房地产市场的波动，抑制供给和需求。因此，为从根本上解决当前房地产金融市场存在的风险，应建立全国性的住房担保体系，利用其政策优势和资金规模优势对房地产贷款市场进行调控，从而促进房地产金融市场的发展和完善。
2.2.3与施工企业达成期权协议，降低市场风险
如果房地产企业能和施工企业之间达成一个期权协议：所有工程款到竣工验收时结算，并且，房地产企业有权按双方在项目开盘是约定的价格将该项目部分产品折抵全部工程款支付给施工企业，那么情况将完全不同了。我们发现在实际操作中，有实力的施工企业很愿意和房地产企业达成这样的期权协议，施工企业有效地规避了房地产企业的信用风险，只要工程项目能顺利建成就不存在拖欠工程款的问题，同时施工企业投入的资金也作为资本取得了利息回报。房地产企业的也能利用这一期权交易降低风险。
3 总结
投资者在对房地产进行风险预测和分析时，应注重从宏观和客观两个方面进行考虑，采取必要的措施降低投资风险，提高投资效益。投资者应从主观上树立正确的风险意识，加强投资的可行性研究，采用定性分析的方法对投资风险进行总体把握。
参考文献：
[1] 李陆一.我国商业银行房地产信贷风险分析及防范对策[J].营者，2016（7）
［关键词］房地产金融 风险 对策
一、房地产金融风险概述
房地产金融，指为房地产的开发、建设、交易、经营和消费服务的金融活动。从服务对象上划分，它包括为房地产业的房地产开发、建设、交易、经营等活动服务的“房地产业金融”和为居民的住宅建造、购买、维修、装饰、消费等活动服务的“住宅金融”两个主要部分；从服务内容上划分，它包括房地产资金融通、房地产资金转账结算、房地产保险、房地产信托等业务，其中房地产资金融通业务是房地产金融的主要业务。房地产金融风险，指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。就房地产资金融通业务而言，房地产金融风险主要有信用风险、流动性风险、系统性风险、利率风险、汇率风险、通货膨胀风险和房地产金融中的其它风险。
二、我国房地产金融风险产生的原因
1.房地产融资体系不健全，制度安排缺失。长期以来，我国房地产融资以间接融资为主，银行是该行业资金来源的主渠道。证券、信托机构等涉足很少，其融资量不足房地产市场资金需求量的1%。在住房抵押贷款市场上，基本上不存在二级市场，不能将异质的抵押品转换为流动性较强的金融产品，使得房地产市场与整个金融市场无法有机结合。
2.房地产业对银行信贷依存度过高。我国房地产开发商普遍规模较小、资质偏低、权益性资本不足。房地产金融与房地产业相互依存，两者的风险具有共生性，我国的房地产业对银行信贷的高度依赖性使这种共生特征愈加突出。限制房地产业发展的宏观调控政策频出，银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动性困境。
3.房地产融资机构风险意识淡薄。由于缺乏有效的房地产融资监管措施和手段，加之商业银行产权形式、治理结构、经营机制、内控机制等方面存在诸多问题，受眼前房地产市场“形势大好”的迷惑，为争夺市场份额，房地产融资机构极易形成市场冲动，盲目扩张房地产信贷规模。
4.房地产融资风险管理技术过于简单。我国房地产风险度量技术尚处于起步阶段，与国外先进技术差距较大，不利于对信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险进行有效识别和微观处置。
5.房地产业和房地产融资的宏观调控政策传导不畅。一些地方政府管理行为不规范，为搞“形象工程”，甚至为解决财政困难而盲目推动房地产业发展，使土地价格虚高，造成房地产成本大幅上升，开发商最终将高额成本转嫁给消费者，抑制了有效需求。转轨过程中宏观调控政策的非稳定性所造成的冲击波，往往使处于市场最前沿的金融机构遭受重创，出现疼在房地产业却伤在金融机构的现象。
三、我国房地产金融风险防范措施
对房地产金融风险的防范，应根据经济发展的需要，适应国内国际经济形势的不断变化，因此，本文认为可以从以下几个角度进行考虑。
1.实行融资渠道多元化，积极推动房地产贷款证券化
当前，我国房地产融资渠道仍然比较单一，房地产企业的资金来源仍以银行贷款为主，我们必须尽快建立多元化房地产融资机制，将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，以构建房地产业多元化融资体系，这是化解房地产金融风险的必由之路。
2.建立宏观信用风险预警和控制系统，强化信用风险管理。建立全国性的房地产企业及个人信用档案系统，以利于金融机构能较为客观地判断借款人的信用度，针对不同信用等级的借款人给予不同的贷款条件。这个系统还可对个人借款者就业和收入变动以及财产增减情况实行动态监控和追踪调查，对个人信用度进行评定打分，便于金融机构分析、预测贷款风险类别与概率，对违约行为将会产生威慑作用，促使借款人按约履行合同。
3.加快土地制度改革，完善土地管理模式
如何有效的发展土地市场，制定适合发展形势的土地制度方面的政策，是预防房地产金融风险的关键因素之一。我国目前的土地储备制度，在规范土地市场、增加政府土地收益等方面效果明显，但其负面效应对房地产市场的健康发展也产生了很大的影响。
4.加强国家的宏观调控和引导，加大中央银行的监管力度
对于国家而言，房地产金融市场的稳定具有重要的作用，国家必须加强对房地产金融市场的宏观调控，有效控制房地产金融风险，引导房地产金融机构有序竞争，保证房地产金融市场的健康发展。中央银行应对房地产市场进行深入的调查和分析，提高自身研究判断的准确性，建立房地产风险预警体系，实行房地产市场信息披露制度，及时发出预报，果断采取相应措施，对金融机构进行调控和引导，加大监管力度。
5.完善房地产金融的法律环境
