时间：2023-06-12 14:47:21
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房产涉及的法律，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
论文关键词 房产 借名登记 协议效力
近年来，房价的不断上涨使国家不得不出台一些政策进行适当的调控，其中包括经济适用房政策以及房产限购政策等，因此很多人为了享受房价优惠或者获得购房许可而借他人的名字登记购房，但是由于这种购房方式将房屋的法律权属和实际权属分离开来，由此引发了很多纠纷，其中主要纠纷存在于名义购房人想要实际占有房屋而不给实际出资人办理过户的情形中。由于法律尚未对借名登记问题给予明确的规定，因此在实践中，关于借名登记的房产纠纷案件的审理一直是法官所头疼的问题。笔者认为，虽然不动产登记是具有公信力的，但是现实生活的纷繁复杂不是法律所能预见的，由于各种原因都可能导致出现登记人与实际所有人不一致的情形，因此，不能一概认定登记名义人就是所有权人，应当根据客观情况进行具体的分析。
一、房产借名登记中的法律行为分析
房产借名登记是指实际出资购房人借用他人的名字购买房屋并将房屋登记在被借用的名字之下的行为。其应该具有以下几个特征：（1）实际出资购房人与出名人达成借名购房协议；（2）实际出资购房人出资购房，出名人未出资；（3）实际出资购房人将房屋登记在出名人的名字之下。因此，在房产借名登记中，涉及的主体包括实际出资人和出名人，涉及的法律行为包括两个主体的合意达成以及实施购房行为并进行登记，而这两种法律行为又具有不同的权利属性，即债权属性和物权属性：其中，实际出资人和出名人的借名购房行为的基础是双方当事人意思表示一致，达成借名购房协议，此种法律行为应当具有合同的属性，即债权属性；而购房并登记的行为涉及到不动产的产权归属问题，因此具有物权属性。
根据台湾学者对借名登记合同的论述可知，借名登记合同是指当事人约定一方（借名人）经他方（出名人）同意，就属于一方现在或将来的财产，以他方的名义，登记为所有人或者其他权利人的合同。 所以房产借名登记实际上也是在双方当事人达成的也是一种借名登记合同的基础上进行的，即由实际出资人出资购买房屋，而出名人协助实际出资人办理相应的购房手续的一项协议。但这项协议使房产产权在归属上有了表面和实质的区分，即本应归属于实际出资人的产权在表面上看是属于出名人的，但这样的错位是当事人意思自治的结果，体现为私法自治与国家强制力干预的对抗。因此房产借名登记行为的物权属性具有几个特征：（1）实际出资人在法律上不享有产权，但是通过协议能够证明自己属于实质意义上的产权人；（2）出名人在法律上被视为产权所有人，但是其受合同的约束，不能行使产权。（3）产权的实名分离是当事人意思自治的结果。
显然房产借名登记一方面在实际出资人和出名人之间产生了债权债务关系，实际出资人据此约束和限制出名人的行为，另一方面在当事人内部对产权归属进行了重新的配置，产权呈现出实名分离的状态。在实践中，为了防止出名人擅自处分房屋的法律风险，实际出资人往往会占有和控制权利凭证，而出名人只是徒有其名，当事人通过私法意思确定了物权支配力的归属，使物权支配秩序最终建立在意思自治的基础之上。
二、房产借名登记中的权利分析
房产借名登记使房屋的产权归属出现名义所有权与实际所有权相分离的现象，在法律中为对此进行相关规定，因此在此类纠纷的处理上也颇为困难。据笔者了解，在审理借名登记纠纷的案件时，有的法院判决实际出资人享有长期居住权，有的法院判决出名人享有房产所有权，也有的法院判决实际出资人向出名人支付风险补偿费后可以办理过户，取得房屋的所有权，总之各个法院对房产借名登记没有统一的判决，其主要原因也是法律对这个问题无视。但是到底如何看待房产借名登记中的权利归属问题呢？在理论界，孙宪忠教授提出了“事实物权”的概念，区分了物权中的“法律物权”和“事实物权”，这为房产借名登记中的房屋产权归属提供了借鉴价值。
孙宪忠教授认为：“所谓法律无权，是指权利正确性通过法定公示方式予以推定的物权，包括不动产登记簿上记载的不动产物权和占有表现的动产物权。其中，前者也称为登记物权，登记物权的主体一般称为登记名义人。” 可见，法律物权就是权利经过法定公示方式予以推定、法律认可、受法律保护的物权，而对不动产而言，就是在不动产登记簿上登记过的登记物权。而事实物权是与法律物权相分离的真正物权，是指在不存在交易第三人的情况下能够对抗法律物权的物权，事实物权的权利主体也被称为真正权利人。在房产借名登记中，实际出资人完成了与房屋买卖交易中的主要义务，即支付对价的义务，而出名人没有再房屋买卖的法律关系中承担任何义务，只是在其与实际出资人的合意之下达成借名协议，将实际出资人购买的房产登记在其名下，由此可以看出实际出资人完成了房屋买卖交易的义务，其应当取得房屋的所有权，但是由于房屋登记在了出名人的名下，其获得的是法律上的认可，因此，实际出资人应当享有“事实物权”，而出名人享有的是“法律物权”。
三、房产借名登记中的实务问题分析
（一）借名登记协议的效力认定
由于我国房价居高不下，政府不得不出台一些政策来进行宏观调控，其中就包括建造经济适用房以及房产限购等政策，个体都是以追求自己利益最大化为目的而行为的，这是私法自治的一种体现，因此人们出于各种原因，希望得到对自己有利的结果，因此选择用借名登记的方式来购置房产。但是房产借名登记能够实施的基础在于实际出资人与出名人之间需要达成借名登记协议，并且在实务中判定房产借名登记中房屋产权的归属首先就需要确认借名登记协议的效力。
据笔者了解，一般在实务中，如果借名登记所购房产是一般的商品房，那借名登记协议就应当被认定为有效合同，主要因为意思自治是合同法的一项基本原则，当事人在没有瑕疵的意思表示下达成的合意应当是为法律所认可的。但是如果借名登记所购房屋是经济适用房等特殊政策性房屋，我国司法实践中不同法院的认识是不同的，有的法院认为该类合同是无效合同，因为当事人存在规避法律或国家政策的动机；而有的法院认为，我国《合同法》所明确规定的合同无效的情形是违反国家法律、行政法规的强制性规范，而规范经济适用房交易的只有《经济适用住房管理办法》，该办法还不能上升到法律或行政法官的高度，因此双方签订的借名登记协议不能认定为无效。
笔者认为，借名登记协议一般应该是有效的，原因有以下几个：（1）借名登记协议是双方当事人自愿签订的契约，而意思自治是契约自由的基本原则，双方有权利通过协商的方式处理产权；（2）法律不能一味的排斥事实物权。《物权法》虽然是私法，但实际上其强制性规定充斥着整个法律中，而其实际上是对于私人制度的一个干预，但是其本质仍然是私法，而私法自治是民法所遵循的原理，而借名登记协议是私法自治的产物，《物权法》不能因为实施出资人所享有的“事实物权”在形式上不符合其规定就不予以保护，而孙宪忠教授更是在《法律物权与事实物权区分》一文中提出了“事实物权对抗法律物权”的观点，即事实物权人依法可以请求设定一定的法律限制，限制法律物权的行使，这对实际出资人能够对抗出名人提供了理论支持。
但是，有些借名登记协议不能认定为有效，其一是关于经济适用房的借名登记协议，首先虽然《经济适用住房管理办法》不能被认定为法律或行政法规，但是经济适用房是政府为了实现和谐社会而给予开发商补贴来建造的，是为社会公共利益而建，但如果不符合申请购买条件的当事人借名购置了经济适用房，就违反了经济适用房建设的初衷，损害低收入人群购房机会，因此损害社会公共利益，协议应当无效，房屋可以归出名人，然后由出名人补偿实际出资人的出资损失。其二是如果实际出资人为了逃避债务等其他非法原因而进行借名登记购房，那就是以合法手段掩盖非法目的，那借名登记协议当然无效，出名人应当返还房屋，房屋应当属于实际出资人的财产范围。
（二）房产借名登记的风险防范
虽然借名登记购置房产确实节省了一部分成本，但是其风险也是相当大的，在实务中，很多当事人还没有风险防范意识，因此一旦发生纠纷，即使是自己出资履行房屋买卖的义务，却最终仍然得不到房子，有可能还会给自己造成很大损失。
首先，有些购房者借亲戚朋友之名购房，只是达成口头协定，这个是风险最大的，如果出名人看到房子的增值空间巨大，反悔不过户，购房者只能是哑巴吃黄连；其次，出名人出借自己的姓名购置房产，会在房屋产权登记部门留下相关的购房记录，所以有些出名人会在办理过户时向实际出资人索要高额的风险补偿费用；再次，实际出资人没有保存相关证据而导致诉讼的失利；最后，出名人在实际出资人不知情的情况下将房产进行了抵押或者转让；此外，若房产没有尽早过户，房屋作为出名人的财产被查封、扣押等。
