时间：2023-06-11 09:33:55
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产行业涉税风险，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：房地产企业 纳税筹划 措施
一、加强房地产企业纳税筹划的必要性
税收具有强制性的特点，企业守法经营的重要评价标准就是依法纳税。房地产企业涉及企业所得税、营业税、土地增值税、城镇土地使用税等诸多税目，税收已经成为众多房地产企业除营业成本之外负担最重的支出，在房地产行业形势波动频繁的现况下，控制税收成本也成为房地产企业保持合理利润的重要途径。具体来讲，充分进行纳税筹划的意义体现在这几点上：首先，纳税筹划最根本的作用就是减少企业支出，增加企业利润，这些在筹划中避免的支出对于房地产企业来讲实际是不必要的成本支出，帮助企业充分发掘出潜在的免税机会而不会多缴税；其次，纳税筹划也促进了房地产经营的更加合法化，企业在开展税收筹划的过程中必然要对企业所承担的税种特点、计税、减免税等方面的法律法规进行全面地了解，进而以此为基础产生改进企业经营管理方式的见解，促进企业守法前提下的税务减免；第三，纳税筹划作为房地产企业财务管理活动的必要组成部分，其筹划水平的高低直接影响着企业整体管理水平的层次高低，因此必须加强纳税筹划管理。
二、房地产企业纳税筹划的现状分析
房地产企业与一般的商业企业在经营管理上存在诸多方面的差异，纳税上涉及的税种比较多，日常税收筹划管理工作较为繁琐。同时，纳税筹划是一项具有较高专业性的财务活动，而众多的房地产企业财务管理能力参差不齐，在纳税筹划管理的过程中体现出不同的水平。从当前诸多房地产企业的筹划情况来看，依然存在一些具有普遍共性的问题。
（一）纳税筹划管理思想走不出错误的认识
所谓纳税筹划的错误认识无非是那些老生常谈的思想误区。其一是靠与税务征管部门搞关系争取减免税的错误思想，一些房地产企业以建立与税务部门的良好关系为日常工作，想方设法的与税务征管机构套近乎，甚至采用大大小小的行贿手段获取少缴税的机会，有的房地产企业也千方百计的寻找税收征管漏洞，以税务部门查不出为目的屡屡兜圈子，给税务征管部门的工作带来了极大的难度和消极的影响，更是污染了社会的风气。其二是靠偷逃税获取税收利益的错误思想，某些房地产企业为达少缴税目的，采用税法不允许的多提折旧摊销费用、少记收入等方式从会计处理上隐匿真实账目，严重的扰乱财务核算的正常秩序，有些企业竟以合作建房为名来掩盖开发房地产的事实，将空置房屋的租赁收入不入账或计入往来款项，偷逃营业税、所得税等，面临巨大的法律制裁隐患。
（二）纳税筹划的思路与方法整体性较差
房地产企业财务部门开展纳税筹划在思路与方法上存在几个方面的利益协调难题。首先是税收最小化与税后利润最大化之间的利益协调问题。少纳税严格来说不是纳税筹划的单一目的，房地产企业以少纳税为目的，从延迟预售款的入账、费用开支的足额记录等方面采取的会计政策也只是最大限度地利用了应该得到的税收优惠，这种方式下费用开支等的最大限度提高，企业的税后利润并不能得到很好地保证，产生纳税筹划与利润目标的矛盾。其次，单一税赋最小与企业整体税赋最小的利益协调问题。房地产企业涉及的税种有十几种之多，尽管涉税税目的计税基础并不相同，但其计税依据是同一项业务活动，在筹划时会出现结点，产生相互影响而削弱筹划方案的效果，房地产企业并没有建立整体筹划的框架。第三，纳税筹划方法上，房地产企业也较为固守传统的节税方式，不同节税途径之间还不能很好的协调运用。
（三）纳税筹划风险的管控力弱
房地产企业容易出现涉税风险的方面包括税务稽查的风险、会计政策和处理方式与税法存在较大差异的风险、税收法律变动的风险、纳税筹划人员职业风险等等，这些风险是无法避免的，而且具有一定的不确定性，因此，企业有必要建立税收风险的管理机制体制。而很多房地产企业在这方面做得并不到位，风险管理与控制比较薄弱。一是对各种涉税风险考虑不全面，缺少风险分析与评价的步骤，只是直接开展筹划工作，没有良好的准备；二是缺乏动态的涉税风险监测机制，对于涉税风险来源的主体行为的情况、动向不能及时的了解，无法形成风险的预警体系，增加了风险应对的难度；三是对已发生或可能发生的纳税风险处理与应对措施不当，备选的处置措施和方案范围较狭窄，无法将风险的不利影响降至最低。
（四）纳税筹划的人员素质不高
房地产企业的纳税筹划还没有专业的部门和人才队伍，大部分筹划工作是由财务部门兼办的，而财务部门一方面要担负企业的财务管理和会计处理工作，业务繁琐，另一方面，税务筹划具有很强的税务专业性，大部分的财务或会计人员只是对纳税的会计处理较为在行，对于纳税筹划涉及的较细节性的问题根本不具备必要的了解，因此难以胜任筹划工作。
三、改进房地产企业纳税筹划现状的措施建议
（一）正确的纳税筹划思想是良好税务筹划的开端
纳税筹划是一项严肃的管理工作，房地产企业必须要从上至下形成一种正确的筹划态度与思想。首先来讲，房地产企业要理性对待与税务征管部门的关系与业务往来，税务征管部门代表着国家税收的一定法定权利，房地产企业与其之间是执行与被执行的关系，而不可能成为平等的关系，因此房地产企业不应当设法成为其朋友，而应当以服从合法管理为基本态度来开展税务往来。并且房地产企业要严格遵守税务征管程序，不能利用税务征管的漏洞来谋取税务利益，否则一旦查出必将是得不偿失的。其次，房地产企业要摆脱愚昧的纳税筹划心理，有句话说愚者逃税、蠢者偷税、智者避税、高者筹划，房地产企业要做纳税筹划的高者智者，而非逃税偷税的愚蠢者，要以税收法律与会计法规为纳税筹划的基础指引，对于预售房款、空置房租金收入等一些满足收入条件的收入及时入账，对发生的费用支出据实扣除，切勿捡了芝麻丢了西瓜。
（二）以整体纳税筹划为主，协调税务关系
房地产企业纳税筹划的最终目标，合理来讲应该是企业最终的税后利润最大，为实现这个目标，房地产产企业一定要处理好各种不同利益之间的关系。一是要处理好税收最小与税后利润最大的协调关系，房地产企业在努力增加扣除项目的同时，为保持税后利润的期望值，需要在费用支出的筹划上寻找最佳平衡点，或者从收入的角度来通过增加加项的方式减小减项的消极影响。二是处理好单一税目与其他多个税目之间的关系，企业纳税筹划要树立整体利益的思维，要分清各种税目之间的影响关系，从单一税目筹划方案的不同组合中来寻找使企业所获得的税收利益最大的方案执行。三是处理好同一税目不同纳税筹划方法之间的关系，企业纳税筹划时节税与避税是不同的方式，其细分下的方法也有多种，可以进行不同的组合，克服单一方法下的效果有限性。
（三）健全税务筹划涉税风险的管理与调控
涉税风险管理是房地产企业纳税筹划的必然主题，房地产企业要从以下几个方面健全纳税筹划风险的管控：一是强化企业纳税风险的自我检测与评估，建立一定的风险预警机制，企业可以从征管、税法与会计政策各个方面开展合理性分析，对可能的涉税风险进行识别与评估，从而以此为基础，能确立一些标准或项目作为涉税风险的衡量标准，建立起可行的风险预警机制；二是健全涉税风险的动态监控机制，要充分对各种涉税风险实现源头监测与控制，对税收法律制度发展情况与变化动态进行实时的了解，对企业经营业务流程涉及的纳税环境进行充分的把握，对企业会计政策的调整及时更新，以便将各种潜在的风险发生或发展的苗头控制在最低；三是增强涉税风险的处理与应对的灵活性，企业不仅要对发生概率较大的风险制定备用的风险处理与控制措施，而且要提高这些方案措施的变动性和可调整性，能根据风险的动态变化作出针对性的调节，以便可以采取最有效的方式来遏制住风险事态的进一步恶化。
（四）加强纳税筹划人员队伍的建设
纳税筹划作为一项对业务知识全面性掌握要求较高的工作，需要对税收政策熟悉且能够融会贯通的运用的人员来执行，基于此，一方面，房地产企业要尽量为纳税筹划配备适当的人员，尽量将财务与纳税筹划分开，以便增强纳税筹划在企业管理体系中的地位，也是为了提高纳税筹划不受专业素质的限制可以达到最佳的结果。另一方面，房地产企业要对纳税筹划人员进行专业技能的培训，在日常工作中要求其密切关注国家税收政策的趋势与动向，对其进行企业经营战略和业务流程开展的教育，使其可以紧密的结合企业发展实际来制定最有利的税务筹划方案，推动企业经营业绩提高。
参考文献：
[1]李桂芬.浅谈房地产企业纳税筹划[J].河北企业，2009；第10期
[2]蒋婵.浅析房地产行业的纳税筹划[J].中国集体经济，2009；第12期
一、房地产行业经营特点与税负情况
1.房地产行业经营特点。长期以来，房地产行业作为我国的支柱产业，在推动我国的经济发展中起到了不可替代的重要作用。房地产行业也因其经营活动及开产品的特殊性而具有一些不同于其他行业的鲜明特征。房地产行业是资本密集型行业，由于土地的购置和整体、房屋的开发和建设都需要大量资金的投入，而企业为了经营活动的连续性也不可能将企业所有资金投入一个项目之中。所以在整个房地产项目的开发过程中，银行等金融机构的融资、施工方的施工垫资以及购房者的预付款项都是维持项目运作的重要资金来源。所以房地产行业通常资金量投入量巨大，房地产企业的财务杠杆也往往较高。房地产行业还具有高经营风险的特性。因为房地产项目的投资额度较大、投资周期较长，导致行业的投资回报流动性相对较低。同时，房地产产品具有鲜明的地域性，商品房的价值与其所处的地域、位置息息相关，几时结构、质量完全相同的产品也可能因位置的区别而导致价格大相径庭。因此，房地产企业一旦出现了产品结构不适应市场，业务布局合理的情况，其销售状况就可能一落千丈，出现存货积压、现金流断裂的情况，从而导致企业出现经营危机。
2.房地产行业的税负情况。长期以来，房地产行业为我国的整体税收增长做出了巨大的贡献。在过去的数十年里，房地产行业是我国所有行业中税收增幅最快的行业。房地产行业的纳税占国家总税收比重也远远高于房地行业产值占GDP的比重，可见我国的房地产行业的整体税负还是偏重。除了房地产行业的纳税总额较高之外，房地产行业还面临这税种多样化的问题。从房地产的项目开发流程上来看：在获取土地阶段，房地产企业需要交纳契税及耕地占用税，契税税率按照土地交易价格的3%～5%，而耕地占用税则根据区域的不同实行差别定额税率。在开发建设阶段，房地产企业还因占用土地而交纳城镇土地使用税以及因与各方签订合同而交纳印花税。在房地产项目销售转让阶段，房地产企业需要按照不动产交纳5%的营业税、印花税和土地增值税，其中土地增值税实行30%～60%的超率累进税率。在房地产企业持有房地产项目时，企业还需要租金交纳营业税与房产税。同时，企业还需要根据自身的销售状况按季度预交企业所得税，在年度终了后进行汇缴清算。由此可见，我国的房地产企业所面临的税种较多，需要承担的纳税义务较重。根据测算，房地产企业的税费通常会达到商品房成本的30%～40%。另外，根据我国的“营改增”总体规划，房地产行业将于2015年前完成营改增的改革，届时可能导致房地产企业的税负短期内进一步上升，因此如何通过纳税筹划降低企业的税收负担，实现公司价值最大化是个值得要研究的重要问题。
