时间：2023-06-16 16:05:16
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产行业审计，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
Key words： real estate industry；earnings management；audit opinion
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）14-0109-03
0 引言
注册会计师出具的审计意见往往能给广大财务报告使用者传递关于报告真实性的重要信息，帮助相关利益者做出正确的决策。对于审计意见形成的影响因素的研究也引起了学者们的注意。而上市公司的盈余管理程度对审计意见出具的影响更是成为研究的一大热点。
近年来，我国房地产行业的发展在经历快速腾飞后也曾陷入一定程度的萎靡动荡。实行房地产调控第一阶段的2010-2011年时期，出现了交易量持续萎缩的低迷状态。2012年，调控进入了第二阶段，前期阶段调控成效的肯定与持续低迷带来的上涨压力，使得该年出现了较好的回稳状况。这种稳步回升的发展态势无疑为研究该行业相关经济问题提供了良好条件。
根据行业分类标准，本文选取房地产行业的150家上市公司作为研究样本，利用样本公司2012年度报告的财务数据实证分析了房地产行业的盈余管理程度对审计意见出具的影响。
1 文献综述
国内外盈余管理的研究现状：
1.1 关于模型的选择与建立
目前学界存在着多种盈余管理模型，包括Healy 模型（1985）、DeAngelo 模型（1986）、行业模型（Dechow and Sloan，1991）、较为盛行琼斯模型等。但随后又有研究显示，这些模型存在着不同程度的设定问题。总结回顾相关研究，本文认为，尽管琼斯模型被公认为是比较优秀的盈余管理检验模型，但为取得更理想的检验效果，需要根据实际对象和目的特定选择合适的模型。
1.2 关于研究结果
目前国内外关于盈余管理程度对审计意见类型的影响问题已有较多研究成果，但并没有一致结论。Bartov（2001）等人的研究结果表明，公司盈余管理程度越高，被出具非标意见的概率越大。Butler （2004）则认为，市场上被出具非标意见公司的应计利润为多出现数额巨大的负值，可能引起财务困境，审计师因为公司持续经营的不确定性出具非标意见，与盈余管理无关。Laura 等（2008）利用西班牙的数据验证了Butler的结果，但他们认为审计师出具非标意见是因为自身的保守性而不是企业持续经营的不确定性。
大量学者也对中国的情况进行了验证，选取不同的样本和研究方法，结果也不一致：李东平等（2001）发现审计意见与核心的盈余管理指标没有显著关系。章永奎和刘峰（2002）则发现上市公司盈余管理行为越厉害，越可能被出具非标意见，但同时大规模的会计师事务所会体现更严格的审计质量控制。
2 研究设计
2.1 研究概述
我国企业存在大量的盈余管理行为。这些盈余管理的结果往往可以反映在企业公布的财务报表中，而外部民间审计也将作为一种审核手段对财务报告的真实性完整性等起到重要的监督保障作用本文将研究的是企业盈余管理程度对注册会计师出具的审计意见类型的影响。基于研究目的，提出假设：公司当期盈余管理程度与审计师出具非标意见的概率不相关。
2.2 样本选择
本文研究的样本初步选择为根据CSRC行业分类指导选择出的174家房地产上市公司。为了保证所选样本公司之间能够进行各项指标的对比，对初选样本进行筛选剔除，最终获得了150个有效样本。本文使用的数据来自GTA国泰安金融数据库。对数据的处理使用的是EXCEL2010，变量的描述性统计及回归分析使用软件Eviews7.2。
进行变量的回归分析之前先对样本进行了描述性统计，结果如表1。
2.3 模型选择
本文以审计意见类型为被解释变量，以盈余管理程度为解释变量，并加入控制变量。因为被解释变量定义为虚拟变量故选择用Logistic模型为回归模型进行实证检验。结合行业的市场审计现状特点，参考各类文献中的模型建立后，最终为本次研究选用构建如下模型：
Audit=α0+α1EI+α2lnAsset+α3NARR+α4CR+α5DR
+α6+Big4+∈
模型变量解释：
①被解释变量：Audit为虚拟变量。如果审计意见类型为标准无保留审计意见，则Audit取值为0，否则为1（非标意见）。
②解释变量：如前文所述，正对我国上市公司盈余管理程度度量有多重方式，比如充分采用考虑风险的应记款项法；琼斯模型下较为复杂的应计利润法等。考虑到计量模型中对变量设置的尽量简单简明的要求，了解到房地产行业中重要的盈余管理手段为用非经常性损益项目来操纵利润，再结合到公司规模对非经常性损益的影响。本文采用了年度报告中披露的非经常性损益的绝对值除以总资产作为衡量盈余管理程度的指标。即：
EI为盈余管理程度，EI=年度非经常性损益绝对值/总资产
③控制变量：
LnAsset：总资产的自然对数；
NARR：表示加权平均净资产收益率；
CR：表示流动比率，CR=资产合计/流动负债合计；
DR：表示资产负债率，DR=负债总额/资产总额；
Big4：虚拟变量，如果审计师为国际四大会计师事务所则Big10为1，否则为0。
3 统计与回归结果
如表2所示，运用Eviews先求出了各个变量之间的相关系数以及相关性检验下的t统计量和对应的概率P值。接着运用Logistic回归模型回归结果如表3所示
4 结果分析
4.1 相关系数结果分析
①通过观察图二不难发现，2012年我国房地行业上市公司所属会计师事务所所出具的审计意见与盈余管理程度之间相关系数为正，大小为0.362593，初步判断可能存在较弱的正相关关系。
②相关检验下t统计量的值为4.685032，且概率P=0.0000，在α=5%，1%的显著性水平下P都很小，所以需要拒绝原假设，解释变量显著。这表明企业的盈余管理程与审计师出具非标准无保留标审计意见的之间有较弱的相关性而且是正的相关性。
③同时也可以发现该结果也表明控制变量之间与审计意见之间也存在着一定相关性，但可计算出方差膨胀因子VIF
4.2 回归结果分析
①首先观察模型总体的你和程度调整后的判定系数McFadden R-squared=0.535174，说明回归的结果方程相对较好的拟合和样本情况。总体的显著性检验P值：Prob（LR statistic） 0.000009也很小，可以通过显著性水平α=10%下的总体显著性检验，说明方程总体显著。
②观察回归结果图，可以注意到解释变量EI：盈余管理程度的参数估计结果约为18.66，t统计量值2.012842，对应t检验的概率值P=0.0441在5%的置信水平系可以通过Z的显著性检验（概率P=0.0441
③同时可以关注一下其他的变量：审计意见与控制变量净资产收益率在5%的置信水平上也呈现出显著负相关，（P=0.0049
【关键词】政府调控 房地产企业 盈余管理
一、绪论
近年来，我国房地产行业蓬勃发展，渐渐成为人们关注的焦点。房地产行业是一个资金密集型的基础性建设行业，主要进行房产和地产的开发、经营和销售活动，具有投资规模大、资产风险高、产品开发周期长、资金周转缓慢、受国民经济发展周期性的影响等等特征。房地产行业的发展拉动了建筑材料（水泥、钢铁等）、建筑工程、室内装修、家具、家用电器和玻璃行业等等六十多个相关行业的发展，渐渐成为中国经济发展的基石。同时，房地产作为一种生活必需品和一种投资品，与广大人民群众的生活具有十分密切的联系，而近年来，快速攀升的房价更是牵动着每一个普通老百姓的日常生活和幸福感。
由于房地产行业对我国经济发展以及人民的幸福生活的重要性，近年来，我国政府积极出台了诸多房地产行业调控政策，旨在帮助房地产行业健康、平稳地发展。由于房地产企业在整个房地产产业链中发挥着非常重要的作用，因而笔者认为从会计学的角度更深入地理解房地产企业是非常重要且有意义的。
本研究对2003～2012年十年期间我国政策出台的与房地产行业相关的宏观调控政策进行梳理和分类，并且结合应计盈余管理和真实盈余管理两个角度对于我国房地产上市公司的盈余管理活动的探讨，旨在帮助政策制定者更好地理解房地产企业对不同类型的调控政策做出的不同反应，进而政策制定者将来可以制定出更有效的调控政策，同时，也为有关部门识别房地产上市公司的盈余管理活动、监管房地产企业提供参考。另外，本研究根据我国房地产企业的预售制度以及收入确认的特殊性，对传统的应计盈余管理模型进行了改进，使之更能反映房地产企业的真实经营和盈余管理情况。
本研究选用的公司样本是2003～2012年在中国上海证券交易所、深圳证券交易所上市交易的所有房地产行业上市公司，剔除2003年以后IPO的公司和信息不全的公司后，共计126家。
本研究中房地产调控政策信息来源于我国政府各部门网站，宏观控制变量数据来源于国家统计局网站，会计信息来自于国泰安数据库。
二、2003～2012年中国房地产调控政策汇总
本研究对政府调控政策的分类主要有两个标准：第一个标准是根据政策调控的方向分为紧缩政策与非紧缩政策；第二个标准是按照制定政策的相关部门及政策内容分为三类：国务院直接出台的综合性房地产产业调控政策，例如“国五条”“国十条”等；中国人民银行出台的货币政策，例如中国人民银行出台的上调存款类金融机构存款准备金率、存贷款基准利率等；以及其他政府部门出台的其他政策，例如，国家税务总局出台的与房地产交易相关的税收政策、国土资源部出台的与房地产开发用地审批有关的政策等。我国政府各年份出台的房地产调控政策详见下表：
表1 2003～2012年中国政府房地产调控政策汇总
政府调控政策变量设置如下：
一是将表1中紧缩政策、综合性政策、货币政策和其他政策数除以各年份出台的政策总数；二是设置紧缩政策、综合性政策、货币政策和其他政策四个变量虚拟变量，赋值规则如下：
1.若某一年份紧缩政策数比例值大于50%则将该年“紧缩政策”赋值为1，否则为0；
2.若某一年份综合性政策数比例值大于0则将该年“综合性政策”赋值为1，否则为0；
3.若某一年份货币政策数比例大于或等于其他政策数比例，则将该年“货币政策”赋值为1，否则为0。
三、盈余管理活动变量
本研究中盈余管理活动的变量分为应计盈余管理活动变量和真实盈余管理活动变量两类。
（一）应计盈余管理活动变量
一是根据琼斯模型（Jones，1991）计算的操纵性应计利润，用DA表示；
二是根据修正的琼斯模型（Dechow，Sloan & Sweeney，1995）计算的操纵性应计利润，用DA01表示；
三是根据房地产行业特征调整的琼斯模型计算的操纵性应计利润，该模型即将修正的琼斯模型中营业收入的变化量减去应收账款的变化量改为用营业收入的变化量减去应收账款的变化量再加上预收账款变化量，由该模型得到的操纵性应计利润用DA02表示。三个应计盈余管理模型得到的操纵性应计利润均经过年初总资产调整。
（二）真实盈余管理变量
本研究参考现有文献Roychowdhury（2006），Cohen et al（2008），Cohen et al（2010），Gunny（2010）和Zang（2012）对真实盈余管理活动的研究，选用四个真实盈余管理的变量：一是异常经营活动现金流净额，用Abnormal_cfo表示；二是异常生产成本，用Abnormal_Prod表示；三是异常期间费用，用Abnormal_SGA表示；四是真实盈余管理活动汇总额，用REM表示，由于异常经营活动现金流、异常生产成本和异常期间费用可以同时存在于同一年份同一公司，所以真实盈余管理活动汇总额（REM）变量是异常经营活动现金流、异常生产成本和异常期间费用三项的加总，以衡量企业真实盈余管理的总体情况。
根据本文第三部分对盈余管理理论及实证研究模型的介绍可知，四个真实盈余管理变量均经过年初总资产调整。
四、控制变量
（一）宏观控制变量
由于房地产行业是一个关系到国计民生的行业，且受经济周期、国家政策等影响大，本研究将国内生产总值（GDP）、居民消费价格指数（CPI）、人口（Population）、城镇居民家庭人均可支配收入（Income）四个变量作为宏观控制变量。
（二）微观控制变量
本研究参照现有文献设置以下八个公司层面的控制变量：
一是总资产收益率（ROA），控制不同公司盈利能力的差异。
