时间：2023-06-18 10:45:34
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产行业如何融资，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、房地产行业经营特点与税负情况
1.房地产行业经营特点。长期以来，房地产行业作为我国的支柱产业，在推动我国的经济发展中起到了不可替代的重要作用。房地产行业也因其经营活动及开产品的特殊性而具有一些不同于其他行业的鲜明特征。房地产行业是资本密集型行业，由于土地的购置和整体、房屋的开发和建设都需要大量资金的投入，而企业为了经营活动的连续性也不可能将企业所有资金投入一个项目之中。所以在整个房地产项目的开发过程中，银行等金融机构的融资、施工方的施工垫资以及购房者的预付款项都是维持项目运作的重要资金来源。所以房地产行业通常资金量投入量巨大，房地产企业的财务杠杆也往往较高。房地产行业还具有高经营风险的特性。因为房地产项目的投资额度较大、投资周期较长，导致行业的投资回报流动性相对较低。同时，房地产产品具有鲜明的地域性，商品房的价值与其所处的地域、位置息息相关，几时结构、质量完全相同的产品也可能因位置的区别而导致价格大相径庭。因此，房地产企业一旦出现了产品结构不适应市场，业务布局合理的情况，其销售状况就可能一落千丈，出现存货积压、现金流断裂的情况，从而导致企业出现经营危机。
2.房地产行业的税负情况。长期以来，房地产行业为我国的整体税收增长做出了巨大的贡献。在过去的数十年里，房地产行业是我国所有行业中税收增幅最快的行业。房地产行业的纳税占国家总税收比重也远远高于房地行业产值占GDP的比重，可见我国的房地产行业的整体税负还是偏重。除了房地产行业的纳税总额较高之外，房地产行业还面临这税种多样化的问题。从房地产的项目开发流程上来看：在获取土地阶段，房地产企业需要交纳契税及耕地占用税，契税税率按照土地交易价格的3%～5%，而耕地占用税则根据区域的不同实行差别定额税率。在开发建设阶段，房地产企业还因占用土地而交纳城镇土地使用税以及因与各方签订合同而交纳印花税。在房地产项目销售转让阶段，房地产企业需要按照不动产交纳5%的营业税、印花税和土地增值税，其中土地增值税实行30%～60%的超率累进税率。在房地产企业持有房地产项目时，企业还需要租金交纳营业税与房产税。同时，企业还需要根据自身的销售状况按季度预交企业所得税，在年度终了后进行汇缴清算。由此可见，我国的房地产企业所面临的税种较多，需要承担的纳税义务较重。根据测算，房地产企业的税费通常会达到商品房成本的30%～40%。另外，根据我国的“营改增”总体规划，房地产行业将于2015年前完成营改增的改革，届时可能导致房地产企业的税负短期内进一步上升，因此如何通过纳税筹划降低企业的税收负担，实现公司价值最大化是个值得要研究的重要问题。
二、房地产企业纳税筹划的主要方法
1.企业融资的税收筹划。由于房地产行业属于资本密集型行业，房地产企业的财务杠杆往往较高，拥有大量的负债。因此如何选择企业融资及财务费用处理方式而实现企业的税负最小化是的企业需要重点考虑的问题。房地产企业从银行取得借款用于一般运营时，借款的利息费用是可以通过税前扣除的，取得的借款用于房产开发建设时，则计入开发成本。同时，由于房地产企业的收入结转的特殊性会通常使企业的会计业绩产生波动，当企业的业绩为亏损时，企业应当将借款的财务费用资本化，应变在后续会计期间进行摊销;当企业取得正的业绩时，应当将借款的财务费用尽量费用化，从而减少当期的应纳税额。
另外，房地产企业应当控制取得融资成本的限额及加强企业的融资管理，尽量避免企业产生不能从税法中扣除的超额利息及罚息。
资本市场是房地产企业取得资金的重要渠道之一，但企业通过股权融资的资金成本通常较高，同时股息分红也能在企业的税前扣除。所以，房地产企业更应当重视通过发行债券来融资，一方面债券融资特别是海外债券的资金成本通常较低，另一方面债券的利息费用也可以有抵税的效果，从而降低企业的整体税负。
2.产品销售的税收筹划。由于房地产企业的商品房等产品属于高价值商品，在销售时会产生较高的税负。我国的税法规定通过直接销售或预收等方式销售商品房都是在销售时征收营业税，但是通过分期付款销售商品房则是按照合同约定的付款日期交税。因此，房地产企业可以通过分期付款的方式销售房地产，分期的确定销售收入及销售成本，这样可以起到延迟纳税的效果。除了通过销售项目的销售方式可以调节企业税负之外，企业还可以通过调节开发项目的销售结算方式来降低企业的整体税负。由于我国的土地增值税实行超率累进型，当商品房或者土地的增值额超过一定幅度之后就有可能导致土地增值大幅度的上升，因此灵活合并或者拆分项目的销售结算方式往往可以降低企业的土地增值税整体税负。例如某房地产公司有两个项目，第一个项目的销售收入为140万元，其土地增值税的可抵扣成本为100万元，因此其土地增值税缴纳额为12万元。第二个项目销售收入180万元，可抵扣成本为100万元，土地增值税应纳税额为27万元，两项目合计土地增值税交纳总额为39万元。但是若将两个项目合并销售结算，则总体销售收入为320万元，其可抵扣成本为200万元，其土地增值税应缴纳税额为38万元。因此，该企业可以通过合理的合并项目销售结算，从而降低企业的整体土地增值税税负。另外，当房地产企业销售经装修的商品房时，则可以将房屋销售合同分拆为毛坯房销售合同和装修合同，房屋销售合同征收土地增值税和装修合同征收营业税。这样商品房的增值率将大大降低，房地产企业通过缴纳少量营业税的方式避免了土地增值税的大额缴纳，从而降低了企业的整体税负。
3.组织架构的税收筹划。随着房地产企业的不断发展，企业规模不断扩大，在各地进行扩张成立分子公司已成为企业发展的通常模式。房地产企业规模的发展就为其成立集团公司提供了基础，而企业成立集团公司能够在纳税筹划方面具有更高的可操作空间。由于企业进行纳税的最终目的是要降低其整体税负，实现经济效益最大化，而集团公司可以根据其内部企业的经营特点和财务状况进行主营业务分割和调整，可以根据其内部企业的适用税率高低进行合理的关联交易。例如集团的核心控股公司往往设立在高新区而享受了15%的所得税率，则集团公司可以通过合理的手段调整业务和转移利润至其中，从而降低了税负。另外，集团公司在进行扩张时可以根据分公司和子公司的适用税收规定不同，分别对两种方案的税负进行测算，从而选择最有利于集团的方案。
三、房地产企业纳税筹划需要注意的问题
1.纳税筹划应该从整体布局。房地产企业的经营业务复杂，纳税环节也较多，因此企业的纳税筹划必须从企业的整体经营的角度出发。从项目的规划设计，土地的获取和项目开发建设等等环节上严格把控，按照企业的整体税后利益最大化筹划设计，而不能仅仅考虑项目建设的某一环节的税负最低。例如企业在拿地之后的规划设计环节就应当考虑到其预计开发产品的业态问题，若开发建设大户型住宅等高端产品则不能享受到国家的标准住宅增值率低于20%则免征收土地增值税的优惠。因此，在房地产企业的纳税筹划是与其经营计划和整个开发流程都息息相关的，并不能片面、独立地看待。
关键词：宏观调控；房地产；金融风险
1 引言
随着我国社会经济的快速发展，十年来房地产行业不断成长，人们对住房的需求造成了房价的过快增长，同时房价过快增长给人们的生活造成了一定的影响。当前国家逐渐采取有效的措施进行宏观调控，逐渐稳定房地产行业的发展。房地产行业的发展中由于行业的特殊性和房地产行业的发展速度过快导致房地产行业存在一定的金融风险，这对于投资企业和房地产行业的发展都造成了十分不利的影响。在今后的房地产行业的发展中需要进一步采取有效的措施，维护房地产行业的发展。
2 房地产市场的宏观调控
房地产宏观调控主要是国家对房地产行业的发展进行指导，调节，监督和控制的手段，实现房地产行业市场供需平衡的主要手段之一。近年来由于我国的房地产行业发展比较迅速，导致了房地产行业的供需不平衡现象，由于一些地产商为了获得相关的经济利益，导致人们对过高的房价望而却步，房地产市场存在严重的问题。国家采取一系列措施稳定房价，保障房地产行业的健康发展。国家对房地产行业的宏观调控不仅仅有经济手段，同时还有法律行政政策等多种手段。当前国家对房地产行业的调控主要有以下手段：
2.1 金融政策
当前国家对于房地产行业的调控所采用的金融政策仍然是采用以往的积极的财政政策和适度宽松的货币政策。这一政策的实行可以有效地避免通货膨胀的出现。另外国家还采用提高贷款成本的政策，尽量减少市民的贷款，这样可以有效地配合房地产行业的调控。国家利用利率政策对我国的房地产行业进行调控，主要是通过调节存款准备金率，影响金融机构的信贷扩张能力，间接控制货币的供应量。国家通过调节存款利率也可以影响人们的投资，促进房地产行业的资金流动，稳定房地产行业的发展。
2.2 房产税的征收
征收房产税是当前西方国家逐渐采用的调节房地产行业发展的主要手段，当前我国的上海和成都两地已经逐渐增加了房产税的征收，这一政策的采取将会减少居民房产的购买量，导致居民对于房地产行业的需求量逐渐减少，这将会稳定房地产行业的发展，减少通货膨胀。
2.3 限购令的出台
限购令是当前我国为了更好地稳定房地产行业的发展所采取的主要措施，这在一定程度上会限制一些人们为了投资导致的房地产行业的需求量增加，同时也会对房地产行业的发展进行一定的控制。针对一些城市房价过高，或者是房地产行业过热等现象可以起到很好的降温作用，这对于稳定房地产行业的发展，维护百姓的利益有着重要的作用。
2.4 一些具体行业政策
为了加强对房地产行业的宏观调控，国家逐渐采用一些具体行业的政策对房地产行业的发展进行一定的控制。当前国家主要从市场供给，市场需求，市场监管和住房保障等方面对房地产行业进行严格的控制。当前我国的房地产市场经过这些政策的调整逐渐得到控制。当前国家主要是对房价上涨过快的城市进行调控，但是对于当前一些其他地区的房地产商的控制却忽视了，导致国家房地产行业的控制未能发挥出有效地作用。国家虽然出台了一系列的政策，但是政策的执行力度并不够，或者是一些地区缺少相应的执行措施，当前的房地产市场还需要进一步加强控制，稳定房地产行业的发展，维护大多数居民的利益。
3 房地产行业存在的金融风险
房地产的金融风险主要是一些从事房地产金融业务的机构在进行投资之后未能得到预期的经济收益，造成金融机构的损失。当前我国的房地产开发中存在的金融风险对于房地产行业的发展和金融机构的发展都造成了十分不利的影响。当前房地产金融风险主要表现在以下几个方面：
3.1 房地产行业的融资渠道过于单一
当前我国的房地产行业发展比较迅速，房地产行业的资金来源主要是商业银行的贷款。大多数的房地产公司主要是通过向商业银行贷款支持房地产行业的发展，同时一些商业银行主要是通过开展这一业务增加收益，商业银行和房地产开发商形成了一种相互依存的关系。但是这也一定程度上导致了一些企业对于商业银行的依赖过于严重，把商业银行的贷款作为主要是融资渠道，但是一旦国家对于房地产行业进行限制，商业银行不能获得相应的利润，这对于商业银行的发展将会造成十分不利的影响。另外一些开发商经营不善导致的失误也会一定程度上将风险转嫁给商业银行，增加商业银行的风险。
3.2 房地产市场的法制建设不完善
近年来我国的房地产行业发展比较迅速，但是房地产行业的发展缺少一定的规范和秩序。由于当前房地产行业的竞争十分激烈，一些企业采取不正当的方式抬高房价。当前我国的外商投资的房地产行业的项目逐渐增加，由于我国的房地产行业发展比较晚，对房地产行业的管理还缺少一定的经验和管理方法。与外商投资的房地产项目相比我国的房地产行业失去了竞争力，导致我国的房地产金融也处于劣势，在竞争如此激烈的房地产市场中，我国的房地产行业处于十分不利的地位。外资的加入为我国的房地产行业的管理提供了一定的经验，但是也增加了我国房地产金融业的风险。
