时间：2023-07-13 17:22:44
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇个人融资方法，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：大数据时代 小微企业 融资模式
进入二十一世纪以来，在社会经济稳健发展的大背景下，我国小微企业取得一定的进步及发展。与此同时，为了满足小微企业的发展要求，小微企业的工作重心逐步向融资模式创新化转变。其中，小微企业，由我国郎咸平教授提出，指个体工商户、家庭作坊式企业、微型企业及小型企业的统称。同时，从税收角度来看，相较于其他类型企业，小微企业的标准，主要包括：（1）资产总额；工业企业低于3000万元，其他企业低于1000万元[1]。（2）从业人数；工业企业低于100人，其他企业低于80人。（3）税收指标；年度应纳税额低于30万。
一、大数据时代下小微企业融资模式的现存问题
（一）融资手段落后，融资方法单一
小微企业的融资渠道，主要包括：（1）内源融资；指企业营业积累资金、风险投资资金、借贷资金及自主资金等来源。（2）外援融资；即：间接融资，指以信用社及银行等金融机构为中介，办理中长期及短期贷款的融资过程；直接融资，指以债券及股票等形式，公开向社会募集资金，利用租赁公司，办理融资租赁方式的融资过程。其中，小微企业属于劳动密集型企业，经营权与所有权高度统一[2]。一般情况下，业主极少采取直接融资方式，以商业银行贷款、借贷资金及利润积累为主要融资途径。同时，受企业规模的限制，会计制度不健全，缺乏资产抵押物，融资时效性强，小微企业的融资模式具有“频、急、小及短”的特点[3]。值得注意的是，受贷款成本及风险的影响，商业银行的小微企业贷款发放率低，造成小微企业的融资手段落后，融资方法单一。
（二）融资效率低下，融资成本高昂
从现阶段我国小微企业的发展情况来看，受企业规模的限制，绝大部分小微企业的信息统计流程混乱，管理制度不健全，不仅加大社会对于小微企业经营状况的管理难度，还阻碍小微企业正常获取资金支持。同时，小微企业的财务制度不健全，普遍习惯现金交易，缺少银行流水及月度财务报表记录，造成商业银行无法完成信用审核及评级。绝大部分小微企业的抗风险能力差，持续经营的时间段，停业及破产率高，商业银行考虑以上风险因素，提高小微企业的贷款利率，再加上担保费、公证费、评估费及登记费等，加剧小微企业的经济负担，增加小微企业的融资成本，造成小微企业的融资方向分流，逐步向民间借贷靠拢[4]。其中，民间肩带，交易及信息成本低廉，融资方式繁多，融资手续简单，特别是在民营经济发达的地区，少部分小微企业，以民间借贷为主要资金来源，但是，高额的利息，不仅增加小微企业的负担，还存在一定的金融风险。
（三）现有的融资体系不健全
从现阶段我国企业的融资情况来看，以国有大型商业银行为主，对于小微企业融资规模及所有制的重视程度不足，融资体系不健全，严重阻碍小微企业的发展。一般情况下，国企与国有商业银行的属性相同，普遍倾向于国有企业发放贷款。结合相关统计资料发现，国有大中型企业的贷款坏账，均得到政府隐性帮助。小微企业，多指个体工商户及私营企业，一旦贷款存在坏账，其抵押资产转为国有资产，核销手续复杂，核销流程繁琐，甚至，经办人可能承担相应的借贷责任，造成绝大多数的大型商业银行减少小微企业的资金投放[5]。同时，受小微企业规模的限制，商业银行的小微企业贷款发放率低，阻碍小微企业的正常发展。
二、大数据时代下小微企业融资模式的创新措施
（一）大数据融资模式
大数据金融，指以非结构化数据为基础，以计算机互联网及云计算等信息化方式为依托，完成专业化的数据分析及挖掘，同时，与传统金融服务相融合，创新性开展融资的工作统称，例如：阿里巴巴旗下的阿里小额贷款。相较于传统商业银行，大数据融资模式，不以企业资产负债及还款能力为标准，完成放款，而以企业行为数据为标准，准确判断企业的还款能力，完成放款，其具体流程，主要包括：（1）小微企业提出贷款申请，标明借贷金额，确认还款期限，贷款平台利用网络数据模型，了解企业的信用信息，作出信用评估，确定企业的信用额度；（2）实施监测小微企业的现今流向及交易状况，降低借贷风险；（3）利用互联网，实时监测小微企业的经营情况，评估其履约有效性。
（二）点对点信贷融资模式
点对点信贷，又称P2P网络信贷，俗称“人人贷”，指企业或个人，利用第三方网络平台，完成资金借贷双方的匹配，再以P2P网络信贷平台为中介，借款人公开借放标准，投资人完成竞标，属于个人对个人的直接信贷模式，例如：拍拍贷，不仅明显减少双方信息的不对称度，还有利于小微企业自行选择贷款利率，减少融资成本，帮助借贷双方分摊金融风险。
（三）众筹平台融资模式
众筹，指项目发起人，利用互联网传播广泛的特点，以公众力量，集中公众资金，为个人或小微企业，完成项目资金援助的融资模式。相较于常规融资方法，众筹的特点为：大量及小额，融资基础低，不再以传统商业价值为核心判定标准。
三、结语
通过本文的探究，认识到随着我国经济的不断发展，城市规模的不断扩大，小微企业的数量不断增多，小微企业的融资模式逐步成熟，为了提高小微企业的融资效率及质量，加快融资模式的变革，及时分析小微企业融资模式的现存问题，提出相应的解决措施，具备显著价值作用。然而，从现阶段我国小微企业的融资模式来看，受传统因素影响较为严重，仍处于粗放型阶段，现有的融资体系无法满足小微企业的发展需求，融资手段落后，融资方法单一，融资效率低下，融资成本高昂，不仅加重小微企业的经济负担，阻碍小微企业的正常发展。因此，要求相关技术人员，坚持实事求是的原则，结合小微企业的具体情况，转变传统理念，逐步发展大数据、“点对点”信贷及众筹平台的融资模式，增强小微企业的抗风险能力，落实相应的金融监管流程。同时，不断增强自身技术水平，积极引进科学的融资理念，逐步转变工作重心，与现有的融资模式相结合，以便于解决在实际融资过程中所面临的问题，摸索出具有我国特色的小微企业融资模式，更好的服务于社会，进一步为推进我国小微企业的发展奠定夯实的基础。
参考文献：
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[3]吴腾.普惠金融视角下互联网金融与小微企业融资模式创新研究[J].燕山大学学报（哲学社会科学版），2016，01：35-40.
[4]丁增稳，郑兴东，薛晓丽.互联网金融视阈下的小微企业融资模式创新设计[J].通化师范学院学报，2015，01：112-116.
[5]罗丹程，杨茗涵.互联网金融与小微企业融资模式的创新研究[J].中国商论，2015，14：57-59.
作者简介：
王朝岗，男，1982年7月出生，云南经济管理学院教师，职称副教授，专业方向网络工程，任课课程“计算机网络技术”，“网络设备配置与管理”。
摘 要 近年来，我国房地产行业蓬勃发展，传统的融资方式已无法满足我国房地产行业的发展要求，我国房地产行业出现了瓶颈。本文主要结合我国房地产业融资方式的特点，分析房地产行业存在的问题，探求适合我国房地产业发展的融资方式。
关键词 房地产企业 融资方式 研究 对策
房地产业属于资金密集型行业，其典型特点为：高风险、高投入及高回报。房地产企业的正常运作需要富余的筹备资金作为保障，因此采用何种融资方式对房地产企业而言至关重要。本文通过分析当前我国房地产业的主要融资方式及存在的问题，提出解决我国房地产业瓶颈的有效措施。
一、主要融资方式
目前我国房地产行业的主要融资方式包括：1.上市融资；上市是快速获取巨额资金的重要渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。然而当前我国上市的房地公司并不多，在全国房地产企业中所占比例甚小。其主要原因是上市需要经过复杂的审查过程，并且初期成本较高。对于中小房地产开发企业（或新开发商）而言上市融资这一方式的壁垒较高[1]，大多不愿意采用该方法。2.债券融资；债券融资可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。按融资期限分为短期融资券和中长期债券，债券融资具有成本低，透明度高的优势，但也存在融资风险大，融资弹性小和对企业要求高的局限性，该方式是目前国内企业较为常用的融资方式之一。然而真正可以使用该融资方式的企业多为资质好、规模较大的企业。从承销商的角度看，向大企业发放债券所获得的利益要高于发放给中小房地产开发商。3.银行信贷；从银行贷款是目前我国开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷，主要分为土地整理贷款和开发建筑贷款。4.信托融资；投资者将购买信托作为投资手段，收益于房地产的升值。一来可以增加房地产的资金来源，减缓银行风险，二来可以缓和房地产供求关系。因税收政策及某些政治因素，这种融资方式在我国并没有得到真正的发展。5.资产证券化；它包括两种方式：项目融资证券化及房地产抵押贷款证券化。资产证券化有助于增加资金来源，降低银行贷款压力。6.夹层融资；该融资方式是当前新兴的融资模式，它是指在风险和回报方面介于是否确定于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。房地产领域中通常把不同的债权与股权进行组合，灵活性高和门槛低是其最大的优势。该融资方式在发达国家已有先例并取得成功，但在我国较为罕见。7.其他融资方式；还有利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资等其他融资方式。
二、存在的问题
1．单一的融资方式
