时间：2023-06-21 08:58:09
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产行业估值，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
综观今期的强势行业排行榜，周期性行业重返强势，银行、地产、钢铁、港口、建筑工程等行业占据了上涨榜的前五强。其中，银行行业强劲反弹，排名大幅上升34名至第42名；房地产行业也跟随其后，排名攀升22名至第41名。
银行：高举领涨红旗
《银监会2010年报》显示：2010年中国银行业金融机构实现税后利润8991亿元，同比增35%；截至去年末，存贷比为69%，同比下降0.1%；整体加权平均资本充足率12.2%，比年初上升0．80%，281家商业银行的资本充足率水平全部超过8%；商业银行整体拨备覆盖率水平首次超过200%，达到217．7%，风险抵补能力进一步提高。
在对银行业年初以来的经营情况分析可以判断出上市银行一季报超预期的必然性以及二季度业绩持续改善的可信性。在考虑了差额存款准备金率的影响后，各家银行无论是信贷规模还是减值准备提取都会呈现出平稳的态势，而相对紧缺的授信额度又会刺激息差的继续上行。可以说，2011年的银行业是业绩实现最有保证的一个行业。而紧缩背景下大部分行业的业绩会明显低于预期，使得银行业作为业绩确定性较高的行业受到了明显偏爱。
CPI在下半年逐步回落的趋势将为银行股和大盘的强势提供有利的宏观和政策环境。银行一季度和二季度的业绩在以价补量的策略下将会非常优异，而这又反过来促进了资本市场对银行股估值的回升。各种不确定因素，特别是对银行不良资产的担忧情绪将在地方平台贷问题逐步解决过程中获得释放，而房地产方面的风险短期来看尚不能对银行盈利构成实质性威胁，且超预期的房地产危机产生几率较小。
中信建投表示，银行业属于亲周期行业，在经济增长率上行的周期中，银行板块理应上行。对于二季度我们更加乐观，因为经济增长率上行和通胀率下行的宏观条件可能在三季度出现，银行板块提前一个季度反映宏观面，从而二季度是投资银行板块最佳的时间窗口。
房地产：春意盎然
40多个城市公布2011年房价调控目标。调控目标模糊，房价调控的涨幅上限比2010年实际涨幅还要高，仅北京目标为“稳中有降”。目前已经出台2011年房价调控目标的城市有近40个，都将调控目标定为不高于当地GDP增长速度或居民可支配收入的增长速度，并没有更为严厉指出。
房地产行业地位短期难以改变。“十二五”规划中房地产行业不再是支柱产业，但无论是从房地产行业投资占GDP和固定资产总投资的比例，还是土地收入占地方政府财政收入的比例，以及房地产对经济的贡献来看，房地产行业地位短期难以改变。调控政策的目的是维持行业平稳发展，并不是打压，即使在保障房大规模建设的情况下，房地产行业未来仍有很大的发展空间。
渤海证券表示，当前估值已较充分的反映了行业基本面的较悲观预期，未来随着政策后市场的平稳发展，估值有望提升。依据去年新开工面积和销售周期判断，二季度主要城市推盘量将会明显增加，限购城市成交量尽管难有显著起色，但会好于预期，有所回暖，而非限购城市则会保持自然增长，迎来成交量的大幅增加。而从房价来看，目前40个城市调控目标的出台已基本稳定了房价预期，房价或可能出现小幅上涨。目前各地政府更多的是对前期调控政策的落实，抑制商品房投资，加大保障房建设力度，二季度出台新的严厉政策的可能性相对较小。尽管近期房地产估值已经得到部分修复，但仍处于历史较低位置。综合而言，我们对行业仍然维持看好。
2010：地产股被绑架
在这里，我们不妨回顾一下房地产股票的走势。为分析方便，这里采用申万行业指数中的房地产指数作为讨论标的。该指数在2009年7月份，曾经冲高到4396点，而当时股市也处于2008年底反弹以来的高位，沪市综合指数为3478点。这以后，房地产股票随大盘一起调整，在9月初申万房地产指数探底2962点，此后又再度反弹，在11月下旬上行到4257点。在这段时间，尽管申万房地产指数的表现是属于随波逐流的，可就行情强度而言，领先于大盘，表明受到投资者的推崇。但在这以后，房地产股票开始明显走弱，特别是自2010年4月中旬起，出现了连续暴跌，到7月初已经回落到2310点，而这个时候上证综合指数大体是在2319点。相比2009年8月份的高点，上证综合指数下跌了33.32％，而申万房地产下跌47.45％，显然房地产股票超跌非常严重。不过，这以后的局面出现了变化，在2010年11月份的反弹中，申万房地产板块上行到了3184点，其后尽管又一次回探到2653点，但表现已经明显强于大盘。进入2011年，这种强势局面得到了进一步体现。
通过这样的点位描述，人们不难发现：第一，较之大盘来说，房地产股票通常是比较强的；第二，国家的房地产调控政策，对房地产股票构成了直接的利空，是其行情低迷的主要原因。这就带来两个疑问：为什么房地产股票往往会强于大盘?而对房地产行业的调控，又如何改变了这种局面?对于前面一点，并不难回答，2008年底国家出台政策，刺激经济发展，其中房地产行业得到了不少优惠，包括调减房地产开发商在开发过程中的自有资金比例，提高首套房的按揭乘数，银行按揭利率实行七折以及降低交易环节中的税负成本等。回头来看，这些政策起到了立竿见影的作用，原本低迷的楼市一下子活跃起来，房价从2009年春季超重新上涨，并且越涨越快。显然，这时房地产企业得到了较大的实惠，经营状况迅速改善，效益大幅度提升。整个行业如此，相关的股票当然就表现好了。其实，一个明显的事实是，近20年来，中国的房地产行业一直保持了很高的景气程度，甚至被称为“暴利行业”，在这个行业中的上市公司，只要经营规范，大体上就差不到哪里去，这也是该行业指数经常能够强于大盘的主要原因。
而后面一点，通常的解释是，当国家采取措施强力调控房地产市场时，虽然由于流动性等原因，房地产只是出现成交萎缩而价格未必下跌的局面，但对于房地产股票来说，则构成了直接的冲击。因为调控本身会改变人们对未来房价走势的预期，而这种预期的改变首先会影响到人们对开发商盈利能力的判断，进而调低投资评级。这样一来，房地产股票就会率先开跌。去年4月公布“国十条”，号称是“史上最严厉的房地产调控政策”，房地产股票应声而跌，拖累整个股市下跌。这时，由于人们的证券资产大量缩水，结果导致了大家更买不起房。不过，在这里人们看到的一个现实是，房地产股票遭到了房地产行业的绑架，成为一个牺牲品。
2011：地产股价格修复
时间过去了几个月，尽管社会上不时出现围绕房价的口水战，但―个客观事实是，房价并没有出现实质性的下跌。甚至种种迹象表明，由于大量刚性需求的存在，房地产市场还存在成交回升、价格上涨的可能性。也就在这样的背景下，去年9月底，国家又公布了调控房地产的“新五条”。此刻，调控已经发展到限制购房、增加保有环节成本及扩大供应了。然而，在总体供求关系失衡以及土地价格不断上涨的条件下，这样的措施也难以真正起到打压房价的作用。证券市场上的投资者发现，由于房价屡调屡涨，房地产行业的景气程度仍然处于高位，而且多数开发商的资金状况十分良好，并没有出现断裂。这样一来，房地产公司的内在价值与其股票的估值，就存在了太大的反差。人们反思了半年多来的房地产股票操作思路，感觉陷入了一个极大的误区，客观上房价不可能大跌，房地产行业仍然能够保持很好的盈利能力，房地产公司还是处于高增长时期。万科宣布2010年的销售规模突破1000亿元，并且表示未来将向3000亿元的目标挺进，这等于向人们发出了一个对房地产股票进行价格修复的明确信号。也就是从这个时候开始，股市上的房地产板块开始强于大盘，显露出了新的生机。
