时间：2023-06-30 17:22:34
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇商业街经营管理方案，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、主要任务
确定中心城区今年重点新建和改造提升11条特色商业街区，分别为：
规划新建4条街区，分别是：*路风味小吃街、河床酒吧街、远洋地中海风情街、华捷新兆路旅游餐饮街。任务是，完成街区规划设计和设施建设，落实招商项目，推进开街经营。
改造提升7条街区，分别是：开封道欧式风情街、*道古物市场(街)、鼓楼商业街、鞍山西道科技贸易街、*新海湾餐饮休闲街、中山美食街、估衣街。任务是，完成街区主体设施和市容环境改造，提升经营业态和管理水平。
二、责任分工
市商务委全面负责市内六区特色商业街区建设和改造提升的政策制定、组织推动、指导协调、评定验收等工作。
市内六区政府是辖区内特色商业街区建设和改造提升的责任单位，负责组织实施、规划建设、招商落实、协调服务工作。
任务责任分解是：
开封道欧式风情街、*路风味小吃街、*道古物市场(街)。责任单位：和平区政府。
*新海湾餐饮休闲街。责任单位：河西区政府。
远洋地中海风情街、华捷新兆路旅游餐饮街。责任单位：河东区政府。
中山美食街。责任单位：河北区政府。
河床酒吧街、鼓楼商业街、鞍山西道科技贸易街。责任单位：南开区政府。
估衣街。责任单位：红桥区政府。
三、完成时限
具体进度为三个阶段，年内确保街区建设改造竣工。
第一阶段：项目策划阶段。各区经贸委落实组织保障，制定完成项目的规划建设设计、经营发展策划、业态结构调整、招商引资等工作方案。
第二阶段：项目实施阶段。根据项目实际情况，按照“总体推进、分部实施、按时间结点完成”的原则，*路小吃街、*道古物市场、开封道欧式风情街于“*”前开业；远洋地中海风情街、河床酒吧街、鼓楼商业街、中山美食街、估衣街于七月初开街纳客；鞍山西道科技贸易街、*新海湾餐饮休闲街、华捷新兆路旅游餐饮街于“*”前，建设改造、招商、业态调整工作基本完成并开街纳客。
第三阶段：项目验收阶段。市、区两级政府共同组织对特色街区的总体评价和考核验收，总结表彰先进街区和责任单位。
四、工作要求
特色商业街区建设要突出政府引导，强化市场运作，注重特色效果，体现繁荣繁华。
（一）高水平规划。项目策划必须开阔眼界，科学论证，把握整体，强化细节，保证项目开发有据、建设有地、业态有序、经营有市。要充分学习吸收国内外先进经验和作法，利用现代商贸流通理念和发展趋势，编制好特色商业街区的设施建设和商业发展规划。
（二）高标准建设。目标是建设靓丽的特色商业街区环境，打造城市经济发展“名片”。突出街区建筑主题，扮亮街景商业标志，展现美观店堂店貌，营造独特人文景观，完善高质公共服务。
（三）高质量运营。保证特色商业街区具有清晰合理的业态定位，依托区域历史、商业文明、企业文化等社会发展因素，突出“专、精、特、优”差异化经营，引导商、旅、文、娱一体化时尚消费，提升商业聚集效应和市场辐射力，促进中心城区商业结构优化升级。提高街区服务管理水平，打造经营规范、管理精细、效益突出、百姓满意的特色商业街区。
（四）高效率管理。建立和完善街区统一协调的管理机构，实施经营诚实有信、服务规范有制、市场经营有序、措施保障有力的长效管理机制。积极推行街区制度化的达标管理，实施街区管理属地化。
（五）高速度推动。特色街建设，要适应当前扩大内需保增长渡难关上水平形势，要明确经营定位，迅速行动，争取早见成效。
五、工作措施
（一）加强工作领导。在商务委领导下，成立特色商业街区建设项目推动组，负责组织推动全市特色商业街区建设工作。市内六区政府相应成立工作小组，主管商业副区长为责任人，确定具体工作部门。建立市、区上下有效联动的工作机制，确保任务完成。
（二）加大扶持力度。市商务委安排专项资金支持重点特色商业街区的规划设计、外沿整修、灯光绿化、景观环境、宣传推介等，发挥专项资金“以小博大”引导社会投资建设的积极作用。市内六区政府应安排特色街区建设配套资金，并给予减免税收、管理费等扶持。
（三）注重学习借鉴。市商务委和六区政府都要组织安排相关管理部门和投资开发企业到国内外考察学习特色商业街区建设开发经验，借鉴吸收先进经营管理理念，开阔商贸发展视野，转变经营思维定式，创新商业发展模式。
【关键词】商业综合体；设计理念；价值分析；节能设计
发展城市经济、不断升级产业化结构及不断扩大城市规模之间存在一定的矛盾，与此同时紧缺的城市资源与之也存在一定的矛盾。在这种情况下，能够把多种功能、空间结合在一起，从而形成有效的城市综合体，并解决了城市面积不断扩大的问题，使城市的单位空间不断增加，从而成为集约型、多样化城市的有效途径。建筑节能是一项系统的复杂的工作，仅靠建筑师或者国家硬性规范是无法完成的，必须让大家树立节能意识，并且不断提高这种意识的重要性，并把这种意识运用到日常生活中去。这一目标要想实现，必须加强宣传，并让大家真正能够感受到节能带给大家的好处，这是非常关键的一点。总之，让大家真正能够享受到实惠的东西，让大家感受到开展节能工作是有必要的，让大家接受并能够投身其中。城市综合体的设计越来越专业性、综合性，这就对我们的建筑师、规划师以及各个专业的设计师提出更高、更专业的要求，并需要大家相互支持与配合，并共同努力才能实现。
1、 目前我国当前城市商业综合体的设计理念
目前城市的多功能开发需要城市商业综合体，大多数的房地产开发商会把开发放在单一的功能上，把其它作为附属配套，包括纯住宅的开发、纯商业的开发、纯酒店的开发、纯写字楼的开发。城市综合体是把酒店、写字楼、大型商场、商业街以及高档住宅都集中于一起，各种功能集中在一起，使其各功能之间能够互补，在城市休闲娱乐广场中包含大型商业中心及商业街，不仅充满商业气息，而且充满激情。写字楼的主要功能是办公，酒店的功能是提升消费档次，住宅及公寓是大家居住的空间，无论是夜晚还是白天都是活力无限的。各个功能空间即相互协调又相互补充。不仅使人们的生活、工作得到满足，而且还能够满足大家的休闲娱乐等方面的要求。能够充分体现出城市综合体的多功能性，能够充分的体现出它的独特性，成为城市中不可缺少的重要商圈。
第一、对于寿命周期成本概念，无论是建设开发项目，还是拆迁、运营都需要考虑成本最优化，将传统的核算理念进行更新，这便要求优化建筑设计，并要不断创新，这对我们观念转变是非常有利的，对总体成本的长期化进行控制。绿色生态与建筑环保节能是我们现代城市开发的宗旨。第二、商业规划与建筑设计方案的最佳配置，商业规划需要与建筑设计概念设计同步，建筑设计方案决定了招商及经营管理方案的结果，在合理分布建筑空间的不同业态，这样形成的货流动线与客流动线才会更加合理。第三、这样创造出的城市综合体建筑更加具有生态化，通过不断增加绿化空间，这样的环境场所才更加具有人性化。才会在城市建设中建成城市商业综合体建筑、公园、五星级酒店、写字楼、美术馆、购物中心等。把综合体的多功能空间与休闲娱乐有效的结合在一起，写字间及高档酒店的主塔楼，可以创造出良好的艺术氛围，其中还建有各个类型的餐厅，都会成为现代综合体的新一代榜样。
我国新时期提升城市商业价值综合体的五个方面
第一、把不同产品与物业有机的组合在一起的方法，将酒店、购物中心、商业街区、写字楼及酒店公寓等优质的地理位置，做好黄金分割。第二、确认好物业的比例后，寻求并调整好业态比例，这样才能发挥出最优秀的商业价值。第三、经营管理策划的良好运用，可以吸引一流品牌的酒店，同时可以引进一流的主力百货商场，最后引进大卖场，能够将城市商业综合体的价值得到最大的提升，并将其最大优势发挥。第四、通过创新主题文化，从而提升整个物业的价值和品位。第五、通过提升城市规划综合体的视觉形象，连接好装修设计与视觉形象的衔接工作，对整个项目的商业价值的提升有着重要的意义。
3、我国新时期城市商业综合体的绿色节能设计。
第一、基于建筑平面的节能设计，不同空间功能的有机联系以及多种经营功能的水平并置将成为商业综合体的重要特征。经营功能的不同对经营空间的材料、形式、尺度等也有不同要求。商业综合体的组织变化的平面功能丰富。由于公用性强的商业综合体建筑，需开放流通其内部空间，不宜其单层面积过大，同时增加夏季制冷负荷。从建筑设计节能角度来讲，需将其控制在合理的范围内，根据其设置的防火分区，需将其能耗的区划处理考虑在整体设计中。商业综合体的主要经营场所是主区，辅区为商业经营提供正常运行之重要保证。主区为消费者服务，需有很高的舒适度，较大的室内外温差，辅区空间人员的活动较少，简单的形式空间，较低的温度条件，较小的室内外温差。就目前而言，多功能性是大型商业综合体的主区部分的重要条件，但从管理中的方便性和整体形象性等角度分析，如果集中设置相同的功能在其经营空间中，又采取不同的方式来进行不同功能的处理，会导致顾客出现在各个经营分区内的分布不均，从而增加耗能。
第二、在节约能量方面设计中的耗能设备，中庭、步行街在商业中合体中一般选择透明材料将其覆盖，一般采用直接照射太阳光的方式进行自然采光，这种方式仅仅是初级自然光的利用，通过建筑的剖面设计将自然光进一步运用到中庭剖面中，使其有利于自然光的均匀分布，并在设备通道中选用反光材料，使自然光能够进入建筑物的深处。再把各类饰物的自然光与反光材料进行结合，便可以将自然光反射到建筑物的内部，运用以上方法就会更加充分的利用自然光。无论是在建筑设计还是改扩建工程中，都需要有效的结合商业照明设计，都能够营造出主题的整体场景氛围。与此同时，不同的功能分区也能够分开，而且能够满足照度及照明方式需求。
第三、功能多且具有复合型的商业综合体，需有较大的人员活动量，考虑到商业综合体的实际经营情况，我国在进行不断的改革与创新建筑设计，并与业主、营运单位保持紧密、良好的沟通能够将经营空间的分割情况提前预设，将采用的送风方式与业主的经营需求紧密有效的结合起来，设计出合理的风口布置方案，并满足模数化，使相邻的风冷量得到平衡分布。合理分布不同空间的制冷需求，从而将更为有效、充分的利用冷源。
4、结束语
本文分析了现阶段我国商业综合体的特点，详细分析和论述了我国当前城市综合体的特点和功能。又从价值体现和设计理念两方面深入分析了我国新时期城市商业综合体的设计的论述性及观点性，并在最后，系统分析了中国城市商业综合体绿色建议及构思。
参考文献：
[1] 陈文鹏.浅谈城市商业综合体的设计及节能技术[J]建筑与文化，[2] 2011，[3] （34）
乙方： 层 号商铺经营者
甲方就乙方对 商铺进行装修改造活动，根据《北京市商场市场消防安全管理规定》、《凤翔商厦经营管理制度》及其它各项规定，经甲乙双方协商一致，订立本合同。
第一条 装修商铺
本合同装修场地位于怀柔区商业街2号楼凤翔商厦内之 层号商铺。
第二条 装修期限
装修期限自 年 月 日起至 年 月 日止。
第三条 装修押金
乙方进入场地装修前，需向商厦管理处缴纳装修抵押金XX元，装修完成后，经商厦管理处确认无损坏、破坏商铺环境、设施设备等条件后，一个月后无息退还装修抵押金予乙方。
第四条 装修条例
1、甲方有权对乙方提出的商铺装修改造方案进行审核，乙方必须在得到甲方的书面批复后方可进行装修改造。
2、乙方所提出的装修改造方案必须要明确装饰部位、范围以及内容等详尽信息。
3、装修期间所产生的水、电、垃圾清运等各项费用由乙方自行承担。
4、乙方在装修改造过程中对商厦及他人的设施、设备等造成损毁的由乙方负全责并承担所有维修费用。
5、乙方所有装修改造工程必须在甲方规定期间内完成，否则每逾期一日应交纳违约金（日租的两倍） 元，租期不顺延。
6、乙方需要改造商铺（包括在场地内设置固定装置），应经甲方事先书面同意。未经书面同意改造的，乙方应负责恢复原状，并赔偿因此给商厦所造成的损失。
7、乙方如需对商铺的电力系统进行改造，或增加照明设施等，须报经商厦管理处审核，并经书面回复后严格按照《北京市地区电气安全工作规程》、《北京地区电气安装标准》进行施工。如擅自施工将对乙方处以1000元罚款，乙方擅自更改的，要恢复原状，并承担由此造成的一切费用和损失。
8、乙方对商铺的装修改造均不应对建筑物的主体结构安全，消防、电路、空调和其它各种管线的使用安全及整体美观造成不良影响，并不得影响甲方或第三方的经营，否则，乙方应立即改正，并赔偿因此给甲方和第三方造成的损失。
9、乙方装修改造所产生的垃圾、废料等必须及时清扫干净，不得影响商厦内的整体环境美观，否则，将处以200—500元的罚款。
11、乙方的装修改造工程所用材料必须符合国家按规定的防火和环保要求。
第五条 合同自甲乙双方签字盖章之日起生效，本合同一式二份，甲乙双方各执一份。
甲 方： 乙 方：
负责人： 负责人：
关键词：西安欧亚学院；大学生创业；管理方法
中图分类号：F241.4 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）36-0059-02
一、西安欧亚学院大学生创业现状分析
（一）校方大力支持
当下，许多在校大学生怀着年轻的热情参与到创业当中。而在实践过程中，许多大学生由于资金缺乏，缺乏完备的创业知识。许多创业的想法还未投入市场就已经胎死腹中。欧亚学院针对当下大学生创业存在的问题在2011年由管理学院成立的创业青苹果工作室，开设创业管理辅修专业，使学生可以在学习自己本专业的同时还可以系统地学习创业知识，为自己的实践打下理论基础。同时，欧亚学院管理学院还免费为学生提供格子铺，供学生将课堂所学及时地运用与实践，并在实践中发现问题解决问题。
（二）创业者缺乏创新意识且经营结构单一
在西安欧亚学院校园里，学生创业者经营项目从众现象比较严重，缺乏创新意识。从格子铺经营情况了解到，目前欧亚学院在校学生创业主要范围为小饰品和零食经营。除去格子铺，同在商业街的小饰品经营店还有四家，零食商铺四家。小零食和小饰品经营是学生创业的“热门”项目，众多经营者随大流或者跟随的兴趣，忽视市场的需求，鲜有学生创业者做新的项目。而经营者的货源普遍来自淘宝或其他商务平台，通过中间差价来获取利润。这样就形成了激烈的竞争，长期以往下去，难免步履维艰。
（三）创业者缺乏正确的市场判断
许多学生创业者在创业前期，由于缺乏知识和对市场的正确判断。往往听风就是雨，许多创业者是在听了同学或者前辈的三言两语。自己缺乏正确的判断和对于市场的考察，头脑一热便匆匆开始创业，这些创业者在之前没有意识到缺乏认真的思考而付诸行动会带来什么后果。而这样的现象，在欧亚学院学生创业者里广泛存在。
二、西安欧亚学院学生创业存在的问题
（一）创业意识缺乏
创业意识包括与创业有关的需要动机、需要、兴趣、理想、信念和世界观。创业动机是创业者进行创业活动和对奋斗目标的坚持的动力。由于中国学生无法摆脱应试教育的束缚，学校和家长对学生的要求还局限在学习成绩上面。甚至，许多刚入学的新生的观念还停留在“两耳不闻窗外事，一心只读圣贤书”。而目前随着高校加强对学生就业指导工作的学习，虽然自主择业的观念已经深入众多大学生的心里，但是，自主创业的的想法还未深入大学生的观念里。一部分怀有创业梦想的学生创业观还不太成熟，另外一部分选择自主创业的学生则是因为没有找到心仪的工作而无奈选择创业。总的来说，欧亚学院大学生还是普遍缺乏创业意识。
（二）创业能力薄弱
创业能力包括的是方法能力，综合性能力，社会能力和经营管理能力。方法能力指的是大学生在创业工程中所需要的工作方法和学习方法，例如创新性思维的能力，积极学习的能力，分析问题和解决问题的能力。社会能力包括人际交往、公共关系、协商谈判和组织社会活动能力。综合性能力包括挖掘机会的能力、收集处理信息、适应驾驭变化、决策和用人等方面的能力。经营管理能力是指为了实现经营目标，对所从事的创业活动实施计划、协调组织、监督指挥的能力。大多数在校大学生由于缺乏阅历，缺乏实践和知识的积淀。于是创业能力方面显得比较薄弱，他们缺乏把知识有效的转化为能力，同时缺乏方方面面的实践和锻炼，在短时间内难以适应自主创业的要求。
（三）创业资金缺乏
目前大学生创业过程中遇到的首道难关便是筹措启动资金。当前大学生创业者的首笔资金主要有以下来源：一是父母支持。这种创业者往往是来自家庭殷实的大学生，父母愿意支持孩子的事业或者愿意花钱让孩子在实践中学习，而极少在乎是否能带来实际收益。如广东商学院的陈校因为有了父母几十万的前期财力支持而研发了中文博客引擎。二是向亲戚朋友借款。该类大学生创业者一般存在于小型的借款和创业项目当中。三是进行商业贷款，中国目前个人商业贷款主要包括质押贷款、存单贷款、第三方担保等形式，而这种筹措资金的渠道对于大学生来说是遥不可及的，鲜有学生采取商业贷款进行自己的启动资金的筹措。四是吸引风险投资，由于风险投资人对于大学生创业者的各方面能力的质疑，于是想要成功吸引风险投资人，实非易事。
（四）创业知识储备不足
创业知识包括专业知识、职业知识、经营管理知识和综合性知识。专业、职业知识是指从事某一专业或职业所必须具备的知识，一般是与专业、职业能力结合在一起发挥作用的。经营管理知识是从事经营管理工作必须具备的知识。综合性知识是发挥社会关系运筹作用的多种知识，包括政策、法律、工商、税务、保险、人际交往和公共事关系等各方面的知识。调查格子铺经营主人中发现，许多学生创业者没有经过系统全面的创业知识的培训。甚至连成本核算、财务报表以及基本的政策法规也不太清楚。
（五）创业政策了解不足
许多大学生创业者在创业过程中往往是闭门造车，凭借着自己的单薄的知识储备和过往经验以及前辈们的口耳相传分析得出自己的创业项目。不去了解实时的政策法规以及政策支持，因此错过了许多政策上的扶持。甚至由于缺乏对行业政策的了解而导致项目刚启动就面临夭折。
三、解决西安欧亚学院学生创业问题的对策
（一）充分认识市场，积累创业经验
大学生创业者所表现的经验不足，主要体现在两方面：首先，专业经验不足。创业所要涉及的专业知识不仅仅是所涉足行业的知识技能，同时还涉及到工商、金融、税务、法律、管理、物流等各专业，而这些知识技能是大学生无法在短期获取的。其次，人际经验不足。大学生自主创业需要处理团队内部与外部人际关系的协调与沟通，只有在人际和谐的环境下，才能更好地将工作进行下去。内部人际关系在没有直接利益冲突情况下较易处理，而一旦涉及利益冲突，处理起来往往较为困难。外部人际关系主要指与客户、供应商、政府、社会其他相关机构，这些社会关系处理起来对于刚走出校门的大学生就更为困难。所以，大学生在校期间，不仅要努力学习自身专业知识，还要多了解专业之外的像管理、财务、法律等知识为自己毕业之后的创业做好铺垫。积极参加各种集体活动或社会活动，争取在团体中谋得管理职位，通过众多的集体活动，努力提升自己的沟通协调能力，管理能力以及积累自己的人脉关系，为日后的创业做准备。很多大学生创业仅凭心血来潮，没有对市场进行科学的调查研究，对资金、项目、人才评价不足，对客观经济规律还吃不透的情况下，就匆匆投入创业。特别是不知道如何解决“创业”资金。
（二）进行创业实践，注重能力提升
大学生的创业实践应该在创业意识萌发之时开始进行。大学生的创业实践是学习创业知识的最好途径。间接性的创业实践学习可以借助于学校举办的某些课程的角色性、情景性模拟或创业类比赛来完成。例如积极参加校内外举办的各类大学生创业大赛、设计大赛等。通过分析了解知名企业家成长经历、知名企业经营案例进行案例分析并得出结论用于实践。还可通过课余、假期在外的兼职打工、校内经营、申请专利、试办商标申请以及做一些小买卖等事项来完成；还可以通过举办创意项目活动、建立电子商务网站等完成。创业实践的机会广泛存在于大学生的学习、生活之中。只要善于学习、勇于尝试，总能找到实践的机会。大学生创业者想要创业成功，只有良好的愿望是远远不够的。即使具备了创业意识、创业想法也只是为创业提供一个方向。要真正的实现自己的创业目标还是需要靠自己的真本事，有过硬的本领。
（三）老师跟踪指导，校方资金扶持
通过对格子铺店主经营调查发现，许多大学生创业者在实践过程中面临一些非自身专业的问题的时候，会显得无所适从。由于缺乏导师、很多大学生创业者经常陷入这样的难题。如果校方配备老师针对创业者进行跟踪指导，进行专业积极的引导，而不是放任自流。那么创业者在初期所面临的一些问题也会迎刃而解，经营也会越走越远。其次，学生创业往往会面临的困难就是资金筹措，许多在校学生创业者未能实现其创业想法大部分也是因为资金的不足。校方可以通过审核其项目的可行性对该校在校学生创业者提供资金上的扶持。校方可成立专门的创业基金用于扶持学生，通过无息小额贷款，校方投资等多种方式对学生的可行性项目进行扶持。
四、总结
通过对西安欧亚学院商业街格子铺大学生创业经营的现状分析以及存在的问题所提出来的解决方案。一方面可以为已经投入创业实践的学生提供分析，激发和引导有创业想法和热情而未能实践的在校学生，同时对于探讨民办高校学生创业也有积极作用。高校的创业基础教育可以为大学生创业成功奠定坚实的基础，欧亚学院通过开设创业管理辅修专业以及青苹果创业实践基地培养学生创业精神，夯实创业知识基础，提升创业实践能力，认清创业现实。我们有理由相信，在不远的将来，在社会创业的舞台上，会涌现一批又一批创业成功的欧亚学子，流传一个又一个欧亚学子创业的传奇故事，进而提升民办高等教育的社会认可度。
参考文献：
[1] 陈春龙，杨敏.大学生创业基础[M].北京：机械工业出版社，2011：9.
