时间：2023-06-13 16:26:41
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房产继承的相关法律，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
目前，媒体之间的竞争日趋激烈，出于吸引读者的考虑，我国多家平面媒体都设置了专门的法制版，北京晚报、齐鲁晚报……在弘扬正气、打击假恶丑方面，法制版发挥了重要作用。但一个突出的问题是，刑事案件报道量过多，而民事案件报道过少。
一、加强民事案件报道的必要性
首先，过多的刑事案件报道会带来一定的负面影响，如果充斥版面的都是凶杀、盗窃、等案件，这无形中会让读者对目前的社会局势产生错误判断，更不要说此类报道对于青少年的误导。其次，过多宣扬刑事案件对媒体从业人员也会产生误导，为了竞争需要，在选择案件进行报道时，普通的刑事案件已经不在行列，纳入视野的案件已经变得越来越血腥、越来越离奇，而这已经背离了创办法制版的初衷。再有，刑事案件报道过多，而民事案件报道过少，这种失衡直接导致了服务性的弱化。众所周知，在媒体竞争日益激烈的今天，服务性是否突出甚至可以决定一张报纸的兴衰。如今，伴随着人们生活水平的提高、个人资产的日益增产，各类财产纠纷、继承纠纷也相继产生，读者迫切需要了解相关法律以保护自己合法权益。同时，随着社会变革，各种新的法规也是不断涌现，包括《婚姻法》在内的多部法规在近年都经历了多次修改，这种变化会给自己的生活带来何种变化，自然是读者关注的焦点。所以说，不论从创办法制版的理念，还是从加强报纸竞争力的角度出发，加强民事案件的报道都是当务之急。
二、加强民事案件报道的三大策略
民事案件报道必须紧密围绕读者的需求，做到有的放矢，具体应该从以下三方面挖掘相关素材。
首先，应加强房产纠纷报道。近年来，房屋价格大幅攀升，房子已经成为老百姓最重要的资产，围绕房产出现的各类纠纷在各类案件中所占的比重也大幅攀升。从买房开始，各类纠纷便层出不穷。卖房时标明均价，但签合同时却不写均价，借“按套卖房”之名，暗地里行缩水之实，个别开发商的伎俩让买房者防不胜防。如果不对此进行报道，试问，媒体责任何在？更何况，此类报道都是读者关注的焦点，因为，任何人都离不开衣食住行。除了一手房，二手房买卖中同样纠纷频频。买卖双方签订初步协议后，买方或者卖方脚踩两只船，暗中另找交易伙伴，让对方蒙受损失，类似纠纷不在少数。而实际上，预防此类纠纷并非难事，只要一则违约条款就可让暗藏的危险化解于无形，迫使买卖双方诚实守信。所以，这样的报道必定会吸引读者眼球。
第二，应加强继承类纠纷报道。生老病死是所有人都要面临的事情，相关纠纷历来都是各级法院面临的主要案件。但随着社会发展，随着人们资产的增加，但与此相对的一个突出矛盾是，人们对于相关方面的法律规定却不是很了解，由此引发的纠纷日益受到人们重视。比如说，妻子去世后，丈夫没有及时办理遗产过户，拖了几年后，岳父岳母相继过世，此时，问题出现了，本来应该由岳父岳母继承的房产，现在有小姨子继承，纠纷由此产生。如果提早办理房产过户，岳父岳母可以及早放弃相关财产，不至于给日后留下麻烦。而在各级公证机关，类似纠纷都十分常见。笔者曾围绕这个问题进行报道，引起读者热议。这种报道同刑事案件报道相比，没有任何血腥之处，但却同样深受读者喜爱，因为它抓住了服务性、有用性这个报道理念，当然，对于一张都市化报纸来讲，这一点显得更加重要。
再有，应该加强民事诉讼技巧的相关报道。目前，随着社会发展和我国法律建设的长足进步，各种法规不断进行调整，相关规定日益细化。但与此相对的是，很多读者对此并不是十分了解，而一旦面临纠纷，他们必定身处被动。所以，加强相关报道无论是对于读者，还是从减少社会冲突的角度而言，都是十分必要的。比如说，按照法律规定，借款后一定要在两年内，积极催促债务人还款，否则就可能面临索债失败的风险。在现实中，因此遭受损失的人非常多见，因为，很多人缺乏相关法律指引。还有，打车外出，结果途中遭遇交通事故，对于乘客来说，既可以状告出租车司机，也可以状告出租车公司，究竟以谁为被告，自然要结合各方的赔偿能力详加考虑。作为一张负责任的平面媒体，不从这些方面下手搜集素材，为读者提供解决问题的窍门和方法，自然是让人难以理解的。
李某之母生前立下遗嘱，表示自己名下个人房产在身后由李某继承，并将该遗嘱进行了公证。李某之母去世后，李某持该遗嘱公证书、死亡医学证明书、殡葬证、房产证等资料向房管部门申请办理继承房产的转移登记。房管部门以李某未提交《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（司公通〔1991〕117号，以下简称为《联合通知》）规定的遗嘱继承权公证书为由，向其出具了不予受理通知单。李某不服，向法院提起行政诉讼，请求法院判令撤销房管部门作出的不予受理通知单，并重新作出予以受理的行政行为。
原告李某的理由主要有：上述遗嘱公证书已明确表明房产由自己一人继承，房管部门表示仅凭该遗嘱公证不能办理，还要去办理“继承权公证书”，而公证处告知这种公证书必须由全部继承人共同前往公证处，表示放弃继承权并一致同意由李某行使继承权的明确意思表示方可办理。这就要求已经有遗嘱继承公证书明确否定了其继承权利的其他法定继承人，再自愿表示放弃继承权，还要同意已经获得了排他继承权的自己享有唯一继承权。这种公证，既会挑起家庭成员纠纷、激化同胞骨肉矛盾，又会增加公证或诉讼费用负担，并且根本不可能实现。由于不能取得“继承权公证书”，对于办理继承房产手续的申请，房管部门决定不予受理并出具不予受理通知单的行为违反了《继承法》第五条“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠抚养协议的，按照协议办理”的规定，损害了公民自己继承母亲遗产的权利。
经审理法院认为，上述遗嘱已经公证，属于《房屋登记办法》第三十三条规定的“证明房屋所有发生转移的材料”，原告提交的申请材料符合《房屋登记办法》的要求，被告应予受理。因此，法院以“不予受理通知单认定事实不清，应予撤销”为由，判决撤销该通知单并判令被告于判决生效之日起十日受理原告的房屋登记申请。
二、问题解析
1.登记原因为继承时，提交的申请资料是否仅限于公证文书或法院生效法律文书
《公证法》第十一条规定：“法律、行政法规规定应当公证的事项，有关自然人、法人或者其他组织应当向公证机构申请办理公证。”由此可见，法律、行政法规并未规定继承事项应当强制公证，当登记原因为继承时，登记机构不应硬性要求申请人提交公证书。所以，根据继承方式的不同，申请人可以提交继承权公证书、遗嘱（赠）公证书、遗嘱继承权公证书、接受遗赠公证书、遗赠抚养协议公证书等公证形式的继承证明，除此之外，申请人当然还可以提交证明取得所有权的相关民事判决书、调解书等法院生效法律文书。
根据《公证法》的规定，公证是公证机构根据申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。因此，公证形式的继承文书属于继承证明，依法能够证明遗产的归属，与相关生效法院法律文书一样，具有结论性和法定证明力而无需再辅以其他证据证明。如果申请人既未提交相关生效法院法律文书，也未提交作为继承证明的公证文书，而是提交了其他形式的证明材料，那么登记机构是否有权据此并直接依据《继承法》等法律规定判断、确认权属，进而办理相应继承房产的转移登记呢？笔者认为，从不动产登记性质和登记机构的职责来看，答案应是否定的。
不动产登记将有关权利归属等事实记载于登记簿，从性质上来讲是不动产物权的公示方法，登记机构并没有通过登记来创设权利。《物权法》规定了登记机构的法定职责，即查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，就有关登记事项询问申请人，如实、及时登记有关事项，要求申请人提交需要进一步证明的补充材料、必要时实地查看。《不动产登记暂行条例》按照物权的规定进一步进行了细化。但上述法律、行政法规均未赋予登记机构确认权利归属的权力和职能。因此，当申请人未提交具有结论性、明确表述权力归属的继承公证文书或生效法律文书，而仅提交了需得出结论的“素材”资料时，即使做了进一步认真细致的调查、查验等工作，登记机构仍然无权根据这些素材资料作出确认权属的判断。否则，登记机构确认权属的行为就属于超越职权的违法行为了。
公民依法继承财产是公民基本的民事权利，根据《继承法》、《物权法》、《公证法》等有关法律，公民有权依据法律规定并根据实际情况选择进行公证或通过司法程序来明确财产继承事实、解决继承纠纷。因此，就继承房产的转移登记来讲，因法定职责所限，不动产登记机构只能够根据有关明确反映权利归属、具有结论性的产权来源申请资料办理房屋登记，而无权根据除继承公证文书及法院生效法律文书以外形式的房产继承资料判断并确认权属，否则即属于超越职权的违法行为。即使申请人提交的其他形式的继承“素材”资料足以证明该申请人是唯一的继承权人，登记机构也无权迳行对此确认并认定该房产由该申请人继承，进而据此办理转移登记。
综上，申请办理转移登记时，证明权利归属的举证责任在申请人，而非登记机构。并且，申请人提交的用以证明自己继承房产的申请资料，必须具有结论性且以一定的外在表现形式予以彰显，该形式应具备法定形式，即证明继承房产的公证书、人民法院生效法律文书。
2.本案件焦点及实质属于法律适用问题，即《联合通知》的效力及其适用问题
