时间：2023-07-06 17:15:22
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇商品房投资技巧，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
售房市场和工作人员
一、市场营销部是商品房销售管理的第一责任部门。
二、市场营销工作以提高公司经济效益，壮大企业经济实力为目标，营销人员必须发扬爱岗敬业、团结奉献精神，具有责任心和使命感，完成公司所交给的商品房营销任务。
三、售房有形市场是公司精神文明建设的窗口，营销人员要做到诚实守信、规范交易、热情服务，自觉维护公司的声誉和形象。
四、市场营销部在新建项目开盘前，应认真作出切实可行的营销方案，报总经理批准后实施。在实施过程中，销售价格未经批准不得变更。
五、房屋预售建筑面积由投资发展部会同市场营销部计算，房屋销售面积须经房管局测量复核后，列出明细表，双方工作人员书面确认无误后，报分管副总经理批准、财务部备案。在预售过程中不得擅自变更。
六、工作人员要努力学习业务知识，互相配合、言行一致，向顾客介绍商品房时要讲究服务态度和推销技巧，做到宣传力度大、范围广、影响深、效果好。
七、在销售商品房屋工作中，严格执行《商品房销售管理办法》，设立销售帐本、房屋预订登记本、房屋移交登记本、售后服务登记本;认真签订和及时发放房屋预售协议书、房屋买卖合同、房屋使用说明书和质量保证书。
八、销售帐薄的记录要内容真实、数字准确、帐目清楚、日清月结，月底及时向总经理上报销售情况，及时报表。
九、房屋销售后，要及时将预售协议书、买卖合同、结算单等销售资料整理入档管理。
十、所有购房款必须由市场营销部于收款当日交财务部，存至指定?姓驶В辖钏酱妗?
十一、营销人员要圆满完成各自的销售任务，负责从介绍房屋、交款、贷款、结算、签订合同、房屋移交、维修等等营销过程中的全部工作。
十二、营销人员要保守商业机密，确保商品房价格、户型、销售情况等内部信息不泄露。
十三、除完成销售任务以外，营销人员要服从部室的安排，完成部室交给的其它工作任务。
公司管理制度之合同的签订与管理
十四、签订合同必须遵守国家的法律法规及有关规定。签订商品房买卖合同时，要明确以下内容：当事人名称或姓名、房屋状况、销售方式、房屋面积、价格、价款、付款方式和时间、交付使用条件和日期、建设标准、配套设施状况、公共配套建筑的产权归属、面积差异处理方式、违约责任、双方约定的其他事项。
十五、签订房屋买卖合同时要本着“重合同，守信誉”的原则，做到合法、严密、可行。
十六、妥善保管房屋买卖合同档案，每份合同在盖章前都必须到公司办公室登记、编号。市场营销部负责建立合同管理台帐(包括序号、合同号、签约日期、对方姓名)，做到准确、及时、完整。
商品房按揭贷款和其它业务
十七、为购房户办理按揭贷款，要熟悉业务。
“新国八条”：新在何处
其实，“新国八条”里边，二套房首付比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1.1倍、更严格的限制非本地居民购房、对个人购买住房不足5年转手交易统一按销售收入全额征税等，都算不上新措施，这些都是在打压购房需求，甚至是不惜牺牲人们的改善性住房需求，以平衡供求矛盾。真正有新意的地方：一是显示了中央政府坚定不移地搞好房地产市场调控的决心。二是解决了中央的调控政策不落地的问题。明确要求“进一步落实地方政府责任”、“落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制”。三是明确表示“坚持和强化舆论引导”。另外，在“新国八条”里，增加保障住房、抑制投资投机性购房的方向比以往也更加明确。
在“新国八条”的总体思路之下，只要配套措施得力，执行不打折扣，让房价回到合理价位，实现“住有所居”的理想，可能并不遥远。只是，在一线城市笼罩于调控压力之下的时候，二、三线城市，甚至是四，五线城镇的购房者，会不会面对房价上涨的压力，让人更加忧虑。
房产税：一把随时可以变换的利剑
纷扰多时的房产税终于揭开了神秘的面纱“新国八条”1月26日晚出台，重庆、上海房产税细则1月27日晚就随之而来，1月28日生效，没有留给市场任何反应的时间。
房产税影响的是房产持有现实成本和投资收益预期，很多人将它当作房市调控的“定海神针”。我们在肯定其“杀伤力”的同时，但也必须明白，房产税不是万能的，日本有房产税，美国也有房产税，但都没有避免房地产泡沫形成、膨胀与破灭的恶性循环。
重庆房产税针对的是豪宅，即独栋商品住宅和新购的高档住房，但配套了一个独栋商品住宅可以抵扣户均180平方米、高档住房户均100平方米的基数，对高房价的杀伤力顿减，因为买得起别墅和高档住房的人，对抵扣基数之后的那点房产税，是不大会放在心上的。至于“无重庆户籍、未在当地工作，在重庆买房，第一套不收税，但是二套及二套以上，开始收税”，上有政策，下有对策，规避重庆的这点规定，对富人来说，真是不能再容易了。
至于上海，对新不对旧，而且有一个人均60平方米的基数，加以税率仅为0.6％，除了显示对既得利益阶层的照顾之外，其效用基本可以忽略不计。
重庆“凶猛一刀”，上海“温柔一剑”，表面看来势汹汹，似有一剑封喉主力，但作用至少在目前，仍然只是象征性的，劫富但不济贫，难怪业内人士认为三个月即可消化“房产税”这一利空。更令人担忧的是，新房征税旧房不征，豪宅征税普房不征，这不仅不公平，更有可能推高二手房价，让穷人安居更难。
利剑出鞘，变幻无穷。重庆、上海的房产税仅仅是试点，操作主动权还仅仅掌握在地方政府手中，接下来，房产税可以随时根据需要变换招式，甚至是中央和地方共舞，加之可以和限购限贷、营业税，契税等一起做“加减法”，假以时日，让房价俯首称臣应该不在话下。
2011年：房份将走向何方
征税在我国向来是“开弓了就没有回头箭”，房产税是调控房价的核武器，但由于在全国范围内开征的基础建设，特别是房产交易信息的全国联网、房产税税基的确定等，还需要一个过程，也就是说，房产税短期内还不会在全国推开，还只是基于地方层面的。
但在“新国八条”和房产税调控政策的影响之下，市场在一定时期内出现观望局面，甚至出现变相降价的现象，是不可避免的。如果“落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70％的要求”能够落到实处，5年之内商品房与保障房就可能在市场上形成平分秋色的供应局面，市场的整体房价在数字上势必因此而有所回归。但预测2011年全年的房价走势，可能还要看市场供应和开发商的资金链。
从市场供应来说，虽然“新国八条”已经做出了明确要求，土地供应不得少于近两年的平均数，但基于土地的有限性和地方政府对土地财政的依赖，地方政府只需要把握好土地投放的技巧，就可确保高地价无忧。在商品房供应上，2010年房地产投资，新开工、施工增速创近年来新高，商品房新开工面积增速40 7％，全年投资增速33，2％，商品房供应应该是基本充足。
从开发商的资金链来看，2010年上市房企三季报的数据统计显示，国内上市房企资产负债率已升至历史最高水平，甚至超过全行业最艰难的2008年，平均负债率超过70％，个别公司的负债率更是超过100％。之前有消息称，2011年银行信贷计划普遍缩减10-20％，这对开发商的资金链无疑是个考验。如果在央行加息周期之下；对开发商实行非常强硬信贷政策和严苛的公开资本市场融资政策，并严厉控制外资对开发商的渗透，在资金链的压力之下，房价回归合理价位就是顺利成章的事情了。疑问是国家相关部门会采取什么样的姿态?如果像2010年一样，银行信贷的总量压缩了，房地产行业月均所获得的贷款额却增加了，这样的话，开发商的资金压力就不大了。
关键词：房地产开发；风险；防范措施
1.投资者加强风险意识的重要性
随着房地产市场竞争的日益激烈，投资者加强风险管理意识显得至关重要，所谓风险管理是指房地产开发商运用科学的方法，对其在开发过程中可能存在的风险进行预测、分析与评价，并采取最佳防范措施，以保证最大限度的降低耗费、减少损失，达到安全保障的行为。加强房地产开发风险管理意识对投资者意义重大，主要表现为：风险管理能够为开发项目全面、合理地预测与处置风险提供了可能性，风险管理既能够为风险损失的出现与衡量提供科学、准确的计算基础，又能够用科学、系统的方法，对各种风险对策的成本及效益加以比较，从而得到各种对策的最佳组合；风险管理能够促进房地产投资主体决策的科学化、合理化，减少决策的风险性。
2.房地产开发面临的主要风险
2.1政治因素
政治因素对房地产开发的影响主要有国际及国内政治环境变动(如战争、罢工、社会动荡等因素)，或国家对相应的政策法律进行调整(如金融政策和财政政策、土地使用制度改革、住房制度改革等)。对房地产行业影响最主要的政治因素是金融政策和财政政策。就金融政策来说，货币政策是直接影响开发者和购买者所持有的资本的因素，实行紧缩的货币政策还是适度宽松的货币政策对房地产的开发与出售影响甚大。另外，房贷政策也会对房地产的需求发生较大影响。关于财政政策方面，政府是实行紧的财政政策还是适度宽松的财政政策，国家的税收政策，以及政府在房地产方面的投资等等，都会对房地产的开发和销售产生较大影响。政治风险尤其在我国值得特别关注。
