时间：2023-07-31 17:26:19
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇商业综合体行业研究，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：城市旅游综合体；概念；界定；机制；途径
随着日益提升的城市化水平，加剧了城市旅游用地和城市发展的矛盾。而旅游产业和城市之间形成和谐互动的必然趋势，就是融入旅游资源的城市空间综合开发。城市开发和建设的重点，是怎样才能以城市空间高效聚集为基础，对城市旅游规划进行完善，正是基于此，本文对城市旅游综合体发展途径进行了探索。
一、旅游综合体的内涵
旅游综合体的功能包括了度假、休闲、观光和旅游，它是在土地和一定的旅游资源的基础上，所形成的高档服务配套设施。它有着齐全的功能、较高的品质和良好的服务。其显著特征是：以高品质服务为保障、以休闲产品为核心、以土地综合开发为手段、以旅游休闲功能为主导，以一定土地和旅游资源与为基础的综合旅游功能的特定空间。它既是一个旅游经济系统，同时也是一个旅游休闲目的地
二、城市旅游综合体形成机制
1、需求因素
当前中国旅游业发展正在由传统的度假观光转变为会展商务和康体休闲。旅游消费模式在这种旅游需求的转变下，也发生了根本性的变化。原有的长距离、多景点的消费已经逐渐转变为点对点的深度体验。随着不断集聚的人口及旅游城市的日益发展，原有的僵化的商业模式和单一的服务业态，已经和当今的旅游产业布局及旅游深度舒适体验产生了不可调和的矛盾。所以城市旅游发展迫切需要实现旅游用地复合化，改造区域内各项旅游资源，为旅游者提供高品质的体验，把旅游资源融入到当地居民生活中，将旅游区域的运作效率提升。正是在这样的一种需求下，城市旅游综合体，这种具有强大作用的要素聚集体产生。
2、旅游供给能力升级
随着日益深化的对旅游资源的认识，及旅游产业的迅速发展。区域旅游发展大大降低
了对观光资源的依赖性。同时也进一步增加了对相关服务要素的配置要求，对旅游要素集中布局进行了展现。而随着不断增强的旅游产业经济效益，，投资商和各级政府也逐渐增大了对单个旅游项目投资规模，并保障了资金的投入，这些都为建设大型旅游综合体项目提供了必要的保障。而近年来，随着互联网、文化创业、房地产与旅游产业的不断融合，旅游业开始涌入了大量的行业外资本。在对旅游新业态进行培育的同时，也创新了旅游行业的商业模式。旅游综合体通过对各项资源的整合，以新型的商业模式，实现了一种全新的全产业链掌控，促进了旅游产业的升级换代。
三、旅游综合体发展模式
1、娱乐旅游综合体
主要是以餐饮、商场和酒店功能为辅、以娱乐和文化设施为主，不在过分的依赖传统的旅游资源，可以兼容并存各种不同风格的旅游项目，不在受特定的文化主题和资源条件的约束。娱乐综合旅游体模式所提供的活动内容是多元化的，其主题个性鲜明，能够营造一种愉悦和轻松的场所感，能将更多的消费人群吸引过来，而旅游综合体吸引力的来源，正是在于此。该模式能产生较高的旅游收益，能拉动多种产业链的发展，促进旅游产业链的完善。
2、休闲度假旅游综合体
度假功能是该种发展模式的核心驱动力，它对环境质量有较强的依赖性，能在区域内配置餐饮、会展和商业等其他的辅助功能。它凭借区域条件，对健身房、游乐园等各种休闲度假设施进行开发，满足了游客高品位和高质量的生活追求，是对传统的单一的旅游观光功能的拓展。在休闲时代背景下，休闲度假旅游综合体能对客流产生较大的吸引力，因此具有较大的规模体量。
3、会展旅游综合体
会展功能是该发展模式的核心，会展服务设施是其核心驱动力。它对所在区域经济发展水平、地理区位、软硬件环境等方面都有着较高要求。设置会展功能也进一步的扩展了游客对文化娱乐、餐饮等功能的使用，能积极的促进旅游综合体的发展，因为对地理区位和软硬件条件都有着较高的要求。会展功能因为具有较强的经营管理的复杂性，所以在对该功能的设置时，应对政府的支持力度综合考虑，同时还应对辐射区内会展的实际需求给予满足。
4、商业旅游综合体
综合商业是该种发展模式的主要功能，其辅助功能是酒店和休闲娱乐等。商业旅游综合体一般都有较强的景观特色，浓郁的文化氛围和新颖的经营主题。其购物环境的休闲和时尚，可产生巨大的集聚效应。相比于传统的商业布局，商业旅游综合体具有的优势非常的显著。
四、促进旅游综合体可持续发展途径
旅游经济增长的主要动力就是旅游综合体，同时它也是重要的窗口，展现了城市的旅游形象。为了进一步促进城市的可持续发展，可采取以下的发展策略：
1、促进商业型旅游综合体的发展的措施
可采用政府扶植，对购物环境建设进行强化，并适应城市发展规划。对配套设施和基础设施进行完善，将专业化操作引入到各个运营环节中，对服务功能进行强化，提高购物对旅游顾客的吸引力。
2、促进会展型综合旅游体的发展措施
和金融部门及政府保持合作伙伴关系，密切合作、注重建设会馆的功能，采用多元化的区域配套设施，对旅游服务功能和会展功能的互动关系进行强化。围绕会展功能，高效配套相关系统的服务功能。
3、促进娱乐型旅游综合体的发展措施
实现多元化的市场目标，保持主题内容的参与性，设计高标准的规划目标，主要是针对高活力人群，有明确的选址区位，政府应加大支持力度，合理布置空间布局。
4、促进休闲度假旅游综合体的发展
提供个性化和优质化的服务，对服务理念进行创新，打造有特色的配套设施，有效衔接周围的高等级交通体系，面向游客和居民两个高端客源市场，由旅游观光过渡为休闲度假。
