时间：2023-07-10 17:34:33
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇养老院经营管理，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
同月31日，民政部在其官网正式挂出《民政部启动公办养老机构改革试点》的消息。按要求，全国各地民政部门要在2014年1月20日前将试点机构上报民政部备案。
就此，公办养老机构改革开始落地。
“并非全面改制”
根据民政部2012年社会服务发展统计公报，全国目前各类养老服务机构共44304个，拥有床位416.5万张，每千名老年人拥有养老床位21.5张。在全国所有养老机构中，72%属于公办养老机构，其余为民营养老机构。
近年来，关于公办养老机构的职能定位颇有争议。不少城市的公办养老机构中，大部分入住老人并非需要“托底”的困难老人，而是拥有一定级别的退休干部等特殊群体。条件优越的公办养老院长期处于“一床难求”的状态。
2013年年中，北京市第一社会福利院排队人数已过万，而每年只有50～60个退床。按媒体计算，现在要预订“一福”一个床位，至少要到166年后才能等到。
与此同时，国内大部分民营养老院空床率高、经营惨淡、获得政府扶持较少，形成民营、公办天差地别的局面。
针对上述问题，民政部表示，不少公办养老机构仍存在职能定位不明确、运行机制不健全、发展活力不足等突出问题，迫切需要深化改革，提倡大中城市市级民政部门举办的公办养老机构优先开展改革试点。
此轮针对公办养老机构的改革试点共有四项主要任务：明确公办养老机构职能定位、增强公办养老机构服务功能、推行公办养老机构公建民营和探索提供经营的公办养老机构改制。一些业内专家认为，此轮改革重点，在于推行公建民营和养老机构改制。
《通知》一经下发，“今后我国公办养老机构将全部转制，全部改为民营或企业”的消息不胫而走。对此，民政部一位相关司局人员对记者表示，这是媒体对《通知》的误读，并非所有公办养老机构都将改为民营或转制为企业。
该司局人员进一步解释道，《通知》最主要还是围绕公办养老机构运行机制进行改革，并未强制进行体制上的变革，其首要目的是解决公办养老机构的定位问题和服务功能问题，即公办养老机构应该优先收什么样的对象，以及如何为服务对象提供更好的服务。
根据《通知》，公办养老机构要明确的职能定位是“托底”，应当优先保障孤老优抚对象、经济困难的孤寡、失能、高龄等老年人的服务需求，充分发挥“托底”作用。该人员表示：“政府还会继续投入，机构编制也会有保障。”
针对公办养老机构改制，该人员认为，从整体上来讲，公办养老机构改制应该慎重进行，在此次改革中，进行改制的机构数量可能会较少。“公办养老机构改制并不是独立的，而应与国家整体事业单位改革进程一同稳妥有序进行。”
公建民营尝试
公办养老院的定位问题解决后，接下来将解决其机构活力不足的问题。上述人员表示，公建民营是养老机构改革下一步主推的改革方向之一，有利于将政府从微观事务中脱离出来，从注重直接办服务转变到重点购买服务和监管服务上来，增强公办养老机构的内在生机与活力。
“当然，我们提倡通过公开招投标，选择较好的非盈利社会组织进行运营管理。同时，政府需对其运营管理作出相关规定，加强监督管理，明晰权责关系，来避免某些民营机构的逐利现象，以及保障公建民营机构的服务职能与政府提供基本服务的职能相匹配。”
关于公建民营相关政策何时出台，该人员表示，由于许多地方已经正在进行公建民营的相关探索，民政部还在收集意见和总结经验。又由于此次改革试点较为复杂，民政部不设试点完成统一时间表，也不设全国推广统一时间表。可以确定的是，公建民营机构仍将坚持国有资产不流失、养老用途不改变。
据了解，目前我国各地发展“公建民营”的步伐差别较大，发展速度不一。北京市民政局相关负责人告诉记者，目前北京市处于运营状态的养老机构共400家，其中公办养老机构212家、民办养老机构188家。在212家公办养老机构中，有52家实行了“公建民营”。
而在千里之外的江苏省南京市，此类尝试才刚刚开始。
祖堂山社会福利院（以下简称“祖堂山福利院”）位于南京市南郊风景区，院内古树参天，环境优美，虽然位于郊区，但距南京市中心不过30公里。去年年中，祖堂山福利院决定转让部分产权的经营管理权。
“我们是一家政府全额拨款的事业单位，编制有限。一共1330张床的养老院，全部编制仅有180个，远远不够发展需要。”祖堂山福利院办公室主任邓俊告诉记者，由于人手紧缺等，福利院长期以来空床较多，发展缓慢。“我们想，这些床位与其空在那里，不如让民营机构来经营，利用起来。”
2013年5月底，祖堂山福利院公告，转让其部分产权的经营管理权。根据出让时定下的原则，出让项目向社会公开招标，自由报名，最后通过专家评审确定经营者，经营者将独立经营、责任自担、自负盈亏，转让期限为6年；并规定经营者成立独立民办非企业机构，不得改变养老服务用途。
“祖堂山”模式也是目前普遍采用的“公建民营”形式。
投标者梁飞第一次到祖堂山福利院考察时，就对福利院的环境感到满意。
对于经营者，祖堂山福利院提出了明确要求。如果是个人报名，需有福利院、敬老院相关工作经验2年以上，并有不少于100万元的存款证明。如是单位或社会组织报名，则需有从事福利机构的资质且无不良社会记录，注册资金不少于50万元；近连续两年无亏损记录，净资产不少于100万元。
除此之外，报名主体还需拥有一支专业的管理、医护、服务、康复、社工及支持团队。
“要求挺严格的，南京市的民营养老机构能够达到这些条件的并不多。”梁飞说。他目前所在的养老机构是一家连锁机构，于1998年创立，在投标前已经有两家养老机构在市区经营，共有床位400余张。
此次成功投标的主体共有12家，最后，凭借在业内的良好口碑和其他优势，梁飞所在的养老机构和另一家机构获得了祖堂山福利院部分产权的经营管理权，共计530张床位。
从2013年10月份试运营以来，梁飞在“祖堂山”做出了一系列新尝试。他的团队中有许多“90后”，这个年龄段能使老年人感到“隔代亲”，给养老院带来了活力。
“在服务方式上，常常一有灵感就马上开会定出执行方案，第二天就能开始执行，这样的行动力公办机构很难做到。”梁飞表示。“感觉六年经营期真的太短了。”梁飞坦言，在价格方面，第一年福利院给出了转让费全免的待遇，且在其余年限里，合同约定的报价也明显低于市场价格；能够与福利院共享其二级医院、食堂等公共设施；而和公办养老院合作的身份，也为他的机构带来了不少公信力。
目前，三家养老机构联手推出“组团式”养老运营模式，起名“祖堂山银发社区”，并有不同特长、分工：祖堂山社会福利院作为公办养老机构，主要发挥“托底”作用；梁飞所在机构主要面向日托寄养、离休疗养、老人康复及残障人士；另一家民营机构依托祖堂山社会福利院的医疗资源，擅长术后康复、临终关怀等特需老人的护理。
作为一名公办养老机构的工作人员，邓俊十分关注此轮改革。他认为，祖堂山福利院的改革方向与民政部试点内容不谋而合，给予他和梁飞很多信心。
改革隐忧
针对改革，也有一些专家在赞成改革的同时，提出了自己的担忧。
中国社会科学院人口与劳动经济研究所副研究员王桥对记者表示，目前我国许多公办福利院承担着养老服务的功能，甚至将养老作为其最主要的工作来做。她在吉林省长春市调研时发现，该市100多家公办养老机构名称全部带有“福利”二字，而这种情况只是全国的一个缩影。
“我认为这轮改革针对的对象，应该有个明确的界定。公办福利院的其他福利功能和养老功能应该有明确界限，区别对待，因为改革的只是养老机构而非整个福利机构。”王桥说。
中国社会科学院经济研究所公共政策研究中心主任朱恒鹏认为，改革中的公办民营部分，可能会继续延续之前存在的可操作性差的问题。
“公办民营，收费应该怎么定？是否允许盈利？盈利后是否允许分红？在房租上是否有补贴？如何补贴？”朱恒鹏表示，这些细节问题都应该有统一、明确的规定，否则公办民营还会继续延续目前公平性差、服务对象出现偏差、可操作性差等问题。
北京“寸草春晖”是一家民营养老机构，也是北京市民营养老院的“样板”工程。董事长王小龙2014年最大的愿望就是希望能够找到合适的场地，开一家连锁养老机构，将自己的运营模式复制下来。
关键词：虚拟养老院；运作模式；科技化服务平台
中图分类号：D669.7 文献标识码：A
文章编号：1005-913X（2015）05-0036-02
城关区是省会兰州的中心区，现有 60 岁以上户籍老年人 18.8 万人，占全区户籍总人口的 19.2%，并以平均每年 4%的速度增长。面对这样的老龄化状况和日益增长的养老需求，2009年，城关区党政考察团在赴东南沿海考察过程中，在学习借鉴苏州市沧浪区的“邻里情”虚拟养老院后，决定抓住“虚拟养老院”这个典型，将全国最先进的理念应用到城关区实际工作当中，开创了西北地区首家“虚拟养老院”的新型先例，实现城关区养老服务的新跨越的同时，探索出一条机制健全，拥有政府、企业、社会三大主体以及科技支撑的新型养老模式。2009年12月，城关区委、区政府建立的一座“没有围墙的养老院”――兰州市城关区虚拟养老院。它以网络通讯平台和服务系统为支撑，采用政府引导、企业运作、专业服务人员服务和社会志愿者、义工服务和社区服务相结合的方式，实现老年人各类需求的快速响应、专业服务和过程监督。城关区虚拟养老院下设老人接待中心、呼叫指挥中心、加盟企业管理中心和咨询投诉中心。通过虚拟养老信息服务平台实现老人和服务企业之间的信息交互。可为全区老人提供生活照料、医疗卫生、保健康复、心理慰藉、法律咨询、家政便民、家电维修、娱乐学习、日常陪护、临终关怀、饮食服务十一大类230余项服务。
虚拟养老院由兰州市城关区民政局管理，对辖区内提供养老服务业的企业进行整合，借助“965885”服务系统，虚拟养老院发挥 24 小时管理服务的优势，为居家老人提供标准化、专业化、亲情化的养老服务。
截至目前，已有9.5万余名老年人自愿加入了虚拟养老院，2.5万余名老年人长期享受服务。只要老年人拿起手中电话，虚拟养老院的贴心服务就会立刻送到家。
一、虚拟养老院社区服务平台的运作机理
兰州市城关区虚拟养老院建设以国家科技惠民计划“兰州市城关区数字化社会管理与服务平台示范”项目为依托，通过集成数字化、网络化、智能化等关键技术，建成涵盖城关区主街道的数字化社会管理综合调度指挥平台，完善数字化虚拟养老院服务体系，建成数字化的、集社会管理与服务为一体的民生工程示范项目。虚拟养老院社区服务平台运作机理。