3.3 房地产行业的市场秩序有待于完善
近年来我国的房地产行业发展十分迅速，但是房地产行业的发展中缺少比较规范的市场秩序，导致房地产行业的发展缺少一定的规范性。一方面当前我国的商品房库存比较多，由于房地产行业的发展缺少一定的规划，导致一些地区的房地产发展存在供需失衡的现象，尤其是一些高档的商品房难以出售，导致商品房大量积压，不仅仅浪费了社会资源，同时还严重影响了投资方的经济利益。另一方面房地产的投资结构有待于完善。随着国家经济政策的调整，国家逐渐重视一些经济适用房的建设，但是由于房地产商的投资比例不协调，导致一些城镇居民难以得到相应的住房保障。
4 如何缓解房地产行业的金融风险
近年来我国的房地产行业逐渐发展，对于我国的经济发展和人们的生活水平的提高有一定的作用。但是由于当前我国的房地产行业缺少明确的规划和严格的管理的，导致我国的房地产行业的金融风险逐渐增加，在今后的房地产行业的发展中需要进一步完善房地产行业的制度规范，减少房地产行业发展中的金融风险，促进房地产行业的健康发展。
4.1 增加房地产行业的融资渠道
当前房地产行业的主要资金来源渠道是商业银行的贷款，一些商业银行为了增加经济效益，逐渐增加房地产行业的资金贷款业务，但是这在一定程度上增加了房地产行业的金融风险。在今后的房地产行业的发展中需要进一步完善房地产行业的融资渠道，针对当前房地产行业发展过热的现象，应该严格控制商业银行的房地产贷款业务，维护商业银行的利益。房地产行业的发展可以选择多种融资渠道，可以通过扩大融资渠道减少房地产行业发展的金融风险，促进房地产行业的健康发展。
4.2 健全房地产行业的法律规范
房地产行业的完善的法律法规可以有效地规范房地产市场的发展，针对当前房地产行业中一些开发商私自抬高房价的行为进行严格控制，尽量稳定房地产市场的发展。在今后的房地产行业的发展中需要进一步完善当前房地产行业的产权，房地产交易，房地产抵押等法律制度，规范房地产行业的发展。另外针对当前外商进入我国房地产行业的现象，房地产行业也应该进一步加强相应的法律制度建设，对与房地产行业中存在的问题进行及时解决。房地产管理人员需要掌握当前国家对于房地产行业发展的政策和相关的法律法
规，并学习和借鉴国外房地产行业管理的先进经验，促进房地产行业的稳定发展。
4.3 对个人住房贷款进行严格的控制
随着房地产行业的发展，国家对于房地产行业的规范逐渐增加，针对当前房地产行业发展过热的现象，国家出台了一系列政策对房地产市场进行控制。随着限购令的出台，国家对于个人的住房贷款也增加了一些限制，在今后的房地产行业的管理中还需要进一步增加对个人住房贷款的控制。一方面需要建立科学规范的个人住房贷款评估制度，个人住房贷款作为房地产金融风险的来源之一，在个人进行贷款时需要进行科学严格的评估，评估的质量直接影响房地产金融风险的产生。另一方面需要建立完善的社会住房保障制度。虽然当前我国的房地产行业发展比较迅速，但是仍然有很多居民难以买到房子，因此国家要注重对房地产行业的宏观调控，建立合理的社会住房保障机制。当前国家需要建立完善的社会住房保障体系，确保每一位居民能够住有所居。
4.4 完善抵押贷款担保
合理的抵押担保制度可以减少房地产行业的金融风险，因此进一步完善我国的房地产行业的抵押担保制度有十分重要的作用。一方面需要建立政府抵押担保制度。房地产行业的发展主要的资金来源是金融机构的贷款，但是随着国家对于房地产行业的调整和房地产行业发展的不确定性，导致房地产的贷款存在一定的风险，再加上一些开发商的抵押担保不完善，导致严重的金融机构经济损失。
完善政府住房抵押担保制度可以有效地降低一些金融机构面临的房地产开放中存在的金融风险。另一方面完善个人信用制度。当前个人住房贷款也是一些金融机构房地产风险的主要来源，但是由于个人贷款的抵押担保缺少一定的规范性，导致房地产金融风险。在今后的管理中需要完善个人信用担保，提高个人的信用意识和信用观念，完善个人的信用评价体系。建立相关的措施，完善个人贷款的信息，尽量减少房地产金融风险。
5 结语
随着社会经济的发展，人们的住房条件逐渐改善，这在一定程度上促进了房地产行业的发展。但是当前由于我国对房地产行业的发展缺少相关的监督和调控措施，导致房地产行业的金融风险逐渐增加。在今后的房地产行业的发展中需要进一步加强国家的宏观调控，稳定房地产行业的发展秩序，提高人们的居住条件。房地产行业的金融风险不仅仅对于房地产行业的发展造成一定的损失，同时对于一些金融机构的发展造成严重的经济损失和风险，针对当前房地产行业发展中存在的不良行为要进一步规范房地产市场，减少房地产行业的发展风险。
参考文献：
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[2]周眺.宏观调控下的房地产市场影响研究[J].科技信息.2011（15）.
【关键词】房地产行业 融资现状 对策研究
房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，对推动我国GDP增长，满足人民群众住房需求具有深远的意义。基于房地产行业的内在特征，其对资金的追求具有数量大、周期长的天然特点，形成了房地产行业与金融市场相互依赖的密切关系。近年来，在从紧货币政策和国家加强楼市调控的双重压力下，房地产融资方式和趋势出现了新变化：许多房地产开发商面临融资难、资金周转慢、融资压力大等问题。由于长期以来我国房地产行业都是通过银行渠道来获取资金，在银行贷款收紧的情况下，这种融资方式严重影响了房地产行业的资金来源与稳定性，成为制约其发展的主要问题。因此，如何有效利用金融市场，创新房地产金融，成为业界普遍关心的议题，同时形成健康、可持续的房地产融资模式，对促进我国宏观经济增长和金融风险控制同样具有重要意义。
一、房地产融资现状
（一）2011年，在从紧的货币政策下，地产行业融资结构发生很大变化：截止到11月底，房地产国内贷款增速出现大幅回落，已降至1.2%；而企业自筹资金的全年增速上涨至30%，占比近41%；海外融资形式尽管占比较小，但在前三季度备受企业青睐，房企大量海外举债以缓解现金压力；其他资金主要为预付款和按揭贷款，其增幅也基本上处于下滑态势。可见，在信贷环境更趋紧缩的情形下，房地产企业资金来源增长的主要动力为自筹资金和外资的支援。
（二）2011年以来，国家接连6次上调金融机构存款准备金率和3次上调存贷款基准利率，多家银行表示主动控制房地产贷款增速，信贷资源全面收紧，房地产企业获取银行融资日渐困难，而大型房地产企业获得了较多的信贷支持，如万科仅2011年上半年就为其关联企业先后提供近90亿元担保贷款，这种项目融资共担风险的形式成为许多企业获取银行信贷的重要渠道之一；同时，为了防控房地产融资风险，银监会鼓励以银团贷款形式发放贷款，房地产企业也采取整合优势资源的捆绑形式获取银团贷款融资，例如，万达、瑞安房地产等优秀房企都凭借此种方式获得银行资金支持。
（三）2011年，股权融资基本暂停，房地产企业的增发、配股等再融资计划基本处于搁置状态，已有保利地产、招商地产、泛海建设、中天城投等20多家房企撤销了各自的股权融资计划。一些规模较大的企业选择发行企业债券的方式保障项目建设资金，如中国建筑、华侨城等企业分别发行了企业债券置换银行贷款和补充营运资金，但受到国内发债成本高企的影响，整体债券融资规模明显减少。
（四）2011年，银行、资本市场等传统融资渠道收紧促进了房地产信托的发展。上半年房地产信托一直处于高位发行的状态，共发行536款信托产品，发行规模同比增长137.36%。随着银监会先后对信托公司采取了“窗口指导”、强调开发商的“四三二”合规、事前报备等措施，严控房地产信托业务的发展节奏和规模。下半年，信托公司停发或少发房地产信托的态势已经体现，同时，成长迅速的房地产信托在2012年将迎来集中兑付期，全年到期的房地产信托产品近1200亿，进一步加剧了企业的资金压力。
（五）拥有海外上市资本平台的房地产企业继续通过境外发行优先票据、可转债以及短期融资券等方式，扩充资金实力。2011年以来，碧桂园、华润置地、龙湖地产、宝龙地产等房企密集发债，几乎所有在香港上市的内地大型房企都完成了一轮融资计划。随着8月国家外管局下发通知叫停对外融资担保，房地产企业海外发债渠道遭遇堵截，2011年下半年，海外融资数量及规模锐减，综合实力强的房地产企业主要依靠海外银团贷款寻求资金的保证。
（六）2011年，银监会进一步引导信贷资金向保障房建设倾斜，监管机构逐步放开中期票据、公司债等多渠道筹措资金以保证保障房建设的金融支持。特别是在行业整体融资环境趋紧的背景下，越来越多品牌民生房企获得了保障房建设资金的支持，如首开股份、保利地产、栖霞建设、北京城建等企业皆凭借在政策性住房领域的大规模投入，获得了银行授信及贷款，现金流得到了扩充，为企业的长远发展注入了重要动力。2012年我国将新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，房地产企业，特别是品牌民生房企可以充分把握保障房金融政策利好的契机，通过积极创新保障房融资形式，加快资金流转的速度，提升抗风险能力。
二、房地产融资的对策研究
我国房地产行业融资压力巨大，但是目前的局面是银行融资成为其主要来源，该渠道已经不能满足我国房地产企业生存和发展的资金需求，结合我国现实政策环境，借鉴外国成熟发展经验，采取多元化、务实的应对策略已经成为我国房地产企业的现实选择。
（一）加大保障房建设比例，吸引政策性信贷资金
首先，房地产企业应当顺应政府宏观调控政策导向，加大政策性住房项目的比例，吸引国家政策性信贷资金投入，以此改善公司经营现金流状况，保证企业的稳定生存和发展。
（二）利用海外资本平台，加大海外融资力度
拥有海外上市的房地产企业，可以继续利用海外资本平台，通过境外发行优先票据、可转债以及短期融资券等方式，扩充资金实力；综合实力强的房地产集团可以利用海外融资平台，通过利用外资银行的资金扩充自身资金来源，从而为持续经营打下基础。
（三）利用股市筹集资金
房地产行业可以利用股票市场筹集资金，股票融资具有众多优点，包括没有银行借款那样的利息负担；没有债券融资的固定到期日，因而风险小，成本低，有效地降低公司的经营成本。房地产行业通过上市操作后发行新股、增发、配股等行为，可以将公司的股权转换为自由资金，亦可以通过收购、并购的方式扩大公司规模，提高管理效率，解决公司扩张与融资的双重问题。
（四）实施金融创新，推进房地产与保险共同发展
在长期人身保险中，保险资金具有数额巨大、期限较长、来源稳定的特点，借鉴国外先进的资金运作经验，与其闲置如此大额的保险资金，不如推进房地产行业与保险行业的共同发展。通过双方的合作，成立共同控股的合资保险公司，实现利益共享。当然，该种融资模式还需得到监管部门的审核与批准。
综上所述，笔者认为，构建多元、合理、符合当前政策环境的房地产行业融资渠道，不仅有利于克服房地产行业融资难、资金周转慢的困境，以及传统银行贷款传统融资带来的消极影响；对探索我国房地产行业与保险行业相结合的金融模式，以及完善房地产产业投资基金等融资渠道都具有重要意义。总之，在信贷紧缩的大环境下，我国房地产融资应扩宽融资渠道，走出一条多元融资战略道路，努力探索创新金融工具，不断丰富融资方式，走出一条多元融资战略道路。建立以银行贷款为主，政策性信贷、海外融资、股市融资、股权融资、房地产保险金融等多种形式相结合的良性的、低风险、高效率的融资渠道。
参考文献
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[4]刘丽巍，贺铟璇.我国房地产企业融资的问题与对策[J].沿海企业与科技，2010(08).
