时间：2023-07-06 17:15:25
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇投资性房地产管理办法，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词 房地产 投资信托 地产公司 融资
作者简介：马骁宇，人民法院出版社。
一、我国房地产投资信托制度现状
目前，我国并未针对房地产投资信托出台专项立法，我国的法律中涉及房地产信托的相关条文可以说是遍布于各个部门法当中，例如信托法、证券法等部门法。
其中，涉及信托的立法可以在《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》等部门法中寻得踪迹。
有关房地产方面的立法通常散见于我国的《土地管理法及其实施条例》、《城市房屋转让管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》等。
证券领域的立法则主要被规定在《证券法》、《证券投资基金法》等部门法当中。其中涉及房地产投资信托的法律法规主要有：
1.在我国信托界，《信托法》可以说是母法，同时它也是针对信托领域的其他问题制定相关法律法规的前提和根据。这部法律对信托的定义、信托财产的范围、经营原则以及各当事人的权利义务等均做出了一般性的规定。
2.《信托公司管理办法》详细规定了如何称呼信托公司、如何管理信托公司的注册资本、可以从事哪些业务、内部架构与管理体制、如何确定关联交易、如何划定谁是合格的投资者等。该办法将信托公司的固有业务范围进行了极大压缩，注重对信托公司信托业务的规范和发展，同时针对信托公司的注册资本体制实施了大幅改革，在具体管理方法上，对其采取不同情况不同对待的办法。该办法站在委托人与受益人的立场上，对信托公司究竟应该承担哪些具体职责进行了明确，同时还创设了“受益人大会”这一新的法律概念。出来上述这些内容以外，该办法在监管方面还进行了大胆地创新。
3.《信托公司集合资金信托计划管理办法》，它的主要内容就是对信托领域的实务操作作出明确规定，对集合资金信托计划的定义、信托计划的设立条件和程序、委托人需具备的条件、如何对风险申明书进行认购、签订信托合同的具体事宜、如何对信托财产进行妥善管理、管处信托资金后如何制定相关报表、受益人大会由哪些人构成以及如何形成决议等内容。该办法还对委托人进行了精确限定，同时严格划定了自然人的数量，但是机构投资者除外。
4.《信托公司治理指引》规定信托公司应当按照实际情况，合理优化治理结构，提高治理成效，大力支持信托公司吸纳优秀的投资伙伴，引入专业的管理精英。该指引同时还针对信托公司的内部管理机关及各地的政府监管机关应履行的职责做出了详细规定，其核心要义就是要求上述管理机关在对信托公司实施监管时要切实做到一切从实际出发，用发展的眼光看问题，特殊情况特殊对待，逐步扩大监管范围，积极引导信托公司实现其内部治理结构的不断优化。
5.《信托投资公司信息披露管理暂行办法》规范了信托投资公司如何披露信息、哪些可以披露及如何进行披露。投资公司的经营现状、统计报告、账目明细等内容均应被写入公司的年度总结，同时，若上述事项属于临时重大事项，也应作出总结。
6.《证券法》的内容主要由何为证券、如何发行证券、证券如何进行交易、怎样上市、信息如何披露、哪些行为被禁止交易以及如何对上市公司进行收购。
7.《证券投资基金法》内容包括何为基金管理人及托管人、如何筹集基金及其如何交易、基金怎样进行运作、基金所有人有哪些权利等。
8.《公司法》，顾名思义，它主要调整的是公司内部的法律关系，这种法律约束力同样适用于信托机构的内部法律关系。公司型信托机构从出生到死亡也需要遵循公司法的相关规定。除此以外，我国新修订的公司法打破了旧法对公司对外进行投资的一些限制性条件，这种做法为房地产投资信托在我国实现跨越式发展铺平了道路。
二、我国房地产投资信托制度不足
（一）组织形式方面的法律缺位
信托投资公司集中加入信托计划的信托资金，组合方式运用股权投资和债权投资，融资于房产开发项目；信托贷款合同和信托投资协议将由信托投资公司和开发商同时进行签订，并为开发商偿还贷款和开发商股东回购股权合法的担保方案设定出来。尽管这些法律法规具体规定了信托，但是很多不同之处存在于房地产投资信托和信托之间，专门针对房地产投资信托的专项法规还是应当制定出来的，只有这样才能更好的发展房地产投资信托。
依据我国法律的相关规定，房地产投资信托在我国体现出下列特征，即公开筹集性、相对封闭性等。房地产投资信托在我国仍旧处于初级阶段，基金制度在进行架构时的核心要义就是如何才能做到切实维护投资人的合法权益。依据以前相关法律的规定，接受委托人的资金信托合同需在两百份以下，且每份合同之金额需在五万元以上。这就决定了信托投资规划具体实施时只能在特定的范围内进行募集。而根据新修订的相关法律之规定，在单独的信托计划中，自然人的数量上限为五十人，而合乎标准的机构投资人的数量自由。新法的这种规定极大拓展了信托计划的规模，使得房地产投资信托可以更加充分地发挥其自身流动性强的优势。一方面，公司型基金在与信托型基金相互竞争的过程中，彼此之间时刻能够感受到对方所带来的巨大压力，这样就可以迫使它们不断提高自身的服务质量，以期能够占据更大的市场份额。另一方面，较之信托型基金，公司型基金内部具有更加健全的治理结构，这就有助于投资人对基金管理人的管理行为进行实时监控。与信托型房地产投资信托不同，公司型房地产投资信托并未授予管理人以全权，取而代之的是部分授权的监管模式，具体来说就是投资人与董事会、董事会与经理层实行递进式的部分授权。房地产投资信托采取何种运营方式取决于该公司的经营现状如何，而上述两种类型的房地产投资信托，公司型的运营情况要明显超过信托型。 但是，新法对旧法所进行的调整看起来似乎依旧没能切中要害，这其中，新法在 “合格投资人”这一问题上所作出的调整，将投资人的标准设定得有些过高，这无形中挫伤了众多中小投资者的投资积极性，与房地产投资信托制度发展的初衷背道而驰。另外，有关哪些委托人可以成为受益人的规定也偏离了信托领域的原有轨道，与信托的核心精神及信托法有关规定无法实现无缝对接。
（二）业务经营方面的法律缺位
尽管我国当下针对房地产投资信托实行的是类似计划经济的模式，法律保障已经一定程度的具备了，但是这些法规还没有完全满足对发展房地产投资信托的要求。根据我国信托投资领域的相关立法的规定，只有在信托合同的份数不超过两百份，且每份不低于5万元金额的情况下，信托投资公司才有权利对信托资金进行集合地处置。这条规定对房地产投资信托的融资规模进行了大大的限制，也把较大型房地产项目的融资之路阻断了。第4条，禁止公开的公共媒体营销宣传的规定，把房地产投资信托的融资形式完全钳制住了，即只能使私募的方式被采取。
我们应当看到，当下，我国房地产领域因产权而提起的民事诉讼频发。刨根问题，我们可以发现两方面的原因，这其中历史因素固然应考虑进来，但我们应给予重点关注的是我国的现实国情，那就是我国针对房地产的立法规制仍旧有诸多亟待解决的缺陷。由上述内容我们可以看出，在西方发达国家，信托业在其国内早已发展成为一个独立且成熟的行业，这一行业投资对象主要是面向那些相对发展完善的物业，因为只有以它们为投资对象，房地产投资信托方能获得可靠的资金收入，这就要求上述的商业产权应确定和完备。然而，反观我国目前的现状，若想满足上述要求其难度可想而知，退一万步讲，即便信托业在我国创建成功，但那也无法解决我国当前房地产业的阿喀琉斯之踵，及诸多房地产商在开发房地产时压根儿就不曾获得其所开发土地的使用权。
另外，房地产开发商想要获得一个相对安全可靠的资金来源的前提条件就是他们应当是所开发房产的所有权人。然而，我国的现实国情却是，绝大多数的房地产开发商在完成对土地的开发利用后，通常是将其产权分割为数份并同时面向社会不特定的购房者进行发售，这就使得每一个买房者都拥有一个相对独立的房屋产权，在这种情况下，房地产商如果想以其拥有的房屋产权对外募集资本，囿于其自身所持有的产权状况而难以在证券市场上获得立足之地。
综上所述，我们可以看出信托财产及其投入市场的方向作为房地产投资信托中的重要内容，它往往与产权及其孳生的其他权利密切相关，在产权无法确定的场合，房地产投资信托也只会是一纸空谈。同时，根据我国相关法律的规定，只有信托投资公司被定义为适格的受托人。言外之意就是房地产投资信托的发行主体仅局限于信托投资公司，这就无形中赋予信托公司以寡头地位。法律的这一规定违背了市场经济的发展规律，使得房地产界的某些本来具有相关资质的管理团队无法涉足到房地产投资信托领域。很明显，我国法律应当明确授权给那些具备相应条件的金融机构，让他们可以作为适格的发起人参与到信托当中。
三、我国房地产投资信托制度的完善
（一）在房地产法中完善对房地产投资信托的法律规制
要完善我国房地产法律制度，首先应该考虑，对房地产产权的转让问题作出明确规定。该制度涉及信托财产、投资方向等房地产所有权或相关权利，因此立法上需要界定产权归属，不具备清晰的产权，信托根本无法进行。包括申报主体、受理机关、程序等有关信托的登记的规定，可以参考日本相关法律，立法中设定统一的登记机构，这样才能落实《信托法》中信托登记的规定。我国出台的土地管理法规，为土地使用制度的改革和房地产业的稳定前进，提供了强有力的立法保障。《城市房地产管理法》于1995年1月实施，该法是指引房地产开发和交易管理的一部基础性法律，在开发房地产用地、交易以及权属登记管理等方面作出全面的规定。可以看到，我国有关房地产市场的法律法规正在日趋完善。我们还应扩大房地产相关权利的范围，增加信托财产种类的发展。
