时间：2023-07-03 17:57:00
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产价格策略分析，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、引言
近年来，我国房地产价格一直上扬，且保持高位运行。而当房地产价格过分偏离内在价值时，泡沫成份被大量转移给了金融机构。而当房地产金融系统中积累的泡沫压力太大时，系统运行的内在机制将以急性和突发性的方式来释放压力，泡沫破裂的最危险的结构甚至会促成整个金融系统风险的爆发。因此，要深入研究我国房地产金融风险形成的特殊机理，促进房地产业和房地产金融业的稳定发展，为完善我国房地产市场体制和宏观调控提供决策支持。本文通过对房地产开发商与银行建立演化博弈模型，并根据房地产市场化以来政府调控和利率调控的不同特点分阶段进行分析，基于不同阶段政府的不同调控行为，房地产开发商与银行不同初始条件，得出不同阶段二者不同的演化稳定策略和房地产金融状况。
二、房地产开发商与银行的演化博弈模型
1．博弈假设。根据模型的设计思想，对房地产开发商与银行的演化博弈模型做出如下假设：假设1：局内人。博弈双方为房地产开发商和银行，且均是风险中性的，博弈双方各为相似个体组成的不同群体，且博弈过程属于非对称的有限理性复制动态进化博弈；假设2：策略空间。在不同的房地产市场发展阶段中，银行群体只存在两种策略集合：（宽松信贷，紧缩信贷），而房地产开发商也只存在两种策略集合：（投资，投机）；假设3：支付。支付是房地产开发商与银行在不同的房地产市场发展阶段中得到的效用水平。
2．博弈模型。以2×2非合作重复博弈为例，对演化博弈论的思想作一些分析，如表1的支付矩阵所示。其中，假设p表示房地产开发商群体在一次博弈中采取策略1(投资)的概率，q表示银行群体在博弈中采取策略1（宽松信贷）的概率，而概率可解释为群体中选取该策略的参与人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分别表示房地产开发商和银行采取不同策略时的收益。根据演化博弈理论，若同种群房地产开发商和银行选择相同的战略S，其利润相等，则任何一个房地产开发商和银行不会改变其战略。当同种群房地产开发商和银行中某个参与者试验不同的战略S'，称之为变异房地产开发商或银行，而当变异房地产开发商或银行获得比同种群其它房地产开发商或银行更高的利润时，其它房地产开发商或银行必然会模仿变异房地产开发商或银行。反之，当变异房地产开发商或银行的利润低于其它房地产开发商或银行的利润时，其它房地产开发商或银行将保持原战略而该变异房地产开发商或银行也将从战略S'调整为战略S这样，战略S成为有限种群演化稳定战略。房地产开发商与银行的复制动态实际上是描述某一特定策略房地产开发商或银行中被采用的频数或频度的动态微分方程。根据演化的原理，一种策略的适应度或支付比种群的平均适应度高，这种策略就会在种群中发展，即适者生存体现在这种策略的增长率大于零，即房地产开发商或银行将持续的选择这一策略。于是动态复制系统平衡点所对应的策略组合为房地产开发商与银行的演化均衡，而房地产开发商与银行演化博弈均衡的稳定性取决于其在合作和非合作时所能带来的收益大小比较，在达到演化稳定策略时群体中的个体仍在不断变化，即呈现出内部不断变化而总体不变的的过程。这样，运用雅克比矩阵局部稳定性原理，通过分析房地产开发商与银行在房地产市场化不同发展阶段中演化稳定策略，可以系统地论述房地产金融风险的演进过程，从而为防范房地产金融风险提供一定的启发和建议。
三、演化博弈稳定性分析
从1998年房地产市场化以来，根据不同发展阶段中政府调控的重点和央行基准利率调控政策的特点，本文将房地产市场化发展阶段分为四个阶段：
1．1998年~2003年：初步繁荣发展阶段。1998年，我国开始实行城镇住房分配制度货币化改革，为了实现经济的快速发展，政府提出了实施增加投资、扩大内需的方针政策，培育房地产业作为新经济增长点，中央银行在五年内共有五次降低存贷款基准利率，推行宽松的货币政策，通过促进房地产业的发展来拉动国民经济的增长。同时由于人们改善居住条件的要求产生了巨大的房地产市场需求，房地产业迅猛发展，而国家政策法规对房地产开发商的限制与要求并不太高，房地产行业的准入门槛比较低，房地产投资额、施工面积等指标均出现大幅增长，与此同时，房价也快速上涨，房地产市场呈现出一片繁荣景象。在该时期内，当银行实行宽松的信贷政策时，由于房地产市场一片繁荣，房地产价格不断攀升，并且处于市场化初期，房地产开发商进行房地产投机行为的违规成本也很小，因此当房地产开发商投资高风险的项目，基于巨大的市场需求，房地产开发商能够及时卖出楼盘，能获得巨大收益；同理在房地产开发商投机的情况下，银行放出更多的贷款，则获得利息等收益也大大高于房地产开发商投资时的收益。此外，若银行实行宽松的信贷政策，贷款总额高于紧缩信贷政策下，从而银行获得更大的收益。当银行实行紧缩的信贷政策时，只有房地产开发商从事投资行为时，才能及时顺利地获得贷款从而取得更大的收益。当处于1998年~2003年的房地产市场初步繁荣阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投机策略且银行采取宽松信贷的策略。在房地产市场初步繁荣发展阶段，房地产需求旺盛，房地产价格持续上扬，银行短期内忽略了房地产的贷款风险，采取宽松的货币政策，而房地产市场不断涌入大量的资金，这进一步加快了房地产价格的上扬，有可能会催生房地产价格泡沫，房地产金融风险开始形成。
2．2004年~2007年：宏观调控、抑制投机阶段。2003年以来，房地产价格持续上扬，大部分城市住房销售价格上涨明显，部分城市住房价格上涨过快，房地产市场出现投资过热的趋势。针对房地产市场的过热现象，政府出台了一系列密集的调控措施，期间房地产投资过热的现象有所遏制，但是随着居民住房需求持续快速增长以及住房购买力的不断增强，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加。该时期内来自国内贷款的房地产开发投资快速上涨，贷款增速也基本保持较高水平。虽然受到政府宏观调控和加息等方式，但由于房地产市场供需两旺的势头强劲，房地产市场火热，同时对房地产开发商投机行为的打击力度不够，房地产开发商从事投机行为获得的收益仍然远大于所付出的成本。因此在该时期内，无论银行采取何种信贷政策，房地产开发商的投机行为利益仍高于投资行为的利益所得。但在此时期政府目标着重于宏观调控、抑制投机，因此无论银行采取何种信贷政策，房地产开发商的投机行为时的银行收益将小于房地产开发商投资行为时的利益所得。此外，若银行实行宽松的信贷政策，贷款总额将高于紧缩信贷政策下，从而银行获得更大的收益。则当处于2004年~2007年的政府机制投机阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投机策略且银行采取宽松信贷的策略。此时处于房地产市场初步宏观调控时期，尽管政策采取了一系列宏观调控措施，房地产市场发展势头有所抑制，但房地产需求依旧异常旺盛，房地产价格快速上涨，在银行采取宽松的信贷政策情况下，银行贷款规模迅速扩大，使得银行贷款的潜在风险处于急剧积累的过程中，同时贷款规模的扩大也进一步助长了房地产价格的上涨和投机活动的升级，二者之间形成了一种互相推动的螺旋式前进的恶性循环，房地产金融风险不断膨胀。#p#分页标题#e#
3．2008年~2009年：鼓励合理住房消费阶段。自2007年底起，一方面受到全球金融危机和经济衰退的影响，整个房地产市场观望情绪浓重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央银行连续五次降息，同时采取一系列税费优惠政策，以鼓励合理住房消费，从而能再次拉动国民经济的增长。但2009年下半年以来，基于房地产市场迅速反弹，房地产市场供需两旺的势头明显，政府出台了一系列密集且严厉的调控政策，旨在打击投机性住房行为，维持正常的住房需求。在此时期内，房地产开发商从事投机行为获得的收益将小于其违规成本。因此，在此时期内，当房地产开发商采取投资行为时获得的收益将大于其采取投机行为取得的收益。而在该时期内，无论银行采取宽松还是紧缩的信贷政策，若房地产开发商采取投机行为，由于惩罚力度较大，投机行为的收益很小，如果资金链发生断裂，则无法保证按时还款付息，从而银行的收益较小。而当房地产开发商采取投资行为时，若银行采取宽松的信贷政策将比紧缩的信贷政策取得的收益大。则该阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投资策略且银行采取宽松信贷的策略。在鼓励合理住房消费阶段，受国际整体经济的消极影响，房地产价格开始回落，房地产市场陷入不景气的局面，房地产抵押贷款价值降低，房地产贷款风险将迅速增加，房地产贷款的呆账坏账将有所增加，如果此时银行采取紧缩的信贷政策，提高贷款标准，减少房地产贷款，则将加剧房地产市场的不景气现象，加快房地产价格的下降，最终会使得房地产泡沫破灭，形成金融危机。
4．2010年~2011年：加强保障性住房建设、严厉打击投机行为。自2010年起，政府出台一系列房地产重拳调控政策，综合运用土地、信贷、税收等手段，先后出台了房地产税、限购令等严厉政策，极大地加强和改善对房地产市场的调控，遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。在此时期内，房地产开发商从事投机行为获得的收益远远小于其付出的成本。因此，在此时期内，当房地产开发商采取投资行为时获得的收益将远大于其采取投机行为取得的收益。而在该时期内，无论银行采取宽松还是紧缩的信贷政策，若房地产开发商采取投机行为，由于惩罚力度较大，投机行为的收益很小，如果资金链发生断裂，则无法保证按时还款付息，从而银行的收益较小。则当处于该阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到房地产开发商采取投资策略且银行采取宽松信贷的策略；或者房地产开发商采取投资策略且银行采取紧缩信贷的策略。在严厉打击房地产市场投机阶段，房地产价格将会受到调控影响，价格增速回落，房地产市场的投机行为将逐渐消失，无论银行采取宽松或紧缩的信贷政策，房地产开发商都将采取投资的策略，房地产市场将会实现稳定健康快速的发展。
四、结语
关键词：房地产价格；通货膨胀；时差相关分析；热最优路径方法
一、 引言
过去四十多年里，全球经济在低通货膨胀水平的环境下，发生了多次因资产价格波动，尤其是资产价格泡沫的产生和破裂引发的系统性和全球性的金融危机与经济衰退，资产价格与宏观经济的关系成为各国货币与政策当局所日益关注的重要问题，也成为学术界的热点问题。
我国自1998年启动房地产市场化改革以来，伴随着我国宏观经济的高速发展，房地产行业取得迅猛的发展，全国商品房平均销售价格从1998年的2 170元/平方米上升到达2012年1月的5 502元/平方米，短短十四年时间内，价格上升达153.55%。房产在我国家庭资产组合中的占比已接近50%，是份额最大的一项资产持有形式。与此同时我国也面临着严峻的通货膨胀形势，2011年7月份CPI同比上升6.5%，达到近3年以来的峰值。研究房地产价格波动与通货膨胀的关系是资产价格与宏观经济的关系研究的重要组成部分，具有重要的理论意义，而且对我国房地产行业的健康发展以及对通货膨胀的预测和管理均具有重要的现实意义。
本文使用我国2000年~2011年间房地产价格指数和消费者价格指数的月度数据，运用时差相关分析方法和热最优路径方法，对我国房地产价格波动对通货膨胀的影响进行了研究。
二、 文献综述及模型简介
1. 文献综述。近年来，国内外学者对资产价格与通货膨胀关系的研究逐渐增多，除了利用统计数据对资产价格与通货膨胀之间关系进行实证分析之外，一般是按下面两条思路展开：一是探讨和刷新通货膨胀的定义和衡量方法，试图将资产价格包含到通货膨胀的衡量指标中去，讨论资产价格在通货膨胀衡量指标的权重；二是研究资产价格波动对通货膨胀的影响，尝试发现资产价格与通货膨胀是否具备稳定的关系。
