时间：2023-07-06 17:15:40
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产投资的方式，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
房地产投资基金是以房地产业为投资对象，通过发行受益凭证或基金份额将投资者的资金汇集，交由房地产业投资专家进行专业投资的一种集合投资制度。房地产投资基金属于产业投资基金的一种。
由于房地产开发投资规模大、周期长等原因，使房地产开发、投资所需资金巨大，普通投资者难以承付。因此需要建立房地产基金，由专业的房地产运作机构发起，将社会上一些闲散资金集中起来，利用这种专业的运作模式，不但可以给投资者带来较高的回报，还可以有效的回避风险。
二、国内外房地产投资基金的比较分析
1.美国的房地产投资信托（REITs）
美国的房地产投资信托，是指由房地产投资信托机构负责对外发行受益凭证，向投资者募集资金，并将所募集资金委托一家房地产开发公司负责投资标的开发、管理及未来的出售，所获利润由受益凭证持有人分享。在美国，房地产投资基金一般采用的组织形式是公司型和合伙型。在资金的募集方面，一般采用的是私募的方式，对象是少数特定的投资者。在形式上，由于基金投资的资产流动性有限，应采用封闭式，即规定在基金成立后一段时间内不允许赎回。
2.日本信托式房地产的发展
日本的信托制度是从美国引进的。日本的房地产信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出卖土地、房屋为目的信托，大致经历了老式的房地产信托、房屋信托和土地信托三个阶段。信托标的物从集体宿舍、公司住房而逐渐转到公司自身的生产、业务用房。其最为显著的特点是，作为委托人的业主可以不放弃土地所有权，而且不必直接准备工程费用就能达到有效利用土地的目的，并以信托分红的形式得到长期而稳定的收益。
3.我国的房地产投资基金
我国的房地产投资基金正处于起步阶段。目前我国房地产投资基金主要表现为两种形态：一是以精瑞基金、伟业资产、欧尚信托等为主，参照国外房地产投资基金中的权益型融资模式，采用投资公司形式设立并对其资产进行房地产股权组合投资。多采用承受风险能力较强的私幕形式，最终以股权溢价回购方式实现投资者资金的增值。另一种是北国投、重庆国投、中煤信托广泛采用的房地产信托基金，其运作上有信托法，信托资金管理办法和信托投资管理办法约束，资金主要投向房地产开发中的“过桥”贷款和制定房地产项目的开发建设。
三、我国发展房地产投资基金的建议
1.健全与完善有关法规体系
房地产投资基金具有系统性、复杂性、综合性的特点，涉及国民经济多个领域，需要制定和完善相应的房地产投资基金法规或产业投资基金法规，对房地产业投资基金的公司设立、融资规模、财务审核、资产运作、税收机制、监管法则等方面做出细化法律规定，使房地产投资基金的建立和发展有法可依。
2.开放房地产投资基金的资金源泉
从目前房地产投资基金的参与主体来看，我国居民现在高达14万亿的储蓄存款应该是最好的资金源泉。除此之外，借鉴国外经验吸收各类社会闲散游资，吸引大的投资机构参与进来，如保险公司、社保基金、养老基金、民营投资机构、个体私营业主等，充实房地产业的资金基底，共同形成房地产业发展资金的蓄水池，使各类房地产投资基金与银行类金融机构共担房地产投资市场风险，共享投资收益，防止房地产业的泡沫与金融风险。
3.拓展房地产投资基金的市场空间
在房地产投资基金的资金投向上，除了现有的私募基金中广泛采用的权益型投资方式外，也可将我国房地产二级抵押市场和三级市场中的二手房、空置房、债券清偿房地产等有问题的房地产纳入资产运作体系，通过房地产业专业人士多元化经营和基金公司坚强的资金后盾盘活这些不良资产，消化由于我国房地产业资金不足或市场化程度不够而出现的产业发展中的阶段性问题。
关键词：房地产投资；风险管理；对策
一、房地产投资的特点
1、房地产产品具有区域性和位置的不可移动性。
房地产位置的固定性导致房地产的区域性和不可移动的特性，造成城市与城市之间、地区与地区之间，同一城市不同地段之间的差异性，因此房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置。
2、房地产资金需求量大、来源渠道广
房地产投资资金需要量大，少则百万、多则几千万甚至上亿元，单纯依靠开发商自有资金的投入是比较困难的，需要多方投入。目前，我国房地产投资资金主要来源于自有资金、前期的银行贷款、中期的商品房预售收入、建筑商带资承包，有些保障性建设项目由政府财政拨款。
3、开发经营周期长,变现能力差
房地产项目的建设期少则1年、多则2～3年，甚至更长。房地产投资规模越大，投资额越大，投资周期越长，资金周转也就越缓慢，流动性也就越差。房地产商品只有在完全配套建成之后，才能发挥其功能，因此其变现能力较差，房地产开发商经常面临能否按期筹措项目所需资金及偿还资金的风险。
4、高风险与高回报
由于不确定性因素大，投资具有高风险性。由于房地产投资金额巨大，投资回收周期较长，投资过程会涉及政治、经济、技术等各个方面，投资回收期间会受很多不确定因素的影响，使得项目在进行过程中，始终伴随着高风险。所以在房地产投资决策中，投资风险的大小、可接受程度及风险评价分析准确程度是决定投资与否的重要依据。
二、房地产投资风险管理的问题及原因分析
1、融资方式单一，自有资金比例低，房地产金融风险高
目前我国房地产融资主要依赖于金融机构的支持与配合。房地产项目的融资结构中银行贷款比例过高，占到60%～70%，这部分资金来源于开发商直接向银行贷款和预购商品房抵押贷款。由于受房地产调控政策的影响，在银行逐渐压缩信贷的大环境下，各房地产开发企业试图通过其他渠道融资，利率风险高。
2、投资经营管理不规范，投资决策水平低
目前许多房地产企业习惯于探讨产品创新、品牌建设、规模扩张等热点问题,而很少关注内部的管理问题，管理手段与水平相对落后，并且缺乏专业人才，尤其缺少投资策划、营销策划、资本运作等方面的高级管理人才。在这样的房地产行业整体背景下，房地产企业投资极易产生较大的非理性。很多事实证明,我国房地产企业几乎不采用现代的投资决策理论与方法来进行房地产投资决策，由此造成投资决策水平低下，大量房地产企业出现盲目投资的趋势，而这种房地产企业投资决策的盲目性及非理性成为房地产投资失败的主要根源。
3、产生风险的因素较多
从产生风险的因素来看，房地产投资风险主要有政策风险、财务风险、利率风险、变现风险、意外事故风险等因素。其中尤以财务风险居高，财务风险因素主要有融资风险和购房者拖欠购房款风险。房地产投资通常通过集资或贷款等方式筹集资金的，如果房地产的总投资收益率低于银行利率，则不仅资金筹集变得非常困难，而且会造成负债经营的局面，出现融资风险。在房地产经营过程中，由于购买者财务状况与开发时预测的财务状况发生了变化，直接影响到房地产投资回收的可靠性，造成资金回收的拖欠风险，这两个风险是构成房地产投资开发经营中财务风险的主要因素。
三、房地产投资风险管理的对策
房地产投资风险管理是企业通过风险预测、风险回避、风险分散 、风险控制等一系列活动来规避和防范风险，并在此基础上有效地处置风险，以最低成本实现最大安全保障。
1、风险预测
由于房地产投资一旦进行，所面临的将是一个相对狭窄的消费市场，这就具有较大的风险性。通过房地产市场的供求状祝和趋势进行全面的调查分析，从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目，这将直接影响到房地产投资项目的成功与否。
2、风险回避
在房地产投资过程中，选择风险小的投资项目或者放弃那些风险较大的投资项目，这是一种相对保险的处理房地产投资风险的方法，这种策略的一个不良后果是得到高额利润的机会相对减少了。但预期收益值随着风险的大小而增降是市场经济中一个不可避免的特性。假如预期获益的机会没有风险，投资者将很快涌入市场，使预期收益降低。
3、分散风险
不同类型房地产的商业风险不一样,获利能力不一样，为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益，较理想的对策是进行房地产类型组合投资。利用不同类型房地产功能的相互补充，以及不同类型房地产资金的调剂作用，适应市场需要，提高总体抗风险能力和获利能力。 另外，开发商还可以采用分期付款、贷款购房、预租预售等方式来分散风险。投资者应该积极研究和分析当前的金融政策，采取有效的销售方式来规避和分散投资过程的风险。
4、风险控制
工程建设既是投资项目资金的消耗过程，又是工程项目建设完成过程。在这一过程中,节约资金的可能性很小,但增加资金的可能性很大。因此,房地产开发商要认真签订施工合同，保证经济利益，聘请工程监理对项目施工进行全面的监督和管理，在施工过程中不对施工图做较大的修改等有效的管理措施，减少因工期、质量、成本所引起的风险。
5、风险自留
投资者预期某些风险不可避免时,可以自行设立风险基金,自行承担风险变现后的财务后果。通过风险的分析,明确风险的性质及其预期变现损失,对多种预计方式的优劣对比后,投资者主动选择风险自留措施，同时做好财务准备。在房地产的开发建设中,可以在工程概预算时设置不可预见费用，在资产运营过程中,可建立意外损失基金。这将在一定程度上转移风险。
在房地产投资环境日益复杂，企业间竞争日益激烈，企业经营风险不断提高的大环境下，对企业的经营风险进行准确的辨别、分析、控制和防范，已成为房地产投资机构内部控制管理的重要内容之一。
参考文献：
[1]孙思忠,史伟利.关于房地产投资风险防范策略的探讨：集团经济研究,2007,(18).