[2] 李肖鸣，朱建新，郑捷.大学生创业基础[M].北京：清华大学出版社，2009：10.
[3] 罗公利.大学生择业与创业知道[M].北京：科学出版社，2010.
【关键词】商业综合体；销售策划；招商策略；品牌；沟通
一、诺睿德国际商务广场项目简介
2013年诺睿德开发集团全资投入23.6亿元打造诺睿德国际商务广场，成为年度主打产品。项目位于长春市EBD商核――净月西部新城中心区域，新城大街与飞虹路交汇处，占地面积约8.46万平方米，是集团继环球贸易中心、明宇广场、凯旋国际公馆后的又一大型现代高端城市综合体力作。诺睿德国际商务广场以人文为项目规划核心出发点，以国际领先的城市规划形式――城市综合体，为净月商务区与净月高端住宅区的有机结合提供强有力的支持。项目集合5A级写字间、川渝美食风情步行街、高端配套住宅、小微企业孵化器、精品酒店五大业态，互为补充和配套。诺睿德国际商务广场聚合城市优质资源的同时，矢志将项目打造成真正的一站式生活城，满足现代都市人群对居住以及物质生活的高端需求。
二、开发商街类商业综合体项目的销售策划的四个阶段
持续、有计划的营销活动是商业经营管理战略的重要一部分。在具体经营实践中，商家应制订年月周的营销推广活动计划，并对活动开展的效果进行评估和总结，以使计划更好地执行和完善。
（一）第一个阶段是定位策略
一个项目要想引起关注和青睐，关键要占领市场的空白点。正如同人没有一模一样的人，项目也没有完全相同的项目。一个楼盘在很多地方是可以塑造的，比如外立面、景观、内部格局、功能设定、软性配套服务等都可以塑造，但塑造出来的形象必须是活生生的、符合市场需求的。所以要在踏踏实实的基础上针对客户群逐步完善这些可塑造的内容，不空口承诺，这样就能使产品真正具有市场魅力，而不是玩概念。
首先会考虑到综合体商城在本身区域的发展是怎样的情况，比方说在不同的城市综合体商城的发展会有快有慢，在上海、北京、广州、深圳跟在二三线的城市都会有区别，这样定位策略都会不一样。另外该项目在这个区域的竞争环境等等在定位之前都要做分析。看项目本身也要看交通覆盖的区域、人群是多少，消费力任何等。
做好SWOT分析，强项是什么、有什么弱点、有什么危机。这之后可以定义这个中心的目标消费群是什么，推广主题是什么。这是第一个阶段的销售策划。下面对诺睿德国际商务广场项目进行SWOT分析：
1、优势
本案商业定位有特色，休闲、餐饮、娱乐、生活配套功能更全面，可以经营
不同规模的经营业态，有较强的满足力。
2、交通优势
项目位于该项目位于新城大街以东，天富路（原飞虹路）以北，丁三街以东，丙六路以南，交通便利，车流人流量大。
3、物业管理优势
发展商自持有物业，标准化管理，高效统一经营、统一管理。同步世界先进
经营理念，展现新型商业气象。
4、发展优势
本项目位于长春市EBD商核――净月西部新城中心区域，这里集聚了人流优势、资源优势、商圈品牌优势。
5、弱势
处于非成熟商圈位置，停车场交通不便。本案商圈尚处于起步阶段，市场尚未成熟，必然面对激烈竞争。
6、经营优势
足够的广告预算支持广告及公关活动。政府政策的有利倾斜，今年开始该区域商业经济的大力发展计划。诺睿德国际商务广场项目商圈，消费需求量大。周边强大的中高档固定消费群体。可以充分利用项目周边的酒店经济、会展经济与商务经济的资源优势。
（二）第二个阶段是项目定位和品牌建立
这一阶段要为项目做一个很好的命名，同时配合业态规划的定位和品牌识别、视觉效果等推广活动把新的购物概念带给消费者，同时在消费者心目中奠定品牌的核心价值、立意点。另外有很好的口号把品牌的DNA带给消费者，另外也会做一些定位陈述，店招及室内设计。综合体商城的成功首先要有很好的品牌建立，特别是在招商期中这是吸引租户、给租户信心很重要的环节。诺睿德国际商务广场的项目定位和品牌建立如下：
1、风格特色
以休闲、娱乐、餐饮、品味生活的概念体现出时尚主题，项目立面炫彩为外观的装修品位体现诺睿德国际商务广场的硬件---精神品位，从而打造出净月西部新城中心区域全新的消费风格、意境！因此更加重视经营业态的组合搭配及商业推广策划。
2、品牌特点
鉴于本商圈潜在消费层面广，本次招商对象应具备一定的品牌知名度。利用系统的商业地产品牌传播策略，打造成汇聚本市娱乐生活、餐饮人生的大舞台。以服务品牌化，个性化模式为先导，以迅速的宣传手段传播在殿定本商圈内的行业标志与先驱的形象地位。
所有的商家品牌及业态组合，必须体现出都市消费群体对时尚生活的渴望与高雅，更要突出立体的组合和品牌的比例。
（三）第三个阶段是开业推广期
包括开业前后不同阶段的推广，也包括针对不同目标群所设计的广告。比如综合体商城的定位是家庭消费、年轻男女消费还是高端人群消费的，都要根据这些来设计不同的推广手段。同时要针对开业主题活动来进行设计。
另外还有一系列的开业推广活动、策略销售、促销活动等等，所有这些创新性的手段都是为了综合体商城造势引发公关和媒体关注。
从传统的价格战到文化营销为主线，这是国内价格战以后人们的普遍共识，由于现代MALL购物中心的定位与传统超市和百货的单一业态相比，休闲娱乐、健康养生占有相当比例，因此也不适合单纯采用价格促销手段。诺睿德国际商务广场MALL购物中心，餐饮娱乐休闲面积较大，自身有大型广场，可以分别开展儿童娱乐表演活动和化艺术表演节目，丰富人们的业余生活，提高城市居民的生活质量。诺睿德国际商务广场的社区文化部可以制定全年的文化、体育、艺术表演活动方案，并征求消费者意见，让动感之城充满欢乐与温馨，将商业文化与特区移民文化、海洋文化相结合，反映特区文化特点，不仅满足本市居民需要，而且让来商业广场旅游的外地顾客得到美好的精神享受。
（四）第四个阶段是未来商业运营管理
并不是说推广使命已经完成了，在这个阶段反而要有系统地进行中期、短期的营销计划，思考如何很好地管理综合体商城的品牌，把一些新的品牌营销给消费者，让消费者继续保持对这个综合体商城的喜爱度。
（五）城市综合体运营管理大部分是以促销和文化创意活动为主，日常主要是租赁管理，管理体系相对简单。综合体商城一般都会缺乏成熟的商户资源，往往有部分自营面积，整个管理体系是物业租赁+经营。
（六）例如万达购物广场早期的运营管理模式主要以物业出租和物业管理为主，在运营管理方面也是比较薄弱，万达购物广场开业后重点加强了运营管理、建筑设计和信息管理系统，同时注重业态搭配和零售行业基本管理知识培训。
在营运管理方面，万达购物广场重视以商业营运为中心，注重支持次主力店，建立了以商业营运为中心的管理架构和业务流程，将招商、营运、信息化管理、营销推广、物业管理融合在一起。
可以自信的讲，将百货店的经验和综合体商城的特色结合起来，摸索到了综合体商城的一条运营成功道路。这在诺瑞德国际商务广场的销售策划中是极其宝贵的经验。
三、商业综合体招商中的常见误区
（一）盲目定位，不切合实际
为了在销售推广中宣传项目的价值，开发商往往对项目的定位人为拔高，即导致商铺的价格定得比较高，而理智的做法是根据周围的消费群体以及居民的收入来决定如何定位，定位过高或过低都会和周围的消费环境不协调，定位过低会损害开发商的利益，而定位过高，则会造成商家今后的经营成本过高，不敢问津。
（二）缺乏整体招商规划
商业项目的招商必须是符合项目定位的，而不是简单地以“满租”为原则。在项目开始招商前必须明确招商目标，包括招商业态的组合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商规划指导招商工作的进行，而不至于只要想进来经营就直接“招”进来，形成一个“大杂烩”。
（三）单纯依靠广告招商
招商针对的是特定的经营者，而单纯广告是具有普遍性的没有特定的针对性。很多开发商认为广告是唯一的手段，只有通过广告才能完成项目的招商。招商的关键是沟通，是不能坐在家里守株待兔的。把广告作为招商的唯一手段，导致接触招商的客户面少，自然招商就成问题了。
（四）过分强调市场环境的影响
现在竞争是比较激烈的，很多地产开发商在感慨市场是越来越难做了，于是在招商的时候就出现了一种情况，就是招商人员过分强调受市场环境的影响，不能正确地分析自己的优势和劣势从而制定有效的招商策略。竞争激烈确实是目前整个行业的行情，但是从另一方面看，越来越难做也表明着机遇越来越多。
（五）缺乏持续经营的商业管理观念
很多开发商认为客户进来了就万事大吉了，这是一个很大的误区。其实客户进来只是商场开始的第一步，如何持续的经营商场才是最为关键的问题。开发商招来了客户，还要注意协助客户经营，客户生存得越久，商场就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客户做了一段后纷纷流失，再招商就非常的困难了。
四、开发商街类商业综合体项目的招商策略
（一）发商街类商业综合体项目的招商的总体策略
1、不求全面开花，只求重点突破
任何资源都是稀缺的、有限的，招商不可能对所有的商家进行优惠，故选取几种影响力强、实力雄厚的一家或几家重点商家进行条件上的优惠，促使其快速进入，以影响其它品牌、实力、知名度不及重点商家的一般商户的进入，这样可以用较小的代价换回整体的收益，所以突破重点商家是整个招商的重点、也是难点，重点商家突破后一般商家也即跟随进入，在重点商家上损失的收益会在众多的一般商家那里补回。重点商家的进驻同时使观望的一般商家不再迷茫，信心十足的进入。
2、不求最高点，只求制高点
诺睿德国际商务广场是净月西部新城区最精致的商业广场，这里的商家业态众多、配套较齐、服务最优、管理最好、效益最强，我们的目标是做到在净月西部新城区“惊艳”，商业街区综合业态最多的商业形态。只要占领商业业态中的制高点，领先竞争对手一步，而不是很多，是以特色吸引、特色组合，而不是价格见长、档次见长。商业街内消费顾客主体是个人行为。如定位过于超前或过高，而不被顾客和商家接受，付出更大代价，项目投入期过长，牺牲更多资源却很难获得正常的效益。
3、不求一步到位，只求小步快走
诺睿德国际商务广场是按照现在净月西部新城区的市场去定位，以求能够保证顺利开业，随着商圈的旺点变更，新商圈的形成都会影响到商场定位，所以本项目是在动态变化中，根据现有市场状况经济发展情况及现有人口数来定位，我们不能也不可能直接把项目定位到一个饱和状态，要不断去修正战略，慢慢做到兴旺发展该商圈。
4、“返租式经营”策略
近年来，“返租式经营”一直是商业地产开发盛行的模式。其实返租回报其实并不复杂，简单地说，就是开发商向购买商铺的小业主承诺，在一定期限内，由开发商以固定的回报率包租。按现时大多数商家的做法，期限一般定为三至五年甚至更长，回报率通常按预期租金反向推算。售铺时，按比例将楼价提高一定成数。开发商迅速回笼资金（当然这样要求购买者主要是投资客，而非经营者），然后再逐年返还给小业主租金。如果开发商能顺利地将铺位租出去，可以获得更高的溢价，亦可以在租赁市场不景气的时候用提高的溢价部分作平衡。由于这种方式迎合了部分小业主的投资心理，使投资者对目前尚不十分成熟商业市场有足够的投资信心，所以，如果开发商看好项目市场前景，可以用此销售策略在整个销售期内不断推高商铺价位。
（二）商业综合体项目招商的总体思路
1、第一步：招商与住宅紧密粘合
商业地产首先是商业，然后才是地产；商业综合体的开发难度大，开发风险要比单一住宅项目大很多，建议在运作本项目时与国际知名商业招商运营公司合作，通过与这些专业、知名的招商公司合作，完成签约一、二个主力店并同时进行炒作与形象推广积聚人气，促进招商，因为主力店是一个城市商业综合体的“定海神针”，其影响之大可想而知。知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使一个城市综合体的后期经营更加稳定，且有利于项目的可持续发展，知名的主力店群的入驻能够吸引投资客和去化住宅部分的销售，住宅的正式销售与主力店群的招商应该同步进行。因为住宅相对来说容易回现，且能够积聚人气；而主力店群的招商对于人气的提升及项目整体氛围的拔高很有益处，尤其是对后期的写字楼销售及商业本身的销售起到承上启下的作用。
2、第二步：推广写字楼与酒店
在完成第一步后，项目的市场影响力应该初步具备，此时推出写字楼较为适合，因为写字楼的购买客户比较在乎周边的成熟度情况；写字楼的推广建议租售结合，先期可以推出部分优惠单元吸引一些品牌企业进来，以“羊群效应”带动其他企业的跟进。酒店的招商可以与写字楼同步，因为这两类业态之间有互补性。
3、第三步：商业放在最后推
商业的成功与否关键取决于招商及商业氛围的形成。因而商业应该在其他物业都取得较好业绩，项目知名度达到一定高度的情况下顺势推出。高端城市综合体项目需要在前期健全项目体系，住宅、写字楼、商业、酒店的业态互补，并在内部所产生的化学反应对项目整体价值提升的影响能够使城市综合体的所产生的巨大能量，使得能均匀去化，提升宗地价值完善功能。
4、确定项目的招商工作程序
（1）全国招商工作程序
此程序在招商工作时间排序上定为第一程序，第二招商工作程序也可同时启动，该程序兼顾向国内知名商家宣传介绍诺睿德国际商务广场的特色吸引力。利用全国有影响力的专业媒介行业信息，并有隆重招商宣传作用。该工作程序能为以下招商工作程序顺利开展做好前期铺垫作用。
（2）长春本市招商工作程序
此程序在招商工作时间排序上定为第二程序，也是正式开始进入实质性招商阶段，利用省、市有影响的媒介行业信息，并有隆重招商的宣传作用。有效利用现有资源的同时，策略地吸纳更多适合本项目需求的候选商家。在住宅售房部旁边建立招商办公室，在招商工作里也是重要和关键的招商工作程序，本地商家黄金比例数量份额应占招商总量的大半数，在保证合适特色商家数量的同时，招商人员应兼顾开发引导的功能，有计划有步骤地对适合预选商家选定，对理想商家洽谈。
策划工作，应以主力店超市的强势入住本商务广场，为诺睿德国际商务广场带来全新的理念，全新的内涵，制造轰动性前奏和神秘氛围，为下一环节的实质工作做好铺垫。
（三）选择合理的招商时机
1、商业地产招商与销售
对于商业地产来说，销售在先还是招商在先，并不仅与运作顺序有关，它甚至决定了项目的生死。项目产权发售之际，也应该是主力招商完成之时。
2、商业地产招商与整个项目建设
由于商业地产的招商时间相对较长的特点，一般来说，招商要分主力店群和中小店群二个招商阶段。而确定这二个招商阶段与整个项目建设的时间关系至关重要。
（1）主力店招商时间的确定
由于主力店群决定项目产品的形式，在产品形成之前，发展商需确定主力店群，并按其要求设计、建造相适应的产品――商业设施；所以主力店群的招商集中在项目业态组合之后、规划之前。
（2）中小店群招商时间的确定
中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大，因而中小店群的招商可在主力店群确定之后才正式进行，当然项目建设期间可进行各类中小店的招商咨询登记工作。所以中小店群的招商则分散于整个项目的建设期间。
（3）制定招商工作进程
（1）第一阶段：（筹备预备期）
①诺睿德国际商务广场项目总体经营计划预案拟定，招商工作原则方案制定；
②制定业态定位标准；
③拟定初步各业态布局方案；
④拟定与商家合作方式及条件标准。
（2）第二阶段：（初选储备供应商期）
①进入全国招商工作程序；
②进入本市招商工作程序，组织实施初选商家资源储备；
③诺睿德国际商务广场项目招商团队组建，培养团队协调性磨合；
④招商团队针对当地商业市场环境、商品经营状况及供应商资源普查备案；深入准确地对当地市场各商品类的分析汇总，编制各业态经营指导方案；
⑤针对本市，将长春市场开发、寻找下级地区的商家资源普查备案；并协调协助开发工作。
⑥本地招商工作程序开展，组织实施初选供应商资源储备；
⑦制定完备的商家储备品牌资讯，对适合的预选商家资源评定分类。
（3）第三阶段：（审定确认供应商期）
①确定正式的各业态定位标准和布局执行方案以及招商合作方式、合作条件标准等公司经营原则方案；
②确定各业态最终执行的经营工作方案，重点标志性经营商家认定，以及针对性特殊招商方案的制定及实施；
③辅商家洽谈合作条件，结果对比择优；
④评审确认合格商家，签订意向合作协议，收取合作预约订金。
（4）第四阶段：（合同申报签订期）
根据各项诺睿德国际商务广场项目筹备工作完成进度情况，对已经完成的筹备工作进行科学客观的评审和合理微调，确保开业正常可行之后，与商家签订正式合作协议书。
（5）第五阶段：（商户入场装修期）
①店铺设计基本标准设定，规定贯彻；
②与商家协调装修规范，符合双方装修规定要求；
③办理相关入场装修手续，进场实施装修店铺；
④做到及时合理，人员积极跟进，协调配合各管理环节，控制按规划方案实施，高效圆满完成阶段工作目标。
（6）第六阶段：（招商持续期）
本阶段大部分商户已经落定，同时将完成一部分商家的后续进场，如该部分商家在开场前未能及时完成装修，则将由商业管理公司监督；根据实际的招商情况，确定部分物业的流向；举行开场庆典活动的准备。
（四）做好前期规划，建立完善的商业服务体系
商业综合体的招商必须以准确的项目定位和规划为基础。项目规划应包括主题定位、商业建筑物情景营造（外部环境艺术处理、内部气氛艺术塑造、环境艺术特色设计）、商业业态组合布局、主力店、品牌店、特色商铺区域设计等，并形成清晰的招商规划系统。大多商业地产运营商很难做到招商“一步到位”，原因就是前期商业地产开发商规划不到位。
另外完善的商业服务体系能够更有利于吸引大的商家和客户群体的入驻，完善的商业服务体系包括以下内容：
1、大客户服务
大客户占有50%以上的销售额，因此，大客户管理与服务应该成立专门的部门进行管理。
将传统商场总服务台在MALL中定位为客户服务中心，下面设有大客户小组，重点跟踪服务大客户，同时与营销部配合，推出有针对性大客户促销活动。大客户档案管理系统隶属公司CRM系统，单独建立科目，大客户档案重点管理，作为个性化文化促销服务的依据。
2、客户投诉处理流程
由营运部门通知招商部门，招商部门按照上门种类负责协调供应商服务水平投诉由楼层经理负责处理，严重投诉上报公司总经理。
涉及客户向新闻部门投诉由营销部门主管副总经理负责。
3、商业物业管理服务