二、房地产企业纳税筹划的主要方法
1.企业融资的税收筹划。由于房地产行业属于资本密集型行业，房地产企业的财务杠杆往往较高，拥有大量的负债。因此如何选择企业融资及财务费用处理方式而实现企业的税负最小化是的企业需要重点考虑的问题。房地产企业从银行取得借款用于一般运营时，借款的利息费用是可以通过税前扣除的，取得的借款用于房产开发建设时，则计入开发成本。同时，由于房地产企业的收入结转的特殊性会通常使企业的会计业绩产生波动，当企业的业绩为亏损时，企业应当将借款的财务费用资本化，应变在后续会计期间进行摊销;当企业取得正的业绩时，应当将借款的财务费用尽量费用化，从而减少当期的应纳税额。
另外，房地产企业应当控制取得融资成本的限额及加强企业的融资管理，尽量避免企业产生不能从税法中扣除的超额利息及罚息。
资本市场是房地产企业取得资金的重要渠道之一，但企业通过股权融资的资金成本通常较高，同时股息分红也能在企业的税前扣除。所以，房地产企业更应当重视通过发行债券来融资，一方面债券融资特别是海外债券的资金成本通常较低，另一方面债券的利息费用也可以有抵税的效果，从而降低企业的整体税负。
2.产品销售的税收筹划。由于房地产企业的商品房等产品属于高价值商品，在销售时会产生较高的税负。我国的税法规定通过直接销售或预收等方式销售商品房都是在销售时征收营业税，但是通过分期付款销售商品房则是按照合同约定的付款日期交税。因此，房地产企业可以通过分期付款的方式销售房地产，分期的确定销售收入及销售成本，这样可以起到延迟纳税的效果。除了通过销售项目的销售方式可以调节企业税负之外，企业还可以通过调节开发项目的销售结算方式来降低企业的整体税负。由于我国的土地增值税实行超率累进型，当商品房或者土地的增值额超过一定幅度之后就有可能导致土地增值大幅度的上升，因此灵活合并或者拆分项目的销售结算方式往往可以降低企业的土地增值税整体税负。例如某房地产公司有两个项目，第一个项目的销售收入为140万元，其土地增值税的可抵扣成本为100万元，因此其土地增值税缴纳额为12万元。第二个项目销售收入180万元，可抵扣成本为100万元，土地增值税应纳税额为27万元，两项目合计土地增值税交纳总额为39万元。但是若将两个项目合并销售结算，则总体销售收入为320万元，其可抵扣成本为200万元，其土地增值税应缴纳税额为38万元。因此，该企业可以通过合理的合并项目销售结算，从而降低企业的整体土地增值税税负。另外，当房地产企业销售经装修的商品房时，则可以将房屋销售合同分拆为毛坯房销售合同和装修合同，房屋销售合同征收土地增值税和装修合同征收营业税。这样商品房的增值率将大大降低，房地产企业通过缴纳少量营业税的方式避免了土地增值税的大额缴纳，从而降低了企业的整体税负。
3.组织架构的税收筹划。随着房地产企业的不断发展，企业规模不断扩大，在各地进行扩张成立分子公司已成为企业发展的通常模式。房地产企业规模的发展就为其成立集团公司提供了基础，而企业成立集团公司能够在纳税筹划方面具有更高的可操作空间。由于企业进行纳税的最终目的是要降低其整体税负，实现经济效益最大化，而集团公司可以根据其内部企业的经营特点和财务状况进行主营业务分割和调整，可以根据其内部企业的适用税率高低进行合理的关联交易。例如集团的核心控股公司往往设立在高新区而享受了15%的所得税率，则集团公司可以通过合理的手段调整业务和转移利润至其中，从而降低了税负。另外，集团公司在进行扩张时可以根据分公司和子公司的适用税收规定不同，分别对两种方案的税负进行测算，从而选择最有利于集团的方案。
三、房地产企业纳税筹划需要注意的问题
1.纳税筹划应该从整体布局。房地产企业的经营业务复杂，纳税环节也较多，因此企业的纳税筹划必须从企业的整体经营的角度出发。从项目的规划设计，土地的获取和项目开发建设等等环节上严格把控，按照企业的整体税后利益最大化筹划设计，而不能仅仅考虑项目建设的某一环节的税负最低。例如企业在拿地之后的规划设计环节就应当考虑到其预计开发产品的业态问题，若开发建设大户型住宅等高端产品则不能享受到国家的标准住宅增值率低于20%则免征收土地增值税的优惠。因此，在房地产企业的纳税筹划是与其经营计划和整个开发流程都息息相关的，并不能片面、独立地看待。
关键词：房地产企业；税务内控；构建
中图分类号：F293.33 文献标识码：A
文章编号：1005-913X（2012）08-0092-02
追求自身发展，提高自身竞争力是众多企业追求的战略目标，而内部控制就是实现企业长远发展目标的一个必要手段，监控着企业内部管理。在所有企业看来，企业内部控制起着举足轻重的作用，能够减少企业面临的风险，可是关于税务的内部控制体系，却没有被企业同等对待。当前形势下，我国的税收政策不断调整，对企业实行了减税、免税等许多优惠政策，在很大程度上减轻了企业的税收负担。可是任何事物都有两面性，企业在减轻税收负担的同时却增加了税务稽查的风险。企业所面临的税务环境不断变化，这就要求企业适应环境的变化，加强内部控制管理水平。企业一方面要做到树立税务风险的防范意识，另一方面要在企业整体的内部控制体系中渗透税务控制体系。
一、构建税务内控体系的必要性
一种普遍观点认为，企业的董事会、相关管理部门以及全体企业职工等共同实行的，实施企业税务内控的根本目的是防范税务风险，提高税务价值，增强企业竞争力，并针对这一目标实行系统的、规范化控制活动。
近几年以来，我国房地产业的飞速发展也带动了房地产业的税收的增长，在国家的税收总收入中占有重大比重。目前，国家对房地产业采取了宏观调控的政策，而且国家对房地产业的税务管理力度在逐年加大。国家税务局曾经在十年前就已经把房地产业列为税收专项检查的对象，并且是必检对象。在人民群众眼中，房地产业中经常出现税收差错，比如偷税、漏税现象，这就从另外一个角度证明了我国的房地产业的税务征收存在许多问题，有很高的涉税风险。
在我国，国家对房地产业实行宏观调控的政策，并且不断加大管理力度，相继出台了许多政策来调控房地产市场。比如国家颁布了房子限购令，再比如贷款利率上涨，尤其是2011年的一系列政策更是在很大程度上影响了房地产市场。尽管如此，房地产业仍然是我国国民经济的支柱产业，而且房地产业的税收仍然在国家税收总额中占很大一部分。因此，建立健全房地产业的税务内控体系显得十分有必要，有利于规范房地产行业，使其健康发展。这不仅仅对房地产业有巨大作用，而且对我国的整个国民经济都有很重要的意义。
如果企业没有建立健全的税务内控体系将会加大企业面临的税务风险。没有健全的内控制度可能会使企业的税务筹划出现问题。比如，本来是想节税，可是筹划不当可能会导致偷税、漏税，也可能因为不懂国家的税收政策中的优惠部分，多缴税款，造成税收浪费。除此之外，税务内控管理体系是否健全能够影响企业的生产经营活动，也是企业能否长远发展的关键环节。
二、构建适合房地产企业税务内控体系的方法
（一）提高企业税务内控管理水平
企业要设立专门的税务管理部门，即使自身条件不够，无法达到设立专门的部门的水平，也要由专业人才专门管理企业的税务管理工作。企业一定要把税务管理工作人员的责任明确到位，除此之外，企业其他一些人员，只要是涉及到税务的岗位，比如采购部门，都要明确职责。企业领导要大力支持税务管理工作。税务管理工作内容有：核算税务申报数据、管理发票使用、分析税收风险、研究国家税收政策，利用其中的优惠部分，合理进行税收筹划、指导企业的相关部门，避免经营活动中的税务风险、关注企业投资方向，提出税务管理意见等。
（二）控制各环节的风险管理流程
企业的税务内控体系属于提前防范性质，对企业所面临的风险要提前防范。完善税务内控体系就要做到使企业各环节能够正常运作，降低企业所面临的各种税务风险。企业的税务内控管理是企业现代管理的重要内容，所以一定要在企业内部设立专门的涉税管理部门，同时，要加大企业税收筹划的管理力度，使企业在运行中的每一个环节都能达到税后收益的最大化。房地产企业首先要认真分析自身的每一个环节，正确评估，有效控制生产经营活动中的每一个涉税环节，把风险降到最低。通过不断完善税务风险控制体系，并使之有效运行，达到控制涉税环节的目的，从而实现税务价值的提高。房地产企业有以下几个环节可能会涉及到税收，比如开发环节会涉及到土地增值税；销售环节会涉及到营业税、土地增值税以及印花税等多个税种，在这个环节中，企业所面临的税种最多；在保有环节中，房地产企业会涉及到房产税、营业税、城市建设维护费等若干税种。
（三）企业内部要建立风险汇报制度
风险汇报制度，也就是企业内部涉及到税收的所有职工都要从全局出发，以大局为重，认真对待企业税务管理工作。建立风险汇报制度能够使每一个涉及税收的企业职员都能够明确自己的责任，树立风险意识。对房地产企业来说，一般涉税金额比较大，涉税事项有时候不容易确定，所以涉税人员一定要从实际出发，针对企业的具体情况做出具体分析。对于一些重大的涉税事项，比如税务检查、税务筹划、涉税合同以及国家税务优惠政策的调整等，一定要及时汇报。企业相关部门的涉税人员如何进行汇报是由汇报标准决定的，并且要遵从一定的汇报流程。这就会使汇报文本在各部门之间流转起来更加方便，和谐统一。
（四）建立内部税务风险测评制度
从管理房地产的角度出发，测评企业运行中的税务风险，并将其制度化，这就是风险测评制度，它属于企业日常管理的一个方面。这主要从两方面来努力：第一，提高企业职工控制风险的意识，培养其高度的责任感。所以，房地产企业要及时做好职工的培训工作，使其充分了解税务基本知识，深刻认识税务风险。第二，各个涉及到税务的相关部门要及时评估涉税风险，并及时调整工作方向，把风险消除在萌芽之中。第三，要根据国家税收政策的变化及时调险测评制度。房地产企业的各部门之间一定要加强沟通，及时进行信息交流，特别是要与税收人员保持友好关系，得到他们的指导和建议，对于规避税务风险具有很重要的意义。
三、结束语
总之，房地产业的税务管理一定要加强。企业一定要结合自身的实际情况建立有效的税务内控体系。只有这样才能防范税务风险，加快企业发展。
参考文献：
[1] 梁云凤，逄振悦，梁云波.纳税筹划[M].北京：中国市场出版社，2006.
