时间：2023-07-03 17:57:31
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房产开发经营，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、企业基本情况
(一)已纳入统计名录库企业
1.建筑企业。截至2014年9月（下同），我县纳入统计名录库的资质以上建筑企业11家、建筑劳务企业1家，其中，二级资质的7家，三级资质的4家，2013年实现建筑业总产值44亿元，2014年前三季度实现建筑业总产值40.98亿元。（见附表1）
2.房产开发企业。我县纳入统计名录库的资质以上房产开发企业19家（2014年新入库4家），其中，二级资质的3家，三级资质的12家，暂定级4家，2013年完成投资25.7亿元，2014年前三季度完成投资15.7亿元。（见附表2）
(二)未纳入统计名录库企业
1.建筑企业。在我县从事生产经营活动但未纳入我县统计名录库的建筑企业有16家，其中本地4家，外地12家，据推算全年可实现产值约20亿元。（见附表3）2.房产开发企业。在我县从事生产经营活动但未纳入我县统计名录库的房产开发企业有12家，其中本地2家，外地12家，据统计已开发项目计划总投资约45亿元。（见附表4）(三)退出统计名录库企业
因我县2家建筑企业、1家房产开发企业资质未年审，被省住建厅注销资质等级证书先后退出统计名录库。（见附表5）
二、外来企业入库制约因素
按照《国家统计局关于印发统计单位划分及具体处理办法的通知》中第十条规定，外来法人单位下属跨省的分支机构，并具备一定条件的，经与分支机构上级法人单位协商一致，并经国家统计局认可，可视同法人单位处理，纳入生产经营地统计。为摸清我县外来企业从事的生产经营活动情况，今年4月，我们进行了专题调研，结果表明若要具体实施还存在着一些制约因素。
(一)坚持本地注册对外来企业没有强制约束力。外来企业在从事生产经营活动，只受业务范围和项目规模约束，不受地理区域限制。住建部《关于推进建筑业发展和改革的若干意见》（建市〔2014〕92号）规定：建立统一开放的市场体系，规范备案管理，不得排斥、限制外地企业进入本地区的准入条件，不得强制外地企业参加培训或在当地成立子公司等。这对坚持本地注册带来了政策制约。
(二)坚持本地注册导致企业资质受限。外来企业在注册、入库，需更名申报，这将与该企业在参与我县招商、投标活动中使用的原名称不符，且企业资质亦与项目招标要件不符，自动失去竞标资格。
(三)坚持本地注册影响后期监督管理。外来注册企业具有流动性，工程竣工后若再无项目，则会转向异地发展。若该企业破产或资质被注销，其开发建设的项目一旦出现建设质量或配套设施问题，追责难以找到责任主体，可能会带来诸多矛盾和遗留问题。
(四)坚持本地注册带给外来企业管理成本增加。在建筑房产开发市场竞争中，三级及以下资质企业的利润空间越来越薄弱，外来企业因工程量少、不持续而不愿注册。即使走资质升级增项途径，至少需要2至4年时间，且在注册资本、经营业绩、专业人才等方面要求更高，制约企业发展壮大。
(五)坚持本地注册易受原注册地干扰。按照统计制度，建筑业产值和房产投资纳入注册地统计。在我县的外地企业除建筑业国税、房产开发企业所得税上缴注册地外，其余税费均上缴我县。若外来企业在申请注册，原注册地出于地方保护角度，既会在承办相关手续中设置障碍，也会通过约谈当地企业等方式干扰企业在异地注册。
三、企业发展现状
(一)生机旺盛型。此类企业抓住了机遇，盘活了资源，通过升级增项不断发展壮大，制定了明晰的中长期发展规划，步入了可持续发展的良性轨道。如新南国房产计划3年内组建集团公司，5年内进入市五强，二十年内实现产值200亿元，进入省20强；发响建司计划在今年12月将资质升为总承包一级，力争年产值2.5亿元以上，上交税费900万元以上。
(二)维持现状型。此类企业受困于自身现状，资质迟迟未能升级，占有市场份额不多，实施项目规模不大，且依赖挂靠项目，缺乏发展后劲，业绩近几年无大的提升。；三建司承建项目大多集中在区乡，规模小，种类杂。
(三)转向发展型。此类企业发展到一定水平后，主营业务活动的收入和利润大幅下降，生产经营受到影响和制约。市场前景不明朗，不乐观，生产经营活动已开始向其他领域转移。如明悦房产建龙熙国际酒店，经营活动开始向酒店服务业和社区物业管理转移，以解决公司员工的社会保障问题。
(四)萎缩低迷型。此类企业一般是先有项目再相机成立，在经营完项目后便陷入困顿，无强力经费支撑，无人才技术保障，无后续项目实施，有日趋名存实亡的危险。如江州房产资质三级，工程技术人员仅3人，2014年无工程项目，市场生存力弱；高品房产在开发完伴山风景项目后，目前没有新项目开发。
四、困难和问题
(一)资金压力大，本地企业运转困难。一是垫资情况普遍。建筑市场急剧膨胀，使一些项目单位在工程发包时，将能否垫资作为考察企业实力和签订合同的重要条件，有些工程项目垫资高达90%，而政府BT项目多是全垫资；二是工程款项拖欠。项目在建时，企业难按工程进度收到相应资金，竣工后也被长期拖欠，使预期效益受损，即使再有项目也无力承接；三是企业融资困难。在国家对建筑、房产开发业紧缩银根的大环境下，企业贷款难、贷款贵，走民间融资途径则利率更高；四是税费收取较高。除基本税费外，另有残保金、工会经费、资源费等，大约占到了资金总额的十分之一；五是销售有价无市。房产开发项目竣工后，很长时间内供过于求，形成住房高空置率，造成资金回笼缓慢。这些问题缠绕交织，影响企业自身造血功能和企业发展壮大。
(二)资质升级难，本地企业发展受限。一是缺乏人才支撑。企业资质等级越高，人才要求越严格，高级职称人员、中级职称、基本技术人员等有明确的数量限制和资历限制，现实中符合条件的人才严重不足；二是缺乏业绩支撑。企业以前碍于实力，做的业绩较难符合要求，比如申报建筑企业一级资质，必须提供近5年工作业绩，且工程规模至少满足“修建25层以上的房屋建筑工程”等4项必备条件；三是缺乏资金支撑。不同等级有不同的注册资金约束，比如申报房产开发一级资质，企业注册注册资本不低于5000万元，实际情况让人望而却步；四是缺乏设备支撑。企业升级必须要具有与资质等级相适应的施工机械和质量检测设备，原先的设备设施已然不够，补充购置无形中会加大资金压力。企业长期不能升级，发展停滞便不可避免。
(三)市场竞争烈，本地企业利润薄弱。一是项目招标僧多粥少。随着城乡建设高速发展，外来企业越来越多，有的建立了项目部和分公司，同一个项目十数家企业竞争已屡见不鲜，“抢食”现象不仅比拼实力，更比拼忍耐，继而引发残酷的价格战；二是承揽工程有心无力。我县无一家一级、特级资质企业，承揽范围受到限制，在重大项目的招投标中，与外来企业实力悬殊，几乎没什么机会，只能被迫向乡镇发展，寻找剩余机会，甚至有时依赖挂靠项目支撑。一些外来企业中标后，将项目分解卖给本地企业做，既转嫁了风险，又坐收差价之利；三是“三违”冲击雪上加霜。集中表现在一些中小规模的项目，为追求“短平快”，常被发包给无承揽资质的个体施工队、服务队。在暴利的诱惑驱使下，房产开发领域“三违”（违法用地、违法建设、违法销售）现象突出，乡镇小产权房屡禁不止，严重冲击着县域房产市场；四是成本抬高无可奈何。一些建材业主垄断建材市场，以种种理由恶意哄抬砂石、水利、钢材等价格，严重扰乱了正常的市场秩序，增加了生产经营成本，极大压缩了企业利润空间。
(四)预测预警弱，本地企业风险难料。一是宏观政策预警弱。国家调整宏观经济政策，必然会影响到建筑房产的经营发展，而研究国家政策及投向一直是本地企业软肋；二是安全评估预警弱。在竞标选择项目上，企业往往注重的是规模和效益，而忽略从项目与企业实际进行严格的安全评估，项目到手后勉为其难，以致安全风险难控、合同履行艰难，企业形象受损；三是融资投资预警弱。行业特点决定了建筑、房产开发企业需要大量资金运转，投入规模增速快，而企业承接项目更多依靠银行贷款和民间融资，资产负债率始终处于高位，一旦资金链断裂，后果难以想象；四是市场前景预警弱。基于房价上涨预期，一些投机性购房营造繁荣假象，助推房产开发企业急功近利，不把握市场环境变化，不遵循经济规律盲目上马开发，导致销售市场疲软。
五、工作建议
(一)造血帮扶，破解企业资金瓶颈。一是减少垫资比例。充分考虑企业的资本实力，政府性项目资金安排及渠道在原则范围内适当减少企业垫资部分，为企业运转留有余地；二是及时支付工程款。财政拨款的工程项目支付进度款时，应多从企业的角度考虑，简化手续和拨款审批环节，按施工合同约定及时支付，减轻施工单位的压力；三是解决融资难题。支持以建筑材料、工程设备、在建工程和应收账款等作为抵质押的反担保形式，鼓励金融机构从资金投入、信贷规模、贷款利率、担保费率等方面扶持企业发展；四是适当降低费税。清理规范企业上缴费税种类，在营业税、项目建设保证金、安全生产保证金、工会经费、资源费等方面能减则减，尽可能减少企业上缴费税总额。
(二)转型升级，促进企业科学发展。一是夯实人才队伍。构建多渠道、多层次人才引进和培育机制，充实紧缺岗位专业人才。对业绩突出的优秀人员，破格评定技术资格；二是培育旗舰企业。有效整合本地资源，通过兼并或重组方式，培育一两家具有较强竞争力的知名企业、品牌企业，延伸产业上下两端链条，稳妥推行咨询、设计、采购、施工、管理、服务一体化；三是引导多元发展。鼓励企业顺应市场经济的发展趋势，坚持“主业突出、多元经营”的思路，承揽范围向交通、水利、市政、安装、环保、防水、绿化、消防等领域拓展，向“高、精、专”发展；四是实施优惠政策。对晋升资质、主营业务收入大幅增长、承揽县外工程项目或提供县外建筑劳务、优质工程获奖、取得科技创新专利的企业，分别给予奖励。企业购置设备设施，给予贷款贴息政策。
