时间：2023-07-28 17:31:48
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇地产公司景观设计，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：景观设计；发展趋势；应对策略
住房消费市场日趋成熟，人们对小区景观的关注程度越来越高，而集中观赏、休闲与实用性为一体的小区景观，已愈来愈受到人们的青睐。这种受青睐的居住环境才能符合时代的发展要求。我作为热衷于景观的规划设计及管理人员，对当前房地产景现设计的趋势有如下三个方面的看法：第一是定位的发展趋势。第二是风格的发展趋势，第三是景现设计公司的应对策略。
1定位的发展趋势
房地产景观设计的定位发展趋势主要在于：第一，开发商的眼光，胆略和胸襟等素质的不断提高；第二，开发商和景观设计公司对现场的控制力以及对景观施工质量执行力的不断提高；第三，开发商的眼光。胆略和胸襟等素质的不断提高。
1.1 开发商要形成有自己特色和个性的景观产品线
我认为开发商要形成有自己特色和个性的景观产品线。寻找项目最合适的方向和其在产品线中合适的定位。这要开发商有长远的眼光和战略，并根据整个项目的全局定位来决策。那些没有景观特色的楼盘将很快被市场所淘汰。
1.2 开发商要有创新的精神
当前大多数开发商缺乏创新精神，你抄我的，我抄你的。国内抄不到新鲜的就到国外抄，甚至把国外的一个小镇搬过来完全没有根据基地现状设计，设计师干的是“仿造，组装”的活。但是创新是房地产行业发展的动力。
1.3 开发商要放权让景观设计师来主导设计和监理施工的全过程
景观设计师来主导设计和监督施工的全过程。这是国外包括香港地区在内建筑业通行的方法。这种方法的好处在于“谋断分离”——景观设计师是“谋划”的主体，主导设计和监督施工的全过程。开发商是“决断”的主体，判断和评价设计效果的好坏和工程的质量等。而当前，开发商设计也定，施工单位也管，材料也亲自选等等，设计师只是开发商的“绘图笔”而已。所以，希望开发商能够适当地放权。让内行的人干专业的事。这样才能做出精品。
综上所述，开发商要具备的人格魅力有以下三点：第一，眼光-是否有长期且系统的企业成长规划和产品规划，坚定不移地走创新发展之路；第二，胆略-是否有魄力和胆量让专业人员尽情去发挥并敢于承担一切后果；第三，胸襟-能否有海纳百川的胸怀。思考和采纳对项目的不同意见及建议。
第二，开发商和景观设计公司对现场的控制力以及对景观施工质量执行力的不断提高。
景观设计公司是景观全过程的联系纽带。它连接了上游的开发商和下游的施工单位。因此，它应该对景观建成效果和施工质量进行监督并负责。
1.3.1 开发商和景观设计公司对现场控制力要不断提高
景现行业有句话，叫“三分设计七分施工”，这就需要开发商和景观设计公司的现场控制力要很强。在一些专业的房地产开发公司，有景观专业的“现场工程师”，他们就是代表开发商在工地上进行现场控制的。而专业的景观设计公司，就很重视派遣骨干在现场全程跟踪，服务和监督。现场控制的关键有以下两点：第一，要严格控制景观效果。第二，要根据预算，严格控制成本。
第一是控制好效果，使之达到力所能及的最佳效果。比如种植大树。不是把一棵大树挖个坑种下去就可以的，而必须在现场严格控制大树的胸径，冠幅，树形，全冠移植，是否截技，几级分叉，观赏面的朝向，成话的情况，有无病虫害等等，这些都需要现场控制力很强的景观现场管理人员组合成一个团队。
再说说控制成本，景观施工的监督和管理不像建筑施工那样规范和成熟，所以如何在现场控制好成本是一个重要的课题。我认为。将来的趋势是开发商会在景现上适当地增加-次性投入，而尽量减少后期物业管理的维护成本。因此。景观设计公司必须帮助开发商合理地控制成本而且需要为将来的物业管理考虑后期维护措施。
1.3.2 开发商和景观设计公司对景观施工质量执行力的不断提高
很多项目的概念和方案天花乱坠。扩初和施工图归于平庸，施工过程偷工减料，最后效果一塌糊涂。这些问题的根源在于：设计公司和施工单位缺乏执行力。提高执行力的关键在于提高景观全行业的水平。要提高行业水平，必须突破人才瓶颈和优化行业模式。景观品质的提高要从细部设计入手。关键在于施工工艺的提高和新材料的运用。
2 风格的发展趋势
第一，向具有中国地域特色的风格发展
在不远的将来。中国不同城市的景观同质化现象将被打破，房地产景观设计将朝着具有不同地域特色的风格方向发展。最近几年，由于大型房地产集团在全国开发项目，其住宅产品在不同城市中大量复制，造成中国城市很多楼盘都有拷贝和仿造的痕迹。照搬人家的东西是没有太多生命力的。因此中国将来房地产的精品项目就是那些在项目中融入了创新地域特色的楼盘。
中国地大物博，在每一个城市做出原汁原味的地域风格。这就是立足于中国文化并创造当代中国的新风格，这样的项目也必将成为下批中国地产的精品项目。
第二，向以绿化配置为重点的景观风格发展。
我们认为，将来房地产景观设计的趋势还是以绿化配置为重点。不仅绿量增大，而且绿化的品种。层次将会更加多样化。生态化，后期的绿化养护也越来越重要；由于硬质构筑物的材料会随着时间推移而老化变形，并需要投入大量成本进行翻修维护，因此硬质构筑物的设计量会逐渐减少。实际上用这种精致的绿化景观能快速地回笼销售收入，并赢得买房者的价值认同，达到了口碑宣传的效果，用景观效果来营销所产生的价值远远超过了成本投入。而且，由于硬质景观很少，实际造价成本并没有高出多少。当然，我们如何做到把房地产的营销效果和生态环保。可持续发展的理念结合起来并推广出去，这才是将来房地产景观重要的发展趋势。
第三，高端楼盘向度假酒店的景观风格发展
由于度假酒店一般都处于个环境条件相当好的地理位置。如海边。山里等等。因此如何借景为酒店所用以及如何营造酒店内部独特的景观效果是度假酒店建造设计的重要内容，而这正是将来房地产开发可以学习和借鉴的方向。比如，杭州富阳的富春山居高尔夫度假酒店，将富春江水，层峦叠峰的远山以及漫山遍野的茶园融为一体。高尔夫球场和度假酒店建筑巧妙地嵌于其中，形成一幅当代江南唯美的“富春山居”图。其意境远借山水，俯仰而现美景，应时令不同而景色变化，这就是借景的妙用。
3景观设计公司的应对策略
景观设计公司的第-个策略就是要不断提高设计质量，境外设计公司必将本土化，本土化的景观设计公司也必将崛起。第二个应对策略是应该不断增加价值。在工地上监管景观工程质量，控制工程造价。
境外公司最致命的问题是不了解中国现状条件和地理，气候等因素，盲目地把国外的生活环境照搬过来，形成“空中楼阁”似的如画画一般的创意和概念。以及在施工图阶段对中国不同地域的植物和材料不熟悉，并且不愿投入施工现场进行现场调整。这导致境外公司的大量项目出现了水土不符的情况，而本土化的景观设计公司正好弥补了这些问题。因此，我们要凭借着对本土文化的传承。对本地植物的深刻了解和施工现场全方位的配合监督服务，建造出房地产景观精品。
4 结语
综上所述，房地产景观设计是一项综合性的工作，要融合开发商，设计公司和施工单位等参与者的智慧。我们要用科学发展观结合和谐发展的理念，大力提高全行业的眼光和素质，并用更加先进的科学技术，努力创造出新时代的有中国特色的房地产景观作品。
参考文献
关键词：现代楼盘；园林景观
1 景观在现代楼盘的地位
楼盘景观是居住区环境的重要组成部分。房地产建设有其同质化的一面如地段、容积率、户型、朝向等等，这些因素在目前情况下开发商都能处理的很好，在硬件相同的情况下，如何提高建设项目的品质，树立房地产的品牌形象，又能提高小区的文化品位，使业主觉得物有所值，那么房地产开发区园林景观建设就起到了重要的作用。对于业主来说买房就是买生活，买生活就是买品位，买品位还得具有升值潜力。在我国有寄情山水的传统，历史的发展有其相似性，当我们的生活水平到一定水准后，追求更高品质的居住、生活环境是大势所趋。如郑州居易.国际城，总规划占地面积约1000多亩，拥有10万平方米的天然湖景，宣传将生活推向自然，与真的绿色和鲜氧相拥，居易国际城虽远离市区跨界新郑，景观环境的效应证明其房价居高不下，目前达到5000元每平米之上紧追市区价格。所以说，随着人民生活水平的提高，人们越来越关心居住区环境。景观在现代楼盘中地位也越来越重要。
2 现代楼盘园林景观风格选择
各开发商将产品推向市场时，大力开展销售宣传，尤其以自身景观风格之独特情调，以环境筹码吸引消费群体。各楼盘在景观表现中各耍绝技，主要在风格上标新立异。据看现代 楼盘市场，不乏总结出以下几种风格（见表1.1），根据空间上笼统分为东方风格和西方风格，根据时间上有现代园林与古典（传统）园林之分，在我国根据地域之别还有北方园林、南方园林、岭南园林区分，但随着社会大融合，一般进行风格综合。以不同的景观风格统筹整个楼盘整体规划布局。如常见将欧洲文化下的荷兰风格、地中海风格、意大利风格、米兰风格、瑞士风格、丹麦风格、英国风格等融合在一个项目里，将楼盘多期或多区进行可持续规划。在此，我们不得不提到极具中国风格代表的万科第五园，它的成功引起全国楼盘景观设计过度倾向西方化的反思，唤醒国人自我资源及文化的沿承、开发和再利用。万科.第五园是对我国东方古典园林风格的创新，对我国传统文化的推广和现代化强化。当然，景观风格的定位离不开与建筑的协调统一，在色彩、植物、小品风等格选择上也应悉心对待。
一个好的景观设计必须满足以下几个基本原则：
第一、以人为本。楼盘的景观是为住户服务的，因此一个楼盘景观是否满足住户的真正需要是景观设计的重要因素。
第二、自然性。充分尊重各景观元素的自然生态属性，营造出舒适惬意的地形空间，满足人们回归自然的欲望。