经营期间的物业管理工作，主要包括五个方面：承租商的优化管理、促销推广活动、服务管理。日常物业管理包括装修、清洁、消毒、保安、设备维护以及商业知识服务。现代购物中心对物业管理提出了特殊要求：
（1）高标准卫生管理
对现代购物中心要进行高标准卫生管理，公共设施要进行严格的消毒处理，公共电话等一切人接触的地方要采取灭菌处理措施。
（2）绿色装修的统一管理
对整个商场的整体装修以及商户的局部装修实行统一的绿色装修管理，首先公布装修整体规划方案，重点提供服务，举办绿色装修讲座，宣传绿色装修知识，为商户提供便捷，从整体上把握装修风格，确保格调高雅。修工作还需要由物业管理公司和运营部门进行协调，减少对其他营业区域的干扰，确保正常营业。
（3）高标准管理各个停车场
鉴于新的物业管理条例对车辆丢失作出规定，物业管理公司责任重大，要确保正中商业广场各个停车场车辆不丢失，需要采用先进的电脑管理系统和录像系统对车辆实施严格的管理。
（四）成功招商的关键在于成功的沟通
商业地产开发与住宅地产开发最大的区别在于服务对象不同：住宅开发主要面对终端用户群体；而商业地产开发面对的不仅是商铺投资者、主要的是个人和机构经营者，最重要的是关系商业地产项目持续经营的数以万计的消费者。运营商与招商针对的是特定的经营者，换位思维、良好沟通成为招商的关键。商业地产项目的招商不应是单纯租赁的交易关系，而是需要从经营者的角度为出发点，从商业规划、经营管理等诸多方面给予经营者信心。
（五）合理把握赢利模式
选择商业地产赢利模式需要把握以下几个方面的问题：
一是把握好项目的市场背景，认真做好市场调查，进行准确的市场定位，不要同质化，不要跟风，也不要想当然。许多烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还是开发商或合作伙伴对项目的市场研究不够，市场定位不准。
二是要考虑自己的投资实力，根据实力决定到底是卖，还是租，还是采用其他方式，自己实力达不到的赢利模式是无法驾驭的。
三是有无运作商业地产的人才团队，如果自己没有现代商业地产的理念，缺乏商业地产的操盘经验，而是用住宅开发的习惯性思维搞商业地产，不仅赚不到钱，甚至会把老本都赔了。
四是投资回报的期望值要设定好，是只赚开发投资的钱，还是把经营管理的钱一起赚，是赚最大化利润，还是赚平均利润，是赚短期利润还是谋求长远利润，据此设定科学合理的赢利模式。
结语
总之，商业综合体项目的招商必须以准确的项目定位和规划为基础。项目销售策划应包括主题定位、商业建筑物情景营造、商业业态组合布局、主力店、品牌店、特色商铺区域计划等，并形成清晰的招商规划系统；在建筑规划设计上，满足商家要求，与商家充分沟通，满足商家对建筑的种种特殊要求，比如层高、承重、出入口、机电等硬件配置，可以借鉴万达的“商业订单模式”，这样可以降低项目的开发和招商风险。
参考文献：
[1]陈建，周明华，魏建萍.浅论城市商业综合体设计发展及其要点探究[J].科技创新与应用，2013.17.
[2]周刚华，钱放，王卉.城市社区商业综合体开发和运营的影响因素研究[J].中国房地产，2012.22.
商业策划的主体是策划人或策划机构，客体是策划指向或策划标的;商业策划的要素包括策划过程、策划力和策划经费;商业策划的载体是策划方案。以下是小编精心收集整理的商业策划书内容，下面小编就和大家分享，来欣赏一下吧。
商业策划书内容1一、项目介绍
本店是一个资金投入低、消费人群广、回收成本快而且门面非常好找的创业项目，一般除了保留3个月左右的店租、人工和日常开销外，奶茶店经营管理不用太多周转资金，非常适合小本自主创业。我们店名为“”，易记顺口，可以让人很快记住。我们的目标是以一般奶茶店不具有独有的特色吸引顾客而获取大的利润，用一年的时间打响“”名声，建立品牌效应并积累资金后，通过调查试点后，把运营扩张到其他市场，获得更大的利益。通过在经营的过程中不断改革，逐步完善，形成口碑，扩大市场占有额，形成连锁“”奶茶店。
二、行业分析
奶茶、咖啡属于大众消费，消费者甚多，主要以青少年学生为主，不管是现在的市场需求还是未来的市场需求都极大，不过奶茶店行业竞争也很激烈，我们必须做出特色才能不被淘汰，才能在行业中脱颖而出。目前奶茶店口味大多雷同，所以我们要想做的出色，必须创新，例如增加新的口味、使用奇特有趣的杯具，让顾客耳目一新。同时要注重奶茶店的卫生，让顾客一走进奶茶店就有一种干净清新的感觉。
对于产品的定价，我们会根据不同的口味定出不同的价格，一般在3.5元左右，和市场平均价格相同。我们采取产品竞争优势，以产品的质量和特色抢占市场份额。
由于类似的店众多，进入该行业比较困难，而且大多顾客有惯性消费心理，取得行业竞争优势比较困难。所以我们会在开业前期以高质量低价格来取得进入市场的通行证，并且会有促销和特殊活动，具体的会在产品和服务中介绍。
三、产品和服务介绍
本店主要经营各种咖啡、奶茶，另外，为了满足顾客的消费需求，同时经营双皮奶、刨冰、奶昔，各种果汁及饮料和各种小吃，如各种口味的瓜子和烤翅等。为吸引顾客，本店会通过不断地尝试来研发新类奶茶，新类奶茶会成为本周的推荐饮品，在推出的前两天会特价销售，如果反响好的话会成为本店特色产品。为了不被因模仿而被超越，我们会不断地推出新产品、节日产品和周年产品。如情人节：推出情侣奶茶，光棍节：推出单身奶茶。不断地因特色而吸引顾客，使顾客对本店印象深刻，并逐渐地形成口碑，成为企业的无形的品牌资产。
另外可以通过把调味技术结合调酒工艺要求来操作，这是一种质的飞跃，也是一种艺术享受。奶茶的主要成份有：奶粉、茶叶、糖、水(及冰)、香料(珍珠奶茶还包括珍珠)。不同的水做的奶茶味道相差很远，你用的是自来水?还是矿泉水?还是山泉水?海水?过滤水?这是完全不同的，山泉水虽然贵，但口感好，产品好才能有回头客。冰也是，制冰的程序也会严重影响每杯奶茶的品质。所以，为了企业长远的发展，作业人员有真正的学会奶茶技术。基本要懂得：
1、学会品味奶茶
2、原料成份配方
3、调味份量与时间
4、设备的应用与调味火候
5、调味手法
6、奶茶的保存
7、奶茶的包装要求
8、奶茶的变化，包括样变与质变，比如：拉花
四、店面选址
奶茶是一种快速消费的休闲饮品，完全是一种可有可无的东西，因此，如果如果选址不好，那就没有人会“不远万里”的跑去专门喝你一杯奶茶，繁华地段是选择。这是毋需考虑的事情，但繁华地段的高成本却是不得不考虑的。所以要按自己的投资能力和竞争能力进行找选址，要看到现时的铺位情况，也要对以后发展情况作估算。要对铺位消费水平进行评估，低消费的地方不宜大投资;同样的，高消费的地方不宜低投资。还要考虑旁边或是周边有无同行，价格质量怎样，如果找的铺现在没有竞争，以后有无可能出现竞争者等等。特别对于我们这种资金短少投资者，在赢亏平衡测算里会根据数据“对面的铺租不要超过平均最低营业额的15%”来确定店址。学校周边是很不错的位置，学生多，消费也会多。另外，补充一点，买奶茶的顾客中，女性居多，所以如果是女孩子，尤其是年轻的女孩子多的地方，毫无疑问是好地方。
五、装修与设备购买
装修是按照投资额度及消费水平和产品搭配情况来进行装修设计并装修的。装修的风格要做到大概符合消费能力，又显得舒服、卫生、简洁、大方。特别地，针对年轻人的观念，要设计较有特点，让年轻人喜欢。特别注意吧台的流水设计，要根据产品需求和设备配备情况进行程序设计，操作流畅的同时尽可能考虑产品的更进和设备的添加所需空间。这里面也包含水电的布局和水力电力要求。
设备是按产品菜单来采购的。好的高质量的设备就能做出更多的上品质的产品，而且能提高速度和效率。店面设备要和店面水力电力拾配得上，特别是店面小的步行街区，要考虑另找厨房的配备协调。奶茶的制作一般要用到如下设备：
1、封口机
带有计数器，一般卖炊具机械、封口设备的店里有卖，每封一下口，计数器都会记一下数，无论电源有没有接通，这是一种机械计数。封口机选购时要注意，找个杯子封一下试试，把温度调到170度左右，按下大约一秒多钟，取出看有没有封住;再稍微用力捏一下，看封得结实不结实，有没有封得不结实的地方，有漏气的小孔。再要注意看封口膜切得是否整齐，有没有没切断，也就是看上下模平不平，齿刀锋不锋利。
2、封口膜
一般卖封口机的地方会附带销售，选购时要注意，封口膜不能太厚，太厚了容易封不住，而且插吸管的时候会很难插破，用力过猛，要么把吸管插坏，要么把奶茶掉到地上，要么一不小心把杯子插破。从用料方面考虑，太厚的一般都不是什么好料，会很脆，一插就会裂一道大口子。
3、冰柜
一般购买双室冰柜，一半冷藏，一半冷冻。
4、杯子
卖塑料制品、塑料袋等的店里有卖，卖封口机的店里也会附带销售，一般是2000个一箱，不单卖。杯子的价格相差不大，质量却相差不少，而且杯子很重要，一定要多跑几家，认真选购。选购时要首先看料的厚度，太软的不行，用力拿会把奶茶捏出来，不用力又拿不住。在家先拿一杯水感受一下，然后买的时候拿在手里感受一下看厚度够不够。还有最重要的一点是：杯沿的结实程度。杯沿要够厚、够结实，关键是用料要均匀，这样盛满奶茶时，用手提杯沿，才不会洒掉。杯子太薄、杯沿太软的杯子，会大大破坏顾客的心情，而且在怀疑杯子质量的同时，一定会怀疑奶茶的质量。
而对于在店里消费用的杯子，可以尽量多跑几家店，要选择奇特新颖的杯子，让人惊叹的作品，而且，可以有多种款式，每种款式量不要购买太多，才会让人有好奇的心理。
5、吸管
卖塑料制品、塑料袋、杯子等的店里有卖。一大包总共5000只，每一大包里又有100只的小包，可以买几小包，不过会贵一点。选购的时候主要要注意用料的厚薄，不能太软，如果你选购了过厚的封口膜和过软的吸管，那么你的顾客将会因此丑态百出。选购的时候拿吸管的尖端往自己手指上压一下试试，如果手还没感觉有多痛，吸管的尖已经弯了，那就是太软了。吸管的形状要有特色，可以用别人不常用，不敢用的种类。
6、搅拌机
牌的比较好。不管是材料还是运行时间等，都比等乱七八糟的牌子要好一点，价钱也不贵，这个到大商场里买，售后服务比较好。
7、饮水机
为了节约成本，我们可以选购台式的。由于饮水机的主要部件就是一个加热器，所以我们没必要买什么的，只要注意内胆是不锈钢的，一次盛水不要太少就行。冬天的时候需要的热水多，可以动手做一个另外的设备来解决。
8、容器
糖、奶茶粉、奶精、珍珠等，都需要合适的容器来盛，这些东西可以按自己的喜好来购买，不过要注意的是，这些容器都要有盖子，其一这样比较卫生，其二，热天、下雨天，原料都容易结块或融化，不用时及时盖上盖子会好一些，像保鲜盒、调料盒等都是不错的选择。
六、人力资源规划
社会发展到今天，人已经成为最宝贵的资源，这是由人的主动性和创造性决定的，企业要管理好这种资源，更是遵循科学的原则和方法。
由各人的不同优点和长处，我们对本店的人员安排如下：，店长，并负责原料采购工作，保证原料的采购质量，并控制好库存，及要保证店面的正常经营又不要积压太多资金。，很有想法，脑子灵活，负责新类奶茶的尝试和研发工作，保证每周有一种新产品的推出。，谨慎、细心、负责财务工作，统计收入并控制支出。，勤快、手巧、胆大细心，负责产品的作业管理，即奶茶的调制，保证作业的速度，以及服务顾客的工作。
在一年期后，店面生意欣荣或店面扩张的时候，会招聘一些有经验的人才，注意一点，宁愿要笨点的，不要太精明的，因为太精明的容易反骨，招聘方面为了以后不会发生太多的财产纠纷，要尽量避免招用亲戚、朋友。
七、市场分析与预测，竞争者分析与本店特色
需求在现阶段处以较大阶段，在未来有增长的趋势。现阶段竞争者大多都不具特色，少数具有特色的企业又没有推广。所以本企业要在进入市场后占有一定的市场地位就要努力创建特色，以独特方式吸引人群。在经营过程中要注意同行的产品、服务等情况，如果有很好的收益，要及时地借鉴。
八、营销策略
1、广告
企业的知名度，我们会通过传单的方式让顾客了解“”，在店门口我们会设有海报之等，告知近期的新产品推出及近日的促销活动。店面的招牌使用显眼、引人注目的颜色和款种。在后期积累一定资金后还可以在报纸、广播、电视、网络等投入广告。另外，工作人员一律着本店工作服。
2、促销计划
A.办理会员，25元/人，一次性消费满20元是可免费办理，会员使用会员卡可打9折，而且会员在生日会收到本店送出的祝福和礼物。
B.使用奇特新颖的杯具和吸管类工具，让人有耳目一新的感觉。
C.采用情侣杯具和吸管，情侣来时，可以推荐情侣套餐，并送情侣礼物。
D.在各种节日时，推出节日特别产品及活动，以此吸引顾客。
E.在一次性消费到15元时送出小礼物。有时可以送本店特别定做的有本店店名的T-shirt，不仅欢愉了顾客，同时可以提高本店的知名度。
3、价格
在每次推出新产品的前两天会有特价，其余的按市场平均价格来售出，在后期有了自己的品牌的时候适当提价。
4、队伍管理
各人员做好自己的工作，在重要事务中有店长召集人员进行讨论并作出决策。
5、服务
店里人员统一做好服务工作，保持良好的心情，要对顾客仔细礼貌，不能对顾客发脾气。
假如实际情况不如现在的预期规划这么理想，我店会及时调整营销战略，两年内依然亏损就处理全部设备设施后关张停业。一年后，如果按预期计划获利的话，计划在未来一至两年内扩大营业面积，安放几套沙发建立更加舒适的娱乐形式，同时在店内配有音乐，如果条件允许，可以加入吉他弹唱与点歌模式，给顾客提供更舒畅的环境。在三年后，如果奶茶店营业额依然稳定的话，考虑在其他市场再建连锁店面。
商业策划书内容2一、发展前景
自上初中以来我便开始住校，深知令人头疼的“吃饭”问题，也就是食堂的饭菜问题。由于学校食堂普遍都是以大锅菜的方式做的，因此虽然价格较低但很少能真正让学生欢迎。而学生对食堂饭菜的抱怨则更是“自古有之”。虽然大学生可以到校外就餐，但大多数学生迫于经济因素，还是愿意在校食堂就餐。
饭菜质量得不到保证，会导致很多问题，学生营养跟不上，甚至有的学生经常不吃饭。于是，营养不良、胃病等不该出现在大学生中的病症也屡见不鲜，这为学生身心健康埋下了隐患。因此我决定整合食堂和饭店的优缺，开一家学生自助营养快餐店。
二、店面简介
本店位于大学聚集中心地段，主要针对的客户群是大学生、教师、以及打工人员。经营面积约为80平米左右。主要提供早餐、午餐、晚餐以及特色冷饮和休闲餐饮等。早餐以浙江等南方小吃为主打特色，当然本地小吃也是少不了的。品种多，口味全，营养丰富，使就餐者有更多的选择。
午餐和晚餐则有南北方不同口味菜式。而非餐点又提供各种冷饮，如果汁、薄冰、冰粥、刨冰、冰豆甜汤、冰冻咖啡、水果拼盘等。本餐厅采用自助快餐的方式，使顾客有更轻松的就餐环境与更多的选择空间。本餐厅装饰自然，随意，同时负有现代气息，墙面采用偏淡的温色调，厨房布置合理精致，采光性好，整体感观介于家庭厨房性质与酒店厨房性质之间。
三、发展战略
1.本餐厅开业之前，要作广告宣传，因为主要客户群是针对学生的，而学生中信息传递的速度与广度是很大的，所以宣传上可不用费太大的力度，只需进行传单或多媒体(如：音响)等形式的简单广告即可。
2.本餐厅采取自助餐的方式，免费茶水和鲜汤。
并且米饭的质量相对竞争者要好，可采用不同的做法，使口感与众不同，以求有别于竞争者，给顾客更多的优惠，以吸引更多的客源。此外，本餐厅还推出烧烤+冷饮、八宝饭等情侣套餐，由于休闲饮食的空缺，这也将成为本店的一大特色。
3.有许多学生习惯于三点一线的生活方式，许多时候为了节约时间会选择最近的就餐地点而不愿到较远点的餐馆，所以在地理位置选择上不会与学校大门有太大的距离。
餐厅在适当的时候还将推出送外卖的服务，根据不同情况采取相应得做法。如：若有三份以上(包括三份)的叫量可以免费送货上门，单独叫外卖的需交付一定的送货费，这样还有一个好处，如有一人想叫外卖，为了不出送货费则会拉上另外的两份外卖，如此也是能增加销量的。
4.餐厅使用不锈钢制的自助餐盘，即节约又环保，而废弃物也不能随便倾倒，可以与养殖户联系，让其免费定期收取，如此可以互利。
据悉，竞争者在这方面做得并不到位，因此良好的就餐环境是可以吸引更多的顾客的。
5.暑假期间虽然客源会骤降，但毕竟还有部分留校学生、附近居民以及打工人员，届时可采取减少生产量，转移服务重点等方式，以改善暑期的经营状况。
寒假期间就考虑修业一个月，已减少不必要的成本支出。
6.市场经济是快速发展的，变化的，动态的，因此要以长远的眼光看待一个企业的发展并进行分析，制作出长期的计划，每过一个阶段就该对经营的总体状况进行总结，并做出下一步计划，如此呈阶梯状的发展模式。
在经营稳定后，可以考虑扩大经营，增加其它服务项目，并可以寻找新的市场，做连锁经营，并慢慢打造自己的品牌，可以往专为学生提供饮食的餐饮行业发展，总之，要以长远的眼光看待问题，如此才能有企业的未来。
四、餐厅管理结构
店长兼收银员1名，厨师1名，服务生2名。
经营理念侧重于以下几点：
主要的文化特色：健康关怀、人文关怀
主要的产品特色：具有食疗保健功能的素食餐品
主要的服务特色：会员制的跟踪服务
主要的环境特色：具有传统文化气息的绿色就餐环境
五、市场分析
在大学中的食堂的饮食一直是个问题，大学的饮食质量不高已成为公认的问题，仅仅是满足了学生们的温饱问题，而质量却远远没有达到学生们的要求。部分大学的饮食状况令人担忧，甚至有的大学食堂出现了集体中毒事件。
本企划就是根据这一点，为了保障大学生的饮食安全，提高大学生的饮食质量，成立大学饮食联盟，旨在为高校大学生提供价格低廉安全高质并富有特色的食品，并且同时为各高校提供一定的勤工助学岗位，帮助贫困生更好的完成学业。
六、促销和市场渗透
略
七、财务状况分析
1.据计算可初步得出餐厅开业启动资金约需10600元(场地租赁费用2000元，餐饮卫生许可等证件的申领费用600元，场地装修费用3000元，厨房用具购置费用1000元，基本设施及其他费用等4000元)。
2.运营阶段的成本主要包括：员工工资，物料采购费用，场地租赁费用，税，水电燃料费，杂项开支等。
3.每日经营财务预算及分析
据预算分析及调查，可初步确定市场容量，并大致估算出每日总营业额约800元，收益率30%，由此可计算出投资回收期约为三个月。
八、营销组合策略
1、有形化营销策略
