时间：2023-06-11 09:33:17
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产金融战略，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：房地产金融；房地产市场；正向影响
房地产业是指从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合产业，它属于第三产业。金融是指货币资金的融通，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。金融的基本职能是为经济的运行筹集资金和分配资金，它是通过金融市场或金融中介直接或间接地将资金从供给方转移给需求方。房地产业与金融业都属于第三产业，二者相互促进、共同发展，突出地表现在房地产业与商业银行、非银行金融机构以及资本市场之间的关系上。总的来说，房地产业的发展需要金融业的支持，房地产业的开发与经营、流通和消费都需要金融业的帮助，金融业的发展需要在房地产业开拓业务。要提高我国房地产金融业对房地产市场的正向影响效果，可以从以下方面着手：
一、加快房地产金融体制改革，建立统一开放的房地产金融体系
为适应社会主义市场经济条件下房地产金融业自身发展的需要，我国必须加快金融体制改革的步伐，根据国际金融业的发展趋势，调整经营管理理念和发展战略，进一步深化商业银行的产权制度改革，强化商业银行的内部管理，建立健全科学的决策机制、内部约束机制和激励机制。同时，打破价格双轨制，建立统一开放的房地产金融体系，消除资金流动的障碍，不断提高房地产金融体系的运转效率和房地产金融资源的运营质量。
二、维护房地产金融市场秩序
房地产出现问题的一个很重要的原因是房地产的效率不高，出现一些信息不对称和不充分的问题，如房地产垄断、逆向选择、道德风险等问题。公平与公正必须以市场效率为基础。不能否定房地产市场化改革，不能走改革的回头路。房价的高低是由市场客观规律决定的，要不断提高房地产的市场效率就要使房地产市场更加透明，克服信息不对称问题和垄断等问题，优化房地产资源的配置。
三、提高房地产金融机构抗风险能力
建立统一的房地产市场监管和调控体系是房地产市场和国民经济健康、平稳发展的重要保证。由于我国各地区经济发展不平衡、房地产市场的区域性以及消费差异等特点，可以根据需要建立多层次的房地产市场监管和调控指标体系。继续加强国内金融的监管，完善金融监管体制，改进金融监管方式，提高金融监管效能，维护房地产金融市场秩序，强化房地产金融机构的风险管理机制，建立对房地产投资――开发――流通――销售全过程金融资本化、专业化、动态风险管理体系，以实现房地产金融风险有效控制下的资本利润最大化。
四、确保房地产金融的安全
在支持房地产信贷发展，加大自主创新力度的同时，一定要强化监管，不断完善相关的金融法规。坚决执行一系列的监管政策，坚决打击各种假按揭、假担保和假抵押。只有房地产信贷台规了，才能保证房地产金融的健康发展。在当前扩大内需的同时，房地产业一些违规行为有所抬头，各有关部门要坚决进行查处。就金融安全来讲，应当推动房地产市场稳定健康发展，强化房地产市场和房地产金融市场的深度和广度，从战略高度规划房地产行业的发展空间和时间，实现房地产市场和房地产金融市场的市场秩序、监管秩序与法律秩序的有效均衡。在科学监管和法律的制度基础上，房地产和房地产金融的发展空间可以不断扩大，从而支持国民经济的可持续发展。
五、大力发展多元化房地产融资体系，分散和降低银行系统风险
要解决目前房地产金融市场资金来源结构单一，房地产开发企业融资和个人住房消费贷款过度依赖银行信贷的局面，建立多元化的房地产融资体系，通过多渠道融资方式来满足房地产开发对资金的需求，分散和降低银行系统风险。例如，大力发展房地产信托业务，开辟新的融资渠道；培育和完善房地产债券市场，作为解决当前房地产企业融资困境的重要途径之一，鼓励房地产公司发行融资期限较长、低于银行贷款利率的公司债券，吸收社会分散的剩余资金进入房地产业，在资本市场上直接融资：积极引导国外资金进入房地产融资市场，拓宽我国房地产融资渠道等。
关键词：房地产金融；金融风险；商业银行。
房地产业是我国国民经济的重要支柱之一，在国家经济发展中发挥着举足轻重的作用。 次贷危机过后，我国房地产价格仍然持续走高，泡沫加剧，房地产金融风险不可小觑。 因此，研究我国房地产金融发展的趋势和主要特征，探索防范化解房地产金融风险的主要手段，不仅有利于房地产市场本身的健康发展，而求有利于整个国民经济的稳定和金融行业的稳健发展，具有重要的理论价值和现实意义。
一、房地产金融及其风险概述。
1.房地产金融及其风险。
房地产金融是指与房地产活动有关的一切金融活动。具体而言则应划分为以下形式， 如开发商所需资金的具体融资方式，包括房地产信贷融资、股票融资、债券融资和运用信托方式融资等，另外也包括居民个人住房贷款。房地产金融风险是指银行在为房地产企业进行资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料（即不确定）因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。 房地产金融风险不仅包括单项业务和单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业作为一个高投入、高利润的企业，这就决定了它不可避免的同时具备高风险这一特性。金融业与房地产业相结合，出于逐利的本质，容易过度支持，引起信用膨胀问题，从而诱发危机。从目前来看，房地产金融风险主要由信用风险、流动性风险、资产负债结构风险等构成。
2.房地产金融风险的特点。
房地产金融风险既有一般性经济风险的共性，也有自己独具的个性因素，具体来说有以下几个特征：
第一，隐蔽性。在现有的房地产金融体系中，存在着严重的信息不对称性。身处资金链两端的投资方和融资方之间的信息沟通中存在着极大的障碍因素。 由于这种障碍的存在，使得金融机构很难对贷款人作详尽的了解和进行有效的监管，导致当中的风险长期隐蔽地进行积累，一旦到达了最终的临界值，损失将难以估量。
第二，传递性。在房地产金融市场中，存在着及其复杂的资金交易体系，随着资金的融通借贷，形成了巨大的债权债务网。任何一个小的金融机构问题的出现， 都将影响到整个金融体系的运行，最终可能诱发金融危机。
第三，周期性。 在房地产市场的运行中存在着一定的供给需求关系， 这种关系的变化直接影响到房地产金融市场的景气程度。 加上金融市场处于政府的货币政策下，随着政府调控政策的改变也作用于房地产金融市场，因而房地产金融市场便存在了一个周期性的波动规律。
二、我国房地产金融存在的主要风险。
自 1998 年以来，我国已建立起以银行信贷为主，债券、股权、信托等多种融资方式并存的房地产金融市场体系。但是在房地产金融快速发展，有力支持我国房地产发展的同时，也暴露出融资结构不合理，房地产金融产品创新缓慢，监管机制不合理，运作欠效率等问题，而这些问题的存在也造成和加剧了我国的房地产金融风险。
1.银行贷款是房地产资金的主要来源，且贷款规模持续扩大。
当前我国的资本市场仍然处于一种十分弱后的状态，房地产企业发展只能依赖银行体系的间接融资，从而使资金需求集中于银行体系，但我国现有的金融体制及信贷操作方式难以有效化解这种风险。 如图 1 所示，在 2001～2011 年这 10 多年中，我国房地产银行贷款处于持续增长的状态， 贷款金额从 2001 年的 1692.2亿元上升到了 2011 的 13056.8 亿元。 即使是在危机影响较重的2008～2011 这四年间，房地产企业银行贷款也处于快速上升的状态。
2.利用海外资本市场拓展房企发展资金。
由于次贷危机以来，我国实行的信贷紧缩政策及对企业上市要求的提高，导致我国房地产企业纷纷把眼光投向境外。 根据亿房网统计，从 2008 年 6 月到 2010 年，建业地产、恒大地产、龙湖地产、恒盛地产、融创中国、卓尔发展等在港成功上市，筹资巨大。在 2012 年年初，万科、金地等大型房企纷纷计划通过买壳去香港上市。2011 年在港上市房企资产总额均值为 547.79 亿元，同比增长 25.77%。而沪深上市房企资产总额均值为 167.53 亿元。房地产业务收入方面，2011 年在港上市房企收入均值 115.65 亿元，同比增长 32.89%；而沪深上市房企收入均值仅为 33.69 亿元，同比微涨 4.89%。 除万科、保利、金地、招商等一线房企外，大部分沪深上市企业盈利能力不敌在港上市企业。
3.房地产企业负债率将持续处于高位。
如上表我们可以清楚地看到表中房地产企业的负债率基本都高于 80%，而 ST 兴业则罕见的高达了 968.7%，处于严重资不抵债的情况。总的来说这是由于经济的不景气导致了我国房企的资金状况不容乐观。而从整个大的房地产市场来看（据图 2），我们可以了解到，随着房地产市场的不断发展，房地产企业的资本规模从 2001 年的 2.9 万亿元急剧上升到了 2011 年的 28.4 万亿元，同时随着资本的不断扩大，企业负债也相继增多，从 2001 年的 2.1 万亿元上升到了 2011 年的 21.4 万亿元。 而在此期间，房地产企业的资本负债率处于波动下降状态。但 2008 年金融危机之后，又重新开始上扬。 总的情况如图 3。 这意味着在未来相当一段时间内我国房地产负债率仍将处于一个高位。由于我国房地产企业的发展历史较短，大多尚处于资本的初步积累阶段，急于填充资金以扩大企业规模， 因而不可能在短期内降低房地产企业的负债率。
4.监管机制不合理。
与西方有关国家相比，我国的房地产金融市场还处于一个较原始的状态， 市场监管和调控工作还要在未来的实践中逐渐完善。 目前，我国的相关监管制度的建设相对于高速发展的房地产金融市场仍是相对滞后的。监管部门在进行监管时时常遇到各种因素的制约，从而导致其无法对我国房地产金融机构进行有效监督、统一管理。 此外我国金融业的国际化在进一步推动房地产金融高度发展的同时，也使监管机构更加难以对房地产市场进行监管和调控。
