时间：2023-06-15 17:27:24
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产财务风险，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
我国房地产企业在经历了火热的发展时期以后，面对日益严峻的国际金融形势和国内持续放慢的经济发展势头，也面临了巨大的发展困境。除了外在的一些因素影响以外，这主要是由于房地产企业缺乏财务预算管理意识，盲目举债加重成本负担，成本管理不力影响财务控制，财务管理人员素质低，缺乏财务管理意识，资本结构不当等。那么针对这种现状，房地产企业为了求得生存和发展的机会，必须尽快采取财务风险防范和规避的有效措施，为房地产企业的进一步健康稳定规范化发展提供有利的条件。具体措施如下。
强化对于房地产企业的财务活动过程管理工作
就筹资风险管理来说，主要是是房地产企业的筹融资策略应该改变原来的单纯依赖银行贷款的做法，而是转向以银行贷款为主，不断开拓创新多个融资渠道，实现低成本融资、确保项目资金链安全的策略。在进行投资风险管理的时候，房地产企业应该敢于进行风险投资以获取超额利润，又要克服盲目乐观和冒险主义，实现收益性、风险性、稳健性的最佳组合。这就需要房地产企业在进行投资决策前，做好各种信息的收集和分析工作，形成一种稳健的发展态势。就现金流量风险管理的时候，这主要是由于企业现金流出与现金流入在时间上不一致所形成的风险，尤其是要降低各种成本，做好应收账款管理工作，加速现金的流入与流出进程。具体来说，房地产企业可以建立稳定的信用政策，评估企业的偿债能力，确定合理的应收账款比例，建立销售责任制。此外，房地产企业的收益分配风险管理，我们应该首先了解收益分配的两个方面是相互联系又相互矛盾的，我们必须处理好这二者之间的关系，尽可能的减少或避免收益分配上形成的财务风险。
建立健全房地产企业的财务风险预警体系
我国计划经济体制改革后的市场经济体制，必然会给企业带来财务风险，应该来说，财务风险是市场经济体制下的必然产物，况且我国市场经济体制还不够健全。因此，在这种经济形势下，我国房地产企业应该尽快建立和完善财务预警系统。具体来说，这种财务风险预警系统就是要能够有准确的监测功能，对各种潜在的危害能够进行及时预警的功能，并运用现代化的管理技术和诊断技术来及时诊断财务风险的诊断功能。此外，这种预警体系还应该在进行了监测和诊断之后，具有一定的矫正功能，做好对症下药的财务风险规避工作。房地产企业应该编制现金流量预算，建立短期财务预警系统。这种短期的预警体系就是要做好现金流量预算的编制，这是企业财务管理工作中的重要一环，可以为企业提供预警信号，使经营者能够及早采取措施。房地产企业还应该建立长期财务分析指标体系，建立健全财务风险预警模型。这种预警系统就是要以企业信息化为基础，对企业在经营管理活动中的潜在风险进行实时监控的系统。它应该贯穿于企业的整个经营活动全过程，及时发现企业内部和外部环境中的财务风险，并分析原因及时提出有效的防治措施。一般来说，房地产企业的财务风险监测模型有：单变量模型、多变量模型。
本文作者：曾凌作者单位：重庆市江北嘴置业有限公司
［关键词］房地产企业;财务风险;内控体制
1房地产企业财务风险的特点
金融风险的特征在房地产机构的发展中尤为明显，尤其是在以下几点:第一，不确定性。房地产公司有广泛的金融活动，在此期间它们在不断变化，影响因素多种多样，包括自然风险或国家政策的调整。即使知道财务风险会发生并提前也做了预防，它们也不可避免地会偏离预期目标，因此财产的财务风险是不确定的;第二，客观性。财务风险在房地产项目是存在的，并没有完全消失，客观性也大并存在于所有环节;第三，很难避免出现财务风险。可以使用适当的手段和方法预测和评估房地产中介的金融风险。然而，由于房地产研究与开发涉及与外部环境的许多联系和变化，因此金融风险被量化，使得识别金融风险变得更加困难。
2导致房地产管理风险发生的因素
2.1成本控制的能力不够
在项目开发过程中，由于劳动量随着手续烦琐而增大，成本控制不足以造成财务管理风险。目前，在我国房地产开发中，成本控制能力很差，例如，房地产审计过程不够全面，成本控制管理体系能力不够强大，这将对房地产成本的控制产生重大影响，在实际操作过程中，如果成本超出预算太多，将会严重影响企业后期的正常发展，同时还会影响企业在市场上的竞争力。
2.2财务管理环境过于复杂
在国内所有房地产公司的财务管理中，财务管理的财务风险极其复杂，财务关系不足可能导致财务关系内部混乱。这要求决策者比较和分析养老金风险和支付计划。现有公司的财务风险的出现通常是财务人员误判财务管理环境的结果。
2.3管理人员的风险意识不强
财务管理在房地产开发和管理中发挥着重要作用，因此，要不断提高管理的整体质量和提高管理技能。随着中国目前房地产市场的发展，财务经理对风险的认识不足。同时，由于科学技术的不断创新，缺乏技术和管理知识，有关部门对行政过程没有给予足够的重视，管理过程的质量要求严格制约了房地产企业不能满足进一步发展，企业需要制定科学合理的规章制度。
3有效防控房地产企业财务风险的举措
3.1构建完善的风险管理防范体系
提高风险防范和责任意识是房地产机构的必要条件:首先，必须分析目标风险因素同时要得到机构负责人的认可和支持，并持续预防和控制责任团队的风险意识。在组织运营期间根据过去的风险事件和相关数据，并由专业分析系统和技术检查识别来创建的不同类型的财务信息数据。公司以当前数据作为参考建立风险预警系统，即利用公司的日常业务活动，不断丰富和完善系统指标编制，一旦检测到指标偏离正常范围值，又可以在第一时间检测到隐藏的风险，及时将这些潜在的风险向主要部门负责人发出预警，及时切换有效的方案解决风险。此外，有必要从机构的不同部门广泛提出建议，制定基准并改进岗位中的风险预警系统，并允许机构的所有员工认识到风险防控不只是财务管理的主要工作，也可以延伸到其他部门，充分实现所有人员的积极配合，增强控制财务风险的独立性和积极性，加强部门间的沟通与合作，提高房地产企业的财务风险控制水平。
3.2增强财务管理人员的文化素养
财务人员的文化素养在目前房地产行业还远远不够，严重影响房地产业的健康发展，影响金融工作的进步。因此，要全面提高财务人员的文化素质。首先，财务管理人员都能够有强力的预防风险意识，同时要为金融专业人士提供良好的教育;其次，要加大对财务相关人员的培训，使财务人员具有先进的管理知识;再次，要注重发展财务技能，积极掌握财务发展，不断提高员工财务管理素质;最后，房地产公司要有风险防控意识，正确地研究金融知识，确保把房地产机构的财务风险降到最低，以房地产机构的发展作为基础，为房地产机构有更好的发展过程，必须做出正确的发展决策。
3.3强化资金管理，整合企业资源