虚拟养老院主要通过“965885 服务系统”这一信息中心和技术平台，对居家养老服务对象实行会员制客户准入管理。话务员根据系统生成的客户所需服务项目向自己所负责的街道里的老人确认当天的服务项目和服务时间，待服务工单确认后，再进行工单分配，即把服务的项目、时间、对象进一步具体分配到每位服务员，服务员根据工单提供上门服务。在每位服务员服务的过程中，养老服务系统均记录每位服务员的服务状态，即正在服务中、服务已完成等状态。待服务完成，话务员通过系统检查服务任务是否完成，并进行质量回访考核，即询问老人对服务员所提供的服务是否满意。服务员服务完毕，回到养老中心，拿回已经完成的工单，领取明天要服务的工单。按照服务项目，系统每个月形成 1份收费清单，养老服务中心按约定向客户收取服务费用。系统从客户确认服务开始便对服务过程进行全程跟踪、回访、咨询意见，并以客户满意度来考核服务质量。信息系统通过主动获取老人需求，快速编制计划，及时组织服务，进行有效监控，实施规范管理。
二、虚拟养老院的运作机制
首先，领导重视，上下齐心，实现筹建工作高速度。城关区委、区政府将虚拟养老院建设作为惠及民生的大事来抓，提出了“科学规划、分步实施、滚动发展、逐步扩大”的建设方针。区政府拿出近二百五十万元作为项目启动资金，并计划以后每年列支资金 1000 万元，保证虚拟养老院的正常运转。区政府制定了《关于筹建兰州市城关区虚拟养老院的实施方案》，完成了管理软件的设计构想、公开招标和设计开发，办公场所装修工程的设计、招标及建设，计算机设备政府采购，人员招募培训，特殊服务号码的申请，第一批加盟企业考察及服务项目的策划和服务价格的设定等工作，并先后召开三次服务企业与老人供需对接会，按照《实施方案》要求，全速推进各项工作。经过短短几个月的紧张筹备，这座“没有围墙的养老院”在城关区拔地而起。
其次，依托科技，特色明显，实现经营管理高起点。在策划方案之初，成立了城关区金色晚年服务中心，并将其注册为虚拟养老院下属的民办非企业单位，招募各类服务企业加盟虚拟养老院，并对企业服务过程进行监督管理。从关注老年人心理健康和维护老年人合法权益入手，成立接待中心，目前招募注册有 117 名获得国家注册二、三级专业心理咨询师志愿者，开设老年人心理咨询热线，接待现场心理咨询，为老年人开展免费服务；同时与司法部门联手，为老年人提供免费法律咨询和法律援助服务。呼叫指挥中心以信息技术为平台，像一根纽带紧紧连接服务对象与服务企业，加入居家养老服务的老人，通过电话请求服务，系统在处理用户服务需求后，向企业派出工单，同时评价计费。金色晚年服务中心、接待中心与呼叫指挥中心共同组成一套完整的服务系统，实现老年人各类需求的快速响应、专业服务和过程监督。虚拟养老院从客户确认服务开始便对服务过程全程跟踪、回访、意见咨询，并以客户的满意度考核服务商提供的服务质量，核拨政府补贴。
再次，政府推动，机制创新，实现企业管理高标准。虚拟养老院在运营过程中，政府及其职能部门始终起着主导、引领、扶持和管理监督作用，积极创造良好的市场环境，吸纳社会各类服务企业加盟虚拟养老院。城关区及时出台相关优惠政策，将加盟虚拟养老院的服务企业全部注册为民办非企业单位，在税费减免方面争取申请更多好政策，并对加盟企业员工每月进行工资补贴，减轻企业运营压力，扶持加盟企业迅速壮大。同时，按照加盟企业所在的位置和服务半径，对每个企业的服务范围进行规定。在具体工作中，一方面各加盟企业可根据自身优势，对服务范围内的用户服务要求进行内部调剂，或进一步吸收具有一定服务实力和良好信誉的小企业作为二级加盟，互相整合资源，丰富养老服务产品供给，满足辖区服务对象的各类需求；另一方面在加盟企业管理中运用激励机制，根据企业服务优劣，扩大或缩小其服务范围，实现了加盟企业管理的高标准。目前，兰州市城关区虚拟养老院共加盟企业126家，其中，综合服务类4家，餐饮服务类65家，医疗保健类55家，精神慰藉类2家，产业化形态初步显现，并通过遍布全区的 126处服务网点，基本实现全区老年人居家养老服务的全覆盖。
最后，统一标准，分类服务，实现服务提升高层次。虚拟养老院服务项目涉及生活照料、医疗保健、家政便民、心理慰藉、法律咨询、娱乐学习六大类230项，基本涵盖了老年人日常生活照料的所有服务项目，并对每项服务的内容及收费做了统一规定。在解决社会救助问题的同时，体现社会福利的适度普惠，在服务对象的选择上，凡年满 60 周岁的老年人都将纳入服务范围，并分 A、B、C 三个层面为老年人提供无偿、低偿、有偿服务。其中 A类对象为无劳动能力、无法定赡养人、无经济来源的“三无”老人和生活困难、子女在外地定居或因其他原因不在身边的困难“空巢”老人等没有任何经济收入的老年人群体，政府分四类按不同的标准每月给予服务补贴；B 类老人为重点优抚对象，90 岁以上高龄老人、市级以上劳模、“三八红旗手”“见义勇为”称号获得者、正高以上职称老专家、担任两届以上（含两届）离退休的省、市人大代表、政协委员。这类群体政府将给予每月 50 元的政府补贴；C 类对象为自己“埋单”的普通老人，自己出钱购买服务，但服务价格会比市场价优惠20%左右。这种分层次的养老服务形式，不但保障了政府需要援助的困难老人的基本养老需求，还满足了其他老人更高层次的消费需求。目前，虚拟养老院注册的老年人中 A 类用户683人、B 类用户2814人、C 类用户91235人。（如表1：不同对象享受养老服务的条件和补贴标准）
三、兰州市城关区虚拟养老院科技化支撑服务平台系统建设
（一）运行环境建设
运行环境建设有硬件平台建设，包括服务器主机平台、存储平台、大屏幕显示平台、网络平台、安全平台、呼叫中心平台、视频监控共享平台、电脑终端、手机终端等；软件平台建设包括操作系统、数据库系统、GIS 平台、中间件及系统软件等；业务网络主要实现核心机房、实际监督指挥中心、指挥中心、职能部门、街道、社区和专业公司的互联互通；无线网络提供充足的网络带宽。
（二）数据建设
在共享兰州城市管理系统平台数据建设成果之上，进行虚拟养老需求网格划分和三维建模数据的建设。
（三）子系统建设
虚拟养老院服务系统主要包括 4 个核心子系统。
1.位置查询与急救指引子系统。通过给万名70 岁以上部分老年人配备随身携带的移动终端设备进行定位，实现走失老年人位置的迅速查找。如遇紧急情况，可以通过定位系统，实现快速救助。该系统通过移动通信网的基站位置，来获取移动用户的位置信息（ 经纬度） ，然后根据用户的需求提供相应的服务，在一些对位置信息要求高的服务中，还可以与 GPS 全球定位系统结合使用。
2.行程跟踪子系统。将服务人员在服务中的具置和被服务对象所处位置进行信息对比，以确保和监督服务人员的服务质量和服务效率。
3.智能调度子系统。该系统主要是可以查询服务人员在服务区域内的分布情况以及工作完成情况，根据老人需求和服务人员信息，该系统可自动进行二次调度，从而提高服务效率。该系统涉及信息屏与地图屏联动、统计分析展示、网格员定位和轨迹查看等技术。
4.短信评价子系统。用户可以通过短信按照等级对服务质量进行评价，从而提高对服务质量的监督管理力度，有效考核服务人员工作质量。
参考文献：
[1] 刘新萍.论城市居家养老服务多元合作体系的建设及发展――以上海市静安区为例[J].甘肃行政学院学报，2009（4）.
李文晶（1992―），女，汉，山东泰安人，在读硕士，中国海洋大学，研究方向：供应链管理。
摘要：21 世纪是人口老龄化的时代。由于人口老龄化问题，对我国的政治、社会、经济和文化等方面的发展都造成了极大影响。目前，全国已经形成养老市场的竞争趋势。如何增强养老院的市场竞争力，塑造养老院的品牌在养老服务行业中日益重要。本文对养老机构品牌树立进行策略研究。
关键词：养老机构；品牌策略；养老服务
21 世纪是人口老龄化的时代。从20世纪末开始，中国逐渐步入老龄化社会，是发展中国家比较早步入老龄化社会国家中的一个。根据统计分析，到07年截止，60岁以上的老年人口即将超过1.5亿，达到全国总人口的十分之一。老龄化人口对我国的政治、社会、经济和文化多方面造成了影响。随着时间的过去，庞大的老年群体将会对社会保障方面的需求逐渐增长。 目前，已出现各式各样社会力量兴办的养老院。养老市场在全国形成了竞争趋势。因此，养老院如何才能更有竞争力，品牌效应在养老服务行业中日益重要。本文对养老机构品牌树立进行策略研究。
一、 实施品牌连锁经营
（一） 实施品牌连锁，形成养老机构“利益共同体”
目前，中国的养老机构大都存在以下问题：经营管理和服务质量较低、空置率较高等。应该对这类养老机构实施特许加盟、兼并、控股、收购等多种投资和合作方式，打造品牌、经营管理、服务模式。利用当今信息系统的强大力量，实行虚拟企业连锁的经营模式，基于养老机构互相形成强大的“共同利益体”。
（二） 推进电子商务建设推进电子商务建设，实施养老机构品牌连锁，可使内部的交流和治理更加简单化、增强和方便快捷；同时完美企业和客户之间的互动、通过订购平台可以使双方更加深入的沟通和深入。可以帮助客户及时掌控品牌连锁机构的内部新动态，并在网络平台上服务的建议和要求。企业根据客户的建议和要求及时改善不足，能够让服务更加创新、完善，同时提高服务的附加值；相同，家属也可以了解到养老机构的状况和服务方向以及老人在养老院的生活状况，改进家属所提意见或建议的进度，让服务更长远。
二、用企业文化提升竞争力
（一）以先进的企业文化，打造自己的品牌以人为本才是当代先进的企业文化。“企业为人，企业靠人，企业造人”。不单是消费者需要物质和精神价值上的服务，同时养老服务机构也要为员工输出物质、精神价值。以最大限度的保证与外部市场实现最有效的对接、传递与共鸣。
（二）建立先进企业文化的理念
1、管理变合作的理念
将与员工的关系从管理的关系改变为合作伙伴关系，实现全员管理，发挥每个人的智慧与能力的优势。同时，加快创造性机制的成立，充分展现员工无限的主动性和创造力。
2、工作变学习的理念
要将员工工作的理念引导到学习的理念上来。不仅为老人提供优质服务，还使养老院变成一所能够教育人才的学校，制造良好的学习气氛。引导级别层次不同的员工制定生涯规划，因材施教培养人才，创新方法，让每个人的优长处得到更大的发挥，给员工提供能够发挥自我、展现自我、成长自我的空间平台，塑造每个人，让他们能够实现自我价值，并使他们自身更具竞争力。这充分体现了深层次的“以人为本”的管理。