对于继承房产的转移登记，《房屋登记办法》第三十三条规定了“证明房屋所有权发生转移的材料”包括“继承证明”、人民法院生效法律文书，但对继承文书的具体形式并未明确规定。《联合通知》第二条规定：遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱应当办理公证；遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗嘱公证”以及房产所有权、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。李某虽具备遗嘱公证书但未提交“遗嘱继承权公证书”，房管部门基于此规定决定不予受理李某的申请。那么，本案是否应适用该《联合通知》呢？
根据《行政诉讼法》第五十二条及第五十三条的规定，人民法院审理行政案件，“依据”的是法律和行政法规、地方性法规（地方性法规仅适用于本行政区域内发生的行政案件），“参照”的是国务院部、委规章以及省、自治区、直辖市及其人民政府所在地的市和经国务院批准的较大的市人民政府依法制定、的规章。《物权法》第十条规定统一登记的范围、登记机构和登记办法应由“法律、行政法规”规定。第二百四十六条规定：在法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。
诚然，上述《联合通知》制定于上世纪90年代初，实施早于1997年的《城市房屋权属登记管理办法》，在当时的环境和条件下确实起到了规范登记行为的积极作用。但之后随着《公证法》（2005年）、《物权法》（2007年）、《房屋登记办法》（2008年）及有关地方性法规的颁布实施，有些当事人开始对《联合通知》的效力及其有关规定提出质疑。除了上述案例，最高人民法院公报（2014年第8期）公布的“陈爱华诉南京市江宁区住房和城乡建设局不履行房屋登记法定职责案”与本文案例的案情极为相似，法院最终判决撤销被告不予受理的申请，责令被告履行对原告办理房产转移登记的法定职责。
《联合通知》属于司法部、建设部联合的政府规范性文件，法律效力层级低于法律、行政法规、地方性法规、部门规章。因此，《联合通知》规范的有关内容与《物权法》、《继承法》、《房屋登记办法》相抵触的应为无效。就目前法院审理行政案件“参照”的部门规章《房屋登记办法》而言，该办法并未规定遗嘱人死亡后，遗嘱受益人应到公证处办理“继承权公证书”。鉴于此，与现有法律法规冲突时，登记机构是否应不再适用《联合通知》的规定办理继承房产的转移登记了呢？
客观讲，目前有些登记部门顾虑的是，上述《联合通知》毕竟还未废止，如果不按照《联合通知》相关要求办理，显然属于“违规”行为，登记部门及有关审核人员会因此承担行政责任。其实，不动产登记机构作为办理房屋登记的行政主体首先应依法行政，即行使职权时应符合法律规定，且在法律赋予的权限内、按照规定的法定程序行使，不能在有关法律、行政法规之外创设新的权力或超出法定职责行使，否则会限制或剥夺行政当事人的合法权利，因违法行为造成当事人损失的，登记机构还应依法承担行政赔偿责任。换言之，在该《联合通知》的有关规定与相关法律、法规及规章冲突时，不适用《联合通知》规定办理的房屋登记行为不属于违法行为，登记机构也不会承担行政赔偿责任和其他行政责任。
综上，原告李某提交的已经公证的遗嘱具备法定形式，属于《房屋登记办法》规定的继承证明和证明房屋所有权发生转移的材料。当然，除上述遗嘱公证书之外，如果李某又主动提交了遗嘱继承权公证书，也完全符合登记资料的要求。
三、余论
【关键词】以房养老 住房反向抵押贷款 试点现状 政策思考
基于我国目前人口老龄化问题较为严重，养老金缺口较大的国情，为更好的满足老年人物质生活水平，这就要求我们通过金融市场产品的创新来解决，“以房养老”慢慢进入大众视野，并被多次提上议题。2014年6月23日，中国保监会《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，开始了自2014年7月1日起在北京、上海、广州、武汉四城市进行为期两年的老年人住房反向抵押养老保险的试点。两年试点结束后，中国保监会宣布试点范围将继续扩大。
所谓住房反向抵押养老保险，也被称作“以房养老”，是保险服务业与养老服务业的融合，具体指我国60岁以上的老年人可以选择将其拥有完全产权的房屋抵押给保险公司，老人仍拥有房屋居住权并可依法从保险公司一次或多次领取一定的养老金直至身故，但老人身故后，保险公司将获得所抵押房屋的处置权。这实质上是一种反向抵押贷款，在国外已实行多年并渐渐成熟，在我国还是一种新兴的保险创新产品。
“以房养老”的成功试行会给保险市场、房地产市场和养老金保障制度带来一定的积极影响，但就试行两年的结果看，我们不由得会有些担忧：办完所有“以房养老”流程的仅有47人38户，相比于两亿多的老年人口基数，试行效果并不乐观。该结果的出现也并非偶然，受传统观念影响，老年人目前接受这种舶来新观念的能力不强，大部分处于观望状态；还有因看好房地产市场或希望将房屋留给子女等原因的存在而选择持有房屋。所以，“以房养老”政策在我国的实施有前景也有困境。对此，本文对我国住房反向抵押养老保险提出以下政策思考：
一是民众观念需慢慢引导，“以房养老”相关宣传要加大力度。我国目前“以房养老”遇冷的主要阻力在于民众的“养儿防老”等传统观念较强，老人希望得到子女的照看，相应的，也希望在自己过世后将房产继承给子女，这既是对儿女赡养的补偿和鼓励，又可保障和提高儿女未来的生活水平。对土地的依赖和重视，也让老人对产权房反抵押的做法感到难以接受。观念的引导与转并非一朝一夕，所以有关当局需加大对“以房养老”政策的宣传力度，让老年人充分理解其运作模式，同时可以减少因为对该政策了解的欠缺而引发的道德风险，并慢慢引导老年人传统观念的转变，让他们渐渐接受“以房养老”这种新兴的政策。
二是政府支持在“以房养老”实施中要进一步加大。政府支持是“以房养老”政策中稳民心、助推进的关键。政府公信力更大，认知度更广，规范性更强，使得政府的支持是一剂强大的定心剂，不论对老年人来说，还是对推出“以房养老”产品的保险公司来说，都会起到一定的保障和担保作用。“以房养老”实施初期，政府的政策支持会使需求方和供给方更快衔接。
三是“以房养老”相关法律制度建设要进一步完善。任何制度和政策的出台和运行都需要相关法律制度进行保驾护航。完善的法律制度从法律层面约束各方的权利和义务，使得在“以房养老”施行中每一主体都能各司其职，遇到纠纷也有清晰明确的法律条款可依，切实保护到各方利益。
“以房养老”现阶段的试行虽然遇到颇多阻碍，但“以房养老”作为我国养老保障的一部分，是老年人养老资金来源的补充，同时对保险业、房地产业和社会保障均具有一定的积极作用，“以房养老”本身还是潜藏着巨大潜力的。随着保险业不断发展，养老类保险产品不断创新，人们观念慢慢转变，宏观环境渐渐成熟，会有更多满足老年人需求的“以房养老”产品出现。短期来看，“以房养老”亟待解决面临的诸多阻碍；长期来看，“以房养老”会迸发出更多的活力。
参考文献：
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[4]金晓彤，崔宏静.亚洲国家“以房养老”模式的经验与借鉴――以日本和新加坡反向住房抵押贷款为例[J].亚太经济，2014（1）：11-15.
[5]胡国荣.美国住房反按揭贷款经验借鉴及启示[J].时代金融，2012（6）：6-8.
Q:陈律师,你好!
我有一个哥哥今年77岁,2009年他的独子和妻子相继离世,2009年7月后留下他孤苦一人。他自理能力较差,勉强能自己做点饭和菜。有时,他的儿媳或我们姐妹会送些做好的菜给他;有时,邻居会帮助他一下。
2002年,我哥哥把仅有的一居室房子(居住权)买成了产权房,当时为了以后免付遗产过户费,产权证上仅写了他儿子一人的名字。没想到白发人送黑发人,现在房子成了我哥的心病。
我侄子的婚姻状况也不好,第一次婚姻由于不能生育离婚。第二次婚姻的妻子带有一个年幼的儿子,婚后住在女家。我哥的儿媳在帮助他一段时间后,大概在2011年4月提出要在产权证上写上她的名字,并把户口报进来。我哥忧心忡忡,几乎连门都不出。原本生活尚能自理的他一下子说自己不行了,求助我们姐妹,并告诉我们他想由儿媳照顾他,等他百年后,房产证再交给儿媳。我们把他的意思与他儿媳谈了一次,她不同意,表示不写上名字,就不帮助照顾我哥。从此他的儿媳就不来照顾他了。
我们姐妹商量轮流住在哥哥家照顾,但他儿媳经常电话骚扰他,说要打官司。这样我哥哥就有些精神不正常了,经医生诊断是抑郁症,用了些药。我们也一直照顾他,但是抑郁的他不肯出门。最近他腿部疼痛,找他儿媳,儿媳说送他去养老院。我们想把我哥的工资卡给她去办理,但她不要工资卡,要房产证,要在房产证上写上名字,再帮我哥办送养老院的手续。
这种情况该怎么办?律师能帮我们分析一下这种情况该怎么做吗?不胜感谢!
求助人 张女士
A:张女士,你好!
对老年人权益保护的问题,早在1996年我国就专门出台了《老年人权益保障法》,并且明确规定,国家保护老年人依法享有的权益,老年人养老主要依靠家庭,家庭成员应当关心和照料老年人。
就张女士所说的情况而言,因为财产的问题,媳妇和公公之间陷入了长期的僵持中,公公也因此无法安心养老,从情感、道德等任何一个角度来说,都是我们所不愿意看到的。
但是,不得不提的是,近年来,因财产问题引发的家庭矛盾已屡见不鲜,其中影响到老年人养老、夫妻婚姻以及未成年子女抚养的也不在少数。而在房价高昂的背景下,房产常常成为财产矛盾的激发点。
那么,如何解决这些家庭矛盾呢?
