时间：2023-07-12 17:07:00
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇投资性房地产评估方法，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词： 房地产；收益法；估价
本文从房地产评估的角度研究了当前我国房地产采用评估的基本方法--收益法。本文首先讲述了我国关于房地产估价方法的现状及特点。其然后提出了收益法在房地产估价中的意义、特点、计算公式等，同时也介绍了收益法在我国房地产估价中存在的问题，并相应提出了一系列解决措施。
一、我国房地产估价方法的现状
因为我国出让土地使用权的有限期，这一制度跟其他西方国家土地私有制不同，决定了我国房地产估价方法的相应变化，所以用于实际的房地产评估时要相应采用不同的评估方法。我国目前房地产估价方法主要包括：收益法、成本法、市场比较法、假设开发法、路线法等。我国房地产评估工作中采用最多的方法就是收益法和市场比较法，收益法是通过房地产的经济效用为基础来评估房地产价格的方法，所以收益法不但具有充分的学术理论依据，而且也具有十分重要的实践意义，在国内被广泛用于收益性房地产的评估。
二、收益法在我国房地产估价中应用的特点
（一）收益法的含义
收益法是指通过估测被评估房地产未来预期收益现金流量的现值来判断房地产价值的方法。它的思路是：在服从房地产评估的原则前提下将利求本，简而言之就是采用资本化率和折现的方式来判断预算投资的价值。收益法采用的技术手段是投资回报和收益折现，把所评估的房地产预期生产能力和获取利益的能力作为估价的标准来评估房地产的价值。这种评估方法因为有理论的支持容易被各方所接受。
（二）、收益法估价的基本原理
收益法所依据的基本原理则是预期原理，假如将投资的时刻看成是评估时点的话，那么从现在开始购买具有一定收益年限的房地产是就表示在以后的收益年限之内可以不停的获得净收益。假如现在投入一定量货币的金额通过以后每年的预期净收益的折现后得到的现值总和，那么这个现值金额就是该房地产的价格。
（三）、收益法适用的对象和条件
收益法仅仅适用于具有收益或者有潜在收益的房地产项目，对于无收益或潜在的收益难以计算的房地产项目不适用。收益法适用的条件是：能够准确的预估房地产未来的收益，而且能够比较准确的量化风险。
（四）、收益法估价使用的步骤
1.收集房地产的收入和相关费用的资料；
2.预估此房地产项目潜在的毛收入；
3.估算有效的毛收入；
4.估算运营的相关费用；
5.根据条件，选取适合的报酬率；
6.选择适当的计算公式求出收益的价格。
（五）、收益法计算公式
如果在有限年期的情况下每年的年纯收益为 A，收益保持相对稳定，并保持n 年不变，资本化率固定为Y。 其计算公式为：
公式V= A/Y·[1-1/（1+Y）^n]
其中： V ── 房地产在估价是的收益价格
A ── 房地产纯收益
Y ── 房地产资本化率
n ── 房地产剩余的使用年限
三、收益法存在的问题
（一）、房地产评估机构对收益性房地产的理解不到位
在进行房地产评估时，很多评估师指因为只考虑到眼前短暂的房地产所带来的利益而采用用收益法，对于潜在具有收益价值的房产没有采用收益法。
（二）、房地产评估中无形的资产所带来的收益很难从房地产收益中剥离
由于评估师来自于不同的环境和背景，所以他们对无形的资产的理解也存在很大的差异。这也就导致评估机构在房地产评估中，不经意的把无形资产带来的收益直接计算到房地产的收益中。有些评估师虽然意识到了无形资产的价值，但是由于使用评估方法的限制，收益法没有得到很好的利用。
（三）、房地产评估价格信息的来源缺乏限制着收益法的正确使用
我国的房地产进入完全的市场经济时间比较短，市场机制也不健全，信息来源有限，所以很多时候由于预期收益和资本化率确定的难度使得估价师在评估工作实际中不太愿意使用收益法。
（四）、运用收益法评估房地产价值的质量不是很高
这主要表现在：评估师因为企业、行业、政策和社会环境的影响缺乏分析深入研究，缺乏房地产价格信息的积累，对于房地产产生的收益和资本还原率的把握不准确、取值随意，最终导致评估结果与客观实际偏差较大。其原因一部分是因为评估师不能正确的运用收益法，另外就是外界的干扰。
四、运用收益法在房地产估价中相关对策
1、预期的收益选择和确定。
与预期收益额有关收益的主要有三种：毛收入、有效毛收入、净收益，对应的收益额确定为：毛收入总额、有效收入总额、净收益额。由于每个经营者的素质、经验和资源的差异，会导致现实的收益差距，故在选择和确定预期收益的时候，一定要注意选择客观收益，而不能以现实收益作为估算的依据。
2.折现率即资本化率的确定
通常在确定折现率时，需要遵循四个原则：①不能低于无风险的报酬率；②不能把行业的基准率作为确定折现率的依据；③折现率要和收益额之间要相匹配；④根据客观实际情况确定的原则。
收益法中采用的适当合理的资本化率，是应该同等于与获取该房地产所产生的纯收益具有着同等风险的折现率。
五、结束语
收益法在房地产估价中占有重要地位，是常用的4种基本方法之一，是国际上公认的资产评估的基本方法之一。通过以上论述可以看出，收益法在房地产评估中的应用环境跟以前比较起来有了很大的改进，但是资本化率的取值方面需要得到进一步完善， 在以后的实践中应不断总结经验使之趋于合理和完善， 未来的发展前景依然任重而道远。
六、参考文献
[1]姜楠，王景山.资产评估[M].第一版.大连：东北财经大学出版社，2009，1：第89-139页.
[2]柯小霞.收益法在房地产评估中的应用[J].考试周刊，2010，第21期：第237-238页.
[3]马小琪.资产评估基本方法的应用原理与异同分析[J].经济研究导刊，2008，第1期：第23-26页.
【关键词】 财务报告;投资性房地产;评估实务
随着《国际财务报告准则(国际会计准则)》在世界范围内的应用,公允价值计量及其他非历史成本的会计计量模式被越来越多地使用。我国新的《企业会计准则》也引入了公允价值的概念和计量,因此,我国评估服务领域中新增了一项业务内容,即以财务报告为目的的评估。
一、以财务报告为目的的评估及其作用
(一)以财务报告为目的的评估的定义
以财务报告为目的的评估,是指注册资产评估师基于企业会计准则或相关会计核算、披露要求,运用评估技术,对财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值进行分析、估算,并发表专业意见的行为和过程。由此可知,以财务报告为目的的评估是为会计的计量、核算及披露提供专业意见。评估对象是财务报告中各类资产和负债,如资产减值、投资性房地产、金融工具等涉及会计核算事项的资产,以及非同一控制下的企业合并中取得的被购买方的可辨认资产、负债及或有负债等。价值类型是公允价值或特定价值,它对评估技术(评估方法)具有一定的约束。评估技术(评估方法)是确定资产评估值的具体手段与途径,它既受估价标准的制约,又要根据实际可用资料和评估对象的具体情况来选择。
由于以财务报告为目的的评估是基于企业会计准则或相关会计核算、披露的要求,因此,在遵循评估准则的基础上,还要参照相关会计准则的规定,以满足财务报告披露的要求。
(二)以财务报告为目的的评估的作用
对于财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值的计量,国际上较通行的做法是由评估专业人士为公允价值的确定提供专业意见,保障会计信息的客观和独立,其作用具体体现在以下三个方面。
1.评估技术能够满足会计计量专业上的需求。新会计准则体系引入公允价值计量以后,一些资产或负债并无活跃的市场,会计人员无法观察到这种由市场机制决定的金额,从而不能直接用市场价格来对公允价值进行计量,一些无形资产、投资性房地产和金融工具公允价值的确定需要运用很强的专业性理论和评估技术,而外部的专业评估机构能够运用评估技术,为会计公允价值计量提供专业支持。
2.评估专业行为能够为会计计量的客观性奠定基础。资产评估是一种专业行为,是建立在专业技术知识和经验基础上的一种专业判断。会计信息的这种客观性要求,能够通过评估过程中严格遵循相关的方法和程序取得充分的依据。
3.评估的独立地位能够强化公允价值的公正性。独立性是资产评估的基本特征,在市场经济条件下,由专业化的资产评估机构依据相关评估法规、准则、规范和行业惯例,提供现时的价值尺度,对于政府监管部门、会计信息使用方和社会公众是一种具有较强公信力的信息服务,有利于形成公正的会计信息,特别是关于公允价值的信息。
二、以财务报告为目的的评估适用范围和特点
(一)以财务报告为目的的评估的规范体系
与传统资产评估业务相比,以财务报告为目的的评估业务涉及的评估对象更加多元化并且更加复杂。一般意义上,以财务报告为目的的评估业务涉及的评估对象不仅有各类单项资产、负债,也有资产组或资产组组合(对资产组或资产组组合的分析应当符合会计准则的要求)。表1 为一般常见的以财务报告为目的的评估所涉及的评估对象。
(二)以财务报告为目的的评估的特点
以财务报告为目的的评估相对于其他评估业务,具有以下特点:
1.以财务报告为目的的评估是为会计计量提供服务,会计计量模式、会计核算方法、会计披露要求影响了评估对象、价值类型的确定及评估方法的选择。注册资产评估师应当理解会计计量模式的概念,知晓企业合并、资产减值、投资性房地产、金融工具等会计核算方法,根据会计准则的要求,合理确定评估对象,选择与会计计量模式相符的价值类型和评估方法,更有效地服务于会计计量的特定要求。
2.以财务报告为目的的评估业务具有多样性、复杂性。以财务报告为目的的评估涉及企业合并、资产减值、投资性房地产、金融工具、股份支付等多项会计核算业务,每项会计核算业务不同,其所对应的评估对象、价值类型、评估方法均不同。比如固定资产,为资产减值事项提供评估服务时,所涉及的会计计量模式是可回收金额,对应的价值类型为公允价值减去处置费用的净额和资产预计未来现金流量的现值;为企业合并事项提供评估服务时,所涉及的会计计量模式是公允价值,对应的价值类型是市场价值。
3.以财务报告为目的的评估所采用评估方法的多样性。根据评估对象的特点和应用条件,可以采用现金流量折现法、增量收益折现法、节省许可费折现法、多期超额收益法等对无形资产进行评估,也可以采用以现值为基础的远期定价和互换模型、期权定价模型等对金融工具进行评估,这些评估方法结合了以财务报告为目的的评估需要,借鉴了国际上目前常用的评估方法。
三、以财务报告为目的的评估在投资性房地产评估中的应用
(一)投资性房地产与公允价值计量
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而所持有的房产。投资性房地产应当能够单独计量和出售,主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
《企业会计准则第3号――投资性房地产》的规定,企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量;但是,在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的,应当同时满足下列条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
(二)投资性房地产评估中的评估对象
投资性房地产的具体范围包括:
1.已出租的土地使用权和已出租的建筑物,是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。其中,用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权;用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权,是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地,不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
3.某项房地产,部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理,能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分,应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分,不确认为投资性房地产。
4.企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的,如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务,应当将该建筑物确认为投资性房地产。
根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》的规定,自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产的范畴。
自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。自用房地产的特征在于服务于企业自身的生产经营活动,其价值将随着房地产的使用而逐渐转移到企业的产品或服务中去,通过销售商品或者提供服务为企业带来经济利益,在产生现金流量的过程中与企业持有的其他资产密切相关。例如,企业出租给本企业职工居住的宿舍,虽然也收取租金,但间接为企业自身的生产经营服务,因此具有自用房地产的性质。又如,企业拥有并自行经营的旅馆饭店,经营者在提供住宿服务的同时,还提供餐饮娱乐等服务,其经营目的主要是通过向客户提供服务取得服务收入,因此,企业自行经营的旅馆饭店是企业的经营场所,应当属于自用房地产。
