时间：2023-06-11 09:33:19
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产行业收入，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键字：房地产；统计指标体系；构筑
一、当前房地产统计指标存在的问题以及体系构建基本思路
房地产统计指标存在的不足之处
现阶段针对房地产行业的统计指标有很多，但是能够真正反映房地产行业运行状况的指标却很少。很多房地产既不能够为国家的宏观调控政策提供指导和引导，也不能够反映房地产行业的科技创新和科技进步。统计工作者大多将工作重点放在了反映房地产实物形态的统计指标上，很少花精力对价值形态的统计指标进行核算和反应。许多专家和学者对房地产统计指标持有的观念比较陈旧，他们认为只要将房地产生产过程中的统计指标反映清楚即可，对房地产在使用过程中反映物业管理、法律服务、中介服务和咨询服务的统计指标则反映的很少。另外，我国的房地产指标在内涵和计算方法上和国家通用标准存在差异，指标体系存在明显的供需关系不平衡，统计指标难以满足信息使用者的要求，也不便于在国际上比较。在房地产业增加值的统计内容上，我国的统计内容就和国家惯例不一致。这种差异会限制我国市场经济的发展。
房地产统计指标构建的基本思路
首先，要构建科学的房地产统计指标体系就需要有科学的理论研究作为基础。这是房地产统计指标研究的重点和难点。就我国目前的现实状况来看，我国在房地产统计指标上的理论研究还是一张白纸的状态，学者们应该结合统计学、经济学、信息学、控制论等学科的基本知识共同构筑房地产统计指标的理论基础，为房地产统计指标的建立提供科学的基础，
其次，房地产统计指标的构筑需要扩宽收集统计资料的信息渠道。房地产行业涉及的部分很多，工作内容繁杂，目前统计工作者收集统计资料的渠道还比较单一，目前房地产统计工作最重要的工作就是从深度和广度上两个层面上扩宽信息渠道，全面地反应房地产行业各方面的发展状况。但是统计工作者还要注意采取合理的方式将纷杂的统计资料和信息统一到现实单一的统计报表之中去。
最后，我们要注重运用房地产统计指标去满足不同信息使用者的要求，改变房地产统计指标目前供需不平衡的状态，使得房地产统计指标能够多层次、多角度的满足国家、政府和社会的信息使用要求。构建合理、科学的房地产指标体系内部结构的循环和联系，实现房地产指标体系内部系统的完整性和层次性。
二、构筑房地产统计指标体系的主要内容
反映房地产行业基本状况的统计指标
这方面的指标主要从房地产行业的从业人员的数量，企业中职工的人数、从业人员的薪酬、职工的平均工资状况、房地产企业的注册资本和资本金规模、利润实现情况、资产规模、负债规模、房地产行业的总支出及增加值等指标来反洗房地产行业目前的行业前景、就业情况、财务状况和经营成果。
房地产行业总支出反映了在某一阶段内房地产企业在从事房地产的开发、经营与经纪服务等活动的过程中顾客或者房产使用者能够取得的服务总值，该支出应该以货币形式直观的反映出来。在内容上房地产行业总支出包含了房地产开发企业销售房屋和土地取得的差价收入、房地产开发企业提供物业服务取得收入，房地产经纪行业提供经纪中介服务取得的服务收入、房地产所有者针对自有住房的虚拟租金收入、企业单位和事业单位以及房屋所有者针对盈利性房屋取得的租金收入等等。房地产行业的从业人数应该以某一阶段内房地产开发企业中工作并取得工资报酬的人员和在非房地产开发企业中工作，但是提供房地产开发、经营、中介、经纪服务并取得报酬和收入的劳动人数。
反映房地产开发和经营状况的统计指标
反应该方面的指标有房屋开发的经营收入、房屋实际销售的面积和销售额、房屋的可供出租面积和出租金额、商品房可供销售面积以及非商品房的可供使用面积、全社会空置房屋面积、房屋预售合同中销售的面积和金额、房地产的开发成本、房地产的销售费用、商品房和非商品房本期的投资金额以及完工情况。
房地产的开发经营收入是指在报告期内房地产开发企业、非房地产开发企业和房产所有者从事房屋的销售、租赁取得的收入，包括经营收入和提供其他方面服务取得的收入。非商品房的使用面积实在报告期期末已经竣工完成的，可供企事业单位以及房屋所有者住宅、办公以及商业用的非商品房。全社会的空置房屋面积是指在报告期期间房地产开发企业、非房地产开发企业以及房产所有者本可以销售或者出租但是却将之闲置的房屋的总面积。非商品房的交付面积是指在报告期的期末竣工完成并交付使用的非商品房的总面积。
反映房地产经纪和中介服务的指标
反映该方面状况的指标有房地产管理和提供经纪及中介服务取得收入，为提供服务而消耗的成本以及其他反映服务成果的指标。这方面的指标可以反映和衡量房地产在使用过程中给房屋使用者带来的使用效益，能够衡量一段时期内房地产住宅的开发管理、房地产交易委托状况、抵押和质押情况、信息咨询的重点和结果等等。提供服务取得经营收入在内容上包括物业管理收入、小区治安绿化收入、房屋维修收入、车辆保管收入、供暖收入、信息咨询服务收入、股价服务收入、抵押管理收入以及城市维护费收入、产业档案管理收入等等。另外我们可以用小区的绿化覆盖率、小区发生的偷盗、抢劫等案件数、提供信息咨询和股价服务的次数、业主居住的满意度调查来辅助前述统计指标共同反映提供房地产经纪和中介服务的状况。
总而言之，房地产行业的工作者和统计工作者应该改变房地产开发和服务的工作思路，扩宽统计资料的来源和渠道，从房地产开发和经营、经济和中介服务、经济预警机制的建立等多方面统计指标去考察房地产行业的发展状况，为国家和政府提供准确的房地产行业的基本信息。
参考文献：
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[2]胡学锋.论房地产统计指标体系的建立与完善[J].山西财经大学学报，2000.
近年来，随着房地产行业的发展，其对于我国经济发展的推动作用也越来越大。但是房地产市场瞬息万变，房地产行业的会计核算工作也因此面临诸多问题。所以，房地产行业的会计核算工作必须依照现行的会计准则，以及市场发展规律进行相应的调整。本文对我国房地产企业会计核算中存在的问题进行了研究，并详细讨论了会计核算问题的改进措施。
关键词:
房地产；会计核算；问题；措施
房地产行业遵循着自身的发展规律，一般来说，房地产行业在开发当中需要投入大量的资金，且开发过程持续时间长，因此，房地产行业的会计核算工作也与其他行业存在不同之处。尤其是房地产行业在市场当中的发展变化，致使会计核算工作存在一些不足，这种情况也会影响到房地产行业的稳定经营。所以，房地产行业在发展过程中怎样依照市场环境及自身发展特点，及时调整会计核算工作，是房地产行业必须解决的问题。
一、房地产会计核算存在的主要问题
(一)会计科目设置不合理
就目前的会计科目设置来看，房地产行业的会计核算科目设置缺乏合理性。因为从会计核算制度以及新的会计核算准则来看，其中涉及到很多会计核算标准，但是没有关于房地产行业的会计核算准则。这个问题将会对房地产行业的会计核算标准造成影响。在这种情况下，各个房地产企业只能按照自身的发展情况制定合理的会计核算标准。所以，房地产行业的会计核算科目设置缺乏统一性。此外，房地产行业的结算周期也比较长，这对于未来的项目分析也会造成不利影响。
(二)会计信息缺乏透明度
房地产行业面临的财务风险一般就是指，在房地产财务状况出现问题时，使房地产企业的前期投入以及盈利等无法收回的情况。事实上，房地产企业在发展和运作当中会面临很多风险，这些风险有的来自于政策变化方面，有的则来自于市场和土地等方面，所以，要确保准确的会计核算，房地产企业就要针对其面临的风险进行详细的风险披露，为会计核算工作提供参考。如果房地产企业在运作过程中不能够对自身面临的财务风险进行准确评估，且没有适时地将所面临的风险对会计核算的相关部门或工作人员进行信息共享，增加其透明度，那么最终的会计核算结果就会因此大打折扣，失去其应有的准确性和实际价值。
(三)成本与售价不匹配
房地产行业在运作过程中会面临开发周期长，结算时间晚等情况，这些情况会导致企业在完成预售时也无法确认收入。而依照收入进行的会计核算工作也就不能有效推进。对于房地产企业的整个项目来说，其成本一般就是指建设的总投入。但是在具体的销售过程中，售价会依照不同的结构户型，以及不同的楼层执行不同的售价规则。这样就使得房地产企业的前期投入和后期的售价无法真正实现良好的配比。
二、房地产会计核算问题的改进措施
(一)合理设置会计科目
房地产企业要进行有效的会计核算工作，就必须完善会计科目的设置。房地产企业可以按照新的会计准则和制度设定符合自身发展情况的会计科目。比如房地产企业在项目开发过程中进行的资金投入，就属于开发成本费用；还有间接费用，这些费用就是房地产企业在项目开发过程中的中间环节所消耗的费用，这些费用对于最终的产品建设及销售都有重要意义，因此也是不容忽略的，必须设置相应的会计科目。总体来说，虽然没有统一的关于房地产企业的会计核算准则，但是房地产企业在设置会计科目时应当主要依据自身的发展情况，以及项目开发程度，再结合相关的会计核算准则来选择合理的会计核算制度，尽可能设置出符合项目实际的会计核算科目。
(二)增加会计信息透明度
房地产企业的开发周期较长，在此过程中面临诸多变数，因此也存在很多风险。为使房地产企业的会计核算工作能够准确进行，房地产企业应当增加会计信息的透明度，针对房地产企业在开发和运行过程中所面临的各种问题信息对会计核算部门及相关负责人进行适时披露。以增加会计核算的准确率，为企业的进一步发展和决策提供指导。如土地的储备情况直接影响到房地产企业在未来的发展前景，所以，土地的储备信息也应当对会计核算保持透明。此外还要加强对企业资金流动情况的披露，资金流动关系到企业的收支平衡以及企业的运作情况，因此，企业应当对会计核算提供企业的资金流动信息。企业还要将其面临的运作风险对会计核算保持相应的透明度，这样利于会计核算工作的准确性。
(三)收入确认
房地产企业在会计核算当中需要对收入进行详细确认，而房地产企业收入必须符合相关的行业标准以及法律标准。如依照相关的法律规定，如果以出让的方式取得土地使用权，但是却没有按照约定支付土地出让金，且没有领取土地使用权证书的企业就没有销售房地产商品的资格。在实际的房地产销售当中，其销售模式比较复杂，遵循的标准也不完全相同。在进行房地产商品的销售当中，如果只是签订了预售合同则并不能认定是取得了收入的依据，只有签订了正式的销售合同才具有了法律效力，这样才能作为房地产企业的收入标准。所以，在确认房地产企业收入的过程中，应当根据具备法律效力的相关合同或证书的具体内容来确认房地产企业的收入情况，并基于此进行会计核算，这样才能确保会计核算工作的准确性。
三、结束语
房地产企业的发展与国民经济水平的提高密切相关，就目前来看，房地产企业的会计核算工作依然存在很多问题，需要企业依照自身的发展情况进行有效解决。新的会计准则也对房地产企业的会计核算工作提出了更高的要求，所以，应当结合企业的发展现状继续完善会计核算工作，使房地产企业保持健康发展。
作者：高建萍 单位：人民66296部队
参考文献：
关键词：房地产；价格；利润率；对比
近几年来，在全国城镇特别是大中城市房价持续高涨的过程中，关于我国房地产行业的利润率是否过高的争论非常激烈。正确认识该问题，是准确判断房地产市场形势、树立科学房地产发展观的前提，因此该问题的研究十分重要。
从讨论我国房地产行业利润率高低的现有文献来看，许多研究者的切入角度过于单一，因此其论证不够严密，观点不够全面，说服力不强。为了加深对房地产行业利润率水平的理解，本文将从多个角度审视该问题。
一、我国房地产行业的实际利润率水平