2.2经济因素
社会经济形势变动(如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等)也会导致房地产开发者遭受经济损失。从可行性分析到楼盘进入市场的时期内，市场需求往往会产生较大的变动，购房者对户型结构及建筑风格的要求也可能发生较大变化。原本供不应求的物业，不久后却可能大量积压，这就是投资收益远远偏离预期的原因之一。特别是在通货膨胀时期，物价上涨，人民币贬值，商品房的价格也会随之上涨。但是消费者持有的货币量是有限的，所以消费者会因购买力相对下降而无力支付日渐升值的商品房，进而导致房地产企业开发的项目难以售出而承担风险。
2.3自然灾害因素
自然灾害(如洪水、火灾、地震等)对房地产开发也会造成的较大影响。自然风险出现的现象较少，但是一旦出现，产生的损失是相当严重的。
2.4技术风险。
是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商可能带来的损失。例如，由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。由于建筑设计变动可能导致建安工程成本增加，从而影响项目形成后的租售。
2.5经营管理因素
开发企业因对开发项目经营管理不善导致的预期收益难以实现，或不足以补偿经营费用，这也是房地产开发过程中面临的风险之一。这一风险归因于决策失误，比如开发商主观上对开发成本、租金售价、开发周期以及资金筹措等方面预测错误。
3.房地产开发风险的控制
3.1做好市场调查分析，做出科学的项目决策
投资项目之前进行全面的市场调查分析，掌握市场的供求状况和房地产开发的发展趋势，从而选择出最能满足消费者的并且能够获得较大利润的投资项目，投资者可以自己对房地产市场进行调查分析判断，还可以委托咨询公司等中介机构进行。
3.2预期收益相同时应尽可能投资风险较小的项目
房地产投资开发项目种类较多，预期收益相同的开发项目它们的风险度也会相差甚远。有些项目需要承受的风险度较大，可能遭遇的不确定性因素较多，而有些项目需要承受的风险度相对较小，选择风险小的项目投资能使投资者的预期收益得到保障。
3.3选择恰当的融资形式，提高资金使用效益
房地产投资需要的资金量大量大，必须选择合适的筹措资金方式，以满足需要。房地产企业融资的形式主要有以下五种：发行金融债券，筹集开发资金；预售商品房，筹集开发资金；用已取得的土地使用证到银行进行抵押贷款；建立股份公司，申请成为上市公司，从股票市场上融资。各开发商可根据实际情况，选择最恰当的融资形式，以便迅速、大量、低成本地融入资金，投入房地产开发。开发商不仅要掌握融资技巧，而且还要采取切实可行的措施提高资金使用的效益。
3.4多项投资结合，分散风险
不同投资开发项目的收益不同，需要承受的风险也不同，所以，实行多项目投资结合可以分散风险，获得更稳定的收益。但是，投资的各项目之间的相关性一般不宜太强，否则就起不到分散风险的作用了。
3.5加强风险管理
管理人员对投资项目的成功与否至关重要，提高管理人员的素质及管理水平，可以提高对市场的可预测性，降低不确定性因素，从而达到降低和控制风险的目的。
4.结论：
近年来，随着房地产市场的后危机和后暴利时代的到来，实行精细化开发和管理也将成为房地产企业的一个必然趋势，在战略和运营中的任何一项失误，都可能使企业遭受巨大的经济损失，甚至造成企业的破产。房地产项目是一项高投入高风险的投资项目，想要实现其预期效益，就必须要对其可能产生的风险进行详细的评估，并且针对这些风险进行相应的防范措施，将风险尽量降到最低或者避免，通过有效的风险管理，使企业的经营风险和投资风险降到最低，提高企业的经济效益，实现投资的最优化组合，以此提高企业的竞争力，使其在激烈的市场竞争中立足于不败之地。
参考文献：
[1]顾强.解读产业集群[J].中国民营经济与科技, 2005(8).
逆势而上成大赢家
股市下跌、楼市调整、消费低迷，这是一个寒冷的冬天，各个投资市场一片萧条，许多人把它形容为一个“失望之冬”。但你有没有想过，冬天的背后却孕育着春天的希望。就有这样一群人，他们敢于在逆势之中捕捉机会，最终成为了投资的大赢家，获得了令人羡慕的超额回报。
这些投资者的战绩是让人心动的，于是许多读者也想了解，他们究竟是怎样一个群体?又有些什么投资诀窍?要真正近距离地靠近这些投资者还真不容易，这次我们终于逮到机会，采访到了其中的三位来自民间的“拣房大师”。他们都曾经在房地产市场的低迷盘整期逆势而上，运用自己独特的投资技巧，最终获得了骄人的回报，故事读来也让人感慨万千。
老田，一位普通的打工老头，他用自己打工得来的收入，在楼市的低迷期果断入市。正因为那时大多数购房者都不敢轻易入市，使他有机会淘到了许多超低价位的房产。这些房子后来给他带来的回报是惊人的，500万元的身价也让他拥有了“沪上最牛打工老头”的称号。
周君诚的故事也同样让人感叹，他更像是一位技术型的选手，在拣房的功夫上自有一套。拣房除了要敢于在逆势中有所作为外，捡漏的技巧同样不可或缺，它可以让你获得意想不到的回报。
而要采访到托马斯・格斯(ThomasGuss)这位“老外”还真费了不少劲，但其实海外的房地产市场同样也是起起落落，市场的盘整期往往也是楼市的机会期。“老外”们拣房更注重细节，也让我们可以从中受到不少启发。
与其追涨不如买跌
这几位“拣房大师”各有各的特点，但概括起来可以用一句话来形容，那就是“抓住机会，逆势而上”。其实所谓拣房，首先要把握的是介入的时机，有道是：“与其追涨不如买跌。”
现在刚刚步入2009年，朋友之间都免不了互道新年的祝福，大家也在考虑着在新的一年里的打算。张辉是一位在房地产市场跌打滚爬的多年的“老法师”，对于2009年投资计划，他的观点也是颇为出人意料：“今年我有购房的打算，现在楼市低迷调整，正好是‘买跌’的好机会。”
在刚刚过去的2008年，商品房销售量出现了明显下降，根据中房指数系统的统计，销售面积同比跌幅由2008年上半年的7.2％，扩大到1～11月的18.3％。与此同时，房屋销售价格实际上已经从去年8月份开始下降，连续4个月房屋销售价格环比指数持续低于100。国家统计局新近的数据也显示去年11月全国70个大中城市房屋销售价格同比仅上涨0.2％，涨幅比10月份低1.4个百分点，环比下降0.5％。另外有一个数据颇为有意思，据统计，去年中国部分大中城市自住型购房比例平均达到81.3％，2008年投资投机型购房套数比2007年下降超过四成。这些数据反过来也在告诉我们，楼市观望气氛日渐浓厚，“买跌”的机会正在逐渐逼近。
不少人在市场调整期不敢轻易购房，根本原因是受从众心理影响。其实，对于理性的购房者来说，调整期不但可以购房，而且是一个值得入市的好时机。任何市场都会有火爆和冷清的轮换，在市场火热期购房的人，很多都有过起早贪黑排长龙队伍“抢”房子的经历，而在楼市步入低迷盘整期后，供大于求的市场关系也让购房者的选择余地大了很多。在大多数投资者都不愿意入市的情况下，开发商和业主为了尽早把手中的房产变现，往往会出现压低价格出售的情况。所以说楼市处于困境时，或许就是拣房入市的好时机，这时购房者关键是要相信自己的判断。
利率成本已至最低
其实仔细分析老田的成功秘诀，可以发现他恰到好处地利用了政策环境，其成功拣房的时期，也是政策面鼓励买房的阶段，这是他获得惊人回报的重要原因。而从目前政策面的变化情况看，针对房地产市场的调控政策已经发生了根本转向，这使得那些技高一筹的“拣房大师”又有了用武之地。
在当前必须确保经济增长的大背景下，房地产无疑再次被赋予了拉动内需的重任。中央和地方采取了降低税费和购房首付、购房财政补贴等积极的财税政策稳定市场，而对房地产市场影响颇大的二套房贷政策也终于有了松动。去年12月17日，国务院召开国务院常务会议决定，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。之后，上海出台了有效期为一年的“新八条”松绑二套房贷，对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
除了这些之外，对于购房者来说最为重要的是，目前的利率成本已经降至最低。虽然当前的市场仍然处在调整态势，但我们购房不能仅仅关注房价，更要关注利率的变动，这是影响购房成本的最为关键的因素。根据央行的有关政策，现在首次购买普通自住房，贷款利率可执行基准利率的0.7倍。在央行去年12月23日再次降息后，目前5年以上房贷利率水平为5.94％，7折则为4.16％，这样的低利率对购房者可以用“历史机遇”来形容。很简单的道理，将来如果市场转好甚至再次火热，到那时贷款基准利率的7折优惠还可能存在吗?