（二）在证券法中完善对房地产投资信托的法律规制
纵观我国证券法律制度方面，应当将受益凭证纳入证券的范畴，允许其拥有证券的地位，它的上市、发行、转让能提高其流通性，这种做法无疑与国际接轨。通过前文分析我们可以看出，在其他国家或地区，房地产投资信托是可以上市流通，这既可以降低投资者的风险，又可以满足投资保值、增资的需求。现如今，受益凭证我国的房地产投资信托中法律地位并不十分明确。相反的是，在其他国家和地区，证券含有信托受益凭证，比如在美国，证券法以及最高法院的司法解释，皆把这类受益凭证界定为证券。由此说明，在我国《证券法》范畴，需要把证券界定的范围增大。
关键词：房地产企业；财务成本管理；问题及对策
随着社会主义市场经济的不断发展，我国房地产行业越来越凸显出其重要的地位，行业整体提升的同时，也加剧了房地产企业之间的竞争激烈，应对这样的行业竞争现状，房地产企业只有提高自身的财务成本管理能力和水平，才得以提高自身核心竞争力，增强房地产企业的综合实力。房地产企业针对当下自身的财务成本管理工作中出现的问题和弊端，需要展开综合性和针对性的分析，方能找出积极的干预手段和应对策略。
一、房地产企业财务成本管理存在的问题
（一）财务成本管理意识薄弱。目前，我国大多数房地产企业的财务成本管理意识薄弱，对财务成本管理缺乏足够认识。部分房地产企业财务成本管理仅局限于设计阶段而忽视了项目实施过程的财务成本控制，或是认为财务成本管理的关键在于控制材料和设备的成本，相关部门和财会人员对企业财务成本管理也不够重视，这都使得房地产企业不能全方位进行成本控制。只有坚持全面性原则考虑企业成本，才能保证财务成本管理的有效性和合理性。
（二）房地产企业的财务成本管理能力较低且管理办法过于陈旧。当前形势下，我国大多数房地产企业所使用的管理办法和管理手段相当陈旧，仍然按照传统的财务成本管理办法实施成本管理，其过程是依据财务管理部门给出的决算报告对财务成本实施核算工作，这一流程最大的弊端是具有时间滞后性。由于建设项目往往已经处于施工状态，所以一旦在核算工作中发现成本管理问题，若再想实施干预和弥补工作就显得为时已晚，否则将浪费大量的人力、物力、财力且弥补工作也会得不偿失。这一流程的弊端是无法对进行中的项目给以预测和控制，进而造成项目竣工后成本核算只成为了简单的计算，失去了控制和改善的时机，显得异常被动。
（三）房地产企业未在全项目周期过程中给予财务成本管理以足够的重视。房地产项目的全周期过程，是以项目的投资决策开始，历经项目设计阶段，项目的招标和投标阶段，项目施工阶段，项目投入使用阶段，项目维护与修理阶段，最终以项目拆除阶段作为终点的一整个过程。在这一整个过程中，财务成本管理理念应该始终贯穿其中，有些房地产企业对此认识不深入，造成财务成本的管理重点放在了项目设计阶段，而未给予立项阶段和施工阶段以足够的重视，忽视了在项目立项阶段的投资决策对控制财务成本的基础性作用，以及项目施工阶段对财务成本的严格管控工作。
（四）工程预结算等重点环节存在问题严重。目前房地产企业工程预结算主要存在以下主要问题：一是工程预结算定额更新缓慢，以往的定位换算法已经不能够准确地反映出现在工程预结算的正确和真实性，在此之后的计算的繁琐，大大影响了工程的进度与实际效率；二是工程项目中心缺乏综合管理，建设、设计和施工等单位之间缺乏统一的沟通与管理，仅仅局限于自身所涉及的工作，缺乏全面性，从而使得工程的预结算款居高不下，整个工程的预结算失去真实性和准确性使得工程资金陷入不利状态；三是故意造假提高工程预结算，尤其涉及国家投资的有关项目时，做出高预算的假象，过高的预算差额会流入个人腰包，导致豆腐渣工程的出现。
二、房地产企业在财务成本管理问题上的应对策略
（一）增强财务成本管理意识，建立全面系统化的科学管理体制。房地产企业应运用科学管理知识，将企业的财务成本管理视为一个全面化的管理工程，而不是阶段性的工程。只立足于全局性的整体角度，才能对房地产企业全面的进行财务成本管理。必须坚持以“对象、内容、方法”全面相结合的原则，在实际工作中对于不同的企业成本使用相应的管理办法和手段。坚持以市场经济为导向，以社会经济深化发展和提高企业竞争力为目的，房地产企业要在考虑物质成本的同时，兼顾到非物质的成本，综合考虑到服务成本、人力资源成本和环境资源成本等各方面成本，才能全面完成房地产企业的财务成本管理目标。
（二）房地产财务成本管理过程中需要一定的技术支持，提升管理能力。房地产企业在财务成本控制管理中可以采取清单报价模式，此模式可以对房地产企业的整体成本进行控制和管理。工程量清单是市场经济发展的要求，通过工程量清单模式可以对项目实施过程中各种成本进行监控，从房地产企业的实际情况看，相同的工程量，各个企业的价格是完全不一样，充分说明房地产企业财务管理需要一定的技术指导。房地产企业管理中可以采取战略成本管理的模式，战略管理主要是按照企业的全局发展为对象，按照企业的总体发展战略制定财务成本管理目标。
（三）完善相应的监督制度，加强财务成本管理。在房地产企业开发产品的过程中，应尽量细化进行核算的对象。同时建立既有实权又有执行力度的成本监督机构，在房地产项目的全过程生命周期的各个重要环节中进行成本预先规划，用规划的计划比对世界发生的成本明细，尤其需要注意监督管理成本概预算、竣工决算和工程结算，因为这些环节是在初期控制工程造价、减少项目开发成本和办理施工方款项给付的重要环节。按照已确立的工作目标和监督制度定期的进行检查考核，同时辅以不定期的随机抽查。必须将内部审查和外部监督相结合的财务监督体制实施到监督工作中，力保财务成本数据和账务明细真实有效。
【关键词】房地产信托；主要风险；应对措施；保兑付
一、房地产信托概念及现况
信托就是“受人之托，代人理财”，是一种具有高度灵活性和可塑性的财产管理制度。而房地产信托则是信托公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取一定收益的一种信托业务。
中国信托业和中国的改革开放相伴而生，承载着金融体制改革和促进社会发展的历史使命，历经了曲折的发展历程。2001年10月1日《中华人民共和国信托法》正式颁布，它与2001年6月颁布的《信托投资公司管理办法》和2002年7月实施的《信托投资公司资金信托计划管理暂行办法》共同构筑了最基础的“一法两规”信托法律体系，信托也从此走上了法制化、规范化的轨道。2007年3月《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》正式实施，2010年银监会又出台了《信托公司净资本管理办法》及与之配套的《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》。在相关法律法规的支持和清楚自己业务的定位后，中国信托业释放出巨大的潜力。《2012中国信托业发展报告》数据显示：信托资产规模2007年底0.88万亿元，2008年底1.22万亿；2009年底2.01万亿；2010年底3.04万亿；2011年底4.81万亿；2012年6月末5.54万亿。近五年来实现了年增万亿的高速增长，正是房地产信托这个最大的引擎，才使得信托业在这么短的时间内实现了跨越式的增长。仅2011年，国内就发行了房地产集合信托产品近千个，发行规模近3，000亿元，较上年增长50%左右。许多房地产商，包括万达、万科、绿城等单一公司的信托产品发行量都超过了50亿元。据估计，信托资产中有30%左右直接或间接与房地产有关，并且贡献着信托业60%左右的利润。
此外，中国信托业协会公布的数据显示，截至2012年6月末，房地产信托余额为6，751.49亿元。房地产信托多在1.5年期到2年期之间，2011年上半年新增的1，700余亿万元的房地产信托中的大部分将在2013年上半年兑付，加上2010年发行的两年期左右的信托产品，预计2012年及2013年上半年将是房地产信托兑付的高峰期。正如“无间道”里说的，出来混总是要还的，现在，到房企和信托公司还债的时候了。
二、银监会对房地产信托的态度
银监会主席尚福林7月26日在出席“2012年第二次经济金融形势通报分析（电视电话）会议和2012年年中监管工作（电视电话）会议”上强调，继续扎实推进地方政府融资平台贷款风险管控；坚决贯彻落实国家房地产调控政策，继续强化房地产贷款风险防控，加强房地产信托风险管理。下半年，要着力加强信用风险前瞻性管理，有效防范重点行业、重点区域风险。
会议特别强调，严禁银行从业人员充当资金中介或直接参与民间借贷，严防信贷资金通过各种途径流入民间借贷市场。尚福林要求，银行业金融机构和银监会系统要牢固树立风险意识，严守风险底线，加强前瞻分析研判，做到早发现、早报告、早处置，防止个别领域、个别地区的局部性风险演变为全局性、系统性风险。
银监会对房地产信托业务风险防范采取了比较严格的监管措施，包括加强风险提示、日常监测、加强信息披露、提前关注重点公司及重点项目、制定风险处置预案、对新项目实施事前报告制度等。总体来看，前期采取的监管措施在控制发展节奏，防范化解风险方面收到了良好的效果。
三、房地产信托主要的风险及应对措施
自从“保兑付”成为房地产信托的焦点词一来。监管部门、信托公司、投资人等都在从不同角度分析房地产信托容易出现风险的每一个环节，“保兑付”最虽然牵扯的精力颇多，却并不是房地产信托的唯一风险，房地产信托项目本身、尽职调查的过程、项目运营的中间环节以及信托公司监管过程中潜藏着诸多风险。