二是市值（Market Value），控制不同公司规模的差异。
三是市值账面比（MtoB），控制不同公司成长性的差异。
四是“是否雇佣中国十大会计师事务所担任审计师”（Big Auditor）和（5）“是否被审计师出具非标准审计意见”（Audit Type），控制严厉的审计师对公司盈余管理的影响。
五是“微利公司（suspect01）”的筛选标准是ROE在[0，1%]，为控制一个为了避免亏损而有强烈的动机进行盈余管理的群体对本研究的影响。
六是净利润（Net Income），控制房地产企业因净利润数额不同而需要进行不同方向的盈余管理的影响。
七是总资产负债率（leverage），控制不同资本结构带来的影响。
五、回归模型及回归结果
（一）回归模型
EM_Proxy=a1*Tighten+a2*Comprehensive+a3*DFI+a4*GDP +a5*Income+a6*CPI+a7*Population+a8*ROA+a9*Market_value +a10*MtoB+a11*Audit_type+a12*Big_auditor+a13*Suspect01+ a14*Net_income+a15*Leverage+ε
其中，EM_Proxy指盈余管理活动变量，其他变量的含义如前文所述。
（二）回归结果分析
本研究回归分析结果见表2，根据表2可以总结出以下结论：
一是不同的政策有不同的影响。紧缩的调控政策对房地产上市公司的应计盈余管理活动有显著的影响，而对其真实盈余管理活动没有显著的影响；综合性房地产产业调控政策对房地产上市公司的真实盈余管理活动有显著性的影响，而对其应计盈余管理活动没有显著的影响；货币政策对于房地产上市公司的真实盈余管理活动和应计盈余管理活动均有显著的影响。
二是“审计意见”和“是否雇用中国十大会计师事务所担任审计师”对于房地产公司的真实盈余管理活动和应计盈余管理互动有不同的影响，审计意见对应计盈余管理活动影响更大，而“是否雇用中国十大会计师事务所担任审计师”对真实盈余管理活动的影响更大。
三是市值、ROA、总资产负债率仅对应计盈余管理活动和异常期间费用有显著性影响，对异常经营活动现金流、异常生产成本以及整体真实盈余管理活动没有显著性影响。
四是宏观控制变量的影响很小，仅有“年末人口数”对琼斯模型操纵性应计利润和修正的琼斯模型操纵性应计利润有显著的影响，其他宏观控制变量对房地产上市公司的盈余管理活动均没有显著的影响。
参考文献
[1]Jones，Jennifer J.，Earnings management during import relief investigations[J].Journal of Accounting Research，1991，Vol.29，No.2：193-228.
[2]Dechow，Patricia M.，Sloan，Richard G.and Sweeney，Amy P.，Detecting Earnings Management[J].Accounting Review，1995，Vol.70（No.2）：193-225
[3]Cohen，D.，A.Dey，and T.Lys.，Real and accrual-based earnings management in the pre-and post-Sarbanes-Oxley period.The Accounting Review，2008，83（3）：757-787.
[4]Roychowdhury，S.，Earnings management through real activities manipulation.Journal of Accounting and Economics，2006，42（3）：335370.
[5]Cohen，D.，and P.Zarowin.，Accrual-based and real earnings management activities around seasoned equity offerings，Journal of Accounting and Economics，2010，50（1）：2-19.
[6]Gunny，K.A.，The relation between earnings management using real activities manipulation and future performance：Evidence from meeting earnings benchmarks.Contemporary Accounting Research，2010，27（3）：855-888.
[关键词]房地产企业；内部控制；现状；对策
[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）51-0145-02
1房地产企业内部控制制度
1.1内部控制制度的含义
广义的内部控制制度主要说的是经济单位以及各个组织在经济活动中建立的一种相互制约的业务形式以及职责分工制度。其主要目的是为了有效改善经营管理办法，提升经济效益。内部控制制度是在经营管理需求上面建立的，并伴随着经营管理的需要不断完善其发展。最早控制活动的核心内容是保护财产的安全完整，保障会计信息的质量，其侧重点主要在于钱物分管，一定要不断加强手续管理，并严格审核各个方面的内容。随着商品经济的不断发展、生产规模的不断扩大，才会逐步形成现代内部控制管理系统。
1.2中小房地产企业内部控制制度建立的重要性
内部控制制度能够有效提升企业管理水平，是不断提升企业竞争力的重要手段，假使不重视内部控制制度的完善，就一定会影响房地产行业的不断发展，所以，加强房地产企业内部控制意义十分重大。
首先，健全内部控制制度能够有效保障企业在竞争环境中保持健康规范的经营方式，房地产行业具有一定的特殊性，其开发时间较长，前期投入的比重较大，因此，存在较大的经营风险，对其实施有效的内部控制程序，使其能够对企业生产经营各个环节实施监督，以便及时发现其中存在的各种问题，继而降低运营成本，提升企业的经济效益；其次，健全内部控制制度有利于企业健康稳定的发展，能够监督考核企业各个部门的工作，真实反映工作实际情况，继而充分发挥企业整体性同时保障经营效率提升，保障企业能够顺利完成既定的经营管理目标。
2房地产企业内部控制制度存在的问题
2.1企业对内部控制制度认识不足、执行力度不够
房地产企业经营发展过程中，想要建立、完善内控制度需要花费大量的人力、物力，并且不能够有效产生经济效益，就算是间接效益也需要很长一段时间才能够观察出来，这样情形就很容易致使企业内部控制制度的建立产生误解，以为实施内部控制制度一定程度上会降低工作效率，分散、制约管理层的权利，使其不愿意或者是不积极推动内部控制制度的实施，使其内部控制流于表面形式，降低了企业防范风险的能力与管理水平。
2.2企业内部缺乏监督力
我国中小房地产企业内部控制失效是一种较为普遍的现象，难以管理与监督提供较为有效、可供参考的资料，致使监督失去控制，致使经济效率低下。虽然我国形成了包括政府监督与社会监督在内的企业外部监督体系，但是建立的监督管理体系最终效果却并不尽如人意。我国企业的各项监督功能较差，标准制定不够统一，其实行分散管理，缺乏有效的信息沟通，并且没有形成有效的监督管理系统。监督工作也没有按照预期目标实行，弱化问题较为严重。另外，外部环境较差以及不正当的业务竞争也促使监督效果不能够真正发挥作用。
2.3内部控制风险意识淡薄，对内部控制认知不足
因为内部控制是不能够直接产生经济效益的，并且间接效益也需要较长时间才能够体现出来，需要设置很多人员岗位，并制定大量的规章制度，并且一定要增设办事环节以及程序。导致大部分房地产业主将主要精力放在房地产商品的开发以及销售上面，继而忽视了内部控制制度的建立。许多房地产企业往往对于市场竞争环境中一些外部因素考虑较多，但对本身因为内部控制带来的风险因素考虑的很少，特别是对盲目扩张带来的管理以及控制方面的缺陷考虑不周。
3加强房地产企业内部控制的措施
3.1完善房地产企业内部控制环境
一定要加大力度进行宣传，提升管理人员的内部控制意识。注重内部控制的设计与实施，保障企业中每个岗位以及人员、业务环节都能够按照一定的规章制度处理工作。真正将内部控制制度的建设作为一项长期任务来执行。有效发挥房地产企业董事会的作用，积极建立完善董事会的建设，只有这样，当董事会拥有足够权限的时候，才能够对其适当进行管理，并履行相应的监控、引导、监督的责任。另外，要不断加强企业文化的建设，一般情况下，企业员工的道德思想素质被认为是内控环境的重要因素之一，正直诚实的品格、高尚的敬业精神对企业内部控制会产生非常重要的影响。房地产行业的人员流动性较大，管理者尤其需要重视内部控制，为员工树立榜样，起到带头作用，遵守内部控制制度，并稳步经营，实施科学管理。
3.2建立外部约束机制
内部控制因为制度本身以及认为因素的制约，存在一定的局限性，企业在发展过程中能够建立完善内部控制制度，仍旧依赖于外部监督机制。只有有效地做到内外结合，才能够有效降低房地产企业的经营风险，提升房地产企业的经营水平，并且还能够不断提升房地产纰漏信息的可靠性，有效保障投资者的利益。针对房地产企业内部的控制管理现状，为了有效加强、完善房地产企业的内部控制，可以采取下述办法：首先，加强房地产企业管理人才的培养工作，用职业经理人代替不称职的管理人员，并实施有效的激励机制；其次，充分调动人员的积极性，实现房地产企业的经营目标；再次，有效拓展房地产企业的资金来源，鼓励其在资本市场进行融资活动，发展正常的经营管理模式，采取善意的收购合并模式，使其能够形成良性竞争机制，不断强化内部检查机制。
3.3健全风险评估机制
风险评估说的是识别、分析、评估风险的一个过程，是实施内部控制的一个重要环节。房地产行业具有一定的特殊性，房地产行业前期发展过程中需要的投资较多，房地产行业属于一种高风险行业，其面临的风险不能够全凭管理层的经验判断就断定其过程。所以，房地产企业一定要不断强化风险管理意识，吸纳一些专业的管理人才组成相应的风险分析团队，并严格按照规章制度，及时分辨、有效分析相关的风险，并合理确定风险的应对措施，将风险控制在一个范围之内，避免企业管理人员因为个人对风险的判断，为企业带来经济损失。
3.4完善成本控制
现阶段，房地产行业竞争的核心内容是对成本的有效控制，有效的成本控制一定要建立在完善的内部控制制度上面才能够实行。现代企业的成本控制可以分为“粗放型”与“集约型”两种。粗放型成本控制说的是对生产技术、产品工艺方面的控制，单纯依靠减少材料的使用，对其降低成本的一种控制办法。集约型成本控制说的是依靠高技术水平的办法有效改善生产技术、产品工艺，继而有效降低成本的办法，将这两种办法结合起来，就是现代成本控制。
3.5完善内部监督机制
内部监督机制通常情况下是通过内部审计来实现的。所以，房地产行业一定要不断加强内部审计机构与审计人员的独立性，简单来说，就是在董事会下面设置一个相对独立的内部审计部门，对企业的内部情况独立行使审计与监督。内部审计部门对房地产企业发生的问题应该直接向董事会、监事会报告，并且还应该设置专职的内部审计人员，严禁财务会计人员兼职内部审计工作，使其能够真正做到职务分离，保障审计人员能够发挥自己真正作用，保持自身独立性。其次，内部审计部门需要有相应的权限与智能，保障审计部门能够在企业日常经营过程中发挥其应有的作用，保障其能够真正发挥监督作用。
3.6完善考核评价制度
考察企业实施内部控制制度是否有效的关键是完善考核评价制度。大部分房地产企业都制定了较为完整的内部控制制度。但是却忽视了怎样执行以及怎么判断执行的效果，最终导致内部控制制度执行力度不够。就此，企业一定要建立完善内部控制考核、评价制度，定期对企业各项管理活动进行评价、考核，并对其中存在的问题提出改进意见，有效提升内部控制的水平。
4结论
现阶段，内部控制已经成为衡量现代企业经营管理的一项重要标志，按照房地产企业管理系统来讲，实事求是地建立自我调整、检查以及制约的内部控制制度，是房地产企业组织管理的客观要求，这也是房地产企业在生产经营过程中顺利运行的根本保障，使其能够在竞争激烈的市场环境中立于不败之地。
参考文献：
[1]王典.企业内部控制制度探析[J].东方企业文化，2014（2）：127-128.
