时间：2023-06-26 16:23:59
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产业固定资产投资，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：房地产业；县域经济；灰色关联分析方法；实证分析
中图分类号：F239.30文献标识码：A文章编号：1672-3309（2008）09-0044-03
国内许多学者对房地产业与社会经济发展的关系进行了研究。曹振良认为，房地产业定位也就是房地产业发展与国民经济发展的关系问题；刘育中阐述了房地产业与区域经济相互促进的作用；刘静岩分析了房地产投资和区域经济发展之间的关系，探讨房地产投资对于经济增长的促进作用；曹宏亮认为，房地产业与国民经济结成了密切的联系，并且两者的发展呈现同向波动关系；李启明就房地产业在国民经济中的地位、房地产业与国民经济各行业的相关关系等方面进行了评述；刘文婷对武汉房地产与经济增长进行了实证研究等等。但以往的研究偏重于国家或者大中城市有关房地产业的研究，小城镇的相关研究略显单薄。因此，本文以湖南省望城县为例，对房地产业与县域经济发展的关系进行了相关分析。
一、望城县房地产业发展概况
望城县紧邻长沙市区，是长沙中心城区人口和产业向外扩散的承接区域。近年，望城县房地产业不断升温，特别是随着长沙市融城建城步伐的加快，基础设施的逐步完善，多条交通干线的贯通，以及日益增长的房地产需求，加上自身优越的自然环境和城市区位，使房地产业成为望城县的支柱产业。2006年，全县房地产业开发投资259487万元,进驻望城县的房地产开发企业已达52家。商品房新开工建设面积100.87万平方米，同比增长85%；新竣工建设面积42.62万平方米，同比增长27%。自2002年起，投资额逐年攀升，由1300万元陡升至2006年的259487万元。房地产业占固定资产投资的比重逐年上升，带动了建筑、建材、装饰、运输等相关产业的发展。总之，望城县房地产业成长很快，表现出迅猛发展的势头。
二、望城县房地产业与社会经济发展关系实证分析
（一）社会经济发展与房地产业的关联分析
社会经济发展对房地产业的作用或是带动，或是制约。一般来说，GDP、经济增长率、社会固定资产投资水平以及消费水平、信贷规模和利率都与房地产业有一定的关联，对房地产业发展有不同程度的影响。在此，采用灰色关联分析方法对望城县各项经济发展指标与房地产业发展关联度进行分析。
1.研究方法介绍
灰色关联分析方法能够反映系统内各因素的动态发展状况，其基本思想是根据序列曲线几何形状的相似程度来判断其联系是否紧密，以关联度作为其关系密切程度及相互比较的主要标志，曲线越接近，相关序列之间的关联度就越大，反之则越小。灰色关联分析方法计算过程如下：
首先，给出原始数据列的参考序列（X0）和比较序列（Xm）：
X0（k）=（x0（1），x0（2），…，x0（n））
………
Xm（k）=（xm（1），xm（2），…，xm（n））
其次，对原始数据进行无量纲化处理。求出参考序列和比较序列之间的差序列，计算关联系数?灼：
?孜（k）=
式中，?灼为分辨系数，且?灼∈（0，1），i=0，1，2，…，m。
再次，采用公式
?酌=?孜（k）
计算关联度，列出关联序。
最后，比较关联度的强弱。若?酌a＞?酌b，则称影响因素Xa的关联度优于Xb。
2.数据指标选取
根据望城县社会经济与房地产业发展实际，分别从经济发展、关联产业以及生活消费水平3个方面选取以下8项社会经济发展指标：X1=固定资产投资（万元）、X2=GDP（万元）、X3=财政收入（万元）、X4=工业产值（万元）、X5=第三产业产值（万元）、X6=社会消费品零售总额（万元）、X7=人均GDP（元）、X8=农民人均纯收入（元），与X9=房地产投资（万元），各项指标的原始数据如表1所示。
3.关联度计算过程以及排序
利用SPSS11.5软件对原始数据进行无量纲化处理，求出参考序列以及比较序列差序列矩阵。确定关联系数?灼，这里取值0.5，并计算得出关联系数矩阵。计算关联度γm并进行排序，结果如表2所示：
4.结果分析
通过对望城县的各项经济发展指标与房地产业投资进行分析可知，在各项指标中，与房地产业关系最为密切的是工业总产值，其次是固定资产投资、社会消费品零售总额、GDP、人均GDP、财政收入、农民年人均纯收入、第三产业产值等。这些指标与房地产开发的关联度差距最多为0.2，说明望城县各项社会经济发展指标与房地产业发展关联紧密，与房地产业发展相互促进。
（二）房地产业对经济发展的影响分析
望城县社会经济发展在影响房地产业发展的同时，房地产业也在很大程度上带动了这些部门的发展。
1.房地产业对国民经济具有拉动作用
依据表1中望城县社会固定资产投资与房地产投资的数据可知，社会固定资产投资与房地产投资趋于同向增长。根据社会固定资产投资与房地产投资的数据，采用最小二乘法进行线性回归分析，所得到的相关模型(1)如下：
Y=84695.81+2.70686X………………（1）
R2=0.890049
t=（2.514844）（7.52761）
F=56.66491
由模型（1）可知，望城县房地产投资每增加1亿元，可以直接带动固定资产投资增加2.7亿元。同时，房地产业的发展也可以带动GDP以及财政收入的增加，对国民经济具有明显的拉动作用。
2.房地产业的发展能促进和带动相关产业的兴起和发展
房地产业是国民经济中一个十分重要的产业，我国房地产业关联度达52个行业。通过对望城县房地产投资与社会经济发展关联分析，房地产投资与工业总产值的关联度最高，因为房地产业可以直接带动建材业、冶金业、交通运输业、饮食服务业、装饰装璜业、家具生产业等产业的发展，直接或者间接带动工业以及其他产业的发展。依据表1中工业总产值与房地产投资的数据，可以得出工业总产值与房地产投资之间的相关模型（2）:
Y=197546.2+2.844X……………………（2）
R2=0.916848
t=（6.524859）（8.785383）
F=77.18295
由模型（2）可知，望城县房地产投资每增加1亿元，就可以带动工业总产值增加2.8亿元。房地产在促进和带动相关产业发展的同时，又创造了大量就业机会。综合算账，房地产业每投资10万元可创造一个就业岗位。据此，2006年较2005年，望城县房地产业投资增加值便可为望城县直接或者间接增加25949个工作岗位。
3.房地产业的发展能够促进消费，改善人居环境
望城县社会消费零售总额与房地产投资的关联序排在第四位，房地产投资促进了社会消费，望城县的人均GDP也明显有了很大的提高。随着房地产业的发展，群众生活条件有了极大改善。人们逐渐向住宅小区聚集，住房消费大幅度增加。住房消费是居民家庭最大的消费，进而住房消费的大量增加，加快了望城县整个经济的良性循环。
三、总结
通过以上分析，我们可以看出，望城县房地产业与社会经济发展关联度比较紧密，相互促进发展。推动房地产业健康发展，对拉动投资、刺激消费、带动就业和优化城市形象环境、提高居民生活质量具有重要意义。近几年来，房地产业的发展对望城县经济的发展起到了较大的促进作用。
但是，在依靠房地产业带动地方经济发展的情况下，首先应该认识到湖南省现阶段房地产行业总体来看还不是很成熟，特别是在房地产的1/3的市场都集中在长沙市，其余也大多集中在各地市，县域的房地产市场还只是处在起步阶段。其次，应该看到，房地产业的整体发展情况出现整体投资过热，局部存在泡沫的现象。从另一个角度来看，就是存在着一定的风险。为了实现经济的稳定发展，以科学、合理的产业结构为依托，促进地区经济的稳定发展。
参考文献：
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［7］ 陈永岳、陈伯庚.新编房地产经济学[M].北京：高等教育出版社,1998：24-32.
