时间：2023-06-12 14:45:35
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产的法律法规，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
【关键词】房地产；法律；法规
1 房地产法律法规的综述
1.1 房地产法律法规体系的组成
房地产法主要适用于调整房地产的所有权人和非所有权人（主要包括房地产的管理人、修建人、使用人）之间以及房地产的所有权人之间在房地产进行交易（主要包括房地产的租赁、房地产抵押、房地产的转让）、房地产开发经营、房地产管理、房地产权属等过程中出现的各种关系的法律法规的总称。我国现行的房地产法律法规体系由三部分组成：（1）综合性的法律法规，主要包括有《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国民法通则》；（2）针对性的法律法规，主要包括有《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《住宅法》和《城市规划法》以及《建筑法》等；（3）相关性的法律法规，主要包括有《担保法》、《继承法》、《婚姻法》、《环境保护法》、《森林法》、《渔业法》和《草原法》以及《商业银行法》等。
1.2 房地产法实施应遵循的基本原则
（1）坚持国家土地的公有原则；我国的社会主义经济制度是以公有制经济为基础，并且公有制经济在社会主义经济中占主导地位，多种所有制经济并存的经济体系。土地是国家的资产，也是国家的资源。我国实施的是土地所有制，除部分土地由相关法律规定属国家之外，其余土地均属劳动群众所有。同时，国家因需要有权依法征用土地，所征用的土地属全民所有。
（2）坚持国家土地的有偿使用原则；国家土地的有偿使用主要指的是有期限的使用。农村集体经济可以通过土地使用权的联营和人股的形式与其他的个人和单位共同合作办立企业。但是，农民集体土地的使用权不能通过转让、出租、出让的方式用于非农业方面的建设。对于根据法律取得的建设用地并且符合土地使用的总体规划的企业，由于兼并和破产造成的土地使用权依法转移的土地除外。
（3）坚持合理利用土地和珍惜土地以及保护耕地的原则；合理利用土地资源，珍惜土地资源，保护耕地已经成为了我国的基本国策。对于各级人民政府，必须要全面规划土地的使用，严格控制、开发、管理和保护土地资源，并要采取一定的措施，严禁个人或者集体组织非法占用土地。要对土地实施特殊的保护制度，根据相关法律坚持实施土地使用用途的管制制度、耕地占用的补偿制度、基本农田的保护制度。
（4）坚持房地产的综合开发原则；房地产企业对土地进行开发经营要遵循环境效益、社会效益、经济效益相统一的原则，同时实施配套建设、综合开发、合理布局、全面规划。
（5）坚持城镇住房的商品化原则；为了改善城镇居民的生活水平和居住条件，国家要适当的根据社会经济的发展水平，加大对城镇居民住宅建设的扶持力度，并要逐步推行城镇居民住房的商品化，才能最大限度的满足人们不断增加的住房需求。
（6）坚持市场调节和宏观调控相互结合的原则；房地产业已经成为了国民经济的支柱产业，由于房地产市场具有高风险和高利润的特性，尤其要警惕出现泡沫经济，不能让房地产交易活动放任自流，也不能管得太死。因此，对于房地产市场以宏观调控为指引，由市场去调节才是最科学的管理方法。
2 针对房地产业融资风险的相关法律法规
2.1 正确划分政府部门在房地产业融资风险中的行为界限
作为政府部门，其主要职责就是保持房地产市场的快速、稳定的发展，其首要目标是控制房价。化解融资风险比较重要的措施就是政府要在低收入住房的保障体系和私人商品房的市场体系中明确定位目标，并实行二元制政策。政府部门还要明确房地产行业融资监管的局限性和正当性，房地产融资监管的正当性主要体现在金融服务强烈的外部性和公共产晶特性，通过金融组织的运行规则和行为规则的制定，从而建立房地产行业的市场预警制度和价格监管制度，并采取多种预防和控制措施来稳定房价，保证房地产市场快速、稳定的发展。同时还要明确市场机制与政府监管之间的关系，融资市场化能够有效解决房地产行业的融资风险，通过价格机制和市场竞争机制建立起多元的房地产融资结构。
2.2 完善房地产金融体系、建立健全的房地产法律制度
在我国的房地产开放经营中，银行信贷是房地产企业的主要资金来源，因此银行体系名副其实地成了房地产企业融资风险的集中地。因此，需要为房地产企业提供更多新的融资手段，进一步拓宽融资渠道，分散银行体系承担的融资风险，从而形成完整的房地产行业金融体系。同时，还可以确立证券、信托等融资方式在房地产行业融资中的合法地位，通过统合性的法律措施，从而建立起市场体系多层次、组织机构多元化的房地产融资体系。在市场经济条件下，市场竞争虽然能够优化资源配置，提高效率和，但是也会因不适应经济发展而产生主体退出市场，因此还需要依法构建房地产行业融资的退出机制。还要依法建立房地产行业融资的信用平台，信用平台的建立，有助于房地产企业估价的科学化和信息化，提高银行体系的放贷质量。
2.3 健全房地产企业融资监管的法律制度
目前，我国虽然已经出台了相关的金融法律法规，但是对于房地产企业的金融监管方面只有少许的规定。因此，要加强对于专业性较强并且复杂多变的房地产企业融资监管方面的立法。同时要独立司法、严格执法。法律制度的实施不仅要体现在它的制定和完善，更重要的是要严格执法。完善房地产企业融资监管的法律制度，要建立起行政监管、法律监管、自律性监管，从而减少房地产企业的融资风险。
3 针对预售商品房的相关法律法规
在《城市商品房的预售管理办法》中有明确的规定，商品房预售人的基本义务就是要进行商品房的预售登记。实行商品房的预售登记不但能够预防和避免一些不必要的房产纠纷，还能够保护商品房购房者的相关合法权益，确保商品房的交易安全。购房者和房地产企业要在行动上和思想上对预售合同引起足够的重视，要积极地到相关部门进行合同登记，在进行商品房预售登记后就能让预售合同产生相应的公示效力，减少不必要的商品房预售纠纷，同时也能有效避免第三人的购房行为，防止购房纠纷。
在房地产商品房的预售过程中，还要设立专门的机构来负责商品房预售款项的监控保管工作，房地产企业需要付给监管机构一定的报酬，并且等到商品房竣工、验收合格之后，将商品房预售款退还给房地产企业，从而有助于工程款项的供给得到保障，还有保证商品房预售款项的专项使用，确保工程项目的建设款不人为地流失，确保工程项目的建设顺利进行，也保障了购房者的合法权益。
4 结束语
房地产企业的法律法规涉及到每位购房者的合法权益、千家万户的切身利益。解决和减少房地产企业纠纷，关键在于完善房地产企业的法律法规，房地产企业的法律法规不但能够改善城市居民的居住质量，还能让房地产企业快速。稳定的发展。
参考文献
[1]王俊安.招标投标与合同管理[M].中国建筑工业出版社，2002
[2]郭梅珍、翁玉江.谈商品房预售有关法律问题.河南：中国法院网，2003
关键词：房地产；经济管理；法律法规；对策
1前言
近几年，随着经济和社会的快速发展，带动了我国房地产行业迅速发展起来，已经成为了国民经济产业体系的重要成分。房地产行业的快速发展，逐渐的改善了人们的居住条件，从而提高了生活水平，同时，也带动了相关产业的发展，增加了地方财政收入，对国民经济的发展和建设和谐社会产生了积极影响。但是，在不断发展壮大的过程中，却出现了很多问题。房地产发展问题引起了全社会的高度关注。
2房地产经济管理中的问题
2.1对目标认识模糊，缺乏相关政策
近些年，为了实现房地产市场供需平衡，政府有效控制房价的快速上涨，保证居者有其屋。一方面，由于缺少对社会经济发展的认识，导致对房地产经济管理上存在的问题和长远的发展计划认识模糊，甚至出现片面和错误的认识。再加上.对目标认识模糊，使得短期的政策和长期的规划思路完全不统一，更严重的出现相违背的现象。缺乏科学、合理的政策，导致房地产行业跟随政策的改变而出现波动，扰乱了房地产市场的正常发展，而且相关政策的不完善给投资者创造了可乘之机，扰乱了市场正常发展的秩序。另一方面.政府对房地产经济管理处于被动的状态，只注重事物管理，然而却缺少长期的规划，对事后的调控较多。
2.2管理机制不健全，管理力度不足
我国房地产是我国政府经济管理中的难点和重点。虽然近些年国家政府为了稳定房价而密集推行了许多政策，但是这些政策和规定多数流于形式，部分政策的可操作性不强，致使其执行效果不佳。同时，相关实施细则的制定与颁布远远跟不上实施细则的制定与颁布，我国对房地产经济的管理采取自上而下的形式，由中央政府和地方政府进行两级监管，但是由于两者之间的管理范围未能明确划分、职责调控不到位，导致我国房地产行业政策的出台都是中央与地方政府的非合作博弈。当前，我国房地产业具有高收益、低成本的特点 ，这成为了地方财政收入的主要来源，也成为了地方经济的支柱性产业，在一定程度上促使地方不断推高地价、拉高房价，从而形成官商相—致的利益链条，使得我国房地产经济的管理难度逐步加大，宏观政策无法落实到位。