当前我国房地产的融资方式以银行贷款为主，上市融资、信托融资、债券融资等其他融资方式所占的比重很小。从企业统计视觉看，企业原有资金、银行贷款、预售款以及建筑企业垫资是房地产企业开发资金的主要来源[2]。银行贷款与预售款都源自商业银行，房地产开发对于银行贷款具有很高的依赖性。银行贷款的缺点在于贷款有时间和条件限制，企业融资过度依赖银行贷款容易出现资金断链等系列问题。
2．融资体系不健全
我国房地产业经过近10年的高速发展，已成为我过市场经济不可缺少的组成部分。尽管一段时间以来出现了房地产泡沫争论以及央行出台收紧信贷的政策，但房地产开发资金规模仍保持着持续上升的趋势。目前我国房地产行业的融资体系还不够完善，市场化程度不高，融资渠道狭窄、单一的融资结构致使资金富裕者的大量资金没有有效的通道直接进入房地产业，只能为储蓄进入银行体系。当房地产企业需要资金的时候，只能选择银行贷款，这不仅制约了房地产的发展，也给银行体系带来了巨大的风险隐患。
3．金融环境基础薄弱
信用制度是市场经济的重要组成部分，也是市场经济制度有效配置资源的重要前提。目前我国市场缺乏完善的信用制度，特别是缺乏对不良信用行为的惩戒机制和相关的立法保障。信用制度的不健全，已经成为制约我国房地产投资信托、私募股权基金等融资模式发展的重要因素。
4．相关法律、法规不完善
我国出台的关于房地产业的法律法规主要包括：产业基金法、税法和物权法[3]等。这些法律法规的颁布执行为房地产业创造了一个良好的制度环境。但因国家的宏观调控，房地产业相关的法律法规还不够完善。如房产的投资基金和债券融资方面的法律就没有得到完善。这都会限制房地产企业的融资渠道，影响房地产业的发展。因此要拓宽房地产的融资渠道和改变单一的融资结构，建立健全完善的法律法规亟待施行。
三、改变房地产业融资方式的有效措施
1．拓展融资渠道，融资方式多样化
要想改变我国房地产业的现状，首先就要拓展房地产业的融资渠道，实现融资方式的多样化。以下重点介绍几种有效拓宽融资渠道的方法：1发行股票，上市融资。当前这种融资方式在我国房地产业中较为少见，只有少数企业能够采用该方式进行融资。随着我国股市规模的不断扩大，证券市场也有了很大发展。房产业进入股市是未来发展的趋势。股票发行和上市对企业的资质有一定的要求，因而房地产企业应当着力改造自身的形象，扩大规模，朝着大型企业的方向发展。2发行企业债券。发行企业债券是一种有效的融资方式。企业债券的优点在于其发行的程序较为简捷，融资期限也较长，利率较低等。房地产企业可在利率市场化之后提高债券利率，吸引更多机构和个人投资者的加盟，为自身发展融到更多的筹备资金。3吸收保险基金。随着我国人们生活水平的提高，我国保险行业快速发展，保险公司的流动资金不断增加。然而保险公司的投资余地受限，如若能吸引保险基金投入到房地产行业中来，不仅能充分发挥保险基金的作用，还能够为房地产业筹备发展资金，不失为一种良好的融资手段。
2．建立多层次资本市场体系
一直以来我国房地产行业就很少采用直接融资这一渠道，因此房地产业直接融资所占的比重极少，且融资渠道狭窄。目前房地产业中很多融资方式只适用于大型房地产企业，某些融资方式的要求过高，中小型企业无法选取很多的融资方式筹备资金。因此，需要建立一个多层次资本市场体系，为各种类型房产企业提供相应的融资场所，通过该体系，减少房地产行业对银行贷款的过度依赖，增加直接融资的比例，分散金融风险，保证房地产行业的正常发展。建立资本市场体系不能仅凭房地产业的努力，还需要政府的扶持。政府应当发挥其职能，建立健全房地产行业的相关法律制度，制定相关规范。对房地产业新型的融资手段以及收益的来源和分配实行宏观调控，不断完善金融机构对房地产行业投资的法律政策[4]，为我国房地产行业的发展营造一个良好的市场环境，为其提供政策支持。
发行债券及股票上市等融资方式在我国有了一定的发展，其对国民经济有一定的影响。债券市场具备有了比较完善的市场体系，其中国债和金融债券的信誉及回报率较高，对完善债券的交易市场有很大的帮助。资本市场发展扩大了房地产证券市场的规模，资本市场有着丰富的证券品种，促进了房地产融资方式的多样化。目前我国证券市场小有规模，较具有代表性的有上海和深圳两地证券交易所、STAQ系统及NET系统证券交易市场[5]。我国的证券市场的硬件及软件设施均位于国际先进行列，资本和证券交易市场的完善为我国房地产业的发展创造了条件。
总之，房地产企业在选择融资方式时，要充分考虑企业自身的条件、对资金的需要以及融资难度等方面的因素，选择一种适合企业发展的融资方式。好的融资方案有助于优化企业的资金结构。适合企业发展需要的融资方式能够为房地产企业提供雄厚的资金储备，可增强企业的发展后劲。针对我国房地产行业所出现的问题，各房地产企业应当不断拓展融资渠道，实现融资方式多样化，为企业的发展积累足够资金；政府发挥其宏观调控作用，建立完善房地产行业相关的法律法规，为我国房地产业的正常有序发展提供保障。
参考文献：
[1]张蒙,李雅妹.我国房地产企业融资方式研究.商业文化.2011(4):137.
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[3]李则潮.浅议我国房地产行业融资策略.时代经贸.2008(10):89.
提出一定的解决方法。
关键词：航运 融资 发展
船舶运输和建造业是劳动密集型企业，也是技术密集型企业，更是资金密集型企业。随着科学技术的发展，船舶的大型化和现代化使其造价日趋昂贵，同时航运企业在营运过程中也需要大量资金，这类企业在船舶建造、买卖和营运过程中，很难依靠自有资金完成融资任务，所以航运事业的发展壮大与其融资方式的科学合理与否休戚相关。
航运企业和船舶的融(集)资方式和渠道
1、船舶抵押融资
在现代各种筹资方式中，最常见、最为船舶所有人、船舶经营人所青睐也最为金融机构所接受的，就是船舶抵押融资方式，即船舶所有人等通过与金融机构（主要是商业银行）签订贷款合同取得所需的资金，银行为保证贷款安全以及借款方为表明其还款的诚意，双方再另行签订船舶抵押合同，使船舶成为借贷合同得以履行的担保物。借贷双方在向主管机关递交相应的材料，申请完成船舶抵押权登记后，即具备对抗第三者的效力。
2、企业法人和自然人自行出资或集资
企业以厂房、机器或其他固定资产抵押贷款及自有流动资金出资，自然人以自有房产、汽车等抵押贷款及自有存款或向亲友拆借等方式出资，自行建造或买卖船舶，或依地域关系或血缘关系、亲友关系等形成的法人或自然人之间订立合股协议，集资建造及购买船舶。
3、股票市场融资
股票融资是指航运企业通过发行股票，把社会上闲散的小资本吸收和集中起来，形成其日常运行所需的大资本。
4、债券市场融资
债券融资，是企业为筹集资金而发行的债务凭证。航运企业发行债券可以用不动产或动产作抵押，也可以由第三人作担保，或仅凭航运企业自身的资信度。
5、融资租赁方式融资
融资租赁是将金融信贷与实物租赁方式相结合、以融通资金为目的的租赁方式。船舶融资租赁的出租方即船舶所有人为具有融资租赁经营资质的融资租赁企业，承租方即船舶经营人为具有水路运输经营资质的航运企业，承租人是以经营船舶、支付租金的方式而后取得船舶所有权为目的，而出租人是以出资建造或购买船舶交于承租人经营，然后收取租金为目的。
6、民间借贷
民间借贷方式通常出现在船舶订造人或所有人在短期资金紧张需要应急的情况下，向个人或企业所借的承诺付以较高利息的临时短期借款，一般出现在船舶抵押借款到期需办理抵押权注销后重新办理船舶抵押的转贷过渡期，或船舶建造过程中因订造人自有流动资不足，为使船舶建造过程不中断而出现的高息临时借款。
综上所述，航运企业的融资方式较为多样，巨大的资金需求也会导致多种融资方式的并用，但在实际操作过程中，却因融资信息不畅、借款方信用不足、配套政策不够完善等原因，存在企业融资方式传统、融资渠道单一、过度依赖内源性融资等问题。
航运界现行融资方式存在的困境
1、融资形式过于传统集中
航运企业融资最普遍的做法是银行贷款，而取得银行贷款的主要方式还是船舶抵押。与股票、债券融资等直接融资方式相比，贷款融资难以一次性筹集到大笔资金，融资数量有限。并且固定的利息支付和还款期限，使航运企业面临较大的融资风险。
2、银企融资信息传输不畅
航运企业尤其是中小型航运公司对于除了银行抵押贷款和民间资金拆借以外的融资方式了解不多，也不知该从何处得到这类信息，故而对于其相应的融资方式产生畏惧心理而裹足不前、不敢尝试，从而丧失机会。
3、航运融资法律法规及配套政策不完善
我国目前对于在建船舶抵押登记和船舶融资租赁等融资形式缺少专门的法律，如在建船舶抵押只有交通运输部海事局制定的《建造中船舶抵押权登记暂行办法》和省级地方人民政府出台的相应管理办法，船舶融资租赁也一样，只有《中华人民共和国合同法》和《海商法》及其他一般法律规定关于租赁合同的一些规定，法律规定比较零散。
4、金融机构对航运业融资普遍不热情
总体上来说，银行信贷更多投向大项目和大企业，商业银行和类银行金融机构对于船舶融资普遍不太了解，而且很多银行因航运信贷投资回收期长、融资金额高且风险大普遍存有畏惧心理，投资热情不高。
5、开展船舶融资业务的金融机构主体单一
航运企业融资的主要形式是船舶抵押，而开展船舶的抵押业务的金融机构也主要集中在国有商业银行和股份制商业银行，另外还有极少数的融资租赁公司和担保公司，而大量的小额贷款金融企业、村镇银行、境外银行分支机构及担保企业均尚未开展这类业务。
针对航运企业和船舶建造企业在融资过程中存在的这些问题，笔者结合工作实际，提出以下几点不成熟的建议。
拓展融资方式和途径的相关建议
1、完善航运投融资法律法规及配套政策
