时间：2023-06-19 16:15:37
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇高校物业管理，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、当前我国高校物业管理的特点
从高校物业的使用类别看，高校物业可以分为：教学办公科研型楼栋物业、学生公寓物业、教职工住宅小区物业、文化体育类物业、服务接待类物业等，除教职工住宅小区物业外，其它物业产权基本上属于国家所有或极少数企业法人所有。高校物业的基本情况决定了高校物业的性质，与社会上一般物业管理相比有如下特点。
（一）高校物业管理在某种程度上具有政治任务
一般而言商住物业的管理主要是为住户创造安居乐业的生活环境，实现物业的保值和增值。高校物业管理的目标主要是为师生创造一个良好的教学环境，协助提升高校的对外形象。这样高校物业管理一定程度上就不完全遵循市场经济的效益原则，如学生吃及住的管理属于学生生活综合管理的范围，涉及社会安全稳定，其服务费用价格等有些由政府物价部门审批，不完全按照市场规律运行。校园治安维护、校园环境的综合管理涉及到校园的校风、学风等问题，是一个综合的社会稳定治理问题。
（二）高校后勤物业管理以优质服务为最终目的
高校后勤社会化改革的最终目的是为高校的教学、科研和师生服务的，改革的目标是依据经济规律和教育规律运用新机制、新模式，加快后勒建设，提高后勤服务水平。服务决定市场，只有以优质服务，优良作风，优美环境让师生员工满意，才能占领市场，高校物业必须以优质的服务去做好各方面工作，取得师生员工的一致满意。
（三）高校物业管理具有育人功能
高校的活动主体是在校学生，校园环境的好坏，物业管理水平高低，承载着显性与隐性育人功能，大学阶段是大学生人生观、世界观、价值观形成发展的重要时期。以人为本的管理理念，有助于培养学生良好道德品质，通过校园干净、宽敞、明亮、整齐、优美的环境，容易使大学生形成乐观向上、豁达开朗的良好心理素质，培育丰富的美学价值和审美情趣。通过后勤物业人的热情主动、文明服务引发大学生对劳动的尊重和热爱，有助于培养他们热爱劳动的朴素感清。
（四）高校物业管理大多采用内部甲乙方管理体制
商住小区有业主自治与专业化管理的共管模式、智能化管理模式等，而高校物业管理则是一种内部共管式的管理模式。具体而言甲方代表学校行使后勤管理的职能，乙方作为经济实体，按企业化运行，为学校提供后勤服务与保障。这种机制下，甲乙方仍为高校的职工，其物业管理的规范化、行业化、市场竞争等方面，必然呈现着不完全的市场竟争，甚至没有市场竞争。虽然有极少数高校把一部分物业对社会招标，但更多高校其校内物业市场仍然是给后勤实体经营。
（五）高校物业服务费用标准具有不确定性
商住物业管理的资金来源包括管理服务费的收取、公共设施专用维护基金等，由小区的业主委员会与物业公司协商制定，资金的使用接受业主委员会、业主的监督；而高校物业管理服务费来源较为单一，与校方以合同契约形式确定资金数额和支付方式，完全市场化。全国高校后勤物业基本实现“拨改付”模式运作，对从事物业管理的后勤实体，其服务标准，支付费用标准具有较大的差异性，各个地区，各个学校因各自不同的情况，标准很难一致，大多采用“成本倒推法”，而不是“市场计费标准”，因而与社会平均的同等档次的物业服务费用标准也不一致，不具有可比性。
（六）教职工住宅小区的物业管理未实行社会化方式运作
国务院已出台《物业管理条例》，各省市也出台了住宅小区实行社会化物业管理的措施和时间表，但推行起来实施进度不快，特别是高校教职工老住宅小区仍然是按过去的福利化服务模式运作。因原来学校教学科研等规划的不完整性，使这一区域较多与高校校园密切相连，基本上属于校园范围的一部分，因此其物业管理较难以按社会化方式运作，也会影响校园的综合管理及房屋产权的上市流转和教职工个人权益的保护。
二、高校物业管理发展趋势分析
高校的物业管理随着社会上物业管理的发展应运而生，但管理方式相对滞后，阻碍了高校物业管理职能的发挥，近几年，各高校进行了积极的探索和尝试，积累了宝贵的经验。随着高校后勤社会化改革的不断深入，高校物业管理作为城市物业管理的组成部分，其发展趋势也应该与社会物业管理同步。
（一）物业所有权与经营权分离
在多年的高校后勤社会化改革中，许多高校都做出过很多努力，但其成效并不高，其主要原因是所有者和经营管理者间的责、权、利不清，遇到问题和责任相互推委，而有利益时又相互争夺，解决这些问题的关键是实现高校物业的所有权与经营权的分离。首先，高校物业所有权与经营权的分离，可明晰产权关系，明确产权主体，是实现高校社会化改革的前提条件；其次，高校物业所有权与经营权的分离，可明确资产管理和经营责任。实现政企分开，是实现高校后勤社会化改革的保障。
（二）物业管理社会化
高校物业管理作为城市物业管理的重要组成部分，高校物业管理企业要想获得更大的发展，必须扩大规模，逐步走向社会。首先要稳固自身发展的基础——高校，学校市场是高校后勤企业的生存之本，只有切实保障学校教学、科研的顺利进行，为师生员工提供优质、优价和良好的服务，才能扩大规模，谋求更大的发展。开拓市场时要充分利用高校优势，利用国家给予的优惠政策，抓住时机，大胆走向社会参与社区物业管理，努力壮大实力，为自己争取和创造更大的生存发展空间。高校物业管理企业社会化过程中必须实施品牌战略，注意培养自身的核心竞争力。
（三）物业管理的市场化
高校物业管理要求物业管理企业建立自身完善的管理运行机制，脱离原来的行政管理模式，实行有偿服务，从职能型管理转到经营型管理，走市场化道路。根据高校物业服务项目，服务标准的要求，以及师生的消费层次，开展多元化、专业化、多层次的经营服务。高校物业管理企业只有按照企业化运转模式加强管理，才能保证高校物业管理水平的提高，从而为高校师生创造一个安全、舒适、文明、和谐的学习和生活环境。
（四）物业管理的规范化
首先作为高校的物业管理企业要依法经营，要遵守国家相关政策法规，在工商管理部门正式登记注册，接受审核；其次高校物业管理要建立一套完整的科学规范的管理制度、工作标准和服务程序，以确保企业的管理和服务质量。各项服务是否制度化是管理水平高低的体现；再其次高校物业管理要主动接受学校相关部门包括纪检、审计、财务部门的监督，接受全校师生的监督；最后高校物业管理主管部门应尽快同国务院颁布的《物业管理条例》接轨，制定具体的适合高校自身物业管理发展的《高校物业管理办法》，使高校物业管理有法可依，有章可循。
（五）物业管理的专业化
社会大分工中剥离出来的物业管理是一项专业化极强的行业，高校物业管理所涉及的内容较为广泛，有许多项目专业性很强。高校作为先进生产力代表和高科技爆发的集中地，其办公教学用房内的各种设备、设施日益先进，这些设备和设施维修难度大，需要专业的管理维护人员和必要的工具设备。因此，要想做好高校物业管理，提高物业管理的服务水平就必须引进一批专业化物业管理企业招收一批专业人员进行物业管理，物业管理的专业化也是高校物业管理发展的一个趋势。
参考文献：
[1]候光明，冯序鹏.中国高校后勤改革与发展论丛[M].北京：北京大学出版社，2002年版.
