时间：2023-07-21 17:28:00
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产经济发展，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
目前，国家政策的扶持，推动着我国房地产经济的快速发展。在我国房地产经济高速发展的情况下，也暴露很多问题，这些问题如果没有及时得到重视和解决，最终必定会导致我国房地产经济受损，直接给国民经济带来冲击和影响。目前政府实施的一系列政策，如税收政策、信贷政策等都进一步控制了房地产泡沫现象。
（1）房价大幅增长。目前，我国正处于大力推进城镇化建设的阶段，城市人口的增长必然引起住房需求的增长。而土地资源具有稀缺性，城市土地基本上属于国有土地。其开发权属在政府，这一状况造成市场的缺位，住房供不应求现象，最终导致房价上涨。房价的上涨使得绝大多数消费者和投资者认为房子会持续不断地升值，投资房产市场能够获得丰厚的利润。市场购买力的加大增大了需求，同时房地产商也因为这种意识不断抬高价格。消费者和开发商对未来房产价格的偏高预测使现在的价格呈现不正常增长趋势，使得房地产行业出现泡沫现象，对我国房地产经济的发展造成不良影响。
（2）房地产市场存在的问题。在我国房地产市场，地产商为追求高额利润，多数以建造中高端型住房为主，导致这类住房供大于求。而宜居商品房和保障性住房的供给量较少。供需结构的不合理性导致价格上涨。对于改善人们生活质量、提高生活水平有不利的影响。此外，由于房地产行业的高额利润，准入门槛没有明显的要求，很多其他行业的企业纷纷进入该领域，导致房地产开发商良莠不齐，有的甚至是只为项目成立临时性的房地产开发公司。房地产市场管理不规范，使得发展未成熟的房地产市场出现更多问题。
（3）房地产金融体系尚不完善。目前，我国的房地产金融已完成了基本制度建设，并在一定规模的基础上呈现良好的发展态势，但仍存在一些问题急需解决，否则将影响房地产经济的发展前景。一方面银行考虑自身利益，房地产贷款长期倾向于开发贷款，而住房信贷发展不足。而经济发达的国外，房地产信贷以住房信贷为主。相比而言，而我国住房信贷占房地产贷款比例最大的银行还不到10%，仅占银行全部贷款总量的1%；另一方面银行考虑信贷风险，贷款资金来源问题、贷款资产流动性不足、金融二级市场缺位都有可能给银行带来风险。此外，抵押制度、抵押保险制度、个人信用制度、房地产信息体系不健全及政府干预失误，都是能引起风险的隐患。
二、我国房地产经济发展趋势
（1）针对目前房地产市场国家不断出台相关政策来调控房地产经济。例如，降低首付比例，改革营业税，放开户籍制度等一系列的措施，刺激房地产经济的发展。调整对房地产经济发展的扶持政策，减少政府在房地产经济发展的资金投入，通过招资引商的方式，吸引其他资本市场参与到房地产开发中。同时政府要调整市场准入标准，提高市场准入标准的主要目的是控制房地产市场的混乱，有效地将市场细分，进而才能全面控制房地产市场，控制房地产经济的发展。通过宏观调控，引导房地产经济向良性方向发展。
（2）房价将逐渐趋于稳定。目前，房价的不断上涨不仅影响了人们的生活水平，也影响了国民经济的发展。随着政府出台相关政策对房地产市场进行宏观调控以及各级地方政府出台适应当地的房产政策，消费市场和投资市场都趋于冷静，未来房价终将趋于稳定。
（3）房地产市场发展逐渐成熟。虽然房地产市场遇到了很多急需解决的问题，尚处于解决问题的摸索时期。但总体上，我国房地产经济发展仍然处于上升阶段。加上国家出台的一些相关政策和法规，都对房地产经济产生了一定的影响。通过政府和市场自身的调节，必将引导房地产经济朝着健康有序的方向发展。此外，在宏观经济政策的宏观调控下，房地产市场已经在改善低收入的居住条件方面加大工作力度，并且注重资源节约，走可持续发展的道路。
三、房地产经济稳健发展的对策
（1）建立科学的管理模式和行业发展模式。房地产经济的管理模式和行业发展模式不够完善处于不断发展调整阶段。因而需要通过结合和借鉴各方面成功的房地产经济管理模式和行业发展模式，并结合我国国情制定一个科学的发展路径目前，房地产企业良莠不齐，部分企业的管理模式和经营状况并不符合房地产企业发展的要求，并且各个行业的资本都在进入房地产市场，导致出现房地产市场比较混乱的局面。必须通过提高房地产市场的准入机制，杜绝无持续性发展的企业进入市场，才能有效地保证房地产行业的健康发展，也只有这样才能实现我国房地产经济稳健、健康的发展。
（2）构建科学的管理机制。我国房地产经济现状形成的原因是复杂多样的。要改变房地产经济所面临的不利局面，只有通过变革房地产管理体制，建立科学的管理机制，调整政府相关管理部门的职能，明确在房地产经济发展中的主体和主体职责，并对主体的各种行为进行监督。减少政府对房地产市场的干预，政府只起到宏观调控的作用，以房地产市场自身调节作用来促进房地产经济的发展。通过一系列深层次的政府职能改革，市场自身调节才能有效地改变目前房地产经济发展的不良现状。
（3）相关金融体系的完善。金融体系的支持对房地产经济的发展起到了至关重要的影响，是房地产经济快速健康发展的基础。从目前我国房地产经济发展现状来看，通过调整房地产贷款结构，增加消费贷款比重，同时注意风险的防范，才能充分发挥金融体系在房地产经济发展中的作用。此外，针对房地产金融的资金来源、资产流动性等具体问题，我国应建立住房抵押贷款二级市场。整合一体化一、二级市场，从而将房地产市场与资本市场联系起来。如此，房地产经济发展的资金来源问题便能得到有效的解决。金融二级市场的建立和发展对分散银行贷款风险有一定的积极作用，还能推动房地产金融的市场化发展，从而促进房地产经济的快速发展。
（4）完善房地产行业法律体系。房地产行业中的相关法律法规其主要是用来调整房地产所有权人之间、房地产所有权人与非所有权人之间在房地产开发经营、房地产交易、房地产管理等过程中发生的各种关系。现行的房地产行业的法律法规很多，但依然不能满足市场发展的需要。中央提出的依法治国的方针政策，对完善房地产市场的法律体系是个很好的推进。目前房地产行业的法律体系在不断完善，必须根据房地产经济的发展规律，建立健全和完善房地产经济的相关法律法规，才能有效保证房地产经济规范地运行。只有完善的法律体系才能促进房地产经济规范化发展。
四、结语
关键词：房地产经济；发展策略；背景
中图分类号：F293.3文献标识码： A 文章编号：
一、房地产经济发展背景及现状
1、房地产市场结构不合理
据研究学者分析，政府能够调控的住宅房源在总住宅房源中较为合理的比例应为30%-35%之间。但是，在我国，政府能够调控的房源如经济适用房、限价普通商品等所占的比例较小，而大多数房源是商品房、高档公寓、别墅等，从而导致房地产市场供求失衡。出现以上现象主要是因为：一、房地产开发商唯利是图，谋求最大化的利润；二、地方政府偏重于开发商品房，这是因为商品房价上涨有利于地方财政税收的增加，从而有益于地方经济的快速发展。
2、商品房价格持续上涨
目前由于商品房价格持续上涨，严重超出了普通居民的购房能力，给其造成巨大的购房压力。造成商品房价格持续上涨的原因主要包括两方面：一、不规范的商品房销售价格行为；二、地价的上升导致商品房的开发成本提高。
3、房地产市场秩序混乱
导致房地产市场秩序混乱的原因有三个，第一、外资借我国市场准入规则不健全的漏洞，大量涌入房地产市场，削弱了我国货币政策的执行力度，扰乱了房地产销售市场；第二，进行现房销售时，房地产商采取一些优惠打折等措施，对消费者造成不良的心理暗示，使消费者的知情权受到侵犯；第三，为获得更大的经济效益，房地产投机者大量购房，导致“炒房热”的景象层出不穷，严重影响了普通购房者的购房意愿。
二、 当前我国房地产经济市场所存在的问题分析
当前，随着“国八条”的出台，我国一线城市的房地产经济开始由偏离轨道的方向步入正轨，房价增长明显减缓，开发速度和规模日趋合理化，局部地区出现房价下降的趋势，但整体的房地产市场仍然存在着一定的问题。
1、刚性需求过大，以及民间资本炒作，导致房价居高不下。
随着经济的发展，人们对生活水平的要求越来越高，对住房的要求也随之提高，对住房面积要求越来越大，导致房地产市场的需求不断增加，同时，我国的城镇化速度不断加快，越来越多的人涌入大城市，导致对住房的刚性需求不断增加，使得房价居高不下，国家宏观调控政策不能起到很好的作用。另一方面，房地产市场的持续火热给民间游资很好的投资空间，近几年大量的民间游资流入到房地产市场，对房价的增长起到了很大的推波助澜的作用。该问题的解决措施为：加快保障性住房建设，严控民间资本炒房。住房是老百姓生存的基本条件，大量刚性需求的存在是我国房价居高不下的根本原因。要真正稳定房地产市场，满足老百姓住房的刚性需求，必须加快保障性住房建设，增加保证性住房体系的覆盖范围，让更多的老百姓可以买得起房子，减少刚性需求。同时，还要严防民间游资对房地产的炒作，防止民间资本对局部地区的房产通过买断囤积的方式来促使房价上涨，通过倒买倒卖从中获取暴利，导致广大老百姓的切身利益受到损失。
2、城市土地所有权流转体系不成熟，出现超高地价或超低地价。
