时间：2023-06-15 17:26:01
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产行业审计重点，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：房地产；税务稽查
一、房地产行业税源构成
房地产行业是现行税制下缴纳地方税收的第一大产业，包括12的税和2的额外的营业税、增值税、土地增值税、契税、土地增值税、车船税、房产税、土地使用税、印花税、个人所得税、企业所得税、城市维护城建税、教育附加费、地方教育附加费。根据现行税法，只有当房地产企业在房地产企业出售原材料将支付。旅行税由保险公司征收，不属于税务检查的范围。除税务机关检查检查外，由税务机关征收税款，检查缴纳税款的机关将征收水利建设资金、价格调节基金、残疾人就业保障基金和工会基金。
二、房地产行业特点决定其税务稽查的特殊性
（一）经营周期长，税务监管困难
大多数的房地产开发项目，特别是在开发项目的北方地区，受气候因素的影响，从开始到完成，往往超过一年，加上前期项目审批和销售后，有的项目甚至几个会计期间完成的项目，土地征用、开发、销售全过程的。税务检查往往难以介入房地产行业的性质后，从项目的开始，它为企业提供了肥沃的土壤，甚至逃避税收递延纳税，税务机关控制企业成本核算收入每个时期都不容易，难度增加税收审计调查[3]。
（二）供应链长，会计核算复杂
房地产开发行业从项目、土地收购到开发和销售，涉及9个环节，是一个越来越复杂的过程。特别是在房地产开发部门，建筑成本会计根据不同的产品开发可能会更复杂。企业可能会通过虚列的手段进行成本避税等，如果税务稽查人员对建设和安装的专业知识是稀缺的，这将是很难看到的问题。另一方面，很多房地产开发公司还没有开发出一个项目，开发一个项目已经开始另一个项目开发。通过对工程项目成本的混淆，使企业在进行税务稽查时，难以对每一项目的成本进行划分，增加审计的难度。
（三）涉及监管部门多、涉及税种多
由房地产局、建设局、国土局、规划局从多部门销售的研究和开发，发展房地产业，监察审计局，更多的相关信息，证据是困难的，但也提供证据的真实性的保证。在现行税制下，房地产行业涉及12个税种。除营业税（最早在2015增值税）外，企业所得税、土地增值税、土地使用税、土地税、物业税、税收等都涉及房地产业和非常有特点的行业税收。特别是，土地增值税清算引起了广泛的争议和关注，而且房地产行业在税务检查有重大的困难。
（四）地域性强，各地法规政策、执法尺度不统一
房地产开发行业强大的区域限制，和当地的法律和法规，执法标准不能完全统一。例如，房地产企业将开发成地下车库或车位出售长期使用权，是否应为租赁资产确认，如果按租赁行为，房地产税将收取等问题，各省的具体规定是不一样的。对这一地区的一些省份还没有明确的规定，使得税务稽查执法人员的自由裁量空间变大。
三、对房地产税务稽查的建议
（一）建立健全房地产税务稽查的相关法制
一般来说，中国的税收法律制度立法层次低，许多授权立法，税收法律体系不完善，制约了房地产税收检查的发展。一是税法立法层次不高，地下法律效力的问题。当税收行政法规、规章等部委相关法律冲突时，按照法律优先的原则，税法可以作为执法的基础，执法人员不能提供法律保护。二是税收法律文书太多，自由裁量权过大，税法中存在矛盾，给税务稽查带来衍生风险。目前我国正处于经济发展的转型阶段，为了适应经济的发展，在法律、法规文件的形式只具有指导作用，具体实施措施的制定，由税务机关和地方政府各部委和地方在税收法律的形式规定，导致内部冲突，但也造成了当前税务系统复杂的情况。税务稽查执法往往是很难找到一个强有力的法律依据，为审计人员带来执法风险。三是为了规范房地产行业税收太小，只有一些规范性文件对房地产企业的形式颁布的法规部门是杯水车薪，财务人员，会计舞弊，处罚应设置没有设置太低的书书。这些制约房地产行业税收稽查的问题，亟待解决。因此我们国家要加强立法，让税务人员稽查时有法可依。
（二）建立稽查和管理的信息共享，与房地产一体化系统接轨
房地产综合系统是实现房地产企业开发产品的有效的税务监督税务机关，并建立和房地产管理信息系统。房地产系统集成是实现“以票控税管理、税源监控、网络比对、税收政策的综合管理”的管理，根据“通知”的规定，“国家税务总局关于房地产税收的文件管理系统集成管理实施中的一些问题，结合对房地产税源管理发展的实际情况。房地产综合系统信息传输机制，实现彼此的信息共享，税务登记和税源数据库文件的建立，从根本上把握以前主动房屋产权交易，是对税收和房地产行业之间的资源共享的信息平台。建立共享房地产税收检查和房地产税管理信息是实现检查，检查房地产信息管理软件集成平台，实现对接。在房地产税收稽查的选择过程中，根据房地产企业的房地产销售数据集成系统，分析和比较了企业的税收情况，确定了重点企业的检查。在房地产税检查的检查过程中，准确了解企业销售房屋的产权登记和签订合同，确定房地产企业的真实销售，从而解决收入问题难以准确验证。
（三）加强省市两级房地产税务稽查，实现一级稽查
省、市税务稽查机构对房地产行业的税务检查。为了避免重复检查的房地产企业，浪费资源，增加税务检查的强度。应取消县（区）局的检查机构，并建立审计制度，两省。根据房地产企业分布结构的来源，将县（区）局检验机构纳入省、市检验机构体系，一批专业设立检验机构，检验人员部署省适当的检验局，市和全检力，与全省水平，和城市检验机构。省、市检验制度，将为房地产行业分类考试的实施提供前提和保障。分类机制的实质是解决专业分工问题。也就是说，通过分类机制，打破原有分工的行政区划的审计分工格局，代表经济分工和行业属性，以及企业规模规模，对审计部门布局的性质进行划分。具体来说，“分级”解决方案，明确了省和市审计局的职能任务垂直分工；横向划分分类，以解决和明确各级专业检查局的职能的任务。
总结
总之，房地产行业税收稽查工作，反映了关系的统一与特殊性之间的矛盾。审计工作的统一性，也应遵循税收法律法规，遵循会计准则和其他有关法律、法规的规定。特殊性体现在，由于其行业的特点，其检查方法，检查思路有不同于其他行业。因此，针对行业的税务稽查，我们应该从行业的特点出发，从企业的角度进行分析，总结出一种更有效的审计方法和思路。
参考文献
[1]董恒. 房地产行业税务稽查研究[D].吉林大学，2014.
[2]王伟一. 房地产业地税稽查分析系统的设计[D].吉林大学，2014.
内容摘要：自上世纪80年代以来，随着住房制度改革，我国房地产行业得到迅速的发展。本文拟分析房地产开发企业在日常税收缴纳过程中存在的主要问题，供有关方面进行房地产开发企业专项审计时做参考。
关键词：房地产开发企业 税收 审计
改革开放以来，特别是1998年以来，随着《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发【1998】23号）的颁布实施，我国城镇住房制度市场化程度不断提高，城乡居民住房消费观念明显改变，住房消费有效启动，房地产市场蓬勃发展。房地产市场的发展，在不断完善城市功能、改善居民居住条件的同时，促进了国民经济的发展。房地产开发企业迅速发展的同时，房地产开发企业会计也开始逐步形成并完善。我国目前已经出台了针对房地产企业的会计规范有《房地产会计制度》、《股份有限公司会计制度附件二》，2006年2月，财政部就房地产业务了《企业会计准则第3号－投资性房地产》，并形成了以所得税、营业税、土地增值税、房产税为主体的房地产税收体系。然而，由于房地产开发企业经营和产品的特点，一部分房地产开发企业面对越来越激烈的市场竞争，不采取正当途径增加收入、降低成本，而是暗地操控利润、偷逃税款、骗取银行信用。
房地产开发企业生产的产品是不动产，直接决定了房地产开发企业的生产经营与其他行业不同。作为审计来说，本文重点关注的是房地产开发企业是否足额及时申报缴纳相关税费，地税部门对房地产行业的征管是否到位，国家相关的财税政策是否得到落实。本文通过探寻我国房地产开发企业各税种存在的主要问题，并对存在的问题提出审计对策和建议。这对房地产开发企业的税务审计和房地产行业的健康发展具有重要的理论和实践意义。
房地产开发企业的主要税种
国务院办公厅于2005年5月9日下发了《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，之后国家税务总局、财政部、建设部联合下发了《关于加强房地产税收管理的通知》等文件。这些文件的主要精神就是进一步加强房地产税收的征收管理，全面征收房地产交易过程中应缴纳的各项税收，简称为房地产税收。房地产税收涉及的税种较多，只有正确了解各税种，才能更好的对其进行专项审计。
房地产开发企业应纳税费主要有:以自建建筑物以及出售不动产为计税依据的营业税及相应城市维护建设税、教育费附加。以应纳税所得额为计税依据的企业所得税。书立、领受税法列举的应税凭证、按照规定计缴的印花税。以拥有的房产的计税余值和以房产租金收入为计税依据的房产税。个人所得税。以转让房地产所取得的增值额为计税依据的土地增值税。房地产开发商使用国有土地，以使用的土地面积为计税依据的城镇土地使用税。建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳契税以及代收代缴的契税。
营业税及企业所得税的审计
房地产开发企业主营业务收入一般来自销售商品房收入和出租产品租金收入。房地产开发商在每一次开盘出售产品时，可对外销售的产品总数都非常有限，但每一单位商品的销售金额却非常巨大。因此，开发产品的一个微小的销售百分比折扣都会影响企业收入的确认金额。在审查中，这部分对企业实际税负影响最明显的是企业确认为收入的销售价格。通常企业在进行开发项目立项时，必须进行项目可行性分析，当项目由初步可行性分析深化到详细可行性分析时，必然会进行项目的收益测算及总收入计算。在审查中，应该详细审查收入计算与实际收入之间的差额，要谨慎提防企业为逃避纳税而将收入长期挂账或者变相转移收入。需要注意的是，由于房地产开发企业本身的特质，企业员工在购买本企业开发产品时，大都可以享受折扣的优惠，有的企业对内部职工购房优惠甚至可以低至市场正常销售价格的80%。
另外一种更加隐蔽的偷逃纳税手段是，不少企业假借鼓励员工推销本企业开发产品为名，对介绍消费者购买本企业开发产品的员工给予巨额现金奖励。对于这些人为减少企业收入，同时变相增加员工福利的情况，应该区分不同情况予以处理：如果企业对员工工作期间购买本企业开发产品套数不限，同时折扣远远超过市场正常推销产品给予的销售折扣（对于前几年房地产行业，该折扣一般以不超过九折为宜），则应该将企业出售给员工的开发产品按照市场销售价格，即按照税法规定中的视同销售价格调整企业的应纳税销售收入，调增营业税和企业所得税的税基。在审查中，还应注意部分以出包方式将开发项目承包给施工单位建设的房地产开发商违反税法规定，没有完成代扣代缴义务的情况。按照税法的规定，这部分承包项目应该在开发商支付给承包商及监理单位，承包商与监理单位确认为收入时代扣代缴营业税。审查中发现许多开发商在代扣了这部分营业税金后，通过将营业税金在“其他应付款”项的挂账而并未履行缴纳义务，而施工单位、监理单位也由于对税法的理解不透彻，往往是本身的纳税义务已经由开发商代扣代缴完成了纳税义务，却仍然在收到工程款确认为收入时，又缴纳了一次营业税。对于这种现象，应该要求开发商调整会计账务，缴纳已经代扣的营业税款，同时通知施工及监理单位向税务机关要求退回前面已经多缴纳的营业税金。