(三)依法整治，规范企业经营秩序。一是严格市场准入清出。坚决执行建筑房产业有关规定，严格审查外来企业的资质等级及信用信誉情况，对不符合条件的禁止进入。同时，强化已进入企业的监督管理，对有违规违法行为且造成恶劣影响的坚决清出市场；二是加强招投标管理。严明招投标纪律，规范招投标程序，体现公开公平公正原则，完善综合评标和合理低价评标办法，提倡优质优价、优质优先，坚决遏制和打击围标串标、转包、挂靠和低于成本价报价等违法违规行为；三是实施项目兼顾平衡。当前建设固然离不开外来企业，但在吸引外来企业来平投资的同时，也要关注本地企业的经营发展，一些工程项目鼓励可以通过“抱团取暖”的方式参与，使之既能通过适当的市场竞争从外来企业那里汲取经验，又不至于在划分蛋糕时面对过于直接残酷的竞争而饿死；四是强力整顿市场秩序。继续保持高压态势，严厉打击建筑、房产开发领域违法用地、违法建设、违法销售、无资质承包等扰乱市场秩序行为，严格整治建材市场，对囤积居奇、哄抬物价、串通涨价等人、事，发现一起曝光一起，从严从快从重处理。
房地产业典型盈利模式关键成功因素
经过多年的发展，房地产行业对我国国民经济与社会发展作出了重要的贡献，同时带动了诸多相关行业的共同繁荣，但随着房价的不断上涨，需求的逐步放缓，房地产行业也开始由“黄金十年”进入“白银时代“，尤其是2013年以后，房地产业的整体库存规模显著攀升，达到存量资产饱和状态，企业盈利能力步入下行趋势，加强对房地产业典型盈利模式及可持续性发展对策的研究意义重大。
一、房地产业典型盈利模式
（一）土地开发盈利模式
1.基本形式
在出让土地以前，需要国家相关部门对土地进行一定程度的整体规划，运用统一征地、拆迁及农转用等方式对国有土地进行运作，这是土地一级开发，经过这一系列过程才能够促使土地达到一定标准，也才可以实施出让。这项业务的实施主导为政府，同时其主要运作靠市场化来完成，我国房地产业在不断发展过程中，政府也逐渐完善了各种政策来推动其进步。最初，政府采取行政干预的方式来推动房地产业的进步，而现阶段，政府以制定相关政策和监管实施的立场实施干预。值得注意的是，我国政府在房地产市场发展过程中始终处于主导地位。现阶段，我国的土地一级开发有两种主要方式，一种方式是，土地开发由市（区）级土地储备部门来执行，相关工作内容包括对资金的筹集、对规划的办理及拆迁等；另一方式是，土地开发由开发企业来执行，政府不直接参与，相关工作内容由土地开发企业自主执行。土地开发盈利模式如图1所示。
2.特点
（1）资金相对密集。这是土地一级开发过程中最主要的特点，任一项目在实施过程中都需要巨大的资金数额。
（2）融资不易。相关企业在进行土地一级开发的过程中，由于企业自身业绩和银行信用等因素，常常导致其难以短时间内筹集到更多的资金，同时，企业在经营过程中没有能够进行融资抵押的固定资产。值得注意的是，在进行土地开发的过程中，企业没有使用这部分土地的权利，因此不能够将土地作为固定资产进行抵押。
（3）风险较低。作为资源类商品，土地以最前端的部分出现在房地产整个产业当中，同时地开发过程是对土地进行交易和加工的过程，因此没有较大的价值风险的存在，相对风险低。
（二）房产开发盈利模式
1.基本形式
企业全部活动的中心为房产开发，这就是房产开发盈利模式。当房地产开发用地到达投资者手中以后，投资者就需要完成开发建设并将其出售，从而回笼资金。即通过对土地、建筑材料进行加工、生产，实现成品（可售房屋）并完成销售，获取利润。现阶段，这种开发模式是市场的主流运营模式，充分体现了房产开发企业价值实现的路径。
住宅房地产、商业房地产、工业和其他房地产等是房地产的四种主要形态。这一划分取决于物业在应用过程中产生的不同作用。住宅房地产为民众居住提供有效服务，可以促使人们安居乐业，以重要的生活资料形式在人们生活中出现；而商业房地产是土地和建筑等在应用过程中以商业经营为目的，主要设施包含建筑房屋及全部相关基础设施等。
2.房地产开发的主要成本项目
应用该模式进行经营的房地产企业主要盈利方式就是尽可能的降低生产成本并最大限度的提高产品销售价格，故该模式主要的出发点就是有效实施成本控制和进行合理的市场营销组合。现阶段房地产开发过程中需要耗费成本的环节包括以下几点：首先，土地费用。包括土地的出让金、拆迁及征用产生的补偿费等；其次，前期费用。这部分费用指的是在进行土地利用的过程中，需对其进行前期规划、设计及调查产生的费用。在房产开发全部成本当中，这部分成本相对较低；再次，工程费。即房地产企业在完成建筑安装过程中，需要使用的设备、消耗的材料及安装人员的费用等。在整体的开发成本当中，占比较高。现阶段我国房地产开发过程中，工程费约占总成本的40%左右。
两种盈利模式对比如表1所示。
二、房地产业典型盈利模式的关键成功因素
（一）土地开发盈利模式的关键成功因素
现阶段，根据我国相关政策规定，房地产企业在日常经营过程中选择这种盈利模式主要是因为在政府规定条件下能够将二级开发权利应用到这部分土地当中。因此关键成功因素包含以下几点：
首先，政府相关政策。政府颁发的一系列限制性政策是该模式应用的基础，在实际应用过程中，相关政策存在落实不充分的现象，因此土地开发盈利模式在未来的发展中将越来越受政府相关政策的影响，进一步制约企业的盈利能力。市场化的运作及政府的主导是现阶段土地开发的主流发展方向，企业在政府赋予一级开发权利的同时，还将部分二级开发的权利交予开发商，这样才能实现房地产企业的可持续性发展，减少对政策的过度依赖。明显的周期性是我国房地产行业的重要特点，政府的调控是行业产生明显周期的主要原因，房地产业对国家宏观经济运行的影响也日趋显著。
其次，组织与财务因素。在社会经济不断进步的背景下，现阶段我国能够进行一级土地开发的企业越来越多，在这种情况下，有效限制房地产企业实施土地一级开发的政策包括信贷和土地开发资金要求。根据国内金融机构的信贷政策，目前需要对土地储备贷款的发放进行严格的控制，从而也限制了较小规模的企业无法顺利进行土地一级开发。
（二）房产开发盈利模式的关键成功因素
房地产企业在应用这种模式进行经营管理的过程中，需要对多种因素进行全面的考量，其中不仅包含该产业的内部环境因素，同时还包括企业内部的人才、资金和管理等多种因素。
1.产业及环境因素
在对这一影响因素进行探讨的过程中，首先要从政府的相关产业政策入手，房地产企业日常经营过程中所面临的基础环境受政府的信贷、税收等政策影响严重。国家根据宏观经济的运行趋势、房地产行业的发展状况，会适时调整行业相关的政策导向，从而也使房地产行业形成周期性特征。房地产企业必须时刻关注政府的产业政策变化，因势利导。再次，就是房地产企业同政府的关系。目前，房地产企业除受优胜劣汰的市场法则主导以外，还需与各级政府建立良好的合作关系。我国土地法定为政府所有，在房地产企业在盈利过程中，势必受到政府相关部门关于规划指标、税收优惠、信贷政策的综合影响，所以企业与政府处理好关系也至关重要。
2.组织与财务因素
房地产企业的规模与现金流、抗风险能力呈正相关，企业规模越大，现金流就相对充足，抗风险能力越强。现阶段，我国房地产企业数量较多，且多数规模较小，集中度偏低，资金实力与融资能力较差。随着国家信贷政策与风险管控的趋紧，房地产行业融资渠道与成本也相应增加。房地产企业必须有效拓宽内部和外部融资渠道，才能确保资金供给，实现长期、稳健发展。房地产企业除运用传统的银行融资方式以外，还可以尝试通过房地产信托、回租融资等方式进行融资。
三、我国房地产企业可持续发展的对策
（一）构建科学的房地产企业盈利模式
1.积极转变企业盈利方式
由于土地招拍挂广泛实施，土地开发盈利模式受到严重限制，依靠土地整理的一级开发模式盈利空间被大大压缩，房地产开发企业只有依靠房产开发盈利模式来获取利润。房地产企业只有在实践中不断提高自身的规划、设计和运营等能力，才能在行业内占得先机，谋求长远、稳健的发展。
2.优化盈利结构
伴随着我国城市化的快速推进，房地产行业在今后的一段时期内继续高速发展，房地产市场也将日趋成熟。新房市场与存量房市场将形成平稳过渡，如何在这种情况下，进一步优化盈利结构是房地产企业的重中之重。在资金正常流转的基础上，不断提高持有型物业，增加对金融性收益产品的重视愈发重要。
3.丰富盈利方法及来源
在现阶段房地产企业经营管理中，不断丰富企业盈利方法及来源也尤为重要。大多数房地产开发企业都尝试着采取联合开发、与基金合作开发等模式对盈利途径进行探索，这样一来企业不再受制于土地资源、融资渠道、管理能力的限制，投资机会大大增加。
（二）增强房地产企业的竞争实力
1.强化价值链定位
在市场经济快速发展的背景下，房地产企业在日常经营管理过程中逐渐意识到，整个产业价值链中，自身环节会是存在不足的，这些不足也会严重影响价值链的稳定。房地产企业主要从以下四个环节提高自身竞争力即可，分别为采购、人力资源管理、技术开发和企业基础设施。房地产企业在长期的经营过程中，要想提高自身竞争力，必须将采购、人力资源管理、技术开发和基础设施建设等四个环节融入企业的战略发展之中，从而实现自身环节在产业价值链中的合理定位。现阶段，相当一部分房地产企业仍属于机会发展型，这类企业只有在发展中通过强化自身实力才能继续赢得市场竞争力，在持续优化组织结构和创新管理制度的同时，不断降低生产成本，创造更多经济效益。
2.加强人力资源管理
房地产企业在发展过程中，是否能获得平稳、长足利润，与人才的储备与应用具有重要的关联。现阶段，很多高素质人才在从事房地产工作，企业要想得到长期可持续发展，必须制定有效的管理制度和策略，促使员工充分发挥自身价值，不断挖掘自身潜力，在公司的投资、管理、运营上起到关键作用，对于增加企业的核心竞争力意义重大。现阶段我国房地产企业应及时转变传统的粗放型人力资源管理方式，积极探索、制定并实施完善的激励机制，促使员工充分发挥其主观能动性，在工作中勤勉履职，与企业实现共同发展。
伴随城镇化进程的加快，我国房地产业也迎来了巨大的发展契机，本文对房地产业的典型盈利模式及可持续性发展进行了较为详细的探讨，希望能对房地产企业在现阶段发展过程中盈利模式的转变给予一定启发。从土地开发和房产开发两种盈利模式及其可持续性发展来看，未来的房地产企业在发展中首先应构建科学的房地产企业盈利模式，其次就是通过加强价值链定位及人力资源管理等方式逐渐提高企业的核心竞争力。
参考文献：
[1]程娅.大型房地产企业盈利模式及其评价体系研究[D].湖北大学，2012.