作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货,其生产、销售构成企业的主营业务活动,产生的现金流也与企业的其他资产密切相关。因此,具有存货性质的房地产不属于投资性房地产。从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权属于房地产开发企业的存货,即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地,也不得将其确认为投资性房地产。
在评估实务中,存在某项房地产部分自用或者作为存货出售、部分用于专区租金或资本增值的情形。如果某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的,应当分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产。例如,甲房地产开发商建造了一栋商住两用楼盘,一层出租给一家大型超市,其余楼层均为普通住宅,在这种情况下,如果一层商铺能够单独计量和出售,应当确认为甲企业的投资性房地产,其余楼层为甲企业存货,即开发产品。
需要注意的是,投资性房地产通常附带有租约,业主在拥有房地产的同时也拥有该租约的未来收益,因而在进行评估的时侯,评估对象应为附带有租约的房地产。
(三)投资性房地产评估的收益乘数法及评估参数
在实务中,投资性房地产可采用市场比较法、直接资本化法、收益乘数法、现金流折现法和租期及回收金额折现法。
收益乘数法是房地产的价格除以某种年收益所得的倍数,即收益乘数=价格/年收益
利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为:房地产价值=年收益×收益乘数
比较常见的收益乘数有毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数和净收益乘数。相应地,收益乘数法有毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。
1.当采用月租金来求取估价对象的价值时,应采用通过价格除以月租金求得毛租金乘数;当采用年租金来求取估价对象的价值时,应采用通过价格除以年租金求得毛租金乘数。
2.潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置(即100%出租)情况下的收入,包括了除租金以外的收入。与毛租金乘数法相比,潜在毛收入乘数法相对全面一些,它考虑了房地产租金以外的收入,但同样没有考虑房地产空置率和运营费用的差异。
3.有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置率和收租损失等以后的收入。
4.净收益又称净营运收益,是由有效毛收入扣除相关税费、运营费用后得到的净营运收益归属于房地产的收人。运营费用是指维持房地产正常使用或营业所必须的费用。净收益乘数通常能够提供更可靠的价值计算。由于净收益乘数与前文所属的资本化率互为倒数,通常很少直接采用净收益乘数法的形式,而采用资本化率将净收益转换为价值的形式。
(四)投资性房地产评估案例分析
以下用一个案例来说明实务中评估投资性房地产通常所采用的收益乘数法 。
1.基本情况。某房地产开发公司,拟于2008年底于中国内地A股市场首发上市。该公司拥有的房地产中,有一项房地产项目根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》可以确认为投资性房地产。公司管理层选择公允价值模式对该类投资性房地产进行后续计量。
该投资性房地产位于广东省S市中心城区的某购物广场,建成于2007年3月。该购物中心为地上2层,建筑面积共16 000平方米,目前大部分已出租。根据会计准则,需在2007年12月31日确认房地产的公允价值。
2.评估对象分析。管理层委托了某评估机构根据会计准则的要求评估该投资性房地产于2007年12月31日的公允价值。评估师根据与管理层签订的业务约定书,在2008年×月5日到×月8日对该房地产进行了现场勘察,并收集了房地产权属证书,房地产租赁合同等信息;同时还对同一商圈的房地产出租情况,租金水平进行了市场调查。
根据管理层提供的资料,评估师了解到管理层委托某著名中介机构代为招租,并提供房地产管理服务。目前:
第一层4 000平方米和第二层6 000平方米出租给某家电连锁超市,租金为80元/月・平方米,从2009年开始租金每年增长3%,租期为10年,租金按季支付,装修免租期为5个月,假设租期开始日为2007年7月1日。
除租给某家电连锁超市外,其余的6 000平方米分割为50平方米到300平方米不等的单元出租给小商户。第一层其他4 000平方米基准日时点已出租2 000平方米,平均月租金200元/月・平方米,从2009年开始租金每年增长8%,租期为5年,租金按季支付,装修免租期为3个月,假设租期开始日为2007年10月1日。
第二层剩余的2 000平方米的基准日时点已出租1 000平方米,出租部分平均月租金150元/月・平方米,从2009年开始租金每年增长8%,租期为5年,租金按季支付,装修免租期为3个月,假设租期开始日为2007年10月1日。
各商户按20元/月・平方米缴纳房地产管理费,由各商户每月直接支付给房地产管理公司。除非特别说明,案例中所有租金为不含房地产管理等杂费的税前租金。
3.市场信息收集。评估师根据委估房地产的租赁情况,对周边房地产的市场租金售价进行了调查,同时也从公司的数据库中获得了部分市场租金售价信息。评估师根据委估房地产的特征,选取了5项房地产进行了租金售价信息调查,调查结果如下:(1)大面积租赁案例。收集到有三项房地产有部分面积租赁给大中型超市或家电连锁店:第一项房地产于2007年10月15日第一个租期为5年的租约到期,以月租金100元/月・平方米续租,租赁面积为10 000平方米; 第二项于2007年6月建成并开始招租,以月租金75元/月・平方米租赁给一大型超市,租赁面积共15 000平方米;第三项于2005年签订了8年期的租约,每年租金增长2%,2007年的续租租金为96元/月・平方米。(2)小面积租赁案例。收集到大量的租赁案例,底层商铺的租金范围为160元/月・平方米-300元/月・平方米,二层租金范围为120元/月・平方米-240元/月・平方米,租期大多数为3-5年,年租金增长率为4%-10%。
4.评估方法的选取。根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》第十条规定“采用公允价值模式计量的,应当同时满足下列条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”。
由于该准则并没有对活跃的房地产交易市场进行详细描述,因此参考国际会计准则的要求,对应该投资性房地产交易市场为带租约出售的房地产交易市场和房地产租赁市场。由于S市目前带租约出售的房地产项目较少,尤其是大面积租赁租约的房地产项目几乎没有成交案例;而类似商业房地产租赁市场非常活跃,因此考虑采用收益法来评估该房地产于2007年12月31日的公允价值。
5.评估参数的确定。(1)房地产客观市场租金确定。1)大面积租赁单元。根据市场信息的收集,了解到第二项以大面积租赁的房地产与委估房地产类似,处于招租阶段,目前以较低于市场租金的价格出租,以该房地产作为确定委估房地产的市场客观租金的案例不太合适。因此,选取第一项和第三项房地产作为可比案例,以该两项的租金为基础,在分析租约条款、区位因素和个别因素的基础上,根据评估师的现场勘察和经验判断,对上述因素进行相应的调整。确定客观市场租金为110元/月・平方米。2)小面积租赁单元。与大面积租赁单元一致,从市场调查信息中选取合适的可比案例,确定地上1层的客观市场租金为250元/月・平方米,地上2层的客观市场租金为190元/月・平方米。(2)空置与收租损失的确定。根据市场调查,同类房地产目前市场平均空置率为7%,根据历史信息,市场平均空置率为5%-12%。因此,取市场平均空置率为8%。同时考虑2%的收租损失,确定空置与收租损失比率为10%。(注:为简便起见,假设自2008年12月31日起至现有租约到期日,该房地产小面积单元出租率一直保持在95%以上。同时假设在空置与收租损失比率为10%中已考虑了承租人流动的因素。(3)税费的确定。根据税法规定,房产税适用税率为12%,营业税及附加适用税率为5.5%。(4)成本费用的确定。1)管理费用。根据历史财务信息和评估师的经验判断,假设该房地产的管理费为年租金的3%。2)重置提拨款。根据评估师的经验判断,假设该房地产的重置提拨款为年租金的2%,主要用于重大机电设施的大修或重置。3)市场推广费。根据市场调查信息和评估师的经验判断,假设市场推广费(含中介费)为年租金的5%。(5)折现率的确定。根据2007年的无风险利率水平,通过风险因素分析,采用风险累加法确定租期内与净营运收益对应的要求回报率(或称折现率)为10%,并确定用于对租期外净营运收益进行资本化的要求回报率(或称资本化率)为7%。(6)收益年限的确定。根据房地产权证,该房地产土地使用权终止日期为2045年12月30日。因此,剩余收益年限确定为38年。此处假设不考虑土地使用权终止日时点建筑物的残值。
6.评定估算过程简单示例(见表2,表3)。
综上所述,以财务报告为目的的投资性房地产评估是为会计的计量、核算及披露提供专业意见。评估对象是财务报告中各类投资性房地产,如已出租的土地使用权和已出租的建筑物、持有并准备增值后转让的土地使用权、某项房地产,部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理,能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分、企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大等确认为投资性房地产。价值类型是公允价值或特定价值,它对房地产评估方法具有一定的约束。评估方法是确定投资性房地产评估值的具体手段与途径,它既受估价标准的制约,又要根据实际可用资料和评估对象的具体情况来选择。
【参考文献】
[1] 资产评估[M].经济科学出版社,2009.
关键词：房地产评估风险形成机制防范对策
中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：
房地产评估风险主要是评估报告的最终定价与当时的市场所确定的房地产价值发生不一致以及不一致的程度和范围。房地产评估是以评估报告的形式体现的, 房地产评估报告是全面、公平、客观、准确地记述评估工作全过程包括评估基准日、评估方式、方法以及为什么采用该种评估方法等等, 最终对估价标的物的客观合理价值进行定价的工作报告。该工作报告体现的是房地产在基准日符合客观市场需求的价格, 绝不是房地产的实际取得成本。因此, 评估报告最终的定价和随时变化的市场价格达成一致的可能性极低, 这就决定了评估工作的风险性。
一、房地产评估风险形成机制
1、市场经济活动主体提供虚假情况的风险
市场经济活动主体包括经济活动中涉及的利益各方, 如土地出让中的国家、房地产交易活动中交易各方、房地产抵押活动中的抵押人和抵押权人等。而经济活动主体在经济活动中因其利益所需提供虚假情况仍时有发生。在这种前提下, 经济主体为达到其目的, 不惜向评估机构提供虚假情况,甚至采用欺骗和违法的手段。如在土地出让、房地产抵押贷款、房地产出资入股、企业资产清查等事务中, 越来越多的经济主体意识到房地产在其固定资产中所占的比重和作用, 认为这是企业资产规模中有较大“弹性”的地方, 因此一些经济主体便想法设法要将这种“弹性”发挥到极致。当评估机构无法达到经济主体的要求时, 一些经济主体便会采用弄虚作假的办法,提供不真实的报表、数字、财务信息,而这些信息直接会影响评估结果的真实性、可靠性, 同时也是评估机构和对方经济主体所面临的一种不容忽视的风险。尽管在我国现行的评估制度中,评估报告都强调作为评估依据的资料由经济主体提供并承诺该资料的真实性, 评估报告也是在此基础上形成的,评估机构不承担这部分相应的法律责任。但评估机构不能洞察这些虽然承诺真实但实际虚假的资料, 必然会出具对一方经济主体有利的评估报告。因此, 另一方经济主体就会对评估报告的客观真实性产生怀疑甚至引发诉讼。
2、估价机构和人员自身素质带来的风险
估价机构和人员业务素质不高、执业道德较低等都会造成评估报告与实际情况的脱离, 给经济活动带来或多或少的隐患。评估报告是否符合当时的实际情况, 归根结底取决于评估人员自身的业务素质和道德素质, 评估师的素质越高, 评估工作风险越小,反之, 评估工作风险就越大。如果评估工作者业务素质低, 就可能出现评估方法采用不恰当、评估依据的客观材料收集不全面等情况; 但如果评估工作者道德素质不过关, 就会出现欺诈、串通压低或者抬高价格等现象。
3、估价技术———评估原则、程序和方法的使用不当带来的风险
在实践中采用的估价方法都是行业通行公认而延续下来的方法。但是在具体估价过程中, 估价人员的个人能力不同, 在评估方法采用及具体技术应用等方面会产生程度不一的差异。尤其因评估工作的特殊性, 评估人员的主观判断能力在评估结果的形成上也起到相当大的作用。因此, 估价技术的差别也会对参与评估的各方当事人产生较大风险。我国现行评估制度
规定了房地产估价应遵循的原则、程序和方法, 但落实到具体工作中后情况却是千差万别。例如: 如何选取适合标的物实际需要的评估方法, 如何选取适合实际的参照标的物等都有赖于评估人员所采取的程序和方法是否科学、适用。如果评估人员不遵守评估原则, 采用了不合事宜的程序和方法, 必然会得出错误的结论。
4、市场竞争的负面影响带来的风险
房地产评估机构之间不正当的压价竞争, 造成了评估成本比例的不断攀升。由此必然导致评估机构减少工作量, 从而影响到评估程序的正常进行和评估方法的选择, 这样得出的评估结论显而易见会脱离实际, 因此导致了风险的产生。
二、房地产估价风险防范的有效办法
1、政策规范是防范评估风险的根本保障