一、房地产投资信托基金模式比较研究
（一）美国模式
房地产证券化起源于美国，美国是全球最早发展 REITs的地方，也是全球发展最成熟的市场。美国 REITs 的基本运作模式为：REITs 通过在股票市场发行股票募集资金后，持有和管理房地产资产，投资者通过购买 REITs 股票间接投资于房地产，并可以在股票市场进行交易，获得资本利得和流动性。REITs 的收入主要包括出租房地产的租金、投资于其他 REITs股票所得的股利、投资于房地产抵押贷款和短期债务工具的利息收益。美国模式的特色在于房地产投资信托不是为了解决房地产开发商的资金而产生的，更不是住宅产业政策的一部分，而是在发现了投资者对房地产投资的强烈需求后，为了保护中小投资者的利益而创立房地产投资信托。因此，它顺应了广大中小投资者的需求，大大增加了投资者投资房地产投资信托的热情。
（二）香港模式
香港房地产投资信托基金的制度设计，既吸收借鉴了美国、澳大利亚、新加坡等国家的经验，又充分结合香港房地产业和金融市场的实际，通过修改投资、信托等领域的法律规定，在房地产投资信托基金的发起设立、组织结构、资产投向、收入分配等方面形成了全面、严密的法律规范和高效、有序的实施机制。具体说来，香港房地产投资信托基金的模式有以下特点：以单位信托的方式设立，采用基金管理机构、托管机构高度独立的契约型模式；香港房地产投资信托基金资金运作要求非常严格；香港房地产投资信托基金采用封闭型的交易方式运作；高比例分红但无相关税收优惠。
（三）新加坡模式
房地产投资信托可以公司法人或信托形式设立。新加坡于2001 年允许设立新加坡式房地产投资信托，并为房地产投资信托提供了税收透明措施，即对投资者的股利分红实施免税政策。新加坡《财产信托指引》对房地产投资信托基金的资产结构、经营范围等方面做出了限制。其中重点有以下几条：（1） 总资产的 70%必须投资于房地产或者与房地产相关的资产；（2）不能从事或参与房地产开发活动，不论是以独资或合资方式，还是以投资于非上市房地产开发商的形式进行；（3）除了投资于获准开发的空地上即将开发的房地产外，不能投资于空地；（4）房地产投资信托总借款额不得超过其总资产的35%；（5）投资于新加坡境内未开发完成的非住宅房地产，或者是新加坡境外未开发完成的房地产，均不得超过总资产的20%。（6）如果房地产投资信托把 90%以上的盈利收入派发给基金持有者，新加坡国内税务局将免除其所得税。（四）比较美国、香港、新加坡 REITs三种模式从组织形式看，美国REITs 采用公司形式，香港和新加坡都采用信托或共同基金的形式。对于投资于房地产的比例，各国都有不同的规定。香港法律规定，房地产投资信托基金90％以上的资产，美国和新加坡对该比例的规定分别为75%和70%，均低于香港的要求。在股利分红比例方面，美国、香港、新加坡均采用了90%以上的高分红比例。香港和新加坡在保留美国REITs特点的同时，在具体规定的制定上采取了审慎态度，法律限制比美国严格。美国 REITs 基本是税法的产物，REITs 成立的主要目的在于享受税收优惠。香港和新加坡政府引入 REITs 目的在于促进房地产市场的调整和发展。
二、我国 REITs 发展现状
目前我国内地还没有真正意义上的REITs，一般所说的REITs 都是准 REITs 形式。为了更好地了解我国房地产投资信托基金的发展现状，以便在此基础上推出我国内地真正意义上的 REITs，下面选取两个以国内物业为基础的 REITs，分别是越秀房地产投资信托基金和平安财富•睿石房地产投资 (信托)基金。其中，只有越秀房地产投资信托基金最终走上了公募上市之路，是真正意义上的REITs，但其运作是借助于香港这个有利平台。
（一）越秀房地产投资信托基金
越秀房地产投资信托基金，简称“越秀 REITs”，是首家以内地物业为组合在香港联交所上市的 REITs。因此，分析越秀REITs 对我国房地产投资信托基金的运作有很强的借鉴意义。2005 年 12 月 21 日，中国首个房地产投资信托基金—越秀REITs(HK4OS)在香港首日上市，这是国际资本市场上首只以中国内地房地产为资产的房地产投资信托基金。整体来看，越秀 REITs 上市的思路非常清晰，首先广州市城市建设开发集团有限公司（广州城建）设立离岸公司，并由该离岸公司持有广州城建拟剥离上市资产，再由广州越秀集团有限公司（越秀）旗下上市公司“越秀投资”收购离岸公司，并最终上市。
（二）平安财富 睿石房地产投资基金
2010 年 1 月，平安信托推出了其首款主动管理型全功能房地产投资基金产品—“平安财富•睿石房地产投资 (信托)基金”。该产品作为市场上首款全功能房地产投资(信托)基金，其投资范围涵盖房地产市场以及房地产相关领域金融市场，为投资者带来具有相当优势的产品收益。睿石的诞生体现了一定意义上的突破，在业内有着标杆性的意义。全功能房地产信托投资基金在操作模式上更倾向于海外成熟市场的REITs 模式，但回报方式却不局限于 REITs 的租金收入。其不仅可以投资于实业，还可投资于金融(资本)市场。包括房地产开发贷款、以股权方式直接投资房产项目开发以及相关行业所发行的债券、可转债等。即先以信托的方式募集一笔资金，然后以股权、债权或其他多种形式投向多个房地产项目。在投资形式上，这种模式已超越了过去“先有投资标的再设立信托计划”的运作模式，转为“先建立资金池，再从项目池中选择具体项目进行投资”的基金型投资模式。全功能房地产投资(信托)基金系列产品在分散单一房地产项目投资风险的同时，帮助投资者获取可观的收益。通过建立强大、稳定的资金池，选择在好的地块和项目上与优质开发商进行合作，提供优质的项目来源，从而确保产品得到较好的收益和安全保障。平安财富•睿石房地产投资(信托)基金跟传统的REITs的区别在于不仅仅投资于物业，还投资于以房地产为标的的金融产品，是一种混合型的REITs。如投资于房地产开发贷款就相当于间接为房地产开发提供了融资。在目前我国成熟物业还比较缺乏的背景下，将REITs的资金多渠道投资，是更为灵活和可行性更高的一种方式，也是我国目前推出REITs的过渡期的有益尝试。
三、我国现阶段发展 REITs 的建议
（一）对 REITs实行税收优惠，避免双重征税
在国外，税收优惠是 REITs 吸引广大投资者和房地产商的主要兴趣之一。从 REITs 发展的国际经验来看，不少国家都是通过税收方面的优惠来促进REITs 的发展，以 REITs 发展较为成熟的美国来说，美国REITs 实质上是美国税收利益驱动下的产物。在我国，双重征税能否得到豁免决定了 REITs 是否存在优势以吸引投资者，同时税收优惠也是 REITs 大规模推广的重要条件。
（二）培育成熟物业，使R EITs 发行有稳定高额的租金收益支持
美国次贷危机的教训告诉我们，基础资产的质量非常重要，一旦基础资产质量出了问题，由此衍生出来的金融工具都会带来巨大风险。REITs 作为资产证券化的一种形式，对基础物业的质量要求很高，必须要能产生符合收益率要求的稳定的现金流。美国的 REITs 之所以能有大规模的发展，源于美国国内拥有一大批能够产生稳定租金收益的成熟物业。包括首家以内地物业为基础在香港联交所上市的越秀 REITs，其能够成功上市，吸引境外投资者的重要原因是由于广州城建拥有的四个优质物业产权（白马商贸大厦、财富广场、城建大厦及维多利亚广场）。而我国目前全市场化运作能达到 REITs 上市要求的收益率的成熟物业并不多，更多的是有一定的政府背景作为支撑和扶持的物业。
（三）促进《公司法》、《信托法》、《证券投资基金法》等法律的完善
REITs 需要一套完善、严密的法规体系来规范其运作和发展，我国目前还没有制定专门针对 REITs 的法规。目前在国内证券市场上市交易的证券的发行主体有三种法律主体形式—公司、基金机构、信托机构，分别受到《公司法》、《证券投资基金法》和《信托法》的管辖，REITs 的推出需要法律的完善。
（四）建立健全信息披露制度，加强监管，防范道德风险
信息准确、及时披露，财务高度透明，以便最大限度保障投资人利益是 REITs 运行的一个重要要求。信息渠道的不畅很有可能导致投资决策的失误，在房地产投资基金发展较好的国家和地区，为了增加基金运作的透明度，都会对其信息披露做出严格的规定，从制度层面上最大限度地降低管理层的道德风险和逆向选择风险。
（五）培养精通
R EITs 的复合型人才REITs 是一项同时跨越房地产市场和资本市场的金融投资活动，其重心是房地产资产运作，涉及房地产开发和房地产投资运作等事宜，即非单纯的资产证券化，又非单纯的房地产专业开发。目前，在REITs试点尚未推出的背景下，精通REITs的复合型人才非常稀缺，但这批人对于REITs发展和规范起着关键的推动作用。因此，要加强REITs专业人才的培养，规范人才的认证和准入制度。
关键词：房地产投资风险管控策略
一、房地产投资风险概念及种类
1.房地产投资风险的含义。
房地产投资风险是指在客观情况下，在特定的期间内，某房地产项目投资的预期结果与未来实际结果间的变动程度，变动程度越大，风险越大；变动程度越小，风险越小。从房地产投资的角度来说，房地产投资风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。完成投资过程进入经营阶段后，房地产经营者就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益可能性的大小。当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力；实际收益低于预期收益时，就称投资面临着风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候，较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。
2.房地产投资的特点及风险种类。
（1）房产投资的特点。同一般投资相比，房地产投资具有以下特征：一是房地产投资对象的固定性和不可移动性。房地产投资对象是不动产，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移动性，这一特点给房地产供给和需求带来重大影响，如果投资失误会给投资者和城市建设造成严重后果，所以投资决策对房地产投资更为重要。二是高投入和高成本性。房地产业是一个资金高度密集的行业，投资一宗房地产，需要大量资金，这主要是由房地产本身的特点和经济运行过程决定的。三是回收期长和长周期性，整个房地产投资的实际操作，就是房地产整个开发过程，对每一个房地产投资项目而言，它的开发阶段一直会持续到项目结束，投入和使用的建设开发期是相当漫长的。四是房地产投资具有高风险性。由于房地产投资占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，因此投资的风险因素也将增多。（2）房地产投资的风险。在房地产投资过程中，投资风险种类繁多并且复杂，其中主要有以下几种：一是市场竞争风险。是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，是对市场把握能力的不足，其中销售风险是市场竞争的主要风险。二是购买力风险。是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。三是流动性和变现性风险。首先，由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，也就是房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投资收益，所以给房地产投资者带来了变现收益上的风险。四是利率风险，是指利率的变化给房地产投资者带来损失的可能性。利率的变化对房地产投资者主要有两方面的影响：其一是对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收益。其二是对房地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担。五是经营性风险。是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性，产生经营性风险主要有3种情况：（1）由于投资者得不到准确充分的市场信息而可能导致经营决策的失误。（2）由于投资者对房地产的交易所涉及的法律条文、城市规划条例及税负规定等不甚了解造成的投资或交易失败。（3）因企业管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以至使其空置率过高，经营费用增加，利润低于期望值等。六是财务风险。是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。产生财务风险的主要原因有：其一是购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款。其二是投资者运用财务杆杠，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能性。