这里需要指出的是，时下房地产股票平均市盈率大体上还处于2008年底的水平，超跌是比较严重的。反过来说，投资价值也是明显的。由于房地产公司特殊的会计规则，它在卖出商品房、收到全部卖房款以后，还不能马上确认收入，这笔钱只能作为预收款，必须等到给业主办完产证以后，才能计入收入。这样，反映在财务上，就是其收入及利润的实现，往往会比售房进度晚不少时间。现实情况是，很多房地产公司2011年的利润实际上已经收入囊中了，只是还没有在会计制度上确认而已。并且，有的连下一年上半年的利润也已经有了眉目。这也就意味着，从常规的角度来看，房地产公司的业绩确定性相当高，成长性也很突出，相应的，投资风险自然会比较小。现在投资者之所以对房地产股票感兴趣，其中最重要的原因就在于，其估值很低，而未来的业绩有把握。
政策风险仍需加以防范
当然，再往后会怎么样，就比较难说了。毕竟房价的走势还充满较大的不确定性。所以，比较保守的估计是，未来它会保持相对稳定的格局――即成交有所活跃，房价大致平稳。而这样的话，无疑为房地产股票的行情提供了一个保证，简单算下来，其估值修复还会有30％左右的空间，也就是有望将原先超跌的部分补回来。但在这以后再要持续地强于大盘，现在看来未必很现实。毕竟，房地产调控政策没有丝毫的放松，政策风险不能不加以防范。
关键词：房地产行业 财务报表 审计
目前我国的地产市场发展速度非常快，短短的几年时间几乎成为了GDP的主要增长点。房地产企业也如雨后春笋般快速崛起。但这也导致了房地产企业发展不健康，行业内鱼龙混杂，在对房地产行业财务报表的审计过程中发现的财务欺诈行为比比皆是，但是对房地产行业的财务审计却存在很大的风险。
一、房地产行业的特点
房地产行业是多项目的综合体工程系统，它牵涉到投资、策划、广告、销售、建筑设计、建筑施工、监理、物业服务、装饰、材料供应、商业等。房地产行业从事的不是建筑活动，而是经济活动。它涵盖了从土地取得、项目策划、项目规划设计、建设实施、销售及后期物业管理的整个过程。它的主要经营目的是通过建房赚取合理的利润，通过利用各种手段达到最高的销售利润、最短的销售时间、最小的销售成本。房地产行业的计划项目投资额和实际支出投资间往往存在着很大的差异，开发商和承建商之间的合同关系非常复杂，因土地征用方式不同和地段等因素造成的成本、收入、存货、应交税金等难以精确估值。据调查显示，从2005年深沪两市的房地产开发企业的审计报告来看，共有33家公司，其中出具标准无保留意见审计报告的22家，占67%，而出具非标准无保留意见审计报告的却有11家，占33%。这充分表明了因房地产行业的特殊性及其行业特点导致了房地产行业财务报表审计有很大的难度和风险。
二、房地产行业审计常出现的风险
1.对成本和收入的确认
首先是房地产行业开发成本的确认存在着风险。房地产行业的开发成本构成主要包括：土地获得价款、开发前期准备费、建安工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费、开发间接费、税费类成本。
在这些房地产开发成本中，土地价款比重较大，其变数也较大。这是因为土地取得的方式有招拍挂、协议出让、正转农村集体土地、旧城改造、合作集资建房等，土地取得方式直接决定了房地产成本的大小。另外，在实际审计中还经常会碰到几个开发项目共用一块土地和一次征地分期开发的情况，这更增加了确认土地费用的难度，同时也增加了审计的固有风险。配套设施费用的审计核实也存在着固有风险。由于配套设施一次到位或配套设施费用预入账差异造成了此种费用估值差异，增加了审计风险。对利息费用的计算同样也会因利息计提、分配的标准和会计周期的划分都会影响这一部分的成本计算。
其次是房地产行业收入的确认。注册会计师在进行收入确认审计时常遇到的难题是在竣工验收至竣工结算之间的房屋销售是否该作为当期的销售收入，办理了产权移交手续但尚未开具发票或结算账单、开具发票单未办理产权移交手续的情况是否应确认为收入的问题。而对于此类问题依据目前的相关制度和规定不能确认为收入，这就使得有些房地产企业利用这一规定进行人为的利润调整来推迟收入的确认。这些都大大增加了对房地产行业审计的控制风险。
2.对存货的审计
由存货盘点困难带来的审计风险也不容忽视。会计准则规定：在建工程转固定资产，必须有所有的工程支出发票，没有发票不能计入在建工程科目，在固定资产完工后，要有工程验收记录、工程结算单，需要强制检测安全性的固定资产还必须取得相关主管部门的检查认定报告。以上单据齐全，就可以将在建工程结转为固定资产。房地产开发企业的存货在资产总额中占有相当大的比例，存货审计存在许多困难。首先，从金额上看，从受让土地到开发完成转入销售环节前，费用滞留周期长，核算复杂。而且项目大小不同，成本构成也不同。一些销售是按照计划成本结转，这样滞留在开发成本中的金额也就存在较大的不确定性，必须获得第一手资料，才能最终确认开发项目开工数量、在建项目数量和结转开发产品数量及相关的成本金额。其次，从数量上看，因为完工的产品数量较多较散，并且核算面积不仅存在技术上的难度，而且也将增加审计的成本。另外，验证存货所有权是否有出租或出租不入账的房屋、是否有用于安置的周转房等等也存在一些困难。
3.应交税金问题
一项调查显示，某房地产企业近三年总共开发房产近6万平方米，实际缴纳各种税费基金近700万元，少缴、漏缴、隐匿、偷逃各项税费基金达190万元之多，占实际缴纳税金额的28%。审计结果表明，应交税金的复核是对房地产行业财务报表审计的一项亟待解决的重大问题。对应交税金审计的风险主要来源于以下几个方面：首先是开发企业方面，由于经营机制不合规、法规执行不严格、财务核实不规范等因素造成的欠缴、漏缴、拖缴税费，账外收支行为，会计核算不真实，弄虚作假行为等问题都给应交税金的审计复核带来了很大的风险。其次是征管机关方面，因收入征收不到位造成应征未征、执法稽查不到位造成应查未查、监管工作不到位导致应管未管，给房地产企业提供了钻空子的机会。第三是地方政府及其部门存有擅自出台一些减免税费优惠政策吸引外地客商开发投资的行为，造成审计人员对税费取证困难，乱收费、搭车收费和变相摊派导致税费项目和分摊确认模棱两可，增加审计人员对房地产行业应交税金审计的风险。
参考文献：
1月5日，媒体报道，有记者4日从接近国家税务总局的权威渠道处获悉，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。
2009年底行业政策收紧信号明确，收紧时间远超预期。房地产行业与国民经济存在一定程度上一损俱损的特殊性，这使得国家对于房地产行业相关政策的推出显得更加微妙。国家的初衷在于既不希望看到刚刚振兴的地产市场迅速冷却，也不愿意地产市场泡沫过度，从而使得经济过热、甚至造成民生问题。但是考虑到目前的房价水平对行业、甚至是整个民生已经构成了不利影响，因此我们认为后期对地产的调控依旧会是常态。政策调控的影响将日益显现，行业面临调整压力。
调控祭出行业调整明显
2009年12月整个行业处在政策调控加剧的预期之中。这直接造成板块市值出现连续缩水，恐慌情绪颇盛。12月份房地产板块下跌8.62％，沪深300指数上涨1.82％，符合我们的预期，我们已于14日下调评级，房地产板块投资评级为“中性”。在我们年度策略中也早已指出房地产已进入调整期。
在12月的涨幅中，涨幅前列的集中在重组地产股、概念股。主要的原因是房地产板块上涨已到一定高度，需要调整，而某些受益于实质性重组的地产股具有真实的上涨需求，如广宇发展。另外，一些概念股受到概念炒作的支撑，如期货概念股新黄浦。
市场自身有调整需求