由于本餐厅的经济实力尚弱，因此初期将采取避实就虚的营销战略，避开大量的硬广告营销，而采取一整套行之有效的"承诺营销"进行产品宣传。通过菜单、海报、文化手册、广告、促销活动等向消费者进行宣传、倡导"天之素"的经营宗旨与理念。
2、技巧化营销策略
做出持续性、计划性将决定本餐厅在避免普通餐厅的顾客忠诚度不高的缺陷方面具有先天的优势，为了使本餐厅能够在顾客心目中树立起感和信赖感，本餐厅将会建立一套完整的会员信息反馈系统，实现营销承诺。
九、大力打造“绿色食品”的品牌形象
根据餐厅企业竞争激烈、模仿性强以及食疗产品具有的时节性强的特点，实现对企业的外显文化和内隐文化的有机整合，加强企业的品牌保护意识与能力。围绕“健康、绿色”为核心的品牌特征，餐厅通过树立绿色形象、开发绿色产品，实行绿色包装，采用绿色标志，加强绿色沟通，推动健康消费来实现营销目标。
作为一个餐厅开展绿色营销，我们有着天然的优势，本餐厅将严格贯彻绿色餐厅的标准，无论从原料采购、食品加工还是卫生环境，都将严格把关。努力营造出朴素典雅又不失时尚的就餐环境，通过对餐厅设计的布局、装饰风格、温度等，体现健康绿色的理念。
十、店面设计
1、视觉识别
店名：一方面应该和自己的经营业务有紧密的相关，另一方面要照顾到经营的场所是在校园内部，要贴近校园特色，易于为校园群体喜爱和接受，店名应有格调，意味悠长。
颜色：以黄色，红色，橙色等暖系色调为主，辅以轻快活泼的冷系色调。彰显时尚，潮流，雅致，品位。
2、店面布局
恰当运用灯光，地毯，隔断等元素，尽量一方面有效利用空间，一方面显得错落有致，不显开阔平淡之感。可适当设计一些较为私密的桌位，然长时间逗留的顾客充分享受那份怡然自得的情调。分区布局，让每个细分群体的消费者都有自己喜爱的角落和桌位。
灯饰和灯光：灯饰是餐厅厅装饰的重要元素，选择各种不同样式的灯饰可以有效增餐厅的美感。灯光是烘托餐厅气氛的重要部分，可以选择不同颜色的灯光，烘托出餐厅宜人的气氛。同时，顾客应该保留在自己的空间按照自己的要求调节灯光的便利。
墙面装饰和窗帘：按照季节及时调整，各种织物材质，图案，颜色尽量显得和谐，显示餐厅的格调，贴近消费者感官享受。
桌位：桌位设计和摆放应该总体上和谐，个体上有差异，避免给消费者大排档那样的感受。
工艺品摆放：工艺品的选择应该贴近餐厅气氛和消费者偏好，烘托出餐厅的品位。
餐具：干净，整洁，应该体现咖啡厅特色或者形象。
背景音乐：以浪漫，柔和的轻音乐为主，响度适中。
十一、市场风险
1、内部管理风险：
餐饮业是一个技术含量相对较低的行业，但是它需要严格的管理才能赢得消费者的信赖，对于大多数中国自办的餐厅来说大部分存在着内部管理松散，服务人员素质较低，如何建立现代企业制度，健全企业经营机制强化企业内部管理关系着企业的生与存，成与败。
2、原料资源风险：
本餐厅的原料主要以果蔬、豆类、菌类为主，是当今欢迎的绿色天然无污染食品，尤其本餐厅是以保健为主的餐厅，因此在原料的选择上需要专业的知识和技术投资，这样才有利于采购到新鲜、天然、无污染的绿色食品。
商业策划书内容3一、基本情况
1、企业名：飘香奶茶店
2、行业类型：零售
3、组织形式：个体工商户
主要经营范围：工程学院的商业街，这里是人流的中心集合处
4、经营地点：大学附近区域
面积：占地大概100平方米
选择该地点的理由：因为学院里没有一家专营奶茶的店，该地点是人流的集中地带，交通方便，市场前景非常广阔。
5、成员组成：操作工一名，服务员两名
二、立项概述
我是一名大学生，专业是市场营销，从小对经营方面感兴趣。现在将要大学毕业了，凭着自己对经营的爱好和向往，一直希望能够开一家属于自己的奶茶店，以此来增加自己的收入，是众多的奶茶店吸引了我，我去喝奶茶时的启迪，使我对此产生极大的兴趣。根据本人的经验，资金情况及对当今社会的了解，决定要谨慎从事，三思而行，因为这有一定的风险的，加上自己的经验不足。随着居民生活水平的不断提高，如今大学生的消费越来越高。追求环保，健康的消费已成为一种生活时尚，所以我打算要销售一些奶茶产品，为大学生提供休闲娱乐的场所，顾客至上，这是我们的宗旨。
三、市场调查
奶茶店就是一个资金投入低、消费人群广、回收成本快，而且门面非常好找的创业项目，一般除了保留3个月左右的店租、人工和日常开销外，奶茶店经营管理不用太多周转金，非常适合小本自主创业。
奶茶，发展趋势很好，而且有非常巨大的潜力。但是，要注意几点：
1、经营必须有特色。
没有特色的产品是没有市场的。
2、品质要好，口感是否保持一致。
通过接触众多同行，成功的在这方面做得比较好。
3、小店也要专业管理。
4、及时了解消费者消费爱好和同行产品，及时调整产品和口味。
四、对其它奶茶店的调查
1、店铺硬件调查。
主要包括：竞争店的选址、店铺外观形象、建筑物构造、经营设施配置等方面的调查。
2、店堂陈列布局调查。
主要包括：竞争店的楼面构成、平面布局、面积分割、商品陈列及店堂气氛营造等方面的调查。
3、商品能力调查。
对竞争店奶茶品种齐全的程度、奶茶的价格带、奶茶的品质、货源供应等情况进行调查分析。
4、店铺运营管理调查。
对促销、补货、陈列及环境卫生等方面的调查。
商业策划书内容4_广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。一、二期工程全部竣工后，商业建筑面积将达2万平方米，拥有大小店面房120个，成为集购物、休闲、办公为一体的综合商业街区。目前，一期商街刚刚开市，店铺出租率偏低，商街的商业氛围偏冷，商户入驻经营热情不高。据调查，一期商街的65家店铺中，目前出租率仅为52.3%，有近一半的店铺闲置待租;已入驻的商户中有7家正在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺的继续招租、出租产生了不利影响，而且对二期店铺的预售、销售带来了潜在威胁。
因此，我们必须采取有效手段，炒热_一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动_二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、迅速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对_一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。
一、背景分析
_一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，_一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。
(一)、商街设计“先天不足”
1、大广场难搞大活动。
步行街北广场扼_街、_路交汇处，西邻五大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。
2、“假山”成了“绊脚石”。
步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。
3、内外街连接通道商用功能缺失。
_街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，_一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街;一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。
4、_街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。
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(二)、商街策划“后天失调”
1、_广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商街必须有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。
_广场商业街最早定位是“_街”(很好)，后来又定位于“_×”(很好，只是推广很费力)，如今准备冠以“_广场步行街”(老土，没有鲜明个性、目标顾客也不清晰)。由于没有精确、精准的市场定位，关于商业上“我是谁”、“我为谁服务”的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。
2、_广场是一处很好的“市民广场”，但要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如象_×路、_×广场、_×步行街那样的广场雕塑。
此外，还需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，_广场的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。
3、打造商街，服务“缺位”。
开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营_广场商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地产运作”。_广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞启动和培育市场的形象“炒作”，这就无法形成火爆的商业氛围。此外，我们对业主购买店铺后的关注程度不够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口的66号(圆形)、68号(尖顶)两家首席店面房一直空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。
二、商街定位
_广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，根据城市消费群体的消费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位：
1、街名：_广场时尚丽人街
2、概念：_广场————_街观光旅游的门户，国际品牌汇聚的商街，都市丽人寻梦的_×。
3、广告语：_广场/时尚丽人街————与_相约，与_同行
4、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、娱乐
5、商品：主营国际国内服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。
6、顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。
7、经营理念：站在城市经营的高度打造一条闻名长三角的商业街。
三、招商策划
_广场时尚丽人街的招商，属于“突破困局”的举措，招商需从下列几个方面入手：
(一)、招商公告
我们计划于4月中旬在《_晚报》、_电视台招商公告，突出介绍_广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。
(二)、举办招商信息会
该招商信息会拟于4月20日在毗邻的_饭店举行，出席的商户为_及周边城市的时尚品牌经销商，以及_国贸市场有意入驻_广场经营的服装、珠宝、化妆品商户。参会商户的人数拟控制在100人左右。会上将的主要信息是：
1、_广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望;
2、__×街可供商户购买或租赁的店铺资源状况，包括售价、租金、物管的优惠政策。
(三)、整合店铺资源
_一期的店铺均已出售，投资者是否愿意委托我公司招商和出租?是否同意接受我公司提出的租金价格(或称返租报价)?举办招商信息会和对外招商公告之前，须由_房屋销售公司与业主首先商定委托招商的意向、租金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供委托招商，我们便可以对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金。
为了使_一期商街尽快形成良好的商业氛围，我们应争取所有空关店铺纳入招商范围，并按照商街的市场定位有的放矢地展开招商。如果有的业主采取等待店铺升值的态度，宁可闲置也不愿出租，我们应当认真加以引导，动员其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租，以便消除商街中的店面空关现象。
对目前正在寻求转租、退租的商户，我们应当积极宣传本公司为繁荣商街正在采取的举措，动员他们打消念头和恢复信心。如果商户仍然要转租、退租，由于业主与商户之间有约定，我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。
(四)、有关租金政策
_一期商街的商业气氛清淡，其中原因之一，是店铺投资者急于高回报开出高租金，让许多欲入驻经营的商户望而却步。因此，我们在为业主招商前，必须做好两项重要工作：第一，我们必须向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说明_一期商街处于入市初期，繁荣兴旺需要有一个培育过程，不能无视市场承受能力开“天价”。向业主说清道理很重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也很难提升。第二，我们要从业主与商户的双方利益，设计比较符合市场行情和商街现状的租金政策。当前，_一期店铺比较合适的租金是：
1、内街店铺：租金600～700元/m2/年(经测算，内街店铺平均售价8500元，平均面积110m2，购房投资额约94万元，购房贷款利率按4.7%计算，年利息为4.4万元。
如该类店铺以600～700元/m2/年租金计算，年收益为6.6～7.7万元，剔除利息后的收益2.2～3.3万元。这样的租金对商户来说，在目前情况下尚有吸引力，易于接受。)
2、外街店铺：租金800-900元/m2/年(经测算，外街店铺平均售价12500元，平均面积200m2，购房投资约250万元，购房贷款利率按4.7%计算，年利息为儿75万元。
如该类店铺以800～900元/m2/年租金计算，年收益为16～18万元，剔除利息后的收益4.25～6.25万元。这样的租金对商户来说，目前情况下尚易于接受。)
(五)、商户入驻优惠措施
为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信心，我们将“放水养鱼”，从尽快繁荣市场的高度，适时推出必要的优惠措施：
第一，商户入驻商街经营一年以内，我们将免费提供一个灯箱广告位(由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户负责)，供其做商品或品牌宣传;
第二，凡商户举办品牌宣传、商品促销活动，一年内允许在北广场上每季免费举办一次活动，鼓励举办有较大影响力的广场“时尚秀”活动;
第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业管理费将按八折优惠收取;
第四，为降低入驻商户的经营成本，我们将协调工商、税务部门，给予_广场商业街以集贸市场的税收优惠政策，同时在工商管理费的收取上适当减免。
四、商业氛围营造
(1)、商街指示识别系统布置(详见_广告公司设计效果图)
(2)、设计制作广场、内街雕塑作品(参见_×步行街雕塑照片)，以增添_广场的文化底韵，吸引游人前来休闲。
(3)、广场、内街将有序设立景观式落地广告灯箱、欧式休闲椅、公用电话亭、报刊出售亭、饮料及冰淇淋售卖亭等，广场上采用鲜花盆景搭建可移动立体景观花坛，增加视觉看点，扩大商街的休闲与服务功能。
(4)、邀请政府部门、社会团体前来举办广场主题活动，借力炒热广场、活跃气氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活动频繁，联系总工会、文联、群艺馆、新华书店等单位举办广场活动，借助媒体推波助澜，巧妙宣传_广场。
(5)、与市摄影家协会和新闻媒体联合举办《_风韵》优秀摄影作品广场展示活动，用文化手段提升_广场的时尚品位。
(6)、5月份起，争取举办几次《_之夏》广场音乐欣赏会，用高雅艺术推高_广场在市民心目中的地位，提升广场的“聚流”效应。
五、商街硬件改造建议
1、_北广场实施改造，以适合举办大型活动。
2、_一期南入口的假山拆除，地面实施人性化、商业化改造。
3、临_街一侧的店前花圃实施改造，便于顾客无阻碍进店。
4、内街的地面进行排水改造，防止夏季雨水倒灌进入店铺。
5、_一期南侧花圃争取拆除，建造一排店面房，既可街口开店吸引顾客步入内街，又可创收。
上述方案，经董事长批准后组织实施。
商业策划书内容5一、执行总结
1.1项目创想
随着时代的发展，人们经济收入的提高，消费观念的转变，休闲类食品不仅种类越来越多，并且产品结构也向着风味型、营养型、享受型甚至功能型的方向发展。如今，休闲食品已不再只是小孩子的专利，而是受到了越来越多的不同年龄人群的喜爱，不论是居家生活还是出外旅行，休闲类食品已经成为我们生活中的一种消费“新食尚”，发展至今，休闲食品俨然成为食品消费的重要内容，而时尚化更已成为休闲食品产业争夺消费者的重要策略。休闲食品的消费市场不断扩大，消费人群随之增多，新产品种类不断推出，在这种情景下，我们的泡×堂果冻吧应运而生了。
1.2公司概述
果冻吧成立于年月份，是一个拥有独立网店，经营果冻食品的专业店铺，网址为。
堂果冻吧为大学生自主创业品牌，进行小成本投资，做的是营养均衡，休闲的，时尚的精美果冻食品，面向广大的中低档消费者群体。
冻屋现做现卖果冻、果冻粥以及深受年轻人喜欢的果冻个性蛋糕，尤其是果冻情侣蛋糕，这些均打破了市场的局面，同时该蛋糕以海藻为原料，制作中不加防腐剂，从而保证了食品的安全。健康的，才是开心的;开心的，就是健康的!
