时间：2023-07-31 17:25:26
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇商业综合体行业现状，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
【关键词】小型；设计；发展；展望
1前言
城市综合体就是针对城市当中的商业、办公场所、居住地、旅馆、展览、餐饮、会议、文娱和交通等等城市生活空间中的其中三项甚至更多实行重组，使各个部分之间的关系相互促进，进而打造一个功能齐全、效率高的综合体。
商业综合体是随着人们物质与精神生活质量的提高而形成的多功能性的、综合性的建筑，是对多种生活功能进行的一种高效的组合，是城市发展到某一阶段的必然产物。为使商业综合体能与城市生活相适应，必须不断对其注入新的发展理念，这就要求设计者不仅要经验丰富，而且能够准确把握市场需求。
2小型商业综合体的设计
2.1科学合理的整合设计
商业综合体包含着十分丰富的功能，如酒店功能建筑、办公功能建筑、餐饮，娱乐功能设施、居住功能建筑等。而商业综合体的主要特点便是通过合理、科学地组织不同的功能、区间的内在关系，并创造出不同类型的组合，其中核心类型有以下几种：第一，功能互补型，即通过互相补充设计一些不同的功能区间而形成的有机整体。例如餐饮配套就是有力的服务于办公人员的需求。第二，功能系列型，即通过组合一些具有延续性与互通性的功能区间而形成的整体。例如在建筑群体内设置一些早教机构和儿童娱乐场所，这样一来还可以带动其他的店铺生意。第三，功能竞争型，即通过多样性的服务与市场需求，并行设置一些功能类似的区间，以促使其产生集聚化效应。当然，实际存在的商业综合体是根据市场需求，灵活地运用这几种类型的系统组合的结果。
2.2完善合理交通系统
目前来说不管是大城市还是小城市交通问题都是大家出行时一件比较头疼的事情。道路是否拥堵，停车设计组织是否到位，都的直接影响商业的运作效率，同时关系着区间内建筑的运作效率。对停车组织的设计最应该考虑的因素就是顾客所选择的停车方式的不同，这是一个综合性的问题，大多顾客喜欢停车在地上，这样在消费好以后可以非常便捷的离开，但是这就涉及到土地利用与经济等方面的问题。通常情况下，由于地价昂贵，商业综合体的地面空间没有办法满足停车需求，这时便会选择建筑地下停车的方式。然而，地下停车的造价远远高于地面停车，同时出入也不是十分方便。因此，地下停车出入口的设计是否合理就显得尤为关键。完善停车组织设计，就必须通过科学合理的规划，最大程度地增加停车空间。
然后，有关交通系统的设计，就应该充分考虑交通现状与地
势特点的因素，结合地形详细、认真地选择商业综合体中交通系统的组织形式。例如出入口的设置，车流的导向都很关键。如果要把人流与车流作为基本市场需求考虑，交通系统组织形式就可以分为人车混行和人车分流这两种形式：首先，人车混行这一模式虽然具有一定程度的灵活性，消费的可达性比较好，但是由于比较强的干扰性，存在着很多的不安全因素。因此，就要在规划时利用边界的曲折性和粗糙的材料来有效地限制车速。其次，人
流与车流比较独立的人车分流模式， 具有流线清晰、 干扰少的优点，只是过长的流线在保证人流方便的同时阻碍了车流的通行。两种方式各有利弊。那就要尽量的综合起来平衡交通组织形式，既方便停车快捷，又能迅速消费购物。
2.3功能空间的设计
商业综合体的内部功能空间设计十分重要。合理的功能分配和布置能非常有效的把各个功能空间串联起来。比如轻餐饮可以在每层都设置，重餐饮集中设置在某一层。这样一来就使顾客即能在逛街的同时喝喝咖啡，买点糕点等等。同时也可以有目的的去商场的大的餐饮店就餐。
3、商业综合体的设计发展趋势
3.1商业综合体中零售行业的发展趋势
零售行业主要包括超市、大卖场以及旗舰店等形式，而随着信息技术的发展，网上购物已成为一种时尚与潮流，现在在大城市网购已经是年轻白领日常生活不可或缺的组成部分。所以经营者应该根据市场变化的情况，对资金投入、产品类型、经营模式以及楼层分布等进行合理的安排，以吸引顾客。
3.2商业综合体中餐饮业的发展趋势
中国目前小型商业的发展，购物功能下降，餐饮、休闲、娱乐等功能上升已经是一个不争的事实。通常情况下，餐饮业并没有固定的布置要求，主要考虑的也就是地区文化、习俗等对消费者的影响，值得一提的是，餐饮行业能够拉动楼层的人流，因此，为促进商场的发展，应该将餐饮业合理地分散在各个楼层，以促进招商的进行。另外，为迎合不同人群的喜好，商场应该根据实际情况，将楼层划分为不同的区间，而且用餐区最好设立在采光比较好的地方，同时，为留住顾客情绪，应该尽可能地保证就餐的舒适，照顾顾客就餐的情绪。
3.3商业综合体中娱乐业的发展趋势
娱乐业主要包括休闲、歌、舞、影、视等类型，有利于消除消费者购物疲劳， 陶冶性情， 丰富生活。 商场为了提高自身竞争力，给消费者带来全新的体验与感觉，可以把娱乐作为特色来经营，根据人群年龄阶段的不同，开设不同的娱乐项目，谨记“顾客就是上帝”的服务宗旨，以顾客为根本建立娱乐设施，并且在抓住经典的同时要不断创新娱乐项目的形式，以保证商场对市场的领导性。
4 商业综合体的设计与市场需求的展望
4.1扩建空间与市场需求
近年来国家的调控措施的不断出台，住宅行情不容乐观。商业建筑开始逐渐的占据了主导地位。 对此， 为进一步满足市场需求，应在规划时对市场变化进行充分的考虑，预留出扩建空间，以便在发展过程逐渐扩建商业营业空间，提高内部环境的质量。
4.2商业综合体生长与市场需求
最新的一项统计数据表明消费者来到一个商圈60%以上是为了娱乐、吃饭和休闲，而只有不到40%的人是专为购物而来。有迹象显示，这个数字还在进一步向前者倾斜。因而，如何将商业与娱乐融为一体，让人们在休闲娱乐中产生购买和消费，已成为了开发商和投资经营者一大挑战，这一问题如果处理的不好，多数商业将很有可能陷入“逛多买少”的窘境，这样可以在一些大型综合项目中预留一定空间，使商业综合体功能空间在满足法规的情况下有一个可互换，达到可持续发展的目的。
5、总结
总而言之，商业综合体的发展关系着市场经济的发展与城市生活水平的提高，而具有功能的复合性、协同性以及集聚性的商业综合体在市场上发挥着重要的作用，是城市化发展的表现。有效、科学、合理地设计商业综合体，有利于优化资源配置与整合，促进效率的提高。而随着商业综合体中不同行业的发展变化，商业综合体必须不断完善自身，实现创新。
参考文献：
【关键词】商业综合体；特色铺装；小品雕塑；夜间灯光；植物色块
绪 论
商业综合体将成为城市建筑发展进步的标志，同时这也是城市发展的需求。商业综合体的高速发展，带来了新的景观思考方向。建筑结构和景观绿化的良好结合，将整体空间塑造得更加艺术化和人性化，充分发挥出地标性和艺术性特色。通过标志物、小品、特色家具、植物、铺装、灯光等手段形成丰富的景观与宜人的综合性空间环境。
商业综合体在发达国家的出现至今已有50多年，中国的综合体发展正处于一个蒸蒸日上的蓬勃发展时期，各大城市都结合自身特点踊跃的建设综合体，为老百姓的工作、生活、休闲带来极大便利【2】。
随着城市综合体的日益发展，中国城市的发展也显现出更加和谐、有序的特征。近年来，随着中国城市化进程的推进，上海、北京、广州、深圳、成都、沈阳等城市已经开始大力开发商业综合体，并日趋成熟。
设计实例
沈阳龙之梦亚太中心成为沈阳最新商业地标。它代表了新都市主义生活全新高度，堪称沈阳乃至中国商业综合体典范。按照规划，沈阳龙之梦亚太中心将是全国乃至世界单体建筑体量最大的一站式购物中心，它也是沈阳市迄今为止投资规模最大、设施功能最完善、经营模式全新的大型商业地产项目。该项目选址在中捷和沈矿原厂区，是沈阳市坚持老城区改造与企业搬迁相结合，优化城市发展格局的又一个成功范例【3】。
一、 项目概况
项目地点：辽宁沈阳
占地面积：557447.5平方米
设计日期：2007年
项目进展：已建成
获得奖项：沈阳龙之梦亚太城”设计方案在“2010第七届中国人居典范建筑规划设计方案竞赛”中被评为最佳景观设计综合金奖。
二、 设计理念
公共空间是商业综合体的外部灵魂，是真正对公众开放的区域。来这里的人目的各异、行为特点各异、需求也不同。景观设计根据人的行为特点给予合理的功能设计，同时还可以根据需要做好空间的引导作用，使空间功能合理，景观合宜。简约、时尚的现代主义风格诠释了项目的景观设计思想。通过对环境的精心设计，将简约主义风格、时尚元素和现代城市美感融入其中，使之突现出独具区域性特色、独特标志性的景观。
三、 景观构成要素
1、特色铺装
（1）集散广场铺装
在商场的几个主要入口处都有几何形式的铺装，采用黄锈石花岗岩打底，与黑白灰三色的大面积总体铺装的色调对比强烈。大块面的直线形式的铺装具有鲜明的导向性，把人流引向商场方向。铺装上还镶嵌了具有方向指示性的灯带，指向商场。
红星美凯龙商场前的入口处用了红色、黑色和黄色的花岗岩涂鸦了一副几何形树杈图案，形式与美凯龙的建筑外表皮相呼应。
（2）铺装排水
每条通道的两侧均设有整齐统一的黑色卵石排水沟，很好的解决通道排水问题。
几何图案铺装及水景的周边设有线型排水沟，与石材收边一起，勾勒出它的几何线条，解决了场地的排水问题。
2、景观小品
（1）水景
三个造型独特、设计新颖的景观水景：
办公楼入口水景：由毛石、玻璃和涌泉组成的LOGO水景墙，粗犷中透露出细腻。两边的植物色块和矮墙灯箱与铺装相融合。
红星美凯龙广场上的几何水景：镜面花岗岩、玻璃、和不锈钢小品组成了一个现代感强烈的跌水水景，与广场上的几何铺装交相辉映。
酒店广场的万马奔腾大型水景：水景中央的大型喷泉边上围绕着姿态各异的铜马，变化万千。水景一侧采用了跌水墙和阶梯花坛的形式来消化场地与城市主干道的高差。这组水景休眠时就是一组大型雕塑，水景开启时万马奔腾、气势磅礴。
（2）室外家具
在商业项目的传统大面积功能性铺装上，设计一组组造型独特的景观小品与室外家具，点缀在铺装节点上。把铺装化整为零，既不影响功能性，又做到场地空而不旷。
小品和家具设计中材料的使用与建筑相呼应，细部体现为玻璃、金属材料、光面石材和植物的巧妙组合和衔接。
挑空的流线型坐凳与地面铺装相结合，坐凳下的镜面花岗岩内镶嵌着暖黄色地埋灯，夜间闪闪发光。几何形通道的两侧设计了通长的黑色光面花岗岩坐凳，表面做了叶蔓形式图案的喷砂处理，精致而唯美。坐凳下方单侧安装了LED灯带，到了夜晚几何线条感十足。拉丝不锈钢的圆锥形坐凳，放置在休闲区的环形铺装内。到了夜晚，坐凳就会被一圈圈暖黄色的光环围绕着。一组大小不等的大型雕花镂空不锈钢光球，散落在广场的角落里。
两条放射形通道的两侧设计了休闲空间。可参与性的景观，步道、挡墙、条石坐凳和灌木色块构成横向景观带，舒适宜人。这不仅是一个放松的花园，更是一个户外聚会的好场所。
（3）指示系统及广告牌
整个商业区都特别设计了统一的、具有现代感、线条感十足的指示系统标志。
在交通节点、视觉交点等明显位置设置了广告灯箱、流水牌、大型广告牌、三角精神堡垒等标志性性小品。
3、夜间灯光
整个商业区的夜间灯光系统，除了满足必要的功能需求，还对夜间景观效果的一个补充，同时也更好的更好的烘托了龙之梦的夜间商业氛围。
沈阳龙之梦的整个灯光设计也是非常丰富的，灯带、地灯、特色草坪灯、灯柱以及各种发光的雕塑小品等……结合建筑内部的灯光和LED广告屏，可以用“绚烂”二字来形容整个灯光设计。暖色光源让着冰冷的夜里，加入了这无比温暖的情怀和全新的视觉体验。
4、植物配置
绿色植物在整个景观设计中起到了至关重要的作用。在繁忙的都市中，为市民提供一片令人心灵舒畅的“绿洲”，脱离现代都市的喧嚣与嘈杂。龙之梦的植物设计以灌木色块为主，简洁明快，多变的颜色也丰富了商业的氛围。商业外侧靠近主干道区域种植了高大乔木用以遮挡车行道的烟尘与噪音。常绿树种以当地的松柏类为主，再配以色叶树银杏等丰富色彩。不求紧密而是用合理的种植间距，利于植物生长。
高大乔木和低矮灌木组成的植物配置，独留下中层空间这个间隙，为了便于人流的视线穿透，让商业广告信息一览无遗。
结 论
如今，商业综合体的规划与设计将成为重点方向之一。设计注重将艺术、人文、自然与景观设计融为一体。
这些商业综合体在融入现代商业特征、符合都市发展的同时，更能体现出对人文、环境、心灵与美的洗礼与焕发，让人们在紧张的都市节奏之余生活得更舒适、自在与放松。让城市更宜居、让生活更美好――为此付诸持之以恒的努力。
用朴实的材质和设计独特的小品充实和装点我们的环境，购物的激情和身心的放松在此碰撞，人们的精神和需求得到满足，美妙的体验由此产生，场所便融入了人们的记忆。
参考文献
[1] 商业综合体摘自百度文库
关键词：保险资金 保险投资 商业地产 路径
随着保险业的迅速发展，保费收入激增，保险公司资产规模迅速增长。截止2011年6月30日，保险公司总资产达到了5.75万亿元，保险公司资金运用余额5.3万亿元，保费收入、保险总资产近年来均以30%以上的速度增长，远远高于我国GDP平均增速。保险资金保值增值的压力也越来越大，如果没有更多元化的投资渠道，将影响我国保险业的持续健康发展。 2009年10月1日新修订的《保险法》颁布，适当拓展了保险资金的运用渠道，保险资金投资不动产有了明确的法律依据。
我国商业地产的趋势分析
（一）商业地产将迎来快速发展的黄金10年
需求带动。第一，城市化带来的需求。城市化促进了经济增长和服务业的发展，进而带动了对写字楼的需求；居民收入和消费水平的提高，增加了对商业营业用房的需求。发达国家的经验证明，城市化水平在50%到70%区间，标志着工业现代化的完成，此时的经济会持续高速增长，是商业地产发展的最好时机。2010年我国的城市化水平接近47%。城市化水平的进一步提高将推动商业地产行业快速发展。可以预测，未来10年是我国城市化进程加快的10年，也是商业地产高速发展的黄金10年。
投资拉动。房地产的价格波动也远低于股市，商业地产行业作为回报率较高的行业，对国内外的流动资金有一定的吸引力。由于国内的流动性过剩、商业地产上涨的预期等因素，导致商业地产投资增多。人民币升值意味着经济增长，本币购买力上升，引发投资者在国际范围内超配以人民币计价的资产，国外资金大量进入我国商业地产领域。
（二）二三线城市将迎来商业地产发展机遇