房价11、12月受政策到期的影响，呈现价升量涨的态势。根据国家统计局公布的数据，11月份全国70大中城市房屋销售价格同比上涨5.7％，涨幅比10月份扩大1.8个百分点，环比上涨1.2％，涨幅比10月份扩大0.5个百分点。新建住宅销售价格同比上涨6.2％，涨幅比10月份扩大2.2个百分点，环比上涨1.5％，涨幅比10月份扩大0.6个百分点。房价同比和环比涨幅均创年内新高。
而居民可支配收入上涨较为稳定，不支持房价的连续飙升，房价收入比已超过合理位景上限。
收入情况并不支持房价的持续上涨，具体来看：1)根据上海统计局上半年统计数据城市居民人均可支配收入14965元，同比增长7.6％。其中，工资性收入10290元，增长3.8％；转移性收入3638元，增长20.3％。这说明消费品上涨的基础并不牢固，以政府转移性支出为主导的收入增长的持续性不强，房价上涨的基础也不稳固。2)上半年，上海市居民家庭人均财产性收入263元，比去年同期增长30.4％，增幅为四大收入来源中最高。无疑受到了上半年宽松货币政策和股市上涨的影响，但这种财富效应在明年收紧货币的条件下的持续性存在很大的不确定性。
政策调控影响将日益显现
2008年银行信贷的天量投放，宽松的货币政策已经促使高储蓄流向了房地产领域，房地产交易量爆发式增长，房价的上涨速度可与2007年高峰期媲美。如果不再采取措施，会使高储蓄加速流向房地产，如1990年前后的香港，炒作房地产，楼价飙升，庞大的资产泡沫迅速推高当地的成本水平，使得香港平均同比通胀率高达10％，房地产市场的泡沫化是政府不愿见到的。
在过去的一个月中，政府出台了一系列遏制房价过快上涨的政策，12月9日，国务院总理主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施，其中关于房地产的政策措施为：个人住房转让营业税免时限由2年恢复到5年。12月17日，五部委联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商“首付比例不得低于全部土地出让款的50％”。
这些措施对房地产市场已经产生了一定的影响，根据我们的草根调研，最近中介较为冷清，买房者观望情绪较为浓重，交易量也有较大回落。我们认为此次调控的影响将日益显现。
未来房价或高位盘整
如我们上文分析，居民的收入和货币因素并不支持房价的进一步快速上涨，经过一年交易量的连续上升，目前部分城市的日均交易量已达到2007年高峰水平后有所回落，进入1月份后，价格将到阶段高位，投机需求将有所减弱，成交量将小幅下降。
销售价格将高位盘整，即使向下调整，幅度也将较小，主要原因是销售面积与竣工面积依然维持供不应求的局面。
根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7％，涨幅比10月扩大1.8个百分点，环比上涨1.2％。1－11月竣工面积累计4.42亿平米，同比上升25.98％。1-11月销售面积累计7.52亿平米，同比上升53.01％。在建施工面积同比增速为17.21％，比较稳定，虽然房价有调整压力，但短期供不应求的情况对房价有支撑作用，销售价格将在高位盘整，或有小幅调整。
估值上升空间有限
截止2009年12月初，深沪房地产板块动态PE30.8、PB4.25，目前估值在历史平均水平。由于房地产市场房价和交易量已到阶段性高位，估值上升空间有限。而且，房价或有调整，由此，对于NAV估值大幅上调的可能性较小。
未来估值的提升依赖于板块盈利的持续提升。2010年主流公司的盈利将持续改善，估值仍有提升空间，优质龙头公司具有吸引力。
房地产将进入正常调整期
也许，这些足以构成地产股春季攻势提前开启的理由；可是，这些可能只是地产股沙漠之旅的一场海市蜃楼。
历史总在重演。初春时节，我们以为10块是万科的底价；炎夏时节，我们以为9块是万科的底价；深秋时节，我们以为8块是万科的底价；寒冬时节，我们以为7块是万科的底价。一次又一次，我们感慨于周期力量的可怕；可是一次又一次，我们依然以估值来研判价值。
历史总在重演。遥想三年前，“地产+X”成为板块内部的香饽饽，行业转型前所未有的成为市场热议的主题。公司涉矿了，股价上涨了；股东增持了，估值修复了；周转加快了，市值提升了。可是周期的力量如此的可怕，以致于前期的上涨成为后期下跌的理由，以致于种种上涨的假象都成为不可持续的海市蜃楼。掩卷长思，今日行业之转型，与昔日行业之转型又有何本质区别？
历史总在重演。每次我们都乐观甚至理智地认为今日不同于往日，可是每次我们都失望地发现今日只是昨日的重现。也许我们永远无法战胜人性，但是我们只求尽可能的多一点理性。也许在人性与理性的斗争中，胜利的终归是人性，但是理性每多占一点上风，未来就每多一丝美丽。
年前反弹终被证伪。虽然在流动性超预期改善的催化下，地产股年前一度出现了短暂的反弹，但是整个1月地产板块依然下跌了4%，并且招保万金等主流品种持续领跌，基本印证了我们持续看空1月的判断。
A股有开门红的传统，地产股也有春季攻势的惯例。从过去十几年的经验来看，春节前一个月地产股上涨的概率为70%，而2月份地产股跑出绝对收益的概率更是高达75%。2月地产股企稳反弹，因为每年的年初信贷相对宽松，而2月处于宏观数据真空期，经济和行业基本面的走势暂时无法验证，周期春节攻势的假象可能重现，而已经明显超跌的地产股无疑具有较强的博弈价值。
我们判断，年后流动性阶段性缓解的局面可能持续一段时间。自IPO重启后，2月份恰逢新股发行暂停，而房价涨幅收窄的迹象也愈发明显，短期内地产股面临的政策环境相对宽松。开发商1月销售和年报业绩超预期，而上市公司也不断释放利好信号，以期增强投资者对于行业转型和公司股价的信心。
尽管从市场博弈、政策环境和公司意愿来看，2月地产股出现了一波企稳反弹，但是我们仍然认为行业反弹的趋势难以持续。
首先，年初以来房贷改善的程度明显低于市场预期，这不仅归因于流动性的内忧外患（QE退出、利率市场化改革和经济去杠杆），更归因于金融部门对于地产中长期前景的预期恶化，而上述两大因素目前看不到根本性好转的可能；其次，行业周期向下和经济转型的趋势渐成共识，即使2月基本面环比改善明显，也无法根本性改变市场对于地产股的悲观预期，行业暂时看不到趋势性行情产生的可能；最后，房地产行业体量庞大，无论是实体层面的模式转型，还是资本层面的市值管理，短期对地产股的边际影响有限。综上所述，房地产行业难以依靠模式的转型来充分对冲周期的向下，类似零售股2013年的趋势性反弹逻辑不太可能在地产板块重演。
关键词：会计准则；公允价值计量；房地产行业；投资性房
一、房地产行业上市公司投资性房地产公允价值计量应用现状
（一）采用公允价值计量的上市公司数量统计。截至2014年4月30日，沪深两市房地产行业（CSRC行业分类标准）A股共有131家上市公司披露了年报，其中沪市有68家，深市63家。对投资性房地产项目采用公允价值模式进行后续计量的共有15家，其中沪市7家，深市8家占房地产行业A股上市公司总数的1145%，而采用成本模式后续计量的有116家，占比8855%。
（二）公允价值确定方法统计分析。统计显示，这15家上市公司主要采用相同或类似房地产的市场价格、资产评估机构提供的评估价格这两种方法确定自身拥有的投资性房地产的公允价值。其中有5家上市公司采用相同或类似房地产的市场价格，有5家采用资产评估机构提供的评估价格，还有3家上市公司公允价值的确定方法没有明确披露，2家未披露。
（三）计量模式转换引起报表数据的变化。投资性房地产后续计量由成本模式到公允价值模式的转换应作为会计政策的变更进行会计处理，企业会计准则对该项会计政策变更要求采用追溯调整法，并相应对变更前一年的比较财务报表进行追溯调整。
由以上数据分析可知，投资性房地产后续计量由成本模式转变为公允价值模式所做的追溯调整会引发财务报表中投资性房地产、递延所得税负债、所有者权益、公允价值变动收益、所得税费用、净利润等项目的巨大变动。
