时间：2023-07-31 17:24:59
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇商业综合体报告，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
1.城市商业综合体数量饱和，发展已达成熟。据2014年9月22日莱坊《商业综合体的发展趋势及成功要素研究报告》可以发现，我国大部分城市商业综合体现存数量巨大。2014年上半年全国主要城市商业综合体存量面积超过3.0亿平方米。至2015年，商业综合体存量面积还会有所增加，有可能将达到3.6亿平方米，2016年以后，商业综合体存量可能会突破至4.3亿平方米。2014年国内主要商业综合体个数达885个，与2013年商业综合体数量比较增长24.47%；2015年主要城市的商业综合体数量将突破1,000个；至2018年，商业综合体的年供应量将维持在1,200个左右。在这组数据中，一线城市、二线城市贡献了大部分数据，例如在2013年年初，房地产回温，在上海SOHO中国联合体以总价31.9亿元获上海古北商办地块，溢价率48%，楼板价为3.1万/平米；上海的“东八块”地块，美国汉斯以37.06亿总价竞得；三季度，新鸿基地产以217.7亿全国总价地王获取徐家汇中心项目，溢价率25%；而在华南地区，超过五千万的大宗交易数量较以往也有所增加，同时交易金额也相对有所增加，例如在广州地区，凯德商用以21.91亿的交易作价，收购了白云绿地中心零售部分二期项目，而在深圳地区，民生银行大厦以总价8.3亿元的价格整栋成交。由此可见不管是在交易金额还是交易数量上，商业综合体的增长势头都十分强劲，在交易之中也可以发现，外资开发企业对于国内的商业综合体发展持看好态度，纷纷大量买入，其别是对于国内的一线城市的商业综合体开发呈现极为乐观的投资趋向，其中外资资金和投资机构也对国内的商业项目纷纷进行收购。以上海为例，在13年商业物业大宗交易共有18宗，总成交额264亿人民币,其中外资投资机构成交比例占86%，投资以优质低端的甲级办公为主，其次为核心区成熟运营购物中心，与2012年对比，2013年外资机构大宗成交比例上涨72%，足见外资投资对于国内商业综合体发展的看好，对商业地产投资充满的信心，尤其是对国内一线城市的商业综合体发展更是持有一个长期看好的态度。
商业综合体的发展不仅完善了城市建设功能，为城市的区域性建设提供了更多的空间利用，与此同时也提升了城市经济发展水平，可见商业综合体发展是城市经济发展下的必然趋势。这是商业综合体发展的必然性，使得投资商纷纷持有积极乐观的投资态度，由于外资等的激进买入和投资，使得在一线城市商业综合体发展呈现出井喷的状态。以万达为代表的商业综合体开发企业，用订单式的开发模式，迅速推进商业综合体的发展，使得商业综合体纷纷抢占城市核心地段，对于一线城市的偏远城郊地区，或是二线、三线城市，这种商业综合体发展在初期会取得一定的发展成效，并推进了城市经济发展，但一味的复制式的商业综合体发展，商业综合体的发展已超过了正常的城市消费程度，使得城市消费需求难以跟上商业综合体的发展脚步，这时的商业综合体发展，不仅不会促进城市经济的发展，往往在商业综合体发展的背后存在着巨大的商业风险。例如，当下很多城市存在着商业综合体的商铺或写字楼空置，也就是在发展商业综合体时未考虑城市需求数量导致的结果，在城市商业综合体发展的繁华背后，所隐藏的风险是不可预料的。综上所述，不难发现，在一线、二线城市，疯狂占据城市中心的商业综合体发展已达到的饱和状态，同时由于一线、二线城市的需求量和商业供应量之间的关系，可以发现一线城市以及部分二线城市的商业综合体发展已进入了成熟阶段。一线城市和部分二线城市的商业综合体发展已逐渐向延伸，但这种延伸本身就存在一定的风险，延伸向三线、四线城市的商业综合体的发展，若未能考虑城市需求和商业供应量之间的关系，商业综合体发展的泡沫也是可预见的情况。
2.商业综合体开发过度谁来买账。随着近年来，国内对于房地产市场的打压，使得房地产开发商，放弃了住宅开发这块市场，而纷纷转战商业房地产开发，而对于期望快速回流资金的房地产开发商而言，商业综合体建设无疑是最好的选择，打着商业综合体发展的旗号，在商业项目销售后，由于缺乏相应的运营管理，使得这些表面化的商业综合体纷纷成为城市经济发展的诟病，这类性质雷同度极高的商业物业的出现，不仅对城市经济发展难以发挥功效，还会妨碍城市经济的常态化发展。而对于城市经济发展过程中，这类情况的出现不仅与中央政策调控有关，同时与地方政府的商业引进也存在极大的关联。地方政府为了地方财政和税务收入，纷纷积极引进商业综合体的发展建设，但在为财政收入和税务收入精打细算的同时，往往忽略商业综合体发展的最大支撑就是城市消费需求，所以某些地方政府盲目的引进商业综合体建设，罔顾当地的经济发展水平和消费需求度，使得商业综合体发展难以得到有利支撑而陷入两难的境地。综合上述，可以发现城市经济发展与商业综合体之间存在的某种关联。商业综合体的发展要依靠于城市经济发展水平的高低，若无城市经济的支撑，商业综合体也难以获得实质性的发展。所以面对商业综合体的过度开发，应该买账的除了有难以保证商业综合体发展建设的房地产开发商以外，还有忽视城市经济发展与商业综合体发展之间关联的地方政府。
二、解决城市经济发展与商业综合体的矛盾的措施
从商业综合体开发角度而言，应该注重地段的选择，对于一线城市，对于老地段的再次翻新投资，一定要注意地段发展的可能性以及资金流入状况，同时还要保证商业综合体开发的后续营销，保证商业综合体的发展可以充分发挥自身优势。而对于二线、三线城市，甚至四线城市的商业综合体发展，一定要遵循地段优先，商业综合体的开发和建设一定要选择城市的核心地段，进而保证商业综合体发展可以获得更好的地段优势。同时商业综合体的发展建设，不管是一线城市，还是二线、三线城市，都要注意商业综合体发展与当地经济发展和消费需求的契合程度，特别是在二线、三线和四线城市，商业综合体发展切记不要好高骛远，要脚踏实地，要考虑商业综合体发展与当地消费需求的关系，商业综合体的发展建设要迎合当地的消费习惯，在商业综合体建设初期，要做好培育和宣传工作，做好商业综合体发展的定位、品牌的引进等工作，采取有效的措施来规避风险。
除此之外，商业综合体在对投资建设城市的选择方面，也要做好规划，综合考察城市的发展定位和发展空间，主要是考量区域的人口基数、需求特征、区域交通规划、土地规划、政府对区域土地的推介进程等多方面因素，从而可以更好的对区域发展潜力和发展速度得到一个全面的分析和预测，这对于未来商业综合体的发展建设都有积极的促进作用，同时还可以有效的规避风险。对于近年来商业综合体发展状况分析可以发现，商业综合体的发展离不开交通规划以及与住宅地开发的结合。在交通规划方面，商业综合体发展需要交通作为支撑，交通的便捷程度在某种程度对商业综合体的发展具有极大的影响，若交通不便利，再繁荣的商业总体最终也会沦落成为一座空城，所以在商业综合体开发和建设时，也要将交通规划考虑在其中，投资方向也可以向这方面靠拢。
同时虽然近年来的住宅地开发势头略有减缓，但住宅开发是应对人的基本需求来进行投资开发，是以人为本的开发投资，而商业综合体的开发同样是以人群的需求为支撑的，可见商业综合体的开发离不开与住宅地开发的结合。住宅地的开发会引进人群，而随着人群的引进，商业开发才会获得更多的人群需求和消费定位，可见商业综合体开发需要与住宅地开发进行良性合作，进而更准确获得消费群体定位，保证消费需求量。从城市经济发展的角度，对于商业综合体的引进要慎重。首先要对城市经济的发展做好规划和定位，同时对商业综合体与城市发展的契合程度也要做好考量和分析，不能为追求财政收入和招商引资盲目引进商业综合体建设，应将城市经济发展和商业综合体发展营造共赢的发展状况。
三、结语
综合上述，城市经济发展与商业综合体的矛盾出现的原因，既有商业综合体开发本身存在的问题，同时城市对于商业综合体的盲目引进也具有一定的责任，所以若想解决城市经济发展与商业综合体之间的矛盾，就要从商业综合体开发和城市经济发展两方面同时入手。
作者：于志洋单位：北京创意村营销策划有限公司
报告分为“美国核武库延寿计划”、“核武库监管：评估核武器的可靠性和安全性”、“核武库管理：加深对核武器的理解”、“保留有能力的工作团队”、“最大程度降低武器级裂变材料的安全风险”、“拆卸核弹头并核查削减情况”六大部分，较为全面地评价了美国核武器库存管理计划，深入解析了NNSA的核武器现代化计划。
报告认为，美国核武器综合体的使命就是确保核武库的安全和可靠。通过核武器综合体，延长核弹头寿命、及时拆卸退役的核弹头、了解老化和现代化的影响、研发核查核武器削减的方式、最大程度地降低武器级材料在存储传送和处理过程中的安全风险，并保留重要的科研人员。NNSA面临的挑战是，要在有限的资源条件下完成上述所有目标 。美政府和国会将在两年内就有关核武器综合体做出关键性的决定。对此，报告提出了短期和长期的重要建议。
在美国核武库延寿计划方面，报告建议：
①NNSA不应制造新的武器类型，而是应当翻新或者改造现有的核武器类型。
②如果美国在接下去的25年内保持适度的削减计划，那么现有的设施就可以提供足够的钚弹芯。目前被搁置的洛斯阿拉莫斯国家实验室的替代核设施研究是没有必要的，政府应当将其取消。
③计划在Y-12国家安全综合体建设的铀处理设施可能将需要生产更多的罐装组件。
④在NNSA没有完成高爆冲压设施是否需要第二个冲压装置的论证之前，建造应当推迟。
⑤现有设施足以提供所需的氚
⑥鉴于化学反应生产氚的速度已经较过去有大幅提高，NNSA应当重新评估氚存储设施的必要性。
⑦为保障氚生产设施所需的燃料，NNSA应当在现有的高浓缩铀（HEU）存储设施中保留一定量的低浓缩铀（LEU）。
⑧美国浓缩铀公司（USEC）或者美国离心机厂生产低浓缩并将其作为燃料加入铀氚生产商业反应堆，国会不应当对此予以补贴。
在美国核武库管理方面，报告建议：
①目前有3处设施可以进行流体试验，NNSA与国会应当评估大型爆炸试验设施继续进行上述试验的必要性。
②鉴于目前已有2处设施可以进行撞击试验，NNSA与国会应当评估为进行上述试验建造大口径火药炮的必要性。
③目前有3处设施可以进行核聚变实验，以研究高能量状态下的材料。这3处设施分别是国家点火装置、Z机器（Z machine）、OMEGA。政府或者国会应当邀请JASON工作组评估上述3处设施对于核库存管理计划的作用。
④在不同的假定条件下，延寿计划所需的修正数据是不同的，为此，政府或者国会应当邀请JASON工作组评估所需的计算机能力。
