时间：2023-06-16 16:06:30
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇买卖合同的相关法律，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
出卖人(以下简称甲方)：__________
认购人(以下简称乙方)：__________
根据相关法律、法规规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方认购甲方商品房相关事宜达成如下协议：
一、认购标的的基本情况
乙方所认购的商品房为甲方开发的位于_____市_____区_______________(以下简称商品房)。该商品房的建筑面积为_____平方米。以上面积均以房地局测绘中心最终测绘面积为准。
二、认购标的的价款
该商品房按照建筑面积计价，单价为人民币__________元/平方米，房款计人民币__________元(大写：_______________)。
三、认购款
乙方于本认购书签订之日，一次性向甲方支付认购款计人民币______________________元(大写：_______________)。该商铺属一次性付清款项，出卖人和买受人无任何争议。且在签订本协议时表示甲方已收到该款项。
甲方在取得预售许可证后，应立即通知乙方。乙方在接到甲方的签约通知次日起_____日内，到销售现场与甲方协商商品房买卖合同的相关条款，协商一致并签署《商品房买卖合同》。
甲方应在取得预售许可证____日内通知到乙方，因甲方取得预售许可证后未在规定时间内通知到乙方，因此产生的不利于乙方的后果均由甲方承担。
甲、乙双方在上述约定的期限内协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自约定的期限届满次日起超过_____日的，本认购书自行解除。甲方应当在本认购书解除次日起_____日内将已收取的认购款返还给乙方，并承担相关法律责任及乙方的一切经济损失。
甲乙双方协商一致签订《商品房买卖合同》的，乙方已交纳的认购款抵作该商品房的购房款，无须再补购房款。
四、其他约定
在签订正式的《商品房买卖合同》时，变更认购人的，甲方应积极配合。
买受人已一次清购房款，甲方不得将此房进行调换，同样甲方不得将此房另出售给其他人，否则将作为违约处理。
五、附则
本认购书未尽事宜，经甲、乙双方协商一致可签订补充协议，补充协议与本认购书具有同等法律效力。
本认购书经甲、乙双方签字或盖章后生效。双方签订的《商品房买卖合同》生效后本认购书自行终止。本认购书一式二份，甲、乙双方各执一份，均具有同等法律效力;
甲方(公章)：_______________________ 乙方(公章)：____________________
授权代表：________________________授权代表：______________________
证件号码：_________________________证件号码：_______________________
买房付了定金，卖家却不卖了
问：五个月前，我和房主张彦签订了《定金协议》，约定张彦将其名下110平方米的房屋，以64万元的价格卖给我。双方约定定金为5万元，预付房款45万元(含定金)，余款待我取得房产证后5日内由贷款银行直接划入张彦账户。如我反悔则不返还定金，若张彦反悔则双倍返还定金。当天，张彦把房及有关资料给我，我也将45万元支付给张彦。
可是现在张彦书面通知中介公司转告我，《定金协议》暂缓执行，需要买卖双方另行协商等。后张彦又以“尚未签订买卖合同”为由，不愿签订《房屋买卖合同》。我该如何维护自身权益？是履行《定金协议》，还是继续签订并履行《房屋买卖合同》？
答：该《定金协议》虽名称是定金合同，但此《定金协议》已基本涵盖了买卖合同的主要条款，双方的真实意图是签署买卖合同，只是卖方尚未取得房屋的产权证，这才冠以定金协议之名。买方除了支付定金外，还支付了大部分购房款，卖方也把房屋交付给买方使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴，而涉及买卖合同的权利义务。遂认定该《定金协议》的性质是房屋买卖合同，现卖方取得了房屋产权证，该买卖合同当属有效。
在实际生活中，看待合同的性质不仅看合同的名称，还应根据合同的具体内容，并结合双方的签约目的，实际履行情况予以综合认定。此外，《定金协议》虽然也约定了双方均可反悔的违约责任条款，但在合同能够继续履行的情况下，卖方作为违约方无权主动要求适用该条款，来承担较低违约责任，达到毁约的目的。法律规定了买卖合同双方，应本着诚实信用原则来履行合同。
究竟由谁掌握生育的权利？
问：我今年25岁，去年年初结婚了。婚后，公公婆婆经常催促我们早点生小孩。可我觉得自己还年轻，加上工作还不太稳定，就劝父母不要心急。老公当时也很支持我。
一个多月前，我发现自己意外怀孕了。如果现在生小孩，就等于我主动放弃工作，老公一个人的收入根本不够养活一家几口，所以我想做人工流产。可这时候老公突然不同意了，很严肃地跟我提出“生育权”，说男方也有这个权利。我想知道生育权到底掌握在谁手里？
答：根据婚姻法相关法律法规，妇女有按照国家有关规定生育子女的权利，也有不生育的自由，即妇女享有不生育权。如果妻子不愿意生育，丈夫不能强制实现自己的生育权。
二手房交易前纠纷增多的现象是交易对象失信的表现，而房屋买卖合同签订之前，按照相关法律，交易双方都应当履行“先合同义务”，不履行“先合同义务”者应当承担“缔约过失”责任。
房产律师在此提醒二手房交易双方：签订买卖合同前，莫忘履行“先合同义务”。
表现
不履行先合同义务应承担缔约过失责任
据上海市房地产协会法律咨询部主任、德尚律师事务所陈世福律师介绍，二手房交易中出现了一种新现象，即交易中的一方不履行“先合同义务”。
所谓“先合同义务”是指在合同签订之前、交易洽谈过程中，合同订立当事人一方依据诚实信用原则所产生的义务。不履行先合同义务，而致另一方信赖利益损失者，应当承担赔偿责任。
不履行“先合同义务”的表现形式有：上家已独家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到楼价上涨便随意撤单;上下家在中介商那里获取了商业信息后，随意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家确认，上家已预收了诚意金，待购房人办出了按揭贷款后，上家以“家里人不同意售房”为由毁约……二手房交易中出现的这些纠纷，缘于上下家以及中介商缺乏法律方面的相关知识。交易双方往往片面认为，只有签订了房屋买卖合同以后才能追究违约方的责任。他们不清楚，在交易洽谈过程中，也有一个履行法律义务即“先合同义务”的责任承担问题。
据陈世福律师介绍，“先合同义务”的法律依据是《合同法》第四十二条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
假借订立合同，恶意进行磋商，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;有其它违背诚实信用原则的行为。
因此，不履行先合同义务应承担《合同法》第42条的缔约过失责任。
陈世福律师为此建议，合同双方应遵守游戏规则，立法上也应更加完善，以增强缔约过失责任认定的可操作性。
内容
五项内容构成先合同义务
陈世福律师提醒购房者，二手房交易缔约过程中的先合同义务主要有五个方面的内容———
瑕疵告知义务
内容：
二手房的提供者，不管是上家还是中介商应当将交易房屋所具有的瑕疵告知购房人，不得隐瞒。比如该房屋已设定了抵押;或者该房屋有质量问题等，都应如实告知购房人。否则，因为该瑕疵而造成签定的合同无效或被撤消的，则要向购房人赔偿损失。
案例：
上家收了定金，楼价上涨便随意撤单;下家通过中介获取信息，买房时甩掉中介，与上家“手拉手”成交……二手房市场在日益红火中发生的纠纷屡见不鲜，其中不少纠纷产生在房屋交易之前。