【关键词】房地产企业；资金管理；存在问题；加强措施
房地产企业作为国民经济的重要组成部分，关系着国民经济的命脉，是典型的资金密集行业，募集到足够的资金是房地产企业发展的第一推动力。但是对于政府出台的一系列调控措施，抑制房价增长过快、促进房价合理回归，对房地产行业影响很大，面对日益趋紧的融资环境，销售量萎靡不振、成交量环比下降，部分房地产行业无法承受高额的成本支出以及巨额的土地付款，同时更严重的暴露出资金管理的薄弱环节。
1 房地产企业资金管理存在的问题
1.1 资金使用效率低下
受本身行业性质影响，项目投入资金多、开发周期长，房地产投资要受到包括土地投资、综合开发、建筑施工和销售市场等四个相互关联因素影响，一旦资金投入需经过至少上述四个市场的流通才能最终形成利润回报。经历环节过多造成潜在风险增大，前期开发拖沓、项目管理不到位造成工期延长，销售政策不利、售后服务欠佳会形成产品积压，资金沉淀严重，最终都会影响资金的及时回笼，降低资金的使用效率。
1.2 融资形式单一、负债率居高不下
由于政府对房地产企业IPO和股权再融资限制条件较高，因此，房地产企业更多的选择负债融资来满足资金需求，这就造成企业资产负债率较高，流动负债率也高于其他行业水平。据统计，房地产企业70%-80%的开发资金直接或间接来源于银行或其他金融机构，一旦房地产价格下跌、成交量下降或者房地产企业经营不善造成房地产企业资金回笼困难，偿贷能力降低，可能会造成金融体系动荡，进而累及整个国民经济。
1.3 资金管理意识模式落后
大部分房地产企业建立了资金预算管理制度，但是由于管理人员认识不到位，导致制度形同虚设，同时缺少在项目投资和经营等各环节对资金管理的控制，导致各环节成本费用超支严重。另外，一个房地产公司通常会在不用的区域或者不同的省份同时存在项目，导致资金分散，缺乏集中统一管理，上级单位很难及时准确的了解资金的流向和使用情况，使得房地产公司存在大量的账外循环资金。
1.4 资金链抗风性能力差
房地产行业基本采用高杠杆盈利模式，即投入小部分的自有资金，大部分资金来源主要依靠银行贷款，因此销售性风险和融资性风险造成房地产行业整体抗风险能力较差。由于房地产企业融资形式单一，主要依靠银行贷款，银行一旦限制放贷，企业资金就会出现缺口；预售款和销售款不能及时收回，就会引发资金链趋紧，高额的银行利息将会加剧企业资金紧张，项目开发款项无法保证，整个资金链面临断裂的危险。
2 加强房地产资金管理的建议
2.1 加强项目前期可行性分析、降低资金使用的机会成本
为确保资金能够收回，在项目可行性分析阶段，应认真调查拟开发项目背景情况，并对市场供应和需求状况进行科学、客观预测，然后对开发进度和时间进行合理安排和计划，如按照前期、主体和竣工验收等不同阶段合理安排项目开发进度。根据项目投资和开发进度，合理估算所需资金量，拟定筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。因为项目开发需要资金量比较巨大，因此在投资前必须进行缜密的资金计划和安排，减少资金成本，保证项目的正常运行。
2.2 拓宽融资渠道、降低资产负债率
房地产企业应根据长期发展规划和短期经营活动，判断对资金的需求，分析各种融资方式的资金成本，在筹集资金中确定合理的股权资金、债券资金的比例。可通过运作上市和发展房地产信托基金的方式，减少对金融机构融资的过分依赖。具有一定实力的房地产企业还可通过并购其他中小企业，增强资本扩张的能力，实现规模经济效益，对于中小型房地产企业来说，应选择中小城市，避开与大型房地产企业的竞争，利用欠发达地区较低的土地价格，获得较高的投资回报和资本积累。
2.3 加强项目管理、提高资金使用效率
加强内部管理，加快项目开发进度、缩短项目开发周期，提高资金的回笼速度。加强工程预算和成本核算管理，使产品成本正确反映企业产品的实际支出，并对工程结算进行严格把关，在施工过程中确保工程质量的基础上减少浪费支出。做好资金计划和预算管理，工程部、财务部应根据在建工程进度情况合理安排付款计划，确定合理的工程付款节点，拒绝一切不合理支出，杜绝流动资金的浪费。
2.4 完善资金监控、减少资金风险
定期或不定期的对资金使用情况进行检查，通过日常报表管理加强对资金的掌控，同时结合专项检查发现资金管理过程中的深层次问题。尤其是加强对销售回款的管理，公司应制定内部销售政策明确各环节工作职责、责任人和时间节点，对外做好与银行和公积金管理部门的沟通，以加快资金回笼，缩短资金在销售环节占用的时间，减少资金风险。
参考文献
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[3]浅议房地产企业集团财务管理 中国外资 2009/12 中国期刊全文数据库
关键词：房地产行业 资金 管理
自从我国实行改革开放政策以来，国家经济由原来的计划经济逐渐转变为市场经济，在这种经济形势下，国家为了促进房地产事业的发展，开始对于房地产行业解除原来的完全管理，使得房地产行业得以迅猛发展，使得房价也在逐年攀升。近年来国家也出台了相关的政策法规来对房地产行业实行监管，尽管房价涨幅减小，但是随着我国的经济增速放缓，广大人民群众对于购房持观望态度，在这种环境下房地产行业如果想摆脱现状，资金成为了关键所在，所以如何加强对房地产行业的资金监管，成为房地产行业当前的重中之重。
一、房地产行业的特征
（一）项目投入比较高
房地产行业是一个前期投入成本比较高的行业，因为土地资源是十分珍贵的，而房地产行业就是以土地为基础来进行后续的建设工作，随着房地产行业的发展，使得可开发的土地变得越来越少，这也就使得土地价格迅速增长，使得房地产企业的资金投入就比较多。再加上房地产企业之间竞争越来越激烈，同行之间为争夺一块地皮经常将打价格战，而且在对于房屋的建设还需要大批的施工人员以及许多的机器设备，这些因素汇集到一起，使得房地产行业的投入成本比较高。
（二）成本收回时间长
一般房地产行业的项目建设需要经过一连串的资金流动才能得到利润，包括地皮的规划，施工建设以及房屋的出售这一系列的流程完成之后才能有最后的利润，一般情况下从土地项目的规划到房屋出售之间的时间都要经过3到5年才能得以实现，施工期一般最长，如果房屋建成之后采用房屋出租的方式来收回成本的话，那样会使收回投资获得利润的时间更长。
（三）具有很强的风险性
房地产行业是一个高投资、收益慢的行业，使得它不能够像其他商品以及股票一样能够快速的在短期内获得利润，因为对于它的投资需要数年之后才能得以收回，在当前房地产行业诸多的不稳定因素影响下，其成本回收或许更久，这就需要房地产行业的经营决策者要具有不断学习的心态，通过在学习中不断提高自己的管理水平从而更好的去应对企业所面临的风险。
二、在当前房地产行业资金管理方面所存在的问题
（一）资金短缺
因为房地产行业投资高、收效慢的特点，使其成本在投资之后相当长一段时间内也无法收回，直接导致了房地产企业内部资金的短缺，这就造成了大多数企业都是靠银行贷款来维持企业的经营。目前我国大多数房地产企业的现状就是如此，企业也因此担负着较高的债务，造成企业的压力巨大，对于企业的发展具有严重的风险。
（二）资金管控不到位
房地产企业一般在预算中应该将能考虑到都要纳入到预算中，有的企业在预算前期没有对投资风险进行有效的分析，从而进行盲目的投资，对于不必要投资的地方也要进行投资，使得资金被浪费，在施工过程中对于工程的管理没有做到位，以至于工程的质量不达标，只好对于施工的工期实行延长，使得施工过程中所用的资金过多，对于后续工序造成了巨大的风险。
（三）对于银行依赖太大
大部分的房地产企业多多少少都存在着银行贷款，这个成为房地产公司主要的融资方式，从部分成熟的地产企业可以观察到其实企业的融资渠道有很多，而并不是只有银行一种方式，还可以通过房地产信托等方式来进行，但是我国的房地产企业大多数是完全依赖于银行贷款，有的地产公司银行贷款占到工程总投资的百分之六十左右，这对于房地产行业的发展很不利，一旦银行的资金链断掉，在没有其他资金支持的情况下，会使整个企业的正常运作陷入瘫痪，不利于企业的发展。
（四）资金的结算不科学
房地产企业一般都会存在多个在建项目，且在不同的地点，因此在每个地区都设置有自己的银行账户，在进行结算时用这些账户进行结算，使得企业的资金不能够得到有效的集中，以至于企业上层无法了解到工程资金的使用额度与详细情况，这种弊端很容易造成项目管理者挪用企业资金等，从而造成企业资金的流失。
（五）投入无法转化为收益
随着我国经济增速的放缓，同时又因为房价一直居高不下，广大消费者对于购房持观望态度，使得房屋的出售变得困难，造成大量的空房积压，这就导致了房地产行业的投入资金一直无法转化为收益，使企业的资金无法进行回笼，造成了企业的资金短缺，从而使企业发展遭遇困境。
三、对于企业资金管理现状的对策
（一）融资多元化
房地产企业现在的融资形式大部分是向银行贷款，但是就当前的形式而言，这种传统而单一的融资方式，对于企业发展存在巨大隐患，也使得企业压力较大，为了应对这种状况，企业可以实行多元化的融资方式。房地产企业可以遵守根据相关的法律法规，用投资的方式向社会公开募集资金，也可以以项目为依托，通过金融机构向社会公开发行具有法律效力的债权债务凭证，简称债券，但是要注意债券的金额偿还期要与企业目前的经营状况相吻合，如果控制不当，企业也会因为债券还款金额巨大而承受较大的压力与风险。此外，还可以通过与一些企业进行合作，吸引一些企业入股的方式，或者与其他房地产企业共同开发，按照资金的投入比例来进行利润的分配，从而实现共同经营，共同开发，这样也为企业的资金进行了补充，实现了资金共用，利润分配的模式，对于企业的还款压力也会减轻很多。
（二）对于企业的资金加强监管
对于企业内部的闲置资金，在进行多方面利弊以及风险的评估之后，可以考虑去投资一些高收益的项目。对于账目款项的管理应该设置一个专门的机构，用来记录每笔款项的来历以及走向和最后的回款。还有财务部门与销售部门要加强沟通，在销售过程中要做好关于催款方面的相关工作，保证企业资金的回笼，同时将销售人员的业绩与企业的资金回笼速度进行挂钩，充分制定相应的奖罚制度。对于企业内部会计也加强监督，加强账目的诚信度调查，根据销售业绩来与其账目进行核对，避免出现财务会计弄虚作假，对企业内部的资金造成损失。
（三）不要盲目投资
房地产企业对于项目的投资应该避免盲目投资，一个企业对于投入资金的回收速度与企业选择的项目的优劣有直接关系，如果项目所处地区相对较好，则成本回收以及利润增长就比较快，如果项目所处地区过于偏僻，虽然地皮价格相对便宜，但是交通不便，人口较少，使得项目在建成之后的出售成为困难，也使得企业投入的资金无法收回。所以企业在项目招标进行招标的时候，应该对于项目所在地的人口情况、经济情况、交通情况、居民的收入情况以及当地的产业结构等方面进行深入的分析与考量之后，在考虑是否进行投资，这就要求企业要认真做好市场的调研活动，使企业的投资风险降到最低。
（四）健全企业的资金管理制度
在企业进行资金的管理中一定要进行相关制度的建设，俗话说“无规矩不成方圆”，所以企业在发展过程中也要对于资金的管理制度进行相应的完善，用制度的方式对于企业的资金进行管理，用制度来规范企业内部人员的行为，完善企业资金的预算审核制度，在日常工作中成立专门的小组，并根据相关的制度与情况制定企业的预算计划，对于企业的一切现金收入都要进行票据相关方面的开具，并加盖印章。同时严禁以个人名义开设银行账户来进行企业的资金运作，各地的项目主管应该以每周一次的方式向公司汇报自己的资金使用情况，同时财务部也应该对于各个项目的资金流动情况进行检查，这样可以对于项目部分资金的使用得到了解，也可以防止项目部管理者擅自挪用资金为他用，只有从制度上健全了企业的资金管理制度，才能使企业内部的资金流向得以明确，更加有利于企业内部资金的管理。
四、结束语
在当前的经济形势下，对于房地产企业投入很高，转化为收益时间比较长的特点，企业内部的资金管理尤为重要，直接关系到企业的生存与发展，所以针对企业目前在资金管理方面存在的过度依赖银行、融资比较单一以及投资盲目等情况，只有提高企业内部的资金管理水平，加强与其他金融机构以及其他企业的合作，在各个方面为企业募集资金支持，这样才能减轻房地产企业目前面临的风险，使企业得以稳步发展。
参考文献：
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[4]肖伦亚.多项目开发模式下的房地产企业资金管理研究[D].武汉科技大学，2012.