[2]张瑾.企业内部控制制度的建立和完善[J].财经界，2014（5）：74，85.
[3]侯彩虹.浅谈企业内部控制制度中的几个问题[J].中国科技信息，2010（24）：148，146.
【关键词】提高；建筑工程；造价管理效果；措施分析
作为房地产行业，想要加强对工程造价的控制管理，必须运用科学合理的策略。通过对人力、物力以及财力的科学合理使用，把整个项目的建筑工程项目的投资控制在合理的范畴之内。社会主义市场经济正在逐步建立阶段，在建筑工程造价上引出的新问题有待我们去解决。所以，为了提高建筑工程造价的管理效果就必须加大力度来完善相关管理制度和方法。
一、在我国建筑工程造价管理的现状
自从我国加入了世界贸易组织以来，科学技术获得了突飞猛进的发展，但是随之而来的也是越来越激烈的国际竞争，而工程造价管理将直接影响到整个房地产行业在国际全球化发展模式下的可持续发展问题。对于我国房地产行业来说，建筑工程造价主要涉及到的管理有两个方面：一是对工程价格进行的管理；二是对工程涉及到的投资费用进行的管理。我国现在对工程造价实行的管理模式是预算定额方式，所以在一定程度上对于工程的投资缺乏科学合理性，使得工程造价很难受到掌控，最后就会出现超出预算的不良现象。在社会主义市场体制管理模式下，我国建筑工程的造价管理还存在很多问题，例如在进行工程造价过程中会出现对行政干预过多的情况，从而忽视了对价格机制的控制，在进行工程造价管理时忽视了工程造价与市场流通领域价格之间的相互联系问题，现在有些企业还会存在投资主体责任制的缺失问题。所以引得现在建筑工程的造价管理出现缺失，为了保证房地产企业的健康发展我们必须予以解决。
二、建筑工程造价管理上现存在的一些问题
1、工程造价管理系统无法与市场机制相融合
由于建筑工程的兴起，个别政府还存在着地方保护主义的现象，政府的职能没有在根本上进行改变，使得建筑市场不够透明化，市场竞争机制略显不公的情况，所以在一定程度上对建筑工程的造价管理进行了限制。在我国市场上，建筑工程的招标工作都是以价格为前提的，所以使得施工单位的自主报价在一定程度上受到影响。
2、工程造价会缺乏一定的时效性
随着科学技术在我国的发展，我国现在已经全面进入信息化时代，这一点对于房地产行业来说也是如此。在快速变换的市场经济中，能否及时捕捉到市场价格信息在市场竞争中是占有极大优势的，相对于外国市场来说我国市场缺乏对市场信息的及时估算，相关产业也没有将有效的信息及时出去，所以使得工程造价成本难以控制。
三、如何提高建筑工程造价管理的效果
1、要做好投资决策，明确市场取向
投资决策对工程造价影响巨大，是保证工程造价的前提条件。想要做好投资决策工作，要深入市场针对现在市场的需求以及市场变化进行相关的调查研究。这其中也包括对国外市场的调研情况，然后根据已经确定的价格来进行平算以及基准参数。在这一过程中作为调研人员一定要注意结合市场变化，只有这样才会减少投资者在进行投资过程中可能存在的投资风险以及市场回报问题。建筑工程的造价管理要依据市场为导向，遵循市场经济的客观规律，着重建立以市场为依托的管理体制。
2、对工程造价的审计人员进行培养
在对工程造价进行管理的过程中，审计人员扮演着极其重要的角色。而就我国当前形势来看，审计人员在工作中出现的问题已经越来越多，所以对其进行及时的素质培养是十分重要的。作为一个合格的审计人员必须具备较强的工作能力和职业素养，因为审计人员的整体素质将直接影响建筑工程的造价管理。可以实行岗位责任制，通过对审计人员的职业能力以及职业素养进行相关的教育，强化其责任意识，激励工作人员积极进行学习，这样才能保证我国审计人员的综合素质。
3、对工程造价加大管理控制
对于房地产行业来说，加强对工程造价的管理控制，才能保证工程造价的准确性。工程造价的管理主要涉及到项目决策阶段、项目的设计阶段以及施工阶段。在投资决策阶段要实事求是的反应整个建筑设计的内容，要在尊重科学的基础上进行投资计划。设计计划要经过反复的科学论证，优化设计方案，选用一套经济合理的施工方案。对于一个建筑工程来说整个项目最大的投资都在建设施工阶段，所以在进行施工的过程中要利用科学合理的施工方法，加强对工程造价的管理控制，这样不但使资金得到了合理的利用，还从整体上提高了建筑工程造价的准确性。
4、控制材料降低工程造价
在建筑工程项目中会使用到大量的材料，所以控制好材料可以有效降低工程造价。材料在采购过程中要依照公司指定的采购计划，按照相关审批程序。由于市场材料纷繁复杂，所以在进行采购时要选择信誉较高、实力较强的供应商，可以采取批量采购，但是采购时要掌握好度，防止出现材料积压的情况，这样能够从厂商手里获得较高的差价。对于材料的管理要根据其自身特点进行储存，防止因管理不善而引起的材料浪费情况，所以通过对材料的严格把关，最终也会控制整个工程的造价管理效果。
结语
对于房地产行业来说，做好建筑工程的造价管理十分重要。这就需要我们在现有管理制度的前提下，加大管理力度，改善存在的不足，做好市场调研对工程造价进行科学合理的规范。造价管理要在市场竞争的前提下，顺应时代的发展，为房地产行业的发展打下坚实的基础。参考文献
[1]王振亚,赵永旗,王婷灏.建设工程造价控制中存在的问题与对策[J].科技风,2009.（17）．
[2]于江泳,陈继伟.建设工程造价控制中存在的问题与对策[J].黑龙江科技信息,2009.（27）．
[3]洪迎春,苟一静.关于建筑工程造价控制与管理分析探讨[J].陕西建筑,2009.（10）．
关键词：土地增值税 纳税管理 房地产行业
近些年，为防止房地产行业出现泡沫经济，我国颁布各种关于土地增值税的通知及政策法规，限制房地产行业经济虚增，发挥政府调控能力，即便如此，房地产行业仍旧热度不减。对于房地产行业而言，尽管涉及对营业税、所得税等多方面税种的缴纳，但对土地增值税这一重要税种的探求从未停止，目的是将企业税负降到最低程度。税收筹划工作是企业财务人员在不违反国家法律政策的前提下，合理规避企业税务风险的一项举措。如何认清房地产行业缴纳土地增值税的现实状况，才能采取恰当的税收风险规避措施，实现企业利润的最大化，提升在行业中的竞争力。
一、关于房地产行业征收土地增值税的现状分析
由于我国房产价格连年攀升，居民的购买能力与房价的上升速度显然不相匹配。基于这一状况，我国以土地增值税的征收来实现国家的经济调控。我国实行超额累进税率对土地增值税进行征收，对于严格的政策调控，多数房地产企业均产生危机意识，但现实工作中仍有各种不合理状况产生。
首先，在实际工作中，房地产企业对土地增值税缺乏重视。由于房地产行业经验周期长，核定步骤、内容较为繁琐，实际征税率往往较之税务部门规定的四级税率要低，这就导致房地产行业实际缴纳的土地增值税金额数目并不显著，对房地产行业的销售形势并未产生影响。在巨大的销售额面前，房地产企业往往忽略土地增值税的筹划，不能对此产生高度重视。
其次，房地产行业对土地增值税政策了解不具体，思路不清晰，使得偷税、漏税现象时有发生。由于国家关于土地增值税政策的变动，越来越不利于房地产企业的发展，一些企业为降低税收成本，实现更大利润，选择偷逃税款等违反法律的行为。具体表现在对国家税收优惠政策的运用，如合作建房有暂免征收的优惠，代建费用不需征税。还有对税前扣除项目的规定方面，利息费用的合理扣除，期间费用的有效转移等都是企业关注的重要内容。再者，房地产的销售收入方面的控制，合理控制房产销售，减少房产增值额，进而使得适用税率降低，税务负担大大减轻。以上几点都是房地产企业中经常需要筹划的降低应交税款的指标，如果合理有效筹划，则对企业发展起着极大的促进作用，能大幅度节约企业成本，增强核心竞争力。但过犹不及，一旦企业发生过分追求税负的降低，则很可能走向节税的弯路，面临违规风险。因此房地产行业应建立有效的审计和评估、预防机制，防止税收筹划风险的发生，但现行状况下，多数房地产企业未能对此产生足够重视。
二、房地产行业对土地增值税税收筹划具体举措
（一）对土地增值税的筹划工作高度重视，树立风险意识
纳税筹划的目的是通过相关法纪和科学计算方法的运用，对企业税款实施缴纳，为企业争取更大的利润增长空间。因此企业必须土地增值税的筹划工作高度重视，防止企业在税款缴纳方向走弯路，要建立风险评估体系，树立风险意识，对土地增值税的缴纳工作产生高度重视。企业纳税筹划人员应当具备较强的专业技能，把握国家政策变动，及时采取应对措施，不断进行土地增值税相关知识的学习。对于企业来说，纳税风险多种多样，只有针对企业自身业务状况，才能制定适合自己企业发展的纳税管理体系。这要求企业在增强业务人员税务知识专业性的同时，协调好与税务主管部门的关系，遇到纳税问题及时处理，避免产生风险和纠纷，保证房地产行业的良性发展。
（二）对土地增值税的优惠政策及时关注，瞄准筹划方向
近年来，我国关于土地增值税的政策不断调整，这有可能使得一些原本合法的政策在变更后变成了违法，因此对于国家政策应及时关注，瞄准纳税筹划方向。现阶段主要有两种税收优惠政策，第一是通过合作建房，以一方提供资金一方提供土地的方式合作建房，如果建成后转让才需缴纳土地增值税，若建成后自用则可免征土地增值税。如房地产企业与其他企业合建一所办公楼，建成后按比例分房自用，则可以运用这一政策，减少税务负担。还有房地产运用土地进行投资和联营，则对土地增值税实行暂免征收。此外房地产企业可以按照政策为客户代建房屋，这样代建项目完成后收取的代建费用不需缴纳土地增值税，房地产企业合理运用国家政策，确保企业纳税筹划科学合理，使得利润的有了上升的空间。
（三）对土地增值税的扣除项目合理计算，保证筹划准确
土地增值税涉及的主要项目有利息费用的扣除和期间费用的扣除，还有针对开发商增值率低于20%的增加扣除条款。这要求房地产企业制定纳税筹划措施时，首先对开发成本高度重视，这其中包含着多项实际发生，并可以按照规定合理扣除的方面。也要对房产转让价格予以关注，对允许扣除的项目进行合理汇集，全面筹划。在对房屋开发过程中产生的利息支出，通过计算选择最适宜企业的利息扣除方法。或通过银行贷款，使得利息费用比例增高，可以计入房产开发成本，予以扣除。此外对于期间费用，如财务费用、管理费用等项目，合理计算分摊，具体细化，最终能计入开发成本，则能实现据实扣除。对于不同开发项目，还应按比例进行费用的分摊，这样能有效节省税务开支。另外，房地产企业可以通过合理定价，将房产分批销售，控制房产销售收入，减少房产增值额，从而使土地增值税的税率降低，也是为企业减少税负的一种筹划措施。
