时间：2023-06-12 14:47:32
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇买卖合同的法律特征，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。这主要表现为：（1）出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款；（2）房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同；（3）房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续；（4）房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。
房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。
房屋买卖协议书
甲方（卖方）
身份证号码： 电话：
乙方（买方）
身份证号码： 电话：
甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下协议条款：
一、甲方自愿将坐落在_________市________区__________________________楼房出卖给乙方。
二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币（大写）_________________________________， 即人民币（小写） ______________________.
三、乙方于________年____月____日向甲方支付定金：人民币（大写）_________________________，即人民币（小写）_____________.
四、乙方于________年____月____日第二次付款：人民币（大写）____________________________，即人民币（小写）_____________.
五、经甲乙双方同意，甲方于________年____月____日将该楼房购房合同及楼房一并交付给乙方所有，乙方届时将剩余款项一并付给乙方（乙方在付款时，为确保在以后的房产过户顺利，将暂时暂扣购房款人民币（大写）________________，即人民币（小写）____________，待该楼房的房产证顺利过户给乙方时，乙方再把此款项付给甲方）
六、甲方保证该房，！产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）甲方保证在该楼过户时积极提供协助，若因甲方原因造成产权不能过户的，产生的一切费用及法律后果由甲方承担。
七、办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担。甲方应在____________________________将该房产交付乙方。届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用，无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、网费、有线电视费等。
八、经双方确认，_____________________________乙方把剩余购房款一次性付给甲方时，甲方届时应将该楼房及全部楼房钥匙和此楼购楼的售楼合同及购楼收据全部一并交给乙方。交付该房产时 甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件。
九、双方违约责任如下：甲方如违反本协议，则双倍返还乙方所付购楼房款项。乙方如违反本协议，返还乙方所付购楼房款项，则甲方不予退还购楼房订金。
十、附加条款：____________________________________________________________________
______________________________________________________________________________________
甲方（卖方）
身份证号： 电话：
住址：
乙方（买方）
身份证号： 电话：
住址：
签定日期：________年____月____日
本文对商品房买卖中的法律问题进行了论述，分析研究了我国现行法律法规的规定，对商品房买卖中涉及到的主要合同关系进行阐述，以期达到规范商品房买卖市场，促进房地产业的正常发展。
[关键词]商品房买卖订购书商品房预售按揭法律责任
[目录]
一、商品房买卖的基本理论问题
二、商品房预售的法律问题
三、商品房买卖按揭法律问题
四、商品房买卖中开发商的法律责任问题
近年来，我国房地产业发展迅猛，但房地产的立法不健全，房地产市场机制也不健全，导致商品房买卖纠纷成为社会投诉热点和关注焦点。本文在这一背景下解读我国现行法的有关规定，就商品房买卖中涉及到的部分法律问题谈谈笔者的浅见。
一、商品房买卖的基本理论问题
（一）商品房的概念
广义的商品房指所有作为商品上市交易的房屋，包括开发商建造的房屋、私有房屋、经济适用房和房改房等。
狭义的商品房指房地产开发企业建造的用于向社会销售并转移所有权的房屋。除非特别说明，本文所称商品房是就狭义的概念而言。
（二）商品房买卖合同的概念及法律特征
商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关财产权利予买受人，买受人支付价款的合同，是不动产买卖合同的最主要类型。一般来说，商品房买卖合同具有如下法律特征：
1.标的物在法律上呈现出较复杂的形态。
在我国，由于土地为国家所有，因此商品房所附着的土地权利并非所有权而是使用权。同时，随着经济发展水平的不断提高，人民对居住环境的要求越来越高，高层住宅和住宅小区的出现，使商品房买卖合同的标的物不仅限于土地使用权与房屋，还包括了建筑物和小区的公用设施的所有权及使用权。
2.标的物财产权的转移以登记为标志。是商品房买卖合同的主要法律特征。
我国《合同法》第133条规定：标的物的所有权自标的物交付时转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《城市房地产管理法》第60条规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记。《担保法》第41条规定：当事人以本法第42条规定的财产（主要为不动产）抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。可见我国立法对物权变动采登记或交付要件主义。就商品房买卖合同而言，其房屋所有权与土地使用权等财产权的转移也应以办理相关权属变更登记为标志。
3.行政干预色彩相对浓厚。
由于土地房屋类不动产价值较大，对国计民生影响甚巨，故各国法律对不动产买卖合同均有特别规制。在我国，由于土地为国家所有，加之国家对房地产开发过程的严格监控，对商品房买卖合同订立和履行过程的行政干预尤为明显，如对商品房预售合同采强制登记制度等。
（三）关于商品房买卖中订购书的法律问题
1.商品房订购书的概念
商品房订购书也称认购书，是指商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件，其主要内容包括定金条款、买卖特定商品房及在满足约定条件时签署正式买卖合同的合意等。
2.订购书的法律性质
从法律性质上分析，商品房认购书是一种预约合同。预约是指当事人双方约定负有将来缔结契约义务的契约，或谓当事人一方或双方预先约定将来订立具有特定内容之契约的契约。其将来应订立之契约则称为本契约或本约。商品房认购书的内容，是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同，这种意思表示是明确的，具备合同法规定的合同成立的要件，因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析，商品房认购书是一种预约合同。订购书为预约，则双方在订购书中约定将要签署的正式的商品房买卖合同则为本约。
3.商品房订购书与购房合同
（1）商品房认购书与购房合同的关系
商品房认购书不是购房合同的从合同。商品房认购书约定的是一种行为义务，并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同，也不会导致商品房认购书的无效，不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在，所以它是一种独立的合同，而不是购房合同的从合同。
（2）具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书的法律性质
在商品房认购书具备购房合同主要内容的前提下，如果开发商收受了购房款的，应当把商品房认购书认定为购房协议。这种观点得到了司法解释的支持。商品房解释第5条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”司法解释的观点表明，虽然《商品房销售管理办法》规定商品房销售应当订立书面购房合同，但书面购房合同并非买卖关系的生效条件。如果具备了主要内容，并且买房人收受了购房款，就应当将商品房认购书视为购房合同。
笔者认为，这种观点有值得商榷之处。首先，因为商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同主要内容多达十三项，如果按照这一标准，几乎没有一份商品房认购书能够符合条件，这样做显然不利于保护认购书守约方的利益；其次，由该条解释可以推论出，认购书被认定为本约，除合同条款齐备外，还应具备合同实际履行条件。一般讲，只要合同条款齐备、明确，不存在法律或事实上的障碍，无论合同名称如何，都应认定其为本约，无须附加实际履行内容。我国《合同法》第61条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第12条规定合同一般条款有当事人、标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责任及争议解决方法等，由此观之，在双方就当事人、标的、数量三者未约定或约定不明时，不得依有关条款或交易习惯径行确定。一般来说，不动产买卖合同成立的要件应较动产买卖合同为严格，价款条款的确定或可确定性应为必要。《法国民法典》第1108条规定，合同只有在其具有确定的标的物时，方为有效。第1591、1592条规定，如当事人未确定买卖的价金或指定第三人确定价金，则合同不成立。依解释，所谓标的物必须是具有特定品质和可确定数量的财产，其价格也应是可确定的，在满足这些条件的前提下，合同成立。从订购书的内容来看，其通常具备了当事人、标的物、数量、价款这几项条件，应有不容置疑的确定性，应为合法成立的合同。只要商品房认购书确定了房号和价格确定方法，并可以据此确定面积等事项，或者能够确定房屋总价款，那么就已经具备了购房合同的必要条件，除非有相反证据，否则订购书的法律性质应为已合法成立的合同。
二、商品房预售的法律问题
（一）商品房预售合同的概念
商品房预售合同是指房地产开发经营企业与承购人就转移在约定时间内建成的商品房所有权及商品房暂用范围内的土地使用权，支付商品房价金等事宜所达成的书面协议。预售是目前我国房地产市场商品房交易的主要形式。
（二）商品房预售合同的法律性质和特征
1.商品房预售合同的法律性质
商品房预售合同虽名为预售，但不是买卖预约，而是本约，是买卖合同，只是房屋交付期在约定的将来的某一时间。买卖双方关于房屋面积、价金、付款方式、交房期限、违约责任等问题均明确约定，无须将来另行订立买卖合同，即可直接依约履行并办理房屋产权过户，达到双方交易目的。
2.商品房预售合同的特征
第一，商品房预售合同的标的物在签约时尚不存在。一般的房屋买卖合同的标的物是现成的物，而商品房预售合同的标的物是正在建造的、在未来约定的时期内竣工的商品房。
第二，商品房预售人在未来约定的时间交付商品房，而商品房预购人则预付商品房价金。
第三，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。
（三）商品房预售合同登记的法律性质及效力
1.商品房预售合同登记的法律性质
商品房预售合同登记是不动产登记的一种，性质属于预告登记。所谓预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记，是德国中世纪民法创立的制度。一般的不动产登记登记的权利是不动产物权，如所有权、抵押权等，而预告登记登记的权利是请求权，该请求权的内容是在将来请求发生物权变动。一经预告登记，预购人的请求权便取得了对抗第三人的效力，故预告登记使合同债权具有物权性质，是一种典型的债权物权化。
2.商品房预售登记的效力
第一，优先购买权。通过预先登记，预购人取得了优先于其他人而购买特定的商品房的权利。从而将物权的公示手段用于对债权的保护，使该项请求权具有了对抗第三人的效力。第二，期待权。通过预售登记，将使预购人取得对未来房屋所有权转移的期待权。我国《城市房地产管理法》第44条第2款的规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”我国法律通过预售合同登记对开发商预售行为的合法性进行审查，以维护预购人的利益。
（四）商品房预售合同转让
1.商品房预售合同转让的概念
商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。我国《城市房地产管理法》第45条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”这一规定实际上是对商品房的预售合同转让的认可。
2.商品房预售合同转让的法律性质
我国预售合同转让的法律性质是债权转让和权利义务转让。预购人已全部履行合同义务所作的转让是债权转让，债权人应通知债务人。预购人只部分履行合同义务所作的转让，则是权利义务转让，事先应征得预售人同意。预购人没有履行预售合同的任何义务时，预购人无权转让该预售合同，即预售合同中不存在债务转让。因为债务转让必须征得预售人的同意，预售人不可能同意预购人单纯的牟利转让；即使不以牟利为目的，预售人对预售合同享有请求解除权，并要求预购人承担缔约上的过失责任，预购人不能通过转让预售合同逃避应负的法律责任，同时我国法律严禁倒卖合同、买空卖空的行为，更不允许利用预售合同进行变相的期货交易。