印花税的审计
印花税是房地产开发企业存在问题较多的一个税种。在审查中，房地产开发企业偷逃印花税款特别严重，最严重的是购销合同的税基。大部分购销合同几乎均未纳税。纳税时间方面，大量企业将印花税单列“应交税金――印花税”，按照半年或者一年进行汇总缴纳。现行税法规定印花税应税行为在发生书立合同或者书立书据时必须立即购买印花税票并划销以完成缴纳义务。尽管企业解释这样处理是为了方便统计各年度发生的印花税额，但实际上是延迟缴纳印花税。纳税范围方面，应该纳税的没有计入纳税范围，无须纳税的却又缴纳了印花税款。按照现行税法规定，企业与相关单位发生的有关会计、法律等相关具有专业技能的咨询合同无须交纳印花税。在实务中，大多数企业对于这部分咨询性质的合同大多缴纳印花税；许多开发商对于项目前期的勘查设计方面向相关专家咨询的合同也缴纳了印花税。根据对税法立法本意的理解，开发企业与勘察单位订立的勘察设计合同应该根据设计合同纳税，但是对于勘查咨询合同可视为中介性质咨询合同，可以暂不纳入印花税纳税范围。实务中尤其应该注意的是，这部分以前年度已经贴花的多缴印花税款，根据税法的规定不可以要求税务机关退回，也不可以用于冲抵以后发生的印花税款。因此，应建议企业以后发生这类合同无须再缴纳印花税，同时注意企业是否将这部分税款在以后年度冲抵。
房产税的审计
对房地产企业产生重大税收影响的另一主要税种是房产税。房产税分为以房产余值和以租金收入计税两种计税方法，税率分别为1.2%和12%。现行税法在体现税收公平公正的立法原则上，对房地产开发企业房产税的缴纳作了以下规定：房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对这部分商品房在出售前不征收房产税。但是出售前房地产企业已使用或者出租、出借的产品应该按规定征收房产税。对开发商的房产税进行审查，应该非常关注企业长年未卖出的房产的现时状况，如是否存在已经将房产出租、出借而仍然长年挂存货账，从而偷逃税款。必要时，应该采取抽查部分存货，突然到现场察看以实际判断存货的使用状况。另一个应该注意的是，由于工程的结算时间往往滞后于使用时间，因此，对部分工程竣工验收时间特别滞后于实际已使用时间的，应该建议企业调整计入房产税税基。房地产开发企业由于企业自身拥有大量的开发产品，因此，大多数开发商均会为本企业无房员工提供优惠房租的住房。按照税法规定，从2001年1月1日起，企业按照政府规定的价格向职工出租的公有住房、企业自有住房，免缴房产税。这部分出租住房在满足条件时应该提醒企业从企业自用房产的房产原值中剔除。
土地增值税的审计
土地增值税是影响房地产开发企业税后利润的一个重要因素。加强对房地产开发企业土地增值税的清算，是审计房地产开发企业土地增值税的重点。房地产开发企业通过虚构合作开发建房模式避税，《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中对合作开发土地有明确规定：“一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。” 如某房地产开发企业实际购得一块土地的使用权准备修建住宅，而又同土地转让方签定合作建房协议。这样，从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。这种以人为的“合作开发模式”的避税方式，在审计的时候要重点审查合作建房的条件是否真正符合税收规定。另外，房地产开发企业以明显偏低价格销售商铺少计销售收入、虚列公共配套设施支出和房地产交换不确认收入来少缴和不缴土地增值税。在审计的时候要按照税务机关核定的交易价格来确定收入，让其补缴土地增值税。房地产开发企业在签订建筑安装合同时，已经将附属工程、水电工程、屋面防水工程等包括在合同总价款中，在工程完工结转成本时，又就这些单项签订大额虚假合同，或者作为公共配套设施支出发票重复进入开发成本，减少收入，少缴税款。更有一部分房地产企业利用种种手段钻 《土地增值税暂行条例》的空子，迟迟不进行决算，或留下一两套尾房，致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的清算。
城镇土地使用税的审计
在对房地产开发企业城镇土地使用税审计时，发现有以下几个问题：房地产开发企业认为征用的是耕地或者还没有进行开发的荒地；有的房地产开发企业虽然与政府签订土地出让合同，但由于拆迁未到位，不能进行开发施工；有的房地产开发企业出让合同占地面积大于已办理的土地证上的面积；有的房地产开企业业部分商品房已销售，但土地证上的面积没有减少，而不交或少交城镇土地使用税。本文认为在审计时应根据《财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]56号）规定，自2006年5月1日起，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。《国家税务总局关于对缴纳土地使用金的土地使用者应征收城镇土地使用税的批复》（国税函发[1998]669号）规定，土地使用不论以何种方式取得土地使用权，是否缴纳土地使用金，只要在城镇土地使用税的开征范围内，都应依照规定缴纳土地使用税。
契税的审计
房地产企业的契税审计主要有房地产开发企业自身所缴的国有土地使用权出让的契税以及代收代缴购房者的契税。房地产开发企业在前期阶段涉及的土地出让金是否足额缴纳，土地契税是否及时缴纳。可以充分利用国土部门和财政部门提供的外部数据，审计时将国土部门提供的土地出让情况和财政部门提供的出让金缴纳情况进行比对，找出未缴纳土地出让金或缴纳土地出让金不足的企业，然后分析其原因，查看相关合同；另外将国土部门提供的土地出让情况以及发证情况表与财政部门征收的契税数据进行比对，分析是否存在未缴纳契税。审查代收代缴契税时要注意房地产开发企业是否与购房者达成协议，少开或不开销售不动产发票，蓄意虚减计税依据，少缴或不缴契税。对这种情况审计时要加强与房管部门沟通协作，杜绝以收据作为契税及办理房产证依据外，还应深入实际，掌握售房面积、售房价格，核对销售不动产发票，强化征管，促使房地产开发企业严格依据税收管理办法如实、及时开具不动产发票，缴纳税款。
随着市场经济体制的深入进行，房地产行业已成为国家的支柱产业之一，对国民经济和社会发展的影响日益深远。针对房地产开发企业税务审计的情况，要对房地产开发企业的税收征管和检查力度，以及加快改革税制，建立比较公正、合理、科学的房地产业税制。在房地产开发企业税收审计过程中发现房地产开发企业偷逃税款发生在房地产开发的每一个环节。因此，要遏制房地业偷逃税行为，需要税务部门对房地产开发各环节进行跟踪，强化对房地产业的全程监控。
一是加强部门配合，建立信息传递制度，实现税收的源泉控管。房地产开发业务的每一个环节都必须通过政府部门办理相关手续，税务机关应加强与土地管理、城市规划、城市建设、房产管理等部门的联系建立信息传递制度，及时掌握房地产开发企业的涉税资料，并建立档案，全程跟踪，努力获取企业建筑成本等信息。为了增强纳税人信息的真实性，税务人员在取得纳税人税务登记资料后，应到现场进行实地调查及到相关部门核实情况。因此税务人员只有通过实地调查和核实，才能杜绝超范围享受税收优惠的现象发生。
二是改进税收征管手段，提高管理效率。一方面要加强对房地产企业纳税人的登记、申报管理，并实行全程跟踪管理，经常分析有关税源，发现问题及时检查，涉嫌偷逃税的，及时移交稽查部门，防止因税务机关内部管理脱节而发生偷逃税行为。另一方面加大对房地产开发工程的成本审核和票据的审核管理力度，增加房地产开发企业的工程成本真实性和准确性，尽量防止房地产利用假合同、假信息虚增成本，以达到偷逃税款的目的。以及加强对房地产开发企业使用发票的管理强化行业稽查和加大对偷逃税的惩处力度建立起房地产行业良好的纳税秩序。实施房地产税收一体化征管，建立各税种税源控管。虽然涉及的税种多，税收征管难度大，税源控管存在较多的漏洞，税收流失比较严重。但是，房地产税收诸税种征管所依据的基础信息大致相同，通过加强房产过户管理，可以强化房地产税收诸税种的税源控管，从而减少税收流失，使房地产税收管理的科学化、精细化提高到有效的水平。
然而在现行的税制下，仅仅加大对税收征管的力度和逃税企业的处罚力度，对遏制全行业偷逃税款有一定作用，但却不是治本之策。本文认为，要比较彻底地解决偷逃税问题，就必须进行税制改革，消除房地产行业信息不对称的问题，从源头上堵住房地产企业的逃税漏洞，改革完善房地产税制，建立一个和谐的房地产开发企业市场，才是本文所阐述的对房地产开发企业税务审计的根本目标。
参考文献：
1.刘朝坤.浅谈房地产开发企业税收的几个问题.会计师，2010（2）
2.吴淼.基于新税法体制下的房地产开发企业纳税筹划分析研究.西南交通大学，2010（3）
3.中国注册会计师协会.税法.经济科学出版社，2010
4.吴婧.我国房地产行业税收政策问题研究.中国海洋大学，2009（2）
关键词:房地产；市场；宏观调控；法律
Abstract: The first executive meeting of the State Council held this year, the main issue is the real estate market regulation, the meeting identified five to strengthen the real estate market regulation and control policies and measures, focused on the problem of excessively high prices proposed regulation and control policy. Under this background, this paper first analyzes the status quo of China's real estate market, the main link and then introduced the real estate market regulation, and combining with legal support as needed, planning corresponding legal countermeasures, with a view to provide help for the future work.