Tobin（1969）认为当市场价格高于重置成本时，企业投资意愿变得更为强烈，投资支出随之增加，这会引起社会总需求的增加，从而引发通货膨胀。Goodhart（2001）研究表明资产价格蕴有未来物价变化的信息。他构建出了一种包括房地产价格、股票价格、短期利率和汇率等在内的金融状况指数，并对房地产价格和股票价格在金融状况指数中的权重进行了研究。他的实证结果证明，西方七国的金融状况指数与未来通货膨胀水平的相关系数为0.55，并且领先通货膨胀7个季度；而且与汇率、股票价格和通货膨胀之间的关系相比，房地产价格和通货膨胀之间的联系要紧密得多，因此货币与政策当局可借助金融状况指数研判未来通货膨胀水平。Simon Gilchrist 和John V. Leahy（2002）研究表明，相比美国，其他发达国家的股票价格带来的财富效应偏小，但房地产价格波动的财富效应比美国要大。导致这些差异的原因是不同类型的资产在各国占比不同以及各国资产市场的发育程度不一。没有任何一项资产的价格数据能适用于对所有国家、所有时期通货膨胀的预测。A.Bollard（2004）认为，如果货币和政策当局以低通货膨胀为目标，那么日常的货币操作应考虑资产价格的因素，应该对资产价格的波动作出适当的回应。他的实证表明，在大部分情况下，新西兰的资产价格的波动与一般商品和服务项目的价格水平的起伏是相一致的。
瞿强（2004）认为，在金融制度不断创新的情况下，资产价格的上升往往都伴随着信贷规模的大幅增加。资产价格超过资产基础定价的部分，来源于以转移风险为目的的借款，这会引起宏观经济波动和社会财富剧烈的重新分配，最终会反映在一般商品与服务项目的价格波动上，或者是通货膨胀，或者是通货紧缩。王维安和贺聪（2005）的研究运用了无套利均衡定价原理从资产价格获取市场预期的方法，结果表明房地产预期收益率与通货膨胀预期存在稳定的关系，房地产预期收益率下降1%，会引起通货膨胀上升0.58%。汪恒（2007）在传统的衡量通货膨胀指标CPI的基础上，增加了房地产价格，从而构建出一种新的通货膨胀指数；他以1998年~2003年的季度数据作为样本数据，实证检验了包含房地产价格的新通货膨胀指数比传统的通货膨胀的指标更加有效。李强（2008）分析认为，资产价格和通货膨胀的关系，除了财富效应，还存在一种“货币激活论”，即资产价格的上升，会降低居民的储蓄意愿，货币会流向资产交易市场，从而引发通货膨胀水平上升。他的实证检验了我国股票价格的上升会同时通过财富效应和“货币激活效应”促使通货膨胀的上升。苏瑜和万宇艳（2010），以美国近130年来的CPI和标普指数为研究对象得出结论，美国股票价格与通货膨胀长期来看存在显著的协整关系；而在上世纪二三十年代大萧条时期、本世纪初的互联网新经济泡沫时期和2008年次贷危机时期等这三个特殊时间区段，股票价格与通货膨胀的关系并不明显。
综上所述，多数学者认为通常意义上的仅包含一般商品和服务项目价格水平的物价指数并不能反映真实的通货膨胀水平，资产价格在一定程度上有助于改善对未来通货膨胀水平的预测。另外一些学者认为资产价格对未来通货膨胀水平的预测能力并未达到理论上所阐述的水平，没有一项资产的价格数据能适用于对所有国家、所有时期的通货膨胀预测。
但学界也一致认为：随着资产交易的日趋频繁和资产价值占比实体经济的份额逐渐增大，为维护货币稳定，确保经济平稳有序运行，货币与政策当局有必要关注资产价格波动对通货膨胀和宏观经济带来的影响，关注更广泛意义上的价格水平稳定。
2. 模型简介。
（1）时差相关分析。时差相关分析模型，通常选取两个重要的经济变量作为基准指标，然后针对选取的指标做滞后或超前处理，并计算两者的相关系数。据此可以得出两个经济变量在时间序列上的关系，判断两者谁是先行指标、滞后指标或同步指标。时差相关分析模型可应用于对数据和事务的预测和判断。
时差相关分析模型的基本思路：
设Y={Y1，Y2，Y3，…}和X={X1，X2，X3，…}为两个经济指标序列，r为时差相关系数，则：
l为滞后或超前期数，l为正数时表示滞后，l为负数时表示超前；n是取齐后的数据个数，L是最大的滞后或超前期数。rl最大时对应的l表示滞后或超前l期时，两时间序列相关关系最强。若r0为最大值，表示两个重要的经济变量在时间序列上为同步的关系。
（2）热最优路径方法。热最优路径方法，是一种无参数估计方法，运用热物理学的概率传递思路，引入距离矩阵，利用配分函数进行递归运算，最终得出两时间序列之间动态的领先滞后关系。热最优路径方法由Wei-Xing Zhou和Didier Sornette（2006）提出，他们将热物理学方法应用到经济问题研究领域，具备一定的创新性。基本过程如下：
首先，将两个具有相同长度的时间序列{X}和{Y}进行标准化，求出其距离矩阵 ：
ε（t1，t2）=|X（t1）-Y（t2）|（1）
ε（t1，t2）表示时间序列{X}在时刻t1的值与时间序列{Y}在t2时刻的值之间的距离。
接着，按式（2）所示将距离矩阵做旋转处理。这样t轴刚好为原坐标系中主对角线的方向，x轴与其垂直。
t1=1+（t-x）/2t2=1+（t+x）/2（2）
式（3）表示了配分函数的递归计算方法。
G（x，t+1）=[G（x-1，t）+G（x+1，t）+G（x，t-1）]e-?着（x，t+1）/T（3）
最后，计算热平均位置x（t）。根据式（3）进行计算，在时间t上每个点与对角线的距离为x的概率为G（x，t）/G（t），其中G（t）=?撞xG（x，t）。在t时刻的平均领先（滞后）阶数为：
经过上述运算，可以求得每个时间点上的热平均位置，即在每个时间点上两个时间序列的领先或滞后阶数。
三、 实证研究
本文的实证验证部分，包括运用时差相关分析方法的静态实证部分和使用热最优路径方法的动态实证部分，均使用全国房地产销售价格指数（HPI）反映房地产的价格，使用CPI反映通货膨胀程度。本文使用2000年1月~2011年1月的HPI和CPI作为样本数据，数据分别来自于中经网产业数据库和国家统计局官方网站，对数据自行做了整理并对缺失数据做了线性插值补齐处理。
1. 研究区段划分。本文在研究我国房地产价格对通货膨胀的影响时，根据我国房地产行业发展状况，将其划分了不同阶段进行分段研究，以揭示在目前我国国民经济和房地产行业仍然处于高速发展的情况下，房地产价格波动对通货膨胀的复杂影响。
新一轮增长阶段（2000年~2002年）：逐步停止福利分房，启动房地产行业的市场化改革，在制度上建立市场化住房体制，同时提出把房地产行业培育成经济支柱产业，房地产行业快速发展；宏观调控阶段（2003年~2007年）：房地产投资快速增长，房地产价格大幅上升，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱，政府频繁出台了许多房地产市场调控政策和措施； 后金融危机阶段（2008年~2011年）：随着美国次贷危机爆发，我国房地产价格在2008年有过较大幅度的下降，政府随即出台一系列救市计划和扶持政策，房地产市场迅速反弹，投资投机需求旺盛，房地产价格持续上升，政府先后出台多轮针对性较强的政策遏制房地产价格过快上升，成效显著。
2. 使用时差相关分析模型的静态实证研究。基于2000年1月~2002年12月的HPI与CPI的月度数据，根据时差相关分析得出，在房地产行业新一轮增长阶段中，HPI是CPI的同期指标，领先阶数为0，并且滞后三期内的HPI和CPI的相关系数均在45%以上；CPI是HPI的同期指标，领先阶数为0，并且CPI和五期内的HPI相关系数均在45%以上，显示出HPI和CPI之间较强的关系。
基于2003年1月 ~2007年12月的HPI与CPI的月度数据，根据时差相关分析得出，在房地产行业宏观调控阶段中，HPI是CPI的同期指标，领先阶数为0，并且只有同期的HPI和CPI的相关系数在45%以上，滞后一期以上的HPI和CPI的相关系数较小，并且滞后五期时出现负相关的情况；CPI是HPI的同期指标，领先阶数为0，并且CPI和五期内的HPI相关系数均在45%以上，但与11期之后的HPI出现负相关系数。
基于2008年1月 ~2011年1月的HPI与CPI的月度数据，根据时差相关分析得出，在房地产行业后金融危机阶段中，HPI是CPI的先行指标，领先CPI七期，并且滞后七至十期的HPI和CPI的相关系数均在50%以上；CPI是HPI的先行指标，领先HPI七期，两者为负相关，并且CPI和二至十一期内的HPI相关系数均在-45%以上。
3. 使用热最优路径方法的动态实证研究。使用热最优路径方法，选取了参数T=1，基于2000年1月 ~ 2011年1月的HPI和CPI月度数据，得出近十年我国 HPI对CPI的领先阶数动态变化情况，结果显示我国HPI对CPI的领先阶数趋向逐渐增大的趋势。2000年~2007年间，HPI对CPI的领先阶数在0附近，基本上是同步指标；而2007年~2011年1月间，HPI对CPI的领先阶数在6个月左右。
4. 结果分析。
（1）在我国房地产行业新一轮增长阶段和宏观调控阶段中，CPI和五期内的HPI相关系数均在45%以上；显示出随着我国国民经济的发展和居民生活水平的不断提高，房地产日益成为我国企业和居民的投资、消费和抵御通货膨胀的重要渠道。
（2）在新一轮增长阶段和宏观调控阶段中，HPI是CPI的同期指标，领先阶数为0；在后金融危机阶段中，HPI是CPI的先行指标，领先CPI七期。热最优路径方法的实证也表明，HPI对CPI的领先阶数逐渐增大，表明我国房地产价格和通货膨胀存在较为紧密的关系，房地产价格包含通货膨胀的信息，但两者之间的关系仍然处于进一步的变化之中。
（3）对于后金融危机阶段，HPI和CPI不是同期指标的原因是，在由美国次贷危机引发的、因欧债危机复杂化的全球金融危机给我国经济带来重大影响的背景下，我国的房地产行业政策屡出重量级措施，包括2008年的救市计划和2010年以来多项严厉的房地产宏观调控政策，这些政策针对性较强，效果立杆见影，加之房地产作为一项资产，对经济形势反应较为灵敏，因此房地产价格成了CPI的先行指标，领先CPI七期。
四、 研究结论与政策建议
1. 结论。
（1）伴随着国民经济的持续发展和居民生活水平的提高，我国房地产行业正进一步发展，房地产价格波动通过影响企业投资、居民消费、金融体系和政府财政等途径，影响通货膨胀水平，房地产价格和通货膨胀存在较为紧密的关系，房地产价格波动中包含着通货膨胀的信息，但各时期房地产价格波动对通货膨胀的解释强度和影响时长均存在较大的差异，房地产价格与通货膨胀的关系仍然处于进一步的变化之中。
（2）目前受复杂的全球宏观经济形势影响，我国经济不确定因素增多，加之出台了一系列的房地产行业调控政策，我国房地产价格出现了近十年较为罕见的停止上升的状况，改变了之前因追求房地产价格上升，企业和居民等使用各种方式将资金从日常生产经营、消费和其他投资渠道领域转向投入到房地产行业的局面，房地产行业吸收流动性的能力降低，这增加了当前我国通货膨胀的上行压力。
2. 政策建议。
（1）尽管我国房地产价格波动中包含通货膨胀的信息，但各时期房地产价格波动对通货膨胀的解释强度和影响时长均存在较大的差异，缺乏准确评价房地产价格波动对通货膨胀影响的程度的技术手段。因此并不适合将房地产价格计入衡量通货膨胀的指标，房地产价格也不应作为预测和管理通货膨胀水平的直接目标，货币政策也不应直接对房地产价格波动作出反映，建议我国货币和政策当局在预测和管理通货膨胀水平时，应采取“参考”但不能“盯住”房地产价格波动的策略。
（2）我国房地产行业市场化进程正不断推进，房地产行业逐渐成为我国的支柱产业，同时也日益成为我国企业和居民的投资、消费和抵御通货膨胀的重要渠道。我国应坚持房地产行业的定位，确保政策的长期性和一贯性，坚持推进房地产市场化进程，避免给市场带来价格信号失真。尤其需要注意的是，房地产价格波动会改变其吸纳流动性的能力。为促进国民经济的健康平稳发展，我国房地产行业政策应着眼于确保房地产价格的平稳，避免急升急跌的局面，否则会给我国实体经济带来较为严重的影响。
参考文献：
1. 瞿强.资产价格与货币政策.经济研究，2001，398 （7）:60-67.
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3. 汪恒.资产价格对核心通货膨胀指数的修正.数量经济技术经济研究，2007，24（2）:92-98.
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5. 吴迪，高鹏，董纪昌.基于场景理论的中国城市居住房地产需求研究.系统科学与数学，2011，31（3）：253- 264.
6. 吴迪，高鹏，董纪昌.保障性住房违规出租问题的博弈分析和治理研究.管理评论，2011，23（2）：3-10.