在开展金融活动时，房地产企业应调整资金管理完善支持体系，是有效保证企业资金有效运转的一项重要措施。整合公司资源，综合规划和提供内部数据。根据评估结果寻求商业银行的信贷支持，评估企业的偿付能力，为发展公司的金融活动提供充足的财务保障。在目前的实践中，规范其日常工作的财务行为，主要依赖于金融体系来实现不同类型金融行为。作为财务人员，应及时建立更完整的金融标准体系，同时还能够充分阐明房地产行业的整体特征。根据这一前提，财务管理系统必须能够涵盖原材料的购买、土地使用权和转让、商品房销售等关键环节，以确保从源头上控制公司的资金。此外，房地产公司还必须努力学习经验，并全面介绍该地区以外现有机构的先进经验，根据上述的现实变化，房地产机构才能拥有开发和销售更好房地产的好处。
3.4项目实施环节中的风险评估与预测
房地产公司全面的风险评估和分析必须在项目启动前进行，这样可以有效降低项目开发过程中的财务风险，而且是每个环节都可以得到控制。在实施步骤方面，首先考察项目实施的外部环境，如区域经济结构中的宏观经济波动和行业市场前景，将历史数据与风险预测的数据相结合，将实施计划和相应的投资包含在性质报告中。其次，在施工过程中，以相关专业知识为参考，合理的控制是将项目实施过程中可能出现的风险因素排除掉。最后，销售额，投资回报都是以房地产市场的需求有所估值。总之，如果金融风险能被房地产公司完全控制，有能力从各方面评估潜在的风险因素，实现房地产企业的经济利益最大化。
3.5优化企业资本结构，降低负债率
以现在为界限，房地产市场的整体环境在一些公司仍然缺乏全面控制，因此较高比例的公司债务将都由房地产公司来承担。可以看出，预防和控制金融风险的重点必须是改善当前的资本结构，降低负债率，面对现有复杂的市场环境，房地产机构必须积极了解资金的来源，债务的压力与收益回报之间的利害关系，并根据市场规则确定资产和合理负债的比例，定义组织的发展目标应阐明组织的战略方向和外部环境的变化，避免无利可图的投资并评估组织的风险承受能力，并明确地识别资产和负债的比例，这样才能使企业有好的效益利润。
关键词：房地产；财务；风险管理；问题；探讨
近年来，我国房地产业迅猛发展，为了让企业的发展更加稳定，对财务风险的管理工作引起了高度的重视，但是在对于房地产风险管理的调查当中发现，财务管理当中成本管理不够细致、资金的结构也不太合理、管理人员风险意识不够等方面的问题，这些问题对于房地产的管理工作有阻碍作用，严重地影响了房地产业的健康发展，这篇文章主要对房地产业的风险管理当中存在的问题进行探究得出一系列的对应方法。
一、现阶段房地产的状况及财务风险管理问题
在现阶段，房地产行业仍在我国国民经济中占有重要的地位，国家对于房地产行业进行宏观调控，因城施策，出台了一系列限购、限贷政策措施，企业资金回笼较慢，导致房地产企业资金紧张，同时形成了极端的发展现象，一些规模比较大的房地产公司融资相对容易，资金越来越集中在少数大房地产企业中，中小型房企融资困难，面临资金紧张，逐渐被兼并或退出房地产领域，这就要求房地产管理过程中解决财务风险管理方面的问题。
二、导致房地产管理风险发生的因素
（一）成本控制的能力不够
房地产企业在项目开发过程中，由于工作量比较大，程序烦琐，对于成本的控制不够细致就会造成财务管理的风险。目前在我国的房地产发展当中对成本的控制能力不够，比如对于成本控制的管理制度不够完善，审核过程不够全面，都会对房地产的成本控制造成很大的影响，如成本控制不好很容易增加房地产的成本，造成浪费，同时也增加了房地产的投资风险，会影响房地产的有效发展。
（二）资金结构的不合理
房地产业属于资金密集型企业，尤其是在项目运作初期，取得土地使用权、办理施工手续等投入资金比较大，房地产项目开发的时候需要大量的周转资金，这样才可以使一个项目能够正常运行起来，在目前阶段我国的房地产企业在发展当中，由于资金的结构不合理，筹集资金的渠道方法单一，使得房地产企业在发展当中有很大的风险，资金的结构不合理问题，容易造成资金短缺，资金链断裂，房地产工程项目就无法正常运转，面临不得不停工的现象，同时会影响项目的开发进程，造成不必要的经济损失，增加房地产的财务风险。
（三）管理员工的风险意识不强
财务管理人员在房地产的开发管理工作当中占有重要地位，所以要不断地提高管理人员的综合素质，增加他们的管理水平技能，从目前我国的房地产发展当中，财务管理人员并没有树立正确的风险意识，同时管理技能以及相关的知识掌握的还不够，随着科学技术的不断创新，相关部门对于管理工作的重视程度不够，从而导致了管理工作质量达不到要求的标准，严重阻碍了房地产企业的可持续发展状况。
三、有效加强房地产风险管理的制度
（一）制定有效的成本管理制度
经过一系列对于房地产的财务风险管理的分析报告显示，房地产相关企业在发展当中，由于成本控制方面把握的不够精确，导致企业在发展的过程当中面临许多的风险，严重影响了企业的发展，面对这种情况，房地产企业应该要做好管理工作，制定有效的成本管理制度，同时结合项目实施的实际状况，对项目的投资成本进行动态跟踪并严格控制，结合实际情况进行不断的完善和管理，有效避免出现成本变动异常的情况。
（二）建立多种融资渠道
不合理的资本构成将会严重影响房地产企业的发展，房地产项目开发工期无法得到保障。因此，要想使房地产企业可以不断地持续发展，避免资本结构不合理的现象发生，要建立合理的灵活多变的融资渠道。首先，房地产企业要结合自身特点，继续发展多方式的融资渠道，打破传统融资渠道的局限，开展多元化的融资渠道为房地产企业的发展打下了牢固稳定的基础。除通过银行贷款外，可以采取信托、债券、基金等多方式的融资渠道，有效地提高房地产资金结构的合理性。
（三）增强财务管理人员的文化素养
当前房地产财务人员的文化素养不够，将对房地产财务管理工作产生重大影响，甚至影响房地产的健康发展。所以，要全面的提高财务人员的文化素养。首先，要对财务人员进行素质教育，使房地产财务管理人员树立正确合理的风险意识。在复杂又繁乱的财务工作的过程当中，财务人员要不断提高自身的财务风险意识，以防止企业的财务风险的发生。其次，开展财务人员的业务培训。既要重视对财务人员的理论培训，同时又要重视对财务专业技能的培训，养成积极学习，不断提高财务管理人员的文化素养。同时房地产企业的管理层也应该适当学习财务知识，树立风险观。保证房地产企业在发展过程中做出正确的发展决策，尽量降低房地产企业的财务风险，为房地产企业的发展奠定一个坚实的基础。
四、结语
综上所述，在国家对于房地产市场宏观调控的环境下，我们要不断地提高房地产的财务风险意识和防范意识，同时做好一系列应对房地产财务管理风险问题的对策，以积极乐观的态度去面对房地产管理当中遇到的问题。自上而下，从管理人员到基层的员工，构成一个全面的房地产财务风险解决体系，从制度上、流程上控制财务风险，保证房地产行业的平稳发展，为我国的经济建设发挥其重要的作用。
参考文献
［1］李亚东.基于房地产财务管理风险问题探索与研究［J］.时代金融，2015（35）.
［2］南晓刚.新时期背景下房地产财务管理中的问题与对策探析［J］.经贸实践,2017（21）.
［3］王吉.新常态下房地产开发企业财务管理现状与对策研究［J］.中国国际财经（中英文）,2017（19）.