2.3缺乏健全的法律法规
从全世界各个国家房地产市场的发展状况来看，确保房地产市场正常运行的必要条件就是要有完善的法律法规。然而，在我国国内。房地产行业正处在飞速发展的阶段，房地产行业缺少健全的法律法规。一方面，房地产市场的管理应该具备从开发、建设、管理的完整体系，然而现如今我国还没有一个完善的管理房地产市场的法律。事实表明，我国房地产法律法规的建设根本不能满足当前房地产飞速发展的需求，出现了很多法律真空现象。
另一方面，目前对房地产的经济管理主要凭借行政权威，大多数相关文件的颁布都是以国务院的名义颁布的，相关法律缺乏严肃性、普遍性。尽管在某些领域已经建立了相关法律法规，但是具体的实施要求并不完善，导致土地市场有章不循、执法不严，如果长时间进行下去，必然会形成恶性循环。并且如果现有的各项法律法规没有真正落实，那么将会直接降低法律的效力。
3 解决房地产经济管理问题的相关对策
3.1制定合理的发展计划，指导短期实践
在充分了解我国的特殊基本国情的基础上，要更加明确房地产经济管理的整个思路，发挥短期效应的作用，并且还要制定合理的发展计划，从而进一步满足人们的住房需求，促进经济社会和谐、稳定的发展。对我国房地产的发展情况作详细的调查。根据市场的调查结果，合理的制定中长期的发展计划，而且，这也是保证房地产健康、稳定发展的途径，从而有效避免出现“涨则紧，跌则松’的状态。
3.2建立健全管理机制
现阶段，我国房地产市场存在的问题难以单纯依靠简单的行政命令予以彻底解决，只有改革现有的房地产管理体制才能有效改善我国房地产市场发展中的不足。政府应明确在市场经济中应履行的经济管理职能，调整和优化政府部门的管理职能，正视市场失灵的存在，在充分发挥市场自身调节功能的基础上，依据市场经济的变化给予适度、适当干预，从而建立起有利于房地产业良好运行的合理管理机制，以为促进房地产经济健康持续发展创建完善的社会环境。对于腐败和官商结合的不法行为政府要给予严厉的打击，与此同时，还要在社会上大力宣传典型的负面例子，警示人们，从而营造良好的房地产氛围，保证房地产行业持续稳定的发展下去。
3.3进一步完善相关的法律法规
法律法规的完善是—个循序渐进的过程，需要具备一定实践经验的积累。现阶段，随着我国房地产市场的快速发展，根据我国国情，建立健全具有中国特色房地产法律法规体系已经势在必行，以促进房地产市场的规范化运行，约束房地产管理行为向合法化、合理化、适度化方向发展。首先，我国应以法律法规体系来有效制约政府对房地产经济管理作用的发挥，以规避由于政府过度的行政干预对房地产市场秩序造成不利影响；其次，运用法律法规体系保障我国房地产全方位、综合、多层次的宏观调控体系的构建，不断对《城市房地产管理法》、《建筑法》和《土地管理法》加以完善，并尽快出台与此相关的实施细则，将房地产交易管理、开发建设管理、中介机构管理等均纳入到法律法规体系中。同时，提高我国房地产业相关政策规范的严肃性、可操作性、稳定性、层次性，促使我国房地产市场经济管理有法可依、执法必严、违法必究。
4 对“国五条”操作细则的一点看法
笔者以为，地方政府对于“国五条”没有选择的权力，只有落实的责任和义务。由于地方政府与房地产有利益关联，如果地方政府拥有调控选择权，很有可能不是为了控制房价，而是为了土地财政。从这个角度而言，国家有关部门应该认真审视各地细则，甚至有必要启动约谈和问责程序，以维护宏观调控的公信力。一方面，应该对那些没有按期公布房价控制目标的地方，即没有按期出台细则的地方，进行公示或者点名批评，以促使所有地方尽快出台各自操作细则。另一方面，对各地细则进行检查，凡是不符合要求者，理应责令去完善，让细则具有可操作性。当然，必须由国家部门制定的细则，应该早日制定并公布。 总体来说各地颁布的细则比预期要宽松。因为社会对房地产个人所得税的问题反应最强烈，从地方出台的细则看，基本上遵循国家的口径，因为国家的细则没有更多的详细的办法如何征个人所得税，对个人所得税的征收，这方面还没有具体到如何收。
5 结束语
总体说来，近几年来，随着我国经济的飞速发展和对经济的不断改革，使得房地产在经济中的地位也大大提高了，并且正在不断的发展壮大.目前已经成为了国民经济发展的支柱产业。但是，在不断发展壮大的过程中，却出现了很多问题。房地产发展问题引起了全社会的高度关注。政府和企业只有充分的认识到房地产经济管理上存在的各种问题，在必要时采取相关有效的措施加以解决，例如，制定合理的发展，计划，指导短期实践、建立并完善各项管理机制、进一步完善相关的法律法规等。在社会上大力宣传典型的负面例子，起到警示的作用，从而营造良好的房地产氛围.保证房地产行业持续稳定的发展下去。
参考文献：
[1]罗家鑫.浅谈我国房地产经济管理的问题[J].大科技：科技天地，2011（15）.
关键词：房地产价值；受污染房地产；价值减损；预警
环境污染对房地产价值有着很大的影响。以美国为代表的北美地区，对此有过非常深入的研究，其研究成果与受污染房地产的评估实践经验都非常丰富。但是就目前而言，国内关于此方面的研究很少，理论还很缺乏。我国房地产及其相关行业也应该及时预见和把握这种趋势，重视环境污染对房地产价值的影响，构建相关估价与法律法规体系，以便与国际房地产估价行业的发展接轨。
一、环境污染对房地产价值的影响因素
（一）环境污染威胁公众健康
环境污染在各国污染土地问题引起各级政府和社会各界广泛关注的首要原因是公众的健康问题，即土壤和地下水中所含有的污染成分对人类、生态系统和城市建设的潜在危害。若居住用的房地产周边环境不利于居民公共健康向有益的方向发展，该房产价值显然会受到影响。
（二）环境污染减损房地产价值
房地产经济价值的形成原因是房地产的有用性、房地产的相对稀缺性及对房地产的有效需求三者相互作用的结果。由于工业化和城市化的快速发展，城市和城市周围的生态环境遭到了很大的破坏，城市居住和工作环境变差了很多，人们也更关注居住环境的健康舒适和安全。处于恶劣环境中的房地产与处于优美环境中的房地产价值不等同，即使它们的建筑标准、建筑质量、建筑材料等条件是一样的。
（三）环境污染造成长期的社会资源成本
环境污染会使许多重要资源如土地、森林、淡水资源及能源等出现短缺，为此，要投入巨额资金开发新的资源或者提高现有资源的利用效率，环境污染造成资源破坏，使许多重要资源成本的浪费，同时也影响经济发展与人民生活。由于房地产具有投资价值巨大、使用时间长久、一旦建成便不可改变等特点，如果开发之前没有进行
充分的环境评估，将会给消费者或社会造成巨大的改动成本。
二、环境污染对房地产价值产生影响的主要形式
环境污染在房地产中的表现形式有很多种，Jackson（2002）将它们归纳为碳氢化合物、石棉、溶剂、放射性物质、金属、生物制剂六类。约瑟夫・E.高特尔斯（2005）把房地产中的环境问题总结为石棉、氡、铅、有毒废物、湿地、濒危物种、病态建筑综合症、地下储藏罐、电磁场9类。本文将环境污染分为以下五类：
（一）水污染
对于居民来说，生活用水必不可少，虽然平时人们可能并不在意生活用水的问题，但是若是由于周围环境条件的恶劣，连为居民提供良好的生活用水这种必要措施都无法达到，可想而知该房地产价值必定会受到严重影响。
（二）室内空气污染
由于室内引入能释放有害物质的污染源或室内环境通风不佳，导致室内空气中有害物质无论数量上还是种类不断增加，并引起人的一系列不适症状的现象，即为室内空气受到了污染。世界银行的研究资料表明，我国目前每年由于室内空气污染造成的损失约为106亿美元。室内空气污染危害人们身体健康和生态平衡，当然会对房地产价值产生一定的减损。
（三）噪音
随着人们居住质量的提高，“声环境”引起了越来越多人的重视，购房者也逐渐熟悉了这个和自己每天生活息息相关的陌生名词。当消费者在买房时，开始郑重地考虑周围噪音的影响时，“声环境”正逐渐成为城市居民购房的新焦点。交通噪声对住户的干扰居首位。
（四）土壤污染问题
我国土壤受污染的程度趋势加剧，据调查，目前全国受污染耕地约有1.5亿亩，污水灌溉污染耕地3250万亩，固体废弃物堆存占地和毁田200万亩，合计约占耕地总面积的1/10以上。土壤污染能够造成有害物质在农作物中积累，并通过食物链进入人体，引发各种疾病，最终危害人体健康。由于土壤污染对于购房者有着潜在危险，因此这也是影响房地产价值减损的重要原因。
（五）电磁场污染
随着人民生活水平的提高以及社会的发展和科技的进步，各类家用电器、办公自动化设备、移动通讯设备等迅速进入办公与家庭环境，提高了人们的工作效率、丰富了人们的精神和物质生活。可是，随之而来的是这些高科技的电器产品，在使用过程中会不同程度地产生电磁辐射，从而造成“电磁辐射污染”。
三、北美地区对受环境污染房地产价值减损的评估及处理
美国的环境保护法体系庞杂，执法严厉，其中尤以国会1980年通过并于1986年和1996年分别做了重要修订的《美国综合环境处理、赔偿和责任法》（Comprehensive Environmental Response， Compensation and Liability Act，CERCLA）为最，由于其独特的严格、无限连带责任制度以及此种制度的追溯既往的法律效力，因此在美国该法与受污染房地产的价值休戚相关。