Key words: real estate; market; macro-control law;
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
房地产行业在我国兴起至今，相关的法律建设逐步完善为行业的正规发展提供了重要支撑。但房地产市场近年来的繁荣背后仍然存在诸多问题需要法律规制，对于宏观调控与法律的双管齐下成为研究的重点问题。如何用稳定的、富有强制性的法律规定配合不同时期的宏观调控是具有难度的，本文将对此提出有针对性的解决对策。
1 我国房地产市场发展现状
我国房地产市场当前整体上呈现出发展的热潮。政府多次表示控制房价的信心和决心，实际上房价增长的趋势并没有被彻底遏制，在很多城市，目前的房价都超越了金融危机爆发之前。从量上来看，房地产存量及其未来发展预期与需求量之间能够逐步向相对吻合的方向进军；而从价上来看，各个需求层次人群的购买力不同，在供给量保证的前提下，价格成为制约供给和需求吻合的主要矛盾。
2 我国房地产市场需要调控的主要环节
我国房地产市场的兴起和繁荣与国家经济发展的整体步调是相对一致的，人们生活水平的提高，购买的增强，都是房地产需求的来源。但行业过快过热发展的问题必须通过科学的宏观调控予以引导，从而尽快解决摆在面前的行业矛盾。价格过高是当前房地产市场最突出的问题，而且是日益严重，因为房价的增速远超过了人们工资的增速，广大中低收人群体买不起房，高收入群体以及“炒房团”却是“多买多得”，市场购买力两极分化严重，市场基本需求和刚性需求始终面临压力。
3 我国房地产市场调控所需的法律支持
在我国房地产市场存在的各个需求层次都拥有被保障的权利，前提是合理的需求保障。法律允许房地产投资，但排斥的是恶意炒作。对需求层次的合理保障以及价格、土地出让、市场秩序的调控都离不开法律的支持。宏观调控就必须以更明确、更具体的规定践行法律约束。这样才能使各个时期的宏观调控举措发挥切实的影响力。结合我国房地产市场宏观调控的最新进展，在法律层面需要对价格、土地出让、市场秩序给予更多的约束支持。
3．1 价格约束
《房地产管理法》对住宅商品价格的形成基础做出了要求，第四章第三十三条规定“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。”它是住宅商品现价的参考标准。第四章第三十四条规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”这是从管理层面对房地产价格实施的法律约束，但是在市场交易行为中，居民购买住宅商品时很难从专业角度对上述各类价格实施比较研究，他们直接接触的实现当前的高价格，如何从法律角度稳定价格、抑制不合理价格的存在尤为紧迫。
3．2 土地出让约束
《房地产管理法》第二章第十条规定“土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。”这是从宏观层面对房地产开发的约束，在我国，集体所有的情况大多存在于县级、村级单位，即使在城市中，也会存在大量的行政村。当地村委会具有很强的“话语权”，有时县级领导都难以干预。
3．3 市场秩序约束
《房地产管理法》第六章第六十五条规定“违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。”这一条款同样存在法律责任可能过轻的问题。非法从事房地产开发获得收入理应没收非法所得，并实行罚款。但对于此类当事人来说，资金上的损失并不足以使他们放弃非法从事房地产开发的投机心理，更重要的是开发活动实施后，后续问题的解决也比较复杂，直接影响市场秩序的稳定。法律条款缺少刑事责任规定，无形中会增加当事人的投机心理。另外在企业经营中涉足的金融合作领域、市场交易限制方面也需要具体的规定来调整市场秩序。
4 我国房地产市场调控的法律对策
针对房地产市场调控的需求以及现有法律存在的问题，在法律对策方面，政府应注重强化《房地产管理法》的指导作用，加强指导的全面性，并为该法与其他法律法规的关联提供支持，共同规范我国房地产市场的发展。
4．1 法律责任定性
运用《房地产管理法》协助市场调控，首要的是法律约束和法律责任的进一步吻合，即法律责任应延伸至刑事范畴，在刑事责任方面要有更深的追根溯源的要求。但是经过多年洗礼仍屹立于行业之中的房地产企业，其所获利润足以支撑非法用地可能遭受的罚款。地方政府出于各种利益考虑，也会存在和企业联合的意愿。企业、地方政府和国家相关部门之间就会产生博弈，所以在没有刑事责任的压力下，经济损失和单纯的行政处罚不足以影响企业、地方政府对利益最优化的博弈选择。而《房地产管理法》中一旦涉足刑事责任，那么对当事人的审查就会进入更深的层面，是否存在行贿受贿问题都将被明朗化，《房地产管理法》从法律约束到法律责任之间也将取得更完善的对应。
4．2 价格衡量标准
房地产市场的价格问题会产生一系列的联动效应，从价格环节进行宏观调控具有现实意义。《房地产管理法》并没有排斥对具体指标的约束。市场指导价格应当是在科学调研、分析基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格，并经过评估后得出的结论，是对房地产市场价格是否过高还是过低的一种认定参考标准，也是政府信息公示的重要内容。
4．3 市场秩序引导
作为房地产行业的专属法律，《房地产管理法》有责任对市场秩序加以约束，特别是在我国房地产市场有待规范的今天，市场秩序的法律约束更是具有深刻的指导意义。首先进一步阐明地区建设规划对房地产开发需求的度量，然后从审批进入房地产开发的流程开始，对银行、担保等金融领域的审批和限制条件详细列明。最后再对购买交易行为提出符合地方实际的要求，便于政府宏观调控各个时期的举措实施。
4．4 房地产行业审计
我国《审计法》对政府和企业的审计工作已有具体规定，但从《房地产管理法》中进一步明确审计监督工作，对确立房地产行业审计的地位、推动各个时期的宏观调控，都具有非常积极的意义。值得注意的是行业审计是一项持续、稳定的工作，在任何宏观调控时期都离不开行业审计，审计工作也同样会强化宏观调控政策的落实效果。
5结言
宏观调控作为政府提供的最重要的“公共物品”，市场参与者有理由对其有合理的确定的预期。宏观调控目的是为了创造一种稳定的宏观经济环境，保证生产者和消费者从中获益，避免因时而经济过热与通货膨胀，时而全面紧缩与市场疲软，生产者和消费者无法从中获得确定的预期和利益。然而追求宏观调控经济上的“合规律性”不能成为其僭越法律的理由，而应是调控手段、调控时机的相机选择问题。政策的稳定性、连续性、可预测性满足了生产者和消费者的确定性需求，因此合法性是宏观调控的本质需求。
【参考文献】
关键词：房地产企业 内部控制体系 构建 完善 探讨
构建并完善企业的内部控制体系，是当前企业增强自身经营管理水平以及提高企业效益的重要有效途径。内部控制作为企业经营管理的重要环节，它通过和企业经营管理过程相结合，对企业的日常生产经营管理活动进行相应地约束和调节，实现对企业的整体生产经营活动实时有效地监控与管理。因此构建一套科学、合理的内部控制体系对促进企业的可持续发展起着非常重要的作用。
一、房地产企业构建并完善内部控制体系的主要目标
（一）战略目标
在企业的经营管理过程中，战略目标是企业的最高层次目标，它同房地产企业的真正目的相协调，体现出企业的经营管理者就企业应当怎样为其利益的相关者创造经济价值而作出的选择。
（二）报告目标
这类目标主要指在企业的经营管理过程中，要求企业提供的外部与内部报告都具有真实可靠性。真实、可靠的报告能够为企业经营者制定合理的经营发展战略和企业发展目标提供完整准确的信息，同时为企业管理者作出正确的经营决策提供正确的信息数据。
（三）遵循目标
这类目标主要为了房地产企业在房产开发以及经营管理过程中符合国家的相关法律、法规而设定，遵循目标对企业的市场声誉以及社会声誉等都会产生深远的影响。
（四）资产及运行安全目标
这类目标旨在确保房地产企业经营管理的有效性，包括企业的盈利目标、企业业绩以及企业资源不受损失等，并确保房地产企业现有的各种实物资产的完整、安全，同时确保企业的生产经营活动能够正常开展，并力保企业价值的完整性、真实性。
二、房地产企业构建并完善内部控制体系的基本原则
（一）全面性原则
房地产企业的内部控制体系要贯穿于企业经营管理活动的全过程，涵盖包括房地产企业进行开发经营的每个环节，财务会计工作的每个岗位以及每项经济业务，要实现全过程、全员性控制。
（二）重要性原则
对事关房地产企业内部经营管理的重要事项要进行严格地掌握和控制，要狠抓工程招投标环节，并将工程质量安全、施工成本以及房屋的销售作为内部控制的关键环节和关键控制点。相比之下，那些较为次要的经营管理事项则依据企业的具体能力采取适当控制。
（三）相互牵制原则
房地产企业在进行构建内部控制体系时，应合理分设工作岗位、组织机构，合理规范职责权限，并确保不同岗位之间职责明确、相互监督、相互牵制。主要包括财务会计记录、授权批准、审核检查、不相容职务相分离等内容，使不相容岗位和职务之间能够相互监督、相互制约，形成有效的制衡机制。
（四）有效性原则
房地产企业在构建内部控制体系时，需依据企业自身的实际情况以及行业特点，要有实用性以及针对性，同时要确保构建的内部控制体系与企业自身的规模以及企业的管理水平相符，并满足提高企业经营效率效果的要求。内部控制是房地产企业内部管理制度的重要组成部分，因此需要在企业的经营管理过程中严格执行，此外，还应确保内部控制体系随着企业内部业务以及外部环境的不断变化，而进行相应地调整和完善。
（五）合法原则
房地产企业在构建并完善企业内部控制体系时一定要遵循国家相关的法律、法规以及有关部门的具体操作流程来进行，严禁出现违规、违法操作的行为，确保企业各种经济业务以及经营管理活动正常有序地开展。
（六）成本效益原则
房地产企业要想构建并完善企业的内部控制体系，就要正确的处理好控制成本与内部控制效果之间的相互关系，尽可能在降低内部控制成本的基础之上，取得一个相对较好的内部控制效果。
三、房地产企业构建并完善内部控制体系的主要措施
现阶段，我国除了部分上市公司以及国有性质的企业，大部分房地产企业都没有相对统一、系统的内部控制体系。一般情况下，企业会依据国家的相关法律、法规，结合企业的经营规模以及行业特点来制定相应的内部控制体系。因此，房地产企业在构建并完善企业内部控制体系应着重从以下几个方面进行：
（一）做好企业控制环境建设
一般来讲，控制环境主要分为两种：内部环境以及外部环境。外部环境主要包含：企业所处的市场经济环境、法律环境等。在这个环节中，外部环境的建设主要是由政府通过改革国家体制、完善法律系统以及推动道德教育等措施来实现的。由此可见，外部环境已经远远超出了房地产企业的控制范围，因此外部环境不应作为企业内部控制体系的重要组成部分。而内部环境主要是指企业内部的组织机构以及人力资源等方面。在这个环节中，内部环境的建设应由房地产企业通过自身的努力来完成。通过创设合理的组织机构以及明确各部门职责权限，健全和完善董事会、股东会以及各部门的经营班子，并进一步明确董事会、监事会以及股东会的职责权限，同时不断地强化董事会在企业日常经营管理活动的主导地位，构建一个以董事会为主体，监事会、股东会等相互牵制、相互监督的内部控制机制。
（二）健全和完善风险控制机制
房地产企业从获取土地、开发建设直至房屋销售的整个生产经营过程都会受到诸多外界因素的影响和干预。因此这就要求企业在生产经营管理过程中切实强化风险意识，通过设立风险预警机制、风险识别体系以及采用风险评估与应对等手段对企业在生产经营过程中遇到的经营风险以及财务风险等进行有效地预防和控制。
（三）强化企业的控制活动
房地产企业在生产经营管理过程中应重点关注和实施的主要控制活动包括：财务会计控制、授权批准控制、不相容职务分离控制以及实物控制等。例如，在财务会计控制中要重点关注会计记录的真实完整，发票的真伪，建造成本的计量和确认等问题；在授权批准控制中，要重点关注重大决策是否经过集体决策审批的程序；在不相容职务分离控制中，要始终把内部牵制作为处理各种关系的核心；在实物资产控制中，要处理好实物保管和财产记录的工作。房地产企业应根据自身设立的内部控制目标，结合房地产行业风险应对策略，综合运用各种必要的控制措施，对本企业各种经济业务持续实施有效控制。
（四）建立有效的信息沟通体系