关键词：房地产 关联企业 转让定价
随着我国转让定价税制的进一步完善，税务机关反避税的矛头开始指向内资企业，有关联交易的房地产企业更是税务机关反避税关注的焦点。在实务中，房地产开发企业通过设立建筑安装工程公司、设计公司、装饰公司、物业管理公司等关联企业，在大量的关联交易中实行转让定价，使得成本和利润在关联企业之间重新分配，从而达到避税的目的。如果各关联企业的企业所得税征收方式和税率一致，转让定价不会必然导致企业所得税避税，但会严重影响地税部门的土地增值税的征收。
2011年12月13日-15日，全国地税系统反避税工作会议在山东举行。本次会议对房地产行业的反避税问题进行了深入探讨和研究，并对有关房地产企业的反避税调查工作做出了具体部署。对于内资房地产企业的反避税，不是利用传统的稽查手段，而是利用转让定价的理论和方法对房地产关联企业之间的交易进行反避税调查和调整。对于内资房地产关联企业的转让定价管理，也不再局限于对企业所得税的关注，而是进一步拓展到了土地增值税、营业税等与房地产关联交易相关的各项税收。
一、房地产关联企业的认定
所谓房地产关联企业，是指在房地产开发与经营中与其他企业之间存在直接或间接控制关系或重大影响关系的企业，包括总机构与分支机构、母公司与子公司、同一总机构的不同分支机构、同一母公司的不同子公司等。
根据企业所得税法实施条例释义第一百零九条的规定，构成关联关系的主要有以下八种情形：
1、相互间直接或间接持有其中一方的股份总和达到25％或以上的；
2、直接或间接同为第三者拥有或控制股份达到15%或以上的；
3、企业与另一企业之间借贷资金占企业自有资金50％或以上，或企业借贷资金总额的10％是由另一企业担保的；
4、企业的董事或经理等高级管理人员一半以上或有一名常务董事是由另一企业委派的；
5、企业的生产、经营活动必须由另一企业提供的特许权利才能正确进行的；
6、企业生产经营购进的原材料、零配件等是由另一企业所控制或供应的；
7、企业生产的产品或商品的销售是由另一企业所控制的；
8、对企业生产经营、交易具有实际控制的其他利益上相关联的企业（包括家族、亲属关系等）。
二、房地产关联企业转让定价分析
房地产关联企业转让定价是指房地产集团公司内部或关联企业之间为了实现其整体战略目标，在销售货物、提供劳务、转让无形资产等时违背市场交易原则而内部制定的价格。房地产关联企业之间的转让定价将导致收入和费用在关联企业之间的重新分配，从而达到避税的目的。
在实务中，房地产关联企业的关联交易类型呈现多元化趋势，转让定价表现形式日趋复杂化。具体包括：
1、货物购销业务中的转让定价
货物购销业务中的转让定价主要表现在关联企业之间在购销建筑施工设备、原材料以及完工产品销售等业务活动中，利用“高进低出”或“低进高出”的手段，将成本和利润在关联企业之间重新分配。例如，房地产开发公司高价从关联企业购入施工设备或者是建筑材料，从而增加房地产的开发成本，增加土地增值税的扣除项目，从而达到少缴土地增值税的目的。深圳某房地产公司低价向其关联公司转让刚建成的商业大楼，构成了房屋销售中的转让定价。在房地产关联企业转让定价交易中，有形货物购销占有非常重要的地位。
2、劳务提供业务中的转让定价
劳务提供业务中的转让定价主要表现在关联企业之间通过支付设计、管理、广告、咨询等劳务费用的高低，影响房地产关联企业的成本和利润。比如，房地产开发企业通过设立关联建筑管理公司，通过建筑管理公司可列支开发直接费用，以提高开发成本，减少土地增值税，同时也减少了企业所得税。广东某大型房地产公司下设全资设计公司、文化公司、技术咨询公司，各子公司一年收到母公司设计、宣传策划、咨询费高达上亿元，然后再通过购买母公司的艺术品作为各子公司的固定资产，以完成最后的利润转移。
3、无形资产交易业务中的转让定价
无形资产交易业务中的转让定价主要表现在关联企业之间专利、专有技术、商标、商誉等无形资产的转让不按该类交易的市场价格收取特许权使用费，或故意将土地使用权在关联企业间转让，从而影响房地产关联企业的成本和利润。如：福州某房地产开发公司取得政府划拨地使用权，又将该块地转让到其全资子公司名下开发房产，其增值额在土地增值税的免征范围，从而规避了土地增值税。
4、资金融通业务中的转让定价
资金融通业务中的转让定价主要表现在关联企业之间通过贷款利率的高低来影响房地产关联企业的成本费用。例如，房地产集团母公司向房地产开发子公司提供贷款，收取高利息，从而增加房地产开发子公司的费用。
三、房地产关联企业转让定价的动机
1、可以规避部分企业所得税。根据《中华人民共和国企业所得税法》的规定，我国企业所得税的基本税率为25%，但对于国家重点扶持的高新技术企业和小型微利企业分别实行15%和20%的优惠税率。根据纳税人的不同情况，企业所得税的征收方式分为查账征收和核定征收。房地产关联企业通过转让定价，使得成本和利润在关联企业之间重新分配，规避部分企业所得税。临沭县某房地产公司通过新投资成立一家建筑施工企业（其企业所得税实行核定征收方式），二者构成关联企业，其开发项目多由该施工企业承建。在施工过程中，建筑施工企业通过高开发票，增加建筑安装成本，转移利润到关联企业。虽然建筑施工企业按发票金额缴纳了3%的营业税，但由于关联施工企业采取核定征收方式计算缴纳所得税，这部分转移的利润在施工企业相当于乘以应税所得率后再乘以适用税率计算缴纳所得税，整体少缴了25%企业所得税。
2、可以少征土地增值税。土地增值税是对纳税人转让房地产的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额为计税依据，依照四级超率累进税率征收的一种税。对房地产企业来说，转让房地产的收入和扣除项目金额会直接影响其土地增值税金额，转让收入越低，扣除项目越大，增值率越低，企业的适用税率也会越低，从而减少应缴纳的土地增值税额。房地产企业通过转让定价，以低于市场的价格转让房地产，或者以高于市场的价格向关联企业支付安装工程费、设计费等途径来增加扣除项金额，从而减少增值额，最终少缴土地增值税。成都某房地产公司低价向其关联公司转让房产，构成房屋销售中的转让定价，涉案税额达180余万元，涉案税种不仅涉及企业所得税、营业税、还涉及土地增值税。
四、房地产关联企业转让定价涉税风险
自2002年以来，房地产行业多次被列入全国税收稽查的重点行业。目前中国反避税法律体系已基本建成，税务机关已经拥有足够的法律武器和技术手段对转让定价进行调查和调整，房地产关联企业的转让定价已经成为税务机关反避税关注的焦点。
根据国家税务总局的反避税工作精神，各地税务机关对于房地产关联企业的转让定价监管将会日益严格，全国范围的行业联查也极有可能展开。在这种新趋势下，有关联交易的房地产企业如何规范关联交易，调整定价策略，有效预防、控制、避免转让定价风险成为一项颇具挑战性的工作。
1、规范关联交易。房地产企业要充分了解企业自身的关联交易情况，正确认识转让定价的税务风险，按照《特别纳税调整实施办法》的有关规定进行关联交易，对关联企业之间的关联交易及所采用的定价策略及时进行审阅和调整，保证交易价格的公允性，规范纳税行为，有效预防对于转让定价税务审计的风险。
2、重视关联申报。有关联交易的企业向税务机关申报关联交易情况，是法纳税人的基本义务，不履行义务就会受到处罚，企业很可能被列为税务机关转让定价调查的重点对象之一。全国地税系统反避税工作会议明确指出要利用转让定价手段，要求房地产行业各相关企业提供关联交易的资料，并在全国实现联查。《特别纳税调整实施办法》列出的关联交易类型主要包括有形资产购销、无形资产使用、提供劳务和资金融通四大类，房地产企业要对企业内部的关联交易进行准确界定和分类，在填报《土地增值税清算申报表》时，如实披露房地产企业关联交易的详细情况，据实填报《企业年度关联业务往来报告表》。存在重大关联交易的企业应当向转让定价专业人士寻求帮助，以控制并降低转让定价风险。
参考文献：
近些年，房地产市场出现了前所未有的发展机遇，房地产行业已成了国家经济的支柱性产业，然而随着房价持续走高，房地产项目呈现过热化的发展趋势，政府也加大了宏观调控力度，采用强化税收的政策，针对不同房地产企业以差别化方式执行信贷政策等方法对其进行监管。特别是2013年以后，随着国五条的制定与出台，在一定程度上缩小了房地产企业的利润空间。鉴于此，企业通过纳税筹划来增加企业收益、规避纳税风险的重要性便逐渐显露出来。
关键词：房地产企业；纳税筹划；问题
中图分类号：
D9
文献标识码：A
文章编号：1672―3198（2015）21019101
1房地产企业纳税筹划的可行性
1.1涉税环节多，纳税筹划空间大
房地产企业生产周期比较长，涉税生产环节比较多，在开发建设阶段主要涉及城镇土地使用税、契税、营业税、印花税，如果占用耕地还需缴纳耕地占用税；在销售阶段主要涉及营业税金及附加、土地增值税、企业所得税、印花税；在保有阶段涉及营业税金及附加、房产税、土地使用税。除此之外房地产企业还要向政府及事业单位缴纳各项费用。房地产企业在每个生产环节都有涉税事项，较多的税种为企业实施纳税筹划提供了空间。
1.2纳税成本高，纳税筹划主动性强
国家的宏观调控使得房地产企业间的竞争日益激烈，企业要在竞争中生存，就必须增强自己的竞争优势。如今越来越多的企业实行了成本领先战略，而房地产企业在进行开发过程中要投入巨额资金，其投入资金额度以及销售额度都会以亿元为单位，因而税基相对较大。税金做为最主要的成本来源，对企业的经济效益和会计目标的实现有着重要的影响。纳税筹划无疑成为了降低企业税负成本和经营风险，增强企业竞争力和盈利能力的有效策略，这就为房地产企业实施纳税筹划提供了主观因素的可行性。
此外，纳税筹划已经得到我国法律法规的认可，它已成为企业优化管理的重要内容。国家鼓励企业进行纳税筹划，而且随着社会经济的发展，我国的税收制度正朝着制度化、规范化方向发展，为房地产企业的纳税筹划提供了有力的法律保障。
2房地产企业纳税筹划的问题分析
2.1企业纳税筹划水平不高
房地产企业在进行纳税筹划时，更多的是关注短期的或者当期的节税收益，只是简单的从规避税负来进行纳税筹划的考虑，或者仅仅对不同的纳税方案所带来的不同税负进行比较，并未从企业的长远利益来考虑，常常是为了减少眼前的税负游离于逃税与节税、避税的边缘，更不用说用多种诸如倡导、指引等积极的方式来争取于己有利的税收优惠政策进行筹划。
2.2纳税筹划人才资源匮乏
纳税筹划是一项专业性和综合性很强的工作，这就要求纳税筹划人员不仅要有扎实的专业功底，还要熟练掌握当前的税收政策，更要具备驾奴纳税筹划过程与税收部门沟通的能力。而现在我国大多数房地产企业的纳税筹划人员都只是普通的财务人员，他们只会进行简单的帐务处理，要想让他们达到纳税筹划人员所具备的专业的知识水平还很困难，进而所进行的纳税筹划方案也就难以达到预期的效果。
2.3缺乏纳税筹划风险意识
房地产企业进行纳税筹划过程中经常会遇到一些不确定因素，有些消极因素会带来不利的影响。而且国家会根据经济发展的需求调整相关的政策，新出台的政策往往会对房地产企业的长期纳税筹划方案带来或大或小的影响和风险。如果房地产企业未把未来可能发生的风险因素考虑进去，风险意识淡薄，没有对未来可能发生的筹划风险提前做好防御措施，就会对整个纳税筹划效果产生不利的影响。