二、公允价值计量在房地产行业运用中存在的问题
通过对公允价值计量在投资性房地产中的应用状况分析，并对比公允价值准则的规定，发现了我国房地产行业在运用公允价值计量模式过程中存在以下几点问题：。
（一）公允价值的应用导致企业业绩不稳定。对于房地产行业上市公司而言，采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不需要对投资性房地产进行折旧和减值，资产负债表日公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，投资性房地产也以公允价值重新入账，对于企业的资产、利润、所有者权益均有较大影响。以金融街为例，实现归属母公司所有者的净利润3.88亿元，较上年同期下降55.53%。显然，公司一季度业绩是符合预期的，导致净利润大幅下滑的主要原因是2012年同期美晟国际广场竣工带来公允价值变动收益7.7亿元，而2013年一季度公允价值变动损益为0。可见，公允价值变动损益的大幅下滑是公司净利润下降的关键所在。
（二）公允价值计量易成为操纵利润的工具。公允价值再度启用，说明我国市场环境得到明显改善，但对于投资性房地产的公允价值的确定而言，无论以相同或类似条件的市场价格还是评估价格为依据，在客观价值的基础上都存在人的主观判断，使得企业操控利润的行为有了可乘之机。
三、公允价值计量应用中存在问题的原因分析
（一）市场环境的限制。近些年，我国房地产行业发展呈上升趋势，采用公允价值计量更有利于反映企业的实际价值，但相比于发达国家而言，我国房地产市场环境仍不完善，缺少稳定性，一些企业不愿转换为公允价值模式，以避免潜在的不利影响。同时，公允价值的应用条件还不是十分完善，在我国只有核心地区才存在活跃的市场价格，大部分企业受市场条件的限制依旧延续使用成本模式。
（二）企业对自身成本效益的权衡。成本效益的配比是上市公司在选择公允价值计量模式时需要考虑的又一因素。由于我国房地产市场的条件不是很完善，许多企业不能从市场上直接获取房地产的活跃市场价格，要确定公允价值就需要聘请独立的资产评估机构进行估值。企业需要投入大量的人力、财力等，是一项重大的成本支出。然而公允价值计量模式的效用并不能在短时间内显现出来，并且需要稳定的经济环境。
四、公允价值计量应用的改进对策与建议
为促进公允价值计量的规范应用和发展，本文提出以下几点对策与建议。
（一）加强公允价值计量和信息披露的监管力度。《企业会计准则》对于投资性房地产公允价值计量和披露都有严格的规定。《企业会计准则第39号――公允价值计量》对此进一步加以强调和细化。对比上市公司在年报中披露的内容，可以发现，一些采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业并没有严格执行准则的规定，许多相关信息未披露或没有明确说明。要进一步推进公允价值计量的应用，就必须加大对上市公司准则执行情况的监督与控制力度。
（二）加强对评估机构的资质审查和独立性监管。由资产评估机构提供的评估价格是上市公司确定投资性房地产公允价值的重要依据之一。因此资产评估机构在公允价值的运用中担任着重要角色。然而，目前我国评估机构的质量参差不齐，在为企业服务过程中也常常“不独立”，从而使公允价值失去了真实性、客观性。故建议相关部门提高资产评估机构的准入门槛，并定期进行资质审查和独立性监管，加大惩处力度，以加强评估机构业务执行过程中的规范性、独立性，为公允价值的运用提供良好条件。（作者单位：东北财经大学会计学院）
参考文献：
[1] 张秀丽.公允价值计量属性――基于投资性房地产应用研究[J].经营管理者.2015，2：41-42.
[2] 王向前.我国会计公允价值应用中存在的问题及对策[J].商.2014（6）.
[3] 吕波.浅议公允价值在会计实务中的应用[J].经济研究刊.2013（29）：193-194.
[4] 刘浩，孙铮.公允价值的实证理论分析与中国的机遇研究[J].财经研究.2005，1（1）：83-93.
各大银行在2009年进行了大规模放贷，很多人以为这些资金都是放贷去了地产行业，却不知很多资金其实是去了低风险的基建行业，而不是房地产行业。2008年房地产行业绑架了银行业，所以国家不敢动房地产的调控，但是等2009年银行业逐渐降低了对地产行业的依存度，2010年，国家直接拿房地产行业开刀了。这些银行形成的放贷风险，随着国家对地产调控的深入，风险也在加剧。但问题是，这些投资者只想到坏的一面，而没有深入去思考好的一面。
这些银行在2009年大规模放贷，而它们同样也在2010年在二级市场上进行了天量融资，这些大家担忧的风险都在进一步下降了。一旦这些风险逐渐减小，那么银行的利润就因为2009年的天量放贷而形成业绩爆发式的增长。试看，2011年第一季度各大银行股的业绩就超市场预期了。
银行股后市肯定会有行情，而且是波段性的上涨大行情，这个笔者在之前的《春天里的银行股最给力》可以得知，而我们目前私募基金重仓布局的也是银行股。并且也有了10%以上的盈利了，我会紧紧抱着大牛股不动。再者，从近期大象股农业银行（601288）、工商银行（601398）和建设银行（601939）的价格趋势走势即可以看出；指数绝对无须担忧。不要相信券商以及所有股评所谓的每天短信提示市场风险，现在关键是你的持仓，必须符合当前的市场热点：蓝筹王者归来。
近期市场指数没怎么跌，但是部分个股却跌得面目全非了，这有点像07年的5・30。出来混总是要还的，这部分创业板、中小盘个股以及一些医药、酿酒等防御个股，在2010年被机构炒翻了天，现在进行价值回归，也很正常。但问题是，我们投资者的站队要正确。2010年不买银行和地产甚至钢铁股，那是非常对的，但是，如果你现在还没有持有这些低估值的蓝筹，那么你就绝对是错的。狼来了，喊多了大家就不相信了，但是，相信笔者，这一次狼真的会来了，那就是蓝筹王者归来。
从建行的反复多次技术走势上的K线N连阳，从工行最近的8连阳，从农行最近的11连阳，这说明什么情况呢？这一切的一切都说明市场的资金，或者说主力机构大资金，都在往低价、低估值的蓝筹里扎堆买入了。我觉得现在的行情，或者二季度的行情，很可能跟07年的5・30之后很像。如果大家现在还不扭转思维，那么到时候又将是赚了指数不赚钱了。其实，说真的，如果你对个股真的没把握，没信心，那就去买50ETF指数基金吧，起码可以跟得上指数的涨幅。
现在大家要丢弃做中小盘个股或者创业板，或者医药股，或者酿酒等2010年大牛板块个股的思维了。我们现在要把投资的眼光转回到蓝筹。未来二季度的行情主线将会是：蓝筹加资源板块的炒作。
煤炭和有色，在每一波市场行情里，都会有所表现的，不过大家要注意把握这是波段操作的品种，而且可以短期内迅速获取暴利，但是不够稳健。稳健的话，大家就建仓银行和钢铁，地产股因政策利空，我不大敢说。
对于地产板块，它们的走势就相对难以分析和比较复杂了，但是，无论地产股遇到什么利空，它们现在都变成“小强”一样打不死了。最主要的原因是地产股这两年的业绩无需担忧，因为很多上市的地产公司已经提前把业绩和利润留给了今年甚至明年了。再加上地产板块从去年以来调整至现在，底部横盘的时间已经大概1年了，技术上已经调整得足够充分了，再加上2010年优异的年报业绩。因此，其实目前地产股的利空也是被投资者人为的恐惧因素放大了，目前的廉价地产股其实也是被低估了。
国家未来对房地产行业的发展思路必将是保障房和商品房“双管齐下”的发展思路，所以，针对那些房价要“暴跌”的言论，笔者是极其不赞同的。房价会跌，但是绝对不会暴跌。究其深刻原因，大家通过对笔者上面分析的了解之外，还可以深入研究。