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[5]史杰.中国企业创业模式及其关键成功因素研究[D].内蒙古财经大学，2013.
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[7]杭欣.新型房地产盈利模式初探[D].西南财经大学，2010.
【关键词】房地产开发；县域；社会效益；教育地产；节能减排
随着我国房地产产业的蓬勃发展，县域房地产越来越成为房地产开发的热点。发展县域房地产业不但是房地产事业的新热点，更具有重要的现实意义。因此在县域房地产经济开发事业中，必须结合县域房地产开发的特点，通过合理的改造，把县域房地产经济开发打造成为县域经济新的增长点。
1 在房地产业刚开始发展的时候，我国房地产开发项目主要以一线城市、二线城市为主。但是近年来，随着大城市房地产市场逐渐饱和，县域房地产开发正在成为很多房地产企业新的发展方向。但是目前县域地方经济开发中也存在着不少问题：
1.1 重利润、轻公益。部分开发商在进行县域房地产开发过程中过于注重追求利润，不重视社会效益和环境效益，导致一些开发的产品科技含量不高，质量不合格，建设品位低。
1.2 物业管理意识淡薄。物业管理是房地产开发业的持续，属于房地产开发业的一个序列，是一个十分重要的行业。开发企业存在重开发，轻管理，重盈利，轻服务，重宣传，轻兑现的现象。物业管理不配套，发展严重滞后。物业管理发展的水平是衡量“居者优其屋”一个重要的指标要素。
1.3 住房供应结构不合理。县域与城市需求客群对价格的理解不同，厌恶昂贵与花哨，其价值与价格的矛盾突显。目前我国很多中小城市和县城都存在结构性供需不平衡的现象。特别是在县域房地产开发中，房产开发往往首先以中高档住宅小区为主。中小户型等中低价位的住宅小区稀缺，而高层、小高层、联体排屋等高档住宅占市场份额过大，住房供需的结构性矛盾非常突出。
通常开发商都习惯的把城市的项目开发模式直接带入县域，在缺乏了解和充分市调的情况下盲目的追求规模和档次。其实县域房地产开发不必盲目追求高档。一是县域范围内的城市建设落后，居住理念保守，购房者对档次、品味乃至房型的优劣还没有形成鲜明概念；二是大部分县城还处在城乡结合的半农村，县域人均收入低，先解决居住的问题，才能再谈起提升住宅品质。
2 结合我国县域经济发展现状和房地产经纪开发现状，笔者认为进行县域地产经济开发应从以下几方面着手：
2.1 规划先行，注重社会综合效益。县域房地产开发，必须与教育、医疗规划结合发展。
我国历来有重视教育的传统，古代有“孟母三迁”的故事，现在社会中，教育配套也成为很多家庭选择楼盘的主要考量之一。房地产开发中的教育设施规划，结合县域地方特色，可采用新区教育配套、学区旧城改造以及自建学校等方式。虽然县域房产开发与大城市房产开发有很多不同点，但是在进行教育设施规划时刻借鉴时下大城市流行的“教育地产”概念。房地产是一个支柱性产业，而教育也在走向产业化。当房地产与教育两大产业结合的时候，教育地产应运而生。作为中国原有的教育模式，学校是政府主办的，办教育是政府的事情。房地产企业作为民间资本，在房产开发过程中，可把教育配套当做投资教育产业。这样即解决了房产开发过程中的教育设施配套问题，又缓解了政府办教育经费不足的问题。
我国正进入老龄化社会，对于医疗资源的需求尤其强烈，因此除了教育设施以外，医疗资源也是很多家庭在选购楼盘的考虑因素。因此在县域房地产开发过程中，应特别注重周围的教育设施是否完善和医疗资源是否丰富。随着城市化进程的加快，群众生活水平的提高，市民对卫生服务需求愈来愈呈现多样化，但是百姓就医还存在诸多不便之处，因此以社区为依托的新的卫生服务模式可以提供方便快捷、直接进入社区家庭的基本医疗服务。
2.2 房地产开发与旧城改造相结合。随着经济、社会的发展，人们对城市的要求必然不断改变。在正常的发展状态下，城市更新是伴随经济增长自然实现的。旧城改造为房地产开发提供土地和需求。旧城改造将使城市土地功能发生改变，在旧城改造过程中，提供了土地新兴功能的房地产项目进行开发，同时被拆迁的居民也需要房地产的居住产品来安置。旧城改造是历史必然的过程，旧城改造不但改变了县域的破旧面貌，也提高了县域居民的生活水平。通过房产开发对县域进行重新布局，将一改原来城区内陈旧杂乱的状况，提升土地价值，促进整个城市升级。房地产开发必须以尊重公共利益为首要，探索出旧城改造开发的有效模式，充分展现了它所承载的区域优势和自然禀赋。房地产开发与县域旧城改造相结合不仅有其经济意义，更有社会价值。在全新的旧城改造模式中，土地的利用价值得到更充分的体现。
在旧城改造过程中，除了应与当地县域特色相适应以外，更应把旧城改造融入当地经济。产业特色是旧城改造中不可忽视的重要内容，可以说产业特色是旧城改造的重要依据。要推动城市的和谐健康发展，仅有高楼大厦和优越的物质环境是远远不够的，富有活力的经济环境是城市健康持续发展的重要保障。脱离开经济支持的旧区改造活动很难成功。因此，在探寻房地产开发与旧城改造新模式的过程中应以发挥产业特色为目标，以解决破败地段和人民生活质量问手段，在旧城改造的同时推动特色产业发展。
2.3 房地产开发与自然环境和民居特色等当地特色相结合。所谓地域特色就是某地区在历史积淀、文化背景、空问形态、民风风俗、物质构成、自然条件、经济条件及人们的价值观等各方面的特点。
历史文化特色是体现县域特色的重要内容。在建设现代化社区的同时，保持并发展县域既有的历史文化特色，给各种传统文化活动和怀旧情结提供载体。
地理特色和空间形态特色。县域的地理特征和县域原有的空间形态也是地域特色的重要内容。在房产开发中，应充分体现县域的地理特征和原有的空间形态，才能真正实现城市的地域特色。县域的面貌和整体形象不仅仅取决于一幢幢单独的建筑，而在于和谐的外部环境、建筑物之间良好的相互关系以及丰富的空间场所。
民俗文化是一个地方传统文化在民间的体现，是体现县域特色的现实途径。
每个地方蕴涵着丰富多样的民俗文化，从房产开发中发掘和保护特色民俗文化是房地产经济开发中不容忽视的重要工作。如在两广地区突出骑楼建筑的建筑特色，可以让居民在享受现代生活便捷方便的同时，又延续商业功能和民俗特点。
2.4 保护环境、节能减排。在进行县域房产开发时，不管是政府还是房地产开发企业都应积极倡行绿色开发。绿色房产开发不仅提高了居民生活的舒适度，还降低了能耗，助力了国家节能减排的任务。绿色房产开发是一项系统工程，除了传统的太阳能光热系统、风电系统外，应加强新产生的地源热泵系统、污水源热泵系统的技术推广，促进合理的投资、规模、功能、施工和装修标准。从经济角度来说，推进节能减排，实现全生命周期内建筑成本最优化。根据我国刚刚通过的节约能源法，开发商在进行房产开发时应承担建筑节能减排的责任。
房产开发节能减排，同时也是居民的需求。随着房地产业不断地发展，消费者除了注重硬性需求的同时，对建筑空间和使用的科技含量、舒适化都提出了更高的要求。注重节能性，在合理的投资下实现经济运行费用；长期使用可靠性，保证运行的稳定、安全。配合室内装修，突出文化品位与智能化，使居住空间具有丰富的控制和计量功能。
2010年房地产调控政策密集出台，在“国十一条”严控开发商囤地、力图降低企业杠杆率的监管框架下，对房地产开发领域的信贷将更加严格谨慎。由于一线城市各方面的压力和政策的调控，未来中国城市化重心将更多转向中小城市以及县城。我国城市化进程的加快，也将为县域房地产经济开发带来新的契机和发展空间。
参考文献
[1] 中山―二线城市开发热潮的兴奋点.房地产导刊.2007
[2] 二线城市房地产开发如何进行成本控制.房地产导刊.2010
关键词：房地产、税务筹划、所得税、土地增值税
税务筹划是随着市场经济运行的规范化、法制化以及公民依法纳税的意识提高而出现的，随着市场经济体制的不断完善，税务筹划将具有更广阔的发展前景。房地产开发企业要在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须对纳税活动进行全方位、多层次的运筹。
所谓税务筹划，是纳税人在国家税收法律规定许可范围内，通过对投资、经营、核算等一系列经济活动的事先安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切税收优惠政策和运用税收法规所允许的技术差异，从而达到尽可能降低税收负担或递延缴纳税款的目的，以使纳税人获得最大的经济利益。
在对房地产项目税收进行筹划之前，有必要先了解一下当前房地产项目税收立法整体情况。一个房地产项目从招投标、开发、建设到销售（转让）过程主要涉及以下这些税种：企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等，相对应的法规为各税种暂行条例及其实施细则以及财政、税收部门的规章、通知、批复等。
因此，进行税务筹划，必须是在充分了解国家税收政策的基础上结合企业的自身情况进行。税务筹划的分类主要可以分为分行业、分税种、根据经营活动三种类别进行筹划。房地产项目可以从企业的经营活动以及区分不同税种进行税务筹划。
一、根据房地产企业的应缴纳的税种进行税务筹划
一般来说，房地产企业需要缴纳所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等。根据税种进行税务筹划，主要是通过减免税政策、税法的模糊性、选择性、数量性条文等进行税务筹划，还可以通过税基、税率、税额避税的方法进行节税。房地产企业需要承担的税种主要是营业税以及企业所得税，而5%的营业税以及在此基础上附加的教育附加与城建是根据企业的销售额征收的，因而节税空间不大。接下来主要从企业所得税、土地增值税两个税种简单介绍一下税种的税务筹划。
（一）、企业所得税的税务筹划
根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》的规定在我国境内实行独立经济核算的企业或者组织，应当就其生产、经营所得和其他所得缴纳企业所得税。因此房地产企业从房地产开发经营和其他经营活动取得的所得，是企业所得税的征收对象，同时还包括对外投资产生的股息、利息、租金、转让各类资产、特许权使用费等所得。目前，内资房地产企业的企业所得税为25%。
（二）、土地增值税的税务筹划
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应缴纳土地增值税。该税种是针对房地产市场而设的特殊税种，因此更有必要进对土地增值税进行税务筹划。
1、根据土地增值税的征税范围进行筹划
土地增值税的征税范围为：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物行为，不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此，像房地产中的代建房行为就是应该属于劳务行为，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。
