时间：2023-06-15 17:28:02
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇城市更新研究方法，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：城市更新规划；规划体系；定位；影响
对于空间资源相对贫乏的中国城市，城市更新对于城市的可持续发展具有重大的意义。城市更新同时也是城市重新选择城市发展模式和发展道路的珍贵机遇。加之城市更新密切涉及人民切身利益和城市战略资源，因此将持续成为社会关注的热点问题。
1 应运而生的城市更新专项规划
城市总体规划虽然考虑了城市土地使用的数量与性质，但没有考虑构成城市的各系统内部的或外部的有机联系，从总体规划到详细规划的跨度过大。按在城市建设中的作用，城市专项规划可分为三类，即总体规划所附属的专项规划、完善总体规划的专项规划和指导城市开发的专项规划。加强专项规划，一是从技术角度对总体规划进行细化与深化，更重要的是从管理角度将城市功能分解成为若干密切相关的系统进行专项研究，以确保城市活动的有机性与多样性。基于城市中大量存在的旧城镇、旧厂房、旧村庄面临着急切的改造需求，同时具有较强的系统性和内在联系，而总体规划层面缺乏相应的专项规划，缺乏系统研究。在如今的城市规划体系的情况下，进行城市更新专项计划显得尤为重要了。
2 严格讲城市更新规划的规划体系定位
在我国，多数城市的城市更新行为都含有自己独特的城市规划与指导，但是明确的制度和政策在城市更新规划的法定规划体系中的定位依然鲜有耳闻。在城市更新问题中，城市总体规划和控制详情的全面性依然会被忽略，在控制性详细规划具体的改造方面尤为突出。现如今我国的城市更新规划可以大致分为两类：城市更新概念规划由政府主导；由市场主导的单个开发项目的修建性详细规划的城市更新规划。前者的运动式更新改造范围遍布旧城区基于政法的意志，但是市场运作的真实性往往被忽略，从而失去了可操作性，政府的改造意愿或许会被提前泄露，从而市场成本被变相提高。就后者来说，市场和政府的对峙的手段往往于此，容积率尤为突出。但是由于对上层规划的控制和指引略有匮乏，保护公共利益的底线对政府来说不方便寻查。而且上层规划对地区整体空间研究的依据相对缺乏，依然会针对某个项目去改造，这样仅仅通过个案来进行的专项规划是缺乏科学性的。
3 城市更新规划与现行规划体系的衔接
现行的城市规划体系主要是建立在对新增建设用地的规划管理基础上。随着我国大城市建设用地资源日趋饱和，未来可以预见的是城市更新可能取代新增建设用地而成为规划管理工作的主流。因此有必要对现行城市规划体系进行必要的修正和完善，以适应城市更新规划管理需求。但城市规划体系调整的目的并非要游离于现行规划体系以外设立一套新的独立的城市规划体系，而是应在现行的城市规划体系基础上，对应相关的规划层次，采用补充、调整和“镶嵌”的方法纳入城市更新对城市规划的管理要求，使城市更新规划与法定规划（特别是控制性详细规划）能够积极主动地相互对接。结合现行的城市规划体系，初步建议从以下几个规划层次中纳入或对接城市更新规划管理的内容。
3.1 城市总体规划
城市总体规划应加强对全市城市更新的区域及其更新方向、总体规模作出初步规定。
3.2 近期建设规划
近期建设规划应对规划期内实施城市更新的^域及其更新后的功能定位，实施更新的时序，为城市更新配套的城市基础设施和公共服务设施作出必要的规定。
3.3 控制性详细规划
控制性详细规划也应成为与城市更新规划管理对接的重要平台。控制性详细规划的控制作用在于，可以将城市更新中政府与市场的角色进行必要区分，将理应由政府控制的公共利益因素从可以交由市场运作的博弈因素中抽离出来，并通过控规这一重要的规划控制手段予以强力保护。控制性详细规划应划定城市更新的实施范围，确定其中涉及的城市更新项目的功能定位、基本公共服务设施和市政配套设施安排、容积率的控制范围、景观生态和文物保护要求、保障性住房的供应量、城市设计控制要素、拆迁居民安置策略，以及捆绑改造计划等等。
3.4 城市更新修建性详细规划
城市更新项目的修建性详细规划应全面面向更新规划实施的要求，最大程度地纳入相关利益群体的诉求，保留市场运作的弹性空间。在一般修建性详细规划的基础上，城市更新规划需要重点增加土地市场的经济核算，拆迁安置的具体安排等应对更新的特殊内容。同时还需要增加相关利益方谈判和博弈的程序。
3.5 综合整治（改善）规划
随着物权的逐步清晰，特别是未来《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》的出台，未来“渐进式”、“针对性”和“小尺度”的环境综合整治也可能逐步取代大拆大建的城市更新方式。城市综合整治规划，要求对建设条件、现状权属以及各方目标的充分尊重和全面把握，要求根据居民的经济承受能力和实际需要来确定更新改造的方法和内容，需要更加倾向于人的视角的空间思考，和更加精细化的微观空间技术。
4 结语
在新时展的背景下，我中国的城市建设更需要注重对已建成区的改造更新，借鉴发达国家的经验，提高环境质量，促进社区构建，实现社区的更新与发展。同时，以社区为主导的渐进式更新还需要经过政府与社区的协作，加强公众参与，以实现改善城市空间，提高居民生活质量，从而促进邻里和谐的目标。
参考文献
2015年底，房地产开发投资增速降到1%的历史最低点，2016年在一系列去库存政策引导下，到11月底，商品房销售面积增速达到24.3%，在销售增长的带动下，房地产开发投资增速恢复到6.5%，占全国固定资产投资的比重为17.3%。观察历史数据，2013年以前房地产开发投资占固定资产的比重为20%以上，2014年开始占比下降。随着房地产总量问题基本解决和城市扩张速度的放缓，房地产的新建项目开发投资增速趋于降低，而大城市对环境优化、建筑更新、基础设施升级的需求将不断上升，城市街区、建筑在不拆除下的有机更新，将成为投资者关注的新领域，房地产开发行业的新热点。
当前实施城市有机更新符合房地产市场趋势
经过1998年住房制度改革以后房地产市场高速发展，可以判断，目前各地房地产市场已经不同程度地步入了存量房时代（存量房交易总量超过新房）。一二线城市新房市场空间已经越来越小，城市的发展必然要建立在对现有建筑的升级改造更新之上，城市有机更新也将成为存量房时代房地产投资的新热点。
1.存量时代的房地产总是伴随着城市功能的改变而不断变化着承载的形式，实现着资产的升值。从发达国家城市房地产市场的发展来看，作为城市的基础产业和经济发展载体的房地产业态与城市功能紧密相关。如1998年英国提出创意产业，房地产已是存量房时代。当文化创意产业作为城市产业未来发展的主导方向时，以从事文化活动及文化产品的生产消费为功能的文化产业集聚区，成为文化主导城市更新的新形式。存量的房地产被大量改造更新，成为文化经济集聚中心区，实现了更新地区的文化、创意式转型，促进了城市文化产业空间布局的调整，为新兴产业起步发展提供了孵化空间，房地产的价值重新得以提升。
中国房地产正在步入存量房时代，一线及部分二线城市存量房的交易量已超过新房，北京存量房交易量已是新房的二倍。存量房市场的扩张，带来了既有旧建筑、街区和环境的更新需求。如2016年4月15日南京下发《南京市棚户区改造和老旧小区整治行动计划》，此次环境整治目标锁定高楼大厦繁华盛景背后的棚户区和老旧小区。计划到2020年底，采取“拆改整留”方式，完成南京市11区约1500万平方米棚户区改造和936个老旧小区整治目标。2016年上海的城市更新将“有机更新”进一步渗透至规划管理、土地管理和城市治理中。突出以人为本和生活方式、发展方式的转变，针对城市功能、公共服务设施、历史风貌、生态环境、慢行系统、公共空间等方面；关注公共参与，考虑需求紧迫度、实施主体积极性、实施难易度等方面。具体实施“共享社区计划、创新园区计划、魅力风貌计划、休闲网络计划”四大行动计划。在三亚，以“生态修复、城市修补”试点为抓手，大胆尝试“城市修补”，将城市发展模式、目标定位为“存量优化”、“集约高效”；在生态修复方面，实施山、海、河三大修复工程；在城市修补方面，打好六大战役：拆除违法建筑、整治广告牌匾、改造城市绿地、协调城市色彩、实现夜景亮化、改造城市天际线和街道立面。
2.处于城市核心地段的旧建筑存在与土地级差地租同步提升的经济空间。近年来，国内各地纷纷开展“三年大变样”、“三旧改造”、“棚户区改造”、“旧城改造”、“老旧小区综合整治”等各类城市更新活动，使得城市面貌重新焕发生机，城市发展活力不断增强，城市居民生活环境得到显著优化。以商业地产为例，随着经济发展和第三产业的壮大，作为承载现代服务业及先进制造业的商业写字楼，其需求不断增加。而随着城市规模的扩大，大城市写字楼市场目前正面临全方面的结构性调整，北京、上海等一线城市在核心区域已不再准许兴建新的商办项目，满足核心区域的写字楼市场需求只能依靠存量市场。而由于写字楼有着显著的集聚特征，且多集中于具有地域优势的核心市区，所以城市核心区域写字楼最多、建筑密度最大、最引人注目，但历史形成的建筑多是传统业态，难以满足新型企业的办公需求，大量旧业态楼宇需要改造更新。对于投资商来说，旧建筑更新、存量提升、功能改善就是投资机遇；而对政府来说则是发展楼宇经济，即对核心区域存量楼宇升级改造，改变其趋于老化的现状，最大限度挖掘区域价值，提升核心区域形象，吸引优质企业落户，提高政府税收。
3.新时代、新产业、新生代对办公、消费、生存环境有新需求，城市更新必将是永续的房地产投资产业。随着现代服务业的发展，办公物业通过持续的更新改造不断提升价值。如在互联网时代，办公环境要求开放、交往、多元、融合，传统的封闭式的办公写字楼必须适应新需求加以改造更新提升，存量写字楼要不断创新才能满足市场需求。在消费社会的时代，新生代人群对消费内容提出了更高要求，原有的物质消费早已让位给精神消费、文化消费和休闲消费，对文化产品及其带来的身份、团体归属感的需求成为消费社会的主流需求，因而，有远见的运营商都会阶段性对写字楼、商场、公寓进行适当的提升改造。改造中非常注重楼宇的个性化、生态、节能、环保、开放、交往、互动、共享、文化、舒适性环境的创造。在欧美商业地产市场，对已经建成并使用多年的商务楼宇收购、改造，重新定位出租，提升价值后，再销售给投资者已经是一种普遍运作模式，而中国则处于刚刚起步的初级阶段，可以预见未来具有广阔的发展空间。
当前实施城市有机更新符合大城市政府需求
最近深圳、广州、济南等大城市纷纷成立城市更新管理机构，这表明，在当前高速城市化的发展时期，城市化先进地区的大城市政府已将城市发展的关注点从外延式的发展转向了城市内部的空间质量的提升，研究包括城市空间结构、经济产业结构、文化延续性、自然景观等社会、经济、文化多元复合分步实现的城市更新目标体系，指导城市有序更新。一些有条件的城市开始强调城市化的质变，强调城市有机更新机制的形成，表现为在城市空间得到一定扩展后，通过优化城市空间结构（自然和社会）、提升城市环境、强调城市文化等手段，逐步实现城市的质变、综合竞争力的增强。各地存量低效利用土地的再开发政策也正在研究提出。通过城市有机更新，一方面，促进了经济发展；另一方面，也改变了城市面貌，可以实现政府所倡导的人与环境和谐共处的最佳发展理念。
从城市有机更新的主导看，既有政府主导型，也有市场主导型和政府与企业合作型。政府主导的更新福利色彩较重，更新资金大部分来源于政府公共部门，政府提供补贴、对更新区域和更新过程有很高的决定权。市场主导型和政府与企业合作型更注重商业价值的提升、资源的优化重组和利用、注入时代元素、再造区域繁荣。从城市有机更新的内涵看，既有建筑原用途转换的更新，如仓库更新为办公楼、工厂更新为公园、办公楼更新为公寓、商场更新为酒店等等，也有在建筑原用途不变基础上的功能提升。从城市有机更新的外延看，既有单体建筑的更新，也有社区、片区的更新。
城市更新是一个永续的过程，中国的城市更新必将从目前的初层级的更新走向更高层面的有机更新。在新的发展阶段实现中国城镇化从重数量的外延式发展转变为重质量的内涵式发展的新型城镇化。
城市有机更新的投资趋势判断
1.由单一物质性更新向社会经济多元融合更新发展。城市有机更新的理念，已不再局限于单一物质性更新，而是逐渐朝向以包括物质性更新、空间功能结构调整、人文环境优化等社会、经济、文化内容的多目标、快速更新阶段发展。
随着城市功能的不断完善，城市更新的内容也由单一物质更新向寻求提供就业、解决城市贫困、改善财政、完善公共基础设施、吸引投资、发展经济、增加住房供应等系统综合的城市发展战略转变。
国内外城市发展的不断探索实践，引起了经济学、管理学、社会学及其他相关学科研究者的广泛关注，各界对城市更新的研究也呈现多元化、多视角的复合性综合性研究态势。学者们分别从不同学科背景入手，对当前的更新时代背景、更新动力机制及更新指导策略、方法等不同方面进行了大量研究。随着不同发展时期更新目标的演化和丰富，以及受到多种新思潮和新主义的影响，近段时间内的城市更新出现了经济、制度、文化等新的转向。
2.发展模式由政府主导向公私部门合作发展。西方城市更新的经验表明，城市更新的内涵更加多元化和综合化，城市更新越来越注重社区参与和社会公平，并且以多方合作的伙伴关系为取向。
从参与主体来看，早期的城市更新是以政府主导的，房地产开发为主的城市更新，由于当地居民参与环节和途径的有限性，造成其在更新中利益空间的损失。近年来，国外的更新案例开始侧重对社会动员、居民自建和社区参与式重建、邻里更新的关注。强调利用社会资源的再合理分配以减少弱势群体的边缘化差距，提倡发挥多元民间力量，肯定社会网络在促进城市融合中的积极作用。除公众参与外，还强调非政府组织在更新过程中的沟通作用。
从具体方法来看，由早期单一的房地产主导型，逐步演化出旗舰项目激励型、大型赛事推动型、产业升级改造型以及其他多元化的更新形式。
从融资模式来看，目前，中国参与城市更新的企业在融资渠道上相对单一，棚户区改造主要以国有政策性银行贷款为主，尚未形成能够完全满足不同城市更新项目资金的融资方式，基金、信托市场等融资方式仍然不成熟。未来，城市更新融资模式将不再是传统的政府主导模式，而是向公私合作的PPP模式等市场化融资方式转变。融资主体逐步由政府逐渐演变为政府、企业、社区居民、民间机构共同参与。