关键词：房地产 价格因素 楼市调控
一、我国房地产价格的影响因素
我国房地产价格影响因素主要有以下几个方面：（1）土地资源因素，政府垄断了房地产一级土地市场，实行土地使用权和所有权分离的制度，政府对土地的出让数量进行自主调控，如果政府对土地的供应计划和土地利用规划不科学，当地的房地产开发规模和结构将会受到土地资源的直接影响，导致房价的上升或者下跌。（2）消费者的收入因素，房地产的有效需求直接影响当地消费者的收入水平，如果收入水平高，则消费者的住房消费能力就会提升，从而带动当地房地产价格的提升。（3）消费者的偏好因素，房地产价格的开发需要综合考虑当地消费者的偏好，譬如高层、多层、低层和别墅项目等，都需要以消费者需求偏好为前提，否则将出现滞销情况，从而促使房地产价格的下降，反之将拉动消费，促使房地产价格上升。（4）住房保障制度因素，根据住房消费群体的划分，房地产二级市场有廉租房、经适房和商品房三种，前两者适用于中低收入家庭，其价格可由政府直接决定，而后者的价格完全由市场自行调控。如果当地政府房地产开发的主要方向是廉租房和经适房，则会直接影响商品房的价格。（5）人民币汇率升值因素，人民币汇率的升值意味着大量外资进入国内市场，房地产市场也会成为这些资金投资的目标之一，资金供给的增加，将推动房地产价格的上涨，而上涨的房产价格存在泡沫风险。（6）房地产开发成本的因素，包括土地成本、前提规划费用、基本建设费用、管理费用、销售费用、税收费用等，房地产开发商为了收回开发成本和获得足够的盈利，就必须提高房价，以保证房地产开发项目的经济效益。
二、维持我国房地产价格稳定的策略
1、提高土地的利用率
目前我国城市土地的利用率不高，存在着用地的压力，笔者认为只有科学有效地利用土地，才能够给房地产行业提供充足的土地资源：（1）土地的科学规划管理，根据城市的人口规模、自然资源条件和交通环境等，综合考虑区域的经济和自然情况，避免园区开发建设脱离城市规划而造成的耕地浪费和建设重复。（2）协调各产业的用地比例，发挥土地利用规划的指导作用，在城市中心地段规划收益较高的商业用地，在区位不明显的地段规划效率较低的原国有工业企业和行政机构。（3）加强旧城改造的步伐，出台相关的土地调控政策和城区开发政策，重置土地资源，提高优质土地资源的利用效率，至于新区的开发建设，除了国家或者地方重点开发的项目之外，其他的项目开发规模应该得到一定的控制。
2、拓展房地产融资渠道
很多情况下，即使房地产价格明显偏高，都不乏大量的投资者和投机者，但能够真正能满足投资者的安全性金融产品仍然存在不足，笔者认为可以综合考虑以下几种房地产融资渠道的拓展方法：（1）建立完善的融资监管机制，保证房地产融资的安全性，一是建立房地产融资方面的法律法规，其中包括行业的管理标准、资金运行的监督机制和违法行为的处罚条例等，二是建立严格的政府监管和行业自律机制，加强对融资资金的财务和经营活动审核。（2）促进房地产规模经济的发展，对融资资金进行总量调整，通过购并重组和机构投资者的培养，促进融资资金的规模经济发展。（3）引入国外的先进管理，促使融资资金的规范化发展，建立中外合资的融资管理公司，规范我国投资融资企业的发展。
3、完善我国的住房保障体系
我国目前的住房保障体系存在明显的缺陷，对于城市大多数低收入家庭来说，住房的问题始终严峻，因此要从以下几方面入手完善我国的住房保障体系：（1）提高住房保障家庭财产和收入申报制度的透明度，实行“住房保障实名制”，进行统一和实时的动态管理。（2）界定保障的范围，一是中高收入的家庭，这些人有足够的消费能力，要排除在保障房制度的保障范围之内，二是中等收入水平的家庭，政府可以提供贷款和税收优惠，也可以不计入保障房保障的范围之内，三是中低收入的家庭，纳入经济适用房制度的保障范围，以货币直接补贴的方式帮助这些家庭购买经适房或者租房，四是低收入家庭，主要依靠廉租房制度解决其住房问题。
4、其他的房价维稳建议
通过转变房地产市场供给的调控方式、建立房地产信息公开预警系统、限制外资进入我国房地产市场、区别性对待房地产市场的消费需求等方式，健全房地产管理制度。与此同时，明确土地储备制度的目的、完善土地收益分配制度、优化土地供应结构等宏观调控手段，也是我国房地产价格维持稳定性的具体方法。
三、结束语
综上所述，房地产作为国民经济的重要组成部分，其价格的稳定性受到土地资源、消费者收入水平、消费者偏好、住房保障制度、人民币汇率和开发成本等因素的影响，制约着我国房地产市场的健康发展。笔者认为，我们只有通过土地利用率提高、拓展房地产融资渠道和完善住房保障体系等措施，才能够稳定房地产的价格。
参考文献：
[1]王华欣.我国房地产价格及其影响因素分析[D].山东大学，2009年4月
[关键词]货币供应量；房地产；误差修正模型
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.38.148
我国房价自2003年后进入快速上升期。央行虽然采取多种措施抑制房价过快上涨，但每次都收效甚微。在货币增速居高不下的现实背景下，市场难免将房价上涨归咎于货币投放。真实情况如何有待进一步检验。
1 文献综述
韩鑫韬和王擎（2011）研究了我国房价增长率与货币供应量、汇率以及利率的线性波动关系，发现货币供给和利率对房价增长率变动的影响不大，而汇率对其有显著线性影响。珲珂（2012）从热钱涌入和货币政策两个角度入手，通过构建向量误差修正模型实证发现，货币供应量与房价之间存在显著的因果关系，即货币供应量增加推动了房价上涨。郑忠华和郭娜（2012）从信贷渠道角度出发，发现信贷规模越大，资产价格越高，货币发行量增加是房价增高的根本原因。
王硕（2013）通过推导房价的存量-流量模型，发现货币供应量与房价之间的关系为正，而利率与房价之间的关系为负；从长远看，利率对房价调控的效果微弱，而货币供给的调控效果显著。胡铭煌（2014）指出，货币供应主要通过两个途径引起房价上涨，除了货币发行导致资产价格上升外，房地产市场投资占货币发行总量比例上升也是重要原因。
既有研究在理论基础、研究方法、研究数据等方面存在差异，结论也各异。本文据此进一步揭示货币供应量与房价之间的关系，以期获得更多有益结论。
2 货币供应量影响房价的机理分析
2.1 信贷传导机制
作为资金密集型行业，房地产开发的资金需求量极大，银行贷款是其主要资金来源，银行贷款规模对房价影响至深。当中央银行实行宽松货币政策时，银行可贷资金增大，对房地产企业的资金供给增多，导致房地产供给增加。同时，居民个人住房贷款需求更易得到满足，自然刺激房价上涨。
2.2 利率传导机制
从个人消费角度看，当货币供给增加时，利率水平下降，储蓄收益减少，股票或债券的收益上升。股票或债券收益上升又刺激消费，于是房屋需求上升。再加上按揭贷款的成本相对减少，居民还款能力提高，也进一步刺激其购房需求，推动房价上涨。从企业投资角度看，货币供给增加，利率下降，企业融资成本降低，投资的边际收益率提高，从而刺激投资增长。房地产企业将获得更大的资金回旋余地，利于其通过提价营销策略。
3 实证分析
3.1 指标选择与数据采集
选择M2作为货币供应量的指标，房地产价格以商品房销售总量除以商品房销售面积得到，表示为hp。加入人均可支配收入、房地产开发投资作为控制变量，分别用INCOME和HPI表示。样本期选取2007―2015年共36个季度，数据来源于国研网和国家统计局。
3.2 平稳性检验
为降低季节性因素的影响，首先用census X12方法对样本数据投资进行季节性调整。同时为了降低异方差影响，对四个变量进行对数变换。
对四个变量实施ADF检验，发现INHP、INM2、INHPI、ININCOME在零阶上非平稳，但都是一阶单整。
3.3 格兰杰因果检验
利用格兰杰检验判定几个变量之间的因果关系，输出结果见下表。
上述结果表明：货币供应量、房地产开发投资都是房地产价格的格兰杰原因，而人均可支配收入不是房地产价格的格兰杰原因。几个变量总体来讲是房地产价格变化的格兰杰原因。
4 结论与建议
本文通过实证分析发现，货币供应量对房价有直接影响，两者为正相关关系。并且，货币供应量的滞后期也与房价正相关，呈递增效应；房地产投资与房价也成正相关关系，但滞后效应递减。
据此我们认为，央行应该严格控制货币供应量的过快增长，避免引起房价的不合理快速上涨。同时应保持货币政策的连续性，避免货币政策时滞的影响。同时积极利用房地产开发投资滞后期对房价的递减效应，增加房地产市场供给，在风险可控范围内加速房产开发。
参考文献：
理论分析
一、土地供应方式对地价的影响。
土地市场的供应方式主要是指土地出让方式。不同的出让方式，包括协议、招标、拍卖和挂牌，对地价的形成有一定的影响。
一般来说，协议方式形成的价格最低，这里面原因很多，一是开发商与原用地方、政府各相关部门有着千丝万缕的联系，一旦某开发商和各有关方达成协议，其他开发商就很难介入；二是原有的出让程序难以形成竞争机制，房地产开发立项和规划一开始就确定了开发商，即使没有签订出让合同，办理出让手续，其他开发商也无从染指；三是政府协议出让的价格一般是以基准地价为基准，虽然会适当参照市场行情，但基本上变化不大。
在招标模式中，中标人要满足很多条件，如行业经验和业绩，付款方式和进度、开发方案以及其它技术经济因素。只有综合评分最高的开发商才能成为中标人。由于价格只是评判的因素之一，当然就不一定是出价高者得到地块。
拍卖的形式大家都很熟悉，因为近几年来全国土地市场举行的几次拍卖，成交价都很高，甚至创出了各地土地交易的最高价，实际上拍卖方式在各种出让方式中所占比例很少。
挂牌方式遵循的游戏规则也是价高者得。在招标和拍卖方式中，都要求竞买人不得少于三人，而挂牌则不受竞买人数的限制，且每个竞买人都可以多次报价。如果仅有一家开发商竞价，超过底价即可摘牌。如果有多家开发商竞价，则会在最后以拍卖竞价的方式确定竞得人。挂牌有较长一段的出价时间，开发商有充分的选择机会，与招标拍卖相比，挂牌有很多优势，因此得到了广泛的应用。
出让方式对地价的高低有一定的影响，这种影响是有条件的，不是绝对的，也不是长期的。从现象上看，招拍挂形成的地价要高于协议出让价。由此，一些人士把高地价归咎于招拍挂。如前所述，由于协议价多是毛地价，招拍挂的多是熟地价，因此，不能简单的对比。以表面的协议价格为基准，拿土地交易市场形成的价格和其比较，当然会得出价格过高的结论。即使抛开协议出让不谈，仅就招拍挂本身而言，也不是形成高价的根源。因为招标是按照综合得分评定的，拍卖所占的比例并不高，不会全面提升土地市场价格。而且说拍卖一定会形成高价是极大误解。拍卖不是赌博，土地交易市场不是赌场，开发商也不是赌徒。绝大多数的开发商是理性的，他们不会恶性竞争，盲目出价，否则，就不会出现流拍了。挂牌更不会绝对形成高价。
无论是协议出让，还是招拍挂，都是土地市场中的资源配置方式，也可以说是一种形式。从对地价和房价影响的角度看，形式毕竟是形式，不会从本质上改变土地市场中最基本的供求矛盾，因而不能在根本上决定地价和房价的高低。
二、房地产价格与土地价格的理论关系。
一般来讲，房地产价格由土地取得费、开发成本、管理费、投资利息、销售税费、开发利润构成。为了便于本文进行招拍挂出让与协议出让方式下地价与房地产价格的关系比较，根据投资估算的一般处理方式对上述价格构成进行重新组合，分地价(主要指土地取得费用)，房屋建设费用(建筑安装工程费、前期工程费、基础设施建设费、公共设施配套建设费)、期间费用(管理费、投资利息、销售税费、其他费用)、开发利润。
从房地产价格的构成中可以看出，土地价格是房地产价格的组成部分，与房屋建设费用等同为房地产开发成本的一部分。
房地产价格主要由房地产市场供求决定，开发商根据房地产市场的供求状况，市场价格水平，自己楼盘的特点来制定销售价格。开发商在制定价格时会考虑房地产的开发成本，若市场售价高于成本与预期利润之和，开发商会直接根据市场制定价格；若市场售价低于成本与预期利润之和，开发商只能考虑各种渠道降低成本甚至降低预期利润，仍以市场为基础制定价格，除非开发商对未来市场看涨，且增长额会高于财务成本等的增加额，其会推迟入市时间，根据将来入市时的市场情况来制定当时价格。
