时间：2023-07-28 17:32:29
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇商业与文化的关系，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、文化与商业
文化是人类社会发展的产物，是人类社会特有的现象。它是人类通过社会实践所创造的物质财富和精神财富。关于文化的定义，国内外学者提出过各种观点，但都无法形成统一的看法。A.L.Kroeber和ClydeKlukhohn就曾在他们1952年发表的著作《文化：概念与定义之回顾》（Culture:ACriticalReviewofConceptsandDefinitions）中收集了近300个有关文化的定义。著名学者胡文仲认为：1）文化是人们通过长时间的努力所创造出来的，是社会的遗产。2）文化既包括信念、价值观念、习俗、知识等、也包括实物和器具。3）文化是人们的行动指南，为人们提供解决问题的答案。4）文化并非生而有之，而是后天所学会的。5）价值观念是文化的核心，可以根据不同的价值观念区分不同的文化。而商业是人们从事的经济贸易活动，随着现代社会的迅速发展，商业也随之逐渐成熟，从最初的只满足人们的日常生活使用的需要，演变成越来越注重商品给消费者带来的精神方面的体验。而要提高商品的体验价值，就要给商品注入一定的文化因素。同时，消费者的消费观念和消费能力也在不断地变化，他们不再只是简单地追求实用，而是更看重商品的文化价值。所以，商业和文化的关系越来越紧密，文化对商业的影响日益突出，并已成为商业决策的重要因素之一，因此，商业文化也就这样悄然地出现了。从文化学的角度来看，商业活动也是一种社会实践活动，它所创造的成果自然也是人类文化的一部分。因此，商业文化是文化的重要组成部分。在人类历史上，商业的发展极大地促进了文化的进步。比如中国古代的丝绸之路就承载了商业的繁华和文化的共融。所以，文化的进步始终离不开商业。商业不仅能把商品和先进的生产方式传播到其所到之处，还能把各种文化形式带到各个地方，并与当地的文化进行交流，使得各地区各民族的文化能取长补短，共同促进人类文明的发展。恩格斯曾说：“商入对以前一切都停滞不变，可以说由于世袭而停滞不变的社会来说，是一个革命的要素。”“现在商人来到这个世界，他应当是这个世界发生变革的起点。”由此可见，商业在人类文明的发展中始终起着重要作用。商业文化作为文化的一部分，也从一定程度上促进了文化的发展。
二、中西商业文化的差异
中西文化的差异必然导致了中西商业文化的差异。用文化差异来解释国际商务中的所有问题是十分荒谬的，但如果否认真实和深奥的文化差异的存在，并否认它给全球商务活动带来了很大影响，则会走向另一个极端。因此，我们要正视中西商业文化的差异。中西文化在各个方面存在差异，比如不同的思维方式、价值观、行为方式等。同样，中西商业文化也同样存在各种差异。如果将人类的文化分为物质文化和精神文化，那么商业文化也可一分为二，即商业物质文化和商业精神文化。商业物质文化即各种商品、商业建筑和设备等，比如茶文化和酒文化。商业精神文化即商业习惯、商业理念、商业思维、商业价值观、商业道德等。这里，笔者将主要分析中西商业精神文化的差异。
（一）商业习惯的差异西方商人通常把人际关系和商业关系区分开来，他们跟生意伙伴往往只谈如何合作，不管在正式场合还是休闲场合，所以他们就没有只跟朋友做生意的顾虑，商业关系比较简单。然而中国商人一般认为要跟人做生意就得先跟他交朋友，所以会通过饭桌，甚至人情来拉近关系，把对方变成朋友的同时也使他成为其商业伙伴。这种商业理念让外国商人很不习惯，但如果他们想在中国打开市场，也不得不入乡随俗，适应中国的人情世故。
（二）商业思维的差异中西方人的思维差异在商业上也有所体现:中国商人倾向形象思维，而西方商人则倾向抽象思维。中国商人侧重由面到点的叙述方式，而西方商人喜欢由点到面进行阐述。中国商人强调以联系的角度看问题，注重事物的整体关系。西方商人则会将事物分割，进行逻辑分析。比如在商务函电往来中，中国商人往往采用归纳式的表达模式，即先阐述问题再表述自己的观点。西方商人则通常采用演绎式的表达模式，即先提出观点再对其进行阐述。在商务谈判中，中国商人一般更注重对方的诚意和实力，强调在谈判中要随机应变，缺乏周密的安排。西方商人则更注重谈判的布局，即会事先明确目标，确定计划，收集数据等，对谈判的过程和要求非常熟悉。在公司管理中，中国商人认为一切要以大局为重，看重人际关系，认为良好的人际关系会促使业务更好地往来，所以要先处理好各种关系，强调彼此理解，相互支持。西方商人强调一切以自我为中心，人际关系相对简单，工作中各人只要按章办事就可以了，职责清晰，互不干涉。
（三）商业价值观的差异西方商人以最求利润为唯一目标，任何活动都要以股东的利益最大化为目的，按期公布公司的财务报表。一旦公司出现亏损，通常就要大幅裁员，甚至申请破产保护。中国商人注重企业效益的同时更注重企业的社会责任，即使陷入亏损状态，也尽可能维护职工的利益，尽量避免破产。在企业经营中，西方商人注重个人利益，平等竞争。中国商人注重整体利益，讲究人情世故。在企业管理中，西方商人向往进取精神和创业精神，而中国商人则认为创业容易，守业难，因此向往领导才能和守业能力。
（四）商业道德的差异在社会主义条件下，商业道德的基本内容是：为人民服务，对人民负责；文明经商，礼貌待客；遵纪守法，货真价实；买卖公平，诚实无欺等。中国商人的最终目的不是为了赚钱，他们认为：“君子喻于义，小人喻于利。”真正的商人会通过赚钱来满足自身甚至是他人的物质文化生活需要。而西方商人从事商业活动的目的就是为了赚钱。在资本主义初期，他们会通过惨无人性的手段榨取他人的劳动来赚钱；在现代资本主义社会里，他们则会千方百计地从消费者身上赚取更多的利润。
三、中西商业文化冲突的应对策略
中西商业文化的差异不可避免地会带来各种冲突，这些不同商业文化间的冲突也属于跨文化冲突的一部分，因此要解决这些冲突就需要从跨文化交际的视角寻求方法。
（一）跨文化交际理论中西商业文化的交际也是跨文化的交际，因此合理应用跨文化交际的理论对解决中西商业文化冲突有很重要的作用。1．跨文化交际研究的发展跨文化交际研究始于20世纪20年代。二战后，美国迅速崛起，成为超级大国，在国际事务中扮演越来越重要的角色，同时也面临着由文化差异引起的各种交际问题，从而促使学者们进行文化差异的研究。20世纪50年代末，爱德华•霍尔(EdwardHall)在其《无声的语言》（TheSilentLanguage)中率先提出了跨文化交际（interculturalcommunication)的概念，为跨文化交际学理论奠定了良好的基础。我国的跨文化交际研究始于20世纪80年代。1980年，许国璋发表了Culturally-loadedWordsandEnglishLanguageTeaching，标志着跨文化交际学在中国的起步。2．跨文化交际理论戴晓东认为，跨文化交际是不同文化群体以及不同的文化成员互相交换信息、相互沟通、共同建构意义和身份的过程。一直以来，国内外的许多学者们从不同的角度对跨文化交际理论进行拓展和深化，其中丁允珠和欧埃特塞尔的跨文化冲突管理理论比较有影响力。他们认为，跨文化冲突管理主要受到四个方面因素的影响：1）定位因素，包括文化价值模式、个人属性、冲突规范和面子的关切；2）情景与交往范围的特征，包括群体的内外界限、关系参数、冲突目标的评判和冲突程度；3）冲突过程因素，包括冲突方式、维护面子的策略、情感表达以及冲突的节奏；4）处理冲突能力的特征，包括得体性、有效性、满意和成果。①它们的内在逻辑是交际冲突首先受到定位因素的制约，并影响到情境因素，且在过程因素中得到更直观的体现，冲突管理能否成功取决于得体性、有效性、满意和成果等因素；冲突管理的结果又影响到文化价值定位及其他各个方面。
（二）跨文化交际视角下的解决之道广义而言，只要两个对象之间的需求无法搭配或相容，我们就可以说，他们处于冲突的情境之中。由于中西方的商业文化存在差异，必然就会有各种商业交际的冲突。因此，要解决冲突，就必须从跨文化交际的角度积极寻求有效的方法。1．提高对中西方商业文化的认同每个民族都有其自身的文化积淀。东西方商业文化之间存在很多差异，甚至有人认为它们是背道而驰的。西方人在资本主义唯利是图的本质驱动下，形成了一种完全靠剥削劳动力或吸引消费者来赚取利润的商业模式。对他人缺乏关爱精神。而东方人深受儒家提倡的道德观念影响，在利益驱动的现代商业社会往往仍会遵循有些道德准则，比如“君子爱财，取之有道”。但是不管哪种文化都有其利弊，西方人擅长用富有逻辑的理性思维来对待经济，缺少感情因素。而东方人擅长用感性思维对待经济，缺乏严密性。两种不同的文化需要相互交融才能焕发新的活力，任何固步自封的排他行为都会给自身带来不良后果，导致经济停滞不前，落后挨打。要进行良好的商业沟通必须要平等对待不同文化，具有开放的精神。2．进行适当的商业文化调整在实际商务活动中，要主动提高文化意识，加强自身文化修养，深入了解本民族文化和对方文化，多站在对方文化的角度理解他们，探索有利于双方的交际模式，会有助于赢得对方的尊重，更有效地解决问题，从而达到双赢的目的。在商业文化的交流中，要包容不同的文化，互相吸取对方的文化精华，摒弃文化糟粕。比如中国人容易安于现状，讲究面子，缺乏竞争意识，应多吸取西方文化的长处。但西方人太强调自我，不利于家庭稳定和社会团结，也应摒弃，需要学习中国的集体意识。此外，还应该把西方的商业习惯及商业理念同东方的商业价值观相结合，取长补短，孕育出新的商业文化。
四、结语
关键词：文化产业 商业模式 创新
国家统计局将文化产业定义为“为社会公众提供文化娱乐产品和服务的活动，以及与这些活动有关联的活动的集合”。针对当前国内经济发展的需要、国民经济长远战略发展的考量，以及国外环境的变化，国家制定了“十二五”期间文化产业发展的目标。从国家统计局的数据来看，文化产业的增加值从2004年的3440亿元增加到2010年的11052亿元，在GDP中的比重也从2004年的2.15%上升到2010年的2.75%，其中文化服务出口和核心文化产品出口在“十一五”期间分别为11.8亿美元、560.9亿美元，比“十五”分别增长255.6%、100%，文化从业人员增加187多万人，增幅达到18%，文化产业成为国民经济支柱性产业的潜力初步显现。与此同时，文化产业的节约资源和能源、产业关联度大、吸纳就业人员高、消费市场大等支柱性产业特征已经呈现。但是，文化产业离大规模生产、占GDP比重达5%以上的支柱性产业衡量指标还有较大的差距。我国的文化消费与发达国家相比还存在很大差距，居民文化需求的满足程度还不到1/4。如何利用当前文化产业发展的历史机遇期，助推文化产业企业打造核心商业模式，从而为文化产业企业提升未来市场竞争力，关系到文化产业的长远发展。
当前文化产业的主要商业模式
（一）品牌先行的商业模式
品牌是指一个产品、组织和服务的独特标识，它包涵着一种与产品、组织或服务相关的、长久的和值得信赖的价值承诺，它的载体是用以和其他竞争者相区分的名称、术语、象征、记号或者设计及其组合。品牌先行的商业模式主要是利用名牌企业、名牌产品或名人的社会影响力，借助某种概念或者理念对项目的生产或经营进行推进，从而达到赢利的目的。知识产权是品牌先行商业模式的核心要素，品牌效应是其重要环节。例如，大型山水实景演出《印象·刘三姐》是全国文化产业的成功案例，它的旅游与演出结合的经典商业模式，促进了中国山水实景演出的发展。
（二）内容为王的商业模式
文化产业的高附加值特性主要表现在其凝聚了智慧结晶的新颖内容，一个独特的故事、节目、活动、创意安排以及各种文化艺术成为了文化产品获取高附加值的载体。内容为王的商业模式从通俗的角度说，是通过创意与创新的手段打造一个或将一个已有的、极具开发潜力的文化事件打造成文化产业的核心，运用知识产权这一法律保障，使其能进行顺利的开发与推进。龙年春节联欢晚会上，湖南原创民族节目《追爱》惊艳亮相，受到了全国观众的一致好评，它来源于对大型民族舞台演出《张家界·魅力湘西》精华因子的提取。这种以内容为王的商业模式也为其带来了市场的认可。
（三）产业链经营的商业模式