三、重视人力资本，倡导全员服务观念
（一） 职业化服务团队建设
注重加强职业化教育，使从业人员树立敬老为荣、爱老为荣、助老为荣的思想观念，塑造从事养老服务工作人员的职业化意识、奉献精神、工作上有责任心、事业心，让人员的职业素养和专业技能同步提升；塑立团结的企业文化，更加适合养老机构的文化和观念统一团队的思想行为，从而使团队的创新与奉献精神得以凝聚和激发。
（二） 专业化服务团队建设
养老护理员的职业技能和素养应该得到加强和开展，融入更多的科学知识和专业技能，如老人护理、生理、心理、常见病、营养学、康复方法，以及与老人沟通技巧等。还要积极开展医疗、康复、心理护理等，以满足各种层次老人不同档次的服务需求。
（三）使社会工作充分发挥价值
1、市场需求与学校专业发展相结合
要根据社会需求设置专业和教学内容，并注重其专业性还有不可替代性，传授知识的同时要提高学生自我的能力水平，指导学生向着正确的方向调整自己，符合社会的需要，促进其更好的就业。
2、养老机构培养职业化、专业化社工
通过在养老机构与学校之间达成协议，给就读社会工作专业的同学提供在养老机构中实践和锻炼的机会，并且从养老机构得到反馈，帮助制定合理的解决计划，及时解决存在问题。同时让社会工作专业的学生利用假期时间，切身去到到养老机构进行锻炼，将平时学到的理论与实践有机结合。养老机构也有义务根据情况，提供就业岗位给学校优秀的毕业生。这就形成了良性循环，社会工作队伍也可逐步建立起来，缓解从事社会工作的人才就业压力，使他们学有所用。
四、标准化、规范化、科学化建设养老服务过程
（一）标准化和规范化建设养老服务过程
1、建立健全基础管理机制、科学的组织管理机制、监督激励机制
按照国家有关行业标准要求及养老工作的性质、服务特点，制定规范化的、全面服务于老人的服务标准和操作流程；使基础性管理工作得规章制度更加完备。
根据养老工作的自身特点并结合企业发展一般规律，组建权责合理、岗位分明、制约制衡、严于监管、高效服务的组织管理体系，使整个组织管理机制的作用得以充分发挥，以健康和谐发展养老服务工作。
为使各项举措落到实处，各项监督、考评、奖惩激励机制还须建立健全。如选拔招聘职员、绩效考核、奖惩机制、以及老人、家属、员工、政府与社会代表等内外参与的监督。
2、 引入ISO9001 国际质量管理体系
ISO9001 标准体系主要是“过程控制”，通过对事物的过程把握，因而掌控结果；实施“过程方法”，四大循环过程应体现在质量管理体系中，即管理职责、资源管理、产品实现和测量、分析与改进，注重了解客户的要求，及时受理客户的满意度及意见的反馈，实现“事事有人做，事事有人管，事事有记录”。
ISO9001 国际质量管理体系对养老机构在服务中的过程中管理水平和控制能力有着极大的帮助和提高。为更好的适应内部的管理需要，养老机构务必要建立起自己的质量管理体系，建立以老人为中心的服务流程，提高质量工作效率和管理水平。由于快速发展的养老服务市场，造成机构养老服务竞争日益激烈，建立起质量体系，积极达到甚至超越顾客的期待以提升满意度，扩大顾客网络，可以帮助树立良好的养老机构在社会上的形象，增加信誉度，从而利用非价格因素来提高养老机构在业界中的竞争力。
综上所述，当今的养老机构社会化还处于襁褓，需得到国家、社会各界以及学术界的重视，为养老机构社会化提供生存与发展的理论研究和应用性研究。本文通过实际调查并阅读文献，完成初步性的研究，期望能够帮助社会化养老机构的生存和发展。（作者单位：中国海洋大学）
参考文献：
老年人口的比例越来越大，使传统的家庭养老矛盾日益显现。现在，每个独生子女家庭要承担4位老人的赡养义务，这让他们在体力和精力上将是难以承受的。再加上很多空巢老人无子女或子女不在身边，当他们的起居不能完全自理的时候，生活将如何继续？谁来照顾他们？
传统养老方式的困局必然要靠新兴养老方式来破解。现在，社区养老、养老院、养老公寓等养老形式已经走进人们的视野。本期特别策划，我们就与您一起去探访各种新兴的养老方式，寻求养老困局的破解之道。
孩子，当我老了，不再是原来的我。
请理解我，对我有一点耐心。
当我把菜汤洒到自己的衣服上时，当我忘记怎样系鞋带时，
请想一想当初我是如何一口一口喂你吃饭，手把手地教你。
当我卧床不起的时候，
请不要嫌弃我。
还记得小时候我天天守在你的病床前，哄你吃药入睡的情形吗？
当我由于双腿疲劳而无法行走时，
请伸出你年轻有力的手搀扶我。
就像你小时候学习走路时，我扶你那样。
当我需要你的时候，
请你不要逃避我。
多少次在你难过的时候，你扑入我的怀中向我撒娇、向我哭诉。
我现在也需要你的臂膀。
孩子！如今，我的脚站也站不稳，走也走不动了。所以，请你紧紧地握着我的手，陪着我，慢慢的，就像当年，我带着你一步步地走。
当初我引导你走上人生路，如今请陪伴我走完最后的路。
这是一首在网上流传甚广的诗，据说是在一个养老院的墙上发现的。这些质朴甚至有些唠叨的文字，感动了无数人。其中，也折射出一个严肃的社会问题――养老。随着经济社会的发展，生活方式的变革，传统的家庭养老方式已经难以为继。老了怎么办？这个每个人都将面对的问题，需要我们擦干眼泪后去正视，去思考，去解决。
您打算去哪里养老
不久前，有国内媒体进行了一次针对老年人的养老意愿调查。结果发现，仍有大多数（60.78%）的老年人选择在家养老，愿意去养老院养老的只占14.67%，选择其他养老方式的更是寥寥无几。出现这样的结果，除了传统思维惯性以外，更大的原因是很多老年人不了解养老院、老年公寓等的实际状况，对这些地方还有诸多顾虑，甚至认为没有子女或子女不孝的“孤老”才会去社会养老机构。
转变观念、打消顾虑不是一朝一夕的事情，请跟着我们一起去了解一下新兴的养老模式到底是怎么回事。也许了解之后，您会有新的想法。
社区养老：
“无围墙养老院”
优点：不离家门统一照料
适合人群：子女太忙照顾不到，又不想离家的空巢老人
社区养老是一种半居家式养老，也被称为“无围墙养老院”，是指在老年人相对比较多的社区，由物管、居委会等牵头组织的集体养老模式，是目前政府大力倡导的养老模式。一来老年人仍然可以住在自己家中，自由性、隐私性较强，二来在需要“帮一把”的事情上，如吃饭、理发、就医、居家维修等方面都可利用社区资源，方便老年人。
高端之选：
产权式老年公寓
优点：社区配套齐全，有管家照顾，生活较舒适
适合人群：经济条件较好的老人
产权式老年公寓，是指拥有房屋独立产权，并在房屋所在社区内提供专业养老服务的公寓。所有入住的老人都以户为单位，拥有自己专属的私密空间。以北京太阳城为例，每栋楼房都采取阶梯式布局，保证居室内的采光；长方形的电梯可供担架和病床进入；还有户户接入的医疗报警器。此外，小区的保洁、购物、送餐系统也非常完善，小区内还有电瓶车，走累了上车就能到家门口。但这种养老方式价格昂贵，准入门槛较高，限制了大部分老人的选择可能。
省心之选：
养老院
优点：半集体化生活，吃住不愁
适合人群：喜欢热闹的单身老人
目前中国的养老院，不外乎两种：一类是政府、集体兴办的养老机构，敬老院或社会福利中心一般属于此类；另一类就是私人投资兴办的养老机构，老年公寓、托养院等属于此类。养老院最显著的优势在于吃住不愁、安全性有保障。但缺点是与社会脱节，很容易自我封闭，渐渐孤独。
眼见为实：老年公寓实地探访
人老了，生活起居会越来越力不从心，很多没有子女照料的老人，会想到去养老院或老年公寓。但养老院的生活是什么样的？那里的一日三餐、生活起居方便吗？老人们心里没底。为此，记者专程走访了一家比较具有代表性的民营老年公寓，实地探访了那里的生活。
重庆作为以“大城市带大农村”为特点的直辖市，其经济社会发展水平与全国平均水平接近，我们选择了重庆的桂湖老年公寓作为此次探访的标本。
桂湖老年公寓是重庆市民营养老机构的代表之一，全院占地面积6652平方米，现可容纳300余位老人入住。由于便利的交通位置，以及良好的经营管理，桂湖老年公寓在重庆市区可谓是小有名气。公寓坐落在重庆市渝北区桂湖之滨，那里风光迤逦，环境优美，四合院式的楼群内，假山鱼池，树木花草，观光式电梯，随处可见的护栏、防滑地板砖，应有尽有，处处体现着对老年人的细致呵护，既舒适又方便。
记者到达时正好是公寓的午餐时间，伴随着悠扬而欢快的音乐，老人们三两结伴“呼朋唤友”地向食堂走去，记者也随着人流来到食堂。老人们坐在大圆桌前等待工作人员分发午餐。据工作人员介绍，为了防止老人滑倒，三餐都是由工作人员一一端到老人面前，尽可能避免老人发生任何意外。
老人们都笑着说“伙食不错！”
记者访问了几位老人，他们都笑着说伙食不错：早餐是自助餐，鸡蛋、馒头、稀饭、包子……各式餐点分放在各桌，老人可以根据自己的喜好自取。午餐是分餐制，由工作人员盛好放到老人面前，均是二荤二素一汤。为防止浪费，饭菜分量适中，但老人可以自行添加。晚餐则是一荤二素一汤，如果早餐有剩余，通常还可以作为夜宵为老人们加餐。据公寓管理人员介绍，为了保证饭菜质量，食堂在荤素搭配的同时还十分注重口味和多样性，以便老人营养更均衡。采访中，一位老人告诉记者，特别想吃什么的时候可以向食堂反映，基本上是可以得到满足的。“比如花生米，老人普遍牙都不好，以前总是烧得很硬，反映了，现在师傅们在做花生米前都会先煮一下……”老人指着餐盘里的宫保鸡丁告诉记者。
卧室简洁方便，卫生间设计贴心
记者应两位老人的邀请到她们的卧室参观。老人们的卧室陈设简洁而方便，两张单人床、衣柜、抽屉、电视机、机顶盒、空调……老人说，这里包括棉被在内的设施都是公寓提供的，如果有什么添加就得自己配备了。像她自己洗衣服比较困难就买了一个洗衣机。当然衣服也可以全部交给工作人员清洗，每月加收50元。卧室门旁边就是卫生间，地砖是防滑砖，如厕是坐式马桶，设有防护栏。
每间都有热水器，随时可以使用热水。洗澡间里有浴霸，即便是在寒冬洗澡也不觉得冷。穿过卧室是一个封闭的阳台，临窗有小桌、凳子，再里面就是厨房了。老人介绍道，入住后也可以自己做饭吃。有时家属看望送来的饭菜、汤都可以自己加热。而像这样自行解决就餐，或者节假日探亲、回家等情况，公寓都会将当日的餐饮费如数退还。
钓了鱼交给食堂加菜
丰富的娱乐活动几乎成了老人们选择在老年公寓安度晚年的主要因素。早餐后8:00～9:00是公寓老人保健操时间。桂湖老年公寓与就近的龙湖医院合作，每天都会对老人进行基本的检查和询问，之后便是老人们自主组成的合唱队进行唱歌接力或分组比赛。