房地产行业是个高风险的行业，时时刻刻都会受到来自内部和外部各种因素的干扰影响。所以，房地产企业必须建立起及时、有效的信息沟通体系，以确保正常经营活动持续有效地进行。要注重搜集日常经营活动中各种内部和外部的信息，并及时筛选，对于重要的信息必须及时递交董事会、监事会和股东会，以便董事会、监事会和股东会能够及时有效地进行决策。
（五）强化企业的内部监控
要想保证房地产企业的内部控制制度有条不紊地实施执行，就一定要做好相应的内部监督工作。房地产企业应当依据自身的规模以及行业特点，建立一个与之相适应的内部审计机构，并确保内部审计机构的设置，审计人员的配备和工作的独立性。内部审计作为内部控制的重要环节，有着非常重要的作用。它能通过检查和评价内部控制的执行情况，及时改进发现的内部控制缺陷，为企业的经营管理者提供完成企业经营管理目标有用的信息。因此，必须不断地完善和健全企业内部的审计监督体系。
四、结束语
房地产行业是高投入、高风险、高回报的行业，因此构建一套科学、合理的内部控制体系对房地产开发企业有效规避行业风险，降低企业成本，提升可持续发展能力等都具有重要的意义。
参考文献：
[1]李雁.关于房地产企业内部控制问题的探讨[J].企业导报，2009；8
[2]梅芳.关于强化我国企业内部控制的思考[J].黑龙江对外经贸，2009；3
关键词：房地产；洗钱；金融监管
中图分类号：F832 文献标识码：B 文章编号：1007-4392（2011）03-0070-02
一、利用房地产行业洗钱的特点及原因
（一）房地产交易隐蔽性较大
由于房地产价格的上涨使房产保值、升值的潜力空间巨大，洗钱者购买后用于出租甚至转手售出不容易被察觉，且在全国范围内均可购买没有区域限制。虽然在部分地区已经实行了实名制购房制度，然而洗钱分子轻而易举就可以通过向信得过的亲朋好友多借几个户口买房，再者可以通过购房、投资或者花钱都可以很容易地得到一个当地户口。如廊坊地区居民距离天津较近，只要到天津购得一处住房，就可以获得当地户口，使得洗钱活动畅通无阻。
（二）房地产单位价值较高，便于大额资金进出，容易成为洗钱的载体
以廊坊市为例，商品房销售价格都在4000元以上，一套普通住房价值大都在30-60万元之间，在北京、上海、深圳、广州等大城市，一套住房的价值在几百万，有的别墅甚至上千万。犯罪分子可将黑钱及不正当收入由货币形态变为房地产形态，然后通过将房地产销售、按揭、中介、转让、租赁、做假账等途径变成有赢利的资金。
（三）通过房地产业洗钱具有中间环节多、周期较长、投资回报高特点
房地产开发项目一般周期都在一年以上，洗钱者可直接或间接投资房地产开发，如果不出现烂尾楼、重大质量安全事故或相关案件，相关部门一般很难发现。且房产保值、升值的潜力空间大，公司开发后出售，或个人购买后用来出租或者转手售出，能够获得很高收益。
（四）缺乏对履行反洗钱义务的特定非金融机构的范围、其履行反洗钱义务和对其监督管理的具体办法
相关反洗钱法律法规虽然对负有反洗钱义务的金融机构进行了具体列举，但对应当履行反洗钱义务的特定非金融机构的范围、其履行反洗钱义务和对其监督管理的具体办法至今未作出明确规定。
二、利用房地产行业洗钱的方式
（一）以大额现金购置、出售房地产方式洗钱
洗钱者借助目前我国房地产市场持续不断的暴涨恶炒混乱局面，多采取现金一次性付款方式同时购置一处或多处房地产，再以现金一次性支付方式分次出售，将犯罪所得和不正当收入变成合法的投资收益，从而达到洗钱的目的。由于通过金融机构采取支付结算方式很容易被追溯调查出来，所以洗钱者多采取现金一次性付款方式购置、出售房地产。现金付款方式主要分为两种，一种为直接用现金到房地产开发公司交付房款，一种为购房者从外地汇款到本地银行，然后从本地银行取现后就近存入购房账户。由于购房采取现金付款，银行只知道有现金流量而无法监测到现金流的源头和去向，难以进行反洗钱监测。
（二）采取提前归还住房按揭贷款方式洗钱
洗钱者为逃避大额现金支付可能带来的风险，故意在购房时出具虚假收入证明资料，办理个人住房按揭贷款，用银行贷款支付部分房款，过一段时间后，用犯罪或其他非法所得提前归还银行住房按揭贷款。同时，洗钱者还可以通过直接投资房地产业，通过制造热销假象炒高房价，为获取超额利润而囤积房源，然后伙同律师和银行工作人员，疏通银行对该项目的个人住房贷款审批环节，以虚假贷款申请者名义发放个人住房按揭贷款，一段时间后再以犯罪或其他非法所得提前归还银行住房按揭贷款，从而达到洗钱目的。
（三）通过使用伪造身份证明文件以房地产中介身份进行洗钱
主要是通过伪造身份证明文件，故意掩盖资金所有者，利用伪造的身份证明文件或自己合伙人的名义开设账户，以经纪人身份代客户进行房地产交易，虚拟以低价购买高价卖出方式谋取暴利进行洗钱。
（四）以直接或间接投资房地产行业方式洗钱
直接投资房地产行业是指洗钱者直接将犯罪收入借用自己所信任的人名义组建房地产开发公司，自己从幕后操纵，以合法的身份运作房地产开发项目，将犯罪收入混入正当经营所得，依法申报纳税后将犯罪收入合法化。间接投资房地产行业是指洗钱者看准个别出现资金短缺的正当经营的房地产投资开发企业，将犯罪收入以暗股、干股或借款的名义将资金借给房地产开发公司，参与房地产开发投资，然后通过借款利息或者获得分红方式获得对非法所得的合法占有。
三、强化房地产反洗钱监管的建议
（一）尽快制定《特定非金融机构反洗钱办法》，进一步建立和完善洗钱高风险行业反洗钱监管制度
明确负有反洗钱义务的特定非金融机构的范围及其监督管理办法，使《反洗钱法》中对特定非金融机构反洗钱义务的原则性规定具体化。结合房地产行业特点，建立房地产行业反洗钱部门规章制度，明确其反洗钱工作职责，明确界定房地产行业洗钱的特征、方式、手段、种类及认定标准等，使反洗钱执法有章有法可循。
一是尽快建立房地产业客户身份识别制度。房地产交易时，房地产开发公司应要求购房者或者其房地产经纪人补充提交大量客户身份信息，不仅包括居民身份证或单位营业执照等身份信息，还应包括职业、经营范围、收入来源等信息，并备案待查。要求出售房产的卖家也提交同样具体的客户信息。同时，明确房地产经纪人在客户身份识别方面的反洗钱义务。要求其在接受房屋买家委托购房时，必须确定买卖双方的真实身份，必须记录每个客户的详细个人信息和交易情况，如果客户是公司而非个人，则经纪人还必须取得该公司的证明文件和负责人的信息，并且还要确定有无第三方参与交易。
二是尽快建立房地产大额交易报告制度。鉴于目前房地产行业洗钱风险主要集中在大额现金支付这一显著特点，要求房地产开发公司、房地产经纪人对收到超过一定金额标准以上的交易资金，必须向反洗钱监测中心上报大额交易报告，以便有针对性地追踪可疑的房地产交易，同时防止可疑的买房人用大量现金购置房产，从而有效监控那些有洗钱嫌疑的交易者动向。同时，尽快研究制定房地产业可疑交易上报标准，要求房地产开发公司、房地产经纪人对于发现伪造、变造个人或单位身份证件进行房地产交易，购买单套住房价值在一定标准以上，同一客户同时购买两套房屋以上等情况，必须向反洗钱监测中心上报可疑交易报告。
三是建立房地产客户身份识别资料和交易记录保存制度。要求房地产开发企业、房地产经纪人对于房地产交易过程中产生的客户身份识别资料和交易记录必须保存五年以上。
（二）会同建设部在房地产领域开展反洗钱工作，共同研究在房地产领域开展反洗钱工作的政策措施
尽快在全国范围内落实商品房预（销）售合同联机备案和实名制购房制度，增加中国房地产行业的信息透明度，使有关部门可以随时在全国联网的房地产登记系统查询到购房人购置房地产情况以及交易记录，以防止某些人将买房作为洗钱的手段。
（三）禁止房地产大额现金交易，对超标准住房拥有者收入进行合法性检查
加快推广银行本票等非现金支付工具的使用，在房地产交易中禁止大额现金收付，尤其是要禁止银行接受大额现金存取款。同时，根据区域、城市差异，对购置单套金额在一定标准之上的购房者、同时拥有多套住房且地产总价值超过一定金额标准以上的房地产拥有者，要求房地产开发公司、房地产经纪人对其收入合法性进行必要审查，并对其真实性、合法性负责。
【关键词】新会计准则 企业所得税
一、新准则下所得税核算存在问题
首先，在目前中国经济的大背景下，我国对公允价值的使用在实质上逐渐在与国际接轨。但是利润确实受到公允价值使用的影响，存在偷税漏税的空间，虽然新准则将公允价值的使用范围和确认的条件都做了限定，例如，在非货币资产交换中，明确说明了其要具有商业实质或者公允价值要可靠计量，但是虽然有这么多的规定，但是对公允价值的规范使用依然不能达到很好的预期。
其次，新准则中流动资产的跌价减值准备仍然可以转回，只有固定资产、在建工程、无形资产、长期股权投资、成本模式计量的投资性房地产、生产性生物资产、成本法计量的金融工具、可供出售的权益工具、矿区权益等9项不能冲回，而存货、消耗性生物资产、递延所得税资产、融资租赁中出租人未担保余值、摊余成本计量的金融资产、可供出售的债务工具等6项资产减值这些项目可以冲回。这样，利润就比较容易操作。
再次，新准则使得借款费用可以资本化的资产的范围扩大了。原借款费用准则中纳入借款费用资本化的资产仅指固定资产，新准则规定了，借款费用不仅包括了固定资产，一些长时间才能收回的存货以及投资性的房地产也包括在内了。这些产品在待售阶段，把借款费用资本化就会让公司的利润增高。因此，这个条款就导致了一些企业可能存在人为地操纵企业的利润。
综上几点，企业存在操纵利润的空间，其所得税的核算必然也存在可操纵性，也存在偷税漏税的空间。
二、以房地产行业的企业所得税核算为例
以房地产行业的企业所得税核算为例，新准则颁布实施后，各行业中表现最明显的就是房地产行业的偷税漏税行为了。由于房地产行业属于暴利行业，在利益的驱使下，房地产全行业都普遍存在偷税漏税等违法的行为。尽管国税系统把房地产行业列为税收专项检查内容，但是其偷税行为愈演愈烈。房地产行业偷税问题已经受到了整个社会的关注。一些无良开发商运用更加多样化、专业化、隐蔽化的手段进行偷税漏税。下面就以房地产企业为例，分析新准则下企业主要的偷税手段及其形式：
（一）隐匿应税收入
其主要方法是：(1)销售收入确认不及时，少列收入坐支现金现象严重，有的直接进入企业小金库不入账。对银行按揭款项不及时入账，或者把收到的按揭款项记入“短期借款”等科目。(2)以工程尚未决算，收入、成本、费用无法确定为由，将已实现的商品房销售款长期挂在“应付账款”、“其他应付款”和“预收账款”等往来科目，不结转或延期结转应税销售额；(3)隐匿销售车库、储藏室等附属配套设施的收入和面积，由于这两项收入不好办房产证，开发商往往不记收入。
（二）挤占、多提、虚列成本
其主要方法有：(1)不遵循配比原则在完工产品与在产品之间正确归集与分配土地征用及拆迁补偿费、前期设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费以及开发的间接费用、借款费用等，将前述费用全部挤占完工产品成本；(2)以工程完工未结算为由，高估建筑安装工程费和配套设施费，将其长期挂在“其他应付款”和“应付账款”科目，虚增成本。
（三）超标准列支或扣除相关费用和支出
主要项目内容包括：(1)注册资本金不到位，将应缴资本的支出和利息作为经营性费用扣除；(2)超标准列支或扣除人员工资及职工福利费；(3)超标准列支或扣除业务招待费、宣传费和广告费；(4)超标准、超范围列支、扣除各类捐赠和赞助支出等。
（四）纳税申报不及时
纳税申报不及时，不按预收房款申报预售收入依据利润率（或毛利率）缴纳所得税，或干脆就不申报，甚至作虚假申报，等等。
房地产行业销售收入快速增长，已经成为企业所得税收入的重要来源。管好房地产就管住了所得税的大头，就控制住了所得税税收流失的风险。
三、对新准则下所得税核算的建议
新旧准则衔接过程中，诚然会有人利用这一过程操纵利润。但是事物的发展和完善总要有一个过程，会计准则也在监管中不断的完善。
（一）谨慎、适度选用公允价值计量模式
在总体上要求公司应当严格按照新会计准则的要求，谨慎、适度地选用公允价值计量模式。在内部控制和决策程序上，公司应当建立健全同公允价值计量相关的内部控制和决策体系，公司董事会和管理层应当各负其责。
（二）合理制定会计政策，做出恰当的会计估计
公司也应对新的会计准则有全面的理解，这样才能更好地执行新的会计准则。深入理解包括基本准则、具体准则及其应用指南的各项规定，并结合会计准则的要求和公司实际情况，合理制定会计政策。
（三）重点审查因实施新准则利润异常的企业
审计部门和其他监管部门是新准则顺利实施强有力的后盾，在新准则实施特别是新旧准则衔接时期要重点审查因实施新准则利润异常的企业。
参考文献
[1]财政部.企业会计准则[M].北京:中国财政经济出版社，2006.
