时间：2023-06-12 14:46:17
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房屋质量问题法律条文，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：物业管理；业主；纠纷
作者简介：成曦（1983—），男，洛阳理工学院教师，硕士，研究方向：社会学、社区与物业管理。
中图分类号：C916 文献标识码：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（s）.2012.04.54 文章编号：1672-3309（2012）04-119-02
随着我国经济的快速发展，房地产业得到了迅猛发展，物业管理也因此进入了发展机遇期，但是由于相关法规尚未健全、物业服务水准整体不高、部分业主缺乏公德意识等，导致了物业服务企业与业主之间的纠纷不断，一定程度上影响了和谐社区的建设，因此妥善解决物业管理纠纷对落实科学发展观具有极大的现实意义。
一、物业管理纠纷产生的原因
（一）开发商遗留问题
在现有的物业纠纷中，有很大一部分是由于开发商遗留下来的问题造成的。房屋质量一直是人们买房时关心和关注的一个大问题，房子质量好，品质有保证，人们才会放心的购买，但是有些开发商在初期建设时期，为了谋取暴利，以次充好，使得房屋质量得不到保证，在业主交房入住以后，房屋质量问题开始逐步出现，房子漏雨、水管漏水等问题开始出现，而在这个时候，业主为了维护自身的利益，由于错误的认识，业主往往容易将矛头对向物业服务企业，于是纠纷不可避免了。开发商擅自改变建设规划或规划不合理也是引发纠纷的一个主要原因，诸如房地产公司在规划初期，未能考虑未来业主的停车需求，停车位设置无法满足业主的需求，车位配给率低，也会为日后的物业管理带来很多不必要的麻烦，容易引发新的纠纷。此外，开发商在售楼期间越权承诺或承诺无法兑现也是造成纠纷的一个主要原因。一些开发商为了获得更好的销售业绩，口头承诺为业主免除日后的物业服务费、延长物业保修期等，但是当房屋销售结束后却拒不兑现当初承诺，这都为日后的纠纷埋下了隐患[1]。
（二） 政策法规不健全
随着《物权法》的颁布和新《物业管理条例》的实施，我国物业管理的发展逐步纳入法制化的轨道，但是由于物业管理法律关系的复杂性和社会经济的迅速发展，与物业管理有关的法律法规仍不完善，对物业管理主体的责、权、利还缺乏清晰的规定，法律条文不够细化，缺乏可操作性，遇到一些具体事务的处理容易产生分歧。特别是一些法规形成年代久远，部分条文已与时代脱节，已无法适应经济社会的发展和时代的变化，一些条款缺乏必要的司法解释和具体的操作规范，使得物业管理有关法规可以发挥的效力大打折扣，这必然容易引发物业管理纠纷。此外，在物业管理纠纷的处理过程中，由于相关政策的缺失或不健全，往往会遇到多方面的困难与问题，一些政策涉及的部门较多，推诿扯皮时有发生，使得物业管理纠纷无法得到妥善的解决，加之政策宣传不到位，容易引发一些不必要的矛盾，使得政策对纠纷的作用效力无法有效发挥。
（三）物业服务公司服务水平不到位
物业管理行业准入门槛比较低，部分物业服务企业不仅没有管理能力和经验，多采用低价策略占领市场，低价往往是以牺牲服务质量为代价的，必然会引发业主的不满，于是投诉不断。部分物业服务企业缺乏正确的服务理念，注重管理而弱化服务，以管理者自居，无法找准自身定位，部分素质低下的物业管理人员不仅缺乏法律知识和服务意识，而且缺乏职业道德，与业主发生矛盾时，采用非理性的方式解决，加剧了解决纠纷的难度。部分物业服务企业缺乏优良的企业文化和从业人员行为规范，员工素质良莠不齐，服务意识淡薄，缺乏对物业管理行业内在规律的认识和把握，思想上也跟不上行业的发展，工作中缺乏主动性，责任心不强，服务态度缺乏礼仪规范，容易造成业主和物业管理人员之间的不融洽。因此，服务水平供需间的不平衡，就容易产生物业管理纠纷。
（四）部分业主缺乏契约精神及公德意识
部分涉及业主团体自治事务的当事人，不能真正把握民主自治的精神和原则，不正当行使或滥用自己的权利，人为地在业主团体内部制造派别引起纠纷。有些纠纷当事人素质低下，缺乏基本的法律知识，民主法制观念淡薄，侵占物业共用部位和附属用地以及物业管理范围内的道路和附属设施，并违章私搭乱建，订了业主公约、服务合同之后不认真履行，甚至侵犯对方合法权益，从而引起纠纷；甚至有些业主参与小区公共管理的意识不强，主观上缺乏公德，个人的素质较低，在遇到问题时先想到个人的利益等，缺乏自律意识，过多强调自身的权益，忽视自身应承担的义务，缺乏责任感和团结意识，也是引发物业管理纠纷的一个主要原因[2]。
二、合理解决物业管理纠纷的建议
（一）强化职员培训，提高员工素质
优秀的员工能够妥善的化解矛盾，使纠纷得到妥善的解决，因此物业服务企业应注重对员工的培训工作，强化专业技术水平，遇到纠纷时能够采用适当的应对策略。通过采用定期培训，定期考核的方式，强化其专业技能；通过开展不定期的专题培训，设定不同的纠纷场景，采用角色模拟的方式，让员工能够站在不同的立场上理解纠纷形成的原因，进而为妥善解决纠纷打下基础；此外还要开展各类礼仪规范的培训，使员工的服务态度、服务水准、服务规范都能得到有效的提高，物业管理纠纷中，很多都是因为物业服务人员不能注意自身的态度引起的，因此，注重规范各类礼仪的培训是提高员工素质的关键，也是合理解决物业管理纠纷的基础。
要提高建筑质量,首先要分析产生质量问题的原因。
违背建设程序。如不经可行性论证,不作调查分析就拍板定案；没有搞清工程地质、水文地质就仓促开工；无证设计，无图施工；任意修改设计，不按图纸施工；工程竣工不进行试车运转、不经验收就交付使用等盲干现象,致使不少工程项目留有严重隐患,房屋倒塌事故也常有发生。
工程地质勘察原因。未认真进行地质勘察，提供地质资料、数据有误；地质勘察时，钻孔间距太大,不能全面反映地基的实际情况,如当基岩地面起伏变化较大时，软土层厚薄相差亦甚大；地质勘察钻孔深度不够,没有查清地下软土层、滑坡、墓穴、孔洞等地层构造；地质勘察报告不详细、不准确等，均会导致采用错误的基础方案，造成地基不均匀沉降、失稳，使上部结构及墙体开裂、破坏、倒塌。