参考文献：
[1]杨勐.浅谈房地产项目土地增值税的纳税筹划[J].财经界（学术版），2013
跨界达人
“在通过CPA考试后，我陆续取得了中国注册评估师、注册税务师、证券特许注册会计师执业资格以及高级会计师职称。”章华早先在德勤从事审计工作时接触了众多行业，发现房地产是一个“高收益且低风险”的行业。“房地产行业的运作周期短，投资收益也很可观。”章华表示，“审计的工作也促使我形成了风险管控及收益预测模型。”
于是，对房地产行业产生浓厚兴趣的章华开始转投房地产行业，先后在复地集团、蓝光集团担任投融资及运营方面的高管。自2006年以来，章华更是坚定地看好房地产基金的发展。
“我在复星系内工作了八年，曾担任过复地集团北方地区副总经理、集团财务总监、复星集团北京总部财务总监等多个职位。”章华回忆起自己在复星系中的经历，“当时的重点工作是运营、财务、资金、上市和发行公司债等工作，几乎见证了整个复星集团的超高速成长期，也在郭广昌等复星创始人身上学到了很多。”
在复地工作期间，章华于2003年发起设立了国内第一支房地产信托。虽然时间已过去了近10年，但章华认为当初的方案中有很多内容到今天依然“很创新”，比如由信托的单一项目开始推广到资金与多项目对接，由债权方式深化到股权方式等。
“这其实就是房地产基金的雏形了，而那时是2006年，而2011年才被称为中国房地产基金元年。”章华说，“因此我感到自豪。也正因为有这样的认知与经历，我才有了与上市公司荣盛发展共同组建基金的合作，以及团队与中信证券和东方资产管理公司的合作。”
会翻越也要会静心
章华业余时间很喜欢爬山，将爬山视作一种锻炼身体也锻炼意志的活动。而从事房地产基金也像爬山一样，既要去翻越一个又一个的险峰，又要学会静心去感受风景的美丽。
章华认为，初创时期的房地产基金总是问题和困难最多，而克服这些困难，首先要建设一支强大的经营管理团队，同时要选择高收益、低风险的优质项目。“总体来说，优秀的团队和投资能力以及专业完善的管理系统是房地产基金募集和投资成功的关键。”
关键词：商业银行；房地产信贷；风险控制近十几年来，我国的房地产行业逐渐成为了推动国民经济增长的支柱行业，消费者对房地产的投资既有保证基本的住房之外还有对房地产市场的投资和投机的行为，个人按揭不断扩张，作为其资金主要来源的商业银行，在其办理的业务中房地产信贷业务在总的贷款业务中占的比重也越来越大，这种情况下房地产行业的信贷业务的增多在一定程度上增加了银行利润，但是也应看到房地产对商业银行的过度依赖也会费商业银行带来巨大的信贷风险。
一、商业银行信贷风险概述
对房地产信贷的定义主要有广义和狭义之分，前者指的是商业银行等金融机构把房地产行业作为其服务对象，把其通过信用渠道筹集到资金的使用权让渡给房地产的开发者和消费者，供房地产行业进行开发、建设和消费等各个环节。后者指的仅仅是商业银行对房地产在开发经营和消费过程中的提供的贷款。从以上定义可以看出，房地产信贷具有其特点：在房地产信贷的使用上具有针对性和专有性，专门为房地产开发建设和经营使用的；由于贷款数额一般比较大，因此房地产信贷还有长期性，尤其是单个消费者进行的住房贷款，期限一般都在10年以上；房地产信贷资金必须在有关部门的监督管理之下进行专款专用。
从以上对房地产定义和特征的概述中可以得出房地产信贷风险的定义，它是指商业银行在对房地产行业发放贷款的过程中由于主观和客观的因素的影响和变化给房地产的信贷资产带来损失同时也使银行等金融机构自身的价值贬值。这种信贷风险既有借款人无法偿还本息带来的实际损失也有借款人信誉下降或者偿还能力降低带来的潜在的损失。中国人民银行对信贷进行了分为，主要分为五个类别：正常类、关注类、次级类、可疑类和损失类，后三者被成为不良贷款。对这几种类别的划分需要不断对借款人的实际情况进行更新。
随着房地产行业的持续不断发展，房地产信贷风险也逐渐成为金融机构和投资者以及消费者面临的一个重要的问题。2012年全国金融机构个人住房贷款余额7.5万亿元，比2011年同期增长12.9%。2012年个人住房信贷政策保持了较强的连续性和稳定性。全年个人住房贷款投放呈现总体增速回升、利率稳步下行、局部风险显现等特征。
二、我国商业银行房地产信贷及主要风险现状分析
（一）我国房地产信贷的现状分析
我国的房地产信贷的发展起步比较晚，仅仅经历了十几年的时间。由于房地产信贷的发展对我国国内生产总值的影响比较大，因此，针对不同阶段的房地产信贷的发展我国政府也会相应的出台不一样的房地产调控政策。我国的房地产信贷主要经历了四个阶段：我国房地产信贷的萌芽阶段、成长阶段、快速发展阶段和调整阶段。目前来说我国的商业银行针对房地产信贷的种类主要有房地产 开发进行的贷款和个人住房进行的贷款。1998年以前我国商业银行对房地产的信贷量数量较少，1998年之后，我国房地产市场飞速发展，为了适应新的市场的要求，我国商业银行对房地产信贷业务猛增，仅仅从1998年至2010年的十二年间就增长了近35倍。面对房地产行业的迅猛发展，我国政府也相继出台政策对房地产行业进行调控，其中主要的调控内容就是信贷政策的制定。目前房地产信贷的主要情况为：商业银行等金融机构对房地产开发的贷款逐年增加；个人的住房贷款在整个房地产信贷中占的比重越来越高；房地产贷款在商业银行总的贷款中的比重逐年增加；房地产业务的拓展带动了商业银行房地产信贷业务的增加。
（二）我国房地产信贷面临的主要风险
房地产行业在带来巨额利润的同时也具有高风险性。由于房地长行业所需资金数额巨大，因此这就决定了其在房地产开发建设的过程中所需的大量资金除了少部分依靠内部融资之外，其余全部靠外部资金也即是依靠商业银行等金融机构的筹资。银行对房地产行业进行了信贷既能分享房地产利润同时也必须承担房地产行业发展带来的风险。我国特殊的国情决定了我国的房地产信贷面临的风险主要包括：
第一，国家政策风险。1998年以来，我国的房改带动了房地长行业的迅速发展，这个行业并成为我国GDP增长的主要动力，为此我国政府不断出台宽松的信贷政策和货币政策支持房地产行业的发展，同时国务院也先后出台文件对房地产业进行宏观调控，以防房地产价格虚增和过快增长。近年来我国政府不断出台政策对房地产市场进行调控，土地管理制度不断完善、房地产市场准入标准不断提高，这就使得一些房地产企业退出市场。政府政策的每一次变化都会对房地产行业出现波动，不仅有货币政策还有财政政策，这些波动也会使得商业银行房地产信贷出现损失的可能性越大。中国住房的不断货币化使得我国特殊的政策环境对商业银行的房地产信贷承受了很多的政策风险。2005年至今，我国的房地产业进入了收紧期，金融政策也不断紧缩银根，这就会导致房地产行业的资金链面临着断掉的风险，大量的房地产在商业银行的贷款无法偿还，使得商业银行出现了信贷风险。
第二，市场的风险。房地产市场上最大的市场风险是由于房地产市场价格的快速上涨容易造成价格严重偏离价值，导致房地产泡沫的产生，一旦泡沫破灭就会对房地产造成重要一击，房产价格下降，作为对商业银行抵押物的房产就会大幅贬值和缩水，这是商业银行房地产信贷市场风险的直接表现。从国内外房地产市场的发展情况看，房价的上涨基本上都是金融政策推动的结果，房地产信贷的迅速扩张将银行的资金快速向房地产聚拢，这样就会推动房地产市场泡沫的产生。但是从周边国家房地产泡沫破灭的教训来看，房地产市场泡沫一旦破灭，遭受损失最大的是向这些房地产业提供信贷的商业银行，我国经济的繁荣和衰败都会对房地产行业的发展产生重要影响，经济衰败时会导致房地产行业和金融业出现亏损和风险。
第三，房地产企业自身的经营风险。从房地产信贷的定义可以看出，房地产行业每个项目的开发和建设都需要大量的资金和较高的技术水平，同时房地产项目的建设周期长。房地产项目的开发从土地获得、项目前期的开发和项目的投标、施工到最后的验收和销售环节都存在着风险。而且每一个环节都紧密相连，一旦其中一个环节断掉就会使得整个项目出现风险。比如房地产项目的市场定位上，一个项目的市场定位直接影响到后期房产的销售，一旦前期市场定位出现偏差就会导致销售出现不景气；还有项目自身的质量风险，
在房产的设计阶段和建设阶段，以及在工程施工过程中出现监管不力就会导致出现质量纠纷。
第四，企业和个人的信用风险。企业的信用风险是指房地产开发企业由于主观和客观的原因出现的不能按时偿还银行信贷的风险。主要原因既包括企业在建设经营上的管理不善也包括企业对商业银行的欺骗。个人信贷风险是指个人在按揭偿还房贷时由于各种原因不能按时足额偿还银行贷款，导致商业银行的个人贷款出现问题。
三、我国商业银行房地产信贷风险的防范
房地产信贷的风险不仅关系到我国商业银行的经营的稳定程度，而且这在一定程度上还会影响我国国民经济的发展，因此，必须高度重视我国商业银行房地产信贷风险的控制和管理。
首先，我国应该积极发挥政府的宏观调控的作用。面对不断变化的市场环境，我国政府应该对房地产政策进行不断创新，不仅要为房地产市场的发展提供良好的环境还要为房地产行业资金的筹集提供多个渠道。建立多层次的资本市场，放松政府对股票市场和债券市场的政策限制，鼓励房地产行业采用国内国外多个渠道进行资金的融通，同时简化房地产企业筹资过程的审批流程和周期。
其次，我国的商业银行应该借鉴国外成功的经验，建立企业和个人的征信体系，加强对不良资产的管理。由于信息不对称的存在，使得我国的商业银行对借款人资金的状况不能掌握，我国应该借鉴发达国家在征信体系建设上的经验，在符合法律法规的规定下，银行应该建立以个人为单位的一人一个账户的信用制度体系，提高个人信用的观念；此外，还可以建立银行客户数据库，这样更方便的掌握客户的资料和以往的信用历史，还可以将这些客户的信息在银行之间共享，提高银行经营的效率，对信贷风险进行实时防范。
最后，发挥房地产信贷利率的调节作用，对不同的房地产企业规定不同的市场准入条件。对市场声誉较好的房地产企业可以对其信贷采用优惠的利率政策；而对于一般的企业来说，则采取高利率政策，利用这些措施可以促进房地产信贷市场的良性循环。（作者单位：中国农业银行审计局济南分局）
参考文献
[1]鹿英姿，论房地产金融风险及其防范[J〕，黑龙江对外经贸，2005