关键词：房地产上市公司；资本结构；影响因素
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1003-9031（2013）12-0067-03 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.12.14
一、引言
资本结构理论一直是公司金融领域一个非常重要的研究课题，具有很长的研究历史。主流资本结构理论主要研究资本结构与企业价值之间的关系，即资本结构是否影响以及如何影响企业价值。20世纪70年代开始，一批学者开始系统研究资本结构的影响因素，形成了资本结构决定因素学派。最初的理论分析和实证研究都是围绕全行业展开。此后，部分学者通过实证研究发现，企业的资本结构存在显著的行业差异，研究热点开始转向探索不同行业企业资本结构的影响因素。房地产业是一个典型的资金密集型行业，它不仅资金需求量大，投资回收期长，而且对众多相关行业的带动性强。因此，房地产行业的融资问题不仅关系本行业的稳定发展，而且对整个国民经济的持续稳定发展会产生重要的影响。我国自1998年实行住房货币化政策以来，房地产行业经历了超常规发展，迅速成为国民经济发展的支柱产业。但是房地产行业的融资弊端日益凸显，资产负债率较高、对银行信贷资金依存度过高是最突出的问题[1-2]。随着近几年国家对房地产行业连续多轮的宏观调控，大量中小房地产企业由于资金链断裂而相继倒下。房地产行业成为了社会各界关注的高风险行业。因此，本文分析探讨我国房地产企业资本结构的影响因素，并进一步寻求应对措施，对维持我国房地产行业乃至整个国民经济的可持续发展具有重要的理论和现实意义。
二、理论分析与假设的提出
（一）盈利能力
融资优序理论认为，为减少企业负面信息的传递和降低融资成本，企业融资一般会遵循内部融资、债务融资、权益融资的先后顺序，资金充裕的企业会充分利用盈余公积和未分配利润降低资产负债率。因此盈利能力越强的企业资产负债率越低。Friend和Lang、陆正飞和辛宇、冯根福等的经验研究均发现盈利能力与企业资产负债率负相关，陈艳杰、冷薇薇等对我国房地产上市公司进行实证检验的结果也支持这一结论[3-6]。基于此，提出假设：
假设1：房地产上市公司的盈利能力与资产负债率负相关。
（二）成长性
发展速度快、成长性高的企业对资金的需求量较大，单凭企业自身的积累很难满足企业快速发展对资金的需要，因而对外部资金的依赖性较强。由于企业发展前景较好，投资回报较高，一般都不过多选择股权融资，以免稀释每股收益，而更愿意选择负债融资，充分发挥财务杠杆的有利作用。所以，成长性越好的企业倾向于资产负债率越高。Baskin以美国最大的500家公司为样本，经实证检验发现，公司的成长性确实与资产负债率显著正相关。Titman和Wessels、陈维云和张宗益、李冬梅和陶萍等学者的而研究也支持这一观点[7-10]。基于此，提出假设：
假设2：房地产上市公司的成长性与资产负债率正相关。
（三）企业规模
规模大的企业更倾向于多元化经营以分散风险，在企业内部调节资金使用的效率更高，破产风险更小，因而可以比规模小的企业拥有更高的财务杠杆度。规模大的企业管理更规范，信息更透明，更容易获得金融机构的信贷支持。国内外众多理论和实证研究的结论均表明企业规模与资产负债率正相关。我国房地产企业资产负债率普遍比较高，而且资金来源主要依赖银行贷款，企业经营风险和财务风险的大小是银行决定是否提供信贷支持以及提供多少的重要决策因素。基于以上分析，提出假设：
假设3：房地产上市公司规模与资产负债率正相关。
（四）税盾效应
企业的税盾效应包括负债税盾和非负债税盾两类。非负债税盾是指企业的固定资产折旧、无形资产摊销及长期待摊费用摊销等虽非负债但同样具有抵税作用的因素。理论研究认为非负债税盾会淡化负债的免税功能，但多数实证研究的结果表明非负债税盾与企业资本结构没有显著的相关性。本文只考虑负债税盾对资本结构的影响。根据Modigliani和Miller（简称MM）理论，负债的避税作用能够鼓励企业提高举债比例，从而可以减少税负，提高企业的价值。那么，在其他条件相同的情况下，税负高的企业更可能偏好于债权融资，而税负低的企业选择股权融资会更加有利。基于以上分析，提出假设：
假设4：房地产上市公司的税盾效应与资产负债率正相关。
（五）股权集中度
股权集中度越高，大股东越有动力和能力对管理者进行有效监督和控制，因此不需要利用债务融资合约来降低管理者的成本[11]，从而导致股权集中度与企业资产负债率负相关。基于此，提出假设：
假设5：房地产上市公司股权集中度与资产负债率负相关。
三、研究设计
（一）样本与数据来源
本文以中国证监会1998年制定的《中国上市公司分类指引》中的行业分类标准为依据，选取深沪两市房地产上市公司2010—2012年的数据为研究样本。为了保证数据的准确性和样本的质量，在确定最终样本时剔除了有发行H股的公司、ST和PT公司、有关数据不全或出现异常值的公司，最后得到219家样本公司。所需数据来源于北京大学中国经济研究中心的CCER数据库。
（二）变量定义
根据前文的假设，本文的被解释变量是衡量企业资本结构（LEVERAGE）的主要指标资产负债率。解释变量有5个：①盈利能力（ROE），用净资产收益率衡量；②企业成长性（GROWTH），用主营业务收入增长率衡量；③企业规模（SIZE），用平均总资产的自然对数来衡量；④税盾效应（TAX-SHIELD），用企业承担的实际所得税税率衡量；⑤股权集中度（TOP），用第一大股东持股比例衡量。以上各变量的定义见表1。
（三）研究模型
根据前文的分析，笔者建立如下回归模型来检验所提出的假设：
LEVERAGE=α+β1ROE+β2GROWTH+β3SIZE+β4TAX-
SHIELD +β5TOP1+μ （1）
四、实证分析
（一）描述性统计
表2是各变量的描述性统计值。在样本公司中，资产负债率的最大值是0.9487，最小值是0.0751，平均值是0.6083，这突出了我国房地产上市公司资产负债率偏高的特点。净资产收益率的平均值是0.1525，最大值是0.4082，最小值是-0.2033，这反映出房地产上市公司的整体盈利能力较强，但不同公司的差别较大。第一大股东持股比例的平均值达到0.4655，上市公司股权高度集中的特点暴露无遗。此外，企业成长性（GROWTH）、公司规模（SIZE）、税盾效应（TAX-SHIELD）等解释变量都显示出明显的差异性。
（二）多元回归分析
根据前文提出的假设和研究模型，运用Eviews统计分析软件进行回归分析结果（见表3）。从表3可知，房地产上市公司的盈利能力与其资产负债率在5%的水平下显著正相关，这一结果与假设1不相符，但与洪锡熙和沈艺峰、吕长江和王克敏等的实证研究结果一致[12-13]。这表明我国房地产上市公司在融资选择时并不是太关注融资成本，原因可能与我国房地产行业的发展态势有关。过去十年是我国房地产市场发展的黄金十年，市场需求急速膨胀，房地产价格节节攀升，每家房地产企业都想抓住这一有利时机，通过快速扩张获取更多的利润。因此，每家房地产企业都对资金如饥似渴。国家对房地产行业的宏观调控使得股权融资越来越难，银行资金就成为房地产企业最重要也是最快速的资金来源。而银行为了确保债权的安全，更愿意把资金借给盈利能力更强的企业，盈利能力较差的企业主要依赖自身积累发展，从而导致盈利能力越强的房地产企业资产负债率越高。企业成长性变量（GROWTH）和企业规模变量（SIZE）的系数均为正，显著性水平分别为5%和10%，说明企业成长性和企业规模均与房地产上市公司的资产负债率正相关，验证了前文提出的假设2和假设3的正确性。税盾效应变量（TAX-SHIELD）的系数为正，但不显著，这说明房地产企业融资时不太重视负债的抵税效应，税盾效应没有对企业资本结构产生明显的影响。这也与上文房地产企业为了抓住有利的发展机会，不考虑融资成本的快速扩张的推断是一致的。股权集中度变量（TOP）的系数在10%的水平下显著为正，与假设5不相符。这表明房地产上市公司的大股东并没有有效发挥对管理层的监督作用，相反，可能正是促使房地产企业大肆借贷进行超常规扩张的幕后推手。
五、结论与建议
本文实证分析了我国房地产上市公司资本结构的影响因素。分析结果表明，盈利能力、企业成长性、企业规模、股权集中度等四个因素对房地产上市公司的资本结构产生显著的影响，且这四个因素均与公司资本结构正相关，盈利能力越强、成长性越好、规模越大、股权集中度越高的公司，资产负债率越高。而负债税盾效应没有对公司的资本结构产生显著的影响。
房地产行业过去的黄金十年成就了中国经济的高速发展，但也使房地产行业的经营风险和财务风险不断集聚，房地产企业的资产负债率居高不下。这种发展模式是不可持续的。为了促进房地产行业的健康稳定发展，一个重要的途径是促进房地产企业资本结构的合理化，降低企业财务风险。为此，政府当局可以从两个方面着手：第一，发展资本市场，不断创新金融工具，拓展多元化的融资渠道，降低房地产企业对银行资金的依赖程度；第二，完善相关法律法规，尤其是完善资本市场准入、企业投融资管理和公司治理的相关法律法规，促进房地产企业公司治理结构的优化，使企业决策更加科学和稳健。
参考文献：
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[10]李冬梅，陶萍.房地产上市公司资本结构影响因素实证分析[J].工程管理学报，2012（1）：109-113.
[11]Shleifer， Andrei and Robert W. Vishny. A survey of Corporate Governance[J].Journal of Finance，1997，52：737-783.