三、商品房买卖按揭法律问题
（一）商品房买卖按揭的涵义
按揭一词来源于英文mortgage，在英国的法律体系中，mortgage一词是由mort和gage组成，Mort源于拉语mortu.，其基本的含义是“永久，永远”，而gage的含义为“质押，担保”。中国大陆所称的“按揭”据称是从我国香港地区传入大陆的，它是英文"mortgage"广东话的谐音。我国大陆地区所指的按揭，是指购房人将与出卖人之间签订的商品房买卖合同的标的抵押于银行，银行将一定数额的款项贷给购房人，并以购房人的名义将款项交与房地产商的法律行为。
（二）商品房买卖按揭的法律特征
1.主体包括三方：即购房者、房地产销售商及按揭银行。
2.按揭法律关系的内容有三点，即购房者与房地产销售商之间的买卖合同关系、购房者与按揭银行之间的借款合同关系和购房者与按揭银行之间的担保法律关系。
3.按揭法律关系的标的物与担保合同的标的物具有同一性，这是按揭的最大法律特征。
4.按揭权人实现按揭权可采取两种方式，一种是折价或以拍卖变卖标的物所得价款优先受偿；一种是在合同中约定回购条款，由房地产销售商向银行回购标的物，并以回购款优先偿还银行贷款。
（三）按揭中的各方法律关系
从我国现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人（亦即借款申请人）、保险公司四方。各主体之间的法律关系分别为：
1.购房人与开发商之间的商品房买卖关系。购房人欲以按揭的形式购买房屋，首先必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购买特定的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。
2.购房人与银行之间的借贷关系。购房人在与开发商签订买卖合同后，应按规定提供相应文件资料，向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款，银行则根据申请人的身份情况、资信状况确定同意借款的年限及成数，双方同时签署借款合同。
3.购房人与银行之间的抵押关系。购房人在向银行申请借款的同时，要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行，为向银行申请的按揭贷款设立抵押，如购房人在未按借款合同约定偿还银行借款时，银行可以实现抵押权，将购房人抵押之房屋折价、变卖或申请法院拍卖并以所得款项优先受偿。
4.开发商与银行、购房人之间的担保关系。在按揭过程中，银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的担保，即在购房人所购房屋办理完抵押登记之前，由开发商为购房人所欠银行债务承担担保责任，购房人若不还款，开发商应当承担保证责任。
5.购房人、银行与保险公司之间的保险关系。购房人在将所购房屋抵押给银行时，必须就抵押物（所购房屋）在借款期间投保财产险，并指定银行为第一受益人。
6.开发商与银行的回购关系。从法律角度看，按揭过程中的回购存在两种情形：一种是在购房人所购房屋取得房屋产权证之前，开发商履行回购义务的，其实质是由开发商解除与购房人的买卖合同，并非法律意义上的回购行为；另一种是在购房人取得所购房屋的产权证后，开发商按条款约定回购购房人的房屋，双方又产生一次房产的过户行为，此时才是真正的法律意义上的回购。
上述各法律关系看似独立，实际他们之间联系紧密，共同构成了按揭的各方法律关系体系。按揭中的贷款关系和买卖关系应当作为一个整体，不能抛开一种法律关系来谈另一种法律关系的权利义务。基于保证、抵押法律关系的保证和抵押合同都是借贷合同的从合同，保险关系和回购关系是对借贷关系保障的补充。
（四）房屋按揭的若干实务问题
1.按揭中房屋买卖合同和借款合同之间的关系
商品房买卖合同与按揭借款合同之间不是主合同与从合同的关系，具体分析如下：
首先，购房人选择按揭付款方式后，必须按照开发商的要求与指定的按揭银行签订借款合同，由按揭银行向购房人发放贷款并应购房人的委托直接将贷款划给开发商。由于按揭银行是与开发商存在约定的特定银行，购房人不能与其它银行做按揭，借款的目的就是为了支付购房款，开发商和按揭银行之间存在一对一的销售和融资合作关系，相互依存。因此说，借款合同在发生上对商品房买卖合同具有一定的依附性。其次，当商品房借款合同被宣布无效或者被撤销以后，并没有使借款合同被宣布无效或被撤销的情形出现，商品房借款合同在效力上对商品房买卖合同不具有从属性。第三，商品房买卖合同订立以后，当出卖人将符合合同约定的商品房交付予买受人时便完成其义务，商品房买卖合同因履行完毕而消灭，但按揭借款合同并未消灭，所以，商品房借款合同在消灭上与买卖合同不具有从属性。
通过以上分析可得出结论，商品房借款合同并不是商品房买卖合同的从合同，商品房买卖合同与按揭借款合同之间具有紧密联系而又相互独立的合同关系。
2.按揭借款合同与房屋抵押合同之间的关系
抵押合同与借款合同之间的关系属于担保法规定的主从合同关系，抵押合同属于借款合同的从合同，借款合同无效、被撤销、解除的，抵押合同也随之无效、被撤销或解除。因借款合同解除导致抵押合同解除的，依照担保法司法解释第十条的规定，主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任，作为抵押物的房屋仍不免除物上担保责任。我国担保法规定房屋抵押权的成立以办理房屋抵押登记为生效要件，由于借款合同和抵押合同可能签订在期房阶段，也可能签订在现房阶段，购房人作为抵押人在抵押时可能尚未占有房屋，或者未取得房屋的产权证，因此，按揭贷款中的抵押登记性质上属于抵押预告登记，也叫“预登记”，待购房人产权证办妥后，再进行房屋他项权登记。购房人在抵押房屋的同时，还要将商品房销售合同正本交付银行，在日后办下房产证后，房产证也交押于银行。买卖合同与房产证是购房人拥有房屋产权的重要凭证，将这些重要凭证交付银行占有，近似于英美法系中“权利凭证占有式按揭”。
四、商品房买卖中开发商的法律责任问题
（一）房地产广告和宣传资料与开发商的法律责任
在房地产销售中，广告和销售宣传资料对购房人起着非常重要的作用。在许多情况下，开发商的商品房销售广告承诺的条件较多，而在实际签订合同时又借口仅是宣传而已，并不将广告中所宣传的许多条件写在合同中，以广告对其不构成约束力为由推脱责任。建设部公布的《商品房销售管理办法》第15条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这就意味着广告中的主要条件就是未来房屋买卖合同中开发商的义务，如果开发商在销售合同中未列明其在广告中所告知的条件，开发商就要承担一定的责任。商品房《解释》第三条明确规定：如果开发商对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对购房人是否订立买卖合同，或者对房屋价格的确定有重大影响的，应视为合同内容。哪怕这样的说明和允诺没有写到合同中，对开发商也有法律上的约束力。此条所指的“相关设施”，应当是指《商品房销售管理办法》第十六条规定的“供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施”。只要开发商在广告中对上述内容作了具体说明或允诺，但实际不能做到或有所改变的，都属违约，应承担相应的违约责任。
虚假售楼广告，曾使不少购房人利益蒙受重大损失。所谓虚假广告实际上是广告主不准备真正兑现，而是以此作为一种商业手段而达到其营利目的所做的不真实的、甚至是欺骗性的、误导性的宣传。借助虚假广告致使购房者与其签订合同的开发商，实际上是对购房者的利益实施的一种侵权行为。购房者可以要求开发商予以赔偿或退房等。在这一民事法律关系中，侵权一方要返还不当得利，并对被侵权方的损失予以赔偿，所以，如果开发商虚假广告是要最终承担法律责任的。
二、已售出的房产，在未办理产权证前，又抵押给第三人的法律责任
由于现在房地产开发规模较大，所需资金也较大，很少有开发商能够独立支付全部建设资金，有个别开发商为筹集资金，将已售出的房产再次抵押给银行以获得贷款，这种做法可能侵害购房者的利益。依照我国法律规定，在房产售出后，只要将房屋的买卖合同按照有关国家规定在房地产管理部门进行了登记，该项房地产交易即告成立，涉及的房屋也就从开发商手中转移到了购房者手中。如果此时开发商再将房屋进行抵押，无疑是将自身没有所有权的财产进行抵押处置，这是侵犯购房者所有权的行为。负有法律责任的开发商应承担因此给购房者造成的损失。
三、房屋不能按期交付的法律责任
开发商逾期交房的情况大致有：开发商根本不具备房地产开发的主体资格，其所开发的房地产项目并未取得政府有关主管部门的正式批准；房屋尚未完工；房屋本身虽已完工，但合同中约定了相关配套设施不能同时交付使用；未通过政府部门的验收等。逾期交房作为明显而严重的违约行为，开发商需要承担买卖合同及法律规定的违约责任。首先是需向买方支付违约金。如果在宽展期内，开发商需按日支付违约金；如果超出宽展期开发商仍无法交付，而客户又要求解约、退房的，开发商需要退还客户已交全部房款，以及合同约定的违约金。如合同约定的是定金罚则，则开发商需向买方双倍返还定金，并支付全部款项的利息。
四、开发商因自身原因，不能按期取得房产证的法律责任
（一）买卖合同标的物风险的含义
对于“风险”的定义，在我国，学者们对风险有不同的理解，目前占主流地位的观点是：买卖合同中的风险是指买卖合同的标的物由于不可归责于买卖双方当事人的事由毁损、灭失所造成的损失。由于广义上的风险中的可归责于当事人的事由导致的损失，不管是故意还是过世，一般按照违约责任的原则来处理，所以本文探讨的买卖合同标的物毁损、灭失的风险时，是指狭义的风险。相应的，所谓风险负担，是指风险发生后，此种不利状态或损失由谁承担。综上所述，在买卖合同中，标的物风险是指买卖合同订立后，不是由于双方当事人的故意或过失所引起的标的物可能遭受的各种意外损失。买卖合同的风险转移是指，当买卖合同的标的物因不可归责于双方当事人的事由意外毁损、灭失时，其不利后果由哪方当事人承担。
（二）买卖合同标的物风险的特征
从上述风险的定义中我们可以看出风险的主要特征有：
1.买卖合同的风险具有不确定性。它的发生、以及是否发生及后果都是不确定的。
2.风险必然会造成损害，而这种损害必须是给买卖合同当事人带来具有法律意义上的不利益。
3.买卖合同的风险是由于意外情况所导致的结果，而且这种意外情况是当事人无法预见、无法比避免和无法克服的。也就是说，双方当事人对风险发生主观上没有过错，客观上没有实施损害行为。
2 买卖合同风险原因分析
风险的发生是由不可归责于合同任何一方当事人的事由引起的。各国或地区立法及有关国际条约对于引发风险的事由未作明确规定。一般认为，引发标的物毁损、灭失的事由包括不可抗力、意外事件、合同当事人以外的第三人的过错行为和标的物的自然属性。
（一）不可抗力。我国民法通则、合同法相关条文规定，不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。从定义中可以看出不可抗力的构成要件有四个方面，一般来说，不可抗力包括：
1、由自然原因引起的不可抗力事故，通常有水灾、海啸、地震等自然灾害。
2、由社会原因引起的不可抗力事故，主要有战争、武装冲突等。
3、由国家原因引起的不可抗力事故，主要有政府或主管部门的行为，如国家征用等。
（二）意外事件。意外事件是指非因当事人的故意或者过失而偶然发生的事故。其特征是
1、具有偶然性。
2、可预见性。侧重于事件的发生超出普通人通常能够考虑的范围。
3、归因于双方当事人自身以外的原因。出卖人或者买受人已尽到他在当时应当并且能够尽到的合理的注意。
（三）当事人不能预见的第三人的过错行为。如果合同标的物的毁损、灭失，是由当事人不能预见的第三人的主观过错引起，则在受损害的合同当事人与该当事人之间发生损害赔偿关系。
（四）标的物的自然属性。又称货物的固有瑕疵。它是指货物天生、自然、正常的那种经过一段时间以后可能导致变质或毁损的固有性质。它的主要特点是，货物的自然属性只是更容易导致货物变质或损坏，而不是必然导致货物受到意外的损失。
3 我国合同法风险转移规则
我国在风险转移或者说风险负担问题上以交付主义作为一般原则，肯定了交付主义的合理性，与大多数国家的立法及国际条约保持一致。以交付时间划分风险的负担，只是法律的一般性规定。当事人之间有约定或者法律另有规定的优先适用。
（一）合同违约与风险转移
我国《合同法》采用交付转移风险的观点。这样的规定，为我国司法实践中存在的模糊风险转移认识提供了较为明确的界限。《合同法》第142条规定：“标的物毁损灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定的除外。”
1、买方违约与风险转移
依《合同法》第143条规定，因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当承担自约定日至实际交付时标的物毁损、灭失的风险。依《合同法》第146条规定，出卖人按照约定的交付地点，买受人没有收取的，或者因买受人的原因迟延受领的，标的物毁损灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。这主要是基于公平原则，防止出卖人按时履行义务却因为买受人不受领而无法消灭债务。
2、卖方违约与风险承担
《合同法》第148条，因标的物的质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
3、不完全履行与风险转移
不完全履行是指债务人虽已完全给付的意思为给付，而未符合债务规定的给付。包括质的不完全履行（包括瑕疵履行和加害给付两种类型，加害给付不适用风险转移的有关规定，瑕疵履行适用违约责任的一般规定）和量的不完全履行（出卖人交付的标的物的数量少于约定的数量，此时，买受人不得拒收，只能要求出卖人继续交足约定的数量，对于已经交付的标的物，风险已经确定转移；出卖人交付的标的物的数量大于约定的数量，买受人对多交的部分有权拒收，多交的部分的风险由出卖人承担）。
（二）在途货物买卖风险转移
在途货物买卖是指货物已在运输途中，出卖人寻找买受人，将该运输途中的货物出卖给买受人。在途货物买卖的风险转移原则上自合同成立时转移。