3.由原来大片区拆建更新向局部社区单元更新发展。过去，旧区（城）改造主要是解决城市衰退中的物质性老化、功能性衰退和结构性衰退等问题，侧重于成片旧区推倒重建的物质性更新，更多精力集中于改善城市感观上的物质性老化。随着城市社会经济结构的变革，以及人们对城市改造内涵认识的不断深化，人们对城市的功能会有更多更高的要求。我们将从成片旧区推倒重建的物质性改造，发展成为从城市功能和产业结构升级方面来推进的城市更新。
未来将细化城市更新单元，更加注重充分发挥社区平台作用，完善生活圈功能品质。以社区为基本生活单元，打造生活圈。首先以市民需求和社区文体为导向，对更新地区进行综合评估，重点关注社区公共开放空间、公共服务设施、住房保障、产业功能、历史风貌保护、生态环境、慢行系统、城市基础设施和社区安全等方面内容，明确生活圈中“缺什么”，“补什么”，提供更加宜人的社区生活方式。
4.更加侧重以城市精神为核心融合文化创意的城市更新。美国知名学者刘易斯・芒福德曾说：“城市是文化的容器，城市根本功能在于文化积累、文化创新，在于流传文化，教育人民。”这段话精辟地阐述了文化、城市与人之间的关系。文化是城市的灵魂，发挥文化的引领作用，是对中国城市有机更新的基本要求和首要任务。
过去，对工业遗存的保护式再开发，以及全球经济社会的文化力转向，催生了以升华文化主题为导向的城市更新活动的大量开展。其后，在日益增多的以应对内城衰败为目标的更新案例中，利用文化力量，以大型旗舰式更新项目的开发、地标性建筑建造、历史建筑翻建等方式重塑城市形象，成为文化主导的城市更新和凝聚城市精神的主流。
将城市精神注入城市空间，用文化来引领城市更新，这不仅可以提升城市品质，而且可以提高市民品味乃至修养品行。近年来，各国纷纷将文化经济和创意产业作为产业未来发展的主导方向，以从事文化活动及文化产品的生产消费为功能的集聚区成为文化主导城市更新的新形式。通过引导更新地区成为文化经济的集聚中心，或营造适宜产生创意活动的SOHO区，实现更新地区的文化、创意式转型。
5.更加注重城市生态修复和文脉保护的“双修式”城市更新。所谓城市“双修”，即生态修复与城市修补。生态修复包括海岸线、河岸线和山体的修复；城市修补包括广告牌匾的管理、城市绿化的改造，违法建筑的拆除，城市色彩的协调，城市亮化的规划，城市天际线和街道立面的改造等。“双修”既是物质空间环境的修复修补，也是社会文化、公共服务等软环境的修复。“城市双修”是城市发展方式转型的必然要求，把传统的粗放扩张性的规划转变为提高城市内涵质量的规划，以此改善人居环境和城市功能，延续城市历史文脉，留住乡愁，促进城市与自然有机融合。
中央城市工作会议提出：“要大力开展生态修复，让城市再现绿水青山”，“要加强城市设计，提倡城市修补，加强控制性详细规划的公开性和强制性。要加强对城市的空间立体性、平面协调性、风貌整体性、文脉延续性等方面的规划和管控，留住城市特有的地域环境、文化特色、建筑风格等基因”。2015年6月，住建部确定三亚为全国城市“双修”的试点城市，随着三亚“双修”试点经验的总结与推广，未来将会在全国范围内推广，将成为中国新一轮城市更新的热点。
6.更加注重城市基础设施与空间品质的提升。以人为本，更加注重城市基础设施空间品质提升。近年来，城市基础设施短板显现，有效应对极端气象灾害能力不足，许多城市动辄开启看海模式，严重危及居民的生命和财产安全，降低居民社会安全感。还有不少城市马路越修越宽，高架桥越建越多，而交通拥堵情况却未有效缓解。城市游憩空间不足，人均公共绿地偏低。养老及社区文化、体育等公共服务设施也相对不足。
未来的城市更新需要以人为本，补齐城市基础设施短板，打通街区交通道路微循环，形成以社区级设施为基础，市、区级设施衔接配套的公共服务设施网络体系，不断提高城市居民生活圈的生活品质。
一、中城院CUI观点
旧城改造（也称市区重建或城市更新）是当代城市发展中难以回避的问题。一方面，由于许多城市没有重视历史街区的保护，用一般的城市旧城拆迁改造的方式，使得很大一批历史街区和特色建筑在经济发展大潮的冲击下受到破坏。另一方面，由于旧区的居民居住的房屋多数年久失修，基本生活设施不配套，周边环境质量较差。多数居民有着较迫切的旧城拆迁改造的要求。
在旧城改造方面，CUI认为：文化是灵魂，创意是灵魂，旧城改造以文化论输赢。
1、旧城改造是如何使旧城“重生”的系统工程
新时期旧城更新改造已不是局部性问题，它决不仅仅是拆除几栋旧房子，拓宽几条旧马路的事情，而是使旧城从城市功能、布局、产业结构上进行调整，使旧城机能得以完善，强调中心区的综合功能，满足城市可持续发展的要求，真正做到社会效益、环境效益和经济效益的统一。
2、旧城改造要从总体上对旧城区进行全面的研究
要制定一个系统的旧城更新改造规划，要从宏观和微观两个方面对旧城更新改造进行规划控制，要有明确的评价体系，目标体系及控制体系作支撑，要与总体规划、分区规划及控制性详细规划相衔接，这样才能避免因规划控制不力而造成的混乱和矛盾。
3、旧城更新改造要树立经济观念
城市土地价值和土地收益已成为旧城更新改造中需要研究的重要问题，旧城更新改造实行上是一种经济利益的再分配，因此，在制定旧城更新改造规划时应着手对城市土地进行评估和地价分级、并对城市土地增值、土地市场进行测算，使旧城更新改造规划建立在可靠的现实基础上，但也不能经济利益唯上，为城市可持续发展留下隐患。
4、旧城更新改造应坚持保护城市历史文化环境的原则
要将城市设计思想渗透到旧城更新改造中。城市历史文化环境是城市的宝贵财富，更是城市现代化的重要内容，它不仅可以弘扬民族文化，增加民族的凝聚力和自信心，而且对加强国际文化交流，树立良好的国际形象有着十分深远的意义。
5、旧城更新改造过程中还应注重广大市民的参与
人民城市人民建，要充分调动各方面的积极性，整体启动旧城更新改造。对于旧城改造出现的产业结构、用地结构、交通压力、市政设施、居住环境等问题，专业人士和城市市民要多发表意见，旧城区更新改造应是个透明、多方吸取民意的过程。
二、服务内容
旧城改造需要解决的问题包括：
1、改造项目现状调研分析
2、功能组团分布设计及开发建议
3、旧城改造中的文化问题研究
4、旧城改造政策研究
5、旧城改造环境评估
6、改造模式个案研究
7、整体定位及规划建议
8、经济效益分析与预测
三、协作团队
1、综合开发研究院（中国·深圳）城市经营中心
2、深圳市城市化研究会
四、典型案例
典型案例一：深圳蛇口片区城市更新策略研究简介
图：蛇口明华轮
2004年4月至7月，城市经营中心接受深圳市南山区建设局委托，和中国规划设计院深圳分院共同开展蛇口老镇的城市更新策略研究。
在深圳城市空间尺度不断扩张和城市功能不断提升的今天，当我们把目光投向蛇口时，无论是蛇口老镇还是蛇口工业区，昔日风生水起的“蛇口”确实在它24年的历史尾端强弩之末地蜷伏着，沉默，并且孤独。同样，今天的蛇口面临着众多的发展机会，CEPA、珠港澳大桥、西部通道、迪斯尼等都将为蛇口明天的发展带来机遇。
蛇口城市更新是一个难度很大的课题，它包含城中村、产业、历史文化、城市活力和城市景观特征等内容，也包含着与招商工业区共荣的内容。此次研究的蛇口片区面积为8.5平方公里，蛇口老镇为3.4平方公里。
研究的结论主要有：
招商局、蛇口老镇、华侨城都同处在深圳滨海景观休闲带上，与其他两者不同的是，老镇尚保存着一些东方文化、渔农文化的风华。渔港，现代都市中不可替代的资源，是蛇口“风情”的所在。因此我们在课题的研究中首先抓住了一个字“渔”。蛇口的城市更新应该从“渔”字入手。最后我们的研究成果提出了蛇口城市更新的四大品牌目标、五个项目组合、一个突破点，和政府把握此次城市更新的若干政策建议。
四大品牌目标为：
海洋门户——打开深圳海上旅游的大门；
风情渔港——海上观光低成本低点；
创意半岛——工业升级与旅游休闲相结合；
博物群落——文化产业与旅游休闲相结合。
五大项目组合包括海洋门户、风情渔港、创意半岛、博物群落和城市客厅。
一个突破点就是要考虑到城市更新往往涉及到多方利益主体，需要建立一个类似波士顿重建局、英国LDDC的机构来统筹各方利益，以城市顾客利益的最大化作为目标取向，寻求最优解，以城市设计导则来控制城市风貌，体现蛇口的“东方风情”，最终整合一系列蛇口城市更新项目，引导城市价值的提升。在蛇口城市更新项目的实施过程中，还需要考虑到更新时序的问题。
关于我们的研究方法，除了常用的规划、经济等研究方法以外，我们更多的是采用了社会学的田野作业研究方法，多次深入股份公司、居委会、街道办、街巷、渔港、蛇口广场调查。最后研究结论中的几大项目组合在空间上的布局结构也是通过我们用脚量出来的。(课题负责人：李津逵)
经典案例二：创意产业为青岛旧城改造提供新思路
青岛市人民政府在“十一五”规划中明确提出，青岛要发展创意经济。创意经济、创意产业因其附加值高，融合性强，能够将技术、商业、创造和文化融为一体，提高城市综合竞争力，优化环境，将城市由制造型过渡到创造型，全面提升城市形象，而越来越得到社会的认知和重视。
创意产业———经济发展的新领域
创意产业不仅是一种产业类别与经济范畴，更重要的，它是一种20世纪后末期孕育、新世纪更清晰的新思维、新工作生活方式以及新的产业结构链；它的生存与发展，是对一国一城制度优劣、城市利便、科技水准、政府能力、教育创新、文化魅力与传统价值的超前性检测与考验。
1997年，英国政府率先给出了创意产业的解释及13个相关行业，认为人、组织或企业在广告、建筑、艺术与古董市场、工艺、设计、流行设计与时尚、电影与录音带、休闲软件游戏、音乐、表演艺术、出版、软件与电脑服务业、电视与广播十三类行业中，利用“那些源自个人创意、技能与才干的活动，通过知识产权的生成与利用，而有潜力创造财富和就业机会”的行为，都可称为“创意产业”。
自此，在相关发达国家与发展中国家中，引发了以“创意产业”或“文化产业”为国家或城市发展战略的新一轮竞争规划。
当英国宣布2001年其创意产业产值为1125亿英镑，占GDP的5％，已超过任何制造业对GDP的贡献时，其2003年“创意英国”的全球巡展活动，更表达了一个充满创造性与革新精神的新英国形象。当美国人在1998年确认美国新经济的本质就是以知识和创意为本的经济时，他们发出“资本时代已经过去，创意时代已经来临”的预言，而比尔·盖茨则宣称“创意具有裂变效应，一盎司创意能够带来无以数计的商业利益与商业奇迹。”
新世纪初，日本人雄心勃勃地提出了从GDP到GNC（“全民幸福总值”）的国家战略转型，要以创意产业开始150年以来的第三次伟大转折之路。韩国在2003年宣称自己已是五大世界文化产业国之一。澳大利亚早在1994年了以创意产业为核心的国家文化发展战略。
国家、城市、企业与新知识者，都把目光转向了新世纪的这块新高地。创意产业，一个智能化、知识化的高附加值产业，一个充分调动人的想象、个性、思想和技艺的身心体验型经济形态，一个以知识产权为基础的文化化新兴都市产业，一个体现国家与城市国民幸福总值及文化软实力的新经济领域，将成为国家战略、城市实力、企业经营与个人选择的财富新天地。
麦岛创意文化街———创新改造新思路
业内人士分析，创意经济、创意产业将为青岛的旧城改造提供新思路。负责开发建设我市城建史上面积最大的旧城改造项目的鲁能置业青岛公司，是鲁能置业集团公司旗下的六大区域公司之一，在青岛先后开发建设了海情花园、舱口港业主码头、海风花园、鲁能领寓等优质地产项目。该公司秉承“以人为本、创造生活”的价值理念，在做好企业文化各个方面的建设的同时，积极致力于学习创新型团队的打造。
针对麦岛居住区旧村改造项目，早在2004年，鲁能置业青岛公司即以敏锐的触觉和国际领先的研发能力，预测到创意经济和创意产业，在未来城市经济和发展中承担重要作用。并将创意产业的新思维作为重要的元素引入规划设计麦岛居住区旧村改造项目中来，项目策划公司要求坚持“创意文化”这一概念标志，重新整合麦岛的地域文化与传统文化，在规划方案中设置了麦岛创意文化街。
>> 张昱：带着好奇心探索城市发展 对城市的好奇心 陪孩子带着好奇心散步去 爱情妙法：带着“好奇心”去恋爱 束昱 将城市转入地下 好奇心 保持好奇心 好奇心等 充满好奇心! 抓住好奇心 好奇心（2） 好奇心（1） 好奇心（六） 好奇心（五） 好奇心（四） 好奇心（三） 好奇心（二） 善待好奇心 “好奇心” 可贵的好奇心 常见问题解答 当前所在位置：中国 > 政治 > 张昱:带着好奇心探索城市发展 张昱:带着好奇心探索城市发展 杂志之家、写作服务和杂志订阅支持对公帐户付款！安全又可靠！ document.write("作者： 何蕴琪")
申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 张昱认为好奇心和学习训练是一个学者的基本素质。
之前曾在电话里打过招呼，也看到过这位只有40多岁的年轻学者相当密集的研究成果和项目研究经历，但在踏进休息室的一刻，还是禁不住小小吃了一惊。眼前的张昱身材高挑，穿着红色连衣裙、黑色高跟鞋，发髻挽起来，形象优雅，和刻板印象中的尤其是女学者形象颇有出入，不过未几讲座开始，她戴上黑框眼镜，严肃的神色、对问题的敏锐思考又提醒了“女学者”这一身份的存在。 以地方智库助力城市研究
谈话在轻松的气氛中展开，首先谈到了广外的广州国际商贸中心重点研究基地。
这个基地开始运作于2010年，集结了当时广外作城市研究的一批学术力量。它是第一个提出广州应以国际商贸中心为目标和城市愿景来进行城市发展建设的，并在相当程度上影响了政府决策。
“把广州建设成商贸中心写入到规划当中，是2011年。我们在把它写入规划前更早，就是在提这个事情，给当时的市领导也提出了一些报告，后来可能进入了一些决策者的视野。”
广州在改革开放以来一直作为重心发展地区，而在内地经济急遽发展的新态势下，不断有人提出，广州是否面临一个发展瓶颈，事实上这是一个普通市民都感觉息息相关的课题。
张昱认为，广州2000多年的建城历史，在历史演变中逐渐成为中国的商贸中心，它的城市兴衰与其开放性商贸活动密不可分。而在新一轮的对外开放中，广州应定位为海上丝绸之路战略支点城市、粤港澳大湾区核心城市以及国际商贸中心城市。
研究基地成立5年来，张昱认为它的定位是地方智库：“我们的研究更多的是往应用性研究的方向去做，而不是集中在纯学术研究，而且我们的服务对象，也主要是政府，做政府的一些应用性、政策性研究的命题。”
比如去年，萝岗和黄埔两区合并，成立新的黄埔区，当时新的黄埔区应该从什么地方入手来统筹合并的工作，期间研究基地跟地方政府讨论了很多次，后来找到了一个切入点，就是从城市更新的角度切入。