关键词：高校;物业管理;新思路
1目前高校后勤物业管理的现状
经过近几年的发展，高校后勤物业管理社会化改革取得了一定的成绩。但随着高校办学规模的不断扩大以及学校发展对后勤服务需要的日益增强，服务市场不断扩充，高校后勤物业管理迎来了进一步的发展机遇。同时对服务质量的需求不断提高，也给后勤物业管理的发展带来了挑战。
目前各高校后勤物业管理主要还是由学校后勤集团组建的物业管理公司经营，人员由学校分流人员及聘用临时工组成。与此同时，社会很多专业物业管理企业开始注视并逐步渗透，把高校作为一个广阔而有潜力的市场进行开发，高校已成为物业管理企业展开激烈竞争的重要市场。这样，一方面学校从安排人员，减少成本等因素考虑，占据着高校物业管理的大部分市场，而另一方面，社会专业物业管理公司为了抢占市场，拼命想挤进来。
2高校物业发展中存在的主要问题
2.1难以与市场化、专业化、企业化经营的模式真正接轨
学校后勤集团组建的物业管理公司由于在用人机制、制度建设、经营管理等方面的不健全，难以真正达到专业化、企业化的要求。
2.2缺乏服务意识，服务水平低下
目前高校物业管理人员普遍还停留在值班员、保洁员的身份上，服务意识弱、水平低、办事效率差，缺乏统一的行之有效的管理。
2.3物业管理队伍知识老化，年龄老化问题严重
高校物业管理者中大部分是从学校各部门分流的人员，没有系统学习物业管理的专业知识，而大部分值班员、保洁员来自招聘的年龄偏大民工，本身素质较低，又没有经过系统的培训。这样必然造成管理上不去，服务不到位。
2.4高校物业公司盈利能力低，缺乏造血功能
大多数高校后勤物业管理费用还是靠学校拨款，物业管理公司盈利能力不足。原因在于：一方面是广大师生观念没有转变，没有从福利型服务观念转变成有偿服务的观念。另一方面则是由于物业管理公司服务水平差，达不到师生的要求。
以上几个方面相互影响，造成了目前高校虽然成立了物业管理公司，但离市场化、专业化、企业化的目标还相差太远。
3高校后勤物业管理的特点
高校后勤物业管理企业和社会品牌物业管理企业一样，都要追求管理的专业化、规范化和科学化，通过规范的市场运作，精心严密的管理，细致周到的服务不断去提升服务质量和管理水平，不断创立各自的品牌。但高校后勤物业也有别于社会其他类型物业的地方，一个显著的特点就是高校物业具有教育性和功能性相统一。高校后勤物业管理企业应该在推进和实施高校物业管理的过程中遵循教育性的特点，不断将物业服务的功能与学校教书育人的功能实现和谐的统一。另外象高校学生相对集中、流动性大、物业使用频率高等特点，在从事高校物业管理时应高度予以重视。4加强现阶段高校物业管理的思路
4.1引入竞争机制，促进高校物业管理公司发展
目前高校物业管理的水平与专业物业公司的水平还存在较大差别，而他们却占据着高校物业管理的绝大部分市场。为了促进高校物业管理水平的提高，学校后勤有必要有选择地放开部分市场，让社会上有实力的优秀专业物业管理公司参与到学校物业管理中来。通过竞争、对比来提高学校后勤物业管理公司的服务质量。使其尽快朝着专业化、规范化、科学化的道路上发展。竞争机制是市场化的一种重要手段，是企业改革发展的动力。在竞争面前，学校后勤物业管理公司才会有发展，不会在后勤社会化面前被淘汰。
4.2加强物业管理队伍建设，提高管理专业化水平
后勤物业管理公司由学校总务处转型而来，人员专业素质不高，缺乏专业的物业管理知识。因此要想提高高校物业管理公司的水平，一个重要的方面就是全面普及物业管理知识，采取送出去或引进来的方式，从上到下进行系统的培训。与此同时在选聘员工时严格把关，使员工朝着年轻化、知识化的方向发展。只有物业管理队伍素质得到全面提高，才能提高物业公司的服务水平，增强物业公司管理的专业化程度。
4.3健全各项管理制度，加快后勤物业管理的规范化
制度是管理的基础，是管理思想和服务意识的体现。学校物业管理公司首先应从内部管理上下功夫，建立健全各项规章制度，并狠抓制度的落实。在制度的执行上接受学校和广大师生的监督。多与师生交流沟通，争取他们的支持和配合。在日常的工作中注意收集各种反馈信息，不断完善管理制度，使后勤物业管理工作尽快实现规范化。
4.4加强高校物业管理公司的品牌建设，增强市场竞争力
随着高校物业管理公司的发展，在立足高校为师生服务的基础上，还有必要走出校园到社会上参与市场竞争。因此，高校物业管理公司必须加强自身品牌建设，形成自己的服务特色，用质量和信誉去赢得市场。反过来，高校物业管理公司参与市场竞争对自身的建设和发展有着极大的促进作用，有助于提高高校物业管理的服务质量，可以这么说，加快高校物业管理公司的品牌建设，积极地参与市场竞争，是高校物业下一步地发展方向。
4.5走市场化经营道路，提高盈利能力
在过去，高校后勤服务工作是单纯的行政福利型管理，所有费用由国家包下来，不重视成本，不讲经济效益。近几年来通过后勤改革，学校后勤逐步转向经营服务型和有偿服务型，开始讲成本，讲效益。但目前各高校物业公司的盈利能力还是不高，还需要学校不断输血才能维持其正常运转。要提高物业公司的盈利能力可从几个方面着手：
（1）提高服务质量是基础，只有服务质量上去了，有偿服务才会理直气壮。
（2）针对不同的服务对象，提供形式多样的特色服务。如在学生宿舍提供有偿洗衣、在教师住宅开展家政等特约服务。
（3）教师住宅区的有偿物业服务同市场接轨，提高收费标准。学校物业管理的特殊性主要体现在教学楼和学生宿舍的服务上，而教师住宅的物业管理要逐步同市场接轨，这样就能有效的改善学校的物业管理公司的盈利水平。
只有盈利能力上去了，高校物业管理公司才能真正成为“自主经营，自负盈亏，自我约束，自我发展”的企业法人。
5以人为本，共建和谐校园
物业管理公司管理的是物业，服务对象是人。物业管理的好坏，取决于服务对象的满意度。加强与服务对象的沟通，反馈服务质量的意见是提高物业管理水平的一种重要途径。高校物业管理有着有别于其他物业管理的特殊性，它承载着一定的教育功能。在高校物业管理中，让部分大学生参与到物业管理中来，一方面有助增强他们的社会实践经验。另一方面可以加强与服务对象——广大师生的沟通，提高物业服务的质量；另一方面，可以给贫困家庭的大学生提供一些打工的机会，给以他们关爱。让高校物业管理公司和广大师生一起共建一个和谐的校园。
关键词：高校物业管理社会化
一、当前我国高校物业管理的特点
从高校物业的使用类别看，高校物业可以分为：教学办公科研型楼栋物业、学生公寓物业、教职工住宅小区物业、文化体育类物业、服务接待类物业等，除教职工住宅小区物业外，其它物业产权基本上属于国家所有或极少数企业法人所有。高校物业的基本情况决定了高校物业的性质，与社会上一般物业管理相比有如下特点。
（一）高校物业管理在某种程度上具有政治任务
一般而言商住物业的管理主要是为住户创造安居乐业的生活环境，实现物业的保值和增值。高校物业管理的目标主要是为师生创造一个良好的教学环境，协助提升高校的对外形象。这样高校物业管理一定程度上就不完全遵循市场经济的效益原则，如学生吃及住的管理属于学生生活综合管理的范围，涉及社会安全稳定，其服务费用价格等有些由政府物价部门审批，不完全按照市场规律运行。校园治安维护、校园环境的综合管理涉及到校园的校风、学风等问题，是一个综合的社会稳定治理问题。
（二）高校物业管理具有育人功能
高校的活动主体是在校学生，校园环境的好坏，物业管理水平高低，承载着显性与隐性育人功能，大学阶段是大学生人生观、世界观、价值观形成发展的重要时期。以人为本的管理理念，有助于培养学生良好道德品质，通过校园干净、宽敞、明亮、整齐、优美的环境，容易使大学生形成乐观向上、豁达开朗的良好心理素质，培育丰富的美学价值和审美情趣。通过后勤物业人的热情主动、文明服务引发大学生对劳动的尊重和热爱，有助于培养他们热爱劳动的朴素感清。
（三）高校后勤物业管理以优质服务为最终目的
高校后勤社会化改革的最终目的是为高校的教学、科研和师生服务的，改革的目标是依据经济规律和教育规律运用新机制、新模式，加快后勒建设，提高后勤服务水平。服务决定市场，只有以优质服务，优良作风，优美环境让师生员工满意，才能占领市场，高校物业必须以优质的服务去做好各方面工作，取得师生员工的一致满意。
（四）高校物业服务费用标准具有不确定性
商住物业管理的资金来源包括管理服务费的收取、公共设施专用维护基金等，由小区的业主委员会与物业公司协商制定，资金的使用接受业主委员会、业主的监督；而高校物业管理服务费来源较为单一，与校方以合同契约形式确定资金数额和支付方式，完全市场化。全国高校后勤物业基本实现“拨改付”模式运作，对从事物业管理的后勤实体，其服务标准，支付费用标准具有较大的差异性，各个地区，各个学校因各自不同的情况，标准很难一致，大多采用“成本倒推法”，而不是“市场计费标准”，因而与社会平均的同等档次的物业服务费用标准也不一致，不具有可比性。
（五）高校物业管理大多采用内部甲乙方管理体制
商住小区有业主自治与专业化管理的共管模式、智能化管理模式等，而高校物业管理则是一种内部共管式的管理模式。具体而言甲方代表学校行使后勤管理的职能，乙方作为经济实体，按企业化运行，为学校提供后勤服务与保障。这种机制下，甲乙方仍为高校的职工，其物业管理的规范化、行业化、市场竞争等方面，必然呈现着不完全的市场竟争，甚至没有市场竞争。虽然有极少数高校把一部分物业对社会招标，但更多高校其校内物业市场仍然是给后勤实体经营。
（六）教职工住宅小区的物业管理未实行社会化方式运作
国务院已出台《物业管理条例》，各省市也出台了住宅小区实行社会化物业管理的措施和时间表，但推行起来实施进度不快，特别是高校教职工老住宅小区仍然是按过去的福利化服务模式运作。因原来学校教学科研等规划的不完整性，使这一区域较多与高校校园密切相连，基本上属于校园范围的一部分，因此其物业管理较难以按社会化方式运作，也会影响校园的综合管理及房屋产权的上市流转和教职工个人权益的保护。
二、高校物业管理发展趋势分析
高校的物业管理随着社会上物业管理的发展应运而生，但管理方式相对滞后，阻碍了高校物业管理职能的发挥，近几年，各高校进行了积极的探索和尝试，积累了宝贵的经验。随着高校后勤社会化改革的不断深入，高校物业管理作为城市物业管理的组成部分，其发展趋势也应该与社会物业管理同步。
（一）物业所有权与经营权分离
在多年的高校后勤社会化改革中，许多高校都做出过很多努力，但其成效并不高，其主要原因是所有者和经营管理者间的责、权、利不清，遇到问题和责任相互推委，而有利益时又相互争夺，解决这些问题的关键是实现高校物业的所有权与经营权的分离。首先，高校物业所有权与经营权的分离，可明晰产权关系，明确产权主体，是实现高校社会化改革的前提条件；其次，高校物业所有权与经营权的分离，可明确资产管理和经营责任。实现政企分开，是实现高校后勤社会化改革的保障。
（二）物业管理的市场化
高校物业管理要求物业管理企业建立自身完善的管理运行机制，脱离原来的行政管理模式，实行有偿服务，从职能型管理转到经营型管理，走市场化道路。根据高校物业服务项目，服务标准的要求，以及师生的消费层次，开展多元化、专业化、多层次的经营服务。高校物业管理企业只有按照企业化运转模式加强管理，才能保证高校物业管理水平的提高，从而为高校师生创造一个安全、舒适、文明、和谐的学习和生活环境。
（三）物业管理社会化
高校物业管理作为城市物业管理的重要组成部分，高校物业管理企业要想获得更大的发展，必须扩大规模，逐步走向社会。首先要稳固自身发展的基础——高校，学校市场是高校后勤企业的生存之本，只有切实保障学校教学、科研的顺利进行，为师生员工提供优质、优价和良好的服务，才能扩大规模，谋求更大的发展。开拓市场时要充分利用高校优势，利用国家给予的优惠政策，抓住时机，大胆走向社会参与社区物业管理，努力壮大实力，为自己争取和创造更大的生存发展空间。高校物业管理企业社会化过程中必须实施品牌战略，注意培养自身的核心竞争力。[论\文\网LunWenNet\Com]
（四）物业管理的专业化
社会大分工中剥离出来的物业管理是一项专业化极强的行业，高校物业管理所涉及的内容较为广泛，有许多项目专业性很强。高校作为先进生产力代表和高科技爆发的集中地，其办公教学用房内的各种设备、设施日益先进，这些设备和设施维修难度大，需要专业的管理维护人员和必要的工具设备。因此，要想做好高校物业管理，提高物业管理的服务水平就必须引进一批专业化物业管理企业招收一批专业人员进行物业管理，物业管理的专业化也是高校物业管理发展的一个趋势。
（五）物业管理的规范化
首先作为高校的物业管理企业要依法经营，要遵守国家相关政策法规，在工商管理部门正式登记注册，接受审核；其次高校物业管理要建立一套完整的科学规范的管理制度、工作标准和服务程序，以确保企业的管理和服务质量。各项服务是否制度化是管理水平高低的体现；再其次高校物业管理要主动接受学校相关部门包括纪检、审计、财务部门的监督，接受全校师生的监督；最后高校物业管理主管部门应尽快同国务院颁布的《物业管理条例》接轨，制定具体的适合高校自身物业管理发展的《高校物业管理办法》，使高校物业管理有法可依，有章可循。
参考文献：
[1]候光明，冯序鹏.中国高校后勤改革与发展论丛[M].北京：北京大学出版社，2002年版.