二、市场调查分析
2.1现状
2.1.1流行趋势
时下市场上充斥着各种口味不同、式样不同的果冻，归结起来这些产品无非都是为了满足顾客休闲的需求(娱乐、时尚、口感……)、满足美丽的需求、满足健康的需求、满足成长的需求。消费者购买果冻用于食用和送礼。果冻小巧、味道好，有一定营养价值，所以它的购买频数较高;果冻轻盈美观、营养丰富，成为礼尚往来的佳品，为此许多厂家推出了方便送礼的“果冻大礼包”。因此，休闲食品的消费市场不断扩大，消费人群随之增多，新产品种类不断推出，“休闲的就是时尚的”已成为人们对食品时尚性的共识，休闲食品不只是口感好、有益健康的食品，更成为促进人们交流的介质，是适于表达情感的载体。
l围绕一个中心
2009年，*风景区管委会（管理局）全年工作以风景区旅游工作的全面发展为中心，工作中以观光型景区向休闲度假型景区转型为抓手，加快休闲度假产品建设，适应大众旅游由一般观光到度假观光的需求，以规划建设休闲度假旅游产品为主旨，重点建设和完善观光旅游产品体系，满足多层次的旅游需求，以打造长三解核心区首席文化休闲胜地为目标，不断突出文化休闲内涵，不断增强品牌建设。
l明确两个定位
（一）核心景区打造“中国一流乡村旅游度假村”。*风景区有别于以纯自然风光为特色的其它景区，呈现出集湖山胜景、人文内涵、村居人家于一体的鲜明特点，也正是因为这个原因，形成了村庄、村居、村民与*旅游的发展密不可分的关系。作为核心景区旅游的发展，要充分挖掘江南水乡乡村文化的各种旅游元素和*特有的人文内涵，进一步整合水车、耕牛等农事元素，进一步结合村、景交互的独特特点，进一步包装展示馆、展览厅等旅游产品，将核心景区打造为“中国一流乡村旅游度假村”。
目前，核心景区结合旅游发展与新农村建设的“中国一流乡村旅游度假村”概念性规划已经委托浙江大学建筑设计学院抓紧编制，完成后将尽快提请省旅游局对之开展评审，力争列为省级旅游发展重点项目，取得政策与资金上的更大扶持。
另外，在作好规划的同时，要充分研究分析*核心景区村民生活、收入来源、经济作物等生产生活的产业布局，提出合理、有序、科学的发展方向，尝试探索农房的征用，适时组建如农业管理公司、物业服务公司等，切实做好人员的分流和产业的调整，进一步推动传统农业向现代旅游农业的转化。
（二）围垦新区打造“*高端旅游度假区”。有别于核心景区，围垦新区的发展，要全面考虑位处长三角城市圈中心的独特区位，充分根据长三角都市圈土地资源稀缺的特点，紧密依托毗邻4A级景区的天然优势，高起点、高品味的作好现代旅游的综合开发。
1、进一步加强规划工作，力求规划领先。在原有*规划院规划的基础上，按照“层次高、功能全、产业布局合理”的要求，对设计单位的设计成果进行修改与完善，选定最优方案，落实规划各项工作。
2、进一步加强管理工作，力求科学精细。拟成立专门机构——景区围垦办，由专人负责与黄金海岸公司的联系与沟通。密切联系目前围垦区工程建设、耕地垦造工作等各项工作，调全围垦工程招标、建设图纸、施工协议等资料档案，为工程验收做准备。
3、进一步加强联系协调，力求无缝衔接。在县委、县政府明确围垦区投资主体后，迅速与凯东集团进行协调，解决与其在资金、产权等问题上的善后处理工作。
l破解三个难题
（一）用“两分两换”的方法，实行商住结合，破解村民建房要求日益强烈与景区保护之间的矛盾。
为保障景区自然景致不受人为破坏，近年来，核心景区内停止了村民建房审批，有效保存了风景区的原始风貌。近年来随着经济的不断发展，生活水平的日益提高，村民建房需求不断强烈，呼声不断高涨，引起了管委会领导重视。经过调研，在充分领会市委、市政府“两分两换”政策的基础上，形成了在景区湖闸至老东门之间建商住两用房的工作思路，即核心景区需新建房屋的村民，迁址至湖闸至老东门间重建。新建房屋由管委会统一设计规划，从而形成“上居下店”或“前店后居”的商住两用房群，作为购物街、商业街统一开发。该方案的实行，既可满足景区村民建房需求，也是景区村民外迁的有益尝试，还可满足景区商业街的开发创造条件。目前该方案尚在论证阶段，相关政策问题还需进一步探讨，方案的细节还需进一步的研究。
（二）用分块招商的方法，丰富休闲内涵，破解景区进一步提升人气、留住游客，开展多日游与景区夜游内涵不丰富、旅游产品较单一难以留住游客之间的矛盾。
数家星级饭店及若干准星级酒店，使*风景区具备了相当的住宿接待能力。然而在20*年景区接待的41.8万人次的游客中，多为一日游群体，从景区宾馆饭店的反馈情况来看，除周末与节假日外，住宿率并不理想，形成了游客引得来、留不住的局面。究其原因，还在于景区娱乐设施不丰富，尤其是夜游*的元素不够丰富，旅游产品较为产一，对游客吸引力不大。
为破解此难题，20*年，我区投入大量精力开展了弈仙城的回租工作，希通过整体回租的方式进行整体开发。因部分业主固执己见，导致工作成果功亏一篑。为此，我区本着灵活多变的工作方式，科学发展、创新发展，创新发展思路、改变开发方式，2009年一方面拟在弈仙城区域通过分区块开展招商的方式启动招商引资工作，广泛与意向投资商接触，成熟一家，发展一家，启动一家，以点带片，丰富弈仙城区域娱乐活动内容，另一方面，综合开发“湖山真义”景点，于该处建大型综合性茶楼，将该区域建设成集大型茶楼、特色小餐饮、文娱活动等为一体的消费休闲区，丰富夜游*的内涵。
（三）建立约束机制，探索经理管理新思路，解决景区村民与景区争利益之间的矛盾。
基于近年来景区在基础设施建设、营销宣传上的不断投入，景区旅游业呈现出蓬勃的发展的态势，越来越多的村民产生了参与景区旅游发展的愿望，并自发开展了一些经营活动。一方面，景区限于人力物力，缺少对农家乐等村民自发的经营活动的管理，卫生、安全、消防、排污等条件难以保障，这种尚处于萌芽状态的自发经营，与景区倡导的文明、现代、休闲的旅游发展思路大相径庭，任其发展，只会让游客产生景区凌乱、不规范的印象，与景区品牌建设不利；另一方面，作为企业性质经营的景区，最终的成绩体现在票务上，体现在财政收入上，分散的小规模的经营景区管理机构在财政上并得不到实利，景区在基础设施、在市场宣传上的投入，并没有在这些小规模经营户上得到产出，更多的利益流向了村民本身，而且，分散经营在排污方面几乎是不处理排放，极大的危害了景区生态。
为破解上述难题，景区拟在充分调研的基础上，通过以下途径开展工作：
1、有计划的采用现房入股的方式，租用民房，逐步实行房、权分离，统一经营管理，由管委会下属公司结合“中国乡村一流度假村”的规划，开展经营活动，增收创收。
2、进一步规范农家乐的发展，做好规划，以南木山区域为试点，配齐排污等各项基础设施，建立考核制度，定期开展食品卫生、消防安全、规范服务等方面的考核，提高经营质量。
3、为进一步保护农民的积极性，拟通过组建行业协会的办法，由农民自订行规，自主管理，管委会则做好相应的指导与监管工作，从而从根本上破解农民无序经营与旅游发展规范化之间的矛盾。
l抓好四项工作
（一）求效益抓好市场开发与宣传：
由于大桥开通等客观原因，20*年*旅游取得了的突进式的发展，2009年，面对“大桥游”降温及金融海啸的冲击，在充分做好旅游市场发展降速甚至倒退的心理准备的同时，扎实开展好各项工作，保证旅游市场不大起大落，力争实现全年游客35万人次，实现票务收入1000万元的工作目标。
在工作思路上继续坚持“立足长三角、主攻大*、挖掘苏锡常、开发新市场”的营销方针，把握*旅游节、金秋风情游等节庆活动及新改的*网站等平台，注重宣传、突出特色，进一步做大做强*市场、进一步巩固浙江、江苏市场、努力开拓长三角周边市场，全年力争实现全年工作目标。
（二）多主体抓好在建及签约的项目规划建设
首先，抓好围垦区高起点的规划和配套工作的跟进。按照围垦区“层次高、功能全、产业布局合理”的要求和“*高端旅游度假区”的定位，首先，需进一步加大调研，加快新区规划规划编制。管委会将会同相关部门，尽快修改完善原有规划，力争早日定稿，为后序开发提供参照。其次，需进一步加强保障，加强基础设施工作。围垦区田园西路延伸段已完成规划，将加速项目启动，为围垦区基础设施建设的开展做好装备；围垦区内按照建设协议，加速启动相关配套工程，完成土地平整、河道分布、道路建设等基础设施建设工作。其中，3600亩耕地垦造项目要按照省级相关要求及标准农田改造要求开展建设，力争于2009年年底完成。再次，需进一步加强宣传，加强招商引资工作。2009年围垦区的招商以基础设施建设为重点，拟通过分区块开展招商，迅速启动该项工作，加快基础设施建设进度，为围垦区的深度开发做好准备。
其次，抓好在建项目的进度跟踪和质量保障。目前，核心景区有多个在建项目，其中以艳阳（中国）度假连锁集团有限公司“颐养宫”乡村度假项目与南山生态牧场即南山马场最具规模与影响。目前项目正抓紧建设，将会同投资方，按照既定方案，高标准、严要求的开展建设，分别力争于“三八节”与“五一节”前期完成一期工程，迎接新一年旅游高峰的到来。另外，“鹰窠项—日月并升”景点观光平台正抓紧
再次，抓好意向项目的跟进落实，抓紧签约。20*年，*风景区招商工作取得了一定的成绩，相继完成艳阳（中国）度假连锁集团“颐养宫”项目，金牛山大酒店改装与扩建项目、南山生态牧场等重大项目的招商引资工作，深入跟进了*山生态海岛游建设项目、*生态旅游山庄项目等项目，并培养了一批有发展潜力的后备项目。2009年，将在此基础上，尽快在县政府及相关部门的指导与配合下，完成*山生态海岛游项目、*生态旅游山庄项目协议细节的商榷，尽快完成签约，争取及早开展施工。同时，理清招商计划，制定进度表，有序推进弈仙城、“三湾茶村”、乡土特色旅游等项目的招商工作。
（三）多角度抓好特色旅游项目包装
1、整合农耕元素，突出水乡特色。近年来由于科技文化的进步，传统的水车、耕牛等农耕元素逐渐被高科技的生产技术所取代，而因为都市的快节凑，农耕元素、乡土特色却日受追捧，成为重要的旅游卖点，*风景区位处江南水乡，水系发达，具备了整合相关要素，发展乡村特色旅游的条件。未来几年在旅游项目设置上，将通过引入小型生态农庄、增设水车等参与性项目，进一步突出江南水乡特色。
2、作好湖面文章，引入水上项目。*湖域宽广，近年来先后引进水上自行车、手摇渔船等项目，游客反响较好。然而，由于项目多以划船为主，缺乏新意，拟通考察同类景区，借鉴相关成功经验，建设水上乐园，丰富水上活动项目，进一步提高参与性与趣味性，从而进一步凝聚*人气。
3、利用茶园优势，发展茶村文化。*风景区内，茶园广布，尤其三湾区域，茶园连接成片、长势良好，周边又有天池、尚书坟等景点，当地百姓参与开发旅游的积极性也十分踊跃，综合以上要素，具备了进一步开发的潜力。拟通过规范与引导当地村民，通过茶叶采摘、制作、品评等茶文化的集中展示，通过古旧景点的修葺和相关配套设施的跟进，建设“三湾茶村”，以茶兴游。
4、挖掘现有资源，开办各类展馆。*人文积淀深厚，随着金九纪念馆整修一新、步鑫生改革开放事迹陈列馆展览馆等的建立，*人文内涵又多了一条展示途径，游客赞不绝口，在此基础上，拟通过深度的挖掘，建立“鸟类标本馆”、“百姓摄影艺术馆”，将生态保护、摄影艺术与*自然景色融为一体，进一步丰富景区的人文内涵。
5、结合民居资源，规范农家乐发展。因景区村、景相融的特点，景区村民利用自家房舍开办农家乐的热情很高，在景区内的南木山将逐步开展有益尝试，因为缺少必要的管理与指导，农家乐的发展尚处于萌芽阶段，为此，拟组织村民外出考察学习，统一思想，组建农家乐行业协会，通过协会实现农家乐行业的规范与有序，管委会则在配套设施与相关政策上给予一定的扶持，力争实现农家乐的发展壮大。
6、利用庙庵资源，开发佛学文化。
（1）启动惠泉寺建设计划。一方面，加快规划设计工作；另一方面通过异地调研，借鉴新昌等地利用废弃采石场建设寺庙发展旅游的成功经验，形成开发思路。
（2）加快建设云岫庵。指导云岫庵做好山下九曲径、山间游步道、山上庵庙区的规划设计工作，协助其作好土地征用及相关政策处理工作，尽快启动项目建设。同时，做好与县民宗局及相关部门的沟通工作，做好文物的保护、开发工作。
（3）开发好禅悦寺、吴越王庙。拟通过老东门外移，将吴越王庙纳入景区范围，丰富核心景区游览内容，禅悦寺则列为宗教场所，通过不同的方式加强两座寺庙的保护与开发。
（四）促提升加强景区内部管理
1、加大秩序管理力度。一是加强队伍建设，充实管理力量，配齐管理人员，开展相关培训，提高管理能力。二是加强监管力度，针对黄牛逃票与非法营运，密切与路政、交警与公安等部门的联系，通过联合执法，打击不良行为。三是完备相应制度，引入绩效考核等机制，进一步调动工作人员的积极性。
关键词：传统零售业 电子商务 发展历程
引言
随着信息化浪潮席卷全球，网络购物已经成为人们的一种消费模式。以美国为例，2001年至2007年，电子商务占美国消费市场总额从8%大幅上升至35%，显示美国的消费模式正从传统型消费逐渐向电子商务型消费转变。中国电子商务经过近十年的纵深发展，同样给传统零售业的运行和管理模式带来巨大冲击。2011年中国电子商务市场交易规模达7万亿元，较2010年同比增长46.4%。网络购物交易规模超7700亿元，同比增长67.8%，占社会消费品零售总额的比重为4.3%。中华人民共和国工业和信息化部的《电子认证服务业“十二五”发展规划》预计，到2015年电子商务交易额将翻两番，突破18万亿元；网络零售交易额突破3万亿元，占社会消费品零售总额的比例超过9%。面对逐年下降的市场份额，一部分传统零售企业已经开始试水电子商务，实施“线上线下同步发展”战略。但很多传统零售企业仍未就如何确保在竞争激烈的电商市场占有一席之地制定明确的经营战略。
一、中国零售业的发展历程
零售业从产生到现在先后经过了8次革命：百货商店、一价商店、连锁商店、超级市场、购物中心、自动售货机、步行商业街、多媒体售货包括邮购、网上商店等。中国在20世纪90年代形成了综合性的零售革命。从90年代初期日用型传统百货向时尚型现代百货转型，到90年代后期超市卖场的引进。总体而言，中国零售业近年的发展趋势概括为以下几点：
（一）连锁经营
大型连锁超市已经占领我国日用消费品零售市场的40％，并呈现集中度高、局部市场饱和的趋势。大型百货连锁店通过树立自己的品牌形象，不断提升产品层次，力图占领高端消费市场。
（二）百货业的区位转移
随着百货业竞争日趋激烈和人们消费观念的变化，一线城市的百货业已经日渐规模，各大企业把目标转向占中国城镇消费总额超过60%的三四线城市。
（三）购物中心化
随着百货业规模的扩张，购物中心的兴起，百货店也趋向购物中心化，即订货+超市+配套服务项目(餐饮、娱乐等)模式，通过完善的功能实现顾客的“一站式”购物。
（四）差异化经营
由于购物中心普遍品牌同质化、经营模式相对固化，差异化经营成为零售业不断改革的动力。购物中心为顺应不断细化的消费者市场，引入差异化经营，以巩固消费群体的分类消费意识，增强自身的区域优势。
（五）电子商务崛起
作为新业态的电子商务具有开放性、全球性、低成本、高效率等特点，为零售企业创造了更多的贸易机会，成为零售业新的增长点。电子商务近几年的迅猛发展使零售业市场有效弱化全球金融危机造成的影响。
二、电子商务的定义和运作模式
1977年11月，国际商会在世界电子商务会议上，将电子商务定义为：电子商务，是指对整个贸易活动实现电子化。欧洲议会组织在《电子商务欧洲》中对电子商务的定义是：电子商务是通过电子方式的商务活动。它涉及许多方面的活动，包括货物电子贸易和服务、在线数据传递、电子资金划拨、电子证券交易、电子证券交易、电子货运单证、商业拍卖、合作设计和工程、在线资料、公关产品获得。