二手房交易前纠纷增多的现象是交易对象失信的表现，而房屋买卖合同签订之前，按照相关法律，交易双方都应当履行“先合同义务”，不履行“先合同义务”者应当承担“缔约过失”责任。
房产律师在此提醒二手房交易双方：签订买卖合同前，莫忘履行“先合同义务”。
表现
不履行先合同义务应承担缔约过失责任
据上海市房地产协会法律咨询部主任、德尚律师事务所陈世福律师介绍，二手房交易中出现了一种新现象，即交易中的一方不履行“先合同义务”。
所谓“先合同义务”是指在合同签订之前、交易洽谈过程中，合同订立当事人一方依据诚实信用原则所产生的义务。不履行先合同义务，而致另一方信赖利益损失者，应当承担赔偿责任。
不履行“先合同义务”的表现形式有：上家已独家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到楼价上涨便随意撤单;上下家在中介商那里获取了商业信息后，随意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家确认，上家已预收了诚意金，待购房人办出了按揭贷款后，上家以“家里人不同意售房”为由毁约……二手房交易中出现的这些纠纷，缘于上下家以及中介商缺乏法律方面的相关知识。交易双方往往片面认为，只有签订了房屋买卖合同以后才能追究违约方的责任。他们不清楚，在交易洽谈过程中，也有一个履行法律义务即“先合同义务”的责任承担问题。
据陈世福律师介绍，“先合同义务”的法律依据是《合同法》第四十二条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
假借订立合同，恶意进行磋商，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;有其它违背诚实信用原则的行为。
因此，不履行先合同义务应承担《合同法》第42条的缔约过失责任。
陈世福律师为此建议，合同双方应遵守游戏规则，立法上也应更加完善，以增强缔约过失责任认定的可操作性。
内容
五项内容构成先合同义务
陈世福律师提醒购房者，二手房交易缔约过程中的先合同义务主要有五个方面的内容———
瑕疵告知义务
内容：
二手房的提供者，不管是上家还是中介商应当将交易房屋所具有的瑕疵告知购房人，不得隐瞒。比如该房屋已设定了抵押;或者该房屋有质量问题等，都应如实告知购房人。否则，因为该瑕疵而造成签定的合同无效或被撤消的，则要向购房人赔偿损失。
案例：
上家张先生与下家李小姐与中介商签订了一份居间合同。并当场约定5日内双方签订房屋买卖合同，办理过户登记手续。然而，在5天当中，虽经李小姐多次请求及中介商督促，但张先生拒绝办理签约过户手续。李小姐无奈之下向法院提起诉讼。
忠实的义务
内容：
二手房交易中，虽然一方当事人没有明确告知对方当事人有关信息属商业秘密，但基于此种信息的特殊性质，按照一般的常识，二手房交易当事人不能泄露更不应当以此搞手拉手交易，否则，应当承担赔偿责任。
案例：
XX年11月，还某、龚某、季某先后来到上海万乾房屋置换经纪有限公司灵石路分公司，要求上门察看在该处挂牌出售的房屋。万乾公司随即要求3位看房者填写《看房约定书》，规定看房者自看房之日起3个月内，不私自与出售方或通过第三方签订所看房屋的转让合同，否则需向该公司支付房屋转让总价2%的违约金。
商品房认购书
双方当事人：
出卖人（以下简称“甲方”）：
认购人（以下简称“乙方”）：
根据相关法律、法规规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方认购甲方商品房相关事宜达成如下协议：
一、认购标的的基本情况
1.1 乙方所认购的商品房为甲方开发的位于 市 区 项目中的第 楼 单元 号房（以下简称“该商品房”）。
1.2该商品房的建筑面积为 平方米，阁楼面积为 平方米。以上面积均以房地局测绘中心最终测绘面积为准。
二、认购标的的价款
2.1该商品房按照建筑面积计价，单价为人民币 元/平方米，房款计人民币 元（大写： ）。阁楼按套计价，单套为人民币 元（大写： ）。
2.2房屋总价款为2.1所列款项之和，共计人民币 元（大写： ）。
三、认购款
3.1乙方应当于本认购书签订之日，一次性向甲方支付认购款计人民币 元（大写： ）。乙方逾期未支付认购款的，该认购书自行解除，无须另行通知，甲方有权将该商品房另行出卖给第三人。
3.2甲方在取得预售许可证后，通知乙方。乙方在接到甲方的签约通知次日起 日内，到销售现场与甲方协商商品房买卖合同的相关条款，协商一致并签署《商品房买卖合同》。（本款约定的期限为协商签约的起始时限，而非终止时限）。
3.3乙方未在3.2条约定的期限内与甲方协商商品房买卖合同的相关条款的，该认购书自行解除，无须另行通知，乙方已支付的认购款不予返还，甲方有权将该商品房另行出卖给第三人。
3.4甲、乙双方在3.2条约定的期限内协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第3.2条约定的期限届满次日起超过 日的，本认购书自行解除，无须另行通知。甲方应当在本认购书解除次日起 日内将已收取的认购款无息返还给乙方。
3.5甲乙双方协商一致签订《商品房买卖合同》的，乙方已交纳的认购款抵作该商品房的购房款，无须返还给乙方。
四、其他约定
4.1在签订正式的《商品房买卖合同》时，变更认购人的，需征得甲方的同意。（变更为父母、夫妻、子女的除外）。
4.2乙方在本认购书中提供的联系地址和联系电话是甲方通知乙方的依据。乙方保证其提供的信息准确无误。若甲方按照乙方提供的信息不能联系到乙方的，因此产生的不利后果均由乙方承担。
五、附则
5.1本认购书未尽事宜，经甲、乙双方协商一致可签订补充协议，补充协议与本认购书具有同等法律效力。
5.2本认购书经甲、乙双方签字或盖章后生效。双方签订的《商品房买卖合同》生效后本认购书自行终止。本认购书一式二份，甲、乙双方各执一份，均具有同等法律效力；
甲方（公章）： 乙方（公章）：
授权代表： 授权代表：
证件号码： 证件号码：
联系地址： 联系地址：
( 一) 理论争议对小产房买卖合同的效力，主要有有效说、部分有效说和无效说。
1. 有效说
主张小产房买卖合同有效主要是因为买卖合同并没有违反法律的强制性规定，在目前农村房屋逐步确权的情况下，农民对于自己的个人私有财产，当然有权处分。因此，实践中，对已经出卖的小产权房，本着尊重现状、维持稳定的原则，承认买受人对房屋占有、居住和使用该房屋的权利。
2. 部分有效说
在房屋转让过程中，我国虽然实行房地一体主义，但房屋和土地毕竟分属于不同的标的物，所以房屋所有权和宅基地使用权也是不同的财产所有权，不能混为一谈。房屋买卖合同有效，而宅基地的转让无效。
3. 无效说
现行法律规定，集体土地是严禁买卖的。如果允许宅基地流转，将会导致农民房屋的再次修建，而农民房屋的再次修建可能会占用耕地，而占用耕地明显与法律政策相违背。但是，无论观点如何激烈，实践当中，由于小产权房廉价的价格，居民对小产权房仍然是趋之若鹜。之所以出现上述原因，主要是房屋所在的土地使用权受到限制，不具有城市商品房那样的流通性。
( 二) 域外立法考察
关于土地使用权不能流通而其上的房屋所有权不能变更登记的情况，大陆法系国家(地区)多采用租赁权的立法模式，如日本及我国台湾地区等。
1. 日本日本《假登记担保契约法》第10 条规定: 土地及其上建筑物属于同一人所有场合，就其土地为担保假登记时，基于该暂登记为本登记场合，视为以其建筑物所有为目的而为土地的租赁。与此场合，其存续期间及租金，因当事人的请求，由法院定之。
2. 我国台湾地区我国台湾地区民法债编1999 年修订后，增订的第425 条也有类似规定。上述规定，即所谓土地及其上房屋所有人非同一人时成立的法定租赁权。综上，无论从现实需要和法理论分析，还是从比较法角度分析，在土地使用权不能流通而其上的房屋所有权不能变更登记的情况下，对房屋的使用均作了不同的规定。
二、小产权房诉讼的现状及存在的问题分析
( 一) 小产权房诉讼的现状