因此，笔者认为，借名登记购置房产应当具有风险防范的意识，需要实际出资人订立一个完善的借名登记协议，将一切可能发生之事写进协议中，例如是否给予出名人风险补偿费用，给多少等问题。此外，要保留足够的证据，如出资的原始凭证、购房发票等，或者是与出名人约定将房屋产权凭证留在自己手中，以防出名人擅自处分房屋。最重要的是，实际出资人要尽快和出名人去办理过户手续，以防出名人反悔。
一、案例
王先生与林女士是夫妻，双方有登记在王先生名下的三室二厅房屋一套，当双方婚生子小王十岁时，经常为家庭琐事发生争吵，导致双方矛盾不可调和。王先生提出离婚，林女士提出如果要离婚，上述房屋及儿子的抚养权归她，否则她不同意离婚。后经妥协，双方一致同意将房屋赠予给儿子小王。随后双方签订了离婚协议并办理了离婚手续，王先生按约搬离了该房，但没有将该房过户到小王名下。几年后，该房列入拆迁范围，在处理拆迁事宜过程中，林女士与小王几次要求王先生协助办理该房的过户手续，王先生因生意投资失败，欠债较多，其通过公证处向小王邮寄了一份撤销赠予通知书。小王无奈向法院提讼，要求王先生协助办理该房的过户手续。对于本案，处理过程中产生了几种不同的观点。
二、第一种观点
我国合同法赋予了赠予人任意撤销权，即《中华人民共和国合同法》第八十六条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”因为赠予合同属于诺成性合同，即赠予双方意思表示一致，合同即告成立。本案中，虽然双方将房产赠予给小王时小王当时尚未成年，但是双方作为其监护人已为小王作出了接受赠予的意思表示。另外，这也属于纯获利益的合同，所以双方的赠予合同是成立的。因王先生享有任意撤销权，且该房产尚未办理过户手续，其性质不属于救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质范畴，符合合同法第八十六条之规定，当王先生的撤销赠予通知书到达小王时，赠予合同即告撤销，该房产回复到未经分割的王先生与林女士的夫妻共同财产的状态，小王基于赠予合同要求王先生协助办理该房的过户手续的诉讼请求因失去了权源而得不到法院的支持。
三、第二种观点
在双方赠予合同成立的前提下，从该赠予合同的形式分析，该房屋在赠予之前是王先生与林女士的夫妻共同财产。在双方的离婚协议中，王先生与林女士共同将该房产赠予给小王，该赠予合同的赠予人是王先生与林女士。因此，对于共同赠予的财产，王先生一个人是不能单方撤销的。在小王时，赠予合同依然有效。但是《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。”在王先生赠予的房产尚未办理过户手续的情况下，王先生对于其享有的房产中的份额可以不再履行赠与义务。这样，小王的诉讼请求依然因王先生的抗辩意见而得不到法院的支持。
四、第三种观点
本案的赠予行为发生在王先生与林女士离婚过程中，离婚协议是为解除双方婚姻关系的目的而设定，是夫妻双方对子女抚养、共同财产分割以及债权债务等问题达成共识的意思表示。在双方离婚过程中，王先生在作出赠予房产的表示的时候，应当足以清楚自己行为的法律后果，显然不存在欺诈、胁迫等情形，且赠与本身就是对对方的一种帮助、一种经济补偿，是夫妻达成离婚协议的基础之一。离婚协议中双方约定将房产赠予小王所有，实际是一种父母共同作出的单方赠予行为，是一种发生在特定当事人之间的有目的的、具有一种道德义务性质的合同。《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释 （二）》第8条第1款 “婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力”。这种约束力表现在双方当事人在订立财产分割协议时，除存在欺诈、胁迫等情形外，不得擅自变更或撤销离婚协议。所以王先生应当按照离婚协议的内容履行，即协助小王办理该房的过户手续。法院应当支持小王的诉讼请求。
五、评析
针对以上三种观点，笔者支持第三种观点。首先，应当确定本案的法律渊源，《中华人民共和国合同法》第二条第二款规定：“婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。”因此，鉴于婚姻家庭关系的特殊性，对夫妻财产问题的处理，应优先适用婚姻法等相关法律。离婚协议与一般意义上的协议是存在比较重大的区别的，离婚将涉及到婚姻解除、财产分割、子女抚养等三个方面的问题，当事人协议离婚的过程中，任何一个问题无法协商一致，均极有可能导致双方最终无法对是否离婚的问题达成一致意见，也就是说离婚对财产的分割，不单单涉及到财产方面的问题，还涉及到人身方面的问题。离婚协议中涉及对子女的赠予行为同时也兼具了道德义务性质。而具有道德义务性质的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。其次，离婚协议中的赠予条款是一种以解除双方身份关系为目的，放弃分割共同财产的权利的赠与行为，是双方当事人真实意思的表示。如果准许一方任意撤销离婚协议中的财产赠与条款，将会为恶意一方实现既达到离婚的目的，又通过行使撤销权占有财产的不法目的提供法律途径，这不仅会给子女和原配偶造成经济损失和新的精神伤害，也与我国诚实信用的原则相悖。
（作者单位：江苏省宜兴市人民法院）
一、案例简介
某日，一当事人钱某持其母亲李某生前所立遗嘱，向公证处提出遗嘱继承公证申请。该遗嘱立遗嘱人为李某，其在遗嘱中写到：其有三个女儿，遗产留给其中小女儿钱某继承。公证处在调查询问中了解到，李某的大女儿是残疾人且无生活来源，李某遗嘱中没为其保留必要的遗产份额。李某立遗嘱后，遗嘱中涉及的标的物某房产涉及拆迁，李某与开发商签订了《安置协议》和《产权置换补偿协议》，现遗嘱中涉及的标的物已不存在，产权置换为新的房产及50余万的经济补偿。李某在签订协议后次年去世。
二、议的焦点问题分析
1.遗嘱人立遗嘱时没有保留缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的“必要的遗产份额”，学者称为“必留份”。该遗嘱的效力及如何执行问题。
针对该问题，公证行业普遍有三种意见。
第一种意见，该遗嘱无效。遗嘱生效的必要要件是遗嘱内容必须合法。遗嘱的内容，不得违反国家法律法规，不得违背社会公序良俗。《继承法》第19条规定：遗嘱应当对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。继承人是否缺乏劳动能力又没有生活来源，应按照遗嘱生效时该继承人的具体情况确定。本案中，李某在遗嘱中没有为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的财产份额，剥夺了其继承权，无法保障大女儿的合法权益。此遗嘱应视为无效，按法定继承办理。
第二种意见，该遗嘱部分无效，可以考虑为其做继承公证。《根据最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第37条规定：“遗嘱人未保留缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的遗产份额，遗产处理时，应当为该继承人留下必要的遗产，所剩余的部分，才可参照遗嘱确定的分配原则处理。”即遗嘱中对应当保留的缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的遗产份额的处分部分无效。该案应当首先按照法定继承原则，为大女儿保留其应得的份额后，按照遗嘱的内容进行分配，剩余部分由小女儿继承。
第三种意见，该遗嘱部分无效，但不适宜为其做继承公证。被继承人去世时，遗嘱中若没为无劳动能力和无生活来源继承人保留必要遗产份额，由谁确定并且如何确定必留份占全部遗产的比例和数额问题目前没有明确的法律规定，故不宜由公证处办理遗嘱继承公证。
对本案进行分析，如果确认此份遗嘱因为没有为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要财产份额而视为全部无效。这样完全忽略了立遗嘱人的遗嘱自由权利，违背了遗嘱人的意思表示，显然不符合当事人意思自治原则。并且对遗嘱中指定的继承人应得利益也是种侵害。因此，不能视为李某遗嘱完全无效。