三、当前我国房地产金融风险产生的主要原因。
1.融资结构单一，金融风险集中于银行信贷。
根据我国房地产市场的运作和资金链情况，房地产商经营过程中的买地、开发、建设、出售中的任何一环无一不依靠银行资金的周转，银行资金贯穿整个过程。
以 2011 年为例，（详见图 4） 全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占了 15.2%，从表面上来看，房地产开发对银行系统的依赖似乎不大。而仔细分析我们可以得到另一个完全不同的观点，由于定金和预收款（属于其他资金）中有相当部分是以居民的个人住房贷款形式存在，加上施工企业利用银行贷款先行垫资部分及土地储备贷款（其他资金）等，因此保守估计开发商所需开发资金对银行系统的依赖度为 60%左右。过分单一的房地产贷款融资渠道导致银行从房地产供给和需求两方面参与了房地产开发的全过程，实际上直接或间接的承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。
2.住房金融产品稀缺，创新能力不足。
房地产金融基本是两块，一块是项目融资，第二个是住房金融，就是住房贷款这块。 住房金融工具的创新是房地产金融创新的重点。要求金融机构在金融实践中，不断开发住房金融新产品。
截止 2012 年，我国现存的住房金融业务主要有住房储蓄贷款、住房公积金贷款、按揭贷款和组合贷款四类。 但随着新住房制度的形成和人们消费观念、消费水平的变化，这些金融业务种类显然是不能满足市场需要，这就要求房地产金融机构及时研发出适合时代潮流的住房金融新产品。
3.房地产金融规制建设落后，监管乏力。
2013 年年初，房地产调控新国五条及其细则相继出台 ，试图以更坚决有力的调控措施彻底整顿房地产市场。但相较迅猛发展的房地产业，我国临时出台的政策措施只能解燃眉之急，而金融立法才是长治久安的治本之策。金融立法的目标就是要调整当前房地产发展中的混乱状态，提高房地产市场的公平度，保护优质资产企业，建立一种更加健康的社会主义市场经济。 由于我国的市场经济起步较晚，目前我国有关房地产金融的法律仍然处于一种相当欠缺的状态，首先我国与一级市场相关的法律法规仍然比较缺乏，如“公积金法”、“房地产抵押贷款法”、“房地产抵押贷款保险法”等。 而二级抵押贷款市场相关的法律法规还处于一种基本空白的状态。 此外现有的房地产金融法规不健全，影响房地产金融体系的发育成长和各项房地产金融业务的拓展，在法制上还未规定房地产金融组织的创立、规范房地产金融工具的发现和流通。 因而现行的法律也需要进一步修改，距成长为一个系统科学的体系还有很多路要走。
4.信息不对称问题突出，房地产金融市场信用风险高。
目前我国缺乏完善的社会信用体系，直接加剧了房地产金融风险的严重性，一般社会信用体系主要包括房地产企业信用系统和居民个人信用系统，但当前我国这二者的现状不容乐观。
①个人住房抵押贷款存在潜在风险。 按照世界银行的标准，国际上房价收入比约为 1 比 3 至 1 比 6，考察我国的房价收入比已经达到了 7.8 倍，而在北京、上海、广州等大城市甚至达到了 1比 15 这一惊人的比值。 这意味着生活在北上广地区的家庭要在停止一切消费的情况下， 至少需要积累 15 年才能买的起一套房子。 由此看出，我国房价已经在一定程度上超过了居民收入的承受范围，一旦经济和就业形势有所变动，借贷者可能面临违约的风险。 此外由于我国当前个人融资渠道不畅，也存在一些人借机套取银行贷款从事其他高风险行业的可能性。
②房地产企业信用风险。据明斯基“金融不稳定假说”对高风险的借贷企业的定义“他们借款用于投资期很长的项目，在较长的时间内他们都无法用投资的收益还本付息，而需要滚动融资用来支付本息”。对我国房地产企业而言，多采取了分阶段连续开发模式，即将上一阶段的销售资金作为下一阶段的启动资金，这就决定了我国房地产企业的高风险性。 此外假按揭问题也相当严重，由于企业申请开发贷款手续较为繁琐，加之利率高于个人住房贷款利率，所以很多开发商包括一些信誉较好的开发商为了解决资金周转问题都会操作假按揭，这样，贷款本身的风险加上管理上的道德风险，不良贷款的几率会更大。
四、我国房地产金融风险的防范。
1.合理化解商业银行风险过度集中问题。
①加快住房抵押贷款证券化。住房抵押贷款证券化是指金融机构把自己所持有的流动性差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。实践证明通过充分市场化证券的发行逐步形成房地产二级抵押市场是分散银行住房贷款风险的最有效地途径，并且可以搞活市场资金的融通，解决住房信贷资金来源与运用在期限上不匹配的矛盾。具体实施方案包括在央行监督下，选择合适的商业银行作为发起人，成立专门的抵押贷款证券化公司，探索适合我国国情的运作机制，在一些住房金融较为发达的城市，如北京、天津、上海等进行试点。
②扩大房地产融资渠道，规范房地产融资行为。第一，构建多元化的房地产金融机构体系。通过金融体制的改革让房地产投资信托资金、保险公司、储蓄机构、养老基金和外来投资者参与到房地产一级贷款金融市场。 第二，健全房地产金融资产的流动性的市场体系，发展房地产信托基金，改变当前过分依赖银行贷款的局面，形成以市场为主导、多渠道、多层次的房地产资金供应体系。
2.建立完善的住房金融产品创新体系。
启动以改善银行内部发展模式的改革，切实解决住房金融产品创新问题，形成有效的产品研发激励机制和建立专业的研发机构，有效区分不同收入、心理、年龄者的不同需求。 除了传统的四大融资方式，也应适时创新更切合实际的金融产品。 金融系统应为住房金融品种的增多，金融工具的创新和体系的不断完善而不懈努力， 着眼于现有的住房金融产品进行深度挖掘和实施创新，设计出有差异，服务于不同群体的住房金融产品供应体系。
3.完善房地产金融法制。
针对我国房地产金融法制落后的情况，首先，应该完善与住房贷款一级市场相关的法律法规。 其次，应尽快出台围绕二级抵押市场的法规和标准，并且在法律法规执行的过程中建立更新机制，根据市场经济中出现的新现象做出快速反应，在情况恶化前提前更新完善相关法律。 再次，修改现行法律以形成统一的法律体系，提高其针对性、实用性和可操作性。过程中应参考国际惯例和国际标准， 对造成金融风险和外部欺诈的责任人进行刑事处罚。 并通过立法逐步开放外资在指定范围内从事房地产金融业务。总的来说，是要通过立法建立以市场为主导，中央银行进行监督，法制部门进行规范，允许外资参与的金融法律体系。地方政府也可以结合本地房地产金融发展的具体情况，率先出台与本地区相适应的法律，推动房地产金融发展方式的战略性转型升级。
4.完善 房地产 金融 市 场 运 作 体 系 ，加 强信 用 建 设 ，提 高 防 范金融风险的能力。
①完善个人征信系统，提高房贷质量。在市场经济的大潮下，应逐步实现全方位多层次的商业银行资信统一管理体系，定期进行个人资信评级并实现沟通共享。个人资信评级的内容应包括对个人资产的原值、净值、收藏价值、获利价值、发展潜力以及个人信誉的评估。 之后我国商业银行进行信贷时，就可以改变银行信贷人员仅凭借款人身份证明、收入证明等较原始的材料进行信用征集的状况，凭借个人征信系统加强对信贷资金的管理。 对于出现不良的信用记录的借贷人，商业银行提高放贷条件，并对其今后的经济活动进行种种限制。
②加强对房地产企业信用风险防范，规范企业行为。第一，进行房地产企业资信评级。由专职的机构按照企业的有关方面包括企业素质、资金信用、经营管理、财务状况、经济效益与发展前景等进行分析，并以简单的资信等级来进行评价。第二，完善房地产市场监测体系和房地产信息披露制度。加强和完善房地产市场信息系统建设，特别是透明购房网的建设。 进一步完善房地产市场信息披露制度， 及时准确地向社会公布市场商品房预售信息、可售楼盘及房源、已售状况等信息，稳定市场预期，以防止房地产市场的结构性失衡。第三，适当时机取消商品房的预售制度。取消商品房预售制度，有利于进一步减轻银行自身所集中的风险，使房地产企业难以通过预售获取自身资金，虽然在短期内会造成房地产企业的阵痛，但这对于我国房地产金融市场长期稳定的发展还是有很大的好处。
③加强对商业银行的监管力度。建立对商业银行的全国性的监督分析机构，防止房地产价格的过快上涨导致过多银行信贷资金迁移到房地产市场， 从而减少对产业资本发展的支持力度；建立银行内部的独立监管制度， 着重对自身存在问题的深刻反思，有效防范金融风险。 在经济全球化的大背景下，在合适的时机实现金融监管的国际化水平。 参考文献：
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［7］林云霞。区域性房地产市场过热的原因及其对策 ［J］。中国房地产金融，2003，（07）。
【关键词】房地产企业融资渠道
一、目前房地产业融资问题现状
1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。
2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。
但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
二、造成房地产业融资问题的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。
2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。
4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。
5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。
6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。
上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。
三、加强房地产企业融资管理的主要途径