（三）试用货物买卖风险转移
试用买卖，是指当事人双方约定试用标的物，以买受人认可的标的物为条件的买卖。我国《合同法》对此买卖没有规定风险转移规则，但可适用合同法规定的交付主义。
4 我国买卖合同风险转移制度建议
（一）明确相关法律概念。
《合同法》第142条规定是合同法中初次使用“风险”这一法律术语，但并未对“风险”作出准确定义。笔者认为应将风险的内涵和外延通过法律规定的形式确定下来，完善这一概念。
（二）明确风险转移规则适用的前提条件。
根据传统理论，标的物分为种类物和特定物两类。所谓种类物特定化就是把处于可交货状态的货物无条件地划归于合同项下的行为。划归于合同项下的方式为：或在货物上加标记、或另行排放、或装船、或以其它方式列明，且卖方得向买方发出货物已划归于合同项下的通知。标的物特定化具有稳定买卖关系和保障买方所有权的作用，主要是为了避免卖方一物数卖的多重买卖现象，《公约》第67条（2）款就强调了货物特定化对风险转移的影响。笔者建议，《合同法》对于风险转移的前提条件应采用与国际接轨的立法，以货物的特定化作为风险转移的前提条件，即非特定物在清楚地划归于合同项下以前，风险不转移至买方承担。
（三）明确风险转移规则的调整范围。
风险转移规则具体调整着哪些方面，特别是买卖合同在有效、无效或被撤销的情况下，是否均发生标的物毁损、灭失的风险承担问题？这是适用风险转移规则所要解决的基本问题。
但《合同法》对此问题却并未做出详细的规定。《公约》也并未对该问题作出规定，而有的学者认为，标的物的风险承担是在买卖合同订立后债权债务清结前发生，另外一些学者认为，标的物的风险承担在合同生效后才能发生。笔者个人倾向于后～观点，买卖合同只有在有效的前提下，标的物因不可归责于买卖双方当事人的事由而造成毁损、灭失时，才能适用风险承担的原则。
（四）完善违约对风险转移影响的规定。
首先，关于卖方违约对风险转移的影响。《合同法》仅规定了卖方根本违约对风险转移的影响。《合同法》第148条的规定与第94条关于根本违约的规定有些不符，数量不足，迟延交付等可能构成根本违约的情形没有被考虑进去，显然是不够全面具体的，笔者建议可以将“质量不符合要求”改为“与合同的约定不符”。这样才能包括所有根本违约的情形，以维持买卖双方利益的平衡。
其次，关于买方违约对风险转移的影响。《合同法》第143条，第146条的规定可以有效防止买方故意拖延时间而产生对卖方不利的情况，对于平衡双方利益是合理的。但这两条忽略了风险转移的前提条件，将导致卖方有机可乘，将自己已经损毁的货物谎称是合同标的物而进行欺诈，这对买方是十分不利的。另外，如果卖方已采取补救措施，如将货物转卖他人，则显然不应再由买方承担风险，《合同法》应对买方违约情况下由其承担风险的期限做出明确规定。
参考文献
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一、如何理解最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》(以下简称“《意见》”)第五十六条的规定《意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿、并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完备的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”。关于该条的适用，最高人民法院在1987年《关于曹根田与张仁吉房屋买卖纠纷案件如何适用政策、法律的请示报告》中已作出批复：《意见》第五十六条的精神只适用于解决《城市私有房屋管理条例》实施前的历史遗留问题。《条例》实施后，人民法院审理这类案件，即应严格按照《条例》的规定办理。我国《城市私有房屋管理条例》已于1983年12月17日实施，故在此前有关房屋买卖纠纷的解决，适用《意见》第五十六条的规定，此后的有关纠纷应严格按照《条例》的规定办理。
二、房屋买卖合同应采取何种形式《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采取书面形式的，应当采取书面形式”。对房屋买卖合同应采用何种形式才有效，目前意见不一。有人认为书面形式的合同才有效，但也有人认为在合同其他要件满足的条件下，只是口头形式的合同也有效。要弄清楚这个问题，首先要认识到在我国房屋买卖合同是法律许可唯一以不动产为标的物的特殊买卖合同。所谓“特殊”，是因为房屋买卖合同除了具有买卖合同的一般特征外，还具有以下特性：1、房屋买卖合同的标的物是特指作为商品进入市场流通的房屋;2、房屋买卖合同是转移房屋所有权和宅基地使用权的协议;3、房屋买卖是就房屋不动产所进行的交易，其法律调整不仅适用合同法，而且适用有关不动产的法律、行政法规。其次，我国《城市房地产管理法》第四十条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同……”。《城市私有房屋管理条例》第七条规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件：……(二)购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证……”。据此，可以看出，我国对城市私有房屋的买卖其合同形式的规定是应当采用书面形式，而不是口头形式。那么，对农村房屋买卖合同又是如何规定的呢?目前，有关法律、法规没有明确的规定，这不能不说是立法上的一个漏洞。但对究竟应采取何种形式，并非不能找到依据。最高人民法院于1992年7月9日对《关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案的请示报告》的批复中指出：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订立书面契约、中人证明，按约交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效”。从以上法律、法规及司法解释的规定可以看出，房屋买卖合同是要式合同，必须采用书面形式才能成立。但对此也不能绝对化，根据我国《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。故在此种情形下，合同也能成立。
三、如何理解《合同法》第四十四条的规定《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。《城市房地产管理法》和《城市私有房屋管理条例》的有关规定指出，买卖房屋必须在办理过户登记手续后，其所有权的变更方生效。此处的“登记”与《合同法》第四十四条规定的“登记”是否一个意思，笔者认为，此“登记”并非彼“登记”。《合同法》第四十四条中的“登记”指对合同本身进行登记，相当于登记备案的意思。某些法律、行政法规规定合同的生效要经过特别程序后才产生法律效力，如我国的中外合资经营法、中外合作经营法规定，中外合资经营合同、中外合作经营合同必须经过有关部门的审批后，才具有法律效力。最高人民法院关于《合同法》的解释第九条规定，法律、行政法律规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效。从这一规定也可看出，《合同法》第四十四条中所规定的“登记”，是对合同本身的登记，未履行登记手续，则该合同属于效力待定合同。
四、如何理解房屋过户登记对房屋买卖合同效力的影响对买卖双方签订书面房屋买卖合同，按约定交付房款及管理房屋，但未办理过户登记，该房屋买卖合同是否有效。有人认为，应在办理过户登记后合同才生效，其理由一是《合同法》第四十四条第二款的规定;二是未办理过户登记则所有权尚未发生转移。从上文的分析可以看出，以第一种理由来否定合同的效力是站不住脚的。但究竟如何理解过户登记与合同效力的关系?我国《土地管理法》第十二条及其《实施条例》第六条规定，土地使用权的变更，自变更登记之日起生效。《房地产管理法》第三十五条、《城市私有房屋管理条例》第六条规定，房地产转让，当事人应当办理权属变更登记。从这些规定可以看出，依法律行为而使不动产物权发生变动的，以绝对办理登记为必要，如不进行登记，即使有物权变动的事实，但在法律上也绝对不产生物权变动的效力。《合同法》第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。同时该法第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物单证，并转移标的物所有权的义务”。从这两条的规定可以看出，房屋买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移所有权的义务，合同是否有效与所有权是否转移即办理过户登记手续无必然联系。法律法规规定或合同约定的单方责任未履行成不得成为合同无效的理由。因为这些责任的实际负担人不是仅向合同对方当事人承诺履行，更主要的是应向有关行政主管部门履行。而这些责任与合同密切相关，履行这些责任既是合同一方当事人应该履行的合同义务，又是对方开始履行合同的基础保障。因此，这些是合同有效情况下当事人应当履行的合同义务，而不是合同是否有效的构成要素，并不能因该义务的履行与否而决定合同的效力。最高人民法院在不久前实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规办理登记备案手续为由请求合同无效的，不予支持”。此规定指出，对商品房买卖合同的登记备案问题，应当属于行政管理部门的一种合同管理措施，不是确认合同效力的必要条件。《解释》对此予以明确，避免了司法审判权与行政管理权之间的冲突。从这一解释的精神也可以看出，房屋买卖合同中房屋过户登记与否对合同本身的效力并无影响，故前面所说的第二种理由也不正确。
五、非农村集体经济组织的成员能否购买该组织成员的房屋在城镇周边地区，具有城镇户口的人购买周边地区农村住房的现象较为普遍。法律对能否买卖并未明确禁止，但因涉及到宅基地使用权的变更，故该买卖合同又具有特殊性，我国《土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农村房屋买卖涉及到土地使用权的转移和变更，故审查买卖是否有效要看其房屋宅其地使用权的转移是否经过合法批准。农村房屋所有权及土地使用权的转移，一般应以合同的实际履行为标志，必须经当地土地所有者村、组同意才发生法律效力。新晨：
关键词 认购合同 预约 商品房
随着我国房地产市场的迅猛发展，商品房认购合同纠纷也逐年增多。很多房地产开发商在和认购人签订商品房购房合同前，与认购人签订一份商品房认购合同（实践中使用的名称不一，如称为预订书、确认书、预购书等）。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对商品房认购合同的性质也未规定，难以解决司法实践中的问题，故仍有进一步探讨的必要。
一、商品房认购合同的概念
商品房认购合同是指商品房买卖双方在签订商品房预售或销售合同前所签订的拟购买商品房或拟签订商品房买卖合同的文书。该认购合同签订后，认购人会交付一定的定金，约定在一定期限内与开发商签订购房合同，开发商在约定期限内为认购人保留指定的房屋，不得预订、预售或销售给他人。
通过概念分析，商品房认购合同应具备两个条件：一是必须在签订商品房预售或者销售合同之前经双方协商签订；二是合同明确规定购房者享有在将来某个时间购买开发商某处商品房或签订商品房买卖合同的权利。因此，商品房认购合同是商品房买卖双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房买卖合同前所签订的协议，是对双方交易商品房有关事宜的初步确认。
二、理论界、司法界对商品房认购合同的法律性质的观点
1、从合同说。该观点认为，商品房认购合同是相对于正式的购房合同而言，具有从属性和依附性，必须以正式购房合同的存在而成立、生效，是正式购房合同的从合同，两者之间存在一种制约依存关系。
2、担保说。该观点认为，签订商品房认购合同的主要目的是担保购房双方在约定的将来某个时间能够订立正式的购房合同，商品房认购合同的主要内容为定金条款，其内容符合《担保法》的有关规定，因此应该认定为担保合同。
3、买卖合同说。该观点认为，在商品房认购合同中，当事人双方平等自愿地表达了商品房买卖的真实意思，并且就权利义务进行协商达成了一致，所以商品房认购合同应当视为买卖合同，日后的正式商品房买卖合同只是对认购合同部分内容和条款的补充和完善。
4、要约说。该观点认为，商品房认购合同是房地产开发商向购房者发出的单方订约的意思表示，包涵了三方面主要内容：一是希望与购房者订立购房合同的准确的意思表示；二是明确提出了各项条款供购房方考虑；三是给购房方规定了一个答复的期限，以便于对方及时答复。因此，商品房认购合同具有要约性质。
5、意向说。该观点认为，商品房认购合同仅是当事人洽谈商品房买卖事项形成的初步文件，双方仅达成购买商品房的初步意向，只能是买卖双方初步的意思表示，因此应该看作是双方的一种买卖意向，不具有法律效力。
6、预约说。该观点认为，签订商品房认购合同是为了约束双方的交易行为，并为将来签订正式商品房买卖合同做准备，是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同，这种意思表示是明确的，具备合同法规定的合同成立的要件，因此，商品房认购合同本身就是一种独立的合同，其具有预约的特征及效力。
在司法审判实践中，法官对商品房认购合同性质的认定，归纳起来主要有两种观点：
1、认购合同是预售合同。这种观点认为，认购合同是买卖双方在平等自愿基础上的真实意思表示，是在商品房正式合同签订之前签订的，与商品房预售合同具备相同内容和效力范围，因此应该将商品房认购合同等同于正式预售合同。2、认购合同非独立合同。这种观点认为，商品房认购合同并非独立的合同，因为商品房认购合同仅是对签订正式商品房买卖合同的相关事宜的约定，不具备独立合同所应具备的内容，因此不能认定为独立的合同。
三、商品房认购合同是一种独立的预约合同
以上观点角度各异，立足点不同得出的结论也各不相同。本人赞同商品房认购合同是一种独立的预约合同，其他定性都没有把握商品房认购合同的本质。