在降低安全风险方面，报告建议：
①NNSA已经去除了一些场站的裂变材料，并计划处理更多的裂变材料（如，钚、高浓缩铀等，这些材料来自核武器的拆卸）。但是，在裂变材料按计划处理完毕后，美国仍然拥有可以制造大约13000件核武器的裂变材料。美国政府应当宣布，裂变材料已经超出了军事需求，并将其安全、迅速地处理。
②NNSA应当将仍然放置在武器实验室或其他场站的I型高浓缩铀转移到Y-12国家安全综合体，并尽量集中地将钚存储起来。
③NNSA计划处理钚的方法是，将钚制成混合氧化物燃料（MOX），尔后用于商业反应堆。但是，该计划存在重大的安全风险。NNSA应当叫停MOX项目，并将过量的钚在地下贮藏室中以稳定的玻璃或者陶瓷形态存储。
在拆卸核弹头与核查方面，报告建议：
①美国应当保证有能力拆卸退役的核武器，并核查核武库的削减情况。
摘 要：近年来，随着经济的繁荣和城市建设的快速发展，全国各地相继建成了数量众多的大型城市综合体，功能齐全，形式多样，集多种消费功能于一体，特别是总建筑面积超过10万m2的超大城市综合体，具有总建筑面积大、建筑高度高、人员密集、建筑功能复杂、装修材料和商品的可燃物多等特点，一旦发生火灾后容易导致蔓延迅速、人员疏散困难、扑救难度及财产损失大等后果。通过分析其在防火分区、安全疏散、消防设施等方面具有不同于一般商业建筑的独特性，提出采取更加严格的工程建设消防技术标准和消防安全管理措施进行设计和管理。
关键词：城市综合体 建筑防火 消防管理
中图分类号：TU89 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2016）07（a）-0043-02
近年来，随着经济的繁荣和城市建设的快速发展，全国各地相继建成了数量众多的大型城市综合体，这类建筑集餐饮、购物、娱乐、酒店、旅游、文化等消费功能于一体，同时容纳“主力店”、主题娱乐休闲设施和室内商业街等多种商业业态。特别是总建筑面积大于10万m2（含本数，不包括住宅和写字楼部分的建筑面积）的超大城市综合体也越来越多地呈现在国内二、三线城市。这些超大城市综合体具有占地面积大、总体建筑面积大、建筑高度高、人员密集、建筑功能复杂、装修材料和商品的可燃物多等特点，一旦发生火灾后容易导致蔓延迅速、人员疏散困难、扑救难度及财产损失大等后果。近年来，全国各地的消防基础设施建设取得了一些成绩，但与城市建设的发展相比，在消防队站、装备建设等方面还远远滞后于城市扩张速度，普遍存在消防站点少、保护范围过大、新型高效的灭火救援装备不多等问题。超大城市综合体一旦发生火灾，利用自身的消防安全管理人员和内部消防设施进行人员疏散和灭火救援，对最大程度减少火灾危害显得尤为重要。因此，应该结合全国各地的超大城市综合体建设和发展的实际以及消防基础设施情况，采取更加严格的工程建设消防技术标准和消防安全管理措施进行建筑防火设计和消防安全管理。
1 建筑防火设计方面
国家应该尽快出台规范，在内容上应明确大型、超大型城市综合体的标准，如建筑规模，超大型的总建筑面积在10万m2以上（含本数，不包括住宅和写字楼部分的建筑面积），大型城市综合体的建议定义在3万～10万m2，针对其防火分区、安全疏散、消防设施等方面与一般商业建筑的特殊性，采取严格的建筑防火设计。目前，重庆市出台了《大型商业建筑设计防火规范》（DBJ 50-054-2013），河南省出台了《大型商业建筑设计防火规范》（DBJ 41/T085-2008），江苏省出台了《商业建筑设计防火规范》（DGJ 32/J67-2008），这些规范均是在国标《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）的基础上，对商业建筑，特别是大型商业建筑的防火设计提出了更高要求，对部分内容做了进一步强调和细化，对大型商业建筑防火设计所采取的措施针对性更强。具体的有以下几条建议。
（1）严格控制设置“亚安全区”。所谓亚安全区就是当火灾来临时，人员暂时疏散到这里是安全的。其成立的条件是将中庭或步行街周围的店铺处理成一个个独立的防火单元，用防火隔断与周围隔离，店铺内增加火灾报警、自动灭火和机械排烟措施，严格控制步行街公共空间不放置任何固定可燃物，步行街的走道上空设有防排烟措施等，基于这些条件，“亚安全区”才是安全的，但是类似中庭之类的亚安全区在商业实际运营中基本无法做到，中庭区域经常用于商品展示、模特表演等各种展览活动，在“亚安全区”走道上设置可燃材料制作的休息座椅、装饰物及各家商铺的广告、展示区的现象比比皆是。这样的做法完全违背了设置“亚安全区”的初衷。
（2）严格防火分隔措施。严禁使用侧向或水平封闭式及折叠提升式防火卷帘，防火卷帘应当具备在火灾时靠自重下降自动封闭开口的功能。控制“防火玻璃加侧喷”作为中庭、有顶步行街防火分隔型式的面积。为了在大空间内营造较好的视觉效果，工程实例中中庭、步行街两侧的店铺常常不采用防火墙、防火卷帘等分隔措施，而采用“防火玻璃加侧喷”的新型防火分隔形式。对这种防火分隔型式的效果，有待进一步验证，建议再对其使用面积做一定的限制。建筑外墙设置外装饰面或幕墙时，其空腔部位应在每层楼板处采用防火封堵材料封堵。如果室内设置自动喷水灭火系统，建筑外墙上下层开口之间仍应设置高度不小于1.2 m的实体墙。
（3）严格安全疏散。设置在超大城市综合体内的电影院，如设置在4层及4层以上，且设有巨幕影厅时，影院区域应设置不少于两部独立的疏散楼梯，其中一部应靠近巨幕影厅布置，独立疏散楼梯至少有一部应直通屋面。对有顶商业步行街两侧的主力店应设置独立的疏散设施，不允许借用连通步行街的开口。设置在超大城市综合体内的儿童活动场所，应设置独立的安全出口和疏散楼梯。对于超大城市综合体中营业时间不同步的功能区，尽量避免借用疏散通道和安全出口，应要求有不少于一半的安全出口和疏散楼梯独立设置。因为综合体内多同时设有商场、影院、KTV等场所，商场正常营业时能够通过借用或共用确保其至少有两个安全出口。但由于营业结束时间不同，设置在商场楼上的影院、KTV等娱乐场所与商场借用、共用的出口无法使用，一旦发生火灾，人员疏散就成了大问题。
2 消防安全管理方面
（1）严格执行消防行政许可流程。建筑消防设计及建筑内部装修工程的行政许可是消防安全管理工作的第一道防线。根据《中华人民共和国消防法》规定，超大城市综合体属于人员密集场所，应按规定取得消防设计审核、验收、消防安全检查等行政许可手续。消防机构应严格按照消防法律法规和技术标准进行消防设计审核、消防验收和监督检查，严格专家评审范围，严禁超范围运用专家评审规避国家标准规定。要特别加强对超大城市综合体室内装修工程的消防审批，因为超大城市综合体内商铺众多，在业主二次装修过程中，极容易出现新的问题，比如大量使用可燃材料装修，擅自更改消防设施和防火分隔等，如不及时加强管理，将会给消防安全埋下了极大的隐患。装修工程的消防设计除应符合国家工程建设消防技术标准要求外，还应符合原有特殊消防设计及相关针对性技术措施要求。在验收阶段，要仔细核查是否按图施工，是否严格落实专家评审意见，确保将审核阶段的意见落到实处。在消防安全检查阶段，要仔细核查单位是否严格按照要求建立消防安全制度和应急预案，要重点考量单位的自我管理水平和员工的自防自救能力。
（2）热情服务，关口前移。超大城市综合体在城市中地位独特，通常都是省市重点项目，饱受各级领导关注，同时因体量大，功能复杂，一般对现行规范有所突破。消防机构应从超大城市综合体立项、选址阶段就积极提前介入，提出加强消防安全工作的建议和措施，充分考虑建筑防火、消防设施以及灭火救援等消防安全综合因素。积极配合有关部门在规划建设初期合理确定超大城市综合体的布局、体量、功能，配套建设市政消火栓、消防车道等基础设施。在方案规划、初步设计阶段，对提出的“亚安全区”的概念，在商业实际运营中无法做到的，应及时否定该设计方案。特别是如电影院等错时营业的场所、儿童活动场所应要求设置独立的疏散楼梯；餐饮场所防火分区面积不应按普通商业控制，餐饮燃气管道布置是否可行；商业店铺的分隔是否合理；室外步行街是否存在加盖的可能。以上对建设单位来说可能涉及重大修改的应提前提出，以免造成不必要的损失，也更好地体现了消防机构的热情服务。
（3）严格单位日常消防管理。超大型城市综合体属于火灾高危单位，应严格执行火灾高危单位消防安全管理。除每年按要求对本单位消防安全情况进行一次自我评估外，还应当每年委托具有资质的消防技术服务机构开展评估。超大城市综合体的产权单位、委托管理单位以及各经营主体、使用单位要分别明确消防安全责任人、管理人，超大城市综合体的产权单位或委托管理单位要牵头建立统一的消防安全管理组织，每月定期召开消防工作例会研究部署消防安全工作，消防车通道、涉及公共消防安全的疏散设施和其他建筑消防设施原则上应由该消防组织统一管理。超大城市综合体应严格落实消防安全“户籍化”管理，建立完善户籍化档案，全面如实录入单位基本信息、消防安全管理制度及职责等基本情况和日常消防工作情况，定期报告备案消防安全管理人履职、建筑消防设施维护保养、消防安全自我评估情况。要广泛利用多种形式开展消防宣传，做好消防安全“三提示”。 超大城市综合体应当提高微型消防站建设标准和要求，设置满足需要的专（兼）职消防队员，按标准配备装备器材，组织开展经常性实战训练，主动联系辖区消防中队开展业务强化训练。对于总建筑面积大于20万m2的超大城市综合体应设置小型消防站，配备专职消防员不少于12人。
（4）加大消防监督执法力度。消防机构要依法履行消防监督管理职责，采取全面检查与局部检查、监督执法与技术服务相结合等方式，加强对超大城市综合体的监督抽查，要加大监督检查频次，每季度至少抽查一次。监督员要对性能化设计和专家评审内容了解掌握，监督检查时作为重点检查内容。要严格控制各功能区使用性质的变更，特别是对新改做娱乐场所、幼儿用房、儿童游乐厅、老年人公寓、多功能厅等有特殊楼层限制的更要严格把关。要针对超大城市综合体中部分场所运营时间不同步的特点，加大错时检查力度，确保各时段的安全出口数量和宽度均满足要求。对监督检查中发现的火灾隐患，要及时下达法律文书督促整改，并依法实施处罚。
（5）通过运用法律手段加强管理。建议将对超大城市综合体的消防管理要求纳入消防法律法规的修改内容，使之上升到法律层面，特别是应将未按要求购置火灾公共责任保险、未按要求进行消防安全评估，未按要求建设微型（小型）消防站等内容纳入“法律责任”章节，制定相应的处罚条款，从而真正实现运用更加严格的消防法规加强对超大城市综合体的消防安全管理。
参考文献
[1] GB50016-2014，建筑设计防火规范[S].