1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。
（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。
（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。
（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。
以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。
如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。
（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题，笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例，以往在商品房贷款资金回笼环节中，由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系，互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼，公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点，并指派专人负责，大大加快了贷款资金的回笼速度。
【关键词】房地产企业 融资渠道
一、目前房地产业融资问题现状
1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。
2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。
但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
二、造成房地产业融资问题的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。
2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。
4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。
5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。
6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。
上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。
三、加强房地产企业融资管理的主要途径
1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。 （1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。
（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。
地产市场发展变局
10月29日，在和讯网主办的“第三届地产金融创新峰会”中，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松预测，在接下来的几个季度，中国经济会经历一个宏观数据向好，而微观数据可能依旧难见明显改善的时期。经济增长速度有所好转并趋于稳定，而企业盈利能力在未来几个季度并不能实现明显的恢复。
经济环境的不稳定性决定了房地产行业发展趋势的不明朗。万博兄弟资产管理公司董事长、万博经济研究院院长滕泰通基于“房价五因素模型”，预测房地产市场明年将有所下滑，该模型纳入居民收入、城市化移民、房地产金融、房地产配置和土地供给稀缺程度五个因素为主要考量指标。分析发现，中国的房地产金融并未充分发展，没有次贷和按揭贷款，没有实现房地产证券化，没有担保债务凭证、贷款违约保险等产品，消费者将房地产投资视为资产配置的主要渠道，土地供给相对稀缺，总体衡量模型对中国房地产行业坚定看涨。然而面对新的市场环境，纵然居民收入因素和城市化与移民因素没有发生变化，政府限购政策带来了根本上的限制；在房地产金融因素方面，限贷政策限制了消费者和房地产商；面对政府针对住房的强有力调控，资产配置因素可能是一个可变的、中性的，甚至投机的因素。
华远地产董事长任志强表示，房地产行业的走势由供求决定，今年房地产投资预计零增长或负增长，新开工面积、土地购买面积相比去年均出现下降趋势；而需求中，新建商品房成交量增加，价格止跌企稳。限购政策的执行，导致投资活动减弱、土地交易下降，意味着之后限购城市房价的增长将会最快，供求关系将更严重地恶化。
对于第四季度的可能发生的变化，任志强概况为四点：一是资金状况会发生变化，自有资金的增长比例提高；二是国内贷款数字迅速增长，但这个上涨中包含了用于保障性住房的投资，如果扣除保障性住房，纯商品房投资仍然表现出下降趋势；三是定金和预收款明显增长，但第四季度也可能出现下滑。
任志强称，在货币政策方面，两次下调房地产准备金率、两次降息、供应贷款额度增加以及M2总量的迅速增长，对房地产市场存在利好影响，市场活跃度明显增强，若明年货币政策依然保持稳定，房地产市场很有可能继续增长。
去粗存精，去短取长
面对变局可能带来的问题，首创集团董事长刘晓光提出，中国房地产市场需采取“去粗存精，去短取长”的发展战略，具体说来即实现模式、金融和服务的三大创新。所谓“去粗存精”，即要摒弃粗放型企业发展的模式，去除和压缩投机式的发展空间，使房地产市场真正地保留精华，以更加精耕细作的态度，让卓越的企业、模式、产品和服务发扬光大，形成一个共生共融的发展轨迹。“去短取长”，即要去除短期经营和短期套利，回归行业发展的本质和正确轨迹，将地产真正发展成为有长久持续性的行业。落实战略的过程中，三大创新缺一不可。
首先，模式创新是根本。当前的市场环境下，企业迫在眉睫需要解决的问题是寻找新的、真正的企业发展生命力，不断的调控下，可开发土地资源逐渐稀缺，地产企业的核心竞争力在未来可能发生变革，如何找到关键因素至关重要。另一方面，资源分配严重失衡，也无法最大化的满足企业发展的需要。任何单一的竞争要素和资源都可能会衰竭，而模式创新可以为企业提供源源不断的动力。从企业自身角度来讲，模式创新作为一个战略重点，通过对业务模式、资本模式、产品模式、管理模式等方面的创新实现资源的优化整合，对城市发展而言，地产企业的模式创新也将极大的挖掘城市的发展潜力。
其次，金融创新是主干，承担给地产行业输送血液的责任，关系到企业的长远和未来。中国房地产业金融业发展迅速，大大推动了房地产业的发展，但同时存在很大问题，主要由于融资手段的单一，房地产金融运作效率也很低，资金投向结构不合理等。国内房地产开发投资资金，70%以上来自银行贷款，而在国则有银行贷款、公司上市、抵押、发行债券、房地产基金、房地产信托等多重金融手段，因此建立一个手段多样结构合理的房地产金融体系有着举足重轻的作用。企业创新时，一是对已有资本市场载体进行完善和规范，另外，实现融资手段的创新，谋求以商业银行为主导、多种融资渠道结合的多样化融资模式，加快金融方面的综合系统的建立。当然，建立完善的法律机制、加强房地产金融市场化的建设也是值得关注的领域。
Abstract:The thesis analyzes five problems that exist in the development of real estate economy in our country from the aspects of environment,resources,finance. According to these problems,six strategies are given to implement the sustainable development in real estate economy in our country.
关键词:房地产经济;存在问题;可持续发展
Key words:real estate economy;existing problems;sustainable development
中图分类号:F293 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)04-0013-01
1 我国房地产发展过程中存在的问题
1.1 房地产在发展过程中忽视了对环境的保护与建设。首先是忽视了对生态环境的保护与建设。开发单位片面追求经济效益,致使房地产在发展中建筑密度过高,容积率过高,产生“钢筋混凝土”丛林。城市缺少绿色空间,市区污染不易向周围散发,城市空气质量差;人们居住、生活感到压抑紧张;人们远离自然,使人类与自然隔离。其次是忽视了对文态环境的保护与建设。房地产经济在高速发展中有逐渐失去民族特色与文化内涵的危险。房地产开发如果不注意从城市文化底蕴中吸取营养,塑造建筑精神和城市气质,那么建筑的民族特色、文化特色、地域特色、乡土特色将逐渐消失。
1.2 房地产发展过程中资源没有得到合理利用。长期以来,我国的房地产偏重粗放发展,表现为效益增长主要依靠土地、水、能源等资源的过度消耗;空间资源鲜被认识,其合理利用和开发更得不到应有的重视。我国由于人口众多,资源相对并不丰富,尤其是土地、空间等资源在一些地区形势非常严峻。房地产发展过程中对资源使用效率低下,并影响其他行业发展的事件屡见不鲜。
1.3 房地产发展过程中空置压力不容忽视。空置房地产产生的原因有很多,概括起来有两大类。第一类是由于与外部客观环境不相适应引起的空置,包括大大超过当地人口规模的房地产,以高利润为目标,不顾市场需求的房地产等。第二类是由于内部因素造成的房地产空置,包括开发商资质较低,开发的房地产质量存在问题、销售不畅、与周围已有项目雷同,缺乏自身特点,由于没有特点,没有优势导致的空置等。