1、形式上进行认定。由于商品房认购合同是商品房买卖双方约定在一定期限内洽淡、协商、签订商品房买卖合同的约定，是对设立预订商品房权利义务的合意，商品房认购合同是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，认购合同应为独立的合同。
2、内容上进行认定。商品房认购合同应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。认购合同是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以不应从于商品房买卖合同。认购合同与商品房买卖合同之间还存在许多不可预测的环节与风险，如果将认购合同直接认定为商品房买卖合同，那么开发商在掌握优势信息的情况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任，则会严重损害买方的利益。
3、性质上进行认定。商品房认购合同与正式的商品房买卖合同的关系为预约与本约的关系。在合同分类中，存在本约与预约之分。尽管我国现行立法没有规定预约制度，但基于契约自由的精神，不应否认交易双方以订立预约的方式为订立本约做准备，商品房认购合同即为一类非常典型的预约。
关键词：买卖合同；无权处分；物权行为；债权行为
中图分类号：D9
文献标识码：A
文章编号：1672-3198（2013）15-0162-02
2012年6月5日，最高人民法院对社会了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，以此应对司法实践中遇到的诸多买卖纠纷新情况和新问题。该司法解释前四条是有关买卖合同成立及其效力的规定，其中最引人注目的是第三条的规定。该条对买卖合同中无权处分行为的效力进行了新的界定，否定了之前学界和实务界的通说观点，认定无权处分的买卖合同事后不论是否得到权利人的追认或者无处分权人是否取得处分权，其效力均为有效。该条关于无权处分行为效力的新规定背后蕴藏着丰富的法理，具有重大的现实和理论意义，需要我们去认识与理解。
1 无权处分问题概述
关于“无权处分”行为，正如王泽鉴老师所言，可谓之“法学上的精灵”，一直是困扰理论界和实务界的难题。我国《合同法》对此也进行规定，该法第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”对于该条规定，理论界有两种意见。第一，对该条规定持肯定意见，认为该条规定符合我国关于无权处分行为效力的理论通说，且是对社会经济生活经验的正确总结。第二，对该条规定持否定意见，认为该条规定存在缺陷，不利于第三人利益和交易安全的保护。双方的争议焦点在于如果事后权利人对无权处分行为不予追认或者无权处分人没有取得处分权，此时合同的效力如何？持肯定意见者认为依据该条的反对解释，此时的合同效力应为无效；而持否定意见者从维护第三人合法权益和保障市场交易安全的角度出发认为此时合同有效。在买卖合同司法解释出台之前，理论界和实务界的通说均认为在此种情况下合同无效。2012年6月5日，最高人民法院对社会了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，该司法解释完善了《合同法》中有关买卖合同的规定，填补了相应的法律漏洞。其中第三条对合同法第五十一条的规定进行了一定的修正，该条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”由此可知，该条司法解释并没有采纳理论界和实务界的通说，而是确认在无权处分的买卖合同中，无论事后权利人是否追认或者无权处分人是否取得处分权，该买卖合同均为有效。虽然这只是关于买卖合同中无权处分行为效力的简单改变，但其背后却蕴藏着复杂的法理基础，因此正确理解与适用该条规定必须对其法理基础有清晰的认识。
2 “无权处分”概念的简要探讨
理解和适用买卖合同司法解释第三条首先涉及到对“无权处分”概念的认识。“处分”是大陆法系传统民法理论上的基本概念，其含义丰富，有广义和狭义之分。最广义的“处分”包括法律上的处分和事实上的处分，而法律上的处分又可分为负担行为和处分行为，负担行为是指在当事人之间产生债权债务关系的法律行为，处分行为是指直接使标的物权利发生得丧变更的法律行为；广义的处分只包括法律上的处分，而狭义的处分特指处分行为。显然无论是《合同法》第五十一条还是买卖合同司法解释第三条均只涉及到“合同”这一法律行为，并不涉及事实上的处分问题，因此该两条规定涉及到的“处分”仅指法律上的处分。
对《合同法》第五十一条持肯定意见的学者对“法律上的处分”这一概念有不同的理解。如梁慧星老师认为法律上的处分可以分为负担行为和处分行为，但同时认为依据合同法第一百三十条和民法通则第七十二条的规定，在买卖合同中应对负担行为和处分行为进行一体把握，将标的物的物权变动作为买卖合同的直接效果。而王利明和崔建远老师则反对负担行为和处分行为的区分，认为这种划分过于抽象晦涩，与现实情况不符。他们认为无权处分就是指无权处分人与第三人就他人的财产权利而订立的合同。笔者认为，区分负担行为和处分行为是有重大意义的，因为负担行为和处分行为是传统民法理论上的基本概念，也是理解民法相应制度和规范的工具，更是一些民法制度和规范构建的法理基础。关于此种区分对理解和适用买卖合同司法解释第三条的作用和意义，下文将进行详细的论述。
即使对“法律上的处分”这一概念有不同的理解，但持肯定意见者均认为依据合同法第五十一条的反对解释，事后未被权利人追认或者无权处分人未取得处分权的，该合同将会无效。然后根据买受人是否为善意，确定标的物的归属以及责任的分担。如果买受人为善意，且符合善意取得的其他条件，则买受人可以基于善意取得制度获得标的物的所有权，标的物的权利人丧失所有权。这时原权利人可以根据具体情况要求无权处分人承担侵权责任、违约责任或者要求返还不当得利。如果买受人为恶意，持肯定意见者认为这时的买受人没有保护的必要。如果买受人为善意，但不符合善意取得的其他条件，如动产未交付，这时买受人可以要求无权处分人返还相应的不当得利，同时承担合同无效后的缔约过失责任。以上观点是从维护标的物权利人财产的静态安全出发，试图以此保障市场交易秩序，防止出卖他人之物情况的发生，但此观点忽视了对买受人利益和交易安全的保护。
3 买卖合同司法解释第三条的法理基础及其重要意义
笔者认为，新近出台的买卖合同司法解释纠正了之前理论界和实务界在无权处分问题上存在的错误观点，该解释符合市场经济交易规律，保障了市场交易的安全，提高了交易效率，充分维护了交易主体的合法权益。同时，这也是合同法理论研究进步发展的一大表现。下文将简要梳理构建该条司法解释的法理基础及其与市场交易实际相契合的表现。
首先，构建该条司法解释的基础条件之一便是负担行为和处分行为的区分。其实，在该司法解释出台之前，物权法已经采纳了负担行为和处分行为的区分原则。物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”由此可知，负担行为仅是物权变动发生的原因，物权未发生变动并不影响负担行为即合同的效力。买卖合同只是个负担行为，在当事人之间仅发生债权债务关系，即赋予债权人请求债务人履行给付义务的权利，使债务人承担向债权人履行给付行为的义务，并不直接产生物权变动的效果。要发生物权变动的效果，动产买卖必须进行交付，不动产买卖必须进行登记，这其实已经是合同有效成立后，如何进行履行的问题了。我们不能因果倒置，将合同的履行问题作为合同生效的条件，试想没有有效合同成立在先，哪来履行的根据。而且负担行为仅产生债权人与债务人之间的请求关系，只要负担行为满足民法规定的民事法律行为的生效条件，即可生效。我国民法通则第五十五条规定了民事法律行为的生效条件，该条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”因此，有效的负担行为并不以当事人对标的物有处分权为必要。由以上分析可知，在无权处分的买卖合同中，即使在合同签订时出卖人没有处分权，其与买受人签订的买卖合同仍然是有效的。不能因为事后权利人不追认或者无权处分人未取得处分权而导致其无法向买受人履行交付义务来否认买卖合同的效力。对无权处分情况下买卖合同的效力做这样的认定应该说是与民法的基本法理是一致的。
其次，认定无权处分情况下买卖合同有效有利于平衡买受人和标的物权利人之间的利益，保障市场交易的安全。对合同法第五十一条持肯定意见者认为，认定事后未被追认或者未取得处分权的无权处分合同无效，有利于维护标的物权利人财产的静态安全，以此免受他人的侵夺。其实不然，从维护财产的静态安全而言，应主要依靠物权法的相关规范。我国物权法对此已有完善的规定，物权法第三十条规定了返还原物请求权，该条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”同时物权法第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。”以上都是物权人基于物权法而享有的物权请求权，该权利是绝对权、对世权，没有时效的限制，对任何无权占有人均可行使，而且其效力高于合同债权。因此，标的物的权利人为维护自己财产的安全，可以基于以上物权法的规定，向无权处分人或者买受人要求返还标的物，而其在行使这一物权请求权时完全不用考虑出卖人与买受人之间的合同效力，合同有效抑或无效，均可行使。但有一例外，即如果该买卖符合善意取得的条件，权利人则会丧失所有权，不能要求买受人返还标的物，只能根据具体情况追究出卖人的侵权责任、违约责任或者要求其返还不当得利。因此，认定无权处分情况下买卖合同有效或无效均不影响权利人的财产安全。但如果认定此时的买卖合同有效，则可以兼顾到买受人的利益，保障其合同权益。因为如果认定合同无效，买受人合同目的落空，期待利益受损，但此时买受人只能追究出卖人的缔约过失责任，而缔约过失责任的保护范围仅为信赖利益的损失，买受人基于买卖合同的可得利益损失便无法得到充分弥补，这对买受人的保护是不周的。而如果认定合同有效，买受人则可追究出卖人的不能履行的违约责任，使自己的合同履行利益损失得到充分的救济。从另一个角度看，赋予买受人追究出卖人违约责任的权利是维护市场交易安全的表现。因为买受人作为一方市场主体与卖方进行交易时，不可能花过多的时间和精力对调查卖方对标的物的权利状况，而且市场瞬息万变，也要求双方进行快速的交易。因此买方只能履行一般的注意义务，根据相应的权利外观去推定卖方的权利状况。如果此时认定合同无效，则买受人对交易的期待无法得到保障，这种状况便会阻碍市场交易的进行，降低交易的效率，交易安全无法得到保障。
再次，认定无权处分情况下买卖合同有效与现实的市场交易实践是相契合的，有利于促进市场交易，提高交易的效率。在现实的商事贸易中存在一种典型的交易方式，叫做“将来货物买卖”。这是一种在市场经济条件下最常见、最重要的商事买卖合同。此种买卖合同的特征在于，卖方与买方签订买卖合同之后，卖方再根据买方的货物需求与自己的上级供应商签订相应的买卖合同，向上级供应商购买已经出卖给买方的货物。而当卖方在与买方签订相关货物的买卖合同时，卖方对所出卖的货物并没有处分权，相关货物的权利属于上端供应商，或者货物都还没有被生产出来。此时，根据合同法第五十一条的规定，卖方与买方签订货物买卖合同时卖方对货物并无处分权，应属于无权处分行为。而一旦卖方的上级供应商无法供货或者其他不履行合同的情况，这时卖方将无法向买方履行交货义务，那么根据合同法第五十一条的规定买卖双方之间的合同将会被认定无效。此时，买受人只能追究卖方的缔约过失责任，买方合同履行利益的损失将得不到充分的救济。由此可知，合同法第五十一条与市场交易的现实不符，阻碍了市场交易的进行。买卖合同司法解释第三条因应市场经济发展的要求，填补了合同法的这一缺陷，认定此时合同有效，买方可追究卖方的违约责任。
最后，认定无权处分情况下买卖合同有效与国际上有关合同的立法趋势保持了一致，有利于促进国际交流与贸易往来。从国际上关于无权处分情况下买卖合同的效力规定来看，大部分均认定此时合同有效。比如《国际商事合同通则》以及《欧洲合同法原则》均规定合同效力不因无权处分的事实本身而受影响，合同有效。从传统大陆法系国家和地区来看，德国、瑞士、台湾地区由于采纳了债权行为和物权行为的区分原则及物权行为的独立性与无因性，均认定在无权处分的场合，债权行为即买卖合同是有效。由此可知，认定无权处分情况下的买卖合同有效是国际社会的主流观点，这反映了现代市场经济客观规律的共同规则，在客观上能够鼓励市场交易，提高交易效率，保障交易安全。因此在我国加入世贸组织，与世界各国贸易更加频繁和紧密的背景下，相关的贸易规则立法就应该实现与国际共同规则协调一致，努力为扩大国际贸易，促进经济交流创造良好的法制条件。
4 结论
买卖合同司法解释第三条的出台，填补了合同法第五十一条的立法漏洞，纠正了学界和实务界之前采用的错误观点。该司法解释因应市场经济内在发展规律对法律规则的要求，最大程度实现了鼓励交易，保障交易安全的经济效果。同时，这也是我国合同法理论进步发展的表现，使现行合同法关于无权处分的规则符合了民法的基本原理，实现了理论体系上的协调一致。最后，该司法解释的出台推动了我国合同立法与国际先进立法的接轨，有利于我国与世界各国的贸易往来。
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一、房屋买卖合同纠纷产生的原因
由于我国的商品房市场从上世纪90年代后期才开始形成，我国在这方面的法律法规和行政管理规范至今仍处于一个不断完善的阶段，加之各方当事人对房屋买卖合同的法律特征不了解或认识上有偏差，致使商品房合同纠纷的产生原因纷繁复杂、表现形式千差万别，近年来审理房屋买卖合同纠纷案件来看，主要有以下四个方面：
（一）、审批手续不全：1、由于房地产开发商的项目审批手续不健全或开发施工的资金不足，导致新建商品房买受人在签订合同时就已经潜伏了无法及时取得产权证或不能按合同约定及时入住的危险。2、擅自将租赁给他人的房屋、与他人共有的房屋、单位集资房或经济适用住房出售，导致买受人因第三人提出异议而不能取得产权证或无法及时使用房屋。3、房屋销售广告宣传与实际项目的质量或环境差距悬殊，使房屋买受人无法获得理想中的房屋，无端增添许多烦恼。