地价作为房地产价格的组成部分之一，当地价上涨时，开发商为了保证预期利润率的实现，首先考虑提高房地产价格来进行消化。而房地产价格最终是否可以上涨，要经受市场需求的考验。在需求水平保持平衡状态的情况下，一般开发商只能保持房地产价格不变，将地价的上涨带来的成本增加多进行内部消化；若需求旺盛，消费者购买能力增强，则开发商必然会提高房地产价格来消化地价的上涨，以实现预期利润，若需求疲软，开发商甚至要降低房地产的市场价格，同时消化预期房价的下降部分以及地价的上涨部分。只有房地产的行业利润率下降到最低且其他成本呈刚性再无下降空间时，地价的上涨才会直接决定房地产价格的上涨。
土地价格主要由土地市场供求决定。根据当前的土地供应方式，政府制定土地供应价格时主要根据成本制定招拍挂底价，只要开发商报价不低于起价(招标方式可能有其他约束条件)，即可成交。作为需求方，开发商在提出报价时，会全面分析房地产的整体市场状况、区域房地产市场、该项目具体情况，根据其对该项目未来房地产售价的判断、预期房屋建设费用以及期间费用的判断、预期开发利润率来测算最高的土地购买价格，在此测算的基础上主要根据土地市场的供求状况提出报价。即供应方以成本制定底价，需求方以土地市场的综合情况，根据房地产市场测算的可接受的最高地价来制定报价，土地市场的竞争越激烈，报价及成交价越接近于开发商可以接受的最高地价；反之，报价与成交价越接近于供应方的底价，有时甚至出现供应方因无人报价而不得不降低底价以促使交易成功的现象。
当预期房地产市场价格会上涨时，开发商可接受的最高地价也会上涨，但最终成交地价是否上涨则由土地市场决定。土地供应计划一旦制定，在其一定范围内可机动调整，但调整机制及调整空间非常有限而土地需求方的真实土地需求与其需求量与需求能力(资金实力、融资能力等)直接相关，若当时土地需求旺盛，则最终地价也会上涨；若土地需求能力持平，则地价亦持平；若因为一定原因如未来房价预期下降等导致土地需求疲软，则土地价格甚至会下跌。
实例调研
我调查了漳州市区22个近几年的房地产开发项目的实际地价与房价情况，并将开发项目划分为以招拍挂出让方式取得土地使用权的在售房地产项目(以下简称“招拍挂在售
项目”)，以协议出让方式取得土地使用权的在售房地产项目(以下简称“协议在售项目”)，以协议方式取得土地使用权的已售完房地产项目(以下简称“协议已售完项目”)，测算其地价、房屋建设费用、期间费用、利润占房价的比例，从具体实例分析地价与房价的关系。
我们对三种类型项目房地产价格中各部分比例进行分析测算，从测算结果来看，可以得出如下结论：
一、协议已售项目与协议在售项目相比，其土地取得方式相同，地价水平相近，而地价占房价比例的差别较大(前者比后者高6．76％)，利润占房价比例的差别也较大(前者较后者低7．53％)，主要原因即在于两类项目面临的房地产市场不同，前一类项目房地产售价时间为2001-2005年之间，而后一类项目房地产售价的时间均为2006年。不同时间点的房地产市场的不同导致了房地产市场售价水平的不同，直接导致地价水平相当的项目，利润水平不同。此外，即使在同一时间段内的同样地价水平的房地产项目，在不同区域的房地产市场上售价水平并不相同，而且差别可能很大。从侧面说明房地产售价主要由开发商在销售策略上根据房地产市场行情决定，而非由成本所决定，如果房价上涨，上涨部分主要为开发商的利润。
二、招拍挂在售项目与协议在售项目相比，其所在区域类似，房地产市场水平相当，土地取得方式不同，地价占房价比例的差别较大(前者较后者高4．06％)，利润占房价比例的差别也较大(前者较后者低11．15％)，主要原因在于两类项目的土地取得方式不同导致地价水平不同。招拍挂项目的地价由开发商在土地市场上公开竞价形成，能够充分反映市场价格；协议出让项目由于非公开交易，地价与公开的土地市场脱节，非公开市场竞争决定，而且大多为私下交易，一般低于土地正常市场价格(也有部分开发商由于信息不畅通，地价可能会高于土地正常市场价格)，因而招拍挂方式地价一般高于协议出让方式的地价，从而导致同样的房地产市场状况下，两类项目的房地产售价水平相近，但招拍挂在售项目获取到的利润比协议在售项目的利润要低一些。
结 论
本文从理论和实证两方面的分析，认为：
房地产的价格水平及其变动由房地产的市场供求所决定，土地的价格水平及其变动由土地的市场供求所决定。地价作为房地产价格的组成部分之一，当地价上涨时，房地产的价格由市场供求决定，可能上涨，也可能不变，甚至可能下降，只有房地产的行业利润率下降到最低且其他成本呈刚性再无下降空间时，地价的上涨才会直接决定房地产价格的上涨。
【关键词】利率上升房地产价格直接影响间接影响
2007年3月18日，中国人民银行将金融机构一年期及以上存贷款利率全部上调0.27个百分点，这是2006年以来央行第三次提高利率。至此，一年期存、贷款利率分别升至2.79%、6.39%，五年以上贷款基准利率八年来首次突破7%。对于央行连续的提高利率的举措，有人说是针对房地产市场，有人说其初衷并不是针对房地产市场，其实对广大购房自用者、投机者、房产商而言，初衷并不重要，重要的是利率提高后对房地产价格有何影响，如何影响以及可能影响的程度。
一、利率上升对房地产价格的直接影响
房地产价格是房地产市场运行情况的集中表现，用于房地产开发的主要资金多数来源于银行贷款，利率的高低直接影响房地产开发的成本及其利润。而利率的变动作为外部因素，势必对资金投入巨大的房地产投资的影响很大，因此，利率的变动可以对房地产价格起到一定的调节作用。
1、利率上升通过抑制房地产投资影响房价。（1）导致房地产投资的机会成本加大。利率的高低反映房地产投资的机会成本水平。利率上升，加大了房地产投资的机会成本，因而在存、贷款利率均上升的情况下会对房地产投资起到一定的抑制作用。与此相反，如果银行利率越低，则表明房地产投资的机会成本越小，进而刺激了对房地产的投资。因此，此次银行利率上升加大了房地产投资的机会成本，从而最终抑制房地产投资。（2）抑制房地产投资主体的投资。对一般购房者而言，他们购房的主要目的是为改善居住条件的需求，利率上升后，这类购房者的还贷数额肯定会有所增加，但增加的贷款数额非常有限，就当前的利率水平而言，对购房者几乎不构成实质性影响，也不足以影响购房自用的主流购买力。那些迫切需要改善住房条件提高生活质量的人还会到市场上寻求经济适用房，利率上升对其的抑制作用较小。对买房投机者而言，利率上升后，其融资成本提高，使买房投机者对房地产价格的预期发生改变，房价的涨幅必须极高才能确保其收回投资本金。更甚者，由于持续加息的预期对房地产泡沫有抑制作用，投机者极易改变其对房价走势的预期，进而改变他们的资金投向。如果他们因为房价下跌预期而大量撤出房地产投资的话，会导致房地产的大量空置，影响房地产的供求关系变化，进而导致房价的变动。对开发商而言，贷款利率的上升使开发商面临市场风险。首先，对投资者而言，贷款利率的上升致使房地产投资的融资成本提高，相当于投资利润的下降。这样很可能导致投资者转移投资方向，减少其对房地产的投资。其次，利率上升导致民众对房地产的购买力下降，使得房地产市场的有效需求下降，进而引发房地产价格的下跌，导致房地产开发企业无法及时回笼资金，增加其开发成本，使其盈利减少甚至亏损，将使房地产行业开始新一轮的结构改革和调整。
2、利率上升通过房地产开发商行为选择影响房价。受房地产开发商行为选择的影响，利率上升后会出现截然不同的局面。贷款利率的上升，增加了房地产开发商的利息成本。而这些新增的利息成本的承担只有两种可能：一种是房地产开发商自己承担。这样，财务成本的增加可能迫使开发商考虑缩短房地产开发的周转期，通过增快房地产的变现速度来消化因利率上升而带来的增加成本。在开发商自己承担增加的成本的情况下，为了消化这部分成本，就要加快房产的周转速度，供给随之增加，若维持价格不变，则有效需求不足，房产闲置，开发商为了收回资金必然降价，消费者受益。但是，随之而来的是开发商利润降低，部分开发商退出该行业。另一种则是将新增的利息成本与风险转移给购房者，并通过提高房地产价格转移新增利息成本，进而弥补贷款利率上升造成的利润损失。在这种情形下，房地产价格不但不会下降，反而会持续上涨。这与我们理论上推断的“贷款利率的上升降低了购房者对房地产的购买需求，从而致使房地产价格下降”是相反的。2004年央行将贷款利率提高了0.27个百分点，随着利率的上升，与房地产关联度高的企业——土地、建材行业等费用提高，房地产成本随之提高，成本的提高进一步推动了房价的上涨。
不难看出，国家通过提高银行利率，使房地产开发的融资成本上升，房地产开发商若“自我消化”新增成本，必然采用“薄利多销”的数量型策略，将使房地产供给增加，影响房地产的供求关系变化，进而导致房价下降。在成熟或竞争的市场条件下，房价最终由供求关系而不是供给方的成本来决定，即上升的开发成本很难直接传导到房价上。但对中国现阶段的房地产市场来说，此种情形出现的可能性不大。相反，房地产开发商如果拒绝为新增成本“埋单”，为确保收回投资本金，必须推高房价的涨幅，加之地方政府出于某种利益也会为高房价推波助澜，因此，房价在一定时期内会持续上涨。二、利率上升对房地产价格的间接影响
利率是借贷资本的使用报酬，因此，利率的升降对金融资本具有较大的影响。在开放的金融市场上，利率的变动会改变资金在外汇市场和证券市场的流向，进而影响资金对实业界的流入。
1、利率上升通过外汇市场进而影响房价。在其他条件不变的前提下，一国货币利率上升会吸引外部金融资本流入，在外汇市场上形成对该国货币的需求，推动高利率货币的汇率上升。当代的国际金融市场上存在着大量的国际游资，这些资金对利率的变动极为敏感，这些国际资金的流入将推动人民币汇率的上升。人民币升值意味着我国经济状况好，能创造更多投资机会，且有较高的收益。国外投资者会预期人民币持续升值，大量短期投机性资金将涌入我国，而房地产市场无疑将成为这些资金的集中场所。特别是我国放松了外资进入房地产市场的限制后，大量国外资金会通过各种渠道涌入我国的房地产市场，加大了对房产的需求预期，使房产的需求曲线向外移动。有关资料表明，当房价上涨5%，人民币升值5%的情况下，国外投资者的投资收益就提高10.3%；当房价上涨15%，人民币升值5%的情况下，国外投资者的投资收益率提高20.8%；当房价上涨15%，人民币升值15%时，国外投资者收益率提高到32.3%。目前，最可能对国内房地产行业产生重要影响的是海外“热钱”，如果人民币继续升值或者保持升值的良好预期，按照资本逐利的本性，大量“热钱”将会进入中国房地产市场，推动我国房地产价格的上涨。
关键词：房地产价格 开发贷款 风险防范
中图分类号：F830 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2017）01（a）-0222-04
1 影响房地产价格因素分析
房地产作为一种普通的商品，价格受供求因素影响，同时作为一种特殊的商品，影响房地产价格的因素众多，其中供给因素包括土地供给、房地产投资、区位因素、环境因素等；需求因素包括人口因素、人均可支配收入等。宏观调控政策间接影响着房地产的供给与需求。
1.1 供给因素
（1）大连市商品房用地供应量。土地供给指已利用的各类生产和生活用地，以及人类尚未利用和难以利用土地的总和，总量固定不变，因而是无弹性供给。土地供给中部分土地专用于建设商品房，2016年度大连市商品房用地供给原则是根据市场实际情况，合理控制住宅用地供应规模、布局和节奏，定期分批推出，稳定、均衡供应住宅用地。库存严重地区，要停止供应房地产开发用地。2013―2016年大连市商品房用地供给情况如见图1（数据来源：中国土地市场网）。
（2）区位因素。区位因素包含地理位置、地形、气候等因素。区位因素直接影响商用房土地供给量及成本。大连市位于辽宁省辽东半岛南端，地处黄渤海之滨，背依中国东北腹地，与山东半岛隔海相望，土地供给边际成本（填海）较高。大连环境绝佳，气候冬无严寒，夏无酷暑，有“东北之窗、北方明珠、浪漫之都”之称，是中国东北对外开放的窗口和最大的港口城市；先后获得国际花园城市、中国最佳旅游城市、国家环保模范城市等荣誉。
（3）房地产投资。房地产开发项目资金来源大致有4种形式：企业自有资金、银行贷款、社会集资、其他融资方式（各类信托基金、合作开发、银团联合贷款等）。我国房地产直接融资渠道狭窄是我国长久来的基本情况：从国内外情况看，房地产投资资金来源中，银行贷款一般占到60%左右，这是房地产业发展的一个显著特点。在我国，房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。国内银行直接贷款占比明显下降。直接贷款表现为房地产开发贷款和个人购房贷款，如图2（数据来源：大连市统计局）。