二、房地产投资风险产生的原因
1.房地产投资所掌握信息不全、不准，投资决策草率。
所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。
2.房地产投资的宏观形势出现不利变化，引发多种风险。
这在经济生活中也经常遇到，表现为：一是严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨。二是货币发行政策和银行信贷政策。三是房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史，供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。银行等金融机构对房地产业的支持重点转移，不利于新开发的房地产项目。总的来说，房地产发展商主观上对房地产市场供求形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或把握上出现偏差；有的房地产开发商过分相信自己的判断，而实际上判断出错了或反了，产生重大的损失；有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，结果供求关系发生变化，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的房地产发展商过分相信自身能力，而经营实力不足，项目运作中难于实现预期的经营业绩等等都是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。
三、房地产投资风险管控的策略
房地产投资风险的规避与控制要针对不同类型的风险，采取不同的措施和方法，以规避房地产投资风险，将房地产投资过程中的风险降到最低的程度，达到保障投资收益。
1.树立风险价值观念，把握政策环境，规范运行，及时应对。
树立风险价值观念，就是要投资者根据财务活动所面临的风险与期望取得的收益做比较，选择出合适的方案。房地产投资由于与国家经济形势紧密相关，因此在很大程度上受到政府政策的控制。因此，房地产投资者不仅要加强对影响房地产市场相关政策的研究，还应密切关注房地产市场出现的新情况、新问题，保持信息渠道畅通，及时预见并采取灵活的措施应对政策变动的影响。现在国内的房地产形势比较复杂，各种新型法律法规不断推出，各种新的房屋类型的显现，使得计划一直没有变化快。
2.充分收集分析市场信息，借鉴国外成熟的经验。
房地产项目投资风险较大的原因之一就是信息缺乏，没有完善的信息网络和信息共享机制。房产信息拥有量的多少和掌握度对房地产开发决策有着十分重要的影响。房地产开发商应尽量多收集信息并做出准确把握和预测，进行充分的市场调查分析，做出科学的项目决策，尽可能避免和减少后续开发中的风险。目前我国房地产市场已进入产业震荡调整期，未来的两年将会进入房地产市场的迷失期，房价增幅将会降低。日益上涨的房价已引起国家的高度关注，相关部门已从利率、税收和市场等诸多方面对房地产市场进行了调控，因此，开发企业要及时调整开发思路，对市场变动要有充分的预测。
3.合理分配资金，减少金融风险。
（1）投资分散策略。房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式，国内的房地产类型丰富，因此这一策略很容易实施。（2）投资组合策略。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。（3）保险策略。对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义。
4.准确把握房地产周期波动，合理选择入市时机。
房地产周期性波动时市场供求关系运动的结果和方式，也是宏观经济周期波动的组成部分。受宏观经济运行周期影响，房地产周期分为萧条、复苏、高峰和衰退四个阶段，与宏观经济运行周期的波动方向一致，但在波动时间和波动强度上却存在着差异。根据房地产周期的特点和房地产开发的实质性特征，房地产的投资时机应当选在房地产周期复苏阶段的前期。选择这个时间优点在于，一是复苏前期正是萧条走向复苏的时期，利率较低，较容易筹集到资金。二是房地产的预售期、竣工实售期正是从复苏走向高峰时，房地产售价较高，投资者承担的风险小。不同地区的投资者针对不同时期的房地产周期应灵活掌握，在不完全市场条件下，投资者选择最佳投资时机必须首先弄清楚宏观经济周期变化，以认识房地产周期各阶段的划分及特点，充分了解国家对房地产的政策并预测政策的变化，然后认真分析房地产需求类型和需求量并预测其变化趋势。总之，房地产投资是一项高风险和高收益并存的投资活动，投资者只有了解这场游戏的生存法则，并且能够审时度势，合理制定生存策略，这样才能在这场冒险游戏中生存下来并获得宝藏，取得良好收益。
参考文献：
[1]万俊，邓蓉晖.房地产投资决策风险分析[J].建筑管理现代化，2000(6)
【关键词】房地产市场；城市经济；协调发展
引言
改革开放政策实施以来，我国的经济取得了较快的发展与进步，经济的快速发展推动了其他领域的发展，其中房地产业就是一个方面。然而，我国目前还处于社会主义初级阶段，各项事务的实施仍然在试验阶段，这就决定了我国的整体经济水平的相对落后，而且市场发育比较迟而且还不够健全，因此近年来我国房地产市场一直处于“供给过量”与“有效需求不足”之间的矛盾，这个矛盾处于逐渐激化的阶段。这就说明了我国的房地产市场在实际发展过程之中还存在着一系列问题，这些问题亟待解决。因此，房地产市场的发展一定要与城市经济的发展相协调，这样才能够使得二者共同进步，互惠互利，共同为增加国民经济贡献出自己的一份力。
1 房地产投资与城市经济协调发展的互动机理
1.1 房地产投资的概念
房地产投资属于投资的一个方面，它指的就是不同的投资主体，如企业或个人、政府等为了达到某种指标，对房地产的开发与管理等方面进行直接地或者间接地投资。由上述的定义可以得知，房地产投资所涉及的领域十分广泛，主要包括如下几个方面：房地产开发、土地开发、房舍建筑、置业等方面的内容。对房地产业进行投资的最终结果就是新的房地产生成以及对原来存在的房地产进行改造与变革等。换而言之，就是上述投资者以房地产投资为主要跳板，来获取更高的经济利润，达到经济上的增值。由以上所述可知，房地产投资主要具有如下几个方面的特性：房地产投资对象位置是固定的；房地产投资时间较长；房地产投入资金量大；房地产投资可以增值。
1.2 房地产投资对城市经济的重要作用
房地产投资是投资者将手头上的资金融入房地产开发与管理之中，能够提高人们的生活水准，是一条必经的途径与方式。除此之外，它也能够不断提升城市的核心竞争力。具体而言，房地产投资对城市经济的重要能动作用主要体现在如下几个方面。
1.2.1 房地产投资对城市的供给作用
加大对房地产的投资力度，一方面能够使得房地产作为产品供给的增加，另一方面又表现在房地产市场的相关性十分强，这就意味着房地产投资一旦增加，就会在带动其他产业投资的增加。房地产的这种供给作用不仅能够对投资规模以及投资范围与领域进行放大和拓展，而且还能够最大程度地延长投资期限，从而最终能够引起连锁反应，带动了与之相关的产业的快速崛起与发展，其他产业的发展能够促进城市经济的增长。
1.2.2 房地产投资对城市的需求效能
房地产投资的需求效能主要表现为房地产首先能够引起其他与之相关产业的大力发展，促进了城市经济的增长，由此就会带动城市需求的增加。如某个城市加大力度投资房地产，那么就会使得房地产业的规模迅速扩大，那么这就使得这个城市的经济有很大的增长，然后就会拉动人们的消费，从而满足了人们的需求。
1.2.3 房地产投资的挤出效应
所谓房地产投资的挤出效应，指的就是由于房地产投资的增加而影响社
会对其他行业或产业的投资。众所周知，房地产市场属于垄断竞争型市场，供求双方在地位上不对等，市场信息的占有与获取不对称，价格在很大程度上被垄断者操控，因而其利润空间大大高于正常市场水平，投资回报率同样远高于一般社会平均投资回报率。因此，为了获取更高的经济利益，有很大的企业融入其中，这就使得很大没有融入其中的企业的资产被占用。
2 城市经济对房地产投资的带动与制约
由如上所述可知，房地产投资的力度对城市经济的发展具有很强的能动作用，相反而言，城市经济的发展与进步与否也会在很大程度上影响着房地产的投资力度以及房地产业的发展规模。由此可以看出，房地产投资与城市经济的发展二者之间存在着十分重要的关系，这种关系是处于一种长期的均衡状态。城市经济可以通过此种均衡的状态对房地产的投资进行有效地控制与调整。究其原因，可以归结为：房地产投资力度的扩大不能离开城市经济的推动，唯有对城市经济进行积累，方能为房地产投资的持续、稳健增长提供非常大的支持与后盾。
总而言之，城市经济对房地产投资的重要作用主要表现在如下两个方面，即制约与带动。如果一个城市的经济处于平稳的发展状态，也会使得房地产投资同样出现平稳地增长；若一个城市经济的增长处于停滞状态或是发展非常缓慢，那么就会导致各种投资与消费需求必然会受到城市经济萧条状态的影响而呈现出不景气的景象，对于房地产投资而言也不例外，从而使其发展受到严重地制约。
除此以外，城市经济还通过以下方式影响房地产投资。一定的经济增长能够积累房地产投资所需要的大量资金，增加社会投资资金积累的规模，为房地产投资提供资金来源。同时，一定的经济增长能够增加国民收入，人们收入水平增加，消费水平也就同时增加，作为房地产投资标的物的房地产，如果没有一定规模的市场需求对其产品进行消费，那么其投资的利润与规模必将被限制在狭小的空间，没有任何利润可以获取，房地产投资自然得不到大的发展。
3 结论
综上所述可知，当前时期下随着我国房地产业地迅速发展，从而促进了人们对房地产投资力度的增强，房地产投资规模的扩大，促进了城市经济的快速发展，带动了城市的消费需求；从另一个方面而言，城市经济的快速发展也加大了房地产的投资力度。由此可以看出，房地产投资规模与城市经济发展之间是相互依存的，是相辅相成的统一体，在城市的建设与发展过程中，应该对二者之间的关系加以重视。
参考文献：
[1] 方梅. 钢筋混凝土随机有限元在非杆系结构可靠性分析中的应用. 武汉大学学报（工学版），2004（6）.
[2] 方梅. 知识经济与城市发展的融合――论武汉智能型城市的建设. 科学进步与对策，2003（5）.
REIT包括两个内容：一个是资金信托，另一个是房地产资产信托。前者是由受托机构依法设立房地产投资信托，向特定人私募或向不特定人公募发行房地产投资信托受益证券，以获取资金，投资房地产、房地产相关权利、房地产相关有价证券及其他经主管机关核准投资的项目，投资者从中获取投资收益。后者则是由委托人转移其房地产或房地产相关权利予受托机构，并由受托机构向特定人私募交付或向不特定人公募发行房地产资产信托受益证券，以表彰受益人对该信托之房地产、房地产相关权利或其所生利益、孳息及其他收益的权利。由此可见，REIT中的资金信托与房地产资产信托是有区别的：
首先，信托财产和信托性质不同。前者的信托财产是资金；后者的信托财产则是房地产或房地产相关权利。例如房地产抵押权、房地产租赁权等。前者是信托种类中的资金信托，只是因为投资方向为房地产，所以才列入REIT的范围；后者是真正意义上的房地产信托，这符合信托性质按信托财产分类的属性。
其次，信托的当事人不同。前者属于自益信托，即投资者既是委托人又是受益人；后者通常归于他益信托，即委托人与作为受益人的投资者往往不是同一个人，少数情况下，委托人可以成为受益人中的一个。
再次，投资目标的确定性不同。虽然两者的投资目标均为房地产项目，但是后者更具确定性，为委托人所委托的特定房地产项目；而前者投资的项目往往是不确定的，它可以自由选取房地产项目。