（二）、房地产市场变化过快：由于房屋属于价款较高的大宗商品，而房屋买卖从签订合同到实际履行往往需要一段时间，每当房屋市场的交易价格发生重大变化时，都有许多买家或是卖家，特别是期房或必须在一定期限后才能过户的单位集资房和经济适用住房的当事人，宁愿承担违约责任，也不愿按照合同的约定购买或交付房屋。受市场影响而大量发生的另一类纠纷就是房贷纠纷，这类纠纷主要发生于国家对房地产贷款实行紧缩政策的背景下。由于银行对于个人房贷审查严格，特别是对购房人的资信或首付比例要求提高，让很多购房人出现贷款难或者首付增多，从而使许多购房者或者客观上凑不齐首付的购买人无法继续履行支付剩余房款的义务。
（三）、交易机制不健全：很多人将合同与物权变动混为一谈，一些人以买卖的房屋未进行登记过户而主张房屋买卖合同无效，而故意不履行合同约定的义务；还有一些人以为只要签订了房屋买卖合同或完成了房屋交付就自然取得了房屋所有权，对是否及时办理买卖房屋的登记过户手续并不在意，由此给一些心术不正的售房方留下了进行欺诈或毁约的机会。
（四）、买卖合同约定不明确、这是引起房屋买卖发生纠纷最常见的原因，其中因为对交易定金的处理、面积误差的解决方式、房屋质量标准、房屋入住条件、违约金及计算方式等内容约定不明而无法协商解决，不得不提讼的又最为集中。
二、避免或减少房屋买卖合同发生纠纷的对策
根据以上对房屋买卖合同常见纠纷产生原因的分析，不同的交易主体需要注意的重点问题是各不相同的。由于买受人在房屋买卖过程中往往处于弱势，所以要避免或减少房屋买卖发生纠纷，必须做好以下几个方面的工作。
（一）签订合同前，要严格审查售房方的主体资格。
房屋买卖合同纠纷有很大一部分是由于对售房者的资格或资信情况不了解而产生的，要避免或减少房屋买卖的合同纠纷，在正式签订房屋买卖合同前、包括签订意向书或缴纳定金前，购买期房的要审查发展商的“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，特别是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》这两证，要认真查看其中批准销售的面积、地点、项目名称、销售内容等，防止开发商将批准销售范围之外的房屋对外出售。购买现房的主要审查是否具有《国有土地使用证》、《房屋所有权证》；购买经济适用住房或单位集资建房，应要求售房方出具相关单位同意其对外出售的文件，以确定这类房屋进行转让的条件和期限；购买二手房则必须注意以下问题：1、是否已被列入拆迁范围；2、确认房主真实身份，仔细辨认房主身份证与房屋产权证的真实性、一致性；3、是否存在抵押、租赁情形；4、是否与他人共有，共有人是否同意出卖；5通过中介买卖房屋的，还应对中介的资质和信誉进行调查。
（二）签约时的每一条款要约定得明确、具体、细致、规范。
对于合同约定的内容，除违反法律强制性规定或约定不明之外，法律对当事人的合同约定都是支持的。所以，尽管开发商在售房时使用的基本都是政府监制的《商品房买卖合同》格式文本，但这种格式文本中的许多内容都是要由买卖双方协商后确定的。所以，购房者对以下条款特别要明确约定：1、面积的确认及面积差异的处理；2、规划设计变更的处理；3、基础设施和公共配套建筑正常运行等；4、对基础设施和公共配套建筑正常运行的具体日期；5、交付房屋及办理产权证的时间及处理方式；6、适用解除合同的条件和行使解除权的时限、方式等。
2001年1月1日,某商场对鞋类商品4折削价处理,顾客张某购买皮鞋一双,价值80元(据商场称该商品原价200元)。一星期后,皮鞋鞋底断裂,张某找到商场要求退赔,但商场拒绝。理由是:商品是削价商品,商品一经卖出拒不退换;商品打折原因就因为是积压商品,且鞋子质量一般,不然不会以如此低的价格卖掉。双方协商未果,1月18日张某诉至法院。
这起案件引发了一个问题,商品买卖中商品的品质担保义务与合同买卖风险转移的冲突如何解决。笔者认为:
一、卖方应当承担商品的品质瑕疵担保义务
所谓品质担保义务,是指出卖人所交付的标的物含有隐瞒的缺陷和与合同不符的品质问题,以至于不适用其用途和价值减少。目前,各国的法律大都规定出卖人必须对其交付的标的物的品质负责担保,即一旦发生标的物品质瑕疵,出卖人应承担法律责任。
1.出卖人是否隐瞒标的物瑕疵,决定其是否应承担标的物瑕疵担保义务。
(1)出卖人交付标的物时若故意隐瞒标的物的缺陷或故意扩大标的物的品质的,那么出卖人应当负担担保的义务。(2)若出卖人事先告之商品的瑕疵,而买受人仍坚持购买的,则出卖人不承担相应责任。合同法第六十二条规定,当事人就合同内容约定不明确的,依照本法第六十一条规定仍不能明确的,适用下列规定:(一)质量要求不明确的,按照国家标准、行业标准履行;(二)没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或符合合同目的的特定履行标准履行。
2.本案中出卖人应承担标的物的品质瑕疵担保义务。(1)皮鞋瑕疵于标的物(皮鞋)风险负担转移时就已经存在。(2)买受人不知标的物(皮鞋)有瑕疵,且在不知道上无重大过失。(3)出卖人对有瑕疵商品应履行告知义务,而作为商家的出卖人用含混的语言隐瞒了标的物(皮鞋)的瑕疵,导致了产品的重大缺陷风险。
二、本案中出卖人应承担隐瞒标的物瑕疵,导致皮鞋鞋底断裂的风险责任
买卖合同的风险是指买卖合同的标的物在交付前由于不可抗力或者意外事故而遭到毁损灭失。
如何确定买卖合同的风险转移,我国民法通则第七十二条规定,按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或者当事人另有约定的除外。合同法对合同风险转移也作了相应的规定,买卖标的物的交付有时不发生所有权的转移,但风险负担却随之转移,根据合同法的规定买卖合同的风险负担主要有以下几种情形:(1)标的物毁损灭失的风险在标的物交付前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定的除外。(2)因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的,买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损灭失的风险。(3)出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物,除当事人另有约定的以外,毁损灭失的风险自合同成立时起由买受人承担。(4)当事人没有约定交付地点或者约定不明确,标的物需要运输的,出卖人将标的物交付给第一承运人后,标的物毁损灭失的风险由买受人承担。此外,合同法还对买卖合同的风险作出了其他相关规定。结合本案看“风险转移”,主要涉及皮鞋随时断裂的风险由买受人承担,还是由出卖人承担的问题。
出卖人隐瞒标的物的瑕疵而交易该产品的,其买卖合同的风险不因交付而转移。笔者之所以认为买卖合同中出卖人商品有瑕疵的其商品造成的毁损灭失的风险不应从交付时转移的理由如下:因为商品有瑕疵而导致买卖合同无效。根据合同法的规定,合同无效有过错的一方应当承担责任。作为卖方将不具有使用价值或具有商品一般特征的产品予以出卖,则违反了合同法有关产品质量的规定。由于合同无效,标的物已转移,但标的物毁损灭失的风险仍应当由卖方承担。
一、分期付款买卖的价值分析
分期付款买卖是一种特殊买卖合同，是买受人将其应付的总价款，按照一定期限分批支付给出卖人的买卖合同。分期付款买卖作为买卖合同的特殊形式，早在古罗马时就已存在。[1]在现代商品交易活动中，分期付款买卖所占的地位越来越重要，特别是在房屋及高档耐用消费品的买卖中更是屡见不鲜，成为商家促销商品和消费者购买商品的一种有效手段。因此，现代各国都非常重视分期付款买卖，并纷纷通过立法规范这种特殊的买卖合同。分期付款买卖之所以会受到广泛的重视，其原因就在于它具有普通买卖所不具有的特性和特有的应用价值。一方面，就买受人而言，只需要支付少量的资金（第一次分期金），就可以从出卖人手中得到价值数倍乃至数十倍的商品而即时加以使用，这实际上就增强了消费者的购买力，解决了消费者的需求与实际购买力之间的矛盾，同时也就大大地刺激了消费者的购买欲望；另一方面，就出卖人而言，由于消费者购买力的增强，商品的销售量大大提高，出卖人也因此获得更大的经济效益。可见，分期付款买卖对买受人和出卖人双方皆有益处。消费者购买力的增强和销售者销售量的提高，必然会极大地促进市场的繁荣，从而促进整个社会经济的发展。
分期付款买卖所具有的特殊的价值功能，使其区别于诸多其他类似的法律制度。实践中，许多人将分期付款买卖与附条件买卖、租买等混同，这是不正确的。
附条件买卖也是买卖合同的一种特殊形式，它是指买卖双方在合同中约定，买受人先占有出卖物，买受人在支付一部或全部价款，或完成特定条件时，始取得出卖物的所有权的买卖。也就是说，在买卖合同中所附条件没有成就前，出卖人仍保留出卖物的所有权。关于附条件买卖，最高人民法院在《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第85条有明确的解释：“财产已经交付，但当事人约定财产所有权转移附条件的，在所附条件成就时，财产所有权方为转移。”我国台湾的《动产担保交易法》也对附条件买卖作了具体规定。从附条件买卖的特征来看，其与保留所有权的分期付款买卖非常相似。二者的区别在于，附条件买卖的付款不一定是按期分批支付的，而分期付款买卖的付款必须是按期分批支付。
租买是英国法中的一种制度。租买又称租购，是指租买人同意以分期交纳租金的方式接受标的物，并具有选择取得购买人或租用人地位的优先权的一种合同。也就是说，租买人在分期支付了全部约定租金后，既可以将租买合同转变成买卖合同，支付选择购买价格并取得货物的所有权，也可以放弃优先权，使租买合同变成租赁合同，而将标的物返还给所有人。[2]可见，分期付款买卖与租买是有明显不同的：前者没有租赁的内容，且买受人在支付了全部价款或出卖人交付标的物后，就取得了标的物的所有权（这里买受人取得所有权既是其权利，也是其义务）；而后者包含了租赁和买卖两种关系，租买人在支付了全部租金后，并不当然地取得标的物的所有权，只有租买人主张了优先购买权，租买合同才能转变成买卖合同（这里租买人取得标的物的所有权只是其权利，而非其义务）。
二、分期付款买卖的法律效力
分期付款买卖作为一种特殊的买卖合同，也是双务合同，其法律效力与普通买卖合同基本相同。
就分期付款买卖的出卖人的义务而言，出卖人应当按照合同的约定交付出卖物。关于出卖人的义务，需要特别指出的有以下几点：第一，关于标的物的范围。分期付款买卖的标的物的范围应当如何界定，各国立法有所不同。德国的《分期付款买卖法》第1条将标的物限于动产，这是因为德国民法主张不动产转移的意思表示不允许附条件。而多数国家的立法则不限于动产。笔者认为，分期付款买卖的标的物应包括动产和不动产。因为不动产的价值较动产的价值更大，更适于分期付款买卖。我国的合同立法应当肯定动产和不动产都应当适用分期付款买卖。第二，关于出卖人交付标的物的形式。在普通买卖合同中，出卖人交付标的物的方式是多种多样的，可以是现实交付、占有改定、拟制交付、返还请求权的让与等。但在分期付款买卖中，出卖人交付标的物必须是现实交付，必须使买受人直接占有标的物。所以，出卖人以占有改定、拟制交付、返还请求权让与的方式交付标的物的，为法律所不许。[3]之所以如此，是因为分期付款买卖合同多是买受人在急需某种商品而又没有足够的资金的情况下，与出卖人签订的。如果买受人不能取得对标的物的直接占有而加以使用，则就失去了分期付款购买商品的意义。关于这一问题，我国的合同立法应当加以明确，以区别于普通买卖合同。第三，关于出卖人交付标的物的期限。出卖人应于何时将标的物交付给买受人？通常情况下，出卖人应于买受人交付第一次价款的同时将标的物交付买受人。所以，我国合同立法亦应当规定，出卖人应于买受人交付第一次价款的同时交付标的物。
就分期付款买卖的买受人的义务而言，买受人亦负有支付价款的义务，且买受人的付款须按期给付。买受人分期支付的价款的数额及时间，应由合同加以约定。分期付款的期限，通常以月为单位，也有的以年或周为单位。至于分期付款的次数，日本《分期付款买卖法》规定为分期付款买卖必须在两个月以上的期间，分三次以上给付。我国合同立法是否应当对分期付款的期间和次数加以规定，笔者持否定态度。对此，完全可以由当事人自己约定，法律没有规定的必要。当然，既然是分期付款，则付款的次数必然在二次以上。分期付款是为买受人的期限利益而设9法学新论山东法学定的，故买受人得履行其分期付款义务，亦得放弃期限利益而于标的物交付后，将剩余价款一次全部支付。应当指出的是，分期付款必须是基于合同的约定，如果出卖人于合同订立后始表示同意买受人分期付款的，则不是分期付款买卖，而是对普通买卖合同履行期限的变更。
三、分期付款买卖的货物所有权的转移
根据我国《民法通则》第72条的规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”在分期付款买卖中，货物的所有权应从何时起转移给买受人呢？对此，学者们的看法很不一致，主要有以下几种观点：第一种观点认为，在分期付款买卖中，标的物的所有权是从交付时起转移还是从价金全部支付完毕之时起转移，可由双方当事人约定。如果没有约定，应从价金全部支付完毕时转移。[4]第二种观点认为，分期付款买卖成立后，出卖人应按合同规定将标的物交付买受人直接占有，但并不必须转移标的物的所有权。标的物的所有权是否转移，由双方自行协商。[5]第三种观点认为，分期付款不影响标的物所有权的转移，买受人取得标的物时即取得其所有权。[6]第四种观点认为，在分期付款买卖中，除法律或合同另有规定外，出卖标的物所有权自出卖人交付时起转移给买受人。[7]第五种观点认为，无论分期付款买卖有无所有权保留的约定，应推定标的物的所有权于付清全部价款的同时转移与买受人。其理由为，就出卖人立场而言，所有权保留为其最好的方法，并且买受人也对之有所觉悟，常自意识着价金未付清之前，还没有成为完全的所有人。[8]从立法上看，日本的《分期付款买卖法》第7条明确规定：至全部履行分期货款之给付义务时为止，该物的所有权被推定保留于分期付款销售业者。《德国民法典》第455条亦规定：“动产出卖人在支付价金前保留所有权者，在发生疑问时应认为，所有权的转移以支付全部价金为停止条件。”《瑞士民法典》也有类似的规定。