第三、参与性。营造合适的邻里交流空间和活动场所，对居民的心理保健和身心健康非常有益。
第四、植物实用性和观赏性。园区内植物要有选择性，好的植物色彩和气味能沁入心底，缓解紧张，给人带来愉悦。
第五、多样性。针对不同的地域、风情、人文、族群，应采用不同的设计风格相匹配，给人以亲切感。
4 现代楼盘园林景观设计趋向
趋向一：以人为本，从功能出发。为充分满足居住区使用对象不同年龄层次、文化层次的心理和生理需求，现代楼盘景观设计时多角度多功能定位，合理规划主体公园、广场、宅前绿地、小游园、儿童沙坑、游泳池、老年活动设施安排。另外，要全面考虑活动过程中的安全隐患和使用舒适度，如水深、池岸保护措施、坐凳高度与乘凉纳荫等。从以人为本的角度来营造和谐的社区环境。
趋向二：软硬景观结合，侧重软景观构建。硬质构筑物的设计量要尽量减少，主要放置于重点区域必不可少的位置上。以绿化配置为重点，不仅增大绿量，而且绿化的品种、层次将会更加多样化，后期绿化养护加强。植物生机盎然，楼盘的效果也会更亲切清新。把房地产的和谐人居环境和生态环保、可持续发展的理念结合起来，这是将来房地产景观重要的发展趋势。
趋势三：控制力、执行力两手抓。景观行业常说 “三分设计，七分施工”。这就需要开发商的现场控制力要很强，景观设计师的执行力也要强。在一些专业的地产公司，都有景观方面的“现场工程师”，他们代表开发商在工地上进行现场控制。专业的景观设计公司都很重视派遣骨干在现场全程跟踪、服务和监督，使之达到最佳的景观效果。
人物简介
侯兴伟丘禾国际环境景观咨询有限公司设计总监
设计作品：北京东方太阳城园林景观设计、东京都高尔夫别墅景观设计等
二十世纪三十年代，鲁迅先生在《且介亭杂文集》中写道“只有民族的才是世界的”。八十年过去了，中国风大行其道，中式楼盘、中国民族特色服装在国际上走俏。它们用实例诠释着民族的、具有持久生命力的事物终将被世界认同。跟随此潮流，民族特色浓郁的景观设计进入大众视线。景观设计的特色化、民族化渐成趋势。
景观小品不容小觑
求学之初，侯兴伟就定下了日后的发展之路一一景观设计。首先，因为在发展中的中国将在很长一段时间里大搞城市建设和环境优化，市场需要一大批年轻的景观设计师。其次，景观设计是一项重复性少、灵感不断、技术创新的工作。
谈到南北景观的设计差异时，侯兴伟表示景观理念、风格及植物季相变化的妥善处理非常重要。北方景观项目由于场地平坦、面积较大，设计理念、风格会直接影响其效果；在植物配置上可多种植观枝、观叶、观色、抗寒性植物，以丰富季节性景观效果；重要景观节点可以做一些寓意性强的景观小品，增加观赏性；水系设计可在驳岸、河底放置大小自然石，以便冬季水边植物消弱时起到自然效果的作用。
小品在景观设计中可以起到画龙点睛的作用。奥运会前后，中国风颇为流行，“我们也可以把中国文化元素小品应用在合适的景观空间里，不但能够传承民族特色，还能够强化人们对传统文化的记忆”。
全面布局产业链
目前丘禾的客户群覆盖政府部门（市政河道、湿地建设、城市公众形象）、地产开发商和私家别墅，不同客户群体对景观设计的要求不尽相同。房地产项目的主题风格代表性较强，其主要目的是为了销售和业主使用，相应景观设计需突出地产项目风格。“地产开发商更多的是一种点菜式风格设计”。设计师需充分备案，西班牙风格、澳洲风格、东南亚风格、各种风格的素材及思想了然于心。对于政府项目而言，往往景观设计公司灌输的思想居多。当然这要建立在景观公司对项目的综合性把控基础之上，因为政府项目的公众性较强。
“以秦皇岛的荷塘公园项目为例，我们最初接项目时，打算把它将建成江南水乡式效果的园林。因为荷塘公园有着得天独厚的区位特性。但南方与北方毕竟不同，不可能完全营造出江南水乡的感觉。”从最初的概念方案，到功能布局、立面设计等，侯兴伟和同事多次与客户沟通整体风格、材料使用等工作。三个月后，项目场地焕然如新：一弯缓缓流淌的湿地河、两万平方米的辽阔三角洲，无数风景尽在其中……新中式江南水乡风格获得群众一致好评。
术业专攻、经营客户。丘禾还计划在今后一段时间内开办自己的景观设计施工公司，全面整合景观设计产业链，更好地服务客户。
生态建筑、主题公园成未来趋势
苗寨走出来的侯兴伟一直以民族文化为傲。对于少数民族文化流失现象，他感叹地说：“原始的苗族服饰在国内几近消亡。为了找回流失的民族文化，人们到国外花几十万买回一件古老苗族服饰。这样做的意义又是什么呢？几十年后会是怎样呢？国外的收藏专家曾对我们说过这样的话一一你们要研究民族的事物，这样花高价到国外来收购民族服饰让我们很郁闷。”不单单是民族服饰，颇具特色的民族建筑、文化产品等也应当科学地保留下来。“部分少数民族地区政府集中征收城中心建筑土地，给农民补贴，修建民族公园广场。从一定程度上来说，这也是民族地区特色规划趋势，同时说明政府想方设法在提高群众生活环境水平。
房地产生态园林景观设计
从实践来看，房地产生态园林景观设计主要表现在三个方面，即平面设计、道路设计以及景观设计。具体分析如下：第一，平面设计。对于房地产项目设计而言，其大多是采用了规范化和规则化模式，而生态园林景观设计则与之有所不同，其主要有自由式、混合式以及规则式等多种形式。从实践来看，若严格按照自由式的风格进行设计，则园林景观在整体上的布局就相对的比较灵活一些，尤其是那些常用的蜿蜒曲折小路会将居民的室外空间合理的分割开来，在园路两旁设置的植被会让居民感觉到自由活泼、与大自然亲密接触的感觉；若采用规则式的设计方案，在园路、广场以及水体等，都应当布置成适当的几何图案，并设置一些较为明显的轴线，给居民的感觉是整齐划一、中规中矩；若采用混合式的设计方案，则园林景观中不仅会有自由灵活的感觉，而且还有规则式的严肃。但实践中无论采用何种设计模式，最终的目的都是为了通过生态园林建设，各种广场、园路以及绿化布置等，让房地产与景观绿化有机地融为一体，创造一个城市房地产花园。第二，道路设计。在房地产生态园林景观设计过程中，道路是其中一个必不可少的重要环节，尤其是其宽度不仅要适于正常的行走，而且还要满足生活用车的方便进出，更重要的是要充分地考虑到行人、车辆的安全性。基于此，笔者建议实际设计过程中要多选择环形道，并保证人、车能够各行其道。房地产生态园林的设计应当区别于一般的住宅小区道路设计，应当多增加一些迂回曲折、自然流畅的道路线条在其中，而且还要保证绿地与空间的形状能够科学合理的分割开来。在道路设计过程中，应当配合相关的植物共同组成一个生态园林景观，使行走在其中的居民能够活动一种景随步移的美妙感觉。第三，景观设计。对于房地产生态园林设计而言，景观设计是重点，想要让生态园林景观实现情景交融之目标，则必须充分地体现出一定的文化底蕴，即将人文情怀充分地赋予园林景观设计之中。当该园区的居民漫步于园林景观时，犹如置身于山水画之中，使人感受到春景宜游；夏景宜看；秋景宜赏；冬景宜居，表达出园林景观设计的诗情画意。可以有效地放松生活和工作中的紧张心情与压力，进一步舒缓其烦躁情绪，对日后的正常生活和工作具有非常重要的作用。在景观设计过程中，笔者建议在抓住一个主题思想的基础上，由设计人员具体的自由发挥，从而创造出一个千姿百态的景观格局。同时，需要注意园林小品设计，即应当保持一种雅致、简远以及疏朗的风格，不仅要突出设计人员的思路和想法，而且还要让这些景象表现出深远的意境，令人产生无限的遐想。
房地产生态园林设计过程中的注意事项
以上是关于房地产生态园林景观设计的三个重要方面，但同时也要注意以下几个方面的具体事项。（1）房地产生态园林设计应当与自然环境、政府区域规划相协调从目前房地产项目开发实践来看，生态园林的设计优劣直接关系着该房地产项目的受关注度，甚至会影响到该项目的成败。因此，绝大多数的开发商将视线都放在了园林景观本身的设计上，希望以更好的设计创意来打动消费者，但却严重忽视了与周围建筑景观的有机融合问题，导致适得其反。基于此，笔者认为房地产生态园林设计风格应当注重本土文化、当地环境，无论是选用岭南造园手法、还是海派园林精致手法或是皇家园林的恢弘大气的差异性选择，都要使之与周围的景观有机地协调起来，以满足风俗习惯以及建筑审美的要求。（2）房地产生态园林设计过程中的植物景观选择对于房地产生态园林设计而言，选择适宜的植物景观是非常重要的，设计人员应当根据房地产项目的实际情况进行选择。在此过程中，一定要对该房地产项目周边的地理位置条件、气候状况以及该项目的功能需求等，进行全面的分析研究，然后再根据植物自身特性做出正确的选择。一般而言，房地产生态园林设计过程中应当保证植物配置多样性，并且要充分地利用植物的自身习性。此外，在选择生态园林景观布置所需植物种类时，应当尽可能的利用本土植物种类，这样可以使园林景观更具有地方特色和亲和力，比如在广州市可使用大叶榕、小叶榕、凤凰木、桂花、红枫等常用树种，尤其是红棉花（广州市市花）；还要注意运用本地植被种类对房地产园林景观加强设计铺垫，对于避免植物水土不服现象非常重要，同时还可以有效地简化园林建设的后期管理工作。（3）房地产生态园林设计主题的选择房地产生态园林设计过程中，设计主题非常的重要，实践证明，独特的构思与鲜明的主题可以大幅度提高房地产项目的市场竞争力，而且很容易获得消费者的青睐。各种建筑结构和植物布设，应当保持主题的统一性，并且让人们欣赏完以后能够理解其中的强大文化内涵。比如，在园林景观主题设计过程中，关键部位适当选取虎尾草、大王椰、狐尾椰、红豆杉、银海枣、秋枫以及罗汉松等名贵植物，可以彰显该房地产项目的高档性品质。（4）房地产生态园林设计过程中应注意保护周边环境生态园林设计不仅要与周边环境有效地融合在一体，更重要的是还要对周围的自然环境起到保护作用，至少也不应当干预之。因此，设计之前应当对该房地产开发项目的周边环境进行详细的调查研究，以保证设计方案的因势利导和因地制宜。基于此，笔者在此应当提出一条善意的建议，即在巨大的利润驱使下，各开发商应当顶得住诱惑，不能在城市公园及其绿化带旁进行无度的房地产项目开发，即便将来高楼林立，却破坏了城市整体景观。房地产项目开发必须注重与政府区域规划、自然环境、城市街景、历史文脉、人文风俗相协调，为建设“美丽中国”添砖加瓦。