目前我国正处于产业结构调整期，全球也面临着通货膨胀压力，经济环境不确定因素增多。城市化是我国经济发展的主要推动力，商业地产正在逐渐成为我国二三线城市更新扩张的发展引擎，商业地产将迎来全新的发展契机。由于一线城市调控政策的施行，有的开发商从一线城市转向了调控力度较小、价格上升空间较大的二三线城市商业地产市场。二三线城市商业地产项目是提升区域经济活力的重要推手，加上目前还缺乏完善的商业中心，这些城市在制定规划时，往往以优惠的政策吸引商业地产项目的投资。商业地产和区域内经济的相容发展，成为二三线城市未来经济发展的重要推动因素。
（三）商业地产如果持续过热可能会被调控
多年来，商业地产一直没有被政策调控。2011年以来，由于投资升温，商业地产量价齐升，与住宅市场形成了鲜明对比。如果商业地产出现过热，一旦资金退出，价格下跌，商业地产信贷将面临较大风险。同时，由于商业地产估价的技术要求高，缺乏参照物，银行很难判断商业地产交易价格的合理性。不排除借款人联合卖家，通过虚高价格或虚构交易套取贷款，形成“假按揭”风险。2011年下半年银监会曾下发通知，进一步明确银行需加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房，并加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。
（四）出租和出售商业物业的盈利模式将并存
出租物业以期盈利的模式不失为大开发商在一线城市的较好选择，但也容易形成开发风险、融资风险、商业运营风险等，任何一个环节的风险都可能导致危机的爆发。无论是国内商业地产的成熟程度，还是商业地产企业的资金和经营实力，都决定出租物业和出售物业的盈利模式仍是目前多数开发商的最佳选择。经过前几年的发展，目前国内商业业态演变已进入高级阶段，商业地产已经定位为综合商业设施，出租物业需要开发商具有较强的经营实力和经验。成熟商业地产项目的培育需要较长时间，需要以雄厚的资金实力作后盾。国外成熟的房地产金融市场为出租物业提供了融资的便利性。出租商业物业，可以在稳定经营的基础上，将项目打包上市，获得稳定的投资回报，回笼资金进行新项目的建设。采用出租和出售的盈利模式可以吸收两种模式的优点，在不同时期有所侧重，在一定程度上回避经营风险。
（五）对商业地产的专业人才的需求将更加迫切
商业经营跟地产开发有各自不同的规律。中国的商业市场要比房地产市场发展成熟得多，竞争激烈程度也不亚于房地产。商业的竞争主要在于经营管理。即使处于最成熟的商圈，没有先进的经营理念、成熟的管理模式、优秀人才团队，也不敢保证能长期繁荣。而商业地产在我国发展时间非常短，人才短缺。商业地产是一个非常复杂的系统，涉及投资人、运营商、零售合作伙伴、商家、消费者等多方面，需要专业团队的整合。因此，找到一个优秀经营管理团队来进行经营就显得非常最要。但本土零售商的经营管理理念和模式落后，与国际零售巨头差距还不小，目前市场上大部分从事商业顾问的公司是以营销策划为主，在市场很难找到这样的出色团队。
保险资金投资商业地产的可行性分析
根据政府的“十二五”规划，“促进消费，扩大内需”已成为今后一个时期我国经济增长方式转变的战略性举措。消费市场是未来国家拉动内需的巨大动力，而我国零售业发展空间巨大，能够为消费市场提供载体、带动商业消费和经济转型加速的商业地产既符合国家战略，又符合房地产业未来发展方向。保险资金负债性要求资金运用能更好的满足保险公司偿付要求。据统计，保险资金约80%以上为寿险资金，其中约48%是20年以上的长期资金，25% 为5-20年的中期资金，27%为5年以下的短期资金。保险资金运用的中长期回报需求，使得其选择的投资对象必须具备长期稳定复利增长的特点。商业地产投资规模大、期限长，比较符合保险资金追求长期价值、稳健投资的特点。
目前，我国从事商业地产的公司基本上分以下几种：第一类是传统的住宅开发商转到商业地产开发，由于住宅市场的调控促使他们转到商业地产。第二类是传统的零售商，像家乐福、沃尔玛、欧尚等都成立了房地产开发公司。第三类是金融业资金，通过入股项目、整体收购有稳定现金流的物业实现商业地产的持有；第四类是其他行业转型过来的企业。原来的主业有一定基础，因为看重商业地产的潜力而转型。总的看，除了大连万达之外，我国还没有实力强劲、模式成熟和品牌效应突出的商业地产商。这使保险公司进入商业地产领域凭借资金和品牌效应拥有后发优势。
目前，我国商业不动产在资金、土地、商家和人才依然存在问题。总的看，商业地产开发最大挑战还是资金。目前，我们从商业地产经营环境来看，如果仅仅依赖信贷资金难度很大。有的开发商有将住宅的收入投入商业项目，有的借助私募、信托、基金等融资。商业地产的开发商只有具备多渠道的持续的融资能力，才有可能让商业地产项目稳健持续经营。这方面保险资金有得天独厚的优势。根据2010年9月保监会出台的《保险资金投资不动产暂行办法》，险资投资不动产的上限为上季末总资产的10%，照此2011年上半年保险总资产5.75万亿的口径计算， 2011年保险公司可动用的资金总额可达几千亿元。虽然政策对保险资金投资单个项目有具体的比例限制，但快速持续增长的保险资金可以成为项目稳定长久的资金来源。这使得保险公司进入商业地产具有其他企业所不具备的资金优势。
保险资金投资商业地产的路径探讨
（一）在一线城市投资写字楼可获得稳定客观的收益
二、三线城市发展潜力大，但目前城市化程度偏低，保险资金持有二、三线城市商业物业有一定的不确定性，不符合保险资金的投资特性。北京、上海等一线城市的优质写字楼在较长时间内价格依然坚挺，可以成为保险资金投资的首选。
第一，坚挺的地价带动。随着人口持续不断的进入一线城市，一线城市土地尤其是商业繁华地段的土地更为稀缺，地价上涨的趋势短期内难以改变。地价越来越昂贵，房价与地价之间的利差空间将越来越小。全球房地产服务公司第一太平戴维斯2011年11月报告称，在过去12个月商业房地产投资方面，北京、上海排在第三和第四。在市场强劲需求的推动下，一线城市写字楼、零售市场发展迅速，国内外企业和零售品牌的迅速扩张推动写字楼和零售市场租金上涨。在投资领域，全球经济的不确定性凸显出亚太地区尤其是中国这样的新兴经济体作为投资目的地的优越性。在北京，由于新增供应量有限，而市场对优质写字楼的需求持续上升，使得写字楼市场租金持续上升，空置率下降。据统计，2011年3季度北京甲级写字楼有效净租金环比上升24%，达到454元/平米/月，超过了上海甲级写字楼412元/平米/月的租金。在上海，外资企业在国内扩张的强烈需求，以及有限的市场供应导致写字楼租金持续快速上涨。2011年3季度甲级写字楼平均有效净租金达到412元/平方米/月，环比上涨5.4%。2011年第三季度北京甲级写字楼平均租金创历史新高，并超过上海，再次领跑全国（除香港以外），标志着北京正引领中国一线城市的写字楼市场进入新一轮的强劲增长期。由于未来可预见新增供应量有限，在短期内这一趋势将持续。
第二，城市化推动需求。当城市化率达到70%时，对住宅的需求将下降，而写字楼等商业地产的租金和增值溢价优势开始体现。因此，在城市化率50%-60%时，增持商业地产是明智的选择。目前，我国一线城市的城市化率已超50%，新增土地将越来越少。2008年上海城市化率达到87.5%，北京为84.9%。持有优质写字楼的数量在一定程度上可以规避未来人口下降的风险。2009年，上海和北京市写字楼销售额分别为438亿元、431亿元，合计占同期全国写字楼销售总额的53.7%。销售额位居三四的杭州和广州市，分别只有75亿元和71亿元。
第三，产业结构转变的促动。国际经验表明：第三产业占GDP比重超过50%的时候，第三产业的发展会加速。2009年，北京第三产业占经济总量的比重总体已达76%，上海略超60%，已实现了产业结构从工业主导型向服务业主导型的转变。第三产业的发展构成了对商业地产的巨大需求，对一个城市写字楼销售面积有重要影响。从主要城市来看，北京市2009年写字楼销售面积为256万平方米。销售面积排名第二的上海为203万平方米，两大城市写字楼销售面积合计占全国达30.3%。
基于以上判断，保险资金在一线城市长期持有优质写字楼可以为企业带来持续的现金流和物业重估的增值收入。而且，前几年保险资金以各种形式投资一线城市的写字楼也积累了一定的经验。保险资金投资不动产所要求的年化收益率预期通常在 6%-10%。从风险和回报看，一线城市核心地区的商用物业往往租金高、空置率低，能够获得长期稳定的投资收益，符合保险资金追求安全性和长期收益的要求。而且，一城市住宅与商用物业间价格差距有明显拉大的趋势。因此，一线城市应是保险资金关注的关键，一线城市核心区域的高端商业物业是保险公司最理想的投资目标。
（二）在二三线城市投资城市综合体是很好的选择
我国很多省会城市在经济总量、城市发展水平、消费能力等方面都居全国中等水平，有对城市综合体的巨大需求。城市综合体适应了当代城市的发展要求。它因融合了多样化的商业业态而成为城市新区建设和旧城改造的重要手段。遵循综合而集约的理念，城市综合体空间形态整合土地功能，集约化开发，立体复合了城市的各种功能，不但复兴了城市的街区，带动周围商业发展，进一步提升商业中心地块的价值，而且能激活城市的空间形态，还能促进整个城市的功能提升，这种城市地标性的建筑群体，可以依托其广泛的社会影响力带动周边乃至整个区域的发展。
1.“十二五”规划给二三线城市商业地产带来重大机遇。“十二五”规划的一个核心内容就是要加快转变经济发展方式。转变经济发展方式的核心是调整经济结构，经济结构的战略性转型是外需和内需拉动经济增长，而扩大内需的核心是城市化，在城市化的过程中二三线城市起着关键作用。因此，城市化对商业房地产发展具有积极的带动作用。大城市数量的增多意味着这个城市的人口集聚和收入层次的丰富对商业地产的极大的需求，城市规模越来越大，级差越来越明显，意味着城市土地的公共服务，包括商业的投入越来越大。过去几十年来中国城市的发展是以产业为中心，以工厂为中心，以企业为中心，现在转变为以人为中心，以大力提升服务业、发展城市的第三产业为核心。以人为中心的城市发展的模式促使各级政府推动城市的功能整体上的升级。整体升级也为地方政府带来持续的就业和良性需求，所以城市综合体代表了一种商业发展的模式，代表着一种土地实用功能的综合利用，得到了政府高度的关注。
2.开发城市综合体有利于保险资金发挥其社会功能。自2010年开始，中国商业地产进入了全面复苏期，地方政府对于城市综合体等商业项目大开“绿灯”。保险资金投资不动产的重点主要在经济发达的城市，开发二三线城市的综合体能更深入的切入当地的经济、切入当地民生，能密切与当地政府的合作，既可以实现保险资金通过不动产增值的目的，也可以更好的树立保险业的形象。城市综合体的城市性、功能区位立体差异性及形态结构的立体性属性使城市综合体具有了强大的城市空间整合能力，从而具备了承载城市的社会经济和文化功能发展城市的经济能力，如增加税收，增加就业机会，吸引旅游者的能力，改善城市形象，增强市民城市归属感等。
3.城市综合体功能的多样性和复合性，可较好抵御行业周期性波动风险，切合保险资金的特点。城市综合体通过土地功能的混合利用，在一个相对完整而又有限的城市区域内集约紧凑地组织城市功能，运用城市设计的手法将城市功能与城市建筑合理结合利用，形成了以商业为主导功能，多功能、集约化、高效率的城市商业空间。这个空间蕴含着商务、客居、购物、餐饮、休闲、娱乐和会展等多重城市要素，在每个部分保持各自功能运作系统的同时，通过有机组合协同形成一个城市空间的缩影。一方面，商务办公和居住类物业形态的出售可获得现金回报，另一方面，通过持有的商业地产物业获取商家的稳定租金回报，特别是当宏观经济政策收紧，银行信贷收缩时，持续稳定的租金收入将有效改善地产公司的现金流压力，熨平业绩波动，因此对行业周期性波动风险的抵御能力较强。同时，城市综合体可以坐拥物业长期持有带来的增值。
（三）适时抓住机会发展REITs
商业地产开发是资金、技术和管理密集性的活动，而资金链的完整和资金运作的效率更是商业地产开发过程的重中之重。如何有效地拓宽商业地产的融资渠道，REITs一直是业界研究的热点之一。由于REITS主要用于投资商业地产项目（包括写字楼、购物中心、饭店、娱乐场所、仓储设施等）。将商业地产与REITs结合起来已经势在必行，这也是国内商业地产发展的长远趋势，是我国商业地产正常、良性发展的有效出路。
保险资金投资 REITs 能够促进融通功能的发挥。保险资金投资 REITs 有助于缓解房地产开发资金紧张局面。大多数开发商都依赖于银行贷款，使房地产业的风险容易在银行积聚，而保险资金的进入会在一定程度上化解银行的风险。 此外，商业地产的利润率比较高，REITs 这种创新的投资工具为保险公司分享商业地产的高收益提供了条件。
REITs变现时间快能满足保险资金对流动性的需求。不动产的流动性差，若要变现，付出变现成本较高。REITs 作为房地产的证券化产品，采用股票或受益凭证的形式, 在各大证券交易所上市，可以随时处置持有的 REITs 股份，使房地产这种不动产流动起来。如果将持有的物业打包后整体推出，能将长期占用的资金通过转让所有权的方式很快变现，从而缓解资金压力。对于保险公司而言， REITs 的高流动性,能满足保险资金运用的要求。保险合同自身特点使保险公司的赔偿和给付具有不确定性，这就要求保险公司为了满足赔付和给付，必须保证保险资金的流动性。
REITs这一在国外日益成熟被广泛运用金融创新产品，从提出建议、论证到试点方案设计，历时 5 年多，几经周折。从目前的形势来看，鉴于国家加大保障性住房建设力度，地方政府资金缺口巨大，很可能以北京、天津、上海作为首批试点城市，以发行保障房 REITs 作为突破口。可是，大型商场、写字楼、停车场等商业物业比传统的住宅地产更具升值潜力和市场投资价值，现金流更为稳定。因此，REITs 更适用于商业地产。要使REITs 步入快速发展轨道，未来肯定会发行以长期持有型优质商业物业为载体的股权类 REITs。否则要想从根本上促进房地产行业融资渠道多元化，改变现有开发模式，促进商业地产大发展将成为一句空话。随着推出REITs的呼声越来越高，条件越来越成熟，可以预期，REITs正式推出的时机不远了。
结论