关键词:海口;三亚;房地产泡沫;分析
中图分类号:F831 文献标识码:A 文章编号:1003-9031(2010)03-0034-04
近年来,海南省旅游经济得到了高速发展。投资资金不断向海口与三亚两大旅游城市投放,就业岗位增加,城市人口聚集度扩大,人们的收入水平得到大幅度提升,这一切都引起了房地产价格,特别是住宅价格的上涨。然而,正当房地产的发展处于空前繁荣的状态时,人们对海口市,三亚市房地产市场的健康状况产生了疑问。本文采用综合指标法和比较分析法对海口市和三亚市房地产泡沫作出判断及对比,得出海口市与三亚市的市场存在不同程度的房地产泡沫结论,并提出了相应的对策建议。
一、关于判断房地产价格合理性的指标
选择并运用各种综合统计指标可以从具体数量方面对现实社会经济总体的规模及特征进行概括和分析。世界范围内常用的判断房地产价格合理性的指标主要指标有房地产投资增长率/GDP、房地产开发投资/全社会固定资产投资、商品房施工面积/商品房竣工面积、房屋的空置面积与空置率、房价收入比、房屋租售比、房价与物价指数比、房地产类贷款的增长率、房地产贷款占银行全部贷款的比重、新增房地产类贷款占全部银行新增贷款的比重、个人中长期消费贷款与城乡居民储蓄存款比。
结合海南省实际情况及数据的易收集程度,本文选取以下四个指标对海口、三亚两市房地产泡沫存在的可能性进行初步的判断和分析:一是房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重,该指标说明某一地区当年有多少资金投入到房地产业,是反映投资结构是否合理的基础指标,是衡量房地产业发展持久性、稳定性的重要指标。二是房价收入比,该指标被定义为一个城市的住房价格与城市居民家庭年收入之比。本文中住房价格是指某一地区一套平均水平的商品住房的销售价格;收入是指城镇居民人均可支配收入。房价收入比的计算公式为:房价收入比=商品住房均价×人均住房面积/居民人均可支配收入。三是房价与物价指数比,该指标说明货币供给在实体经济部门和资产部门的分配情况。四是个人中长期消费贷款与居民储蓄存款比,该指标反映出居民的负债情况及还款压力。[1]
二、海口、三亚两市房地产价格的泡沫性分析
(一)两市房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重
房地产开发投资额与全社会固定资产投资额的比例可反映房地产在城市固定资产投资结构中的合理性,同时衡量出整个房地产业的发展规模。全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等。房地产投资比重过大说明其投资过度,导致对基本建设和更新改造的挤出效应明显,基础性建设改造滞后,进而经济发展不平衡,最终无法保证经济在平稳中前进。
在发达国家,房地产投资占固定资产投资的比重指标一般为20%-25%。由于我国是一个处于高速发展阶段的发展中国家,投资有其至关重要的地位,房地产投资需求自然非常旺盛。因而,在评价我国是否存在房地产泡沫时,可将该指标适当提高。
表1显示,2003-2008年海口市房地产开发投资额占全社会固定资产投资的比重一直维持在25%的高位之上,尤其是2008年达到最高值35%。表2显示,三亚市房地产开发投资额占全社会固定资产投资比重从2003年的32%一路上扬至2008年的50%,即三亚市已几乎动用了该市一半的资金进行房地产开发建设。同时,根据资料显示,海口、三亚两市指标数据均高于同期全国指标数据, 这预示着两市房地产市场均出现不同程度的过热现象。再进一步针对表1、表2计算得出,海口、三亚两市的房地产开发投资额年平均增长率分别达到17.67%和44.49%,远高于其各自的全社会固定资产投资年平均增长率12.54%和34.09%。这表明各房地产开发商对两市房产市场的信心过于高昂,开发势头过于强劲,特别是三亚市的房产市场对其他基础性投资建设的“挤出效应”已相当明显,若不加控制,就很可能影响到全社会经济的持续性发展,严重时将会造成经济的突然瘫痪。
资料来源:笔者根据2003-2008年《海口统计年鉴》相关数据计算整理得出。
资料来源:根据根据三亚统计信息网,2009-09-28.
[2]朱军.三亚市房地产金融风险分析与防范[J].海南金融,2007(12).
[3]叶开范,姚芸,王一波.浅析海口市房地产住宅市场发展趋势[J].中国房地产金融,2003(4).
[4]刘慧.我国房地产泡沫的实证研究[J].经济纵横,2006(2).
The analysis of the real estate bubble level of Haikou and Sanya of Hainan Province
Wang Li-ya,Li Jia
(College of Economics, Hainan University, Haikou570228, China)
一、目前房地产业的状况
1．房地产开发投资意愿持续下降。其中土地购置面积和完成开发土地面积增幅持续下降，与1998～2003年全国房地产开发购置土地面积和完成开发土地面积的平均增幅相比，2004年购置土地面积和完成开发土地面积的增幅分别下降22．8和34．9个百分点。在新开工面积方面，增幅已经降至1999年以来最低水平。同时，商品房开发投资增幅大大低于同期房地产开发投资增幅，2004年商品房开发投资的增幅为24．4％，首次低于当年房地产开发投资29．6％的增幅，幅度之差为5．2个百分点。2005年第一季度，商品房开发投资增幅为22％，已降至2000年以来最低，低于同期房地产开发投资增幅4．7个百分点。另外，地产开发投资意愿持续下降加大了房价上涨压力。
2．房地产市场需求增长快速下降。在连续出台的以抑制投机、调整住房供给结构为主的调控政策作用下，消费者持币观望态势形成，房地产市场需求增长快速下降，同时房屋销售价格上涨速度放缓。主要表现为商品房销售竣工比快速下降、定金及预收款增幅快速下降、个人住房贷款增幅大幅下降、房屋销售价格增速放缓。
3．房地产开发景气指数下降。2005年11月份，“国房景气指数”为101．08，比10月份回落0．02点，比2004年同期回落3．53点。从图1中我们可以看出整个房地产业的景气指数是不断下降的，不过到11月这种趋势有所平缓。
二、未来房地产业预测
在目前房地产业整体不景气的情况下，有必要对房地产业的未来发展趋势作一下预测。
1．未来市场需求状况。未来房地产市场需求增长有望逐步恢复。中国房地产市场的需求当前仍以自住需求为主。虽然2004年以来，为了抑制固定资产投资过快增长以及防范银行信贷风险，政府对土地和信贷同时实施紧缩政策，使得房地产投资增幅不断下降，房价出现上涨，供求出现失衡。另一方面消费者对宏观调控的理解和认识不一致，简单地理解为要降低房价，纷纷持币待购，加速了房地产市场需求增幅的下降。随着中国城镇化脚步伐的加快，人们的购房意愿越来越强，消费者对宏观调控目标的正确理解，使得房地产市场的需求增长逐步得到恢复。
2．国家产业政策方面。房地产业受政府政策影响很大，是与法律制度紧密相关的行业。很明显，中国房地产调控政策仍将进行下去，以抑制房地产业的投机态势和房价的增长速度，并且规范、协调、调整各经济主体之间的权利关系。同时为了使房地产业更好地发展下去，房地产业将会主要以市场机制调节为主，进一步加大市场配置房地产资源的力度，形成公正、公平、公开的市场环境，以增强房地产业活力和土地利用率。
3．未来投资预测分析。1998年以来，随着城镇住房制度改革的逐步深入和年底福利分房的停止，房地产市场开始升温。中国房地产投资出现了一个又一个高峰。具体数据见表1、图2。2005年1-9月份，全国固定资产投资57061亿元，比去年同期增长26．1％，城镇固定资产投资48 741亿元，增长27．7％(9月当月增长29．4％)，房地产开发投资10378亿元，增长22．2％。
从上述数据我们可以看出，2004年以前房地产投资额增长比率都是持续增加的，但是由于宏观政策的实施，2005年1～9月房地产投资和各年同期相比增幅有所下降，房地产投资者的投资意愿是下降的，并且目前房地产的景气指数也在不断下降，由此，可以预测2006年房地产投资额增长比率下降状况可能还会继续持续。其次，从图2的数据我们可以看出，每年国家的固定资产投资都是增长的，而房地产投资也和固定资产投资同步增长，并且每年的比重都在增加。另外2004年国务院发出的《国务院要求进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》要求促进房地产市场持续稳定健康发展。因此，未来房地产开发投资额将会持续增长。
根据房地产投资波动大的特点，笔者可以利用可行性项目研究中定量分析的方法简单的预测2006年的固定资产投资额和房地产投资额(过程略)。预测结合基本符合笔者对房地产投资额仍将增加的分析结果。
三、房地产业的规范和完善
在以前的房地产业前景分析中我们比较关注的是房地产业在国民经济中的地位及住房制度的改革等方面，近几年随着国家相关政策的出台，这些方面都得到了较大的关注，并且都在逐步的完善。然而影响房地产业健康发展的往往是房地产业自身的一些方面，因此我们要对房地产业自身进行规范和改善。
1．规范和建立合理的房地产税制。由万科提供的2004年房企纳税榜前十名单和“2004年利润富豪榜前十名单”，受到大家的普遍关注。房地产业号称“暴利”，可中国纳税500强中的前300名里，没有一家房地产企业入选，成为纳税“侏儒”。有人据此断言房地产企业是“偷漏税大户”，是不无道理的。北京、上海、广州、深圳等城市地税部门公布的企业欠税名单，越来越多的房地产开发企业占据其中，而且，房地产业涉税违法行为表现多样，包括隐瞒销售收入，少报税款或逃避纳税，不按配比原则进行会计核算，伪造或高估开发成本，不及时结转售房款，长期拖欠税款，甚至以恶意失踪破产来逃税。
中国房地产行业刚起步，规则和行业秩序还不完善，我们必须加强对房地产企业的纳税监管，规范一些条例，建立合理的房地产税制。这样有助于行业内优胜劣汰，让规范讲诚信的企业获得更公平的竞争环境，最终得到实惠的是购房者。对于那些因违背国家税法而少征的税款，税务机关必须全额补征入库。
2．建立完善的金融支持系统。房地产资金来源渠道主要有：政府资金、商业银行和信托机构融资、住房储蓄或住房合作社融资、住房公积金融资、发行股票和证券融资、房地产基金或住房基金、房地产企业的其他融资活动、外来资金。目前中国房地产金融体系还不够健全，集中的表现就是渠道少和形式少，房地产开发经营所需贷款主要来自商业银行。房地产贷款过分集中于银行，使银行承担了过大的风险。因此，必须要完善中国房地产业的金融市场。首先，要加大允许外国金融机构进入中国金融市场的力度，使整个金融市场优胜劣态，推动中国金融业加快前进，拓宽房地产业的融资渠道。其次，建立规范的银行贷款系统，个人信贷制度必须完善，贷款程序和合同的签订必须周密，以尽可能地降低银行的贷款风险。