作者：田穗红 单位：广州市园林建筑工程公司
关键词：住宅；景观；成本管理；设计阶段
中图分类号：P901文献标识码： A
1.工程概况
本工程为海德公园项目，项目位于苏州工业园区独墅湖高教区东北角。占地面积约183475平米，建筑风格为欧式新古典，容积率2.0 ，绿地率约：50%（91800平方米）。
设计原则：功能为首，以人为本满足使用要求。
（1）、使用功能上以人为本，在阳光好的区域布置人的活动区域，建造景观构筑物。
（2）、注重景观设计，在满足功能的条件下，尽量的使绿地最大化，广场最小化。
（3）、材料运用上注重舒适性、安全性，如铺装材料多选用透水砖，将生态、可持续发展的理念运用在小区设计中。
2景观设计
景观设计是在通过建筑、规划、园林设计等手段，对住宅地产的结构、形态与功能的宏观布局进行改变的过程，旨在研究如何对各种自然风景、人工环境加以利用、改造并重新组织，为居民创造健康、舒适的生活环境，使之更契合人们的习惯和心理需求并同时具有相当的审美价值。通常意义上的景观设计包含以下四个过程:概念设计、初步设计、扩初设计、施工图设计。
3景观成本
在房地产开发过程中，景观成本主要是指项目整个景观建造运营过程中发生的相关费用，包括:景观前期设计成本、景观工程施工成本以及景观后期维护成本。
景观前期设计成本是指景观项目在设计阶段所发生的相关设计费用。景观施工成本是指项目景观在施工过程中发生的一切费用的总和，通常包括人工费、材料费、机械使用费三部分。景观维护成本是指项目景观的后期维护费用的总和，一般包括资源损耗、人工、材料等方面的费用。海德公园项目秉承可持续发展理念，在满足功能的条件下，最大限度的节约成本。
4景观设计中的成本管理
4. 1景观设计阶段成本管理
景观设计中的成本管理是指在项目景观前期设计阶段即引入成本控制的概念，使得之后展开的各项工作都必须考虑到成本控制，旨在彰显设计理念、保障景观功能、美化生活环境的同时，达到景观成本配置最优。
4. 2景观设计阶段成本管理的意义
设计阶段是成本控制的开端，在设计阶段即展开的成本控制可以做到最大程度上的成本控制，是住宅开发项目整体成本控制的关键。根据通常的项目经费管理，设计费在工程总体费用中所占比例们们微乎其微(一般只占总成本的1.5%-3%左右)，但是却可以决定建设项目投资至少75%的开支，而花费巨大的施工阶段对投资的影响只有10%--20%。如果设计不合理，在设计过程中没有充分考虑成本控制，将会造成项目景观效果、科学性、经济性等方面先天不足，而这种先天不足在后期的项目景观工程施工过程中是难以甚至是不可挽回的。随着项目开发逐步深入，景观成本可控制、优化的余地也越来越小。所以只有在项目的设计阶段充分考虑到成本控制的各项因素，才能避免景观项目实施过程中出现资金超额等的失控状态，从而以最优的成本配置达到既定的景观效果。
4.3设计阶段景观成本控制的方法
4.3. 1国内外设计阶段景观成本控制研究现况
R.S.Kaplan指出在设计阶段将成本限定在目标内，然后运用价值工程理论实施开发和更新。同时，在设计、试产和生产准备等阶段，各相关部门通力合作以达到目标成本。
LEweustink提出了产品设计过程中成本估算与成本控制的通用方法，能够根据成本估算信息找出框架中引起产品过高成本的属性，再变化属性方案来实现成本的控制。
国内住宅地产在设计阶段景观成本控制的相对成熟的研究成果较少。实际管理过程中通常采用限额设计，设计竞标方案比选，设计监理等。在具体的设计阶段成本控制过程中，限额设计易扼杀产品设计思路;竞标方案必选又易出现恶性竞争，难以保证方案实施质量。都存在一定弊病。如何具体落实研究较浅，尚缺乏系统的管理模式与方法。
4.3. 2设计阶段景观成本控制方法建议
根据景观设计过程中不同的设计阶段，制定相应的景观成本管理方法。
（1)概念设计阶段。景观概念设计强调品质和感官。例如颜色、质地、趣味性、声调或许只是一种物体在空间中发散或聚集的感觉。景观设计师，甚至所有的设计师，必须常常接触这种品质。它的存在超越“形式”。 概念设计师认为有的时候感觉的享受比解释说明或参照历史表现更丰富，以海德公园为例，重点部位主要考虑在入口水景对景、中间楼王区域旱溪花镜及中心活动大草坪区域。绿化营造是海德公园设计另一重点。为了使得人们在感觉上更轻松自在，不把整个公园的概念强加在使用者的感受上，海德公园的景观设计如同在生态公园里造了几幢房子而不是在建筑间种了一些树，公园里有茂密的树林，有开阔的草地，沿着小溪开满了充满野趣的小花，沿路有高大的乔木可以遮阳，树下有优雅的绣球花，房子上有香气四溢的桂花和子花。我们只把合适的树重在合适的地方。对于植物而言，他们可以自由健康的成长。概念设计师要考虑的就不仅仅是概念本身了，还存在着许多更加微妙的方式。
景观设计在住宅地产项目前期策划定位阶段介入，对项目区域的自然条件进行评估。在不违背项目总体设计方向的基础上，综合考虑项目原有自然条件，尽量保留其原有风貌，合理组织、规划布局，并结合前期项目评估结论，规划、建筑概念方案提出景观设计概念方案、软质景观植物搭配方案。即由此，得到该项目景观成本的基本控制范围。通过本阶段的成本控制管理，明确了项目景观定位及其目标成本线，便于公司决策层对项目开发方向做出判断。同时避免了项目景观工程因介入较晚，在成本方面丧失了“话语权”从面导致后期开发过程中被动地进行景观规划、设计的现象。
（2)初步设计阶段、扩展设计阶段。在这两个阶段，让景观设计师最大化的参与到景观成本控制中来，根据概念阶段制定的目标成本线，不断地调整景观设计方法。这个阶段，软、硬景景观体块控制显得尤为重要，这是成本控制的关键点。常见的成本控制节点如:
中心绿化，入口区配合大气的几何形态构图进行配置，乔木行列式种植，搭配下层植物组合花卉，形成入口处大气的景观效果，该区域精细配置，复层种植，层次丰富，品种多样，搭配精细，形成茂密的山林水溪景观。该区域的大草坪周围配置浓密的植物背景，形成干净、开阔、整形的英式风景。
主材选择，以石材为例，一般50mm厚的石材比30mm厚的石材市场价格超出50%以上。于是，在项目道路的设计上，就应该避免在车流量大的主要交道流线上设计石材铺装。面人行交通流线则可采用石材铺贴饰面。同样是铺贴，碎拼人工要远高于规则铺贴;同样是面层，烧毛面低于荔枝面，这些都可以成为成本控制的着眼点。
植物配置，强化房地产开发商决策层对植物软景重要性的认识。以苏州工业园区设计研究院有限责任公司开发的海德公园为例，该项目软质景观单方成本仅约为硬质景观(含道路管网)的50%，而景观效果却是显而易见。不少购房者的选择该楼盘理由就是“绿树成荫、环境优美”，不投入换来大收益。同时，植物配置上应注意“适时适地”的原则，尽量选用乡土树种。乡土树种多为本地优势种，适应性强，耐受性好，易于养护。植栽设计需遵循“逢高愈高，遇低则低”的原则，即遇到地形高处栽植高树，地形低处栽植低矮植物。阵列式种植的植物，树形选择需一致，相邻植株不可差别过大。自由式种植的植物，需保证林冠线与林缘线遵循方案设计意图。所有乔木树穴需与周边绿地平整。除标明外，灌木种植应按三角形间隔种植。只有把合适的树重在合适的地方。对于植物而言，他们才可以自由健康的成长。
竖向设计，在处理高差较大的场地时难免出现竖向景观设计。用矮灌搭配做出层次，相比饰面拼花更富有生趣，且更易控制成本。
水景控制，景观工程完工初期水景效果好，对景观档次的提升起着巨大作用。但随着时间推移，运营管理不善，则会使其效果会逐步衰弱，且后期维护成本高。一个维护不好的水景，成了枯水塘、臭水沟，无疑会对整个项目景观造成巨大的负面影响。所以才设计阶段设计水景时要审时度势，权衡利弊。
（3)施工设计阶段。施工图阶段需要景观设计师与成本控制人员反复沟通，硬质景观上优化工艺细节，可以更好节约工程造价；软景上，合理控制好大乔木、小乔木、球类、灌木、地被各植物品种的比例。同时加强审图环节对施工图的论证，避免今后施工过程中过多的签证变更，让方案的优化可以直接转换成成本效益。
结术语
在房地产市场竞争激烈的今天，景观设计亦日趋成熟，如何提高景观工程质量和控制景观成本是房地产开发企业与景观设计单位共同思索的课题。只有不断思索创新，强化设计管理，深化成本控制意识，才能造就兼具功能性和经济性的优秀景观工程。
参考文献
[l]王静.景观设计的成本优化[[J]科教导刊，2009,(5):129
[2]樊自力论限额设计[J]北京工程造价，2008,(4):2
关键词：房地产；售楼处；景观设计
中图分类号：F293.3文献标识码： A
引言：售楼处是一个临时性建筑，它的室内外设计也有遵循的设计流程和原则。在现阶段，关于售楼处景观设计总是会存在一些问题和误区。但是却有很大的改良空间。通过售楼处场地动线和功能分区的规划，可以对人消费心理产生影响，从而关系到整个楼盘的销售业绩。售楼处的转型和发展是多元化的，在售楼处设计之初，设计师就应该对其未来的发展和转型做好设计规划。
一、售楼处设计的概况