2、利用土地增值税起征点作税收筹划
土地增值税的起征点为：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％，免征土地增值税。利用这一规定，纳税人在建造普通标准住宅出售时，应考虑增值额增加带来的收益和放弃起征点的优惠而增加的税收负担之间的关系，否则增值率稍高于起征点就会带来损失。
阳光房地产开发公司建造一幢普通标准住宅，取得销售收入693万元。该公司为建造普通标准住宅支付的地价款为100万元，建造此楼投入了300万元的房地产开发成本（其中：土地征用及拆迁补偿费40万元，前期工程费40万元，建筑安装工程费100万元，基础设施费，开发间接费用40万元），房地产开发费用为40万元，与转让房地产有关的税金为55万元。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用以外，还可以加计扣除（100+300）×20%=80万元。因此，该房地产企业的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根据税法规定应按30%的税率缴纳土地增值税（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4万元。企业税后利润为693-100-300-40-80-55-35.4=82.6万元。如果该企业进行纳税筹划，将该批住宅的出售价格降低为690万元，则该公司的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为690-100-300-40-80-55=115万元。进行纳税筹划后使企业减轻税收负担115-82.6=32.4万元。
3、利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。而增值率=增值额 / 扣除项目，因此适当增加分母，即扣除项目，可以降低增值率，适用较低的税率，达到降低税负的效果。
税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《土地增值税暂行条例实施细则》中做了明确规定，房地产企业可以选择适当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的 10%以内计算扣除。房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。
二、根据房地产企业的经营活动进行税务筹划
（一）.利用不同的资金筹措方式进行税收筹划
房地产开发企业对资金的需求量较大，如何更好地筹措资金，对公司的经营起着至关重要的作用。从税收的角度来看，不同的筹资模式方式公司所承担的税收负担是不同的。
假设2011年1月份阳光房地产开发公司新开发一个项目，需要资金1000万元，由于公司采用的筹措资金的方式不同，对公司的税负影响也必然不同。
如果企业选择银行贷款融资方式，按年利率6%计算，每年需要支付利息60万元，根据税法规定，该利息费用可以在税前扣除，因此采用银行贷款融资方式融资，对公司利润的影响额为60万元，可以为公司节税60×25%=15万元；如果阳光房地产开发公司经过批准发行债券融资，公司债券可以对社会公开发行，也可以局限于企业内部职工发行。税法规定资本红息不得在税前扣除，而债券利息可以作为费用在税前列支。如果债券年利率为10%，则通过债券融资对公司利润的影响为100万元，即采用发行债券的方式融资可以为企业节税25（100×25%）万元。采用上述两种方式融资，都可以达到节税的目的，只是影响程度有所不同，但如果企业通过发行股票的方式进行融资，由于发行股票属于权益资金模式，只能按税后利润分配，所以不能有效降低税基。
（二）、通过不同的投资方式进行税务筹划
根据我国现行税法规定，投资收益、经营收入及利息收入涉及的税目与税率是不同的，会产生同样的投资收入所对应的税负不同的情况。因此出于对节税利益的追求，可以通过将不同性质的收入进行相互转换达到税收筹划的效果。
譬如阳光房地产公司有500万的闲置资金，希望与某房地产开发公司A进行合作，至于采用什么样的方式进行合作很有讲究，毕竟采用何种方式进行合作将直接对阳光房地产公司的今后取得的合作收入的纳税活动产生决定性的影响。
阳光房地产公司主要可以采取三种方式与A公司进行合作：第一种是直接将500万作为出资与A公司进行合作开发房产；第二种是通过金融机构将500万资金出借给A公司参与房产开发；第三种是采取投资入股方式参与房产开发。
假设阳光房地产公司在1年以后中途退出该房产开发项目，经与A公司协商，分得现金100万。第一种方式下，100万收入按税法规定作为项目收入分利。由于阳光房地产公司出资金，其收入不分摊任何成本，在公司分得100万元时，相当于公司将合作开发的房产中属于自己的部分转让给A公司，转让价格为600万元。转让收入需要缴纳不动产销售的营业税及附加、企业所得税。其中营业税及附加为33万元，企业所得税16.75万元，税后收入为50.25万元。第二种方式下，假设阳光房地产公司通过金融机构将500万借给A公司。1年后阳光房地产公司同样收回100万元，其作为利息收入，应缴纳金融业营业税及附加5.5万元，企业所得税23.625万元，税后利润70.875万元。在第三种情况下，房产完工销售后分回股利100万元。由于两个公司的税率相同，公司100万税后利润不需要补税，即阳光房地产公司所获经济利益为100万元。从以上三种投资方式看第三种税负最轻，但要承担经营风险，而且B公司不负责还本。第一种与第二种相比，第一种投资方式税负较重，但是阳光房地产公司直接参与了房产开发项目，获得开发经验。在实际操作中，由于经营收入、利息收入、以及分红收入在收入性质上可以相互转让，企业可以结合自己公司的实际情况、实际需求来确定经营投资方式以减轻税收负担。
（三）、合作建房的税务筹划
【关键词】住宅小区；物业管理；发展与完善
物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。[1]物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。
一、物业管理的质量和服务效果对房产价值的影响
现今物业管理已经成为了在房产开发行业中不可或缺的一部分。虽然物业管理不能对房价起最终的决定性作用，但也起到了影响的作用。良好的物业管理可以让房产本身保值增值，相反将会影响房产自身的价值。
房产是固定的资产，是不动物。物业本身是无形的，它是通过有形的展示才能够体现出来自身的价值。房地产通过物业得以提升自身价值，物业管理的成果也通过房产得以展示。所以两者之间有着相辅相成的关系。品质不佳的物业管理会使同水平的房产失去自身价值。房地产竞争日益增大，楼盘相临、房价接近，对于消费者来说物业服务就显得尤为重要了。如果因为物业服务拖了后腿，整个房产价值甚至开发商的声誉可能都会受到影响。良好的物业管理可以提升房地产的自身价值。物业管理作为房地产开发经营的派生和延续，其管理与服务质量的好坏，将直接影响房 地产开发经营的前景。
二、物业管理对房地产销售价格的影响
在一级市场上房地产的销售价格受到位置、规划设计、施工质量、周围环境、自身品牌等多种因素的影响，由于房地产自身价值量大，流动性差的特点，加之目前一级市场上大多采用期房销售的方式，使得购买者在选择项目时十分注重开发商、建筑商与服务商（物业管理公司）的品牌，因为品牌作为一种无形资产是良好信誉的集中体现，通常一个在市场上知名度和美誉度高的物业管理公司对房地产项目的品质及价格的提升具有很大帮助，往往可以形成一个卖点，而且其对销售价格的影响相对开发商和建筑商而言的特殊性在于：开发商和建筑商只有经过一定程度的投入并达到法规的要求后才能制定价格对外销售，而且他们对销售价格的影响绝大部分都是可以量化的；而作为服务商的物业管理公司却在没有开始服务的时候已经对销售价格产生了影响，并且是很难予以量化的。由此可见，物业管理对一级市场上房地产销售价格的影响主要是通过企业的品牌，树立了购买者对项目的信心，产生了对项目今后使用的良好预期来实现的，因此在制定销售价格时应该充分考虑物业管理因素，对其影响进行正确地评估。
在二级市场上，物业管理是通过大量、具体和持续地管理和服务来影响房地产价格的。影响二级市场上房地产成交价格的因素往往比一级市场多且更加复杂，这主要是因为交易双方的信息非常不对称，同时包括前任业主自身的身份地位及其发展变化情况都会通过影响购买者的心理进而使价格产生浮动。为了能够更清楚地说明问题，本文只是从的房地产估价的角度出发，来分析物业管理对房地产客观合理价格的影响，指出房地产估价过程中在哪些方面应该考虑物业管理的因素，从而使估价结果更为贴近估价对象真实的价值。
三、物业管理对房地产的品牌效应的影响
随着人们生活水平的提高，人们对工作环境和居住环 境越来越关注。良好的物业管理服务能给人们带来舒适、优美、安全的工作和居住环境；反之，则让人感到不舒服，甚至觉得买房等于买气受。笔者做过市场调查：物业管理好的楼盘一直好销，而物业管理遭到投诉的楼盘，销售极差。这说明物业管理对房地产的销售有着非常直接的影响。
从财富积累的角度来看，良好的物业管理可延长物业的使用寿命，充分发挥物业的使用价值。缺乏良好的物业管理常导致物业内部设施运行不良，加速物业物理损耗的速度，使物业使用价值超前消耗，造成财富的巨大浪费。
物业管理的社会化和专业化的良性发展，是和房地产综合开发的经济体制改革相适应的，它使房地产开发、经营、服务有机地结合起来，具有繁荣和完善房地产市场的作用。物业管理是房地产广泛意义的售后服务。良好的物业管理能充分发挥物业设施及其环境效益的整体功能，促进人居环境的改善，从而有助于人际关系的融洽。优质的物业管理本身即可免除业主和租用户的后顾之忧，增强他们对房地产开发企业的信心，建立房地产综合开发企业在公众中的良好形象，这本身也是企业最形象最实惠的广告，具有提高房地产开发企业声誉的作用。
关键词:房地产企业 税负 成本管理 纳税筹划
房地产企业税务管理涉及生产经营全过程,不但涉税品种繁多，而且房地企业实行交叉征收而形成双重流转税负担(即重复课税),如土地转让环节从交纳土地出让金开始至办理土地变性、过户手续，先后交纳三次契税,同时交纳营业税、城建税、土地增值税、印花税等;房屋建造阶段由施工方交纳营业税、城建税、印花税等; 房产销售阶段由地产商交纳的营业税、城建税、教育附加、印花税、土地增值税、企业所得税及各种附加费等;房产保有阶段的房产税和土地使用税等等。据有关数据调查显示，我国房地产企业的税负明显高于各行业的平均水平。为此，作者从节税空间大的税种入手,分税种探讨了合理降低房地产企业税负的方法，以期降低生产成本，提高企业的获利能力。