2.4房地产业重复征税现象制约了企业的纳税筹划
近些年来，我国的税收制度在不断地完善，但是依然存在重复征税的现象。从房产税与城镇土地税的关系来看，房屋与土地的关系密不可分，他们之间往往难以分割，在价值形态上，房地产市场上的房屋价值往往包含土地的价值。然而在税制设计上，按照现行税收制度对土地要从量计征城镇土地使用税，对房屋则要从价计征房产税。在房产税的征收过程中就会出现土地的税收进入土地的价格，土地的价格构成房屋价格的组成部分的不合理现象，造成重复征税，加大了房地产企业的税负。企业若要避免重复征税就需要将房地产价值与土地价值人为分割裕然而实际在操作过程中很难做到；若不人为分割开，则会出现对一栋房产既征收了包含地价的房产税，又对房产所占的土地征收了土地税，从而制约了企业的纳税筹划。
3房地产企业纳税筹划的对策建议
3.1注重纳税筹划的整体性
企业在进行纳税筹划过程中应进行综合考虑，将其变成公司的经营战略与整体的投资的一部分，隐藏的危险因素，不能为了筹划而筹划。首先，要从全局着手，不能只关注个别税种，要充分考虑各税种、税基的相关性，因为某一税种税基的减少可能会带来其他税种税基之间关系的转变。要减少整体的税负，而不是
单纯降低个别税种的税负。其次，在进行方案制定时，
房地产企业内部要形成良好管理体系。房地产企业内部各部门之间只有形成畅通的信息共享机制，才能保证纳税筹划工作的正常开展。若内部合作脱节，则容易出现问题。比如我国税法针对打折销售的计税方式是依据打折后的金额计算，而买房送装修则是依据购房款加上装修款的合计金额计税。两种销售方式不同，计税结果就不同，销售人员若不了解相关的税法政策，在与客户签约时就有可能做出不利于公司财务部进行筹划的选择。因而企业各部门要加强沟通，从全局出发，才能在纳税筹划过程中作出正确的方案选择。
3.2设置专业的税收筹划组织机构
房地产企业经营业务复杂，涉及的税种繁多，这就要求房地产企业在进行纳税筹划时，一方面要配备熟悉业务、了解法规的专业的纳税筹划人员和专职的纳税筹划研究专员；另一方面要注意为其营造良好的工作环境，提升纳税筹划人员的地位，可以在企业内部单设一个独立的纳税筹划组织机构，让其负责制定具体的纳税筹划方案或措施，而不是由财务部门兼职负责，以增强纳税筹划工作的针对性和时效性。此外，企业也可以充分利用税务师事务所、会计师事务所、税务咨询公司等中间机构的资源，所提供的参考意见，接受专业的指导和帮助，以使企业的纳税筹划方案更具科学性。
3.3关注税收法律政策规避风险
我国税收法律政策呈一种动态变化的状态，尤其是当我国对房地产市场进行了宏观调控以后，相关的税务监管变得愈发严格。在这样的大背景下，房地产企业相关的税收法律政策也会有着较大的变动。
因此，房地产企业就需要加强对相关税收法律政策的研究工作，及时关注各种变化，深刻理解和把握税法的中心思想并随时更新企业自身的纳税筹划方案，确保使纳税筹划方案不是非法的。在此基础上还要遵守税务政策的引导，让企业享受相关税收优惠，同时也符合国家政府宏观调控经济的用意，防止恶意涉嫌偷税漏税，从而减少风险。
纳税筹划的方案有时利用的是法律的边界点和模糊点，而房地产企业对税法的理解与税务部门具体执法有时也会存在差异，但企业纳税筹划方案的合法性最终是由主管税务机关认定的，一不小心就会被认定为偷逃税，面临处罚，不仅没有减轻企业的纳税负担，还加重了企业的纳税成本。这就要求企业在进行纳税筹划的过程中，要加深对税务机关和税务部门的工作程序的了解，更加注重与税务部门的沟通，使房地产企业的筹划方案得到当地主管税务部门的认可，从而避免筹划风险，取得应有的收益。
3.4加大税制改革力度
我国的税制在不断的完善但仍有重复征税、税制设置不合理的地方，加大了企业的税负。一方面国家要根据实际情况及时对房地产行业的税收制度进行改革，合并性质相同税种、合理界定税费范围、不断从宏观层面对房地产行业进行正面干预，促进其健康发展；另一方面，房地产企业也应根据国家宏观经济形势及自身特点，积极主动地在国家法律框架内运用合理的方法进行纳税筹划工作，降低企业成本，实现资金价值最大化，确保企业良性发展，为国家的经济发展贡献自己的力量。
参考文献
[1]陈晓菲.探析房地产企业税收筹划的风险以及防范措施[J].中国外资，2013，（2）：114116.
一、实施“营改增”的意义
全面开展“营改增”制度，不但能够使我国的税收体制进一步完善，同时对税收管理方面也具有非常巨大现实意义，由于我国在这个方面的漏洞很多，增值税的实施，避免了税收重复的现象，增值税可以帮助企业提高竞争实力，在激烈的市场竞争中，能有占有不败之地，但是增值税的这种最用，也需要具有一定的前提条件，男就是要以宽广的税收为前提，这样才能够有效得以实施和推广。除此之外，增值税以及营业税两种制度同时进行，也产生了很多弊病，在市场进行形式愈发多元化的前提下，商品化服务也越来越多，因此，逐步将增值税代替营业税，是非常必要的。
二、“营改增”对房地产开发企业税负的影响预测剖析
可抵扣进项不足，税负增加的可能性很大，房地产开发企业是一个系统化的综合性的产业，涉及土地使用、建筑行业、设计、勘察、金融等。 在销售额一定的情况下，原先征收的营业税税负稳定，但“营改增”之后，企业的税负很大程度上取决于进项税额。
比如：某大型房地产开发企业两年内已经完成项目的营改增前后税收负担的变化测算记性具体计算：
wy项目工程结算收入为87，200，000元，工程成本为80，077，897元。
yw项目工程结算收入为128，500，255，27元，工程成本为118，983，46元。
销售税额为：
wy项目工程销项税额=87，200，000÷（1+11%）×11%=8，641，441（元）
yw项目工程销项税额=128，500，255（1+11%）×11%=12，734，2609（元）
进项税额为：
通过对该单位各项数据的总结分析计算得出，wy项目全部可以取得进项税的情况下其进项税收为6，837，802.17元，而部分取得进项税的时候则为3.493，419，67元，yw项目为9，942，917，66元，部分取得进项税的情况下为5，105，454，77元。
营改增后的税负变化情形之一：材料可全部扣税情况的税负
Wy项目应交增值税额= 8，641，441-6，837，820=1，803，621（元）
增值税税负=1，803，621÷87，200，000=2.07%
Yw应交增值税额= 12，734，260-9，942，915=2，791，345（元）
增值税税负=2，791，345÷128，500，255=2.17%
情形之二：部分材料可扣税情况的税负
wy应交增值税额=8，641，441-3，493，420=5，148，021（元）
wy增值税税负=5，148，021÷87，200，000=5.90%yw
应交增值税额=12，734，260-5，105，454=7，628，806（元）
增值税税负=7，628，806÷128，500，255=5.94%
三、房地产开发企业积极应对“营改增”的若干策略
（一）提高成本结构的可抵扣比例，提升项目的现场管理能力
营改增中在可抵扣进项方面存在一些不足，为了能够弥补这些不足，房地产开发领域的财务人员在小项目中，不能够进行增值税抵扣，其次要全面提高企业内部所有员工对于增值税的认识，进行相关的培训讲座，训练相关的管理者以及财务人员全面掌握营改增的相关规定内容，通过提高成本构架的可抵扣比例来实现对于营改增中进项中存在的不足。
（二）加强人员培训，积极应对税改带来的各种纳税筹划风险
提高相关人员的整体素质，对于正确处理税收成本测算工作必然具有一定的促进作用，针对营改增推行所带来的一系列复杂问题以及涉税风险问题进行重点培训，强化财务工作者的专业素养以及处理问题的应变能力，是非常必要的。企业针对新的税收相关制度以及重点的税收条例，开展公共讲座，或者是课程培训，鼓励财务人员参与进来，从而实现对这些条例的进一步推广，除了要坚持理论性知识的培训，企业还应该从财务中筛选一些能力较强的工作者，进行营改增的相关实践，从实践中发现问题，解决问题，进而掌握各种新型的技术。
（三）强化员工“营改增”意识，做好增值税票据的管理及跟踪
企业税收测算中，发表处理是非常关键的环节，尤其是针对进项税票的处理方面，难度更加，那么企业强化员工营改增意识，积极跟进票据的管理，就成为了一项重要的工作。员工必须要充分认识到新税对于企业的积极影响，在房地产行业中，税收制度是均衡利益的有效手段，然后，工作人员针对新税务以及发票的处理方法必须要全面掌握，从而避免出现纰漏，同时管理人员以及财务基层人员以及核算部门还需要积极跟踪增值税票据，最大限度的发挥出营改增的积极作用。
【关键词】税收风险 财务报表 财务分析
一、税收风险和财务报表分析的概述
在税收风险上，对公司的不确定性税务风险，这种不确定性主要表现在两个方面：一是企业要承担的税收法律风险，由于主客观原因导致对相关税收法律法规理解的偏差，或是在对税收管理、财务税务计算和执行上，没有按照未付税的执行税法的有关规定，以至遭到补税甚至被税务机关查处而增加滞纳金、罚款等，甚至面临刑法处罚的严重情况。二是企业应承担的税收财务风险，企业相关涉税行为因未能准确使用相应税法或对相关税收优惠政策缺乏了解缴纳完全不必要的所得税费用，企业税负有所增加。财务报表分析方法即利用分析财务报表，尽早识别和控制税收风险，从而做出相应的防范便可减少因发生税收风险而造成的利益损失。
企业财务报表包括现金流量表、资产负债表、利润表等部分，它们能够进反映一定时期之内企业的财物状况、资金流动、经济活动效果等。税务机关也会通过对企业的财务报表分析，数据整理，对企业的经济活动和现状进行了解，并做出相应的评价。
二、企业财务报表分析在识别税收风险中的运用
税务风险评估是企业加强税务风险管理的有效方法，它是根据有关运用数理统计知识，在对税收风险识别的基础之上，在税务机关对企业进行纳税申报评估之前对企业存在的税收风险进行预测、量化、分析、排序、判断以及再确定风险等级的管理活动。在税收风险评估指标当中，企业财务会计报表是最为重要的数据来源之一。如：主营业务成本变动率、主营业务收入变动率等数据，都能够从财务报表当中进行了解和计算。而财务报表中的总资产周转率、净资产收益率等财务比率指标，在税收风险评估当中，也是十分重要的指标。同样，税务机关基于对企业财务信息的全面掌握，也会运用财务报表分析方法，对企业的生产经营能力进行准确的判断和分析。同时根据征管信息系统的税款数据，对企业纳税申报的合理性与真实性进行判断和辨别。
三、案例分析――以A房地产公司为例
（一）公司背景资料
A是一家房地产股份有限公司，主要从事房地产开发和经营和酒店物业，近年来大力推进多领域跨越式发展战略，成为一家大型企业集团。因此，其税收风险不仅受企业重视，而且是中国证监会、投资者及行业竞争者所关注的焦点。