本文对我国商业地产的现状与前景进行了论述，通过分析可以看出，商业地产未来在我国有着广阔的发展空间，保险公司把握这一历史机遇，以商业地产为突破口切入不动产领域是很好的选择。保险资金投资商业地产，这方面既无政策障碍，又符合保险资金的运用特点。一线城市的写字楼是保险公司将来可以坚持的投资方向，保险公司积累了一定的经验，二三线城市的城市综合体可以积极介入，在时机成熟时大力发展REITs。但是，由于我国保险公司投资不动产的时间短，经验不足，专业人才培养需要加速，有关REITs政策法规需要进一步完善。
参考文献：
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关键词：大型商业综合体；暖通空调；通风；防排烟；空调水
中图分类号： TU96+2文献标识码：A
一、大型商业综合体的暖通空调设计应遵循的原则
（一）安全性原则
大型商业综合体暖通空调系统的安全性的提高是通过对设备多方面改善来达到的。笔者认为，应当从“设计―研发―管理―规范”的过程入手，从五个方面来提高安全性：人员环境安全、系统设备运行安全、物品摆放安全、物品防火环境安全、重要设备防火环境安全。在一些易燃易爆工程中，通风空调系统必须严格按照安全标准设计，设计人员不仅要考虑实用性，最重要的是要考虑其安全性。否则暖通空调在运行中，一旦发生可燃性气体、液体泄漏，后果将不堪设想。应按照有关防火设计规范来考虑防火安全问题，设备安全运行的问题主要包括制冷系统的安全等。因此，在设计一些燃油燃气锅炉房过程中，应采取科学严谨的防爆技术。其次，报警系统也是设计方案中的必要部分。
（二）生态指令的首要目标
生态指令希望通过推动能效产品的使用而减少 CO2 整体排放。由于对全球暖通空调行业的高效和安全制冷剂的使用采取了无必要的和未经证实的限制措施，这个目标的实现可能会受到影响。我们都知道，暖通空调产品包括制冷剂的环保性能都应该在初步研究的基础上进行评估，但是，我们并不支持将制冷剂的类型作为生态设计的基本需求。
（三）能效和安全
暖通空调产品的性能和能效不单单与所充灌制冷剂的 GWP 值有关，也与设计参数有着千丝万缕的联系，因此仅对其中的某个因素进行限制势必将影响产品的优化性能。另外，对于低 GWP 值制冷剂的任何激励措施都可能促使该类制冷剂的应用，但也可能增加了设备的能耗。以 CO2 制冷剂在商用制冷设备中的应用为例，在北欧和中欧将看到非常好的能效性能，但在气候比较热的南欧，这可能导致能耗的增加。最后，由于低 GWP 值制冷剂的物理化学特性，该类制冷剂在整个生命周期的使用，包括维护和报废等，可能产生一些安全风险。
二、大型商业综合体暖通空调设计要点
（一）工程概况
某大型商业综合体建筑分为五个组成部分，包括:1 栋39层高达201m的办公楼（下称办公楼一）；1栋28 层高达150m的办公楼( 下称办公楼二)，其中最顶上的 8 层为一精品酒店；一座28 层高达127m的五星级酒店(下称酒店 A) ；以及一座 8 层的文化中心。各组成部份分别位于用地的四角，利用裙楼商场将
各部份联合在一起。裙楼商场包括地上两层，地下两层，还有两层地下车库及装卸货区/机电房。三层裙楼天面为一公众文化广场。属于一类高层建筑。
（二）新风供给方式
1、依靠无组织的窗缝渗透或开小气窗进入新鲜空气来达到换气的目的
这种方式存在以下问题：
（1）新风量很难保证，时有时无，时多时少；
（2）破坏了客房温度的均匀性，并且湿度很不好控制；
（3）室外大气污染严重时，不经过滤而渗入室内的新风，影响室内空气洁净度。
2、每层楼设一新风机组
新鲜空气经过新风机组进行处理，有组织不间断地进入客房，大多数商业综合体的高层饭店、宾馆都采用这种方式，其好处如下:
（1）保证室内一定的正压，防止室外空气渗入而破坏室内温度的均匀性，并可以保证室内的卫生条件；
（2）通过不断向室内送入新风，可使前一批旅客的气味不至于影响到下一批；
（3）新风可以负担一定的冷量。
3、空调风系统设置
（1）办公楼
办公楼一、办公楼二的办公层、电梯大堂、走道及公众区域等采用单风道变风量 VAV 系统，新鲜空气由室外引入，经过置于避难层的带转轮式热交换器的中央变风量新风处理机处理后配送至各层，并于每层设置变风量空气处理机组，新风与回风混合处理后，送至环形主送风管。经各支干管送至变风量末端设备。
（2）裙楼
裙楼商场的公共回廊、主力店等采用定风量全空气系统；小商铺采用风机盘管加新风系统。为降低空气处理机组的噪声和振动对人员及租户的影响，以及争取商业价值的利益最大化，所有商场裙楼的空调机房设于地下四层。
（3）酒店
酒店裙楼的大空间采用定风量全空气系统；电梯前室及客房、服务房等采用风机盘管加新风系统，新风处理机组设置于设备层及避难层。
（4）机房通风
机房一般不需空调，只需通风换气降温即可。但一些有水管的机房冬天为防冻需对室外空气进行加热，一些发热量较大的机房夏季靠未经过处理的新风消除余热需要的风量较大，至使风机和风道过大，因此有必要为一些机房设置热盘管或冷盘管进行空气处理。
变配电、热力、制冷机房发热量较大，为减少通风量和风道尺寸，夏季设置了冷却盘管降温，房间温度设置在 35～37℃左右，即使在夏季采用直流式全新风系统也不存在冷量损失。如冬季不将冷盘管内的水放空，室外新风直接经过盘管送入室内，冷盘管有冻结危险，寒冷的送风对人员和设备也都不利；热力机房若冬季小负荷或停止运行时仍通风，机房内水系统也有冻结危险；因此空气处理机组设置了回风机，冬季利用温暖的回风与寒冷的新风混合至 5℃以上送入室内，夏季和过渡季采用全新风，比冬季设置加热盘管的方案节省了能量。
（三）消防正压送风与排烟设计
大型商业综合体防排烟的设计原则是根据建筑平面，防烟楼梯、消防电梯及其前室的布局，全面考虑系统的布置，楼梯间、电梯间及其前室为正压区（机械增压区），走道为负压区（排烟区）。楼梯间压力＞ 前室压力＞走道压力。不管楼梯间及其前室是否靠外墙或有无外窗，非敞开式楼梯不能作为自然或机械排烟通道，而应设置正压送风系统，以使疏散通道不被烟气污染。
1、正压值的确定
正压值的取值是沿着着火房间、走道、前室、防烟楼梯间顺次递增，当着火间及走道采用负压排烟，而前室、防烟楼梯间采用机械加压送风时，正压值走道为8Pa，前室内维持25Pa，防烟楼梯间内维持50Pa，以保证烟气不致侵入上述疏散通道。火灾发生时着火层应立即疏散，其上、下两个邻层也须及时疏散，送风系统的送风量应按同时开启3 层门时门断面的总面积计算，这也是选择风机风量的依据。但有外窗的疏散楼梯间及前室，因漏风缝隙增多，故选风机时风量应乘以1.2～1.3的漏风系数。
2、正压送风口的设置
楼梯间根据总风量每1～2层设置一个敞开的多叶送风口，前室设常闭风口，即每层设置一个电动开启、手动或电动复位的多叶送风口，接至消防控制中心。风口断面风速按7m/s 确定。
（四）空调冷热源
1、空调系统
本项目采用集中制冷系统，制冷机房位于地下四层，负担办公楼一、办公楼二、酒店A以及裙楼商业部分的空调负荷，总冷负荷为52700kW。共设置6台 2000 冷吨，4台700冷吨水冷离心式制冷机。冷冻水供/回水温度为7℃/14℃。另安装两台1758kW 的水－水热泵，将制冷机组冷凝器排出的部分冷凝热量回收，作为酒店A生活热水系统预热用。
2、采暖系统
办公楼一、二以及裙楼商业部分冬季不设采暖系统。五星级酒店的总热负荷为 1463kW，由位于酒店 A 屋顶锅炉房的蒸气锅炉供给，经热交换器及水泵循环到各空调机组及风机盘管。冬季热水供回水温度为 60℃ /50℃。
位于办公楼二顶层的精品酒店热总热负荷为483kW，空调热源由位于酒店屋顶锅炉房的常压热水锅炉供给，经热交换器及水泵循环到各空调机组及风机盘管。
（五）空调水系统
冷冻水采用两管制及一次泵变流量系统，在供回水总管设置流量旁通装置，并按裙楼、办公、酒店等功能分区分了多个供回水分支路，在各支路的回水管上设平衡阀，保证其流量满足设计要求。其中办公楼一存在设备承压问题，在其 29 层设置板式热交换器进行上下分区。酒店空调水系统除酒店后勤区采用两管制外，其余均为四管制系统。空调供热水系统利用顶层膨胀水箱作补水、定压用。
结语
综上，能够满足大型商业综合体通风采暖的使用要求是方案可行性应考虑的首要问题。设计方案应符合国家和当地政府有关和规范的要求，包括有关环境保护的要求。本设计中，贯穿以人为本、节能环保、节约用地的理念，可供今后同类商业综合体设计参考和借鉴。
参考文献
[1]幸芳，郝刚.沈阳海悦大厦的空调设计[J].科技信息(学术研究)，2008.36.
【关键词】房地产项目定位；案例研究
正确的决策对项目的成败起至关重要的作用，项目定位研究是房地产开发的首要环节。2013年南宁市经济形势总体保持平稳运行态势，固定资产投资快速增长，房地产开发投资和商品房销售面积均实现两位数增长。在稳健的宏观环境下，以本市近两年土地供应量最大、预计未来竞争激烈的江南区的意向性房地产项目定位为实例研究，具有典型性和代表性。
1.项目简介
MC项目位于南宁市江南城区的经济技术开发区边缘处，北沿白沙大道，规划用地25.56亩，容积率8.26，建筑密度36%，绿地率25%，总建面积约18万，属旧城改造重建项目，拟计划投资13亿元建成小型城市综合体。
2.项目 PEST分析
2.1社会环境分析
1.南宁市人口面积与区位优势
南宁是广西的首府，是广西的政治、经济、科技、金融、教育和文化中心，为“中国―东盟博览会”的永久举办地，拥有得天独厚的北部湾区位发展优势和良好的发展机遇。市辖6区6县，已建成区面积约242平方公里。2012年，全市户籍人口约714万人，市区人口约275万人。南宁背靠大西南，面向东南亚，东邻粤港澳琼，西接印度半岛，处于我国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸的重要经济中心，是大西南便捷出海通道上的枢纽城市，也是西部唯一的近海省会城市，现已建成较完善的公路、铁路、民航、水路立体交通网络。
2.南宁市城市总体规划
为突出南宁在中国-东盟战略合作中的桥头堡作用和北部湾城镇群发展中的核心作用，本市的发展定位是发挥首府中心城市作用，加快建设区域性物流基地、商贸基地和加工制造业基地，以及区域性信息中心、交通中心和金融中心，成为面向中国与东盟合作的区域性国际城市。城市的主导发展方向为“整体向东，重点向南”。项目地处江南区，该区位于南宁市南大门、邕江南岸，属城市规划的主导发展方向。
2.2 经济环境分析
1.南宁市经济运行情况及城乡居民生活水平
2013年全市经济发展呈稳中有进的良好态势，地区生产总值、财政收入、工业产值、固定资产投资、社会消费品零售总额等主要经济指标均实现两位数增长。据市统计局初步核算，2013年全市地区生产总值2803.54亿元，增速连续12年保持两位数，人均可支配收入24817元，同比增长10.0%。经济总体保持平稳运行态势，房地产市场前景广阔。
2.南宁市固定资产投资及房地产投资情况
2013年全市固定资产投资快速增长，全社会固定资产投资完成2475.01亿元，同比增长23.40%，其中房地产开发投资416.37亿元，同比增长14.79%，占广西的23.33%，南宁是广西房地产市场投资最活跃的城市。
3.2013年南宁市商品房供求情况及2014年需求预测
据绿城人居网数据中心统计显示，2013年全市商品房新开工面积721.05万平方米，同比增长4.02%；住宅批准预售61745套，面积622.48万；全市商品住宅累计签约54737套，同比增长55.50%；签约面积549.61万，同比增长58.19%。从上述供求数据来看，本市住宅市场整体供求平衡。房地产市场需求呈现恢复性回暖的态势，成交价格比较稳定。刚需客户占购房人群的绝对主力，2014年的刚需、改善型产品需量将更大。
4.项目所在江南区的经济发展现状
江南区辖4个镇5个街道，面积1154平方千米，户籍人口46.07万。2012年实现地区生产总值264.57亿元，同比增长16%，增速略高于本市各区平均增长水平；年度GDP总值约占6县6城区的12%；年度GDP总值、GDP实际增长率及人均GDP均位列第三。2012年固定资产投资增速较快，增长33.67%，主要依靠投资拉动。
5.南宁市经济技术开发区对项目的经济辐射影响
项目西面临近的经开区占地504平方千米，规划由四个工业区和中央商住区构成，将建设成为“以第二产业为主，多产业协调发展的现代化综合性新城区”。该区于2012年被自治区列入北部湾重点产业园区和千亿产业园区的建设范畴，位居中西部15个国家级开发区综合排名前10名。近10年来该区工业总产值增长了34倍，年均增长42.67%，财政收入增长68倍，年均增长52.76%。现有经济实体4600多家，其中不乏世界五百强企业和国内知名企业，机电制造、日用消费品等主导产业初具规模。项目受经开区的经济辐射和带动作用明显，对中高端办公写字楼、SOHO的需求日益增多，并对商业起带动作用。
2.3 政策与区域环境分析
南宁市自2011年3月起实行“限购令”。2013年起根据市人民政府的相关通知要求，继续严格执行普通商品住房限购措施，完善差别化住房信贷政策，发挥税收政策的调节作用，建立促进房地产市场健康发展的长效机制。在保持经济持续发展的同时严格执行“限价令”，以行政手段控制签约价格增长幅度；严格审查购房条件，拉长备案周期；为保障住宅销售量，继续放宽局部区域“不限购”；在执行“90/70”政策时力度时松时紧；持续鼓励刚需群体购房，出台户口等相关政策鼓励外地居民在南宁市置业；不首先开征房产税，但预计在2014年或2015年会跟随全国大势而动。
2.4 技术环境分析
绿色建筑是在建筑的全寿命期内，最大限度地节约资源、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。建造节能、环保绿色建筑不仅成为建筑的主导趋势，加上其能降低总运营成本，绿色建筑已成为越来越多房企与商家的共识。项目设计含超高层办公楼，要化解常规高层的劣势，打造绿色超高层建筑。绿色超高层建筑无论从设计、施工、还是运营角度都比普通超高层建筑效果改善。
3. 项目SWOT分析
3.1项目优势
1.项目区位优势明显
项目地块紧临快速环道，快捷连通星光大道、白沙大道、五象大道等城市主干道，通过邕江大桥、白沙大桥、南宁大桥等七座跨江大桥迅速连接江北市中心，交通路网得天独厚，地段价值高；项目倚白沙半岛江南醇熟中心生活圈，距经开区成熟行政区、商业中心区较近，享受繁华的辐射，生活配套丰富，居住氛围成熟；地块两面临街，商业价值较高；项目地处于2015年建成的地铁2号线站点，交通便利畅达全城。
