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房地产投资项目分析方法

时间:2023-07-07 17:23:47

开篇:写作不仅是一种记录,更是一种创造,它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感,将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产投资项目分析方法,希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友,陪伴您不断探索和进步。

房地产投资项目分析方法

第1篇

基于计划经济体制的长期束缚下,我国在房地产投资上的践行时间尚短,因此,相应财务评价模式尚不完善,而房地产投资因投资金额较大,因此相应投资风险随之加大,在实际进行投资的过程中,要想实现对投资风险的有效规避,则需要实现投资决策的科学生成。在此过程中,财务评价需要运用到相应评方法与指标,而将层次分析法进行应用,则能够以综合评价模型的搭建来提升财务评价结构的准确性。本文针对如何以层次分析法来实现房地产投资项目财务评价分析模型的搭建进行了研究,以供参考。

【关键词】

层次分析法;房地产投资项目;财务评价;分析

对于任何企业而言,在进行房地产项目投资的过程中,其根本目的在于以投来获取相应的利益,进而才能够为企业不断充分自身的财富积累来促进自身的稳健发展奠定基础。在此过程中,需要对财务的可行性进行分析,进而来实现投资决策的科学生成,而进行投资项目财务评价决策时,基于影响因素较多且复杂,则需要在深入研究相关资料信息的同时,针对财务决策指标与方法所存在的局限性进行分析。而要想实现综合性评价,则需兼顾多个评价指标,以从不同角度下进行深入分析,明确各指标间的关联系以提升决策结果的科学性。

1房地产投资特点

主要表现在:①投资金额较大且回收期较长。一方面,基于房地产行业本身属于资金密集型产业,所以相应投资金额也就相对较大,一般情况下,一个房地产项目难以单纯凭借个人或是单个企业就能够实现的;另一方面,在整个房地产投资项目中,投资收回期较长,通常至少要3~5年,甚至更长,所以在市场经济环境下,相应的投资风险也就随之加大,需要谨慎投资,在进行投资之前实现科学分析以确保投资的成功性。②流动性差,但却可在某种程度上应对通膨所带来的影响。房地长投资过程中,从投入资金到收回投资这一过程较长,流动性较差,在此过程中要想套现,对于投资者而言则会遭受一定的经济损失;但从长远角度看,这一投资则具备了保值的特点,在市场通膨影响下,房地产投资则能够实现有效应对。③易受政策影响且投资风险较大。房地产行业在发展的过程中受到政府一系列政策的影响,比如金融政策以及土地政策等,这些政策的变化会对相应投资带来很大影响;同时该项投资因投资金额大且投资回收周期长等特点,致使其受到诸多因素的影响,进而促使该项投资风险随之加大。

2房地产投资项目财务评价指标分析

2.1常用财务评价指标对于项目评价工作的开展而言,相应评价结果的准确性则要依赖于项目评价数据的真实与完整性,以及所选取指标的科学合理性,而其中财务效益指标的运用,则能够通过对比分析来明确项目的可行性,在实际运用这一指标的过程中,因结合标准的不同使得相应分类不同,具体而言,基于时间价值因素下,可分为动态与静态指标;基于指标性质角度下,则非为时间性、价值性以及比率这三类指标;而基于财务效益角度下,则分为反应盈利能力、清偿能力以及外部平衡这三类指标。具体常用的评价指标为:基于项目财务评价下,以房地产投资项目未来获取收益的方式为划分标准,该项目可被划分为如下几种类型:出售型、出租型、经营型以及混合型。而基于房地长项目本身能够作为商品进行交易,进而使得项目资金流呈现出了自身的特点,因此,在进行财务评价分析的过程中,相应评价指标与方法则具备了自身的特点。在进行分析的过程中,主要以盈利能力与清偿能力这两个指标进行具体分析。

2.2财务评价系统现存不足之处①在评价标准与依据的具体选择上,存在武断的现象,致使评价结果有失科学性。在当前进行项目财务评价的过程中,所选取的指标较多,且进行可行性研究时,相应评价依据一般会受到评价者主观因素的影响,同时也偏于理论化,而即使证明在理论上可行也并不意味着这一投资项目具备实践的可行性。因此,要求要合理选用评价指标,在计算出理论数值的基础上,要针对这些理论上的计算结果本身所存在的局限性进行分析,以确保其具备实践指导意义,进而才能够以客观且科学的可行性评价结构来保证实现成功投资。②对财务指标所存在的互斥性分析不足。不论是任何一个投资项目,其出发点与归宿都是为了实现投资利益的最大化,以实现既定投资目标,但是,在实际进行投资项目分析的过程中,由于对于互斥性投资项目并未进行深入对比分析,致使所做出的投资决策有失科学性。③尚未实现综合性评价指标的有效运用。基于不同财务指标所呈递出的信息不同,所以以财务指标的应用来生成决策的过程中,因选取指标的不同使得相应评价结果有失准确性,而由于缺乏综合性评价指标体系的构建,难以为财务决策评价提供完善的评价模型。