关键词:政策干预房地产公司财务风险应对策略
纵观全球房地产业的发展现状来看，由于该行业具有资金投入相对比较大、投资回收期长且变现能力薄弱等特点，导致其在发展过程中普遍存在着财务管理的风险隐患。尤其是我国房地产行业，因为受到既定的政策干预，所以风险因素更多。若想让房地产企业能够在风云变幻的国内市场获得稳定长足的发展，关键就是要寻找最有效的风险应对策略。
一、政策干预下国内房地产行业的发展现状
目前，由于国内房地产市场需求的不断增加，导致了房价久居不下的局面无法轻易改变，并进而造成了房地产市场的泡沫经济现象，给行业发展带来了极其不利的影响。与此同时，不少房产开发商为了迎合房产市场的主流需求，将更多的资金都投入到了房地产开发中，这样，不仅造成了房屋的大量囤积，更使得资金无法进入后续的市场运作。为了规范房地产市场的发展，国家先后出台了很多干预政策进行宏观调控，结果致使房地产开发商不得不面临着资金回笼变慢以及融资无渠道等现实问题，必然的制约了自身的良性发展，最主要的就是给财务管理带来大量诸多意想不到的风险。这是因为，在利用政策干预进行市场调控的大环境下，某些房地产公司由于缺乏风险应对策略，无法按照计划实现资金的后续运作，导致了在发展过程中出现资金断链现象，使得很多正在进行中的项目工程成为名副其实的烂尾楼，甚至最终不得不遭遇企业倒闭或是被兼并的危险。
二、政策干预下房地产财务风险的成因分析
由于国内房地产企业在发展过程中面临着愈发激烈的竞争，所以在变化多端的房地产市场上，很多难以预测和不可控制的因素都有可能导致企业出现财务风险，甚至会最终破产倒闭。具体说来，造成房地产财务风险的原因有如下几点：
(一)财务管理人员素质低下带来的风险
由于国内的房地产行业在发展过程中还有许多不完善的地方，导致了房地产企业自身缺乏应有的风险意识，既不注意完善财务制度，更不注意提升财务人员的业务素质。这样松散的体制必然会导致在财务管理的过程中，不少从业人员因为自身行业知识缺乏，不能意识到财务预算管理以及监督管理的重要性，因而在管理过程中无法对成本实施科学有效的控制。这给房地产企业的高层管理决策造成了困难，更为企业的财务管理带来了诸多风险。
(二)新信贷政策造成的风险
为了进一步规范国内房地产的市场行为，国家对房地产市场的发展采取了系列的政策干预，其中比较重要的举措就是通过不断提高信贷成本的方式，来有效实现对房地产行业的干预，这也同时给房地产行业的财务管理带来了一定的风险。这是因为，由于政策强行降低了信贷资金在房地产市场的流通速度，在一定程度上影响了消费者的情绪，进而也造成了销售资金的回笼变慢局面的形成。这样一来，房地产企业不得不面临着资金结构失衡、负债比率过高的风险，严重者还有可能遭遇资金链断裂的危险。其次，政策还硬性对那些购买第二套住房的消费者作出相应的首付和贷款利率标准（首付款比例不低于70%及以上，贷款利率不低于基准利率的1.1倍），并且还进一步加强了税收的征管，而对于那些购房时间在5年以内的打算交易的，也按照售房收入全额标准征税。上述这些信贷政策的出台，一方面是为了强化差别化住房信贷政策；另一方面，也在一定程度上增加了购房者的购房成本，在这样的大环境下，必然地会影响到房地产交易市场的产品成交率，给房地产行业带来了意想不到的财务管理风险。
(三)新的税收政策带来的风险
另外，随着国家相关房地产政策的进一步出台，房地产企业的土地增值税和企业所得税的预征率也不断提高，这就导致了企业因为必须要提前多交税款而牵制了企业资金的正常流动。特别是国务院出台了五项加强房地产市场调控的政策措施后，对于房地产行业的市场调控更为明显，最主要的就是表现在大力推广房地产的税收工作试点，对于开发商而言，他们不能再像以往那样可以随意地将交易税转嫁给购房者。这样的税收调控政策无形中便是增加了开发商的交易成本，同时也就导致了开发商的财务风险。同时，由于税务部门根据相关政策为房地产企业制定出了建安成本线，这在无形中加大了房地产企业自身的财务管理成本，高投入必然也会带来高风险，这也是目前房地产行业不得不面临的财务管理的风险之一。
(四)新的土地政策带来的风险
当然，在一系列的干预政策中，不可小觑的还有土地政策。近年来，国家为了控制开发商扩张开发，随意滥用国有土地资源的不良现象，相继出台了很多控制开发建设用地的相关政策。此举的重要目的就是在落实保障性住房的前提下，进一步增加土地的有效供给。同时，对其自己来源也实现了严查制，就是为了更有效地防止某些房地产企业擅自改变土地的使用性质。特别是对于那些非法转让土地使用权行为，国家还会坚决地依法查处并给予一定额度的罚款。为此，房地产开发企业必然地会因为获取土地资源而支付大量的资金，进而导致因为资金周转不顺畅而影响了工期，造成二度的经济损失，严重者还有可能会因此失去土地的继续使用权，给自身的财务管理造成了极大的风险。
三、降低房地产财务风险的有效策略
为了保证房地产企业能够更稳步发展，有必要在进行企业管理过程中，有针对性地采取相应的策略来有效降低房地产的财务风险。
(一)创新融资形式，提高应对风险能力
由于房地产开发企业对于信贷资金具有强烈的依赖性，因而，在面临着时下愈演愈烈的房地产市场竞争形势下，注定了房地产企业在发展过程中需要利用商业地产融资并同时将商业地产进行出售或出租等多元化的方式对资金进行及时有效的回收。随着国家相关的干预政策陆续出台，房地产企业必须顺势而行，紧紧抓住国家相应的保障房政策，采取有效而多样化的融资形式实现对资金流的适时补充。同时，还需要更具市场大环境灵活改变公司的营销策略与手段，采取调整户型结构的方式，尽可能推出小户型以吸引那些经济不是特别充足的无房者；或根据市场实际适当降低产品的销售价格，尽早地顺利地推出产品。也可以采用以价换量的形式，更好更快地实现资金快速回笼的目标。事实证明，只有从市场需求出发，不断创新融资形式，才有可能不断提高企业应对风险的能力。
(二)完善管理制度，有效发挥财务监督职能
很多房地产企业在进行财务管理的过程中表现出比较明显的意识淡薄现象，常常因为过于关注工程的工期和质量而忽视了对财务规范化操作的监督和管理，因而必然导致了实际效益与预期效益出现极大反差的现象。所以，在进行财务管理的时候，作为房地产企业必须首先建立健全相关的财务管理制度，将自身的实际发展状况与房地产市场的不断变化紧密结合在一起，务必要客观细致地对项目建设的可行性做出科学的分析，并在此基础上做好相应的项目预算和资本预算等工作，努力提高开发投资的准确性。同时，还要最大限度发挥财务的监督职能，对施工过程中每一个环节的资金使用情况做到跟踪调查分析，在做好过程性财务监管的同时，进一步细化对部分费用支出管理与控制工作，以保证安全合理地运用资金的同时，真正将费用支出控制在预算范围内。
(三)加强内部审计，提高财务人员的综合素质
根据相关要求，作为房地产企业的财务管理人员，既要具备必要的房地产政策理论水平，又要具备一定的对于会计政策的精准的判断能力，更要有实施内部控制以及综合运用财务会计信息等相关能力，只有达到了上述的几点要求，房地产企业的财务管理人员才能更为科学有效地做好自身的财务管理工作。但是从目前房地产企业财务管理工作开展的普遍状况来看，很多企业并未充分做好对其内部审计的过程性和主动性控制工作，所以很难真正做到对财务风险的正确估算和及时的风险防范，进而无法保证企业经济效益的最大化。为此而，房地产企业有必要从提高财务人员的综合素质入手，不仅需要重点引导他们充分认识到财务管理的规范化和科学化对于企业发展的重要性，更要通过多种渠道的学习形式强化对财务人员的后续培训，特别是要强化其对于房地产企业财务风险的应对意识，真正让他们在财务管理工作中发挥应有的作用。
(四)合理避税，降低部分土地增值税
作为房地产企业，如果能够在不违背国家政策法规的前提下采取措施避开部分税收，的确是合理减少税收的有效途径。例如，可以通过对项目进行计算并从中找出交税较少的试用税率来巧妙减少一部分税收，或者利用对房地产增值率的控制来实现降低土地增值税的额度。当然，值得一提的是，房地产商在制定房地产的销售价格时，一定要要特别注意事前计算和筹划好销售价格和税收之间的协调关系，利用土地增值税各级距税率的临界点合理避税，所以在处理土地增值税临界点附近的情况时，务必要谨慎，以免为企业增加不必要的税收。另外，房地产企业还可以通过分散收入、捆绑销售以及合作建房等方式，巧妙地实现降低企业营业税的目的。
四、结束语
面对愈发严峻的房地产市场的发展大环境，若想真正有效地促使整个房地产行业的良性发展，必要的政策干预自然不可或缺。那么，作为房地产企业，在面临国家的政策不断出台的干预时，理性的做法便是立足于客观存在的国家政策干预环境，冷静客观地分析自身存在的系列问题，从优化内部管理入手，并在此基础上努力提高应对财务风险的能力，这是企业能够获得可持续发展的重要保障，更是切实推进房地产整个行业发展的最佳途径。
民期以来，房地产行业为我国的经济发展和人民生活水平的提高做出了重大的贡献，是国民经济，I I的重要行业之一。但是目前由于受房价过高、国家政策等方而的影响，我国的房地产行业需要进行积极的调整，}i}.格控制房地产在开发、建设、经营、销售等环rr-}J的则务风险，确保房地产行业的稳定健康发展。本文卞要对房地产所而对的则务风险及其成因进行分析，并提出了具有针对性的预防和控制措施。
【关键词】
房地产企业：则务风险：控制：措施。
一、房地产企业财务风险的表现。
房地产行业的发展由于会受到受社会、政治、经济、自然以及消费者心理等多方面因素的影响，加上行业特有的投资大、回收周期长等特点，使房地产企业不得不面对各种风险。
（一）面临利率变动带来风险。
利率的变动给房地产企业带来的影响是巨大的，当银行提高贷款利率时，会增加房地产企业的负债成本，导致企业预期收益的减少。而利率的提高会降低投资者的购买欲望，使需求降低。房地产市场面临的需求降低、成本增加，则给房地产企业带来很大的风险。
（二）通货膨胀引起的风险。
通货膨胀也是房地产企业面临的风险，当出现大面积的通货膨胀，相应的会增加房地产企业的生产成本，材料费用、人工费用、管理费用，进而大幅增加房地产的开发成本，使相应的风险随之增加。
（三）税率变动带来的风险。