市场经济是法制经济，任何经济活动都应该在法律规定的范围内进行，房地产金融尤其必要，应建立健全与房地产贷款有关的法律、法规体系，为加大住房信贷投入营造一个良好的法律基础。一是针对在房地产资金筹集、融通、借贷各环节的经营行为中出现的问题，修改现行的法律法规，确定房地产信贷的法律地位；二是建立健全有关房地产信贷的法律法规；三是严格执法，依法办事。对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商或个人，应立即停止贷款，并追讨已贷款项。
6.建立个人及房地产企业信用制度，健全信息传递机制
针对我国目前存在的个人及企业信用的信息零碎、不充分，信息不对称等现象，逐步建立适合我国国情的个人及企业的信用制度，以经济法律的手段对个人及企业的行为形成外部约束，有效避免信息不对称现象的发生，从而可以有效地防止“道德风险”。
参考文献:
关键词：房地产金融；风险；防范措施
1.引言
随着我国经济的快速发展，城镇居民对住房的需求不断增长，这使得房地产行业得到了迅猛的发展。众所周知，房地产项目的资金投入大、投资周期长，这就决定了房地产项目对金融信贷的依赖性。房地产金融业务十分复杂，它包括从开发、管理到服务等方面，并且包括筹资、投资、贷款等一系列的金融活动。具体而言指的是在房地产再生产过程中的各种存款、贷款、投资、信托、买卖、租赁、抵押、保险、贴现、承兑，有价证券的发行和交易等等的一系列金融活动以及一些房地产金融机构办理的各类中间业务。
房地产与金融两者之间相互依存、相互支持，两者的健康发展和运行为多我国经济起到了重要的支撑作用。同时房地产和金融本身的关系也非常紧密，房地产的快速发展需要金融业的支持，而房地产以其固定资产的性质也成为金融抵押中的主要抵押物，为银行降低贷款风险发挥了积极的作用。所以有效的防范房地产金融风险成为政府、房地产企业和金融部门一个关键解决的问题。
2.我国房地产领域存在的风险成因
2.1 房地产企业的融资过度依赖于商业银行
我国的房地产金融的发展程度比较低，房地产企业直接融资（比如股票市场上市、发行债券融资）比较少，同时一些西方发达国家比较流行房地产信托基金、住房合作社等在我国目前市场上施行也有一定的困难，这就造成了现阶段我国房地产企业的通病，即过分依赖于商业银行的贷款融资。先关数据表明我国有相当比例的房地产企业自有资金仅20%-25%，其余资金基本全部来源于商业银行的贷款。
我国房地产企业偏好间接融资，过度依赖商业银行的贷款。这就给我国的房地产金融带来了很大的风险，一旦房地产企业的资金链出现问题，很有可能使房地产业崩溃，从而危及到商业银行乃至整个金融系统，给我国国民经济造成无法估量的损失。
2.2 房地产泡沫严重
房地产价格上涨过快很容易导致市场价格大大超过其真实价值，房价扭曲从而产生房地产泡沫。从各国的历史情况来看，房地产泡沫的形成总是与炒房资金过多的流入房地产市场相联系的。正是由于炒房这些投机因素的参与，从而使房价上涨速度过快，导致其市场价格大大超过其使用价值（即市场价格），这种泡沫虽然表面上一度很繁荣，但是这种繁荣并没有建立在一定价值的基础之上，随着房地产价格的下跌，泡沫必然会破灭，要是控制不好的话也不排除导致发生危机的可能性。虽然目前对于我国的房地产是否存在泡沫还有很大的争议，但是房地产价格过快上涨却是一个不争的事实。
2.3 商业银行管理机制不完善
由于资金逐利的本性，各大商业银行均把房地产信贷视为“优良资产”，更是纷纷加大对房地产方面的信贷支持力度。在这种情况下，商业银行往往会做出一些短视行为，在业务的经营上，无视各种规章制度和规范操作流程，自行简化审查手续，降低等级评定的门槛，风险意识比较淡薄。
另一方面，一些银行操作员工的业务水平不高，责任意识和风险意识比较低，在信贷之前一些比较重要的资料审核以及企业信用状况方面把关不够严格，贷款后又不能够及时追踪项目的进程，使得一些房地产开发商挪用信贷资金或没有正确的运用资金，导致项目的无法如期完成以及无法按期还付银行的信贷资金。这些都给我国的房地产金融聚集了很大的风险隐患。
3.房地产金融风险防范对策
3.1 建立健全房地产金融相关法律
由于房地产金融是个庞大的工程，从国家的产业政策到具体的细节操作的方方面面都离不开政府的参与和引导。同时从国外房地产金融发展的经验来看，建立与房地产金融相关的法律环境起着极其重要的作用。所以我国政府要尽快建立健全与房地产相关的法律环境，包括出台公积金法、房地产抵押贷款法、物权法、消费者信贷法等，防范和减少房地产金融风险，为房地产金融风险提供一个良好的政策法律环境。
概括来讲，房地产金融方面的立法应至少从以下三方面入手，一是尽快建立健全相关的法律法规和规章制度；二是对现阶段我国房地产金融相关的法律出现问题的要进行修改，使其要房地产适应不断创新的需要；三是要在有法律法规的条件下做到执法必严、违法必究。
3.2 加强金融部门的风险管理
银行应加强其管理规章制度的完善与落实，商业银行加强其内部管理，一些重要的易发生风险的政策措施要坚决实施，对于银行内部工作人员不落实的情况要及时发现并严格要求，必要的话赏罚并重以抓落实情况。
商业银行应建立完善的操作风险管理机制，商业银行应事先规定每个业务的具体操作流程，同时制定详细的规章制度以保证严格实施，运用科学的方法对整个流程进行规范化操作。建立科学合理的激励机制，这就要求银行对所有的雇员一视同仁，制定统一有效的管理酬劳机制，以充分调动每个雇员的风险防范积极性，这样往往会事半功倍。同时，商业银行也要不断加强对从业人员的业务培训，以提高从业人员的责任意识和风险意识，不断提高人员素质。
3.3 加强对金融部门的监管力度