最后，信托机构的操作流程正好相反。前者是先募集资金再投入房地产；后者是先受托房地产再募集资金。
在现实生活中，人们可能还会混淆房地产投资信托（REIT）与抵押支持证券（MBS）的概念，因为，在MBS中存在着一种情况：银行把房地产抵押贷款以信托的形式委托信托机构发行受益证券，这其实就是REIT中房地产资产信托的一种，是REIT和MBS的交叉部分。
二、REIT的特点
REIT一般以股份公司或托拉斯的形式出现，通过发行股票或受益凭证募集投资者的资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理。由于房地产投资信托除受到整体社会经济环境的影响外，投资对象选择不当、投资时机把握不好或者是管理不善等原因，都有可能造成房屋出租率的下降、营运成本的增加或贷款偿还的拖欠，进而影响到房地产投资信托的营运业绩与市场价值。因此，房地产投资信托常聘请专业顾问公司和经理人员来负责公司的日常事务与投资运作，并实行多样化投资策略，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务。通过集中专业管理和多样化投资组合，有效降低投资风险，取得较高投资回报。中小投资者通过房地产投资信托在未来承担有限责任的同时，可以间接获得大规模房地产投资的利益。
房地产投资信托的资金来源主要有两个方面：一是发行股票，由机构投资者和股民认购；另外，就是从金融市场融资，如银行借入、发行债券或商业票据等。
REIT除了具有信托的一般特征，即所有权和利益相分离、信托财产独立性、有限责任和信托管理的连续性外，还具有以下特征：
1、信托财产是房地产证券，采取股票或受益凭证的形式，可上市交易，流通性强。
2、经营期限分为定期或不定期，财务运作对大众公开，透明度高。
3、法律对REIT的结构、资产运用和收入来源进行了严格的要求。如美国规定，房地产投资信托须有股东人数与持股份额方面的限制，以防止股份过于集中；每年0％以上的收益要分配给股东；其筹资资金的大部分须投向房地产方面的业务，75％以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成；同时至少有75％的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。
4、可以获得有利的税收待遇，避免了双重纳税。
三、房地产投资信托与房地产股份公司
房地产投资信托的经营与管理由受托人委员会或董事会负责。受托人委员会或董事会通常由三名以上受托人或董事组成，其中大多数受托人必须是“独立”的。所谓独立受托人是指该受托人与REIT的投资顾问和其附属机构没有直接或间接利益关系。受托人和董事会的主要职责是负责制订REIT的业务发展计划并指导其实施。美国税法规定，REIT只能进行房地产和房地产抵押贷款的被动管理，不能直接参与经营。因此，REIT必须聘用专业的房地产人员或机构实施具体的经营管理。
虽然房地产投资信托于房地产股份公司都是将所募集资金用于房地产投资，但二者具有显著的区别，主要表现为：
1、房地产投资信托的功能在于“受人之托，代人理财”，是财产管理与金融功能的统一，虽然它通常以股份公司的形式出现，但同时要受到公司法和信托法规范；而房地产股份公司主要受到公司法的制约。
2、法律对房地产投资信托的资产结构、收入结构、收益分配作了原则性的规定。比如，关于资产价值的75％以上必须由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成的规定，关于来自于租金、抵押收入和房地产销售的毛收入不低于总毛收入75％的规定，关于分配股东金额不低于应纳税收入95％的规定，从而对其业务性质作出了强制性约定；而房地产股份公司的业务性质则不受法律的约束，其资产结构、收入结构、收益分配最终体现为股东的意愿。
3、房地产投资信托的经营管理活动带有消极性，即经理和雇员不直接进行房地产的管理和运作，只是对房地产管理业务的开展予以决策，具体的信托资产管理工作则聘请独立的房地产投资顾问或承包商来完成；而房地产股份公司的经营管理活动是积极的。
四、房地产投资信托的辩证分析
（一）REIT的优点
1、具有流通性与变现性。由于房地产本身的特性，导致在交易过程中借助于中介机构，不但费力，且转移手续繁杂，变现性差，从而使得投资者具有极高的流动性风险。REIT是以证券化方式来表现房地产的价值，证券在发行后可以在次级市场上加以交易，投资者可以在集中市场上或店头市场上买卖证券，有助于资金的流通，一定程度上消除了传统房地产不易脱手的顾虑。
2、专业化经营。由于REIT经营权与所有权高度分离，通过专业化的经营管理，可以使房地产营运绩效大幅度提高，直接影响REIT证券价格的上涨，使投资者可以分享房地产专业投资的成果。
3、资本积累。REIT是以受益凭证在资本市场募集资金，再以直接经营或间接融资方式投资于房地产市场，有效地结合了房地产市场和资本市场。通过这两个市场的结合，有助于房地产商在大规模房地产开发中的资金取得，加速资本积累，促进土地的有效利用。
4、投资风险分散。由于房地产投资往往需要庞大资金的投入，个别投资人无法同时进行多项房地产开发计划，造成风险的过度集中。REIT是以受益凭证方式募集大众资金，从事多样化的投资，除可通过不同的房地产种类、区位、经营方式等投资组合来降低风险外，也可以在法律规定范围内从事政府债券、股票等有价证券投资以分散投资风险。
5、导正房地产市场的机能。由于REIT的投资组合、投资期间、收益来源与分配等事项，均受到相关法规的严格限制，其目的在于预防房地产短线交易的投机行为，使资金的投入能促进房地产的有效利用。另外，通过REIT的方式来对大型公共建设计划进行融资，既可顺利推动建设，也可使投资大众分享公共建设投资成果，且经由REIT在集中市场或店头市场挂牌上市，可以达到以有效率的证券市场来监督无效率的公共部门的效果，最终能使整个市场机能得以充分发挥，增加社会福利。
（二）REIT的缺点
1、募集资金失败的风险。REIT的资金募集来自一般社会大众或法人机构，由于投资者的投资意愿会受到市场景气及利率水平等因素的影响，因此募集工作未必能顺利完成。若资金募集失败或宣告解散时，募集者必须负担作业费用，投资者也将承担机会成本的损失。
【关键词】高职院校；个人理财规划；课程；实践教学
个人理财规划课程是高职院校财经类的主干课程，主要针对金融专业或投资理财专业的学生，该课程的学习可以使使学生形成良好的个人理财服务理念和投资风险意识，掌握个人理财基本原理，树立科学的理财理念，灵活运用个人投资理财工具，培养扎实的专业技能，具备个人投资理财产品的理财能力，同时使学生具备从事个人理财规划岗位的职业素质和职业能力。通过完成银行产品理财、证券产品理财、保险产品理财、房地产投资理财项目的学习，学生能运用银行产品理财、证券产品理财、保险产品理财、房地产投资理财，根据客户的需要进行相应的理财规划。
1.个人理财与资金的时间价值的实践教学
1.1 认识和感受资金的时间价值
在能力目标方面能对资金的时间价值进行计算；知识目标能进行复利的计算，年金的计算，贴现率的计算。训练方式、手段及步骤是：①演示：复利现值和终值的计算；②演示：年金计算：普通年金，预付年金，递延年金，永续年金；③演示：贴现率的计算。可展示的结果是各小组计算的资金时间价值。
1.2 个人主要理财产品分析
在能力目标方面能对银行理财产品进行分析、保险产品进行分析；知识目标层面要知道常见的理财产品，如：金融理财产品：银行理财产品、股票、债券、基金、保险、外汇等；实物理财产品：创办经营实体、黄金、房产、邮币卡、艺术品等。训练方式、手段及步骤是：①比较：风险；②比较：收益；③比较：流动性。可展示的结果是各种理财产品的风险、收益与流动性。
2.银行产品理财
2.1 认识银行理财产品
在能力目标方面能认识储蓄存款、银行卡、外汇产品、纸黄金等理财产品；知识目标层面了解银行产品种类：储蓄存款、银行卡、外汇产品、纸黄金。训练方式、手段及步骤是：①分析：储蓄存款的收益；②分析：纸黄金的收益。可展示的结果各小组银行理财产品的收益。
2.2 银行产品投资效益分析
在能力目标方面能对银行产品的收益进行计算、分析哪些银行产品值得投资；知识目标层面知道银行产品的收益如何计算、了解哪些银行产品值得投资。训练方式、手段及步骤是：①演示：活期储蓄存款利息计算；②演示：定活两便储蓄存款利息计算；③演示：通知储蓄存款利息计算；④演示：定期储蓄存款利息计算；⑤演示：教育储蓄存款利息计算；⑥演示：凭证式国库券利息计算；⑦演示：储蓄存款利息所得税计算。可展示的结果是各种银行理财产品的收益。
2.3 银行产品理财的动机与信用管理
在能力目标方面能阐释储蓄动机，实施合理的投资行为；知识目标层面知道信用体系的重要性和应对策略，避免信用问题带来的损失。训练方式、手段及步骤是：①讨论：分组讨论银行产品理财的动机；②讨论：银行信用的利弊。可展示的结果是总结银行理财产品的动机与信用利弊。
3.证券产品理财
3.1 认识证券产品
在能力目标方面能认识股票、债券、证券投资基金的概念和种类；知识目标层面知道当前股票、债券、证券投资基金的概念和种类。训练方式、手段及步骤是：①认识：股票；②认识：证券；③认识：基金。可展示的结果是能展示不同的证券产品。
3.2 证券投资基本分析
在能力目标方面能进行宏观经济分析、行业分析、公司分析；知识目标层面知道证券投资基本分析方法及变量体系。训练方式、手段及步骤是：①宏观经济分析；②企业所处行业分析；③小组作业：选取一家上市公司进行分析。可展示的结果是能对某一上市公司进行投资的基本分析。
3.3 证券投资技术分析
在能力目标方面能够进行K线分析、趋势分析、均线分析；知识目标层面掌握K线分析、趋势分析、均线分析。训练方式、手段及步骤是：①演示：K线分析；②演示：趋势分析；③演示: 均线分析(利用证券交易软件进行演示)。可展示的结果是能对某一上市公司进行K线分析。
4.保险产品理财
4.1 认识保险理财产品
在能力目标方面能够认识保险的重要性和产品的种类；知识目标层面把握风险与风险管理手段。训练方式、手段及步骤是：①全班同学分组进行讨论：保险理财产品的重要性；②各小组进行发言。可展示的结果是各小组能总结保险理财产品的重要性。
4.2 商业保险投资品种
在能力目标方面能能掌握人身保险、财产保险的品种，商业保险用来进行哪些风险防范；知道人身保险、财产保险的品种以及商业保险用来进行哪些风险防范。训练方式、手段及步骤是：①分析人寿保险；②分析财产保险。可展示的结果是展示人寿保险与财产保险的差异。
4.3 投资型寿险分析
在能力目标方面能够进行分红险、万能险、投连险、不同寿险产品比较分析；掌握、万能险、投连险、不同寿险产品比较分析。训练方式、手段及步骤是：①分析分红险；②分析万能险；③分析投连险。可展示的结果是展示不同投资寿险的差异。
4.4 商业保险实务操作
在能力目标方面能够进行购买保险的实际操作？知晓购买保险应注意的问题？出险后如何理赔？知道如何购买保险？购买保险应注意的问题？出险后如何理赔？训练方式、手段及步骤是：①演示如何购买保险；②演示如何理赔。可展示的结果是展示保险的购买流程与理赔流程图。
5.房地产投资理财
5.1 房地产投资收益与风险分析
在能力目标方面能够对房地产投资收益进行计算和风险分析，对房地产投资进行有效控制；掌握房地产投资收益的计算和风险，理解房地产投资的有效控制。训练方式、手段及步骤是：①演示：房地产投资收益的计算；②分析房地产投资的风险。可展示的结果是：展示房地产投资的收。
5.2 房地产投资策略
在能力目标方面能够掌握如何对住宅投资、对商铺投资；掌握房地产投资的种类，特点和投资策略。掌握房地产投资的种类，特点和投资策略训练方式、手段及步骤是：①讨论房地产投资策略；②认识房地产投资的种类。可展示的结果是：能针对具体的房地产，提出投资策略。
5.3 房地产投资操作实务
在能力目标方面，能够掌握房地产投资操作流程，熟悉房屋买卖合同，房屋租赁合同设计的事项；在知识层面掌握房地产投资操作过程中的流程，交易税费，筹资方式。训练方式、手段及步骤是：①演示房地产投资操作流程；②演示房屋买卖合同；③演示房屋租赁合同；④小组作业：撰写一份房屋租赁合同。可展示的结果是：展示房屋买卖与租赁合同，小组作业汇报等。
参考文献：
[1]张旺军.投资理财——个人理财规划指南[M].北京:科学出版社,2008,07.
[2]张旺军.投资理财——个人理财规划实训教程[M].北京:科学出版社,2008,07.