关注2014-2015A股份有限公司主要财务数据并计算其增减变动率，如：“主营业务收入变动率”16.34%、“主营业务成本变动率”1.46%、“销售税金变动率”44.66%、“管理费用变动率”11.6%、“财务费用变动率”36.38%、“资本公积变动率”8.82%、“营业外支出变动率”-80.11%、“营业利润变动率”22.28%、“利润总额变动率”23.83%。另外，2014-2015年A公司入库地方税数据增减变动率为：“营业税变动率”-0.53%、“城市维护建设税变动率”-0.54%、“教育费附加变动率”-0.51%、“企业所得税变动率”0.29%、“个人所得税变动率”1.45%、“房产税变动率”1.9%“土地增值税变动率”-0.3%、“土地使用税变动率”0.86%、“其他”0.78%。
（二）识别和评估公司税收风险
A公司l生的业务涉及增值税、营业税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税、城建税、教育费附加等多项税费。在此通过年度主要财务指标并借助税收风险评估，以便从具体方面发现税收风险。涉及企业所得税的指标变动率预警值分别为：“主营业务收入变动率”10%、“财务费用变动率”>10%、“管理费用变动率”>5%、“营业外支出变动率”>20%、“其他应付款变动率”>10%、“资本公积变动率”>0、“主营业务收入变动率与销售利润变动率配比”≈100%、“主营业务收入变动率与主营业务成本变动率配比”≈100%。
将2014～2015年A公司主要财务指标变动率与预警值比较后可发现风险并将其描述为：财务费用变动率超过预警值，公司可能出现税前列支资本化利息、超金融机构借款利率支付利息等问题；管理费用变动率超过预警值，可能存在税前多列支管理费用；资本公积变动率超过预警值，可能存在受到返还税费、接受捐赠、债务重组收益未确认；主营业务收入变动率与销售利润变动率配超过预警值可能存在不配比结转成本或销售税金及附加的问题；主营业务收入变动率与主营业务成本变动率配比远远超过预警值，表明公司存在虚增收入、少转成本，或当年建材价格下降、商品房售价却大幅上涨等现象。
（三）对税收风险结果分析
通过对A公司税收风险的识别及简单的评估，分析得出其可能在以下六个方面存在较大的税收风险：一是由于房地产行业快速发展，市场的国家宏观调控，在不断出台一些新的利息、税收调控政策下，可能会加大公司在税收上的不确定性。二是因为公司50岁及以上的涉税人员没有及时更新其原有的税务知识体系导致错误。三是公司内控制度不完善，控制、防范税收风险的能力不足。四是公司有利用借款利息避缴税款的行为，关联交易和不公平的条件等行为的存在。五是由于财务人员缺乏对公司整体性和全面性的考虑和判断导致公司在投融资及重组过程税务筹划失误，而给公司造成风险和损失。六是公司未采取国家给予的税收优惠的优势。
四、总结
本文以识别财务风险为目的，探索和强调企业财务报表分析对税收风险管理工作的重要性，并得出以下结论：一是充分利用财务报表分析方法，着重分析表内数据之间、表与表之间存在的逻辑关系，及时识别风险，关注财务信息与涉税信息的异常波动。二是自觉增强企业良好纳税观，强化税收通过风险意识实现合理优化纳税，可以地有效避免及降低企业地纳税风险，使其持专业素质，续健康地发展。三是分配专业素质高的涉税人员可以有效提升企业规避税收风险的能力。四是建立一个能够合理表达企业需要的与税务机关良好的税企关系，积极向税务机关进行政策咨询，学习最新的税收政策，结合实际情况，开展积极的政策分析、应用，在化解企业税收风险的同时，为公司谋求经济效益。
参考文献
[1]吴曲峰.财务报表分析在纳税评估中的应用研究[D].厦门大学，2014.
关键词：房地产企业；税收筹划；思路
近年来，房地产企业偷漏税情况严重。以北京市为例，从2003年—2005年，北京市地税局对1103家房地产开发企业进行了纳税检查，被查出有问题的企业725家，其中千万元以上案件24起，有问题比例为66％；检查总计查补10.05亿元，滞纳金一项，就收取5891万元，而因偷逃税款而引发的罚金总额也已经突破千万，达到1817万元。
税务机关已将房地产行业纳税情况确定为监管重点，并且正积极探索建立房地产行业纳税评估模型，还计划与土地管理、城市规划、房产管理等行政部门建立信息传递制度，以加强对房地产开发企业与应纳税额有关数据的采集、监控和分析能力,同时在行政程序上规范纳税人的税务登记行为，建立档案，以便全程跟踪。此外，税务机关还将加大对房地产涉税违法行为的处罚力度。可以明显预见，房地产企业涉税违法的代价将进一步加大，税收筹划成为其在低纳税风险下降低税负的一个重要选择。本文就房地产企业如何对其经营活动进行税收筹划提供一些思路。
（一）从节税空间大的税种和纳税人构成入手
房地产企业在进行税收筹划之前要先分析哪些税种具有税收筹划价值。从理论上来讲，应选择税收优惠多，税负伸缩弹性大的的税种作为切入点，例如土地增值税对房地产企业而言，就是一个具有很高税收筹划价值的税种，原因有两个：一是其税率比较高，税负重；二是其税率为超率累进税率，跳跃性大，不同级次之间税收负担的差距大，土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%到60%，增值率越低，税率越低，《土地增值税暂行条例》第8条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。因此土地增值税筹划的余地也大。
从纳税人构成切入。我国大量税收共同的特点是以企业的某种类别身份为基础。因此房地产企业进行税收筹划时可以考虑能否避开成为某税种纳税人，从而实现节税目的。例如，《增值税暂行条例》第五条规定，一项销售行为如果既涉及货物又涉及非应税劳务，为混合销售行为。依据混合销售按照“经营主业”划分只征一种税的原则，企业有充分的空间进行税收筹划以获得适合自己企业和产品特点的纳税方式。设有一房地产开发企业兼营房屋出租，属于增值税一般纳税人，向另一单位出租的房屋包括很多家具、家电以及其他代收电话、水电费。若不对这些费用分别核算，根据《增值税暂行条例》的规定，用于非应税项目的购进货物或者应税劳务的进项税额不能抵扣，这样就加重了企业税收负担。企业可以通过分别核算和收取这些费用，将其中所包含的增值税予以抵扣。
（二）寻找变量
税收筹划过程就是不断发现并引入变量的过程。所谓变量，就是影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的因素。影响应纳税额的两个最直接、最根本地因素是计税依据和税率，计税依据越小，税率越低，应纳税额越少，其它间接因素都通过这两个因素其作用。虽然这两个因素在不同税种中的内容不同，但采取的筹划方法都得从这两个方面下功夫。
另外，税收筹划从某种意义上说就是纳税人主动利用税收政策的特定条款来实现减轻纳税成本的目的，房地产企业应寻找在相关税收政策中的特定条款，并加以充分利用。这些条款包括三类：
差异性条款。例如房地产业涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税，土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%到60%，增值率越高，税率越高，其他业务收入相对于房地产销售收入，涉及的税负主要是营业税，不缴纳土地增值税，税负轻一些。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，可以考虑将其作为单独的业务进行核算，分解房地产价格，这样还可能有效降低房地产的增值率。
选择性条款。税制设计和税收政策中规定了不同的纳税处理模式，对一种纳税主体规定了二选一的纳税方法，纳税人就可以通过测算，选择一种纳税成本较低的纳税处理模式。例如根据《房产税暂行条例》第3、4条的规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。两种方式计算出来的应纳税额有时候存在很大差异，在这种情况下，就存在税收筹划的空间。企业可以适当将出租业务转变为承包业务而避免采用依照租金计算房产税的方式。
优惠性条款。我国土地增值税法规定了很多税收优惠政策，房地产开发企业可以充分创造条件，通过享受税法规定的优惠政策进行税收筹划。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的规定的通知》的规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营企业中时，暂免征土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。
（三）遵循成本收益原则
房地产企业进行税收筹划是为了获得整体经济利益，而不是某一环节的税收利益，各税种之间是相互联系、相互依存的，某一税种的应纳税额减少可能导致其他税种税额的增加。因此企业在进行税收筹划时要进行成本收益分析，以判断经济上是否可行。
以房地产企业增值税筹划为例，合理合法地控制、降低增值率对房地产企业具有重要的意义。从计税原理上讲，控制、降低增值率有三个办法：降低产品售价、增加可扣除项目与合并核算低增值率业务，同时这些做法造会成收入减少或者其他成本、税负的上升，企业应着眼于总体税后净收益最大化，对筹划方案进行综合考量。红星房地产开发公司开发一批普通住宅，销售价格共计3100万元，按税法规定计算的可扣除项目金额为2500万元。该企业应缴纳土地增值税计算如下：增值额=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一档税率30%，应纳土地增值税额=600*30%=180，营业税3100；如果该公司降低商品房售价，按3000万元的价格销售这批商品房，其他条件不变，则纳税情况为：增值额=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业收入减少100万元，应纳税额减少180万元，所得税前实际收益反而增加80万元，税收筹划的效果显著。
假定其他条件不变，商品房价格仍为3100万元，红星房地产开发公司增加商品房内部设施，使其可扣除项目增加为2600万元，则应纳土地增值税情况为：增值额=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业不仅提高了房屋质量，还减少了净支出，获得了净利益的增加。这种筹划使商品房买卖双方均受益。
在增加可扣除项目时，应注意税法对可扣除项目的具体规定。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付金额和房地产开发成本总和的10%，而各省市在10%内确定了不同的比例，纳税人要注意把握。
参考文献
[1]李乐，朱紫云.北京惊曝10亿房地产税款追缴事件[N].中国经营报，2005，9，19
[2]崔荣春.从减肥原理到税务筹划[N].中国税务报，2004，8，31
【关键词】房地产 企业 税收