1.项目风险
一切的源头都是项目本身，选择一个好的项目是房地产信托中最为重要的一环。一款信托产品的成立需要经过多个环节，成立前要做相关的尽职调查、风控审核、发行预审等；发行时需要联系银行、直销、第三方渠道做相应的路演和推介会；后期则需要相应的资金募集、确认函发放、成立公告；对于信托公司来说，监管资金使用以及进行风险控制都是必不可少的环节。
从开始的尽职调查到后期，整个房地产信托产品环节，最大的风险肯定是项目本身，如果一开始对这个项目没有做好尽职调查，没有做合适的评估，那肯定后来所有的风险都会由这部分问题产生。选择房地产信托项目的核心理念就是项目本身。主要考察项目产生多少的利润、收益回报是多少、地价成本多少等方面。当然交易对手的水平也决定了项目的成败，如果交易对手企业信用状况良好、开发经验丰富、项目管理体制完善、资产管理能力较强等，这些因素都直接影响着房地产项目的成败。
这个时期的风险控制主要依赖于信托公司业务团队对项目的遴选和信托公司风险管理团队对项目风险的整体把控。要求尽职调查一定要做细致，避免出现未披露的或有负债及表外融资。
2.监管风险
确定了项目后，信托公司如何对项目进行后续的管理，是否准确掌控项目的经营情况以及项目资金流的回收也是风险控制的重要一环。
信托公司一般是通过占有项目公司的股权、派驻现场监管人员、掌管项目公司证照印鉴、查阅项目公司所有档案及掌控项目方银行账户来管理项目运营过程中的风险。但是即便如此项目公司也会想出一系列的应对措施，达到逃避监管的目的。
在实际的监管过程中，会出股东拆借资金到期不归还、虚报工程量、截留销售回款、私刻印鉴、购买大额理财产品实为私下挪用等不良行为，这给项目带了巨大的资金监控风险。信托公司在一次一次的资金挪用中与项目公司博弈，并在实践中不断总结项目方的操作手段，制定相关的应对措施。
通常信托公司会进行实时的项目现场监控、定期或不定期的进行信托资产清查、要求项目公司做出书面的信用承诺、逐笔核实项目公司所报的工程款等方式来防范及发现这些潜在的风险，保护信托资产不受侵害。
3.兑付风险
2012年始，房地产信托的风险显露：开发商不能按期偿还融资资金选择延期兑付、信托公司宣布提前清盘房地产信托项目，还有一些房地产信托项目则引入资产管理公司进行接盘。各个信托公司的“保兑付”表现各有不同。
房地产信托项目是在房地产调控背景下出现的“问题”，主要有两方面的原因。一方面，开发贷未能如期取得。部分房地产信托资金进入项目的时间点比较靠前，多为前期开发报建阶段或者是拿地阶段。在信托资金支持房地产项目走过该阶段后，就需要房地产项目的开发贷资金来偿还。而房地产调控政策之下的银行货币政策随之调整，使得原本计划内的资金注入出现问题，即使是房地产项目公司拿到了大额授信，但银行方面却不能按期实际放款，从而导致了房地产企业供血不足。另一方面，市场骤变，销售回款缓慢。部分房地产信托为开发商提供建设类资金，信托资金支持项目拿到预售许可证后，本期望通过销售实现现金回流从而兑付信托资金的项目，但突遇房地产市场调控，限购政策持续，银行个人贷款政策调整等不利因素，使得房子不能按期销售，资金回笼过慢，自然导致信托资金的兑付也就出现了问题。但应当看到，信托公司为房地产项目融资通行的抵押率是必须低于40%，谨慎一点的公司一般规定抵押率必须低于30%。在“大信托”的模式下，信托公司持有房地产项目公司近100%的股权，且项目公司证照、印鉴及银行账户均在信托公司的掌控范围内。因此，大多数房地产信托面临的风险是短期流动性风险，而非长期性的大问题，也就是说不是项目价值风险，这也就是资产管理公司为什么会接盘的原因。
房地产信托行业整体风险可控，但需防范个体风险。部分信托公司不看好房地产后市，为避免到期难以兑付的情况出现，上半年多款房地产信托产品提前终止清盘。与此同时，个别到期的房地产信托产品则延期兑付。虽然在刚性兑付机制下，房地产信托不能兑付的情况不会大规模出现，但是个别信托产品仍面临兑付风险，而提前终止和延期兑付也都给投资者造成了一定的损失。
四、房地产信托的未来
2012年还剩最后四个月，房地产市场的前景尚不明朗。一方面是对房地产市场“金九银十”的期待，另一方面是房地产调控的持续深入。而房地产信托兑付风险则暗潮涌动，投资者对于房地产信托预期收益的揣测也有点像雾里看花。
近期，虽然房地产信托收益率在理财产品收益率普降的情况下走出独立行情，融资质量明显好转，但由于房地产整体调控目标尚未实现，房地产税呼之欲出，预计房地产信托发行量回暖的力度有限。另外，今年二三季度亦是大量金融体系外（如民间借贷资金）房地产融资开始到期的时点，因此投资者在选择此类信托时，应注意考察融资方的社会活动和对项目的考察，警惕部分风险的传递。
参考文献
[1]平安信托.中国信托业发展报告[R].21世纪传媒.2012.
[2]苗燕.银监会：继续加强房地产信托风险管理[J].上海证券报，2012（7）.
[3]冯娜娜.房地产信托三大风险保兑付是最后战役[OL].21世纪网.
关键词：房地产公司；财务成本管理；管理体系
随着我国商品房交易市场的不断深化改革，房地产公司数量和规模以及效益不断提高，同时房地产公司相互之间的行业竞争也不断加剧。现阶段我国新型产业房地产公司一路走高，房价居高不下，当前政府各种调控措施和限购令的颁布使得房地产公司面临这房子降价的趋势，房地产界的利润开始缩水，为了面对这些正在以及即将威胁到房地产公司利润的政策的形式下。财务成本的控制和减少开支成了房地产公司最大最重要的问题，同样房地产公司的财务成本管理是公司管理的重要组成部分，直接关系到房地产公司的生存与发展。但是，仍然有些房地产公司的财务成本管理不完善，存在很多不足之处，如财务人员水平管理意识不高、控制薄弱、管理体系不健全、监管不力等，公司需要及早发现问题并给予解决。
1.房地产公司财务成本管理目前存在的管理问题
1.1房地产公司的财务成本管理意识薄弱且管理办法老化
目前我国大多数房地产公司管理意识薄弱，大多数房地产公司只注意投产前产品设计以及生产要素合理组织的成本管理，忽视投产后的成本管理。一些房地产公司的事前成本管理薄弱，成本预测、成本决策缺乏规范性、制度性，可有可无；成本计划缺乏科学性、严肃性，可增可减，因此，造成房地产投产建设时财务成本管理的盲目性。不能全方位、全要素的对企业成本进行控制。至于财务成本管理的手段缺乏现代化管理手段。现代成本管理的一个基本要求是成本信息提供的及时性、全面性和准确性。随着我国房地产公司发展速度的加快，房地产公司必须实现精细化的管理模式，才能适应今后行业发展的要求。
1.2.管理体系不完善不健全
近年来房地产公司的规模和数量不断壮大，作为房地产公司必须建立与自身企业发展相适应的财务管理体系，而相反现在的很多房地产公司并没有做到，发展速度远超过了管理体系的改革速度，财务成本管理一直处于粗放状态，很难满足现代企业发展的需要。一部分公司虽然在发展过程中建立了一套相对完善的财务管理体系，但在具体实施的过程中没有执行不到位，无法发挥其作用。房地产公司在快速发展的过程中对员工的使用不合理，职责不明确，造成管理体系混乱，并没有建立一定完善的奖惩制度，没有真正的激发带动起所有员工的积极心，很难在新型财务管理体系中使所有员工发挥其巨大的创新能力和执行力度。
1.3.房地产公司在整个项目周期过程中财务成本管理不够健全
房地产开发建设的整个周期过程包括以下几个阶段，首先是项目的投资决策，然后到设计阶段，项目招标和投标阶段，施工阶段，投入使用阶段，维护与修理阶段。房地产公司财务成核算具有时间的滞后性的缺点，所以在着每一个阶段财务成本管理都必须始终全面贯彻执行，而实际上有些房地产公司对此认识不到位，使得把财务成本的管理重点放在了项目设计阶段，而没有足够重视立项和施工阶段，忽视了在项目立项阶段的投资决策对控制财务成本的基础性作用，以及项目施工阶段对财务成本的严格管控工作。2.加强房地产公司财务成本管理的措施
2.1.财务成本管理过程中加强系统管理意识和运用科学的管理办法。
房地产公司要加强财务成本的管理意识以及善于运用科学的管理办法，要把企业的财务成本管里视为一个全面化的全过程的管理工程，而不是某个阶段性的工作。必须坚持以“对象、内容、方法”全面相结合的原则，在实际工作中针对公司不同的成本采取相应的财务成本管理策略和方法，随着社会经济的发展，竞争的不断加剧，在市场经济体制下，增强公司企业的核心竞争能力要从实际出发，做到综合全面的管理包括服务成本、人力资源成本、产权成本、环境成本等兼顾物质成本和非物质成本，才能真正的做到科学合理的财务成本管理目标。
2.2.建立合理的公司奖惩制度，激励员工热情提高积极性。
降低成本对于一个公司员工其工作态度也十分重要，不能单纯的依靠管理制度，还要依赖于房地产公司员工的工作积极性和配合以及执行程度，因此，十分有必要建立一套合理科学的员工激励制度是十分需要。当前很多房地产公司财务管理工作的奖惩制度还不完善有些甚至还没有正在建设当中没有实施执行。这需要各个房地产公司根据自身的企业规模和企业特点，开发并制定出一整套相关的绩效考核办法，根据绩效考核办法对房地产企业的财务成本管理人员给予相应的奖励和惩罚。
2.3.通过制度强化项目财务成本管理和控制措施
首先房地产公司要建立全面预算管理体系，全面预算管理要以提高企业效益