中国的房地产市场化的快速发展，房地产改革，造就了近些年的房地产热，住房的商品化进程带来了房地产市场一度空前的繁荣。在高烧不退的房地产市场下，各地楼市如雨后春笋般拔地而起。改革开放 20 年来，我国经历了计划经济向市场经济的巨大转变。住宅的角色从计划经济时代的实物福利分配品，到了市场经济时代的能进行买卖销售的商品，这种模式的转变，促使售楼处应运而生。售楼处的设计逐渐成为一个被认可的热门设计市场，并成为一个令建筑师关注的非常有潜力的设计方向。现在，房地产业已经成为我国经济增长的支柱型产业，售楼处也逐渐在房地产业的销售中起到举足轻重的作用，其中售楼处景观的设计也是非常的重要，在设计时要全面的考虑并结合项目的主题。
二、设计售楼处景观的要求
（一）展示性
售楼处的景观是整个楼盘景观展示的重要场所，所以，售楼处景观的设计要给人们留下深刻印象。因此设计上可以从两方面下手：
1、景观具有吸引力。无论项目大小，都将定位整个场地中景观最为引人注目的地方之一，希望每个客户都能看到，都可以参与进去，去感受它的吸引力，它的魅力。设计中应充分发挥创造性和想象力，例如可以利用新奇的景观小品来吸引人们的眼球。
2、景观具有多样性。景观采用丰富的、多样化的手法。例如利用景墙来分隔空间、利用叠水来丰富视觉、利用植物的乔、灌、草来搭配丰富层次，激发消费者的好奇心，触发消费者的消费欲望。
（二）可持续性
以往的售楼处只是一个具有销售功能的临时建筑，多数的售楼处在完成“使命”之后，面临着的是销毁和闲置的命运。现在，经过多年的发展，售楼处也由临时建筑实现二次的功能转换，比如，转变成具有商业性的场所或者是活动区等那么，在售楼处景观设计中，就要充分的考虑到景观的可持续性。
所谓坚持可持续性原则就是要坚持理性的设计，景观设计不宜为了吸引眼球而过于夸张。也许在前期受到很多关注，但是也造成了资源上的浪费。设计师不仅仅是为了愉悦民众，更是肩负着一种社会责任。
（三）景观具有参与性
要知道顾客去售楼处，不只是买房子，不是被动的体验。那么设计者在进行景观设计要就要注意，可以创造机会让人们能够进行一些其他的活动，比如举行业主聚会，供儿童活动娱乐等。景观设计需有相应的设施，让人和环境之间有反映、有互动。在售楼处景观设计中，需要设计足够的空间来解决一些特定时间下活动：比如，楼盘开盘时可以表演一些展示活动，可以凸显出楼盘的特性和主体，让人们对这个楼盘更加的了解。
（四）景观需要人性化
在设计售楼处的景观时要充分的考虑消费者的喜好，最好是多加一些户外的休闲空间。比如，可以在合适的位置设置一些休息平台、户外阳伞、休息座椅等。再者，在设计时还要考虑到各种人群的需求，比如儿童的娱乐区域、老人的休息区域等。也可以设置一些艺术形式的景观小品因为它可以增添户外休闲空间的情趣，营造美好的生活场景。
三、售楼处景观设计的主要特点
居住区景观设计与资本运作关系密切，作为一种商品化的供应，在设计链条上也秉承了地产运营与操作的节点。就售楼处景观这类景观产品的设计，基本体现出如下几种特征：
（一）多专业领域的协调
由于售楼处景观设计涉及因素较多，因此在设计过程中涉及到多个专业的交叉与合作。因为服务销售的原因，该类型的设计主要受销售要求的影响较大。近年来，作为标志物的“精神堡垒”的设置，更是会在入口区，主导空间构成模式。这就要求设计工作者在工作的过程中，突破传统技术工作的局限，协调营销、广告、业主需求等多个因素。最终在设计中体现众多矛盾的协调、博弈甚至是冲突。
（二）与地产销售周期一致
售楼处景观为销售服务。销售周期决定了售楼处景观使用期限，不同的景观使用期限，造价必然有所不同。另外销售旺季的主要时间段也决定了售楼处景观的最佳展示时段。如果销售时间为冬季，在景观设计中也必然将冬季景观作为重要的造景时段，给予足够的技术支持和设计考虑。
（三）注重效果，立刻见效
楼处景观可以采用丰富的手法。在景观设计之初通过苗木种植，各类景观元素的夸张和拼贴，在较短的时间内形成鲜明的商业特点与商业特色。可以使用较新颖和大胆的设计手法，和富有创意的材料使用来达到吸引眼球的广告效应。在较小的空间尺度内提供最丰富的景观感受。水景，铺地，色叶植物的使用，灯光与背景音乐的使用。运用材料、颜色、质感等细节来丰富视觉体验，满足商业产品的消费属性。
（四）在设计时合理的配置植物
植物――众所周知，它对改善城气候环境有着不可替代的作用。它能提高空气的相对湿度，吸收有害气体，减少噪音，净化空气，吸滞尘埃等。除了这些重要的生理功能外，植物还有不可取代的心理功能。植物本身具有色彩美、形态美、风韵美，季相美等优点。设计者若能艺术地运用植物的这些特性来合理地进行植物配置，就能创造出美丽的自然景观。现在，人们越来越重视楼盘的植物配置，因此，售楼处的植物就显得格外的重要了，这是整个楼盘的缩影。售楼处的植物需要的不仅仅是搭配合理，更重要的是，需要它们能吸引人们进入售楼处，体验售楼处的景观。那么在配置时就要注意以下几点：
1、种植的高度
售楼处的建筑本身面积一般来说比较小，所以，景观上种植的高度和密度应该有相应的考虑。在朝街的一面，不宜栽植过高的乔木或者体型过密的乔木，以免遮挡售楼处的建筑本实体。可采用局部遮挡，局部开敞，丰富下层植物来形成空间的层次。
2、植物的种植密度
售楼处的景观工期短，要求高，工期完成就可以达到理想的效果。因此，售楼处的植物密度上可以适当加大，以增强前期的景观效果。
（五）相关配套设施良好的景观环境需要调动多种感官的体验，因此也就需要多种相关配套设施的配合。近年来，该类项目配合市场营销，在入口处设置较为醒目的“精神堡垒”，虽然为广告公司设计，但是在景观设计之初也需要进行较为充分的考虑，对竖向空间关系上给予足够的呼应。此外，在灯光、背景音乐、综合管线等领域的协调设置也是项目顺利的关键。
结束语：
售楼处景观设计作为一种与销售行为密切关联的景观设计产品，它具有自己独特的个性。一方面展示出它商品的属性，以销售为核心，为销售服务；另外一方面，它面向广大受众，具有一定的城市公共景观的属性。这种矛盾性和复杂性决定了它承载了多种使用行为，因此值得相关从业工作者进行深入的探讨和研究。
参考文献：
[1]杨丽,严力蛟,金晓春. 浅谈售楼处景观设计――以杭州风雅乐府售楼处景观设计为例[J]. 艺术与设计(理论),2011,02:150-152.
关键词：房地产；景观；设计管理
中图分类号：S611文献标识码： A 文章编号：
近年来，随着城市建设的不断加快，人们的生活质量不断提高和环境意识不断增强，房地产开发建设日新月异，消费者在购房时除了对住宅的区位、朝向、户型、面积、楼层、价格等因素进行比较和权衡外，对楼盘的园林景观也格外关注。优美的园林景观可以大大提升房地产的价值，得到了越来越多的开发商的重视。那么在房地产开发过程中应如何进行景观规划设计全程质量优化管理，笔者根据自己多年的工作经验，对景观设计管理中的重点难点及应对方法进行了全面的梳理，以供更多的同行在工作中进行参考和探讨，共同建设我们美好的家园
方案设计阶段
1、景观专业在项目前期的规划设计阶段即开始介入，参与建筑规划设计的过程，对总体规划从项目环境景观的角度提出专业意见，使设计的总体构思能够更好地利用自然资源，体现建筑与环境的协调统一。
2、在建筑规划方案确定后即全面开展景观方案设计工作。首先编写详尽的景观设计任务书，设计任务书应根据各项目具体情况拟订总体设计原则，阐明设计范围和内容，并详细说明对各阶段设计成果的深度、内容及进度要求。另外，还应针对项目重点、难点及设计人员经常容易出错和忽视的设计细节进行特别要求。设计任务书是设计意图的体现，并作为设计合同的附件，对设计人员的设计过程和结果有重大指导意义。
3、根据项目整体开发进度计划制定项目景观设计进度表，并在项目推进过程中配合各个时间节点，把控设计进度，保证设计工作按计划顺利进行。
景观设计方案的评审先经过内部审核，再报专业公司通过。对景观设计方案的评审可根据各项目的具体情况，制定评审要点进行审评。
在方案设计阶段的设计管理工作，应作好与建筑、结构、设备等专业的协调配合，根据景观设计方案对建筑规划提出的合理化建议，调整道路交通组织设计、场地竖向标高设计、挡土墙设计、综合管线设计，并确定泳池、水景、大型景观构筑物的位置及采光井通风口的位置，将需要结构降板的部位，及对荷载的特殊要求尽早提给建筑设计院，以保证景观与建筑的完美结合、协调一致。
扩初设计阶段
扩初设计是对方案设计的深化和补充，主要包括硬景和软景两部分。该阶段的设计管理工作应重点注意把控以下方面的问题：
1、 小区主入口、大门围墙，中心广场、景观节点、单元住户入口、泳池会所区域作为小区的重要组成部分，需重点进行深化设计，通过立面形式色彩变化、材料选择等方面增强项目的可识别性与独特性，并保持与建筑相协调的风格特色，提升小区的形象。
2、 注意消防车道及登高面的部分的景观设计，平衡满足消防验收要求与营造景观效果的关系。
3、 架空层的设计应对地面、墙面、顶棚装饰及灯光配置做特殊处理，并配合电梯大堂的室内空间设计，营造具有良好景观效果和使用功能的室内外过度空间。
4、 及早跟进建筑专业对物业管理用房、集中商业冷却塔等位置的确定，作出相应的景观设计。
5、 软景设计应注意配合整体景观设计风格，通过微地形设计和不同植物品种的选择及高低错落的搭配，创造出丰富的植物群落和有层次的绿化空间。
6、 泳池部分的设计应考虑方便物业封闭管理，并符合各市疾病预防控制中心与卫生局的相关要求。
7、 园林给排水、照明、结构等的二次设计，配合相关专业进行审图，对景观设计效果进行指导和确认。
8、 密切跟踪与各专业之间的配合，对设计过程中各专业发生的修改及时作出调整，避免因结构荷载或地下管线等因素影响景观设计的实施，给最终的景观效果带来遗憾。化粪池的位置是否影响景观。
总之，在设计跟进过程中应把每一个项目都当作艺术作品一样仔细推敲，在与设计单位沟通的过程中还应掌握正确的工作方法，对设计单位的设计成果和进度进行有效的把控，保证整体设计按照既定的思路、方向和计划顺利推进。