1.4 房地产发展的金融基础体系欠完备。首先是房地产信贷的结构还需要进一步调整,房地产贷款长期倾向于开发贷款,住房消费信贷发展不足。同时,住房消费贷款的发放也给银行资产安全带来隐患;房地产贷款的长期资金来源问题还没有得到较好解决;贷款资产流动性不足;金融二级市场缺位。还有,住房公积金缴交范围和比率的扩大受到中观经济环境的制约,低进低出的运营方式使资金使用低效率和显失公平。
1.5 房地产发展与城市基础设施建设应注意协调。城市基础设施包括水、电、气、暖、交通、通讯等等。其中,近年来房地产飞速发展与交通滞后的矛盾不断加剧,成为房地产发展的一个突出问题。房建得越多,车变得越多,交通越拥挤,环境越恶化,甚至许多住宅空置的主要原因就在于交通不畅。信息和通讯也是影响房地产持续发展的重要因素之一,信息产业是近年来发展最快的产业,信息网络覆盖全球各行各业,它影响了人们的居住和行为方式。信息业的发达使居住社区远离城市中心成为可能,满足了人们对郊区清新、宁静生活的向往,房地产智能化必将成为未来社会的发展方向之一。房地产若要可持续发展,必须对以上问题和趋势保持敏感,并着力解决。
2 我国房地产经济可持续发展的战略对策
2.1 建设生态、文态合一的城市环境和社区环境。首先,在开发的同时做好生态环境的保护和建设,使房地产经济发展成为城市生态经济的一个有机组成部分。这就要求在建设项目决策之前充分听取城市环境和生态保护专家的意见和建议,科学规划,在进一步完善房地产物质功能,树立“以人为本”的设计理念。第二,在开发的同时做好文态环境的保护和建设。房地产建设应充分理解和展示这些文化内涵;房地产对西方建筑风格和文化的借鉴也应注意方式,并与周围环境协调起来,建筑的风格、规模、外装修材料应与周围环境协调一致。第三,塑造优美、和谐的社区环境。在社区发展规划中,增加居民公共活动空间的设计,创造社区的文化特色,注重社区私密性与开放空间的结合。政府可采取政策鼓励的办法,鼓励开发商设置供居民休憩用的“四季花园”、“艺术花廊”、“休闲活动广场”、“儿童乐园”等,增进人与环境、人与人之间的沟通和交流,创造和谐、健康、开放的社区环境,为塑造当地城市形象服务。
2.2 制定长期规划,合理利用各种资源。首先要在政策上限制粗放型的房地产经济,努力使房地产经济向对资源集约利用的方向转变,尤其要提高对土地、空间资源的利用效率;其次,应作好房地产发展中的科学规划,使房地产与其他行业协调发展,既要发挥房地产对国民经济的支柱作用,带动经济增长,也要避免那种过分超前,危害经济的行为。
2.3 加强对房地产市场监管,保障市场功能的充分发挥。房地产经济可持续发展离不开政府对公平、高效的外部环境的创造。一方面,政府应将制度建设作为重点,减少房地产开发过程中的政府行为,根除腐败、杜绝暗箱操作、严格执法、取消不合理收费。另一方面,完善现有房地产经济法律法规,包括制定各项明细的实施规则,尽量做到法律、条令、规则之间能相互配套,创造一个公平、透明的市场环境,依靠市场原则优胜劣汰,提高开发商的素质,使房地产项目与人口、资源、环境相协调,与市场需求相协调,将房地产开发的短期行为和投机减至最低。
一、房地产业与金融业的内在联系
房地产业与金融业之间存在着一种相互依存、相互支持、相互促进和共同发展的内在联系，这种联系将随着各自的发展而愈发密切。
（一） 房地产资金具有垫付量大和周转期长的特性。在货币信用经济条件下，房地产行业的活动一般都是利用金融杠杆来融入资金而得以顺利进行的。发行股票与债券是一种复杂的金融活动，不仅需要良好的信誉，而且需要较高的金融技术。因此，在国民经济各产业中，像房地产业这样从生产、流通到消费，对金融如此依赖的是比较少的。
（二） 由于房地产资金运动空间固定和具有较强的自然增值性，加上房地产本身就成为很好的抵押物和投资对象。金融机构从贷款安全考虑，乐于发放以房地产作为抵押的贷款，借以使自己的货币资产得到保值和增值。
（三）房地产金融系统是金融市场的独立存在。在当今世界许多国家都有大量的各种类型不同的房地产金融组织，都有房地产抵押市场及不动产抵押市场，实际上这就是房地产金融市场，房地产抵押市场已成为资本市场的主要组成部分。
二、2007年以来我国房地产行业的发展形势
（一）2007年住宅投资将会继续保持20% 以上的过快增长
1.在高利润的引诱下，社会资金追求房地产投资和消费的热情不减，许多企业和个人将盈余不断地投入到房地产。随着股票市场的资金回流，大量获利资金流入房地产市场。资金将继续支持房地产的高投资。
2.一些房地产的宏观调控政策是长期性政策，短期内仍难对住宅需求和供给的高增长产生明显抑制作用，如90平方米占70%的政策在操作执行上滞后或有难度，需要一个过程。还有就是地方政府为了支持房地产的持续繁荣，要采取各种变通的措施鼓励房地产发展。
3.宏观调控对非房地产领域投资越有效，比如对股票市场的调控越有效，房地产便越有吸引力，因为许多行业投资受抑制时，新增资金会更倾向于流入房地产市场。
4.2006年以来，人民币升值预期的上升，也明显地刺激了房地产的投资和消费。
当然， 由于2007 年股市的繁荣仍是可预期的，所以股票市场会对社会游资产生明显的分流作用。
（二）房价将继续保持过快增长
北京、青岛，上海等沿海大城市房价将继续保持过快增长。
1.2007 年围绕着奥运会的题材，相关房地产的炒作还将继续。
2.房地产调控政策一直未伤及“过度投机炒作”的肋骨。抑制住宅需求增长的政策如从严征收营业税、征收住宅收入所得税等，这些政策实施的结果是将税负转嫁到下家，对炒房者没有影响，结果不是抑制了房价，反而是抬高了房价。此外，上海通过财务公司短期融资的方法，成功突破了贷款买房不得参与二手房交易的法规壁垒，使上海房价持续上扬。
3.在人民币升值预期上升及炒房高收益的影响下，海外华人资金及其他外资继续加快向中国房地产的流入。随着各地经济适用房的适度增加和“90平方米70% 政策”的逐步落实会增加大量的经济型住房供给量，会对房地产过快增长产生一定的抑制作用，但作用有限。
（三）普通居民对住宅需求的增长将会进一步放慢
房地产过热主要是因为投机需求快速增长，使住宅需求被过度放大。2001 -2005 年全国商品住宅平均销售价格年均增长9.9%，2001-2005 年间城镇居民可支配收入年均增长也是9.9%，如果单套住宅面积不变，房价收入比并没有上升，然而，单套住宅面积最近几年大幅增加。2004年全国住宅套面积平均为135 平方米，而90年代单套住宅面积不过80-90 平方米，即由于户型面积明显扩大，导致房价收入比显著上升。2005年全国单套住宅面积超过140平方米，房价收入比为12.6 倍，比2001年的房价收入比为9.5 倍，短短四年房价收入比提高了3.1。
如此高的房价收入比下，房市的火爆主要是靠投机需求的增长和一些被动需求的增加，普通居民对住宅需求增长的压力会越来越大，自去年住宅需求的调整就已经开始，只是由于房价在继续大幅增长，从住宅销售额看需求增长掩盖了实际住宅需求（住宅销售面积增长）的放慢。现在主要是靠投机需求的支撑。随着供给的不断释放、高房价的继续，需求增长将会受到越来越明显的抑制。2007年因普通居民对住宅需求的继续放慢，使得全部住宅需求增长将进一步回落，估计住宅销售面积增长不到10%。
三、现阶段房地产金融存在的风险
（一）房地产对银行金融业的依赖程度过大。据调查，房地产开发企业项目投入资金中约20％―30％是银行贷款；建筑公司往往要垫付该总投入30％―40％的资金，这部分资金也多是向银行贷款；此外，消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，至少一半以上的购房者申请了个人住房贷款。由此可知，房地产项目中60％的资金来自于银行。然而，从2007年开始，政策面对流动性的调控是明显的，银行利率的不断升高，给房地产投资带来了巨大的资金压力。
（二）政策风险。正因为房地产业是国民经济的先头产业，经济发展过热，首先便表现为固定资产投资，因此，房地产业成为国家宏观调控的重点。而每当国家实施宏观调控政策，一些房地产开发企业便被吊销资格或倒闭、破产，项目被停工或整顿，房地产业也就相应出现回落，连带受损，出现房地产金融风险。
（三）房产企业自身的经营风险
1.房产企业进行房地产信贷时决策失误而导致的风险，主要表现在：是否贷款、贷款多少、什么时间贷、用什么方式贷等决策上的失误而造成风险和房地产企业对金融业务还没有形成规范化的决策规程，特别是对项目的可行性论证不够严密和全面、对项目的潜在风险认识和准备不足。以至于在房产开发经营过程中出现资金流的断裂，造成不必要的损失甚至由于无力还贷而造成的风险。
2.房地产开发企业因经营不善而导致的银行信贷风险。房地产开发从获得土地、前期开发、项目投标、投资、施工、验收到销售，涉及部门环节多，周期长，期间的风险可来自筹资方式、地段选择、设计定位、项目组织、施工质量、材料及总体估算、行政干预等各个环节，而一旦某一个环节出现风险，则整个项目的风险就会产生连锁反应。
（四）变现风险。现在房地产开发企业的贷款一般采取以房地产做抵押的方式进行，当房地产开发公司经营不良或破产时，理论上可以其做抵押的房地产作为偿还贷款的资产。但是房地产本身就存在变现性较差的特点，而且在变现过程中手续繁多，特别是当房地产企业经营不良时，往往也正是本区域房地产业不景气的时候。因此，也往往会产生连锁风险，危及整个建筑行业及相关产业。
（五）法律风险。至今尚未有一部完善的法规对房地产运作过程以及房地产企业行为等作出规范，也没有更为直接细致的相关法律来对房产业的土地出让、银行贷款、保证金率、抵押登记、抵押房产处置、风险控制等做出约束和规范。如对划拨土地抵押问题和个人住房按揭贷款问题等等，国家也在不断探索和调整之中。随着国家对房地产行业法规的不断深化、细化，很多以前的方式方法可能行不通，或者发生了变化，从而造成风险。
四、房地产企业对金融主要风险的防范对策
目前，随着房地产市场的规范，我国银行房地产资产比重肯定会提高。我国房地产信贷资产已占全部银行信贷的17.6%以上，同时房产企业的资金60%以上来自贷款，加之宏观经济政策对房地产业的调控，房地产经营的金融风险有大增的趋势。企业应从以下几个方面来防范金融风险：