3基于层次分析法下房地产投资项目财务评价分析模式的构建

3.1层次分析法概述(1)相关原理。在针对复杂性问题进行分析的过程中,如果采用定量模型进行分析,其会因相应定性因素较多,在实际选用的过程中会受到决策者主观因素的影响,比如个人的知识结构以及经验等。而基于层次分析法下,则是以判断矩阵这一搭建过程来实现对各个层次下相应因素的分析,并结合决策者自身的倾向,运用逻辑思维来实现定量表示,为实现科学决策的生成奠定基础。(2)该分析方法的形状、思路以及特点。①在形状上,基于层次分析法下,其形状与树形结构较为相似,而不同之处在于层次结构本身包含了树形结构这一形式;②在分析思路上,运用层次分析法则是在进行分析的过程中,明确各因素间的关联性,进而实现层次的有序生成,然后结合对现实情况的判断,以定量形式来表现出每一层次下的重要因素;在此基础上,以数学方式来进行权值表示并进行结果的排序,从而实现对问题的分析与解决;③层次分析法所呈现出的特点主要表现为灵活、简洁且实用。

3.2层次分析法的具体步骤以及综合评价模型的搭建①要在明确问题的基础上,实现层次化结构的搭建,然后,实现判断矩阵的搭建,并运用数学方法进行计算后来排除次序,一般以近似的方法,实现对矩阵最大特征值与向量的判断。其中在进行层次分析过程汇总,要想实现决策判断的定量化,以实现数值判断矩阵的搭建,则可采用A.L.Saaty建议的1~9刻度法(如表1所示);②以集合平均法以及规范几何法来进行计算,并实现对矩阵一致性的判断;③实现层次的总排序。

3.3综合评价模型的搭建①对项目层次结构的分析。需要先搭建出基于研究问题下的递阶层次结构的搭建,然后,以此为基础来实现对层次结构进行分析,相应分析模型如图1所示。②要实现房地产项目两两判断矩阵的搭建,在此基础上,进行层次单排序与层次总排序,并要对相应判断矩阵的一致性进行检验。③进行结果分析。当一致性满足要求时,则根据单排序与总排序的结果来实现对问题的定量分析,进而通过对比后来实现投资最佳方案的制定,以科学决策的生成来保证实现投资目标。

4总结

综上,在房地产投资项目中,基于该投资项目所具有的特点,要想实现投资预期目标,则就需要以科学投资方案的生成为基础。而基于财务评价分析下,以层次分析法来实现综合评价模型的搭建,能够以完善指标体系为基础来实现科学的分析与计算,进而通过判断矩阵的搭建来得到层次单排序与层次总排序,并以相应计算结构来实现对问题的分析,为房地产投资实现科学投资方案的生成提供了保障,进而在规避投资风险的同时,为实现投资效益的获取以促进企业的稳健发展奠定基础。

参考文献

[1]江斌.基于层次分析法的房地产上市公司财务综合评价问题研究[D].西安建筑科技大学,2011.

[2]陈桦.基于层次分析法(AHP)的房地产投资项目风险分析与评价[J].企业导报,2012,16:33~34.

第2篇

(一)投资学专业的学科门类划分宏观意义上所说的投资,多指产业布局、资源配置、投资规划等投资经济学问题,从学科属性而言当归属经济学学科门类。相近专业有国际经济与贸易、金融学等。微观意义上所说的投资,应指以政府、企业、个人、非营利组织等主体对某一经济活动的投资行为,具体包括投资项目分析、评价、规划、决策、资金筹措、资金投入、项目监控与项目绩效评估等投资管理行为,从学科属性而言,当属管理学学科门类。相近的学科是财务管理、国际商务、工程管理、房地产开发与管理等。显然,作为应用型本科院校所创办的投资学专业,应以微观意义的投资经济活动管理为主。教育部高等教育司2012年印发的《普通高等学校本科专业目录和专业介绍(2012年)》,将投资学归属在经济学一级学科、金融学二级学科门类之下,笔者认为是有欠科学的。