项目施工图设计阶段
施工图是最终的用以指导施工的设计成果。把控好施工图设计质量可大大地减少后期现场施工的设计变更和工程量签证，保证设计效果的顺利实现，并有利于控制工程成本。该阶段园林专业设计管理工作需重点注意把控的方面有：
1、 施工图设计是否体现方案设计和扩初设计的设计意图，是否与方案设计和扩初设计保持一致。
2、 硬景铺装和立面材料的运用是否丰富，造价是否符合项目成本控制的要求。
3、 仔细核对建筑结构条件，检查大型乔木布置是否与建筑柱网相吻合。
4、 竖向设计是否满足雨水排放的要求，种植槽、绿地系统是否进行排水设计。
5、 主要人行出入口是否按规范进行无障碍设计。
6、 仔细核查雨水井、污水井、检查井等各种管井的位置是否与景观设计相冲突，各管井应尽量落在硬质铺装上，避免落在影响景观效果部位及私家花园内。
7、 检查泳池、水景、硬景、软景、康体活动场地等的细部设计是否存在不利安全的因素。
8、 照明灯具的布置是否与消防车道及植物种植设计相吻合，庭院柱灯是否与住户窗口保持适当的距离。
9、 植物配置的种类是否丰富，位置的选择是否影响室内采光通风、消防验收和管线的维护。
10、水景的给排水系统设计是否合理，是否采用合理的水质净化措施。
11、预留足够的园林保洁绿化取水点，满足物业管理需要。
12、确定小区指示牌、信报箱、垃圾筒等物管设施的具置，并使之于整体景观设计相协调。
施工图阶段的设计跟进工作应密切按照工程进度节点督促设计单位提
交设计成果，施工图的审查工作除了应具备丰富的专业知识外，还应具备高度的责任心，严格把好图纸质量关，最大限度地减少设计错漏，对于现场情况的变化及各专业的变更应及时作出设计调整，保证景观设计的进度和效果按计划完美实施。
与相关部门的协调配合工作
在设计跟进过程中还应做好与相关各部门的协调配合工作，配合营销中心跟踪售楼模型、楼书效果图的制作，确定园林展示区和看楼通道，编写项目培训资料，进行营销人员培训；配合招标中心进行灯具、材料、雕塑、康体设施、标识系统等的选型和采购，对材料的选型应结合项目定位，做好成本控制。
施工配合管理
在施工开展之前应将经过仔细审核的施工图最终成果，会同各专业、工程部、施工单位进行技术交底工作，协助施工单位对图纸进行正确理解和熟悉把握，并汇总各专业及施工单位反馈意见进行图纸调整，尽量争取把设计偏差和问题在施工前得到解决。在施工前还应预留足够的时间进行铺装材料、石材、雕塑、照明灯具、各种预制品、康体设施、大型乔木等各种材料的样板确认和准备工作，同时配合项目的建设进度、销售计划、做好现场协调工作。
景观施工是把景观设计语言变成现实产品的过程，不仅要求施工方具有良好的综合施工能力，精细施工，还需要高质量的施工图，及时配合指导现场施工，并在施工管理配合中与施工单位和设计单位通力协作，把控重大的技术修改，提供强有力的技术支持，保证施工的顺利进行。
结束语
本文对房地产景观设计管理岗位的具体职责进行了梳理，并对相关的把控要点进行了总结。相信随着房地产改革的不断深化，优质房地产景观的不断涌现，国内的居住区景观的营造水平会与日俱增。
参考文献：
关键词：景观设计公司；逆城镇化；新型郊区生活状态；机遇
我国城镇化经过十多年的快速发展后，逆城镇化也逐渐到来。所谓逆城镇化，是指城市中心人口为了逃避交通拥堵、污染严重等问题而向远郊乃至乡村流动的居住现象，在西方发达国家，这一现象非常普遍，即住在郊区，城里上班。逆城镇化是伴随着城市化的发展出现的产物，即可以享受乡村的悠闲，又不会与城市发展步伐相脱节，在乡村可以享受到城市的生活品质。在这一发展过程中，人们不再满足于一般的乡村居所，而需要提升总体的生活品质和生活环境，这一需求给景观设计公司带来了无限的发展机遇。创造美，是景观设计公司的责任。
一、景观设计公司面临的发展机遇
（一）客户群体持续扩展
城镇化发展过程中带来了一系列的人口拥挤、环境污染、交通堵塞等问题，这使得越来越多的人的目光开始转向已经具有了良好交通条件的郊区农村，在环境适宜的郊区或者是因为城镇化发展所产生的“空心农村”建设新家园。这些人开始渴望通过改变周边生活环境来提升生活品质，形成了一股巨大的“回迁潮”。我国经济较为发达的东部沿海地区包括中西部一些大城市在内的地区，都开始出现了这种逆城镇化的发展潮流。而顺应逆城镇化发展，越来越庞大的向乡村扩散的人群就成为了景观设计公司的新客户群体。
（二）施展空间逐渐增大
原本居住于城区的居民在迁移到郊区或者乡镇农村之后，并不满足于一般乡村的生活状态，而是希望维持原有的生活水准甚至获得更好的生活居住体验。最基本的是包括医疗、交通等基础配套设施的完善；最主要的是大部分在逆城镇化过程中回归“乡村”的人是奔着美丽的生活环境去的，如典型的度假村，独家别墅再到现在流行的新型都市农庄、乡村别墅等。这些项目无一例外的是具有优美的环境，投资商在把这些项目推向市场的时候，都会把景观环境作为其主要卖点。所以景观设计公司在这一新的发展形态中，会迎来更多的机遇与挑战。以擅长旅游景观和旅游地产景观设计为特点的明昊设计公司，其作为涉足旅游景观设计多年的资深公司，已经看到了我国城镇化发展的新特征，做到了握住城镇化与逆城镇化的发展脉搏，实现了调整公司方向、融入到社会形势中去的目标。位于昆明郊外的山水・天使湾项目和山水湖畔是明昊设计团队注重为居民打造“第二居所”，满足都市人避开都市喧嚣，在有山有水的地方休闲度假的高端逆城镇化项目。下面以此为例，来分析在我国逆城镇化发展的过程中，设计公司所面临的发展机遇以及应该如何抓住机遇，实现自身的提升。
二、设计公司应该采取的应对措施
（一）坚守设计原则――实现人居与生态的和谐发展
无论是城镇化还是逆城镇化，设计行业所遵守的实现人居与生态和谐发展的原则不能改变，这既是保护环境、让人类拥有更好居住生活体验的根本，也是避免再次产生种种城镇化问题的保障。在“山水・天使湾”的设计中，明昊设计团队将人与自然的和谐相处作为设计的基础，在高度落差达50米的坡地上设计了五层绿植景观带，避免了水土流失带来的生态破坏，也为建筑的稳定性打下了牢固的根基，更让不同种类的景观植物创造了一个绿色的居住环境。利用太阳能照明、中水灌溉植物的低碳环保措施降低了生活成本，实现了资源保护。山水・天使湾实现了依托阳宗海的美丽湖畔，打造高端的湖畔庄园景色，满足都市居民在这里享受美好生活的需要。
（二）回归设计本质――让环境与生活充满美感
设计行业最根本的追求在于运用智慧打造一个充满美感的环境，让人们的生活更为舒适健康。在逆城镇化的发展过程中，改变当前众多设计同行一味求新奇、求突出的目的，回归到设计美好的居住生活环境，是赢得客户信赖的最佳途径。在“山水湖畔”的项目设计中，明昊设计团队以回归设计本质的要求，打造了“坡地溪谷阳光、湖畔七彩庄园”的设计主题，将洒满溪谷的阳光与汇聚七彩之美的环境呈现在居住者面前，让他们时时刻刻都能感受到生活与居住的美好体验，不仅让客户感到舒心，而原本荒芜的土地也仿佛经过神手点化，成为了人间又一美景。同时，项目的整体布局按照“七彩”的设计理念，完成了以不同颜色为划分的主题庄园，比如黄色的“金穗庄园”、绿色的“锦葵庄园”等，让不同的客户可以拥有更多的选择美的机会。更重要的是，这样回归美感的设计因为合乎地势、合乎生态的要求，与一味追求新奇突出相比反而兼具新颖性与实用性，取得了出乎意料的设计效果，让住腻了城市钢筋混凝土楼房的人在这里找到七彩的软景色彩。
（三）提升设计层次――兼顾各方群体利益
记者：如今，城市、建筑、居住、地产等文化领域得到了前所未有的繁荣与发展，钟董，您认为房地产业在此起到了怎样的作用，将来在这方面有何作为?
钟董：地产文化是楼盘在激烈竞争中避免同质化、彰显个性特色的绝佳手段，是文化与地产相结合产生的地产文化，从本质上说就是具有强大引导性和推动性的生产力。如果把地产比作一个人，那么地产文化就是这个人的精神、灵魂。没有地产，地产文化将无所依存、无所附着；反之，如果没有文化，地产本身将没有灵魂、没有内核，也就不可能真正的精彩和发展。
改革开放以来，国内的房地产市场规模不断创新高，这种规模上的增长一方面切切实实加大了老百姓的人均居住面积，另一方面也通过居住环境的营造改善了老百姓的居住质量，伴随着这种规模化发展的是建筑风格本身的多样化。
我们经常讲：“建筑是凝固的艺术”，艺术品多了，文化的品位就有了。所以，我们可以自豪地说，是地产人的辛勤劳动推动了房地产业的发展，是房地产业的发展造就了城市文化、建筑文化、居住文化、地产文化的繁荣与发展。随着社会经济与文化的和谐发展，将来的建筑风格将更人性化，更能反映时代的特色，房地产业在满足基本居住功能的同时，更多的是作为一种文化的载体展现在人们面前。
记者：作为武汉市具有十多年发展历程的房地产开发企业，请您谈一谈致丰公司未来的发展方向与目标。
钟董：致丰地产成立之初，企业宗旨定位在“以人为本，服务社会”上。所谓“以人为本”就是以公司员工为本，以社会消费者为本。所谓“服务社会”就是社会效益与经济效益并举，为公司员工提供展示自我的舞台，为社会消费者提供合适的产品和服务。本着这样的宗旨，公司现在和将来都会将主要精力集中在商业地产的开发上，我们不会在量上追求一些不切实际的目标，而会一步一个脚印，多开发一些精品楼盘，培育长久不衰的市场，力争做到项目所在地政府、公司、置业者、投资者、消费者等各方面长远利益的统一，营造多赢的局面。
记者：公司近期力作"28街”项目，其开发理念与思路是什么?最突出的特点是什么，该项目在武汉市场占有什么样的地位?该项目在建筑文化与建筑特色方面走何种路线，有何倾向?