摘 要 作为一种新型的金融工具，房地产投资基金在我国的发展尚处于初级阶段，人们对它也并未产生明确的认识。本文将以现代金融理论为基础对房地产投资基金的概念做出概括；对其需求、风险及投资对象进行分析并作出总结。
关键词 房地产 投资基金 应用
近年来，随着我国房地产行业的迅速发展，如何开拓新的融资渠道，解决资金缺口巨大的问题，成为房地产企业面临的重要问题。于此同时，一种全新的金融工具——房地产投资基金，应运而生。作为一种全新的金融工具，房地产投资基金具有产权清晰、风险收益水平适中、专业化程度高等特点，而这些特点则决定了其在繁荣基金市场的投资品种上起到了重要作用，为各种国内外资本注入房地产业提供了可靠的渠道并在一定程度上有效地控制了投资风险。
一、发展房地产投资基金的意义
作为产业投资基金的一种，房地产投资基金是以房地产业为投资对象，由房地产业投资专家将通过发行受益凭证或基金份额，汇集到的资金用于专业投资的一种集合投资制度。
首先，我国当前房地产开发企业急需建立多元化的融资结构，而房地产投资基金恰好可以满足这一需求。随着房地产企业规模的不断扩大，其资金压力也在随之增长。由于国家宏观调控对房地产行业影响极大，而权益性的自筹资金在我国房地产开发企业资金来源中所占比例又较小，那么一旦企业过于依赖贷款融资，那么其对政策风险的抵抗能力就会较弱。在这种状况下，运用房地产投资基金这一新型融资工具，更有利于房地产企业建立多元化的融资结构，也能使其在面对政策风险时的抵抗能力有所提升。
其次，房地产投资基金的优势明显，有利于引入市场规范的投资主体。其产权清晰，权责明确的特点能够在一定程度上吸引投资者。
再次，做为一种专业化的投资制度，房地产投资基金可以有效的防范和控制投资风险。具有丰富行业经验的基金管理人，能够通过集中的对房地产行业的研究，把握房地产产业的发展趋势。再次前提下，通过专业化的项目组合投资，能够在一定程度上控制风险。
最后，作为一种集合投资制度，房地产投资基金具有规模效应，可在很大程度上促进市场资源的优化配置。作为一个高回报，高风险的资本密集型产业，房地产业对于其进入者的资本规模有一定的要求。在这种情况下，房地差开发资金汇集大量的资金，进行集中项目的规模开发，能大量的节约成本开支。而起强大的资金集合能力能使其在未来的房地产业竞争中处于有利地位。必然引起房地产业的重新洗牌，从而促进市场资源的优化配置。
二、对房地产投资基金的需求分析
（一）民间私人资本
随着国民经济的发展，在我国民间存在着一笔庞大的民间资产，由于缺乏投资渠道，这些民间资产大多留存在效率不高的银行体系，对银行造成极大压力。而作为一种装新型金融工具，房地产投资基金则具有较股票、期货等投资工具风险性较小，而相对与银行储蓄而言其受益又较大的特性。
（二）社会保障基金与保险资金
随着我国社会保障制度改革的深化，社会保障基金必然要进行市场化的运作。这样一来，单靠银行间的同业拆借和国债投资必然无法满足基金持有人的必要需求，这就需要另外开辟更多的一些能够满足其要求的低风险而收益较高的投资渠道。那么房地产投资基金变成为其必然的选择方向。
于此相同的，随着我国的经济发展，一些资金实力越发雄厚的商业保险公司，由于国内的投资渠道狭窄，使得其庞大的资金在投资组合中一直承担着较大的风险。由于本身存在严重的收支倒挂问题，商业保险公司急需寻求新的投资渠道。
房地产投资基金具有的投资期限长、收益高、风险收益水平合理等特性在一定程度上都符合了省会保障基金和保险资金的投资需求。一旦政策上允许，这两大机构的投资方向必然以此为投资转移的重点。
（三）企业资本
随着经济的发展，企业随之不断发展壮大，必然拥有雄厚的资金积累。根据利润最大化的原则，企业必然要以这些资金进行金融投资以谋求利益，而又没有合适的投资项目，这时，房地产投资基金的特点必然能够满足企业的大部分需求。通过房地产投资基金，企业可以适当的扩展本省的业务领域，使其本身产业项目与基金投资相互扶助，形成一个有效的风险分散组合。
三、房地产投资基金的投资对象及方式
作为一种产业投资基金，房地产投资基金的投资方向必然与房地产业紧密相关。但其投资方向却区别于传统的房地产开发企业，并非以市场需求为中心，而是以资本为中心。这种区别导致房地产投资基金投资是以基金净值最大化为主的，考虑其可持续性的投资方向。而符合这一条件的主要投资项目包括：新的房地产投资项目，提供股权融资，长期拥有并经营的房地产项目，并购重组业务等。
（一）开发新项目
这一方向主要包含两重意义，一种是由基金管理人独立发起的，在取得土地使用权后，将开发销售的权力委托给专业的房地产开发企业，由基金独自承担项目风险，并且独享剩余收益权的投资方案。另一种则是基金与其他资本及产业资源联合，共担风险，同时共享受益的开发方式。
（二）提供股权融资
可以说这种方式并非第一选择，因为这种投资业务要求基金管理人参与到具体的企业经营决策之中，同时也大大降低了这一部分资本的流动性。但是受我国目前投资环境所限，这种投资方式仍然较为现实。
（三）长期拥有和经营房地产项目
由于具有稳定的现金流入，对于房地产投资基金而言，这种业务具有极其重要的意义，这就好比证券投资中的无风险国债投资一样。这种在国外相当普遍发展模式在国内也正在发展兴起中。
（四）并购重组业务
由于房地产项目的市场需求的难以把握，常会导致大量项目的烂尾，或由于资金供应的困难造成的项目停顿，这也导致了房地产投资项目的风险性的提高。这时，投资基金可以利用自身的额各项优势，对这些企业或项目进行并购重组，发掘其潜力，重新拟定方向，实现资本增值。
四、风险分析
（一）运营风险
任何市场主体都会受市场风险的影响，这其中包括了市场本身的系统风险，以及其本身的非系统风险。而房地产投资基金所面临的正是一个高收益，高风险的产业，于此同时，产业内的竞争又极为激烈，这就要求投资主体必须具有专业化的投资水准和极高的风险承受能力。虽然可以通过适当的投资组合将非系统风险有效的分散。但系统风险却是每个市场主体所不可避免、无法分散、必须承担的。
（二）流动性风险
由于房地产投资上属于固定资产投资，其投资周期长，资金流动性差等特点导致了投资人在投资时可能面对资金流动性不足的风险。面对其资金流动性差这一缺点要首先分析器具体情况的不同，加以解决。在这里主要分为两种不同情况：
第一种是基金持有人准备将基金权益进行永久性出售，这时，由于投资者数量所限，基金持有人想要出售手中的基金权益就必须通过柜台外的协议转让。而在我国，这种柜台外的市场显然不够成熟，很难提供良好的流动性。对这种问题的解决关键就在于：一方面要在投资中不断地积累各方面的经验，对房地产基金的平均流动性要求有足够的认识，尽可能的规避风险；另一方面要充分利用社会信用体系，获得审计，法律等各项方面的一致认同。以此帮助提高基金的流动性水平。
第二种是由于资金周转问题基金持有人要求赎回基金份额的状况。针对这一情况，为保障各方利益不受损害，可以尝试由作为基金保管人的银行向基金持有人提供优惠的质押贷款。这样由于银行对于投资基金的状况尤其是先进状况的了解更为全面，就能够相对快捷、迅速且安全的而做出基于基金权益资产抵押的临时贷款。
（三）利率风险
受利率，特别是无风险国债利率的影响，这是任何一种投资都不可避免地要承受的。由于投资的机会成本受这种利率影响，而投资者对于此项投资的风险收益又受到投资的机会成本的影响。因此一旦风险水平发生变化，就极有可能会产生利率风险。而投资者则只能通过外在对冲工具来最大程度上的规避这一系统性风险。
结论：随着我国房地产市场的迅速发展，房地产开发资金的需求更加多元化。
作为一种创新型的投资工具，房地产投资基金已成为房地产市场的一大投资主体，在未来很长一段时期内，我国的房地产业必然会以发展房地产投资基金为主要方向。而其投资需求范围的广大，相对较小的投资风险，以及较高的风险收益等特点，则加速了房地产投资基金的发展速度。在实际操作中，要根据自身条件准确分析当前市场需求，并根据我国对房地产业的具体政策进行相关调整，及时规避风险，把握市场动态。只要妥善处理好资金持有人与资金管理人之间的诚信关系，相信在经济飞速发展的当前环境下，相信房地产投资基金必然可以成为私人资本投资的更好选择。
参考文献：
[1]季敏渡.中国产业投资基金研究.上海：上海财经大学出版社.2000.
[2]林左裕.不动产投资管理.中国人民大学出版社.2010.
[3]厉以宁，曹凤岐.跨世纪中国投资基金业.北京：经济科学出版社.2000.
[4]李延荣.房地产管理法.中国人民大学出版社.2011.
一、房地产传统投融资渠道分析
中国的房地产业发展时间相对较短，发展到今天，这个新兴的资金密集型行业，在国家一系列产业政策的调控下，需要更加多元化的融资体系来保证这个行业的健康发展。传统的房地产公司融资模式主要靠银行的信贷体系的支撑，同时也将房地产的高风险向银行信贷体系传导，导致了银行的坏帐及高额的资金沉淀，使银行资金失去了高度的流动性。
1 资本市场融资的局限
在我国资本市场的体系相对发展不健全还比较初级的阶段，对房地产企业来说获得资本市场的融资渠道仅限于股市融资，债券市场对绝大多数中国房地产企业是关闭的。即使是股市融资，对中国的房地产企业来讲，由于企业自身的良莠不齐，上市融资也是相对较少的个别国有大型地产公司。中国证监会统计数字显示2002年，地产企业只占当年融资额的8％，因而股市不是中国房地产企业的主要融资渠道。
2 单一银行体系信贷融资的局限
资本市场的严格限制，地产企业只好向资金雄厚的银行申请资金融通。采用银行贷款的方式进行融资一直是我国房地产公司主要的融资渠道，约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持。房地产业与银行业高度依存，将导致风险向银行体系传导，产生泡沫经济。同时，由于市场的催化作用，地产企业自有资金比例的严重不足，使得银行成了实际的资金的投资方，进一步恶化了房地产市场的资金状况，加大了市场供给的泡沫程度。为了避免这种隐患，我国银行体系加强了自身风险问题的监管，中国人民银行于2003年6月13日出台了新的房产信贷政策，收紧了对地产行业及个贷投机行为银根。房地产信贷门槛的提高导致房地产融资成本提高，房地产行业迫切需要选择另外新的融资渠道，以解决庞大的资金问题。
二、房地产投融资渠道的新选择
房地产投资信托即REIT（Real Estate Investment Trust）包括两个内容：一个是资金信托，另一个是房地产资产信托。REIT中的资金信托与房地产资产信托是有区别的：首先，信托财产和信托性质不同。前者的信托财产是资金，后者的信托财产则是房地产或房地产相关权利，例如房地产抵押权、房地产租赁权等等。因此，前者是信托种类中的资金信托，只是因为投资方向为房地产，所以才列入REIT的范围。后者是真正意义上的房地产信托，这符合信托性质按信托财产分类的属性。其次，信托的当事人不同。前者属于自益信托，即投资者既是委托人又是受益人。后者通常归于他益信托，即委托人与作为受益人的投资者往往不是同一个人，少数情况下，委托人可以成为受益人中的一个（不排除委托人到证券市场上购买受益证券，成为受益人的情况）。再次，投资目标的确定性不同。虽然两者的投资目标均为房地产项目，但是后者更具确定性，为委托人所委托的特定房地产项目。而前者投资的项目往往是不确定的，它可以自由选取房地产项目。最后，信托机构的操作流程正好相反。前者是先募集资金再投入房地产。后者是先受托房地产再募集资金。
?根据资金投向的不同，REIT可分为三类：权益型、抵押型和混合型。权益型REIT直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于属下房地产的经营收入；抵押型，主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益；混合型，顾名思义，此类REIT不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。