2.项目将提升城市景观和拉动区域经济发展
项目设计高大建筑将增强城市景观、改善周边的环境，将形成产业商圈规模效应，对汽车营销及文化、商品贸易、金融保险、旅游住宿、文化传播、信息媒体、物流服务、酒店餐饮等行业有明显的拉动作用，将促进区域经济发展，增加城区的就业机会和税收。
3.项目设计蕴含独特的名车主题文化元素
纵观广西及本市的各项目及综合体，尚未有整合汽车主题文化元素的商业综合体。近年来南宁市汽车保有量持续快速增长，2013年小型汽车新增109791辆，同比增长20.83%，小车保有量突破60万辆，汽车市场实现了突破性的发展，增速超出全国平均水平。人们从关注汽车品牌和产品的动态发展到对汽车品牌及文化深层次的鉴赏和理解，深度剖析和充分展示汽车文化的衍生产品将有巨大的潜在需求。项目正好位于经开区白沙大道沿线的汽车4S店集中区内，项目由众多汽车4S店环绕，商业成行成市。并且项目是在该区销量最好的两家汽车4S店的用地上建设起来的，不仅强化消费者对拟建项目名车文化主题的印象，还使项目坐享周边成熟汽车市场的环境氛围。
4.江南区各类物业市场需求稳健
办公写字楼的市场需求分析。江南区是传统老工业基地，聚集大量工矿企业，写字楼需求量大且稳健。经开区经过20多年的快速发展已成为成熟繁华的城区。近年来入区企业越来越多，这些企业对办公环境要求越来越高，对中高端办公写字楼的需求日益增多。本项目周边写字楼物业空白，如以高档商务物业入市，弥补片区商务办公环境薄弱的不足，将获得一定的发展机会。
商品住宅市场需求分析。2013年江南区商品住宅共计签约10920套，同比增长102.45%；签约面积累计1023512，同比增长103.17%。成交均价5986元/，同比增长3.47%。上述数据表明，该区商品住宅需求在2013年呈现出需求量大幅增长的态势，预计来年该区域商品住宅市场需求旺盛。
商业市场需求分析。据市房产局统计数据表明，2013上半年江南区因龙光、明珠广场等商铺物业的大量签约，签约量共计232套，同比增长56.76%，位于青秀区之后，可见商业市场需求旺盛。
5.项目定位充分发挥开发企业的核心竞争力
项目由广西规模较大的汽车经销商和实力雄厚的房地产开发商共同开发。汽车主题文化将在汽车经销商巨大的品牌影响力下得到深化和推广，以汽车资源与商业发展嫁接进行精准高效的招商运作，有利于形成良好的社会效应和项目形象定位，获取社会的关注和客户的认可，让项目顺利进入正常运营期；房地产开发商拥有雄厚的实力和开发经验，可使项目以最快的速度完成前期办证和工程建设，快速创造经济效益。两个实力企业的强强联合，将造就一个以名车为主题的崭新商圈，对片区的经济发展起促进作用。
6.该项目总建面积在18―20万平方米之间，属小型城市综合体。较小规模的城市综合体项目是欧美地区的主流。原因包括：受经济发展情况限制、小型项目便于实施、风险小等。巨构型的城市综合体并不是人们所喜欢的类型，尽管我们不能否认集群效应的巨大效果，但是巨大的规模业受到选址、占地、规模和开发风险等诸多的限制。小而全、全而精、精而专也不失为本项目的定位优势。
3.2项目劣势
1.江南区居住环境受工业影响。该区原来是工业重地，过去以发展工业为主而使环境受污染，市民普遍有江南区不适合居住的旧有认识，如“宁要江北一张床，不要江南一套房”等。目前仍有江南污水处理厂、凤凰纸业等工业存在，居住环境不算理想。
2.项目规模较小而容积率较高，规划难度大。项目占地17035，总建面积高达18万，建筑密度高，造成一定的市场抗性。项目设计主体建筑含一栋超高层办公楼，如何在较小的地盘上合理规划布局，有效缓解超高层写字楼给其他物业带来的压抑感，有效缓解较近的楼间距等对居住质量的不良影响，将是棘手的问题。
3.含超高层写字楼的小型综合体没有先例可以借鉴。项目在该区属首例，在规划设计、开发建设、营销推广等各阶段无实例借鉴，不仅增加了开发建设的技术难度、而且超高层写字楼销售期长，资金回笼较慢，增加投资风险。
4.目前片区在售项目不多，市场声音较弱、消费者对该区域的印象不深刻，增加了营销推广的难度和成本。
3.3项目机遇
1.江南区市政建设快速发展，城区形象大有改观。
2.工业发展向高新技术产业转移，污染工业外迁，居住环境明显改善。
3.江南区及星光白沙板块竞争项目不多，项目有抢先占领市场的机会。
4.政府长期鼓励自住需求购房，刚需产品在政策引导下持续成为市场主导，改善型产品需求受压抑而迸发，住宅价格增长幅度受政府控制将小幅上涨。
5.本市产业发展迅速，对办公物业需求持续增长，特别是经开区近年来引进大量实力雄厚的国内外名企入园，正处速发展当中，刺激该区域的消费和拉动周边的需求。
6.南宁的潜在写字楼和超高层物业供应集中在新兴的CBD，特别青秀区有青秀万达广场、华润大厦、名都广场、德利AICC等写字楼，区域市场竞争激烈，但江南区仍未形成区域CBD，可售写字楼货量不多，市场相对空白。
7.住宅投资受到抑制，投资需求转向商用物业（商铺及写字楼），商用物业价格在投资需求的拉动下将快速上升。
3.4项目威胁
项目的威胁来自于已占领优势和形成影响的区域大盘、与本项目规模和档次相当的邻近项目及未来1―3年内陆续上市的新增项目。
1.已占领优势和形成影响的区域大盘
龙光普罗旺斯、融晟公园大地等超级大盘已形成了强大的知名度及影响力，它们在消费者心智中牢牢占据了优势位置，致使市民一提到江南的楼盘，必定首先浮现出这些楼盘的名字，这无疑是项目强大的威胁。
2.与本项目规模和档次相当的邻近项目
与项目最相近的两个新开发楼盘为云星钱隆江南、和居邕江郡，其入市时间较晚，可能成为本项目有力的竞品。
3.据广西辉煌房地产咨询服务有限公司提供资料统计，未来1―3年内区域内还将有28个新增项目陆续上市，可向市场供应总量约400万，大部分集中在江南区壮锦板块，未来片区竞争非常激烈。
通过SWOT方法分析，可以得到操作该项目的优劣势和机会及威胁如下表所示。
从分析排名上看，高端写字楼配备高端商业、公寓、刚需住宅的综合体项目以13.8分排名一位，MC项目应定位为高端写字楼为主的综合体项目。
4.项目核心定位决策
项目形态定位为城市综合体，虽然规模不大，但包含着多种形态物业。综合体的价值在于“全”，一站式配套能够给予人们更便利的生活。项目是江南核心区首个综合体，强化领先地位和差异化设计。充分发挥开发商对名车主题定位招商的强大优势，在满足各业态使用功能要求的同时，敢于创新、敢于领先，独树一帜区别于其它同类项目，打造全新的汽车文化综合体。
5.项目开发设计理念
项目贯彻差异化设计理念，依托名车主题概念，突出企业文化特点，打造个性化商业综合体。打造的不仅是综合体，而是融入汽车品鉴文化的休闲性、综合性体验生活形态；打造的不仅是名车展示店，而是直入汽车精髓内涵的生活态度和文化。车在这不只是商品、展品，更是连接艺术与商业、连接精神与品质的桥梁。
6.产品开发策略
商业组织。包含商业零售、为名车展示、名车文化会所及配套办公。地面商业以下层广场主轴与商业步行街次轴为轴线，地上大中型商业中心环绕商业下沉广场布置，充分延长商业线，形成商业环绕回路，不留商业暗角。
商业特色。商业功能定位考虑围绕汽车文化主题概念设计，引入汽车个性元素，突出体验性、休闲性，独树一帜、与众不同，规避同质化竞争。
专题酒店。引入汽车主题文化馆，以汽车造型的床和浴缸、加油机造型的电视柜、汽车赛道样式的天花吊顶等效果突出项目主题特色。
商务办公。高档写字楼、SOHO综合楼及酒店，分别沿白沙大道和内部环线布置，完善综合体服务功能，成为白沙大道上的标杆性建筑，带给城市时尚的建筑景观，带来良好的社会效益。
居住品质。利用商业裙房层面设计为居住服务，形成绿树环绕、细水长流的空中花园。环形步道穿行其中及接近60m超宽楼间距，带给住户更宽的视野、更私密的居住环境。
汽车文化广场。前卫的汽车概念性雕塑、汽车主题文化景观元素、流水台阶下沉广场、灯光音乐喷泉无不提升项目整体品质和特色，未来这里还是室外汽车的展示、广场主题活动的场地，烘托出纯正的汽车文化。
结 论
房地产项目定位分为三个过程：一是系统的市场调研，二是整合分析，三是决策定位。房地产项目定位是感性认识与理性分析相互碰撞及结合的过程，缺乏经验及臆断的项目定位是不可靠的。正如消费者的偏好、开发企业领导的决策等都带着浓厚的主观态度，因此在定位决策中运用定量工具，更科学地得出定位结论。
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作为国内通航产业的领军企业，中航通飞如何看待国内通航产业的发展现状，自身又是如何创新来突破行业发展瓶颈？《中国经济周刊》记者专访中航通飞总经理曲景文，详解爱飞客的产业布局。
突破“上不了天，落不了地”
的困境
中航通飞主导的爱飞客航空综合体，目的在于依托爱飞客航空服务基地而逐步形成新型城镇化聚集区。航空服务基地依托通用机场，以爱飞客俱乐部为主，不仅提供通航运营、飞机销售、航空培训等专业服务，同时也会提供娱乐项目，更计划通过周边城镇化聚集形成包括生产、居住、商业、度假、娱乐为一体的全产业链。
对于中航工业来说，爱飞客航空综合体这个项目已经筹划了多年。中航通飞总经理曲景文说，爱飞客不仅仅是一个经济项目，他更希望能够通过爱飞客来打开目前国内通航产业面临的困境。
在曲景文看来，国内通用航空目前面临的主要问题是“上不了天，落不了地”。依照现行的管理体制，目前民航所用的空域采用严格的多级别的飞行申报制度。由于多头管理、手续繁琐，协调成本非常大，飞机很难飞起来，而且目前空域开放的试点主要处于单个机场的空域周边或者偏远地区，无法满足实际飞行的需求。目前国内的通用机场数量也严重不足。根据统计，目前国家批准的通用机场不到80个，加上330个左右的临时起降点，总共只有400个左右能起降通用飞机的机场，而美国有近15000个通用机场。
此外，飞行人员和机场管理人员的极度匮乏也是目前国内通航产业发展的一个制约因素。曲景文表示，目前由于国内民用飞行培训机构忙于培训运输航空飞行员，导致通航企业成熟飞行员短缺。航空文化的基础薄弱又使得通航缺乏大众参与度。更重要的是，缺乏有效的商业模式使得国内通航企业举步维艰。
曲景文介绍，目前国内通航产业从制造、运营到服务各环节都没有形成群众消费的基础，在产业链整体环节中也还远远没有形成体系化的发展模式。在市场没有完全打开的情况下，通航企业很难赚到钱。据《中国经济周刊》记者了解，国内的通用航空运营企业中，实现盈利的不足四成。而且即使盈利，也大部分需依靠政府补贴。由于长期亏损，近三成在民航局注册的通航运营企业已经处于退出运营或停顿的状态。
尽管困难重重，曲景文仍然很看好国内通航产业的未来市场。他告诉《中国经济周刊》记者，出行作为一个基本生存需求是不可或缺的。随着经济的发展，人们越来越追求更加快速、安全、便捷的出行方式。中国只用了不到30年时间就基本实现了私家车的普及，他认为未来5到10年内，国内通用航空一定会打通两个消费市场，即私人飞机和短程通勤飞行。同时，曲景文也表示，在目前国内通航市场尚未完全成熟的情况下，创新商业模式，以创意经济来推动市场发展也是必不可少的。
布局50个城市，
形成初级通航网络 9 月17 日，河北石家庄，来自国内外40 余家通用航空的100 余架飞机参加爱飞客飞行大会。
在石家庄栾城机场于9月18日―20日举办的通用航空展会上，吸引人注意的不仅是看起来就“高大上”的小型私人飞机，也有能承载20～30人左右的小型客机。
曲景文对《中国经济周刊》记者表示，目前国内消费者对于通航的理解存在误区。“提到通航，大家想到的不是用来农业工业作业的飞机，就是高端的商务机。事实上，通航带来的交通便利并不仅仅针对高端消费人群，一旦通航网络建立起来，对于一些传统交通并不发达的地区来说，通航能够给当地的群众带来真正的交通便利，而且价格也不会昂贵。”
在业内专家看来，国内通航产业要发展，必须要真正飞起来，飞行必须形成网络从才能够把服务的价格降下来，真正激发消费需求。中航通飞打造的爱飞客航空综合体也正是看中了这一点。中航通飞计划在全国布局50个城市地区，形成覆盖全国的初级通航网络，同时促进低空进一步开放。而这一目的目前看来已经颇有成效。珠海爱飞客航空俱乐部在去年完成筹建后，于今年5月打通了国内首条低空航线“珠海―阳江―罗定―珠海三角”航线。紧接着，“荆门―宜昌―恩施”、“石家庄―平泉”等低空训练航线也成功获批。
除却空域限制，另一个影响到通航飞机“飞起来”的主要问题在于基础设施不足。基础设施建设不仅需要配合当地的生产需要，也要解决资金的问题。同时，地方政府也希望可以通过爱飞客航空综合体项目促进当地的城镇化建设。
在这种情况下，爱飞客采取了“通航+X”的方法，即航空服务基地及基本配套服务设施+根据不同地区实际情况的扩展方式。如此次与新疆阿勒泰地区布尔津县签署的“爱飞客（新疆）航空俱乐部项目战略合作协议”即属于基本级布局，而与荆门市合作打造的爱飞客镇即包括了与航空紧密相关的文化娱乐项目。而未来爱飞客也将围绕航空服务基地将周边地区打造成囊括城市所有功能的新型城镇化聚集区。
近年来，温州市将发展现代服务业作为加快推进产业结构调整、转变经济发展方式的重要途径，不断促进全市服务业扩规模、优结构、提水平，服务业综合实力明显增强，但在发展过程中也存在一定的瓶颈或问题，亟待解决。本文简要回顾温州现代服务业发展现状，着重分析存在瓶颈问题，并提出相应的对策建议，为全市服务业发展献计建言，具有重要的实践意义。
一、发展现状
第一，服务业规模迅速壮大。近年来，温州服务业发展势头较好，2012年温州服务业增加值达到1694.1亿元，2006-2012期间年均递增14.2%，高于同期GDP年均增长速度。现代服务业已经成为推动区域经济发展的重要力量。服务业对地方税收贡献超60%，成为地方税收的最主要来源；全社会服务业从业人数占社会从业人员的比重达39.2%，成为吸纳新增劳动就业的主要渠道，在促进社会稳定和提高居民收入方面发挥积极的作用。
第二，服务业占比稳步提升。近年来，温州服务业各行业均有不同程度发展，创意产业、总部经济、金融服务、旅游休闲等一批新兴的现代服务行业迅速崛起，初步形成了以商贸流通、金融、地产为主要支撑的产业格局，整个服务行业结构正逐步向新领域、高层次发展，内部结构进一步优化。