一、房地产行业税收征管存在的问题
(1)房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的。这些企业曲解地方的优惠政策。甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到照顾，理所应当。部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚。特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。
(2)不按规定申报纳税。一是预收账款不按规定及时申报纳税。《营业税暂行条例实施细则》规定，“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”。二是挂靠其他企业搞开发，不申报纳税。一些个体经营者或单位本身没有房地产开发资格.往往采取临时向某个房地产开发企业上缴一定比例的管理费的办法，借名进行房地产开发。发生的这部分房地产开发业务，被靠挂的单位不按规定进行财务会计核算，实际进行开发的开发商也不向税务机关申报纳税。三是拆迁补偿收入、部分代收代垫款项不按规定缴纳税款。房地产开发企业对老城区或旧居民区进行开发时，采用“拆一还一，多增补价”的方式，增加的面积以市场价或优惠价出售。一些房地产企业往往仅对差价部分计入营业收入.而对“拆一还一”等面积的部分视为开发成本.不按照规定申报纳税。少数房地产企业将煤气集资费、暖气集资费、有线电视开户费等代收款项和代垫款项通过往来账户核算，不按规定申报纳税，偷逃税款。
(3)政策宣传力度不够。政策执行不能到位。目前。在土地使用权的出让和房地产开发、转让诸环节分别征收营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、契税等税种。由于涉及的税种较多，房地产方面的税收政策又不能及时、全面地送到纳税人手中，使一些纳税人无法对房地产相关税收政策有所认识。同时由于房地产开发商税收法律意识淡薄，又不积极配合也增加了征收难度。导致房地产企业相关税收政策执行不到位。
(4)不计销售或少计销售收入。一是以房抵债，不做销售。房地产开发商利用这一手段进行偷漏税的主要方式有：以房换地，不做销售；以房抵工程款，不做销售；以房抵银行贷款，不做销售；以房抵顶其他债务，不做销售等。利用这一手段偷漏税的手法主要是：发生这类业务，不做账务处理或直接冲减应付账款，不计销售收入。利用这一手段偷漏的税种有营业税、企业所得税、土地增值税、印花税等。二是低价开票，少计收入或坐支售房款，不计入收入。房地产开发企业在销售房屋开票时.不按实际销售价格开具发票.而是低于实际价格开票入帐.另一部分房价款开自制收据不入帐.以此达到少缴税款的目的。这种手段多发生在个人承包开发经营的房地产项目。三是分解售房款，少计收入。一些房地产企业采取分解售房款的形式，将停车位、车库、阁楼等款项收入不按规定计人经营收入，而计入往来款项，造成少缴营业税和企业所得税。
(5)税收违法打击不够。检查工作力度不到位。目前，地税机关检查人员素质参差不齐，专业性管理较弱，给那些少缴、不缴、甚至偷逃税款的人有机可乘。造成税源的白白流失。另外，对偷逃税的处罚不严。虽然刑法、税收征管法对偷逃税行为有明文处罚的规定，但在实际工作中，税务部门往往以补代罚，以罚代刑，使偷逃税的人总存有侥军的心理。如契税是一次性的行为税，涉及的纳税人面宽且复杂。事后监督检查。追缴税款相当困难。产权交易双方或者中介机构采取瞒报成交价，立假合同等手段降低计税依据以达到少缴税款的目的。由于税法对这类偷逃税行为没有相应的处罚条款。加上查处不严，致使开发商、中介机构以及产权承受人肆无忌惮地弄虚作假，偷逃国家税款。
(6)部门配合缺乏合力，税收管理外部环境有待改善。虽然新的税收征管法对有关部门协税护税职能作用作出了明确的法律规定.但现实中由于部门利益驱使。造成部门配合不力，协税护税组织不够完善。更增加了管理难度。税务部门在具体进行房地产税收征管过程中。一些基础信息来源于房管、土地等部门。但由于彼此不属于同一领导部门。以及没有一个具体的法律或规蕈来约束相关部门对房地产业的协税护税行为。致使部门之间协调配合乏力。税务部门对房地产业税收的征管工作。普遍需要依靠相关部门的协助配合。才能掌握房地产企业的税源资料。但在买际工作中。出于种种原因很难形成部门合力。由于涉及的部门较多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态。遇到问题不能及时解决。必须召开部门间的协调会议才可解决。缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享。难以实现房地产行业税源的源泉控制。
二、对房地产行业税收管理的建议
针对房地产行业税收征管工作中存在的问题.为了提高房地产税收管理的科学化、精细化水平。进一步发挥税收的调控职能，促进房地产业的健康发展，有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时。通过整合现有征管资源，实现信息共享。加强部门协调配合。搞好各征管环节连接。实施一体化管理。
(1)优化服务，加强有关税收政策的宣传和财务核算的辅导。一是通过印发宣传材料、宣传手册。在新闻媒体、税务网站上开辟宣传专栏，举办专门培训班等多种形式。将国家房地产政策特别是相关税收政策传达给每一个企业负责人、财务人员和办税人员：二是主动深入企业宣讲有关政策.了解企业生产经营情况.帮助健全财务制度。规范财务核算。减少房地产行业企业的纳税风险。还可通过设立招商引资绿色通道，优先为外来房地产企业办理相关手续。三是经常向地方政府汇报工作，将房地产税收管理情况进行专题汇报，向有关领导宣讲房地产税收政策.帮助分析规范房地产行业税收管理对地方经济发展的促进作用，最大限度地争取地方政府的支持。通过依法开展热情、规范的税收服务，提高企业自觉纳税的意识。使之熟练掌握税收知识和办税技能。用诚心、诚信营造良好经济税收环境，赢得地方政府、社会各界特别是房地产开发企业的理解和配合，留住外来商家。
(2)明确税收政策，加强预售款结转销售的管理。房地产企业结转销售收入时间应以单项工程验收合格时间为准，单项工程验收合格后.企业将预收款结转销售并开具销售发票.企业不得提前或延迟开票。为控制企业销售收入结转时间，可通过与规划建设部门的定期联系通报，掌握各地房产竣工验收情况，对已验收合格的房产，及时督促企业结转销售。
(3)有针对性地采取核定征收的办法。对那些财务核算不健全。税基不真实，收入总额及成本费用支出均不能正确核算。不能向主管税务机关提供真实、准确完整的纳税资料的纳税户。可以采取核定征收管理方法。包括定额征收和核定征收。对挂靠户、承包户应按照同行业同规模水平从高核定征收。在具体操作方面可以按照核定应纳税所得率确定应纳税所得额。按商品建筑面积乘以市场价格核定计税营业额等方法。
关键词：房地产企业 税收筹划 风险控制
近十几年来，房地产业发展较为迅速，逐步成为推动国民经济快速发展的重要力量。作为资本密集型行业，房地产业从成立初期、拿地建设到销售等各环节涉税金额较大种类较多，且投资规模大经营流程复杂，税费支出在房地产企业总支出占比中约占五成，可见房地产业是重税行业。随着国家对房地产业的宏观调控政策及税收征管的持续加紧，房地产业的发展及税收管理方面均受到了一定程度的影响。合法合理的税收筹划能够有效规避税收风险，也能够使企业实现一定的节税效益。在此背景下探讨房地产业如何进行税收筹划有利于提升房地产企业财务效益并优化整体税负。
一、房地产企业税收筹划步骤及方法
首先，房地产企业税收筹划步骤一般可分为四个环节：整体把握企业及相应税收政策法规情况。了解自身风险偏好、财务状况等要素，清晰地把握当地税收法规及征收惯例；在对上述情况了解的基础上设计筹划方案，包含法规依据、注意事项及可能的税收风险等，考察其可行性，进行因素变动分析以严控税收风险；落实方案时应考虑企业价值最大化，保持与税务机关的良好沟通，及时修正执行偏差；总结时应注意评价税收筹划方案为往后筹划积累经验。
推迟纳税时间节点可使企业获得应纳税税额的时间价值，在当前通货膨胀条件下，递延纳税在实质上减轻了企业税负。如推迟确认收入尽早确认费用、加速折旧等使得企业前期少纳税额。
不同房地产项目主体遵循不同的税收规定。如分公司和子公司承担的税负不尽相同，分公司所得税由总公司汇总缴纳，而只承担土地增值税、营业税等，子公司则不同，作为独立法人主体，子公司也要承担所得税。分公司成立初期形成的亏损可用于抵减母公司税前利润从而降低企业整体税负，而子公司则自负盈亏，从此角度分析分公司于纳税而言更有利。再如房地产企业以新公司还是旧公司作为新项目开发主体也影响着所得税的缴纳，如果旧公司项目出现亏损，在旧公司开发新项目所获利润可用于弥补旧公司亏损，同样情况下新公司则不能。
税收临界点的存在可能使企业应纳税额达到临界点时应纳税额大幅提升，也可能有所减轻，如扣除限额、起征点、累进税率点等，不同级次的税率可能面临着从量变到质变的跳跃。其中起征点、免征额及各税率级次上下限等税基临界点可能引发企业税负质变，企业应充分认识自身税收优惠享有资格并积极申请，如建造的普通住宅增值率未超20%即可免征土地增值税。当企业应纳税额在临界点左右可适当调整以享受税收优惠，但如果差距偏大则应综合权衡成本利益。
在保证遵守现行税法及有关政策规定的情况下，可合理选择会计政策，调整企业成本费用以进行税收筹划。如选择资产折旧政策、费用合理分类等，房地产企业项目开发时间较长，通过合理划分小区的不同区间可有效利用普通住宅增值率20%有关的税收优惠条件。严格区分招待费、交通费、宣传费等以满足一定的纳税扣除标准。
二、房地产企业税收筹划应重点关注的税种
（一）企业所得税筹划
一是根据上述讨论，不同房地产企业应选择分、子公司等合适的组织形式，多数房地产企业从纳税风险角度考虑选择子公司形式，而从分公司在成立初期形成的亏损可抵减母公司税前利润角度分析则应选择分公司形式。此外，从所得税缴纳角度看，旧公司如果经营亏损，其亏损可在旧公司开发的新项目税前利润中予以抵减，而新公司则不具备此项条件。
二是房地产业所需资金较多，融资时可适当举债充分利用债务筹资的税盾效应，项目完工前贷款利息可计入开发成本，完工后亦可计入财务费用直接扣除，节税效益较为明显。
三是合理确定有限额扣除、全额扣除等可税前扣除项目及不得税前扣除项目，如工会经费保证在工资薪金总额的2%以内，业务宣传费和招待费等在特定比例内的部分才允许扣除，再如支付的罚金、股息红利等不得税前扣除。房地产企业应注意控制不得税前扣除项目的增加。
（二）土地增值税筹划
房地产企业面临较重的土地增值税负，该税种采用超额累进税率更加重了企业的税收负担，也使得土地增值税税收筹划显得尤为重要。以下是实务中应用较广的几种筹划方法：
