时间：2023-07-07 17:24:49
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇不动产资产管理方案，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
由太平洋资产牵头，集合了国寿、人保、华泰、泰康、平安、太平等另六家保险资产管理公司,共同和北京市国土资源局合作的一个保障房项目已接近审批阶段。
接近该项目人士告诉《财经》记者，“此项目从去年开始筹备，名字暂定为蓝德计划（LAND）。这项计划是保险公司与北京市政府合作，以北京市的土地储备作为抵押，按基础设施债权投资的方式进行运作。”
蓝德计划一期项目总额为百亿元左右，“资金量较大，由于担心一家保险公司运作有风险，因此，按照保监会要求，各家均摊。”上述人士表示，均摊后所剩余额由太平洋资产承担。
为此，七家资产管理公司成立了专门的项目小组。目前，太平洋资产的项目计划已上交保监会等待审批，其他六家公司也在通过不同程序推进，某保险资产管理公司人士表示，“太平洋（资产管理公司）是主导，关键看它的批复，其他公司的计划应该是一样的。”
今年政府提出计划全国建设1000万套保障性住房，需要资金大约在1.3万亿到1.4万亿元，巨额资金缺口能否解决成为保障性住房政策落实的关键。
保险资金规模大、来源稳定、周期长，被认为是弥补保障房资金缺口的最佳选择之一。然而，由于险资投资不动产的细则及保障房建设的相关政策并不明确，如何保障保险资金的投资安全，仍是保险资金进行保障房投资，乃至不动产投资的最大问题。
参与一级土地开发
“这是保险资金以债权方式投资基础设施建设的一项尝试。”接近该项目的人士称，“股权投资确实比债权投入收益高，但是风险也比较大。保险资金还是追求比较平稳的收益。”
中国人寿集团董事长杨超也在“两会”期间表示，“更倾向于险资以债权的方式投资，因为对保险公司来说比较简单，而且有担保，资金的安全性也更有保障。”
根据蓝德计划内容，各家保险资产管理公司将把保险资金借贷给北京市土地储备中心，由后者利用这些资金为北京市保障房建设提供前期土地供应，包括拆迁、管线铺设和道路建设等准备。
此次保险资金将进入保障房的一级土地开发，但不涉及二级市场。
“还款来源为土地出让后的收入，目前的计划暂定还本期限为七年。我们只提供土地前期整理费用，而不考虑其后的二级市场开发。”上述人士透露。
3月31日，北京市国土资源局、北京市发展和改革委员会、北京市规划委员会三部门联合的《北京市2011年度国有建设用地供应计划》显示，2011年北京市安排保障性住房用地1330公顷，比去年增加6％。
另外，北京市安排了300公顷土地用于廉租房及公租房建设，比去年增加了五倍。而此前，北京市国土局曾表示，将在7月底之前，力争全面完成2011年新开工20万套保障房建设任务的用地供应。
要完成如此巨大的保障房土地供应计划，资金来源面临压力。摩根大通在一份报告中曾指出，近年来，地方政府20％-30％的收入来自土地出让金，这意味着，政府缺乏为保障性住房提供大量可按市价售予民营开发商土地的动力。
保险资金遂被寄予厚望。去年9月保监会颁布的《保险资金投资不动产暂行办法》规定，保险公司投资不动产的最高额度为上季度末总资产的10％。在年初召开的全国保险监管工作会议上，保监会主席吴定富表示，预计2010年全国保险总资产将达到5万亿元。按照10％的规模计算，近5000亿元保险资金将成为保障房的潜在资金池。
“这次集合这么多家资产管理公司，确实也考虑到规模效应，一期是百亿元左右，之后做到多大规模就要看总的资金需求了。”上述人士表示，“对保险资金来说钱不是太大的问题。”
收益率不敌存款
“由于土地储备中心是一个事业单位，这正是此项目的创新之处，也是项目行事低调的原因。”一位保险资产管理公司的人士坦言，“从项目设立到初步定下方案，很费了一番周折。”
由于保障性住房的前期土地整理是带有政府公益性质的项目，因此，利润目标必然不同于商业地产投资。但是蓝德计划提出时，正值《保险资金投资不动产暂行办法》刚刚下发，作为第一个在不动产方面投资的计划，业界对其收益率寄予了很高期望，“大家认为起码要高于贷款利率。”上述人士坦言。
接近项目的人士透露，最初蓝德计划进展并不顺利，利润率是一个重要的分歧。“由于每家都有一个投资收益的期望值，并不一致，而询价是分别进行，各家都不愿意先出先报，因为报低了怕不合算，报高了怕被淘汰。”
最终敲定的收益率比银行存款利率下浮11％，这让业内人士大跌眼镜，“这个利率对保险公司来说利润空间很小，和它承担的风险并不相符。”有资产管理公司人士表示，“以土地储备为抵押，未来出让土地的收入偿还借债，这其中隐含着不确定风险，用未来出让土地的收入还款并不符合现有相关规定。”
不过由于该项目具有一些信用增级的方式，以北京市土地储备作为担保，有政府的资信作为后盾，风险在可控范围内。而对于保险资金来说，赚取高额利润并不是目的，其追求资金的规模效应，讲求长期和稳定的收益来源。
投资保障性住房的债权投资计划投资期限较长，符合保险资金（尤其是寿险资金）期限长的资金特点，有助于实现保险资金的资产负债匹配管理。同时，债权投资计划与股票、债券类资产具有不同的属性，相关性较小，也有利于增强公司资产组合收益的稳定性。
“其实，如果你的保单成本加起来能够低于投资收益就可以赚钱，债权的好处就是签订的投资合同是既定的，未来收益是可见的。相当于固定利率的一个产品，和买债是一样的。”接近项目的人士称，“现在绝大部分的保险资金也是投资在固定收益率的资产上，这个至少比投资国债收益要高。目前国债的市场收益率为3％多点，而投资不动产可以达到5％以上，因此对于保险公司来说还是有利润存在的。”
“虽然风险可控，但也不是一点没有。因为各地政府出台的办法当中肯定有不完善的地方，我们必须充分留有余地，顾虑到可能会出现的一些问题。” 杨超在“两会”期间曾表示，“投资回报率仍必须要高于国债及银行利率。”
但是最终下浮11％的利润率还是被各家保险资产管理公司所接受，“保险资金参与政府公益方面的投资，利润就不是主要的目标了。以商业利润来要求有些不现实。”上述人士告诉《财经》记者，“太平洋（资产管理公司）刚刚做的上海公租房项目，收益率也相较银行利率打了9折。”
对于该计划最终何时出台，知情人士表示这取决于保监会最后审批的情况，“各家分别把自己做的债权计划上报，尽管七家计划并无差异，但由于各家的决策程序和流程不一样，有的需要集团决策，有的就直接授权给资产管理公司决策，因此周期并不相同。”
据了解，目前就太平洋资产的计划已经上报保监会等待审批。
保障房契机
与险资进入股权投资相似，《保险资金投资不动产暂行办法》中虽然明确规定保险资金可以股权、债权、物权等方式投资不动产。
但由于资金运用的具体实施细则没有明确，渠道的放开还只是名义上和形式上的。因此，保险资金对基础设施股权、不动产、新兴产业等一些领域和项目的投资尚不能进行实质性运作。
今年“两会”期间，保障房资金来源的热议，给险资投资不动产带来了一丝希望。政府工作报告指出，2011年全国计划开工建设保障房1000万套，年度投资大概在1.3万亿元到1.4万亿元之间。
虽然自2007年以来，中央财政不断累计下拨保障性安居工程补助资金，2010年投入保障房建设资金为811亿元，但是仍难填补万亿元保障房资金的需求。此外，地方财政的有心无力，也让保障房建设目标实现成为疑问。
今年初，工、农、中、建四大国有商业银行表示，将加大对保障性住房建设的信贷支持。但是，由于保障房贷款资金规模比较大，对银行资产负债表的影响是银行不能不考虑的因素。
一边是巨大的资金缺口，一边是5000亿元险资的跃跃欲试。
中国平安集团董事长兼首席执行官马明哲在“两会”期间表示，保障性住房建设不同于一般的商业不动产投资，具有地方政府负责、指定土地划拨、规定利润空间、承诺回购等强制性要求，对于保险资金而言，是风险可控、长期稳定、担保可靠的投资品种，符合当前保险资金资产负债配置的需要。同时，也有助于降低保险资金运用对资本市场的依赖度，有效规避市场波动给保险资金运用带来的风险。
就在此前不久，中国人寿也已经和北京、重庆签约，拟投资建设两地的保障房项目。
保监会主席吴定富在“两会”期间表示，保险资金投资保障性住房没有法律障碍，保监会已同意在上海试点保险资金投资保障性住房。
3月9日，太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋―上海公共租赁房项目债权投资计划”就正式通过保监会备案。该计划将募集40亿元资金，主要用于上海地产（集团）有限公司在上海市区建设的约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。
但是，由于该项目具有先行先试的“特批”性质，险资具体参与保障房投资及管理的相关细则并没有出台，这让保险资金对于该领域的投资仍面临无据可依的“尴尬”。
被兼并方甲企业是一加工木材的厂家，经评估确认资产总额2000万元，负债总额3000万元。甲企业有一条生产前景较好的木材生产线，原值700万元，评估值1000万元。甲企业已严重资不抵债，无力继续经营。合并方乙企业是一地板生产加工企业。乙企业地板的生产加工主要以甲企业成品为主要原材料。并且乙企业具有购买甲企业的木材生产线的财力。甲、乙双方经协商，达成初步并购意向，并提出如下并购方案。方案一：乙方以现金1000万元直接购买甲方木材生产线，甲方宣告破产。方案二：乙方以承担全部债务方式整体并购甲方。方案三：甲方首先以木材生产线的评估值1000万元重新注册一家全资子公司（以下称丙方），丙方承担甲方债务1000万元。即丙方资产总额1000万元，负债总额1000万元，净资产为0，乙方购买丙方，甲方破产。
三方案甲方的税负分析
方案一：属资产买卖行为，应承担相关税负如下：1．营业税和增值税。按照营业税和增值税有关政策规定，销售不动产要缴纳5％的营业税。销售木材生产线属销售不动产，应缴纳1000万元×5％＝50万元营业税。转让固定资产如果同时符合以下条件不缴纳增值税。第一，转让前甲方将其作为固定资产管理；第二，转让前甲方确已用过；第三，转让固定资产不发生增值。如果不同时满足上述条件，要按6％缴纳增值税（工业企业）。
在本例中，木材生产线由原值700万元增值到1000万元。因此，要按6％缴纳增值税：1000万元×6％＝60万元。2．企业所得税。按照企业所得税有关政策规定：企业销售非货币性资产，要确认资产转让所得，依法缴纳企业所得税。生产线原值为700万元，评估值为1000万元，并且售价等于评估值。因此，要按照差额300万元缴纳企业所得税，税额为300万元×33％＝99万元。因此，甲方共承担209万元税金。
方案二：属企业产权交易行为，相关税负如下：
1．营业税和增值税。按现行税法规定，企业产权交易行为不缴纳营业税及增值税。
2．企业所得税。按现行有关政策规定，在被兼并企业资产与负债基本相等，即净资产几乎为0的情况下，合并企业以承担被兼并企业全部债务的方式实现吸收合并，不视为被兼并企业按公允价值转让、处置全部资产，不计算资产转让所得。甲企业资产总额2000万元，负债总额3000万元，已严重资不抵债，根据上述规定，在企业合并时，被兼并企业不视为按公允价值转让、处置全部资产，不缴纳企业所得税。
方案三：属企业产权交易行为，相关税负如下：甲方先将木材生产线重新包装成一个全资子公司，即从甲公司先分立出一个丙公司，然后再实现乙公司对丙公司的并购，即将资产买卖行为转变成企业产权交易行为。
1．营业税和增值税。同方案二，企业产权交易行为不缴纳营业税和增值税。
2．企业所得税。可从如下两个步骤分析。第一步：从甲企业分立出丙企业。按照企业分立的有关税收政策规定，被分立企业应视为按公允价值转让其被分离出去的部分或全部资产，计算被分立资产的财产转让所得，依法缴纳企业所得税。分立企业接受被分立企业的资产，在计税时可按评估确认的价值确定成本。甲企业分立出丙企业后，甲企业应按公允价值1000万元确认生产线的财产转让所得300万元，依法缴纳所得税99万元。另外，丙企业生产线的计税成本可按1000万元确定。第二步：丙企业被甲企业合并。根据企业合并有关政策规定，被合并企业应视为按公允价值转让、处置全部资产，计算资产转让所得，依法缴纳企业所得税。由于丙企业生产线的资产评估价为1000万元，计税成本也为1000万元，因此，转让所得为0，不缴纳企业所得税。
从被兼并方甲企业所承担的税负角度考虑，方案二税负最轻，为零；其次是方案三为99万元，再次是方案一，为209万元。合并方（乙方）经济负担能力的分析与选择
1．方案一：虽然甲方只需出资购买乙方生产线，而不必购买其他没有利用价值的资产，而且又不用承担甲企业巨额的债务，但是，乙企业要支付高额的现金（1000万元），对乙企业来说，经济压力异常巨大。
2．方案二：乙企业需要全部购买甲企业资产，对于乙企业来说，没有必要；同时乙企业还需要承担大量不必要的债务，因此，在经济上是不可行的。
关键词：固定资产 改制企业 管理
固定资产在改制企业中占较大比重，特别是以土地出让金形式取得所有权的不动产，更有着一定的特殊性。但是沿用国有企业集团的固定资产管理模式，从购置到处置环节都会不同程度地存在问题。为此，企业要通过引进切实的固定资产管理机制，了解新增及现有全部资产状况，避免重复购买和浪费；对闲置资产和使用效率低的资产进行处置，整合内部资源，提高资金利用效率，增强企业竞争力。同时保证企业财产的完整、安全，防止管理漏洞造成的固定资产流失。
一、改制企业固定资产管理存在的不足
国有企业的改制是企业的阵痛，也是职工的阵痛。在资产上交接不清，甚至没有交接都直接影响着改制后的管理，造成目前在管理过程中出现的一系列问题。
（一）制度不完整、不细化
改制企业的固定资产管理制度多年未变，实际工作中照搬照套改制前制度，不与时俱进。
1.固定资产标准不统一。按照准则规定，固定资产是单位价值2000元以上、使用期限一年以上的有形资产。在实际工作中，会计人员将一些价值较低的资产，如打印机、活动硬盘及办公桌椅等的购置金额直接从当期费用列支，这样的确带来核算上的便利，也可一次性税前列支，但在资产的管理上会出现问题。首先，对这类资产是否盘点存在两难。若进行盘点会导致账实不符；若不盘点，长期数量的累积会在总金额上构成资产流失。其次，这些账外资产显然处于失控状态。因为责任人或管理部门的缺失，极易造成公物私存、重复购买，甚至据为己有也无人过问。后果自然是企业资产流失，支出增加。虽不是大额支出，但蝼蚁虽小可决堤。
2.盘点制度执行有瑕疵。固定资产管理制度上对盘点有明确要求，但实际工作中往往无法保证对固定资产的定期核查，企业资产的管理档案过于依赖财务部门。集团公司拥有大量资产分布在分公司、子公司，盘点时间的不统一也会造成企业资产不实。改制前是国有企业，母公司实为管理单位，虽各为法人，但实行的是统一管理。主管单位将资产在各公司、各部门之间调拨较随意，特别是汽车、电脑这些移动性强的资产，有时领导一句话就变了主人，没有使用“固定资产调拨单”的正规手续。比如母公司搬家时，拆下的空调、旧的电脑甚至办公桌椅在没有办理任何手续的情况下直接拿去下属公司使用，母公司方提足折旧不清理，下属公司方嗟来之物不入账；改制后的员工虽改变了身份，但作事的风格延续了下来，加上离开的员工根本不进行交接，如果母、子公司的盘点时间上也不统一，必然造成一方盘盈、一方盘亏。那么出现有账无物、有物无账的现象也就不足为奇了。
3.责任、分工不明确。改制前使用的是手工记账，财务部门根据领导签批的报销单内容建立固定资产明细账及留存卡片（单张），这些资料自始至终在财务部门保管。财务部门既是资产的核算部门，也是资产的管理部门。资产的使用部门或使用人对资产的情况及责任一无所知。改制后集团公司上了NC系统，录入原始数据建账的工作量相当大。加之财务人员对系统的不熟悉，所以在建立固定资产电子卡片时，已经提足折旧的固定资产就没有再建立卡片。系统按录入卡片进行折旧计提虽没有问题，但到年终结账时，固定资产模块总账、明细账不符不能过账，而已经提足折旧的固定资产大部分在改制时由使用部门或行政管理部门做了处理，只是财务上没有消账。因为资产的管理部门、核算部门、使用部门分工不明，处理资产问题时衔接就不到位，时隔数年后信息不全根本无法做NC初期的卡片录入工作。为了账账相符，会计人员只能做打包处理，将提足折旧的固定资产按总金额录入一张卡片。一卡多物，带来处置时不能对号入座消账，还要进行资产拆分的二次工作。