早期的REIT主要为权益型，目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。抵押信托的发展较快，现已超过产权信托，主要从事较长期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券。但混合型无疑是将来发展的方向。
REIT的运作流程基本上可以分为两种模式：一种是美国模式，另一种是日本模式。这两种模式说到底就是资金信托和房地产资产信托的区别，由于各自的国情不同，美国比较侧重于资金信托型REIT，而日本侧重于房地产资产信托型REIT。
1 美国模式
美国的REIT通常是以基金的形式出现的，?REIT成立并在证券交易所挂牌交易后，便进入正式运作阶段。值得注意的是该类证券一般需经过信用评级机构的评级。房地产投资信托公司必须按成立阶段所定协议实施投资计划，保管机构则依房地产投资信托公司的指示，进行业务操作，执行房地产买卖、佣金收付及租金与相关商品投资的收支等事宜。投资者通过券商购买REIT证券，投资收益则从保管机构处获得。在美国，REIT证券首次公开发行的注册登记，其依据是1933年证券法表格-11，该格式要求详细REIT的投资政策、与投资政策有关的活动、房地产的状况、财产处理的信息、经理公司与投资公司之间的关系等。当然，REIT也可因私下发行而无须注册登记，但依据1933年证券法Regulation D(Rules501-506)，私下发行的投资人人数上限为35人，完成公开发行后，按照1934年证券交易法，REIT有报告的义务。
2 日本模式
日本的房地产运作流程是：房地产公司将土地、建筑物分售给投资者，由投资者缴纳土地、建筑物的价款给房地产公司；投资者将房地产产权信托给房地产投资信托公司进行经营管理；信托公司将房地产全部租赁给房地产公司，同时向该公司收取租赁费；房地产公司也可以将房地产转租给承租人，向承租人收取租赁费；信托公司向投资者发放红利；信托银行也可以将该房地产在市场上销售，从购买者身上获取价款，再按比例分配给投资者。
三、REIT的辨证分析。
REIT较之传统的融资方式具有明显的优势：1、具有流通性与变现性；2、专业化经营；3、资本积累；4、投资风险分散；5、导正房地产市场的机能。
对于REIT的特点，我们应辨正的分析，看到其优点的同时，也不可否认其缺陷：
1 募集资金失败的风险。REIT的资金募集来自一般社会大众或法人机构，由于投资者的投资意愿会受到市场景气及利率水平等因素的影响，因此募集工作未必能顺利完成。若资金募集失败或宣告解散时，募集者必须负担作业上的费用，投资者也将承担机会成本的损失。
2 关系的风险。REIT的营运是将所有权与经营权分离，投资者以购买证券方式参与资金需求庞大的房地产投资，并非直接从事于房地产买卖，因此缺乏对房地产自主处分及经营的权利，尤其当REIT经营者经营不善或从事关系人交易时而损及所有人利益时，投资者除了撤换经理人外，只能于公开市场抛售其所持受益凭证。然而由于信息的效率性，证券价格将受到经理人行为的影响，使得投资者必须就此部分承担风险。
3 易受房地产市场与利率市场波动的影响。REIT的投资组合，大多数从事于房地产投资，因此房地产市场的景气将直接影响REIT证券的价格。其次，REIT的受益凭证一般于集中市场或店头市场挂牌买卖，证券价格受到证券市场景气好坏影响，所以REIT证券价格同时受到此两市场波动的影响。
三、中国发展模式的醒思
从我国的信托投资发展来看，我国的信托投资方式主要有三种模式：1、权益融资，是指房地产企业向信托投资公司增资扩股，或者直接向信托投资公司出售房地产项目的产权进行融资，信托投资公司成为房地产企业的股东或直接所有者。2、债务融资，是指房地产企业直接向信托投资公司贷款实现融资，或者通过购房者向信托公司贷款买房从而实现融资。3、混合型融资，是上述两种方法的混合使用，是在以上大体上分辨之下，发展了经营性权益融资，非经营性权益融资，直接债务融资，间接债务融资，混合融资模式，财产信托融资模式等一系列的融资方式。
从已有的信托融资案例来看，这些融资模式多数是短期行为，由于信托的模式导致资金成本高昂不下，很多的地产企业在取得信托资金后，抓紧向信贷资金的转换，提前解除信托，将资金的成本降低。从信托投资公司来看，由于房地产行业的积弊，风险有可能向信托业转移，导致风险的局部平民化。从而导致其他的一系列金融公司的危机。从已有的个别的案例来看，没有特别的成功案例，实现资金的合理使用，甚至于成为社会大额投机资金，公司大股东合法安全取得高额资金收益的方法，却把风险转嫁给一般投资人的不合理行为。同时我国的信托业发展还比较初级，其自身的规避风险和自身的资金实力都还比较弱。银监会的信托公司的一系列监管条例限制，还有法律体系对中小投资人保护的不够，房地产行业在目前市场严重不景气的情况下，都需要我们认真思考地产行业的健康发展之路，政府的一系列利率、税收、产业政策措施的落实的基本点应该是允许适当的投机，保证大多数真正买房人的合法权益，避免高房价以及高利率等行为伤害中、低收入及公务员体系家庭，导致其家庭收支的严重恶化，使贫富差距进一步加大。
【关键词】房地产；投资信托；必要性
1.房地产投资信托（REITs）概述
REITs是英文Real Estate Investment Trusts（中文译为房地产投资信托）的简写，它是投资信托制度在房地产领域的应用。尽管不同国家的房地产投资信托基金并不完全一样，但通常从定义上讲，REITs是一种集合不特定的投资者，将资金集中起来建立某种专门进行房地产投资管理的基金或机构，进行房地产的投资和经营管理，并共同分享房地产投资收益的一种信托方式。
1.1 REITs的基本运作模式
REITs的基本运作模式实际上就是通过向市场发售受益凭证（或股份），集聚众多中小投资者的资金，然后凭借自身专业的投资理念参与房地产项目的投资，最后将投资收益以股息、红利的形式分配给投资者。它本质上是一种资金信托性投资基金，其运作一般分为四个阶段：（1）成立阶段；（2）筹资阶段；（3）经营阶段；（4）利润分配阶段。
1.2 REITs的核心思想
REITs的核心思想有如下几点：
（1）满足公众投资者房地产投资需求
在REITs出现以前，投资者只能从房地产市场上购买房地产，受财产价值不可分割性制约，中小投资者难以涉足这个高端投资领域，这显然不利于社会财富的分配。REITs的证券化设计就为中小投资者创造了机会，通过购买REITs证券间接进行房地产投资。REITs的出现大大地提高了房地产的流动性，众多投资者的参与也为资本密集型的房地产业打开了资本市场融资渠道。
（2）确立以消极型资产配置为主的长期投资战略
美国税法规定，REITs总资产的75%以上应为房地产、房产抵押贷款、其他REITs证券、现金和政府债券；至少75%的收入必须来自房地产租金、抵押贷款利息收入、出售房地产和其他REITs股份等房地产资源所得；95%以上的收入必须来自房地产相关所得和其他被动投资所得。这些限制的目的就是让REITs选择与普通房地产公司相反的投资方向——长期投资，而不是通过不断买卖房产获利。这种长期投资理念的存在，对房地产市场稳定无疑具有积极的作用。
（3）通过专业化组合投资化解风险
外部顾问管理是早期REITs必须遵守的要件，尽管出于减少风险目的，现代REITs逐步向内部管理过渡，但由具有丰富行业经验和信息渠道的专业顾问进行管理，对提高REITs绩效的作用是毋庸质疑的，只不过这些专业人士的产生从外部独立机构转向信托公司内部组织。
（4）提供高额稳定的现金回报
为了使投资者充分享受投资REITs的利益，美国税法免除了REITs公司层面的所得税和资本利得税，只对股东或受益人的分红征收所得税，避免了重复纳税。在分红方面规定，REITs每年至少应将其应纳税收入的90%分配给股东。REITs的高分红及长期投资策略，为投资者提供了一个波动性小，现金回报丰厚的投资工具，从实践角度看，REITs也的确取得了优于股票、债券的长期市场表现。
2.中国发展REITs的必要性
房地产投资信托基金作为房地产企业一种创新的融资手段，由于缺乏相应的立法，我国资本市场上的REITs尚未定型，REITs作为一种功能强大的融资渠道，目前在我国还是一个新生事物，至今国内还没有出现真正意义上的REITs产品，因此，在我国推行REITs显得十分必要。
2.1 提供多元化投资渠道，满足社会大众的房地产投资要求
目前我国证券市场的产品结构存在两大缺陷：第一，风险结构不合理，风险结构倒置，高风险产品占主要地位。我国证券市场的可交易品种中，大约80%为风险较高的股权类产品，只有大约20%为债券类低风险产品。这种投资产品的风险结构与广大投资者的长期理财需求不匹配。第二，低风险产品品种单一，不但市场规模小，而且品种极为单调，只有少量流动性较差的国债及少量的企业债、金融债、可转债，不能满足广大投资者的投资理财需求。而REITs兼有投资股票与房地产的功能， 房地产的固有特性决定了REITs具有保值增值功能，降低风险的同时实现较高收益。该产品的引入，拓宽了投资渠道，满足了中小投资者投资房地产的愿望，最终也实现普通大众财富的保值增值。
2.2有利于我国房地产业持续健康发展
房地产业是中国的支柱产业，其稳定健康发展对于国民经济的持续增长和13亿人口的居住环境改善具有战略意义。然而从目前看，中国房地产业的发展却面临着诸多问题，其中很重要的一个就是投融资问题。中国房地产资本市场不完善，房地产企业融资渠道单一，基本依靠银行信贷间接融资。构建渠道多元化、高效且利于风险分散的房地产金融成为中国房地产发展一个亟待解决的问题。REITs即可以建立起一种比较稳定的融资机制，为我国房地产开发企业提供可靠的资金循环保障，更重要的是融资模式的改变将直接促进房地产业的公司治理、投资方式、经营方式等的转变，从而推动我国房地产业的健康持续发展。
2.3有助于规避和缓解金融市场风险
作为具有金融机构特征的REITs发挥着市场信用的作用，是对银行信用的补充。因此，推出REITs，将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。同时，引入REITs有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。最后，引入REITs有助于疏通房地产资金循环的梗阻。REITs的引入，可以避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度；可以为那些有意分享房地产行业增长的投资者提供投资机会，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。
参考文献：
[1] 刘燃，沙见金.我国REITs境内外发展现状.合作经济与科技，2008（06）：36～37
[2]吴洋.内地REITs市场的调研与思考.中国房地产，2009（02）：60～61
关键词：房地产；投资；投入产出；关联产业
中图分类号：F299 文献标识码：A
文章编号：1005-913X（2014）01-0021-04
房地产是国民经济的重要组成部分，也是推动社会发展和促进地区经济增长的主导产业。1998年7月国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式开启了我国住宅货币化、私有化发展的道路，中国也真正进入了“商品房”时代。自此，以市场化为导向的我国房地产业迅速发展，房地产开发投资、房屋开工面积及房屋销售面积等指标大幅上涨。进入新世纪以来，我国房地产业更是蓬勃发展，年均增长率在20%左右，极大地改善了我国居民的住房条件，也促进了国内投资与消费的双重上升，带动了其他相关产业的发展。房地产业属于资金密集型、劳动密集型产业，而且产业链长，房地产业一个非常重要的特点就是具有很强的产业关联性。因此，房地产业的波动一般会对许多和其相关联的产业发展产生较大的影响，调控不当会产生经济泡沫，影响国民经济的健康发展。
