时间：2023-07-14 17:36:30
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇投资性房地产核算方法，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
第二条发行人编制财务报表附注时，除应遵循中国证券监督管理委员会（以下简称中国证监会）有关财务报表附注的一般规定外，还应遵循本规定的要求。
第三条发行人在主要会计政策中披露如下内容：
（一）在合并会计报表编制方法中说明对合作开发项目编制合并报表时采用的方法。
（二）在存货的核算方法中增加披露：开发用土地的核算方法；披露公共配套设施费用的核算方法；披露出租开发产品、周转房的摊销方法；对不同类别存货（如：库存设备、开发成本、开发产品、出租开发产品、周转房）计提跌价准备的比例及依据。
（三）披露维修基金的核算方法。
（四）披露质量保证金的核算方法。
（五）披露各类型业务收入的确认原则及方法
房地产销售收入的确认原则及方法。应根据行业特点确定具体的确认标准。对采用分期收款方式销售、出售自用房屋、代建房屋和工程业务，应单独披露有关收入确认方法。
*
（六）为房地产开发项目借入资金所发生的利息及有关费用的会计处理方法。
第四条发行人在存货项目注释中应披露：
（一）按性质（如：库存设备、开发成本、开发产品、分期收款开发产品、出租开发产品、周转房）分类列示存货余额。
（二）按下列格式分项披露“开发成本”：
项目名称开工时间预计竣工时间预计总投资期初余额期末余额
合计
注：对尚未开发的土地，应披露预计开工时间。
（三）按下列格式分项目披露“开发产品”：
项目名称竣工时间期初余额本期增加本期减少期末余额
合计
（四）按下列格式分项目披露“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”：
项目名称期初余额本期增加本期减少期末余额
合计
（五）应按下列格式披露存货跌价准备金计提情况：对于开发中项目，可以合并列示。对“停工”、“烂尾”、“空置”项目，如果不计提或计提跌价比例较低，应详细说明理由。
项目名称期初余额本期增加本期减少期末余额备注
合计
第五条发行人在预收账款项目注释中，除按帐龄列示余额外，对预售房产收款，应按下列格式分项目披露。
项目名称期初余额期末余额预计竣工时间预售比例
合计
第六条发行人在主营业务收入项目注释中，应分项目披露报告期内各期间金额。
第七条发行人的经营业务涉及不同行业的地区时，应按行业和地区披露收入、营业利润、资产的分部资料。行业可以按照房地产、施工、物业管理、商业等分类；地区可以按境内、境外披露，对经营环境存在差异的省、直辖市，也应分别披露。
第八条发行人为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的，应披露尚未结清的担保金额，并说明风险程度。
关键词：房地产 开发项目 会计核算
一、房地产开发项目的主要经营特点
一个完整的房地产企业开发项目主要包括：土地的建设与开发、房屋的建设与经营、普通房屋与商品房的售后服务等各种各样的房地产开发经营项目。房地产开发项目主要具有计划性、复杂性、商品性、资金投资大、建设周期长、风险大等主要经营特点。主要的经营方式分为：其一是定向开发，是指与购买方签订提前预售合同，并严格按照合同规定来进行房地产项目的开发；其二是投标开发，通过对某一房地产项目进行投标，然后取得该房地产的开发权，进行商品房建设与销售并从中获取利润；其三为自行开发，在取得当地政府的开发使用许可后，在所属土地规划范围内，进行房屋的开发与销售。
二、房地产开发企业会计核算的重要性
房地产开发企业主要以经营、开发房地产项目为主要经营业务，通过对土地进行开发使用，房屋的建设规划与销售，使企业能够从中获取效益。随着我国市场经济的不断扩大，我国的房地产行业也随之繁荣，使得房地产开发企业之间的竞争变得日趋严重，与此同时，由于物价的上涨，房地产开发项目的运行成本也在不断的增加，这些原因都造成了企业效益的减少。加强房地产开发项目的投资核算与建筑造价成本的核算，更好的控制开发成本，降低投资成本，进而实现利润的增加。由于房地产开发项目所需运作资金较为巨大，其流转时间也较长，因此，企业的会计核算工作适当，也能够更好的降低企业经营风险，减少财务方面的各种问题产生，进而确保房地产开发项目的顺利进行。
三、房地产企业开发项目中会计核算方面的不足
（一）会计核算的具体操作难度大
由于房地产企业具有的特殊性与复杂性，使得房地产企业的会计核算存在很大难度。不但如此，在对土地与房屋进行开发时，房地产企业还要承担建设基础设施的工程任务，因此，其相关的经营活动也显得更加复杂，这些原因使得房地产企业的会计核算方法具有自身的主要特点和方法。
房地产企业在进行预售商品房时，一般都并未完工，这时的商品房收益确认并不符合会计准则中的确定条件。与此同时，会计准则中还要求房地产企业的会计人员必须准确地将房地产企业的商品房进行分类，这些具体核算工作都在很大程度上增加了房地产企业会计核算确认收益的难度。
（二）费用资本化缺少规范性
由于房地产企业项目具有复杂性的特点，房地产企业所需要投入的资金量也较大，因此，很多房地产企业都会通过贷款等方式进行资金的筹集和房屋的销售，这就使得房地产企业的债务资金回笼较慢且时间较长。在我国新会计准则中，对贷款费用资本化范围虽然进行了扩大，但却对贷款费用资本化的条件进行了严格的规定了。相关规定针对房地产项目的借款费用应在满足资本支出时开始且在借款费用发生时还应满足开发建设活动已经开始这些基本条件，只有这样才可以进行资本化运作。从以上可以看出，这些规定都为房地产企业的费用资本化确定造成了很大的困难，并在对长期尚未进行开发的土地中所包括的借款费用也不能进行资本化。
（三）成本与收入不成正比
房地产企业开发项目的会计核算还存在企业成本与收入不相匹配的问题。其一是房地产开发建设周期较长，从进行项目开发建设开始到资金收益的收回，大约需要的时间在四年左右。一般的房地产企业项目在开发前期所投入的资金，都按当期费用进行核算，如果该项目尚未完工，那么即使商品房业已经全部预售完成，其预售价款也不能当作收入来进行确定；其二，在整个的开发过程中房地产企业开发项目的成本是主要经营载体，然而在进行商品房销售时，商品房的售价依据房屋的楼层或户型的不同而定价不同，房地产项目建设在开始时会支出较多的成本费用，然而其获取的收入却很少，这使得房地产企业开发项目的成本与收入不成正比。
（四）信息披露不准确
根据新会计制度的相关规定，企业做为现金流量表的主要编制主体，与此同时，也是投资的主体，但是真正进行开发项目运作工作却是属项目部工作范围，因此，造成了实际与投资活动过程中可能会产生现金流量的偏差。房地产企业项目的开发周期较长，很多时其现金的流入与流出很难同步进行，这也造成了会计核算过程中对现金流量的反映严重不足。房地产开发面临更多的风险问题，比如：质量方面的风险、政策方面的风险、财务方面的风险以及土地方面的风险等。与此同时，我国也颁布了相关的法律条文，加强房地产企业相关风险问题方面的披露，允许房地产企业进行提取保证金的行为，但必须披露其具体采用的核算方法。但就目前我国的房地产企业会计核算，其有关的质量保证金方面问题并没有真正的得到披露。
四、房地产企业开发项目中会计核算方面的对策
（一）对会计科目进行合理设置
在优化房地产开发项目的会计核算时应先对其会计科目及明细进行合理化设置，对其开发项目的成本核算要依据其实际情况进行。房地产开发企业应按依照会计法相关规定设置：资产类、负债类、所有者权益类、成本类及损益类相关科目。房地产开发企业加强对会计科目的合理设置，不仅能够得到关于会计核算过程中所需的相关资料，还能对会计核算工作的准确进行提供依据，充分发挥出会计核算在房地产开发项目中的主要作用。
（二）加强房地产企业开发项目的收入核算
加强房地产企业开发项目的收入核算，主要分为两个方面。其是一规范房地产企业的收入核算范围。房地产企业取得的商品房收入即是房地产企业的主要销售收入，其主要有转让土地取得的收入和销售商品房的收入等。与此同时，房地产企业对商品房的开发，还包括没有与购买方签订的购买商品房合同以及已经签订的商品房销售合同。其二是确定销售标准。法律标准和专业标准都是确定房地产企业主要核算销售收入的标准。因此，我国的会计准则中对房地产企业的收入确认，明确规定为包括：商品的主要风险和报酬已经实现转移和无法对出售的商品进行控制等条件。
（三）加强房地产成本与收入的核算
加强房地产企业成本与收入的核算，更好的完善房地产企业会计核算。房产地企业可以通过进行计划销售价格的方式，来加强成本与收入的分配核算。比如已经进行开发的楼房，如果呈现出可以销售的状态，那么，房地产企业就可以依据其所需建设成本、市场的具体需求、具体地理位置及朝向等具体因素确定出该房产的计划销售价格定位，并以此来作为衡量开发项目的成本销售衡量标准。与此同时，还可以通过采用实际售价成本率法和计划售价成本率法来对实现成本收入进行分配。
（四）提高信息披露透明度
提高房地产企业的信息披露透明度，具体应从两个方面加强，其一，在披露房地产企业开发项目的信息过程中，应当加强对企业土地储备量的披露。土地的成本在房地产项目成本中占据了较大的比重，房地产项目所拥有的土地储备量也在很大程度上决定了房地产企业的发展程度。而目前，房地产企业相关信息的使用者很难了解到企业土地使用权总额，对企业发展情况分析更加难以确定，所以，因当提高对房地产企业土地储备量及其成本的相关信息加大披露力度。其二，还应该加强对企业现金流量的披露，对企业现金流量的披露主要包括对生产经营活动过程中所形成的全部现金流量披露。
参考文献：
[1]石善女.浅谈房地产开发企业会计核算[J].中国新技术，2011（4）
[2]刘曙光，房地产开发项目中的会计核算探究[J].财经界，2012（4）
一些会计科目和核算内容、方法的重要变化