由于房地产企业在经营过程中不可避免的涉及到各种税收项目，例如土地使用税、城建税、房产税、企业所得税、土地增值税等等，当国家提高税率时，房地产企业的投资开发成本也会上升，减少预期收益，增加风险。
（四）因资产负债率增加引发的风险。
因为房地产企业的投资规模相当巨大，许多房地产企业通常是负债开发。房地产企业的开发资金通常来自于银行贷款。而我国房地产企业目前的发展状况是资产负债率已经超过60%的警戒线，高负债率使企业面临着预期收入得不到实现时带来的巨大风险。
（五）再筹资带来的风险。
高资产负债率使得房地产企业的再筹资难度加大，因为房地产企业对债权人的保证程度降低，使得企业很难从市场上进行资金的筹措。而房地产企业对银行的过分依赖，逐渐使银行所采取的相关政策就很敏感，无疑也是企业不得不面临的风险。
（六）投资收回导致的风险。
政治因素以及社会经济因素等都会影响房地产企业的经营状况，部分房地产企业的开发成品房得不到有效利用，闲置过多，使得资金在短期内难以变现。或者有些售出的成品房由于面临不确定因素的影响，客户的交款不及时，影响了房地产企业的投资成本的回收。
二、房地产企业财务风险的形成原因。
（一）缺乏有效的财务预算管理。
房地产作为典型的资金密集型行业，具有前期投资大、资金回收慢、开发周期长等特点，而很多的项目不具备相应的调整能力。很多开发商盲目的投标、拿土地使用权，认为后期工程只要按时按质交付使用就能实现企业的经济效益，这显然是片面的。如果企业没有财务预算管理的强烈意识，不注重对土地成本、施工成本、资金运作和投资回报率等方面的预算与控制，就很难实现企业原先的利润目标，大大增加了项目的投入，降低了企业的经济效益，企业甚至会因此产生的财务风险而出现亏损。
（二）成本费用控制不严。
房地产企业的成本管理是一项长期、繁杂的工作，不但包含项目总成本中的土地征用及拆迁补偿费、基础设施费、前期工程费、建筑安装工程费等，还包括项目完成后成本费用的分配和归集。然而有的房地产企业没有立足于企业的实际，采取有效的管理措，对企业的成本费用进行有效的控制，而是将过多的精力用在了工程的进度管理和质量控制上。例如，有的房地产企业对成本核算没有给予足够重视，成本核算过于简单和粗糙，没有严格成本核算的标准和规范，这无疑会增加企业的财务风险，影响企业的经济效益。
（三）内部审计机制不够健全。
内部审计是房地产企业财务风险控制与管理的重要组成部分。内部审计作为企业内部的监督机构，虽然没有直接参与到企业内部的经营管理活动当中，但是却能够对企业的预定目标达成率、财务风险等进行有效的监督。然而很多企业偏偏忽视了内部审计的重要性，没有建立起健全的内部审计机制，例如内部审计准则不全面、审计时间没有保证等，这就大大降低了内部审计的有效性，不利于财务风险的规避。
（四）缺乏对现金流量的科学管理。
房地产企业开发经营过程具有长期性，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等多个阶段，资金占有量大、周转效率低、变现能力差，所以加强对现金流量的管理就显的尤为重要。
然而很多企业与内部各部门之间及企业与上级企业之间，在现金流量管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成现金使用效率低下，现金的安全性、完整性往往无法得到保证。
三、房地产企业财务风险的控制措施。
（一）对企业的资本结构进行优化。
虽然企业采取负债经营能够发挥负债的杠杆效益，能够给企业带来一定的经济利益。然而，负债必须控制在合理的范围之内，因为过高的负债率不仅不能够给企业带来利润，还会增加企业的财务风险。当负债超出一定的比例，负债率和风险是成正比的。所以，房地产企业就要结合自己的具体情况，权衡自身的实际能力，分析企业的融资能力、抗风险能力以及获利能力，制定出科学、合理的资本结构，使企业风险最小化。
（二）房地产企业要加强对投资项目的管理力度。
众所周知，房地产投资是风险性极高的综合性的经济活动，受其自身行业特殊性的影响，对于政治环境、经济环境和社会环境反映非常灵敏。所以，作为房地产经营企业，要加强对于投资项目的管理力度，对于投资项目做好相应的分析与综合测评，对于指定的决策方案要进行多方的验证，并且全面考虑可能面临的各种风险因素，制定出详尽、可行的投资实施方案，对投资项目做好投资风险的控制与规避。
（三）对现金流量进行控制与管理随着房地产市场的不断发展，使得以土地储备作为竞争资本逐渐转变为以现金流量、筹融资渠道做为竞争资本，这就使得房地产企业不得不对原有战略进行适时的调整。目前，现金流已经发展成为房地产企业进行长远规划时率先要考虑的关键因素。
企业的经营活动必须要考虑所产生的现金流量净额，当企业利润上升，而现金净流量却下降时，反映出企业的实际收益是在减少的，要加强重视。可以说现金净流量是反映房地产企业的风险晴雨表。
（四）建立强有力的风险预警机制。
房地产企业通过建立有效的风险预警机制，可以把企业的非正常经营情况控制在初级阶段，降低财务风险带来损失的可能性。通过全面预算建立有效的预算预警机制是非常有必要的，因为通过预算与实际之间的比较和分析，可以为企业的整体经济活动提供更有利的参考依据，制定调整企业行为的有力措施，对企业未来面临的风险进行科学的预测。强有力的风险预警机制，可以对房地产企业潜在的财务风险进行及时的揭示、分析和预先的防范，实现规避和化解财务风险的目的。
（五）大力引进先进的技术，提高项目管理的水平。
对房地产企业来说，房产是其最终的产品，而项目管理的过程就是这一产品的生产过程。企业要想保证施工的质量和安全，实现更长远的发展，就必须对产品生产的全过程进行有效的控制和管理，房地产企业也不例外。房地产企业的项目管理水平在很大程度上影响着项目的开发周期和成本，进而影响着项目的成败和企业的经济效益。所以，作为新形势下的房地产企业，必须积极学习、探索和创新工程项目管理模式，将信息技术等先进技术应用到项目管理的过程中来，提高项目管理的质量和效率，进一步增强企业防范财务风险的能力。
四、结束语。
综上所述，房地产企业的财务风险贯穿于企业经营管理活动的各个环节，对企业的稳定健康的发展埋下了很多隐患，所以财务管理人员对于这些风险必须给予足够的重视，对其产生的原因要进行科学的分析，加强具有针对性的防范措施的研究，对房地产企业的各种财务风险进行严密的控制与管理，尽量将财务风险控制在最初阶段。同时，财务管理人员要不断丰富自身的知识结构，提高自身的职业素质、业务能力，从而不断提高房地产企业财务风险控制与管理的水平，实现房地产企业的稳定、可持续发展。
【参考文献】
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4、李慧波。房地产业的财务风险及其应对措施[J].山西建筑，2009，（12）。
1.房地产行业收入确认的理论依据
房地产收入符合《企业会计准则第14号――收入》指南中提供劳务收入标准。准则对收入的确认规定得比较原则化、注重交易的经济实质，要求符合以下四个条件：
（1）收入的金额能够可靠地计量；
（2）相关的经济利益很可能流入企业；
（3）交易的完工进度能够可靠地确定；
（4）交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。
显然，一项交易或事项发生后，若仅同商品销售、提供劳务收入有关，则应否和何时确认为收入，就需要会计人员运用专业知识和实际工作经验进行职业判断，从交易的类型、收入的种类、销售、提供劳务时有无附加条件而使所销售的商品或劳务在似乎钱货两清的表面现象后，与商品或劳务有关的所有权及其风险在实质上是否完全转移等方面进行分析与判断，才能决定收入应否和何时确认。
2.房地产行业收入构成、合同有关收入条款类型
（1）收入构成
①费是指公司销售开发商开发的楼盘，销售成功且达到合同约定条款后按照合同约定比例，开发商结算给公司的销售佣金。
②顾问费是指公司为开发商提供的前期市场调研、产品定位、市场策划以及后期销售过程中的策划服务等工作得到的相应报酬。
③渠道分销收入是指销售公司行业内资源共享，在公司间再次签订合同，按约定比例结算分销佣金。
④开发商给予的奖励是指在房地产销售期间开发商根据销售情况给予的固定的或者临时性的各项奖励，其中包含：跳点、超价等。
（2）合同收入确认条款类型
①销售合同
a.以开发商房款到账金额确认销售公司费收入
合同约定不论收到的房款为部分或全部，开发商以收到的房款金额结算销售佣金。
b.开发商必须收到全部房款后，以全部房款金额确认公司销售佣金
合同约定开发商必须收到全部房款后按照总房款的一定比例结算佣金。
c.开发商必须收到全部房款后，结算80%佣金且留有收房控存20%
开发商必须收到全部房款，只结算80%佣金，另外20%佣金，必须等到业主收房且业主满意评价达标后才可结算。
②顾问策划合同，是与开发商签订的为开发项目提供市场定位、数据调查、营销计划等服务的合同。合同中一般规定按照所约定的服务内容条款和完成时间节点，按合同总价款的比例，分阶段结算佣金报酬。
③渠道分销合同是指销售公司间再次签订合同，按照合同中约定的销售方式和提成比例完成同一项目的销售服务活动。
④奖励合同或临时约定协议，开发公司视销售情况阶段性和临时性与公司约定的销售奖励。比如：跳点合同中的佣金结算。
3.规范房地产行业收入确认的重要性
随着房地产行业的不断壮大和深入发展，规范的收入确认原则不仅能够帮助企业准确计量经营业绩、规避法律及涉税风险，而且促使企业提高内控管理水平。
（1）计量标准的统一，能够增强可比性。统一了行业收入确认的条件，而非个性化逐一分析合同条款即收款条件，可以使得企业间可对标，行业业绩可评判，为企业经营决策提供有效数据。
（2）规避法律及涉税风险。统一规范的收入确认过程，是需要公司和开发商之间进行数据交换和确认，这个过程为今后新合同的条款设计、合同纠纷中证据的收集提供了保障；同时也可以避免在混乱的收入确认下产生的税务差异和纳税风险。
（3）提升企业内控的管理水平。规范化的收入确认过程，使得企业建立起一套规范的、完整的、标准的销售数据统计流程，这个流程本身就是一个科学管理的方法，这将有助于企业加强自身管理，提高内控制度建设。
（4）通过行业标准的统一，减少行业内的不公平现象，创造一个良好的经营竞争环境。为公司上市审计提供理论支持，方便审计师发表审计意见，从而为企业的上市融资提供便利，促进整个行业的长足发展。