午餐后便是午休，老人们一般睡睡午觉。休闲活动室1点半准时开放，老人们可以在此喝茶聊天，打扑克、麻将，看电视、电影，也可以去二楼阅览室读书看报。天气好时，有的老人提着渔具去桂湖垂钓，收获的鱼虾都交由食堂为老人们加菜。每逢节假日，公寓还要定期举办联欢活动。如果老人不限于院内活动，还可以在管理处登记后自行外出玩耍，子女、亲属也可以随时探望老人。据工作人员介绍，有好几位老人的家属因为住家较近，每天都会来探望。
离开时，老人执意要送记者到楼下，还反复叮嘱要常去玩……记者深深感受到老人是寂寞的，但又是幸福的，因为他们选择了一种更好的生活方式去安度自己的晚年。
入住老年公寓，要花多少钱
记者了解到，重庆市桂湖老年公寓对于有自理能力老人的收费标准是每月1020元，半护理的老人每月1690元，全护理老人则为1930元。能够自理的老人，住所和水电为600元，伙食费为420元。每月每间标准用电量为60 度，水量为5吨，超过后自付。常住的老人告诉记者，现在的每月1020元是物价上涨后最近才调高的价格，三年前每月才800左右。面对涨价这一事实，老人们都显得十分开明，“物价都在涨，这样的价在市内已经算低的了……”
怎样选择好的养老院
在选定养老院之前，一定要多考察几家养老机构，多看、多听、多问。首先，可以看看已经入院的老人都在干些什么，院方是否为他们提供了足够的休闲、娱乐设施。可以听听入院老人对养老院的评价，考量一下养老院医护人员的责任心有多强。还可以问问院方一些细节方面的责任义务事项。例如，院方安排的护理专员，每人负责多少老人的起居？一旦在养老院中突发疾病，有哪些设施能方便老人快速呼救？提供的医疗服务都有哪些？膳食安排是否营养合理？如果老人患有糖尿病，能否提供专门的糖尿病餐？如果老年人想要离开养老院出去走走，方不方便、安不安全，等等。
社区养老：“无围墙养老院”
当人们对养老院、老年公寓这样的社会化养老方式寄予厚望的时候，却发现这类养老机构已经供不应求。不久前中央电视台的一则消息称，目前国内许多大城市的公立养老机构已经出现“一床难求”的局面。中国新闻网近日的报道指出，北京第一福利院、上海市第一社会福利院人满为患，排队预约的有千人以上；在天津，比起接近16万老人的机构养老需求，全市不到2万张的床位更显得杯水车薪。而在记者走访的重庆市桂湖老年公寓，每年也有一两千人排队等候入住。
在这种情况下，很多专家认为，社会养老机构从数量上、质量上还没有完全跟上现在的养老需求，最大、最可行的发展趋势还是社区养老。
让老人告别“茶楼养老”
社区养老，就是把家庭养老和机构养老的最佳结合点集中在社区，让老人住在自己家里，在继续得到家人照顾的同时，由社区的有关服务机构和人士为老人提供上门服务或托老服务。在我国，这仍是一个正在探索中的新生事物。
最近，广州市荔湾区逢源街文昌花苑成了一个“旅游景点”。今年7月，广州市第一家“托老所”――“逢源邻舍长者日间护理中心”在这里试业运行。社区居民只要符合相应条件，白天子女上班前可以将老人送来中心，晚上下班后子女再来中心把老人接回家。逢源街开辟的这种社区养老新模式，主要是由政府出资购买民办非企业单位逢源人家服务中心的服务，包括长者服务、青少年服务和残疾人服务等。开展服务所需要的物业场所都由民政部门和逢源街低偿或无偿提供。逢源街以及街道慈善会还会为服务中心提供资金支持。
据了解，“托老所”属于半公益性质，只收取伙食费和基本的护理费，运营的主要费用来自广州市福利彩票公益金的支持。进“托老所”的老人要符合以下条件：日间缺乏照顾、体弱、精神情况稳定、非长期卧床、无急性病和传染病、无暴力和滋扰行为并经社工专业评估合格。
走进“托老所”，发现室内装饰一新，地面上铺着防滑地砖，天花板上垂着五颜六色的彩带，色调很鲜明，给人一种朝气蓬勃的感觉。这里设有活动室、聊天室、多感官治疗室、康复训练室等，尤其是在康复训练室内，设有各种各样治疗设备，供老人做康复训练使用。
一位刚送老人过来的陈女士赞道：“这里环境很好、很新，老人很喜欢。”她说，“老人不愿离开家入住养老院，可又身体不好，把老人单独留在家里，实在不放心。以前我早上上班前，都要送妈妈去茶楼喝茶，下班后再去接她回家。她只能一个人在茶楼，看一整天报纸。妈妈身边没人照顾，我总会担心她有什么事情。现在好了，在托老所有专门的服务员照看她，我就放心了。”
身体状况是“托老所”工作的重中之重
在“托老所”，老人身体状况是工作的重中之重，每人每月护理费要交200元。这里有聘请专业护士，日常工作就是监测老人们的身体状况并提供一般的护理，为他们测体温、血压和心率，一个月还要检测1次血糖。若发现问题，会及时通知家属，送老人去医院诊治。记者到达时，老人们正在工作人员的带领下做体操，气氛很活跃。
老人们可在“托老所”吃一顿午餐，两菜一汤，有荤有素，价格为8元。活动室的墙上挂着一块小黑板，写着日期，以及当天的菜单。如有糖尿病等特殊疾病的老人，只需提前预定，食堂还会为其单独制作午餐。
有些街道考虑到一些行动不便，或者子女太忙照顾不到的独居老人在家安全性较低，为他们派发“爱心铃”，以便其在紧急情况下向邻居求助。还有社区为老人安装专门的呼叫系统，通过在家用座机上设置“一键通”，让老人足不出户就能享受送水换气、洗涤缝补、家电维修等各类家政服务。甚至包括上门为老人测量血压血糖、打针、换药、代买药品、陪老人去医院就诊、提供必要的健康咨询等。
“互助养老组”，破解农村养老难题
随着城镇化的发展，越来越多的农村青壮劳动力离开农村。而随着年龄的增长，留守在农村的老年人身体状况越来越差，远在城市的儿女又无法照料。相比城市，农村老年人居住分散，经济状况更差，养老院、老年公寓等养老方式更是难以实现。
他们的养老难题如何解决？目前有的地方出现的“互助养老组”对此做出了有益的探索。
4个空巢老人，拼家过日子
“阿拉（方言‘我们’)会一直生活在一起，直到去世。”说这话时，今年86岁的夏友声眼眶湿润了。
夏友声口中的“阿拉”，是指他和84岁的周忠南、82岁的胡仁浩、74岁的夏友发，4位丧偶老人组成的特殊家庭。这个“家庭”其实上是一种老人们自发形成的“互助养老组”，他们都是丧偶后觉得生活孤独、不便，本着作伴、互助的目的走到一起的。记者来到位于宁波市镇海区的四老住处，实地了解了他们的生活。
虽然平均年龄81岁，四老的身体却很硬朗。每天早晨6点，他们到附近公园锻炼身体，然后一起去买菜。早晨7点多，4位老人吃完早饭，在家打打麻将。10点多，准备午饭。菜谱是提前商量好的，菜也已经准备好。夏友发和胡仁浩洗菜、准备餐具，周忠南负责掌勺，夏友声年龄最长，让他休息。
11点钟左右，青豆炒辣椒、清蒸带鱼、水煮花生、咸肉蒸蛋，外加一个冬瓜汤上桌了。周忠南老人倒上王老吉，其余三老倒上当地的大梁山啤酒，四个杯子碰到一起……他们一边津津有味地吃，一边聊着家常话，有说有笑。
“买菜买米换煤气，什么东西缺了，谁赶上谁就付钱，晚上一起结账分摊。”夏友声老人说，他们从来没有因为钱等问题，起过争执，四人比亲兄弟还亲，拼家在一起日子过得很开心。
“互助养老，比住敬老院还好”
离4位老人住处不远就有石塘下村云龙福利院，费用为每月650元左右。四老觉得，他们自己互助养老，比起去养老院更好。几个老年人相互照应，年轻的照顾年老的，互帮互助不用交钱，没有经济压力，子女也不会有想法，自己住得舒心，自由自在。
据四老介绍，附近的很多老人很羡慕他们的这个“互助养老组织”，有个别也想加入。他们4人习惯了，没有吸纳新成员。不过等到有人去世，他们也可以吸收年纪较轻、有自理能力的老人加入，年轻的照顾年老的，年老的可以多负担日常开支，一直新老交替下去。
“他们其实就是低龄老人帮助高龄老人，很符合我们区各行政村老人的年龄结构特征。”宁波市镇海区老龄委副主任盛梅芳说。他们年轻时生活在一个村落，彼此熟识，有很深厚的感情基础，共同生活、互帮互助，可以解决实际生活中的许多困难。不过，政府以引导为主，不会用行政力量去推行这种模式，因为这样的“特殊家庭”是以情感为纽带的。
关键词：养老机构；建设；运营；管理
本论文获南京市民政局课题――南京社会养老服务体系实施路径研究资助
中图分类号：C916 文献标识码：A
原标题：南京市养老机构建设经营管理研究
收录日期：2012年2月27日
一、引言
养老机构不同于一般意义上的住宅，从老年人一般生活行为的变化剖析，养老机构不仅需要一个“无障碍”的成品居住活动空间，还需要公共性的服务网络、较齐备的医疗康复设施和休闲娱乐的自然生态环境。从这一点看，养老机构需要较大的投资资金。
养老服务本质上是一个公益性事业，其属性应是政府行使社会公共职能的重要组成部分。政府应作为投资建设主体，大力发展国有养老机构，以解决社会需求。伴随着中国老龄化趋势的加剧，仅仅依靠政府的投入和资源的配置远远不能够满足这一发展趋势。因此，应遵循市场经济规律，将其一部分职能转向社会经济组织，鼓励和动员社会力量投身老年服务事业，借助社会力量投资，进行市场化运作，加快老年服务产业的发展，是应对人口老龄化的有效办法之一。
中国老龄化已使养老建设管理的任务提到议事日程。我国老龄工作委员会的研究报告指出，我国已于1999年进入了老龄社会。最新统计数据显示，截至2008年底，我国60岁以上老年人口已达到1.5989亿人，占总人口的12%。据预测，到2020年，我国老年人口将达到2.48亿人，老龄化程度将达到17.17%；到2050年，我国老年人口将超过4亿人，老龄化程度将达到30%以上。
二、南京市养老机构供给现状及存在的问题
1、南京老龄化现状。南京市2010年末60岁及以上常住老年人口将达到116万人，占总人口的14.36%，其中80岁及以上高龄老人15.88万人，占老年人口的13.67%。预计到2015年末60岁及以上常住老年人口将超过150万人（152万人），占总人口的16.42%，其中80岁及以上高龄老人将超过20万人（20.88万人），占老年人口的13.75%。“十二五”期间老年人口年均增长7万人以上，年均增长率高达5.36%，是同期总人口年均增长率（2.68%）的两倍。家庭结构小型化与空巢化加剧，失能老年人大幅增加等特征日益凸显。（图1）
2、养老机构供给现状。截至2010年底，南京市养老福利机构共有257家，床位总数为27，408张，每千名老人床位拥有率25.1张。（表1）
3、南京市养老机构建设运营管理问题分析。目前，南京市内政府公办的养老供给服务覆盖面、基础设施、人员素质和服务质量均未能满足目前的需求、公办民营、民办民营是未来养老机构发展的主流趋势。养老机构越来越倾向于“福利性事业、市场化经营”的特殊服务，结合调研实践对南京市养老机构建设运营管理存在的问题，分析如下：