金融监管当局应该适应不断发展的金融创新的需要，不断改革其监管模式和监管内容，同时要求各市场参与主体公开披露必要的信息以及金融产品创新机制，并根据已掌握的实际情况尽快制定出一套有效的事前监控体系来有效规避可能发生的金融风险，同时对于违规者制定严厉的处罚机制，严惩欺骗和违规行为，防范金融风险，确保金融稳定。，从当前的实际情况来看，首先应该逐步放开分业经营，其次银监、证监、保监三大监管机构应当加强协调合作，形成合力，为混业经营的监管做好积极的准备工作。
3.4 积极拓展房地产企业的融资渠道
房地产业对金融业尤其是对商业银行贷款的依赖程度很高，融资渠道过于单一，这样也大大加强了商业银行的金融风险，可能引发潜在的金融危机。因此，拓宽房地产业的融资渠道，增加直接融资的比重，探索融资新模式是今后我国房地产业发展的重中之重。现有的融资渠道主要有：银行信贷、房地产信托、房地产基金、私募基金、发行债券、资本市场。
3.5 加强房地产市场的金融调控
坚持房地产市场宏观调控政策不动摇。政府在坚持房地产金融调控的立场不能放松，因为如果放松，不仅会前功尽弃，更重要的是，必然会导致房地产市场的混乱，不利于整个房地产市场的健康持续发展，甚至会拖累整个国民经济。
加大保障房建设，从供给上解决房地产市场供不应求状态。面对我国房地产市场供不应求，商品房住宅价格高居不下的局面，政府加大建设保障性住房力度，可以进一步改善人民住房居住条件，更重要的是，促进了我国房地产市场的健康运行。
在房地产的金融调控中，地方政府的扮演角色非常重要，地方政府应当树立科学的政绩观。而不是将卖地作为地方财政的主要收入来源，应当将房地产业培养成为使民众“住有所居”的产业，要在国家的宏观调控中发挥其关键作用，不应当一直以自身利益为中心，成为中央政府宏观调控的“阻力”。
结语
目前我国房地产金融风险的整体形势依然严峻，所以就要不断加快我国的房地产金融体系建设，保证房地产金融的发展与房地产行业的发展同步。建立和健全房地产行业的相关法律、法规，探索房地产行业的新的融资模式，为建立有中国特色的房地产金融体系做出积极的贡献。（作者单位：济南市房屋建设综合开发集团）
参考文献
[1]李莉.房地产信贷的区域风险防范 [J] .中国金融，2012 年02 期
房地产行业是资金密集型行业，这一特点决定了房地产行业实质上是一个准金融行业，因此对于房地产行业来说，获取资金和拓宽融资渠道是房地产业健康运行的关键。相对于发达国家房地产业融资渠道来说，我国的房地产金融市场不完备，我国房地产企业的融资主要途径通过银行贷款，资本市场和其他融资渠道相对落后，在这样的情况下我国房地产市场存在着相当大的金融风险。因此，剖析中国房地产金融现状和存在的问题并提出解决方案，是解决房地产企业融资困难，化解银行房地产信贷风险，促进我国房地产业健康发展，提高人民生活水平的关键所在。
2当前房地产金融的风险
由于房地产行业融资渠道较窄，当前我国房地产金融暗藏六大风险。
第一，部分地区房地产市场过热存在市场风险。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。
第二，房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。以北京为例，2000—2002年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2%。
第三，“假按揭”凸显道德风险。假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。据中国工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80％是因“假按揭”造成的。
第四，基层银行发放房地产贷款存在操作风险。
第五，土地开发贷款有较大信用风险。
第六，房地产贷款法律风险加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，其中第六条规定，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，这意味着如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，增大了商业银行的房贷风险。
3房地产投资基金分析
房地产投资基金是通过集合社会散资金，使用专业人士投资、经营管理，不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题，而且也可以促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，并为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径，是房地产业发展的一条较好的融资渠道。下面就结合我国房地产市场发展现状，用SWOT方法对房地产投资基金进行分析。
3.1房地产投资基金的优势分析(S)
（1）房地产投资基金具有房地产融资的灵活性:房地产投资基金通常在房地产项目已经开发完成、并能产生稳定收益阶段才会介入。因此，在各种资金供给者中，房地产投资基金所扮演的是一个“接盘者”的角色，可为房地产开发前期投入的各种资金提供一个有效的退出通道。
（2）房地产投资基金具有较高的流动性:它是一种房地产的证券化产品，通常采用服务或受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来。在国外大多数REITS能像股票那样在证券交易所上市交易、变现，对其投资具有较高的流动性优势。而房地产直接投资，出售物业的难度大且交易成本很高，流动性差。
（3）房地产投资基金投资组合多元化风险较小:它可以通过多元化投资组合投资于不同类别的房地产项目，同时房地产投资基金有义务定期向外界公布各期财务报表、财务运作情况，有较高的透明度。因此它可以有效地回避投资风险，投资回报相对较高，并有定期的股息收益。房地产直接投资，受各种变化的影响大；投资风险大。