4.预算制度缺乏刚性，考核不严，导致流于形式。重要购买只要有签批立即办理、重大购买没有董事会授权或集体决策，不考虑预算有无或金额大小。小到一台电脑大到不动产，往往因为是总经理的需要或董事长的意见而进行预算外购买，以年底作特别事项说明或调整年度预算来动摇预算的刚性。企业不是用预算来控制成本，而是用调整预算来向成本妥协，导致员工对预算的执行力产生怀疑，做预算时马虎应付，执行进程中不以为然。年终对部门和个人的绩效考核也仅限于是否完成收益指标和有无工作差错，预算内执行不列入考核范畴，考核缺乏全面性。另外，预算外购买特别是领导层的预算外购买，影响到公平、公正原则，动摇员工对企业制度严肃性的信心。
（二）固定资产核算对新准则采取回避态度
改制企业净资产中有实际意义的就是固定资产，因为投资类基本上是损失无收益，否则也不会进行改制。固定资产中不动产又占相当大比例，基本是体制内划拨性资产，改制后以土地出让金形式取得。随着近年房地产业的高速发展，历史成本计价原则已经大大低估了企业的资产价值，甚至有二十多年前的房产已提足折旧只剩残值，事实是身处闹市区而不断升值，账面价值不能反映资产的实际价值，这应该也是“账实不符”。还会将资产报酬率虚高或资产负债率虚低的错误信号传递给投资者，误导投资者做出错误决策。对于闲置房产用来出租的部分，集团公司有的企业转入了投资性房地产，以公允价值计价，但仍提折旧；有的企业仍然沿续固定资产核算，没有转入投资性房地产。且不讨论由此带来集团公司报表的统一性问题，这样的处理也不符合准则要求。
（三）资产报酬率过低，不利于企业的长远发展
国有企业因为发展遇到障碍才会改制，但优势是拥有大量的优良资产。企业改制后如果不能善用资产，又没有先进的技术，那么改掉的只是职工。相对于庞大的资产，租金这单一来源显然不能满足企业对发展的要求。用租金收入来养活为数不多的职工暂时来看是可行的，但没有盈利能力对企业则是致命的，资产利用率低下是其中主要因素。没有发挥财务杠杆效应，导致企业资本结构不合理，资产报酬率过低，阻碍企业的进一步发展。
（四）内部审计程序过于简单
企业内审部门每年会选择几个不同的专题进行审计，对固定资产的审计是其中之一，且在时间上是不确定的，内审部门的专项审计不能保证定期进行；内审过程与盘点类似，受人手限制，对添置较大规模的固定资产，忽略检查可行性研究报告及是否经过适当授权审批，没有突出内部审计的再控制作用；对管理漏洞的整改措施忽略跟踪，提出问题而不解决问题，某种意义上是审计程序的不完整。
二、加强改制企业固定资产管理的对策
（一）细化固定资产管理制度
企业应参考准则，以本企业固定资产构成来具体制定入账标准。企业规模小，固定资产不多，标准可以制定地宽泛一些；大型企业、集团公司的固定资产价值高、类目多，可从标准上加以制约。随着科技的发展，电子办公类产品价格趋低，但从使用价值上做为固定资产管理更为合适。特别是数量大的批类购买，总价较高，更应慎重对待。对价值低但数量较多的办公设备、设施，虽未纳入固定资产管理，也应设置低值易耗品备查薄进行账外管理。
（二）集团公司建立统一的定期盘点制度
集团公司提倡母子公司调剂使用资产，合理配置节约成本，这使定期盘点工作显得尤其重要。在盘点上不仅要横向定期，还要纵向定期，时点的统一是保证账实相符的基础。母、子公司及各部门之间调剂使用固定资产，必须填写“固定资产调拨单”，调入、调出单位均经签字确认、主管领导签字批准，并交由财务部门调整有关固定资产明细账，固定资产管理部门同时更换粘贴卡片，卡片上明确使用人、责任人，做到账、卡、物一致。对盘盈、盘亏及损坏的资产应填报《固定资产盘盈盘亏表》、《固定资产报损表》，详细注明原因。母、子公司财务人员会同有关人员查明原因，排除非责任因素后对有关当事人进行处罚。对盘盈要及时登记固定资产管理档案，同时由申请人填制《固定资产盘盈盘亏表》经部门领导、财务部门、主管领导签批后执行账务处理。
（三）明确责任、分工
固定资产的购置、使用、变动、处置或报废，涉及到核算部门、管理部门、使用部门及每一个职工。资产使用部门要完整、规范地建立固定资产管理档案，保证档案与实物之间完全相符，如不相符要及时查明原因，分清责任，提请处理。财务部门作为核算部门建立固定资产明细账同时与管理部门档案相符，并共同对卡片的制定和准确性负责。严格来说卡片应一式四份，管理部门、核算部门、使用部门各执一份，另一份随资产粘贴，并保证在固定资产要素变更时随时更换。固定资产发生毁损或需要报废时，使用部门要立即向资产的管理部门报告，管理部门会同有关责任人查明原因，追究责任。经鉴定后报财务部门，同时办理报批手续，经批准后及时消账，保证账、卡、物相符。闲置资产进行封存管理，仍列为盘点对象，避免资产流失。
（四）建立严格的预算管理制度，坚持公平、公正、公开原则
将固定资产管理与预算管理相结合。固定资产的使用部门在每年年末编制固定资产预算方案，由部门领导审核后报固定资产管理部门，统一编制固定资产预算。在编制预算时与人事部门沟通，考虑新进人员、升职人员的固定资产配置。大型购置须经可行性研究分析并形成书面报告，经集体决策后方可编入下一年预算。各相关部门应严格执行经董事会批准的年度预算，没有特别情况，一律不得超预算执行。如确因生产经营所需进行预算外固定资产支出应另做预算外申请，经部门领导、财务部门及总经理签批后方可执行。数额大的还需经可行性论证、集体决策，领导层不设例外。固定资产购入后应对其使用情况及产生效益进行跟踪，评价是否存在使用效能低下、资源浪费现象，并以此作为考评内容之一，结合预算的刚性执行情况和差异执行情况对部门和个人进行考核，增强预算执行效果，同时及时发现和解决预算执行过程中的潜在问题。
（五）会计核算应以新准则为准绳，同时兼顾本企业实际状况
对于出租性房产，根据谨慎性原则，应按准则要求转入投资性房地产核算，采用历史成本计价为宜，但要在会计报表附注中披露拥有资产的公允价值。这样既能坚持一贯性原则和可比性原则，还保留了一块税前抵扣，有利于保护投资者利益；如果没有特殊需要，不赞成转入投资性房地产后采用公允价值计价，首先因为公允价值是动态的，我国目前房地产市场还缺乏必要的技术手段来获得准确的公允价值，会计报表的波动性也是影响投资者信心的不利因素；其次公允价值的取得需要付出相应的成本增加财务压力；再有失去了合理避税的机会。
（六）盘活资产存量，提高资产利用率
通过投资增量，有效地盘活和利用现有资产，提高资产使用效率与效益，使现有资产发挥它的战略价值。1、盘活资产存量，使闲置资产充分发挥作用；2、提高资产使用效率，使效率低的资产提高利用率；3、重组或重配存量资产，使低增值率向高增值率转移。具体上企业可以利用对不断升值的不动产再评估，获得银行支持合理负债，保持良好的财务结构，提高负债所增资产的效益；也可以利用多种折旧方法提高资金运营效果，对更新换代快的电子产品或生产设备采用加速折旧方式，提前资产费用化，达到抵税效应，提高利润。
（七）完善内审程序，拓宽内审范围
固定资产内部专项审计的安排应按时间、有计划地进行，以保证监督的有效性。对增加的重大购买，应当检查是否有完善的审批程序和相应手续及是否有完整的可行性研究报告。对整改措施要求到位，跟踪处理结果，整改不合格追究责任，与绩效挂钩，必要时写进内审报告。领导层应重视内审队伍建设，保证足够、专业、有序。当然，从节约成本的角度考虑，在人手不够的情况下可以安排财务人员或其他管理人员协助，而不是简化程序、漏项少项。相反，随着管理的深化，内审人员应提高专业素养，拓宽范围，由单纯的管理审计进步到经营审计，提供“增值”服务，帮助公司改善管理方法，优化资源配置，提高资产利用率。
综上所述，固定资产是企业利润的主要来源之一，管好、用好方能给企业一个发展的未来。
参考文献：
[1]财政部.企业会计准则[M].2006，2
商业地产开发运营现状及资金障碍分析
住宅地产和商业地产在开发运营上存在着本质差异，住宅开发的核心是获得廉价土地和健康的现金流，一个项目完整的操作周期是2~3年，售后交给物业管理公司，不存在后续经营发展问题。而商业地产的本质是商业，地产只是实现商业价值的载体，一个商业项目的操作周期要5~8年（含建设和运营）。目前国内很多地产商均以开发住宅地产的思路和手法对商业地产实施运营开发，在项目未建成之前就将集中型商业散售。散售后，小业主往往基于自身利益的考虑，以租金价值为取向而忽视业态之间的促进发展，极易造成邻里业态的冲突，如火锅店旁边是高档时装、化妆品店比邻宠物店等尴尬情况。[18]而散售的商业街由于缺乏统一管理运营导致个体经营性的短视，致使开张时红火，两年后成为“死街”。对于商业地产来说，持有并运营零售型商业部分更便于统筹协调、合理定位、商业安排；反之，商业地产的核心竞争力就无法完全体现，而长期持有商业资产及运营导致的大量资金缺口往往是目前许多商业地产商必须面对的严酷现实。
（一）资金流动性不强
目前国内商业地产的主要运作模式是以重资产为主的香港模式和以售养租为主的万达模式。以香港模式运营的商业地产企业通过获取一、二线城市传统商业核心区域的土地或旧商业，通过移植现代、时尚的香港商业物业理念，实现与周边商业的差异化竞争，多以城市综合体或单体零售商业为主，商业部分完全自持，由开发商打造的香港专业商业管理团队进行零售物业的运营管理。初期投资回报较低，2~3年后物业进入成熟运营期后实现了高于同行或周边区域的租金水平和分成收益，以较高的租金贴现低成本的土地，快速收回成本实现盈利。该模式虽从长期看可为企业带来经营和资产增值双重收益，但对开发商的资金实力要求很高，要求能够承受较高的一次性资本投入和前期的商业培育再投资。万达模式运营的商业地产企业基于低地价、政府扶持、核心区位、订单式招商等成体系的产业链整合优势，通过综合体项目中公寓、写字楼、住宅的销售回报补贴大型商业的投资和运营的亏损，不可售持有型物业在整个项目中一般不超过30%，以销售型物业产生的现金流收回项目的整体投资，以接近“零成本”的价值持有集中商业或酒店，等待时机将持有型资产上市实现证券化，投资人获利退出。为满足持有资产进入证券化平台的要求，万达商业项目的租金绝对值较低，且租金回报相对于高售价处于很低的水平，在牺牲一定收益的条件下实现了较稳定的现金流运营。以售养租模式虽然在一定程度上解决了商业地产运营的大量资本沉积问题，但低租金模式不利于商业的培育，使物业价值提升不快，背离了商业运营的基本原理。通过比较，我们可以看到，不论是重资产持有模式还是以售养租模式都无法从根本上解决商业地产运营中资金流动性不强的问题。
（二）融资渠道不畅
鉴于商业地产的经营属性，不但在开发阶段需要大量的资金投入，在竣工开业后仍然需要在1~3年的培育期继续投资，通过进入品牌的调整、商业性宣传活动、价值客户的固化等措施，促进租金、分成收益、资产三项指标稳定提升。即便如此，如果仅仅依靠租金净收益偿还已有投资，保守计算需要8~20年，近期投资开发建设的商业物业由于土地价格的增加，投资回收期还会相应延长。国内商业地产商往往通过银行、信托公司、保险机构、外资等进行融资，以融资资金投资住宅等其他高回报的产品，补贴商业运营的亏损，但目前也出现了融资渠道不畅的问题。首先，银行配合国家房地产调控政策收紧了贷款规模。依据国家对住宅地产市场投机行为调控整顿的要求，自2009年开始各家商业银行收紧了对整个地产行业的贷款规模。如调高首付款支付比例、上调房屋贷款利率、实际利率执行基准利率上浮等。2012年在稳健货币政策的指导下，各商业性银行的贷款额度还会降低，同时会加大对保障性住房和中小型生产企业的倾斜扶持，商业性房地产开发商通过银行融资投向住宅，通过住宅销售补贴商业运营亏损的做法无法实施。第二，信托因净资本核算指标和房地产产品监管而主动压缩业务。2011年5月各商业银行的总行根据银监会要求，全面叫停银（行）信（托）合作，房地产信托的发行从“事后报备”变更为“事前审批，一事一议”。而2011年2月12日银监会下发的《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》（银监发【2011】11号）则对信托公司的净资本、风险资本计算标准和监管指标做出了明确规定，并严格要求2011年底进入“结算期”。由于房地产融资类信托产品对净资本金要求数额明显高于其他工业、服务业信托产品，直接导致信托公司2012年主动压缩房地产信托业务。第三，保险资金因投资能力、比例限制和缺乏专业管理团队而很少涉足商业地产。2010年9月保监会印发了《保险资金投资不动产暂行办法》（保监发【2010】80号），保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品，可以采用债权、股权或者物权方式投资不动产，但仅限于商业不动产、办公不动产、保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产，但并不是所有的保险企业都有参与的资格。根据《办法》规定，投资不动产的保险公司上一会计年度末偿付能力充足率需不低于150%且投资上季度末偿付能力充足率不低于150%；上一会计年度盈利、净资产不低于1亿元人民币；具有与所投资不动产及不动产相关金融产品匹配的资金，且来源充足稳定。目前符合条件的也只有人保、平安、太平洋、泰康等少数几家大型公司。《办法》对投资比例也有谨慎的规定，即投资不动产的账面余额不得高于本公司上季度末总资产的10%，投资不动产相关金融产品的账面余额不得高于本公司上季度末总资产的3%；投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额，合计不得高于本公司上季度末总资产的10％。由于投资比例的限制，缺乏案例、实际操作细则，没有专业的商业运营团队支持，大型保险公司对于投资商业地产抱谨慎态度，仅基于自用考虑，在一线城市收购了一些已经建成的、核心区域的写字楼。第四，外资因政府审批及结汇障碍进入困难。现行法律法规明确限制外资以债权投资房地产，以股权方式投资房地产企业需要商务部、外汇管理局、国家工商总局联合审批。鉴于对自身投资安全性的考虑，外商资金往往选择在国内开发商获得土地并追加了部分建设投资后，以股权并购或增资的方式进入项目，此行为需要上述三部局联合审批方能实施。外资股权若要实现股东分红，换汇后汇出境外，也需要相同的审批程序和时间。外资仅在股权投资和退出两个环节就要耗费1~2年的时间，本来离岸的低成本资金由于“空转1~2年”，变成了与国内“热钱”成本相当的资金，丧失了经济优势。如果再综合政治意识形态对投资风险的放大效应，境外资金的成本已经明显高于国内的资金。在商业地产的发展机遇期，如何妥善解决资金流动性不强与融资渠道不畅的突出问题，充分挖掘商业地产开发运营链条中各个环节的融资价值，释放参与建设企业和政府的吸金性，实现各种权益的经济最大化，提高外部投资人的注资兴趣点，促使持有型资产变现流动，将是新时期商业地产发展必须考虑与解决的重要问题。以下笔者根据全价值链理论与国内外商业地产经营的成功模式，提出全价值链商业地产模式并进行分段解析。
商业地产全价值链股权投资模式及其创新点