为出发点，以市场主体为导向，以销售和利润为起点，采用倒推，预测的方式对年度及未来经营战略的精确规划。其次是要完善资金管理体系，房地产公司要实行资金预算及信息化管理和合理筹集及加强资金的日常管理来完善资金管理体系，所有资金收支都要纳入公司预算管理，应该企业将年度资金预算、月度资金预算、月度资金预测、月度资金计划、日现金流量有机结合。再就要改进财务管理体系，改进财务管理体系主要在于完善公司财务成本审批制度和改进财务核算体系，各级审批人需基于合理授权，对合同评审，成本费用支付等实施严格意义上的责权利合理配置。
3.结束语
目前我国的房地产公司发展的规模、速度以及产品的需求量不断提高，竞争激烈，在这新形势下如何提高经济效益，如何做好财务成本的全面管理将是房地产公司未来面临的长期问题，但也在不断的完善管理体制，更科学合理有效的财务成本管理体系还需要在今后的发展中不断实践创新不断挖掘，结合自身的房地产公司特色和优势制定好相应的管理对策，才能保证公司长久高的经济效益。（作者单位：青岛海尔地产集团有限公司）
参考文献
[1]袁斌.新形势下我国房地产财务管理现状及对策分析[J].现代商贸工业，2010，（23）。
[2]钱剑.我国房地产企业财务管理存在的问题与完善对策[J].中国总会计师，2010，（02）。
【关键词】房地产企业；财务成本管理；问题；对策
文章编号：ISSN1006―656X（2013）12-0028-02
一、前言
随着社会主义市场经济的不断发展，我国房地产行业越来越凸显出其重要的地位，行业整体提升的同时，也加剧了房地产企业之间的竞争激烈，应对这样的行业竞争现状，房地产企业只有提高自身的财务成本管理能力和水平，才得以提高自身核心竞争力，增强房地产企业的综合实力。房地产企业针对当下自身的财务成本管理工作中出现的问题和弊端，需要展开综合性和针对性的分析，方能找出积极的干预手段和应对策略。
二、我国房地产企业发展现状
自从国家推行新的住房改革计划以来，我国的房价走势一路高歌猛进。特别是自06年起至今，几乎所有一二线城市房价已经成倍增长。房地产业过热，掀起了全民的炒房运动。给经济的运行带来了较大的影响。目前房价的走势已经远远超出了普通公民的承受能力，越来越多的房子被拥有更多社会资源的人所占用，这就造成了社会上房产资源分配的严重不均衡。少数人占据了大多数的资源。并且目前这供需之间的矛盾已经成为民生领域的一个重大问题。所以当前政府明确表态要将房地产调控进行到底，抑制房价的过快增长。随着最新限购令的出台，以及银行贷款环节的压力，大多数房产商已经经受不住压力，开始缓慢降价。但是房地产行业的利润空间是有限的，在土地公开招标的情况下，房地产商的利润率已经大不如前了。面对即将到来的降价潮，房地产企业如何通过控制财务成本，最大限度的减少不必要的开支度过房地产严冬已经成为当前房地产企业需要重点考虑的问题。
三、房地产企业财务成本管理存在的问题
（一）财务成本管理意识薄弱
目前，我国大多数房地产企业的财务成本管理意识薄弱，对财务成本管理缺乏足够认识。部分房地产企业财务成本管理仅局限于设计阶段而忽视了项目实施过程的财务成本控制，或是认为财务成本管理的关键在于控制材料和设备的成本，相关部门和财会人员对企业财务成本管理也不够重视，这都使得房地产企业不能全方位进行成本控制。只有坚持全面性原则考虑企业成本，才能保证财务成本管理的有效性和合理性。
（二）房地产企业的财务成本管理能力较低且管理办法过于陈旧
当前形势下，我国大多数房地产企业所使用的管理办法和管理手段相当陈旧，仍然按照传统的财务成本管理办法实施成本管理，其过程是依据财务管理部门给出的决算报告对财务成本实施核算工作，这一流程最大的弊端是具有时间滞后性。由于建设项目往往已经处于施工状态，所以一旦在核算工作中发现成本管理问题，若再想实施干预和弥补工作就显得为时已晚，否则将浪费大量的人力、物力、财力且弥补工作也会得不偿失。这一流程的弊端是无法对进行中的项目给以预测和控制，进而造成项目竣工后成本核算只成为了简单的计算，失去了控制和改善的时机，显得异常被动。
（三）房地产企业未在全项目周期过程中给予财务成本管理以足够的重视
房地产项目的全周期过程，是以项目的投资决策开始，历经项目设计阶段，项目的招标和投标阶段，项目施工阶段，项目投入使用阶段，项目维护与修理阶段，最终以项目拆除阶段作为终点的一整个过程。在这一整个过程中，财务成本管理理念应该始终贯穿其中，有些房地产企业对此认识不深入，造成财务成本的管理重点放在了项目设计阶段，而未给予立项阶段和施工阶段以足够的重视，忽视了在项目立项阶段的投资决策对控制财务成本的基础性作用，以及项目施工阶段对财务成本的严格管控工作。
（四）没有指定具体的成本管理计划
许多企业都没有制定详细可行的财务成本管理计划，也缺乏合理的成本控制办法。企业在项目的开始初期就应该制定相信的成本预算，严格按照成本预算进行生产管理活动。但是许多企业并没有认识到控制管理成本的重要性，对目标的成本控制意识还是停留在最表面上。对成本控制认识的不到位直接导致了成本控制的无法严格有效执行。
（五）工程预结算等重点环节存在问题严重
目前房地产企业工程预结算主要存在以下主要问题：一是工程预结算定额更新缓慢，以往的定位换算法已经不能够准确地反映出现在工程预结算的正确和真实性，在此之后的计算的繁琐，大大影响了工程的进度与实际效率；二是工程项目中心缺乏综合管理，建设、设计和施工等单位之间缺乏统一的沟通与管理，仅仅局限于自身所涉及的工作，缺乏全面性，从而使得工程的预结算款居高不下，整个工程的预结算失去真实性和准确性使得工程资金陷入不利状态；三是故意造假提高工程预结算，尤其涉及国家投资的有关项目时，做出高预算的假象，过高的预算差额会流入个人腰包，导致豆腐渣工程的出现。
（六）负债率过高
过高的负债率使企业成本的升高，并且较高的负债率使得企业的现金流量大量减少，不利于企业的资金流转。房地产企业是一个资金密集型企业，一旦负债率过高则会直接影响公司的财务成本。
四、房地产企业在财务成本管理问题上的应对策略
（一）增强财务成本管理意识，建立全面系统化的科学管理体制
房地产企业应运用科学管理知识，将企业的财务成本管理视为一个全面化的管理工程，而不是阶段性的工程。只立足于全局性的整体角度，才能对房地产企业全面的进行财务成本管理。必须坚持以“对象、内容、方法”全面相结合的原则，在实际工作中对于不同的企业成本使用相应的管理办法和手段。坚持以市场经济为导向，以社会经济深化发展和提高企业竞争力为目的，房地产企业要在考虑物质成本的同时，兼顾到非物质的成本，综合考虑到服务成本、人力资源成本和环境资源成本等各方面成本，才能全面完成房地产企业的财务成本管理目标。
（二）房地产财务成本管理过程中需要一定的技术支持，提升管理能力
房地产企业在财务成本控制管理中可以采取清单报价模式，此模式可以对房地产企业的整体成本进行控制和管理。工程量清单是市场经济发展的要求，通过工程量清单模式可以对项目实施过程中各种成本进行监控，从房地产企业的实际情况看，相同的工程量，各个企业的价格是完全不一样，充分说明房地产企业财务管理需要一定的技术指导。房地产企业管理中可以采取战略成本管理的模式，战略管理主要是按照企业的全局发展为对象，按照企业的总体发展战略制定财务成本管理目标。
（三）完善相应的监督制度，加强财务成本管理
在房地产企业开发产品的过程中，应尽量细化进行核算的对象。同时建立既有实权又有执行力度的成本监督机构，在房地产项目的全过程生命周期的各个重要环节中进行成本预先规划，用规划的计划比对世界发生的成本明细，尤其需要注意监督管理成本概预算、竣工决算和工程结算，因为这些环节是在初期控制工程造价、减少项目开发成本和办理施工方款项给付的重要环节。按照已确立的工作目标和监督制度定期的进行检查考核，同时辅以不定期的随机抽查。必须将内部审查和外部监督相结合的财务监督体制实施到监督工作中，力保财务成本数据和账务明细真实有效。
（四）强化重点环节成本控制。首先应强化投资决策成本控制
财务部门切实测算拟建项目的内含报酬率、销售利润率、成本利润率、资产负债率等前期财务指标编制项目计划书，并筹划税务和筹融资、投资方案，确定初始财务目标成本。同时，立项阶段应做好各种组织筹划实现项目筹建阶段的低成本规划。第二强化规划设计成本管理。利用成本预算实施限额控制，把设计费的限额与设计质量挂勾。强化方案优化措施和图纸会审，相关部门充分分析和论证设计方案，提高设计概算和施工图预算的准确性、最优化。最后，强化内部复审制度，加强对规划报批、桩基、图纸、功能材料、装修变更等可控设计成本的严格审核最后强化变更签证成本控制。变更及签证重要的是事前控制和流程管理。在项目设计前期应全面、准确分析论证其规划与定位，尽量避免在施工中的重大设计调整；变更前，须利用设计单位和监理单位的技术资源，就变更对工程成本的影响做出分析评价。变更及签证管理控制体系应明确操作流程及责任权限，加强变更的内部监督与控制。
（五）减少企业的负债率
当前应对成本危机最重要的方法之一就是降低企业的负债率。过高的负债率不仅增加了企业的利息负担，并且减少了企业的现金流通速率，不利于企业现金流的快速运转。如果减少负债率就可以最大限度上的增加企业现金流通速率，相对减少企业开发成本。让企业更好地管理自己的财务成本。
五、结束语
企业财务成本管理水平和能力的高低，以及企业管理工作开展的好坏不但影响企业自身利益获取，还制约着企业根据项目成本基础而制定商品价格的优势。所以，从强化项目成本管理和控制人手，重视和做好财务成本管理工作是十分必要的。
参考文献：
[1]周兴梅.浅析房地产企业财务管理.现代商业，2009（11）.