关键词：投资；财务风险；房地产
一、建立投资性房地产财务风险管理体系
第一，建立完善的信息系统，规避风险。对于企业投资者，要了解自己所处的投资环境，要持续、广泛地收集与企业投资有关的信息，包括内部信息及外部信息。处理收集来的各种数据，在对历史数据的分析中预测未来发展，数据信息尽量详细，对比、分析、提炼、组合，最后形成信息数据库，来对风险起到预测的作用。对于个人投资者，如果独立处理信息，承担的成本过高，这就要关注相关机构或部门的信息，建立自己可用的信息档案。第二，筛选初始信息，具体分析项目情况，建立起评估风险的管理系统，利用有效的风险管理工具，对房地产投资的风险进行定性分析，定量与定性相结合，为监控提供条件，以备做风险决策。第三，根据风险评估框架的指向，将防范放在首要位置，根各种财务构成建立起风险防控系统。采取综合的分散风险、回避风险、转移风险和自担风险的措施，多渠道避免风险的产生。
二、投资性房地产财务风险度量
通过建立风险模型或计算相关指标，从量上对识别风险作出评估，这就是风险度量。财务预警系统，是为避免风险作出的决策提供科学依据的。为表现风险存在的程度，就要依据度量指标。如何选择自己的度量指标，就显得相当重要。投资性房地产不同于居住性房产，其对经济环境的变化依赖大，敏感性强。投资者能够从宏观上把握经济指标，对风险进行规避。与此同时，财务风险的度量最终要依赖与对各项财务指标的分析和运用。由此，我们将从财务指标和经济指标两个角度来建构投资性房地产的财务风险框架。
（一）经济指标。
有许多指标可以用来描述房地产状况。如租金、交易额、价格、租金增占率、空置率等。这些指标可以表明房地产业的大环境，这些统计数据也相当容易获得。但是，综合分析投资性房地产的循环规律，作为财务风险的度量指标，笔者认为，空置率更能体现出最优量化指标。对空置趋势的分析有助于我们确定潜在项目的“稳定使用率”。“稳定使用率”是项目启动后年度使用率的概念，也是评估项目是否可行的一个重要因素。
（二）财务指标。
资本增值是财务风险管理的根本出发点。财务风险管理的目的是减少损失，多获回报。这些都要由现金的流动来反应，现金，是资本，也是报酬。因此，现金流量就是财务风险管理的基础。作为物业持有者，投资性房地产现金流量分析较为科学的是股权现金流量法。流入量和流出量都是现金流量，投资性房地产的投资成本（现金流出量）主要包括建造成本或购买价格（初始投资），而投资回收（现金流入量）包括税后处置收入和税后现金净流量。
三、投资性房地产财务风险控制
（一）投资前的准备工作。
房地产的经营状况如何与投资前的准备工作密切相关。因此财务风险控制将资金的准备情况作为一项基础内容。这项工作主要包括两个主要方面，一个是做好市场分析，另一个是做好资金投入的切点。1.做好市场分析。任何投资的前提都是对市场进行分析。市场分析的内容包括：同类投资的市场需求与竞争对手的资源准备；市场的真实需求及客观环境。对于投资性房地产，市场分析建立在供求关系的基础之上，在市场分析的过程中，要注意以下几点：（1）市场定位情况；（2）投资的基础类型；（3）投资选址情况。市场定位，即确定消费的主要群体的消费水平，确定是面向低端市场还是面向高端市场；投资选址情况则是根据地域特点决定投资性房地产的资本投放位置。2.判断资金投入的切点。房地产的投资环境存在循环性的特点，利用其市场景气情况的循环阶段，判断正确的切入点，市场的供需情况是否平衡，是市场情况的两种表现形式，房地产的投资环境的循环情况就是周期性波动，供求关系的变化受到多种因素的影响，租金的波动、价格及空置率都决定了房地产投资的收益和风险水平。也就直接影响房地产财务投资的成败。
（二）持有期间的财务风险控制。
一、房地产企业成本及控制措施
(一)房地产企业成本的内容
1、房地产企业的成本房地产企业成本是指房地产企业在开发、建设和经营中所产生的各种费用的总和，主要包括土地的征用和拆迁补偿，建安工程费，基础设施费，前期工程费以及开发间接费和公共配套费等。2、房地产企业的费用房地产企业的费用主要指的是应摊费用，具体来说指的是房地产企业在开发、建设和经营期间应承担的各种费用。主要包含管理费用、财务费用以及销售费用。
(二)房地产企业的成本控制
1、立项阶段的成本控制立项阶段需要做好成本规划，成本规划的确定对成本控制具有指导性的意义，通过成本规划，可以对项目的预期成本分布、收入，利润和风险进行相应的分析。立项阶段的成本控制活动主要包括：项目可行性经济分析，成本规划及估算，现金安排及敏感性分析以及利润测算等几个方面。2、设计阶段的成本控制设计阶段是房地产企业成本控制的核心，为有效控制和降低工程成本，需落实设计阶段的成本控制。具体来说应当从以下几个方面着手：一是要严格按照立项阶段确定的成本规划落实方案设计与施工图设计；二是要强化技术沟通，贯彻执行限额设计；第三要大力推广价值工程方法；第四要强化施工前对设计图纸的审核工作。3、建设阶段的成本控制建设阶段是成本控制中心环节，除了要做好现场控制，严格按图施工、控制变更及签证外，还应注意：第一，结合现场的情况，做好土方平衡；第二，对照施工图纸，做出详细的预算，拟定成本控制的重点和难点，与工程部一道制定详细的成本控制措施；第三，制定和落实招投标制度，选择质优、价廉的承包商；第四，规划和落实好工程款的支付时间节点，有效控制财务成本。4、交付阶段的成本控制交付阶段分两个阶段，第一是承包人按照图纸完成全部工作并取得验收合格证后向房地产企业交付，第二是房地产企业按照合同向业主交付产品。第一阶段成本控制关键在于加强竣工结算的管理，重点审核竣工图、审核施工过程的变更和签证以及审核工程结算。第二阶段成本控制的关键在于和物业管理方协调好，做好产品交付工作，防止出现产品交付纠纷、违约情况。
二、房地产企业的财务风险分析
(一)房地产企业的融资风险分析
融资风险指的是企业为取得财物利益而产生的举债，这会增加企业到期付息的负担，还存在着资不抵债和不能还本付息的可能。在财务的杠杆作用下，如果付息前的收益下降，那么股东的收益将会有大幅下降的风险。当前，我国房地产企业的融资风险主要表现在融资规模持续增长，融资渠道集中于银行信贷，房地产资金信托等。
(二)房地产企业的投资风险分析
投资风险指的是在不确定因素的影响下，由于投资项目达不到预期的效益，从而导致企业偿债能力以及盈利水平下降的风险。当前，我国房地产企业投资风险的表现是房地产开发投资的规模持续增长，房地产市场库存较高，房地产企业部分投资行为不合理等。
(三)房地产企业资金回收与收益分配的风险分析
资金回收风险指的是房地产企业由于财务问题而导致企业再生产时发生资金相对不足的问题。收益分配风险指的是利润分配给企业生产经营的活动带来的影响。房地产资金回收风险以及收益分配的风险的成因主要是由内外两个方面产生的。内部因素主要为管理层制定的企业资金回收和收益分配规定不合理；外部因素主要指的是房地产企业对所处环境了解不足，如未能掌握行业和国家政策的变动等。
三、房地产企业成本于财务风险间的关系
由于房地产行业自身的特点以及房地产企业的迅速发展，导致房地产企业面临着巨大的市场风险、投资风险等财务风险，如果不能很好的对这些风险进行控制，将会带给企业非常大的损失，甚至会导致破产的危机。房地产企业的成本对于财务风险的影响主要表现在对融资规模、投资时点以及资金回收等方面。成本的高低直接决定着融资规模的大小及投资收益等。如果成本控制做得好，在一定程度上能防范企业财务风险。