（一）高度重视房地产金融风险及其危害性，增强防范金融风险的意识。企业要密切注意政府有关房产金融业政策的发展动态，加强金融市场分析与调研，适时调整房地产业务的经营方向与策略；要认真进行开发项目的可行性评估，对市场需求有准确的了解，对风险较大的开发项目要谨慎进入，对目前出现的房地产热要保持清醒的认识；要积极了解认真领会政府有关房地产金融的政策和规定，从加强房地产自身经营入手，认真研究相应对策，让房地产开发业务步入良性经营运行的轨道。
（二）打破单一融资渠道，广泛拓展融资渠道。目前国内房地产开发和个人购房的资金主要来源于银行融资方式，应大力拓宽房地产间接融资渠道，实现资金来源多元化，以分散日趋严重的房地产信贷风险。
（三）建立完善的财务管理制度。房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业，控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。因此，必须完善财务核算体系，建立管理会计系统，建立全面预算管理体系，完善资金管理系统。具体说来，需要做到以下几个方面：
1.根据管理需求重新设计和调整会计单据
目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小，难以提供管理控制所必需的信息，因而应进行重新设计，将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中，通过单据及时记录经济业务的重要内容，为管理者提供审批依据和决策支持，也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。
2．设立责任中心
房地产企业按照管理目标，根据各组织单元承担的职责，将其分别确定为成本中心和利润中心，按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准，并通过绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况，进而能够对其业绩进行客观评价。
3．全面预算模式
根据房地产企业特点，可以采用以项目预算与资金预算为基础的年度责任预算管理模式。房地产企业在确定各层次责任中心的基础上，将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心通过建立责任中心预算报表体系，及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈，以此实现预算执行的跟踪与控制。
（四）不断调整和优化房地产贷款结构。企业应专设部门对住房开发贷款，土地储备贷款、商用房开发贷款等实行严格的分类管理。对于开发项目的潜在开发风险认真分析研究。积极拓展各种融资渠道和合作伙伴，降低自身的资金运作风险。同时，要进一步优化房地产贷款区域结构和客户结构。在潜在客户的选择上要认真分析，充分在开发策划期间就要对销售情况进行预测，对资金回收流量有一个比较准确的预测。
（五）加强银行业务的关注，建立以风险控制为中心的业务监管机制。首先，要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制及报告制度。其次，要定期或不定期地对房地产市场进行调查，及时了解与行业相关的信息。如果发现了可能影响房产经营的政策变化、土地政策调政、市场动向、市政建设、城市发展战略动向，应该及时地加以分析，适时调整自己的发展战略。
（六）建立健全与房地产经营相关的法律法规体系。企业必须确定房地产经营的法律意识，积极学习各法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的法律条例，用法规的方式约束规范企业自身与银行的金融行为。要重视政府的监督职能，主动配合政府在房地产市场中的宏观调控职能，以更加积极的姿态维护企业自身和国家的利益。
【关键字】房地产业；风险；控制对策
一、房地产市场的现状
1．国民经济的持续快速增长
近几年来，我国国民经济增长率持续超过7%，高经济增长率和良好的经济增长质量可以推动城市化规模的不断扩大，大量农转非人口涌入城市必然要实现住房消费，从而为房地产市场带来新的购买力需求。
2．体制与机制的市场化
长期以来，我国主要靠国家和集体来建房分房，这种供给模式是中国城市居民居住环境差的主要原因。国家住房制度的改革，把建房与购房一同推向市场，从而使住房成为自由流通的商品。市场机制的引入，使建房者成为自负盈亏的法人，购房者用货币去选择适应个人需求的商品。这种产权的明晰化、个体化，催生了当前这个世界上最大的房地产市场，而这个巨大并且日益增长的市场需求，正是我国房地产业几年来持续火爆的载体。
3．与消费观念更新配套的住房按揭贷款
市场经济不但提升了购买力，更重要的是催化了人们全新的消费观念。目前全国商业银行个人住房按揭贷款已经超过6000亿元。大量的按揭贷款间接注入和不断递增的住房开发贷款已经成为支撑房地产市场最重要的资金来源。
二、房地产业风险
1．房地产金融风险的成因
（1）房地产业融资结构不合理
由于我国金融市场发展还处于初级阶段,间接金融在整个金融市场中还占绝对地位,而资本市场等直接金融发展却相对落后,同时国有商业银行本身改革还不到位,导致了我国房地产融资渠道单一的问题。房地产金融与房地产业相互依存，二者的风险具有共生性，而我国的房地产业对银行信贷的高度依赖性使这种共生特征愈加突出。限制房地产业发展的宏观调控政策频出，银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动性困境。
（2）房地产金融创新缓慢
在我国,由于居民收入过低而无力承担贷款中比例过高的首期付款，缺乏对偿还能力的预期，贷款还贷年限过短，利率档次过高,还贷方式单一，抵押品保险机制不健全等方面原因，使得中低收入居民的住房还未得以改善。
（3）房地产金融法制建设滞后, 监管和调控体系不完善
目前，我国房地产金融法规不够健全，法制建设滞后。例如，虽然已出台了一些涉及房地产抵押贷款的法律，如《民法》、《城市房地产管理法》等，但总的来说住房消费贷款运作的法律环境不够完善，有些法律缺乏可操作性，特别是作为住房消费的重要形式即住房按揭贷款，更是缺乏法律方面的保证，这不利于房地产金融的进一步健康发展。
2．买房人操作风险问题
首先就目前而言，我国正处在快速工业化与加速城镇化时期，工业化用地与城镇化用地“需求”的不断膨胀，是造成地价与房价节节攀升的最直接原因。只要工业化不止、城镇化不歇，人们对房地产的投机需求就没有尽头，地价与房价就会不断上涨。其次随着中国入世带动经济发展，居民就业机会增多，收入增加，购房支付能力相应提高。但是商品房供应量却跟不上居民需求的脚步，导致出现好多人抢一套房子的局面。再次在中国，股市与房市均未开征资本所得税，这也是人们炒股、炒房行为疯狂的重要原因之一。
三、房地产业风险控制对策
1．投资决策阶段
投资决策阶段最主要的风险是管理风险，这项风险既不能回避又不能转移，只能有计划地自留，靠严格的风险损失控制手段尽可能降低、避免决策的失误。不言而喻，合理配置决策机构，提高决策人员的综合素质是降低管理风险的捷径。
2．在建设阶段，投资者可以通过合同关系将技术风险、一部分经济风险(如材料设备调价、带资承包等)转移给承包商。以及聘请业务素质高的监理公司进行监理，选择技术实力强的承包商进行施工，是尽可能降低技术风险、管理风险的有效途径。
3．调控房地产业信用总量，约束市场扩张规模与速度。
一是把分散的职能归集于一个权威部门，这个部门按照房地产发展速度、市场价格和房地产积压控制警戒线来实行宏观调控与微观调节。二是由人民银行根据全国的房地产业运行指标，在一定时间和空间范围内提出房地产业授信总量，并分解到国内商业银行，利用信贷对资源配置的引导与调节作用调控房地产业的稳健运行。三是商业银行要在切实防控风险的前提下，对城市土地管理中心发放土地储备贷款，通过强化土地资源的宏观调控能力，张弛有序地调节房地产开发规模与市场供求关系。四是商业银行加强对优质开发企业的遴选，通过发放项目储备贷款等方式，重点支持一批实力强、信誉好、具备品牌优势的大型房地产企业，更好地调节市场和引导市场。
4．加强银行的操作风险控制
由于银行业操作风险是由不完善的内部程序、人员失误、系统故障或外部事件造成损失的风险，因而具有较强的内生性，难以在事前充分预期。实践表明，相对信用风险和市场风险，操作风险更加难以事先计量和预测，这即通常意义上所说的管理滞后性特征，也说明了建立良好的监管机制尤为重要。风险不可完全消除，但可以降低。笔者认为贷前审查经办人员对资料真实性、合法性严格审核，对明显存在疑点的资料深入调查核实；办理抵押的相关职能部门协调配合、按程序操作，规范管理抵押物；建立相关的风险预警措施，防止内外勾结、一起金融舞弊
5．加快房地产金融人才的培养。
入世以后，房地产金融市场主体的复杂化对从业人员自身素质提出了更新、更高的要求，培养一批精通外语、计算机、房地产投资、房地产评估、财务分析、证券融资等方面的专有及私企老板、高薪行业人员业人才和复合型人才是应对挑战的迫切需求，也是提升竞争能力与发展能力的战略选择。
6．未来房地产操作风险应对之策
在国际资本市场信用形象遭受重创、各国经济面临大衰退的非常时期，作为我国经济的支柱产业、龙头行业，国内房地产业面临着市场与资金的双重煎熬。房地产业在我国是一个与民生密切相关的行业，需要实体经济特别是全社会实际购买力作支撑，“暴利”不是其应有的特征，它是一个与国内资源利用和城市品质、人民生活质量息息相关的行业，区域经济价值决定房产价值。针对我国房地产业未来可能面临的市场风险，房地产商应适度降价，加快资金回笼，避免资金链断裂，回避毁灭性打击
四、结束语
总之，由于房地产企业独特的经营特点，其风险相对较大。因此，强化对国内房地产企业风险的研究控制，提高其相应的抗风险能力，促进房地产业持续健康的发展，具有重要的意义。
参考文献：
[1]王寿松.浅析中国房地产市场的风险及其控制[J].北京经济管理干部院报，2007（12）.