在我国，土地属于全民所有的财产，并不是商品，不可以对土地进行买卖。地价是由地租的资本化所决定的，受到供求关系的影响而出现波动。当前我国的土地“买方市场”还未形成，使得土地出现了盲目的高价或者低价。我国土地的使用都是需要政府审批的，为了抑制房地产市场过于火爆，政府常常会出台相关政策限制土地的使用，这就会导致土地流转价格进一步增加，由于当前我国住房需求为刚性需求，房价会因土地租金上升，以及供给受限进一步上升，同时也给区域经济与产业经济投资资本很大的升值空间。这一现象的出现是由政治体制与市场经济发展不相适应而出现的。该问题的解决措施为：构建成熟的城市土地流转体系， 加强对土地使用权转让的监督和审计。地价过高一方面是由于一线城市开发过度导致中心地区的地皮成为了稀缺资源，另一方面也和我国当前的城市土地使用权流转体系不健全有很大的关系，要想真正地控制地价，必须建立完善的城市土地使用权流转体系，加强对土地使用权转让的监督和审计，防止某些官员与开发商相互勾结，出现“寻租”行为，扰乱我国房地产经济的正常运行。
3、房地产商融资渠道单一，风险巨大。
房地产产业属于资金密集型产业，需要大量的流动资金来维持正常的企业运转，而当前我国房地产开发商融资渠道单一，主要的资金来源于商业银行和民间借贷资本，通过借贷来维持房地产开发业务，通过房产销售来偿还借款。一旦发生经济危机，就会把风险转嫁给了商业银行。还有一些房地产开发商通过预售来筹集开发资金，一旦出现预售困难导致资金链的断裂，就会导致整个开发项目的失败，给预先购买客户，以及房地产开发商带来巨大的经济损失，当前很多城市出现的“乱尾楼”就是这种原因所导致的。该问题的解决措施为：扩大房地产市场的融资渠道，规范房地产企业经营方式。国家必须制度相关政策，扩大房地产市场的融资渠道，规范房地产企业的经营方式，防止房地产商因为资金链的断裂而留下“乱尾楼”的现象。
4、国家政策变化太快，政策没有系统性。
近年来，国家针对房地产经济的运行情况出台了一系列的政策，既有增加资金投入和政策优惠的积极性政策，也有限制房地产市场过热的限制性政策，这些政策的出台都是在房地产经纪运行出现偏离正确轨道后的调整性政策，有效地保证了我国房地产经济的健康有序运行。但从整体上看，这一系列政策明显缺乏前瞻性和系统性，都是在房地产经济运行已经出现问题之后的补救措施，没有在宏观上预防问题的产生，政策基本上都是针对房地产经济的具体问题的，很少有从宏观上把握整体房地产经济在未来一段时间内的发展方向。该问题的解决措施为：加强国家政策的连续性。想保证我国房地产经济在长期内健康有序的发展，国家相关部门必须出台一部统领性的政策，通过这部政策来引导我国房地产市场的正常发展， 陆续颁布的一系列的政策具有延续性，以及相互的补充性，防止政策之间的冲突所引起的房地产市场过于波动。
三、房地产经济发展策略
1、优化房地产市场供应结构
政府应当加强宏观调控力度，从根源上控制房地产市场的供应结构。当前，高档商品住房呈现出供大于求的现状，高档住宅占据了过多的土地资源，所以地方政府应严格控制高档商品房的土地供应量，增大经济适用房和廉租住房的土地供应量，以满足普通居民的住房需求。合理规划布局经济适用房建设，采取有效措施降低经济适用房的建设成本，以适应中低收入人群的住房购买力。
关键词：房地产；房地产泡沫；宏观调控；
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1674-3520（2014）-08-00-01
一、房地产业对经济发展的积极作用
（一）房地产业是国民经济的支柱产业
作为国民经济中的基础性和先导型产业，房地产业在国民经济中具有不可替代的地位，对GDP增长贡献很大。2003年全国商品房销售额占国内生产总值的5.86%，2005年之后基本能保持在10%左右。而这一比例在大城市中数额更大，北京市2009年GDP为11865.9亿元，商品房销售额为3259.66亿元，占GDP的27.47%。另一方面，房地产业的支柱作用在应对2008年金融危机上进一步得以表现，受危机冲击之后房地产业的迅速回暖，2009年商品房销售额占GDP的百分比达到13.01%，支持了国民经济的复苏。可以看出，目前房地产业己经发展成为当今中国各大城市的支柱产业，在推动中国近年来经济增长的过程中功不可没。
（二）房地产业能带动大量相关产业发展
房地产业具有高关联度和强带动力的特点。其与国民经济其他行业之间的高度关联性使得它的发展直接或间接地推动了建筑、建材、冶金、化工、纺织、仪表、家具、家用电器、金融保险、商业服务等众多产业的发展。
二、房地产泡沫
（一）房地产泡沫产生的原因
房地产市场的刚性需求是房价的有力支撑。人口增长、城镇化带来的城镇人口增加和投资性需求等都导致对房地产的需求不断迅速增长；而房地产供给却受土地这一稀缺资源的限制，无法跟上需求的快速增长。供给和需求的差距导致了人们对房地产价格不断上涨的预期。
由于国家政策的支持和房地产本身的资本价值，致使银行贷款的信用过度供给，大量的资金从银行流出。而我国金融体系发展不健全。债券市场、股票市场和房地产市场是吸收流动性的三大市场。在成熟的资本市场中，债券市场规模最大，一般为股市规模的数倍，中国债券市场规模尚小，以国债和金融债券为主，主要参与者是大型金融机构，普通投资者不能参与，资金吸收能力有限。经过近20 年的发展，我国股票市场已初具规模，形成了主板市场、中小企业板市场和创业板市场多层次的市场体系，为企业融资、吸收流动性发挥了重要作用。但2007 年股市泡沫破裂，大量资金流出股市[2]。在这样的背景下，从银行流出的大量资金只能涌入房地产市场。
上涨的预期和涌入的资金为房地产投机行为提供了前提和条件，大量的投机行为无疑会不断炒高房价，使其严重偏离商品价值，泡沫不断扩大。
此外，土地价格不断上涨是房地产泡沫的又一诱因。多数地方政府把土地出让作为增加财政收入的重要渠道，通过高价出让土地，获得建设资金。土地财政模式，把地方政府和房地产开发商绑到了一起，一旦房地产市场回落，除其他相关企业受影响外，地方政府的土地出让收入和各个阶段税费收入都将大幅下滑，部分对土地依赖性强的地方政府将面临入不敷出的境地。出于自身利益考虑，地方政府全力支持房地产业发展，增强了地价上升预期，推动房地产业泡沫化[1]。
三、房地产泡沫的危害
房地产泡沫带来的经济威胁和社会危害是显然且多样的，这里提主要的几点。
其一，高房价透支了未来，在两个方面抑制了消费。一是让许多购房人提前消费了未来的收入，而房地产商接受了转移来的收入，却未能承担起继续消费的责任。二是让许多梦想购房的人，开始增加储蓄，减少消费。高房价套牢了中国当前及未来的可支配收入，消费对于经济增长的拉动作用将长期难以发挥[2]。
其二，由于GDP、相关产业和政府财政收入对房地产业的高依赖程度，泡沫一旦破裂，会影响到经济增长、与房地产有关的众多实体行业和政府财政状况，使我国经济陷入停滞。
其三，巨额的银行贷款时刻威胁着我国的资本市场。一旦泡沫破裂，房地产价格暴跌，必然导致银行贷款无法收回，巨额的坏账最终会使我国以银行业为主导的金融体系崩溃。
其四，高房价不利于民生建设，大部分人买不到房的焦虑会降低社会安全感，从而激化社会矛盾，影响社会稳定和安全。
四、房地产业的宏观调控政策
2005年，提出抑制住房价格过快上涨的八项措施（简称“国八条”），建立政府负责制，将稳定住房价格提升到政治高度。
2008年，得益于前期调控和金融危机，房地产投资迅速减少，国际热钱纷纷撤出，房地产市场进入观望状态，成交量日减，房价也有所下降。但为应对金融危机、保持GDP增长，08年后半年，政策松动实行宽松的货币政策，银行利率下调，大量资金从银行涌入房地产使房价迅速反弹。
2010年，应对完危机过后，政策重新转为抑制房价，出台“国十条”，被称为“史上最严厉的调控政策”。但由于各级部门的落实问题和房地产市场的复杂实况，国十条的威力未能完全释放。
自2010年至今，政策一直保持紧缩，房价也在小幅上涨中逐渐趋于稳定。
国家的宏观调控其实是政府态度在民生和经济之间的博弈，从房价持续上涨的现状来看，经济在这场博弈中一直占上风，这也是为何年年调控房价却迟迟下不来的主要原因。当然，由于房地产业牵一发而动全身，调控本身就是一件难事，一旦力度过大，造成泡沫破裂，房价“硬着陆”，对我国经济和社会都是极其有害的。另一方面，由于民生问题越来越凸显，影响到社会安定，近年来政策开始表现出倾向于民生的趋势，房地产政策也将保持紧缩状态。
参考文献：
关键词：房地产经济；市场经济；发展；协调
房地产经济是我国经济发展的关键环节，只有保持房地产经济处于良好的发展状态，才能促进我国经济快速健康发展，一旦房地产经济无法保持良好的发展状态，就会对经济发展产生一定的阻碍作用。只有保证房地产经济与市场经济的协调发展，才能够促进我国经济水平的迅速提高，具有十分重要的意义。因此，我们必须采取有效的措施，实现房地产经济与市场经济的协调发展。
1房地产经济与市场经济的关系
1.1房地产经济的发展可以带动基础性市场需求
在房地产经济的发展中，如果建设一定数量的基础公共设施，就可以有效的转变市场中立民众的消费需求与倾向，以提高基础消费需求水平，有效的提高基层民众的生活质量。此外，房产经济的健康发展，还能够有效缩小城乡差异，提高我国城市化发展速度。因此，房地产经济发展能够带动基础性市场需求。
1.2房地产经济的发展可以带动周边行业的发展
房地产行业属于服务行业，其具有一定的先导性特点，这一行业的涉及范围较广，并且业务内容相对复杂，其发展状态与周边的各个产业息息相关，这些周边产业中包括建筑材料生产、化工生产、冶金材料生产、电力、运输以及水利行业等。在房地产行业不断发展的过程中，行业经济效益持续提高，就会在一定程度上带动其他产业的发展。