小产权房纠纷案件出现增多的趋势。审判实践中，对于买卖小产权房的合同效力问题，各地法院的审理思路基本一致。山东省高级人民法院下发的《全省民事审判工作会议纪要》【鲁高法〔2011〕297 号】中明确对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认小产权房买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡 海南省高级人民法院于2011年下发的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见( 试行) 》中亦规定城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担 北京市高级人民法院民一庭针对小产权房的买卖问题，专门于2013 年12 月23 日下发了《关于对涉及小产权房屋买卖合同纠纷案件慎重处理的通知》，要求各级法院民庭对于已经受理的相关案件，应当高度重视，妥善处理，在相关法律政策尚未出台前，不应以判决方式认定小产权房屋买卖合同有效。法院在掌握小产权房执行手段上，一是在双方当事人协商一致的情况下，由债务人自行将涉案小产权出卖，用出卖房屋的价款偿还债权。二是当事人双方达成以物抵债协议，由法院出具以物抵债裁定书，确认所有权的转移以及债权人债权的实现。如果债务人不同意时，法院可根据最新修订的《民事诉讼法》第247条之规定，委托有关单位拍卖或者法院自行变卖。
( 二) 问题分析
1. 恶意毁约多。之所以出现小产权房诉讼纠纷，是由于当事人恶意毁约。往往出卖者以极低的价格出卖后，房屋涨价，进而以小产权房买卖合同无效提起诉讼。
2. 案件执行难度大。在被执行人不同意以房抵债的情况下，小产权房因为不能流通，所以不能进行评估拍卖，当然，不排除有个别法院依然进行评估和拍卖。
3. 对买受人的权利救济不足。一旦确认房屋买卖合同无效，法院会基于诚信原则及双方的过错程度来判决出卖方返还买受人部分钱款，但是，买受人执行起来困难重重，又会陷入执行难的怪圈。
三、完善我国小产权房的建议
为了充分保障房地产市场的交易秩序，应当针对目前司法实践中存在的执行混乱问题对小产权房问题进行完善，便于统一司法裁判尺度，引导人们更多自由选择。有鉴于此，笔者提出如下建议。
( 一) 小产权房买卖合同的效力问题
在本集体经济组织内部成员之间买卖小产权房的，可认定其买卖有效; 向本集体经济组织外的人员出卖小产权房的，一般应认定其买卖行为无效，如本文开头列举的案例，因为宋某与陈某非同一集体组织内部成员，因此，宋某与陈某签订的房屋买卖合同应系无效合同。在审理此类案件时，应当结合房屋买卖的时间、是否支付价款、交易的目的及房屋的现状等判断房屋交易的真实性，在执行程序中避免被执行人借执行异议之诉来转移财产。
( 二) 规定法定租赁权
利用债权法中的法定租赁权来解决买房人合法占有房屋的法权状态。这样，既实现了买房人合法占有使用宅基地( 或集体建设用地) 及合法拥有房屋的状态，也最大限度地维系了现存社会秩序的安宁与稳定。
( 三) 不宜评估拍卖小产权房
因为买受人的主体涉及社会人员，比较复杂，往往与出卖人非为同一集体经济组织内部成员。如果非同一集体经济组织内部成员竞买了涉案房产，势必与法院审理时适用的法律相互矛盾。因此，虽然《民事诉讼法》第247 条之规定了评估拍卖程序，但是不宜适用。在此情况下，应由双方当事人协商或者由被执行人自行变卖涉案房产以抵偿债务。
( 四) 暂不受理小产权房纠纷案件
小产权房的买卖是双方明知的，基于维护交易和诚信原则，法院对于涉及小产权房买卖的纠纷应暂不予受理，以惩罚恶意毁约者，同时避免法院的处理原则与今后即将出台的小产权房政策相互冲突，产生不良的社会影响，影响司法权威。
( 五) 不宜将小产权房列为执行标的
在目前的法律政策下，司法审判小产权房纠纷案件既要考虑司法导向与国家法律、政策相吻合，又要兼顾诚实信用的民法原则，维护社会的公序良俗。因此，法院要想兼顾法律效果和社会效果的统一是很艰难的。如果法院将小产权房列为执行标的，买受人在要求房产管理部门登记发证时会遭到拒绝，一方面势必使司法权威陷入尴尬的境地，另一方面买受人会迁怒于法院，使法院陷入被动局面。
一、 按揭贷款中法律关系概述
(一)商品房按揭贷款的类型
1.期房按揭贷款
期房按揭贷款,即预售按揭,是指在商品房建设期间,购房人、开发商和银行之间约定,开发商与购房人签订商品房预售合同,由购房人向开发商预付一定比例的房款,其余房款则由购房人向银行申请贷款,购房人将其预购的房屋抵押给银行并获取购房贷款,同时开发商或其他企业作为贷款担保人,保证银行为第一受偿权人。
2.现房按揭贷款
现房按揭是指在商品房建成之后,购房人与开发商签订商品房买卖合同并支付部分价金,不足部分向银行申请贷款并将所购房产的有关权证提交银行作为贷款担保的购房方式。
(二)各种法律关系的分类
从我国现行按揭中的法律关系来看,其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人(亦即借款申请人)、保险公司四方。上述主体在从按揭贷款中包括了商品房买卖、借款、抵押、保证等一系列民事法律行为。各方主体之间的法律关系分别为:
1、银行与购房人之间的借贷关系
购房人在与开发商签订买卖合同后,应按规定提供相应文件资料,向银行申请个人住房(或商业)抵押贷款,银行则根据申请人的身份情况、资信状况确定同意借款的年限及成数,双方同时签署借款合同。因此,购房人与银行之间系借贷关系,银行为出借人,购房人为借款人。
2、购房人与开发商之间的商品房买卖关系
购房人欲以按揭的形式购买房屋,首先必须与开发商签订商品房买卖合同,约定购买特定的房屋,并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。显然,借款申请人同时也就是购房人,其与开发商之间系房屋买卖关系,开发商为出卖人,购房人系买受人。
3、购房人与银行之间的抵押关系
购房人在向银行申请借款的同时,要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行,为向银行申请的按揭贷款设立抵押,如购房人在未按借款合同约定偿还银行借款时,银行可以实现抵押权,将购房人抵押之房屋折价、变卖或申请法院拍卖并以所得款项优先受偿。购房人与银行之间还存在抵押关系,其中购房人为抵押人,银行为抵押权人。
4、开发商与银行、购房人之间的担保关系
在按揭过程中,虽然购房人将所购抵押给银行,但由于多数房屋为期房,即通常我们所说的“楼花”,在我国目前房产证办理完毕之前无法办理抵押登记手续,而房屋抵押又以登记为生效要件,因此,银行在放款后,即使有抵押合同,但抵押行为尚未生效,也无法保障银行的放款风险。基于此,银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的担保,即在购房人所购房屋办理完抵押登记之前,由开发商为购房人所欠银行债务承担担保责任,购房人若不还款,开发商应当承担保证责任,也就是我们通常说的阶段性连带保证责任。个别银行还会要求开发商在贷款期间承担全程的连带保证责任。因此,开发商与银行、购房人存在担保关系,其中银行是债权人,购房人为债务人(又称被保证人),开发商为保证人。
(三)各种法律关系之间的内在联系
上述各法律关系看似独立,实际上它们之间联系紧密,共同构成了按揭贷款的各方法律关系体系,甚至可以说其中的某些联系无法割裂。例如在按揭中,银行一般是依据买卖合同审查购房人的借款申请,因此可以说买卖关系是借贷关系的前提;但实际操作中大多数购房人在选中某一楼盘后,先会确定自己的付款方式,如选择按揭的年限和成数,在条件接受的前提下,才会选择购买房屋,由此看,借贷关系又是买卖关系的前提。所以,一定程度上看,按揭中的贷款关系和买卖关系应当作为一个整体,不能抛开一种法律关系来谈另一种法律关系的权利义务。也正是由于该关系的复杂性,容易导致按揭中发生纠纷,如:银行不放款开发商能否追究购房人的违约责任?两种关系的认定将导致截然不同的结果,把买卖关系作为前提,开发商当然可以追究购房人的违约责任;把贷款关系作为前提,购房人则不应承担违约责任。至于其它法律关系的联系则相对简单,基于保证、抵押法律关系的保证和抵押合同都是借贷合同的从合同,保险关系则是对借贷关系保障的补充。