(二)投资学专业与金融学专业的区别与联系微观意义上的投资理财活动主要站在政府、企业、个人、非营利组织的角度研究问题,投资学专业教学活动,也是为这些投资主体培养应用人才的。金融即资金的融通,是研究货币资金流通的学科,金融学专业主要站在金融机构的角度研究问题,主要为金融中介机构培养应用型人才。前者站在金融机构柜台外,后者站在金融机构柜台内,二者是投资与被投资、服务与被服务、营销与被营销的关系,微观管理与宏观调控的关系,不能混为一谈。从笔者搜集分析近30所本科院校投资学专业教学方案来看,课程设置基本上以金融投资方向课程为主,与金融学专业课程交集太大,界限也不是十分明显,没有形成显著的投资学专业独立化、个性化学科特色。从投资学专业与金融学专业就业方向来看,投资学专业主要为政府、企业、非营利组织投融资部门和财务管理部门,特别是为投资公司、资产管理公司输送具有一定的分析研究能力和创新创业能力的投融资管理与投融资咨询专业人才。而金融学专业则主要为银行、证券公司、保险公司、基金管理公司及信托公司等金融机构培养金融管理与咨询专业技术人才。但大多数院校投资学专业也把为各种金融机构培养金融管理专业人才作为其培养对象,可谓种了别人的田,荒了自己的地。例如,武汉科技大学2014提交的《普通高等学校本科专业(投资学)设置申请表》(以下简称申请表)设定的培养目标为:全面推进以学生创新精神和应用能力为重点的素质教育,培养应用型投资专门人才,拟为证券、期货、基金、信托、商业银行、保险公司等金融机构及相关管理部门,以及企业的投融资部门和财务管理部门输送理论知识扎实、实践能力强、具有一定的分析研究能力和创新创业能力的应用型投资专门人才。当然,投资与金融的联系在于,从微观来说金融投资是经济主体投资活动与金融机构资金融通活动的交集;金融的本质其实是经营活动资本化的过程,与投资的本质并无区别。

(三)应用型本科投资学专业的特点1.复合性与交叉性。投资学专业是一门融经济学、金融学、管理学、统计学、心理学、保险学与风险管理等多门学科于一身的复合性与交叉性极强的专业学科。复合型金融投资人才,既要有经济学基础知识,更要有扎实的专业项目投资知识,既要熟悉宏观的投融资政策背景,又要精通各种投融资的微观技巧。例如,广东商学院投资学专业人才培养目标设定为培养数理分析型、市场营销型、实践应用型相结合的复合应用型人才。2.应用性与实践性。应用型本科人才培养定位于培养高等应用型专门人才,强调培养目标的应用性、教学内容的实用性、教学方法的训练性、教学过程的实践性。应用型本科投资学专业教育教学也应体现这一特点。3.国际化与地方性。由于全球经济一体化速度的加快,全球性、全国性金融市场的形成与开放,对于金融投资人才,具有国际化视野和国际化金融投资意识与操控运营能力十分重要。例如,东北财经大学2014提交的《申请表》设定的培养目标为:培养具有国际化视野……的应用型、复合型、国际化的高级投融资管理专业人才。但对于实业性投资专业人才,适应地方经济的要求则明显重要于国际化的需要。4.创新性与发展性。创新教育是应用型本科专业人才培养的本质要求,投资学专业具有注重实用与应用能力培养的实践性特征,同时还具有针对实际问题、面临具体情境、解决具体问题的适应能力与创新精神的发展性特征。5.微观性与营利性。应用型本科投资学专业专门是为企业培养投资管理专业人才,而非培养宏观层面的产业投资规划与管理人才,同时也就具备了显著的追求投资效益的营利性特点。

二、投资学专业人才培养目标的设定

现资广义地说既包括传统的以工业、农业、商业、建筑业、服务业等实体性产业为投资对象的实业投资,也包括以证券、期货、外汇、黄金、期权、基金等为主要内容的金融投资;既包括以金融机构、投资公司为主体的金融性投资,也包括以企事业单位、非营利组织为主体的营利性直接投资,还包括以政府为主体的非营利性公共(财政)投资,也包括国际投资、房地产投资等特殊领域的投资活动;既包括宏观层面的产业布局、产业投资,也包括微观层面的创业投资、项目投资、金融产品投资。近年来,这些领域的投资活动及投资规模持续高速增长,这必然需要大量的投资专业人才。狭义的投资则专指金融性间接投资。投资学专业人才培养目标设定的前提也要以投资活动内涵与外延的界定为前提,并由此规划课程设置和专业教学方案。投资人才专业能力体现为管理投资活动的应用能力,如图2所示,具体体现为对某一投资项目的分析、评价、规划、决策与效益评估等方面能力。按照具体职业规划,可以是直接投资运营也可是受聘充当投资顾问,发挥投资咨询与策划作用。