2月9日，招商地产位于深圳蛇口的海上世界文化艺术中心设计合作签约仪式在蛇口南海意库举行。招商地产力邀国际著名设计泰斗桢文彦大师为该项目担纲主笔设计。
此前的1月12日，海上世界的两大重点工程，也是未来深圳海岸线的两大新地标――希尔顿酒店和招商局广场顺利封顶。至此，作为招商地产商业雄心的重要组成部分，海上世界开始露出它的华美与优雅。
在2011年半年报中，招商地产这样写道：探索新的商业模式，大力推进资源整合是公司谋变的另一个重要方向。“报告期内，公司将深圳招商地产中的投资性物业分拆成立深圳招商商置投资有限公司，为整合旗下商业地产资源、开拓全国性商业地产业务，助推公司快速发展迈出了关键的一步。”
作为招商局的一个重要战略棋子，以招商地产为代表的地产业务将在招商局新一个十年发展大计中扮演重要角色。而作为千亿招商的重要支撑力量，商业地产是招商地产做大做强的重要一极。
在通往千亿的目标上，招商地产“住宅开发+商业开发与持有”的均衡式综合服务开发模式已抢得先机。
由招商地产打造的海上世界城市综合体文化艺术中心坐落于海上世界城市综合体核心地段，紧邻深圳15公里滨海岸线。“作为一个滨海城市，在海边建设的商业休闲娱乐综合体目前在深圳还是空白。因此，深圳需要‘海上世界’，同样，转型下的新蛇口新面貌也需要综合体的‘海上世界’。而对于招商地产，需要‘海上世界’，它的打造对于我们在全国滨海城市的复制开发都是个经验。”招商地产董事长林少斌说。
众所周知，房地产市场的发展分为住宅开发、商业地产开发和综合服务开发三个发展阶段。5年前拿地的市场化和需求的觉醒催生了超级地产开发商，而未来十年消费升级将催生商业地产巨无霸。在住宅市场的继续深度调控中，商业地产的价值开始凸显。
事实上，一向以稳健著称的招商地产在商业地产领域的涉足已经长达20年之久。其商业地产业务涉及购物中心、酒店、公寓、仓库等多业态商业地产，旗下的花园城、美仑会所、泰格公寓等项目已经初具品牌效应。
在2011年，招商商置重点打造的商业项目有两个五星级酒店、三个服务式公寓、三个LOFT产品、两个购物中心，另外，产业园区较多，在做的有5个――蛇口网谷、TCL产业园、光明新区产业园、清华科技园、金山谷文化创意产业园。
具有标志性意义的是，一直以来，招商地产的商业地产业务主要集中在深圳，但2011年以来，招商商置的业务版图正在有规划地快速向其他城市拓展。其走出深圳后的首个同类产品南京花园城已经处于运作当中，预计2012年即可正式亮相；2011年3月份，招商地产还与广州天河区CBD管委会正式签订合作协议书，希望在广州中心城区核心地段开发建设地标项目；招商地产在成都的商业地产项目已经进入实质性阶段。
本文只代表个人观点，不代表本刊立场。
关键词：住宅底商；综合体商业；专业市场；投资回报率
近年来随着长沙城市的扩张及地产格局的调整，商业地产市场逐步焕发出活力，进入了黄金发展时期，尤其是受轨道交通的影响，大量的商业地产面世，形成了供需两旺的局面。但快速发展背后供应量过大、商业品质有待提升等问题也渐渐暴露出来。从消费者角度分析长沙商业地产投资回报，有利于掌握商业地产的实际运营情况，对促进长沙商业地产与经济匹配发展、适当掌控商业地产发展风险、促进房地产业健康发展有着重要的现实意义。
一、长沙商业地产发展现状
1.商业地产发展速度较快
相对于国内一线城市的商业发展来说，长沙商业地产发展起步较晚，发展速度很快。1995年-2000年，长沙市区人口还不到200万，商业地产主要围绕于传统的五一、东塘商圈，业态主要是以零售业、各百货大楼为主；2001年-2009年，在众多城市商业地产快速发展起来时，长沙商业地产的发展速度却并不明显，新崛起了红星、高桥等商圈；2010年以后，长沙商业地产发展迅猛起来，尤其是高品质的城市综合体的破土而出，为长沙商业地产带来了新的血液，促进了商业格局的再次锐变。
2.商业地产市场运行基本稳定
近三年来长沙商业地产的供应呈现短期内供应量显著增加，部分区域需求成交略显疲软，供销比存在缺口，价格总体稳定等特点。在供需结构上，商业地产的供应有井喷现象，2012年供应量最大，网签成交面积在量上有所滞后于供应， 2011年-2013年供销比分别为：1.20：1、2.17：1、1.22：1。在成交价格上，2012年内六区新建商业网签均价同比增幅为3.39%，2013年同比则下降7.36%，价格浮动在10%以内，但各区域商业网签均价波动大。
表 2011年-2013年长沙市内六区新建商业市场运行情况
（单位：万，元/）
注：数据来源于长沙市房地产市场预警预报动态监测系统
3.新开发区域商业地产待售量大
近三年来长沙市内六区新建商业待售面积248.17万，占内六区新建商品房待售面积的15.46%。其中待售量最大的是岳麓区86.79万，其次依次为雨花区（57.84万）、天心区（34.36万）、开福区（30.74万）、望城区（25.53万）、芙蓉区（12.91万）。不难看出，商业供应量大的区域、新兴发展的区域，商业的待售量相对较高。
二、商业地产投资回报分析
1.调查基本情况
本研究中商业地产是指商业用途的房地产，主要包括百货、批发、餐饮、娱乐、休闲等商业业态形式，分为住宅底商、城市综合体商业、专业市场三类。调查采取典型抽样调查的方法进行，调研样本为长沙市内五区商业发展较为成熟或是区域影响力较大的样本，调研共发放问卷58份，对近16个样本进行了实地调研，调研回收有效样本共52个。在调查分析中，商业地产投资回报的分析是基于商铺购买者的角度考虑投资价值，在分析中假设投资者长期持有商铺，研究中不考虑资金的时间价值、按揭贷款、装修成本情况。投资回报率是指静态租赁年投资回报率，是当年租金与商业总售价的比值。其中，商业总售价计算以评估的当前商业基准价格为准。
2.分类别投资回报率分析
注：图中定期存款指整存整取
图1 长沙商业地产投资回报率与存贷款基准利率的比较
2014年长沙商业地产总体投资回报率为5.12%，在全国房地产商铺投资回报率中属于中等偏上水平，约高于全国平均水平0.72个百分点（2013年下半年我国房地产投资回报率研究中商铺静态投资回报率为4.4%），高于五年期定期存款利率，低于6个月至一年期贷款利率。其中综合体商业投资回报率以5.40%居于最高，专业市场投资回报率以5.28%居于第二位，住宅底商投资回报率最低，为4.12%。总体上看，近年来长沙商业发展欣欣向荣，商业地产能获得较好的投资回报率，当前长沙仍处于经济快速发展和城市建设提质的关键时期，城市辐射能力有望进一步加强，长期来看，商业租金上涨是大势所趋。其中城市综合体由于良好的运营能力和相当优越的地理优势，投资回报率最高，专业市场由于发展已经趋于成熟，投资回报率也较为可观，住宅底商投资回报率相对较低。
3.分区域投资回报率分析
图2 各区域商业地产投资回报率的比较
从各区域商业地产投资回报率来看，开福区以6.29%的投资回报率居于首位，其次依次为岳麓区（6.26%）、芙蓉区（4.94%）、天心区（4.62%）、雨花区（4.44%）。开福区是长沙商业发展较为成熟的区域，金融产业集群优势突出，定位于“中部华尔街”，在近年来商业成交均价上居于首位的。岳麓区商业发展后起优势十分明显，城市综合体以及专业市场的发展，改善了岳麓区商业分散、档次偏低的现状。中心城区芙蓉区由于开发接近饱和，可供商业开发的土地较少，缺少大型的城市综合体项目，投资回报率相对较小。天心区、雨花区的投资回报率均在总平均投资回报率之下。
4.分地段投资回报率分析
图3 商业地产投资回报率分片区的比较
从各地段商业地产投资回报率来看，一环以内商业地产投资回报率为9.41%，一环以外二环以内投资回报率为4.74%，二环以外三环以内投资回报率为4.95%，三环以外投资回报率为4.81%。一环以内商业地产投资回报优势十分突出，比一环外其他地段的高出约4.5个百分点。其他地段的投资回报率相差不大。
从各片区商业地产投资回报率来看，投资回报率从高到低依次为五一、滨江、武广、汽车西站、火车站、四方坪、新开铺、大托、伍家岭、汽车东站、麓谷、广电、红星、捞霞、井湾子、高桥、马王堆、桐梓坡、省府。五一、红星、火车站、伍家岭等传统商圈仍居于前列，而武广、滨江等新兴片区也在前列，由于样本分布因素的影响，高桥、桐梓坡等的排位受到了影响。
三、主要结论
长沙商业地产项目投资回报率属于中等偏上水平，运行状况较健康，总体投资回报率为5.12%，其中综合体商业5.40%，专业市场5.28%，住宅底商4.12%。当前长沙商业地产开发量过剩、商业地产运营难度增大现状已经逐步凸现，商业地产发展中仍存在定位不准、传统市场发展略趋乏力、新兴商业招商困难等问题。
四、对长沙商业地产发展的建议
1.科学规划商业地产的布局及方向
一方面做好商业地产发展的区域层级规划。对于住宅底商商业配套比要进行适当的控制，以提升小区品质。在一个半径5-10公里的范围之内，统筹考虑辐射范围较大的区域性商业中心；另一方面做好商业业态分类规划，住宅底商宜发展社区商业，综合体商业业态则呈现多元发展，强调体验式消费理念，能实现购物、休闲、娱乐、餐饮的一站式服务；专业市场立足专业业态，做大做强。
2.加强商业地产开发和营销的市场监管
提高商业地产准入门槛，对大型综合体开发保持谨慎，严格按照房地产开发资金监管标准对商业地产资金进行监管；严格规范商业地产的“返租”宣传，及时查处不具有房地产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的项目，为商业地产发展创造良好环境。
3.加强商业地产后期运营的政策支持
在商业地产项目审批时需要对运营大体方案进行审核，对不符合规划、同质化较高的商业地产项目进行调整引导；加大对大型商业地产项目的招商支持，强化长沙城市形象的宣传，将重大的商业项目作为市级重点项目来抓，积极搭建商业招商平台，完善各类招商投资优惠政策，增强项目招商的吸引力与竞争力；对于重大的商业地产项目在运营中应开辟政府扶持的绿色通道。