1.2 需求因素
（1）人口因素。人口流动变化与经济发展速度互为作用，人口红利是经济增长的内生变量，人口因素是房地产价格增长的强有力支柱。人口流失直接导致该地区劳动力缺乏，加速了老龄化进程，增加了社会保障负担，不利于经济的可持续发展及区域均衡发展。全国第六次人口普查数据显示，较之第五次人口普查结果，全国31个省级行政区中，人口净流入地区有14个，净流出地区17个，人口流失盗砍过200万的省份已超过10个，东北三省的情况尤其引人注目：在面临经济下行压力的同时，三省总和持续多年人口净流出，并且生育率远低于全国平均水平。由于人口普查只能体现户籍人口的变化，户口在原籍但本人长期在外的情况无法纳入统计，且购房者并不一定将户籍迁入，模型中并未将人口因素纳入自变量。
（2）人均可支配收入。人均可支配收入直接影响人们的购买力，大连市2000―2015年人均可支配收入及增速变化情况如图3。
1.3 宏观政策因素
宏观政策中的货币政策、限购政策、房产税政策等直接或间接影响房地产价格变动。近年来，宏观政策持续发力，央行多次降息，放宽个人住房贷款条件，出台购房财政补贴政策。
2 基于多元线性回归分析的大连市房地产价格（如表1）
该文将大连市房地产价格（y）表述成为大连市房地产开发投资（）与GDP（）及人均可支配收入（）的函数，即
经SPSS回归分析，结果如下。
2.1 线性回归模型输入/除去变量
该次运算后，SPSS输出多重线性回归模型建立过程的相关信息，因变量为大连市房地产价格，自变量为大连市GDP、大连市房地产投资额及人均可支配收入，自变量的步进方法为“输入”，3个自变量全部纳入模型中，没有移出的变量。
2.2 线性回归模型汇总
多重线性回归模型的拟合效果取决于调整后的R方，它主要用于衡量在多重线性回归模型建立过程中加入其它自变量后模型拟合优度的变化。该模型中调整后的R方为0.967，即大连市人均可支配收入、大连市房地产投资、大连市GDP3个自变量能够解释模型变化的96.7%，模型拟合效果良好。
2.3 线性回归方差分析
模型的方差分析结果，F检验的显著性（P值）=0.000
2.4 线性回归模型回归系数
根据表2，第一列的常量、大连市房地产投资额、大连市GDP、人均可支配收入分别为回归模型中的常量与自变量、、，第二列的B分别对应着常量e，偏回归系数a、b、c，据此多重线性回归模型为：
第四列为标准化系数，用来测量自变量对因变量的重要性，该模型中3个自变量的标准化系数分别为-0.16，2.403，-1.336，表明大连市生产总值对房价的影响最大。第五、六列分别是偏回归系数t检验和相应的显著性（P值），该模型中3个偏回归系数显著性均小于0.01，说明因变量大连市房地产价格与自变量之间至少存在显著的线性关系。
3 大连市房地产风险状况及我行住房开发贷款发展建议（如表3）
3.1 大连市房地产风险分析
目前，大连市房地产呈现“调整尚在继续、政策持续宽松、存量去化为主、两级分化加剧、前景仍不明朗”的特征。
（1）供需关系失衡、去化周期拉长。根据同策咨询研究部联合同海咨询的《35个大中城市商品住宅投资价值研究》报告显示，“供需比小于1.1，表示供需关系处于合理区间，1.1～2之间属于相对均衡区间，供需比大于2.0，就属于供需失衡。”截至2015年末，大连市房地产供需比达到7.18，成为35个样本城市中供需关系失衡最严重的城市，大连市房地产库存量为1298万平方米，去化周期为28.7个月。房地产市场需求平淡，交易量不大，表现为量价齐跌，房地产销售额下降。消费者和投资者均呈现谨慎态度，表现为全年房地产业房屋施工、竣工面积下降，商品房销售面积下降。
根据辽宁省政府去库存的目标，住宅类商品房去化周期控制在12～18个月以内，大连市商品房去库存任重道远。
（2）经济增长乏力，人口红利逐渐消失。2016年上半年，辽宁省GDP总量为12812.60亿元，GDP同比增速为-1%，大连市GDP总量为3633亿元，增速3.77%，经济下滑导致人口承载力下降――人口流失和低生育率。据第六次人口普查生育率显示辽宁省生育率为0.74%，低于全国平均水平0.44个百分点。人口流失和老龄化又进一步加剧经济衰退，导致房地产市场需求不足，风险进一步加剧。
3.2 大连市房地产开发贷款业务风险防范
近年来，大连市房地产市场进一步饱和，风险逐步加大，截至2016年8月末，大连农行房地产开发贷款余额63.32亿元，占全部法人实体贷款比重为18.55%，我行住房开发贷款余额及占比呈下降趋势，但在去库存的大背景下，面对房地产新开发项目数量下降，开发节奏放缓的节奏，我行要做好存量和新增客户风险防范工作。
（1）存量客户盯进度。根据总行2015年房地产行业分析报告，大连地区属于二城市的危险区，对于我行存量客户，一是关注项目建设进度与放款进度是否匹配；二是关注阶段性担保解抵押情是否房地产销售进度匹配，必要时可通过大连市不动产登记中心查询企业网签情况，确保企业销售回款归行率不低于我行融资占比。
（2）新增客户严准入。一是借款人主体方面，重点支持总行核心客户及21家可从事房地产开发经营的中央企业及其直接、间接控股50%（含）以上或相对控股且纳入集团并表管理的子公司，如华润中山区解放路南端景山项目、鲁能集团优山美地项目等；二是企业经营方面，重点审核开发业绩情况，根据在售项目开盘时间及销售率等指标，分析借款人在售项目的销售状况，进而对承贷项目销售率、贷款期限等数据的合理性进行判断；三是股东方面，对直接股东及实际控制人的基本情况、经营情况、财务状况、信用状况等进行分析，尤其是同业授用信策略及担保方式，关注贷款集中度问题；四是合法性手续方面重点防范核准或备案手续、环评批复、四证等手续不全等风险。
4 结语
当前，房地产行业内部竞争日益白热化，加之高地价、高杆杠等因素，行业利润空间不断收窄，盈利能力进一步降低。大连市房地产价格与GDP、房地产投资及人均可支配收入有较强的相关性，东北经济持续低迷，导致房地产价格走低，对房地产投资需求有一定影响，风险进一步加剧。我行开办相关业务时，注意做好风险防范工作。
参考文献
[1] 文淑惠，和玉华.商业银行房地产开发贷款风险及防范[J].学术探索，2013（8）：129-132.
一、多方博弈，房地产短期难以下行
房地产价格节节高升，已经引起社会各界足够的重视，特别是2010年以来，国家出台的各种政策、货币调控措施力度不断加大，如加大二套房首付比例、控制信贷总量等，但由于各方的利益诉求不一致，调控效果仍未明晰。
在房地产产业的整个流程中，主要涉及方分别是地方政府、开发商、银行、购房者。在目前的发展阶段，从房地产各参与方的利益诉求及其交叉点着眼进行分析，可以为明晰房地产走势，提供有益的参考。
1、地方政府。自上世纪90年代分税制实施之后，地方政府面临着财权与事权不匹配的状况，面对经济发展与社会建设的双重任务，地方政府普遍性财力偏紧。而房地产业的发展，可以给地方政府提供一个稳定的财源。据有关数据测算，土地财政收入约占地方政府财政收入的35％～40％左右。在目前的大建设、大发展阶段之下，继续发展房地产业，保持一个较为稳定的财政收入来源，对地方政府继续发展经济、推动本地建设显得尤为重要。
2、房地产开发商。在两方面因素的作用下，开发商之间出现价格战的可能性较低，开发商共谋拉高出货的现象将继续存在。一是房地产开发具有高密度资金和高负债率的特征，开发商必须要保障上游资金市场(银行)对房产价格上涨的预期；从销售过程来看，依靠个人房产抵押性质的个人住房贷款，要求商业银行对房地产提供融资不能建立在被抵押房产的价值有缩水的预期之上。二是从投资品的属性来看，投资者必须强调房地产的“保值增值”特性，如果房地产价格有明显的下调趋势，就会出现销售难的状况。
3、商业银行。商业银行在房地产开发融资与房地产销售融资两个环节上提供了巨量的资金，因而对资产价格预期显得更为敏感。我国的国有银行是所有权与经营权相分离的大企业，只要地方政府还能给整个市场发出积极的、正面的预期信号，对于商业银行而言，无论房地产价格有无泡沫，从存量房地产资产安全性、短期获利的角度来看，商业银行的管理者继续提供房地产相关贷款对其都是有利的选择。
4、房地产购买者。购买者主要有两类，一是以居住为目的的消费者，二是以获得转让差价、保值增值为主要目的的投资者。第一类人与当地的人口结构和城市化率有比较密切的关系，是一个相对稳定的量，并且需求量对房价的价格弹性较小，具有价格下调的利益诉求。第二类人与市场结构、国家金融环境密切相关，在目前负利率化、传统产业充分竞争、缺乏投资机会的环境下，只要没有出现更好的可供投资的市场，且没有明显的价格下行趋势，偏好于投资房地产的投资群体，也将会保持相当的稳定程度，并且具有房地产价格不断上扬的利益诉求。因此，从两类购买者期望目标的角度来看，购买者难以形成同盟，造成购买者集体议价能力较弱，难以对价格下调形成压力。
5、中央银行。跳出房地产整个生产、消费流程来看，中央银行具有对各方参与者调节的能力，但顾忌到房地产市场委缩，将会使商业银行出现大量的不良贷款，为了避免上世纪80年代末期日本房地产泡沫和上世纪90年代末期香港房地产泡沫破灭后给金融体系和整体经济带来的灾难性打击，央行出台抑制房地产市场措施的可能性较小。
可以看出，在多方博弈的情形下，房地产开发商、商业银行具有准动房地产价格不断上扬的动机，地方政府是价格下调和市场萧条的受害者，而房地产购买者难以形成有效的价格下调压力，基于供需关系不会真正打压房地产市场。在关注民生、适当控制房地产市场风险的动机之下，地方政府采取以推动稳定为基础、适当上涨的策略，从而达成各方妥协的局面，是房地产各方都较能接受的博弈结果，也是一个多方博弈中面临共同选择的较优结果。
二、房地产高位运行的危害
不断发展的房地产市场在解决我国居民基本住房需求的同时，在尚未完善住房制度、发展模式、产业结构的状态下，对我国下一阶段的经济社会发展也产生了一些负面效应。
1、挤压消费市场空间。房地产价格不断攀升，给地方政府带来了巨大的土地收入，这种以土地出让为手段，源源不断地从民间汲取建设的资本，对投资拉动经济增长是有促进作用的；但与此同时，在既定的社会财富增长状态下，房地产业集聚的社会财富越多，则居民用于其他方面的可支配收入就越小，造成消费增长的空间受到限制，不可避免地削弱了消费拉动对经济增长的作用力。
2、扩大贫富差距。在房地产价格快速上涨的背景下，会出现早期买房或者有能力买房的人，能迅速通过房地产市场扩大自有资产规模，与此相对应的是买不起房的人距离买房的差距则越来越大。现阶段，房地产已经成为快速调节财富水平的手段，这将进一步拉大贫富差距，不利于“橄榄型”社会的形成。
3、金融系统的不稳定性加大。银行在建设环节和销售环节分别向房地产商和购买者提供融资，在一定程度上，银行主要承担了房价变动可能引发的风险，但随着银行提供房地产融资规模的加大，如果房地产价格与实际价值发生较大偏差，则房地产价格的波动可能直接对金融系统的内部稳定性形成冲击，不利于保持金融系统的稳定性。
4、产业结构调整难度加大。房地产市场有较高的盈利能力，会造成社会资本不断涌入房地产领域，一方面造成企业缺乏投资其他行业、推动技术创新、促进结构优化的动力，另一方面会造成我国经济社会发展对房地产产业的依赖性加大，这两个负面效果对于促进产业结构调整、提高我国经济社会综合竞争力是非常不利的。
5、社会不稳定因素增多。一方面，发展房地产不可避免地涉及到征地环节，与个人利益产生面对面的碰撞。近年来，由于征地引发的冲突经常见诸于各地媒体，已经成为我国社会矛盾中的一个重要方面。另一方面，在保障性住房尚不能满足低收入群众的需要时，买不起房或因房致贫也将增加社会不稳定的因素，恶化社会生态环境。
三、收入增速超过房地产增速，有助于破解难题
在房价短期内难以下调的情形下，解决房地产困境的另一条途径就是增加居民的收入，以缓解房价收入比。主要的方式就是将居民收入增速提升到一个更高的水平上，确保收入增速超过房地产价格增长速度，通过这条道路，在破解房地产综合症、促进经济社会发展上，可以发挥以下几个方面的作用。