文化产业的市场本质与其它产业一样，都是以追求利润最大化为市场最终诉求。由于文化产业能与许多其它产业很好的融合，因而在延伸产业链上具有很强的优势。产业链经营通俗来说就是运用产业价值链进行经营的方式，包括横向和纵向的产业链，其发展形态是不断扩大的规模化发展，实现以大规模生产来实现降低成本、达到利润最大化的市场目标。产业之间的连接是产业链经营的商业模式核心要素，而如何平衡产业之间的关系、推动整个产业链的发展是关键。
文化产业商业模式的构成要素
（一）产品价值的实现
简单的说，产品价值的实现是文化产业企业通过其产品和服务能为消费者提供的价值。成功的文化产业商业模式要能为顾客提供独特的效用，使产品的设计价值与顾客的期望价值达到最大程度的吻合。企业要实现自己市场价值，其必须要将自己的核心认同和价值观融入到产品中，通过有效的流通渠道传达给消费者，而企业首先必须明确自身的核心价值，从而使其一切传播和营销活动必须围绕这个最重要的内容而展开。在产品趋同化日益盛行的今天，寻找不同或优于其它产品的利益获取点，构建难以复制、可持续发展的核心价值，同时通过有效途径展开和实现自己的价值主张，是企业战略和业绩得以实现的重要保证。除此之外，正确核心价值的确定，有助于企业抓住工作的重点，避免出现追求短期利益而损害企业的长远发展。同时，企业核心价值的确定能为产品内涵的持续性提供方向，从而保证产品价值的不断发展。
（二）目标消费者的确定
文化产品与其它产品一样，其需要有针对性的目标消费群体。所谓目标消费群体是具有某些共性，从而使文化产业企业能够有针对性地为这些共性创造相应的价值。简单而言就是对消费市场的细分，这是基于营销学中“分众营销”的核心理念而设计的，而这群人恰恰是某类产品的主要或重度消费群。分众营销符合针对文化消费群体的营销方式，它不是以占领绝大多的消费者为目的，不是以生产符合大多数消费者的产品为目的，不是以进入传统的产品渠道为己任，不是制定目标消费群体不能接受的价格作为其重点。通过分众营销，可以改变那种大众化的营销方式，文化生产企业只需要使用特定目标群体容易接受的术语、最方便的信息传播渠道和恰当的产品开发模式，通过提炼产品差异化的诉求，制定合理的价格，以最少的投入、最精确地命中目标群体，从而达到销售的稳定性增长。
[关键词] 传媒文化 商业行为 影响分析 对策思考
当代社会，传媒文化代表一种市场经济文化，它具有主动改变商业行为的特殊能力。而当我们把他作为一种理所当然的存在时，却忽视了传媒文化在潜移默化中改变着我们的商业思维和意识导向，同时也忘记了他主宰着商业媒介的生存与发展。正如美国著名社会学家戴维・波普诺在他的《社会学》一书中指出，“社会现实不仅影响着我们追求的目标，而且最终会影响我们走向这个目标……社会学关注的焦点并不是个人的行为，而是行为所赖以发生的社会环境和氛围。”如果说商业思维是一种行为，那么传媒文化就是这种行为依托的社会环境和氛围。
一、传媒文化的特征
1.信息属性――大众化
传媒文化主要是从感性或者形象的角度来传达信息，为了打破类似于语言等的隔膜障碍，使得信息的传播在商业领域中脱颖而出，所以，在传媒文化传播模型中必然得以加强的就是信息源层面的内容；此外，受众层面包括预定的、资的和实际的消费者，他们成为被潜移默化影响商业行为的主要载体。例如耐克的影视广告以“纯粹体育精神”的名义，借用其“全球化”和“无国界”的特点，在世界上不同地方进行着“特类”消费文化的宣传和推广，由此改变和影响着相当数量群的受众者在商业行为上的变化。
2.语境属性――非时空限制
传媒文化通过特定媒体（例如电视等）进行的谈话取消了语境，创造了新的话语场，讲话者(即信息传达者)对语境进行了精心和严格的控制。在商业化社会里，传媒不仅逐渐成为一个庞大的新兴产业，而且成为具有独特社会功能和精神影响力的大大小小的集团。这些传媒集团利用它掌握的话语权，构织起一个经过筛选和过滤的媒体话语空间，凡是生活于这个空间的人都无法摆脱它的支配，无时无刻不受其制约和框范，成为社会时尚和文化潮流的风向标，在自然而然中便影响着商业行为的判断导向。
3.表述方式属性――单向性、惟一性
由于传媒表述的方式主要是独白式的，而非对话式的，这就造成了其表述方式是单向性的。传媒文化倡导由观众自我建构的形式，传媒广告建立的符号影像为他们提供了在消费场景中的自我想象和建构，真实的形象和虚幻的想象交织在一起，开始了传媒文化视觉文本与商业行为密切“亲和”的关键一步。
二、商业行为和传媒文化的关系
传媒文化和商业行为的关系，首先是依托在物质层面。即过于重视对物质的兴趣，而对非物质因素则不够重视；其次，两者的关系也在于资本（或特殊投资）的关系――传媒文化就是通过提供这种特殊投资转变的潜在可能，把个体资本的不平衡通过形象的手法体现出来，并重新建立一套象征资本体系，让人们看到转变的必要和可能，从而影响他们作出选择和判断。
1.消费符号化
商业时代是个形象的时代，是个通过标榜自我形象，彰显个人风格的时代。传媒文化对商业行为的形象符号化的导向作用，是广告商打开与消费者沟通的重要渠道。
2.话语权力化
在商业行为的意识形态中，有着一个话语的环境，传媒商们用各自不同的基调来推广自己的产品、服务、形象等，新的商业思维也应运而生。例如在美国上映的票房极高影片《航班蛇患》，没有靠剧情、表演、制作等传统的硬性标准脱颖而出，而是由一场事先张扬的网络狂欢先声夺人，从实际效果来看，《航班蛇患》的确营造了一个开放的创作空间：邀请网友参与创作思路和台词的讨论，片尾曲从群众的原创作品中投票诞生，甚至，为了契合网友创意，影片在杀青半年后特意补拍了更为血腥的镜头……这是较为典型的传媒手段影响决策商的思维定势和行为判断的案例。
3.思维时尚化
进入商业时代，传媒文化的出现解放了受众者对时尚的追求，其高端的媒介特性更是带来了对阶级性的逾越。通过传媒手段，无论哪个阶层的个体都可接受到消费文化的信息，需求的欲望都可以通过消费的方式逐渐实现。所有这些都是在科学的名义下进行的，传媒文化于是有了对商业行为的量化过程，进而带来的是对商业思维的深层影响。
三、传媒文化对商业行为的负面影响
1.从片面追求利润与利益的“释放心态”中产生畸形的商业行为
毋庸置疑的是，传媒导向对商业思维领域构成了现实的威胁，由此形成的商业意识也裹挟而来。“三鹿奶粉事件”无可争议的事实证实，纯粹利润导向是一个最有害的商业信条，有时甚至是致命的伤害。因此，传媒文化在最大限度宣传他的“商业游戏规则”时，社会道德底线是一个决不能忽视的因素。
2.对社会虚幻反映造成的商业价值判断误区
消费者在传媒文化的宣传和引领下，已开始不仅仅满足于商品实用价值所带来的舒适和方便，而是越过它们，直指商品背后的符号意义和象征价值。与其说他们是在消费商品，毋宁说是在消费商品的符号意义。受众者在传媒对消费、享乐、欲望合法性要求的表达下，浑然忘却了日常生活的真实图景。可见，必须矫正虚幻传媒导致商业理性的缺失，摒弃这种“集体无意识”行为。
3.由潜意识的接受认可而导致的商业文化危机
在当代全球传媒发展战略中，发达地区的企业通过媒介和营销，对不发达地区通过传媒进行商业文化的侵略和扩张。面对这股不可抵挡的潮流，人们往往看到的是观念的先进、技术的先进，而本土商业文化的优良特性，在全球化的压力下阵地渐失。例如在“三鹿奶粉事件”中，一些者不失时机地站出来喊话：“在这场中国婴幼儿奶粉行业的灭顶之灾巨大风波中，外资婴幼儿奶粉品牌做到了独善其身。为什么外资奶粉品牌能做到独善其身，中国本土的民族品牌就做不到呢？” 但事实却是，香港检测中心验出6款雀巢奶粉也含三聚氰胺，超级市场全线停售这6款雀巢奶粉。所以，借助现代传媒尽快打造出民族的商业精神品牌势在必行。
四、消除传媒文化对商业行为负面影响的对策思考
1.建立长效机制：从源头上切入
传媒文化对商业行为心理定势的形成起着重要的舆论导向和文化暗示作用。首先，传媒载体在经营层面保持竞争的同时，必须形成积极向上、客观理性的商业舆论环境。其次，针对当前迅速膨胀的信息不对称状况，必须对媒介信息实行必要的控制，强化商业信息流量，形成信息合力。第三，要慎重对待“洋文化产品”，严把质量关。总之，要努力使传媒文化引导合理商业行为，在传播消费信息的同时不忘人文精神的传递，加强商业行为的文化心理引导，在开放的信息环境中实现商业思维的优化。
2.建立创新机制：从理念上切入
传媒文化是当今社会最重要、也最普及的沟通和交流手段。现代商业行为和消费意识，很多都来自于传媒渠道，这就要求传媒素养必须提高改进。美国传媒素养研究中心对传媒素养作出了一定界定，就是指人们面对传媒的各种信息时的选择能力、理解能力、质疑能力、评估能力、创造和制作能力以及思辨性回应能力。因此，需要努力寻求在坚持有民族特色的商业价值观的前提下，找到与“市场文化”的结合点、兼容点，从而达到提升理性商业思维能力，健全商业文化精神的目标。
3.建立系统机制：从手段上切入
美国一位传播学者说：“人类是否能享受到他的好处，主要取决于我们运用它的智慧是否能与发明它的智慧并驾齐驱。”当前，应当建立国家管理调控一体化的传媒文化协同机制。对媒体文化的调控从社会层面上可分为三个方面：即国家权力系统的调控――主要是国家运用权力机构对媒体的功过进行奖惩以及对媒体文化发展的方向给予必要的引导；社会的调控――主要是社会各阶层、各社会组织和团体对媒体施加多方面的影响；受众的监控――主要指广大受众的监督，其主要作用在于：一是慎重处理好传媒文化的意识形态性与商业消费性二者关系；二是正确处理传媒效益和商业效益的辨证关系，形成具有民族品牌特色的传媒文化和商业文化。
参考文献:
[1](美)戴维・波普诺著李强等译:社会学[M].中国人民大学出版社，1999年版
[2]张志安许海妹:今天，你该怎样看电视[J].黄金时代，2005，2
[3](法)尚・布希亚:物体系[M].上海：上海人民出版社，2001，222
[4]全球化与后殖民主义[M].北京:中央编译出版社，1998
我国股份制商业银行制度创新是一个复杂的系统工程，应该以完善公司治理结构为核心，坚持重点突破、整体推进、配套改革相结合的原则，努力构建科学的框架，进而从根本上提高股份制商业银行的核心竞争力：
1、深化股份制改革，促进股份制商业银行股权结构进一步合理化。对股份制商业银行而言，主要任务是培育多种形式的持股主体。对内，公开上市是解决此问题的主要途径。一方面，公开上市可以促进股份制商业银行股权结构合理化，使各方参与主体都能对经营决策进行权衡和选择，对银行的经营层起制约作用。另一方面，由于股权社会化，有助于股份制商业银行借助外部力量，推动法人治理结构的完善，随着更多的社会股东参与其中，将对银行的经营决策形成更大的制约力量。目前，11家股份制商业银行中已有5家在国内上市，剩下的几家也在做上市的努力。对外，可考虑引入外资分散股权。允许外国投资者（尤其是外国金融机构）持股，可以直接学习和借鉴国外股份制商业银行的先进管理经验，促使我国股份制商业银行的产权制度尽快地完善起来。
2、完善股份制商业银行公司治理结构。西方商业银行的治理模式，一种典型的分类是墨兰德给出的“二分法”，是以英国、美国为代表的英美法系型治理模式和以日本、德国为代表的大陆法系型治理模式。美国花旗银行是以外部人监督为主的市场型治理结构（典型的英美模式），这种治理结构以高度分散型的股权结构为基础；日本东京三菱银行与德意志银行股权结构相对集中，其公司治理结构以内部人监督为主。在我国经济转轨的过程中，鉴于证券市场发展不规范，市场监督机制不健全，银行经理人市场空白和市场信用制度缺失的实际情况，股份制商业银行治理结构的选择应当以内部人监督的公司治理结构为起点，同时借鉴外部人监督模式中关于股权分散、充分发挥市场机制作用的做法，逐步创造条件，向外部人监督的银行公司治理结构转变，进而解决股份制商业银行“内部人控制”问题，使股份制商业银行真正成为市场主体，形成有效的自我约束机制。一方面，要确保依法产生董事会。由于股份制商业银行或多或少带有地方色彩，地方政府往往从局部利益出发，插手或干预银行高层人员的选任工作，这十分不利于银行建立有效的内部治理构。因此，相关地方政府需要转变观念，摒弃“党管干部”的惯性思维，保证股份制商业银行依法产生董事长、监事长和总经理(总行行长)，而非行政指派。另一方面，要调整董事会构成，推广独立董事制度。股份制商业银行应聘请一定数量的独立董事，强化董事会决策的科学性，从而切实加强董事会对经营层的制约和监管。