一、土地增值税纳税管理
房地产企业税负中土地增值税占有较大比重,采用扣除法和评估法计算增值额,实行四级超率累进,税收负担高于企业所得税。所以,从房地产立项阶段就应该考虑纳税筹划问题,选择较优方案,降低土地增值税税负。
(一)避免盲目追求高售价，合理利用税收优惠政策
利用国家税收优惠政策合理避税是减轻房地产企业税负的关键控制点。合理避税不是偷税漏税，是通过科学的选择经济业务和合理的会计核算方法来避免或减少应税额。我国《土地增值税暂行条例》规定中对普通标准住宅有优惠政策，规定增值额未超过扣除项目金额20％的可以免征土地增值税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。所以房地产企业应充分利用这些有利因素，多建造普通标准住宅，如再搞其它开发设计应合理制订住宅的面积与销售价格，对比增加税负与享受优惠政策之间的收益关系，找出效益最高的经济方案。
(二)正确核算开发成本，防止少计漏计
开发成本是指房屋及配套设施成本、土地使用权支付成本和开发成本，它们包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。开发成本是房产开发企业的主要成本，全面、正确计量开发成本对土地增值税有直接影响，开发成本不仅是构成计算土地增值税增值额可扣除项目的重要部分，还是可扣除开发费用与加计20％的计量基数。一些房地产企业将开发成本作为税收筹划目标，建立诸多避税链公司，加大开发成本，通过由低税负公司向高税负的房产开发企业转移费用的方式，以达到避税的目的。
(三)合理把握土地增值税清算时间，避免不必要的纳税损失
企业每年都要进行企业所得税的清算缴纳，企业缴纳的土地增值税是所得税前可列支项目，项目符合完工条件当年即要结转利润缴纳所得税。但是在实际当中，许多地方的所得税清算时间要早于土地增值税时间，而这种时差就客观造成了项目所得税清算与土地增值税无法提前列支的矛盾，造成多交所得税。目前，仍然没切实可行的解决办法来缓解这一矛盾。因此，房地产企业必须合理把握土地增值税的清算时间，如果项目的所得税基本已缴纳完，再清算缴纳土地增值税，所得税收入就与土地增值税清算款项没有相匹配的内容，其后果就是以前年度多交所得税，而以后年度缴纳土地增值税后如亏损，就再无利润用以弥补了。一般来说，房地产企业项目应做好所得税缴纳节奏，尽快将尾盘分配处理，在所得税缴纳年度内同时完成土地增值税的清算。
二、企业所得税管理
房地产企业应加强内部控制，积极进行有效的所得税管理，根据所开发项目的实际情况进行准确的利润率测试，如果实际毛利率较低时，可与税务部门进行有效的协调沟通，尽量降低计税毛利率；对现行所得税政策进行全面的分析和理解，严格实施收入确认制度，避免多报、重报而增加税负；应注意税前扣除项目的比例，根据具体情况全面分析各种定额费用，应尽量扣除比例范围以内的费用，以降低企业税负。实务应关注：一是，在未取得全额发票的出包工程办理结算时，在相关资料齐全的条件下，其发票不足金额可以预提，但必须低于合同总金额的10％；二是，对尚未建造或尚未完工的公共配套设施，可按预算造价合理预提建造费用；三是，应向政府上交但尚未上交的物业完善费用和报批报建费用可以按规定预提。因此，在项目完工年度，如不能在所得税汇算清缴前取得发票，则造成未取得发票的建筑安装费用不能列支当期成本。而在以后年度则可能无收入相配比，造成前期多交所得税。因此，在完工年度，房产开发公司要加强与施工方的协调工作，尽可能取得发票。
三、营业税管理
合理安排收款方式，规避代收费用，对于收取销售房款的多交营业税房地产开发企业，大多会为其它部门代收一些费用，这些费用可看作价外费用，但无论进行何种财务会计核算，都应列入营业额计算应纳营业税。税法规定，房产开发企业除符合条件代收的政府性基金或者行政事业性收费与代收的住房专项维修基金外，其他代收款项均需并入销售收入一起缴纳营业税。因此，为了避免这种情况额外增加税收负担，房地产企业在向客户交房前应做好合理的收费设计。另外《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》规定，物业管理企业代有关部门收取的房租、维修基金、燃（煤）气费、电费和水费等，属于营业税“服务业”税目中的“”业务，不计入征营业税范围。因此，房地产企业可将以上收取的费用转移给物业管理企业，以有效降低营业税负担。
总而言之，在税法日益完善的今天，房地产企业必须深入的研究和理解国家税收政策及优惠政策，在以政策为导向的前提下最大程度的减轻税负，提高成本效益，为企业的持续发展奠定良好基础。
参考文献：
1.分散收入筹划法
土地增值税按次征收，根据每次清算时的增值率来确定税率，增值率越高，计算土地增值税时所采用的税率就越高。增值率共有四个临界线，20%是第一个临界线，房地产企业所建设的普通住宅在出售时，如果增值率在20%以内，那么就免征土地增值税。第二个临界线是50%，超过20%但未超过50%的增值部分适用30%的税率。第三个临界线是100%，超过50%但未超过100%的增值部分适用40%的税率。最后一个临界线是200%，超过100%但未超过200%的增值部分按照50%的税率进行征收，而超过200%的增值部分则按照60%的税率进行征收。由此可见，合理分解房地产销售收入，使计算土地增值税的收入项目金额降低，是减少土地增值税支出的一个有效方法。房地产企业在建设房屋的过程中，涉及的工序和业务众多。对于一些能够独立核算的工序和业务，企业可以根据其性质及适用的税收政策加以分解或加以组合。首先，能够不作为土地增值税收入项目的应当完全剥离开来。为此，企业需要认真研读土地增值税收入项目的相关内容，深入了解收入项目的审核标准，进而结合企业自身的收入来源找出剥离对象，以降低计算土地增值税时的收入项目金额。其次，各个分散的工序和业务往往具有不同的组合方式，通常都存在一个合理降低税收支出的最佳组合方式。房地产企业可以将所有收入支出项目进行分解，然后系统性地计算各种组合方式的实际税收支出，从而找出能够合理降低税负的方法。
2.合理定价筹划法
计算土地增值税时的收入项目金额直接与房屋的售价相关，因而房地产企业的定价策略是对土地增值税支出金额起决定性作用的重要因素之一。企业对其税收进行筹划，最终的目的是实现企业的经营发展目标，而不仅仅是减少其税收的支出。因此，房地产企业在对其土地增值税进行筹划时，不能仅考虑税收支出，而应该从企业的经营发展目标出发，进行全面的筹划。在为其待出售房屋进行定价时，将税收考虑在内，以特定的经营发展目标为出发点，进行合理定价，是房地产企业对其土地增值税进行税收筹划的有效方式。如果企业目前的经营目标是利润最大化，那么就可以据此来计算有效的定价区间。土地增值税的税率共有五个，分别是0，30%，40%，50%和60%，对应着20%，50%，100%和200%的房地产增值率。企业首先根据增值率的四个临界点以及相关税收政策计算出相应的最高定价系数，然后根据利润最大化原则计算出最低定价系数，从而确定有效的定价区间。最后，企业只需要根据扣除项目金额即成本来选择不同的定价区间，再参考市场销售情况以及同行业类似房屋的销售价格确定最终的房屋出售价格。
二、从扣除项目角度进行税收筹划
1.土地取得成本和房地产开发成本相关筹划
土地取得成本和房地产开发成本对房地产企业来说是两项最大的成本，同时也是土地增值税的扣除项目中金额较大的两项。因而，在制定税收筹划方案时，应当对土地取得成本和房地产开发成本给予足够的重视。与此相关的税收筹划主要从企业经营计划层面入手，具体体现在开发项目的规划和选择上，这也是一种事前筹划的思想。在计划开发项目的前期，房地产企业就应当具有税收筹划的意识，在比较各个开发项目的土地取得成本和房地产开发成本的同时，也要充分考虑其对土地增值税的影响。虽然此时各种信息都还不充分，内外部环境也还存在较大的不确定性，但还是需要在事前做一份大致的预算。土地取得成本和房地产开发成本是房地产企业面临的两大主要成本，往往可以根据现有信息和以往的开发经验做出一个初略的估计。在做初步预算时，只要将土地增值税考虑其中，不仅关注土地取得成本和房地产开发成本本身对企业利润的影响，还充分考虑其对土地增值税的影响，那么就能够对项目的盈利性做出更加准确的预测，使企业的选择更加合理。
2.利息支出相关筹划
根据土地增值税相关规定，房地产企业在进行房产开发的过程中所发生的利息支出，在计算土地增值税时有两种扣除方式。第一种是将其利息支出予以据实扣除，但不得超过按照商业银行的同类同期贷款利率所计算出的金额。除此之外的其他房地产开发费用则按照取得对应土地使用权所支付的金额和房产开发所付出成本的金额之和的5%以内予以计算并扣除。其适用条件是房地产企业的该利息支出能够按照所转让的房产项目计算分摊，并且能够提供相关金融机构的贷款证明。第二种是利息支出连带其他房地产开发费用一并作为房地产开发费用，按照取得对应土地使用权所支付的金额与房产开发所付出成本的金额之和的10%以内予以计算并扣除。其适用条件是房地产企业不能够按照所转让的房产项目计算并分摊相应的利息支出，或者不能够提供相关金融机构的贷款证明。由此可以看出，虽然两种扣除方式的适用条件不同，但对于房地产企业来说是具有一定选择性的，特别是当企业能够按照不同的房产项目对其利息支出进行恰当的计算分摊并能够提供相关金融机构的贷款证明时，企业可以在两种扣除方式之间进行自由的选择。经过初步分析就可以发现，利息支出如果在所有开发费用中占比较大，那么采用第一种据实扣除的方式将更有利，而当利息支出在所有开发费用中占比较小时，则采用第二种一并扣除的方式会更好。
3.代收费用相关筹划
关键词：纳税筹划；合理避税；避税方法
房地产企业作为国民经济的支柱产业，其生产经营活动非常广泛，也非常复杂，具有所需资金大、开发建设周期长、开发经营复杂、开发产品商品性等特点。房地产行业的特殊性必然决定了其纳税问题的复杂多变和避税筹划技巧运用的灵活多样。
税收优惠政策是国家发给企业的“税收优惠券”，利用税收优惠政策减少应纳税额和降低税负是所有纳税筹划方法中风险最小的一种，并且是国家完全认可的避税方法。通晓、理解、用足税收优惠政策能使年营业额巨大的房地产企业成功、有效、安全地规避掉巨额税款，从而将利润最大限度地留归企业。
避税是一种非违法的行为，而纳税人从自身经济利益最大化出发进行避税筹划，
是客观存在的。下面就介绍几种常见的避税方法。
一、利用台作开发方式合理避税
利用此方法可以通过经营收入利息收入以及分红收入在收入性质上可以相互转化，企业可以根据实际需要选择恰当的经营方式以减轻税收负担。
例：甲公司拟投入资金200万与乙公司合作开发一个商住楼项目。甲公司可采取以下几种方法与乙公司合作；