环境污染对房地产价值的影响主要体现在对房地产价值的减损的方面。在Patchin（1988）的理论体系中，他将房地产价值的减损分为三个方面：污染物清除成本（Costs of cleanup）；对受污染损害的公众承担的补偿义务（Liability to the public）；污染物清除后的污名损失（Stigma after cleanup）。本文将结合我国具体情况加以说明。
（一）污染物清除成本（Costs of cleanup）所带来的房地产减值
《美国综合环境处理、赔偿和责任法》，俗称“超级基金”（Superfund），主要用于治理全国范围内的闲置不用或被抛弃的危险废物处理场，即所谓的“棕色地块”，并对危险物品泄漏做出紧急反应。该法案授权美国环保局（EPA）敦促“有关责任方”予以清理，即应当对清除该污染承担连带严格责任，当事人不管有无过错，任何一方均有承担全部清理费用的义务。
（二）环境损害赔偿以及环境保险制度对房地产价值的影响
1、环境损害赔偿。以环境管理法规方式全面体现环境补偿的典型法律是美国国会1980年颁布的CERCLA。该法律授权环境保护署（the Environmental Protection Agency，EPA）建立一个托管基金（a trust fund）负责调查和治理遭受危险物质污染的场所。根据CERCLA中相关条款，EPA列出了危险物质目录。无论何时，只要有理由确定包含在该目录上的污染物危害已发生或可能发生，CERCLA的官员就有权开始调查，并实施有效措施强制要求当事人负担治理费用，包括赔偿/补偿费用。违反CERCLA的责任方式不仅包括强制清除污染，或赔偿所有清污费用，还包括对环境损失的赔偿费。
2、环境责任保险制度。环境责任保险是指投保人向保险人支付一定数额的保险费，当被保险人因从事保险合同约定的业务活动造成环境污染而应当承担环境赔偿或治理责任时，由保险人在约定的责任限额内承担赔偿责任的保险。这种制度的建立与完善非常有利于分散企业环境风险、保护第三人环境利益和减少政府环境压力，同时强化了保险公司对企业保护环境、预防环境损害的监督管理。
（三）污名（stigma）
污名的概念国内尚没有完全发展成体系，本文在这里简要介绍一下美国此概念的发展历程。污名的概念最早是由Patchin（1988）提出来的。他认为，污名是指受污染房地产的污染物被清除后存在的“名誉”上的损失，这种损失会继续带来房地产价值的减少。紧接着，Mundy （1992）揭示了污名的本质，即污名产生于人们对环境污染问题的认知水平及由此带来的不确定性和风险。Roddewig（1996）区分了房地产中的环境风险（environmental risk）和污名，他认为，房地产中的污名是环境污染治理成本之外的附加价值影响。值得一提的是，Bell（1998）提出了一种与污名类似的概念，即市场抵抗（market resistance），并且把这种市场抵抗归结为对未来责任或潜在治理成本的担忧等许多因素。
四、构建我国环境污染减损房地产价值的预警机制
（一）完善环保法律法规体系，明确权利责任
法律法规对投资者的导向，应该有更加明确积极的态度，明确责任关系与赔偿制度，既可以从源头上，也可以对现有的受污染的房地产的投资渠道起到积极的作用。
1、应建立健全的环境污染补偿制度。首先，提高政府补偿效率，发挥政府补偿机制的功能。可以考虑建立全国和区域统一的环境补偿管理机制，提高环境补偿的实效。同时，还需要完善政府补偿的监督机制和政府绩效评价机制。其次，充分发挥市场补偿机制的功能。引导社会各方参与环境保护和生态建设，培育资源市场，使资源资本化、生态资本化，引导鼓励生态环境保护者和受益者之间通过协商实现合理的环境补偿。再次，建立健全环境补偿融资体制，拓宽生态建设和环境保护资金筹措渠道。既要坚持政府主导，又要积极引导社会各方参与，形成政府引导、市场推进、社会参与的环境补偿和生态建设融资机制。最后，环境补偿的有效运作需要以法律作保障。为此，要完善生态环境资源法律法规体系，使生态环境保护和自然资源利用相统一；要制定专门的环境补偿法和区域性的环境补偿法规，为环境补偿机制的规范化运作提供法律依据。
2、应建立健全的环境责任保险制度。环境责任保险在我国开展仅限于少数几个城市，投保企业较少。20世纪90年代初，保险公司和当地环保部门合作推出了污染责任保险，1991年大连最早开展此项业务，后来沈阳、长春、吉林等城市也相继开展。总体上看，由于我国的环保法律法规不够健全，尤其缺少污染赔偿方面的法律规定，再加上执法不严，因此对排污者客观上形不成压力。
3、应注意环境污染损害赔偿基金与环境责任保险的相结合。在建立健全的环境污染损害赔偿制度与环境责任保险制度的过程中，应注意环境污染损害赔偿基金与环境责任保险的相结合。环境侵害往往损失巨大，很可能导致企业一次赔偿就告破产，不利于保险市场的健康发展。环境赔偿基金是一种建立于保险之上的救济方式，一旦发生环境污染事件，产生侵权损失，首先由基金拨款赔付，不足部分再由保险人承担，这样，就减轻了保险人的保险负担，也给保险赔偿提供了两条有力的途径。
（二）相关职能部门应该对受污染房地产价值减损进行考虑
1、执行环境保护法律法规的过程中应该对受污染房地产价值减损进行考虑。我国在环境保护方面已经通过了一些关于水、杂讯、固体废物等法律和条例，但是，这些法律法规的执行目标，仅在预防环境污染的出现，或是在出现环境污染后，采取措施以保证环境条件恢复到未受污染时的状况，相关部门没有考虑环境污染造成的对周围房地产价值减损，进而通过修复或补偿的方式，保证受污染房地产的价值恢复到未受污染时的状况，以保护房地产权利人的利益。
2、相关评估机构应在消费者买房时提供相应的环境评估报告。由于工业化和城市化的快速发展，居民的居住周围的生态环境遭到了很大的破坏，人们更注重居住环境的舒适与健康。环境污染早已对房地产价值造成了很大影响，普通居民由于缺乏专业知识往往不能预先得知，就需要相关部门做出明确的居住环境调查报告让居民参考。
3、银行在发放房地产抵押贷款时应该对受污染房地产价值减损进行考虑。目前，我国银行在发放房地产抵押贷款时，缺乏必要的环境污染损失风险评估，一般很少考虑房地产中的环境污染问题，更不会因为存在环境污染而适当减少贷款数量；也不会考虑当贷款者不能按时偿还抵押贷款时，银行可能得到的是受环境污染造成房地产价值损失的抵押物。
（三）企业应加强对环境风险的控制和管理
企业环境风险是指企业的生产经营行为所造成的环境影响使企业自身遭受经济和形象损失的可能性。企业应树立环境意识，平衡好自身利益与社会责任之间的关系，实现企业增效与减低环境风险的双赢目标，走可持续发展的道路。虽然企业面临的环境风险不可避免，但是通过以下三个方面还是能够降低环境风险的。
1、建立行之有效的环境管理体系，对重大环境因素和危险源实施控制。主要做法包括：识别环境因素，掌握、评价企业环境状况，获取适用的法律法规；实行清洁生产，节能降耗，减少污染物排放；在生产、物质管理和处理程序上，建立一套完善的环境管理系统，以防止发生化学物质泄漏等环境污染事故，或在发生事故的情况下可以将污染所造成的损害控制在最小范围内，降低企业的环境风险和须承担的环境责任。
2、创新环保技术，开发环保产品。这是不少成功企业降低环境风险，增强市场竞争力的有力武器。一个典型的例子是海尔冰箱在进军欧洲市场前，对欧洲市场的环保标准进行了详细的了解，采用创新节能技术，开发出符合欧盟标准的产品，不但打破了“绿色壁垒”，而且成为欧洲环保协会的推荐产品，享受欧盟特别环保补贴，在消费者中树立了良好的环保形象，成功地打入了欧洲市场。
3、开展环境风险培训，提高员工的环保意识和技能。如通过结合生产实际举办讲座、学习班、知识竞赛和开展岗位练兵活动，教育、引导、鼓励员工把企业的发展与生态环境保护及全社会的共同发展相协调，使所有员工明确环境管理的重要性，增强环保意识。只有当员工在思想意识上理解和接受了这些管理模式后，才能自觉提高技能、自我规范行为，使制度得到落实。
参考文献：
1、张秀智,丁勇才.受污染房地产的估价初探:北美地区与大陆地区的比较[Z].全球化区域治理两岸四地土地问题研讨会,2006.
2、张秀智.房地产估价要重视环境因素对房地产价值的影响――搭建起房地产估价与环境影响评价之间的桥梁[J].中国房地产估价师,2004(1).
3、虞磊珉，王刚.美国“超级基金”中环境法律责任分析及实践应对[J].环境保护,2004(7).
4、张秀智,丁勇才.北美地区受污染房地产估价之文献研究[J].中国房地产估价与经纪,2006(7).
5、曹洁.国外环境补偿研究与实践[J].环境与可持续发展,2006(2).
6、林芳惠,苏祖鹏.美国环境责任保险制度对我国的启示[J].水土保持科技情报,2005(6).
7、侯伟强,李伟,黄小维.浅谈我国企业面临的环境风险[J].广州市财贸管理干部学院学报,2003(1).