政府要着眼于制度建设和法制保障，通过制度保障、政策协调、资本市场创新等措施，为克服航运企业融资难创造条件。尤其应在加强航运市场调研的基础上，适时推出《融资租赁法》、《公司股权出质登记规则》、《在建船舶抵押登记条例》等法律法规，同时在交易服务、保险服务、法律服务、经济服务等配套政策上更加完善，如浙江省出台首个小额贷款公司融资监管办法，便于船舶融资租赁、企业股权质押、在建项目的抵押融资等融资项目的顺利开展、有法可依。地方政府可设立专门的贷款担保基金，建立健全航运企业再担保体系，结合主管部门提供的航运企业和船舶的安全信用等级、监管等级加强航运企业信用体系建设，为航运企业贷款提供担保，帮助企业做大做强。
[关键词]银行借款融资租赁公司债券
筹集资金就是企业的最佳选择，企业可以通过向银行贷款、国家申请资金支持等多种方式，这样可以满足企业生产经营对资金的需求与扩大规模、提高竞争力的重要手段。
一、传统的筹融资方式
1.吸收直接投资
企业以协议等形式吸收国家、其他企业、个人和外商等直接投入资金，形成企业资金的一种筹资方式。吸收直接投资是企业筹集长期资金的一种重要方式，对国有企业和联营企业更是如此。自改革开放至今，吸收外资无论在规模还是在数量上都逐年增加，有力地推动了国有企业的改革和发展。
2.银行借款
这里主要是指长期借款，是企业向银行或其他金融机构借入的期限在一年以上的各种借款，主要用于企业扩充业务、购置机器设备、对原有国有资产进行更新改造、收购、兼并或控股的需要。银行借款与其他筹资方式相比，有筹资较快、成本较低、弹性较大等优点，特别适合那些规模较小，资金需求量较少，资金需用时间较短的企业。
3.发行股票
股票是股份公司为筹集自有资本而发行的有价证券，是股东按其所持股份享有权利和承担义务的书面凭证，它代表对公司的所有权。发行股票是股份公司筹集资金的基本方式。
4.发行债券
按照我国公司法和国际惯例，股份有限公司和有限责任公司发行的债券称为公司债券，习惯上又称公司债。公司发行债券通常是为了其大型投资项目而一次性筹集大笔的长期资金。在市场经济比较成熟的西方国家，发行债券筹资已成为许多大公司的主要筹资方法。然而在我国还处于起步阶段，由于我国企业规模相对还不够大，资信还不够好，再加上我国对发行公司债券的企业要求非常严格，所以现在能向社会公开发行债券的公司还很少。
二、开创新的筹融资渠道
由于金融体制改革力度的加大，以证券市场为中心的金融资本市场不断发展，股票、债券、贷款、保险、基金、典当、抵押、票据、金融衍生工具等多种融资渠道和方式不断完善，为企业通过市场融资提供了更多更好的场所和方式。但是当下伴随着金融机构普遍加大了对贷款管理的力度，充实了监控手段。在这种情况下，企业的融资难度相对加大，融资成本相对提高，企业就必须开拓和发展新的筹融资渠道和方法，以满足企业对资金日益增长的需求。
1.可转换公司债券
可转换公司债券是一种兼有股票和债券双重性的金融工具，是指公司债券持有人在有利时按照规定的条件和期限将公司债券转换成普通股票。经过这些年的发展，我国已基本上具备了进行可转换公司债券发行工作的基础。发行可转换债券不同于股票筹资、债券筹资和银行借款，它不增大企业股本，不用资产抵押，筹资成本较低，以及具有在一定条件下可以转变为长期资金等几大优点。因此，可转换公司债券就成为企业筹集资金的理想渠道。“有条件的选择”发行公司则是发行可转换公司债券的首要条件。发行可转换公司债券的最终目的是为了实现股权融资，以增加股权资本形式来降低公司负债比重，从而增强公司实力。从这个意义上说，资产负债率较高的公司与其发行企业债券不如发行可转换公司债券为宜。尤其在我国现阶段。可以解决资产负债比率过高而资本金不足的严重问题。
发行可转换债券具有非常重要的现实意义：(1)通过发行可转换公司债券进行债务重组，最大、最直接的受益者就是国有企业的主要债权人银行和非银行金融机构，这样可以保护债权人的利益，同时也保护了储户的利益。(2)通过发行可转换公司债券进行债务重组可以使一批效益好、有发展潜力的但受高负债拖累而不能上市的国有企业上市，使更多的国有企业通过这种方式进入资本市场。(3)通过发行可转换公司债券进行债务重组，缓冲了债权向股权的直接转换中带来的种种矛盾，同时不会造成由于股市的急速扩容而给证券市场带来的巨大震荡。
2.发展融资租赁
融资租赁，又称财务租赁，它是社会化大生产的产物，是以“融物”代替
“融资”，“融物”与“融资”密切结合。以“融物”的手段达到“融资”目的的信用形式。对承租企业而言，融资租赁是一种特殊的筹资方式。通过融资租赁，筹资企业可不必预先筹措一笔相当于设备买价的资金即可获取需用的设备。
与其他筹资方式比较，它有许多方面的优点：迅速获得所需资产；融资租赁限制较少；免遭设备陈旧过时的风险；融资租赁租金可在所得税前扣除，能取得避税的效果。
关键词：企业融资问题 创新 管理
当前全球经济发展迅猛，面对全球大环境作为企业机遇与挑战并存，若想在激烈的竞争中脱颖而出，立于不败之地，良好的企业管理制度不可或缺，尤其在企业融资管理方面。企业融资关系着一个企业的发展，如何有效的管理企业融资是当前我们急需解决的重要问题之一。就目前来看企业融资方面存在着很多弊病，严重阻碍了我国企业的发展速度，因此强化企业融资管理，优化企业融资，使企业融资朝着健康稳定的方向发展是现在我们急需思考解决的课题。
一、融资企业应搞好自身基本建设
当前我国融资企业存在很多问题，首先，多数融资企业鼠目寸光，视野狭窄只看眼前不顾发展。其次，企业融资渠道单一，融资圈子狭小。再次，企业财务管理人员不专业，财务管理混乱，财务管理者缺乏相应的融资风险意识。对于这些企业自身的问题，融资企业应该积极搞好自身基本建设，完善企业内部管理，只有自身实力的提高才能更好的进行融资活动，促进企业发展。对此，有如下几点看法：
多数企业融资急功近利，没有长远规划，盲目融资，企业对于这种短视的行为应及时制止，做出长远规划，制定切实可行的计划，融资要量力而行，符合自身发展需要，融资过多，过少，都不利于企业的长远发展。
我国企业融资并不是如想象般一帆风顺的，多数企业的融资之路都是曲折坎坷的。由于进行股市融资或进入债券市场的条件苛刻，容易实施的债券融资成为多数企业追捧的对象，但是由于国家相关政策对债券发行干预较大，同时债券本身也存在信用度不高，利率管理不严等问题，这些也都不利于企业的融资。面对这些问题大多数企业都会将目光投向银行，这也造成了企业融资渠道单一的局面。其实企业融资大可以放宽视野，尝试多元话的融资方式例如租赁，信托，购并等方式。积极拓宽企业融资渠道对企业发展有着深远的影响。
一个企业的财务信息管理对一个企业尤为重要，但是就目前来看多数企业财务混。多数表现在企业财务信息混乱，财务报告情况不真实。财务数据与企业的经营状况不符甚至出现作假现象。这些都会对企业融资造成影响，因此企业应该加大对财务管理的力度，使财务管理规范化。同时对财务管理人员也要提出更高的要求，不要恪守老式的理财思维要更加的专业话，更有全局意识，眼光放远，做好风险评估，强化员工服务意识，更好的为企业服务。
二、企业融资管理应注重创新
创新是一个企业发展的推动力，只有不断创新才能保持企业旺盛的生命力，对于企业融资管理方面也是如此。加大企业融资管理创新，用更新更好的方法去解决问题是现在大多数企业的必由之路。谈到企业融资最关键的就在于融资储备，融资渠道，融资结果这三方面。区别于过去企业融资的管理理念，创新型的管理方法对融资储备，融资渠道，融资结果这三方面的管理更加的灵活多变，更能适应日益发展的经济需要。多元化的管理手段将一改老式管理的刻板作法，以全新的方式推动企业进入另一个高峰。
（一）强化企业融资管理理论思想的转变
要想创新改革首先要从思想理论入手，思想理论得到了改变才能进一步施行，达到理论与实践相结合。企业融资管理思想不是一成不变的要做到与时俱进，积极培训企业管理层人员，强化领导干部的个人素质，加强企业凝聚力，培养积极向上充满正能量的企业文化。只有企业内部人员具备了勇于创新的思想，一个企业才有改革创新的土壤。要积极向优秀的企业学习，去粗取精，跟上全球经济快速发展的步伐。
（二）强化企业融资管理方法的创新
企业管理方法创新很重要，它可以左右一个企业发展的进程。以企业融资方式为例，企业融资的方式是多种多样的，但是老式的融资方式多半不利于实施，难以满足企业快速发展的需要，相较于过去的管理，在企业融资管理创新下，多出了许多更方便实施的办法。企业可以通过金融租赁，集群融资，夹层融资等方式去进行融资。这些融资方法对于大多数企业来说可能还很陌生，这就要求管理者，时刻注重自我学习和提升，跟进时代的步伐，积极获取新的资讯，及时进行企业管理改革，这样才能更快更好的发展。
三、中小企业融资管理
在我国中小企业发展迅猛，相对于大型企业中小企业在融资方面遇到的问题更多也更繁琐。中小企业想要在竞争激烈的商海中存活，就要积极调整企业融资管理，寻求最优管理模式。由于受到国际大环境的冲击和自身实力过低的影响中小企业想要从银行获取融资并不容易，想要摆脱这种困境单纯依靠国家出台政策扶持并不是办法，要积极依靠自身，强化自身实力，找出一条切实可行的道路。首先要清楚自身情况，做到旁观者清当局者亦清，不要盲目融资。同时要降低融资成本，优化融资结构，加强自身管理措施。
四、小结
当前在我国，经济发展迅速，想要紧跟时代的步伐，不断发展壮大企业就要加大力度注重企业管理。良好的企业融资管理为企业今后的发展创造了有利的空间。企业要做到一方面依靠国家政策的扶持另一方面加强自身管理，双管齐下。企业融资管理关系到一个企业的发展，作为企业既要稳扎稳打的将自身建设完备，又要勇于创新，深化改革，做到攻守兼备才能取得长足稳健的发展。
参考文献：
[1]黄国强 吴淑英.新形势下企业融资管理的有效途径探究[J].世界华商经济年鉴.科技财经，2012，4（5）：11-15.
