时间：2023-06-12 14:47:06
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产纠纷法律诉讼，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
[关键词] 房屋拆迁问题对策
随着我国城市化进程的加快，城市建设速度也越来越快，同时因房地产开发所引发的城市房屋拆迁也搞得轰轰烈烈。近年来，由于房屋拆迁而引发的各种矛盾日趋尖锐，拆迁人、被拆迁人及房屋拆迁行政管理部门之间的矛盾错综复杂，由房屋拆迁而引发暴力拆迁、违法拆迁和集体上访的案件也常常见诸有关媒体和网站。由于房屋拆迁工作政策性强，涉及面广，专业要求高，是各种观念和各方利益的交叉点，涉及的法律关系也较为复杂。城市房屋拆迁既关系到城市建设能否顺利进行，也关系着千家万户的居民百姓能否安居乐业，关系着群众的切身利益，也是构建社会主义和谐社会的一个关键问题。
一、城市房屋拆迁中存在的主要问题
1.房屋拆迁手续不健全或根本没有办理相关拆迁手续，从事房屋拆迁的公司规模小，人员素质差
在城市房屋拆迁过程中，有一些具备拆迁资质的公司，常常把拆迁工程出包或转包给那些没有拆迁资质的拆迁单位进行拆迁；有些单位虽具备拆迁资质，但拆迁手续却不健全，一边拆迁，一边办理拆迁手续，有的甚至根本不办理拆迁手续就开始拆迁等等，这些都严重损害了被拆迁人的权益。同时由于从事房屋拆迁的门槛低，导致拆迁公司大量涌现，许多拆迁公司的员工大多数雇佣的是社会上的闲散人员，不是专门从事房屋拆迁工作的，拆迁人员素质低，在拆迁中根本不讲政策，导致违法拆迁和暴力拆迁事件不断发生，造成拆迁过程中的矛盾不断激化和升级。
2.拆迁补偿安置标准不规范、不透明，拆迁补偿不到位
房屋拆迁是拆迁人对被拆迁人房屋的强行征收，被拆迁人同意也好，不同意也好，都必须搬迁。拆迁补偿安置标准不规范、不透明，如对租住的福利分配的公有住房没有进行房改也没有房屋产权证涉及拆迁应如何补偿和安置，有关法规没有明确的规定；再者由于开发拆迁项目的不同，在同一地段补偿安置价格差距很大，造成被拆迁户相互攀比，拆迁人互相指责，严重影响拆迁工作的顺利实施；还有拆迁补偿的资金不到位，不落实拆迁安置房源，造成被拆迁人不肯搬迁，这些因素都影响着拆迁工作的顺利进行。
3.相关法律、法规的规定过于笼统，不便于具体操作
目前，我国与房屋拆迁有关的法律、法规主要有《房地产法》和国务院《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》），以及各地方政府根据本《条例》结合本地区情况制定的房屋拆迁条例、国家标准《房地产估价规范》和建设部制定的《城市房屋拆迁估价指导意见》，这些条例、规范及意见对房屋拆迁中的一些具体问题的规定都比较笼统，具体操作起来还存在一定的难度，致使拆迁过程中的纠纷和矛盾时有发生。
二、城市房屋拆迁中的解决对策
1.地方政府要加大城市建筑监督稽查的执法力度，妥善解决房屋拆迁中存在的问题
在房屋拆迁过程中，如当事人的合法权益受到损害，应积极向当地人民政府申请解决，可就权益受损害的情况及合法要求向当地政府有关部门（如拆迁办、建筑监督稽查部门、办）进行反映，请求这些政府职能部门采取相应措施要求拆迁人停止其违法侵权行为，请求政府有关部门监督和敦促拆迁人妥善解决安置房源和落实拆迁补偿政策。各级地方政府的拆迁管理部门和建筑监督稽查部门应切实履行自己的管理、监督职责，深刻领会2006年5月国务院办公厅转发的建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的精神，对不落实拆迁安置房源、补偿资金不到位以及违法拆迁行为，加大城市建筑管理、监督、稽查的执法力度，依法办事，严格执法，积极维护被拆迁人（弱势群体）的合法权益。
2.法律诉讼
在房屋拆迁过程中一旦发生纠纷和争议，当事人为维护自身的合法权益可依据法律的相关规定进行法律诉讼。
(1)民事诉讼。①拆迁人与被拆迁人如果对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过度方式和过度期限，经协商达不成协议的，双方当事人可以向批准拆迁的房屋拆迁主管部门申请裁决。进行裁决应当先予以调解。当事人对裁决不服的，可以按照有关法律、法规申请行政复议或者向人民法院提起民事诉讼。未经行政机关裁决的，双方当事人也可以就房屋补偿、安置等问题直接向人民法院提起民事诉讼。②如果拆迁人非法拆迁，造成被拆迁人财产损失的，被拆迁人可向人民法院提起民事诉讼，要求赔偿经济损失。
(2)行政诉讼。包含有①对建设项目批准文件不服、对国有土地使用权不服和对建设用地规划许可证不服;②对拆迁许可行为、房屋拆迁裁决行为、行政处罚行为及拆迁强制措施行为不服;③对行政机关不作为，包含行政机关对申请人申请办理拆迁许可前置行政行为不作为、房屋拆迁管理机关对拆迁许可决定、裁决及强制措施不作为和行政机关不履行拆迁监督、管理职责;当事人可向人民法院提起行政诉讼。
出借人(抵押权人)： (以下简称甲方)
抵押借款人： (以下简称乙方)
证件号：
地址：
电话：
甲乙双方经充分协商，同意就下列房地产抵押典当事项，订立本合同，共同遵守。
第一条 典当物状况
1.房地产座落位置：
房屋所有权证： 字第 号，共有权证： 字第 号，土地使用权证： 字第 号。
2.结构类型： ，建筑面积： 平方米，使用功能：
3.土地面积： ，使用性质：
4.乙方向甲方保证上述房地产权属明晰，无任何权属纠纷或争议。
第二条 典当内容
1.估价：经甲乙双方商定，上述房地产评估价值为人民币(大写)：____________________________________，对此估价，双方予以认可。
2.抵押典当金额：甲方按乙方认可的估价______折当，折当后的典当金额为人民币(大写)：__________________________ 。
3.抵押典当期限为：_____个月，即自二零零____年_____月_____日起至 二零零____年____月_____日止，抵押典当期满前乙方如欲续当，应于典当期满前五日内向甲方提出申请，经甲方同意后办理续当手续，本合同对续当合同继续有效。超期续当或赎当每日加收典当金额0.5%的综合费用。
4.典当利率：甲方月利率为____，乙方续当或赎当时按日计收。
5.实付金额：在本合同执行期间，甲方以典当金额的____，按月收取综合费用，并一次性在应付乙方当金中先予扣除，扣除金额为人民币(大写)______________________________________，即典当实付金额为人民币(大写) 。乙方如在典当期间提前赎取当物，甲方不退还综合费。
6.绝当：典当期满五日内，乙方不办理续当或赎当手续，甲方有权按绝当处理，甲方有权对该抵押典当物进行拍卖或做其他处置。
第三条 甲乙双方的权利和义务
(一)甲方的权利和义务
1.甲方应对乙方的抵押典当物、契据证件妥善保管，不得遗失、毁损。否则，补办手续费用由甲方承担。
2.在乙方到期还清借款本息及综合费用后，甲方应将典当物及契据证件交还乙方。
3.典当期间该典当物发生毁损或灭失(不可抗力除外)，由甲方负责赔偿。本条款适用于甲方封存管理的抵押典当物，甲方未封存的抵押典当物除外。
4.典当期内，乙方欲将房地产出租，除应事先征得甲方书面同意外，同时乙方须与承租人订约由承租人出具承诺书，阐明乙方违反本抵押典当合同时，接到甲方通知后三十天内承租人即须迁离该典当房地产。
5.乙方违反本合同，甲方行使权利时，有权要求该房地产使用者(不论是抵押人自用，或他人租用)限期三十天内迁出，使用者如向甲方要求补偿搬迁费用，乙方必须赔偿甲方因此引起的一切损失。
(二)乙方的权利和义务
1.乙方应在本合同规定时间内主动还本付息并缴纳综合费用。
2.乙方必须保证所提供典当物契据证件的真实性、合法性。在典当贷款期内未取得甲方书面同意，乙方不得将该典当物转让或以其他方式进行处置，不得对房屋进行翻建、修建、扩建;抵押物如有灭失或毁损，乙方应立即通知甲方并向甲方提供其它抵押担保，否则，甲方有权要求乙方提前偿还当金，并要求乙方承担由此给甲方造成的一切经济损失。
3.典当期内，乙方必须缴交有关部门对典当房地产所征收的有关税费，并保障该房地产免受扣押或涉及其它法律诉讼。如遇国家征地拆迁，应与甲方重新签订典当抵押合同。
4.典当期间，乙方如发生当票遗失或损坏，应及时通知甲方并办理挂失手续和承担手续费。挂失前该典当物被他人赎走，甲方不承担任何责任。
5.乙方承诺声明：本合同抵押典当物一旦发生绝当，乙方无条件、无偿向甲方提供合法有效的产权交易过户手续，房屋拍卖金额不足甲方本息及综合费用时，拍卖价不足部分由乙方无条件承担偿还责任。
第四条 乙方须向甲方提交的契据证件如下：
1.房屋所有权证、土地使用证;
2.抵押房屋地理位置平面图、抵押房屋设计平面图、抵押宗地平面图;
3.产权所有人(土地使用权人)身份证、共有人身份证(原件)、户口本或营业执照、法人代码证;
4.甲方要求的有关其他证件。
第五条 违约责任
1.乙方如不按期还本付息并缴纳综合费用，应承担违约责任，并偿还甲方由此造成的一切经济损失。
2.乙方在典当期满不办理赎当或续当手续，甲方有权按绝当处理。
第六条 争议的解决
本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，可向甲方所在地人民法院提起诉讼。
第七条 其他说明
1.本合同一式三份，甲方、乙方、登记单位各持一份。
2.本合同经甲、乙双方签字盖章并经房地产交易管理机关登记后生效。
甲方：
单位地址：
法定代表人：
委托人：
联系电话：
乙方：
地址：
法定代表人：
共有人签字：
联系电话：
永阳镇地处城关，下辖11个居委会、11个村委会，一个省级私营经济园区，居住人口达10万人，是全县政治、经济、文化中心，各类矛盾纠纷的发案率高于周边镇，人民调解的地位，作用也显得尤为突出。如何树立人民调解的公信力，将各类矛盾尽量解决在基层、在萌芽状态，避免当事人结怨，降低当事人诉讼成本，以及为法院节省时间、减轻诉累，促进法律文书的有效执行，在“庭审式”人民调解改革取得初步经验后，进行了摸索和尝试，做法是：立足以非诉讼替代为切入点，树立人民调解公信力。所谓非诉讼替代机制，是建立在人民法院指导调委会工作的基础上，通过联席会议制度的方式，将当事人自愿的，法院未立案或暂缓立案的，可能通过调解化解的，或通过调解可以防止矛盾激化的纠纷诉讼审理活动前移，让人民调解委员会提前介入，并参与在法官主持或指导下的民事诉讼案件的调解。这种机制的形成，进一步拓宽了人民调解的工作范围，使人民调解与法院诉讼衔接有了新的空间，整合了人民调解和法院审判的力量，最大限度地发挥了人民调解的工作优势，具有较好的政治效益，社会效益和法律效益。
一、强化镇调委会与法院的联动，构建非诉讼替代机制。
人民调解作为一种民间调解，从一开始创建，在广义上就是一种非诉讼替代，即民事案件不通过诉讼的方式而以中间人出面排解达到和平的化解的目的，这与法院的司法调解有异曲同工之处，这也是新时期人民调解与法院之间开展联动协作的基础，同时，也由于人民调解是在双方当事人自愿的基础上所达成的协议(格式化)，在不违背现行的法律政策的情况下，应该就是当事人意志的体现。最高人民法院对人民调解格式化协议书的认定上，是作为案件审理的最有效证据予以采信，甚至在调解后，一方反悔时进行诉讼而给予维持，进一步提升了人民调解在法律上的权威性。因此，在新时期人民调解的非诉讼替代机制的形式，是特指狭义上的与法院立案审理执行过程中的补充性替代，一方面是建立在民调程序的公正性上，另一方面是建立在人民调解员素质的提高上，这两方面缺一不可。除广义层面上的替代外，这种狭义上的替代就是要求人民调解员积极参与到法律诉讼的全过程，发挥人熟情通的优势，做好法院案件审理的辅工作，包括案件主审法官想做而做不到或不方便做的一些事，为法院人性化办案创造条件，这不但符合当事人双方的意愿，也合乎“三个代表”思想的要求，在一定意义上讲也是一种法律救工作，强化法院与人民调解之间的互补，对树立人民调解的公信力也将起到明显的推动作用。一是建立镇调委会和法院联系庭的联席会议制度。由镇和法院每季度相互通报民事纠纷发案情况、发案的特点。调解工作的难易程度，确立相互配合的案件数量、原因以及配合的方式，明确调解的预期值。二是建立镇调委会和法院联络员制度。镇指定的联络员一般为镇村(居)调委会的首席调解员，并将名单报送法院，由法院根据案件的具体情况指定参与的调解人员。县法院指导民一庭庭长为联络员，随时通报未立案和已立案以及已裁决案件的情况，并明确需要配合调解的案件、主持和指导的法官，确定调解的地点、参加人员等。三是建立调解档案审核制度。凡启动非诉讼替代机制的调解案件，其档案资料以调委会归档，使用的程序以人民调解程序为主，由受理、通知、调查取证、调解、达成协议、送达回访等书面资料组合成完整的卷宗，并有首席调解员审核签字方可归档，适时请县局、县法院共同评审，改正不足，进一步提高调解协议的制作水平。四是建立民调审判联动制度。县法院对于一些简单的民事纠纷案件有时也启动特邀人民陪审员(一般为基层调委会主任担任)或民调委人员主持调解，发挥其为人公正、熟悉业务、人熟情通的优势，在法院先行调解达成协议的，由法院主持调解的法官制作调解协议书，由法院落实履行或委托调委会监督履行，提高人民调解员调解的公信力。五是建立首席人民调解员的培训制度。由人民法院派主审法官到镇进行镇、村(居)首席调解员培训，每年集中培训二至三次，同时，根据实际情况组织首席调解员到法院进行旁听观摹案件审理，适时邀请主审法官进行典型案例剖析和答疑释惑，印发相关法律资料等，逐步实施首席调解员持证上岗调解制度。
二、明确非诉讼替代适用范围，确保人民调解不缺位、不错位、不越位。
从工作实践来看，启动非诉讼替代机制，人民调解员既是主角也是配角，但目的只有一个，即园满解决民事纠纷案件。人民调解适用非诉讼替代机制，一般主要为以下四类案件：一是未经人民调解委员会调解而直接向法院的纠纷，一般为小定额债务纠纷，法院可以建议当事人将纠纷委托给镇人民调解委员会进行调解，降低当事人的诉讼成本。二是已经立案，但有可能通过调解解决的民事纠纷，一般为侵权纠纷、邻里纠纷、婚姻纠纷和少数商事纠纷，法院在庭审前，经双方当事人同意，可委托或邀请镇人民调解委员会进行调解，或参与调解，调解成功后，原告撤诉。三是已经开庭，但当事人情绪激动，有可能采取过激行为的民事案件，一般为容易激化、积怨多年、历史遗留的邻里纠纷、权属纠纷、旧城改造、房屋拆迁纠纷、土地山林纠纷和群体性纠纷等，一般情况下，法院可暂缓判决，会同人民调解委员会做当事人的思想工作，或征得当事人的同意后，在法官指导下，由镇人民调解委员会进行调解，这类案件在调解成功后，原告可以撤诉，也可以由法院制作调解协议书或在情绪平稳后由法院进行判决并履行。四是在进入执行程序后，被执行人有可能采取过激行为，或执行有难度的案件，一般为一名原告多名被告或多名原告一名被告的案件，如企业破产、粮油加工厂挤兑、环境污染、征地拆迁、土地流转等涉及人数多的群体性矛盾，法院可暂缓执行，商请镇人民调解委员会进行调解执行。