增加成本进行筹划。税法规定房地产企业的成本可以加计扣除20%，费用可在成本的10%内扣除，通过增加成本减少增值率从而少征增值税，同时成本投入增加有利提升产品竞争力提升产品质量。此外，企业也可降低售价减少增值额，但数据推理表明在降低幅度或成本增幅相同的条件下，后者可使增值率降幅更大。
鉴于税法规定，因项目公司出售股权时其土地权属及房屋所有权并未变化，因而无须缴纳土地增值税，故可通过转让股权的形式节省该项税金及营业税。
组合不同的清算期间及不同的清算项目以进行筹划。根据规定，房地产企业应分期清算土地增值税，实务中地块及期间的不同划分将影响着企业整体的增值额，也为企业税收筹划提供了空间。
在房地产各业务环节分别成立相应公司以分散收入。如针对高端商业区、精装房等需装修项目专门成立建筑装修公司，通过与客户单独签订装修合同分离装修收入，减少土地增值税税基，避免增值额过高引发企业需按较高累进税率纳税的现象，装修收入不交土地增值税，只交营业税金及附加；针对商品房销售可专门成立销售公司以分离增值额减少增值率，以一个较低增值率的价格将商品房销售给销售公司，后者再以原定价格售出，此外成立公司的费用也能在计算土地增值税时予以加计扣除。再如针对向客户提供的物业管理服务收费可专门成立物业公司，避免营业收入中包含物业服务费及其他价外费用，切实降低房地产企业销售收入。
鉴于税务机关在纳税人取得预售许可证满三年仍未销售完毕的、出售比例占比85%以上或虽未超85%但剩余可售面积已全部出租或自用的等情况下可要求其清算土地增值税，房地产企业可合理安排销售许可证取得时间及销售进度，尽量获取延迟缴纳土地增值税的时间价值。
合理确定普通住宅项目定价。把握好土地增值税税率变动临界点，定价时应准确掌握好土地增值税的税率级次，提升企业税后净收益。如为了使普通住宅项目享受20%以下增值率免征土地增值税优惠政策，可依据土地增值税计算公式算出可免税的最高售价作为定价参考。
（三）营业税筹划
房地产行业主要在建筑业、租赁业、销售不动产、转让无形资产等四方面涉及缴纳营业税，税务筹划可从以下展开：一是利用不同行业税率差分离装修与销售业务收入，从而使其适用不同的税率，降低企业整体税负；可成立专门物业公司以剥离手续费、配套设施代收费等人价外费用，减少营业税计税总额从而降低税负。税法规定物业公司代收水电费等行为属于业务，可仅就其手续费收入征收营业税，这就为房地产企业对收取的价外费用进行筹划提供了空间；鉴于税法有规定，对以不动产、无形资产投资入股并参与被投资方利润分配、共担风险的行为不征收营业税，投资后转让股权的行为也不予征收，故房地产企业可考虑以作价入股的方式将其在建工程、商业楼或土地使用权等进行股权转让以有效利用税收优惠政策。
（四）“营改增”对房地产企业的影响
2015年底，“营改增”将全面覆盖我国多数行业，对房地产企业而言是机遇也是挑战。增值税和营业税作为两大主要流转税种，在征税环节和计税依据上存在诸多不同，增值税是价外税，可有效避免重复征税情况。一般而言，“营改增”将增加房地产企业开发成本，但若企业能够从施工单位或其他企业获取足够可抵扣进项税专用发票，理论上说也可整体上减轻企业税负。相信随着“营改增”改革的持续推进和完善，房地产企业的税负将会进一步减轻。
参考文献：
一、加强对日常现金流量的预测
控制日常资金运营风险，编制现金流量预算非常重要。由于公司理财的对象是现金及其流动，就短期而言，公司能否维持下去，并不完全取决于是否盈利，而是取决于有没有足够的现金用于各种支付。因此，编制现金流量预算应立足于对现金流量的控制和监测。现金流量预算就是通过对现金持有量的安排，使企业保持较高的盈利水平，同时保持一定的流动性，并根据企业资产的运用水平决定负债的种类结构和期限结构。现金流量预算的编制主要是通过现金流量分析来完成，因为通过现金流量分析，可以观察到企业的经营、投资和财务政策，将企业动态的现金流动情况全面反映出来。如通过现金流量分析，企业的经营者就能看出企业内部现金流量产生能力有多强，营业现金流量是正值还是负值，原因何在及企业是否有能力通过营业现金流量来履行其短期偿债能力，扣除现金投资后企业的现金流量是否有盈余等。因此，准确的现金流量预算，可以为企业提供风险预警信号，使经营者能够及早地采取行动，防范风险。对制定的预算必须定期审计。
二、采用资金集中管理模式
房地产企业一般采用项目法人制，通常设立多个项目公司，形成集团公司模式。集团公司不是几个公司的简单组合，为了能利用集团公司的协同效用，提高项目公司日常资金运作效率，集团公司的资金管理应更侧重于集权式的管理模式。此种模式能使项目公司及时了解集团公司资金的流向、安全和效益，防止资金在运行中可能出现的违章和舞弊行为，也能够实现集团整体资源的有效配置，解决资金多头开户造成的资金余裕和短缺并存问题。资金集中管理的政策，能最大限度地拓展内部融资的渠道，降低资金的闲置形成统一的资金池，以提高资金的使用效率，增强公司的抗风险能力。资金的集中管理还包括对于贷款及担保等或有负债的统一管理，由于集中管理具有较大的规模和实力，在和银行等金融机构协商资金筹措条件时可处于有利地位，如可争取获得较为优惠的借款利率和期限。对资金使用效率进行内部审计。
三、房地产行业的内审要点
企业日常经营过程中，日常资金运营风险程度大小取决于日常现金流是否稳定，保持经营现金流的稳定是控制风险的关键。在企业现金流量的各项指标中，最为基本的就是经营性现金流指标。如果企业没有经营性现金流，就没有长期稳定的现金流供应；经营性现金流的控制是现金流控制管理的关键。房地产企业存货价值比较大，占用了大量现金，构成大量经营现金流流出；房地产企业预收账款也很大，是其最大的经营现金流来源之一。因此，加强对存货和预收账款及费用管理非常必要。这方面的具体内审要点如下：
（1）对货币资金的查证
a.首先要对库存现金进行实地盘点，对大额的现金收支进行大范围的凭证测试。b.对银行帐户的开设情况进行核实，必须派专人去基本户开房银行取证，有否发现帐外开户的事项及有无对外担保情况。c.对所有银行的对帐单与对应的银行日记帐进行比对，是否发现重大资金进出不入帐情况。d.核实现金支付、银行支付及与费用支出的凭证，查看其后附的原始发票、签呈、附件等，并且与合同及付款审批单进行核对。
（2）实物资产查证
a.取得被审计单位的固定资产、低值易耗品等实物资产的各项管理制度，并对这部分内控制度设计的合理性、完整性、有效性进行全面了解。b.查证固定资产以及低值易耗品的所有权或控制权：对各类实物资产，获取、收集不同证据以确定其是否归属本公司所有；对外购的机器设备等固定资产，审核采购发票、采购合同等。c.实地监盘全部重要的固定资产，以确定其是否存在，并关注是否存在已报废仍未核销的固定资产。
（3）已售房源的价格查证
a.应获取本公司各阶段房源价格目录，全面查证售价是否符合既定的价格政策。b.着重了解销售给关联方、内部职工、关系密切的重要客户的情况，查证其房源、价格、数量、金额和比例等。c.取得本公司有关折扣的具体规定和其他文件资料，并抽查较大的折扣发生额的授权批准情况，与实际执行情况进行核对，检查其是否经授权批准，是否合法、真实。d.根据《商品房销售管理办法》，在未取得预售证的情况下，有否收取定金性质款项，是否造成涉税风险。
（4）费用支出查证
a.对公司所发生的开间费用、管理费用、销售费用等科目中的大额支出进行大范围的凭证测试。b.管理费用的明细项目的设置是否符合规定的核算内容与范围，特别是开间费用和管理费用之间的分类是否有错误。c.查证公司经费（包括办公费、会议费、广告费、差旅费和业务招待费）是否系经营管理中发生，并查阅相关费用报销内部管理办法，核实是否有合法原始凭证支持。d.涉及大额费用支出的部分经济合同进行必要的查阅，并就合同情况询问相差经办有员。
根据《企业会计准则》规定及房地产企业的核算要求，明确区别开间费用与期间费用，这有利于公司利润情况的准确列报。房地产开发企业开间费用指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用，这些费用与具体某个房地产项目的“开发”相关，与开发产品的销售、公司的日常营运费用没有相关性。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。而期间费用则与某个房地产项目没有关系，系为维持公司正常营运所发生的费用。如将销售费，楼盘广告均非开间费用，应作为期间费用处理。
（5）财务预算的审计
a.了解公司预算制度及执行概况。b.查证大额付款是否实行费用预算控制，并核实款项支付权限的履行情况。c.复核各项费用支出实际数额与预算数额的差异情况。d.抽取月度预算并与当月实际发生数进行比对，查阅年度决算报告，比对相关数据。
（6）招投标实施情况
a.工程招标清单编制是否有误，投标方报价是否存在不平衡现象。b.招标条款设置是否合理，能否体现招标效果，达到降低成本的目的。c.招投标实施程序是否规范。d.项目招投标内控管理制度执行情况。根据招投标管理制度，公开招标项目应进行询标。
（7）工程合同的签订及执行审计
a.合同内容是否严谨。b.施工合同是否改变招标文件的实质性条款，是否会导致投资失去有效控制。c.工程进度款付款控制管理是否到位。
（8）联系单签证方面的审计
a.工程联系单是否与合同内容有重复。b.工程联系单的签复是否严谨。c.工程联系单签复是否结合实际情况综合考虑。d.工程联系单签复单价是否符合市场实际。e.工程联系单签复提供的资料完整性。f.联系单涉及到专业技术问题，签发时必须有设计单位的答复意见。
（9）甲定乙供材料管理方面审计
a.定价方式是否合理。b.必须对部分材料的签证价格的询价与同类项目材料结算价格比对。
（10）内控制度执行情况审计
a.项目内控管理制度执行到不到位。b.项目是否有效控制投资，投资有否超概算较大。c.项目工期延误情况是否严重，赔偿管理是否规范。
通常，企业主要从内部控制、管理制度、内审监察三个层面，“三管齐下”地同时开展风险管理工作。
摘 要 企业税收筹划是指纳税人根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨在减轻税负、有利于实现企业财务目标的对策与安排。因此，税收筹划不同于逃税、偷税，是企业的一项重要财务管理活动。本文根据房地产行业的特点，分别从房地产项目立项、建设和销售阶段提出所应考虑的税收筹划，具有很大的现实意义。
关键词 房地产企业 纳税筹划 合理避税
一、纳税筹划和企业合理避税
纳税筹划是随着市场经济运行的规范化、法治化以及公民依法纳税意识的提高而出现的，并且随市场经济体制的不断完善，纳税筹划将具有更加广阔的发展前景。房地产开发企业要在激烈的市场竟争中立于不败之地，必须对筹资活动进行全方位、多层次的运筹。合法或不违法地通过纳税筹划避税、节税、转税，规避或降低税负、增加收益和扩大市场竞争力，防范、降低纳税风险等高层次的活动已成为纳税人的共同需求。纳税筹划和其他财务管理决策一样，必须遵循成本效益原则，只有当筹划方案的所得大于支出时，该项纳税筹划才是成功的筹划。