目前我国房地产行业的平均利润率，不是2005年国家统计局公布的7%，也不是某些房地产开发商一直声称的10%左右。财政部的抽样调查显示，2005年房地产开发企业的平均利润率高达26.79%。学术界普遍认为，该数据仍然是被低估的。另据2005年市物价局测算，该市房地产开发商的平均利润率为50%，利润率最高的超过90%。统计表明，南京房地产开发商平均从每套住房获利（从每个买房家庭赚取）16万元，北京房地产开发行业平均每两天的利润就能打造一个亿万富翁。
新闻界、房地产业内人士披露的部分楼盘的利润率，更是令人震惊。上海“申江名园”前期工程的房价为6000元/平方米，后期工程涨到24000元/平方米。2005年初上海某楼盘的开发商预期价格是7000―8000元/平方米，而实际售价涨至17000―18000元/平方米。2006年上半年，北京TOWNHOUSE的销售价格高达30000元/平方米，是最初开发商预期价格的两倍。
二、我国房地产行业的利润率与国内其它行业的对比
据统计，在我国，房地产以外绝大多数行业的平均利润率低于10%，集中于7%―8%这一区间。前新希望集团董事长刘永好曾经感慨：做一年房地产的收益超过做十年农产业的收益。还有企业家笑称，做房地产比贩毒还赚钱。
我国涉足房地产的企业家在各种财富排行榜中占据突出地位（名次靠前、比例大），从侧面说明了房地产行业利润率远远高出其它行业。
从“胡润百富榜”来看，2004年前10名富豪中有7位涉足房地产，占70%；2005年前50名富豪中有24位涉足房地产，占48%；进入2006年前10名的4位广东籍富豪，均以房地产为主营业务。
从“福布斯2006中国富豪榜”来看，前10名中有3位专营房地产（其中有1位的公司总部所在地为上海/香港，即排名第二的世贸集团的许荣茂），有1位以房地产为首要业务，有1位以房地产为重要业务（不含公司总部在香港的荣智健家族，实际上中信泰富集团是从事多元化经营，不过兼营房地产的规模小），涉足房地产的富豪共占50%；前50名中有10位专营房地产，有4位以房地产为首要业务（其中有1位的公司总部不在内地而在香港，即香港中渝实业的张松桥），有6位以房地产为重要业务，涉足房地产的富豪共占40%；前100名中有17位专营房地产，有12位以房地产为首要业务（其中有2位的公司总部不在内地而在香港，即香港中渝实业的张松桥、百仕达控股的欧亚平），有14位以房地产为重要业务，涉足房地产的富豪共占43%。由此可见，如果将许荣茂视为内地富豪，那么内地房地产开发商在“福布斯2006中国富豪榜”前10名、前50名、前100名中的占比，分别为50%、38%、41%。
近年来，其它行业的资金大量流向房地产业，其它行业的部分企业介入甚至直接转向房地产开发，这种局面是房地产行业利润率远远高出其它行业的又一明证。许多与房地产业毫无关联的企业，如国内商业企业、外贸公司、家电企业甚至高科技企业，纷纷进入房地产开发行业。就连某些在国内享有盛名、在国际上也有较高知名度的高新技术企业，如海尔、联想、TCL，也开始兼营房地产开发业务。以致有人忧心忡忡地发问：下一个涉足房地产开发业务的高新技术龙头企业是谁？是中兴还是华为？2003年初的统计显示，有300多家国内上市公司介入了房地产开发业务，占当时上市公司总数的25%以上。经过四年多的房地产业“大发展”，估计这个比例已经大幅度攀升。
三、中外房地产投资利润率的对比
将我国房地产投资的利润率与同期其它国家（地区）最高的房地产投资利润率进行对比，可以看出我国房地产行业利润率在全世界的地位。
2005年德国房地产是美英等国资本关注的焦点之一。该年度外国资本对德国房地产的投资总额达到264亿美元，占德国全国房地产投资总额的62%，是2004年的两倍。投资者包括一些国际知名的大公司，如纽约的开布陆斯资本管理公司和高盛集团（买下了柏林市政府4%的住宅股票），英国私有资产事务所特拉资本伙伴有限公司（兼并了德国最大的住宅房地产开发公司，包括其持有的14万个单位住宅）。欧美房地产投资者指出：如果在纽约或者伦敦投资，4%的回报率就可以接受；但如果在德国投资的话，投资者的预期回报率在7%以上。由此推算，2005年对纽约和伦敦、德国房地产投资的预期回报率，仅为同期中国房地产开发企业平均利润率（26.79%）的14.93%（略逾1/7）、26.12%（略逾1/4）。
四、中外房地产界人士年薪及其增幅的对比
房地产界人士的年薪及其增长幅度，与房地产行业的利润率有着比较直接的联系，在一定程度上是后者的反映。一般来说，在一定时期内，如果一国房地产从业人员的年薪越高、增幅越大，那么该国房地产行业的利润率越高、增幅越大。
2006年下半年，由英国皇家特许测量师学会（Royal Institution of Chartered Surveyors，RICS）与人力资源顾问公司Macdonald & Company联合进行了首次亚洲薪酬调查。该调查在2006年8―9月以网上问卷调查的形式进行，访问了769名来自亚洲区内主要区域（如中国内地、香港、澳门和马来西亚、新加坡、菲律宾、韩国、越南、印尼等地）的房地产界人士。
调查结果显示，亚洲区房地产从业人员的平均年薪为7.07万美元；其中，中国内地的平均年薪为7.72万美元（约合人民币62万元），仅次于香港。报告称，57%的受访者表示过去一年的薪酬曾经获得调整，其平均增幅为7.9%；其中，中国内地该项目的平均增幅最高，达13.8%，分别为香港、马来西亚、新加坡平均增幅的2.19、2.23、2.56倍。上述数据间接表明，中国内地房地产行业的利润率位居亚洲前列。
五、我国房地产行业的垄断程度
行业的垄断程度与利润率存在着密切的联系。一个行业的垄断程度越高，超额利润及利润的数量越大。已有一些学者运用数理分析方法量化了房地产行业的垄断程度，其中关于该行业勒纳指数（Lerner Index）的研究成果相当丰富。
勒纳指数又称价格标高程度（mark-up），是垄断价格超出边际成本的部分与垄断价格之比。该指数描述了垄断利润的边际量，因此是衡量市场垄断程度的重要指标。勒纳指数越小，那么市场竞争越充分，垄断程度越低。
根据1996～2002年北京市的有关数据测算，该市房地产行业各年度的勒纳指数均在0.6以上。2004年的一份研究显示，近年来我国房地产市场的勒纳指数均在0.4以上。基于1999～2003年我国各省、自治区、直辖市房地产市场的面板数据推算，各地房地产市场的勒纳指数位于0.4968―0.8467这一区间。这些研究成果均表明，我国房地产行业的垄断程度相当高，房价远远高于房地产的边际成本。因此，我国房地产行业的利润中包含着很大比例的垄断利润。
六、我国房价畸高的程度
在垄断程度较高的房市上，房地产开发商降低成本的因素对行业利润率的影响很小，行业的高利润率基本上源于高房价。
当前我国房地产问题的核心是住房问题，衡量住房价格合理性的国际通用标准包括房价收入比、贷款月供收入比（住房贷款申领人的月还款金额与月收入之比）、售价租金比（租售比）等，可以从这几个方面逐一分析我国的房价。
关于房价收入比，联合国人居中心规定的上限是3∶1，世界银行规定的上限是5∶1。根据联合国、世界银行的定义，房价收入比是指在一定区域的市场中，按套计算的全部房屋价格（包括新房和二手房）的中值与居民家庭收入的中值之比。在实际中，为便于计算，通常用平均值替代中值。在部分发达国家，房价与人均可支配收入之比分别为：德国11.41，英国10.3，意大利8.61，法国7.68，美国6.43，日本11.07。据国家统计局公报，2006年5月全国城镇商品住宅平均销售价格为3199元/平方米，上半年城镇居民人均可支配收入为5997元。如果购买一套90平方米的新房（当前新房市场上大户型过多；在建设部提出的“康居”指标中，人均住房面积为30平方米），那么住房的总价约28.8万元。因此，目前全国城镇房价与人均可支配收入之比为24.01，房价与家庭可支配收入之比约为8。2006年第三季度的统计显示，在深圳、上海、北京、广州4地，房价与家庭可支配收入之比分别为15.76、15.55、13.55、12.67。
关于房贷月供收入比，国际公认的警戒线是1/3。根据2006年上半年央行的报告，2005年10月末北京、上海、天津等10城市居民的平均月供收入比为35%；其中，上海、北京的数据分别为45%、42%，接近银监会规定的警戒线（50%）。
关于售价租金比，国际公认标准的上限为300∶1。早在2005年以前，北京、上海、杭州等地的售价租金比就分别高达300、360、470。在这三个城市的购房投资中，收回成本的时间分别为25年、30年和40年。即使不考虑长期利率风险，该比例也严重偏离了投资价值，处于高危水平。而在数年以前，某些城市就出现了房价绝对值大幅度上涨、房租绝对值下降的局面。例如，从1998年到2004年，青岛的房价上涨50%以上，而房租下降7%。又如，从2002年起，上海的房价与房租呈逆向变动。2004年初万国大厦、交通公园附近某豪宅的租金，均比2003年下跌1/3以上。
由此可见，无论用哪一种国际标准衡量，我国的房价都处于严重畸高状态。这间接说明我国房地产行业可以获得远远高出正常水平的利润。
综上所述，从各个角度的分析均表明，当前我国房地产行业的利润率属于过高水平，大大超前于我国的总体经济发展水平和民众的实际消费水平。而造成这种局面的主要原因，是我国房地产行业存在着较高程度的垄断。
参考文献：
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【关键词】房地产；会计信息；问题与对策
一、引言
房地产行业在我国现代化经济建设中具有举足轻重的地位，可谓是“牵一发而动全身”。如果房地产行业出现较大的波动，则会影响到钢铁价格、家装设计、农民工就业等一系列问题。如今国内的房地产业发展势头较好，从依靠政府扶持向市场调节转变，销售方式也呈现按揭、预售、代销等多样化，在房地产行业大量资金增长过程中，会计信息的质量和准确性是急需考虑的问题。
二、我国房地产行业会计质量的问题
房地产行业与其他行业有所不同，它随着销售手段、房企状况、业绩信息等差异，在执行会计准则时具有一定的特殊性。但由于其行业特殊性，很多会计信息未能很好的贯彻会计准则中的规定，造成房地产企业会计信息质量出现各种问题。
1.销售收入伴随销售方式改变
每个房地产企业均会开发多个项目，其项目建设期的实际成本费用会大于预期费用；随着地价的增长，后期项目建设成本远高于前期建设费用，各期项目间的损益浮动较大。当房地产项目取到预售许可证后，根据其项目体量和行业发展状况，房产营销部门会不定期改变销售策略，如总房款打折、限期垫付、赠送设备平台等，同一项目、同一楼层、同一房型、同一面积的房屋可能因销售方法与售出时间不同，其总房款也不一样。因房地产开发产品价值较高，购买者多采用分期付款的方式，因此造成收款期与房屋交付期不一致。总之，房地产企业的销售收入与其营销手段、营销节点、付款方式有很大关系，且销售收入确定的随意性较大，将造成会计信息和质量的问题。
2.各期业绩信息可比性较差
房地产企业从拿地到土地开发短则一年，长则三四年，其项目分为一期、二期乃至多期工程，项目在建设期投资数额巨大，大量费用将计入到当期损益中。项目在持续开发和预售中，因可能采用分期或垫付的销售形式，总房款不能按照预期期限收回，而且随着项目的投资成本扩大，房地产企业每年的损益表所反映的企业利润波动较大，换句话来说，其财务报表不能准确的反映其财务状况。证监会为了房地产企业能够真实的反映其会计信息，要求预收的房产款能够体现出期初余额、期末余额、预售状况等，但从近几年的报表情况来看，各房企的核算方法不同所披露的信息标准也有所差异。
3.现金流信息披露不完全
房地产市场受政策影响较大，当贷款、限购、认购等政策松弛时，房地产销售总量会呈现上升趋势，因而所产生的销售收入则会增加。房地产企业为了增加销售和树立品牌形象，在每个重要节点会举办各种活动，其物资物料的开支和活动产生的现金流均以企业为单位，房地产企业从拿地、筹建、预售、活动准备等各个环节都需要耗费大量人力、物力、财力，而所有的投资均通过销售产生现金流入。因房地产行业项目开发维持时间长，经营活动中现金流出与流入相对于其他企业具有更大的异步性。