拣房也要讲究技巧
当然，在市场低迷期拣房也绝对不能盲目，这里面有两方面的含义：一是要在充分考虑房产各方面要素的基础上，再选择正确的目标对象；二是拣房一定要树立长线思维，根据实际情况因人而异，量力而行地做出选择。
其中，首先是要保持拣房后持有期间现金流的畅通。房产与其他投资不同，由于大部分人买房都是依靠贷款的，每月的还贷是他们必须要面对的现实问题。如果由于种种原因发生资金链断裂，所谓拣房也只能是空中楼阁。
【关键词】中式风格；要点；弊端；潜力
1 中式风格设计的要点
我国传统的室内设计遵循“人伦秩序”并严格反映在空间的设计当中，不仅要体现地位尊卑的规制，更要凸显出庄重和典雅的居住品质。远古时期聚族而居的传统反映在当今的建筑设计上则以院落式最为典型，在广大农村当中最为常见，而在都市之中则以小区建设为主，不论是农村还是都是其建筑设计都具有四平八稳、相互对称的特点，这也是中式风格的典型特征。
在色彩的运用，我国室内实际则以朴素为美，从众多的古代建筑中不难发现其颜色没有艳丽和华丽的色彩，大都以灰色、青色、红色的砖瓦组成、在家具颜色的使用上深色调为主以体现居住者的庄重、稳重、成熟，整体呈现出一种呆板的感觉，与现代人的审美不符，因此在设计时可以在此基础之上适当的加入一些现代化的元素，选用稍显艳丽的色彩以丰富整体设计，使色彩变化更丰富。
在空间的搭配上，我国传统文化崇尚自然，对自然采取顺应、亲和的态度，对自然景物非常喜欢。这种淳朴亲切的自然情怀反映在室内空间的处理和陈设设计上，将自然要素尽量组织到内部空间中。在室内营建日益精巧、和谐、完整的景观体系，体现人与自然的相融关系。利用花窗、门、挂落等装饰构件形成开敞的和半开敞的空间，将室外景观“借”入室内；绿色植物和盆景，作为室内陈设部分，使室内增添更多的自然景观元素。中国传统室内陈设设计也力求表达特定的情感意境，以达到传情达意的最高境界。这些都可以为现代室内设计所借鉴
2 中式风格设计遭遇的弊端
室内设计与所在的建筑环境有着密不可分的联系。室内空间形状、大小、朝向甚至室内设计的风格都与建筑物产生千丝万缕的联系。因此，如何将室内设计与周边环境友好融合，形成整体，防止不必要的冲突，是设计师的一大任务。例如，著名建筑道格拉斯住宅就很好体现了室内设计与环境形成整体性的特征：住宅位于一个俯视密执安湖的坡道上，周围树木郁郁葱葱，基于外部环境，设计师使用大面积玻璃扩大视野，得以欣赏户外环境；另外，简介的墙面设计与室外的树木、湖水和天空形成整体。室内设计是大环境中的组成元素，在考虑个性的同时需要考虑与周边环境的关系，使室内、室内环境可以相互利用、相互协调，创造富有整体感的空间。
现代建筑与传统中国建筑相比，确实有了极大的改变，室内空间当然也变了而且时代改变了，社会、经济、政治等大环境也变了，甚至现代人的思想、需求、价值标准及美学观都有了很大的改变。另外，随着我国加入世界贸易组织以后，我国开放的深度和广度必然会大大提高，外商投资环境也将会大大地改善。大幅度地减让关税，取消或减少非关税贸易壁垒，开放更多的投资领域，给予外商最惠国待遇和国民待遇，必将刺激外商的投资热情，吸引越来越多的国外客商来华观光旅游、投资办厂或设立分支机构、办事处。北京举办奥运会和上海申博成功都对写字楼、宾馆、酒店、商场、文化体育场馆、金融大厦、会展中心等公共建筑的需求产生刺激。而这些因素在给我们带来巨大商机的同时，也使得我国建筑设计师把目光和思维转向了西方建筑设计。
由于装饰材料等因素的影响中式风格装修价格整体相对偏高。如在材质的运用上大都使用高品质的实木，且在特定的地方还需要进行一定的雕刻以凸显出传统元素，寻求复古情调；其次在家具的搭配上要求也相对较高，现代家具与之都不能很好的融为一体，因此在家具的选择上往往偏向于复古的家具，使得价格随之上升。对于普通家庭而言，可以选择用低档的木材来代替高品质的木材也同样可以达到中式风格，另外还可以通过精简一些不影响整体效果的装修项目以降低装修的费用，以实现既可以享受到中式风格的典雅，又可降低装修的投入。
3 如何提高中式风格在室内实际中的运用
当前我国部分建筑设计师存在某种忽视传统元素的倾向，有学者坐过深入的研究得出其背后的原因：一是设计师对我国传统建筑艺术作品以及传统元素的丰富性和它们卓越的艺术成就缺乏足够的了解，尤其是随着对外开放的深入西方思想的涌入更加剧了这一现象；二是对传统元素深蕴的文化内涵和意义缺少深入的研究和思考；三是未能系统的认识和研究西方文化，不能将西方文化与我国传统文化有效地融会贯通。
其次，现代主义盛行时期，有些人不承认历史与现实存在的某种客观关系，认为当代人可以脱离历史而随自己的意愿任意行事。但随着时代的推移和人类思想的成熟，这种脱离历史和现实生活的设计观念逐渐被人们批判和否定。人们认识到历史是密不可分、相互联系的有机体。尊重历史的设计思想主张要尽量把历史感和历史元素有机结合，并通过现代的技术手段赋予古老传统文化新的活力。例如：贝聿铭设计的香山饭店就是现代感和传统性完美结合的优秀案例。设计师从我国古典园林和民居汲取灵感，将粉墙翠竹、叠山流水和传统壁影结合一起，刻画我国传统文化的意蕴。
再次，要准确的把握中式风格的设计，出了设计师具备良好的创意之外，自身的文化底蕴、传统文花知识的储备以及专业的设计功底有着密切关系。不仅需要室内设计师具备丰富的多方位知识的储备而且还需要良好的创新能力，将传统元素与新时代元素和谐的融合，使之水融，互相衬托，形成新时代的中国风。
4 中式风格发展潜力
2011年全国房地产开发投资61740亿元，比上年名义增长27.9%（扣除价格因素实际增长20.0%）；房屋新开工面积190083万平方米，比上年增长16.2%；全国商品房销售面积109946万平方米，增长4.9%；全国商品房销售额59119亿元，增长12.1%；全年房地产开发企业土地购置面积40973万平方米，比上年增长2.6%；增速分别比上年回落5.3个、24.4个、5.7个、6.8个和22.6个百分点。全国商品房待售面积27194万平方米，增长26.1%，增速比上年加快18.0个百分点。2011年我国居民储蓄存款余额人民币各项存款余额为75.3万亿元，这都给家庭装饰的发展带来了巨大的空间。同时，我国城镇居民家庭装饰消费模式正由生活质量型替代温饱型，所以家庭装饰在今后一段时间内仍持续火爆。
我国已经全面取消毛坯房，倡导住宅一次装修到位，建设部住宅产业化促进中心出台了《商品住宅装修一次到位实施细则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》，对从装修一次到位的全过程实施引导到装修材料选择与质量检查分别提出了要求。取消毛坯房，可减少个人房屋装修中的种种弊端，如“马路施工队”的违规操作、建筑材料以次充好，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民现象等。这一政策的实施，将很大程度的刺激家装市场的规范化管理，引入“产业化”的家庭装修模式，将大大促进室内设计行业的产业化发展。另外，随着当今复古潮流的兴趣以及国学的不断兴起，中式风格将在建筑室内装修中迎来巨大的市场。
5 总结
传统文化是我国文化中的瑰宝，经历了几千年的历代传承而经久不衰正印证了其旺盛的“生命力”。虽然当今对外开放带来了西方多元化文化的涌入，但是传统文化依旧是我国文化中的经典，是需要我们去继承和创新，使之在当代室内设计中散发出新的魅力，让中式风格再次焕发光彩。
参考文献
[1]筑龙网.家装时代中式风格篇[M].中国人民大学出版社，2009-1-1
[2]叶斌.细解中式家居[M].福建科技出版社，2009-1-1
关键词： 房地产 产品策略 价格策略 促销策略 渠道策略
改革开放以来，随着城市住宅制度改革的不断深化和土地有偿使用制度的实施，房地产业作为一个独立的经济产业在我国迅速发展起来。我国房地产市场已经逐渐呈现从“卖方市场”向“买方市场”的转变，这就要求房地产行业要与市场营销策略相结合。
1 房地产商品的特点
房地产是房屋和土地财产的总称，又称不动产。其特征与土地特征密切相关。它既属于生产要素又属于生活消费品，所以对于消费者来说购买这种特殊的商品既可以看作是投资也可以看作是消费。就房地产这一特殊商品而言，它具有以下特点：
（1）固定性。也称不可移动性，房地产项目一旦落成，其位置、结构便固定下来，难作大的改动。
（2）组合性。土地和房屋的组合：每个房地产项目都包括房产与地产、房屋与土地两个部分。消费品和投资品的组合：房地产既有使用价值又有投资价值，随着发展，房地产商品的使用价值会减少，但投资价值却会因某些特定因素而升值。
（3）差异性。在房地产市场上没有完全相同的两件产品，因为它不仅受到开发商、物业类型、建筑设计的影响，即使建在同一块土地上，每宗房地产的交通、日照、周边环境、景观等也是不同的，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使房地产有区位优劣之分。
（4）稀缺性。这是由土地的自然属性决定的，因为土地具有不可再生性。
（5）保值增值。由于土地的稀缺性，使房地产具有保值增值的特性。