第三，现代服务业集聚发展态势明显。从全市来看，“三区两市“服务业增加值在全市的比重达到53%，在服务业发展中起着主力军的作用。服务业集聚示范区成为温州服务业发展的主要形态，如滨江商务区、车站大道金融集聚区、欧洲城购物中心等重点服务业集聚区已初步形成或加快建设中。这些集聚区的建设为全市现代服务业发展提供了基础和平台。
二、存在瓶颈或问题
第一，内部结构矛盾依旧突出。温州服务业以批零商贸、住宿餐饮、交通运输及邮政、房地产等传统行业为主，但四个行业增速呈现逐年下降态势，将难以支撑服务业的快速发展。在产业体系上，温州生活业相对发达，而生产业却依然落后，尤其是在生产资料供应、仓储物流、科技研发、公共服务平台建设等方面较为薄弱。另外，全市传统的小商贸、小餐饮、小市场、小地产等所占份额依旧较大，缺乏综合性、上规模的服务业大企业或城市综合体，市场竞争能力不强。
第二，发展要素制约严重。中心城区可用于发展服务业的土地存量小，项目用地“低小散”现象严重，难以满足现代服务业发展和城市功能根本性转变的需要。服务业企业由于行业特殊性，投资项目融资困难，中小服务业企业流动资金贷款难问题依然严重。另外，温州市服务业企业中高素质人才缺乏，已成为企业发展壮大的制约要素，现代物流、科技信息、中介咨询、金融上市、涉外法律等方面高层次专业人才短缺现象比较严重。
第三，发展面临赶超压力。温州服务业总量规模虽然稳居全省第三位（列杭州、宁波之后），但发展形势严峻。温州服务业投资增速虽快，但服务业投资基数不大，2011年服务业投资额只有杭州的50.4%、宁波的69.6%。从发展结构来看，温州服务业发展，在现代物流、休闲旅游、文化创意等高层次服务业领域也难以与杭州、宁波相提并论。与嘉兴、湖州等后八位地区比，温州服务业总量与它们总量之和的比值不断下降，反映出温州服务业被其它地区有逐渐赶超之势。
表2-1 2011年浙江省各市服务业发展对比
地区 增加值（亿元） 占国民经济比重 近五年年均增速
杭州市 3453.58 49.3% 13.4%
宁波市 2419.35 40.3% 12.6%
温州市 1493.21 44.6% 11.7%
嘉兴市 985.79 36.9% 13.3%
湖州市 578.26 38.1% 14.1%
绍兴市 1275.44 38.8% 12.8%
舟山市 344.39 45.0% 12.7%
金华市 1077.03 44.0% 12.7%
衢州市 324.71 36.5% 12.1%
台州市 1162.04 41.6% 11.7%
丽水市 320.35 40.8% 11.7%
数据来源：浙江省各市统计年鉴
第四，管理体制有待理顺。温州虽然制定了《温州市推进服务业发展工作机制》，并制定出台了以《关于推进服务业跨越发展的意见》为龙头的1+X政策体系。但总体上，服务业工业推进力度有待加强，统分结合的工作推进机制有待完善。分行业、切块使用的服务业资金管理模式有待改进，资金使用效率不高，整合协调难度较大，不能有效发挥政府资金“四两拨千斤”的作用。制约现代服务业发展市场准入限制、发展平台缺乏等问题仍然存在，鼓励服务业企业成长、壮大的政策环境有待全面改善。
三、现代服务业发展对策建议
结合温州服务业发展现状、瓶颈及问题，有针对性提出如下对策建议，为加快温州现代服务业发展建言献策。
第一，加快现代服务重点领域发展。
根据温州自身特色，应重点发展金融服务业、现代物流业、旅游休闲业、现代商贸业等领域，全面提升现代服务业发展水利，推动温州市服务业跨越式发展。
金融服务业。建立面向小微企业的专营机构，加快地方非银行机构金融发展，做强做大地方银行业金融机构；健全民间资本市场体系，加快建设温州产权（股权）交易市场，大力推动股权投资机构集聚和设立，全力推进企业多渠道上市融资，试点私募债券基金，发展温州债券市场；创新金融服务体系，促进民间金融阳光化和规范化，组建中小企业综合融资服务平台，开展个人境外直接投资试点，推进金融产品和服务创新；强化金融风险防控体系，加强社会信用体系建设，强化地方金融监管，维护民间金融秩序，严厉打击非法金融活动。
现代物流业。以港口、航空、公路等大都市交通体系建设为契机，加快培育第三方、第四方物流，发展城乡配送物流，构建大宗商品交易平台、多式联运集疏运网络、金融和信息支撑系统为一体的现代物流服务体系。
旅游休闲业。重点推进雁荡山国家5A级旅游景区和永嘉楠溪江风景旅游区等优秀旅游资源建设。在主城区开发中融入旅游元素，完善旅游功能，形成若干个旅游特色街区，打造城市休闲旅游综合体；在乡村重点发展休闲观光地方特色。充分利用连绵的海岸线以及独特的海洋群岛优势，推出海洋休闲度假旅游。
现代商贸业。大力推进市级商业中心由“单中心”向“多中心”格局转变，积极推动县级商业中心的商业设施建设和商业氛围打造。改造提升和建设培育一批传统特色商业街和现代化的休闲时尚街区，提升商业层次。推进专业市场商场化改造；推进大宗商品交易市场建设；推进“农改超”、“农加超”等多种业态发展。
第二，推进现代服务业重点载体建设。
定期组织筹办服务业重大项目融资推介会、银企洽谈会，积极引导社会资本参与服务业重大项目建设。重点加快服务业集聚区建设。组织实施《温州市现代服务业集聚区总体布局规划》，重点推进金融、现代物流、总部基地、旅游休闲度假区、商贸综合体、科技创业园等几级去建设。建立健全服务业集聚区的统计监测制度，加大考核管理力度。引导各主要集聚区发展，成立由集聚区内重点企业或行业负责人组成的集聚区管理机构，共同谋划集聚区的运营和发展。
第三，支持现代服务业龙头企业发展与品牌建设。
培育现代服务业龙头企业。加大扶持力度，培育发展具有国际竞争力的现代服务业大企业集团，并有限支持其上市，成为引领产业升级的主导力量。鼓励大企业开拓国际市场，开发境外资源，发展境外服务，对符合条件的大企业有限办理自营进出口权和对外经济合作经营资格申报手续；鼓励大企业参与现代服务业集聚区建设，吸引众多的中小企业入园，加速发展壮大。
支持现代服务业企业分离发展。进一步出台鼓励工业分离发展现代服务业态创新的政策。大力支持企业由加工制造环节向研发设计和品牌营销两端拓展延伸，对相关模式先行试点、逐步推广，最终实现二、三产分离发展，同时要进一步研究制定具有可操作性的鼓励制造企业二、三产分离发展的相关政策措施。
鼓励服务业品牌建设。研究制定温州服务业品牌建设的实施意见，建立健全服务业品牌建设工作机制，完善服务业品牌认定办法，积极创建服务业品牌。加大对新认定的服务业国家驰名商标、中国名牌以及省市著名商标、浙江名牌产品的企业的奖励力度；引导服务业企业强化品牌意识，加大品牌建设。支持品牌企业进入资本市场，对有条件直接上市的企业予以积极培育，享受有关培育上市企业的扶持政策。鼓励流通企业与生产企业合作，实现服务品牌带动产品品牌推广、产品品牌带动服务品牌提升的良性互动发展。对在全市服务业发展中起巨大示范带动作用的品牌进行评比，并给予奖励。
第四，做好现代服务业的对外开放和招商引资。
紧抓海西区国家战略机遇，重点做好对外服务业的招商引资工作，加强对台合作交流。建议发挥苍南对台合作“桥头堡”的区位优势，加快浙台（苍南）经贸合作区建设。研究制定鼓励承接服务外包的扶持政策，加快培育一批具有资质的服务外包企业，打造特色化外包产业基地。加快与国际市场接轨，建立支持温州服务外包企业“走出去”的服务平台，扶持出口导向型服务企业发展，发展具有比较优势的服务贸易。重点引进现代物流、金融保险、大型商务、国际营销、研发设计、文化创意、信息技术、总部经济、服务外包、商业模式创新等新兴服务业。
第五，进一步理顺现代服务业管理机制。
充分发挥市服务业部门联席会议小组对全市服务业发展的统筹推进作用，及时调整和充实市服务业部门联席会议小组，切实发挥联席会议制度的统筹管理、综合协调只能。建立健全服务业工作机构，各县（市、区）结合本地实际，尽快成立服务业机构，为本区域服务业发展创造良好条件。
关键词：弓长岭；温泉；健康产业；规划研究
中图分类号：A715文献标识码： A
一、健康产业的概况
健康产业是以生命技术和生物技术为先导，以健康至上理念为指导，涵盖健康检查、疾病预防、医疗卫生、营养健康、身体养护、健身娱乐、康复治疗与休养、身心与精神疗治等多个领域多产业集合，具有较强的综合性。凡是围绕和服务于人的生理和心理健康的服务部门均可纳入广义的健康产业的范畴。
健康产业是近年来我国经济发展中涌现的一种新型经济形态，随着我国居民收入水平的不断提高，以及健康意识的增强，健康产业大有作为，是极具发展前景的重要产业。
二、辽阳市弓长岭温泉健康产业的现状
辽阳市弓长岭基本区情及温泉健康产业发展现状
1.区域优势明显。作为辽阳市卫星城的弓长岭区位于沈阳经济区城市群中部，1小时交通圈内分布有沈阳、鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳6座大中型城市，总人口超过2000万，具有广阔的旅游市场空间。辽溪铁路、沈环公路、本辽辽高速公路贯穿全境，与长大铁路、沈大、沈丹高速公路联网，成为全省交通动脉上的重要节点。随着鞍辽一体化、鞍本集团的联合重组、辽阳河东新城的开发建设，鞍本辽三市地缘互融、产业互补、空间互换的合作优势日益显现，弓长岭区处于三市交界，经济隆起带、战略核心区的区域优势十分明显。
2.旅游资源丰富。素有“岭岭藏宝，水水含金”美誉的弓长岭，除铁矿石资源外，还拥有冷热泉资源。温泉资源享誉中外，在我国3000多处热泉中含氡量首屈一指，1973年《中国矿泉水工程研究》杂志称汤河温泉为“高温氡水甲天下，名誉天下第一泉”，最高水温达72℃，日可开采量达1.1万立方米，具有较高的防病、医疗保健功能，对高血压、风湿等30多种疾病疗效显著；冷矿泉日开采量近万立方米，年保有储量理论上可形成350万吨矿泉饮品的生产能力，富含10余种有益微量元素，1984年8月17日香港《大公报》记载“辽宁（汤河）发现大型矿泉，媲美法国维希矿泉”，被国家矿泉水质检测中心认定为优质天然饮用矿泉水，被中国矿业联合会命名为“中国优质矿泉水源”。
3.规划范围内具有独特的温泉、水库、东北著名滑雪场、丰富的生态自然人文景观等旅游资源优势和区位优势。区内无综合医院，以社区医院为主，在新建小区及农民新村内有便民门诊，便于居民进行卫生预防、健康促进、妇幼保健、老年人保健、慢性病防治、计划生育等。规划区内现有几家较大的疗养院，多位于规划区中心。
三、辽阳市弓长岭温泉健康产业发展规划
辽阳市弓长岭温泉健康产业发展目标是：以冷、热泉为核心健康养生产品，打造“中国第一温泉小镇”健康休闲品牌，塑造独特鲜明的健康养生形象。整合汤河、窝两大水库和华表山森林公园等山水怡情产品、乡村健康绿色产品及工业旅游产品，大力发展双泉养殖及冷泉种植业，全面提升健康服务整体体建设水平，提高区域竞争力，形成集健康养生、康体运动、养生医疗、休闲度假、为一体的健康服务产业。
弓长岭温泉健康产业发展的规划支撑平台是以汤河为天然资源纽带，以南北双轴为交通廊道，从空间上串联区域内的优势资源，形成“碧水串珠”式的空间格局，突出整个区域均衡开发理念。计划以温泉泡浴与医疗健康产业为核心打造“温泉休闲综合体”；以冷泉加工与生态种植养殖业为核心打造矿泉水生产基地、中草药种植基地与水产品养殖基地；以开发周边汤河湿地，建设汇集滑雪、攀岩、健行等各种健康运动的康体中心；以温泉养生地产为口号建设以“阳光社区”为代表的大型康复中心。
1．以“温泉生活方式”为目标，提高生活品质，实现地区品牌突破
温泉生活方式，是温泉度假项目的最高境界。“温泉休闲综合体”的目标，是通过规模化的优势和差异化的产品，构建出多元的功能结构，营造出良好的休闲环境，创造全新的温泉文化，最终形成一种全新的温泉生活方式，让游客充分享受到温泉休闲养生的乐趣。
如果能够成功创造出一种全新的“温泉生活方式”，“温泉休闲综合体”将从项目开发的层面上升到品牌塑造的层面，在提高市场竞争力的同时，为开发商进行品牌的连锁拓展运营创造可能。如海泉湾、天沐温泉、柏联SPA、悦榕庄温泉等，都是通过温泉生活方式的打造，实现品牌塑造，最后成功实现连锁扩张和运营，同时也创造了地区品牌。
打造“温泉休闲综合体”的根本基础，就是要进行温泉产品的创新。未来的温泉创新，主要从以下几个方面来把握：
其一，以中高端市场为重点，打造精品化温泉。以精品化为导向，面向中高端市场，打造高品质温泉，包括高品质的产品和高水准的服务机制。其档次的高低直接决定着整个的项目品质与品牌价值，影响着后续酒店的品质和房地产的价值品质。
其二，以衍生化发展为方向，打造复合型温泉。作为温泉休闲综合体里面的温泉产品板块，绝不局限于单一的“泡池汤浴”，而是要结合市场需求，通过纵向创新与横向聚焦，实现产品链的延伸，一是做足亲水游乐的文章，把游泳池、人造沙滩、造浪池、水中健身池、水上表演项目作为重要内容融入温泉产品的开发中，增强人们的亲水参与性与体验性，增加夏季运营的收入；二是做足健康养生的文章，利用温泉的养生功效，将养生、健身、医疗、康复、美容、护理、健康管理等一系列养生手段深度结合，形成面向中高端市场特别是女性市场的巨大突破。
其三，以风格主题化为手段，打造主题型温泉。用文化来打造温泉的主题，营造独特的文化氛围，这个文化，不一定是当地的文化，这个要从市场需求、市场竞争的差异化来决定。
“温泉休闲综合体”要有多元化产业体系的支撑。要充分利用温泉对于休闲产业的聚集效应，面向市场需求，整合休闲资源，形成休闲功能聚集与休闲产业体系，构建温泉休闲产业聚集区，重点发展五类产业：
第一是养生产业。以温泉泡浴为基础，将养生、健身、医疗、康复、美容、护理、健康管理等一系列养生手段深度结合，形成温泉养生中心，这是“温泉休闲综合体”发展的根本基础。
第二是会议产业。以温泉水疗为吸引，以会议度假酒店为载体，以会议接待为重点的温泉会都模式。更重要的是和政务商务休闲会议客群，会议几乎成为大多数温泉度假村经营发展的重要带动产品。
第三是房地产业。以养生地产和温泉第二居所为概念，是温泉度假村房地产项目的主流，与会议经营相结合的产权式度假物业也成为重要的市场热点，升值空间较大，因而受到市场青睐。
第四是运动游乐产业。根据资源特征，以水游乐、高尔夫、网球、滑雪和跑马场为代表，一方面是考虑亲水休闲游乐市场群体的需要，度假物业的客群的需要结合在一起。运动游乐是“温泉休闲综合体”重要的功能构成，为品质化休闲交流平台的打造奠定重要作用。
第五是温泉农业产业。这是对温泉资源全方位利用的重要方面，在全国已经形成诸多成功的例子，主要通过设计温泉水的系统利用模式，利用温泉余热发展包括温室大棚、热带鱼养殖等为核心内容的农业产业。