三、完善我国房地产行业会计信息质量问题的对策
近年来，为适应我国经济体制的改革，国家财政部与证监会陆续出台了一系列有利于会计改革的政策，对提升房地产的会计信息具有一定积极作用。除此以外，从建立房地产行业的会计规范体系、完善房地产行业的内部会计核算、准确反映房地产企业的会计信息等方面也能更好的改善房地产行业会计信息质量。
1.建立房地产行业的会计规范体系
会计准则是针对财务岗位职责和内容所制定的，但建筑工程类项目因筹建费用大、期限长、任务重，一个知名房地产项目的投建可能会促进周边区域经济的发展，因此房地产行业对我国现代化经济建设具有举足轻重的作用。针对其行业特殊性，因对房地产及相关工程建设行业会计信息做定向规范，一是更能够准确披露出房地产企业的经营状况；二是也能够保障房地产企业的既得利益。从大方向上要求房地产行业会计信息的规范性，是保障房企正常运营的基础。
2.完善房地产行业的内部会计核算
很多房企财务部门执行的是国家统一的财会标准，并未根据企业现状制定相应的内部会计核算制定，有些刻意避开国家税收政策，内外账不统一，重视企业征缴需要做的报表，忽略了财务内部核算的规范性。无论筹建项目大小，都需要一个相对完善的会计内部核算制度，它是真实反映企业会计信息的基础。处理好房地产企业内部会计核算状况，对促进项目的顺利进行具有重要作用。
3.准确反映房地产企业的会计信息
准确反映房地产企业的会计信息是改善会计信息质量的基础。财务部门与其他部门有本质区别，从每月、季度、年度报表中能够体现出房地产企业经营活动的现金流出与现金流入，若内部会计信息存在偏差，那么将会影响到整个项目的建设与销售。将每笔涉及销售的会计信息真实、准确、有效的记录下来，并与其他项目筹建期的开支做比较，就能够反映出整个项目的利润额。
四、总结语
近年来，我国会计制度逐步完善，陆续出现质量成本会计、物价变动会计、金融工具会计等分支，极大地提升了房地产行业会计信息的真实性和有效性。针对如今房地产企业会计信息出现账目不清、数据不真及披露不完全等问题，应从会计制度、行业准则、岗位职责等多方面加以规范，以达到改善房地产行业会计信息质量的目的。
参考文献：
[1]王辉，赵华丰；房地产行业会计信息的探讨.[D].中国市场；2013年40期.
[2]单志丽，周高明；投资性房地产准则对房地产行业会计处理的影响.[J].魅力中国；2014年10期.
经历了从20世纪90年代开始的国家对房地产行业的宏观调控，我国房地产行业近几年的发展态势跌宕起伏，目前，正面临极大地挑战。房地产行业如何焕发新的生机与活力，成为其发展过程中必须考虑的问题。房地产行业需要通过对其经营战略的调整来提高其核心竞争力，以适应复杂多变的环境，保持房地产行业及企业的健康有序发展。
一、宏观调控政策下房地产行业发展现状及存在问题
1993年以来，国家宏观调控政策对房地产行业的影响逐步显著，面对房地产行业的跌宕起伏，国家也适时进行宏观调控，综合协调房地产市场的发展。“国十六条”、“国八条”、“国六条”等政策的相继出台，击碎了房地产泡沫，使中国经济实现“软着陆”，房地产市场在迎接美好前景的同时，也面临巨大的挑战。
（一） 宏观调控政策下房地产行业发展现状
1.开发商土地购置谨慎，土地出现供过于求现象。国家的宏观调控政策中，土地政策对房地产行业造成了巨大影响。从2008年到2013年，房地产行业土地供应量同比增速呈现先升后降的趋势。2008年到2010年，国家为了应对金融危机，稳定经济制定并投入实施了四万亿计划，使得房地产行业土地供应量呈上升趋势；而2010年以后，政府出台了严格的土地调控政策，使得政府在对土地出让的过程中，对房地产行业也提出了严格的要求，包括限制户型、实行限价房计划、严格建设周期、改挂牌出让为招标为主等，这些措施对开发商的进入造成很大压力。另外，2014年6月国土资源部颁布《节约集约利用土地规定》，防止地方政府为谋求经济增长急功近利，加强了对用地规模的整体调控，力图实现“控总量、挤存量、提质量”的目标。国家对土地资源的调控政策，使政府对土地的出让以及房地产开发商对土地的购置更加谨慎，2014年1-6月，房地产开发企业土地购置面积14807万平方米，同比下降5.8%，降幅比1-5月份扩大0.1个百分点，部分城市土地出现供过于求现象[1]。
2. 房地产市场主要面向大中城市，对小城及以下关注不够。2014年，国家发改委提出对大中小城市实行区别分类的户籍政策，即：全面放开城镇及小城市户籍限制，有序开放中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格限制特大城市人口数量。对户籍政策的调整，为农民“农转非”提供了便利的条件，同时促进了城镇及中小城市的房地产市场发展，也一定程度的抑制了特大城市及大城市的房地产行业的急速扩大，平衡了城市间房地产发展的水平。但就目前来看，我国房地产开发商依旧将主要精力集中在大中城市的市场开发当中，并且市场向小城市及村镇的扩大正在进行当中，市场的全面建立还需要一段过程。
3. 保障性住房建设力度加大，地产商劳动需求增大。2014年，我国银监会批复国家开发银行建立住宅金融事业部，这一部门的建立，有助于减轻中低收入者购房压力，强化了社会保障体系，力图实现住有所居的目标。在2012年11月12日举行的十记者招待会上，十代表、住房和城乡建设部部长姜伟新说 ，“十二五”期间城镇保障性住房建设目标是3600万套，2011年已经开工1000万套，今年开工了700多万套，明年计划开工数量不会低于500万套[2]。 这一政策的实施，对于扩大房地产市场有积极的作用，刺激了房地产市场的需求，也刺激了地产商的建设欲望，促使各企业积极响应国家政策，也使得行业内对劳动力的需求扩大。
4. 房地产商资金获取压力大，资金来源单一。2003年开始，国家就通过“121号文件”来对房地产行业信贷政策进行调控，文件一出，增加了购买高档房或者第二套住房以上的消费者的压力，有效的抑制了房地产市场过热的现象。近些年来，对于消费者买房，乃至房地产商贷款的政策始终处于严格把控状态，使得地产商开发资金短缺。由于地产商本身自有资金短缺，大部分资金来自于银行贷款，以及国家对贷款政策的严格把控，使得地产商面临资金危机，甚至出现垫资建设的情况，严重影响了房地产行业的发展以及产品的开发。
（二）宏观调控政策下房地产行业存在的问题
1.地产商土地获得资金压力大，土地获得难度增大。一方面，国家改挂牌出让为招标出让，房地产开发商想要用更高的价格获取招标的资格，这无疑使得原本资金储备实力就薄弱的房地产开发商资金压力进一步扩大。另一方面，国家对土地出让的限制，使得房地产开发商必须慎重考虑获得土地后的使用方式以及获得土地后开发的产品类型。这一政策的颁布，虽然有效抑制了房地产行业滥用土地的现象，但是已经从根本上增加了房地产开发商获取土地的难度。更值得注意的是，如果开发的产品为住宅，其户型、建筑面积、建设成本等多种因素都要纳入规划范围。
2.目标市场范围小，建设重心过于集中。金融事业部的建立进一步对中低收入者提供了购房保障，但当前房地产行业对中低收入者市场的关注度不够。另外，在小城镇及郊区的产品类型主要是高档别墅，产品类型过于单一。而市场的过于集中导致当前房地产市场的发展成绩平平，受限严重，无论是产品的开发还是推广以及销售都受到很大影响，因此，市场规模亟待扩大，市场开发及产品建设重心亟待转移。
3.地产商开发资金储备不足，过于依赖银行贷款。目前来看，整个房地产行业并不具备雄厚的自有资金实力来维持产品的开发与建设，过多的依赖外力，是目前房地产行业发展的主要问题。正是因为行业自有资金储备不足，开发与建设产品的资金都要依靠外力，而主要的方式是银行贷款，除了这种方式，对于其他融资手段的应用还比较少，过度的依赖银行贷款导致的融资结构单一，也成为宏观调控政策下，阻碍房地产行业发展的重要原因。
4.行业发展不够灵活，缺乏新的利润增长点。调控政策对房地产成交量影响深远，缺少有效的应对限制政策的战略对策。在众多的限制政策下，房地产市场依旧走老路，未能及时灵活的调整发展战略，对政策变化反应不灵敏，没有制定有效的应对限制的策略，缺乏灵活变通的能力。另外，行业内没有发掘新的房地产行业利润增长点，过度依靠抬高房价实现利润增长。目前我国房地产行业的主要利润增长点还是建设大户型，实施高房价。但是，就宏观调控政策而言，国家对房价和户型的限制近些年来将不会放松，因此，此类方法对于谋求利润的作用将会逐步消失。
2013年全年，房地产开发投资额为8.6万亿，同比增长19.8%，比2012年增速提高3.6个百分点。其中，住宅开发投资额为5.9万亿，同比增长19.4%；办公楼开发投资额为4652亿元，同比增长值高达38.2%；2013年的行业数据显示， 2010年以来国家宏观调控对房地产行业的负面影响正在消退，行业呈现稳定增长迹象[1]。就2013年房地产行业发展数据来看，房地产行业整体发展台式良好，但针对上述分析中得出的行业所面临的威胁，整个行业需要有针对性的进行战略调整。
二、当前政策下房地产行业战略调整策略
针对当前我国房地产行业的发展现状以及存在的问题，整个行业应该提高其对国家宏观调控政策的反应能力，逐步进行战略调整，灵活市场策略，调整经营理念和经营方式，寻求新的利润增长点和市场机遇，以便房地产行业在国家大的宏观调控背景下实现良性发展。
（一）调整经营观念。发展初期的房地产行业，经营理念着眼于对土地的开发以及产品的销售，不太注重产品未来发展以及物业的管理等。但是在经历了漫长的发展历程以及政府多年的调控之下，商品化的程度也大大加深，越来越多的房地产企业进入行业内，导致行业内竞争越发激烈。因此，注重产品的质量以及良好的售后服务和物业管理已经成为企业乃至整个行业必须关注的问题。如何商品的价值最大化，将成为房地产企业最核心的竞争优势。在满足消费者获得产品基本功能的条件下，也要为消费者提供诸如别致的外观、优异的质量、完备的基础设施、良好的社区环境、到位的售后服务等附加产品。同时，也要具备随着消费者需求变化而提供相应服务的应变能力。
（二）调整土地开发模式。发展初期的地产商，把对土地的开发作为经营重点。但是就目前的调控状况以及房地产行业的现状来看，过于注重开发新的土地来发展经营，建设产品已经不适应当前发展，因此，房地产开发商应该从单纯开发获取土地调整为对土地的重复利用，对空间的二次利用。重复利用、以及二次利用与开发新建、拆旧建新不同，指得是对旧的建筑物进行重新包装、翻新的过程[3]。这种方式，在其他国家已经初具雏形，并产生了很好的效果。开发方式的转变，不仅能减小国家土地政策从紧给地产商带来的压力，也能为国家环保事业做出一定贡献。这一策略可以缓解国家的土地压力，也从另一个侧面，为国家放宽对房地产行业的土地政策奠定了基础，为房地产行业今后的发展减少障碍。在目前国家土地政策从紧的情况下，成为房地产行业新的利润增长点。
（三）调整目标市场。随着户籍政策的变化，房地产市场的结构也会相应发生变。农民户籍转变为非农户籍难度减小，中、小城市户籍政策的放开，无疑会打开中小城市的房地产市场。因此，房地产行业应该审时度势，将市场眼光扩大，更加重视中小城市的市场。另外，国家住房保障制度的实行，使得中低收入者也能够有实力购买自己的房屋，拥有自己的房产。这也就打开了中低收入者的市场，房地产企业也应该将中低收入者逐步纳入其主要开拓的市场行列。