自然条件影响。施工项目周期长、露天作业多,受自然条件影响大,温度、湿度、日照、雷电、供水、大风、暴雨等都能造成重大的质量事故,施工中应特别重视,采取有效措施予以预防。
未加固处理好地基。对软弱土、冲填土、杂填士、湿陷性黄土、膨胀士、岩层出露、溶岩、土洞等不均匀地基未进行加固处理或处理不当，均是导致重大质量问题的原因。必须根据不同地基的工程特性，按照地基处理应与上部结构相结合，使其共同工作的原则,从地基处理、设计措施、结构措施、防水措拖、施工措施等方面综合考虑治理。
建筑结构使用问题。建筑物使用不当,亦易造成质量问题。如不经校核、验算,就在原有建筑物上任意加层；使用荷载超过原设计的容许荷载；任意开槽、打洞、削弱承重结构的截面等。
施工和管理问题。许多工程质量问题,往往是由施工和管理所造成。例如:不熟悉图纸,盲目施工,图纸未经会审,仓促施工；不按图施工。把铰接作成钢接，把简支梁作成连续梁等，不按有关施工验收规范施工。如现浇混凝土结构不按规定的位置和方法任意留设施工缝等；不按有关操作规程施工；缺乏基本结构知识，施工蛮干。如将钢筋混凝土预制梁倒放安装等。
建筑材料及制品不合格。诸如:钢筋物理力学性能不符合标准，水泥受潮、过期、结块、安定性不良，砂石级配不合理、有害物含量过多,混凝土配合比不准，外加剂性能、掺量不符合要求时，均会影响混凝土强度、和易性、密实性、抗渗性，导致混凝土结构强度不足、裂缝、渗漏、蜂窝、露筋等质量问题；预制构件断面尺寸不准，支承锚固长度不足，未可靠建立预应力值,钢筋漏放、错位,板面开裂等，必然会出现断裂、垮塌。
二、提高工程建筑质量要严把六关
工程图纸设计关。一项工程的建设首先是施工图纸设计，设计的好坏直接影响工程的整体质量。因此一定要选拔资质相应的设计单位，同时还要把好设计经费。在市场经济条件下,市场竞争激烈，当然也不能为减少一点设计经费聘请个体、或个人设计，以免造成设计中的质量问题，还要注意有些设计单位为了多收设计费故意增加材料用量而提高工程造价，并且必须把好施工图纸设计关，防止造成工程还没建,就从胎里带来质量问题。
施工队伍选择关。施工队伍的素质高低，直接影响工程质量的好坏。一项王程建设立项批准之后，必须经过招标投标、或议标选择施工队伍，具体方法:一是听,即听取施工队介绍技术力量、设备状况、资金情况以及拟承担工程所采取的措施；二是看,即看正在施工和已经竣工交付使用项目的施工质量和现场管理情况；三是查,即考察施工单位的设备、技术力量、企业等级、资格证书；四是访,即走访己交付使用工程的甲方,征求使用单位工程队伍的评价，以便了解其信誉。在此基础上，按照标价合理、工期短、质量优、信誉高、素质好的原则，综合比较。绝不能靠关系，走后门,搞“名投实定”特别要防止通过私人关系指定施工队伍,严禁在招标、投标活动中徇私舞蔽。
施工合同签订关。施工队伍选定后，建设单位即应与其签订施工合同(或协议),把甲乙双方的关系用法律条文固定下来，合同内容必须是严密过细,条款详尽,责任明确,奖罚分明,要求合理,手续完备,查核有据。合同签订前与上一级主管业务部门报告，合同签订后，经当地公证部门公证，以便受法律监督。
工程质量监督关。建立健全工程质量监督告知制度，提高监督执法的透明度,使工程质量监督真正成为“阳光监督”。建立预见性、服务性的质量监督模式，做到服务与执法有机结合。建立行为监督与实物监督并重的监督运行机制,实现从单一实物监督向工程建设各方质量行为监督的延伸。改变以日常监督为主的监督方式，将随机检查作为工程质量监督检查的主要方式。为了保证政府监督的有效性和权威性,监督机构应不断提高监督队伍的素质和监督工作水平。
质量控制关。进度控制为了确保总工期目标，必须实行分段控制,动态控制。在项目实施过程中，要依据变化后的情况，在不影响总进度计划的前提下，对进度计划及时进行修正、调整。材料供应和支付工程进度款方面要及时，以确保工程质量。
质量控制严把材料质量关。材料要符合国家规范标准(含环保标准)和设计要求,严格执行材料验收制度。确保主体结构质量。主体结构质量关系到整体工程质量和安全,关系到每个职工生命安全,因此,必须确保主体结构质量。重视装饰质量。在施工装饰阶段,一定要克服质量通病,搞好细部处理,在装饰水准上要高人一筹,要有创新和特色。抓好关键部位施工。
【关键词】举证责任 举证责任分配 法律要件分类说 法官自由裁量
一、举证责任的含义
我国学界对举证责任含义的理解目前主要有两种学说,一是双重含义说,认为举证责任是指民事诉讼当事人对自己的诉讼主张有提供证据加以证明的责任和无法证明时承担的责任。二是危险负担说,认为民事诉讼中的举证责任是指当法律要件事实在诉讼上处于真伪不明时,负有证实法律要件事实责任的当事人一方所承担的法官不利判断的危险。实务界则将举证责任的两层含义称为行为意义上的举证责任和结果意义上的举证责任。
在行为责任和结果责任两者的相互关系上,也有两种观点:一种是将结果责任看成是未履行行为责任的后果,即结果责任依附于行为责任;另一种观点认为,结果责任才是本质意义上的举证责任,而行为责任只能称为提供证据责任。行为责任是结果责任在具体诉讼中的“投影”,因为结果责任的存在,所以当事人才不得不履行行为责任。笔者认为,前一种观点更符合常人的思维规律,也更符合诉讼的实际状况。后一种观点似乎难以解释不负担结果责任的一方当事人为何也向法院提供证据的现象。
二、我国民事审判实践中举证责任分配模式的选择
综观举证责任分配的各种学说,举证责任分配大体上有两种模式:一是适用法律条文的明确(或隐含)的规定或运用统一抽象的规则来分配举证责任。典型的就是罗森贝克的规范说。二是由法官针对个案的具体情况裁量决定举证责任分配,典型的就是英美法系国家的“利益衡量说”。我国民事诉讼中举证责任分配应采取何种模式?笔者认为在作出选择时,应当从我国立法状况和审判实践需要出发,而不应照搬大陆法系国家的理论。
(一)从我国民事诉讼实践角度看,法律要件分类说具有局限性,难以成为一个统一抽象的分配规则。