3、妥善解决股份制商业银行“内部人控制”问题，降低成本。目前，我国股份制商业银行内部人控制的问题集中反映了银行公司治理结构不完善、缺乏有效的市场化监督评估机制、剩余索取权和剩余控制权错位、缺乏市场化的激励机制和市场化的竞争压力等方面的问题。内部人控制的负面绩效从外面表现形式上是多种多样的，但实质上反映的是成本问题。为了进一步健全和完善我国股份制商业银行的内部控制制度，应着手从以下几个方面努力：一是合理界定资源配置权力边界，明确各级经理人员（行长）的权能定位，健全权力监督机制。严格实行分级授权、分级管理制度，建立经理人员（行长）年审制度，完善干部异地交流和岗位轮换制度，使之逐步实现制度化、规范化，推行经理人员（行长）决策失误责任制度，使管理人员的权责利对称统一，完善高级管理人员换岗审计制度。二是建立健全按劳分配和按生产要素分配相结合的分配制度。股份制商业银行制度创新必须充分注重人力资本所有者权益的保护，给予人力资本所有者相当的剩余索取权。股份制商业银行要在加强津、补贴管理，取缔工资外非法收入的基础上，通过严格考核，对高级管理人员实行拥有剩余索取权、与经营业绩挂钩的年薪制；对一般员工实行与实际贡献挂钩的岗位工资制，拉开个人收入分配的档次。三是完善内控机构，健全内部制约机制。在严格遵守金融法律规章制度的基础上，建立健全具有高度独立性、权威性、管理严谨、运作规范、垂直领导、直接向法人代表负责的内控约束机制。四是建立健全各种内部行政管理和财务管理规章制度，强化内部稽核（审计）和会计监督。
4、我国股份制商业银行企业文化再造策略。根据对企业文化的核心层和层所指范畴，结合股份制商业银行经营管理的自身特点，可以把股份制商业银行企业文化分为理念文化、风险文化、营销文化三个方面。这些不同类型的文化是一个有机的整体，都是股份制商业银行企业文化建设的主要内容，不可或缺。下面，分别从上述三个方面，阐述我国股份制商业银行企业文化的微观再造。
（1）理念文化再造。股份制商业银行的理念文化，应该是一个多要素组成的理念体系，这些理念包括价值观、风险、人才、创新。在这个体系中，成功是股份制商业银行的最终目标，是其他理念得以存在的基础，价值观是核心，风险是关键，人才是保障，创新是催化剂，这四个方面共同构建了股份制商业银行的理念文化。因此，股份制商业银行在理念文化建设中应该从以上四个方面尝试拓展。我国股份制商业银行要想在激烈的竞争中立于不败之地，就必须根据外部的金融环境，结合自身的经营情况，树立自己的价值观，以价值观为核心，以企业精神为指导依据，并将它的价值观贯彻到股份制商业银行的企业精神、发展战略目标、经营战略、营销战略中去，同时通过企业精神来促进企业文化的建设和完善。富有凝聚力的风险文化是股份制商业银行宝贵的精神财富，它能够统一全行上下的思想认识，带出了一支强有力的、有理念、有审慎工作习惯的员工队伍，这对于有效的防范和化解股份制商业银行经营过程中的信贷风险，保证和提高股份制商业银行资产质量至关重要。实践证明，一流的银行源自一流的服务，一流的服务源自一流的员工，员工的素质直接关系到企业的未来发展，股份制商业银行必须牢固树立人本管理思想，把聘用、培养和留住优秀的人才作为股份制商业银行长期的基本的政策。
（2）风险文化再造。商业银行是经营和管理风险的企业，培育良好的风险文化，是商业银行信贷业务健康、稳定发展的首要条件。我国股份制商业银行在风险文化再造过程中，应该考虑以下几个方面：股份制商业银行在培养自己风险文化的过程中，不仅要根据本国国情和本行的实际情况，更要积极借鉴国外商业银行的经验和教训，制定符合本行自身特点的规章制度，使之成为股份制商业银行风险文化理念的一部分，并在实践检验中不断丰富和完善；股份制商业银行要制定正确的信贷政策，并把它植根到银行员工的理念和实际行动中去，从而保证健康风险文化的形成。同时，股份制商业银行还要重视对员工进行各种形式的业务培训，重视前后台人员的交流，减少部门之间的摩擦，努力在全行形成统一的风险文化；股份制商业银行要加强对信贷人员队伍建设，提高其风险识别能力，培养其对银行的高度责任感和忠诚度。
（3）营销文化再造。现代银行业之间竞争激烈，科学技术得到普遍应用，银行之间的模仿创新使各银行间的产品差异逐步缩小。同时，客户需求在越来越趋于多样化的同时变化频率加快、效率要求也大幅提高。能否最大限度的满足客户的需求，成为银行成败的关键，反映出核心能力的高低。这就要求股份制商业银行在加大科技投资，加快产品技术创新的同时，必须高度重视运作效率、营销能力。首先，股份制商业银行要积极适应内外经营环境变化，增强危机感和紧迫感，树立起一切以客户为中心、以市场为导向、以效益为目标的现代商业银行营销观念。其次，股份制商业银行要加强市场研究，对不同客户群体进行细分，找出有价值的市场空间，并结合经营目标和自身资源，选定能够给银行带来价值的客户群体作为目标市场，开展营销活动，建立自己的竞争优势。第三，股份制商业银行要正确处理与客户的关系，加强客户关系管理（CRM），建立长期密切的合作关系。客户关系管理主要利用IT技术和互联网技术实现对客户的整合营销，通过客户管理信息化，提高客户的满意度和忠诚度。在客户关系管理技术推动下，传统的4P营销组合演变成为4C，即不看产品看客户需求、不看价格看客户成本、不看销代渠道看服务便利性、不看促销看与客户的沟通。
股份制商业银行核心竞争力的培育有赖于建立起有生命力和凝聚力的企业文化，而我国股份制商业银行企业文化再造又是一项浩大的战略性工程，只有树立正确的指导思想，采用科学的方法，循序合理的原则，并积极的采取应对市场竞争的新战略，才能营造出成功的企业文化。我国股份制商业银行应以改革和创新为动力，牢固树立以人为本的管理思想，以企业精神、价值观为核心，以提高全行员工素质为目标，在吸收和借鉴国内外企业文化建设的先进经验的基础上，建设具有自身特色的金融企业文化，进而促进股份制商业银行管理水平和核心竞争力的提高。
关键词:关系营销;顾客忠诚;市场营销;商业银行
中图分类号:F83
文献标识码:A
文章编号:1672-3198(2010)03-0158-01
1 关系营销的内涵
关系营销是一个基于顾客关系管理的营销,与只注重一次易和吸引新顾客的交易营销不同它注重的是顾客的保留和建立长期的、互惠互利的顾客关系。
2 现阶段我国商业银行在关系营销中面临的问题
2.1 我国商业银行的关系营销意识薄弱
随着市场由卖方市场转变为买方市场,银行与客户之间的关系也从以银行为主,以产品为主,转变为以客户为主。但现阶段不少商业银行仍抱着原来的产品观念,将市场营销作为推销,通过简单地层层下达任务,用强制命令和指标的方法开展营销活动。
2.2 我国商业银行的客户关系存在问题
现阶段我国商业银行营销策略重点依旧在于吸引新客户,扩大客户群体,占领更大的市场份额,而不太重视维持现有客户,提高现有客户群体的满意度,创造客户忠诚。从而导致顾客流失率普遍较高,能给商业银行带来经济效益的客户群体不够稳定。
2.3 我国商业银行实施关系营销的策略单一且缺乏实施策略的高素质客户经理队伍
现阶段我国商业银行市场营销方式还比较单一,重点放在广告宣传和人员促销方面,其实这与缺乏高素质客户经理队伍是互相影响的。全面有效的关系营销策略的实施依赖于经验丰富和知识渊博的客户经理。而现阶段的客户经理对宏观经济政策掌握少,对微观经济分析能力低,缺乏系统的专业知识,综合业务技能低。这就导致现阶段的商业银行只能进行较为单一的营销模式而无法全面进行有效的关系营销。
3 我国商业银行实施关系营销的关键
与传统的市场营销比较,关系营销强调的是“以客户为中心”,而非“以产品为中心”。因此,我国商业银行在现阶段激烈竞争的情况下,想要充分地占有市场,就必须懂得关系营销的核心――如何获得客户的忠诚。获取客户的忠诚分为以下方面。
3.1 建立伙伴关系
3.1.1 发现客户新的需求
现阶段我国的商业银行需要加强对客户市场的研究,不断挖掘客户的潜在需求。根据需求同质的特点,将企业和公众划分为若干个消费群体,针对客户的不同需要,向选定的目标客户群体提供独特的金融产品、服务和营销组合。
3.1.2 对客户信息进行挖掘分析,确立目标顾客群
建立客户信息数据库,并深入分析客户信息确立银行对应的目标顾客群。
3.1.3 培养关系营销企业文化
我国商业银行必须加强关系营销的意识,并将这种意识观念转变成银行文化的一部分。而文化中的品牌效应需要得到更好的发挥。银行需要展开强大的宣传营销攻势,积极抢占业务市场。例如招商银行的“因你而变”,工商银行强调的“您身边的银行”,就很好传达了一种时时为消费者着想的理念和品牌文化。
3.2 维持伙伴关系
关系营销认为现代竞争是关系网络的竞争,具有牢固的契约和忠诚关系的顾客是构成商业银行竞争优势的重要组成部分。根据历史数据估计:获得客户的成本是维护现有客户的5倍。从而可以看出吸引新客户的成本远远高于维系现有客户的成本,所以维系并巩固现有客户的关系,增加满意度,提高忠诚度是关系营销的重中之重也是商业银行市场营销成功与否的重要一步。那么针对现阶段我国商业银行该从以下几方面去维系现有客户关系。
3.2.1 建立银行与顾客之间的双向关系
银行和客户之间的良好的双向关系在忠诚度的建立和维护中起着重要作用。其中重点要做到建立健全高效的意见反馈回应机制。在银行外部,反馈机制的建立可最大限度地减少抱怨,稳定客户群,减少客户转移的概率。在银行内部,建立快速的反应机制,不仅使银行宏观政策和微观措施等得到及时、真实的传递,还使上下级沟通渠道保持畅通,各类信息得到及时的反馈,各部门经营管理活动中遇到困难和问题得到及时的解决。
3.2.2 为客户提供全方位的服务
全方位的服务首先要充分注重内部营销,培养一支高素质的员工队伍。所有客户服务都是由银行员工面对面提供的,因而员工的素质在一定程度上影响着银行的服务,更影响着银行的发展。其次不断创新服务。服务是一种生产和消费同时的产品,服务的每一个瞬间,与客户的每一个接触点都给银行创新提供无限的可能。我们所需要的有可能仅仅是在某一真实瞬间中,给顾客小小的“惊喜”,而不是对服务流程做多么大的改动。
【关键词】股份制商业银行 合规文化建设 思考
近年来，云南省辖内股份制商业银行异军突起，各股份制商业银行昆明分行的合规机制建设已初步完成，合规风险管理正在逐步推进与实施，各行在探索和建设合规文化方面已经做了大量工作。就各分行而言，具体的合规管理模式、推进进程因各自总行的管理模式、分行业务规模与发展阶段不同而各有异同，也因各分行对合规风险管理的重视程度等主观原因而参差不齐，合规风险管理工作推进的深度与广度存在差异。但同时也暴露出一定问题，如部分分行在合规文化建设上存在种种缺失，约束了股份制商业银行的管理和发展，影响了股份制商业银行的形象，值得管理者思考和解决。
一、股份制商业银行合规文化建设
（一）银行的合规文化
合规指银行遵循法律、条例、准则、相关的自律组织标准和行为守则的活动。合规风险是指银行因未能合规而可能遭法律制裁或监管处罚、重大财务损失或声誉损失的风险。
银行的合规文化是根据巴塞尔协议规定的合规风险衍生出来的关于银行如何规避此类风险的管理方式的一种界定。
金融企业自身工作性质、经营产品以及金融服务的特殊性，决定了它的风险性大、规范性强，对合规经营、合规管理的要求比较高。人们对金融企业的合规问题越来越关注、越来越重视。
(二)股份制商业银行合规文化建设现状
1.构建了有效的合规风险管理体系。第一，根据自身发展情况适时在分行设立了独立的合规管理部门，明确工作职责，理顺工作流程。第二，搭建了合规管理框架，通过《银行合规管理政策》、《内部控制制度管理办法》等逐步明确了各级组织机构的合规管理责任和符合该行自身特点的合规管理模式。第三，以“科学合规”、“主动合规”、“全面合规”为合规管理总体思路，启动合规手册项目，积极探索信息科技对合规管理的支撑。第四，建立和完善相关制度，及时改进和完善与国家法律法规、上级行规章制度不一致的规章制度、管理办法；对梳理、归纳的各个合规风险点，属于制度不完善、空缺或制度老化而产生的风险，制定或完善相关制度；对因制度执行不到位而产生的风险，强化执行力建设和精细化管理。
2.形成了有力的合规文化氛围。一是各分行编制和印发了《合规宣传手册》，以通俗易懂的形式传播合规知识和合规管理体系，倡导全行上下“做合规之人，行合规之事”；二是各分行在全辖范围内组织开展形式多样的合规知识竞赛、上岗培训、业务培训、演讲比赛等活动，在对全辖员工的培训课程中增加合规内容，增强了员工的合规意识和风险防控能力。