（1）机构空间利用率不高，成本相对较高。养老机构具有“一低二高”的特点，即低容积率、高比例公建设施、高要求的养老服务。公寓内设旅设备、规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，卫生设施、呼叫系统、家具、空调、电视、淋浴器等一应俱全，绿化率较高，造价高于普通住宅。
至于投入使用后的维护成本，更是一项重大开支。由于老年人使用时不够科学，水电等固定设施维修率比正常使用要高得多，各项维修成本逐年上升，占据整个经营成本的重头，五六年后还将面临报废添置的问题。绿化维护也是一项长期的工程，人工、财力投入也将不少。
降低经营成本可以有效依托共用资源，如医院的医疗保健服务、共享政府配套设施，三产收益补充收入等，抓好早期投入，真正达到以园养园的目的。例如，南京颐鹤养老机构通过与社区卫生服务中心互相依托的方式，实现医疗资源的共享，并且将养老机构外层门面房租给苏果超市和其他经营团体，拓展三产收入，从而补贴养老公寓开支。此外，根据现实情况，在养老机构的开发和建设时要适当增加低价位的养老床位，考虑中低收入者的经济承受力和需求，使养老机构面向更多的需求者，也能在一定程度上解决南京郊区养老公寓入住率不高的问题。
（2）人力资源要求较高，整合优势尚未发挥。高素质、专业化的养老护理工作人员是养老服务的重要保证。养老机构为提供高质量的服务，树立品牌意识，相应的人力资源要求也较高，应该雇佣来自于护理专业毕业的大中专毕业生，24小时全天候，这是养老机构的一大亮点。但目前南京绝大多数养老机构的护理员是来自周边农村落后地区中年女性，流动性大，专业素质低下，1，500元以下的月收入无法吸引专业护理人员。
其实对于人力资源可以尝试灵活多样的用工方式，做到既不失养老机构优质服务的特色。又能合理配置人员，适当降低人员支出成本。
养老护理员可尝试年轻大中专毕业生与基本生活护工相结合的用工模式，生活护工大多来自城市周边农村地区，受文化素质的限制，用工成本较低。用工方面主辅搭配，在医疗护理方面发挥专业人员的特长，在生活护理方面发挥护工不怕苦、不怕脏的特色，做到优势互补，互惠合作，既不失专业的本色又节约了人员成本。
增强激励机制，实行养老护理片区包干，通过老人的服务满意度与工资水平直接挂钩，促使服务水平提升的同时也增加了护理人员待遇，增强其工作积极性。激发工作人员的工作积极性让每个职工有业绩评价的自我参与意识，增强团队意识，共谋养老机构的发展。
（3）风险安全管理存在较大的不可预测性。入住老人的安全问题是养老机构一项重点工作，意外的跌倒碰伤、老人因病去世等情况在所难免，由此而使养老机构陷入法律责任的尴尬更是无法避免，此类高龄老人又往往不属于保险机构的投保范围，损失只能有养老机构承担。在北京的各个基层法院里，几乎都有养老机构因老人摔伤、摔死、噎死等意外事件而成为被告的。养老机构在顺利运转的情况下，不得不考虑这种不确定因素的存在。
防止入住老人的意外伤害发生和提高应对风险能力是重中之重，避免风险成本。养老机构是弱势人群聚集场所，承担的责任和风险相对较大，不仅要不断提高自身的服务水平，与家属做好事前的沟通和责任划分，并做好相应的应急预案。加强对老年人的日常护理和管理，同时要切实防止和杜绝意外伤亡事故发生，一旦出现突况，当班工作人员要按照“突发事件应急处置预案”进行切实可行的操作，迅速进行必要的补救和抢救，节约不必要的开支。
三、推动南京养老事业健康发展的几点思考
综合养老机构投资建成的各个方面，国有资本与民营资本的共同参与是老年公寓项目理想的投资运营模式，但在其开发、运营管理过程当中需要政府强有力的组织管理，并综合运用经济、法律的手段去统筹解决。
1、政府划拨专项资金，作为专项工作落实。政府重视的同时调动全社会积极性，支援银发工程建设。对符合城市规划的新办福利机构项目，由发改部门优先审批立项，并减免相关费用。福利机构的建设用地，由国土资源部门优先安排指标。按照有关法律法规的规定，对符合采用划拨方式供地的，应予划拨供地。对社会力量兴办的福利机构，市权范围内的征地及相关规费减半收取；各级政府投资兴办的福利机构，征地费用按最低标准执行，市权范围内的规费全免。
养老事业是一项社会系统工程，需社会各部门通力协作，盘活存量，开发增量。南京市政府在2006年出台了“市政府关于动员社会加快发展老年人社会福利机构的意见”在规划立项、资质审批、税收规费等方面推出了养老机构兴办的优惠条件。此项优惠条件同时涉及规划、建设、税收、水电等多个部门，需要打破部门壁垒，使各项配套政策真正落到实处。
2、规划到位，打造适合老人的居住环境。步入老年后，人们逐步年老体衰，通道应首先选择采用无障碍设计和电梯。步行楼梯的踏步高要减小，再辅以适当材料和高度适宜的扶手方便老人上下。入口和走廊设置坡道，电梯门应当宽于0.8米长，方便轮椅通行。
此外，还应留出足够大的环境适宜的公共空间满足老人们的社交活动需求和健康的精神生活。根据老人们的活动特点，公共空间主要包括餐厅、公共卫生间、娱乐活动室、会客室、学习或聚会室、健身房、电脑室、公共绿地。
3、提升服务水平，打造一流软件环境。高水平的服务是养老公寓不可或缺的软件设施，特别需要完善的日常生活服务。日常服务在西方国家里做得十分成功。日常生活服务是老年人最基本的需要，这种服务也应该是最常见和最重要的。比如，为老人买菜做饭、洗衣、打扫卫生、上门修理、陪老人聊天、白天照顾、夜间护理等。为确保养老机构的老年人能够得到高质量、全方位的照顾、服务，应长远规划，培养高学历的专业养老护理人员。
四、结论
随着人口的老龄化，南京市养老机构的需求逐渐增加。在目前快速发展的过程当中，养老院建设运营过程存在着各种问题，需要通过政策、资金、规划设计等方面综合统筹解决，使得养老院获得健康持续的发展。
主要参考文献：
[1]全国老龄工作委员会办公室.中国人口老龄化发展趋势预测研究报告[EB／OL].http：//finance.省略/g/20
060224/16202371191.shtml，2006.2.
[2]南京市民政信息网[EB／OL].http：//njmz.省略/www/mzj/zcfg2-4-m
b_a390811273754.htm.
[3]中华人民共和国行业标准.老年人建筑设计规范.JGJ122-99.
关键词：发展模式；养老地产；策略
养老地产又被称之为企业盈利型老年住宅，该地产的开发经营方式具有一定的立体型，与房地产开发、商业地产的运营以及养老服务、金融创新相结合。将养老住宅作为重要的基础，集娱乐、餐饮以及养生等方面概念于一身，不断的完善时下养老地产的发展。当前，养老地产主要是我国实现居家养老、社区养老等相结合的社会化的一种养老方式，是一种养老载体，该方式正在被不断的推广。
一、 时下养老地产盈利模式类型分析
首先，养老地产盈利来源主要在客户定位、土地获取以及政策优惠补贴等方面体现出来，如果按照盈利模式进行分类，则可以分为全部出售模式、销售+持有模式、会员制管理模式以及只租不售模式。
全部售出模式主要是养老概念住宅加之超配套设施。将出售房屋产权作为主要形式，将区域级别配套并举等；销售+持有模式主要是养老概念加之养老地产[1]。住宅销售和嵌入式老年公寓等各个方面运营情况结合，实现养老地产销售+持有模式；会员制管理模式主要是销售会籍。应用会员制管理模式，向外界出售不同期限的会员卡，变相实现销售+持有模式，最终实现会员制管理模式；只租不售模式主要由医疗健康社区担任全部运营职责，区别对待自理、半自理以及非自理客户，依据不同情况收取不同的租金，使得只租不售模式能够真正的实现。
其次，老年住宅市场类型也有一定的区分。主要被分为政府福利型、政府收益型以及企业盈利型。其中政府福利型主要是通过政府组织与开发经营管理之下的社会福利老年机构，是一种传统的养老院和福利院形式；政府收益型是政府一些相关部门组织开发与经营的，将出租形式作为重要收取相应费用的老年住宅形式，分析政府在养老地产方面的补贴和介入[2]。通常，政府收益型又被分为公办民营形式和民办公助形式，例如我国北京会晨老年公寓等。实践表明，现阶段我国养老房地产的形式，主要为了能够满足政府和一些低端客户的需求，在经营中也有一些养老房地长出现亏损经营的现象。但在政府福利型和收益型老年住宅，运营主体或者投资性主体方面，都会在政府支持之下获得一定的收益，收益幅度提升并不明显，但是在这期间专业化服务能力也能够得到一定的培育；而企业盈利型主要通过企业投资开发建设与运营单体等进行，明确基本的老年社区设计配套设施。企业盈利型可分为嵌入式老年公寓、老年社区与高端养老养生综合体等模式，这些不同的模式都被认为是养老地产。
二、 时下养老地产现有政策分析
（一）法规政策支持与政府态度、相应的基本策略分析
针对时下养老地产发展模式，一方面，我国明确了在老龄化加速问题上，应该由政府承担相应的责任。另一方面，需要采取有效的策略应对老年化问题，明确基本老年的保障与低端养老服务等都需要由政府承担，并且要不断的鼓励社会资本与产业资本机构积极的参与到我国养老事业行列里，从而为老人提供更加优质的养老服务。另外，要政府在这一过程中需要明确具体的政策与措施，坚持"粗线条到细致化"的原则，在承担责任的基础之上，将相应的措施真正的落实，以有效保障养老房地产问题能够得到解决。
（二） 政府坚持扶持和优惠措施
当前我国老龄化问题已经日益严重，因此我国政府不断的推出新的政策以有效的解决老龄化带来的房地产方面的问题，有效的扶持社会化养老事业的发展。在这一过程中，需要明确我国社会福利事业开展的总体思路与建设目标，不断的鼓励社会力量的投入与自身的投入，并且利用相应的优惠政策[3]，确保将养老服务推崇到最高点，在能够应对老龄化问题的基础之上，提供最优的养老服务。
总结：
本文主要从两个大的方面着手，时下养老地产盈利模式类型以及时下养老地产现有政策进行分析，明确现阶段我国面临着严重的人口老龄化问题，这给我国养老房地产发展设置了一定的障碍。为了能够在应对人口老龄化问题的基础之上，提供最优的老年服务等，我国政府提出需要加大社会投入以及政府资金投入力度等，并且我国政府需要承担一定的责任，不断的鼓励社会各个阶层参与到养老事业中，以便提升养老服务的质量。
参考文献：
[1]姜睿，苏舟.中国养老地产发展模式与策略研究[J].现代经济探讨，2012，（10）：38-42.