政府应规范各项政策: 为确保市场竞争的效率和公平, 政府应该公正严明的立法和执法, 规范社会各角色的行为, 惩治违法违规行为; 为加强服务功能, 政府有义务为社会提供基本的公共产品和信息服务, 创造和维护公开、公平的社会经济环境。
房地产评估行政主管部门及房地产估协师协会是政府和从业机构之间的桥梁, 是房地产评估行业自我管理的实施者, 对行业实行监管、惩处违法违规行为;整合评估业信息资源, 为评估机构提供全方位的服务;制定符合规则的评估业相关的法规、评估标准。
同时, 要破除行业、地域壁垒, 打破评估领域的垄断, 创造公平透明的市场竞争环境; 打破社会公共信息资源独家垄断局面, 真正实现信息资源共享。
2、制度创新是防范评估风险的基本保障
以强化风险意识, 树立质量至上为中心, 建立健全内部质量控制体系, 完善外部监督机制和风险救助机制。评估机构应建立、健全完善的内部质量控制体系,要有一整套质量控制政策和程序, 树立质量至上的观念, 保持应有的职业谨慎, 严格按《规范》和有关法律法规进行评估工作, 拟定科学的评估计划, 采用正确、恰当的评估程序和方法, 制作全面规范的评估报告。特别是建立完善并确实执行估价复审制度, 复审制度不仅可以提升估价师的专业水准, 可以加强委托人对评估报告的信心, 而且更重要的是它可以评价评估工作所采用的程序、方法是否适当, 并对评估报告进行恰当性检查, 从而有效地降低评估风险。
另一方面, 房地产评估业的行业主管部门和行业协会, 必须加强对行业的统一管理和监督职能, 对评估机构和人员作定期和不定期的检查, 对发现的违法违纪行为要坚决查处, 为评估工作建立一个良好的外部环境。同时稳步设立评估风险基金, 以提高评估机构的抗风险能力。
3、谨慎选择客户是防范评估风险的根本手段
评估人员要控制评估风险, 首先要与客户充分沟通, 识别资料的真假性, 了解客户的道德品质, 促使评估机构谨慎选择客户, 避免盲目接受评估项目而承受较大的评估风险。评估人员不仅评估时要与客户沟通, 而且在评估前和评估后也应加强与客户的沟通。在评估前与客户的沟通重在了解客户的基本情况, 掌握客户评估的真实需要; 评估进行时的沟通重在保证评估程序和方法的贯彻执行; 在评估后与客户沟通则重在引导客户合理运用评估报告, 减少评估报告误用的可能性。
4、提高评估人员素质是防范评估风险的基本手段
要把评估从业人员素质水平的提高, 作为保证房地产评估业健康持续发展的首要因素。要保持评估人员持业能力以适应社会对它的要求, 就要注重评估人员的后续教育。行业主管部门和行业协会应有计划地组织人员集中进行培训和考核活动, 评估机构和人员也可根据自己的情况和特点进行自我培训。后续教育应摆脱那种为教育而教育的形式主义, 应针对当前评估工作遇到的新问题、新情况有目的地进行, 既可采取聘请名师讲座的形式, 也可采用评估人员相互交流讨论的形式, 使后续教育切实为提高评估人员素质水平服务。
参考文献：
[1] 娄国豪.谈两岸房地产市场投资风险异同[J]. 商业时代. 2007(13)
关键词：市场比较法；房地产评估；运用
中图分类号：F23
文献标识码：A
doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.08.048
市场比较法，也称比较法，是目前房地产评估中最常见的、最有效的、最易于被接受的评估方法，并被房地产评估行业及国际评估行业广泛认可。评估人员从交易市场搜集大量相似的交易实例，运用专业知识从中不断筛选，提炼出精确、可靠地评估参数、指标等基本数据，经过周密计算从而得出评估基准日下的评估价值。谨慎地参考、比较使得市场法更具说服力和适用性。在《房地产评估规范》第5.1.4条还特别强调：在有条件选用市场法时，应当首选市场法。可见，市场法在房地产评估方法中的重要地位。
市场比较法能够适用的范围在频繁的房地产交易市场，如：普通商品住宅房、写字楼、工厂、房地产开发用地，以及村镇的房屋等一些常见的房地产。交易次数越高、交易成功率越高、可搜集的数据就越多、越精细，最后得出的评估价值就越准确。市场法在一些特殊的、相似样例少的房地产评估很难发挥，如：纪念碑、特殊用途工厂、地标建筑、教堂、寺庙等，因为这样的房地产交易市场相对狭窄，获得的交易实例可能不够充足，数据不准确，会影响最后房屋最后的评估价值。
1 市场比较法评估的一般程序
房地产评估市场法的评估程序大致分为四个阶段：搜集类似交易实例资料；选出可比交易实例；对实例的各项交易因素进行适当的修正；得出评估对象价值。
1.1 搜集类似交易实例资料
市场法的适用性和说服力完全依靠搜集来的大量成功的交易实例的交易资料，其内容如房地产成交、待售的报价和买方出价，房地产的结构布局、坐落、朝向以及周边地带的经济条件等其它交易信息。如果搜集的交易实例资料不充足，会极大影响到最后得到的市场价值的准确性和可信度，失去评估意义。
1.2 选中可比交易实例
从搜集来的大量交易实例资料中甄选出和待估房地产各个条件相似或相近的、成交日期与评估时点接近，成交价格等其他交易因素可修正的交易实例，一般都选取3～9个作为参照最为准确。
除了注意以上几点外还应符合以下条件：（1）是否与待估房地产用途相同；（2）是否与待估房地产建筑结构相同；（3）是否与待估房地产坐落位置接近；（4）是否属于正常交易等。选取实例的准确性会直接影响到得出的评估价值的准确性，所以从大量的数据中选出最合适的交易实例是四个阶段中最困难也是最重要的一步。
1.3 对交易实例的各项交易因素进行适当修正
筛选出的可比实例尽管非常贴近待估房地产，但也存在着不同与待估房地产的因素和特性。所以要通过专业的评估人员依靠自身多年的工作经验及调查研究制定出相应的修正系数，进行一一修正，从而避免被其中几个特别的交易因素误导，使最终结果偏离。例如其中的：（1）交易情况修正；（2）交易日期修正；（3）区域因素修正；（4）个别因素修正；（5）容积率修正；（6）房地产使用年期修正等等。另外还要统一价格单位和房屋面积单位。
1.4 得出评估价值
最后用每个可比实例的交易价格进行修正，从而得出若干个可比价格，但这些结果不可能完全一致，要汇总这些修正后的可比价格，经过统计学上的相应公示的反复计算最后得出一个最标准、可信的评估值。如：简单算数平均值法、加权算数平均值法、众数法、中位数法等。
2 市场法比较法运用时的问题
2.1 缺少符合国情的评估理念
市场法的成功运用在于两点，一个是信息，一个是专业人员。数据就像计算机的软件，人员就像硬件，二者缺一不可，完备的评估理念则是这计算机稳定运行的前提。但我国的房地产评估行业从起步到如今才几十年的时间，再加上近年来我国经济的稳步发展，房地产评估行业的发展似乎并没有赶上前进的步伐，相较国外一些更早起步的国家而言，我们依然缺乏足够的经验、阅历。而更多的是模仿、套用其评估思维，缺乏创新。看似有条不紊的发展但实质缺乏符合我国国情的评估理念。所以在很多评估实务中会产生很多差异。
2.2 不合格的评估机构与从业人员
随着我国经济的不断发展，房地产交易市场也逐步扩大。在供不应求的大环境下，房地产评估机构拔地而起，有的完全不按照规定招揽工作人员，有的只拥有两名专业的评估人员，有的甚至一名就可申请办理评估机构的设立手续，在国家规定要求不完备的情况下这样的个例屡见不鲜。房地产评估机构是客户与房地产市场最重要的纽带，不规范的评估机构和不充足的评估人员会对其他标准评估机构的业务和房地产评估的整体形象产生很严重的负面影响。评估人员要通过全国的统一考试合格后方能取得评估资格，通过的考生难免会发现显示的评估实务与所学知识脱节。所以对于资历尚浅或刚刚拿到资格证书的房地产评估师们来说，缺少足够的实践经验和更深资历的老评估师的正确引导，很容易使最后的评估结果失真。更有甚者个别评估师只是简单地、机械的套用评估程式，使评估结果粗糙、简略、不具有可信度。如今拥有房地产评估资格和土地评估资格的人数也不过10万余人，并且较多集中在发达城市，这也导致评估人员的分布的不均衡。面对如此庞大又富有潜力的房地产市场，当下人才的供应还远远不够。
2.3 信息流通受阻
信息的流通性也是在评估实践中总会遇到的棘手的问题。市场法需要一个公开、透明的交易市场，而我国目前还没有健全的、公开的、透明的房地产交易信息平台。个别评估人员只是依靠报刊、广告以及房屋中介单位的挂牌价格作为参考进行评估，而并未对成交价格进行深入的调查求证。老百姓对于房地产市场投资的热情有增无减，民众过度的投资所谓的“不动产”待其升值，使得房地产市场的价格泡沫逐日累高，平添了此类房地产评估价值的不准确性，容易受到很多因素影响价格起伏。再者，房地产评估机构之间存在的相互竞争也是评估中经常遇到的问题，每个评估机构都有各自的信息收集渠道，而鲜有互帮互助、相互交流的合作存在，更有个别机构故意封锁交易数据，进行恶意竞争。这都为评估人员收集信息资料加大难度。
2.4 各主管部门的要求不一
地产评估在我国正式出现也不过二三十年的时间，主要评估的是土地、建筑物及其地上定置物，是一个新兴的行业，很多的规章制度还不完善。我国主管房地产评估市场的主管部门有三个：建设部、国土部和财政部。对于不同的评估对象的收费标准就有差异。当以房屋资产为评估对象时要按照建设部的标准评估、收费，当是评估对象是土地资产时则要以国土部的规程评估、收费。企业或个人往往对这些细致的条件不够理解，奔走在评估机构和主管部门之间，极大地降低了评估效率并加重了负担。
3 存在问题的解决办法
3.1 房地产市场交易信息的流畅传播
建立统一的交易信息交流平台。如今在这个大数据的时代，尤其是评估机构这样对信息资料及其需求的专业至关重要。面对我国庞大的房地产交易市场，建立信息交流平台，不断更替、添增各类房地产的交易信息，使得信息更公开、透明、及时。一来极大的减轻了评估人员在搜集信息资料时的负担，并且获得的资料更具有可信度和适用性。还可以按城镇、区位、以及类型等来明细类别，使查找更方便快捷。二来也可以方便被委托人、同行业人员及社会公众监督，获得认可，杜绝回扣、评估和委托方双方违规商讨评估价格等不正当评估现象的发生。第三则是打破交易信息流通时发生的阻塞、信息封闭和恶意拦截交易信息资料的不良行为。说白了，就是为全国或地方建立一个专业的房地产市场交易信息数据库，公众方便借鉴、监督，评估也变得更具说服力和实用性，这位我国房地产评估的未来发展将会起到十分良好的推动作用。
3.2 政府有关部门及各主管部门应加强协作，统一规范、严格管理
目前房地产评估市场中发生的乱收费用、办理混乱等不规范操作屡见不鲜，因为我国还并未颁布一套十分完善的关于对房地产评估行业的管理制度。在此制度完善之前，政府的有关部门、主管部门及评估行业专业协会则起着尤为重要的作用，应对现在市场中的房地产评估机构进行逐一、彻底的审查，评定其是否拥有足够的开办资质，对单位资金、人员编制、评估实力，业绩等诸多方面进行核准，对不符合标准的要求限期停业整改，轻者可给予降低其评估资格处分，情况较严重的和规定期限内仍未整改通过的应取消其评估资格，吊销评估营业执照。同时，对符合要求的优秀评估机构应进行不同程度的褒奖，可颁发星级评估机构的荣誉证书，以兹鼓励评估人员以及同行业人员更积极参与工作，努力进步，也可给社会公众对选择评估机构加以引导。如此优胜劣汰可以促进评估行业发展，方便市场注入新鲜血液，不断推陈出新。各主管部门也应联合出台一套规定，如统一的评估收费标准和管理制度，使客户不再因不熟悉管理而奔走于主管部门与评估机构之间，极大提升工作效率，明晰清楚。
3.3 提高评估人员的职业素养和道德操守，加强整体队伍实力建设
再详实的消息资料如果没有被运用和分析的透彻、详细，也不会评估出在这一试点最适合准确的评估价值。提高评估人员的职业素养、道德操守、职业水准和经验技能是内部改变行业现状的首要任务。评估机构和协会应积极举办各类房地产评估的讲座，可由经验丰富的资深评估师们面授多年来的工作心得，行业新人也可提出实践中的诸多问题，集思广益，如此丰富自己增长见识，短时间内汲取额外的经验教训。我国经济发展日渐加快，房地产市场的变化也风云起伏，评估人员应时刻把握市场的变化脉搏，开拓思路、与时俱进，不断积累经验，积极总结。同时也要关注国外房地产评估行业评估方法的运用方式和理念，取长补短，在市场运用的过程中进行巧妙变通。
4 案例分析
以近年的一项案例为例，某市房地产评估机构运用市场比较法评估某小区一所房屋，经调查后得知该评估对象此类房屋产权为50年，到评估基准日为止该小区已使用了11年。现在从该小区及周边搜集来的比较案例中选取甲、乙、丙三总交易案例，甲案例的使用面积97平方米，成交总价为750000元人民币，乙案例的使用面积为105平方米，成交价总为720000元。丙案例成交总价为790000元，使用面积为112平方米。具体情况如下图。
交易日期修正（平均每月上涨1%）
甲：1+（3+9）1%=112
乙：1+（2+9）1%=111
丙：1+（8+9）1%=117
成新率：甲：1-10/50=80%
乙：1-8/50=84%
丙：1-10/50=80%
甲各项因素修正后价格为：7731.96*112/100*100/97*80%*97.8/101=6915.81
乙各项因素修正后价格为：6857.14*111/100*100/102*80%*97.8/86=6788.85
丙各项因素修正后价格为：7053.57*117/100*100/98*80%*97.8/91=7240.29
由以上得出，待估房地产的评估价格为：
（6915.81+6788.85+7240.49）/3=6981.72 元/平方米
运用市场法的计算过程大致如此，严格按照估价规范的规定流程，搜集案例、经多个因素修正之后计算评估对象的评估价格。以上提到的个别因素和区域因素还包含很多更考究的明细，如个别因素里朝向、层高、装修程度、建筑结构等，区域因素里繁华程度、交通条件、临街情况等。由此可见，运用市场法对评估对象的相关资料要求详细，这正是市场比较法具有较强说服力的体现。评估师要对交易条件和交易背景资料进行充分了解，交易案例的各个交易因素要评估师靠职业经验把握准确、分析透彻才能修正准确。
参考文献
[1]黄鸣强.房地产评估中市场法的分析与研究[J].商业经济，2014，（5）.