4.推进商业地产的转型升级
鼓励商业地产多元化发展，支持大型城市综合体发展一站式消费、体验式消费，积极探索线上线下结合消费模式，尤其是针对当前休闲娱乐作为购物消费的重要支撑形式，根据商业辐射范围，商业基本定位，适当提高休闲娱乐在业态中的占比。积极引导部分专业市场的外迁，为专业市场创造一个更合适的发展区域。
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关键词：城市综合体、消防设计、探讨
中图分类号：TU997文献标识码： A
“城市综合体”是近几年商业地产发展中最为热门的关键词和最主流的发展模式。由于城市综合体基本具备了现代城市生活的全部功能，所以也被称为“5分钟生活圈”。在近年的《中国城市综合体专业研究报告》中，甚至有地产专家和业内巨头们提出“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市的未来！其特点：体量大、功能组合复杂。
城市综合体的概念：城市综合体英文缩写为HOPSCA.。是集酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会展中心（Convention）和公寓（Apartment）等于一体的大型公共商业设施。
城市综合体是将城市中的办公、居住、商业、旅店、展览、餐饮娱乐、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、助益的联动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。大型城市综合体适合经济发达的大城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重。通常购物中心、酒店、写字楼是城市综合体最基本的业态组合。
鉴于目前各个城市都有大量城市综合体的建设，综合体的消防成为我们经常遇到的问题。因此我们从以下几个方面来探讨城市综合体区域消防设计的几个问题：
一、区域消防设计的必要性
区域消防给水的概念：所谓区域(建筑)就是在一定范围内各类(几幢)建筑的组合，例如酒店、百货商场、住宅组团、写字楼等。区域消防给水设计，就是将区域内多幢建筑消防给水统一设计，集中设置消防水池、泵房、水箱、水泵接合器等。《高层民用建筑设计防火规范》7.3.5条：同一时间内只考虑一次火灾的高层建筑群，可共用消防水池、消防泵房、高位消防水箱。这其实就是区域消防的概念。
鉴于城市综合体这种集多种使用功能为一身的特大规模民用建筑联合体和高层建筑群的不断兴起。其特点建筑标准高、功能复杂，人员密集、火灾危险性大，扑救困难，一旦发生火灾容易造成人员、财产的重大损失。消防给水系统设计的完善与否，直接影响扑灭火灾的效果。而区域建筑消防给水系统正好具有安全、可靠、便于政府监管，又能降低造价，便于日常维护、管理的优点，有效防止开发商重报批，轻落实管理的现象，它与消防设计要求的经济性、安全性的原则相一致。因此我们在城市综合体消防设计时应尽量采用区域消防设计。
二、建筑群规模对区域消防设计的影响
《建筑设计防火规范》GB50016―2006第8.2.2条：“工厂、仓库、堆场、储罐（区）和民用建筑的室外消防用水量，应按同一时间内的火灾次数和一次灭火用水量确定。
《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）在99版的基础上加入了：“同一时间内只考虑一次火灾的高层建筑群，可共用消防水池、消防泵、高位水箱”的要求。“同一时间内只考虑一次火灾的高层建筑群”这句话也就是进一步限制了城市综合体按区域消防设计的适用范围。
目前一般参考上海市对建筑规模作出的要求：《民用建筑水灭火系统设计规程》DGJ08-94-2007第5.2.3条：“……但公共建筑物，联体建筑群共用一套消防供水系统时，其保护的建筑面积不应大于500000。
对此已在《消防给水及消火栓系统技术规范》（征求意见稿）中提出了具体的要求。《消防给水及消火栓系统技术规范》已确定为国家标准GB50974-2014，并计划于2014年10月1日起实施，以后这类建筑的设计有了一个统一的标准。
在新规范实施前，城市综合体的规模控制在50万平米内按1次火灾考虑比较经济，如果大于50万平米就需按2次以上火灾考虑，区域消防设计也应作相应调整。
三、消防给水方式的选择
给水形式的选择，应在保证安全、可靠的前提下，尽量选用经济、合理的供水方式。
针对城市综合体的建筑特点宜采用并联分区与串联分区、高区水和低区水等方式。
如在综合体中相对独立的酒店、住宅、写字楼等业态设置独立的分区并与其他分区并联。各个分区互不干扰，自成体系，对系统更加安全可靠，缺点就是造价较高，但考虑以后这些业态可能由独立的物业管理，便于责任的划分、管理。这种分区是合适的。
在商场中百货、影院、KTV、餐饮等业态目前的主流设计基本在相连的建筑或同一建筑的不同楼层中。采用并联分区既困难也不经济，因此我们可以考虑设置串联的分区。
同时在综合体中可能存在楼层较高的建筑，可按高度来分：高区水和低区水。《高层民用建筑设计防火规范》第7.4.6.5条：消火栓栓口的静水压力不应大于1.00Mpa，当大于1.00Mpa时，应采取分区给水系统。消火栓栓口的出水压力大于0.50Mpa时，应采取减压措施。
供水方式安全可靠是最重要的，但要在保证安全的同时达到经济合理，尽量节省投资，使得维修管理方便，在设计当中认真考虑，细心比较，这样才能把工程做的更完善。
四、高位水箱
城市综合体有别于单一建筑消防给水设计，目前设计实践中多套用《建筑设计防火规范》GB50016―2006和《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）。《高层民用建筑设计防火规范》7.3.5指出：消防水池、高位消防水箱的容量应按消防用水量最大的一幢高层建筑计算。高位消防水箱应满足7.4.7条的相关规定且应设置在高层建筑群内最高的一幢高层建筑的屋顶最高处。
区域消防供水系统的设计日渐增多，效益明显，但区域消防系统所涉及到的高位水箱增压要求、容量等细节问题并没有特别说明。
高位水箱的容量，《高层民用建筑设计防火规范》第7.4.7.1条规定： 高位消防水箱的消防储水量，一类公共建筑不应小于18m3；二类公共建筑和一类居住建筑不应小于12m3；二类居住建筑不应小于6.00m3。也就是说高位水箱做到最大的18m3肯定是满足规范要求的，但在实践中由于城市综合体建筑群的复杂性，在消防专家论证中往往提出特别的要求，例如常州新北万达广场消防专家评审会就提出：高位水箱应增大为60m3。
关于增压的要求，《高规》第7.4.7.2条规定： 高位消防水箱的设置高度应保证最不利点消火栓静水压力。当建筑高度不超过100m时，高层建筑最不利点消火栓静水压力不应低于0.07MPa；当建筑高度超过100m时，高层建筑最不利点消火栓静水压力不应低于0.15 MPa。当高位消防水箱不能满足上述静压要求时，应设增压设施。这个在规模不大的项目中是没有问题的，但在现在城市综合体的规模越来越大，管道输送距离越来越远的情况下。管道的沿程水力损失也不断增大。在保证静水压力的条件下，未必能保证消防灭火的要求。因此有必要对规范做进一步的修订、明确适用范围。
对城市综合体的消防系统设计，许多规范没有与时俱进的调整，导致许多设计细节无据可依。例如：水泡系统没有全国统一的规范一般参照广东的《大空间智能型主动喷水灭火系统设计规范》，室内步行街的设计有的地方不允许全封闭式，有的地方要求做下沉式广场，有的要求增加机械排风、联动开启式顶棚等等。
因为没有依据导致设计人员为保险起见，增加了一些不必要的设计，影响了区域消防系统设计的经济性。故希望在日后规范修订时能对规范加已完善。
参考文献：
1、《建筑设计防火规范》GB-50016―2006
2、《高层民用建筑设计防火规范》GB-50045-95（2005年版）
关键词：保险资金 保险投资 商业地产 路径
随着保险业的迅速发展，保费收入激增，保险公司资产规模迅速增长。截止2011年6月30日，保险公司总资产达到了5.75万亿元，保险公司资金运用余额5.3万亿元，保费收入、保险总资产近年来均以30%以上的速度增长，远远高于我国GDP平均增速。保险资金保值增值的压力也越来越大，如果没有更多元化的投资渠道，将影响我国保险业的持续健康发展。 2009年10月1日新修订的《保险法》颁布，适当拓展了保险资金的运用渠道，保险资金投资不动产有了明确的法律依据。
我国商业地产的趋势分析
（一）商业地产将迎来快速发展的黄金10年
需求带动。第一，城市化带来的需求。城市化促进了经济增长和服务业的发展，进而带动了对写字楼的需求；居民收入和消费水平的提高，增加了对商业营业用房的需求。发达国家的经验证明，城市化水平在50%到70%区间，标志着工业现代化的完成，此时的经济会持续高速增长，是商业地产发展的最好时机。2010年我国的城市化水平接近47%。城市化水平的进一步提高将推动商业地产行业快速发展。可以预测，未来10年是我国城市化进程加快的10年，也是商业地产高速发展的黄金10年。
投资拉动。房地产的价格波动也远低于股市，商业地产行业作为回报率较高的行业，对国内外的流动资金有一定的吸引力。由于国内的流动性过剩、商业地产上涨的预期等因素，导致商业地产投资增多。人民币升值意味着经济增长，本币购买力上升，引发投资者在国际范围内超配以人民币计价的资产，国外资金大量进入我国商业地产领域。
（二）二三线城市将迎来商业地产发展机遇