1.备用金。应用指南(征求意见稿)将备用金作为现金核算(也可单设“备用金”科目核算,但应仍属现金),《企业会计制度》规定在“其他应收款”或者单设“备用金”科目核算(但仍属于其他应收款)。
2.存货进货费用。行业制度、《企业会计制度》以及存货准则均规定,商品流通企业的进货运杂费用,包括运输费、保险费等,不计入进货成本,单独在经营费用中核算,这也是商品流通企业存货成本核算与工业企业显著的不同。此次应用指南(征求意见稿)不再作此区分,即执行新准则后,商品流通企业应执行和其他企业一样的进货成本核算办法。
3.短期投资科目取消。“短期投资”科目和报表项目均取消,代之以“交易性金融资产”。由于交易性金融资产以公允价值计量,公允价值变动之差计入“投资收益”,因此,短期投资跌价准备也不复存在。
4.委托贷款、长期债权投资取消。“委托贷款”、“长期债权投资”科目和报表项目均取消,代之以“持有至到期投资”。按摊余成本计量,会计期末需要按照实际利率法调整其账面价值,调整计入当期财务费用。
5.坏账收回的处理。坏账收回的处理一直是先恢复坏帐准备和应收帐款,再冲销应收账款增加银行存款。此次应用指南(征求意见稿)在保留这一传统做法以外,又规定,坏账收回也可直接冲销应收账款增加银行存款。
6.资产减值准备。《企业会计制度》规定要计提八项资产减值准备,由于已经引入公允价值计量属性,所以在新会计准则中有些减值准备已经取消,同时又增加了一些新的项目。具体对比如表1。
除以上科目差异外,新准则设置了“资产减值损失”损益类科目,集中核算计提的资产减值损失,不再是目前的分散处理模式(通过管理费用、投资收益、营业外支出等科目),在利润表中也单独列示。
7.固定资产清理。现行制度规定固定资产的减少,除投资、盘亏外,都通过“固定资产清理”核算。此次应用指南(征求意见稿)规定以固定资产对外投资,也通过“固定资产清理”核算。
8.股权投资差额取消。借差(溢价收购,成本大于权益份额)保留在账面不动,贷差(折价收购,成本小于权益份额)计入当期投资收益。
9.无形资产核算方法改变。无形资产摊销一直采用直接冲销无形资产账面余额的方法,应用指南(征求意见稿)单独设置“累计摊销”科目,作为无形资产的抵减科目,这和固定资产折旧一样了。另外,单独设置“商誉”科目,在资产负债表上也单独列示。
10.投资性房地产。根据新准则,出租以及投资增值性的房产、土地,从固定资产、无形资产中单独分出,计入“投资性房地产”科目。投资性房地产可以选择采用公允价值模式或者成本模式计量。应用指南(征求意见稿)规定,采用成本模式计量的已出租建筑物,仍在“固定资产”科目核算,计提折旧也在“累计折旧”科目核算;采用成本模式计量的已出租土地,在“投资性房地产”科目核算,但摊销在“累计摊销”核算。
11.无法支付债务计入营业外收入。应用指南(征求意见稿)规定无法支付债务计入营业外收入,这实际上是改回了行业制度的做法,也和税法一致了。
12.应付职工工资、福利费取消。“应付工资”、“应付福利费”科目和报表项目取消,代之以“应付职工薪酬”,该科目除核算工资、福利费外,还包括工会经费、职工教育经费、社会保险、住房公积金等。相应地,职工教育经费不再在“其他应付款”科目核算、工会经费和住房公积金也不再在“其他应交款”核算。
13.其他应交款取消。“其他应交款”和“应交税金”合并成“应交税费”,教育费附加、矿产资源补偿费都不再在“其他应交款”核算。
14.代销、委托代销商品。像代销商品、受托理财等业务,单独设置“业务资产”、“业务负债”核算。
15.在预计负债中核算超额投资亏损。应用指南(征求意见稿)规定对按约定需要承担的对被投资企业形成的超额投资亏损,在预计负债中核算。借:投资收益,贷:预计负债。
16.在预计负债中核算重组义务。在企业重组、改制过程中要承担的解除职工劳动补偿支出,在预计负债核算。借:管理费用,贷:预计负债。
17.分期收款销售商品核算方法改变。分期收款销售商品(合同期限3年以上)不再按合同约定核算的收款日期分期确认收入,改为在发出商品时一次确认收入,且按收入现值计量。合同应收款计入“长期应收款”科目,现值和合同价款差额计入“未实现融资收益”科目以后分期摊入财务费用。相应地,“分期收款发出商品”科目取消,采购方未付分期货款计入“长期应付款”(按现值,现值和协议价款差额计入“未确认融资费用”科目以后分期摊入财务费用)。这里需要探讨的是,以上方法的改变如何与现行税法相协调(现行税法与现行会计制度均按合同收款日分期确认收入,由此带来应交所得税、增值税的处理差异)。
18.资本公积核算内容改变。“资本公积”科目现行7个子科目减为2个:资本溢价、其他资本公积。原来的股权投资准备内容转入“其他资本公积”。其他诸如接受捐赠非现金资产准备等如何核算尚没有明确,但按照新准则的精神,接受捐赠应该直接计入当期损益,因而也就没有资本公积的问题了。对应地,核算接受捐赠的“待转资产价值”科目在应用指南(征求意见稿)中也取消了。
19.投资处置核算方法改变。按现行制度,长期股权处置时原计入“资本公积——股权投资准备”的金额转入“资本公积-其他资本公积”并可转增资本,应用指南(征求意见稿)规定将其一次性转出计入当期投资收益。这一改变相当于把处置时账面留存股权投资准备从资本公积转入当期未分配利润,对当期期末权益没有影响,但对当期损益有影响。
20.取消补贴收入科目。应用指南(征求意见稿)没有明确相应业务,比如增值税返还如何核算,但按其精神,应可以通过“营业外收入”核算。对应地,“应收补贴款”科目在应用指南(征求意见稿)中也取消了。
21.其他业务税金核算方法改变。由于销售原材料产生的税金及附加,现行制度规定通过“其他业务支出”核算,应用指南(征求意见稿)规定其他业务税金和主营业务税金一样通过“营业税金及附加”科目核算,相应地,取消“主营业务税金及附加”科目。
22.公允价值变动损益。应用指南(征求意见稿)单独设置了“公允价值变动损益”科目,单独反映按照规定以公允价值计量且公允价值变动计入当期损益的项目,比如交易性金融资产、交易性金融负债、投资性房地产等。利润表上也单独列示“公允价值变动净损益”。需要注意的是,按照应用指南(征求意见稿),在出售处置相应资产时,除将出售收入和资产账面价值的差额计入当期投资收益外,还要将前期累计公允价值变动全部结转计入当期投资收益。
23.取消营业费用科目。应用指南(征求意见稿)改“营业费用”科目为“销售费用”科目,核算内容没有变化。
24.开办费核算方法改变。应用指南(征求意见稿)规定开办费直接计入管理费用。现行制度规定先在“长期待摊费用”中归集,再于生产经营之日一次性计入管理费用。
25.存货非货币易确认收入。对于以库存商品抵债、投资等非货币易,现行制度规定除“实物投资”、“对股东实物分配”两种情况在交易时确认收入外,其余情况按存货成本结转,不确认收入。应用指南(征求意见稿)规定,只要交易具有商业实质的,全部确认收入。改变后和税法规定一致了。
26.研发费用核算方法改变。根据新准则,无形资产开发费用可以资本化,研究费用费用化。应用指南(征求意见稿)设置“研发支出”科目,分“费用化支出”、“资本化支出”明细,期末费用化支出计入当期管理费,资本化支出在账面保留。
27.按费用性质法编制利润表补充资料。由于利润表是按费用功能划分的,应用指南(征求意见稿)要求在财务报表附注中另外单独编制按费用性质法列示的当期成本费用支出明细,并和上期数对比。
一些仍然保留的现行重要会计处理方法
1.短期投资(已改为“交易性金融资产”)核算中,持有期间收到现金股利或利息时冲减投资成本。
2.出售无形资产计入营业外收入。
3.收到的营业税、消费税及附加的返还,仍按原渠道冲回,只是按现行制度冲减的是“主营业务税金及附加”、“其他业务支出”,而按新准则冲减“营业税金及附加”。
以上科目新准则均有设置，其核算内容与原制度相应科目的核算内容基本相同。调账时，应将以上科目的余额直接转至新账，也可沿用旧账。
（二）“短期投资”和“短期投资跌价准备”科目
新准则没有设置“短期投资”和“短期投资跌价准备”科目，而设置了“交易性金融资产”和“可供出售金融资产”科目，并要求分别“成本”、“公允价值变动”进行明细核算。调账时，企业应当根据新准则的划分标准将原制度中的短期投资重新划分为交易性金融资产和可供出售金融资产。
企业应当按照首次执行日的公允价值自“短期投资”和“短期投资跌价准备”科目转入“交易性金融资产（或可供出售金融资产）——成本”科目；原账面价值与首次执行日公允价值的差额相应调整“盈余公积”和“年初未分配利润”科目金额。
（三）“应收补贴款”科目
新准则没有设置“应收补贴款”科目。调账时，企业应“应收补贴款”科目的余额转至“其他应收款”科目。
（四）“物资采购”、“在途物资”、“原材料”、“包装物”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“库存商品”、“商品进销差价”、“委托加工物资”、“受托代销商品”、“待摊费用”和“存货跌价准备”科目
新准则设置了“材料采购”、“在途物资”、“原材料”、“包装物及低值易耗品”、“材料成本差异”、“库存商品”、“商品进销差价”、“委托加工物资”、“受托代销商品”、“待摊费用”和“存货跌价准备”科目，核算内容与原制度相同。
调账时，应将“物资采购”科目的余额转入“材料采购”科目；将“包装物”科目和“低值易耗品”科目的余额一并转入“包装物及低值易耗品”科目；将“库存商品”科目的余额转入“库存商品”科目，对于房地产开发企业的开发产品也可以将其金额转入“开发产品”科目，对于农业企业收获的农产品也可以将其金额转入“农产品”科目；其他科目的余额直接转至新账，也可沿用旧账。
另外，新准则还增设了“投资性房地产”科目，对农业企业专设了“消耗性生物资产”科目，对建造承包商专设了“周转材料”科目。调账时，应将原存货项目中属于投资性房地产、消耗性生物资产或周转材料的金额自有关科目转入“投资性房地产”、“消耗性生物资产”或“周转材料”科目。