结论：旅游综合体作为一种新的旅游业态，是对城市旅游与城市发展融合的一种创新，与旅游业产业转型升级发展趋势相适应。本文对城市旅游综合体的形成机制、内涵、发展途径进行了分析，旨在能够进一步促进城市旅游综合体可持续和健康发展。（作者单位：广西大学）
参考文献：
[1]陈雯婷，金权杰，程澄.基于城市化背景下的旅游综合体研究[J].现代城市.2011（02）
[2]吴必虎，徐小波.旅游导向型土地综合开发（TOLD）：一种旅游―房地产模式[J].旅游学刊.2010（08）
[3]刘贵文，曹健宁.城市综合体业态选择及组合比例[J].城市问题.2010（05）
【关键词】“大悦城” 城市综合体 发展模式
城市综合体是近年来房地产行业的突出热点，政府、开发商都表现出了极大热情，从一线城市到二三线城市，大量项目如雨后春笋般不断涌现。中粮集团发展以大悦城为品牌的全服务链城市综合体，是建立在深入的内外部环境分析基础上的系统的模式思考与定位，不仅对于厘清大悦城下一步发展方向有所裨益，对于其他房地产企业也能具有一定的参考价值。
一、城市综合体的概念、特征以及功能
（一）城市综合体概念
城市综合体的概念目前在学术研究和实际应用中，还没有一个统一规范的明确定义，不同的研究者尝试从不同的角度来概括城市综合体的本质特征和内涵。本文认为，城市综合体应该主要与建筑综合体相区别，在土地混合使用的基础上，强调多种城市物业功能系统化的有机组合。
（二）城市综合体特征
德思勤公司认为城市综合体具有“高密度、集约性、整体统一性、功能复合型、土地使用均衡性、空间连续性、内外部联系完整性、社会效应大、升值潜力大”等特点。
（三）城市综合体功能系统
笔者根据王磊所论《城市综合体的功能定位于组织研究》分析了城市综合体的功能系统，认为其基本功能包括了商业功能、办公功能、居住功能、酒店功能、文化娱乐功能、会展功能及交通功能；而且根据功能子系统的规模比例、重要程度在综合体中的不同，可以大致分为主导功能和辅助功能。通常商业、办公、酒店、居住功能最为常见，构成了城市综合体的主要成分，其不同的构成比例，能够演化出不同的功能定位模式。
二、大悦城的核心属性所在
今天的大悦城已经发展成为一个城市综合体产品线品牌。在系统的梳理和总结后，我们认为，大悦城在策划定位上有四个坚持，这四个坚持构成了大悦城较为核心的品牌属性。
（一）大悦城坚持面向年轻人
大悦城的商业描述是这样的，“以18～35岁的新兴中产阶级为主力市场，以年轻、时尚、潮流、品位为特征，以购物中心为主体，支持公寓住宅、写字楼、酒店等多种业态的全服务链的城市综合体。”这个定位很明确，年轻是大悦城的性格特征，大悦城要面向的客群，就是18～35岁的新兴中产阶级。目前，在国内的城市综合体市场上，全客层的购物中心较多，细分客群的还并不多见，这既与国内城市综合体所处的发展阶段有关，也由于城市综合体往往都有几十万甚至上百万平米的体量，面对这么大的体量，开发商多数会选择全客层的客群定位，覆盖尽可能大的客源面。
与之相比，大悦城成为了国内少数几个按照年龄段来划分客群的购物中心之一，这源于它对定位之于购物中心作用的深刻认识，对大悦城客群精准细致的研究，使之能够适度超前的找到了较为适合大悦城稳步经营与发展的客户群体。
（二）大悦城坚持面向全城
在传统的商业项目定位中，往往一个商业有效的辐射半径不超过3公里。万达广场就曾经提出，7公里是两个万达广场的最小距离。这是因为传统商业项目基本都是面向大多数的市民，满足的是适用性较强的基本需求，商业项目自身的个性和主题并不突出，其所提供的服务的差异化相对较小，所以比较容易满足近距离的消费和小商圈的辐射范围，但不足以辐射全城。
大悦城在区域的定位上跳出了通常的做法，不只是做区域的配套，更试图辐射更为广泛的区域乃至全城。探究其原因，一是大悦城的客群特点决定了它需要面向更大的区域。大悦城客群聚焦18-35岁年龄段，这个年龄段的消费群体购物频繁、消费活跃、热爱社交、追捧潮流，跨区域消费能力强，随着交通的愈发便利，空间的距离已经抵挡不住年轻人的消费欲望。二是大悦城“时尚潮流”的鲜明个性能够很有针对性的吸引跨区域的消费群体。大悦城在品类组合、品牌落位、卖场营造上极为注重时尚潮流的引领性，独有品牌的吸引力较大，强化了大悦城的品牌精神和性格，形成了年轻人心中较高的品牌号召力，这种影响力有的甚至超出了城市概念。三是大悦城的体量大、业态全、创造了提供一站式的购物休闲娱乐服务和体验的可能，来满足消费人群更全面、更多样的消费需求。所以说大悦城面向全市的区域定位不是盲目的，是其项目自身特点与城市客群的消费需求决定的。
坚持面向全城，大悦城无论是交通位置，还是建筑特色，无论是体量规模，还是品牌影响，都更需要保持甚至创造明显的优势和特色，从而确保大悦城的复制获得更大的成功。
（三）坚持稳定的品牌合作
在招商方面，大悦城坚持70%左右的模块品牌和30%左右的当地特色品牌结合的复制模式。在大悦城复制的过程中，稳定的品牌合作是保障大悦城核心属性得以复制的重要因素。如何在继承、强化大悦城的定位与品牌组合，延续商户优异的经营表现的同时，保持思路创新，大悦城提出了模块品牌的管理思路，即70%左右的模块品牌，其中既有代表大悦城定位的核心商户，也有已经与大悦城建立良好合作关系、有着较好经营表现的重点商户，大悦城正在通过品牌库的形式灵活选择与这些商户品牌的合作，努力建立与这些商户间的较为成熟的合作模式。30%左右的当地特色品牌，为各个城市、各个项目留出了因地制宜、自主招商的空间，让每一个大悦城都能保持一定的本地化与个性化，同时也能较好的促进大悦城与地方文化特色以及即有消费习惯的结合。