另外，由于 “必留份”对必要的遗产份额上的规定缺乏明确性，法律上不但没明确必留份的数额，也没规定确定必留份份额应当考虑的因素，给裁判者提供一个可以确定必留份份额的方法。导致实践中也不易操作。是以保障缺乏劳动能力无生活来源继承人的当地最低生活标准？还是平均生活标准？抑或无论遗产的多寡，按照一定的比例提取？如果是按比例在遗产中提取，多少比例才算是“必要的”？这个问题从现行法中找不到答案，在法院判例中，个案之间判决理由和判决结果各异。笔者认为，法律规定应当为该继承人留下“必要的遗产”不等于应得份额。应得份额是按照法定继承规定，继承人应分得的最大份额；而必留份额应是满足继承人生活、治病等基本保障基础上确立的数额，原则上一般以不超过当地人均消费支出为宜。公证处作为证明机构，不具有自由裁量权，不可任意确定为无劳动能力和无生活来源继承人保留的继承具体额度。可以建议本案中各继承人通过诉讼方式，由法院通过调解方式解决此继承问题。
2.遗嘱中提及的标的物已被拆迁，置换为新的房产和补偿款，能否直接将新的房产和补偿款视为遗嘱中标的物进行遗嘱继承问题。
针对该问题，公证界普遍有两种意见。
第一种意见，房屋的拆迁并不影响遗嘱的效力，可以为其办理继承公证。其小女儿可以继承现有的拆迁补偿款和安置房。李某遗嘱中指定原房屋由小女儿继承，房子虽已拆除，但李某通过与开发商签订《安置协议》和《产权置换补偿协议》，获得了新的房屋和50余万元的补偿款。虽然遗嘱中所指明的地点上的房屋实物已不存在，转换成同等价值的房产和补偿款，但并非财产实质上的灭失，而是形式上的转化，故李某的公证遗嘱不能视为被撤销，由于遗嘱没有更改，同样适用于拆迁补偿款和拆迁安置房的分割，房屋的拆迁并不影响遗嘱的效力，其小女儿可以依法继承现有的拆迁补偿款和安置房。
第二种意见，遗嘱中涉及的房产已不存在，遗嘱效力不及于拆迁补偿款和安置房。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第39条规定：遗嘱人生前的行为与遗嘱的意思表示相反，而使遗嘱处分的财产在继承开始前灭失、部分灭失或所有权转移、部分转移的，遗嘱视为被撤销或部分撤销。
根据相关法律规定，赠与合同应当包含以下内容：1、赠与人和受赠人的基本身份信息，主要包括姓名、性别、出生日期、身份证号码、联系方式等；2、赠与人所要赠与的财产的基本情况，如果涉及房产的，要写明该房产所在地区、占地面积等信息，还要注明该房产是否单独赠与受赠人，如果当事人双方约定了赠与条件的，还可以注明受赠人的责任与义务；3、赠与人将财产赠与受赠人的意愿，即是否自愿赠与，因受欺诈、胁迫而订立的赠与协议是可以撤销的；4、受赠人同意接受赠与的情况；5、赠与人和受赠人双方签字并按手印。
法律依据
《中华人民共和国民法总则》第一百五十条一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十一条一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十八条民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。
（来源：文章屋网 ）
房产档案是指房产管理部门在进行房屋产权登记、调查、变更及转移等房屋权属管理活动中形成的具有保存价值的诸如文字、图表、图纸等文件资料。房产档案是详细记载房屋产权来源的重要资料及依据，动态记录了房屋产权的变动，真实地记载了城市建设发展的历程，在新型城镇化、城市化发展的过程中具有不可替代的作用。只有充分认识到新时期房产档案工作的特点及规律，开发利用好房产信息资源，满足新型市场经济条件下新型城镇化发展的迫切需要，是摆在每一位房产档案工作者面前的神圣使命。
一、充分认识新时期房产档案工作的自身特点
房产档案管理工作的特点主要有以下六个方面：一是较强的专业性和技术性。房产档案工作涉及相关专业性知识多、业务性范围广、专业俗语多。二是真实性。房产档案记录在产权审核和纠纷中起到凭证作用，记录情况与房产实物相吻合，必须体现其真实情况。三是动态性。随着房屋的损坏、产权交易等权属转移不断发生改变，房屋权属具有明显的动态性。四是完整性。房产档案的完整性体现在房地结合，即房屋的产权和房屋的土地使用权是一体的，是不能分隔开的。五是价值性。在房地产市场交易的过程中，房屋产权体现了它的经济价值。六是房屋产权档案登记是受法律保护的，具有法律的执行力。
二、及时更新房产档案工作者的知识结构
随着房产档案数字化、信息化管理体系的建立，房产档案信息的数据处理更加高效及时，要求档案管理工作人员不仅要掌握一般性档案管理知识，而且要求熟练掌握计算机操作、网络应用、软件记录、信息处理、打印等新技术、新业务。这就要求他们通过不断的专业知识学习和积累，及时更新自己的知识库，以满足不断发展的工作岗位要求。
三、创新房产档案目标管理体制
要做好新时期房产档案工作，必?规范各项规章制度，依据我国现行相关法律法规来指导各项工作的顺利开展。《中华人民共和国档案法》是档案管理工作的基本法律，我们要严格执行，遵法守法，结合单位工作实际，不断完善管理规章，规范档案管理细则。创新是完善档案管理工作的动力，在严格遵守有关法律、法规的前提下，在管理机制上也要进行大胆创新，积极引入目标管理；创新管理内容，科学细化管理目标，重点把关房产档案信息的采集、存贮和开发利用；创新档案管理系统流程，科学规范采集、整理、鉴别、利用、保存等全过程。
四、建立科学的数字化房产档案管理体系
积极推进产权档案管理信息化体系建设，建立科学的数字化房产档案管理体系。档案信息化建设就是综合利用计算机技术、互联网技术、多媒体、档案查询等现代高科技手段对档案信息资源进行科学归纳、加工和处理，实现档案信息资源的社会化开发和利用。信息化建设中应该注重房产档案管理自身的内在规律和特点，利用计算机、打印机、数码处理等现代化信息设备，实现房产档案信息处理自动化、数字化、智能化，全面提高档案管理工作的实效性。
五、做好房产资源的开发利用
房产档案是房屋所有权益的原始凭证和进行房产维护、交易的主要依据，在房地产经济的发展过程中具有十分重要的指导性作用。各地房产档案管理部门是做好房产档案开发利用的主管部门，应具备主人公意识，要有服务民生的大局意识，通过丰富和完善档案管理手段，充分发挥房产信息资源服务群众的重大作用，保护人民群众的切身利益，也更好地服务当地经济建设。房产档案记录了房地产业经济发展的真实数据，客观地反映了当地房地产经济运行的实际状况，也是应用推广房地产科技成果的主要依据，有效开发利用房产档案信息资源，可以为当地房产管理部门提供科学的方针、政策支持，使房产管理更有实效性和针对性，更好地服务和促进房地产经济的发展。
【摘 要】现行国家赔偿法确定的赔偿标准是违法原则，即以行为违法为归责标准，而不论行为人有无过错。然而从司法实践中来看，单独以违法原则作为国家赔偿的标准未免对行政机关过于苛责。文章主要从我庭审判的两起不动产国家赔偿案件入手，从登记机关的职能局限、审查的方式，登记的性质几方面对不动产登记错误引起的赔偿如何适用法律进行探讨。
【关键词】不动产登记错误；过错责任
房屋登记作为确认房屋产权和流转的制度，关系人民群众的重大切身利益，关系着市场秩序和社会稳定。然而现实中出现的一房两证、房证不符等情形，将房屋登记机关不可避免的推至赔偿的“浪尖”。如果按照国家赔偿法的要求，只要违法就需要赔偿，那么等待房产登记部门的将是数额不菲的国家赔偿。
【案1】一房两证引起的国家赔偿。张某向李某借钱200万，约定使用期限和利息，并将名下房产一处抵押给张某，在房管局办理了抵押登记。债务到期后，张某无力偿还债务，于是李某先行提起民事诉讼，要求张某偿还债务。李某胜诉，要求行使抵押权，将张某抵押的房产办理过户给李某。在房管局办理过户期间，被房管部门告知，该房屋存在争议，另有一人对该房屋持有房产证，不能办理过户。李某无法实现债权，于是提起国家赔偿，要求房管部门赔偿损失200万及相应利息。
【案2】原告柴某购买王某一处房屋，房产证载面积 126平方米，双方在房管局签订买卖合同，并支付价款和税款。在办理房屋过户时，被房管局告知该房屋所有权登记申请表及勘察审批表上所显示的面积均是80.54平方米，与房屋载面积不符。该房经测量，实际面积为105平方米。由此该房屋出现三个面积。原告多次到房管局催促纠错并办证，房管局产权处一直不予纠正并确认过户。原告提起行政诉讼，要求房管局履行过户义务。经法院判决房管部门不予办理过户行为违法。该案被告直接面临原告提出的国家赔偿。