[2]叶路.运用市场法进行房地产评估时存在的问题及改进意见[J].中国资产评估，2005，（11）.
关键词：房地产税；税基；评估
中图分类号：P208 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）08-0098-02
一、房地产税制改革的意义
（一）解决重流转、轻保有的弊端
我国现行房地产税种及与房地产密切相关的税种中耕地占用税、土地增值税、契税、营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税属于房地产流转环节的税费；房产税、城镇土地使用税属于房地产保有环节的税收，而且免税范围较大，只对经营用房、用地征收。根据《中国税务年鉴》2007―2011年的数据，2006―2010年房地产流转环节的税负占到房地产税收的90%以上，而保有环节的税负占房地产业总体税负不超过6%。房地产税制这种“重流转、轻保有”的状况，使进入市场流通的房地产要承受较高的税负，抑制了房地产的正常流动；而一些投资者购买房产后不需要付出太多成本就可以坐等房价上涨。这不但降低了房地产的使用效率，而且使政府不能充分参与房地产保有阶段发生的自然增值的分配，造成财政收入的流失。为了有效发挥税收对房地产行业的调控作用，应该减少房地产流转环节的税负，对房地产保有环节的税制进行规范性改革并按照房地产的评估价格课税。
（二）增加地方政府的税收来源
根据有关资料，我国房地产业税收收入占地方本级财政收入的比重较低（约为15%左右），而一般房地产税收发达国家其房地产税收占地方财政收入的40%―50%。要使房地产税收成为地方财政收入的主要来源，房地产税制改革有必要减少流转环节的税负，加大保有环节房地产税的征收。因为，相比流转环节房地产税的征收，加大保有环节房地产税的征收不会造成房价的上涨，更有利于对房地产市场的宏观调控，抑制房地产的投机行为；另一方面也为地方政府提供稳定的税收来源，促使地方政府完善地方公共财政建设，满足广大人民群众的需要。所以，保有环节房地产税制改革的趋势是合并现行房产税、城镇土地使用税，设立统一的房地产税，将房地产税的征收对象扩大为所有的不动产，对居民个人所有的房产规定一定的免税面积外，所有不动产按照房地产评估价格确定计税依据。
（三）对调控房地产市场有一定的作用
房地产税作为房地产保有环节的税收调节手段，可以直接并快速改变房地产作为投资品的属性，增加房产持有成本，从而改变投资者的投资意愿，进而稳定房价，促进房地产业的平稳、健康发展。例如，2011年开始的重庆房产税征收试点，尽管征税范围较小、税率不高，但对房地产市场调控有一定的作用。重庆房产税主要针对独栋别墅、高档商品房以及外来炒房者征收，税率设为0.5%、1%和1.2%三个档位，对于存量和新增的应税房产分别给予180平方米和100平方米的免税面积。根据有关调查，房产税实施后部分购房者改变了买大房、买高档房的消费倾向。在房产税推行的10个月内，重庆主城区高档商品住房成交70万平方米，占商品住房成交量的6.8%，较上年下降4.1个百分点；同时，高档商品住房成交建筑面积均价也较房产税实施前下降7.1个百分点。
（四）调节收入分配
房地产税除了在住房保有环节调控房地产、增加地方财政收入的功能外，作为将房地产资本利得纳入二次分配的重要手段，房地产税的作用还在于调整收入分配、缩小贫富差距。缩短贫富差距、增加人民收入是“十二五”规划的重要目标。这一目标的重要实现手段就是通过税收调节实现社会财富的二次分配。让拥有更多房产、占有更多社会财富的公民缴纳更多的税费，以缩小贫富差距，这是中国社会的现实需要。
二、房地产税税基评估对房地产税征收的必要性
如何有效评估房地产税基是征收保有环节房地产税的基础环节。因为，我国现行房地产保有环节税收的计税依据不能准确反映财产在征税时点的市场价值，比如，房产税按照房产原值扣除10%―30%作为计税依据，没有考虑到房产使用后的折旧或升值因素，使得房产税不能随着房产价值的增减而相应调整；而城镇土地使用税以单位和个人实际占用的土地面积为计税依据，各级别土地的差别税额较小，不能真正反映土地的级差收益。当前，我国保有环节房地产税制改革的目标是将土地使用税按使用面积从量定额征税、房产税对企业自用房屋按房产原值扣除10%―30%后的余值征税以及单位和个人出租房产按租金收入征税的方式，统一合并为房地产税，将房地产税的征收对象扩大为所有的不动产，对所有不动产按照土地使用权和房产所有权的市场价值来确定计税依据。市场价值又称为公开市场价值，是多数估价需要评估的价值。房地产市场价值能够反映在特定时点房地产价值量的大小，能够反映不动产从政府公共服务（如城市基础设施）获得收益的大小，依据不动产的市场价值作为房地产税的计税依据，对政府税收来说更具有弹性，对纳税人来说更公平。世界上财产税制比较完善的国家和地区大多也是以经评估确定的房地产市场价值作为房地产税的计税依据。保有环节的房地产本身不存在实际交易价格，其价值只能通过房地产评估的方式以应税时点类似房地产的成交价格、以房地产的预期收益或以房地产的重置成本为基础来确定。因此，房地产税的征收离不开对房地产税税基即房地产市场价值的评估。
三、我国房地产税税基评估体系的构建
房地产税税基评估的目的在于满足税收的公平合理性要求和开征房地产税的成本核算要求，使纳税结果为征纳双方所接受。这就必然要求建立起一套科学合理的房地产税税基评估体系。
（一） 选择准政府性质的专属评估机构作为房地产税评估主体
房地产税基评估结果带有行政结论性质，关系到地方政府税收收入和纳税人应纳税额。所以，在房地产税开征初期及过渡期内，选择准政府性质的专属评估机构来负责税基评估工作更符合我国国情，即房地产税税基评估机构是隶属于政府的不以营利为目的的事业单位，经费由财政提供，评估人员可以从社会上有丰富评估经验的执业评估人员中招收。这样既可以保证评估工作的专业性、独立性，又利用了政府部门在信息搜集和沟通协调方面的长处，还可以克服因政府部门设立专门的税基评估部门带来的人员编制负担。
（二）房地产税基评估周期的确定
国外房地产税税基评估周期长则每隔3―5年进行1次价值重估，短则每年评估1次。如加拿大各省和地区通过计算机辅助评税，评税周期由过去的3―5年缩短到每年评估一次。我国房地产税税基评估周期不宜太长，否则会因为房地产市场价格的波动使计税依据失去意义；但由于评估成本较高并且我国目前房地产税基评估的技术还不完善，因此，也不宜每年评估一次。结合我国基准地价评估周期确定房地产税基评估周期比较适合。目前，全国各大中城市及县、镇都有基准地价数据，覆盖工业用地、商业用地和居住用地。国土资源部规定基准地价原则上每三年更新一次。在实践中大部分城市都是以2～3年为周期进行更新和调整的。因此，结合基准地价评估周期，运用各地的基准地价数据结合不同类型房地产在估价时点的建筑成本等资料所测算的房地产价格可以作为不同类型房地产税的税基。
（三） 建立以市场比较法为主、收益法和成本法为补充的税基评估方法体系
在选择房地产税基评估方法时，应以市场比较法为主、收益法和成本法为补充。市场法评估的前提条件是房地产市场比较活跃、估价需要的可比实例数据比较容易收集。在房地产市场发达、类似房地产有交易的条件下，这种方法的评估结果易于被纳税人接受。收益法适用于有稳定预期收益并且收益和风险都能量化的房地产估价，但对未来收益预测受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响。对于一些很少交易而又没有经济收益的房地产可以考虑采用成本法估价。
（四）房地产税基评估信息数据库的建立
以房地产市场价值为房地产税征税依据，就要求政府或评估部门掌握并不断地更新有关房地产的数据。目前，多数国家在为征收房地产税而进行税基评估的过程中引入了批量评估方法，即应用系统的、统一的、考虑到统计检验和结果分析的评估方法和技术评估多项财产确定日期价值的活动。批量评估过程包括一个非常重要的步骤即对辖区内所有不动产进行基础数据的采集，内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、建成年代、材料以及房地产交易数据、成本数据、收益数据等。因此，完善的财产登记制度是房地产税开征的基础，也是房地产税顺利实施的保障。所以，应当尽快健全有关财产（主要是房地产）登记、处理的法律法规，尽快建立个人资产档案管理。
（五）形成纳税人争议处理机制
在评估房地产市场价值过程中，因房地产个别因素造成的估价结果差异是不可避的。因此，应建立相应的处理机制，保护纳税人合法权益。首先，要对评估结果进行公示，以增强评估信息的透明度。其次，当纳税人对评估结果有异议时，应当允许在一定期限内向原税基评估机构申请复核评估；为了保证纳税人的申诉权利，地方应成立税基评估专家委员会，允许纳税人对复核评估的结果有异议时向当地的税基评估专家委员会申请鉴定。
参考文献：
[1] 李宏彪.我国房地产税制改革研究[D].上海：华东理工大学，2012.