“我们觉得在新的黄埔区，城市化落后于工业化的进程。而且在城市化的进程当中，它也呈现出两极发展的趋势，那么，从这样一个切入点，切入到整个两区合并，中间就是它的产业怎么样融合，它的城市怎么样融合，包括在这个过程当中它原来没有得到解决的一些问题，或是积累的一些问题，怎样通过这个两区合并、城市更新去解决。” 城市研究如何影响生活
城市研究是怎样进行的，它会如何影响我们的生活？张昱以新黄浦区的城市更新项目为例，谈了自己的研究方式和成果。
在向政府部门提供规划参考的《两区组合背景下（新）黄埔区城市更新问题研究报告》中，她提出：城市规划方案的落实以及城市更新改造方案实施，涉及诸多城市部门管理问题，不仅受部门利益制约，且因涉及多元主体的利益协调，如果项目实施时间较长，新旧政府换届又会进一步增加项目的推进难度。她在研究中发现，许多国外城市更新案例中都有关于“设立专门机构”促进城市更新的经验。
例如，伦敦金丝雀码头改造，在项目初期就组建了直接隶属于中央政府的“伦敦码头区开发公司（LDDC）”，凭借中央政府赋予的特权收购区内多种所有权的土地、水域、改善基础设施，为私人投资提供良好的条件，同时加强住房、教育、公共设施的改造。又如巴塞罗那是通过成立“共识委员会”，在社区团体和各级政府之间找寻沟通桥梁，并确立城市改造利益相关者，在此基础上制定政策和商业流程，如为租赁房屋制定了保养政策，对改造过程中的居民安置和新房分配出台规定等。再如库里蒂巴则提供了一个不受政府换届影响，可以长期一贯地推进城市化方案的制度设计。
张昱认为，在中国，城市更新改造过程中，政府不论采取行政行为还是商业行为，最终都会产生治理上的困境，这是因为政府、企业、居民作为旧城改造的主要行动者，他们在追求各自利益的重复博弈中产生的负外部性所致。综合分析不同更新改造模式的优缺点，并充分研究（新）黄埔区城市更新改造中的矛盾焦点与现实条件，她提出，（新）黄埔区应采取“多主体共同参与模式”。
在这个模式下，在既定的旧城改造范围内，城市基础设施和公共服务设施由政府投入，不计入改造成本，旧房屋的拆除、重建及所增加的商业面积由开发商和原产权人按照一定的比例投入，而扣除对原产权人弃产的补偿和回购房的成本之外，所产生的商业面积通过出租出售带来的利润，原产权人与开发商可按股分红。
在这样一个“利益共享、风险共担”的新模式运作下，（新）黄埔区改造不再是单一的政府或市场行为，而是一个兼顾公共利益和私人利益的社区集体行为。张昱认为，这一改造模式将有助于实现将旧城改造的成本和收益在政府、投资者和原住地产权人之间内部化，并使产权人享有真正意义上的决策权，亦有利于社区可持续发展。 工作与家庭的平衡
张昱祖籍南京，在湖南长大，有着湘妹子的干练与温柔。在聊到学术研究道路上的开心与汗水时，她忆起刚刚到广东工作的时候，是自己比较迷惑的一个时期。“我是1991年参加工作，1993年调到广东，在肇庆市一个做路桥的工程公司，做非常具体的财务工作。当时确实感觉迷茫，因为是在一个企业里，而且是非常基层的企业，做的还是施工。做施工意味着你要下到各个工地，辛苦是另外一回事，这个我不是很在意。年轻人嘛都这样，主要是觉得精神上比较孤独，没有对话的人。然后呢就是对自己未来究竟怎么办，有没有进一步可以打开的空间，比较困惑。”
在基层工作7年以后，张昱决定考研。“我遇到的一起去考研的同学中，都是考了三四次的，所以当时的压力实际上很大，到最后几个月的时候便辞职了，因为不足以应付学习的压力。你想要成功就必须要投入了。”
1990年代辞职考研还不是十分流行的事情，张昱坦言当时辞职了以后，压力还是蛮大的，然而在背水一战的压力下，她以第一名的成绩考取了浙大管理学院。后来因为带着浓厚的对理论研究的兴趣，逐渐发表文章，并因为表现突出而获得直接攻读博士资格。
“一直从中学、大学出来，然后开始做实际工作，到你真正转变为研究者，这是一个很大的转变，包括你的兴趣，你的思考能力，还有研究方法的训练。我觉得浙大确实给了我一个很好的氛围，包括我遇到的老师，还有它整个的研究氛围。”
民办高校财务预算管理刍议
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转型期我国社会诚信问题研究述评
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建筑学专业实习的教学与管理模式探索
在同锡耶纳的比较中谈平遥古城保护
浅谈大学校园植物园规划
“研究型教学模式”在建筑历史理论教学中的运用
“环境行为学”课程实践环节教学研究
IT工业员工宿舍区交往空间环境营造策略初探
生态视角下山地城市住区停车景观营造策略研究
城市公路对外客运枢纽站场交通组织设计研究
川东地区传统农村民居的聚落空间探讨
线的演绎——构成视角下西方现代建筑解读
“魅力网”概念下的城市设计方法探讨
我国地区建筑理论现状研究及评析
从人的高级需求谈办公空间环境优化设计
基于城市更新的山地城镇街道空间设计策略
佛国的天籁圣歌——甘南拉卜楞寺
莫利特公寓——光辉城市的现实片断
重庆概念茶坊室内空间设计
古风重现——广岛园造园构景简析
城市带状道路景观规划设计方法初探
重庆综合性商业建筑中庭设计研究
住宅室内环境色彩设计研究
地铁车站内部空间环境的无障碍设计研究
欧洲城市住宅的个性化设计探索
室内设计西部人居环境学刊征稿启事
我国历史文化遗产保护理论体系的框架性研究
福州温泉生态城布局方案的情景分析法初探
风水理论中的美学原则及审美取向
西班牙马德里尤瑟拉公共图书馆
大地景观：地球表层尺度的城市美化设计
川东地区传统农村民居的聚落空间探讨
景德镇陶瓷学院校园环境标识设计探讨
从洪安古镇看巴渝城镇的保护与发展
现代山地城市设计的技术观与适宜技术探讨
山地建筑生态技术的人文关怀
基于城市更新的山地城镇街道空间设计策略
欧洲城市住宅的个性化设计探索
关键词：地域文化的有机复兴，体验式教学，面向城市设计
一.问题与机遇
当前我国的城市化进程已经进入了关键的发展阶段，一方面随着经济的扩张城市面貌有了很大的改变，另一方面由于发展过快建筑行业呈现出许多令人深思和担忧的状况，我们的城市扩大了，现代化的标志物增多了，但如果细心观察就会发现我们的城市在趋同化，作为体现城市特色的历史人文和自然地景两大要素在不断弱化甚至消失，人们的社会行为在城市中的角色变得渺小与冷漠，在式的大拆大建后，人们惊讶的发现在我们居住面积不断改善和小汽车日益普及的同时大范围的雾霾已经将我们团团围绕，科技带给人的舒适感大都建立在对周边环境的破坏之上，表面的精彩过后留给我们是深刻的反思，短期经济利益的巨大驱动掩盖了城市要为人们长远生活环境的改善而建立的初衷，国际化建筑思潮的大量涌入令我们无所适从，出奇的造型，缤纷的炫技，带给我们一个个眼花乱的魔幻世界，以至于我们根本来不及思考城市更新中哪些是适合的，哪些是需要认真消化批判的。与此同时，复杂问题的背后又隐含着难得的机遇，许多建筑师开始从新的视角看待城市的发展，重点放在了地域文化与现代建筑及城市设计的结合上，力求塑造更多元化的满足人们不同需求的城市空间与生活景观.这给我们的建筑学专业教学带来了重要的启示，那就是一种从城市地域文化环境出发，结合独特的文化底蕴，运用现代科技理论来深入探讨城市更新的有机复兴设计理念.所谓有机复兴指的是既适应了现代的发展需要，又保护与更新了城市传统中具有独创性的地景环境。这里其一是针对新建筑中如何体现传统文化特色的问题，另一方面涉及到各种有历史文化积淀的旧区改造，再就是充分发挥城市自然地景优势打造个性化的开放空间，而这几大内容又都是表现一个城市独创性特色的重要组成部分. （如图1）
（图1）城市独创性地域特色营造示意图
二.反思与借鉴
地域化建筑创作在国内外都开展了很长时间，但呈现出的发展状态有很大差异.国外运用较科学的方法来更新城市还要追溯到二十世纪的二三十年代，这一时期出现了对未来有巨大影响的现代主义建筑理论，与此同时城市发展进入到“功能城市”阶段，经过长期实践后人们发现功能城市在改变城市面貌的同时也使丰富的城市生活走向单一化，牺牲了城市的有机组织，针对此弊端地域化的建筑创作给出了不同的回答，就是关注建筑与人、环境的整体对话，注重场所感与形式的关联性，挖掘建筑的建构与材料特质，不滥用表面手法主义符号，而是在设计中运用现代手法加以抽象与重构，达到形神兼备多义共生的创新效果。对于现代建筑的地域性表达日本建筑师很有创意，如安藤忠雄在设计塞维利亚世博会日本馆时，并未使用其拿手的清水混凝土而采用未上漆的木结构和白色粉墙建筑，有意强调对材料本质和结合方式的理解，安藤虽然没有使用任何传统元件，但运用巧妙的现代设计手法再现出日本传统建筑的精神气质，符合社会发展的时代需要（如图2）。另一方面，欧美建筑师将这种理念扩展到城市有机复兴之中，十分注意营造城市开放空间的文化与艺术气氛，注重地域景观的塑造，如伦敦泰晤士河沿岸较好处理了新旧建筑的共容并打造出颇有生气的城市滨水空间，使过去一度缺乏活力的旧区得以复兴（如图3）。反观我国这方面的实践却始终在表面的手法主义里徘徊，虽也不乏诸如苏州博物馆、世博会中国馆、上海新天地等一批有影响的佳作，但到目前为止真正占主角的仍是大量的缺乏文化底蕴与艺术感染力的城市改造项目，在形形的 “主义”攻击下，我国的建筑市场有点迷失而找不到合适的发展方向，这一发展现状不可避免的影响着大学教育中对学生正确建筑观的树立，我们感到通过对中外现代建筑思潮中有关地域建筑设计的归纳与反思，可以有助我们在教学中采用更加科学的思维方法去看待地域文化的潜在价值，并以此为契机结合实例提高学生处理复杂文脉背景项目的设计能力。
（图2）塞维利亚世博会日本馆
（图3）伦敦泰晤士河沿岸滨水空间
三.教学体验与学生作业案例分析
㈠基于地域化有机复兴的设计理念，我们在建筑学设计教学中着重以下几方面来提高学生的研判能力：
1.结合相关教学课程互动，了解场所的背景优势在哪里，充分重视分析具有活力的本土文化与审美哲学，如注重整体的观念、注重人与自然融合的观念、追求空间的混沌与渗透等，结合岭南侨乡开放包容的文化特质，在设计中寻找属于当地的历史人文背景与自然地景并加以总结提炼。（表1）
2.对于新建筑中传承旧文脉的课题重点放在如何利用新材料新技术进行“协调式”的抽象表达与建筑空间重构上。同时吸取传统建筑文化中对生态节能理念的优点。
3.各个城市之间的经济文化差异性很大，通过详实的调研考查国内外同类型的项目，运用比较法总结各地的成功与失败经验，目的在于分析出适合本地区经济发展特点的城市更新方式，在复兴地缘文脉的同时找到一条自我完善的良性繁荣途径。
4.对于项目内旧建筑的更新遵循“渐进式”改造的原则，保留历史街区的整体肌理形态，但其中的内容要与现代生活接轨。对于旧建筑的改造要看其内部功能的活化与再利用，内外形式植入现念抽象传统装饰细部，灵活处理形似与神似的关系。把单体建筑的设计纳入整体城市设计的范畴，对于侨乡历史街区更新进行多样化的城市景观表达，带着体验空间的想法重点处理空间序列、节点及各种形式的开放空间设计，并将一系列的节点景观以原创性与趣味性的主题加以串联，形成相互促进的整体本土化空间形态。
（表1）注重地域化有机复兴理念的相关教学课程互动
序号 主干课程的设置 辅助课程的设置
（南方建筑2005-8）
2005 互动的内容
1 建筑设计（三、四年级每学期96学时；毕业设计与实习16周） 当代建筑思潮（36学时） 建筑设计方法论（24学时） 重视建筑场所空间与细部建构特色，结合本土文脉符号的抽象表达及各种现代建材的多元表现.
2 城市规划（48学时，三年级课程） 城市设计（32学时） 园林设计原理（32学时） 立足城市综合体量形态的特色组合，注重城市节点与景观开放空间的地域化表达.
3 中建史，外建史（各48学时，三年级课程） 建筑测绘实习（18学时） 岭南建筑特色（40学时） 从中外历史建筑的特点入手，注重研究各时期岭南历史建筑与现代建筑的地域特点.
㈡学生作业案例分析
1.毕业设计题目： 江门市甘化厂工业遗产保护与利用概念规划与建筑设计（学生：李继津，指导教师：张波，余榕）
2.选题背景与设计要求： 甘蔗化工厂1959年投产，曾是亚洲最大的制糖化工厂，是江门市乃至珠三角工业发展的标志，具有重要的历史价值。因城市发展需要，拟将甘化厂及其周边区域改造为文化创意产业园，同时针对保护对象提出历史地段保护和再利用方案，体现江门市特色的人文景观。总规划用地面积300000平方米，建筑密度≤40%，绿化率≥35%。旧建筑改造利用以水平扩建为主，创意园与公建可多样组合。
3.指导重点：研究甘化厂的历史价值该以何种方式参与到城市化的进程中，调查分析其空间特征并确定改造的可能用途。采用空间功能置换、化整为零、联零为整、局部增建、局部拆减及局部重建等各种手法对建筑空间形态及环境景观进行优化设计，同时对创意园进行多形态的组合分析。
4.教师评语：该方案成果在充分研判甘化厂历史与地理环境优势的基础上，提出了以文化创意元素为主以商业元素为辅的工业遗产复兴理念，同时结合滨江地景的天然优势打造出层次分明具有遗址特色和趣味性的公共开放空间，整个地块分区明确且富于变化，在单体建筑风格的塑造上采用了灵活多样形态组合，既有以保存工业遗址为主的更新建筑体也考虑了现代创意园的时代气息，两者之间的过渡较为协调。技术指标考虑了多种的不同的组合，为将来的开发实施预留了灵活的发展空间。（如图4，图5，图6）
（图4）方案成果展示图（一）
（图5）方案成果展示图（二）
（图6）方案成果展示图（三）
四.启示
城市更新是动态和永恒的话题，基于地域化有机复兴的设计理念，我们教学的目的是让学生认识到城市文脉是一种不可再生的稀缺资源， 对于城市特色的塑造应当是多元化的，既要有现代化的新区，也要有富于地方特色的旧区，因为市民生活需要多种类型的文化体验，这就好比一个健康的肌体需要多种微量元素一样。面对旧的建筑文化不仅要注重保护与再利用相结合，更要让其在新的生活中找到自我良性循环与发展的道路，这就需要我们试着去探讨一种新的城市复兴机制，与时俱进地将对城市文脉的发掘与强化城市多元化特色的目标结合起来。正如“上海世博会中国馆之父”何镜堂院士所指出的，新建筑塑造应注重地域性、文化性和时代性相结合，一个城市发展特色的塑造也应是这样。
参考文献：
〔1〕 邓庆坦 ，邓庆尧，当代建筑思潮与流派. 武汉. 华中科技大学出版社.2010.
〔2〕 程泰宁，刘克成，全球化语境下的中国当代建筑设计.北京.建筑学报.2014（01）
〔3〕张建涛，刘文佳，现代建筑的地域性表达―日本关西地区安藤忠雄建筑作品解读. 北京. 中国水利水电出版社.2010.