【关键词】基础性 先导性 关联性 引导 健康发展
房地产行业因为具有基础性、先导性、综合性和关联性的特点，成为拉动国民经济增长的支柱行业，然而从产业发展的角度看，房地产行业主导性在经济发展不同阶段具有相对性，也就是说不是每个阶段房地产业都是国民经济的支柱产业，支柱产业也包括电子、机械制造、汽车、石油、化工、矿产、能源、交通运输等行业，这些行业都具有基础先导二重性，是国民经济的重要组成部分，在发展的不同阶段具有重要贡献。所以正确认识房地产行业，对它的内涵、属性与功能有充分解和把握，有助于正确引导国内各业资源优化配置，也有助于引导产业结构调整，增加国民收入，提高就业率。
近几年来，由于国民经济持续发展，房地产行业迎来春天。随着经济的发展，收入水平的提高，人们对生活品质要求的改善，都促进了房地产行业快速地发展，新开的楼盘，不断攀升的房价成为人们茶余饭后的谈资。然而由于我国房地产发展起步晚、根基浅，许多人对房地产行业缺乏认识，对其内涵、概念及发展规律的认识浮于表面，大家谈论它也仅仅是因为快速上涨的房价。正是因为了解有限，对其外来走向认识不明确，导致房地产市场一有风吹草动，人们便惊慌不已，争先恐后地购买，加剧房价上涨，构成市场炙热的现象，导致供不应求的局面。如果我们对房地产行业有一定的认识，把握它的内涵、特点、发展规律，那么在选择性消费时会理性一些，会多一分思考以及长远打算。
其实，房地产业有广义和狭义两个层面的含义，从广义上讲房地产业包括生产、流通、分配和消费四个环节，其中建筑业属于生产环节，也包括在广义层面。狭义房地产只包括除生产以外的三个环节，不包括建筑。而房地产发展的起初却源于建筑，也就是说房地产起源于建筑业的社会分工，从建筑业脱离出来并逐步发展为以专业性、组织性、引导性、开发性为目标的管理机构，并以土地买卖、房地产开发、持有、销售为一体的投资机构，而不去从事具体建筑安装业务。总的来说房地产开是因社会分工深入、细致、发展而引起的管理行业，从产业规划上来讲房地产业应归为第三产服务业。许多欧美国家对房地产业的定义主要指流通服务，即房地产租赁、中介经纪、物业管理、评估四大类，而投资、开发是整个房地产业细分业务，而非全部内容。美国房地产经纪收入占整体行业收入的半壁江山，也就是说美国不以房地产开发、销售为经营主业，而以在开发的基础上以持有、经营、流通、租赁、中间经纪为主要方向，在于以物的形势服务于人的经营理念，是完完全全的第三产业。而我国房地产行业主要以生产商品房销售商品房为主营业务，重点在于提供可供买卖的商品，介于第二产业生产及第三产业消费的中间产业，在流通服务方面提供较少。这种差异主要是因为我国同欧美国家经济发展水平不同，行业间发展存在差异，行业发展阶段及经营模式差别较大。由此可见以美国为首的西方国家房地产行业已进入成熟期，不以大规模土地投资、开发销售为主营方向，而是在已有的土地、住宅、物业的基础上做租赁、经纪、流通式服务为主。又因欧美人均住房面积宽阔、物业及配套完善、设施齐全、售价昂贵，税率高的特点，选择租赁的人不在少数。以美国为例，美国成熟的地产经纪体系，房屋存量丰富，租用一套宽敞、舒适的公寓不是件麻烦的事情，一方面可以缓解购房压力，二方面可以满足自身发展需求，因此美国消费者在购买及租赁两个方面具有选择性。相比之下我国目前处于经济发展初级阶段，自上世纪八九十年代我国实行取消福利住房，住房商品化的改革之后，商品房理念才刚刚步入人们视野，住房市场发展处于起步阶段，住房选择单一，商品房的开发以销售为主导，不以长期经营和持有为方向，以追求超额利润为主的商业模式，与美国服务主导型商业地产理念差距较大。因此我国住房体系、经营模式及住房消费观念上有待进一步提高。比较使我们了解我国与他国房地产经营模式的差别，就如同买船和租船哪种模式好，租船可以节省购置费用，省下钱可以用来投资，当资金积累充足可以买船具有相似的道理。万科董事长王石先生也曾对买房难的问题提供建议：年轻人可以选择晚一点买房等有能力再购置房产也不晚。不具备购房能力时买房会增加个人负担，房款及利息的压力会影响事业的发展和生活质量的提高。
此外，我国房地产融资体系相对单一。我国房地产业介于第二产业及第三产业之间，属于资金密集型行业，目前房地产资金来源主要来自银行贷款及房屋预售。从土地购买至房屋开发大部分资金依靠银行贷款，由于房地产开发属于一种投资，而投资的特性具有不确定性及风险性，大量的资金借贷集中于银行体系无形中增加银行经营风险，一旦经济不景气或衰退，单一脆弱的金融链条就有可能发生断裂，开发商在增加自身经营风险的同时把这种风险传递至银行体系，银行会出现大量的坏账及呆账，这种高风险集中过大及无法化解会影响我国金融系统的安全。同时银行贷款属于间接融资，相比于直接融资，间接融资成本高，这种成本会增加开发成本，最终会落入购房成本之内，这也是房价上涨的因素之一。另一种原因是房屋预售制，就是我们常说的楼花、期房。因为开发商的资金不充足以及融资模式有限，通过房屋预售可以加强房地产开发资金的流动性，然而这种融资模式也会增加开发商及购房消费者风险，一旦房屋建成因质量及其他原因引起消费者不满，会引发退房危机和退款对资金构成的不稳定性，而开发商未必能满足消费者退房的要求会使消费者处于被动局面。同时预售制会带动消费需求，普通消费者会认为期房的价格比正常建好的商品房价格低，如果提前购买会增加投资效用，预期房价只涨不跌的心理会提升消费者买房动机，而前一轮消费者积极购买的行为会影响下一轮消费者，使他们产生商品房屋数量紧俏、奇货可居的幻象，从而引发潜在消费群体投入炙热购房需求的行列之内，从而又带动下一轮房价上涨，下一轮房地产开发的热潮中，产生羊群效应。许多楼盘开盘即售罄的表现促使开发商囤房涨价使房价进一步上涨。本来是起初通过房屋预售提高资金流动性的融资方法逐步演变成开发商前期压低售价拉动消费后期囤房涨价的商业策略，可谓名利双收，而消费者却承担越来越虚高的房价。相比于此美国房地产融资不以预售为主，预售也只是缴纳一定数额的定金而不是全部房款。因为美国资本市场发达，资金充足，融资渠道形势多样，而且有相应的以房地产融资而设计的REITs权益型房地产信托基金，开发商不必以预售形势获得资金流动，从而降低了房地产市场波动，同时开发商也承担着受业主所托提供优良品质住房的委托，也不会因资金利益侵害消费者权益并以此推动价格上涨。因而发达完善的资本市场是保持美国房地产行业平稳良好发展的经济基础，是取消顾虑增加开发商专业经营素质及持续创新能力的物质保障，开发商不以商业炒作拉动消费为利润增长点，而靠专业化、特色化经营化为长期目标实现利润增长。因美国有发达的中间经纪机构，该机构又经过长期的发展颇具规模，地产商会将建好的房屋委托经纪公司，实行或流通或租赁的灵活方法，不论是持有或是销售，从长远角度都会为开发商带来丰厚的利润，而且美国房地产秉承经营服务的理念不以生产销售模式为主导，而倡导以物服务于人的理念具有长期、稳定、潜在的收益价值，从而避免了因市场结构单一、金融体系不完善、行政指令性强、开发商追逐短期利润以及群众盲目跟从的缺点。
通过上述方面的总结，我国房地产行业如同正在发展中前进的中国经济一样，成果显著，问题也颇多，主要原因还是体制不完善，需要构建的地方还很多。一个向前发展的行业离不开向前发展的动力机制及向前发展的思维模式，更离不开我们每一个公民的支持和理解，只有政府积极引导，行业自身不断完善，人民意识不断提升三方共同促进的情况下，这个行业才有持续发展的可能，而不是把出现问题、产生困难的责任推卸到哪一方就能说明问题的敷衍了事，这需要社会方方面面的努力以及消费者理性的消费投资选择。
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关键词：房地产行业；财务风险管理
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）05-0-01
一、房地产财务风险的含义及特点
（一）房地产财务风险含义
房地产财务风险是指房地产企业财务结构不合理、融资不当而使房地产企业可能丧失偿债能力，并导致投资者预期收益下降的风险。房地产投资具有周期性长、投资额大及追求高收益的特点，因此需要融资贷款，通过财务杠杆融资，这就无法避免的面临高风险，如果房地产市场销售价格发生较大变动，开发建设成本或是市场吸纳能力发生变化时，都会影响到对房地产企业的预期收益。
（二）房地产行业财务风险特点
1.投资期限长。因为房地产投资是一项周期性较长的投资，少也需要几个月，多则几年的时间。从最初的土地获得、市场调研、投资决策到中期的建设施工，以及后期的销售推广、物业管理等需要进过一个很长的周期，在这个过程中容易产生账款无法及时收回，造成坏账，导致资金周转不灵，从而造成财务风险。
2.投资额庞大。房地产企业投资不仅投资周期长，并且投资额很庞大，使企业短时间内耗用大量资金，加上资金收回期长，容易引起企业资金短缺，导致无法企业运转，造成财务危机，形成财务风险。
3.投资追求高效益。高投资、高报酬是房地产企业追求的，这必然也伴随着高风险。因为房地产的投资追求高收益，所以只要通货膨胀的因素存在，企业必将面临通货膨胀的风险。
二、房地产行业财务风险的形成原因
（一）房地产企业决策失误导致财务风险
决策失误是房地产企业产生投资风险的关键原因。房地产企业投资决策旨在对拟投资项目进行宏观控制，它的科学性与准确性直接关系到项目的成败以及企业的经济效益。每当进行投资决策时，往往因企业对投资项目的可行性的分析和研究不够，以及经济信息的不真实、不全面等原因，导致投资决策失误，使投资项目达不到预期的收益，使得投资无法按期收回。决策失误产生的财务风险主要形成于企业项目开发两个阶段：一是可行性研究阶段。二是投资估算阶段。
（二） 宏观环境变化导致的财务风险
经济环境、资源环境、市场环境、政策环境是房地产企业所处的主要宏观环境。房地产其产业关联性致使该行业容易受到宏观经济环境变化的影响，尤其是在经济萧条时，房地产企业财务风险的发生机率随着其关联产业遭遇的经济危机而增大。市场环境风险则是由于房地产商品入市以后可能会面临的一种风险，它的风险大小主要由房地产市场整体状况以及企业的销售策略。土地是房地产企业所面临的主要资源环境风险。由于土地是房地产开发中不可缺少的非再生资源，国家如何制定土地政策和土地价格，以及土地市场的供求关系和土地本身的位置，都会使房地产企业受到很大影响。政府机构为确保国民经济的协调的持续发展，针对房地产行业采取的宏观调控政策使其形成政策环境风险。这些宏观调控政策通常有很强的针对性，使得房地产企业的收益受到巨大影响。
（三）内部控制制度不健全不完善，监督不到位
房地产企业内部控制制度的不健全，监督不到位是造成房地产企业财务风险的重要原因。房地产企业在制定内部控制制度时，经常忽略房地产行业的发展规律和管理要求，忽略了企业的长期发展战略，盲目地制定内部控制制度，使其缺乏系统性，只停留在制度层面做文章，缺乏配套的具体操作流程，从而失去可操作性、实用性。此外，房地产企业内部控制制度的监管工作也关系到企业内控风险控制的好与坏。在现实中，如果企业制定了内部控制制度，并且在也实施了内控程序，但会由于有效的监督机制的缺乏，使得内部控制流于形式，起不到实质性作用，从而形成了财务风险。再者，房地产企业没有将内部审计部门和财务部门分开，也会使企业的内部得审计工作由于各方利益而受到牵制，财务流程得不到有效的约束和控制，影响审计的独立性，无法正常发挥审计的监督职能。
三、房地产企业财务风险的控制措施
（一）优化房地产企业的资本结构