（四）调整产品多样性。目标市场范围的扩大，相对应的产品的多样性也要作出调整。实现产品开发的多样性，需要各房地产企业明确自己的目标市场定位。房地产行业在今后的发展中需要把产品的开发集中在住宅、工业用地、商业用地和旧楼改造上来，依据国家政策、根据目标市场定位，有针对性的开发商品，力图准确预测市场需求，抓住机遇，更好发展。针对住宅用地，合理规划中小户型的设计，实现精细化、标准化；对于商业地产的开发需谨慎，对于繁华商圈，避免重复建设商业地产，造成地区商业虚假繁华，应针对具体需求，在有需要的地方比如城郊别墅区适当开发商业地产；对于工业地产的开发与选址，要在尽量少的破坏当地环境的基础上进行开发建设，尽量与政府合作，实现工业地产开发的有序化与合理化；就目前形势看，我国房交量处于萎缩状态，因此，继续开发新的产品将会出现产品囤积、供过于求的状态，因此对旧楼的改造将会一定程度节省企业成本。但是，对旧楼的选择也要格外慎重，被选择作为重新改造的旧楼必须是结构坚固的，对于年久危楼不建议采取改造措施，在改造过程中，可以对楼体外观进行重新装潢，对内部格局进行改造，使之符合当代消费者的需求，成为更有价值的产品。房地产行业对于产品多样性的调整可以满足更多消费者的需求，缓解交易萎缩的态势。
（五）调整开发融资模式。就当前我国的形式来看，各房地产企业的资金多来源于银行贷款，国家信贷政策的缩紧无疑给房地产行业带来巨大压力。因此，房地产行业调整开发融资的模式，也成为宏观调控政策下战略调整的重点工作。各房地产企业可以采取多样化的融资模式，诸如外资银行、信托机构、基金公司等渠道，获得产品开发资金，解决当前资金短缺，垫资建设以及无力偿还贷款等问题。企业可以通过对短期资金需求的合理预测，合理安排、选择合作机构，安排企业开发资金来源，不断拓宽企业融资渠道，从而降低企业的融资成本以及融资风险。
（六）调整供应商与购买者之间的关系。Mark J. Garmaise和Tolbias J. Moskowits在研究中发现，市场信息不对称，对房地产行业的供求关系造成很大影响，他们建议政府在进行宏观调控过程中，通过政策措施乃至法律手段，要求供应商完全的产品信息，实现供应商与购买者之间的信息平衡，实现行业一级市场的有序发展[4]。因此，房地产行业应该适时调整供应商与购买者之间的关系，全面的产品信息，包括附加产品信息，使得消费者能够全面了解产品，实现交易公平。另外，房地产商应该多站在消费的角度思考问题，进而可以更加准确的预测消费者需求，更好的销售商品，同时打破传统的供需关系，实现经营-服务-售后-关怀的模式，拉近供应商和消费者之间的关系，获取更多消费者的信任，促进产业的持续健康发展。
（七）制定新的应对税制改革的战略。房地产行业税制改革已成为大势所趋，而房地产行业税制改革的最终结果将导致企业成本提高，因此，企业应该制定相应战略来应对税制改革带来的威胁。首先，企业应该提高技术水平以减少原料的浪费；其次，房地产企业可以采取前向一体化经营模式，形成供建一体化，节约成本；另外，房地产行业应该通过关注其产品质量及其附加产品的价值来提高行业公信度，结合国家有力的价格调控，使产品价格到达消费者可接受范围，保障产品成交量，使得行业在税制改革的压力下，也能稳定发展。
关键词：房地产业 税收征管 对策
改革开放30多年来，我国房地产业得到了迅猛发展,成为国民经济的支柱性产业之一，房地产税收成为地方税收的主要来源之一。近年来，温州市区房地产业在自我发展和宏观调控中不断发展壮大，总体上呈现持续、稳定、快速发展的格局，成为推动温州市经济和社会发展新的增长点和重要支撑。但在发展过程中以及税务部门管理的过程中也出现了一些新情况和新问题，本文仅从税收征管角度探讨温州市区房地产业征管情况。
一、温州市区房地产业的税源征管情况
（一）温州市区房地产行业税收征管体制
2002年以前，市本级房开企业归市地税局直属一分局征管，其余按照属地管理原则分属四个区分局征收。2002年，温州市区地税新征管模式到位，市区房地产业税收集中归属直属一分局进行征管，即温州市级和所辖四个区的房地产企业实行集中统一征收管理，做到了征管政策口径一不致性、无差别。同时，2001年12月根据《关于温州市区征管范围具体划分意见的通知》（温地税征[2001]186号）文件精神，市区所有外驻温建筑企业税收均由直属一分局征收，为掌握房地产业税源在建筑开发环节信息奠定了良好的基础。
（二）温州市区房地产业税源收入情况
房地产业作为第三产业的重要组成部分，已成为各地经济发展的重要引擎产业，对拉动经济快速增长发挥了积极作用。房地产业的迅速发展在税收上体现得非常明显。以温州市区为例，房地产业税收收入（不含国税部门征收的企业所得税，下同），从2002年的38.52亿元增加到2011年的20.64亿元，平均每年增长14.23%，远高于当地的GDP增长与地方税收收入增长幅度。
市区房地产业税收收入每年均占市本级（含四个区）地税收入的45%以上，2008年至2011年，直属一分局组织的房地产税收（不含国税部门征收的企业所得税与二手房转让税收）占市本级地方税收收入的比重分别是16.71%、17.94%、17.48%、19.49%，占比逐年提升。
二、温州市区房地产企业征管现状
（一）会计核算不规范，导致纳税申报额不实
会计法和税法均要求房地产企业核算时应遵循权责发生制和配比性原则，而从该市现状来看，很多企业财务核算存在着诸多不规范现象，如： 1、以房产抵偿债务不计应税营业额，用商品房抵顶银行借款本息，抵顶应支付的建安工程款、广告费用、水电费用等支出直接记入应付款科目，不计销售收入，不申报纳税；2、预收房款延期计入营业收入，在开具发票、结清房款、办理房屋权证之前的预售阶段，将收取的购房定金或诚意金，存入个人账户、关联单位账户或者销售公司账户，延迟缴纳相关税金；3、房屋已竣工但未决算的，以收入、成本无法准确反映为由，不申报纳税；同时将部分可投入使用房屋出租给他人，但租金收入不纳入会计核算，不申报纳税。4、虚增成本，加大费用。如利用地产开发企业广告和业务宣传费可无限期结转移后的规定，通过虚开高开宣传费的方式，增加企业成本。
（二）房地产行业项目周期长，成本核算混乱
房地产开发企业的建设周期较长，大部分的成本费用发生在前期，对这部分费用是按初期“开办费”还是“工程成本”对待，税务部门和企业之间意见无法统一。特别是开办期跨年度，且第二个年度有开发项目的企业，直接影响其招待费等费用的核算。部分企业的开发项目实行连续滚动开发，项目决算期又有意无意地滞后，成本无法及时结转，甚至存在工程项目已竣工验收且交付使用，仍然不结转收入，导致应纳税所得额无法准确计算；还有的房地产开发是跨地域滚动开发，且同时开发几个项目。税务机关一般都以年度为单位，但事实上，房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后才能进行，也就是说，一天没通过验收，项目本身就不能算出利润，这就给房地产行业税源监控带来困难。
（三）税务机关与房地产企业管理对象不统一
税收的管理对象是企业，房地产行业的经营对象是项目，因此税务机关很难按户确认房地产业纳税人的年度财务收入和应税收入，或是根据配比原则通过成本费用、资产规模等分析手段确认申报收入的合理性。这些给房地产行业的税源控管造成很大的困难。同时，房地产企业在进行成本核算时，有意无意地不分项目设立成本明细，而将完工和未完工的多个项目成本混在一起，导致账面暂时性亏损或隐瞒巨额利润；
（四）外部信息来源滞后，过多依赖事后管理
房地产涉及到国土、规划、建设、房管、招投标中心、国税、地税等多个部门，由于没有建立统一信息共享机制，部门之间的信息传输渠道不畅，税务机关不能及时掌握有关情况，大部分管理信息的获取仍然依靠征管人员的工作责任心，通过下户走房或通过电视、报纸、网络等媒体，或通过询问部分关联度相对密切的单位，才能获取相关项目开发信息。税务机关获取信息渠道过窄、来源渠道不畅、信息滞后、过多依赖事后管理等现状，影响了税务机关有效实施科学化、精细化管理。另外，目前温州市信息共享的外部合力仍未能全面形成，缺乏相应的激励制约手段，信息共享未能实现，导致房地产行业税源的源泉控制全面落实。
三、加强房地产业税收征管的对策和建议
关键字：房地行业 洗钱 风险
房地产行业是当今市场最为活跃的产业，不论是买卖或者开发房地产，还是直接购买房地产再出售，都可以实现“脏钱”迅速漂白。在我国当前的反洗钱监测体系下，对于进入房地产业的资金没有特别的资金审查要求。所以，近年来，越来越多的“脏钱”、“黑钱”流向房地产业。
一、房地产业的洗钱风险
房地产业洗钱犯罪是指犯罪分子将非法收入投入房地产业，一段时间之后，通过议价出售变现的行为。犯罪分子或是参与开发房地产或是直接购买房产再出售变现，皆可以实现把非法收入变成合法收入。在房地产的交易中，存在两大主体，可以成为洗钱犯罪分子，即房地产投资商和购房者。
（一）、房地产投资商参与洗钱的风险分析
当前，我国对于投资房地产开发没有特别的资金审查要求。对房地产企业的设立也只是普通的行政许可。在现行的房地产企业信息系统中，缺乏在入市资金的适当审查，显然，为“脏钱”进入房地产开发领域提供了可乘之机。洗钱者可将需要漂白的犯罪收入用于组建房地产开发公司，以合法公司的身份运作房地产开发项目，通过一系列经营活动将犯罪所得混入合法收入中，再以正当经营所得的名义向税务当局申报，在依法纳税的外衣下使犯罪收入合法化。洗钱者还可以采取直接参股的方式，将非法资金注入房地产开发公司，再以股东分红的模式获得对非法所得的合法收入。
（二）、购房者参与洗钱的风险分析
第一种情况，认购房产，随后快速变现。当前，我国的政策与法规对直接购买房产，以大量现金支付并不要求购房者，提供充分的资金合法来源证明。因此，洗钱犯罪分子即可趁机以犯罪收入支付购房款。如此一来，原本的犯罪收入从现金状态转为实物状态，并可于适当时机变现房产，使其成为合法的货币资金，这便是洗钱的过程。事实上，如果洗钱者与房地产销售商达成合谋协议时，还可以用远低于市价的价格购买房产，私下再以其他方式补足房款，随后在按照房产的实际价格出售，从而将犯罪所得变成合法收入。由于房产市场从长期看呈上升趋势，这种洗钱方式要比购房变现更加隐蔽，也更加难以监测。
第二种情况，提前还房贷。按揭贷款购房时当前常见的方式。但是，现实生活中大部分民众都会在规定贷款期限之内提前还清银行贷款。据市场调查显示，当前很大一部分民众会在十年内提前还清贷款，更有甚者会在两三年内还清银行贷款。而银行对于客户提前还清房贷的资金来源不会严格要求客户提供合法资金来源证明。显然，如此一来，这当中必然存在洗钱的空间。虽然以这种方式洗钱会耗费比较长的时间，但是，较之直接用大量账款支付购房更具有隐蔽性。
二、房地产业的洗钱手法分析
（一）、大额现金炒房。
一套或数套房产动辄几十万、几百万也是极为平常的事。据报道，在北京、上海、广州等大中型城市中，现金交易支付300万以上相当普遍，有多甚至一次性支付1000万元以上现金购买豪华别墅。洗钱者就是通过如此动用大额的现金输入房地产行业，之后时机一成熟，迅速转手获取利益。最近几年，持续的房地产热，房价的不断上涨，不难看出洗钱分子的背影。文强案就是例证，文强在重庆公安部门任职17年，以收受的贿赂款先后购买了16处房产。
（二）、采用虚假的证明或伪造的身边证明洗钱
该洗钱手段的利用包括了单位以及个人，单位购房者利用伪造文件、证明，私人购房者借助伪造身份证证，在经济商的协助下，避开了对其真实身份的核查，从而将黑钱投入到房地产行业之中。该种洗钱方式很多是通过代客购买的方式进行，先通过低价购买然后私下再补充差价，最后通过正常的价格或者等房地产价格上升后以更高的价格进行转卖，洗钱者从中不仅能够将黑钱“漂白”，而且还能够赚取利润。
（三）、借用他人名义投资房地产洗钱
众多贪污受贿或是挪用公款的人员，其公职的身份决定了他们不能拥有巨额的收入，也就不可能拥有大量的资金投入地产业。因此，这部分黑钱的持有者，在投资地产业时，往往透过其亲属或亲信将黑钱注入房地产公司，进行暗地性投资。更有甚者有的腐败分子直接借助亲信、亲属的身份成立房地产公司，由自己进行幕后操作。由于这些洗钱分子身份特殊，往往仗其手中权力为自己洗钱进行铺路。诸如在项目审批、用地规划过程中，大开“方便之门”。从而在合法经营的掩饰下，在开发新项目或多区域投资开发等正当经营手段的操弄下，即可实现把黑钱、清洗、转换成合法收入。
参考文献：
[1] 谢端纯.《房地产行业反洗钱可疑资金监测模型研究》[J].《理论研究》2010.(1).