关键词：高校；后勤物业管理；策略
一、前言
高校后勤物业服务管理和普通的小区物业管理有很大的区别，高校的服务对象以专家、学者和广大师生员工为主，其后勤物业服务把管理和经营还有服务对象相结合的系统工程。因此高校的后勤物业管理既要保证其服务的质量，还需要符合学校教书育人的原则。虽然目前我国的高校在后勤物业管理方面取得了一定的成绩，服务的品质也得到了一定提升，然而存在的问题和不足需要改进的地方还有许多方面，还需要参与后勤物业管理部门从业人员加大创新力度，不断提升服务质量管理水平，以弥补某些方面的短板和不足。
二、高校后勤管理的现状
1.管理观念落后
一直以来，人们都认为高校的后勤服务理所当然是由学校来负责的，而且以往的物业服务也确实是如此，致使高校里的教职工在物业管理方面的认识存在误区。比如物业公司以及其他相关的管理单位在其实施的部分服务方面是要收取相关的费用的，但高校教职工受传统观念的影响，认为高校后勤管理应该是学校福利性的、行政型的物业管理模式，因而对物业公司的有偿服务要求有时会比较过分，简单来说就是希望物业管理部门能够多做事但少收钱。同时，物业公司的工作人员对于高校后勤服务也存在理念上的误区，大都以为这是一个永远不会丢的铁饭碗，因而没有主动去寻找新的市场，只等着学校的生意自动送上门，这种经营理念在竞争日益激烈的今天已经不适用了。同时，因为这种高校后勤物业服务是铁饭碗的观念的影响，物业工作人员在服务方面也不是尽心尽责，认为只要基本上能够完成服务工作就行了。其服务理念的落后也不符合现代企业发展的要求。
2.后勤管理体制滞后
我国目前的高校后勤物业管理还在改革阶段，还没有建立健全其管理体制，因此不少高校在这个方面都是处在摸索的阶段，因而比较随意和盲目。虽然部分高校的后勤部门已经成立了物业管理的部门，也增设了环保保安等职位，并且于有偿服务方面签订了管理协议合同。然而受高校行政指令的制约，学校所具有的权利还是偏大一些，包括服务的内容以及收费等方面。有时候受体制的制约，物业公司不得不先干活，而费用却很难收回来。这种不计成本也不讲究经济效益的做法严重束缚着物业管理单位的发展和服务水平。
3.专业管理人才缺乏
受到传统观念、体制等因素的影响，高校后勤物业管理在我国的起步时间比较晚，目前还很少有高校有职业化的管理团队。如今不少高校的后勤管理人员的构成多为三个部分：以前的后勤工作员工以及转岗、下岗员工和临时招用的民工。总体来说，后勤管理人员在后勤工作方面的经验上是比较丰富的，但他们的文化水平也普遍比较低，思想观念也比较落后，因此在管理理念以及服务水平上都已经无法满足现代化的市场要求了。其次，由于行业的特殊性又属于比较低端的服务性行业，因此，对有高学历、有能力、有水平的年轻一代的大学生要从事物业服务行业的吸引力不够，造成此行业人才不济，服务管理创新不足，整体高校物业管理服务水平虽有提升，但距专业、高效的现代企业管理制度的要求还是有很长的路要走。后勤物业管理工作看似简单，但一样要求具备较高的专业技能，一样需要经过专业技能的培训之后才能保障其服务水平。而许多后勤管理工作者在这一点上都无法满足要求，致使服务质量大打折扣。
三、高校后勤物业管理创新的策略
1.观念要创新
要想在高校发展后勤物业管理就需要创新思维和管理观念，后勤物业管理部门只有正确认识到物业管理这一市场经济行为才能发展后勤物业管理。首先，创新竞争观念。在市场经济发展加速的今天，只有提高竞争理念才能获得长远的发展。加强和创新竞争理念能够在很大程度上促进生产力的发展，也能够充分的锻炼培养人才，还能够促进物业管理部门不断加强自身的服务水平，以此完善和发展管理和服务以及人才三个方面，最终促进物业管理的发展。第二，创新质量观念。只有良好的服务水平才能促进公司的发展，因此后勤物业管理部门一定要将服务质量和业主满意放在首位，不仅要所做物业能够使业主满意，而且要通过人性化的优质服务在某些特殊服务方面做出创新为业主所想，为业主所急，通过物业从业人员的辛勤努力工作使得业主能从满意到感动。第三，由于高校的一些教职员工在物业管理方面还存在认识上的误区，所以我们应该在物业管理理念的宣传方面加大力度，只有改变教职工的传统观念才能让其更好的配合物业管理部门做好各方面的工作。
2.建立专业化的人才队伍
高校后勤如果想要进行物业管理的创新就一定要有一支具备专业技能的团队。为此，我们可以引进具有专业技能和专业管理水平的人才，对于目前在职的物业工作人员则通过组织培训等方式来培养其管理理念和专业技能。具体来说，其创新策略可以分为以下几个方面：首先，我们可以通过竞聘上岗的方式来选择具备专业素质的人才，并通过激励机制来加强工作人员的市场理念。让招聘引进来的具备现代专业技能和理念的人才充分发挥自己的特长；让老员工在培训和学习专业技能和先进服务管理理念的同时结合自身丰富的工作经验，更好的发挥自己特长。其次，加强团队创新的学习协作能力，只有不断努力地学习专业化的技能等相关的知识才能提升物业管理的服务水平。包括标准的行业规范、专业的服务技能、良好的沟通水平以及判断、应变等方面的能力通过不断的学习才能获得提升。也只有物业工作人员在不断学习新知识、新理念才能提高自身的职业技能，也只有这样才能适应愈来愈激烈的市场竞争。
3.进行体制创新改革
高校的后勤物业管理的改革和创新不仅需要学校各主管部门的支持，还需要学校各被服务的各单位、部门的积极配合。因此，高校的领导以及相关管理人员应该认识到，物业管理是一个企业单位，因此其管理模式不应该与行政管理相互混合，不然很容易导致后勤物业管理的责任分工不明确，服务质量下降。其次，高校进行后勤物业管理创新还需要当地政府在政策以及经费方面给以一定的支持，才能让物业管理更加完善。
四、结束语
随着市场经济的发展，高校的后勤管理也需要紧紧围绕学校教书育人的宗旨为广大师生提供优质的服务保障才能适应现代化的时展。因此，我们一定要根据高校后勤的具体情况来进行改革和创新，引进专业人才，通过培训等方式来提高专业技能，创新理念，引进市场竞争机制，让后勤物业管理更上一层楼。
参考文献：
[1]崔逸山.浅谈高校物业管理的模式[J].山东省农业管理干部学院学报，2012，（6）.
[2]郑晓云，王旭，张小慧.关于高校物业管理发展之路分析[J].低温建筑技术，2012，（2）.