（五）“自制半成品”、“委托代销商品”和“分期收款发出商品”科目
新准则没有设置“自制半成品”、“委托代销商品”和“分期收款发出商品”科目，而设置了“发出商品”科目。
调账时，应将“自制半成品”科目的余额转入“生产成本”科目；将“委托代销商品”科目的余额转入“发出商品”科目；对“分期收款发出商品”科目的余额进行分析，其中尚未满足收入确认条件的发出商品部分转入“发出商品”科目，已经满足收入确认条件的发出商品部分转入“主营业务成本”科目。企业也可沿用“委托代销商品”科目核算委托其他单位代销的商品。
（六）“长期股权投资”科目
新准则设置了“长期股权投资”科目，但其核算内容和核算方法与原制度相比有所变化，另外新准则还设置了“交易性金融资产”和“可供出售金融资产”科目。调账时，企业应对“长期股权投资”科目的余额进行分析。
1.对于同一控制下企业合并产生的长期股权投资，“长期股权投资——股权投资差额”科目余额全额冲销，并相应调整“盈余公积”和“年初未分配利润”科目；“长期股权投资——投资成本、损益调整、股权投资准备”科目余额一并转入“长期股权投资——投资成本”科目。
2.对于非同一控制下企业合并产生的长期股权投资，“长期股权投资——股权投资差额”科目的贷方余额全额冲销，并相应调整“盈余公积”和“年初未分配利润”科目；“长期股权投资——投资成本、损益调整、股权投资准备”科目余额以及“长期股权投资——股权投资差额”科目的借方余额一并转入“长期股权投资——投资成本”科目。
3.对合营企业、联营企业的长期股权投资，“长期股权投资——股权投资差额”科目的贷方余额全额冲销，并相应调整“盈余公积”和“年初未分配利润”科目； “长期股权投资——投资成本”科目余额以及“长期股权投资——股权投资差额”科目的借方余额一并转入“长期股权投资——投资成本”科目、“长期股权投资——损益调整、股权投资准备”科目余额。
投资企业对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，应将“长期股权投资”科目直接转至新账，也可沿用旧账。
企业应当将上述三类投资相对应的长期股权投资减值准备金额自“长期投资减值准备”科目转入“长期股权投资减值准备”科目。
投资企业对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且能够可靠计量其公允价值的长期股权投资，应当根据新准则的划分标准重新划分为交易性金融资产和可供出售金融资产。按照其首次执行日公允价值自“长期股权投资”和“长期股权投资减值准备”科目转入“交易性金融资产（或可供出售金融资产）——成本”科目；原账面价值与首次执行日公允价值的差额相应调整“盈余公积”和“年初未分配利润”科目金额。
（七）“长期债权投资”科目
新准则没有设置“长期债权投资”科目，而设置了“交易性金融资产”、“持有至到期投资”和“可供出售金融资产”科目。调账时，企业应当按照新准则的划分标准，将原制度中的长期债权投资重新划分为交易性金融资产、持有至到期投资和可供出售金融资产。
1.属于交易性金融资产或可供出售金融资产的部分，按照其首次执行日的公允价值自“长期债权投资”和“长期投资减值准备”科目转入“交易性金融资产（或可供出售金融资产）——成本”科目；原账面价值与首次执行日公允价值的差额相应调整“盈余公积”和“年初未分配利润”科目金额。
2.属于持有至到期投资的部分，将“长期债权投资——面值（或本金）、溢折价、应计利息”科目的余额分别转入“持有至到期投资——投资成本、溢折价、应计利息”科目，自首次执行日改按实际利率法计算确定利息收入。已计提减值准备的，将相应减值准备的金额自“长期投资减值准备”科目转入“持有至到期投资减值准备”科目。
（八）“委托贷款”科目
新准则没有设置“委托贷款”科目。调账时，应将“委托贷款——本金、利息”科目的余额分别转入“持有至到期投资——投资成本、应计利息”科目。已计提减值准备的，将相应减值准备的金额自“委托贷款——减值准备”科目转入“持有至到期投资减值准备”科目。
（九）“应收融资租赁款”、“融资租赁资产”和“未实现融资收益”科目
新准则没有设置“应收融资租赁款”科目，而设置了“长期应收款”和“未实现融资收益”科目，另外对租赁企业专设了“融资租赁资产”科目。调账时，应将“应收融资租赁款”科目的余额转入“长期应收款”科目；一般企业将“融资租赁资产”科目的余额转入“固定资产清理”科目，租赁企业则将“融资租赁资产”科目的余额直接转至新账，也可沿用旧账；将“未实现融资收益”科目的余额直接转至新账，也可沿用旧账。
企业采用递延方式分期收款、实质上具有融资性质的经营活动，
调账时已满足收入确认条件的，应按应收合同或协议余款借记“长期应收款”科目，按其公允价值贷记“主营业务收入”等科目，按差额贷记“未实现融资收益”科目。
（十）“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”、“工程物资”、“在建工程”、“在建工程减值准备”、“固定资产清理”、“无形资产”和“无形资产减值准备”科目
新准则设置了“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”、“工程物资”、“在建工程”、“固定资产清理”、“无形资产”和“无形资产减值准备”科目，其核算内容与原制度相应科目的核算内容相同。
新准则没有设置“在建工程减值准备”科目，而增设了“投资性房地产”和“累计摊销”科目，对农业企业专设了“生产性生物资产”、“生产性生物资产累计折旧”和“公益性生物资产”科目，对石油天然气开采企业专设了“油气资产”、“累计折耗”和“油气资产减值准备”科目。
调账时，应将“固定资产”（投资性房地产、石油天然气开采企业的油气资产除外）、“累计折旧”（采用公允价值模式计量的投资性房地产、油气资产已计提的折旧除外）、“固定资产减值准备”、“工程物资”、“在建工程”、“固定资产清理”、“无形资产”（投资性房地产、商誉除外）和“无形资产减值准备”科目的余额直接转至新账，也可沿用旧账；将“在建工程减值准备”科目的余额转入“在建工程”科目贷方。
存在投资性房地产并且按照新准则采用成本模式计量的，应将投资性房地产的账面余额自“固定资产”或“无形资产”科目转入“投资性房地产”科目；投资性房地产采用公允价值模式计量的，应当按照首次执行日投资性房地产的公允价值自“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”或“无形资产”、“无形资产减值准备”科目转入“投资性房地产——成本”科目，原账面价值与首次执行日公允价值的差额相应调整“盈余公积”和“年初未分配利润”科目金额。
农业企业应将“生产性生物资产”和“生产性生物资产累计折旧”科目的余额直接转至新账，也可沿用旧账；将“公益林”科目的余额转入“公益性生物资产”科目。
石油天然气开采企业应将油气资产及其累计折旧金额、减值准备金额自有关科目转入“油气资产”、“累计折耗”和“油气资产减值准备”科目。对于首次执行日满足预计负债确认条件且该日之前尚未计入资产成本的弃置费用，应增加该项资产成本，并计入预计负债；同时，将应补提的折旧（折耗）计入“累计折耗”科目，并相应调整“盈余公积”和“年初未分配利润”科目。
（十一）“商誉”科目
原制度中商誉项目在“无形资产”科目中核算，新准则增设了“商誉”科目，并且核算内容和核算方法有所改变。调账时，对于同一控制下企业合并，原已确认商誉的摊余价值应全额从“无形资产”科目中冲销，并相应调整“盈余公积”和“年初未分配利润”科目金额。
对于非同一控制下企业合并，原已确认商誉的摊余价值应从“无形资产”科目转入“商誉”科目；原合并合同或协议中约定根据未来事项的发生对合并成本进行调整的，如果首次执行日预计未来事项很可能发生并对合并成本的影响金额能够可靠计量的，应当按照该影响金额调整已确认商誉的账面价值；首次执行日，还应对商誉进行减值测试，发生减值的，则以计提减值准备后的金额确认。
（十二）“长期待摊费用”和“待处理财产损溢”科目
新准则设置了“长期待摊费用”和“待处理财产损溢”科目，其核算内容与原制度相应科目的核算内容基本相同。调账时，应将以上科目的余额直接转至新账，也可沿用旧账。
（十四）“递延所得税资产”和“递延所得税负债”科目
原制度要求采用纳税影响会计法进行所得税会计处理的企业设置“递延税款”科目，而新准则设置了“递延所得税资产”和“递延所得税负债”科目，其核算方法与原制度相比有所变化。
调账时，企业应计算首次执行日资产、负债的账面价值与计税基础不同形成的暂时性差异的所得税影响，并计入“递延所得税资产”或“递延所得税负债”科目，同时追溯调整“年初未分配利润”和“盈余公积”科目金额。
（十五）“短期借款”、“应付票据”、“应付账款”、“预收账款”、“代销商品款”、“应付股利”、“应付利息”、“其他应付款”和“预提费用”科目
以上会计科目新制度均有设置，其核算内容与原制度相应科目的核算内容相同。调账时，应将上述科目的余额直接转至新账，也可沿用旧账。
（十六）“应付短期债券”科目
新准则没有设置“应付短期债券”科目，而设置了“交易性金融负债”科目。调账时，对于企业持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，应按其首次执行日公允价值自“应付短期债券”等科目转入“交易性金融负债——成本”科目；原账面价值与首次执行日公允价值的差额相应调整“盈余公积”和“年初未分配利润”科目金额。
（十七）“应付工资”、“应付福利费”、“应交税金”和“其他应交款”
新准则设置了“应付职工薪酬”和“应交税费”科目，其核算内容与原制度相应科目的核算内容相同。调账时，应将“应付工资”和“应付福利费”科目的余额转入“应付职工薪酬”科目，将“应交税金”和“其他应交款”科目的余额转入“应交税费”科目。对于首次执行日存在的解除与职工的劳动关系计划，满足预计负债确认条件的，应将因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债计入“应付职工薪酬”科目，并相应调整“盈余公积”和“年初未分配利润”科目。