［关键词］房地产;市场竞争;现状
房地产业是进行房地产类投资、开发、经营、管理和服务的行业，属于第三产业。主要包括：土地开发、房屋的建设、转让、租赁、维修、管理以及由此形成的市场。房地产业是我国支柱性产业，是具有基础性和先导性的产业。
根据国民经济行业分类标准(GB/T 4754—2002)分类方法，房地产业可分为房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动。
近年来形成的房地产热吸引着众多投资，房地产企业像雨后春笋一样，迅速冒出来，急速增长。企业数量的增多引得市场竞争更加激烈，在激烈的市场竞争中，企业要寻找发展的机会，就必须对企业、行业进行分析。目前，学术界及企业界研究企业、行业的文章非常多，但大多数的文章只是概括性的提到房地产业现状，采用数据作为理论依据进行分析相对较少，本文收集官方数据对目前房地产行业进行详细分析，通过分析有助于对我国房地产业现状进行了解，也有助于对房地产企业进行科学分析。
1 房地产业的重要作用
房地产业在国民经济中起重要作用，是增强国民经济和改善人民生活的重要产业。由于房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的重要产业。它的重要性体现在以下几方面：
1.1 房地产业直接推动经济的增长
投资、消费、进出口三项是国民经济增长的发动机，而房地产业是构成投资、消费、进出口三大增长发动机的主要拉动力量。我国自1998年实行住房市场化改革，推行住房分配货币化以来，房地产业进入持续稳定发展的时期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到2007年，房地产开发固定资产投资总额从3614.23亿元上升为25288.8亿元，年均增长24.14％；房地产业增加值从1998年的3434.5亿元上升为2007年的11854.3亿元，年均增长14.76％；高于年均国内生产总值12.8％的增长速度。房地产投资通过关联产业和带动消费对GDP 的拉动，1998—2007年，房地产投资占GDP比重为4.07%~4.75%，近十年平均比重为4.49%，在国民经济中占有较大比例。下图为房地产业投资、增加值与GDP增长对比图。近十年房地产业增加值占国内生产总值比重见表1。
1.2 房地产业带动性对经济增长的贡献
房地产业除了直接推动经济增长外，由于房地产业在国民经济链中处于中间环节，具有很强的关联效应。能通过前向效应带动建材、冶金、机械制造、金融等产业，通过后向效应带动装修、家电、金融保险、仪表等相关产业的发展，房地产业的兴旺繁荣能够有力的带动很多产业的兴旺繁荣。房地产业对其他产业关联度达1.416，其中对金融保险业和商业的带动效应最大，为0.145，两者并列第一，而对建筑业的关联效应为0.094，居第二，与美国、日本、英国、澳大利亚等发达国家均值相近。所以，当经济发展面临需求不足或者其他困难时，通常都会采取相应的房地产市场宏观经济政策，以发挥房地产业关联度高、带动力强这一特点来拉动经济增长。
1.3 改善人民的居住和生活条件
构建社会主义和谐社会主要内容之一就是民生问题，而住房问题是重要的民生问题，直接关系到人民生活水平的提高和生活质量的改善。加快城市住宅建设，解决人民住房紧张的问题，是关系国计民生、发展生产、改善人民生活水平的一件大事。促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物资文化生活需要的基本需求。在房地产业迅速发展的近十年，全国新建住宅和人均住宅面积都有了较大的提高。近十年新建住宅面积和人均住宅面积详见表2。
1.4 房地产业对财政收入的贡献不断加大
财政收入是衡量政府财力的重要指标，政府在社会经济活动中提供公共物品和服务的范围和数量，很大程度上决定于财政收入的充裕状况。财政是为了满足社会公共需要，弥补市场失灵，以国家为主体参与的社会产品分配活动。它既是政府的集中性分配活动，又是国家进行宏观调控的重要工具。税金是国家财政收入的主要来源，房地产企业上缴税金近十年持续增加，从1998年的139亿元快速增长到2007年的1660亿元，房地产企业上缴税金占财政收入比重由1.41%上升到3.24%，对财政收入的贡献不断加大，在财政收入中占有较重要地位。房地产企业税金占财政收入比重见表3。
2 我国房地产业的发展现状
我国房地产业从20世纪80年代改革开放起，经过三十年的发展，房地产固定资产投资快速增长，随着人民的生活水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，取得了令人瞩目的成就。 1 投资方面
房地产投资的总体规模逐年增大。由1997年的3178亿元，逐年增加至2006年的25289亿元，增长率高于全社会固定资产投资增长率，房地产开发投资占全社会固定资产投资比例由1997年12.74%增长为2007年的18.42%，增长5.7个百分点，详见表4。从商品房投资类型结构看，普通住宅比重稍有上升，从1997年87.3%上升为2007年的90.7%；经济适用房所占比重直降，从1997年的13.4%下降为4.5%，尤其是2000—2007年的七年间，更是下降达15.7%；办公楼所占比重稍有下降，而商业用房所占比重趋于稳定，基本维持不变。表4为1997—2007(2008)年固定资产投资和房地产开发投资对比。1997—2007(2008)年按用途分商品房屋销售面积见表5。
信贷比重有所降低，但对银行的依赖度依然过高。从1997年起国内贷款占房地产开发资金的比重呈持续下降的态势。从1997年的23.9%下降为2007年的18.7％；自筹及其他来源资金的比重从1997年的63.61%增长为2007年的79.56%，资金结构有所调整。但国内贷款额自1997年以来持续增大，2007年超过7000亿元，为1997年的近8倍，是1997年以来的最高值。房地产开发企业资金来源见表6。
2.2 销售方面
销售量持续增长，商品房销售面积、销售额持续上升，2007年商品房销售面积是1996年销售面积的近10倍，达到77355万平方米，其中：住宅销售量从1996年的6898万平方米增长到2007年的70136万平方米，增长了10倍。2007年商品房销售额接近3万亿元，为1996年商品房销售额的21倍。近年商品房屋销售情况见表7。
房价大幅攀升。1997—2007年全国商品房价格，年均增长187元。2004年、2005年全国商品房平均房价大幅攀升，1年增长400元/平方米左右。商品房价格从1997年到2005年增长了1171元，其中2004年和2005年增长了809元/平方米，占69％。2007年较2006年增长了497元/平方米，占1997年以来商品房价格增长的27%。商品房价上涨是综合因素导致的，这些因素包括土地价格上涨、建筑材料价格上涨、人工价格上涨、新建住宅品质提升、中低位商品住房供应比重下降、投资和投机性购房的拉动、消费者对房价的预期等。房地产业在我国的发展三十年，属于新兴起的产业，存在较高的利润，同时宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加，推动了价格增长。由于我国政府的土地出让制度造成房地产进入壁垒和房地产产品完全差别的内在特性导致房地产市场不完全竞争性，形成垄断竞争市场；而我国区域经济发展不平衡加剧了房地产产品的差别性，加强了房地产商的市场力量，提高了他们进行垄断定价的能力，进行产品定价时更多的是基于消费者的保留价格而攫取尽可能多的消费者剩余，这是当前我国房地产价格持续上涨的原因。全国商品房屋平均销售价格见表8。
2.3 开发方面
开发规模快速增长。2007年全国房地产施工面积从1997年的44985万平方米上升到2007年的236318万平方米，增加了191333万平方米，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发企业建设房屋建筑面积见表9。 4 区域发展
东部、西部区域发展不平衡。东部城市相比中西部城市，地理位置优越、交通方便、经济发达、资金相对宽裕，城市规模和城市密度较大，城镇化水平较高，这些优势使得东部的房地产业在起步阶段就走在中西部房地产业的前面。2007年施工房屋面积东部省份占全国的55.6%，竣工房屋面积东部省份占全国的54.3%，均占有一半以上比例。随着东部地区土地资源的减少，土地价格上升引起的成本大幅度上升和竞争加剧，一些房地产商投资重心开始向中西部转移，房地产投资的最优区域发生变化。西部地区由于地理位置、基础设施条件较差，经济发展水平和城市化仍然处于初级阶段，因此存在着巨大的增长空间。近年来受到国家“西部大开发”战略的扶持，西部地区宏观经济的发展正在享受着高速增长的回报。2007年全国分地区房地产业情况对比见表10。
3 结 论
近年来我国房地产业热度不断提高，房地产业得到迅速发展，本文总结出房地产业有直接推动经济增长、带动性影响经济增长、改善人民居住和生活条件、对财政收入的贡献不断加大等重要性。在此基础上分析出我国房地产业发展现状：房地产投资的总体规模逐年增大；信贷比重有所降低，但对银行的依赖度依然过高；销售量持续增长，商品房销售面积、销售额持续上升；房价大幅攀升；开发规模快速增长；东部、西部发展不平衡等。通过本文可有助于对我国房地产业现状进行了解，也有助于对房地产企业进行科学分析，本文总结出的数据可以供以上分析研究做。
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Abstract： China's real estate industry accounts for more than the half of China's crude steel consumption， so the trend of China's real estate industry directly determines the development of China's iron and steel industry， this article through the comparison of the real estate industry， the impact of real estate investment in real estate investment as a measure of real estate industry is more appropriate， and then predict the future of China's real estate industry.