1.3房地产经济的发展可以促进市场经济的稳定发展
房地产经济能拉动现代市场经济的稳定增长，房地产经济的健康发展，可刺激市场经济建设事业目标的顺利实现，为我国宏观性国民经济建设的健康推进提供支持条件。如果发生金融危机，现实市场经济体制发生剧烈的波动性变化，这时如果房地产行业能够保持稳定发展，能吸引家庭性资金要素，发挥对公开金融市场中通货膨胀问题的抵御与缓解作用，保证国民经济建设平稳进行。
2房地产经济与市场经济发展的问题
2.1没有确定与节能环保相关的长期发展方向
在目前的发展阶段，在我国社会经济不断进步的同时，人们的环保意识也正在不断提高，以节能环保为基础的长期发展，逐渐受到了各行各业进行发展规划时的关注重点，房地产经济的发展与环境保护的开展之间存在着一定的联系，在进行节能环保时所获得的能源消耗水平，能够对市场经济的发展产生积极的影响。在进行房地产开发工作的同时，需要消耗大量的林业资源、土地资源以及各种不同的能源，如果能够在开发建设过程中应用环保性的建设材料与建筑结构，就能够有效的提高房地产经济发展过程中的环保性，实现房地产经济与市场经济的协调发展。但是，我国大部分的房地产企业仍未确定与节能环保相关的长期发展方向，在一定程度上阻碍了房地产经济与市场经济协调发展的实现。
2.2商品房产价格与价值严重不符
在市场经济的发展过程中，商品的交易价格必须遵循在商品本身价值上下波动的状态，这是市场中进行商品交易的最基础原则，只有确保交易过程中长期遵循这样的原则，才可以建立健康的市场经济环境，所有商品的交易都处于最佳状态。但是，由于会受到各种主观因素的影响，在我国目前的商品房交易过程中，供需关系存在严重的不平衡现象，直接造成商品房的交易价格要远远高于其自身价值，导致商品房交易市场无法遵循商品交易的最基本原则，对市场经济的发展造成了不良的影响。
3促进房地产经济与市场经济协调发展的的具体对策
通过对房地产经济与市场经济的关系，并且找出房地产经济与市场经济发展存在的问题后，为了促进房地产经济与市场经济协调发展的实现，我们需要采取以下几方面对策：
3.1有效的提高实现我国房地产行业发展转型的力度
为了实现房地产经济与市场经济协调发展，我国政府及地方政府的相关部门必须采取积极有效的措施，大幅度提高对我国房地产市场的宏观调控力度。在具体的工作中，必须要以我国房地产经济的发展状态为基础，实行适当的市场交易规范与激励性政策，对我国目前的房地产开发与施工企业进行正确的引导，确保它们能够向着绿色经济、低碳环保的方向持续发展，并且能够为房地产经济的发展提供完善的政策与足够的资金支持，有效的促进我国房地产经济的发展，由传统发展模式向着低碳环保的发展模式转型。与此同时，我国政府及地方政府的相关部门还需要根据我国房地产经济发展的具体情况，实施有利于其发展的推动政策与相关规定，并且对房地产行业的发展进行全面的监督与鼓励，使其建立绿色经济的发展模式，积极的引进并应用先进的低碳技术与新能源技术，推动我国房地产经济的发展。
3.2采取有效的措施加强对房地产市场的监控
为了实现房地产经济与市场经济协调发展，我国政府及地方政府的相关部门需要出台专门的行业管理规范与监控政策，提高政府对房地产建议市场的监管与控制，站在宏观的基础上，有效的控制房地产经济的发展方向，提高对房地产行业发展过程中所有细节问题的管理水平。与此同时，还要确定推动市场经济健康发展的基本目标，严格控制房地产开发获取贷款的基础条件，房地产项目规模以及信贷模式等，为房地产经济的发展创造良好的市场环境，从根本上防止房地产经济泡沫的出现。
4结束语
总而言之，房地产经济是我国社会经济发展的关键环节，为了确保房地产经济与市场经济能够协调发展，我们必须明确房地产经济与市场经济的关系，并以此为基础，发现二者共同发展过程中存在的相关问题。根据这些问题的具体特点与实际情况采取针对性的解决对策，制定正确的发展方向，促进房地产经济与市场经济协调发展的实现。
参考文献：
[1]孙玉明.探讨房地产经济与市场经济的协调发展[J].财经界(学术版)，2015,(10).
[2]朱晓林.房地产经济与市场经济的协调发展研究[J].住宅与房地产,2016,(27):18.
【关键词】房地产经济 房地产信贷 税务
一、房地产经济发展现状
近年来我市的房地产经济发展迅速，其发展也拉动了与其相关的金融行业以及建筑行业的发展。并且房地产经济的发展直接地提高了人们的住房质量水平。随着国家关于房地产政策的制定与实施，我国的社会主义现代化建设进程正在稳步发展，而在这种拉动作用的带动之下，突出了城市居民的住房问题对人民的重要性。所以，为了满足人们对住房的需求，房地产的重要性便显现出来，开发不同档次以及不同面积的住房，在满足人们住房需求上发挥着极其重要的作用。我们同样可以预测到的是，房地产公司作为房地产经济的主体，房地产开发商在初期需要大量的资本去开发和建设，而这种资金基本依靠于银行的贷款，因此，从资金上来看银行对房地产经济起着重要的支撑作用。所以，以上的种种原因都从各个方面支持了房地产经济的可发展性。
二、房地产经济发展存在的问题
（一）房价与社会经济水平不符
我市城镇房价与社会经济水平不符表现为房价上涨幅度过快，价格过高。致使大多普通百姓承担不了与收入不符的住宅销售价格。出现此问题的原因在我市来看并不是因为房地产开发面积不足导致的供应不足，而是部分房地产公司为了公司的经济利益，资本炒作以及生活成本的上涨等原因，致使房价与大多数普通百姓收入十分不相符，与我市现在的社会主义建设进度不匹配。尽管我市在政策上进行了众多政策手段，但对于现状并无太大改变。继续发展下去，有可能会影响我国社会主义建设的持续发展。
（二）房地产信贷问题
对现在的房地产经济状况而言，房地产相关的投资十分火热，甚至能占到所有贷款的一半左右。政府政策也对房地产贷款一路开绿灯，致使一批又一批的信贷资金都开始投入到房地产经济中，使得房地产泡沫飞速膨胀。但如果政府对房地产信贷实行收紧政策，资本的投入增长将会下降，并且开发商和各级政府的众多债务没有办法对银行进行及时偿还，对我国经济体系会产生重大影响。但若对房地产信贷实行放松政策，将会产生房地产的泡沫，通货膨胀等问题会越发突出，从而导致的物价飞速上涨对百姓生活产生重大影响。总的来看，政府对房地产信贷的政策的制定应松紧有序，平衡好通货膨胀和房价。
三、房地产经济发展对策
（一）深化机制和体制改革
建立健全的房地产经济管理系统和预警机制。首先各级政府要根据当地房地产市场特性和城乡发展不一致的现状，依据当地房地产经济发展现状和出现的各种问题，实施符合当地房地产经济发展规律的政策，建立和完善房地产信息系统和预警预报制度，方便对症下药，发现和解决问题。并且要加强对市场供求总量、结构、价格的调控，指引房地产公司理性投资、购房者理性购买，通过对房地产交易的动态监测，对市场的运行现状做出评价，预测和分析未来的房地产经济走向，并向有关部门提供及时的信息，以便做出适时、适度调整市场的政策，致使房地产市场可持续、并稳健的发展。还要使用技术手段针对全国房地产交易市场的信息进行分类收集和分析，对房地产交易市场现况做出总结和预测，定期市场分析报告，指导购房者理性消M，为国家宏观政策提供建议。
（二）促进房地产集约化发展
房地产商各自为战的发展现状，致使众多房地产公司因缺乏资金或者人脉，在开发过程中出现资金不充裕或信息来源不足周等现象，还可能产生烂尾楼等现状，不但侵犯了购房者的正当权益的同时，还深深的影响着社会秩序的稳定发展。并且房地产各自发展，还可能致使资金不足的开发商为经济利益持续拉高商品房价格。所以在解决实际问题的时候，政府应大力支持房地产集约化发展，通过资本整合，将房地产公司整合在一起，在房地产公司获得经济利益的同时，保障环境的不受污染、成本的降低等，为求得商品房房价的稳定性和合理性，真正实现房地产公司与社会经济的共同高速稳健发展。
（三）注重保障性住房的开发与构建
房地产经济的发展，要注重保障性住房的开发与构建。对我市政府而言，应把提高中低收入人群的住房条件放入调控政策中。房地产经济的发展也应根据市场经济的一贯规律，在政府的宏观政策的调控下，在社会主义建设的发展历程中，多增加保障性住业的建设，提高保障性住房建设面积，提高中低收入人群的生活环境。政府还应把房地产开发作为社会保障性投资的一部分。对房地产公司而言，不能只提高企业的经济效益，提高企业的社会效益同样重要，这也是未来房地产经济开发的新思路。
四、结束语
房地产经济拉动了众多产业经济的高速发展，对我国经济的持续发展起到不可估量的作用，房地产经济的可持续发展对社会主义经济建设具有重大意义，大幅提高了人民生活的水平，其持续稳健的发展应是政府关注的重中之重。房地产行业持续稳健发展的同时也必须考虑对环境和金融的影响。房地产行业持续稳健的发展不但关系到我国经济的发展，也关系到百姓的根本利益。目前来看我国的房地产经济出现了很多问题，政府推出了针对性的政策进行宏观调控，目的是在经济发展的同时与控制房价和保护环境之间保持平稳。不管政府推出任何政策之前，都必须考虑我国目前的发展现况，把百姓的根本利益放在首位，进一步完善管理和监督制度，只有这样才会维持房地产经济的持续稳健的发展。把房地产经济融于社会与环境的协调，社会经济的稳步发展，良性推进的背景下才能获得持久的发展动力，才能真正实现中国梦的飞跃。
参考文献：
[1]许宪春，贾海，李皎等 房地产经济对中国国民经济增长的作用研究 [J].中国社会科学，2015，（1）.