（4）建立房地产投资基金不仅可以为房地产业提供新的融资渠道，客观上也可以促进房地产行业内部的优胜劣汰，实现资源的优化配置。同时，深化资本市场，减低房地产贷款集中在银行体系的负担，化解房地产系统性风险。目前我国的社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用。房地产投资基金的出现将房地产投资由实物投资转向证券产品，可以提高长期收益性地产的流动性，同时房地产信托具有专家理财特征，为社会大众资本介入房地产业提供有利条件。
3.2房地产投资基金的劣势(W)
（1）客户选择上的两难。尽管目前银行收紧了对房地产开发的信贷供给，但一些信誉较好的大型房地产公司仍能较易获得银行贷款的支持和从其他渠道满足自己的资金需求，信托公司在向这些对象提供贷款支持时，与银行相比并不存在优势；而对存在融资困难的中小房地产公司提供融资又具有很大的风险，这就形成了一个在确定客户对象上的两难问题。
（2）缺乏专业人才运作房地产投资基金。房地产基金的成功运作，需要大量既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展我国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。
3.3房地产投资基金的机会(O)
(1)投资对象分析。房地产投资基金主要的资本投向是房地产业及与其紧密联系的项目(比如城市基础设施建设)、房地产的股票、债券等。房地产投资基金关注的是基金投资所能够带来的基金收益状况和资本增值能力，它是以资本为中心的，就是房地产投资基金的投资是以基金净值最大化为目标，关注这一最大化过程的可持续性。
(2)市场分析。一方面，目前我国有许多民间资本大量流入到房地产开发中，房地产投资者民间资金的来源主要有3个方面：自有闲置资金、企业资金、民间借贷和股权集资。这种不规则投资房地产，加重了房地产的市场风险。建立房地产信托基金，不仅可以疏散房地产炒作中集中的过多资金，同时可以降低房地产市场的风险和金融风险，对社会的安定团结也能起到积极作用。
(3)需求分析。目前我国融资渠道单一，房地产金融体系不健全，银行严格控制银行贷款。建立房地产投资基金可以拓宽房地产的融资渠道，减少房地产投资公司的高的财务风险。目前我国房地产开发企业的资金来源有55%来自银行贷款，这本身对房地产企业就是一种很大的风险，一旦金融体系政策有变更，房地产企业就很难避免金融风险。发展房地产投资基金就可以缓解这种风险，当金融政策有变动的时候，不至于直接影响到房地产的发展。
3.4房地产投资基金的风险分析(T)
（1）经营风险。经营风险是指房地产投资基金运行过程中，在规范运作的前提下由于不可准确预知的因素所造成的收益下降。经营风险主要是由项目选择风险、规模风险构成。项目选择风险是指由于对投资项目选择的失误而造成的损失。如果房地产投资基金的规模较小，项目的选择工作也随之较少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但与此同时，房地产投资基金的规模小，就会给组合投资带来较大的难度，经营风险很难分散，一旦项目选择失误，就有可能造成对房地产投资基金的致命打击；有些房地产投资基金的规模可能比较大，投资的回旋余地就大，有利于进行组合投资，从而分散风险。但不利的一面是，资金量大给经营管理又带来了难度，众多项目要一一筛选。这些由于风险投资基金本身规模所带来的风险，我们称之为“规模风险”。
（2）财务风险。各种风险因素综合作用的结果，其具体表现为房地产企业资本不足问题能否得到解决，投资能否按期收回并获得令人满意的利润；是否会出现较高的拖欠风险、流通风险和期限风险。为此，被投资企业应建立健全财务制度，加强财务管理，房地产投资基金公司本身也应健全财务制度。
（3）环境风险。环境风险是指由于外部环境的不确定性而产生的风险，主要有以下两个方面的内容：一是政策风险，由于地方政府或中央政府对待房地产投资基金的政策引起的对收益的影响。二是法律风险，由于现行有关法律法规等的不完善，以及执法部门执法不力等造成对房地产投资基金损害的可能性。
4发展房地产投资信托基金的政策建议
1、我国的房地产投资信托在理论上几乎还是空白，必须加强对房地产投资理论的研究探索，并推动政策的市场化。我国的现状与日本的上世纪80年代后期比较相似，银行大量的资金流向房地产，并且很多已经成为银行的不良资产，给银行的经营造成了很大风险。我们应该尽快建立一套房地产投资基金体系，完善房地产投资基金的具体操作，减轻银行的压力。
关键词：房地产金融风险；现状；管理对策
一、房地产金融风险
1.政策风险
政策风险也可以说成政府宏观调控对房地产的影响。一是政府宏观调控对房地产行业的影响。目前，我国房地产发展存在房价过高，楼市泡沫风险，因此，我国政府对房地产发展出台相关的法律法规对房地产进行调控。这些调控措施都对房地产金融造成了风险，比如，近期房地产出现交易量下降现象，部分房地产企业由于流动资金不足，而引发资金链断裂现象。这些都是我国宏观调控的结果。二是政府宏观调控对房地产上游的影响。部分房地产企业存在违规用地和买地现象，我国政府出台相关政策限制房地产企业买地和买地价格，会增加房地产金融风险。
2.市场风险
市场风险主要来自三个方面。一是我国经济发展方式一直是重投资轻消费，因此，大量资金涌人房地产当中，致使房地产价格不能正确反映真实的供需矛盾，因此，广大人民群众不得不依靠金融市场。二是我国目前房地产存在人住率不足现象。我国很多的房地产企业都存在，圈地后却无钱建设的尴尬局面，同时也存在，建筑完成后没有人居住的无奈，房地产企业资金无法及时实现资金回笼，而房地产企业有大量的银行贷款，因此，造成房地产破产危机。三是我国房地产面临外资和热钱涌人，这些国际热钱主要是为了短期持有，短期盈利的目的，加重了我国房地产面临的金融风险。