价值链理论是由迈克尔•波特（MichaelE.Porte）r提出的。在同行业竞争者、供应商的议价能力、购买者的议价能力、潜在进入者威胁与替代品威胁五种竞争力构成的“五力模型”中，只有灵活运用成本优势战略、差异化战略、缝隙市场战略等才能在激烈的商业竞争之中胜出。公司应该视具体情况和自身特点来选择战略方针，同时要考虑连接产品或者供给的系列渠道。波特首次将这种渠道称为价值链，并在每一条价值链上区分出内部后勤、生产或供给、外部物流及配送、市场营销及售后服务等五种主要的活动，而每一项活动都伴随着各自的派生活动，每一家公司的价值链相应地融入一个更为广阔的价值体系中。[19]在价值链理论的基础上，针对我国商业地产面临的背景情况与自身特点，对商业地产运营中的土地供应方（政府）、生产或供给方（建设总包方）、市场营销（基金管理公司）、售后服务（商业运营团队）等链条环节的价值进行深度挖掘，并对这些环节融入更为广阔的价值体系中的关系进行系统梳理，试图运用金融手段实现商业地产运营的全价值链体现。股权投资是指企业或个人购买的其他企业（准备上市、未上市公司）的股票或以货币资金、无形资产和其他实物资产直接投资于其他单位，通过投资取得被投资单位的股份，目的是为了获得较大的经济利益，这种经济利益可以通过分得利润或股利获取，也可以通过其他方式取得。目前学者们研究的股权投资形式主要有三种：一是商业资产信托，二是私募股权基金，三是类REITs资本化平台（详见表2）。本文根据目前国内研究的主要股权投资形式中投资人权利义务、投资人关系、资金特点及发展现状，结合商业地产价值链上政府、开发商、建设总包方、商业运营团队与潜在商业购买人的价值取向，将股权投资的几种形式与债权投资形式结合起来，设计了商业地产全价值链股权投资模式。主要由四种不同的股权投资方案组成，一是政府为主导的私募产业基金；二是以建设总包方为主导的建设开发集合计划（权益与现金集合信托计划，以收益权为劣后级、社会资金为优先级的集合信托计划）；三是由商业资产潜在购买者参与组成金融衍生方案；四是商业地产运作成熟后通过REITs平台上市的公募基金方案，这四种新方案加上原有的传统商业银行融资模式构成了系统的、多元性的并具有延展性的商业地产产业融资模式（详见图2）。
商业地产全价值链股权投资模式的创新之处有以下几点：创新之一：公私搭募。按照不同商业阶段回报率的不同匹配相适应的资金，在建设或并购期借助持有商业的品牌价值和对未来居住价值的提升，提高公寓、写字楼、配套住宅的销售价格，以较高的回报率平衡前期进入项目的社会性资金的高风险。商业进入成熟期后，每年实现了持续稳定的租金收入，风险大幅降低，适合进入公众融资平台，成为非专业性公众投资人的可选投资产品。尊重并量化投资风险，合理搭配公众和私人性资金。创新之二：资金个性配置。针对项目的不同业态（如零售商业、公寓、写字楼等），面向未来可能持有或熟悉该业态运作的机构投资人募集资金，既符合国家对于“面对特定的、有风险识别能力的投资人进行募资”的客观要求，又能降低未来阶段性投资到期退出的兑付风险。创新之三：私募平台，政府调控。政府投资的国有“沉没资产”———核心区的国有商业用地或资产进入基金，吸引国有和社会投资人投资，选择专业建设和运营团队负责中期的建设和后续运营，政府以土地或资产供应为手段，以区域或行业的视角对商业性基础建设投资和运营进行调控，达到合理刺激居民消费，扩大内需的目的。创新之四：以利贴息。在项目的开发期，以项目工程款收益权为建设总包单位融资，并将建设总包单位获得的“额外浮动利润”以转移支付的方式支付给信托投资人，既帮助建设总包单位开拓了潜在的市场，又弥补了企业融资难的客观问题。创新之五：商业物业定制。提前锁定潜在的长租期大面积租户、未来资产持有人，为其定制商业物业，并将未来资产持有人引入私募平台，约定持有人按工程进度支付购房款；请长租期大面积租户配合开发商申请银行开发贷款并约定进入运营期后，开发贷款转为经营性贷款。充分利用定制模式，减轻开发期的资金压力。创新之六：物业租金提前分红。未来商业租户和潜在的持有人可选择在预售前以资金投资私募平台，不但可以全程监控目标物业的建设质量和进度，也可以作为投资人获得基金或信托的分红，其实质就是通过投资的前置，提前获得了标的物业的租金分红。
全价值链商业地产运营链条分析
房地产开发工作以项目为单位实施，最显著的特性是唯一性、可借鉴但不可全盘复制性。从可行性研究到设计任务书下达这一阶段（业内统称为前期）的工作直接决定了项目的成败，商业运营团队的主要任务除对项目进行市场调研、客群分析、未来租金分析外，还应依据项目的控规要求对各个业态的比例进行调整———原则是未来使用功能优先，内部布局和功能优化为主，外立面装饰变化为辅。融资团队的主要任务是基于各业态的未来销售、持有意向，按全寿命原则组合各方面的资金，实现投资方利益最大化。现在规划的城市未来综合商业体的主要业态以零售商业、公寓、写字楼、酒店为主，该平台的利益方有政府、建设总包、潜在的租户、可能的业主、某个业态整体购买人等，各参与方的诉求不同，给项目带来的潜在价值不同，成功的基金方案应该在最大程度上优化、整合各方诉求，为项目创造最有可能的开发运营环境。
（一）通过商业产业开发私募基金实现政府公信力的商业价值
政府在出让土地获得利益的同时，维护社会稳定、解决就业、创造持续税收等方面的诉求也在加强。为了便于统筹管理与整体经营，我们应该充分发掘政府公信力价值。全国性的开发商可以考虑与省或直辖市一级的政府设立商业产业开发私募基金，即在地方政府融资平台外，依托政府公信力重点整合和改造省属（直辖市属）范围内的原轻工业、供销社、物资局的商业资产、土地，形成具有投资价值的商业资产包，地方政府出地、专业商业开发运营商出钱并负责运营。当地政府的投资公司和开发商出种子资金，注册实体作为基金的GP③和次级LP④，吸收当地大型企业、社保和养老基金、社会资金作为基金的优先级LP⑤，共同发起商业产业基金，专注于商业资产包的开发、运营。这种模式可以充分利用政府信用和建设管理团队的专业性吸收社会资金，由开发运营商掌握项目的管理权，政府以土地出资作为GP和次级LP，不但可以全程监督项目的开发和运营，预防经营风险，指导微观实体运营支持政府的宏观政策，还可以获取常规收益（次级LP）和额外的超额收益（GP）。此外，政府对持有型商业物业在开业之初的地方性税收的减免、城市配套基础设施费用的减免、政府同意商业内部的功能布局优于外立面的形象工程、协调消防和人防部门接受在法规内的创新性设计等宏观政策性的支持，会对项目的成本、工期、销售价格、后期使用成本等产生良性的影响。
（二）通过以利贴息的信托计划实现建设总包方的融资价值
由于建设总包方一般是轻资产运营企业，在已有的债权融资模式中因缺乏抵押物而往往被忽略了融资价值。商业地产全价值链股权投资模式中，建设总包方以工程应收账款权益委托发行信托计划，由建设方的母公司做增信担保⑥，投标时按全额取费⑦，引入信托计划以股权形式投资来减轻开发商的资金压力。因开发商获得总包方的信托融资，原本给开发商让利优惠⑧的6%~8%有可能作为利息转移支付给信托计划，开发商对此信托计划承担连带责任，并承担部分利息费用，当后期财务成本较低的银行贷款或销售收入足以支付信托本金和收益时，信托投资最先退出。如果建设总包方的母公司或关联单位出于自用、改善资产结构或投资获利的目的，有意整栋购买写字楼、公寓或商业，可以将其在基金的投资与目标物业锁定，在托管银行设立专户，建设总包单位对基金的投资专门用于支付目标物业的工程款。该融资方案的核心是将第三方在项目中的权益证券化并投资于项目的开发过程中，首先，使建设单位因具有强有力的资金支持与其他同行相比更具竞争力而获得项目，原来的工程垫资成为股东出资通过股权方式进入项目公司，可按出资比例获得项目支付的分红。第二，建设总包方初期借用较银行利息高的信托融资，一旦低成本的银行贷款进入，即刻替换信托资金，通过提升高成本资金的流动性变相降低资金使用成本。第三，工程款利润取费中原本让利给开发商的6~8个百分点作为部分利息贴现给信托计划，剩余部分利息约为7~9个百分点，⑨等同于建设单位向银行贷款的利息，不会额外增加建设单位的财务成本。第四，将建设总包的潜在购买价值在销售环节体现，以量身定制的模式降低了销售压力、舒缓了募资压力，同时也开拓了一条持有型物业的退出渠道。
（三）通过不同金融产品资金链实现商业资产购买客户的投资价值
商业地产全价值链股权投资模式还可以使商业资产的购买客户包括整体购买客户与小业主通过参与资金链中不同金融产品的投资，实现他们的投资价值。这些客户可以次级LP的身份参与初期的政府产业基金，以优先级LP身份参与总包方发起的信托计划，也可以公众投资人的身份参与类REITs平台融资。基金作为项目公司的股东，可以在注资前与原股东签订对赌合约，基金对部分物业享有优先购买权、优先租赁权，一旦触发行权条件（例如基金退出、获得预售许可），基金的投资人作为物业的潜在购买者和租赁人与物业资产的持有人项目公司可以直接签订房屋买卖或长期租约。一般大面积需求的租赁客户相对于小面积租赁客户而言是处于优势地位的，如果基金或商业管理公司作为若干小面积租赁客户的代表，在项目建设之初，就以专业化的知识和经验筹划未来的运营，并统一协调业主和租户在租期、租金涨幅、业主更替、使用功能等方面的利益，无疑为后期商业租金的增加、商业物业价值的增加奠定了良好的基础，实现了业主、租户双赢的良好局面。这种模式对潜在的商业购买客户、小业主的吸引力有三点：一是提前锁定了目标物业。将销售或租赁工作延伸至项目初期，以认购基金份额的形式提前锁定物业的潜在购买者和租赁人。二是房屋购置首期款支付周期的延长降低了小业主的经济压力。三是以基金分红的形式提前获得了资产投资的“租金”收益。
（四）通过类REITs平台实现商业产业基金原始股东的财富价值
将产生稳定租金收入的成熟商业资产进入类REITs平台，通过资产证券化的方式向不特定的公众募集资金。通过类REITs平台融资，借助资本市场的“市盈率”杠杆对商业资产的租金进行放大，实现了投资商业产业基金原始股东财富价值的增加；资产进入平台后通过专业团队的运营，以定期派发红利的形式为公众提供稳定的收益。
结论
综上所述，成功开发运营商业地产的核心是“优秀的商业策划、招商、运营管理团队”和“基于商业物业全寿命的证券化资本运作”，这两个核心的本质是对地产行业“人”和“财”价值的深度挖掘，进而通过地产即“物”这个载体实现“人”与“财”被挖掘价值的经济体现，笔者将这种基于深度挖掘地产开发要素的模式定义为“全价值链商业地产模式”。
其核心是以股权投资模式、按商业物业不同开发运营阶段组合不同类型的资金，通过资金放大“人、财、物”在开发链条中的附加价值，确保持有型商业物业运营和处置价值的最大化。全价值链商业地产模式的核心是以轻资产运营方式将运营与重资产剥离，以费用收费模式替代资产收益。具体操作方式是运用私募股权投资（PE）、信托计划与公募基金（REITs）相组合的金融手段在不同阶段为商业地产项目开发、收购和持有经营提供强大的资金支持。通过私募基金投资开发型物业，并对商业物业进行先行收购和管理，充当预上市资产的孵化器，待成熟后出售给上市基金。资产管理公司即房地产基金管理者，对私募和公募基金的参股或控股使得其在整个资本运作过程中有足够的控制力。在操作的全过程中遵循资产类型与投资人相匹配的原则，实行物业细分，即按照不同标准进行物业分类，并为每种细分的资产匹配相应的PE或REITs。在商业物业可行性研究分析的初期，开发商就需要将政府（土地供应平台）、建设总包单位（建设平台）、租户和购买人（商业运营平台）、基金及基金管理公司（融资平台）等资源进行深度价值挖掘，目的是募集资金开发建设、提前铺路锁定销售对象、拓展退出渠道。全价值链商业地产模式的精髓是对产业链参与单位的资源整合，建立动态的、多赢的、风险互担的利益价值共同体。目前国内大型的、持有型商业资产一般交易周期普遍较长、交易价格不高，造成这种客观现实的主要原因是购买人对物业未来价值的测算差异、缺乏专业的商业运营团队来支持购买决心、短期内无法了解现有租户对物业持续租赁的忠诚度等。
【关键词】土地资产； 管理； 无形资产； 核算
建国以来，我国一直实行土地的社会主义公有制。在计划经济时期，土地如同其他生产要素一样，其配置和使用直接通过行政划拨。土地价值也不作评估，更不允许土地以任何形式进行交易。因此，企业所占用的土地仅仅是作为生产经营场所来参与生产经营过程，而不是企业的法定资产，并不计入企业的生产经营成本。与我国当时计划经济体制下外延式扩大再生产的方式是相适应的。在当时的条件下，通过国家对土地的无偿配置，使我国国有企业得以在短时间内建立并发展壮大，为我国的社会主义工业化建设发挥了重大作用。
而在西方资本主义国家，土地的财产权利属性在制度上得以确立，土地被视为商品，被视为生产资料。因而，土地是企业最主要的不动产，也是企业资产管理的重点。早在1981年，美国的哈佛不动产公司就对《财富》排名工业500强和服务业500强公司的不动产管理状况进行了调查研究，发现土地是其最主要的不动产，并提出了具体的管理意见。随着经济全球化进程的加快，以及我国社会经济的发展，土地资源和土地资产的属性逐渐为人们所认识，企业土地资产化管理的理论基础日益成熟。1999年开始实施的《中华人民共和国土地管理法》明确了我国的土地有偿使用制度。土地作为资产，其价值已然被人们所认识和重视，对土地资产管理的研究也引起了人们的普遍关注。因而，从微观层面上探讨具有可操作性的土地资产管理问题已成为当前的一项重要任务。
一、当前我国企业土地资产管理中存在的主要问题
人类的生存和发展离不开土地，土地是一个国家的重要财富，也是企业资产的重要组成部分。根据国土资源部的信息及有关资料，我国国有企业所占用的土地资产总价值高达30 000亿元。如果这些土地资产的价值完全显化，企业的土地资产价值将占到企业总资产的50% 左右。因此，土地资产已成为企业投资者和经营管理者必须重视的内容。但是，大量土地，尤其是计划经济体制下划拨给企业的土地并没有纳入企业经济核算的范围；不同类型的企业对土地资产的重视程度也各不相同，土地资产管理存在的问题非常突出。
（一）企业土地产权关系不明确
这是造成企业土地资产管理不完善的主要原因。在计划经济体制下，企业是基本生产单位，而在市场经济中却转变为独立的经济实体和法人，其法人财产权在相关法规中有明确的规定。然而，由国家通过行政手段划拨给企业使用的大量土地目前仍处于无偿使用状态。企业既不将土地纳入核算范围，也不必为此支付费用。同时，企业也仅能按现状占有、使用，并获取一定收益权，但没有处置权，企业不得转让、出租或抵押国家划拨的土地。这样，一方面，虽然法律明确了国家对土地的所有权，但实际上国家并没有因拥有这项财产而获得合理收益；另一方面，企业没拥有土地的处置权，即便是闲置的土地也无权将其出让。因此企业所占有的土地的各项权能并不能充分发挥，造成资源的浪费，形成企业的无效资产。
（二）企业的土地资产价值得不到显化，造成企业资产信息失真
由于企业用地是政府划拨无偿获得，因而在企业财务核算上，并没有将土地计入资产。这势必导致企业资产数据不实，使国家的投资主体得不到全面体现。同时，由于土地资产价值不显化，按照目前的财务制度，企业土地资产的损耗也不计入产品的生产成本，人为造成了产业间成本核算口径的不一致。
当然，随着市场体系的完善，目前企业再欲取得土地使用权，就必须向原土地使用者或者农村集体经济组织支付相关费用，但这些费用在企业财务上是作为无形资产来处理了。土地资产基本不做反映或反映不充分，即使已作反映，也是按当时的估价入账。因此，企业财务核算中所反映的生产成本和盈利水平在一定程度上存在人为的偏差，不符合客观事实。
（三）企业土地资产利用效率低下
在我国，巨大的人口压力使18亿亩基本农田的红线已成为土地分类规划的界线，但有限的土地资源与工业和城市化迅速发展对土地的大量需求的矛盾不断尖锐。为此，提高土地利用效率已成为未来土地利用的根本出路。据统计，我国城市用地中工业用地的比例要高出发达国家一倍以上，同样规模的企业，占地面积较国外大1～2倍；现有的企业用地约有4%～5%处于闲置状态，40%左右处于低效率利用状态。这与我国企业土地资产管理混乱直接相关。许多企业占用的土地是无偿的，因此对土地的利用成本和土地的机会成本缺乏充分认识，同时也没有认识到土地资产所潜在的巨大价值，导致土地利用效率低下。
（四）土地资产收益分配不合理
当前，由于对土地资产缺乏科学的核算制度，其收益的计量依据不充分。多数企业的土地资产价值量不清，加之土地资产产权关系不明，一定时期内企业的土地总收益以及收益的分配都不明确。同时，土地税制也不尽完善，税收调控的范围和程度还远远不适应土地市场全面发育的需要。
二、科学核算土地资产，加强企业土地资产管理
随着市场体系的不断完善，土地市场也日益规范。因此，科学核算土地资产，完整反映企业所拥有的资产，对于企业投资者和生产经营者都是非常必要的。
（一）进一步明晰企业土地产权关系，为土地资产核算奠定基础