[2]陈娟.新所得税准则下暂时性差异与时间性差异研究[J].现代商贸工业，2009(01).
[3]秦岩.新会计准则的变化及其对企业的影响[J].时代经贸，2006，12(04).
关键词：新会计准则；房地产开发；企业；会计；影响
中图分类号：F293.33 文献标识码：A
前言
财务会计工作是支持各行各业科学记录其经济活动的重要管理工作部分．因此，作为指导各行各业经济活动的会计准则，在很大程度上决定着我国社会主义市场经济的发展速度。
房地产行业作为我国第三产业的组成部分其交易日趋活跃．在国际经济中的作用也日趋凸显。因此，适时分析新的会计准则与该行业的影响显得十分必要。新会计准则带来的许多重要变化，不仅对企业财务报表产生影响．更重要的是将对其生产、经营、业绩、价值评估体系等产生重要影响。对企业而言．其主要目标不仅是将会计准则融入会计核算过程中，更重要的是对可供选择的会计处理方法作出了决策，以制定企业自己的符合新准则体系的会计政策体系。
1、新会计准则的主要变化
这次新推出的会计准则中最重要的变化是关于公允价值计量模式的概念。新会计准则指出“在公允价值计量下。资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量”。这是增强房地产企业记录其经济活动科学性的关键。目前，在我国房地产价值的逐渐增加这一现象，已经得到社会各界人事的共识。对于房地产行业，房价的变化和增长对于企业经济活动和收益有着牵一发动全身的关联，而原来的会计准则中对于成本的计量不如新会计准则中的相关规定更能够科学有效的反映房地产企业的经济活动。因此公允价值计量模式收到了包括房地产企业等各行业的普遍欢迎。
2、新会计准则对房地产开发企业会计工作的影响
新会计准则的实施对很多行业的会计工作都或多或少的有些影响。笔者通过以下归纳和分析重点探讨为了适应公允价值计量模式这一要求，会对我国房地产行业企业中的会计工作产生的影响。
2.1、公允价值计量模式下收益与成本的匹配影响
及时、科学、准确的反应企业的资产和负债的实际情况，不仅是对于房地产开发企业．对于任何企业都是反应该企业经济活动和收益的重要指标。在选择公允价值计量模式下进行会计核算时。公允价值的变动和收益成本的匹配对于房地产开发企业来说是有一定的难度，但对准确反应企业经营的情况却十分重要。由于房地产开发企业的项目从立项到进入到销售环节，需要相对较长的周期，所以要做到收益与成本匹配，并且能够科学的反映该企业的经营收益是采用公允价值模式进行会计核算的关键。
2.2、对信息披露质量的影响
对于公允价值计量这一概念的引用和实施，是新会计准则中最突出、最科学的进步之一，这一理念的科学之处，在应用与房地产开发企业的会计工作中充分地给予了体现。按原企业会计准则中的相关规定，对于房地产企业的会计核算、企业经营投入成本和收益的体现都不足够科学、准确、及时，因此造成经济损失甚至企业破产等现象。公允价值计量模式的应用，不但能够准确、真实、客观的反映房地产开发企业经济活动，而且为房地产开发企业及相关部门的正确决策提供了保障。另外，通过公允价值模式的应用吗，各房地产开发企业的资产总值也较之从前发生较大的变化。对于行业整体资金和价值的体现也更为客观和真实。
2.3、公允价值计量模式下的费用计提影响
历史成本计量原则下房地产企业盈余管理方面存在的问题得到一定程度的抑制，新会计准则出台后，企业盈余管理又呈现出新的特征．房地产开发企业可将将来的难确定性视作调节利润的杠杆，这是因为在公允价值计量模式下，房地产企业需计提未来将要发生的费用。但是新会计准则中存在一个问题，就是对用什么样的标准来计提费用没有给出明示，例如：在房产开发过程中，除了建筑物本身的工程外，还会牵涉到其它相关的建设费用，在这部分费用还没有发生时，在会计上的处理只是进行计提，所以可能就会造成房地产企业借助计提来调节企业利润，或是对计提的标准有所犹豫。
3、新会计准则下房地产开发企业会计工作的改进
房地产开发企业财会工作所受新会计准则的影响，可充分体现出公允价值具有双重性的影响：房地产开发公司若要真实的反应企业的会计信息，那么就会增大相应的工作难度；计提标准的含糊不清又可为房地产开发公司会计利润的操纵提供机会，由此可见。房地产开发公司在日后的会计工作中需要从以下几方面改进：①房地产开发企业自身要加强对房地产性质的分析能力，能够真实准确的分析出本企业是否具有投资属性，为后期会计工作的顺利进行打下基础。企业会计工作人员要依据房地产行业的相关信息，深入分析房地产开发企业在施工作业中会产生的成本与收入，将成本与收入清楚的做出匹配，作为企业领导投资决策的重要依据，避免由于盲目的投资而造成的风险。另外会计人员要有严谨的工作态度，对费用的计提和所得税的处理要谨慎、严格，尽最大能力减少企业财务的波动。②相关政府机构应参照近年来我国房地产开发企业的统计数据，对新会计准则下较为含糊的计提标准给予细致，减少公允价值计量模式存在的漏洞，抑制盈余管理的发展。
4、应对新准则的对策分析
新会计准则体系的是我国会计制度改革的又一重要里程碑其出现的主要变化既表示对原来会计准则的极大改进，也表示新会计准则更适应了我国当前的、甚至超前的经济环境这也大大缩小了与国际会计准则的差异。因此面对新会计准则的挑战房地产行业以及社会公众该如何应对，需要采取什么样的措施来避免负面因素的发生是我们应该要着重讨论的问题。
4.1、借鉴香港聘请独立评估师的做法
如每年度公司均聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估作为公允价值的确定依据，并在年报中具体披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。
4.2、把握时机实现企业自身资产的转换
从近几年来国家出台的调控措施及新会计准则的规定适当的将长期自用房产或作为存货的房产转换为投资性房地产。因为对于房地产企业来说，如果采用公允价值计量模式，多持有中低档的投资性房地产资产利润空间还会加大，使得被低估的投资性房地产更贴近市场价值从而扩大企业的总资产规模这样可以提高房地产企业的融资能力，银行等金融机构对企业的借贷规模也会随之上升。
4.3、执业人员素质及财务方面要进行改进
其一要提高执业人员素质、顺利实施新准则其关键因素在人。因为在新准则中非常强调财务人员的职业判断能力．对财务人员的综合素质提出了更高的要求。其二，财务方面的改革将不断加重公司财务总监的工作量，意味着各大公司花费在会计和审计上的成本也将大大提高并且这还不是一次性的结果。因此公司就应该随时准备付出额外成本为会计部门的员工提供培训，让他们尽快熟悉新制度的运作。越领先做好各项培训工作，就越能降低企业成本，也就越能适应各个时期的制度并找到解决问题的对策。
4.4、加强监督机构的监督力
新会计准则对企业的管制和文化带来的影响无疑是正面的，但同时也为已具有成熟经济体系的企业带来了无谓的成本。这就决定着在实施时很多方面还有赖于参考外国的经验，比如为了让新会计准则不致过分严格而影响企业的生存空间，政府是否应该提供一个监管框架并由专业团体和法庭执行相关的监管程序。
随着我国市场化程度的提高，资产评估业的发展会计人员素质的增强合理监督机制的建立，公允价值计量将形成以市场规则为主、相关政府机构监督为辅的、不受特定主体操纵的机制，公允价值最终将在会计处理中担当重要角色。
结语
随着经济的发展，房地产产业的发展也是日新月异的取得进步和成果，房地产行业已经逐渐成为支撑国家经济的支柱产业．在这样的形势下提出公允价值计量模式，对房地产公司的财务管理有诸多的益处，有助于房地产行业朝着良性的方向发展，故房地产行业应依照新会计准则，对现有工作做进一步完善，使会计管理工作呈现崭新的局面。参考文献：
[1]刘琰．新会计准则下房地产企业的会计变化与优4E[J]．会计师，2009(11)
关键词：房地产 企业内部 管理策略
中图分类号：F293 文献标识码： A
前 言：众所周知，企业的内部管理会受到来自战略发展、内部空盒子、内部监管等多方面因素的影响和限制，其中，随着现代企业管理制度的进一步确立，内部控制的管理地位逐步显现。在企业内部，需要进一步明确各自的权责，承担着管理权、监督权、决策权的管理层应该与各部门员工之间形成更加紧密的配合与沟通，以便进行日常的协调、监督和考评，从而不断优化房地产企业的现有发展模式，帮助企业获得更多的经济效益。不少房地产企业在加强内部控制管理之后，企业的整体管理水平和抗风险能力都有了较为明显的提高，尤其是内部控制信息披露制度的建立，使得房地产企业能够有机会朝着更加稳定、健康的方向发展，从而实现企业价值最大化的财务管理目标。
一、房地产企业内部控制管理的主要问题
（一）内部控制环境建设薄弱。目前，一些房地产企业给公众留下了过分追逐利益、缺乏社会责任感、公信力差等印象，这同房地产企业内部控制建设滞后，内部控制环境薄弱息息相关。我国房地产企业大多存在内部控制流程不合理，内容不完整的问题。首先，有些房地产企业对内部控制的重视程度不够，即便建立了内部控制管理制度，但是却未能有效执行，仅仅只是为了应付有关部门的检查、审计，平时就将其束之高阁。长此以往，不仅导致企业财务会计信息质量下降，甚至还出现了各类违法违纪现象，严重扰乱了我国社会主义市场经济秩序。其次，还有一些房地产企业只开展了一些最基本的内部控制操作，并没有系统化，尤其是自我防范与约束机制的缺失，导致企业内部控制管理仍旧停留在事后控制的阶段。最后，一部分企业在设计内部控制管理流程时，未能充分考虑到自身的实际状况，导致内部控制流程脱离实际，不符合企业规模、业务特点的需求，控制效果不佳。
（二）缺乏合理的收入成本核算方法。我国房地产企业普遍存在收入成本核算不合理的状况。客观来看，房地产企业开发周期长，从获得土地到开发完成至少需要1-2年，其间极有可能发生投入产出比不合理的情况。在项目开发初期，需要大量的资金投入，此时并没有开始产生收入，因此收入费用无法配比，即便产品已经全部预售，预售款也不能确认为收入。除此之外，房地产企业的成本载体是建设工程整体，按照楼层或者户型为单位的销售方式，也会造成单一楼层或户型与整体成本难以匹配的情况。