[2]张明楷著：《刑法分则的解释原理》，北京：中国人民大学出版社，2003.327.
在国民经济发展中一个重要的支柱产业就是房地产，它的发展涉及到国计民生。当前我国房地产存在着多种税收问题，诸如各环节存在不合理的税负分布、税制要素存在不合理的规定、税收管制的相关配套措施不健全等问题，对房地产的发展影响重大。国家需要采取应对措施，将税收杠杆效率充分发挥出来，促进房地产市场不断完善体制，为建设和谐社会与实现中国梦而创造条件。
【关键词】
房地产；税收；税制要素
0 引言
当前我国房地产税收体系构建的征税阶段包括取得土地、开发房地产、流转及保有，在组织财政收入与调节经济发展等方面起到了积极的作用。但是伴随我国市场经济在近些年的飞速发展，房地产行业也得到了空前的发展，房地产行业现行的税制以无法满足房地产行业健康发展的需求，我国房地产日益暴露出一些税种及税收体系的弊端。正因如此我国房地产行业的健康发展受到严格限制，税收对房地产经济缺乏有效的调控，表现出低效调控的畸形状态，所以深化改革房地产税制势在必行。
1 清晰认识房地产行业的地位及税收调控的作用
1.1保持房地产行业稳定健康发展需要正确的心态
自本世纪初以来，在国民经济发展中房地产行业就被确认为支柱产业，从中央到地方政府一直都非常重视其特殊性的地位。然而这些年伴随房地产行业过度膨胀式的发展也带来了大量的负面作用，违法用地在许多政府行为中屡见不鲜；房地产行业过度膨胀式的发展逐渐加剧了资源环境、土地与人口之间的冲突；过快上涨的房价加剧了不公平的收入分配，产生了一些不和谐与不稳定的因素；人们在其他方面的必要消费被高房价逐渐挤压，其他方面的消费空间不断缩小，不利于促进消费与扩大内需；地方政府财政收入过度依赖房地产，导致其他产业的土地、资本被挤出，忽视了其他产业的发展，所以不利于优化产业升级与调整经济结构，使经济发展模式的转型受到严重制约；大多数情况下地方政府是最终推行中央调控政策的执行者，然而地方政府过度依赖房地产和土地收入，使得它们无暇顾及保障性住房的建设，也无心对高房价进行抑制，这往往是造就宏观调控失灵的潜在原因。所以必须清晰认识房地产行业的地位，房地产行业稳定健康的发展模式绝对不是急速膨胀的房价与独占鳌头的房地产行业，必须从本质上清晰认识这一局面。
1.2建立有效机制促使税收调控改进方式
房地产属于资金密集型行业，并且对土地具有高度的依赖性，这就决定了调控房地产市场必须使用货币政策与土地政策，这两个政策是非常重要的调控方式，税收调控只能当作一种辅助的调控方式，过于依赖则无益，税收体系的稳定持续性将更有助于促进房地产行业的良性发展。在房地产市场经常使用的调控政策中，拥有显著优势的就是税收调控。相对于一刀切的信贷、金融等政策性调控，税收政策往往偏重的是结构性调整。所以尽管税收调控仅仅作为一种辅的调控方式，但其在房地产中的调控作用已日益凸显。但从税收调控的角度来看，目前房地产行业存在的一个主要的税收政策弊端，就是没有一个税收调控政策是立足于房地产长远的、战略性的发展角度。
2 我国房地产行业中存在的税收问题
2.1各阶段存在不合理的税负分布
房地产的税收主要分布在其经营、开发及保有这三个阶段。开发商在经营阶段需纳税的税种包括营业税、契税寄土地增值税；在开发阶段需纳税的税种包括营业税、城镇土地使用税、土地增值税、城建税及教育费附加、企业所得税；在保有阶段需纳税的税种包括房产税和城镇土地使用税。从当前我国房产税政策的角度看，一般是不销售不出租则不需征税，一旦发生销售、出租的行为则多种税种累缴。同时我国当前实行的税制对对开发交易中的房地产征收税收较高，而对保有阶段中的房地产不但设置的税种税率偏低，并且拥有大范围的免税，优惠的税收政策偏多，这就使房地产在保有阶段的整体税负偏低。大部分西方发达国家与我国相比，在交易阶段税费的征收比例偏低，西方发达国家健全的二手房流转市场的前提就是拥有低税率的交易阶段。正因为我国房地产在保有阶段税负较轻、税种偏少，并且在房地产流转阶段的税负较重，这对二手房市场起到抑制作用，导致近些年投机行为在房地产市场盛行，房价泡沫化现象严重。国家不参与分配房地产保有阶段的价值升值部分，就难以调节拥有大量房产视为资产增值的行为，进而难以优化配置房地产资源，导致浪费了大量的房地产资源。
2.2税制要素存在不合理的规定
税制要素就是对各个税种的明确细化规定，税制要素存在不合理的规定，就会使税收职能发挥的作用受到阻碍，税制要素存在的不合理方面体现在：一是狭窄的征税范围。城镇土地使用税与房产税主要是针对城镇及工矿区的经营性土地、房产征税。经过近三十年推进工业化和改革发展，农村居民迅速扩张了房产规模，质量在逐步攀升，并且大量涌现出生产经营性用房。所以把数量庞大的农村排除在征税范围之外，导致房产税收入的稳定税源大量流失。除此之外，从国际房地产市场设置的税收体系来看，大部分国家对在海外拥有房产的纳税人也征税，然而我国对在海外拥有房产的本国居民尚未规定纳税问题，进而导致国家对这部分纳税人的财产开征税收的权力。二是不科学的计税依据。我国房地产税收当前实行的计税依据可分为两种：按照房产计税价值进行征税、按照房产租金收入进行征税。但是伴随时间的不断推移房产市场价值在渐渐攀升，房产计税价值的原值与市场的实际价格存在逐步变大的偏差，房产税则不能依据房产增值而提高，所以对财富分配差距难以发挥有效的调节功能。三是不合理的税率设计。当前房地产在流转阶段，土地增值税实行的是超额累进税率，其税率大大超过其他国家。过高的土地增值税税率会引发一些问题，例如缴纳税费的机会成本提高将导致严重的逃税现象、税收征管增加了成本使决策者原有的调节目的被歪曲。
2.3税收征管的相关措施不健全
当前我国不完善的财产登记制度，特别是私有财产登记制的严重缺乏，导致征管信息来源不通畅，存在房地产不予登记注册进行私下交易的现象，将国有财产转变成自有财产的违法行为，使得国有房地产出现大量流失情况，税收征管力度严重受限。并且与房地产税收相关的税收评税政策和价格评估制度缺乏完善。我国评估房地产的政策法规、机构及相关评估人员素质等难以满足征管税收的需求。
3 我国房地产行业完善税收政策应采取的措施
3.1房地产优化税制结构
从房地产税制完善结构的目标来看，一是应该在房地产的开发、经营交易及保有三个阶段都征税，全面体现出调节原则；二是要合理搭配三个阶段的税收，并且学习国外的税费体系，对保有阶段的税收要加大比重，这反应出重点调节原则。这方面取决于房地产自身的特殊性，由于保有阶段是房地产的最终阶段，这一阶段房地产的价值能充分体现出来。就当前我国税费体系的状况而言，一是要将现行不合法、不合理的收费取消，主要有大多数政府性基金和管理性收费；二是对收费进行合理性规范，将体现不出政府行为的实施服务与提品的收费变成经营性收费，经营性收费是依据“谁受益谁缴税”的原则；三是将一些从本质上具有税收特性的收费转变成税收，使税收调节扩大范围，进而使税收调控力得到增强。政府应将在房地产开发阶段减轻或取消不合理的收费视为重点，从而达到减税清费，在开发阶段减少行政收费的目标，这是当前我国房地产进行调控的一项重要任务。
3.2改革房地产税制要素及税种
一是适时推进遗产税的开征。就国外的税收实践而言，在社会政治经济发展中遗产有着积极的推动作用。开证遗产税讲有效弥补税收调节在房地产无偿转让环节的缺位。开证遗产税对个人所得税的缴纳有利，有助于财富调节分配，推动社会公平。就我国当前征管税收的水平而言，应该实行总遗产税制，就是对逝者留下的所有遗产进行征税，遗产的具体分配方向不需考虑，这就有助于监控税源，也有助于税收征管成本得到降低。二是房地产消费税的开征。那些购买别墅和高档住房的消费者是房地产消费税的具体征税对象。对消费结构进行调整是此税开征的主要目的，以便对人们的消费方向进行引导，同时对房地产开发商的投资方向进行引导，使房地产合理配置品种构成。三是物业税的开征。将城镇土地使用税和房产税进行合并，开征物业税。它是对房屋与土地等不动产在保有阶段的价值增值进行征税的一个税种，西方国家对房地产保有阶段改革税制的方向是统一征收物业税。
3.3对住房信息系统进行不断的完善
我们对房地产进行税制改革，就需要对税负结构进行完善，这就需要做好必要的前期准备工作。建立住房信息系统是不可或缺的，住房信息系统的不断完善有助于对计税依据的合理确定，对房地产科学评估市场价值，对房地产市场的供需进行充分了解，有助于税收杠杆发挥有效的宏观调控作用。不断发展的网络化管理与电信技术，为我国住房信息系统进行不断的完善提供了重要的途径，我们需要善于运用现有的技术为我国房地产税制的不断完善提供服务。
4 结论
综上所述，不但在国际上税收是调控房地产市场的一个重要方式，我国在以往调控房地产的过程中它也起到了明显的作用。在很多西方国家，实施物业税可以对炒房现象进行有效的抑制，并成为地方政府可靠的财政收入来源。实践证明税收杠杆的合理运用能够在调控房地产中取得较好的效果。这就需要我们推动房地产优化税制结构、改革房地产税制要素及税种、对住房信息系统进行不断的完善，为房价回归理性和健康发展房地产市场创造条件。
【参考文献】
[1]北京大学中国经济研究中心宏观组 《中国物业税研究》[M].北京大学出版社 2007（10）.