[2]敖青，我国房地产金融风险演进与风险抑制研究[D].广东省社会科学院，2015，（05）.
1.引起了价格同价值之间的矛盾
我国的国情决定了我国必须坚持走社会主义道路，并在遵循市场客观规律的前提下，大力发展市场经济。当前，房地产经济为我国带来的社会效益和经济效益都不言而喻，但同时也出现了价格同价值之间相背离的情况[1]。从市场的客观规律来看，价格应该围绕着价值而上下的波动，如果价格已经偏离于价值，购买行为方面就会出现很大波动。但当前的情况就是房价的攀升速度只高不下，而造成房价夸张上涨的主要因素却是由于市场上的一些投机倒把行为，例如非法圈地、大量炒房等，这已经严重的偏离了市场经济发展目标。
2.不够重视节能环保
近几年，国内外都在大力倡导发展低碳经济，实施节能环保战略，而其中最重要的参与部门就应该是房地产这一行业。众所周知，发展房地产市场必然需要以土地资源作为其基础，而大量的占用耕地等土地资源，无疑会在一定程度上带来环境污染的问题。如果房地产在建设过程中不以节能环保、建设低碳住宅作为其发展目标，就会与市场经济发展初衷相违和。
3.引发了大量泡沫经济
根据相关部门的研究报告发现，当前我们国家房地产市场上的利润额远比其他国家的利润总额高出许多，而且正呈现出逐年增长的趋势发展。房价的增长速度越来越快，但相应的人均收入以及工资的增加额却相对比较落后[2]。加之房地产在建设阶段的资金来源大多是依靠银行借贷的方式，只要建设资金在任何地方出现断裂，对于各银行也会带来不可预估的损失，连带着会影响各个行业，导致市场矛盾越来越激化，市场的整体经济秩序也无法得到有效维护。
二、房地产经济同市场经济协调性发展的措施
1.严格遵循市场规律，科学合理控制房价
根据市场规律控制房价已经成为大势所趋。控制房价的主要目的是使其与自身价值能够相吻合，严格控制出现房价过高或者是过低的情况，确保房价同其价值之间始终维持正常波动范围内。近几年房价普遍过高，与其价值之间已经出现了一定的不协调因素，而当出现金融危机的时后，房价又会受影响而降低，致使房地产经济市场中的资金链出现断裂，使房地产经济稳定发展受到限制。因此，政府必须履行其宏观调控职能，根据市场中的实际经济情况做出准确的判断，通过进行价格评估，确保房地产经济同市场经济发展能够协调进行。
2.政府进行宏观调控，鼓励进行经济转型
房地产经济想要长远发展，必须始终贯彻和坚持发展低碳经济的目标，以经济社会的持续发展作为其战略目标。而政府部门也应该在政策方面给予一定的支持，通过实施一系列政策，并发挥其引导作用。同时，政府还应该在税收政策与金融政策方面做出相应的调整，针对建设环保住宅或者是低碳住宅的企业，可以采取税收优惠政策。而在购买与需求方面，则可以采取金融政策，在贷款上给予一定的优惠，促使社会大众都能够加大对低碳建筑的关注力度[3]。
3.政府加强监管力度，真正落实金融监管
为了促使房地产经济与市场经济发展能够保持一定的协调性，政府部门还应加强监管力度，真正落实金融监管。在开发进程、贷款规模以及偿还能力等方面对房地产开发企业进行调查和监督，通过加强同银行之间的协调合作，对于房地产开发企业的贷款行为进行严格的控制，从而促进信贷资金能够保持正常的流动状态。同时，银行也应进行创新，改革传统贷款的形式，采取相应措施规避高风险，实现市场经济发展的又好又快发展。
三、结语
关键词：房地产；发展状况；问题；思考分析
改革开放之初，鄂尔多斯市（原伊克昭盟，2001年9月撤盟设市）是内蒙古最贫困落后的地区之一。近年来，鄂尔多斯市依托资源优势，抢抓西部大开发等一系列重大机遇，深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕打造国家级能源重化工基地的战略目标，全力推动产业结构转型升级和发展方式转变，初步实现了经济总量由小到大，发展布局由乱到治，产业层次由低到高，增长方式由粗放到集约的历史性转变，特别是“鄂尔多斯发展模式”得到中央和自治区的充分肯定和高度重视，成为改革开放30周年全国十八个典型地区和学习实践科学发展观五个典型城市之一。2011年，荣获了全国文明城市和国家卫生城市荣誉称号。鄂尔多斯房地产经济作为鄂尔多斯的支柱经济之一，为地方经济发展做出了重大贡献。随着当地城市居民生活水平不断提高，对商品房的需求不断增加，房地产业得到举世瞩目的发展。但是近几年，随着当地煤炭产业的持续低迷，居民收入骤减，成交量相应减少，导致大量商品房积压。加之政府对房地产提出了许多敏感性政策，如税收、信贷、限购等，使得鄂尔多斯房地产行业受到重创。
一、鄂尔多斯市经济发展及房地产用地管理基本情况
（一）房地产开况。鄂尔多斯房地产经济开发主要以东胜、康巴什为起点，向周边纵向延伸。近10年，随着社会经济的快速发展，房地产开发也如火如荼。但是从2010年开始开发规模开始下降，购地和竣工规模的增速也减缓。由于房地产开发用地大多来自拆迁，但是由于拆迁费用较高，由此产生诸多的安置问题，带来了不少的社会矛盾。尤其在近几年，拆迁工作处于停滞状态。（二）房地产的投资情况。随着我国经济的快速发展，作为自主发展的房地产业，在近20年投资规模不断增长，而鄂尔多斯的房地产业投资规模却不平衡。从2005年到2015年，鄂尔多斯市商品房的规模出现井喷式增长，大量的商品房积压。从地区分布来看，市区不断增加。从增速来看，近几年的房地产经济几乎处于停滞状态。从资金投资来源来看，由于房地产开发需要大量的资金，而其中绝大部分资金都来自于银行信贷，而银行对房地产贷款的审批也处于停滞状态。（三）房价情况。从2001年到2010年期间。面对均价7000以上的商品房，投机与投机需求铺天盖地而来，推动房价呈现出一种非理性的增长，严重脱离了经济增长和人民收入水平增长的水平。大量的商品房由于价格过高，老百姓能买得起得很少，买得起的大多都是投资客。从11年开始，一方面鄂尔多斯支柱产业严重跌落，居民收入骤减；另一方面国家出台各种宏观调控政策打压房价的过快增长，抑制房价泡沫。
二、鄂尔多斯房地产存在的问题
1.鄂尔多斯房地产开发起步晚，基础薄弱，受前几年煤炭市场价格的持续飙升，煤炭企业大量的资金涌入房地产业，促使房地产开发量急剧扩大，开发规模、竣工面积和销售面积迅猛增加，造成房地产过剩；2.2012年以来，因鄂尔多斯市房地产业经过几年的高速发展以后，房地产市场供求失衡，楼市需求萎缩，出现了有价无市的局面；3.房地产开发的资金来源比较单一，大多数来源于银行或个人信贷，开发商的自由资金比重较小。受全球金融危机影响和国家房地产调控力度加大，加之鄂尔多斯市陷入民间借贷危机，使房地产业深受重创，市民消费能力大幅下降，住宅空置率增高，存量房产进一步加大，房地产市场呈现整体下滑态势；4.市场存量房明显增加，压占大量民间及企业资本。随着近年来商品房开竣工、上市销售面积大幅增加，特别是2010年以来建设的速度一定程度上超过了实际的需求增长速度，大量上市及预售商品房存量增加导致销售急降。另一方面由于国家信贷政策趋紧，企业融资难度普遍加大，中小企业很难在大型银行获得贷款，加之企业融资渠道不畅，不少开发商通过民间融资借贷等手段开发楼盘，对民间融资依赖性强，导致大量民间资本积压于房地产市场。本来中小企业抗风险能力弱，受房市低迷的影响，容易陷入一种恶性循环状态。5.土地市场受城市规划调整影响较大。近年来，随着鄂尔多斯市城市化步伐的不断加快，原有城市规划已不适应于城市发展需要，但部分旗区控制性详细规划进展缓慢或作用发挥不充分，导致城市规划的随意性和不确定性。规划设计条件的变更不得使收储土地和拟出让土地的使用条件发生改变。同时由于城市规划调整，部分经营性用地容积率增加，用途改变，影响实现土地收益最大价值的实现。6.随着国家房地产宏观调控政策效应的逐步显现，房地产开发趋向理性，进入调整期，价格总体上得到了遏制。
三、浅谈对鄂尔多斯市房地产业发展问题的几点思考