四、结束语
关键词：房地产评估；财务风险；防范
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）05-0-01
房地产评估是房地中介行业中的一个大的分支（房地产中介行业包括了房地产评估、咨询和），由于现实及理论上的需要，房地产评估在房地产中介行业中发挥的作用越来越明显。
一、房地产评估机构面临的财务风险
对于房地产评估机构而言，其所面临最主要的财务风险就是税务风险。税务风险是一种法律风险。随着我国税收法治建设的不断规范、税收征管的不断加强，房地产评估机构的税务风险越来越明显。
目前，我国房地产评估机构所采用的征税方式是查账征收，这种征税方式实际就是针对当期利润与所得税率之积进行缴税，而利润就是用房地产评估机构的收入减去相应的成本。在进行查账征收时，其成本是有严格规定的，并不是所有的费用都能够计入成本并进行抵扣。
2008年1月1日施行的新《企业所得税法实施条例》明确规定：广告费与业务宣传费支出，纳入成本的比例不能超过企业全年营业额的15%，其他部分只能在以后的纳税年度进行结转扣除，这使得企业的广告费就只能根据营业额的一定比例部分计入成本。不少的房地产评估机构为了能够减少企业所得税的缴纳，会想方设法地找到一些能够在税前计入成本的费用发票回来使用，这些发票既可以是朋友给的，也可以是企业员工提供的，甚至是企业在外面购买回来的，这里面就存在着极多的问题与风险。比如发票的真假就是个很大的问题，目前有不少提供假发票的小广告，如果没有仔细地辨别，将假发票入了账，就会隐藏着问题，当税务机关检查时，就会给企业带来风险。
上海有一家房地产评估机构，经营状态良好，企业利润也极高。但评估机构的负责人希望能够通过少缴税的方式进一步提高利润，就通过各种渠道收集发票充作税前费用，这其中有很多咨询费的发票是买回来的。企业的所得税立竿见影地就下降了。但是税务机关很快就发现了该评估公司的所得税极不正常，电脑自动预警，税务机关的片管员对公司实施了查账，并马上就发现了咨询费的发票有问题，并进一步发现了很多的假发票。由于金额较大，该评估公司不但要补缴税金，还必须缴纳一笔数目较大的罚款。如果不是公司补缴税款和罚金及时，认错态度正确认真，企业法人就面临牢狱之灾。
二、房地产评估机构财务风险的防范
有效的控制与防范房地产评估机构的税务风险，离不开评估机构管理者的重视与配合，这是房地产评估机构发展战略中的重要一环。同时，税务风险也是房地产评估机构进行日常风险管理的重要内容之一。归纳来看，房地产评估机构税务风险的防范应当从这样几个方面入手：
1.房地产评估机构的管理者们必须及时的了解国家最新的税收法律、法规与相关的政策与制度。管理者们可以通过报纸、电视、互联网以及参加相关培训班等方式来获得这些信息与资料，并在公司内部开展相关信息的宣传与交流。对于那些与房地产评估行业相关的内容与信息要给予最高度的关注，并严格按照税务的要求在评估机构内贯彻与执行，从而减少因信息不对称或税务盲点而造成的税务风险。
2.房地产评估机构的财务人员、市场人员及相关的采购人员等，也必须系统地、全面地学习掌握与房地产评估行业相关的税务知识，并准确地应用相关的税务条款。对那些自己无法把握的、不能完全理解的税务知识，应当及时地向税务机关或相关的事务所进行咨询，让自己完全掌握、完全理解，从而防止出现因不理解、理解错误而造成的税务风险。
3.克服侥幸心理，绝不偷税逃税。依法纳税是企业、公民都应尽的义务，房地产评估机构也不例外。房地产评估机构对于那些必须缴纳的税款，应当克服侥幸心理，做到及时足额地缴纳。因为税务机关于对企业少缴税、不缴税的行为都按偷税行为处理，不但要追缴企业偷逃的税款和滞纳金外，还会根据企业少缴或未缴的税款处于50%以上、五倍以下的罚款。对于那些性质特别恶劣的企业，税务机关还会追究相关人员的法律责任。所以，房地产评估机构能否有效地克服侥幸心理，也直接关系到房地产评估机构税务风险的防范。
4.依托税务师事务所这一专业平台，有效地对房地产评估机构的税务风险进行防范。税务师事务所是税务的专业机构，其所提供的税收筹划是事务所税务的重要内容，也是企业税务风险管理的重要内容。税收筹划的根本目标就是帮助企业合理地避税。房地产评估机构可以选择税务师事务所为企业作税务，借助税务师事务所这一专业机构来帮助自己防范税务风险、合理避税和节税。当然，在运用税务师事务所时，必须签订合同，并要求税务师事务所在合同中明确承诺其所提供的税收筹划方式是合法的，并能够得到税务机关的认可。同时，合同中要明确双方的权利与义务、违约责任等内容，这就能够在税务师事务所的问题或错误使得房地产评估机构收到税务处罚时，房地产评估机构能够通过诉讼的方式来转移税务风险。
当然，归纳起来说，房地产评估机构必须在公司内部建立健全相关的规章制度，加强相关员工的税务知识培训，在评估机构内全面树立依法纳税的观念，从根本上杜绝房地产评估机构税务风险出现的可能。
结论：
房地产评估机构面临的财务风险主要是税务风险，本文从房地产评估机构的角度对其面临的财务风险进行了研究，并对财务风险的防范提出了一些有针对性的建议与思路。希望通过本文的研究与分析，帮助我国房地产评估机构有效地防范财务风险，有效地推动房地产评估机构的和谐、稳定发展。
参考文献：
【关键词】房地产开发企业 风险分类 风险防范
一、风险研究的目的
房地产开发是一个开发周期长、融资金额大、效益风险高的行业。一方面我国房地产行业的管控和保障制度还处在完善的过程中；另一方面目前国内房地产行业过分依赖于银行信贷，无形中增加了银行环节的压力和风险。如果在这个时候企业忽视财务管理的风险，即时企业的盈利能力再强，那么就可能会造成企业资金链的断裂，甚至是破产。
所以需要房地产开发企业从自身的角度出发，从日常的活动中进行监督，才能及时的发现风险和调整企业战略。其中企业的日常活动不仅仅是指开发项目的开发建设活动，应该贯穿于筹资、投资、建造、运营整个阶段。这样才能有效的防患于未然。
二、财务风险的分类
1.资金风险
由于我国的房地产行业起步比国外晚，在融资方式上也较国外不成熟。目前我国国内大部分房地产企业的融资方式主要是通过银行的信贷，而银行的信贷往往取决于银行的贷款利率，这一因素是随国家政策变化而变化的。虽然目前这一阶段贷款利率出在一个较低水平，但回顾往年的利率变化，一般来说房地产企业都会承担很大的资金成本。另外影响房地产企业一个关键因素是要保持资金的流动性，只有足够的流动资金来支撑，才能维持企业的继续发展，而决定这一因素的是房地产企业的营销能力和当时的房地产销售环境，后者具有一定的不确定性。所以一旦企业的资金链出现问题，随之而来的银行信贷风险。
对于房地产企业的连续性投资活动来说，在之前的老项目未完全消化之前，是很难再通过银行进行信贷融资的。虽然目前有房地产信贷，房地产信贷投资基金等方式，但国内房地产企业会去尝试的不多，更多的会是通过民间资本来融资，这样无疑是加重了企业的资金成本，制造了企业破产的隐患。
2.管理风险
房地产行业是支撑我国经济发展的重要行业，房地产行业的产业链对于拉动地方税收收入也是一个重要环节。所以对于房地产企业的内部控制是非常有必要的。如果企业认为只要完成了前期的融资工作，就有了推动企业发展的稳定现金流，忽视了财务管理的风险，那么在企业运营后期，必然会造成一系列的问题。