监管部门不断出台的金融紧缩政策削弱了企业对银行信贷的依赖，在客观上带动了信托、地产基金等金融创新工具的发展，而产业自身升级与分化则决定了未来房地产融资市场的崭新格局。在这些复杂因素的综合影响下，当前房地产融资市场呈现出以下主要特征：一是以银行信贷为主导的单一融资格局；二是其他融资渠道虽然总量不大，但是却代表了房地产融资市场的发展方向；三是房地产融资市场体系不健全。
（一）以银行信贷为主导的单一融资格局
我国房地产开发的融资方式包括银行信贷、股权融资、债券融资、信托融资、房地产基金等多种形式。房地产开发资金来源主要有：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、房地产企业自筹资金和其他资金。其他资金主要是定金及预售款，这部分资金在开发资金来源中占有很大比重。1998年～2007年房地产开发各项资金来源中，“定金及预售款”的比例一直在30％以上，另外两大资金来源是“自筹资金”和“国内贷款”。
以2004年为例，我国房地产开发资金总额为17168.77亿元，同比增长29.9%，相应地，房地产融资总规模也在逐年攀升。受宏观调控政策的影响，银行信贷增长幅度一路下滑，2004年银行信贷只占开发资金总量的18.4%，自筹资金与定金及预售款增幅较快，分别占资金总量的30.3%和42%。由于预售款中大部分是银行对购房者发放的个人住房贷款，因此总体上看至少有60%以上的资金是来自银行系统，融资渠道过分依赖商业银行。
2007年，前三大资金来源总计29361.45亿元，占当年房地产开发资金来源总额的78.8%。虽然，近几年“国内贷款”在房地产开发资金来源中的占比有所下降，到2007年已不足20%，但在“自筹资金”和“其他资金”中有很大比例来自银行对个人的按揭贷款，加上这部分资金，房地产开发中使用的银行贷款的比重在55%以上，房地产开发企业对银行信贷资金依赖性仍然较强。
由于融资渠道单一，所以在银行信贷被收紧之后，没有相应的融资渠道能够进行有效的资金弥补，因而造成房地产企业的严重贫血。这种现象并不意味着房地产市场资金匮乏，而是缺乏资金注入房地产业的高效渠道。
（二）多元化的融资渠道日趋活跃
其他资金来源尽管占开发资金总量的比例不到10%，但是它们对房地产融资市场的意义却是不容小觑。尽管目前仍存在法律障碍，但是业内对于房地产产业基金的重要地位和作用还是有着难得的高度共识，而市场中已成功发起设立的几家准地产基金正在积极地进行探索中国式房地产产业基金道路。可以预见，伴随产业基金合法地位的确立，产业基金模式必将成为房地产融资市场的中流砥柱。
资金信托计划是近年来最活跃的地产融资工具，虽然其融资额在整个房地产融资总量中仅约占1%，但是它所表现出来的创造性、灵活性与适应能力却让我们叹为观止。为了改善房地产融资市场的疲弱局面，银监会公布了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》，该暂行办法将对符合规定条件的房地产信托业务放宽限制，这将有可能把资金信托计划变为真正意义上的房地产信托。
此外，上市也是近年来业界非常关注的一个融资话题。上市融资虽然门槛较高，而且上市后要接受较严格的监管，但是从规范经营管理、实现企业长远发展战略规划的角度看，上市是一个必然的选择。由于现阶段我国股票市场正处于变革的攻坚期，国内企业通过证券市场直接融资的难度较大而且不稳定因素较多，因而纷纷寻求海外上市融资。
（三）房地产融资市场体系不健全
尽管房地产融资渠道呈现多元化的发展趋势，但是这些渠道所提供的产品却难以满足市场需要。例如，单个资金信托计划不得超过200份信托合同的限制，并且需要提供齐全的项目手续文件。房地产项目的银行信贷审核就更为严格、贷款条件也更为苛刻。由于市场存在严重的资金供求失衡，从而直接导致了房地产融资成本的提高，相当多的企业因资金链断裂而被迫出让项目，有的企业铤而走险，借助地下金融或者进行资金“寻租”。这些不正常现象反映了由于房地产融资市场体系的不健全所导致的诸如金融创新不足、监管限制过多、政策引导不利等诸多问题。监管部门在强调防范房地产金融风险的同时，却忽略了构建一个适合国情的、符合发展需要的健全的房地产金融市场体系。
二、房地产融资市场的发展趋势
就整体而言，房地产业的发展是合乎逻辑的，是符合市场经济规律的。同时，鉴于房地产业在国民经济中所处的重要战略地位，政府不可能对其进行打压或者对房地产业的生存困境不予理睬，一定会考虑在银行信贷紧缩环境下房地产业的融资出路问题。从短期来看，由于政府对房地产市场调控的成效并不理想，有可能继续出台不利于房地产业发展的土地与金融政策，诸如增加经济适用房供给来平抑房价，提高首付比例限制投资性购房等等；但是从中长期来看，政府必然会适时地放松相关的调控政策以支持房地产业的发展，房地产业仍然是极具活力与投资价值的行业，而房地产融资市场的发展前景也将是乐观的。预计房地产融资市场将呈现以下发展趋势：
（一）融资市场格局多元化
以银行信贷为主导的单一融资格局将会逐步被多元化的融资格局所替代。随着房地产行业的不断发展以及融资政策的逐步放松，除银行信贷之外的各种融资渠道的发展空间将被进一步打开，预计房地产信托业务管理办法也会有所突破，而直接融资环境的改善将很快提上议事日程。融资市场将出现产业投资基金、银行信贷以及房地产信托三足鼎立之势。
（二）房地产融资体系逐步健全
房地产融资体系的健全包含两个方面：一是围绕房地产融资而构建的具有不同市场功能的金融机构体系，二是构建提高房地产金融资产流动性的市场体系。就金融机构体系而言，除了原有的商业银行、信托公司以及保险公司之外，还将出现专业化的房地产投资基金、抵押资产管理公司、互助储蓄银行以及储蓄贷款协会等金融机构。就构建市场体系而言，关键是要建立房地产金融资产的流通市场体系。通过借助资产证券化、指数化、基金化等金融手段，房地产金融资产才能顺利地实现流通和交易，流通市场把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场中。
（三）资产证券化积极推进
资产证券化是构建房地产金融资产流通市场的前提条件，巨额的房地产资产经过证券化之后就可以实现分割交易，极大地改善了资产流动性。由于住房抵押贷款信用风险相对较小，资产质量较高，因而证券化的住房抵押贷款将成为流通市场的主流品种。房地产抵押贷款的证券化过程应由抵押债权者、政府担保机构、债券发行人、投资者以及中介机构共同参与完成。
【关键词】风险防范房地产信贷银行业
房地产是我国国民经济中一个重要的支柱产业,它的发展对于发展经济和提高人民生活水平、拉动相关行业发展、扩大内需等都产生着极为重要的作用,房地产信贷又是一项充满风险的业务。因此,如何规避金融风险、积极促进房地产业持续健康地向前发展,将是我国当前十分重要的任务。
一、银行房地产信贷过程分析
1、地产开发阶段。承担土地一级开发的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资(合作)者。这三类单位都有银行贷款介入,他们的还贷资金又主要来源于土地转让。
2、房地产开发阶段。房地产开发企业的资金主要来源于自筹资金、国内贷款、外资、债券及其他。房地产开发企业取得贷款后,将部分资金支付给地产一级开发商,这也使银行对地产开发阶段的贷款收回。房地产开发企业通常将工程分为一期、二期、三期等,启动项目后着力开发一期,在取得销售许可证等“五证”齐全后预售商品房,获得预售收入并用该资金开发二期,实现循环开发。
3、房地产销售阶段。银行向购房者提供按揭贷款等服务,房地产开发企业将取得的销售收入支付建筑安装企业的代垫资金和对项目开发贷款进行还贷,银行通过回收购房者还贷资金实现整个房地产信贷资金的“回笼”。
二、银行房地产信贷风险揭示
结合以上银行对房地产信贷过程,银行可能遇到风险如下。
1、项目合法有效性风险。由于房地产和其他行业的差异,这一业务既有房地产企业(借款主体)的资质管理――保留行政审批的项目,还有项目本身的合法有效性,大部分项目都是保留行政审批的,尤其是进行规划的审批很普遍,所以存在较大的政策性风险,这体现在房地产项目的地产一级开发阶段和项目开发阶段,这类风险发生最为显著的是工业园区的房地产开发项目。
2、市场风险。房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素,其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量市场风险的主要参考指标。这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段,易受该行业经济“泡沫”的影响,海南房地产“泡沫”的破灭至今让人记忆深刻。
3、项目质量风险。由于房地产项目按揭时间较长,在此期间容易滋生许多不确定性风险因素。其中项目的工程建设质量相对容易监控,而项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量,从而给银行带来相应的信贷风险。这类风险体现在房地产工程项目建设管理和项目的周围经济环境上。
4、经济风险。经济风险主要指房地产上游行业的风险传导,例如原材料价格的上涨将会加大房地产开发的经营成本,甚至推动房价的上涨,给市场带来许多不确定性。此外,国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。由于房地产的行业特性,其受经济环境的影响因素较多。
5、政策性风险。对房地产而言,其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影响。
三、银行房地产信贷风险防范措施