我国有学者指出:罗森贝克提出的法律要件分类说,至今为大陆法系各国的理论界和司法界奉为证明责任分配的通说以及实践操作准则。一些学者也因此主张,我国应当采用法律要件分类说为举证责任分配的原则,其理由为:(1)从实体法的构成来看,我国实体法结构基本上与大陆法系的实体法规范结构相同,各种法律要件也比较明确,区分权利发生规范、权利消灭规范并在司法实践中应用是有条件的。(2)在当前司法环境下,采用法律要件分类说分配举证责任比法官裁量决定举证责任更容易被当事人接受。(3)法律要件分类说的缺点可以通过法律规定或司法解释予以补正,也可通过例外规定予以修正。不可否认,法律要件分类说理论上有其成功之处,但从我国实际情况看,法律要件分类说有其局限性:
(1)罗森贝克法律要件分类说是以完备的实体法规范为基础的,而我国的民事立法状况与之大相径庭。罗森贝克发表法律要件分类说的经典之作《证明责任论》一书的副标题注明:“以德国民法典和民事诉讼法典为基础撰写”,德国民法典从结构、内容、立法技术来看,至今都可称为民法典的典范。而我国尚未制定民法典,法律规范条款具有原则性过强的传统特色,显得十分粗略和笼统,试图从实体法条文中发现立法者预先设定的举责任分配的原则,往往十分困难,更不用说,我们还有许多的案件的处理,没有可以适用的具体条文,而要适用民法的基本原则,因此也就更无从确定具体的法律构成要件。
(2)法律要件分类说自身的主要缺陷是纯粹从法律规范的结构去分析,过分偏重于法律的外在形式,而不能完全顾及当事人之间的公平正义。虽然学者主张可以修正,而往往正是这些需要修正的内容才是需要法官裁量的。在《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》颁布之前,象共同危险行为致人损害、因医疗行为引起的侵权诉讼等案件就需要由法官裁量分配举证责任,而《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》颁布之后,因共同危险行为致人损害的侵权案件,由实施危险行为的人就其行为与损害结果之间不存在因果关系承担举证责任;因医疗行为引起的侵权诉讼,由医疗机构就医疗行为与损害结果之间不存在因果关系及不存在医疗过错承担举证责任。例如:最高人民法院《关于审理名誉权案件若干问题的解答》第七条规定:“因新闻,报道严重失实,致他人名誉受到损害的,应当按照侵害他人名誉权处理”,按照法律要件分类说分析,原告至少应当证明“新闻报道严重失实”、“名誉受到损害”这两个要件事实,假如被告报道称:“原告因偷窃被公安机关拘留。”原告如要证明新闻报告严重失实,就必须证明其没有偷窃,也没有被公安机关拘留。这种举证责任的分配显然是不公正的。仅从证明的难易程度看,“没有偷窃”属于消极事实,原告难以证明,而“原告偷窃”属于积极事实,被告可以提出公安机关的处罚决定书等证据来证明,正确的分配应当是由被告来证明新闻报告符合事实,即原告有偷窃并被公安机关拘留的事实。
(3)权利发生要件和权利妨碍要件有时难以区分,因此就无法根据法律要件分配举证责任。例如在合同纠纷中,原告以被告未支付货款为由起诉,被告以被告提供的货物存在质量问题为由提出先履行抗辩权。如果货物质量是否合格需要鉴定,那么应当由哪一方提出?从原告的角度分析,其诉讼请求要得到支持,必须证明:(l)有效合同关系的存在;(2)其已按合同约定的时间、地点、数量、质量交付了货物。在这个意义上,“质量合格”属于权利发生要件。而从被告的角度看,其先履行抗辩的主张要得到支持,则必须证明“原告交付的货物不符合质量要求”,所以他可以拒绝支付货款。于是“质量不合格”又成了权利妨碍要件,那么是让原告证明质量合格,还是让被告证明质量不合格呢?按所谓的权利发生要件和权利妨碍要件的区分根本无法分配举证责任。
(4)法律要件分类说适用的案件类型有其局限性。法律要件分类说适用于侵权纠纷案件还有一定的普遍性,但对其他的案件类型,却并不一定能够适用。例如,在房屋确权案件中,原告诉称,系争房屋是他购买,请求法院确认房屋归他所用,被告反诉称,系争房屋是她购买,请求法院确认房屋归她所有。法院判决此类案件的实体法依据为《民法通则》第七十五条第二款:“公民的合法财产权受法律保护,……”如果说“享有合法的财产所有权”为构成要件事实的话,
那么对原被告双方来说,此均为权利发生要件,又均为权利妨碍要件,应当由谁承担举证责任?按法律要件分类说也难以分配举证责任。
当然,法律要件分类说在通常情况下,对大多数案件是可以适用的,但问题是,通常情况下大多数案件在举责任的分配上根本不会存在争议,例如,即使是一个目不识丁的老汉,也可能会叫借款人出具借条,也没有一个法官会在通常情况下,不要求原告承担被告向其借款的举证责任而要求被告承担其没有向原告借款的举证责任。这不是法律要件分类说在起作用,这仅仅是人们的一种常识在起作用而己。对于这些没有争议的案件,法律要件分类说并不显得比“谁主张、谁举证”的原则高明,反而是“谁主张、谁举证”原则更为通俗易懂,更容易被中国的老百姓所接受。而审判实践中棘手的问题却往往是法律要件分类说无法解决的问题。
（南通凤凰置业有限公司江苏南通226000）
【摘要】从超高层建筑的界定入手，分析了超高层建筑工程质量存在的问题，并进一步阐述了提高超高层建筑工程质量的措施。
关键词 超高层建筑；质量问题；预防
Measures of high-rise building construction management
Ma Xin
（Nantong Phoenix Property Co.， LtdNantongJiangsu226000）
【Abstract】From the definition of high-rise buildings， analyzes the super high-rise construction quality problems and further elaborated to improve the quality of high-rise building project measures.