（6）使用周期长。某一项目工程建成通常要2～3年的时间，甚至更长，而产品建成后，一般可使用50年以上。
（7）耗费资金大。房地产售价昂贵，往往要花费人们很多年甚至是一辈子的积蓄。所以购买者在选购住房时慎之又慎，对物业的质量、价格、配套设施、小区环境等许多方面都要进行细致的比较。
2 房地产营销策略的应用
房地产商品有其自己的特征，使得房地产市场营销不同于日用品、食品、药品等低值易耗的产品，同时也不同于汽车、电器等使用周期短、升级快的产品，因此在营销策略上有着自己的特殊性。
2.1 产品策略（product）
随着人们生活水平的提高，对住房的要求已不再只是能遮风避雨的“钢筋加水泥的丛林”，而是更多的追求其个性化和独特性。这就要求开发商通过对产品的名称、物业、文化、自然环境等方面进行精心设计来体现其差异性，做到“人无我有、人有我优、人优我奇”，从而赢得更多的消费者。
（1）名称。给房地产商品取一个好听的名字不仅能给人好的第一印象而且还能引发美好的遐想。比如，金马公司开发的“罗马花园”，其名称就是追求一种异国的浪漫和古典的高雅。
（2）物业。提高物业质量，赶超时代潮流。在当前房地产商品供大于求的状况下，消费者看重的是房屋外观、内部布局、装饰装修。为此，开发商要采用现代化的新材料、新技术，使物业具有智能化和现代化的格局。
（3）文化。房地产开发商要注意通过高品位会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心、设施齐全的幼儿园与中小学来营造小区的文化氛围，这些都是在文化营销方面做出的有益探索和成功尝试。
（4）借助自然环境。开发商一般只注重对小区环境进行人为的建设，而忽略了借助自然环境，比如借助天然的河流、现有的绿地等，既能使小区环境更具特色和自然性，而且还能在经济上节省人为造势的费用。
另外还要注意产品创新。产品创新主要包括产品开发、更新速度及产品质量和水平，可划分为高科技型、绿色环保型、社会保障型、设计综合型。 2.2 价格策略（price）
房地产价格营销策略是房地产营销策略中的一个重要环节。科学合理地制定房地产价格以及灵活地运用定价策略和技巧，对项目成功及开发商的生存和发展具有积极意义。
（1）定价方法。在市场营销定价策略中，定价的方式主要有成本导向的定价、竞争导向的定价和需求导向的定价。总之，在制定价格的时候应根据成本、楼盘情况、顾客能够接受的价格、同类楼盘的竞争因素、房屋设计、装修、配套设施等各个方面进行合理地定价。
（2）定价策略。房地产定价策略主要有以下几种方式：一是“试探性”定价策略。指售房者根据销售情况不断地调整定价的一种方法。这是房地产经营者综合分析同类商品房价格情况后，先以较低的价格出售少量的商品房，然后根据买房的人多或少的情况适当地提价或降价的一种方法；二是折扣优惠。房地产公司为了加速资金回笼，常常会给予客户一定的价格优惠，可以通过不同的付款方式来实现。例如，如果分期付款房价要付全额，而一次性付款，房价可给予5～10%的折扣优惠；三是分期付款。为了避免让购房者一次性支付过多的金额，有的公司允许购房者分期付款。常用的方法是，购房者在签定合同时付1/3的房款，房屋施工过半时再付1/3，完工时付剩下的1/3。有的公司采取预付定金的办法，然后余额在一个规定的期限内分几次付清；四是楼宇按揭。随着金融资本介入房地产业，一些房地产公司和银行开展了楼宇按揭业务。所谓的楼宇按揭，是指由购房者交纳房价30%的首期款，取得购房合同，然后凭购房合同向银行申请抵押贷款支付70%的余款，以后，购房者定期向银行还本付息，直到付清本息时才能收回产权。这是目前国际上房地产交易中通用的一种付款方式，值得借鉴和探索。
2.3 促销策略（promotion）
房地产促销的目的是刺激或增加消费者的购买。目前我国常采用的促销有以下几种：
（1）人员促销。它是一种传统的推销方法，是指房地产促销人员根据掌握客户的信息，向目标顾客面对面地促销方式。此种促销方式的优点在于，目标顾客明确、促销力量集中、互动性强等。同时人员促销这种方式所面对的顾客范围小，对于促销人员的要求较高，不仅要具有良好的业务素质，而且还要求有较高的个人素质。
据了解，手工毯最著名的是伊朗和土耳其等国的产品。但近几年，中国手工毯也得到了迅速发展，并成为世界著名生产国之一。与此同时，国内市场对手工毯的消费需求激增，尤以上海、北京、广州和天津等地为最，这主要归结于两方面原因：首先是近年来国内房地产业迅猛增长，档次提高，一些专业室内设计师也开始将手工毯视为装潢的重要元素，特别是在上海、北京、广州等大城市，手工毯越来越多地出现在高档商品房、别墅的样板房设计之中。
其次，手工毯的艺术价值和投资价值已越来越受到广大收藏爱好者和投资者的关注，从最近十年国内外拍卖市场来看，其成交价格呈上升之势，显示出强劲的升值潜力，被称为“软黄金”。其中，古董波斯地毯可拍卖至百万美元，阿富汗手工地毯也可拍卖出数十万美元。即使是当代的手工地毯，若图案精致、手工细腻，也可拍卖到三四万美元。调查显示，有70%以上的顾客购买手工毯是为个人家用或投资。
在此市场和消费景况下，经营手工毯专卖店很有前景。
好眼光进精品 低成本不可取
搜集手工毯是一项较费劲的工作。这种产品的进货与其它产品不同，因为它品种多样，各具艺术个性，不宜批量进货，只能到产地去逐一挑选。因此，进货时，需要花费大量的时间和相当的经费。经营者应对产地和市场有一定的了解后，才付诸行动。
据了解，我国手工毯具有明显的价格优势，一般单品的价格仅为伊朗产同类产品价格的1/5。再加上富有中国特色的设计，我国手工毯在国内外市场都颇受欢迎，出口一直呈现持续增长势头。因此，投资者进货前，可以直接与国内厂家联系，也可以与国内各大城市的进口地毯商联系。需要注意的是，选货时必须具有投资眼光，要选择精品，而不是一味追求低成本进货。
注重服务细节 挖掘潜在客户
首先，手工毯专卖店宜选择在闹中取静、交通便利的地方，这些区域往往租金水平适中，可降低不少经营成本。
其次，投资者不能急于求成。经营中高档消费品，每天客源会比较少，如何扩大店的影响力，将成为经营关键。在某波斯地毯专卖店，店主在店堂中央摆放一方桌，台上摆放有签到簿和精美书签，书签上印有店名、店址、电话、网站和产品特色介绍等内容，顾客可自愿在书签上留下联系方式和姓名，也可以随意带走书签。如此一个小小的细节，即可扩大小店品牌影响力，也能带来不少潜在客户。
为了增加小店人气，可以适时举办一些讲座或者派对活动，借此为新顾客介绍一些手工毯方面的知识，同时让老顾客掌握如何保养地毯技巧等。这样做并没有太多成本支出，却可以增加顾客对小店的亲近感，也可以增强店主人的个人魅力，从而为口碑相传作好铺垫。
典型实例
位于上海绍兴路上的波斯地毯专卖店名叫“Mortazavy”，店老板lynn是一位英国人。鉴于波斯地毯不属于大众化产品，“Mortazavy”避开人群密集而喧闹的繁华商圈，将店开在静谧而文化氛围浓郁的绍兴路上。据lynn的助理秦小姐介绍：小店销售情况看起来很清淡，但实际上每月都能卖出去两三条地毯，月收入却有3～30万，因为这里的波斯地毯价格基本上都在1～10多万元。
这个名叫周立诚的年轻人，让我们看到的是一个跌宕起伏的人生。带给我们的，是更多关于投资、创业和人生的启迪。
第一幕 初生牛犊不怕虎
辍学炒股：“严守纪律”掘得人生第一桶金
“1998年的夏天，正准备迎接19周岁生日的我，跟随爷爷来到了香港。此时的我，不过是一个大三途中辍学的毛头小子，没有任何属于自己的资产，唯一的也是最大的财富，就是身上一股初生牛犊不怕虎的生猛气息。青春无敌，这是我那时的真实心情写照。”周立诚回忆道。
1998年8月的香港，在经历了1997年亚洲金融风暴后，其金融市场仍然弥漫着一股浓浓的硝烟味。
1998年6、7月份，当恒生指数攀升至8000点高位的时候，国际对冲基金大举沽空港股，大幅打压恒指，同时建立了大量的恒指期货空仓头寸，使恒生指数从10000点大幅度跌至8000点，并直指6000点。在山雨欲来的时候，证券市场利空消息满天飞。结果到了8月13日，恒生指数一度下跌300点，跌穿6600点关口。
8月13日恒指被打压到了6660点后，港府组织港资、内地资金入市，与对手展开针对8月股指期货合约的争夺战。
8月14日，香港政府正式参与股市和期市交易。香港政府为了维护港元，携巨额外汇基金进入股票市场和期货市场，与炒家进行直接对抗。
8月27日和28日，投机炒家在股票现货市场倾巢出动，企图将指数打下去。港府在股市死守的同时，经过几天惊心动魄的大战，在期货市场上将8月合约价格(8月28日交割)推高到7990点，结算价为7851点，比入市前高1200点。8月28日恒指报收7829点，一“香港金融保卫战”取得了“阶段性的胜果”。
这个不平静的香港夏天里发生的一切，都被19岁的周立诚看在眼里，记在心中。而这些背景事件，也正促成了周立诚的一个决定――向港股和外汇投资市场进军。
在此之前，作为学生的周立诚虽然一直关注着股市，也曾参加过学校的一些炒股模拟大赛，却从未真正入过场。
这一次，周立诚通过旁观激烈的“港股战争”，体会到“港股掘金”是可以慢慢实现的一件事。可是，身无分文的学生仔，该怎么开始进入投资市场呢?