一、前言
房地产的开发项目具有规模大、周期长及价值高等特点，因此，对房地产项目的开发需注入大量的资金，故融资成为房地产业发展的重点。我国房地产企业的融资渠道尽管呈现出多元化特点，但是房地产开发融资方式以间接融资为主，其他的融资方式所占比例极低。房地产开发业的融资模式单一化和融资结构不合理等问题，会大大增加房地产业融资的风险。
二、房地产业融资现状及问题
1.房地产业融资现状
房地产是一种固定资产，其所选择的金融市场及融资方式必然会成为房地产行业开发、交易的关键。我国房地产业现阶段处于发展时期，加上政府对其资金运作上的严格管控，致使房地产的开发融资更加困难。研究发现，我国的房地产业融资正在消耗往年的资金储备，表明我国的房地产业融资具备一定的困难。另外，在我国的房地产业资金来源比重中，其他的资金来源所占比例呈现逐年上升的趋势，而传统的资金来源的比例却逐年下降，表明我国的房地产业的融资重心有所转移，因此，需积极寻求其他的融资渠道[1]。
2.房地产业融资的问题
（1）融资模式单一
现阶段我国的房地产业的融资模式主要采取传统的贷款模式，如房地产开发贷款、住房公积金贷款和个人住房贷款等，房地产开发商的资金来源中，有三成来自银行直接贷款，加上个人按揭贷款，银行贷款几乎占了七成。尽管银行贷款具备成熟度高、风险小、操作简单方便和成本较低等优势，但是其存在债务的刚性强和还款严厉度大，加上还会受到国家政策的影响，如果房地产开发商过度依赖银行贷款，必定会增加融资风险。
（2）融资结构不合理
在房地产业内，出现房地产开发商的直接融资比重低，而间接融资的比重太大的现象。房地产金融的工具创新力不强，尽管房地产的信托得到迅速发展，但是现阶段的信托产品无法满足房地产业所需的融资要求，房地产业还会受到国家和地方政策的限制，其上市困难重重。中国现阶段的房地产金融市场还在发展时期，因受到融资体系的结构不合理的影响，市场主体呈现出不健全和行为不规范等现象，从而制约房地产业的进一步发展。
（3）融资法律和法规不完善
房地产业融资的相关法律法规还有待完善，与房地产金融相关的政策法规还不健全，并缺乏一致性和协调性，故而操作比较困难，对房地产的融资渠道发展产生不良影响[2]。
三、完善房地产业融资的对策
1.采取多元化的融资模式
房地产业属于资金高度集中的行业，开发一个地产项目就需投入大量资金，假设不借助多种融资手段，那么企业就会面临止步不前，甚至出现资金链断裂等更为严重的问题。所以房地产企业一定要加强对融资渠道的创新，采取多元化的融资模式，形成以银行信贷和房地产信托等融资为主，其他融资模式为辅的融资体系。达到降低房地产业融资中的风险的目的。具体的融资方式有：
（1）内源融资
就是房地产业依靠自身资金进行融资的方式，它不仅包括自有资金，而且还包括应收的账款和票据等，房地产企业可将这些企业资金经过金融机构直接变现，将其投入新的房地产开发中。内源融资方式具备风险小、成本少的优势。而对于一家房地产开发企业自有资金较少的情况，可依据房地产开发企业的项目时间及工期的不同，采取多家房地产开发企业联合开发的方式。联合开发也可以是房地产的开发商与经营商通过合作方式开发房地产项目的一种融资方式。房地产的开发商与经营商采取联盟合作和统筹协调的方式，加大期房营销及宣传力度以增加销售，从而双方能获取稳定现金，将经营风险降到最低[3]。
（2）直接融资
直接融资包括股票融资及债券融资两种方式，其中债券融资的比例较小，主要以股票融资为主。股票融资就是企业经上市发行股票后获取融资，房地产的开发企业上市后，能迅速筹得资金，并将筹集的资金用于注册资本，达到永久使用的目的。股票融资无固定还款期限和利息负担，均以企业经营状况为担保，但是股票融资存在一定的难度，即上市要求较高，并且连续2年亏损就会被迫退市。
（3）间接融资
间接融资就是向金融机构（主要为银行）取得贷款，现阶段我国的房地产业的开发资金大部分源于银行贷款，此种融资方式已经成为房地产业融资的主要方式。
（4）新融资方式
①夹层融资：其处于债权和股权之间的一种信托产品，夹层投资属于长期融资，可根据特殊的需求对其进行调整，夹层融资中的付款事宜也需根据企业现金流的状况来确定。夹层投资主要适用于融资企业出现现金缺乏时，经扩张、收购等方式后，其银行的信用额度还是无法支持企业发展的情况；②房地产信托融资（REITs），REITs主要是通过发行收益凭证，汇集多数投资者手里的资金，并交付给专门的投资机构用于房地产的投资经营和管理，同时将投资的综合收益按照一定的比例向投资者分配的一种信托基金，REITs在国际意义中，与基金等同，REITs就是资产证券化的表现[4]。
2.合理组建融资结构
在发达国家的房地产融资和金融机构中，已经发展出一套比较成熟的融资和投资管理方法，我国的房地产业可引进这套管理办法，以缓解目前房地产业的资金压力，也能为我国的金融机构提供好的借鉴，以推动我国房地产的金融创新，达到投融资的快速发展。如果社会福利基金融资，是房地产金融将公积金与住房抵押两者结合的一种融资方式，其主要源于新加坡，这一公积金制度有利于经济发展落后和资金不足的发展中国家的融资。
3.完善融资法律和法规
房地产开发必须做到有法可依，但是目前关于我国的房地产投资开发类的法律法规极不健全和完善，造成房地产业融资出现无法可依和有法难依的现象。在房地产业融资中出台的法律法规大部分内容比较广，也比较泛，缺乏相关的具体细则，故在实际的执法中，会出现把握尺度大和增大交易成本的现象。因此，需完善融资法律和法规，主要方法有：⑴制定出低压贷款法，规范现有的抵押市场。出台相关的法律法规，以解决司法、行政处罚和住宅抵押处分三权之间的纠纷，并确保抵押登记和评估等问题能得到法律保护；⑵制定住房金融机构的组织法和住房金融法及抵押贷款证券化的业务会计制度；⑶管理好住房储蓄、公积金、低收入住房补贴等相关的住房金融经济活动，并制定相关管理制度，为房地产融资创造一种有法可依、有法必依、违法必究的发展环境，以确保房地产金融能稳定、健康发展[5]。
一、合作方式。甲、乙双方共同以乙方名义在 进行房地产项目开发，项目名称暂定为 。
二、合作条件：
1、甲方提供待开发土地的使用权，乙方提供本房地产合作开发所需的全部资金。
2、乙方保证对外提供全套的房地产开发企业资质等房地产开发企业所需资料，保证本企业注册真实、合法，经营范围符合房地产开发要求。
3、由乙方办理房地产开发的各种证照手续及房地产开发所需的各种行政审批事项，甲方积极予以协助。
4、房地产开发过程，乙方选任设计施工企业应有符合国家标准的资质证书及安全生产条件。
5、房地产开发的楼盘设计，建筑面积，样式，经甲、乙双方共同协商确定，未经甲方同意，乙方不得单方更改。
三、甲方提供本房地产合作开发所需土地的土地使用权，该土地面积 亩，使用期限 年，甲方保证该土地使用权为出让取得，无抵押，不受其它权利人追究。如因房产经营销售需要办理该土地使用权转让手续，由乙方出资并办理，甲方予以协助。
四、本房地产开发项目自本合同签订之日起启动，自 年月 日竣工，合作开发终止。乙方负责日常的工程施工管理工作，因工程质量、安全生产造成的纠纷由乙方负责处理，并承担相应的法律责任。
五、收益分配。本合同履行期间，由甲、乙双方各派驻会计，共同负责楼房的销售资金。甲方按开发房地产的建筑面积 元/㎡提取作为本房地产合作开发的收益，由乙方分三期支付给甲方。自本合同同签订之日支付 元，开发房地产销售至一半支付 元，开发楼房工程完工乙方结清甲方全部收益。
六、违约责任
1、因甲方提供土地瑕疵造成乙方损失或本合同未能履行，由甲方按本房地产开发设计资金的10% 赔偿乙方。
2、因乙方资金不到位或其他乙方原因造成甲方损失或造成本合同未能履行，由乙方按本房地产开发设计资金的10% 赔偿甲方损失。
3、因乙方经营、管理不善或资金不到位造成合同延期或不按本合同约定支付甲方的收益。按应支付甲方收益的10%赔偿甲方损失。
甲 方： 乙 方：
法定代表人：
年 月 日
合作开发房地产合同属合同法上的无名合同，由于我国城市土地的国有性质及国家对房地产市场的严格行政管理，有着众多房地产管理行政法律法规，因而该类合同在相当程度上排除了当事人的意思自治，同时也呈现出较强的中国特色。通常说来，合作开发房地产合同体现出如下法律特征。
1、主体的复杂性这是合作开发房地产合同的题中应有之义。与单一的房地产开发企业进行房地产开发不同，合作开发房地产合同的主体要复杂得多。我国城市房地产管理法等相关法律法规对专门的房地产开发企业有着严格的资质要求，而合作开发则给大量的非房地产开发企业介入房地产开发提供了空间。因此，合作开发房地产合同的主体呈现出较为复杂的形态，既可以是外国的法人和自然人，也可以是国内的法人和自然人。我国立法并未禁止国内的自然人作为合作开发房地产合同的主体，但由于房地产开发企业的资质限制，故个人只能作为房地产项目公司(非中外合作经营房地产开发企业)的股东参与合作开发，而不能以个人名义直接从事房地产开发活动。
一、与外来房企大鳄相比青岛本土房地产企业融资存在的问题
房地产业所需资金量大，建设周期长，因此必须有充足现金流和融资渠道的通畅。与外来房企大鳄相比，青岛本土房地产企业融资存在的问题，归纳起来，主要有以下几个方面：
（一）青岛房地产企业的资金来源主要依靠银行信贷。