1、扩大居民消费空间。若居民收入水平增速超过房地产价格增速，可相对提高居民的购房能力，降低居民购买房地产的压力，进而相对扩大居民购买其他消费品的空间，不仅有益于缓解房地产价格高涨给居民带来的可支配收入缩水，还有益于推动经济增长方式向内需增长型转变，符合我国现阶段发展导向。
2、促进经济、社会多元化发展。在社会消费空间较大、消费环境趋于优化的情况下，合理调控居民收入增长和房地产价格的关系，将大大促进文化、娱乐等产业的发展，不仅有利于促进产业发展、优化产业结构，还将不断凝聚社会向心力、大大提高国家软实力和人民幸福感，从而推动我国经济、社会的正常发展。
3、增加金融系统稳定性。一方面，提高居民收入水平，有助于保持新增的房地产价格基本稳定，防止因房地产业波动而造成经济发展波动，实现减缓与适应并重。另一方面，居民收入水平增速超过房地产价格增速，有益于化解存量房地产中的资产价格泡沫，增加金融系统稳定性。
4、助推经济社会平稳发展。在居民收入和房地产业都有增长空间的情况下，可以使地方政府继续保有土地财政，在实施积极的财政政策、总体负债规模较大的背景下，有助于促进经济社会平稳发展，逐步化解公共债务，降低社会风险。
四、加强制度建设，推动居民收入增长
在市场经济体制下，推动居民收入较快增长，不仅需要发挥市场经济中“无形之手”的作用，还需要发挥政府“有形之手”的调节作用，通过建立科学、合理的收入增长制度，推动居民收入不断增加。
1、联动居民收入增长与房价变动。借鉴西方发达国家在控制房地产方面的成功经验，针对依靠市场方式解决问题的房地产，应制定劳动者收入增速与房价增速联动制度，定时统计、公布区域内居民收入变动与房价变动情况，实行指数预警机制，当出现前者有低于后者的趋势或者房价收入比例超过地区设定参考值时，应及时制定措施遏制房价上涨势头，确保居民收入增速高于或不低于房价增速。
2、促进企业主体的发展。居民的收入主要来源于企业，企业生存状态优劣、盈利能力的强弱，将直接关系到居民收入有无增长的空间。因此应进一步完善市场机制，充分发挥市场在资源配置上的基础性作用；规范行业发展，保障企业处于正常的竞争规则之下，促进企业主体的健康、有序发展，增强企业盈利能力。
3、提高社会就业能力。就业是民生之本，是提高居民收入水平的根本。在推动国家政治体制、经济管理体制改革的基础上，应放宽社会资本投资限制，优化社会资本发展环境，促进社会资本进入金融、教育、医疗卫生、文化等领域，通过民营企业的大发展，提高我国社会整体的就业容纳能力。
4、制定、落实收入增长政策措施。依据国家出台的方针和政策，结合本地实际，制定本地区劳动者收入增长保障政策，加强政策措施的落实，不断完善劳动者收入增长机制，加大劳动执法监察力度，依法保障劳动者的合法权益。
关键词：路径依赖 经济增长 联动机理 应对策略
中图分类号：F293.3
文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2016）05-162-02
“路径依赖（path dependent）”是一个使用频率极高的概念。从经济学看，它强调一旦选择了某个制度，就好比走上了一条不归之路，惯性会使这一制度不断“自我强化（self-enforcement）”，让你轻易走不出去。美国经济学家道格拉斯・诺斯用“路径依赖”阐释了经济制度的颤变与演进。当我们聚焦于中国20多年来对各地经济发展功不可没的房地产行业时，其涨其跌、其兴其衰，已经与经济增长紧紧地绑定在一起了。房地产的有序、有度发展可以促进经济的增长，为地方经济带来增长，而其畸形发展则会带来“空城”和“鬼城”。当一个地方的经济增长高度依赖房地产涨价时，就可能导致房地产业面临着诸多诱惑与风险挑战。因此，如何保证房地产可持续健康发展就成为有识之士关注的话题。本文将引入“路径依赖”理论，分析房地产对经济增长机理下良性机制形成、财税体制及政府考核转型等策略配置。
一、路径依赖与地方经济增长
“路径依赖”起源于自然科学领域中的生物学，之后用来描述技术变迁中一种自我强化现象。渐进式改革开放的历程也具有鲜明的“路径依赖”特色。中国房地产市场也是如此，始于1992年的局部探索、1998年实行货币化分房的“房改”政策，引发了房地产渐次进入市场化活跃期。时点轮到2003年，新一轮房地产“牛市”启动之后，政策第一次采取“抑制房地产过热”措施，房地产行业全面进入起伏与调整阶段。房地产已远不再是单纯个人住用这一基本功能了，而已经演化成一个住房实物与投资品种兼备的特殊商品。围绕房地产的土地出让、设计开发、工程施工、房产销售、税收征纳以及一级市场、二级市场的多层多维关系也相当纷繁，土地成本、销售税金和费用利润等先后毫无异议地将普通百姓住房、政府税收、上下游产业兴衰等联动起来，以其能撬动地方政府税收和GDP重要因子而事关全局，这种“路径依赖”在房地产价格不可能持续走高而积累风险日益淤积的格局下，对房地产的宏观管控如何选择正确的路径显然已经是政府和社会的重要目标取向。
二、地方经济增长与房地产关系的产生
“路径依赖”意味着历史是重要的，人们过去的选择决定了他们现在可能的选择。房地产渐渐成为经济发展的支柱，不仅与地方经济增长体制不完善息息相关，而且与某些具体制度安排对各方面自身利益和短期效应的急功近利直接关联。针对上述问题，为深入探索地方经济增长诸方面揭示房地产关系产生的“路径依赖”，现从房地产与相关产业联动关系、对国家经济安全影响、对国民财富影响三个层次分析房地产业对经济的能动性影响。
（一）房地产与相关产业发展的联动效应问题
房地产与相关产业的联动关系，可以从产业联动和产业特性两方面分析：从房地产行业的供给侧与需求侧联动看，房地产业对其相关产业产生的效应主要有后向关联效应和前向关联效应。后向关联效应是房地产业对直接或间接地向房地产业供给生产要素（建筑、材料等）的产业所产生的需求影响，房地产业对该类产业具有需求拉动作用；前向关联效应则是房地产业对直接或间接地需求本产业产品或服务的产业与群体（商用租金、百姓住房）产生的供应影响，房地产业对该产业具有制造供给作用。房地产业对相关产业的联动效应是指房地产业通过需求拉动和供给推动产生的总效应。从产业特性上分析，房地产业链条长、波及面广，对上游原材料消耗型产业主要是后向拉动作用，对下游生活、消费、服务产业主要是前向推动作用，对金融保险业、建筑业、社会服务业、商业等产业产生需求拉动和联动效应最大。作为房地产业相关产业，在制定产业政策、促进协调发展时，也需要首先和重点考虑房地产业投资的比例、规模与房地产价格的趋势与水平，以避免因房地产业过度发展和发展不足引起经济大幅震荡和产业链条脱节。根据国际经验，房地产至少对23个产业存在着息息相关的密切关联，房地产的一举一动牵动着众多经济产业和社会生活的潮起潮落。有研究结论表明，中国房地产的联动效应也是明确而直接的，当房地产投资增加1个单位，将联动各个行业的增长，并使GDP增长4.9793个单位。
（二）房地产与国家经济安全的联动效应问题
房地产与国家经济安全的关联性，可以直观地从2008美国次贷危机或是1997日韩危机引起重视。以亚洲“金融风波”为例，一国房地产市场的“高烧”其实就是整个危机的先前兆。造成亚洲金融危机的直接原因，或危机始作俑者尽管指向国际游资的兴风作浪，但其房地产投资规模膨胀及其结构失衡则是造成危机的内部原因，是长期积累的“内伤”。危机爆发前持续“高烧”的房地产市场就已经潜伏了重重危机，比如，房地产市场新的供给和空置率居高不下，商业房地产价格不断攀高，银行贷款急剧增大，不良房地产贷款风险暴露。多种因素叠加，终于导致了损失惨重的危机发生。按美元计算的人均收入一下倒退了十几年。因此，防止房地产领域的投机泡沫至关重要，从整个国家经济的安全运行角度分析，绝对不能对房地产持续不断的“高烧”熟视无睹。
（三）房地产与国民财富管理的联动效应问题
在房地产市场高度依托债务融通的情况下，一旦房地产出问题，那么银行就会随着出问题。房地产价格猛烈下跌，不仅众多依靠按揭贷款的个人购者可能成为“负翁”，而所有老百姓的财富就会相应缩水。推而广之，从房地产投资与国民财富的关系来看，房地产价格决定了房地产账面资产价值的大小，也决定了国民财富甚至国家资产的质量。因为房地产具有双重属性，一方面在生产和生活中是不可缺少的资源，另一方面作为一种资产也是财富的象征。如果房地产价格上升，则房地产资产的价值就会大幅上涨，反之，房地产资产的价值就会大幅缩水。由于房地产资产在国民财富中占有较大比例，因此，房地产价格对国民财富的增值与缩水相当敏感。此外，如果房地产资产价值量过高，就可能导致生产和生活成本的上升，影响生产性投资者的积极性，降低国家或地区的整体竞争力。因此，房地产资产价值在国家财富中的比例并不是越高越好，需要找到一个合适的平衡点。这一方面，国外的经验值得借鉴，如果这个比例过高，就要进行适当的调控，即通过调控房地产市场，使房地产价格稳定在合理的与整体社会经济协调的水平。
（四）房地产与财政经济增长的联动效应问题
可以说，在我国住房商业化进程中，对积极财政政策的路径依赖导致房地产市场投资扩张，造成商品房房价飞涨，远超出普通居民承受能力。依靠房地产提供的出让金、税收等也让政府越陷越深，尽管十年多来政府实施一系列政策平抑房价但收效甚微，其中重要的原因便是房地产调控政策中存在的路径依赖。不少地方已经形成财政收入对土地出让金及房地产税收高度依赖的“土地财政”现象，甚至于政府政策已经被房地产所“绑架”的被动局面。研究表明，随着时间的推移和经济的发展，房地产业总的价值量与GDP之比具有一定的规律性。英国和美国的这一比例在2～2.5倍，经济膨胀期的日本达到6倍以上。20世纪90年代初至今的日本一直深陷在国民财富质量严重下降的恶梦之中。在“土地财政”情形下，政府对土地出让金的高低、房地产市场销售价格高低与成交活跃都具有高度依赖性和期盼，政府成为房地产市场“高烧”的重要得利者。其实，比短期利益更加严重的深层次问题在于，“土地财政”可能引发地方财政不可持续的风险，以及会带来收入分配不公等社会问题。如果依据土地出让收入偿债在政府负有偿还责任债务中占比高低，这种“土地财政依赖度”已经相当严重，房地产与财政经济增长的联动效应已经成败一家了。
三、基于地方经济与房地产良性互动关系的路径选择
（一）深化行政改革，打造良治与高效的政府
从福利分房转向商品房，这是伴随着市场化的进程逐渐产生的。所以，协同房地产相关关系，就应该以完善市场经济条件下经济增长体制为重要的措施取向。市场化建设是制衡房地产相关关系的重要途径，它可以改变资源配置的方式使得房地产关系活动的资源配置功能越来越理性化。针对房地产市场的种种乱象和调控中的短期行为问题，要确保使市场在资源配置中起决定性作用。当然，市场不是万能的，需要一个调控来自政府。但是我们需要的不是“乱治”政府而是“良治”政府。要遵循公民参与、实行法治、政务公开、反应灵敏、寻求共识、追求平等和包容的社会政策、效能和效率、责任性等良治标准。要科学界定政府的经济职能，按照有所为有所不为的原则全面分析评估政府现有经济职能的绩效，真正把那些不该由政府管理的事权归还市场，减少政府对市场交易的不适当干预，集中精力于经济调节、市场监管、社会管理和公共服务上来，实现由全能型政府向有限型政府的转变；要深化行政审批制度改革，进一步精简审批事项，改革多头审批、分散管理的审批方式努力实现集中、统一审批；要继续深化政务公开，打造“阳光政府”，要建立健全重大决策的听证和公示制度，提高决策的科学性，要绘制行政权力运行程序流程图，规范行政权力的自由裁量。
（二）努力正本清源，摆正房地产在行业位置
对于房地产，地方政府经常会成为既得利益者，这就助长了政府在房地产持续涨价中分享利益的机会主义行为。因此，地方政府首先要戒除对土地财政的高度依赖性。政府要精准发力房地产调控方面，要认知房地产价格波动的冲击-传导机制，包括外部冲击与内部传导机制，透彻地认清政府财政与房地产之间的适度关系，摆正彼此之间的关系。
（三）改进财税体制，形成持续有序运转环境
全社会对高房价的路径依赖已经形成。在现有环境下，整个社会似乎只能沿着“维持高房价”的老路一路闯下去。但在这种预期左右下，未购房者未来的消费潜力却遭到极大削弱，社会稳定、经济发展仍将面临极大不确定性。在非常时期，要摆脱这种既有的发展轨迹，实现一种全新的发展，没有非常手段是不行的。因此，必须从完善现行的财税体制入手。一是合理划分地方政府的财权和事权。完善分税制的关键就是依据事权来划分各级政府财政的管理权限和收支范畴，保证事权与财权相匹配；二是开征物业税，稳定地方财政收入。从经济发展会使住房等不动产的市值不断升高，税基会不断扩大，可以为地方政府提供可靠的税收来源；同时，物业税不易转嫁，是对居民直接征收的，且符合受益原则，不动产市值是随着地方基础设施建设的完善和公共服务质量的提高而增加的，这些不动产市值的提高也会带来物业税上升，是一个可持续的合理税收源泉。