笔者认为，分期付款买卖中的所有权转移问题，对买卖双方至关重要。它不仅涉及到出卖人能否确实得到应得价款，而且涉及到买受人的购买目的能否实现。上述五种观点，出发点虽有不同，但都不外乎两个基本的方面，即所有权是从交付时起转移，还是从全部价款支付完毕时起转移。分期付款买卖的所有权转移涉及到三个问题需要明确：一是法律对所有权的转移有明确规定的，必须依法律规定确定所有权是否转移。如房屋的分期付款买卖，房屋的所有权只能依是否办理过户登记为依据确定所有权转移与否。二是当事人对所有权的转移有约定的，且此种约定并不违反法律规定的，则应当依当事人的约定认定所有权的转移。这种约定就是所有权保留。三是在法律没有规定，当事人也没有约定的情况下，我们不能没有事实根据地推定出卖人仍保留所有权，也不能推定出卖人将全部价款支付完毕作为所有权转移的条件，而只能依交付认定所有权的转移。因为这种推定是不符合双方当事人的意愿的。综合上述三个方面，笔者认为，在分期付款买卖中，所有权是否转移取决于法律有无特殊规定和当事人有无特殊约定。因此，我国的合同立法应明确规定，除法律另有规定或当事人另有约定外，分期付款买卖的标的物的所有权应从标的物交付时转移于买受人。目前的《合同法》（建议草案）第194条规定：“分期付款买卖合同标的物所有权的转移，依当事人的书面明示约定。无约定的，自标的物交付时起所有权转移于买受人。”这一规定基本可取，其不足之处在于忽略了法律另有规定的情况。
明确了分期付款买卖中的所有权转移问题后，还必须明确标的物的风险负担问题。通常认为，买卖标的物的风险负担与所有权联系在一起，这就是“物主承担风险”原则。那么，在分期付款买卖中，是否也应当按照“物主承担风险”原则来认定负担呢？有人认为，采用分期付款形式订立的买卖合同，只要标的物交付给买方，标的物的所有权就转移给买方，意外风险责任随之转移，即由买方承担意外风险责任；[9]也有人认为，分期付款买卖的标的物已交付以后的危险，若当事人无相反的合意，应由买受人负担。[10]笔者认为，按“物主承担风险”原则处理分期付款买卖的标的物的风险负担问题是不妥的。[11]这是因为，分期付款买卖的标的物已经由买受人实际占有、使用和收益，标的物的实际支配权已归属于买受人，自应由买受人承担标的物的风险。如果因标的物的所有权仍保留于出卖人手中，而使对标的物没有实际支配权的出卖人承担风险负担，是有失公平的。
四、分期付款买卖的违约救济
在分期付款买卖中，由于买受人系分期付款，所以，出卖人难免冒着收不回价款的危险，而且越是低收入的买受人或越是高价商品，这种危险性也就越大。因此，对买受人的这种违约的危险性，出卖人会想尽办法加以避免，如对买受人进行信用调查，或者事先采取对自己有利的措施，例如，对标的物设立第一顺序抵押权、保留标的物的所有权、约定期限利益丧失条款和合同解除条款等。其中，约定期限利益丧失条款和合同解除条款，是出卖人在买受人违约时所采取的救济方法。
所谓期限利益丧失条款，是指买受人迟延支付价款达到法律规定的程度时，出卖人有权要求买受人支付剩余的全部价款，买受人将丧失其在分期付款买卖中的期限利益。期限利益丧失条款是为保障出卖人能够收回全部价款而设的防范措施，也是买受人违约时出卖人所采取的救济方法。但这种措施如果被滥用，则会损害买受人的利益。因此，法律必须对期限利益丧失条款加以一定的限制。之所以如此，“盖为保护买受人利益，而显分期付价买卖之效用也”。[12]关于期限利益丧失条款的限制，各国法律规定不同。我国台湾《民法典》第389条规定：“分期付价之买卖，如约定买受人有迟延时，出卖人得即请求支付全部价金者，除买受人有连续两期给付之迟延，而其迟延之价额已达全部价金五分之一外，仍不得请求支付全部价金。”德国的《分期付款买卖法》第4条及瑞士《债务法》第228条也规定，出卖人只在买受人连续两期给付迟延，而迟延之价额已达到全部价额的十分之一时，才能主张期限利益丧失条款。日本《分期付款买卖法》第5条规定：分期付款销售业者，关于利用分期付款销售的方法销售指定商品的契约，在不履行支付分期付款的义务的场合，非在规定20天以上的相当期限，以书面催促其支付，于该期间内并未支付时，不得以滞纳分期付款为理由，请求支付未到期的分期付款金，违反前项规定的特约无效。这些规定都值得我国合同立法借鉴。我国的《合同法》（建议草案）第193条规定：“出卖人于买受人已连续两期未支付价款，并且到期未支付价款的金额已达全部价款的五分之一的，可以……请求支付全部价款”。这一规定是比较合适的。
所谓合同解除条款，又称失权条款，是指在买受人违约时，出卖人可解除分期付款买卖，而取回标的物。关于在分期付款买卖中，出卖人在何种情形下，可以解除合同，各国法律规定有所不同。依德国和瑞士民法，分期付款买卖，除当事人以特约保留所有权外，出卖人并无解除权。[13]德国《分期付款买卖法》第5条规定：“出卖人基于其保留的所有权将标的物取回的，视为解除权之行使。”日本《分期付款买卖法》第5条对解除合同条款的条件和限制与期限利益丧失条款的条件和限制的规定是相同的。我国台湾民法并没有规定合同解除条款的条件和限制，有的学者主张应比照期限利益丧失条款的规定处理；[14]也有的学者主张，不独价金支付义务不履行，其他契约义务的违反，如标的物的保管义务、住所变更或强制执行的通知义务、标的物的保险义务的违反等，出卖人亦得行使解除权。[15]笔者认为，无论出卖人是否保留所有权，都应当允许当事人在合同中约定合同解除条款。否则，不足以充分保障出卖人的利益。至于对出11法学新论山东法学卖人解除合同的限制，应当比期限利益丧失条款的限制更严格，以保护买受人的利益。我国的合同立法可以在期限利益丧失条款的限制基础上，增加一定期间的限制（如10天或15天）。
如果出卖人依解除合同条款，主张解除分期付款买卖合同，那么，买受人已经支付的价款应如何处理呢？有学者主张，在分期付款买卖合同解除后，买方负有返还所购商品的义务，卖方则无须将已收受的价款返还给买方，不论他所收受的价款金额是多少。[16]笔者认为，这种看法不妥，有违公平原则。但如果出卖人返还全部价款，则无疑于买受人无偿使用了出卖人的财产，这亦有违公平原则。所以，笔者认为，应当从公平原则出发，允许出卖人在解除合同时，扣留相应的价款。关于出卖人扣留价款的数额，各国法律大都规定了相同的限制，即不得超过标的物的使用的代价及标的物受有损害时的赔偿额。[17]但日本的《分期付款买卖法》的规定有所不同。日本《分期付款买卖法》第6条规定：分期付款销售业者，在以分期付款销售的方法销售指定的商品的契约被解除的场合，即使预定损害赔偿额或约定违约金，对购买者不得请求支付超过与以下各号所列的场合的相适应的数额加上按法定利率计算的迟延损害金额的金额：（1）该商品已返还的场合，该商品的通常使用费的价额（在从相当于该商品的分期付款销售价格的价额中扣除返还时的该商品的价额后的价额超过使用费的价额时，为该价额）；（2）该商品并未返还的场合，相当于该商品的分期付款销售价额的金额；（3）该契约的解除在该商品交付以前的场合，为契约的订立及履行通常的需要的费用的金额。我国的《合同法》（建议草案）第195条规定：“出卖人在解除合同时，向买受人请求支付或扣留的金额，不得超过相当于该标的物的通常使用费的金额。如标的物有毁损时，则应加以相应的损害赔偿金额。”这是合理的。标的物的通常使用费的金额计算，可以标的物能否出租为依据。如果标的物是可出租之物，则以通常的租金计算；如果是不可出租之物，应根据标的物的情况估定使用的代价。标的物的使用代价还应当包括孳息的代价在内。[18]如果标的物受有损害的，买受人应向出卖人赔偿。但这种损害应以可归责于买受人的事由所致为限。因订立分期付款买卖合同而支出的费用，是否应算入赔偿范围之内，依德国《分期付款买卖法》第2条的规定，该费用应由买受人赔偿。但依《瑞士债务法》及我国台湾民法的规定，则不应由买受人赔偿。笔者认为，我国法律应从后一种解释。因为订约费用属于出卖人的正常业务支出。
注释：
[1]徐炳：《买卖法》，经济日报出版社1991年4月版，第495页。
[2]董安生等编译：《英国商法》，法律出版社1991年5月版，第332页。
[3][13][15][18]史尚宽：《债法各论》，第90-91页、第93页、第93页、第93页。
[4]唐德华主编：《民法教程》，法律出版社1987年6月版，第265页；刘春茂主编：《民法学》，中国人民公安大学出版社1992年8月版，第356页。
[5]杨振山主编：《中国民法教程》，中国政法大学出版社1995年9月版，第466页[6]江平等主编：《现代实用民法词典》，北京出版社1988年6月版，第92页。
[7]《中国大百科全书。法学》，中国大百科全书出版社1988年版，第404页。
[8][10][14]刘得宽：《民法诸问题与新展望》，第4页、第13页、第15页。916陈旭琴：《分期付款现象的法律透视》，《法商研究》1996年第1期，第88页。
[11]笔者认为，以所有权的转移时间作为风险负担转移的时间界限不妥，立法上应采取以交付的时间作为风险负担转移的时间界限。
摘 要：由于我国房市的持续高温、房价不断飙升，我国房屋交易市场违反约定、规避法律的现象日益凸显。房屋所有者在签订买卖合同后，看到房价的不断上涨，往往寻找各种借口解除合同甚至公然违约，将房屋转卖给他人以获取更为丰厚的利润。本文拟结合我国司法机关大量的审判实践，针对房屋交易过程中常见的“一房数卖”等问题，发表自己的见解，并提出相应的司法、立法对策。
关键词：房屋买卖;一房数卖;债权;物权
由于我国房市的持续走高，房价一路飙升，连续多年刷新历史房价峰值。在这个过程中，一些业主在更为丰厚利润的驱使下，屡屡做出 “一房数卖”的行为。本文笔者通过对大量“一房数卖”司法裁判实践的分析，厘清我国现有房地产法律制度的规则与价值导向，评析我国相关立法的优劣，并最终提出建议。
所谓“一房数卖”，是指出卖人就特定房产，同时或顺次与多个买受人成立买卖契约。1在司法实践中，“一房数卖”案件的判决结果由于当事人履约程度的不同、房屋产权证明变更登记与否以及受害人损失的大小等具体情况的不同而存在较大差异，具体问题大概包括以下几类：
1、已过户的“一房数卖”
房屋所有人往往是在与第一个购房者签订购房协议后，房价大幅上涨，遂与其他购房者另行签订购房合同。对于先后两个房屋买卖合同的效力，目前司法机关在审判过程中基本达成共识，即该两个合同均为合同双方当事人真实的意思表示，双方基于平等协商就房屋的价格、履行期限、地点、交付方式、违约责任等权利义务达成意思一致，是双方意思自治的表现。且该合同并不违反我国法律、行政法规的强制性规定，故两个合同均已成立并生效。但房屋作为一种典型的不动产，其物权的变动以登记为生效要件。一旦房屋所有人将房屋产权证明过户到一个买方名下，交易相对方便取得了房屋的所有权。此时，原房主已经丧失了房屋的所有权，与其他买家订立的买卖合同由于物权的灭失而造成支付不能，故其他买家签订的合同虽然合法有效，但是不能要求原房主继续履行，只能主张其由于根本违约而造成的违约责任。
2、未过户的“一房数卖”
在司法实践中，房主一房数卖，在尚未与其中任何买方进行房屋变更登记之前，就被其中一名或数名买受人发现并要求与之履行房屋买卖合同的情形，为数不少。根据“债务人任意履行规则”，房主有权选择履行任何一个已经签订的房屋买卖合同，而将房屋交付给任何一个买受人并进行过户登记。对此，司法审判机关通常根据个案情况，采取两种不同的审判策略进行审判。一，当出卖人已经将房屋交付给一名买受人使用时，该买受人便基于买卖合同在事实上管领了该房屋从而形成了一种有权占有，这种占有是应当受到法律保护的。而且，从国际私法的角度看，房屋的交付是房屋出卖人对于房屋买卖合同的“特征性履行”，相比较房款的支付，它更能体现出房屋买卖合同的特性。另外，从法律经济学的角度来看，由房屋的实际占有人取得房屋的所有权也最为符合“效益最大化”的经济原理。二，在一房数卖且均未过户，出卖人已将买受人支付的购房款挥霍殆尽的情况下，无论判决将房屋过户给任何一方，其他买受人都将承受出卖人无力偿还购房款及赔偿损失的风险。因此，有些法院便大胆采取了如下解决方案：判决将诉争房屋拍卖或采取其他方式，按双方付款的比例弥补各自所受的损失。虽然该种判决的合理性有待商榷，但他的确体现出了法院在平等保护受害方合法权益方面所做出的努力。
3、“一房数卖”中的惩罚性赔偿――双罚原则
针对“一房数卖”行为，最高法颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该司法解释在第8、9条处规定了无法取得房屋的买受人除了可以要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。此外，出卖人如有欺诈行为导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人同样可以作此主张。所谓惩罚性赔偿，也称为示范性赔偿或报复性赔偿，它是指法庭所作出的赔偿数额超过了实际的损害数额的赔偿，是对真实赔偿的一种“附加”赔偿，它具有补偿受害人遭受的损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能。2
通过对法条的分析与实际案例的比较，可发现该法条在具体适用时还存在着明晰的边界。如：条文中规定的商品房买卖合同，对主体有特殊规定，即出卖人必须是房地产开发企业而不是所有房屋买卖合同的卖方，而买方为不特定的社会个体，包括自然人和法人。解释适用于房地产开发企业将自行开发的房屋预售与现售。政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、个人所有的私有房及二手房买卖，其交易要受到国家政策的调整，不适用于该解释。3《商品房买卖合同纠纷解释》还对惩罚性赔偿数额的上限做了限制，即并非购房款全款的一倍，而是已付购房款的一倍，而且并非所有案件都一律赔偿已付购房款一倍的损失，而是由法院根据案情需要来酌情进行处理。
4、“一房数卖”中的补偿性赔偿――损害赔偿数额的认定
根据房屋买卖合同签订的进程不同，因对方的过错而主张的赔偿责任也主要分为两种：一种是出卖人在尚未与买受人订立本合同，仅仅签订了诸如认购书的预约合同之后，便将房屋出售给他人并过户，此时由于正式的房屋买卖合同尚未订立，出卖人承担的应为缔约过失责任，主要是对买受人基于信赖利益而支付的一系列准备费用的补偿4；另一种则是更为普遍的在房屋买卖合同签订后，履行完毕前，出卖人将房屋转让给他人的，应承担相应的违约责任，主要是对买受人履行利益或称期待利益的补偿。
这仅是在学理上的定性分析，但在司法实践中，对于买受人的损失如何予以赔偿，司法判决，尚未形成一个基本的共识。即在进行损害赔偿时，机会利益的损失应否赔偿。由于出卖人的恶意违约致使合同无法继续履行后，买受人要想购买到与原合同中同等质量的房屋，需要多支付的资金数额，能否要求出卖人赔偿。在司法实践中，法官在判决书中基本不对损害赔偿金的性质加以解释与说明，而是略显随意地“酌定”一个居中的数额，从而达到息事宁人的效果与目的。这种“和稀泥”的处理方式不够理智，应当让出卖人承担买受人机会利益的损失，将转卖房屋所获得的全部价款补偿给买受人，才能使他完全失去恶意违约的动力从根本上减少该类民事纠纷的发生。结语