1甲公司出资200万与乙合作开发该商住楼，
2甲公司可通过银行把200万元出借给乙公司参与该商住楼开发
3甲公司可以采取投资入股方式参与该商住楼开发
筹划分析；现假定甲公司1年后中途退出该商住楼开发项目，经与乙公司协商分得现金40万元。
方案一：合作开发
甲公司与乙公司合作开发该商住楼，1年后所得为40万元，收入按税法规定作为项目收入分利，由于甲公司出资金其收入不分摊任何成本。在公司分得40万时，相当于公司将合作开发的商住楼中属于自己的部分转让给了乙公司，转让价格240万元，转让收入需缴纳不动产销售的营业税及附加费、土地增值税、印花税、所得税后方为所得。
方案二；出借资金
假如甲公司通过银行将200万元借给乙公司，利率为5％，1年后甲公司同样收回40万元，其作为利息收入应缴金融业营业税及附加、所得税后方为所得。
方案三；投资入股，商务楼完工销售后分回股利。
由于甲、乙两个公司税率相同，公司40万元税后利润不需补税即甲公司所获经济利益为40万元。
筹划结果；
从上面的比较可以看出这三种方案单从节税角度看，第三种方案为最佳。即甲公司将200万作为投资入股，分回的40万税后利润不需要补税，成为甲公司实际获得的经济利益。
二、利用股权转让方式合理避税
例；某房地产开发公司，在一海边城市开发一幢五星级酒楼，出售给一外国投资者，开发成本18亿元售价28亿元，按规定此项业务应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税约1.77亿元(计算过程略)
筹划分析；
该房地产开发公司可以先投资成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定资产建成后，再将大酒店股权全部转让给外国投资者，则可免除上述税款，具体的操作过程如下：
第一步；联合其他股东共同出资，设立一控股子公司“某某大酒店”，某某大酒店拥有法人资格独立核算。
第二部；某某大酒店进行固定资产建设，相关建设资金由房产开发公司提供，并作应付款项处理
第三部；固定资产建成后，房产公司将拥有大酒店的股权全部转让给外国投资者，房产公司收回股权转让价款及大酒店所有债权。
筹划结果；
经过上述一番筹划，虽然股权转让收益需要缴纳企业所得税，但这部分所得税是房产开发收益本来就需要缴纳的，但股权转让业务不缴纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税，从而少纳了不动产转让过程的巨额税款。
三、利用签订合同装修费的合理避税
例：某开发公司为了促销，优惠客户赠送客户装修费，有一套高级住宅1平方米1万元，面积为100平方。价款为100万元，开发商在与客户签订的合同中规定有10万元是赠送给客户的这10万元装修费如何避税。
筹划分析：
按规定10万元要进入宣传费的，如果这笔费用在该企业全部销售收入纳税范围内，则当年可以在企业所得税前列支。如果合同中规定这套住宅是向客户交付已经装修完毕的住宅，合同中不去强调指出有10万元装修费用，这时10万元的装修费就可以计入成本，并允许税前扣除。
筹划结果；
房产税税收收入是地方政府经费的主要来源之一，对政府部门的运作和城市公共事业的发展起到至关重要的作用。房产税的征税对象是城镇经营性房产，在房产税征收的区域上，主要是集中在城市，县城，建制镇和工矿区征收，这里是不包括农村的。
二、琼海市房地产经济的特点分析
琼海市位于海南岛东部，东线高速贯穿全境。琼海市是本世纪初推进城市化进程中崛起的海南省第三大城市，其基础设施良好，交通通讯发达。中心城市主要由嘉积，博鳌，官塘三大组团构成。在区域性方面，被评为全国精神文明建设示范市，全国文明城市，海南省东西两翼发展战略中东部沿海经济战略带核心城市之一。近年来。兴起了在琼海市投资，置业，休闲疗养等多位一体的旅游地产热。在2015年上半年琼海市房地产投资实现较快增长，其中2015年上半年，琼海市房地产开发投资94.15亿元，比上年增长了8.4%，房地产投资占固定资产投资的比例为68.3%，跟上年比较减少16.4个百分点。琼海市市区属于平民化的旅游地产，单价一般在5000～8000之间，官塘属于温泉度假区，房价高到一万左右。而琼海市博鳌镇属于一线海景旅游商务地产，拥有更多高价位的楼盘。
三、琼海市房产税征收概况以及房产税对区域经济的影响因素
（一）对地方财政收入的影响
随着地方税收收入的高速增长，2015年上半年，海南省公共地方财政收入达到20.2%，其中房产税增长的速度为24.9%，在增速上位列第三。房产税税基是非常可观的，对地方财政收入有一定的促进作用，并且具有税源稳定，相对来说比较容易调控。
房产税的征收在一定程度上减少了地方政府对土地财政的过度依赖促进良性发展，而房产税也成为地方财政稳定的税源，更加有利于政府对财政预算的管理和监督。房产税对于地方政府的财政收入是重要的，地方政府也会尽量的在房地产销售和价格之间寻求一种平衡点。
（二）对土地出让金的影响
中国现在房地产火爆的现状，很大程度上是依靠投资性地产的影响形成的。房产税的征收有利于促使购买需求由投资性需求转向居住、经营性刚性需求。琼海市房产税的征收使投资投机需求减小，从而改变土地出让金价格飙升的状况，使房价进入良性发展，在一定程度上，增加了刚性需求的置业空间。开发商也基于经营和财务压力降低销售价格，对土地出让金的定位也更加的合理。
（三）对琼海市房地产行业发展的影响
琼海市在2009年掀起了国际旅游岛的建设浪潮，但是随着市场的健康有序的发展，房产税的征收有效的打压了炒房的热潮，本土房产开发回到了一种健康有序的环境。房产税征收使房地产投资结构得到优化，制定了合理的房产税征收制度。琼海市房价在2014年下半年至2015年上半年的价格调查中，市区的基本价位已趋于稳定。炒房热早已退去，琼海市本土的房产销售商更多的是去库存和更多的倾向于刚性需求的发展，地产行业发展更加稳健。
（四）对城市建设以及琼海市经济发展的影响
房产税的征收有利于优化市场结构，进一步的规范琼海市投资的环境和行为，鼓励人们更加理性的进行消费。良好的房产税征税制度，能够更加合理的调节收入分配，缩小贫富差距，对地区之间的经济起到协调发展，让广大民众体会到房地产和土地整治的好处，更加有利于社会公平的体现，有利于政府改善公共福利设施的能力。
四、房产税的优化改进和展望
目前琼海市房地产问题作为海南旅游地产区域经济的典型案例，让房产健康的发展和房价的稳定需要时间更需要合理稳定强有力的制度。随着目前的短期政策的调控向长久制度建设方向的转变，不得不承认，在琼海市区域经济的发展大背景下，房产税承载了制度建设的重任。
目前，高房价已经成为众矢之的，也成为两会期间代表委员们议论最多的热点话题。总理在政府工作报告中指出，今年控制部分城市房价过快上涨将采取多种措施，包括增加住房供给、增加保障性住房、抑制投机性和投资性住房等多种手段来解决房价过快增长问题。温总理特别强调。本届政府有决心使房价保持在合理价位。考虑到本届政府大概还有3年完成任期，要在这么短的时间之内切实实现温总理提出的“使房价保持在合理价位”的目标，还有许多问题和困难需要解决，这不仅仅是出台一些临时性的打压房价的政策措施，还需要彻底剖析房价居高不下的根源，从产业政策、财政政策和体制等基础性制度和机制问题入手，从根本上加以解决。
内地大富豪多为房地产商说明了什么
谈高房价不能不先谈谈房地产富豪们的财富排行榜。最近几年，境内外一些有关中国内地富豪的排行榜年年亮相，虽然这些排行榜上的富豪排名顺序有所不同，但相同的是，上榜最多的富豪依然集中在房地产业。以胡润百富榜为例。连续数年来，上胡润百富榜的富豪中都以房地产富豪人数最多。年年如此，房地产依然是中国超级富豪的温暖大摇篮。富豪榜房地产商多至少说明以下几个问题：
第一，这一排名正是对当前我国房地产业现状火爆的反映。统计一下富豪榜前五十名富豪，居然有一半的人都在搞房地产。这反映出当前中国经济中房地产的主导和支柱地位，折射出房地产市场的曾经火爆行情，也揭示了造成了目前房地产市场低迷的困境根本原因：一方面，房地产价格飞涨，老百姓买不起房，无论如何提高居民收入增长速度也跟不上房价上涨的速度；另一方面，房地产价格的飞涨，造成了该行业畸高利润和每年中国内地富豪排行榜上的地产业富豪排名集中，而习惯了畸高利润的地产业富商们不愿降低房价，反而一再呼吁政府维持高房价。地方政府也因担心房价过低影响地方财政收入而在房地产价格的理性回归中表现出较多消极性。曾经有写地方政府官员高喊“买房爱国”号召百姓买房。更有些地方政府官员出面帮助房地产企业促销，则把这种地方政府、房地产开发商、银行和老百姓之间的利益矛盾关系裸地展现在公众面前。
第二，如此多的地产超级富豪上榜百富榜，说明目前的房地产业属于暴利行业，也说明了国内房地产价格持续上涨的利润去了那里。据国内知名媒体报道，外国房地产行业的利润一般在10％左右，我国则普遍达到30％，有的城市、区域的楼市，甚至达到50％或更高。这么高的利润，是其他许多行业所难以想象的，也从另一方面说明了我们国家政府管理、财政税收等政策值得改进的方面还很多。值得关注的是，现在“从事房地产就能捞大钱”的观念，正在冲击、膨胀着不少人的致富幻想。
第三，如此多的地产超级富豪上榜百富榜，说明我国经济结构和国民收入分配不尽合理，说明我国的国民收入分配政策和产业政策等方面需要改革改进的地方还很多。房地产行业相对IT、生物制药等行业，技术含量低，对国力的综合推动有限。近日的2007年福布斯美国富豪榜上，比尔・盖茨仍旧维持第一，前10名当中则有6人来自IT和互联网行业。在世界其他国家，500强企业中没有房地产公司，因为土地是不可持续的资源，房地产经营很难取得持续性的发展，因此不可能有持续性的富豪出在这个行业，国家的竞争力也不可能靠房地产业暴利来体现。
第四，如此多的地产超级富豪上榜百富榜，说明政府改革现有房地产开发制度和调控房地产市场的任务还非常艰巨。对房地产富豪进行道德判断没有太多价值，我们应该反思的是畸形的财富形成机制。地产业的暴富是由于制度设计，目前中国地产用的是“香港模式”，即地产商从政府手头批发到70年使用权的地皮，然后，开发成楼盘，再把地皮70年的使用权与地上建筑一并零售给购房人。而地皮取得的不规范和由于市政建设、城市发展和土地资源的稀缺性等原因造成的地皮不断升值，再加上最近几年爆发的住房需求，以及房产投资需求的进一步放大。这些因素加在一起，使得地产商成为本轮财富大爆炸中晟大的受益集团。
央企屡屡成为地王推高房价
正是由于地产超级富豪榜的榜样和刺激作用，使得众多国企特别是央企纷纷把目光投向了房地产业，不务正业地把大笔轻易得来的资金砸向了房地产投资，砸向了中心城市的一次又一次的土地拍卖，造成了各地一个一个央企“地王”，令昔日的地产超级富豪们自叹不如，这一现象有越演越烈之势。