二、按揭贷款中银行所存在的主要风险
从前文分析可以看出,在商品房按揭贷款中存在着四方当事人的法律关系,每一方当事人在某一个环节出现问题,都有可能给银行带来风险。可以说,在商品房按揭贷款中,银行风险随时存在,且来源多方,表现形式也多种多样。具体而言,银行在商品房按揭贷款中主要存在以下风险:
(一)来源于购房人的风险
购房人的风险往往是信用风险,又称违约风险,是指贷款人因借款人不依约按时偿还贷款本息而所面临的风险。这种风险一般来自客观和主观两个方面的因素。
1、客观原因造成的风险
商品房按揭贷款的期限目前
各商业银行均按照中国人民银行1999年9月21日颁布的《个人住房贷款管理办法》中规定的最高期限为30年,如此长期的借款期限,购房人自身因素往往会发生各种变化,这期间的风险,主要包括自然原因造成的风险和社会原因造成的风险。前者主要表现为借款人因不幸事故、意外伤害、疾病等原因导致死亡、伤残、丧失工作能力而失去还款能力可能产生的风险;后者主要表现为借款人因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员等个人无法抗拒的原因而失业,或造成收入下降,致使借款人无法继续归还购房贷款可能产生的风险。
2、主观原因造成的风险
这种风险主要表现为借款人可能基于经济利益的考虑而故意违约。当违约所带来的经济利益超过所带来的损失,如楼价下降,抵押该房价值低于应偿债务和应交罚金时,借款人可能会主动违约,从而使购房贷款存在风险。
(二)来源于开发商的风险
1、开发商的欺诈行为
开发商取得贷款后,可能将贷款挪为他用甚至携款逃走。此时,银行可能会被购房者指控资金监管不力,主观存在过错而影响债权的实现。
2、开发商延期交房
开发商由于经营管理不善或其他原因导致延期交楼甚至楼盘“烂尾”,致使购房合同无法履行,从而导致购房人对按揭贷款合同的履行失去信心,由此使银行贷款受到损害。
3、开发商所建房屋与合同不符
虽然房屋按期竣工,但由于存在质量、面积误差等种种问题,导致购房者不能正常按约偿还银行贷款本息,从而损害银行的利益。
4、开发商所建成房屋存在法律手续上缺陷
开发商开发楼盘未取得土地使用权,无法取得房证或违法预售等而使银行面临债权得不到实现的风险。
5、开发商用“假按揭”的方式套用银行信用
开发商因资金不足,或楼盘销售不畅,或根本无法销售出去的房屋等情况,通过“假按揭”获取贷款而达到筹集资金或回笼的目的,导致银行很难或无法实现债权的风险。
此外,在商品房交付使用后,由于物业管理的原因,也容易造成购房者对开发商不满,从而不积极还贷,使银行蒙受损失。
(三)来源于被按揭房产的风险
出现这种情况的风险在于按揭房产价值灭失、下降或者处分成本太高而使借款人遭受损失的风险。由于商品房预售按揭期间一般较长,在按揭期间,按揭房产可能会因为各种自然灾害或者人为因素而遭到损毁,价值也随之灭失或下降;此外,按揭房产还可能因为市场原因、国家政策的调整以及经济区域的布局、交通布局的调整而贬值;另外,在处分按揭房产时,可能因为各种费用的上涨而导致处分成本太高,从而使银行无法得到处分的价值补偿,担保权落空。
在我国,按揭房产的贬值风险尤为银行所担心。目前,由于我国市场机制不完善,竞争的盲目性以及其他原因,相对于我国居民的收入水平,房产价格普遍偏高。因此,一旦房价的波动发生比较大的变化,银行承担的房屋贬值风险很大。
(四)来源于银行的流动性风险和管理风险
我国各商业银行发放按揭贷款的资金来源主要是储蓄存款,基本上属于短期资金来源。而商品房按揭一般为个人住房贷款,贷款期限一般较长,少则三五年,多则10年、20年,甚至30年,因此,银行就存在着以短期资金负担长期贷款的风险,即流动性风险。目前,由于商业银行的商品房按揭贷款还处于起步阶段,尚缺乏成熟经验和有效的手段,容易形成管理和决策风险,如对借款人资信审查不严、对借款人发放了超过其支付能力的款项等。
(五)来源于经济通货膨胀风险和利率风险
如果通货膨胀率过高,银行贷款利率就会呈现出负数。而作为发放按揭贷款这种长期抵押业务而言,银行遭受风险就更大。在发放商品房按揭贷款的同时,其还款方式和利率应当同时确定下来,在未来的还款期限内,利率波动有可能导致借款人还贷负担加重,影响按期还贷;或银行利息收入不足以弥补利息支出。
(六)来源于法律法规和政策的风险
我国《合同法》第286条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖,建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。” 2002年6月1日,最高人民法院又出台了《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》,明确规定了建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。上述法律和司法解释的规定,其直接后果就是银行抵押权的优先受偿受到限制,这无疑对银行资金运作产生了巨大的冲击。此外,最高人民法院于2004年10月26日出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第五条、第六条、第七条中规定的对被执行人生存权问题的保护,这也加大了银行的贷款风险,使银行的债权保护面临着一个严峻而复杂的局面。
三、如何用法律手段加强按揭贷款中银行风险的防范
(一)委托律师行或专业的资信调查机构加强对购房者的贷前调查工作
银行在提供按揭贷款之前,应委托专门的律师行或专业的资信调查机构去调查了解借款人(购房者)的个人信用情况、收入来源,对借款人(购房者)的个人素质、实际收入、财产状况、付款能力等信用状况进行调查、分析和评估,特别要注意借款人收入的稳定性,逐步实现对个人住房贷款申请人的资信调查工作的科学化和标准化。从而降低来源于购房者的风险。
(二) 强化开发商的“担保人”身份,并以《担保法》为依据明确其责任
开发商在按揭贷款中作为“担保人”可以说是我国内地商品房按揭的一大特色。 目前,我国商品房按揭实务中,开发商的保证责任主要有两种:1.保证将《房屋产权证》和《土地使用证》交给按揭权人(即银行);2.代位偿付责任。这种保证责任看起来似乎对开发商过于苛刻,但就我国目前的 商品房销售,尤其是在商品房预售中还是很有必要的。理由是:(1)从商品房按揭贷款设定来看,在将取得的商品房上设定担保是购房人的本意,一旦房屋建成,按揭便应自然转化为现房抵押,开发商在商品房竣工办理有关手续后,将两证交到银行手里,使双方得以办理现房抵押,按揭权真正得到实现,可以说是按揭人设立按揭的自然结果。(2)从商品经济发展看,市场竞争越来越激烈,银行贷款安全性越来越差,单独的房地产抵押已经不能适应银行对贷款安全性的需求,为减少贷款风险,在抵押的基础上再设立一种保险机制,以求达到双重保险已经是房地产抵押的趋势。在房地产抵押贷款十分发达的美国,也出现了“押上加保”的方式。所以,要求开发商提供保证,不仅符合房地产抵押贷款发展趋势,而且符合我国经济发展水平和企业、个人信用等各方面实际情况。
因此,银行在发放住房贷款之前,应该与开发商签订“担保协议”,通过协议来强化其“担保人”的身份,明确在“期房”转为“现房”的过程中,开发商有义务将楼盘保质、按时的建造完毕,并在房产局、城建局等相关部门办理完相应的手续并递交到银行和借款人手中。同时开发商还必须严格按照与借款人签订的《商品房买卖合同》中的条款,如房屋质量、面积误差、物业管理、园区环境、配套设施等相关规定履行合同,否则如果因上述开发商履约过程中的瑕疵而导致借款人不按期归还贷款则由开发商承担连带担保责任,并代替借款人还款。通过这一措施,将会大大加强开发商的责任意识,规范其行为,从而降低来源于开发商的风险!