关键词： 房地产；钢铁消费量；影响因素；预测
Key words： real estate；steel consumption；influence factors；forecast
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）07-0018-04
0 引言
2011年中国粗钢的表观消费量已经超过了6.6亿吨，其中房地产行业直接消耗的粗钢占比41%，另外基础设施用钢中有相当一部分是用来给房地产行业建设相关的配套的设施，综合起来看，中国房地产行业直接和间接消耗的钢材占到了全年粗钢表观消费量的半壁江山。因此，房地产行业形势的发展在很大程度上决定了中国钢铁行业的发展。对于中国钢铁产业链，从上游铁矿石、到中游的冶炼压延，下游钢铁制品业等企业对于未来的发展更加关注房地产业的走势。本文以人口增长和人均住房面积增长作为预测房地产行业钢材消费的自变量，结合中国房地产面积用钢单耗的变化，以经济平稳发展为前提进行预测。
1 2005～2011房地产用钢分析
1.1 房地产行业用钢规律分析
房地产行业用钢量从2005年近1.1亿吨增长到2011年的2.71亿吨，6年间增长了2.45倍，年复合增长16.32%；同时，房地产行业用钢量占总的钢材消费量比重从42.46%下降到37.43%，从历史运行轨迹上看，房地产行业用钢量占钢材总消费量比重虽有反复（2004年到2011年这八年间基本围绕着40%的水平小幅波动）但占比逐渐降低的趋势是确定（图1，图2）。
增速情况，房地产用钢的增速波动明显，主要还是受宏观经济形势和政策的影响，2008年受“次贷危机”导致全球经济衰退的影响，房地产用钢量增速跌至历史最低的7%，之后我国经济刺激计划出台，需求急剧释放，房地产行业用钢量增速大幅回升，至2010年房地产用钢增速达25%（图1）。2009年房地产市场空前繁荣，尤其是住房的投资需求快速放大，而住房供给无法快速释放，致使住房价格不断攀高，积累的泡沫也越来越大。2010年中央政府实施史上最严厉的房地产调控措施，限售、限购、限贷政策陆续出台，2011年底，楼价上涨势头得到遏制，随后受楼市调控影响，房地产用钢增速大幅回落。
1.2 房地产行业用钢影响因素分析
微观上，决定现阶段房地产行业用钢的是房地产行业供求关系。随着城镇化的进程和国民经济的发展，自住和投资性需求的释放，供求格局表现为供给侧的变化决定着市场的规模和行业的发展。
以竣工面积和销售面积来反映房地产市场现时的供需格局可以很明显看出，2005年以后，无论是年竣工面积总量还是竣工面积增速均低于销售面积，这表示房地产市场规模是由供给侧决定的（图3）。
从房地产行业的需求因素分析，大致可以分为：收入，人口结构以及对房价的预期等因素。首先，经济学上，收入尤其是居民收入决定一切消费和购买力。一般来说，居民收入与房地产需求存在正相关关系，即居民收入水平与房地产消费需求呈同方向变动。根据2000年到2010年国家统计局的城乡人均收入为自变量、人均住房面积保有量为因变量进行拟合，可以看出二者之间的线性关系良好（图4）。
其次，人口结构对于住房的需求也有较大的影响。其中，城乡居民家庭户数、平均每户家庭人口、人口的自然增长率等指标与住房需求的变化关系密切。随着城镇化进程，城乡人口结构发生显著的变化，农村人口及占总人口比重不断降低，与之相对的是城镇人口的上升及占总人口比重的提高。与此同时，无论是农村家庭还是城镇家庭，平均每户家庭人口都在下降（图5）。再加上，人口的自然增长率已经由1990年14.39%，下降到2000年的7.58%，到2010年下降到仅为4.79%，人口增长率已经下降到较低水平（图6）。其中城镇家庭户数的增加、人口自然增长率即总人口的增长、以及人均住房保有量的提高均能刺激房地产消费、而农村家庭户数的减少、城乡居民平均每户人口的下降等对房地产消费有抑制作用。因为各项指标之间的相互影响，故考察城乡家庭拥有的住房面积保有总量作为人口结构对住房需求的影响的主要指标，公式为：人均住宅面积×平均每户家庭人口×家庭户数。
结合目前我国人口分布和经济发展状况，我们认为城乡二元经济结构的存在依然是未来十年中国经济的一个重要特点，推衍到房地产行业，则需要考虑城镇化率、城市的扩展，人口的流动以及商业区和工业区迁移分布等。
从经济的区域发展状况来说，东部沿海以及城镇依然会是我国经济发达和热点地区，虽然中部和西部的经济崛起会缩小区域间的差距，但是人口的主要流动方向依然是向城市和东部转移，按照国家发改委公布的2010年和2011年全国城镇化率47%和48.3%推算，以现有的城镇化速率，预计到2020年我国的城镇化率约为60%，那么届时，即使仅按一户一套住房计算，城镇居民住宅的保有量也将大幅超越农村居民住宅保有量。我国庞大的流动人口数量也应当成为考虑房地产需求的重要因素，依照国家统计局数据，近两年来，我国人户分离人口、流动人口的比重呈小幅上升的趋势，正常情况下，人口分离人口或者流动人口所带来的需求至少是每户两套住房（表1）。同样，人口的流动、城镇化率的提高将导致城市规模的扩张，反映在行政区划上就是县乡镇一级区划减少，市及市辖区的增长。伴随着行政区划的变化、市区面积的扩张，人口密度的提高，市辖区至少需要配套一到两个成规模的商业中心，此时，商业营业用房的开发数量将增长（表2）。同时，地级市原有的工业中心将会外移且按照产业布局重新进行规划，那么因为旧有的工业用房的拆除以及新的工业用房的建设带来的新增房地产需求将带动钢材消费。
最后，随着近年来国民经济发展、市场经济体系的确立以及金融市场的改革完善，房地产作为家庭资产配置的一种途径，其投资品属性表现的越来越明显，房地产的投资功能也越来越为人们所关注，其价格也水涨船高。对于一般消费品来说，该商品的自身价格与消费需求是呈反向变动关系，即该商品的价格上涨时会抑制消费需求，反之亦然。但是投资品的价格上涨或者潜在购买者预期该商品的价格未来会上涨时，反而会促进对投资品的消费需求。房地产作为居民重要的资产配置形式，其资产溢价成为居民劳动收入外的重要财产收入来源之一。2009年以来的房价上涨，房地产的投资品属性就表现的比较强烈（图7）。并且，当宏观经济处于扩张期时，再辅以相对宽松的货币政策，例如针对个人住房贷款及监管宽松时，利用金融杆杠进行房地产投资也会大幅促进房地产的消费。
从房地产行业的各项运行指标来分析，与房地产行业用钢量增速同步性最好的是新开工面积增速这项指标，这与房地产行业自身运行特点有着密切的联系。一般来说，一项房地产项目在开工前进行一定的物资储备，但由于新项目开工之初以土石方施工为主，钢材用量低，因此新项目开工前的钢材采购量少。随着前期土石方工程的完成（土石方施工时间占整个项目施工时间相对较短），项目开工之后为后续工程的顺利进度提供充足的物资保障，这时钢材的采购量和储备量逐渐增加。因此，新开工面积的增速与房地产用钢增速有最好的契合度（图8）。
宏观上，房地产行业受国家宏观经济政策和国民经济影响较大。从产业结构上来说，房地产开发的固定资产投资完成额占到全社会固定资产投资完成额的两成，占第二产业的固定资产投资完成额的一半左右，如果再考虑到房地产行业对上下游产业的带动，房地产行业成为名副其实的国民经济支柱产业（图9）。
将国房景气指数、宏观经济波动、宏观经济政策相结合可以看出，在现今，我国的经济发展的主导力量依然是投资的情况下，宏观经济形势和政策对房地产行业的运行有着深远的影响。就最近几年来看，2005年的宏观调控以及后续的国八条、新国八条拉开了楼市调控的序幕，楼市陷入低迷。2007年“次贷危机”的爆发又使得楼市陷入萧条；随后的4万亿经济刺激计划助推楼市；2009年下半年房价的快速上涨招致了新一轮的调控，楼市再次跌入谷底（图10）。
2 预测方法
2.1 房地产行业用钢测算思路
房地产行业用钢量计算相较于其他行业复杂，利用了房地产行业固定资产投资完成额、PPI以及单耗之间相互关系来进行推测，公式为：用钢量=单耗*城镇固定资产投资完成额。其中，房地产行业城镇固定资产投资完成额为剔除了价格因素后，实际发生的固定资产投资完成额，调整的方式是：当年房地产固定资产投资完成额/当年PPI。用钢单耗表示为，每单位实际发生的城镇固定资产投资完成额所需的用钢量，利用1998年至2010年用钢单耗数据进行回归分析，得出2011年至2020年的单耗数据。然后根据宏观模型推测出的2012至2020年房地产行业固定资产投资完成额与用钢单耗相乘得出2012年至2020年房地产行业用钢总量。