“一房数卖”作为房地产领域甚至是法律领域一个古老的话题，随着我国经济的高速发展及房价的不断攀升，近年来又焕发出了新的活力。房屋买卖纠纷标的额的不断上扬，范围的持续扩张，数量的井喷式增长，都引起了司法机关甚至政府的高度重视。然而，要想从根本上解决“一房数卖”问题，必须加大对于恶意违约的出卖人的惩罚力度，有理有据地增加受害人的赔偿数额与范围，使出卖人的转卖行为真正无利可图，只有这样，才能从源头上遏制其“一房数卖”的动力，最终达到减少“一房数卖”现象的目的。（作者单位：首都经济贸易大学）
注解
① 参见赵勇山：《房地产法论》，法律出版社2002年版，第291页。
② 参见王利明：《违约责任论》，中国政法大学出版社2000年版，第516页。
③ 参见洪学军：《房地产法原理精要与实务指南》，人民法院出版社2007年版，第432-433页。
④ 参见刘成林、叶永祥《房屋买卖争议处理法律依据与案例指导》，中国法制出版社2009版，第33页。
参考文献
［1］ 陈小君：合同法学［M］，中国政法大学出版社，2007年版
2013年8月1日，甲乙两人达成房屋买卖合意，前往W市房屋交易管理中心办理了存量房买卖合同存量房买卖网上签约备案手续。后因甲临时要求涨r，交易失败。2016年1月8日，甲又与丙达成房屋买卖合意，前往W市房屋交易管理中心办理存量房买卖网上签约备案时，被工作人员告知：再次办理存量房买卖网上签约备案需先注销甲与乙办理的存量房买卖网上签约备案。根据规定，这需要甲乙双方共同到场办理，或甲持有解除存量房买卖合同的生效裁判文书或仲裁文书单方办理。甲认为两种方式都难以行得通，遂向人民法院提起行政诉讼，诉称W市房屋交易管理中心办理的甲与乙之间的存量房买卖网上签约备案行为违法，侵害了原告的合法权益，请求依法予以撤销。
庭审中，原告认为其本人2013年8月1日并未到场申请办理存量房买卖网上签约备案手续，且打印出来的纸质备案合同上也没有本人签名，被告未按规定履行审查义务，擅自办理了存量房买卖网上签约备案手续，故被告做出的具体行政行为是违法行为，侵害了原告的合法权益。W市房屋交易管理中心辩称存量房买卖网上签约备案行为不是具体行政行为，不具有可诉性，且本案已超过法定诉讼期限，故请求法院依法驳回原告诉讼请求。后因案外因素，原告撤回诉讼。案件虽未有法院判决，但本案中两个争议焦点引起了司法部门和房屋交易管理部门的广泛讨论。一是存量房买卖网上签约备案行为是否为具体行政行为，是否具有可诉性？二是房屋交易管理部门在存量房买卖网上签约备案中应尽什么样的审查责任？
二、存量房买卖网上签约备案的概念、特征及可诉性分析
笔者认为，存量房买卖网上签约备案是指：已经具备存量房上市交易条件，持有房地产权属证明的卖房人，在与购房人达成买卖意向，签订存量房买卖合同后，通过平台系统将存量房买卖合同中的房屋权利状况等数据即时记载备案的行为，包含网上签约和网上备案两个步骤，由于电子数据的共享、便捷等特点，两个步骤是相连贯且先后完成的。
存量房买卖网上签约是指交易双方依据真实意思表示签订的存量房交易合同。存量房买卖网上备案是指房屋交易管理部门依据不动产登记部门的基础数据。二者的区别在于：一是性质不同。网上签约为民事合同行为，依据当事人之间意思表示一致，以要约-承诺为主要行为方式；网上备案为行政管理行为，依据《城市房地产管理法》《房地产经纪管理办法》及国务院规范性文件的要求。二是功能不同，网上签约只是一种合同行为，以书面形式确定房产交易的意思表示；而网上备案不仅具有保护买受方的功能，还有助于房产交易管理部门加强对存量房市场的监督管理，维护房地产市场制度，防止一房二卖，套取交易资金，维护房地产市场制度的功能。三是二者在有无强制性上不同。网上签约不具有强制性，双方约定后进行网上签约即可；网上备案则是针对交易当事人的一种强制性措施，只要合同网签完成，房地产交易管理机构就必须依据不动产登记部门的基础数据，将交易房产提前锁定，同时核对房屋产权人、买受人身份信息，审查房屋所有权及存量房买卖合同内容真实性、合法性，以避免该房产一房二卖、出售后再抵押等行为的发生。
判断一个行为是否为具体行政行为，主要看其是否符合四个成立要件，即： 1.行为主体是拥有行政职权或有一定行政职责的国家行政机关。2.行为主体有凭借国家行政权力产生、变更或消灭某种行政法律关系的意图，并有追求这一效果的意思表示。3.行为主体在客观上有行使行政职权或履行行政职责的行为。4.行为主体实施的行为能直接或间接导致行政法律关系的产生、变更和消灭。《合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同自成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，存量房买卖网上签约备案行为不符合成立要件中第4点的要求，即该行为不具有让相对人或其他人或其利害关系人的权利义务产生实际影响，其不是一个具体行政行为。目前也并无法律、行政法规规定存量房买卖网上签约备案是存量房买卖合同生效的要件。房屋交易管理部门担当的只是将合同信息通过电脑系统输入备案的角色，房屋交易管理部门不对当事人之间权利义务进行审查，也不对合同签订、合同履行与否及履行过程进行行政干预，整个合同从签订到履行完毕及权利救济均完全由当事人意思自治。存量房买卖网上签约备案行为与存量房合同效力相分离，备案登记行为并不影响行政相对人的权利义务，从这个角度看，其也不具备可诉性。
本案中，由于甲提供相关证明材料比较困难，而不愿配合房屋交易管理部门，无法办理存量房买卖网上签约备案注销手续，从而无法将房屋卖给丙。从诉讼角度出发，甲应乙解除合同，在拿到法院的裁决文书后，交易管理部门据此撤销网签备案电子信息。而不应直接交易管理部门，因为作为网签备案登记前提的存量房交易合同没有解除而管理部门无权直接撤销网签备案电子信息，否则将会对合同当事人的权益因保护不周形成损害。
三、房屋交易管理部门应对建议
1.完善法律制度
一是明确存量房交易管理部门和实施机构等管理主体的法律地位。二是明确实行统一的存量房买卖网上签约备案管理是房地产交易管理的一项基本制度，凡是进行存量房买卖行为的，交易当事人应当及时去交易管理部门申请办理存量房买卖网上签约备案手续。三是明确与不动产登记机构信息的实时互通共享。通过交易与登记信息、状态的共享，提高工作效率和服务水平。
2.建立系统平台
利用“互联网+”思维，以规范交易行为、提高服务水平为核心，利用技术、数据等手段，建立一个集主体管理、房源管理、合同管理、资金监管于一体的存量房交易管理平台。
买卖合同有效成立后，出卖人依合同负有交付标的物的义务和使买受人获得标的物所有权的义务，此外，还负有两项瑕疵担保责任，即权利瑕疵担保责任和物的瑕疵担保责任。所谓权利瑕疵担保，即保证买受人不致因第三人主张权利而丧失其标的物；所谓物的瑕疵担保，即担保标的物应具有通常的品质或特别保证的品质。买卖的瑕疵担保是买卖合同中出卖人负有的一项重要义务，也即出卖人就其所交付的标的物，担保其品质及其移转的标的物权利上不存在未告知的瑕疵。我国合同法理论肯定出卖人负有瑕疵担保责任，即出卖人应保证标的物符合国家规定的质量标准或者合同中约定的质量标准。标的物不符合规定或约定的质量标准，即为有瑕疵，买受人用通常方法检查即可发现的瑕疵，属于表面瑕疵，需要经过技术鉴定或者在使用过程中才能发现的瑕疵，属于隐蔽瑕疵。出卖人对于表面瑕疵和隐蔽瑕疵，都应承担责任。
本文重点阐述了两项瑕疵担保责任的构成要件、表现情况以及法律效力问题。本文还叙述了瑕疵担保责任在买卖实践中的具体应用。
关键词：买卖合同瑕疵担保责任权利瑕疵担保责任物的瑕疵担保责任
一、买卖合同中的瑕疵担保责任
《合同法》第130条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权与买受人，买受人支付价款的合同。有偿转移标的物的所有权是买卖合同最基本的法律特征。买卖合同中的双方当事人，交付财产取得价款的一方称为出卖人，接受财产交付价款的一方称为买受人。
买卖合同是所有有偿合同的典范。买卖合同是最典型、普遍、广泛的交易形式，是自由经济社会营利行为之代表。《合同法》总则中许多制度都是以买卖合同为蓝本构建起来的，契约法中的绝大多数规则都来自买卖法。在各国民法典中，买卖合同都规定于典型合同的首位，这充分证明买卖合同的重要性。买卖合同有效成立后，出卖人依合同负有交付标的物的义务和使买受人获得标的物所有权的义务，此外，还负有两项瑕疵担保责任，即物的瑕疵担保责任和权利瑕疵担保责任。
从买卖合同之概念，我们可以看出出卖人的义务主要有两项：交付标的物﹑移转标的物所有权。出卖人交付标的物必须符合买受人之需求，即出卖人交付的应是符合约定或该类物通常应具有的价值或效用的物。由此产生了出卖人的一项极重要的义务——出卖人对其所提供的标的物，应担保其具有依通常交易观念或当事人的意思认为应当具有的价值﹑效用或品质。如果出卖人违反或不履行此项担保义务，则应承担民事责任，此责任称为物之瑕疵担保责任。另外，出卖人交付标的物不能将买卖标的之财产权之全部或一部，移转于买受人，或移转之财产权不完全时，所生出卖人之担保责任，构成了出卖人另一项重要责任——权利瑕疵担保责任。我国合同法理论肯定出卖人负有瑕疵担保责任，即出卖人应保证标的物符合国家规定的质量标准或者合同中约定的质量标准。标的物不符合规定或约定的质量标准，即为有瑕疵，买受人用通常方法检查即可发现的瑕疵，属于表面瑕疵，需要经过技术鉴定或者在使用过程中才能发现的瑕疵，属于隐蔽瑕疵。出卖人对于表面瑕疵和隐蔽瑕疵，都应承担责任。
瑕疵担保责任，是法定责任。只要权利或物有瑕疵，出卖人必须负责，因此属于无过错责任。正好与其违约责任的过错归责相对应。其制度设计的目的在于平衡出卖人与买受人的利益和风险。那么我国《合同法》对于瑕疵担保责任又是如何规定的呢?它在买卖实践中又是如何具体应用的呢？下文将分别进行讨论。
二、物的瑕疵担保责任
《合同法》第153条规定，出卖人应当按照约定的质量要求支付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。《合同法》第155条规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。《合同法》第153、155条的规定属于物的瑕疵担保的规定。
（一）物的瑕疵担保责任的种类：
物的瑕疵担保责任是指担保标的物应具有通常的品质或者特别约定的品质。它包括价值瑕疵担保责任、效用瑕疵担保责任和所保证的品质担保责任三种。物的价值瑕疵担保责任是指担保标的物无灭失或者减少其价值的瑕疵。这里的价值是指物的交换价值，而不包括物的使用价值，使用价值的担保属物的效用担保。效用瑕疵担保责任是指出卖人应担保标的物具备应有的使用价值，标的物无灭失或减少效用的瑕疵。这种效用包括通常的效用和合同中约定的特殊效用。例如，自行车作为代步工具，冰箱为了保存和冷冻食品等即属于物的通常效用。但假设合同中约定的自行车为助动车，这就是特殊效用。所保证的品质担保责任是指出卖人应担保标的物具有其所保证的品质。出卖人对标的物所具有的品质保证，应以双方当事人的合同中的约定为准。关于标的物品质的认定，首先以当事人在合同中的约定为准，如未有明确约定，但出卖人提供了质量说明的，依该说明为准；当事人无约定或约定不明，且出卖人未提供任何相关质量说明，则根据合同法相关规定认定。
（二）物的瑕疵担保责任存在的理由：
第一，通过对出卖人施加该项义务，使买受人的利益得到满足，保障其利益的实现无任何阻碍，以达到订立合同的目的。这是由买卖合同的有偿性所决定的。一切有偿合同均存在着等价关系，即一方取得权利或物品，是他支付了相应价款所应得到的结果。按照公平原则的要求，取得价款的一方有义务使对方获得无瑕疵的权利或物品，充分满足权利人的利益要求。为了实现这一目的，买卖合同应建立在双方当事人互相信赖的基础上，要求当事人恪守信义，诚实履行义务，并保护买卖交易的安全。第二、由于科技迅速发展，各种各样的新产品层出不穷，产品的制造与销售越来越现代化，同时也越来越重视对消费者利益的保护。一般的买受人，特别是产品的消费者只能按照产品的说明书进行操作，对产品的原理﹑性能﹑质量及可能存在的瑕疵等问题往往不可能知晓。这就需要出卖人按照诚实信用原则，对标的物的质量作出明确说明和具有法律效力的保证。第三、现代经济社会中，当事人达成买卖交易，往往是通过先进的通讯﹑电子手段，双方并不见面。这样，由于买受人在收货之前没有机会看货，就只能通过买卖合同来确定标的物的质量，也就要求法律在这种情况下对标的物质量有完善的保障措施。总之，物的瑕疵担保责任是法律基于买卖合同有偿性的特殊要求和对消费者的特别保护而规定的。这种责任的存在，对于买卖交易的安全和消费者的利益，具有十分重要的意义。
（三）物的瑕疵担保责任应当具备以下条件：
1、标的物须有瑕疵。此为物的瑕疵担保责任成立之关键。在此如何理解“瑕疵”呢？本文认为，在物之瑕疵担保责任形成﹑发展的历史过程中，衡量买卖标的物是否有瑕疵，有两种标准——客观标准和主观标准。按客观标准，所交付的标的物不符合该种物所应具备的通常性质及客观上应有之特征时，即具有瑕疵。按主观标准，所交付之标的物不符合当事人约定的品质，致灭失减少其价值或效用时，即具有瑕疵。
2、物的瑕疵必须在标的物的风险负担转移时存在。
买卖标的物的利益及不利益，自交付时起，一般由买受人承受负担，所以出卖人所担保的瑕疵应在标的物的风险负担转移时存在。如物的瑕疵在标的物的风险负担转移之后发生，则应由买受人负担。我国合同法将标的物风险转移的时间规定为物的交付时间，当然，买卖双方也可另行约定风险转移时间。
3、买受人善意并无重大过失。
依此要件，买受人在合同订立及标的物交付之前不知有瑕疵存在，如果买受人明知标的物有瑕疵而仍与出卖人订立买卖合同时，出卖人不负担瑕疵担保责任。因为重大过失几乎等于故意，对这种对自己权益漠不关心者，法律自无特别保护的必要。但是若出卖人对标的物的品质有特殊保证或故意不告知买受人物的瑕疵的，即使买受人有重大过失，出卖人仍应承担瑕疵担保责任。因为，在这种情况下，出卖人的恶意行为较买受人的过失更具有可惩罚性。
4、买受人须履行及时检查并将瑕疵之存在通知出卖人的义务
对于出卖人交付标的物，买受人应当及时验收，如发现应由出卖人负担保责任的瑕疵，应立即通知出卖人。否则，买受人会因超过法定的除斥期间而丧失向出卖人主张权利，但是，关于买受人通知的规定，不应适用于出卖人知道或者应当知道标的物有瑕疵而故意不告知标的物瑕疵的情形。