古语有“律者所以定分止争也”之说,意思是法律能够确定物品的名分,从而止息纷争。商鞅曾用故事生动地解释“定分止争”:一只野兔在田野上跑,后面很多人追着想抓住它。但是市场上很多的兔子却没有人去抢着要,这是为什么呢?因为前面的兔子权属没有定,而其他的兔子已经有了归属。
在现实生活中,很多家庭矛盾的产生也是因为家庭成员不懂法律,又缺少沟通,从而产生罅隙。此纠纷中也是如此。公公认为现在居住的一居室的房子是由自己原有的居住权房购买为产权房的,虽然房产证上写的是儿子的名字,但仍然属于自己所有,并且认为掌握着房产证就控制着房屋的产权,而如果将媳妇的户口迁入就将直接意味着媳妇对房屋产生权利。
不仅仅此纠纷中的公公是这样认为的,现实生活中还有很多人也是这样认为的,而实际上这种想法并没有法律依据。
首先,对目前公公居住的一居室房屋的所有权,根据《物权法》的规定,除非另有约定,是以房产证上登记的权利人为所有人的。也就是说,如果公公和儿子之间没有约定,房屋虽登记在儿子名下,但房屋的实际权利人为公公,那么这套房屋的所有权人就应该是儿子而不应该是公公。
其次,儿子去世后,如果儿子没有留下遗嘱,那么这套房屋中属于儿子的部分将作为儿子的遗产,由儿子的继承人予以继承,继承人包括配偶、父母、子女。如果这套房屋购买时,也就是2002年,儿子与媳妇(现在的)已经结婚,又没有证据能够证明购房的出资者不是儿子,那么媳妇将作为该套房屋的共有权人,首先得以分得该房屋一半的产权,另外一半的产权作为遗产由继承人继承。当然,如果购买该房屋时儿子尚未结婚或者有证据证明购房出资人是公公或老伴,那么该房屋将作为儿子的个人财产,全部由儿子的继承人予以继承。但是,不论如何,本案中,公公和媳妇都是房屋的继承人,都享有该房屋的部分产权。所以,公公坚持要等自己百年之后再将“房产证”交给媳妇“加”上媳妇的名字的观点在法律上来说是错误的。
但是,对媳妇而言,即便其名字得以“写”在房产证上,也不意味着她可以随意地处置该房屋,更不意味着她可以独占该房屋。原因在于;首先,公公也享有该房屋的部分产权,其次,即便诉至法院,法院也必将顾及到老年人的居住问题,并尽力地保障老年人的居住权。
所以,公公实际上并不必对媳妇要求“加”名字而如此忧心忡忡,因为如果法律规定媳妇在该房屋中享有产权,媳妇要求成为房屋产权人之一是必定可以实现的。而公公仅仅控制着房屋产权证并不能达到阻止媳妇要求加名字的目的。对媳妇要求迁入户口的问题,首先要基于目前的户籍政策来确定是否可以迁入;反之,如果媳妇对房屋没有产权,即便户口迁入,也不意味着对房屋享有任何权利。
关键词:小产权房;制度经济;解决对策
一、何为小产权房
首先,所谓产权,就是指所有权。新制度经济学派对产权内涵有多种解释。科斯从产权与权力的关系解释产权; 阿尔钦从法律层面解释产权; 登姆塞茨注重从产权在社会体制中的功能和作用来解释产权; 巴泽尔从经济分析角度来分析产权。总之,新制度经济学派关于产权的概念至少包括: 产权是某个主体对某个经济物品或某种稀缺资源或某种可交易对象物的一种权力,是具有排他性的财产权;产权就是行为选择权;产权是一组权力或产权束,至少包括对财产的所有权以及由此引发的占用权、使用权、处置权、收益权等。产权所包含的各项权力可以有不同的排列组合与制度安排;产权边界并不是无限的,即产权的外部影响使得产权必须要有一定的界限,同时产权可以通过市场进行交易的。作为产权束中的重要内容,所有权包含了对物支配和利用的一切权能, 是其他物权的“母权”。因此, 所有权常常被称为“绝对权”,它具有复归性的特征。
其次,小产权房定义应有广义和狭义之分,广义的小产权房包括:第一种是指由房地产发展商的一个大产权分割来的、相对于开发商的大产权而言的,购房人的产权;第二种是在房屋再转让时需补要缴纳土地出让金的房屋;第三种小产权房是由乡镇政府颁发产权证书的房屋,又被称为乡产权房。狭义的小产权房指的就是第三种,即建设在农村集体土地上的商品性住宅,这些在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发。
二、小产权房带来的主要问题分析
(一)农民基本生活保障问题
目前法律并不允许其在集体土地上进行房地产开发,集体土地征用为国有土地是房地产开发的前提条件,而农民获得的征地补偿在土地收益分配中只占了很少一部分,大部分的土地收益被当地政府部门和开发商瓜分了。
(二)购房者权利保障问题
我国的宪法第十条规定:“城市的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有,宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。”而集体所有制土地上的建筑将无法取得《房屋所有权证》。
三、现有观点对“小产权房”的出路初探
(一)加快集体土地流转的立法工作
“小产权房”的根本问题在于集体土地流转缺乏明确的规定。在相关法律法规缺失的背景下,解决“小产权房”的问题,必须通过完善相关法律的途径。
(二)控制“小产权房”用地的扩张
通过统筹城乡之间的土地资源利用,把“小产权房”的地域配置限制在城镇建设规划区之内;把每年“小产权房”的建设数量限制在年度建设供地计划之内,在一定程度上承认它的合法性,把它纳入房地产市场,作为一个有益的补充。
(三)用疏通的方法管理现有的“小产权房”
从保护耕地的角度来讲,部分“小产权房”有可能违反了现时的耕地保护政策,但是从房地产市场来讲,这是一种增加住房供给的方式。国家可以选择合适的时机通过先立法再补交部分税费或土地出让金的方法来解决现有“小产权房”的产权问题。
(四)核发经济适用房产权证书或限价房产权证书
经过核实,符合经济适用房购房条件的购房者,发证机关直接向其核发经济适用房房屋所有权证书。符合限价房购房条件者,核发限价房所有权证书。对于该两种情况,购房者未来转让时的转让条件和购买条件等可适用经济适用房或限价房的相关规定。
(五)核发特别房屋所有权证
对于不符合经济适用房或限价房的购房者,或不愿意补缴土地出让金的,核发特别房屋所有权证。持有该类房产证的购房者可以自己居住和继承。但是,房屋所有人未来再出售时,因受让人不同而区别对待。
(六)核发普通房屋产权证书
购房人在初次办理房屋所有权证时可以直接补缴土地出让金及相关税费,并取得普通房产证和土地使用权证书。取得该房产证的房屋所有权人等同于普通商品房的购房者,所有权人可以自己居住,也可以依法直接上市交易,受让人不受任何限制。
四、新制度经济学观点
从新制度经济学产权理论的角度来审视, 我国小产权房产权制度缺陷亦非常明显。主要表现在以下几个方面:
(一)房产残缺
新制度经济学通常将产权受到残损而不完整的情况视为产权残缺。产权最主要表现为所有权,但是小产权房的所有权的排他性不是很强。
(二)房产所有权主体模糊
在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证由乡政府或村政府颁发,所有权主体模糊,所有权主体的非明晰化造成了权力真空。
(三)使用权的不连续性
由于产权残缺和所有权主体模糊,购房者大部人不会购买此房长住下去,他们会在财富充足的时候把房子的使用权转让,这样就会造成交易费用,交易费用的增加,有时是边际成本大于边际效益,这样会使持房者抬高房价,又反过来使得交易成交的可能性降低,持房者卖不出去房子,会造成资源的闲置。
五、我国小产权房产权制度改革的基本思路
首先,应考虑到制度变迁的路径依赖性和制度设计成本。现阶段,产权清晰,权责明确是购房者普遍接受并认为是最有效的, 符合我国基本经济制度结构, 所以应当成为小产权房产权制度改革必须遵守的基本原则。
其次,明确界定所有权主体,规范所权有主体行为。通过产权划分,明确不同产权主体的权利、责任边界,使权利和责任对称,从而建立起有效的激励和约束机制由此可以解决购房者所有权主体虚置问题,同时又使产权界定成本最低。
第三,是要积极探索小产权房市场的运行机制和补偿机制,建立合理有效的小产权房制度。
参考文献:
[1]马晓殊.浅析小产权房的形成[J].华商,2008,(12).
[2]黄红胜,陈志强.探索小产权房带来的问题及其对策[J].当代经济,2008,(20).
关键词:小产权房;购买风险;负面影响
小产权房是相对于普通商品房而言的,是指在农民集体土地上建设的房屋,有村委会或乡镇政府颁发权属证书的房产,“乡产权”房没有国家颁发的土地使用证,国土和房管部门也不会给购房合同备案。城市居民对仅持有有关乡镇颁发的“小产权证”的房屋,其房屋所有权是不受法律保护的。因此,“小产权”实际上就是没产权。
十几年来,小产权房的规模和范围不断扩大,危及农业安全、破坏农村和谐和损害农民利益等社会弊端逐渐暴露并日益严重。本文从小产权房产生的主要因素、经济利益关系分析、购买风险、负面影响等方面对小产权房进行了深入的研究和分析,从理论与实践的结合上对小产权房问题进行探讨研究。
一、与小产权房相关的主要法律、法规
(一)《宪法》
现行宪法第10条规定,城市的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有。宅基地和自留地、自留山也属于农民集体所有。
(二)《土地管理法》
虽然《土地管理法》对农村集体土地上的房屋的转让问题没有针对性的规定,但根据《土地管理法》“严格管理土地、合理利用土地”的立法精神,结合该法第43条和第63条的规定,可以明确地看出,《土地管理法》是禁止集体建设用地使用权对外转让的。
(三)《城乡规划法》
集体土地制度本应是自2008年1月1日施行的《城市规划法》运转的前提,也是其实施的基础。遗憾的是到目前为止,《土地管理法》还没有根据《宪法》原则建立集体所有土地完整的法规体系,集体土地使用权也没有根据《宪法》的原则进入市场流转。本应与《城乡规划法》同期出台的集体土地管理法规的延缓出台,导致中国集体土地使用权流转、乡镇企业建设用地、宅基地、小产权房等问题获得了巨大的灰色运转空间。因此,《城乡规划法》实际上强行拉开了解决中国小产权房的序幕。
(四)《物权法》
《物权法》第9条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。《物权法》第59条规定:农民所有不动产和动产,属于本集体成员集体所有。如果所开发的乡产权房由农民自住,产权属于集体中的农民,将受到物权法的保护,城镇居民购买小产权房,这种交易本身不合法,购房人未取得房屋的产权证,而购房者的购房合同从法律角度来看,也属于无效合同。虽然《物权法》颁布,保障私有财产特别是不动产的权利,但不会保护不合法财产。