在业态组合方面，大悦城充分研究了目标消费人群的生活与消费习惯，针对年轻人的消费偏好以及消费目标不明确的特点，规划60%左右的零售业态、40%左右的餐饮休闲业态。零售方面，以主流时尚品牌为零售主力，并以其中产品丰富度高、货品更新度快的快速时尚品牌，如ZARA、H&M等为零售核心，整体基本保持零售、餐饮、休闲体验三大业态6:2:2的业态配比。再将三大业态细分为主流时尚品牌模块、快速时尚品牌模块、时尚餐饮品牌模块、快餐品牌模块、甜品小食品牌模块和休闲体验模块共六个子模块。每一个模块不仅仅是单纯的复制品牌，还包括了品牌的组合、品牌的落位、品牌的经营服务等一整套完备的招商运营管理体系，多维度且有深度的来保障商户品牌在与大悦城共同发展的过程中顺利落地、健康成长。
（四）大悦城坚持有亮点的建筑形式
大悦城将“年轻、时尚、潮流、品位”作为最核心的性格特征，其时尚发源地的定位和潮流引领性的地位，决定了大悦城从选址开始就需要有独特的要求，对地段的要求相对较高，需要通过建筑设计来解决高容积率、地块形状不规则等问题，同时塑造建筑亮点，打造城市商业的地标。大悦城坚持有亮点的建筑形式，笔者认为总体有以下几点亮点：一是在建筑规划上，显现出与众不同的特色；二是从体量上说，以10～20万平米的体量最为合适；三是从沿街面上说，由于选址区位上的限定，市核心区域的沿街面相对有限，必须十分仔细地安排业态布局；四是从层数上说，大悦城购物中心的楼层相对较高，这也是对业态规划、建筑设计的一个挑战；五是从外立面上说，大悦城讲求创新和特色，敢于运用大胆的创意，处处凸显时尚气息和激发年轻想像力的精神；六从空间规划上说，大悦城追求体验感和舒适度，大挑空、宽过道、室内外广场，配合大手笔的景观装饰、园林小品，都提供了一种与传统购物场所不同的新购物体验和生活方式，成为青年群体乐于在此集中、聚会的向往之地。
在客群定位、区域定位、商户品牌和建筑特色方面的四个坚持，都是大悦城品牌精神内核的延伸，是大悦城的灵魂之所在。在品牌扩张的道路上，只有坚持大悦城的灵魂，才能让它走得更好、走得更远。
三、城市综合体发展模式
（一）房地产行业的规模扩张模式
规模扩张模式是房地产企业重要的模式思路。房地产企业的产品特殊，是位置固定的由土地承载的建筑物。因此，房地产企业的规模扩张，是以不断转移开发地点和增加开发地点为条件的，它的规模扩张从某种意义上说首先是土地储备的扩张。
规模扩张的前提条件首先是资本实力，要有足够的资本和现金流或者足够的融资能力和渠道；其次是必须要有自己的品牌和专业团队；再次要有对扩张局面清醒的认识和把控，不是盲目的扩张，是有选择地向区域市场蒸蒸日上的地区扩张；最后还要有非常优秀的、先进的企业文化和制度作保障。扩张要跟随经济发展的节奏，自觉地按照宏观经济与微观经济相结合的规律进行。
（二）大悦城的规模扩张模式
大悦城要想与资本市场对接，就需要加速规模扩张。商业地产证券化是行业发展的必然趋势，前提是持有物业收益稳定、成长性好、具有规模优势和持续拓展的能力，对大悦城的规模扩张提出要求。
大悦城的规模扩张战略要点，是全面推进“以大悦城为品牌的城市综合体”布局。大悦城的布局如果做不好，大悦城的发展就会受到制约。目前，大悦城布局的雏形已经形成，接下来，大悦城将坚定推进布局的战略导向，通过不断吸纳优质项目进行布局，实现资产的动态扩张。
（三）大悦城发展实施的三步走设想
第一步，布局，在一线及二线领先城市寻找“西单”，抢占核心商圈，进行产品线复制，实现上市融资；第二步，深耕，把北京、上海等重点城市“做透”，进入城市副中心，同城多个大悦城之间形成资源共享和能力快速积累；开展金融创新；第三步，全面扩张，全面打通融资渠道、形成成熟的产品线复制模式和跨区域管控能力后，加速向经济发展较好的二线城市扩张。
（四）针对大悦城的核心灵魂统筹发展
购物中心产品线策划，要坚守大悦城的品牌内涵，准确定位、优化组合、放大亮点。大悦城购物中心在主题定位、功能组合、品牌组合、店铺切割等方面与其他购物中心以及传统百货有明显的区分，这样既可以避免硬碰硬的同质化竞争，又可以凸显自己的品牌性格，独树一帜。
大悦城商业的核心目标客群锁定18－35岁的年轻客群，坚守“时尚、潮流、年轻、品位”，有清晰且鲜明的主题定位，不是全客层、全业态的混合。大悦城的商业策划讲求组合，组合是大悦城商业的生命力，是实现大悦城主题定位的灵魂，大悦城强调业态、空间组合的逻辑，不是唯租金或无序的堆砌，通过业态功能的组合、商品品牌的组合、主次店铺的组合、主题区域的组合、大悦城为消费者创造了最佳的消费体验。大悦城店铺的切割尽量小而细，不是大业态的拼凑；以内在逻辑和主题街区形成品牌的混搭，不完全是按品类、业态进行分类。
大悦城商业以主流时尚品牌为主力，形成零售、餐饮、娱乐三大业态，流行时尚模块、快速时尚模块等六个可复制的模块，充分满足目标客群的需求。零售、餐饮、休闲体验的面积占比是6:2:2，零售业态功能侧重提升租金，餐饮、休闲体验业态功能则偏向于拉动客流。
大悦城规划了40%餐饮休闲面积，明显区别于传统百货。娱乐细分多厅影院、KTV、电玩、冰场等休闲体验模块。不设高端奢侈品、商务宴请，及低端的普通零售及大排档等业态。零售以主流时尚模块的品牌为零售主力，还包括了欧、美、日、韩、港、内地的主流时尚服饰及主流化妆品、配饰、用品。
针对大悦城的核心灵魂统筹发展模式规划理论体系的研究应该是模式管理发展的一个重要方向。对于城市综合体的模式规划研究，由于篇幅所限不可能在每一环节都十分完善，这就为将来更细致的研究提供了空间。
四、总结
最后，随着行业的不断发展，本出的模式框架体系必然需要结合实际不断修正不断调整，这也为未来研究提供了探索的广阔空间。
参考文献
[1]曲艳丽，杨朝华.城市综合体——商业对城市空间的整合叙事[J].城市建筑.2009(05).