钟董：公司今年推出的“武汉28街休闲商业中心”项目，位于武汉市盘龙城经济开发区中轴线核心地带。盘龙城有山有水有军事城，还有文人的足迹，被称为“武汉第四镇”，距汉口中心城区仅15分钟车程。历史上盘龙城是农业区，山水众多，基本保持原生态，开发区的建设目标是建设一座生态、环保、旅游、高科技、高附加值加工业的新城。根据开发区的规划，“28街”项目正好位于新城的中心。为了推动新城的建设，我们本着“细节决定成败”的开发理念，把企业的一次投入产出和政府、企业、置业者的长远利益互相结合，力求政府税收、解决就业、置业者的投资回报及企业效益的相对和谐，采用了一次规划、一次建设、整体投入使用的原则，整体推出了总用地面积184亩，总建筑面积约21万平方米，其中商业面积约13万平方米，住宅面积约8万平方米的“28街”项目。该项目占据天时地利，集生态人居与现代商业于一体，是迄今为止开发区内规模最大、业态最齐全的超大型商业物业，力争为开发区开发一批住宅、稳定入住一批置业者，打下区域经济的基础。
项目最突出的特点有几个方面，一是在总平面规划上充分利用了项目用地的原始地形地貌，具体地说就是利用了地形的规整，建筑物的布局在对称中寻求变化，同时利用原地形高差采用退台式布局，使建筑物天际线优美而又满足商业要求。二是大范围采用建筑物叠拼的方式，下两层为商业，上面为住宅，但住户与商业客流又可以有机分流―，使建筑物24小时都在使用中，提高了土地的使用效率，符合节约型社会的潮流。三是将景观设计的范围扩展，为项目量身定造从空中到地面的景观设计，结合商业使用功能和住宅居住功能使整个项目保证人与自然、人与景、人与人的完美协调，以咖啡色为主色调，配合简洁明快的建筑线条、高反光材料等景观素材，形成动感时尚的美式商业小镇风情。
“28街”项目是武汉市城郊第一个以商业为主的具有新城配套作用的地产项目，整体定位于美式小镇风情，采用国际先进的低层低密度设计，以“2层商铺+2层住宅”建筑为主，社区涵盖了大型购物中心、临街铺面、特色店铺、奢侈品专卖店、咖啡馆、酒吧街等多种传统与现代的业态，营造出活色生香的中国首席式“TOP TOWN”生活，与美国洛杉矶近郊的“比弗利山庄”异曲同工，是盘龙城30万高端客户的专属性休闲消费区域，同时也可服务武汉市及周边地区的高端消费者。
记者：您对地产文化与文化地产怎么理解，您对地产文化的一个分支一商业地产文化有何理解?
钟董：地产文化反映的是开发商在地产的开发过程中对地产周边环境、地理、历史、经济等元素的认知度，要受开发商、设计师人生阅历、人生观的制约。应该说，每个开发商都存尽心的研究，每个楼盘都有开发商的文化底蕴在里面，但受主客观原因的影响，不是每一个好的主意都可以付诸实施的。从一定程度讲，地产文化更多的是具有时效性，反映一定时间内的文化取向。文化地产则是一个很大的概念，是对地产周边环境、地理、历史、经济等元素的有机整合，要能接受时间的检阅，我个人认为，这是一个奢侈品，是一种理想。
我们都知道，商业地产不同于住宅地产，它有一个后期的市场培育过程，这就决定了商业地产文化的前瞻性，它必须能适应现在的社会，而且要能适应将来一定时间内的社会。为什么我们说商业地产具有比住宅地产大的风险，这就是因为商业地产需要更多的预判。目前我国商业地产有三个显著特征：一是趋同性，项目雷同，差异化、特色化不强；二是趋利性，过分追求利润回报，缺少远见卓识；三是趋热性，商业地产快速扩张，市场存在非理性问题。而一个城市的商业地产水映了一个城市的核心竞争力，所以在这个稍显浮躁的市场，更需要有人能静心研究商业地产，研究商业地产文化。
记者：“28街”项目参与了“2005中国魅力楼盘”两个单项奖评比并得奖，您认为在全国范围内该项目入选的最大优势在哪里?
钟董：“28街”项目得奖的最大优势其实很简单，那就是“细节上的追求”。无论是总体规划还是建筑形态，我们都进行了多方案的对比，最终实施的方案都是最人性化的。比如“28街”项目的景观设计，就是在集中国内景观设计精英的创新理念的基础上，围绕构建美式商业小镇这个核心，我们聘请了新加坡CSL景观设计集团为项目量身定做从空中到地面的景观设计，一结合商业使用功能和住它居住功能使整个小区保证人与自然、人与景、人与人的完美协调。项目的景观设计在充分反映项目的商业特点的同时，也充分考虑了小区居民的生活舒适性，将来展现在人们面前的将是一幅人在景中、景在人中的美丽画卷。
记者：您认为文化地产有生命力吗，请谈一谈当前我国地产行业发展方面的一些看法和主张。
钟董：房地产并不是土地、材料和功能的市场，而是时代、文化和精神变革的产物；楼盘并不是钢筋加水泥，它产生于它所要求的文化和精神；一个楼盘只有注入了文化的内涵，才能增加它的价值；产品本身就是流行歌曲，很容易过时，只确附加在楼盘上的文化，才能持之以恒。作为人类文明活动的场所，今天开发建设的房地产项目，不但影响着现在，而8-它们终将融入历史，并对文明产生巨大影响。
关键词：消费者导向 房地产营销 体验式营销
引言
房地产企业实施的体验式营销系指以顾客与产品、企业及企业人之间的互动为基础，来刺激企业与消费者之间产生积极的感官与情感交流，并使得顾客认可企业给出的产品或服务的定义的一个营销过程。房地产体验式营销是在充分考虑消费者体验感和实质性利益的基础上，对传统房地产企业的营销方案作出人性化改进，从而有效促进消费者的购买欲望转化为房地产企业的现实收益，实现企业价值和消费者利益的双重最优化目标。
消费者导向的房地产体验式营销模式的若干问题
（一）房地产体验式营销的营销主题定位问题
房地产企业体验式营销方案的营销主题定位存在如下不容忽视的问题：其一，房地产企业的市场定位缺乏精准性，企业产品无法给消费者留下独特印象，导致消费者难以快速从众多房地产品牌中有效识别其产品。房地产开发商的逐利本性决定开发商倾向于模仿当前热销楼盘的营销主题定位模式，产品定位随波逐流。例如多数开发商的楼盘开发贪大求洋，偏好使用“高档社区、上流品味、水岸雅景、传世名宅”等内容空泛的宣传噱头，未能使消费者清楚认知该小区的具体功能定位和质量优越之处（尹丽，2011）。其二，部分房地产企业重视对小区营销主题定位和品牌宣传，忽视对房地产企业的营销主题定位和品牌打造。对于房地产企业而言，特定小区的营销主题设计和品牌建设只能给企业带来一次利润回报，而企业营销主题设计和品牌打造则可以增进企业可持续竞争能力。消费者的消费行为对其关系网内的亲朋好友具有显著的激励性，具有良好口碑的企业品牌有助于促使房地产企业的销售额呈几何倍数增长。其三，房地产企业的营销主题定位缺乏有效的全流程设计。消费者体验的改进是一个持续、渐进式过程，房地产企业应当将增进消费者利益的基本理念贯穿到从项目调研到小项目立项，从市场细分到市场营销策略实施的每个阶段。
（二）房地产体验式营销产品设计的问题
其一，房地产产品设计未能充分考虑消费者对周边景观设计的需求，或在景观设计环节盲目追求奢华设计效果，忽视景观设计对消费者价值的增进。房地产景观设计中存在如下具体问题：一是景观设计前期准备工作中忽视与房地产目标客户群体的充分沟通，在景观设计的整体效果协调和后序施工阶段未能将消费者对景观设计的诉求有效整合进景观设计方案中，从而导致景观设计与消费者需求的背离。二是开发商在“贪大求洋”心态的误导下盲目追求景观设计奢华效果，使得众多房地产开发项目表现为奢华、浮躁、异国情调的特点，忽视占消费者主流的中产阶级对“邻里和睦、生活温馨”社区的迫切需求。在房地产小区景观设计方案的决策方式须从房地产企业决策者个人独断式决策方式，向以充分市场调研为数据支撑基础，以消费者为导向的民主决策型决策方式转变。三是房地产企业的景观设计存在个性化不足，模仿性凸显的特点，同质化景观设计和建设模式与消费者个性化需求特征相背离。
其二，房地产企业的建筑设计师与消费者之间缺乏有效的互动渠道，致使房地产前期设计方案偏离消费者导向，降低消费者体验水平。部分房地产企业忽视房地产开发所具有的长周期、动态性等特点，只考虑房地产项目立项阶段的市场调研，对于后续阶段市场变化缺乏有效的跟踪，对房地产项目建设阶段的国家及地区政策环境缺乏深入研究，上述市场因素和政策因素加大了房地产企业增进消费者体验的努力的难度。
其三，由房地产产品设计瑕疵所衍生的不良房地产营销策划方案也不利于增进消费者体验水平。部分房地产企业在知晓其产品存在明显质量瑕疵的前提下，不积极履行对消费者的告知义务，反而采取广告促销等营销技巧来掩饰其产品质量瑕疵或夸大其住宅价值。此种营销策划的实质是用“广告创意”来掩饰“品质瑕疵”，是房地产企业与消费者之间的心智博弈和利益对抗，对开发商的诚信和消费者的实质利益都造成了损害。此外，房地产企业还存在强制消费者签订权责不平等的格式合同，房屋实际交付面积小于合同约定面积，房屋预售广告浮夸现象普遍，售后服务条款难以落实等问题，其根源在于我国房地产行业法规尚不健全，行政管理当局监管不力，以及房地产企业缺乏消费者导向意识，致使房地产营销行为与消费者利益相背离。
（三）房地产体验式营销方案的实施阶段问题