与外来房企大鳄相比，青岛本土房企没有一家房企上市，除海尔集团、海信集团通过集团内部银行在其集团内部通过家电等行业内部融通资金外，其他的房企融资主要依托银行贷款，青岛房地产开发资金直接融资几乎没有。目前银行要求自有资金最低要达到30%以上方可进行房企的开发贷，这就意味着青岛本土房企有约60%-70%左右的资金来自银行贷款，必然导致银行信贷风险的加大，不利于银行体系的稳定，同时更直接导致房产企业融资成本过高。
（二）青岛银行贷款形式缺乏创新
青岛房地产的主要资金来源是银行贷款，而银行贷款相较房地产开发周期长，而银行现有的贷款方式与之相矛盾。青岛乃至全国的金融创新有限，且房地产企业受经济政策影响明显。一旦遇到银行信贷政策的变化和调整，势必会对房地产企业产生巨大的冲击和影响，十分不利于青岛房地产企业的健康发展。
（三）青岛乃至全国房地产业各种融资方式均有局限性
青岛乃至全国房地产开发资金来源渠道主要体现在内部融资和外部融资。内部融资主要是企业自有资金和预收账款，开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目盈利较大、确定性相对稳妥时，才有可能适度投入企业的自有资金；预收账款对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的流动资金。按揭贷款是我国房地产企业开发资金的重要来源。
外部融资的主要渠道和融资工具有：上市融资、房地产开发债券、银行信贷、房地产投资信托、商业抵押担保证券等。即使是银行信贷也受到国家政策和金融政策的限制，而其他外部融资方式受到的限制因素更多，导致实际操作中的困难。以上现实无论是内部融资和外部融资，都各有其局限性。
（四）法律法规不健全，影响投资渠道拓展
上述第3项相关政策、法规不完善，青岛乃至全国有关房地产金融等方面的政策法规未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性和协调性，操作困难，直接影响房地产业融资渠道的正常开展。
二、对青岛房地产企业融资渠道解决办法的建议
（一）有条件的逐步建立多元化的融资渠道
如海尔、海信等大型房地产企业除自由资金，银行贷款、预售回款外；逐步采取发行债券，国内上市，海外上市，吸收海外基金，施工企业垫资及房地产基金等拓展多元化融资渠道。
寻求与大公司合作，在青岛如银盛泰与万科合作，一方面得到万科部分资金支持，解决暂时的资金困难；另一方面可以借助万科的声誉吸引购房者。只要合作能成功，对中小房地产企业来讲，对中小企业来讲是条融资捷径。
（二）加快完善房地产金融立法
针对房地产业国家颁布了不少的法律法规，但空洞宽泛，大多难以实际执行和操作。在房地产金融多元化的进程中，新出现的很多金融工具如果没有相应的制度进行规范，难免造成只有框架而无法实际操作的尴尬局面。
（三）建立和完善房地产融资的政策
为了更好地防范房地产融资中存在的风险，首先就要建立和完善房地产防御风险的政策。第一，扩宽房地产的融资渠道，实现融资结构的多元化。使得制定的房地产融资在体制、机制和产品等方面具有创新性，从而提高房地产融资的质量和效率。通过产品的创新，拓宽房地产融资的渠道，最大量且最宽地吸入资金，这是解决房地产资金短缺问题的重要方法。第二，建立宏观信用控制系统，强化信用风险管理。主要的手段可以是建立全国性的房地产企业以及个人信用档案，这样做有利于金融机构能对借款人进行较好的信用判断。同时，还有利于金融机构的分析，从而预测借款风险，促使借款人履行合同。
在房地产交易管理中，风险管理一直占据着十分重要的地方，是广大房地产企业在经营实践中的工作核心之一。本文以管理者的角度，探讨了房地产交易中的风险管理问题。
房地产交易风险管理防范
中国人自古以来都非常重视“家”的概念，而在现代社会，人们会选择购买一套商品房，建立自己的家。近年来，我国房地产的价格节节攀升，房地产市场发展迅速。与此同时，在房地产交易的过程中也暴露出一些风险问题。在当地产交易中，如果出现风险问题，不仅会给购房者带来巨大的经济损失，也在一定程度上影响了房地产行业的健康发展。对此，应该对这些风险有清醒的认识，并且有效管理风险，才能维护房地产交易市场的健康发展。
一、房地产交易的特点
房地产价格属于固定资产，其个别性强、差异性大。房地产交易是房地产所有权、土地使用权等相关权益的转让过程。不像其他商品，房地产的价值一般无法被衡量，并且房地产交易并没有一个固定的平台。并且由于其不能移动，房地产无法被即时买卖，不能做到“一手交钱、一手交货”。房地产交易所涉及到的金额巨大，权益转让的手续比较复杂。在我国，就有《商品房销售管理办法》、《城市房地产管理法》等法律来约束和规范房地产交易市场。一般来说，一套商品房从开发商到客户手中，中间要经历多个过程及中介，流程的复杂性也滋生了风险。
二、房地产交易中存在的风险
（一）因自然环境变化带来的交易风险
自然环境风险指的是发生海啸、地震等由于不可抗拒的因素造成的环境风险。房产与自然环境息息相关，一旦发生自然灾害，必然会影响到房地产的交易。如在2011年的日本大地震后，有调查显示购房者的购买意愿由地震前的50%迅速下降到15%。此外，水灾、台风等自然灾害有可能会对房地产本身造成一定的影响，给房地产企业带来不可估量的损失。
（二）因社会环境变化带来的交易风险
人们的“钱袋子”满不满、生活是否富足，直接影响到其购买房地产的意愿。在经济下行时，人们势必会减少商品房的购买。此外，国家的经济形势也在一定程度上影响到房地产的价格走势。最近一年来，政府出台了一系列的政策对商品房购买进行限制，从而抑制房价的上涨。诸如此类的政策对于房地产交易的影响不可忽视。
（三）房地产交易中的法律风险
法律风险指的是在房地产交易中因交易主体而发生的法律方面的风险。比如，若对相关法律不熟悉，或是审核不严密，则可能会造成无效的房屋买卖合同。我国《民法通则》中对于无民事行为能力人及限制行为能力人签署的合同都做了明确规定，此外在多种情况下，房屋买卖合同都可能无效，需要特别注意。又如，若在房地产交易前对房产的权利状况没有足够的了解，或者在办理房地产交易的过程中房屋受到了司法限制等，都会引起法律风险，造成一定的损失。
（四）房地产交易参与者的道德风险
房地产交易的参与者，包括房地产开发商、中介、购房者等都有可能产生道德风险。首先，一些房地产开发商向公众公布虚假和诱导性的信息，诱导消费者购买房地产。其次，当前房地产中介市场鱼龙混杂，一些非专业机构匆匆进入这个市场，却操作不规范，乱收费，以及向购房者夸大其词等，还有些中介甚至将已经卖出的房产再卖给其他消费者。最后，购房者也可能在房地产交易中产生道德风险。
三、房地产交易中的风险防范措施
（一）注重保险的购买和使用
在风险管理中，保险是非常重要的风险管理手段。风险管理的四种方式包括回避风险、预防风险、自留风险和转移风险，而保险就是转移风险的方式之一。房地产企业可以在开发房地产的过程中就为房地产购买保险，从而确保在外界环境发生变化的时候其损失能降到最低。目前，我国房地产行业相关的保险包括房屋建筑工程保险、房屋保险、房地产财产保险。房地产开发商应根据实际情况，选择合适的保险进行投保。
（二）健全房地产相关法规
近年来，我国经济的发展带动了房地产行业的飞快发展。在一些地区，房地产行业甚至成为了当地的支柱行业。但是由于发展速度太快，相关法律法规并不健全的问题逐渐暴露出来，许多房地产交易的风险正是因为法律的不健全而产生的。对此，政府首先要充分重视，发挥自身的主导作用，加快建设相关的法律法规，并督促各级地方政府尽快实施，从而为房地产交易提供相应的法律保障，逐步引导房地产市场走向健康发展的道路。此外，房地产开发商内部也应建立完备的规章制度，当问题和风险发生时，要依照规章制度追究责任，对违规行为严厉打击。
（三）加大诚信宣传力度
为了加强社会对于房地产交易的道德认识，政府部门可以利用电视、网络等媒介促进全民树立起房地产交易的诚信意识，在房地产交易中培养一个良好的分文，从而规范房地产交易。房地产开发商也要加大宣传力度，在设计广告时不能夸大其词。房地产开发商可以加强房地产公益宣传，培养购房者的风险防范意识，协助政府一道培养整个社会的购房诚信。
（四）增强工作人员的培训工作
房地产交易的过程中可能面临着各种各样的问题，房地产行业的一线工作人员必须具备良好的素质，首先应以诚信待顾客，其次也要能够有效分辨和预防风险。因此，要加强工作人员的培训工作，对其进行法律知识方面的培训，增强一线人员的法律意识，从而规范交易行为。此外，还要帮助一线工作人员树立正确的思想观念，在工作中能够站在客户角度为客户考虑，不要为了蝇头小利破坏与客户之间的信任，保持一个清醒的头脑，要抵制住诱惑，从源头上避免风险的产生。
四、结语
总而言之，在我国社会主义市场经济制度下，经济的腾飞带来房地产市场的飞速发展，取得了相当显著的成果。然而发展速度太快，市场交易不规范、法律不健全的问题也暴露出来。对此，要充分重视这些风险，根据房地产企业的发展实际情况，实施有效的风险管理措施，才能维持房地产行业以及行业内企业的稳定健康发展。
参考文献：
[1]刘宝文.房地产交易管理中的风险及规避策略分析[J].门窗.2015（9）：81-86.