【Key words】High-rise buildings；Quality；Prevention
1. 关于对超高层建筑的认识
（1）人民需要好的生活环境，城市在开始的时候的确做到了这一点。产业革命及人口的增长加剧了城市化，为了在有限的城区面积中提供更多的使用面积，建筑开始向高空发展，我们有许多理由相信，摩天大厦将是都市未来的基本要素，都市结构与现代高楼两者密不可分。
（2）早先的摩天楼其实并不高，与今天的高度概念相比已非同日而语。究竟多少层以上或多高的建筑称为高层建筑，世界各国基于本国的经济条件及消防装备等具体情况对高层建筑起始高度的定义不一致。
（3）1972年国际高层会议上对高层建筑的定义取得了较统一的认识，并把高层建筑划分为四类：第一类9～16层（50米以下）；第二类17～25层（75米以下）；第三类26～40层（100米以下）；第四类40层以上（超过100米）。
（4）我国在1995年也修订了原有的《高层民用建筑防火规范》（GBJ45-82），新的《高规》（GB 50045-95）仍然规定10层及10层以上的居住建筑及高度超过24米的公共建筑为高层建筑，但删除了原有防火规范不适用于100米以上的高层建筑的规定，新增加了“当高层建筑高度超过250米时，建筑设计采取的特殊防火措施，应提交国家消防主管部门组织专题研究、论证”的内容。目前，我们一般仍习惯于将100米以上的高层建筑称为超高层建筑，但由于防火能力的提高，显然100米早已不是限制我国高层建筑发展的高度界限了。
（5）今天，超过100米的建筑已是数不胜数。在100米的高度，其实建筑物不论从结构还是设备及施工方面均无明显质的变化，对超高层建筑高度的界定，当然也不能简单地按新《高规》所提到的250米为界，所以对于高层与超高层的分界，今后会含糊些。从高层建筑的技术构成上分析，随着建筑高度的持续增加，并结合房屋的具体形状，其设计概念将受到越来越严峻的合理性的考验。今天对于由高层到超高层的理解，已不仅只限于高度上的、美学上的、安全及使用功能上的，还应包括效益、能源与生态环境方面的考虑。
2. 超高层建筑工程质量存在的问题分析
质量是建筑的生命，也是建筑事业的生命，质量重于泰山。各级建设系统要牢固树立质量第一的思想，树立对国家、对人民、对后代高度负责的思想，把提高工程质量作为今后建设系统工作的重中之重。我国建筑业以其巨大的推动力带动着相关行业的发展。然而建筑业的发展也存在着严重的质量问题：血的教训、一桩桩、一件件性质恶劣、损失巨大的建筑工程质量事故屡屡出现。
2.1违背建设程序。如不经可行性认证，不作调查分析就拍板定案；没有搞清楚工程地质、水文地质就仓促开工；无证设计、无施工详图，任意设计，不按图纸方程式；工程竣工不进行试车运转，不经验收就交付使用等盲干，致使不少工程项目留有严重降患，如房屋倒塌事故也常有发生。
2.2设计计算问题。设计考虑不全面，结构不合理，计算简图不正确，计算荷载取值过小，内力分析有误，沉降缝及伸缩缝设置不当悬挑结构未进行搞倾扭验算等，都是诱发质量问题的隐患。
2.3工程地质勘察原因。未认真进行地质勘察，提供地质资料、数据有误；地质勘察时，钻孔间距太大，不能全面反映土地基地实际情况，如当基岩地面起伏变化较大时，土层厚薄相关亦甚大，地质勘察钻孔深度不够，没有查清地下软土层、滑坡、墓穴、孔洞等地层构造；地质勘察报告不详细、不准确等，均会导致采用错误的基础方案，造成地基不均匀沉降、失稳，使上部结构及墙体开裂、破坏、倒塌。
2.4未加固处理好地基。对软土、充填土、杂填土、湿陷性黄土、膨胀土、岩层出露、溶岩、土洞等不均匀地基未进行加固处理或处理不当，均是导致重大质量事故的原因。必须根据不同地基的工程特征，按照地基处理应与上部结构相结合，从地基处理、设计措施、结构措施、防水措施、施工措施等方面综合考虑治理。
2.5自然条件影响。施工项目周期长、露天作业多，受自然条件影响大，温度、温度、日照、雷电、供水、大风、暴雨等都能造成重大的质量事故，施工中应特别重视，采取有效措施予以预防。
2.6建筑结构使用问题。建筑物受力不当，亦易造成质量问题。如不经校核、验算，就在原有建筑物上任意加层；使用荷载超过原设计的容许荷载；任意开槽、打洞、削弱承重结构的截面等。
2.7建筑材料成品及半成品不合格。如：钢筋的力学性能不符合标准，水泥受潮、过期、结块、安定性不良，砂石级配不合理、有害物含量过多，混凝土配合比不准，外加剂性能、掺量不符合要求时，均会影响混凝土强度、和易性、密实性、抗渗性，导致混凝土结构强度不足、裂缝、渗漏、蜂窝、露筋等质量问题；预制构件断面尺寸不准，支承锚固长度不足，未可靠建立预应力值，钢筋漏放、错位，板面开裂等，必然会出现断裂、垮塌。
2.8施工和管理问题。工程质量问题时常由施工和管理不当造成。例如图纸不熟悉，盲目施工，未经图纸会审，仓促施
工或不按图施工。不按有关规范及规定施工。
3. 提高超高层建筑工程质量的措施
3.1工程图纸设计。一个项目工程的建设首先是施工图纸设计，设计的好坏直接影响工程的整体质量。因此一定要选择相应资质的设计单位，同时还要计划好设计经费。在市场经济条件人才市场竞争激烈，以免造成设计中的质量问题，还要注意有些设计单位为了多收设计费，故增加材料用量或有关系的材料加以设计从而提高工程造价，所以必然把好施工图纸设计关，防止工程还没建，就从根里带来许多问题。