虽然房地产企业会利用负债经营发挥财务杠杆效益，并且能够给企业带来一定的经济利益流入。但是，负债大小必须控制在一定的范围之内，过高的资产负债率不但不会够给企业带来经济效益，还会加大企业的财务风险。当企业负债超出一定的范围，资产负债率与财务风险成正比。因此，房地产企业需要根据自己的实际情况，衡量企业自身的负债承受能力来分析自身的融资能力、抗风险能力和获利能力，从而制定科学、合理的资本结构，减少企业的财务风险。
（二）房地产企业应增强投资项目的管理力度
大家都知道房地产投资是一项具有极高的风险性的综合性经济活动，由于自身行业特殊性的影响，对于政治环境、经济环境和社会环境反映非常灵敏。因此，房地产企业要加强对投资项目的管理力度，对每个投资项目都要做好分析和综合测评，对选定的决策方案应该进行多方面的验证，全盘考虑各种可能面临的风险因素，使投资实施方案制定得详尽、可行，并且要求对每个投资项目做好投资风险的控制与规避策略。
（三）对房地产企业的现金流量加强控制和管理
随着房地产行业的不断发展，以土地储备作为竞争资本现状逐渐向以现金流量、筹融资渠道做为竞争资本转变，这就逼迫房地产企业必须调整原有的战略方案。当前，现金流已是房地产企业追求长远规划因首要考虑的关键因素。
（四）在企业内部建立强有力的风险预警机制
有效的风险预警机制的建立，可以使企业的不正常的经营状况控制在初级阶段，从而降低财务风险带来损失的概率。借助全面预算建立强有力的预算预警机制是很有必要的，企业可以通过预算和实际之间差异的比较、分析，为企业的整体经济活动提供更可靠的参考依据，从而制定出调整企业行为的有效措施，使得可以科学的预测未来面临的各种风险。由此可见，有效的风险预警机制，能及时发现潜伏在房地产企业内部的财务风险，能提前做好风险的分析和防范，达到规避和化解财务风险的目的。
参考文献：
关键词：房地产上市公司;资本结构;优化;负债结构
引言：资本结构优化对于上市公司的经济效益以及长远发展具有十分重要的作用和意义。有学者认为优化资本结构的途径主要有两条，其中一条是进一步提高债务资本所占的比重，另一条是尽可能快速地构建债权人市场。[1]还有学者认为我国当前上市公司普遍存在目标资本结构现象，如果实际资本机构与目标资本结构产生偏离时，公司就会进一步调整实际资本结构，但如果调整的方向存在不同，其调整速度也会相应改变。
一、我国上市公司资本结构优化现状分析
有学者认为上市公司资本结构在优化的同时应当逐渐过渡到多元化，也就表示由原来的单一要素构成的资本结构逐渐转变为多要素资本结构。此处所谓的上市公司资本结构优化，主要指的是试图获得有利于企业绩效提升的具有最优影响的资本结构。[2]从整体上来看，我国在上世纪90年代后，在资本理论方面的研究取得了一定进展，但依然存在很多问题需要有关部门与研究人员进一步探索。特别与国外资本结构相比，当前我国在资本结构优化对策方面的研究仍然存在很大缺陷。我国上市公司的资本结构优化应当充分借鉴国外资本结构相关经验与理论的基础上，对自身存在的问题采取有针对性的解决措施。[3]文章首先分析我国当前房地产上市公司资本结构状况，并提出相应的优化对策。
二、我国现阶段房地产上市公司资本机构状况分析
当前我国房地产上市公司主要存在的问题包括资本结构方面的负债率几乎比其他行业要高、银行短期贷款是其主要负债结构、国有股是主要股权结构、先负债后股权是融资主要顺序等一系列问题。笔者通过选取我国证券监督管理委员会制定并颁布的《上司公司行业分类指引》中样本，选择截止2012年年底的相关102加房地产上市公司相关数据资料，并将2个极端数据剔除，下面将以数据统计的形式对其问题展开具体分析。
（一）房地产上市公司负债率较高。从表1可以看出，我国2010年、2011年、2012年连续3年房地产上市公司的的资产负债率均值分别为57.255%、57.763%、59.876%，房地产行业的负债率总体高达80%以上，整个数据较我国房地产上市公司的资产负债率超出18%左右。从这些数据资料就能够看出，我国房地产上市公司负债率较别的行业有所偏高，较高的资产负债率对于房地产上市公司的发展就会存在较高的财务风险。[4]一旦资金链条的任何一个环节出现问题就会导致一系列链锁反应，不仅会造成我国房地产上市公司严重财务问题，更可能造成整个房地产行业的瘫痪。而房地产行业的运行瘫痪就会直接损害到国家银行的直接利益，并且会进一步波及到我国房地产行业的相关经济链条，还会造成国家经济不稳定。
表1 2010年～2012年我国房地产上市公司资产负债率统计量
（二）银行短期贷款为主要负债结构。从表2中相关数据可以看出，短期借款融资是样本公司主要的负债融资途径，其占到公司负债融资总额的40%以上，当企业负债中存在过高的中短期负债时就表明公司所具有的活动资金产生严重不足。为此，公司与企业最好的方法就是借助短期债务从而为企业的顺利运营提供保障。[5]如果流动负债偏高，也会提高企业的经营风险，例如金融市场行情发生巨大变化时，公司所面临的风险可能会造成经济与管理方面的损失。近些年来，我国央行逐年在调整存款准备金率，折旧可能导致公司资金周转出现困难，从而导致公司出现流通风险与信用风险。
表2 2012年我国主要行业债券结构
（三）公司融资主要是先负债后股权。当前我国主要的融资渠道为股权融资与负债融资。负债融资包括的种类主要为：①银行贷款。当前我国住房消费者与企业的贷款比例高达80%以上，银行贷款主要是短期负债的主要形式，而公司债券与银行贷款是长期负债的主要形式。而银行按揭贷款则是预售账款重要来源之一，其他负债则由部分应付款构成。就上述分析而言，我国银行贷款是房地产上市公司的主要负债融资来源。[6]②房地产信托。房地产上市公司企业资金中的一小部分组成就是房地产信托，其占据的比例仅有1.0～1.5%。③债券融资。③债券融资。在房地产公司资金综合中，债券融资所占的比例也小于同期房地产公司金额投资总数的1.0%
股权性融资的形式主要有两种：①股权融资。在房地产行业在中，房地产上市公司所占的比重较低，仅在0.8～1.0%左右。作为外部融资方式的重要形式之一，股权融资虽在一般企业中受到重视，然而在我国房地产公司中却并不被看好。根据中国人民银行2010年底的统计数据显示，我国有超过30146家房地产企业，然而上市公司仅占到企业总数的0.23%左右。[7]当前房地产上市公司中的重要融资方式之一就是股权融资，其占据所有融资总额的40%左右。股权融资与其他行业上市公司相比，不同之处在于其主要融资方式并不是最重要的融资渠道。②房地产资金。这种股权性融资占据的市场份额也较小，远低于其他几种。
（四）国有股为主要股权结构的股东组成。据相关资料统计显示，截至2012年5月，深沪两市超过1380家上市公司的前十大股东持股份额占总股份的67.12%，其中政府机构持股数与国有控股企业持股数占据总股本的52.4%，可见国有股占据绝对优势。而公司董事会中超过72%的成员均由股东单位派遣，来自上市公司第一大股东的人数名额占据董事会总人数的额一半以上。由表3数据统计也可以得知，我国大多数的房地产上市公司股权结构都是以国有股为主，其在控股地位方面发挥重要作用，因此可以说银行贷款的实质是给政府贷款，这种形式的贷款是不存在任何风险的。[8]在我国商业银行采取股份制改革措施之后，第一股东仍然是政府，所以说房地产企业贷款是有商业银行背后的政府作为担保，而这正是我国房地产公司更加趋向于使用债务融资的主要原因。
表3 2008年～2012年我国房地产上市公司股权结构
三、我国房地产上市公司优化资本结构的相关对策分析
（一）进一步拓宽各项融资渠道。房地产上市公司进行容易渠道拓宽的手段主要包括：①全力开拓房地产基金的发展，积极募捐社会闲散资金，并将其投资在房地产行业之中，这不但可以推动市场经济的迅速发展，规避银行风险，更能够全面拓宽融资渠道，从而以大规模投资收益回报给投资者。②积极创新融资手段。[9]创新融资手段主要是权威融资方式辅之以股权融资，从而构成一种股权融资与债券融资相结合的融资方式。这种模式之下的融资手段不但能够保证融资领域中国有商行的主导地位更能够将股票市场治理融资结构等有效作用充分发挥出来，同时还提升了资源配置的整体效率以及保护了投资者的利益。这不仅仅是一种以银行和市场为核心的融资模式，而是一种在银行融资比例下降的情况下强化了治理的功能，以及股票融资所占比例下降但却控制了潜在风险的一种混合融资模式。
（二）尽可能防止扩张过度问题。当前我国房地产上市公司的扩张越来越快，很多房地产公司取得建设贷款后并没有将其应用在工程项目建设领域，而是利用贷款反复买地，再将买到的地用来抵押贷款。这样一来，就会造成资金链条变得越来越长，并且债务的积累也变得更加繁重，一旦其中一个环节出现问题，整个资金链条都会受到巨大牵连。从财务管理方面分析，最优资本结构能够将资本结构的最大作用充分发挥出来，因而当市场长时间走高的话，合理运用资本结构对于房地产上市公司的发展十分有利。[10]由此可见，对扩张知否过度进行判断十分必要且重要。有很多的企业都不明白如何对过度扩张进行测试。文章尝试通过利用某一年中土地投资资金之项目建设资金之比对房地产开发商的施工进程进行衡量。这一指标不但可以有效反映出商品房未来2～3年内的具体供应情况，还能对未来预期目标进行判断。如果指标值走高，则说明房地产公司中持有的待开发土面积在不断增加，这可能提示开发商对房地产市场、利率以及低价等的发展有一个良好的未来预测，并且有足够的信息面对未来房产价格的长期走高。关于这一指标临界值的确定，可以依据我国房地产企业长期以来的平均指标进行，一旦高出平均指标，则可能提升我国房地产企业的扩张存在巨大风险;如果其小于平均指标，则可能体现出政府在调控市场行情方面的政策效果。
（三）做好充分的资金准备工作。现阶段我国房地产上市公司的普遍特点就是高负债，其现金流的管理主要包括两个方面的内容：①结构安排。例如安排长期及短期负债现金流;②时间安排。例如安排资金获得以及债务偿还的时间。关于债券融资金额数目以及期限结构，可以使其匹配与其经营活动的周期，从而尽可能避免不够合理的债券融资安排，最终实现融资效率的提升。强化企业流量与存量的管理，对现有债券融资进行合理利用，进而避免因支付危机而导致的企业破产现象。
（四）加大风险测评力度。现阶段我国房地产上市公司的普遍特点就是高负债，因而房地产上市公司必须注重对风险的测评工作。房地产行业的发展应当与风险测评工作紧密结合起来，上市公司也应当依据不同年限对资本结构进行调整，从而使企业调整可以优先或同步于我国房地产资本结构平均值。[11]对负债融资进行风险测评应当和我国资本市场的发展与房地产行业走向，融资总量与方式、融资难易程度与结构等方面的因素充分结合起来，从而建立起融资风险指数，这能够对市场可能潜在的风险进行准确预测。大哥销售市场长时间走高的话，由于约束条件较为宽松，从而房地产上市公司可以采取积极的融资应对策略，而在销售市场长期间低迷的状态下，由于约束条件较为严格，从而企业可以采取相应的保守融资措施。由此可见，对于市场高点转向低点的临界值进行把握十分重要。由于房地产行业有着较长的经营周期，因而在长时间内，房地产上市公司保持一种高负债结构相对安全，加上上对风险进行测评，当市场走向产生拐点之前对资本结构进行及时调整就可以有效应对企业应高负债结构导致的支付风险。