2.2 房地产行业用钢量预测及结论
首先，在未来宏观经济平稳运行的假定下，并且在未来的这段时间内，投资仍然是中国经济发展的主要拉动因素，城镇化和收入增长是房地产需求增长的主要诱因。城镇化水平的提升，导致城区面积的大幅扩展、人口密度的提升，将在城市规划和建设中注重商业中心的配套建设，而且由于城区面积的逐步扩大，商业中心的配置数量将明显增多，即人口密度的提高表现为对于商业中心需求的紧迫性，城区面积的扩展意味着为商业中心配置的地理分布多元化，因此考虑到这两点，商业营业用房的快速增长将成为带动房地产用钢增长的重要方面（图11，图12）。
对于政策上，假设未来五到十年，房地产调控政策依旧从紧，同时调控常态化，政策维持鼓励以居住为主导的消费结构，抑制房地产行业的投机投资性需求，房地产行业处于稳定发展阶段，剧烈波动的可能性较小，因此，我们得出，将来五到十年，房地产行业固定资产投资增速将大幅下滑，房地产行业年用钢量仍继续保持正增长，但增速下降，且房地产用钢占钢材总消费量比重持续降低。
短期，预计2012年房地产固定资产投资增速大幅下降，在累积一定压力后于2013年释放，房地产固定资产投资增速触底回升至15%，之后逐步回落到8%左右，并长期保持8%的水平左右。受此影响，房地产行业用钢量将在2019年左右突破3亿吨，到2015年左右房地产行业用钢增速下降到5%以下，此后长期处在低于5%区间，房地产行业用钢占年钢材消费量的比重稳步下滑，到2020年前后达到20%左右，自2012年始，占比下降约7个百分点（表3）。
3 结论
随着中国经济的稳步发展，中国居民收入不断提高，为增进房地产消费提高了基础。同时，中国持续推进的城镇化，中国城镇人口的数量和在总人口中占比的提高、城市区域的扩大，促进了房地产行业的发展的同时促进了中国房地产业用钢的增长。另外随着中国房地产行业的发展和建筑标准的提高，房地产行业用钢单耗的增加也促进了房地产用钢总量的增长。但是需要注意的是随着经济发展方式的转变，中国房地产行业在国民经济地位中的弱化使得房地产行业用钢比例逐渐下降。
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刘明康是在江苏、辽宁调研时作上述表示的。他指出，当前要密切关注宏观调控政策的实施情况及其对银行业可能带来的影响。加强相关风险管理，首先要防止不良贷款反弹。
他同时强调，要防止不法分子与银行业工作人员内外勾结作案，套取银行业金融机构资金，防止假票据、假按揭、冒名贷款等案件，防止案件数量和涉案金额反弹；此外，正常渠道受限后，地下钱庄、非法集资等非正常融资渠道可能会有所抬头，要切实防止这种倾向蔓延，防范可能出现的非法集资活动。
刘明康认为，实行从紧的货币政策，充分考虑了当前固定资产投资反弹压力较大、货币信贷投放偏多、流动性过剩矛盾尚未缓解、价格上涨压力明显等因素。银行业金融机构要增强大局意识和忧患意识，认真研究从紧货币政策下可能出现的问题，未雨绸缪，有针对性地采取应对措施。
他要求银行科学把握和实施“有保有压”工作，既要做到信贷规模的总体把握，又要不断优化信贷结构，确保企业合理的资金需求能够得以满足。当务之急，一是要加强小企业金融服务，确保正常合理的小企业贷款需求得到满足。二是要加强农业贷款，力争在从紧货币政策下对“三农”信贷投放力度不放松，比例不下降。三是要加强奥运金融服务。
刘明康最后强调，今年国际国内不确定性加大，新情况新挑战增多，宏观形势复杂，银行业系统要居安思危、扎实工作，要把问题和困难估计得更充分些，切不可盲目乐观。
国家统计局2006年5月14号公布，1――4月我国城镇固定资产投资28410亿元，同比增长25.7％，与一季度相比增幅回落0.2个百分点。有关专家指出，这样的投资增速还是比较快的，基本保持了平稳的发展势头。专家认为，在出口增速放缓的情况下，今年经济增长主要将倚重投资和消费。
能源有色投资动力强劲
从具体产品看，由于受国际市场大宗商品价格走高刺激，相关企业的投资动力依然很强，尤其是能源和有色金属等原材料方面。数据显示，1――4月份煤炭开采及洗选业投资339亿元，同比增长47％；非金属矿采选、制品业投资785亿元，增长43.5％；“有色金属矿采选、冶炼及压延加工业投资440亿元，增长40.8％；黑色金属矿采选、冶炼及压延加工业投资782亿元，增长25.2％。
另外值得关注的是，2008年4月份农业和房地产行业投资增速有所回落。1――4月份房地产开发投资6952亿元，增长32.1％，比一季度回落0.2个百分点；第一产业增长71.6％，增速比上月回落9.2个百分点。
制约固定投资因素显现
申银万国宏观经济分析师李慧勇指出，从2006年5月19日早晨1――4月份的数据看，制约固定资产投资增长的因素有些许增力口。
首先，从施工和新开工项目情况看，施工项目计划投资额增速明显回落，新开工项目计划投资额增速加速回落。1――4月份施工项目计划总投资增速比1季度回落2.6个百分点；新开工项目计划总投资增速比1季度回落0.7个百分点；其次，从资金来源来看，到位资金增长率明显放慢。1――4月份城镇投资到位资金增速比上月回落2个百分点，其中由于严格的信贷控制，国内贷款增速比上月回落2.4个百分点；此外，目前的固定货产投资高增长很大程度上依赖于房地产投资的推动，李慧勇表示，目前房地产价格分歧加大，房地产销售存在：较大的不确’定性，如果房地声销售跟不上，房地产投资快速增长的趋势将难以维持。
全年增速将维持高位
近来形成“房地产投资过热”的看法，一般都是基于以下的数据和理由：“房地产的供给严重超过需求。新房屋的供给量在以每年20％―30％的速度增长。而家庭人均可支配收入不可能以这样的速度增长”（参见摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠关于中国经济与房地产的若干篇文章。如http：／／fi-nance．sina．com．cn2004年10月25日09：38证券日报，以及BUSINESS． SOHU． COM，2004年9月27日07：59，证券日报，等等）。如果上述数据准确无误地反映了中国房地产供给的增长，那么这种增长显然是过热，而不可持续。然而事实上，统计数据背后另有别情。
一、“房地产业”投资高速增长并不等于房地产投资高速增长
我国的“房地产业”是指伴随我国经济改革、市场经济体制建立而逐步发展起来的，以盈利为目的、从事房地产开发、经营及中介服务活动的企业群体。我国国民经济统计中的房地产开发投资，是从20世纪80年代中后期开始，针对“房地产开发企业”的开发投资进行的统计。尽管这个新生的产业以超常规的速度增长，但直到今天，由“房地产业”提供的产出，还只占我国全社会每年新增房地产供给的一小部分。以住宅为例（占房地产产品60％以上），2003年全社会新增住宅竣工面积13亿平方米（中国国家统计局：（《中国统计年鉴（2004）》），而“房地产业”提供住宅竣工面积4．4亿平方米（中国国家统计局：《中国统计年鉴》（2004）），所占比重仅为32％。大部分新增住宅仍是由社会上形形的业主（机关团体、工商企业、家庭）自己建设，以传统的“自给自足”方式生产的。因此，我国国民经济统计中的房地产业开发活动，事实上远远小于全社会房地产开发活动。大量房地产开发活动（建设面积和投资）“淹没”在各行各业的基本建设投资、更新改造投资、城镇集体投资以及城乡个人投资统计中，容易被人忘记或忽略。而这种忘记或忽略影响着人们对房地产业发展状况的判断。
据统计，以住宅建设（占房地产建设总量的60％）为例，1990―2003年，我国全社会每年住宅竣工面积年均增长速度仅为3．2％，城镇住宅竣工面积年均增速为9．3％，而同期“房地产业”提供住宅竣工面积的年均增长速度达到18．5％（国家统计局：《中国固定资产投资统计数典》（1950―2000）；《中国统计年鉴》（2004））。可见，“房地产业”投资（作为房地产供给的一部分）的增长速度并不等于全部房地产投资的增长速度。
二、“房地产业”高速增长空间主要来自它对传统住宅建设方式的替代
在提供房地产产品方式上，“房地产业”以市场化、产业化的生产方式，区别于我国传统的业主（机关、工商企业、家庭）自建、“自给自足”的生产方式。在新增住宅总量增长不快的情况下，“房地产业”能够高速增长，其增长空间只能主要来自它对传统住宅建设方式的替代，即以市场化、产业化的建设方式替代业主自建的方式。