目前我国正处于产业结构调整期，全球也面临着通货膨胀压力，经济环境不确定因素增多。城市化是我国经济发展的主要推动力，商业地产正在逐渐成为我国二三线城市更新扩张的发展引擎，商业地产将迎来全新的发展契机。由于一线城市调控政策的施行，有的开发商从一线城市转向了调控力度较小、价格上升空间较大的二三线城市商业地产市场。二三线城市商业地产项目是提升区域经济活力的重要推手，加上目前还缺乏完善的商业中心，这些城市在制定规划时，往往以优惠的政策吸引商业地产项目的投资。商业地产和区域内经济的相容发展，成为二三线城市未来经济发展的重要推动因素。
（三）商业地产如果持续过热可能会被调控
多年来，商业地产一直没有被政策调控。2011年以来，由于投资升温，商业地产量价齐升，与住宅市场形成了鲜明对比。如果商业地产出现过热，一旦资金退出，价格下跌，商业地产信贷将面临较大风险。同时，由于商业地产估价的技术要求高，缺乏参照物，银行很难判断商业地产交易价格的合理性。不排除借款人联合卖家，通过虚高价格或虚构交易套取贷款，形成“假按揭”风险。2011年下半年银监会曾下发通知，进一步明确银行需加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房，并加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。
（四）出租和出售商业物业的盈利模式将并存
出租物业以期盈利的模式不失为大开发商在一线城市的较好选择，但也容易形成开发风险、融资风险、商业运营风险等，任何一个环节的风险都可能导致危机的爆发。无论是国内商业地产的成熟程度，还是商业地产企业的资金和经营实力，都决定出租物业和出售物业的盈利模式仍是目前多数开发商的最佳选择。经过前几年的发展，目前国内商业业态演变已进入高级阶段，商业地产已经定位为综合商业设施，出租物业需要开发商具有较强的经营实力和经验。成熟商业地产项目的培育需要较长时间，需要以雄厚的资金实力作后盾。国外成熟的房地产金融市场为出租物业提供了融资的便利性。出租商业物业，可以在稳定经营的基础上，将项目打包上市，获得稳定的投资回报，回笼资金进行新项目的建设。采用出租和出售的盈利模式可以吸收两种模式的优点，在不同时期有所侧重，在一定程度上回避经营风险。
（五）对商业地产的专业人才的需求将更加迫切
商业经营跟地产开发有各自不同的规律。中国的商业市场要比房地产市场发展成熟得多，竞争激烈程度也不亚于房地产。商业的竞争主要在于经营管理。即使处于最成熟的商圈，没有先进的经营理念、成熟的管理模式、优秀人才团队，也不敢保证能长期繁荣。而商业地产在我国发展时间非常短，人才短缺。商业地产是一个非常复杂的系统，涉及投资人、运营商、零售合作伙伴、商家、消费者等多方面，需要专业团队的整合。因此，找到一个优秀经营管理团队来进行经营就显得非常最要。但本土零售商的经营管理理念和模式落后，与国际零售巨头差距还不小，目前市场上大部分从事商业顾问的公司是以营销策划为主，在市场很难找到这样的出色团队。
保险资金投资商业地产的可行性分析
根据政府的“十二五”规划，“促进消费，扩大内需”已成为今后一个时期我国经济增长方式转变的战略性举措。消费市场是未来国家拉动内需的巨大动力，而我国零售业发展空间巨大，能够为消费市场提供载体、带动商业消费和经济转型加速的商业地产既符合国家战略，又符合房地产业未来发展方向。保险资金负债性要求资金运用能更好的满足保险公司偿付要求。据统计，保险资金约80%以上为寿险资金，其中约48%是20年以上的长期资金，25% 为5-20年的中期资金，27%为5年以下的短期资金。保险资金运用的中长期回报需求，使得其选择的投资对象必须具备长期稳定复利增长的特点。商业地产投资规模大、期限长，比较符合保险资金追求长期价值、稳健投资的特点。
目前，我国从事商业地产的公司基本上分以下几种：第一类是传统的住宅开发商转到商业地产开发，由于住宅市场的调控促使他们转到商业地产。第二类是传统的零售商，像家乐福、沃尔玛、欧尚等都成立了房地产开发公司。第三类是金融业资金，通过入股项目、整体收购有稳定现金流的物业实现商业地产的持有；第四类是其他行业转型过来的企业。原来的主业有一定基础，因为看重商业地产的潜力而转型。总的看，除了大连万达之外，我国还没有实力强劲、模式成熟和品牌效应突出的商业地产商。这使保险公司进入商业地产领域凭借资金和品牌效应拥有后发优势。
目前，我国商业不动产在资金、土地、商家和人才依然存在问题。总的看，商业地产开发最大挑战还是资金。目前，我们从商业地产经营环境来看，如果仅仅依赖信贷资金难度很大。有的开发商有将住宅的收入投入商业项目，有的借助私募、信托、基金等融资。商业地产的开发商只有具备多渠道的持续的融资能力，才有可能让商业地产项目稳健持续经营。这方面保险资金有得天独厚的优势。根据2010年9月保监会出台的《保险资金投资不动产暂行办法》，险资投资不动产的上限为上季末总资产的10%，照此2011年上半年保险总资产5.75万亿的口径计算， 2011年保险公司可动用的资金总额可达几千亿元。虽然政策对保险资金投资单个项目有具体的比例限制，但快速持续增长的保险资金可以成为项目稳定长久的资金来源。这使得保险公司进入商业地产具有其他企业所不具备的资金优势。
保险资金投资商业地产的路径探讨
（一）在一线城市投资写字楼可获得稳定客观的收益
二、三线城市发展潜力大，但目前城市化程度偏低，保险资金持有二、三线城市商业物业有一定的不确定性，不符合保险资金的投资特性。北京、上海等一线城市的优质写字楼在较长时间内价格依然坚挺，可以成为保险资金投资的首选。
第一，坚挺的地价带动。随着人口持续不断的进入一线城市，一线城市土地尤其是商业繁华地段的土地更为稀缺，地价上涨的趋势短期内难以改变。地价越来越昂贵，房价与地价之间的利差空间将越来越小。全球房地产服务公司第一太平戴维斯2011年11月报告称，在过去12个月商业房地产投资方面，北京、上海排在第三和第四。在市场强劲需求的推动下，一线城市写字楼、零售市场发展迅速，国内外企业和零售品牌的迅速扩张推动写字楼和零售市场租金上涨。在投资领域，全球经济的不确定性凸显出亚太地区尤其是中国这样的新兴经济体作为投资目的地的优越性。在北京，由于新增供应量有限，而市场对优质写字楼的需求持续上升，使得写字楼市场租金持续上升，空置率下降。据统计，2011年3季度北京甲级写字楼有效净租金环比上升24%，达到454元/平米/月，超过了上海甲级写字楼412元/平米/月的租金。在上海，外资企业在国内扩张的强烈需求，以及有限的市场供应导致写字楼租金持续快速上涨。2011年3季度甲级写字楼平均有效净租金达到412元/平方米/月，环比上涨5.4%。2011年第三季度北京甲级写字楼平均租金创历史新高，并超过上海，再次领跑全国（除香港以外），标志着北京正引领中国一线城市的写字楼市场进入新一轮的强劲增长期。由于未来可预见新增供应量有限，在短期内这一趋势将持续。
第二，城市化推动需求。当城市化率达到70%时，对住宅的需求将下降，而写字楼等商业地产的租金和增值溢价优势开始体现。因此，在城市化率50%-60%时，增持商业地产是明智的选择。目前，我国一线城市的城市化率已超50%，新增土地将越来越少。2008年上海城市化率达到87.5%，北京为84.9%。持有优质写字楼的数量在一定程度上可以规避未来人口下降的风险。2009年，上海和北京市写字楼销售额分别为438亿元、431亿元，合计占同期全国写字楼销售总额的53.7%。销售额位居三四的杭州和广州市，分别只有75亿元和71亿元。
第三，产业结构转变的促动。国际经验表明：第三产业占GDP比重超过50%的时候，第三产业的发展会加速。2009年，北京第三产业占经济总量的比重总体已达76%，上海略超60%，已实现了产业结构从工业主导型向服务业主导型的转变。第三产业的发展构成了对商业地产的巨大需求，对一个城市写字楼销售面积有重要影响。从主要城市来看，北京市2009年写字楼销售面积为256万平方米。销售面积排名第二的上海为203万平方米，两大城市写字楼销售面积合计占全国达30.3%。
基于以上判断，保险资金在一线城市长期持有优质写字楼可以为企业带来持续的现金流和物业重估的增值收入。而且，前几年保险资金以各种形式投资一线城市的写字楼也积累了一定的经验。保险资金投资不动产所要求的年化收益率预期通常在 6%-10%。从风险和回报看，一线城市核心地区的商用物业往往租金高、空置率低，能够获得长期稳定的投资收益，符合保险资金追求安全性和长期收益的要求。而且，一城市住宅与商用物业间价格差距有明显拉大的趋势。因此，一线城市应是保险资金关注的关键，一线城市核心区域的高端商业物业是保险公司最理想的投资目标。
（二）在二三线城市投资城市综合体是很好的选择
我国很多省会城市在经济总量、城市发展水平、消费能力等方面都居全国中等水平，有对城市综合体的巨大需求。城市综合体适应了当代城市的发展要求。它因融合了多样化的商业业态而成为城市新区建设和旧城改造的重要手段。遵循综合而集约的理念，城市综合体空间形态整合土地功能，集约化开发，立体复合了城市的各种功能，不但复兴了城市的街区，带动周围商业发展，进一步提升商业中心地块的价值，而且能激活城市的空间形态，还能促进整个城市的功能提升，这种城市地标性的建筑群体，可以依托其广泛的社会影响力带动周边乃至整个区域的发展。
1.“十二五”规划给二三线城市商业地产带来重大机遇。“十二五”规划的一个核心内容就是要加快转变经济发展方式。转变经济发展方式的核心是调整经济结构，经济结构的战略性转型是外需和内需拉动经济增长，而扩大内需的核心是城市化，在城市化的过程中二三线城市起着关键作用。因此，城市化对商业房地产发展具有积极的带动作用。大城市数量的增多意味着这个城市的人口集聚和收入层次的丰富对商业地产的极大的需求，城市规模越来越大，级差越来越明显，意味着城市土地的公共服务，包括商业的投入越来越大。过去几十年来中国城市的发展是以产业为中心，以工厂为中心，以企业为中心，现在转变为以人为中心，以大力提升服务业、发展城市的第三产业为核心。以人为中心的城市发展的模式促使各级政府推动城市的功能整体上的升级。整体升级也为地方政府带来持续的就业和良性需求，所以城市综合体代表了一种商业发展的模式，代表着一种土地实用功能的综合利用，得到了政府高度的关注。