一、基本概念
（一）产业关联理论
产业关联是指在经济生产活动中，各产业之间存在的广泛的、复杂的和密切的经济联系。产业关联理论又称投入产出理论或产业联系理论，侧重于研究国民经济发展中产业之间的中间投入和中间产出之间的关系，更能够清晰地反映各产业的中间投入和中间需求，可以帮助分析各相关产业的关联关系。该理论主要是由美国经济学家里昂惕夫在理论上借鉴了古典经济理论、马克思的再生产理论、瓦尔拉斯的全部均衡论和凯恩斯的国民收入理论的有益思想；并受魁奈经济表、原苏联国民经济平衡表中棋盘式表格的启示，在20世纪30年代提出的。
产业关联中最基本的联系是产品、劳务联系；其次是产业结构变动的最活跃、最积极的因素即生产技术联系，还有劳动就业联系、投资联系；产业间产品和劳务联系的价值量的货币表现是产业价格联系。
（二）产业关联类型
从产业发展的角度分析，产业关联主要是指产业之间存在的一种供需关系。关联度越高，相互依赖性就强，联系就越密切。依据产业间供给与需求的关系，产业关联度分为向前关联和向后关联。
向前联系是指某些产业因生产工序的前后，前一产业部门的产品为后一产业部门的生产要素，这样一直延续到最后一个产业的产品，即最终产品为止。
向后联系是指后续产业部门为先行产业部门提品，作为先行产业部门的生产消耗。
二、基于投入产出的房地产业关联度分析
投入产出分析就是运用投入产出表从数量上分析产业之间的相互关联程度，其分析结果可以作为一国（或地区）制定社会经济发展战略与产业指导政策的依据。现已成为研究产业结构问题的重要方法之一。
（一）产业关联的计算
投入产出表的第I象限反映了产业之间相互影响、相互依赖的活动过程，通过计算第I象限的各个系数可以揭示产业之间的关联度。
通过前面对房地产业与42行业的向后关联和向前关联度的计算结果可知：
（1）房地产业与42个行业的向后、向前关联有异有同。房地产业与42个行业具有明显的向后关联关系，而向后关联关系较为明显的行业有38个。房地产业向后关联值超过42行业关联度均值的有13个，主要是劳动密集型的服务业；向前关联值超过42行业关联度均值的有14个，主要是服务业和制造业；向后、向前关联值超过42行业关联度均值的行业中有9个相同的行业。向后关联的产业中有8个产业的关联值在0.01以上，向前关联的产业中有5个产业的关联值在0.01以上。
（2）从关联产业性质看，以劳动密集型产业为主。从房地产业的向前、向后关联的产业看几乎所有产业都不同程度的与房地产有一定的联系，而且关联度较高的主要是劳动密集型的服务业和生活消费型的制造业，这些行业也是吸收剩余劳动力就业、带动城镇化发展的关键行业。
三、房地产业的生产（投资）诱发系数
生产（投资）诱发系数是各产业部门的生产受各需求项目的影响程度的相对数，是最终使用对部门生产（投资）诱发数量的测度值，它表示增加1单位最终产品的使用量需要某一部门所增加的总产出量。简单地说，最终需求各项的生产诱发系数，表示某一单位最终需求所诱发的各部门的生产额，是用来说明各产业部门的生产受各需求项目影响程度的相对数。生产（投资）诱发系数反映了某一个需求项目（如消费、投资、出口需求）每增加一单位的社会需求，各产业部门将诱发多少单位的生产额。生产诱发系数越大，它的生产波及效果也越大。其理论根据是著名的列昂惕夫静态投入产出模型，生产诱发系数则是诱发生产额与相应的最终需求额的合计之比，计算公式如下：
X=（I-A）的逆矩阵乘以Y（最终使用结构向量）
A是直接消耗系数矩阵，I是单位矩阵，Y为最终需求，X为总产出。产出X和最终需求Y通过列昂惕夫逆矩阵联系在一起，通过最终需求Y的变化能够导致产出X的变化。
因为房地产业的投资发展涉及面广，房地产业投资开发能够带动很多相关产业的发展。房地产业的投资和消费对其他相关产业的影响有多大，可以通过生产诱发系数来反映。
根据诱发系数的计算公式和2007年投入产出表，我们计算出42部门行业的诱发系数结果如表-4所示。
从房地产业和42部门行业生产诱发系数来看，房地投资对42个行业均有一定的诱发带动作用。其中，对金属冶炼及压延加工业，通用、专用设备制造业，化学工业，交通运输设备制造业，金属矿采选业，建筑业等6个行业的诱发效应十分明显，诱发系数均大于1；对金属冶炼及压延加工业的诱发作用最显著，诱发系数接近2.2。电力、热力的生产和供应业的行业诱发系数超过42行业诱发系数平均值的2倍；通信设备、计算机及其他电子设备制造业等9个行业的诱发系数超过了42行业诱发系数平均值。诱发系数在0.1以上的共有32个行业。
从以上结果我们可以得出如下结论：
第一，房地产业投资对工业部门的投资和产出的带动作用较为明显。在生产诱发系数大于1的行业中主要是工业部门的产业，这说明房地产投资对工业部门的诱发带动作用较为明显，则工业部门的生产发展对房地产业发展的依赖程度也较大。
第二，产业关联与生产诱发之间不一定存在完全必然的联系。从前面的分析可知，与房地产业关联比较密切的以劳动密集型的服务业为主，而房地产业诱发带动作用较大的产业主要是工业部门。也就说与房地产业关联度较大的产业不一定是诱发带动较明显的产业，产业关联与生产诱发之间没有必然联系。
综合房地产业的关联作用和诱发带动作用可以看到，房地产业的发展与国民经济发展关系密切。从产业关联角度分析，房地产业的发展能够带动劳动密集型产业发展，促进社会就业；从生产诱发的角度分析，房地产业的发展能够带动工业部门的生产，消耗一部分工业产能。从业这一角度看，房地产业是能够同时影响我国第二产业和第三产业发展的关键行业。
四、启示与建议
房地产投资是推动房地产发展的基础性因素，与经济增长和产业发展密切相关，保持房地产投资的稳定增长，对保持国民经济平稳发展和其他产业协调发展有很大作用。从宏观经济发展的角度分析，如果房地产投资持续过热，推动房价持续上涨的同时，最终将会导致经济泡沫，引致经济和社会发展危机。因此，通过调节房地产投资领域与规模，使房地产投资保持在一个较为稳定的水平，是进一步转变经济增长方式，稳定经济发展的有效措施。
（一）严控房地产投资过热，促进房地产业平稳发展
自2008年金融危机以来，我国基础投资明显增加，房地产投资市场持续升温，房价持续上涨，引起了政府和社会各界的高度关注。政府出台的一系列调控措施到目前仍没有达到预期效果，反而使得房价一直上涨。究其原因有：
第一，城镇化的发展，需要房地产业提供住房。近年来我国城镇化水平稳步提高，城镇化率从1990年的22%上升至2012年的52.57%，大量人口涌入城镇，导致城市住房需求迅速增加，再加上我国传统观念的影响，新涌入城镇的人口多数都想拥有个人的住房，导致住房刚性需求居高不下，引致了房地产业的快速发展。金融危机以来，多方资金流入房地产业，再加上民间投机、投资的热捧，导致房地产市场发展过热。
第二，房地产关联产业多，涉及大量劳动力就业。从前面的分析可以看到，房地产业的发展，关联到许多劳动密集型产业，如果房地产业发展特别不景气，将波及关联产业的发展，势必严重影响我国的基层劳动力就业和农村剩余劳动力的转移，也会对我国的城镇化发展带来很大的负面影响。这或许也是决策者调控房地产最大的担忧或顾虑。
第三，房地产业对相关产业投资诱发带动作用大，调控不当将导致相关产业产能过剩问题集中爆发。从房地产业对42部门行业生产诱发带动作用来看，除了涉及劳动密集型的服务业以外，更多的是对第二产业的一些行业的诱发带动作用较为明显。在当前外部需求持续低迷、国内经济增速平缓的双重影响下我国钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃和船舶等五个行业产能严重过剩，而房地产行业对相关行业的诱发带动作用十分显著，如果对房地产业的调控过度，将直接诱发相关产业产能过剩问题更加突出，并集中爆发，对我国经济发展和产业转型升级将产生巨大的影响。
依据上述分析，在考虑城镇化住房需求、保证劳动力就业、化解产能过剩等因素的前提下，对于房地产的调控，应当是严控房地产投资过热，让房价回归合理，促进房地产业平稳发展，使得房地产业在我国全面建设小康社会的进程中，发挥更大的积极作用。
（二）通过改善房地产投资传导机制促进经济增长方式转变
改革开放以来，我国GDP保持高位增速，依赖于投资和出口，消费对经济增长的拉动作用较弱。尤其是从1998年住房制度改革之后，居民房地产消费大幅增长，再加上2008年国际金融危机以来，政府经济刺激计划资金最终以不同的途径和方式流入房地产市场，致使近年来我国房地产投资上涨幅度十分迅猛，在拉动基础劳动力就业的同时，也助推了房价的快速上涨，带来诸多社会问题。在国家经济转型，全球能源危机日益凸显的新阶段，我国经济增长的驱动力来源开始发生根本性变化，即从以政府投资和扩大出口拉动为动力促进经济增长，逐步转变为依靠国内居民消费增长和社会投资推动经济平稳发展。这种经济发展方式的转变，意味着我国房地产业的发展也将面临新的形势。
当前，我国房地产投资的流向主要是商品房领域，2007年以来我国城镇居民商品房价格的迅速上涨加重了居民的购房负担。大量的资金都流向购买住房，再加上购房后的还贷压力，使得居民消费能力整体上大幅下降，这种发展态势非常不利于我国依靠内需推动经济增长方式的转变。因此，如何通过改善房地产投资传导机制促进经济转型是新形势下保证房地产市场健康发展和促进我国经济增长方式转变的关键问题。
在西方国家，住房除了具有商品功能外，还有社会保障的职能，也就是在一个成熟的社会中，住房的商品性比例和社会保障性比例应当有一个协调关系。过多强调住房的商品化职能，就会导致房价过高，居民购房负担过重，将导致其他消费锐减。而过多强调住房的社会保障职能，又会弱化住房的商品属性，不利于居民在条件允许的情况下改善住房状况。因此，合理的住房结构比例是经济社会顺利发展的前提。
因此，在我国转变经济增长方式的发展背景下，我国房地产业的发展不能一味靠投资于商品房来带动经济增长，政府应出台有关调控政策，引导资金投向社会保障性住房（经济适用房、两限房和廉租房），让房价逐步回落到广大居民能够承受的区间，以此来促进居民的一般性消费，从而达到扩大内需的目的。这样做的好处一是有助于解决目前的住房难问题，让更多居民拥有住房；二是有利于科学调控房地产市场，让房价回归合理；三是把房地产投资波动给宏观经济带来的不利影响降到最低，避免盲目投资造成经济泡沫。同时，房地产投资流向保障性住房，还有助于解决由于贫富差距过大造成的两极分化，也就是使得房地产投资的最终流向更多向普通民众倾斜，而并非向地产企业、投资炒房的社会群体倾斜，这对我国构建和谐社会有很重要的作用。
总的来说，当前我国房地产业发展过热，对我国宏观经济调控和其关联产业发展都带来了一些不利影响。但我国的城镇化发展，全面小康社会的建设仍然需要房地产业提供一定的支持；在化解产能过剩，促进劳动密集型产业发展方面也离不开房地产业的带动。为此，对于房地产业的发展，我们要理性对待，对于目前发展情形下的房地产市场，我们要适度调控，既不能放纵任其自由发展，也不能过分打压；既要保证房价稳步回归理性，避免产生经济泡沫，又要促进房地产业的健康发展，保证市场上充足的房源供给。
参考文献：
[1] 国家统计局核算司.中国国民经济核算[M].北京：中国统计出版社，2003.
[2] 段飞哲.北京市房地产业的关联关系和带动效应分析[D].北京：首都经济贸易大学，2012.
[3] 孟延春，汤苍松.中国房地产业的关联测算及宏观经济效应分析——基于中国2002-2007年投入产出表[J]. 中国人口·资源与环境，2013，S1：28-31.