笔者分析了已经开设投资学专业和2014年新申报投资学专业的近30所本科院校专业教学方案,如图3所示,约60%院校的投资学专业基本定位于金融投资人才的培养。按照中华人民共和国教育部高等教育司2012年印发的《普通高等学校本科专业目录和专业介绍(2012年)》,投资学专业培养目标是:培养……能胜任银行、证券、保险等金融机构、政府部门和企事业单位的专业工作,具备……的高级投资管理专门人才。主要学习经济学科和金融学科的基础理论和基础知识……掌握金融学科学研究的方法。[3]结合所列核心课程分析,可以看出,教育部对投资学专业人才培养目标设定,侧重于金融投资人才培养。例如,沈阳化工大学2014提交的《申请表》设定的培养目标为:胜任在银行、证券、保险、信托、投资咨询、资产管理、基金管理公司等金融机构及政府部门和企事业单位的投资咨询及管理工作。再如,河南牧业经济学院2014提交的《申请表》设定的培养目标为:学生毕业后能在各类金融单位、各类企事业单位、政府部门从事投资业务操作和管理。山西财经大学2014提交的《申请表》设定的培养目标为:具备投资实务专业技能与注册金融分析师(CFA)业务技能。如图3所示,30%院校的投资学专业定位于金融投资人才培养,同时兼顾实业投资领域房地产投资专业人才培养。

例如,广州商学院2014提交的《申请表》为:本专业融实物投资、金融投资和其他各类投资于一体……[4];例如,长春光华学院2014提交的《申请表》设定的投资学专业人才培养目标为:本专业培养……具备处理固定资产投资、金融资产投资、国际投资等方面的……面向大中型投资公司、金融机构、各类企事业单位从事投资管理及相关业务的应用型本科人才;郑州升达经贸管理学院2014提交的《申请表》设定的培养目标为:结合注册投资咨询师(RCE)的考试知识要求,按照应用型培养目标在各个模块进行课程修订,已经形成实物投资课程与金融投资课程并重、专业基础课程与专业主干课程协调搭配、专业理论教学与实践教学相互推进的投资学课程体系。如图3所示,另有不足10%院校的投资学专业定位于金融投资方向投资人才培养,同时兼顾公共投资专业人才培养。例如,湖南工业大学2014提交的《申请表》设定的培养目标为:……具备处理公共投资、项目投资、投资理财等投资实务及资本运作基本能力……能够在政府部门从事公共投资管理、在企事业单位从事项目投资可行性分析和项目评估、在专门投资机构从事投资理财咨询服务和投资理财规划等工作的复合型、应用型的高级专门人才;湖南农业大学投资学专业建设特色是从经济体生命周期的角度去把握投(融)资理论及实务,并以公共投资(尤其是农村公共投资)的方式与效率作为研究特色。

三、新设投资学专业特色的形成

教育部高等教育司颁布实施《普通高等学校本科专业目录和专业介绍(2012年)》(以下简称目录),这一举措,在规范专业名称、教育统计和人才需求预测等方面具有显著的积极意义。但由于专业种数大大缩减,一些学科门类会出现扎堆、雷同、恶性竞争等问题。《目录》将原有的635种专业缩减为506种,其中基本专业352种,特设专业154种,在基本专业中有30个国家控制布点专业,特设专业中有32个国家控制布点专业,基本专业中外国语语言文学就包含了62个小语种专业。全国各级各类学校一般只能在352个基本专业减去30个国家控制布点专业、再减去62个小语种专业、剩余的260个专业中选择,而全国截至2014年6月有本科院校共875所,每所院校专业数大多在40~50个,平均办有每个专业的学校数应该在875×45÷260=151所。如果这些学校专业名称一样、课程设置雷同,势必造成恶性的无差异竞争局面。为此,教育部门可尝试允许各本科院校申办同一专业名称下的适应地方经济需要、形成本校特色的专业化方向。如图4所示,投资学专业可根据地方经济发展需求设公共投资、实业投资或项目投资、金融投资等专业化方向或投资管理、投资规划或投资咨询等专业化方向。鉴于所述我国经教育部审批备案的投资学专业基本上侧重为银行、证券等金融机构培养金融投资人才的现状,新设投资学本科专业若要形成本校专业特色、适应地方经济需要、形成明显的与金融专业的区隔,最好选择公共投资、实业投资或项目投资专业化培养方向。鉴于公共投资就业面较窄,可避开金融投资的无差异竞争,开设实业投资或项目投资管理专业化方向。