3.2选择施工队伍。施工队伍素质的高低直接影响工程质量的好坏。一个项目工程建设立项批准之后，必然经过招投标、或议标选择施工队伍，具体方法：一是听，即听取施工队介绍技术力量、设备、资金情况以及拟承担工程所采取的措施。二是看，看正在施工和已经竣工交付使用项目的施工质量和现场管理。三是查，即考察施工单位的设备、技术力量、企业等级、资格证书。四是访，即走访已交付使用工程的甲方，征求使用单位对工程队伍的评价，以便了解其信誉。在此基础上，按照标价合理、工期短、质量优、信誉高、素质好的原则，综合比较绝不能靠关系，走后门，特别要防止通过关系指定施工队伍。
3.3施工合同签订。施工队伍确认后，建设单位即应与其签订合同（或协议），将甲乙双方的关系用法律条文写下来，合同内容必然严密，条款详尽、责任明确、奖罚分明、要求合理、手续完备、查核布据。合同签订前有上级主管业务部门报告，全责签订后，经当地公证部门公证存在法律监督。
3.4工程质量监督。提高监督执法的透明度，建立健全工程质量监督告知制度，使工程质量真正建立预见性、服务性的质量监督模式，做到服务与执法有机结合。为了保证监督的有效性和权威性，尤其现场监理监督机构应不断提高监督队伍的素质和监督工作水平。
3.5质量控制措施。
（1）为了确保总工期目标，必然实行分段控制、动态控制。在项目实施过程，要依据变化后的实际情况，在不影响总进度计划的前提下，对进度计划及时进行修正、调整。材料供应和支付工程进度款方面要及时，以确保工程质量。
（2）严把材料质量关。材料要符合国家规范标准（含环保标准）和设计要求，严格执行材料验收制度。确保主体结构质量：主体结构质量关系到整体工程质量和安全，关系到每个职工生命安全，因此，必然确保主体结构质量。重视装饰质量：在施工装饰阶段，事实上要克服质量通病，搞好细部处理，在装饰水准上要高人一等，要有新创新、新工艺。抓好关键部位施工。
工程竣工验收是建设工程的最后一道程序，是对工程设计、工程质量的最后检查总结。工程完工后，在组织验收七个工作日前，施工单位应通知项目监督工程师进行质量检查，验收时，要严格执行国家颁发的工程验收规范标准，逐项验收评定。具体可采取工程技术文件检查、实物工程质量检查的方法。工程竣工验收监督，建设单位必须在组织验收7个工作日前，将工程验收时间、地点及验收机构组织人员名单报工程质量监督机构。工程验收合格后，建设单位持工程竣工验收报告至备案部门办理备案手续。
参考文献
［1］徐至钧，赵锡宏，陈祥福.超高层建筑结构设计与施工［M］.北京：机械工业出版社，2007，6.
关键词： 房屋建筑；监理；操作要点
房屋建筑工程属于建筑工程，由于其工作地点固定、工期长、施工程序复杂、投资较大、受外界环境影响较大、露天工作等特点直接影响了施工的质量，但是由于房屋建筑的安全质量与百姓生活的安全有着重要的联系投入使用的建筑是否安全可靠，与人民的财产、生命安全有着莫大的联系而在施工的过程中，房屋建筑施工质量与工程监理对于整个工程的了解程度以及有效控制有着千丝万缕的关系，对操作要点的有效实施也起着关键性的作用。
一、监理工作对房屋建筑的作用
现在一些房屋建筑企业不断的追求最大的经济效益，以致有些部分的房屋建筑企业通过偷工减料的方法来达到受益的最大化，这样就会对房屋建筑企业的安全性及可靠性带来很大的负面的影响，这也是许多房屋建筑工程出现豆腐渣工程的原因。因此，要从根本上杜绝这种问题，在保证房屋建筑的质量之外，还要对房屋建筑进行严格的监理工作，以达到房屋建筑的预期目标。房屋建筑监理工作是要达到实现工程项目目标的目的，监理工作还是一种技术服务性的工作，在监理的过程之中，监理单位只需承担其相应的服务责任，因为监理工作的存在，令房屋建筑工程的效益更高、质量也更好。
二、分析房屋建筑监理中存在的问题
1.监理制度涉及范围局限
房屋建筑监理直接决定整个房屋工程的使用质量，所以必须贯穿于整个工程的始终，例如施工前期材料准备工作、施工阶段以及施工后等等，但是监理服务内容仍旧存在单一性局面，仅对于建筑施工阶段实施重点控制，如果未对此现象进行合理改变，将直接影响到房屋建筑监理的未来发展。
2.监理市场不合理
监理人员无证上岗情况明显，所以直接导致监理人员责任意识缺乏；监理工作存在薄弱环节，缺乏行之有效的监理方法、监理手段。同时，随着现代房屋建筑的不断发展，经济利润越发明显，所以区域性保护情况突出，例如：部分行业禁止其它行业参与到监理工作之中；相关政府管理部门通过法律条文对当地监理企业实施保护；借助手段（高额注册费）排斥外来监理企业的进入。
3.施工程序不规范
很多低水平施工队伍进入建筑市场，施工人员并未经过严格的技术培训，最终房屋建筑施工质量大打折扣；工程施工中出现多次转包情况，不但出现层层收费局面，还会加注资产流失情况，最终为了利益最大化，开始出现偷工减料的违规、违法现象；施工中，质量管理体系不完善，造成质量把关松弛局面。
4.法人行为意识不规范
就现阶段来说，建筑市场、建筑企业法人行为相对混乱，主要表现为几个方面：行政干涉过多，直接违反房屋建设操作流程，例如出现工期篡改，不但限制工程进度，还无法保证房屋建筑工程的施工质量；法人工程质量管理意识薄弱、管理上懈怠、责任机制不完善；由于建筑资金匮乏，所以直接产生运作问题以及不合理压降下降，同时产生承包方垫资以及建筑工程款等情况，最终引发工程成本质量、管理质量下降；进行招标的过程中，常出现违规操作问题，例如虚假招标、直接发包，造成工程设计水平不足、监理队伍素质差等问题，为房屋工程的实施带来隐患。
三、房屋建筑监理工作问题的解决
1、监理人员职业素质较低的解决