（五）战略规划布局调整。当前，我国房地产上市公司通过战略规划的布局与调整也能够实现资本结构的全面优化。我国房地产行业的风险性与回报性都比较高，因而企业应当与低风险行业联合进行战略规划的布局与调整。在房地产行业中，有责较明显的财务杠杆效应，而低风险行业中则具有较弱的财务杠杆效应。如果高风险与低风险行业的关系是负相关的，那么其组合在一起的企业风险就能够实现彻底抵消;如果两者的关系是正相关的，那么组合在一起的风险也可以实现很大的降低。通过这种战略规划的布局与调整，能够有效保证房地产上市公司始终获得良好的经济收益，并且有利于财务风险的降低。
（六）构建有效的合作机制。一方面，积极开展资本合作。房地产上市公司进行股权扩张的主要对象就是资本合作，其选择的集团大多数都具有极其雄厚的经济实力，例如华润集团被万科集团选作为第一股东。通过引进华润集团扩张股权，从而为万科集团的发展开辟出重要的一条融资渠道。基于资本市场上的融资途径为万科集团发展奠定了雄厚的根基。
另一方面，积极开展项目合作。通过对开发风险进行分散，帮助推进项目的扩展。所谓的项目合作指的是与相同行业一起进行投资，帮助股权合作方式开发项目，主要的目的就是为了进一步分散开发风险，同时有利于部分公司在一些城市的立足，更能够在一定程度上解决了资金问题。为了有效应对资金方面存在的难题，我国部分城市之间的房地产开发商都在开展项目合作，从而缓解自己压力。值得一提的是，联合开发的范围并不是仅仅在国内，在香港、澳门等也有房地产上市公司达成相关合作协议，并且取得了良好的联合效果。
四、结论
优化企业资本结构是当前房地产上市公司不断追求的目标。从整体上看来，我国房地产上市公司由于资本结构特征具有潜在的财务风险，因此房地产行业应当充分结合市场因素、国家宏观政策以及对自身发展进行规划，充分调整企业战略结构，从而实现企业资本结构的优化与完善。笔者认为，当先我国房地产上市公司的资本负债比例为0.55～0.60最为合适。一旦有企业的负债比例高于这一比值，则提升房地产行业应当关注财务风险，并制定科学应对策略;而低于这一比例也不代表其负债结构不够合理，但也要结合风险防范、资金安排以及战略规划等方面的内容进行全面分析。
参考文献：
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关键词：房地产 融资市场 宏观调控
近年来，随着国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策，特别是日趋严格的土地和金融信贷政策使房地产业遭遇了前所未有的资金困境。为了解决融资困难，房地产业开始探求多元化的融资渠道，诸如信托、基金、上市以及私募融资等形式开始频繁地出现，而房地产融资也成为业内最受关注的议题，房地产金融创新的理论探讨与实践尝试将成为今后一个时期房地产业的主旋律。当前房地产融资市场格局的形成有着深刻的政府政策背景和产业发展背景。认清融资市场格局的形成背景有助于我们更好地认识房地产融资市场，理解其存在的合理性并及时地把握地产融资市场的发展趋势。
一、政府政策背景
政府政策背景主要包含两方面内容：一是配合宏观调控，政府在房地产领域实施了比较严格的土地和信贷紧缩政策；二是出于防范金融风险的考虑，金融监管当局对商业银行的房地产信贷业务做出了进一步的限制。诸如停止流动资金贷款、提高资本金比例、严格贷款审批，提高贷款利率等。
(一)紧缩信贷意在化解金融风险
目前我国房地产金融存在以下几个方面的重大风险：
第一，土地购置与房地产开发资金过分依赖银行信贷，超过60％的开发资金是直接或者间接来自于银行系统，房地产投资的信用风险与市场风险集中银行于一身。一方面，较低的融资成本与贷款门槛容易诱发企业利用银行信贷杠杆来进行高负债经营，这在增加企业财务风险的同时也加剧了贷款企业的违约风险：另一方面，部分地区由于市场过热而存在较高的市场投资风险，一旦泡沫破裂房地产价格下跌，作为抵押物的房地产将会大幅度贬值。
第二，金融体系不健全，金融机构经营不规范、管理不严格，金融机构之间缺乏合作，特别是信息共享程度很低。这突出表现在：贷款审查不严格、抵押物管理不规范等。与房地产业市场化形成鲜明对比的是我国金融业的垄断性，由于缺乏与市场经济相呼应的经营机制、监管机制与激励机制，因而造成银行系统存在许多经营漏洞。
第三，由于土地储备制度不完善，再加上银行监管不到位。缺乏有效的担保措施等问题，向政府土地储备中心发放的土地储备贷款也面临着较大的市场风险与信用风险。通常情况下，上述这些潜在的风险可以通过业务创新、强化管理以及改进经营机制等更加积极的方式来进行化解，但由于近年来房地产金融业务发展过猛，金融资产规模与风险同步迅速累积。在这种情况下，金融监管当局便借助宏观紧缩调控的时机对房地产业实行了更为严格的紧缩信贷政策。
(二)宏观调控政策仍将持续
从宏观经济形势来看，近年来我国的GDP一直保持高速增长状态，但是在经济高速发展的同时出现了严重的结构性失衡，突出表现就是固定资产投资增长过快，尤其是房地产投资。2003年房地产贷款突破1万亿大关，同比增长29.7％。占同期固定资产投资总量的23.7％。固定资产投资增长过快对国民经济的正常运行造成了极大的负面影响，出现了诸如信贷规模急剧膨胀，原材料、能源等生产资料的价格上涨过快，产业结构失衡等方面的经济问题。为了抑制这种不正常的固定资产投资增长，政府有计划地出台了相应的紧缩调控政策。具体到房地产业而言，政府将继续执行严格的土地与信贷政策，从土地和资金两个方面对房地产业的发展进行调控，尤其是接连出台的信贷紧缩政策更是有力地限制了银行系统对房地产业的资金支持。政府的紧缩政策将在一段时间内(3－5年)持续下去，而打造多元化的融资渠道也将成为房地产融资市场的核心任务。
二、房地产产业发展背景
产业发展背景主要包含两方面内容：一是由市场竞争引发的行业集中度提高，房地产企业在大规模扩张的同时对房地产融资市场提出了更高的要求：二是房地产行业运作模式的转变，使得房地产运营重心向金融运作倾斜。
(一)房地产行业运作模式的转变
随着房地产行业专业化分工的日益深化。传统的“开发商主导”运作模式正在逐步向“投资商＋发展商＋建筑商”三位一体的运作模式转变。在该运作模式下，投资商为项目提供资金但不参与具体项目的管理；发展商除了组织实施投资之外，还要负责项目的选择、评估、协调以及项目建成之后的运营管理；建筑商负责项目的规划与施工建造。如果不考虑资产证券化以及定向投资等其他因素，单从运作模式上看，这种三位一体的运作模式已经具备了不动产投资基金管理运作的基本雏形。行业运作模式的转变可以说是房地产企业在行业竞争过程中走向分化的一个必然结果。随着行业竞争的加剧，房地产金融职能将得到不断强化，房地产业的运营重心逐步由地产项目运营向金融运作倾斜，房地产业的运作在很大程度上将会是一种金融运作。
(二)市场竞争引发行业集中度提高
据权威部门预计，今后5―10年，现有近3万家房地产公司将有90％以上在竞争中消亡，取而代之的是逐步形成一批年销售规模过百亿元的跨区域经营的特大型房地产集团，行业集中度的提高使得融资主体对地产融资市场提出了新的更高要求，因而其影响意义更为深远。
三、当前房地产融资市场的主要特征
监管当局不断出台的金融紧缩政策削弱了企业对银行信贷的依赖，在客观上带动了信托、地产基金等金融创新工具的发展。而产业自身升级与分化则决定了未来房地产融资市场的新格局。在这些复杂因素的综合影响下，当前房地产融资市场呈现出以下主要特征：一是以银行信贷为主导的单一融资格局：二是其他融资渠道虽然总量不大，但是却代表了房地产融资市场的发展方向。
(一)以银行信贷为主导的单一融资格局
2004年我国房地产开发资金总额为17168.77亿元，同比增长29.9％，相应地，房地产融资总规模也在逐年攀升。房地产开发资金主要来源于银行信贷、自筹资金、定金及预售款和其他资金。受宏观调控政策的影响，银行信贷增长幅度一路下滑，2004年银行信贷只占开发资金总量的18.4％，自筹资金与定金及预售款增幅较快。分别占资金总量的30.3％和42％。由于预售款中大部分是银行对购房者发放的个人住房贷款，因此总体上看至少有60％以上的资金是来自银行系统，融资渠道过分依赖商业银行。
(二)多元化的融资渠道日趋活跃
其他资金来源尽管占开发资金总量的比例不到10％，但是它们对房地产融资市场的意义却是不容小
视。可以预见，随着《产业基金法》的出台，产业基金合法地位的确立。产业基金模式必将成为房地产融资市场的中流砥柱。资金信托计划是近年来最活跃的地产融资工具。虽然其融资额在整个房地产融资总量中仅约占1％，但是它所表现出来的创造性、灵活性与适应能力却让我们叹为观止。
四、房地产融资市场的发展趋势
从短期来看，由于政府对房地产市场调控的成效并不理想，有可能继续出台不利于房地产业发展的土地与金融政策，诸如增加经济适用房供给来平抑房价，提高首付比例限制投资性购房等等；但是从中长期来看，政府必然会适时地放松相关的调控政策以支持房地产业的发展，房地产业仍然是极具活力与投资价值的行业，而房地产融资市场的发展前景也将非常乐观。
首先，房地产融资体系逐步健全。其中包含两个方面：一是围绕房地产融资而构建的具有不同市场功能的金融机构体系，二是构建提高房地产金融资产流动性的市场体系。就金融机构体系而言。除了原有的商业银行、信托公司以及保险公司之外，还将出现专业化的房地产投资基金、抵押资产管理公司、互助储蓄银行以及储蓄贷款协会等金融机构。就构建市场体系而言。关键是要建立房地产金融资产的流通市场体系。通过借助资产证券化、指数化、基金化等金融手段，房地产金融资产才能顺利地实现流通和交易，流通市场把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场中。
1998年福利分房结束，1999年整个房地产行业进入大的市场化阶段，这是众所周知的中国房地产行业发展的背景起点。在这样的背景下，房地产企业也从这一年开始进入快速发展时期，品牌定位逐渐清晰，本人也随着企业的发展获得了职业生涯的阶段性成功。
黄金十年已终结
但实际上我要说的是，这一时期的房地产行业的起步，并不像人们想象的那样顺风顺水。首先在房地产商方面，当时专业的房地产商并不多，所有的产品、设计、包括施工、销售还远算不上成熟，另外客户，即便是买房的客户当时对于房地产行业的了解也远不如现在这般深刻、清晰。总之，那个时期中国房地产业尚处于不折不扣的初级阶段。
近十几年中国经济持续高速增长，房地产行业也借此迎来了持续十几年的黄金时代。信贷政策，货币政策、土地政策的扶持，以及老百姓随着收入增长而日益提升的对居住品质的要求，使市场需求不断释放，有力地助推着中国房地产行业高速增长。所以说，所谓房地产的黄金时期，实际上是中国经济快速增长带动之下的结果，房地产增长的速度，始终与国家经济增长速度亦步亦趋。其间，房地产市场也经历过震荡，这是任何行业都存在的正常现象，然而每次震荡之后房地产还是在向前发展。例如2008年金融危机的时候，国家从宏观的角度进行了调控，2010年、2011年房地产却达到了一个更高的一个高峰，其根本原因还是中国经济的崛起。
而眼下，情况则有所不同了。中国经济面临越来越大的下行压力，“转型”的呼声已经日益急切，与经济形势息息相关的房地产必然受其影响。从2011年以来，中国楼市的调控政策力度之大前所未有，政策的放松也是遥遥无期，更耐人寻味的是地方政府的全力执行。政策变化的根本原因，是中国人口红利已到拐点，城市化速度在下降，高房价也增加了通胀压力。我想，既然“转型”是解决当前宏观经济形势问题的核心思想，那么后黄金时代房地产行业如何发展，也应该以“转型”为切入点进行思考。
转型期后的未来之路