电子商务是通过信息手段，建立起一种全新的商务运作模式。现阶段电子商务可以分为三方面：网上信息服务、网上交易和网络支付。主要模式分为企业与个人的交易（B2C模式），企业之间的交易（B2B模式）和个人之间的交易（C2C模式）三种。电子商务利用网络的开放性和交互性改变了企业诸多行为方式，正在对传统零售业产生巨大的冲击和影响。
三、传统零售业进军电子商务存在的问题
（一）自营产品缺乏、利润较低
中国传统零售业在过去的二十多年采取了联营扣点的经营模式，自营产品数量仅占销售产品总量的10%。随着各类产品成本不断上升，为了保证毛利率，商场不得不把成本转嫁给消费者，而价格低廉正是新兴电子商务的最大优势。如何提高自营产品比率、降低产品价格，是传统零售业必须解决的问题。
（二）传统供应链体系难以配合电子商务的发展
传统供应链体系是“推动式”的，顾客没有机会对供应商生产哪种产品进行选择。因此，这种供应链有三个明显的缺点：
1、缺乏灵活性。例如，某些商品销路很好，商店货源短缺，而供应商暂时无法供货，商店就只好到市场上寻找新供应商，货源无法灵活调配，既浪费了时间，也损失了利润。
2、运转周期长。供-产-销三方信息沟通不畅，导致产品供应周期拉长。
3、经营成本高。传统供应链中有多层的中间批发商，“层层加价”必然会提高商品的价格，商店的进货成本和消费者的支出都相应增加。因此如何有效的缩减中间环节、优化供应链，是传统零售业迈向电子商务模式的关键一步。
（三）物流配套不完善
传统零售企业是等客户上门消费，对商品配送能力的建设并不重视。反观电子商务企业，一些已经自建物流仓储配套系统，可以大幅缩减商品从采购到销售至客户的时间。这种门对门的销售方式令客户对电子商务抱有好感和较高的满意度。传统零售业要进入电子商务市场，必须克服增加物流配送所带来的成本压力。因此，是选择成立自有的物流公司还是与第三方物流公司合作，需要传统零售企业根据自身的发展战略合理规划。
（四）网络服务不成熟
传统零售业现阶段依旧主打实体店铺，力求提供舒适的一站式购物场所，不重视网站建设。在我国现有的大型百货网页上，供访问者浏览的信息只是购物中心内的实体店铺名称和位置，而所销售的商品以及线上销售都是空白；连锁超市网页上虽然有商品销售，但是商品描述过于笼统。网络配套服务的缺失，忽视了网上消费人群，而这部分人群恰恰是未来实体店铺的消费主力。因此，传统零售业在搭建电子商务平台时必须改善自身网络服务水平，将线上线下的消费者整合为一个有交集的消费群体。
（五）复合型电子商务人才匮乏
传统零售企业拥有的商务人才只需要了解现代商贸理论与实务，不需要精通现代信息技术。为了配合传统零售业电子商务战略，必须有一个强有力的执行团队，通过有效的管理工具，制定适合电子商务的组织架构。打造这个架构需要有对电子商务所涉及的经济、管理、法律、信息管理和信息系统、计算机应用等多方面都有所了解的跨领域复合型人才，否则人力资本的大幅上升会阻碍传统零售业进入电子商务市场。
四、传统零售业开展电子商务的优势
（一）交易模式创新
传统零售企业具有的区域品牌效应、较高产品质量和良好售后服务，是架设电子商务平台的基础。消费者在实体店内对商品进行体验，然后到网上直销店进行购买；抑或是先通过网店了解商品信息，再到实体店进行商品体验。消费者通过“线下线上相结合”的模式进行购物，能够保留体验商品的购买过程，既能获得网上支付的优惠，又能享受送货上门的便利。这一创新的交易模式，会使传统零售企业的销售业绩优于单纯电子商务企业的营销模式。
（二）资金充足
我国的传统零售企业一般为大型连锁集团，拥有雄厚的资金实力，进入电子商务市场之后对现有电商具备“后发优势”。这些企业因不需通过风险投资融资，所面对的金融风险较小。传统零售企业在电子商务平台上的巨资投入，可以吸引优秀电子商务人才、引进先进技术、加快在电子商务市场领域的发展。
（三）供货渠道有保证
传统零售企业拥有诸多供应商，其货源稳定，为开展电子商务提供了保障。其在各地拥有大量货物仓库，可以发挥区域优势，通过在各连锁门店之间调配货源，增加客户满意度和忠诚度。
五、传统零售业实施电子商务战略的对策
中国传统零售企业要构架电子商务平台，实现线上线下销售的双赢，建议从以下几方面着手。
（一）利用信息技术，提高产业链的信息化水平，构建全程电子商务平台
中国零售企业长期以来忽视了信息技术的应用和经营管理水平的提高，导致企业的竞争力低下。电子商务的快速发展促使了零售业的业态转型，使企业充分利用信息技术，提高经营管理水平，以增强企业的竞争力。只有企业和其上下游客户之间建立起网络化的无缝链接，形成良好的互动机制，全程电子商务平台才能实现。
（二）建立良好的客户关系，提高顾客满意度
传统零售企业的电子商务平台需要一批忠诚客户，实施客户关系管理是提高客户满意度的关键。客户关系管理在零售企业的全面应用，将会对零售企业的决策支持和智能分析提供重要的依据。它可以有效分析企业市场活动的回报，挖掘企业产品的市场卖点，确定企业的主打产品，进一步明确客户需求，并为他们提供更多更好的个性化服务，最大限度地提高他们对企业的忠诚度。
（三）强强联合，解决企业短板
传统零售企业电子商务平台的构建，需要各种第三方服务公司配套。若全部由自己完成，无论是整体化解决方案,还是IT系统、物流配送等细分端口,需要较长的时间。因此在传统企业进入电子商务时，可以选择专业性更高的外包服务，有效节约成本。而传统零售企业需要做的就是利用自己的特长,比如说品牌、产品等优势与互联网进行资源优化配置,达到强强联合的效果。
六、结论
传统零售业要改变市场份额被电子商务逐渐挤占的局面，就必须从细分市场入手，提高自营产品比率；发挥零售业的区域优势，增进与客户之间的交流；通过引入网络技术，加快自身交易模式的创新步伐，构建自己特有的电子商务零售平台，打造新型的贸易模式。
参考文献：
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[4]陈月波.电子商务盈利模式分析[M].浙江大学出版社,2011年
[5]黄相如.网络热潮下，传统百货业如何转型[J].销售与市场,2011年第3期
一、指导思想
以科学发展观为指导，按照今年省政府提出的“切实改善辖区金融生态环境”的总体要求，强化政府主导作用，完善统筹协调和整体联动的工作机制，继续深入开展企业信用、农村信用、社区信用和区域信用等“四大信用工程”建设，全面改善和优化金融生态环境，提升全市金融信贷资源配置效率，推进社会信用体系建设，促进经济金融互动发展。
二、工作目标
社会信用意识进一步增强，信用群体不断扩大，市场主体的经营行为进一步规范，银行对地方经济的信贷投入不断加大，信贷资产质量和银行经营效益进一步提升，经济金融良性互动、稳健运行，经济发展环境、行政政策环境、金融法制环境、中介服务环境进一步优化。政府、银行、企业相互信任、相互支持、共谋发展的新型政银企关系更加牢固。信用创建质量全面提升，信用乡镇占比达到90%以上，“A级以上信用企业”占比达到60%以上，信用社区占比达到30%以上，以更高标准保持全省“最佳金融信用（县）市”水平，确保通过全省“最佳金融信用（县）市”验收。社会征信体系、中小企业信用体系以及农村信用体系建设进一步完善。基本建立起以政府信用为表率、金融信用为动力、企业信用为支撑、公民信用为基础的社会信用体系。
三、工作重点
（一）加强政府、部门和银行信用建设，完善协调督办机制。努力营造诚实守信的良好氛围，帮助银行防范和化解金融风险，改善地方投资环境。要制定落实信用环境建设奖惩措施，营造良好的招商引资环境和经济发展环境，要把信用环境建设工作纳入各地各部门年度工作绩效考核内容，塑造良好的政府信用。各银行业金融机构要切实履行自身职责，完善便民优惠措施，为企业、社会提供优质高效的服务。
（二）抓好“A级信用企业”培植工作，提升信用企业级次。根据松滋市A级信用企业培植工作方案相关要求，建立政府主导、企业主体、金融培植、部门支持的“四位一体”A级以上信用企业培植体系。金融部门要加大“A级信用企业”的培植力度，要深入企业，帮助企业规范经营行为，从规范企业财务制度，梳理编制财务报表、报告等，帮助企业提高财务管理水平，提高投资理财能力，提升评级授信档次，让更多的经济主体达到信贷要求；经济部门要加强研究国家产业政策，研究产业发展，研究企业的资本结构，立足产业链，做好产业群，要为培植“A级信用企业”创造有利条件，改善企业外部运行环境，增强经济发展后劲；中小企业要开展“A级信用企业”培植，要树立诚信观念，规范财务管理，建立信用管理制度，力争年底我市“A级信用企业”递增20%以上。
（三）加快信用社区创建工作步伐，促进小额担保贷款发放工作。一是依托城镇社区平台，深入开展宣传教育和“诚信居民”、“诚信经营户”、“诚信商业街”等信用细胞创建活动，切实提高社区企业工商户和居民的信用意识。二是依托社区载体，将创建活动与拓展金融机构小额贷款零售业务、生源地助学贷款、下岗失业人员小额担保贷款工作结合起来，开展“全民创业春风行动”，搭建信用平台，服务创业经济。在信用社区创建基础上引入市“政府+社区+银行+创业者”的“百姓创家业”信贷支持模式，力争全年累计发放各类创业贷款2000万元以上，新增就业岗位2000个以上。三是组织劳动保障、财政、银行、信用社等部门共同开展推广小额担保贷款发放的专题活动，充分调动社区及各方面的积极性，切实形成政府主导扶持、人民银行与乡镇协调推动、社区积极参与、金融支持、部门配合的整体联动创建模式。
（四）深化农村信用工程创建活动，抓好新农村建设兴农工程。继续坚持政府主导、农村信用联社具体负责的农村信用工程创建模式。农村信用社要运用评级授信的方法，深入开展信用农户、信用村组和信用乡镇的创建活动，推动农村信用工程建设向纵深发展，营造良好的农村金融生态环境，吸引资金向农村流动。积极引导农村金融服务方向，引导农村信用社大力开办大额农户贷款，适应农村经济发展的新要求。根据地方经济发展特点，开展农村信用社服务“三农”经济的“社农携手共赢”大型活动，争取做到一个基层信用社有一个支农样板、一个基层信用社有一个叫得响的信贷特色品牌。同时，要对信用乡镇的重要指标逐个进行核查，特别是信用乡镇的不良贷款占比必须控制在15%以内，村组债务全面化解，切实提高信用乡镇质量。
（五）切实改善影响金融生态建设的相关环境，营造优良的发展环境。一是要切实加强组织领导，不断研究解决金融支持经济发展中的生态环境问题。二是要重新认识金融机构的投资人身份。要把金融部门当成外来投资者看待，要像保护投资者、优惠投资者、爱护投资者一样善待银行。三是要加大对恶意逃废债行为的打击力度。要集中力量对逃废债案例进行清理，选取典型案例，利用司法、经济、组织等手段进行公开处理。四是要切实落实优惠政策，为金融机构服务企业改善条件。五是要继续改善金融内部环境。各金融机构要建立起科学合理的内部经营管理机制，积极开展信贷业务创新，增加对地方经济的信贷投入，实现银企“共兴共荣”。要加强同上级金融机构沟通和交流，通过各种形式向上级金融机构推荐松滋本地企业和项目，争取纳入支持重点，对于有资金没有规模的积极争取规模；对于松滋收回的到期贷款、不良贷款清收或核呆资金与规模争取留在本地使用，从而使我市各金融机构申报项目在审批和资金、规模上得到应有的政策倾斜。
关键词：创业训练；服装店；营销策划；竞争
衣、食、住、行是人类生活的四大元素。人们把“衣”放在首位,可见衣服对于人类的重要性。本次，我们的项目选择女式服装店，是因为服装行业是一项永不饱和行业。服装行业较为成熟，项目需要的成本较低，容易进入也容易启动，很适合我们这些刚涉足商业的创业阶层，而且自己本身对服装也有点感兴趣，算是兴趣与事业相结合吧。为什么要选择女装呢？爱美是女人的天性，而女人更愿意在穿着上来体现自己的美丽。一句话说得好：“女人的衣柜里永远都少一件衣服”，这也恰恰迎合了爱美，爱穿的女性心理。在当今市场环境下，各行业不是那么景气，加之女装市场在日趋饱和，竞争非常激烈，要想成功经营女装店并实现稳定盈利，是非常不容易的一件事情。下面，就我们在本次创业训练的过程中遇到的问题和成功经验,包括：服装店的消费群体、风格定位、开店前期准备，店面装修设计、货源批发市场等方面的角度出发，着重介绍服装店从市场定位、店址选择、顾客服务、进货技巧等方面予以系统地介绍，以期使女士服装店达到有效经营。
一、服装店的消费群体、风格定位
在定位方面我们考虑了几个方案：中高档的中年女装、少女装、风格混搭等；形式上采取加盟连锁或自营杂牌。但是考虑到本次的大学生创业训练项目，参加项目的共有5人，而且都是女生，这样就使得对消费者心理把我比较准确。为了使学生操作起来方便，尽快了解所要面对的消费群体，最终我们定位于：以自营杂牌为主的少女装系列。
二、店址选择
找商圈位置好、交通发达、人口密集、地块成熟、消费力旺盛的店面。由于是大学生创业，加之风格定位于少女装，所以我们将店面选择在大学城区的商业街。这里店铺面子虽小但租金低，也适合有限的创业资金。
三、进货渠道
西安康复路交易广场是西北部大型服装批发市场之一。我们已地域优先的原则可以主要选择在这里进货。其次，资金允许可以到广州、成都等地选择进货。网上进货也不失为一个辅助的货源渠道。
四、店面装潢
店面装潢关系到一家店的经营风格及外观的第一印象，要达到的装潢效果：有创意的店名是首要的，我们的店名定为“衣衣布舍”。其次要有醒目的广告标牌、灯光（服装店适合冷暖结合的灯光），如果全部冷光，店铺虽然亮堂，但给人的感觉惨白不够温馨，衣服会显得不够柔和。还有壁纸的选择也很重要，要选择能衬托衣服的浅色的壁纸。
五、进货
进货要适销、适量，要编制进货计划。进货时，首先要到市场上转一转、看一看、比一比、问一问、算一算、想一想，然后再着手进货。少进试销，进货时间在每周三周四，这样周六上部分新货，另一部分留着星期天上，如果进入销售旺季，三四天补一次货。节假日，提前半个月备货。我们进货的种类主要有：外套、打底衫、裤子、裙子。小配件包括：链子、丝巾。
六、店内货物陈列
店内货物的陈列：衣服要品种多，给顾客足够的挑选余地，上衣、裙子、裤子、套装分开陈列。除了店铺看上去整齐外，也给有目的性购买的客户挑选提供方便。其次是挂板、模特的穿着很重要。墙上挂的板必须是你最近主要销售的爆款，而且此款必须是对着门口方向，以便顾客路过店门口就能看到并被吸引进店，挂板和模特衣服的搭配从里到外、从上到下必须做到适合大多数消费者的审美观，吸引消费者想去试穿。如果全身搭配的非常好，顾客一试穿，会整套买走。所以搭配很关键，也不失为增加销售额的有效手段。
七、营销策划
（1）开业促销：打折、赠品、抽奖。刚开业的店面，我们不追求大的营销额，最首要的是让顾客喜欢我们的服装、认可我们的服务态度、接受我们的销售价格，从而起到对店面宣传的作用，争取较多的回头客。（2）免费提供专业搭配建议。学会用专业的眼光来审美，为顾客提供适合顾客本人气质的搭配建议。即使顾客的衣服不是在本店买的，也要热情地向顾客提供中肯有效的搭配建议，拉近和顾客的关系，让顾客信任我们。（3）开辟DIY设计理念，让顾客有机会穿上自己设计的衣服。在店面经营成熟的基础上，拓展业务，给有兴趣的顾客提供条件，为自己设计喜欢的服装并穿上展示。（4）采用O2O销售模式。当今，单一的销售模式已经不能适应市场的需求。所以，我们要采取线上线下同时销售。线上“衣衣布舍”店面和实体店同时开业。（5）采用独特创意的送货方式。这个方式主要是针对线上销售而言，由于我们主要是女装店，采取帅哥送货可以增加消费者的新鲜感和购买乐趣。（6）阶段性的采取买衣服送配饰的促销手段。在淡季顾客少的时候，可以采取买送的方式，买衣服送小配件，以此来刺激顾客的购买欲望增加营业额。当今，随着女士服装店市场的逐步扩大，各种风格、经营模式、面向人群的服装店也是五花八门。在众多从事经营的个体户中，赚钱最快的当属服装个体户。五彩缤纷的时装在给人们生活带来美和享受的同时，也给经营者带来了不菲的收入。面对瞬息万变的消费市场，服装店经营者需要适时调整自己的经营策略以适应市场的需要，得到更好的发展。