同时虽然大多数房地产项目都会按要求进行税务和会计方面的审计工作，但审计工作最多只是事后的检查和对预期的风险控制，对于一些影响到企业现金流正常流转的因素，我们需要的是及时发现并尽快采取对应措施，这样企业才能健康的运行下去。所以如果不能不断的完善房地产企业的财务管理制度，那么就可能体现不出房地产企业的真实价值，给企业的投资决策造成影响。
三、财务风险的防范
1.融资方式的创新
目前国内房地产企业的融资方式还是比较单一的，很多是直接或者间接的通过银行的信贷来实现。而通过这种方式来进行融资的风险日益显露出来，银行成为了最后一道防线。所以我们要探求一条适合我国房地产企业发展的道路。例如可以采用债务融资、房地产信托、REITs等比较成熟的方式。
其中房地产信托投资基金（REITs）是专门针对房地产开发企业的一种融资方式，相对于其他的融资方式，具备的一定的针对性和专业性。一方面，REITs并不是通过债权来融资，这样就大大降低了企业的负债率，减少了的企业负担。同时还可以避免由于银行信贷融资所带来的信贷抵押风险，因为这种方式对房地产企业来说始终保持着控制经营权。另一方面，对于一般的信托产品来说，房地产信托投资基金具有很强的目的性，是专门针对房地产企业而设计的一种方式。其中最重要的是可以保持企业对资产的控制权。
2.加强对风险的防范
对于房地产开发企业来说，看一个企业能否持续发展，不单单是看企业目前的资金保有量有多少，而是看企业是否能保持一个长期稳定发展的资本结构。除了前期融资方式的选择，还需要在后期企业运营管理的过程中，从财务管理风险的角度出发，保证企业目前以及将来的现金流都能正常流转。
而财务管理的管控应该是一个贯穿整个房地产项目的管理控制活动，包括从项目开发前的预算控制，到项目建设中的调整控制，以及项目完工后销售时期的跟踪控制。同时也要考虑国家相关政策制度的出台对整个行业的影响。例如，今年5月1日将在全国正式推行营改增制度，在土地契税、购买建筑材料、以及房地产销售阶段的税收制度都有一定的变化，房地产企业一定要对于这种变化，及时预估对应的风险预案，使企业顺利地完成从营业税到增值税的过渡。
除了财务管理方面的控制外，房地产开发企业还可以通过可行
性研究报告来预估整个项目周期的风险。房地产项目的可行性研究
报告是反映项目在研发、规划设计、建设、销售等等环节成本效益的
报告。如果企业可以及时根据当前的状况调整项目开发的预计成本
效益，那么可以在很大程度上避免一些风险。
四、总结
房地产项目都具有很长的开发周期，在开发过程中保持企业的财务状况稳定是一项重要的工作。在这期间企业会同时受到来自宏观经济环境和内部风险管理制度的影响。在目前大部分地区房价持续上涨的情况下，国家出台了一系列政策来维持房价的稳步发展。同时房地产企业要做好对财务管理风险的防范工作。一方面要加强对融资成本的控制，拓宽对融资方式的选择，借鉴国外一些成熟的多元化融资方式；另一方面要提高对企业风险管理的认识，尤其是对财务管理风险的控制。这样才能保证房地产企业的可持续发展。
参考文献：
[1]李琦钰.浅谈房地产企业财务风险管理存在的问题及对策[J].科技广场，2015，11：199-201.
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[4]杜俊娟.我国房地产企业财务风险的预警与防范[J].会计之友，2013，10：44-47.
关键词：房地产企业 财务风险管理 探讨
改革开放以来，虽然我国社会各个领域都有着不同程度的发展，房地产领域更是成为我国经济发展的重要推动力量，但就房地产内部的状况而言，由于其自身在发展过程中对于内部结构性的管理缺乏科学的认识和理解，因此，企业的发展，特别是在企业的财务风险管理方面，还是存在着一定的问题的，这将会对房地产行业的健康深入发展产生负面影响。
一、房地产企业在财务风险管理上的明显问题
（一）企业缺乏合理的规划，对待贷款比较随意
从行业发展的整体上看，我国房地产行业在一段时间内，具有良好的发展前景和市场潜力，但是从其内部的状况来看，多数房地产企业存在着业务结构上的问题，其中，在资金应用方面，很多房地产公司都是比较盲目地使用，缺乏相应的整体性计划。一些较小的房地产企业由于自身实力以及业务规模较小等原因，基本不会对项目资金进行规划处理，对企业的财务状况也缺乏足够的认识，而项目资金的最主要来源又是向银行贷款，这对于房地产企业的良好发展是相当不利的。另外，部分房地产企业并没有根据自身的发展状况进行项目选择，盲目地接受业务，导致企业的发展所需的资金链面临着威胁。
（二）每个项目所涉及的资金投入较大在
在我国，很多房地产企业不具备足够的贮备资金，其用于发展业务的资金来源往往是向银行进行大数目的借贷，而且该项目的负债状况与其所形成的规模是成正比的，换句话说，当房地产公司进行某个项目时，由于自身所具有的资源量较小以及对项目中的各项事务管理不到位等原因，该公司需要在很长时间里面临市场的考验，这也增加了房地产行业发展的不稳定性。
（三）企业发展中的资本结构存在着问题
资本的结构不当主要是指房地产公司自身的资金储备量与借贷的资金之间存在着比例上的问题，往往是借贷资本远远大于房地产公司自身的资金，而这个问题的出现，也会导致房地产企业在经营过程中的相当一大部分收益被用于还贷。另外，这一问题的出现对房地产企业的发展也产生了巨大的影响，借贷资金的状况将直接威胁到企业的业务发展问题，长此以往，该问题将会对整个房地产行业的稳定发展造成很大的问题。
二、房地产企业财务风险管理的对策
（一）完善房地产政策和法律法规
在近10年的发展过程中，房地产行业发展相当迅速，在很多大城市的房价不断刷新着历史记录，也让我国经济产生了泡沫等问题，虽然国家对房地产行业的调控作出了很多政策性的调整，但还需要对房地产行业发展的方方面面进行严格的规范，从项目的制定，实施，到销售及收益等，特别是企业财务方面，都应该制定细致全面的法律规范，这既是对房地产行业发展所进行的保护，也是进一步规范房地产企业的行为。另外，对房地产行业的健康发展，国家还需要给予政策上的鼓励和支持，使其带动我国经济的飞速发展。
（二）从细节上对财务管理风险进行控制，严格管理企业每一项业务的发展
由于房地产企业在进行业务发展过程中，每一项业务的资金投资都比较大，对资金的管理也比较困难，因此，单笔项目财务出现问题，可能导致房地产企业出现严重的生存危机，所以，企业需要对每一个项目做好科学正确的评估，并且对可能出现的问题制定多套应急处理办法，加强对项目的监管力度。另外，在项目的设计问题上，更应该注重社会群体之间的集聚效应，加强不同项目之间的合作效应，既可以以方便实惠的条件吸引更多的消费者，加快销售的速度，也可以尽快地回笼资金，降低企业所面临的财务风险，进一步提高房地产公司的抗风险能力。
（三）增强企业财务风险方面的管理，控制信贷风险
由于房地产行业的单线业务所涉及的资金量更加庞大，在项目的制定和实施过程中，更加需要加强对财务工作方面的监管，因此，企业首先需要制定科学适当的资金利用计划，统筹兼顾，合理安排，加强分散资金的使用效率，使项目中的每一笔花费都用到“刀刃上”；其次，企业内部的财务管理工作需要对项目的每一笔资金的使用状况作出评估和监管，做好企业项目中的财务管理工作，提高对财务信息的分析能力，并且对每一个阶段企业的财务状况进行科学细致的审查和评估，为企业下一阶段的发展决策提供一定的依据。