聪明而自信的周立诚想到了向最疼爱自己的爷爷融资。
他跟爷爷提出：“给我一笔钱，让我用于炒股炒汇，本金部分仍然归你所有，实现的增值收益部分一人一半，看看我能做到多少。”
对这个从小在自己身边长大的孙子，周爷爷是非常看重的，更是非常注重培养他的各种才能。因此，爷爷同意了周立诚的这个要求(就像当初同意了孩子从大学辍学一样)，并给予孙子5万美元(差不多40万港元)的融资款，表现出对孙子的鼓励和信任。
接下来，就看周立诚自己的了。
“刚开始，我是一名非常遵守投资纪律的理性投资者。”周立诚这样评价当时的自己。事实上，那个阶段的他，也是这样做的。
8月29日，在周立诚19周岁生日前一天，在香港恒生指数回升到7800多点后，周立诚进入了香港股市这个“大海”。
他说：“我首先通过Excel表格，给自己拉出了一个数列。那就是我假设手中现有初始资金100港元，先拿出其中的20％，也就是20港元，每天(交易日)增长1％，那么我发现71天后，我投入的20元就可以超过40元，也就是翻番。而如果能够持续每天(交易日)增长1％，那么163个交易日后，我投入的20元就可以变成100元。
自此，我开始投入做一个‘严守纪律’的投资实践者。
我先拿出了lO万港元，投资于香港股市。我每天都在Excel表格中进行记录，左边一栏是我的理想值(每天持续增长1％)，右边一栏是我的实际交易成果(我是做超短线的日内交易的，也就是Day Trade)。我还给自己设定了严格的止损点和止盈点，一旦单日的下跌幅度达到2％～3％，或是涨幅超过8％，我就清仓出局。可惜，所有的经济实践都不可能如理论般完美。特别是碰到市场箱体震荡的时候，我面临到了这样一个局面：连续几天都无法达到我自己设定的理想值。这时候，我只能从原有的储备金中拿出一部分钱来进行加仓，使得我的实际值能够慢慢向我的理想值靠拢。
“这样严格操作了3个月后，我的资产规模翻番了，与此同时，我也有了一个更深的体会，就是如此这般‘按纪律操作’实在太累人了。我当时认为，如果长期如此，实在太浪费时间成本和机会成本了，还不如不要自己每天搞来搞去，直接买点收益趋向稳定的基金，放在那里不动好了。因此，从第四个月起，我放弃了这样的做法，开始比较随意地操作股票，仍然是做日内交易，当然主要就是考虑如何选股，如何每天都能买到能涨的股票。”
与此同时，周立诚还在香港的外汇市场上进行美元对日元的交易，他选择了1:200的杠杆交易，并选择做空美元。1998年8月以后的亚洲，东南亚各国的金融业开始慢慢从风暴中稳定下来，日元也渐渐开始回暖。
那时的外汇交易，“小散户”还很少有人能够利用电脑系统来实现行情分析和交易。周立诚和大多数人一样，都雇用了一个付费的经纪人。但是，和别人不同，年轻的周立诚精力充沛，求知欲旺盛，他每天晚上都要去Bloomberg(彭博财讯社)门外，通过“内线人”(经纪人)的报价，自己将每一个时点的外汇报价总结出K线图来，从而进行买卖点上的判断。
很快，忙碌的一年过去了。
20周岁生日的时候，也就是1999年的8月30日，周立诚还给了爷爷80万港元，其中除了40万港元的本金，还有40万港元的增值金，而周立诚自己个人手中，也有了第一笔原始积累――40万港元。这是他向爷爷借钱融资进行金融交易后的成果，也是对自己过去一年很好的一个鼓励、肯定和交待。
第二幕 在上海房地产市场“长袖善舞”
投入上海房地产：从“地主”到破产
此后的一年多时间里，周立诚仍然呆在香港，同时，他利用自己挖掘的“第一桶金”，也就是那40万港元，继续在港股市场上(当时主要是科技股和网络股)进行投资，同时也用部分资金参与了一
些恒生股指期货的交易。2000年的圣诞前夕，周立诚手上真正属于自己的资金量，第一次突破了100万港元。
“百万富翁”周立诚诞生了。
这个年轻的小伙子此时面对自己的百万财富，虽然还是很开心，、但已经不像一年多前赚到第一笔10万港元时那样兴奋了。将满22岁的他，多了几分成熟与沉着。
2001年6月，为了和在上海生活的父母团聚，周立诚回到了阔别多年的故乡――上海。他的港股投资经历，也在此打上了一个暂时的句号。
上海，这是一个让他感到既熟悉、又陌生的城市。
周立诚离开上海已经10年了。
这过去的10年，上海已经变得更加摩登，更加美妙。
有着敏锐投资头脑、已经怀揣一脑袋商业创业计划的周立诚，这一次看到了霓虹灯闪烁下，国际大都市大上海的一个发展潜力品种一房地产。
于是，他马上加入了一家房地产中介公司，开始了自己在上海的第一份工。
一个月不到后的2001年7月，周立诫为父母购置了一套住宅公寓――新江湾城时代花园一套商品房，总价25万元(含税)，房子产权挂在父母名下，并且供父母居住使用。
他说：“那时根本没有人愿意买新江湾城的房子，但我坚持认为，2500万／平方米不到的单价，绝对值得。而且父母本来也住在杨浦区，生活上还是能够适应的。”
事实证明，周立诚的眼光还是比较超前的。如今，6年过去了，新江湾城凭借湿地环保概念，和周边五角场地区的带动效应，商品房的单价已经跃然跳上了2万元／平方米大关，这笔投资的成败，大家自然都已经明了。
为父母买了这套房子以后，周立诚手中的自有资金量下降到了75万元。
2001年9月，周立诚在上海卢湾区徐家汇路成立了自己的地产行，主要以上海市区写字楼、豪宅的租售业务为主。
这是周立诚个人拥有的第一家公司。
运营前5个月，周立诚一共投入了25万元左右的成本，其中包括10万元房租，5万元人力成本，5万元装饰和设备，以及5万元各项杂费。
2002年6月，也就是周立诚的地产行运营10个月以后，其效益已经非常显著。这10个月，周立诚一共赚得80万元，也就是平均每月净利润在8万元左右。
在此期间，周立诚还有了一个资产性投资，就是购入上海青浦区康虹花园别墅一套，面积208平方米，总价80万元，首付30万元，按揭贷款50万元。
周立诚的个人总资产，在2002年6月达到了210万元，净资产总值160万元。
同时，周立诚的房地产行也获得了长足的发展。
2002年到2004年，这个充满活力的年轻人，将自己的房地产行由一家门店发展壮大到了7家门店，虽然每开一家门店，就要花费一笔不小的运营成本，但他计算了一下，自己手中的公司每月平均净盈利3万元，运营状况显示，一切都在健康运行着。
在此期间，他还曾先后购买了投资性物业，包括卢湾区汇龙新城一套商品房，面积108平方米，购入价70万元；浦东陆家嘴花园，面积110平方米，购入价60万元。由于房地产行门店快速扩张期间，需要不断的资金投入，所以这两套房产先后以120万元和110万元的价格早早转手了，获得的利润被置入了他的房地产公司名下。
可是，命运总是喜欢捉弄人。
当周立诚的事业蒸蒸日上，财富也在不断积累并不断创出“新高”时(最高时他的个人实际资产达到了250万元左右)，一件对他个人影响巨大的事情出现了。
2002年底，周立诚曾在门店扩张过程中，找了一个合伙人。该合伙人精通财务方面的知识和技巧，周立诚正是看中他这一点，觉得是自己事业扩张期所需的合适的合作伙伴。
本来，一切都很好。
可惜，这个合伙人迷上了赌博，到后来就经常前往澳门赌场。事情发展到后来，这个合伙人竟然想出了挪用地产行公司流动资金和客户定金的卑劣手段。
2004年底、2005年初，该合伙人携款潜逃，全部被卷走的资金大约250万元。
作为公司的法人代表，这一切恶果只能由周立诚来承担。为了公司的善后事务，特别是赔偿客户的定金款，周立诚无奈之下只能用自己的个人资产进行抵偿，忍痛出售了自己名下“硕果仅存”的一套房产――位于青浦的别墅，所得资金全部用于处理公司债务。
2005年5月25日，周立诚属下的房地产行彻底宣告破产。
此时的周立诚，已经没有了房产，也没有了金融资产，一切，又回到了最初的起点。此时的他，完全可以用一贫如洗来形容。
命运，兜兜转转之后，对他开了一个这样的玩笑。
第三幕 上海职场顺利淘金
进入职场：努力打拼买回一套房
不在失意中沉没，就在失意中爆发。
合伙人的背叛，公司的倒闭，个人资产的归零，这一切在2005年整个夏天，困扰着这个年轻人。他每天过得浑浑噩噩，白天“泡”网络，晚上“泡”酒吧，人生似乎失去了目标。
朋友对他说：“虽然你现在已经成了真正的‘穷鬼’，可是赤脚的不怕穿鞋的，何况你禀赋聪慧，又有丰富的投资和创业经验，你还怕自己今后没钱赚，没事业发展么?!”