2．充分利用冷热泉资源，实现资源绿色环保可持续性发展
弓长岭冷泉资源丰富，被国家认定为优质天然饮用矿泉水，以此为依托，建立大型矿泉水生产基地，目前已经建厂，可以进一步扩大生产，并实现产品的多样性。
以中医药种植为主发展冷泉种植业。开发中医药资源，建设中医药博物馆。弓长岭区的自然地理和气候条件适应绝大多数中草药的生长，地貌呈多元化，平原、丘陵和高山皆有，可以建设中药生产基地，鼓励群众种植，调整当地的种植结构增加百姓收入，还可以与大品牌企业合作设厂，进行中药加工，促进当地经济地发展。据有关资料报道和考察分析，中药基地现在每亩年平均收入7000-8000元左右，且价格平均每年增长5-7％，所以保守测算，10万亩中药基地每年收入8亿元。建设中医药博物馆，普及中药知识，可以做为中小学生的教育基地，使中医药这个国家瑰宝能够重现辉煌，同时还可以拉动中药的种植、加工、销售等中药产业的发展。还可以利用冷泉滴灌技术进行绿色生态农业的大片种植，经济效益显著。以冷泉生态养殖为主发展冷泉水产品养殖产业，实现多品种养殖，绿色养殖。
3．大力发展康体项目，树立健康运动形象
随着人们"崇尚自然、回归自然"及健康保健意识的提高，亲近大自然成了人们业余生活最主要的内容。而弓长岭有真山真水真温泉，未来交通便利，自然条件优越，适合发展上百种健康休闲的康体项目，例如网球、高尔夫、攀岩、山地越野、垂钓等，形成汇集各种健康运动的康体中心。康体中心中还可以兼设保健中心，进行推拿、按摩、刮痧、茶疗等自然疗法帮助运动者消除运动伤害及疲劳。通过引进和发展较高级别的体育赛事，打造弓长岭运动休闲品牌，建设数个高标准的体育运动场所及其它配套体育设施，作为体育运动项目科研、训练、疗养、商业化基地和旅游度假及休养产业的基础。同时建设体育休闲产业培训中心，为体育爱好人士提供专业的体育培训机会，也为休闲度假生活提供必要的配套。
4．建设大型康复养老中心，树健康城区品牌的优势
以康复养老概念，引进国际国内著名的连锁康复养老机构，建设大型康复养老中心，吸引省内外高端康复养老人群，以阴阳养生为主题形成特色沐浴文化、温泉饮食文化；与SPA、养生、美容紧密结合的温泉康体保健项目；利用周边森林山岳、湿地开发特色温泉游乐项目；形成国内知名的康复养老中心，树立弓长岭健康城区品牌优势。
四、辽阳市弓长岭温泉健康产业发展规划的几点建议
按照科学的发展观和可持续发展的原则，依托弓长岭独特的生态环境和自然资源等优势，突出康复疗养、中医保健特色，大力发展符合世界发展潮流的健康产业，为迅速扩大弓长岭经济规模，打造"中国第一温泉小镇"做出贡献。以下是弓长岭温泉健康产业发展几点建议：
1、从战略高度重视发展温泉健康产业，努力将其培育成新兴支柱产业
要将温泉健康产业放在挖掘中华医学精髓、弘扬中华医学文化，改善民生、提高居民幸福指数，作为新的经济增长点的高度来发展。要积极开拓健康产业发展视野和领域，要以科学发展观为指导，以“大健康产业”发展理念为引领，以“服务人的身心健康发展”为落脚点，从医学卫生、经济、社会、文化、体育、教育、科技等多角度多领域围绕健康服务广思考、深挖掘、出效益、保增长、促和谐。最终将温泉健康产业培育为弓长岭和辽阳的支柱产业。
2、加强政府引导，制定和完善相关政策和法律法规
由于弓长岭健康产业尚处于起步发展阶段，政府应着重发挥舆论引导、政策引导、资金引导、政策法规的配套等方面的作用。政府相关管理部门要会同有关企事业单位，制定一些具有引导性的健康产业发展规划或建议方案，引导相关媒体加大宣传力度；“温泉健康产业发展引导资金”；在人才流动方面，可以实行灵活的机制，鼓励医疗人员下乡下社区；为需要贷款的中小型健康服务企业和需要更大发展空间的大型健康服务企业提供优惠政策。
3、制定和完善服务标准，保障服务质量和安全
制定服务标准既是指要有统一的服务规范，又是指提供针对性的个性化服务。在统一服务规范的前提下，针对不同的消费者，服务提供也不尽相同。因此，政府应该出台相应的产品标准，加强执法监督，保障服务质量。
4、建立健全温泉健康服务行业协会
行业协会是指介于政府、企业之间，厂商与经营者之间，并为其服务、咨询、沟通、监督、协调的社会中介组织。健康产业行业协会作为第三方组织，在协助政府制定行业发展规范，监督本行业的企业经营行为和质量、维护消费者权益、促进企业规范和诚信经营等方面发挥积极的桥梁作用。要借鉴国外有关经验，建立真正发挥作用的独立于政府之外的健康服务行业协会。
5、加快养生产业体系和产业研发基地建设，拓展中华传统养生产业
人类正迎来休闲经济和体验经济时代。要加快建立休闲养生产业体系，包括旅游餐饮与食品加工、药材种植与加工、茶叶种植与加工、休闲养生会议与展览等。加快药膳养生产业研发基地建设，要建立相对固定的科研基地，建立档案资料库，定期通过举办国际性的学术讨论会，举办中药和药膳养生的科学讲座，开展国内外学术交流。要不断增加研究经费，创新药膳养生产品的技术水平，提高专业人才的待遇，防止高级研发人才流失。
[关键词]电影产业影院模式影城(院)特色
2010年1月21日，国务院办公厅《关于促进电影产业繁荣发展的指导意见》，该文件为促进电影产业的繁荣发展提供了难得的机会和条件。从该文件的提案到，影院投资毫无疑问地成了一种极为诱人的项目。
有数据显示，由于国家政策的大力扶持加之影院票房的持续飑升，数百亿元巨资涌入电影产业。一夜之间，电影终端市场成了人们眼中的大蛋糕，各路资本争相抢滩，特别是二、三线城市巨大的电影市场空白更是成了角逐者眼里的“大金矿”。原本只有大城市才有的高规格五星级影院已经在中小城市甚至小城镇遍地开花。以江苏无锡江阴这样一个县级市为例，为迎接第金鸡百花电影节的到来，江阴突击改造了两家老电影院；2010年9月10日，由江阴企业家投资建设中影星光国际影城开业；借助电影节，橙天娱乐将在江阴开发建设中国第一家综合影城，将推出30个影厅，配3DIMAX厅，预计投资额将超过6亿元，建成后号称是亚洲最大的影城。另外还有几家影院也陆续签约。
笔者注意到，新加入的各路投资者中。从事电影行业本行的人越来越少，更多的是在地产界颇具实力的地产开发商。各大开发商在高调进军商业地产的同时，几乎不约而同地打起影院牌，
“影院、影城”不仅仅是一个城市文化标志建筑，更多已演变为地产商标高房价的“价值标签”，影院建设热潮与城市化进程举头并进。
在这轮影院建设热潮中，以“一站式综合体”形式存在的第三代影院模式更是主流，只要新建一个影院几乎都是以五星级标准在操作。固然“一站式综合体”影院可以让消费者在商业区的滞留时间增加，餐饮购物场所也能为影院带来一些潜在消费者，但盲目地投资这种五星级的电影终端真的合理吗?
2002年以来院线制改革后，我国国内电影票房连续多年保持20％以上的增长速度；我国居民的屏幕保有量只有美国居民的十万分之一。国内电影市场的潜力确实很大。但笔者以为，在中国盲目建立星级影院，还是值得商榷的。
国家大力扶持电影产业，一方面是因为电影市场潜力大，对提高国家文化软实力作用关键；另一方面也是因为我们电影产业发展并不完善。电影产业有产业链的存在，光靠电影终端(影院、影城)是很难把此产业链上下打通的。有调查显示，在中国拍一部电影差不多是七部亏本，两部保本，仅有一部能赚钱。影院建设当然重要。但影院只是电影产业链上的一环，只靠影院振兴电影产业是很不切实际的。没有好的片源，几大院线都会加入大片首映权哄抢队伍。抢到的影院自然赢利颇多，抢不到的就会陷入被动状态，如果在这种状态下继续大规模修建星级大影院，那么竞争势必会更惨烈。何况。影院建设是一个长线投资，至少需要3-8年的回报时间，而且影院占地面积大，万一影院经营惨淡，从硬件说，影院建好后几乎不可能再改做其他用途，那么大的空间要改成其他用处，拆墙，拆坡的费用就可以吓走大多数投资者。例如：浙江富阳，人口一共才60多万，去年一年就连续开业两家投资千万元以上的影院。影院落成后，上座率严重不足，经营困难，但也只能在那硬撑。所以笔者的建议是“电影市场风险多，盲目投资须谨慎”。
综观现阶段影院的赢利模式，仍然是“大片”的天下。作为新建影院不一定非要是全上五星级别的，应该是因地制宜，审时度势地结合城市现状建立一些特色影院，即影院的多元化发展。
仔细研究篇首提到的国务院办公厅的《关于促进电影产业繁荣发展的指导意见》，笔者发现文中提出要“大力发展跨区域规模院线。特色院线和数字院线”。就现有形式看，跨区域规模院线及数字影院都普遍受到投资者的追捧，惟独“特色院线”少人问津。所谓“特色”，顾名思义就是影院特色，即结合院线特点，结合消费人群的个性特色，进一步细分市场。正如前文所述，影院现阶段的赢利模式依旧在“大片时代”，
“千院一片”现象非常严重。这样一个情况下，走特色路线非常必要。在法国，电影市场复苏时也高攀“艺术电影”大旗，以对抗好莱坞商业大片。据了解，在美国为避免影院建设同质化竞争，星级影院、公路影院、汽车影院乃至更小众化的艺术院线，共同组成了庞大的电影产业终端。
鉴于此。本文关于影院建设提出以下建议：
总体说，电影产业发展必然是在鼓励竞争的基础上展开，但多建影院也要有一个保护投资的界限，这个界限就是开发影城的“度”。在二、三线城市，政府对于不同的影城形式应有一定的鼓励和约束机制。合理布局城市影院(城)，丰富电影放映场所类型，鼓励相关配套业态。不管投资者的利益，放开手任其发展，电影产业说不定也会象中国的房地产一样一发不可收拾。
1.对于已经建成的影院，影院可以考虑重点加强影院服务产品，如饮料、咖啡、爆米花等，这些产品体现影院周到服务的同时又为影院盈利；除此以外，影院可以对电影衍生产品如影碟、海报、玩偶、图书等等开发和销售，欧美国家的票房只是总收入的30％，其余70％的均由衍生产品开发所得。
2建设的新影城，笔者建议除星级以外，多走特色路线。
(1)汽车影院模式。中国的有车族越来越多，而与车相应的汽车文化却很少。汽车影院正好可以填补空白。汽车影院周边还可以配套餐厅、酒吧、咖啡厅，让前来观影的消费者既感受现场观影气氛，又不受旁人干扰，饿了可以点吃的，渴了可以叫喝的，有急事，打个电话也不会遭来唏嘘，此等休闲方式一定让人喜闻乐见。
(2)艺术影院模式。中国文化底蕴丰厚，人们对艺术的追求从未间断。电影作为人类史上的第七类艺术自然也受人追捧。打破传统商业电影一统天下的局面，开展商艺参半的艺术影院模式，对提高观影人艺术修养，提高城市文化底蕴是不错的选择。除了艺术影院，还可以是专门提供恐怖体验或科技体验的影院形式。
(3)MINI影院，所谓MlNI影院是指开发只有几十个座位的迷你影院，建立各自特色，提供更人性化服务，不走大众路线，进一步细分电影消费市场。
(4)家庭式影院包房，即以家庭朋友为对象的小范围观影模式。与KTV包房运作模式类似，专门针对有观影需求的小团体。
[关键词] 大型商业建筑；种类空间构成；设计原则
中图分类号：F713.51 文献标识码：A 文章编号：
当今世界是科学技术与经济文化高度发展的时代，城市、交通信息、商业机遇、各种职业的大发展深深影响着建筑的进步。如何更好地为商家的营销活动和消费者购物提供的理想舒适的场所，一直是建筑师努力的目标之一。
一、我国当今商业建筑发展的趋势
随着改革开放的深入，经济的不断发展，以及人们视野的开拓，要求的提高。在借鉴发达国家先进经验的基础上，国内许多大中城市的商业建筑，正逐渐向大型综合化、专业深度化两个主要方向迅速发展，并由这些中心城市辐射到了周边的各个地方。
1.1当代大型商业建筑的种类
l-1.1大型商业综合体(Shopping Mall)正是在这种趋势下得以发展壮大的。对于建筑规划设计而言，ShoppinS Mall的具体形式既可以是一个体量较大的单体建筑，也可以是由若干室内或室外步行街串联各个功能建筑组合而成的“和丰商业社区”。采用何种形式依场地状况、规划条件等情况综合考虑。
1.1.2规模经营的优势逐渐得到商家的看重。除了大型商业综合体Shapping Mall外，传统的百货零售店也在朝大型化发展，并配备了越来越完善的综合服务设施，有的还配以鲜明个性的主题，以期继续得到传统顾客的青睬。
I．1.3某些专业性较强的商品，如家电、建材家居用品等，逐渐脱离传统的百货商店，形成独立的大型专业卖场，以规模促销售。最典型的莫过于万盛名家居、宜家家居、红星美凯龙家居等知名品牌。
二、大型商业建筑设计的要求
2.1 客流规划设计是选择店址的最重要的因素。
2.1.1 相同客流规模的不同地区，因客流的目的、速度、时间不同，对选址条件有不同差别。
2.1.2 选择店址需要调查分析街道两侧的客流规模，选择客流较多的街道一侧；或者街道交叉路口，当然除了被动适应客流规律之外，还可以在原有路网基础上加以改善开发，开辟新的道路交通系统，主动地引导客流，制造客流，进而创造新的商业环境。
2.1.3消防设计
大型商业建筑四周设置环形消防车道，车道的宽度不小于4m，消防车道与外墙的距离5m。沿高层建筑的一条长边设置消防登高面，登高场地结合消防车道布置，宽度大于8m，与建筑外墙距离大于5m，另外机动车道形成消防通道，宽度低于4m，转弯半径大于9m，建筑与建筑之间的距离满足规范要求，消防车随时抵达商业内街进行消防作业。
2.2 交通概况
城市通道交通是联系顾客与商业设施的载体。因此，它是制约商业聚集的又一个重要因素。商业活动的经济原则要求尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达商店。在商业所追求最大货物销售范围的原则下选址应使交通费用达到最少。
2.3 商业环境
选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量，如在同一地区内已有过多的同行业商店，势必影响商店的经营效果。
还有一些顾客以购买一类商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，比较其质量、价格等因素。
另外一些顾客，购物的范围比较杂，也比随意或完全以休闲为主要目的，希望到集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场。
还有一种特性的就是共生性，即指商店依赖于为其他原因而来的顾客，如商业中心区的小型商店设于大型商店附近，主要经营小商品，以品种齐全而取得优势。或开办大商场不能提供的小型服务业，与消费商品的商店相互邻拦、互相补充、便利顾客。
2.4 地形特点