3.逐步建立合规风险识别与管理流程。基本设立了以条线式报告为主的合规风险报告路线，履行业务合规性审查职能。目前，合规风险管理系统已上线运行，在授信和会计业务条线率先建立起合规指南、操作指南以及合规风险评估体系，实现了岗位职责、岗位合规、风险控制措施的“三个结合”，合规管理工作迈上新台阶。
4.强化三大机制建设，把合规文化建设落到实处。一是建立有效的合规评价制度。把合规经营、案件防控与领导干部履职考核挂钩，通过绩效考核的导向作用正向引导各级管理者加强合规管理，降低违规机率；二是建立履职监督检查机制。通过整体移位检查、合规巡查等方式，加大检查力度和频率；三是建立严格的责任追究机制，树立“零容忍”理念。如在OA办公网中建立“啄木鸟信箱”，面向所有员工，征集对合规文化建设的建议，对于提出的重要建议被总、分行采纳的员工还给予一定奖励。
5.跟踪和评估监管意见和监管要求的落实，保持与监管机构的日常有效沟通。
（三）股份制商业银行合规文化建设中面临的问题
1.合规文化建设地位边缘化。在有些股份制银行中，认为合规文化建设与存、贷款业务发展相比，不能直接创造效益和价值，因此往往处于边缘化的地位，重视程度不够。
2.合规文化建设深度与广度不够。主要表现在形式上而不是在内涵上下功夫，对合规文化建设的关键、基础、载体和主要手段研究不够，目标不明，措施不力，效果粗浅。
3.缺乏鲜明的个性特色。股份制银行的合规文化建设往往是模仿、复制、移植其他行业或银行的合规文化，形式和内容大同小异，没有行业特色，更没有个性创意，难以形成适合自身可持续发展的合规文化。
（四）股份制商业银行合规文化建设不到位的原因分析
1.对合规文化建设作用认识不到位。由于股份制商业银行成立时间较短，创业初期工作重心主要放在业务发展上，对合规文化建设问题没有引起足够重视，更没有从理论高度上去认识和研究它，没有成立专门的组织和策划机构，将其职能随意挂靠在其他部室中，致使合规文化建设缺乏完整性和系统性。
2.经营管理者目标不到位。股份制商业银行多以业务经营指标作为主要考核内容，造成分支机构领导均将主要精力集中在抓业务指标的完成上，图眼前现实利益的多，很少考虑工作的计划性和长远发展规划。有的认为合规文化建设是一个短期见不到实效、属于未来远景的事，因此不愿意花过多的精力、物力和财力去研究和落实。
3.员工风险管理意识不到位。一是员工诚信正直的道德观念和合规意识不强；二是银行内部相互博弈，制约了政策和程序的制定与执行效力；三是“以信任代替管理、以习惯代替制度、以情面代替纪律”的不良文化仍然是银行内的鬼魅幽灵。
4.机制与文化建设匹配不到位。股份制商业银行的机制建设主要集中在业务发展和风险控制上，很少在合规文化的人力、物力、财力配套建设上给予激励，从制度上给予保障，因而很难落到实处、见到成效。
二、对股份制商业银行加强合规文化建设的建议
针对股份制商业银行合规管理中存在的问题，笔者认为，加强和改进股份制商业银行合规文化建设应从以下几方面入手：
（一）领导重视是加强合规文化建设的前提
股份制商业银行在云南辖内经过前段时间的发展与积累，正向“二次转型”、“更有内涵的发展”等精品银行目标迈进。各行应根据自身发展战略目标定位，设计、完善银行企业文化模式框架，大力推进合规文化建设。各级领导班子应亲自抓、带头建，努力营造合规文化氛围，使广大干部员工搞清合规文化建设对提升企业品质和形象的作用，从而自觉参与银行合规文化建设。与此同时，可成立专业机构，配备专门人员，明确工作职责和任务，将合规文化建设不断推向深入。合规文化建设要求领导和下属一起发挥集体效应，真正做到从高层发动，从高层落实，上级管下级，下级对上级负责。在机制建设中，既要有定性指标，又要有定量指标；既要有短期目标，又要有长远规划，充分体现正向激励和负面约束的作用。应建立对合规文化建设定期检查考核和评比制度，对在合规文化建设中做得好、工作扎实到位、有特色的单位和个人及时表彰鼓励，对做得差的适时指出，限期整改，让合规文化建设沿着预定轨道良好运行。
（二）组建合规部门（岗位）是加强合规文化建设的基础
巴塞尔银行监管委员会的《合规与银行内部合规部门》（2005年5月29日）指出：如果一家银行设有符合下述“合规部门原则”的合规部门，该银行将能更有效地管理合规风险。中国银监会2011年4月23日颁布的《商业银行合规风险管理指引》，为商业银行合规组织的建立提供了具有可行性的指导意见。因此，商业银行高级管理层应贯彻执行合规政策，按照独立性、权威性和全面性的原则，建立符合自身实际情况的合规风险管理组织，并配备充分和适当的资源。股份制商业银行合规文化建设的核心是合规机制建设，银行合规部门的宗旨就是推动银行管理其合规风险。组建合规部门（岗位）应该遵循两大原则：一是合规部门（岗位）的功能和职责应该明确界定；二是合规部门（岗位）应该独立于银行的经营活动，制定并落实合规工作计划，强化合规培训以提升员工合规意识；将绩效考核、薪酬奖惩与合规职责的履行情况挂钩；用文件记录各运营单位的合规表现并定期向利益相关者出具报告，确保公司合规管理目标的实现并能适应不断变化的运营环境。
（三）塑造深厚的合规文化是加强合规文化建设的保障
股份制商业银行应努力培养员工形成以诚实正直为基础的职业操守，大力营造蓬勃向上且富有活力的合规文化，将合规文化提升凝练成为银行文化的核心构成要素，把合规文化的理念融入到银行的日常经营管理和决策中。应进一步倡导“合规从高层做起”、“合规人人有责”、“合规创造价值”、“主动合规”、“合规与监管有效互动”等合规文化理念、意识和行为准则。通过加强宣传教育，让员工了解和掌握合规知识，提高对合规风险管理重要性的认识和理解，以确保合规风险管理切实有效。
（四）以全员合规为目标，构建合规管理长效机制
一是合规要从领导做起。《商业银行合规风险管理指引》指出：“合规应从高层做起。当企业文化强调诚信与正直的准则并由董事会和高级管理层做出表率时，合规才最为有效”。凡要求员工做到的，高管人员首先要做到，身体力行，率先垂范，做诚信、正直、守法、合规的表率，做合规管理的坚定组织者和践行者，充分发挥领导干部的导向、带动作用。二是合规要从管理部门做起。股份制商业银行各级管理部门作为合规政策的传导者和合规管理的执行者，应模范遵守规章制度，确保各项管理活动合规、有效，形成正向传导效应；应加强合作，良性互动，相互协调，共同打造和谐的合规文化生态环境。三是合规要从每个员工做起。合规贯穿于股份制商业银行的各个流程、各个环节、各个岗位，每个股份制商业银行员工都应将“合规保安全，安全促效益，合规人人有责、合规创造价值”的理念渗透到自己的工作中，正确处理好六个关系：一要处理好业绩与合规的关系。业绩的创造必须建立在合规的基础之上，合规的业绩努力去创造，不合规的业绩坚决不要。二要处理好服从与合规的关系。在合规的框架内，没有任何借口，必须坚决执行；不合规的应予以坚决抵制，若抵制无果，应敢于及时越级反映，规避风险，自我保护。三要处理好效率与合规的关系。工作效率的提高决不能抛弃合规约束，应在保证合规的基础上提高工作效率，违规的效率坚决不要。四要正确处理好信任与合规的关系。信任是合作共事的基础，是为人处世的基本准则，但信任不等于不要监督，不等于不要制约，不等于为所欲为。五要处理好情感与合规的关系。情感是人与人相处交往的纽带，相互支持帮助是一种美德，但帮助的底线是必须合规，决不能以情感代替合规。六要处理好习惯与合规的关系。习惯性违规害己害人，必须让合规改变习惯，让习惯顺应合规；只有人人合规，才能形成合力，才能实现和谐发展、稳健发展、科学发展的目标。
（五）选准载体，是加强合规文化建设的支撑
股份制商业银行的合规文化载体主要应与日常业务工作、政治思想教育、合规管理活动结合起来一并进行，水融，不搞“两张皮”。应与员工贯彻落实《银行业金融机构从业人员职业操守指引》结合起来，与培育员工对银行忠诚度教育结合起来，与创先争优活动结合起来，与客户满意度建设、千佳示范、优秀窗口和优秀个人评比表彰结合起来，与学习先进典型人物和反腐倡廉依法合规警示教育结合起来等，寓无形于有形，寓教于乐，润物无声，由习惯形成自然，由自然变成美德，构成企业文化的精髓。
关键词：商业银行风险管理文化构建
现代商业银行追求的价值最大化，从来就不应是简单的最大化收益，而是在其自身风险承受范围之内的合理化收益。面对频频发生的风险事件，越来越多的银行人已经意识到，商业银行的发展需要建设全面风险管理体系。风险管理文化作为全面风险管理体系中的重要环节，其先进与否，将对银行的可持续发展产生举足轻重的影响。把风险管理上升到文化层次，就是要超越目前的风险管理理念，把各种风险管理手段进行一次全面的整合，作为一个整体加以运筹，力求最大限度地发挥员工在风险管理方面的积极性、创造性和智慧，从而追求一种全方位、多角度、综合化的风险管理效果。
l现代商业银行风险管理文化的内涵
商业银行风险管理文化是通过在员工中培育、灌输风险意识和在风险管理活动中提炼、形成的集风险理念、风险价值观和风险防范的行为规范于一体的人文文化，主要由知识层面、制度层面和精神层面所组成。风险管理文化的知识层面是指商业银行在风险管理过程中形成的技术和艺术。具体来说，它包括商业银行对各种风险的评估能力、辨识能力、在风险一收益上的权衡艺术以及对风险管理模型开发运用的技术能力等，主要内含在商业银行的客户营销人员、风险控制人员及高级管理层的能力中。风险管理文化的制度层面是商业银行对经营活动中可能出现的各种风险进行预防和控制的一整套制度安排，包括内控机制和激励机制。完整的内控制度由内部组织结构控制、财务系统要避免出现只重视业务发展，不重视风险的倾向。风险管理文化的精神层面是商业银行在长期发展过程中形成的全体成员统一于风险管理方向上的思想观念、价值标准、道德规范和行为方式等精神因素。作为精神层面的核心，价值观念形态比制度具有更长远的效应。这种观念的继承可以超越制度本身，不受时问和空间的限制。因此，风险管理不仅要寻求行为及组织上的知识和制度层面，而且要寻求观念和意识形态方面的精神文化。
2构建风险管理文化对现代商业银行发展的意义
2．1构建风险管理文化是商业银行企业文化建设的重要内容
企业文化是在企业中形成的价值取向、行为规范的总称，企业文化渗透于商业银行的一切活动之中，其具有持久性等特征。风险管理是商业银行管理的重要内容，商业银行提供金融服务的过程就是风险管理文化培育、发展和发挥作用的过程。因此，风险是商业银行经营的本质，风险管理文化是商业银行企业文化的核心。
2．2构建风险管理文化是提高银行核心竞争力的重要基础
银行的经营管理水平在很大程度上取决于风险控制能力。国际先进银行一贯重视风险与收益相匹配的原则，将风险控制和利润创造看作同等重要的事情，强调风险管理应贯穿于银行业务的全过程，使风险管理从理论和实践中成熟的文化像一张无所不在的网，会对银行的经营管理产生深刻影响，对中困银行业来讲，风险管理文化的成熟、升华、锤炼，对于提升银行的竞争力至关重要。
2．3构建风险管理文化是实现商业银行可持续发展的迫切需要
商业银行是以价值最大化为目标的金融企业，风险管理的根本目的是防范和化解风险，避免和减少商业银行的损失，确保业务能够健康持续发展。因此，只有具备了先进的风险管理文化，才能实现商业商业银干亍可持续发展的目标。
3影响商业银行风险管理文化构建成败的主要因素
商业银行风险文化的构建是一个系统工程，影响风险管理文化构建的因素众多，笔者认为主要有三个因素起着举足轻重的作用。
3．1管理层的积极倡导与策划
没有比将风险管理的价值观深深根植于银行高级管理层的大脑中这一更为有效的风险管理办法了。对于风险管理文化的塑造，银行高级管理层应该保持足够的热情、敏锐的大局观，做好风险管理文化的策划。在日常业务经营过程中，最高管理层不但要直接领导、组织、参与风险管理文化的塑造，并且要身体力行，不做违反风险管理原则的事，从而维护风险价值观的权威性。
3．2科学合理性的激励约束机制
现代商业银行所承担的各种风险特别是内部风险与其内部激励约束机制的建设有相当大的关联。在一定程度上，激励约束机制的先进性可以有效控制和弱化风险，风险管理文化的建设不能与激励约束机制的建设割裂开来。积极的态度是不回避风险，而是积极地去经营风险。要通过科学合理的激励约束机制，使风险得到有效地控制，业务得到有效地发展。同时，在对业务部门、人员的奖励安排上，应该尽量避免出台短期行为导向的激励措施，以免埋下风险隐患。