3.诚信风险
诚信风险主要是由于我国信用体系不完善造成的，房地产信用风险集中体现在土地上面。一是土地价格直接关系到政府的收人。因此，很多政府卖地为生，通过拍卖，竞价等方式，提高土地价格，进而催生一个个“地王”，同时在产生“地王”的背后，也隐藏着权钱交易。而银行贷款主要是看政府信誉和偿债能力，因此银行在土地贷款方面存在较大信用风险，二是我国土地价格逐渐攀升，但是受到我国调控政策的影响，我国土地的出让价格变动频繁，加大了市场风险，造成造成部分房地产企业商资金链断裂，进而造成房地产金融风险。
4.实施风险
实施风险是指由于操作不当而造成的房地产金融风险。一是我国银行处于国有制下，行政性质比较浓厚，缺乏现代企业气息。我国银行虽然已经进行了改制工作，但是长期以来我国的商业银行与政府存在千丝万缕的关系，非常依赖中央银行。比如，近期，各心很行都发生了“钱荒”，银行第一反应不是如何通过市场盘活流动资金，而是希望央行可以下调储备金。这些现象都表明了我国商业银行过于依赖政府而忽视了市场的变化，因此，在房地产市场发生变化时，我国银行在对房地产发生方向等信息上无法进行有效掌握和分析，造成了实际操作中的风险。二是我国商业银行风险意识不强。我国商业银行虽然有风险处理措施，但是这些风险措施已经不适合目前的市场发展方向和要求。因此无法进行房地产金融风险管理。
二、防范房地产金融风险的对策
1.扩宽房地产融资渠道
目前，我国房地产企业资金主要来源是银行贷款，但是，随着我国政府宏观调控政策的不断深人，特别是目前，房地产风险逐步变大的背景下，房地产企业向银行贷款已经变的越来越难。因此，必须要扩宽房地产融资渠道。融资渠道的扩充主要有两个方面：一是从金融市场上获取资金。二是，通过引进外国资金，但是存在热钱风险。因此，我国房地产在扩宽融资渠道时，必须做好房地产融资渠道安全防范风险措施。
2.加强银行内部资金控制
目前，着经济危机的发展，特别是我国经济发展放缓，房地产发展宏观调控背景下，我国银行不良资产数量有所增加，呆账坏账增多。针对，我国房地产发展状况，我国银行有必要通过内部资金控制，做好房地产金融风险防范措施。一是我国银行要及时跟进房地产发展调查工作，对房地产发展进行评估，加强银行内部与房地产相关的信贷监控，提高房地产风险控制能力。二是我国银行要严格信贷人员队伍建设。目前，我国银行内部存在“人情贷”，“关系贷”现象，因此银行要严格信贷队伍建设，提高信贷人员的素质，有效规避房地产金融风险。
3.立房地产信用评价体系
建立房地产信用评价体系在当前房地产金融风险加大的背景下是十分必要的，因此特别要做好以下几点工作：一是我国银行和金融机构要积极完善规范放贷流程，实现信贷担保机制。通过完善担保机制，可以有效减少违约现象，提高银行应对房地产金融风险波动，而且还有利于减少由于房贷过程不规范带来的不良账目。二是我国银行要严格遵照国家相关的宏观调控增产，区别信贷政策，做好房地产信贷客户的信用评级工作，降低违约风险。三是房地产信用评价体系的建立对于严格贷款流程，规范银行工作人员行为具有十分重要的意义。房地产信用评价体系的建立后，企业的信用等级可以在银行内部随时调用，这样银行即可通过对房地产信用等级分析，做出是否借贷的决定，同时也避免了部分银行出现的“权钱交易行为”，规范了银行工作人员行为。
4加强政府在防范房地产金融风险的宏观调控
加强政府在防范房地产金融风险的宏观调控要从以下几个方向努力。一是我国政府要做好房地产金融风险预警机制。目前，我国政府房地产工作任务是如何有效降低房价的同时避免房地产泡沫发生。政府可以通过利用政府管理的优势，对全国各个房地产企业情况进行数学统计，通过分析统计数据，研究和部署房地产金融风险调控工作。二是针对部分房地产企业占土地确并不施工的现象，我国政府可以采用财政手段督促房地产企业开发土地，防止土地资源的浪费。三是我国政府已经在部分地区试行房产税。房产税制度目前在国外防范房地产金融风险方面已经渠道非常好的效果，而且制度研究和操作技术已经比较成熟。针对我国具体国情，政府要做好房地税试行工作，进而制定出适合我国国情的房产税制度和操作流程，以实现以点带面，做好防范房地产金融风险工作。
5.健全我国社会主义法制制度
关键词：我国房地产；金融风险；消解策略
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）11-0-01
在现代房地产研究中，把房地产金融普遍认为成是房地产资金的融通，其中在房地产金融发展过程中，融资是其重要组成部分，其内容包含非常多，同时又因为其门类比较多，也就进一步扩大了房地产金融的内容，其中包括有房地产保险；房地产典当、房地产证券以及房地产信托等，但是到目前为止其真正的风险评估则还没有形成。下面本文就从我国房地产金融以及金融风险的基本认识出发，探讨其金融风险的消解策略，促进我国房地产金融行业的发展。
一、我国房地产金融业和金融风险的基本认识
其中房地产金融所包含的就是其房产金融以及地产金融，在对房地产经济领域资金的融通运动等规律进行研究的重点内容。房地产金融在对房地产存款吸收、房地产存款办理以及住房储蓄开办等金融市场行为实施过程中，其自身均具有一定的规律性。到目前为止，我国金融体制发展正在进一步改革，进一步深化，同时其金融体制也在进一步探索和完善之中。因此说我国的房地产金融行业的发展现今还依然处在初级阶段，其金融体制还仍然不够完善。就是因为其各项制度和体制均不完善，再加上政府对其调控也不成熟，因此也就导致其存在各种各样的金融风险。
房地产金融风险则就是指在其房地产金融活动中，所存在的一系列可以预知，但是并不能够进行有效抗拒的风险因素，或者其本身就是固然存在的因素。在进行房地产金融交易过程中，由于其各种渠道而导致出现的资金回笼风险，对其进行详细的概括，则就可以分为：自然风险、政策风险、财务风险以及决策风险这四个方面。