朋友连续不断的好言相劝，让周立诚慢慢清醒了一些。
而他个人本身，也不是那么甘于被人打倒的角色。
几度消沉之后，2005年秋天，周立诚进入职场，试图通过“打32'’赚钱。
就像前面那位朋友所言，周立诚的个人能力、经验和丰富经历，能够给他事业上很大的帮助。
他进的是一家外企，从事公司兼并、融资等工作。很快，周立诚就得到了大老板的赏识，职位也升了不少。
2006年初，为了奖励他出色的工作业绩，老板给了他第一笔分红。拿着这笔30万元的分红，周立诚第一时间想到了房子。
上海的房产，他再熟悉不过了；上海的房产，曾给了他多少欢欣与忧愁。
这一次，周立诚购买了上海黄浦区的“青年汇”，一套58平方米的小户型房，总价已经达到了96万元，接近2万元／平方米的单价，和他第一次在上海购房时的2000多元／平方米单价，已经有了天壤之别。但是，他这样的“老手”，什么地段什么价格，早就了然于胸。
他说：“而且几年下来，几度宏观调控以后，我心里还是看好上海整个房地产市场的。”
所以这一次，周立诚把全部的30万元分红直接作了房子的首付款，痛痛快快地买下了这套“青年汇”的房产。
买这套房子，周立诚还有另一个“目的”，那就是“自愿当房奴”。
“投资港股，炒外汇，做房产中介，这一路走来，赚钱对我来说太容易，所以我自己在花钱上也从来不节制。比如，PRADA的鞋子什么时候、出了什
么新款，你只要问我就可以了。但自从合伙人卷钱逃跑、公司破产后，我发现自己的生活开销太大，和自己现有的财富水平不匹配。所以，我想通过这次按揭买房，通过每个月给银行上缴一些月供款，来对自己进行强迫储蓄。”他说。
通过进入职场，周立诚重新找回了自己，也重新有了属于自己的一套房产。
他的身家财产，合计起来净资产又一次回到了50万元上方，其中房产净资产30万元，现金类资产20万元。
第四幕 A股不败
再入股市：轻轻松松从20万到80万元
2006年11月，始终对股票投资念念不忘的周立诚，开始了自己的A股投资。
“以前在香港都是做短线交易的，又积累了自己的一套交易方法，所以此时的我，看内地A股市场，基本上都不怎么花精力，就是在土作空闲的时候稍微看看技术图形，买买，抛抛，属于随便玩玩。”他说。
从2006年11月底到2007年5月中旬，周立诚在业余时间投资A股，轻轻松松获利了3倍多。
虽然在这轮大牛市行情中，很多投资者翻倍的速度比周立诚快得多、多得多，但本来就属于比较自信类型的周立诚，总觉得自己“基本没费力气就赚了3倍多”，自信心有些急速膨胀了，也有了其他的想法。
最大的决定就是从当时工作的那家外企辞职了。
“当时刚好和老板有了一些小小的意见冲突，而且老板又没有能够如期兑现对自己工作成绩的回报，所以一气之下就炒了老板的鱿鱼。”周立诚说。他出售了自己在职公司的“千股”，换得40万元。
2007年5月，周立诚辞职后，索性又一次在家开始了“全职投资时代”。
此时，他的个人流动性现金和金融资产总和为120万元。
第五幕 在期货市场玩“”
转战期赁：高开低走财富瞬间蒸发
“此时，我的人生中又出现了一个小插曲。”周立诚回忆起几个月前极大地影响到自己生活和经济状况的那一件事，“由于工作之余在A股随便弄弄，5个多月收益率就达到了300％多。这让我有些飘飘然了。而在此时，提升我自信，甚至可以说是盲目自信的催化剂也在这‘恰当的时刻’出现了。
我又一次在网络上看到了台湾期货高手张松允的故事，这个人也被称为‘台湾期货天王’，在台湾期货界属于传奇人物。
不到20万元资金投入股市，搭配期货操作，13年后能赚多少钱?答案是：lO亿元!一般人会觉得不可思议，但一个活生生的例子就在眼前，他就是年仅37岁、有‘期货天王’之称的张松允。
16年前，张松允不过是个刚退伍、仅有高工学历的小伙子，出身彰化园林农家的他却一头栽入股市，并以独到的眼光，逐渐在股市累积资金实力。后来，由于张松允个人的交易量大，因此干脆加入元富证券成为营业员，并和老板讲好不接单，只做自己的部分，结果业界都因此知道元富有一位不接单的超级营业员，而业务量仍常高居第一。
1999年开始，喜好短线冲刺的张松允，简直如鱼得水立即转战期货市场，并通过与国安基金之战而一举成名。张松允优异的操盘本领蜚声股市，更获得元大京华证券集团总裁马志玲赏识，并延揽其到元大京华期货经理公司任董事长，创下期货界客户变老板的先例……”
周立诚的电脑里，至今还存着那篇“引导”自己进入内地商品期货市场的文档。
他接着告诉记者：“这个人从20万元新台币做到了10亿元新台币，13年实现了5000倍的盈利，创造了一个财富神话。虽然以前就听过他的故事，但这一次，再次读到这个故事，让我的心跳速度迅速加快了。
“那一刻，我觉得单做股票，想要财富翻几个番，速度太慢了，只能搭配期货来做。而我此时这点百万元的资金量，要想实现自己的一些梦想，光靠投资股票肯定是不行的。想要快速致富，对我而言，甚至需要全部资金都投入到期货中去，才比较有可能。当然，我就问自己，我是否也能快速致富?我觉得自己有这个能力，于是，我打算出击期货市场。”
在这里插一下周立诚的梦想：
“我是一个满脑子充满想法的人，从小就有很多的商业计划。在2007年5月的那一天，我的想法就是35岁前开一家名为‘KISS’的餐厅，‘KISS’的上海话谐音，就是希望真爱从这里‘开始’。我这个餐厅可以接受情侣的个性化预订服务，可以根据客人的希望布置场地和各种浪漫的氛围要求。同时，我希望45岁以前金融资产能达到600万美元，然后在45岁以前能和爱人完成两人同行的环球旅行计划，然后生孩子，为我们的孩子准备好从0到18岁成年之前的原始资金积累。”
听上去很美。120万元人民币，到600万美元(不知道那时候的人民币兑美元汇率如何，目前来算，大约是4500万元人民币)，差距的确很大。留给他的时间，也就是15年左右。
的确，期货这类含有杠杆因素的交易品种，似乎更适合他迅速积累财富的梦想。
但这个年轻人，准备好了么?
2000年在香港时，周立诚曾经做过一段时间的恒指期货交易，但金融期货和商品期货还是有着很大的差异，尤其需要对国际大宗商品交易状况比较熟悉。所以，2007年5月上旬从A股退出后，周立诚在家里进行了一个星期的商品期货模拟训练。
接着，说干就干。
初战沪铜。
沪铜是上海期货市场比较活跃的一个品种。周立诚先选择了它。
2007年5月19日，周立诚选择了沪铜合约(0707)作为第一笔交易对象，投入本金80万元。3天过去了，周立诚仿佛又回到了1998年的那个夏天。
因为这3天，他一下子就赚了30多万元。
期货盛宴，难道就要在这个年轻人面前就此展开了?
5月23日，周立诚的期货账户上最高峰值达到了140多万元，加上他留在外面的40万元流动资金，他的金融资产又达到了180万元的高度。
“冷静一下，当时我劝自己。因为毕竟我也知道期货可以一夜致富，但也可能面临一夜破产的危险。”他说。
可是几天后，周立诚又按捺不住自己激动的心情，他的手又痒了。
“期货，很容易让人中毒。也许就跟烟瘾、毒瘾、赌瘾差不多吧，虽然我从不抽烟，更不曾接触后两者。”周立诚回忆当时自己的心态时感叹道。
再战，他选择了沪胶合约品种。这时，他将全部180万元资金陆续全部投入了天然橡胶这一期货品种中。
上海天然橡胶和外盘关联度大，所以周立诚决定做超短的日内交易。这一次基本没什么盈亏。
接着，周立诚又开始了与“黄豆”的决战。
没有想到的是，他最终败倒在“黄豆”脚下。
他对黄豆的判断，出现了方向性失误。
当时周立诚自己从国内基本面判断，觉得大豆已经是利多出尽，应该迎来一轮浩大的熊市。
但空头市场迟迟不来。
不断满怀希望进行加仓，不断迎来失望。
折腾了两个礼拜，2007年6月底，周立诚全部资金已经只剩30多万元。
怎么办?如何挽回?生存，还是毁灭?
周立诚几番思考之后，准备孤注一掷。
他说：“以前，许多人都曾说期货市场是个大赌场，我并不同意。但自己经历过后才发现，真正进行期货交易后，人的心态完全不受控制。有时候真的无法否认，在决策的一瞬间，那种感觉或多或少带有‘博一记’的色彩。”
7月，他用自己的青年汇商品房作抵押办理了个人消费贷款，获得抵押贷款40万元，继续往黄豆期货上加仓。而这已经是他所能支配的最后一项比较高额的财产。
可惜，最终的结果是，周立诚又一次变成了平民。和许多在期货交易中倒下的投资者一样，因为不断加仓，资金方面“弹尽粮绝”，最后一刻未能迎来黄豆的下跌行情，账上的资金已经无法支撑继续交易，周立诚最后只能被强行平仓。
古人是败走麦城，而周立诚这一次绝对是败走“豆”城。
黯然离开期货“战场”的周立诚，人生财富再次回归到原点。这次，他只剩下5万元资产用作维持今后的生活费用，而青年汇那套“背负抵押再抵押贷款”的房子，无奈被银行收走了。
尾声 思过
周立诚对记者说：“你或许在牛市当中赚了一些钱，把我的故事当作茶余饭后的笑话一场一竟然有人在牛市当中赔了身价，之前我也会拿这件事自娱自乐一番。
曾与友八笑谈，若股指期货推出会蒸发市场大部分财富，原因就是不少这两年过入股市的投资人在A股中赚了钱，以为自己实力非凡，可是到了期货市场，方知道什么才叫真正的金融市场。外汇、期货市场可以随意买多沽空，对投资高手来说是财富的永动机，但对普通投资人来说，可能是―个金融里程中的思过崖。
一、房地产开发企业土地增值税政策解读及清算申报
土地增值税概述及清算：
第一，土地增值税。是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
第二，土地增值税的清算单位。土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
第三，土地增值税的清算条件。符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的。
符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
一是已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；二是取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；三是纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；四是省税务机关规定的其他情况。