1、政府对房地产市场的宏观调控能力。政府要增强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性,改善对房地产市场的监督管理,完善调控手段,提高调控能力,促使房地产业稳定、健康、有序地均衡发展,防止大起大落,防范房地产泡沫的产生。为此,必须首先加强房地产市场的统计工作,完善全国房地产市场信息系统,建立健全全国房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产市场运行中的相关数据和对影响市场发展的相关数据进行分析、公布,政府可以全面、及时、准确地掌握我国房地产市场运行情况,并进一步加强对房地产市场的监控和指导,以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。
其次,政府要设计合理、严密的房地产税制,引导土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的过度投机。比如对土地空(闲)置征税,以鼓励持有人积极投资开发,提高囤积投机的成本;征收土地增值税,土地增值税能有效地抑制土地投机,且能将由社会引起的土地增值通过增值税的形式部分返还给社会,体现了社会公正。征收土地保有税,以刺激土地供给等。
2、发展多元化的房地产金融市场。我国应当大力发展多元化的房地产金融市场,形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场,以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行的依赖性过大,不利于自身发展,同时商业银行过度的房地产贷款,有悖于商业银行的“三性”原则。因为商业银行的资金来源主要是吸收社会存款,而将这部分资金投向期限较长的房地产项目不符合银行资产流动性、安全性的要求,容易造成清偿危机,产生金融风险。在成熟规范的市场中,房地产开发和经营的融资不仅仅有债权融资和股权融资两种基本形式,在一级市场以外,还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上,各种房地产金融工具同时存在,包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。房地产证券化可以促使房地产经营专业化,实现资源的合理配置。
3、房地产企业要提高自身的抗风险能力。房地产企业自身应增强管理能力、市场竞争能力、风险控制能力和诚信度,提高抗风险能力。作为资金密集型产业,房地产业的规模经济效应较其他行业尤为明显。规模小的开发商的单位成本居高不下,在广告策划、营销推广、环境改造、配套设施、物业管理等方面规模较大的公司占有明显优势。此外,规模大尤其是具有较强现金实力的开发商在选择项目最佳开发时间上也具有主动权。因此,房地产业内部适度的资本集中,能有效地节约房地产开发和经营成本,提高抗风险能力。
4、银监会要充分发挥监管作用和服务功能。银监会应加快发挥在社会信用基础和市场诚信制度建设中的重要作用,完善监管手段,提高监管能力,充分发挥其监管作用和服务功能。激励诚信行为,促使各经济主体在日常信用活动中养成守信习惯,彼此建立起互信、互利的信用关系,确立失信成本递增的违约制裁机制,严惩欺骗和违约行为,在全社会范围内营造起诚实守信的氛围和环境,促进金融稳定。
5、提高商业银行的风险防范能力。商业银行自身应加强管理,提高风险防范能力。首先,商业银行要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系,建立和扩大房地产市场信息来源,及时关注各地房地产市场的发展变化情况,提高对房地产市场发展形势的分析预测能力;要加强产业政策研究,制订与产业政策相互协调的房地产信贷政策;要加强对房地产行业周期波动的研究,防范市场风险于未然。其次,信贷从业人员必须树立牢固的风险意识和良好的职业道德意识,在调查环节尽职尽责,认真做好贷前调查工作,及时分析信贷业务的客户风险和经营风险,研究信贷风险防范措施。
信贷审批人员应在审批环节严格把关。一是分析项目是否符合国家宏观政策;二是分析项目投资资金组成的合理性和来源的可靠性,项目资本金比例是否达到国家规定的比例,自有资金是否到位,部分销(预)售收入作为投资来源是否可行等;三是分析项目总投资的合理性,如建安成本是否过高等;四是分析项目的合法合规性,结合“四证”分析有无超规划、超容积率等情况;五是分析项目抗风险能力,结合成本、净现金流量、投资收益率、敏感性因素分析等指标进行分析;六是分析项目的市场前景及其竞争力,要结合产品价格、项目所在地的位置、规划布局和建筑设计、开发商的品牌等因素分析;七是分析担保措施,抵押物是否足值、变现能力是否强,保证人保证能力如何等;八是分析企业的财务状况、资信状况、开发经验、经营管理能力和风险意识及风险控制能力。
【参考文献】
[1] 孙永玲:中国房地产金融战略实施[M].机械工业出版社,2005.
【关键词】次贷危机;次级抵押贷款;金融机构
2007年美国次级抵押贷款危机爆发,美国、欧洲和日本等世界主要金融市场都受到了巨大冲击,抵押贷款公司纷纷倒闭,银行等金融机构蒙受巨大损失,各国流动性都受到巨大冲击,各大央行纷纷注资以稳定投资者信心。对我国来说,由于我国有着与美国相似的利率政策与房地产发展轨迹,这次危机给我们敲响了警钟。
1.美国次级债危机的形成原因分析
1.1 表层原因
美国的宏观经济政策从2000年到2004年,为了刺激经济增长,美国一直采取降低利率的货币政策。因此,大量的流动资金流人金融市场,导致资产价格泡沫化。直到2003年,就在美国经济出现全面复苏的大好形势之下,也伴随着通货膨胀的来临。为此,从2004年起,美联储连续17次上调联邦基准利率,美国的房地产市场泡沫逐渐破灭,房地产销售价格和销售量持续下降。同时,次级贷款的违约率也呈现上升趋势,由此掀起了一阵风波。这场风波首先受到影响的就是房地产金融机构,它们要承受巨大的违约成本,以2007年4月申请破产保护的美国第二大次级供应商新世纪金融公司为代表;其实受到影响的就是购买信用评级较低的MBS,CDO的对冲基金和投资银行,因MBS,CDO的持有者不能按时获得本息,造成这些资产的市场价值缩水,同时投资人要求提前赎回基金,商业银行要求提前回收贷款都给对冲基金和投资银行造成了极大的压力。因此,它们不得不抛售优质资产,甚至破产集散;再次受到影响的就是购买信用评级级别较高的MBS,CDO的商业银行、保险公司、共同基金和养老基金等,次级债危机也在很大程度上恶化了它们的资产负债表。
1.2 深层原因
金融衍生品潜在的风险金融衍生产品,是与基础金融产品相对应的一个概念,指建立在基础产品或基础变量之上,其价格随基础金融产品的价格(或数值)变动的派生金融产品。近30年来,衍生品市场的快速崛起成为市场经济史中最引人注目的事件之一。衍生金融工具的影响越来越大,在国际金融市场中的影响也越来越大,随着经济全球化的发展,国际金融资本的加速流动和巨大推动、金融市场的全面推动,衍生金融产品市场将得到更加迅猛的发展,品种将越来越多样化。资产证券化则是20世纪金融衍生品的最重要的创新之一,在美国这样一个具有发达的金融市场的国家得到了迅速的发展。美国的房地产金融机构在给购房者提供房贷之后,为了快速拢回资金,以便能提供更多的贷款,将一部分住房抵押贷款从自己的资产负债表中剥离出来,出售给银行,再由银行将这部分资产证券化,发行住房抵押贷款支持证券(MBS),出售给各类投资者。借款者未来偿还抵押贷款所支付的本息,就成为房地产金融机构向MBS的购买者支付本息的基础。如果借款者不能按时偿还贷款的话,那整个资金链就断了,所有涉及到次级债的金融机构都会在不同的程度上受到牵连。这是危机存在的最根本的内在原因。有数据显示,美国次级债总规模占抵押贷款市场总规模的比率从2001年的5.6%上升到20%,其原因是什么呢?其实,对于房地产金融机构而言,在一个上升的房地产金融机构中,发放次级抵押贷款的诱惑要强于优质贷款,原因有二:第一,次级抵押贷款的收益率更高;第二,房地产金融机构可以通过证券化,将风险转移到资本市场。金融机构在利益驱动下的放贷冲动也是这次次级债危机产生的一个不能忽视的原因。
值得我们注意的原因还有,证券评级机构的收入是基于所评级证券的金额,而不是信用评级能否真实地反映相关信用风险。在市场繁荣时期,信用评级机构为了承揽更多的业务,有时候通过提高信用评级的方式来讨好客户,这意味着信用评级机构主观上降低了信用评级的标准。最后的结果是,证券化产品偏高的信用评级导致机构投资者的非理性的追捧,最终导致了信用风险的累积。
2.美国次级债危机对我国经济的影响
目前,国际主要货币希望贬值而不是升值,主要国家和地区的通胀率还在下降。与此同时,人民币升值压力却在扩大,而我国的通胀压力也很大。经济高增长与通胀较高水平同时出现时。人民币的外部升值与内部贬值之间的矛盾非常突出。在这种背景下,我们不能简单地分析和评估美国次级债危机对我国经济的影响,而应当从长期和综合的角度来思考这些问题。并制定出应对措施。
2.1 对中国股市、楼市的影响
次级债危机爆发对全球股市下跌有影响,虽然这种影响只是心理预期上的,并非是由次级债危机所直接引起的。因为,从数据来看,美国次级债市场规模约为8000亿美元,包括可能的损失规模约为500亿～1000亿美元。这与美国债券市场25万亿和美国金融资产46万亿规模相比虽然有限,但影响十分深远。近期,关注国际股市的投资者越来越多,这不仅是因为美国股市的下跌已经引起国际股市的连锁反应,更重要的是投资者担忧国际股市会否殃及A股市场。2007年7月,沪深股市与全球主要股市一同出现巨幅下挫。虽说原因之一是受美国次级抵押贷款危机影响稍显勉强,但我国资本市场乃至整个金融市场与全球市场关联度正在增强却是不争的事实。而且,美国的楼市投资理念对中国是有影响的。当美国楼市不断上涨时,不仅助长了中国楼市投资者的信心。而且在一定程度上使政府放松了对地产泡沫的警惕。此外,美国楼市对中国楼市产生影响的最重要原因,还在于美国的货币政策对中国的货币政策影响越来越大。从这个意义上讲,让全球市场人心惶惶的美国次级债危机对我国并非隔岸之火,应该引起足够的重视。