明晰企业土地产权关系是企业合理核算土地资产，建立现代企业制度的基础。将土地作为资源管理，其目的是为了实现可持续发展；而将土地作为资产来进行管理，其目的是为了实现经济效益最大化。因此，不同的产权关系可以影响对土地的管理模式。土地对于完整的产权拥有者来说，既是资源也是资产；而对于部分产权拥有者来说，土地是一种资产。
企业作为土地的使用者，并不具有完整意义上的土地产权，而是具有土地的部分权利。因此，必须明晰企业的土地产权，以明确土地的产权主体，按市场规律和现代企业经营要求，使土地资源能够得到优化配置。
为此，企业的土地资产管理首先应做好以下3方面的工作：
1.依据取得土地使用权的方式，依法界定企业所拥有的土地产
权。不论是以行政划拨方式取得的土地，还是以出让方式取得的土地，土地的最终处置权都归国家，但企业应拥有的占有、使用权和一定的收益权一定要清晰。
2.全面进行企业土地资产登记，使企业土地产权登记管理工作制度化，明确企业所占有土地的时空特征。
3.规范土地交易市场，加强企业土地产权交易管理。在土地产权交易管理中，国家要严格控制土地交易的一级市场，禁止不规范交易。对完成交易的土地资产，必须进行产权变更登记，实行跟踪管理，保证土地产权交易管理的系统性。
（二）显化企业土地资产价值，规范土地资产的财务核算
企业经营管理的目标是要企业价值最大化。实现这一目标就需要对其所拥有的资产实行科学管理和有效运营。土地是企业的一项重要资产，如果不使其价值得到显化，这本身就与其资产的属性相矛盾，对其管理自然就无法实现科学化。因此，依据科学的方法和程序评估企业的土地资产，核定和显化企业土地资产的价值量，是进行企业土地资产管理的前提。
实际上，随着公允价值的重新确立，土地资产的价值可以通过评估的方法获得。目前，比较成熟的土地估价方法主要有市场比较法、成本法、剩余法和收益法以及基准地价系数修正法等。为了保证评估价值的真实、正确和公允，在土地资产评估中要充分考虑各方面因素的限制及各种估价方法自身特点的影响，综合运用多种方法。同时，在企业土地资产评估中要注意以下3个问题：
1.加强理论研究，尽快完善企业土地资产评估的理论方法体系，建立科学可行的技术操作规范。在具体评估实践中，应充分考虑土地供需关系、预期收益、地块最佳用途等因素的影响；依据评估目的和条件，选择适当的技术途径； 坚持多种方法并用、静态估价与动态预测结合、微观条件与宏观环境相结合和市场优先等原则，多方测算，结合企业土地资产评估的特点，及时总结各种评估方法的应用条件、适用范围和局限性，保证评估结论的科学性、实用性。
2.理顺部门关系，加强土地资产评估工作的组织管理。目前，从事土地资产评估业务的机构分属于不同的行政管理部门，评估资格的确认渠道不同，评估依据的标准不一，给企业土地资产评估工作带来了一定的混乱。因此，需要建立统一的评估结果确认制度，评估机构提出的评估结论按照一定的程序进行审核认定后，才能提交委托单位，以保证评估结果的客观性和公正性。
3.正确认识各种地价表现形式的作用，提高评估结果的针对性和指导作用。在我国土地使用权的流动过程中，根据不同的目的和要求，形成了多种地价形式。不同的地价形式可以满足不同的用途。在企业土地资产评估中，应根据具体的评估目的和要求，选取不同的地价形式来表示评估结果，提高地产评估工作的实际指导作用。
在土地资产价值合理评估的基础上，应进一步规范土地资产的财务核算。当前，将土地资产视为企业的无形资产是由于企业仅在一定时期内拥有土地的部分产权，而且这项权利没有具体的实物形态。但在实际工作中，企业的土地均作为生产经营的场所，直接在其上进行生产经营或构建建筑物进行生产经营。构建建筑物所形成的固定资产则要包含土地资产价值，并在以后的生产经营中以折旧的形式进入生产成本或管理费用；其余的土地，则作为无形资产管理，其价值在规定期限内摊入管理费用。同样的土地资产，在实际中却存在不同的费用归集和摊销，势必造成费用核算的不合理。因此，对土地资产应该设置专门的账户进行专门的核算，并在报表体系中增设相关项目，或者作为报表附注，以准确反映和披露企业的土地资产，为加强管理提供及时、准确的信息，也为相关决策者提供准确、可靠的信息资料。
（三）盘活企业土地资产，提高土地资产利用效率
在市场经济条件下，企业应该将土地资产纳入整体资产管理的范畴之内。实际上，企业土地资产经营早已存在，如土地抵押贷款、土地入股、土地的租赁等，只是人们通常将之作为企业融资或投资的一种手段， 未能上升为企业资产管理的一个重要内容而加以系统化、制度化和规范化。土地资产经营就是指以土地资产为经营对象，以实现企业整体资产价值最大化为目标的企业经营活动。因此，盘活企业土地资产是土地资产经营的主要手段，是土地资产管理的重要内容。
当然，企业土地资产经营具有不同于一般资产经营的特点。企业的土地资产一般都具有明确的使用期限，通过资产经营，土地资产本身会增值；企业土地资产经营的实质是土地产权的经营，而土地产权的权能是可分的，这就使得企业土地资产的经营内容与形式可以多样化，甚至不同的经营内容可以重叠，如在同一个时间段内既将土地资产抵押，又将土地资产出租。
正是由于土地产权权能的可分性，在设计土地资产经营方案时，应尽可能细分土地产权的权能，使土地资产的每一项权能都能参与到经营之中，每一项权能都能获得经营效益。实际中，企业的土地资产经营可以采取土地资产置换、土地资产转让与租赁、企业兼并收购等不同的形式。
通过这些土地资产经营形式的灵活选用，甚至综合应用，可以将土地资产的效能得到充分体现。借助完善的土地市场，通过土地资源的优化配置，满足不同经营主体对土地资源的不同需求，同时也使企业获取相应的经济利益。
（四）合理分配土地资产收益，协调国家与企业的关系
相关法律明确规定，我国实行土地的社会主义公有制，国家依法实行国有土地有偿使用制度。因此，合理分配土地资产的收益关系到国家与企业的利益关系。国家鼓励企业盘活土地资产，提高土地资产利用效率，同时要合理地收取一定的土地使用费。为此，随着土地市场体系的完善和健全，国家将以取消行政收费、明确收取地租、完善土地税制为目标，形成一套有利于土地资产保值增值、保证国家土地收益，并维护企业收益的土地资产收益分配新格局。
1.逐步建立并完善以出租地租和批租地租为主要形式的地租收
取制度。在我国现行土地使用制度下，地租可以作为国有土地所有权实现的基本形式。针对当前名目繁多的收费，应将其统一规范为出租土地使用权的年地租和批租土地使用权的总地租两种。企业已有的存量土地资产在其使用期限内每年交纳一次租金；新增土地或改变土地使用主体的土地流转行为，以批租的形式，按规定使用年限，一次交清全部地租。
2.调整现有的土地税种和税率，建立新的土地税收体制。现行税收体系中与土地资产相关的税种有耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税以及营业税中有关土地使用权转让及出售建筑物的税目。根据土地市场的发展，应考虑增加房地产交易税以取代现行的营业税中的有关税目。为了提高土地资产的利用效率，从经济上引导土地资产的积极盘活，可以增加土地闲置费，从而形成一个利于调整各方面利益关系的土地税收体系。
3.规范收费种类和标准，取消不合理收费。在土地有偿使用制度下，企业应按时、足额交纳地租和土地税收，但对于补偿性收费以外的其他各种收费，则应该清理、取消，以避免重复征收税费。因为这样不仅增加了企业负担，同时也影响了法规的合理性、权威性。
三、加强企业土地资产管理的相关配套措施
（一）加快企业土地资产管理相关配套法律法规的制定和完善
目前与土地资产相关的法规主要包括《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产管理法》、《公司法》、《股份制企业土地资产管理暂行规定》等，这些法规对于规范土地资产管理起着重要的保障作用。但是，实践中的新情况和新问题在不断涌现，因此在认真执行和完善现行法律法规的基础上，各级地方政府还应因地制宜，制定并严格实施适应本地区的法律法规以及各项规章制度，以规范企业土地资产管理。
（二）进一步培育完善的土地市场
完善的市场体系是土地资产实现优化配置的前提。因此，在国家宏观政策的指导下积极培育包括土地市场在内的各种土地要素市场，并健全土地市场法规，可以为企业进行土地资产的产权交易和上市流通创造条件，可以为企业加强土地资产管理提供动力。
（三）加强土地资产管理的基础工作
土地资产管理既涉及国家层面的宏观调控，又牵涉企业的微观利益。因此，搞好地籍管理、土地登记和变更登记、土地利用计划和规划工作，可以为界定产权和合理利用土地提供可靠的依据。
【主要参考文献】
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但在具体融资租赁资产证券化操作过程中，往往会面临一系列法律问题，例如租赁物所有权处理、抵押权变更登记等问题。不过实务中，核心问题还是基础资产的合规性判断与基础资产风险隔离等问题。本文拟结合笔者近期做的某融资租赁资产支持专项计划项目，就上述问题展开分析。
二、资产支持专项计划概况
某融资租赁资产支持专项计划(以下简称专项计划) 的基础资产为原始权益人依据融资性售后回租合同对承租人享有的租金请求权和其他权利及其附属担保权益。计划管理人为某资产管理有限公司，系证券公司依法设立的全资子公司，持有中国证监会核发的《中华人民共和国经营业务许可证》，具备客户资产管理业务资格。
专项计划的法律关系如下：
(一)专项计划合约安排。
在整个交易环节中，认购人通过与计划管理人签订《认购协议》，将认购资金委托计划管理人管理，计划管理人设立并管理专项计划，认购人取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人。计划管理人根据与原始权益人签订的《资产买卖协议》的约定，将募集资金用于向原始权益人购买基础资产，即原始权益人在专项计划设立日转让给专项计划的、原始权益人依据租赁合同对承租人所形成的租金请求权和其他权利及其附属担保权益。资产服务机构则根据《服务协议》的约定，负责基础资产对应的应收租金的回收和催收，以及违约资产处置等基础资产管理工作。监管银行根据《监管协议》的约定，在回收款转付日依照资产服务机构的指令将基础资产产生的现金划入专项计划账户，由托管银行根据《托管协议》对专项计划资产进行托管。当计划管理人根据《计划说明书》向托管银行发出分配指令时，托管银行根据分配指令，将相应资金划拨至登记托管机构的指定账户用于支付资产支持证券本金和预期收益。
(二)专项计划信用增级措施。
为了增强证券化产品的流动性与安全性，在降低发行成本的同时促进相关产品的销售，大部分资产支持专项计划会采用信用增级措施。其手段有很多种，主要可以分为内部信用增级和外部信用增级。内部信用增级主要由资产证券化交易结构的自身设计来完成，外部信用增级主要由第三方提供信用支持。具体到本专项计划中，两种信用增级措施均有采用。
首先是内部信用增级，该计划主要有以下几个安排：超额抵押机制，基础资产对应的应收租金余额为80119.98 万元，优先级资产支持证券的预计发行规模为70000 万元;优先/ 次级分层机制，优先级资产支持证券总规模70000 万元，次级资产支持证券2000 万元，次级资产支持证券由原始权益人认购;原始权益人差额支付安排，原始权益人对专项计划账户内可供分配的资金不足以偿付完毕当期优先级资产支持证券的本息的差额部分承担补足义务;原始权益人赎回机制，当有基础资产不符合资产保证时，原始权益人应以自有资金赎回不合格基础资产。其次是外部信用增级措施，即担保机构担保安排。若差额支付承诺人无法按照约定在差额支付承诺人划款日进行补足，则计划管理人在启动担保日向担保机构发出履行担保义务的通知，担保机构根据《担保函》履行担保责任。
三、基础资产的合规性判断
根据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》的相关规定，基础资产，是指符合法律法规规定，权属明确，可以产生独立、可预测的现金流且可特定化的财产权利或者财产;基础资产可以是企业应收款、租赁债权、信贷资产、信托受益权等财产权利，基础设施、商业物业等不动产财产或不动产收益权，以及中国证监会认可的其他财产或财产权利;基础资产可以是单项财产权利或者财产，也可以是多项财产权利或者财产构成的资产组合。
上述案例中，专项计划的基础资产为原始权益人对11 位承租人的11 份售后回租合同享有的2015 年2 月1 日至2018 年1 月31 日的租金收益权和其他权利及其附属担保权益。由于租赁协议规定了承租人必须履行偿还应收租金的义务并承担与租赁资产相关的经营费用及损失赔偿，而租赁协议因其强制约束性使未来现金流的稳定性得到了保证，此外，因为租赁项目分期支付既定金额的租金，这就使得未来现金流具有可预测性。因此，租金收益权和其他权利及附属担保权益属于可以产生独立、可预测的现金流且可特定化的租赁债权组合，具备基础资产的基本特征。下面就实务中如何判别基础资产是否合规展开分析。
(一)基础资产的真实、合法、有效及可转让性。
因融资租赁业务的特性，一般而言，很少以融资租赁关系当中的实物作为资产证券化的基础资产，大多以债券与收益权为主。正因为如此，基础资产的真实、合法、有效，除了与售后回租合同、担保合同、抵押合同的规范与有效密不可分外，也与债务人以及权益人身份的合规性相关。
具体到实际操作中，首先应该核查承租人及原始权益人：是否为依据中国法律法规在中国境内设立且合法存续的企业法人、机关法人、事业单位法人或其他组织;是否存在以下情形：重大资产转让、申请停业整顿、申请解散、申请破产、停产、歇业、注销登记、被吊销营业执照、涉及重大诉讼或仲裁;是否已取得从事融资租赁业务的许可授权，是否符合融资租赁相关法律法规对于融资租赁公司主体资格的强制性规范。
其次，需进一步核查基础资产对应的《融资租赁售后回租合同》及相应的担保、抵押合同：
形式及内容的规范性，包括但不限于是否具备合同的基本条款，是否基于双方真实意思签署，履约双方是否均已取得签署该协议的批准与授权，签章是否完整，条款内容是否违反融资租赁相关法律法规的强制性规范;履行的真实性，包括但不限于相关租赁物是否均已起租、到期租金是否均已足额支付;关于债权转让有无特殊规定，是否需取得承租人的书面同意，方可转让基础资产;承租人在合同项下是否享有任何主张扣减或减免应付款项的权利。
同时应当穿透核查基础资产对应的租赁物的权利归属及其负担情况，原始权益人是否已取得租赁物完整的所有权并办理所有权的登记公示手续(如需)，租赁物是否已设置任何抵押、质押等权利负担，是否存在所有权争议或被司法机关查封、扣押的情形。对于融资租赁项目，可通过中国人民银行征信中心建立的融资租赁登记公示系统查询融资租赁业务的出租人信息、承租人信息、租赁合同号码、租金总额及主要租赁财产。
(二)基础资产是否属于负面清单的范畴。
资产证券化业务基础资产实行负面清单管理，基础资产应当符合《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》等相关法规的规定，且不属于负面清单范畴。因此在实际操作过程中，应根据中国证券投资基金业协会在基金业协会网站及时公开负面清单，逐条核查基础资产是否属于负面清单的范畴。根据现行有效的《资产证券化业务基础资产负面清单指引》，主要从以下三个方面进行核查：
其一，核查基础资产(债权)的债务人。通过核查债务人是否属于依据中国法律法规在中国境内设立且合法存续的有限责任公司、股份公司、合伙企业等企业法人，排除确认其是否属于地方政府及其部门和机构等，若属于，应进一步核查是否存在PPP 项目;通过核查债务人的股东及股权结构，是否根据国务院相关文件规定，由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，判断间接债务人是否为地方政府;通过核查是否承担政府投资项目融资功能，判断是否属于地方融资平台。
其二，核查基础资产(债权)对应的标的物。是否属于：矿产资源、土地、因空置等原因不能产生稳定现金流的不动产、待开发或在建占比超过10%的基础设施、商业物业、居民住宅等不动产。当地政府证明已列入国家保障房计划并已开工建设的项目除外。