关键词：房地产；盈余管理；手段；建议
随着证券市场的发展，我国上市公司的会计环境正在日趋复杂化，对于盈余管理问题的研究开始出现，并且逐渐成为会计理论研究的热点之一。盈余管理从世纪的创造性会计演变而来，从最初的进行利润平滑，到后来的从事秘密准备，并逐步向现在的盈余管理发展，被称为是“市场参与者的游戏”，日益受到我国会计学界的关注。近年来房价高居不下，房地产行业的持续升温，更加剧了人们对于房地产企业盈余信息的广泛关注。房地产上市公司作为房地产行业的代表，其总市值在我国整个上市公司中占有很大比重，对于资本市场的稳定起着举足轻重的作用。鉴于此，本文认为研究房地产上市公司的盈余管理状况对于保证我国资本市场健康发展有着重要意义。
一、盈余管理概述
盈余管理是管理当局在会计准则允许的范围内，通过对会计信息的加工处理实现自身利益最大化，却损害投资者、股东、债权人等其他利益相关者的行为。盈余管理的主体是企业管理当局，客体是财务报告，是利用会计政策的可选择性以及会计准则本身存在的漏洞而实现的，使企业不同会计期间的盈利有所变化，但并不会改变企业整个生命周期的实际盈利水平，最终目的是企业经营者获取自身利益，而直接后果是造成财务报表使用者对财务信息的误解，最终导致判断或决策失误。企业经营者进行盈余管理就是希望通过较低的盈余管理成本获得与之相比更大的收益时，这就是盈余管理动机即诱发盈余管理行为的力量源泉，具体而言有融资动机、报酬动机、避税动机、资本市场动机等。
二、我国房地产行业的盈余管理手段
1、通过调节收入确认时点进行盈余管理
由于《企业会计准则》仅对收入确认的条件进行了原则性规定，未具体针对某一行业某一类型销售方式下收入确认条件进行规定，给企业在实践中留有一定的自行判断空间。目前，房地产企业对收入确认条件的规定存在多种判断，主要体现在风险转移的时点上。虽然上市公司对收入确认的时点都做了不同程度的规定，但实际上，公司管理人T通常会采取一些手段来推迟收入的确认时间，从而在账面上调减当期销售收入，相应地减少当期应支付的企业所得税，以此实现盈余管理的目标。房地产企业除了自行开发业务之外，还可能会经营一些不受国家规划制约，隐蔽性较强的业务，企业通常会将这些业务隐瞒不入账，成为企业小金库收入的主要来源，且减少当期的销售收入，进而减少当期的应纳所得税额。
2、通过调节成本、费用进行盈余管理
由于房地产楼盘的开发周期一般都要横跨两个或更多的会计期间，这就要求企业在工程完工时或会计期间结束时按规定结合实际成本发生情况确认收入并结转相配比对应的成本。然而在分配费用、结转成本的时候，企业管理人员很可能根据自身的需求来进行相应的判断和选择。企业通过将部分已完工工程的成本费用转至未完工工程，从而拖延结转成本，达到虚增利润的目的；同样也可以将未完工工程的成本费用提前确认至已完工的工程里，从而达到多计成本少计利润的目的。企业可以提前开始或拖延结束资本化时点，将借款费用计入在建工程，以达到虚增资产、虚减费用的目的；企业可以拖延开始或提前结束资本化时点，将本应计入在建工程的借款费用按普通借款计入财务费用，以达到虚减资产、虚增费用的目的。
3、通过公允价值计量模式进行盈余管理
公允价值既能客观、公允地反映企业真实的市场价值，但同时也给企业盈余管理提供了更大的空间，尤其是投资性房地产的公允价值后续计量，更是给房地产行业企业进行盈余管理提供了更为便利的条件。采用公允价值计量的投资性房地产不再计提累计折旧和资产减值准备，大大减少了相关成本费用，相应的使企业利润得到很大提高；另一方面，对投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式进行计量的，将资产负债表日的公允价值与账面价值之间的差额直接计入当期损益，这样就会对企业当期利润造成很大影响；除此之外，由于我国土地资源紧缺，人口众多，对商品房需求很大，房地产市场一路走俏，市场价格一直居高不下且增长迅猛，所以每年由房地产市场价格上升导致的公允价值变动损益对一般企业来说，也是一笔可观的非经常性损益，可以不同程度地增加企业当年利润以及企业价值。
4、通过资产减值进行盈余管理
资产减值准备范围的增加也让企业管理人员进行盈余管理有机可乘。尤其对于房地产开发企业而言，企业准则新增的对建造合同资产计提相应的减值准备，很可能成为企业盈余管理有力的工具。由于房地产行业项目投资规模一般较大，工程周期较长，存在着大量在建工程项目，很多项目横跨至少一个会计周期，但由于国内市场变化较快，比如原材料涨价等因素，经常会导致建造合同的预计总成本超过合同总收入，形成合同预计损失；而由于地域不同等因素，企业在提取减值准备的时候自主空间较大，这无疑给房地产公司提供了新的盈余管理空间。
二、房地产行业盈余管理的建议
1、建立健全房地产行业会计准则制度
实践的不断发展，经济业务的不断创新，给企业的管理层进行盈余管理也提供了便利。这是因为无法在准则中体现的经济业务，使企业有了很大可以自行判断的空间。为了尽可能避免盈余管理行为，需要健全和完善会计准则和制度，更加清晰得界定不同经济业务应该使用的会计方法和估计模型，以保证会计信息的质量和信息披露的真实性。对于房地产这一具有非常多特殊情况的行业来说，应该从企业新项目立项、项目规划、土地收购、施工审批、施工、竣工、交付使用、出租出售到投资回报收回这各个环节，都不能用一般的生产制造类企业的会计准则来衡量。我国房地产行业迫切需要一个统一的行业会计准则来规范所有的业务流程，加强行业信息的披露以及行业内部统一的可对比的规范。这样不仅有利于行业本身的发展，也有利于国家经济市场的发展，统一的规范使得国家能够更有效地进行宏观调控，实现资源的优化配置。
2、进一步加强房地产行业的信息披露
为了解决信息不对称这一问题，政府作为经济市场的宏观领导者，应当出台更加详细和规范的信息披露制度，使企业的财务信息进一步透明化。对于房地产行业来说，项目因为有着复杂性，则更应该针对具体项目的情况进行披露，保证会计信息的相关性和可靠性。对具体施工的项目的详细情况进行披露，只有将充分的信息披露出来，真实反映企业的生产运营状况，保证会计信息的可靠性，才能减少企业利用财务准则体系进行盈余管理，从而保护行业投资者的权益，保护我国市场经济秩序的稳定发展。
3、加强房地产行业外部监督体系的建设
房地产行业作为我国经济社会的主导产业，又关系着国计民生，从其开始发展至今一直处于政府和社会公众关注的中心，这也就使得对房地产行业的外部监督体系应该更加完善和健全，才能保证其健康稳定发展。房地产行业上市公司应该提高其财务信息披露程度，保证财务信息和生产经营信息的及时准确披露，会计事务所和监管机构应该起到外部监督作用，对房地产行业的相关新闻和动态予以关注，及时敦促上市公司真实反映各项信息，减少管理层的盈余管理机会。
5、加强房地产企业的诚信道德建设
虽然通过外部手段可以对企业的盈余管理行为进行约束，使披露出来的会计信息可以反应企业真实的财务状况和生产经营状况，但是诚信建设依然非常重要。如果经济市场上的参与者没有诚信，制度规范也无法起到改善市场环境的实质性作用，只有当诚信道德深入人心，用道德规范来影响整个市场经济，才能维护整个市场的良好运行，才能使我国的经济产生质的飞跃。政府应该做好诚信观念和诚信意识的强化工作，将道德和教育相结合，将信用和法律制度相结合，这样才能将诚信道德逐步在整个经济市场乃至整个社会中成为基础。
参考文献：
[1]高冉冉，会计准则对房地产行业盈余管理行为的影响[J]，合作经济与科技，2011（2）
首先，文章以传统经济学理论为切入点，建立了房地产行业的供给与需求线性模型，结论表明：房地产需求与价格正相关，房地产供给则呈现一定的刚性，这与传统的市场供求理论相偏离，说明传统的供需理论已难以解释我国房地产行业不均衡现象。
其次，总结了学术界的观点后，本文从全新的角度出发，提出“中国的房地产行业是政府主导的政策性市场”的大胆假设，通过建立向量自回归VAR模型来研究房价与政府行为的互动关系，模型表明，我国的房地产行业确实较大程度地受到政府经济政策的影响，佐证了模型的假设。
最后，基于我国房地产行业是政策主导市场的论点，本文进一步建立了房地产可持续发展模型，并构造了合理增速和健康基准两个全新指标对房地产行业的增长速度的合理性进行评判。最终探究出三种改变房地产增速的政策路径，经过对比后总结出一套可以保持房地产行业可持续发展的最优政策方案。
【关键词】房地产可持续发展模型 房地产合理增速 健康基准
一、问题重述
房地产行业既是国民经济的支柱产业之一，又是与人民生活密切相关的行业之一，同时自身也是一个庞大的系统，该系统的状态和发展对国民经济的整个态势和全国人民的生活水平影响很大。房地产业是国民经济体系的重要组成部分，其相关产业链较长，对国民经济发展影响重大，而住房作为房地产业的重要组成部分，更关系到人民基本生存条件中的居住问题，与经济发展、社会和谐紧密相关。近年来，我国国内房地产价格不断上涨，房地产业发展迅速，不仅为整个国民经济的发展做出了贡献，而且为改善我国百姓居住条件发挥了决定性作用。
然而，房地产业也面临较为严峻的问题和挑战，引起诸多争议。经过2007年的疯涨后，2008年底随着美国金融危机对中国的冲击，中国的房地产市场尤其是住宅市场开始趋冷。然而2009年开始住房价格再次进入上升通道，一些城市的房价不断创出新高，大大超出了普通居民的承受能力，对国民经济的健康稳定造成了潜在威胁。高房价，住房难已经成为政府和社会关注的焦点。
因而，从系统的高度认清当前房地产行业的影响因素、发展态势、并且从定量角度把握各指标之间的数量关系、研究政府宏观调控对房地产业的定量影响，不仅可以为帮助市场参与者科学认清我国住宅商品房市场的形势，以便市场主体更好地做出投资决策，还对政府政策的制定具有一定的借鉴意义。对房地产市场的定量研究，有助于我们从数量上对完善市场体系，平衡市场行为和政府干预，保持政策的连贯性等做出更好的决策。
二、模型建立与问题求解
（一）房地产行业供给需求模型
房地产市场现状：
本文从传统经济学角度，构建需求和供给模型，考察供需函数是否能解释中国房地产行业的实际情况，从而研究影响房地产供需的主要因素。
我国住宅商品房价格在2003年之前一直保持平稳增长，自2004年起，商品房价格开始连续大幅度上涨，并且增长率相比与GDP和职工工资水平波动性较大。政府出台了一系列的调控政策，加之2008年金融危机，我国房地产的价格在2007年底至2008年第三季度出现了短暂的回落。但随后又开始了快速上涨。直到2010年6月，全国商品房销售价格已经到了5037元/平方米，在不到两年的时间里涨幅达32%。