[2]王刚，肖铭，郭汝，陈煊.西方城市规划史对我国城市规划的启示[J].城市规划.2007(02).
[3]于寰.城市综合体设计研究及实例分析[D].青岛理工大学，2010.
[4]吴景坤.商业地产项目市场定位分析[D].天津大学，2011.
关键词：文化旅游 文化旅游综合体
中图分类号：F59 文献标识码： A
1、文化旅游综合体的相关理论
1.1 背景
旅游业是我国国民经济的支柱产业之一，我国的旅游业也已迈入了全方位、多元化、复合型的“泛旅游”时代。从发达国家的经验来看，当GDP指数人均达到1000～3000美元，恩格尔系数将至50%以下时，人们对文化的消费需求将大幅上涨，而2005年我国就已普遍达到了此水平。2006年开始政府层面的一系列相关政策的出台给文化旅游业创造了良好氛围，尤其是2009年由国家旅游局和文化部的联合文件――《关于促进文化和旅游结合发展的指导意见》，表明文化旅游的发展已上升至国家战略层面。所以说，在经济和政策的共同引导下，我国文化旅游产业将迎来一个黄金时期。
1.2 文化旅游综合体的概念
文化旅游综合体的概念源自于城市综合体，是城市综合体发展到一定层次的衍生物。一般意义上认为，城市综合体是指在城市中的商业、办公、酒店、居住、餐饮、展览、交通、文娱、社交等各类功能复合、互相作用、互为价值链的高度集约的街区群体【1】。城市综合体在我国已经过了探索期和成长期，在目前成熟和衍生阶段，不应单纯的从收益和商业经营角度来开发，对其要求也有新的高度――为城市有所贡献，比如提供城市公共空间、带动区域发展、提升城市品牌等。而文化旅游综合体也就是在这一时期衍生而来的。文化旅游综合体是以文化旅游为主导产业的城市综合体，即以文化为核心，依托旅游资源，并综合商业、展览、会议、酒店、居住等相关业态功能的集约型、复合型、互相作用的街区群体。
1.3 文化旅游综合体特点
文化旅游综合体秉承了城市综合体的主要特点：土地利用的集约化和功能业态的符合化。在土地资源日益紧张的当下，也正是因为其对土地的高效利用，使得文化旅游综合体为开发的主要模式之一。而人们对文化旅游活动空间越来越高的要求，在一定的空间和时间内满足尽可能所有的活动需求。
区别于其它类型的城市综合体，文化旅游综合体又有其自身的特点。首先是注重城市文脉和文化内涵，从而为满足对象的精神层面的需求塑造空间；其次更加重视从社会公共角度出发，规划设计一定的城市公共空间；另外其活动对象通常包含外地游客和一定比例的本地居民，部分文化旅游综合体兼顾区域商业中心的职能。
2、 延安金延安项目规划设计
2.1项目概况
2012年陕西旅游集团和延安市政府计划共同打造“延安圣地河谷文化旅游产业园区”，它是可观、可感、可参与、可消费的体验式红色旅游引领项目，以弘扬地方文化、塑造城市特色、保护生态环境为基本任务，担当延安市西北部区域的经济增长级。
金延安板块是圣地河谷文化旅游产业园区的文化核心，是园区重要组成部分。它集旅游集散服务、红色主题娱乐、休闲度假、人文居住等多种功能于一体，渗透立体城市和智慧城市的城市发展理念的高端综合型城市主题旅游目的地。
2.2 设计要点
通过对金延安板块在园区和区域的定位的思考，及对场地特点的分析研究，提出了“镜像历史，写意延安”的设计理念。金延安是一座新城，建设者和设计者想在这座新城中缅怀30年年代的老城，传承延安精神。所以把握现代与传统、继承和创新就是一个关键点，如何为项目赋予准确的文化定位也是一个难点。
金延安规划和建筑设计就从各个方面“阐述”其文化内涵。用厚重的、简洁的建筑体量、朴实天然的材料、灰和土黄等素色展现金延安粗犷大气，古朴厚重的性格。延安的红色革命精神也是一种积极向上的精神信仰，并不全是战斗事迹的堆叠。因此在呈现红色革命文化这一相对“敏感”的话题时，建筑应该以平静地叙事方式来表现红色主题。在革命历史面前，建筑应该尽量谦虚和简洁，以凸显展示主题。在表现延安精神和延安历史时，用空间光影来引发人们心中的情感共鸣；用细高的空间来表现神圣感；用较多的踏步来表现革命的艰辛等。
2.3 功能结构
金延安是区域的文化中心、商业中心。以文化消费促进商业升级，是集体效应和商业化并重的商业业态，是本地消费和旅游消费的统一。项目涉及文化展馆、高端商业、旅馆酒店、特色餐饮、艺术会所、休闲娱乐等各个方面，满足游客与市民的品质消费需求；作为延安市首个大规模将文化旅游与城市商业、高端住宅相结合的综合区，金延安板块承载着整个延安市文化旅游产业发展的使命。
2.4 空间结构
金延安项目的空间结构为一个中心、两条轴线。一个中心是：以钟楼为中心的核心文化商业区；两条轴线是：东西轴――红色文化与现代都市商业相结合，南北轴――地域文化与历史民俗文化相结合。
两条轴线形成两条主要特色步行街，东西轴为60m宽的大型商业林荫道，步行层下面链接起来作为大型shopping mall，轴线由西向东渐次升高，跨越高速公路，最终直接通向山里。南北轴线形成民俗风情步行街，节点建筑如戏台、新华书店、教堂、邮局等穿插其中，形成拼贴城市的自然、有机之感。
2.5 立体交通系统
金延安项目的场地是位于延河边上的低洼地，源于满足防洪要求，需要建立起高于地面约8米的堤防，设计巧妙了利用了这一高差将人行和步行有机分开。人在与堤顶同高的广场层上走，车在地面上行驶。利用垂直交通连接不同标高，形成的丰富多变的空间。
3、文化旅游综合体规划设计原则
3.1 重视文化力量
文化旅游综合体，文化是“魂”，是决定其发展兴衰成败的命脉。建筑实体可以复制，但是文化有其不可复制性。文化旅游综合体的规划设计之初，应该花大量精力去研究地方文化、城市文脉，为项目准确的文化定位寻找依据。另一方面，一个城市之内文化具有同一性，为项目在此之下培育文化特色也是有必要的。文化是项目的核心竞争力，更是无形资产。