其三，核查基础资产是否属于不能直接产生现金流、仅依托处置资产才能产生现金流的基础资产。如提单、仓单、产权证书等具有物权属性的权利凭证;核查基础资产从法律界定及业务形态是否属于不同类型且缺乏相关性的资产组合，如基础资产中包含企业应收账款、高速公路收费权等两种或两种以上不同类型资产。
若基础资产为信托计划受益权，还需核查信托计划的最终投资标的不属于负面清单的范畴。若资产组合中存在部分资产不属于负面清单范畴，则不应入池，同时可以在《标准条款》的合格标准中增加负面清单的相关条款作为基础资产的遴选标准。
四、基础资产风险隔离的手段及实施效果
基础资产的风险隔离，核心在于基础资产的转移必须构成法律上的真实出售，原始权益人将合法拥有的基础资产有效转移给SPV 后，该资产的信用风险即与原始权益人的破产风险相隔离，即使原始权益人破产，基础资产也不属于破产财产。原始权益人采债权让与的方式，将基础资产转移给SPV。鉴于我国现行的法律制度体系未赋予SPV 独立的主体资格，由设立SPV 的计划管理人与原始权益人签署相关资产买卖协议。根据《资产买卖协议》的约定，在专项计划设立之日，原始权益人将自基准日(含该日)起至基础资产到期日(含该日)基础资产的全部所有权和相关权益均转让给计划管理人。原始权益人将其合法拥有的、债权性的基础资产转移给代表专项计划的计划管理人，与此有关的权利、收益及风险亦将届时同时全部转移。
(一)移转后基础资产的权属情况
1. 基础资产归属于资产证券持有人。《证券公司客户资产管理业务管理办法》第十一条规定，证券公司为客户办理特定目的的专项资产管理业务属于客户资产管理业务。《证券公司监督管理条例》第四十五条和第四十九条规定，证券资产管理业务所产生的收益由客户享有，损失由客户承担，证券公司可以按照约定收取管理费用，证券资产管理客户的委托资产属于客户。《标准条款》约定，计划管理人接受认购人的委托设立专项计划，将认购资金用于购买基础资产，并以该等基础资产及其管理、运用和处分形成的属于专项计划的全部资产和收益，按专项计划文件的约定向资产支持证券持有人支付。根据前述法律法规的规定及《标准条款》的约定，计划管理人与认购人为委托关系，计划管理人接受认购人的委托，使用认购资金购买基础资产，设立专项计划是开展资产管理业务的一种方式，基础资产的所有权归属于委托人。
2. 资产支持专项计划的设立使基础资产具有独立性。《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》第四条规定，资产支持专项计划，是指证券公司、基金管理公司子公司为开展资产证券化业务专门设立的称特殊目的载体。《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》第五条规定，因专项计划资产的管理、运用、处分或者其他情形而取得的财产，归入专项计划资产。因处理专项计划事务所支出的费用、对第三人所负债务，以专项计划资产承担。专项计划资产独立于原始权益人、管理人、托管人及其他业务参与人的固有财产。根据张国平教授所著《论我国资产证券化中的特殊目的载体》一文，通常的学术定义及美国、韩国、中国台湾等国家和地区的法律规则表明，特殊目的载体(SPV)必须有法律人格，但在我国现行法制下难以实现。因此在现行法制下理解上述法律法规，可以先将是否应具备法律人格搁置，以资金池的概念类比资产支持专项计划，基础资产按照协议的约定，在条件生效后入池，独立于原始权益人、管理人、托管人及其他业务参与人的固有财产，进而实现风险隔离。
(二)移转后风险隔离的实施效果。
根据《合同法》第一百四十二条对买卖合同风险转移之规定，基础资产及其收益与原始权益人的财产进行了有效的隔离。根据《标准条款》及相关协议，在专项计划存续且发生权利完善事件前，租赁物件所有权仍归原始权益人所有。在此情形下，若原始权益人发生破产，则按照《破产法》第三十条的规定，租赁物件将被作为原始权益人的财产被认定为债务人财产，并在原始权益人被人民法院宣告破产后成为原始权益人的破产财产。为降低如上风险，专项计划中设置了权利完善事件，并作出相应安排。根据《资产买卖协议》的约定，若在专项计划存续期间内，原始权益人发生丧失清偿能力事件，原始权益人应当在事件发生后的5 个工作日内应采取如下措施完善计划管理人所取得的权利：将基础资产对应的租赁物件的所有权份额转让给计划管理人，并于30 个工作日内办理完毕共有所有权登记(如需);向承租人、租赁物件回购承诺方、担保人、保险人发出权利完善通知，将基础资产所对应的租赁物件权属部分转让的情况通知前述各方，并协助买方办理必要的权利变更手续(如需)。如上安排将进一步加强基础资产与原始权益人之间风险隔离的有效性。
五、结语
租赁资产证券化作为一种新的融资模式，在便利中小企业融资，引导社会资金进入实体经济同时，也为融资租赁公司实现资产出表提供了特殊的交易安排。而资产出表可调整融资租赁公司债务结构，进而充分利用杠杆倍数扩大业务规模。此外，随着2014 年证监会、银监会相继推出资产证券化的备案制，专项计划的设计与债券的发行成本逐步降低，因此，融资租赁资产证券化前景较为广阔。
一、问题提出
2011年两会期间，利用保险资金支持全国保障性住房建设，成为保险业代表委员的热议话题。截至2011年2月底，我国的保险行业资产总额已经达到5.2万亿，巨额的保险资产要求更加宽广的投资渠道。然而，我国保障性住房且存在巨额资金缺口，公共财政压力巨大。根据我国城镇中等偏低收入家庭的规模预估，目前保障性住房的实际供求缺口还有4000万套左右。当前保障性住房建设的资金来源，一是中央财政补助，二是地方各级政府的资金投入。
按照中国城镇中等偏低收入家庭的规模预估，目前保障性住房的实际供求缺口还有4000万套左右。国务院计划在2011年建设1000万套保障性住房，相比2010年增长72.4%，达到全国房地产投资规模的20%，资金缺口将达到1.3万亿元。如何建立保险资金支持保障性住房建设长效机制，发挥保险业社会管理功能?其理论基础又是什么?保险资金投资保障性住房建设的模式是什么?这些已成为当前亟待解决的基础问题。
二、保险资金参与保障性住房建设的资源配置理论
在资源配置过程中，政府与市场之间的关系一直都是经济学界讨论的焦点。调整政府与市场之间的关系，寻求二者之间的平衡点，已经成为当代经济发展的关键所在。从制度经济学视角看，“市场”和“政府”都是配置资源的一种制度安排。不论何种制度安排，其高效运行的基础都是需要一个与之相容的制度结构，否则会出现效率损失，产生制度不协调成本，即“失灵”了。当存在公共产品、不完全竞争和外部性时，由于微观主体的有限理性和机会主义倾向会造成市场失灵，市场机制在某些方面难以起到配置资源的作用，需要政府干预，因为此时政府配置资源成本更低和效率更高。但这并不意味着，凡是(准)公共产品，只要是政府来配置资源，效率就一定会高(钱振伟，2011)①。政府在配置公共产品资源也不是万能的，政府不可能在所有公共产品资源配置领域都起高效作用。在某些公共产品领域，政府对资源配置也可能不是最有效的和成本最低的。哈耶克(1960，1963)论述了政府干预的“可为和不可为”的原则，“不可为”指国家强制力作用不可逾越基于私人产权为基础界定的私域;“可为”指政府通过适宜的法律和经济政策，为市场竞争创造良好的条件和框架。当然政府干预经济并非完全因为市场失灵，政府干预和市场调节不完全是替代关系。政府在经济中的角色岂止是干预，而且它自身也是市场经济体制中的一员，参与经济活动，其活动成为市场经济体制中不可缺少的一个组成部分(曾康霖，2007)。
保障性住房属于一种准公共产品，存在市场配置保障性住房资源失灵的一面，但并不意味着一切保障性住房资源都由政府配置，其资源配置效率就一定会高，也可能由于信息不足、、政府政策的频繁变化、缺乏市场激励、缺乏竞争、缺乏降低保障性住房成本的激励导向等内在缺陷，政府也会失灵。随着我国保障性住房制度推进，保障性住房服务对象急剧增长，2011年全国将建设1000万套保障性住房，资金缺口达到1.3万亿元，公共财政将面临极大挑战，这也是政府配置保障性住房资源失灵的一种表象。通过BOT②的“政府招投标”形式，即政府购买服务的方式是克服保障性住房“政府失灵”和“市场失灵”的一种选择。在这种情况下，可以把政府通过BOT的政府购买服务看作是介于政府直接提供服务和完全私有化两个极端之间的一种折衷方式，被认为既可以克服政府直接提供服务所存在的缺陷，又可以克服保障性住房公这共产品供给市场失灵的一个有效而可行的方法;即政府继续保留其福利投资主体和制定福利政策角色，提供制度产品，以克服市场失灵，但将营办服务的责任通过合同形式交给独立的营办机构，这些机构可以是营利性的组织、非营利性组织等，以有效降低服务成本、增加资金渠道、提高服务质量和克服官僚现象，以克服政府失灵。通过这种方式使政府与私营或其他组织形成一种合作关系，引导更多社会资源配置向保障性住房领域倾斜，形成公共部门和私人部门共同承担保障性住房责任的良好局面，提高保障性住房供给效率。只有明确了政府与市场各自在保障性住房领域中的角色与定位，使政府和市场这两种资源配置机制扬长避短相互补充和相互促进，才能实现保障性住房资源有效配置。
另一方面，保障性住房的市场化和社会化有助于缓解公众日益增长的服务需求与政府垄断服务供给不足的深层次矛盾，提高保障性住房服务的供给效率，满足公民对保障性住房服务的需求。在这一过程中，政府从保障性住房产品和服务供给的垄断者转变为利益调解者、激励者，是“舵手”和“裁判”，而不是“划桨”和“球员”，是授权而不是提供具体服务。政府必须与非政府组织、私人部门、公众一起来共同治理，推进保障性住房服务的市场化和社会化，让服务对象自己选择公共服务，提高服务对象的满意度和保障性住房的资源配置效率。
三、保险资金参与保障性住房建设面临的挑战
保险公司(尤指寿险公司)承担的多为长达几十年的长期负债，但由于我国保险资金的投资渠道受到较严格的限制以及投资市场长期投资产品匮乏等原因，保险公司负债的久期远大于资产的久期，导致许多公司面临比较严重的资产负债不匹配风险，保险公司的经营稳定性受到严重威胁。从国际惯例上来看，保险资金投资的多元化已是趋势，包括不动产等投资在保险资金运用中都占有很大的比重。从中国保监会2010年9月份《保险资金投资不动产暂行办法》以来，由于受制于宏观环境的影响，一直没有保险企业实质的不动产投资行为。直到近日才由太平洋资产管理公司发起设立“太平洋－上海公共租赁房项目债权投资计划”，成为自《保险资金投资不动产暂行办法》出台之后第一单不动产债权投资计划，开始了保险资金涉足保障性住房的实践。保险资金投资保障性住房有十分重要的社会意义，而且从长远角度来看，这种实践对于拓展保险资金的运用渠道、实现保险资金的有效配置、合理匹配保险公司的资产负债方面有十分积极的影响。但是要想建立保险资金投资保障性住房长效机制，还面临一些挑战，主要有以下几点:
1.保障性住房属于准公共品，具有很强外部性，完全由市场配置保障性住房资源肯定会失灵。保障性住房的收益率较低，难以实现保险资产保值增值的目的。从国际经验来看，保障性住房的投资收益率不高，一般难以满足保险资金的投资回报要求。因此，尽管从投资期限来看，可以满足保险企业资产负债匹配的需要;但是从投资收益率来看，较低的收益率对于保险公司实现资产负债匹配和保险公司资产的保值增值来说，保险资金进入保障性住房领域是一个很大挑战。
2.缺乏必要的具体实施规定指导保险资金合理运用于保障房建设。从监管层面来看，尽管中国保监会已经出台了《保险资金投资不动产暂行办法》，放开了保险资金参与保障房建设的闸门。但是，从具体实施来看，对于保险资金进入保障房建设的准入规则以及诸如征地的用途、投资的比例等具体模式缺乏必要的实施细则和管理规定，使得保险资金迟迟难以进入保障房建设(刘欣琦，2011)。
3.保险资金参与保障性住房建设还缺乏必要的投资路径和模式。作为准公共品的基础设施，保障性住房完全不同于普通商品房的开发。与普通商品房开发周期短、利润率高的特点正相反，保障性住房的建设运营期长，而且回报率较低。这就需要建立一种有效的投资机制和投资模式，使得市场参与者(尤其是长期投资者，如寿险公司)更加便利更加有效地参与保障性住房建设，以缓解地方政府的财政压力，降低了入住民众的生活支出压力，从而进一步体现了保险资金“取之于民，用之于民”的精神。
四、构建保险资金参与保障性住房建设的长效机制要构建我国保险资金参与保障性住房建设的长效机制，要处理好以下三个方面的问题。
(一)要处理好保险资金进入保障性住房中市场和政府之间关系
保障性住房虽然属于准公共品，需要政府主导保障性住房资源配置，但并不意味保障性住房完全由政府承担，也应该发挥市场在保障性住房资源配置中的积极作用，尤其是吸引作为市场主体的保险公司积极进入和参与保障性住房资源配置。具体如下:一是，通过政府(尤指地方政府)积极干预，通过优惠政策引导和鼓励保险资金参与保障性住房建设。对保险资产投资保障性住房建设实行优惠的土地和税收政策，可以间接提高保险资金的投资收益率，适当满足保险资金保值增值的目的，同时也可以提高保险企业参与保障性住房建设的积极性，引入大量保险资金参与其中，可以减少政府的保障性住房的财政压力。二是，保险企业设立投资保障性住房建设的专项基金，按照“政府主导、商业化运作、协同发展”的原则，建立高效率、低成本、高透明度的运作机制，与政府共同推进保障性安居工程的建设与发展。三是，各保险公司应该建立和完善自身资产的管理体制，建立保障性住房建设专项基金和相应的资金管理措施，实行专项资金管理制度，合理分配和运作资金，完善市场配置保障性资源机制，实现保险资产负债匹配的目标和保险资产保值增值的目的。
(二)建立起良好的制度环境，尤其是保险资金投资保障性住房监管的政策环境
一项制度要有效率，必须要有一个协调的制定环境，需要相应的配套措施，特别是相应的监管制度，否则会产生制度协调成本，增加保险资金参与保障性住房建设的交易成本。基于保障性住房的公益性、长期性、稳定性等特点，建议保险监管机构将保险资金参与保障性住房建设划归基础设施建设类的投资，按债权级别分类，允许保险资金通过基金、股权、债权等多种方式投资，支持保障性住房建设。同时，保监会、证监会、城乡建设部门、审计部门、财政部门等各相关监管部门之间应该加强相互协调与合作，尽快完善各项相关政策和管理规定，为保险资金参与保障房建设提供相应的政策和行政指导，规范保险资金的运作。保险资金进入保障房建设，必须承担一定的社会责任，不能过于追求利润，但对于保险资金的运营，也要寻求一个完整的模式，否则会带来很大风险。对于保障性住房质量的检验、资金如何投入、资金进入后周期有多长、财务如何平衡、租金如何缴纳、若无稳定的回报该怎样处理等问题，需要多部门之间的相互合作，共同出台相应的实施和监管细则，实现保险资金运用效用的最大化。
(三)探索建立保险资金投资保障性住房的BOT模式
保险公司投资建设保障性住房的BOT模式可大致分为以下四个步骤:
1.确立投资项目。针对各地政府对保障性住房建设的实际需求和发展规划，保险公司可依据当地经济发展条件、社会环境、保障性住房拟建规模、技术实施方案、政府财政支出和补贴水平等要素进行综合考虑，编写《可行性研究报告》等文件，初步选定那些能够保证期望投资收益率且风险较低的项目作为投资对象。同时，保险公司应积极开展项目推广和营销，传播以BOT模式建设保障性住房的理念③，促进地方政府在保障性住房开发领域实行体制机制改革，探索充分利用保险资金发展保障性住房的途径。
2.参与保障性住房项目招投标。地方政府正式立项采用BOT模式建设保障性住房后，成立招标委员会和招标办公室，研究项目技术问题，如保障性住房的经营期限和租金水平等;并准备投标者资格预审文件，编写招标文件，向社会进行公开招标。保险公司依据政府文件的投标资格和要求，必要时可与具备民用建筑开发资质的房地产公司组成投标联合体，通过资格预审后实地考察项目，并与地方政府进行沟通协调。在实地考察和深入研究招标文件的基础上，保险公司编写投标书，投标书中应明确所投资建设保障性住房的居住规格、质量水平、每平米的预计租金水平、融资来源和结构、建设进度安排、竣工日期、运营期限、运营维护费用、价格调整公式或调整原则、投资回报预测、风险分析与分配、不可抗力事件的规定等重要事项，并在截止日前递交标书参与评标。