1990―1998年间，城镇住宅建设中，城镇个人建房、国有单位自建住宅（基本建设）、“房地产业”住宅建设的竣工面积几乎在同步增长；而1998年后，市场化、产业化生产对“自给自足”生产方式的替代明显增强。国有单位自建的住宅建设规模于1998年后出现拐点向下，城镇个人建房增速也明显平缓下来。这种替代关系是分明的。作为上述替代的结果，“房地产业”提供的新增住宅占城镇新增住宅比重从1990年的20．4％提高到2003年的58．6％；而同期传统自建方式让出了相应的市场份额。从投资角度考察，与住宅建设实物工作量的替代过程相对应，“房地产业”住宅开发投资的增长速度也明显快于城镇住宅投资的增长速度。1998―2003年，我国城镇住宅投资（名义）年度增长速度为13．1％（低于固定资产投资名义增长速度）；而其中的“房地产业”住宅投资（名义）年均增长速度为26．6％。
现在社会上（包括上述知名学者）普遍将统计中“房地产业”的投资增长速度，误认为是全社会房地产投资增长速度；并认为这个“超常规”增长速度造成了全社会投资过热，从而发出“房地产业是过热源头”、“带动钢铁、水泥、原材料、煤电油运全面紧张”的批评声。这其实是一个很大的误会。
三、应在澄清上述事实背景的基础上，对房地产业的高速增长予以肯定
在房地产产品供给方式上，“房地产业”正以市场化、产业化的生产方式，加速替代我国传统体制下形成的业主自建、“自给自足”的生产方式。这种替生的必然性，在于市场化、产业化的生产方式能够以专业化的优势提供质量更好、性价比更高的产品，以更体贴、更人性化的服务满足消费者多样化的需求。其中的道理，严当・斯密在200多年前就已经阐明：随着市场和分工的发展，裁缝不必再制作自己穿的鞋子，而从鞋匠那里购买。
我们认为，应在澄清上述事实背景的基础上，对“房地产业”的高速增长予以肯定：―――“房地产业”高速发展是房地产领域市场化进程和产业化发展的表现；是市场经济的生产方式对传统计划制度下单位（自设基建办）“自给自足”生产方式的替代，是能够带来社会资源节约和宏观经济效益的体制性的进步。
【关键词】房地产投资；经济增长；探索
通过利用投资乘数法和生产（投资）诱发系数对房地产投资与经济增长及产业发展的关系分析，可以得出以下结论。
（一）房地产投资与经济增长之间的关系
1.房地产投资对经济增长的初始效应远远高于其他行业，对经济增长的贡献度也较高。
2.房地产部门增加投资所带动的产业内部收入增加较小，其产业收益的增加具有滞后性与分散性的特点，故房地产投资对经济增长的直接效应较小。
3.房地产投资对经济增长的间接效应大于其初始效应和直接效应的总和，所以房地产投资对经济增长的间接效应较大。
4.房地产投资占固定资产投资比例过大会在一定程度上降低对经济增长的贡献。因此，要在固定资产总量平衡的前提下，调节好房地产投资占固定资产投资的比例。
（二）房地产投资与产业发展之间的关系
1.从前向关联产业来看，房地产投资与租赁和商务服务业、金融业、文化、体育和娱乐业、住宿和餐饮业，居民服务和其他服务业，房地产业，邮政业，金属制品业，石油加工、炼焦及核燃料加工业，仪器仪表及文化办公用机械制造业，信息传输、计算机服务和软件业，电气机械及器材制造业，综合技术服务业，造纸印刷及文教体育用品制造业等14个产业关联程度较高。
2.从后向关联产业来看，房地产投资与居民服务和其他服务业、金融业、批发和零售业、信息传输、计算机服务和软件业、文化、体育和娱乐业、住宿和餐饮业、租赁和商务服务业、邮政业、综合技术服务业、房地产业、纺织服装鞋帽皮革羽绒及其制品业、工艺品及其他制造业和教育等13个行业关联度较大。
3.房地产投资对关联部门的投资和产出拉动作用非常明显。即房地产业的需求项目（如投资、消费）每增加一个单位的投资（社会需求）时，带动相关行业相应增加的生产额均超过1。
4.房地产投资对第二产业的部分，如金属冶炼及压延加工业、行业、通用、专用设备制造业等诱发程度高，房地产投资对这几个行业的产出存在放大效应。
启示与建议
通过对房地产投资与经济增长和产业发展的相关性分析，可以看出，房地产投资是推动房地产发展的基础性因素，与经济增长和产业发展密切相关，保持房地产投资的稳定增长，对保持国民经济平稳发展和其他产业协调发展有很大作用。但是，同时需要指出的是，房地产投资对经济增长的贡献和其他产业的促进并非都是正向的。从对经济增长的贡献角度看，房地产投资占固定资产投资的比例过大则会在一定程度上降低这种贡献；从对产业发展的带动作用看，如果房地产业过快发展，容易导致其他行业出现产能过剩或过热增长，为国民经济带来不稳定因素。
第一，通过改善房地产投资传导机制促进经济增长方式转变。进入新世纪后，面对世界能源的有限性，我国经济增长的动力模式开始发生变化，即从以固定资产投资和出口拉动为主的经济增长，逐步向消费驱动型增长迈进。这种趋势预示着，中国经济中长期增长动力将继续由投资和出口拉动型逐步转向消费拉动型增长。在这一条件下，房地产投资传导机制也面临发展变化。而当前，我国房地产投资主要流向商品房领域，商品房价格高又使得居民购房负担逐步加重。在这一情形下，许多居民消费被抑制，不利于我国实现以投资带动经济增长的新转型。因此，未来一段时间，在我国经济增长方式转型的大背景下，房地产投资应改变过去通过投资于商品房带动经济增长的投资驱动方式，而应通过投资于社会保障性住房（经济适用房、限价房和廉租房）来释放居民消费潜力，以此来扩大居民消费。
第二，通过调节房地产投资规模平抑经济增长波动。根据我们的研究，房地产投资能够导致经济波动，过度的或者被压抑的房地产投资都能够引起经济的剧烈波动。而且，由于房地产投资涉及行业部门众多，且行业关联性强，按投资乘数原理其作用将会被放大数倍，在短期内影响经济正常运行，使经济增长在短期内产生巨幅波动。其中，由房地产泡沫引起的经济波动给经济带来的破坏是非常严重的，不但在经济总量上，而且在产业结构上都会导致大的衰退。在这一情势下，应当通过调控房地产投资规模平抑经济增长波动与行业过热。这包括三个方面的内容：一是要确立通过调节房地产投资规模平抑经济波动和行业过热的调控思路。二是逐步探索和分析房地产投资规模对经济波动和产业过热影响的传导路径，通过模型分析传导过程中各种因素的影响大小及调控方式。三是国家应当建立通过调节房地产投资规模平抑经济波动及行业过热的长效机制。
第三，通过完善房地产投资统计指标体系更准确地反应宏观经济走势。首先，在房地产投资统计中，反映企业经营状况的指标较少。目前，在日常房地产统计工作中，计划总投资、本年完成投资、商品房建设投资、土地开发投资等投资指标涉及较多，房地产企业经营状况的统计指标如收入、利润、税收等经营指标涉及的较少。这不利于把握我国房地产企业的经营发展情况。其次，尚没有反映二、三级房地产市场的统计指标。在目前的统计体系中，还残留着计划经济时期的烙印，与市场经济条件下经济成分和经济结构日趋复杂、投资主体和利益主体日益多元化的实际不符合，特别是对二、三级市场中的房地产投资行为统计不够，这也是目前房地产投资统计指标体系中缺少的内容。最后，某些指标被明显低估，统计体系有待进一步完善。例如，现在随着经济增长和房地产业的快速升温，土地价值被不断抬高，其资产效应日益明显等，这些目前都没有通过统计指标反映出来。
第四，通过完善房地产投资统计指标体系更准确地反应宏观经济走势。由于房地产投资占GDP比重不断加大，房地产业与其他行业特别是金融等行业的关联效应日渐增强，房地产投资本身存在风险，因此，可以建立房地产投资预警系统，通过跟踪投资规模、投资增速、投资结构与投资方向，了解房地产投资变动对经济增长和其他产业的影响效力，并于房地产市场发展过热前及时预警，避免整个行业及国民经济的大起大落。因此，建议统计部门将房地产投资作为切入点，通过科学、正确地投资数据获取与分析来监督整个国民经济及产业发展运行情况，及时就房地产投资规模及速度变动情况作出未来预测及情势判断，为中央政府更科学地对国民经济进行宏观调控提供基础性资料。
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为应对国际金融危机,国家在2009年间采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。但是,随着一些城市出现了房价上涨过快等问题,中国经济是否倚重房地产业过深也成为关注焦点。那么,2010年中国的房地产业的发展势头将如何?是否依然是国民经济稳定增长的重要支撑呢?