（二）房地产需求模型
1.模型假设。假定1，市场上的所有的房屋都是无差异的，并且居民对房屋的需求也是无差异的。
假定2，居民对房屋的需求分为消费性需求和投资性需求。消费性需求是一种刚性需求，居民购买房屋是用于消费，即源于居住等使用动因。投机性需求是一种弹性需求，居民购买房屋是预期其价值在未来将会上升，从而持有房屋作为一种投资品。
假定3，居民对房屋的需求是有效需求，有效需求才能对价格产生影响。并且我们不考虑二手房买卖的影响，二手房买卖是以往需求的转移。因此我们采用商品房销售面积作为居民对房屋的需求量。
假定4，房地产的消费需求受到两个根本因素的影响：第一个是每年城市新增人口数量，第二个是城市新增人口的收入。前者是决定房地产的潜在需求，后者决定潜在需求转化为现实需求的可能性。
因此选用城镇居民人均可支配收入和城镇居民人口总数指标作为消费性需求的影响指标。
2.模型建立与求解。
（1）变量说明
{1}Qd需求量，用商品房销售面积代表。
{2}全国商品房销售均价。
{3}CP城镇人口总数。
{4}GDP
{5}CR——消费剩余，等于城镇居民可支配收入与消费性支出的差额，衡量商品房的投资性需求。
（2）模型的建立
需求函数为：
Qd=f（P，CP，GDP，CR） （1.1）
需求量与各影响因素之间存在线性关系，构建线性模型：
Qd=β0+β1P+β2CP+β3GDP+β4CR+μ （1.2）
采用中经网统计数据库和WIND资讯1992～2010年的年度数据，取对数后，进行回归即：
LNQd=C+C1*LNP+C2*LNCP+C3*LNGDP+C4*LNCR+μ* （1.3）
采用EVIEWS6.0软件对需求函数进行线性最小二乘估计。回归结果显示，在10%显著水平下，参数估计都能通过，并且方程拟合程度较好，回归结果如下：
LNQd=-12.39+1.05*LNP+2.42*LNCP-2.47*LNGDP+2.32 *LNCR （1.4）
P值： （0.25） （0.07） （0.01） （0.05） （0.06）
R2=0.99
3.需求模型的结论。
（1）价格与有效需求成正比，这与经济学理论相违背；
（2）“消费剩余”（投资性需求变量）对房屋需求有较大的正向作用；
（3）总需求与价格正相关。
市场上实际的需求是消费性需求与投资性需求的综合需求，消费需求与价格负相关，投资性需求与价格正相关，而回归结果显示总需求与价格正相关，这有力说明市场上投资性需求压倒消费性需求，是市场需求的主要部分。
（三）房地产供给模型
1.模型假定。假定1，影响房屋供给的主要原因来自房地产企业。从微观房地产企业角度来讲，企业之所以愿意供给房地产，是基于成本收益分析，所以房地产供给变化的因素主要有：房地产价格、土地价格成本、劳动力成本和资金成本等。
假定2，劳动力成本为建筑工人每年工资。其余人力资本难以确定，因此，本文选用建筑工人每年工资作为劳动力成本。
假定3，利率是资金的价格，房地产企业资金链很大程度上依赖贷款，尤其是长期贷款。因此，假定房地产企业的资金成本为3～5年期银行实际贷款利率。
假定4，房屋供给量为商品房施工面积与竣工面积总和，房地产公司提供现房和期房，因此施工面积和竣工面积都代表了房地产企业的有效供给。
2.模型的建立与求解。
（1）变量说明
{1}Qs：需求量，用房地产企业正在施工面积与竣工面积均值代表；
{2}P：全国商品房销售均价；
{3}EC：土地价格；
{4}W：建筑行业职工平均工资；
{5}R：长期贷款利率。
（2）建立供给函数模型
供给函数为：
Qs=f（P，EC，W，R） （1.5）
由于可得的3～5年期银行贷款利率为名义利率，为消除通货膨胀的影响，求得实际利率，对对利率的处理：
1+R名义=（1+R实际）*（1+i） （1.6）
其中表示实际利率，用CPI的增长率来代表通货膨胀率。
假定需求量与各影响因素之间存在线性关系，构建线性模型：
Qs=β0+β1P+β2EC+β3W+β4R+μ （1.8）
采用中经网统计数据库和WIND资讯1992～2010年的年度数据，并且对商品房销售价格，土地购置成本和年末商品房施工面积与竣工面积总和变量取对数，构建线性模型：
LNQs=C+C1*LNP+C2*LNEC+C3*LNW+C4*R+μ（1.9）
采用EVIEWS6.0软件对需求函数进行线性最小二乘估计。回归结果显示，拟合优度较高R2值为0.99，DW大致为2，回归结果良好，但房价与利率不通过显著性检验，并且符号与实际经济意义不符，表明解释变量之间存在多重共线性。对解释变量进行相关性分析得到相关系数矩阵如下：
相关系数矩阵可以看出LNEC与LNP、LNW三者存在较强相关性，因此，我们才通过逐步回归（stepwise）方法，剔除变量，在最后得到如下结果：
LNQs=-7.96-0.76*LNEC+2.54*LNW （1.10）
P值 （0.00） （0.00） （0.00）
R2=0.99，DW=2.09
3.供给模型结论。
（1）由于房地产建设周期长，而房价变化较快，所以供给对房价的弹性不够显著，甚至在一定价格范围内可看成固定的。
（2）利率对供给的弹性较小。我国在97年之后一直保持相对宽松的货币政策，股市疲软不能充分吸收市场上多余的流动性，致使流向房地产行业的资金充足，所以利率对供给的弹性也不大。
（3）房地产的供给函数对土地价格具有较好的弹性。土地的稀缺性加上土地交易的逐步市场化造成众多房地产企业为获取土地竞相太高竞拍价格。
三、结论与展望
本文从房地产行业的供给与需求两个方面入手，分别建立了房地产行业的供给与需求线性模型，房价与政府行为互动关系VAR模型，并通过这两个模型探索出房地产行业背后的内生机制。在此基础上，进一步建立了房地产可持续发展模型，并制定了三种不同的政策调整路径。
在房地产供给与需求模型的分析中，模型的结论表明：房地产行业的需求出现了与价格正相关的现象；而在房地产供给方面，供给量到达一定数量后呈现了一定的刚性，这些都与传统经济学理论相违背。这也表明，由于在中国房地产行业政府的强势地位以及投资性需求的高企，传统的价格机制和市场理论已经不适用于我国的房地产行业。
结合现实以及学术界的观点，本文提出“中国的房地产行业是政府主导的政策性市场”的假设，并通过建立向量自回归VAR模型印证了这一观点。在房价与政府行为的互动关系VAR模型中，主要对房地产价格、政府收入、工业增加值以及货币供应量之间的内生关系进行了动态分析，结果表明，中国的房地产行业较大程度的受政府政策的影响。在脉冲响应函数的部分，结论表明一个房价的正冲击将会对工业增加值和政府收入产生正的影响，但在长期逐渐消失，而房价的正冲击会使货币供应量出现负的响应，并且在长期有不断扩大和稳定的趋势；在方差分解部分，表明了货币供应量对房价都有一个正的影响，并且在长期保持稳定，而工业增加值对房价的影响在短期不显著，长期有较小的正的影响。
在探究出房地产行业的内生动力后，本文基于VAR模型的结论建立了房地产可持续发展模型，并构造了合理增速以及健康基准两个全新指标对可持续发展模型的结论进行判断。从货币政策、财政政策的搭配角度制定了三种不同的政策调整路径，结果显示，财政政策的调整效果要远远优于货币政策，而最佳的政策调整是同时调整财政政策和货币政策。
基于以上结论，从政府的角度得到房地产可持续发展的最优经济政策方案：如果以房地产调控为主要政策目标时，将财政支出，财政收入以及货币供应量都稳定在GDP增速的水平，即可对房地产行业的发展形成较好的约束；如果房地产调控是政策目标之一时，将财政收入、财政支出维持在GDP增速水平，货币政策独立调节经济中的其他政策目标，也可以达到房地产行业调控和其他政策目标兼顾的效果。
参考文献
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摘要在房地产经济持续健康稳定的发展的情况下，对国民经济和社会经济的发展起到了积极作用和带头作用。但当房地产经济发展过快而导致出现畸形发展的时候，则对整个国家的经济发展产生消极影响。
关键词房地产经济 房价 发展策略
当前，房地产经济已成为我国国民经济的支柱。要正确的认识当前房地产经济趋势，并且对于出现的问题要及时给予解决，才会让房地产经济在一个健康的状态下得到发展。
一、房地产行业经济发展的背景和现状
正如我们所知，房地产市场极易出现垄断和投资行为，这是因为制约该市场的因素主要包括房地产本身的价格水平、消费人群的收入水平以及消费者对自己未来的预期以及自己本身的个人爱好等。正因为该市场容易出现垄断和投资行为，所以需要受到我国法规政策的限制。人所皆知，房地产行业向来是一个暴利行业，况且该行业目前正处于发展期，有更为广阔的发展空间。然而，令人担心的是我国房地产的发展现状很不乐观，暴露出了一些严重的问题，对房地产经济的和谐快速发展相当不利。
1.房地产行业市场结构不合理。房地产行业市场结构不合理俨然已成为制约房地产行业和谐持续发展的重要因素之一。再加上不少房地产开发商们一味追求利润最大化，唯利是图，无视该行业的规则制度和国家的法律法规，人为抬高房价，致使房价居高不下，造成该市场的供应严重失衡。除此之外，一些地方政府更加偏爱开发商品房，以至于经济适用房等所占比例下滑，导致整个房地产市场供求失衡。基于这种经济形势下，房地产手中掌握着卖不出去的房子，而百姓虽然有购房需要却没有经济能力支付房子的价格，这就使得房地产市场的供应和需求出现两个极端现象，从而不利于房地产行业的持续发展和房地产市场的健康发展。
2.房地产行业市场秩序“一锅粥”。房地产行业本身市场结构不合理，再加之市场秩序混乱，使得房地产行业的弊端表现的更为明显。许多外资钻我国市场不完善的漏洞，大量涌入我国房地产行业，致使本身就混乱的市场更加混乱不堪。此外，一些不法商贩为牟取暴利，大量购房，炒房，使得房价水涨船高，导致人们谈“房”色变，严重影响了普通购房者的购房意愿，对房地产经济本身的发展无疑百害而无一利。
3.商品房价格只高不下。目前，我国房价过高且持续上涨已是不争的事实，普通百姓根本买不起房子。就在这样的情况下，一些不法房地产商仍借舆论力量大肆炒作，导致房地产价格陷入不断提升的恶性循环之中，给普通民众带来过高的买房压力。作为关系到民计民生的根本行业，价格的持续上涨必然影响到普通民众的切身利益，也势必影响社会的稳定和经济的发展。