二、 房地产行业收入确认的影响因素
1.收入准则的限制
《企业会计准则――收入》应用指南中认为：长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。房地产销售业务从服务周期来说其时间跨度往往需要几个月甚至一两年，在此期间为开发商提供一项重复劳务即销售服务。按照指南中的规定根据相关劳务发生时确认收入，这里的确认时点不是由销售公司所能掌控的。
从本文中对房地产行业收入构成、合同有关收入条款类型的分析中不难看出，看似明确的收入类型和合同条款，确因开发商的主导地位导致的信息的收集和确认过程的不对等地位，在实际工作中很难作为收入确认的依据。且现在开发商作为强势的一方，经常会有不按合同约定支付佣金，最终压低结算费的情况出现，导致以权责发生制按合同条款确认收入却无法收回所确认款项。
2.收入条款的不确定性
（1）以开发商房款到账金额确认销售公司费收入
在现实中，销售公司负责协助业主签订销售合同及支付首付款，在该环节能够掌握每套销售房屋的首付款到达开发商账户时间及金额，此部分房款对应费可以依据合同确认佣金，但是由于开发商财务及放款银行具有保密性，销售公司无法随时查询已销售房屋尾款是否到达开发商账户及具体金额，由于开发商自身利益需要，其在收到房款后长期不与销售公司对账确认，导致销售公司实际已达到合同约定收入确认条件，但是因为信息的不完整而无法确认收入。
（2）开发商必须收到全部房款后以全部房款金额确认销售公司佣金
此类型销售合同看似简单，但销售公司完全无法掌握全部房款是否已经到达开发商账户，原因同上，从而无法根据合同条款确认收入。
（3）开发商必须收到全部房款才结算80%佣金且留有收房控存20%
此类型合同基本与第2条情况相同，但是关于20%的收房控存佣金信息销售公司更加无法掌握，只能按照开发商结算佣金时点确认收入。
（4）顾问策划收入
此类收入是销售行业唯一处于相对主导地位的收入形式，因为其需要大量的信息、经验和人才积累，又处于房地产业务前端，所以基本能够按照完工百分比法确认收入，但是如果面对的是房地产开发行业的巨头，为了取得后期的销售业务，也不得不迁就开发商的意愿。
（5）渠道分销收入、跳点收入
此二类收入因统计过程需大量开发商的考核销售记录支持，另因销售公司与房地产开发公司信息的不对等，导致实操中也无法完全按照合同条款确认收入，也只能按照实际到账时确认。
3.税务收入确认的差异
根据国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知国税函[2008]875号中关于劳务交易的规定：企业在各个纳税期末，提供劳务交易的结果能够可靠估计的，应采用完工进度（完工百分比）法确认提供劳务收入。
（1）提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：①收入的金额能够可靠地计量；②交易的完工进度能够可靠地确定；③交易中已发生和将发生的成本能够可靠地核算。
（2）企业提供劳务完工进度的确定，可选用下列方法：①已完工作的测量；②已提供劳务占劳务总量的比例；③发生成本占总成本的比例。
（3）企业应按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定劳务收入总额，根据纳税期末提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前纳税年度累计已确认提供劳务收入后的金额，确认为当期劳务收入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前纳税期间累计已确认劳务成本后的金额，结转为当期劳务成本。
根据之前对房地产销售行业现状及特点分析可见，该行业属于提供劳务交易，但是因实操中需要根据合同条款并结合开发商确认的证据来确认交易的完工进度、劳务总量比例以及发生成本占总成本比例，所以会与国家税务总局的规定产生差异。如若房地产销售公司按照税务确认收入条件确认收入，将业务合同作为确认基础，而得不到真实的业务数据支持，那么不难预测，大量应收账款的呆死账将在确认收入后期出现，同时已经上缴的税款也无法退回，那么对于房地产销售行业而言，完全依照税务收入确认方式确认收入将加大行业税务风险。
三、 完善房地产行业收入确认的建议
1.销售经纪公司自身需要完善的流程
（1） 建立和完善基础台账
在销售过程中，建立销售基础台账，掌握客户从签约到最终收房整个过程中客户与开发商完成交易的所有信息，包括：定金的缴纳、签约首付的付款时间、全额房款支付完毕的时点以及客户的满意度评价等等。
（2）与开发商定期沟通和对账
与开发商建立起良好沟通机制，是为其提供服务，保证质量的有效措施。公司和开发商的相关人员应该定期进行数据核对和交换，以便于双方能够准确确认收入和成本（公司确认收入，开发商确认成本）。
（3）定期汇总分析，明确催款方法
为了有效保证经济利益能够及时流入企业，维护企业自身利益，销售公司应该针对应收款项建立相应的管理措施，比如应收款预警时间的设定，分别不同的账期采取不同的催缴方式，与律师事务所建立长期的合作机制等等。
2.政府房地产管理部门建立相应的监督机制
（1）完善房地产销售合同备案的内容
受到现有房产销售备案内容的限制，作为房地产监管部门也不能随时动态掌握销售情况，这既不便于国家监管也不方便数据的统计和使用。建议增加房地产销售合同备案登记内容，如增加全款支付时间、贷款银行等。
（2）建立备案登记查询系统
既然监管部门建立了备案登记制度，那就应该把相关的不涉及隐私的登记信息进行公开，方便信息的使用者查询。可以分为个人用户和企业用户，对其相应公开不同等级的信息查询内容。提高数据的使用效率，从而降低企业数据采集成本。
（3）加大对房地产销售的管理与控制，从政府层面建立项目运作的上报机制
在国家利用政策宏观调控房地产的基础上，引入一些具体的控制措施，指引项目操作的过程，从而引导房地产行业的健康发展。比如：建立项目进展全过程的上报制度，监控相关项目从立项到最终销售全过程的收入、成本、利润的确认。
3.完善《企业会计准则》的可操作性
摘 要 我国房地产产业已经成为国民经济的支柱产业，由于其投资规模大、周期长等特点，在当前房地产调控政策下，房地产企业高速发展的势头被遏制，房地产企业财务风险凸显，防范其财务风险，成为社会关注的问题。本文从分析房地产企业面临的财务风险表现形式开始，从房地产企业外部和内部两个角度探讨了其财务风险的成因，并提出部分控制风险的防范措施。
关键词 房地产企业 财务风险 成因 措施
我国房地产行业飞速发展，成为国民经济的支柱产业。近年来，房价持续上涨，特别是居住用商品房的价格飞涨已经严重影响社会经济的健康稳定发展，因而为控制过快上涨的房价，国家相继出台一系列的调控政策，这些调控政策使得房地产企业财务风险问题凸显出来，防范企业财务风险成为社会关注的问题。
一、房地产行业财务风险概述
财务风险是企业财务活动中由于各种不确定因素的影响，使企业实际财务收益与预期收益产生偏离，导致企业盈利能力和偿债能力下降。财务风险包括筹资风险、投资风险、资金回收风险、收益分配风险等。房地产行业具有投资规模大，投资周期长，投资期内资金流动不均衡的特点，因此相应的经营特点与其他行业也会有所不同。因此房地产企业面临的财务风险主要表现为以下内容。
一是从偿还债务风险的角度分析，房地产企业在开发项目过程中需要大量的资金，在北京特别是土地招拍挂以后，从受让土地开始，便需要投入巨额开发资金，资金的回收期进一步加长，投资规模进一步加大。考察房地产项目的开发期内，大多数项目公司的自有资金比例均较低，公司在项目开发期中均为高比例负债经营，如果项目在开发过程中资金不能按照资金预算流入，企业会产生严重的财务风险。如果无法偿还到期债务，将威胁到企业的生存。
二是房地产企业再筹资风险问题，大型房地产企业在开发过程中往往是多个项目滚动开发，通过控制各个项目进度，利用项目投资期内现金流量不均衡的特点，以预售期的项目流动资金弥补一部分开发期的项目的资金不足。同时，可以以企业担保方式在金融机构取得资金支持。这样，整个集团公司就形成了一个相互关联的资金链条，如果一旦某一个环节出现问题，将致使整个资金链的断裂，由此产生的财务风险威胁到整个集团公司的生存。
二、房地产行业财务风险的成因分析
（一）外部财务风险
外部性财务风险是房地产企业外部环境给房地产企业财务带来的风险，这类风险一般是房地产企业较难预料和控制的，是一种间接性财务风险。特别是近年来政府各部门颁布了一系列的政策以调控房价、抑制房地产市场过热发展。政府的调控政策一方面通过增加企业税负和减少市场的资金供应总量，来直接加大房地产企业的运营成本，增加企业的现金流出。同时还通过相关政策限制市场购买力，减少有效需求，从而减少房地产企业的现金流入。房地产企业的经营受到来自“市场”和“政府”的双重外力影响，负债水平攀升的同时存货规模迅速攀升，房地产企业的短期偿债能力下降，也削弱了房地产企业的资产流动性，企业财务风险进一步提高。
（二）内部财务风险
外部财务风险是无法控制的，它往往是通过影响房地产企业内部性风险因素而发生作用，房地产企业的内部风险是房地产企业自身内部原因带来的财务风险，其财务风险在于：
1.房地产开发周期风险
房地产开发产品的生产周期较长，周期越长期间的不确定因素越大，风险也就越大。一直以来，开发周期长曾给房地产企业能够带来超预期的收益。但随着房地产调控政策的进一步深入和细化，房地产开发周期越长，其资金成本等开发成本越高，政策等外部环境变化的可能性加大，其风险就越大；其次，在崇尚追求个性的当今社会，追求房地产产品的个性化也将成为趋势，开发周期过长，将使开发的产品缺乏创新性，从而失去市场竞争力。
2.房地产企业资本结构风险
目前我国房地产企业的资产负债率非常高， 调查显示多数房地产企业的资产负债结构都存在或多或少的问题，相当数量的房地产企业资产负债率都超过了60%的国际公认警戒线。过高的财务杠杆也使企业面临较高的财务风险。过高的负债率意味着企业每年需要支付大额的利息，占用了企业的营运资金，增加了企业的偿债压力，一旦资金的收回或筹资活动出现问题，就可能造成企业资金链断裂。同时，虽然高负债率可以起到节税的作用，但总体会加大企业的项目成本，会减少企业的收益。