（十八）“待转资产价值”科目
新准则没有设置“待转资产价值”科目。调账时，应将“待转资产价值”科目余额扣除应交所得税后的金额转入“营业外收入”科目，将应交所得税金额转入“递延所得税负债”科目。
（十九）“预计负债”科目
新准则设置了“预计负债”科目，但核算方法与原制度相比有所变化。调账时，应将“预计负债”科目的余额直接转至新账，也可沿用旧账。对于首次执行日满足预计负债确认条件的重组义务，应计入预计负债，并相应调整“盈余公积”和“年初未分配利润”科目；对于首次执行日满足预计负债确认条件且该日之前尚未计入资产成本的弃置费用，应计入预计负债，并增加资产成本。
（二十）“长期借款”、“应付债券”、“长期应付款”、“未确认融资费用”和“专项应付款”科目
新准则设置了“长期借款”、“长期债券”、“长期应付款”、“未确认融资费用”、“专项应付款”科目，其核算内容与原制度相应科目的核算内容相同。调账时，应将“应付债券”科目的余额转入“长期债券”科目；其他科目的余额直接转至新账，也可沿用旧账。
（二十一）“实收资本”科目
新准则设置了“实收资本”科目，其核算内容与原制度相应科目的核算内容相同。调账时，应将“实收资本”科目的余额直接转至新账，也可沿用旧账。
（二十二）“资本公积”科目
新准则“资本公积”科目的核算内容较原制度有所增加。调账时，应将“资本公积——资本（或股本）溢价”科目的余额直接转入“资本公积——资本（或股本）溢价”科目，将“资本公积”科目下其他明细科目的余额一并转入“资本公积——其他资本公积”科目。
（二十三）“盈余公积”科目
新准则设置了“盈余公积”科目，其核算内容与原制度相应科目的核算内容相同。调账时，应将“盈余公积”科目金额经有关调整后的余额直接转至新账，也可沿用旧账。
（二十四）“本年利润”科目
新准则设置了“本年利润”科目，其核算内容与原制度相应科目的核算内容相同。由于“本年利润”科目年末无余额，不需要进行调账处理。
（二十五）“利润分配”科目
新准则设置了“利润分配”科目，其核算内容较原制度相应科目的核算内容有所增加。调账时，应将“利润分配－－未分配利润”科目金额经有关调整后的余额转入新账，也可沿用旧账。
一、房地产企业成本核算的重要性
首先，房地产企业投资规模大，成本投入较高，行业税负较重，成本的波动对企业的税负和经营利润影响较大；其次，房地产企业开发周期较长，建筑业态多样化，成本核算分类复杂，成本核算的准确性是决定销售定价是否准确并能否占有市场优势的决定性因素，也是衡量企业防范风险能力强弱的关键因素；最后，房地产整体行业日趋严峻的政策形式和日益激烈的竞争趋势，要求房地产企业进行更精准的成本核算，充分发挥企业成本优势，以在竞争中立于不败之地。
二、房地产企业成本核算现状及存在的问题
1.成本核算归集口径不一致
（1）现有会计准则仅对房地产行业成本核算一、二级分类科目做了规范性定义，且大多数具体费用均采用列举法。各房地产企业在成本核算中对于三级及以上明细科目的设置各不相同，有的企业明细科目设置过于繁杂，给成本核算增加了工作量，有的过于简单，不利于精准反映实际成本，导致成本数据缺乏比较性和参考性。
（2）房地产行业工程成本费用支出类目繁多，财务人员缺乏工程相关的专业知识，对一些专业性较强的工程支出类型，不能明确其科目分类，使得成本难以准确归集，不同财务人员更是仁者见仁，智者见智。
（3）由于房地产项目开发周期较长，往往一项工程合同的款项是分期支付，因间隔时间较长或财务人员对工程成本概念的模糊，或因财务人员的变动，容易导致同一项成本列入不同核算科目，缺乏会计处理的一致性和连贯性。
2.成本预估与真实成本存在差异
房地产企业项目开发周期较长，往往在房屋竣工交付时部分工程款项尚未支付完毕，但为了保证收入的确认与成本计提的同步，很多企业只能按照预估数据计提成本费用，以此计算得出的成本数据必然和真实成本有一定差距。且由于房地产项目投资额巨大，成本估算稍有偏差，就容易导致销售底价的定制不合理，甚至导致销售上的亏损，最终影响企业利润。
3.开发间接费用的列支不合理
企业会计准则中规定开发间接费用科目核算企业内部独立核算单位或为工程现场管理而设置的专门部门为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房待摊费等。很多企业利用这一规定，将非直接工程管理人员的费用均列入其中，甚至虚增费用，造成成本核算失真。还有的企业将招待费也列入开发间接费用。企业会计准则中采用列举法明确规定业务招待费应计入管理费用，不因招待费发生的原因和对象而有所不同。
4.成本分摊不合理
房地产企业在项目开发时往往是分片、分区、分期开发，同时开发的对象可能有住宅、公寓、商业、市政配套设施等。不同类型的产品，其成本、销售价格以及适用的土地增值税税率均有差异。很多企业在成本核算时只是简单的按开发期数进行分摊，难以真实反映不同建筑业态的实际成本。这将给后期的土地增值税清算留下隐患。例如，商住一体的裙楼，通常低层商业部分在室外装饰、室外地坪及室内简装上花费的成本显著高于上面的住宅部分，但是在成本核算中，企业通常按照建筑面积来分摊成本，导致商业部分和住宅部分的成本相同，而商业部分售价一般较高，这样就十分不利于后期的土地增值税清算。
5.对于无法获得产权证的建筑业态，成本核算不统一
房地产开发中通常有些辅助建筑如阁楼、地下车库、储藏室、人防设施等，在测绘报告中没有分割面积，无法领取产权证，不作为可售面积核算。然而现实情况是，有的企业会自行销售或部分销售，有的企业则交由物业管理，有的企业是直接赠予购房业主。企业会计准则中并未明确规定该部分建筑是否一并计算面积分摊成本，导致各单位成本核算方法不一致，有的企业按照实际可售筑面积分摊计算，有的则按照批准可售面积计算；还有的企业在前期分摊计算成本时未考虑无产权部分的建筑面积，在后期销售中因为无产权部分的建筑也需要开具发票，需要载明面积，导致在计提成本时的面积与前者口径不一致，多计提了成本，最后在开发成品余额上出现负数。
三、房地产企业成本核算的改进建议及措施
1.规范明细科目归集口径
工程成本支出类目繁多，仅凭财务人员的个人见解和经验难免混淆成本的归集口径，所以建立系统的适合本单位实际情况的会计核算方法十分必要。首先，要进一步细化成本各级明细科目的分类，根据会计制度的相关规定，结合分析项目实际情况或历史数据，明确子科目的定义和范畴，并形成系统的会计核算方法的书面文件，作为制度供单位长期使用。其次，要加强财务人员关于会计核算的专业培训，防止因会计人员变更导致的成本归集口径不一致。
2.通过加强预算管理和外部审计管理，提高预估成本的可靠性
由于利润结转时，工程支出尚未支付完毕，预估成本缺乏充分的依据，造成成本不准确、利润失真。此时如果已经出具工程决算报告，则应该按照决算报告对成本进行测算，预估出来的成本较为可靠，如果尚未出具工程决算报告，则可以按照工程造价预算报告对成本进行测算，或者按照工程监理或内部决算进行成本预估，也可按照跟踪审计单位的初估决算进行成本预估。总之，成本的测算要尽可能接近实际情况，避免造成利润失真。
3.加强内部审计，控制涉税风险
首先，房地产企业应树立依法纳税意识，合法经营，进行合法合理地节税，杜绝采取虚增成本费用等手段来偷逃税收。其次，房地产企业可以通过加强内部审计，及时调整不合理、不合法的会计核算错误，保证成本核算资料的真实、可靠，提高企业成本核算水平和会计信息质量。
4.提高成本费用分摊的准确性
企业在建账时要充分考虑各成本对象的分类，例如可以按照开发的期数建立一级类目，按照建筑业态（住宅、公寓、商业、公共配套设施等）建立二级类目。在工程执行的过程中，每笔款项支付时，可以要求付款单位根据实际进度提供项目成本分割单，将不同期数、不同业态的核算对象的成本分列明细，便于财务人员在入账时准确分摊。在结算审计阶段，造价部门或财务部门也应该要求审计单位根据不同的建筑业态将成本在审计结论中分开列示。这样企业就避免了因财务人员信息不全和专业知识受限而人为导致成本核算的差异。
【关键词】职称考试；回顾；展望2007年中级会计师考试好像刚刚结束。而2008年的备考、辅导等工作又即将开始。作为广大考生，要想在明年的考试中取得好成绩，有两件事情必须做好：第一。
对2007年的考试试题做认真地分析和回顾；第二，对明年的考试进行科学地预测和展望。在此，本人愿和大家一同来完成这两项工作，以供借鉴。
一、2007年《中级会计实务》试题分析
2007年的中级会计师考试是新会计准则施行以来的第一次考试。纵观本次试题，大概具有以下几个特点。
(一)充分体现出知识更新的要求
由于新会计准则刚刚，考题必然体现出知识更新的要求。所以。试题内容。新”的特征十分明显。即试题充分反映出新会计准则中的新内容。
在2007年职称考试指定的教材中，新增加的内容主要集中在投资性房地产、金融资产、资产减值、所得税、长期股权投资等章节当中，这几章分值高达45分；而分散在其他章节体现出新内容考核的比如弃置费用、职工薪酬、商业实质判断、每股收益、亏损合同等占13分；两项合计大约为58分。本人在以前的辅导体会中，多次提到过。新”就是“重中之重”的观点。这是复习考试过程中必须牢记的。按照这样的思路推测。2007年还没有来得及考核的新内容，一定是明年考核的重点。
(二)试题覆盖面广
在2007年职称考试《中级会计实务》指定的教材共20章。而从第一章总论到第二十章行政事业单位会计，每章都有分值分布。尤其是第二十章行政事业单位会计。2007年分值为4分。大概是历年最高的。
这也就提醒大家：忽略哪一章都是不行的。复习一定要全面。
(三)传统重点章节。雷打不动
不论内容如何变化。那些传统重点章节始终都是重点。比如长期投资、合并会计报表等章节就是如此。2007年综合题的第2题(18分)就出在此处。复习考试。全面系统是必要的，但是。如果抓不住重点。。地毯式”推进，是不会取得好成绩的。