基于消费者导向的房地产体验式营销的实施阶段存在如下问题：其一，房地产企业实施的促销价格策略显单调，未能与改善消费者体验水平的营销目标实现有机结合。当前房地产企业的定价策略一般遵循着在开盘阶段采取低价促销策略，在中后期楼盘推广阶段采取稳步提价策略，其目的是试图给消费者营造一种楼盘热销，产品销售紧俏、供不应求的幻象，从而激励消费者尽快支付购房款。该定价策略背后的营销理念是假设消费者属于冲动型购买者，其购买行为缺乏理性，这一策略所期待制造出的热销假象有引发消费者逆反心理的可能。房地产企业在制定价格策略时应当充分考虑消费者的购房心理价位，采取市场导向型价格策略，并根据房地产热销周期和竞争对手的价格定位来适时调整本企业的产品价格。其二，房地产企业的促销策略显单调，重视形式华丽，忽视实质利益，缺乏对消费者的实质性让利行动（黄天虎，2011）。多数房地产企业较为重视营造房地产促销活动的火爆场面，各种热场式促销方案偏重营造形式上的热烈营销气氛，并无确凿证据表明此类方案可以实质性改善销售结果。房地产企业的形式化促销策略的成本最终都要摊薄在单位面积的销售价格上，其实质上是增加了消费者的购房负担。再者，房地产企业的促销广告策略重视运用华丽的效果图和浮夸的广告语来刺激消费者的购买欲，广告中很少明示该物业对消费者的体验感提升和实际价值增进有何帮助。导致上述问题的根源在于房地产企业忽视了营销活动的过程性和长期性，未能重视在营销策略的制定和实施阶段与消费者展开积极互动。
消费者导向的房地产体验式营销模式实施对策
（一）营销主题定位环节的体验式房地产营销策略
体验营销的核心内容是挖掘客户的真实需求信息，掌握客户需求的内在驱动因素及其对增进企业价值的帮助，并据此研究客户的心理体验水平。随着我国市场经济的快速发展，消费者对房地产的需求定位已然从传统的“居者有其屋”的物质性需求层面上升为“营造家庭温馨，改进生活方式”的情感式精神层面的需求（赵剑英，2009）。体验式房地产营销模式的营销主题定位可从如下方面展开：其一，以生态宜居性为主题设计体验式房地产营销方案。在房地产客户的消费决策过程中，除了对房屋本身质量及价格提出基本要求之外，更多的消费者开始关心房地产的生态型及宜居性价值。房地产企业应适应当前消费者特征的变动趋势，以生态性及宜居性作为房地产营销主题设计的核心理念。其二，以营造消费者体验氛围为主导来设计体验式房地产营销方案。房地产营销方案的主题设计内容是房地产企业传递品牌理念和承诺的载体，体验主题不是房地产企业的经营理念内容的重复，而是以提升消费者体验水平为导向对服务内容进行重构，将企业服务内容与消费者体验活动有机结合为一体。消费者体验是包含情感、认知与行为于一体的复杂心理过程，房地产企业应当采取适合消费者消费特征的方式刺激消费的感官，创造令消费者印象深刻的体验感，确保营销方案与消费者的情感诉求的高度一致性。
（二）产品开发环节的房地产体验式营销策略
在房地产体验式营销模式的产品开发过程中，房地产企业更多关心体验式房地产产品开发给企业带来的价值增进，而消费者更为关注自我消费欲求的满足程度。在进行体验式房地产产品开发时，房地产企业应依据营销主题的不同和目标市场的差异性来制定恰当的产品开发策略。具体而言，房地产企业可从如下方面选择适合本企业特点的体验式营销产品设计角度：其一，房地产企业可从营造营销情景的方式强化消费者体验感知度。情境式营销体验系指房地产企业通过营销房地产产品消费氛围的方式向顾客传递产品价值。房地产企业应超越传统的居住需求体验要求，使得消费者感知到其购买的绝非单纯的房屋，而是以房屋实体为基础的居住环境。这要求房地产企业突出其开发区内的精致景观设计，并使得消费者认知到房地产项目周边的高尚教育、医疗服务设施给其物业实体价值带来的情境体验价值增值。其二，房地产企业可通过在产品设计中融入房地产项目参与体验项目的方式来增强消费者对该项目的情感体验价值。美国学者巴里·费格教授指出，形象与情感是营销世界的力量源泉。房地产企业应当紧扣以人为本，在营销产品开发中融入文化理念，强化消费者在房地产项目设计与建设过程中的参与度，从而增强消费者对房地产产品的愉悦感受，提升消费者对房地产企业的情感认知价值（戴春山，2011）。
（三）营销方案实施环节的房地产体验式营销策略
其一，房地产企业应当从增进客户物业价值的角度来设计房地产产品营销方案。具体而言，一是要求房地产企业应当强化对客户需求特征的跟踪调查，深入把握特定区域的特定客户群的需求特征，以客户个性化需求为基础，因地制宜的设计房地产产品和营销方案；二是要求房地产企业改变对待客户的购买要求和投诉建议的应对策略，将客户放置在企业运营的核心地位，特别应当对客户的非理性要求给出积极的、人性化的解决方案，从而营造良好的企业形象；三是重视建立房地产开发企业、物业管理公司与业主之间的开放、公平、公正的利益博弈平台，诚挚邀请业主积极参与房地产项目的营销策划和物业管理，在增进业主物业价值的前提下提升房地产项目的销售额和收益率水平。
其二，房地产企业应当准确把握与行业内竞争者的竞争与合作关系定位。鉴于房地产项目的天然垄断性，房地产行业内竞争者之间可以在如下领域结成企业联盟并采取合作策略：一是房地产客户信息资源及营销策略等方面实现知识共享；二是联盟内部的企业伙伴之间可以采取共同的防御策略以应对外部竞争者对本地市场的入侵。再者，即便合作伙伴企业之间也存在一定强度的竞争关系。这是由于房地产合作企业担心过度的资源整合将导致本企业在未来市场竞争中丧失领先地位，故将在合作中采取一定的自我保护措施。房地产企业可以通过制定有别于竞争对手的差异化营销策略的方式，有效规避竞争对手特长，凸显本企业优势领域，从而巩固本企业核心竞争力优势地位。
其三，房地产企业应当以强化内部员工管理水平为基础来确保体验式营销策略的有效实施。房地产企业员工是企业与消费者展开沟通的桥梁，是企业实施一切营销方案的基础性人事保障。房地产企业若想提升消费者的体验水平，首先则需在企业内部塑造良好的员工服务文化。房地产企业应当为员工创设有利于有营销才华员工通过公平竞争脱颖而出的制度环境，为员工提供充分的个人成长发展空间；为员工提供具有浓郁人文关怀的企业文化环境，形成企业、员工与客户之间相互理解、关怀的良好企业文化氛围。房地产企业将企业期许员工对待客户的方式作为企业对待员工的方式，有助于企业潜移默化的培养员工善待客户的信念，并在此思维惯式的作用下有效改善客户的体验水平。
参考文献：
1.尹丽.当前房地产体验营销存在的问题及策略研究[J].吉林省经济管理干部学院学报，2011.25（5）
2.黄天虎.房地产业顾客参与对品牌忠诚的影响—顾客体验的中介作用[D].南京财经大学，2011
关键词：现代住宅小区；园林景观设计；策略分析
当前我国房地产开发企业都比较注重住宅小区的园林景观设计。住宅小区园林景观设计的水平，不仅直接关系到居民的居住感受，同时也在一定程度上代表了开发企业的品牌形象。所以，优化现代住宅小区园林景观设计，对于居住者和开发商而言都具有重要意义。
1现代住宅小区园林景观设计优化策略分析
1.1完善园林景观的功能性设计
现代住宅小区的园林景观设计往往存在误区，即过于追求小区环境表面形式上的光鲜亮丽，而忽略了园林景观设计核心：小区景观的实用性和功能性。当前，现代住宅小区的开发通常会将园林景观设计进行单独立项，设计人员需在项目成立之初，介入园林景观的规划与设计。有利于设计人员根据小区地貌、地形以及各种植被资源，合理规划设置小区园林景观的绿化功能、人车分流功能、休闲娱乐功能等方面。在小区园林景观设计过程中，设计人员须始终将景观的功能性与实用性放在第一位，将优化居民的生活出行作为设计的最终目的。
1.2坚持“以人为本”
现代住宅小区的园林景观需坚持“以人为本“的设计原则，设计人员应充分考虑居民与小区环境的和谐统一关系，尊重居民的生活习惯与行为模式，让居民在实际居住过程中充满愉悦感和归属感。例如，现代生活工作节奏不断加快，高节奏的工作使人感到紧张和压力，希望有个能放松心情、恢复体力、舒适健康的环境，有一种“回归自然”，“还璞归真”的内在需要。因而设计者在设计小区园林景观时，可将小区内环境设计得更贴近大自然，并适当增加小区环境色调的明亮性与多样性，注重小区内软景与硬景搭配的协调性，若条件允许可尽量选择种植带有清新香气的树木花卉。以此带给居民更加舒适、愉悦地居住体验。
1.3历史文化和风土人情的融入
在现代住宅小区的园林景观设计过程中，应融入当地的风土人情与历史文化，尽可能地营造具有地方特色的居住环境。例如，苏州地区住宅小区的园林景观的设计，可依托于历史悠久江南建筑文化。苏杭自古就有“江南水乡”之称，苏州在中国文化历史中更是占据着重要地位。因而苏州住宅小区的园林景观设计，多利用小桥流水，亭台楼榭营造中国式的且具有苏州特色的古典韵味。同时，设计中可将与苏州地区相关文化名人或诗文歌赋，雕刻或镶嵌于小区内的石桥、假山、匾额、庭院等各处，以此凸显苏州地区悠久的文化历史氛围。
1.4遵循生态设计的原则
人和自然生态的和谐相处，是现代住宅园林景观设计需遵循的基本原则之一。在园林景观的设计过程中，需贯彻绿色生态设计理念，营造和谐家园。设计人员在实际设计过程中，可通过对原材料的回收再利用或是节约使用，尽可能地减少对环境的污染。同时，设计人员可根据小区园林景观的建设的实际情况，在设计细节上体现生态设计理念。例如，垃圾的回收、雨水的回收、环保材料的使用、噪音的控制、节能的使用等等。同时，植物的栽种除了注重美观性以外，还要注意适树适地的方法，考虑其和小区风格是否吻合，再充分结合当地的季节性和多样性进行设置。不仅提升了住宅小区园林景观的设计水平，同时提升了资源的利用率，在一定程度上降低了居民的生活成本与开发企业的设计成本。
2现代住宅小区园林景观设计案例分析