3.2 明确功能构成
文化旅游综合体中旅游活动成为城市活力的主要来源。资源和资产的投入不应只以确保旅游业发展为主要目标，功能趋向单一的综合体是极其脆弱的，一旦主导功能因故受阻，作为副业存在的其它功能很有可能遭受致命的打击。所以其它功能不能被单纯的看做是旅游功能的完善和补充，健康的结构模式应该是优先考虑旅游功能的情况下，协同发展其它类型的城市功能，如居住、商业、餐饮等等，建立一个文化定位明确、主题突出、具有多样性、活力充足的文化旅游综合体。
3.3 构建合理交通系统
文化旅游综合体的交通体系结构由外部交通和内部交通构成。文化旅游综合体一般都是区域的文化中心、旅游中心、商业中心，对外交通系统既要有可达性、又要满足一定的换乘需要。而综合体因为功能复合、建筑复杂，内部交通系统必须结合空间规划、商业规划等建立基于行为需求和活动导向的合理内部交通系统，而一般步行交通体系是整合一切的核心。
3.4 打造宜人公共空间
文化旅游综合体是以旅游功能为主，必然要满足一定游憩功能。所以在文化旅游综合体规划设计打造至少一个公共空间是必要的，可以使自然景观，也可以是人造的，亦或是二者合一。它会成为综合体未来人们活动和交往的互动空间，更有可能成为吸引人气的场所，是不可少的。公共空间的景观小品设计，应该贴合文化主题，具有特色。
4、结语
文化旅游综合体的开发建设，对引领行业发展，完善城市功能，优化产业结构，美化生态环境，提升生活品质均具有重要意义。作者通过在金延安项目的规划设计工作中的总结，认为文化旅游综合体的规划设计和开发建设应当在重视文化力量，明确功能构成，构建合理的交通系统和打造宜人的公共空间四方面有所侧重。更加期望从实际项目中的一些思考和总结对今后相关项目有所启发。
参考文献：
【1】国内外城市综合体的发展特征和类型模式。 黄彬 武前波 崔万珍
《经济地理》
关键词：城市综合体 景观定位 案例分析
中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2012）09（b）-0173-02
1 引言
1.1城市综合体简介
城市综合体是将商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，从而形成一个多功能、高效率、多元化的建筑群落。其具备完整的街区特点，成为建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。它所具备的主要特征有：（1）城市交通网络发达，城市功能相对集中，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络；（2）拥有城市的多种功能，包括商务办公、居住、酒店、商业、文化娱乐消费等；（3）建筑的高度及外观具代表性，属于城市的标志建筑群。城市中心由于所处的位置和庞大规模，注定其一定会成为城市名片，成为建筑、文化、旅游的标志性项目。
1.2 房地产城市综合体类型
目前房地产综合体项目一般分为以下几种。
（1）城市综合体。一般位于城市中心，总建筑面积在10～30万m2左右，一般以大型商业Shopping-Mall、星级酒店、高档写字楼为主要组成部分，住宅所占比例相对较少。
（2）郊区综合体。一般位于城市郊区，总建筑面积在30万m2以上，以大型住宅小区、商业（购物中心）、公寓为主要组成部分，一般没有酒店或写字楼的配置。
（3）产业综合体。一般位于城市郊区，总建筑面积在30～50万m2以上甚至更大，一般以专业市场、配套住宅、商业为主，配有物流、仓储等设施，与当地优势产业有关。
1.3 红星地产的城市综合体
红星国际广场是中国家居品牌—— 红星美凯集团全资独创的商业综合体开发模式，将国际领先的家居行业的经营理念融入综合体开发中，以国际“梦想”为城市综合体市场树立新标准。作为城市运营商的红星地产，坚持创新发展的一贯作风，从中国家居品牌的红星美凯龙家居模式到主流城市品质住宅，率先创建了同步国际的商业复合地产开发模式。依托红星美凯龙集团的雄厚实力，自身专业化的操作、科学化的管理和稳健务实的经营，红星地产开发项目已遍及上海、天津、成都、昆明、沈阳、福州等13个主要城市，启动或正在建设了15个城市综合体，为城市建设的可持续发展注入源源不断的活力。本人在红星地产领导和各专业同事的支持帮助下，作为红星人在近三年的工作过程中，对城市综合体领域进行了一定的研究，愿意能和各位同仁分享该方面的一点经验和成绩。
2 城市综合体自身特点分析
城市综合体的开发是最为复杂、链条最长、环节最多的开发领域，它更重要的是要专心专一的整合资源，形成强大的外包经营和离岸经营体系，而非全链条独立运作。H（hotel）酒店、O（office）办公室、P（park）公园、S（shopping mall）购物中心、C（congress）会所、A（apartment）公寓，组成了一个新的合生词—— HOPSCA，即为城市综合体的六大业态。HOPSCA基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
3 天津红星国际广场综合体规划与景观案例分析
天津红星国际广场是红星美凯龙“红星国际”城市综合体产品系之一，延续集团产品系战略要求的国际化现代城市综合体，将“可持续的家居文化”引入综合体运作，引导天津人品质生活、绿色、环保的健康居住理念。红星国际广场紧邻中心城区，连接滨海新区的主轴线津滨大道，交通便利、地理位置优越，规划中的地铁4、5号线在项目附近设站。红星国际广场总占地300余亩，总投资100亿元，建筑规模90万m2。采用当今世界最时尚的HOPSCA规划模式，将建设成家居、百货双MALL。