选择店址还要分析地形特点，主要选择能见度高的地点，如选择在两面临街的地点能见度就最高，并且可以扩充橱窗面积，增辟出入口以减缓拥挤，这是最好的设址地点。
2.5 城市设计规划的要求
城市总体设计应和详细规划，都是根据城市现状和发展要求对商业中心的分布，商业建筑的布局等作出一系列的规定。商业建筑的选址应该符合城市规划的要求，服从城市总体发展的要求。
三、大型商业建筑的空间构成
2.1总的来说，大型商业建筑的空间主要分为以下几部分：
引导部分：门厅、中庭、步行街廓等，主要作为室内的交通空间，引导顾客到达不同的区域，或是做适当的休息、交流。
营业部分：营业厅、餐饮、娱乐等空间。这是商业建筑的核心所在，产生经济效益的源泉。
辅助部分：办公、库房等。
2.2大型商业建筑各部分的联系整合并不是在平面上的机械拼接，而是一种立体空间上的融合。空间组合形式一般可分为如下几类：
①以大厅式营业空间为中心。
②以中庭为中心，购物空间环绕其布置。空间融会贯通，分隔灵活，大方。
③以室内商业街为主线。总体布局的典型方式：哑铃式布局，强店在两端。丰富有趣的空间形式。
④多种手法结合，交替运用。即中庭与室内步行街穿插布置于室内空间中。
中庭作为入口的引导集散区域，由此引申向各个方向的内街式的营业空间。
四、结合当今趋势的建筑设计原则
3.1业态决定的形式
前期策划是项目的起点，它所推断出的商业特性进而决定了建筑架构。设计的前期策划工作，通过对市场的调查研究，分析目标地块的周边环境，获取当地经济数据等方式，了解社会需求、客源成分及规模、建设条件，为该商业建筑的性质、规模、形态提供了明确的定位，利于商业建筑．总体构思设计，对空间布局、尺度大小、流线组织等方面有了良好的参照。
3.1.1选址。一般情况下，不同的区域都会有着不同的消费人群，他们的经济水平、物质精神需求各有不同。对于一个大型商业建筑而言，投资巨大，如何能保证长期、稳定、优质的客源对于业主的经营而言至关重要。选址是首当其冲耍解决的问题，地段是衡量一个商业地产的价值的最重要因素之一。
3. 1.2区域交通条件与商业建筑之间互相影响。城市道路是顾客与商业建筑之间的联系纽带。商业活动出于利益最大化的原则，需要保证尽可能多的顾客方便快捷地到达商业设施；因此选址必须是交通可达性理想的地点。另一方面，大型商业建筑也必须考虑它进出的人流、车流对周边道路的影响。
3.1.3停车位的多少对于商业活动的影响。现代的大型商业建筑，大量的人流是通过私人轿车到达的如果因为没有方便的停车而无法进入，无疑会令商家损失客源。
商业建筑的停车一般有三种方式：一、以广场式停车为主的停车方式。与建筑物就近设置，使用方便，但占地面积大，一般应用于建设用地充足，土地价格相对低廉的地段。如美国城郊的超级市场，周边被数倍于主体建筑占地面积的巨型停车场所包围。二、利用建筑物地下室或屋顶设置的附设停车场。使用方便，节约土地。三、立体机械车库。这是今年新兴的停车方式，是对前两种停车方式的有效补充。
3.2针对不同客户目标所需要的空间环境进行设计。
设置尺度巨大的中庭共享空间是大型商业建筑一种流行的空间处理方式。众多大型商业建筑，特别是高档商场，无不竞相以巨大的尺度、丰富的空间变化，豪华的装修来吸引顾客的眼球，以期树立良好的品牌形象。
如大都市港汇广场购物中心的中庭，位于主入口不远处，在35米的高处架设直径选45.6米的巨大玻璃采光穹顶，并在中庭两翼有贯通整个商场的玻璃采光顶。整个中庭及其周围的各个楼层的营业空间均可获得良好的自然采光条件，给了置身其中的顾客明丽轻松的感受。
3.3注重非营业场所的设计。
建筑空间是否迎合消费者的心理很重要，要认真研究消费心理，跟踪需求的变化，以创造出令人愉悦的休闲购物空间。除了商业空间所共有的自然、流畅、随意、温馨、亲切的感觉之外，大型商业建筑还要给人以开阔、富丽堂皇的感受。空间第一，商业其次，通过提高人的感受的质量，以提高商业效益。
如沿海某市的红星？美凯龙家居生活广场，随着环型中庭的走势设置了轨道，一列电动小火车盘旋而上，可将顾客送到从一层到六层的任一楼层。此举颇具趣味性，吸引了不少顾客，可谓出奇制胜。
3.4购物环境的舒适性。
舒适的购物环境能够增加消费者来到商场的次数，延长逗留的时间，这也就为营业额的提高提供了机会。创造购物环境的舒适性关键在于创造场所精神，通过可识别性强的，包括空间特性、色彩、装饰、小品等，使人们对场所产生良好的亲切感和归属感。营造舒适的室内环境，可以从以下几方面入手：一是提供充足的座椅等休息设施。二是适当安排儿童游戏空间。此举既方便了购物的家长，也能够有效促进交往活动。三是通过天窗等形式，提供充足的自然光线。四是安排方便合理的垂直交通设施。
3.5便捷的内部交通组织。
明确顾客、内部工作人员和商品在建筑内外的流线互不干扰十分垂要。垂直交通的组织也是影响顾客购物情绪的重要方面之一。除了必要的楼梯外，当代大型商业建筑都设置了大量的自动扶梯和电梯，引导顾客向上运行，缩小了各层楼面的销售差距。穿插在各层之间的自动扶梯不仅起到了很好输送功能，也给室内空间带来了丰富的韵律变化。
济南市规划提出，东部新城将建4个大型城市综合体，也就是说将形成4个大型中心片区：奥体文博中心区，位于燕山新区核心，以文化博览、体育休闲、商务办公、商业金融为主导功能；唐冶新区中心区，位于东绕城以东，以行政办公、商业金融、文化体育为主导功能；汉峪总部经济区，位于高新区经十路两侧，以ICT经济总部、商务办公、商业服务、居住为主导功能;外包会展区，位于高新区中心区域，以服务外包产业、科研教育、会议博览为主导功能。
规划还确定，东部新区发展目标为建设宜业宜居的现代化新城区，初步形成国家重要的高新技术产业新城示范区，山东省高新技术产业发展的领军地区，全市经济增长极、高新产业基地。
东部新区还规划了CBD(中央商务区)，位于济南东部燕山片区经十路两侧，规划占地面积约1.8平方公里，与奥体中心、高新技术开发区成三足鼎立之势。规划将该区域整体定位为CBD中央创智区，与奥体中心、软件园等研发中心协同构筑济南东部新城中心；山东省和济南市的地区性高新技术公司办公总部、高端服务中心，中介服务中心，专业培训中心；济南市高端消费商贸集聚区和金融保险业副中心；济南文化产业中心之一，创意产业集聚中心，具有文化内涵的齐鲁形象标志区；带动建立核心区形成现代居住集聚区。规划将该区域打造为济南东部中央商务区，远期发展为济南国家CBD格局中的动脉节点，国家级特色商务中心区。
高新、汉峪片区升级东部新城
自从2011年4月济南东部区域发展论坛举办以来，作为省城未来五年重点发展的汉峪片区规划成为人们关注的焦点。根据济南市政府规划，东部新区在“十二五”期间将重点建设奥体文博、汉峪等十大片区和打造唐冶新区中心区、高新外包会展区、奥体文博中心区、汉峪总部经济区四个城市综合体。
据介绍，高新片区和汉峪片区是济南市“十二五”期间“做强城市功能，做靓城市形象，高标准抓好新城区开发建设”的重要片区和载体，其中，仅汉峪片区就开发建设总建筑面积约1000万平方米，规划人口规模14万人。基本功能定位为商务科研总部基地，集商业、金融、居住等多种城市功能为一体的综合新区。规划沿经十路南侧布置，以商务办公、科研设计、商业服务等功能为主的总部基地南区，是汉峪片区的核心区；沿凤凰路形成南北向城市公建轴，核心区南部规划东西向绿化景观轴，沿旅游路两侧分布四个配套完善的居住社区，形成“一心、两轴、四区”的布局结构。地下空间规划是汉峪片区最具特色的亮点，对于山东来说也是首次壮举，规划总建筑面积约107万平米，分三层布置。在交通方面，片区还将设置BRT快速公交走廊，未来的城市轨道交通也将穿过这里。
值得一提的是，从某种程度上说，汉峪片区是对奥体文博片区的完善和补充，其商务科研的功能定位与奥体文博的行政定位相辅相成，是东部新城建设的进一步升级。作为济南东部CBD的重要组成部分，汉峪片区规划对济南未来的东部国际新城提供了巨大的潜力和想象空间。
调查：
在济南市几个月前召开的“加快科学发展、建设美丽泉城”推进大会上，专门成立了负责统筹东部新区建设工作的东区建设指挥部。东部新区将在新的起点上重新出发。高楼不断拔地而起，一大批高档写字楼、现代高新企业和中高档住宅小区拔地而起，在这里工作、生活的人越来越多，对于生活配套的需求也日渐提高。由此，济南东部片区目前的现实是，无论出行还是消费，这里的现有条件都无法满足市民的需求。东部新区如何变成一个真正宜居的新城区?
25个小区才一家大超市 东部新区人多楼密，配套却跟不上。
七八个大型社区只通两路公交，这都怪私家车拥有量太高?
家住高新区康虹路茗筑美嘉小区的刘某，住进小区已经有两年了，房子不错，周边环境也挺好，可住在这里他总感觉不方便，而这种不方便在他看来，主要来自于这附近的公共交通太不方便了。
“周末都懒得和朋友约着一起玩，因为市区通我们小区就两路公交，分别是138路和150路，收车都很早，从市区打车回来一般要二三十元，挣这几个钱不够折腾的呢。”刘某说的情况，住在东部新开发小区的居民都有体会。
7日上午，记者从市区乘公交车前往高新区济南国际会展中心以北的大片住宅区。据了解，通往该片区的公交车仅有两条线路，分别是从洪家楼始发的138路和从和平路东口始发的150路。两辆车终点站都是新东方家园，其中150路不使用月票，138路公交车还是旧式的小型车辆，可乘载的人数并不多。
138路公交司机告诉记者，这路车平时的载客量并不是很大，主要集中在工作日的上下班时间，而一般时段车上乘客其实不多，同样的情况，在途经齐鲁软件园的150路公交车上也存在。
然而，记者乘138路到达新东方家园却看到，该终点站附近有新东方家园、新生活家园、茗筑美嘉、盛世花园、汇展国际花园等七八个大型社区，只有这2条公交线路能够吗?为何会出现公交载客量并不高的状况?
“当然不够，我们家住在牛旺庄，可138路到了新东方家园就不再往北、往东走了，每次我们从市区回来，下了车都得再走3公里才能到家。我们盼着能有公交车通过去。”家住牛旺庄小区的马女士说。而150路一位司机则表示，造成公交载客量不高的原因，主要是住在这些小区的居民私家车拥有量很高，出门都自己开车。
但是，在采访调查中，众多住在东边或在东边工作的市民也表达了这样一个看法，这里的人私家车拥有量高也是无奈之举，因为这里公共交通不发达，而不管是住在东边往市区走，还是住在市区到东边来工作，家里没辆车是很不方便的事情，目前的状况并不是一个良性循环的结果。
写字楼林立，快餐店却不多 中午大家都在路边小摊上简单凑合。
东部城区这些年企业、写字楼、住宅小区激增，可快餐店却不多。“写字楼里有这么多员工，中午都没有个吃饭的地方。”在舜泰广场写字楼里一家数码公司上班的孔先生说，公司附近既没有大型的超市，又没有快餐店，对于写字楼里的白领们来说，平时吃饭成了大问题。
6日上午，记者在经十路北侧的舜泰广场看到，该广场内都是高耸林立的写字楼，已经入驻了很多公司。但是，让记者感到意外的是，在公司如此密集的地段，竟没有发现一家大中型的超市，更没有大大小小的餐馆，广场的一层只有一两家面积不大的小吃店和看起来比较高档的餐馆。
“中午到了饭点，马路两侧全是小摊小贩，楼上的员工都会下来买。”孔先生说，虽然对于这些小摊点的饭菜质量挺担心，但没有办法，只能选择到这里吃午饭。
记者从经十路沿着舜华路南段自南向北走到齐鲁软件园的南门，在这一公里左右的路程中，没有发现一家大中型购物超市和餐饮娱乐休闲场所。“附近的餐饮点的确和在这里工作的人数不太成正比。”在齐鲁软件园工作的小刘说，基本上他们中午都是凑合凑合得了。
而记者在工业南路、康虹路沿线的众多住宅小区附近也看到，马路辅道上有很多摆摊卖菜、卖小吃的摊点，住在附近的居民都会来此买菜、买饭，还算比较方便，但是由于占据了马路辅道，在一定程度上给交通带来了影响。
大大小小25个小区，目前就一家大型超市，购物娱乐看病还得往市区里跑。
其实，随着近些年的发展，包括高新区核心区在内的绕城高速内东部新区，在商业配套建设上已经有了一定程度的发展，但不可否认的是，东部地区的整体商业环境还较差。采访中，众多受访者都表示，他们一般消费还是倾向于去市区，“毕竟这边给人感觉还是太荒凉，要不就是上班的地方，要不就是住的地方，总之不太热闹。”市民郭某说。
记者从济南高新区管委会商务局经贸办公室了解到，目前整个高新区核心区有大大小小约25个新式小区，但目前整个片区就只有去年刚刚投入运营的银座商城一家大型购物超市，居民有些消费需求还得不到满足。
记者在山东大学齐鲁软件学院采访时，一位大学生告诉记者，他们校外的休闲娱乐比较贫乏，平时除了在食堂吃饭，同学们聚会、吃饭、唱歌都要到市里去。家住黄金时代小区的刘女士也表示，在银座高新区店开业之前，她也会大老远地跑到市区去购物，而现在虽然有了这家大型超市，还是觉得生活不太便利。“光有一家大型超市也不够，许多消费不能光靠超市来支撑，比方说，理个发，看个病之类的，有时候还得往市区里跑。”
据黄金时代社区居委会相关人士介绍，黄金时代小区实际住户有1816户，在2009年几乎全部入住，“以前小区的居民感觉做啥事情都不方便，周围尽是一些企业、写字楼、银行，交通还不便利，这两年随着人口的增多，小区楼下的沿街商铺陆续开门营业，社区里也有了卫生室、幼儿园，再加上去年工业南路上银座超市的开业，总的来说居民的一些基本消费需求还是得到了满足。”但他同时表示，“这里的商业氛围肯定没法跟市区里比，大宗购物、休闲娱乐，居民还是更愿意到市区。”
高新区管委会商务局经贸办公室一位领导告诉记者，近几年，不管是高新区的企业还是居民，对生活配套建设的呼声都越来越高涨，“现在高新区的小区建设很迅速，但有一些小区入住率却不高，一个重要原因就是该区域的生活配套相对来说并不完善。”
原因：
规划时就没预留太多的商业空间 金德利本想开店，却没找到合适的地方。
东部城区衣食住行方面的现状，在一定程度上暴露了济南市加速东部发展过程中存在的尴尬。而济南市实施“东拓”战略过程中一些整体规划上的欠缺，也是造成这种尴尬的主要原因。
高新区管委会商务局经贸办公室领导说，目前高新区分为三个片区，核心区、出口加工区和孙村片区。其中核心区主要包括经十路以北，涵盖齐鲁软件园、国际会展中心及以北的居民区。而高新区核心区的功能定位主要是发展高新技术产业和制造业。同时，随着公司入驻的不断增多和居住人口的增加，高新区步入了发展的快车道，但是一些生活配套设施确实没能跟上。