对于房屋建筑监理工作人员的职业素质偏低，应该要先对监理工作人员进行相应的培训及讲解监理的专业知识，令其深入的了解监理工作的重要性，也要为监理工作人员提高良好的工作环境，并定期的对监理人员进行技术性的考核，考核结束之后，要从中筛选综合素质较高、监理经验丰富、专业知识了解的深入以及业务能力较强的人员来担任，还要加强监理工作人员的职业素养，来制定关于监理的计划方案，使工作人员能够融入其中。还要使监理工作人员明确自己的工作目标及主要任务，这样就会确定监理工作的正确方向，从而使得房屋建筑工程能够实现预期的效果。
2、监理市场行为不规范的解决
对于房屋建筑监理市场行为的不规范，要有效的从根本上杜绝房屋建筑工程的项目出现转包的现象，在监理企业施工过程中，要加强对资质的审核，并仔细的进行核对，以避免出现错误，还要对监理市场行为不规范进行合理的解决，严格控制监理企业部门的审批，以及要完全按照房屋建筑的基本流程来完成，还应该有效提高监理企业的工作能力，以增强房屋建筑的发展。
3、监理企业不正规的解决
对于监理企业的不正规，应要严格的控制监理企业的一些不良竞争，对其进行正确的管理，随时的监督监理工作的运行效果，并且还要随时检查一些外靠的监理企业，令其在监理工作的表面运行下，实际上也同样在进行监理的工作，以及建立起完善的监理机制，以免影响监理企业的正常运行，只有这样才会提高监理工作的发展及房屋建筑的质量。
4、监理部门没有做好相互协调的解决
对于监理机构部门没有做到相互配合及协调问题，应该要掌握好监理工作的灵活性，在房屋建筑监理好工作的实践过程中，要跟随建筑市场的变化而变化，还有监理人员与施工方之间的不协调，这时就应要监理方明确的提出其要求，并把监控工作的报告与施工单位的标准及规范讲解给承包方，以令其感受到监理企业的诚意，同时，还要争取到业主和施工单位的支持，这样就会有效的提高房屋建筑监理工作的水平。
5、施工中的监理控制
在施工过程中，存在的管理体系不健全、技术管理以及质量管理力量薄弱、人员素质相对较低等问题突出。所以针对这些问题，不断加以完善。完善监理体系：要求施工单位建立高效率质量监理团队，以促进施工完全按照标准进行。强化监理人员工作管理意识。作为房屋建筑监理人员，增强自身责任意识，对现场施工人员进行多方面教育培训，例如质量知识、施工技术以及安全知识等，达到提高施工人员综合素质从而降低人为失误所引发的建筑施工质量问题的目的，要求监理人员对整个工程所涉及到的特殊工艺、重要部位、施工难点及技术要求等有全面的了解，有效实施全天候、全方位以及全过程的监理，对于监理中出现的质量隐患以及不规范操作，要制止并加以纠正，杜绝房屋建筑的质量隐患。加大监理力度：监管力度从多方面开展，所以不但要保证质量管理、监督职能，还要进行质量控制管理，实现质量监督机构设置作用。同时要做好建设单位、设计以及施工单位的监督管理，其中重点监管建设单位以及施工单位。以保证市场秩序的健康有效发展，避免招标过程中可能产生的不合理行为。更新监理制度。随着现代建筑市场的不断发展，各种情况层出不穷，所以必须对工程监理制度进行渐进性更新，保证监理工作的有效开展。完善法律法规、监理制度；提出多种监理方式，要求监理领导建立全面性的责任划分，要涉及到质量责任制度以及技术复核制度，确保工作效果的有效实现。
总结
本文通过对房屋建筑监理工作常见的问题进行了分析与探究之后了解到，房屋建筑的质量及发展都离不开监理工作，而监理工作作为房屋建筑工程监督的重要体系，其也是增强房屋建筑工程质量的重要的保证因素，同时，监理工作也对提高房屋建筑工程的整体质量有着非常重要的意义，只有做好房屋建筑的监理工作，才能够真正的提高房屋建筑的发展水平。
参考文献
关键词：建筑工程；质量问题；管理措施
1 工程质量频繁出现问题的原因大致可以归结为以下几个方面
1.1 建筑市场不规范
工程建设资金不到位,施工单位、监理单位为中标而盲目降低价格的不规范行为普遍存在。此类问题的存在促使施工单位在工程建设过程中千方百计的降低建筑成本,也就促使了偷工减料和使用伪劣建筑材料等问题的出现。而监理单位为了追求利润,只能降低雇佣人员的工资和尽量减少人员投入,这就引起监理人员素质不高,人员不到位等一系列问题。
1.2 违背建设程序
如不经可行性认证，不作调查分析就拍板定案;没有稿清楚工程质量、水文地质就仓促开工；无证设计，无施工详图，任意设计，不按图纸施工；工程竣工不经验收就交付使用等，致使不少工程项目留有严重隐患，如房屋倒塌事故也常有发生。
1.3 未加固处理好地基
对软土、充填土、杂填土、膨胀土、岩层出露、熔岩、土洞等不均匀地基未进行加固处理或处理不当，均是导致重大质量事故的原因。
1.4 设计计算问题
设计考虑不周，结构构造不合理，计算简图不正确，计算荷载取值过小，内力分析有误，沉降缝及伸缩缝设置不当悬挑结构未进行搞倾覆验算等，是诱发质量问题的隐患。
1.5 施工和管理问题
施工和管理问题是工程质量问题中最易发生的问题。例如不熟悉图纸盲目施工，图纸未经会审，仓促施工或不按图施工。把铰接做成钢接，把简支梁做成连续梁等，不按有关规范规定施工。施工人员未经正规培训。施工管理不善。施工中由于管理人员少，管理不到位，致使水泥受潮或存放时间过长，导致水泥强度降低，性能改变，或钢筋淋雨生锈，影响与水泥砂浆的结合牢固度。
墙体砌筑施工时，干砖上墙，致使砖块与水泥沙浆的和易性下降，影响墙体的稳定性。在施工中使用木模板和竹条模板，造成水泥泥浆流失，砂石间胶结能力下降。不按工程量计算所用材料，水灰比变大或拌制混凝土时水泥比例降低，出现露筋或表面不光洁问题。