近年来,房地产业每年为GDP贡献2个百分点左右。2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确指出:“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。”
房地产业能否成为支柱产业,首先要明确支柱产业的标准。支柱产业具有产业关联度大、扩大效应等特征,对国民经济的发展,能比其他行业发挥更大的作用。在一个国家的一定时间段里,也有可能同时出现两三个支柱产业。在上世纪里,就有的国家或地区宣布拥有两个支柱产业。
具体从行业关联度和带动力来看,开发建设一项房地产项目,按投资额计算,有一半以上来自十几个行业提供的材料设备,因而具有很高的行业关联度。2007年房地产投资额预计接近2万亿元,就可以带动相关行业的产品销售额在1万亿元左右。如果计算间接带动,涉及的行业数量和带动额也很大。例如一家人买了新房,往往是家用电器和家具大多数要换新的,就能间接地带动家用电器业和家具业。房地产业还有一项基础性作用,也可以称为特殊的“带动作用”,就是各行业的发展,都要率先建设本行业的房地产。
由于每个行业的发展都要建设本行业的房地产,因而房地产增加值在国内生产总值中占的比重一般不会递减,有的阶段还会略有增加。这些年来,房地产的增加值占国内生产总值的比重一直保持在4%左右,这是其他多数行业达不到的。由于房地产属于建设范畴,还应从固定资产投资额的角度来观察。房地产的投资额,要占全国固定资产投资额的20%左右,比重很大。此外,也应从增加社会财富的角度来观察。据一些西方国家的统计,在全国拥有的社会财富中,房地产要占20%以上。
对国民经济持续发展的贡献。这些年来,我国房地产投资额和增加值的平均增长率达到15%以上,高于国民经济的平均增长率。近十几年,我国国内生产总值每年增加8～11个百分点,其中有1～2个百分点是房地产业作的贡献。
对城市政府财政收入的贡献。城市政府的财政收入,是发展经济和城市建设、改造的主要经济来源。这些年来,在各城市政府的财政收入中,来自房地产业的至少要在20%以上,许多城市达到40%以上。
对提高就业率的贡献。全国房地产企业、房屋装饰装修公司、物业管理公司、房地产中介机构等迅速发展,有利于大量接纳就业人员。
对提高人民居住水平和促进消费的贡献。1978年我国城镇居民人均住房建筑面积为7.2平方米,经过这些年住房建设的快速发展,到2008年末超过人均28平方米。过去实行公房低租金制度时期,居民平均住房消费占居民收入的1%～3%,而今许多居民已超过20%。住房消费的显著提高,会对国民经济的发展产生推动作用。
对改变城市面貌的贡献。改革开放30多年来,各城市新建的房地产(含住宅)总量,比此前城市原有的房地产(含住宅)总量要高出好几倍。如果你到几个十几年前去过的城市调查参观,肯定会有“不曾相识”的感觉,因为这些城市实现了“旧貌换新颜”。
2011年初以来，中国房地产业的政策出现了重大调整，其中最为主要的是年初出台的限购政策。这一政策出台伊始，就引起了全社会极大的关注和热烈的讨论，而学术界一般倾向性地认为，限购之举是改革的大倒退，是行政力量的重新抬头。笔者当时的观点非常简单―限购是必不可少的，其目的是尽快给脱缰野马般上涨的房地产市场降温，遏制住房价上涨的势头，这是在收入差距相对过大、流动性居高不下的宏观背景下出台的临时性管制政策，类似于对跨国资本流动局部性限制的资本管制政策。
时至今日，社会上，包括学术界，对限购政策合理性的争论已经降温，取而代之的是对房地产市场走势何去何从的预测。房地产市场的走势是未来经济发展最重要的因素之一，也是最充满不确定性的因素之一，笔者认为，房地产市场必须软着陆，这是保证整体国民经济不断调整、持续健康发展的基本条件，也是房地产业逐步走向合理、健康、可持续性发展的基本要求和必然要求。
房地产业软着陆的含义
软着陆，指的是房地产业要经历一个渐进式调整的过程，这个渐进式调整的指向并不是简单的价格回归，而是让房地产业未来朝着合理的发展体制演进。软着陆的表象是房价的平稳调整，其根本要求是房地产业制度的逐步改造。
具体而言，房地产市场的软着陆有三个基本目标：
第一，价格合理的回落，视各地房地产市场的情况，市场参与各方对价格回落的程度有一个基本合理的共识；
第二，交易量和投资量能够从持续萎缩转为比较快地企稳，并较快得到恢复；
第三，取代传统的、单一市场化的房地产新格局，在调整的过程中逐步地确立。
为什么市场
需要软着陆
从宏观层面看，中国经济结构的调整需要房地产市场的软着陆，其根本原因是房地产业牵涉到的产业面极其广泛，如果调控的速度过快、力度过猛，对于经济整体发展和结构调整都会产生巨大的冲击。以交易量为例，如果房地产交易量出现大规模的萎缩，势必带来房地产交易中介市场的萎缩，会带来房屋贷款、保险服务、房地产律师、家用电器销售、装修等一系列产业的业务萎缩。
从投资的角度看，如果房地产调控带来了投资量和开发量的下降，势必会引起房地产固定资产投资量的下降，房地产投资占固定资产投资的比例一般在20%左右，而固定资产投资又基本上占到中国GDP的45%左右，因此，房地产固定资产投资下降会带来整体就业率下降、水泥建材等上游原材料需求下降。
从价格的角度看，房地产的价格与消费品的价格有本质的不同。房地产的价格是资产价格，资产价格的变化影响着千家万户的心理感受，如果房地产价格出现巨幅下降，势必会带来相当一部分中等收入家庭的心理负担。应该说，中国经过30多年的经济发展，国民已经基本上脱离了满足温饱的阶段，影响千百万中国家庭幸福感的指标，已经超越了经济增长、超越了就业率、超越了物价稳定，它还包括资产价格的相对稳定。正如股市的巨幅波动引起了广大家庭的密切关注一样，房地产价格的巨幅波动也一样会带来相关家庭的幸福感的巨幅波动，这个道理是显而易见的。
1998年以后，香港特区政府的一些政策引起了很多香港民众的不满，究其原因，并不是这些政策导致了经济增长速度或是就业率的下降，或是物价的上涨，主要是带来了资产价格的缩水，尤其是房产价格的缩水，而当时这些政策的出台，与香港特区政府在回归之后比较急于解决房地产价格居高不下的初衷是密切相关的。
城市化与经济增长:
房地产实现软着陆的根本条件
中国房地产业实现软着陆，有独特的有利条件，那就是中国目前处在一个城市化加速的时期，更处在一个整体经济发展较快的增长期。中国的城市化率，目前仅仅达到49%，比相应经济发展水平地区的城市化率低12%，在城市化进程中仍然有比较大的住房需求。
更重要的是，中国经济的增长速度，即便是按照2012年8%的预测（这是清华大学中国与世界经济研究中心的最新预测，而其他机构的预测在8%到9.2%之间），再加上中等水平的物价上涨（清华大学中国与世界经济研究中心预测2012年中国的CPI为2.8%，大部分机构的预测在3%以上），中国名义GDP增长速度也会保持在两位数以上，因此从总体上讲，中国的收入水平、资本回报、劳动力回报、资本水平、消费等指标，都在以两位数的速度上升。这种呈两位数增速的经济体中，任何的资产泡沫，只要不继续发酵，只要能停止快速上升或者略有下降，经过若干年的调整都能够消化掉。
如果以人体的健康做比喻的话，我们可以说，中国的房地产业好比是一个处于成长期的青少年，在过去成长的过程中，出现了一些因长期因素所积存下来的疾病。这种慢性病如果在短期内以大动干戈的动手术的方式治疗，必然会带来全面健康状况的下降。相反，坚持逐步的调理，让身体在未来的发育中化解或者消弭慢性病，才是更加合理的治疗方案。
如何实现
中国房地产业的软着陆
房地产业软着陆的核心要求，是交易量和房地产开发量逐步、比较快速的企稳和恢复。为此，三件大事需要抓紧实施。
2015年11月10日，在中央财经领导小组会议上，主席在谈及房地产时，罕见提及“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”11月11日，国务院常务会议上，总理也强调要“以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”。11月12日，国家财经领导小组办公室主任赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。
化解房地产库存是本质
中央高层为什么要在这个时候突然再次高调提及房地产？熟悉中国公共政策语系的都知道，重大会议通稿中提及的问题，绝非随便说说，在大多情况下都强烈预示着下一步改革政策的走向。因此，要么意味着房地产面临严重的问题，要么意味着房地产又会成为拯救中国经济的白马王子。
看中国经济，其实只要看固定资产投资和房地产的表现，基本就能看明白。以固定资产投资为例，在经历过去30多年年均26%的增长之后，今年前10月已经掉到10.2%，而导致固定资产投资下滑的主要原因，一是制造业投资的下滑，一是房地产投资的下滑。而今年，一方面房地产销售数据回暖，另一方面房地产的投资却仍然低迷，这其中的原因就是房地产的库存。因此，“化解房地产库存”可谓抓住了中国房地产问题的本质。
新一轮救市政策即将出台
回顾中国的房地产调控政策，毋庸置疑，住房已经从以前的短缺到了今天的过剩。我所言的“过剩”有三个层面的意义：一是目前中国人均居住面积已经差不多超过了35平方米，房地产高速增长期已经结束；二是目前房地产库存惊人，即使按照官方的口径，待售面积超过6.8亿平方米，在建面积超过70亿平方米，按照人均35平方米计算，足够超过2亿人居住，而未来住房需求的群体不超过6000万，严重过剩是不争的事实；三是如果算上全国各地的小产权房，以及一些没有纳入统计口径的房子，中国住房过剩的状况会更加严重。