如上两个案例：案1中，房产部门过错显而易见，且已被确认违法。按照国家赔偿法律规定，房产登记部门应当承担全部责任。但是该案之所以出现一房两证，原因是两证的持有人原本有着经济往来，对该建筑物的不同楼层双方分别持有产权。在办证过程中，因为房产部门的失误导致出现对同一房产，两家均持房产证的情况。该案中，应有一方对该房产的真实性是明知的，并且对房产的权利，经由民事途径可以划分清楚。案2中，房产部门具有审核房屋面积的职能，出现错误显然占主要责任。
由于引起登记错误存在多种的原因，有当事人故意提供虚假材料导致的错误，有登记机关工作人员工作粗心导致错误，还有当事人与登记机关同时存在过失导致登记错误的情形。因此，单单以法院确认违法的判决来确定房产登记机关的责任显然也是有失公允的。
一、赔偿争议：源于不动产行政登记性质之纷争
对于不动产登记行政民事混合侵权赔偿案件，学界存有如下几种观点：
（一）不动产登记错误，登记部门不应承担赔偿责任
理由是不动产登记是基于私法意志，公权部门之登记行为无法脱离申请人意思表示，进行公权登记是职责使然，且产生私法效果，不由登记机关左右，因此发生错误登记，行政机关不应承担赔偿责任。
（二）不动产登记错误，登记部门应承担全部赔偿责任
这一观点源自不动产登记公法行为说，持该种观点者认为，根据立法，登记机关一般是国际私法机关或行政机关，登记机关所谓之行为因具备行使公权力的属性，故为公法行为。不动产登记的正确与否会对不动产交易当事人的权益产生很大影响。在登记错误时受不利影响的一方当事人，有权依据国家赔偿制度的规定，向登记部门要求行政赔偿。
（三）不动产登记错误，登记部门是否承担赔偿责任应具体情况具体分析
该观点是持公私性质兼具说，笔者倾向于这一观点。理由：登记是凭借公权力产生私法上效力的行为，体现了公权与私权的结合，登记制度不仅具有平等主体的私权关系，而且有纵向的行政关系。公权力目的在于维护交易安全，登记本质引起私法上效力，二者互为表里。不动产登记过程中，既有公权的因素，也有私权介入。因此如果不动产登记部门由于一般过失对材料审查不严而导致登记错误，应当承担次要赔偿责任；如果不动产登记部门具有重大过失或故意，则应承担主要赔偿责任。该种观点认为行政赔偿应当按份承担责任，与《侵权责任法》中按照过错程度承担赔偿责任一致。
二、不动产行政赔偿的法律规制：过错责任的补充
涉及不动产的行政赔偿，不可避免提到《物权法》的规定，该法第二十一条规定，“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任”， 该条明确了不动产登记机关错误登记的赔偿责任。在为因错误登记而遭受损害的受害人提供了相应的救济途径的同时，也对登记机关的职务行为起到了一定的规范和制约作用，其积极意义值得肯定。但是该条规定较为抽象，尚有进一步深入研究的必要。一、依照该条规定，登记机关承担赔偿责任的前提是存在错误登记。那么，是否所有的错误登记均属于登记机关为之承担责任的范围？作为更正登记前提条件的所谓“错误登记”具体所指为何？物权法对此并未予以明确的规定。如果登记申请人提供虚假材料申请登记，而登记机构工作人员又怠于履行职责、疏于审查，以致出现登记错误、给他人造成损害的情况下，如何承担赔偿责任？再如登记申请人与登记人员恶意串通，共同实施违法登记行为，给他人造成损害的情况下，如何承担赔偿责任？
对此，最高人民法院2010年8月的《审理房屋登记案件的规定》第12、13条分别规定：“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审查职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”“房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，侵犯原告合法权益的，房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。”该规定显示出最高法院对于行政赔偿的态度为视房屋登记机构的过错程度承担赔偿责任。此外，在《行政许可法》中第七十五条就提供虚假材料导致的赔偿责任规定，也是在行政许可错误情形下的赔偿中引入了过错责任原则。但是上述规定仅仅适用于房屋登记类案件、行政许可类案件导致错误下的赔偿，在《国家赔偿法》中没有明确的规定。
三、过错责任适用理由：职权局限和归责原则单一
（一）国家赔偿单一的违法原则，与国际上归责原则的多样化趋势不协调
国家赔偿法中确定的赔偿原则是违法原则，对国家机关及其工作人员在执行职务中，违反法律造成他人权益损害的由国家承担赔偿责任，即以行为违法为归责标准，而不论行为人是否有过错。但是国家赔偿范围内的事项，各有类别、特征不同，用一个违法原则来概括全部的赔偿归责标准，既不客观，也不全面。上述两个案件均涉及不动产登记而产生的国家赔偿，一个是基于对房产登记的信任办理了抵押登记，然而在房产过户的阶段得知一个是一房两证，债权不能得到实现，切身利益受到伤害；一个是一证三面积，原告按照证载面积支付对价，造成经济损失，房屋登记部门的过错显而易见，那么仅仅为违法原则来归责显然是不适合的。
如果适用过错原则，可以通过创造性的决策选择过程弥补不变规则的僵化，又可以在具体的案件中增强法律的可操作性。江必新教授就主张国家赔偿虽然为公法责任，但传统的民事侵权理论以主观过错原则为主，国家赔偿责任在理论渊源上产自民事侵权责任理论，因此仍然可以采用与民事侵权赔偿责任的某些规定。目前世界上不少国家通过探索逐步形成了以一种归责原则为主、以其他责任原则为辅的国家赔偿归责原则体系。我国国家赔偿法确立的单一归责原则，既不利于国家赔偿范围的扩大，也与国际上国家赔偿归责原则的多样化趋势不协调。
（二）不动产登记案件民、行交织的特性，房屋登记机关的职权限制，以过错原则归结更为合理
（1）房屋登记机关由于辨识能力、职权范围的局限，并不可能深究审查登记原因的职责，如果登记审查摄入到登记原因的真实性与合法性范畴，明显缺乏职权依据。另外，构成登记原因的法律关系往往是民事诉讼等司法程序的管辖范围，登记机关不可能逾越司法权来进行审查。
（2）登记机关工作人员的职务能力上看，登记机关并非法定专业机构，对于登记申请材料中的签字真伪、申请人行为能力等问题的判断并不超出一般人，因此也不可能超越该标准要求行政机关。如果因签字真伪、甚而办理登记是否为申请人本人等情况下造成的错误登记，单纯以违法原则归责行政机关有失公允。此外，相关工作的法律素养，也是在登记过程中造成错误的原因，譬如对法律的理解，《房屋登记条例》中第三十五条，规定了在法院协助执行通知下，应当办理房屋登记。但对于小产权房来说，其本身属于限制流通的房产，可持有人局限于农业户口。现实中出现的房管部门支招当事人虚假诉讼，将小产权房以债务形式抵偿给他人，通过法院协助执行通知书办理到非农业户口人员名下，便是对该条款断章取义的理解。
（3）登记审查程序具有的法律程序属性，面临各类证据呈现出的法律事实，法律关系中行政、民事交织的独特性，而登记机关的工作人员是按照普通行政工作人员来配备，缺乏职业准入的要求。因此在涉及第三人利益等专业型较强的相关问题上缺乏判断力，对于“以非法手段获取登记且不涉及善意保护”相关法律的理解、证据材料的收集、审查、判断，受其自身专业知识、法律素养的局限，在登记标准上不可能准确而严格的把握。对此，笔者建议，吸取德国、英国的经验，提高登记人员的门槛，设立房屋登记人员资格许可，更大限度的保证不动产登记交易安全的需要。
（4）现实中存在多种情形导致的登记错误，如申请人故意提供虚假材料导致的登记错误，此种情况下，登记机关工作人员由于辨识能力的局限在审查后作出的错误登记算“违法”吗？如果尽到合理审慎的义务是否可以认为行政机关不违法？行政机关认为不需要进行的实质审查义务是否是不违法，还是因为出现错误登记的效果，就认为行政机关违法？再如登记机关工作人员疏忽导致的错误登记，如本文所举案例2，产权证登记面积与实际面积不符，甚至登记面积与后面附图显示面积也不符，此种情况下，登记机关作为核发房产证的部门，应当保证产权证书的公信力，应承担主要责任。正是导致登记错误存在多种情况，国家赔偿种仅仅就行政机关的行政赔偿责任作出一种概括性的规定，显然不足以应付实践中出现的各种复杂情况。
四、结语
不动产在我国的传统观念中占据重要的地位，也是涉及民生的重要财产，保证交易的安全即需要申请人的诚实守信，也需要行政机关的权威、信誉。单独对某一方苛以严格的责任都是不公平也不符合法律的价值的。不动产赔偿责任的认定与落实，直接关系到受害人的利益能否得到弥补。过错责任适用在不动产登记错误之赔偿上符合法律公平的价值，也符合法的引导功能。
参考文献
[1] 江必新.国家赔偿与民事赔偿关系之再认识[J].法制与社会，2013年第一期.