2.开发城市综合体有利于保险资金发挥其社会功能。自2010年开始，中国商业地产进入了全面复苏期，地方政府对于城市综合体等商业项目大开“绿灯”。保险资金投资不动产的重点主要在经济发达的城市，开发二三线城市的综合体能更深入的切入当地的经济、切入当地民生，能密切与当地政府的合作，既可以实现保险资金通过不动产增值的目的，也可以更好的树立保险业的形象。城市综合体的城市性、功能区位立体差异性及形态结构的立体性属性使城市综合体具有了强大的城市空间整合能力，从而具备了承载城市的社会经济和文化功能发展城市的经济能力，如增加税收，增加就业机会，吸引旅游者的能力，改善城市形象，增强市民城市归属感等。
3.城市综合体功能的多样性和复合性，可较好抵御行业周期性波动风险，切合保险资金的特点。城市综合体通过土地功能的混合利用，在一个相对完整而又有限的城市区域内集约紧凑地组织城市功能，运用城市设计的手法将城市功能与城市建筑合理结合利用，形成了以商业为主导功能，多功能、集约化、高效率的城市商业空间。这个空间蕴含着商务、客居、购物、餐饮、休闲、娱乐和会展等多重城市要素，在每个部分保持各自功能运作系统的同时，通过有机组合协同形成一个城市空间的缩影。一方面，商务办公和居住类物业形态的出售可获得现金回报，另一方面，通过持有的商业地产物业获取商家的稳定租金回报，特别是当宏观经济政策收紧，银行信贷收缩时，持续稳定的租金收入将有效改善地产公司的现金流压力，熨平业绩波动，因此对行业周期性波动风险的抵御能力较强。同时，城市综合体可以坐拥物业长期持有带来的增值。
（三）适时抓住机会发展REITs
商业地产开发是资金、技术和管理密集性的活动，而资金链的完整和资金运作的效率更是商业地产开发过程的重中之重。如何有效地拓宽商业地产的融资渠道，REITs一直是业界研究的热点之一。由于REITS主要用于投资商业地产项目（包括写字楼、购物中心、饭店、娱乐场所、仓储设施等）。将商业地产与REITs结合起来已经势在必行，这也是国内商业地产发展的长远趋势，是我国商业地产正常、良性发展的有效出路。
保险资金投资 REITs 能够促进融通功能的发挥。保险资金投资 REITs 有助于缓解房地产开发资金紧张局面。大多数开发商都依赖于银行贷款，使房地产业的风险容易在银行积聚，而保险资金的进入会在一定程度上化解银行的风险。 此外，商业地产的利润率比较高，REITs 这种创新的投资工具为保险公司分享商业地产的高收益提供了条件。
REITs变现时间快能满足保险资金对流动性的需求。不动产的流动性差，若要变现，付出变现成本较高。REITs 作为房地产的证券化产品，采用股票或受益凭证的形式, 在各大证券交易所上市，可以随时处置持有的 REITs 股份，使房地产这种不动产流动起来。如果将持有的物业打包后整体推出，能将长期占用的资金通过转让所有权的方式很快变现，从而缓解资金压力。对于保险公司而言， REITs 的高流动性,能满足保险资金运用的要求。保险合同自身特点使保险公司的赔偿和给付具有不确定性，这就要求保险公司为了满足赔付和给付，必须保证保险资金的流动性。
REITs这一在国外日益成熟被广泛运用金融创新产品，从提出建议、论证到试点方案设计，历时 5 年多，几经周折。从目前的形势来看，鉴于国家加大保障性住房建设力度，地方政府资金缺口巨大，很可能以北京、天津、上海作为首批试点城市，以发行保障房 REITs 作为突破口。可是，大型商场、写字楼、停车场等商业物业比传统的住宅地产更具升值潜力和市场投资价值，现金流更为稳定。因此，REITs 更适用于商业地产。要使REITs 步入快速发展轨道，未来肯定会发行以长期持有型优质商业物业为载体的股权类 REITs。否则要想从根本上促进房地产行业融资渠道多元化，改变现有开发模式，促进商业地产大发展将成为一句空话。随着推出REITs的呼声越来越高，条件越来越成熟，可以预期，REITs正式推出的时机不远了。
结论
本文对我国商业地产的现状与前景进行了论述，通过分析可以看出，商业地产未来在我国有着广阔的发展空间，保险公司把握这一历史机遇，以商业地产为突破口切入不动产领域是很好的选择。保险资金投资商业地产，这方面既无政策障碍，又符合保险资金的运用特点。一线城市的写字楼是保险公司将来可以坚持的投资方向，保险公司积累了一定的经验，二三线城市的城市综合体可以积极介入，在时机成熟时大力发展REITs。但是，由于我国保险公司投资不动产的时间短，经验不足，专业人才培养需要加速，有关REITs政策法规需要进一步完善。
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关键词： 智慧城市 互联网 云计算 商业模式
1.引言
云计算作为一种基于互联网的计算模式，是继个人电脑、互联网之后电子信息技术领域的又一次重大变革，它的推广将改变社会信息化建设和运作的基本模式，大大降低信息化建设的门槛和成本，有利于信息共享和资源利用，降低能源消耗，加速全面信息化时代的来临。
随着互联网、云计算技术的发展，人们的信息化生活逐渐从封闭、单一走向开放、智能，正迈向协同处理、信息智能的时代。智慧城市信息系统作为信息产业新技术融合的产物，将给城市居民带来更便捷、高效、安全、和谐的生活。
智慧城市是以“智慧技术、智慧管理、智慧服务、智慧产业、智慧人文、智慧生活”等为重要内容的城市发展新模式，是信息化向更高阶段发展的表现。建设智慧城市有利于推进城市化进程，有利于提高我国自主创新能力，有利于带动信息产业与服务业的发展。
互联网技术的迅猛发展将助推智慧城市的建设。随着互联网、云计算技术的发展，人们的信息化生活逐渐从封闭、单一走向开放、智能，正迈向协同处理、信息智能的时代。智慧城市信息系统作为信息产业新技术融合的产物，将给城市居民带来更便捷、高效、安全、和谐的生活。也为商业模式提供了新架构。
2.互联网的创新应用
互联网的核心是创新应用，互联网发展的灵魂是以用户体验为核心的创新。互联网是应用推动型产业，市场的需求往往是互联网技术重要的推动力，只有满足社会与民众的需求，互联网的发展才有坚实的市场基础。技术的成熟会增加民众更广泛多层次的智能化需求。没有需求，犹如无源之水；没有技术，品质就没有保障，两者相互影响、相互促进。
在互联网创新应用的进程中，新的商业模式必将出现。互联网企业在这样一场速度决定高度、规模决定位置、市场决定标准的变革中，必定要找到立足产业的核心竞争力。
只要与时俱进、脚踏实地，在庞大的互联网体系中，找准定位的企业，就一定能找到属于自己的独特的商业模式，打通互联网财富之门。互联网将带动中国经济朝低碳、节能、可持续方向发展，互联网创新应用终将走进千家万户，服务于民众。
3.云计算的应用
云计算是分布式计算技术的一种，它透过网络将庞大的计算处理程序自动分拆成无数个小的子程序，再交由多部服务器所组成的庞大系统，经过搜寻和计算分析之后再将处理结果回传给用户。网络服务提供者能够在数秒之内，处理数上亿条信息，完成与“超级计算机”效能相当的网络服务。可见云计算是互联网之后的又一场技术革命。
云计算所带来的商业模式使得IT技术成本更低、向社会各个领域渗透更快捷，也必将是信息技术与各产业融合发展的趋势。由于信息技术渗透到商业领域，经济周期变短，使得产品的生命周期越来越短。
4.智慧城市的商业模式架构
如何能够高效率地推进“智慧城市”的建设进程，除了有良好的“智慧城市”的全面规划外，还要有良好的商业模式，保障“智慧城市”有序高效地建设。
在“智慧城市”高速发展的过程中，商业模式的建设和更新必将引导城市管理者推动的“智慧城市”建设；运营商推动的“智慧城市”建设和各种厂商推动的“智慧城市”建设。
（1）在“智慧城市”建设的商业模式中政府起着重要的作用，智慧城市的建设和规划涉及城市建设的方方面面，不仅涉及“智慧城市”建设的总体规划框架，还有明确的“智慧城市”建设的项目和时间表。比如“智慧宁波”和连云港的“智能徐圩”等，其中“智能徐圩”的规划包括十大应用行业，并规划58大平台，超过266个智能化系统，“智能徐圩”建设中就是以政府为主导，市场运营为辅对整个城市进行高效建设的商业模式。
（2）以运营商为主导推动当地政府进行当地“智慧城市”的建设，是当今“智慧城市”建设的商业模式。中国移动最早在2008年就提出协助政府建设“无线城市”的战略规划，而中国电信2010年在广东首提建设“智慧城市”的战略规划，因此“智慧城市”就出现了一种由运营商推动建设的商业模式。其中厦门的“无线城市”，以及广东汕头的“智慧汕尾”就是其中典型代表。运营商推动“智慧城市”建设商业模式会在某些运营商业务无法覆盖的领域无法形成真正的智能化的建设，但能很好地建设“智慧城市”的智能管道和智能平台。
（3）智慧城市建设的商业模式需要厂商参与。在智慧城市的建设中，需要落实为智慧政府、智慧生产、智慧交通、智慧医疗等比较大概念的行业应用，而整个城市的智能化规划设计中通常所设计的领域都比较少，定义也比较狭小，这就是智慧城市商业模式的特点。推动这种商业模式建设的典型城市代表就是昆明和天津等。
就以上三种商业模式分析，其中第一种商业模式最易被采纳，政府自主推动“智慧城市”建设的商业模式更有助于智慧城市的建设的全面性和科学性发展。由于政府制订任何一个规划都会受到诸多因素的制约，比如资金的制约、人才的制约、产业结构的制约等，因此不论是哪种商业模式只要有助于“智慧城市”的建设，有利于提高社会效率，有利于人民的幸福生活，我们都认为它是值得鼓励和推广的商业模式。
5.应用远景