透过对银行股和地产股的行业分析和政策理解，结合这两大板块的市场技术价格走势，它们目前都已经通过大概1年的时间底部长期横盘之后，机构的筹码也吸纳得非常充分了。目前，它们的技术走势正突破年线，均线系统也呈现多头排列了，后市会有一波上涨行情。
所以，对于后市的市场行情分析，笔者认为，在大方向上，是坚定看多的，但是对于那些高估值和高市盈率的创业板和中小板，以及2010年被机构爆炒的医药和酿酒类个股，比较看空。
关键词:投资、地产行业、会计政策、分析
一、房地产行业投资性会计准则的出台背景
近些年来,随着我国住宅分配制度由实物分配彻底转向了货币化分配,我国的房地产市场得到了迅猛的发展,全国各地商品房价格走进了一个上升通道,近几年涨势尤甚。我国现行会计制度下房地产按历史成本记入企业的固定资产、无形资产、其它资产,并按其估计使用年限提取折旧、进行摊销。但是,这种计提折旧后的固定资产净值、或摊余价值往往不能反映投资性房地产的真实价值。投资性房地产在经过数年以后,它们的市场价值不仅可能高于其账面净值,而且还能高于其账面原值的数倍,甚至数十倍。显然,这种方法在很大程度上低估了房地产的市场价值,歪曲了企业投资的真实含义,不利于会计报表使用者了解企业的真实情况,并给企业当局进行利润操纵提供了很好的机会与很大的空间,极大的损害了会计报表使用者的利益。在此背景下财政部审视时度势,在新的企业会计准则中新增了《企业会计准则第3号——投资性房地产》。新会计准则规范了投资性房地产的后续计量与期末估值,谨慎性引入了公允价值的标准,给企业财务政策的选择留下了一定的空间,也给广大投资者及债权人、各级主管部门准确了解企业真实的资产及财务状况提供了合法的保障。
二、新会计准则下房地产行业会计政策路径选择
1、成本计价与公允计价的选择
采用公允价值对投资性房地产进行计价是目前国际上比较通行的方法,这样使得公司的资产增值信息更透明,利于公司在资本市场获得正确的定价,从而也有利于公司再融资,获得资本市场的种种便利。从这个角度,公允计价可帮助企业更好的借助资本市场的力量来获得发展。然而,会计核算方法的改变,只是让公司的隐性价值显性化,但并没有改变公司的真实价值。因为决定公司价值的应该是企业的核心盈利能力和真实的资产价值,而非账面利润与账面价值。成本法下,虽然要提取折旧或按期摊销,减少了企业的账面盈利,但却可起到抵税的效果,减少了企业现金流的支出。从而将价值保留在了公司内,有利于股东利益。因此,投资性房地产会计准则下是选择成本计价还是选择公允计价值得我们研究。
(1)不同类型的房地产企业会计政策的选择不同
投资性房地产会计准则主要针对那些拥有大量投资性房地产的公司制定,对主要经营普通居民住宅的企业来说,除部分投资性土地储备外,作为存货的房地产远远大于投资性房地产,因而受投资性会计准则的影响较小(如G万科(000002.SZ))。投资性房地产会计准则第十六条规定“自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,投资性房地产按照转换当日的公允价值计价,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入所有者权益。”根据此规定,这种类型的开发公司如果选择公允计价会计政策,一方面如果转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益(实为损失),降低了公司的净利润,反而将成本计价模式下隐性亏损变成了显性;另一方面如果转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入所有者权益,在当期盈利能力不变的情况下,反而降低了公司的净资产收益率,选择公允计价会计政策对这类公司无明显益处。
对拥有大量投资性房地产的公司而言,投资性房地产会计准则第七条明确规定“企业取得的投资性房地产,应当按照取得时的成本进行初始计量”,但第十条规定“在同时满足:①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计的条件下,在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”第十一条规定“采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。”由此可见,即使对那些拥有大量投资性房地产的公司来说,在取得投资性房地产时也应当以成本计价,只有在后续计量时在满足一定的条件下方可采用公允计价。
“戴维斯双杀”没上演
“戴维斯双杀”来源于美国知名的戴维斯家族，该模型鞫述估值和盈利预期对股价的同向加强作用，同时向上为“双击”，同时向下为“双杀”。
1月份股市的调整，让投资者一度担忧出现“戴维斯双杀”，该担忧至今仍存在。回顾1月份股市表现，我们认为下跌主要源于货币政策收紧下，资金面趋紧带来的估值下调。对比分析股市下跌中各类指数的盈利预测和估值变化，数据显示，2011年的盈利预测总体小幅上调，而估值明显回落，尤其是前期估值偏高的中小板和创业板，估值回调幅度超过10％，构成了指数下跌的主要原因。
盈利预测有下调可能
虽然1月份股市下跌中未出现盈利预测下调带来的“双杀”，但后期盈利预测仍有下调的可能，主要源于两方面：一是持续紧缩货币政策和地产调控最终影响总需求，从而引发投资者对经济增长的担忧，进而下调GDP和公司盈利，二是高通涨侵蚀企业利润空间，引发盈利下调。
经济增长担忧景气
A股盈利与经济增长高度相关，总需求的上升是企业利润增长的最大拉动力+从历史上来看，A股净利润增速与GDP增速的走势基本保持 致，尤其是2005年股改后，股市对经济增长的反映更加明显。规模以上工业企业增加值同样是A股(剔除金融)盈利的重要参考指标。历史数据显示，规模以上工业企业增加值增速与A股(剔除金融)营业收入速具有较高的相关性。 (见图)
紧货币和严房控可能引发经济增长担忧，促发盈利下调。2010年下半年来，持续高通胀的背景下，货币政策不断收紧，加息3次，准备金率上调4次(加上半年3次，共7次)。期间同时出台“第三轮房地产调控。随着政策效果的逐渐体现，叠加后续的紧缩政策，需求面的收缩可能最终将上市公司业绩的影响。历史的数据显示，紧货币政策最终影响经济增长，从而反映为上市公司的利润增速下滑。2010年6月份市场对经济二次探底的担忧加剧，引发了一波A股盈利预测的下调。
高通涨侵蚀盈利
通胀对企业盈利的影响有阶段性差异，通胀早期利于企业赢利提升，通胀后期侵蚀赢利，这主要源于通胀早期企业受益于产品价格提高，而后期成本压力上升。周期演变看，经济增长通常领先于通胀，物价逐步回升阶段预示着经济增长良好，终端的需求旺盛，而原材料成本未大幅上升+因此通胀早期企业盈利能力总体提升。但物价进入全面上升阶段，原材料成本压力加大，且紧缩的调控政策压制需求端 企业利润率水平受挤压。分析2004和2007年两个通胀上升周期下A股毛利率走势发现，CPI从负逐步上升到达4％之前，企业的毛利整体上升，而在这之后企业毛利率水平迅速回落。因此，通胀后期高通涨侵蚀企业利润空间，可能引发盈利预测下调。
杀伤力不大
观察政策调控对经济增长的影响，后期盈利预测下调的可能较大，但对股市的总体冲击并不大，尤其是沪深300和中证100，相对而言小盘股的风险较大。
低点隐含盈利增速不高
如果出现“戴维斯双杀”，对股市的杀伤力有多大?我们可以比较2622点(2011年1月低点)和2319点(2010年低点)的情形。2319点是2010年的最低点，既反映了 国十条”政策后市场估值的回落，又反映了“经济二次探底”担忧下盈利预测的下调，可以认为是“戴维斯双杀”后的点位。