关键词：老城区；历史文化；保护规划；发展
中图分类号： G623.41 文献标识码： A 文章编号：
1城市历史文化保护规划的概念与现存问题
保护规划指以确定历史文化名城保护的原则、内容和重点，划定保护范围，提出保护措施为主要内容的规划。当前我国保护规划现存以下一些问题：
1.1城市的特有风貌正在消失
技术和生产方式的全球化，使地域文化的特色渐趋衰微，建筑文化的多样性遭到扼杀。在城市的更新改造中由于不注重传统街区、传统风貌的保护和继承，使城市原有的特色风貌遭到破坏，大拆大建，并被一些低级和赶时髦的东西所替代，使人们对所居住的城市和环境产生了一种陌生感，丧失了认同感和归属感。
1.2保护规划的理念定位缺乏科学合理
保护规划的理念主要是指规划的依据、规划的原则、保护的体系、规划的时序以及实现的目标等，这是名城保护规划的框架。框架设计的合理与否，直接关系到下一步具体方案的实施，所以定位一定要准确可行。
1.3历史文化保护的范围、层次不明确
保护的层次一般为四层，一是旧城区整体风貌格局，二是特色历史文化街区(包括地下文物相对集中的文物埋藏区)，三是各级文物保护单位，四是文物控制单位和未确定的历史文化遗存。对于历史文化街区和文物保护单位的保护，还要划定必要的保护范围、建设控制地带和风貌协调区。
2城市老城区历史文化保护规划的内容
2.1规划
城市老城区历史文化保护工作涉及面广，影响因素多，情况复杂，稍有不慎，就会造成无法挽回的损失，因此，必须用历史的、现实的、发展的、超前的、长远的思路来综合考虑问题，制定规划。保护什么？如何保护？都要经过充分的分析论证，在此基础上编制出完善的城市历史文化保护规划，使城市的保护纳入法制的轨道。
在制定规划中坚持以下几方面的原则：
(1)采用先进的规划理论和方法
借鉴国内外成功的城市保护的方法、理论、经验和教训，兼容并蓄，取长补短。更新要坚持有机的更新，保护要多层次、分类的保护。
(2)提倡规划决策的科学性、民主性，建立起完善的规划决策体系，采取公示制，为公众参与提供多种渠道，以保证规划决策的科学性、合理性。
丽江古城和平遥古城能完整的保存至今，得益于科学的规划决策，早在1951年丽江地区政府就作出了“保护古城，另辟新城”的决策。平遥古城的保护也是遵循“保护古城，建设新区”的指导思想，政府带头从古县衙迁出。
(3)在制定城市保护规划时，要因地制宜，突出特色，体现有机更新、特色保护的原则。
(4)规划要处理好近期和远期的关系，一定要体现一贯性、历史性、长远性、超前性。我们有些规划由于眼光短浅，且缺乏一贯性，使城市更新周期缩短，重复更新，造成经济损失。
2.2保护
在城市老城区历史文化规划中最关键、最难处理的就是城市保护问题，保护工作往往与近期利益和经济效益、短期的政绩产生尖锐的矛盾，一旦产生冲突往往牺牲的是城市保护，使城市保护工作处于非常艰难和被动的境地。
(1)我国目前正处于城市更新改造的高峰期，老城区、古旧建筑都受到了一定的冲击，因此，保护工作必须做在前面，应制定保护规划，统筹安排，形成一个从整体到局部的完善的保护体系，并纳入法制化的管理轨道。
(2)要划定保护范围、分类指导，宽严适度，以利于城市的更新改造和保护工作的顺利实施。法国列入保护范围的区域占国土面积的6％，在一些行政省达到16％，而在一些城市则达到50％，受保护的古旧建筑有4万个。
(3)在保护中要有超前眼光，特别注重具有潜在保护价值建、构筑物的保护。2.3延续
在保护老城区古旧建筑及设施的基础上还要延续历史、创造历史，延续城市的历史文脉、特色和传统，创造城市新的不朽之作。
(1)在城市的更新和建设中要延续和发展城市的文脉，新与旧、现代与传统要有机结合，一脉相承，要有所发展和创新。罗马艺术博物馆跨建在一个发掘的罗马古建筑遗址上，现代建筑与古代残垣断柱及雕像形成一种对比，但又十分和谐，既有继承又有创新。
(2)要延续和发展城市的特色，对城市的特色进行分析、总结，在此基础上提高、升华、创新。
3城市老城区历史文化保护规划的科学发展
从以上我国城市历史文化保护的历史和现状，我们可以看到城市老城区保护问题在理论和实践中的发展进程，由此更进一步分析预测其发展趋势。
3.1更新、保护、改造、利用相结合
更新和保护是一对矛盾的主体，一旦处理不好就会形成非此即彼的局面，因此在规划中处理好、协调好二者的关系是规划的核心，应该做到在更新中贯穿保护，在保护中融入更新。同济大学阮仪三教授到泉州时提出：对现有的历史环境进行整治要坚持“整旧如故，以存其真”的原则，泉州古城保护中，通过高水平的规划、公众的参与，寻找到了保护、更新和发展的结合点，取得了较好的效果。
3.2更注重环保
近年来，我国的城市化进程加快，而城市污染也正以与其相同或更快的速度发展。工业化造成的水污染得不到解决，各类开发区和房地产活动造成严重的水土流失和生态环境破坏，已直接威胁了城市的发展。为此，城市的环境问题已成为人们关注与研究的重点，但遗憾的是，许多城市的规划对环境的关注，还停留在各个污染点源治理的描述上，“头痛治头，脚痛治脚”。因此，进一步研究城市改造中的环境保护理论、手段和方法，完善我国城市规划编制内容和条例，保证我国城市健康、有序的发展已是刻不容缓。
3.3更加政策化、法律化
毫无疑问，城市改造是站在政府立场，以维护公众利益为己任，并以长远发展为目标。由于城市改造涵盖面广、跨度大，涉及的内容极其庞杂，影响到城市建设的方方面面。因此，城市改造规划的内容也在不同层次上体现了社会、经济和环境三方面的政策。城市改造规划一经审批，即作为行政管理的基本依据。
3.4可持续发展
规划一定要体现一贯性、历史性、长远性、超前性。在急功近利的市场经济背景下，规划的“前瞻性”这一特征尤其重要。所谓“前瞻性”，应该说比过去常常提到的规划的“长期性”具有更深远的内涵，特别是“可持续发展”概念的确立，大大突破了传统城市规划10年、15年或20年的“远期”或“远景”的概念，而是要考虑到几十年甚至上百年以后的子孙后代的生存环境问题。“可持续发展”已成为城市规划的基本立场和普遍原则。
4结语
我国是一个历史悠久的文明古国，历史古城众多。因此，随着我国现代城市建设的高速发展，城市老城区的历史文化保护规划的编制意义重大，且今后的规划实施及管理工作更显重要。
参考文献：
历史城市保护规划与设计实践.同济大学出版社.2006-04
关键词：深圳非农建设用地管理
Abstract:This article the nonagricultural construction which in 2004 in the urbanized change of scene process delimits by the Shenzhen special zone outside uses is the object，under the thorough analysis fast urbanization background the nonagricultural construction uses to manage in with the urban planning coordination，the replacement adjustment and with the city renewal transformation union，entering the market pasts the main question which and so on the aspects exist，proposed “strict standard management，safeguard development right，digestion question of a political nature，promotion construction standard” the management principle，and uses and the plan coordination from the nonagricultural construction，carries on the replacement adjustment，the enhancement and the city renewal transformation union reasonably，impels the nonagricultural construction to use gradually to enter the market wanders all about the surface to give the corresponding countermeasure and the suggestion.
Keywords:The Shenzhen Nonagriculture construction uses Management
1.城市化下的非农建设用地
城市化是社会发展到一定阶段的必然产物，是农业人口转化为非农业人口、农村转变为城市、农业用地转化为非农业用地的过程，是我国现代化进程中的必经之路。在快速城市化中，除了国有建设用地能够直接为城市建设用地扩张提供空间外，属于集体所有的非农建设用地也扮演了至关重要的角色。一方面，政府通过土地征用，将集体土地转变为国有土地，然后按照城市国有土地进行出让和建设，在中国许多发达地区的城市中，集体土地几乎成为了唯一或基本的土地来源，为城市建设用地增长提供重要的空间资源，例如多个城市在城市规划区外建设的产业园区、大学城等项目；另一方面，农村集体组织使用非农建设用地进行开发建设，大力发展乡镇企业，创造了农村工业占据全国工业半壁江山的局面，成为农村集体资本积累的重要来源，并且出现了城中村、集体所有工业区与城市其他功能用地交错连片的城乡结合地带，进一步加速推动城市建设。然而，由于我国实行城乡分治的二元土地制度，现行法律对集体土地流转用于非农建设进行严格限制，但伴随着农村工业化、城镇化，集体非农建设用地的使用早已超出目前运转的国家地政管理行政体系的监管和约束。在地方政府的默许或不作为下，地方发展不断突破国家政策和土地管制要求，集体土地所有者通过出让、出租、私卖等非法形式进行流转，造成非农建设用地隐形入市，实质性地成为建设用地直接的重要供应者。这种非农建设用地高速无序扩张、空间分散并低效开发的现象，导致城市整体发展不协调，土地市场管理混乱，土地价值流失和土地资源浪费等问题。
深圳作为中国城市发展最快的城市之一，已出现了“四个难以为继”的发展问题。深圳市原集体建设用地包括名义上划定的非农建设用地以及当前实际上有原村民或继受单位掌握的已建设用地或未建设空地，据统计目前全市原集体建设用地的规模将近300平方公里。由于历史原因，原集体建设用地上存在着五花八门的政策和错综复杂的利益关系，无法直接纳入现行常规国有土地的管理渠道。在深圳市土地资源紧约束的背景下，这部分既无法作为有效土地供应于需求、又不适用于相关土地效益提升计划的原集体建设用地，成为制约深圳土地资源的高效配置和合理利用的关键所在。尽管2004年全面城市化使深圳全市土地名义上已转为国有，但事实上当前大量原集体土地（包括已建和未建用地）的实际使用权仍掌握在原村民或继受单位手中，既不具有合法产权，又得不到应有的管控，处于产权和管理的“真空”状态，并且涉及复杂的历史遗留问题。其中，2004年城市化转地过程中划定的非农建设用地是政府承诺给原村民合法利用用地中的主要组成部分，属于原集体建设用地的一种类型，用地内涵和相关政策相对明确，而且是当前深圳原集体土地管理的重点之一。本文以深圳特区外这种“狭义”的非农建设用地为主要研究对象，探讨目前其管理中的存在问题和解决对策，具有一定的代表性和针对性。
2.深圳非农建设用地的发展与现状
2.1发展历程。
2.1.1城市化发展的初期（1993年前）。这一时期，国家、广东省和深圳市关于土地管理的相关法规政策体系尚未完全建立，土地使用极不规范，土地管理无序混乱，特别是在深圳特区内，出现了大量违规用地的现象，但特区外城市经济还处于萌芽阶段，仍以传统的农村经济为主，对建设用地的需求小，违规建设行为也较少，集体建设用地刚刚开始起步，原宝安县曾以非农建设用地的名义陆续给各行政村划定了一定数量用地供其建设。
2.1.2特区外第一次城市化（1993～2003）。1993年，宝安县正式撤县设区被划分为宝安、龙岗两区，深圳市第一次在农村集体土地利用和管理上出台规范性文件《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》（深府［1993］283号）对两区的土地实行统一的规划、征用、开发、出让和管理的土地政策。宝安龙岗按照该办法陆续地、在1998年集中大量地并给各街道划定了非农建设用地。然而，“撤县改区”的实施刺激了特区外的发展，在巨大利益驱动和政府土地监管乏力的双重作用下，特区外以自下而上为主导的大规模开发建设的推进，使在缺乏有效管控的情况下，集体土地的利用发生急剧变化，大规模地转化为事实上的城市建设用地。
2.1.3特区外第二次城市化（2004年～）。2004年，宝安、龙岗两区18个镇全面撤销镇的建制，实行“全面城市化”，市里出台《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府［2004］102号文），以加强特区外城市化转地过程的土地管理，宝安龙岗也相继推出查处违建、更新改造、解决土地历史遗留问题等一系列土地政策文件，以加快全面城市化进程。在这次城市化转地过程中，宝安龙岗两区根据《管理办法》，按照“工商用地指标100平方米/人、居住用地100平方米/户、公共设施用地200平方米/户”的标准，核算出宝安龙岗各街道需划定的非农建设用地规模，共为46.72平方公里。但从实际的划定情况来看，由于城市化的土地遗留问题涉及盘根错节的利益问题，至今尚未完成城市化土地收尾工作。两区目前已落实的划定面积为41.52平方公里，其中新划定的非农建设用地为22.77平方公里。
2.2现状特征。
2.2.1划定原则存在地区差异。在这次城市化转地过程中，宝安和龙岗两区分别根据本区实际情况制订各自的实施细则。龙岗区考虑历史已划定的非农建设用地，不再对非农建设用地已达标（甚至超标）的街道重复划定，只对未达指标的街道按建成区和未建区不同比例进行划定，使实际划定的规模“超指标”。宝安区则不考虑历史已划定的非农建设用地，全部按指标重新划定，使部分街道因无地可划而产生“悬空指标”，出现“未达标”的现象。两区划分尺度存在的较大差距使划定工作一定程度上有失公平，也使非农建设用地后续管理工作呈现不同的特点，从而增加了统筹管理的难度。
2.2.2以工商和居住用地类型为主，公建用地极少。尽管深府［2004］102号文规定非农建设用地指标中包括公建用地，但从实际划定的来看，两区对公建指标均采取了捆绑划定的方式，使绝大部分指标作为工商用地和居住用地，公建用地指标被严重腾挪。宝安规定居住用地划定中含公建用地，但实际已划定的指标中非农居住用地只占4.5％，其余9.2平方公里居住指标属于只进行指标核算而不具体划定范围的已建房户用地，这种做法使原本占非农建设用地指标一半规模的公建用地实际上无法全部落实。龙岗是工商用地中含公建用地，但并没有规定规模比例，导致工商用地和公建用地指标难以分别单独统计，实际上包含公建用地指标的新划定非农工商用地大多是用于工业或商业建设。