【关键词】房地产；经济管理；发展
随着我国房地产市场的放开，在几十年的发展历程中，房地产业快速崛起并成为我国国民经济产业体系的重要组成部分。房地产业的迅速发展在改善民众居住条件提高生活水平，促进其他产业的联动发展，提高地方财政收入、实现全面建设小康社会和促进国民经济发展等方面起到积极作用。然而当前房地产行业繁荣的表象上，我国房地产市场发展中存在的突出问题亦使房地产业发展问题成为全社会关注的热点和焦点所在。房地产市场过热，发展速度过快；房地产企业核心竞争力缺乏、抗风险能力弱；房地产产业整体素质低、产业化运行效果不佳；房价高居不下普通百姓压力大；房地产交易、中介市场规范性有待加强。在我国，因其特殊的国情背景，房地产业发展问题不仅仅只是简单的经济问题，同时承担着难以推卸的社会责任。引导房地产业的持续稳定健康发展是直接关系国计民生的大事。近几年，针对房地产市场中存在的各种问题，我国房地产宏观经济管理力度之大，政策之多及集中，超过了以往任何一个时期。然而从目前我国房地产市场的运行情况来看，收效甚微，房地产市场发展中一些深层次的根本性问题仍未得到彻底解决和纠正，房价增长的势头仍未得到抑制，甚至于出现政府越管问题越升级的现象。以由可见虽然我国房地产业的发展前景是光明的，但在具体实践我国房地产经济管理仍存在许多问题和难点，实现我国房地产市场健康持续发展的道路充满艰辛。
1. 我国房地产经济管理过程中存在的问题分析
1.1 房地产市场管理目标模糊不清，政策缺乏连续稳定性。
（1）近几年来，我国多次的房地产市场管理目标都在于尽快实现房地产市场供需的总体平衡，抑制房价的过快上涨，实现居者有其屋。然而对于我国当前所处的社会经济发展初级阶段的认识不到位，我国房地产经济管理在房地产市场一些问题的认识上和长期的规划上还不是很清晰，甚至存在片面性和错误的认识，导致政策目标的短期性严重，缺乏前瞻性。同时，政策目标的模糊不清，短期的政策手段和中长期规划思路不一致，甚至出现相违背的现象。政策的不连续性和科学性合理性的欠缺，造成房地产整个行业随着政策的变动而出现上下波动，不仅扰乱房地产市场的正常运行，同时政策存在的漏洞也给投机者带来可趁之机，干扰市场秩序。如经济适用房政策、房地产税收政策、住房产业政策等都是我国房地产经济管理思路不清、目标模糊的有力说明。
（2）近年来，国家为调控房价出台了一系列政策，从2005年的“国八条”、2006年的“国六条”以及一系列的税收、金融政策，而房价并未随着政策的出台随之而降，而是稳步上升，之间虽有小幅的下跌，但之后的价格反弹恢复速度之快，着实让人看不到调控的效果。2004年以来，国家一直在调控房地产市场，直到2007年对房价调控的下的猛药，而到2008年9月却又无疾而终，之后政府出台了很多措施刺激房地产，这就直接导致了2009年房价的暴涨。
（3）政策调控的手段过于单一、忽左忽右，未能从根本上解决房价高涨的问题，政策的变换似乎换汤不换药，治标不治本，从一定程度上浪费了国家的行政资源，也不利于稳定民生，一会出台降税费鼓励居民买房，不到一年又出台二套房政策，让原有刚性需求购房者打了退堂鼓。购房者、开发商已经慢慢对国家的一系列调控感到麻木。左右为难的楼市调控不幸沦为被鄙视的“保经济增长的工具”，“抑制部分城市房价过快上涨”成为“房价”的剂，如此依赖房地产的国民经济结构在业内人士看来简直是莫大的讽刺，这种“口号图腾”如此下去未来势必吸引不了消费者的眼球了，到头来百姓得到的更多的却是伤害。
1.2 机制不完善，管理流于形式。
（1）我国房地产经济管理已跨过了多个年头中，房地产成为我国政府经济管理中的重点和焦点。特别是近几年，政府对房地产的管理可谓重拳出击，政策短时间里密集推行的。但效果不佳，许多政策与规定只流于形式，走走过场，执行不到位，甚至不乏失真、变形例子。部分政策可操作性不强，存在争议，实施细则的制定颁布远远跟不上实施原则的制定颁布。我国相关经济管理的措施落实大部分采取自上而下的形式，中央政府与地方政府房地产两级监督、管理、调控职责、范围未划分清晰和明确定位，导致我国房地产行业政策的出台都是中央与地方政府的非合作博弈。目前，我国房地产市场正处于快速发展的过渡阶段，房地产业高收益与低成本的特点使其成为地方经济的支柱产业和地方财政重要来源，也成为地方政府推高地价、拉高房价的原动力。公权力与房地产开发商的合作，极易导致内部交易、权钱交易，导致宏观经济管理操作明显存在失范现象。房地产市场中官商结合的链条若无真正打破，我国房地产经济管理的难度将越来越大，国家宏观政策也注定流于形式，难发挥有效作用。加上，在房地产市场中最为关键的金融、企业、土地、地方政府等多个环节上在日常运行中各自为政，协调不足，各自决策，决策间相互脱节，也导致我国房地产经济管理流于形式。
（2）要解决高房价的问题，就要从现在体制入手，改变现有的体制，对超量土地房产征收物业税、房产税等方式创造财政收入，这样既体现了公平性，也保证了政府有相对稳定的财政收入，而不是依靠卖地、收税来增加财政收入。对房地产业必须做大的手术，术后还得辅予药物治疗。
（3）房地产业作为国民经济体系的重要构成部分，由于具有相关产业链较长的特点，改革开放以来，在推动我国经济发展方面发挥了重要作用。特别是在国际金融危机中，国家出台了一系列刺激房地产业发展的措施，而房地产业的率先复苏对我国在国际金融危机背景下保持经济稳步增长更起到了积极作用。正因为如此，我国很多地方政府都把房地产业作为当地经济的支柱产业，依靠房地产业拉动经济增长本身也不具有长久的可持续性。各地政府之所以纷纷将房地产业作为支柱产业，很大程度上是看中了这一行业对经济增长的拉动作用。但是，过分依赖房地产拉动经济增长的作用很难具有长期性和持久性。我们应该以保障民生居住为首，通过加大保障房的建设，让居者有其屋，支持改善性需求，限制投资性需求，遏制投机性需求。
1.3 相关法律法规体系的不健全。 从世界上各国房地产市场的发展历程和经验来看，完善的法律法规体系是保障房地产市场良性运行的先决条件和基础。在我国，由于房地产正处于快速发展的初始阶段，房地产相关法律法规的健全程度有待加强。房地产市场管理应是一个从最初的开发、建设、交易到后期管理的完整体系，但是在我国目前还没有形成一部覆盖整个房地产市场管理法。我国房地产市场法律法规的建设进程明显落后于当明我国房地产高速发展的需求，导致法律真空现象越来越多。其次，我国目前主要还是依靠行政权威对房地产经济进行管理，很大一部分文件都是以国务院名义牵头颁发的，或是以国家部委办的名义的，如国八条、新国十条等，缺乏法律的严肃性、稳定性和普遍适用性特点。即使在特定领域相关的法律法规已初步建立，但与此相配套的条例、实施细则不完备，造成房地产市场，特别是土地市场上政令不通、有法不依、执法不严，陷入恶性循环中。加上已有法律法规落实不到位，使得法律应有效力大打折扣。
2. 相关对策分析
2.1 制定长期发展规划，指导短期实践。
（1）我国正处于体制改革不断深入的关键时期，经济结构和发展方式都面临着重大调整。要深刻认识到房地产行业的可持续性发展对于解决普通民众的居住条件和提高生活品质的重大作用及其在促进我国经济增长和经济转型的独特地位。
（2）在把握住我国仍处于社会主义初级阶段的基本国情的前提下，明确房地产经济管理的总体思路，在追求短期效应的同时更应确立长期发展目标，以满足我国日益增长的城乡居民的实际居住需求和城镇化建设的需要，以促进和保障我国社会及国民经济的稳定和谐、良性发展。在对我国房地产业的整体发展状况做充分祥实调研工作的基础上，出台房地产业的中长期发展规划，这才是确保房地产业长期健康稳定发展的有效途径。
（3）同时，针对性地把宏观经济管理目标分解为中短期目标以指导实践，更有利于理顺当前房地产市场复杂多变关系和局面和对症下药。如在我国人多地少的前提下，从短期的房地产市场经济管理来看，着重点在于对房地产市场清楚界定和功能区分。对于满足消费的房地产需求要合理引导，政府要切实负起提供社会保障的职责，建立起完善的住房保障体系；对于炒房类房地产投机行要从税收、金融及其它方面加以限制。
2.2 完善相关法律法规体系。 法律法规体系的完善一般都需经历一定的发展阶段和经验的积累。当前，实现我国房地产市场的正常运行，需逐步建立和完善我国房地产法律法规，建立起具有中国特色的完整房地产法律体系，实现房地产市场运行的规范化和房地产经济管理行为的合理法和合法化。首先，应以法律来有效制约政府的经济管理作用的发挥，避免政府过多的行政干预对房地产市场秩序造成负面影响更大的扰乱。同时以法律切实保障我国房地产综合、全方位的、多层次的宏观调控体系的建立和实施。继续完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地产管理法》，尽快出台各相关的实施细则，促成《房地产法》的出台，将房地产开发建设管理、交易管理、中介服务管理及相关的后期服务管理等各个方面完全纳入法律规范体系，提高我国房地产行业相关规范政策的层次性、稳定性和严肃性，使我国房地产市场经济管理有法可依、执法必严、违法必究。
2.3 建立健全管理机制，保障管理工作切实落实到位。
（1）当前我国房地产市场存在的许多问题有着深层次的原因，单纯依靠简单的行政命令调控难以有效解决。改革房地产管理体制是解决当前我国房地产市场不良局面的有效途径。要正确认识政府经济管理职能在市场经济中所能起到的作用，调整政府部门的管理职能。正视市场失灵的存在，但必须在充分发挥市场自身调节功能的基础，根据市场的变化进行适当、适度的干预，最终建立起有利于房地产业发展的合理、有效的运行管理机制，为促进房地产经济的可持续发展创造良好的法制和社会环境。