在搭建了构建智慧商业的基于智能视觉互联网的视频分析系统之后，利用可视化管理平台技术，通过对城市综合体不同的楼群、不同的楼层及不同功能的楼内建筑进行可视化建模，可以构建基于可视化管理平台的智慧城市综合体。其应用远景表现在以下几个方面：
（1）提升城市的竞争力
通过现代高科技的手段，配合大屏幕投影、环绕屏幕等设备，将智慧城市综合体真实地展现在客户面前，大大提升城市综合体的整体档次和实力，使其在市场上更具竞争力。
（2）聚集商圈的亲和力
可视化系统的应用打破了传统模式的被动性，购物者可以通过链接到可视化管理平台的视频终端或手机，查看商业楼宇的三维地理信息，通过各类监控摄像头，体验身临其境的感觉，提高购物者的兴趣。
（3）可视化管理
城市综合体集购物中心、会展中心、文化娱乐中心、公园、酒店、写字楼及公寓为一体，通过大屏幕或一体机等，物业管理人员利用可视化管理平台对城市综合体进行在线管理。也可作为险情处置和应急指挥调度平台。
（4）综合集成
采用“云”单元主机技术，把通信办公系统、机房环境监测系统、停车诱导系统、停车场管理、楼宇自控系统、火灾消防与报警系统、安全防范系统等综合集成为智能大厦管理系统，与可视化管理平台一起，嵌入“云”单元主机之中，实现“智能感知、互联互通、协同共享、城市运营”理念，为城市综合体创造舒适、高效、节能、环保和安全的生活休闲和购物天地。
6.结语
云计算是基于互联网的新一代计算方式，它是网格计算、并行计算、分布式计算等传统计算机技术和网络技术发展融合的产物。在采用云计算技术以后，基于互联网的服务在计算及存储能力上得到大幅度提高，且可靠性得到大幅度提升，计算资源的共享程度和使用效率大幅提高，采购成本和维护成本大幅度降低，在绿色和节能方面也获得了很大发展。因此，将云计算技术与商业智能系统相结合，是一个非常具有理论和应用价值的研究领域。云计算将不只是一个愿景、一项技术，而是21世纪成功企业的一个重要战略。市场商机瞬息万变、一闪而过，企业在智慧城市构建的同时，从现在开始就踏上一条云计算之路。
参考文献：
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但在天成集团董事长孙明高看来，这些对天成集团来说不但不是困境，反而更是机会。孙明高的自信源于三大法宝：1、资金之上的增值服务，客户至上的逻辑；2、深耕重磅实业，基于智慧和金融业务的积累；3、智慧金融双循环模式初具雏形。
资金之上
山东省莱州市人士孙明高盛赞山东文化，“把感情看得比金钱还重要，我们就是要傻，在工作当中交朋友，交朋友中处工作。”他表示，作为企业家要着眼于长远，着眼于大局，而不是像小商人那样只看到眼前的小恩小惠。
就2000年左右孙明高所操刀的莱钢股份来说，虽然收入颇微，但孙认为给莱钢所创造的价值值在10亿以上。“从短期看，我们确实没赚到钱；但从长期来看莱钢对我们有很多支持。”十年来，莱钢股份一直是天成集团的重要股东。
天成集团不仅仅是莱芜钢铁集团的战略合作者，更是一系列增值服务提供商。通过三个月的团队式尽职调查，包括基层单位、车间和高层的各种沟通，以及市场调研和客户调研等拿出《莱芜钢铁集团“十一五”规划》，后升级为“十二五”规划。经过变革，从产品层面看，由初级材料――普通钢，到高级材料――钢材，莱芜钢铁实现产品转型升级，产能由300万吨上升至1300万吨；作为投融资顾问，帮助莱芜钢铁配股，增发短债，上市和控股证券，使得莱钢实现金融寡头模式。
与民营企业的合作，天成集团的增值服务亦是其利器。孙明高向《学习型中国》表示，“我们从产权制度入手，把企业股权结构、组织结构和业务体系进行重新规划与设计，我们进去的不仅仅是资金，还包括信息、理念、管理、技术和市场等一系列增值服务。”
伴随着私募基金市场的进化升级，被投企业索要的不仅仅是资金资源。2011年，弘毅投资组建咨询业务；2013年，专注于消费品投资的天图创投与某营销策划公司合作为客户提供营销咨询服务。在提供增值服务上，天成集团已经走出很远。天成集团咨询业务研发负责人赵延军向《学习型中国》表示，“我们一直在做实业，我们深谙实业，对于目标客户，我们甚至不用看财务报表，只看几个关键细节就能知道企业的产能、产值和利润情况。我不相信那种不接地气的投资机构，凭着理论去做空降式尽职调查，往往判断失误，因为很多企业的包装就是为满足尽职调查而准备的。”
目前，天成集团在全国管理咨询行业内已名列前50名。去年天成集团分别取得广东省管理咨询协会认定的“广东省管理咨询机构30强”、“广东省管理咨询甲级资质”等荣誉和资质；且公司新增1名同时具备国内管理咨询师（深圳区域考试通过仅有十几名）和国际注册管理咨询师（CMC）牌照的工作人员；同时公司有2名咨询师入选广东省管理咨询行业协会专家库。
赵延军 深圳市天成投资集团有限公司总经理、天成学会基金业务所属的中怡天成基金管理有限公司董事长
赵延军强调，“每个项目都必须是精品，有创新，可传承，赚口碑。要么不接，接下来后即便是亏本都要做成精品项目。” 天成集团内部把管理咨询业务比喻为“体验式尽职调查”，“首先，我们挖掘客户管理顾问需求，从而解决对客户的了解；第二解决他对我的认可，我们作为医生给出建议，看他是否接纳。若接纳，说明有合作基础，我们才去考虑是否投资。如果我们对行业和企业未来发展判断符合我们的投资要求，我们就毅然投进去。投进去后，再利用我们管理咨询优势以及其他增值服务，把企业推到上市；若企业符合我们现在实体产业发展方向，我们会考虑把它纳入到实体板块进行控股。”
重磅实业
循着“实业为阳，金融为阴”和“实业为茎，金融为干”的逻辑，天成集团在实业上不断突破，从旅游服务、石化重工、物流业贯穿到商业地产业务。
孙明高将实业分为两种：一种用VC和PE模式孵化，到一定阶段有高溢价时剔除之，仅为赚快钱；另一种则是看家实业，用快钱不断进行创业投资以致产业投资，实现这一实业与银行、保险、风投，证券等各类金融业务的有效组合，这是赚慢而稳的钱。
自2010年以来，天成集团将商业地产业务升级为看家实业，原因在于：1、这一业务市场空间巨大；2、毛利率高达30%且每个项目体量庞大；3、充分发挥天成集团金融优势和智慧积累。
至今，天成集团已开发出四个商业综合体，分别为天津物流综合体，安徽铜陵文化综合体，杭州天目小镇养老综合体，深圳乐天成商业综合体。四个商业地产项目，总投资额为60-80亿元人民币，其中自有资金达30-40亿。
天成集团亦不断升级商业综合体的盈利模式，拿深圳乐天成商业综合体来说，其目标是将之打造成为创新型产业集聚示范区、创新型产业的展览展示交易中心。这一次，孙明高不准备卖房子了，而是将房子的使用权“换算”为拟上市公司的股权，将来收获公募市场的财富增值。孙向《学习型中国》表示，“创业企业买不起办公楼等物业，但上市公司必须拥有固定资产，你没钱买房子，我把我的房子入股。我不再是卖房子，我变成变卖股权了。卖房子一平米我赚1元就是高价，我入股以后1股赚30元，几十倍的市盈率！”
孙明高批评，国内很多老板固执倔强，在实业经营中抱残守缺，只知道在实业市场上追求利润最大化，却不知道换个市场实现价值最大化。“关键是资本市场具有财富放大功能；财富被放大后，能发挥资源优化配置功能；且巨额的资金资本可进行重组并购，进一步放大财富。”
天成集团正在将商业地产升级为其实业板块中的支柱产业，今明两年将通过商业地产业务与专业机构投资者进行深度合作，实现金融寡头目标。
双循环模式
天成集团创始人孙明高曾在高校任职10年，教授《财政与金融》等课程，既是学校业务骨干分子，又是教学能手。直到现在，他仍然孜孜不倦，每年做二三十项研究，已考有管理学博士，经济学博士后，国际规划师和国际咨询师等资格证，办有天成大学，作为天成集团的智慧板块，对外提供企业内部培训，企业家融资培训，信息化培训和管理咨询业务。孙希望天成集团发展成为智慧和金融双寡头。
孙明高并不认为像麦肯锡这类仅有顾问咨询一条业务线的公司的商业模式是合理的，“他们永远依附着别人，只给别人做顾问和商，不能把自己资产化，而我们的智慧业务一半自我服务，一半是为关联客户服务，只给市场客户留下一小块市场。”
赵延军表示，智慧板块的教育培训业务可吸引大量潜在目标客户，同时起到资本市场教育普及作用；而顾问咨询业务既可做潜在客户体验式尽职调查，又可以深度孵化合作客户。
虽然孙明高的企业融资方案班仅仅开设13期，每月1期，但已收获诸多潜在可投资企业，并募集了首批私募基金。
2013年9月9日，深圳市天成学会投资基金合伙人会议在深圳召开。该会议审议通过合伙企业系列议案，选举产生了理事会、监事会、投资决策委员会、风险控制委员会成员及负责人，审议通过了各项年度工作报告。
“从学员中来，到学员中去。”天成学会投资基金作为同学会母基金，主要是以基金合伙人为服务对象，并为合伙人提供投资和融资等服务。同时，在保障合伙人本金安全并追求收益最大化的基础上，通过设立行业子基金、产业链子基金、项目子基金等方式为基金合伙人提供融资和一系列配套服务。
该基金作为开放式基金，每期募集1次，开1个新班注入一次，1年注入十二次，争5年之内，由学会基金参与的天成投资集团基金将达到50亿元人民币的资产管理规模。
深圳市天成学会投资基金（有限合伙）合伙人大会
孙明高向《学习型中国》表示，“一旦我们发现一个好项目，我们一定会把它孵化成为上市公司，过了锁定期一变现，变现后，再培育孵化再变现。”
与市面上其他培训机构开设基金投资业务的方式有所不同的是：1、天成学会基金实行有限合伙制，而非公司制；2、天成学会基金的运营人员是具有资深基金行业经验的创始人团队，而非职业经理人。“公司制就意味着一大批股东，一大批老板，而有限合伙制，对我们来说他们是我们服务的对象，如果对我们的服务不满意，可以提出来，我们来改进，如果仍然觉得不满意，可以放弃我们的服务。在事情没做之前，我们把规则定好，首先大家有共同理念，我们不强拉。”天成金融业务二级集团总经理，天成学会基金业务所属的中怡天成基金顾问公司董事长赵延军这样向《学习型中国》解析。