联合国最新研究资料表明，到本世纪末，城市人口占总人口小于80％的国家将寥寥无几。城市的快速发展和人口的迅猛增长，必然要占用大量土地资源，珍惜城市土地资源。精心塑造城市环境显得越来越重要，我们绝不能再滥用宝贵的城市土地，给未来留下一堆混凝土垃圾。
舒适、方便、宜人的城市环境并不是单单靠大量植树、种草、摆上雕塑、设置座椅就能实现的，也不能仅仅用建筑密度、容积率、绿化率等指标加以衡量。城市的舒适度根本上来自于其功能的合理性和空间的有效组织。来自于对城市良好人文环境的营造。
源于建筑学的传统城市设计理论和方法。在错综复杂的城市问题面前，似乎显得“力不从心”。亟需建立新的城市设计理念和原则。从而完善城市的各种功能。营造更美好的城市空间，尽享城市生活的舒适和方便。
城市环境设计的根本目的，是为了方便人的使用。遗憾的是。在我们的建筑教育和营造实践中。这一根本目标常常被忽视或偏离，如城市中的很多“水景”设计得很漂亮。但往往是只能远观而无法接近，居住区绿地设计花样翻新。也是供人看的多，可参与其中的少。
不难发现，城市中的某些地段尽管很拥挤。但人们还是愿意去，而一些地方看上去很雅致。但总是空空荡荡、冷冷清清。这些都表明城市环境设计不能只停留在空间形状、体量、比例、尺度、色彩等形式美学的层面上，要了解人的需求，研究人的行为特点。掌握人认知和使用空间的规律。现代城市环境设计应以人为本。以满足使用和功能要求为首要目标，最大限度地满足市民的日常生活需要，创造具有一定空间形态、舒适宜人的城市物质环境。
与地段的修建性详细规划相比较，城市环境设计着眼于城市总体环境的质量，强调与开发项目之间的有机联系和环境的协调性。它涉及城市中所有公共空间，不仅包括街道和广场等城市公共用地空间，也包括私有用地中向公众开放的、无需任何费用、可随时享用的室外和室内空间。城市环境设计的主要对象是人们的户外活动。如购物、娱乐、商务、运动、交往等。首先考虑人的行为需要。其次考虑形式上的要求，进而进行空间组织与设计。
为人而设计
从某种意义上说，很多城市主要是为汽车而设计的，美国的洛杉矶、达拉斯、亚特兰大等就是典型的例子，北京、上海和广州也是如此。这三座城市道路越修建宽。高架桥越来越多，过马路越来越难，逛街环境越来越小。除城市规模过大、过于集中等客观原因外。最主要的还是城市规划设计的指导思想问题。
北京、上海、广州的机动车保有量增长很快，适量的道路建设是必需的。但车多了，就需要更多的路，路畅了。又引来更多的车，从而成为一个“怪圈”。虽然城市道路面积增加了几十倍。但交通堵塞现象仍很普遍。大量的立交桥和高架路、众多的宽马路，极大地破坏了城市原有的步行环境和宜人尺度，造成“行路难、过街难”。北京街头随处可见众多过街天桥，可以想见人们每天攀爬的不便。在普通市民看来。以往安宁的生活环境打乱了。老邻居搬迁了，熟悉的街巷拓宽了，街边小店和修理铺不见了。生活反而不如从前方便了。
国外很多大城市几十年来正反两方面的经验证明：拆迁民房。拓宽道路并非解决交通问题的良策，反而会带来很多社会问题。解决城市的交通问题。是一个庞大复杂的系统工程。首先，要严格控制城市发展规模；其次。要积极推动各类公共交通设施的建设。如与地下街系统有机结合的地铁交通（如日本东京）和地下公共汽车系统（如美国西雅图）：此外，还要改进和加强道路交通系统的管理。如在所有高速公路和普通道路上设立公共汽车专用车道（如美国波特兰），从政策上鼓励各类公共交通的利用。如提高小轿车消费税、增收汽油税等。
步行环境的破坏，有些是规划设计或经营管理造成的。例如。北京东长安街与东单交叉口上的一个地铁站和横跨长安街的地下过街通道口，尽管这两个出入口的距离只有10多米，但其在地下却没有任何联系。这一交叉路口的两个过街天桥和两个地下通道之间也是桥不接桥、通道不接通道。如果从交叉口的一端到其对角线另一端，要先上过街天桥过街。然后再下到地下通道过另一条街方可到达。如果在规划设计或经营管理方面稍加改进，加强过街设施的有机联系。并在地下过街通道层面就与地铁等地下其他公共设施相连结的话。就会方便得多了。
又如，很多超高层建筑周边大都设有面积很大的广场。但由于“高层风”很大，这类广场经常不能得到很好的利用。西雅图TwoUnionSquare广场在设计中，通过对“高层风”的实验和研究，建立了结合地形的多层下沉式广场，各层出入口与周边道路相结合，创造出一个使用方便、环境舒适、阳光明媚的“避风港”，深受市民的喜爱。营造一个方便、宜人的城市环境，必须多替使用者着想，在设计上多下功夫。
行为与建筑环境
细心观察。不难发现以下值得注意的现象同处一条繁华商业街上的不同街坊其人流密度会有很大不同。交通堵塞总是发生在某些特定的位置，同是公共开敞空间，有些很受市民欢迎，但有些尽管植了树、种了草、摆上了雕塑，但还是很少有人光顾。为什么会出现上述现象呢7这就涉及到环境是对人的行为影响的环境行为学理论了。研究人的行为与空间的关系，从整体和系统的角度，统筹安排各种功能设施。合理组织公共空间。确定广场、休憩空间的位置。决定与可获得的公共空间面积相适宜的周边建筑的功能类型与面积体量、以及步道空间的宽度等。
建筑环境与人流分布
笔者在东京大学攻读博士学位期间。曾参与了东京银座地区的环境改善规划研究工作。于1991至1992两年间对银座地区进行了较为全面系统的调研。通过对大量录像资料和数据统计分析与反复验证，发现某一特定地段的行人分布量与其周边的建筑环境要素间的关系。
某一特定地段的机动车分布量与周边建筑环境要素之间，虽然影响要素略有不同，也有类似的关系，如果仅以人流量而论。从上式可以清楚地看出。对公共空间的需求量影响较大的建筑环境要素主要包括以下几个方面。
（1）建筑的功能、面积、体量分布，如零售商业。饮食设施、办公商务、居民住宅等。城市中某一特定地段的行人分布量，与其周边的建筑面积体量呈正比。建筑的各种功能类型的影响大小则反映在相关系数上。
（2）街道的空间构造。如主要大街的分布、街道间连结关系、交叉点的分布等。
（3）大容量公共交通站点的分布。如地下铁、铁路、公共汽车站点的位置等。某一特定地段的行人分布量。与该地段到大容量公共交通车站的距离呈反比，即地段距离车站越近，行人分布量越多。
（4）主要商业设施的分布。如百货商场、饮食设施、娱乐设施等。远于从公共交通车站到某地段的主要商业设施的总面积。与该地段的人流量呈正比。
（5）停车场的位置与容量。一特定地段的行人分布量，与该地段到停车场的距离呈反比。建筑环境与行为特征
建筑环境对人行为的影响表现在很多方面。如人们每天利用普通街道和商业街道的行为特征有很大不同。通过对东京的银座大街、上野中央街、了，歹横街三条主要商业街道（两侧多为商店和生活服务设施），以及神田大街、大手町街两条普通街道（两侧多为住宅和办公楼）的调查，商业街道24小时人流量分布曲线呈“抛物线”形。而普通街道呈“山”字形。此外。人们在普通街道和商业街道上行走的平均步行速度也有很大差异，普通街道的步行速度平均是商业街道上的l2一J、3倍。
为什么会出现上述不同的行为特点呢7如果调查一下人们的上下班时间，午间休息时间、商业服务设施的营业时间等。就不难发现。这种差异显然是街道两侧不同的建筑功能所致。进一步的调查发现，人的步行速度与人流密度有很大关系。从调查统计分析图表可以看出。人的步行速度与人流密度呈反比，即人流密度越高。人的步行速度越慢。
调查还发现。具有不同吸引力的商店对人的行为也有很大影响。对同位于东京银座商业街上的金太郎电子玩具店、岩崎眼镜店、服装店大和屋三个商店的调查，就很好说明了这一点。金太郎电子玩具店的店面为开放式，商品很吸引人，每天光顾的人流不断，岩崎眼镜店的店面设计虽很雅致，但因是封闭式的。墙面又占据了店面宽度的大约一半。经常十分冷清，服装店大和屋的店面设计和客流量均介于金太郎电子玩具店和岩崎眼镜店之间。调查表明。很多行人走到金太郎电子玩具店前。常常被店前琳琅满目的商品所吸引。很多人便自觉、不自觉地放慢了脚步，并经常有人停下来，观看放在店门口处的电子玩具商品。更增大了店前的人流密度。结果。金太郎电子玩具店间的平均步行速度只有岩崎眼镜店前的步行速度的82.5％，服装店大和屋前的步行速度介于两者其问。
了解建筑环境和人的行为之间的关系，研究人的行为特点和规律。对良好城市环境的营建具有重要意义。例如，在处理“街道拥挤”这类城市通病时。就不会采用拓宽街道这个简单办法了。由于“拥挤”实际上是多方面建筑环境因素的结果，如步道空间和周边建筑设施体量的严重失调。沿街零售商业的管理和整治等。逐步学会“对症下药”，减少规划设计上的主观和盲目性。
广场使用的影响要素
笔者曾对日本和美国的若干城市继断续续进行了长达六年的实地考查和调研，发现影响市民对城市开敞空间或称广场的使用的建筑环境影响要素主要有以下几个方面。
（I）周边建筑设施的类别。调查表明，富有生机和活力的城市广场，周边大都设有市民喜爱的小吃店、咖啡馆、食品店、餐馆、店铺等。与之相反，广场周边缺少商店、甚至只是大片墙面的开敞空间，不管面积多大，一般都不受欢迎。
（2）朝向。人们喜欢选择温度适中和明亮的地方逗留。在温度较低时，阳光对空间的生气和活力具有决定性意义。在南方炎热地区，尽管公共空间不一定非要朝南，但要注意让广场获得足够的光，如周边建筑的高层部分应逐步后退、以保证广场的天空率；广场北侧的建筑。应尽可能多地采用反射玻璃和色彩较明亮的建筑材料。此外。广场朝向设置还要考虑风向，特别要注意避开冬季的主导风向。
（3）可坐设施（空间）。与街道这种流动性空间不同，广场是滞留空间，是城市的“起居室”。因此。座椅、座台等的设置情况，是人们是否愿意在广场逗留的一个非常重要的要素。一个未提供适量可坐设施的广场一定没有生机。美国城市学家WilliamsH.Whyte在纽约长达三年的调查还发现，纽约最受市民欢迎的五个广场中，两人以上成组利用的比例高达45％，而在最冷清的五个广场中，成组利用的比例最高也只有近30％。广场应是最适于人们进行社会交往的场所，因此，广场还要满足不同规模成组利用的特点，如大小空间的有机组合、座台的成组布置、可移动座椅的设置等。
（4）树木。花草和水。植物和水是影响广场舒适度的重要因素。在功能方面，树木可给人们提供荫凉，特别是在炎热的夏季，广场上的树荫处是人们首选的位置。与可坐设施相结合的树木和花草，还会在心理上给人们带来空间围合感。
水是另一个令人赏心悦目的设计元素，如瀑布、水墙、缓流、水池、喷泉等，以水为主题的设施能给空间带来生气，让人感到温馨。但水不仅仅只供观赏，重要的是人们可以触摸。可以尽情享受亲水的乐趣。遗憾的是。这一点常常被忽视了。由于卫生和安全等原因很多水景周围设置栏杆或其他障碍物，把人和水远远地隔开，这种设计是违背人的行为需求的。
（5）与主要人流空间的关系。街道是人们的主要流动空间。与街道有着紧密联系的广场空间。与城市生活的关系最紧密，人们可以很容易地走出走进，在广场歇息之余，还可以观赏往来车辆和行人的活动，符合人的心理和行为规律。
调查表明。处理好街道与广场之间的关系。能使人的流动变得容易。例如，街角广场、与街道同在一个层面的广场等。其空间就越容易被市民利用，越容易成为人们喜欢逗留之处。一般而言，广场与街道的接触面越长越好。与街道的高低差越小越好。这一结论同样适用于下沉式广场和空中广场，所不同是。下沉式广场应与地下街空间。空中广场应与天桥系统保持最紧密的联系。保持较高的交通便捷度，规划设计中要注意强化广场空间的可达性。
多层面立体化城市空间体系
建筑材料和施工技术的飞速发展，改变了传统城市固有的面貌和水平式横向发展的模式。建筑的高层化、地下空间的开发利用及多层面道路交通系统等。即“竖向”或“立体化”发展模式。为解决由于人口和功能的高度集聚而产生的交通问题及对建筑的大量需求，提供了一种可行的解决方法。城市三维多层面空间立体化是城市结构形态发展的大趋势。是不以人的意志为转移的。
此外，多层面立体化城市环境设计。是结合地形地貌、尊重和利用城市自然形态并使之方便于人的有效途径和手段。当论及多层面立体化城市设计时，人们自然会联想到较熟知的地下空间和空中连廊系统。其实更重要是，这一设计理念十分强调有效地利用地形地貌等自然资源和条件。从三维立体多层面的视角。解决城市发展中的各种矛盾和问题。同时，强化了所在地区的自然表态特征或称“地方感”、“场所精神”，具有良好的社会、经济和环境效益。
近年来，多层面立体化环境设计的构思和理论还逐步影响到城市广场、公园、绿地、临水空间及住宅区公共空间等的规划设计。
多层面空间立体化设计理念。反映在城市开发建设具体形态上。主要有以下几个方面即多层面公交系统、高架步道系统及地下空间的开发利用等。
多层面道路及公交系统
随着人口、建筑及各类功能在城市的高度集聚，多层面立体道路网和公共交通系统在很多城市得到普及。这一道路交通组织方式，为解决城市交通拥堵提供了一条有效途径。为缓解机动交通车辆对城市环境和功能的影响，大力发展客运量大的公共交通系统，已成为很多城市的选择。由于普通道路层面的常规公共汽车线路已不能满足城市发展的需要，很多城市中心区规划建设了包括地铁、高架轻轨电车及地下公共交通专用道系统等多层面公共交通系统网络。
自1863年伦敦建成第一条地铁以来。芝加哥、巴黎、柏林、纽约、东京、莫斯科、旧金山、北京、大阪、天津、横滨、上海等许多城市相继开始地铁建设。到2000年。全世界已有近90个城市修建了地下铁道，纽约、伦敦、巴黎、东京、莫斯科、芝加哥。旧金山等已形成四通八达的地下铁路网，地铁在很多城市已成为最重要的公共交通工具。其中，东京、伦敦、纽约、巴黎和莫斯科地铁占城市客运总量达52％～7I％。同时，现代地铁线路和车站设计也有了长足进步。很多规划设计在有效利用和导入自然光、绿化、自然通风等方面下了很多功夫。收到了很好的效果。
高架轻轨或单轨电车系统成为近年来开发建设的新型公共交通方式。该系统除具备地铁系统安全、快速、运量大、对地面交通无干扰等优点外。与地铁建设相比投资较少。施工期较短，但缺点是对城市有一定噪声污染。处理不当会对城市景观产生负面影响。日本最近研制并投入运营的高架式单轨电车，在减少噪声污染方面取得了一些成效。
地下公共交通专用道一般建在城市最繁华的中心区。鉴于城市中心地段道路拥挤，公共电汽车线路在中心地段通过转入地下，以保证公共交通的高效运营和良好服务。这种专用道一般埋深很浅，具有投资小、工期短、可被多条线路兼用、有一定灵活性等优点。同时日常维护运营费用也较低，是缓解中心区交通矛盾、改善城市环境的现实可行和有效的方法之一。
多层面公交系统环境设计的重要课题之一。是如何强化各公交系统相互间的有机联系。便于换乘且安全、舒适。从美国和日本的情况看，车站距离一般为500～800米。各公交系统站点的联系日益紧密，车站设施向一体化和综合化方向发展。现代车站已成为与大型服务设施相结合的的多层综合联运站。如地面层为公共汽车站、商场等，上层为高架轻轨客站、餐厅等，地下为与地铁站相连的商业街。车站设施与商业（务）设施融为一体。
高架步道系统
最早的高架步道为过街天桥，它为交通繁忙的街道两侧步行道提供联系。减少人车间的相互干扰。伴随建筑高层化和人车交通的不断增加，很多城市修建了可使街道两侧建筑直接相连的空中过街连廊，在很多中心城市的商业（务）区。还进一步规划建设了与周边商业服务设施以及办公建筑紧密结合的大型高架步道系统。这类高架步道一般是在建筑的二或三层高度，大多为与建筑有机结合的外连廊或独立的高架步道平台，与设于二或三层的建筑入口直接相通，以减少人与车的交叉。实现人车分流。缓解沿街步行道的交通负荷。保证步行者的交通安全、便利和舒适。有些甚至在建筑的高层部还修建有多层面空中过街连廊等空中步道系统。以提高建筑上层部分的交通便捷度。空中过街连廊～般还与建筑内的公共走廊有机连接，形成跨街坊的空中步道系统。