2006 年，对全国房地产企业是个新的考验，为控制房地产价格过高，投资过热，国家密集下发宏观调控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“国六条”出台，随后国 六条细则、限制外资炒楼，乃至刚刚出台的强征个税的108号文，一系列宏观调控政策及配套细则的出现让房地产企业税务筹划更具有战略意义。税法规定：以无型资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。但转让该项股权，应征税。因为房地产开发贷款金融政策有越来越收紧的趋势，房地产企业土地费用所占的比重已由过去的20%左右上升为30%左右。房地产开发前期投入很大，房地产开发贷款审批办理时间较长，且需房地产四证齐全才能办理，投资如采用一方以土地作价入股，另一方以货币资金入股成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。即可避免前期缴纳土地转让营业税付出大笔资金，为企业前期项目资金投入有了保障。企业所得税筹划方案：公司税务筹划部门应深入掌握所得税可以扣除的项目的比例，结合具体实际工作制定定额，控制相应的费用比例。例如：自2001年7月1日起，企业事业单位、社会团体等社会力量通过非营利的社会团体和国家机关向农村义务教育的 捐赠，准予在缴纳企业所得税前的所得额中全额扣除。企业事业单位、社会团体等社会力量通过非营利性社会团体和国家机关对公益性及少年活动场所（其中包括新 建）的捐赠，在缴纳企业所得税前准予全额扣除。用于公益、救济性捐赠的扣除标准是在年度应纳税所得额的3%以内的部分，准于扣除；超过部分不得扣除。公司的营销策划活动可与一些损赠活动结合一起做。另外，对于企业当年业务招待费若超限额列支标准，则可考虑列支为业务宣传费。如按经销金额比例，通过独立中介机构，支付经销商一定费用，以加强促销活动，并取得经销商出具的发票，则该项支出得以佣金费用列支，可达到节税效果。因为纳税人每一纳税年度发生的业务宣传费（包括未通过媒体的广告费支出），在不超过销售收入5%范围内，可据实扣除；房地产开发企业可在销售收入8%的比例内据实扣除广告支出。纳税人按照国家有关规定向税务机关、劳动保障部门或其指定机构上缴的各类保险基金和统筹基金，包括基本养老保险、基本失业保险等，经税务机关审核后，在规定的比例内扣除。最高标准分别按工资总额的20%、6%和2%计算扣除。企业可酌情提高为员工购买各类保险基金和统筹基金份额，即为员工谋了福利，加强凝聚力，又可税前合情合理的扣除该笔费用。利用预缴企业所得税进行纳税筹划：企业所得税采取按年计算、分期预缴、年终汇算清缴的办法征收。就有进一步筹划的空间。而计算、缴纳企业所得税的“应纳税所得额”是以会计利润为基础计算的，由于企业的收入和费用列支要到一个会计年度结束后才能完整计算出来，因此平时在预缴中不管是按照上年应纳税所得额的一定比例预缴，还是按 纳税期的实际数预缴，都存在不能准确计算当期应纳税所得额的问题。房地产企业出于多种需要的考虑，会在某一段时期多列支一些费用，在另一段时期少列支一些 费用，但总体不突破税法规定的扣除标准。根据这种现象，税务总局规定：企业在预缴中少缴的税款不作为偷税处理。那么就出现如何使有限的资金，在企业内能充分加以流动，创造更多的价值，就在进一步筹划的空间。
二、我国房地产企业纳税筹划研究
1．利用增加扣除项目金额进行税收筹划。计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率，即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额和开发成本之和，加计扣除20%。房地产开发费用即期间费用是不以实际发生数扣除。除上述利息费用外，房地产开发的销售和管理费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。纳税人可以把期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，但事后转移是行不通的，是一种偷税行为，这需要事前筹划，进行组织人事及行为准则等方面的准备。因为属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义，而属于每一个房地产项目的人员发生的这些方面的费用都应列入开发成本中，可以在计算土地增值税时扣除。这就为税收筹划提供了一个方向，即在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于每一个具体房地产项目中去。例如，总部某领导兼某房地产项目的负责人，在不影响总部工作的同时参加该项目的管理，那么此人的有关费用于情于理都可以分摊一部分到房地产开发成本中去。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发成本增大了。也就是说房地产开发公司在不增加一分钱的开支情况下，可以增大增值税允许扣除项目金额。
2．房地产开发企业利用相关借款利息的筹划实务。由于大部分房地产经营企业开发资金来自借贷，具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。）针对房地产开发完工之前的利息费用，可以将完工之前的借款利息计人开发成本，并可作为计算房地产开发费用（期间费用）的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20％的扣除，这样可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负。针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。
3．变房地产销售为投资。按照现行税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴营业税，而且自2003年1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，不再缴纳营业税。这种规定为房地产企业开展税收筹划提供了空间。如果房地产的购买方 是具备一定条件的企业或公司，则可以考虑先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。例如：甲房地产开发企业，2007年度商品房销售收入为2亿元，按税法规定计算的可扣除项目金额为1.6亿元，如果直接出售需要缴纳土地增值税1200万元，缴纳营业税1000万元，城市维护建设税和教育费附加100万元。而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以20000万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法地免除了1000万元的营业税和100万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方乙企业参与筹划的积极性，甲企业可以作出一些让步，给予乙企业一定的利益补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款1100万元为限。
4．房地产企业利用建房方式的筹划实务。大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，但这种方式下筹划空间较小。若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。第一，房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而 言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种建房方式，减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。第二，合作建房方式。这种方式指根据《营业税问题解答（一）的通知》（国税函[1995]156号）的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。企业可充分利用此项优惠政策，实现共赢。案例：甲房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地，拟与乙公司合作建造办公用房，资金由乙公司提供，建成后按比例分房。对乙公司来说，分得的办公楼不含土地增值税，会降低购置成本。即便将来处置，只就属于自己的部分缴纳土地增值税。对甲公司而言，作为自用办公用房，不缴纳土地增值税，可节约大量税负，降低房地产成本，增强市场竞争力，这样就实现了房地产企业和购置方的双赢。
5．房地产企业纳税筹划应遵循成本收益原则。房地产企业进行税收筹划是为了获得整体经济利益，而不是某一环节的税收利益，各税种之间是相互联系、相互依存的，某一税种的应纳税额减少可能导致其他税种税额的增加。因此企业在进行税收筹划时要进行成本收益分析，以判断经济上是否可行。以房地产企业增值税筹划为例，合理合法地控制、降低增值率对房地产企业具有重要的意义。从计税原理上讲，控制、降低增值率有三个办法：降低产品售价、增加可扣除项目与合并核算低增值率业务，同时这些做法造会成收入减少或者其他成本、税负的上升，企业应着眼于总体税后净收益最大化，对筹划方案进行综合考量。甲房地产开发公司开发一批普通住宅，销售价格共计3100万元，按税法规定计算的可扣除项目金额为2500万元。该企业应缴纳土地增值税计算如下：增值额=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一档税率 30%，应纳土地增值税额=600*30%=180，营业税3100；如果该公司降低商品房售价，按3000万元的价格销售这批商品房，其他条件不变，则纳税情况为：增值额=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业收入减少100万元，应纳税额减少180万元，所得税前实际收益反而增加80万元，税收筹划的效果显著。假定其他条件不变，商品房价格仍为3100万元，甲房地产开发公司增加商品房内部设施，使其可扣除项目增加为2600万元，则应纳土地增值税情况为：增值额=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业不仅提高了房屋质量，还减少了净支出，获得了净利益的增加。这种筹划使商品房买卖双方均受益。在增加可扣除项目时，应注意税法对可扣除项目的具体规定。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付金额和房地产开发成本总和的10%，而各省市在10%内确定了不同的比例，纳税人要注意把握。
参考文献：
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