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[关键词]房地产；批量评估；定制服务；咨询服务
中图分类号：F270 文献标识码：A 文章编号：1006-0278(2011)10-018-01
房地产批量评估是指一次性评估大批量房地产。由于在房地产批量评估的实践中，往往需要计算机作为辅助工具，因此，也被人们称为计算机辅助房地产批量评估。随着房地产批量评估技术的不断完善，该技术将会被越来越多的国内房地产估价机构推广应用。本文对房地产批量评估技术进行了一些探讨，并就如何结合我国的具体国情来推广和应用提出了三点具体的建议。
一、房地产批量评估技术的功能与发展现状
目前，在西方发达国家房地产评估行业中，房地产批量评估技术已经得到了广泛的应用。根据国际税基评估官员协会(IAAO)、国际评估准则2005年版(IVS2005)和美国专业评估执业统一准则(USPAP)等三方对房地产批量评估的定义，本文将房地产批量评估技术界定为：以成本法，市场比较法和收益还原法等房地产估价方法为理论基础，运用数理统计原理建立评税模型，结合计算机，地理信息系统等技术，在评税时点一次性对多项应税房地产进行评税的技术方法。房地产批量评估技术与传统的单宗房地产评估方法相比，无论在估价目的、评估范围和价值标准方面，还是在评估模型、质量监控和评估效率等方面有着本质的区别。
总之，与单宗房地产评估技术相比，房地产批量评估技术具有高效率、灵活性、持久性、―致性、可解释性和透明性等优点。
由于我国至今尚未出台“物业税法”，社会各界对物业税是否将实施虽然已经形成共识，但对于何时实施、具体实施细则、税基评估要求及应用前景等则众说纷纭，加之我国房地产估价机构还存在人才储备不足、专业技术力量薄弱、计算机信息化水平低等问题，从而在客观上制约了房地产批量评估技术的推广和应用。各使用地区能在较短的时间内根据各地的房地产市场特点及房地产交易税收征管情况进行本地化处理并应用于征管实践。
在可以预见的将来，房地产批量评估技术必将在国内迎来发展的高峰，是十分有前途的领域。
二、推广和应用房地产批量评估技术建议
房地产估价机构为地方税务部门定制批量评税系统，应参照房地产交易税收征管的相关制度、法规和业务程序，实现由房地产基本信息库――房地产计税价格数据库――计税价格自动动态更新――计税价格人工修正――计税基准价、成交价、挂牌价对比的全面管理，实现“一房一价”、“动态自动更新”的房地产交易计税价格系统，从而加强对纳税异常的监控征管，提高征收机关自身的税收管理水平，实现在征收前台利用计算机自动计算，确定计税价格，计算各项税费，从而解决个人存量房交易难以当场发证的瓶颈，简化办税流程，方便纳税人，提高征管效率。
此外，我国开征物业税已是大势所趋。同一个城市不可能使用两套批量评税系统，房地产估价机构只有在物业税开征之前就完成批量评税系统的开发研发、运行调试工作，才能把握商机，在未来激烈的市场竞争中取得优势地位。
目前，我国与房私产评估所需套的相关数据十分零散地分布在许多部门，如国土资源部门、测绘部门、城市规划部门、房管部门、民政部门等单位，各地都没有建立完整、统一的用于房地产评估的信息数据库和数据采集制度。因此，房地产估价机构应将批量评税系统作为推广和应用批量评估业务的首要工作来抓，还在于通过为地方税务部门定制批量评税系统，能够由税务局牵头，协调参与各方，特别是政府部门的关系，减少很多阻力与不必要的麻烦，并为估价机构积累多方面的宝贵的社会资源。
(一)为商业银行提供定制化服务
房地产估价机构在开发房地产批量评税系统的基础上，还应充分挖掘市场潜力，为各商业银行提供贷后风险管理服务。由于房地产批量评税系统将涵盖城市规划范围内几乎所有的房地产项目，覆盖面广，数据来源真实、可靠，在系统开发过程中所积累的经验和资源能够支持房地产估价机构以较低成本开发出适用于商业银行贷后风险管理的批量评估系统。在后续服务中，还可以根据各商业银行的不同需求，制作更加个性化的房地产项目风险预警系统。
【关键词】公允价值；投资性房地产；会计准则
我国在2006年新增了投资性房地产准则，并在2007年1月1日开始实施。《企业会计准则第3号―投资性房地产》明确规定了投资性房地产的定义、初始后续计量模式的选择、处置以及披露的要求。它对公正客观表现房地产的价值，提高会计信息质量，与国际会计接轨有着重要的意义。
1 投资性房地产的概述
1.1 投资性房地产的定义
投资性房地产是指赚取租金或资本增值，或两者兼而有之的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。新准则规定的的投资性房地产范围是：
（1）已出租的土地使用权，是指企业通过转让方式取得并以经营租赁方式租出的土地使用权。（2）持有并准备增值之后转让的土地使用权，是指企业取得的，准备增值后转让的土地使用权（3）已出租的建筑物。指企业拥有的，以经营租赁方式租出的建筑物。
不属于投资性房地产的有：（1）自用房地产。指的是企业经营管理，生产商品和提供劳务等而持有的房地产，比如企业的办公大楼和厂房（2）作为存货的房地产。指的是房地产企业用于销售目的而开发的商品房，这类房地产属于开发商的存货。
1.2 投资性房地产的会计核算模式
初始计量：投资性房地产应当按照成本模式进行初始计量。
后续计量：现有的投资性房地产后续核算模式有公允价值计量模式和成本模式。在成本模式下，投资性房地产要按照固定资产有关规定，计提折旧或摊销，还要按照资产减值的有关规定进行处理。采用公允价值进行后续计量的投资性房地产不要需要计提折旧或者摊销，应当在资产负债表日把账面价值调整到公允价值。差额计入公允价值变动损益。企业既可以采用成本模式进行后续计量，也可以采用公允价值进行后续计量。但是企业不得同时采两种计量模式，并且一经采用不得随意变更。
2 公允价值的概述
公允价值是指在计量日发生的有序交易中，市场参与者出售一项资产能收到或者转移一项负债所需支付的价格。在内容上公允价值可以理解为“脱手价”，但是这个金额的取得却有着很多假定和限制条件：
（1）有序交易，自愿平等。交易双方处于完全公平的市场竞争环境，交易过程不存在关联方关系。
（2）持续经营。交易双方从自身商业利益出发，在正常运营，而非清算、非强制情况下发生的交易。
（3）活跃的市场。当活跃的市场存在时，公开报价才能被市场参与者获得并验证。
（4）价值的估计。公允价值的估计依赖活跃的市场，即假设资产或负债的交易发生在最活跃或最大交易量的市觥5辈淮嬖诨钤臼谐∈痹蛐璨捎眉壑灯拦滥P屠慈范ü允价值。
3 公允价值计量模式的应用现状
会计准则规定：投资性房地产的后续计量要根据企业实际情况选择，但是企业不得同时采两种计量模式并且一经采用不得随意变更。
表1反映了2012-2014年我国上市公司投资性房地产采用公允价值计量模式情况
如表1所示，2012-2014年我国的上市公司数量逐年递增，其中有房地产业务的上市公司数量也在不断增长，但是采用公允价值计量模式的上市公司只有43家、43家和48家，每年所占比例仅为4.44%、4.13%和4.18%。可以分析出，上市公司中投资性房地产后续计量采用公允价值模式的数量保持稳定，但是公允价值计量模式并没有被广泛运用。
4 公允价值计量模式应用现状分析
4.1 公允价值导致利润波动，不确定性大
企业的经营风险就会加大，如果企业采用公允价值模式计量的话。因为公允价值受到了市场环境的影响。近几年我国房地产市场走势不明确，国家出台了严厉的调控政策，特别是限购来遏制房价上涨。如果房价出现转折点，公允价值下降而导致的变动损益将影响本年利润，从而导致利润的波动，势必影响投资者信心。
4.2 公允价值导致企业税负的增加
会计准则规定采用成本法计量的投资性房地产可以计提折旧或者摊销，计提的折旧或摊销计入当期成本或期间费用，从而减少应纳税所得额，起到了抵税的作用。但采用公允价值计量的房地产则不允许计提折旧和摊销，就导致企业丧失了“税盾”，加重了税负。
4.3 估值技术不完善，监管机制不健全
采用公允价值核算的投资性房地产首要的问题是确定其公允价值。然而我国投资性房地产起步晚，市场不成熟，很多企业都没有形成完整的信息收集体系。如何从市场收集并甄别报价信息，寻找活跃市场，如果不存在活跃市场还需要采用复杂的估值技术来确定公允价值，这些都会增加企业估值成本。其次不完善的监管机制会给企业提供调节利润的机会，导致会计信息不真实。比如当企业出现亏损时，企业可能通过把计量模式从成本模式变更为公允价值计量模式来人为调节利润。
4.4 投资性房地产市场不成熟
相比与欧美发达国家，我国的房地产市场起步晚，制度不完善，并不具备全面实施公允价值计量模式的条件。在我国东部沿海经济发达地区，房地产市场活跃，满足了公允价值可以可靠取得的假设和前提。欠发达的中西部地区缺乏活跃的市场，因此难以取得可靠的市场报价。同时估值技术不成熟，相对独立的第三方评估机构没有规范的行业标准和操作规范，导致评估出来的公允价值可靠度不高。
5 改善公允价值计量模式应用现状的对策
5.1 建立健全的投资性房地产评估体系
投资性房地产客观合理的估价取决于健全的评估体系。完善投资性房地产评估体系、加强对企业或第三方评估行为的监督、提升估值技术对提高会计信息的真实可靠性有着至关重要的作用。此外，可以加强对第三方评估机构的管理。规范第三方评估机构的评估行为需要建立统一评估标准，制定统一的评估细则，确保评估人员的独立性。评估人员不仅需要提高专业技能，善于归纳实务经验，还要提升职业素质和普及法律法规，从而提高评估准确性并减少信息失真的可能性。另外还需要监管部门对企业相关财务信息进行监管核查，保证其客观性和可比性，企业对取得的公允价值进行更多的披露，比如披露评估方法、评估假设以及评估信息来源。
5.2 完善房地产市场
只有在活跃的，成熟的市场环境下，公开报价才能被市场参与者获得并验证，公允价值才能可靠获得。因此加快各级房地产市场发展，建立公开公正的市场机制，完善相关数据信息库对形成统一开放的房地产市场、方便企业取得房地产市场价格以及降低获取信息成本很有必要。我国政府相关部门可以利用互联网技术，联合公证、税收、财政部门以及房地产中介，建立一个完整的房地产交易网络系统以便收集交易信息、手续办理、管理服务和监管监督。
5.3 地区差异化管理
我国地区经济发展不均衡，东西部发展程度差别很大，所以差异化管理更满足我国房地产发展的现状。在东部沿海经济发达地区，房地产市场活跃，满足了公允价值可以可靠获得的假设和前提。以这些发达地区作为试点，要求这些地区的房地产企业必须采用公允价值计量模式。这样既可以借助试点实施经验完善会计准则，又可以推动房地产市场体系的健全发展。非点地区的企业仍可以选择适合自身实际情况的计量模式。
5.4 规范的信息披露
会计信息的透明化、规范化能够有效遏制企业人为故意操纵利润。为了保证会计信息的客观性和可比性，这需要相关部门对企业加强监管，规范财务报表中公允价值的披露。要求企业披露评估方法、评估机构以及评估信息来源等，以确保投资者了解房地产的类型，公允价值变动情况以及变动对利润的影响。
5.5 税收优惠政策，完善会计准则
采用公允价值计量的企业不得对房地产计提折旧或摊销，这使得企业丧失了税盾。同时，投资性房地产在会计上的账面价值和税法上的计税基础的不同而增加的递延所得税负债加重了税负。政府部门应该完善实务中的应用、完善会计准以及则颁布税收优惠政策，从源头减轻企业税收负担。这不仅需要借鉴国际会计准则，同时还要符合我国国情，不能盲目改革。
【参考文献】
[1]刘旭.投资性房地产企业会计核算存在的问题与对策[J].商业经济，2015（12）：141-142.
[2]李颖秋.投资性房地产核算中公允价值模式探讨[J].河北企业.2016（9）：63-64.