关键词：民营养老机构；服务质量；养老需求
中图分类号：C979 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）20-0059-02
自20世纪90年代后期起，我国逐步放开了养老机构社会化的大门，大量的民办养老院涌入市场。目前，民营养老机构在数量上已大大超过了公办养老机构的数量，在经营上多以小型化和面向低端市场为主。民营养老机构虽然在数量上发展很快，但在发展过程中存在许多问题，养老服务质量不高，难以满足老年人的养老需求，多数民办养老院面临着入住率低及亏损经营的困境，与公立养老机构一床难求的状况形成鲜明对比。为此，探究提升民营养老机构发展的有效途径有利于我国民营养老机构摆脱目前的困境，对于我国应对老龄化将产生积极意义。
一、民营养老机构发展的优势
（一）民营养老机构将拥有更大的市场份额
据《中国老龄事业发展报告》数据，截至2011年，我国共有各类养老服务机构38 060个，总床位266.2万张，收养各类人员210.9万人，平均每千名老人拥有床位数16.9张，但仍与发达国家50—70张的平均水平相差甚远 [1]。面对大量的老年人群，我国现有的养老保障体系已显得捉襟见肘，政府不可能以通过大量建设公立养老机构的形式来解决我国养老机构供不应求的现状，在这种大背景下，民营养老机构在我国社会养老体系中具有不可替代的地位，较以福利性质为主的公办养老机构，民营养老机构面向的消费群体更为广泛，在未来的发展中，民营养老机构所占的市场份额自然也会更大，这是民营养老机构较公立养老机构在发展趋势上的优势。
（二）民营养老机构更符合未来养老市场发展需要
民营养老机构作为民营企业在企业的运作上自主经营、自负盈亏，如何利用有限的资源来获取最大的效益是民营养老机构首要考虑的问题，在这一点上与公立养老机构有很大的不同。公立养老机构在经营上采用国营模式，不仅盈亏由国家负责，而且在经营过程中会得到一定数量的财政补贴，因此，节约经营成本的积极性不如民营养老机构，更重要的是公立养老机构在发展理念更看重养老机构存在的社会效益，对资源的利用率并不是公立养老机构首要考虑的重点。就资源的利用率而言，民营养老机构相对于公立养老机构有着巨大的优势，在我国老年人口数量巨大且资源有限的大背景下，按照市场经济运行的规律，我国养老市场将会更青睐于资源利用率高的民营养老机构。
（三）民营养老机构较公立养老机构具有灵活经营的优势
民营养老机构可根据不同老年人的收入状况分出不同的档次，以满足不同养老需求。同时，民营养老机构要突破保障型养老机构模式，不仅为入住的老年人提供吃、住和生活照料的服务，还要满足医疗、学习、社会参与、精神慰藉等多方面的需求，较公立养老机构民营养老机构面向的老年人群更加丰富。可根据入住老年人自身的身体状况和个人的选择提供访问护理、日托护理、卧床护理，这种丰富的护理模式是养老资源有限的公立养老机构很难做到的。
二、当前民营养老机构发展的困境
（一）养老机构为老年人提供的养老条件及服务质量较差
民营养老机构的建筑多是由旧楼改造而成的，无论是在房型建筑、无障碍设计、照明，还是卫生洗浴等硬件服务设施方面都难以符合老年人行动住宿的特殊需求。在医疗设施方面缺乏先进的诊疗设备和专业的医疗护理人员，不具备必要的医疗条件。在经营管理方面，多数民营养老机构照搬了公立养老机构的管理制度，与现代企业先进的管理理念相比具有明显的落后性。部分养老机构的管理层人员虽具备一定的现代企业管理技能，但缺乏与老年学相关的专业知识，在制定的管理经营策略上没有充分地考虑老年人群的需求特点。这些服务质量方面的不足极大地影响了老年人群入住民营养老机构的信心。
（二）现有的养老服务人员不能满足养老机构的发展需要
相对于我国庞大的老龄人口数量，目前老龄工作和服务的专职人员数量严重不足。据2009年《民政统计年鉴》公布，全国养老机构为老年人提供服务的专职人员是27.9万人，其中优抚类的收养单位服务人员是3万人，福利类的收养单位人员是24.9万人[2]。虽有众多的其他社区服务从业人员和志愿服务人员作为补充，但较之全国1.67亿老年人的养老服务需求来说，供求差距依然明显。民营养老机构较公立养老机构，养老服务人员数量不足的同时整体队伍的素质偏低，受雇服务人员的年龄偏大且多为下岗人员或农村进城的务工者，这支养老服务队伍的结构上存在先天的不足，加上后天培训方面的缺失，日益暴露出整体文化程度偏低，对老年人生活护理、医疗康复以及精神慰藉等方面的专业知识的不足。
（三）民营养老机构缺乏统一的服务标准
我国目前在养老服务方面的立法尚不完备，民政部虽先后颁布实施了《老年人社会福利机构基本规范》、《社会福利机构管理暂行办法》等文件，各地也相继颁布实施了类似的规章，但这些法规的内容并不完善，没有对养老机构各项服务有明确的服务标准。养老机构并未形成质量管理体系，虽涉及养老服务机构的服务纠纷时有发生，但由于缺乏明确的法律条文和相应的服务标准，服务纠纷所造成的性质和所造成的伤害无法明确地确定，这给老年人维权带来不便的同时给民营养老机构的整体形象带来了不利的影响，造成民营养老机构在人们心中服务质量较差的形象，这是导致民营养老机构的入住率低的重要原因。
三、提升民营养老机构发展的有效途径
（一）养老机构软环境和硬环境设计要具有科学性
增强养老机构内部设计的科学性是提升民营养老机构竞争力的重要手段。就养老机构结构的设计而言，民营养老机构应紧抓老年人群的年龄特点，尽可能地给予这些老年人家的感觉；在房间的设计上应具有一定的私密性，给老年人提供一个属于自己不扰的空间，摒弃集体化宿舍的管理方式；养老机构内部应具有清楚的方向性和明确的房间标志，要给养老机构中记忆力减退的老年人提供活动上的方便。养老机构内部的装饰应具有适度的声光环境以便视力或听力已经减退的老年人活动，连接养老机构中各活动空间的通道应具有方便的可达性，要考虑到养老机构中的残障人士，对于养老机构中家电、运动器械等常用设施在使用上应简便易于老年人操作。
（二）注重服务细节并不断提高服务质量
提高民营养老机构的服务质量要从细节入手。美国的一项研究表明，老年人有着对待周围环境的态度由朝向外部世界转而朝向内部世界的变化趋势[3]。减轻老年人负面情绪最有效的途径就是经常与老年人沟通，民营养老机构应在这方面下功夫，将这种沟通标准化。在和老年人沟通交流的过程中要注意老人的变化，说话的语速适当放慢一些，语气尽量温柔。在每次交流后要有交谈记录，以便了解老人对养老机构的不满之处，进而对养老机构的服务进行改进。
在饮食方面民营养老机构应提供个性化的饮食服务并配备专业的营养师为老年人进行合理的饮食搭配，对不同健康状况的老年人提供不同的饮食指导方案。专业的病人营养师要根据老人疾病的需要随时个性化调整饮食结构，力求通过膳食调养使老年人的肌体营养达到平衡，这种食疗可作为养老机构的服务特色来增加养老机构的吸引力。
（三）提升民营养老机构工作人员的专业化水平
我国民营养老机构护工缺乏完善的护理知识培训，护工在护理中只能提供一些保姆式的照料。反观英国、美国的养老机构在聘请养老护理员时，会对其进行专业的生活照料培训，以及一定的医疗护理技术培训以便能提高养老护理员的技术含量[4]。因此，民营养老机构应具备一套完善高效的培训方法来提升机构内部工作人员的专业化水平。养老机构可以借鉴国外经验对员工进行分层培训，分层培训是指按照不同年龄、等级、年龄进行划分的培训教育方式[5]，养老机构要根据护工不同的个人基础制定不同的培训内容和考核标准，尽可能地提高护工培训的积极性，激发护工的潜力，避免护理人员的重复培训。专业性一般的民营养老机构可送专业化水平较强的医疗人员到专业机构进行培训，例如送到医科大学学习，学成后将掌握的医学知识在养老机构内进行推广。
（四）规范民营养老机构服务的行业标准
规范民营养老机构的服务标准要由政府与养老机构共同努力。民营养老机构的可持续发展，需要法律的保障。养老服务是一项新兴的特殊服务业，需要制定相应的服务标准，其中包括护理规范、统一的合同文本等方面的内容，政府应制定《养老机构服务标准法》，通过法律的形式明确养老机构的性质地位、各方权利、义务关系、开办养老机构筹资方式与待遇、纠纷处理机构与理赔等，从立法和司法的角度将老年服务并入法治化的轨道。民营养老机构方面应建立行业协会来发挥行业的管理作用。在服务方面，发挥协会的桥梁、纽带、协调作用，在沟通方面开展信息交流活动组织学术讲座，提高人员素质和专业水平。在规范方面，组织服务纠纷的鉴定工作，开展行业自律活动。在监督方面，组织实施行业标准，对民营养老服务质量进行监督。
参考文献：
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[2] 民政统计年鉴[M].北京：中国统计出版社，2009.
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【关键词】京津冀一体化;养老功能;对接模式
京津冀协同发展，是一个重大国家战略，本课题研究目的是建立京津冀一体化政策下新型异地养老模式，实现承德对接京津养老服务的规模化、产业化、社会化、商品化。
1 承接京津养老需求――综合养老基地建设的必要性
《北京市2011年老年人口信息和老龄事业发展状况报告》显示，截至2011年底，全市户籍总人口1277.9万人，其中，60岁及以上老年人口247.9万人，占总人口的19.4%。这意味着每5个北京人中就有1个老年人。截至2010年年底，天津市户籍总人口为984.85万人，其中60岁及以上老年人口176.40万人，占总人口比例为17.91%。
北京城市发展畸形，功能覆盖太宽，导致人口膨胀，交通拥挤，社会治安隐患增加。适度让北京减肥，弱化其中一些功能，比如把集中养老选址放到周边小城镇，是解决北京养老问题的关键。这也意味着为老年人量身定做的异地老年基地市场前景看好。
2 落地政策、土地供应、配套设施全部到位――综合养老基地建设的可行性
首先在大城市内部建立养老基地的案例并不成功，大城市的建设成本和人力资源使养老费用过高，大部分老人无力承担，即使一部分富裕老人有相应的经济能力，也因为养老社区过少、预定不上而放弃。其次，外部养老基地集中在国内部分海滨和西南省份，以酒店、公寓出租为主，不能满足老人建筑特殊构造要求，除此之外还有一些其他弊端，比如海南养老基地由于位于中国最南部，探亲距离较长，对于父母和子女亲情联系造成不便[1]。
河北省环京津城镇土地资源丰富，生态环境优美，以承德和秦皇岛为例，都是这几年京津市民选择度假产业的首选地，这些城市经济产业急需发展，但缺少可行的战略方案，这两者互补性强。在京津冀区域范围内发展养老基地不仅解决了部分大城市老人的养老问题，同时也促进了周边城市的发展。使区域的城镇化体系更加完善、合理，另外，还能在一定程度上抑制大城市房价的过快上涨。
在政策层面上，随着京津冀一体化发展的步伐不断迈进，河北省各地市都做好了对接京津的准备。承德高新区位于北京东北部，距离北京较近，有天然的对接优势。
在地域上承德具有明显的生态优势，耕地广阔、空气清新、水源充沛，森林覆盖率达55.8%，是建设规模化养老基地的最佳区域。承德市环抱京津、紧邻三港，是连接京津冀辽蒙的区域通枢纽，随着京承、承唐、承朝、承赤高速公路的全线贯通，京沈高铁、承德机场的加快推进，即将进入首都1小时交通圈。特别是市域面积达到3.95万平方公里，是北京的两倍多、天津的三倍多，承载力和开发空间非常广阔，是首都进行功能疏解的最佳对象。
在公共服务方面，承德具备城市基本生活设施，文化、餐饮、娱乐、购物、医疗等方面能够满足老年人基本需要。
3 对接养老基地建设要点
3.1 养老基地规模和功能设计
在规模和功能上突破传统养老院规模小、功能单一，只解决生理护理，养老基地将与金融业、房地产业、旅游休闲度假等相关产业相结合，构建广义养老产业群，形成以城镇化发展为整体框架的区域综合开发新模式。包括健康养老模式、康复养老模式、农村养老社区模式。积极推进集保健、康复、锻炼于一体的综合体系[2]。
3.2 要有配套医疗机构作为保障
政府在老年人医疗、社保等养老保障问题上，对异地养老人员应给予一定的优惠、补偿，鼓励老年人异地养老。一方面需要把北京较好医院资源部分转移到周边城市，和当地医疗资源相结合;另一方面实现京津冀三地医保联网，老人可以在养老地使用医保卡看病和买药。
3.3 引入“以房养老”概念，解决入住资金问题
为“以房养老”的理念实施率先建立实验区。运用以房养老等融资手段，将老年人手中拥有的房产财富得以有效释放，基地养老和以房养老可有机融会一起，在针对不同经济状况的老人提出有针对性养老费用筹集方案。对于有自有房产但养老货币资金不足的老人量身定做住房逆抵押贷款方案[3]。
4 结语
本文提出的模式在理论层面上突破以往承接京津功能范围，以银色产业代替原来的低端产业。最终形成与大城市经济社会快速链接的通道，在未来的“京津冀一体化”中，发挥特色资源优势，准确界定城市定位与职责分工，为城市发展提速提供动力。
【参考文献】
[1]张晶华，我国养老地产现状分析[J].经营管理者，2010（4）：71.