3．3信息获取和共享的水平
风险来自预期损失的不确定性，来自于信息的不对称，也来自于对信息的错误理解。现代商业银行需要建立完善高效的信息采集、整理、分析、交流的渠道，加强信息化建设，加强对国家政策导向、有关行业发展、市场变化以及同业竞争的研究和交流，建设中心数据仓库和信息平台，建设风险分析、预警、防范和处理机制。
4构建现代商业银行风险管理文化的着力点
4．1构建风险管理文化要处理好几个关系
一是处理好文化发展和管理的关系。风险管理文化的建设是一项系统工程，先进文化的建设必须依靠先进的管理来支撑。管理水平一旦滞后，即使发展方向是正确的，最后的结果还有可能是事半功倍。二是处理好速度和质量的关系。在风险管理文化的建设过程中。质量始终都应是发展的第一主题，应引人质量管理理念、标准、方法，切忌搞表面文章。三是处理好企业和员工利益的关系。要实现银行的价值最大化，出发点要落在实现员工利益最大化。风险管理文化的构建是为了满足银行发展的苦婴，但细上要体现出以人为本的思想，提高员工的认感和参的积极性。四是处理好制度建设和风险管文化的关系度建设能有力地推进风险管理文化构建，滞后性和被动性，因此，制度在为文化发腱提供保障的时，必须随风险管理文化的发展而断创新和完善。
4．2构建风险管理文化要有明确的原则
一是突出个性原则。构建风险管理文化，必须，结合普遍发展原则和监管部门要求的前提下，突Ⅲ本行险管理和业务发展的特点，塑造出具有本色的风险管理文化。二是统一和差别原则。单对一家来说，其风险管理文化的理念、主旨应是统一的。但鉴于地区、业务的差别化，在实施风险管理文化建设时，应允许采取不¨的险管理模式和手段。三是求实和完善原则险管义化的建设不能仅停留在提理念、喊口号的阶段，婪提倡务精神。通过实践来检验风险管理文化建没的成，并在实践中不断探索、补充和完善。
4．3构建风险管理文化观念要强化创新
观念创新是企业文化进步的体现，没钉创新的观念，就不会有创新的企业。在经济金融全球化、市场竞争激烈的环境中，我国商业银行能否赢得生存和发展的主动杈，首先在于观念的创新。只有确立新的观念，才会有新的思路，新的出路。在创新思想观念、完善风险管价值念体系的过程中，要自觉坚持以科学的发展脱为指，并借拾日际一流商业银行的先进理念，吐故纳新，计现仃的风险理念及其政策、措施等进行全面的对比、检验、衡毓，凡是符合要求的，要坚定地贯彻执行；不完全符合的，妥快进行修改、完善；不符合的，要坚决加以纠正。
4．4构建风险管理文化贵在坚持不懈
风险管理文化的建设是持续动态的过，并不足·劳永逸的。它需要商业银行在保持卡埘稳定的核心险价值观的前提下，不断进行改进、提高先进银行的风险管理文化进行融合。尤其要因应银行临的现实环境需要，不断进行调整，成为一个对各种风险进"防范的动态防护网。因此，商业银行的从业人员特别是领导埘风险管理文化建设的认知必须具有连续性，只仃这样，才能使风险管理文化的价值观、传统和意识沉淀米，根植于楚个商业银行的运作行为之中。
4．5构建风险管理文化需要全员参与
风险存在于每一项业务和环节之中，商业银行的这种内在风险特性决定了风险管理必须体现为每+个员工的行为，银行[作人员都应该具有风险管理崽识和自觉性、为，有效地识别、防范和控制风险，商业银行一般部设有的风险管理部门，专司风险控制之职。不足，风险控制绝不仪是风险管理部门的事情，无论是高级管理还是基、工务人员，无论是风险管理部门还是业务拓展邪门，每个岗位、每个人在做每项业务时都要考虑风险因素。银行的高级管理层应负责衡量银行的总体风险敞口，保险管承担总的、最终的责任。而独立于管理层的风险管理委员会负责对银行风险管理的重大事项进行判断和决策。
4．6构建风险管理文化应与股份制改造相适应
风险管理文化是商业银行可持续发展的思想保障和理念基础之一。对于正在或即将实施股份制改造的商业银行来说，更需要实施新的、高层次的文化战略，抓紧构建与其发展相适应的、高度吻合的风险管理文化。当前，最重要、最紧迫的任务应当是，积极引导广大员工切实增强紧迫感和使命感，自觉地将股份制改造这一关系国家经济金融命脉的大事与个人的工作和责任联系起来，将全行整体利益与局部利益、个人利益真正结合起来，动员广大员工积极行动起来，争做股份制改造及深化综合改革的支持者、促进者，自觉按照上市银行的高标准来衡量、检验各项工作，坚持用新的标准、新的思维、新的视角、新的策略，着力培育新的风险管理文化理念，拓展新的工作思路，提供新的发展动力，坚持以求真务实的精神、以国际先进银行为标准，不断丰富和创新风险管理文化内涵和功能，大力推动观念、作风实现根本性的转变，推动体制、机制、制度建设实现根本性的转变与突破。
【关键词】商业电影情感模式一般现实逻辑
一、问题的提出――商业电影、情感模式与一般现实逻辑的关系
进入二十一世纪，我国正处在商业经济快速发展的时期，商业大片也成为这一时期的热门话题。从《英雄》到《赤壁》，从《无极》到《满城尽带黄金甲》……中国式大片留给观众的印象大抵是视觉的冲击，情感的匮乏。因此，进一步认识商业电影与情感模式的关系，为商业电影特别是中国式商业大片的发展提供有利建议便具有时代性意义。
所谓情感模式实则是建立在受众与电影创作者之间的沟通渠道。电影作为一种重要的文化艺术形态在市场条件下必然有其特殊的情感表达倾向，建立好的情感模式可以有利的增强受众与电影的情感共鸣。
在我国，电影有商业与艺术之分。而对商业电影含义的认识也是各有不同。以下笔者将从比较的商业电影和艺术电影的异同出发。阐述商业电影的基本含义。
商业电影与艺术电影的异同主要有如下几个方面：
1、从与观众对应的经验范畴来说，商业电影指向公众的经验范畴。它力求社会的认同，强调普遍性。而艺术电影倾向个人的经验范畴，崇尚与众不同，强调独立性。2、对画面语言的运用方面：商业电影通常会尽量使用观众所熟悉的方法，直接传达内涵意义，使观众能轻易地进入它所讲述的故事，并产生情感交流。艺术电影则努力使电影语言摆脱世俗性，体现独创性或更多的刻意营造造型象征。3、反映生活方面：商业电影主张对现实的遵从，倾向于选择我们多数人所拥有的或曾经感兴趣的耳闻目睹的生活情感和故事。使观众感同身受。艺术电影强调的却是对现实的超越，更多的选择艺术家个人所有的独特体验或有所感悟与认识的生活现象，揭示生活背后的东西给观众以启迪。4、在艺术处理方面：商业电影注重故事情节，突出情节性和娱乐性，强调故事情节的曲折精彩，有头有尾。而艺术电影一般淡化故事情节，并赋予其深刻内涵，致力于情绪节奏的改写，往往充斥着一种不确定性。
在逐步的对比中我们不难发现，艺术电影倾干艺术的表达，商业电影则偏重于获得大众的肯定和商业属性的体现。因此商业电影的核心思想还在于是否适应市场供求关系。是否反映并符合大众文化心理和时代精神走向……而这一切说明正符合“一般现实逻辑”的审美标准。
一般现实逻辑是指“在一定的社会历史阶段中，一定的民族或社会阶层中所形成的占主导地位的相对稳定的审美价值判断标准。”主导文化面向的是大众，因此不难理解一般现实逻辑的审美代表的是广大民众艺术审美的主流心理。
审美本身指向人内心的情感。情感是人类共通的产物。任何一部电影的创作者和观赏者之间都存在着情感沟通与交流，虽然这一过程没有规律可循，但因为彼此生活在同一民族或国家，同一社会历史时期，因此电影与观众的沟通便自然形成“情感模式”的表达。
武龄人在《情感模式、叙事母题与世界性观照》中谈到“任何民族的叙事母题都是该民族情感模式的想象性外化，而该民族的情感模式又源自其共同的生活方式与生命轨迹。”因此情感模式的建立是基于符合一般现实逻辑的生活经验与情感体验，在电影中它主要表现为影片的故事情感走向、思想文化意识直抵观众内心并获得情绪感召。
商业电影是面向大众生产的艺术形式。赢得大众的首肯，获取良好的票房是其主要目标。具有一般现实逻辑特征的情感模式表达方式就是帮助其更好的实现这一目标的有效途径。虽不是唯一，但却适用于所有商业影片，为商业盈利提供有利条件。
二、基于一般现实逻辑层面上的几种情感模式表达
情感。指的是人对事物的态度和体验，是人需要得到满足与否的反映。人情具有共通性。“情感模式”是人们在长期的现实社会实践过程中通过情感交流与沟通，逐渐形成的被大家共同总结和认同的表达方式。电影的情感模式表达是在叙事母题中产生的，它通过电影所述故事经历让观众与创作者之间产生情感碰撞，它具有大众审美的一般现实逻辑特征。情感模式的类型并非单一，且处于多种共存的状态。
(一)爱情母题的“情感模式”表达
爱情母题的“情感模式”表达，涉及的主要人物通常相对集中，焦点一般在男女主人公的情感发展过程中。故事通过叙述爱情与社会环境的冲突，爱情与社会义务和职责的冲突以及爱情双方性格矛盾引发的冲突等来表达影片情感主题。大抵有以下几种
1“三角或多角关系”型
主要描述男女主角在爱情上因与其他人的暧昧关系，而造成两人爱情受阻。最后。或遗憾的分手或圆满结局。此类影片较多，例《爱情呼叫转移》、《十分爱》等。
2“婚外恋”模式
讲述已婚夫妻在外有了情人。婚姻出现问题……
这种感情～般是不被传统伦理所承认的，在中国因受到传统观念厚重积淀的影响，其结果常常被持否定态度。例如，《手机》中严守一的婚外恋。
3“灰姑娘”的爱情模式
影片通常讲的是王子(公主)和普通平民的美丽爱情。主人公一般是纯情至爱之人，会在偶然情境中相遇，并遭遇意想不到的磨难……最终或有情人终成眷属或因其他原因被迫分离。例如《罗马假日》等。
4“好事多磨”型
两人相互钟情，却因门第关系、历史原因、战争或突如其来的灾难等因素而分离。最终，或时过境迂，物事全非，或历经磨练有情人终成眷属。例如《云水谣》。
5“同性恋”模式
同性之间的爱情，在中国传统观念中常常不被大多数人所接受，但随着人们对爱的包容以及人道主义精神的发扬和电影题材中对异见的缺乏，同性恋影片也越来越多的受到人们的关注。例如，《蓝宇》、《断臂山》等。
6忘恩负义型
一直以来我们的民族倡导的是人与人的慈善友爱，痛斥和谴责那些忘恩负义的奸恶之徒。对那些利欲熏心，为获得权力与金钱而摒弃良知的丑陋行迹抱以愤怒之情。代表作品《铡美案》、《杜十娘》等。
(二)伦理母题的“情感模式”表达
电影叙事中伦理母题的“情感模式”表达，一方面受到传统叙事文学和艺术的影响，另一方面借鉴了现在西方电影的叙事方式，是中西文化融会变通而成。
1“以表达社会历史现实为题材的伦理模式”。
这类影片通常有很强社会功能，它主要讲述的是伦理道德范畴内社会历史现实中的人物命运。时刻观照着社会精神走向和主流文化意识，将社会历史现实中的思想观念贯穿于 全片。代表作品有《十字街头》、《马路天使》、《渔光曲》、《拯救大兵瑞恩》等。
2“以表达家庭生活为题材的伦理模式”
这种伦理母题的“情感模式”表达往往以社会环境为背景。主要讲述家庭成员的情感关系。家庭形象成为象征社会形象的一面镜子。通过小家庭情感的描述将国家、民族这个大家庭的思想、政治等现状表现出来。例如，《孤儿救祖记》、《一江春水向东流》、《没事偷着乐》、《喜宴》等。
3“以表达政治立场为题材的伦理模式”
中国是一个受儒家文化影响深远的国家，特别是中国的知识分子，其行为方式与情感表达大多是以懦学文化规范为指导。他们强调民族责任感和使命感，强调个人与国家的关系。因此许多伦理叙事的影片都具有一定的民族政治立场表达倾向，比如《渔光曲》中的民主主义。《一江春水向东流》里的革命意识。
(三)复仇母题的“情感模式”表达
很久以来，电影叙事中的复仇模式，以其对情感上造成的刺激性与奇异性而吸引观众。其基本框架一般是，电影中的主人公在受到压迫侮辱伤痛等后，经过延宕、摧残、磨砺最终认定仇人，报仇雪恨。表面上他们的复仇因为暴力的反击获得了成功，而实际上复仇结束后往往会因为心灵的缺失和灵魂的不安而走向精神的失败甚至死亡的深渊……
1为亲情复仇型
《王子复仇记》《教父2》里主人公都是在经历了延宕与徘徊、失去亲人之痛或眼看着亲人遭遇不幸，为保护家族的权誉，而举起的复仇之旗。
2为个人复仇型
此类影片往往是因个体的人格尊严、精神名誉受到损害而展开复仇。影片中的主要人物往往渴望通过复仇得到来自于社会的价值认同。例如《基督山伯爵》。
3为阶级复仇型
电影一般通过讲述主人公在阶级压迫下家破人亡，突出其因苦难的个人遭遇，从而加入到革命话语的反抗过程。她们通常是从个体的仇恨上升到群体式的阶级矛盾。他们信奉以牙还牙，以血还血的复仇逻辑，对与自己群体敌对的阶级举行复仇的旗帜。例《自毛女》中的喜儿。