两会刚闭幕一天，3月15日，北京成交6块土地，其中3块被公认为新的“地王”，竟得者都有央企背景。土地市场的再疯狂必然会传导到楼市，房价肯定会有非常明显的上涨，望京已经从2008年的每平米1万元到2009年的2万元，目前该区域内房主惜售的涨价预期已达到每平米3万元，因为此次“地王”央企远洋地产以40.8亿勇夺望京地块的中标楼面价已超2.7万。央企“地王”的例子在去年上海等地也屡见不鲜，其直接结果是助推了当地房价的节节攀升。
从2009年楼市回暖以来，央企地王就成为市场最受关注的焦点(北京2009年下半年的地王全部为央企背景的房企获得)，一时间“国进民退”的说法也遍布全国。北京一天仨“地王”，都是央企拿，引发了业界对“4万亿投资没有一分钱流入楼市”的质疑。应该好好问一问、查一查，央企的大量资金来自何处?一个又一个央企“地王”现象，已经远远超出了简单的土地供求关系范畴，势必将带来不良的社会后果。央企地王的背后，是房地产结构、金融信贷投放、土地财政等一系列的不合理机制问题。这不是简单的经济问题，也是有关社会稳定、政权巩固的政治问题，不能不引起大家的足够重视。
需要警惕的是，当前这种居民消费明显下降和天价地王频出的反差景象，暴露出了去年至今的宏观政策实施，存在着相当程度的错位问题。
政策相互矛盾是房价居高不下根源
综上所述，目前的房价高企不仅仅是与应对金融危机采取的一揽子经济刺激计划相关，更与长期以来我国的土地政策、产业政策、财政政策和房地产管理体制存在的缺陷有直接的关系。房地产业作为经济增长的支柱产业之一和中国经济的一大消费热点，对中国经济的平稳快速发展有着十分重要的作用。遗憾的是，由于目前土地政策、房地产方面的公共政策和产业政策、房地产开发模式以及居民保障住房政策等相互矛盾
且不配套，一方面，土地的垄断性决定了房地产业并非是充分竞争产业，房子也并非是完全市场化商品，而是具有改善民生的公益和保障性质；另一方面，房地产开发模式却完全市场化、企业化，土地转让收入成为了当前地方财政收入的主要来源。通过各种办法拿到地的开发商则完全按照市场化操作，为追求超额利润，将房价炒到畸高，造成了目前房地产市场民怨四起的困境。
毋庸置疑的是，转变经济增长方式，刺激消费、改善民生的唯一办法是降低房地产价格，但是如果房价下降过快、过低将造成两个后果：一是极大地压缩开发商的利润空间，使得开发商投资开发的积极性降低，从而导致地方政府“土地财政”收入的减少和地方GDP增速的减缓；二是可能导致大量房地产企业的破产，进而累及银行业。因此，上述后果所涉及的利益主体――地方政府、房地产企业和金融企业，对降房价都不积极，而恰恰是这些利益主体对于房地产市场的发展拥有更多的发言权和主导权。正是由于政策错位导致了地方政府、房地产开发商、银行和老百姓利益之间的矛盾关系，导致了房价高企成为普遍现象。
另一方面，长期以来对于房价等资产价格过高问题，我们一是没有像针对CPI过高，类似央行的专门调控部门进行管理和调控；二是没有针对性较强的专门调控手段。主管房地产开发建设的部门，往往把重点放在房地产业的“开发、发展”上，站在开发商一边思考问题的多，而危及百姓“居者有其屋”的房价管理问题思考的少。这也许是导致几年来房价一直下不来，并且越调控越高的原因。没有真心想让房价下降的管理部门，没有抑制房价的有效手段。房价如何能够下来，又如何不一涨再涨呢?唯有彻底改革才能突破高房价困境
去年底以来，国务院陆续出台了一些抑制高房价的措施，取得了一定效果，但从长远看，这些措施只是临时性的，治标难治本。未来破解我国房地产困境的根本之道还在于进行彻底改革，具体来说有以下几点：
其一，应该把改善民生与调整房地产供应结构紧密结合起来，加大保障性住房的供给。香港地区、新加坡的保障性住房比例分别达到了50％和84％。未来要学习借鉴香港地区和新加坡的经验，积极推进社会保障性住房体系的大规模建设，大幅度增加保障性住房比例。同时要加快完善全国统一的保障性住房配售条件、流转、管理等方面的制度规范，杜绝保障性住房的完全市场化开发和商业化投资炒作。最近，一些地方已开始大面积推出廉租房、公租房，产权不再私有，让寻租者失去下嘴的动力。比如人口压力极大的重庆、上海两个直辖市，都加大了廉租房的建设规模，重庆市将在10年内造2000万平方米公租房，上海市将保障性住房占全社会总量的比例提高到60％。但是，从长远看，如果政府提供公共住房的供给力度逐级扩大，占比举足轻重，能够缓解、平衡供给和需求的剧烈冲突；如果把地方政府在地产上丰厚的土地出让收入与投入保障性住房进行政策性挂钩，对遏制房价的非理性暴涨还是会有一定意义的。
第二，应该把促进房地产繁荣与改革中央与地方财税体制紧密结合起来。要采取切实措施调整中央和地方的财政收入分配关系，增加地方税收留成，改变地方政府过度依赖土地出让金收入维持财政运转的现状；政府土地出让金收入作为衡量土地市场活跃度的重要指标，在目前的整个财政体制之下，房地产的发展依然还会扮演地方财政的要角。中国指数研究院监测数据显示，2009年(截至12月29日)全国60个城市土地出让金收入同比增加超过100％。其中，上海、杭州、北京土地出让金收入位居前三位。未来，不论是中央版的“国十一条”还是北京版的“国十一条”，能否切实收到预想的有效成果，关键看政府部门尤其是地方政府在经济结构调整上到底有多少实际动作，财政体制实行的综合改革，在多大程度上减轻了地方政府对房地产的依赖。
第三，要着手改革现有的房地产开发模式，实行多轨制开发与建设。在房产开发上，应打破只允许开发商开发房产的垄断局面，走房产商开发、政府开发、单位集资建房等多种房产开发途径。房改前住房主要以各单位自建为主，房改后房产开发的权利被开发商独家垄断。有人一听说要政府和单位参与建房，就称其为“老路”，这是没有实事求是地对我国人口众多、土地紧张的住房现实问题进行严肃思考。政府开发和单位自建房会加大房产供应途径，打破开发商垄断房地产市场的局面，这三种主体同时参与开发房产的混合体制比任何单一主体独家开发都要更为有效，更有利于解决绝大多数百姓的住房问题，有利于房产市场的稳定可持续发展。过去单位作为唯一主体建房导致住房市场僵化，房改10年来开发商作为唯一主体建房导致住房价格非理性疯涨，都说明任何单一主体主宰住房市场都存在巨大弊端。
比如，国家可以拿60％的开发用地制定好小区建设方案后实行招标，在保证质量和控制住房面积的前提下让建筑商竞标建设，政府再以利润不超过土地和建设成本总价10％的价格卖给工薪收入阶层，并限制这类房屋的买卖，买卖产生的利润绝大多数必须上缴国库专门用于房产开发。20％的地以市场价卖给有实力的企业与单位用于集资建房，仅用于供应本单位职工。另外20％的地卖给开发商去建高档房，卖给有经济实力的高收入阶层。这会加大房屋供应的多元化，抑制房价乱涨，政府和开发商也能从中获得相当利润来维持房产市场可持续发展。
比如可以采取“政府出地，开发商建房”，政府提供成熟土地，并按“代建制”即建设主体招投标的模式实施各类房屋的建设，地产商只能买卖地上建筑部分的房屋，地皮部分则以税收或租金方式由政府根据地价增值情况逐年累进或分年限向房屋购买者征收。另外，在现行的模式下，最近国内一些地方采取“限定地价和限定房价”的房地产招标开发模式也值得推广。
第四，对于那些在地王赌博中乐不思蜀的央企，显然目前还难以全面禁止其进入房地产投资，但是对于依靠贷款便利的国有大企业，国资委则有义务审查其地产投资资金来源，是否挪用了巨额的其他非地产类贷款和债券融资。如果是央企集团经营利润积累获得的巨大资金导致其进入土地开发市场竞争，则有必要重新审视央企的国有资本经营预算和利润分配制度。
【关键词】房屋建筑工程；质量管理；控制措施
Abstract: Real estate has become a major component of China's market economy, have a very important role for the economic development of the community as a whole. China in the implementation of the residential project quality household acceptance management approach taken by the House Construction quality management measures becomes particularly important. For this, the paper elaborated analysis of the Housing construction quality management control measures.Key words; housing construction; quality management; control measures
中图分类号：TU7 文献标识码A 文章编号
质量控制对于房屋建筑工程而言是最为重要的内容，我们必须将工程质量管理贯融合在工程项目管理过程里。同时，对于质量监督机构的监督和检查需要配合设计、监理和施工单位之间的工作，多方面采取措施进行维护管理，这样才能确保工程项目质量与实际情况相符合。一般需要经过规划质量、设计质量、招标质量、施工阶段、竣工阶段不同的操作环节，从而达到整个项目的控制作用。
1 房屋建筑工程的准备阶段
1.1 制定质量管理制度
质量是房屋建筑工程项目的核心，没有质量的工程就无法创造出理想的经济价值，这就需要工程单位对于质量控制严格把握，制定科学的质量管理制度。因此，应对各个环节的质量工作进行考察管理，质量经理需要建立的职责为：结合投资人项目设计经营战略，对开发项目质量计划负责编制，且安排各个人员落实到不同的工作里；结合质量计划规定内容，检查项目质量计划具体情况；在审查环节里出现问题后，则需要及时制定科学的措施进行处理，把问题向项目团队负责人报告；编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。只有每个部门及工作人员共同努力，才能保证整个项目管理顺利进行。.com
1.2 前期的准备
在建筑工程项目开发前期，必须要针对此次项目的特点详细了解，掌握咨询成果的质量目标和质量标准；对质量管理体系文件内容深刻思考分析，对质量目标的科学性正确分析。一旦企业制定了项目开发目标后则不得在无条件的情况下随意变动，否则将会造成多个方面的不利影响。
1.3 建立质量评审制度
建立评审制度是确保项目工程质量达到理想状态的基础，这也是企业创造经济价值的根本措施。为促进房屋建筑工程质量水平的提高，我们需要保证工程项目评审机构作用的充分发挥。工程单位要针对现有的环节实施全面管理，积极创建现代化的评审体系，以“评审制度”为指导全面开展项目管理，这些都是管理者需要深刻思考的问题。
2 设计时期的质量控制方案