红星国际广场规划了20万m2的晶品高层住区，10万m2花园叠墅住区，同时还规划了两条相互交错的步行街，与周边的酒店、写字楼、SOHO及公寓等实现无缝链接。面向中心城区和滨海新区，打造国际品质、高端时尚的商务新地标。
3.1 整体规划和景观定位
天津红星国际广场分为了4个地块，分别为1#地购物中心、2#地家居广场酒店式公寓、3#地花园叠墅洋房、4#地晶品高层住区。通过对该项目规划建筑资料和营销策划的分析，本人在编写《景观设计任务书》阶段提出如下概念。
3.1.1 购物中心
针对项目总体，从大商业、大交通、大广场、大文化等方面对景观整体规划。贯彻“底商步行街区”的设计理念，在景观设计主题中加以体现，营造整体商业氛围；同时考虑到项目开发的阶段性，提出了总体控制性概念，为景观方案整体的可持续发展提供了一个操作平台；以规划为先导，充分分析和了解项目现场情况的基础上，从购物中心商业与城市的连接界面、连接节点、景观轴线入手，将项目整体景观元素的运用手法与城市规划、建筑设计结合，形成有机统一的整体。
3.1.2 家居广场酒店式公寓
红星美凯龙家居自1986年创业以来，至今已二十几个年头，开发模式已非常成熟，依照以人为本的设计原则合理组织交通流向，铺装设计简洁明快，入口区域要有一定的引导性。外环境构筑物不能遮挡顾客出入口，不能影响建筑外墙广告及建筑外立面的精彩部位。考虑广场空间过大，避免因过量空旷导致“一览无余”，应适当借用景观、小品、绿化等因素，达到视线的遮掩、吸引、过渡，以营造空间层次感。
3.1.3 花园叠墅洋房
花园叠墅洋房区的景观设计不同于以往的小区，普通的小区由于居住人口密度大，设计需最大限度的满足大众的喜好，更强调的共性、共享。而花园叠墅洋房区建筑、人口的密度较低，私密性、个性是设计中追求的重点。私密性空间的打造确保了洋房区景观环境的高端定位。处理好中心景观与宅间景观的主次关系，在强调中心景观的同时，也需将宅间景观的丰富性、多样性表达出来。洋房的庭园设计也是景观一大重要因素，庭园设计必须与其周边环境相协调，与住宅和场地现状相适应，同事也应该展现其特性，如简洁、和谐等。
3.1.4 晶品高层住宅
高层住宅区在很大程度上景观都是由高点向下观景，所以在进行设计时不但要考虑地面景观序列沿水平方向展开，同时还要充分考虑垂直方面的景观序列和特有的视觉效果，采用立体景观和集中景观布局形式。总体布局可适当图案化，既要满足居民在近处观赏的审美要求，又需注重居民在居室中向下俯瞰时的景观艺术效果。由于高层住宅区人员比较密集，对功能性场所的要求以及人们可参与性与可滞留性的要求较高。
4 设计亮点
4.1 屋顶花园
屋顶花园为红星美凯龙城市综合体一大特色，一般位于家居MALL楼面上，为酒店式公寓住户提供优美的景观空间。天津红星国际广场屋顶花园位于红星美凯龙家居MALL六层楼面上，家居MALL西南角为一栋酒店式公寓，主要为小户型，针对年轻一族的客户群。整个屋顶花园景观打造的面积约4000m2，大致分为休闲区、运动区、儿童活动区。运动区包括半篮球场、网球场、高尔夫推杆练习场，为保证住户安静的居住环境，运动区远离塔楼单独划分区域。休闲区由一些停留小空间、特色景墙、小品雕塑、景观廊架、木平台及阳伞座椅组成，为人们提供了满足不同需求的互动场所。种植上由于屋顶覆土及荷载的限制，尽量以地被类及灌木为主，配以小乔木营造绿化层次，从花园的肌理、色彩，植物的摆动和外观上的季节变化提高了景观环境质量，协调了建筑物与周围环境的联系，使自然植物与人工建筑物有机的结合和相互延续，从而增加了人与自然的紧密度。
4.2 北美风情商业街
商业街位于3#地块（花园叠墅洋房）北侧，属沿街商业，与1#地块的购物广场相邻，商业街的打造更好的衔接了1、3#两个地块，延展了商业空间。商业街在设计时分为了三层空间：人行道绿化空间、休闲停留空间、商业展示通行空间。该设计以“挖掘地域特色、人性化的设计、宜人的尺度”为原则，以景观意境为出发点，寻找适宜的尺度，通过空间变化的重组，营造出一条具有北美风情的特色商业街。通过铺地、雕塑、水景、花池等景观元素，来解决商业街的标识性。因商业店铺的集中而形成购物、休闲、餐饮等功能空间，基于商业街的店铺特色，每隔一段空间增设供人休憩的停留空间，在购物的同时也可以享受别样的景观。
4.3 蓝色的海洋花园
本项目在对晶品高层住宅进行景观打造时以蓝色的海洋花园为主题，强调突出其大体量的水体，从入口处的长条形景观跌水池过渡到转折节点处的人造浅滩，往里延伸至中心区域的泳池，打造一种临水而居的景象。周边的景观节点代表了水中的涟漪，连接各个景观节点的景观道路好似水中的波浪。因而，此地块的铺装及植物相应地被设计为波浪和涟漪图案。同时也彰显出新艺术风格设计中的有机形式和曲线感。水的主题提升了本项目景观设计的灵魂，带来新鲜、恬静、纯净和整洁的感觉。
4.4 植物配置
由于地理位置和气候的不同，本项目在植物品种的选择上可考虑到耐盐碱、抗风沙的植物。入口处景观，其扩展的空间，明快的布局形式，选择高大挺拔的植物或者树型干净、简洁的乔木强化入口的道路轴线关系。街道景观是入口区域的延伸，沿路两旁有规律的种植绿色行道树，有很好的引导效果，目的在于创造一个舒适惬意的通道。商业景观，主要以灌木和草坪的简单形式呈现，另外，乔木和开花植物的搭配不仅软化了大面积的硬质景观，同时也更好的烘托出该区域的商业氛围。庭院景观主要展现其宁静的植物空间，其配置手法多以常绿乔灌木组成复层林，并配以花灌木错落栽植其间，形成一个四季郁郁葱葱的绿色屏障，在植物的围合里，使人感到封闭安全、宁静安逸、简单舒适而又富于变化的景观空间。水岸景观则引用一些柔和或自然形态的灌木以加强水岸景观的自然风貌，多干乔木、开花乔木或成丛或独植也可为水岸边提供宜人的树荫及景致。
5 结语