摘 要：金融危机后，表外融资引起了社会各界的重视，它成为诱发企业财务舞弊和金融风险的重要根源。本文从表外融资的内涵、融资方式、影响三方面进行分析，进而提出政策建议，以更好地理解和应用表外融资。
关键词：表外融资；内涵；影响
表外融资，即资产负债表外融资，兴起于20世纪70年代的英美国家。近年来，表外融资在我国也得到了迅速发展。在此背景下，学术界和监管部门未雨绸缪，深入系统地研究了表外融资的理论背景、融资方式、发生动因及其变化的规律，坚持创新和监管相结合的理念，面对客观存在且不断发展变化的表外融资活动，强化规范与引导措施的前瞻性，有效预防金融风险。
一、表外融资内涵
表外融资不同于传统的融资方式，它是资产负债表无法反映的融资方式， 主要是指在现行会计准则规定下，企业通过某种协议控制、使用某项资产或保留继续管理某项资产的权利却又不将其反映在资产负债表中，而所产生的相关费用和收益在利润表中得以体现的融资方式。
表外融资活动与传统融资的主要区别在于，其表现形式和经济形式不一致，会计准则的滞后性导致其往往不能被恰当地确认和计量，公司利用表外融资实现降低财务透明度，掩盖潜在财务风险，粉饰财务报表和施行财务舞弊的目的。在资本市场中，投资者主要关注被投资单位的盈利能力及债务风险，表外融资方式能客观上在不降低公司偿债能力的情况下增加公司的盈利能力，所以受到广大上市公司的青睐，它也成为诱发企业财务舞弊和金融风险的重要根源，美国的安然事件、雷曼事件，甚至于次贷市场的金融危机都是其最好的体现。
二、表外融资的分类
表外融资的基本方式主要有直接表外融资、间接表外融资和表外转移负债融资三种，公司往往是通过设计复杂的经济业务，综合应用以下融资方式，使得投资者无法正确确认该经济业务，以达到降低财务透明度，掩盖潜在财务风险，实现财务粉饰和财务舞弊的目的。
（1）直接表外融资。主要指企业不转移资产所有权的特殊借款形式的融资。较为常见的主要有经营租赁、代销商品、来料加工等不涉及到资产所有权的转移与流动的经营活动，该资产无需在资产负债表上反映，但企业确实获得了资产的使用权，能够一定程度上解决因扩大规模而资金短缺的问题。
（2）间接表外融资是指将负债转移到其他企业，而使本企业的资本结构保持在合理的范围之内的融资方式。目前最为普遍的方式是通过建立本公司的财务附属公司或不动产子公司，并对其进行投资，或以它们的负债代替母公司的负债。
（3）表外转移负债融资是融资企业将负债从表内转移到表外，将应收票据进行贴现、出售附有追索权的应收账款、签订产品融资协议等方式能实现该种转移。性质，由于会计处理的原则使应收账款抵押借款将负债转移到资产负债表外。
三、表外融资影响
事物都具有两面性，表外融资也不例外，它对企业及其利益相关者发挥着积极作用和消极作用。
就其积极作用而言，主要在于表外融资通过负债融资使企业能够加大财务杠杆作用，特别是在财务杠杆作用在资产负债表内受到限制的情况下，表外融资能够在一定程度上放大财务杠杆的作用，降低了公司利息成本，提高资本回报率。较高的资本回报率能吸引更多的投资资本，能够增加融资方式、开辟融资渠道，顺利实现融资目的。
就其消极作用而言，一方面，表外融资具有相当的隐蔽型，所有者很难真正了解公司的实际投资回报率和财务状况，也就不能做出正确的投资决策。另一方面，表外融资增加了企业的实际负债水平，资产负债率提高，企业表内债权人的资本受所有者资本的保护程度降低，债务违约风险加大。表外债权人因其资本受法律保护程度低而要求提高资本使用成本来弥补违约风险，这进一步损害了表内债权人的利益。另外，企业潜在投资者们的利益也受到表外融资的不利影响。表外融资使得财务报表信息的完整性和真实性受到损害，掩盖了企业真实的投资规模，夸大了真实投资回报率，给投资者提供虚假乐观的财务信息，蒙蔽了投资者的双眼，误导其做出错误的投资决策。
表外融资虽然在一定程度上对股东是有利的，但总体而言其弊是大于利的，它会扭曲企业的财务状况和经营业绩方面的信息，并诱发一系列的利益冲突，从而有可能干扰资源的优化配置，加大整个社会的运行成本，降低运行效率。
四、政策建议
针对表外筹资弊大于利的现状，我们应该合理利用表外筹资，并对其进行科学规范，由此提出以下政策建议。
（一）合理利用表外融资。根据表外筹资的定义，我们知道，以表外筹资方式获得的资金无需在资产负债表中进行列示，也就可以在解决企业资金问题的同时不提高企业的资产负债率，为企业拓宽了融资渠道。而表外筹资往往是以复杂的经济业务形式展现的，所以开展合法合规的表外筹资，要求我们的会计从业人员提高个人和整体素质，正确理解和应用各种表外筹资方式。
（二）完善立法监管指导。随着筹资企业和投资企业需求的不断增加、金融产品的不断创新，表外融资业务提高了对监管部门的要求。监管部门应通过完善立法，建立对表外融资的有效监管制度，促进银行等金融机构改革和转型，发挥其积极的监督作用，扫除监管空白地带，防止金融风险聚集。另外，监管部门应该引导企业正确使用表外融资，将表外融资限制于降低融资成本、调整资产结构等方面，并与企业的自身承受能力相适应，以真正起到改善企业财务状况、提高企业经济效益的作用。
（三））加强会计准则监管协调。表外融资方式不断更新，然而，会计准则的制定并没有跟上这一步伐，表外融资依然是会计准则规范的空白点，因此，应该加强会计理论的研究工作，加速会计准则的制定工作，并且在对会计要素界定和确认时，尽可能地具体、明确，减少可供选择的会计处理方法和弹性解释范围。会计准则应发挥指导作用，具有超前性。
会计准则和金融监管是现代资本市场不可或缺的制度安排，二者担负着不同的历史使命，前者主要是反映经济业务实质，后者起到了维护金融稳定的作用。然而，美国次贷危机充分体现了会计准则在维护金融稳定中的作用，它不单单是起到反映经济业务的作用，而是在资本市场中因各种因素的传导和强化，显著影响到了金融市场的稳定。因而，在制定会计准则时，我们在保持会计准则自身独立性的基础上，应加强其与金融监管规则的协调，为稳定金融市场奠定夯实的基础。
参考文献：
[1] 史星际.企业表外筹资及其信息揭示问题研究[J].山西大学学报，2003（4）：102-105.
关键词：KG融资；船舶融资；融资方式
中图分类号：F426.474；F832.49 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）35-0120-02
次贷危机引发的国际金融“大海啸”，导致投机热钱的资金供应链陡然断裂，使国际干散货运输市场因疯狂炒作而出现的“泡沫繁荣”虚高行情轰然坍塌，并迅速蔓延，拖累国际二手船市场和新造船市场随之出现甚为罕见的交易大滑坡。中国实行从紧的货币政策和稳健的财政政策等宏观经济调控政策，国内航运公司融资成本和负债压力上升。这些风险都会对买造船舶带来较大投资和经营风险。本文试图通过对德国KG融资体系的简要分析，探讨国内船东利用德国KG融资体系筹措资金、规避投资风险的可行性。
一、船舶融资发展概述
（一）船舶融资的产生
20世纪60年代后，技术的革新发展促进了生产效率的提高，资源和产品在全球范围的生产和交换促进了全球贸易的融合。以跨国公司经营为主要特征的第二轮贸易全球化发展迅速。国际贸易在各国间大量开展，与之相适应的是国际航运业兴起繁荣，并在经营模式上进入了真正的现代航运时代。船舶融资开始在欧洲和北美地区发展起来。
（二）传统船舶融资方式
到目前为止，世界已有不少航运企业通过公司上市、金融租赁等融资方式，在国际国内资本市场成功地筹集到了所需要的资金。但是，在融资的时机、方法等方面仍然显得较为粗放，大多数企业均存在资产负债比重过高、资本结构等不合理的现象。从船舶融资的资金来源看，目前，航运企业主要通过股权融资，债券融资，银行贷款三个传统渠道获得资金支持。
（三） 船舶融资市场现状
2007年，爆发于美国的次贷危机危及全球金融市场，作为世界金融市场的一部分，船舶融资市场也免不了迎来它的低迷时期。船舶交易市场的低迷，使更多船舶公司迫切寻找新的融资渠道和金融衍生品，以重振船舶市场乃至整个航运市场的繁荣，减少或消除金融危机带来的经济损失。
二、KG船舶融资模式的发展概况
（一）KG融资体系的概况
1.KG的含义
KG是德语Kommandit Gesellschaft（英文为Limited partnerships）的缩写，可以直接译为“有限合伙公司”，中文通常译为“两合公司”。德国企业按照其信用基础大致分为两类，投入资本成立的“资合公司”和按个人信用组成的“人合公司”。“两合公司”是一种同时具备“资合公司”和“人合公司”双重特性的公司，是德国所特有的一种企业组织形式。
2.KG融资模式产生的背景
（1）两合公司的产生与发展。
（2）资产证券化趋势促成KG基金的产生与发展。
（二）KG融资体系的演变
（三）KG船舶融资的发展现状
到目前为止，整个市场对KG基金的需求仍然很旺盛，而且大部分的KG航运基金主要集中投向集装箱船舶。以吨位计算、集装箱船舶要占到整个基金使用量的63%。以运输能力计算，全球集装箱新订单中的近一半都是通过KG模式融资的。在未来几年，KG基金仍然会是新船融资供给的主要方式之一。
三、KG船舶融资模式体系分析
（一）KG船舶融资模式的特点
第一，KG 是一种有限的私人伙伴关系，一种社团组织，由个人自愿加入。
第二，KG 公司用搜集的净资产购买船舶。
第三，成功获得船舶后，KG 公司将船舶期租给承租人（通常承租方和卖方是同一方），由承租人向KG公司支付租金。
（二）KG船舶融资模式与各国融资租赁模式的比较
KG融资租赁模式与英国税务租赁模式都可以使航运企业在不增加资产负债率的情况下获得船舶造价100%的融资资金，得以营运船舶，增加营运吨位，并在租期届满后最终获得船舶所有权。但是，两者之间有明显区别（见表1）。
韩国的SCI系统、新加坡政府的优惠政策均与德国KG融资模式在利用税务优惠来进行船舶融资这方面有异曲同工之妙。优惠的政策和灵活的运作机制所建立的船舶融资模式为航运船队及相关辅助业的发展带来了极大的机遇，资本市场巨大的财富效应满足了航运市场的成长性需求，极大地增强了各国在航运业的争力。
（三）KG船舶融资模式的优势
第一，有助于降低船舶实际使用人资产负债率。
第二，有利于船舶使用人规避行业风险。
第三，减少投资者纳税环节。
第四，有利于控制两合公司的经营管理并获得稳定收益。
（四）KG融资模式存在的风险
第一，KG融资市场息率过高，KG融资市场发展空间受到制约。
第二，船舶长期租赁项目减少，KG融资市场风险增加。
第三，船价下跌将给KG融资收益带来较大风险。
四、KG融资模式对我国船舶融资发展的启示
（一）我国船舶融资的现状及存在的问题
1.我国船舶融资政策的现状
总体而言，船舶融资特点鲜明：资金需求量大，融资风险高、周期长，风险、成本、效益的最佳投资组合决策比较困难。改革开放之前，我国航运企业所需资金以政府拨款为主，融资方式单一，制约了航运企业的隆大和发展。随着我国社会主义市场经济体制的不断完善，国家的造买船政策出现了重点调整。