三明确非诉讼替代运作原则，树立人民调解的公信力。
启动非诉讼替代机制应把握以下原则：一是为当事人降低诉讼成本的原则。诉讼在民事案件中，应该是在调解不成的情况，最后不得已而选择的最终途径。但其中的诉讼成本必然会转嫁当事人双方或一方的头上，增加了当事人双方的经济负担，有时出现案件胜诉，但经济上却带来了很大的损失，之所以出现这样的结果，是因为不是什么民事案件都可以进行法律援助的，而导致这种结果不但会给当事人认为没钱法院不受理，有钱进行诉讼反而导致打赢官司输了钱，没有说公理的地方，而要避免这种情况出现，走非诉讼替代则是最佳的选择。二是化解矛盾和平共处的原则。俗话说“一起官事三代仇”，既然走到了法院诉讼程序，矛盾必然激化到不可调和的局面，法律的公正裁决和平息矛盾之间出现了愿望相背的情况，公正得到了，但再和平共处的基础却丧失了，这与正确处理人民内部矛盾的初衷相悖的，也不利于社会稳定。三是降低执行成本的原则。民事案件除经济案件外，一般标的不是太大，法院判决文书生效后，当事人一方如果久拖不履行，法院在执行时，仅执行费一项也会增加当事人一方的经济负担，增加法院的工作量，这与调解庭履行义务相比，在时间、人力、经济的负担都会明显降低。四是经济的原则。这里所指的经济是指方便、快捷、高效。人民调解在非诉讼替代处理一些群体性民事纠纷方面表现比较灵活，一般情况下，效益较高。在把握上述四个原则的基础上，法院如果有法官参与调解，人民调解的公信力将会明显提升。
四、慎重非诉讼替代操作，力求人民调解再上新台阶。版权所有
与法院衔接进行非诉讼替代操作，是工作上的创新，是法院和司法行政部门在调解领域的合作，是相互支持、相互促进工作的过程。在具体操作时，侧重把握以下几方面：一是处理重大疑难问题邀请法官指导。如处理农村建房出现房屋质量问题，对加固费用的索赔案，通过法官指导下以庭审式调解的方式园满解决。二是对一些固定标的物在执行时困难的，主动启用非诉讼替代，如土地流转过程中的土地纠纷、基地纠纷等，这一类案件在诉讼裁决后执行难度大，难易执行到位。三是对涉及到政策法规方面的案件，法院受理后难以裁决的，由法官主持，邀请相关当事人、人民调解员共同调解的，如土地开发中的征用土地补偿费的索赔案，对一些涉及政策法规内的群体性矛盾，特别是涉及多个主管部门的案件，原则上以人民调解为主，在法官指导下进行协商调解，如房地产开发、企业污染等案件，这类案件涉及到的当事人双方较多，诉讼起来也比较困难的。四是对一些小定额债务，如借贷没有凭证由案件而引发的纠纷，从维护当事人合法权益的情况下进行非诉讼替代调解。五是对矛盾不在辖区内的当事人双方主动要求调解的案件，如民事案件中的索赔和合同纠纷等，由于非诉讼替代是以事实为依据，以法律为准绳，以自愿、公平、公正的方式调处纠纷，这一类矛盾的调处履行率都在100％。
抵押人（乙方）________________________
第一条 为确保甲方与________________（以下称借款人）签订的________年____ 号借款合同（以下称借款合同）的履行，乙方愿意以其有权处分的位于________ 市（县）________区（镇）________路（街）________号 ____________房间之房产（地产）的全部权益（以下称该抵押物，具体财产情况见抵押物清单）抵押给甲方，以作为偿还借款合同项下之借款的担保。
第二条 本抵押合同担保范围为借款合同项下之借款本金、利息（包括因借款人违约或逾期还款所计收的复利和加收的利息）借款人应支付的违约金和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用（包括律师费和诉讼费）
第三条 本合同的效力独立于被担保的借款合同，被担保的借款合同无效不影响本抵押合同的效力。
第四条 本合同项下有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由乙方承担。
第五条 乙方不可撤销地授权甲方在本合同签订后执行本合同、借款合同、购房合同及全套有关该抵押物的证明文件到有关的房地产管理机关办理抵押的登记备案手续。
第六条 乙方不可撤销地授权甲方在获得该抵押物的正式产权证明后，依有关法律法规的规定，到有关的房地产管理机关办理该抵押物的正式抵押登记手续，并将该抵押物的他项权利证书及抵押登记证明交存于甲方。
第七条 乙方须保证该抵押物的合理使用，不得把抵押物用于保险条款禁止或排除的任何方式或任何目的。
第八条 未经甲方同意，乙方不得对该抵押物作出任何实质性结构改变。因乙方违反本合同所作的改变而使该抵押物产生的任何增加物，自动转为本合同的抵押物。
第九条 抵押期间，未经甲方同意，乙方不得将该抵押物转让、出租、变卖、再抵押、抵偿债务、馈赠或以任何形式处置。由此引起甲方的任何损失，由乙方承担责任。
第十条 乙方对该抵押物必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受甲方的监督检查。对该抵押物造成的任何损坏，由乙方承担责任。
第十一条 乙方负责缴付涉及该抵押物的一切税费。乙方因不履行该项义务而对甲方造成的一切损失，乙方应负责赔偿。
抵押物的保险
第十二条 乙方须在取得该抵押物________日内，到甲方指定的保险公司并按甲方指定的保险种类为该抵押物购买保险。保险的赔偿范围应包括该抵押物遭受任何火灾、水灾、地震等自然灾害及其他意外事故所导致的破坏及损毁；投保金额不得少于重新购买该抵押物的全部金额；保险期限至借款合同到期之日，如乙方不履行到期还款的义务，抵押人应继续购买保险，直至借款合同项下贷款本息全部还清为止。
第十三条 乙方需在保险手续办理完毕十日内，将保险单正本交甲方保管。保险单的第一受益人须为甲方，保险单不得附有任何损害或影响甲方权益的限制条件，或任何不负责赔偿的条（除非甲方书面同意）
第十四条 乙方不可撤销地授权甲方为其上述保险事吸哪个的代表人，接受或支配保险赔偿金，将保险金用于修缮该抵押房屋的损毁部分或清还本合同项下借款人所欠甲方的款项，此授权非经甲方同意不可撤销。
第十五条 抵押期内，乙方不得以任何理由中断或撤销上述保险。否则，乙方须五条件赔偿甲方因此所受的一切损失。
第十六条 乙方如违反上述保险条款，甲方可依照本合同之保险条款的规定，代为购买保险，所有费用由乙方支付。
第十七条 抵押期间，该抵押物发生保险责任以外的毁损，乙方应就受损部分及时提供新的担保，并办理相应手续。
第十八条 发生以下情况的，乙方同意甲方有权提前处分抵押物：
（一）根据借款合同的约定借款合同提前到期的；
（二）乙方违反本合同第八条、第十条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第十八条；
（三）当有任何纠纷、诉讼、仲裁发生，可能对抵押物有不利影响的。
第十九条 乙方保证，在借款人不履行借款合同约定条款时，甲方有权依法就处分该抵押物的价款优先受偿。
第二十条 处分本抵押合同项下之款项，依下列次序处理：
（一）用于缴付因处理该抵押物而支出的一切费用；
（二）用于扣缴所欠的一切税款及乙方应付的一切费用；
（三）扣还根据本合同乙方应偿还甲方的贷款本息及其他一切款项。
第二十一条 处分该抵押物的价款超过应偿还部分，甲方应退还乙方。
第二十二条 乙方在遵守本合同其他条款的同时还作声明及保证如下：
（一）向甲方提供的一切资料均真实可靠，无任何伪造和隐瞒事实之处；
（二）准许甲方或其授权人，在任何合理的时间内依法进入该抵押房产，以便检查；
（三）乙方在工作单位、联络方式等发生变化时，须在十日内书面通知甲方；
（四）乙方在占有该抵押物期间，应遵守管理规定，按时付清该抵押物的各项管理费用，并保证该抵押物免受扣押或涉及其他法律诉讼。如不履行上述责任，须赔偿甲方因此遭受的损失；
（五）当有任何诉讼、仲裁发生，可能对该抵押物有不利影响时，乙方保证在十日内以书面形式通知甲方
第二十三条 任何一方违反本合同任何条款，给对方造成经济损失的，应向对方支付借款合同项下贷款余额的____%违约金，违约金不足以弥补对方损失的，违约方还应就不足部分予以赔偿。
第二十四条 如因履行本合同而产生任何纠纷，双方应尽量友好协商解决，协商解决不成的，由甲乙双方共同选择下列方式之一；
（一）提交该抵押房产所在地人
民法院诉讼解决；
（二）提交仲裁委员会裁决。
第二十五条 争议未获解决期间，除争议事项外，各方应继续履行本合同规定的其他条款。
第二十六条 双方商定的其他条款：
（一） ________________________________
（二）________________________________
（三） ________________________________
第二十七条 借款合同中的借款人按期付清合同约定的借款本息及其他费用，并履行本合同的全部条款及其他所有责任后，本合同即告终止。甲方将协助乙方到房地产行政主管部门办理抵押注销登记手续，并将抵押房产的所有权权属证明文件和收据退还乙方。
第二十八条 本合同一式____份，均有同等效力。由____方各执一份，登记机关存档一份。
抵押权人住所：____________
抵押人住所：__________________
电话：____________________
基本账户开户行：______________
传真：____________________
账号：________________________
邮政编码：________________
电话：________________________
传真：________________________
邮政编码： ___________________
甲方（公章）____________
乙方（盖章）________________
负责人（签字）__________
法定代表人（签字）__________
________年______月______日
_________年________月_______日
登记机关：________________
抵押登记编号：____________
关键词：营改增；房地产企业；新老项目；税收筹划
一、“营改增”前的房地产企业老项目税收筹划
房地产老项目有以下两种情况：(1)2016年5月1日前已获得《建筑施工许可证》，其注明了房地产项目的合同开工日期在2016年4月30日前；(2)未在《建筑工程施工许可证》上明确标注合同开工日期或还没有《建筑工程施工许可证》，但允许建筑项目在承包合同注明可在2016年4月30日前开工的。房地产企业老项目可优先选择简易计税办，理由如下：
(一)“营改增”背景下，房地产开发企业老项目可供选用的增值税税率有两档，分别是5％和11％。房地产老项目在营改增后，若选用一般计税办法，其税率将比简易计税办法税率高6％。
(二)由建筑施工企业开具的建安工程发票是主要的房地产开发项目增值税进项税额。因为房地产企业与建安工程签订合同时没有将国税政策变化考虑进来，房地产企业老项目若向建筑施工企业提出开具可抵扣的增值税专用发票的要求，其所适用税率将不再是原来的营业税税率3％，而是已提高的增值税税率11％，毫无疑问，这将加重建筑施工企业税负情况。与此同时，建筑施工企业也会向房地产企业提出增加工程结算价款的要求，这只会使房地产企业的开发成本不降反而上升。如不能顺利处理，容易在建安企业与房地产开发企业之间出现经济纠纷，严重的会导致法律诉讼。
(三)过去十多年里，我国房地产市场呈井喷式增长，房地产价格突飞猛涨，已经上涨了5至10多倍。房地产老项目应选择简易计税法，其税率低，能使企业税负保持在平稳水平上，避免了大幅度增长。房地产企业老项目计税办法选择应充分考虑房地产项目自身的特点。房地产老项目可分为四大类：商业地产、高档豪宅、普通住宅与政府安居工程。1.商业地产与高档豪宅选择简易计税办法，会有较大的增值空间；2.普通住宅和政府安居工程虽其增值幅度小，综合权衡考虑计税办法后，还是选择简易计税办法比较稳妥。
(四)营改增背景下，房地产企业的会计核算难度、工作量等都会大量增加，若选择一般计税办法，增值税核算的工作量、会计核算难度都会有大幅地增加，对会计人员提出了更高的专业知识要求。
二、“营改增”背景下的房地产企业新项目税收筹划
按照国家税务总局的规定，从2016年5月1日起的房地产企业新项目必须适用一般计税办法。(一)一般计税办法中销售额的概念这一销售额的概念完全不同于“营改增”前销售额与简易计税办法的销售额的概念，国税总局规定房地产企业选择一般计税办法计算增值税，其销售额=(全部价款+价外费用-当期允许扣除的土地价款)/(1+11％)*11％，而当期允许扣除的土地价款=当期销售的房地产面积/该房地产项目的可售面积*支付的全部土地价款。
(二)日常经营活动进行规范，合理取得企业增值税专用发票“营改增”背景下，房地产企业为了抵扣增值税销项税额，达到降低企业增值税应纳税额的目的，需要重新规范企业的日常经营活动，获取增值税专用发票，同时需注意以下几点：(1)积极学习税法。企业增强业务培训，提高企业员工的业务能力，做到人人知晓营改增，最终形成购买固定资产、支付办公耗材获取可抵扣的增值税专用发票。(2)只有建安工程费用与建筑材料取得增值税专用发票，才能抵扣增值税进项税额。建筑施工企业是房地产企业增值税进项税额最大的来源，因此必须在与之签订工程施工合同时，在合同中明确提出建安企业开具增值税专用发票的要求。而建筑材料供应商应按房地产企业的要求出具自行开具或由税务部门代开的增值税专用发票。
(三)适应“营改增”大环境，重构企业经营模式营改增背景下，房地产企业购买的甲供材获得了增值税专用发票，即可抵扣17％的增值税。若继续采用营改增之前的承包方包工包法，建筑企业会选择开具11％的增值税专用发票，使房地产企业的税负大大降低；而已经获得增值税专用发票的房地产开发企业存在少计增值税进项税额的现象，容易使房地产企业增值税税负水平上升。由此可见，房地产企业需重构企业的经营模式，将企业整体税负水平保持在合理范围内，最终实现增值税税负合理与优化。
(四)合理明确地划分新老项目的费用界限，规避涉税风险房地产企业新老项目的计税方法不同，因而在会计核算时应进行严格的区分。房地产新老项目需共同承担的成本费用，且取得的增值税专用发票进项税额，需选用适合的方法进行合理的分摊，转出房地产老项目办法的增值税进项税额。对无法确认是房地产老项目还是房地产新项目产生的费用，由房地产新项目全额承担，予以用相应的增值税进项税额给予全额抵扣的政策。
参考文献：
[1]谢甜.“营改增”政策解析[J].大观，2016.07：193-193.