城市综合体在发达国家已拥有一套成熟的市场分析、市场策划、招商引资、规划设计、物业管理的运作模式。近年来国外先进的地产开发模式在中国得到实验，北京、深圳、广州、上海等一、二线城市已开始大力开发城市综合体，且大部分获得了成功，并日趋成熟。未来中国房地产发展的主流模式就是区域开发模式，是大规模的区域开发，其核心点就是解决综合配套的问题，商业、酒店、休闲娱乐等一系列的配套问题。城市综合体已成为城市发展的动力源泉，是推动城市发展的重要力量，在解决了规划设计建设难、开发节奏把握难、国外成功案例结合本土文化难、招商营销难等问题后，中国的城市综合体的发展必将走向成功。
参考文献
[1] 建设部住宅产业化促进中心[J].居住区环境景观设计导则.中国建筑工业.
关键词：华润 结构 管理
中图分类号：F279.23 文献标识码：A
标杆企业之一华润置地：
1、企业发展特点：
华润集团于1994年收购了北京华远房地产，随后将所持有的股份归集到华润置地并在香港上市。当时收购华远的目的主要是获取国内住宅开发经验，为华润进军房地产行业创造条件。2005年，华润将分散于集团内部的房地产业务进行整合，将华润置地作为华润房地产业务发展的旗舰，明确了公司的定位和发展方向。在成功开发出凤凰城、上海滩、橡树湾等一批高品质住宅，以及万象城都市综合体项目后，华润置地迅速将这些产品在各地复制，至2012年年末，华润置地已进入中国内地40个以上城市，正在发展项目超过80个以上。
2、产品定位：
华润置地产品定位，从高端住宅系列（橡树湾学府系列、橡树湾英伦系列、凤凰城精品都市系列）和商业地产系列（万象城都市综合体系、住宅+区域商业中心（五彩城）、住宅+欢乐颂）开始，至2013年年初，华润置地旗下项目中已经形成六大住宅产品线系列：幸福里系列、蓝湖城系列、中央公园系列、橡树湾系列、悦府/凯旋门系列、九里系列；以及万象城都市综合体、住宅+区域商业中心五彩城两种持有物业模式。
3、组织架构的特点：
1）、华润置地城市公司有标准组织架构，各城市公司依据此架构，根据自身情况，作适当的微调，但必须经华润置地公司审批；
2）、若城市公司同时运作2个（含）以下的项目：可不设置工程管理部，工程管理职能由项目管理部分管副总牵头组织工程品质小组，行使工程管理职能；可不设置客户服务部，在物业公司设置客户服务线，行使客户服务职能；在成本管理部或者行政管理部或财务管理部设置法务人员；可不设行政管理部，由人力资源部代行。规模扩大时，成本管理部的招标采购职能转移至工程管理部行使。
3）、若商业仅仅作为住宅配套项目，且体量小于10000平米，则配套商业策划由市场营销部行使（若城市公司设置商业运营委员会，则由商业运营小组运作住宅配套商业的策划与招商），商业运营职能由市场营销部行使；若开发纯商业项目或商业综合体项目，可成立商业运营线运作商业策划与招商；
4）、市场营销部销售职能线、项目部、设计管理部、成本管理部可设置行政助理，其它部门不设置行政助理。
5）、各城市公司统一设置投资决策委员会、招投标委员会、产品决策委员会、商业运营委员会，其它专业委员会可根据自身情况灵活设置。
二、标杆企业之二万达集团
1、企业发展特点：
大连万达集团创立于1988年，至2012年11月底，已经形成商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业，企业资产2500亿元，年收入1400亿元，年纳税200亿元。已在全国开业55座万达广场、34家五星级酒店、814块电影银幕、46家百货店、51家量贩KTV。2015年目标：资产3000亿元，年收入2000亿元，年纳税300亿元，成为世界一流企业。
其中，支柱产业之一商业地产情况如下：
万达商业地产股份有限公司是中国商业地产行业的龙头企业，万达广场是中国商业地产第一品牌。万达商业地产公司拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全国性的连锁商业管理公司，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。
万达商业地产公司持有物业面积903万平方米，计划到2015年开业120个万达广场，持有物业面积2400万平方米，成为全球排名第一的不动产企业。
2、产品定位：
万达广场历经十余年发展，已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到第三代城市综合体。城市综合体是万达集团在世界独创的商业地产模式，内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，万达广场就是城市中心。
万达广场是企业效益和社会效益的和谐统一，产生四大社会效益：一、提升城市商业档次；二、新增大量就业岗位；三、创造持续巨额税收；四、丰富群众消费需求。
3、万达集团组织架构的特点：
1）、万达集团将所有业务领域统一划分为项目前期、中期、后期三个阶段，分别由相应专业部门进行管理。
2）、万达采用高度集权化的管控模式，除部分工程管理和销售实施放在区域公司，其它大部分职能由集团总部牢牢把控。
3）、万达集团的组织架构按照业务的发展流程，进行了更加彻底的调整，将所有部门划分入项目前、中、后期三个部分。一个总裁负责前期的拿地、规划设计、招商；一个总裁只管施工，达到快速统一的工厂化速度；一个总裁负责商业管理、院线、百货的管理。
4）、独有的倒金字塔管理。
三、新地产集团转型期的组织架构设计
（一）、产品定位建议：