关键词：房地产信托 REITs
房地产投资信托基金（ Real Estate Investment Trusts，简称 REITs）是通过公开发行收益凭证募集投资者的资金，由投资机构进行专业化房地产投资运作，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金制度。近年来，新加坡、中国香港等都纷纷立法并推出REITs，2005年12月越秀REITs作为我国大陆的第一个跨境REITs在香港公开上市并受到追捧。REITs对于构建我国合理的房地产金融体系具有重要意义，已经受到国内有关人士的重视与认可。目前国内和REITs最接近的金融产品是房地产信托，即信托公司依托房地产项目发行信托计划，中小投资者将资金委托给信托公司，由其进行房地产项目投资，所得收益按投资份额分配的一种信托行为。房地产信托以其合法合规、政策灵活、手段多样、工具众多、规模适中、制度优势和量身打造的特点，使房地产信托逐渐成为开发商重要的融资方式。
国内房地产信托的现状与瓶颈
（一）信托发行数量和规模发展现状
经过两、三年的迅猛发展，国内房地产信托市场在2005年继续呈现快速发展的态势，不仅信托品种及规模迅速扩大，而且信托产品结构也呈多元化态势。据市场不完全统计，截至2005年底，信托市场共发行房地产信托121只，募集资金规模157.27亿元，绝对额比上年大幅增加了27.78亿元，分别较上年同期增长11%和28.73%，其产品发行数量和规模均为信托行业自2002年重新登记以来的最高峰值。
依照国内房地产市场对资金融资方式的差异化牵引，以及信托机构对风险偏好的驾驭能力不同，2005年国内的房地产信托品种呈现出了多元化的发展趋势。目前，房地产信托的产品线已初步形成了资金贷款型、股权投资型、受益权转让型、置业购买、债权信托和组合投资型等多样化的信托品种。同时，在单个信托产品规模、期限和收益方面，也出现了募集资金从1000万元到10亿元不等、期限和收益多样化的信托产品格局。
（二）房地产信托存在的问题
房地产信托业务的发展，不仅有利于提高我国房地产市场直接融资的比重，而且充分增加了金融市场的投资品种，但仍旧存在瓶颈。
1.国内房地产信托资金的运用专一性高。基本上每个房地产信托都是100% 的资金运用在一个房地产项目上，且不能使用财务杠杆。而且房地产商的开发角色和投资角色没有完全分离，信托计划应有的组合投资、分散风险的作用也并未发挥。
2.我国房地产信托的资金大量运用于关联交易融资。目前国内到期不能兑付的房地产信托中，很大一部分是关联交易信托，主要原因就是对关联交易没有引进足够资质的中介服务机构参与、定价不够市场化、信息披露不够透明以及运作过程的监督缺位。
3.国内房地产信托多采取私募模式。这种模式期限大都在3年以内，每个房地产信托的份数不得超过200份，规模较小。收益上，年收益率在5%—6% 的居多，收入主要来自债权融资的利息性质所得，所有收益都必须在到期前进行分配，而且税收政策还未明确。房地产信托的流通性是困扰信托公司的一大问题，现有的信托没有统一的流通市场，大都只能在信托公司以信托受益权转让方式进行。
此外，中国银监会出台的《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（简称“212号文”），对开发商无疑是雪上加霜。该通知指出，新发行房地产信托投资基金计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质。这使得对房地产信托的监管比银行贷款还要严格。但是，中银出台这项文件并不是打压房地产信托，而是出于规范信托市场的考虑。发展房地产信托投资基金，将是今后房地产信托的重要方向。有关人士透露，即将出台的《房地产信托管理暂行办法》将与“212号文”保持一致。这一切表明，决策和监管部门正在为房地产信托设计蓝图，即发展REITs。
发展REITs对我国房地产市场的影响
我国的城市化进程是不可逆转的，这一进程将给房地产行业带来巨大的发展空间，给房地产金融带来巨大的市场。所以，发展REITs将对我国房地产市场和金融市场产生积极的影响，如下：
丰富房地产融资渠道。房地产行业属于资金密集型行业，其中商业、工业房地产的开发更是如此。目前我国国内的房地产融资手段单一，严重依赖银行贷款和贷款性质的房地产信托。发展REITs可以丰富房地产融资渠道，完善房地产金融体系。
拓展投资模式。目前，我国商业、工业房地产的开发模式中蕴含着较大的操作和资金风险。发展REITs能促使房地产开发企业从单纯的房地产开发，拓展为沉淀投资的模式，给房地产业的发展带来新的投资理念，而且会使整个产业链得到进一步的发展，从而使整个行业从商业、工业房地产开发的短线思维向房地产经营的长期可持续发展战略方向转变。
形成合理的定价机制。REITs是投资于成熟的物业，着眼于资产的未来价值。因此，发展REITs将引导我国整个房地产租赁市场形成均衡的租赁价格，进而形成合理的资产价格和投资预期，有利于完善房地产定价机制，抑制我国房地产泡沫的产生。
提供可适的投资产品。现在，国内有很多资金想进入房地产业，但没有渠道。发展REITs将给分散、中小投资者提供机会，同时也会为一些大的机构提供机会。比如我国的保险产品，保险资金以及涉保资金，现在这些资金的发展十分迅猛，其存量的逐渐增加也需要寻找投资渠道和投资产品。在我国房地产高速发展的形势下，发展REITs将为这部分资金提供适合的投资产品，增加投资渠道。
我国发展reits的市场模式
reits的一般模式为：由房地产信托机构负责对外发行受益凭证，向投资者募集资金，并将所募集资金委托一家房地产开发公司负责招投标的开发、管理及未来的出售，所获利润在扣除一般房地产管理费用及买卖佣金后，由受益凭证持有人分享。具体来讲，我国发展reits应该在房地产信托发展现状的基础上从以下三个方面着手：
变简单信托计划为标准化、系列化的信托计划。要实现标准化、系列化的房地产信托计划应按照以下规范的业务模式运行：制定投资策略—设计基金化信托产品—打造营销品牌化产品—募集资金—组合运用资金，从而提高运作效率，降低营销成本，拓宽市场范围，实现规模效益。
变单一投向为组合投资。我国目前的房地产信托产品多为项目融资型，投向单一，风险高度集中。发展reits最重要的就是以大规模的基金模式取代现有信托产品的项目融资模式，并且通过上市增加其流动性，使房地产信托产品符合基金产品的设计原理和要素，在具备相对较大规模和较为充分的流动性设计的前提下，通过有效的投资组合，最大程度地分散投资风险，保证投资收益。
变收益保底为收益市场化。我国现有的房地产信托产品多为预期保底型，信托公司在业务开展中实际承担了盈利预期和信托财产完整退出的巨大管理风险和信誉风险，这是目前的房地产信托产品难以走向公募的主要原因。发展reits可以使投资风险主体明晰化，由投资者对信托产品的风险负责，这是信托产品的发行销售最终走向公募化的核心前提。
从实践情况来看，虽然受到政策、法律、税务等多方面的因素制约，我国尚未形成reits作为房地产信托最高端的金融形态，但reits标准已广泛运用在了地产信托的产品设计中。许多信托公司在实践中所开展的房地产信托项目虽不是真正的reits，但“准reits”已初显雏形。“准reits”强调在保证reits核心释义的前提下，结合中国目前地产金融发展需求，对投资产品的环节有适度的调整。联华信托的“联信宝利”信托产品，是“准reits”的具体实践。2005年3月，国内首只“准reits”—“联信宝利”中国房地产信托投资基金一期公开发售。该产品以专业投资中国优质房地产项目为投资目标，因率先启动“先筹资，后选投资项目”的信托方式，被称为向国际地产基金模式靠拢的“准房地产基金”。它是按照房地产投资信托基金（reits）的标准来设计的，并借鉴了中国香港领汇房地产信托基金、美国reits和内地证券市场基金的成熟管理模式，基本接近于契约型封闭式投资基金的模式。
在我国目前的条件下，一步到位发展到房地产信托基金并不现实。但这些包括“联信宝利在内的准房地产信托基金”的出现为下一步真正房地产投资信托基金的推出奠定了基础，同时也在一定程度上证明，国内信托公司已经具有运用房地产基金模式进入房地产领域的能力和意识，而且“联信宝利”的推出也表明我们离真正的房地产投资信托基金已经越来越近了。
国内房地产信托向reits发展的建议
虽然国内的房地产信托与reits有许多的相似性，但相对于reits，国内房地产信托在规范性和标准化上有一定的差距。因此，为使国内房地产信托稳定发展，循序渐进，逐步过渡到真正reits，建议：
关键词：丽江；旅游房地产
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）06-0-01
一、旅游房地产的概念
目前，我国对旅游房地产的概念没有确切的定义，大多数认为：旅游房地产的概念可从广义的和狭义的两个角度来看，广义的旅游房地产是以休闲度假为目的，直接销售给旅游者的住宿设施和间接为旅游服务的房地产设施。狭义的旅游房地产是指以一定的旅游资源、旅游产品、旅游氛围为依托，以满足休闲度假或置业投资需求为目的，借助专门的销售渠道售卖给旅游者的作为第二居所的住宅设施。旅游房地产的研究应该从狭义的角度来探析。
二、丽江旅游房地产现状分析
丽江拥有三项世界遗产桂冠，旅游资源得天独厚，丽江也成为了云南最早进行旅游房地产开发的地区之一。2008年，瑞安房地产已确定在丽江投资一个建筑面积约120万平方米的新农村建设度假胜地；中邦置业和米丘环境公司也确定开发一个集休闲度假型和文化度假型的“泸沽湖女儿国”项目。2009年，昭德酒店投资有限公司确定在丽江建设国际顶级度假酒店——古城阿曼（AMAN）酒店。到目前为止，丽江市共有149个招商引资国内合作项目，在建项目有112个，筹建项目有10个，已完成的项目有27个。这些项目推动丽江旅游发展的同时，也丰富了丽江旅游房地产的业态，然而在丽江旅游房地产逐渐升温之时，问题也逐渐突显。
2.1市场竞争混乱，缺乏行业规范
我国涉及旅游房地产方面的法律法规不完善，严重限制了旅游房地产业的健康发展。产权酒店、时权酒店等都属新兴行业，在其发展中存在法律地位不明确，权利义务不清等问题，从而引发缺乏诚信、酒店价值与价格不符，导致行业形象受损，甚至引发信用危机。
2.2缺乏整体规划，未能实现旅游与房地产的有效整合
近几年丽江的旅游房地产发展迅速，远远高于同期旅游发展速度，市场上出现的项目开发较为零散，部分项目没有结合丽江的旅游特色，旅游房地产的开发过多注重于房地产的开发，未能实现旅游与房地产的有效整合，多数项目没有后续性，致使丽江较多项目处于闲置状态，旅游经济效应并未实现。
三、对丽江旅游房地产的建议
3.1制定有利于旅游房地产发展的法律法规
《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。这对于旅游房地产项目中的产权酒店、养老型酒店的开发进行了明确限制。《商品房销售管理办法》第十二条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”这也限制了时权酒店和度假村的开发。为此，国家旅游局应与建设部协商，对属于旅游业的酒店、度假村的房地产，鉴于它使用变化大的特点，制定相关的法规，促进旅游房地产的发展。
3.2健全法律约束机制，加强监督管理，做到违法必究
当前，关于旅游房地产的法律法规还不完善，发展过程中出现了违法乱纪的现象，投资者的利益受到严重损害。政府应进一步制定相关法规，使得执法部门能有法可依。同时，应加大执法力度，加强监督管理，对损害投资者利益的经营者坚决给予法律制裁，以营造一个公平公正的法治环境，使旅游房地产健康、快速地发展。例如在合同文本中加入信息公开条款，明确规定销售旅游房地产产品中哪些信息是必须向购买者公开，使购买者在了解情况后做出购买决策，如果出现经营者在广告宣传资料中夸大投资回报，在购房者与酒店经营公司签订的委托合同中，许下诱人的承诺，以此误导消费者或采用欺诈性销售、非法集资等手段牟取暴利，要给予相应的制裁。
3.3加强规划，有效整合旅游与房地产资源
根据旅游房地产项目与丽江旅游资源环境的关系，丽江旅游房地产的布局可选择位于城郊的各个度假区、旅游风景区等自然环境和交通条件较好的地区。服从旅游城市和旅游风景区总体规划和发展需求，结合丽江的实际情况，围绕旅游度假地本身资源特色，将人文环境、民俗文化等因素整合到旅游房地产项目中，努力为旅游者和居民创造一个舒适方便、经济安全和优美的旅游、度假、休闲的环境，从而充分发挥项目的经济、社会和环境效益。
总之，现阶段丽江的旅游房地产项目较多，因此在发展丽江旅游房地产过程中必须围绕丽江自身旅游资源特色，加强创新，认真思考旅游房地产的核心点，多借鉴其他城市旅游房地产的成功经验，引进在运作、管理、认识水平等具有优势的实力开发企业进行旅游房地产开发，同时要加强规划，实现旅游和房地产的完美结合，创造项目持续价值。
参考文献：
[1]辜晓川，杨钺.旅游房地产：消化空置商品房的新尝试.中国房地产金融，2001（8）.