第四，非直接N售和自用房地产的收入确定。一是视同销售：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。视同销售收入的确认：按下列方法和顺序确认：首先按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；其次由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。二是房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途的，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。三是土地增值税清算时收入的确定：其一，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；其二，未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。其三，销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
二、土地增值税清算程序与计算方法
第一，土地增值税清算准备工作：土地增值税的清算，因涉及房产项目从规划、拿地、开发、竣工项目跨期大，顾要求原始单据凭证一定要合法取得及妥善保管。具体应当收集的资料为：
一是土地使用权出让合同及支付土地价款凭证；二是房产项目工程建设合同价及建安发票，工程验收报告等；三是银行借款合同及借款计息清单。四是转让房地产项目成本费用账簿、分期开发分摊依据，与成本和费用有关的其他证明资料。五是无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的交接凭证。六是与转让房地产收入有关的其他证明资料，为编制《房产销售收入统计表》做准备。七是与转让房地产有关的完税凭证，为编制分税种的《缴纳税款统计表》准备资料。八是项目竣工决算报表和有关账簿。九是土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。
第二，土地增值税清算计算方法：
增值额=销售收入总额-扣除项目金额
增值率=增值额÷扣除项目金额
选择适用税率：四档税率
土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×扣除率扣除项目金额=建造成本+开发费用+加计扣除额+有关税金=建造成本+10%建造成本+20%建造成本+5.5%销售收入总额=1.3×建造成本+营业税金及附加前提：《实施细则》规定的建造成本中不含利息支出。
三、土地增值税清算中的疑难问题及纳税筹划
第一，土地增值税清算的一般规则。即：以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算为原则，如果项目分期的，分期清算，期内有普通和非普通住宅的，再分别清算。由于土地增值税是项目清算，如果一个项目盈利，一个项目亏损，两者不能相互抵顶，因此做大清算项目，就不仅仅有时间上的利益，而且有永久性差异。
第二，土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。
【关键词】房产开发；工程监理；地位现状；制度完善
前言
在新经济和全球化浪潮的推动下，中国城市化正在以前所未有的速度前行，房地产业的迅速发展已成为城市化的显著特征。各地的房地产项目建设正在如火如荼地进行，房产建设投资在固定资产投资中所占比例也越来越大。城市化建设给整个建设市场带来了勃勃生机的同时，对工程监理人才数量、能力以及服务质量均提出了更高要求。
一、房地产项目在建设项目中的特殊性
从90年代末开始，房地产业发展迅速且收益较大，各个行业成立房地产公司的纷纷涉入其中，在追求规模化和快速化发展的同时，各种专业的非专业的人士管理着商品房、保障房，住宅、大型商业综合体的建设与开发。在企业追求利润的最大化和资金的快速周转，往往前期准备工作不充分的情况下，项目通常仓促上马；而施工周期又压缩的很紧，后期项目急于交付，验收不细致。所以普遍存在着：1、项目定位不准或者考虑不周全；2、施工图设计深度不足，无法指导施工；3、报建手续不全或无专业指导如何报批报验；4、招标不严谨，施工单位选择不当，且合同工期明显脱离实际；5、开发商为了降低成本，过多采取甲指分包和甲供材料，致使协调工作量剧增；6、房地产项目的客户是不同用户业主，对产品的使用功能和装饰要求都不尽相同，使施工过程中工程设计变更多；7、竣工验收阶段常因为商品房面积大，户数多，检查力度不足，验收往往走形式。
二、房地产建设过程中对监理的需求
针对上述房地产建设工程的特点，更需要专业的工程咨询、监理企业提高监理服务质量，帮助业主做好“四控制，两管理，一协调”。
1、在工程项目前期，监理单位为建设单位提供全面优质的咨询服务。1、认真组织图纸会审工作。通过施工、监理、设计、建设单位等分专业讨论的形式解决图纸中存在的问题并汇总。最大程度的提高工程质量，缩短建设工期，节约工程投资。
2、在施工前期介入工程项目的招投标，为房地产开发商提供咨询服务，根据项目建设特点合理选择施工企业。提前介入还可以协助建设单位制定合理的施工工期，帮助编制项目资金使用计划，使工程建设项目按计划控制。
3、通过书面函件，告知各项办事流程，积极协助业主办理各项报建和报验手续，掌握主动权，对后续的工程施工监管铺平道路。
4、在项目施工期间，监理单位认真做好“四控制（质量控制、投资控制、进度控制和安全文明控制），两管理（合同管理、信息管理）、一协调”的工作。以保证项目建设的质量，有效地控制建设投资和施工进度，协调与处理项目各参建方之间的关系。
5、监理单位应在工程竣工验收阶段起主导地位，尤其在房地产项目中商品住宅工程的分户验收。要求针对分户验收设计一系列检查验收表格，监理人员在工程预验收阶段一一对照检查。
三、房产项目中工程监理的现状和建议
虽然国家监管部门和房产行业对工程建设监理有着殷切期望和迫切需求，但遗憾的是，当前房屋建筑工程监理存在的普遍现状不理想：
1 监理业务单一，监理深度不够，无法满足业主全方面的需求；
我国监理制度经过十几年的发展，大部分监理企业只能从事于施工阶段的监理工作，且只偏重于质量控制。施工企业因为偷懒，往往未经自检合格的工序就报请监理工程师验收，而监理项目部也因为能力不高，也就落得当一个“质量检验员”。最多再附带一点安全文明施工的管理，从而放弃和放松了对工程进度、工程投资的合理建议和管控。这与业主方的期望以及我国引入借鉴国外先进的监理制度的初衷相违背。在房地产建设领域中，虽然技术含量不是很高，但是专业多，综合性极强。
对此的建议是：要实现真正意义上的“监理”，监理企业自身就需具备在建设行业内的工程咨询、工程监理、造价咨询、招标、设计图审、质量检测等多元化经营的能力，并吸引招纳一批高学历、高水平，即懂技术又懂经济和管理的复合型人才到企业中来。在同行业竞争中脱颖而出，与国际接轨的同时，不惧欧美发达国家综合性监理公司的挑战。
2 监理从业人员总体素质不高，人才结构无法适应行业发展；
近些年，监理机构的专业知识、业务技巧、职业素养虽有了显著提高，但仍不能满足房地产行业高速发展对监理人才的需要。每年大量项目开工建设，从业人员依旧素质参差不齐，尤其缺乏现代化复合型人才，这与我国现在房地产开发、建筑业大国的地位及其不符。目前，我国监理行业的在岗人员，一部分是通过职业资格考试，而多数并未经过系统的培训与学习。监理企业具有较高学历和扎实专业技术理论知识，掌握行业政策与之相关法律法规的复合型人才承包项目部，承接监理业务。从施工企业中聘请下岗或退休人员从事具体监理工作，更多的是从普通大专院校招收刚走出校门的毕业生。如智能建筑、景观园林、中高档精装修工程在房地产项目中越来越普遍，这方面的人才也是社会上最稀缺的。作者所在地区房地产行业工程监理收费一般在10-20元每平米，上交公司管理费用后，剩下的配备齐各专业高水平的人员都不够，更别说提供工程技术的优化、工程造价的精简，以及合同管理等法律方面的咨询。所以，我们多数情况下看到一个监理项目部由一位总监，几位退休返聘人员，若干年轻小伙子组成。有经验的，身体往往吃不消监理的高强度工作；年轻刚毕业的学生，由于经验所限，到了工地也看不出问题。
对此的建议是：严格规范监理人员从业的准入制度，加强监理工程师各专业的学习，适时做好从业人员的不定期培训。提高认知度，合理增加收入，社会给予普遍的尊重，吸引高素质人才投身到监理行业中来。
3各方主体行为不规范，严重阻碍了监理行业的成长；
撇开施工企业的因素，就规范监理市场主要是约束业主和监理单位两个主体的行为。业主行为规范与否，直接关系到工程建设能否顺利进行，目标能否如期实现。如上所述，业主自行组建工程管理部，对监理工作大肆干预，不通过监理工程师直接给承包商下达指令，造成不必要的纠纷和误解。甚至在工程施工过程中，为了领导意图和进度目标，不按规范来，宁愿大事化小小事化了，让监理签字“放行”。从主观上，迫使监理“可有可无”。在业主不规范的行为影响下，监理单位的科学性、公正性、独立性自然难以保证。而监理公司自身的不规范大多来自于责任落实不到位。缺乏经济管理和法律知识，全方位控制的能力薄弱，只能在现场进行质量监督工作。实际监理过程中又缺乏积极性、主动性，普遍存在检查工作时不检查，旁站监理时不旁站，随意签字验收，不敢与施工单位较真。
此部分的建议是：树立监理机构在项目管理中的核心地位，房地产开发商给予监理机构充分的支持、授权，维护其工作的权威性。监理工程师应该是工程建设项目现场的唯一管理者，业主委托了监理，就应该由监理工程师去实施对工程建设项目的监督与管理，业主的意愿和决策均应通过监理工程师实现，而业主所要做的，是如何做好对监理的管理，而非对工程建设项目的直接干预。而监理企业应充分发挥自身优势，加强自律，制定一些有效的措施，来规范监理工程师的职业准则和行为规范。批评打击监理行业内的不良人群，鼓励和表扬行业内的先进，弘扬敬业和奉献精神，遏制监理市场无序竞争。
四、结束语
综上所述，我国城市化进程中房地产业众多项目的综合开发，为监理行业的发展提供了大量实践机会和成长平台；而监理行业的健康有序发展则为更科学合理、更经济实用、更绿色环保的房地产业提供保驾护航，他们之间不是“矛与盾”的关系，而是相互依靠、相互促进的市场关系。双方都有责任也有义务为我国房地产和监理行业打造一批真正意义上的世界级企业。
参考文献：
关键词：工程项目 财务管理 控制