2.2.3大多在建成区内划定。近年来，特区外城市化进程的加快，宝安龙岗两区大部分土地实际上已通过合法或违法的不同途径进行开发。因此，本次城市化两区划定的非农建设用地大多位于建成区内，共占实际划定规模41.51平方公里的89％，其中宝安龙岗的比例分别是93％和87％。由于两区现状建成区的环境普遍较差，非农建设用地的这种空间特征使其在日后的进一步开发中将面临现状条件的约束，并必然会引发要求非农建设用地置换调整所带来的一系列复杂管理问题。
3.管理存在的主要问题
3.1非农建设用地划定性质与用地规划管理难以衔接。
3.1.1非农建设用地的用途确定与用地规划要求脱节。首先是历史上划定并已批准的非农建设用地在土地用途确定方面缺乏统一标准，例如，一些纳入本次划定的已划历史非农建设用地，在用地批复中有的注明“工业”、“商业”、“居住”，有的注明“按规划实施”，甚至还有的仅注明为“综合用地”，描述含糊不清、模棱两可，为日后非农建设用地按规划管理的工作增加很大难度，并使涉及非农建设用地的规划在编工作面临很大压力，导致规划中出现为回避非农建设用地性质确定难题的“开天窗”现象。其次，划定的非农工商用地中并没有明确这工业用地和商业用地的比例关系，使非农建设用地的政策要求与法定规划的用途管治要求难以衔接。
3.1.2非农公建用地的名存实亡增加用途管理的难度。两区对公建用地指标捆绑式的划定方式，一方面不同类型用地指标混杂而无明确比例的情况使在实际开发中使公建用地指标出现腾挪，变相成为经济收益高的工商用地或居住用地指标；另一方面由于两区捆绑的对象不一样（宝安捆绑在居住用地，龙岗捆绑在工商用地），而根据深圳市现行操作办法，居住和工商两种类型用地的产权性质是有着本质区别的，即非农工商用地可有条件进行合作建房而上市，收益归集体，非农居住用地即原村民宅基地部分，只能自用不得上市，产权归属个人的，增加对非农建设用地按用地性质进行确权管理的难度。
3.1.3针对非农建设用地的规划许可依据不足。由于非农建设用地的用途属性与用地规划性质难以衔接，特别是工商用地把工业和商业两种开发收益差异大的用地类型混杂，加上对于那些靠近特区或宝安、龙岗中心城区的街道，大部分非农工商用地划定在规划的居住用地、商业用地上，使在进行非农建设用地审批时遇到按规划还是按划定的土地用途进行审批的尴尬，若按划定的土地用途审批还存在是按工业还是商业确定用地性质的矛盾。
3.2已划定非农建设用地存在置换调整的要求。
3.2.1要求置换调整的主要类型。由于本次城市化转地对非农建设用地的划定存在划定位置偏远、地块分散规模小、部分指标无地落实、与规划用地性质冲突等问题，不少原村民或集体都提出了对非农建设用地划定进行置换调整的要求，主要集中在用地性质改变、空间位置置换、通过调整落实“悬空指标”三方面。例如，要求将尚未落实的非农建设用地＂悬空指标＂调整用于旧村改造项目或居民统建项目；将分散的已划定非农建设用地进行置换，把指标以用于集中进行程中村改造；将与道路、公共与市政设施等城市建设冲突或因重大建设项目而被政府征用的非农建设用地等面积置换到规划性质为居住或商业的地块上；对因划定的土地用途与城市规划冲突而无法完善用地手续的非农建设用地进行调整；等等。
3.2.2置换调整的原因。
3.2.2.1受政府政策的影响。因城市规划变更、现占用基本农田、基本生态控制区或规划已确定为城市公益性设施用地的原因，造成非农建设用地的不得不进行调整。
3.2.2.2土地高效利用需要进行土地的规模开发。具有一定规模并相对完整的土地能够有效地提高土地的使用效率，从而产生较高的土地收益，因此，原集体或村民对相对分散而零星的非农建设用地进行适当调整归并使之产生更大的效益，同时，这也是深圳土地资源紧约束的背景下对土地开发利用提出的要求。
3.2.2.3土地所有者对非农建设用地提出置换调整的诉求。近年来，在房地产开发热潮中，商住和商业开发是地产商的投资热点，相对来说，工业占地大但收益较低。在收益最大化目标的驱动下，大多数的继受单位希望把区位和建设条件良好、但划定为工业用地性质的非农建设用地调整为商住和商业用地。
3.2.2.4城市更新改造客观上要求非农建设用地进行集中置换。目前，超过9成已划定的非农建设用地位于现状建成区，且大多数是建筑质量和环境较差的工业区和城中村。原村民和集体希望通过改造提升用地价值。根据深圳市现行的城中村改造政策，纳入改造范围条件之一是必须90％以上属于非农建设用地，而且非农建设用地能够享受最优惠的改造低价政策。因此，城市更新改造的动力促使非农建设用地消化和入市的同时，也要求非农建设用地在空间上进行调整集中以满足城市更新改造的要求。
3.2.3大规模调整带来的问题。
3.2.3.1缺乏引导的改造损及城市公共利益。在利益最大化的驱动下，原集体和村民希望能把区位与建设条件不够理想又分布零散的非农建设用地集中置换调整到建设条件良好的地块，会冲击公益性设施用地的安排，从而牺牲城市的整体公共利益。
3.2.3.2多方利益协调的难度大。非农建设用地的调整涉及到调整地块不同业主（村民）、村集体和开发商等多方面利益，调整中任何环节出现松动或者利益不均衡，都可能引发多米诺骨牌效应，损害村民或城市公共利益。这个沟通和协调过程是一个利益博弈的过程，需要统筹协调的工作难度非常大。
3.2.3.3“悬空指标”落实过程难度大。由于现阶段的非农建设用地划定还存在诸多不完善的地方，特别是现在还有不少的非农建设用地“悬空指标”，其空间范围的最终落定必将经历艰苦的谈判过程，也极易成为规划土地管理失控的薄弱环节。
3.3非农建设用地与城市更新改造的结合缺乏明确指引。如前所述，划定的非农建设用地接近9成位于建成区，且多存在土地现状用途与规划用途不符的情况，加上深圳土地资源紧缺，结合城市更新改造对非农建设用地置换调整成为目前主要的诉求之一。
3.3.1商品房或商业开发成为主要改造方向。受近年来房地产市场火爆发展的影响，原村民或集体组织均希望通过改造的途径对非农建设用地进行收益高的商品房开发或商业开发。城中村改造政策是现状工业用地改造为居住用途或者商业用途的主要途径，且以非农建设用地指标或“原农村集体经济组织和原村民在依法划定非农建设用地的地域范围外形成的居住区域现状非农居住用地”作为纳入改造区域的条件。但实际上，区位优良、拆迁成本不高、利益关系相对单纯的一些原集体经济组织建设的工业区，成为继受单位最希望纳入城中村改造范围的非农建设用地。而对政府最希望改造的私宅、老屋村等类型，由于产权分散、谈判补偿成本高等原因，除非区位优越且市场预期很高，否则很少会成为开发商优先考虑的改造对象。而对于政府力推的“工改工”，尽管2007年出台了《关于工业区升级改造的若干意见》，但由于工业用地的短期收益有限，市场方面的反应并不积极，尤其是涉及非农建设用地中工商用地的改造，大多倾向于商业改造开发，而很少是参照这一政策进行实行“工改工”。
3.3.2为回避复杂的改造行政审批手续出现“自改”需求。目前的城中村改造政策，要求改造地区满足物质环境差等必要改造要求，加上申请和审批程序复杂，例如需编制改造专项规划、需纳入城中村（旧村）改造年度计划，进行拆迁、立项各级审批等，耗时较长。对于规划为居住或商业的用地，不少继受单位在已划定的非农建设用地范围自行拆除建筑，希望走“空地新建”按规划申请报建审批的程序。这种自行拆除的现象会造成城市建设管理无序，加大了非农建设用地管理难度，并使政府部门面对此类申请时因依据不足难以办理。
3.3.3非农建设用地置换与城中村改造的程序衔接问题。根据现行规定，城中村改造范围的确定，须以非农建设用地作为必要条件；而继受单位申请置换非农建设用地以用于城中村改造，审批单位考虑是否准许其置换，则需要评价城中村改造项目是否成行，以其纳入年度实施计划为准，避免由于改造项目无法实施而出现非农建设用地的再次调整。非农建设用地的调整改造和城中村改造两者是互为前提，密切关联的。但目前在程序和政策上相互之间还缺乏顺畅的互动机制和有效的衔接。
3.4非农建设用地入市流转政策尚未完善。在城乡“二元性”的土地制度下，国家一直对集体土地的上市流转实行严格控制管理政策。面对实际操作中屡禁不止、甚至有“公开”之势的大规模集体用地入市流转情况，国家从1999年开始，陆续在湖州、芜湖、顺德等地实行试点并取得较好的效果，但国家在政策层面的规定仍十分谨慎。关于非农建设用地入市流转，深圳市出台了探索性的文件《关于规范合作建房审批业务的通知》（深国房［2006］759号），规定依法批准给予原集体经济组织用于经济发展的保障性用地，在30％自用的基础上，通过严格的合作建房审批程序补交地价可进入市场流转。然而，在强烈的土地开发诉求的冲击下，如何在尊重原农村集体组织对已批准非农建设用地自主开发的前提下，引导原农村集体组织利用土地可持续发展，并与政府调控房地产市场相协调，是解决非农建设用地入市的主要问题。
3.4.1土地产权模糊与既有政策的冲突。本次非农建设用地划定后，既出现了要求在工商用地上进行住宅开发的呼声，也有为了提高土地利用效益而利用宅基地指标“统建上楼”，且引入开发商提供资金并以部分住宅单位作为回报的诉求。这种在工商用地和居住用地上都进行经营性住宅项目开发的作法，模糊了两类用地的用途和产权关系，给后续管理带来了一定的困难。
3.4.2平衡不同区位/规划条件带来的土地收益成为管理中的难点。划定的非农工商用地的用途、开发强度需要与批准的城市规划相衔接，而规划难以完全考虑非农建设用地的政策属性，因此出现了规划用途并非工业或商业用途、容积率指标的弹性幅度较大的情况，使不同地块的非农建设用地的开发收益差距较大，因不公平而产生纠纷，不利于社会稳定。
3.4.3对原集体经济组织和原村民持续发展能力的冲击。深圳规定原农村集体组织在合作建房入市前，要求保证至少30%用地作为村集体永久用地。在此基础上，已批准非农建设用地可依据规划确定为居住用途，或在把非农工商用地指标调整到规划为居住的地块后，村民在眼前短期利益的驱使下，可在近年内将分批最多将70%用地合作转让用于房地产开发。由于合作开发后的土地完全进入市场，原村集体难以享用更长远的收益权，可能对社区经济的持续发展产生不利的影响。
3.4.4非农建设用地的入市对房地产市场的冲击。尚存在的未落地的非农建设用地悬空指标，以及因为各种原因需进行非农建设用地调整的，正在试图选择在回报最高的土地上进行划定。这种较大规模的非农建设用地调整势必导致对特区外城市功能的冲击。此外，非农建设用地批量入市在增加商品房土地供应上确有帮助，但无计划的入市，尤其是在房地产发展走低的形势下，可能对深圳市房地产市场造成冲击。
4.破解管理难题的对策建议
4.1明确非农建设用地的管理原则。对深圳而言，城市化快速发展对土地资源合理高效利用提出的要求与现行国家“二元化”土地管理制度矛盾日益突出，加上在不同阶段的城市化进程中出现的土地历史遗留问题，使当前原集体用地管理面临很大压力。在管理中应坚持“严格规范管理、保障发展权利、消化历史问题、提升建设水准”的原则。
严格规范管理，就是按照宏观调控要求，加强对非农建设用地的用途管治，按照国有土地管理的管理要求，完善确权手续，加强规划引导和计划统筹，规范非农建设用地的规划许可和用地审批手续；拟定科学合理的非农建设用地市场化政策，促进土地资源高效利用。保障发展权利，就是真正落实非农建设用地所承载的对原集体经济组织和村民的居住权和发展权的保障，划定的非农建设用地应满足数量和质量的要求，并为可能的动态调整做好准备；通过适当的政策和经济杠杆，调节和平衡非农建设用地开发的收益，保证继受单位和个人的相对公平。消化历史问题，即以非农建设用地作为解决深圳市原集体历史遗留用地的切入点之一，通过将部分历史遗留用地纳入非农建设用地范畴进行规范管理，起到消化历史遗留的集体建设用地的作用。提升建设水准，就是通过对非农建设用地的开发建设和更新改造的规划引导、区位指引和时序。
4.2确立规划的权威性，使非农建设用地按照城市规划确定的用途进行管理。
4.2.1依照规划实施，通过土地入市调节政策，解决非农用地与规划功能不符问题。按城市规划确定非农建设用地土地用途，是城市规划实施的必然要求。目前，深圳市组团分区规划现已对深圳市全覆盖，法定图则全覆盖工作也在加快推进过程中。对于非农建设用地，不管是在未建设的空地上划定或是划定在建成区内的工业、居住或商业用地，均应按现行城市规划的用地性质来确定土地用途。对于非农建设用地按照规划确定为居住、商业、办公用途，特别是依规划进行商品房开发进入市场的做法，目前国家是严控的。尽管深圳对非农建设用地实行一定市场化政策，但现阶段的政策体系是十分有限并还不完善。由于非农工商用地用于工业、商业或者住宅等不同用途的开发会产生巨大的经济收益差异，因此，在保证规划权威性和严肃性的前提下，对于原批准为工商用地、发展用地和未明确功能的未建非农建设用地，现规划确定为居住、商业、办公等经营性用地的，必须进行必要的调整，以保证非农政策的稳定性和社会的公平性。对于在编的法定图则，涉及非农建设用地时，则应以规划的科学性和技术合理性作为首要考虑的因素，适当考虑非农建设用地的土地政策属性。例如在小范围内有一定调整余地的前提下，非农工商用地宜按照有利于发展经济的用途，并优先考虑确定为工业用途。
4.2.2纳入年度实施计划管理，规范用地规划审批程序。面对深圳市建设速度的飞速发展，为了充分发挥规划和计划的调控作用，加强土地利用的计划管理，根据《深圳市近期建设规划（2006~2010）》的目标，每年编制《年度实施计划》，以此作为全市年度建设用地供应管理的依据，这一创新制度从2005年起已被正式纳入政府的运行机制。依据城市近期建设规划年度实施计划制度，全市必须坚持按计划安排建设用地，以强化计划的刚性。因此，从建立全市统一的用地管理标准目的出发，非农发展用地建设应纳入国有土地管理轨道，按照近期建设规划年度实施计划与年度土地供应计划进行管理。同时，根据目前非农建设用地管理的现实需要，对非农建设用地的规划审批，可区分非农工商（已建）用地、非农工商（未建空地）和“未建房户”非农居住用地实行差异化的管理。
4.3合理有序地引导非农建设用地调整。
4.3.1采取等面积分类置换的方式。在明确对“已划定方案的未建非农建设用地，如涉及基本农田、基本生态控制线和规划已确定的市政基础设施、公共配套设施用地的”予以调整的前提下，以社区为单元，考虑已划定非农建设用地符合基准指标的情况。对于已划定非农建设用地规模未超过基准指标而要求置换的情况，可按等用地规模在本社区范围内（包括建成区或未建空地）予以置换，在符合城市规划的前提下，可作为利于社区经济发展的可开发用途，具体可为居住、工业、仓储或者商业用途。对于已划定非农建设用地规模超过基准指标而要求置换的情况，可按等用地规模在本社区的建成区中置换落实，或者与“悬空指标”置换，在社区结合城中村（旧村）改造、整村搬迁、异地安置等方式，引导“住宅进社区、工业进园区”，在城市更新改造时予以明确。
4.3.2引导零星非农建设用地集中有序的开发。对于相对分散而零星的非农建设用地进行适当调整归并的，特别是涉及城中村改造的，原则上予以支持；对于非农建设用地大规模整体调整的，则应予控制，应充分考虑现状建筑、周边配套、现行规划情况，同时应充分考虑原农村组织的集体意愿、调整指标涉及的具体业主意愿；对于属于旧城改造范畴的非农工商用地，为引导“工改工”的实施，建议出台包括各类改造的城市更新办法，全面考虑后再进行改造规定，以避免变相的房地产开发改造。