（三）缺乏必要的风险管理机制，尤其是在工程项目管理中存在较大漏洞。从目前的情况看，房地产企业在从事项目开发的过程中会遭遇到各种各样的风险。纵观当前的房地产企业，大多数对于项目风险的控制和化解能力都较为薄弱，普遍存在着风险控制意识不足、风险控制手段匮乏、技术落后等问题，严重制约了房地产企业内部控制管理水平的提高。以工程项目分包风险为例，某些房地产企业在进行工程分包的过程中，并没有严格按照设计部门的文件对分包企业的资质、业绩、水平、业绩等核心指标进行深入考察，甚至出现将承包工程的主体分包给缺乏必要资质的公司，该项工程的开发风险可想而知，一旦出现问题，可能会给房地产企业带来毁灭性的打击。
（四）风险评估执行力薄弱
房地产企业的发展和壮大，企业存在的风险问题也会越来越突出，由于内部控制制度的不健全，内部控制意识弱影响了风险评估体系发展和执行力度，对风险没能及时进行预警措施，导致了房地产企业经营的风险扩大的严重后果。
二、强化房地产企业内部控制管理的对策
（一）创造良好的内部控制环境。治理机构、组织设计、权责分配、企业文化、人力资源政策、内部审计等都是构成企业内部控制环境的重要要素，也是企业实施内部控制的基础。为了创造良好的内部控制环境，房地产企业可以从以下几个方面入手：首先，重视完善公司治理结构，突出公司管理层的作用。内部控制的顺利实施需要以健全的公司治理结构为前提，公司领导者既是法人治理结构的主体，同时也是内部控制的推行者，由此可见，只有最大限度突出公司管理层的作用，才能形成深入贯彻内部控制管理制度的风气。其次，重视对内部控制管理意识的培训。房地产企业需要从上至下提高对内部控制的重视，充分意识到企业所面临的发展形势，通过定期的培训，掌握内部控制设计和实施的基本理念及原则，建立内部控制管理的长效机制，保证内部控制的顺利实施。
（二）强化成本控制，提高企业整体竞争力。目前，成本控制已经逐步成为了房地产企业的核心竞争力之一，科学的成本控制需要以健全的内部控制管理为依托。“粗放型”、“集约型”是现代成本控制的两项分支。“集约型”的成本控制要求企业通过改进生产技术水平来优化生产流程和生产工艺，在此基础上实现降低成本的目标。“粗放型”的成本控制则是在维持现有生产技术、工艺不变的基础上，通过减少材料使用来降低成本的方法。现代成本控制将二者进行有机结合，即在提高生产技术、工艺的情况下，通过合理下料来降低实际成本。在成本控制方面，地产龙头万科实施了成本对标管理，也就是通过行业对比、标杆学习的办法对成本进行持续优化。在实际工作中，万科采用成本软件，对项目运作过程中的所有成本信息实行计划管理和动态跟踪记录。具体来说，在项目实施之前，子公司会根据总公司的要求，编制项目成本计划并上报公司管理层进行审批，无误反馈后再执行；项目正式运行后，成本管理部门需要定期对成本做出预测和调整，也就是前文所说的动态跟踪管理。与此同时，总公司还会不定期开展成本抽查等工作，从而保证子公司反馈成本信息的真实性和准确性，起到及时的监督作用。
（三）根据内部控制风险管理框架的要求，建立风险管理机制。客观来看，房地产行业属于高投入、高回报、投资期限长、风险较高的行业，这些特性都决定了房地产行业较之其他行业来说有着更高的风险。如果房地产企业缺乏对各项风险的管理措施，那么最终可能导致企业经营的失败。鉴于此，房地产企业的管理者要树立正确的风险管理理念和风险意识，在此基础上，建立具有实际可操作性的风险管理机制，全面提高企业的风险管理水平。具体来说，房地产企业在取得土地、开发建设、房屋销售等各个环节，都会受到来自企业内外部各种因素的影响，面临的不确定较多，因此，建立起风险识别、预警、评估等措施十分必要，以便对财务风险和经营风险进行控制。首先，房地产企业的风险管理主要针对事前预防，通过对内部控制环节的规范，降低企业面临风险的可能。其次，房地产企业还应尽快建立起内部风险监督机构，重点对高风险领域进行检查，及时发现潜在的风险，从而执行风险转移措施，降低风险可能带来的损失。最后，房地产企业必须意识到风险管理是一项长期工程，并非一蹴而就，而是贯穿于企业内部控制的全过程。以万科为例，2010年度，万科除了参照财政部等五部委联合的《企业内部控制基本规范》及深交所《上市公司内部控制指引》等相关规定，坚持以风险导向为原则，对公司的内控体系进行持续的改进及优化，以适应不断变化的外部环境及内部管理的要求。根据企业风险管理需要和内部控制基本规范的要求，万科对组织结构进行了优化调整，将总部财务管理部调整为财务与内控管理部，下设税务管理部和法务部，将风险管理部调整为审计监察部。通过这些调整，房地产企业严格按照内部控制风险管理框架的要求，灵活运用风险控制手段，及时发现内部控制的薄弱环节，并提出具有针对性地改进意见，从而进一步提升企业管理水平。
（四）完善内部监督机制，强化执行能力。加强对企业员工的素质进行内部控制体系的培训，提高素质，增强企业内部控制的责任感和意识，合理配置内部审计机构的工作人员，保证工作的独立性
三、结束语
综上所述，房地产企业在自身不断发展壮大的过程中，逐步建立起完善的内部控制管理制度具有十分关键的作用。然而，在实践中我们必须看到，内部控制制度的实施远比想象中来得艰辛和复杂。如何将内部控制理论中的概念、要素、框架、结构，与我国房地产企业的实际经营管理活动相结合，从而真正将内部控制所涉及到的设计、评价、改正等核心措施一一落实到位，才是房地产企业进行内部控制管理的最终目标。
参考文献：
[1]张春峰.浅议房地产内部控制制度[J].现代商业，2011（26）.
自我国改革开放以来，房地产企业高速发展，其在我国国民经济中占据重要位置，并成为我国支柱产业。房地产作为一种技术密集型与经济密集型的综合型企业，企业经济成本的控制关系着企业的生存，企业一旦出现审计风险将会对企业带来不可估量的损失，因此，必须对其引起足够的重视。成本控制在房地产企业中应用十分广泛，企业要进行资金的运用与效益的实现与成本控制息息相关。自2011我国重点工程与财政投资项目在全国省市地区逐渐走向高峰，跟踪审计随之开始实行，并迅速被各个行业所关注，特别是成本资金投入量特别大的房地产。
关键词：
房地产企业；成本控制；跟踪审计；路径优化
一、成本控制跟踪审计在当前房地产企业的现状
（一）跟踪审计手段单一
跟踪审计很大程度上弥补了传统审计上的不足，其在房地产企业中发挥着不可替代的作用。但在当前，房地产企业跟踪审计缺乏实效性，审计手段过于单一。跟踪审计制度自实行以来，许多审计人员对项目成本控制的方式依然只是针对实地的考察与资料的上报等途径。随着当代房地产企业的逐渐集团化，企业工作的内容十分广泛，过于单一的审计手段显然是不能应对当前企业的发展形势，这种审计方式无法充分发挥跟踪审计的作用。
（二）审计流程粗略
审计工作在当前房地产企业中普遍缺乏详尽的审计流程，导致跟踪审计工作失去了主动地位，对审计工作有所忽视。跟踪审计部门对审计的执行力不够强烈。企业内部情况瞬息万变，审计部门所制定的审计流程缺乏针对性，没有根据企业的实际情况，依然只是照搬审计制度中的相关流程，对企业的实际问题未能切实解决，且在实行过程中易偏向形式化，从而导致跟踪审计的执行力偏弱。另外，审计人员在开展审计工作的过程中，遇到突发事件或者企业运行的情况变化，要及时做好审计流程的调整措施，从而有效掌握与平衡整个成本控制。
（三）审计工作人员综合素质偏低
跟踪审计在2001年才开始实行，与房地产企业的发展相比相对较落后，并存在有所忽视的现象，从而导致审计工作人员素质偏低的问题。在现有企业跟踪审计工作人员中许多部分是会计部门转变而来，再者是通过会计招聘介入而来，造成审计工作人员专业性有待于提高。跟踪审计工作所汲及的内容与环节十分广泛，如建筑工程、物业管理、销售等，这对于当前跟踪审计工作人员有了更高的要求。但当前跟踪审计工作人员远远达不到要求，对成本控制跟踪审计中的一些细节问题无法处理得当，导致成本控制服务效率偏低。
二、控析成本控制跟踪审计的优化路径
（一）融合信息化技术
随着信息化技术的快速发展，其应用的领域十分广泛，各行各业依托信息化技术迅速发展。针对于当前房地产企业审计手段单一，可通过信息化技术的融合，完善与创新审计手段。具体有以下几种途径：其一，利用信息化电子技术处理资料的收集、审阅工作及汇总工作，通过企业内部局域网公开审计资料的各个层面，不仅能够促进审计工作的及时性与实时性，还能提高工作人员的审计工作效率。其二，通过信息化视频监管跟踪审计的各个环节，对项目实施方案以及成本资金运用的具体环节能够有效控制在范围内，进一步促进成本资金的约束力。
（二）审计流程切合企业运营实践
成本控制关系着企业的可持续发展，其与的各个环节紧密相连，如资金的运用、投资效益的实现等。为了充分发挥成本控制的实效性，制定审计流程的控制中必须做到实用化、全面化及科学化。首先充分掌握跟踪审计的实际项目运用状况，然后总结企业运营实践经验，设计出初步的审计流程；其次，根据建立起的初步流程在后续做到具体化、细节化与阶段化，从而使审计工作员开展工作时能够做到条理性、有效性，从而确保整个工作的全面化。
（三）提高审计工作人员的综合素质
审计工作人员专业素质能力低不仅使跟踪审计工作效率下降，还会引起审计风险的发生，因此，必须提高成本控制审计工作人员的综合素质水平。财务管理工作机构是对跟踪审计人员素质水平能够有效控制，因素，人力资源机构开展审计工作岗位的招聘时，必须切实根据审计工作的实际需要，通过多渠道、多平台的方式招录审计相关专业人才，从而审计工作充满新的活力，进一步促进审计工作的效率；其次，人力资源机构要定期对审计人员专业性、拓展性、技能性等多方面进行培养工作，针对当前房地产内部审计工作的实际需求制定出合理的培训计划；最后，建立与完善绩效考核制度，根据企业审计工作的内容及特点，通过计分方式考核审计工作的责任意识、审计工作进度等，进一步促进工作人员的积极主动性。
三、结束语
综上所述，随着房地产企业的快速发展，其在促进我国国民经济增长中发挥着举足轻重的作用，其房价在当前社会中一直在上升，成控制控制跟踪审计越来越重要，其最终目的是将最小的资金的投入，实现快速发速的经济效率，以优质的质量完成房地产企业预期的项目，达预期的效果，充分利用有限的资源与资金投入。然而在当前房地产企业中跟踪审计的问题仍然较多与普遍，房地产企业必须及时认清企业存在的问题与危机，针对出现的实际问题做出应对措施，才能实现企业的可持续发展。
参考文献
[1]程广峰.当前房地产企业成本控制跟踪审计路径优化探析[J].企业改革与管理,2015,18:140.