2.我国船舶融资体系所存在的问题
目前，我国造买船融资主要采取贷款的方式，分为卖方融资（造船企业贷款）和买方融资（船东贷款）。与国外先进的融资方式相比，国内的船舶融资体系尚存在许多问题，主要体现在以下几个方面。
首先，企业资金来源不足，融资方案较少，与不动产相比，船舶的经营管理风险更大，且存在许多难以预测的风险（如碰撞、沉没、被扣押等）。
其次，金融机构自身专业性不强，与船舶相关的专业机构合作的不紧密，难以有效防范船舶融资项目中的风险。
（二）利用德国KG模式开展我国船舶融资的建议
对于航运公司而言，行业市场风险如上述的利率风险及汇率风险，虽然无法改变，但却可以通过采取措施有效加以规避。国内航运公司可以从德国众多两合公司的成功经营得到启发，利用金融衍生工具来锁定未来收入或支出，从而在船舶融资、经营上规避市场风险，增强市场竞争能力。如运力取得弹性制，税收政策优惠，操作手段杠杆化等。
（三）KG融资模式对上海建设国际航运中心的启示
作为国家战略的上海国际航运中心建设已成为大家共同的目标，在金融、航运、贸易中心的互动融合中。还将进一步推动上海经济增长方式的转变，共同支撑上海成为国际航运中心和具有国际竞争力的经济中心城市。为此，我们有理由突破习惯性思维，提供优惠政策，创新船舶融资模式。
1.建立船舶融资新模式
借鉴德国KG船舶融资方式，结合我国现有的运行机制，在国家及地方相关政策的倾斜支持下，在上海开展船舶特案免税登记制度的基础上，引入上海洋山港区的概念，建立我国船舶融资新模式。
2.降低融资成本
关键词：房地产 融资渠道 私募融资
一、我国房地产企业融资现状
房地产业是一个特殊的行业，与其他行业相比具有高收益、高风险的明显特征，它对经济发展的带动力很强，是关系国计民生的重要支柱产业。另一方面，房地产业又是一个资本密集性的产业，其发展与金融业的支持密不可分。
据标准普尔统计，2011年以来，包括恒大地产、仁恒置地、雅居乐、合景泰富、恒盛地产、人和商业、路劲基建、盛高置地、宝龙地产、世茂地产等十余家大众性房产企业启动海外融资项目，总额超过30亿美元。
长期以来，我国房地产企业的融资渠道缺乏多样性。由于我国的金融市场发展不完善，股票市场不稳定，债券市场发展滞后，房地产企业的资金主要来源局限于银行贷款。自2008年以来，其平均资产负债率已高达到80%以上。我国内地房地产企业79%以上的外部融资来自银行，在个别年份和个别地区，这一比率甚至高达80%～95%以上。这种模式不仅不符合市场经济公平竞争的原则，也不符合现代银行风险管理的准则、房地产业的行业特点及资金的高效运用原则，而且更重要的是使银行承担风险的概率增大，一旦风险爆发，危及的将是整个金融业乃至国民经济整体的健康发展。因此，在我国房地产业以后的发展中，银行信贷不能是也不应该是房地产业融资的惟一渠道。近年来，国家宏观调控加上企业自身寻求多样融资渠道以拓宽资金来源，借壳上市、夹层融资、信托资金和私募股权融资方式纷纷兴起，给我国的房地产企业注入了新的活力。
二、我国房地产企业目前主要融资方式对比
（一）银行贷款
房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。常用的方式有信用贷款、担保贷款、抵押贷款和贴现贷款等。一直以来银行贷款都是我国房地产融资的主渠道，因为这一方式贷款成本低，融资速度快，获得资金方便。但是毫无疑问，银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少；非银行融资渠道将加速放开。2010年11月13日，央行、银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求严格开展建设项目贷款管理和商业性房地产信贷管理，优先支持廉租住房、经济适用住房、限价商品住房及建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建设。《通知》要求进一步严格对企业用地贷款的管理和限制，对于不符合节约集约用地原则的项目不予提供贷款，已经发放的贷款也有可能收回，对房地产企业贷款融资途径形成了很大冲击。尤其是受到2013年中旬以来的银行“钱荒”冲击，很多房地产企业的贷款需求都被搁浅，也使得一些企业开始寻求新的融资途径。
（二）上市融资
理论上讲，公开上市是房地产企业融资的最佳途径，因为这是一种直接融资方式，具有化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构等诸多优点。但事实上，我国房地产企业直接融资所得占企业全部融资仅不足2%，一个重要原因是房地产企业上市非常困难。因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出的状况，难以达到上市要求，如要求设立满3年，有最近3年可比性的盈利，发行人业务和管理层近3年未变等。2007年，深交所主要市场架构有主板市场468家，中小板市场190家，但其中只有广远集团和荣升地产两家房企。在我国，大部分房地产企业都是通过买壳、重组来上市。买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差，筹资能力弱化的上市公司，剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产，注入自己的优质资产或其他资产，形成新的主营业务，从而实现该公司间接上市的目的。另一些大型房地产企业寻求到海外上市，如香港、纽约，但这也并不是一条光明大道，在国内模糊法规下扭曲生长的房地产商，一旦放到国际标准的阳光之下，其自有价值很难获得认可。2003年上海复地集团有限公司计划在香港上市，但在其原定挂牌上市日的前三天，招股行动却突然被突然停止，宣布不定期延期上市。据分析，推迟的原因是在截止认购时，企业仍然未取得足额认购。占集资额九成的国际配售部分，认购仅得35%，公开招股部分的认购只有70%～80%。这显然反映了投资者对中国房地产企业信心不足。
（三）债券融资
相比股票市场，债券市场在我国的发展相对滞后。我国房地产企业发行企业债券并不多见。1992年开始出现房地产企业发行债券，但在初期就出现了严重的违约情况，国家随即叫停了房地产企业发债，直到1998年后，才有4家房地产企业发行了债券。近年来，发行房地产债券的企业也屈指可数。发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。这与我国房地产业的发展阶段是不适应的，借鉴国外企业的经验，发行债券融资成本，速度快，手续简洁方便，债务人与债权人之间关系相对透明，且借款合约条款可根据双方意愿灵活调整，我国房企应更加注重这一融资方式。
企业如何在发行股票上市融资及发行债券融资之间做出合理决策呢？我们可以运用融资的每股收益分析方法进行定量计算。融资的每股收益分析就是把每股收益作为判断资本结构是否合理的一种方法，每股收益（EPS）计算公式为
（四）房地产信托投资基金
房地产信托投资基金（REITs）是借鉴外国经验（尤其是美国）后近年来在国内兴起的新型投资热点，是房地产证券化的重要手段。REITs是由发行人通过发售基金份额的方式募集零散的投资人的资金，并由专门基金管理人用于投资房地产项目的开发、销售等，最后将投资收益按比例向投资者进行发放的集资方式。与其他模式，比如上市、海外融资、企业债券、股权投资、产业基金等模式相比，虽然房地产信托融资本身也有诸如“200份”、流通性、营销方式等方面的限制条件和缺欠，但信托的宏观环境相对其他融资工具而言要宽松得多，而且基金的收益主要用于分红，与股票、债券等的收益关联度较小，风险较低，相对收益较大，因此得到了越来越多的企业的青睐。
2002年7月28日，上海国际信托投资公司推出新上海国际大厦项目资金信托，总额达到2.3亿元，开售十天内即全部售出，投资者反响热烈，可见国内投资者对于新型投资方式是持开放欢迎态度的。由于目前信托融资规模不大，几个亿的资金通常只能支持二、三线城市地产项目的开发，北京、上海等一线城市的地产项目很难通过信托融资获得足够的资金。因此二三线城市的小型房企在其他融资渠道受阻的情况下，积极的发行信托产品。2011年3月交银国际信托公司发起的“洛社新城”信托产品为江苏华广置业有限公司募集1亿元人民币用于无锡“洛社新城”7号地块一期项目的开发建设，期限为一年，年回报率9.5%。中融国际信托公司推出的新产品“中融―滁州御景园项目”信托计划也已发行，筹集资金2.4亿用于股权投资滁州市卓耕投资置业有限公司，期限为2年，年收益率为9.5%-13%。
三、房地产企业私募融资方式
私募股权融资方式即从市场上独立的散户投资者或机构投资者处汇集资金，并与融资者签订股权投资协议或分包协议从而形成投资关系的一种方式。近年来随着私募股权融资的不断升温，还出现了专门的房地产私募股权投资基金，其最明显的特点是不得公开向社会募股，而只能通过电话、面谈等方式向特定投资者募集资金，同时也免去了信息披露。随着2003年中国人民银行总行“121号”等一系列文件的出台，国家宏观调控的措施逐步加强，银行的贷款处于不断收缩的状态，而且在贷款期限、付款周期、贷款额度、担保方式等方面也有诸多限制，因此越来越多的企业和专家开始把目光转向私募融资方式。下表对公开发行股票、公开发行债券、股权私募融资和银行信贷四种融资方式进行了对比，说明了股权私募融资对房地产企业（特别是中小企业）的发展起着关键性的作用：（表1）
这一融资渠道为我国房地产企业打开了一片融资新天地。企业不仅可以从国内个人和机构投资者处获得资金，还拓宽了海外融资的渠道。国际资本市场的大量资金都很看好中国的高增长速度和巨大的发展空间，非常乐意到中国进行私募投资。通常情况下，私募股权投资基金的运作模式与一般私募基金项目基本类似，它是由一个在市场上有良好业绩和声誉的基金经理人先设计出一个投资计划，再去游说一些大的投资者投资组建而成的，可由下图1说明。
私募融资的优点有以下几点：
（一）有助于房地产企业成功上市
对于大多数房企来说，依靠自有资金上市非常困难。但借助于私募股权融资，他们有可能实现顺利上市，锁定了上市后更加稳定的资金流。对于私募股权融资方式来说，投资者的主要目的是实现资本增值，而无意于取得房地产企业的控制权。也就是说，在投资结束后，他们会退出房地产企业，而退出的最好方式就是使房地产企业实现成功上市，且前期的投资资金能够帮助企业达到上市条件。通过上市，房地产企业获得了新的融资渠道。
（二）资金来源广泛
私募融资可面向金融市场的各类参与者，如拥有资金和投资意愿的个人、风险基金、杠秆收购基金、战略投资者、养老基金、保险公司等（在中国，养老保险基金尚有争议）；同时，扩展资金来源降低了投资者的投资风险，形成了收益共享风险共担的融资形式。如果投资者投资的是私募股权投资基金，这类基金都由具有专业知识的基金管理人管理，可获得比个人投资更大的收益率，保证了投资效率。