一、统一前后评估工作的变化
柏林位于欧洲的中心位置,统一后的柏林更是东西欧的枢纽。具有重要的政治、经济意义。
1.合并前东、西柏林的情况。东德国家雇佣的评估师不是按照市场价格进行评估工作的,而是根据国家的规定进行工作。他们不需要调查房地产的市场价格,只要按规定进行计算即可,如城近郊1马克/平方米;市中心20马克/平方米;可建私家花园的10马克/平方米;市中心有些地方无地价,因国家所有不许买卖。1990年在东德出现了合资经济,东德的评估人员才根据市场来进行评估。但由于金融部。经济部在评估方面具有决定权,且部内官员对市场一点不但,他们认为将不同因素发展到数百个,就是市场化了,所以东德评估人员根据市场进行评估也只不过是根据金融部、经济部规定的若干因素进行。这种做法有可能导致评估值与市场价值背道而驰。西德评估人员与东德的做法是不同的,市场是西德评估人员评估工作中所遵循的准则。按西方价值观念评估一块地,土地用途是标准,随意性较大的因素并不是评估标准。西德的评估界建立了良己的一套规则,使用三种不同的评估方式(比较法、重置成本法、收益还原法)。
2.东、西柏林合并后的评估经验。实施西德的评估方法,东德的金融部、经济部意识到了这点,并根据东德的特点逐步引入,西德的评估师在东德的评估工作中一直以努力找到东、西德两边具有可比性的地段,主要因素是地区大小、人口密度、土地用途、建筑方法的可比性、土地使用权的安全性等。如果选出这些可比性因素,西德的评估师基本上用比较法就可以评估土地的价值了。这个方法就是东、西德统一后唯一可行的评估地价的方法。德国的不动产透明度很高,每一块出售的土地都登记在册,且每块土地的买卖都必须由公证人报告国家,每年在杂志上定期刊登有关数据。公众可以看到每块地段的具体数据并根据此进行投资。在统一后的十年中,东德已经逐渐形成一个有供有求的市场,评估师现在也可以找到这些有关的数据进行评估。
二、评估职业的工作准则
德国的评估工作是独立于政府之外的。评估职业者在评估工作中只对自己负责,并不考虑政府、委托人及个人的经济利益。评估职业者评估出的土地
价格不需政府进行确认(但法院只承认评估师签字的评估报告)。如当事人因某种经济行为发现评估结果有误,可以向法院起诉。评估职业者自己对评估结果负责30年(法律规定),评估错误时先用该项目的保险合同的赔偿金赔付,不够再用私人财产负责,公司内的所有评估师都负有连带责任。
在评估职业者进行评估的时候,政府无权干涉评估职业者的工作,即使评估结果有损于政府的利益。政府对土地价格也有自己的规定,但土地价格并不是由政府制定的,而是政府委托专业人士制定再通过法律确认的。受政府雇佣,对于评估师来说是一种很高的荣誉。
三、评估工作在市场经济中的作用
在德国,私有财产是一切发展的基石,产业主要保护自己的财产,与租户不同。经济改革30%是关于私有财产的内容,最大的业主是国家。国家通过出售一部分地产,获得了一部分收入,使经济得到了一定的发展,并且通过出售地产将外流的资金吸引回来。为了更好地激活房地产市场,必须有明确的房地产价格,使投资者可依据其选择。购买房地产。西德的评估师根据市场和城市规划等,把城市进行对比,抓住优势,研究如何设计城市功能,然后确定某一地区如何利用及容积率,并绘制出城市的地价国。地价目中包含三种数据(l)用途,(2)容积率,(3)价格(每平方米)。每个投资者都可以根据地价图计算房地产的价格、建设规模、投资收益等。利用地价图,德国创造了一个模式,城市可以自己决定走什么样的发展道路。地价图已完全被市场接受,且在市场中通行。每年将会绘制一张新的地价图,当估价师按经验发现地价图与实际不符时,或国家需要时,政府通过购买可以得到此图。地价图对于国家来说,可以帮助政府测算税收,目前在德国,政府都是依据地价图来征收地产税。对于投资人来说,人们往往根据此图进行成万上亿的投资,但投机几乎成了不可能。
四、国有资产在市场经济下的转变历程
原东德的国有企业均由托管局负责将其尽快私有化。托管局是联邦政府下一个企业,管理原东德的国有资产,评估这些不动产,并努力将其卖出。托管局下设的房地产管理部门负责房地产的评估工作。房地产管理部门雇佣自由评估师对不动产进行评估、同时雇佣一些评估师成立评委会,负责制定托管局的评估政策且对评估结果进行审核。评委会由15到20个来自各行各业的专业人士组成,每届任期四年,其工作完全独立,不受托管局的干扰。评委们并不放弃原有的工作,在托管局也仅是获得象征性的车马费。在国有资产评估中主要采用收益还原法,因为托管的房地产除住宅外均是希望得到收益的。目前托管局在新的联邦州有10个分理机构,在柏林布兰登堡地区有3个。托管局只负责管理、出售经营的房屋,监督管理者,一是调查管理者执行情况;二是管理者每季度上报环境报告,每季度报告中包括垃圾处理问题,每年上报一次危险品的情况。管理人与托管局有合同,个人负责。托管局出售不动产的原则有两点:(l)买主得到一定优惠;(2)买主与托管局合力清理不动产,但托管局不为此付支付清理费,因在售价中不包括清理费用。土地的评估资用由产权人支付。
五、考察体会及工作建议
(一)房产税调整为不动产税,按市场价值征税,更符合经济规律,有利于市场经济的正常运行。
在德国,房屋、土地是分开征税的,属财产税的征收范围,但其均是以市场价格即评估价格作为计税依据的,使得税收工作与国家经济发展紧密相连。
目前,在我国房产税的政策规定中,房产税的计税依据主要是纳税人房地产的账面原值或租金收入。由于纳税人获得房地产的时间、形式不同,其账面原值的内容差异也较大,且随市场经济的发展,房地产价值也是随时变动的,账面原值已不能及时反映房地产的真正价值。计税依据的差异导致房产税的征收管理工作无法真正体现财产税的性质,并对市场经济的发展发生了一定的负作用。鉴于房屋产权和土地使用权已是拥有者的财产,且账面原值又不能真实、准确的反映出房地产的价值,在以市场经济和公平税赋为原则的前提下,建议有关部门对房产税政策进行调整,将房产税调整为不动产税,明确以不动产的市场价值为计税依据,以保证我国税收工作与市场经济发展相衔接,促进市场经济的顺利发展。
(二)成立专门的评估委员会,定期绘制全市房产税计税依据图,体现公平税赋的原则,便于征收管理。
目前,房产税、城房税的计税依据包括房产原值(含评估值)、税务机关估值。对于纳税人按规定进行评估并相应调整会计账目的,可将其评估值视作房产原值。由于目前本市评估行业尚属一个新兴的行业,并不规范,在评估时根据纳税人评估目的的不同评估结果也是多种多样的。纳税人用以调整会计账目的评估值也是各种各样的。对于没有房产原值且纳税人未进行评估的不动产,可由税务机关参照房地产管理部门制定的评估标准进行评估。但房地产管理部门评估标准制定时间较早,评估标准过低,已无法适应现在的市场经济。鉴于以上原因,建议可以比照德国托管局的做法,雇佣社会上各行业中专业评估人员组成评估委员会。评估委员会在独立工作的原则下,按照市场经济的条件,定期绘制全市房产
论文摘 要：随着我国住房抵押贷款余额的进一步增加，商业银行面临流动性风险，所以急需推动住房抵押贷款证券化的实施。文章结合次贷危机分析了美国住房抵押贷款的证券化模式，指出我国可以借鉴美国模式。但是需要从次贷危机中吸取一定的教训，使得我国住房抵押贷款证券化更好地发展。
一、引言
20世纪70年代以来，资产证券化以其能够降低发行主体的融资成本，争强资产流动性，提高资本市场的配置效率和满足投资者的特殊需求等优势，在世界各国很快得以实施和普及。资产证券化以住房抵押贷款证券化为源头。住房抵押贷款在以美国为首的西方发达国家发展迅速。它深刻改变了美国等许多国家金融业的发展历程，引发出一系列的制度创新、市场创新和技术创新。近几年来，住房抵押贷款的证券化也备受我国学者和业内人士的广泛关注，成为一项在我国呼之欲出的金融创新。然而就在大家积极肯定并提出以美国房贷抵押贷款证券化为学习榜样的时候，一场自2006年年底开始的次级住房抵押贷款债券危机（简称次贷危机）席卷了美国市场，并最终传染到整个国际金融市场，并引发国际金融市场的动荡。这无疑给我国住房抵押贷款的证券化敲响了警钟，我们不得不审视美国住房抵押贷款证券化制度和这场次贷危机的起因，并且从中得到启示，为我国推进抵押贷款证券化工作提供建议。
二、美国住房抵押贷款证券化及次贷危机的产生
（一）美国住房抵押贷款证券化
美国房地产信贷市场，其制度经历了一个从不完善到完善的过程，尤其是20世纪30年代经济大萧条之后，美国在防范房地产信贷风险方面采取了一系列的措施，逐步建立健全了一整套的风险预防、分摊和转移的体制。其中在风险的风瘫和转嫁方面，最突出的就是建立了房地产抵押贷款的证券化制度。经过几十年的发展，美国已经建立起了规模庞大的房地产抵押贷款证券化的一级和二级市场。它打破了房地产信贷市场和资本市场的隔阂，形成了全国性的房地产金融市场。
美国房地产抵押贷款证券化结构包括一级抵押贷款市场和二级抵押贷款市场。一级抵押贷款市场指的是房地产抵押贷款的形成和担保市场。它主要包括借款人、贷款机构以及信用担保机构和保险公司等中介服务机构。二级抵押贷款市场特殊目的机构（spv）对抵押贷款进行打包并发行抵押支持证券（mortgage backed securities， mbs），并在投资者之间流通的市场。主要包括特殊目的机构、各种投资者、信用评级机构、信用增级机构、会计师事务所、律师事务所和证券承销商等中介服务机构。资产证券化基本操作步骤主要包括：资产池（asset pooling）的组建，设置特殊目的机构（special purpose vehicle, spv），信用增级（credit enhancement），信用评级（credit rating）及债券发行，发起人支付资产的价款，资产管理与回收资产收益和还本付息等。
在组建资产池的过程中，发起人对抵押贷款证券化的融资需求进行分析，确定其证券化的目标。然后对能够证券化的资产进行清理估算，根据证券化的目标确定资产数量，最后将这些资产汇集组建资产池。在美国，资产池的标的资产分为三个等级，即优质抵押资产、另类a级（alt-a）抵押贷款和次级抵押贷款。其中次级抵押贷款指的是偿付额占收入的比例（dti）大于55%和抵押贷款占房产价值比例（ltv）大于85%的贷款。当dti小于55%和ltv小于85%的贷款为优质抵押贷款。另类a级抵押贷款是介于两者之间的灰色等级贷款，主要区分标准是根据借款人提供的收入证明等。2003年以前，美国住房抵押贷款超过60%是优质抵押贷款。截至2006年，美国次级抵押贷款为6000亿美元，当年美国房贷中有21%是次级抵押贷款。这种由银行或投资公司向信用较差的客户发放的次级抵押贷款风险大，一旦发生拖欠、违约或者取消抵押品赎回权，都会给贷款机构造成损失。并且由于风险传染性，它容易引发金融系统风险。
设置特殊目的机构是为了保证资产证券化交易的顺利进行。其主要作用是按照“真实出售”的标准，从贷款机构处购买基础资产并为其担保，组建资产池，并通过信用增级（credit enhancement）手段为其进行信用增级，并且聘请专业信用评级机构为增级后的资产进行评级并选择证券承销商发行抵押支持债券。信用增级即为了达到投资者和发行人需要达到的信用等级而采取一系列能使得证券化后的资产信用等级提高的措施。信用增级的手段主要包括银行开立信用证、保险公司提供保险、原始权益人提供超额抵押和建立差额账户等。在美国，为配合次级抵押贷款的证券化，建立的特殊目的机构包括：政府国民抵押贷款协会（government national mortgage association，俗称吉利美）、联邦国民抵押贷款协会（federal national mortgage association，俗称房利美）和美国联邦住房贷款抵押公司（federal home loan mortgage corporation）三家。正是因为有了这三家政府机构的信用担保，投资者才会对mbs产生如此浓厚的兴趣，并且使得次级住房抵押贷款证券发展如此迅速。
（二）美国次贷危机的产生
虽然美国贷款资产证券化得到长足的发展，给金融市场带来活力，但是同样是资产证券化给它带来了金融动荡和危机。这就是2006年下半年开始的发源于美国，后迅速传遍国际金融市场的美国次贷危机。有学者说这次次贷危机造成的损失不亚于1998年的亚洲金融风暴。它的产生并非资产证券化本生的制度缺陷，其根源有以下几点：