(五)《房地产管理法》
《房地产管理法》第2条规定,房地产开发就是在国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。该条确定了房地产开发的对象,即国有土地。
(六)《房屋登记办法》
2007年7月1日起实施的《房屋登记办法》第82条:“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋,可以依照本办法的规定申请房屋登记。”第87条“申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律、法规另有规定外,房屋登记机构应当不予办理。”
从现有的相关法律、法规来看,仅持有有关乡镇颁发的“小产权证”的房屋,在我国房地一体制度下,其房屋产权无法得到有效保护。
二、小产权房的购买风险
(一)买房人的利益很难得到保障
根据现有法律和《物权法》相关规定,通过国家正规渠道购买的房屋,经过房产管理部门权利登记后,买房人对所购房屋获得所有权,在任何情况下第三人都不能对其进行侵害。但“小产权”或“乡产权”房的买卖,因违反法律强制性规定,双方所签合同为无效合同,无法在房屋管理部门进行权利登记,买房人在交付房款后并未获得房屋的所有权。因此,一旦发生相关当事人主张购买行为无效或者国家按照法律规定进行整顿时,买房人的利益很难得到保障。无法对所购房屋拥有长期、稳定、可不受任何第三人侵犯的权利保障。例如,经过若干年后村委会成员发生变动,或村内土地需要调整,或因其他原因村委会主张购房行为无效,想收回所售房屋时,买房人则无法得到法律保障,只能通过合同无效要求返还原价款,如果村委会在出售房屋时将房屋价款当作其他开发建设项目的资金,已无钱可还时,买房人事实上只能自己承担损失。
(二)买房人很难获得法律救济
正规的商品房开发和交易,买卖双方需签订房屋销售合同,其中对所售房屋质量问题及买卖双方各自的权利义务等都会做出明确约定,如果日后出现争议或纠纷可按照合同约定获得救济,而“小产权”或“乡产权”房的买卖,因所签合同本身是无效的,因此,即使在合同中对此类问题做出了约定,买房人也无法通过合同约定要求出售方承担相应违约责任,在对方拒不赔偿的情况下,损失只能由自己承担。
(三)三买房人无法获得拆迁补偿
征地或拆迁补偿,按照法律规定,补偿对象是被征收土地使用权人或被拆迁房屋所有权人,因“小产权”或“乡产权”房买卖行为不合法,买房人既未得到所购房屋占用范围内的土地使用权,也未获得房屋的所有权,因此,因征地或危房改造发生拆迁时,无法获得拆迁补偿款,所遭受的损失也只能由自己承担。
(四)小产权房无法继承
按照我国《继承法》的有关规定,可以继承的遗产是指公民死亡时遗留的个人合法财产。小产权房因其买卖行为被法律严格禁止,买房人并未获得房屋的合法权属,因此并不属于个人合法财产,不能发生《继承法》上规定的继承。即使继承人暂时取得了房屋的占用、使用权,也得不到法律的保护,随时可能被轻易地剥夺。
(五)小产权房无法自由买卖
根据法律规定,买卖必须是针对自己具有合法权属、法律不禁止流通的物品进行,因“小产权”购房人并未取得房屋所有权,且该类房屋的买卖为法律所禁止,因此不能自由买卖,即使已经进行的买卖行为也属无效,应
相互返还财产,恢复原状。
(六)随时面临被拆除的风险
如果该类房屋是未经政府审批擅自开发建设的,则属违章建筑,违章建筑违反法律规定,破坏城镇合理规划和布局,打乱了正常的用地计划,剥夺了有限的土地资源,侵犯了公共利益,世界上任何一个国家或政府都不会容忍此类事件的发生,拆除或许只是时间问题。担此风险,得不偿失。
三、小产权房的负面影响
(一)对农民利益的侵害
建设小产权房,从短期看,农民得到了远比保护农村集体土地所得利益高的多的收益,但这实际上是一种饮鸩止渴的方式。农民失去了土地使用权意味着失去了最基本的生活保障,也失去了土地升值所产生的收益。开发小产权房所产生的大量的土地收益都被村干部和开发商攫取了,小产权房实质上是房地产商和乡镇政府合谋榨取农民利益的结果。
(二)对国土资源的侵害
小产权房的大规模开发会对我国国土资源造成巨大侵害,导致关乎全国民生和国防安全的18亿亩耕地不断受到蚕食。小产权房是乡镇政府牵头破坏农业资源的恶劣行为。集体土地需要实现收益最大化,农民需要发家致富
以减少城乡贫富差距,但无序发展的小产权房绝对不是可取的做法。
(三)对房地产市场的侵害
目前的城市房地产市场是经过20多年发展形成的较为成熟的体系,有强力的政府进行宏观调控,有一系列健全的法律法规,虽然随着社会转型逐渐暴露出很多不足,但是若没有这些框架,问题将会严重到一发不可收拾的地步,导致全面的社会动荡。小产权房实际上是游离于城市商品房市场之外的另一个住房市场,这个市场不受现有商品房法律体系的规制,存在着一系列的风险链,实际上就是房地产“黑市”。房地产市场确实需要改革,但那是在保留现有的稳定安全的市场及法律秩序下循序渐进的合理改革,市场及法律秩序具有连续性,那种全盘否定目前的既有秩序,不承认其内在合理性,主张彻底革新的做法是不值得提倡的。
(四)对法制建设的破坏
小产权房已经在我国存在和发展了十几年,其各个环节的参与者:乡镇政府、农村集体经济组织、农民、城市购房者从一开始就明知其违法性,希望法不责众以便逃避处罚,获取非法利益。他们在明知其产权不受法律保护,是有缺陷的情况下却依然我行我素,是对法律的公然蔑视,其示范效应极其恶劣,如果其行为不受到严惩,
将极大地破坏法律的威慑力。
(五)对政府公信力的破坏
小产权房的主要推动和默许者是乡镇政府,其在土地征收过程中得不到太多收益,因此牵头搞小产权房开发,这集中暴露了乡镇政府与政府主管部门、上级政府之间的利益博弈,其出发点并不是为了农民的利益,这使人们看到了乡镇政府带头违法、的丑恶嘴脸。且如果中央政府不对小产权房的当事人严惩,则会造成“守法的人吃亏,违法的人赢利”的严重心理暗示,极大地破坏政府的公信力。
四、结束语
由于我国农业经济的相对落后、农村社会保障体系还未真正建立等多重因素的限制,从我国的农业安全、农村和谐和农民利益角度看,“小产权房”具有较大的社会危害性。首先,必须尽快改革现行的城乡二元土地政策,禁止小产权房建设,以防其影响进一步扩大,从而造成更大的社会利益损失。其次,将已有的“小产权房”进行有选择的合法化,规范化管理,以避免和根除其自由发展出现的土地无序占用、国家土地收益流失、物业管理混乱、违规拆迁、乡村干部从中渔利等诸多问题,将“小产权房”引入健康发展的轨道。
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一、婚前一方购买的房屋,婚后申请登记
有一种观点认为,从维护房地产交易安全及《婚姻法》第十九条规定的夫妻财产可以约定来看,应当询问申请人该房屋是否存在潜在的共有人或收取类似约定书的材料,以此作为是否登记为共有的依据;还有观点认为根据《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力”,即“不动产物权登记取得”原则,认为未进行房屋登记,买方当然没有取得法定物权,买方在婚姻关系存续期间申请房屋登记,登记机构应当将其视为夫妻共有房产进行登记。笔者认为对此可分作两种情况来分析。
1 婚前已交纳全部房屋款项,婚后申请登记的。笔者认为,支持这类房屋登记在夫妻名下的前提是承认物权变动的无因性:即物权的变动在其效力和结果上不依赖其原因而独立成立,即原因的无效或者撤销不能导致物权变动的当然无效和被撤销。然而,物权变动的无因性会导致诸多不当,如:盗窃他人财物者也取得该财物的所有权。因此,我国《物权法》并没有采用物权变动的无因性,相反,物权的取得和变动必须有合理合法的原因作为依据。婚前签定房屋买卖合同并付清了款项――此时债权关系已成立,以婚前已经取得的债权为依据取得的房屋所有权当然应当属于债权人。对于夫妻的另一方而言,由于其并不是该房屋买卖合同的当事人,其不享有该债权,也即不能享有房屋所有权。由于签定合同日期与申请登记日期之间有一个相对较长的时间差,可能当事人的的婚姻关系变化不止一两次,如果他人通过婚姻登记就可以轻易地将另一方的个人财产变为共有财产,注销婚姻登记就又不是共有了,这显然是不公平的。
2 婚前购买,婚后支付余款并申请登记的。有一种观点认为,这类房屋应登记在夫妻双方名下,其理由为根据《婚姻法》规定,夫妻婚内财产归夫妻共同所有。该房屋由婚后共同财产支付余款,另一方有理由成为共有人。笔者认为,这类房屋也应登记在婚前一方名下。其理由也是“承认物权变动的有因性”:婚后一方不是合同中的买方主体,不产生交付房屋和办理房屋登记的债权。根据《合同法》相关规定,权利义务的转移首先应当在买卖双方之间形成合意,同时应当获得相对方的同意。同时,即使双方有合意,也应当获得卖方的同意,在获得卖方的同意前,婚后一方未成为合同的相对方。此种情形下,婚前一方作为合同相对方,在婚后支付的房款属于夫妻共同财产,婚后一方系以共同财产为自己利益进行处分,这个部分的房款应当认定为夫妻共同财产对婚前一方的借贷,也就是说婚后由夫妻共同偿还的款项,其性质是偿还另一方的婚前债务。
当然,对于以上两种情况,如果婚前购买一方愿意将房屋申请登记为共同所有的,根据《婚姻法》,可按约定内容登记为共有。
二、婚前合法建造的房屋,婚后申请登记
《物权法》第三十条规定:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”作为物权取得的特殊方式,合法建房自建成之日起,建造人就取得了物权,当然不因婚姻关系的变化而变化。这里需要特别指出的是,“自事实行为成就时发生效力”应指房屋竣工的时间,即建设工程竣工验收备案书或房屋竣工验收合格证明上记载的竣工日期。居民自建的房屋,如果建筑面积符合可以不申请竣工验收备案的,应由建设单位出具房屋已竣工的证明并记载竣工日期。实务中一般在建造人申请房屋的初始登记时,只要能提供相关材料证明该房屋为其婚前竣工的,登记机构应当将该房屋登记为其单独所有。如夫妻双方约定为共有的,从其约定。
三、关于继承中的问题
1 丧偶后另一方继承配偶单独所有的房屋。笔者认为,无论该遗产是死者的婚前财产,还是夫妻关系存续期间的共有财产,死者的配偶都从继承开始时取得物权,应根据《继承法》的相关规定按继承人之间的约定来登记各自的份额。