(四)注重应用能力的考核
2007年试题中。虽然客观题占45分。但是，在单项选择题15个当中，有11个是需要通过计算才能确定答案的，占74％。再加上主管题55分，实际上应用计算题的分值达到了66分。可见。应用能力的考核将是今后会计考试的必然发展方向。
(五)综合性强
综合性、复杂性是本次试题的另一明显特征。也是考试向难度迈进的标志。计算题原来一般只是局限在某一章范围内考核，而现在往往要涉及多章内容同时应用。
比如计算题的第2题，涉及坏账准备、预计负债、金融资产、产品跌价准备、所得税等内容。而综合题的综合性就更不必多说了。
综合题是最能考核考生水平的试题，当然。也是难度最大、最容易丢分的试题。所以。
考生不能孤立地学习每一章，而是要把知识串联起来。形成一个整体概念。
二、2008年《中级会计实务》试题趋势预测
由于2007年考试指定的教材已经是按最新会计准则编制的。所以，2008年的教材内容基本保持不变。这样，就可以对教材内容进行总体把握和分析。较为科学地预测出2008年的命题走势。
这里强调的重点内容总体没变。在这些重点内容中。2007年已经考过的内容。在2008年整体出现的概率不大，有的知识点可能还会零星出现。但是，已经构成重点内容而在2007年还没有来得及考核或考核不充分的内容。则一定是2008年考核的重点。本人认为。以下内容值得关注(内容重要程度与排序先后无关)。
(一)投资性房地产的确认和计量
首先，要明确投资性房地产的内涵，自用的以及作为存货的房地产不属于概念规范的内容。其次，投资性房地产的初始确认和计量，主要把握对于符合定义的投资性房地产应当采用成本进行初始计量这一知识点就可以了。第三。投资性房地产后续计量。要明确可以采用成本模式和公允价值模式两种计量方法；采用成本模式下。要计提折旧或摊销。并且。要计提减值准备；采用公允价值模式。不计提折旧或摊销，也不计提减值准备，而是根据公允价值的变动情况，适时调整账面价值，并将其差额计入当期损益。这也是两种模式的主要区别。准则规定。。投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值模式。通常应当采用成本模式脊梁，满足特定条件时可以采用公允价值模式脊梁。但是。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式”。本人对这一规定表示疑义：当投资性房地产已经满足特定条件并采用公允价值模式进行了计量。而以后又增加的新的投资性房地产。又不具备特定条件时将如何计量?这种情况只能采用成本模式计量，而准则又不允许两种模式同时存在。不知道此问题如何解决?第四，投资性房地产的转换和处置。转换时一定要分清是哪种核算模式下的转换。处置核算最重要一点是应用的科目：
“其他业务收入”、“其他业务成本”，而不是我们习惯使用的科目即营业外收支。
(二)金融资产
本项内容从本质上说是原来的旧内容。但是，新准则却赋予了新的分类方式和新的核算形式，提出了新的核算要求。这是本项内容的总体特征。首先。要明确四类金融资产的分类。这种分类既具有客观性，更带有主观色彩。因此，这种分类没有一定定律。考试中要特别注意题中的条件说明，看清楚题中涉及的金融资产划分为哪一类。
其次，要明确各类金融资产的核算方法。各类资产核算方法差别很大。一定不能混淆。
第三。取得金融资产过程中发生的交易费用。有的计入当期损益。有的计入成本。第四。在这四类金融资产中。要重点掌握第一类和第四类。第五。金融资产减值。明确哪类金融资产不计提减值准备，哪些计提减值准备；计提减值准备的金融资产。哪些可以转回。哪些不得通过损益转回。哪些干脆不能转回。
(三)长期股权投资
这部分内容是永恒的重点，只要是会计考试。该内容就一定是主角。尽管2007年已经考过了很多内容。但是，仍有出题的可能。不能掉以轻心。长期股权投资的核算。首先。
可以分成四块：1。对子公司的投资。采用成本法核算；2对合营单位投资。采用权益法核算；3。对联营单位投资。采用权益法核算；4。其他投资。根据金融资产准则核算。其次。分别掌握同一控制下的企业合并形成的长期股权投资和非同一控制下的企业合并形成的长期股权投资。熟悉各自的核算方法和程序。第三、要把长期股权投资与企业合并及合并会计报表结合起来一同学习。
(四)职工薪酬的计算
新准则中。对职工薪酬赋予了很多新内容。其中。非货币性职工薪酬、辞退福利、以现金结算的股份支付等内容很重要。并且，也有一定难度。很容易出错。
(五)企业发行可转换债券
新准则规定。可转换发行时。要对其包含的负债成份和权益成份进行分拆。将负债成份确认为应付债券，将权益成份确认为资本公积。另外。还涉及到转换时的处理。本知识点由于难度大、所涉及的金额位数多、数字计算不能取整等因素的存在，因此，本题十分容易丢分。
(六)购买固定资产
无形资产等延期付款而采用现值入账。本知识点尽管不是很难。但是，计算比较繁琐，尤其是未确认融资费用分摊很容易出错。仍然需要十分谨慎。
(七)固定资产弃置费用
虽然2007年已经考过，但只是一个判断题。因此。仍然有进一步考核的空间和可能。弃置费用实际上分解为两部分：一部分以现值的形式及如固定资产成本。以计提折旧的方式实现补偿；另一部分是以计入固定资产成本的弃置费用的现值部分为基数，按照相应的利率。采用分期计提利息的方式实现补偿。
(八)无形资产研究阶段与开发阶段的划分以及费用的不同处理方法
关键词：房地产企业 成本 核算
我国经济在不断的发展，房地产市场也在迅速发展并成功的在市场经济中占有一定地位。在房地产市场迅速发展的过程中，企业的成本渐渐成为了热门话题。企业都希望通过降低工程的成本来提高企业的效益，这个时候企业成本的会计核算就显得比较重要了，本文研究了企业成本的来源以及在企业成本核算中应该注意的几大问题。
一、房地产企业的现状
随着我国经济的飞速发展，房地产市场的迅速发展是必然的。我国的房地产在经历了起起落落之后，现在处于平稳发展的状态。房地产企业要想获得更好的利润，那么就必须考虑降低企业成本。而房地产又具有开发周期长、建筑规模大、投入资金大等特点，这就让房地产开发的成本也具有相应独特的特点。所以，房地产开发要想提高企业的利润，必须严格控制开发成本。
二、房地产企业成本核算的内容
房地产企业的成本就是在房地产开发过程中所需的各项的费用。本文简单的将其成本分为以下几个部分：
（一）开发成本
开发成本基本上反映了房地产企业在工程项目的开发过程中所花费的全部资金与劳动。它是反映房地产开发企业所开发的房地产的质量的标准，并且为开发的房地产的销售价格打下了基础。它主要体现在以下三个方面：
1、前期的费用
这项费用包括了工程的设计、规划、研究勘察以及前期工程的各项投资的费用。工程的设计、规划基本上可以按照工程总投资资金的一定的百分比来进行核算。而拆除工程用地上原有的建筑物的费用是按照实际的情况来计算。
2、土地的开发成本
这项费用是房地产企业开发的主要成本。开发成本就是指建设用地所需的费用，包括征用土地、拆迁土地的费用、土地使用权的转让费用等等其他的费用。土地征用费用可以按照国家或者地区的有关法律规定来进行计算。而拆迁的费用包括两大部分，拆迁发热补偿费用和拆迁的安置费用。拆迁费用是按照土地原使用者的损失的多少、按照一定的比例来进行的估算。
3、房屋的开发成本
这项费用包括了房屋的基础建设费用以及相关配套设施的建设费用，比如说小区的绿化建设、供暖、供气等等费用。这类工程建设的费用一般是按照单位指标法、单元估算法等等来进行的核算。
（二）开发费用
这项费用是指在房地产开发的过程中，所需要的各项管理、销售等等的费用。这一项费用虽然看起来与工程的开发没有直接的关系，但这些支出的费用其实是会直接影响到房地产后期的收益中。它也大概包括了以下三个方面：
1、管理费用
这项费用是指房地产公司为了组织管理而支出的费用。比如说各种开发的经营活动等等。这些都是管理费用。管理的费用可以通过大致估算法来进行核算。
2、销售费用
这项费用是指为了更好地销售自己公司的房地产而支出的费用，比如说宣传费用、销售人员的费用等等。销售所支出的费用要根据实际的情况来进行核算。
3、财务费用
在房地产开发中，办理一些手续所需要一定的手续费，或者是为了开发房地产而筹措资金的一些费用等等。
（三）房地产开发的税金费用
这一项支出也是房地产企业成本的重要组成部分。这是在房地产开发投资过程中，所产生的一系列的税费或者是一系列政府所征收的费用。比如包括了企业营业税、土地增值税、教育附加费、城建维护费等等。税费的核算是按照国家的相关法律法规来进行的。
三、房地产成本核算中应注意的问题
房地产企业开发成本的会计核算就是指企业在开发房地产的时候，将所用的资金进行核对计算的一个过程。在这个过程中，企业不仅要根据国家的相关法律法规来进行核算，还应该注意以下几个问题：
（一）要了解开发成本的设计
正确了解这一项，可以正确的反映出产品的成本结构，就方便我们了解如何降低成本。按照现在的房地产开发企业会计制度规定， “开发成本”这一项就作为了一级成本的核算科目，其次，将各种建设费用，比如基础建设费用、各项配套设施的建设费用作为二级核算科目，最后，围绕一级和二级核算项目展开核算 ，形成多元化的核算，方便与日后的查询与统计数据。而且清晰明确的成本核算科目有利于将来的税金计算。
（二）分清成本对象
在了解成本的对象时，应该结合成本的实际特点去了解。对于某些大区域成片开发的土地来说，就一定会存在着共同成本的问题。在这个时候，分清成本的具体对象，就显得至关重要了。“谁得益谁分摊”这一原则就适用于公共成本要分摊的这一情况。一般来说，如果是能分清成本核算对象的，就可以直接进行成本核算；对于有一些不能分清成本对象的情况，就必须根据实际情况，建立新的分摊方法来进行核算。比如说，土地的资金可以按照每人所占的面积来进行分配，而基础建设费和小区配套设施的建设费可以按照可出售的面积来进行分配等等。