(四)苦难母题的“情感模式”表达
一直以来，电影对于苦难的表达都习惯性的将目光投向弱视群体，以获得最广大观众群的同情与怜悯。其电影中主人公常常是遭遇了现实的磨难之后激起的对宿命的反抗，对生活的追求。苦难是个体，背景是历史。个体的苦难放置于历史的悲情中，因此此类电影的情感模式表达，不拒绝催泪弹、无煽情之说。只在于淋漓尽致的情感展现与宣泄，以期在宣泄与悲苦后寻找到心灵的慰藉与反思。代表作品《妈妈再爱我一次》、《神女》、《漂亮妈妈》、《三毛流浪记》等。
(五)救赎母题的“情感模式”表达
电影叙事中的救赎模式，一般表现为一个人的情感因为曾经的错误、苦难甚至邪恶陷入毁灭与失败后，面对悲剧而进行的拯救。它常常被赋予涅磐的力量。救赎的过程不仅仅包括自我灵魂的净化与升华，还有对自身行为的反省以及在自我行动过程中的解救，对社会观念、伦理道德、价值观等的重新认识。代表作品《肖申克的救赎》、《宝贝计划》、《天下无贼》、《辛德勒名单》等。
(六)忏悔母题的“情感模式”表达
忏悔是作为一种道德意识和伦理行为，人们有过的罪与罚之后，只有通过回忆忏悔才能洗清自己的罪孽，获得精神的复活。代表作品《忏悔录》、《昨天》等。
综上所述，电影为我们提供了多种(远不止以上几种)基于一般现实逻辑层面的“情感模式”表达方式。笔者在这里只是做了简单粗糙的归纳，以期达到抛砖引玉的目的，赢得大家的注意。
电影叙事“情感模式”的建立可以有效的推进电影的可看性。让观众在看电影的同时，得到情感的满足。
值得一提的是模式本身并无好坏之分。关键在于创作者如果去丰富与创新，如何运用旧瓶装新酒的方法，联系社会现状从大众审美倾向与接受能力等方面出发。为电影注入与其相适应的情感元素。让电影真正走进大众文化市场，在实现其商业价值的同时，不失其艺术价值。
三、电影中没有一层不变的情感模式
在一般现实逻辑理论中提到“一定的社会历史阶段”、“一定的民族或社会阶层”两个“一定”就决定了商业电影中的情感模式表达必然具有时空的限定。不同的时空环境中，一般现实逻辑的内容有所改变，而情感模自然也会随之发生变化。
(一)不同时代的情感模式反映不同的文化心理和时代精神走向
当今世界上的电影生产，无不受制于一定的意识形态。不同时代的思想观念与精神所需不同，电影自然也就反映不同的情感主题，这就必然形成电影叙事“情感模式”的表达与历史语境的重合。
中国素有“诗言志”、“文以载道”的传统文化思想，只是不同历史阶段所讲述的“道”，即内容不同。体现到影片中则为：有的以表现题材直接触及时代社会生活，反映观众所关注的现实问题，叙述文化心理：有的是以塑造人物性格的时代特征为中心，以人的精神世界映衬现实世界，有的则是以影片主题和现实社会主题“交叉”，影片中叙事背景与现实的统一，以引发观众与影片情感表达的共鸣。
(二)兼容并蓄的多元互融是情感模式发展的未来之路
同样，随着时代的变迁，情感模式本身也会发生变化，“情感模式”在遵从普遍认同的具有典型意义的“情感模式”的同时，也需不断丰富创新将情感模式推向多元互融之路，以适应时代精神所需，满足受众文化需求。
多元互融并非是单一的模式化交织，而是重在情感交流后的精神涅，是再生的新精神、新文化，要求对现代社会具有代表性，对人民生活具有引导力。例如掀起外国大片引进热潮的《泰坦尼克号》。影片就是多种元素相互渗透，融合，在不断的发展创新中丰富电影“情感模式”。露丝和杰克因为门第差异而不被家人所接受：露丝与其未婚夫、杰克之间的“三角”关系，突如其来的灾难：平民(杰克)与公主(露丝)的爱情……影片有效的将苦难、爱情、伦理三种“情感模式”的表达方式相互圆融，让观众在享受视听大餐的同时，心灵为之震撼与情感为之起伏。
(三)雅俗共赏不是梦
目前，我国电影主要分为以下三类：主旋律电影、商业电影与艺术电影。所谓的主旋律电影是体现主流意识形态导向，表现党和国家的集体主义理想，歌颂时代英雄人物、书写革命历史文化，格调健康、催人奋进的影片。
随着市场经济的推进，主旋律电影也早已接受观众和市场的检验，它逐渐吸纳并融合通俗文化。如，在人物形象上一改以往“高、大、全”的描写，人物更趋于平面化：高调主题，低调处理：从高度政治化、阶级化的道德向人民大众的泛道德转化：情节塑造煽情性等。
而艺术电影，早已走向市场。我们所熟知的《云水谣》《暖》等影片用唯美的手法表达人物的情绪，影片无时无刻不存在着浓郁的人性关怀和真挚情感，无不符合传统的审美情结与人生感悟。
雅俗共赏的最终目标是共赏。当前的中国电影的文化审美发展趋势，正走向多元融合，各类电影类型相互学习的阶段。一个国家的电影艺术不能光唱“阳春白雪”，也不能只搞“下里巴人”。得同时兼顾，共谋发展。我们在充分考虑观众通俗审美趣味的同时应不断的提高，要看到观众，既有保守因循的一面，又有创新求异的一面。喜新厌旧是观众审美时的普遍心态。因而，我们的电影如果过分的追求新奇或停留于观众原有的审美经验与审美习惯，容易造成对观众的丧失。因此只有在通俗文化与高雅文化相互包容与协调发展中，逐渐形成雅俗共赏的目标。
电影是一门综合艺术，它讲求借鉴与互融。在平时的电影创作中，影片所讲述的故事都是来源于生活。不管我们是个人经验表达还是表现大众普遍的情感认知，都必须通过故事来探索人生的真谛，商业电影与艺术电影在这一点上，都概莫能外。因此我们的电影完全可以尝试着走向商业与艺术的整合，以期实现雅俗共赏的审美需求。
四、结语
包括商业大片在内的商业电影走到今天依旧处于摸爬滚打的探索阶段。如何让商业电影更好的接近受众所需?其原因复杂多样，不单单要看电影在一般现实逻辑层面的情感模式表达上是否存有缺失，还应参考影片创作过程中的其他问题。目前，面对商业电影在叙事“情感模式”表达方面存在的普遍问题，确是电影从业者不容忽视的客观事实。
关键词：高端商业物业；租金测评；指标
中图分类号：F713.51文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）09-0193-03
一、选题背景及意义
商业物业租金的相关实证研究真正起步于20世纪90年代，已经成为国际学术界近期关注的一大焦点。但由于受到数据可得性的限制，关于商铺租金的理论分析缺少针对性和实用性。随着中国经济社会的发展进步和城市化进程的快速推进，商业物业在中国的各个主要城市蓬勃发展，已经成为房地产开发的热点。同时，理论界对中国商业物业的研究兴趣也与日俱增。尽管如此，目前中国理论界对于商业物业尤其是高端商业物业的租金模式研究方面的理论缺少针对性和实用性。所以急需这方面的研究。
对于高端商业物业，目前国内并没有一个确切的含义，本文认为所谓高端商业物业就是指：针对高端消费群体开发的，技术配备完善的用于写字楼、零售空间或工业租户用途的房地产。以下本文从文化层面、经济视角、技术含量、人与环境和谐四个方面解读高端商业物业的内涵较为准确。
首先，文化层面解读。一个称得上高端的商业物业，应该是一个文化与艺术的载体，是现代城市文明的结晶和创造作品，又应彰显商业物业的文化价值。高端商业物业远非是凝a固的建筑物，而是充满独创，充满文化韵味的艺术品。例如天津的劝业场，可谓是闻名全国，极大地提升了天津的大都市形象。我们可以这样认为，高端商业物业的出现，来自于一个城市文化的厚积薄发兼容并蓄，来自于有高文化领悟的有实力有战略眼光发展商对房产作品的文化挖掘和张扬。其次，经济视角解读。纵观世界经济发达国家和经济发达城市，包括中国改革开放三十多年来的经济长足发展现实，清晰地可以看出一个规律，即高端商业物业聚集出现在经济高度发达的中心城市，表现为CBD中央商务区的顶级写字楼集聚的跨国企业总部，国内著名企业神经中枢，集中了大规模的全球化流量经济。由此不难看出，为什么高端物业在中国长三角、珠三角、环渤海区域的中心城市不断升温，乃是有其价值体现，对经济的助推力所决定的。所以经济越是发达的国家或城市，高端商业物业也将愈益发展。再次，高技术含量解读。从物业技术含量视角审视，高端商业物业一个显著的特征在于物业具有高技术含量，引领房地产产品的时代。 高端物业技术含量表现在物业的规划、设计、设备设施配置都展示了高技术含量赋予全新的生活理念和品质。最后，人与环境和谐解读。高端商业物业更应当充分展示人与环境和谐的理念，从业主和顾客对称诉求来凸显高端商业物业的真谛。高端商业物业新概念，倡导营造和谐完美的公共环境，着力打造人性关怀的公共环境和公众物业文化形象，提升城市形象。
租金决定模式。我们这里的租金决定模式是指：影响高端商业物业租金的各种因素组合成一种模式，这种模式可以用于确定新开发的或者转租的高端商业物业的租金，从而为开发商和运营商提供一种可参照的决定租金模式。本文认为影响高端商业物业的因素主要有以下几个方面。第一，从区位特征、建筑特征、商铺特征和租约特征“四维度”入手，构建影响高端商业物业租金的特征价格模型，通过实证分析识别出高端商业物业租金的微观决定因素，计算得到各特征的特征价格和边际价格。第二，基于商铺租金的视角，通过将各种业态的不同租户组合在一起，从而使高端商业物业的整体发展态势趋好，使得开发商和运营商组合达到双赢。使租户主要的成功因素包括租户组合，地理位置的优劣和可达性，商圈的规模和品质，停车位的提供，内部布局和环境。
二、文献综述
（一）国内研究现状
1.房价和租金关系方面的国内文献综述。（1）理论研究文献综述。肇越、朱明芳[2]在2006年谈到，房地产产品具有两重性。既可以作为消费品用于消费，也可以作为投资品用于投资。对于作为资产而持有或交易的商品，其内在价值是由其未来收益的资本化价值决定的。对于房地产产品来说就是其租金的资本化价值。（2）实证文献综述。杜红艳、马永开[3]在2007年利用现有的房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数，运用计量经济学方法，对全国以及北京、上海、深圳和杭州等城市的房价和租金关系进行了实证研究，结果表明，在全国范围内，房价和租金短期相对独立，长期房价是租金的变动原因，但租金不能影响房价。对四个城市的分析结果则显示，房价和租金的关系因不同的城市、不同的经济环境等因素而异。杜红艳、马永开通过对 1998 年第一季度到2006 年第三季度的房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数的单位根检验、协整关系检验以及Granger因果关系检验，得出主要结论为：在全国范围内，房价和租金短期相互独立，房价是租金变动的长期原因，房价上涨能够带动租金上涨，但是租金不是房价变动的原因。上海市房价和租金的关系与全国范围内的房价租金关系一致，短期两者相互独立，长期房价影响租金。而北京市的房价和租金则相互独立。
中国的谢岳来[4]在2004年从购房行为的潜在投资性出发探讨了房价租金比的合理范围，分析了理性泡沫和经济非理性影响房价租金比的内在机制，并对北京、上海等城市的现状进行了研究，但并没有得出租金与房价相关的结论。而周永宏[5]在2005年从经济学分析的角度提出，当前中国房价和租金被区隔到垄断竞争市场和完全竞争市场，两者具有相对独立性，租金和房价没有明显的关系。崔光灿[6]在2006年则利用上海市1998―2004年的房价数据与租金数据进行格兰杰因果关系检验，发现上海市房价和租金基本独立。
综上所述，目前国内的观点主要分为两种：一种认为房价和租金无关，实证分析也说明了一定范围内的房价和租金的独立关系，但已有的实证方法仍需要完善和改进；另一种认为，房价是租金的资本化。这两种观点截然相反，究竟哪种观点正确目前并没有定论。且天津市的房地产市场究竟适合哪种观点，也没有研究。
2.影响租金的其他因素理论研究综述。谭军[1]在2006年谈道：购物中心空间资源的供给短期内是缺乏弹性，甚至是完全无弹性的，因此空间价格――均衡租金率主要取决于空间需求。对于单个的购物中心来说，从长期来看，空间供给也是不变的。这意味着均衡租金还是取决于空间需求，但对于特定零售商面临的租金率，则取决于空间需求和购物中心市场结构。购物中心的租金率由空间需求和供需双方的讨价还价能力决定的。除此之外，还有其他一些因素会对租金率产生影响。如租约条款、承租面积、购物中心规模、承租人特征、空间布局的租赁组合等决定。
（二）国外研究现状