1.为了加强国家宏观调控，鄂尔多斯《鄂尔多斯宏观经济形势分析与预测报告》称，房地产调控依然是去“泡沫”的核心。通过保障房满足一部分住房需求，都是为了防止房地产的泡沫引发的危机和风险。2.要严厉打击各种地产投资和投机，控制房价的过快增长。降低房产税费，鄂尔多斯政府要采取有效的措施，降低房地产开发建设成本，切实减轻企业的负担。3.适当引入外资经济促进经济开发，这样也可以有效避免地方保护主义。完善市场法规，通过建立市场法规，为房地产开发企业提供一个良好的市场环境，促使我国房地产经济的稳定、健康的发展。4.严格执行保障性住房有关政策。保障性安居工程的项目原则上允许回购、改建，以消化存量房为主。必须新建的，严格按照“保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，保障性住房用地应保尽保”的要求，依据自治区分解下达的保障性安居工程任务和合理住房需求，加快保障性安居工程用地报批和土地供应工作。加强保障性安居工程建设的监督管理，严禁擅自改变保障性住房用地性质。严格按照政策规定的各类保障性住房套型面积核定用地规模和供应土地，确保节约集约用地。5.完善供地政策。积极发挥招拍挂在市场配置土地资源中的作用，从完善土地市场机制、健全土地宏观调控体系、实施节约优先战略的基本要求出发，以“保民生、促稳定”为重点，坚持土地招拍挂出让基本制度，通过创新和完善，有效实现中央调控政策要求的土地出让政策和措施，主动解决商品住房建设项目供地、开发利用和监管中出现的新情况、新问题，实现了土地经济效益与社会综合效益的统一、市场配置与宏观调控的统一，促进城市房地产市场健康发展。
作者:穆杰 单位:鄂尔多斯市国土资源局
参考文献
[1]中国房地产经济的发展状况与问题思考.2011.
[2]鄂尔多斯宏观经济形势分析与预测报告.鄂尔多斯市政研室.2015.
[关键词]房地产经济；社会经济；发展；协调
[中图分类号]F320 [文献标识码]B
近年来，房地产产业的发展呈现出越来越繁荣的趋势，也为我国创造了巨大的经济收入。房地产的发展一定程度上也带动了劳动力市场，为社会增加了更多的就业岗位。虽然房地产经济市场有着良好的发展势头，但不可避免地会受到如金融危机等市场经济的冲击。对此，只有探寻房地产经济与社会经济发展的矛盾才能更好地推动二者相互协调，充分发挥对社会经济增长的巨大作用。
一、房地产经济在社会经济发展中的作用
房地产产业是我国经济的基础性和先导性产业，同时其自身特有的生产资料和生活资料是社会经济活动不可缺少的基础要素。所以和其他产业发展相比，房地产业一直呈现出高速发展趋势。尤其其他行业如服务业、流通业等会因房地产开发投资而带动业内领域活跃，促进经济发展。由于我国正处于后工业社会，大力推动第三产业是目前经济发展的要求，然而房地产作为第三产业中的关键部分，积极推动房地产业发展可进一步优化产业结构，还有利于优化城市空间结构，提高城市集聚效益。所谓聚集效益指在地域空间上各种群体和人群集中产生的经济效益。城市集聚效益的多少与房地产产业提供的用地及相关结构质量都有紧密的联系。除此之外，我国是世界上人口最多的国家且处于经济发展中，住房问题是人口不可避免的问题，也是人群最关注的问题。从目前情况来看，每个人都拥有房地产是不现实的，再加上农村不断转移到城市的劳动力，导致对住房需求以一种长期、持续的趋势呈现。要满足上述需求必须要发展房地产行业，通过其带动更多的劳动力和经济发展。在房地产投资建设过程中会涉及钢铁、水泥、家具、装修业及运输、服务业等方面需求，因此对国民经济有明显的拉动作用。
二、房地产经济和社会经济发展的不协调性
（一）受泡沫经济影响
房地产受泡沫经济影响主要体现在地产价格方面，土地价格由于市场需求无限性和稀缺性会出现虚涨，即泡沫经济。此外，在房屋空置方面也体现出泡沫经济；商品房在房地产交易中一直处于火热趋势，如果在房地产市场供求关系中，商品房超过部门供给增长和市场需求，那么不可避免的会造成泡沫经济。相关国际数据经验规定，正常的商品房空置率为10%，反之，会引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，房价大跌，经济混乱，社会动荡。
（二）价格和价值的相违背
价格是围绕价值上下波动，如果价格偏离了价值，则会引发更大的变动。因为市场经济的发展要遵循市场规律，价格与价值的关系就是市场规律的表现，虽然为我国房地产经济为我国创造了更多的财富，但也产生价格与价值相背离的现象。随着房地产市场价格的迅猛飙升，也逐渐出现开发商不合理占地、炒房团等现象，导致房地产价格激增，从而违背于社会经济发展所追求的持续、稳定等目标。若房地产价格属于供不应求现象，就符合市场经济规律。
（三）涉及节能环保问题
近年来，我国一直倡导低碳经济，低碳经济和房地产建设有着紧密的联系。在当下土地资源被大量侵占的情况下，房地产开发商如果不能建造环保住宅或低碳住宅汇报被占据的土地资源，除了和我国可持续发展战略相违背，重点在于无法跟上市场经济发展的脚步。目前，我国房地产在开发低碳环保住宅数量方面占据比例较少，因此，只有贯彻实施节能环保的方针，坚持可持续发展战略，才能促进我国房地产经济更好的发展。
三、促进房地产经济和社会经济相互协调措施
（一）完善土地政策
土地价格与房价二者互为因果。从近几年情况得知，我国北京、上海、广州等主要城市地价在当地房价中占据较大的比重，可以说土地供应的调控对房价的调控有紧密的联系。因此，要想保证地产土地与社会经济协调发展的结构、布局均衡就要完善相关土地政策。从法律上讲，国家是分发综土地的管理者，而在实际中中央政府会委托地方政府行使土地所有权，然而各地政府都存有相对独立的地方利益目标，土地收益会归土地使用者和地方政府，中央政府不会占据太多的份额，因此，土地所有者是地方政府。城市土地储备制度是提高政府对土地市场调控能力的有效方式，应从不同方面完善城市土地储备制度，形成良好的市场环境。首先掌握市场信息.土地市场信息包括出让计划、年度土地出租、土地储备数量、土地出让、土地利用总体规划等，可在条件成熟时建立土地有形市场进行土地交易。其次垄断一级市场.土地储备机构应做到统一收购，统一开发及统一规划、出让等，有利于保障土地利用总体规划的顺利实施，使土地更为集中化，减少炒卖地皮现象。尤其政府在对一级市场垄断后，可以在开发、规划、出让过程中城市土地产生的增值部分归于国家，一定程度上也增加了政府财政收入。
（二）加强对房地产市场的金融监管力度
政府在实现市场经济发展的目标下应严格控制监管房地产市场的金融秩序，对房地产企业的开发进程、贷款规模及偿还能力进行深入监督，控制房地产领域中商业银行的信贷业务并调整银行产业结构。根据中国人民银行的相关统计数据得知，银行系统是支撑我国房地企业的土地购置和开发资金的重要来源，占据60%，由于市场果然，部分地区存在较高的投资风险，一旦房地产泡沫破裂，房地产价格下跌，进而产生的结果就是房地产将会大幅度贬值。除了上述总的建议外，在房地产金融市场监管方面可集中在以下方面，首先商业银行住房贷款监管加强个人按揭贷款的审查，建立全国范围内的个人信用数据库，加强对已放贷款的监督管理。针对个人出现的不良信用行为，必须付出高额成本且限制后续经济活动。其次商业银行房地产开发贷款监管；监管部分应对银行实施严格的贷款审核制度和风险管理措施，对房屋的抵押物价值和潜在的风险给予动态评估，测试重点地区房贷压力。要求各地健全房地产信息公开机制，加快完善商品住房预售资金监管制度。第三营造良好监管法律环境；健全行政权力的监督机制，加大信息透明度，保持地方检察部门和司法部门的自主性。合理调整中央和地方在房地产业中的收益，减少地方政府对房地产产业的过度干预，给予地方政府充足的行政成本，尽可能地从源头上消除地方政府与房地产开发商的有限理性合作，为房地产经济和社会经济发展营造一个公平的竞争环境。
（三）优化房地产市场结构
传统产业组织理论认为，过度集中的产业链会形成垄断趋势，导致反竞争效应，从而损害社会的净经济福利。所以政府会出台一系列组织政策刺激或鼓励企业进入来制止垄断现象的发生。从目前我国情况分析，我国房地产业应选择由物质资本拉动型向服务推动型模式转换，调整好市场、产品、产业等方面结构。我国目前多数城市已经对二手房市场给予了开放态度，然而交易却不理想。此房型的消极市场状态会我国住宅市场上的消费需求起到制约，压抑了居民现实消费升级的欲望，一定程度上影响房地产市场的正常运行。因此政府规范二手房中介服务，简化交易手续，促使其未来市场结构更完善。此外，要建立开发土地供应科学决策机制，要改多头决策为集中决策，改财政余缺驱动为强化市场调节功能，改无计划供给为定年度供给总量、定功能用途比例、定区域开发强度的有序供给。在社会化、市场化条件下搞城市建设，一切建设规模的确定，都须接受市场规律的调节。中心城区已立项和动迁的旧城拆迁项目要先抓收尾，新的扩展要根据市场状况适时推进。
[关键词]投资性房地产计量模式核算差异
一、投资性房地产的界定