从建筑形态上看，高架步行道可分为露天式步道、有顶步道及全天候步道三种形式。其中，露天式步道由于所需投资较少。应用较广。在上述三种建筑形态中最为普及，全天候步道一般都是在冬季寒冷多雪地区，此外。在人流量较大的地区，如距离车站较近的有顶或全天候步行道上。有些还设置了机械自动步道装置，便利使用。提高舒适度。
1990年代后期，经济发达的日本和欧美一些中心城市还出现了建筑之间的多层面多方位的廊道系统。即在建筑问数条横向廊道之间还设有连廊。横向廊道与地面间设有竖向电梯连接，组成复杂的、纵横交错的高架廊道空间网络，使建筑间各层面的空间联系建筑各层面与地面、停车场及公共交通系统的联系更为方便。有些廊道还进一步发展为空中连接体或称空中建筑。
高架步道系统环境设计的重要课题之一，是如何处理好街道层面的景观。很多实例表明，由于高架步道的结构梁柱等建构筑物，街道层面的景观和舒适度均受到不同程度的损害。近几年来，日本和欧美一些城市已开始注意这一问题，从规划设计等多方面寻求解决方案。如高架廊道与建筑设计融为一体，对过街天桥底面进行造型处理，建筑和高架步道之间部分透空，高架步道边沿设置造型花坛和垂吊植物等。以减少结构梁柱等的负面影响。均已收到比较好的效果。
地下空间开发
由于城市中心区用地短缺。地价昂贵，对发展空间的需求量大。加之交通状况不断恶化，地下空间的开发利用大都是在城市中心地区。美国从1970年代中期开始的地下空间的开发。主要是把地下建筑作为节约能源的措施之一。加拿大城市地下街的开发还由于其冬季漫长恶劣的气候。地下空间开发利用的形式大体可分为两类：一类是建筑物地下部分的开发利用，除机房和仓库外。很多都是开发为商业之用。如酒吧、冷热饮点、餐馆及零售商店等。另一类是地下街道的开发。
地下街最早出现在1930年代，初期的地下街是由人行过街地道或地铁人行道扩建而成。日本是世界上拥有地下街最多的国家，全国有地下街近800条，总建筑面积近100万平方米；大阪是世界拥有地下街最多的城市，地下街每天接待顾客高达350万人次；加拿大蒙特利尔的几个地下商业街已经连成一片。建筑总面积高达8l万平方米，可谓世界最大的地下街，法国巴黎的莱斯可莱斯地下街总长1500米。共有四层，除商店、酒吧外，还有电影院和博物馆。
从总体上讲。地下空间开发利用的规模越来越大，从个体向群体发展。设施功能也日趋齐全和综合。城市建设发展到一定阶段，个体的、分散的地下设施已不能适应城市生活多方面的需要，必然逐步向群体和综合的方向发展。但需指出的是。地下街所需投资较大，工期较长。在地质状况较羞或地下水位较高的地区更为困难，代价也更大。从日本和美国的情况看。高层建筑物地下部分的开发利用一般较为经济，应用也比较广。地下街的开发大都是结合四通八达的地铁系统在车站前地区进行。多数修建在道路或广场的地下，与地铁车站和大型商业设施直接相连，街道宽度一般在6-15米不等，两侧设置有零售商店、生活服务设施和简易餐饮设施。
除地下防火、排烟、疏散等问题外。地下空间环境设计的最大课题，是如何克服没有日照、自然通风和采光等而产生的不舒适感和压抑感。最近新建的地下街在改善和提高地下空间的环境质量方面，已做了不少有益的尝试。如巧妙利用地面的开口部分或开设大面积天窗自然采光。有些还与下沉式广场有机结合。出入口也常与绿地相连，把绿化和自然光引入地下。使地上、地下融为一体。地下街内还常布置有人造山水、色彩鲜艳的雕刻。喜阴的植物花草等，力求使人产生如在室外自然之中的感觉。
地形地貌的有效利用
地形地貌的有效利用有两层含义：一是在观念意识层面上，强调敬畏和尊重自然，二是在方法论层面上，主张城市环境设计要结合地形，以现状为设计前提。一切人类的创造都必须尊重自然。变化起伏较大的地形地貌，对城市各种功能的安排、市政建设、交通组织，特别是对人流交通均带来一些矛盾或负面影响。多层面立体化环境设计与我们过去“愚公移山”式的城市建设方式恰恰相反，该设计理念强调尊重自然。利用自然，变不利因素为有利因素，这也是我们城市规划师、设计师所面临的重要课题和直面的挑战。
通过对美国、日本以及加拿大部分城市的调查。发现好的城市环境设计总是与所在地区的地形地貌相结合，能在城市形态方面创造一种逻辑和秩序。使之方便于人、造福于人，并以此有效地解决城市用地不足、公共空问和绿化缺乏、人车交通矛盾等现代城市问题，创造出空间形式丰富的、有着强烈地方特点的城市环境形态。提高土地的使用效率。换言之，城市设计师要研究如何将改造地形的土方量减少至最小限度的前提下，满足城市功能需要，创造方便舒适的城市环境。
现代城市环境设计在有效利用地形地貌方面的具体手法
利用高低差有效进
行人车交通分流
在较为平坦的地段建设过街天桥、地下通道等人车分流设施，从经济角度看。往往会增加建设投资，从舒适角度看，很多人车立交处理都是以增加行人爬上爬下为前提的。令人“望桥兴叹”。巧妙利用高低差或周边建筑进行人车交通分流，可有效减少土建费用或土方量，从而减少投资。同时，巧妙利用高低差的设计，还可减少行人不必要的往返上下交通。人流和车流路线更加便捷通顺。
营建广场、公园、步道等公共空间
在建筑密集的中心区，尽管广场、公园、步道等公共空间普遍缺乏。但由于土地昂贵，营建十分困难。但在地形变化较大的城市。通过巧妙利用地形高差，使空间的多层面立体刊用成为可能。如一些城市利用周边高地势在高速公路或干线道路上部修建广场、公园，用斜地修建步道或台阶式广场等。综合有效地利用了地形地貌。发挥了富有变化的地形优势，从而提高了土地使用率。
城市环境美化
具有高差的城市地形也为城市环境美化提供了竖向空间和更多的机会。如利用自然高差的植物墙、层层叠落式花坛、喷水等。使城市美化更加丰富多彩。富有地域性和情趣。
实例分析
东京
谈及立体化城市。自然会联想起美国费城、加拿大多伦多和蒙特利尔的地下街系统，以及美国明尼阿波利斯、新新那提和英国伦顿的高架天桥系统。但在东京中心区。不单可享用与建筑有机结合的高架步行道系统。而且还可体验与地铁系统巧妙组合的四通八达的地下街网络。此外，除常规地面广场外，在城市新建的大型商业副都心或原有商业中心的改建中，还规划设计有空中（屋顶）广场、台阶状斜面广场、下沉式广场等多种形式的公共开敞空间。这一全方位的多层面立体化城市结构。在东京1100多万人口的城市生活中，发挥着十分重要的作用。
1930年在地铁上野车站附近建成的第一条地下商业街，是由地下车站的通道扩建而成，以后又在日本桥和银座等处建设了地下街。较大规模的地下商业街开发建设则多集中在经济高度发达时期的1950～1970年代。如建于1957年的有近1.6万平方米的池袋东口地下街、建于1965年的总建筑面积达6.8万平方米的八重州地下街，以及建于1973年的有近3.8万平方米的新宿歌舞伎町地下商业街等。据不完全统计，从1950-1990年代末。东京中心区内已建成地下商城20处，总面积约28万平方米。高架步道系统和空中连廊等也已遍布东京的各主要商业中心区。
东京大规模立体再开发多在铁道、地铁车站的站前地区，其原因主要有以下两个方面。一是土地昂贵。从东京每年公布的城市建成区地价可看出，东京的地价大多以各铁路、地铁车站为价峰。离车站越近。土地商业价值越高、市场价格越贵。这一地价特点以及土地利用经济化原理，站前再开发不得不向多层面立体方向发展。二是功能需要。站前地区是电车、汽车、自行车、行人等各类交通汇集的地区，同时，由于地段商业价值高，各行业设施云集，在这种功能高度集中的地区，站前立体再开发已成为解决道路交通拥挤等各类矛盾、满足对商业等各种空间需求的有效手段。
明尼阿波利斯
明尼阿波利斯fMinneap0Ijs）是美国中北部的重要商业城市，约36万人。该市从1960年代起按照中心区改造总体规划。在中心区建立了一个空中连廊步行系统，该系统贯穿大小街坊共15个，街坊之间通过全天候过街天桥连接，空中连廊两侧为各类商店、银行、旅馆和办公楼入口。并与地下车库也直接相连。这一全天候空中连廊天桥系统不仅适合明市冬季漫长、多雪的自然气候特点。给市民生活带来舒适和方便。而且提高了街道两侧各种商业服务设施及办公商务设施的可达性和交通便捷度。在整体上大大提高了中心区的社会、经济和环境效益，成为恢复中心区活力的要因之一。同时。按照中心区改造总体规划，明市还对包括主要商业街一尼古莱大街在内的中心区主要街道也进行了综合改造。如拓宽步道加大面积，重新进行道路铺装，精心设计公交站点、路灯、喷泉、花坛、休息座椅、自行车架和垃圾箱等，道路层面的环境也有了很大改善。全天候空中连廊天桥系统和街道网络在多个重要节点还通过多层共享大厅有机连为一体。
拿波里
拿波里（Naples）是意大利南部的港口城市。也是重要的经济和商业城市。市政府从1980年开始委托丹下健三设计所在市中心的东部规划设计了拿波里新都心。以适应城市发展的需要。
拿波里新都心总用地共110公顷。朝向老城中心区方向规划有三条主要轴线。即从左至右的绿化轴、市政中心轴及文化体育轴。这是一个多层面的立体开发规划，利用北高南低的地貌，实行全方位的人车分流，道路系统在中心区转入地下，街道层主要为人行步道系统，机动车道和步行道之间为停车场。为保证地下机动交通路和停车场有充分的自然通风和采光，沿街设有数十个大型采光井，采光井周边设计有植物和花坛。在大型采光井处还设有楼梯、自动扶梯等，使各层面有机联系为一整体。
西雅图中心区
西雅图是一个美丽的海湾城市，其中心区从南向北沿其西侧的Pugetsound海湾呈南北长、东西窄的长方形面状发展，地形地貌较为复杂，中心区东西向的高低差起伏最大，而南北向高差相对较小。中心区东部的第7大街的地势最高。西侧的第l大街和沿海湾的阿拉斯堪大街的地势最低，整个中心区呈东高西低地形。根据这一地形特点和市民的实际需要，西雅图在中心区沿东西方向规划设计了多条由自动扶梯、地下步道、台阶及天桥组成的与地表地貌有机结合的步行系统。每条步道系统均把从第7大街到阿拉斯堪大街的几个街坊，在东西方向有机地联为一个整体环境。利用地形特点而实现的这一交通系统，不但创造了一个较为经济的、与机动车交通基本分离的步行系统。而且强化了各街坊之间的有机联系、改善了通向海湾的便捷度和交通舒适性。在冬季多雨的西雅图，这一步行系统更加受到了市民的喜爱，取得良好效果。
像所有的浙江商人一样，周成建是一个既聪明又实干的企业家。但他创立的品牌却和其他本土服装品牌一样，遇到了发展中的“瓶颈”——为何干不过洋品牌？
17岁时，他从一个农民工走向裁缝，靠的是聪明和果敢；28岁时，他做大自己的服装企业，靠的是眼光和勤奋；43岁时，他的企业上市，靠的是营销和管理；如今，马上迎来48岁本命年的他，旗下的高端品牌ME&CITY却几近沦陷，这是怎么了？
受挫ME&CITY的高级裁缝
北京西单的商业街上，围绕在苹果专卖店的两侧，有两个大型的服装品牌专卖店，一个是以抄袭闻名全球的服装业巨头Zara，另一个就是周成建新创的ME&CITY。两家都是品牌直营店，均在选址、装修、陈列、导购上下足了工夫，但是一个车水马龙，一个惨淡经营。
在多数年轻人心目中，Zara几乎成了时尚的代名词，而他们对ME&CITY的认识，却大多停留在“美特斯邦威的高端品牌”，虽然这一点周成建并不想让公众熟知。
一个纯英文的品牌名称（即使是美特斯邦威，也是一个洋味十足的名字）、《越狱》主演温特沃斯·米勒的代言、时尚青春的设计风格、各大城市黄金地段的直营店，以及183亿元的身家，所有这些都很难和30年前的一个温州农民联系在一起。
1982年，年仅17岁的周成建在家乡浙江省温州市青田县开办了一个服装加工厂，或者叫裁缝铺更恰当一些。一间厂房，几台缝纫机，招呼几个做裁缝的朋友凑在一起，就是这个加工厂的全部。当时，周边方圆几公里内都没有服装加工厂，这个小小的服装厂“物以稀为贵”，旺季的时候，几个人需要加班加点，在煤油灯下赶制服装。当时的周成建身兼老板、裁缝师傅、业务员于一身，不急着赶制服装的时候，他就到全国各地去拉订单。
4年后，周成建的现金资产有了9000元，可做生意失败导致的负债却有30万，重压之下他干脆放手博天下。
1986年，周成建来到了温州妙果寺，这个后来走出无数服装商人的地方。当时的温州妙果寺是一个大江南北商贾云集的地方，是政府为个体户特批的一个贸易市场。那时的妙果寺，天还没亮，门口就会聚集很多来自全国各地进货的商人，而妙果寺有店铺的经营者，往往会在家里办一个加工厂，白天热销的款式，晚上加班赶制，第二天再销售。周成建和他们一样，从老家请来了几位裁缝，也在白天卖货，晚上赶制服装。
巧干加苦干，8年后，周成建创建了“美特斯邦威”品牌，投资400万成立了温州美特斯邦威有限公司。又过了14年，美邦服饰A股上市，周成建的资产超过百亿。这个看似励志的创业故事似乎已很完美，但周成建这个温州商人的成长史却没有就此停住。
如果主打廉价的成都小吃，有一天宣布要做俏江南那样的高端餐饮，你会接受吗？这可能远不如俏江南宣布做一个便捷快餐连锁店，来得理所应当。不仅是餐饮品牌，包括服装品牌在内，由低端品牌往高端品牌发展成功的先例几乎没有。但周成建并没有退却，因为他相信爱拼就会赢，他30余年来的成功也说明了这一点，于是，美特斯邦威有了个亲弟弟——ME&CITY。
然而，这次幸运之神并没有眷顾周成建。2009年ME&CITY的销售目标是20亿元，最后却只卖出3.5亿元，2010年、2011年业绩也是连续亏损。通常一个新品牌的培养期为3年，3年期限一到，业绩却不见起色，周成建也有些坐不住了。
现在，南京的ME&CITY旗舰店已经人去楼空，周成建也在媒体上很坦诚地承认自己在发展上作出了错误决策。不过周成建认为，新品牌的不成功更多的是由于管理层的执行出了问题。曾经在一次高层会议上，周成建愤怒地批评下属的作风是“三蛋一不”，即混蛋、王八蛋、瞎扯淡以及不作为。
而周成建的员工却在私下称呼他为“暴君”。
“暴君”的聪明和孤独
周成建的聪明是大家公认的。
8岁开始，周成建因为思考问题总是相对活跃，便按照父亲的安排打理家中的小杂货店。这个小朋友的生意做得非常不错，每年都有上千元的收入，这在20世纪70年代的中国农村已经是相当富裕的了。
直到初中毕业，周成建一直在做这个小杂货店的老板，没有任何变化，天生不满足现状的他向父亲提出了学手艺的要求。父亲通过关系将周成建送到当地一位很有名的裁缝那里，就是那时，周成建的天赋完全显现了出来，别人几年才出师，周成建用一个月就可以跟着师傅上门给人家做衣服了。
这之后的40年，就是周成建在服装行业大展宏图的时段。
一次，周成建突发奇想，将西服的袖子剪短一截改成夹克，结果大获成功，他开始了向休闲服饰的转型。后来，福建石狮一批商人制作的风雪衣、夹克衫，在20世纪90年代初开始走俏全国，周成建在此基础上，改良了自己的休闲服，再次大卖。仅一年时间，周成建就赚了400多万。
只是，人无完人，周成建有着明显的短项——因为激情而粗暴、因为聪明而自负、因为成功而偏听。他认为，在美特斯邦威的企业发展和经营管理中，“不允许别人有想法，只允许帮我落实”。
美特斯邦威的一位管理人员曾经提出与周成建意见不同的方案，周成建差点儿拿起杯子砸他，此人不久便离开了公司。
周成建的坏脾气可能是其企业人动的主因之一，那时做老板的周成建愿意周六、日都上班，愿意背井离乡去上海发展，但他的员工未必愿意。其间，不少员工开始流失，美特斯邦威发生了6次人事震荡，很多员工都反映，“周总脾气不太好，有点儿暴躁。”
“粗暴”的周成建快成了孤家寡人。