[2]程广峰.当前房地产企业成本控制跟踪审计路径优化探析[J].企业改革与管理,2015,18:140.
[3]张璐.房地产行业全过程跟踪审计研究[D].华中农业大学,2013.
[4]秦宏.企业建设项目内部跟踪审计研究[D].重庆大学,2010.
一、新形势下银行信贷风险管理中存在的问题
1.银行信贷投放行业和领域过于集中。在我国的经济发展中，银行信贷投放领域比较集中，已经开始出现负面影响，对我国经济快速发展起了一定的阻碍作用，同时银行信贷风险管理工作难度也被大大的提升了。我国是发展中国家，在金融领域中的发展历史较短，很多的经验和抵御风险的能力较低，因此国家制定出台较多的政策引导银行信贷投放行业的发展。随着市场经济的发展，供求变化取决于市场因素，很多经济管理问题不能被彻底回避，这就给我国的银行信贷工作带来困难。目前我国的银行信贷投放行业多集中在房地场行业、通讯行业以及制造行业，在这些行业中房地产行业的银行信贷投放最为集中，在房地产行业的发展中吸引了较多的信贷资金进行投资，如果对房地产行业的投资价格期望太高，又没有严格的宏观调控使投放指数回归到合理的水平，同时银行不断为房地产行业提供个人信贷势必会加重风险。
2.对于信贷违约风险出现的概率缺乏准确估计。我国对于银行信贷违约风险的评估能力较低，首先我国的银行信贷对客户的评级方法比较宽泛和粗糙，信贷客户的等级结构划分不够明显，评级的程序划定以及信息的收集方法比较落后，这就使得我国的信贷管理总体设计结构出现问题，影响了信贷行业的正常的发展。我国银行信贷管理部门对于信贷客户的级别划分较为粗糙，主要表现在对客户信息的了解不够彻底，信息获取的渠道比较单一，级别的分类过简单，同发达国家和地区相比存在较大差距，这就使得我们在计算信贷违约率的过程中不能够获得准确的数值，进而使得在宏观经济调控的政策下无法很好的实现对信贷风险的回避，很难通过经济政策手段躲避信贷风险带来的潜在危机和危害。如果经济不能在一个稳定健康的环境中发展，一旦出现问题，势必会对整个金融环境产生巨大的影响造成不可估量的经济损失。
3.质押贷款中对于质押物的估值相对较高。在新形势下我国的银行信贷抵押形式繁多，但是多数抵押方式都是通过质押的方式进行的。抵押质价格的高低主要取决于市场的供求关系以及经济的发展形势。这就使得抵押质的价值变动范围无形中被扩大了，使得抵押质的价格具有一定的时间性。如果经济发展处在上升的形势，那么就会对信贷抵押质产生积极的影响，抵押质的价格就会上升，如果经济发展状态没有达到预期的期望水平，银行信贷抵押质的价值就会随之降低出现缩水的现象。股票作为银行信贷质押物是十分常见的。如果以股票作为质押物的信贷业务这是容易产生风险的，风险值是受到股票拨动而变化的，因此一旦股票在上市运行的过程中出现拨动，抵押质的价格也会受到影响，不仅损害抵押质持有者的经济利益，同时对信贷银行经济利益也产生了较大的影响。
二、新形势下加强和提高银行信贷风险管理水平和质量的建议和对策方法
1.形成和提高信贷风险防范的意识。在银行信贷业务中，要对目前后金融危机影响继续存在以及我国经济增长速度放缓的形势有了解和认识，这对于提高银行信贷工作的安全性，降低信贷工作中存在的风险性有重要的帮助，同时也能够实现对信贷工作中的流动性和营利性很好的把控。形成和提高信贷风险防范意识，应该深入学习研究和探索银行信贷业务风险发生、扩散、防范、控制等规律提高对信贷风险的理论水平和认识能力，摒弃传统的仅仅依靠经验和简单比较的模糊评审方法。
2.依靠银行内部审计来诊断和防范信贷风险的发生和扩散。内部审计是银行信贷风险管理综合系统中的一个重要组成部分。一般来说内部审计在银行的组织结构中具有相对独立的地位，这使得其审计结果具有不可替代性。在目前银行信贷业务操作的模式框架下，前台业务经营部门和单位构成了银行信贷风险防范的第一道防线，而后台的业务复核构成了整个防范系统的第二道防线。而内部审计对于一般的操作风险舞弊环节和其他错误不当行为则构成了第三道防线。内部审计的独立性不仅可以发挥对第一道防线和第二道防线的风险控制结果的检查作用，而且也能通过这种再监督作用促使其进行功能改进和作用提升。
总而言之，随着我国金融行业的发展，在金融领域中的投资份额已经占我国国民生产投资总额很大部分，并呈现出继续快速发展的形势。银行信贷是金融行业重要组成部分涉及范围较广，包含了我国生产建设行业中的很多领域。银行信贷活动为银行带来经济效益的同时也相应的带来了一定的风险。如何很好的控制产生的风险，提高经济价值对我国银行信贷行业的发展十分重要。在我国信贷转型的重要阶段，利用和妥善处理风险创造更多的经济价值已经成为当前信贷行业发展的重要趋势。因此，正确的了解银行信贷风险管理工作中存在的问题，制定科学的对策应对出现的问题保证我国银行信贷行业的健康发展是我们目前工作的重点。
作者:王惠 单位:龙江银行股份有限公司哈尔滨分行
[关键词]房地产企业；税收；问题；审计
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2015.12.119
[中图分类号]F293.3；F239.6 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2015）12-0-01
1 房地产企业税收中的常见问题
1.1 虚交税款
房地产企业提前确认收入，预交或虚交税款的情况较为普遍。一些政府或税务部门，往往在不能及时完成税收任务的状况下，与房地产企业约谈，采取先征后退的方式向其提供优惠，导致房地产企业提前确认收入，在无税源的情况下虚缴税款。
1.2 延时纳税
一些房地产企业往往通过推迟结转营业收入，延时纳税来实现少交税款，其主要做法是：延迟结转经营收入、把将售房款长期放在应付款等科目汇中、在收入结转时，仅将首付款结转收入，而不按合同规定进行定期确认收入、不按照实际收款日期确认收入等。
1.3 偷逃税款
房地产企业的收入总额应包括生产经营收入和其他收入。其中，其他收入包括商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入及其他代有关部门收取的代收费用等。而在实际审计工作中发现，部分房地产企业通过将其他收入用往来税款进行核算，或在按揭款上动手脚，最终实现偷逃税款的目的。
除此之外，部分房地产企业通过不同项目间的成本混转来降低利润，最终实现偷逃税款的目的。一些房地产企业同时开发多个房地产项目，有的项目已经完成销售，有的项目还处于预售环节，而房地产企业故意混算成本，结转成本，不按照国家规定进行分项目核算，违背责权发生制原则，以达到偷税目的。
2 房地产企业税收审计优化对策
2.1 提升审计队伍素质
审计人员的综合素质是做好审计工作的基础，因此，审计工作者要具备丰富的会计知识，熟悉法律法规，及时掌握各项税收政策。与此同时，还要熟练掌握计算机技术，使审计工作者在具体工作中得心应手，不断积累工作经验，提高分析数据的水平和工作效率。这也是审计工作者审查房地产企业偷税问题、查证房地产企业税收征管质量的制胜武器。
2.2 强化信息利用
首先要利用前年度纳税电子资料，对同一纳税人近年的一系列数据做对比性分析，以便从中找出税种变化等诸多问题；其次，要充分关注外调工作，及时发现并处理出现的问题。比如，为获取房产交易方面的信息，要从网络、报纸等媒体上查阅楼盘的出售广告，或以购房者的身份到售楼服务部门了解销售情况，根据情况到楼盘所在地查看建设工期等；最后，多元化地搜集具有使用价值的信息资料，结合房产立项、开发、销售等一系列工作，采集分析税务机关以外的房产、建设、交易、按揭银行等诸多第三方信息。
2.3 提升选案环节针对性
例如，关于预征虚征税款问题，其前期征管数据是重中之重，可提高工作的有效性。正常情况下，这样的问题往往存在于税收任务重的分局。通过对比分析其征管数据中12月份税收占全年的比例，配合进一步数据分析，从而得到较为准确的信息。第一，要筛查入库日期与税款所属期在同一个月的电子数据，一般来说，税款入库日期应在税款所属期的下一个月。反之，出现12月份缴纳税款所属期为12月的税款，预征税款问题就可能存在。第二，筛查同一个月多次申报的电子数据，同一纳税人在同一个月份中对同一税种只能申报缴纳一次。如果出现征收2笔以上税款的纪录，那么，预征税款的问题也有可能存在；第三，查找大额、整数入库税款纪录，这些税款常常会通过倒算的方式算出纳税基数，因为正常申报的缴纳税款很少出现整数，可在查找出整数税款的基础上落实该款申报缴纳是否合法。第四，有的房地产企业处于筹备期，年末若突然出现大额营业税等税款入库.虚交税款也有可能发生。
2.4 注重实物信息核查
项目数量、开发面积、开发地点、单位价格等4个环节是重中之重。主要包括全面核实纳税人实际参与开发的项目数量、开发面积，各项目的开发地点，并与该项目的“竣工验收证明书”“土地规划许可证”“土地出让（转让）合同”“竣工验收时间”等资料做对照，核实项目的可售商品房面积。例如，通过抽查开发项目的回迁安置协议、联建协议、房屋销售合同，依据开发项目坐落地点等客观情况判定回迁。联建商品房面积的真实性及可售面积的虚实、核实开发项目的销售单价与同期市场价格相比是否存在不正常现象等。
2.5 加大售房合同检查力度。
在企业审计中，对比售房合同与经营收入，审查是否存在未按合同规定结转收入的情况。警惕往来账户，重点是挂账的应付款项及借款项目。要特别注意金额较大的业务.审查是否将售房款废往来账户而未结盟转收入.或乱进利息虚增成本等问题。