[2]展云.房地产企业“营改增”税收筹划案列分析[J].市场周刊，2016.
为了提高建筑业企业依法经营管理和依法维护权益的能力，提升专业律师为建筑业企业提供法律服务的水平，促进建立解决拖欠工程款和农民工工资等问题的长效机制，中国建筑业协会和中华全国律师协会决定建立起法律事务合作关系和协调机制，共同推进建筑业企业的法务工作。现提出以下指导意见：
一、提高对建筑业企业法务工作重要性、必要性的认识
市场经济也是法制经济。随着我国建筑市场和工程质量安全等法律法规的日趋完善，建筑业企业在工程建设活动和日常经营管理中所涉及的法律事务越来越多，如各种合同关系、知识产权、劳动纠纷、财务管理、质量安全管理等，都要依据有关法律法规进行调整和规范。建筑业企业既要依法经营、依法管理，做自觉
守法的企业，还要增强自我保护意识和能力，依法维护自己的合法权益。由于工程建设活动的合同额通常较大，生产周期长，涉及方面较多，质量、安全及其他管理过程相对复杂，与其他许多行业相比，建筑业企业被非法侵害或有可能违法的机率往往较多，所面临的法律风险更为突出。如果建筑业企业不知法、不懂法或不守法，就很有可能在其合法权益受到不法侵害时得不到应有的法律保护，或是因其某些违法行为而受到法律制裁。
在国外，许多大企业不仅聘请专业律师做常年法律顾问，而且在企业内部还有健全的法务机构和法务人员，将防范和化解法律风险贯穿于企业经营管理决策的全过程。在国内，一些企业也开始在自身的法务工作上起步。但是，我国建筑业企业的法务工作还基本上处于空白状态。许多建筑业企业还没有认识到提高自我维权能力的重要性，法务工作意识淡薄，缺少应有的企业法务人员及工作机构，在重大经营管理决策中缺少必要的法务研究程序，往往把法务工作单纯理解为法律诉讼，一旦出现了法律纠纷，通常只能是临时聘请律师进行事后补救，致使企业的合法权益难以得到及时有效的保护。
为此，抓紧开展和推进建筑业企业的法务工作，在继续做好专业律师为建筑业企业提供法律援助、提高法律服务水平的同时，帮助建筑业企业增强自身的法律风险防范及化解能力，将法务工作贯穿于企业经营管理决策及其实施的全过程，对于规范建筑市场秩序，保障工程质量和安全生产，维护建筑业企业和广大员工特别是农民工的合法权益，都将是十分重要和必要的。
二、以提高建筑业企业依法经营管理能力为重点，全面推进建筑业企业的法务工作
推进建筑业企业的法务工作，包括增强企业自身的法律事务处理能力和提高专业律师对企业的法律服务水平两个方面。当前，重点是要帮助建筑业企业培养一批自有的法务工作人员，建立起法律风险防范机制，使企业做到知法、懂法和守法，提高依法经营管理和依法维权的能力及水平。
中国建筑业协会、中华全国律师协会要组织地方建筑业协会、律师协会逐步组建起建筑业企业法务工作专家库，形成建筑业企业法务工作的服务网络。法务工作专家库主要由熟悉建筑业企业法务工作的有关专家和资深专业律师组成。在组建地方法务工作专家库的基础上，中国建筑业协会、中华全国律师协会要组建全国建筑业企业法务工作专家库，指导和推进全国建筑业企业的法务工作。
中国建筑业协会、中华全国律师协会要组织有条件的地方建筑业协会、律师协会，帮助建筑业企业培养一批懂工程、懂管理、懂法律的法务工作人员，提高其专业法律知识和实务操作能力，逐步实现建筑业企业法务人员的专业化、职业化。当前，要重点抓好特级、一级建筑业企业的法务工作建设。
建筑业企业的法务工作人员，可分为法务总监（法务经理）、法务助理两个层次。法务总监（法务经理）应当是建筑业企业法律事务工作的总负责人，协助总经理（总裁）从法律方面指导企业相关业务的开展，并可参与企业重要的经营管理研究与决策。法务助理则协助法务总监（法务经理）从事企业具体的法律事务工作，可在企业的法务工作机构或派到工程项目经理部工作。中国建筑业协会、中华全国律师协会将合作开展建筑业企业法务人员培训工作，制订培训工作规划，编制培训教材，统一培训标准，组织能力考核。
推进建筑业企业法务工作，要充分发挥各地律师协会的作用，形成专业律师的服务网络，并与建筑业企业的法务工作机构和法务工作人员实现对接，有效地推进建筑业企业的法务工作。各地律师协会尚未建立建筑房地产业务委员会的，应当尽快抓紧组建；已建立建筑房地产业务委员会的，应当公布熟悉建设工程业务的专业律师名录，并采取与当地建筑业协会联合召开法务工作推进会、研讨会等方式，共同推进建筑业企业的法务工作进程。
一、我国企业投资性房地产审计中存在的问题
(一)相关法律法规不健全投资性房地产在行业中是一个比较新的概念，在审计实务缺乏具体的审计业务准则。因为投资性房地产被单独由固定资产中抽出的时间还很短，所以一系列的会计制度、审计制度还有待完善。
(二)缺乏针对性的审计程序 目前我国注册会计师在对投资性房地产审计存在以下几方面的缺陷：第一，未能准确的确定其范围，存在着将本应作为投资性房地产而不纳入投资性房地产和将不应作为投资性房地产而纳入投资性房的情形，这即会影响“真实性”，也会影响“完整性”；第二，由于投资性房地产会计核算的特殊性，如计量模式的选择与转换、减值准备和累计折旧的计提、投资性房地产与非投资性房地产的转换等，导致其会计处理不同于其他资产。而在审计过程中，注册会计师往往忽略这些内容，未能尽到应用的职业谨慎；第三，由于投资性房地产大多表现为建筑物和土地使用权，对其进行检查需要审计人员具备必要的土地、建筑、工程等方面的专业知识，而在实际工作中真正具备这些专业能力的注册会计师很少，在利用专家工作方面也做的不太好，这样就难以对投资性房地产的价值进行准确的界定，大多简单的认可客户的账面价值。
(三)投资性房地产公允价值难以确认投资性房地产多为不动产，其绝对价值较大，其价值计量的准确与否会对企业财务信息产生较大的影响，甚至会改变企业的利润和财务状况，所以对投资性房地产账面价值的检查是审计工作的重点，尤其是对那些投资性房地产价值较大和期间内变动较频繁的单位。然而，我国在投资性房地产中引入了公允价值的计价方式，在公允价值的确定、公允价值变动损益的确定、计量模式转换时都是以公允价值为基础的，由于我国市场体现尚不完善，投资性房地产的公允价值难以确定。从已经采用公允价值计价的上市公司来看，大部分上市公司其投资性房地产公允价值的确定采用的是专业房地产评估机构出具的评估价格，还有几家上市公司选择投资性房地产所在地有关房地产经纪机构的市场调查报告，但由于评估水平的参差不齐，评估方法及参数的可选择性太大，导致实际的公允价值并不可靠。按照现有的评估模式，投资性房地产的增值金额不会太高。一般对投资性房地产评估，一是采用未来现金流量折现法，而在现在租售比达到300-400倍的情况下，以租金作为未来现金流量折现而计算出来的现值是远远小于市场价值的；二是参照市场价值，但是由于目前我国房地产市场的税费相当繁重，包括营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等，如果按市场价值作为售价扣除相关税费后得到的评估价格往往比实际的市场价格低很多，增值幅度没有想象中的那么高。
(四)审计人员业务素质和能力有待提高审计质量很大程度上取决于审计主体一注册会计师的素质，我国投资性房地产审计质量不高也与我国注册会计师素质不高密切相关。这主要体现在以下两个方面：一方面，审计人员职业道德欠佳，在对投资性房地产确认审计的过程中，由于竞争加剧和市场无序容易使注册会计师忽视职业道德，其独立性易受到来自诸如经济利益、关联关系、外在压力等各方面因素的干扰，导致其在审计过程中不能保持应有的独立性和职业谨慎，未能执行相应的审计程序，审计人员可能就会轻易地接受客户声明书的观点或出具与审计结果不同的观点。有的注册会计师即便在审计过程中发现客户的投资性房地产存在问题，出于自身利益的考虑，也不会在审计报告予以披露，甚至与之同流合污。出具严重失实的审计报告，不但自己的职业独立性丧失殆尽，还严重打击了投资者对整个会计师行业的信任。另一方面，审计人员专业业务素质不高，要做好投资性房地产审计，不仅要求审计人员掌握相应的审计知识和技术，更要熟悉与投资性房地产有关的知识和技术，如相关的建筑知识、知识产权知识、资产评估知识等，虽然目前我国的审计人员在不断地更新知识，专业素质和技能都有所提高，但能够根据投资性房地产的特殊性有针对性地完成投资性房地产产审计工作的专业人员还较少。由于学历、专业知识、经验、个人因素等原因，导致多数审计人员还不具备专项审计的能力，这必将影响投资性房地产审计的工作质量和工作效率，也不能保证审计良性效益的发挥。
二、完善投资性房地产审计的策略
(一)重视投资性房地产审计在计划审计阶段，对被审计单位执行初步业务活动时，应关注其投资性房地产业务，并分析其重大错报风险，在此基础上，在审计计划中反映对投资性房地产审计的目的和要求，使得投资性房地产在审计过程中不会成为被遗忘的角落；在审计实施阶段，根据具体情况确定是否对投资性房地产实施控制测试，重点是如何对其实施实质性测试，以及对获取审计证据的要求，鉴于投资性房地产业务的偶发性和风险较大的特点，在对其实施细节测试时不宜采用审计抽样方法，而应进行详细审计；在审计报告阶段，在形成审计意见时，注册会计师应当从总体上评价是否已经获取充分、适当的审计证据，以将风险降至可接受的低水平。在对审计证据进行整理分析以形成审计意见时，应充分考虑投资性房地产审计的结果，以提高审计结论的准确性。
(二)执行针对性测试程序投资性房地产审计，对其审计除了执行如图1所示的常规审计程序外，还应根据投资性房地产的特点采取有针对性的审计程序，重点检查以下几个关键点，以保证审计质量：第一，审查投资性房地产的真实性和完整性，通过对相关的协议和董事会纪要等文件、资料的检查，验证账面上的投资性房地产的所有权是否归被审计单位所有，是否是用于出租土地使用权或持有并准备增值后转让的土地使用权和建筑物，是否被用于抵押和担保，尤其应关注是否有存在纠纷和法律诉讼的业务，此外，还应关注是否存在隐瞒投资性房地产而不将其入账的情形，特别要提出的是，对于部分用于赚取租金或资本增值部分自用的房地产，应以用于赚取租金或资本增值部分是否能够单独计量和出售为依据判断其是否应作为投资性房地产核算。第二，检查投资性房地产的增减变动，对于投资性房地产的增加，重点应检查增加业务是否真实，相关的手续和法律程序是否完备，不同途径增加的投资性房地产的账务处理是否正确，特别应关注是否存在关联方业务；对于投资性房地产减少业务，应注意转让的账务处理和转让损益的核算是否正确。第三，检查投资性房地产的计量模式，对于以公允价值模式计量的，应关注是否有确凿的证据表明其公允价值能够持续可靠取得，当有证据表明投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得时，是否将投资性房地产从公允价值模式转变为成本模式计量，此外，还应检查是否将所有投资性房地产都按一种模式计量，防止出现部分投资性房地产以成本模式计量，部分投资性房地产以公允价值模式计量的情形出现。
(三)合理确定投资性房地产价值验证投资性房地产账面价值的准确性，是投资性房地产审计的重点和难点。实现“估价与分摊”这一具体审计目标，对于以成本模式核算的投资性房地产应把
握以下几个关键之处：第一，初始确认的审计，应关注其是否按实际成本入账，即外购的投资性房地产是否以其购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其它支出作为其初始确认成本，自行建造的投资性房地产，是否以其达到预定可使用状态前发生的必要支出作为其初始确认成本，而对于由公允价值模式转换为成本模式的投资性房地产是否按该资产在转换日的账面价值作为入账成本，验证投资性房地产初始成本的准确性。第二，后续计量的审计，主要关注是否按照固定资产和无形资产的相关规定，对投资性房地产按期计提折旧或摊销，并将其计入其它业务成本，当存在减值迹象时，是否按准则的规定计提相应的减值准备，已经确认的减值准备，是否存在以后转回的情形。第三，审查转换和处置业务，将投资性房地产转为自用时，是否按其账面价值转为固定资产或投资性房地产，将投资性房地产出售时，是否将其收入与成本分别计入其它业务收入和其它业务支出账户。对于以公允价值模式计量的投资性房地产，审计的重点是关注其公允价值的取得和其准确性，避免出现公允价值不公允，公允价值成为利润操控的手段的现象。对于将自用资产转为投资性房地产的，应关注是否将公允价值大于和小于账面价值的部分，分别计入资本公积和公允价值变动损益，在资产负债表日，是否将账面价值调整为公允价值，其差额是否计入当期损益，出售时，是否把原人公允价值变动损益和资本公积的金额转入其它业务收入等。
(四)提高审计人员的素质提高审计人员的素质是保证投资性房地产审计质量的基础，需要审计人员时刻保持应有的独立性和职业谨慎性。一方面，提高审计人员职业道德，通过职业道德的约束和行业监管，辅之以加大违规成本，促使审计人员在对投资性房地产审计过程中，保持应有的审计独立性，恪守职业道德，能够抵制经济利益的诱惑和外来压力的干扰，保持应有的职业谨慎，执行规范的审计程序，对于在审计过程中发现的问题该披露的披露，该调整的应要求被审计单位调整，并根据问题的重要性和被审计单位的态度确定出具审计意见的类型。另一方面，审计人员应该努力学习，不断提高自身的专业素质，熟悉投资性房地产相关的各种知识，不仅应掌握常规的审计技术和知识，还应结合投资性房地产的特点掌握特定的、有针对性审计技术，以保证发现投资性房地产业务中存在的问题，降低审计风险，保证审计质量，履行其“经济警察”的职责。
有关于借款合同范本
甲方(出借人)
住所：
乙方(借款人)
住所：
一、借款金额 ：乙方向甲方借款人民币____元(大写) ___.