二、房地产行业经济发展策略
1.控制地价并合理规划建设用地。地方政府应该合理规划建设用地，并严格控制土地价格，树立科学发展观的观念与思想，用长远的眼光看待房地产行业经济的发展。与此同时，地方政府应加强宏观调控力度，规范土地市场，更加严格地控制建设用地量，逐步使地价趋于合理化。另外，中央也应出台一些政策法规，强化对现有土地利用的监管，从根本上杜绝利用低价土地进行招商引资的不法行为。
2.优化房地产行业市场供应结构。加强对房地产行业的宏观调控，从根源上控制房地产市场的供应结构，是政府顺应社会的需求特别是中低层收入者对住房的需求，所采取的必要且有效的手段。同时对于土地规划，要特别注意商品住宅的现状，莫使其占据过多的土地资源。且要合理规划布局经济适用房的建设，采取行之有效的措施降低经济适用房的建设成本，通过合理的布局和科学的调控，亩使得调控后的房价更加适合中低层收入人群的接受能力。
3.促进房地产企业的集约化发展。虽然我国的房地产行业在新时期取得了不错的发展成就，房地产企业在不断增加，但其集约化程度却远远不足，阻碍了房地产行业的进一步发展。而房地产行业本身对企业投资的要求较高，单个小企业根本无法支付高额的投资资金，而即使是大型房地产企业，庞大的资金数目也会直接对企业资金运转造成影响，不利于房地产企业的长久发展。针对这一状况，政府应该加强对房地产企业的管理，推动房地产企业集约化进程，而集约化的企业发展也会给房地产企业带来巨大的好处，减少企业在房地产项目上的投资，优化资源配置利用，从而促进房地产企业可持续发展。
4.规范并完善二手房市场。就目前而言，一部分城市居民拥有两套甚至多套房子，但有些房子确空置在那或对外出租，因此为减少房屋空置率，引导人们住宅消费的新观念，有必要加大二手房市场的发展力度。其一，政府可利用宏观调控减少二手房市场的税率，推动现有住房的流转；其二，政府可以采取正确积极的方式来引导人们的住宅消费观念，从而改变人们古老的消费观念和习惯。如果说二手房市场能真正的发展，那么长远来看，对于推动房地产经济的发展是有积极意义的。
论文摘 要：房地产行业“暴利合理论”认为，房地产行业的利润率虽然远远高出绝大部分行业，但也低于某些行业，因此无可指责。实际上，住房具有生活必需品特性，非住房类房地产具有基本生产资料特性，所以不能将房地产行业的高利润率与少数行业的高利润率进行简单类比。而且，房价因房地产开发商追逐高额垄断利润而不断上升，达到畸高的程度，将严重危害经济社会发展。由此可见，房地产行业“暴利合理论”是完全错误的。
近几年来，全国城镇特别是大中城市房价的持续高涨，引发了关于我国房地产行业的高利润率是否合理的争论。正确认识该问题，是准确判断房地产市场形势、树立科学房地产发展观的前提，因此有必要对该问题进行深入研究。
1.房地产行业的利润率及“暴利合理论”
财政部的抽样调查显示，2005年房地产开发企业的平均利润率高达26.79％。学术界普遍认为，该数据仍然是被低估的。另据2005年福州市物价局测算，该市房地产开发商的平均利润率为50％，利润率最高的超过90％。[1]统计表明，南京房地产开发商平均从每套住房获利（从每个买房家庭赚取）16万元，北京房地产开发行业平均每两天的利润就能打造一个亿万富翁。[2]
新闻界、房地产业内人士披露的部分楼盘的利润率，更是令人震惊。上海“申江名园”前期工程的房价为6000元/平方米，后期工程涨到24000元/平方米。[3]2005年初上海某楼盘的开发商预期价格是7000~8000元/平方米，而实际售价涨至17000~18000元/平方米。[4]2006年上半年，北京万城华府TOWNHOUSE的销售价格高达30000元/平方米，是最初开发商预期价格的两倍。[5]
据统计，在我国，房地产以外绝大多数行业的平均利润率低于10％，集中于7％~8％这一区间。[1]由此可见，房地产行业的平均利润率远远高于其它行业。
面对社会上关于房地产开发商哄抬房价、牟取暴利的批评，有房地产开发商公开说：“房产品牌就应该是具有暴利的。”[6]还有人（包括建设部门的官员）将房地产的利润率同奢侈品（如化妆品）的利润率相比，证明房地产行业的利润率不算高，即使房地产行业的利润高也是合理的。他们声称，既然利润率超过500%的部分化妆品都没有遭到声讨，那么平均利润率低于30%的房地产行业根本不值一哂。[7]
房地产行业的利润率远远高出绝大部分行业，同时低于少数行业，这种状态是合理的吗？
2.房地产是一种特殊商品
房地产对个人生活、企业生产的重要性是一般商品不能比拟的。对人类而言，住房是生活必需品。人们常说的“衣食住行”概括了人类生活的基本需要，其中衣服、粮食和住房是最基本的生活必需品。从人类生活的基本需求层次来说，住房名列第三位，仅次于粮食、衣服。人们在对食物和衣服的需求得到满足之后，就会自然转向对住房的需求。许多人甚至会选择长期压缩食物和衣服方面的消费支出，以求尽快改善居住条件。对绝大多数企业而言，房屋是最基本的生产资料之一，是开展生产的场所。在很多情况下，扩大生产规模的过程伴随着扩大生产场所的面积。
房地产的总价很高。住房是目前绝大多数中国家庭最昂贵的财产。据国家统计局公报，2006年5月全国城镇商品住宅平均销售价格为3199元/平方米，上半年城镇居民人均可支配收入为5997元。如果三口之家购买一套90平方米的新房，那么住房的总价约28.8万元；假定家庭储蓄率为60％，则购房要花费13.3年的家庭储蓄总额。在同等条件下，商业地产的单位面积价格高于住房。一项工业地产、旅游地产的总面积远远大于一套家庭住房，因此前者的总价也远远大于后者。
奢侈品不是个人生活必需品，也不是企业的基本生产资料，因此奢侈品对个人生活、企业生产的重要性远远不及房地产。而且，一般使用的某些种类的奢侈品（如化妆品）的总价，与住房的总价相差悬殊。所以，将化妆品等奢侈品的高利润率与房地产的高利润率进行简单类比，显然是不正确的。
3.房地产行业利润过重危害经济社会发展
房价因房地产开发企业追逐高额垄断利润而不断上升，达到畸高的程度，对经济社会发展会产生多种负面效应。主要表现为：
3.1降低中、低收入阶层的生活水平。他们或者因无力买房而不能实现改善居住条件的愿望，或者因买房而背负沉重的债务并产生严重的心理压力。
2006年的《中国房地产金融安全评估报告》称，东部地区的商品住房均价约为4000元/平方米，房价收入比约为13，由此推断7成城市居民没有购房的经济能力。[8]据央行统计，在2005年10月末，上海、北京居民的平均房地产月供收入比分别为45%、42%。[9]两市购房者的月供收入比接近银监会规定的50%的警戒线，高于国际通行的1/3的警戒线。
在“一天不工作，就会被世界抛弃”的精神重压下，房奴的生活质量大幅度下降：不敢轻易更换工作，更害怕失业，担心自己生病、银行加息，尽量减少各种开支。
3.2扩大社会贫富差距。高房价使广大自住房屋购买者的财富加速向房地产开发商、炒房人集聚，房地产开发与投机活动放大了“马太效应”。
一方面，上千万普通市民为了购买价格畸高的住房，不仅耗尽了自己甚至先辈多年辛苦积攒的家底，还透支了未来十几年甚至几十年的收入。据统计，当前我国70％的购房者使用了银行贷款，而在北京该比例高达90％。[10]
另一方面，占全国人口极小比例的房地产开发商、炒房人在极短时间内积累巨额财富，成为百万、千万、亿万富翁。例如，2002年和2003年上半年，姚康达先后向上海某支行申请了7141万元的个人住房按揭贷款，并用这些资金先后购买了128套住房进行炒作，从中获得了巨额利润。[11]
3.3限制与房地产无关的行业（在生产、销售方面与房地产业没有直接或间接联系的行业）增加投资、扩大生产规模。
房地产相关贷款在金融机构贷款总额中所占比例不断提高，相当于挤占了其它行业的资金。从1998~2005年的7年间，房贷总额增长了115倍以上。其中，2005年房地产开发贷款、商业性个人住房贷款余额合计占金融机构人民币各项贷款余额的比例接近1/4，与GDP的比值超过1/4。[12]各种金融机构的资金过度投入房地产，这种局面增大了与房地产无关行业的融资难度。
房地产业的利润率远远高出其它行业，不仅诱使其它行业的部分资金流向房地产业，还诱使其它行业的部分企业纷纷介入甚至完全转向房地产开发。某些在国内享有盛名、在国际上拥有较高知名度的高新技术企业，如海尔、联想、TCL等也相继兼营房地产开发业务。2003年初的统计显示，有300多家国内上市公司介入房地产开发业务，占当时上市公司总数的25％以上。[13]经过四年多的房地产扩张，估计这个比例已经大幅度攀升。
当前，我国正处于产业结构调整与升级的关键时期，新技术、新设备、新材料的研发与引进需要大量资金，特别是自主创新需要雄厚的风险投资支持。房地产业过度吸收资金的现状，不利于这些重大战略目标的实现。
3.4压缩与房地产无关行业的有效需求。高房价削弱了国民对住房以外产品的消费能力，是近年来我国总需求不足的原因之一。在购买住房之后，绝大多数市民不得不竭力节省开支，推迟甚至取消对其它产品的初次消费或更新消费。于是，饮食、服装市场的需求相对减少，家用车、电脑的普及率较低，家用电器消费的更新换代速度较慢，旅游仍然是少数人的奢侈享受。
高房价从资本供给与有效需求两个方面打击了与房地产无关的行业，必然迟滞这些行业的发展，最终影响国民经济整体素质的提高、综合国力的增强。
3.5增大国民经济运行的金融风险。
在房价快速增长的情况下，房地产的预期收益良好，因此房地产作为信贷抵押品的价值被高估。一旦房价下跌，债务人无力或拒绝偿债，银行只能强制收回作为信贷抵押品的房地产，结果必然导致银行的资产负债状况恶化。同时，商业银行将房地产开发企业、购房者视为优质客户，为扩大贷款业务而放松对房地产开发贷款、个人住房按揭贷款的审批监管。这一方面诱发伪造合同套取银行贷款的行为，造成银行资产严重流失；另一方面导致金融机构的资金过度介入房地产，使国家金融安全严重受制于房地产业的发展状况。
房价增长过快会诱发国内外游资的投机炒作，并引发消费者的群体性恐慌心理。投机性需求不断膨胀，自住性、自用性需求被严重放大，各种需求之间相互影响。各方的购房行为产生叠加效应，使房地产的价格上升到严重偏离其价值的高度。随着房地产泡沫不断膨胀，爆发金融危机乃至经济危机的风险日益增大。[14]
3.6危害房地产业的可持续发展。
在房价快速增长的过程中，房地产开发商拥有突出的卖方优势，会降低对服务质量、生产技术含量的重视程度，削减有关投入。这将影响开发商竞争力的后续发展。