未来几十年，经济转型将是我国面临的一项重要任务，从原来的劳动力密集型，以生产、出口为导向，慢慢转向技术密集型，以内需、消费为主要的支撑。房地产行业是传统行业，以前只是盖房子，卖房子，在国家经济转型的大形势下，房地产行业的转型同样迫在眉睫。
很多人都说过，新型城镇化将是未来中国经济发展的动力源之一。我想，城镇化大发展的同时，也将给房地产发展带来巨大的空间，房地产业的发展轨迹只有融入新型城镇化过程中，才能注入持续发展的内力。随着城市规模的扩张、人口的增加、城市化进程的加快，新型城镇化的基础设施建设规模巨大，城市功能向集约化发展，要求开发商具备对城市进行区域、成片、有规模的开发，具有规模化、高效化、标准化的更专业的城市综合开发能力，能较好满足新型城镇化建设的需求。房地产行业由此面临一个必须转型升级的巨大契机。
冯仑曾经说，新型城镇化的核心特征是“聚集”， 第一是空间聚集，第二是产业聚集，第三就是人口聚集，而房地产就是为城市化中三个聚集制造有价值的空间。新型城镇化对空间形态复杂性提出了更高的要求，这就使得地产商必须学会不仅做住宅一个单一业态，还要提供更多的专业能力，服务城市化，这才是未来房地产企业存在的价值所在。因此，在房地产业转型的趋势中，专业化（比如，文化地产、养老地产、未来的工业地产、旅游地产）将是一条必经之路。
我们以“文化地产”为例。经常有人问，什么是文化地产？在我看来，文化地产的核心是要满足人们的精神需求。人住一在个房子里，如果单单觉得房子很漂亮、很大，那是不够的，还要满足精神需求。我们需要去看电影，去找人聊天、打牌，找人分享生活的喜乐，那么就需要在几公里内找到能够满足需要的文化设施。房子是物质的，文化是精神的，文化地产就是精神和物质的结合。它的本质就是解决人们的精神问题。配置很简单就是有办公的地方，有住的地方，还有精神生活的地方。当然，拿地成本，设计理念，对商业化文化地产的界定，利润价值的测算，这些都是很大的挑战。但我认为，挑战的背后就是机遇，这些挑战都解决了就是最大的机遇。
除专业化之外，房地产证券化我认为也是未来的一个趋势。当经济增长到一定程度，房地产就不再是简简单单的固定资产，而是可以作为金融资产来处理。比如，将一栋房子分成100份股权，卖给100人，这样握有股权的客户就能享受这个房子的增值收益。当前，我国房地产市场积聚了大量的社会资金，流动性差，容易带来较大的风险。实行房地产证券化，可利用证券的流通性，将房地产这一长期资产同市场的短期资金联系，大大增强资产的流动性。而且，证券使得资产的持有者分散，如果允许保险公司、投资基金、住房公积金参与到房地产金融市场体系中，将使得整个房地产风险由更多的人来承担，也就是说可以容忍更大的风险积聚。
2006年2月15日,财政部了39项企业会计准则(其中包括1项基本准则和38项具体准则),从而标志着适应我国市场经济发展要求、与国际惯例趋同的企业会计准则体系的正式建立。时至今日,新准则的颁布已半年有余,离具体的实施日期日趋接近。其间,有关会计准则的应用指南(征求意见稿)也已出台,这对于各项准则的深入理解提供了理论支持。但是,新准则的实施到底会给各行各业带来怎样的影响还是个未知数。在此,笔者拟对新准则对我国房地产行业的影响进行具体分析,以期对我国房地产行业的实务运作提供一些参考。
一、影响房地产行业的具体准则
目前,房地产行业作为我国第三产业的一个组成部分,其交易日趋活跃,在国民经济中的作用也日趋凸显,适时分析新的会计准则对该行业的影响显得十分必要与重要。在具体阐述新准则对我国房地产行业的影响之前,笔者首先对影响房地产行业的会计准则进行梳理。
在我国新的会计准则体系中,具体会计准则是指引规范企业财务报告的强有力工具,而基本准则则是准则的准则,它对各个具体准则起着指导作用。因此,不论哪个行业,其会计规范都不可避免地要受到基本准则的影响,房地产行业也不例外。从各项具体准则的名称和规范的实质内容来看,在38项具体准则中,与房地产行业直接相关的准则主要包括《企业会计准则第3号——投资性房地产》和《企业会计准则第15号——建造合同》,前者侧重投资性房地产的规范,后者强调代建房地产的规范。而与一般行业相关的具体准则(从第1号至第21号),以及与企业财务报告相关的准则(从第28号至第38号)则或多或少地与房地产行业的会计规范相关。例如《企业会计准则第1号——存货》、《企业会计准则第4号——固定资产》、《企业会计准则第8号——资产减值》、《企业会计准则第14号——收入》、《企业会计准则第21号——租赁》等分别规范房地产行业的存货与固定资产管理、减值计提、收入确认、租赁业务。客观地说,本套准则相对于国际会计准则而言,具有言简意赅的特点,既体系了我国的特色问题,又比较符合多项准则同时实施的学习需要。但是整套准则规范内容却相当丰富,包括一般行业准则、特殊行业准则、报告准则和衔接准则等。有鉴于此,笔者将主要分析与房地产行业有直接密切关系的两项具体准则,即第3号和第15号准则,其中的重中之重为第3号准则。
《企业会计准则第3号——投资性房地产》并不是一项专门对房地产行业作出规范的准则,它所针对的是所有企业持有的以投资为目的的房地产;同时,该准则也不是一项规范所有房地产资产的准则,它仅适用于“投资性房地产”的确认、计量和披露。由于该准则对企业持有的房地产类别进行了分类规范,并引入了公允价值模式(即允许采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量,而不是单一地采用历史成本模式),因此,该准则对我国房地产行业的影响将十分巨大。与此相对应,《企业会计准则第15号——建造合同》主要规范企业(建造承包商)代建的房地产。虽然该准则与我国原先的《企业会计准则——建造合同》差异不大,但是它作为规范企业建造合同的确认、计量和相关信息披露的准则,同样在房地产行业发挥着重要的作用。
二、具体准则对房地产行业的影响
当梳理清影响房地产行业的各项具体准则之后,我们需要考虑的问题便是这些具体准则将会对我国房地产行业产生怎样的影响。笔者将从新准则对企业会计核算、损益确认、税收体系变化和财务报告编制等四个方面进行分析。
(一)对会计核算的影响
如前所述,我国新的会计准则体系对不同类型的房地产进行了明细规定——第3号准则规范的对象为投资性房地产,第15号准则规范的对象为代建的房地产,而企业为生产商品、提供劳务或者为经营管理而持有的自用房地产则通过第4号准则进行规范,作为存货的房地产通过第1号准则进行规范。这种对不同房地产类型的明细划分,要求企业的会计人员必须对不同类型的房地产进行分类确认,以便向财务会计报告使用者提供与企业财务状况、经营成果和现金流量等有关的会计信息,在某种程度上增加了企业会计核算的工作量。同时,分类处理的理念反映在企业的财务报表中,会影响企业资产结构的组成,以及相关财务比率的计算,影响企业前后各期财务数据的可比性。但是我们同时也应该意识到,工作量的增加以及对人员素质要求的提高更有助于企业提高会计信息的有用性,从而使财务会计报告使用者作出更为合理的经济决策。
值得一提的是,《国际会计准则第40号——投资性房地产》在第3段明确指出:“本准则适用于承租人财务报表中作为融资租赁核算的租赁所持有的投资性房地产权益的计量和在经营租赁出租人财务报表中投资性房地产的计量”,这与我国的准则规定不尽相同,需要引起在境外上市或在境内境外交叉上市企业的重视,把握不同准则对房地产明细类型的核算差异,以便提供准确、可比的会计信息。
(二)对损益确认的影响
公允价值的谨慎采用是我国2006年会计准则体系改革的一大亮点,而这一亮点同时也体现在第3号准则之中——投资性房地产后续计量模式的选择。第3号准则规定:企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,但是有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。由于采用公允价值模式计量,不需要对投资性房地产计提折旧或进行摊销,仅需要以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值,并将公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。这势必会影响到房地产企业各个会计期间财务状况和经营成果的稳定性。因此,对于可能采用公允价值模式进行后续计量的房地产企业而言,如何相对准确地把握企业各期的财务状况和经营成果需要引起高度关注。
第3号准则规定:自用房地产或存货转换为采用公允价值计量的投资性房地产时,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;否则计入所有者权益。这就意味着,当不同类型的房地产进行转换处理时,房地产公司需要确认相应的损失,却不能确认相应的收益,这又将影响企业的损益金额大小。
(三)对税收体系变化的影响
在前文笔者提到此次会计准则体系对于不同类型的房地产项目进行了分类规范,这种对资产的分类也将对我国房地产行业的税收体系产生影响。例如,2006年3月6日,国家税务总局下发了《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》,该通知将住房项目细分为经济适用房与非经济适用房开发项目,同时规定了不同的计税毛利率,从而对房地产开发企业的纳税额产生了重大影响。与此相类似,不同的具体准则对不同类型房地产的规范差异,也会引起对房地产行业税收体系的变化。
目前,我国的房地产税收按课税环节的不同,分为房地产投资环节税收、保有环节税收、交易环节税收,以及所得环节税收四大类,而且税法上并不区分投资性房地产和非投资性房地产,对于投资性房地产和自用房地产按照统一的原则进行征税。但是,随着会计准则对于房地产的明细规范,以及公允价值模式的采用,有可能引发税收政策的调整。比如,对于房地产类型的明细规范将为税收政策的制定提供信息支持,这为我国房地产的税制改革铺平了道路;公允价值模式的采用则有可能对从价计征房产税和土地增值税的征收产生影响等。税收政策的变动反过来势必会影响房地产行业的会计信息,如何把握会计准则和税收体系改革的相互影响也是我国房地产行业不容忽视的问题之一。
(四)对财务报告编制的影响
考虑到我国现阶段的实际国情,2007年1月1日新准则的实施范围现仅限于我国的上市公司,对非上市公司未做强制性要求。因此,新准则对于我国房地产行业的影响,更多地表现为对上市公司的影响。由于我国少数上市公司属于境外上市或境内外交叉上市的企业,他们需要遵守境外国家(或地区)会计准则的规定,这意味着这些上市公司需要按照他国的会计准则提供财务报告,鉴于各国准则的差异,提供财务报告的成本相当大。但是,当各国准则日益趋同时,财务报告的编制成本会大大降低。同样,随着我国会计准则(CAS)与国际会计准则(IAS)的日益趋同,我国上市公司按照其他会计准则体系编制财务报告的成本将随之降低。
但是,准则的趋同并不意味着完全相同,把握CAS与IAS的差异也是上市公司降低财务报告编制成本的途径之一。在此笔者仅对在房地产行业规范方面的差异进行简要分析,特别是IAS40与CAS3之间的差异。首先,与CAS3相比,IAS40适用的范围更广,更明确,确认原则更具体;其次,IAS40推荐采用公允价值计量模式,而CAS3更倾向于采用成本计量模式;再者,IAS40将房地产的转换差额均计入当期损益,而CAS3对转换差额区分损失和收益分别确认;最后,IAS40在信息披露方面的规定更规范,更完善等等。