1、财务管理中的公共关系管理
开发商应重视工程技术人员的技术素质和品德素质，增强技术素质的提高，运用“优胜劣汰”原理强化管理。开发商与购房者关系危机的风险控制同样是管理的问题。首先开发商应真正树立“顾客是上帝，信誉是生命”诚信经营的思想。建立IOS9000系列体系，严格按照IOS9000系列的指导思想进行规范经营。开发商控制与购房者关系风险重点应注意“购房协议书”“认购协议书”等条款的措词上。对协议条款应仔细斟酌，应避免与国家法律、法规相抵触的协议条款出现。要慎重处理如收取商品房预订（定）金、保证金等极易引起纠纷的活动。要树立品牌意识，不断加强公关人员、销售人员的素质培养特别是要彻底改变销售人员只会售房，不会看图、不会解释顾客提出的疑问。销售人员履行告知义务、恰当地解释和富有感染力的宣传是楼宇成功销售制胜的法宝，也是开发商规避公共风险最佳途径。
开发商与公共媒体关系危机的风险是完全可以避免的。开发商要善于和媒体交朋友，要真诚接受社会舆论的监督。开发商要懂得运用公共媒体这个平台，充分进行社会沟通、展示企业的风彩。开发商运用这个平台一方面展示了自己，也得到了社会的认同、认可，同时也为企业锁定自己的目标顾客，寻找到发展商机，为准确市场定位奠定了基础。许多成功的开发商都有这方面的体会。为此，开发商应十分重视与公共媒体的关系。有条件的开发商可以定期与媒体举办一些公众研讨活动，研讨内容可以涉及如：房地产发展趋势、建立绿色环保社区、住宅产业革命、住宅需求与发展等社会公众关心的主题，还可以与媒体举办专题的征文比赛、房地产知识竞赛等。开发商与公共媒体的良好合作关系是开发商规避与公共媒体关系风险的有效途径，同时也是开发商展示自我宣传企业形象最好选择，这种企业形象宣传效果是任何广告宣传无法比拟的。
2、财务管理中的成本管理
成本管理的风险控制是房地产开发企业管理中的核心问题。要规避投资成本管理的风险开发商首先应明确投资成本的构成，要建立企业成本管理体系，特别是要制订企业《成本管理制度》，对各成本细项进行全程跟踪监控。房地产开发企业中投资成本的确定来源于项目可研报告中“投资总成本表”。单项投资成本是限额成本，是指导各单项资金流出的极限标竿。在预测各单项资金流出将突破极限标竿时企业应及时进行分析评估，
建安工程成本控制与对策：建安工程成本是许多开发商在实际操作中最难以有效控制的科目。建安成本之所以难控制根本原因有两点：其一开发商未真正建立起成本管理体系，相应成本管理制度不建全。其二实施成本管理阻力巨大，强大的阻力来自于工程技术人员特别是技术管理人员。质量、工期、成本三要素中质量和工期目标是为大家所认可的，唯独成本目标在执行中有抗，性究其原因是未改变传统的思想观念、旧国企吃“大锅饭”思想依然严重，本位思想严重或有私心作祟，总认为实行成本管理限制了其管理权限，“无权”或“权少”了，说话不算数无威信。于是就以工作效率底、影响工程进度为由绕开或变相绕开甚至不执行成本管理制度，岂不知这样后果的代价是巨大的，“管理出效益”成为空谈。成本管理提倡全员管理，提倡团队精神，提倡严格按照成本管理制度规范化的活动。为此，工程成本管理应引起开发商的高度重视。提倡房地产开发企业对工程项目建立起“限额设计、倒逼成本”的指导思想。对频繁变更工程应重视“价值工程”的应用，应重视与建筑承包商的谈判技巧，对建筑承包商“低中标、勤签证、高结算”技巧应有充分对策准备。这其中包括“施工合同”条款的研究和预防产生纠纷的措词。合同管理是许多开发商进行风险管理的“真空”地带。开发商要建立合同管理制度，要改变合同一人洽谈、一人签约的危险现象，技术经济人员、法律顾问应在合同洽谈初期介入进行有效的风险控制。
非工程成本中的销售费用控制，开发商应重点对广告成本费用和售楼部装饰费用进行监控。售楼部装饰内部招标管理，特别是要加强广告费用使用的管理，就目前社会情况广告界存在着巨大“黑洞”现象。要解决这个问题，开发商同样应着眼于管理制度的完善，将销售费用控制纳入成本管理体制中，是否遵守“游戏规则”才是决定管理成败于否的关键所在。
非工程成本中的管理费用和财务费用控制重点目标应是财务融资计划的管理，合理的融资计划应根据项目施工进度进行安排。为此，开发商应高度重视投资资金需求计划的安排，正确编制项目现金流量表决定了融资计划是否合理，同时亦体现出资金使用效率和经济性。成本管理成败主要是人的因素，只要开发商牢固树立成本管理思想，义无反顾推行成本管理制度，成本管理在投资管理中的风险是可以避免的。
3、结论建议
通过对上述风险控制的分析，我们可以看出房地产开发企业面临的风险是多方面的，并且风险的来源大多数是人为的原因。为此，房地产开发企业在重视风险控制的同时应注重建立合理的组织架构体系；建立企业战略发展规划；建立完善的管理制度；建立企业发展预测、预警机制；建立良好的协调和制约监督机制同时提高企业营销策划、规划设计、技术创新、工程管理能力。
参考文献：
关键词：房地产 投资 经济评价
0 引言
项目拓展对于房地产公司的发展至关重要。拿到一个好的地块，往往意味着项目开发成功了一半。那么如何评价一个新的项目？哪些项目该拿？这就需要进行多方位的考虑。
首先，应考虑企业战略。项目选择要服从区域发展规划、遵循产品战略、结合项目所在地的政治资源，并与企业内部资源相匹配。其次，要关注企业的资金筹备能力。房地产属于资本密集型行业，资金的筹集能力、资本结构规划都会影响到项目的选择。再次，还要充分考虑项目的外部条件。如拆迁情况、周围环境情况和规划现状。
评价项目时，还有一个重要且直观的方法——经济评价。它包括投资测算、收入测算和评价分析。本篇文章重点是分析住宅项目经济评价中所涉及的一些实际问题。
1 投资测算
投资测算方法虽有差别，但主要包括以下几个内容：土地成本及契税、前期费用、建安费用、配套设施费用、管理费用、销售费用、财务费用等。
1.1 前期费用 测算时要关注一些重要费用的计取方法和项目所在地对前期费用收取的政策法规。
比如工程设计费，普通住宅的设计费只需几十元/平方米；但是如果项目定位高端，则可能请大师设计，以致多方案比较，费用可能上千万。再如三通一平费，不同的项目差别很大。位于城郊接合部的项目，临时水电与正式水电的费用较高，周期也长，企业为了加快项目进度，花几千万是常事。另外，现场还应详细踏勘，如果存在需迁移的杆线，这种费用也要考虑进去。
前期费用缴纳也是工作重点，一方面要查阅相关的地方政策法规，对人防费和基础设施配套费等据实核算，另一方面还要考虑政策优惠时的费用减免。
1.2 建安费用 测算时首先要确定建筑形式，多层、小高层还是高层住宅；其次需确定装修标准，毛坯、简装还是精装修；最后，再按照经验值进行测算。
经验值可以查阅项目所在地工程造价信息网的信息进行调整。比如北京造价网上就有造价实例的信息，08年6月，四环外、5层、2.8米层高的混合住宅项目单方造价为815元/平方米，案例中还规定了建筑工程、装饰工程和安装工程的形式，测算人员可以据实调整。对于分期开发、建设周期较长的项目，需要考虑主材价格变动的影响；对于特殊地质条件，地基处理费用也应考虑。
1.3 配套设施费 项目所处的环境不同，配建或代建项目的要求也不一样，具体要根据规划要点的具体要求或同类项目的配建情况进行测算。
例如某一建筑面积为50万平米的住宅项目，规划要点中就明确规定需设置一处社区中心，建筑面积5000-8000平方米，功能包括社区管理、卫生、邮政、储蓄、文体活动、商业服务、餐饮休闲和室外活动等，还应配建24班小学一所，12班幼儿园一所。
1.4 财务费用 财务费用的测算比较复杂，重点是在计息基数、计息利率和融资费用上。
按规定，项目开发要求30%左右的自有资金，这意味着贷款计算基数为投资额的70%。但实操中，项目的借贷资金常高于这个比例。所以，计息基数要根据企业的实际情况计取。
关于计息利率，要充分考虑经济的波动性和开发时间的滞后性。因为从测算到拿项目再到贷款到位，至少需要一年的时间。举个例子，在07年1月做的测算，当时3～5年期的贷款基准利率为6.48%，在08年1月取得部分贷款，则相应的利率为7.74%，两者相差1.28%，这种影响是不能忽视的。
至于融资费用，则要根据企业的实际融资能力进行估算。企业规模较小、融资能力差的，此项费用较高。
2 收入测算
收入测算受市场影响大，分析技巧较强。同一地段，不同的产品和销售策略，价格就会有差异。这就需要我们对项目有一个清晰的定位，重点关注销售面积、销售价格和商业销售。
2.1 销售面积 要区分建筑面积与可销售面积的不同。测算成本时一般按总建筑面积计算。测算销售时，地上可销售面积要扣除物业用房等配套设施面积。地下可销售收入的测算时，应考虑地下车库的销售收入，但是所有的销售收入。例如南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》第六条就规定“相当于标准配件总量15％的室内机动车停车位以及全部露天机动车停车位为业主共用停车位，其余为房地产开发企业可销售的业主专用停车位。”
2.2 销售价格 销售价格一般用市场比较法确定。要注意同一项目中的会有多个销售价格，主要是由于产品不同、装标准不同造成的修。要把网站的成交数据与询价数据相结合。因为网签价格可能较早，也无法反映促销优惠；而实际询价可能不真实。另外，对于销售周期较长的产品，还要按照房地产开发周期，采取不同的销售价格调整系数。
2.3 商业销售 收入测算中还应关注配建商业的销售收入。商业一般有三种处理方式：位置较好的小铺面蓄水之后可能直接销售；大体量的集中商业可能要长期持有；还有的可先行招租，待成熟之后再出售。所以测算时，要先有一个商业经营的大概方案，处理好这三部分的比例。
3 经济分析
经济分析建立在投资测算与收入测算的基础上，分为静态与动态分析。
3.1 静态经济分析 常规的静态分析指标有投资收益率、投资回收期、项目毛利率等。建议首选年自有资金收益率和净利润总额。年自有资金收益率可以评价不同周期的项目，可以反映财务杠杆作用。净利润主要是体现经济效益的总规模。有些项目虽然收益率不高，但风险小、规模大、收益高，土地一级开发项目就是这样的类型。
3.2 动态经济评价 动态分析除了动态的考虑成本与收益外，主要是现金流分析。这就要求列出完整的开发计划，包括建设计划、销售计划、融资计划。在此基础上，计算现金流。通过分析比较，一方面是制定资金调度方案；另一方面是观察项目的资金收入情况是否符合公司的融资计划。