（三）一些间接费用的核算
很多时候，房地产的开发都会产生间接的支出费用。这些费用主要包括的有企业的各项管理费用、财务费用以及销售费用。按照现阶段的房地产开发企业会计制度的说法，这部分费用都是作为房地产企业的间接费用，算入了房地产的成本中。在这里要注意的是，有些为了项目的进行而贷款的利息部分，这一部分如果也作为间接费用进行核算的话，就会造成财务状况不真实的情况。就不能客观真实的反映出企业的实际情况，同时也会损失企业的开发成本。
（四）忽略项目决算的问题
房地产商企业成本会计核算的最主要目的是计算出在整个开发的过程中的实际开支，方便日后企业核算实际利润。可是目前房地产开发企业中普遍存在一个问题，那就是企业过分重视工程结算而忽略了项目结算。因为工程结算往往是在工程结束后就可以马上进行，时间明确肯定，又因为工程结算关系到工程款的支付，所以工程结算不容易拖拉。而往往项目结算会因为某一两个小问题而变得遥遥无期。要想要解决这个问题，可以提出一个“预算费用”的概念，就是将还没有完工的工程预算算进成本里，让项目结算能够按时顺利进行，等到日后工程完工后再来按照实际的支出改变项目结算。又因为这一个部分的工程支出费用，经常在总项目的投资中所占比例较小，所以这种“预算费用”的做法对工程项目的总成本和单位成本都不会造成较大的影响。但是值得注意的是，根据现在的税务法律规定，在土地增值税未清算前，在未取得正式发票的成本最多能允许税前列支合同总额的10%，而超过的部分不得在当期税前列支。所以，作为一名财务工作人员，必须合理的规划财务税务，在项目工程的土地增值税清算之前、企业所得税汇算之前要尽最大的可能取得已经发生成本费用的发票，暂时没办法立马付款也可以，也一定要和企业的各个部门沟通合作，争取拿到发票后立即处理付款等事宜，让公司的工程项目进行土地增值税清算、企业所得税汇算进行的顺利，公司税负最大限度的降到最低或者是想尽一切办法延迟公司交税款的时间。
四、结束语
伴随着我国经济的不断发展壮大以及市场经济逐步推进的体制改革，我国的房地产市场也在不断发展。在房地产企业的发展过程中，控制成本、降低成本是企业发展追求的目标。这些年来，房地产公司在与其他企业的竞争中某种程度上比的就是谁的成本更低。总的来说，房地产企业要想在激烈的竞争中不被淘汰，就要思考如何降低企业的成本，提高企业的经济效益，提高企业在市场的地位。而这一切，都与房地产企业成本的会计核算有着密切的关系，我们企业的财务人员一定要制订符合实际切实的会计核算方法，才能达到提高利润的终极目标。
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2006年财政部颁布的新会计准则体系，审慎地引入了公允价值这一计量属性，并且在非同一控制下的企业合并、金融工具确认和计量、债务重组、非货币性资产交换、投资性房地产等具体会计准则中得到了谨慎的运用。由此新增了“公允价值变动损益”这个会计科目，用来核算企业交易性金融资产或金融负债、采用公允价值模式计量的投资性房地产、衍生工具、套期保值业务、以及指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债等公允价值变动形成的应计入当期损益的利得或损失，并且在利润表中的“营业利润”前加以列报。实务中公允价值变动核算和列报都存在着一些问题，现针对这些问题及改进建议进行探讨。
一、公允价值变动核算存在的问题
第一，“公允价值变动损益”是一个损益类的账户，期末时其余额已经转入“本年利润”，并在当期作为未实现的投资收益―公允价值变动损益列入了当年的利润表。因此以后年度转让此投资性房地产时，该“公允价值变动损益”账户余额为零，无余额可结转。而目前的会计核算将以前期间原已结平的“公允价值变动损益”转入处置当期的“其他业务收入”，政策制定者的初衷是将未实现的收益(损失)在相关资产处置时作为已实现的收益(损失)计入处置当期的损益，但这其实是将以前期间发生的损益计入本期，将会导致处置当期的公允价值变动损益列报不实，违背了权责发生制的会计基础。
第二，将公允价值变动损益与其他传统的损益项目并列列报在利润表的营业利润中，不能区分已确认并实现的收益与已确认未实现的收益。公允价值变动损益是已确认未实现的收益，要等相关资产处置时才能得以实现，现在将其与投资收益等已确认并实现的收益一起列报于营业利润中，这样在企业的净利润中将包含部分未实现的收益，影响了财务信息的可理解性，不利于财务报告使用者做出判断和决策。
第三，金融工具确认与计量中将可供出售金融资产公允价值变动产生的利得(损失)记入“资本公积――其他资本公积”，列报在资产负债表中。而交易性金融资产等的公允价值变动产生的利得(损失)则通过“公允价值变动损益”列报于利润表。这种做法并不合理，既然都是公允价值变动产生的利得(损失)，入为地将其分列于资产负债表和利润表不具备足够的理由。事实上这种规定也并不能有效制止企业进行盈余管理，如果企业真正想要操纵自己的盈利以操控股价，只需改变持有金融资产的目的，就能通过公允价值变动损益达到粉饰企业经营业绩的效果。这种持有目的的改变即使在审计时也很难把握。所以为了防止上市公司通过操控盈余提供虚假信息而将可供出售金融资产在资产负债表日的公允价值变动记入“资本公积”没有必要。
二、公允价值变动核算改进建议
首先，统一交易性金融资产、可供出售金融资产等的公允价值变动核算的方法，均记入公允价值变动损益。相关资产在处置时，如果持有资产期间的公允价值变动损益已经结转至本年利润，则不需再将原已结平的“公允价值变动损益”转到“其他业务收入”或“投资收益”等账户。另外在会计处理和财务报表列报中引入全面收益概念，编制全面收益表，将企业的全面收益要素划分为收入、费用、利得、损失四类。企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加(减少)的、与所有者投入资本(向所有者分配利润)无关的经济利益的总流入(出)的收入、费用列入营业利润，而公允价值变动损益、资产减值损失等这些已确认但并未实现(发生)的利得和损失应与营业外收入、营业外支出列入利润总额中，即企业的利润表中：营业利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-销售费用-管理费用-财务费用+投资收益(损失以“-”表示)；利润总额=营业利润+公允价值变动损益(损失以“-”表示)-资产减值损失+营业外收入-营业外支出；净利润=利润总额-所得税费用。这样在利润表中就能体现全面收益的概念，净利润=收入-费用+已确认的利得-已确认的损失，不违背权责发生制会计基础，使得资产负债表与利润表的勾稽关系更加明晰。
其次，投资性房地产、交易性金融资产等公允价值变动的核算参照可供出售金融资产的核算方法，一律计入“资本公积”。为区分收入与利得，在持有期间将公允价值的变动金额记入“资本公积”明细科目，在处置相关资产的账务处理时，再将以前期间发生的公允价值变动金额从“资本公积”中转入“其他业务收入”或“投资收益”，公允价值的变动与处置时的结转均在财务报表附注中加以披露，以保证财务信息的可理解性和可比性一按此思路，以公允价值模式计量的投资性房地产公允价值变动时，会计处理如下：借记“投资性房地产――公允价值变动”，贷记“资本公积――其他资本公积(投资性房地产公允价值变动)”，或借记“资本公积――其他资本公积(投资性房地产公允价值变动)”，贷记“投资性房地产――公允价值变动”。处置投资性房地产时，账务处理与前述基本相同，只需将持有期间的公允价值变动从“资本公积”转入“其他业务收入”，即借记“资本公积――其他资本公积(投资性房地产公允价值变动)”，贷记“其他业务收入”，或借记“其他业务收入”，贷记“资本公积――其他资本公积(投资性房地产公允价值变动)”。
中图分类号：F275 文献标识码：A文章编号：1006-4117（2011）08-0034-01
一、房地产企业的税收核算问题
（一）收入会计核算在税收上的问题：1、会计准则和税法在确认收入时有一定的差异，主要差异体现在：第一，房屋的预售销售模式下，房地产企业获得预售许可证之后，就可以对房屋进行预售，收到的款项作为暂收、预收款的性质，不能作为收入进行确认。等到工程竣工并验收之后，同时办好相关移交手续过后，方可作为收入进行确认，此时预收账款就变成了主营业务的收入。而税法规定预收款作为预售收入，按照规定的预计毛利率预先上缴所得税。第二，房屋的按揭销售，房屋的按揭款通过银行转入开发商的账户之后，会计才能进行收入的确认。而税法上要求首付款项实际到账之日才能进行收入的确认，剩余的款项在办好银行按揭贷款并于转账当天进行收入的确认。2、房屋附属设施的会计核算方式。出售车位、阁楼、储藏室等房屋附属设施并未算收入；获取的顾客放弃的定金、没收的违反合约的保证金、施工单位延后工期的处罚金额、政府部门的奖励以及先租再售的租金等并未入账；此外，采光费用、宣传费用、上房费用等等并未算收入。3、房地产开发的商品收入的会计核算。将开发商品用作为自用、捐献、公益、广告宣传、销售样品、员工的福利，投资及分给投资者或者分给企业的股东等等，并未进行纳税；老城改造后用以补偿给搬迁户主的新房，对于偿还的面积和拆迁的面积相同的部分、面积超过的部分及价格差额收入并未合并收入或者产品竣工之后，预售的款项并未及时进行结转收入。
（二）成本费用的会计核算方式：1、未按照工程结算单据列入成本费用，而是按照合同、预计金额列入，或者以白条入账。2、成本的核算对象容易混淆，超前列支成本支出。比如将下一期的成本进行超前列支；有价转让或者企业自用的附属设施没有对成本单独进行核算，列入主营业务成本。3、成本分类不明确，结转成本的配比不正确。并未按照要求核算期间费用以及产品的开发成本；将没有完工的产品成本列入经营成本；由各期分别承担的土地成本（包括土地的附加成本）超前进行一次性列支；公共配套设施的独立核算，并未对建筑安装直接与间接费、土地取得与开发的成本、基础设施建设费用、前期投入的工程费用、贷款利息等相关费用进行分摊。4、增加期间费用的列支范围以及相应的标准，减少应纳税的计税所得数额。开发产品的预售收入当作广告宣传费用、相关招待费用的计算基数，列入管理费；开发产品竣工验收之前的贷款利息，作为当期损益一次性列入。5、并未按照开发的产品对象进行各种会计核算明细科目进行设置。