(三)做好贷款相关法律文书的签订工作
住房贷款的相关法律文书是保障银行作为债权人相关权利得以行使的重要保障,因此,《抵押合同》、《借款合同》、《担保合同》等相关法律文书的签订程序是否合法、合规,就成了能否保障银行相关利益的重要因素。
在合同的内容上:首先,与开发商签订的协议中应明确按揭贷款的房源、质量、贷款资金的使用计划,开发商应协助银行和购房者作好房屋抵押登记等事项,同时还要要求开发商为购房者能按期还款付息提供担保,直到回购。其次,在与购房者签订的按揭贷款合同中,要明确利率是固定的,还是浮动的,明确还款金额、还款日期、违约责任等,另外,还要明确借款人与房产商之间的买卖合同关系,确保其自愿性和合法性。
在合同的签订程序上,特别是在与借款人签订相关合同时,银行工作人员和律师一定要确保合同上的签名是借款人亲笔签名,绝不能因为借款人没时间或这样那样的原因而允许他人代为签名,既必须落实“面签”制度。因为根据法律规定,如果合同不是由当事人亲笔签名,该合同对其是无法律效力的,也就是说如果一旦发生纠纷,银行以此合同去借款人的话会因为不是其本人签订的法律合同而不受相关法律的保护,因为此合同从开始就是无效的,由此一来,势必会极大的增加银行的风险。
(四)全面发挥律师的参与作用
商品房按揭贷款,其突出特点是强调信用。鉴于我国目前个人诚信体系尚未完全建立,对个人资信状况较难把握,对个人所提交的资料缺乏有效鉴别手段,而对于信用程度的认定往往需要专门法律技能,因此律师的参与将能很好地预防商品房按揭中各方当事人,特别是贷款银行面临的巨大风险。 一般而言,律师在商品房按揭贷款中主要可以发挥以下作用:(1)对开发商及商品房产权及相关情况进行调查;(2)负责起草、签订合同等相关法律文件;(3) 对预售商品房相关资金进行法律监管;(4)协助办理相关法律文件的登记备案。由此可以看出,律师的充分介入可给商品房市场带来许多明显好处:(1)减轻了银行负担,使银行只专注于放贷与收款以及市场经营风险的防范上,而且律师的专业审核也避免了许多虚假证明文件,确保了银行的权益;(2)律师的介入缓冲了银行与借款人的冲突,由于是律师而不是银行承担资金监管之责,一旦发生开发商转移资金的风险,银行就不会因为受到借款人的监控资金不力的指控而使债权受到影响;(3)律师对资金的监管使开发商逃资困难,保证专款专用,确保了了房屋的按时完工;(4)律师负责大量法律文件的审查,既免除了借款人的麻烦,又增强了借款人参与按揭的信心,也促进了商品房按揭贷款的进一步发展。
参考文献:
1.刘桂林,“律师在楼宇按揭中如何维护消费者利益”,《法制周刊》,2006年第6期。
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4. 郑翔, 《防范房地产贷款风险的政策建议》,《新重庆城市开发与建设》2003年第8期。
5.张铁先,“住房按揭贷款风险防范”,《中国楼市》,2006年第2期。
合同法第一百六十三条与物权法第一百一十六条是否真有冲突？
就前述问题，笔者以为，适用合同法第一百六十三条仍然可行。
物权法第一百一十六条没有设置“另有规定除外”的排除情形，以文义解释，这似乎排除了其他法律对孳息归属加以规定的空间。但是就法律的适用问题，物权法有两种处理方式：第一种是在法条的内部规定其选择适用；第二种则是以单独法条加以明确，如其第八条规定：“其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。”依照体系解释，除非明确地加以排除，第八条适用于物权法中所有关于物权的规定。合同法中的规定即是“其他相关法律对物权另有特别规定的”，依据物权法第八条，自有其适用空间。因此，合同法第一百六十三条不会因为物权法第一百一十六条的出现而“寿终正寝”。
所有权保留买卖合同是否保留了孳息
一种观点认为，对于天然孳息，动产所有权保留，天然孳息随之保留。约定条件成就时，原物及天然孳息均归买受人所有。当约定条件不成就时，出卖人得以物权请求权要求返还原物和天然孳息。其理由如下：（1）所有权保留孳息随之保留与所有权保留从物随同保留、附着物随同保留具有同样理由。（2）如果原物与天然孳息分属出卖人和买受人，会产生不公平的后果。因为出卖人的对价没有实现，却发生了天然孳息所有权的转移。（3）若孳息分属双方，出卖人后来对原物可以主张物权请求权，而对天然孳息只能主张债权请求权，这在技术上不适宜。
笔者认为以上理由有待商榷。
第一，“孳息随之保留”与“从物随同保留”并不同理。首先，“孳息随之保留”有悖合同本质。签订合同时，买卖双方就标的物（原物）的所有权保留作出合意。但此时（甚至是交付时），孳息并不存在，对其是否随同保留没有意思表示。合同是当事人之间的合意，双方义务均由当事人事先约定。除非有特定理由，不应将合意之外的义务强加于当事人之身。其次，“从物随同保留”无从推出“孳息随之保留”。主物与从物之间具有经济效用上的从属关系。为了主物功能的全面发挥，具备辅助作用的从物需要随同移转。孳息虽系原物所产，但却没有效用上的从属功能，没有理由要求孳息对原物“紧紧跟随”。从物随主物而移转不意味着孳息也得随原物而移转；从物随主物被保留也并不意味着孳息就得随原物而被保留。 转贴于
第二，孳息归属于买受人并非有失公平。在所有权保留买卖中，买受人对标的物没有处分权，但取得了对其进行占有、使用、收益的权利（有学者称之为用益债权）。“收益”权能的实现路径之一即是对孳息的收取和享有。买受人正当地行使权利，获取孳息，显非“有失公平”。同时，一般而言，买受人对孳息的产出有着更大的贡献。买受人的目的在于占有、使用标的物以求得利益。为了让自己“美梦成真”，他定会对标的物进行“无微不至”地“照顾”。孳息归属的考虑是：谁对孳息的生产贡献最大谁就取得孳息。既然买受人做出了较大贡献，天然孳息理应归属于他。不可否认，有时出卖人对孳息的产出也有贡献。如果孳息价值重大，出卖人则可以重大误解（标的物性质）撤销合同，从而求得公平。
第三，孳息归属于买受人，对卖方保护并无不利。一方面，如果合同被解除，卖方在要求买方返还标的物的同时也可以要求买方返还不当得利，对其并无实质上损害。另一方面，如果将孳息归于卖方，约定条件成就时，孳息将无从归买受人所有。双方没有签订孳息买卖合同，而孳息也不是从物，买受人取得其所有权将变得于法无据。在以获取孳息为其主要目标的合同中（如为了收取果树而买受果园，为了获取租金而买进耕牛），这样的处理将会对买方合同权利造成严重侵害。
合同法一百六十三条是否已经不合时宜
有的学者从合同法的内在不足来分析适用物权法一百一十六条的正当性。其理由大致如下：（1）合同法的规定属于强行性规定，没有当事人约定孳息归属的空间。（2）就天然孳息的归属而言，物权法的规定更显合理。合同法一百六十三条规定的交付主义暗合买卖合同的风险负担规则，实现了风险与利益一致的原则，但孳息的归属与风险的负担完全不同。
笔者认为上述理由有待商榷。第一，合同法第一百六十三条并没有排除当事人自由约定的空间。合同法属于任意法，其一百六十三条应该被定性为任意性规定。当事人对孳息归属作出的约定只要不违背合同法第五十二条的规定，就并非当然无效。第二，在所有权保留中，把风险和利益牵连起来也不无道理。如前所述，对孳息的享有是买受人的合同权利。一般而言，买受人对孳息的产出也有着更大的贡献。如果把风险和利益相互分离，让孳息的所有权归属于出卖方。则买受人一方承受着相应风险，却享受不到作为其应有的权利，这将更加有失公平。
【关键词】民事合同 风险转移 交付主义
随着社会化分工日益细密，商品交易的频率、广度和深度都是以往难以比拟的。商品交换中的合同风险转移是现在民事合同领域研究的核心。在商品的交换中有关合同风险由谁来分担？究竟以何时作为风险转移的时间起算点？这是买卖双方不得不考虑的问题。
民事合同中的风险概述
民事合同中风险的概念。在我国相关法律当中，并没有直接规定有关民事合同的风险的概念。在此可以参考国外的相关法律规定，《日本民法典》第五百三十四条规定：“其物因不应归责于债务人的事由而灭失或毁损”；《德国民法典》第四百四十六条规定：“物的意外灭失和意外毁损的风险”。
对于民事合同中的风险的概念，不同的学者有不同的见解。如国际经济法学者陈安在其专著中认为，“所谓风险，指的是足以使货物毁损、灭失的意外事由”，即风险是一种意外的事由。也有学者认为，风险是一种损失，如我国学者沈达明将风险定义为：风险指的是货物可能遭受的各种意外损失。
综合各种观点和我国合同法的有关规定，笔者认为所谓民事合同中的风险是指，非可归责于买卖双方的原因而导致的合同标的物的毁损灭失的现象。其实质就是，对于出卖人而言，承担风险意味着标的物毁损、灭失，但是不能获得价款。对于买受人而言，承担风险意味着支付了价款但是得不到合同标的物。民事合同的风险的特征有如下特点：第一，不可预测性。在以合同的订立、履行过程中，风险究竟在何时、何地、以何种方式出现均不可知。第二，非可归责于当事人。可以导致合同法标的物灭失原因有很多，但是可以划入风险范畴的仅仅是不能归责于当事人的原因所引起的那一类，如果可以归责于当事人那就属于违约责任了。