二、借款利息：借款利率为月利息 %，按月∕年收息。
三、借款期限：从 年 月 日起至 年 月 日止。
四、保证条款：
1、借款方必须按照借款合同规定的用途使用借款，不得挪作他用，不得用借款进行违法活动。否则，甲方有权要求乙方立即还本付息，所产生的法律后果由乙方自负。
2、借款方必须按合同规定的期限还本付息。逾期甲方有权限期追回借款。
五、违约责任：
乙方如未按合同规定归还借款，乙方应承担违约金以及因诉讼发生的费用。
六、合同争议的解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，由当事人双方友好协商解决，也可由第三人调解。协商或调解不成的，可依法向甲方所在地人民法院提起诉讼。
七、本合同自各方签字之日起生效。本合同一式两份，双方各执一份，合同文本具有同等法律效力。
甲方(签字、盖章) 乙方 (签字、盖章)
法定代表人： 法定代表人：
签订日期： 年 月 日 签订日期： 年 月 日
借款合同范本简单版本
抵押权人(甲方)______________________
抵押人(乙方)________________________
第一条 为确保甲方与________________(以下称借款人)签订的________年____ 号借款合同(以下称借款合同)的履行，乙方愿意以其有权处分的位于________ 市(县)________区(镇)________路(街)________号 ____________房间之房产(地产)的全部权益(以下称该抵押物，具体财产情况见抵押物清单)抵押给甲方，以作为偿还借款合同项下之借款的担保。
第二条 本抵押合同担保范围为借款合同项下之借款本金、利息(包括因借款人违约或逾期还款所计收的复利和加收的利息)借款人应支付的违约金和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用(包括律师费和诉讼费)
第三条 本合同的效力独立于被担保的借款合同，被担保的借款合同无效不影响本抵押合同的效力。
第四条 本合同项下有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由乙方承担。
第五条 乙方不可撤销地授权甲方在本合同签订后执行本合同、借款合同、购房合同及全套有关该抵押物的证明文件到有关的房地产管理机关办理抵押的登记备案手续。
第六条 乙方不可撤销地授权甲方在获得该抵押物的正式产权证明后，依有关法律法规的规定，到有关的房地产管理机关办理该抵押物的正式抵押登记手续，并将该抵押物的他项权利证书及抵押登记证明交存于甲方。
第七条 乙方须保证该抵押物的合理使用，不得把抵押物用于保险条款禁止或排除的任何方式或任何目的。
第八条 未经甲方同意，乙方不得对该抵押物作出任何实质性结构改变。因乙方违反本合同所作的改变而使该抵押物产生的任何增加物，自动转为本合同的抵押物。
第九条 抵押期间，未经甲方同意，乙方不得将该抵押物转让、出租、变卖、再抵押、抵偿债务、馈赠或以任何形式处置。由此引起甲方的任何损失，由乙方承担责任。
第十条 乙方对该抵押物必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受甲方的监督检查。对该抵押物造成的任何损坏，由乙方承担责任。
第十一条 乙方负责缴付涉及该抵押物的一切税费。乙方因不履行该项义务而对甲方造成的一切损失，乙方应负责赔偿。
抵押物的保险
第十二条 乙方须在取得该抵押物________日内，到甲方指定的保险公司并按甲方指定的保险种类为该抵押物购买保险。保险的赔偿范围应包括该抵押物遭受任何火灾、水灾、地震等自然灾害及其他意外事故所导致的破坏及损毁;投保金额不得少于重新购买该抵押物的全部金额;保险期限至借款合同到期之日，如乙方不履行到期还款的义务，抵押人应继续购买保险，直至借款合同项下贷款本息全部还清为止。
第十三条 乙方需在保险手续办理完毕十日内，将保险单正本交甲方保管。保险单的第一受益人须为甲方，保险单不得附有任何损害或影响甲方权益的限制条件，或任何不负责赔偿的条(除非甲方书面同意)
第十四条 乙方不可撤销地授权甲方为其上述保险事吸哪个的代表人，接受或支配保险赔偿金，将保险金用于修缮该抵押房屋的损毁部分或清还本合同项下借款人所欠甲方的款项，此授权非经甲方同意不可撤销。
第十五条 抵押期内，乙方不得以任何理由中断或撤销上述保险。否则，乙方须五条件赔偿甲方因此所受的一切损失。
第十六条 乙方如违反上述保险条款，甲方可依照本合同之保险条款的规定，代为购买保险，所有费用由乙方支付。
第十七条 抵押期间，该抵押物发生保险责任以外的毁损，乙方应就受损部分及时提供新的担保，并办理相应手续。
第十八条 发生以下情况的，乙方同意甲方有权提前处分抵押物：
(一)根据借款合同的约定借款合同提前到期的;
(二)乙方违反本合同第八条、第十条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第十八条;
(三)当有任何纠纷、诉讼、仲裁发生，可能对抵押物有不利影响的。
第十九条 乙方保证，在借款人不履行借款合同约定条款时，甲方有权依法就处分该抵押物的价款优先受偿。
第二十条 处分本抵押合同项下之款项，依下列次序处理：
(一)用于缴付因处理该抵押物而支出的一切费用;
(二)用于扣缴所欠的一切税款及乙方应付的一切费用;
(三)扣还根据本合同乙方应偿还甲方的贷款本息及其他一切款项。
第二十一条 处分该抵押物的价款超过应偿还部分，甲方应退还乙方。
第二十二条 乙方在遵守本合同其他条款的同时还作声明及保证如下：
(一)向甲方提供的一切资料均真实可靠，无任何伪造和隐瞒事实之处;
(二)准许甲方或其授权人，在任何合理的时间内依法进入该抵押房产，以便检查;
(三)乙方在工作单位、联络方式等发生变化时，须在十日内书面通知甲方;
(四)乙方在占有该抵押物期间，应遵守管理规定，按时付清该抵押物的各项管理费用，并保证该抵押物免受扣押或涉及其他法律诉讼。如不履行上述责任，须赔偿甲方因此遭受的损失;
(五)当有任何诉讼、仲裁发生，可能对该抵押物有不利影响时，乙方保证在十日内以书面形式通知甲方
第二十三条 任何一方违反本合同任何条款，给对方造成经济损失的，应向对方支付借款合同项下贷款余额的____%违约金，违约金不足以弥补对方损失的，违约方还应就不足部分予以赔偿。
第二十四条 如因履行本合同而产生任何纠纷，双方应尽量友好协商解决，协商解决不成的，由甲乙双方共同选择下列方式之一;
(一)提交该抵押房产所在地人民法院诉讼解决;
(二)提交仲裁委员会裁决。
第二十五条 争议未获解决期间，除争议事项外，各方应继续履行本合同规定的其他条款。
第二十六条 双方商定的其他条款：
(一) ________________________________
(二)________________________________
(三) ________________________________
第二十七条 借款合同中的借款人按期付清合同约定的借款本息及其他费用，并履行本合同的全部条款及其他所有责任后，本合同即告终止。甲方将协助乙方到房地产行政主管部门办理抵押注销登记手续，并将抵押房产的所有权权属证明文件和收据退还乙方。
第二十八条 本合同一式____份，均有同等效力。由____方各执一份，登记机关存档一份。
抵押权人住所：____________ 抵押人住所：__________________
电话：____________________ 基本账户开户行：______________
传真：____________________ 账号：________________________
邮政编码：________________ 电话：________________________
传真：________________________
邮政编码： ___________________
甲方(公章)____________ 乙方(盖章)________________
负责人(签字)__________ 法定代表人(签字)__________
________年______月______日 _________年________月_______日
登记机关：________________
抵押登记编号：____________
抵押登记日期：____________
个人借款合同范本简单
贷款方：______________
借款方：______________
一、借款用途
______________要从事个体经营，急需一笔资金。
二、借款金额
借款方向贷款方借款人民币_________万元。
三、借款利息
自支用贷款之日起，按实际支用数计算利息，并计算复利。在合同规定的借款期内，年利为____%。借款方如果不按期归还款，逾期部分加收利率____%。
四、借款期限
借款方保证从_____年_____月起至_____年_____月止,按本合同规定的利息偿还借款。贷款逾期不还的部分,贷款方有权限期追回贷款。
五、条款变更
因国家变更利率，需要变更合同条款时，由双方签订变更合同的文件，作为本合同的组成部分。
六、权利义务
贷款方有权监督贷款的使用情况，了解借款方的偿债能力等情况。借款方应如实提供有关的资料。借款方如不按合同规定使用贷款，贷款方有权收回部分贷款，并对违约部分参照银行规定加收罚息。贷款方提前还款的，应按规定减收利息。
七、保证条款
(一)借款方用自有房屋6间做抵押，到期不能归还贷款方的贷款，贷款方有权处理抵押品。借款方到期如数归还贷款的，抵押权消灭。
(二)借款方必须按照借款合同规定的用途使用借款，不得挪作他用，不得用借款进行违法活动。
(三)借款方必须按合同规定的期限还本付息。
(四)借款方有义务接受贷款方的检查、监督贷款的使用情况，了解借款方的计划执行、经营管理、财务活动、物资库存等情况。
(五)需要有保证人担保时，保证人履行连带责任后，有向借款方追偿的权利，借款方有义务对保证人进行偿还。
八、合同争议的解决方式
本合同在履行过程中发生的争议，由当事人双方友好协商解决，也可由第三人调解。协商或调解不成的，可由任意一方依法向人民法院起诉。
九、本合同未做约定的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定执行。
本合同一式2份，双方各执1份。
一、深刻认识房屋交易和不动产（房屋）登记的关系，要高度重视房屋交易与不动产登记的有效衔接
不动产统一登记改革的主要目的是：“实行一站式服务，减少办证环节，方便企业和群众”。房屋交易是不动产（转移、抵押）登记的起因，不动产登记又是房屋交易的结果，房屋交易监管能降低不动产登记的风险，而通过不动产登记明晰产权才能保障房屋交易安全。房屋的转移、抵押登记是不动产登记中最频繁、工作量最大的工作，房屋交易和不动产登记是紧密相连、一站式服务的上下环节。房屋是城乡居民最重要的不动产，房屋交易和登记能否做到便民、安全、高效，与人民群众利益密切相关，直接关系着人民群众对政府机关的评价和影响，也是检验改革成败的主要标准。
回顾我国房屋交易和房屋登记的发展历程，是先有房屋交易后有房屋的权属登记。为维护房地产市场秩序，保护交易安全，各地于上世纪80年代中期先后成立了房屋交易管理机构和房屋权属登记机构。由于房屋交易管理和房屋权属登记管理机构分设，群众办事不方便，于2000年住建部倡导房屋交易登记一体化管理，全国各地陆续将两个机构合并成立房屋交易和登记中心，真正实现了“一站式”服务。这些历史的经验总结应吸取和借鉴。
二、房屋交易管理机构和不动产登记机构的设置要结合当地实际，充分利用现有资源，最大限度地方便群众，减少两个机构间的协调困难
建议采用以下两种模式：
第一，房屋交易不动产登记机构一体化，即一个机构负责房屋交易和不动产登记。党政、人事管理直接隶属市（县）人民政府，房屋交易管理业务接受住建（房产管理）部门的指导监管，不动产登记业务接受国土部门的指导监管，按时完成住建（房产管理）和国土部门下达的各项任务。