2 夫妻一方的父母死亡后(无遗嘱)留下的房屋。根据《继承法》第十二条规定:“丧偶儿媳对公、婆,丧偶女婿对岳父、岳母,尽了主要赡养义务的,作为第一顺序继承人”。一般情况下,儿媳、女婿不是公婆、岳父母的法定继承人,因为儿媳与公婆或女婿与岳父母之间没有法律上的权利义务关系,而是姻亲关系,随着丈夫或妻子的死亡,他们的姻亲关系也随之终止了。但是为鼓励赡养老人,发扬道德风尚,并通过这样的方式对赡养行为予以鼓励和补偿,《继承法》将对公婆或岳父母尽了主要赡养义务的丧偶儿媳或丧偶女婿作为第一顺序继承人。笔者认为这里要同时具备两个条件:第一,必须丧偶。如果配偶还活着,他们就不能被列为继承人,即便他们对老人尽了较多的赡养义务。第二,必须是尽了主要赡养义务。如果仅是尽了较多的赡养义务,也不能被列入第一顺序继承人,而只能按《继承法》第十四条,分得适当遗产。
建设部和司法部在1991年8月31日联合发出的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》第一条规定:“继承房产,应当持公证机关出具的‘继承权公证书’和房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续”。笔者认为,实务中我们只要按公证书记载的相关内容登记即可。
【关键词】房地产；法律；法规
1 房地产法律法规的综述
1.1 房地产法律法规体系的组成
房地产法主要适用于调整房地产的所有权人和非所有权人（主要包括房地产的管理人、修建人、使用人）之间以及房地产的所有权人之间在房地产进行交易（主要包括房地产的租赁、房地产抵押、房地产的转让）、房地产开发经营、房地产管理、房地产权属等过程中出现的各种关系的法律法规的总称。我国现行的房地产法律法规体系由三部分组成：（1）综合性的法律法规，主要包括有《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国民法通则》；（2）针对性的法律法规，主要包括有《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《住宅法》和《城市规划法》以及《建筑法》等；（3）相关性的法律法规，主要包括有《担保法》、《继承法》、《婚姻法》、《环境保护法》、《森林法》、《渔业法》和《草原法》以及《商业银行法》等。
1.2 房地产法实施应遵循的基本原则
（1）坚持国家土地的公有原则；我国的社会主义经济制度是以公有制经济为基础，并且公有制经济在社会主义经济中占主导地位，多种所有制经济并存的经济体系。土地是国家的资产，也是国家的资源。我国实施的是土地所有制，除部分土地由相关法律规定属国家之外，其余土地均属劳动群众所有。同时，国家因需要有权依法征用土地，所征用的土地属全民所有。
（2）坚持国家土地的有偿使用原则；国家土地的有偿使用主要指的是有期限的使用。农村集体经济可以通过土地使用权的联营和人股的形式与其他的个人和单位共同合作办立企业。但是，农民集体土地的使用权不能通过转让、出租、出让的方式用于非农业方面的建设。对于根据法律取得的建设用地并且符合土地使用的总体规划的企业，由于兼并和破产造成的土地使用权依法转移的土地除外。
（3）坚持合理利用土地和珍惜土地以及保护耕地的原则；合理利用土地资源，珍惜土地资源，保护耕地已经成为了我国的基本国策。对于各级人民政府，必须要全面规划土地的使用，严格控制、开发、管理和保护土地资源，并要采取一定的措施，严禁个人或者集体组织非法占用土地。要对土地实施特殊的保护制度，根据相关法律坚持实施土地使用用途的管制制度、耕地占用的补偿制度、基本农田的保护制度。
（4）坚持房地产的综合开发原则；房地产企业对土地进行开发经营要遵循环境效益、社会效益、经济效益相统一的原则，同时实施配套建设、综合开发、合理布局、全面规划。
（5）坚持城镇住房的商品化原则；为了改善城镇居民的生活水平和居住条件，国家要适当的根据社会经济的发展水平，加大对城镇居民住宅建设的扶持力度，并要逐步推行城镇居民住房的商品化，才能最大限度的满足人们不断增加的住房需求。
（6）坚持市场调节和宏观调控相互结合的原则；房地产业已经成为了国民经济的支柱产业，由于房地产市场具有高风险和高利润的特性，尤其要警惕出现泡沫经济，不能让房地产交易活动放任自流，也不能管得太死。因此，对于房地产市场以宏观调控为指引，由市场去调节才是最科学的管理方法。
2 针对房地产业融资风险的相关法律法规
2.1 正确划分政府部门在房地产业融资风险中的行为界限
作为政府部门，其主要职责就是保持房地产市场的快速、稳定的发展，其首要目标是控制房价。化解融资风险比较重要的措施就是政府要在低收入住房的保障体系和私人商品房的市场体系中明确定位目标，并实行二元制政策。政府部门还要明确房地产行业融资监管的局限性和正当性，房地产融资监管的正当性主要体现在金融服务强烈的外部性和公共产晶特性，通过金融组织的运行规则和行为规则的制定，从而建立房地产行业的市场预警制度和价格监管制度，并采取多种预防和控制措施来稳定房价，保证房地产市场快速、稳定的发展。同时还要明确市场机制与政府监管之间的关系，融资市场化能够有效解决房地产行业的融资风险，通过价格机制和市场竞争机制建立起多元的房地产融资结构。
2.2 完善房地产金融体系、建立健全的房地产法律制度
在我国的房地产开放经营中，银行信贷是房地产企业的主要资金来源，因此银行体系名副其实地成了房地产企业融资风险的集中地。因此，需要为房地产企业提供更多新的融资手段，进一步拓宽融资渠道，分散银行体系承担的融资风险，从而形成完整的房地产行业金融体系。同时，还可以确立证券、信托等融资方式在房地产行业融资中的合法地位，通过统合性的法律措施，从而建立起市场体系多层次、组织机构多元化的房地产融资体系。在市场经济条件下，市场竞争虽然能够优化资源配置，提高效率和，但是也会因不适应经济发展而产生主体退出市场，因此还需要依法构建房地产行业融资的退出机制。还要依法建立房地产行业融资的信用平台，信用平台的建立，有助于房地产企业估价的科学化和信息化，提高银行体系的放贷质量。
2.3 健全房地产企业融资监管的法律制度
目前，我国虽然已经出台了相关的金融法律法规，但是对于房地产企业的金融监管方面只有少许的规定。因此，要加强对于专业性较强并且复杂多变的房地产企业融资监管方面的立法。同时要独立司法、严格执法。法律制度的实施不仅要体现在它的制定和完善，更重要的是要严格执法。完善房地产企业融资监管的法律制度，要建立起行政监管、法律监管、自律性监管，从而减少房地产企业的融资风险。
3 针对预售商品房的相关法律法规
在《城市商品房的预售管理办法》中有明确的规定，商品房预售人的基本义务就是要进行商品房的预售登记。实行商品房的预售登记不但能够预防和避免一些不必要的房产纠纷，还能够保护商品房购房者的相关合法权益，确保商品房的交易安全。购房者和房地产企业要在行动上和思想上对预售合同引起足够的重视，要积极地到相关部门进行合同登记，在进行商品房预售登记后就能让预售合同产生相应的公示效力，减少不必要的商品房预售纠纷，同时也能有效避免第三人的购房行为，防止购房纠纷。
在房地产商品房的预售过程中，还要设立专门的机构来负责商品房预售款项的监控保管工作，房地产企业需要付给监管机构一定的报酬，并且等到商品房竣工、验收合格之后，将商品房预售款退还给房地产企业，从而有助于工程款项的供给得到保障，还有保证商品房预售款项的专项使用，确保工程项目的建设款不人为地流失，确保工程项目的建设顺利进行，也保障了购房者的合法权益。
4 结束语
房地产企业的法律法规涉及到每位购房者的合法权益、千家万户的切身利益。解决和减少房地产企业纠纷，关键在于完善房地产企业的法律法规，房地产企业的法律法规不但能够改善城市居民的居住质量，还能让房地产企业快速。稳定的发展。
参考文献
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论文关键词 房屋租赁 承租人 优先购买权
一、租赁物优先购买权简要分析
（一）优先购买权内涵及部分承租人概念
承租人优先购买权指：租赁合同合法有效，房屋的承租人在出租人出售其不动产时，同等条件优先于其他买者的购买权，意在于使得租赁物能最大发挥功用，保障租赁合同稳定，使交易成本降低，保护承租人的权益。承租人优先购买权是一项古老的民事法律规则豍。
这样的情况也出现在合租的场合，称为部分承租人之优先购买权，部分承租人指承租房屋其中的某一部分的公民或者法人。由于房价上涨，多个承租人共同租赁他人房屋成为一种普遍的现象，虽为地方性法规所禁止，但因其存在客观需求而受到关注豎。
（二）承租人优先购买权的特征
优先购买权是一种法定权利，由法律直接规定。这意味着当事人不需要在合同中对此进行约定，也说明该权利不能被当事人的约定排除；同时它也是专属于承租人的，不能通过继承或者转让转移至他人，具有人身依附性；同时它还是一种附条件的形成权，不因对方反对而排除行使，也不需要对方配合即可实现权利。
（三）承租人优先购买权的法律归属
这是一种受限制的权力，是一种专属权，也是一种期待权。与承租人优先购买权的相关法律以及理论界存在的多种观点，其中包括以下几点：附条件形成权说、期待权说、债权说和物权说豏。依据“债权说”学派，承租人的优先权是形成权，和债权请求权存在冲突。因债权请求权的行使，必须得到义务人的对待给付，否则无法实现。而权利人的单方意识就可实现的形成权，不需要义务人的配合，这是冲突所在。
依据“物权说”学派，基于对优先购买权的价值，承租人的基本生存权得到了保护，该权利具有人身属性，且义务主体是不特定的，是一种对世的豐。物权说和人身权属性基本一致。
本文作者认为，准确地说，优先权应当认定为债权，是一种物权化的债权。
（四）承租人优先购买权的立法取向
1.构建房屋租赁市场的合理秩序
法律规定给人以稳定的交易秩序和合理的期待利益。确保承租人优先购买权，有利于承租人基本居住权的保障，使经济秩序得到稳定。这种权利的设定，不仅表现了法律对买受人的主体资格的限制，使得不动产交易主体具有了先后的排序，而且通过设定权利与义务的界线，使得有限的不动产资源在市场中得到公平、公正的分配。
2.提高租赁物的经济效益
租赁物因为具有优先权而促进了价值提升。由于承租人拥有优先权，存在有获得房屋所有权的可能性，因而慎重地管理和使用该房屋，使房屋的寿命得以延长，从而使房屋物尽其用；进而，优先权的存在，使得部分承租人的场合下，与房屋所有权人、共同共有人、按份共有人在处理房屋权的关系时简化明了豑，财产共有人和承租人先后购买，达到协力，使得部分、全有的租赁关系消失，财产上分散于不同主体的权利能够重新统一，那么权利的主体与内容就可以更加简化，为日后交易提供了便利。