合同风险的种类。有关民事合同的风险种类，从引起风险原因的角度可以有以下几种分类：
第一，不可抗力。根据相关法律规定，所谓不可抗力是指意料不到并无力避免和改变的客观情况。一方面，它要求当事人在主观上没有过错；另一方面，客观上不能够避免并不能克服，不以当事人的意志为转移。在法律实务当中，其并未严格按照法律规定的构成要件操作，虽然在预料之中，但是由于受客观条件限制，如果人们表现为无能为力，在这种情况下，仍然属于不可抗力的范畴。第二，意外事件。它是指不属于合同双方当事人的过错而导致合同标的物的毁坏、变质使得标的物不能够满足购买人当初购买之愿望的情形。其特点类似于不可抗力，区别在于二者对于人们在注意义务的要求上不同。在不可抗力中，无论当事人怎样想尽方法也难以预知。在意外事件中，当事人已经尽到了合理的注意义务仍不能预知。虽然都无需承担责任，但是不可抗力离承担责任更远了一步。第三，他人过错。不属于合同当事人的第三人的过错（包括故意和过失）导致的和同标的物的毁损、灭失。
合同风险转移的模式
合同标的物的风险转移的时间点之确定，是合同标的物的风险转移制度的核心，也是在当事人之间对风险进行公平分配的一把标尺。纵观世界各国法学理论和立法实践，合同标的物风险的转移大致有三种不同主张，即合同成立主义、所有权主义和交付主义。
成立主义。该理论是指除非当事人双方另有约定，一般情况下合同标的物风险自合同成立之时由出卖人转移至买受人。合同成立时间是合同标的物风险转移的起算点。
所有权主义。该主张体现了罗马法中所谓“天灾归所有人负担”的法律原则。它要求自所有权转移之时为风险转移的起算点。这是适应在自然经济条件下的法律规定，在商品经济不发达的社会条件下，其也还能够满足社会经济发展的需要，但是在商品经济日益发达的今天就不合时宜了。由于交易方式不以占有为区别的所有权的标志，使得物主承担风险原则让所有权人承担了过多的风险，同时也不利于标的物的保存。在法律实践当中由于合同生效与所有权转移的不一致性也有不利于操作。
交付主义。交付主义是指风险随交付移转，它把风险转移与所有权的转移区分开来，以标的物的实际交付时间作为标的物风险转移的起算点。不管标的物所有权转移与否，不是区别风险转移的标志。而是以标的物由一方交给对方的时为风险转移的起算点，即由标的物的实际控制人为风险承担者。交付主义体现了风险与利益共存的公平原则，要求实际控制标的物的一方负担风险以有利于保管标的物。同时以交付为风险转移的起算点也具有很强的可操作性。正是因为有以上优点，交付主义已被许多国家和地区立法以及国际公约所采纳，是当今的立法潮流。
我国民事合同的风险转移制度
立法上采纳交付主义。我国《合同法》第一百四十二条和第一百三十三条明确规定了有关交付转移风险的原则。一般动产所有权转移的方式就是占有的流转，在当事人没有约定的时候，标的物一交付所有权便转移，二者在时间上是重叠的。对于动产采用交付主义与所有权主义并无本质不同。但对于不动产和特殊动产（已登记为所有权转移要件的动产，如汽车）而言，想要发生所有权转移效果，必须在相关部门办理变更登记手续，如果仅转移标的物的占有，则不具有转移所有权的效力。
2003年4月28日公布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条明确规定，在我国进行商品房的买卖亦是交付主义，即以房屋的实际占有者为风险的承担人。在交付方式上除了实际占有还有书面交付，即采用书面通知的方法交付房屋。在一方当事人没有法定或者约定的免责理由时，自接到通知时，房屋的风险即从出卖人转移到买受人。
据此，笔者认为不应把物权法有关所有权的规定与民事合同的风险转移规则混淆起来，在我国民事合同的风险转移中没有区分动产与不动产，一律以交付为风险转移的标志时间。
集中规定风险转移制度的法律规范体现在我国《合同法》第一百四十二到第一百四十九共八个条款中。在这八个条文中，其不仅规定标的物风险负担的原则问题，而且还对风险转移的具体规则进行了规定。
风险转移制度的法律实践
拍卖合同的风险转移规则。拍卖是一种对于出卖人极为有利的销售手段，在拍卖的过程中货物由于不可抗力、意外事件或者他人过错等原因导致的合同风险应该由谁负担？我国《合同法》采用了转引的方式，将有关拍卖的事宜交由特别法规定。但是我国规范拍卖事宜的《拍卖法》对此并无明确的规定。
根据法理，拍卖作为买卖合同的一种特殊形式也应该使用交付主义。在拍卖合同中有三方当事人（出卖人、拍卖人、买受人）的两个法律关系，即委托关系和买卖关系。
笔者认为在出卖人和拍卖人之间的委托关系中，风险应该由出卖人承担，根据《拍卖法》拍卖人的责任仅仅为保管，而在保管合同中标的物的毁损灭失应该由所有权人承担。在此也应注意，如果出卖人和拍卖人之间已经构成实质上的买卖关系则应该由拍卖人（实质上的买受人承担）。
在拍卖人和买受人之间的法律关系中，出卖人是作为出卖人的人角色出现的，根据有关关系的理论，人的行为视为被人的关系。风险应该在标的物转移给买受人时发生转移。
实际控制者负担风险的原则的质疑。有的学者认为，路货买卖合同“成立主义”违背了实际控制者负担风险的原则，使买受人承受了不公平的待遇。根据我国《合同法》第一百四十四条规定：“出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担”，这意味着买受人在尚没有实际控制标的物的情况下就对货物的灭失承担了责任。
持相反观点的学者认为，该规定仍然是采用了交付主义，仅仅将合同成立作为交付之标志，将在承运人实际占有控制之下的在途货物特定化，完成了标的物的交付。因此货物的风险也随之转移。并据此认为路货买卖仍旧是采用的交付主义，并不是合同成立主义。
违约责任和风险负担的关系。我国《合同法》第一百四十三条、第一百四十六条、第一百四十八条、第一百四十九条等规定对风险负担和违约责任做了非常详细的规定。首先，违约责任和合同风险的关系要厘清，二者不能混淆，这里仅仅是对特定情形下的风险负担做了具体的规定，并没有对风险的内涵外延做具体的规定。其次，违约责任是基于双方当事人的约定，合同风险的产生是不可抗力、意外事件和他人过错。二者产生的机制完全不同。在这里法律之所以要求违约方承担风险，是因为它不仅仅有利于督促当事人履行自身的义务，同时也是民法诚实信用原则的具体要求。再次，风险的承担方并不丧失追求对方违约的权利，换言之，一方不得因对方负担了风险，而据此作为自己违约正当性的抗辩理由。
江苏南京一读者来信咨询：南京某知名幼儿园坐落在一个高档小区内，该小区的孩子可以上这个幼儿园。为了儿子上幼儿园，我在该小区看中一套房子并交了押金，与卖主的合同中注明我方购买目的是为了让儿子进入该幼儿园。然而，幼儿园贴出通知，鉴于入园孩子太多，幼儿园变更了入园条件：要求孩子出生时的户口便落在片区内，如果是从其他地方迁入的则不能入园。鉴于此，我提出解除房屋买卖合同，房主认为幼儿园政策有变与自己无关，拒绝退房款。对此，我该怎么办？
答：你当初购房的目的是为确保你儿子能就读该房屋所在的幼儿园，现在不能入园的原因在于该幼儿园入学政策有变。对此，你与卖房人双方均无过错责任。但依据法律规定，你有权提出解除房屋买卖合同。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”其中的不可抗力，通常是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。而合同目的则是指当事人订立合同时所想得到的结果。本案因幼儿园改变以往招生政策，你与卖房人均不能预见、不能克服，属于不可抗力。而对于你购房一方来说，让孩子就读该幼儿园这一目的无法实现。此种情况下，依据上述法律规定，你有权行使解除权。若与卖房人协商不成，你可以通过维权。
学生受体罚伤害，谁是赔偿责任人？
安徽滁州一读者来信咨询：我女儿楠楠因为上课吃东西被老师点名批评，并在教学楼走廊罚站10分钟。回家后楠楠不言不语，第二天起床后眼睛发直，面无表情。后经医院检查鉴定，被确诊为轻度精神分裂症。当我与老师交涉，要求其赔偿损害时，却听说该老师家庭很贫困，根本无能力赔偿。我该怎么办呢？
答：依据相关法律规定，本案承担赔偿责任的主体应当是学校。
这是一起典型的因老师体罚学生引发的人身伤害赔偿案件。本案是楠楠违反学校纪律在先，但违纪只是批评教育问题，由此引发的教师对学生人格与身体伤害，应当由学校承担赔偿责任。我国《未成年人保护法》第21条规定：学校、幼儿园、托儿所的教职员工应当尊重未成年人的人格尊严，不得对未成年人实施体罚、变相体罚或者其他侮辱人格尊严的行为。《义务教育法》和《学生伤害故事处理办法》都做出规定：学校既有对教师职工的教育管理责任，更对学生负有教育管理和保护的责任与义务。教师体罚学生致人损害的行为毕竟发生在执行教学职务中，那么，依照《最高法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第8条规定：法人或者其他组织的法定代表人、负责人以及工作人员，在执行职务中致人损害的，依照民法通则第121条的规定，由该法人或者其他组织承担民事责任。所以，本案承担赔偿责任的主体是学校。当然，学校可以依据相关法律以及学校的规章，追究教师的过错责任。