（三）操作简便快捷
与股权融资相比，私募融资在资金募集上具有较高的时效性，可避免因履行注册义务而错失最佳的发行时机；发行的不确定性较低，易掌握资金来源。同时，私募融资具有与银行贷款相似的优势，双方可通过投资银行的中介，由发行人直接与特定对象洽谈，因此发行条件可配合双方需求加以特别设计，使其契约内容、条件更具弹性。
此外，对引资企业来说，股权私募融资不仅有投资期长、增加资本金等好处，还可能给企业带来管理、技术、市场和其他一些高附加值服务。投资者一般是大型知名企业或著名金融机构，他们掌握有专业知识、管理经验、产业人脉和商业网络，有助于企业的进一步发展和成长。
虽然私募融资方式优点明显，但其中也存在一些缺陷，主要缺点如下：
1、融资成本较高
对非上市房地产企业的股权投资，因流动性差被视为长期投资，投资者会要求高于公开市场的回报；为了弥补投资者不易变现的风险和损失，发行人多数必须给予额外的流动性溢价，这在一定程度上提高了企业的融资成本，同时也增加了企业违约的风险。
2、风险退出机制不健全
对于私募股权融资方式，由于投资者并不是长期持有其股份的股东，他们从投资初始就要考虑退出机制。但不同于信托基金，我国目前私募融资退出方式很单一，场外市场明显发展滞后，导致投资者只能寻求IPO退出这一路径，加大了投资风险和融资难度。
3、相关法律法规不完善
私募股权融资在我国在刚刚出现十几年，因此相关配套的法律法规还处于起步阶段。现有的《公司法》《信托法》只是对私募融资方式有基本的框架约束，但是在司法层面上一旦出现纠纷，法律的缺失加上成型判例的缺乏会导致投资者与企业之间的矛盾冲突难以解决，融资者和投资者的行为规范也缺乏约束。
虽然地产商对私募融资方式热情很高，但其在中国的发展并非一帆风顺。截至2012年底，被称为是“迄今为止全国最大房地产私募”的星浩资本有限公司在一年中仅募集私募股权资金20亿元，却已占到了整个行业规模的30%～40%。按此推算，房地产业全行业2012年私募股权融资额仅有50亿～70亿元。这样的现实与国内商业地产开发如火如荼的情况显然是不相适应的，要在我国真正推广房地产业私募股权融资还任重而道远。
四、房地产企业私募融资案例
虽然私募股权融资在我国还不多见，但在一些案例中已经开始发挥作用，如万科南都房地产有限公司的成立。与国外不同的是，中国的房地产项目私募基金多是由房地产企业自建。2005年12月20日，万科与中信资本投资有限公司签订了合作协议，共同筹组成立“中信资本・万科中国房地产开发基金”，以投资于万科及万科关联公司开发的房地产项目。在此前的2005年3月3日，万科与浙江地产界的龙头企业―南都集团正式签署了股权转让协议，以总计18.5785亿元的价格受让了南都集团通过上海中桥基建（集团）股份有限公司持有的上海南都置地有限公司70%的权益、江苏南都建屋有限公司的49%权益以及浙江南都房地产集团有限公司20%的权益。
自2004年以来，国家对房地产土地及融资进行宏观调控，开发商资金压力日渐加大，高额的地价迫使许多过去靠“关系”吃饭的开发商不得不面对“资本竞争”的新局面。在国家贯彻全年宏观调控的政策下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一是一些手中有土地储备但资金实力不强的中小企业因筹钱无门而着急；二是一些资金实力雄厚的大房地产企业苦于手中没有土地可开发，因此房地产企业之间的收购兼并大潮自然势不可挡。万科与南都就是这样两个典型。万科通过建立私募股权融资基金，加上本身雄厚的财力，成功收购了南都的股份，完成长三角地区战略布局，确立了全国房地产界的龙头地位；而南都集团受到2004年房地产整顿的影响，资金短缺，面临流动性风险，在万科注入资金流的帮助下度过了难关。
在土地获得渠道单一且土地供应数量少的客观背景下，企业通过公开招拍方式取得土地的成本越来越高，尤其是对于外地房地产企业来说更加困难。于是收购其他土地资源储备较为丰富的房地产企业来说不为是进入该地市场的一条捷径。万科通过与南都的第一次合作，新增项目储备超过219万平方米，当时18.5785亿元的巨资收购价格虽然创下了国内房地产企业最大宗企业并购案例的记录，但其成本显然低于以市场购买土地，可以说实现了双赢。
五、结束语
金融创新是当今房地产企业的热点问题，如何拓宽房地产融资渠道，实现房地产业与金融业的双赢，是每个房地产企业亟待解决的问题。中国目前的房地产项目的融资渠道单一且狭窄，银行风险过大，借鉴国外经验并结合中国国情，未来的发展方向是：建立直接融资多元化和间接融资多元化相结合、市场约束性强、监管力度大的多元化融资模式。
中国大量的民间资本、外资和巨额存款给中国的金融市场带来强烈冲击，利用私募股权投资基金，为中国房地产企业提供了新的融资渠道。但作为一种新型融资方式，相关法律法规的建立、市场机制的健全和人们认识上的限制都是私募融资在未来的发展中必须要克服的问题。在各方的共同努力下，相信私募融资时代的到来会给房地产企业的发展带来新的活力。
参考文献：
[1]孙翠兰.我国房地产融资方式的比较、选择与调整[J].金融论坛，2005年11月
[2]王希迎.房地产企业融资新解[M].北京：中国经济出版社，2009
[3]孙翠兰.中国商品住宅产业资本运营研究[M].北京：首都经贸大学出版社，2008
房地产业是我国国民经济的一个重要的支柱产业。房地产业的健康发展对于拉动内需、扩大就业、促进国民经济的发展具有重要的作用。房地产业属于资金密集型产业，具有资金需求量大、投资成本高、回收期长、涉及面广等特点。房地产企业的发展离不开资金的支持。房地产开发的过程就是一个资金转化的过程，资金是房地产企业的血液，资金问题是房地产业发展不可忽视的一个重要问题。因此对房地产业融资问题的研究，不但对于房地产业的健康发展具有重要的意义，对于我国经济的稳定也具有巨大的现实意义。
二、我国房地产企业融资现状分析
目前我国房地产企业融资来源主要有银行贷款、股票融资、自筹资金、融资租赁、企业债券、信托融资等方式。从结构上可以划分为银行贷款、自筹资金、其他资金来源（主要包括国家预算内资金、债券、社会集资、个人资金、无偿捐赠的资金及用征地迁移补偿费、移民费等进行房地产开发的资金）三个项目，这三个项目占到总资金的95%以上。2012年我国房地产企业共融资96538亿元，其中来自银行贷款的部分为14778亿元，占15.3%；房地产企业自筹资金39082亿元，占比40.5%；其他资金来源42274亿元，占43.8%，其中个人按揭贷款为26558亿元，占28%。2013年1至11月我国房地产企业银行贷款17667亿元，占筹资总额的16.14%；自筹资金42742亿元，占比39%；个人按揭贷款30534亿元，占比28% 。由这些数据可以看出目前我国房地产融资中，银行贷款比重最高，直接银行贷款以及个人按揭贷款比重达到40%以上，其次是企业自筹资金，仅次于银行贷款，其他融资方式获得资金较少。
三、我国房地产企业融资中存在的问题
1.房地产企业融资渠道过于单一
目前我国房地产企业融资过于依赖银行贷款，银行贷款在房地产企业融资中占据主导地位，债券融资、信托融资、股票融资、境外融资等方式所占比重较小。这种对银行贷款的过于依赖，使得银行信贷成为我国房地产业最重要的输血者，成了房地产业的一个重要支撑。据统计2006到2013年间我国房地产企业融资来源中，直接的银行贷款平均为18%，在其他资金来源中按揭贷款占25%，来自银行的资金一共占到了43%。大量的银行贷款使得银行资金参与了房地产开发的全过程，不利于我国房地产业的长期发展。房地产企业融资集中于银行贷款，容易诱发各种风险，一旦国家政策有变，房地产企业从银行难以获得资金，房地产业的资金链就会断裂，这样不但会对房地产行业带来致命打击，而且对我国银行系统的稳定以及金融安全也会带来严重的影响。因此我们必须认识到这种融资渠道单一化的弊端，优化房地产业的融资结构，促使房地产业更好的为我国国民经济服务。
2.房地产企业内部管理薄弱，信用风险较高
据统计2013年我国共有房地产企业8万多家，但是大部分的房地产企业属于中小型房地产企业，跨区域影响力较小，内部管理薄弱，风险控制能力较差。企业管理层对风险认识不足，更多的关注如何解决风险，而不是如何防范风险，缺乏相应的风险应急措施。内部管理薄弱使得一些房地产企业的融资能力受到严重影响，信用风险较高，这在一定程度上加剧了银行的信贷风险，出现一些不良资产，一些企业甚至出现无法偿还贷款而跑路的现象，严重影响了房地产企业的信用，信用风险较高是目前房地产企业融资难的重要原因之一。
3.关于房地产企业融资的法律法规不完善
目前我国于房地产企业融资相关的法律法规较少，有关房地产金融方面的法规不能形成科学有效的体系，缺乏相互一致性和协调性，这在很大程度上制约着我国房地产企业融资的发展。目前我国只有《公司法》和《担保法》两部法律涉及到了房地产企业融资的规定，但这两部法律中对融资的规定很模糊，可操纵性较弱，在实际中无法对房地产企业进行指导和监管，没有发挥法律应有的作用。在发达国家，市场是对资金调节的主要手段，国家对房地产业的调控都是有法可依，而我国由于缺乏具体的法律规定，只能依靠行政手段进行调节，如近几年我国各地实行的“限购”政策，对需求进行抑制，导致一部分限制资金无法进入房地产业，影响了房地产业融资的来源。相关法律法规的缺乏，使部分新兴的融资方式在发展过程中没有明确的法律条例作为支撑和后盾，使资金借贷者与资金使用者之间的利益关系无法有效的得到平衡。
4.房地产企业缺乏融资方面的专业人才
房地产企业的融资具有较高的专业技术性，企业应结合自身实力，项目规模等情况对需求资金进行计算，然后对比各种融资方式的成本，选择合适的融资规模以及融资方式。这些都需要精通财务，投资，熟悉资本市场发展以及房地产业发展的专业技术人才的参与。而我国目前房地产企业在融资前并没有进行这些评估与计算，往往是根据企业负责人的意志盲目融资，只重规模不重效益，为企业带来了较大的风险。例如一些房地产企业往往不考虑其他的融资方式，只关注银行贷款，而且不管自身的需求是多少，贷到的钱越多越好，最后往往导致大量资金的闲置，或者资金无法回笼，使企业陷入财务困境。
四、优化我国房地产企业融资对策分析
1.构建多元化的融资渠道