二、房屋租赁合同中承租人优先购买权的行使
（一）行使优先购买权的法律依据
合同法对该权利做了原则性规定：出租人出售租赁物，必须在出卖之前的合理时间内将此信息通知承租人。此后司法解释就行使优先购买权及如何进行救济做了渐进式的不同规定。第一次规定，出租人出卖房屋应提前三个月通知，承租人在同等条件下享有优先权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告买卖合同无效。很快最高法改变了态度豒，即使出租人侵害了承租人的相关权利，也不影响合同的旅行，承租人只能请求损害赔偿，并具体规定了房屋承租人不能享有优先购买权的概况豓。最高法认为不动产买卖中，应当将物权行为和债权行为予以分离，当房屋所有权人违反优先购买权的相关规定时，物权行为即买卖行为本身应当有效，而侵犯优先购买权实质上是一种侵犯债权的行为，得对此主张侵权损害赔偿。
（二）对同等条件的进一步解读
根据合同的相对性，次承租人只能向承租人主张权利不能向出租人主张。这个观点受到我国台湾地区相关法律的影响，主要是认为次承租人不能主张拥有优先购买权。但实际上，不管是承租人和次承租人，两房均享有优先权这一理论应当得到肯定。在合法的转租的场合，出租人售卖房屋的，就可能存在两个房屋优先购买权。甚至是在相同条件下，次承租人应该优先享有该权利。次承租人因为实际占有和使用租赁房屋，有更强理由使用优先购买权，因承租人和出租人在签订了相关合同之后，又将房屋进行转租或者售卖从而进行收益，而并非房屋的实际使用，那么保护实际占有和使用房屋的次承租人更加符合享有优先权。
三、行使优先权存在的问题
（一）同一不动产存在多个承租人
当多层房屋分别出租给了不同的承租人时，便存在了多个合法的具有优先购买权的主体。在这种条件下，当房屋所有权的拥有者想要整体出售房屋之时，多个具有优先购买权的承租人之间便会产生矛盾和纠纷。如一栋三层楼的房主将一、二层出租给了甲方，其后又将三层出租给了乙方，一段时间后，房主欲将大楼整体出让，并未同时通知甲乙两方，甲通过中介等方式得知出卖事宜后，立即与房主签订了房屋买卖合同，而乙嗣后再得知，且表示自己欲行使优先购买权，承租人行使优先购买权的案例中，相似的还有很多，实践中如何处理是亟待解决的问题。
（二）通知承租人的时间
在我国法律的规定中，给与了出租人以合理期限内租赁物物权变动通知的要求，在此基础上，承租人若被侵权，请求法院给予保护，法院应当支持。
然而“合理期限内”语焉不详，实践中存在较大的可操作性。在最早的相关法律规定中中，通知时限界定为三个月，虽然设定了准确的期限，却存在着时间过短，有损出租人利益的问题，因而后来修改为：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这一修改虽然弥补了之前的问题，却也设置了新的法律隐患。
这里的“合理期限”由出租人决定，具体时限便容易引起出租人与承租人双方的争议。因为在房屋购买中存在的资金运转与筹措的问题，若是时限过短，承租人很难在出租人给予的时间之内筹集到购买房屋的资金，那么即便拥有优先购买权也无从行使。然而出租人所给予的时限可以是法律允许的自身所认为的“合理期限”，那么因时限产生的冲突便难以避免了。
（三）“同等条件”的解释空间
“同等条件”的成立便需要与出租人确立了同等购买条件的买家，而只有二者达成了初步契约，约定了购买的价格、日期、具体条件等，才能够形成规定中的“同等条件”。然而根据规定，承租人在前两者经过长期协商达成口头契约后，却可行使优先购买权，以其协商的条件优先购买房屋，这种规定无疑会引起出租人与第三方买家的反对与纠纷。
这里主要存在着两点问题。第一，该规定的存在可能浪费出租人与第三方购买者的大量时间与精力，在购买房屋的过程中，两者都需要经过长期的调查、研究、协商，同时消耗不可忽视的人力财力来最终达成购买条件，而承租人的优先购买权却可以轻易将其推翻，并将结果据为己有，对于令两方而言欠缺公平。第二，根据规定，承租人有权利了解“同等条件”的具体内容，这就使出租人在出售房屋时难以掌控房价，如出租人与第三方交洽出了合理的价格，本应是保密的内容，却必须对承租人透露，这便使出租人的利益不能完整实现。
四、解决问题相关建议
（一）明确整体出售时多个优先权并存时处理方案
当房屋出售时出现多个具有优先购买权的承租人时，在现有法律中明确规定：“出租人出卖租赁房屋的，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”简而言之就是承租人只对自己租赁部分享有优先权，而当整栋大楼出租之时，分别租赁的承租人对于整栋房产并不享有优先购买权。当其所租赁的一层房屋出售之时，承租人理所应当享有优先购买权，而当整体的几层房屋共同出售时，承租人不应享有独立的优先权。
如此，不应存在多个承租人同时享有优先权的情况。但相关律的曲解，引发了相关的冲突，对于解决的方法，可在冲突的仲裁中明确整体出售房产时优先购买权的界定，说明相关规定意为“当出租人将多个租赁的房屋一并出售时，各房屋承租人拥有对各自租赁房屋的优先购买权。”这样既可避免可能产生的冲突和意见相左，也可以保护租赁双方的合法权益。
（二）规定承租人答复期限
出租人通知承租人有一个合理期限，此处的“合理期限”往往成为了出租人与承租人之间冲突的隐患，关于如何解决这种冲突，并有效保证出租人与承租人双方的利益与合法权益，在优先购买权的形使中，也应具有合理期限的限制，当合理期限的时长无法准确界定时，可要求承租人做出优先购买权的答复期限，超过答复期限此项权利即告消灭。这样既可以保障出租人的时间和利益不会被损害，也可保证承租人不会因时限过短无法及时筹集购买房产的资金，而无法行使优先购买权。
（三）细化“同等条件”
据文献记载，“同等条件”这一细节源自“台湾土地法”，该法给予优先权以自接到通知时10日答复期，同时土地出租人要出卖耕地，承租人有优先购买权。此立法目的在于，一是方便佃农转为自耕，二是不使产权分离，以促进“耕者有其田之实现”。我国台湾地区承认土地私有，则这样的立法可谓合理，但在我国大陆，土地归国家和集体所有，完全沿用台湾地区规定不妥。因而，应对“同等条件优先购买权”进行细化补充，特别结合我国大陆土地政策现状，如可就集体用地和城市用地不同区域的地上建筑物租赁情况进行不同规定。明文的法律规定有利于市场运行和司法实践。
随着城市商品房价格的攀升，小产权房受到了城市中低收入群体的青睐，但其所凸显的矛盾也越来越尖锐，小产权房问题的处理刻不容缓。因此，研究小产权房问题具有很强的现实意义。本文对我国小产权房的现状、成因等进行了深入分析，力求探讨出今后我国小产权房的出路。
【关键词】
小产权房；法律困境；出路
2007 年 6 月 18 日建设部的《关于购买新建商品房的风险提示》将“小产权房”界定为：“在农民集体所有的土地上建设的房屋，未经规划，未缴纳土地出让金等费用而向集体组织以外的居民销售，并且其产权证不是国家房管部门颁发的，而是由乡政府或村委会颁发的。”因此，小产权房只能获得乡镇政府出具的集体土地使用权证和村委会的盖章证明，无法获得国家土地和房屋管理部门颁发的“三证”，即房屋所有权证、国有土地使用权证和契约证。
一、小产权房的发展现状
从各地小产权房的建设情况来看，目前我国的小产权房在建设数量、分布情况等方面还未能统计出一个准确的数据，但是其数量之巨、影响范围之大、涉众之广已经是无可争议的事实了。根据国土部门的不完全统计，目前我国小产权房的面积已达66亿平方米，相当于全国房地产业近十年来的开发数量。
二、小产权房的成因
（一）城乡二元体制是小产权房产生的制度根源
我国的土地存在城乡二元土地所有制，即国家土地所有权和集体土地所有权。在城乡二元土地所有制的框架下，农村集体土地与城市国有土地的权利存在严重的不对等。农村集体土地的占有、使用、收益和处分方面有严格的法律限制。许多地方政府以较低价格从农民手上征收农村集体土地，再以较高价格卖给了房地产商，农民未能从现有的土地增值分配格局中获得合理的补偿。在利益驱使下，许多农民私建小产权房，并从中获得较高收益，加剧了小产权房问题。
（二）现有的法律制度为小产权房的出现提供了发展空间
根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”该条法律并未禁止集体经济组织土地上建设房屋的自由交易和流转，让小产权房的钻了空子。
（三）城市房价居高不下
近几年来，我国的房地产业发展迅猛，加之城市居民数量的增加，房屋的需求量急剧增加，随之而来的是房价的居高不下。而政府建设的廉租房和经济适用房却供不应求，所以相对廉价的小产权房的出现，吸引了大量的购买群。
（四）新农村建设政策为小产权房规模的扩大提供了机会
在新农村建设中，国家要求对农村的宅基地进行统一规划、集中建房。乡镇政府在新农村建设中，由于资金相对匮乏，便谋求与房地产开发商的合作，开发出来的房子一部分以相对低廉的价格卖给了农村集体经济组织的农民，剩余部分便让开发商向农村集体组织以外的居民销售。许多小产权房便在新农村建设的进程中如雨后春笋般出现了。
三、小产权房面临的法律困境
（一）产权缺陷
国家明确规定城里居民不可买宅基地建房，也不可以买小产权房。目前国家要求各地对农村集体土地进行确权登记，但凡是小产权房不允许登记，不受法律保护。
（二）流转受限
由于小产权房没有国家房管部门和土管部门颁发的相关证件，只是具备了房子的使用功能，不具有所有权，所以其流通交易，抵押融资，继承等方面都受限制。
（三）维权艰难
由于缺乏相关法律的保护，加之产权的缺失，致使购买者与小产权房的建造者的买卖合同属于无效合同，一旦出现法律纠纷，购买者维权将举步维艰。
（四）国家税费的流失
虽然小产权房在缓解城市低收入者住房压力和促使农民增收方面有着积极意义，但其破坏了正常的房地产市场秩序，不利于房地产市场健康发展。许多房地产开发商并未依法向国家缴纳土地使用权出让金、城市设施配套费和其他税费，导致国家税费的大量流失。
四、小产权房的出路探讨
针对小产权房问题，国务院已做出部署，责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作。我国各地区政府部门也纷纷探讨小产权房的解决问题。在综合考虑国内外小产权房的研究成果，及小产权房试点城市的具体解决方案之后，笔者认为，可以尝试以下解决方式：