隐瞒对方做亲子鉴定违法吗？
江苏无锡一读者来信咨询：我怀孕了，丈夫却总怀疑孩子不是他的，我想做亲子鉴定以证清白，丈夫却不配合。我想偷偷留下丈夫的头发，抽取羊水做亲子鉴定，这样做违法吗？
答：亲子鉴定从法律效力上分为个人隐私亲子鉴定和司法亲子鉴定。前者鉴定机构只对委托鉴定方提供的样本负责，不需要委托方提供被鉴定人的真实身份，所以这种鉴定结果不直接具备法律效力，没办法直接作为法律上的证据，但是可以让委托人心中有数。这样的做法并不违法。
关键词：国际贸易货物买卖风险转移
现代国际贸易的货物交付过程比较复杂，往往涉及跨国的运输，货物在途时间一般较长，因此发生风险事故的可能性更大，比如盗窃、火灾、沉船以及不属于正常损耗的腐烂变质等，而这些致使货物遭受毁损、灭失的风险应如何划分，应由谁来承担，切实关系到买卖双方当事人的利益，是买卖双方当事人极为关注的问题。
一、风险转移概述
国际货物买卖中的风险仅指“货物可能遭受的各种意外损失，如盗窃、火灾、沉船、破碎、渗漏、扣押以及不属于正常损耗的腐烂变质等”，而不包括违约风险。风险应当具有以下特征:其一，风险的不确定性。是否发生，发生的时间以及后果都是不确定的，风险仅是一种可能性。其二，风险的发生不可归责于双方当事人。风险是由意外事件导致的，不可归责于双方当事人。如果可归责于某一方当事人，则应受其他制度调整。其三，风险问题仅仅涉及双方当事人间对货物损失的分配。风险转移问题直接关系到买卖双方合同利益的实现，对买卖双方都十分重要。
二、我国合同法中的风险转移制度
我国《合同法》对风险转移的规定参考了《联合国国际货物销售合同公约》的相关规定，具体体现在两个方面:其一，交付主义。合同法第142条规定:“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由卖方承担，交付之后由买方承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”可以看出，我国立法采取的是“交付主义”;其二，·路货买卖。合同法第144条规定:“卖方出售运输途中的标的物，除当事人另有约定的以外，毁损灭失的风险自合同生效起由买方承担。”这与公约的规定是一致的。
三、完善我国风险转移制度的立法建议
(一)明确相关法律概念。
《合同法))第142条规定是合同法中初次使用“风险”这一法律术语，但并未对“风险”作出准确定义。笔者认为应将风险的内涵和外延通过法律规定的形式确定下来，完善这一概念。
(二)明确风险转移规则适用的前提条件。
根据传统理论，标的物分为种类物和特定物两类。所谓种类物特定化就是把处于可交货状态的货物无条件地划归于合同项下的行为。划归于合同项下的方式为:或在货物上加标记、或另行排放、或装船、或以其它方式列明，且卖方得向买方发出货物已划归于合同项下的通知。标的物特定化具有稳定买卖关系和保障买方所有权的作用，主要是为了避免卖方一物数卖的多重买卖现象，《公约》第67条(2)款就强调了货物特定化对风险转移的影响。笔者建议，《合同法》对于风险转移的前提条件应采用与国际接轨的立法，以货物的特定化作为风险转移的前提条件，即非特定物在清楚地划归于合同项下以前，风险不转移至买方承担。
(三)明确风险转移规则的调整范围。
风险转移规则具体调整着哪些方面，特别是买卖合同在有效、无效或被撤销的情况下，是否均发生标的物毁损、灭失的风险承担问题?这是适用风险转移规则所要解决的基本问题。但《合同法》对此问题却并未做出详细的规定。《公约》也并未对该问题作出规定，而有的学者认为，标的物的风险承担是在买卖合同订立后债权债务清结前发生，另外一些学者认为，标的物的风险承担在合同生效后才能发生。笔者个人倾向于后一观点，买卖合同只有在有效的前提下，标的物因不可归责于买卖双方当事人的事由而造成毁损、灭失时，才能适用风险承担的原则。
(四)完善违约对风险转移影响的规定。
一、风险转移概述
国际货物买卖中的风险仅指“货物可能遭受的各种意外损失，如盗窃、火灾、沉船、破碎、渗漏、扣押以及不属于正常损耗的腐烂变质等”，而不包括违约风险。风险应当具有以下特征:其一，风险的不确定性。是否发生，发生的时间以及后果都是不确定的，风险仅是一种可能性。其二，风险的发生不可归责于双方当事人。风险是由意外事件导致的，不可归责于双方当事人。如果可归责于某一方当事人，则应受其他制度调整。其三，风险问题仅仅涉及双方当事人间对货物损失的分配。风险转移问题直接关系到买卖双方合同利益的实现，对买卖双方都十分重要。
二、我国合同法中的风险转移制度
我国《合同法》对风险转移的规定参考了《联合国国际货物销售合同公约》的相关规定，具体体现在两个方面:其一，交付主义。合同法第142条规定:“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由卖方承担，交付之后由买方承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”可以看出，我国立法采取的是“交付主义”;其二，·路货买卖。合同法第144条规定:“卖方出售运输途中的标的物，除当事人另有约定的以外，毁损灭失的风险自合同生效起由买方承担。”这与公约的规定是一致的。
三、完善我国风险转移制度的立法建议
(一)明确相关法律概念。
《合同法))第142条规定是合同法中初次使用“风险”这一法律术语，但并未对“风险”作出准确定义。笔者认为应将风险的内涵和外延通过法律规定的形式确定下来，完善这一概念。
(二)明确风险转移规则适用的前提条件。
根据传统理论，标的物分为种类物和特定物两类。所谓种类物特定化就是把处于可交货状态的货物无条件地划归于合同项下的行为。划归于合同项下的方式为:或在货物上加标记、或另行排放、或装船、或以其它方式列明，且卖方得向买方发出货物已划归于合同项下的通知。标的物特定化具有稳定买卖关系和保障买方所有权的作用，主要是为了避免卖方一物数卖的多重买卖现象，《公约》第67条(2)款就强调了货物特定化对风险转移的影响。笔者建议，《合同法》对于风险转移的前提条件应采用与国际接轨的立法，以货物的特定化作为风险转移的前提条件，即非特定物在清楚地划归于合同项下以前，风险不转移至买方承担。
(三)明确风险转移规则的调整范围。
风险转移规则具体调整着哪些方面，特别是买卖合同在有效、无效或被撤销的情况下，是否均发生标的物毁损、灭失的风险承担问题?这是适用风险转移规则所要解决的基本问题。但《合同法》对此问题却并未做出详细的规定。《公约》也并未对该问题作出规定，而有的学者认为，标的物的风险承担是在买卖合同订立后债权债务清结前发生，另外一些学者认为，标的物的风险承担在合同生效后才能发生。笔者个人倾向于后一观点，买卖合同只有在有效的前提下，标的物因不可归责于买卖双方当事人的事由而造成毁损、灭失时，才能适用风险承担的原则。
三联单购房合同范文1甲方(售房人)： ____ 身份证号码：________________________ 身份证号码：_________________
乙方(买房人)：_______ 身份证号码：_____________________ 身份证号码：_________________
第一条：甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：
(1)出售的房屋座落于_____市___区___路__号____小区_栋_单元__室，使用面积_____平方米,建筑面积____平方米;
(2)如实测面积与合同约定面积不符，以合同约定使用面积为准。注：该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让，该房屋的相关权益随该房屋一并转让。
第二条：甲方保证对该房屋具有处分权，保证该房屋所有权无瑕疵，产权合法;甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索并由此产生责任和后果由甲方一并承担。
第三条：该房产为经济适用房(现在为三联单)，建筑面积以将来下发产权证所载为准。
第四条：甲、乙双方经过协商确定该房屋按照总价为(人民币)(大写)_______整，(小写)_______元成交。
第五条：本协议签定后，所有关于本协议所指房屋的附属事项及相关费用均包含于购房总价款之内，一并转让与乙方，双方就此问题不再另行协议。
第六条：乙方在______年___月__日(含)之前， 按照双方协商结果支付给甲方定金(人民币)(大写)叁万元整，(小写)30000元。上述定金在乙方后续支付甲方的房款中充抵房款，如乙方在支付定金后出现反悔将自动放弃定金作为赔偿甲方的损失，如甲方在收取定金后出现反悔将按照收取定金全额的贰倍支付乙方，作为甲方赔偿乙方的损失。