关键词：房地产；测绘；特点；发展趋势
房地产业已成为国民经济的支柱产业之一，仅河南省年开发建设面积就达到1.6亿平方米，开发投资额1500亿元，房屋设计、建造日益复杂多样；各地房管部门都把市场和权属登记管理做为行业管理的核心内容，房地产市场信息系统建设正朝着“以图管房”的方向推进；日益完善的房地产法律法规体系和消费者权益保护意识的日渐增强，都要求房地产这种不可移动、长久耐用、价值巨大的特殊商品做好权属登记和管理工作，房产测绘做为基础，就对其正确性和基础性提出了更高的要求。
一、房产测绘的重要性及其现实意义
随着房地产价格的不断攀升，一线城市房价已达每平方米数万元，二线、三线城市房价每平方米也已达万元左右，这样，商品房供购双方都高度关注房产测量结果，一个准确、公正、公开的房产测量体系对保护消费者利益、构建健康有序的房地产市场体系有着积极的作用。第二，房产测量结果作为房产管理部门的永久资料档案，是处理产权纠纷、进行市场交易的可靠依据。第三，房产测量结果是进行城市建设管理的重要资料。
二、房地产测绘法律法规体系的基本建立保障了房产测绘依法运行
2002年12月施行的《中华人民共和国测绘法》，对从事测绘活动和进行测绘管理做了明确的规定；2001年8月修改施行的《城市房屋权属登记管理办法》，对房地产测绘在房地产管理中的作用做了界定；2000年《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000），明确了房产测量的目的主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及城镇规划建设提供数据的资料，规定了城镇房产测量内容与基本要求，适用范围及精度要求，一系列法律法规的施行使房产测绘市场基本实现了有法可依，有章可循。
三、房地产业的发展对房产测绘提出了更高的要求
从1992年全国范围内推进城镇住房制度改革到1998年全国停止住房实物分配，房屋已经商品化，房地产市场已经形成对房地产测绘提出更高要求
（一）房地产测绘需及时进行修测补测。随着房屋建筑规格品种日趋多样化，以及市场行为所带来的产权、结构变化，和城市发展所带来的土地、房屋变更，应及时对房产变化进行修测补测。每个修测补测周期应在3-5年，以保证房地产测绘成果和现状保持一致。
（二）房地产测绘从业人员既要懂测绘，更要懂房地产。房管的测绘的另一要求，就是从业人员一方面要熟练的掌握测绘技术；另一方面要掌握房地产的业务知识，要熟练掌握房地产相关业务法律法规，以保护当事双方的合法权益。
四、房地产测绘科学技术变化
房地产测绘主要是运用专业仪器和测绘技术，来测定房屋面积的专业活动。基本内容有：平面控制测量、要素测量、房产分幅图、分丘图、分户图绘制、面积测算、成果资料的检查与验收。
房地产测绘的比例尺相对较大，分丘图多为1：500，分户图多为1：200。房产面积测算主要采用几何图形法计算。近年来，随着数字化办公水平的提升，房地产测绘发生了一些变化：
（一）测绘设配和测绘手段正在不断地更新和变革：从过去传统的手工操作变为自动化和半自动化操作，从过去的皮尺、经纬仪、平板仪、钢尺到测距仪、电子经纬仪、全站仪、电子平板仪、GPS定位仪等。
（二）成图方法正从过去的模拟成图模式（图纸作业）到数字化成图模式（屏幕作业）图的载体由纸、聚酯薄膜到磁盘、光盘。
引言；我国房地产市场的快速发展，带动了国民经济的增长。但房地产市场过热，房价高居不下普通百姓购房压力增大；房地产市场的发展已成为关系国计民生的重要因素。本文就国内房地产经济管理提出了自己的观点。
我国房地产价格指数在2008年出现短暂下跌过后，即再次上涨。2010年中央出重拳遏制房地产价格上涨，到目前为止，虽然销售量有所萎缩，但价格依然保持坚挺。在几十年的发展历程中，房地产业快速崛起并成为我国经济产业体系的重要组成部分。房地产业的迅速发展在改善民众居住条件提高生活水平。促进其他产业的带动发展，提高地方财政收入、实现全面建设小康社会和促进国民经济发展等方面起到积极作用。在我国，因其特殊的国情背景，房地产业发展问题不仅仅只是简单的经济问题，同时承担着难以推卸的社会责任。引导房地产业的持续稳定健康发展是直接关系国计民生的大事。近几年。针对房地产市场中存在的各种问题，超过了以往任何一个时期。然而从目前我国房地产市场的运行情况来看。收效甚微，房地产市场发展中一些深层次的根本性问题仍未得到彻底解决和纠正，房价增长的势头仍未得到抑制，甚至于出现政府越管问题越升级的现象。可见虽然我国房地产业的发展前景是光明的，但在具体实践我国房地产经济管理仍存在许多问题和难点，实现我国房地产市场健康持续发展的道路充满艰辛。
一、房地产经济管理的现状
国内的房地产企业单位一般都在一定程度建立了企业的经济管理制度，在基本业务管理方面算是有章可循，但依然有相当一部分企业对经济管理存在许多误解，这就使得企业经济管理相对薄弱，经济业务的随意性变大，同时缺乏有效的监督机制，导致企业在这方面比较混乱。首先是会计基础工作薄弱，致使会计信息失真秩序混乱，会计监督流于形式，单位负责人违法干预会计工作，扰乱单位会计工作。其次，法人内部监督机构作用不明显，在实际工作中，董事会、监事会的监控作用严重弱化，往往缺乏有效的监督作用。再次，法律意识薄弱，部分人员法律意识薄弱，有法不依，投机取巧，执法不严，姑息将就，拉人情给面子的现象普遍，管理松弛，造成了一系列经济犯罪。企业经营层以及普通员工的素质不高，人力资源政策不健全。
二、房地产经济管理存在的问题
近几年来。我国房地产市场管理目标都在于尽快实现房地产市场供需的总体平衡。抑制房价的过快上涨。实现居者有其屋。然而对于我国当前所处的社会经济发展初级阶段的认识不到位。我国房地产经济管理在房地产市场一些问题的认识上和长期的规划上还不是很清晰．甚至存在片面性和错误的认识．导致政策目标的短期性严重，缺乏前瞻性。同时，政策目标的模糊不清．短期的政策手段和中长期规划思路不一致，甚至出现相违背的现象。政策的不连续性和科学性合理性的欠缺。造成房地产整个行业随着政策的变动而出现上下波动，不仅扰乱房地产市场的正常运行。同时政策存在的漏洞也给投机者带来可趁之机，干扰市场秩序。如经济适用房政策、房地产税收政策、住房产业政策等都是我国房地产经济管理思路不清、目标模糊的有力说明。再者，我国政府对房地产经济管理处于被动的位置，忙于具体的事务管理和救火中，缺乏长期规划，事后调控居多，造成“一放就乱。一放就涨．越管理越升温”局面的出现。
1．相关法律法规体系的不健全
从世界各国房地产市场的发展的经验来看，完善的法律法规体系是保障房地产市场良性运行的先决条件。在我国。由于房地产正处于快速发展的初始阶段。房地产相关法律法规的健全程度有待加强。房地产市场管理应是一个从最初的开发、建设、交易到后期管理的完整体系，但是在我国目前还没有形成一部覆盖整个房地产市场管理法。我国房地产市场法律法规的建设进程明显落后于当前我国房地产高速发展的需求，导致法律真空现象越来越多。其次，我国目前主要还是依靠行政权威对房地产经济进行管理．很大一部分文件都是以国务院名义牵头颁发的，或是以国家部委办的名义的，如国11条、新国四条等，缺乏法律的严肃性、稳定性和普遍适用性特点。即使在特定领域相关的法律法规已初步建立，但与此相配套的条例、实施细则不完备，造成房地产市场．特别是土地交易上政令不通、有法不依、执法不严，陷人恶性循环中。加上已有法律法规落实不到位，使得法律应有效力大打折扣。
2．机制不完善，管理流于形式
我国房地产经济管理已跨过了多个年头。房地产成为我国政府经济管理中的重点和焦点。特别是近几年，政府对房地产的管理可谓重拳出击，政策短时间里密集推行。但效果不佳，许多政策与规定只流于形式。走走过场，执行不到位，甚至不乏失真、变形。部分政策可操作性不强，存在争议。实施细则在制定颁布远远跟不上实施原则的制定颁布。我国相关经济管理的措施落实大部分采取自上而下的形式。中央政府与地方政府房地产两级监督、管理、调控职责、范围未划分清晰和明确定位．导致我国房地产行业政策的出台都是中央与地方政府的非合作博弈。目前．我国房地产市场正处于快速发展的过渡阶段，房地产业高收益与低成本的特点使其成为地方经济的支柱产业和地方财政重要来源，也成为地方政府推高地价、拉高房价的原动力。公权力与房地产开发商的合作，极易导致内部交易、权钱交易．导致宏观经济管理操作明显存在失误现象。房地产市场中官商结合的链条若无真正打破，我国房地产经济管理的难度将越来越大，国家宏观政策也注定流于形式，难发挥有效作用。加上，在房地产市场中最为关键的金融、企业、土地、地方政府等多个环节上在日常运行中各自为政．协调不足，各自决策，决策相互脱节，也导致我国房地产经济管理流于形式。
三、房地产经济管理建议
1．完善相关法律法规体系