目前我国房地产行业发展的最大制约因素也就是其地产法律的不健全。虽然说国家已经对其制定了一系列的政策法规，但是在其政策法规中还存在各种各样的漏洞，尤其是对于其金融犯罪，目前仍然没有一个科学合理的政策法律法规作为其控制依据。就是因为其政策法规上该存在一定的弊端，因此也就导致各种金融犯罪问题不断，出现各种各样的金融事端。在其自然条件影响下，金融市场也存在一定的不稳定，其和各种法律处和社会问题紧密相连，同样也对房地产金融行业产生了影响。随着房地产行业的迅速发展，导致其市场竞争越来越激烈，那么其交易市场的复杂性也越来越大，同时再加上在房地产金融中还存在其经济不理性、商业银行风险管理能力差等问题，这些也都进一步加大了房地产金融行业的风险。
从金融基础设施和外部环境上分析，我国的个人信用制度、抵押制度、抵押保险制度、房地产信息体系不健全及政府干预失误，都是诱发金融风险的隐患。目前我国存在的主要房地产金融风险有：（1）房地产市场过热存在市场风险。从2004年开始部分大城市房地产市场价格上涨较快，出现地区性的房地产热，而后这种房价上涨势头一直扩大到更多的中小城市。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。 （2）房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少。由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。（3）“假按揭”和“零首付”凸显道德风险 。假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。“假按揭”不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款。假按揭和零首付发生的原因有的是由于不法房地产商利用银行掌握的信息有限骗贷，有的则是银行工作人员与开发商勾结，共同骗贷。
二、我国房地产金融风险的消解策略
为了能够有效的对房产金融融资问题进行解决，可以通过把资金存入房产银行，抵押变现，对其交易上存在的风险进行避免，这样可以通过风险理财，而在短时间内对其融资压力进行解决。
国家制定相应的扶持政策，能够最大化的对其金融风险进行消除。为了能够对房地产金融业发展进行完善的管理，就必须制定相应的扶持政策，以能够形成一个良好的约束机制，同时还能够对房地产行业的发展产生一定的刺激作用。同时在国家或者是地方对政策法规进行制定的时候，还必须要对其相应的极端倾向进行避免。所制定的法律法规，必须要和实际的经济发展相符合，同时还要有效的制约其虚拟资产资产抵押对银行业带来的风险。对我国金融信息信用制度实施健全，以能够把其风险和收益均在其管理中实现统一。
其自然风险主要是指其地产建设风险以及拆迁风险，其中对于这些风险的有效消解，则主要采取的措施就是对其风险进行回避、转移以及控制，那么这些均需要在其房地产开发过程进行充分的分析。
其市场风险则就是其在市场竞争环境中，所存在的风险，其消解措施就是要对其竞争机制进行健全，同时加大其规模效应，最大化的提升企业的市场形象。同时还需要对其融资平台以及利率水平进行改变，其也能够对房地产金融的发展产生影响。在其风险控制过程中，还需要对其提供有效的科学技术进行支撑，以能够对其金融管理效益问题进行有效解决，最大化的提升其核心竞争力。
其融资平台风险的消解对策，首先需要对其融资渠道的单一性进行扩大，以能够对其财政资金短缺进行解决，其次还要建立完善的融资约束机制，以能够对其融资期限以及额度实施有效限制。最后对于银行的贷款，可以实施综合融资，进行银团贷款。想要把房地产金融行业融资困难问题进行有效的解决，就必须进一步就对其分税制度进行改革和完善。
其财务风险的消解对策为，首先需要对其企业的高度转型进行实现，可以通过对其政策法规的有效应用，对其转型升级进行加快，鼓励企业实施自主创新，进一步对企业的抗危机以及抗风险能力提高。其次还要进一步加快其住房按揭贷款证券化进程，有效的降低其按揭贷款风险。最后还需要建立完善的个人信用制度，实施房产抵押。
就房地产金融运行自身来说，根据国际经验和中国国情，可以主要通过抓住以下几方面，来努力化解相关的系统性风险。（1）加强国家的宏观调控和引导，加大中央银行的监管力度。中央银行应对房地产市场进行深入的调查和分析，提高自身研究判断的准确性，实行房地产市场信息披露制度，及时发出预报，果断采取相应措施，对金融机构进行调控和引导，加大监管力度。其次政府监管部门应该从根本上解决房地产市场的问题，也就是从源头上解决房价上涨的问题，完善土地出让制度，提高土地管理机关、房地产交易监理机关的透明度，减少商业腐败等，这样，才能从制度上保证房地产市场的健康发展。（2）加强对房地产金融风险的监测。当前，应尽快建立房地产金融预警系统，以此来分析房地产市场供需整体走势和结构变化，保持对房地产金融风险的经常性、持续性的监测与分析，并及时调整贷款投向。（3）建立个人及房地产企业信用制度，健全信息传递机制。 针对我国目前存在的个人及企业信用的信息零碎、不充分，信息不对称等现象，逐步建立适合我国国情的个人及企业的信用制度，以经济法律的手段对个人及企业的行为形成外部约束，有效避免信息不对称现象的发生，从而可以有效地防范道德风险”。
三、结语
综上所述，因为其房地产金融本身也就存在一定的不稳定性和不均衡性，因此也就导致我国房地产金融还没有形成金融产业，对于其融资渠道的建立，还需要进一步构建完善的房地产自控调控体系，要充分利用各种创新工具和手段，挑战和消解房地产业金融风险。
参考文献：
[1]高鹏，李雪，董纪昌，等.我国房地产金融风险形成机制的演化博弈研究[J].现代管理科学，2012（05）：134-135.