［关键词］物业管理概论；高职院校；微技能训练
物业管理概论是一门专业综述性引导课程，是高职物业管理专业和房地产经营与管理先导基础课程。成功的专业概论课有助于稳定新生入学初期迷茫的思想，激发学生浓厚的参与意识，提高后续课程的学习热情，为其度过一个目标明确、充实而有意义的大学生活奠定坚实的基础。
1课程教学现状调查及问卷分析
1.1调查目的
了解当前高职物业管理概论课程教学现状，掌握学生对教学方式的诉求，找出课程教学中存在的问题并进行分析，为设计微技能训练教学提供现实基础。
1.2调查问卷的设计及实施
通过阅读大量的文献，笔者编写了“物业管理概论课程微技能训练前测调查问卷”，了解学生对该门课程的态度及诉求。物业管理概论课程是物业管理专业在大一上半学期开设的，房地产经营与估价专业是在大二上半学期开设。调查时间为2017年10月中旬，调查对象为宁夏财经职业技术学院物业管理专业2017级1班和2班，以及房地产经营与管理专业2016级，共计103名学生，问卷借助问卷星平台，采用在线方式对学生进行调查。
1.3调查分析
1.3.1学生对物业管理专业的认知普遍不高
根据调查问卷分析，89.32%的学生在进入高校前对物业管理专业了解一点，4.85%的学生对于物业管理专业一无所知，5.83%的学生对于物业管理专业有深刻的了解。只有极少数学生是通过亲戚朋友介绍的，对物业管理专业有一些深刻了解，大多数学生对物业专业了解较少。学生对专业认知的缺少，给教师授课带来了一定的困难，导致学生缺乏专业信心，会造成学习倦怠。
1.3.2课程理论性强，学生有提升技能的诉求
本课程内容包括物业管理基本概念、物业管理相关理论、物业管理机构基本知识、分类物业管理知识和相关法律法规知识。根据调查问卷分析，55.34%的学生认为课程理论性一般，41.75%的学生认为课程理论性很强，96.12%的学生想通过这门课学到一些技能。
1.3.3学生对授课方式喜好呈现多元化
根据学生选择的授课方式进行分析，84.47%的学生选择情境演练，76.7%的学生选择案例教学，56.31%的学生选择课堂讨论，49.51%的学生选择讲授。此题为多选题，其中情境演练排序第1，案例教学排序第2，课堂讨论排序第3，理论讲授排序第4。根据可以提高技能水平授课方式选项的分析，77.67%的学生认为情境演练可以提高技能，说明高职学生对教学方式喜好呈现多元化，更喜欢参与度较高的情境演练、案例分析、课堂讨论等教学模式。
1.3.4学习积极性高，有一定的自学要求
根据学生对授课内容选择的分析，71.84%的学生选择教师详细讲解重点、难点，部分知识可以自学，28.16%的学生选择应在课堂内讲授所有的章节知识点，无人选择全部自学。在学生自学意识调查中，42.72%的学生选择一定会认真学习，28.16%的学生选择教师检查才学，21.36%的学生选择期末考试会考才学，7.77%的学生选择不会自学。说明大部分学生的学习积极性高，并有一定的自学能力，但针对部分学生缺乏良好的学习习惯，仍然需要教师监督管理。
2物业管理概论课程引入微技能训练的必要性
2.1物业管理概论的课程地位要求课程实施微技能训练
关于微技能的研究是立足于具体微小教学问题的研究，并且可以从自身教学出发，研究在课堂教学中出现的问题，其主要是基于语言交际功能的利用。高职物业管理专业学生毕业后主要的就业岗位是物业公司前台客服、楼宇管理家等，岗位要求从业人员具备较强的语言表达能力。物业管理专业基础课程采用微技能训练方式，对激发学生的学习兴趣及培养学生善于思考、勤于动口的学习习惯至关重要。物业管理基础课程理论性较强，多数采用传统的教学方法，不利于学生后期学习专业课，因此高职物业管理概论课程有必要引入微技能训练。
2.2学生对课堂技能训练提出了迫切要求
物业管理概论授课对象是高职院校刚入学大一新生，他们有学习技能的迫切要求，如果仅采用传统“教师课上讲授-学生课下做题”的授课方式难以满足学生的需求。而通过微技能训练的教学方式，教师可以通过信息平台向学生推送课程知识，学生可以结合自身的实际情况进行课前学习，教师课堂讲授重难点，并就教学任务中的微技能点进行课堂训练，课后对微技能进行巩固练习，并在教学平台上提交演练视频，实现了课前预习—课中学习—课后巩固。这种教学方式延长了学习时间，培养了学生的自主学习能力，提高学生参与课堂教学的积极性，满足了学生对技能训练的迫切需求。
3微技能教学方式开发
3.1技能训练项目开发微小化
在课前教学资料准备的过程中，依据教材内容提炼技能点，并结合实际岗位操作进行研究，经过专家的引导与点拨将其概括为多个微技能，并编写课程微技能实训手册。例如，在讲授物业服务企业的权利和义务时，教师可以从“物业服务企业有权按照物业服务合同和有关规定向业主收取物业服务费用”中提炼出“物业服务费从什么时候算起”“没有拿钥匙，没有入住，需要交纳物业服务费”等技能训练项目，引导学生查阅资料，并通过走访企业得到答案。
3.2技能导入微信化
教师要利用微信群作为教学辅助，授课前一天将课程教案、课件、案例推送给学生，引导学生进行自主学习，并将设计好的微技能训练项目，借助信息平台向学生推送技能训练项目，组织学生进行讨论，教师以设问、反问的方式引导学生思考。例如，“如果你是业主，在办理入住手续时，你愿意交纳入住之前的物业服务费吗”。
3.3创新微技能训练方式
3.3.1技能课堂导入情境化
课堂上运用情境的教学方式进一步导入技能，引起学生的注意，激发他们的学习兴趣，使他们明确学习目标，形成学习动机并建立知识间的联系。
3.3.2技能展示形象化
教师可以采用视频演示或现场示范的方式展示技能，为学生提供丰富的、有趣的、直观感性的材料，指导学生用自己的感官去感知事物，形成生动真实的表象，帮助学生形成概念，理解、掌握和巩固知识技能。新颖生动的演示，熟练、协调的示范表演，能激发学生探索求知的好奇心，调动学习的积极性，还能活跃课堂气氛。
3.3.3技能训练重复化
教师要根据课堂上所讲解的技能项目，组织学生用角色扮演法，对技能项目进行机械、重复的演练，每小组演练结束后，其他对同学在演练过程中存在的问题进行讨论分析，如话术的表达是否规范、肢体语言是否得当，从而使下一组同学在演练同样问题时能够更加规范。通过这些练习，学生能够初步准确规范地回答业主提出的问题。
3.3.4课堂活动技能化
教师可以根据教学内容设置技能演练场合及情境，设计课堂活动、组织并引导学生参加技能训练，使学生在活动中学会使用课堂上所学的技能专业规范地与业主进行交流。
3.3.5演练结果问题化
教师要要求其他同学提出问题来检查和了解学生的理解程度，鼓励和引导学生深入思考问题，复习、巩固、运用所学到的岗位技能。
3.3.6呈现方式及考核微视频化
课后以分组录制技能演练微视频，并传至微信群，师评和学生互评相结合，形成过程性技能评价方式，并在期末开展微视频技能大赛，激发学生的学习兴趣。
4微技能训练的教学效果
为了解微技能训练在物业管理概论课中的运行效果，笔者设计了物业管理概论课程微技能训练后测调查问卷，在课程结束后对学生进行问卷调查，调查时间为2018年3月上旬，调查对象为宁夏财经职业技术学院物业管理专业2017级1班和2班，以及房地产经营与管理专业2016级，共计103名学生，调查数据总结分析如下。
4.1学生对微技能训练方式的认同度高
传统物业概论课程以理论讲授为主，技能训练项目很少，课堂内容枯燥乏味。而教学中引入微技能训练后，课上通过交流、讨论、分享、汇报和评价等一系列的教学活动，能够增强教师与学生、学生与学生之间的互动，营造良好的课堂氛围。通过问卷分析，95.1%的学生课堂实践参与的积极性高，98.02%的学生提高了对物业管理专业的认知水平，说明物业管理概论课中引入微技能训练方式，能被大部分学生接受，学生对微技能训练方式的认同度较高。
4.2通过微技能训练，提高了学生的能力
在课堂教学中引入微技能训练，学生可以通过研读案例、观看视频、分组讨论和模拟练习等活动将所学知识应用到实际中。98.04%的学生认为提高了语言表达能力，95.32%的学生认为提高了分析问题、解决问题的能力。微技能训练活动是受学生欢迎的，不仅能激发他们的学习兴趣，增加参与课堂实践的机会，还能提高课堂的丰富度，改善教学效果。
主要参考文献
关键词：高校；物业管理；问题与对策
随着社会经济的高速发展，目前各高校后勤物业管理主要还是由学校后勤集团组建的物业管理公司经营，人员由学校分流人员及聘用临时工组成。与此同时，社会很多专业物业管理企业开始注视并逐步渗透，把高校作为一个广阔而有潜力的市场进行开发，高校已成为物业管理企业展开激烈竞争的重要市场。这样，一方面学校从安排人员，减少成本等因素考虑，占据着高校物业管理的大部分市场，与此同时，也给高校后勤管理带来不少问题。
一、高校后勤物业管理中存在问题分析
1.缺乏市场化
学校后勤集团组建的物业管理公司由于在用人机制、制度建设、经营管理等方面的不健全，难以真正达到专业化、企业化的要求。
2.缺乏服务意识
目前高校物业管理人员普遍还停留在值班员、保洁员的身份上，服务意识弱、水平低、办事效率差，缺乏统一的行之有效的管理。
3.缺乏管理知识
高校物业管理者中大部分是从学校各部门分流的人员，没有系统学习物业管理的专业知识，而大部分值班员、保洁员来自招聘的年龄偏大民工，本身素质较低，又没有经过系统的培训。这样必然造成管理上不去，服务不到位。
4.缺乏盈利能力