《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定:投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产。因此,判断一项资产是否属于投资性房地产,重要的是看该房地产带来的经济利益是否能够独立于其他资产。如果能够将投资性房地产产生的经济利益与其他资产产生的经济利益区别开来,则可将该资产单列为投资性房地产,比如,己出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及出租的建筑物都属于投资性房地产的核算范围。
根据投资性房地产准则的规定,投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。在后续计量时,通常应当采用成本模式,只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,才可以采用公允价值模式。但是,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。由于投资性房地产的计量可以采用成本模式和公允价值模式,因此,在后续计量、转换、处置及纳税调整方面就会存在差异。
二、投资性房地产计量模式的后续计量差异
例1.20×5年12月,甲公司购入写字楼一幢对外出租。12月10日甲公司与乙公司签订了经营租赁合同,合同约定,租期3年,乙公司每月支付甲公司租金10万元。写字楼购入价1200万元,按照直线法计提折旧,使用寿命为20年,预计净残值为零。20×6年12月31日,这幢楼发生减值迹象,经减值测试,其可回收金额为1000万元。甲公司投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
甲公司的帐务处理如下:
①每月计提折旧:1200÷20÷12=5(万元)。借:其他业务成本5万元;贷:投资性房地产累计折旧5万元
②确认租金:借:银行存款10万元;贷:其他业务收入10万元
③计提减值准备:1200-5×12-1000=140(万元)。借:资产减值准备140万元;贷:投资性房地产减值准备140万元
例2.兴鸿房地产经营开发公司与大成公司签订协议,将其新开发房屋一幢租赁给大成公司,租赁3年,20×6年6月1日正式交付大成公司使用。交付时该幢房屋开发成本5000万元,至12月31日,该房屋公允价值5200万元。兴鸿公司投资性房地产采用公允模式进行后续计量。
兴鸿公司帐务处理如下:
20×6年12月31日,按照公允价值为基础调整其帐面价值,公允价值与帐面价值的差额计入当期损益。借:投资性房地产——公允价值变动200万元;贷:公允价值变动损益200万元。
如果公允价值下降,作与此相反会计分录。
从上述会计处理我们看出:投资性房地产采用成本模式进行后续计量的,应当按期(月)计提折旧或摊销,存在减值迹象的,应当按照资产减值准则的有关规定,进行减值测试,发生减值的,应当计提减值准备,已经计提减值准备的投资性房地产,其减值损失在以后的会计期间不得转回。投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的,不计提折旧或摊销,应当以资产负债表日的公允价值计量。资产负债表日,公允价值与其帐面余额的差额,记入当期损益。
三、投资性房地产计量模式的转换差异
企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变,才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产,比如,出租的商务楼改为自用办公楼、经营管理的酒店整体出租给第三方经营、作为存货的房地产改为出租等。
例3.沿用例1资料,20×8年12月9日,甲公司将租给乙公司的写字楼收回自用。20×7年至20×8年该写字楼未再发生资产减值现象。
甲公司帐务处理如下:写字楼收回时,己提折旧1200÷20+1000÷19×2=165.26万元。借:固定资产1200万元,投资性房地产累计折旧165.26万元,投资性房地产减值准备140万元,贷:投资性房地产1200万元,累计折旧165.26万元,固定资产减值准备140万元。
成本模式下,非投资性房地产转换为投资性房地产,按上述相反分录进行会计处理。
例4.沿用例2资料,20×9年5月31日,兴鸿公司收回租赁给大成公司的房屋用作办公楼。该房屋20×7年公允价值6000万元、20×8年公允价值7000万元,兴鸿公司己对公允价值的变动进行了帐务处理。转换日,办公楼公允价值7300万元。
兴鸿公司帐务处理如下:5月31日,办公楼公允价值变动2000万元。借:固定资产7300万元;贷:投资性房地产——成本5000万元,投资性房地产——公允价值变动2000万元,公允价值变动损益300万元。
例5.20×9年6月,甲公司准备将其位于市中心的一幢自用房屋整体出租,并与乙公司签订了租赁协议,租凭开始日为20×9年7月1日,租赁期为5年。20×9年7月1日,该楼原值为2000万元,己提折旧800万元。
假如甲企业投资性房地产采用公允价值模式计量,
①第一种情形:租赁日,该幢楼的公允价值1500万元。
甲企业的帐务处理如下:借:投资性房地产1500万元,累计折旧800万元;贷:固定资产2000万元,资本公积——其他资本公积300万元。
②第二种情形:租赁日,该幢楼的公允价值1000万元。
甲企业的帐务处理如下:借:投资性房地产1000万元,累计折旧800万元,公允价值变动损益200万元;贷:固定资产2000万元。
从上述会计处理中看出:投资性房地产转换过程中,采用成本模式下,投资性房地产与固定资产、无形资产之间的转换是按投资性房地产的帐面余额进行结转,与存货之间的转换,应按帐面价值结转,因此,一般不会对当期损益产生影响。而在公允价值模式下,投资性房地产转换为自用房地产,应当按转换日的公允价值作为自用房地产的帐面价值,公允价值与投资性房地产的帐面价值的差额计入当期损益,对当期损益产生影响;非投资性房地产转换为投资性房地产,如果在转换日,公允价值小于非投资性房地产帐面价值,按其差额计入当期损益,会对当期损益产生影响;如果在转换日,公允价值大于非投资房地产帐面价值,按其差额计入资本公积,就会对所有者权益产生影响。
四、投资性房地产计量模式的处置差异
当投资性房地产被处置,或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时,应当终止确认该投资性房地产。
例6:大成公司对投资性房地产采用成本模式计量。2×10年5月,将其持有以备增值后转让的土地使用权出售给兴鸿公司,售价为6000万元。土地使用权帐面余额4000万元,己累计摊销1000万元。大成公司己收到价款6000万元。假设不考虑相关税费。
大成公司帐务处理如下:
①借:银行存款6000万元;贷:其他业务收入6000万元。
②借:其他业务成本3000万元,投资性房地产累计折旧(摊销)1000万元;贷:投资性房地产——土地使用权400万元。
例7:华为公司投资性房地产采用公允价值模式进行计量。2×10年3月,将其自用办公楼后转为投资性房地产的楼房出售给双雄公司,售价为8000万元。该办公楼在转换为投资性房地产时,由于公允价值大于固定资产的帐面价值,按其差额计入“资本公司——其他资本公积”200万元。出售时,该投资性房地产帐面价值6000万元,其中:成本5000万元,公允价值变动1000万元,价款己收。
华为公司帐务处理如下:
①借:银行存款8000万元;贷:其他业务收入8000万元。
②借:其他业务成本6000万元;贷:投资性房地产——成本5000万元,投资性房地产——公允价值变动1000万元。
同时,将转换日计入资本公积、投资性房地产累计公允价值变动损益转入其他业务收入:
③借:资本公积——其他资本公积200万元;贷:其他业务收入200万元
④借:公允价值变动损益1000万元;贷:其他业务收入1000万元。
从上述会计处理看出:对投资性房地产进行处置时,在成本模式下,将投资性房地产帐面价值、己计提的折旧或摊销结转当期损益。在公允价值模式下,除将投资性房地产的帐面价值结转当期损益外,同时,要将投资性房地产累计公允价值变动转入当期损益;如果处置的投资性房地产是从非投资性房地产转换来的,转换时,公允价值大于非投资性房地产的帐面价值的,则要将转换时原计入资本公积的部分结转当期损益。
五、投资性房地产计量模式下纳税调整的差异
在采用成本模式下,如果企业采用的折旧政策与税法一致,不用进行纳税调整,如果不一致,则需要对企业折旧额与税法规定的折旧额的差额进行纳税调整。在采用公允价值模式下,不仅要对投资性房地产按税法规定的折旧年限应计提的折旧进行纳税调整,还要对投资性房地产在资产负债表日公允价值与帐面价值的差额计入当期损益的金额进行纳税调整,而且随着该项投资性房地产的存在,每年都需要进行相应调整。