[2]李长坡.当前我国旅游房地产的问题及对策.许昌学院学报，2003（22）.
摘要：从2014 年的年初开始，我国的房地产市场进入了阶段性的调整，商品房价格有所回落，多个城市房价出现了连续下降。在这一背景下，房地产开发企业面临的财务风险日益增加，资金链紧张，一些房地产开发企业甚至出现倒闭。房地产开发企业需要积极的应对财务方面的风险，做好风险防范措施。
关键词 ：房地产企业；财务风险；防范措施
一、引言
今年以来，房地产行业不景气，价格有所下降，一批中小型房地产开发企业因资金链断裂而倒闭。房地产企业由于其特殊的行业情况，资金需求量巨大，通常面临着较大的财务风险，一旦资金链出现问题，将直接影响到企业的正常运行。目前房地产开发企业面临着多重财务风险，如利率、通货膨胀等风险，同时内部控制不健全等，这些财务风险都将影响到企业的发展。
二、我国房地产企业存在的财务风险
（一）利率和通货膨胀的财务风险
我国的利率变动目前主要是由中央银行决定，央行通过对利率的调整，对宏观经济进行调控，但是市场上利率的变动可能会导致房地产开发企业遭受到损失，通常房地产开发企业需要向银行借取大量的资金用于房地产的开发，一旦利率升高，资金成本将会增加，企业的还款压力也随之增加。借款成本极易受到利率的影响，利率变化的不确定性，将会增大企业的财务风险。
通货膨胀是房地产开发企业主要财务风险之一，使得房地产开发企业的资产真实价值下降，给房地产开发企业带来损失。从我国2004 年以来的CPI 变化情况，可以看出我国是通货膨胀在最近十年比较严重，尤其是在2008 年以后，随着全球经济危机，以及我国4 万亿的投放，导致通货膨胀率高居不下。对于房地产开发企业来说，每年的收益如果低于通货膨胀率，那就是实际的亏损，可见通货膨胀是房地产开发企业面临的重要风险。
（二）融资渠道单一，财务风险高
目前房地产开发企业在我国的主要融资渠道是银行贷款和民间借贷，中小型的房地产开发企业在资本市场上难以获得资金，造成房地产开发企业融资渠道十分的狭窄。通常企业的融资渠道可以分为三类，即借款、发行债券、股权融资。在我国的市场中，房地产开发企业难以发行债券，股权融资也很少，基本上都是靠借款来补充企业的现金流。银行是目前我国金融体系的枢纽，房地产开发企业的资金大部分是从银行借取。一旦银行收紧放款，房地产开发企业将难以获得贷款，只能依靠民间借贷筹资，而民间借贷的资金成本很高，一些民间借贷的利息率甚至要高于房地产开发企业的年净利率，造成还款压力巨大。
在股权融资方面，欧美一些发达国家有较为发达的房地产开发企业机构，能够对发展前景较好的企业进行投资，从而持有房地产开发企业的股权，帮助企业发展壮大。但是在我国的资本市场中，很大一部分资金都投向了成熟型的企业，发展规模小的企业很难获得的资金支持，造成房地产开发企业难以通过股权进行融资。
（三）内部控制较为薄弱
对于内部控制的定义学者有不同的意见，本文以2008 年由财政部、证监会以及审计署、等机构颁布的《企业内部控制基本规范》为依据，对内部控制进行定义。内部控制是指公司为了保护企业资产的安全和完整，保证会计信息的真实、可靠，确保企业制定的经营方针得到贯彻执行，实现其经营目标，而制定的规章制度，除了内部控制制度本身外，还包括在实施内部控制制度过程中做出的奖惩条款。是现代企业治理机制下企业所必须的制度规范，其最终目的是为提高企业的经营效率，保证企业的健康运行。依据COSO 框架，房地产开发企业的内部控制缺陷表现在两方面，即设计缺陷和运行缺陷，设计缺陷是指企业在设计内部控制制度时有所缺失，缺少控制目标所必需的控制程序，或者是现在使用的控制制度存在并不合理之处。
三、我国房地产企业防范财务风险措施
（一）强化风险识别机制
房地产开发企业机构需要提高风险防范意识，建立一套完整的风险预警系统。房地产开发企业风险识别主要需要考虑两方面，当前面临的风险和未来潜在的投资风险，通过对着两种风险进行识别、应对，能够有效的降低投资风险、市场风险等。通常风险的识别是预防的前提，只有准确及时的风险识别，才能够为风险应对提供有用的信息。在识别过程中，需要尽可能的考虑到风险的所有潜在原因。对于已经识别出的潜在风险，必须及时查找、分析风险因素和风险信号，尽可能准确的评估风险。并在最短的时间内报送相关部门，否则将会延误风险的应对，造成更大损失。
（二）拓宽房地产开发企业融资渠道
由于融资渠道过于狭窄，严重的影响了企业的发展，需要积极的拓宽融资渠道，增加融资的途径。房地产开发企业要提升自身素质，完善内部的管理机制，加强信用制度建设。从而提高企业的内源融资能力，在自身条件良好的情况下，能够为外源融资创造有力的融资条件，除了加强自身的建设，提升信誉外，企业要积极的进行多方面的融资，股权融资虽然是较为快速的方式，但是股权融资面临着企业估值、控制权等诸多问题，一旦处理不善，可能导致企业控制内部管理出现混乱。房地产开发企业还可以进行担保融资，通过担保机构，进行资金的拆借，这能够缓解房地产开发企业短期的资金困境。
（三）强化企业内部控制
健全房地产开发企业内部会计控制和管理控制制度，公司的内部控制体系可以从事前防范、事中控制、事后监督这三方面进行。首先，房地产开发企业需要建立一套严格的内控规章制度，包括《企业财务管理办法》、《企业预算管理暂行办法》、《企业资金授权审批管理办法》等一系列相关的制度。在房地产开发企业的经营管理中，要合理设置职能部门，明确各部门的职责，建立完善的财务控制和职能分离体系。充分考虑房地产开发企业内部不兼容职务以及相互分离的制衡要求，形成内部相互制约、相互监督的格局。事中控制体现在保障资金安全性、完整性、合法性等方面，包括账实盘点控制、库存限额控制等方法。事后监督也是必不可少的一个环节。在每个会计期间或者每项重大经济活动完成之后，内审部门都必须按照监督程序，审计各项经营活动，及时发现内部控制中存在的问题以及薄弱环节。
四、结束语
房地产行业结构性调整难以避免，一批房地产企业将在调整中被淘汰。虽然房地产开发企业面临着较大的财务风险，如果企业积极的应对，增强财务风险识别与应对机制，拓宽融资渠道，加强自身的管理，企业能够在行业不景气的情况下继续生存、发展。
参考文献：
[1]黄亚发.中小房地产开发企业的财务风险与控制[J].会计师,2013,(17).