大多数高校后勤物业管理费用还是靠学校拨款，物业管理公司盈利能力不足。原因在于：一方面是广大师生观念没有转变，没有从福利型服务观念转变成有偿服务的观念。另一方面则是由于物业管理公司服务水平差，达不到师生的要求。
以上几个方面相互影响，造成了目前高校虽然成立了物业管理公司，但离市场化、专业化、企业化的目标还相差太远。
二、建议与对策
1.健全管理制度
制度是管理的基础，是管理思想和服务意识的体现。学校物业管理公司首先应从内部管理上下功夫，建立健全各项规章制度，并狠抓制度的落实。在制度的执行上接受学校和广大师生的监督。多与师生交流沟通，争取他们的支持和配合。在日常的工作中注意收集各种反馈信息，不断完善管理制度，使后勤物业管理工作尽快实现规范化。
2.加强队伍建设
后勤物业管理公司由学校总务处转型而来，人员专业素质不高，缺乏专业的物业管理知识。因此要想提高高校物业管理公司的水平，一个重要的方面就是全面普及物业管理知识，采取送出去或引进来的方式，从上到下进行系统的培训。与此同时在选聘员工时严格把关，使员工朝着年轻化、知识化的方向发展。只有物业管理队伍素质得到全面提高，才能提高物业公司的服务水平，增强物业公司管理的专业化程度。
3.引入竞争机制
目前高校物业管理的水平与专业物业公司的水平还存在较大差别，而他们却占据着高校物业管理的绝大部分市场。为了促进高校物业管理水平的提高，学校后勤有必要有选择地放开部分市场，让社会上有实力的优秀专业物业管理公司参与到学校物业管理中来。通过竞争、对比来提高学校后勤物业管理公司的服务质量。使其尽快朝着专业化、规范化、科学化的道路上发展。竞争机制是市场化的一种重要手段，是企业改革发展的动力。在竞争面前，学校后勤物业管理公司才会有发展，不会在后勤社会化面前被淘汰。
4.增强市场竞争力
随着高校物业管理公司的发展，在立足高校为师生服务的基础上，还有必要走出校园到社会上参与市场竞争。因此，高校物业管理公司必须加强自身品牌建设，形成自己的服务特色，用质量和信誉去赢得市场。反过来，高校物业管理公司参与市场竞争对自身的建设和发展有着极大的促进作用，有助于提高高校物业管理的服务质量，可以这么说，加快高校物业管理公司的品牌建设，积极地参与市场竞争，是高校物业下一步地发展方向。
5.提高盈利能力
在过去，高校后勤服务工作是单纯的行政福利型管理，所有费用由国家包下来，不重视成本，不讲经济效益。近几年来通过后勤改革，学校后勤逐步转向经营服务型和有偿服务型，开始讲成本，讲效益。但目前各高校物业公司的盈利能力还是不高，还需要学校不断输血才能维持其正常运转。要提高物业公司的盈利能力可从几个方面着手：一是提高服务质量，只有服务质量上去了，有偿服务才会理直气壮。二是提供形式多样的特色服务。如在学生宿舍提供有偿洗衣、在教师住宅开展家政等特约服务。三是提高收费标准。学校物业管理的特殊性主要体现在教学楼和学生宿舍的服务上，而教师住宅的物业管理要逐步同市场接轨，这样就能有效的改善学校的物业管理公司的盈利水平。只有盈利能力上去了，高校物业管理公司才能真正成为“自主经营，自负盈亏，自我约束，自我发展”的企业法人。
总而言之，物业管理公司管理的是物业，服务对象是人。物业管理的好坏，取决于服务对象的满意度。加强与服务对象的沟通，反馈服务质量的意见是提高物业管理水平的一种重要途径。高校物业管理有着有别于其他物业管理的特殊性，它承载着一定的教育功能。在高校物业管理中，让部分大学生参与到物业管理中来，一方面有助增强他们的社会实践经验。另一方面可以加强与服务对象――广大师生的沟通，提高物业服务的质量；另一方面，可以给贫困家庭的大学生提供一些打工的机会，给以他们关爱。让高校物业管理公司和广大师生一起共建一个和谐的校园。
参考文献：
[1]严来之；高校物业管理现状分析及对策研究[J]；新余高等专科学校学报；2011年06期
[2]唐阳光；浅谈行政后勤向物业管理的转轨改制[J]；长沙民政职业技术学院学报；2006年02期
[3]钟有月；高校物业管理的特点分析[J]；现代物业；2012年04期
一、高校物业管理的特点：
高校物业管理的服务的对象是广大学生和教师，是为了发挥高校物业的最大使用功能，实现物业的最大价值，为师生创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境。其除了具有服务性、专业性、规范性外，还具有一般社会物业服务企业所不具备的功能，即育人功能、政治功能：
1.育人功能：高校物业管理是高校管理的重要组成部分，肩负着“管理育人、服务育人”的责任和义务，其各项工作的出发点和落脚点必须以教学为中心，为教学、教育、科研服务；一个干净优美的校园环境，有助于培养大学生良好的思想品德，使之形成乐观向上、积极进取的心理素质；物业人员的文明服务有助于培养大学生朴素的世界观，能引起他们对劳动者的尊重和对劳动的热爱。
2.政治功能：高校物业管理主要是以为师生创建和保持一个良好的教育、教学环境为目标，并协助提升大学生的思想品德，维护校园稳定，是校园安全稳定治理手段之一，是高校对外形象的重要组成部分。因此高校物业管理存在公益性要求，同时也存在社会效益的要求，因此高校物业管理模式不能完全按照市场化运作。
二、高校物业管理现状及存在的问题：
从调研的情况看，现在大部分的高校在后勤社会化改革中采用共管式管理模式，也就是常说的“甲乙方”模式，其中甲方为高校后勤的管理部门，负责监督、协调；乙方为具有企业法人资质的后勤实体，但在具体的实践中后勤实体并非真正意义上的乙方，其领导层由高校聘任，绝大部分资产由高校出资，还有不少工作人员是高校在职在编人员，实质上乙方就是高校的一个二级部门，由于高校物业的特殊性，在改革发展中有许多不足之处，很大程度上制约了高校的发展。其存在的主要问题有以下几个方面：
1.思想观念转变不到位。高校自扩招以来发展迅速，使得高校物业管理面临许多新的问题，旧的物业管理理念和员工旧的观念影响着高校物业发展。一方面高校物业管理人员年龄结构老化、管理理念陈旧，没有建立建立现代物业服务关系的概念，在日常工作中往往还是以行政命令为主导，追求社会效益重于经济效益，市场经营意识淡薄。另一方面高校物业管理服务人员大多来自高校后勤部门，受“大锅饭”“铁饭碗”等旧观念影响，在思想认识上没有紧迫感、危机感，服务意识不强，工作效率低下，服务质量得不到保证。
2.缺乏专业技能人才。高校物业管理包括水电等设施设备的维修保养、校园绿化养护、校园环境保洁等，这些工作都要求从业人员具备一定的专业技术知识。但高校属于事业单位，管理经费紧张，使得高校物业管理费用和人员经费一压再压，使得物业服务的专业技术人员和高级管理人员十分缺乏，为节省开支，只能大量招聘文化水平低、专业技能差的外来劳务人员，导致服务手段、服务技术落后，严重制约了高校物业管理向高水平服务的发展。
3.经营模式不够完善，经费投入不足。高校不仅是“传道、授业、解惑”的场所，更是开展思想文化交流、开展各项文体活动的重要场所，这就要求物业管理部门创建高品质的校园环境，提供优质服务，但大部分高校的物业经费来源于高校的行政拨款，自身的盈利能力不强，所得款项只能维持校园物业的基本运作，且物业管理模式单一，离达到高品质的物业服务要求还有较大的距离。
三、高校物业管理的改进对策
1.转变思想观念，增强服务意识。随着高校后勤改革的不断完善和推进，后勤工作人员应破除“大锅饭”“铁饭碗”的思想，树立优质服务理念，变“被动”为“主动”，以广大师生的需求为本，提供优质服务作为各项工作的出发点和落脚点。
2.加强制度建设，规范高校物业管理。制定较为完备、适用的制度，需以国家的法律法规及政府有关部门颁布的政策文件为依据，结合高校物业自身的实际情况，借鉴其他优秀物业管理的成功经验。制度建设是高校物业管理走向规范化、科学化和法制化的必要前提，是开展日常工作的准绳和依据，将有利于物业管理工作的健康发展。
3.构建具有专业技能的物业管理服务队伍。高素质的技能人才是实现现代化物业管理的前提条件，高校物业员工素质的好坏，专业技能的高低将直接关系物业的服务质量，因此人的因素是提高服务质量至关重要的因素。一方面要引进高素质的专业人才，同时也要对现有的工作人员进行专业培训和职业再教育，鼓励员工学习和提高，通过专业培训、同行交流等形式，不断提高员工的综合素质。
【关键词】多校区；物业管理；问题；出路
多校区开展物业管理，只有从实际出发，正确分析问题，积极探索，才能全面提高物业服务质量和水平。
一、多校区运行下高校物业管理面临的问题
（一）校区多，物业管理模式难以统一。高校各校区既相互隔离又相对独立，建成时间和规模大小不尽相同，建成时间长的校区，已有自己的一套管理模式，其设备、技术和管理人员都已基本定型，但其设施老化，服务内容比较窄；新成立的校区，虽然设施设备崭新、服务定位比较高，但其技术和管理人员相对薄弱，难以提供高效服务，这就造成各校区的管理步调存在较大差异，因而，多个校区的物业管理不可能采用一种模式。
（二）缺乏专业的管理队伍。高校物业管理人员大都从其他岗位转岗而来，属于“半路出家”，专业管理者几乎没有，同时也缺乏专业的、系统的培训，这都体现出物业管理队伍专业化水平低，专业技术亟待提高。
（三）既有制度难以适应新要求。一校多区，最早建成的校区已形成自己的一套管理体制，已适应其现状要求，而新建成的校区一切都还未确立，物业管理甚至处于过渡期，不可能与已建成多年的校区统一采用一种管理体制。