5、须买受人非依强制执行或拍卖而取得标的物
通过强制执行、拍卖取得标的物，非出于标的物所有权人的自愿，执行机关、拍卖机关仅就标的物的现状拍卖，并不知道标的物的瑕疵，并且拍卖是公开竞买，买受人亦可当场查清标的物的瑕疵，故于此情况下，出卖人不负瑕疵担保责任。
（四）出卖人交付的标的物存在品质瑕疵时，买受人可以采取哪些措施
关于物的瑕疵担保的法律效力，即出卖方违反品质担保义务应如何承担责任，依照我国合同法，当事人可以在合同中约定，约定不明或无约定的，可协议解决；不能协议的，买方可根据标的物的性质及损失的大小，合理选择要求修理、更换、减价或退货等救济措施，买方有损失的可请求损害赔偿。另外，买方还可选择合同解除权，但解除权的行使须在卖方规定的期限内。具体措施如下：
1、主张减少价款
出卖人应负标的物的品质瑕疵担保责任时，买受人可以请求减少价款。价款的减少数额应依标的物的瑕疵状况而定，原则上应为有瑕疵标的物的实价与无瑕疵之物的买价的差额。
2、主张解除合同
出卖人应负标的物的品质瑕疵担保责任时，买受人有权主张解除合同。买受人主张解除合同时，应注意以下几点：（1）出卖人可规定相当期限，催告买受人于该期限内作出是否解除合同的表示。买受人于出卖人规定的期限内未作出解除合同表示的，丧失解除合同的权利。（2）因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物。因标的物的从物不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物。（3）标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除，但该物与他物分离使标的物的价值显受损害的，当事人可以就数物解除合同。（4）出卖人分批交付标的物的，出卖人对其中一批标的物不交付或者交付不符合约定，致使该批标的物不能实现合同目的的，买受人可以就该批标的物解除。出卖人不交付其中一批标的物或者交付不符合约定，致使今后其他各批标的物的交付不能实现合同目的的，买受人可以就该批以及以后其他各批标的物解除。买受人如果就其中一批标的物解除，该批标的物与其他各批标的物相互依存的，可以就已经交付和未交付的各批标的物解除。
3、请求更换、修理，或者另行交付无瑕疵之物
出卖人应负标的物的品质瑕疵担保责任时，买受人可以要求出卖人更换、修理，或者自行修理，费用由出卖人负担。标的物属于种类物的，买受人亦可要求出卖人另行交付无瑕疵的替代物。
4、主张损害赔偿
标的物缺乏出卖人所保证的品质或者出卖人故意不告知瑕疵时，买受人可以请求债务不履行的损害赔偿；买受人因标的物瑕疵或者缺乏品质而遭受损失时，有权要求出卖人赔偿。
三、权利瑕疵担保责任
《合同法》第150条规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。《合同法》第151条规定，买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务。《合同法》第152条规定，买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外。《合同法》第150、151、152条的规定属于权利瑕疵担保责任的规定。
权利瑕疵担保责任，谓出卖人不能将买卖标的之财产权之全部或一部，移转于买受人，或所转移之财产权不完全时，所产生出卖人之担保责任。权利瑕疵担保，也称为追夺担保、权源担保，是指出卖人应保证对其所出售的标的物享有合法的权利，这种出售行为没有侵犯任何第三人的权利,并且任何第三人都不会向买受人就该标的物提出任何权利要求。在第三人基于所有权，用益物权或担保物权等向买受人追夺标的物时，出卖人即应负担保责任。当事人对此有约定的，依约定承担责任；如无约定，出卖人只承担一般责任，即返还价款，买受人有损失时还可请求损害赔偿。权利瑕疵担保义务则是出卖人就标的物的所有权不能完全移转于买受人时应当承担的义务。权利瑕疵担保责任与物之瑕疵担保责任同为法定的特殊的债务不履行责任及无过错责任。
（一）权利瑕疵担保责任的情况有以下几种：
1、标的物的所有权属于第三人，或者第三人对标的物也享有所有权。
2、标的物的所有权受有限制。这主要是指出卖的标的物上设定有其他权利，如抵押权﹑留置权﹑优先权等，从而使买受人不能完全地行使所有权。或者，当第三人行使标的物上的权利时，买受人就会丧失所有权。
3、出卖人享有出卖标的物的所有权，但该标的物的设计或制造却侵犯了他人合法享有的知识产权，如专利权﹑商标权等。
针对标的物权利瑕疵的几种表现，法律对出卖人施加的权利瑕疵担保义务包括三个方面的内容：即权利合法﹑权利完整﹑不被第三人追夺。但是，根据《合同法》的150条规定，如果“法律另有规定”时，出卖人可不负权利瑕疵担保责任。所谓“法律另有规定”，主要是指《合同法》和其它法律对出卖人的担保义务的特别规定，则应当适用特别规定。例如根据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此如果出租人将其出租给他人的房屋转让给第三人，受让人不得以享有所有权为由请求损害赔偿，或要求出让人承担瑕疵担保责任。另外，出卖人的瑕疵担保义务，也可以因为买受人明知或应知标的物有瑕疵而被免除。出卖人的权利瑕疵担保义务是出卖人的一项法定义务，即使当事人在买卖合同中对此没有作出规定，出卖人依法仍应承担此项义务，除非其它法律作了与此相左的规定。
（二）权利瑕疵担保责任的构成要件。
1、权利有瑕疵。其大致有两种情况：第一，权利不完整或欠缺之瑕疵，其常见情形有：全部权利属于第三人；权利一部分属于第三人；权利受第三人权利之限制，即买卖标的之权利虽属于出卖人，但其上附有第三人的权利；在出卖之货物上有他人享有的工业产权或其他知识产权。第二，权利本身不存在之瑕疵包括两种情形：债权及其他权利之不存在，这限于买卖债权或其他权利的契约；买卖有价证券的，有价证券已经公示催告而无效。这两种权利瑕疵有所不同，应注意区别：在前一种，权利是存在的，只不过其要么不为出卖人所有而为第三人所有或虽为出卖人所有，但第三人对其享有一定权利；后一种瑕疵指买卖之权利根本不存在，不论其对于出卖人或者对于第三人而言，均不存在。
2、权利瑕疵须于买卖合同成立时存在。权利瑕疵在买卖合同成立时即存在，这是出卖人承担责任的条件。如果买受人是在买卖合同成立后知道标的物权利有瑕疵时，那么出卖人仍然要负责任。这是因为标的物的权利瑕疵既有可能在订立合同时存在，也有可能是在买卖合同成立后才出现。至于瑕疵之产生是否由可归则于出卖人之事由所致及出卖人是否知情，则在所不问。合同成立后才出现权利瑕疵则是出卖人违约，应承担违约责任，而不是瑕疵担保责任。
3、权利瑕疵须于买卖合同成立后履行时仍存在，若权利瑕疵仅于合同成立时有在此后履行前即已去除者，则无需承担权利的瑕疵责任。所谓权利瑕疵已经除去，是指第三人不能向买受人就买卖的标的物主张自己的权利。
4、须买受人不知有权利瑕疵的存在，是否知道应由出卖人负举证责任，但买受人的知道不必是实际知道，若通过合理途径即可了解而不做了解，视为知道。
5、须因权利瑕疵而使买受人遭受损害或损失。
（三）权利瑕疵担保的效力。指出卖人违反这一担保的法律后果，从出卖人方面看是他应承担的民事责任，且该责任不以过错为条件，从买受人方面看是他可以采取哪些救济措施，通常主张支付违约金，实际履行，解除合同或要求损害赔偿等，但买受人于订立合同时知道或应知道第三人对买卖标的物享有权利的，出卖人不承担权利瑕疵担保责任。另外，我国合同法还规定“买受人确有证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外”，该项规定是赋予买受人积极的救济权，能够更好地保护买受人的权益，是对传统权利瑕疵担保责任的冲破和完善。
（四）出卖人的权利瑕疵担保义务具体包括三个方面：1、保证对其出售的标的物享有合法的权利，这里“合法的权利”不一定非所有权不可，只要是合法的出卖处分权即可；2、保证在其出售的标的物上不存在任何未曾向买方透露的担保物权；3、保证其所出售的标的物没有侵犯任何第三人的知识产权等权利。
（五）关于权利瑕疵担保的范围问题一直存在着不同的观点。一种观点认为瑕疵担保并不适用物之买卖，而只是用于权利的买卖。因为“权利存在之担保，唯有在权利买卖时始有其适用，不适用于物之买卖，盖物权采现物主义，有物即有物权，不生物权存在与否的问题。而所谓存在，不仅须有权利有效成立，且须尚未消减者，始能谓其权利存在。”因此，权利瑕疵担保仅适用于债权及其他一般权利之担保﹑有价证券未经宣告无效之担保。另一种观点认为权利瑕疵担保不仅适用于权利的买卖，而且适用于物的买卖。我国《合同法》买卖合同一章中，原则上不调整权利的买卖，因此可以认为《合同法》第150条所规定的权利瑕疵担保义务主要适用于物的买卖。所以在一般情况下对债权的转让﹑有价证券的转让等过程中出现权利瑕疵，受让人一般不能援引该条的规定请求出卖人承担瑕疵担保责任。
四、瑕疵担保责任在买卖实践中的具体应用
在上文中，我们已经详细了解了两种瑕疵担保责任的表现形式、构成要件，以及它们在买卖合同中的重要作用和效力体现问题。那么，在实际生活中，它们的具体应用又主要表现在哪些方面呢？下面，本文将主要结合《产品质量法》和《消费者权益法》来对照加以阐述。
（一）瑕疵担保责任与《产品质量法》
《产品质量法》是一部对生产者、销售者所生产、销售的产品质量进行监管的专门性法律，其目的称“加强对产品质量的监督管理，提高产品质量水平，明确产品质量责任，保护消费者的合法权益，维护社会经济秩序”（该法第1条，在2000年的修改过程中，新增“提高产品质量水平”，并将用户纳入消费者之列）。其中第三章（第26条—第39条）规定了生产者、销售者的产品质量责任和义务。生产者负有以下义务：产品质量合乎要求（第26条）；产品标识应真实并合乎法律要求（第27条）；特殊产品包装符合特别规定（第28条）；不得生产国家淘汰产品（第29条）；不得伪造产地（第30条）；不得伪造或冒用质量标志（第31条）；不得搀杂、搀假、以假充真、以次充好、以不合格充合格（第32条）。销售者负有以下义务：严格验货（第33条）；不得销售淘汰产品（第35条）；标志合法（第36条）；不得伪造、冒用质量标志（第38条）；不得搀杂、搀假、以假充真、以次充好、以不合格充合格（第39条）。《产品质量法》第4章（第40条—第48条）专门规定损害赔偿，其中出现法律规定的情形时，销售者承担修理、更换、退货、赔偿损失责任（第40条）；生产者承担赔偿责任（第41条）；并且在第42条对销售者和生产者的归责原则作出不同规定，第44条对损害赔偿范围作出了界定。
由《产品质量法》的规定中可以看出，该法对销售者出卖之产品的质量保证义务已经扩大至包括产品本身性能、标识、包装、商标、质量标志等，这样销售者的担保义务就扩大了很多。而就该法所规定的责任而言，在责任形式上与前文所述及的瑕疵担保责任的实现形式是基本相同的，该法的规定与传统的瑕疵担保责任具有高度的一致性，可以认为它的理论基础就是基于公平原则而要求出卖人承担法定责任。
（二）瑕疵担保责任与《消费者权益法》
《消费者权益法》的立法主要目的是“保护消费者的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义市场经济健康发展”（该法第1条），该法中与生产者责任有关的内容主要集中在第三章“经营者的义务”和第七章“法律责任”，依据法律，经营者负以下义务：明确说明产品的安全隐患或缺陷（第18条）；不得虚假宣传（第19条）；保证正常情况下的质量状况（第22条）；三包责任（第23条）。经营者违反法律义务，承担以下责任：损害赔偿（第41条）；停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉（第42条）；修理、重作、更换、退货、退款（第44条）等民事责任。由《消费者权益法》的上述规定可以看出，在对出卖人责任的规定上充分体现了对瑕疵担保责任的继承。
《消费者权益保护法》在第45条还特别规定了“三包”制度。该条规定：对国家规定或者经营者与消费者约定包修、包换、包退的商品，经营者应当负责修理、更换或者退货。在包修期内两次修理仍不能正常使用的，经营者应当负责更换或者退货。对包修、包换、包退的大件商品，销售者要求经营者修理、更换、退货的，经营者应当承担运输等合理费用。1995年8月25日国家经贸委、国家技术监督局、国家工商局、财政部联合了《部分商品修理更换退货责任规定》，该规定的附件中明确列出了实行三包的商品目录，包括了家用电器、自行车、缝纫机、燃气热水器、钟表、摩托车，这是法律的明确规定。未列入目录的商品，如果经营者与消费者约定三包的责任，或销售者、生产者向销售者承诺三包责任高于列入目录内的商品三包责任的，从其约定履行，不能根据《部分商品修理更换退货责任规定》的内容免除或降低其责任。向消费者承担三包责任的主体是销售商。通过前文对瑕疵担保责任的实现方式的分析，我们能够看出，三包责任其实就是瑕疵担保责任中的解除合同（对应于“退货”）、修理（对应于“包修”）、另行交付无瑕疵之物（对应于“包换”）的转化形式，在实质内容上并未有多少改进。由于以上规定，“三包制度”被称为我国比较有特色的一项制度。但三包制度所包含的义务和责任与瑕疵担保责任十分相象，在消费者权益保护中发挥着不可替代的重要作用。
五、结语
当前，瑕疵担保责任在我国现实生活的买卖实践中作用已非常重要，我国市场商品质量问题较多，特别是假酒、假农药、假种子、伪劣化肥、劣质电器等商品不断冲击市场，愈演愈烈；因质量问题引起的恶性事故屡有发生，给国家建设和人民生命财产造成了很大的损失；广大用户和消费者对市场商品质量存在的问题极为不满，反映强烈；伪劣商品造成的严重危害已构成社会不安定因素。从我国改革开放和发展社会主义商品经济的实际出发，认真研究总结合同实践和审判实践的经验教训，广泛借鉴各国立法的成功经验和理论研究新成果，尽快完善我国合同法中买卖合同的瑕疵担保责任制度，充分发挥这一制度关于保护消费者利益和促使生产企业提高产品质量的社会功能，无疑具有特别重要的意义。
参考文献：
1、《合同法学》，赵旭东中央广播电视大学出版社2000年12月版。
2、《合同法学参考资料》，赵旭东中央广播电视大学出版社2001年1月版。
3、《中华人民共和国产品质量法》
4、《中华人民共和国消费者权益保护法》