第二，房屋交易和不动产登记机构分设者，房屋交易隶属住建（房产管理）部门，不动产登记隶属国土部门。两个机构在一个办事大厅，设立房屋交易不动产登记综合服务窗口，做到“一站式”服务。即群众一次性申请，两个机构所需资料一次性收齐，一次录入（扫描）信息共享，然后分别审核，资料内部转递（分拣、建档），一次性收费，一次性发放不动产权证，房屋交易申请资料和不动产登记申请资料分别归档。
三、只有做到房屋交易登记信息适时共享，才能降低房屋交易登记机构分设所带来的风险
房屋交易登记机构已经分设且没有在一个办事大厅设立综合窗口的，为方便群众办事，防范交易登记风险，一定要做到房屋交易、不动产登记信息适时共享。如果不能适时查阅住建（房产管理）部门的楼盘表，不能随时查阅登记机构的登记簿，就不能确定房屋的权属、抵押、限制状况，就有可能出现房屋重复买卖、重复抵押，将已抵押、查封的房产进行转让，不能上市交易或购买的房产被上市交易或购买，影响房地产市场的调控，造成房地产市场秩序的混乱，甚至引发法律诉讼和国家赔偿。
四、机构分设者，房屋面积管理和土地面积管理仍由房产、国土部门各司其职，互相配合
房屋面积管理仍由房产部门负责的理由如下：一是中编办文件规定房屋产权管理仍由住建部门负责，房屋面积是房屋产权管理的一个重要内容，也是建立个人住房信息系统不可缺少的组成部分，国土资发 〔2015〕90号两部委文件已对该问题有明确界定；二是房产部门有《房产测量规范》和政策法规，有专业的房产测绘队伍；三是为加强房地产市场管理，维护房地产市场秩序，保护购房人的合法权益，减少房屋合同面积与实得面积纠纷，在核发商品房预售许可证、签订购房合同前要进行房屋面积预测算并记载楼盘表；四是在房屋交易登记的前期工作环节确定房屋面积，且谁测绘谁负责，可有效防止因交易面积和登记面积差异引起的矛盾；五是国土部门有土地测绘的政策法规和专业队伍，房产测绘和土地测绘政策性、专业性非常强，暂时还不能兼容。
【摘要】拖欠工程款问题是建设领域的老大难。虽然不同地区、不同部门拖欠的原因各不相同,但归纳起来,大致可划分为二个层面:一是市场(工程)原因和企业自身原因,施工企业认真做好防范工作,严格把好质量关、施工合同关,是解决拖欠工程款问题的前提;二是进一步规范建筑市场,健全建筑市场监管体系和行业信用体系,及时修订相关政策、法规,使之更符合现实、更具操作性,是解决拖欠工程款问题的根本保证。
【关键词】拖欠工程款成因对策
拖欠工程款不仅侵害了经营者的利益,而且严重地扰乱了建筑市场的秩序,危害社会。为此,国务院及各有关部门出台了一系列政策,清欠工作取得了明显的效果。然而,施工企业作为资金需求量很大的行业,其受金融危机的影响越来越明显,拖欠工程款问题依然是建设领域的“第一顽症”,清欠工作仍然艰巨,几乎所有的施工企业仍面临着共同的难题:大量的拖欠工程款不仅制约了经营者的进一步发展,破灭了一些初次创业者的创业梦想,同时也不可避免地形成了企业与企业间、经营者与经营者间的债务链,A欠B,B欠C,……,债务链的存在严重影响了市场经济的健康发展。
一、形成施工企业拖欠款的原因
人们在生产经营过程中,工程款滞后本来也属于正常现象,但为何会成为呆账、坏账呢?除了建筑市场管理不规范、“三边”工程(边报建、边设计、边施工)、“五无”工程(无取得土地使用权证、无取得建设工程规划许可证、无办理报建手续、无设计、无施工资质)大量存在外,主要有以下原因。
1、市场因素
建设主体具有多样性,包括房地产开发经营企业、国家机关、企事业单位、自然人等,而施工方由于建筑市场管理不规范,自然人或者不具备建筑施工资质的企业以联营、承包、挂靠等形式成为施工方的现象大量存在。施工企业是资源配制的载体和市场活动的基本经济形式,是独立的商品生产者和经营者。在激烈的市场竞争中,施工企业面临着许多困难和障碍,为求生存,变相垫资现象司空见惯,为抢占市场不得不在欠款额度上做文章,助长了施工企业拖欠款的风气,并且拖欠款额度越来越大。
2、施工企业自身的因素
由于挂靠施工、转包、违法分包占据了整个建筑市场的大部分工程,因此,大部分建设工程施工合同都被认定无效,根据惯例,无效建设工程施工合同都必须对工程量、工程造价进行委托鉴定,发包方借机提出质量问题以及其他专业性问题,工程质量关系到国计民生,国家在这方面也制定了许多法规,但偷工减料问题时有发生,工程质量得不到保证。由于工程质量不过关,有相当一部分欠款都是跟质量问题纠缠在一起的,施工企业一旦出现质量问题,想从发包方讨回工程款就难上加难了,无法实现“低价中标,高价索赔”。
3、工程承包合同问题
由于建设工程往往涉及到国家利益、公共利益,国家对于建筑市场采取了较多的干预。因此,建设工程施工合同案件经常是民事关系、行政管理关系交织一起,而且由于建设工程投入较大,工程实施阶段程序多、时间长,内容复杂,案件往往涉及到合伙、合作建房、挂靠、转包、分包,施工与招投标、勘察、设计、监理、建筑材料供应等多个关系交织一起。一些单位法制观念谈薄,承包工程时不订立合同,特别是发包方为私营企业、个体户、自然人时这种现象较为突出,这类工程一般不进行招投标。其次,在发包方欠付承包方工程款时,发包方仅仅打一张简单的欠条,欠条内容不经过仔细推敲,致使漏洞百出,从法律角度上讲,这种欠条根本没有约束力。再次,工程完工时,有的工程决算书没有经过合法机构的审核,有的干脆连决算书也没有,纠纷发生时往往证据单薄,取证难,诉讼举证能力低,至使在拖欠付诸法律时大打折扣或根本无法实施。
4、欠款人滥用诉权,钻法律诉讼程序的空子
具体包括以下一些情形:一是滥用上诉权拖延诉讼,明知无理,仍然提出上诉,上诉后又玩失踪,法院无法通知,只好公告送达,合法地在时间上拖延;二是滥用签名盖章或者录音异议权,申请鉴定,达到拖延诉讼的目的;三是业主采用不组织验收、拖延审价等方式拖欠工程款。
二、对策
1、施工企业应认真做好防范工作
就当前来说,规模大、资质高的企业拖欠工程款率低于规模小、资质低的企业,原因在于大公司往往都聘请了法律顾问,事先在合同方面做得比较细致,同时,对发包方的信誉调查也比较重视;其次,大公司内部管理制度及核算制度比较健全,能够及时、正确反映并解决拖欠款问题,而规模小、资质低的企业,往往这方面做的较差。因此,要做好拖欠款的防范工作,可从以下几方面着手。
一是在承接工程业务时,必须对客户的资信有一定的了解,必须做到知己知彼,防范风险。要配备专门人员,多渠道地对业主(或发展商)之投资主体、注册资本、土地取得方式、地价支付进度和来源以及建设资金渠道、银行贷款条件等情况进行了解,然后综合分析其履约支付能力,作出切合实际之判断。尤其是对建设工程项目施工承包合同或补充合同中有要求垫资施工包括支付周期延长等变相垫资条件的,更要慎之又慎。二是在欠付工程款时,应取得书面的债权凭证(欠条上应有业主或法定代表人的签字和单位盖章)。三是签订好书面承包合同,保证其合法权益。四是在催讨拖欠款时,必须做到有凭有据,最好的办法是欠款时让对方在账单上签字或以电报方式催讨。五是当诉讼时效快到时,应及时,不要因为时效问题丧失诉讼权。
2、加强施工企业的内部管理和内部控制制度,严格把好质量关
首先必须提高施工企业法定代表人的业务素质,使企业的法定代表充分认识加强内部管理、控制和核算是内部经营管理的需要,树立质量求生存、求发展的意识,只有这样才能及时提供债权债务信息,便于及时采取措施,才能杜绝“偷工减料”的事项发生,在激烈的市场竞争中立于不败之地,同时也不会在拖欠工程款时处于被动地位。对于发生质量问题的工程,对于发包人是否可以以此作为拒绝支付工程款的抗辩事由的问题,司法部门应区别对待:如果工程质量存在严重的质量问题,达到足以抗辩的程度时,例如工程不合格而必须拆除重建时,或者出现结构性而无法居住时,仅仅由于建设方没有提出反诉或者在履行合同阶段没有提出抗辩而支持施工的请求,在此情况下,应当认定建设方的反驳理由成立。反之,如果工程质量轻微,不足以对抗施工方时,可以不支持建设方的反驳性抗辩。
3、加强对建设工程施工合同尤其是建设工程优先权制度的研究
本着司法为民的宗旨,抛弃守旧的观念,以开放、创新、发展的精神,继续摸索新路子、新方法,以期能更及时、更有效地保护当事人的合法权利,规范、引导建筑市场,制裁违背诚信的行为。各级建设行政主管部门、法院必须依照《中华人民共和国合同合同法》第二百八十条“发包人未按照约定支付价款的……,建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价格优先受偿”之规定,依法加大催讨工程款拖欠的力度,严惩拖欠之行为,打破地方保护主义、封锁主义,减少催讨成本。人民法院在审理发包人因资金周转困难而严重拖欠工程款,引发发包人拖欠承包人工程款,承包人拖欠劳务分包人工程款、供应商材料款、施工设备企业设备租赁费等连锁纠纷案件时,要统筹协调各方当事人的利益,力争通过案件审判盘活现有的存量资金,实现当事人双赢、多赢的结果。要综合考虑连锁案件的整体情况,根据当事人的偿付能力和对方的资金需求,确定还款期限和还款方式。参照国际惯例,深化中间结算。按照合同约定,及时结清第一个阶段之工程款。实际上,单纯的合同尾款数额在整个工程价款中所占比例一般不会很高,及时结清第一阶段之工程款就可以大大降低竣工结算之压力;另一方面,如果进度款不能中间结清,那么施工单位至少要将已欠付之工程进度款之数额与建设方确定下来,这对减少竣工决算的麻烦非常有利,对发生合同纠纷后施工企业寻求法律支持(诉讼或仲裁)也是非常有利的。
4、建立信用体系
加大在全国范围内建立“企业信用网”、“个人信用网”的力度,使企业、个人的信用有据可依,有据可查。
5、及时修订相关政策、法规,使之更符合现实、更具操作性
比如,建设工程施工合同中的垫资、带资条款或者当事人另行签订的垫资合同性质为企业法人间违规拆借资金,这种行为违反了原国家计划委员会、建设部和财政部联合的《关于严格禁止在工程建设中带资承包的通知》的规定,但这一规定脱离实际:一是建筑市场垫资比较普遍,发包人要求承包人垫资,如果承包人不带资、也难以承揽到工程,如果不承认垫资有效,不利于保护承包人的合法权益;二是我国已加入WTO,建筑市场是开放的,而国际建筑市场是允许垫资的,如果我们认定垫资一律无效,就违反了国际惯例,这是与国际建筑市场发展潮流相悖的。2004年5月10日最高人民法院下发的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(征求意见稿)第二条规定:“合同无效,建设工程验收合格,承包人请求参照合同约定的工程结算条款,对其在建设工程的实际支出折价补偿的,应予支持。”虽然这是一份征求意见稿,但是其具有相当的合理性。把这一规定应用到实际中,做法应该是:对于无效的建设工程施工合同,在当事人已经结算,当事人没有提出异议且不存在工程质量不合格的情况下,法院予以确认,这种做法有力地保护了施工企业的权益,有效地遏制了拖欠工程款现象,值得制定政策的各部门借鉴。
总之,政府、企业乃至全社会应充分认识做诚信人、办诚信事的重要性,是从根本上解决拖欠工程款的前提;要进一步规范建筑市场,健全建筑市场监管体系和行业信用体系,加强工程招投标管理,重点完善工程勘察、设计、监理和材料、设备采购等招投标制度,进一步规范工程发包和承包行为;要大力推行工程担保制度,加强建设工程结算管理,建立工程款结算、协调、仲裁和清算的约束机制,遏止竣工不结算等拖欠行为,是解决拖欠工程款问题的根本保证。
【参考文献】
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[2]最高人民法院:关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释[Z].
[3]关于严格禁止在工程建设中带资承包的通知[Z].
[4]中华人民共和国招标投标法[Z].