3.成立项目公司和融资。保险公司中标后，与地方政府就保障性住房租金水平、经营期限等重点问题进行合同谈判。地方政府一般按中标顺序与各个投标者谈判，从中选择出对自己最有利的投标方案和合作方。此时保险公司既要发挥保险资金长期投资的显著优势，保证保障性住房建设资金的充裕供应，又要维护自己的预期收益水平，避免与某些投标者发生超低价的恶性竞争(洪明，2010)。保险公司在与政府取得合理谈判结果后，正式组建开发保障性住房的项目公司，并与建筑承包商、运营维护承包商签订相关合同，最后与政府正式签署特许权协议。保险公司自身作为项目公司的出资方，可充分利用自身的资金低成本优势，合理运用杠杆比例，按照工程建设进度和运营计划安排好相应的资金供给，以最低资金综合成本的原则设计出保障性住房项目的融资结构与资金结构。
一、工作情况
作为公司业务经营的主要负责部门，需要对公司全年的经营任务目标负责。这一年，在公司领导带领下，在部门同事的共同努力下圆满完成了公司年初下达的经营目标，具体情况如下。
（一）资产租赁工作
1.委托集团公司选聘的四川衡立泰资产评估事务所有限公司对2020年租约期满的资产、陕西街130号蓉城饭店资产租赁价值进行了评估，出具了资产评估报告，并按照集团公司要求完成了相关备案工作。
2.对武侯祠大街46号到期资产、陕西街130号蓉城饭店临街铺面进行了续租、公开招租，确保租金无缝衔接。
3.按公司要求，积极推进陕西街130号茶坊、陕西会馆、临街铺面房屋收回工作，在房屋收回后对陕西会馆项目持续开展租赁、联营招商工作，先后与百余家各类业态公司、个人进行联系，接待60余次商家现场踏勘，与其中天府兴蓉、成都市博物馆、文脉多奇等就联营进行了深度商谈，再此基础上已制定公开招租方案并报集团公司审批。下一步，待最终经营方式确定后实施。
4.疫情期间，持续每日通过短信、微信、电话、网络等多种方式，跟进了解承租人情况，提醒承租人做好疫情防控工作。承租人复工后，第一时间到现场对承租人的复工复产现状及诉求进行了解、收集。在成都市政府出台关于房租减免的政策后，及时向各承租人进行了宣贯，按要求组织实施了租金减免工作，并分别与各承租人签定了《房屋租赁合同》补充协议，将租金减免措辞落实到各实际承租人，确保不出现退租情况发生，尽力稳定公司经营收入。
5.每月按时收取子公司经营性资产经营报表，整理、统计、更新公司本部经营性资产经营收入数据。对蓉城公司各类经营性报表相关数据进行整理，按照集团公司相关部门要求进行对接沟通后填报。
6.在疫情发生的情况下，积极对接各承租单位，调整了收款策略，并根据房屋租赁合同约定对经营性资产租金进行及时催缴，截至目前无租金拖欠，确保公司经营性资产收入全部到账。截至目前，已基本完成2020年全年租赁收入任务2875万元。
7.积极与各经营性资产承租人进行了日常沟通，了解其经营情况，收集了承租人部分经营数据，避免承租人因经营问题出现欠租、退租问题时的应对不足。
8.通过反复沟通协调，分别完成与解放路二段237号附1号公房管理单位成都康荣物业有限公司宏吉分公司就《公有非住宅合同》的签订工作，租期1年，租金维持原执行标准不变；与武侯祠大街46号公房管理单位浆洗街房管所就《公有非住宅合同》的签订工作，租期1年，租金维持原执行标准不变；与西南皮革城25栋29号公房管理单位成都康荣物业有限公司望嘉分公司未能就新合同进行签订，在提交旅馆公司变更为文旅蓉城公司相关资料后，对方表示不能满足合同签订要求，必须以旅馆公司红岩旅馆名义开户并且移交拆迁安置协议原件才能签订，目前暂搁置，公房租金未支付。
9.按公司要求，协助灯会办公室对琴台路房屋进行招商，先后在多家网络房屋平台进行招租信息，并介绍多家客户对房屋进行了现场踏勘，与意向较大商户四川商投据商务条件进行了反复沟通，最终为能达成一致。目前，灯办正推进房屋租赁价值评估报告备案工作。
10.完成2020年资产租赁相关资料的整理、装订、存档工作。
（二）资产权证办理工作
金牛区解放路二段237号附1号房屋资产按照成都市不动产登记中心遗留办历史遗留问题处置流程，先后全力推进了土地地籍调查、房屋实测面积测绘、消防验收、人防、报建费用缴纳审批等前置审批工作。目前，正按照市住建局要求，协调康荣物业宏吉分公司查找报建费缴纳凭证，其他审批手续等待实测面积测绘最后审批完成后受理。
（三）资产维修、处置工作
1.皮革城房屋屋面防水维修
根据西南皮革城承租人房屋屋面漏水情况反映，委托第三方专业公司对西南皮革城28栋22号至26号房屋屋面进行了防水维修。
2.武侯祠、高升桥房屋协调报修
协调武侯祠大街46号附2、附3号特产店、高升桥东路19号附26号房屋承租人就房屋漏水问题与浆洗街房管所进行了报修，武侯祠房屋将后续进行统一维修，高升桥房屋已进行了现场踏勘。
（四）非经营性住宅工作
1.逐一与公司46户非经营性住宅职工进行电话联系，催缴职工住宅租金，目前已收到31户职工租金，剩余15户近期缴纳。
2.旅馆公司原职工刘方健位于成都市金牛区任家湾街32号1栋2单元5楼4号（建筑面积49.35平方米）职工住房和水产公司职工高德培位于成都市金牛区白马寺街11号2栋1单元2楼4号（建筑面积40.22平方米）职工住房向公司申请按相关政策购买余下的58.75％房屋产权。部门多次与市住建局住房保障处进行政策咨询，核实完成首次房改的职工住房，在职工提出申请后，房改单位应无条件进行剩余产权的转让，目前已完成相关资料收集和内部决策，下一步将报集团公司审批。
（五）33处市级资产划转工作
根据成都市人民政府常务会关于市级行政事业单位闲置低效房产盘活工作的总体部署，按照市机关事务管理局和集团公司要求，积极推进市级行政事业单位33处房屋资产划转工作。截止目前，已完成32处房屋资产实物移交，已办理16处房屋资产不动产权证，剩余房屋资产正在推进过户核税及转移登记工作。目前，正按照集团公司分管领导要求对已编制的利用方案进行调整、完善。
（六）低效无效资产盘活工作
1.文兴公司龙池项目
2020年，在资管公司正式代管文兴公司后，多次与都江堰市政府、兴市公司就龙池项目盘活事宜进行了对接。目前，兴市公司正着力推进与普罗公司就龙池景区运营及超七星酒店打造项目持续进行商谈，双方基本就合作方案达成一致，资管公司将择机引入龙池项目参与其中，寻找项目转让或整体股权转让给普罗公司的可能途径。同时，积极寻找龙池项目房屋租赁的可能性，先后招揽经营民宿、康养、医疗等公司到房屋现场进行了踏勘，并与都江堰规自局就权证办理进行了沟通，已确认龙池项目土地于2019年完成报征，但土地用途为安置房。目前，正与兴市公司沟通项目回购以外方式解决土地及权证的办理问题。
2.金马湖公司股权转让项目
2020年，在接手集团公司投资部前期工作基础上与温江九联投资公司进行了多次沟通，并对金马湖马术公园项目及周边进行了实地踏勘，掌握了基本情况。通过内部研讨，编制了关于金马湖公司股权转让工作的专题报告。目前，已与温江九联投资公司就股权转让价格进行了沟通，提出了转让价格，对方暂未回复。
（七）内控体系建设工作
按照集团公司全面开展内控体系建设的工作部署和公司领导要求，结合各部门工作实际内容，组织、协调公司各部门通过整理归纳各部门的制度流程与实施细则，完成了财务管理中心、人力资源中心、综合管理中心、经营管理部、安办、物业管理、纪检7个板块共63项制度的建立，完成了财务、人力、采购、资产管理、合同协议、纪检与“三公”经费11个重点业务33条内部控制流程，在编制内控体系的过程中加强对各项管理制度的“立、改、废”工作，完善内控体系建设内容，提升了综合管理能力。后续将坚持不断加强业务控制、制度梳理和缺陷查找、制度指导与执行等方面工作，确保各项制度落地落实。
（八）公司战略规划编制工作
按照集团公司要求，经公司内部讨论、研究后，以“大资管+金融”为战略方向编制了资管公司2020年至2024年的战略规划，并报集团公司。
（九）安全工作
按照公司安办要求，开展公司经营性资产安全管理工作，传达、宣贯上级相关安全文件，在重大节假日、汛期、11.9消防安全日等重要节点进行了安全检查，并要求各承租单位做好安全工作。2020年经营性资产未出现安全生产事故。
（十）投资业务拓展工作
积极探索公司投资业务拓展路径，主动与融通地产四川公司、成都公交集团、厦门文脉多奇、锦融投控、华融资产等公司对接，就房屋、土地、股权、债权等合作进行了沟通，对融通地产四川公司彭州葛仙山地块、成都公家集团五桂桥、万家湾房屋、华融资产蜀华街车位等进行了现场踏勘并编制了调研报告。后续资管公司将继续加大市场资源挖掘力度，拓展投资业务。
（十一）蓉城饭店资产划转工作
按照公司组织架构调整要求，会同财务部推进蓉城饭店资产无偿划转至蓉城公司相关工作，通过与税务及不动产中心的反复协调，合理规避了大部分税费并完成资产的转移登记。
关键词：商业银行 税收筹划 筹划技术 营业税 筹划方案
一、税务筹划的定义
税务筹划，是以税收政策为依据，在对企业发展战略和经营情况全面分析的基础上，通过对投资、财务和其他经营活动的安排，达到合法降低税收成本的经济行为。具体理解有一些几个方面：
（1）税务筹划是一项合法行为，其必须遵守国家的税收法律、法规。税务筹划只能在税收法律许可的范围内进行，必须依法对各种纳税方案进行选择，不能违反税收法律规定以逃避纳税。
（2）税务筹划属于财务管理的范畴，其实质是一种理财活动。税务筹划内涵于企业的整个财务管理过程，企业应运用科学的税务筹划方法组织生产经营和管理，努力降低企业的税收负担，从综合角度提高企业的经济效益。
（3）税务筹划必须遵循成本效益原则。只有当税务筹划成本小于预期收益时，该项筹划方案才是合理的、可接受的，企业才能取得税务筹划的实施效果，该项税务筹划才是科学的、成功的理性筹划。
（4）税务筹划风险与收益并存。同其他财务管理决策一样，税务筹划在给企业带来节税利益的同时也蕴含着高风险，风险与收益并存。为保证税务筹划的实施绩效，企业开展税务筹划时必须充分考虑可能存在的税务筹划风险，并进行有效的预警与控制。
二、税务筹划的主要技术方法
（1）免税技术：是指在法律允许的范围内，使纳税人成为免税人，或使纳税人从事免税活动，或使征税对象成为免税对象而免纳税收的税务筹划技术。免税技术是一种相对简单的绝对节税技术，银行企业应认真分析相关税收法律规定，在合法、合理的基础上尽量争取更多的免税待遇和更长的免税期，以获取更大的节减税收收益。
（2）减税技术：是指在税收法律允许的范围内，使纳税人减少应纳税收而直接节税的税务筹划技术。与免税技术一样，减税技术属于绝对节税技术，银行企业在实际运用中应尽量争取获得减税待遇，享受更大的减税优惠和更长的减税期。
（3）扣除技术：是指在税收法律允许的范围内，使扣除额、宽免额、冲抵额等尽量增加而直接节减税收，或调整各个计税期的扣除额而相对节税的税务筹划技术。
（4）税收抵免技术：是指在税收法律允许的范围内，使税收抵免额增加而绝对节税的税务筹划技术。税收抵免额越大，冲抵应纳税额的数额就越大，应纳税额则越小，从而节税收益就越大。
（5）延期纳税技术：是指在税收法律允许的范围内，使纳税人延期缴纳税收而取得相对收益的税务筹划技术。尽管纳税人延期纳税并不能减少绝对纳税总额，但由于货币的时间价值相当于企业获得了一笔无息贷款，可以增加纳税人本期的现金净流量，使纳税人有更多的资金用于投资和再投资，以获取更大的、额外的财务收益。
三、银行营业税的介绍
（1）基本规定
营业税是以在我国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的行为为课税对象所征收的一种税，金融服务属于营业税的应税范围，内、外资银行均属于营业税的纳税人。
营业额的具体规定为：一般贷款业务、手续费收入以收入全额为营业额；外汇转贷业务以利息收入与利息支出的差额为营业额；融资租赁业务以向承租者收取的全部价款和价外费用，扣除出租方承担出租货物的实际成本为营业额；受托收款业务以全部收入扣除支付给委托方价款后的余额为营业额；金融商品转让以卖出价与买入价的差额为营业额。
营业税的税率为5％。
（2） 银行业营业税优惠政策
人民银行对金融机构的贷款业务不征收营业税；金融机构往来业务暂不征收营业税；对金融机构的出纳长款收入不征收营业税；对地方商业银行转贷用于清偿农村合作基金会债务的专项贷款利息收入免征营业税；对信达、华融、长城和东方资产管理公司接收相关国有银行的不良债权，免征销售转让不动产、无形资产以及利用不动产从事融资业务应缴纳的营业税；对资产公司接受相关国有银行的不良债权取得的利息收入免征营业税。
四、具体税务筹划方案分析
（1）正确理解应收未收利息的相关规定
税法规定，金融企业发放贷款（包括自营贷款和委托贷款）后，凡在规定的应收未收利息核算期内发生的应收利息，均应按规定申报缴纳营业税；贷款应收利息自结息之日起，超过应收未收利息核算期限或贷款本金到期（含展期）超过90天后尚未收回的，按照实际收到利息申报缴纳营业税。
例1：某商业银行于2011年1月1日发放半年期贷款给资金使用人，2011年3月31日结息日如期收到第一期贷款利息，银行按照相应的利息收入申报营业税；2011年6月30日未收到归还的贷款本金和二季度利息，银行仍然应该按照应收利息金额申报营业税；2011年9月30日，银行仍没有收到二季度利息。
此时，银行在申报营业税时，应冲减二季度利息收入，该笔贷款业务应纳营业税的营业额合计仅为第一季度利息。
（2）充分评估客户信用等级，对高信用客户采用宽松的贷款限制条款
对贷款业务进行税务筹划，一般通过降低贷款利率的方式来达到少缴税款的目的。但是，税务筹划服从公司财务管理目标的原则要求银行不能单纯的为减少营业税而对所有客户采用低利率政策，银行可以充分搜集客户信息，对经营状况和信誉良好的客户采用低利率政策，这样一方面可以降低营业税支出，另一方面，可以吸引更多的高信誉客户,提高银行业务收入的同时降低银行的经营风险。
另外，银行在与企业签订借款合同时，通常会通过“补偿性余额”等条款来降低银行自身的金融风险。所谓补偿性余额，是指银行要求借款企业在银行中保持按贷款限额或实际借用额一定百分比（一般为10％－20％）的最低存款余额。补偿性余额的限制通常提高了企业的实际贷款利率，如果银行可以考虑对部分低风险客户取消补偿性余额的限制，银行在减少营业税金额的同时，实际贷款利息也相应的减少，这时贷款企业可以通过其他方式，如介绍关联企业给该银行进行利益补偿等，实现银行与贷款企业间的利益平衡。
例2：华宇公司向某商业银行以7％的利率贷款1000万元，一年期。应缴纳营业税1000×7％×5％＝3.5万元，银行税后收益1000×7％－3.5＝66.5万元。如果该商业银行在对华宇公司进行了充分的市场调查后，发现华宇公司实力雄厚，经营状况良好，且具有较高的信誉，遂决定对该公司采用优惠利率6％，而华宇公司也因为可以享受优惠利率，介绍其关联企业与该商业银行签订1000万元贷款合同，则该银行就每笔贷款应缴纳营业税为：1000×6％×5％＝3万元，两笔贷款业务合计税后收益为（1000×6％－3）×2＝114万元。
（3）缩小转贷业务的利率差
转贷业务的营业额为利息收入与利息支出的差额，因此提高借款利率与降低贷款利率，可以有效的降低营业额，进而达到少缴营业税的目的。
例3：2011年7月1日，商业银行A向国外关联商业银行B以3％的利率拆借半年期资金6000万美元（美元对人民币的换算比率为1：6.5），转贷给华宇公司，利率为5％。商业银行因此而缴纳营业税为：6000×6.5×（5％－3%）×50％×5％＝19.5万元。如果将商业银行A向商业银行B的借款利率提高到3.5％,而向华宇公司贷款利率降低到4.5％，则商业银行因此而缴纳营业税为：6000×6.5×（4.5％－3.5%）×50％×5％＝9.75万元，节省应纳税额19.5－9.75＝9.75万元。而银行A和华宇公司可以通过签订更多的金融服务条款来增加银行的营业收入，或者通过其他方式进行利益返还。
（4）分别核算一般贷款业务和外汇转贷业务的营业额，避免“税收陷阱”一般贷款业务的营业额为贷款利息收入；转贷业务是将借入的资金贷予他人使用，营业额为贷款利息收入减去借款利息支出后的余额。税法规定，金融机构应划分清楚自有资金贷款业务与转贷业务的营业额，分别计算其应纳营业税额，未分别计算营业额的，一律按一般贷款业务计算营业税。