关键词：广州番禺区万博地下空间设计； 城市地下空间 ； 复合、整体型地下综合体
1. 地下空间的基本概况
地下空间是指属于地表以下，主要针对建筑方面来说的一个名词，它的范围很广，比如地下商城，地下停车场，地铁，矿井，军事，穿海隧道等建筑空间。[1]
我国地下空间发展从起初的人防地下室（主要以人防工程为主）；发展到地下商业城（人防工程与车库、地下街等设施结合，功能较单一）；到地下服务城（轨道建设高峰，轨道与地下商业、车库、市政设施结合）；发展为复合、整体型地下综合体，这种复合整体型地下综合体功能复合、空间集约、建设整体――轨道+地下交通系统+停车库、商业+公共设施+市政设施、区域统筹设计+集中开发。功能不断丰富完善，形成改善交通拥挤，人车分流的地下城。这也将成为未来地下空间发展的主要趋势，本文结合广州番禺区万博地下空间设计分析，试图总结目前复合、整体型地下综合体的一些特点，对未来地下空间发展趋势进行展望。
2. 广州番禺区万博地下空间设计实例
广州番禺区万博中央商务区地下空间综合开发勘察设计（以下简称万博地下空间）位于番禺区南村镇里仁洞村迎宾路段，番禺迎宾路与汉溪大道交汇处。建设内容包括万博中央商务区地下空间、周边地块连接部位缓冲区以及地面景观广场。万博商务区位于番禺区北部，长隆旅游度假区东侧。规划地铁7号线经过该区，设有万博中心站（原名鹤庄站）。
目前，该区域正规划建设番禺现代信息服务业总部基地、五星级酒店、商业广场、购物中心、数码产业总部、智能产业总部、汽车文化商贸中心等9大项目。万博地下空间建设的目的是分担地面交通，整体统筹地下商业开发，核心解决地铁站点周边9大地块的整体开发问题。成为一个结合TOD发展的地下枢纽城，一个为周边提供交通支撑的地下服务城。通过这个由番禺区政府为主导的公共地下空间将整个万博商务区9大地块连成整体：以汉溪大道与万博二路的十字轴的地下进行公共地下空间开发的范围。（图2-1）
万博地下空间形成“十字主轴、交通环路、两大分区”的结构。十字主轴以汉溪大道、万博二路地面以下十字形空间形成地下空间基本构架；东西全长约780米，宽约100米；南北总长约630米，宽约40米。
图2-1 广州万博地下空间总平面图（来源：作者参与项目方案总平面图）
2.1广州首个建筑工程方案与控规同步进行，规划在建筑工程方案深度基础上的反推。
建筑方案的设计为控规提供相关设计数据，使规划与建筑方案设计相辅相成，并对现行地下空间管理办法进行补充，为之后的报批报建提供依据。
2.2地下缓冲区解决权属划使地下空间无缝连接，形成一个整体
通过公共地下空间建设，提高轨道交通的辐射范围，将各出让地块连成整体，形成核心区地下城，这也是地下空间由点向面发展的开端。
集约城市用地，统筹地下空间核心区的整体规划与建设，整体开挖，实现核心区地下空间的合理分区，无缝衔接。
2.3 地下交通系统――人车分流
2.3.1车行交通：为提升万博地区交通整体服务水平，疏解对外交通的瓶颈、提高路口通行能力、提高关键通道和节点的运作水平，根据交研所交通咨询报告，提出的对外交通与内部道路的优化方案，万博地区整体地上地下交通系统经评估可支持万博地区的未来整体的开发建设。
地下道路系统由2个市政隧道、1个地下主环、2个内部次环和6组出入口构成。地下道路面积约13.88万平方米。
市政隧道（-1F）双向两车道设计，保证万博中央商务区南北两侧的快速交通转换；实现公共交通与小汽车交通的立体分离。
地下主环（-2F/-3F）单向三车道，解决万博中央商务区各地块车辆快速进出，减轻地面路网的压力；
内部次环（-3F）单向两车道，加强各地块停车库的互联互通，形成一体化停车系统；
出入口隧道分别设置于万惠一路、汉溪大道、万博二路南北侧，实现从广州进入万博的快速交通转换。
2.3.2步行交通：地下步行系统由公共通道、下沉广场、集散广场、步行通道、垂直交通构成。
地下一层步行系统，以万博二路、汉溪大道十字公共通道为骨架，商业街主通道宽度不少于11米，局部扩大为18M；南北向宽度不少于11米；与周边地块的步行通道形成网络式结构，与负一层出租车停靠点相连；结合地铁站设置下沉广场作为地区人流主入口；
共设置42 个垂直交通和14个集散广场，满足安全疏散要求。
负二层步行系统，以十字主轴公共通道为核心，通道宽度不少于8M，与周边地块形成脊状式步行结构，与北侧地下公交首末站相连。
设置24 个垂直交通和12 个集散广场。公共通道功能的独立性，保证24小时向公众开放。
2.4各层平面设计
2.4.1地下一层主要功能是地下商业、地铁风井设备及西站厅。地下一层由于有空调风管和综合管廊，商业空间的层高6.5米～7.5米，除去垫层100mm，梁高700mm～1000mm，设备风管、消防水管等商业净高为3.5米。（图1-3）
公共地下空间沿十字形公共通道形成步行商业街，沿汇智三路形成半地下骑楼商业街。
从人的行为特性方面，地下商业街容易让人失去方向感以及上下移动增加的距离给人造成“迷宫感”和“疲劳感”，地下商业设计上流线避免曲折，人行通道除与天河城地块毗邻的位置进深较大设置两条商业动线外，其余均设置一条主商业动线。其次利用地面绿地开露天天井，增加室内的自然采光。本层公共人行通道宽度11米宽，分为两条则每一条都要满足6米宽。公共人行通道作为公共通道存在，与周边地块设置连接口，通过步行通道与公共地下空间联系成整体。南侧利用高差沿万博一路、万惠一路设置两个市政隧道，并与出租车停靠站结合。商业空间与公共交通同层布置，使地下空间地面化。
2.4.2地下二层主要功能是地下商业、7号线万博中心站厅层。沿万惠二路形成地下主环（南侧），设置一个公交车首末站。商业空间的层高6.5米，除去垫层100mm，梁高700mm～1000mm，设备风管、消防水管等商业净高为3.5米。（图2-3）
公共地下空间沿十字形公共通道形成步行商业街，沿万惠一路形成半地下骑楼商业街，与地面公园景观的水平相连。（图2-2）
图2-2 广州万博地下空间汉溪大道剖面及万惠一路骑楼商业街
（来源：作者参与项目方案图）
地下二层商业与地下一层相比商业价值有所下降，为了使其商业空间丰富吸引人群，通过增加内天井，中部地铁站厅，在沿汉溪大道东部用地进深较大的地方设计为威尼斯风情水街，北侧为半地下骑楼商业街。商业动线主次分明，主动线成环，商业空间丰富，提升商业价值。本层人行通道宽度8米宽，同地下一层一样与与周边地块设置连接口，通过步行通道与公共地下空间联系成整体。
图2-3 广州万博地下空间地下一、二层平面图（来源：作者参与项目初步设计图纸）
2.4.3地下三层主要为地下停车场、设备用房及地铁站台上空。层高为4米～4.8米，标高设置主要考虑与周边地块相连接处标高。公共地下空间面积约7万平方米，约提供2127个停车位。
沿万惠一路形成地下主环（北侧），万惠二路形成综合管沟（南侧）。各区地下车库均根据地下市政环路的设计要求，设置地下次要环路，与地下主环路、周边地块次环相连互通，并沿环路两侧设置隔断与停车车库分隔，以保证次环的车流通畅。各停车库之间通过地下车库内部次环互联互通，形成整体。
2.4.4地下四层主要为地下停车场、设备用房及地铁站台层及区间隧道。层高为4米。公共地下空间面积约3.6万平方米，约提供1060个停车位。
沿万惠一路形成综合管沟（北侧）。
图2-3 广州万博地下空间地下三、四层平面图（来源：作者参与项目初步设计图纸）
2.5.绿色环保，可持续发展节能
万博地下空间设计中采用成熟先进的绿色智能市政技术集成，实践绿色环保理念，统筹地下市政设施，运用综合管沟，中水利用等多项绿色市政技术，形成绿色环保、高效节能、资源共享的广州南拓城市中心。
改善城市环境质量，通过市政设施下地和降低地面建筑密度释放更多公共绿地和绿化空间；通过增加地面公共绿地、对公众开放的屋顶绿化，提升环境，突出绿色生态理念。
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顾名思义，商业搜索是指定位于商业领域、满足商人信息需求的搜索引擎。与传统搜索相比，商业搜索只查询与商业相关的公司、产品、供求等信息，这主要通过对行业网站的定向搜索和企业提交而来，所有的信息都经过部分人工和技术上的审核，保证了信息的真实性、准确性和商业价值。
业界通称的商业搜索概念主要是指企业搜索，它通过搜索引擎提供高效便捷的商贸信息沟通，实现B2B的商贸功能和商业服务功能，提高信息正确率和商业利用率，本质上是电子商务和搜索引擎的结合体。
商业搜索引擎的完整概念包括企业搜索、产品搜索、商机搜索、商业服务搜索，具体实现企业信息、产品信息、买卖信息、招商信息、信息、广告服务、融资服务功能，融合了行业搜索、类别搜索功能，是完整意义上的相对专业化综合搜索和相对性垂直搜索的综合体。
国内主要的商业搜索引擎
258商业搜索——商人的搜索
258商业搜索(原来的音速Anyso搜索)是全球最早的多语言商业搜索引擎，是厦门书生于2003年开始研究的技术和服务，致力于成为全球商人的商业入口服务，实时搜索全球超过6000家B2B平台的近10亿条商业信息，提供商业信息、商情、产品、公司、黄页、行情、贸易、商务动态、外贸信息、国际贸易等搜索服务。
搜度——全球商业搜索引擎，搜索公司，产品及买卖信息
搜度是一家面向全球范围中小企业提供全面、准确的商业信息检索服务的商业搜索引擎，融合搜索引擎和电子商务的专业技术，有搜索引擎和电子商务双向特征，可以象Google一样的搜索引擎使用，也可以普通的B2B信息。
搜库网——商业资料搜索
搜库网是最大的中文商业资料搜索引擎，加盟数据库涉及IT、通信、石化、冶金、财经、法律、医药、汽车等158个行业，涵盖专利、标准、图表、数据、报告、论文等内容。
知信者-中国最优秀的商业搜索引擎
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