公积金贷款借款合同范文一
抵押权人： (以下简称甲方)
抵 押 人： (以下简称乙方)
为保证甲方与 (以下称借款人)签订的 年 字第 借款合同(以下称借款合同)的履行，乙方愿意以其有权处分的财产作为抵押，甲方同意接受乙方的财产抵押，并根据国家有关法律规定，签订本抵押合同，供甲乙双方共同遵守。
抵押担保的范围、年限
第一条 乙方以抵押物清单(附后)所列之财产设定抵押。并保证对该
抵押物享有处分权。
第二条 乙方抵押担保的贷款金额人民币(大写) 元，贷款期限 ，从日至，贷款用途为购、建住房。
第三条 本抵押物担保范围为借款合同项下之借款本金、利息、罚息、违约金及实现抵押权的费用。
抵押物的使用、保管及费用
第四条 乙方须保证该抵押物的合理使用，不得将抵押物用于保险条款禁止或排除的任何方式或目的。
第五条 未经甲方同意，乙方不得对该抵押物作出任何实质性结构改变。
因乙方违反本合同所作的改变而使该抵押物产生的添附物，自动转为本贷款项下的抵押物。
第六条 抵押期间，未经甲方同意，乙方不得将该抵押物转让、出租、变卖、再行抵押、抵偿债务、馈赠或以任何形式处分。由此引起甲方的任何损失，均由乙方承担责任。
第七条 抵押期间，乙方有义务妥善保管抵押物，并负有维修、保养及保持其完好无损的责任，并随时接受甲方的监督检查。由于抵押物毁损所导致的抵押物价值减少，应及时通知甲方并于三十日内向甲方提供与减少的价值相当的担保，因抵押物造成环境污染或造成的其他损害，由乙方独立承担责任。 第八条 本合同项下的的评估保险、鉴定、登记、保管等费用及涉及该抵押物的一切税费均由乙方承担。乙方因不履行该项义务对甲方造成的损失，由乙方负责赔偿。
抵押物的保险
第九条 乙方签订本合同后，应到甲方指定的保险公司办理该抵押物的财产保险。保险的赔偿范围应为该抵押物遭受任何火灾、水灾地震等自然灾害及其他意外事故所导致的破坏及毁损;投保金额不得少于其借款合同项下的贷款金额;保险期限与借款合同期限应一致，如借款合同到期，借款人未履行到期还清全部贷款本息的义务，乙方应继续购买保险，直至借款合同项下贷款本息全部偿还完毕止。
第十条 乙方应指定甲方为保险单的第一受益人，并在保险手续办理完后将保险单正本交甲方保管。
第十一条 抵押期间，乙方不得以任何理由中断或撤销上述保险，否则，乙方须无条件赔偿甲方因此所受的一切损失。
第十二条 抵押期间，该抵押物如发生投保范围的损失，或者因第三人的行为导致抵押物价值减少，保险赔偿金或损害赔偿金应作为抵押财产，提前清偿贷款本息或交由第三方提存，抵押期间乙方不得使用。
第十三条 抵押期间，该抵押物发生保险责任以外的毁损，由乙方承担责任，并应就受损部分及时提供新的担保，办理相应手续。
抵押物的处分
第十四条 借款人不履行借款合同约定条款时，甲方有权以抵押物折价或拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。
第十五条 抵押期间，经甲方书面同意，乙方转让抵押物所得价款应向甲方提前清偿所担保的债权。
第十六条 发生下列情况之一时，甲方可提前将抵押物折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，实现抵押权：
(一)乙方违反本合同第四条、第五条、第六条、第七条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条;
(二)借款合同履行期间借款人丧失民事行为能力、被宣告失踪、被宣告死亡或死亡而无继承人或受遗赠人、卷入重大经济诉讼纠纷或发生其他足以影响其偿债能力或缺乏偿债诚意的行为;
(三)乙方的继承人或受遗赠人或财产代管人拒绝为乙方履行偿还贷款本息;
第十七条 甲方依法处分抵押物所得价款，按下列顺序分配： (一)支付处分抵押物所需费用;
(二)清偿借款人欠甲方贷款罚息和利息;
(三)清偿借款人欠甲方贷款本金、违约金和赔偿金等; (四)支付其他费用。
第十八条 处分该抵押物的价款超过应偿还部分，甲方应退还乙方。 抵押人的承诺及声明
第十九条 乙方在自愿遵守本合同条款的同时，作如下声明及承诺： (一)向甲方提供的一切资料均真实可靠，无任何伪造和隐瞒事实之处; (二)准许甲方或其授权人，在任何合理的时间内依法进入该抵押房产，以便检查;
(三)在工作单位、联系方式等发生变化时，须在十日内书面通知甲方; (四)在占有该抵押物期间，遵守有关管理规定，按时付清该抵押物的各项费用，并保证该抵押物免受扣押或涉及其他法律诉讼。如不履行上述责任，负责赔偿甲方因此遭受的损失。
(五)当有任何诉讼或仲裁发生，可能对该抵押物产生不利影响时，保证在十日内书面通知甲方。
违 约 责 任
第二十条 乙方因隐瞒抵押物存在共有争议、被查封、被扣压或已设定抵押权等情况而给甲方造成经济损失的，应向甲方支付借款合同项下贷款金额5%的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应就不足部分予以赔偿。甲方有权就违约金、赔偿金直接以乙方存款帐户中的资金予以划扣。如果任何一方违反本合同任何条款，给对方造成经济损失的，应向对方支付借款合同项下贷款金额5%的违约金，违约金不足以弥补对方损失的，违约方还应就不足部分予以赔偿。
争 议 的 解 决
第二十一条 如因履行本合同而产生任何纠纷，双方应友好协商解决;协商不成的，由甲、乙双方共同选择下列方式之一解决：
(一)武汉仲裁委员会裁决;
(二)向抵押房屋所在地人民法院起诉。
第二十二条 争议未获解决期间，除争议事项外，不影响合同其余部分的履行。
其 他
第二十三条 本合同自甲、乙双方签字(盖章)之日起生效。抵押设定期限与贷款实际发放时间不一致的，抵押期限以贷款实际发放时间之日起顺延。 第二十四条 本合同所保证的借款合同履行完毕，本合同即告终止。甲方应将抵押凭证退还乙方，并有义务协助乙方到抵押登记机关办理抵押注销手续。
第二十五条 本合同一式 份，均具同等法律效力，由 方各执一份，武汉市房改委资金管理中心、抵押登记机关各留存一份。
甲方(公章) 乙方(签章)
法定代表人(签字)
年 月 日 年 月 日
公积金贷款借款合同范文二
借款人姓名：____________________
贷款发放银行：____________________
借款人编号：____________________
中央国家机关住房资金管理中心
北京住房公积金管理中心中央国家机关分中心
合同编号：
第一条 本合同有关当事人及贷款基本信息
借款人、抵押人：
身份证明编号：
住 所：
邮 编：
手 机：
电 话：
贷款人(抵押权人)：
有权签字人：
地 址：
邮 编：
电 话：
表一： 住房公积金贷款明细表
贷款资金按照本合同的约定，划付到以下账户：户名：____________，开户行：________，账号：________，即为借款人收取了贷款。
表二：住房公积金贷款购置及抵押房屋概况
此处签章为签约各方对本合同第一页和第二页内容的认可和确认。
借款人、抵押人 贷款人(抵押权人)
(夫妻双方签字) (公章)
有权签字人(签字)
第二条 总则 根据《北京住房公积金贷款办法》及有关法律、法规，经合同各方协商一致，贷款人受中央国家机关住房资金管理中心(北京住房公积金管理中心中央国家机关分中心，以下简称国管中心)委托向借款人提供贷款。为明确各方责任，恪守信用，签订本合同以兹共同遵守。
第三条 贷款金额、期限、利率
一、贷款人按本合同第一条表一所列贷款金额、还款期限、利率向借款人发放住房公积金贷款(以下简称本贷款)，用于借款人购买自住住房。购买自住住房具体描述见本合同第一条表二。借款人不得将贷款挪作他用，不得改变用途，贷款人有权监督贷款的使用(即监督贷款准确划入合同约定的收款账户)。
二、借款人不可撤销地授权贷款人将贷款款项直接划入售房人的售房款账户(见本合同
第一条表二)。
三、本贷款自借款人收取之日开始计息，贷款期限在1年以内(含1年)的，实行合同利率，遇国家调整个人住房公积金贷款利率，仍执行合同约定利率;贷款期限在1年以上的，遇国家调整个人住房公积金贷款利率，于下年1月1日开始;按当日相应期限档次的个人住房公积金贷款利率执行，不再另行通知合同各方。
四、本合同签订后，约定的贷款起息日(含)前，如遇国家调整个人住房公积金贷款利率，则本合同将按新的个人住房公积金贷款利率政策执行。
第四条 贷款的偿还
一、借款人自贷款划付后的次月开始按月偿还借款，每月还款日为贷款划付日的在该月的对应日(遇节假日顺延)，若在某月没有对应的还款日，则设定当月的最后一日为还款日。
另有约定的，按约定执行。
借款人在贷款人处开立活期存款账户，且保证所提供的账号真实有效。借款人不可撤销地委托贷款人于每月还款日从该账户直接扣划约定的月还款额，借款人应在该账户内保持足以按约定的月还款额还款的存款余额，以备贷款人划收。
二、借款人月最低还款额见本合同第一条表一。借款人应在本合同约定的贷款期限内还清全部贷款。月最低还款额是国管中心按确定的方法计算的每月最低还款金额，本合同履行期间月最低还款额的调整按其有关文件执行。
三、本合同履行期间，借款人可以调整月还款额，但调整后的月还款额不得低于本合同确定的月最低还款额，否则视为无效调整;调整后的月还款额高于剩余贷款本金、应还利息及罚息之和的，贷款人按照剩余贷款本金、应还利息及罚息之和进行划收。借款人调整的月还款额应为一元的整数倍(约定还清全部贷款或承诺偿还逾期贷款除外)。调整月还款额应于本合同确定的还款日三个工作目前，按照国管中心的有关规定办理相关手续。
四、贷款人于本合同确定的还款日划收借款人还款时，借款人还款账户内存款足以偿还约定的月还款额，贷款人按约定的月还款额划收;不足以偿还约定的月还款额的，贷款人在符合国家规定的开户最低额的前提下，进行非足额扣划，有多少划收多少。贷款人实际划收的金额小于月最低还款额，视为借款人逾期。
借款人剩余贷款本金、利息及罚息之和小于等于月最低还款额，或贷款到期日须偿还借款的，贷款人按照借款人剩余贷款本金、利息及罚息之和划收，借款人还款账户内存款不足的，贷款人在符合国家规定的开户最低额的前提下，进行非足额扣划，有多少划收多少，并视为借款人逾期。
借款人未按约定偿还贷款本息，贷款人对逾期未还的贷款本金及利息在逾期期间按国管中心根据国家有关规定确定的逾期贷款罚息利率和计算办法计收罚息，直至该款项清偿之日为止。
五、贷款逾期，贷款人按国管中心规定的频率执行逾期金额的扣划，直至借款人足额清偿。
六、本合同中的约定的月还款额是指：
1.借款人未调整过月还款额的，约定的月还款额为借款人的月最低还款额;
2.借款人调整月还款额的，约定的月还款额为借款人调整后的月还款额;
3.划收当期，借款人未调整月还款额的，约定的月还款额为借款人在此之前最近一次有效调整的月还款额;
4.借款人多次调整月还款额的，约定的月还款额为贷款人划收前借款人按规定办理的最近一次有效调整金额。
七、贷款人划收借款人还款资金的偿还顺序如下：
1.贷款未逾期的，按照先还利息、后还本金的顺序依次偿还;
2.贷款逾期的，按照先还逾期部分，后还非逾期部分的顺序进行偿还。对于逾期部分，按逾期时间先后顺序，逐期偿还，对于同一期逾期贷款，按罚息、利息、本金的顺序依次偿还。
八、贷款期限在1年以上的，如遇国家调整个人住房公积金贷款利率，贷款人按本合同
第三条第三款约定的方式对本贷款执行新的贷款利率，并重新核定借款人月最低还款额。借款人在执行新的贷款利率的次月按调整后的月最低还款额按期还款，贷款人不再另行通知借款人。
九、无论借款人与售房人、房屋修建人、物业公司或其他任何方因房屋购置、建造、大修等原因发生何种纠纷，都不得影响本合同项下还款义务的履行。
借款人与房屋出卖人协议解除合同或者诉讼确认合同无效、合同被撤销、合同解除时，应当将贷款本息一次性返还贷款人。
第五条提前偿还全部贷款
借款人提前偿还全部贷款，可采用以下两种途径：
1.在合同确定的还款日进行偿还。
2.在非合同确定的还款日进行偿还。借款人与国管中心另行约定还款日进行偿还，每期限约定一次，须在还款日三个工作日前向国管中心提出书面申请。
对于提前偿还的全部贷款，按本合同约定的利率和贷款实际使用期间计收利息。
第六条 房产抵押
一、抵押人以本合同第一条表二所列房屋的全部价值向贷款人设定抵押，为本合同项下贷款本金、利息、罚息、赔偿金及相关费用提供抵押担保。
二、抵押人对设定抵押的房产，在抵押期间须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任。抵押人的行为足以使抵押房产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押房产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押房产价值，或者提供与减少的价值相应的担保。在抵押房产受到任何损毁无法恢复、被司法机构查封、扣押或价值减少时，抵
押人须及时通知贷款人并提供符合贷款人要求的新的贷款担保。
三、抵押人应积极配合贷款人办理房产抵押手续，并承担与办理抵押登记相关的税费、登记费等费用。借款人在签订本合同的同时，将所购住房的房屋所有权证交由贷款人收押。
四、抵押期间抵押人转让抵押房产的，应先提前偿还全部未还贷款，提前还款手续按本合同第五条第一款约定执行。
五、抵押期间抵押人出租抵押房产须征得贷款人书面同意，且租赁合同中须注明：自租赁房产的抵押权人发出《行使抵(质)押权通知书》起30日内，租赁合同解除，承租人须退还该租赁房产。
六、贷款期间，未经贷款人书面同意，抵押人不得赠与、再抵押或以其他方式处置以本贷款所购房屋。