法律法规体系的完善一般都需经历一定的发展阶段和经验的积累。当前。实现我国房地产市场的正常运行，需逐步建立和完善我国房地产法律法规．建立起具有中国特色的完整房地产法律体系，实现房地产市场运行的规范化和房地产经济管理行为的合理化和合法化。首先，应以法律来有效制约政府的经济管理作用的发挥，避免影响更大的扰乱。同时以法律切实保障我国房地产综合、全方位的、多层次的宏观调控体系的建立和实施。继续完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地产管理法》，尽快出台各相关的实施细则，促成《房地产法》的出台，将房地产开发建设管理、交易管理、中介服务管理及相关的后期服务管理等各个方面完全纳入法律规范体系，提高我国房地产行业相关规范政策的层次性、稳定性和严肃性．使我国房地产市场经济管理有法可依、执法必严、违法必究。
2．建立健全管理机制．
【关键词】：新型城镇化 、可持续发展、和谐发展
中图分类号：F292文献标识码： A
我国新型城镇化进程中房地产业面临的问题
随着我国新型城镇化进程步伐的加快,中国将有上亿的人口涌入城市,必然给房地产业带来巨大的发展空间。在这场城镇化社会运动中，房地产业成为运动的主角。房地产业在改善产业结构、拉动内需、扩大就业、提高人民生活水平、促进新型城镇化等方面起到了积极的作用，然而由于我国房地产业起步晚，发展历史短，经验不足，房地产业快速发展中存在诸多问题。
（一）房地产业金融风险。房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。房地产金融基础体系欠完备，国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70％左右，而我国消费信贷占房地产信贷的比例不到10％，仅占银行全部贷款总量的1％。实现可持续发展是中国房产业面临的一项战略任务。
（二）高房价影响居民购买力。一方面是房价持续上涨。近年来，我国各地的房地产价格上涨很快。1998年以来城镇居民人均可支配收入年均增长8.6%，但许多城市商品房年均增长达到了两位数；另一方面空置房面积增加。1993年底 之后商品房空置面积指标持续上升，截至2006年3月底，全国商品房空置面积为1.23亿m2，同比增长23.8%。
（三）资源的浪费与流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和资产的大量流失。一方面是土地资源的稀缺；另一方面在房地产开发领域却存在着土地大量闲置和巨大浪费。据相关统计数据，全国土地开发面积占全国土地购置面积的比例持续降低，2003-2007年一直维持在50%-60%的水平。
（四）商品房空置量增加。商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。仅1993年底商品房空置面积达到5000万平方米，此后这一指标持续上升，2012年达17000万平方米。截止到2013年11月底商品房空置面积已突破1亿平方米，同比增长5.6％，其中，空置一年以上商品房面积为6225万平方米。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升，现已接近20％。
（五）生态环境造成破坏。房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。
新型城镇化进程与房地产业应和谐发展
新型城镇化进程与房地产业和谐发展的核心是可持续发展，是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。从而,推进中国房地产业可和谐发展。
（一）合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。在中国的新型城镇化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定，有关的政府部门应该严格把关。对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其使用效率。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。
（二）重视环境保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。21世纪的房地产竞争已经逐渐上升到文化竞争，在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远。避免出现“工业集中、人口集中、污染集中”等问题。
（三）重视国民经济和谐发展。房地产业的发展既要符合自身的发展规律，又要与其他产业发展相适应，并要有国民经济的支撑。房地产业对整个国民经济发展的贡献是间接的，其产品构成其他产业发展的载体，房产只有被用于生产或消费（居住）才能完成价值实现。房地产业的发展只有与国民经济的发展速度相协调，才能促进国民经济快速健康发展。因此，保持合理的房地产业发展速度，进行科学规划，才能有效防范风险和保证房地产业持续稳定发展。
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第一条 中介服务内容
甲方为乙方提供【非】中介服务，期限为 ，自 年月 日至 年月 日。
甲方为乙方的房地产提供【出售】【租赁】的中介服务。
甲方促成乙方与【购买】【租赁】其房地产的当事人签署【买卖】【租赁】合同后，乙方【需要】【不需要】甲方提供办理房地产【交易过户】【租赁登记】手续的中介服务。
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乙方【同意】【不同意】将房地产的钥匙交由甲方代为保管以供查看之用。
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其它
第二条 房地产权属情况
房地产地址： ；建筑时间；房地产【建筑面积】【套内面积】面积：。
房地产使用用途为【住宅】【写字楼】【商铺】【工厂】【其他】；性质为【房改房】【商品房】【其他 】；房地产证证号：。
乙方房地产为【所有】【共有】【其他 】；【有】【没有】抵押；【有】【没有】被查封；【有】【没有】出租。
其它
*房地产权属情况是房地产能否交易过户的关键资料，乙方必须完整如实填写，甲方必须对乙方提供和填写的资料进行核实。
第三条 价款、收款方式和法律法规规定的税费
乙方同意甲方按照下列条件发出要约邀请（俗称"放盘"）：
1．该房地产按套出售并计价，总金额为人民币 元（￥ ）范围内。
2．该房地产以【建筑面积】【套内面积】计算，单价为人民币每平方米 元范围内，总金额为人民币元（￥ ）范围内。
3．乙方同意收款方式：【一次性收款】【分期收款】【按揭收款】【其他 】。
4．税费缴交方式【各付各税】【税费全部由买方/承租方支付】【税费全部由卖方/出租方支付】。
其它
*要约邀请：是希望他人向自己发出要约的意思表示。
第四条 甲方权利义务
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3．甲方必须对乙方房地产的资料进行核实。
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5．甲方根据合同规定条件为乙方找到【购买】【租赁】其房地产的当事人后，应及时通知乙方并约定签署房屋【买卖】【租赁】合同的时间，乙方应在约定时间内签署房屋买卖合同。
6．其它
第六条 中介服务费、协办手续费给付
甲方促成乙方与【购买】【租赁】其房地产的当事人签署【买卖】【租赁】合同的，乙方应在【合同签订当日】【合同生效之日】【其他 】向甲方支付人民币（￥）作为中介服务费。
甲方促成乙方与【购买】【租赁】其房地产的当事人签署【购买】【租赁】合同后，乙方需要
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其它
第七条 合同的解除和变更
乙方可以随时取消委托或变更出售、出租条件，但应及时通知甲方；乙方通知甲方取消委托或变更出售、出租条件前，甲方已为乙方提供符合本合同约定的中介服务的，乙方应向甲方支付从事中介活动支出的必要费用（该费用不得超过中介服务费）。
第八条 法律责任
1．甲乙双方不履行本合同规定或履行合同不符合约定的，应当承担违约责任，违约方应支付违约金，违约金标准为。
2．乙方逾期支付中介服务费的，应向甲方支付违约金，违约金的标准为 。
3．甲方在提供中介服务过程中存在隐瞒或欺诈，致使乙方受到损失，甲方不得收取中介服务费，并应赔偿乙方的损失。
4．因乙方未能及时履行义务，导致甲方未能促成乙方与【购买】【租赁】其房地产的当事人签署【买卖】【租赁】合同的，甲方可以要求乙方支付违约金，违约金为 ，但不得再要求乙方支付中介服务费。
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其它
第九条 免责条款
1、因不可抗力导致本中介服务合同无法履行的；
2、
第十条 纠纷解决方式
本合同在履行过程中发生的争议，双方当事人协商不成的按下述第 种方式解决：
1、交广州仲裁委员会仲裁；
2、提交 仲裁委员会仲裁；
3、依法向人民法院起诉；
第十一条 本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。合同附件与正文具有同等法律效力。
第十二条 本合同连同附件共 页，一式 份，具有同等法律效力，合同持有情况：甲方 份，乙方 份。
甲方（签章）： 乙方（签章）：