1.房价与租金关系的两种主要理论。（1） 马克思的地租理论[7]。马克思在《剩余价值理论》中认为房价和房租都是房屋价值的货币表现形式，都应该反映房屋的价值。 房屋价格是房屋价值的基本形式，房租是以房价为基础计算出的，是派生形式。 由于同一房屋的售价和房租所反映的是同一房屋的价值， 所以房租与房价必然存在着一定的比例关系。马克思通过含地租（地价）的租售比价概念来考察房价和租金的关系。租售比价就是指同一时间、同一区位、 同类型房屋租金与房价的比例关系。租售比价是按住宅买卖市场价格计算市场租金的依据，即租售比价=住宅市场租金/ 住宅买卖市场价格，以公式表示： r=R/ P（ r 为租售比价， P 为房价， R 为房租）。（2）迪帕斯奎尔―惠顿模型（简称D-W模型）。D-W 模型中认为租金和房价的比值为i，i 为资本化率，这是投资者愿意持有住宅资产的当期期望收益率。资本化率被看做是外生变量，它是根据利率和资本市场上各种资产（股票、债券、短期存款）的投资回报。因此，住宅资产的价格P 是租金水平R通过资本化率i 来确定的，以公式表示为：P=R / i（P 为住宅资产的价格， 即房价， R 为租金）。在D-W模型中同样可以看到房价和租金是成正比关系，不过此时的比例关系为1 / i，即资本化率的倒数。
总之，马克思的地租理论和D―W模型的前提条件都是房价与租金处于同一个成熟市场环境下，双方联系紧密，没有相互区隔，从而得出两者存在正相关关系的结论。不同之处在于，马克思把房价和租金认为是对同一价值商品的不同价值表现形式；而D―W 模型将房屋视为资产，房价为资产的价格，而租金则为房屋资产的投资回报率。
2.租赁市场上租金决定的其他理论。Miller等人在1983年曾以融资性租赁为研究对象，认为在竞争性租赁市场中，单期租约租金率高低与租赁资产特征有关，独立于承租人状况。有学者把Miller等人的研究扩展到跨期租约，建立了一个均衡租金模型。模型结论表明，租约中具体条款约定会对均衡租金产生影响。其他学者考察了租约中有关保证金存款、可撤销和分租转租条款等约定对租金率的影响，得出与上类似的结论。
Benjamin在1995年把有关融资性租赁的研究成果运用到购物中心租金决定研究中，实证分析表明，物中心空间租约条款确实会影响租金率。他还指出，租金率中包含的谈判成本和履约成本所占比例会随零售商承租的面积增大而降低。
Ray在2003年指出，每个租约的交易成本可能与特定零售商承租的营业面积大小无关，交易成本的降低是规模效应的结果。因为如果一个购物中心营业空间在越少的承租人之间进行配置，每个承租人获得的空间就会越大，租金率中交易成本所占比例就越低。不过Ray强调，这种交易成本的节约难以抵消随着购物中心与数量越少的承租人签约而导致的经济租金损失。其他研究表明：承租的营业面积对基础租金率有显著影响。通常，营业面积与基础租金率成负相关。
Case Shiller[8]在1997年首先提出租金与房价的关系类似于股票市场中股利与股价的关系，他们运用现值模型对两者的关系进行研究，认为房价是未来租金收益的现值之和。
三、评价指标
（一）经济潜力指数
经济潜力指数用来表示每个商业区的销售潜能。它是由来自区域J在商业区I购物的消费者的数量乘以区域J中人均收入而得到。经济潜力指数被表示为所有商业区总潜力指数的一定百分比。需要注意的是，这里的人均收入是用每年家庭和个人的潜在支出所表示的。用所观察到的购物出行类型来确定主要商业区现实的而不是预期的顾客是本研究的一个重要特征。本研究中所使用的创新方法同传统的市场研究方法不同。传统的研究方法是用既定的零售店周围所有人口而不是被选人口来测量经济相互影响。当个人可支配收入和潜在支出相符合时，EPI就会对租金产生积极的影响。公式如下：
EPIi =[Cij.Rj]/[Cij.Rj].100% （1）
Cij=从区域j到商业区i购物的顾客的数量
Rj=区域j人均可支配收入
N=10
（二）区域吸引指数
区域吸引指数：是以租约地为基础的商业区的大小和消费者从区域j到商业区i的距离的平方相比较，以及区域j人口数量共同影响得到。也表示为总区域吸引指数的百分比，公式为：
CAJi =[（Si/Dij）.Pj]/[（Si/Dij）.Pj].100% （2）
Si=商业区大小
Dij=从区域j到商业区i的距离的平方
Pj=j区域潜在消费者数量
N=10
高端商业物业使用的主要分析方法依赖于需要经过实证检验的三个研究假设。H1：单位基本租金与商业区面积反向相关，即商业区面积越大，租户支付的单位租金越少；H2：按照所售商品的种类制定基本租金，商品所作贡献会随商业区形象和业态混合的不同而不同；H3：与经济和空间相关外部因素可以通过EPI和CAI测量出来，对租金水平产生重要影响。
三个假设引出了确定零售租金模型的基本观点。高端商业物业集中在第二和第三点上，其分别检测了非空间决定因素和空间相关决定因素的贡献。我们可以看出商业区形象很难与他的空间内容背景相分离。构成当前实证研究基础的方程一般形式如下：
Base Rent=eB0eB1isizeeB2MixeB3ipotentialeB4Attractioneε（3）
“大小”和“混合销售”是商业区的内生因素，而“潜力”和“吸引力”是商业区外生因素。因此：
lnBase Rent=B0+B1iSize+B2iMix+B3iPotentail+B4iAttraction+ε
（4）
参考文献：
[1]谭军.购物中心空间租赁理论研究[J].江苏商论,2006,(6):18-20.
[2]肇越,朱明芳.租金资本化、收入约束与房地产市场价格[J].价格天地,2006,(1):24.
[3]杜红艳,马永开.中国房价与租金Granger因果关系的实证研究[J].宏观经济战略与管理,2007,(7):16-99.
[4]谢岳来.基于房价租金比的京沪穗杭房价研究[J].浙江经济,2004,(1):25-28.
[5]周永宏.当前中国房价与租金关系的经济学分析―― 一个市场区隔理论的解释[J].当代财经,2005,(10):13-16.
[6]崔光灿.上海市房价、地价和租金关系研究[J].房地产市场,2006,(4):4-6.
关键词：关系 中国传统文化 商业事务
一、“关系”的含义
关系这一词的主要含义是指“特殊关系”或“特殊连带”，已经被认为是中国社会文化特殊观念的反映。国人认为在关系的流动中，能够使双方达到双赢的局面。一个人一旦出生，将不可避免处在一个自然的社会关系网中。另外，中国人非常看重的是面子问题，在一定的程度上，面子代表了个人的社会声誉。并且，国人善于在社会中可以去建立和发展大量的“关系”。除此之外，人情也是影响关系的一个因素，总体来说,人情在中国文化中,包含以下三种含义:1.人情是指个人遭遇到各种不同的生活情境时,可能产生的情绪反应。如一个人理解他人在不同情境时的情绪反应, 进而投其所好、避其所恶,便认为是通情达理的人。2.人情可以作为用来馈赠对方的一种资源。当对方接受自己的礼物或帮助, 便欠了自己的人情。作为社会交易资源的人情,不仅包含具体的金钱、财物或服务, 有的还包含情感。人情不容易进行计算,人情债难以偿还。3.人情是指中国社会中人们之间应该如何相处的社会规范，由此构成了人情法则。混合性的关系网中,交往双方平时必须讲究礼尚往来,投之以桃,报之以李,以维系彼此之间的情感关系。
在中国社会的商业活动中，关系可以被理解为非正式的合约关系，而传统的西方“关系网”侧重于正式的合约。
这已经引起了西方专家对关系领域的关注。
二、“关系”对于跨国公司的积极效应
根据相关调查显示，跨国公司认为在中国建立关系网有三点好处：1.可以较容易地获得信息，因为在中国市场信息的公开来源还是较少,拥有良好的关系网可以为企业获取较好的商业机会。例如，容易得到关于进出口限制的政策信息等，这些政策通常变化得非常快。2.比较容易得到资源，像有形的资产，包括土地、劳动力、原材料等等，无形资产方面，例如，进口许可证、政府的许可等。3. 拥有良好的关系可以为企业带来经济利润、名誉和地
位。如有些企业鼓励员工去发展手中的社会关系网，拓展业务的同时也为企业赢得名誉。
三、关系的负面效应
关系网也会带来负面的效应。首先，关系被普遍广泛地作为社会信任行为的条件运用时，它可能会导致一些渎职行为的产生，这对社会的长期发展是很不利的。其次，关系可能让少数人受益，而牺牲了多数人的利益。目前，在商务活动中，大部分人只是具备有限的关系资源，这将可能在利益分配方面影响了大部分人的利益，容易引起之间的矛盾冲突。第三，关系会干扰一些政策的有效执行。它保证某个特殊群体的利益因而破坏了社会的公正。
四、分析当前关系重要性降低的原因
改革开放以来，中国经济得到快速的增长，民营企业不断涌现，国外投资不断引进，竞争日趋激烈，法律的规范越来越被强调。
1.在经济方面。这些年来，随着全球经济一体化，私营经济和国外投资的比重不断增大，市场竞争愈加激烈，国内政治和法律环境也不断完善，政府在管理商务方面变得更加公开透明，从而减少了企业在商务活动中对关系网的依赖。
2.在法律体系改革方面。近年来，我国不断加强民主监督和法律监管，法律体系得到了较大的完善。例如，2008年我国约有律师13万人，每年受理诉讼案件达170多万件。随着法律制度的不断完善和监控力度不断增强，在商业活动中，对于关系的依赖性将逐步地减少。
3.在文化因素方面。首先，集体主义至上的特点与西方的个人主义占主导地位的意识形态相冲突。随着全球一化，西方个人主义对我国影响逐渐深入。其次，中国文化中讲究的人情、面子因素，被有些人利用掩盖腐败行为，对于中国社会的长期发展是不利的。根据相关数据显示，许多跨国公司深陷商业贿赂行为案件。在近20年中，跨国商业50万件案件里面就有60%是商业贿赂行为案件。
综上所述，目前，伴随全球经济一体化，我国市场经济体制不断完善；在法律机制的改革方面已经取得较大的进步；我国传统文化也在不断去粗存精；当前“关系”对于跨国公司在中国商务中的重要性逐步降低。这无疑对本身具有市场竞争优势的跨国公司在中国的发展提供了一个良好的发展机会。
参考文献：
[1] 周鑫华：基于中国文化的关系营销研究.商业研究[j].2011（3）
关键词：古镇，商业街，保护，改造
1 引言
西北中小城镇发展对我国西部大开发具有重要的战略意义。我国西北地区中小城镇历史名城较多，这些城镇中的传统商业街，浓缩体现了本地区文化、经济和社会的发展史；是传统文化的载体；展示着一定历史时期城市的典型风貌特征：成为城市独特的构成机理；具有很大的文化、历史、精神价值和意义。因此，西北中小城镇传统商业街因为有清晰的空间纹理与空间特质，使旅游者和本地居民对街区，产生归属感和认同感，从而得以感知城市空间的地域特色。
但随着西部地区的城镇化进程和经济建设的发展，许多城市街道由于热络的商业行为及丰富多彩的城市活动，塑造出街道空间强烈的生命力；另一方面却过于强调经济价值和个人利益，再加上全球外来文化大量移入的冲突，使许多街道失去原有的地方特色。同时普遍存在着城市开发和旧城改造热潮，导致了街道空间在人工建设与自然有机发展之间的失衡，城镇宅间急剧膨胀，填河开路，无节制开发，建设性破坏原有城镇街道的景观和空间特色。而且缺乏科学理论作指导，盲目改造，最终带来与整个城镇格调极为不符的后果[1]。
2 古镇商业街的非物质文化特性
非物质层面中文化方面的影响因素主要包括历史街区商业街的社会结构、土地利用以及街道生活的中潜移默化的、风俗习惯、价值观念、思维方式、民族特性、审美情趣及各类民俗活动等等，它们最能体现出历史街区商业街的地域性、时代性、民族性、承袭性和变迁性的这些基本特点。西北古镇商业街最著名的非物质文化特征为西商文化。
西商文化即是山陕商人(即西商)在从事商业(品)交换活动的历史实践中所创造的商品财富(利润)和经营经验(精神财富)，以及由此衍生、发展而来的商行制度、商业道德、商会组织等商业文明[2]。是地域文化、区域文化与开放市场的矛盾的产物。西商文化将游走于全国的互不相干、相互陌生的西商，凝聚在一起来，形成一个微小的具有社会属性的多元化集团，或者说是文化圈。他们有共同的习惯、语言甚至是有血缘关系，彼此有着相同的文化基础、习惯、信仰、风格，有着很强的地域性。因此这些陌生人成为彼此扶持，相互承担的“同胞”。他们在这个商业团体中得到身份的认同，形成社会共识，充分发挥着个人创造力和想象力，积累了大量的物质和精神财富。使明清经济社会的总体创造力也得到了生机蓬勃、创意充沛的发展。