党的十六届三中全会中首次提出“要大力发展资本市场，扩大直接融资比例”，我国房地产企业要积极发展除银行贷款以外的其他融资方式，构建多元化的融资渠道，降低企业融资风险。首先大力推进房地产信托业务。房地产信托是指投资者将资金委托给信托公司，然后再由信托公司投资给房地产公司或者房地产项目的融资方式。该融资方式在国外发达国家已经得到了较好的发展，而我国目前仍处于起步阶段，因此我国可以可以通过学习国外成熟的房地产信托模式，并结合我国的具体情况，逐渐建立适合我国的房地产信托融资模式；其次，大力推进融资租赁业务。在发达国家中，融资租赁业务是仅次于银行贷款的第二大融资来源，在我国房地产业发展融资租赁业务不但可以拓展房地产企业融资渠道，解决房地产企业融资渠道单一的问题，而且还为我国房地产企业引进外资创造了条件；最后，加快发展房地产投资基金。房地产投资基金是首先通过发行受益凭证在资本市场上募集资金，然后再投资于房地产市场的一种资金筹集方法。房地产投资基金可以有效的减轻我国房地产企业的债务负担，减轻对银行贷款的依赖性，拓宽资金来源。
2.加强房地产企业内部控制管理
企业内部控制是现代企业加强管理，提高经营效率，有效化解风险的重要手段，关系到企业的生存与发展，对房地产企业来说更是如此。由于目前我国很多房地产企业内部控制制度不合理，制约了企业的融资能力，因此房地产企业要加强企业内部控制制度的建设，主要包括完善会计系统的建立，提高管理人员对内部控制的认识，完善公司治理结构，强化内部监督机制，提高企业信用等级，从而使企业有能力扩大融资来源。
3.完善房地产企业融资相关法律法规
我国房地产企业的健康发展离不开健全的法律体系，我国目前关于房地产企业融资的法律法规在一定程度上制约了我国房地产企业的融资状况，因此我们必须借鉴国外成熟市场法律状况，并结合我国房地产市场具体情况，完善我国现阶段的相关法律法规。要在《公司法》、《合同法》、《民法》等法律中完善企业融资的相关规定，明确规定房地产企业融资的范围以及违约后果，从而进一步约束我国房地产企业的融资行为。
4.培养房地产融资专业人才
(一)融资观念保守
伴随我国经济的不断发展和开放，尤其是金融市场的逐渐完备，融资渠道进一步拓展，这就为大学生自主创业融资带来了新的便利。但是，因为高校创业教育偏向学生的研究能力，实践性的内容涉及较少，这就导致大部分学生的创业融资理念较为陈旧、保守。在被问及创业融资方式选择时，绝大部分学生首选亲情借款，其次是银行贷款，而像政府、银行、商业信用等新兴融资方式则很少被选择。
(二)融资渠道狭窄
就目前高等院校学生自主创业融资的选择来看，整体呈现渠道狭窄的特点，主要体现在两个方面:一是融资来源少，二是融资数额小。首先，学生融资方式第一选择为亲情融资，主要依靠自家出资或者亲戚借款为主，这种方式可以使资金来源快、风险低，但对于家境贫困又没有富裕亲戚的学生就难度较大;融资方式第二位的就是银行贷款，但由于手续比较繁琐、要求比较苛刻，真正利用银行贷款的还占少数;除亲情融资和银行贷款外，最常见的融资方式就是合伙融资，吸收他人或企业的投资，按照“共同投资、共同经营、共担风险、共享利润”［1］的原则来合作创业。其次，不管是亲情融资、银行贷款，还是合伙融资，融资的数额都比较小，家庭仅靠存款，银行也只是小额贷款，合伙融资更是不可能有大笔资金。
(三)融资知识匮乏
高等院校大学生创业激情很大，但是准备不充分，对自主创业融资方面的知识了解甚少，调查发现，很少有人对国家、银行等的创业优惠政策有过专门了解。在学生眼中的创业融资基本等于自主筹资，对于创业基金、风险融资等新兴的融资方式基本无涉及。当然，本身对融资知识了解少，真正去利用新兴融资方式的就更少了，很多学生仅仅涉及到了银行贷款，但是由于银行贷款程序较复杂、贷款条件比较苛刻，加之贷款数额也比较小，真正从银行成功贷款的学生也没有几个。
二、高等院校大学生创业的融资困境
从以上高职大学生创业融资的现状分析来看，一方面学生自身在融资方面存在很多短板，另一方面政府、社会、高校也没有对大学生创业融资引起足够重视，导致了许多融资困境。
(一)政府支持少
一方面，政府政策支持比较少，教育部网站“国家鼓励普通高校毕业生自主创业政策公告”中指出“对符合条件的高校毕业生自主创业的，可在创业地按规定申请小额担保贷款;从事微利项目的，可享受不超过10万元贷款额度的财政贴息扶持;合伙经营和组织起来就业的，可根据实际需要适当提高贷款额度;视当地情况，可申请‘大学生创业资金’”。［2］除此之外，专门的融资政策更是匮乏。另一方面，政府在大学生创业方面的资金投入也很少，最普遍的是小额担保贷款，“指通过政府出资设立担保基金，委托担保机构提供贷款担保，由经办商业银行发放，以解决符合一定条件的待就业人员从事创业经营自筹资金不足的一项贷款业务，包括自谋职业、自主创业或合伙经营和组织起来创业的开办经费和流动资金”。［3］这相比于国外的青年创业计划、高等教育创新基金、失业创业补贴等多种类、大数量的投入就略显不足了。
(二)社会关注少
银行作为融资的最主要手段对大学生创业关注比较少，这主要是因为许多大学生往往只凭一腔热情去创业，没有考虑会出现的种种困难，创业项目、计划也大多停留在理论阶段，经济效益、利润等难以衡量，由于创业投资风险比较大，银行考虑到贷款的安全性问题，也不愿意轻易贷款给大学生，这就是大学生贷款额度较小、要求苛刻的原因。此外，主流媒体对大学生创业政策宣传不够，以各项创业政策为例，调查显示，绝大部分学生不知道国家有什么具体的创业相关的政策。而且，媒体对大学生创业的宣传对影响社会资金流向也没有发挥作用，类似国外各种类别的“天使基金”在我国就很少。
(三)高校帮助少
高等院校对大学生自主创业也没有尽到充分的义务，主要体现在两个方面:第一，大学生创业理论教育不足，一方面课程化建设不完善，好多高校根本就没有创业教育，即使有创业教育的高校也大多没有发挥真正作用;另一方面师资队伍缺乏，目前创业教育绝大部分是其他专业老师兼职任教，专门的创业教育教师队伍没有建立。第二，大学生创业实践教育不足，目前高校对于大学生就业的实践教育大多数就集中于毕业前的实习，而这也不是针对于创业教育。因此，高校对于大学生创业的专门教育还不能大大满足学生的需求。
三、解决高等院校大学生创业融资困境的有效路径
大学生创业融资困境的形成是多方面共同造成的结果，要想真正解决大学生融资困境，拓展融资渠道、规避融资风险、降低融资门槛、简化融资程序，唯一的方法就是多方合作，构建政府、社会、高校、个人“四位一体”的融资模式。
(一)政府层面
1．加大政策支持。设立专门的创业融资机构，负责为大学生创业筹集资金，作为企业和大学生之间的交流平台，收集有意向投资大学生创业项目的相关企业，同时筛选大学生创业的项目计划书，为双方的合作牵线搭桥;“完善创业机制，制定关于创业的法律，同时配套建立大学生信用体系，更新创业投资政策法规和担保体系;政府通过提供一系列的政策、法律来优化创业环境，指导和支持大学生创业”。［3］
2．增加资金投入。增加对大学生创业的财政预算，设立专门的创业基金支持，结合实践建立各种创业基金;建立多元化创业融资渠道，鼓励大学生利用新兴融资方式募集创业资金;此外，完善相关社会捐赠制度，引导社会公益资金投入，建立“无偿性扶助”和“贴息性扶助”等。
(二)社会层面
1．发挥市场在大学生创业融资过程中的主导作用。一是降低银行贷款门槛限制，针对大学生减少或取消资产抵押或担保，以学生诚信、学习成绩等无形资产来抵押贷款;二是加大企业融资租赁，引导企业定期付给合作创业的大学生租金来支付生产设备的适用、经营等;三是充分利用风险投资，“风险投资在我国也叫创业投资，广义的风险投资泛指一切具有高风险、高潜在收益的投资;狭义的风险投资是指以高新技术为基础，生产与经营技术密集型产品的投资。创业者可以以技术、项目等形式入股，风险投资公司则以资金的形式入股，共同组建创业公司”。［4］
2．利用主流媒体营造舆论氛围。现如今社会公众的思想受媒体的影响很大，而媒体尤其是主流媒体对大学生创业关注太少，还没有对其给予充分的肯定，这很大程度上导致了大学生创业并没有深入社会公众的心里，尤其是企业对大学生创业不信任，担心资金投入后的回收问题。因此，媒体理应做好大学生创业的宣传媒介，一方面做好学生代言，宣传大学生创业的优势、困难等，以求社会对大学生创业有一个真实的了解;另一方面做好学生智囊，及时宣传国家关于创业的相关政策，为大学生创业出谋划策。
(三)高校层面
1．继续推进大学生创业课程化建设。开设专门的创业融资相关课程，改变学生传统的融资理念，提高学生创业融资技能，同时利用学校资源和优势为大学生创业融资提供信息和理论支持。
2．设立大学生创业专项基金和专门场所。专项基金可以从学校预算开支，也可以通过校友捐赠组成，用这些专项资金资助有创业意向的大学生;此外，高校自己组织或者鼓励学生参加全国创业大赛，从比赛中获得创业启动资金。学校还应该为大学生创业提供场所便利，在校园里面设置专门的创业园区，以减少学生创业的资金投入。
(四)个人层面
1．培育自己良好的信用形象。创业资金来源很大一部分要靠银行贷款，而银行贷款最注重个人信用，如果在校期间个人信用形象不好，会给创业融资带来负面影响。因此，这就要求学生在校期间养成良好的信用观念，严格遵守学校的规章制度和法律法规，规范自己的行为，如数按时偿还助学贷款等信用贷款，力求在校期间就树立起诚实守信的良好形象。
关键词:房地产融资多元化
为了抑制房地产过热,规范房地产金融市场,我国采取了一系列的宏观调控政策,进步国内房地产开发的“门槛”,银行贷款难度加大,房地产商纷纷将目光投向资本市场,积极寻求多元化的融资渠道。作为资金密集型行业之一的房地产业,资金瓶颈对企业发展的严重制约日趋明显,如何解决好房地产融资题目已经成为房地产企业确当务之急,探讨房地产企业融资模式对房地产业的健康稳定发展具有重要的意义。
房地产企业融资现状
近几年来我国房地产企业融资结构变化图。从图1可以看出,自1998年以来,我国房地产投资来源的最大变化是预算内资金、债券和利用外资的变化,从占年度资金总额的近9%下降到2004年的1.4%,这其中主要原因是利用外资比重的变化,从8.19%下降到了1.3%,显示外资参与我国房地产业的相对规模不但没有上升,反而大幅降低。除这三条渠道之外,在我国房地产投资来源的三个基本部分中,1998一2003年,直接来源于银行贷款的部分事实上一直维持在23%左右,但在2003年央行121号文出台后,各贸易银行从严发放房地产贷款,使得2004年银行贷款比重有了较大幅度的下降,减小了5.4个百分点,房地产业自筹资金和其他资金则分别上升1.8和3.6个百分点。
根据央行刚的《2005年第二季度中国货币政策执行报告》的统计,35座大中城市房地产信贷和开发投资增速持续下降,上半年的房地产开发投资增幅比上年同期回落了5.2%,而发展商贷款余额的增幅同比回落7.69%。数据显示,面对炙热的房地产固定资产投资,国家决策层显然从资金源头对房地产行业进行严厉调控,很多房地产企业在国家宏观调控政策眼前面临重新洗牌的危险,房地产企业拓宽融资途径和创新融资方式已经迫在眉睫。
房地产企业融资面临的题目