（四）物业监管难度大。高校将物业服务项目外包给社会企业，学校对其进行监管，由于校园物业服务项目众多，内容庞杂，学校无法制定详细的考核标准条款，但合同一经签订就具有稳定性，不可能随时更改，而社会物业服务企业是经营性企业，是以盈利为目的的，随时可以根据市场的变化调整服务标准，从而增加了学校监管的难度。
二、多校区运行下高校物业管理面临问题的原因分析
（一）社会化程度决定了物业管理模式的选择。高校后勤自1999年进行社会化改革以来，在社会经济的不断发展和高校提高服务质量的探索中逐步形成三大物业管理模式，任何一种管理模式的形成都是社会经济发展的选择，包括物业服务行业的发展成熟程度，国家对物业行业出台的相关的法律法规，社会上劳动力资源的配置情况等。
（二）学校对后勤部门的重视程度不够。以往，高校认为后勤就是看门、做卫生、修修补补等工作，没有专业和技术要求，并把后勤作为无法安置人员的最终去处，从而忽略了后勤各部门的发展，造成物业管理专业人才缺乏或没有专业人才的局面，使得管理整体上不去，影响了物业管理的专业化程度。
（三）后勤管理机制不健全。后勤原有科室设置已存在多年，但随着物业管理工作新内容、新要求的增加，其科室设置相关功能已明显不足，尤其是新建校区的投入使用，原来单一校区的管理经验、科室设置不能适用于多个校区，给物业管理带来很大的难度。
（四）物业监管缺乏长效机制。高校聘请社会服务企业进驻校园，这对高校来说毕竟是新事物，新的实践，一切都在探索中。物业管理实行服务外包，但相关的物业监管制度、规范明显滞后，需要在实践中不断的探索和研究，以期形成长效机制，达到校企双方在管理与监管间的最佳状态。
三、多校区运行下高校物业管理的出路
（一）因“校区”制宜，采取差异管理模式。成立时间长的校区，由于其设备、技术和管理人员都已基本定型，转型比较困难，且原有管理模式已适应其校区发展需求，那么就沿用原有管理模式。新成立的校区，因其设施设备崭新、服务定位比较高，就完全可以采用社会化方式进行管理，通过引入社会竞争机制为高校提供发展需要的高效服务。
（二）加强人才培训和选拔，提高专业管理水平。应视校区的实际情况，加强对管理人才的选拔和培养。通过培训真正达到规范服务行为、提高工作效率、有效解决实际问题的能力。
（三）优化机构设置，健全管理体制。高校物业管理涵盖面广，可根据校区实际，将专业化管理和综合管理充分结合起来，优化物业管理机构的设置，充分考虑各科室的功能，灵活设置适合校区物业管理的机构，并将部分行业合并，形成新的管理机构，既发挥不同行业、不同机构功能优势，同时理顺各部门间的责权关系，使物业管理的人力、物力、财力等资源得到优化和配置，发挥出最大效能。
（四）探索物业监管的长效机制。1.合同、法规是物业监管的依据和基础。高校要结合校区物业管理的特点与社会服务企业签订双方合同。合同签订前要认真审核项目内容，修正各项条款，得到双方认可。2.形成以监管部门为主、各院系为辅共同监管的局面。高校物业监管部门是实施监管的主体，应按照与社会服务企业签订的物业服务合同及相关的物业管理条例实施物业监管工作，完成物业管理目标。对于师生提出的要求或投诉的事件，尽量合情合理地给予处理，协调物业管理各方面的工作。3.建立信息化网络平台，实行全方位的监管。利用网络优势，在校园网开设“后勤物业服务”专栏，将物业服务的项目内容及服务单位公布在专栏上。师生可以通过网络将需要解决的问题以发帖的方式及时反映出来，然后由监管部门的管理人员收集整理并反馈给物业服务单位进行整改，化解了矛盾的积累，达到有效监管的目的。
结语
高校任何教学、科研、师生在校生活等活动都离不开物业管理工作的配合，应充分利用校园广播、网络媒体、宣传栏、报刊等，加大对物业的宣传，使师生了解物业工作的内容和要求，提高对物业管理的功能和作用的认识，这样才能积极配合物业管理工作。
参考文献：
[1]薛少清,殷国庆,郝建伟.一校多区物业管理模式探头及选择[J].山西高等学校社会学科学报,2012(12)0:14-105.
[2]马红春,钟守冰.高校物业管理社会化实践的思考[J].云南财经大学学报(社会科学版),2012(08)第27卷第4期:138-139.
1.1实施两权分离管理结构
物业管理中物业管理权与资源所有权相互分离,即经营权与所有权分离[5]。所有者可以自主的选择管理经营者或者更换管理经营者。高校体育场馆管理也可以实行两权分离管理模式,将经营权赋予外部机构,学校拥有所有权。管理单位在获取体育场馆管理权的过程中需要与同行业竞争,这既有效地降低了高校的管理成本,同时也有助于管理单位为保持行业优势而进行有效管理。从而促进高校体育场馆的有效管理。
1.2管理主体自主经营
在物业管理过程中,物业单位通过自主经营,制定管理模式、管理手段和盈利方向,从而促进公共资源管理工作的开展。在高校体育场馆管理中也可以实施管理主体自主经营,类似目前高校食堂的经营模式,将体育场馆承包给管理单位,由单位自主经营,从而通过市场的竞争性和市场的供需调节作用,使高校体育场馆管理实现合理定价和优质管理的目标。
1.3进行监督和约束
由于高校体育场馆具有一定的特殊性,即具有相对的垄断性。例如羽毛球等场内体育活动,学生要开展相关的体育活动,必须要在体育场馆内进行。当学校和周边院校只具备一个羽毛球场馆时,这就形成相对垄断的局面,容易发生管理单位乱标价格的现象。这就要求学校进行相关约束和控制,例如像高校食堂管理一样,对价格进行合理区间的限制,以保障学生的利益。同时,学校也相应地拨发一笔款项进行补助,从而保证高校学生体育运动推广目标的实现。
1.4充分利用学校资源
高校中具备大量的人力资源,因此可以充分利用高校的人力资源。像小区物业管理中充分利用小区老年资源实施管理,不仅可以有效的降低人员成本,还能实现管理的便捷性。在高校体育场馆管理中,同样可以招聘一些学生兼职进行简单的体育场馆管理,一方面降低场馆管理成本;另一方面也便于人员控制。例如大型比赛期间,高校体育场馆管理工作增多,需要添加大量人员,而比赛结束后管理人员需求也就相应减少。因此可以充分学生资源,进行场馆有效管理。
1.5管理方式结合高校情况
基于物业管理中具体管理要根据小区的结构、人员等因素具体的情况而定,高校在对体育场馆进行管理时,也要结合高校的具体实际情况,包括师生人数、学校类别、场馆数量、学生活动时间等。例如某高校羽毛球场馆开放,周一至周五白天30元,晚上50元;周末白天10元,晚上30元。由于师生活动时间大多聚集在周末或者晚上,而这样定价不仅不能有效地实现人员分流使场馆得到充分利用,还会造成周末人员集聚引发管理上的混乱。因此,体育场馆管理要根据具体情况进行合理设定。
2结语
关键词:高校物业管理企业;高校后勤;企业经营;经营理念;服务意识
中图分类号:F293
文献标识码:A
文章编号:1009-2374(2009)19-0106-02
随着高校后勤社会化改革的不断深入,高校物业管理企业化也得到了快速发展,但当前大多数高校的物业管理还是以行政管理为主,没有实行真正意义上的现代化企业管理,存在经营观念落后、物业管理思路和模式不清晰、管理手段单一等诸多问题。上述问题的存在导致高校物业管理企业面临发展的尴尬和困境,因此,研究并探讨发展对策已成为多数高校物业管理企业的迫切需要。
一、高校物业管理企业存在的若干问题
(一)经营观念落后,服务意识淡薄
高校物业管理企业在长期计划经济体制下脱胎而来,物业管理基础差、“老人”多,在事业单位特有的用人机制下,这些“老人”往往占据领导或管理层位置,经营观念落后;有的高校物业管理企业对自身定位不清,在处理与服务对象之间的关系时,仍以管理型企业甚至是高校的一个行政管理部门的身份存在;在角色定位上,管理层不情愿把自己放在一个服务者的角度去经营一个企业,而往往是融服务者与管理者于一身,服务意识淡薄。
(二)技术掌握不专业,管理队伍学历低
多数高校的物业管理队伍是本校组建,部分领导及主要的管理人员是从其它管理部门转过来的,既缺乏相应的专业培训,又存在年龄偏大、物业管理知识欠缺等问题;企业的运转资金主要来源于行政拨款,几乎无经营利润可言,使得高校物业管理企业难以靠有竞争力的待遇吸引人才、留住人才,企业普遍存在管理队伍学历低、专业性不强等问题,在员工队伍专业化方面与社会上正规的物业管理企业相比有一定差距。
(三)规范化管理欠缺,服务质量提升慢
高校物业管理企业的经营一般得到学校的保护,在校内市场避免了与社会上物业企业的竞争,优化了高校物业管理企业的生存环境,这在一定程度上弱化了员工的竞争意识,造成对管理的规范化和服务质量的提升关注不足,规章制度不健全或流于形式,管理手段单一,人情化管理重于制度化管理。
(四)员工队伍建设缓慢,企业缺乏竞争力
员工是企业生存发展之本,是企业的核心竞争力。多数高校物业管理企业的工作仅着眼于维持日常教学科研工作的运转,而对员工队伍建设重视不足,对员工的潜力挖掘不够,缺少必要的选用、竞争、激励等机制,使得员工工作积极性不高,缺乏自我能力提升意识,企业在“人才”战略上不具备竞争力。
(五)缺乏创新,企业发展动力不足
高校物业管理企业在缺乏市场竞争的校内环境下搞经营,部分干部员工头脑中还存在贪图安稳的思想,排斥创新,排斥管理模式的改变与新服务项目的尝试,企业内部缺乏创新文化与机制,造成企业成长止步不前,发展动力不足。
二、高校物业管理企业发展的应对措施
(一)转变经营观念,增强服务意识