老人在世时不尽孝，老人走了又来争遗产，这样的现象并不少见，记者就曾目睹一起涉及扶养遗赠的争夺遗产案例。
事件还原
张某生有两个儿子，儿子长大成人后，分别携家去外省谋生。张某老伴早逝，只有自己留守老屋，近年二子在赡养老人的问题上相互推诿。
邻居柳某的女儿见老人孤单可怜，常过来帮助料理家务。老人看两个儿子指不上，柳女又对他关怀备至，于是认柳女做了干女儿，与其签订了遗赠扶养协议并对协议进行了公证。协议约定柳女照顾张的生活料理张的后事。张死后将自己现居住的一套三居室的房屋赠与柳女。张将签协议的事告诉了两个儿子，他们没有表示反对。
有了柳女的照料张某日子过得也算安逸。没承想，一天老人在外出遛弯时不幸遭遇车祸，抢救无效死亡。张的两个儿子得知此事急忙赶回家里。他们认为按协议让柳女继承其父的房产未免太亏。于是他们打幡摔罐，抢办丧事。然后以“柳女照料其父时间短、丧事是他们承办的”为由，不准柳女按协议继承张的房产。四邻八里的人们对此议论纷纷，说张儿对父亲“活着不孝，死了乱叫”，“打幡摔罐，争房产，太不人道”……
张儿以柳女照料其父时间短，不应按遗赠扶养协议接受其父房产的理由能得到法律的支持吗?其打幡摔罐抢办丧事争房产的企图能得逞吗?记者特此咨询了某律师事务所的韩律师。
律师说法
遗赠扶养协议是遗赠人（即被扶养人）与扶养人签订的，由扶养人承担遗赠人生养死葬的义务，并于遗赠人死后享有按照协议接受遗赠的权利的协议。遗赠扶养协议的扶养人对遗赠人尽生养死葬义务，在遗赠人死亡后取得接受遗赠的权利；遗赠人生前享受供养的权利，同时承担死后转让赠与遗产的义务，在权利义务的一致性上和一般合同是相同的。但扶养人与遗赠人的权利义务是不对等的，双方所付出的财产价值往往是不相同的。从扶养人的权利义务来看，其权利义务的时间标准要以遗赠人的死亡来确定，遗赠人生存时间越长，扶养人尽的义务越多，遗赠人享受的权利(供养利益)就越多，而遗赠人用于遗赠的财产是相对固定的，其生存的时间越长，其财产的价值越随之减少，扶养人的受赠财产利益相应减少。反之，如遗赠人遗赠的财产价值较大，而遗赠人因某种原因生存的时间较短，扶养人的权利可能大于其所尽的义务。
权利义务的不对等性，是遗赠扶养协议的法律特征所决定的，张儿以柳女对张尽的照料义务短，不准柳女按协议接受张的遗产是不能得到法律支持的。不可否认，死葬是遗赠扶养协议的重要内容，但张儿打幡摔罐，通过抢办丧事争夺柳女按协议应接受的张遗留的房产的企图同样不能得到法律的支持。
理财师说:新人买房
准新人买房一般都有明确预算,但是知晓自己每月的现金流状况和每月还贷承受能力的人却不多。中国银行的理财师唐晓娟介绍说,年轻人第一次买房,在贷款的前几年,尤其是前5年间一定要争取多还款,使总贷款中的本金基数下降,这样在剩余的贷款中利息负担会减小。从理财的角度来说,每月房贷支出不宜超过总收入的50%,而事实上这也是银行规定的房贷上限。考虑到还有其他消费支出,其实更合理的比例是:个人以及家庭的整体消费中,包括房贷在内的负债支出与收入比控制在55%以下。即如果贷款个人(或家庭)月收入为20000元,假设贷款人已经有了其他债务每月要还款5000元,则房贷每月还款额最多不能超过6000元,这样才有持续的还款能力。常规的情况有一个更简洁的计算公式:每月还贷能力 = 家庭月收入 × 30%。理财专家还提示,应该尽量选择10～15年为还款年限,因为这种还款期限下的贷款利息率比较适中。
对于部分新婚购房人群来说,小户型仍是最佳选择,房产投资调查发现:小户型、微型房由于总价低、月供负担较小、一般情况位置较好,成为准新人购买比例较高的一种房型。而且小户型投入资金少,易掉头,新人可以选择。过几年经济条件较好,或实际需要发生变化时――也许二人世界变为三口之家,也许因为工作地点变动,换房出售或出租。因为这期间间隔的年限可能不会太长,所以新人在第一次买房时应重点兼顾投资潜力。好地段、交通便利是承载小户型价值的一大支撑;CBD、金融街、产业园、名校一带因为聚集的高级白领、外籍人士较多,所以小户型也较有需求市场。
律师说:买房署名
两人终于要在法律的庇护下、在同一个空间开始更长久的生活。然而,相信房子的署名让很多准新人颇为头痛,这关乎感情更涉及利益。谁出首付、如何还贷、署谁的名字,还有“你愿意为没署自己名的男方婚前房产装修吗”,凡此种种,处理不当,都会让好事将近的男女们分道扬镳。
北京济源律师事务所的范昕律师介绍说:《物权法》规定,物权的成立采用登记制度,即登记在谁名下就是谁的财产。因此,署名是一个相对很重要的事情。现在共同财产的认定是以财产获得的时间――婚前或婚后获得来确定,婚前获得的财产,始终归个人所有。之前法律规定共同生活超过8年即被认定为共同财产,现已不适用。
具体署名,有以下几种情况:
1.如果婚前的房产,一方全款支付,那么婚后也属于个人的婚前财产。
2.如果房产是婚前一方付首付,婚后贷款支付余款,则房屋产权归该一方所有(即使在婚后用共同财产支付了剩余的购房款,也不影响房屋产权的归属)。只是在这种情况下,另一方有权就婚内所还贷款的一半主张权利。至于婚内房产增值部分的划分并无明文规定,判例中既有认定为夫妻共同财产而平分的,也有认定为房屋产权一方个人财产的,从既往判例来看,以第二情况为主流。
3.如果是婚后购买房产,则首先,无论房产证上署谁的名字都属于双方共同财产,双方平分、共同享有升值部分;房屋价值,应按市场现价计算,不是按购买合同金额计算。其次,权益和债务部分。因为涉及贷款,所以,要首先把未还贷部分除去。比如,一套房子购买价是100万,首付30万,贷款70万,现值120万,未还贷款是60万,夫妻可以分割的价值就是60万(120万减去60万),则每人可得30万。取得房子的一方应当付给未得房一方30万,得房方继续承担未还贷部分的本金和利息。
就生活中经常出现的一方父母赠与房产的情况,范律师表示,赠与行为要具有法律效力,当事人必须按照房产赠与的有关特殊要求和程序办理正式的手续。婚前以赠与的方式过户给一方,属于一方的婚前个人财产;婚后以馈赠的方式过户给一方,默认为夫妻共同财产,但若赠与时签署一个协议,指明此房只赠给其中一人,那么婚后的赠与也属于个人财产,不是夫妻共同财产。范律师特别提到,赠与是财产转移的一种手段,过户是财产转移的实现方法。即不管是赠与还是别的转移方式,只要产权发生变化,就有过户这一程序,就会产生相关费用。
房产赠与产生的税费
土地出让金(房改房)
转移登记费,每宗80元
转让手续费
契税,房管局评估价的3%
2008年4月12日,吴梅从领导办公室出来,喜悦的神情溢于言表。刚才领导找她谈话,决定提拔她当经理。
就在此时,一个电话不期而至:“这里是北京市朝阳法院,您的丈夫谭伟平离婚,请您过来取一下书吧。”
“明枪”离婚,“暗箭”换房
丈夫离婚?是不是弄错了!直到放下电话,吴梅都没缓过神来。
开庭那天,当法官问原告离婚理由时,谭伟平气愤地说,被告有婚外情。还拿出一个录音笔,要求当庭播放。
吴梅又气愤又尴尬。原来,谭伟平认为老婆既漂亮又能干,总担心她给自己戴绿帽子。于是,那天下班后,吴梅被上司死乞白赖地拉去唱歌的对话,都被谭伟平录了下来。
吴梅哭着说:“上司骚扰我,我能怎么办?我保证,我绝没有做任何对不起丈夫的事。”
当涉及夫妻共同财产部分时,谭伟平的表述更是让吴梅大吃一惊。原告认为,家里除了一万元存款外,没什么好分的。可是,家里明明还有两套总价值300万的房子。
法官让吴梅出示房产证,吴梅无奈地说:“房产证都在他手里。”
这时谭伟平拿出一摞材料说:“两处房早没了,一套卖给别人,共卖得53万元,卖的钱我炒股亏了,余下的给孩子交学费了;另一处是我父亲买的,现在我要离婚,房子当然得还给父亲。本来想通过赠与方式还的,可房产赠与收费要比二手房交易收费高一些,所以我们签了一个交易合同,过户给我父亲了。”
吴梅听到这里,简直不敢相信自己的耳朵,她气愤地说:“你竟然想出这种损招。”
抽丝剥茧,法不容情
吴梅当即要求休庭,提出要亲自调查。法官同意给吴梅一个月的举证期。
吴梅请教律师后,决定马上提起两个诉讼:一是要求确认谭伟平和案外人刘强的房屋买卖行为无效;二是谭伟平和他父亲谭超松的房屋转让行为无效。律师为吴梅申请立了两个索回房屋的案子,同时,吴梅向离婚案的法官提出了中止审理的申请书。
不久,吴梅向谭伟平和刘强索回房屋的案子开庭。法庭上,吴梅认为,丈夫卖给刘强的房产是在夫妻俩结婚后购买的,属于夫妻共同财产。而谭伟平出卖这套房产时没有经过吴梅的同意,该房屋买卖合同是无效的。
谭伟平没有到庭,被告二刘强答辩称:购买这套房屋时,谭伟平没有说明这套房子是夫妻共同财产,产权证上也没写共有,他在签订购房合同过程中已经尽了合理的审查义务,是善意第三人。
原告律师向法庭提供了两人的商品房买卖合同,对房产交易价格提出质疑:“合同写该商品房单价为每平方米5560元,可事实上,那套房子的市场价值已经达到每平方米9000元左右。房子不是以合理价格买卖,绝对有问题,我认为谭伟平跟刘强恶意串通虚构交易。”
“我这里还有一份合同,是我跟谭伟平和中介公司签的合同。这份合同才是我们真实买卖的合同。”刘强解释说,“原告拿出的那份合同是给建委备案的合同。那份合同为了减少税费,所以按政府交易指导价写的。中介收劳务费不可能按那份低价的合同走,所以我们跟他们签的合同才是真实交易价格。我是以每平方米9300元的价格买的,一共付了89.28万元,钱都打在谭伟平的账上了。”
最后法院采信了刘强的答辩意见,判决驳回吴梅的诉讼请求。
【法律点】
为什么吴梅针对刘强提起的索回房产案会败诉呢?