3 结 语
综上所述，做好房地产企业税收审计工作，对维护房地产行业正常竞争秩序，促进房地产产业的健康发展有着重要意义。因此，税收审计人员应对房地产企业税收工作中存在的问题进行经常性的反思总结，并通过改进审计方法、提升队伍素质、优化审计模式等策略不断提升房地产企业税收的准确性、全面性和有效性。
主要参考文献
今天这次全县房地产税费一体化征收管理工作动员大会，是为了加强我县房房地产税费一体化征收管理，规范房地产行业税收秩序，保障全年财税收入顺利完成而召开的一次非常重要的会议。主要任务是：动员全县上下和财税系统广大干部职工，进一步统一思想，坚定信心，采取有效措施，整顿和规范地产税费一体化征收管理工作，实现我县房地产业与财政税收收入同步增长、发展共赢的目标，促进房地产市场健康发展。下面，我代表县委、县政府，就如何抓好房地产税费一体化管理工作讲三点意见。
一、充分认识房地产税费一体化征管工作的重要意义
房地产税收是一个地方财政收入的重要组成部分,房地产规费和土地收入是一级政府筹措经济发展和城市建设资金的主要渠道，加强房地产税费征管、做大房地产税收是一个地区提升市场化、工业化和城市化水平的现实与必然选择。近年来，我县房地产迅猛发展，已经成为全县国民经济的重要产业之一，与此同时，房地产行业的税费贡献与其发展速度极不相称，整个行业存在大量偷漏税费现象。推行房地产税费一体化征收管理工作，有利于公平税费负担，促进房地产行业健康发展；有利于堵塞税费流失漏洞，增加财政收入；有利于简化办事程序，方便群众办事；有利于加强党风廉政建设，从源头上治理腐败。全面推行房地产税费“一体化”征管，既是优化经济发展环境、加强党风廉政建设的迫切需要，也是保障政府可用财力增长、提升城市建设水平的迫切需要，更是加速经济发展和实现财政增收的迫切需要，对当前促进经济社会全面协调发展、建设和谐平安社会具有极其重要的现实意义。因此，各级各部门要充分认识到实施房地产税收一体化管理的重大意义，要充分认识到偷逃骗税、搞“人情税”、“关系税”等违法行为的危害性，自觉地把思想、行动统一到县委、县政府的决策部署上来，加强配合，创新机制，着力推进房地产税费一体化管理工作。
二、把握房地产税费一体化征收管理工作重点
我县对房地产税费实行“一体化”征管的主要做法是按照依法征收税费的原则，对承担房地产税收征管职责的财政、国税、地税、城建、土管、房管、经贸、人防等部门的管理体制和权限范围进行整合完善，在保证现行职责权限不变的基础上，以契税征管为把手，以数据比对为依托，实现各部门信息共享，将全部税费在一个大厅进行“一厅管理、内部流转、限时办结、统一出件”，为纳税人提供全面、公开、公平、公正、规范、透明、优质、高效的“一体化”服务，实现各个税种和收费项目之间的有机衔接。具体内容有五个：
一是以“先税后证”为基，做好“配合”二字文章。
征管中心要严格按照：
第一，房地产交易人到业务咨询台了解政策及办事程序，并由业务咨询台移交至税费申报岗。
第二，房地产交易人提供合同、协议等相关资料，并填好内部循环表，由税费申报岗审核后移交至税费评审岗。
第三，房地产交易人持资料交由税费评审岗核定应缴税费，再移交至主任办公室（领导岗）审核。
第四，房地产交易人持资料由领导岗审核签字后，移交至银行代办点缴款。
第五，房地产交易人持银行缴款回单，到计税岗开具完税凭证，再到计费岗开具行政事业性收费票据。
第六，房地产交易人持完税凭证和缴费票据到中心办证岗办理“四证”。至此，大厅办事流程全部完毕。
这6道办事流程办理税费业务，各项税费业务均要在大厅内部循环表上进行联审联批，项目资料公开传递，切实做到“阳光操作”。同时，城建规划许可证、国有土地使用权证、房产证（含商品房预集许可证）、契证、税票（含销售发票）、行政事业性收费票据，共“四证两票”要全部纳入征管大厅统一编号、统一办理和统一开具，同时逐步建立局域网实行电脑开票和发证，切实做到以票控税、以票控费、以票控证，先税费后办证，坚决杜绝税前发证、费前发证、私自发证的行为。凡涉及到税费减免的，必须经县政府研究同意，并以政府抄告单为依据，按照相关规定减免额度进行减免。任何单位、个人无权自行减免税费。
二是以“一窗服务”为纲，做好“效责”二字文章。
一体化中心内设有以财政局牵头，涵括地税局、国税局、国土资源局、建设局、规划局、房产局、人防办、城管局、经济局、收费等十一个部门。房地产职能部门要派出懂政策、熟业务的工作人员担任窗口负责人，各窗口间要按照一体化工作流程，既分工又合作，在提高服务意识的同时，业务操作要努力实现公开、公平、公正。一体化中心要充分发挥职能作用，指导相关职能部门的服务窗口在征收中主动落实收费公示制、办事公开制，推行首问负责制、一次性告知制、限时办结制、服务承诺制、责任追究制。并提供人性化的服务，推行文明用语。如缩短了交易过户、产权登记等业务的办理时限，若企业或群众急需，能做到即受即办，当天办结。对急办产权证入学、入户籍及企业办理房地产他项权融资等实行特事特办，开通"绿色通道"。同时实行网上审批，做到岗位设置科学化、业务操作程序化、数据资料档案化，保证交易办证既安全又便捷高效。此外，还要建立健全各项规章制度，进一步明确财政、房产、地税窗口的工作职责，确保政策执行，提高工作效率和服务质量。
三是以“系统平台”为轴，做好“操作”二字文章。
我县的一体化管理系统要依照房产、财政、地税三个部门工作流程来搭建，要严格按照由房管系统服务器、一体化系统服务器，通过交换机连接至各个部门窗口终端来实现业务处理，并通过VPN专线实现网络监控，必须集中体现出“以计算机管理为依托，信息共享，链式管理，数据控管”的先进管理理念，要达到税收科学化、规范化、精细化的管理要求，要从根本上避免人情评估、虚假合同、少开税票等违规现象发生。
四是以“最低计价”为根，做好“防控”二字文章。
为保证最低计税价格的科学合理，我们要设置先进的最低限价系统，该系统需由房产基本信息子系统、房屋坐落地址智能匹配系统和房产计税价格数据库系统等三个子功能模块组成。该系统要在实地踏查并建立房地产基本信息库、专业评估公司结合信息库信息确定评估基准价格的基础上，自动通过内置参数对评估基准价格进行调节并最终生成最低计税价格，实现真正意义上的“一房一价”，要努力防止人为因素导致的纳税异常，以达到保证房地产税收的公平、公正和公开的目的。
五是以“数据共享”为控，做好“监管”二字文章。
数据共享方面：一是同步采集初始信息。以税费一体化征收软件为抓手，综合国土、工商、发改、规划、房产等相关部门的信息，建立建设项目基础信息数据库，信息资料数据在各部门传递共享，实现一表式采集、一户式存储，确保纳税人或缴费人涉税涉费基础信息真实、准确、完整。二是同步监控税费动态。在全角度、多渠道汇集缴款人动态信息的同时，注重分析与纳税相关信息，查找漏缴、少缴问题及成因，及时查漏补缺。三是同步制定计征标准。每年由财政、物价等部门组织测定县城各路段的基准地价、基准房价、基准造价，按个人、单位、开发商分类制定各项目的执收标准，报政府审批公布后执行，税费计征标准统一。四是同步征收税费。项目申报人在申请办证缴费时，必须同步申报纳税，税费同时缴清后，才能申领证件。
监管方面：一是要同步检查。不管是日常检查，还是专项检查或专案稽查，都坚持税费统查，查费必查税、查税必查费，分类掌握税费检查信息资料，分别加工整理，保障税费统查质量。二是要同步分析，着重从办证户应缴税费业务关联点入手，在纵横比对中，拓展检查深度的线索和方向。三要是同步结算，对房地产企业以年度税费结算为重点，同步结算税费征纳缴欠情况，着重查处少缴、漏缴等现象，有计划地加大欠缴税费清理力度，以收入实绩彰显检查结算实效。
三、确保房地产税费一体化工作取得实效
（一）提高对一体化管理工作重要性的认识。开展好房地产税费一体化管理工作，既是国家税务总局和省、市局明确的近年来的重点工作，也是发挥税收职能加强宏观调控、堵塞税收漏洞提高征管水平的内在要求。同时，房地产业税收作为地方税收入的主要来源，一体化管理工作的好与坏将会直接影响到整个税收任务的完成。因此，各级各部门必须树立起长远观念，坚持长抓不懈，切实把加强房地产业税收管理作为近时期税收管理的重点工作抓紧抓好。主要领导要积极履行协税、护税第一责任人的职责，及时协调工作中的热点难点问题，确保清查清缴工作顺利进行。财政、地税、国土、房产、规划等部门要加强配合与协作，共同推进“先税后证”制度的落实，努力构建协税护税的控管网络。纪检、监察、审计、公安税侦等部门，要协助征收机关加大对欠税单位的查处力度，依法打击偷逃骗税、抗税等违法行为。广大群众和各房地产开发商要消除思想顾虑，积极配合做好清查清缴工作，如实申报生产经营及纳税情况，确保房地产各项税收应收尽收。各征收机关要规范征管员的工作行为，严禁收人情税和随意减免税，严禁收受或索取纳税人财物。
（二）深入开展调查研究，创新工作思路。各级各部门要切实深入开展对本地区房地产税费一体化管理工作的调查研究，结合社会经济发展形势和国家有关宏观调控政策，进一步查找和剖析房地产税费一体化管理工作的薄弱点、征管中出现的新矛盾和新问题，与时俱进，创新工作思路，大胆探索实践，不断完善“四房”管理措施。
（三）切实做好对各级的日常督导和管理。要切实搞好对各基层部门的工作指导，采取现场督导、网上检查、巡查通报等方式，加强日常督导检查。重点要抓好调度，做好房地产税费一体化管理经验的全面推广工作。