（四）优化行政考核，形成可持续的诱导机制
单纯对一个地方的官员按照GDP进行考核的思路是与新形势格格不入的。根据各地区承担的功能不同，相应地官员绩效考核重点也各有侧重，形成了一个更为科学、合理的政绩考核体系。在降低了经济增长率、招商引资额等指标在地方政府成绩考核中的权重，更加重视地方政府基础设施的完善、公共服务提供的质量、经济结构的优化，对生态环境的保护、能源资源的节约等方面的作为，更看重对经济、社会可持续发展的贡献。要继续完善现行财税体制，合理划分地方政府的财权和事权，针对地方政府财政压力产生的制度根源，提出合理分配地方政府的财权和事权；要开征房地产保有环节的物业税，以期能对平稳住房价格波动有所帮助；要剖析单纯GDP考核制度的利弊得失，完善政府绩效评价制度，不断优化自上而下的政府官员绩效考核体系。
参考文献：
[1] 齐海臣.路径依赖视角下的市场经济与腐败问题研究.求实，2014（6）
[2] 王国军，刘水杏.房地产业对相关产业的带动效应研究.经济研究，2004（8）
关键词:人民币升值;人民币汇率;房地产经济;汇率改革;银行监管
房地产经济是影响我国国民经济与国家经济安全的重要因素，关乎百姓的储值方向及生活品质。然而在我国社会市场经济进入经济新常态的背景下，房地产经济的不稳定、不和谐发展，将导致我国经济发展与经济建设受到较大的影响。根据理论研究与实践调查，能够发现人民币汇率改革需要在遵循渐进性和可控性原则的前提下进行，需要在明确人民币升值对我国房地产经济影响的基础上，进行漫长的周期性改革。而这种改革必须基于减缓人民币升值所带来的不利影响，通过稳控经济、缓解矛盾的方式，才能顺利地开展和进行。
1房地产经济与人民币汇率的互动关系
汇率贬值与升值将会对一个国家或地区的资本化率造成深远的影响。特别在我国改革开放以来，中国经济发展速度较快，物价增长趋势明显，货币持续处于偏低的状态。换言之，我国的货币资本化率正处于不断降低的状态。在利润层面上，当货币资本化率出现低水平发展的状态时，固定资产的购置便契合了经济人的利益最优化与最大化原则。由于近些年来国外热钱不断汇集，旨在推动人民币升值。因此在该背景下，我国土地价格及人力价格便显得相对廉价。2015年以来，我国外汇储备逐年增加，增长幅度已经超过了50%。但根据数据归纳与文献分析，却发现我国贸易顺差和直接投资总计低于1000亿美元，其他投资和证券投资相对较快，由此表明很多海外资本并不是通过正常的投资和贸易进入中国的。加之我国房地产开发利用域外资金的比重，要远远高于全国利用外资总额的1/3，增长幅度也明显高于35%。并且域外居民购房的比重和规模呈现出逐年增长的发展趋势。由此可见，域外资金已经完全渗透到我国房地产市场，并影响着我国房地产经济的发展走向。而从经济学角度能看出，域外游资的融入能够在某种程度上，使人民币升值速度加快，使房地产经济发展呈现出所谓的“欣欣向荣”局面。但却快速地推高了我国房地产的价格，使房地产泡沫更难以控制和协调。而房地产经济的快速发展，又会使人民币汇率继续升值，使海外游资加速涌入我国房地产市场。究其原因，我国证券市场依旧处于制度不完善、不均衡发展的阶段，银行汇率相对偏低，而房地产是让汇率快速升值的重要产业，所以海外游资会率先融入房地产市场，并使人民币汇率持续提高。因此在某种程度上可以发现，人民币汇率升值与房地产经济发展存在明显的互动关系，并且这种互动关系是相互转化和内在衔接的，拥有较为鲜明的“连锁性”特征。
2人民币升值对我国房地产经济的影响
通过探究人民币汇率与我国房地产经济的互动关系，能够发现人民币汇率提升会吸引大量的海外游资，而海外游资的涌入，会促使人民币升值，推高房地产价格。但要想深入探究人民币升值幅度对我国房地产经济所带来的具体影响，必须从人民币升值能否达到理想的升值幅度来看。首先，当人民币升值并没有达到理想幅度时，大量域外游资会进入房地产市场，导致出现大量的房地产竞争者，从而使市场不稳定与不确定因素大幅度增加，譬如热钱涌入，导致房地产经济出现“羊群效应”，使我国经济发展结构不断倾向于“房地产产业”，并且房地产市场将会出现海外建材公司和国内建筑公司相互竞争的现象。虽然这种竞争关系能够在某种程度上促进我国房地产经济的快速发展，但却严重挤压了国内建筑公司或建筑产业的生存空间。特别是在人民币持续升值的背景下，这种抢占和挤压现象将愈加明显。但同时也会让我国房企与海外企业合作的程度得到强化与深化，并进入全新的“历史高峰期”。譬如由于各种利益诉求的增加，海外企业将会寻找我国作为带头人，我国拥有较高市场竞争力的房企成为外资合作的重要选择，进而改变了我国房企的融资模式、运营模式及开发模式，使中国房产企业与海外房产企业的“对接程度”日渐提升。在“购房市场”上，人民币升值没有达到理想升值幅度时，海外资金涌入速度加快，房地产价格“提速”明显，国内投资者会将投资重心转移到房地产经济上，从而持续推高房地产价格，让人民币升值幅度继续增加，进而扩大了人民币升值对海外游资的吸引力，让更多的资金涌入房地产市场。其次，当人民币升值达到预期幅度时，人民币的资本化率将出现明显的拐点，海外游资将不断撤出房地产市场，致使房地产经济迅速回落，导致房地产价格出现“大幅度下跌”的现象，房地产价格的上升幅度会受到明显的制约和影响。究其原因在于人民币汇率只是影响房价的重要因素之一，房价上升还需要其他相关因素来促进和支持。在该背景下能够发现，部分地区的房地产价格上升速度减缓，甚至出现价格回落问题。至于房价下落程度，需要从房地产泡沫形成的情况和大小来看，如果前期没有形成泡沫或泡沫较小，则房地产价格回落程度较小，如我国三四线城市。但如果前期所形成的泡沫较大，则会出现断崖式回落或者是暴跌现象，甚至会引发诸多的社会矛盾。这点可以通过日本、中国香港特区的房地产崩盘现象来验证。譬如日本在房地产价格暴跌后，国民资产迅速缩水，银行坏账率提升，大量企业倒闭，员工失业，社会不稳定因素增加，严重冲击了日本的经济发展和建设质量。因此通过分析，可发现人民币升值达到预期幅度后，将会导致我国实体经济遭受重创、物价飞涨、国民消费能力受到影响，从而为我国的国家经济和国民经济带来巨大的影响，严重制约了我国社会主义现代化建设的进程，不利于我国的国际化发展和建设。
3人民币升值背景下房地产经济发展建议
结合房地产经济与人民币汇率的互动关系可知，人民币升值对房地产经济所带来的影响取决于海外游资的涌入及升值幅度的“理想程度”，即是否达到预期的升值幅度。如果人民币升值幅度没有达到预期，我国房地产经济会得到快速发展的“新机遇”，房企海外融资模式、渠道及体系都将得到优化和改进。但如果达到预期升值幅度，将会为我国经济带来严重的影响，因此，应在人民币升值未达到预期幅度的阶段，大力优化外汇体制、银行监督体系、外资流动方向，努力使我国房地产经济获得更好、更健康的发展。
3.1充分探究人民币渐进升值与激进升值所带来的影响
人民币升值是我国市场经济发展的必然趋势，但通过反思和分析人民币升值对房地产经济所带来的影响可知，人民币升值路径的选择会给房地产经济带来不同的影响:其一，激进升值。虽然激进升值能够为我国产业发展、经济发展带来新活力和新动力，但却会加快海外游资的涌入，使人民币升值速度持续提高，进而扰乱房地产经济发展和建设的秩序;其二，渐进升值。渐进升值对我国经济发展所带来的影响和危害要小得很多，可以为我国管理层和决策层预留更多的思考空间。但这种升值方式或模式一旦形成，会形成惯性，从而影响到我国经济发展的稳定性和安全性。因此必须从长远的角度出发，深入探究人民币升值的路径和渠道。但结合我国房地产经济发展现状、海外游资涌入幅度，以及从我国社会市场经济难以承受较大的货币升值幅度的情况来看，我国政府部门当前阶段所采用的人民币升值路径，可以以渐进升值为主，通过结合渐进升值的基本原则，强化货币升值的预期，使货币升值循序渐进，否则会导致房地产价格在人民币升值幅度达到预期后，出现大幅度的回落或下降。
3.2通过银行监管提升调控股票市场与房产市场的能力
结合日本房产经济发展历程及房产泡沫崩盘过程能够发现，楼市和股市是相互融通和联动的，这种相互联动容易加大日本房产经济泡沫破裂的风险。譬如广场协议后，日元升值幅度加速，存款率被迫提高。银行业将大量存款投向证券所和不动产领域，使股价和房价持续上升。当经济泡沫破灭后，股价和地价会双双暴跌，日本经济便遭受了严重的冲击和影响。此外，根据人民币升值对海外游资所带来的影响可发现，当人民币快速升值后，海外游资会选择楼市、国债、股票作为避风港，但我国由于证券市场不够健全，银行利率偏低，使房地产市场逐渐成为海外游资的投资目标，所以我国相关政府部门应充分考虑和分析楼市和股市联动所带来的影响，加强对银行业、证券业的监管，通过构建预警体系和监管机制，预防房地产泡沫的持续膨胀和扩大。但在加大银行监管力度的过程中，必须明确银行监管的临界值和临界点，注重监管手段的灵活性和适用性，否则会导致银行业在市场经济发展中受到严重的影响，不利于我国房地产经济平稳、健康的发展和成长。
3.3积极促进我国外汇管理体制、外汇市场的改革与完善
根据理论研究能够清晰地发现，我国当前的外汇管理体制还存在不对称和不完善的问题，容易提升外汇上升压力。这种不完善和不对称问题通常表现为限制流出、鼓励流入;对外资企业“松”、对国内企业“严”。在售汇制度上，我国结汇制度通常拥有较为鲜明的强制性特征和特点，虽然能够放松对部分企业或公司的外汇管理，但依旧带有明显的强制色彩。这种外汇体制容易放大外汇供给，制约外汇需求，为我国的货币升值带来了较大的压力。因此，需要结合人民币升值对房地产经济所带来的具体影响，通过降低结汇的强迫性和强制性，提高售汇的灵活性，来减缓人民币升值的压力。实际上，即便能确保人民币货币汇率的平稳和稳定，但若缺乏对外汇市场的考量，依旧会导致人民币出现升值的问题。所以我国相关政府部门需要深入探究和分析外汇市场对人民币升值所带来的压力，通过优化外汇市场的发展模式，促进外汇市场改革与完善，让外汇市场更切合我国房地产经济发展的基本需求，减缓其在人民币升值上存在压力。
3.4通过优化融资渠道促进外资向生产领域的转化和流动
我国相关政府部门应加快构建专门性的保险机构、担保机构及金融机构，支持构建抵押贷款市场，形成针对低收入群体的扶持计划，构建完善的征信机制，制定和修改房地产经济层面的法规和法律。合理安排“用地”，以此降低不必要的金融风险。而在海外资本与国内房地产企业深化合作，形成全新融资态势的背景下，我国政府部门及决策层应构建出全新的融资渠道，使生产性企业获得海外资本的支持，更好地推动相关产业、企业的经济发展与市场建设。当然在此过程中，政府部门还需要加强对流动资产的管理和监督，使其自觉地将海外资金引向生产领域，通过分散海外游资的流入方向，降低其对房地产经济所带来的影响和冲击。但在政策制定的过程中，我国的决策层务必要做好试点工作，坚决杜绝外资引入“可以短期获利”市场的行为，如果出现违规的引入问题，应根据相关法规和行政条例对其进行处罚。此外，为遏制外资继续流向房地产市场，我国应出台更严厉的管控机制，譬如在金融信贷、市场交易、税收等层面提高准入门槛，提高炒房成本。
4结论
人民币升值对我国房地产经济的影响是深远的、显著的、双向的，既能够促进我国房地产经济的快速发展，又会导致我国房地产经济受到重创和冲击。因此在人民币升值的背景下，我国相关政府部门应选择渐进性的升值路径，通过银行监管、外汇体制改革及“外资流向引导”的方式，减轻海外游资对我国人民币升值所带来的压力，让我国房地产经济得到更有序、更平稳、更健康的发展。
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1.1.1选题背景