第七条：后续房款的支付金额及时间
(1) 在本协议签定之日起至_____年___月___日(含)前，将剩余房款中的(人民币大写)______元整，(小写)______元整交付甲方;如乙方未在规定的日期内交付人民币肆拾柒万元整给甲方，则按乙方违约,将自动放弃定金作为赔偿甲方的损失。
(2) 甲方在收到人民币________元整(含定金)房价款之后15日内办理完三联单、辅助乙方与开发商签订《购房合同》等相关更名手续。如甲方未在规定的日期办理完相关更名手续，甲方退还乙方已支付房价款，每逾期一天，按应付到期房价款的千分之一支付违约金;乙方并有权要求甲方支付占总房价款百分之十五的违约金。
(3) 甲方在更完名后30日(内)，正式交房，乙方同时付清尾款(人民币大写)伍万元整，(小写)50000元整。甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋(双方协商约定房屋内保留物品为：门、地板、沙发、热水器、排烟罩、炉具等房屋整体装修)。
第八条：办理该房屋过户手续所产生的各项费用及应当缴纳的税费，由甲乙双方协商解决，其中该房屋三联单更名的费用由甲方负责。
第九条：该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。
第十条：该房屋正式交付时，涉及到的物业管理费、暖气费、通讯、水、电、煤气等相关杂费，由甲方缴清，房款中不包含房屋移交前所产生的各项费用。
第十一条：甲方负责三联单的更名，并且有义务辅助乙方重新与开发商签署买卖合同。
第十二条：甲方有义务辅助乙方办理产权证等相关手续。
第十三条：本契约未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。
第十四条：本契约自甲乙双方签订之日起生效。
第十五条：甲、乙双方在履行本契约中若发生争议，应协商解决。协商不成的，提交房屋所在地仲裁委员会仲裁。
第十六条：本契约一式三份。其中甲方留执一份，乙方留执一份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
三联单购房合同范文2出卖方(甲方)：
身份证号码： 联系电话：
买受方(乙方)：
身份证号码： 联系电话：
根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。
1、 房屋的基本情况：
出卖方房屋(以下简称该房屋)坐落于小区栋单元号;该房屋为，建筑面积为平方米，地上层，地下层，房屋用途为住宅，现房屋未办理产权证，该房屋三联单单据编号为 。
2、 房屋成交价格。
上述房产的交易价格为：总价：人民币元整(大写：佰拾万仟佰拾元整)。本合同签定之日，乙方支付人民币元整，作为购房定金。
3、 付款方式、流程和房屋交付：
甲乙双方同意以一次性付款方式付款，剩余房款人民币(大写：佰拾万仟佰拾元整)元整于双方开始办理该房屋相关过户手续的所有文件的变更签字完毕当时付给甲方(网上银行转账或者银行柜台转账)。
在开发商将原合同变更到乙方名下后由开发商持有相关文书，乙方将剩余房款元立即支付给甲方，甲方再把相关文书交付给乙方。
甲方承担过户时交纳给开发商的费用、经办费用与拖欠物业费包烧费以及滞纳金。
4、 相关责任：
一、甲方保证在交易时该房屋权属清晰没有产权纠纷，没有按揭以外的债务、抵押、冻结、担保、等事项。如出现上述情形，导致无法更名到乙方名下则由甲方承担乙方因此受到的损失，交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任并赔偿给乙方造成的损失。且乙方有权向国家相关法律机构起诉并冻结该房屋的所有权。因甲方个人原因或该房屋手续不全等原因，导致不能办理变更手续，则甲方承担违约责任，甲方应返还全部已收房款，且支付给乙方违约金人民币万证及其他因此给乙方造成的经济损失。
二、甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，购房定金归甲方所有，由乙方承担全部责任并赔偿给甲方造成的损失。
若甲方中途违约，应书面通知乙方，赔偿乙方所付定金的双倍及已付房款返还给乙方，同时乙方产生的一切经济损失由甲方承担。
三、若甲方更名于乙方名下(即：乙方与开发商签署该房屋买卖合同并在网签系统备案并开具该房屋销售的收款票据)，乙方当日未付清所剩房款，乙方需承担惩罚性违约金(即：双倍支付剩余房款)，且甲方有权向国家相关法律机构起诉并冻结该房屋的所有权。
四、甲乙双方一致同意争取年月日前履行完毕本合同。任何一方不得终止及拖延。
5.不可抗力：
开发公司法人代表出现重大经济案件。自然灾害火灾等导致该房屋损毁无法正常交易、重大军动战争等情形导致无法正常在开发商处更名。此情形出现，甲乙双方均不承担违约责任。甲乙双方需另行协商解决问题。
6、本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。本合同在履 行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方中任意一方可向房屋所在地人民法院诉讼解决。本合同自甲、乙双方签字之日起生效。本合同一式四份，甲、乙双方各执二份，均具有同等法律效力。
7、补充协议：
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
三联单购房合同范文3出卖方(甲方)：
身份证号码： 联系电话：
买受方(乙方)：
身份证号码： 联系电话：
根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。
1、 房屋的基本情况：
出卖方房屋(以下简称该房屋)坐落于 小区 栋单元 号;该房屋为 ，建筑面积为 平方米，地上 层，地下 层，房屋用途为住宅，现房屋未办理产权证，该房屋三联单单据编号为 )。
2、 房屋成交价格。
上述房产的交易价格为：总价：人民币 元整(大写： 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整)。本合同签定之日，乙方支付人民币 元整，作为购房定金。
3、 付款方式、流程和房屋交付：
甲乙双方同意以一次性付款方式付款，剩余房款人民币 (大写： 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整)元整于双方开始办理该房屋相关过户手续的所有文件的变更签字完毕当时付给甲方(网上银行转账或者银行柜台转账)。在开发商将原合同变更到乙方名下后由开发商持有相关文书，乙方将剩余房款 元立即支付给甲方，甲方再把相关文书交付给乙方。甲方承担过户时交纳给盛和世纪开发商的费用、经办费用与拖欠物业费包烧费以及滞纳金。
4、 相关责任：
一、甲方保证在交易时该房屋权属清晰没有产权纠纷，没有按揭以外的债务、抵押、冻结、担保、等事项。如出现上述情形，导致无法更名到乙方名下则由甲方承担乙方因此受到的损失，交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任并赔偿给乙方造成的损失。且乙方有权向国家相关法律机构起诉并冻结该房屋的所有权。因甲方个人原因或该房屋手续不全等原因，导致不能办理变更手续，则甲方承担违约责任，甲方应返还全部已收房款，且支付给乙方违约金人民币壹拾万证及其他因此给乙方造成的经济损失。
二、甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，购房定金归甲方所有，由乙方承担全部责任并赔偿给甲方造成的损失。若甲方中途违约，应书面通知乙方，赔偿乙方所付定金的双倍及已付房款返还给乙方，同时乙方产生的一切经济损失由甲方承担。
三、若甲方更名于乙方名下(即：乙方与开发商签署该房屋买卖合同并在网签系统备案并开具该房屋销售的收款票据)，乙方当日未付清所剩房款，乙方需承担惩罚性违约金(即：双倍支付剩余房款)，且甲方有权向国家相关法律机构起诉并冻结该房屋的所有权。
四、甲乙双方一致同意争取 年 月 日前履行完毕本合同。任何一方不得终止及拖延。
5.不可抗力：
盛和世纪开发公司法人代表出现重大经济案件。自然灾害火灾等导致该房屋损毁无法正常交易、重大军动战争等情形导致无法正常在开发商处更名。此情形出现，甲乙双方均不承担违约责任。甲乙双方需另行协商解决问题。
6、本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方中任意一方可向房屋所在地人民法院诉讼解决。本合同自甲、乙双方签字之日起生效。本合同一式四份，甲、乙双方各执二份，均具有同等法律效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________