震捣不密实、不及时、不均匀、水灰比太小，导致浇筑的混凝土松散，内有气泡或孔洞，造成局部凝力降低，形成渗漏隐患。
混凝土养护不足，导致混凝土中水泥固结缺水而不能充分水化，造成混凝土质量整体下降，大大降低强度。
1.6 建筑材料及制品不合格
如钢筋的力学性能不符合标准，水泥受潮、过期、结块、安定性不良，砂石级配不合理，有害物含量过多，混凝土配合比不准，外加剂性能、掺量不符合要求时，均会影响混凝土强度、和易性、密实性，导致混凝土结构强度不足、裂缝、渗漏、蜂窝、露筋等质量问题；预制构件断面尺寸不准，支撑锚固长度不足，未可靠建立预应力值，钢筋露放、错位，板面开裂等，必然会出现断裂、垮塌。
此外，未认真进行地质勘察，施工项目周期长、露天作业多，受自然条件影响的日照、雷电、供水、大风、暴雨等都能造成重大的质量事故，施工中应特别重视，采取有效措施予以预防。
2 提高工程质量的措施
2.1 工程图纸设计
一项工程的建设首先是施工图纸设计，设计的好坏直接影响工程的整体质量。因此一定要选拔资质相应的设计单位。在市场经济条件下，市场竞争激烈，当然也不能为减少一点设计经费聘请个体或个人设计，以免造成设计中的质量问题。
2.2 施工队伍的选拔
施工队伍的素质高低，直接影响工程质量的好坏。一项工程建设立项批准以后，必须经过招投标、或议标选择施工队伍，具体方法：一是听，即听取施工队介绍技术力量、设备、资金情况以及拟承担工程所采取的措施。二是看，看正在施工和已经竣工交付使用项目的施工质量和现场管理。三是查，即考察施工单位的设备、技术力量、企业等级、资格证书。四是访，即走访已交付使用工程的甲方，征求使用单位的对工程队伍的评价，以便了解期信誉。在此基础上，按照标价合理、工期短、质量优、信誉高、素质好的原则，综合比较。绝不能靠关系，走后门、搞“名投实定”，特别要防止通过私人关系决定施工队伍，严禁在招标、投标活动中。
2.3 施工合同签订
经过招标确定施工队伍后，建设单位即应与其签订施工合同并到建设行政主管部门备案，把甲乙双方的关系用法律条文固定下来。
2.4 工程质量监督
建立健全工程质量监督告知制度，提高监督执法的透明度，使工程质量监督真正成为“阳光监督”建立预见性、服务性的质量监督模式，做到服务与执法有机结合。建立行为监督与实物监督并重的监督运行机制，实现从单一实物监督向工程建设各方质量行为监督的延伸。改变以日常监督为主的监督方式，将随机检查作为工程质量监督检查的主要方式。为了保证政府监督的有效性和权威性，监督机构应不断提高监督队伍的素质和监督工作水平。
3 质量控制措施
3.1 为了确保总工期目标，必然实行分段控制，动态控制
在项目实施过程，要依据变化后的实际情况，在不影响总进度计划的前提下，对进度计划及时进行修正、调整。材料供应和支付工程进度款方面要及时，以确保工程质量。
3.2 严把材料质量
材料要符合国家规范标准（含环境标准）和设计要求，严格执行材料验收制度。确保主体结构质量；主体结构质量关系到整体工程质量和安全，关系到每个职工生命安全，因此必然确保主体结构质量。重视装饰质量，在施工装饰阶段，事实上要克服质量通病，搞好细部处理，在装饰水准上要高人一等，要有创新和特色。抓好关键部位施工。例如；地下室、一层、顶层、屋面、卫生间以及楼梯走道都是关键部位，越是人们不常去的地方，或者容易发生质量问题的部位即是施工的难点，又是检查的重中之重，更应引起项目部的高度重视。
3.3 加强工程监理，充分发挥工程监理的质量监督作用
作为监理员要严格把关，做到细、狠、准、实，通过巡查和跟踪检查相结合，变事后把关为事前预防、事中控制，变管结果为管因素，实行预防为主的原则，特别是重大质量隐患问题，要实施重点监控，及时清除施工中的质量隐患问题。现场监理必须向施工单位明确每道工序的报验制度，上一道工序不合格不准进入下一道工序，现场监理要多巡检，做到腿勤口勤，出现问题及时与各方沟通，针对经常出现的质量通病，要明确监控办法，对于有些施工工序要严格控制工作环境和温度、湿度，确保工程质量。
3.4 工程竣工验收是建设工程的最后一道工序，是对工程设计、工程质量的最后检查总结
在验收时，要严格执行国家颁发的工程验收规范标准，逐项验收评定。工程质量验收具体可采取查看、实测的方法。查看：重点查看各项资料和原始记录资料是否符合设计规范和要求；室内装修是否达到标准，有无屋面露水、厕所、厨房渗水、阳台倒泛水，水管、卫生设施接头冒水，楼地面、屋面开裂等质量通病。实测：主要是现场实测，对基础工程、主体工程、结构有影响的部位和技术上的特殊要求的进行实测。
4 结 语
建筑工程的质量管理是一个系统工程,只有认真负责地做好各个环节的工作,才能真正搞好建筑工程的质量管理。对于目前建筑工程中存在的质量问题,必须从政府、企业等各个方面找原因,认真分析,不断进行改进和加以完善,这样才能更好地提高建筑工程质量。
近年来，我国房地产企业发展迅速，不仅促进了经济发展，也提高了人民生活水平和质量，但高速发展中也伴随着一些不良现象，如房屋空置率高，价格增长过快等，房地产上市公司面临的财务风险正在逐年增加，具体表现在以下几个方面：
筹资渠道单一且资产负债率高