4.4完善非农建设用地与城市更新改造结合的政策。
4.4.1加强与城市更新项目结合，引导用地布局优化。从实施意义来看，将分散的非农建设用地集中置换，结合城市更新进行建设，对于提升城市形象、有效整合土地资源、推动村民统建上楼及工业进园具有积极意义，同时这种方式还能在一定程度上解决非农建设用地与规划冲突的问题。从落实规划来看，较集中的非农建设用地有利于开展较大规模的城中村改造，改造的成效也比较好。然而，由于改造项目范围的确定必须以足够比例的非农建设用地规模为前提条件，而非农建设用地结合改造进行调整能否实现，有赖于改造项目是否能够列入当年的年度实施计划。因此，在非农建设用地置换调整与城市更新改造项目的年度计划之间进行充分的协调和衔接，用地管理部门与城中村改造部门应建立定期、定项目的机制，跟踪改造项目的进度，使非农建设用地能够结合城市更新并进入年度实施计划而得以实施，从而促进全市非农建设用地布局的优化。
4.4.2结合发展形势，专项研究进行引导改造。非农建设用地能够依托城中村改造得以消化的情况，在很大程度上基于城市更新可以推进的程度。在近年来房地产市场大起大落的背景下，城市更新改造政策也需要重新定位。因此，在充分考虑国家宏观调控政策和近期经济走势下，结合城市化转地后的土地情况，落实正在编制的《城市更新条例》精神，对城中村改造五年计划进行检讨，提出近期更新改造策略，指导年度城中村改造计划的编制。对于纳入旧改的非农建设用地来说，目前迫切需要得到政策指引的内容包括：适宜的改造区域，改造时序，保证环境的提升和公益性设施的空间预留等方面。针对目前市场热捧“工改居”项目、而工业区升级改造项目少有问津的两个极端现象，应得到充分重视，通过政策手段平衡两种改造方式的获利程度，避免过多的住宅房地产项目，鼓励工业区的升级改造。
4.5探索非农建设用地的入市流转。
4.5.1逐步扩大非农建设用地的入市范围。在深圳特殊市情的背景下，通过城中村改造为非农居住用地提供上市流转作的通道，是一项探索性的实验。一方面，非农居住用地上市流转之后由灰色产权转变为可流通的完全产权，从而为城市释放出质量较高的住房资源，有利于解决当前房源不足的问题，并能一定程度上缓解房价过高的情况，便于住宅房地产市场的统一管理。另一方面，非农居住用地的上市流转意味着动摇了原住民的永久居住权，必将给原住民的利益带来不小的冲击。因此，应因时就势，有步骤、分类型地使私宅走市场化的道路，最终实现住宅产权的统一国有化；针对性地区分非农建设用地“私宅”与其它未完善手续“私宅”的差异性，使建设行为的合法性与经济收益和社会收益挂钩，树立法律的权威性，鼓励依法建设，实施违法必究，妥善解决历史遗留的违法私宅问题。
对非农工商用地的开发使用，按目前政策是30％可用于合作建房进行上市流转，70％预留作为为集体提供长期收益的集体资产。但实际上，对集体整体利益来说，短期还是长期利益、集体管理资产还是个人管理资产，哪种利益回报更高，资源配置效率更高，很难一概而论。从物权的角度来看，原村集体是有权按照集体成员的意愿来处置其所属资产。因此，对非农工商用地的开发建设，应给予原村集体充分的自主处置权，通过全体成员大会的形式决定处置集体用地的方式，即选择全部上市或部分上市或自主经营。从用地管理的角度看，非农工商用地上市流转后能实现产权的完全国有化，有利于实现全市土地按统一标准进行管理。
4.5.2采取用地价政策调节不同用途非农建设用地收益。对于未明确用地性质和原批准为工商发展用地的非农建设用地，规划功能确定为居住或商业的情况，如何进行功能调整，通过何种方法合理、合法地与现有的土地政策进行衔接，是非农建设用地上市流转的关键问题。目前，深圳从进行了土地用途打折法、容积率打折法、地价调节法三方面的探索实践。土地用途打折法指把工业用地按一定比例进行折返置换为商住等其他经营性用地（如按工业用地的50％规模置换为居住用地）并进行上市；容积率打折法指工业用地等面积置换为居住、商业用地时按一定比例降低置换后地块规划所确定的容积率并进行上市。地价调节法则是根据不同用地性质的地价差异调节用地置换所产生的收益差异，以大运新城的调整方案为例，其具体测算方法为：工业用地按65％折算为商住或商业用途的，地价按35%部分缴纳市场地价，如市场地价为基准地价的2.5~3.0倍，即相当于基准低价。由于不同地区的基准地价是由国土部门所确定公布的，所以从操作实施效果来看，直接采取全部土地按基准地价计价的地价调节法更为直观和简便。因此，对于非农工商用地根据规划调整为居住或商业用地的情况，可按基准地价缴纳全额地价；其它非农建设用地按照《深圳市人民政府关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》（深府［2001］94号）规定“原农村征地时留用的工商发展用地进入市场的，按建筑面积收取市场地价的10％”，即按照基准地价的10％缴纳地价，以有序地引导非农建设用地入市流转。
5.结语
随着城市化的进一步深入推进，集体所有的非农建设用地在城市建设中将发挥更大的作用，对其合理有序的管理将有助于加强城乡土地统筹建设，使有限的土地资源得到高效合理的开发利用，有助于促进乡镇经济发展和农村城市化，保障农民合法并充分使用土地改善生活，有助于推动城市规划和城市更新改造的实施，加快城市化进程，提升城市化质量。从体制来看，我国现行的“二元化”土地制度是造成集体非农建设用地管理存在种种问题和难度的根源。从实际管理来看，应从地方实际情况出发，以城市规划为主导，坚持非农建设用地按规划要求和标准建设；充分考虑非农建设用地因发展而提出的置换调整要求，并结合城市更新改造解决非农建设用地的调整与开发问题；探索通过地价调节等方式，审慎推动非农建设用地入市流转；从而建立更健康、和谐的城乡关系，推动城乡全面高质量的建设。
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关键词：城市更新；传统历史街巷；肌理保护
Abstract：How to protect historic steeet in urban renewal effectively，keeping its truth integrity readability and continuability．On basis of investigation and study，this paper taking Changsha historic street texture protection as an example, has probed historic steeet texture protection，s meaning， process，principle and content. We has also introdused protection method putting to use here,such as definiting protection range and level，drawing up protection standard and guide lines，etc．
Key words：urban renewal；historic street；texture protection
中图分类号：TU985文献标识码：A
文章编号：1674-4144（2011）-08-66（7）
1城市更新与传统历史街巷肌理保护的意义
在社会经济发展的过程中，在城市更新的过程中，传统历史街巷面临的形势和存在的问题，迫切需要我们以一种明确的态度和责任感来保护她，历史文化传统不应该成为一个城市发展的沉重包袱，在城市更新的过程中，历史文化的资源和环境是不可复制与再造的，她们是弥足珍贵的城市财富，对保持现代城市特色起到至关重要的作用。
今天，城市不断在更新着形式和内容，但总有一种人文情怀萦绕的家园情感维系着人们生活在城市里面，历史文化传统及其环境最真实的记录了这种祖祖辈辈传承下来的情感。历史文化名城中的传统历史街巷，作为一个整体，比较集中、清晰地保存了这条集体的情感纽带。
传统历史街巷的肌理是她外在美与内在情感的表现与流露，是传统历史街巷保护的核心内容。城市的旧城部分是构成城市特色的基本肌理，各个历史时期建起来的街区老房子和形成的街巷记录着城市丰富的历史文化信息，一旦被拆历史文化名城的风貌将荡然无存，即使保留了少数已列入各级文物保护名录单位的老房舍和院落，也会因为被现代风格的高楼大厦层层包围而显得孤立不协调。实际上，这些被剥夺了整体历史文化环境的“文物保护点”已失去了绝大多数历史文化信息，只能作为零散的历史文化片段展现，因此，传统历史街巷作为一个整体的历史文化及其环境得到保护，才是真正意义地保存城市的一段记忆和历史。
2传统历史街巷肌理保护遵循的原则
传统历史街巷肌理作为历史文化遗存及其环境的一部分，它的保护遵循的原则和历史文化古迹的保护是相通的。它应遵循真实性、完整性、可读性和可保存性原则。
2.1历史街巷肌理保护应遵循“真实性”原则
在历史地区开发建设中，环境的保护应从哪些方面着手，什么是环境保护值得注意的问题。《ICOMOS》（ICOMOS Charter for the Conservation of Historic Town and Urban Areas）认为，当历史地区必须开发建设新建筑或改变现存建筑时，在环境上应该尊重现有的空间布局，尤其是规模和地块尺度。它将以下几点作为体现一个地区历史特征的物质和精神要素：
A由地块和道路所确定的城市模式；
B建筑、绿色空间和开敞空间之间的关系；
C由规模、尺度、形式、建造、材料、色彩、装饰所确定的建筑的外观和内涵；
D城镇或城市地区与其周边环境的关系，包括自然和人工环境；
E城市或城市地区长期以来所形成的多种功能。（Jean Louis Luxen，2001）
在历史环境保护中应如何最大程度保证其真实性，也就是说在众多的历史保护措施当中应优先考虑何种措施才能达到我们所预想的效果。英国的历史保护专家DerekLinstrum曾说过：“加固好于修整，修整好于恢复，恢复好于重建，重建好于装饰。”换句话说，追求真实性就意味着探究真谛：真正的代表性，真实的表述，真正的应用。
2.2历史街巷肌理保护应遵循“完整性”原则
对街巷肌理历史环境的保护本身就是保护完整性的一种体现。传统历史街巷肌理本身就包含了历史文化古迹及其环境，他们同时存在，共同担负着反映历史信息的任务。单体文物建筑所传承的历史信息有限，许多信息存在周边的历史环境当中。作为街巷环境本身也应要有完整性，比如在划定保护范围时，就应该全面系统地考虑地段的历史风貌的保存状况、历史沿革、地形地貌和街巷格局、空间景观等因素，既要避免割裂历史格局的完整性，也要防止将与历史街巷风貌无关的范围划入保护区以至于无法实施有效的保护。
《历史文化名城保护规划规范》中提出保护区范围地划定要因地制宜进行：当保护区边界附近有保护建筑时，应将其划入保护区内；在历史地段内，主要视线景观通道的主要观景点向外眺望时，其视线可及处的建筑整体或面对景观通道的建筑立面，应该被划入保护区；在历史文化保护区内外，与保护区的整体风貌相互依存的自然景观和环境，如山体、树林、水体和农田等，也应该划入保护范围。这些规定有利于在保护范围的历史景观和环境的完整性和连续性。对于传统历史街巷的保护范围，则要依据其肌理现状和历史情况具体分析确定，针对肌理特征尽可能完整的保护历史文化传统及其环境。
2.3历史街巷肌理保护应遵循“可读性”原则
历史街巷肌理总会留下历史的痕迹，这些痕迹便是我们从中可以读取的历史信息。这些痕迹包含着不同时代的变故，比如战争的破坏，历代维修时留下的印记，风、水、火灾的痕迹，文化变迁的演绎还有岁月气候造成的破坏，都会凝固在历史街巷肌理之中。不同的历史年代，不同的风俗习惯，不同的文物建筑，都会有特定的历史环境，所以我们在保护整治和维修时决不能以现代人的审美观念和功能的要求进行历史街巷环境的整治，否则可能造成历史信息永久的破坏及丧失，而应遵循“可读性”原则，让后人能够很清晰地辨别出历史的真实信息和后人加上的信息，真实和完整同样体现在“可读性原则”中，越真实越完整越具有可读性。
2.4历史街巷肌理保护应遵循“可保存性”原则
我们保护历史街巷是希望她完好，充满生气的保存在我们的城市中，“可保存性”原则正是基于这样的理念，可持续发展的传统历史街巷才是“活”的历史街巷，才是可保存的，我们在保护、整治、更新这些历史街巷时，需要在功能和形式上考虑其更好适应现代城市的可能途径和方式，当然首先要发挥自身历史文化优秀传统的优势，比如，生活性街道的人情味，混合的趣味性，传统建筑园林的艺术性等等。传统历史街巷的可保存性必须是在真实性，完整性和可读性原则基础之上的可保存性，才具有历史文化及其环境的真正意义。
3长沙古城传统历史街巷肌理保护
3.1传统历史街巷肌理的组成
城市形态涉及城市结构，城市肌理和城市生活，其中城市肌理是与城市设计关系最密切的，也是城市形态最直观的表现。齐康先生对城市肌理作了下面的定义:“城市是由街道、建筑物组成的地段和公共绿地等组成规则或不规则的几何形态。由这些几何形态组成的不同密度、不同形式以及不同材料的建筑形成的质地所产生的城市视觉特征为城市肌理。城市肌理决定了商业区、居住区等区域的纹理、密度和质地。一个区域的肌理一旦形成，由她决定的物质价值、经济价值以及文化价值就很难改变。”
传统历史街巷是长沙古城肌理的一个基本构成形态，一个基本的线性结构单元。今天，她们作为一个比较完整的“历史文化遗存及其环境”内容呈现在城市中，体现了古城风貌，老街，老房子本身就是历史。
3.1.1街巷肌理包含的城市组织
街巷肌理中的城市组织指的是街巷中实体与空间的组织关系，以及她们与人的尺度关系（图1）。具体讲，实体与空间的组织关系，既有大小、形式也有空间布置上的关系，实际最基础的是她们之间一些基本的比例关系。有实体才有相对应的意义空间，复杂的空间与实体组成还会形成各种类型特征。无论空间或实体，尺度感是人对她们的感受，也是最基本的特征。传统历史街巷的基本比例和尺度即是肌理中城市组织的关键内容。
3.1.2街巷肌理包含的城市材质
街巷肌理中的城市材质指的是街巷中实体所表现的软质、硬质景观（图2）。硬质景观主要是建筑形态和其他铺地、小品等人工景观，软质景观主要是街巷绿化的自然景观，两者有完全不同的材质特性和景观效果。城市材质不是孤立的，她附加到城市组织中会有不同尺度层级上的肌理表现。传统历史街巷的软质、硬质景观， 重点表现在“可读的”具有一定规模的传统建筑和园林形态。
3.1.3街巷肌理的形态特征
我们知道，肌理指由于材料的不同配例、组成和构成而使人得到触觉质感或视觉感受，其产生的根本原因是纹路呈图案状的分布，这里面包含了原始材料的质地和纹理起伏的组织两个方面，对比出现了图案，对比产生了肌理，街巷肌理也因此形成，同时又具有反映自身历史文化环境来源的形态特征：历史街巷的传统人文尺度层级，历史上形成的一定规模，一定密度，比较紧凑的传统形态。这三个形态特征也正是古城传统历史街巷肌理的魅力所在。传统的人文尺度在今天工业化发展的城市中显得尤为珍贵，“以人为本”已经成为人们切实的需求，传统的规模和密度也许没有那么高效、发达，但舒适、方便何尝不是一种生活品质的体现。古城街巷的迷人不是没有道理的，其中的情景也许最能牵动古城人的心。