二、改进房地产开发企业的会计核算所采取的措施
(一)严格实行预收款项的预缴制度，确保税款能够按时缴纳。要严格按照国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税的通知（国税发［2006］31号）的要求，对当期获取的产品预售收入，先按照预计计税的毛利率按照季度(或者月度)计算当期的毛利数额，扣除相应的期间费用、营业税金及其附加费用之后再列入当期应该纳税所得数额，待开发产品的结算计税成本之后再进行调整。以保证税款能够按时全额入库。
(二)改进房地产开发企业的收入核算方式：1、确定房地产开发企业核算销售收入的范围。房地产开发企业的销售收入指的是其自行开发的产品通过公开销售取得的收入，主要有土地转让收入、房屋销售收入以及销售相关配套设施所收入等。其自行开发的产品，包含预先与客户签订售房合同并且根据合同规定开发的产品，还包含在出售以前没有与客户签订售房合同的开发产品。房地产开发企业销售周转房时，老城改造过程中回迁的安置住户所交的拆迁面积以内获得安置房的产权款项以及超过拆迁面积的房产款项，也应该列入销售收入，但是销售自用的房产当作固定资产进行核算的不应该列入销售收入。2、明确规定并合理应用收入确认的相关标准。房地产开发产品在完工、办好相关手续并移交以前，收取的预售的房地产款项，只当作暂收款以及预收款进行处理，不应该作为收入确认。只有在房地产开发企业和购买方正式签订了售房合同，并且履行了有关的法律手续；房屋已经竣工并且经过相关部门进行验收，房屋经过验收合格之后，用户在对所购买房屋的结构、面积大小、付款形式都已经确认，并且办好了房屋的相关手续并已移交；取得的金额可以计量时，才可以作为销售收入进行确认，也计算只有待房屋全面完工并交至客户之后，然后由预收账款转变为该企业的主营业务收入。此外，房地产开发企业通过有些促销活动实现的交易，务必对该交易的实质进行判断，比如销售之后的回租、销售之后的回购模式的房屋销售行为。
(三)改进房地产开发企业预售模式下流转环节税费的核算方法。房地产企业通过开发产品的预售获得的收入，因为开发的产品尚还没有竣工验收，不满足确认收入的要求，所获得的都是预售房地产款项，全部不能进行收入确认，其款项暂时列入预收账款的会计科目中；待开发的产品已经竣工、验收并且办好相关手续且已经移交之后，才可以进行房地产的销售收入确认，企业可以从预收账款科目转变为主营业务收入的科目。如果房地产开发企业在申报纳税时，借记科目中应该列入“应交税费――预交营业税(城建维护建设税、印花税等)”，贷记科目中应该列入“应交税费――应交营业税”；确认收入之后，将这些收入应该缴纳的税费转出，借记科目中应该列入“主营业务税金及附加”，贷记科目中应该列入“应交税费――预交营业税”，这样将对达到收入以及税费的配比更加有利，也对公允更加有利、能够客观真实地体现房地产开发企业的运营状况及对报表中的项目进行深入的财务分析。
作者单位：长沙市芙蓉实业公司
【关键词】房地产企业；成本核算；问题；解决措施
一、前言
作为房地产企业经营中的重要工作，其成本核算问题在近期得到了有关方面的高度关注。该项课题的研究，将会更好地提升房地产企业成本核算的实践水平，从而有效优化其最终整体效果。本文从介绍成本核算主要内容着手本课题研究。
二、房地产企业成本核算的主要内容
开发产品成本按其用途，可分为如下四类：（1）土地开发成本。指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出；（2）房屋开发成本。指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出；（3）配套设施开发成本。指房地产开发企业开发的能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出；（4）代建工程开发成本。指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程（如市政工程）所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上一般将其分为如下六个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等；（2）前期工程费。指项目开发前发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用；（3）建筑安装工程费。指发项目过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和安装工程费等；（4）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费；（5）公共配套设施费。指在开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出；（6）开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销、利息支出等。
三、房地产企业成本核算存在的问题分析
从财务管理上来说，国家对房地产行业成本核算方法，特别是成本分摊方法没有具体详细的规定，财会[2013]17号文，也只是对成本核算对象、成本项目和成本分配方法进行了原则性的规定，但没有较为详细的操作细则。目前各企业只是遵从税务的规定，在土地成本、公共配套设施开发成本、借款费用所采用的分配方法方面进行了统一，但在其他的成本项目分配上自行确定。这样就造成一定的混乱局面，为不同目的，选择不同的方法，随意性比较强。具体表现在以下几个方面：
1.成本对象选择随意
对于比较大的房地产项目，一次性开发投资过大，资金压力大，开发商一般都是采取分期开发，滚动投入的模式，而且项目中产品业态比较多，因此在成本核算对象方面，供选择的比较多，各房地产开发企业各不相同。
2.成本分配随意
财会[2013]17号文规定：房地产企业发生的有关费用，由某一成本核算对象负担的，应当直接计入成本核算对象成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入成本核算对象成本。而国税[2009]31号文也只是对土地成本、公共配套成本、借款费用分摊进行了统一，对于其他各成本项目采用具体什么分配方法，却没有明确规定，这样就造成各企业各自为政，为追求利润最大化，就采取对当期成本最小的方法，为减少税负，就采取对当期成本最大化的方法。而对于应该在完工成本对象和未完工成本对象分摊的公共配套成本，比如会所、大型公共景观、小区主干道等也没有具体规定，造成成本分摊想分摊就分摊，不想分摊就不分摊，比较随意。
3.成本账面值不能反映真实成本
目前各房地产企业大多数采取工程款支付多少，就归集多少成本的方法，各施工单位为了减少当期税负，也采取收到多少工程款，就开多少工程发票的模式，“开发成本”科目反映的是实际付款数，并不是完工工程成本的全部，这样导致某个时点的企业财务报表将不能完整的反映工程成本的实际完成数，导致资产和负债的虚减，不能反映企业真实的资产和负债情况，不符合权责发生制的原则。
4.成本预估随意
房地产企业在项目完工，交付使用的时候，由于还存在一些没有办理结算的工程，另外也还存在一些未完工的工程，账面成本无法反映真实成本，不符合收入和成本配比原则，因此一些企业采取预估的办法来核算此部分成本。由于没有统一明确的预估办法，因此成本预估比较随意，成为企业调整当期利润的一种手段。
四、房地产企业成本核算中问题解决对策
1.明确核算对象。房地产企业开发在进行成本核算时必须运用单项的开发工程，在核算过程中要充分考虑各种问题。合理的对费用进行分配和归集，某些项目在建设时周期较长，规模较大，针对这些项目，在进行成本核算时，可以用经济责任制与开发项目区域结合的方式。由于建筑方式的不同，建筑成本也相应的具有非常大的不同，当出现这种情况时，成本核算必须单独进行，以免造成成本与收益不能匹配。
2.对费用进行合理的分配和归集。在对相对复杂的过程进行成本核算时，不能直接将所有项目归集到成本核算对象中。应按照相应的分配方法进行分配，例如在对基础设施进行分配时，按照其因果关系进行分配。在分配过程要做到公平合理，即使项目在施工时与规定的成本没有较为直接的联系，也要按照公平合理的原则进行分配。
3.建立健全各项管理制度保障成本核算中的准确性。房地产开发企业在成本核算中，要结合公司实际，制定管理制度与相关核算方法，启用专门人才设置会计机构，建立各项管理制度，使会计考核做到有章可循，有制可依，对于大型项目，应专门设立成本核算机构，保证数据的真实性和准确性，杜绝虚增成本现象的出现。
4.明确成本核算周期。由于房地产开发具有开发周期长的特点，在进行成本核算时需按照生产周期进行核算。使企业及时计算利润与相应的应交税金，使企业可以及时的进行成本核算。
5.提高对竣工结算的重视。针对部分企业重视工程结算而忽视项目结算的现象，可以采取将未完工项目计入成本的方式，即“预提费用”。采取这种方法的好处是可以对支出成本进行调整，使项目预算在施工时可以按照原定计划进行。在对竣工的项目进行成本核算时应按照归集成本进行核算。
五、结束语
通过对房地产企业成本核算问题及其解决措施的相关研究，我们可以发现，在当前各种条件下，房地产企业成本核算工作中还存在着多方面的问题，有关人员应从其客观实际出发，研究制定最为符合实际的问题解决策略。
参考文献：
[1] 唐云英.浅析房地产企业成本核算常见问题及解决对策[J].会计师.2012（01）：88-89.