首先表现为住房抵押贷款放款政策过于宽松。2001年到2005年为美国房地产的繁荣时期。由于互联网泡沫的破灭以及“911事件”的冲击，美国经济陷入衰退境地。为了刺激经济增长，美联储采取连续降息的方式。自此，美国进入一个连续降息周期。这直接导致了美国房地产的繁荣。随着经济复苏和居民收入水平的提高，以及对房价进一步升高的预期，美国居民购房欲望异常强烈，纷纷贷款买房，美国房地产抵押贷款急剧上升。2003年以前，优质抵押贷款几近饱和状态，优质抵押贷款占比超过60%。于是出于对利益的冲动以及房地产行业的过度乐观预期，金融机构为了招徕客户，为低等级信用客户开发了所谓alt-a贷款和次级抵押贷款。并且金融机构尽量降低放款标准，降低借款者初期偿债负担。次级抵押贷款中突出就是大量的可调整利率抵押贷款（adjustable rate mortgage, arm），即根据市场利率指数不断调整的抵押贷款。其突出特点是在借款头几年按照低于市场利率的固定利率付息或者不付息，在后来则按照浮动的市场利率付息，并且这个浮动利率一般高于市场利率。因为申请次级抵押贷款的借款人通常是低收入阶层，他们往往不能承受较高的首付，而且在贷款初期，他们往往不能承受较高的本息支付，因此这种抵押贷款特别受到借款人的欢迎。因为他们预期房地产价格会不断上涨，只要他们在开始时候少支付本息，就算在后来也无法承受较高的利率的情况下，他们会出售房地产或者进行再融资（refinance），从而偿还贷款。
这种贷款在期初或者利率不断下降和房地产价格不断上升的时候，通常不会出现问题。但是一旦市场利率不断上涨，房地产价格不断走低的时候，往往容易出现问题。因为这个时候购房者难以承受调整过后的利率，并且进行再融资的困难加大，这时容易发生违约事件。美国自2004年6月到2006年6月，由于经济复苏，有通货膨胀迹象，所以美联储连续17次加息。在加息的影响下，2006年初，美国房地产开始降温，在2007年年初，房地产价格开始下降，这成为导火索，直接导致了次贷危机的发生。
其次表现为房地产金融机构和信用评级机构的信用缺失。资产证券化的发展，使得房地产金融机构更加易于实现风险的转移。房地产金融机构将抵押贷款卖给投资银行或者其它特殊目的机构类似实体，特殊目的机构又将贷款打包并据此发行债券，将债券卖给对冲基金、共同基金、保险基金以及其它投资者，成功实现风险的转移和分摊，并且房地产金融机构能够从中获得一笔可观的手续费收入。所以房地产金融机构乐于不顾后果，放松贷款条件，甚至于不需要借款者提供任何形式的收入和资产证明文件，也不考虑其真是偿还能力，有的还纵容借款人弄虚作假。并且特殊目的机构拥有强大的政府信用做担保，出于利益的冲动，信用评级机构往往人为提高了部分次贷债券的等级。有数据显示，在2007年2月，美国贷款就已经对次贷问题表示忧虑。并且2007年2月到7月就有新世纪金融公司和一些西方对冲基金，如瑞士银行旗下的狄龙里德资本管理基金、美国知名的贝尔斯登资产管理公司，先后陷入困境。但是知道2007年7月，穆迪和标准普尔等评级机构才开始调低部分债券的信用评级。彼得·莫里奇也曾经撰文感叹美国银行和债券信用评级机构的诚信沦丧。
三、对我国房贷资产证券化的启示
目前，我国抵押贷款已经达到3万亿，占银行贷款余额比例超过20%，已经达到容易产生流动性风险的临界值。不能否认，房地产抵押贷款证券化是分散和转移银行信贷风险的有效方式。所以我国有必要大力推行贷款证券化，尤其是房地产抵押贷款的资产证券化。但是，从美国的例子来看，资产证券化也并非一个完全有效的方法。然而，我们更不能因噎废食，不能因为美国次贷危机的产生，而抵制证券化。相反，我们应该认真研究次贷危机，并且从中吸取教训。由第二部分可知，引发这次次贷危机的根本原因在于证券化过程中，资产池的组建以及信用增级和评级环节出现了问题。为了使得我国房地产抵押贷款证券化健康快速发展，提高金融市场的运行效率，我们可以从美国次贷危机中吸取如下一些教训。
第一，在组建资产池的过程中，应该注意标的资产的质量。在我国，标的资产即商业银行提供的住房抵押贷款。出于风险防范的要求，特殊目的机构必须对拟证券化的资产质量严格把关。优质的证券资产才能列入证券化的范围，坚决排除质量较差的信贷资产。具体措施可以有：建立健全信用评级制度和征信体系，即设立专门的信用机构，负责收集和汇总与个人或企业信用有关的信息。完善房地产评估体系，即制定和完善房地产评估准则，明确房地产评估的主要依据、评估方法、评估报告的内容；建立健全房地产评估监管体制；进一步完善房地产评估机构的管理和评估人员的资格认证制度。总之，严格把好资产池的质量关就是把好了源头关。
第二，严防房地产金融机构在发放贷款和信用评级机构评级过程中的信用缺失现象。主要指严防商业银行等金融机构为了扩大贷款规模而采取漠视借款人收入、资产证明等文件的法律效应和真实性，漠视借款人的真是偿还能力，甚至于和借款人串通好弄虚作假的行为。具体措施包括：加强对商业银行等金融机构的房地产抵押贷款的监管，杜绝弄虚作假现象，严格控制房地产抵押贷款的房贷规模，控制房贷占贷款规模的比重。对于严防信用评级机构的信用缺失现象具体措施包括：加快征信体系建设步伐，建立健全的征信体系。提高信用评级方法和手段，不能盲目相信特殊目的机构和其它信用担保机构的担保，不能对房地产市场盲目自信。
最后，加强投资者风险教育。不可否认，美次贷危机的另一个原因就是投资者对评级机构以及房地产市场发展的盲目自信，过分最求高收益，缺乏必要风险规避意识，滋长了房贷创造人和特殊目的机构大量发行低质量的抵押支持证券的气焰。所以要加强投资者风险教育，提高投资者综合素质。而这点，从我国目前资本市场运行情况来看，更加显得迫切。
参考文献：
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发现自己对房地产领域感兴趣后，他曾有意识地去找相关的书来看，其中《房地产投资信托基金指引》给了他很多启发，“原来我们学的工程管理比较偏向工程建设方向，但实际房地产市场的整个链条除了前期的开发和运营，后面还有一个资本平台。”杨枝最终把对房地产投资信托基金（REITs）的研究作为毕业论文课题，当时，国内还没有类似产品，毕业后，杨枝决定去英国学习商业地产。
这是他在职业路径上为自己做的第一次评估，帮他找准了未来的职业方向。
硕士毕业后，杨枝在伦敦金融城的一家当地律所找到了第一份工作，专业并不十分对口。起初，杨枝并不被看好，他希望能做出点儿成绩证明自己。注意到当时已经有不少公司开始拓展来自中国的海外置业客户，原本性格内向的杨枝硬着头皮拓宽自己的社交面，通过频繁地发邮件、打电话、参与并组织活动，他成功进入了英国华人房地产协会。
杨枝的努力为这家正在发展阶段的律所拓宽了市场。2011年，他还代表事务所专门到北京、上海和香港做了几场路演，宣传律所帮助中国买家在海外置业的业务能力。
在职业路径上，杨枝对自己的评估一次比一次清晰，意识到在律所的职业发展已经到了天花板，他果断选择了辞职。“我会去想自己值不值得为一个不太熟悉的领域付出这么多。”杨枝说，“在律所，从业律师必须要执证，而且过程漫长，但我的兴趣还是在房地产。”于是他选择2011年回国。
虽然没有房地产评估的实操经验，杨枝在戴德梁行的面试却出乎意料地成功。当时REITs的概念在中国刚刚兴起，杨枝关于REITs的毕业论文为他争取到了机会。
戴德梁行是全球房地产顾问行业的“五大行”之一，作为独立第三方为客户提供商业地产的咨询、和物业管理服务。杨枝所在的评估部，主要工作是通过评估楼宇的各个方面，给出楼宇定价报告。这份评估报告既可以在交易中作为交易价值的参考，也可以帮助银行或准备上市的公司了解资产的价值。
原本认为自己科班出身，工作起来应该驾轻就熟，实际上手后，杨枝发现并不是想象中那样简单。因海外评估体系和国内有差异，而且办公楼、酒店、商场等各种业态有不同的评估方法和模型，需要学习的内容非常庞杂。
迅速地调整了心态，杨枝对所有“打杂”的工作都欣然接受，努力抓住一切能够学习的机会。除了参加公司的各种培训，杨枝还时常拿着表格，向同事请教看不懂的参数。
“求知欲是快速进步的动力，感觉自己像海绵一样每天都在吸水，有一种学不完的感觉。”杨枝说。期间，他考取了英国皇家特许测量师（全球最权威的房地产专业认证之一），因为进步迅速，他在戴德梁行的第一次升职就从助理分析师连升3级成为助理经理。如今，他已经是戴德梁行估价及顾问服务部的副董事。
回顾自己的职业道路，杨枝觉得能够一直从事自己感兴趣的事业是件幸运的事情，而这一切都要从学会评估自己开始。
C=CBNweekly Y=Yang Zhi
C： 最近在读什么书？
Y： 在读《全球REITs投资手册》。我会买一些海外的REITs，帮公司创造价值的同时也让自己的财富积累起来。你可以把它看成一只股票，只不过它对应的是一幢大楼，买了一定份额就会获得相应的租金分红，它是强制分红的。这也使我间接参与了商业地产投资。
C： 从刚起步的小律所到戴德梁行这样的大公司你都待过，对于初入职场的公司人，你对平台的选择有什么建议？
Y： 作为一个新人，从一个更全面的大平台开始职业生涯会更好一些。我最初所在的律所的合伙人之一，一开始也是在一个大公司做了十几年，才开始做自己的小公司。新人在大公司能够得到全面系统的锻炼，还有人会培训引导、督促你进步。小公司可能就得完全靠自己。在大公司，虽然你可能只会做一些“螺丝钉”的工作，但如果你对任何事情都充满兴趣，不断求知，主动了解和学习业务相关的内容，把“螺丝钉”的工作做得精美，提升综合能力，你的老板是不会限制你的。
一、中国房产税制
中国房产税是以房屋为征税对象，区分房屋用途以房产余值或租金收入作为计税依据，以房产产权所有人为纳税人征收的一种财产税。中国现行房产税以1986年10月1日开始施行的《中华人民共和国房产税暂行条例》为依据，由地方税务局负责征收。《中华人民共和国房产税暂行条例》对房产税的征收对象、纳税人、计税依据、税率等内容做出了详细规定:征税对象方面，房产税仅对城市、县城、建制镇和工矿区的房产征收，也即是说，对于坐落于城市、县城、建制镇和工矿区外的房产免征房产税。纳税人方面，通常情况下房产税的纳税人为房产所有权人;产权出典的，以承典人为纳税义务人;产权有争议的，以实际使用人为纳税义务人。计税依据方面，区分房产用途确定房产税税基。房产自用的，以房产余值为计税依据，房产余值为房产原值一次性扣除10%～30%后的余值，房产原值是指产权所有人购入房产时房产的价值;房产出租的，以租金收入为计税依据。税率方面，房产税按年征收，自用房产和出租房产适用税率分别为1．2%和12%，对个人纳税人将其住房对外出租继续用作住房的，取得的租金收入暂减按4%征收。［1］对税务机关征收房产税有异议的，纳税人可以在法定行政复议期限内向税务行政复议机关申请行政复议，也可以向人民法院提起税务行政诉讼。但是，纳税争议案件，如对房产税的征税对象、税率有争议，当事人未经复议不得提出行政诉讼［2］。
二、美国房地产税制
目前，美国是世界上房地产税制比较完善的国家，其房地产税制的理论依据有公需说、义务说以及交换说，表明其征收房地产税是为了满足社会公共需要，纳税人享受了公共服务，所以需要向国家缴纳房产税。正是在这三大理论的支撑下，美国房地产税制逐步形成并不断完善。美国房地产税的征税对象不仅包含房产，还包含与房产相连的土地。与此对应，美国房产税的计税依据既包含房产的价值，又包含土地的价值。对于房产和土地价值的估计，地方政府在评估时主要采用三种方法:市场价值法、成本法、收入法。在美国，不是使用这三种方法中的某一种来进行价值评估，而是用不同的方法对不同类型的房产估值。对于有频繁交易的房产，采用市场价值法，即以公平市场上交易双方都愿意接受的价格作为评估价;对于新建房产或有特殊用途的房产，采用成本法，即以重新购建该房产的成本价为评估价;对于类似商场、购物中心等能够创造收入的商业性房产，则用收入乘以一个能够反映房产价值的比例来评估房产价值。不论采用哪种办法评估房产价值，每年都需重新估计，并以新的评估价计算当年应纳税额。为了减轻评估工作量，美国对于纳税年度内产权没有发生变化的房地产采用简易评估办法，即确定一个评估价值增长率，重新评估价值可以按上一年房地产评估价值和增长率确定;对纳税年度内产权发生变化的房地产才进行详细的重新评估［3］。特别有意思的是，美国房产税税率不是一个确定的税率，不仅每个地区税率有可能不同，同一个地区不同年度税率也有可能出现很大的差异。这是因为美国房产税税率是用每年地方财政需要乘以房产税贡献比例后，除以本地房产评估价值计算得来，所以不是一个固定的税率。在制定房产税制度时，美国各地方政府通常会制定一个完整的税务日历，日历中会标明房产状态确定日、评估日、纳税期间、复议日、纳税截止日等内容，便于纳税人了解房产税的计算方法与征收程序，并自觉履行纳税义务。美国在强调纳税人纳税义务的同时，还特别强调纳税人的权利，并将其体现在税务日历中，比如，若纳税人对地方政府确定的房产评估价值有异议，可以在缴纳房产税前提出，也可以在缴纳房产税后、截止日前向法院提出税费返还的申诉［4］。
三、中国房产税与美国房地产税比较