某市规划建设一个高档住宅小区项目，小区规划定位为英式花园住宅小区。其小区园林景观设计要求个性鲜明，中西融合，即在凸显英式花园定位的同时巧妙地融入东方风格。针对项目的规划定位，该英式花园住宅小区景观设计方案，可将具有古典英伦文化氛围和英式花园形态的景观元素融入整区景观的营造，通过设计中对雕塑、喷泉、廊道、灯光、构筑物和其它小品运用而体现。不同组团以英国著名的文人及思想家名字命名，同时这些空间与周围的建筑有着相同的设计元素。本土元素与东方文化的融合，可借用亭、廊、花架、平台、假山等建筑小品，融入中国古典园林建筑风格。本设计力求营造出一个真正适宜居住，并且具有深刻文化内涵及艺术美感的高品质生活环境。
3结语
现代住宅小区园林景观设计的优化，需尊重现代住宅小区住户的生活习惯，营造和谐安逸的居住环境，融入历史文化和风土人情，遵循环保节约的原则，合理配置小区的绿化。同时我国的园林景观设计还需与时俱进，顺应时展的潮流，不断更新并主动创新设计理念及设计方法。
作者:李慧颖 单位:青岛中景设计咨询股份有限公司
参考文献:
1李莎.现代住宅小区园林景观设计[J].现代园艺，2016（4）
关键词：房地产类；园林景观工程；设计与施工
中图分类号：TU986
文献标识码：A 文章编号：16749944（2016）11016902
1 引言
数据显示，2015年广东商品房销售面积11681.01万平方米，创历史新高，同比增长25.4%，增幅比上年提高30.7%；商品房销售额11442.80亿元，增长35.2%，增幅比三季度回落4.4%，比上年提高40.6%。其中，商品住宅销售面积和销售额增长28.6%和43.2%，分别比上年提高36.1%和50.1%。可见，广东地区的房地产市场竞争非常激励，那么如何提升房地产的价值，使之在日渐激烈的市场竞争中获胜成了开发商们的共同心愿。为此，景观房产应运而生。景观房产是一种房与景混搭的房产开发模式，其具有分组团开发、景观占地超过30%及具有特色的自然环境等特点。为了实现景观房产的价值最大化，笔者结合广东地区的实际情况，浅析地产类园林景观的设计与施工，以供参考。
2 地产园林景观的设计
目前，我国房地产景观建设尚存在诸多不合理之处，而这一系列问题的根源在于工程设计不当。据此，笔者主要从工程设计方案的制定角度浅析房地产类园林景观工程的设计。
2.1 优化整体布局
房地产公司应组织专业的技术人员评审由设计单位提交的园林景观工程深化方案，注意突出评审的侧重点：①园林景观的整体布局，比如功能分区、项目布局规划等；②综合考虑建筑造型和地形地貌等情况；③景观路线的分级处理与布局；④软景植物与硬景的比例；⑤景点分布的主次之分；⑥景观的均好性，即：楼宇的方位、朝向及环境易受客观因素的影响，因此在布局上保证景观的均好性可优化景观的整体布局。
2.2 从经济性角度优化设计方案
房地产园林景观建设的目的是通过满足业主的需求来提升房产的价值，其中房地产公司更看重的是景观所能产生的经济效益。因此，应从经济性角度权衡园林景观工程的设计方案，具体内容如下：①最大限度地选用本土材料，以降低材料成本和突出地域特征；②坚持整体设计的原则，适度选用高档材料，以保证材料的合理使用；③坚持控制使用的原则，控制天然石材与木材的使用，以免造成生态破坏及降低房产的性价比，对此，可选用塑木等材料来实现同等的功能与视觉效果，以实现降低维护成本和遵守生态规律的目的。
2.3 提高设计与概念的结合度
针对房产类园林景观工程，设计与概念不得相互脱节，同时房地产公司在评审工程设计方案时，应重视植物配置与园林景观等方面的设计：①生态概念是居住区植物景观设计的重要概念，一般称之为生态设计。在植物配置设计时，应根据场地的自然特征，坚持生态优先的原则。值得注意的是，按美学原则配置的植物群落虽然满足大众对自然的普遍认知，但其并非真正意义上的生态，因为在自然界中，植物群落的更迭具有一定的规律，而按美学原则选择和配置植物时，一些植物难免会慢慢衰落，亦或为了维护这一造景效果，需投入更大的养护成本。总之，地产类园林景观工程对生态主义的应用不得浮于概念或表面上，而应通过协调自然过程与人为过程之间的关系，使之起到保护生态环境的作用。②在设计园林建筑等硬质景观要素时，应注重美观与功能的紧密结合，以突出城市居住景观环境的人性化特征。但在实际工作中，一些设计师却过度追求表面的美观，而未将园林建筑的使用功能考虑其中。需要强调的是，地产景观的服务对象为小区人群，则景观设计在满足观赏功能的同时，还应满足小区居民对其空间的参观要求，具体做到人与景观的互动。另外，在地产景观设计时，应尽量满足小区居民对景观的使用要求，而不应过度承担文化宣传的责任。
3 地产园林景观的施工管理
针对设计单位提交的施工图，房地产公司的技术部门应按要求组织专业的工程师对其进行审查，注意在这一审查过程中，首先应从成本角度对施工图的合理性进行审查。以往经验表明，地产景观施工图一般存在一系列问题，比如小区人行道的基层设计用厚300的C30标号混凝土，这一设计无疑会造成资源浪费。另外，园林景观会用到给水、排污、雨水、消防、暖气及强弱电等管线，因此在对这一类工事进行审查时，应重点检查交叉部位的布置及建筑与管线的找坡情况，同时注意检查管线设置是否会对周边功能区的正常使用产生不利影响等。总之，审查施工图是房产景观施工之前的必要步骤，理应加以重视。
房产景观的品质是设计与施工的综合体现，因此加强对房产景观的施工管理非常重要。据此，笔者分别从以下几个方面浅析房产景观的施工管理。
3.1 施工准备工作
在正式施工前，首先要熟悉施工图，并对其中存在的问题加以处理，然后再据此选择景观施工单位，并组织技术人员对其施工组织设计进行审查。
3.2 健全材料验收制度
房产园林景观在材料上一般具有如下特征：①材料的种类较多，②苗木的成活率难以保证，因此应严控材料质量的验收，这是保证房产园林景观工程施工质量的前提条件。同时，房地产公司应针对不同种类的景观材料建立一套完善的材料验收制度，以解决与之相关的一系列问题。
3.3 执行园林景观建设监理制度
房产园林景观建设监理制度是对工程施工质量进行有效管控的保证。目前，园林景观工程的建设制度逐渐走向完善，受此影响，园林景观建设监理制度也在房产园林景观工程施工中得以广泛应用，继而推动了工程施工向制度化、规范化方向发展，并最终提高了房产的价值。
3.4 加强管理人员培训
房产园林景观工程的施工是一项复杂的工事，其中管理人员的培训是保证这一工事顺利推进的重要条件，因此应从以下方面加以把握：①组织开展专业知识的培训，比如在管理人员中开展经验交流活动，以提高每一位管理人员的专业素质；②组织开展园林养护技术培训，以提高园林植物的成活率及使用价值与观赏价值；③密切施工管理人员与设计人员之间的联系，以便管理人员准确把握设计人员的设计意图，从而为建设优质的园林景观提供保障条件。
3.5 采用新技术、新工艺、新材料
2013年8月，笔者有幸担任了《三亚海棠湾国际购物中心（一期）项目园林景观及小市政工程》项目总工，该项目建设单位为国旅（三亚）投资发展有限公司。作为全球最大单体免税店，对工程质量要求极其严格。其施工难点主要有景区内建筑物密度大、景观区域分散、河道穿插、多家施工单位同时交叉施工等。为了顺利成功的做好本工程，进行合理的施工统筹安排部署，制定切合实际的施工进度计划，使用大量大型机械辅助施工，将施工范围划分六个区域施工，采用分区、多点同时施工的办法展开流水性作业。
该工程在施工实践中，努力探索新的施工技术，总结新的施工工艺，应用新的施工材料，包括以下几点。
（1）应用树根伤口处理和防腐促根技术，土球挖好以后，对切断的根系伤口施用杀菌防腐的药剂防止伤口感染腐烂，同时在栽植前施用促进根系再生的促根激素，促进不定根的发生和生长，尽快使根系恢复正常的生理功能；
（2）应用土壤透气技术，用特制的透气渗灌管，在土球放入树穴之后盘在土球周围，管头露出地面，这样既可透气，还可接上供水管，直接地供给根系水分；
（3）应用营养液滴注技术，在大树移植初期，用类似给人打吊针的方式向树干的韧皮部缓慢地滴注营养液，利用非根系吸收的方式向大树补充一定的营养和刺激生长的其他物质，对大树的恢复和成活有一定的促进作用；
（4）应用生物有机肥作为有机肥料，该有机肥具有改良土壤、增加有益微生物数量、促进植物光合作用、促进根系生长、保水保肥等特殊功效。
通过以上措施的实施，顺利完成了本项目施工，其完成效果充分体现了设计意图，实现了高品位、高要求及精致的项目定位，达到了园林景观与建筑风格的统一协调及完美融合。
4 结语
近年来，人们生活水平不断提高，对居住的要求也越来越高。这些年开发商也不断追求园林的品质，来满足人们对住房需求的改变。在这样的背景之下，景观房产的市场前景十分广阔，许多楼盘通过打造优质园林景观来提升档次。换而言之，园林景观的建设在很大程度上提高了房地产的价值，使之在价格上和市场需求度上明显占有优势。比如，深圳优质的园林景观楼盘比一个普通的园林景观楼盘售价普遍高出1000～2000元/m2，可见，园林景观建设对房地产市场的重要意义。但从目前的情况来看，我国景观房产行业尚未发展成熟，因此在园林景观的设计与施工上尚存在一系列问题亟待解决。因此，在实际工程中，应结合客观因素，优化工程设计方案和加强工程施工管理，从而从根本上提高房地产的品质和价值。
参考文献：
[1]代君满.试论园林景观在地产项目中的作用[J].房地产导刊，2014（19）：221.
[2]林华生.浅谈地产类园林景观工程的施工管理[J].江西建材，2015，（9）：222～223.