2.1 方案设计环节
房屋建筑工程在设计阶段，必须要综合多个方面的内容进行准备工作。在设计工作开始前需要浏览工程项目的诸多文件，如：检测报告、技术指标、设计内容等等。在一系列工作完成之后，工程单位需要确定最佳的设计方案，然后再投入到具体的工程项目施工里。
2.2 施工图设计环节
2.2.1 开发制度：
对于房屋建筑工程项目的设计责任书需要安排专家进行详细地审核，从项目管理措施以及考核内容客观评价等，这样才能维持良好的工程项目管理措施。设计施工图纸时必须要严格按照建筑的具体需要进行，考虑到对设计质量有效地控制，我们需要采取质量跟踪措施，对于相关工程文件实施审核处理。当施工图纸将要结束之后，我们需按照专业技术人员进行技术鉴定，开发商的项目设计主管人员需对图纸做好不同方面的审核。审查是需要关注过分设计和不足设计两种极端情况，过分设计造成经济性差；不足设计影响建筑功能。 2.2.2 经理制度：
开发商设计主管人必须接受经理的指导，通过采取必要的工程措施对设计环节实施管理。这样才能让整个建筑设计环节达到理想的质量要求，与合同上的条款内容相互符合。组织设计以及相关的策划工作时，必须要对整个工程负责。在不同的操作环节里需要负责组织设计各专业的综合技术方案综合审查；经理负责人需亲自组织或检查对设计质量有重大影响的活动和设计文件。
2.2.3 职责制度：
对工程单位的每个部门以及相关人员进行专业培训，提高其参与工作的责任心。工程项目管理者在日常工作中应该将管理重点逐渐转移到人才管理中，实施科学的人才开发计划，不断挖掘房产项目管理企业内部职员的潜能，以为房产投资管理企业创造出更多的商业价值。选择专业技术方案指导实践，对设计专业技术方案实施科学的规划处理。
3 招标阶段的质量控制
3.1 资质审查
对于招标的工程，我们应该做好施工单位的审查工作，重点确定该单位是否具备足够的能力去完成工程项目。通常设计到的方面有：人员素质、技术力量、施工业绩、社会信誉等等。审查施工单位对于房产工程项目的实践经验。
3.2 价格高低
对于具体的工程中标而言，很多房产开发企业考虑到降低工程造价，其选择的方式多数为不设置标底，低价中标的方式，这样就造成了低价中标，高价索赔问题的出现。到最后不但没有起到降低工程造价的效果，反而导致工程资源浪费。
3.3 项目考察
从实际情况看，有的工程单位虽然中标，但都是靠关系得来的。不少单位自身不具备施工能力，造成项目实施时出现劳资纠纷、农民工工资不到位等问题。房地产工程项目的考察必须要综合多个方面内容，出来需要认真分析投标单位的实际经济实力、技术力量等外，还要保证投标单位资质与实际能力一致。
4 施工阶段的质量控制
4.1 监理单位
关键词：房地产；开发；工程项目；管理
1、房地产开发工程项目管理现状概述
当前房地产项目的管理方法主要分为四种，就是部门制、公司制、事业部制以及专业管理。作为部门制度的项目管理方式，是最为普遍的管理方式，主要设置一系列的管理部门，用来管理各项工程。公司制度的项目管理方式，主要管理单一项目。而事业部制，从开发到工程施工，都必须参与管理，参与财务核算，以及参与工程的具体经营。专业管理运用比较少，主要承担设计后的一般管理工作。然而，当前形势下，房地产开发工程项目管理形势不容乐观，其具体表现为：
1.1 项目风险管理薄弱
房地产开发项目的风险，一般来讲无外乎七种：首先是政治风险，即当政治环境变化后，影响相关投资走向，所产生的房地产投资风险。接着是环保风险，即在房地产施工中，涉及到的噪音污染、废水排除等相关环境影响所面临的风险。金融风险是房地产项目开发中必须注意的风险，一般是跨国或者金融风暴，以及国家货币政策所带来的投资以及经营风险。而市场风险则是随着建筑市场的供求关系以及设备相关资源的短缺，加上企业的购买能力进行对比，所带来的风险。任何房地产开发企业必须坚持信誉第一，所以信用风险是最为关注的风险，它涉及到开发商和承包商，更涉及到房地产企业的营销。财务风险是企业经营必须规避的，如果企业面临严重的财务风险，其必然会造成资金周转不灵，导致企业破产。最后便是经营风险，即由于管理方面的原因，对企业造成严重的损失。如市场研究不熟悉，开发商管理手段不先进等都会造成经营风险。然而很多房地产开发企业对其风险规避的能力十分欠缺，通常导致工程质量得不到保证，工程造价过高。
1.2 项目成本管理问题
无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。
2、房地产开发工程项目管理优化措施
2.1 加强房地产开发项目风险管理
风险防范是指利用一定的技术管理方法来规避相关风险，用来减少房地产开发相关的隐蔽损失，维护投资方的利益。风险防范的方式一般有以下几种：
①风险回避，所谓风险回避指的是在风险超过投资方心中的底线时，必须采取放弃投资决策相关措施，这样能有效地规避相关风险。但是风险回避必定是一种消极的方法，迫不得已的情况下，才能采用。因为采用风险回避的手段，必定使房地产开发不能获得任何可能的利润。
②风险转移，所谓风险转移就是运用一定的防范，将一种特定的风险以其他形式转移到无形。在当前的房地产开发工程管理中，这种形式运用最为广泛。通常风险转移是以两种方式来完成，首先是签订合同，即以合同的方式，来转移相关风险，在签订合同后，无论发生相关风险，都有乙方来承担。然后便是保险，即通过买保险的方式，将不能预知的相关风险来转移给保险公司，虽然这样会增加部分成本，但是通过这种方式，最为有利。比如当房地产项目开发过程中，遇到重大自然灾害，或在房地产施工中因意外而产生相关的赔偿等。
2.2 全面完善项目成本管理
项目的成本管理是任何房地产开发投资方关注的重点。作为房地产工程，开发商应从开发成本的土地及拆迁费用、前期费用、建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费等方面做好全过程的管理。
2.3 项目质量管理
房地产公司可以通过完善的项目管理来保障项目建设实施的质量。建筑产品不同于其他工业产品，工业产品在流水线上生产，影响产品质量的因素相对较少，同批次产品质量较为稳定，而建筑产品质量的影响因素很多，如人员、材料、机械、施工方法、环境等均会对建筑产品质量产生影响。此外，项目建设管理涉及了多种学科，如建筑、结构、暖通、电气、给排水、造价、管理学等等，需要与监理等合作单位及供电、供水等社会关系的协调处理能力，需要对新型建材、新型施工工艺的学习、接受、应用的能力。房地产企业正逐步从资金密集型走向资金密集型加人才密集型。可见，房地产企业的项目管理范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛，考虑问题要更深入。因此对开发企业应注意项目管理团队的建设，其素质必须得到保证，这是项目管理成败的基础。
在房地产开发、建设和施工实践中，我们体会到，房地产开发企业在新的形势下，必须正确处理好二个方面的要求：
一是房地产开发市场的竞争愈演愈烈，市场激烈竞争的外部环境对房产开发企业提出了新挑战，市场经济的最基本规则就是优胜劣汰。要在国有土地出让项目招标中获胜，除必须是具备企业资质和整体实力外，还须要在建筑施工的技术、质量、施工管理等方面具有优势，使企业达到生产诸要素合理科学的配置，运用现代化的管理方法，合理配置人力资源，保证质量、降低消耗，挖掘内部潜力，依靠科技进步以达到最大的经济效益。
二是在房产开发和建设过程中，对施工企业内部推行项目承包制。作为一个集房产开发、建设和施工于一体的企业，施工项目也是企业生产经济效益的基点。我们在对每一个开发项目的施工推行承包经营责任制后，从基数的确定，指标的制定，到实施落实，最终效益的考核，方法的采用是实现承包经营责任制一个非常重要的手段。根据项目特点，预测与控制整个工程项目的施工活动所需的最低人力、物力、财力消耗等，从而，取得最大的经济效益，成了项目体现现代管理的内在驱动力。特别是在建设企业置于市场经济之中，经济运行规律将无情地检验企业对现代科学管理方法的运用，是企业在竞争中的很大的成败因素。可以这样说，在知识爆炸的时代，现代化管理方法的运用成为项目管理的当务之急。
3、正确选用“方法”，还需管理的保证
由于施工项目是一次性的任务，决定了项目管理的特殊性。即项目管理既要适合于施工企业所具备的经营管理水平特点，又要具备项目所处的时间、环境等条件的特点。在运用科学管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切实的效果的。找准项目管理中自身的特点，抓住管理中的薄弱环节，正确选择一种或多种现代化管理方法，以提高项目管理水平和工作效率。我们在运用量本利分析法进行项目目标成本管理中，不能简单地对产量、成本、利润三者的依存关系，应用数字模式，预测一个目标值，而且，还要根据企业生产管理需要，建立目标成本管理制度，通过目标分解，各子系统健全跟踪制??信息反馈??总结考核的全过程，不断推进成本管理，确保经济效益的提高。
4、抓好动态管理，坚持运用科学的管理方法
需要不等于存在。只有认真抓动态过程的管理，反复运用，才能使科学管理方法成为项目上的现实存在。如网络计划在施工管理中很实用，编制一个网络计划并不很难，但要坚持运用这一网络计划却不容易。由于计划执行过程是复杂的动态过程，又受到各种复杂多变因素的影响，在施工计划实施中经常会与原计划有出入，出现与实际进度不是提前就是拖后时，克服“网络易破，画了无用”的思想，坚持对网络计划执行过程进行跟踪和控制，及时调整、反复运用取得实际效果。
5、用好“方法”，必须抓基础管理
在实施现代化管理过程中，离不开基础管理，如计量管理，监测手段、编制和执行各类定额、统计报表、信息管理等。无论运用何种现代化管理方法，都离不开这些基础工作所提供的资料、数据和信息，如果没有正确的计量技术和监测手段，没有详尽全面的统计报表、没有及时有效的各类信息的反馈，再好的现代化管理方法也不能发挥它的威力。因此，必须抓好各部门的基础管理，积累更多、更全面的基础资料，为更好地使用现代化管理方法提供可靠全面的数据，使“方法”在施工项目中发挥更大的作用。
6、提高项目管理人员素质，科学实施项目管理
要使项目管理现代化，其管理人员一定要具备现代化管理的素质。特别是项目经理，一定要具备与时俱进、不断创新的观念和懂得领导艺术和管理艺术，要深知在项目管理中必须突出以人为本的思想。对于规模较大的项目，项目经理必须要掌握和善于运用电脑等工具，进行全方位的网络管理。如果管理人员不具备这些管理素质，那么，要实现现代化管理是非常艰难的。同时，要求项目体每一位管理人员，要随着社会的不断进步，科学管理技术的不断发展，不断对自身充电，接受上岗培训。通过培训，提高管理队伍素质。可以说，项目经理的素质，决定了能否带出一支合格的项目管理队伍。具备了一支高素质的项目管理队伍，才能使项目体的各项工作在健康、有序的环境下开展。