比较几个主要指数2622点相比2319点的涨幅，沪深300是16％，中证100才11.7％，中小板也不过23.3％。如果认为2622点已经充分反映了“杀估值”，那么2622点相比2319点的涨幅就是隐含的2011年的盈利增长。由此可见，2622点隐含的2011年盈利增速并不高，明显低于当前市场的一致预期，未来盈利预测下调对股市的冲击并不大，或者说前期的“杀估值”已经隐含了部分盈利的担忧。
不过，需注意的是，这个判断的前提是2622点时“杀估值”已彻底，从沪深300和中证100来看，基本可以做这个判断，但中小板和中SzT600在2622点时的估值仍明显高于2319点时。
大盘股：定海神针
为找到盈利预测是否合理，我们对比经济增长，工业增长货币供应这些宏观变量，与历史的差异，判断当前的盈利预测是否明显偏离。
朝阳永续致预期显示，分析师对2011年沪深300和中证100指数的盈利预期比较平稳，低于20042009年的均值和中值，符合经济增速的运行规律。从盈利预测的绝对水平看，也不高。因此市场的系统性风险相对较小，尤其是中证100为代表的大盘蓝筹。
中小盘：风险更大
对比2004―2009年的均值和中值，中小板和中证500的盈利预测均处于高位，与GDP增速的规律背离，未来经济增速如下调，这两个板块盈利预测下调的风险更大。从盈利预测的动态变化看；2011年来中小板和中证500的盈利预测仍在不断上调，而沪深300和中证]00的盈利预测平稳，因此，中小板和中证500的“盈利泡沫”可能更大。
而且，2622点时中小板和中证500的PE仍高于2319点10％左右，对比沪深300和中证100，他们的“杀估值”并不充分和彻底，未来的风险更大。
行业分化
分析具体的行业，我们分四大类能源材料，金融，地产链，消费类。能源材料行业的盈利依赖资源本身的价格，目前盈利预期隐含的资源价格涨幅并不高，下调风险小。银行保险利润增长受益于加息，下调概率不大。
能源材料：价格支撑盈利
能源和原材料行业的盈利依赖资源本身的价格，从历史规律看，煤炭股、有色股，钢铁股利润分别与煤价、铜价，钢价高度相关。2010年下半年以来，资源品价格不断上涨驱动了有色，煤炭、钢铁股的盈利预测不断上调，尤其是2011年新年后钢价不断攀升推动钢铁股盈利预测的继续上调。
目前煤炭、有色，钢铁行业
2011年净利润增速分别为20.9％53.6％，50.2％，根据历史上行业利润增速与商品价格的关系，隐含的煤价、钢价铜价涨幅分别为7.8％，16％，5％。从这个涨幅看，并不离谱，全球经济复苏和美国宽松货币政策输出货币的大背景下，这个涨幅不难实现。因此，这三个行业盈利预测大幅下调的概率较小。地产链：警惕过严房政的影响
“新八条”和沪渝房产税试点将地产的调控政策再次推上历史的新高，这方面昭示了管理层对调控房价的决心，另一方面也加重了我们对地产政策过调对经济伤害的担忧。由于政策刚刚出台，后续的效果还需观察，但政策加码后，我们对后续的房屋销售形势需更悲观一些。
根据历史上商品房销售面积与房地产行业净利润增速关系，目前房地产行业2011年净利润增速为39.8％，隐含的销售面积增速为8％。第三轮房市调控后，这个销售增速面临下调的可能，如降为5％，房地产行业净利润增速或降为36.5％。
从房屋销量对家电的影响及高通涨对利润的影响看，家电行业盈利后续有压力。
在“国十条”，“国五条”出台后，我们就站在地产销售投资的关系角度前瞻性地判断，随着房屋销量增速的回落，2011年1月开始房地产投资增速将出现回落，从2010年12月的数据看这个趋势已经显现端倪，当前销售对投资的负面影响或更重。从而，与地产投资相关的中游制造业未来景气将受到影响，如水泥、工程机械化学原料。
目前建筑建材化学原料、建筑机械行业2011年净利润增速分别为46.2％，66.6％、41.2％根据历史上行业利润增速与房地产投资增速间的关系，隐含的房地产投资增速为24％。第三轮房市调控后，随着商品房销售增速回落，房地产投资增速面临下调的可能，不过需观察保障房和基建投资的对冲。
消费：农产品涨价的成本冲击
汽车行业的净利润增长与汽车销量增速高度相关。2001-201 0年汽车销量的年均增速24，6％，长周期看中国汽车已经经历了1 0年的快速增长，虽然消费升级下汽车的销量仍望保持较高增长，但政策刺激需求的集中释放必将使得短期增速回落。
目前预期汽车行业2011年净利润增速为21.6％，隐含的汽车销量增速为15％。这个增速比较合理，下调的概率较小。而且由于厂商的季节平滑，1―2月份汽车销量增速大幅下滑的情形可能看不到。
基本消费品在温和通胀时期利润增速一般加快，但通胀后期的高通胀下利润开始受损，主要源于成本压力的上升和调控政策对终端需求的抑制。观察白酒对比粮食价格，纺织服装对比棉花价格，均明显呈现出这个规律，零售，中药对比CPI也呈现出这个规律。
目前的通胀已经步入中后期，农产品价格的持续上涨体现为基本消费品的成本压力，基本消费品后续盈利下调的压力加大。分析各子行业2622点相比2319点的涨幅，即隐含的2011年的盈利增长，对比当前一致预期的盈利预测，零售、纺织服装，医药的安全边际较较大，食品饮料风险偏大。
金融：加息有助利润增长
加息有助银行净利润增长。虽然通胀时期往往伴随加息，但负利率局面难以改变，在此效应下储蓄存款活化加大，使得金融机构活期与定期储蓄存款增速的差距扩大，有助银行息差扩大。从历史上看，加息周期下银行净息差的确扩大。而且，考察信贷对银行盈利的影响发现，贷款增速下滑并不定影响银行利润增速。而紧缩政策担忧下，朝阳永续一致预期银行业2011年净利润增速已由年初的高点21.5％小幅下调至19.8％，反映了定的悲观预期，未来进步下调的概率较小。
加息周期中保险盈利受益。从收益角度看，加息会使债券收益率上升，而保险公司固定收益投资主要集中在5年――10年，15年期国债和金融债，加息周期下保险公司收益增加。当前预期保险业2011年净利润增速为25.2％，我们认为大幅下调的概率不大。
盈利预测有下调可能
主要源于两方面，一是持续紧缩货币政策和地产调控最终影响总需求，从而引发投瓷者对绎济增长的担忧，进而下调GDP和公司盈利，二是高通涨侵蚀企业利润空间，引发盈利下调。
盈利下调对股市的总体冲击并不大。如果认为2622点已经充分反映了“杀估值”，那么2622点相比231 9点的涨幅就是隐含的2011年的盈利增长。沪深300涨幅是16％，中证100才11.7％，明显低于当前市场的一致预期21.7％和20.3％。
由于经济的不确定，以及国内经济政策调控的两难选择，使得A股市场难以积聚明显的做多动力，也还看不到明显好转的迹象。因此，下半年，市场仍将延续震荡寻底的过程。
欧洲债务危机仍在延续，救助机制并不能根本上解决欧洲经济面临的转型难题：财政大规模赤字与失业率高企、经济疲弱之间的矛盾。而矛盾背后实质上是欧洲“高福利、低生产”模式的困境。从这个意义上讲，欧洲经济体的调整过程可能并不会很快结束，金融市场的动荡很有可能诱发经济体“二次”探底局面的出现。下半年中国出口环境因此变得相对悲观。
在金融领域，信贷收紧和房地产市场调控已经使得金融市场出现明显的流动性匮乏。货币供应量将继续回落，对市场资金供应并非有利影响。中期市场的重大风险还在于公司盈利水平变化，目前卖方研究机构对此并没有给予完全充分的反映。
从市场供求来看，在流动性偏紧的状态下，市场融资压力不减，而下半年A股市场还将进入限售股解禁的最后冲刺阶段，到2010年年底市场将基本实现全流通，流通市值规模将有约8万亿元的增加。
对市场有利的信息是大幅下跌后市场整体以及权重行业估值进入低位区间，如果基本面不发生重大转变，阶段市场也存在-定静态价值支撑。但经济增速下滑对估值的挑战作用仍然不可轻视。