七、贷款人可按照国管中心的要求将本合同项下债权和抵押权一并转让他人，抵押人应继续按照本合同对转移的债权提供抵押担保，直至债务清偿完毕。同时，抵押人不可撤销地授权贷款人代表借款人办理抵押变更登记并签署有关文件。
八、抵押期间，贷款人在事先通知抵押人之后，有权对抵押房产的完好状况进行检查。
九、抵押房产的处理方式按《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》等有关规定执行。处理抵押房产所得价款按下列顺序分配：
(一)支付处分抵押房产的税费和其它相关费用;
(二)清偿本合同项下的贷款利息、罚息;
(三)清偿本合同项下剩余全部贷款本金及相关费用和赔偿金;
(四)剩余金额退还抵押人。
处分抵押房产所得价款不足以偿还本贷款本金、利息、罚息、赔偿金及相关费用时，贷款人仍有权向借款人追偿。
十、借款人清偿本合同项下全部债务后，抵押解除，贷款人应协助抵押人办理抵押登记注销手续。
第七条违约责任
一、由于贷款人违反本合同的约定给借款人或有关当事人造成损失的，贷款人应按影响的天数和金额，每天支付给借款人或有关当事人0.4的违约金。
二、借款人(抵押人)违约情形：
(一)借款人提供虚假文件或资料;
(二)借款人未按本合同的约定办理贷款手续;
(三)借款人未按本合同的约定履行还款义务或支付有关费用;
(四)借款人挪用本贷款，即未按本合同规定的用途使用本贷款;
(五)抵押人未经贷款人书面同意，将已设定抵押权的房产出租、出售、转让、赠与、遗赠或重复抵押;
(六)抵押人不恢复抵押房产的价值也不提供担保;
(七)借款人在还款期限内死亡、宣告死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力后无继承人、受遗赠人或监护人，或其继承人、受遗赠人或监护人拒绝履行本合同;
(八)借款人违反《北京住房公积金贷款办法》及本合同约定的其他情况。
三、借款人违约责任：
(一)借款人未按本合同的约定偿还贷款的，按本合同第四条第四款的约定对逾期未还的贷款本金及利息计收罚息。
(二)借款人挪用本贷款的，就贷款挪用部分在挪用期间按国管中.心根据国家有关规定确定的挪用贷款罚息利率计收罚息。
(三)借款人发生本条第二款违约情形，给贷款人造成损失的，借款人应承担相应赔偿责任。
四、如发生本条第二款所述任何违约情形，贷款人有权行使下列一项或几项权利：
(一)停止发放本合同项下的贷款;
(二)发出各种形式的贷款催收通知;
(三)宣布本贷款提前到期;
(四)发出《行使抵(质)押权通知书》;
(五)向人民法院提起诉讼。
第八条 费用
一、本合同所指相关费用包括以下费用：
(一)贷款人为实现贷款债权而支付的律师费、诉讼费;
(二)贷款人为实现贷款债权或为保证贷款债权不受损害而替借款人垫付的各种费用;
(三)贷款人为实现贷款债权而支付的其他费用。
二、借款人要求为本合同办理公证的，公证费由借款人承担。
第九条 日期的计算
贷款人向借款人或有关当事人发出的任何书面通知，其日期的计算均从贷款人将通知交付邮局之日，或将通知直接送达借款人或有关当事人的住址之日，或从传真、电报、电传发出之日起计算。借款人或有关当事人向贷款人发出的书面通知的日期计算亦按上述方法执行。
第十条 合同的变更
一、本合同生效后，任何一方不得擅自变更和解除本合同。本合同任何条款的变更和解除须由有关合同各方达成书面协议。本合同另有约定的除外。
二、若借款人在还款期间死亡或伤残，借款人或其抵押房产的继承人应及时书面告知贷款人和国管中心。
三、本合同履行期间，借款人死亡、宣告死亡、宣告失踪或发生其他丧失民事行为能力的情况，其财产的继承人、受遗赠人或监护人愿意继续履行本合同项下借款人应承担的所有义务的，在签署《履约保证书》后本合同继续有效。否则按本合同第八条第四款的约定执行。
第十一条 适用法律及纠纷的解决
一、因本合同发生的任何纠纷适用中华人民共和国法律、法规及有关金融规章。
二、因本合同发生纠纷协商无效时，应向国管中心所在地人民法院提起诉讼。
第十二条 合同的生效
一、本合同自借款人、抵押人签字，贷款人(抵押权人)签字并盖章之日起生效。
二、如本合同任何一方要求进行公证，则在完成前款所述手续后，于公证完成之日起生效。
第十三条 其他约定事项
一、借款人通讯地址和联系电话(包括单位电话、住所电话和移动电话)以及工作单位、单位地址、住所地址如有变动，应于10日内以书面形式通知其他各方。贷款人通讯地址、联系电话如有变动，应采用在贷款人网站上公告方式通知其他各方。
第十四条 附则
本合同以中文书写，一式五份，其中借款人、贷款人各执一份，国管中心执两份，用于抵押登记一份，具有同等效力。
本合同有关各方签字(盖章)
借款人、抵押人 贷款人(抵押权人)
(夫妻双方签字) (公章)
有权签字人(签字)
年 月 日 年 月 日
经办人见证：(签章)
年 月 日
公积金贷款借款合同范文三
合同编号：_________
借款人即抵押人(以下简称甲方)：_______________________
贷款人即抵押权人(以下简称乙方)：_____________________
保证人即售房单位(以下简称丙方)：_____________________
甲方因购买或建造或翻建或大修自有自住住房，根据XX市公积金管理中心和《职工住房抵押贷款办法》规定，向乙方申请借款，愿意以所购买或建修的住房作为抵押。乙方经审查同意发放贷款。在抵押住房的房地产权证交乙方收押之前，丙方愿意为甲方提供保证。为明确各自的权利和义务，甲，乙，丙三方遵照有关法律规定，经协商一致，订立本合同，共同遵守执行。
第一条 借款金额
甲方向乙方借款人民币(大写)_________________________元。
第二条 借款用途
甲方借款用于购买，建造，翻建，大修座落于_____区(县)____街道(镇)_____路(村)_____弄_____号_____室的住房。
第三条 借款期限
借款合同期限从_____年____月____日至____年____月___日止。
第四条 贷款利率
贷款利率按签订本合同时公布的利率确定年利率为___%(月利率___%)。在借款期限内利率变更，按中国人民银行规定办理。
第五条 存入自筹资金
甲方应在本合同签订后，在乙方开立活期储蓄存款户(储蓄卡帐户)，将自酬资金存入备用。如需动用甲方本人，同户成员，非同户配偶和非同户血亲公积金抵充自酬资金的，需提供当事人书面同意的证明，交乙方办理划款手续。甲方已将自筹资金支付给售房单位作首期房贷并有收据的可免存。
第六条 贷款拨付
向售房单位购买住房或通过房地产交易市场购买私房的甲方在此不可撤销地授权乙方，在办理住房抵押登记获得认同(乙方确定)之日起的五个营业日内将贷款金额连同存入的自筹资金全数以甲方购房款的名义转入售房单位或房地产交易市场在银行开立的帐户。
甲方建造，翻建，大修自住住房的，在本合同生效后自筹资金用完或将要用完时，有乙方主动将贷款资金划入甲方在乙方开立的活期储蓄存款户储蓄卡帐户)按工程进度支用。
第七条 贷款偿还
贷款本金和利息，采用按月等额还款方式。
贷款从发放的次月起按月还本付息。根据等额还款的计算公式计算每月等额还贷款本息，去零进元确定每月还本息额，最后一次本息接清。
(1)第一期(合同签订时)每月还本息额为：人民币(大写)_____万_____仟_____百_____拾_____元整。
(2)第二期至以后各期每月还本息额根据当年银行公布的个人住房公积金贷款利率计算，以乙方书面通知为准，同时变动分期每月还本息额。
甲方需动同本人，同户成员，非同住配偶和直系血亲公积金用于偿还贷款本息的，可在每年的__________月份办理一次，手续与本合同第五条公积金抵充自筹资金相同。
储蓄卡，信用卡还款
甲方必须办理中国建设银行储蓄卡，信用卡，委托乙方以自动转帐方式还本付息的足额款项，存入储蓄卡帐户或信用卡帐户，保证乙方能够实施转帐还款。
当因甲方原因造成用卡还款失败时，甲方必须持现金到原贷款经办行还款。
甲方提前将未到期贷款本金全部还清，乙方不计收提前还款手费，也不退回按原合同利率收取的贷款利息。
第八条 贷款担保
本合同项下甲方购买的住房由丙方提供阶段性保证。在未将房地产权证交乙方收押前，如发生借款人违约连续三个月拖欠贷款本息，罚息及相关费用，丙方须在接到乙方发出《履行保证责任通知书》后的十日内负责代为清偿。保证期限从贷款发生之日起，至乙方取得房地产权证收押之日为止。
保证期间，借款合同的甲，乙方协议变更借款合同内容，应事先征得丙方的书面同意。
本合同项下甲方购买，建造，翻建，大修的住房作为借款的抵押担保，由甲，乙方另行签订《住房抵押合同》。甲方购买期房的，应将购房预售合同交乙方保管。
第九条 合同公证
甲，乙，丙三方自本合同签订之日起的十日内，向公证机关办理本合同和甲，乙方签订的住房抵押合同公证。
第十条 合同的变更和解除
本合同生效后，任何一方不得擅自变更和解除本合同。
甲方如将本合同项下的权利，义务转让给第三方，应符合有关规定，并应事先经一方书面同意(如在保证期间应征得丙方同意)，其转让行为在受让方和乙方重新签订借款合同后生效。
第十一条 甲，乙双方的权利和义务
甲方有权要求乙方按合同约定发放贷款;
甲方应在合同约定的期限内向乙方归还全部贷款本息;
甲方必须按约定用途使用乙方贷款，未经乙方书面同意，甲方不得将乙方贷款挪作他用。
乙方应按合同规定期限及时发放贷款。
第十二条 违约责任
甲方在执行本合同期间，未按月偿还贷款本息为逾期贷款，乙方按规定对其欠款每____天计收万分之_____的罚息;并由甲方在活期储蓄或储蓄卡帐户内存入一个月的贷款数，保证按时归还乙方贷款。
甲方如连续六个月未偿还贷款本息和相关费用，或被发现申请贷款时提供资料不实以及未经已防书面同意擅自将抵押住房出租，出售，交换，赠与等方式处分抵押住房的，乙方有权提前收回贷款本息，直至处分抵押住房，如不足以偿还欠款的没有继续向甲方追偿欠款的权利。
甲方未将乙方贷款按合同约定使用而挪作他用，对挪用部分按规定每天计收万分之十二的罚金。
第十三条 本合同争议解决方式
在履行本合同过程中发生争议时，可以通过协商解决，协商不成，可以向乙方所在的人民法院起诉。在协商或诉讼期间，本合同不涉及争议部分的条款，仍须履行。
第十四条 其他约定事项(略)
第十五条 本合同自甲，乙，丙三方签订后生效，丙方保证责任至甲方所购商品房的《房地产权证》和《房地产其他权证证明》交乙方执管后终止。甲，乙双方承担责任至合同项下贷款本息和相关费用全部清偿完毕后终止。
第十六条 本合同正本一式五份，甲，乙，丙各执一份，公证机关，房地产登记机构个执一份，副本按需确定，其中：送城市公积金管理中心一份。
甲方(签字)
乙方(签字)
抵押权人（贷方）：_________
联系电话：_________
地址：_________
邮政编码：_________
抵押人（借方）：_________
身份证号码：_________
地址：_________
邮政编码：_________
联系电话：_________
担保人（发展商）：_________
地址：_________
邮政编码：_________
联系电话：_________
第一条 总则
合同三方经充分协商，一致同意并于_________年_________月_________日签订本楼宇按揭抵押贷款合同（下称“本合同”）。抵押人（即借方）同意以其与担保人于_________年_________月_________日签订之“商品房预售契约”（编号为_________）之全部权益抵押给抵押权人，并同意该“商品房预售契约”项下之房产向当地房地产管理局办理房产抵押手续，以该房产抵押给抵押权人，赋予抵押权人以优先第一位抵押权，并愿意履行本合同全部条款。抵押权人（即贷方）同意接受抵押人以上述商品房预售契约之全部权益，作为本合同项下之抵押物（资料详见附表），并接受担保人承担合同项下贷款的连带担保责任。抵押权人向抵押人提供贷款，作为抵押人购买抵押房产之部分楼款。抵押人同意抵押权人为其指定本合同的担保人。
第二条 释义
在本合同内，除合同内另行定义外，下列名词的定义如下：
1．“营业日”指抵押权人公开营业的日子。
2．“供款”指抵押人所欠抵押权人之贷款本金利息。
3．“欠款”指抵押人欠抵押权人之一切款项，包括供款、罚息、有前的手续费及其他费用。
4．“商品房预售契约之全部权益”指抵押人与发展商签订的“商品房预售契约”内所应拥有的全部权益。
5．“担保人”指与抵押人签订“商品房预售契约”的卖方。
第三条 贷款
一、贷款金额：人民币_________（大写）。
二、期限_________年，由抵押权人贷出款项之日起计（借款日以借据日期为准）。
三、贷款年利率为_________％。在合同期内，如抵押权人按有关规定调整贷款利率时，应书面通知抵押人并按通知的规定进行调整。
四、抵押人在此不可撤销地授权抵押权人将上述贷款金额全数以抵押人购楼款名义，转入抵押权人指定抵押人所购楼宇之发展商之账户。
第四条 供款
一、供款按贷款期限以第一个月为一期，采用定额月金偿还方式，共_________期；
二、贷款日期在贷款日当月的十四日之前（包括十四日），则起供月为当月；贷款日期在贷款日当月的十四日之后，则起供月为贷款日的下个月；供款日为每月十五日。
三、月供款的计算：月供贷款金额×贷款期月利率×（1＋贷款期月利率）还款期数＝_________款额 （1十贷款期月利率）－1
依上式计算的每期供款金额按抵押权人签发的《按揭供款通知书》执行。
四、抵押人必须在抵押权人指定之行所开立活期存款账户，在每月的十四日之前将当月供款足额存人或汇抵该账户。抵押人并特此不可撤销地授权抵押权人从该账户扣收月供款、罚息及其他与该笔贷款有关之费用。如有变更账号，须书面通知抵押权人。
第五条 逾期利息及罚息