三、 结束语
在财务风险管理方面，整个房地产行业都需要更加关注以及对所面临的形势和问题给出相应的解决方案，每一个企业都需要根据自身的发展需求以及发展状况，对本公司的财务进行更加科学严格的管理，进而推动整个房地产行业的发展升级，不断带动我国整体性经济的发展。
参考文献：
[1]戴健敏.浅谈房地产企业的财务管理[J].科技咨询导报，2011，9（16）：147-148
一、房地产行业财务风险分析
土地浪费风险。近年来城市规划的盲目扩大，房地产行业也在土地方面采取“粗犷式”开发，导致土地利用率与经济收益率不成比例，重复开发，随意建设的现象都严重影响了土地利用。有些企业为了追求更大的经济利益，寻找法律空档，过分征地，囤地等行为，不仅对于行业来说是浪费，对于国家资源来说也是浪费。工程项目管理缺失带来的风险。现阶段房地产企业对于房地产工程的建设，往往缺少对于工程项目的管理与监督，简单的投资和工程设计之后，交付给施工企业执行，使得工程项目管理出现了断层，对工程的质量控制不严格，导致工程质量低于预期，造成后期维修及改造成本的增加，最终影响到企业的收益。另外，工程管理的缺失，会影响工程进度，造成延期预售及交房，使得企业的资金回笼变慢，增大了企业的资金压力和资金成本。因此，工程项目管理是整个房地产项目成功与否的基础与关键。通货膨胀与市场因素带来的风险。通货膨胀会导致市场中贷款利率的改变，利率的增加就代表着企业投资缩水，无法完成预期收益，整个房地产项目也将面临无利可图或是亏损的危机。所以，房地产建设之前，房地产项目的市场定位分析往往要考虑到市场信贷的因素，要考虑到项目的市场前景，价格的确定要与市场的供需关系相适应，该类风险往往体现在银行对于项目评估阶段，很容易受到市场经济泡沫的影响，导致项目收益缩水。
二、房地产行业财务风险控制
加强房地产企业建设投资的控制与管理。房地产项目的投资一般分为建设投资和销售投资，对于成本的控制与管理要做到：第一、强化统筹，准确化成本核算，确保投资的最大收益；第二、加强工程施工的管理，确保资金到位，保证工程质量和工期，减少不必要的成本支出；第三、及时了解市场信息，及时调整企业经营策略，防止市场变动对发展的冲击。在项目管理方面，要从实际收益目标出发，采用系统和理论的方法对项目进行决策和计划。健全企业财务管理体制，严格规范财务行为。房地产企业需要通过财务管理人员的研究，针对性地根据房地产企业的财务支出特点和管理重点，积极探索适合企业特点，适合市场特点的财务管理体制，并且要保证能够及时地更新和优化管理体制，使得企业财务管理工作平稳安全的进行。管理部门要发挥监督职能，积极监督企业的财务行为，为其制定相关的规范化规定，对于不明财务问题及时查清并消除影响。加强成本管理，降低消耗提高效益。为了获得利润企业就必须进行投入。而成本则是企业最根本、最直接的投入，成本是决定企业利润的重要因素。企业要生存和发展，获得最大利润，就必须全员参与成本管理。加强房地产项目成本管理，严格控制成本，努力降低成本，才能在激列的市场竞争中，取得竞争优势，处于不败之地。因此，房地产开发企业既要重视成本管理，又要切实搞好成本管理。积极创新高效财务管理方法，提高财务控制能力。首先，房地产企业的财务管理可以应用网络信息化管理系统，使财务数据具有实时性和统一性，提高企业的财务管理效率和财务控制能力。其次，需要管理人员积极探索适合企业发展的财务管理方法，通过工作经验总结出不断完善的财务管理体系，不断强化财务的管理职能。强化企业财务管理人员的专业素质。财务管理作为企业核心竞争力所在，就必然需要高质量的管理部门和管理人员，为了提高企业的财务管理能力，就必须要求管理工作人员的高管理水平。企业可以在聘用和设立管理部门时，选择具有专业知识的员工，并且在后续的工作中，根据企业的发展水平，积极组织管理人员的学习深造工作，及时考核工作人员的技术水平，确保管理部门一直处于高水平管理状态，才能保证企业财务管理稳定发展。
三、总结
房地产行业的财务风险管理工作随着社会经济环境的改变而不断优化，房地产企业要想安全运行，稳定发展，必须要及时分析企业内外部的风险因素，找到产生风险的原因，制定合理的风险控制策略，不盲目扩张企业结构，做好项目启动计划与营销计划，合理配比资金比例，采取科学的风险善后处理，总结出一套适合自己的风险管理策略。
作者：俞娟莹单位：江苏中基置业发展有限公司
关键词：房地产企业；开发阶段；财务风险；控制；策略
一、引言
我国房地产市场从市场的开拓一直到市场的培育和发展经历了几十年的发展历程，在这几十年中，房地产市场变幻莫测、跌宕起伏，由于受到房地产开发高投资、高房价、高利润等因素的影响，在2008年金融危机的大力冲击下，我国房地产市场的行情出现了抛物线般的状态，有的房地产市场经不住市场的考验而倒闭，房地产市场的严重衰退使得部分城市的房屋价格涨幅下降、商品房的交易量下滑、很多房地产开发商的投资规模一缩再缩。随着我国社会主义市场经济的不断发展和完善，在激烈的市场竞争中，潜藏于房地产企业中的财务风险问题逐渐凸显出来，财务风险严重危及到房地产开发项目的市场稳定性。面对不断变化的房地产行业和瞬息万变的市场环境，房地产企业的收益逐渐下滑。但是，在实际中，我国房地产企业无论是在风险的管理与控制意识方面，无论是在风险管理的主观意识方面，还是在风险的识别与控制方面都远不及西方经济发达国家的水平。本文将着力从房地产企业开发阶段财务风险的控制情况进行探讨。
二、房地产企业开发阶段财务活动的特点
1.投资周期长。目前，房地产企业项目的开发阶段时期项目开发投资的主要集中点，由于房地产项目的整体情况具有长期性和连续性，使得房地产项目的开发阶段几乎耗尽了房地产企业的全部资金，但是并没有资金的回收。在开发阶段投入的资金需要在项目竣工后才能回笼。因此，房地产开发阶段的财务活动投资周期较长，少则一到两年，多则将长达五年。这种投资周期长的特点使得房地产企业的财务活动风险增加，特别是面对近年来不断变化的国家宏观政策调整，更使得房地产企业的项目开发阶段财务风险加剧。
2.融资需求量大。房地产企业项目的开发阶段需要有大量的财务资金的筹集和持续流出。在房地产企业的项目开发成本中，土地开发成本时其最大的一部分内容，例如：在项目开发阶段涉及到的土地出让金、拆迁补偿款等，这些都需要房地产企业在项目开发阶段必须筹集大量的资金，但是在通常情况下，很多房地产企业并不是资金实力雄厚的大企业、大公司、大集团，并没有足够的自有资金来满足开发阶段资金的需求，而是需要通过不同的融资渠道进行融资，例如：发行债券、向银行等金融机构贷款等。
3.易受到政府相关政策的影响。房地产企业的项目开发很容易受到很多国家的相关政策等环境的影响，例如：国家的项目审批政策、土地政策、金融政策等，这些都会给项目开发阶段带来重大影响。在项目的开发阶段，房地产企业的主要任务就是想尽办法“拿地”。可见，国家关于土地政策的变化将直接影响到房地产项目今后的开发、进行、支出、收益等相关指标。在房地产企业项目的开发阶段，需要企业通过不同的融资渠道来获得大量的资金，因此，银行贷款政策、利率政策的变化都将对房地产项目开发阶段的融资规模的大小、融资成本的高低造成直接影响。
三、房地产企业项目开发阶段财务活动存在的问题