《物权法》出台前，在建工程抵押一直缺乏明确的法律依据。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建设中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。该司法解释对在建工程抵押的合法性进行了明确，但对在建工程抵押的条件未作具体规定。建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条将在建工程抵押限定为“抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”，这也是房屋登记部门办理在建工程抵押的依据。
直到2007年《物权法》第一百八十条规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：……（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器。首次从法律层面明确了在建工程抵押的“合法性”。后来住建部下发《房屋登记技术规程》更是对在建工程的内容和抵押范围进行了明确。
一、集资建房、公租房等政策性房产办理在建工程抵押
集资房是实行政府、单位、职工个人三方面共同承担建房成本，通过多方筹集资金进行房屋建设，不通过市场购买而直接分配的一种房屋。主要是为了解决单位和社会团体组织既定范围的中低收入家庭的住宅问题。2004年《经济适用住房管理办法》首次将集资、合作建房纳入经济适用房的范畴。集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。向职工收取的集资、合作建房款项实行专款管理、专项使用，并接受当地财政和经济适用住房主管部门的监督。《公共租赁住房管理办法》第三条规定，公共租赁住房是保障性住房，可以通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。
《城市房地产抵押管理办法》第三条对在建工程抵押做出明确规定，抵押目的就是取得工程建造的后续资金，专款专用。该办法第二十八条规定，在建工程抵押的，抵押合同还应当载明的内容包括：施工进度及工程竣工日期。未有禁止集资建房和公共租赁住房办理在建工程抵押的规定。当企业或者政府在资金暂时不足的情况下，利用在建工程抵押获得后续资金，有利于保证房屋的及时建设。
需要注意的是，如果是政府直接投资建设的公租房，办理抵押时，还需要国资部门批准。《公共租赁住房管理办法》第二十五条规定，公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位不得改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途及其配套设施的规划用途。公共租赁住房建成后抵押，由于其具有社会保障功能，应该获得批准建设部门同意后方可办理。
有些同行对政策性房产办理在建工程抵押持有异议，认为万一形成烂尾，登记部门会担责。实务中，询问时可以询问抵押权人是否知道是政策性房产，抵押资金只能用于工程后续建设，抵押权人认可后登记部门就没有责任。还有人认为集资建房，资金已经由集资人“凑齐”，再抵押已经没有意义，实际此观点也是错误的。集资建房不一定完全由集资人承担全部费用，有可能企业承担部分；另外，由于建设成本的变化，导致资金不够，企业可能予以承担，但企业暂时资金不足，抵押获得后续建设资金，保证项目完成，都是合理合法的。
二、商品房办理在建工程抵押
一是未预售的办理在建抵押。在建工程抵押是以当事人的约定设定的债权担保登记，预售许可是国家的行政许可审批制度，是完全不同的概念。在建工程抵押，是建设单位拥有合法的土地使用权、建筑规划许可证，有合法的正在建设的工程项目和建筑物，可根据《物权法》第一百八十条和《房屋登记办法》第六十条的规定办理在建工程抵押。法律、法规和规章均未要求在建工程必须取得预售许可才可以抵押。而开发商要进行预售，则必须符合《房地产管理法》第四十五条、国务院《开发经营管理条例》第二十三条和建设部《城市商品房预售管理办法》的要求，缴纳全部土地出让金，取得土地使用权证、建设规划许可证，按提供的商品房建设达到25%以上，并取得预售许可证后才可以预售。
二是已经预售的办理在建工程抵押。已经办理预售许可的房屋，在办理在建工程抵押登记时，登记部门必须核查是否已经销售备案，已经销售备案的在办理在建工程抵押时应当扣减相应的权利价值，不能包含该套房屋。
实务中，未销售部分设定在建工程抵押后，在办理备案时，必须先解除抵押或者抵押权人出具同意抵押人对外销售的证明材料后，相关部门方可受理备案。
三、主体完工的项目可否办理在建工程抵押
在形象工程已经完成或者已经交付使用但未办理竣工验收的，在理论上都属于在建工程。但登记部门在办理此类在建工程抵押登记要特别慎重，要对抵押合同中约定的内容进行分析审核，是否是后续工程必须的资金，如非必须用途，登记机构不予登记。
虽然根据《物权法》的规定，登记部门不得要求对抵押权进行评估，但按照《房地产抵押管理办法》第三十二条的规定，抵押双方提供的材料中，应当包含可以证明抵押物价值的材料。如果申请抵押的是商品房开发项目，按照国家法律中对商品房项目进行预售资金监管要求；如果在建工程抵押已预售的商品房价款已经明显大于工程实际投入款，或者贷款金额明显大大超过继续建设的资金需要，则贷款用途明确不符合在建工程继续建设的本意，不允许再设定在建工程抵押。
四、在建工程抵押权人有无限制
最高人民法院《关于〈城市房地产抵押管理办法〉在建工程抵押规定与上位法是否冲突问题的答复》（〔2012〕行他字第8号）明确，在建工程属于《担保法》规定的可以抵押的财产范围。因为法律对在建工程抵押权人的范围没有作出限制性规定，《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款有关在建工程抵押的规定，是针对贷款银行作为抵押权人时的特别规定，但并不限制贷款银行以外的主体成为在建工程的抵押权人。这个解释也与目前中央经济政策方针相一致，个人也可以成为抵押权人。而《贷款通则》第六十一条明确规定，企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相借贷融资业务。因此，只要抵押权人具备相应的金融资质或者主债权合同不违反国家禁止性的法律规定，那非银行的金融机构和企业也是可以成为在建工程的抵押权人的。
本文主要从房地产信贷、住房公积金制度两个方面来分析房地产金融市场中存在的问题。
一、房地产金融的发展现状及问题
（一）房地产信贷的发展现状及存在问题
自1998年全面住房改革以来，银行信贷是房地产金融支持的主要方式，银行房地产信贷业务得到快速发展，这对商业银行调整信贷结构、支持城镇居民购房、拉动住房投资、扩大国内需求、推动国民经济发展起到了积极的作用。但是，在其发展过程中，仍存在许多亟待解决的问题。
1.房地产信贷风险加大。前几年，房地产市场非常火热，房价水涨船高，各大银行“房贷之争”此起彼伏，特别是在个人住房贷款市场，更是“精彩有加”。从目前来看，这块银行质量最优的贷款也隐含了不少问题：一些银行暗中突破央行的规定，对个人购房发放零首付贷款，甚至还提供一定比例的无息贷款，或者高层房屋投资没有达到2/3时，就开展个人住房按揭贷款，这使得银行贷款的风险不断加大。2010年4月15日，国务院通知指出，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。可见，中国房地产政策已由之前的支持转向抑制投机。2010年出台的多项抑制投机的政策已经对房产交易量产生了较为明显的影响，房地产开发企业资金链也开始出现问题，贷款的风险加大。
2.房地产开发企业融资渠道单一。在中国两万多家房地产开发公司中，绝大部分企业的资金来源50%以上依靠银行贷款，其中部分企业的银行贷款达到80%以上，除了银行贷款，房地产开发企业几乎没有别的融资渠道。在某些地区，存在一些民间融资，即地下钱庄，能够为企业提供部分资金，但是，探究地下钱庄资金的来源，其很大一部分是银行贷款。房地产企业单纯的依靠银行进行融资，势必导致银行金融体系的风险过度集中，引发金融危机。
3.贷款银行缺乏完善的风险控制系统。目前，各贷款银行针对房地产企业申请贷款采取的是保守、稳健的方针，加强了对抵押标的物或信用的核实。但是，仍没有解决贷款后期所面临的风险问题，致使银行不良资产的比率始终居高不下，其主要原因是，现在银行贷款的评估方式是静态和被动的，缺少一套监控风险的动态系统。
（二）住房公积金制度的现状和存在问题
1994年国务院发文全面推广住房公积金制度以后，全国县级以上城镇机关、事业单位和国有企业的职工几乎都进入到住房公积金制度的覆盖范围。截至2007年底，全国累计有近5000万职工共提取住房公积金6625亿元，其中80%用于购建住房；累计有830万户职工家庭获得住房公积金贷款，贷款总额达8565亿元。此外，住房公积金增值收益作为建设城镇廉租住房的补充资金，截至2007年底累计提供79亿元廉租住房资金，有力推动了廉租住房制度的建立。
1.使用效率较低，并且使用不规范。截至2004年底，全国住房公积金缴存余额为4893.5亿元，除去个人住房贷款和购买国债外，全国仍有沉淀资金2086.3亿元，占缴存余额的比例为42.6%。此外，挪用、挤占住房公积金的现象严重，一些地方住房公积金成为当地政府的“小金库”，相当数量的住房公积金被运用到非住房建设项目，甚至有挤占、挪用公积金去炒股票、购车或违规放贷，做高风险投资。这些违规现象不但直接影响到中国住房公积金制度的推行和房改的进一步深化，而且增大了住房公积金的运用风险。
2.归集工作有待加强。住房公积金的覆盖率不足，同时相当一部分已经建立住房公积金的县、市财政和单位补贴不到位，职工的合法权益没有得到充分保障。此外，部分企业住房公积金的缴存情况与企业自身经济效益相挂钩，企业经济效益不善，使缓缴、欠缴造成住房公积金的随意性较大，与住房公积金制度的强制性和稳定性相背离。
3.住房公积金的增值渠道少，运用手段差。根据1999年出台的《住房公积金财务管理办法》规定，我国住房公积金取得收益有四个渠道，一是委托存款利息收入；二是委托贷款利息收入；三是国债利息收入；四是其他收入。同时管理办法又规定，住房公积金的增值收益只能用于建立住房公积金贷款的风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。而按我国目前的银行利率和住房公积金的存贷利率，住房公积金管理中心存贷利差收入最多可以应付其管理费用。目前，全国约有一半的住房公积金管理中心处于坐吃利差的状况；而购买国债也仅仅是作为住房公积金的一种保值手段，长此以往，将无法建立住房公积金贷款的风险准备金和城市“廉”租住房的补充资金。因而，现行的住房公积金运转模式不具备应付风险和补充住房资金的功能。
4.个人贷款业务不完善。2008 年末，全国个人贷款率（个人贷款余额／缴存余额）为50.30%。有学者计算，个贷率最优范围在43.85%—80%，这样既保证住房公积金的提取、管理中心的正常运作和风险准备金的提取，又能获得增值收益，在范围内贷款率越高收益越好。其次，一些地区住房公积金个人住房贷款率很高，甚至无法满足所有的住房公积金贷款需求，还有一些地区住房公积金个人住房贷款率较低，大量住房公积金沉淀在银行，不仅没有很好发挥住房公积金在改善城镇职工住房水平中的作用，还带来了存款利率倒挂的损失。
二、促进房地产金融发展的对策与建议
根据《建设部关于行业标准的公告》（建设部公告第127号）， 房地产是指“可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。”
房地产作为我国经济发展的支柱产业，其健康发展与否对国民经济的发展起着非常重要的作用。房地产业作为一个典型的资本密集型产业，充足的资本支持是其健康发展的必要条件。但近两年房地产企业面临着前所未有的资金链压力，部分中小房地产企业逐渐显现资金链断裂的危险。长期以来，因融资成本的考虑，我国房地产业的融资渠道主要集中在商业银行贷款，融资渠道的单一性不可避免地给房地产金融的发展埋下了风险的隐患。在此背景下，信托、证券、基金等投融资渠道近年来发展迅猛，在一定程度上丰富了房地产企业多元化融资的问题，降低了企业的融资风险。
我国房地产信托发展现状及优劣势
根据2013年年末的信托行业相关数据显示，信托公司受托管理的资产规模已超过10万亿，超过保险公司，成为四大金融支柱中仅次于银行的金融机构。而在信托公司的业务分类中，房地产信托占据了可观比例，这与信托模式的多样性及房地产的资金需求量大且能承受高额的资金成本关系密切。