深天健潜资产众多，包括：其投资性物业长期采取成本计算方法且折旧，8.56亿元的物业被曝若按公允价值核算，净资产可增数倍；深天健持有的天健技术中心大楼、天健工业园片区两处土地更新项目，潜藏巨额利润；且其曾以2000余万元的小成本持有的深圳莱宝高科技股份有限公司（002106.SZ，以下简称“莱宝高科”）约7600万股股票，目前价值近20亿元。然而，对于这部分资产的资产重估，依然存在着较大的争议。
深天健的流通股股东认为，深天健现有物业、划转经营资产、土地储备、金融投资资产等归于上市公司的名下资产，要按照现有市场价值进行重新评估。
而深天健董秘办公室相关人士向时代周报记者表示：“不会重新估值，我们采取的这种成本计算模式很省事，并且一直很稳定。证监会也要求上市公司谨慎变更资产核算方法，且变更需要确凿的证据。”
8.56亿物业账面值与市值差数倍
深天健1999年在深圳证券交易所上市，主营业务为建筑施工、房地产开发和商业运营。深天健拥有众多物业。不过，长期以来，深天健对这些投资性房地产采用的却是成本计算方法，且经常计算折旧。
深天健2012年半年报数据显示：截至2012 年6 月30 日，公司投资性房地产建筑面积31.62 万平方米，账面价值为8.75亿元。主要包括用于出租的商铺及房屋建筑物、各已完工房地产项目配套车位和会所、社康中心等。深天健的这些物业大部分都位于深圳市福田区，以这个数据折算，仅2767元/平方米。
而深天健年报显示，去年其投资性房地产新增1868万元，但是折旧和摊销达3744万元，采用成本模式进行后续计量的投资性房地产为8.56亿元，比半年报的账面值还减少近2000万元。且在去年半年报中，深天健公布了所持商业物业明细，但是在2012年年报中，反而没有列出。
这些物业的账面值和市值究竟有多大差异呢？
由于深天健27万平方米的租赁物业主要是商铺、会所等，价值更是比住宅偏高。有股民估计，若按公允价值估值，将增加净资产30亿元。仅就商铺而言，深圳业内人士表示，福田区的商铺均价最少5万-6万元/平方米，好一点的价值更是在十几倍以上。但该人士表示，对于深天健的这些物业，由于涉及复杂，还不好估算其公允价值。
对于此，一些人表示不满，“于此倡议深天健 90%以上流通股股东，呼吁深圳国有资产管理部门，对于国资控股上市公司深天健现有物业、划转经营资产、土地储备、金融投资资产等归于上市公司（深天健）名下资产，按照现有市场价值进行重新评估，让所有投资人清楚明白深天健的资产状况！”
在很多股民眼里，深天健没有利用好这些隐形资产，被吐槽是“守着明明价值巨大的物业却收着低效率的租金”。深天健2012年年报显示：“公司拥有租赁物业面积约 27 万平方米，实现租赁营业收入8880.15 万元，实现净利润3183.22 万元。”若折合算，每平方米物业每月仅贡献了27元。可见，收益甚微。股民建议将这些物业卖掉，再寻找新的投资。
深天健董办人士却对时代周报记者明确表示，不会重新估值，也不会随意变卖物业： “资产状况是外界问得最多的，我们在深交所互动时有过回应。我们不会重新估值，我们采取的成本计算模式很省事，也很稳定，证监会要求上市公司要谨慎变更资产核算方法，且变更需要一定的证据。我们的租金收入还是很稳定的，不会随意卖掉物业的。”
不过，业内人士称这种成本核算方法其实也无可非议。“企业会计准则里，成本核算法和公允价值核算法都是可以的。”国信证券分析师方炎对时代周报记者如是表示。
25万平方米建筑潜在利润50亿
随着市区土地供应的减少，土地更新成为房企逐鹿的目标。深天健利用自身的土地进行更新夺得商机，羡煞旁人。
从深天健的公告来看，其有两处土地更新项目：天健技术中心研发大楼地块和天健工业园区地块。业内估计，深天健如若啃好大蛋糕，将获天价收益。
深天健2012年年报称：“2011 年6 月，深圳市规划和国土资源委员会同意本公司提出的沙河工业区变更用地规划许可证。2011 年9 月，本公司取得重新核发的深圳市建设用地规划许可证，该地块用来建设天健技术中心研发大楼。”
对于天健技术中心研发大楼地块，深天健去年在深交所互动易上曾称：“计划以高起点的规划设计将本地块建设成为集高品质办公、商业、酒店于一体的现代综合体。”
可见，这块地已从工业用地性质变成了商业性质。深天健为该地块补交了9976万元的地价，拟建筑面积达7.1万平方米，粗略算来，按建成后4万元/平方米的价值算，保守估计有28亿元，即便去除成本，获益也在20亿元以上。
而另一地块天健工业园片区，位于深圳市中心福田区莲花街道，被认为是准钻石地段。去年4月10 日，深天健公告称，“《2012年深圳市城市更新单元计划第一批计划》已经市政府批准，其中包括本公司属下天健工业园片区用地。”公告显示，拟拆除重建用地面积为6.32万平方米，拟更新方向为居住等功能。若以容积率4计算，可以建25万平方米的住宅。
“该地段二手房价最低在2万元/平方米以上，新房在3万元/平方米以上。”世联地产研究员郭艳雨对时代周报记者表示。若如此，去除成本等，25万平方米建筑潜在利润可达50亿元。
然而，该项目目前并未有实质进展，“（天健工业区）获批复列为城市更新单元，目前还未补地价。”深天健证券事务代表陆炜弘对时代周报记者表示。
但是，深天健要将这些项目彻底盘活，还需解决很多现实问题。而深天健当时在公告中也承认风险，“本项目在后续的单元规划报批、补缴地价等具体实施阶段仍存在较大不确定性。”而即便他们补交不菲的地价之后，后期开发所需的资金也需要相对稳定的现金流来支撑。
“这意味着公司可能需要通过再融资来解决开发资金的问题，或者引进有资金实力的公司来共同开发，但这也意味着未来的收益要摊薄。”有业内人士表示。
持莱宝高科市值近20亿元
深天健上述土地更新资产的盘活需要大量的现金投入，但其年报数据显示，深天健去年实现营业收入30.8亿元，同比减少13.15%，归属上市公司的净利润为2.5亿元，同比增长23.09%。其年末手持现金及现金等价物11.4亿元，而流动负债却高达45亿元。而2013 年度深天健却计划投资18.9亿元，其中：房地产在建项目投资1.6亿元，股权投资3000万元，市政BT 项目投资预算1.6亿元，物业资产升级改造投资预算2750 万元，固定资产投资预算2220万元。
可见，短期内深天健资金压力也不小。不过，深天健手中持有莱宝高科的市值近20亿元。
深天健喜好股权投资，其年报显示，深天健长期股权投资单位逾20家，价值15.5亿元。甚至有传深天健后期会根据政策需要，不排除效仿（深长城）进行股权转让运营，但深天健董办人士向时代周报记者否认该传言。
不过，去年3 月1 日，深天健与深圳博腾投资有限公司签订股权转让协议，将持有的建业集团的全部股权以5201.42 万元的价格进行了转让。最值得一提的是莱宝高科，该公司可谓是深天健股权投资的一个典型缩影，并且深天健或将其套现。
目前，深天健通过全资子公司深圳市市政总公司持有莱宝高科约7600万股，投资成本仅2367万元，可忽略不计。
1房地产企业成本管理中的战略成本会计
战略成本会计最直接的运用即在企业成本管理中，是对传统成本管理的再造与优化，是企业通过成本管理降低企业成本与发现企业发展战略的第一步。成本分析与管理可以通过成本核算找到降低成本的因素或生产经营环节，对于房地产企业来说，待销售的商品房即为房企的存货，一般企业通过存货成本核算与管理，发现采购原材料的价格、次数，安排采购周期实现对原材料采购环节的成本管理;而房地产企业一般而言在其商品房的建造过程中对建筑材料的购买也需要采用战略性成本管理法则，通过对原材料采购次数、平均采购成本进行核算，从而科学设计原材料采购周期与采购次数，结合不同时间段的原材料价格最小化其建筑材料的采购成本支出;另外对商品房存货的销售环节，根据房地产市场景气程度进行逐渐“放盘”实现对商品房存货销售有节奏的控制，可以发现房地产行业或市场目前出现的问题或影响因素，制定有效的价格策略或促销策略，配合发盘节奏实现房地产企业存货待销售费用的管理与控制，提高房企经营的绩效。因此，可以看出战略成本会计对于房企来说，是考虑将生产(建设)经营的某一环节联系全局，不仅将每一生产环节以成本控制作为量化手段与标准，更将每一生产环节在房企经营管理的整体系统中的成本优化因素予以研究发现，采取适当的成本核算方法将存货(待售商品房或投资性房产)成本价格分摊到各个环节，以发现各个环节成本改善的因素，最终从单一环节上升到全局成本优化的高度，体现了房企企业管理策略的战略性高度。
2战略成本会计在房企售前、售后服务管理中的应用
战略成本会计贯穿了企业生产经营的各个环节，而对于房企来说根据售前市场调查情况制定存货销售价格与销售策略，根据销售的实际情况对售后销售环节的反馈从而控制销售费用，能够实质性帮助房企降低销售成本、提高销售业绩。对于房地产企业的售后服务管理中，战略成本会计主要变现为适度服务质量控制、销售网点布局与路线设计、售后服务的完善三个方面。适度服务质量控制对于房企来说，销售环节的服务质量控制与成本挂钩，即有效的销售培训使销售人员能够提高房地产的销售业绩，销售培训费用与销售人员提成费用的控制，都是战略成本控制的适度服务质量控制的关注环节;销售网点布局则是通过市场调查设计房地产销售的主要售楼部与广告宣传投放地，通过合理的销售网络布局实现较小成本耗费下的高销售业绩与目标，这在房地产销售环节是十分重要的，合理有效的销售网络布局，如地铁进出站口的广告牌设计，能够在人流量的地方设置醒目的销售广告，战略成本会计能够权衡广告费用与销售业绩之间的关系;另外，旅游景区房地产在市区设立的售楼咨询中心，也需要考虑人流量与周围居民或市民的收入情况，战略成本会计即能够通过该环节的成本分析与控制实现对销售网点布局的优化升级;售后服务对于房地产企业来说，应该是越来越受重视的环节，因为房地产企业的销售团队具有较高的流动性，售后服务往往是房地产开发商移交到物业管理公司，业主对商品房售后的各种物业管理事务的预期感受与满意程度，这不仅仅是对房地产企业战略性发展的高要求，也是对与房地产休戚相关的物业管理方面提出了更高要求。战略成本会计要求房企在售后服务质量的管控，实际上对于房企改善服务质量并进一步提高销售量，有极大的促进作用。因此，对于房企来说，售前售后环节关系到房企销售业绩的可持续化与企业商誉或形象的进一步提高，要想将其做得更好，就要增加售后服务的设施和相应的售后服务人员。
3战略成本会计在房地产企业高层决策管理中的应用
战略成本会计不同于传统成本会计的最明显之处，即在于其对于企业来说的战略意义。房地产企业需要时刻关注和了解市场动向，尤其是房地产行业的价格走势，战略成本会计通过市场调查、企业成本控制与市场未来走势预测为房地产企业提供多元化的信息，帮助企业高层制定有助于企业发展的决策，如有市场竞争力的价格决策或是商品房促销决策直接影响企业的经营;而关于房地产企业与竞争对手优劣势方面的比较研究，则有利于企业制定长远的发展规划;战略成本会计还能够帮助企业了解准购房者的需求方向，有助于房企制定有利于企业与消费者双赢的发展性策略。另外，对于企业生产经营过程中的战略性成本会计信息的使用，无论是企业经营决策管理人员这还是企业的投资者，是企业经营过程最为直观的状态描述与分析，有效的成本分析与管控将大大提高这方面信息的使用效率，有效服务于企业管理。
作者：曾思芳 单位：自贡银海房地产开发有限公司