筹资风险是房地产上市公司面临的主要风险之一，如果处理不当可能会影响企业持续经营甚至面临倒闭。2015年我国房地产开发企业资金来源中80%以上来自于自筹资金和其他资金，说明我国房地产企业资金来源渠道较狭窄，筹资困难，资金压力大。其次，来源于银行贷款，占比16.15%，来源于外资的资金微乎其微，大量举债不仅增加了企业还本付息的压力，而且也会造成筹资困难且成本高的局面。大量的借款使得房地产企业的资产负债率一般来说都比较高。据Wind资讯统计数据显示，142家房地产上市公司2016年上半年负债合计接近3.4万亿元，同比增长幅度约达13%，平均负债率达到79.72%，直逼80%，比上年同期增加了0.87%。这说明房地产上市公司的融资风险大，偿债压力较大。
盈利能力下降和库存压力大
从房价上来看，2010-2015年，房价增速基本保持在7%左右。2015年商品房平均销售价格为6793元每平方米，增速为7.42%。受2015年下半年市场回暖的影响，不少一线房企销售规模持续扩大，房地产上市公司在2015年总营业收入达到5101.2亿元，同比涨幅高达24.77%。然而，房地产企业的利润率正不断压缩，2015年上市房企的平均净利润率仅为9.4%，比上年同期的10.5%有明显下调，这很大程度上是由成本提升所致的。其中，土地成本的提高是主要因素，同时，房企销售成本、管理成本等节节攀升，也压缩了企业的利润空间。整个行业的利润水平的下降说明我国房地产企业的盈利能力在减弱。
另一方面，截至2015年12月月底，全国的商品房待售面积为71853万平方米，以2015年全年的月均去化速度计算，去化周期约为6.7个月左右。近五年来，随着房地产企业库存逐年增加，库存的去化周期也持续拉长，从最初2011年的3个月到如今的6.7个月，这也表明了去库存仍然是当下较为严峻的问题。
或有事项频发且影响企业生产经营
随着市场经济的逐渐完善.或有事项这一特定的经济现象在房地产企业的生产经营活动中越来越普遍。或有事项包括未决诉讼或仲裁、债务担保、产品质量保证等给企业未来带来不确定性的事项。在房地产企业的开发经营过程中经常发生的或有事项，主要有未决诉讼和为其他单位提供债务担保。据笔者统计，2015年在156家房地产上市公司中有139家公司存在或有事项，占比高达89%。或有事项带来的风险对企业的不利影响表现在：首先，或有事项的发生使企业花费大量人力物力去处理这些事情，影响了公司正常的经营秩序；其次，或有事项如果发生可能导致企业资金被冻结、房屋被查封和拍卖，使生产经营不能顺利进行；更重要的是，或有事项的发生很可能损害企业社会形象，影响经济效益，增加了企业财务风险，这种影响有时对企业来说是致命的。
影响房地产上市公司财务风险的因素
外部因素
房地产行业作为国民经济的支柱性产业，其与国民经济的发展密切相连，受国家经济环境的影响较大。
法律和政策环境。房地产业是与国家经济命脉紧密相连的行业，而且与关系着民生，因此一直以来受国家宏观{控较多。为了规范房地产业的发展，近年来，国家相继出台了一系列法律条文和相关规定，对房地产企业在创立、经营等方面进行了严格的限制和规范。具体影响包括在以下几个方面：政府土地政策的变化不仅影响着房地产企业开发成本，而且影响到市场供求；政府税收政策会对房地产的价格、销售量、利润率产生影响，如2016年5月1日开始全面实施的“营改增”政策可能会增加房地产企业的税收负担；政府对房地产交易的相关规定会影响到市场供求，进而影响到房地产的流动性；政府的货币政策会影响到房地产企业融资成本。
市场供求风险。房地产具有保值增值的投资品和耐用消费品的双重属性，对于外部信息的变化反应特别的敏感，因此房地产的供求关系随着市场状况在不断发生变化。市场供求持续不断的变化带来的是房价波动，销售量起伏不定，也影响到了市场情绪和融资成本等。当面临供大于求时，房地产企业可能会面临商品房积压、资金无法及时收回偿还贷款、无法获得新的融资等财务风险。
内部因素
资本结构不合理。房地产企业普遍存在权益资本和债务资本的比例不合理的问题，据统计，我国房地产上市公司的资产负债率普遍在70%以上，有的甚至达到了90%。虽然企业利用财务杠杆可以带来收益，但也要防范过高财务杠杆带来的财务风险。
资产流动性差。房地产上市公司的资产流动性较差主要是两方面的原因。一方面，从资产的质量上看，存货的流动性直接影响着资产流动性，而现金流状况作为存货流动性的表现形式是企业正常运行的基础。对于房地产上市公司来说，其生产销售周期较长，存货价值较大，现金流入十分不稳定，一旦资金链断裂，将给企业带来致命威胁。另一方面，从营运能力上看，房地产上市公司在应收账款管理方面存在较高的信用风险，一旦客户违约，不及时支付货款，可能导致企业缺乏足够的现金流偿还债务或进行新的投资。
公司内部管理不当。近几年来房地产企业在开发经营过程中未决诉讼、对外提供担保等或有事项时有发生，会影响企业的生产经营。虽然或有事项的结果具有不确定性，但其给企业带来巨大损失的原因很大一部分是由于公司内部管理不当造成的，例如在提供对外担保时未对贷款担保事项实施严格的审批程序或未根据自身的承受能力提供担保；在房地产开发阶段未科学合理地进行经营管理导致误期或产品质量问题与客户发生诉讼纠纷；在产品宣传时没有实事求是，使客户在购房后发现与广告宣传、合同不一致而产生矛盾等等。
房地产上市公司财务风险的防范对策
拓宽筹资渠道，调整资本结构。自有资金和银行借款是房地产上市公司的主要筹资渠道，这种单一的筹资渠道使得公司受到政府宏观调控的波动较大。所以房地产上市公司应积极探索多元化的筹资方式。以降低国家政策变化带来的财务风险。同时，高资产负债率使房地产上市公司偿债压力较大，面临较高的财务风险。因此房地产上市公司在发展过程中要注重调整资产负债的比例，综合考虑利率风险，适当的减少贷款金额，有效降低资产负债率，把财务风险控制在适当的范围内。