直观上，触动市场破位的原因是房地产行业政策的加力收缩。虽然房地产和股票市场均已受到影响，出现大幅调整，但到目前为止，我们不认为调控政策对市场的压力已经得到释放。基本面上，投资带来的需求回升速度较快，使得第一季度经济增速达到2004、2005年以来增长周期的高位。同时，物价指数进入快速上行阶段，通胀压力不断加大，未来2-3个月，国内经济运行对市场的困扰仍然，难以轻易消除。物价指数维持高位运行，而经济数据中反映增长的投资、工业等主要数据下滑特征将更加明显。虽然加息的空间和可能性不大，但政策基调仍将维持偏紧状态。一方面，房地产行业后续配套政策将继续落实，前期政策已经使房地产行业交投明显滑落，但高房价问题依然比较突出；另一方面，二季度之后国内需求明显复苏，而物价指数也将逐步抬升，并进入集中释放阶段。政策调控的两难选择使得市场也难以积聚明显的做多动力。整体上，我们认为政策调控仍将维持偏紧状态，房地产市场、物价走势是决定政策走向比较关键的两大因素。
如此背景下，市场预期还看不到明显好转的迹象。信贷紧缩与流动性控制使得资金供应预期持续受压；虽然房地产调控政策短期难以影响行业投资开发力度，政府项目投资建设周期推进也能保证投资数据短期强势，但政策促动下的投资回落预期已经处于酝酿之中；生产资料价格进入强势上涨阶段，对传统制造行业的利润削弱作用将逐步显现，应该注意，中期市场面临的最大风险来自于投研机构盈利预测下调风险。
从经验上来看，下半年市场有跌破前期低点、向下寻求支撑的可能性。如果经济向下风险显现，沪综指有挑战2300点的可能性。在宏观面没有重大变化的情况下，大幅下跌后的市场反弹可以期待，届时可关注业绩优良价值股或部分超跌周期股的反弹机会，但应注意控制进出节奏。中期视角，应继续规避与经济关联度较高的行业公司，关注重点可以放在业绩预期稳定的品牌消费、食品饮料、商业，农业、医药类公司，但也应注意上半年涨幅较高的部分消费股出现阶段性补跌风险。我们继续看好新经济中的智能电网、高铁及配件、新能源电池、TMT及高科技产品应用，但目前建议稳健投资者等待其更好的买入机会。主题投资方面，可继续关注新疆、海南、等区域板块的波段机会。
香港股市是近期全球跌幅最大的金融市场之一，过去四周恒生指数累计下跌11.1％。而在香港上市的中国地产股则成为重灾区，跟踪香港内房股价表现的标智内地房地产指数基金(2839，HK)在过去四周累计下跌32.6％，集中反映了内房股在进入“金九银十”的糟糕销售成绩以及地产商的信贷违约风险快速上升。所有的坏消息似乎都在表明：中国房地产行业再次来到了生死存亡的关头。
当然，资本市场反映的是投资人对实体经济前景的预期，而不是已经发生的事实。本轮内房股的暴跌，是投资人对内房股销售前景的悲观预期和对其债务偿还能力的质疑，而国际经济环境的动荡加剧了这种悲观情绪。于是，做多资金的抽逃和做空基金的介入使得内地地产股的股价失去支撑，出现脱离基本面的下跌。而就在这种暴跌中，内房股的投资价值开始凸显。
正当商品房销售和投资遭遇水深火热时，“双轨”的另一端――保障性住房建设则正如火如茶地进行中。近日国家统计局的数据显示，2011年1至8月，全国保障房开工率达86％。按此进度，全年完成1000万套的保障房开工目标已是板上钉钉。今年1～8月，全国房屋开发累计投资额同比增长33.2％，新开工面积同比增长25.8％。今年以来全国房屋新开工面积的增速始终维持在高位，保障房建设力度加大成为其最主要的推动因素之一。在商品房投资增速回落的背景下，保障性住房投资已成为固定投资的主要补充力量。
保障性住房投资的资金来源主要来自中央和地方政府的税收收入。考虑到宏观调控和经济结构转型，政府的卖地收入和企业税收面临考验，保障性住房建设资金捉襟见肘。而发行地方城投债和银行信贷支持难以从根本上解决保障性住房建设的资金困局，建立良性长效以及可持续的资金融通机制是关键。计划和市场两种手段并举，通过税收减免和财政补贴提升收益率水平，引入社会资金将是一条可行的融资路径。
行情问答
Q：目前中国房地产业的情况很糟糕吗?
A：的确很糟，限购、限贷以及限价等调控的极端形态综合发酵，终于将房地产公司逼至主动降价求生的地步。
Q：整个行业真的即将像急跌的股价反映的那样面临生死存亡的境地吗?
A：没有，在房地产调控的大背景下，未来十年中国房地产行业增速将放缓，进入平稳发展阶段，远未达生死一线。股市总是过度反映实体经济的变化，本次也不例外。
Q：由于多数主要城市销售下滑，是否多数房地产上市公司面临的运营困难和较高的财务风险，甚至比2008年还糟糕?
A：没有，目前内房股上市公司的运营和财务状况显著优~2008年下半年的水平。过去两年内房股公司的销售额取得了突飞猛进的发展，为内房股公司储备了丰富的现金流。今年前8个月，整个行业的销售目标完成率达到60％，净负债比率仅为65％，整个房地产行业的经营状况保持健康水平。
关键词：行情
期内中证房地产指数大幅下跌8.66％至3058点，其间呈现单边下跌走势。下跌驱动因素包括9月上旬销售弱于预期以及欧洲债务危机持续升级引发国际金融市场动荡，而中证房地产指数的波动性因此而显著上升。期内我们观测的25家A股地产股全部下跌，其中跌幅最小的五家地产上市公司分别是：中国国贸、陆家嘴、北辰实业、苏宁环球和外高桥，而跌幅最大的五家公司分别为：荣盛发展、招商地产、金地集团、新湖中宝和首开股份。整体而言，持有型投资物业占比大的地产公司所受市场影响较小，而开发业务占比大且9月销售表现偏弱的地产公司跌幅居前。关键词：保障性住房建设的新模式
当保障性住房建设快速推进之时，保障性住房的融资问题越发凸显出来。政府有动力做(问责制)却缺钱而回报率较低，无法吸引民间资金进入，而中建国际的BT模式将有望彻底解决保障性住房的资金困局。
所谓BT模式，是指一个项目的运作通过项目公司总承包，融资、建设验收合格后移交给业主，业主向投资方支付项目总投资加上合理回报的过程。如果政府和建造企业以BT模式来进行保障房建设，将可以缓解政府在资金方面的压力。对于建造企业来说，保障房项目的利润虽然单薄但稳定，且公司在开发保障房过程中，能够与各地政府建立良好的合作关系，进一步加强公司在房地产开发和城市综合运营业务领域中获取土地的能力，这方面将是大型企业发展保障房业务的重要支撑。
关键词：“金九银十”行情落空
9月上旬全国新建商品房成交惨淡，而被寄予厚望的第三周销售仍然疲软。我们基本可以得出结论：“金九银十”行情已然落空。行情观测：成交量持续下滑，同比大幅下降，“金九”成泡影。一方面，“限购”和信贷紧缩对需求抑制作用继续；另一方面，降价幅度未达预期，购房者观望情绪浓厚。在库存、资金、销售目标三重压力下，未来开发商唯一的选择是更大幅度的降价。我们认为，房价短期普跌已成趋势，但受土地供应与刚性需求制约长期看涨预期不变。在此情况下，小幅降价会使短期看跌预期进一步强化，购房者观望情绪进一步上升，成交量进一步萎缩。而大幅降价则会削弱甚至逆转短期看跌预期，吸引购房者入市，刺激成交量回升。年底前主要城市“以价换量”，房价大幅下降将是渐进的。
关键词：行情
期内，香港内房股板块遭遇重挫，标智内地房地产指数基金暴跌27.5％，我们所观测的25只香港上市的内房股公司集体下跌，且跌幅可观。9月份内房股销售弱于预期产生的不利效应在香港股市得到放大，且绿城信托事件引发境外投资者对其偿债能力的质疑，以及资金流出香港的因素对内房股价造成沉重打击，此外也不排除境外对冲基金沽空内房股的行为加剧了内房股价的波动性。期内跌幅最小的五家内房股公司分别是：建业地产、华南城、花样年控股、世茂房地产和佳兆业地产，而跌幅最大的五家公司分别为：富力地产、合景泰富、雅居乐地产、中渝置地和保利香港。内房股整体平均市盈率仅为6.08倍，处于历史较低水平。