参考文献:
[1]财政部.《企业会计准则》.经济科学出版社.2006.2
【关键词】房地产；发展；现状；趋势
房地产作为国民经济的支柱产业，与人们生活息息相关，它的发展状况影响着社会众多方面。所以，保证房地产经济健康发展意义重大，但是，如今伴随房地产行业的快速发展，许多问题也产生了，这些问题如若没有得到重视和迅速解决，将会阻碍房地产经济的进一步发展，从而影响国名经济的健康正常发展，打破人们的平静的生活。
一、房地产经济发展现状
1.房地产经济持续增长，促进国民经济繁荣。近几年，房地产经济繁荣发展，在国民经济中一直发挥着支撑性作用，为促进我国经济快速发展起着重要意义。房地产行业涉及面广、相关性强，房地产繁荣发展也带动了许多其他行业的快速发展。房地产以建筑为主，每个建筑物的构建都少不了建筑材料，都需要装修，配置电器等，于是，房地产行业的发展也就带动了建筑材料、装修、电器、家具等行业的发展。所以，房地产经济的持续增长，不仅直接推动国民经济的发展，也间接促进我国经济的繁荣。
2.房地产与人们生活息息相关。居住问题是人们的基本需求，房地产与人们生活息息相关。随着城市化的进程不断加快，城市人口膨胀，住房问题成为人们关注的焦点。房地产的繁荣发展，为人们提供了高水平、高质量的居住条件。剧增人口的居住需求，也积极推动了房地产行业的发展扩大。人们的生活离不开房地产行业，房地产行业为人们高质量的生活提供前提和基础。
3.呈现市场发展不健全局面。我国房地产近期发展快速，但是快速发展也导致了房地产出现泡沫现象，市场发展不健全。房地产繁荣的现象使得大量的企业转战房地产，巨额的资金涌入房地产行业，房屋建筑如雨后春笋般出现在各个城市大地表面，房地产经济呈现表面繁荣的现象，但实际上已经弊病无数，如此长期下去，房地产将面临巨大浩劫。
4.房价居高不下。有限的土地资源与无数涌入的房地产商不协调，土地也在哄抢中价格飙涨。房产的成本提高，以及房地产商期望高额的利润，使房价一路飙升，而且长期处于稳定状态，居高不下。高昂的房价给人们的生活带来巨大的压力，很多人都无法负担起现如今的房价。房地产行业的繁荣使人们的生活质量和水平没有得到提高，反而使少数人的基本生存没有了保障。
二、房地产未来发展趋势
1.房地产市场趋向健全。房地产行业的泡沫现象，市场不健全，使房地产经济发展到了瓶颈的阶段，房地产陷入了困顿的状态。针对房地产市场出现的这些问题，市场这只“无形的手”的调节作用将会在未来的发展过程中显现出来。国家为了保障人们的住房需求和提高人们的生活质量和水平，也将会运用宏观调控手段，对我国房地产经济进行政策干预，完善房地产市场，保证房地产经济健康发展，发挥促进国民经济发展的作用。所以，在市场和国家双方面的调节下，我国房地产市场发展将日趋成熟。
2.房价将得到合理调整。在过去的很长一段时间中，房价涨幅完全出乎人们的意料，房价远远超出人们的支付能力。这样的涨幅不仅不利于人们生活条件的满足，也有害于经济的健康发展。但是，随着政府出台的政策的实施，国民经济的整体发展趋向，我们可以看出房价在不久的将来会日趋稳定，并保持在人们支付能力之内。房地产经济作为国民经济的支柱性产业，它能够促进国民经济的发展，同时，它也受国民经济整体发展规律的影响。因此，在国民经济稳定增长发展的背景下，房价也会得到调整，并且保持稳定。
3.保障低收入群体的住房需求。我国政府秉持以人为本的观念，满足人们的需求是党和国家不懈的追求。未来一段时间，在国家政策的引导下，房地产行业的主要目标将是保障低收入群体的居住环境。房地产经济发展要求不断扩大市场，出于进一步发展的目的，房地产商也会努力将低收入群体纳入消费对象群体中，根据低收入群体的实际经济状况和对住房的条件的要求，打造低收入群体能够支付起且满足他们需求的住房，从而保障了低收入群体的居住条件。
4.国家政策保障房地产经济健康发展。对于房地产经济现阶段存在的许多弊病，国家将会提出相对应的解决方法策略，并且出台一系列政策，促进房地产经济良性的发展。第一，对于不良房地产商恶性囤积土地的行为，进行打击和限制，避免出现坐地起价的现象。第二，协调房产的供需关系，改革房地产税制，一定程度上限制从事房产行业的企业数量，建立有条不紊的房地产市场，促进房地产经济健康有序的发展繁荣。
三、结语
房地产行业一直以来是我国经济发展中的支柱性行业，对我国公民经济发展有着重要的意义。房地产经济的繁荣与衰弱都会影响着我国经济发展的速度和状态，也会改变人们的生活质量。现阶段房地产经济发展随到了瓶颈阶段，整个行业充斥着亟待解决的各种问题，但是，房地产经济是金融一部分，它受市场的调控，“无形的手”会使未来我国的房产行业继续稳定良性发展。另外，政府也推行一系列政策保障房地产行业发展繁荣。总而言之，我国房地产未来发展前景就会是一片光明。
参考文献：
[1]张燕生.我国房地产经济发展现状及其未来发展趋势[J].中国市场，2010，（31）：134—137
[2]戴胜兰.我国房地产经济发展现状及其未来发展趋势[J].现代经济信息，2012（11）：57—60
[3]张宏军.我国房地产经济发展现状及其未来发展[J].世界华商经济年鉴·科技财经，2012，19（4）：43—45
【关键词】房地产经纪；金融体系；发展趋势
0.引言
自20世纪70、80年代中国重视经济发展以来，房地产也以同样的速度发展，我国已经形成了以北京为代表的北方，上海为代表的中部，广州、深圳为代表的南方三足鼎立的局面。而房地产市场的发展需要房地产金融的支持，可是近年来我国金融对房地产的力度却有所下降。房地产发展与经济发展出现的问题亟待解决。因此，我们必须着力于对这一问题进行分析，提出解决措施，才能更好地促进我国房地产行业持续健康的发展。
1.房地产经济存在的问题和解决措施
1.1问题
1.1.1泡沫成分收缩，市场价格面临较大的下降压力
房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者的情况[1]。国家发展改革委、国家统计局的调查表明，2013年5月份，全国有70多个城市的新房房价涨幅回落0.6个百分点，而二手房回落1.5个百分点。而一些著名的地产商比如说万科、和记黄埔为加快资金的周转也在调低价格，还有一些炒家为了尽快脱手也在大幅度地降低房价从而进行抛售。
1.1.2成交量下降，空置率上升
由于房价的下调，购房者在等待购房的最佳时机，因此，导致房市成交量的下降，房产的空置率在上升。据数据显示，2007年上海的月成交面积是174万平方米，而2010年却只有83万平方米，同比下降了52%。与此同时，天津、杭州、南京、武汉等许多城市的成交量也在萎缩，空置率在不断地上升。
1.1.3开发成本增加，房价依然偏高
当今市场建筑材料价格不断上涨，企业在开发的时候建筑材料成本、土地成本、经费运算也有所增加，销售业绩的不佳导致房子的存量在增加，从而导致了房地产开发成本和市场销售价格的矛盾，而为了解决这个矛盾，新的开发商只能提高房价，又导致房价偏高的格局，这就是所谓的越买不起房价格越高的房地产怪圈。而房地产对土地这一稀缺资源的依赖性，加上房地产行业税费的增加使房地产开发告别高增长时代成为不可阻挡的趋势。
1.2措施
1.2.1发展多层次的房地产金融体系
我国金融市场的发展还处于初级阶段，因此房地产经济的发展还存在很多问题。因此，房地产经济不仅需要提供直接融资服务的一级市场，也需要分担一级市场风险的二级市场，发展房产中介、保险、担保、房产评估等金融市场服务体系以解决住房贷款流动性的问题。
1.2.2促进房地产金融产品创新
要注意细分市场，开发不同的社会群体的产品，比如说针对刚工作的社会青年，或低收入家庭，要有相应的住房金融产品让其更有能力购买。开发房地产信托、投资基金、资产证券化等在内的多元化的房地产金融产品。开发房地产信托产品创新，信托作为一种灵活的融资工具，可以满足房地产开发过程中的资金需求，有利于优化资金配置效率。推动纳税评估向税务转变，税务机关委托机构纳税评估，能避免由于税务管理员的业务水平低的问题造成评估不准确的问题，从而提高工作效率。
1.2.3加强政策性房地产金融服务