(一)征税对象中美两国均对房产税征税对象做出了明确规定。不同的是，中国房产税仅对房产征收，对土地征收的是城镇土地使用税，房地分离;美国则将房产和土地作为一个整体，一并评估并征收房地产税。
(二)税基中国房产税税基的确定需要区分房产的用途:自用房产以房产余值为税基;出租房产以租金收入为税基。美国房地产税以房产与地产的评估价值作为税基。
(三)税率中美两国对房产征税均采用比例税率，但确定方式不一样。中国税率法定并保持不变。美国房地产税税率的确定取决于当年地方政府预算收入中需要房地产税所做贡献及当年当地房地产评估价值，两者之商即为当年税率。由于每年地方政府预算收入及房地产评估价值均可能发生变化，所以美国房地产税税率每年都可能不同。
(四)对地方贡献程度不论是美国还是中国，房产税均属于地方税种，其征税收入将增加地方财政收入。中国房产税占地方政府收入不足4%，美国房地产税占地方政府收入可高达30%以上，可见美国房地产税对地方财政所做贡献较大，其税负与中国相比较重。较重的房地产税负使得纳税人在满足家庭基本生活需要的基础上减少对闲置房产的投资，有利于房地产市场资源的合理分配。可见，完善中国房产税制不仅有利于提高中国地方政府财政收入，还有利于改变中国房产资源分布不合理的现状。四、中国房产税改革试点中国现行的《中华人民共和国房产税暂行条例》是以1986年的国情为基础制定的，而1986年以来国情发生了重大变化，尤其是在近几年房地产市场得到充分发展的背景下，如何改革房产税成为完善税制改革探讨的一个热点。2010年5月27日，国务院批转国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》。《通知》指出:同意发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》中明确指出逐步推进房产税改革。2011年1月，房产税改革试点工作在上海和重庆两市展开。上海和重庆根据各自实际情况，针对部分个人住宅，制定了不同的房产税征收试点办法。上海对个人住宅试点征收房产税的依据为《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》。该《办法》中规定了试点范围、征收对象、纳税人、计税依据、税率、税收减免等内容。重庆依据《房产税改革试点暂行办法》对个人住宅试点征收房产税，该《办法》明确了试点范围、征收对象、纳税人、计税依据、税率、税收减免等内容。上海和重庆两市对部分个人住房征收房产税，是在扩大征收范围基础上进行的试点。房产税试点实践为我们下一步改革房产税制提供了计税依据和税率两方面的经验。试点政策打破了传统房产税制对计税依据、税率方面的限制，在保障居民基本生活需求的基础上，对个人闲置住房征收房产税。两市在征收房产税时都采用了以房产评估价作为计税依据的方法，由于现在评估方法等问题尚未解决，两市目前采用市场价作为评估价。在税率的确定上，上海设置了两档税率，重庆设置了三档，对于房产价值高的，适用较高档次的税率，对于房产价值较低的，适用较低档次的税率。
五、完善中国房产税制的思考
中国房产税制正处于改革的过程中，我们应在借鉴国外房产税税制的基础上，总结上海和重庆两市试点经验，不断对房产税制进行改革完善。需要注意的是，由于中国国情与美国等发达国家不同，房地产市场状况特殊，在改革时不能照搬照抄，而应在明确房产税制改革目的的基础上，制定适应中国国情的新房产税制。房产税制改革应兼顾调节房地产市场和增加地方财政收入。
(一)拓宽征税范围目前，除房产税试点区域外，中国房产税主要是针对城市、县城、建制镇和工矿区的非住宅房产征收，对个人住宅用房产免征房产税。结合房地产市场来考察，房地产市场飞速发展，房产价值不断上升，不少投机者囤积房产，通过赚取买卖差价获得丰厚收益。这导致了房地产市场上资源分配不均的现象，一部分人拥有多套住宅类房产，且大部分处于闲置状态，而一部分人却无力负担高房价。原房产税制对个人住宅类房产免税是为了刺激个人买房，而现在房产税应该以调节房地产市场资源配置为己任，在满足居民基本生活需要的前提下，将住宅类房产纳入征税范围。这不仅有利于增加地方财政收入，还有利于消除房地产市场上的资源配置不均的现象。目前，中国对房产和土地分别征收房产税和土地使用税，而房产和土地在物理上是不可分的，在评估房产价值时不能离开土地，评估土地价值时也不能离开地上建筑物。所以，笔者认为改革中国房产税制可以借鉴美国的经验，将房产和地产一并作为征税对象。这样一方面减少了税种，使房产税和城镇土地使用税合并;另一方面征税对象既涵盖了房产又涵盖了土地，将两个税种合并仍然保证了对房产和土地征税，保证了地方税收收入，实现“少税种、宽税基”［5］。
(二)改革计税依据中国现行房产税计税依据分别为房产折余价值和房产的租金收入，设置这两种计税依据不符合税收的公平原则。比如，同一地段的房屋，房屋购置时间不同，房屋原值不同，负担的房产税也不同;房产用途不同，房产税税负也不相同。借鉴美国房产税制在计税依据方面的政策及总结上海和重庆两市房产税改革试点经验，可以采用房屋的评估价作为计税依据，对住宅和非住宅征收房产税［6］。这样能够比较准确地反映产权所有者的经济实力，体现税收量能负担原则，实现税收公平。同时能够对房产投机者进行警示，闲置房产持有越多，价值越高，房产税税负越重，有利于刺激投机者，使其将多余房产投放市场，实现资源优化配置。另外，采用评估价作为计税依据，可将房价与地方政府收入、纳税人负担相联系。在经济繁荣时，征收房产税有利于提高地方政府收入，完善地方公共设施建设;在经济衰退时，房产的计税基础下降，纳税人房产税税负降低。可见，以评估价作为房产税计税依据对地方政府和纳税人来讲，可接受度都是比较高的。采用评估价作为计税依据，就必须确定评估机构。为了保证评估价值公平，地方政府可以委托中介机构进行房地产评估，并在税务行政复议中增加对房产评估值复议相关的内容。当纳税人对其房产的评估价有异议，且有证据证明评估价不准确时，可申请重新评估。
自21世纪初期,中国大陆房地产市场改革在新的一波房地产投资热潮的推动下迅速升温,与房地产相关的产业也进入快速发展期,最典型的一个现象就是“展会经济”的蓬勃发展。全国各地,各类层出不穷的“房展会”、“住交会”风起云涌;有些大中城市,房展会从最初的一年一度发展到春秋两季,再发展到四季联展;郑州的房展会最热时,一年期间,大大小小开了七八次,在这种背景下,房价开始迅速窜升。 房地产估价real estate appraisal是指专业房地产估价人员,根据特定的估价目的,遵循公认的估价原则,按照严谨的估价程序,运用科学的估价方法,在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上,对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合,把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动,从事以上活动的机构即为经纪机构。两者同属于房地产交易中向相关当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的机构。从定义中我们可以看出估价和经纪机构的合作主要发生在房地产投资开发及建设完成后的交易阶段,因此在本文中我们将对两者在房地产交易这一阶段中各自的角色进行分析并对两者之间的相互关系及如何更好的处理这种关系进行讨论。
二、案例分析
某房地产开发商将一套住宅物业售给某业主,自用该住宅物业两年后,该业主欲转让其所拥有的该住宅物业,并委托一经纪机构为其出售,经纪机构根据该业主所提供的关于该住宅物业的资料及希望的出售价格,对掌握的客户群资料进行查找并对欲购买该物业的买方进行直接联系,通过解释说明及现场勘察等方式使买方对该物业有较全面的了解,并组织或代表买卖双方进行协商对最终的成交价格达成一致。其后,买方购房需要向银行申请按揭贷款,此时接受银行委托评估机构将要对该物业进行评估为银行贷款提供价值参考,通过现场勘察、有关资料查询并选用适当的评估方法,评估机构向银行提出一个客观、公正的评估价值作为贷款的价值参考或依据。
上面这个案例简单的说明了房地产估价和房地产经纪机构在房地产交易中各自服务的环节、服务的对象及提供的具体服务。我们对该案例中可能出现的其他情况再作进一步的补充。在开发商销售一手楼盘的阶段,经纪机构可能接受委托对整个楼盘的销售提供服务;该业主从开发商手中购买该住宅物业时,也可能向银行申请按揭贷款,而银行也可能委托评估机构对该物业在该时点进行价格评估,作为贷款价值参考; 案例中的买卖双方可能在成交前或过程中委托评估机构对该物业进行评估,以作为交易参考;该业主可能委托经纪机构出租该物业,同时评估机构可能接受委托,对参考租金进行评估;在买方无法偿还贷款时,经纪可能被委托处置资产以偿还银行的债务,同时估价机构也可能被委托评估处置资产之参考价格。
由此看来,估价和经纪机构在房地产交易中无处不在,他们之间的合作也是环环相扣。
三、下面我们对评估及经纪机构在合作中集中出现的一些问题进行分析(由于上述案例的普遍性,以下主要涉及出现在案例中的合作,而不涉及或较少涉及上述特殊情况中的合作):
1、交易双方对于成交价格和评估价格往往产生争议。在房地产交易活动中,经纪机构引导双方协商而促成的成交价格是交易双方实际达成交易的价格,是一个已完成的事实,这种价格通常随着交易者的心态、偏好,对市场的了解程度,讨价还价的能力等的不同而不同。而评估价格是评估人员对房地产的客观、合理价格或价值进行估算和评定的结果,不受以上各项因素的影响而变化。在评估机构进行评估时,要向经纪机构充分的了解交易情况,分析不同的交易情况对评估价值所产生的正面或负面影响,从而对评估价值进行适当的修正。
2、成交价格和评估价格内涵不同。这种不同往往出现在不以交易参考为目的的评估中。在上述案例中,经纪机构所谈之成交价格包括该住宅物业本身以及附着的装修,在有些交易中还含有家私、家电等;而在以抵押为目的房地产评估中不考虑这种装修因素对估值的影响,在评估时应该将这一部分附加价值予以剔除。
在上述这两种情况出现时,经纪机构常常抱怨评估机构的评估价值不够客观,不能准确的反映市场,尤其是遭到客户的不满,甚至造成贷款达不到客户的要求进而导致交易无法进行。这主要是在合作中机构间缺乏沟通,对彼此业务缺乏深入的了解,知识脱钩,对客户的解释说明工作做得不够详尽和透彻。
3、提供参考案例的失实。当估价机构在对该物业进行评估时,需要对市场上同类物业的价格资料进行搜集、分析和修正,从而得出客观的评估价值。由于目前经纪机构基本为片区经营的模式,对片区内物业掌握大量的成交信息,评估机构往往会向经纪机构查询相关信息。经纪机构往往为了满足客户的贷款额度,提供虚假成交资料,误导估价人员,从而得出偏离市场行情的公开市场价格。
这一问题不仅仅为经纪机构单方面所造成,也因为评估机构没有能建立一个完善的不断更新的资料库,在短期内完成评估工作,缺乏市场信息而造成经纪机构对估价人员的误导。没能用专业的眼光对提供的资料进行有效筛选和修正。
四、在以上这种情况中出现了估价机构与经纪机构之间的不良合作,对交易当事人的利益造成不公正的影响,破坏了整个市场的公平竞争秩序,对整个行业的形象产生了负面影响,也对机构双方的长期效益产生不良影响。
以上这些问题,有些是机构双方缺乏彼此的了解和沟通,经纪机构对评估机构技术性的概念不能加以正确的理解并向客户提供客观的解释,有些是评估机构对于经纪机构在成交环节中所发生的交易情况不了解,而不能对成交价格和提供的案例做出专业的分析和判断,有些则是机构双方在对交易推动和促进中进行不良的合作,使交易当事人蒙受损失,这些都应在我们以后的工作中予以改进和杜绝。
针对这些问题,有关政府部门及行业协会都提出了很多行之有效的解决办法,下面笔者将从从业人员本身及机构本身提出一些建议:
1、加强机构间的沟通,彼此了解和熟悉对方的工作内容,要对客户提出的无论相关于房地产信息还是技术方面的问题都能做出正确、合理的解释和说明;
2、估价机构要建立起数据库,而数据库的资料也要保持长期的不断更新,这项工作也非常需要经纪机构的配合,提供客观、准确的成交资料并对交易情况作出完善的说明;
3、机构本身对于员工日常工作的管理和职业道德培训。尽管我们有行业协会对从业人员的行为进行监督,并且有行业规范对从业人员的行为进行约束。但是估价及经纪机构是从业人员日常工作的场所并在自己的岗位上行使责任和享受权利。机构本身应该对自己的员工进行业务能力和职业操守的不断教育;
4、机构之间提供客户投诉渠道并予以及时的解决。房地产评估和经纪机构都属于第三产业,为客户提供满意的服务是我们的宗旨。而我们的机构部门设置多为业务部门而没有或者很少设置售后服务部门或相关部门即客户投诉部门。