根据《中华人民共和国信托法》的规定，“信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”在实务操作中，房地产信托从委托财产类别上主要有房地产财产信托和房地产资金信托。前者是指房地产企业作为委托人，以其所有的房地产或者财产收益权委托信托公司设立自益信托，通过向社会投资者转让全部或者部分信托受益权，使其成为最终受益人而获得相应资金用于房地产项目的活动。后者是指委托人基于对信托公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托公司，由信托公司将资金用于房地产项目。
近几年，房地产信托项目发展迅猛，风险累积，为抑制“井喷”式的发展速度和规模风险，银监部门不断出台各类监管文件，从2008年《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》，到2014年4月《中国银监会办公厅关于信托公司风险监管的指导意见》，对房地产业务的监管程度逐步深化。
房地产信托易发的风险状况
（一）房地产项目建设及销售风险
如果目标项目未能按照原定开发进度顺利实施，或因任何原因导致项目后续建设资金不能按照预期安排及时到位，将影响项目不能按期建设完工和销售。
（二）经营风险
房地产公司的经营状况以及发展的各种因素，如管理能力、财务状况、市场前景、人员素质、技术能力等，可能影响其盈利和运作能力。
（三）信用与流动性风险
若项目未能按期开发并取得预期收入，由于经济形势和市场环境的变化，当需要处置担保物时，可能发生担保物不能顺利变现、甚至贬值情形。且可能发生房地产公司及担保人恶意或者非恶意违约情形。
（四）管理风险
信托财产运作过程中可能由于信托公司的信托资金运用、管理部门对市场和经济形势判断失误、获取的信息不全等，导致信托项目风险。
房地产信托风险管理
（一）信用风险管理
在项目的前期运作中，组织专人进行项目尽职调查。针对创新类信托项目，聘请律师事务所拟订或审核合同，并在合同中设立违约及担保制度。
（二）市场风险管理
通过加强市场调查、研究及分析，尽量对股价、利率、汇率等市场要素有较全面准确的了解；而对于较复杂的特定市场且不能有效了解和把握其风险的，一般采取谨慎原则、保守操作；同时，在业务拓展或产品推介时，除信托文件明示风险外，信托公司必须向投资者明确说明市场因素变化带来的不利影响。
（三）操作风险管理
在财务管理、内部稽核、资金运作、账户管控、客户档案管理等方面，严格按信托法规及信托文件设定相应的管理岗位，坚持固有和信托业务的分离，设置专人专岗，明确管理职责及审批权限，严格执行核保核签管理办法，并通过内部邮件系统、审批流程等标准化、系统化的管理方式，最大程度地控制内部管理方面的风险。
（四）不断完善风险控制措施
从信用履约能力、偿债能力、盈利能力、经营及发展能力等五个方面综合考量客户信用等级。科学评价企业信用状况，准确识别、度量信用风险。针对每个信托项目，合理运用多种风控措施，包括：以不动产作抵押，定期追加在建工程抵押；公司股东及实际控制人提供连带责任保证担保。建筑承包方出具书面承诺放弃项目工程款的优先受偿权等。监管房地产企业的资金使用，要求房地产企业在监管银行开立监管账户，用于归集销售款，在房地产企业的银行账户预留印鉴上加盖信托公司监管人员名章，对资金使用进行逐笔审批，封闭运行。
（五）加强贷后管理
切实落实风控措施，确保项目按计划执行，防止项目运行偏离最初的交易结构设计范围。建立信托经理负责制，信托经理应对项目销售、建设风险进行主动管理。
信托公司应设置专门的项目管理部门，委派专人定期逐一排查各项目，按时收集房地产公司财务报表、销售台账；实施全面的人员派驻制管理，通过派出董事和财务管理人员、委托银行监管账户等形式对房地产公司重大事项、资金使用、销售款回笼等情况进行现场监管，密切关注项目可能出现的风险，确保项目的安全运转。
关键词：房地产估价；估价行业；问题；对策
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
引言
随着国内房地产市场的开放，房地产估价行业面对的国际、国内的竞争和挑战更加严峻。我国房地产估价行业只有从现在起就面对自身的不足，提高管理、专业、人才优势，树立行业品牌，迅速提高自己的市场竞争力，才能在日益激烈的市场竞争中运筹帷幄、取胜于人。
一、房地产估价的常用方法
1、成本法
成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。重新购置成本中又分更新重置成本和复原重置成本，而在实际评估中，我们通常选用的是更新重置成本。
2、市场比较法
市场比较法是指在求取待评估房地产价格时，将待估房地产与近期内市场上已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，对已发生了交易的类似房地产的已知价格进行调整修正，得出待估房地产合理价格的一种评估方法。市场比较法是通过与所选取的参考案例相比较，对因素的不同之处进行修正，然后得出待评估房地产在评估基准日的市场价格的过程。市场比较法是通过待评估房地产与交易实例之间的差异因素调整来估算价格，在房地产市场比较发达的情况下，在同一地区或同一供需圈内，与待估房地产类似的房地产交易比较多时，市场比较法才是有效的评估方法。
3、收益法
收益法也称纯收益还原率法、投资法和收入资本化法，简单的说是指待评估房地产的未来正常纯收益选用适当的还原率折现到评估基准日之和。收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产，一般在类似房地产有租金收入的情况下采用，其中收益额为租金收入扣除相应的费用，费用包括房屋维修、物业管理、保险费、租金损失费、租赁中介费、出租房产的税费（包括房产税、营业税及附加、印花税等）等。收益法在运用时根据房地产的收益情况和使用年限的不同而计算方法不同。
二、房地产估价行业发展现状
1、制定了房地产估价的有关法律规章
国务院和国家房地产管理部门首先制定了房地产管理基本法《城市房地产管理法》，在此基础上又制定了《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》、《城市房地产中介服务管理规定》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《房地产估价师注册管理办法》、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》等法律法规，以法律法规的形式确立了房地产估价行业及估价师的地位，完善了估价的相法律法规和规范性文件。
2、建立了房地产估价师执业资格制度和制定了房地产估价技术规范
根据各级房地产管理部门的统计，目前全国有4万多人取得房地产估价师执业资格，其中注册执业约3．5万人，房地产估价机构5,000多家，其中一级资质房地产估价机构267家。国家房地产管理部门制定了《房地产估价规范》，对房地产估价行为从制度上进行规范，通过统一估价程序和技术方法，保证估价结果的客观、公正、合理。
3、形成了统一开放的房地产估价市场和行业自律标准
从2000年6月国务院提出经济鉴证类社会中介机构脱钩改制的要求开始，涉及中介机构的管理部门，包括房地产管理部门，按照国家的规定，开展原有房地产估价机构与部门的脱钩改制工作。中国房地产估价师学会已经开始承担估价师资格考试、注册、再教育以及估价机构资质评审、违规行为查实等工作，房地产估价行业的自律机构基本建立，对估价机构的自律作用日益强化。
4、房地产估价服务领域逐步扩大
在房地产估价机构发展初期，主要服务内容是房地产交易管理，防止房地产交易过程中双方当事人隐价瞒价、偷漏税费。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，房地产估价业务已经逐步在社会经济发展的各行业，如银行、城市建设、土地管理、司法、保险、税务、投资咨询等方面发挥着越来越重要的作用。
三、我国房地产估价行业中存在的问题
1、立法滞后
虽然目前我国已形成了以《中华人民共和国城市房地产管理法》为基础，由《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规章组成，以房地产估价机构资质标准和房地产估价师注册两项行政许可为核心的房地产估价法律体系，对评估机构、估价人员的管理进行了规定，但仍然缺乏相关的实施细则。尽管《中华人民共和国城市房地产管理法》中已明确了房地产估价制度的法定地位，但关于房地产估价的专门法律一直是空白。而散落在各项规章制度和规范性文件中的相关规定，不能够对评估的规范、规程以及执业道德标准等提供系统和权威的法律依据。这种缺乏充分的法律保障的状况，使得房地产估价师在执业过程中往往畏首畏尾，无法充分发挥其主观能动性，其评估结果也就难以得到社会的认可。
2、从业人员素质参差不齐
房地产估价不仅具有很强的专业性，而且由于房地产价值的个别性，使得没有两处房地产的价值是完全相同的，这就使得房地产估价结果的科学性非常倚重估价师的经验和诚信度。但是我国目前尚未形成一套非常完整和科学的人才培养、准入及晋级机制，相关的法律法规还不够健全，而且缺乏对从业人员严格的约束和考核，行业的收费情况较为混乱并存在一定程度准入门槛偏低现象，导致了许多进入该行业的人员并非相关专业出身，学历层次较低，对房地产估价的科学性和严谨性认识不足，工作积极性和热情较低以及遵守职业道德的情况较差等。同时房地产估价师执业资格考试的考前资格审查往往过于宽松，导致考生做假的现象较为严重。
3、社会公信力不高
由于房地产估价行业相关法律法规不健全，缺乏行业标准及技术规范和规程，同时房地产行业协会缺乏自律，对违纪、违规等行为缺乏具体可操作的法律法规和行业规则，导致社会公信力不高。当前比较突出的问题是评估机构容易受到政府或银行等机构的干预、开发商的利诱等影响，或迎合被拆迁人的不合理要求，导致评估结果与市场价值严重背离，损害了其他当事人的合法权益；或者为了交易双方不合理的避税要求，使得评估结果损害国家利益。
三、促进我国房地产估价行业发展的对策
1、加强市场环境监管
房地产估价行业是以估价师提供估价报告向委托单位收取评估费的中介服务行业。由于各部门和行业存在多种形式的评估机构，评估业务收入主要靠部门和行业垄断，使得评估行业间的竞争处于不平等的环境之中。今后应加速评估机构脱钩改制工作，使评估机构真正成为独立的中介机构，在平等竞争的环境中以质取胜，提高房地产估价行业的估价水平，同时保持房地产估价活动和估价师估价成果的独立性。房地产主管部门以及各行业、部门不得通过各种方式干预房地产估价机构和估价师的评估工作，以确保估价结果的完整性、规范性。房地产主管部门要组织对房地产估价市场的调查研究，制定估价市场运行和监管规则，明确估价的违规性质，制定惩罚机制，追究相关人员的行政或法律责任。
2、加强法律体系建设
为了保证房地产估价行业的合理健康发展，应该根据社会经济的发展制定房地产估价行业技术规范和法律法规的实施细则，从而解决房地产估价在相关行业的技术需要；解决房地产估价行业的不平等竞争问题，实现真正的脱钩；解决估价师职业道德问题，提高估价师的责任和风险意识；解决评估结果与社会发展相协调问题，规范房地产估价方法和程序。
3、对估价师分级制管理
对估价师实行分级制度，分级的标准就是估价师的估价业绩、执业年限和所通过的分级考试。根据估价师执业能力的差异、估价经验的不同等情况，确定相应的执业范围和执业要求，确保估价师尽其能而不超其能。估价师业绩突出，经考试和考核合格，可晋升为高级估价师。高级估价师如出现质量事故、职业道德等问题，应降为中低级估价师，直至取消估价资格。
4、推进信用体系建设
目前，注册房地产估价师和一级房地产估价机构的信用体系已经在国家和省级房地产估价协会建立和使用，但是二、三级房地产估价机构的信用体系还没有完全建立，在整个信用体系中所占比例较小。只有建立完善的信用体系，才能精确了解整个房地产估价行业的信用状况。对各级估价机构、注册房地产估价师实行诚信预警机制和失信惩戒机制，建立估价行业优秀的信用基础。督促估价行业遵守本行业及相关行业的法律法规和技术规范，营造依法、独立、公正的评估市场氛围。
结束语
房地产估价行业在我国从正式出现到现在只不过二十年左右的时间，但是房地产估价行业却取得了很大的发展，不管从数量上、质量上、行业自律上、相应法律法规的配套上，还是与发达国家该行业的对比上，都有了实质上的提高。面对房地产估价行业的发展，我们还需要努力积累理论与实践经验，促进房地产估价行业的快速成长。
参考文献