关键词：养老地产、开发模式、建筑设计
一、基本概念
养老地产是指在人口老龄化日益加重背景下，由房地产开发企业或相关社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点，并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。这类老年住宅是指可以使老年人获得经济供养、生活照料以及精神慰藉等基本内容的居住场所。
二、养老地产开发模式
1、建设综合型养老社区
综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施，是 “养老+地产”的一种复合开发模式。其开发主体既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。综合型养老社区的规划设计应充分考虑老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的特殊居住需求，在规划布局和建筑功能形式上进行创新。
2、与医疗、教育设施结合并存
（1）就近设置养老设施
目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系，使养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。这种“医养结合”模式的特点在于，能够将优质的医疗资源引入养老项目，使老人感到居住在其中较有安全保障， 从而提升项目的核心竞争力。与此同时，还有一些医院直接划分出部分闲置床位用于开办养老院，这样既能够提高医疗资源的使用效率，又能够满足一些护理程度较重、普通养老机构无法收养的老人的养老居住需求。
（2）与教育设施结合
与大学等教育设施相结合的养老社区也是很受欢迎的。目前有很多“高知老人”在退休后希望能够继续学习、发挥余热，例如可以上一些书法、摄影类的兴趣培训班等。养老社区、老年公寓若能靠近大学设置，并让老人享受一部分教育资源，则会与他们的需求更加吻合，使居住其中的老年人老有所乐。这种模式能够成为养老项目吸引高知老年群体的亮点。
3、与旅游或商业地产结合
（1）在旅游风景区中开发养老居住产品
养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合是较为合适的一种模式。目前市场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。这类养老项目一般会选在具有较好的风景资源或特色文化资源的地区。 此类项目的用地规模往往较大，各类居住产品、服务设施容易分散，因此在规划设计时，必须适度控制养老社区的组团规模，将养老居住产品相应地集中布置，并注意就近设置配套服务设施，避免出现交通路线过长、服务不到位等问题。
4、与国际品牌接轨
（1）引入外资，建世界型连锁老年设施
目前一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场，建设连锁型老年设施，以缓解其国内的养老压力。对于我国而言，能够借此机会引入外资，并学习国外先进的护理、管理经验，同时也能在一定程度上促进就业、带动消费。
（2）与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式
最近的养老地产开发热潮促使很多开发商、投资者或政府人员都到国外参观考察，从中看到了很多先进的管理模式，并希望能够将其在国内推行和实现，例如引进国外老年运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发等。这种模式有一定的可行性，但要注意将其“本土化”。中国老人的生活习惯、经济条件和思维方式与国外老人有很大差别，直接照搬国外的模式可能难以顺利“落地”，需要适当转化，借鉴或参考先进经验后形成适合的模式。
三、养老地产设计
1、养老地产选址
养老地产一般选址需要综合考虑自然环境和社会环境对项目的影响，往往选择尽可能好的景观资源和干扰性较小的周边环境。不同的养老社区对环境的要求也不相同，如基础型养老社区。基础型养老地产的部分服务需要依托于城市来提供，因此选址上常位于城市边缘或近郊。自然环境上，应尽可能位于具备江、河、湖、溪，植被等环境条件较好的地方。同时，养老社区内部需要较高的绿化率，可以改善内部微气候，增加社区供氧量。外部的生态绿地环境为地块提供较好的景观背景，设计上还有利于将地块内部生态系统与外部生态系统充分地融合，形成生态友好型的居住社区。
2、建筑设计
在老年住宅建筑的设计中，应尽可能多地考虑为老年人提供利于交往的公共空间，增进老年人相互之间的交流，减少孤独感和寂寞感。在设计专住型住宅时，可考虑将公共交往空间扩展到合设或邻近的其他设施之中，在混住型住宅中则考虑将共用部分作为公共交往空间。在建筑单体设计中，要遵从无障碍设计规范，方便老年人的居住和生活。
3、园林景观设计
设计原则上要坚持“以人为本”，在安全舒适的基础上鼓励老年人走出来运动健身。老年人相比其他人群更加注重生活中周边环境和景观的营造，对绿色植物、花鸟鱼虫等增添生活趣味的事物有着超乎寻常的喜爱。因此我们在设计中应考虑到设置若干运动健身区、花鸟鱼虫观赏区、种植采摘区等兼有健身和娱乐功能的区域。同时在小区的整体规划中，还应考虑有机地布置公园、广场、散步道等便利老年人交流、健身的室外公共空间。
4、室内装饰和配套
室内装修方面，应尽可能减少五金件的使用，全部采用纯天然的无任何异味及有毒物质的环保涂料，木地板应做防滑处理。应设有24小时热水并采用集中供暖，地暖入户更佳。电话通信、宽带网络、电梯、分户空调以及应急求救报警系统等设施应装配齐全。建筑入口处面积要适当增大，地面力求平坦，便于轮椅通过。地面和浴池底都应防滑，浴池、厕所、楼梯及走廊两侧应设扶手，改变方向和高度的地方应用明显色彩，提高房间照明度，并抑制眩光。厕所宜用推拉门，不用平开门，厨房内洗涤及灶台和卫生间洗面台下应凹进，以便老人可坐下将腿伸入操作。
小结
养老社区是当前老龄化浪潮下的新兴事物，在开发模式、经营管理和规划设计等方面都亟待探索。养老地产的开发并不因市场的缺乏而变得容易，开发者要做好承担风险的准备。在项目策划之初，就需要对养老地产的各环节进行整体把握，系统化思考，从而明晰自身适合的开发类型和可利用的资源。在进行养老居住产品的设计时，应充分挖掘我国老年客户群的特征，创造出适应中国国情的产品类型，弥补传统的居家养老模式的不足，构建更合理有效的开发模式，开发出更多更好的养老地产项目，促进社会的和谐，提升老年人生活的幸福指数。
参考文献
[1]李雪韵.浅议养老地产发展现状及对策[J].上海房地，2010，（11）25.
润土咨询的办公地点位于北京地坛公园内，“天圆地方”的地坛公园始建于明代嘉靖九年，是我国现存最大的祭地之坛。
2011年，当地坛公园的银杏又一次变黄，成为北京历史最为悠久的银杏美景时，润土咨询了“中国城市养老居住模式研究”的一期成果。
润土咨询董事长于贵红对《中国地产总裁》杂志记者介绍，润土很早就涉足老人问题的研究，早在1999年，就为北京市老龄委做了关于北京老龄人口生活状况的调查，后来陆续为北京万科、北京希格玛等公司做过老年地产方面的研究，在老年住宅市场积累了大量经验。
随着中国步入老龄社会，老年人口比重增加，养老居住模式直接关系老年人口生活的幸福感，系统、深入地进行老年人口居住模式的研究，给政府、开发商提供养老居住开发模式的参考，就显得很必要。
正是由于这一原因，才应运而生了润土的此次调研。于贵红表示，以后每年在重阳节前润土都会“中国城市养老居住模式研究”的系列成果，持续为中国城市老龄化居住、养老问题的解决提供数据参考。
老龄事业任重道远
随着中国步入老龄化社会，尤其在“十二五”时期，第一个老年人口增长高峰的到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远。
面对匆匆而来的养老产业，对于众多房地产开发商来说，既是机遇，也是挑战。“目前很多开发商都看好养老地产，但真正懂养老地产开发的很少，多数是在炒概念，觉得起码是一个卖点。”于贵红这样总结目前大部分开发商对养老地产的认识及态度，“养老地产不同于普通住宅，并不是住宅设计中考虑到适老性就可以，它的开发难度很大，涉及到养老服务与运营。”目前虽有北京太阳城、上海亲和源等专注于做养老公寓开发的企业走在养老地产的前列，也有万科、保利等大型房企加入到了养老地产的开发中来，但真正做养老地产的很少。
通过多年的老年住宅市场调研经验及对国外养老机构的参观考察，于贵红认为，在我国养老产业处在低端状态的情况下，我们可以适当地借鉴国外的开发经验。
在养老地产开发模式的探索上，模式可以多种多样，但未必均在新开发的楼盘中进行探索，也可以在旧小区、社区对某些房屋进行改造建设，增加养老设施，以服务周边的老年人口。日本在这方面做得就比较有人文关怀性，其多数养老机构建在几个居民区中间，这样可以很便利地服务周边社区，同时养老机构针对自己的目标客户提供不同的服务，比如上门服务、日托服务、短期委托、长期照料等。
在政府的养老政策与制度上，除高端养老外，普通百姓养老问题的解决必须依靠国家的政策与制度。日本的社会保障体系是在20世纪50年代初随着日本经济的恢复建立起来的，形成了三个层次的养老保险制度：第一层次为国民年金（又称基础年金），它覆盖全体国民，凡20岁以上60岁以下、在日本拥有居住权的所有居民都必须参加国民年金保险。国民养老金待遇占老人家庭收入的63.6%，这一制度是人们老年时生活的主要保障；第二层次是与就业收入相关联的雇员年金制度；第三层次是可以任意加入的养老保险，主要是私人机关经营管理者的职业养老金或公司养老金，包括厚生年金基金、适格退职年金、国民年金基金等种类，加入的条件是以加入了第一、二层次养老保险为基础。
日本这种完善的养老保险制度解除了普通百姓养老的后顾之忧，晚年入住养老院的资金主要靠养老金，这是日本的养老机构普及的基石。“我们的政策、保险保障体系的改善，对促进养老地产、养老机构的发展有着不可忽视的作用。”于贵红如是说。
强强联合
“养老地产的运作与房地产商开发一个购物中心、酒店的运作思路类似，在开发养老地产之前必须先搞懂养老机构、养老服务设施是如何运作的，否则很难做好养老地产的开发。”于贵红认为养老地产的运营非常重要。
养老机构、抑或社区内的养老设施运作、管理思路，直接关系到其项目的规划设计、户型设计、公共空间设计。在于贵红看来，在开发养老地产之前需要做好市场调研，了解客户需求，了解想入住的老人是怎么想的？子女是怎么想的？这些在问卷设计之前，也需要了解养老机构的运营思路，分析应从哪些角度进行问题设置，从运营模式、方式、管理细节出发，对接目标客户想法，进而把需求用理性化的建筑设计表现出来。
“养老地产项目与传统地产开发的商业模式是不同的。”于贵红认为，普通住宅地产盖完、卖掉，最多留个物业管理公司，就可以走人了；但养老地产不同，它的运作要比物业管理复杂很多。“我建议开发商在做养老地产开发前，先学习养老机构运作模式，从运作端搞清养老地产如何运营。”于贵红介绍，“润土咨询已经开始与养老运用机构、养老设计单位合作，联合起来为开发商服务，这样的效率最高。”比如润土咨询与老年工作室老年地产运营专家乌丹星博士、清华大学建筑学院周燕珉老师之间的联合，就为开发商解决了很多问题，“这种在养老地产开发链条上的强强联合，优化了养老地产服务体系，一定能走出一条新路。”对于养老地产的未来，于贵红充满了信心。
在路上
在中国老龄事业发展“十二五”规划中，政府鼓励社会服务企业发挥自身优势，开发居家养老服务项目，创新服务模式。
［关键词］人口老龄化 计划生育 养老机构 养老需求