谈起商业服务业等生活配套设施不足的问题分析得知，这主要是核心区在开发建设中的先天规划不足导致的。“核心区当初的定位就是发展高新技术产业和制造业，在规划中没有预留出太多的商业空间。”相关人士分析称，正是这种定位和规划，给后面的商业发展造成了先天性的限制。随着核心区的快速发展，政府也逐渐发现商业配套不足给居民和员工带来生活上的不便，“当意识到这个问题之后，又发现可利用的土地已经几乎没有了。”
记者了解到，在高新区核心区内，除了有诸如高新技术创业服务中心、齐鲁软件园、山东大学齐鲁软件学院等项目外，还有诸如舜泰广场、科汇大厦等写字楼，这些项目的占地都比较大。“山东金德利集团快餐连锁有限责任公司本来也想在高新区开店，但是苦于没找到合适的地块迟迟未能安家落户。”
同样，公共交通发展的现状，也暴露了片区公共交通配套规划的滞后。由于最初公共交通建设不足，人们不得不购买私家车来满足日常的出行需求，而这样一来，就造成了公交车载客量不高的状况，反而制约了片区公共交通的进一步发展。与此同时，公共交通发展最基本的需求是公交场站的建设，但片区已经发展成形，没有地段用于公交场站建设，即便有关部门想开辟新线路都很难。
此外，采访中公交司机反映的公交车在上下班高峰期人流密集，而平时少有人乘坐的尴尬现状，也在一定程度上反映出目前东部城区发展定位的偏颇。一位在齐鲁软件园工作多年的工程师表示，把高新区仅定位为上班工作的地方，而不是一个城市的次中心，才造成现在人多但不热闹的现状。
展望：
尽管东部新区目前存在着配套设施建设不足的尴尬，但采访中受访者都表示，对于一个城区的发展来说，这也许是必须要经历的一个过程，而关于东部新区一些发展思路和可预见性的建设，也让人对省城东部未来的发展充满期待。
商务部门建议对民生项目提供奖励，有些要零地价进行供地。
成立于1991年的济南高新区是济南市对外开放的窗口和山东省重要的高新技术产业基地。然而，记者从高新区一份关于2012年工作思路的材料中了解到，今后，高新区的发展要“软硬兼施”，创造一个“居者乐、远者来”的良好环境。
众所周知，高新区并不是济南市一个独立的行政区划，据了解，今后济南高新区的发展要围绕“区”字做文章，建设宜居宜业的新城区。“要高水平策划、规划和设计，大力推进城市开发、建设和管理，真正把高新区打造成功能齐全、环境优美、服务一流的宜居宜业现代化新城区。”
以菜市场为例进行了说明，政府在项目规划中宁愿建设地下停车场也不愿意建个菜市场。“道理很简单，由于地价原因，商贩入驻的成本必然会增加，肉菜价格就会上升，居民就不会购买，菜市场没办法生存，居民的生活也就不方便。”相关人士表示。而对于在写字楼里上班的白领一族，其认为，企业员工的日常就餐也属于基本的民生项目，但是解决这一问题的正式商业空间却无立足之地，这也直接导致了马路摊贩的云集。
“对能够填补空白的项目要给予奖励，要建设完善的社区商业服务体系，大型的房地产项目要听取商业部门的意见，涉及到基本的民生项目要零地价进行供地。”当前商务部门在产业规划中的权威性不足，这也间接地制约了商业空间布局的发展。“空间规划与行业规划应该结合起来。”该人士表示，希望政府在未来的规划中能够吸纳商务部门的建议，更好地促进商业服务业等生活配套设施的完善。
沿街住宅楼一二层或开发成商铺，沃尔玛等大型商业配套项目正在推进。
记者在采访中了解到，面对居民和企业的呼声，高新区商务部门也在向有关部门积极建言献策，包括将沿街住宅楼的一二楼开发成商铺、现有的绿地不支持建设工业项目、将边角地带开发成商业空间等等。
鉴于高新区核心区内居民对生活配套设施的呼声日高，目前高新区核心区内也在进行用地的调整，并且积极引进大型商业服务业项目，除了已经运营的银座商城高新区店，齐鲁软件园内1万6千平方米的综合服务中心项目已经完成，丁豪广场项目内也将引进华润万家大型购物超市，在明年6月份左右开工建设，齐鲁外包城中的综合服务中心项目也在建设中，另外也正在与沃尔玛积极洽谈占地十多万平方米的建设项目。
据了解，“十二五”期间，整个高新区除了重点抓好道路、“四供两排”等重大基础设施建设和重大公共服务设施建设外，还将全力推进齐鲁外包城、总部基地和金融商贸中心、会展中心、创新创业基地、孙村商贸城五大城市综合体建设，并以此为依托，加快完善吃、住、行、游、购、娱等服务配套设施。同时，继续加大环境综合整治力度，大力提升城市发展形象，真正实现由“园区”向“城区”的转型。
一、总体要求
大力推动服务业发展，构筑先进制造业与现代服务业“双轮驱动”的发展格局，是我市加快产业和城市同步转型、提升城市能级的必由之路。以优先发展服务业作为构建现代产业体系的战略重点，把握机遇，创新思路，突破发展现代服务业，提升发展传统服务业，稳步发展公共服务业，加快形成“三二一”产业结构，构建“功能完备、动力充沛”的城市发展新格局。
二、发展目标
围绕我市“十二五”服务业发展总体目标，确保2011年全市服务业增加值占地区生产总值比重提高1.5个百分点，达到40.5%；服务业投资增速确保20%，力争25%；社会消费品零售总额增幅确保16%，力争17%。
三、主要任务
结合我市发展现状，把握产业发展趋势，以发展生产业为主导，以提升品质消费为突破，重点围绕现代物流，商贸流通，总部经济和商务服务，信息、软件和服务外包，文化服务（文化创意），科技服务（研发与工业设计），金融服务，旅游休闲，房地产和住房保障以及教育、卫生、体育等公共服务业领域，进一步完善扶持政策，加强引导服务，促进服务业发展提速、结构优化、比重提高、竞争力增强。
（一）现代物流。年内力争完成物流营业收入2300亿元，物流业增加值增长20%以上。全年完成港口货物吞吐量1.25亿吨，集装箱吞吐量110万标箱。整合现有物流资源，优化空间布局，引导物流企业向物流园区集中。加快发展口岸保税、港口物流、城乡配送等新型业态，提高第三方物流层次和水平。以现代物流理念为指导，引进国际先进的物流管理经验和技术，加大物流组织形式的创新力度，扶持发展千亿级物流产业园和道口服务业集聚区建设。千亿级物流产业园年内新注册物流企业力争超200家，提升产业链的核心竞争能力。加快推进沿江12个码头泊位的改造加固工作和新港区建设，力争新港区5号码头一期工程年内开工建设。
（二）商贸流通。年内社会消费品零售总额增速达到16%以上。大力推进品质消费，打造品质生活之城,稳定发展传统商贸业，重点发展电子商务、连锁经营、配送等现代经营业态，促进网络销售与实体店销售相结合的模式，推动市场交易电子化；加大城市综合体建设力度，加快推进万达广场、金三角城市综合体等项目建设，形成一批城市功能型、商务商贸型、都市生活型和交通枢纽型综合体。引导城市综合体项目错位特色发展，避免同构化趋向；强化文化、旅游、商贸互动结合，着力推动一批特色街区和品质消费示范区的建设和管理，形成一批集购物、娱乐、休闲、餐饮等功能于一体的文化旅游消费商圈，组织一系列品质消费主题活动。
（三）总部经济与商务服务。加大总部经济引进和培育力度，重点引进与我市优势产业相关联、行业领先的跨国公司，在设立区域性综合型总部以及投资、营销、研发、物流、金融等职能型总部。突出地区销售总部的引进，走差别化、特色化发展之路，鼓励本地企业优化经营组织方式，分离设立综合型总部和职能型总部。提升总部经济规模和水平，年内新引进项目20个以上，新开工项目5个以上，新增投入15亿元；积极发展会展业，国际会展中心要发挥场地优势，保持活动常态化；大力发展会计审计、涉外律师、企业咨询、资产评估等高端商务服务业，提升现代服务业发展层次。
（四）信息、软件和服务外包。年内新建三创载体50万平方米，新增软件及服务外包企业50家，培训服务外包人才5000人次，实现软件销售48亿元，同比增长37%，力争软件和服务外包产业营业收入增长30%。以三创载体为依托，提高产业孵化能力，加大对30家重点软件企业的培育扶持力度，大力发展基础软件、嵌入式系统软件、系统集成服务、信息技术外包和先进制造业软件；以发展研发设计外包为方向，加快电子商务、检测认证、培训认证、客户服务、采购/供应链管理外包等流程类服务外包；加快发展医药和生物科技研发、高端咨询、数据挖掘等高端领域外包；加大软件出口和离岸服务外包力度，鼓励本地企业通过主辅分离发包给当地服务外包企业，提高境内流程服务外包比重。
（五）文化服务(文化创意)。年内文化创意产业营业收入增长25%以上。重点发展广播影视、出版印刷、动漫游戏、创意设计、演出娱乐等门类。文化创意产业园年内新引进文化创意企业30个，推动文化创意产业链进一步形成。“中国裳岛”按照融文化创意、设计展示、旅游观光于一体的目标，尽快形成新的亮点。加快推进天安数码城、橙天嘉禾影城、广电大厦、凤凰文化广场等项目建设，推动传统文化创意产业转型提升，促进现代出版业、艺术品、演艺培训、会展广告等新兴领域发展。促进具有高成长性的文化创意企业做大做强。年内举办第11届中国国际儿童电影节等重大节庆活动。
（六）科技服务(研发与工业设计)。年内力争科学研究和技术服务业营业收入增长20%以上。重点发展服装设计、船舶设计、模具设计等优势产业的工业设计。积极构建设计创意活动平台，打造工业设计信息集成和服务链；鼓励国内外高等院校、科研院所来我市创办多种形式的研发机构；进一步完善企业为主体、市场为导向、政产学研结合的技术创新体系和人才开发体系，开展合作院校150家，实施产学研合作项目300项左右；加快发展科技研发中介服务企业，提高科技研发成果转化成功率和复合型人才培育成功率，让科技创新成为经济转型发展、产业结构提升的主导力量。
（七）金融服务。年内金融业增加值增长20%以上。大力引进境内外各类投资基金，引进各类风投、创投基金总额超30亿元。政府出资1亿元设立股权投资基金，发挥产业引导作用。培育销售超亿元、净利超千万元的新兴战略性产业科技创新型企业2家。年内新设立农村小额贷款公司6家和科技小额贷款公司2家，指导设立科技担保公司2家。扩大金融业发展规模，鼓励和引导银行、保险、证券、信托投资、典当担保、私募股权、投资咨询等各类金融机构集聚发展。
（八）旅游休闲。年内旅游业增加值同比增长20%以上；接待游园人数1800万人次，比上年增长20%。以南部不开发区域建设为重点，整合集聚各种资源要素，加快发展以一流的自然人文服务环境为前提，融观光、休闲、度假、美食、会展、演艺、运动等功能为一体的旅游综合区域，推动旅游业从单一观光型向观光、休闲、度假复合型转型。扶持华西村观光、海澜国际马术俱乐部等特色项目；加快推进徐霞客湿地公园二期、顾山生态农业园、月城龙舟赛基地等旅游重点项目开发建设，完善长泾老街的旅游功能；组织好中国徐霞客国际旅游节等节庆活动，开展十万名上海市民、万名南京市民游等大型活动，提升旅游产业档次和功能，增强旅游业发展后劲。
（九）房地产和住房保障。根据当前国家宏观经济形势,稳定发展房地产业，提升能级，彰显特色。引导开发企业向社会公共管理领域拓展延伸，促进民生服务设施和商品房开发相结合，大力推广低碳、绿色、环保、节能型楼盘，重点把握龙头企业和大项目，全年新建商品房项目上市面积不少于280万平方米，建设保障性住房42万平方米。【牵头责任单位：市住保房管局、国土局、规划局、建设局】
（十）教育、卫生、体育等公共服务业。稳定发展教育、卫生、体育等公共服务业，加速部分非基本公共服务领域的市场化、社会化、产业化进程。大力发展体育健身、卫生保健、特色教育培训、社区和家政服务等社会服务业，拓展服务业发展领域。完成学校基本建设投资3.8亿元，社会教育培训率达60%以上；支持举办民办学前教育机构、社会培训机构，创建和引进社会教育知名品牌；打造具有影响力的区域性亲子教育中心，力争在2012年投入运行；完善全市医疗卫生基础设施建设，着力推动敔山湾医院（国际医院）等12个项目建设；以创建“国家体育产业基地”为抓手，着力推进“体育休闲旅游区”、“中国马术产业基地”、“区域竞赛表演中心”三大基地建设，年内承办国际攀岩大师赛等8项次以上国际国内大型精品赛事。
四、工作重点
2011年，我市将紧紧围绕服务业发展重点领域，大力实施“330”计划，带动和促进全市服务业实现超越提升。
“330”计划即三个“30”：扶持做强30家龙头企业和市场；启动建设30个重点重大项目；培育形成30个特色成长型亮点。
（一）30家龙头企业和市场。龙头企业和市场既要考虑规模总量、贡献份额，又要兼顾行业代表性和成长性，使之成为我市服务业企业发展的行业骨干和示范（名单见附表一）。
（二）30个重点重大项目。年内抓好一批投入较大、特色鲜明、带动能力强的服务业重点项目，推动项目早开工、早投运、早见效，形成一批现代服务业新的增长点（名单见附表二）。
（三）30个特色成长型亮点。即重点服务业集聚区10个；品质消费示范区和特色街区10个；主辅分离重点企业10家（名单见附表三）。
五、保障措施
（一）加强组织领导。调整我市加快服务业发展领导小组，定期召开成员单位联席会议。建立服务业工作每月例会制度，协调解决工作中遇到的重要问题，督促各项工作顺利开展。形成从总体规划—年度计划—重点任务—组织推进—考核督查的工作体系。各单位要主动筹划、靠前作为、加强协作，确保完成各项目标任务。
（二）开展系列活动。以各类活动为抓手，全力推进我市服务业大发展。年内组织服务业管理干部培训2次以上，开展服务业专题招商活动3次以上，组织全国性大型节庆活动3次，举行各类会展和商业促销活动10场次以上，组织服务业岗位技能竞赛、美食节等专项活动若干次，通过丰富多彩的活动使城市更具魅力、活力、辐射力和吸引力。
（三）抓好主辅分离。继续推进工业企业主辅分离工作，注重由量的扩张转向质的提升，年内实现分离企业突破90家，销售突破120亿元、争取150亿元，实现税收2.5亿元。重点分离物流运输、营销贸易、研发服务、安装服务等类型，鼓励和帮助企业开展业务分离，支持成长性强、业态新颖的生产企业发展；抓好已完成分离企业的跟踪服务，帮助企业积极承揽社会业务，拓宽服务对象，促进企业健康发展；进一步深化扶持政策，细化操作办法，做好政策兑现工作，发挥财政增量部分返还奖励政策的最大效应，调动企业的积极性和主动性。
（四）落实政策扶持。全面落实省、市和我市加快现代服务业发展的若干政策。市财政部门负责统筹服务业各类专项资金，市服务业领导小组办公室重点落实各项奖励的审核认定。重点支持服务业重大项目建设和扶持企业做大做强。强化政策宣传和企业服务，营造推进现代服务业发展的良好氛围。各高新区、各镇（街道）要加大政策支持力度，形成全市上下共同推动服务业发展的合力。