1.高校物业管理企业的领导,应该从具体的日常事务中走出来,把更多的精力投入到企业发展的战略决策上来,投入到企业的市场定位、企业文化建设、员工队伍建设上来,把自身定位成为一个企业发展的规划者和领路人,而不是高校的一名管理干部,因此,需要企业的领导者要时刻思考工作中的得与失,思考工作中的改革与创新,思考自己如何带领员工走一条健康的发展之路。
2.强化员工的服务意识,员工应树立 “师生第一,服务至上”的理念,各项工作的定位要以师生为中心,以服务为导向,以满意为目的,把师生对物业服务的满意度,作为衡量物业服务质量的最高标准。在转变观念和服务意识的提升上,企业可以开展形式多样的树典型活动,如树立全心全意为师生服务的“星级员工”、评选服务质量示范楼、创建校园环境保洁示范区等,做到点上开花面上结果,全面提升物业工作的服务质量。
3.以“师生满意”作为企业的服务宗旨,不断激发员工实现师生最大满意度的积极性和创造性。企业可以通过满意度测评来了解师生对物业服务水平的认可程度,在进行满意度测评时,要做到科学、可操作性强,这样测评出的结果才真正具有指导作用。满意度测评需定时开展,测评结果要和员工的绩效考核挂钩,这样,物业服务就不会脱离师生,服务质量也会始终围绕师生的需求来提升。
(二)建立专业化的管理队伍
1.物业管理队伍的专业化必须以人才的专业化为根本,要实现人才的专业化,途径有两种:一方面对员工进行有针对性的培训:对普通员工要进行服务流程、服务标准和服务技巧的培训;对技术类员工要进行操作规程、礼仪服务的培训;对管理人员要进行物业管理法规、政策和技能的培训,通过选派管理人员参加物业管理培训班,取得物业管理从业证书,以保证有一个专业的管理队伍。另一方面要重视招聘引进,引进人才的同时,也能带来新的管理经验和管理模式,专业技术得到快速充实,从而建立一只专业的物业管理队伍。
2.高校物业管理企业处于高校这个特定的环境,受其浓厚的文化底蕴影响,企业需要与师生在服务观念上达到有机统一,在服务意识与服务对象的需求意识上要完成对接,所有这些都需要具备一定文化素质的员工来完成,企业要充分利用好学校良好的育人环境,创造机制鼓励员工自我学习,以提高员工队伍的综合素质。可以通过设置学历补助、资助优秀人员参加物业管理专业学历教育等方式激励员工提高文化水平。
(三)实现规范化管理和服务
1.加快物业管理制度化建设,是实现规范化管理的前提条件。企业需加强员工手册、工作流程、岗位职责、工作标准的制定和实施,让每一个员工明确岗位职责、工作流程、服务要求和考核标准;牢记服务用语和服务禁语。有了完善的规章制度,物业管理工作开展才能有章可循,考核有据可依。
2.工作标准落实表格化,是企业规范化管理实施的途径。企业在进行制度化建设的同时,更要注重制度的落实情况。把工作标准转化为表格,是落实制度的重要途径,表格具备简洁、明了、易操作的特点,易把制度化的内容转化为可实际操作的工具。企业可以通过《服务质量检查表》的形式,把工作标准转化为检查项目,其既可以作为一线员工进行工作自查的简便工具,也可以作为管理人员实施质量监控的有效载体。
3.要动态掌握师生的需求变化,能够根据师生的需求持续改进服务规范,取得优质的服务、良好的信誉和规范的行为。要主动接受学校相关部门和全校师生监督,以确保管理和服务质量。服务问卷调查和服务对象回访是动态掌握师生需求的良好方式,这两项工作需定期开展,这样持续改进服务规范才会有据可依,改进工作才会做到实处。
4.强化监督和考核。在做到标准先行的情况下,监督和考核是贯彻实施标准的必要环节,企业只有通过全面质量管理,严格贯彻实施标准,才能保证标准不是空谈,标准也只有在质量监督中才能得到提高。企业可以成立服务质量监控部,在组织机构设置上体现对服务质量的重视;在管理职能上,通过对服务质量的监督、考核和信息反馈,构筑服务质量的闭环管理体系。
(四)建设有竞争力的员工队伍
1.企业领导要转变用人观念,采取多种灵活的用人机制,为员工发展提供职位平台。可以设置一级、二级、三级经理管理梯队,通过内部选拔(不论事业编职工和非事业编职工都有机会)方式培养各级管理人员,制定相应政策,并给予相应待遇,通过这种途径可在一定程度上解决人才梯队断层问题。
2.管理权下放,充分调动各管理层的工作积极性。可以在企业内部实施分块管理,每个部门涵盖企业的一种或几种服务职能。设立主持日常工作的经理,全面负责本部门的日常管理,这样在企业内部,又能形成几个小的管理核心;下放给部门经理更多的权力,同时让其承担更多的责任与风险,以锻炼部门经理的能力,激发其进取精神,通过这种途径可以充分挖掘企业中层管理队伍的创造潜力。
3.把管理重心下移,实行以楼宇为单位的楼长负责制。楼长可以采取从一线员工中选拨的方式,以调动员工的积极性和创造性;设置楼长管理和服务目标,强化楼长在本楼范围内的工作分配权和服务质量考核权,以充分发挥楼长在企业管理中的参与性和互动性;针对楼长普遍存在的技术熟练而管理经验和领导能力不足等问题,经理要充分发挥自身的帮带作用。我校物业管理中心针对楼长采取的“多角度考评法”,在帮助楼长提高管理能力方面效果显著:即以员工对楼长的期望作为考评依据,以楼长根据管理和服务目标进行的自我评价作为考评依据,以经理对楼长全面的工作分析作为考评依据,三方角度结合,帮助楼长分析管理环境、分析自身不足,以带动楼长个人能力的提升。
(五)创新工作思路,谋求企业长远发展
1.创新经营理念。一个优秀的物业管理者,要始终把自己的追求置于创新之中,不断发现新的市场需求、开发新的消费者、创造新的服务项目。高校物业企业管理者要把物业管理视作一个企业的经营行为,在经营校园市场的同时,要积极发展校外市场,没有社会市场,企业就没有发展潜力。要开发校外市场,企业必须在人力、财力和物力上有所准备,在人力上,要有健全的组织结构和成熟的人才梯队;在财力上,要有专项的经费开支与投入;在物力上要有一定的设备和工具等。
2.创新品牌理念。要充分认识到品牌效应所给企业带来的超额利润,高校物业管理企业应结合实际需要,大胆实践、积极探索。通过科学严谨地管理,创造文明、整洁、安全、舒适的校园环境,逐步塑造高校物业管理品牌。品牌塑造成功后,企业要学会经营品牌,利用品牌去扩展校外物业服务市场,提高业务市场份额。
3.创新用人和激励机制。利用高校的优势向社会上招聘高素质的管理人才,引进现代企业用人机制,在企业内部实施“按需设岗、竞争上岗”的用人制度,实施“以劳定薪、以贡献定奖”的分配制度;针对企业内部人员构成比较复杂情况(从用工性质上看有事业编制工、招聘大学生、外聘骨干、临时工等各类人员;从人员级别上又可以划分为:中层管理人员、基层管理人员和普通员工),必须制定多种多样的激励机制,保证员工的积极性和创造性经久不衰,这也是高校物业管理企业未来生存和发展的关键。
参考文献
[1]陈吉明.高校物业管理企业规范化问题思考[J].浙江树人大学学报,2007,(3).
[2]杜伟.物业管理需进行经营理念创新[J].改革探索,2001,(4).
物业管理企业思想政治工作的主要对象之一是从业人员。这些人的经历、学历、阅历、年龄等情况均不相同。随着十以来改革的力度不断深入，社会处于转型期，从业人员的思想十分活跃，社会上的各种思潮均会影响他们，我们要认真分析，做出正确判断，有的放矢地做思想政治工作。
(一)技术更新要求及时思想引导
物业管理企业是各层次人员密集，专业技术门类繁多的部门，是广大从业人员从事工作实践的场所。随着现代科技的迅猛发展，科技进步、知识更新已经成为现代化物业管理的特点。现代化设备、经验的引入，无不影响着员工们的行为和思想，这就要求思想政治工作必须及时、正确地引导和鼓励企业员工保持学习心态，掌握新技术、新知识，转变陈旧理念，充分运用新方法，指导实际工作，提升从业人员的各项素质，从而提升管理水平和服务质量，用品质赢得市场。
(二)职业属性要求从业人员思想素质高
高校物业人员应具备高尚的职业道德、较强的责任意识以及为师生服务的奉献意识。高校物业管理企业的思想政治工作应该从规范管理制度、加强员工服务理念、提升员工道德水平着手，将员工思想建设作为平日管理工作的重要内容。避免出现因为价值观念不同、态度不友善、道德观念扭曲等问题破坏与高校师生之间的联系，损害学校利益的现象。此外还需定期调研分析员工的思想状态，随时把握员工工作中出的问题，根据问题的不同、表现的不同和性质的不同，对员工思想政治工作的方法也应采取因人而异的方法，做好员工的思想工作，从员工的角度出发，以获得最佳工作效果，把员工的思想统一到“一切为学校师生服务”的目标上来。
(三)从业人员自身素质需要
健康、快乐、高效的员工是企业最宝贵的财富，是提高企业工作效率和管理效能的一个重要条件，也是企业持续、协调、有效发展的根本保障。企业各级领导管理人员在日常管理中，以思想政治工作为出发点，实事求是，了解员工实际情况，体贴关怀爱护所有员工，提高员工待遇，完善激励机制，从实际出发帮助和解决员工工作与生活中遇到的困难。充分运用组织的力量，坚持以员工利益为中心，秉承公开、公正、公平原则，调动员工对工作的热情，积极采纳员工提出的建议与意见，上下齐心，共同努力，形成强大的凝聚力，促进企业进一步发展。
二、牢固树立为学生服务的思想意识，为构建和谐校园服务
高校物业管理的服务对象是教师和学生，离开了这个就无从谈起，因此，企业的思想政治工作忽视了师生意愿就是不完整、不全面的，也是以往思想政治工作最缺乏、最薄弱的环节。
(一)服务质量高，师生生活满意度高