关键词：调控中的融资方式
在紧缩的货币政策背景下，开发商的融资方式受到房地产行业宏观调控的严重影响。楼市成交量下滑，开发商销售资金回笼压力正明显加大，以及银监会、证券会等有关部门对房地产企业信托、IPO、再融资等融资手段的严格控制，使得开发商为寻求长期稳定的资金来源，不得不转变融资方式，大举向海外资本市场融资。
自2011年1月起，华润置业、雅居乐、中骏置业、恒盛地产、佳兆业、碧桂园、远洋地产、盛高置地、宝龙地产、世茂
房地产等多家大型房企纷纷启动海外融资。目前融资规模超过1000亿元人民币，几乎为去年560亿元融资额的2倍。利率高、年限长和新型的合成债发债方式成为了2011年开发商融资的特色。
(1)利率高。票面利率的范围为9.25％～13％，显著高于国内票据融资水平，反映国外投资者要求更高的风险补偿。
(2)年限长。在时间期限方面，几乎所有的债券融资都将到期日限定在2015年以后，期限长达6～8年，反映开发商为资金链安全做长期的打算。
(3)合成债。指的是以人民币标价，但以美元结算的债券。目前来说是一种最适合将内地融资需求与海外投资需求联结起来的方式。在人民币升值预期之下，以人民币标价、美元交割对投资者较有吸引力。
从融资方式不难看出大型开发商青睐海外债权融资方式，而中小房企更青睐信托基金。这标志着开发商债务结构转型的开始。伴随着融资模式改变和资金链的调整，开发商的运营模式也将带来革新。
中国国贸()
期内，在剧烈的市场震荡中，中国国贸体现了其投资性物业为主业的优势所在。2011年上半年营业收入保持快速增长。商场、公寓租赁业务稳定：国贸商城的平均租金为人民币792元／平方米・月，整体出租率为84.0％；国贸公寓的平均租金为人民币188元／平方米・月，出租率92.4％，均符合预期。但酒店业务拖累公司业绩。上半年平均出租率42,9％，平均房价2162元，出租率低于预期，酒店单月经营成本3000万元左右，预计实现盈亏平衡要到4季度或者2012年上半年。
全年来看，我们认为公司将呈现如下趋势：1)收入同比增长70％，贡献主要来自于酒店以及写字楼出租提升；2)毛利率将与去年持平，且将低于历史平均水平20个百分点左右；3)管理费用可控，但财务费用维持高位。因此业绩虽触底反弹，但净利润率只是小幅恢复至14％-15％左右，我们依然认为，公司要在三季度才能恢复至正常赢利水平。
我们下调公司2011年赢利预测至每股0.24元，2012年赢利预测维持每股0.37元。公司股价对应2011／12年市盈率分别为39.2倍、25.4倍，对2012年净资产值有36％的折让，对应股息收益率仅为1.24％，我们认为公司估值吸引力一般，维持“中性”评级。
首创置业(2868.HK)
2011年前8个月，首创置业完成销售额人民币67.4亿元，较去年同期增长13.3％。但整体的销售完成率未达到50％，低于行业55％的完成水平，表现不尽理想。对于未来几个月的销售前景，我们表示谨慎乐观。尽管公司的推盘数量和速度将提速，但考虑到疲弱的市场环境，首创置业的全年销售额达标概率偏低，预计全年销售额将达人民币130亿元。
2011年上半年首创置业的营业额和净利润分别为人民币16.6亿元和3.07亿元，分别较去年同期减少39％和4％。入账收入减少是收入和净利润下滑的主要原因，预计下半年公司的入账进度将显著提速。同时由于部分高利润项目入账，毛利率由去年同期的31.1％大增至53.1％。
根据我们的预测，首创置业在2011和2012年的赢利将持续增长，预计净利润分别达人民币11.8亿和12.4亿元，每股收益为0587元和0.611元。目前的内房股行业估值处于低位，2012年预期市盈率仅为6.3倍，而由于市值和发展规模较小，首创置业的预期市盈率仅为2.7倍。
我们认为，由于系统性风险，针对内房股的过度悲观情绪难以反映企业的内在价值，未来十年房地产行业仍享有市场的平均估值水平。我们给予首创置业“买入”的评级，12个月目标价为2.4港元，相当于3.3倍的2011年预期市盈率以及每股NAV折让52％。
合景泰富(1813.HK)
2011年前8个月，合景泰富已实现合同销售额达人民币84亿元，相当于公司全年销售目标的56％。广州、苏州、成都和天津是公司销售收入的主要来源地。我们认为，随着“金九银十”供应高峰的到来以及销售竞争加剧，公司的销售去化率可能将由上半年的80％下滑至60％。尽管如此，在供应充足且灵活的市场策略的情况下，我们有理由相信合景泰富有较大的概率能够完成全年人民币150亿元的销售目标。
2010年我国经济的基本面会比2009年更加复杂，但主基调将是在温和调整中谋求再平衡。
楼市：在滞涨中发酵
经历了2009年的快速上涨后，部分一线城市房价已经泡沫化，受到政策性抑制，2010年出现滞涨的可能性较大。预计房地产行业将向二三线城市深度挺进，这些地区的房价也有进一步的上涨空间。总体来看，中国的城市化正处于加速阶段，土地资源有限以及土地价格的形成机制不可能短期改变，加之人民币升值因素，预计在全球最为突出的流动性充裕推动下，中国房地产行业在2010年虽将承受一定的政策收紧压力，但还不会出现长期的拐点，经过短期发酵后，中期仍能继续走强，但长远来看，要谨防严重的泡沫化。
包括住房政策在内的中国诸多敏感政策，实际上受制于美国经济和货币政策，接下来的博弈各方均须十分谨慎地加以应对。笔者认为，2010年市场将提供给政府一个给房地产市场主动短期降温的最佳时间窗口。是否彻底戳破泡沫，取决于美元政策，中国至少应该赶在美元加息之前遏制资产泡沫化，否则后患无穷。如果2010年房地产市场总体表现较为温和，即没有出现价格再度快速上涨，则政策压力就不会太大，类似物业税等利空政策很可能会延迟到2011年或以后。
中央加大经适房、限价房、廉租房建设和供应调控房地产市场的思路，属于“市场的归市场，政府的归政府”，这种相对缓和的措施倒是比较稳妥的，关键在于进度如何，价格如何。
股市：需精选目标波段操作
保守预计波动区间为3000～4200点，向上的动力主要来自蓝筹业绩的稳定增长及股指期货推出带来的做多力量。冬季或有小，二季度前后预计观望情绪较重，春夏之交需谨防变盘；总体来看，2010年股市的机遇大于风险，但需精选目标波段操作，鉴于目前题材股、小盘股的估值已经较高，以及殷指期货可能拉高蓝筹大盘股的估值，所以2010年的主要投机机会还是在大盘蓝筹股方面；以创业板和中小板为代表的中小市值股票，一定要注意在合适的时机减仓或出局。
从目前情况来看，政策预期也会对股市产生相应影响。
上调存款准备金率预期为了适度抑制银行的贷款冲动过于强烈，预计上半年有可能上调存款准备金率，这会对市场流动性预期造成负面影响，进而导致股市趋于冷静。不过，如果没有利率的提升，就不会彻底逆转流动性充裕的现状。即便提高存款准备金率，预计其象征性意义大于实际意义，估计是有惊无险。
加息预期若2010年年中CPI指数达到3％以上，下半年可能会促使银行加息，预计第三季度与第四季度各一次。加息是政策退出的重要信号，但从2007年的经验来看，市场的走势不一定会随着加息的出现而立即转空。在通胀预期和业绩提升的双重推动下，预计股市仍能保持相对强势。
奠基十二五 政府退出及打压资产泡沫的力度或超出市场预期。2010年是“十”的最后一年，届时的具体经济形势会形成“十二五计划”制定的基础，一般来说，更加有力度的措施很可能要等到“十二五计划”中执行。但是，也存在一种可能，就是虚拟经济如果过度繁荣，会激发政府下决心进行更为严厉的调控。例如物业税和资源税的提前征收――预计3％的资源税从价计征改革方案今年将会正式出台，会加大房地产、能源类、有色金属板块的价格压力，从而带来股的调整。