中低收入住房保障是房地产发展的重要组成部分，我们需要借鉴新加坡的“住房公积金”制度，美国的“居者有其屋”的计划，为中低收入的家庭提供住房贷款补贴和住房公积金[2]。从而一方面解决了房地产销售业绩不佳的问题，一方面也有利于我国的社会保障制度的更好实施。同时，对房地产泡沫也要进行相应的打击，有以下措施：（1）对房地产商征收暴利税或空置税，促进住房供给的释放。（2）尽快征收物业税，即不动产税，从而抑制住房的盲目增长。（3）征收遗产税，改变居民的心理预期。（4）提高居民住房转让所得的税率。（5）对居民购买第二套以上的住房采取抑制性的金融措施。（6）取消期房销售制度，改成现房销售制度[3]。
1.2.4加强对境外机构及个人进入境内房地产市场的管理
要加强境外机构或者个人进入境内的房地产市场的监管力度，完善境内外资开发，登记制度，购房统计。加大对投机行为的查处力度。只有加强对境外机构或者个人进入境内房地产市场的管理，才能防微杜渐，为我国创造一个良好的房地产发展环境。
2.发展趋势
国内的房地产市场仍然会有较大的发展空间，正处于一个特殊的发展阶段，在未来的一段时间内仍将处于总量增长型发展时期。随着我国市场经济体制的发展，房地产行业正在实现商品化的发展，与融资、投资与再生产之间有着良性的循环。但是与此同时，房地产商品化有着其很大的弊端。
首先房价预测成为一件不可能的事，房地产的发展有着它自身的发展规律[4]。目前房地产的畸形发展导致的不合理现象需要解决，而这一问题的解决会导致目前住房困难和低收入人群的住房条件得到很大的改善，这是一个很好的未来发展趋势。而由于土地资源的稀缺性和住房发展的矛盾的不可调和性导致我国的房地产发展必须要走资源节约型的发展道路，在我国，由于城镇化和工业化的发展，很多农村居民需要到城镇居住，对土地资源的要求非常大，因此，房地产要想能更好地进行开发，必须解决好资源来源这一问题。，而对城乡土地进行合理的规划配置能很好地解决这一问题的发展瓶颈，包括现在正在实施的高楼建设，即土地纵向发展，都是未来房地产开发的方向。另外，房地产经济不仅仅是表面上的房地产的销售数字问题，更是涉及到一个国家的经济发展稳定状况，只有国家经济发展良好了，才能为房地产发展的各个环节，包括开发，设计，销售提供一个良好的平台和产业链，因此，房地产要想有更好的发展，必须要首先保持国民经济的持续、稳定、健康发展。保护国民经济的稳定是未来房地产良好发展的一个坚定不移的目标。
3.结语
随着我国改革开放和市场经济的发展，中国已经进入了全面建设小康社会的发展阶段，居民的生活水平和消费水平提高了，对住房条件的改革当然就相应地有了更高的要求，这也刺激了房地产市场的活跃发展。可是，我国当前的房地产市场发展还处于一个不完善的地位，出现的问题有很多，而针对当前房地产发展出现的问题，我们要善于分析原因，了解背景，提出相应的解决措施和解决方案，从而引导房地产行业向着一个更加持续健康的方向发展。可以说，目前一个规范有序的房地产经济市场的建立任重而道远。但是，我们有理由相信，随着我国国家经济的发展和相关的制度的不断完善，未来的房地产行业一定会往一个更加成熟的方向发展的。
【参考文献】
[1]陈洪波等.我国房地产金融现状及政策取向[J].财政金融，2010（2）
[2]李松青等.中国房地产金融现状、问题及政策建议[J].陕西农业科，2011（1）
内容摘要：在当代中国，房地产业作为国民经济的重要组成部分，与经济关系密切，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用。房地产业是我国经济的重要支柱之一，对国民经济的投资、消费都有较强的带动作用。本文通过对房地产年投资额和国内生产总值之间关系的实证分析得出，在滞后期1、2、3时，两者相互没有影响；滞后期为4时，两者互为因果；滞后期为5时，房地产业是国民经济发展的格兰杰原因，国民经济不是房地产业的格兰杰原因，并对其原因进行了分析，最后给出了相关政策建议。
关键词：房地产业 国民经济 协整检验 格兰杰检验
改革开放后，随着我国房地产体制改革的深入，房地产业得到了迅速发展，房地产业在国民经济发展中的地位日益显著，逐步成为我国经济支柱之一。但与此同时，房地产市场非理性发展导致盲目和投机性的房地产投资大量增加，推动了房地产价格急剧上涨，加之房地产市场的高利润吸引了大量资金流入，所以，房地产业及其连带产业进入超常规发展阶段。较高的房价无疑会对房地产业的发展有巨大推动作用，房地产业的发展对于国民经济发展也有推动作用。但反过来看，由于房地产业与金融业的高关联度，一旦房地产业出现波动，对金融系统乃至整个国民经济发展和社会稳定都有严重威胁。现阶段，房地产业的供求关系严重畸形，房地产市场供给和需求的矛盾突出，致使房地产市场出现超常规快速发展，因此房地产经济繁荣中存在大量泡沫成分。如果政府对房地产市场进行严厉调控，抑制房价，其对经济发展的影响如何？本文试图通过分析房地产业与经济发展的关系来解答该问题。
国内有很多学者对经济增长与房地产之间的关系做过研究，且多数学者从定性的角度进行分析。本文主要从定量的角度进行分析，故重点论述在定量方面学者所作研究。李明、李志勇（2007）通过对成都、深圳1987-2003年的数据分析，得出房地产开发投资增长率不是引起GDP增长率变化的原因，GDP增长率却是房地产开发投资增长率变化的原因。周建军、鞠芳（2009）对房地产市场与消费增长之间的关系进行了实证分析，认为房地产市场结构不合理等因素是造成二者的关系没有得到合理经济理论解释的原因。吴嵩（2010）首先采用组合预测，对2009年的房地产投资和GDP进行合理预测，运用统计学的原理从定性的角度得出房地产投资与经济增长之间存在正相关性；又从定量的角度分析，得出房地产是GDP的格兰杰原因，而GDP不是房地产的格兰杰原因的结果。本文立足现实，借鉴前人经验，运用格兰杰检验原理，对房地产波动和经济波动的关系进行研究。
房地产业现状
近年来，我国房地产业与宏观经济调控具有明显联动关系。例如，20世纪80年代末为了控制过热的经济和预期膨胀，政府实行紧缩的财政政策和货币政策，从而使20世纪90年代初经济增长速度放缓，房地产投资增长率也出现下降趋势。1998年，福利分房时代的结束，使得房地产市场需求迅速膨胀，房地产投资稳步增长，但由于消费者信心不足，宏观经济并未走出低谷，直到2000年才出现好转。2008年金融危机出现，宏观经济步入萧条，房地产业也步入了冬天。但是随着国家一系列优惠贷款政策等经济刺激政策的出现，房地产市场呈现了繁荣景象。在首次置业需求爆发、改善性需求跟进、投资性需求助推的影响下，2009年房地产市场出现出乎意料、急转向上的方向性变动，先是在2009年初出现“小阳春”，此后便进入持续快速上涨的上行通道，房价上涨不休。2009年下半年，房地产调控政策再度出台。现在，房地产投资过热，房价日益高涨，国家又出台“国十条”抑制房地产市场的不正常发展。至2010年，调控成为房地产市场的“主旋律”，从中央到地方一系列调控政策密集出台。信贷政策严厉程度空前，提高二套房首付和利率、三套房停贷以及认房不认贷等措施彰显了政府调控房价决心的坚决，被称为“史上最严厉的调控政策”。尽管如此，仅经过短期观望，很快多数城市成交量又开始显著上升，价格也有所抬头，效果同样不乐观。2011年调控政策继续加码，“新国八条”、加息紧密出台，重庆和上海开始试点房产税。目前，由于土地的稀缺性造成土地市场供给缺乏，而面对居民日益高涨的住房需求，房地产市场供给不足，再加上我国现阶段房地产业投资规模过大，投资的增长速度和投资结构都与国民经济的发展不协调。
房地产业与经济发展关系分析
（一）房地产业与经济发展关系
从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱性产业的地位。房地产业的上述地位，决定了它在国民经济中，特别是在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面发挥着重大作用。从一般意义上说，房地产业与国民经济之间存在着互相制约、互相促进的辨证关系。在国民经济运行过程中，各个产业之间都存在广泛、复杂和密切的联系，这种经济联系被称为产业关联。而房地产作为国民经济的支柱产业，既是众多要素的供给者，也是众多要素的需求方，也就决定了房地产业关联度广、产业链长，其影响力使房地产业处于国民经济的基础性地位。房地产业的发展能够带动建筑、建材、冶金等50多个物质生产部门20多个大类近2000种产品的发展。房地产在投资和消费领域都占有重要位置。
房地产业与金融业、保险业的关联度也很高。房地产具有价值量大的特性，使得其供给和需求都高度依赖于金融业的信贷支持，再加上房地产不仅是消费品，也是很好的投资品，其增值保值性使得房地产与金融业紧密联系在一起。