每月分期供款应缴收之金额，按本合同第四条第四点的规定办理。如逾期未能足额交付当月供款，抵押人必须尽快补足，并同时向抵押权人交付逾期罚息，罚息额按贷款余额每日万分之_________复利计算直至付清。
第六条 提前还款之规定
一、抵押人可在本合同执行期内任何一个营业日提前缴付剩余贷款，包括提前全部还清和部分还款，抵押人提前还款需提前一个月以书面通知抵押权人，抵押权人不收取任何无关的费用。
二、抵押人提前还款需首先缴交提前还款日当月份的供款。
三、每次提前部分还款的金额不少于抵押权人之有关规定。
四、部分还款后，抵押人可选择变更月供款金额或变更供款期限，并以书面通知抵押权人。
第七条 手续费及其他费用
一、有关本合同所涉及之公证及抵押物案／登记／注销费、律师费、保险费、手续费等费用，概由抵押人负责支付。
二、抵押人如不依照本合同之规定付清一切欠款，抵押权人进行追索而引起的一切费用，概由抵押人负责支付。
三、抵押人需负责缴付当地政府部门对抵押房产所征收的一切费用。抵押人如不缴交而由抵押权人为保障其本身权益而先支付者，抵押权人可将已垫付的费用并人抵押人欠款内，向抵押人进行追索。
第八条 房产抵押之规定
一、本合同项下之房产抵押是指：
1．地产之权益抵押：即抵押人签订“商品房预售契约”经监证之后，由抵押人将该商品房预售契约所应拥有之全部权益以优先第一位抵押给抵押权人。
2．房产抵押：即抵押人将其所签订“商品房预售契约”项下以抵押人名义购买之房产以优先第一位抵押给抵押权人作为本合同贷款之抵押物。
二、在签订本合同之日，抵押人须将其签订之“商品房预售契约”交给抵押权人或抵押权人指定的律师事务所保管。抵押期间，对抵押物进行确权，申领产权证时，须同时办理抵押登记，有关购房发票、《房地产证》等抵押物之证明文件之正本将由抵押权人保管，并作为本合同抵押物之凭据。
三、抵押人选购之房产如有缺点（无论显著或隐藏）引致损失或损伤，与抵押权人无关，抵押权人不负任何责任。
第九条 房产保险之规定
一、抵押人在与抵押权人签订本合同时，必须向抵押权人指定或的保险公司一次性为该房屋投保，保险额不小于购买该房产的总价款额，投保期不得短于借款期，如果利率调整而抵押人选择延长供款期数，原房屋保险到期后需补办保险。
二、抵押人在为该房产投保之后，必须将该房产之保险单据正本交给抵押权人保管并任命抵押权人为其代表人，接受该房产之保险赔偿金及任命抵押权人为该项赔偿金之支配人（即抵押权人为第一受益人）。
三、倘该房产在本合同有效期内受到损坏，而保险公司认为修理损坏部分符合经济原则，则该房产保险单项下之赔偿金将用于修理损坏部分。
四、该房产之保险赔偿金如不足清付抵押权人应收之欠款时，不足之款应由抵押人负责清付。
五、如抵押人还清抵押权人应收之全部欠款后，抵押权人应将该房产保险赔偿金之受益人转为抵押人名下，同时将该房产之保险单据交还抵押人收执。
第十条 房产抵押之解除
抵押人还清抵押权人应收之全部欠款（不论届期满与否），并履行本合同全部条款后，即可联同或委托抵押人或其人到当地房地产管理局办理注销抵押备案或抵押登记。
第十一条 抵押房产之处理条件和权利：
一、抵押权人可于下列情形之一发生时依法处置该房产并通知担保人履行连带担保职责：
1．抵押人不遵守本合同之任何条款及不支付本合同规定之任何应付欠款。抵押权人给予抵押人一个月催收应付欠款之通知，而抵押人未能遵守该项通知还款给抵押权人。
2．抵押人自欠缴之日起连续满60天仍未清缴全部应付欠款（包括各期供款和应计罚息）。
3．抵押人系个人而遭遇破产，或经法院下令监管、查封财产，或抵押人为公司组织而被解散或清盘。
4．抵押人之任何财产遭受或可能遭受扣押或没收。
5．抵押人舍弃该房产。
6．抵押人使用抵押房产作非法用途，引致当地政府对该抵押房产可能进行没收或处理。
7．抵押人的继承人或受遗赠人或代管人只能履行部分或拒绝履行抵押人在本合同的任何责任。
8．抵押人未征得抵押权人书面同意而擅自将抵押房产出售、出租、抵押、赠与、转借、托管或其他方式处分。
9．抵押人不按时缴交有关购房合约或抵押物的任何税款（包括地税、或有关政府部门所征收的其他税项）或有关抵押物之有关物业管理费用。
10．为公民个人的抵押人_________抵押人本身发生病变（包括精神不健全）、死亡、或被宣告死亡或被宣告失踪。
二、抵押权人在自行依法行使其处理该房产之权利时，可委托人处理上述事宜。该房产依法变卖时，担保人在同等条件下有优先购买该房产之权利。
第十二条 抵押房产的处分及所得款项之规定
一、抵押人如不支付本合同规定的任何款项、或不遵守本合同各项明文规定的条款或发生任何违约事项时，抵押权人应以书面形式给予抵押人要求还款的通知。若通知书之还款期届满，抵押人仍未能遵照该通知将有关欠款五条件地偿还予抵押权人，抵押权人即可依法认定：在不违反中华人民共和国法律的情况下采用适当方式处分抵押物，包括但不限于以下任何一种方式处分抵押物：
1．以抵押权人认为合适的售价出售本合同项下的部分或全部抵押房产；
2．以抵押权人认为合适的租金及年期出租部分或全部的抵押房产及收取租金和其他收益；
3．经有关房产部门同意的任何其他处分方式。
二、抵押权人依据自本条第一款规定处分抵押物时，有权代表抵押签署有关抵押的买卖、出租这文件及合约，有权出具收据或租单。
三、抵押权人按本合同规定处分抵押物，抵押人不得为此向抵押权人提出任何损失赔偿要求。
四、抵押人不遵守本合同规定之条款或发生任何违约的事项，而担保人又未按时履行担保职责时，抵押人须将由出租或拍卖或变卖该房产所得之款项依下列次序处理：
1．第一用于偿付因出租或拍卖或变卖该房产而支出之一切费用；
2．第二用于偿还抵押权人应收之欠款；
五、抵押权人处理该房产所得款项，余数不足以偿还押权人应收之欠款，抵押权人有权向抵押人继续追究或由担保人负连带责任。
六、抵押权人处理该房产所得款项，除去必须首先支付该房产或处分该房产之有关费用及偿还抵押权人应收之欠款外，还有剩余，抵押权人应将余款交给抵押人收讫。
第十三条 抵押人之责任及权利
一、在本合同有效期内，抵押人必须：
1．向抵押权人提供详实之一切有关文件及资料，并保证有关文件及资料无任何伪造和隐瞒之处。
2．主动依期清还本合同内所有欠款，则抵押人有权继续享用该房产。
3．按照抵押权人指定之利息率缴付未付欠款，直至该欠款结清为止。
4．向有关部门缴交该房产之任何税项、管理费、水费、电费及其他一切杂费，保障该房产免受扣押或涉及法律诉讼。
5．准许抵押权人及其授权人，在合理的时间内依法进入该房产，以便查验。
6．维持该房产之原状、整齐或完好。
7．在更改住址、通讯地址或联系电话时，立即通知抵押权人和担保人，并以书面形式加以确认，如有延误而造成的损失概由抵押人承担。
8．在挂失或更改委托抵押权人扣款之活期账户时，立即以书面通知抵押权人，如有延误而造成的损失概由抵押人承担。
二、抵押人出具委托书委托抵押权人或其人代其向当地房地产管理局申领《房地产证》（及）《房地产共有证》）和《房屋他项权证》并办理该房产抵押备案或抵押登记手续。抵押人之《房地产证》（及《房地产共有证》和《房屋他项权证》）由抵押权人收执。
三、抵押人如需要较长一段时间离开现有通讯地址，而不能亲自履行本合同之各条有关规定时，必须委托人代其执行本合同项下各抵押人自负。
四、未征得抵押权人书面同意，抵押人绝对不得擅自将房产出售、转让、再抵押、抵偿债务、舍弃或以任何方式处置该房产。
五、抵押人将该房产出租必须与承租人订立租约，并征得抵押权人之书面同意，否则该租约无效，且租约内必须订明：抵押人违；反本合同时，由抵押权人发函日起计30天内，租客即须迁出。
六、如抵押人有任何法律诉讼、仲裁，或法院传讯，抵押人保证及时书面通知抵押权人和担保人。
七、抵押权人或担保人在处理该房产所得款项，除去必须首先支付与该房产或处分该房产之有关费用外，余款不足以偿还抵押权人应收之欠款、抵押人必须向抵押权人或担保人清付不足之款。还有剩余，抵押人有权要求将余款收讫。
八、该房产之保险赔偿金如不足额清付抵押权人应收之欠款时抵押人必须向抵押权人清付不足之款，如还有剩余，抵押人有权要求将该笔余款收讫。
九、如抵押人还清抵押权人应收之全部欠款并履行本合同之全部条款后，抵押人有权要求抵押权人将该房产保险赔偿金之受益人转为抵押人名下并将该房产之保险单据交还抵押人收执。
十、如担保人代抵押人偿还抵押权人应收全部欠款，抵押人无条件同意抵押权人将该房产之抵押权益转给担保人。
第十四条 抵押权人之责任及权利
一、抵押权人在抵押人办妥抵押备案手续之后，以抵押人购楼款之名义转入抵押权人指定购楼房之发展商之账户。由于抵押人或担保人出现各种导致抵押权人未能贷出款项之情况发生，抵押权人概不负责且有关各项费用恕不退还。
二、抵押权人必须依照本合同之规定向抵押人收取供款。
三、依照本合同有关条款，抵押权人要求抵押人提前缴交部分或全部应付欠款时，必须知会抵押人。
四、抵押权人处分该房产所得款项，除必须首先支付与该房产或处分该房产之有关费用外，如果余数不足以偿还抵押权人应收之欠款，抵押权人有权问抵押人追索赔偿或向担保人追索。如有剩余，应将余款交给抵押人收讫。
第十五条 担保人之责任、权利
一、担保人是中华人民共和国的企业法人，是该合同项下抵押权益之房产买卖合同的卖方（即售房单位），也是本合同项下贷款抵押人的介绍人及担保人，承担无条件及不可撤销担保责任如下：
1．担保额度；以本合同项下贷款本息及与本合同引起有关费用为限，保证额度并不从抵押物的担保额中抵扣。
2．担保期限：从合同生效日起至本合同项下贷款本息、罚息和其他费用全部还清为止。
二、担保人责任
1．在担保期限内自愿承担本合同项下贷款的连带担保责任。
2．如抵押人未能按时履行还款责任，或抵押人发生任何违约事项，抵押权人即可直接从担保方在抵押权人下属之行、所开立之结算账户内扣收抵押人所欠抵押权人之欠款。
3．保证按“商品房预售契约”所列售房单位之责任，准时、按质完成抵押物业的建造工程，并交付使用，抵押权人对此不负任何责任。
4．同意抵押人将其房产买卖合同之权益抵押予抵押权人，承认抵押权人在抵押人清偿合同项下贷款全部贷款本息及欠款之前，拥有该房产买卖合同中抵押人全部权益，并保证该权益不受任何人（包括担保人）侵犯。
5．保证与抵押权人紧密合作，使本合同各项条款得以顺序履行，协助办理该抵押物业登记备案等有关手续，以保障抵押权人利益。
6．在本合同执行期间，抵押人要求将所抵押之物业退还或调换并经担保人同意后，担保人必须征得抵押权人的书面同意，并代抵押人偿还全部欠款。
三、当担保人接到抵押权人以书面形式发出的履行担保通知之日起15天之内（以抵押权人发出通知的邮戳为准）不予答复即视同认可抵押权人可直接从担保人结算账户内扣收此笔担保之有关款项，担保人不得有异议。
四、如担保人代抵押人偿还抵押权人应收之全部欠款，抵押权人无条件同意将该房产之抵押权益转给担保人。
五、如担保人合并或分立，担保人在此声明：原担保责任无条件地由合并后存续的公司或新设立的公司承担及由分立后的公司承担。
第十六条 其他
一、本合同规定之权利可以同时行使，也可以分别行使，亦可以累积，本合同规定之权利、利益和赔偿办法并不排除法律规定之其他赔偿办法。
二、抵押权人、抵押人、担保人与本合同有关之通知、要求，均应以书面形式表达为准。抵押权人向抵押人发出书面通知，抵押人之邮送地址按抵押人填写的《个人按揭贷款申请表》中的邮送地址，如有变更须及时通知抵押权人。信件在投邮7天后，及任何以人手传递的函件一经送出，即被视为已送对方。
三、在本合同有效期内，如该房产发生继承、遗赠等法律行为，继承人或受遗赠人自接受该房产之日起计30天内，持有效证件与抵押权人或其人到原登记机关办理有关该房产之变更手续及继接抵押人履行本合同之全部条款。
四、在办理抵押物案、登记或注销及出租、出售抵押物时，抵押权人有权指定人（包括律师）代为办理上述各项事宜，抵押人不得提出异议，并应承担由此而产生的全部责任和费用。
五、在本合同履行期间，抵押权人对抵押人任何违约或延误行为施以的任何宽容、宽限或延缓履行本合同享有的权益和权力，均不能损害、影响或限制抵押权人依本合同和有关法律规定的债权人应享有之一切权益和权力。
六、抵押权人向抵押人和担保人索还欠款时，只须提供抵押权人签发之欠款数目单（错误者例外），即作为抵押人和担保人所欠确数证据，抵押人和担保人如有置疑，需提供有关书面还款凭据，否则不得异议。
第十七条 适用法律及纠纷的解决
一、本合同适用中华人民共和国法律。
二、在争议发生时，各方均有权选择以调解、仲裁、诉讼等方式解决。
三、如抵押人来自海外或港澳或台湾地区，或为该等地区居民，抵押权人有权在抵押人之来处或居住地执行本合同内抵押权人之权利，以及向抵押人进行追索，包括仲裁、诉讼和执行仲裁或诉讼之裁决，如抵押权人决定在上述地区执行上述权力，进行追索、仲裁、诉讼等行动。抵押人必须承认本合同同时受该等地区之法律保障，不得提出异议，如本合同内任何规定，在该地区之法律上被认为无效，并不影响其他规定之效力。
四、本合同适有当地房产管理部门等有关规定。
五、在争议解决期间，除争议事项外，各方应继续履行本合同规定的其他条款。
第十八条 附则
一、本合同须由三方代表签字，经公证处公证，并办妥抵押人所购楼宇的抵押备案或抵押登记后生效。
二、本合同内所述之“附表”、“商品房预售契约”及“借据”，为本合同不可分割之一部分。
三、本合同用中文书写、一式_________份，均具有同等效力，抵押权人执_________份，抵押人、担保人、公证处各执_________份。
抵押权人（盖章）：_________
抵押人（签章）：_________
法定代表人（签字）：_________
担保人（盖章）：_________
法定代表人（签字）：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