2.2 对我国海外投资战略的影响
次级债危机可能会影响我国海外投资战略。当前,我国经济仍处于高速增长中,但一些宏观经济问题也已显露,外部金融环境也在变化,全球金融市场的价格波动已变为一种金融策略的博弈,对目前还不够成熟的我国金融体系和市场经济来讲无疑是一种压力和挑战。值得我们思考的是。外汇储备快速增长和人民币单边升值趋势,突出了当前我国金融结构的诸多矛盾或压力。在一定程度上促使我国积极采取“走出去”战略,包括投资海外意愿明显增强。目前,我国外汇投资公司的投资方向仍在选择与观察之中。QDII投资战略也在积极推进,恰在此时,全球金融市场波动明显加剧。使得我国承担了更多的金融压力和金融风险。这些都将会直接影响到我国投资海外的战略。
2.3 对我国的金融稳定和金融发展的影响
美国次级债危机难以对中国国内金融市场造成直接冲击。更多的是市场恐慌情绪带来的间接影响。从目前来看,美国次级债危机不仅会对我国的金融体系稳定带来一定的冲击与影响,还会导致我国对房地产按揭市场和房地产价格波动的恐慌心理,这些都将不利于我国的金融稳定和金融发展。由于次级债券市场与按揭抵押债券等债券市场的关联性较高,中国银行投资的按揭抵押债券、评级相对较高的公司债券以及其他长期组合,都因次级债市场的动荡。受到了不同程度的影响。根据美国权威机构的数据测算。在美国次级债危机中。中行亏损额最大,建行、工行、交行、招行及中信银行均有亏损。但总体而言。美国次级债危机给中国银行等中资金融机构带来的影响还比较有限。
3.美国次级债危机对我国的启示
由于资本账户的管制,我国金融机构在此次美国次级按揭贷款危机中受损失的程度相对较小,但从此次次级按揭贷款危机中有许多值得我们借鉴的经验和教训。
3.1 重视金融机构自身经营的审慎性
此次次级按揭贷款危机中,一个重要原因就是金融机构自身经营的不审慎。银行为了逐利,不惜放低借贷标准;机构投资者,特别是保险基金、养老基金等本应履行谨慎义务的受托人,为了追求收益,不惜降低风险溢价,参与对冲基金等高风险投资,这些不审慎的行为导致了危机的形成,并加剧了由此造成的损失。这一点对我国金融机构而言,应引以为戒。目前我国房地产市场和股票市场正处于持续上涨周期,在这一过程中,极易出现追求利润、忽视风险的非审慎的经营行为,一旦市场形势出现扭转,可能对金融机构的持续经营产生负面影响,因此加强金融机构内部控制制度建设,提高金融机构自身风险管理能力,并适时有针对性地加强对金融机构的外部监管力度至关重要。
3.2 关注直接融资市场发展中可能出现的新情况和新风险
此次次级按揭贷款危机中,充分暴露出金融市场自身的特殊风险。借助MBS、ABS和OCDO,银行以为能够通过金融市场转移风险,但市场的流动性模糊了风险承担主体的界限,最终银行仍然因为对冲基金而承担了巨大的风险和损失。另外,由于金融市场投资者众多,单个市场的风险可能迅速在各个市场传递,并引发风险的跨市场共振。在此次危机中,美国次级按揭抵押市场本身的规模与美国金融市场相比可以忽略不计,但市场的不确定性,使得投资者预期迅速变化,导致了市场瞬间由流动性过剩变为流动性缺乏,并引发螺旋式的自我恶化,造成了全球范围内市场动荡。当前,我国正在大力发展直接融资,其中的政策初衷就是通过金融市场分散风险,避免风险过度集中于银行体系。在这一过程中,要严格按照这一原则发展直接融资,避免类似企业债发行要求银行担保等不合理的政策规定,真正促进风险的转移和分散。同时随着金融市场的发展,有可能出现各种新的情况和风险,需要引起高度关注。一方面是银行信贷资金通过各种违规途径进入股市等高风险领域,可能引发市场风险向银行体系的转移和集中,另一方面是金融市场有其自身运行的规律,可能出现不同于传统银行体系的风险类型和风险传导途径,需要借鉴此次危机中各国政府采取各项措施的经验和教训,合理引导投资者预期,避免风险的跨市场传递以及最大限度减轻市场冲击造成的损失。
3.3 积极应对我国“走出去”战略可能面临的风险和挑战
尽管此次美国次级按揭贷款危机对我国的直接冲击并不大,但对于正在努力实现“走出去”战略的我国金融机构和国内投资者而言,无疑是一个重要的警示。此次危机后,全球金融市场面临更加动荡的环境,增加了我国金融机构和国内投资者“走出去”的困难,比如目前正在实施的QDII,由于受次级按揭贷款危机引发的全球市场波动,多个QDII产品出现跌破面值的现象。因此在新的外部环境下,需要我国金融机构进一步强化风险意识,审慎开展相关业务。同时要进一步加强对投资者的风险教育,提高投资者自身的风险防范意识,正确判断自身的风险承担能力,理性选择相关对外投资的产品。
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【关键词】我国房地产经济 可持续发展 实现路径
进入21世纪，随着我国房地产经济的速度发展，已经成为我国社会经济发展的重要形式。但是，由于我国房地产经济在不断发展的过程中，受到一些外界因素的影响，导致我国房地产经济产生失衡的状态，例如：供给需求的矛盾、房价居高不下等现象的发生，这样的现象对我国房地产经济的可持续发展，就会带来了严重的影响，也是在发展过程中一种新的挑战形式。因此，要想实现我国房地产经济的可持续发展形式，就要对其发展形式进行全面分析和了解，利用多元化的手段，全面的提升了我国房地产经济的发展形式。本文对我国房地产经济的可持续发展进行了简要的分析和阐述，并且对其实现的路径，提出了一些个人的观点，希望对我国房地产行业的发展，提供了一定程度上的帮助。
一、我国房地产经济可持续发展过程中存在的不足
（一）发展和开发形式中存在不合理的现象
房地经济在不断发展的过程中，其中资源消耗是作为常见的一种现象。由于我国是人口大国，所以可以的利用的土地资源相对较为有限。同时，在我国房地产经济发展的过程中，一些开发上为了获取最大的经济效益，对其发展和开发的形式，经常存在着不合理的现象，这样不经济对我国土地资源造成了严重的浪费显现，对我国房地产经济的可持续发展也是非常不利的。
（二）我国房地产经济发展结构失衡
就现在我国房地产经济的发展形式来说，有很大一部分的商品房并没有得到有效的利用，其空置率也在逐渐的提高，这样对其发展的形式，是非常不利的，导致这样现象发生的主要原因是：开发商一味的追求其经济效益，导致在施工的过程中，对其施工材料的采购，经常有投机取巧的成分，这样就导致商品房的质量有所下降，从而后期的宣传和销售，就会受到一定程度上的影响。长此以往，对我国房地产经济的可持续发展形式，是非常不利的。
二、我国房地产经济可持续发展实现路径分析
（一）合理、科学的规划相关的资源
在我国房地产经济不断发展的背景下，应当对相关资源的配置和规划，给予高度的真实，这是保证了我国房地产经济顺利进行的重要形式。因此，在我国房地产经济的过程中，可以利用统一管理的形式，对其相关的支资源进行全面的管理，尤其是针对的我国土地资源的利用。但是，在规划的过程中，应当对各个方面影响的因素，进行全面的了解和分析。另外，在我国房地产经济不断发展的过程中，应当制定长远的资源规划计划形式，有效的利用现有的资源，来满足人们对生活的需求，这不仅仅对我国房地产经济的可持续发展，起到了重要的作用和意义，也在最大程度上避免了资源的损耗。
（二）全面掌握发展的方向
要想使我国房地产经济可以朝着可持续发展的方向，进行全面的发展，开发商可以利用我国政府的形式，对其发展的方向进行全面的掌握，全面提升我国房地产经济发展的形式。在我国房地产经济发展的过程中，可以通过以下几个以下方面：
1.在我国房地产经济发展的过程中，要全面的制定有效的发展制度和形式，这样可以在最大程度上避免出现贪污、腐败、暗箱操作等现象的发生。
2.其实，在不断发展的过程中，要严格的按照我国相关的法律形式，进行全面的发展，从全局的发展形式，进行全面的把握，从而提升我国房地产经济的发展形式。
3.另外，在我国房地产经济发展的过程中能够，要在最大程度上保证了公平、公正的原则，要全面提升了房地产产品的质量，全面提升开发商房的素质，这样可以在最大程度上保证了我国房地产经济的可持续稳定发展的形式。
（三）加强我国房地产金融体系的开发
在我国房地产金融体系开发的过程中，所涉及到的问题有很多，这也是影响我国房地产经济可持续发展的重要因素，例如：贷款年龄限制的问题、市场稳定等形式，都是需要完善的经济体系作为发展过程中的重要依据。因此，在我国房地产经济不断发展的过程中，我国有关部门应当对房地产金融体系的发展形式，进行全面的控制和掌握，全面的建立住房抵押贷款机制等形式，这样不仅仅可以保证人们在购房过程中最大程度上的经济效益，也保证了我国房地产经济可以顺利、稳定的发展。另外，在我国房地产经济不断发展的过程中，应当对其发展形式和市场存在的风险，进行有效的结合在一起，充分保证我国房地产经济在发展过程中的资金充足，这样可以在最大程度上降低了我国银行贷款分散带来的危险性，促进了我国房地产经济的速度发展的进程。
结束语：综上所述，随着我国社会经济发展的速度不断的加快，房地产经济作为重要的发展形式和力量。因此，在我国房地产经济不断发展的过程中，要对其中所涉及到的各种因素，进行全面的了解和分析，制定有效的实施路径，从而在一定程度上提升了我国房地产经济的发展形式，本文对我国房地产经济的发展形式和实施路径，进行了简要分析和阐述，以此有效的促进了我国房地产经济的可持续发展形式，更进一步促进了我国社会经济发展的进程。
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