贷款方式单一。国内房地产开发贷款主要有三种形式:房地产开发活动资金贷款,主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的活动资金;房地产开发项目贷款,主要为具体的房地产开发项目提供生产性活动资金贷款;房地产抵押贷款,是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都较短,来源渠道均为贸易银行,贷款方式单一,无法适应房地产开发周期的需要。具体的融资体系如图2所示。
直接融资比重偏小。改革开放以来,我国直接融资市场发展很快,但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格式,房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持。特别是近几年来,房地产开发贷款占金融机构贷款余额的比重呈逐年上升的态势。贸易银行房地产方面贷款的增幅已达25%以上。我国内地房地产企业79%以上的外部融资来自于银行,在个别年份和个别地区这一比率甚至高达80%~95%以上。房地产资金主要来自银行贷款,直接融资比例过小,融资结构不公道。
各种融资方式具有局限性。贸易银行进步了对房地产企业的贷款条件,对项目开发程度和开发企业自有资金的程度要求较高,多数开发企业不能达到规定的贷款要求;其它融资方式现阶段的表现也不如人意,如信托融资,相对银行贷款而言,受政策限制少、灵活、创新空间大,但信托产品尚没有一个完善的二级市场,难于流通;而企业债券用途多为新建项目,利息高于同期银行利率、期限为3~15年,所以,一般房地产开发的项目获取发行的可能性较小;另外,由于国内产业基金无法可依,暂不答应存在,养老和保险基金又不准直接涉足房地产,基金目前在资本市场表现也很难有所作为。
相关法律法规不完善。相关政策、法规不完善,有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操纵困难,直接影响房地产融资渠道的正常开展。此外,受金融政策环境影响,房地产金融创新力度不够。在我国,从已运作的房地产投资基金的形式来看,多采用公司式、信托式和合作式三种形式。目前,则主要以房地产的资产权益进行房地产资产和房地产企业股权式投资。然而,房地产投资基金自20世纪90年代在我国出现以来,一直处于走走停停的状态,且直到现在我国还没有出台产业基金法,多数基金公司是依据《公司法》采用投资公司的模式运作,而不是以基金的形式运作。
房地产企业融资对策
(一)大力推动房地产证券化
有关证券监管部分尽快制定促进房地产公司上市的规章制度,积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化,吸收社会投资者。目前,我国的二板市场还未真正形成,上市对于大多数房地产企业而言是可看不可及的事,那么,发行融资期限较长、利率比银行贷款低的公司债券,将成为企业融资的更好途径。这种债券可以由房地产企业发行,在资本市场上直接融资,也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行,将分散的资金集中到房地产建设中来。
房地产信托(REITs),就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财上风和运用资金的丰富经验,通过实施信托计划,将多个指定治理的开发项目的信托资金集合起来,形成具有一定投资规模和实力的资金组合,然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目,获得既定的收益。
(二)建立长期投资基金组织
房地产投资基金属于股权投资,可以分散投资、降低风险,丰富了融资品种;也可以吸引社会上的分散资金,把原本是有钱人才可投资的房地产业变成大众化的投资工具。同时,应尽快颁布投资基金法。如前所述,目前我国房地产投资基金处于无法可依的状态。同时,国外多年的实践经验和基金融资的运作机理也一再地告诉我们,投资基金是产业化加速发展阶段中行之有效的房地产融资方式。特别是在我国目前微观基础发展现状下,它可以与信托联合,使有一定基础的房地产企业形成较稳定的资金来源。因此,我国应鉴戒市场经济较为发达的国家,特别是美国发展房地产基金的成功经验,在法规方面尽快消除障碍我国投资基金发展的瓶颈,颁布符合我国国情的投资基金法。
(三)引导国外资金进进
2002年,我国房地产开发资金来源中,境外投资仅为1996年的32%。面对境外资金对我国房地产业投资的持续下降,我国有必要加大力度引进外资来进步房地产的投资。同时,外资金融机构进进我国市场将带来先进的运作模式和治理方法,有助于金融体系的发展和完善,为吸引外资进进房地产金融市场提供了机会。
(四)推行融资租赁方式
融资租赁主要是通过所有权的转变获取相关投资者的资金,完成项目后可通过销售收进收回所有权。建立抵押资产治理公司主要是对抵押物的所有权进行处理,对留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投资者经营等处置方式,可以快捷有效的方式解决房地产企业的资金题目,从而加速房地产业资金的迅速转移和回收。公务员之家
(五)完善个人消费融资体系
为了配合启动住房消费,调动居民购房的积极性,活跃国内消费市场,就有必要完善和发展住宅消费个人融资体系。个人住房贷款是现在银行最优良的贷款品种之一。但目前国内各专业银行发放个人抵押贷款的额度只占银行房地产信贷部贷款额的6%,占贷款总额的不到1%(远远低于国际上20%~40%的水平)。个人消费贷款虽属“零售”业务;金额数目不大,但其人数很多,所以银行应扩大相关业务,推出更多的新项目,简化程序来完善和发展住房信贷业务。公积金贷款是发展较成熟的项目,较受消费者欢迎,要积极推进住房公积金体系的建设。
总之,在现阶段,房地产企业应建立以银行为主的多元化融资体系,间接融资手段与直接融资手段并用。最重要的是在政策答应条件下与银行合作创新融资工具,大力发展房地产信托业务,推行房地产证券化,构建房地产业多元化融资体系。同时,房地产业作为国民经济的新增长点,政府应在制度和机制上给予足够的保障,不断健全规章制度和法规体系,为房地产融资市场的健康稳定发展提供良好的环境和政策支持。
参考文献:
1.王诚庆.我国房地产融资模式的改进与制度创新[J].财贸经济,2005(11)
关键词：互联网金融 商业银行 影响与冲击 创新
一、互联网金融相对于商业银行在融资方面的优劣势
（一）互联网金融的优势。总的来说，互联网金融的融资是通过一种非抵押、低成本、便捷的信贷模式来解决企业与个人的融资问题的。当前互网融资可以大致分为四大类：一是纯中介型，此种融资方式在投资人借款出现逾期时，不承诺垫付本金和利息。它的优势在于降低了成本和运营风险。二是逾期垫付型，此种融资方式在投资人出现逾期时，将由平台垫付本息。三是第三方担保型，此种融资方式将坏账风险进一步转嫁到第三方。四是数据支撑型，此种融资方式的优势在于借助于外部数据从而摸清客户的还款能力等情况，此种方式也是四种当中较为成熟的。而和传统的商业银行融资模式相比较，互联网金融融资方式的优势主要在于：从平台方面来看，收集用户数据相对方便，能更好的从中匹配出信誉较高的投资者；从客户方面来看：需要的时间较少，且不需要抵押物或担保，贷款成本较低。
（二）互联网金融的劣势。反过来看，虽然互联网金融具有很多极具诱惑力的优势，但是其体制相对不是很成熟。首先，国内的信用机制的建设还需要提高，平台在融资过程中往往依靠的都是有限的网络抓取数据，这容易造成大量的成本消耗。
二、互联网金融对商业银行融资功能的影响
（一）使商业银行支付功能的弱化。支付结算中间业务作为商业银行的传统领域，正在遭受着互联网金融韵强有力的挑战。互联网金融具有支付快捷、资金配置效率高、资金匹配成本低等优势，产品更新换代的平率较快，能适应新的商业模式，这对传统的商业银行是一种持续、强力而又全面的挑战。
（二）对商业银行本身融资格局的冲击。互联网融资的出现，包括个体网络借贷、股权众筹融资等对传统的商业银行的直接和间接的融资业务形成了替代效应，互联网融资在服务个体和小型公司方面因为其便捷的特点而具有优势，小型公司往往因为其管理不规范、信息不透明无法从商业银行获得资金，互联网融资往往是他们更好的选择。再者，互联网融资的借助于大数据分析技术和多元化的借贷模式，也会对商业银行的融资格局进行冲击。
（三）对商业银行贷款类型与模式的冲击。目前，一些互联网企业通过自身的电子商务平台推出的例如蚂蚊花呗、京东白条等服务，对商业银行的传统的信用卡业务和贷款业务造成了很大的冲击。与此同时，这些互联网企业也在积极扩大其业务，包括通过申请个人征信业务牌照等方法，加上通过自身数据系统对用户数据的分析，也会使商业银行的贷款业务面临着挑战。
（四）对商业银行经营模式的冲击
互联网金融的经营模式主要有第三方支付、P2P网络借贷、金融超市等几种，第三方支付通过大量交易数据，个性化的设计理财产品和信贷产品，来满足不同客户的需求，有着更安全、更高效、低成本等众多优势；P2P网络借贷则具有资金优势，通过资金的不断循环来扩展业务；金融超市则是利用云计算、大数据等技术，通过线下、线上相结合的方式，与传统的金融行业包括商业银行的本身业务进行交流与融合。
三、商业银行应对冲击的对策
（一）吸取互联网金融的优势，加强交流，优势互补。互联网金融与商业银行相比虽然有一定的优势，但它并不能真正替代商业银行，商业银行也有着自己的特点和优势。所以，互联网金融需要的是弥补和延伸商业银行无法触及的劣势部分；同时，商业银行可以做的是应用互联网金融的较为领先的技术和模式，实现经营模式的更新升级和一些产品上的创新；另外，更为重要的是，互联网金融与商业银行需要成为“伙伴”，而不仅仅是竞争对手。商业银行需要吸取互联网金融在数据积累和挖掘方面的优势，借助于互联网的力量，降低交易成本。
（二）加大自身产品的创新，进行积极性调整。在互联网金融的冲击中，传统的商业银行必须要做的就是加大自身产品的创新，能跟上互联网金融的脚步，只有有了创新的产品，才能从根本上吸引到顾客。可以在产品中加入虚拟化的因素，同时使产品变得更加便捷和人性化，在互联网金融的优势方面紧跟其步伐。商业银行在大方向上需要做出积极性的调整，以良好的心态迎接挑战，挑战本身也是一次机遇，只要能够找到实现模式更新的方法并发挥自身长处，满足客户需求，提升客户体验，就能拥有稳定的客户群体。
（三）加强与第三方支付公司的合作，稳定自身客户。商业银行想要在互联网金融的冲击中稳住阵脚，就要发展互联网支付业务，这也面临着第三方支付的挑战与合作，但是，第三方支付本身也是有自身限制的，所以，商业银行在互联网支付方面还是具有较大空间。商业银行作为传统的金融支付机构，要合理利用第三方支付来加强传统金融与兴起的互联网金融的融合，同时这也能加强支付信用与安全方面的管理有效性。方便快捷的新兴支付，是金融业务的核心环节，商业银行需要通过这个核心环节，来获得新的客源，使自身的效益最大化。