关键词：房地产投资信托；资产证券化；特定目的公司；金融商品
美国的房地产投资信托（REIT）从1960年美国的房地产信托投资法成立以来，经历了30多年的历史，而房地产投资信托只是在20世纪90年代中期才被市场认识到它的巨大潜力。20世纪90年代初，美国金融市场发生了深刻的流动性不足的问题，由于房地产投资信托所具有魅力的投资手段，使其得以迅速发展，并成功地解决了美国金融市场的流动性不足的问题。这几年，随着中国房地产市场的迅速发展，房地产的泡沫、不良资产和流动性不足等问题也越来越引起政府以及金融界的关注，资产证券化正被纳入立法的程序，而作为房地产证券化的先头金融产品——房地产信托投资还没有被金融界所认识，这不能不说是房地产证券化理论的一种缺陷，也是房地产证券化市场不能完善且很难启动的重要原因。因此，我们有必要对美国房地产信托投资进行深入的研究。
一、房地产投资信托的内涵
房地产投资信托是从众多的投资者筹集资金投资运用到房地产市场，把所获得的收益，几乎全部以红利的形式分配给投资者，而且投资受益证券可以在证券市场进行买卖的一种组织形式。符合规定条件（包括资产构成、收入来源收入分配等）的房地产投资信托公司可以免缴公司所得税和资本利得税。房地产投资信托对于希望投资房地产业的投资者来说，通过房地产投资信托这种方式即使是只有少额存款，或对房地产市场的知识和经验不足，也可以投资到大型的房地产项目中去，而且在任何时候，都可以换回现金，被称为是“梦幻般的金融商品”。
从房地产的开发和建设所需资金来看，房地产投资信托可以较低的成本来筹集资金，也正是这样促进了房地产的供给，促进了房地产市场的发展。可以预见，房地产投资信托商品将成为21世纪最具有魅力的金融投资商品之一。
我国的资产证券化在理论界和金融界已经历了多年的探讨，甚至准备推出资产证券化产品（以下主要指房地产证券化），但是由于政策法律还不配套、证券化资产本身质量、资产证券化目的（主要是资产的流动性）不明确以及资产证券化的需求不足等原因，使我国迫切需要的资产证券化还只能停留在研究和探索之中。资产证券化的需求是保证资产证券化商品能否最后实现的关键。从目前我国的情况来看，我国的机构投资者——社会养老保险基金、商业保险公司、现有的投资基金以及商业银行由于各种原因，用于投资资产证券化商品的资金规模非常有限，很难对资产证券化起到推进作用。而从现有我国个人储蓄和投资环境来看，个人投资者应该是资产证券化的最大投资者，但是对于资产证券化这种高风险且信息不对称的新金融商品，个人投资者很难有能力直接投资于资产证券化商品，只能以信托的方式，通过专门的房地产投资信托公司间接地投资于包括资产证券化商品在内的房地产投资。因此，房地产投资信托发展的情况很大程度上影响了资产证券化的进展。实际上我们也可以把房地产投资信托看做是一种资产证券化商品。遗憾的是在我国的理论界却还很少有人研究房地产投资信托这一高端的新金融商品。
二、美国房地产投资信托的发展过程
房地产投资信托（REIT-RealEstateInvestmentTrust）的雏形起源于美国的19世纪末，当时在新格兰顿这个地方，为了发展房地产业，以富裕阶层作为对象，发放较大金额面值的信托凭证，共同投资到房地产业，这种信托组织被认为是房地产投资信托的起源。尽管由于30年代的美国经济大萧条，这种信托组织的发展开始停滞。但是，50年代末期，这种信托组织的构想在房地产界被越来越受到重视，以致房地产界努力争取把这种构想通过立法得以承认。1960年，在艾森豪尔大总统任期的最后几个月前，签署了《内国岁入法》的856-859条的法文，规定满足了一定条件的房地产投资信托可以免征所得税和资本利得税，这就是最初的房地产投资信托法。
房地产投资信托根据它的投资对象可分为权益型（equityREIT）、不动产担保借贷型（mortgageREIT）和混合型（hybridREIT）三种类型。从1961年到1967年间，美国成立的房地产投资信托在法律上只承认直接所有型的房地产投资信托，再加上股票市场的低迷，在这一期间总共只有38家直接所有型的房地产投资信托成立。但是，这以后不动产担保贷款型的房地产投资信托也被法律认可，而且房地产投资信托对于咨询公司也好，对于投资者也好，都成了非常需要的金融商品。从1968年到1973年，有209家的直接所有型房地产投资信托和103家的不动产担保贷款型房地产投资信托成立，在这5年间，房地产投资信托的总资产大约是以前的20倍。不动产担保贷款型房地产投资信托开始高速发展。在1969年有10亿美元，在1970年有13亿美元以上的资金流入到房地产投资信托中。在1970年初，银行和储蓄金融机构也开始扩大贷款，银行的贷款并没有大量、直接投放到房地产市场，而是选择了对房地产投资信托的贷款来扩大贷款规模，使不动产担保贷款型房地产投资信托进一步扩大。1973年，FRB（美国联邦准备银行）再一次提高利率，同年又爆发了石油危机，经济不景气，房地产投资信托受到严重的打击，近30家房地产投资信托倒闭。房地产投资信托又经受了一次危机。
从1980年初开始，REIT（房地产投资信托）市场开始复苏并迅速发展。1981年，美国政府规定有限责任合资公司投资的房地产，可以加速提取房地产的折旧，这对投资者来说可以起到节税的效果。正是这样，美国的机构投资者以及国外的投资者积极投资于房地产，使美国的建设和房地产业得到空前的大发展。但是到了1986年，由于税制改正法，对于有限责任合资公司的税制上的优惠被取消，而房地产投资信托公司却被允许直接开发房地产项目。可以说，这时的房地产投资信托完全取代了有限责任合资公司，成为了最具有代表性的房地产投资手段。
随着20世纪80年代后期商业房地产的急跌，房地产市场经过几年的调整，在1992年前后，美国房地产市场开始出现复苏的迹象。以房地产投资信托为主的各种投资家开始从RTC（1989年成立的、专门处理金融机构不良债权的整理信托公社ResolutionTrustCorporation）中大量购买已经不良化了的债权（这些证券主要是用于担保的不动产）从中获取高额的收益。但是，房地产投资信托本身由于资金不足，在1992年前后，房地产投资信托公司开始公开上市，这样，不但在短期内可以从市场上筹集大量的资金，而且，那些还没有上市的房地产投资信托所拥有的房地产通过公开上市还可以获得减税。从1988年到1992年5年间，公开上市的房地产投资信托公司只有50家，而1993年一年间却公开上市了50家房地产投资信托公司，筹集了93亿美元。1994年又上市了45家，筹集了72亿美元。1990年美国房地产投资信托公司的时价总值为87亿美元，而到1997年房地产投资信托公司的总值则达到1405亿美元，可以说房地产投资信托的发展在20世纪90年代已经达到了空前的。
三、日本的房地产投资信托的发展
日本的房地产证券化理论和房地产投资信托的理论开始盛行是在1985年前后，当时正是日本泡沫经济的时候，人们对房地产和房地产的有关话题非常热衷。理论界对房地产的证券化特别是对房地产投资信托的探讨异常活跃，但是，由于当时的房地产的价格正在不断地上涨，投资者只要直接购买房地产很快就可以得到增值，房地产公司的担保能力也大幅增加，很简单就能从银行里得到贷款，因此，那时的房地产公司对于采取多样化的筹集资金手段的必要性也认识不够，这样，投资者和房地产公司对于房地产投资信托这种金融商品都没有现实的需求。
1987年，一些人把房地产投资信托的几个法律提案提交到日本国会，但是由于受到强烈的反对而最后没有被采纳。反对这些提案的理由主要有两个；一是房地产投资信托会进一步引起对房地产的潜在需求，从而引起房地产价格的上涨；二是日本的银行有大量富余的资金，即使不实行房地产投资信托制度，对促进房地产的发展不会产生任何的不利影响。对于以上两个理由，当时看来似乎有些道理，但是现在回头来看是多么的鼠目寸光。这对日本来说是个经验教训，而对中国现在来说则是一种对经验教训的学习和启示。
20世纪90年代初，日本的泡沫经济开始破灭，股票和房地产的价格暴跌，日本房地产经历了13年连续下跌，金融机构和房地产公司再也不能像以前那样依赖房地产的增值来进行融资和开发。相反，金融机构却留下大量贬值的抵押房地产，从而形成大量的不良资产，使金融机构接二连三地破产。面对这样的现实，金融机构和房地产公司也开始认真考虑房地产的流动性，认识到房地产证券化的必要性，开始极力推出有关房地产的证券化产品。同时政府也在1998年9月开始实施《关于特定目的公司的特定资产的流动化的法》，2001年10月，房地产投资信托公司被允许在证券市场上市。但是，房地产投资信托的发展并不是那么简单的事。日本的房地产证券化和房地产投资信托的发展并没有像预期的那样快，它既没有解决金融机构的抵押房地产的流动性问题，也没能马上阻止房地产价格的下跌，房地产证券化和房地产投资信托并没能给日本房地产业带来更多的生机。
四、美国和日本的房地产投资信托发展对我国的启示
我国的资产证券化理论大约在1999年前后才开始认真研究，各银行对于住房抵押贷款证券化的研究更是特别的积极，并且对此寄予很高的期望。但是，至今资产证券化产品还没有被推出，这其中有政策的配套、对产品的认识、投资环境、信息的披露、投资主体的缺乏、配套产品等原因。在这里笔者想通过对资产证券化的投资主体也可以说是配套产品的房地产投资信托的研究，并结合美国和日本的房地产投资信托发展，完善我国的资产证券化理论，使我国房地产证券化能够更加理智、健康地发展。
从美国的房地产投资信托的发展过程可以看出，美国的房地产投资信托从1960年被立法到现在已经历了40多年的市场的洗礼，才在法律、税务、透明性、公正以及内部经营管理等方面逐渐完善。在这40年间，房地产投资信托业（包括房地产公司、投资者、房地产投资信托公司）也经历了多次的失败，并且受到了严重的损失，美国也正是在这些失败中认识到房地产投资信托和其他房地产商品一样只是一种优良的投资工具，而并非解决房地产市场问题的万能手段。因此，美国能够通过改善和调节投资的环境，让新的金融商品能够客观地、理性地自然成长，而没有被催化，使美国的金融商品能够比较健康快速发展。
日本的房地产投资信托从1987年开始研究、调查到现在也经历了15年，却不见有多大的发展，充其量也只能说是刚刚开始，其中的原因是什么？笔者通过对房地产证券化、房地产投资信托、日本经济文化的研究，对其原因进行了分析。
（一）房地产投资信托这种新的金融商品从产生、发展到投资者的认识要花费很长的时间。美国的房地产投资信托从1960年法制化以来，到1993年开始高速发展，经历了30年的艰难岁月。日本虽然在20世纪80年代中期开始对房地产投资信托进行研究，但是中断了近10年的时间，从1999年才真正把房地产证券化和房地产投资信托提到议事日程。
（二）房地产证券化是连接资金需求者和资金供给者的纽带，如果不能保证在税务、法律、财务和证券交易上的公正性和透明性，那么必然阻碍房地产证券化商品的发展。日本政府也正是在没有认真调整房地产证券化所必须的条件下，单纯为了处理银行的不良资产和阻止房地产下跌趋势而匆匆推出了房地产证券化产品和房地产投资信托产品。
（三）从日本人的文化特征来看，对新的事物在没有完全确定的情况下，不敢轻易行动。另外日本泡沫经济破灭，经过连续12年房地产价格下跌，日本人对房地产市场还抱强烈的不信任感，在这种对政策和市场都抱有不信任的背景之下，房地产投资信托确实很难发展。
从对美国和日本房地产投资信托的发展的成功经验和失败教训的研究中，笔者认为，我国的房地产投资信托业的发展必须注意以下几点
（一）我国的房地产投资信托在理论上几乎还是空白，必须尽早对房地产投资信托进行认真细致地研究，并推动政策的市场化，来达到房地产的证券化。我国的现状与日本的80年代后期比较相似，银行大量的资金流向房地产，房地产公司也可以简单地从银行获得资金，同时银行还有大量的资金在寻找出路，这样银行和房地产公司对于房地产投资信托的热情不会太高。但是，总结日本的教训，我们应该未雨绸缪，尽快建立一套房地产投资信托的体系，完善房地产投资信托的操作。
（二）正确认识房地产投资信托的特性。房地产投资信托是一种新的金融商品，它有自己产生的条件和发展的规律，我们只能给它创造适合生长和发展的条件，不能只是为了处理银行的不良资产（当然它可以作为处理不良资产的一种手段），更不能为了利用它的初期性来转移金融机构的不良资产而极力发展，这样只能起到拔苗助长的作用。
（三）在政策上，根据房地产投资信托的特点制定出相应的法律、税务、财务和证券交易等相关法律法规，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。
（四）在房地产证券化的发展过程中，应极力开发相关和配套的房地产证券化商品，培养大量的机构投资者。例如，美国在发展房地产投资信托的同时，大力开发了房地产特定共同事业、特定目的公司（SPC）、公司型投资信托等中介商品，并由此发展了大批机构投资者，使美国的房地产投资信托和房地产证券化市场能够形成一个相互联系且日益完整的市场。
（五）我国房地产业才刚刚开始发展，我们必须通过房地产投资信托的发展建立一套完整的房地产投资的管理和战略体系。
参考文件：
刘晓兵。房地产投资信托的活用[C].经营研究（日本），2002，（35）。