物业服务的对象是业主，好的物业服务能让业主的生活更舒适和便捷。高校中，物业公司服务的对象相对集中，主要是在校大学生和教师，服务对象的素质相对较高，同样对物业公司的服务质量要求也会更高，因此物业全体员工应以热情周到的服务，全心全意地为师生服务，提高自身服务质量。为师生提供良好的生活、学习环境，可以提高学生对学校的满意度，对学校产生认同感，更好地掌握科学文化知识。
(二)根据师生所需，完善服务体系
随着经济的发展、社会的进步，人们对物业管理的服务质量要求越来越高，因此，物业公司思想政治工作的开展首先要从服务流程、服务态度以及设备环境等方面进行不断改善，其次对危机意识和市场意识也需正确引导，提升企业自身的管理水平和服务质量，以服务质量高低为依据，满足师生间的不同需求。同时还需建立服务满意度测评系统，分析与评估师生的满意度，寻找服务质量与高校师生期望值之间的差距，查找工作中出现的不足，提出针对性强的管理举措，改进服务质量，提高师生的满意度，进一步提升高校物业管理的服务品质，打造精品服务团队。
(三)相互理解，相互尊重，提升服务质量
物业服务是一项特殊的、较繁杂的服务工作，由于在服务与管理过程中，服务与被服务双方供需信息不平等，作为业主方希望得到更多周到的服务，而作为物业管理企业，必须考虑成本、利润等各方面因素，因此，高校物业管理公司的思想政治工作要建立与师生的理解信任关系，从员工的意识和行动出发，切实履行各项规章制度，提高自身业务技巧，加强与师生的沟通，搭建起理解、尊重、信任的桥梁，让师生了解物业管理中的独特之处与所面临的困难，物业公司也能理解和化解高校师生对工作中不合理的方面的投诉与抱怨，做到真正的让师生满意，建立良好的新型业主关系。
三、创新思想政治工作方法，为构建和谐物业管理企业服务
高校物业管理存在着很多问题亟待解决，主要表现在：
(一)管理受制约，限制物业管理实体的发展
高校物业管理受学校“命令式”、“指令式”的行政管理制约，难以与市场化、专业化、企业化的模式真正接轨，管理体制没有理顺，不能独立按企业规律运作，物业经费严重缺乏且不能及时到位，在服务内容、服务收费等方面，由甲方根据学校的总拨款说了算。
(二)高校物业管理规模效应差
高校内部物业管理内容分工过细过散，工作推诿，临近高校缺乏物业整合，存在单打现象，不能形成规模效应，降低成本、提高工作效率、提高经济效益便成为一句空话。
(三)剥离尚不规范
高校物业管理实体仍直接隶属学校，承担为师生服务的职能，与学校的后勤管理处有甲乙方的契约关系，但在工作中又存在着不完全按甲、乙方这种单纯的经济关系来对待，其做法是把“多企业”分成三部分，即有偿型、部分有偿型、无偿型服务。(四)物业管理的内容和范围相对狭窄高校的物业管理无论是从管理的广度上，还是深度上，与规范化的现代物业管理标准要求相比，都还是相对狭窄和浮浅的，要做的工作还很多。教学区建筑物及其附属设施设备的维护、保洁标准要求和管理的规范化程度还较低，为学生、教师服务还不够全面周到。住宅区的物业管理、小区治理许多工作还没有到位。(五)教工住宅区的管理亟待规范很多高校的教工住宅原来都是福利分房，一般都建在校园范围内或附近。在住宅区对居民服务形式上，有的还具有一定的供给制和福利性的特点，物业管理费价格还未完全与市场价接轨。
二、高校物业管理的主要模式
我国高校现行的住房管理模式包括有传统住房管理(最大特点就是：全福利，一般针对环境配套设施较差、规模小、房屋陈旧的住宅区)、事业单位行政性物业管理(针对公有住房产权比较集中的住宅区，一般采取房屋管理单位牵头，各专业部门分工配合的物业管理模式)和企业化物业公司的经营性管理(针对环境配套设施较好、房屋较整齐、产权较分散的住宅小区)三种模式，推行高校后勤改革后，鉴于传统住房管理模式体制的滞后和高校自身发展的需要，许多学校充分挖掘现有资源，普遍采取“内部行政性物业管理”方式开展住宅物业服务管理，即由学校组建设立高校物业管理实体对教工住宅物业开展服务管理。在实现高校物业管理改革社会化的过程中，我国高校在实现社会化模式的进程中进行了多种模式的探索，主要有下面几种基本模式。
(一)校内乙方模式
“校内乙方模式”，这种模式主要在大多数高校中使用。模式中的乙方是校内的乙方。该模式最早是在陕西师大物业管理社会化改革开始实施的。它是高校物业管理社会化启动后西部高校为了缓解政府和学校后勤经费不足的情况而实施的一种行政经济混合管理模式。先专门设一个考虑后勤建设和管理的“小机关”称甲方；将原有的后勤服务主体基本上转为实体，成立学校物业管理实体，成为乙方。中国农业大学、中山大学、华中科技大学、河北大学、江苏工业学院、安徽师范大学等实行该模式。甲方是高校总务处，乙方是高校物业管理实体。从实际运行情况来看，这种模式有利于高校在改革初始阶段的实践，便于新旧体制转换的平稳过渡；完善了甲乙方经济合同关系，基本实现了模拟市场化的运行机制；高校物业管理实体内可以引进先进的管理办法，发挥后勤的主观能动作用，促进实体内、实体间的公平竞争。
(二)独立乙方模式
“独立乙方模式”，学校后勤与行政分离，以后勤占用学校固定资产和后勤积累为资金注册，成立后勤产业公司，学校职能部门后勤管理处代表学校对后勤进行规划建设、质量监控、经济核算、组织协调。实行该模式的有西北农林科技大学、西安交通大学、湖北孝感学院等。“独立乙方模式”在理顺资产关系的前提下，利用市场机制将学校所有经营服务实体并人后勤产业集团，实现事企分开，两权分离。利用高校物业管理实体成熟的先进的管理理念，可以节约办学成本，消除制约教学的“瓶颈”，从而为建立坚实的后勤保障体系打下基础。
(三)混合乙方模式
“混合乙方模式”，高校物业管理实体分成两个部分，一部分仍然由原来的高校物业管理实体，条件成熟的另一部分则采取充分竞争的方法，从社会上引入较好的物业公司进行管理，通过比较，提高公寓管理水平。两套管理体制并存的情况下，双方会形成有效的竞争。例如，中国青年政治学院的学生公寓管理就分为两部分，学校的旧公寓由学校物业管理公司管理。三栋新楼通过招标的方式由北京商宇物业管理有限责任公司实行托管。商宇物业公司采取每次承包期1年的方式与学校签订协议，使物业管理公司有了竞争的意识。这种模式的优势在于引入了有效的竞争对手，便于整体物业管理水平的提高和改善。但是，对于高校而言，后勤的实质仍没有改变，高校物业管理实体仍属于高校行政管理的一部分，并没有进行实质的剥离。此外，对同一学校物业的实施分属不同的实体进行管理，不利于高校物业管理工作的协作与统一。此外在部分高校还存在社会服务模式、校际联合模式等其他物业管理模式。
三、探索我国高校物业管理的新模式
(一)高校物业管理组织要转变观念，理顺内部管理体制，实行大物业管理。
1、高校物业管理组织要转变观念，树立物业管理的新理念。高校的物业管理要从传统的计划经济意识向市场经济意识转变，后勤集团要增强市场意识，循序渐进地扶持物业管理企业发展壮大，使其逐步适应市场的要求；同时，要引导师生改变观念，逐步树立有偿服务理念；物业管理人员要树立服务意识，在协调好各方利益的前提下，不断提高对高校物业管理的认识，推动其顺利发展。
2、高校物业管理组织要转换机制，切实建立高校物业管理新体制。理顺物业企业关系，建立现代企业制度，实行校内模拟企业化运行，条件成熟时注册独立法人企业。高校物业管理组织未来的发展目标是建立自主经营、自负盈亏、独立核算的经济实体。企业在管理上要推行项目制管理，建立公平有效的激励机制，提高管理效率，通过体制机制的改变，使物业管理工作进入良性循环。
3、在后勤集团内部实行大物业的管理体制。目前大部分高校后勤都有各自的保洁、绿化、水电、维修、保安等职能，大部分都分成不同的部门分开管理，各自为政，这和社会物业企业的构架和现代物业的发展理念有着非常大的差别。把这些各自分散的职能整合在一起构建大物业，不仅能整合职能、优化配置资源，提高管理经营效益，对于队伍培养、整体协调、提升市场竞争力也非常有优势。
(二)高校物业管理新模式的设计高校物业管理结构
高校物业管理结构由高校、物业管理公司、师生、物业管理公司员工共同组成。传统的高校物业管理结构中，过分地强调校方和物业管理公司的有形组织管理，而忽视了师生和物业管理公司员工无形的自治管理。师生和物业管理公司员工的自治管理是一种非正式的社会组织形式，是一种非制度性的安排。校方和物业管理公司的组织管理是正式的社会组织形式，是一种制度化的安排。由于校方主管部门和物业管理公司在其中既是管理的行政主体，又是信息反馈的官方渠道，容易出现反馈信息失真现象。自治管理的优点方面恰恰是组织管理的缺点，而组织管理的优势的地方又正好是自治管理的缺陷。这对关系不是偶然的，说明了这两种管理对于整个高校物业管理结构的运作的必要性，功能的互补性。
(三)高校物业管理机制
高校物业管理机制是指高校、物业管理公司、师生、物业管理公司员工在从事物业管理过程中遵守的一系列原则、程序、规章、方法等规范标准按照一定的方式结合所形成的有机体，包括激励机制、监督机制和决策机制。
(1)报酬激励机制。把物业经营管理者的酬金分成两部分，80％作为固定酬金发挥基本的保障作用，20％作为浮动酬金视师生对物业管理的满意程度而定，发挥激励作用。
(2)高校物业管理的监督机制。监督机制既包括师生、校方主管部门对物业管理企业服务的监督制约，又包括他们之间的相互制衡与监督。学校有权选择物业管理企业，并制定相关制度和计划安排来规范约束其行为，纠正违反双方合约的行为。