3.2古城历史街巷肌理现状
3.2.1街巷肌理研究内容
长沙历史街巷肌理，主要研究古城城市组织和城市材质中最基本反映其形态特征的内容。城市组织的研究内容为：（1）街巷空间及建筑的尺度――与人的关系；（2）街巷空间及其建筑比例――实体与空间的关系，主要指街巷空间比例：D:H（D为街道宽度，H为沿街建筑外墙高度）。其影响因素既有街道的性质，如生活性街巷和商业性街巷形成的历史宽度和格局，也有传统街巷立面中开间、门板窗扇、山墙的熟悉尺寸使得人们对所处空间的尺度把握更容易等等。
城市材质的研究内容为：（1）古城的硬质景观，主要指传统建筑形态(建筑物色彩材质、形制、风格、体量、细部等)和其他铺地小品等人工景观；（2）古城的软质景观，主要指古城街巷的园林绿化环境。
3.2.2街巷肌理研究对象
长沙历史街巷肌理研究的对象选取了：（1）公布的十一条传统历史街巷（图3）；（2）清光绪留存至今的部分历史街巷。这些明清时形成的街巷骨架犹存，街巷名沿用至今；清末、民国至解放初期各个历史时期的建筑物还有部分保存完好；老街巷风貌尚未完全消失。
3.2.3长沙古城传统历史街巷调研
（1）对十一条传统历史街巷进行了比例尺度的定量定性分析统计，完成下（表1）。
（2）对这部分街巷所代表的城市组织路线进行了进一步性质、特性、格局上的分析研究，下面是以白果园为例的调研图表（图4）。
代表性城市组织调研图表主要表述了该研究对象的街巷性质，历史宽度，历史距离，历史比例，以及街巷特性的表征点：中心景观点，对景点，对比变化点，街巷的渗透点，并对这些趣味点的频率、间距进行描述，反映该组织路线的肌理风貌。
（3）对古城传统建筑形态及其他硬质景观，绿化软质景观进行分析归纳，形成对古城城市材质保护建议的依据。下面为典型的长沙传统建筑的形态归纳总结和部分代表性古城肌理（图5、表2）。
3.2.4街巷肌理研究结论
（1）人们对街巷的尺度感觉是在“流动、对比、综合中产生的”
“流动”是传统街巷多空间体系的趣味点、兴奋点。“对比”是传统外部空间营造特定尺度感的常用手法。具体在传统街巷肌理保护研究中，确定需要保护的主要特性有：中心点，对景点，对比变化点，渗透点。这些兴奋点趣味点出现的频率、间距主要通过“鱼骨状”的街巷格局安排布置，因此传统历史街巷的格局是“流动、对比、综合”产生的关键，也是古城城市组织保护的关键内容。
（2）街巷空间的历史尺度及比例
传统街巷的D：H值普遍在0.5-3之间，说明人们向心内聚，追求安定、亲切的空间需求。长沙古城街巷主要是生活性街巷，以及生活与商业混合性街巷。生活性街巷D:H值多在0.5左右,历史宽度5米以下，混合性街巷的D:H值多为0.5-2,历史宽度5-9米之间。历史宽度、高度很好反映了长沙传统街巷比例尺度的人文取向，是古城肌理中城市组织保护的要点。
（3）城市材质包含的传统建筑园林小品等形态
长沙古城传统的形态、材质、色彩不仅仅富有中国特色的韵味，还有着浓厚的人文色彩，民族寓意，是任何现代材质不能替代的，朴实自然的情感蕴含其中，是街巷肌理保护的要点。
3.3古城历史街巷肌理保护
3.3.1保护层次和范围
长沙古城历史街巷是《长沙历史文化名城保护规划》中介于历史街区与历史建筑之间的一个层次，是古时长沙城市肌理的一个基本构成形态，一个基本的线性结构单元。针对这次古城街巷肌理保护选取的研究对象，将其划分为三个层次进行保护 。
（1）重点保护街巷：十一条历史街巷的保护范围
（2）一般保护街巷：清光绪留存至今部分街巷的保护范围
（3）保护街巷：以上街巷保护区外的风貌区范围
3.3.2保护标准
街巷的历史宽度和格局表现了街巷的基本风貌，沿街建筑高度（H）与街道宽度（D）一起构成了街巷空间的基本尺度，所以街巷保护首先要根据历史宽度来控制立面高度，使D/H值保持长沙古城传统比例范围：0.5至2之间。针对各个层次范围的特点确定需要保护的高度控制标准，如下：
街巷保护区：维持原历史宽度和格局不变。制定沿街建筑的檐口高度和层数标准以及总高度，内部背景建筑的总高度，进行严格高度控制。重点保护街巷同时进行街巷视线控制点的保护，防止街巷视觉环境中出现体量过大的新建筑，破坏街巷传统尺度和轮廓线。
保护街巷：控制相对放宽，设置风貌区内部建筑的总高度，进行高度控制，防止两侧及内部出现体量过大的新建筑，破坏街巷传统尺度和轮廓线（表3）。
3.3.3保护建议和指引
传统历史街巷肌理保护包含城市组织和材质两方面内容，在城市规划和设计的不同层面上，可以通过控制性标准和指引性的建议来实施保护，达到预期的要求和效果。
好的引导和必要的控制都是历史文化保护不可缺少的，而历史街巷作为一个整体的历史文化遗存以及环境，对她的保护也许需要更多的引导和理解，在古城城市组织保护中控制性的标准更能保护她的比例尺度等特性，而对于古城的城市材质，引导要点更能反映材质需要保护的内容，因此提出古城街巷城市材质的保护建议。
古城街巷城市材质的保护建议：（1）逐步恢复和鼓励主要采取修缮、修护、改善、整修的方法进行小规模保护更新；（2）避免的三类风貌建筑，需要暂时保留，可建议远期更新拆除，现状通过修饰手法弱化其风貌影响。（3）逐步恢复和鼓励的一类风貌传统建筑，不仅要符合历史宽度、高度的传统面貌，同时也要体现历史街巷富于变化、趣味且整体如一的古城韵味―谐调统一中蕴含对比和层次的建筑形态。
参考文献
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关键词：工业遗产地、城市公共空间、再造、沈阳市铁西区
中图分类号：[F287.2] 文献标识码：A 文章编号：
随着城市化进程不断推进，对工业遗产地进行改造是工业社会向后工业社会过渡过程中必然经历的过程。工业遗产地城市公共空间再造是城市更新和美化的重要部分，再造后的公共空间品质直接影响着城市的品质、品味和城市更新的成败，更直接影响着市民的生活模式和生活质量。工业遗产地城市公共空间的再造随着经济模式、政治体制的变革而不断变化，新时期有新的城市公共空间，以适应新的生活需求。因此，随着人们思想观念的变化，生活品味的提高，工业遗产地城市公共空间再造产生了新的变化。
一．概念解析
1 工业遗产地
工业遗产地包括工业文化遗存中相关的建筑物以及各类工业生产、运输、仓库等活动的用地，还有与工业生产相关的其他社会活动场所。它们在生产和使用过程中被烙上了历史印记，在特定阶段和特定时期具有举足轻重的地位，能体现人们的自我认同，寄托丰富的情感，记载人类进步的历史，构成了工业文明的记忆和作为历史遗产的文化价值。
2 城市公共空间
城市或城市群中，在建筑实体之间存在着一些开放空间体，它们是城市居民进行公共活动的开放性场所，为大多数人服务。同时，它们又是人类与自然进行物质、能量和信息交流的重要场所，也是城市形象的重要表现之处。这些开放空间体担负城市的复杂活动（政治、经济、文化）和多种功能，它们是城市生态生活的重要载体，包括城市中的街道广场、公园、绿地、滨水空间等，具有景观、商业、聚会、交通、休闲活动、宗教等功能，具有开放性、整体性、多样性、动态性的特点。
3.再造
再造主要有三种意思：重新给与生命，多用于表示对重大恩惠的感激；泛指再生、复活；重新创建。在本文中“再造”主要是对于指工业遗产地城市公共空间的重新利用或重新创建。
4 城市公共空间的再造
英国学者克里夫.芒福汀认为城市公共空间是一种“复杂的、多维度的、动态的空间。它既包括城市道路、广场和绿地,也包含必要的社会基础设施,如教育、卫生、治安等机构和拥有行政、司法和立法等职能的建筑也被认为是公共空间。”面对存在诸多问题的城市现状和快速城市化的压力,城巿更需要通过对公共空间的塑造来改善城市整体环境。工业遗产作为城市中被废弃的生产单位,有着巨大的内部和外部空间尺度,本身就具备改造为城市公共空间改造潜力。对于工业遗产中己有的室外开敞空间,只要增强其对城市的开放性,并作相应的景观处理,作为城市的公共空间就非常适宜;对于原本缺乏室外开敞空间的工业遗产,也可基于所在区域对城市公共空间的需求量,对工业建筑采取不同程度的拆除,完成向城巿公共空间的转化。因此,利用工业遗产完成对城市公共空间的再造,既有必要性又有可行性。
二、城市公共空间的再造分析
1工业遗产地原有室外开敞空间改造为城市公共空间
工业遗产地的原工业旧址，大都是在计划经济下形成的。往往独处与城市一角进行封闭式管理，条块分割，与城市的其他区域或城市生活严重分离，形成独特的单位大院式的室外开敞空间，这些由住宅楼围合形成的空间缺乏与城市生活的必要联系，严重影响了居住区的活力。
在对工业遗产地进行改造、再造成城市公共空间的过程中，我们从两个方面考虑：一是工业遗产地外部。改造后的工业遗产地不再是相对独立的区域，而应面向城市开放，从城市发展的角度让城市居民能够充分利用经过改造的工业遗产地原有室外开敞空间；二是工业遗产地本身。要慎重评估该基地的经济、文化和环境价值，充分挖掘基地潜力，同时给予合理的开发和利用。以沈阳市铁西区工人村生活馆改造为例（图1.2），政府把原有工人居住区改造为展览空间，打破长期以来原有工业遗产地与城市相对孤立的局面，把工业遗产地转换为城市的有机组成部分，充分尊重城市整体规划，从城市整体发展的角度探讨工业遗产地的功能定位和空间发展，注重保护工业遗产地在长期的工业生产过程中形成的、带有浓厚工业特色的建筑、空间与环境，并在改造中使之得以延续、发扬（图3）。
2工业遗产地原有建筑改造为城市开敞空间
在城市不断更新的过程中，为适应新的城市功能，工业遗产地的改造通常会根据所在区域城市公共空间和性质的再次调整。对于原本建筑密度较大的工业厂区，需要对部分工业建筑以及居住区进行不同程度的拆除以获取新的城市公共空间，满足附近居民基本生活的需要。根据对原工业建筑拆除程度的不同，其改造手法可分为两类：①将建筑完全拆除，在原址新建城市公共空间；②将建筑部分拆除，作为景观元素加以利用。
①将原有建筑完全拆除
以沈阳铁西万达广场为例。铁西万达广场是在沈阳工业大学原址上改建而成。随着城市的不断更新，铁西区原有的工厂逐渐被迁走的同时建起了大片的住宅，沈阳工业大学原址所在区域就被改建为居住区。从城市整体规划的角度出发，同时根据需要在沈阳工业大学原址上建起万达广场。万达广场是城市综合体集大成者，精准配比住宅、休闲、娱乐、百货、酒店、公寓六大城市机能，整合国际商业资源打造沈城新都市中心，为市民提供高品质的生活娱乐空间（图4）。
②将原有建筑部分拆除
以沈阳铁西区重型文化广场为例。重型文化广场是在沈重集团的原址上改建而成（图5）。这个企业无论是过去还是现在都为沈阳乃至全国的发展做出了重要的贡献。广场上的建筑、雕塑、设施均由原来的废厂房、旧设备、旧零件改建而成。该广场在功能上不仅为市民提供了休闲娱乐的场地，还能在特殊情况下为民众提供紧急避难的场所。广场中的1905创意产业园由原厂旧车间厂房改建而成，保留了老厂房的建筑风格、框架结构和部分设备遗迹，细节装饰也彰显工业文化特色。1905创意产业园为城市提供了艺术文化信息交流的平台，可开办各种大型展览与活动（图6）。
3工业建筑单体改造适应城市空间发展
工业遗产的改造与再利用，通常涉及到城市中某一区域的复兴和发展，因此它必须首先符合城市整体规划和更新，其次才是针对建筑单体的具体改造。因此，在城市总体规划的背景和前提下，工业建筑遗产单体的改造与再利用必须与周边的城市空间相适应，而不是一味地为保持所谓的“原真性”而牺牲城市整体层面的利益。沈阳铸造博物馆是由原沈阳铸造厂改建而成，原厂址占地面积33万平方米，位于卫工北街和北一马路的交汇处（图7）。在城市整体规划中原厂搬迁至沈阳经济技术开发区，因为具有代表性，能够体现沈阳工业传承的特色，政府决定把原来的翻砂车间旧址保存下来，并改建成一座能够充分反映沈阳铁西老工业基地工业文脉的博物馆。原厂址一间间巨大的厂房，是日伪时期留下的产物，主楼是1937年的建筑，前有高大宽阔的门楼，后有半包围形的精致花园式天井，是难得一见的日式办公楼建筑，也是一组罕见的世界工业建筑群。现在的沈阳铸造博物馆基本保存了车间的原貌和传统的铸造工艺流程，馆里很多东西都是以往资源的重新利用（图8）。当年重达50吨的国内同类模型中最大的钢锭模型，仿佛一个时光隧道的入口，把人们带进铁西的工业历史之中；当年的冷渣罐，如今用作养鱼缸来装饰环境；当年用过的焖火窑如今被改建成了小型的放映厅，每个窑内可以容纳二三十人；而昔日的焖火窑窑车，如今已改成小型演艺舞台，一架老式的钢琴和呈弧形的铸造模件充当的座椅，让这里冷冰冰的钢铁工业气息沾染上很多艺术的气质。室外展区一部铸铁书脊的书样雕塑，页面上记载着铁西历史的由来。水泥地面上烙有各种生产工具、文字以及手印形状的象征着工业文化的图形。还有许多具有标志性的工业设备及工业构件作为文化景观融入到场地当中(图9)。
4工业文明与工业文化
如今文化和文化遗产的内涵和外延都在不断发展变化，每个时代人们都应在历史的长河中留下印记，不断创造新时代的文化遗产。其中工业遗产无疑也是具有标志性的时代记忆，工业遗产地同时承载着有形的物质资源和无形的文化资源。城市的工业文明是城市的一种特殊语言，城市的老工业遗产地乃是非传统的城市空间和景观之一，是一种工业景观，是一种工业文化。对这些工业遗产地的开发不仅要考虑经济效益，更重要的是要考虑其历史文化价值。充分考虑创造和包含工业遗产地，是实现可持续发展的需要。
结语
随着城市化进程的不断推进，人们清楚地意识到工业遗产地存在的价值，并竭尽全力地保护它们，以新的方式传承它们。那些工业遗产地为城市积淀了文脉，赋予工业遗产地新的含义，不仅完善了城市功能，也为城市发展带来生机。作为建筑师更要提高保护工业遗产地历史文化价值的意识，如何使这些工业遗产地重新焕发活力，城市公共空间再造成为城市设计中的重要课题之一。现阶段，对待工业遗产地大拆大建的激进做法已经不能适应城市发展，因此，研究和探讨工业遗产地城市公共空间再造方法，对于城市发展具有非常重要的现实意义和指导价值。
参考书目
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关键词：居住分异 基本功能 城市规划对策
1背景
居住空间是城市空间的重要组成部分，改革开放三十年来，随着住房商品化的不断深化、居民的社会经济地位逐渐改变、生活习惯变迁和工作环境的变化，以及政府相关政策的影响，中国城市的社会分异现象越发突出。
2大城市居住空间分异的产生机制
2.1市场机制是主导力量
改革开放后我国逐步由计划经济转向市场经济，住房也逐渐由以前的分配制转向商品化，在住房商品化的背景下居民有了自主择居的机会。在各种经济利益的驱动下，开发商争相抢占城市中的优良地段，如城市中心、副中心、地铁站和滨水地区等，这些地区往往成为资本集聚的首选地区，并在此建造各种设施齐全品质高端的商品住房，而城市中环境较差的地区，难以吸引资本，逐渐衰败。城市居民作为一个理性的消费者，会根据自己的经济实力，选择相应档次的住房，由此就成为城市居住空间分异的主要形成机制。
2.2城市政策没能发挥积极的引导作用