例4：2011年1月份某商业银行一般贷款业务的利息收入为1000万元，外汇转贷业务折算为人民币的利息收入为800万元，利息支出为600万元，则该商业银行应缴纳营业税为（1000＋800－600）×5％＝60万元。如果该商业银行没
有将一般贷款业务和外汇转贷业务分别核算，则该商业银行1月份应纳营业税额为（1000＋800）×5％＝90万元，多缴纳税款30万元。
（5）融资租赁方式的选择
融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，所有权最终可能转移，也可能不转移。经中国人民银行或商务部批准经营融资租赁业务的企业，按照金融保险行业缴纳营业税。纳税人经营融资租赁，以其向承租方收取的全部价款和价外费用（包括残值）减去出租方承担的出租货物的实际成本后的余额为营业额，并以此为基础计算缴纳营业税。出租货物的实际成本，包29括由出租方承担的货物购入价、各项税费以及借款利息等。经营租赁则是指与资产有关的全部风险和报酬没有发生实质上转移的业务，其营业税的计税依据为向对方收取的全部租金收入，不得抵扣任何成本费用支出，按照服务业税目缴纳营业税。因此，从营业税角度考虑，融资租赁优于经营租赁。
例5：2011年1月1日，华宇公司为开发新产品，需引进电子设备一台，租赁期为4年，设备可使用年限为5年，设备价款为500万元，某商业银行有两种方案选择：一种是采用经营租赁的方式，租赁价款为550万元，租赁期满预计设备残值为110万元，则该商业银行应缴纳营业税为（不考虑货币时间价值）550×5％＝27.5万元，税后收益为550－500＋110－27.5＝132.5万元；如果银行采用融资租赁的方式，租赁价款为650万元，租赁期满设备转让价款10万元，则商业银行A应缴纳营业税为（不考虑货币时间价值）（650＋10－500）×5％＝8万元，税后收益为650＋10－500－8＝152万元。
五、总结
关键词：事业单位；会计；工作要点；方法
一、会计的工作要点分析
会计的工作要点包括事业单位会计概念,核算范围,事业单位会计特点以及收入和支出的确认标准等.实务部分,事业单位会计按要素组织核算内容包括各类帐户设置和编制会计分录。由于事业单位按是否实行成本核算划分为两大类,因而在核算上,成本核算单位的收入主要依靠国家拨人预算资金并在此基础上安排支出,而非成本核算事业单位除了一部分拨款收入外大部分来源于创收,并在收入基础上安排支出,故收入和支出的核算内容不同,设置帐户不同,确认标准不同,帐务处理也不同。会计要素发生改变,财政会计要素由资产,负债,净资产,收入,支出和结余构成.将原来“基金”都改为净资产。会计公式也变为:资产=负债+净资产收人一文出=结余。“预算收人”和“预算支出”改为“一般预算收人”和“一般预算支出”。新增财政有偿资金的核算,增设“财政周转金放款”,“借出财政周转金”,“待处理财政周转金”等帐户。行政单位会计增设“应缴财政专户款”和“结转自筹基建”，前者核算行政单位按规定代收的应上缴财政专户的预算外资金,后者核算行政单位自筹基建转存建行的资金。另外在经费支出下设的明细科目“离退休人员费用”改为“社会保障费”。分设“事业收人”,“事业支出”,“经营收人”,“经营支出”。将原“拨入经费”改为“财政补助收人”、设“事业结余”和“经营结余”两个结余类帐户，净资产中将原“留本基金”和“普通基金”改为“事业基金”和“专用基金”,并因此调整相应的核算内容。
企业会计核算项目应实行统一的部门结算，制定结算项目时，由财务科和其它相关的业务科室共同配合，一起编制零基综合部门核算，并需要将上年度的年底结算余额资金项目纳进预算的范围里，并将预算的项目报告上级财政部门审批，由政府的财政机关部门进行审核，确定。对于预算项目建立专门的数据库，预算数据库中包含核算的基本信息数据和项目信息数据，包括事业单位的人员编制、工资、债务债权、事业单位的资产、动产、不动产等，对于结算数据库的信息收集应准确全面，进行定期的更新，保证预算数据库中信息的完整。
会计的支出项目包括事业单位人员中的基本支出和项目支出。其中基本支出中有人员的工资支出，福利支出，补助支出，商品支出，服务支出等，支出的额度严格按照当年的计划预算方案执行，项目的支出要遵照财务部门制定的工作重点进行计划编排。根据项目库的确定范围安排项目支出，对于不在计划内的项目，可以根据情况酌情上报。
事业单位对下级单位的预算项目进行监督管理，却定下级单位的收支定额以及补助的标准，指导下级单位在会计预算中的计划按主次顺序，进行合理的规划编制，保证会计预算的正常进行。事业单位对下级单位的预算收支情况做好分析、整理，对于出项的问题及时进行整改，确保预算支出的方案顺利进行。
事业单位的资产包括流动资产、固定资产等属国有资产或集体资产，由政府或集体统一分配处置，统筹使用，按国有资产或集体资产管理规定进行管理，确保国有资产或集体资产保值增值。对于行政事业单位的资产管理严格按照财务管理制度进行，建立完备的固定资产明细台账，对财务账目中的资产状况进行定期的查点，做到账面情况实际情况相符，对固定资产的处理使用，按照相关的规定程序上报，对于固定资产不明原因的损坏丢失等状况，要查清原因，确定责任归属，根据相关的规定制度执行。行政事业单位对下级的资金账户进行月月核对，按照国家的货币资金管理制度，不断健全本单位及下级单位的资金内控制度，对行政事业单位的流动资金管理数额不能超过规定限额，应由银行结算的项目不能用现金支付。加强对下级单位债务债权制度的明确管理，按照财务债权债务管理的制度对各种债权债务进行分析、调整、处理，减少因债务产生的损失。
二、财务会计中存在的问题
事业单位的会计工作的内容繁杂，要求会计的工作人员要有较高职业素质和责任感。对会计工作中重点问题的处理是会计人员的工作重点。目前会计相关的法律知识不完备，对于会计工作的开展带来一定的影响。而且部分财务的管理者对财务会计工作没有足够的重视，财务监管的体制不健全，财务制度不完善，对现行的财务会计工作有较大的影响。部分会计人员的知识水平、会计工作的能力也不尽人意，容易发生会计账目混乱，账目不清楚等都是事业会计工作不可忽视的问题。
三、提高会计工作的几点建议
加强会计资格考试的认证，对会计的资格考试内容进行完善，加大对考试内容、程序进行规范，保证会计考试的公正、公开、公平性，提高会计考试的权威性。会计工作随着时代的发展也在不断的发展变化，采用必要的措施对会计的工作进行提高。加强对会计人员的培养，提高会计人员的业务知识培训，会计工作能力的培训，提高会计队伍的整体水平。对高级会计师的考评工作做到规范化和标准化。完善会计的运行制度和财务管理制度，加大对会计工作的监管，督促会计工作的良性发展。
总之，在会计工作中对会计知识内容的掌握，分析，解决的能力 是会计工作的重点。也是会计人员应具备的素质要求，只有不断的加强对会计知识的学习，不断的提高会计工作的业务水平，才能做好会计工作的各项工作。同时加强建立完善的财务监管体制，健全会计的管理体制，以会计的工作规范严格要求，加大对会计工作的督促。促进会计工作的发展，推动社会经济的不断进步。
参考文献：
［1］刘明.对事业单位财务工作要点的思考[J].财经杂志，2004.
［2］赵海涛.行政事业单位财务会计工作重点[M].上海:上海出版社，2006.
［3］何军.试论如何提高事业单位会计工作质量[J].财经在线，2003.
关键词: 汇丰集团私人银行业务量身定制协同效应
中图分类号: F831文献标识码: A文章编号: 1006-1770(2009)02-018-07
2005-2007年，汇丰集团私人银行连续被《欧洲货币》杂志评为“最佳环球私人银行”第三名。然而与有着百年历史的瑞士私人银行相比，汇丰集团私人银行的高速成长不过是最近10年的事。国内私人银行业务的开展尚在起步阶段，虽然各大商业银行均倾注了很高热情，但由于缺乏训练有素的专业人才和差异化的产品/服务，中资银行的私人银行业务和国际领先银行相比仍有显著差距，汇丰的成功经验对处于探索中的我国商业银行有积极的借鉴意义。
一、 汇丰集团私人银行概况
（一）汇丰集团私人银行的构成及业绩
私人银行业务是汇丰集团的两大环球业务之一，汇丰集团私人银行（HSBC Group Private Banking）主要包括汇丰银行（美国）的私人银行业务部门、汇丰特林－布克哈特银行和汇丰私人银行控股（瑞士）（HSBC Private Banking Holding（Suisse））。汇丰集团私人银行拥有庞大的全球网络（图1），截止2007年年末，已在欧洲、亚太地区、美洲、中东和非洲的42个国家（或地区）设立了93个私人银行办事处，是名副其实的全球性私人银行。
汇丰集团私人银行业务在最近数年中得到迅速发展，税前利润逐年增加（图2），2007年达到15亿美元，相当于2002年的3.7倍；对汇丰集团的利润贡献度也在稳步上升，2007年为6.2%，与2002年相比提高了2.2个百分点，与2004年相比提高了2.6个百分点。截止2007年年末，汇丰集团私人银行管理的客户资产已接近5000亿美元。在《欧洲货币》杂志举办的私人银行和财富管理机构评奖中，汇丰集团私人银行连续三年（2005-2007）被评为“最佳环球私人银行”第三名。
（二）对汇丰私人银行控股（瑞士）的财务分析
1999年成立的汇丰私人银行控股（瑞士）（以下简称“私银控股”）是集团私人银行业务的主体部分，创造了汇丰集团私人银行业务80％的利润，对它近年的财务状况进行分析有助于揭示汇丰集团私人银行业务的整体运行和发展状况。
1.代管资产规模
2001－2007年，私银控股的代管资产年均增长14.5％（图3），除2005年因出售旗下部分信托资产而导致代管资产减少外，其余年份都较上年有超过200亿美元的增长，2007年末，代管资产规模已接近3000亿美元。代管资产的增长一方面源于原有资产的价值增值，另一方面源于新资金流入，代管资产规模的快速提升反映了私银控股出色的资产管理能力和客户挖掘能力。
2.收入结构
从收入结构上看，费用收入占总收入的比重基本保持在40％以上，除2001年外，费用收入均高于利息收入（图4）。这说明私人银行业务与传统银行存贷业务存在显著差异，私人银行向客户提供的是个性化的金融服务，与服务相关的费用收入也就成为私人银行的主要收入来源。
3.赢利能力
私银控股具有良好的盈利能力，除2002年外，其平均净资产收益率均高于汇丰集团的水平（图5）。其中2005年为20.1％，高出汇丰集团4个百分点；2006年为18.1%，高出汇丰集团2.3个百分点；2007年为19.7%，高出汇丰集团3.4%个百分点。出色的盈利能力使私人银行业务在总的利润贡献度不高的情况下，仍然成为汇丰集团的两大环球业务之一。
4.经营效率
私银控股在发展过程中，运行效率稳步提升（表1）。从成本收入比来看，2005以前，私银控股的成本收入比高于汇丰集团的平均水平，但2005年后，私银控股在成本控制方面的努力取得了成效，成本收入比有所降低，和集团的平均水平大致持平（图6）。从人均代管资产来看，2007年接近6000万美元，是2001年的1.5倍；人均完成收入2007年达到55万美元，是2001年的1.8倍。这两项指标的提升反映私银控股员工素质的提高和规模经济的效应。
二、 汇丰集团打造国际一流私人银行的成功经验
（一） 汇丰经验之一：收购
收购是汇丰私人银行业务在最近十年中快速扩张的最主要方式，通过收购，汇丰不仅实现了客户数量的增加和资产规模的提升，而且吸纳了专业人才，扩展了离岸金融服务能力。
1、 对收购事件的简要描述
从1999年开始，汇丰共进行了5次与私人银行业务相关大规模收购（表2）。
1999年，汇丰收购了“Republic New York Corporation（RNYC）” 和“Safra Republic Holdings（SRH）”，迈出了成为全球性私人银行的重要一步。汇丰通过收购达到了以下战略目的：①使汇丰私人银行业务规模翻了一倍，国际私人银行客户达到55000人，代管资产规模达到1200亿美元。②扩展了汇丰在美国的个人金融和商业银行业务，使汇丰在纽约州的网点达到455个，服务于200万客户。③提升了汇丰在全球市场上的国债和外汇交易能力。
2000年，汇丰收购了法国商业信贷银行（Crédit Commercial de France ,CCF），私人银行业务进一步向欧元区扩张。CCF在法国拥有650个网点，居全法第八位，收购将给汇丰带来100万客户；在财富管理业务领域，CCF也占有较大市场份额，其为法国富裕人士管理的资产达540亿美元。
2002年，汇丰收购了安达信高净值私人客户税收服务团队（Arthur Andersen’s HNWI Private Client tax team，APCTT），该团队包括前安达信的25个合伙人及180名员工。这些员工有多年的财富管理从业经验及广泛的社会关系，汇丰以此为人员基础在弗吉尼亚增设了私人银行办事处，以扩展其在华盛顿地区的业务。
2004年，汇丰收购了百慕大银行（Bank of Bermuda），百慕大银行在信托、托管及资产管理等业务领域具有优势，其网络覆盖了百慕大群岛、开曼群岛及库克群岛等离岸金融中心。对百慕大银行的收购不仅使汇丰获得了5000名富豪客户，而且极大提高了汇丰私人银行提供离岸金融服务的能力。
2006年，汇丰收购了巴拿马最大的银行“Grupo Banistmo”。Grupo Banistmo在中美洲分支机构众多，这次收购使汇丰在中美洲6国――哥伦比亚、哥斯达黎加、萨尔瓦多、洪都拉斯、尼加拉瓜和巴拿马拥有了220个分支机构，为其扩展了中南美洲的私人银行业务创造了良好条件。
2、汇丰收购的特点：
①顺应行业潮流
私人银行业的参与者众多，机构类型广泛，包括纯粹的私人银行、全能银行、投资银行、信托机构、家庭办公室以及其它顾问/金融服务机构。分散化是私人银行业的显著特点，2006年全球最大的十家私人银行的市场份额之和仅13.3％（表3）。分散化带来的竞争压力使并购近年来成为一种行业潮流，毕马威2006年对全球147家私人银行及财富管理机构的调查显示，2005年共发生私人银行并购交易258宗，比2004年增加了116宗，平均交易规模1.03亿美元。89％的受访者表示正在积极寻找收购目标或者在时机合适时考虑收购。
②收购与汇丰的整体战略一致
以“环球金融，地方智慧”为经营理念，汇丰的国际化程度不断提高，与私人银行业务相关的收购与汇丰的国际化战略一致，在扩张私人银行业务的同时促进了集团整体战略布局的完善。
③收购目的明确
毕马威的调查显示，在私人银行业中进行收购主要目的有9个，排名前三的分别为增加市场份额、进入新的区域市场和提升规模经济（图7）。具体分析汇丰的收购目的可以发现，5次收购中有4次与进入新的区域市场有关，有3次显著增加了 市场份额，有1次是为了获得专业人才，有1次与应对税收/监管环境变化有关（表4）。
（二）汇丰经验之二：量身定制
私人银行的基本特点在于其向高净值客户提供的是“量身定制”而非标准化的产品/服务。“量身定制”要求私人银行至少具备两方面的能力，一是完备的产品供应能力，二是准确的客户细分能力。
1、私银控股的产品/服务模块
私银控股向客户提供的产品/服务包括四大类：投资、信托与保险、专家咨询以及融资和银行服务（表5），四大模块不仅包括几乎所有的金融服务，而且包括很多与高净值客户日常生活相关的非金融服务。私银控股力图通过全方位的服务最大限度满足客户需求，从而吸引和留住客户。
①投资
汇丰私人银行向客户提供的投资服务包括三类，一是投资建议，包括对全球最新投资机会的分析、挑选全球业绩最好的共同基金以及对全球新兴市场证券的深入分析。二是客户自由决定的投资，即客户在专家的帮助下，由客户自由决定投资策略和投资组合，再由汇丰的投资经理进行管理。三是另类投资，另类投资近年来越来越受到高净值客户青睐，私银控股与汇丰另类投资有限公司合作向客户提供另类投资服务。另类投资的对象包括对冲基金、私募股权、不动产和自然资源；研究表明，另类投资的收益高于传统投资，而且与传统投资的相关系数较小甚至为负（表6），因此在投资组合中适当加入另类资产可以提高组合的收益，降低组合的风险。