在住房短缺的情况下，无论如何抑制房价，房价都会上涨；而在住房过剩的情况下，价格和投资的阴跌则会成为行业的常态。高层在这个时候提出“化解库存”，绝非让房地产回到以前的癫狂状态，而是通过化解房地产的最大问题，避免中国经济下滑。在房地产投资对中国经济依然影响很大的情况下，房地产的稳定是宏观经济稳定的前提。
我认为，高层释放出的信号再清晰不过地预示着，新一轮更强的救市政策随即就会出台，这些政策的可能选项包括：首套和二套房的首付回到20%；公积金贷款的门槛和标准调整；印花税和营业税降低，以及各地出台相应的买房补贴政策等。在政策的刺激下，是否需要买房，房价会不会上涨？答案也是很显然的：一线城市、重点城市等20%的城市，在政策的刺激下，房价的上涨仍然是大概率事件；三四线城市，房价大涨和大跌的可能都不大，能够维持稳定，则居住型需求者完全可以出手买房。至于买房投资者，在三四线城市的风险仍然较大。
最后需要提醒三点：第一，不管如何刺激，中国房地产的好日子已经结束，不要指望房地产仍然会和过去一样拉动中国经济狂飙猛进；第二，考虑到明年中国经济依旧困难的事实，货币宽松、人民币贬值和负利率将会成为明年货币政策的常态，在负利率的情况下，一线城市和大城市的房地产仍然是投资保值的可选项；第三，国务院常务会说要通过改革户籍制度刺激住房消费，这是将消化房地产库存的希望寄托在农民工身上，我只能很遗憾地说，农民工救不了中国房地产。天下没有免费的午餐，低成本劳动力最终一定会严重伤害中国经济，也包括中国的房地产。管理
今年以来，国民经济继续保持平稳快速发展。初步核算，一季度，国内生产总值50287亿元，同比增长11.1%，增速比上年同期加快0.7个百分点，比去年全年加快0.4个百分点。
单从增长速度看，11.1%的增速有些出乎意料，有些偏快。但是如果从我国经济物资支撑能力和发展阶段看，这样的增速可以得到解释。
首先，目前我国能源、原材料供应充裕可以支撑较快的经济增长。上世纪80~90年代我国经济也曾几次出现过较快增长，但是由于煤电油运等能源、原材料供不应求的瓶颈制约，经济快速增长无法延续，产业增长链条中断，导致经济大起大落。1998年以来，在积极财政政策的支持下，我国加大基础工业和基础设施建设的投资和发展力度，截至2006年我国发电量、能源和交通运输等行业得到大力发展，短缺局面严重缓解，当前煤电油运形势平稳，可以较好地支持经济的快速增长。此外，随着对外贸易的增加，我国相当部分短缺资源通过进口得到补充，如2006年我国进口铁矿石、原油占国内生产总量已分别达到55.5%和79%。充分利用国际市场调剂余缺使我国经济增长如虎添翼。
其次，本轮经济景气周期具有典型的重化工特征，该阶段经济保持较长时间的高速增长是正常的。2003年以后我国经济进入新一轮扩张性增长周期，至今已有近5年的时间。本轮经济增长最显著的特征就是钢铁、房地产、汽车等重化工行业快速增长，不同于以前的轻纺加工工业快速发展，这样的经济增长具有技术密集、资金密集、产业链条多、生产周期长、持续时间多等特点，在日本、韩国等国家也曾经历了这样一个高速发展阶段（大约10~20年），也正是经过重工业这样一个大发展之后，才为第三产业和服务业发展奠定了基础，最后迎来第三产业占比提高、速度较快、消费对经济贡献较大的高水平发展阶段。我国现在正处于这个发展阶段，经济高速增长持续较长时间不足为奇。
再次，工业化迅速推进（目前处于工业化中期阶段）、城镇化快速提高（每年上升1个百点）以及消费结构升级（城镇居民第三次、农民第二次）共同促成了具有中国特色的经济高增长。
固定资产投资增速回落，消费需求作用加大
今年一季度，经济增长出现多年所没有的快速增长局面，是因为在投资增速出现回落的同时，消费却出现了较快增长，一定程度上弥补了投资增速减缓对经济增速向下拉的力量。一季度固定资产投资表现为增速回落，结构趋于优化的特征。
一季度，全社会固定资产投资17526亿元，同比增长23.7%，增速比上年同期回落4个百分点。其中，城镇固定资产投资14544亿元，增长25.3%，3月份增长26.8%，回落4.5个百分点。分产业看，城镇投资中第一产业投资增长20.3%，第二产业投资增长27.0%，第三产业投资增长24.0%，一、三次产业投资得到加强，二产投资增长趋于平稳。分地区看，东部投资增速减慢，中西部增速加快，一季度，东、中、西部地区城镇固定资产投资同比分别增长21.4%、35.8%和26.8%，中、西部占全国投资的比重分别比上年同期提高1.6和0.2个百分点，东部有所降低。数据说明目前的投资调控并非一刀切，而是较好体现了大力发展内陆省份经济的政策导向。
与投资增速回落截然不同的是，消费需求持续旺盛，居民消费快速增长，消费需求对经济增长的作用明显加大。今年一季度，实现社会消费品零售总额21188亿元，同比增长14.9%，增速高于去年同期2.1个百分点，其中3月份增长15.3%，为近年来的较快增长。
宏观经济持续向好、消费者信心不断增强和城乡居民收入大幅增长是消费需求持续旺盛的主要原因。今年一季度，城镇居民人均可支配收入3935元，同比增长19.5%，扣除价格因素，实际增长16.6%，增幅高于上年同期5.8个百分点。农民人均现金收入1260元，同比增加166元，增长15.2%，扣除价格因素，实际增长12.1%，增速高于上年同期0.6个百分点，是1997年以来同期增幅最高的。公务员工资调整落实到位和农民务农务工收入双重增长推动了收入的增长。此外，今年以来，居民投资股票和基金的资金不断增多，据调查，在居民拥有最主要金融资产中，“基金”占比由去年四季度的10%跃升至今年一季度的16.7%，刷新历史纪录，“股票”占比提高2个百分点。而资本市场行情高涨，个人投资者收益颇丰，居民收入实际收入和预期收入均高速增长，推动了消费的增长。居民消费结构升级步伐加快市消费加快的重要动力，一季度汽车销售增长38.5%，比上年同期加快9.1个百分点，家用电器、建筑装璜材料也都保持了一个较高的增长。
不过，3月份居民消费物价涨幅较高，达到3.3%，也对3月份消费品零售额名义增速大幅提高产生了影响。
CPI涨幅超过警戒线，加息的预期强烈
CPI涨幅超过警戒线，各界对进一步加息的预期十分强烈。今年3月19日，面对2月份CPI上涨2.7%，央行及时将一年期储蓄存款利率提高0.27个百分点，年利率由2.52%提高为2.79%，税后利率由2.016%上调为2.232%，但是扣除2.7%的物价水平，居民的负利率仍为-0.468%。也就是说，上次加息之后，居民储蓄存款仍然是负利率，只是程度有所减弱。而3月份随着物价涨幅进一步提高，负利率进一步扩大为1.068%，这就意味居民存入银行10000元，一年以后只剩下9893元。储蓄存款负收益程度不断扩大，导致市民对储蓄存款的预期收入减弱，不愿储蓄，而把大量储蓄存款搬家到资本市场，既使居民资产呈现不合理、高风险分布，也使资本市场短期内吸引了更多的泡沫资金，不利于行情健康稳步发展。
因此，我们期待，央行加息幅度和频率能够进一步扩大，尽快回归正利率的时代，必要时还可以取消利息税，从多方面保证居民收入持续稳定增长，达到鼓励和扩大消费的目的。
进一步调控或转变思路
在国家政策调控下，今年一季度投资总体增速有所回落，但是，房地产开发投资继续呈现高速增长的不协调局面。一季度，房地产开发投资3544亿元，同比增长26.9%，比上年同期加快6.7个百分点。比城镇固定资产投资增速高1.6个百分点。其中，住宅完成投资2462亿元，增长30.4%，加快7.3个百分点。
与房地产开发投资快速增长相呼应的是商品房价格涨幅不断扩大。今年3月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.9%，涨幅比1、2月份分别加快0.4和0.6个百分点，环比上涨0.6%。其中，新建商品住房销售价格同比上涨6.0%，涨幅比上月高0.1个百分点；环比上涨0.5%，普通商品住房销售价格上涨0.8%，涨幅比上月高0.1个百分点。分地区看，与去年同月比，涨幅较大的主要城市包括：北海13.7%，深圳10.7%，长沙10.1%，北京9.9%和广州8.6%等。与上月比，涨幅超过1%的城市有22个。
二手住房销售价格也呈现较快上涨，3月同比上涨5.9%，涨幅比上月高1.5个百分点；环比上涨0.4%。与去年同月比，涨幅较高的主要城市包括:深圳12.7%，大理10.6%，郑州9.9%，北京9.6%，哈尔滨8.8%和大连8.4%等。
控制房地产投资过快增长和商品房价格过快上涨是去年以来宏观调控的主要目标之一，但是从实际执行情况看，效果并不理想，今年一季度房地产业投资和价格更是双双反弹，房地产调控的任务依然严峻。要有效调控房地产业的发展，需要转变思路。一是从控制需求转向增加供给，缓解供不应求局面带来的房价上涨。二是房地产业应形成自由竞争的局面，开发商不应是唯一的建房者，个人和用途界限明确的单位集资建房应得到鼓励和发展。三是不能期望房价降到每个人都买得起房。政府在进行房地产市场的宏观调控时，千万不能以“通过宏观调控，把房价降下来，让普通百姓都买得起商品房”作为制订政策的出发点和依据。而是要从现在开始，把更多的注意力和精力放在房地产的公共政策的研究、制订上，如增加租赁和特困住房补贴等方面，让房地产业呈现多元化的发展趋势。
处理好经济增长和节能减排的关系
是新时期面临的新任务
目前我国经济增长有充裕的资金和丰富的物资支撑，这是优于过去的发展条件。但是，在新时期经济发展虽然不受资金和物资的限制，却面临资源过度消耗和环境严重污染的问题，因此经济不能增长太快。2006年我国多项经济指标都超额完成了计划，惟有节能降耗4%的目标远远没有实现。虽然2006年万元GDP能耗比上年下降1.23%，但我国能源和资源消耗量与所创造的GDP之比大大低于西方国家。