[2]郑丽松，王吓忠.信息不对称下我国房地产金融风险研究[J].价值工程，2008（11）：264-265.
[3]宋斌，郝吉.构建我国房地产金融风险均衡配置体系[J].生产力研究，2010（12）：218-219.
1当前房地产金融的风险
由于房地产行业融资渠道较窄，当前我国房地产金融暗藏几大风险：（1）房地产泡沫的破灭。房地产价格上涨过快使市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。泡沫的破灭使房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。（2）房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70％以上。（3）“假按揭”凸显道德风险。假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。（4）基层银行发放房地产贷款存在操作风险。（5）土地开发贷款有较大信用风险。
2房地产投资基金分析
2.1房地产投资基金的优势分析（S）
（1）房地产投资基金具有融资灵活性：房地产投资基金通常在房地产项目已经开发完成、并能产生稳定收益阶段才会介入。因此，在各种资金供给者中，房地产投资基金所扮演的是一个“接盘者”的角色，可为房地产开发前期投入的各种资金提供一个有效的退出通道。
（2）房地产投资基金具有高流动性：它是一种房地产的证券化产品，通常采用服务或受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来。而房地产直接投资，出售物业的难度大且交易成本很高，流动性差。
（3）房地产投资基金投资组合多元化风险较小：它可以通过多元化投资组合投资于不同类别的房地产项目，同时房地产投资基金有义务定期向外界公布各期财务报表、财务运作情况，有较高的透明度。房地产直接投资，受各种变化的影响大；投资风险大。
2.2房地产投资基金的劣势（W）
（1）目前我国尚未出台房地产投资基金法规，房地产税费不尽合理，对于房地产投资基金的实施是个障碍。另外，我国房地产企业的规模实力有限，能达到成立房地产投资基金要求的不多。
（2）我国实际上并不存在真正的房地产投资。在中国只有房地产贷款。连有限的房地产信托也是银行贷款的替代，没有真正严格意义上的房地产融资。我国没有严格的金融体系，大众能够以比较低的准入门槛分享房地产行业平稳的增长，也不可能有真正商业地产的运作。
（3）我国的金融体系不利于房地产投资基金的发展。金融体系就是在融资多余的储蓄和融资需求之间搭建桥梁。我国有大量的储蓄，储蓄幅度仍然很快，而房地产商也有大量的需求，但是整个金融中介的功能需要到中国香港去完成，这就是由于整个融资结构存在一个重大的问题，有必要进行构建使其完备。
2.3房地产投资基金的机会（O）
（1）投资对象分析。房地产投资基金主要投向是房地产业及与其紧密联系的项目（比如城市基础设施建设）、房地产的股票、债券等。房地产投资基金关注的是基金投资所能够带来的基金收益状况和资本增值能力，它是以资本为中心的，就是房地产投资基金的投资是以基金净值的持续最大化为目标。
（2）市场分析。一方面，目前我国有许多民间资本通过三个方面——自有闲置资金、企业资金、民间借贷和股权集资大量流入到房地产开发中，这种不规则投资房地产，加重了房地产的市场风险。建立房地产信托基金，不仅可以疏散房地产炒作中集中的过多资金，同时可以降低房地产市场的风险和金融风险。
（3）需求分析。目前我国融资渠道单一。房地产金融体系不健全，银行严格控制银行贷款。建立房地产投资基金可以拓宽房地产的融资渠道，减少房地产投资公司的高的财务风险。目前我国房地产开发企业的资金来源有55％来自银行贷款，这本身对房地产企业就是一种很大的风险，一且金融体系政策有变更。房地产企业就很难避免金融风险。发展房地产投资基金就可以缓解这种风险，当金融政策有变动时，不至于直接影响到房地产业发展。
2.4房地产投资基金的风险分析（T）
（1）经营风险。经营风险是指房地产投资基金运行过程中。在规范运作的前提下由于不可准确预知的因素所造成的收益下降。
（2）财务风险。各种风险因素综合作用的结果，其具体表现为房地产企业资本不足问题能否得到解决，投资能否按期收回并获得令人满意的利润；是否会出现较高的拖欠风险、流通风险和期限风险。为此，被投资企业应建立健全财务制度，加强财务管理。
（3）环境风险。环境风险是指由于外部环境的不确定性而产生的风险，主要有以下两个方面：一是政策风险，由于地方政府或中央政府对待房地产投资基金的政策引起的对收益的影响。二是法律风险。由于现行有关法律法规等的不完善，以及执法部门执法不力等。
3发展房地产投资信托基金的政策建议
3.1建立健全相关的法律制度
法律制度的不健全是目前发展的最大障碍。虽然目前存在一些房政策法规，但其持续发展，需要更为健全的法律法规制度。对此，应建立完善的法律体系，保证和维持整个信托市场的公平、公正、公开和透明，以推进房地产投资信托业健康、理性地发展。
3.2明确税收优惠待遇