［中图分类号］C913.7 ［文献标识码］A ［文章编号］1009-5349（2012）04－0023－02
由于计划生育、寿命延长而产生老龄化是不可避免的，这是人们生活水平和保健水平提高的必然结果，是民富国强的标志。要解决的问题，不是如何防止老龄化，而是如何应对由此造成老龄化后所带来的养老金不足和养老服务不足的问题。主要措施是延迟退休和加强养老服务。
一、养老机构的现状
随着生产力和社会经济的不断发展，社会福利事业、保险事业，以及各种服务和公益事业蓬勃兴起，家庭作为消费单位，防病养老的福利与保险单位的职能也部分地甚至全部被社会所代替。因为计划生育政策和人口老龄化造成的直接且显性的影响，传统的家庭养老方式越来越难以为继。家庭的养老职能也逐渐社会化，老年人对养老机构的需求日益增加。
（一）养老机构的供需情况
从1999年开始，中国人口老龄化发展加速，老年人口基数大、增长快、高龄化、空巢化趋势日益明显，失能、半失能老人的比例越来越大。据统计，2009年底中国老年人有1.67亿，80周岁及以上的高龄老人就有1899万。目前我国总共有失能老人1036万，半失能老人2123万，这些老年人需要针对其自身情况进行照顾。当今国际上的标准是平均每千名老人占有养老床位50张，这样计算的话，我国老年人需要养老床位800万张，可是目前仅有266.2万张；按老年人口与护理人员配备比例3:1计算，共需要养老护理工作人员1000万人，而目前我国只有22万名养老机构的员工，这些养老机构的员工中取得职业资格的仅有2万多人，供需之间产生相当大的矛盾。除此之外，养老服务队伍的整体素质并不高，专业技术水平暂时还无法满足服务对象的需求。
（二）养老机构的服务设施
“十五”期间，我国各省市都增加了对福利事业的投入，可是投入力度并不理想。政府对养老设施建设的投入与日益增长的养老服务需求极不适应。总体来说，老龄工作经费仍然严重短缺。设施简陋、医疗卫生设施条件差、护理服务水平较低，部分老年人多层次养老生活的需求，如疗养保健型、休闲娱乐型养老机构难以得到满足。
（三）养老机构的管理
目前我国养老机构服务队伍的专业化建设状况，与失能老人的专业化养老服务需求之间存在着很大矛盾。一方面，养老机构的专业化服务人员相对缺乏，专业人员数量还无法满足社会需要，无异于杯水车薪。我国的《养老护理员国家职业标准》自2002年2月开始推行，到2008年底，我国取得养老护理员资格的不到3万人，与上千万失能老人的潜在需求相比相差过于悬殊，即使是与上百万已经住进养老机构的老年人需求相比，也不能有效应对。另一方面，绝大多数经过系统训练的社会工作专业毕业生并不能及时地认识到所学专业的重要性，没有顺利地参与到从事社会工作中来。
二、我国养老机构存在的问题
（一）养老机构的需求与供给的矛盾
中国目前老年福利事业的发展情况、社会提供的服务与老龄化带来的巨大养老服务需求无法匹配。尽管这几年大力发展社区为老年人服务设施和场所，“星光计划”也建起了将近3万个“星光老年之家”，兴办了7898所社区服务中心，但是不足以满足巨大的老年人院舍服务需求。现在我国的很多贫困、边远地区的养老机构由于经费短缺、资源不足、受关注度不够等原因导致服务内容单一、服务质量较低，因此利用率并不高。
（二）政府支持跟不上老年人观念改变
随着小型家庭规模的到来和家庭组合的变化，以及福利机构设施的改善和发展，传统的“养儿防老”“多子多福”等观念在大多数老年人的心中已慢慢消失。大多数老年人为了高质量的生活和摆脱对重子孙的照顾，都愿意入住养老机构。据2003年中国城乡老年人口状况的一次性抽样调查分析数据显示，不考虑其他因素仅就愿意入住养老机构的比率高达17.5%，且愿意常住的高达78.9%。但是，我国老龄人口年递增速度高达3.2%，目前大多数政府在养老机构的法律关系、设施标准、服务标准、收费标准等方面还没有明确的规定，直接导致了养老机构的秩序混乱、服务水平无法得到保障。有的因经营成本太高而倒闭，有的因设施简陋及服务水平低而无人入住。
（三）资金与服务人员的短缺难以满足老年人的需求
不只是简单的硬件投入，人力资源是推动一个事业发展的基本因素。目前养老服务中的一部分从业人员是没有接受过专业系统训练的人，文化水平低，甚至有少量文盲在其中，主要是一些农村无业妇女、下岗或退休职工。老年人是社会中较为特殊的弱势群体，老年人的需求不仅包括经济上的供养、生活上的照料，更重要的是精神上的慰藉需求。
三、发展养老机构的几点建议
（一） 建立和完善养老服务设施体系
实施养老福利服务设施建设省级示范工程、区县级小康工程、乡镇（社区）工程、村社级五保工程。继续实行“星光老年”计划，加强管理、逐步完善其为老服务功能‘实施居家养老护理管理办法。在城镇，建立面向“三无”老人的社会福利院，全力发展老年公寓、养老院和老年护理院，为不同经济状况和生活能力的老年人提供机构养老服务，特别是高龄病残人群；另外在农村加强敬老院建设，为“五保”老人提供集中供养场所和生活医疗服务。
（二）加强养老服务设施建设的领导
各级政府要高度重视社会福利事业，充分发挥市、县、乡（镇、街道）各级政府对养老服务设施工作的领导和组织作用，整合各方面资源。完善和落实各项养老服务法规及优惠扶持政策。应根据实际情况制定或修改地方《社会福利机构管理办法》《老年人权益保护实施办法》等法规政策制度。增加财政投入，多渠道筹集资金。建立社会养老福利事业发展基金，构建基金与社会经济的同步增长机制。整合社会资源，加快养老服务设施建设。加大改革力度，提高福利机构经营管理水平。大力宣传，营造加快养老服务设施建设的良好社会环境。
（三）大力培养职业工作者
我国政府颁布了《社会工作者职业水平评价制度暂行规定》和《社会工作者职业水平考试实施办法》两部法律。我国是个重视人才的大国，以养老服务行业为依托，必然能吸引大量服务行业的岗位。为此，应该大力宣传，使年轻人，尤其是男性青年转变观念，正确认识这一行业的需要和发展前途。通过学校教育、在职教育和岗位培训等其他多种形式，培养养老服务行业所需求的管理和服务人才。
（四）发展志愿者组织，稳固志愿者队伍
我国目前志愿者存在随意性大、缺乏专业性、技能不强等弊端，急需发展志愿者组织，稳固志愿者队伍。志愿者组织机制是一个和谐社会组织架构的重要组成部分，是政府机制和市场机制内在缺陷的重要补充。青年志愿者行动是高校实施教育的有效途径，对于养老服务内容和志愿服务技能的学习，将养成志愿者终身学习的习惯，并成为建设“学习型社会”的实践。这样的志愿者组织可以通过与高等院校的相关专业，如社会工作、护理等专业建立合作关系，以教学实习的方式让学生们参与到养老服务体系中去，切身感受工作。志愿者以这些专业的学生为主，不仅能够为他们提供实践的良好机会，也能提高志愿者的素质和技能。
【参考文献】
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[5]徐祖荣.人口老龄化与城市社区照顾模式探析.江海纵横.2007,3.
[6]谢琼.中国养老模式的中庸之道.山东社会科学.2008,11.
1999年，我大学毕业后一直在北京氖挛镆倒芾砉ぷ鳌T诠ぷ髦校我发现城市对家政服务有着很大的需求，而现有的资源远远不能满足市场，于是便萌生了涉足家政服务业的想法，但苦于受资金、场地等方面的限制，一直停留在设想阶段。2013年4月，一个偶然的机会，我有幸认识了河北德隆集团董事长王荣章先生，闲谈中说到家政行业的行情与前景，王先生看到我在这方面有一定的认识和兴趣，表态说：“你的想法和思路很好，我可以帮助你实现这个梦想，到我的家乡阜城县，我来投资、提供场地，你来负责经营管理，怎么样？”就这样，我怀揣着创业的梦想，带着董事长回报家乡、帮助乡亲致富的嘱托，开始了充满激情的创业之旅。
俗话说：万事开头难。办学初期，我们就遇到了难题。家政服务作为从传统“保姆”发展起来的新行业，受“侍候人”、“低人一等”旧观念的影响，让从业者感到自卑。一开始，别说去做，就是参加培训，人们都感觉很没面子。因此我们从引导人们转变传统观念入手，进村入户到集市进行宣传，试讲。我带着团队，每天奔波在县城的大街小巷，乡镇集市。边宣传，边讲解学到技能给她们带来的好处，往小里说能照顾好自已的老人、孩子和家人，往大里说还能用我们学到的技能增加收入、脱贫致富。功夫不负有心人，经过两个多月的努力，报名人员达到120人。2013年11月2日，第一期育婴员培训班开课了。看着整日辗转于田间地头和锅台之间的妇女姐妹精神抖擞、整齐统一地坐在教室里听课，看着她们那一张张真诚的笑脸和一双双渴望知识的眼神，我的心情无法用语言形容。那一刻，我下决心一定狠下真功夫，付出真感情，让她们学到真本领，得到真实惠。
随着第一期培训班结束，看到参加培训的姐妹们获得了知识和技能，原来观望和持怀疑态度的一些姐妹也积极行动，踊跃报名。我们的培训得到了认可，生源不成问题了。但培训的目的是为了就业，增加收入，因此我们在培训的同时，积极为学员寻找就业渠道。一方面加大宣传，让一部分学员在当地实现就业；一方面主动对接北京、天津、上海等大城市的家政市场，同时与北京华夏中青、嘉乐会等大型家政连锁公司及50多家养老院建立了合作关系。
一批批学员带着对新生活的向往和对梦想的追求，走进德隆家政培训学校，走上工作岗位。这些妇女姐妹的美丽蜕变给自己和家庭带来了希望和生机。古城镇的贫困学员蔡立红，丈夫因车祸致残失去劳动能力，两个儿女读高中，生活的重担全部落在她瘦弱的肩膀上，她曾一度失去了生活的信心。2015年5月，她经人介绍参加了家政员的培训，培训后在北京上岗就业，给雇主照顾一对双胞胎，月薪5800元。今年春节，她特意来到学校向我们报喜，说一双儿女去年都考上了大学，她的工资供两个孩子上学不成问题，丈夫经过康复治疗也可以自理了，她家的日子也越过越有劲，感谢德隆学校改变了她的人生。漫河乡学员张风华心灵手巧，她凭借优异的成绩、超群的技能和细致周到的服务成为同批进京就业学员中最抢手的一个。一年时间，张风华用工资给家里换了新家电，还张罗着给丈夫买了50只羊，彻底摘掉了贫困的帽子。与此同时，她还带动同村的20个姐妹一同走出去。
人们对家政行业由开始的抵触，到慢慢地认识、认可，再到积极地参与。两年间，共培训农业实用技术人员（贫困人口）4965人，家庭服务人员3200人，实现就业1982人（其中包括贫困人口1480人），成功创业15人，就业人员人均年收入约3.6万元。看着一个个贫困妇女就业，一个个农村家庭脱贫，我内心成就感升腾的同时，也进行了深深地思考。怎样才能更好地顺应市场、创新发展，成了摆在我们面前的新课题。经过缜密的市场调研和充分的前期准备，适应“互联网+”时代的全市首个“一键通”智慧社区网络服务平台在我们公司建成并投入使用。该平台整合客户、家政员、商家及农业合作社，实现了各项服务的快速对接，完善了社区服务全面化、解决了边缘化人群就业创业脱贫，目前，我们平台服务人群已达8600人。随着工作的深入，网点服务将由阜城县辐射到衡水市区及周边各县。
几年来，我与团队风雨同舟、筑梦远航，我们经历了迷茫、彷徨，也坚守了信念、理想；我们经历了艰辛、惆怅，也见证了幸福、荣光。德隆培训学校和德隆家政公司迅速发展壮大，成立了7家家政分公司、2家社区服务中心，分布在衡水、阜城、枣强等地。2014年、2015年先后被省人社厅评为“河北省优秀家庭服务企业”、“河北省示范性家政员培训输出基地”。 2015年11月，被国家人社部评为“全国千户百强”家庭服务企业，成为衡水市唯一获得省级以上荣誉的家政公司；2015年11月，在河北省家政员技能大赛中，2名学员进入全省前十名，其中一人理论成绩夺得全省第一名。
在2017年，我和团队仍将牢记“心存感恩、服务社会、温暖万家”的企业精神，创新发展，锐意进取，继续做大做强家政服务业，努力打造“精准扶贫，家政脱贫”的名片，为广大女性打造梦想的“摇篮”！编辑/马冲冲