尽管居住空间分异是市场机制主导下的产物，但与包括城市规划在内的各种公共政策未能加以有效引导不无关系。如在产业布局政策方面，许多城市在近郊建设大型的以制造业为主的工业区，从而导致大量以简单劳动为主的低收入制造业工人在郊区集聚。又如在旧城更新改造过程中，多是实行以政府和开发商为主导的强权开发政策，在项目操作运行过程中基本上是家长式管理，很少考虑被拆迁居民的知情权和参与权，且现行动拆迁补偿政策明显不利于低收入者，旧城中原有的低收入群体，由于支付能力有限，仅靠动拆迁补偿难以返回原拆迁地域。而改造过的旧城区，大都变成价格昂贵的高档住宅和高档写字楼，迅速成为“富人区”，客观上对不同收入阶层又进行了一次分选，促使分异程度的不断加深。[白友涛、陈畅著：《城市更新社会成本研究》，东南大学出版社，2008年版，第89页]
2.3 社会等级、种族成分以及家庭类型进一步激化了居住分异
西方社会学者对北美城市生态因子的实例分析表明：社会等级、种族成分以及家庭类型是形成居住空间分异的重要因素。2003年，顾朝林对北京城市居住空间进行的分析也进一步证明了这一点，他的研究表明：家庭分布形态具有扇形结构的特征，土地利用强度分布呈同心圆模型，社会经济状态因子分布形态既表现了同心圆的特征，同时具有扇形结构的特点，种族因子的空间分布形成的是一种多核心的空间结构。[田野著：《转型期中国城市不同阶层混合居住研究》，中国建筑工业出版社，2008年版，第20页]
3应对大城市居住空间分异的城市规划对策
在计划经济时期，住宅是以“单位制”的形式进行分配，此时以经济收入为标杆的居住空间分异现象并不具有普遍性，但随着市场经济体制的深入，这一现象逐渐凸显，并正在产生一系列的社会问题，而这正是市场本身无法克服的外部负效应，需要政府这只“有形的手”积极介入。城市规划就是其中最重要的工具之一。截至到目前，已经有许多学者从城市规划的基本属性、城市规划的价值标准、城市交通等方面论述了居住分异的对策。规划的基本属性和价值标准固然重要，但针对性不强，可操作性差，措施的系统性也不强，不利于实践中的应用。为使居住分异的城市规划对策更具有可操作性和针对性，本文将从城市规划的基本功能出发，讨论居住分异的城市规划对策。
3.1城市规划的四项基本功能
城市规划的思想方式和技术方法最初来源于建筑学以及在对建筑空间进行处理的基础上形成的对城市整体空间进行的设计，土地使用的配置和城市空间的组合，基本上就是在此范畴中展开并得到不断完善的。城市交通与土地使用有着极其密切的关系，因此历来是城市规划思考和研究的重要内容。随着城市交通，尤其是汽车交通的迅猛发展，对城市交通的有效处理愈加重要，并由此而推动了城市规划思想、内容和技术方法的进步。社会科学和人文学科对城市规划学科的发展提供了思想基础，并为城市政策的研究、制定和实施提供了分析和执行的依据和手段。[ 孙施文著：《城市规划哲学》，中国建筑工业出版社，1997年版，第133页。]
从城市规划发展的历史中，我们可以看到，城市规划的主要工作内容集中在四个方面，即：(1) 土地使用的配置；(2) 城市空间的组合；(3) 交通运输网络的架构；(4) 城市政策的设计与实施。这四部分内容组成了城市规划学科的核心。
3.2从城市规划的基本功能出发，提出居住空间分异的城市规划对策
3.2.1土地使用的合理配置
合理的居住用地布局包括城市土地的混合使用、合理的居住用地等级及用地比例的划分、居住与就业用地的平衡、社会平衡邻里区的建立等。合理的划分居住用地等级，及明确不同级别居住用地规模的做法，有利于控制高档住宅用地的规模，维持城市合理的社会分层格局，从而有效避免因居住分异空间的不合理而引发社会分化和矛盾。城市居住用地的混合使用是一种从空间上抑制社会分化问题产生的重要手段，多个中心的用地布局结构有助于增加不同主体选择同一居住空间的可能性。社会平衡邻里区的建立，旨在通过使同一社区内不同阶层居民混合居住，达到维持社区平衡的目的，以消除不合理的居住分异现象。城市更新区域居住用地的安排，应尽可能地考虑到原有区域的文化与社会结构，尽可能混合使用土地，混合居住用地的确定必须要落实到控制性详细规划的层次，并通过法定程序确定下来，这样就极大的提高了可操作性。
3.2.2城市空间的有效组合
3.2.2.1多中心组团式城市结构的构建
以往的单中心圈层式城市用地结构，使城市土地的价值由中心向递减，在市场机制的作用下就形成随地价变化的密度分区，从而形成了随用地强度变化的居住分异现象。通过建立多个城市副中心，平衡城市土地价值，由于副中心对富人的吸引，有效避免富人过度集中于城市中心区的现象，使得社会财富在城市的分布更为均匀，同时由于富人的到来，有效的改善了副中心的公共服务设施，从而防止了低收入阶层的贫困化和边缘化。
3.2.2.1强化住区多层次的综合服务功能，健全社会服务体系，完善服务设施的等级体系。
在市场经济体制下，政府的职能也在发生转变，以往由政府提供的许多公共服务，转而由市场来完成。然而市场是以追求利益为目标的，在低收入者集聚的区域，由于消费水平低购买力弱，很少有开发商愿意投入。最终导致城市的服务设施整体上分布不均衡，服务设施严重向利润丰厚的富人区聚集偏移，低收入人群区设施较差。城市规划应注意平衡设施布局，尽量完善设施的等级体系，使其在空间分布更为合理。
3.2.3高效的交通运输网络架构
3.2.3.1改善衰败地区的可达性
可达性是决定城市土地价值的重要因素，在市中心、轨道交通站点、高速公路出入口等可达性较好的地区，地价往往较高，多成为高收入者聚集区。而在可达性较差的城市边缘地区，往往是低收入者聚集区。研究表明交通的可达性还将进一步影响人们的工作、生活和娱乐，占据良好交通区位的高收入者，凭借可达性的优势，在就业和娱乐上将有更大的选择权，而住在城市边缘的低收入者则有可能因为通勤时间过长失去在城市中心工作的机会。由于高收入者凭借经济优势在交通上有更多的选择权，而低收入者往往只能被动的适应城市交通，因此在交通规划中更应该关注低收入者的要求，在交通设施更新时首先要考虑改善低收入人群聚集区的可达性。
3.2.3.2丰富城市交通方式，努力发展公共交通
目前的交通规划多是以方便小汽车的出行为出发点，包括一系列的技术标准，例如展宽道路交叉口、规定最小的转弯半径和城市道路的分级等等，这些技术指标的结果是使小汽车的出行更顺畅，速度更快。但中国城市中人数最多的中低收入者并没有小汽车，他们是以自行车和公共交通为主的。在未来的交通规划中，应更多的关注各种交通方式的组合，包括步行、自行车、公交和轨道交通等，提高中低收入居民的出行效率。将城市建设成为各种交通工具都能顺利通行的场所，将有效避免因出行方式引起的居住分异。
3.2.4 有针对性的城市政策的设计与实施
3.2.4.1鼓励混合居住的政策
混合居住模式是基于社会和谐的理想，促进不同阶层居民交往、解决不同社会阶层隔离问题的有效方法。基于社会公平的价值观，低收入者应当与高收入者享有同等的生存与发展条件，混合居住模式至少可以为低收入者提供了较为平等的外部环境。另外混合居住模式，有利于低收入阶层居民获得更多的社会资本。从社会网络理论的角度，通过混合居住模式，高收入者的社会观念、信息网络使低收入者更容易获得就业机会，得到工具性帮助。[田野著：《转型期中国城市不同阶层混合居住研究》，中国建筑工业出版社，2008年版，第50页]
3.2.4.2制定合适的住房政策，提升城市整体居住环境
城市住房政策是政府调控居住分异的有效手段。如城市政府可以通过建设廉租房的形式改善城市中低收入居民的住房环境。但是要避免将廉租房建在城市偏远的郊区或城市中环境较差的区域，政府首先应将廉租房的建设看作是改善城市环境的一次契机，而不是像现在这样多是将其视为一种负担。可以通过廉租房的建设改造城市中被开发商遗落的地区，改善城市的整体居住环境。
3.2.4.3创新旧住区更新方式，倡导住区的自组织更新
所谓以社区为载体的自组织旧房改建，是指以社区组织为平台，以原住民为主体，充分尊重每一个个体的意愿和意志，通过公平公开和合理合法的途径，以平等协商的形式建立伙伴关系，进行房屋的置换和补偿，自发推动，自行更新，最终实现自我住房改善。[万勇著：《旧城的和谐更新》，中国建筑工业出版社，2006年版，第185页]
3.2.4.4保护城市公共空间资源，完善财政投资溢出效益回收机制
城市公共空间资源是城市全体居民共同的财富，城市政府应制定有效政策保护这些资源，禁止任何集体或个人挤占公共资源。目前在城市开发建设中，有不少开发商或集体通过不正当手段，将城市的公园、湖泊等纳入自己的建设用地，在这些地区建设高档别墅，将公共资源私有化，这严重损害了全体市民的利益，同时也是导致阶层矛盾的重要诱因。
4结语
城市居住空间的分异并非单纯的社会分层现象，同时也是一种导致社会封闭趋势显性化、社会阶层化的重要机制，对城市居住空间分异的控制是构建和谐社会的重要前提。随着我国市场经济的不断深入，居住分异对城市社会整体及空间形态结构的影响会越来越大。因此,城市规划对这一问题做比较深入的研究是很有必要的。
参考文献：
田野著：《转型期中国城市不同阶层混合居住研究》，中国建筑工业出版社，2008年版，第20页
孙施文著：《城市规划哲学》，中国建筑工业出版社，1997年版，第133页。
白友涛、陈畅著：《城市更新社会成本研究》，东南大学出版社，2008年版，第89页
万勇著：《旧城的和谐更新》，中国建筑工业出版社，2006年版，第185页
关键词：棚户区 市井文化 改造
中图分类号：TU99文献标识码： A
1、市井文化
市井含有“街市、市场”以及“粗俗鄙陋”之意。市井文化是一种生活化、自然化、无序化的自然文化，它是指产生于街区小巷、带有商业倾向、通俗浅近、充满变幻而杂乱无章的一种市民文化，它是一种“现象流”――“逝者如斯乎，不舍昼夜。”它反映着市民真实的日常生活和心态，表现出浅近而表面化的喜怒哀乐。它自由闲散缺乏庄严，缺少深刻性和心灵冲击力，“没有现实与历史的深层次的忧患，更没有血与火的悲剧意识。”
文化的概念涵盖面很宽泛，狭义于“市井文化”就是某地区街巷中底层百姓的具有生活气息的、传统的和经久不衰的、特色的文化现象，是一种不上大雅高堂的通俗的甚至粗俗的“文化现象”,但在城市化进程加快的过程中，“市井文化”却也成为了人们追寻过去那种最质朴、原始、纯真的生活方式而认同的一种文化现象，不能把这一词语狭义地归为贬义，比如沿街叫卖的小贩各种腔调和韵律的呼唤声、某地街头特色小食品、摆地摊练把式、街头斗蟋蟀、路灯下众人围观的棋局、夏日里晚间街头竹躺椅上摇扇聊天喝茶的市民、吹糖人捏面人、沿街排开的剃头匠简易廉价的理发挑子......都属于“市井文化”范畴，尤其独特的价值与美感。
2、棚户区改造的意义
棚户区由于其自身发展的现实问题，往往都是基础设施相对落后，生活环境质量相对较差的区域。棚户区的改造作为我国一项重大政策，并且于2013年7月下发了《国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发〔2013〕25号）》，其中城市棚户区在2013年至2017年五年改造城市棚户区800万户，在2013年改造232万户。
棚户区改造的意义在于：一方面可以有效的改善棚户区居民的居住质量，主要表现在以下几个方面：居住面积的扩大、卫生设施的改善、市政基础设施的改善、绿化环境的改善等；另一方面可以重新梳理城市发展的空间格局，整合城市土地利用的空间效率和价值，实现城市的内涵式发展。
3、棚户区改造的研究
天津是一个有着600多年建市历史的大都市，随着城市的发展与更新，城市中心区的棚户区改造逐步成为了城市发展的重点区域。天津城市副中心之一西站地区更是有着很大面积的棚户区，西于庄地区和铃铛阁地区是西站地区比较大的两片城市棚户区。
以往棚户区改造主要按照城市更新的方法去实施，只是在一定程度上解决了棚户区居民的居住空间和居住环境的问题。但改造完成后往往会形成一个新的“棚户区”，把不好的因素都带进了崭新的居住环境内，让居住品质迅速下降。缺乏从社会因素上全面的对棚户区改造进行考虑，棚户区的改造只起到了外在的作用。
铃铛阁地区是天津著名的“鬼市”地区，这里常年活跃着众多的个体经营者，是“市井文化”重要的载体。这些个体经营者学历相对较低，谋生手段相对单一，这也成为了制约棚户区改造的重要因素之一。如何解决棚户区的生机问题成为了棚户区改造的关键因素之一。
笔者认为解决棚户区改造，首先要按照居住人员的教育背景、个人意愿、家庭承受力以及未来需求划分为若干类，针对不同情况进行按类进行整体评估。在整体还迁标准上实现一致性，同时又针对不同的家庭情况，制定符合其要求的“家庭成长计划”。只有逐步的提高棚户区居民的生活条件和居民素质,才能从根本上解决棚户区的问题。
4、市井文化下棚户区改造模式研究
4.1整体搬迁模式
棚户区按照整体还迁模式，整体从棚户区搬迁到环境较好的居住区。这样可以较好的延续已经建立起来的邻里关系，居民相处更加融洽，更便于传统文化的传承。同时，整体搬迁也会让一些不好的因素得以延续，如不好的生活习惯，居民的整体素质也很难得到提高。
如要求整体搬迁，必须要做到以下几点：首先，新的居住区要加强物业管理，对不好的生活习惯和现象进行严格的管理，强化对整体素质的提升管理；其次，加强对居民的整体教育，从教育中提升居民的素质；再次，要为搬迁户提供再就业的技能学习；最后，要为搬迁区提供完善的教育设施。只有教育资源提升上去才能从根本上实现棚户区居民的融合，从各个方面对棚户区起到改善作用。
整体搬迁是对“市井文化”传承破坏最为严重的一种方式，虽然它在一定程度上给居民创造了一个地理因子集中的空间，但由于周边大的环境的变化和居住空间的转移，都在很大程度上让“市井文化”的传承得不到延续，会造成棚户区居民生活方式的根本性转变，“市井文化”会被拦腰斩断。
4.2组团搬迁模式
组团式搬迁更适合“小集中，大分散”的还迁需求，棚户区改造过程中，每家每户对还迁需求是有所不同的，所以在争取还迁需求时候可以划定若干个居住组团作为备选，按照个人需求进行选择。这样有过相同生活习惯的人集中在一起更便于未来的物业管理和生活习惯的融合。
同时组团式搬迁可以适当把棚户区的居民做适当的分散，在一定程度上可以影响其以往的生活方式，帮助他们改变不良的生活习惯。同时这样的模式还有助于棚户区居民的就业安置，小规模的棚户区居民可以再物业公司、社区服务站等进行工作安置，更有利于居民的稳定。
4.3就地还迁模式
就地还迁是现在居住区开发普遍的一种模式，这种模式为更多的开发商开发（非政府行为）所采用。就地还迁可以保持棚户区居民原有的生活习惯和大的生活环境，他们对周边环境更熟悉、更适应，与小区的居民更有互助感，在情感上的距离更近。但同时也会让原有不良的生活习惯得到延续，同时也会带来相应的就业竞争压力。
这种模式是一种长周期的还迁模式，需要与棚户区居民签订合同后，由居民自己去寻找住处，由开发商提供一定的资金作为周转，待新的小区建成后，原棚户区的居民才可以办入住。随着房地产市场的萎缩，这种就地还迁的风险越来越大，一但开发出现任何问题，就会给棚户区改造带来巨大影响。
在新的地产开发和城市进化模式下，棚户区改造应以政府为主，多方监管的模式，这样可以在一定程度上减少棚户区就地还迁的风险系数。
4.4现金补偿模式
现金补偿是一种最直接也是后期矛盾最少的一种补偿模式，它可以通过第三方估价、协商的办法达成一致后，一步到位的解决棚户区还迁的问题。但这种模式也随着我国“物权法”的颁布绝大多数居民都得到了合理的补偿，同时部分居民的过分要求产生了 “钉子户”，影响棚户区改造的整体推进和实施。
作为“市井文化”下的棚户区改造，现金补偿出现了越来越多的问题，部分棚户区居民在拿到补偿费后不能合理的规划补偿金的使用，产生了挥霍、炫富乃至吸毒、赌博等社会不稳定因素。
5、结语