律师解释:根据婚姻法的规定,夫妻一方未经另一方同意,以自己的名义擅自处分共有的重大财产,是一种无权处分。但法官之所以判决吴梅败诉,是因为认定了刘强属于善意第三人。根据《物权法》的规定,即使夫妻一方是在配偶不知情的情况下擅自变卖财产,只要受让的第三人是善意的、以合理价格取得的、并且已经转让所有权的,那么这项交易就是合法有效的。因此,吴梅无权要求刘强返回房产,只能请求让谭伟平赔偿损失。
吴梅实在是伤心透了,但律师鼓励她要继续应对第二场房产诉讼。案件审理过程中,吴梅提出这套房产是她婚后与谭伟平共同购买的第一套房产。
谭伟平并不买账,他向法庭提交了收条和银行转账凭证,说:“法官,这房子是我替我父亲代购的,而且买房的钱是父亲出的。”
公公谭超松也辩称:“这是我和老伴的养老钱,是为了增值才买房的。因为儿子有购买经济适用房的资格,所以就以儿子的名义买的这套房。他们只是暂时住着,现在儿媳妇想分割我这套房子,我当然不同意。”
在经历了三次庭审后,法官判决谭超松与谭伟平的房屋交易合同无效,二被告需在判决生效后把房产过户回来。
【法律点】
为何吴梅诉丈夫父子的诉讼能赢?
律师解释:物权法上有一个公示公信原则,也就是说,房产登记在谁名下,法律上就推定房产的所有权归谁,而不问谁出资。因此,只要房产登记在他人名下,他人就有权占有、处分该房产。
如果公公是借用儿子的名义让他代购房产,那么需要签代购合同,并得到儿子、儿媳的认可,才能构成一种债的关系,返还房产也才有效。否则,法律上只能视为公婆赠送钱让他们夫妻买房。
一年后,两个案子结束,离婚诉讼恢复审理。法官在听取双方意见后分析:原告提供的录音,虽然形式合法有效,但仅凭该录音无法证明吴梅有婚外情,法庭不予以采信。
最后法庭认定:原告谭伟平有转移夫妻共同财产的行为,吴梅在婚姻中不存在过错。因此第一套房屋,按照房产真实交易价格分割,吴梅分得50%;第二套房屋是夫妻共同财产,归女方所有,给男方40%的折价款。存款1万元两人平均分割。孩子归吴梅抚养,谭伟平每个月给1000元抚养费。
律师手记
王芳
全国律协民委婚姻家庭法论坛副主任,全国妇联婚姻家庭研究会委员,中央电视台《法律讲堂》主讲老师,北京市中济律师事务所婚姻家庭法务部主任。
吴梅在事业上虽然成功,但在家庭生活中却是失败的。她与丈夫朝夕相处,竟然不知道夫妻俩心的距离已如此遥远。而谭伟平精心策划离婚分家,要让妻子“净身出户”,法律不会成为他谋算利益的工具,到最后还是白算计一场。
在处理过不少类似案件后,我想告诉大家,日常生活中该怎样防范夫妻一方私自转卖家中房产:
1.买房要和配偶一起去,购房合同中买方写上双方的姓名,这样将来办下来的产权证上夫妻俩都是产权人。
2.如果当初买房只写了一个人名字,也可以事后和配偶一起去建委房产交易管理部门补充房产产权人登记。
3.如果还没来得及补充房产登记就出现婚变了,可以去房屋土地管理局申请物权异议登记,这相当于冻结房屋产权。但是异议申请人需在物权异议登记后15日内启动离婚诉讼或确权诉讼,过期不启动诉讼,则异议登记将会被撤销。
第一条 为加强城市房产管理，维护房产市场秩序，保障房产权利人的合法权益，促进房产行业的健康发展，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 凡在鞍山市城市规划区国有土地范围内使用房产，从事房产交易，实施房产经营、管理的单位和个人，均须遵守本条例。
第三条 房产权利人应当遵守法律、行政法规和规章，依法纳税。房产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第四条 鞍山市房产行政管理部门是本市房产行政主管部门，对全市城市房产实施统一管理和监督。
建设、规划、房地产开发、土地、工商、物价、技术监督等管理部门应当按照各自职责共同做好房产管理工作。
第二章 房产行政管理
第五条 国家机关、社会团体、企事业单位及军队管理的国有房屋属于国家财产，由国家授权的单位依法行使经营和管理的权利并承担相应的义务。
集体所有的房屋，由集体组织依法行使经营和管理的权利并承担相应的义务。
私人所有的房屋，由房屋所有人依法行使经营和管理的权利并承担相应的义务。
第六条 自管自有房产的单位实行资格审查制度。自有房产单位必须经市房产行政主管部门审批，取得《鞍山市自管房产单位管房资格证》后，方可对自有房产进行自管。
未取得《鞍山市自管房产单位管房资格证》的，其房产可由房产行政主管部门委托具有管房资格的房产管理单位进行托管。
自管房产单位必须执行国家有关房产管理的方针、政策、法律、法规，接受市房产行政主管部门的行业管理、业务指导和监督检查。
第七条 城市私有房屋所有人不能管理其房屋时，可出具委托书委托人代为管理。
私有房屋所有人下落不明且无合法人或权属不清的房屋，由房产行政主管部门指定的房产管理单位代管。
前款代管房屋因天灾或其他不可抗力遭受损失时，房产行政主管部门和房产管理单位不负赔偿责任。
第八条 政府可以向具有本市常住户口的最低收入的住房困难家庭提供租金相对低廉的普通住房，即廉租住房。廉租住房的来源如下：
（一）腾退的并符合政府规定的廉租住房标准的原有公有住房；
（二）最低收入家庭承租的符合政府规定的建筑面积或者使用面积和装修标准的现住公有住房；
（三）政府和单位负责出资兴建的用于廉租的住房；
（四）政府和单位出资购置的用于廉租的住房；
（五）社会捐赠的符合廉租住房标准的住房；
（六）政府根据实际情况采用其他渠道筹集的符合廉租住房标准的住房。
第九条 全市房屋安全鉴定工作由市房产行政主管部门设立的房屋安全鉴定机构负责。下列行为必须由房屋安全鉴定机构进行实施方案的安全审定，并会同有关部门批准后实施：
（一）对原有房屋进行改建、扩建的；
（二）在房屋外墙体、屋面设置大型广告牌匾、通讯设施的；
（三）在房屋上锚固或拉锚的。
上述行为造成房屋损坏的，行为人应当及时采取修复措施或赔偿损失。
第十条 房屋出现影响使用安全迹象或使用行为可能造成安全隐患的；房屋接近或达到设计使用年限的，房屋所有人或使用人必须向房屋安全鉴定机构提出房屋安全鉴定申请，并承担鉴定费。
经鉴定为危险房屋的，房屋所有人必须按照鉴定机构的处理意见及时加固或修缮治理；如房屋所有人拒不按照处理意见修缮治理，或使用人有阻碍行为的，房产行政主管部门有权指定有关部门代修，或者提请公安、司法机关采取强制措施，发生的费用由责任人承担。
第十一条 异产毗连房屋的使用与维修，应按照有利使用、共同协商的原则正确处理。如果毗连房屋所有人、使用人需要改变房屋用途、结构时，应征得其他毗连房屋所有人的书面同意。
异产毗连房屋所有人或使用人因房屋使用发生纠纷时，纠纷的任何一方均可以申请房产行政主管部门调解、处理，也可以直接向人民法院起诉；因房屋维修发生纠纷时，按照先维修房屋后调解纠纷的原则处理。
第十二条 城市新建住宅区和共有设施设备齐全的城市原有住宅区，应当实行物业管理；配套设施不全的原有住宅区，应当由政府组织整治，达到规定的条件后实行物业管理。
房屋开发单位移交物业时，应当将按规划要求，进入住宅小区建设成本，属业主共有的物业管理办公用房、自行车棚、停车场、车库等共用设施设备和共用场地，移交给物业管理委员会。
第十三条 房产物业管理实行资质认证制度。物业管理企业经过房产行政主管部门资质认证，取得《物业管理企业资质证书》后，经工商行政管理机关登记注册，领取营业执照。
街道办事处和其他有关部门在各自的职权范围内，对物业管理工作进行指导、协调和监督。
第三章 房屋使用管理
第十四条 城市公有房屋实行租赁制度。公有房屋的租赁必须执行国家、省、市人民政府规定的租赁政策和租金标准。
承租公有房屋必须取得《公有住房租赁证》或者《国有非住宅房产使用证》，《公有住房租赁证》和《国有非住宅房产使用证》是承租公有房屋的合法凭证，实行全市统一格式，由市房产行政主管部门颁发。任何单位和个人不得伪造、涂改《公有住房租赁证》和《国有非住宅房产使用证》。
第十五条 公有房屋承租人必须严格履行租约规定，按月交纳租金，无正当理由逾期不交，每过一日加收月租金1％的滞纳金。
承租人有下列行为之一的，出租人有权终止租赁合同，收回公有房屋使用权，并可索赔损失：
（一）将承租的房屋擅自转租、转让、转借他人或擅自调换使用的；
（二）擅自拆改房屋结构、改变房屋用途的；
（三）无正当理由拖欠房租累计六个月以上的；
（四）住宅用房无正当理由闲置房屋六个月以上的；
（五）利用承租房屋进行非法活动的；
（六）故意损坏公有房屋的；
（七）擅自买卖公有房屋使用权的；
（八）其他严重损害出租人权益的。
第十六条 承租公有住宅房屋，承租人在租赁期限内外迁或死亡，其共同居住两年以上的家庭成员有本市常住户口，在不超过本人住房限额标准的情况下，根据相应的政策，可以申请办理更名手续。
第十七条 房屋所有人、使用人必须在国家规定的范围内行使所有权、使用权，不得利用房屋存放有毒、易燃、易爆等危险品或者进行其他危害公共利益、损害他人合法权益的活动。
第十八条 房屋所有人或者使用人需要改变房屋用途的，应向房产管理单位提出书面申请并提供有关房产资料，经房产管理单位初审后，凭建设、规划、环保等有关部门的批准手续到房产行政主管部门办理《房屋改变用途临时使用证》。