西商文化作为特定的历史时期的产物，它继承、融合了历史丰富的商业经营经验和自强创业精神，在我国商业思想文化史上产生了强大的吸引力，凝聚力力。使得“西商文化”成为一种历史产物，得以连续和继承使其源远流长，发扬光大。
传统商业街是西商文化的一部分。而西商文化便是西商在长期的发展过程中，所创造的物质财富和精神财富。西北中小城镇传统商业街作为一种物质实体，是西北中小城镇商业文化(西商文化)的载体；是西商财富的积累结果；是西北地域特征的外在表现形式。
3 古镇商业街的物质文化特性
古镇商业街的物质文化特性主要表现在商业街的布局和历史建筑物上。西北地区古镇商业街的布局主要分为两种，一种受传统文化因素支配的这类城镇的布局，在西北非常的多。它们的特点首先是平面形态基本方整，路网也较规则，“天圆地方”、“四方之极”、“中正无邪”等理念极强。其次是有强烈的轴线对称感。城市的轴线由宽阔、笔直的城市主干道形成，轴线和交汇点上往往布置一系列重要建筑，如城门、牌坊、钟楼、鼓楼等。城市空间结构强调和谐统一、平稳均称，路两侧的建筑体量、高度到形式基本一致。所示平遥古城特色：以南大街为轴线，按左城隍(城隍庙)、右仓署(县衙)、左文(文庙)、右武(武庙)、东观(清虚观)、西寺(集福寺)，市楼居中的对称式布局。再次是追求正南正北的方格网，讲究风水，受五行阴阳、象数之学的影响较大。城市的格局就是“九宫格”、“四方八位”的构图和格局，方位感强，中心突出，用地主从层次分明。另一种受自然条件限制的城镇如甘肃的兰州，陕西的宝鸡、等。这类城市布局的共同特点，首先从整体看，都充分因地制宜成片区地沿河道和山体延伸，形成片区串连式的带状布局。其次从每个片区的局部看，虽不如第一类城市那样方整规矩，但在因山势而成的不规则形中，但仍出受深厚传统文化影响的布局特征[3]。
西北传统商业街空间形成于市的空间的。“市”空间的交易性、流通性需要便捷的交通，因此“市”空间一般都形成于交通流量大到地方。如：主要的公共建筑周围，主要的过境道路的两边等。因此西北传统商业空间的形成方式主要是由某一点开始的生长型：比如从城隍庙、宗祠等等延伸开去。在通往个地的交接处，处于交通和贸易的需求而逐步形成的街市。
传统商业街空间格局的开放性则主要表现在两个方面：对外部其他空间的开发，如对通省的商道，河流等自然空间的开发；对周边巷道空间的开发。城市街区是一个完整的大系统。它们在城市中的分布是有机的，他们的功能是相互协调促进的。它们之间相互关联，呈现网络状态。任何一个街区的发展变化最终都要返回系统，在网络中求得新的平衡。同时城镇的经济结构复杂，试图依靠任何单一功能单元的力量去实现街区持续的经济繁荣，都是不现实的。因此，有着持久生命力的，持续繁荣的，至今仍发挥商业作用的传统商业街都与其它资源空间相连通，呈现开放空间
4 商业街的保护
在历史上大部分的时问里，由于社会、政治、经济、技术等各种因素的影响，小规模更新一直是西北中小城市城市发展的主要方式，即使在整个社会都强调发展的今天，城市中也仍然存在着大量私房营建的活动。古城发展过程的小规模动态性特征与街区小尺度、多样性的格局，客观上要求人们在古城特别是历史文化保护区中采用相应的小规模动态性的更新与保护方法。相对来说，大规模的营建方式更适于建设新区、扩大城市总体规模中提高效率，却不适于古城的更新与保护。西北古镇的保护应基于小规模的动态保护方法[4]。
小规模动态保护方法主要体现为小规模多样性原则、整体性控制原则、和渐进性原则：
1. 小规模多样性原则：传统商业街主要由小尺度的建筑空间与实体单元构成，其中包括有不同类型、不同年代、不同风格的建筑，它们的艺术水平、文化价值和建筑质量也各不相同，所代表的经济、社会利益状况也很复杂，为了尽可能地保存街区环境中蕴含的历史信息，保护街区的历史人文环境，在整体性控制的基础上，根据每个地段、每个建筑的具体情况做出相应的、灵活的措施，比如旧建筑的再开发利用。
2. 整体控制性原则：为了保持传统商业街区在更新过程中总体上的协调统一，对街区的传统商业街巷体系、院巷体系、院落空间模式、街区建筑高度关系、城市街道景观、街道断面形式和开敝空间系统等等进行整体规划、统一协调大的城市空间关系。
3. 渐进性过程原则：在传统商业街相对稳定的整体空间结构中，建筑单元本身具有新陈代谢的过程，要注意控制单元类型及单元至今良好的衔接关系，以保持街区持续有机的生长，具有动态性而非静态性的特点。因此，传统商业街区更保护的工作不会有终结，没有最终结果，只有不同实际的阶段性成果，其中过程是问题的关键；是设计的主要内容。
5 商业街的改造
在资金的筹措、建筑施工、还是拆迁安置方面，小规模保护与改造明显具有较大的灵活性，针对性强，往往能够因势利导，具体问题具体分析，比较细致妥善地满足居民的实际需要。因而小规模的改造将是古镇商业街改造最适合的方法：具体来说其有以下几个方面的优点：
1. 经济实用、针对性强；由于保护与更新的主体是使用者本身，因此，小规模改造总体以每户居民的特定需求为基本出发点，比较好地满足居民的实际需求，改造者可以根据自身经济条件决定更新的强度与资金投入[5]。
2. 有利于改造资金的筹措;改造资金的不足使政府往往使政府对保护与更新工作带来一定的限制和容易造成与居民间的矛盾。寻求多途径的资金筹措方式对古城商业街的保护更新工作非常重要，政府资金主要用于基础设施改造，街道环境整治与文物建筑保护，自筹资金则用于沿街建筑的改造。
3. 有利于化解和减少社会矛盾；大规模改造容易出现拆迁纠纷。由于改造主体是政府或开发商，大部分居民是被动搬迁，致使拆迁纠纷难以解决。而小规模改造一方面可以避免出现大规模搬迁，同时也将是否搬迁的选择交由居民决定，不仅尊重了居民的意愿，而且符合“公平自愿”的原则。
[关键词]文化地产 发展 商业模式
[中图分类号]G124 [文献标识码]A [文章编号]1009-5349（2012）12-0014-02
一、文化地产的概念
文化地产是以文化软实力为核心竞争力的房地产开发模式，是用文化引领规划、建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务等的系统工程。文化地产是把“死建筑”变成“活建筑”的系统工程。房地产传统开发模式是以“建筑”为核心，文化和概念仅作为营销手段；而文化地产是以“文化和生活方式、居住理想”为核心，用文化提升固化建筑价值。在住宅地产领域的“家族地产”模式，商业地产领域的“HAPPING MALL”模式，工业地产领域的“经济生长”理论，园区地产领域的“文化轴心”理念等都是文化地产理念的延伸和实践。它们是集文化主题园区、文化街区、文化经济产业园区等为主体的文化功能型地产，是把文化、产业、地产三者有机结合、相互促进的商业模式。
二、文化地产分类
1.文化旅游地产；2.文化影视地产；3.文化商业地产；4.文化体育地产；5.文化创意地产；6.文化产业地产。
三、文化地产的四大标准
1.文化不再是营销的概念和手段，而是建筑精神和价值的核心。
2.建筑硬实力和文化软实力是共生关系，而非从属关系。文化软实力成为提升建筑价值的核心。
3.用文化软实力统合房地产核心价值体系。用文化引领建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务等的全过程。
4.在文化地产系统中，文化必须是可落实、可体验、可感触、可实现的浑然整体。
四、文化地产应具备的特征
1.明确的“文化”主题；
2.完善的“服务”体系；
3.合理的“功能”配套；
将文化、功能、服务的概念完美地融合到一起，从而引起目标人群的消费冲动。
五、物业产权运作模式（见右表）
六、文化地产的成功商业模式
模式是一种可盈利的方法，是文化地产项目核心竞争力的主要源泉。文化地产的经营需要高度重视商业模式的发现和改进。
1.以企业为主体，把企业作为整体价值开发的商业模式。例如，万达广场塑造的是万达企业的整体价值，然后全国连锁，选址后即使很偏僻照样迅速带动人气。万科开发的楼盘不论叫什么名字，市场都认可其高品质、高服务、高性价比。
2.产业链经营的商业模式。中国的主题公园主要是卖门票、卖硬件，迪斯尼的主题公园是整个产业链搞旅游，搞影视，搞娱乐，搞餐饮，搞衍生产品，就是一个产业链。国内的横店影视城也是一个成功案例。
3.产业链形态的产业集聚。如各地以书画、出版业、曲艺戏剧、茶、酒、玉石等为主题打造的文化产业园，类似文化产业的“义乌小商品城”。
4.能够持续化、品牌化的快速连锁复制模式。如星期八小镇、酷贝尔等儿童体验项目。
5.组合混搭的商业模式，是文化产业跟其他相近产业融合载入文化地产的商业化模式。比如说文化旅游地产华侨城、宋城；体育健身连锁的一兆韦德等。
6.高专业化发展的商业模式。如张艺谋的“印象”系列。
7.对原有地产性质进行变更，重新定位业态、主题，进行改造或升级。如北京798创意园、广州G5。
8.“订单地产”模式。启示来自商业地产的经典运作项目万达广场。大连万达集团与沃尔玛、欧倍德等国际著名商业连锁企业通过长期的合作协议建立战略联盟，其所建的商业项目在开工前就与跨国商业巨头进行谈判，吸引这些商业巨头进驻其主力店。从而极大地提高了该商业地产的知名度，为日后营运吸引了大量的顾客，进而吸引其他品牌的商业机构入驻，并通过周边土地和物业的增值实现对其项目整体收益的提升。
文化地产的商业模式要符合国内目前的国情，同时需要一定的前瞻性。商业模式要慎重、严格考虑其商业可行性，所有的商业模式都应是企业家主导的商业模式，而不是文化人、艺术家、策划人主导的商业模式。商业模式其实质就是盈利模式，万万不可把文化当化妆品来包装地产。
七、商业性文化地产成功运作的关键要素
文化地产归根到底是一个商业项目，一定要借鉴、依照商业地产的市场化、商业化方式进行开发运作。
1.理念决定成败；文化地产一定要树立以文化带人气、提地气，以一种“无心插柳柳成荫”的心态发展传播主题文化，打造地产价值，得到经济回报。
2.要规划更要策划；从前期选址、定位、规划布局，到中期招商、租售，再到后期的竞争力经营管理、物业增值等，都离不开整体精心策划的环环紧扣。
3.整体布局事关开发成败。
4.招商成功不等于万事成功；商业地产开发以经营效益论成败，招商顺利并不代表今后一切都顺利。
5.商业地产开业需要好策略；开业必须讲究策略和时机，急于求成的结果往往是欲速则不达。好的开业策略需要审时度势，做到知彼知己，因市制宜，因时制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天时、得地利、得人和。
6.商业地产需要复合型团队。
7.以市场为导向重视培育商场。
8.订单商业地产并非“灵丹妙药。
9.商业地产策划不可纸上谈兵。
10.增强事前风险防范意识。
八、案例解读
国外案例（地块功能定位是关键）：
1.首尔数字媒体城
主题：以传媒娱乐为主题，集合研发、生产、销售、培训等，形成数字媒体完成的产业链体系。
区位：首尔Mapo-gu城的新千禧城内，距离首尔国际机场30分钟车程。
简介：2002年5月动工，2010年完工，总建面56万平方米，预计将创造27万个工作机会，每年120亿人民币的收入。
目标：世界数字媒体内容制作基地；世界第一个数字媒体技术研发中心；世界各高校间的合作；媒体研究和业务中心。
功能：包含IT商务、研发、商业、居住、酒店会展等多种功能空间。
主要产业：媒体娱乐广播、游戏、电影、动画制作、音乐和远程教育。
数字媒体城的主要设施：教育研发中心、创业办公区、剧院、科技艺术博物馆、科技娱乐中心、公共绿地、音乐咖啡馆、活力动感街道。
2.澳洲昆士兰CIP
主题：澳洲昆士兰CIP发展成集教育培训、研发中心、产业中心等功能于一体的创意产业园，是国际文化创意产业园区的典范之一。
区位：位于布里斯班市的西边，是占地16公顷的“Kelvin Grove 都市村庄”的主要建筑物，耗资6000万澳元，2001年筹建，2004.5正式启用。
简介：经过几年发展，昆士兰创意产业园区已经拥有众多创意设计公司、研发机构等，园区内汇聚了印刷媒体、视觉表演艺术、音乐创作和出版、新媒体、广播电子媒体和电影、传统艺术活动等创意产业，主要包括：创意产业事业中心；健康及生物医学创新研究所；ACID互动设计中心；国家研究理事会创意产业中心；创意产业与创新研究院；包含超市、商店、咖啡厅和餐厅等商业设施的村中心。
九、小结