自2010年楼市调控以来，银行存款准备金率多次上调，使银行放贷量迅速萎缩，让众多房企资金链面临巨大压力。因此，诸多房企开始通过信托产品、出让股权等方式融资。虽然新的融资渠道使房企紧张的资金链得以一定缓解，但统计数字显示2011年信托的融资成本基本在15%～22%之间，从而增加了房地产企业的资金成本，增加了其筹资的风险。而股权交易虽没有还款压力，但公司控制权的更迭、管理层的变更等因素会对公司的稳定发展产生不利影响。
房地产企业资金来源多样化后，房地产投资的规模越大、融资方式越多，投资者承担的风险也越大。
3.房地产企业内部控制风险
长期以来，房地产企业依赖土地红利和人口红利，有项目经营即可获得巨额利润，因而忽视企业内部管理，不重视企业内部控制，管理人员对财务风险的特性认识不足风险意识的淡薄是财务风险产生的重要原因之一。
在组织结构上，大多数房地产公司都按照投资项目成立多个项目分公司。房地产企业与内部各部门之间及房地产企业与上级房地产企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理不力的现象，造成资金使用效率低下，资金流失严重，资金的安全性、完整性无法得到保证。
内部控制是大部分企业包括房地产企业在内的企业普遍存在的财务风险，房地产企业开发企业环节多，其经营活动受限于多个政府部门，房地产产业为新兴产业没有成熟的内部控制体系可以借鉴，内部管理难度比较大，因此内部控制所造成的财务风险也是不可忽视的。
三、房地产行业财务风险防范措施
（一）建立企业外部环境预警机制，提高企业自身的应变能力
房地产企业是受外部环境影响较强企业，在国家政策调控的背景下，房地产公司受外部环境影响更强。外部环境是客观存在的，外部环境变化带来的财务风险，企业无法对其施加直接影响。但可以根据外部经济环境发展规律和国家政策的态势，对其进行研究和分析，建立相应的预警机制，根据研究分析结果随时调整自身的管理制度、销售政策及财务政策。在增强财务管理应变能力的同时，也能降低不利条件对财务管理活动的影响，进而降低房地产企业外部风险。
（二）加强对投资项目的可行性分析的同时，制定科学后备措施
在项目设立初期，了解、熟悉当地房地产相关的政策、规定、房地产收费标准和房地产市场发展状况，从而充分明确可能存在的风险因素。
同时，为了应对一些不确定因素的影响，房地产企业也应该严格科学的制定出一些后备措施，比如市场价格的波动，消费需求的变化，国家政策法规的更新等，后备措施要能最大限度的应对以上几个方面的变故。
（三）根据本企业的实际情况，寻求最佳资本结构和筹资渠道，降低财务风险
房地产项目的开发需要大量的资金，特别是在企业的开发期，基本没有现金流入，这就要求房地产企业有较强的筹资的能力。在我国现阶段，资金来源主要是依靠银行贷款，在目前调控形势下，银行的资金供应量有限，从银行获得开发贷款的可能性进一步降低，因而开拓其他资金来源渠道，成为现今房地产开发能否持续的有一个课题。在如此大规模的资金需求量下，多渠道融资会分散财务风险。
同时，应该充分认识到现在房地产企业普遍存在的资本结构不合理的问题，加大企业自有资金的比例，努力将负债率调整到合理的范围内。
（四）加强企业预算管理、资金管理，重视日常资金运营风险的防范
首先，房地产企业应建立全面预算管理体系，特别重视企业的现金流量预算。保有充足的现金是房地产企业能够持续生存下去的关键。准确的现金流量预算，可以为企业提供真实的现金需求流量，有利于企业就此作出相应的筹资预算，减少筹资的盲目性，提示现金量不足的的风险时点，便于企业及时采取相应的防范风险措施。
其次，当前形势下多数房地产企业为获取银行开发贷款及按揭贷款，大多存在多个银行账户。在资金短缺的情况下，资金分散在各个账户，不利于有效利用。特别是大型房地产公司，资金分散于各个项目的各个银行，只有将资金汇集集中起来，才更容易发挥集团公司的协同效用，提高公司日常资金运作效率。从而提高企业的抗风险能力。
（五）提高风险管理意识，加强内部控制与监督
房地产企业要增强全员的风险意识，特别是项目管理者的风险意识。在当前政府干预日强，企业应及时评估面临的相关风险，调整内部管理，建立制衡的内部管理机构，明确董事会、监事会、经理层及内部各职能部门的责权利关系，以风险管理为中心，加强内部控制制度建设，以控制财务风险。
在当前市场环境下，以加强内部监督，建立健全企业内部的各种监督机制。在加强财务监督的同时，建立定期内部审计机制，对本企业的内部控制制度做出有效地评价以及监督，以实现不断完善内部审计监督职责。定期聘请外部审计，对企业内部控制设计与运行的有效性进行评价，对内部控制存在的缺陷与风险进行评估，以及时完善内部控制体系。
房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，就必须提高本企业的财务风险管理水平。财务风险管理作为企业管理的核心系统之一，理应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。各房地产企业应该充分重视风险管理在财务管理中的重要作用，保持充足的资金流将是房地产公司成熟持续发展的必要条件。
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摘 要 当前房地产行业集团化发展的公司越来越多，在集团财务管控中，仍然存在许多问题。本文通过对集团财务管控的阐述，指出房地产企业集团加强财务管控的必要性，通过对集团财务管控中一些常见问题的清楚把握，提出了房地产企业集团财务管控的几个要点。
关键词 集团财务管控 全面预算 内部审计
随着我国经济的高速发展，房地产行业迅速发展壮大，越来越多的房地产企业经历了本土发展的阶段，走向全国布局的集团化发展模式。集团化运作使企业财务控制难度大大增加，对各地子公司的财务管控提出了更高的要求。财务管控应致力于将企业资源加以优化重整，从而使资源配置最佳、获取更多的利润，实现企业价值最大化。本文将对房地产企业集团财务管控中的几个要点展开分析。
一、集团公司财务管控概述
集团公司的财务管控是集团实施有效管理控制的基本手段之一。集团公司如何实施对子公司的财务管控，是当前面临的一个十分重要的问题。集团公司财务管控的目标是实现企业价值最大化，而不仅仅是传统意义上管控一个企业的财务活动的合规性和有效性。集团公司对子公司的财务控制通过一系列手段和方法展开，通过更加充分合理的利用企业集团资源，提高市场竞争力，实现企业规模和经济效益的同步增长。
二、房地产集团公司加强财务管控的必要性
防范和控制企业发展中的经营风险、财务风险和成本开支，增强企业集团的规模效应和协同效应，迫切需要加强集团公司的财务管控。房地产行业近年发展迅猛，越来越多的大型房地产集团成长起来，通过多渠道的融资，少数企业在短短十几年的时间内成为营收超过百亿的企业。作为一个资金密集型的高风险行业，资产负债率普遍高于其他行业，随着近年来政府宏观调控的不断深入，房地产行业的经营风险和财务风险都在不断的加大。此外，房地产行业经过多年的快速发展，也不可避免的出现行业整合与调整，房地产企业必须高度重视财务风险的控制，不断提高集团财务管控水平，实现集团财务资源的合理配置及有效使用，这样才能使房地产企业集团在市场中拥有自身的竞争优势。
三、当前房地产企业集团财务管控中的常见问题
当前房地产企业集团财务管控主要存在以下几方面问题：集团财务核算标准不统一，财务信息缺乏可靠性；集团财务管控中授权不合理，存在过度集权或过度分权的问题；财务预算和成本管理意识有待加强；集团内子公司财务操作不规范，需加强管理控制等问题。
四、房地产企业集团财务管控的几个要点
集团公司财务管控主要从组织规划、会计系统、全面预算等十个方面进行控制，本文限于篇幅，针对当前房地产集团公司财务管控中存在的常见问题，提出集团财务管控中以下几个要点：
1.统一集团内财务核算标准，增强财务信息可靠性、可比性。尽管国家制定了统一的会计制度，但其中某些会计政策是可选的。因此，从企业集团内部管理要求出发，必须统一执行所确定的会计政策，以便于统一核算、汇总分析和对比，企业会计政策可以专门文件的方式予以颁布。
2.建立信息化系统的管理平台和定期的信息报送机制。信息化是现代企业的一个重要管理工具，是房地产企业重要的管理支撑点。运用信息化管理手段建立以集团组织架构为基础的网络管理体系，从而形成集团统一的数据流和信息流，为公司决策提供准确、完整的信息。除信息系统数据外，对于需由各子公司财务部门报送的其他统计数据，应使用统一模板和口径，建立定期的报送机制。
3.加强内部控制建设，实行全面预算管理，尤其要加强工程成本预算控制。全面预算管理是企业内部控制的一个重要方面，是企业对一定期间经营活动、投资活动、财务活动等作出的预算安排。预算控制是内部控制中使用较为广泛的一种控制措施，通过预算控制，使得企业的经营目标转化为各部门、各个岗位以至个人的具体行为目标，能够从根本上保证企业经营目标的实现。
4.建立“授权”与“受控”相统一的集团财务管理机制。集团财务管理必须正确处理集权与分权的关系，才能克服集团公司普遍存在的“一收就死，一放就乱”的问题。 过渡集权，子公司决策能力低，造成财务工作审批程序复杂和延误；过度分权，没有对子公司进行有效管理控制，造成重大财务事项决策失误频繁发生，弱化了集团整体优势。集团公司应建立严格监督与充分授权的机制：即在完全“受控”前提下的充分“授权”；“受控”程度决定“授权”范围。
5.加强集团内部审计管理，及时发现并纠正子公司财务工作中的问题。内审部门对集团内各子公司业务和内部控制流程进行独立评价，以确定是否遵循公认的方针和程序，是否符合规定和标准，是否有效的使用了资源，是否有利于实现组织目标。
集团财务管控是财务领域的一个热点问题，当前房地产企业面临着巨大的机遇和挑战，更需要集团公司强有力的财务管控能力。站在企业集团总部战略管理的高度，全方位地对财务管控体系进行设计和执行，是提高房地产企业集团核心竞争力的关键 。
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