（一）建立自由的农村土地流转新制度。
通过法律赋予农村集体土地自由流转的权利，从制度上解决农村集体土地与城市国有土地“同地不同价”的问题，使农村集体土地可以在“同地、同价、同权”的基础上，参与市场的竞争。
（二）颁布新的小产权房开发与使用的法律。
我国相关法律的缺失，导致小产权房游离于法律监管之外。而政府相关部门在小产权房解决方面，一度简单地，这种方法被实践证明与社会的发展需求不符。因此，亟须颁布新的法律，将小产权房纳入法治监管的轨道。
（三）健全我国的住房供应体制。
房价的居高不下，经济适用房和廉租房的供不应求，使小产权房成了居民的权宜之计。为此，必须健全我国的住房供应体制，加强对房地产市场的监管，加大对经济适用房和廉租房的供应，妥善解决小产权房的产权之争，从而真正实现“住有所居”。
（四）完善我国的住房保障体系。
在小产权房的解决方面，政府可以将小产权房纳入到我国现有的住房保障体系之下，使其合法化。对于已经建成且符合规划的小产权房，政府可以以合理的市场价格收购，将其转化为经济适用房和廉租房，充实我国的住房保障体系，使其物尽其用。
参考文献：
[1]胡凯.“小产权房”问题及其对策研究[D].浙江大学，2011
[2] 王文竹.小产权房法律问题分析及其对策研究[D].北京交通大学，2011
将我们养育长大的人是我们的父母，父母老了，我们需要照顾父母，签订赡养老人协议书有助于更好地为父母养老。以下是小编精心收集整理的赡养老人协议书格式借鉴，欢迎大家参阅。
赡养老人协议书格式1赡养人：
甲方：__x 身份证：__________________
乙方：__x 身份证：__________________
被赡养人：
丙方：__x 身份证：__________________
为维护丙方合法权益，切实保障丙方的晚年生活，甲、乙方和丙方签订如下赡养协议。
第一条：甲、乙方的主要义务
1、甲、乙方不分男女都有赡养丙方的义务，各甲、乙方应积极履行对丙方经济供养、生活照料和精神慰藉的义务。
2、甲、乙方不得要求丙方承担不愿意或力不能及的劳动。
3、丙方的房产权、房屋租赁权和居住权受法律保护，未经丙方同意，甲、乙方子女不得强占、出卖、出租、转让。
4、丙方有权依法平均继承父母遗产。
5、甲、乙方应妥善安排好丙方的膳食结构，保证丙方吃饱、吃好。
6、如丙方不能自行出行，甲、乙方应安排时间负责丙方出行，所需交通费由甲、乙方承担。
7、丙方生病，甲、乙方应及时给予医治，并负责生活照料与护理。
丙方日常检查、就诊、买药由甲、乙方负责。丙方大病需住院治疗的，应就近治疗。丙方住院期间由各甲、乙方轮流护理，没有时间或条件亲自护理的，由当期甲、乙方聘请专人护理。
8、丙方生活不能自理时，甲、乙方自行护理应每x个月轮换一次，由甲、乙方护理。
个别甲、乙方不能亲自照料丙方的，可以按照丙方的意愿，请人代为照料，并及时支付所需费用。甲、乙方之间可以协商由其中一个甲、乙方护理，其他甲、乙方应支付相应的补助，补助的数额由甲、乙方共同协商。
9、丙方体弱多病行走不便的，甲、乙方要及时给予医治、照顾和精心看护，在精神上关心丙方，不得用粗暴蛮横的语言对待丙方。
10、甲、乙方每年要为丙方庆祝生日，宴会费用由全体甲、乙方共同承担。
庆祝期间甲、乙方尽可能创造轻松、愉悦的气氛，不得谈及伤害、侮辱丙方或其他甲、乙方的话题。
第二条 赡养的方式、周期
1、丙方单独居住的，甲、乙方应主动上门赡养，各甲、乙方每x个月轮换一次。
2、丙方同甲、乙方同住的，各甲、乙方按照长幼顺序每x个月轮换一次，下一顺序的甲、乙方负责上门接回丙方。
第三条 赡养费及共同承担的费用数额、给付方式、给付时间
1、丙方单独居住的，甲、乙方每月给付丙方赡养费x元。
2、甲、乙方应以现金方式支付赡养费，甲、乙方应填好相应凭证，甲、乙方应对支付赡养费或共同分担的费用承担举证责任。
3、赡养费或共同承担的费用，由甲、乙方承担。
丙方有医疗保险不能报销的医疗、护理等费用，由丙方从存款中支取，不足部分，甲、乙方共同承担。
第四条 协议变更的条件和争议的解决方法
1、变更本协议应取得丙方、甲、乙方全部同意后方可变更、修改。
2、甲、乙方在协商、调解的过程中，各甲、乙方应本着实事求是、、最有利于维护丙方利益的原则进行协商，妥善处理好争议事宜。
第五条 违约责任
1、甲、乙方不得以放弃继承权或其它理由，拒绝履行赡养义务。
2、甲、乙方不履行赡养义务，丙方有要求甲、乙方给付赡养费的权利。
3、因甲、乙方不履行本协议而产生的诉讼费、律师费、交通费、赡养期间的护理人员费用由违约的甲、乙方承担。
4、甲、乙方不尽赡养义务的，在继承遗产时少分或不分。
5、部分甲、乙方不履行义务，其他甲、乙方按照长幼顺序由不尽赡养义务甲、乙方的下一顺序甲、乙方继续履行赡养协议约定的义务，任何甲、乙方不得以此作为自己不履行义务的理由。
本协议共x页，一式x份，具有同等法律效力。甲、乙方、丙方各执x份。
甲方(签名)：__x 乙方(签名)：__x 丙方(签名)：__x
____年__月__日 ____年__月__日 ____年__月__日
赡养老人协议书格式2甲方：__X(二人均系__社区居民) 乙方：__X(二人均系__社区居民)
丙方：__ (__系__社区居民，__的长子。经由已故居民__X的原
配妻子__同意，由__承担赡养义务和合法继承财产)
甲方之一__与原配妻子__(已故)婚后生育两个女儿，长女__，次女__.
甲方之二__与原配__(已故)婚后生育一子，名为__(已故) 甲方__和__X在1954年结婚，婚后未生育子女。
甲方现有房产座落__X新村16号楼一单元403号，房屋建筑面积为64.7平方米。甲方在该房屋居住。
甲方__X，男、1921年1月10日生人，现年91岁。__X，女、1926年12月14日生人，现年86岁。由于两位老人年迈，生活不能自理，经两位老人同意，乙方和丙方达成赡养老人和甲方身后财产处理协议如下：
1、根据甲方的意见和该家庭的特殊情况，乙方和丙方通过协商一致同意两位老人分别由乙方和丙方各自承担赡养责任，即乙方和丙方按月轮换负责老人的生活(包括雇保姆工资和生活费用)
2、甲方__X的医疗费用由乙方承担，__X的医疗费用由丙方承担
3、甲方两位老人全部故去后，对该房产进行作价出售，出售全部房款归乙方和丙方两方平分。
4、甲方_____的低保金、占地老人生活费和居民保险以及困难补助等收入，__X的一切收入归乙方，__X的一切收入归丙方。
5、甲方现有存款人民币肆仟元，该款归乙方和丙方两方平分。
6、未尽事宜，由乙方和丙方协商解决。
7、此协议一式五份，甲、乙、丙、见证单位和公证处各一份，该协议公证后生效。
甲 方：
乙 方：
丙 方：
见证单位： __社区居委会
见证人：
20__年11月10日
赡养老人协议书格式3瞻养人: 瞻养人: 瞻养人:
被瞻养人： 被瞻养人：
瞻养人与被瞻养人的关系是儿子与父亲和儿子与母亲的关系.
瞻养人配偶的身份、义务、权利与瞻养人本人相同。
儿女瞻养.孝敬父母是天经地义,责无旁贷的义务和责任.依照和其他相关法律的规定.坚持公平.公开.公正的原则，根据我们家庭的实际情况,保障父母病有所医.老有所养.现制定本协议.
一.建立养老.医疗基金.在曾集农业银行以父亲或母亲的名字开户,瞻养人每人必须在每年的 月 日存入 元, 元,元.(此为基数,上不封顶.)存折由父母保管,密码暂由瞻养人推举其以外诚实守信的人保管.此存折(卡)为专用存折(卡).自被瞻仰人丧失劳动能力时开始启用。
二.存折里的款项必须专款专用.只能用作医疗(住院.大额门诊如检查.检验)和丧失劳动能力或生活不能自理(指重病.年迈.意外等原因造成.下同)的日常生活料理以及后事(安葬)等的费用开支.这些开支的费用必须以发票.条据等公示于所有瞻养人后据实销帐.有必要建立。
三.父母的劳动所得和政策性等收入不进入该存折.
四.基金建立期间，若发生赤字的无条件由三个瞻养人公摊。
五.除基金外,瞻养人公摊费用或其他事项(如客人祝寿的礼金等)产生的所有结余款必须进入该存折,包括新型农村合作医疗的报销款等等.
六.被瞻养人(父、母)的劳动所得由他们自己支配,其财产有权依法处分.瞻养人和其他子女不得干涉,不得随意享有,更不得占有和强行索取.应当享有的,必须遵从他们的意愿许可.其余当事人有知道是父母的真实意思表示的权利.没有享有的不得责怪.埋怨.
七.父或母基本丧失劳动能力后,其农田不能耕种.收获时,儿女有帮助劳动的义务,未参加劳动的须以资代劳.若生产资料和雇请劳工等的生产成本开支不足的部分可在存折里取出先行垫付.收获后,除留足必需的口粮口油和生活开支外,其余所有收入均必须进入存折.帐目必须清楚.
八.父母的房屋和生活.生产用品等,瞻养人有帮助维修的义务.超过300元的大额开支不得在基金中支出,应由瞻养人另行公摊.
九.平时瞻养人(做儿女的)要经常或带孩子回家探望父母,帮助他们做事，尤其是父母力所不能及的事。陪他们聊天.原则上住家距离较远的客运班车车票在10元以上的2个月回家看一次,5元以上的的1个月回家看一次，较近的每周末回家看一次.若丧失劳动能力或生活不能自理时探望密度增加1-2倍。所产生的生活费用由当事儿女自己支付.同时对基金账目进行必要的审核。
十.被瞻养人(父或母)丧偶后,应尊重其意愿.愿意一人独处的或愿随任意一个瞻养人的，丧失劳动能力或生活不能自理时,其《土地使用权证》的所属田产.房屋.宅基地及其附属物的流转所得或租金所得，进入该基金存折.由具体照料其生活的瞻养人支配。有遗嘱的遵其遗嘱，没有遗嘱的该瞻养人可作遗产继承。其他瞻养人不得有任何异议。
十一.在父或母愿意一人独处且生活不能自理时，具体照料其生活的瞻养人，若有必要，做好起居.饮食.洗浴.排泄.用药.情绪表现.心理疏导等护理记录。在基金中提取的护理费用，其他瞻养人有监督的责任和知晓的权利。被瞻养人已出嫁的女儿有代位瞻养和继承的权利。
十二、第十一条具体照料生活的瞻养人其劳务费用可依照当时的市场行情按月计算。是基金应缴人的，可减免或部分减免，若有不足的，可从基金中补足
十三、基金缴纳基数也可视情况分三阶段递增。具体数额由瞻养人共同商定。第一阶段为父或母还能劳动，但年迈体弱疾病缠身如目前的状况。第二阶段为父或母有一方已丧失劳动能力，这一阶段须适当增加基金基数。第三阶段为丧偶或二老都丧失劳动能力应在第二阶段的基础上再增加基金基数。
十四.基金到被瞻养人后事办理完毕,其运作终止.若欠缺的由瞻养人公摊.