第十九条 房屋所有人或者使用人需要改变房屋结构时，不涉及拆改房屋内外承重墙等主体结构或者明显加大荷载的，应向房产管理单位提出书面申请并提供有关资料，由房产管理单位审批。
改变房屋结构涉及拆改房屋内外承重墙等主体结构或者明显加大荷载的，应当经市房屋安全鉴定机构鉴定，市房产行政主管部门审批后方可施工。
第四章 房屋修缮
第二十条 房屋修缮资金，依据房屋所有权性质不同，分别进行筹措。
公有房屋维修资金的筹措：
（一）房租收入中规定应当用于房屋修缮的资金；
（二）从城市维护建设资金中划拨的资金；
（三）本系统多种经营收入中部分盈余的资金；
（四）法规和政策允许用于房屋修缮的其他资金。
私有房屋的修缮资金由私有房屋所有人自行承担。
第二十一条 凡商品住房和公有住房出售后都应当建立“住宅共用部位、共用设施设备维修基金”。
“住宅共用部位、共用设施设备维修基金”专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
第二十二条 房产行政主管部门负责指导和监督全市各房产管理单位编制年度房屋修缮计划，并检查其执行情况。
第二十三条 依照规定修缮房屋，是房屋所有人和其他对修缮负有责任的人应当履行的责任。
房屋所有人和其他对修缮负有责任的人对房屋应及时修缮。因不及时修缮房屋有可能导致房屋发生危险的，由责任人承担相应的法律责任。
第二十四条 房屋使用人对所使用的房屋设施有监护的责任，发现房屋损坏，应及时报修。因使用人过错造成房屋及其附属设施损坏，或者给他人造成人身、财产损失的，由房屋使用人承担赔偿责任。
第二十五条 房屋维修过程中因房屋所有人、使用人或者毗连房屋所有人、使用人阻碍，导致房屋维修发生困难的，房产行政主管部门可以提请公安、司法机关采取强制措施，发生的费用由责任人承担。给他人造成财产损失的，由责任人负责赔偿。
第二十六条 房屋修缮工程实行质量保修制度。质量保修的内容和期限，应当在工程合同中载明。
房屋修缮工程发生重大事故的，由房产行政主管部门会同有关部门调查、处理。
第五章 房产交易
第二十七条 房产交易当事人必须依法签定交易契约或合同，并持交易契约或合同文本向房产行政主管部门及其他有关部门申请办理登记手续。
第二十八条 销（预）售商品房屋实行许可证制度。开发经营企业进行商品房销（预）售时，应当持有关部门的证明材料，向房产行政主管部门办理商品房销（预）售登记申请，取得《商品房预售许可证》后，方可销（预）售商品房。
第二十九条 城市居民可以有偿转让公有住房使用权。房产交易过程中，涉及到房产转让、房屋租赁、房产抵押、房产典当、房屋互换、房产拍卖及其他交易行为的，必须经房产行政主管部门依法审批。
第三十条 设立房产中介服务机构，必须经房产行政主管部门资质审查合格后，方可办理工商登记。房产中介服务机构应当在领取营业执照后的一个月内，到房产行政主管部门备案。
房产中介服务人员实行资格认证制度。凡未取得房产中介服务执业资格并注册登记的人员，不得从事房产中介服务。
房产中介服务机构资质和房产中介服务人员资格实行年审制度，凡年审不合格的，不得继续从事房产中介服务。
第三十一条 房产中介服务人员承办业务，须由其所在的中介机构统一受理并与委托人签定书面中介服务合同。
房产价格评估，当事人可委托房产估价机构或房产估价事务所进行。但涉及房屋重置价格确定、房产课税评估等政府职能性、公益性的房产价格评估，由房产行政主管部门委托的房产价格评估机构评估。
第六章 权属登记
第三十二条 房屋权属登记实行登记发证制度。由房产行政主管部门负责房屋权属登记的管理工作。
房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》三种。房屋权属证书是房产权利人拥有房产权利的合法凭证，任何单位和个人均不得涂改或伪造。
第三十三条 房产转让或者变更时，房产权利人应当向房产行政主管部门申请转移或变更登记。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
房产抵押等他项权利的设定，房产权利人须向房产行政主管部门提交有关证明材料，办理他项权利登记。设定权利终止时，应办理产权变更或注销他项权利手续。
第三十四条 房产行政主管部门负责房屋面积的测量及计算管理工作，制定有关政策，对商品房屋核发《商品房销售面积核定认证书》，查处房屋面积管理中的违法行为。商品房面积测量机构的资质，必须经房产行政主管部门审查合格后，方可办理工商登记。
第三十五条 凡进行商品房销售的单位在商品房屋销售前，应向房产行政主管部门提交有关证件和资料，办理商品房产权登记备案手续。
房产行政主管部门应查清产权来源、核准出售房屋建筑面积后，核发产权登记备案证明。
第三十六条 凡由国家、省、市直接或间接投资建造的非住宅房产、各时期由政府接管的非住宅房产，产权归国家所有，由房产行政主管部门统一办理所有权登记手续，并负责统一管理。
第三十七条 建设单位或个人需要拆除的房屋，因倒塌、损毁灭失的房屋或因他项权利终止的房屋等，建设单位或房产权利人必须向房产行政主管部门提出注销登记申请，并提交有关证书、文件、图纸，办理注销登记、灭籍等手续。
第七章 法律责任
第三十八条 违反本条例第六条规定，未经房产行政主管部门审批，擅自对房屋进行自管的，由房产行政主管部门责令其补办手续，并处以5000元以上1万元以下罚款。
第三十九条 违反本条例第十二条规定，未将物业管理办公用房、自行车棚、停车场、车库等共用设施设备和共用场地移交给物业管理委员会的，按《辽宁省城市住宅区物业管理条例》有关规定处罚。
第四十条 违反本条例第十三条规定，未经房产行政主管部门资质认证擅自实行物业管理的，由房产行政主管部门责令限期改正，并处以5000元以上1万元以下罚款。
第四十一条 违反本条例第十四条规定，涂改《公有住房租赁证》或者《国有非住宅房产使用证》的，其证书无效，由房产行政主管部门没收其证书，并可对当事人处以1000元以上1万元以下的罚款。
伪造《公有住房租赁证》或者《国有非住宅房产使用证》的，由房产行政主管部门没收其伪造的证书及非法所得，并可对当事人处以1万元以上3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十二条 违反本条例第十七条规定未造成损失的，由房产行政主管部门责令限期改正，并处以3000元以下罚款；造成损失的，由房产行政主管部门责令其赔偿损失，并处以造成财产损失5部以下的罚款。
第四十三条 违反本条例第十八条、第十九条规定擅自改变房屋用途、结构的，由房产行政主管部门责令恢复原用途、恢复原状，并处以原房产价值1％～5％的罚款。给房屋造成重大损失的，依法追究其经济或刑事责任。
第四十四条 违反本条例第二十三条、第二十四条、第二十五条规定造成房屋设施损坏或严重影响房屋安全的，由房产行政主管部门责令责任人赔偿损失，并处以房产价值5％～10％的罚款。
第四十五条 违反本条例第二十八条规定，未取得《商品房预售许可证》擅自预售商品房的，由房产行政主管部门责令停止预售活动，没收违法所得，并处以违法所得的1％以下罚款。
第四十六条 违反本条例第三十条规定，未经房产行政主管部门资质认证或年审的中介服务机构或中介服务人员，擅自从事房产中介业务活动的，由房产行政主管部门责令停止房产中介业务活动，没收违法所得，并处以1000元以上5000元以下罚款。
第四十七条 违反本条例第三十二条规定，涂改房屋权属证书的，其证书无效，由房产行政主管部门没收其房屋权属证书，并对当事人处以1000元以上5000元以下的罚款；非法印制、伪造房屋权属证书的，由房产行政主管部门没收其非法印制的房屋权属证书及非法所得，并对当事人处以1万元以上3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十八条 违反本条例第三十五条规定擅自销售商品房的，由房产行政主管部门责令停止销售活动、限期补办登记备案手续，并按原登记费的3倍以下收取费用。
第四十九条 违反本条例的行为，涉及建设、规划、房地产开发、土地、工商、物价、技术监督等部门管理权限的，由上述部门依据有关法律、法规、规章予以处罚。
在国务院督查组结束16个省市楼市调控督查之后，房产税扩围成为呼声最高的调控储备政策之一。湖南、湖北有可能成为继上海、重庆之后的下一批试点，而具体的政策至今迟迟未出，在业界和社会引起了很多猜想。房产税自2003年首次提出以来，已将近10年，在此期间有关的讨论不绝于耳。对于房产税的初衷、作用、难点，以及涉及到具体操作层面的相关问题，的确值得做进一步的探讨，以利于下一步试点工作的推行。
首先需要思考的是推出房产税的初衷何在。近年来，关于房产税的争论不断，支持者认为这是控制房价的有力手段，反对者认为房产税会加重百姓税赋，也有人担心因房产税用途不明会形成新的“土地财政”。尽管存在争议，但推出房产税却是大势所趋，从试点到全面推行只是时间问题。根据国际惯例，对持有环节征收房产税是通行做法，一方面这部分税收可以作为政府财政和公共支出的来源之一，另一方面房产税也是完整的税收体系的题中应有之义。