②信托和保险服务
私银控股与汇丰信托管理有限公司等机构合作，通过信托方式帮助客户完成资产的保值、增值及代际传承；同时与汇丰保险控股有限公司等机构合作向客户提供寿险、财险及特殊保险服务。
③专家咨询
私银控股提供的专家咨询服务不仅为客户提供各种金融问题解决方案，而且还提供与高净值客户工作和生活相关的非金融问题解决方案。具体包括：⑴家庭办公室顾问，即提供家庭财富管理解决方案，范围包括财富保值、财富转移、税收规划、
不动产规划及子女教育等。⑵公司金融解决方案，即让客户了解复杂的公司金融交易，帮助客户进行决策，范围包括并购、分拆和资本重组、公开上市证券交易以及引入风险资本和私募股权。⑶财产和税收顾问，服务范围包括财产保值、个人收入税收安排、退休计划和薪酬计划等。⑷慈善基金，即满足客户参与慈善事业的需求；充当基金受托人、托管人或资产管理人以及提供捐赠方面的建议。⑸全球传媒及娱乐，传媒及娱乐行业有其独特的运行规律和行业语言，因此有必要组建专业团队向传媒及娱乐行业的私人客户（及其生意）提供投资建议和银行服务；专家涉及领域包括音乐、电影、戏剧、时尚、英文出版物等。⑹全球体育集团，向体育界人士（包括运动员、教练员、俱乐部经理人等）提供专业金融服务，包括投资、现金管理、税收顾问、全球保险服务及体育营销等。⑺钻石和珠宝，即提供与钻石和珠宝相关的鉴定、投资、融资和保险服务。⑻不动产服务，包括不动产价值评估、在交易谈判中获得合适的价格以及寻找公开市场不能提供的特定地产等。⑼移民服务，即提供到加拿大、香港和英国的移民服务。
④融资和银行服务
私银控股也向客户提供普通的银行服务，如支票、银行卡、外汇、保管箱和存款产品投资等。贷款服务近年来发展较快（图8），私银控股向客户提供奢侈品贷款、住房抵押贷款、信用证及其它贷款，2007年的客户贷款额达到350亿美元，是2001年的3.7倍，占集团客户贷款的比重达3.5%。
2、量身定制的服务
“量身”反映的客户细分能力，传统的方法是按资产规模进行客户细分，例如按财富净值将客户分为高净值客户(100万美元至3000万美元)和超高净值客户(3000万美元以上)。但是这种细分方法难以反映客户的个性化需求，因此私人银行和财富管理机构采用的客户细分维度日趋多样，财富获得方式、职业以及生命周期等都成为细分的依据。私银控股以职业特征为主要依据将客户分为五类3（表7），根据客户的需求特点提供针对性的产品/服务。
（三）汇丰经验之三：协同效应
协同是经营者有效利用资源的一种方式，协同战略可以像纽带一样把公司多元化的业务联结起来, 可以有效配置生产要素、业务单元与环境条件, 实现一种类似报酬递增的协同效应, 从而使公司得以更充分地利用现有优势, 并开拓新的发展空间。汇丰在发展私人银行业务时十分重视私人银行同集团其它业务模块的合作。具体表现为个人理财客户群和工商业务客户群向私人银行转移客户，另一环球业务――环球银行和资本市场向私人银行提品（图9）。2007年，从其它客户群转介的个案约3500宗，由此录得60亿美元新增资金净额（工商业务转介私人银行业务令管理资产增加18亿美元），环球银行和资本市场业务的交易中有34宗来源于私人银行业务，集团因此赚取7000万美元的收入。私人银行与其它业务模块的协同扩展了客户群，增强了产品供应能力，提高了整体盈利能力。
三、对中国银行业的启示
国内私人银行业务的开展尚处于起步阶段，虽然各大商业银行均倾注了很高热情，但由于缺乏训练有素的专业人才和差异化的产品/服务，中资银行的私人银行业务和国际领先银行相比仍有显著差距。汇丰在最近十年中的成功经验对中国银行业有三方面的启示。
（一）通过海外收购搭建私人银行业务平台
国内商业银行有目的的收购国外的财富管理机构和私人银行部门是实现私人银行业务快速发展的重要途径。从汇丰的收购案例中国内商业银行可以得到三点启示，一是应明确收购目的，国内商业银行的海外收购目的应首先着眼于获得领先的产品、技术和专业人才，而不是扩大市场份额。这是因为人才瓶颈严重制约了国内私人银行业务的发展，收购一方面能带来专业人才的直接增加，另一方面能够为人才培训提供良好平台。二是价格合适，全球金融动荡为国内商业银行海外收购提供了机会，可以以此为契机在谈判中争取有利的价格。三是应服从整体布局，对国外的财富管理机构和私人银行部门的收购应服从各银行海外经营的整体战略布局，避免孤立发展私人银行业务而缺乏其它业务部门的配合。
中国银行在收购海外财富管理机构和私人银行部门方面已经开始积极行动。2008年7月，中国银行（英国）有限公司斥资900万瑞士法郎收购瑞士和瑞达基金管理公司，瑞士和瑞达基金管理公司主要产品包括基金管理、离岸基金外聘管理顾问以及机构客户的资产管理，其管理的基金共有5个，分别是四个离岸基金和一个瑞士共同基金，总值约为3．62亿美元。中国银行英国子行收购瑞士和瑞达基金管理公司，主要是看重这家公司拥有丰富基金管理经验的专业人才，成熟的投资产品，以及地处以私人银行业务闻名于世的瑞士日内瓦等有利条件。2008年9月，中国银行斥资约2.363亿欧元收购法国洛希尔银行20％的股权。根据投资协议，中国银行将向洛希尔银行董事会委派两名董事，并获得参与经营管理的相应权力。双方合作领域将集中于产品开发、设计与分销、技术和知识转移以及人员交流等。?洛希尔银行（亦称罗斯柴尔德银行）始建于1953年，是LCF洛希尔集团的子公司。该银行主要在法国和欧洲其他国家从事私人银行和资产管理业务。1998年以来，洛希尔银行管理的资产年均增长20％，2007年末为296亿欧元。海外收购为中国银行引进国外高级专业管理人才、搭建私人银行业务平台、提高整体服务水平奠定了良好的基础。
（二）推出独立的专家咨询服务模块
专家咨询服务是私银控股覆盖面最广的产品/服务模块，几乎所有的客户群都有其提供的专业服务项目，而且专家咨询服务并不附属于投资、信托以及银行服务模块，而是与其并列，这反映了咨询服务在私人银行业务中的特殊地位。国内私人银行应借鉴汇丰经验，积极开展专家咨询服务，原因有三：
1.适应客户需求
国内的高净值客户有很大一部份来自企业家人群，他们投资理念积极，希望获得较高的投资回报但又缺少金融知识，需要专业人士提供公司金融、财务和税务安排、资产配置和风险管理等方面的建议，因此高质量的咨询服务有利于推动私人银行业务的快速发展。
2.反映“量身定制”的私人银行服务特点
提供咨询首先需要进行客户细分，客户细分在建立客户忠诚度、识别潜在客户、判断提品/服务的方向方面发挥重要作用。私银控股对客户的初步细分主要以职业为依据，国内商业银行可以综合职业、财富来源、生命阶段和风险偏好等因素对客户进行细分，以便针对目标客户群确定准确的价值定位。
优质的专家咨询服务需要全面的产品/服务供应能力为支撑，为客户制定的最佳解决方案如果没有实现可能将变得毫无意义。与国际领先银行相比，国内商业银行在产品/服务供应能力上存在很大差距，为逐步建立全面的产品/服务供应能力，国内商业银行一方面可以借鉴国际领先银行的产品/服务框架，采取综合化经营和海外收购等方式扩展当前的产品/服务内容，另一方面可以外包相应的产品，建立开放式的产品架构，满足客户的多元化需求。产品/服务外包近年来在私人银行业中较为普遍，奥纬咨询对欧洲财富管理机构和私人银行的调查显示，56％的受访者认为自己参与价值链的最佳方式是将一些产品/服务外包（图10）。应当注意的是，外包的重点主要是基金、结构性产品、另类投资工具、税务筹划等专业产品， 外包并不能替代内部提供，私人银行为保持其核心竞争力，产品/服务的内部提供仍是主流。
3.有利于推动专业人才队伍的建设
由于客户需求的多元化，提供专家咨询的私人银行顾问团队往往包括众多领域的专家，在汇丰的案例中，其咨询团队不仅包括证券、基金、保险、公司金融和信托等金融领域的专家，而且包括不动产评估、珠宝鉴定、传媒娱乐及体育产业等非金融领域的专家。毫无疑问，训练有素的专家团队是提供高质量
咨询服务的基本保证，因此推出专家咨询服务势必推动专业人才队伍建设，进而提升私人银行的竞争力。
（三）发挥协同效应
在汇丰的案例中，协同效应来自客户转移和产品交叉销售，国内商业银行在这两方面也很有潜力。在客户转移方面，国内商业银行有覆盖范围非常广的网点，深厚的客户基础，尤其是理财客户中有大量优质客户（表8），从分支行和理财中心挖掘和转移客户是私人银行迅速扩大客户群的有效方式，但是，客户转移涉及各方利益，因此设计一套能够平衡利益关系的客户转移机制至关重要。在交叉销售方面，银行综合化经营和金融控股公司的实践使交叉销售成为可能，例如工银瑞信可以向工行私人银行客户提供基金产品，中信证券和中信信托可以向中信私人银行客户提供投资和信托产品。总之，国内商业银行可以通过客户转移和交叉销售发挥协同效应，推动私人银行业务加速成长。
四、结论
与有着百年历史的瑞士私人银行相比，汇丰集团私人银行的高速成长不过是最近10年的事。从1999年整合集团私人银行业务成立汇丰私人银行控股开始，汇丰集团迄今已在42个国家设立了近百个私人银行办事处，打造了名副其实的全球私人银行。
汇丰集团打造国际一流私人银行的成功经验可以归结为三点：一是收购，通过5次与私人银行业务相关的大规模收购，汇丰集团成功实现了在美国、欧元区、离岸金融中心和中美洲市场的业务扩展，大幅提升了代管资产规模，广泛吸纳了专业人才。二是量身定制，在客户细分的基础上，汇丰集团私人银行向客户提供四大类产品/服务，不仅覆盖几乎所有的金融服务，而且包括很多与高净值客户工作、生活相关的非金融服务。三是协同效应，集团内部的客户转移和交叉销售极大推动了私人银行业务发展，同时提升了集团整体的盈利能力。
国内私人银行业务尚处于起步阶段，汇丰经验对中国银行业的启示有三：一是通过海外收购搭建私人银行业务平台，国内商业银行的海外收购目的应首先着眼于获得领先的产品、技术和专业人才，而不是扩大市场份额。中国银行已经开始探索，年内先后收购瑞士和瑞达基金管理公司和法国洛希尔银行，籍此引进国外专业人才，提升私人银行业务能力。二是推出独立的专家咨询服务，专家咨询服务充分反映了“量身定制”的私人银行业务特点同时对专业人才也有极高要求，高质量的咨询过程和建议将有效提升私人银行的服务水平和竞争能力。三是发挥协同效应，国内商业银行广泛的客户基础和综合化经营的实践使协同效应的发挥成为可能，有效利用客户转移和交叉销售将大力推动私人银行业务的发展。
参考文献：
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在今年中央政府大力推进保障房建设的背景下，保障房REITs或将有所突破。最近几个月，包括天津、上海等地保障房REITs方案已经初步得到管理层认同。
REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，属于不动产证券化中的一种，即房地产开发商将其旗下部分或全部商业物业资产打包上市，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均分为若干份出售给投资者，然后定期派发红利，并由专业的基金公司或投资机构进行房地产投资经营管理的一种信托基金。
天津版重在政府补贴
“作为中国第一个REITs概念产品，最先提上议程的可能是天津债券版REITs方案。”一位资深信托专家认为，这已经引起了地方政府、房地产业和金融信托业等多方面的关注。
早在今年5月，央行已将《银行间市场房地产信托受益券发行管理办法》及各地试点项目的基本情况上报国务院。国务院还要求央行就REITs试点能否以及怎样支持保障性住房建设补充材料。
从天津保障房REITs方案来看，具体落实都在滨海新区试点，由天津天房集团主导设计。其操作模式将是天房集团将其保障房的物业资产(持有并管理的4万套廉租房，建筑面积200余万平方米，假设出租率为100％)，以抵押的形式打包给信托公司，再由信托公司设计产品然后在银行间市场流转。
天房集团代表政府以实物配租的方式向符合条件的低收入家庭提供房源。按照现在假定的收入模型，实际收取月租约为每平方米1.85元，但周边租赁市场的可比租金约为每平方米27元左右。这一廉租房设计成REITs产品对外发售时，也以月租金27元为基础给投资者计算回报。这意味着，在这一产品中，每平方米廉租房的月租金中隐含着25.15元的政府租金补贴。
天房集团将廉租住房委托给受托人设立房地产信托(债权REITs)，受托人将优先级受益权向银行间债券市场发行受益券，转让给机构投资者(主要为国内商业银行)。受益券发行规模可达信托资产总规模的80％，约38亿元。
“天津版保障房REITs，表明将租赁型保障房这类公共品变成投资品，关键仍在于地方政府让利，舍去(或说转移)部分土地出让收益。”上述信托专家认为。
上海版资产池
天津保障房REITs方案还未推出，就已经引起市场诸多遐想空间，作为中国金融中心的上海，显然对这一金融创新产品也颇感兴趣。
8月18日，上海市浦东新区金融服务局局长施海宁公开透露，浦东新区的房地产投资信托基金REITs方案也过会央行，并且已经上报国务院。施海宁介绍，REITs的资产池并没有太大的变化，资金则将优先用于浦东的公租房、廉租房、人才公寓等的建设。
据了解，浦东版REITs资产池方面没有变化。浦东四大开发公司金桥集团、外高桥集团、张江集团和陆家嘴集团所持有的部分物业资产，将注入浦东版REITs的资产池，预计募集资金总额为354亿元。
从资金具体的募集方式来看，四大集团将选择旗下部分物业资产未来10年租金的收益权作为基础资产打包，委托给信托公司发行信托受益凭证，将募集到的资金按比例分配给委托人。
据一位参与方案设计的人士介绍，“资产池的选择曾经令浦东新区破费周折，踊跃参与试点的企业物业收益率不达标，拥有优质物业的企业又缺乏融资需求，不愿接触REITs这个新事物。”
浦东版REITs最初曾有3个方案，前两个为债权类方案，即物业的所有权人不发生变更，信托公司获得受托人的租金收益权。除了上述四大集团发起的方案外，陆家嘴集团曾尝试单独发起REITs，发行期限为3年或5年。所涉物业仅为办公楼，物业池包括渣打银行大厦，陆家嘴软件园八、九号楼。
第三个是交易所市场方案，浦东新区则尝试将功能区各上市公司所属资产和其他非国资持有的物业共同打包，物业所有权相应发生转移。
前两个方案中，陆家嘴集团的方案被否决，第三个方案由于涉及上市公司物业所有权的转移，最终并未上报。
厘清层层关卡
“保障房REITs是对目前保障房建设资金难题的一种有益尝试，但是它的发展还有一段很长的路要走。”著名信托专家、华银汇兴董事长孙飞认为。
首要问题是回报率问题。从普通商业地产REITs来看，在中国的推出被认为有两大技术障碍：其一，目前国内商业物业的租金回报率较低(5％～6％)，难以满足市场预期(净回报率至少为7％-8％)；其二，国内尚无税收优惠政策，以支撑REITs产品的净回报率。
当前背景下，以保障房为突破口，已成为中国REITs破壳而出的最可能路径，但最需要解决的还是回报率问题。在资产价格普遍偏高的情况下，商业与工业物业打包成REITs获得市场的青睐都比较困难，而租金收益不高的保障房这一问题尤为严重。
孙飞认为，政府补贴将发挥重要作用，但如何补贴才算合理，需要产品设计和操作细节上的创新，亦是考验中国初生REITs的关键。
在政府支持的前提下，对于保障房而言，包括商业和工业物业REITs推出时所面临的其他阻碍――包括资产估值、税收优惠设置以及推出时机，也将不再是问题。不难看出，中央以及各地政府对保障房的角色定位及保障房政策的连续性，将成为中国保障房REITs破题的关键。
二是从天津版本和上海版本来看，都只能在银行间流通。孙飞认为，从国际上来看，REITs应该也可在股票市场流通，而且如果只能在银行间流通，那么房地产信托投资基金募集资金有限，且市民不能参与，也不会有很大的吸引力。
关于REITs的发行市场，一种是依托信托公司在银行间市场发行，一种是在交易所公开发行。银行间市场主要由银监会监管，仅面向机构投资者；优点是波动风险和障碍较小，直接、间接经营皆可，但流动性有限；目前尚无操作案例，只能通过改进现有房地产信托模式来推行试点。