房地产投资信托基金在国外得以大力发展的重要原因在于能享受相关税收优惠。在美国，房地产投资信托可以获得有利的税收待遇，房地产投资信托不属于应税财产，且免除公司税项。避免了双重纳税。目前。我国法律尚未对信托收益的纳税作出明确规定。对此，我国可借鉴美国附条件的不对其进行双重征税的规定。
3.3严格监管，强化信息披露
国外对公开发行的房地产投资信托。均有严格的信息披露制度。而从我国现有的信托计划发售时的信息披露分析，我国对信托计划涉及项目的披露较为简单，对项目的收益和风险结构也未作详细披露。应从发展之初就高度重视监管问题，实行严格的信息披露和违规惩戒制度。一方面。加速相关法律法规的出台，另一方面，加大中介机构的连带责任，防止中介机构披露不合格的会计信息。
【关键词】房地产泡沫；泡沫根源；泡沫影响；泡沫防范措施
一、房地产泡沫的定义
经济学中所说的泡沫，就是资产价格严重背离基础价值而暴涨的现象。房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨的现象。
二、房地产泡沫产生的主要原因
（1）房地产资产价格决定模式房地产归根结底是一种商品，其价格决定符合经济学一般供求原理，但又有其自身的特殊性：住房的建造离不开土地的供应，而在我国土地属于国有，受自然资源和国家政策的限制；且住房的建造周期较长，难以随着需求的增加而及时增加。（2）资源稀缺、供给弹性小。众所周知，土地是一切经济活动的载体，而土地的最大经济特征就是稀缺性，它是一种有限的、不可再生的资源。土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的多样性及投机性，必然会导致土地价格的上扬，而在一定时间内，土地供应量、其独特的地理位置及异质性也会影响地上的附着物房屋的价格，从而使房地产价格偏离资产的实际价值，为泡沫的生成提供基础条件。（3）银行信贷非理性扩张。由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金，随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。房地产的高回报，使许多银行在贷款的操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款，金融风险不断堆积，使泡沫产生的可能性加大。
三、房地产泡沫的危害
1．房地产泡沫引发的社会矛盾。（1）催生新的暴利行业，加速两极分化，激化社会矛盾。由于房地产成本相对固定，房价越高，利润空间越大，消费者为此必然付出更多，由于富人可以利用货币优势，直接介入房地产业或者从参与投资而规避涨价带来的不良后果，而暂时无力购买或者只有能力购买用以满足自我实际住房需求的广大消费者无法回避这种风险，只能无奈地面对，必然加剧社会两极分化。（2）房价一路飙升，政府平抑不力，社会矛盾凸显。首先是引发地产商与普通老百姓的矛盾。一方面是广大中、低收入百姓庞大的市场需求；另一方面是开发商漠视百姓意愿，为追逐高额利润不断开发高档商品房，造成大量商品房空置。
2．房地产泡沫引发的经济问题。（1）加大房地产金融风险。房价不可能一直处于高位，一旦房价出现转折，那么房地产抵押贷款还款违约率就会上升，而银行持有的房产抵押价值将会降低，使得金融机构不良资产不断增长，从而增加了房地产金融风险。（2）降低资源配置效率。一直以来中国的房价“只涨不跌”，导致房地产投机炒房行为严重，在许多人无房住的情况下；另一部分人却在囤积房产，而且处于闲置之中，社会资源遭受严重浪费。
四、房地产泡沫的防范措施
（1）深化房地产市场相关体制机制改革、健全相应政策法规。当前房价的稳定，很大程度上得益于限购令等非市场手段的严格执行，因此也压抑了大量需求。在用行政手段稳住市场的同时，要抓住有利时机，相关制度改革要跟上，筑牢房地产市场持续健康发展的根基。加快深化有关房地产业各项制度改革。（2）增加投资渠道，使资金分流。采取住房抵押贷款证券化、建立房地产信托基金等措施，当股票、基金、债券以及抵押贷款证券化这些投资渠道发展后，融资方式的多样化可以让投资行为转向购买虚拟房产，减少楼市的投资行为，也可以减少银行承受的金融风险。（3）严格控制信贷闸门防范金融风险。银行作为整个金融体系的核心，维持着社会再生产的资金流通顺利进行，而其在房地产市场同样是很关键的利益主体，对它的调控就显得尤为重要。金融机构要积极配合宏观调控政策，整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，严格审查住房开发贷款发放条件，严格发放房地产开发贷款，切实加强住房开发信贷管理。在发放贷款时，应根据保守、真实、安全的原则来评估抵押标的物的抵押价值，并严格审查。
新形势下，我国房地产企业要想在激烈的世界市场竞争中立于不败之地，使房地产业真正成为新的经济增长点，就要保持高度的理性，宏观调控，科学决策，正确引导，适时监测，以防房地产泡沫经济的产生。
参 考 文 献
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[3]谭长坡．房地产泡沫分析[J]．中国集体经济．2011（11）：33
[4]姚大悦何长松．我国房地产泡沫是如何形成的[J]．热点透视．2011（11）：19～21