1.行业发展问题明显。近年来，随着我国一些一线城市和二线城市房地产市场价格的快速增长，房地产行业宏观政策的调控，使得房地产项目的开发面临着行业整体的财务活动问题。很多房地产企业从银行取得贷款进行融资时在一定程度上被需要拥有30%的自有资金这一项规则而约束着，如果采取其他的融资方式进行融资，那么对于房地产企业而言其成本又太高，例如：民间方式融资上市融资、企业发行债券等。可见，房地产行业的整体发展问题使企业的开发阶段带来了更大的财务风险和财务困境。
2.风险客观存在的问题明显。在房地产企业的项目开发阶段，其独特的性质决定了在该阶段的财务风险是客观存在的。另外，财务活动的本身自然属性也决定着财务活动风险的必然存在。因此，在房地产企业的项目开发阶段财务活动存在的风险是客观的、真实的、不可小觑的，各房地产企业必须正视，然后通过科学的房地对财务风险进行分析和有效地防范，从而降低及财务风险发生的可能性和为房地产企业发展造成的损失。
3.财务风险防范意识弱。在房地产企业的项目开发阶段财务活动风险是客观、真实存在的额，但是项目开发的企业中很多领导者、财务人员的风险方法意识较弱。例如：很多企业的项目开发人员根本没有对国家的宏观政策进行科学地把控，对企业的财务管理活动进行科学地管理，这是目前我国房地产企业在项目开发阶段存在的最重大的财务风险问题，如不能妥善解决将导致开发阶段财务活动风险加大。
4.缺乏完善的财务管理活动。在房地产企业项目开发阶段，加强对财务风险的控制是至关重要的。在实际的操作与管理中，很多财务人员由于缺乏完善的管理和科学地操作，使得房地产企业直接面临财务风险问题。例如：现在很多的房地产企业都是将管理的重点集中在项目的施工阶段、竣工验收阶段的资金回收与财务支出等方面，忽视了在开发阶段财务管理制度的不完善将为房地产企业的开发阶段来的巨大财务风险。
四、加强开发结算财务风险控制流程
1.提高风险管理与防范意识。如前所述，在房地产企业的项目开发阶段将面临着诸多财务风险，在一定程度上看，房地产企业的项目开发阶段存在的各种财务风险是不可避免的。因此，在项目开发过程中，房地产企业的领导者、所有员工必须提高风险防范意识，在项目开发的每一个环节中、每一项工作中都必须事先做到对风险的预知、可控。从认识上高度重视财务风险才能在实际行动中降低开发阶段财务风险发生的可能。
2.分散资金风险。房地产企业为了有效降低才开发阶段的财务风险，必须站在大局的角度，在企业内部建立相应的财务风险分散体系，对财务资金进行分散管理。例如：购买工程保险，这是一种良好的选择方式，能够减少或者避免一些不必要的费用发生，并能够有效降低和分散可能发生的财务风险。再例如：房地产开发企业可以参考银行的做法，在企业内部设置财务风险准备金，并按期提取一定比例的资金作为财务风险的保障资金。
3.进行专门的风险管理。房地产企业的快速发展使得一大部分房地产企业在项目开发阶段如日中天、发展迅速。同时，这些企业在经营的过程中也逐渐意识到财务风险管理的重要性。但是，行业的特殊性决定了房地产企业通常只能针对实际的开发项目进行财务风险的管理，无法在企业内部形成财务风险的系统化管理。因此，这就要求各房地产企业必须设立专门的财务风险管理人员或者财务风险管理机构，对企业项目开发的全过程提供专业化、科学化、完整化的财务风险管理体系，在降低风险发生的同时提高企业的收益。总之，房地产项目开发阶段的财务风险一直以来就是研究与讨论的热点问题。因此，各房地产企业必须加强项目开发阶段的财务风险管理，为房地产企业项目的顺利实施奠定基础。
参考文献：
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[2]王庆勇.建筑施工企业财务风险及防范对策分析[J].金融经济，2014（03）.
【关键词】 房地产企业 财务风险 防范
近年来，随着我国房地产业的迅速崛起，房地产业已成为我国国民经济命脉的支柱产业，对于推动我国经济持续、快速、稳定发展以及维持社会稳定具有十分重要的作用。我国政府为促进和保证房地产企业的快速发展，也相继投入了多种推动手段，包括产业政策扶持、资金支持和土地供给等。但在这种繁荣的背后却隐藏着巨大的财务危机，房地产属于高投资、高风险、高收益的行业，随着国家宏观经济政策的不断调整，房地产企业所普遍存在的风险意识淡薄、预测和控制财务风险的水平低等问题也不断暴露出来，加上我国房地产业尚不够规范，金融体系不完善，房地产高歌猛进的同时，房地产企业面临着巨大的财务风险。增强企业应对财务风险的能力已成为我国房地产企业求生存、谋发展所迫切需要解决的问题。
一、我国房地产企业发展现状及风险特征
财务风险是指由于受到内外部环境因素及各种难以预料和控制因素的影响，一定时期内企业实际财务活动偏离预期财务收益而导致企业蒙受损失的可能性，它与企业的资金筹措、运用、管理及安全密切相关，是从价值方面反映企业理财活动及其处理财务关系中所遇到的风险。房地产是一种高投入、高回报和高风险并存的产业，我国房地产由于起步晚、基础差、规模小等特点，总体上还未形成系统的财务风险管理体系。目前我国房地产企业的发展现状主要表现在以下几方面：一是发展迅速，房地产企业经过三十年的发展经历了三个阶段，企业数量呈几何增长；二是企业主体以内资为主，呈逐年增加趋势，但随着近几年的发展，内资企业比例逐年减少；三是房地产企业资产规模较小；四是企业资金来源自融资金所占比例较小，主要以外来资金为主，如国内贷款、利用外资等。
房地产企业的财务风险特征主要包括：一是财务风险是客观存在的，只要企业从事财务活动，必然会产生相应的财务风险；二是企业财务风险具有不确定性，包括财务风险结果的不确定性和影响财务风险形成因素的多方面性和不确定性；三是财务风险具有综合性，由于财务风险的产生和形成具有相当大的复杂性，其涉及到企业财务活动的各个环节及企业经营管理的方方面面，这便决定了企业的财务风险具有明显的综合性特征；四是可预测性，即财务风险虽然具有不确定性，但其发生也具有一定的规律性，企业可以通过类似的事件或统计资料来判断其发生的概率，进行财务预警，采取各种有效措施进行防范、转移和分散财务风险，以降低企业发生财务风险时的损失。
二、房地产企业财务风险管理存在的问题
1、财务风险管理意识淡薄，财务管理水平低下
相对于欧美发达国家，我国房地产业起步较晚，基础差，但由于乘上我国房产改革的顺风车，又恰好迎上经济大发展，房地产业早期得到了较好的发展。这段时间大小房地产企业赚得盆满钵满，也由此产生了房地产业稳赚不赔的假象，导致大多数房地产企业财务风险管理意识淡薄。其中房地产企业管理者风险意识淡薄是导致财务风险的重要原因之一，高层做出的财务决策一旦不当，将会给企业带来不可预想的财务风险。部分房地产企业常在不考虑自身财务状况的情况下，不惜代价去争取项目，扩大规模，而不给自身留下足够的财务缓冲时间，导致一旦外部环境发生变化影响企业的资产流动性和安全性，企业将会陷入巨大的财务危机。另一方面，我国大多数房地产企业都由国有企业转化而来，普遍存在管理水平不高、效率低下、内部控制机制不健全等缺陷，企业资金安全性往往无法得到保证，抗风险的能力较差。
2、资金结构比例失衡，负债比率过高