十五.瞻养人若有不及时缴纳协议规定的基金数额并在立据之后时间超过一个月的，若违反第一、四、五、六、七、九、十一其中任意一款规定的，除无条件接受质询、谴责和相关法律规定的惩罚外，被瞻养人的生日和去世后所举行的任何如“元三、五七、生期、忌日、百日、周年、除服”等活动该瞻养人均不得参加。被瞻养人去世后举行悼念活动的文告或立碑的碑文等均不得列入该瞻养人的姓名。取消其孝子身份。
十六.为保证本协议的有效进行，赡养人必须在附件(见后)上签字。
此文本若有未尽完善之处,经协议当事人统一协商后加以补充.
该协议自签订之日起生效.
瞻养人签名: 瞻养人签名： 瞻养人签名：
年 月 日
附件：(没按时到帐的款项请立据)
今 欠 到
父母现金 元。大写人民币： 元整。
欠款人：
年 月 日
赡养老人协议书格式4赡养人：张聪×，男，52岁，__制氧机厂工人;
张明×，男，49岁，__公司干部;
张伶×，女，46岁，__中学教师;
张俐×，男，43岁，__商店营业员。
被赡养人：刘__，女，70岁，无业，赡养人之生母。
.被赡养人：刘__，年老多病，无经济收入，独自生活困难很大。为了使被赡养人安度晚年，经其子女张聪×、张明×、张伶×、张俐×协商意见一致，特订立本协议如下：
一、自____年1月1日起，赡养人轮流接被赡养人回家共同生活，全面负责照顾被赡养人的生活，并负担其同生活期间被赡养人的全部费用开支。被赡养人的生活水平不得低于任何一位家庭成员。赡养轮换期为每半年一轮换，赡养次序依次为张聪×--张明×--张伶×--张高×。
二、未轮到接被赡养人共同生活的赡养人至少每月亲自或委派家庭其他成员探望被赡养人1次。赡养人患病住院或遇到重大事件时，由共同生活的赡养人通知其他赡养人，共同轮流护理或商讨处理办法。共同生活期间，如被赡养人因特殊原因，费用开支大幅度增加，可由其他非共同生活的赡养人予以补助。
三、被赡养人现居的住房以及拥有的现金、财物任由本人处置，赡养人不得干预。
四、本协议不尽之处，可随时补充修改，但须经各赡养人一致同意。
五、本协议一式五份，赡养人、被赡养人各执一份。
赡养人：张聪×(章)
张明×(章)
张伶×(章)
张俐×(章)
被赡养人：刘__(章)
某基层人民法院受理了这样一起离婚案件。李某男与张某女经人介绍于1999年1月25日结婚，婚后由于双方性格不和，经常发生争吵。张某遂于2000年7月27日向法院提出离婚诉讼。双方均同意离婚，但对其现在居住的房产分割上发生纠纷，不能达成一致意见。该房产原属李某单位所有，在1999年5月按国家政策进行了房改，向单位缴纳了房改购房款25000元，但由于涉及房改户较多，手续繁杂等原因，至离婚诉讼时仍未办理完产权过户手续，尚未取得房屋所有权证书。
原告方张某认为，虽然尚未取得房屋所有权证书，但该房屋的买卖符合国家房改政策，已经经国有资产管理局、市住房制度改革办公室等政府机构批准，并交纳了房改购房款，各种手续齐全合法，仅只等产权产籍管理部门审查后即可取得产权证，应认定该房产为夫妻共有财产进行分割。
被告方李某认为，根据我国法律规定，房屋买卖须经登记后，领取产权证，买卖合同生效，产权方发生转移。现在双方居住房屋尚未完成登记，产权仍未发生转移，仍应属单位所有，对于没有产权的房屋双方自然也就无从谈分割。在诉讼期间，被告又以生活困难为由，撤回了房改申请，并收回了已经交付的购房款。
这个案件中涉及到一个关键的问题就是房屋产权登记的效力，由于房屋产权产籍登记和不动产登记是属种关系，不动产登记包括房地产权属登记。也就是不动产登记的效力问题。具体说是如何理解我国现行相关法律是怎样规定不动产登记的效力，这是理清本案的关键。原被告双方同被告单位达成的房屋买卖合同，在未进行产权产籍转移登记前，是否生效，如果生效，则讼争的房屋自然应该属于共同财产，应该分割。如果不生效，那就不能分割，不能直接受到物权法保护，只能求得债法上的保护，根据《合同法》的规定，可以认为这类合同属于成立未生效的合同，但合同成立和生效的问题历来就有不同的学说，有的认为是不可分的，有的认为是可分的，司法操作亦存在困难和不清楚的地方。笔者认为此类问题应在不动产登记制度中给予规定，但我国尚未制定物权法，不动产登记制度属于物权法范畴，在现行法律中，对不动产登记效力的规定又不尽完备，因此造成司法实践中的混乱，使此类案件的判决不尽相同。在制定物权法时，应改变这种状况，对不动产登记的效力给予明确，并视不同情况对登记效力给予区分。
二、我国不动产登记效力的现行规定
不动产登记制度属于物权法范畴，我国物权法尚在制定当中，现行民法中尚未采用物权这一概念，仅在《民法通则》等法律中规定了一些“财产所有权”之类的物权性权利。不动产登记制度主要规定在《城市房地产管理法》、《土地管理法》及相关法规中。《房地产管理法》第60条第三款规定，房地产权转让或变更时应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。如果将这一规定中的“应该”理解为房地产转让、变更的必要条件，那么从法理上讲，我国的房地产登记就是采取的登记要件主义，即不动产权属的变动不仅要求当事人双方合意，而且要求必须登记，合意行为和登记行为共同决定转让、变更行为是否有效，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不生效力，但是，以上理解在《房地产管理法》中体现的并不充分。我国现行《土地管理法》第12条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续。此条规定将原土地管理法中的“依法改变土地的所有权和使用权的，必须办理土地权属登记手续”中的“必须”改变成了“应当”。其立法本意反映了对于不动产权属变更这种民事行为，权利行使一般应有当事人自己来决定，不宜过多使用行政手段干预的基本思想。换言之，并不主张完全的登记要件主义。而更多的反映了登记对抗主义的主张即登记只是对抗第三人的要件，申请登记的权利只有在登记后，权利才能得到法律的保护，但在相对人之间即使未经登记，只要双方当事人之间达成合意，合同适法，不违公共利益，那么就当然产生效力，对当事人有约束力。
可以说我国目前在法的层次上，关于不动产登记的效力的规定是较为模糊的，存在不同的理解和解释，导致不同的法律效果。比如上文所举的案例，如果按登记要件主义理解法律，那么房产权属的转移尚未完成登记，所有权的变动就没有生效，房屋所有权仍然属于被告单位，因此，此时发生的离婚诉讼就不能对房产进行分割；如果按登记对抗主义理解法律，那么虽然尚未完成房产权属变更登记，但被告单位已同原被告达成房屋买卖协议，且已经过相关部门审查、审批，合同适法，那么该合同对双方是有效的，该房产已为原被告占有、使用并成为其共同财产，应该进行依法分割。
虽然在法的层面上对登记效力的规定不够明确，但是在部门规章中却明显的主张成立要件主义的立法主张。在原国家土地局1995年颁布，1996年2月1日实施的《土地登记规则》第69条规定：“土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的，按照非法占地的处理办法论处；对凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报经县级以上人民政府批准，注销土地登记，注销土地证书。”
三、外国立法例的分析与借鉴
从历史上看，18世纪法国的抵押权登记制度是现代不动产登记制度的直接原因、渊源。自19世纪欧陆各国民法法典化以来，不动产登记制度得到了广泛采用和发展，主要形成了三种不同的立法主义，即成立要件主义、对抗要件主义和折中主义。成立要件主义主要以德国为代表的一些国家采用，该主义认为，仅有当事人之间的物权变动的意思表示而无法定的登记公示，则不动产物权的变动不生公信力，亦不生物权变动之法律效果，登记为不动产物权变动的成立要件。对抗要件主义主要为法国等国家所采用，即当事人之间只要形成物权变动的合意，即生物权变动之法律效果，只是未经登记不具有社会公信力，不能对抗善意第三人。折中主义在兼采两种主张的同时，往往有所偏重。
我国民法通则第72条第2款规定，按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。此规定原则上以交付为物权变动的生效要件，主要针对的是动产物权，在立法上属于以成立要件主义为原则，以对抗要件主义为例外。对于不动产物权变动没有明确规定。
与对抗要件主义相适应的登记对抗制度，强调当事人意思自治，但在保障交易安全方面存在缺陷，因为在一方当事人取得物权后，未经登记公示，第三人善意有偿取得该物权时就会出现重复物权的现象，先物权行为有效，第三人行为也有效，这就产生了矛盾。与成立要件主义相适应的登记要件制度，克服了上述弊端，强调不动产变动不经登记不能生效，有利于保障交易安全，维护交易秩序，但如果将之绝对化，则不利于商品流转，影响效率，增大交易成本。在法律不完备的情况下，容易导致公权力对私权力的过分干预。同时，在交易过程中，也容易发生相对人恶意终止合同的情况，法律无法干预，有违公正原则。其实在国外
作为成立要件主义代表的德国对于未经登记的合宜也规定有例外。德国民法典规定：尚未登记的合意，在当事人的意思表示经过公证证明或者该意思表示已经提交给不动产登记局或者权利人已经将获得登记许可的证明交付给相对人时，同样具有约束力。这样可以防止其中一方当事人在未完成登记期间，任意撕毁合同，使另一方当事人无辜受害而得不到法律保护。此外，外国法中有“当事人有恶意阻止合同生效之行为的，发生与其行为意愿相反的效果”的法谚，这亦能起到对合同效力的保护作用，值得我国立法借鉴。
四、我国不动产登记效力的立法思考
从各国法例分析看，对于不动产登记的效力规定不尽相同，所采主义亦不相同，但是应该说各自均依本国的经济情况和社会背景而订立了符合自己国家的法律。我国正处于市场经济体制建立时期，明确产权关系，维护不动产产权所有人的利益，保障交易安全，建立有序规范的市场秩序是我国立法所要考虑的基点，也是市场经济发展的客观要求。由于转轨时期制度的不完善，法制的不健全，产权关系的不清晰，在我国不动产交易秩序存在一定程度的混乱，要规制这种混乱，应加强对不动产登记的管理，在立法上应采登记要件主义。但是同时我们也应针对不同情况，对登记效力进行不同的规定，兼采登记对抗主义之合理部分，这同样也是维护当事人的权益，保障市场交易安全和效率的需要。