进入21世纪以来,随着我国经济不断高速的发展和我国城镇化率不断提高,房地产市场出现了迅猛的发展势头,由于房地产的巨大的产值,有些地方房地产产业已经成为当地经济发展的支柱性产业。同时,由于房地产的巨大的市场机会和盈利空间吸取了大量的投资者和投机者,房地产的投资资金出现了大幅度的上涨,房地产企业的数量也出现了激增现象。但是,房地产行业取得显着成绩的同时也带来了很多问题,例如房价上涨过快、土地资源浪费、产业结构失衡和房间空置率较高等问题。到2010年,我国经济面临着复杂的宏观环境,经济通货膨胀率较为严重,房地产企业出现了巨大的“房地产泡沫”,2011年为了避免出现房地产价格过热和投机性投资,政府继续加大宏观调控力度,实施收紧性的房地产政策,部分银行也实行个人住房贷款利率上调政策,全国房地产出现了成交量下降,价格猛涨的现象也得到了一定的控制,房产的投机也得到了抑制。但是,由于房地产作为居民必需品的特殊性,居民的刚性需求较强,再加上房地产企业的炒作,未来房地产价格还会出现上涨趋势,只是上涨的增幅有所减小。
在企业市场营销组合中,价格是唯一能产生收益的营销项目,其他要素显然与成本有关。决定产品价格的区间因素是市场需求及成本费用。最高值是市场需求,而最低值是产品的成本。产品价格在最高值与最低值之间具有较大的不确定性,产品的利润率全部在于高于成本费用的部分,因此确定一个合理的定价显得尤为重要。
在经济快速发展的今天,尤其是市场经济快速发展的当下,房地产开发项目的定价风险和控制问题在社会经济中的地位日益突出,甚至已经变得越来越重要。房地产开发是一个涉及面广泛、时间漫长和相对复杂的过程。这个过程中存在很多风险因素,涉及到方方面面的关系,例如:投资者和政府主管部门、施工单位、中介机构、最终用户,以及许多其他的关系,以及涉及一些政策、法律法规和监管问题,使得房地产开发收益具有不确定性,所以房地产开发过程中,无时无刻不在伴随有一些风险的发生,房地产开发企业必须给予高度重视,谨慎对待企业所面临的风险。因此,在房地产幵发过程中要想达到预期的目标,最主要的方面是房地产幵发项目的风险和控制定价。
1.2当前房地产企业定价面临的问题
房地产作为一种特殊的产品,具有在一个特定的区域内供给有限和短期不可重复供应的特点,所以随着房地产市场竞争变得日趋激烈,幵发商往往通过价格战来吸引消费者。而对于房地产企业来讲,价格是产生收入的唯一因素,定价决策又是企业所有竞争策略的综合体现,合理的定价和降低定价风险是房地产企业在市场竞争中取得竞争优势、拓展市场份额、提高销售收益的主要条件。但是,由于大部分房地产企业尚未建立起科学的定价机制或采取合理的定价方法,在外部竞争环境和企业自身问题的影响下,在定价实践时就会面临着很多问题,最后导致房地产定价失误滞销而导致企业破产的事故经常发生。如何根据市场的竞争环境和目标消费者的需求,合理的设置自身房地产产品的价格,解决房地产定价中存在的问题,规避定价风险,成为了房地产定价研究中比较有挑战性的研究课题。本章基于目前房地产市场定价的实际情况,分析了当前房产定价面临的主要问题,从而为分析房地产定价风险的影响因素和风险控制策略的选择提供基础。
1.2.1定价策略及方法落后
目前,根据国家统计局资料显示,2013年全国房地产开发企业已经达到了89859家,总开发投资达到86013亿元。从这些数据可以看出,房地产市场已经进入到了市场竞争阶段,但是只考虑内部因素而忽视市场竞争环境的成本导向定价法却是目前大部分房地产企业对商品房的定价最普遍釆用的方法。房地产企业在采用成本导向定价方法时,没有科学的定价方式,定价的随意性较强,一般是对建设过程进行成本核算,在此基础上加上适当的利润,就形成了产品的价格。由此可见,这种单一的定价方式和落后的定价策略很难在激烈的市场竞争中取得竞争优势。
由于房地产具有地域性、高价值性、阶段性和施工周期长等特点,房地产与普通的产品具有较大的差异性,在釆用定价策略和定价方法时也具有特殊性,但现在房地产企业单一的定价策略和方法却没有根据房地产的特点因地制宜,采取合理适宜的定价方法。同时,落后单一的定价方式在运用过程中未与房地产营销其他相关的措施联合起来。在进行市场定价时,外部环境因素没有得到考虑,而仅仅考虑了周围房价的影响因素,对于宏观环境、竞争者未来的销售定价策略、销售策略的确定、营销活动的开展等方面都没有明确的考虑,不能根据自身项目的特点,建立起多样性和差异化的价格体系。另外,在销售过程中价格调整也缺乏相应的战略指导和政策支持,只是根据市场淡旺季的心理感觉去调整房地产的销售价格,主观性的调整价格的方式,很难针对变换的竞争市场做出正确的选择,这对于房地产企业开发项目定价来讲会面临着较大的定价风险。
第二章定价风险相关概念及其评估基本理论
2.1房地产开发项目定价风险的概念
2.1.1房地产及房地产开发项目的概念
房地产在“中国房地产大辞典”中有这样的描述,房地产是房屋产权与土地使用权的二者合称。从狭隙的角度来看,房地产指占用的住房和住房用地,土地和住房,只有放在一起时,可称为房地产。从广义的角度来看,不一定是房地产及物业统统叫做“房地产”,而大家所说的土地使用权同样能够给予“房地产”的称号。
在《房地产管理咨询实践》中,房地产的定义是:从物质层面,房地产是一个构建层面,构建一个有机整体;从法律层面,由于房地产本身不变,它也被称为房地产;从经济层面,房地产是房产(房地产)和土地产权的总称(房地产)。一般说房地产是指土地和城市房屋,所以房地产也被称为城市房地产。
关键词：房地产经济可持续发展因素 策略
中图分类号：F293.3文献标识码： A 文章编号：
总理近期多次强调要通过房地产调控来扩大内需、调整经济结构、促进可持续发展。房地产经济做为我国经济发展的促进因素，对国民经济的发展起到很大的推动作用，它关系着国计民生。另外，房地产行业所需要的自然资源及相关能源消耗都较高，加之日趋激烈的市场竞争局面，所以对于房地产行业来说，如何在新的经济和社会发展形势下获得可持续发展，已成为当前及需探讨和研究的重要问题。在我国经济协调发展中，未来房地产经济的良性、健康可持续发展将是一大趋势。
1、房地产经济可持续发展的含义
房地产经济的可持续发展是包括两方面的含义，一是既要满足当代人对房地产产品的消费需求，又要保证土地资源、建材资源、空间资源等利用的可持续性，不对后代人的消费需求能力造成损害。二是要实现房地产经济与社会、环境、人口的协调发展，保持房地产产业自身的发展进步。 概括来讲，房地产经济的可持续发展就是要兼顾眼前利益和长远利益，社会利益和经济利益，局部利益和整体利益，达到房地产建筑的环境效益、人文特色、规划形态和住宅功能的可持续发展。
2、影响房地产经济可持续发展的因素
2.1、国家宏观调控政策
房地产具有先于国民经济萧条而萧条，后于国民经济复苏而复苏的特点，房地产发展与宏观经济的发展具有正相关性。宏观经济的持续发展对房地产具有拉动和推动的双重效应，它为房地产业发展提供强力的支持，有利于放大房地产上游的生产要素供给总量，拉动房地产的终端市场需求。
2.2、价格与价值背离 ，泡沫经济
近年来，房地产市场的价格走势一路攀升。遵循市场规律是经济发展的根本特征，房地产经济受到开发商非法占地、炒房团等因素的影响而造成价格增速过快，偏离了市场经济持续 、稳定、健康发展的目标。价格增长越快，价格与价值背离越多，也导致泡沫经济的风险增大。一旦发生资金链严重断裂的行业经济问题，势必会首先冲击到银行信贷业务的损失，其他行业也会受到不同程度的影响，更难以维持市场经济秩序。
2.3、区域经济
从区域经济来看，房地产业是一个级差收益明显 、区域差异巨大的行业。一个区域的经济发展水平及产业结构状况必将制约到该区域的房地产业发展的程度。一般而言，区域经济增长是随着需求量的持续上升和投资量的不断增加而发展起来的。这种需求与投资的增长，必然导致房地产需求的增加，从而带动房地产业的相应发展。
2.4、节能环保
房地产经济建设与低碳经济有着紧密的关联，但目前节能环境的长远战略显现不足，大量土地资源的占用，并不能以低碳、环保住宅为回报，占比率不高，开发数量有限。
3、我国房地产经济在发展过程中存在的问题
3.1、与房产发展相配备的金融基础体系尚不完善
房地产信贷结构需要调整，目前较倾向于开发贷款，住房消费信贷发展不足；房地产资金来源结构单一，开发商自有资金比重低，市场资金严重依赖于银行贷款，给银行资产带来安全隐患，贷款资产流动性不足，缺少二级市场；住房公积金缴纳范围和比率的扩大受到宏观经济环境的制约，低进低出的运营方式使资金使用低效率和显失公平 。
3.2、忽视生态环境发展
有些房地产开发商为了追求经济利益而使得房屋建筑出现极度紧密状态，容积率过高，缺乏绿色空间，随意毁林毁草，减少公共绿地，对城市生态环境造成了严重的不良影响。同时，为了扩大房地产建设范围，催毁了区域内的古老建筑物而变成商品房。更有甚者有些开发商甚至出现了严重的围湖造田、开发房地产，直接降低了相关湖泊的蓄水排洪能力，影响人民生命财产的安全。
3.3、资源浪费情况严重
很多建筑生产商对于建筑市场的发展走向没有一个科学全面的认识，我国房地产业仍然偏重于粗放发展，房地产开发无序发展，规划不合理，依靠土地、水、能源等资源的过度消耗为代价来实现经济效率的增长。没有重视对资源的合理利用和开发。
房地产经济可持续发展的策略
4.1、完善金融体系结构，发展房地产金融二级市场
房地产金融的可持续发展是房地产经济的可持续发展的基础。从我国当前房地产金融发现的现状来看，应重点做好房地产贷款结构的调整，增加消费贷款比重，注重防范金融风险的发生。同时，为了更好的解决房地产金融进一步发展的资金来源问题，资产流动性及期限错配等问题，应着手研究并建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化，打通房地产市场与资本市场的联系，将一二级市场作为一个整体纳入金融大循环，有效分散银行贷款风险，提高房地产金融的市场化程度和效率，从根本上解决房地产可持续发展的资金来源问题。
政府还应立足市场经济发展的目标，大力开展银行创新改革，使银行吸引优质资产的注入，打破传统的存贷模式，规避房地产市场中高风险业务的影响，整合现有业务，逐步增加优质业务的占比率，以服务市场经济整体发展为宗旨，有效降低房地产市场的金融风险。另外，政府还要对房地产市场的金融秩序予以监管，全面深入的监督房地产企业的贷款规模、开发进程和偿债能力等，调节银行的资产结构，控制商业银行在房地产领域的信贷业务，推动信贷资金向市场经济发展的朝阳行业流动。
4.2、注重对生态环境的保护，和谐的开发与利用
充分协调好房地产发展与生态资源、环境发展、人口发展的关系，才能实现房地产经济的可持续 发展，在项目开发前，应科学、合理的规划生态和环境保护，在开发时要注意绿色建筑的开发，注重绿化，节约资源，注重保护周围的文化和生态环境，使建筑的风格与周围环境相协调，坚持以人为本的原则 ，为人们营造一个优美舒适的生活环境。
房地产开发要实现社会效益、经济效益和生态效益的统一，实现生态循环良性化、城市环境田园化、乡村建设城市化等，坚持人与自然和谐共生的理念，使房地产经济发展成为城市生态经济建设的一个有机组成部分。
4.3、制定科学的长期规划，合理利用各种资源
做好房地产发展中的科学规划，使房地产与其他行业协调发展，在避免那种过分超前，危害经济的行为的同时，要充分发挥房地产对国民经济的支柱作用，带动经济增长。
努力使房地产经济向对资源集约利用的方向转变，严格限制粗放型的房地产经济，尤其要提高对土地、空间资源的利用效率，避免浪费，加强土地审批调控力度，严格控制土地供给总量，加大土地利用总体规划的宏观调控力度，使房地产市场规范有序的发展，走资源节约型的发展道路。
4.4、加强房地产价格管理，加快科技创新
加强房地产价格的管理，充分发挥市场竞争机制对房地产价格的决定性作用，在建立土地集中统一管理制度的基础上，进一步完善房地产价格的咨询、信息和监督体系，创造公平竞争的社会环境，清理土地的隐形市场，制定和规范土地使用权的出租、转让、抵押的审批权限和程序，加强科学的土地价格体系和基准地价研究，调整房地产投资结构，实行倾斜政策，实现商品房由高档次向低档次发展，以解决居民购买力低下和房地产价格居高不下之间矛盾。
房地产科技创新能够有效的改善人们的居住、生活和办公条件，优化城市的环境，利用先进的科技技术，重视新能源及可再生能源的开发与利用，能够取得最高的效益。并要做好交通、信息等其它配套设施的协调，坚持不懈的跟随科技的发展，加快科持创新，提高资源的利用率，才能保持房地产经济的可持续性发展。
参考文献 ：、