资金密集是房地产企业的主要特点之一，而我国房地产企业的规模相对较小，资金实力也较弱。据相关调查显示，债务资本在房地产企业筹资来源中约占近80%，远高于其他行业平均水平，且绝大部分资金是来源于银行贷款，企业主自有资金仅占企业资产很小的一部分。通常情况下，房地产企业在投得土地后会以尚未建成的项目为抵押来获得银行等金融机构的信贷资金，权益资本比例缩减、债务资本过高已成为我国房地产企业的普遍问题。在此情况下，一旦企业运营过程出现问题，企业资金链断裂，就很可能引发财务危机，且金融机构将会承担巨大的财务风险，而且问题一旦出现将很难弥补。再加上近年来严厉的财政政策和紧缩的货币政策，房地产企业面临的资金压力越来越大，资金结构比例失衡，负债比率过高，成本负担过重等问题，房地产企业的发展也愈发举步维艰。
3、货币资金管理问题
房地产企业对资金的需求量较大，从前期的融资开发到后期的竣工销售都离不开大量资金的支持，资金管理已成为房地产企业财务管理的核心内容。但目前我国大多数房地产企业资金管理仍存在诸多问题，资金使用效率低下，现金流入与流出不均衡，缺乏对营运资金的有效监管，随意增发项目，致使企业控制财务风险的能力降低，容易诱发严重的财务危机。例如，企业追求高速发展，盲目扩张，使企业处于资金短缺状态，导致部分企业不计成本进行融资，形成较大的财务风险，同时部分房地产企业缺乏对投资项目的管理和控制，无法在投资项目发生问题时采取必要的措施进行避免或减少损失，资金管理分散，管理随意性较大，对货币资金集中控制效果较差，导致企业无法及时了解资金的流入和流出去向，降低资金管理效率，增加了其流失的风险。
关键词：房地产企业；财务风险；控制；措施
一、引言
在目前国际经济变动和金融政策变更的国际大形势下，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，必须提高财务风险管理水平，增强防范财务风险的能力。
二、房地产企业财务风险特点
1.房地产财务风险概述
房地产财务风险是指房地产企业财务结构不合理、融资不当而使房地产企业可能丧失偿债能力，并导致投资者预期收益下降的风险。房地产投资周期长、投资额巨大、追求高收益，且需要融资贷款，通过财务杠杆融资，必然要面临高风险，当发生房地产市场销售价格大幅变动，开发建设成本或者市场吸纳能力发生变化时，都会对房地产企业的预期收益产生巨大的影响，因此，财务风险已成为我国房地产企业迫切需要解决的现实问题。
2.房地产企业财务风险特点分析
第一，房地产投资周期长。由于房地产投资是一项周期较长的投资，少则几个月，大则几年，从土地获得、市场调研、投资决策、建设施工，到销售推广、物业管理等开发过程，由于周期较长，那么有些账款可能无法及时收回，产生坏账，使资金周转不灵，造成财务风险。
第二，房地产投资额巨大。房地产企业投资不是一笔小数目，它不仅投资周期长，而且投资额较大，它会使企业一时耗用大量资金，资金收回期较长，那么企业长期处在资金短缺状况就无法运转，那么就会造成财务危机，这也是投资企业所面临的财务风险。???
第三，房地产投资追求高效益。房地产企业由于投资高，投资报酬率也较高，风险也会相对较高，例如通货膨胀风险也称为购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力降低给企业带来的风险。由于房地产的投资追求高收益，因此只要通货膨胀的因素存在，企业就要面临通货膨胀的风险。
三、房地产企业当前所面临的财务风险
以上房地产企业的行业特点决定了房地产企业在经营过程中必定会面临许多的财务风险，以下是当前许多行业都比较关注的一些财务风险：
1．房地产开发周期风险
房地产开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地、拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程、产品上市等多个阶段，经过一段相当长时期才能全部完成。周期越长、不确定因素越大，风险也就越大。首先，房地产开发周期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，产品的成本和售价的不确定性就越大；其次，随着社会的进步和生活水平的提高，人们可支配收入增加，对房产的品质要求也越来越高，房地产企业面临其产品不能满足人们要求的风险。
2．房地产资金供求风险
房地产投资是资金密集型的投资，随着房地产企业资本运作能力的提高，房地产信托投资基金、股权投资、委托贷款等一些新的融资方式广泛被一些地产企业采用。房地产企业资金来源多样化。房地产投资的规模越大、融资方式越多，投资者承担的风险也越大。
3．房地产企业内部控制风险
内部控制是大部分企业包括房地产企业在内的企业普遍存在的财务风险，内部控制的好坏直接影响资金运营状况和利润的实现，房地产企业是一种开发周期较长，投资额较大的企业，在开发期间不免会有许多不确定因素的发生，不做好内部控制，把资金管理好，那么开发期将会受到阻碍，因此内部控制所造成的财务风险也是不可忽视的。
四、控制房地产企业财务风险的措施
1．合理缩短开发周期
随着时代的发展，人们对各种产品的需求都有所提高，那么我们开发商在前期工作就应该制定一些合理又经济的产品开发方案，针对不同地段，不同环境的设施进行产品开发，寻找更符合客户要求的房产，以减少开发过程产品短缺照成的而延长的开发周期，一额可以借助政府的职能，不断完善开发项目，或者鳄鱼客户沟通以削减开发过出呢个中不必要的成本浪费，这在某种程度上不仅缩短了开发周期，也节约了成本。
2．控制资金管理
控制好资金的而管理可以从以下两方面入手：一是，编制现金流量预算。如通过现金流量分析，企业的经营者就能看出企业内部现金流量产生能力有多强，营业现金流量是正值还是负值，原因何在及企业是否有能力通过营业现金流量来履行其短期偿债能力，扣除现金投资后企业的现金流量是否有盈余等。因此，准确的现金流量预算，可以为企业提供风险预警信号，使经营者能够及早地采取行动，防范风险。二是，重视经营性现金流。企业日常经营过程中，日常资金运营风险程度大小取决于日常现金流是否稳定，保持经营现金流的稳定则是控制风险的关键。房地产企业存货价值比较大，占用了大量现金，构成大量经营现金流流出；房地产企业预收账款也很大，是其最大的经营现金流来源之一。因此，加强对存货和预收账款管理非常必要。
3.加强内部控制，降低风险
首先，建立完善内部控制制度。内控制度是为保护房地产开发企业资金、资产的安全与完整，维护房地产开发企业声誉和妥善进行危机管理，促进房地产开发企业各项经营活动有效实施而制定的各种业务操作程序、管理方法与控制措施的总称。房地产开发企业需要具体制定印章使用管理、票据领用管理、预算管理、资产管理、担保管理、资金借贷管理、职务授权及人制度、信息披露管理、信息系统安全管理等多项专门管理制度进行规范、控制。其次，强化房地产开发企业财务管理，健全财务管理机构。房地产开发企业的经营决策者要重视财务管理，不但要懂经营、善管理，而且要学习会计法规和常识，因为房地产开发企业管理的基础是会计管理和会计信息，特别是房地产开发企业资金运行和现金流量都是通过财务管理来体现的。最后，强化房地产开发企业经营风险意识。加强风险管理是现代房地产开发企业管理体系中不可或缺的重要组成部分。目前，许多房地产开发企业存在着风险意识淡薄、风险机制缺损、风险管理弱化的现象，树立风险意识是识别风险、化解风险的前提，也是建立健全风险防范机制的思想基础。