至于房产税能否平抑房价，其长期意义大于短期价值。在调控的大背景下，房产税被寄予厚望，很多人期待房产税落地房价也应声而降。实际上，上海、重庆的试点证明房产税对房价的影响程度并未如预期。在房产税试点进一步推进的过程中，对其初衷和作用应有正确的认识，特别是舆论更需正确引导。房产税的作用在于长期的政策设计，而不是为实现短期调控目标而做出的选择。房产税的主要功能在于，一是通过整合房地产领域的各种税费征收房产税，使地方政府获得稳定持续的财政收入来源；二是通过对居民重要财产房产的征税，可以起到调节贫富差距的功能；三是在房产保有环节征税可以达到抑制投资投机性购房的作用。
正因房产税是虑及长远的一项改革，所以在推进中面临很多难题。房产税的征收范围是当下被普遍关注、也是迫切需要解决的问题。先期试点的上海只针对增量住房，而重庆则是存量和增量都征税。在下一步的试点中，如果以“上海模式”为主导，征收难度小，社会的接受度也会高。但是，如果要建立起可持续的税收征管体制，长期来看应是对存量和增量都征税。这就需要与之配套的相关工作的进一步推进，比如全国联网的房地产信息系统的建立和运行等。因此，在各地不同的房地产形势下，房产税能否全面铺开、具体细节的设置等难题仍需探索和完善。
在房产税试点逐步推进的过程中，还需解决顶层的制度设计和法律规制的问题。房产税关系到社会大众的切身利益，因此必须逐步完善相关法律制度，在征收、使用、管理等诸多环节建立起完整的制度体系，使之更顺利地推行。这是房地产市场持续健康发展的需要，也是我国整体税制改革的重要一环。
关键词：房地产；土地所有权；房屋所有权；土地使用权登记
一、土地产权与房屋产权
（一）区分土地所有权和使用权
1、土地产权指有关土地财产的一切权利总和，包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。根据《中华人民共和国宪法》、《土地管理法》、《物权法》的相关规定，我国土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。
2、土地使用权是指使用土地的单位和个人在法律允许的范围内对依法交由其使用的国有土地和农民集体所有土地的占有、使用、收益以及部分处分的权利。
（二）房屋所有权
房屋所有权是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。所谓的占有权就是产权人对其房屋事实上的控制权。使用权，是产权人按照房产的性能、作用对房屋加以利用的权利。收益权指产权人收取房产所产生的利益的权利。处分权，是产权人在事实上或法律上对房产进行处置的权利，处分权是房屋产权的核心，是房屋产权最根本的权利。处分权一般只能由房屋产权人行使（法律上有特别规定的除外）。
二、 土地登记和房屋登记分析
（一）土地登记和房屋登记概述
《土地登记规则》1989年颁布实施，1995年12月修订，共8章78条。第二条：土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。房产登记是国家依照法定程序对房产的权属关系、位置、建筑面积、结构、用途进行登记的一项行政管理制度。
（二）土地登记和房屋登记的不同点
1、登记对象不同土地登记的对象是国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利；房屋登记的对象是所有权登记和房屋他项权利登记，全民所有制房屋所有权，集体所有制房屋所有权和私人房屋所有权。
2、登记内容不同
土地登记内容主要包括土地所有权和使用权的性质、来源、坐落、界址、面积、用途（地类）、价值等。另还有使用期界址、面积、用途（地类）、价值、使用期限、产权人名称（姓名）、产权证明材料、图号、地号等。依据1987年《城镇房屋所有权登记暂行办法》、1990年《城市房屋产权产籍管理暂行办法》、1998年《城市房屋权属登记管理办法》：房屋登记包括地域范围和房屋范围，地域范围限于城市、县镇、建制镇和工矿区范围内的所有房屋，以及依法取得的房地产开发用地上建成的房屋；房屋范围登记地域范围内全部房屋。包括全民、集体和私人所有的房屋，以及共有房屋或宗教团体等所有的房屋，还包括股份制企业和涉外的房屋。
3、登记程序不同
土地登记程序是以县级行政区为单位，组织进行土地登记的基本程序分为五步，即土地登记申请、地籍调查、权属审核、注册登记、颁发或者更换土地证书。土地登记分为初始土地登记和变更土地登记。房屋登记程序主要包括准备工作、登记申请、勘丈、产权审查与确认、“三审定案”、产权公告、注册登记、发证。
4、登记标的物和权利不同
两者登记的标的物不同，国家保护权利主体的权利内涵也不一样。《中华人民共和国房地产管理法》规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，两者互不替代，缺一不可。
5、房地登记管理部门不同
我国现行的房地产登记机关实行的是房地登记分别管理的方式。《城市房地产管理法》第六十条规定，以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
三、两证登记的必要性及管理建议
我国著名经济学家吴敬琏先生指出：“产权规则是市场经济一切游戏规则的基础”。因此对于与广大群众息息相关的房产权属问题有必要区分清楚，使大家有明确的权利意识。
（一）不动产登记作用理论
信息不对称理论。“信息不对称”是指交易一方（通常是卖方）占有信息多，了解所提供的商品或服务的具体情况，处于优势地位，而另一方（一般为买方）占有信息少，不了解商品或服务的具体情况，处于劣势地位。商品房的买卖或不动产的交易就是一种买卖双方信息不对称的交易。新制度经济学认为人具有理性，即人在从事经济活动的过程当中，会本能地想方设法使自己获得利益最大化。如果没有法律约束，处于信息优势地位的一方就可能产生机会主义的倾向，即利用买卖双方的“信息不对称”以达到利己的目的，甚至给对方已被歪曲的信息或者欺骗对方，以便从交易中获得更大的利益。这是新制度经济学所说的“个人机会主义行为”或“道德风向”。“一房二卖”就是不动产中存在的“道德风险”。基于此理论土地管理部门和房屋管理部门加强房屋买卖市场的透明度和加强对土地登记和房屋登记的管理是十分必要的；房屋买卖市场中的参与者搞清楚土地登记和房屋登记的区别，掌握足够的产权信息才能保障自己的权益。
（二）避免权利纠纷问题
1、维护自身合法权益
我国《物权法(草案)》确定了我国不动产登记将实行统一登记制度，“即当事人可以向房屋或土地登记机构申请一并办理城市房屋所有权和土地使用权登记”。申领土地使用权登记，领取国有土地使用证，是房地产权利人依法维护自身权益的一种手段。土地使用权一经登记即具有排他性，其他单位和个人无权占用。在生产和经营过程中，若与他人发生经济纠纷，涉及侵害经登记的土地使用权人的土地权益时，土地行政主管部门或人民法院能保障土地使用权人的合法权益，排除侵害。因此，为维护自身合法利益不受侵犯，土地使用权人应及时申领土地使用证。
2、避免房屋权属不明确与土地使用权的不明确问题
《城市房屋权属登记管理办法》规定，房屋权属登记应遵循“房屋所有权和该房占用范围内的土地使用权，权利主体一致”的原则。从房产市场及其发展的实践看，房屋所有权和土地使用权常常有矛盾，其主要表现就是二权的不一致，实际上是土地使用权问题引起的矛盾。
3、避免房地产分离出卖，合同无效问题
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。
4、避免二手房的产权证和土地所有权证的纠纷问题
我国《城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》明确：房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。商品房必须具备房产证和土地证。如果所购买的二手房有房产证，没有土地证，则需要求对方办理土地证。如果土地证办理不下来，那么此套住宅会以后就会有权属问题存在。所以如果购买二手房，一定要在证件齐全的情况下购买,以免将来出现问题无法解决。
（三）对权属登记管理的建议
1、建立土地管理部门与房产管理部门一体化管理目前我国土地管理部门和房产管理部门分别主管土地权属登记和房屋权属登记，而且其所依据的法律也不同，房产权属登记是按照建设部颁布的《城市房屋权属登记管理办法》来执行，土地权属管理则按照国土资源部颁布的《土地登记规划》执行。由两个部门管理容易导致法律上的问题，还可能导致法律的漏洞，客观上也造成了社会实践与司法实践中的矛盾和争议。因此在房地产市场上和二手房市场上就有很大机会存在信息不对称，对于非房地产专业的购房者就处于信息劣势地位，卖房者就会在利益的驱使下将房子分别卖给两个或者更多的人而缺少土地和房产证，引发产权纠纷。土地管理部门和房产管理部门应当基于此缺陷建立两部门的联网机制和公告机制，以保证房屋买卖市场信息透明化。具体来说，首先两部门可以在管理权限和登记义务方面沟通达成协调一致的管理范围，防止责任缺失；其次，开发统一的联网管理系统，加强对每一宗土地和房屋的产权和所有权的一致登记和管理，防止一房二主的现象出现；再有通过两部门统一登记，可以在官方网站上提供房屋权属查询系统，以使购买者掌握准确充分的信息。
2、物业管理部门提供专项服务介入