自2011年起，商业地产开发商纷纷对旗下产品进行调整，许多大型商业地产开发公司纷纷推出标准化产品线。其中，中国银泰抛出了三大商业综合体，银泰中心、银泰城、银泰MALL；中海推出了中海广场、中海国际中心、中海大厦系列；此外还有龙湖、绿地等多家公司均做出了产品线的集中。有明确市场定位的商业地产将更有“钱途”，相比粗放型开发，由集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多功能为一身的大型室内购物中心已经发展成为更大型的城市综合体，这类产品需要大的资金的长期投入。相比，聚焦社区商业和社区购物中心这样一个细分层面，或许更能赢得机会，建议“三胞广场”的产品定位和设计有这方面的思考，同时建议采用华润置地的产品定位策略，实现“百城千县”目标。
（二）管理体系建议：
建议采用万达集团的管理决策体系，结合华润置地的产品定位策略，发展自主品牌的商业广场模式，例如：购物中心+电子产品连锁+自主超市+餐饮+娱乐（影院）+专门店的业态组合，形成集团城市综合体的模式。
（三）组织架构建议：
保持现有组织架构弱矩阵管理格局不变，根据新增职能成立对应的新职能部门，同时在原部分职能部门中，调整或增设新岗位，以便与完成新增工作内容。
各部门设定如下：
1、战略投资管理中心：负责行业及市场研究，战略管理，拓展与投资分析，报批报建，土地获取；
2、规划设计管理中心：负责产品研究、设计管理、设计成本及设计供方管理；
3、市场营销管理中心：负责营销管理，客户关系管理；
4、工程管理中心：负责工程管理、工程技术研究及支持、工程管理制度、工程进度、质量、安全、文明施工管理；
5、预算成本管理中心：负责预算管理，成本管理、招标管理、采购管理；）
6、运营管理中心：负责组织管理，计划管理，组织绩效管理，流程制度，知识管理，信息化管理；
7、人力行政管理中心：负责人力资源管理、行政与后勤管理；
8、财务管理中心：负责财务管理、税务管理、资金管理、法务管理；
9、物业管理公司：负责提供物业管理全程服务、参与招商计划和招商方案制定工作。
10、资产经营公司：自持物业资产的经营管理、参与商业资产的经营与管理；
11、商业管理公司：负责城市综合体的招商运营管理、商业管理；
关键词：旅游综合体开发；旅游房地产；开发模式。
abstract:as the industrial structure upgrading,the travel structure from a single economic mode tothe diversity gathered,comprehensive of trav-el mode,produced by tourism resources and land based,dominating by tourism leisure function,combinedwith large travel leisure projects,high quali-ty service facilities,the interactive development of leisure tourism of real estate and so on,as werl as assemble of land-use patterns and industrialcluster model.based on the observation and concludes the basis of massive development examples,defined tourism complex development which realestated new complexes development mode of concept,analyzed the features of the model,put forward development phase mode and application mode,and on this basis concluded development strategic measures.
key words:tourism complex development;tourism real estate;development mode。
纵观当今世界旅游业的发展趋势，正在由“观光时代”转向“休闲娱乐时代”和“旅游产业时代”。与观光旅游相适应的旅游地产产品形态“住宅+景区”的简单形式已不能满足现代休闲、度假市场的需求。传统的旅游消费、旅游景区、旅游地产面临着转型升级。即旅游消费模式从单一观光旅游到综合休闲度假旅游发展，景区发展模式从单一开发到综合开发发展，地产开发模式从传统住宅到综合休闲地产发展。顺应这一趋势，“旅游综合体”这一集合式开发模式及产业聚集模式应运而生，它必然是推动旅游产业、旅游消费、地产业再次升级的主力引擎。近年来我国出现了许多以主题公园为主体的，融旅游、地产、娱乐、商业文化为一体的大型旅游综合体项目，本文基于这些项目开发实例的考察和分析，提炼出一种休闲旅游房地产全新开发升级模式———旅游综合体开发模式（tourism complexdevelopment,t-c-d），即“旅游+房地产”的综合体开发模式，实现地产开发与综合旅游休闲发展的完美融合，为旅游休闲地产的创新开发带来巨大空间。
1 t-c-d模式的概念及特征。
1.1 概念阐述。
“旅游综合体”是我国学者首创的词汇，国外几乎没有直接的相关研究文献，目前国内多是间接从实战的角度对旅游综合体项目进行分析，没有形成系统的理论体系，其概念也缺乏明确的定义，主要研究见表1。
结合前人的研究及国内外大型旅游综合体项目自身的特点，对本文t-c-d模式作如下界定：t-c-d或旅游综合体开发是指在相当大的地域范围内，基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲功能为主导，以大型旅游休闲项目和休闲地产为核心，以房产收益为支撑、以高品质功能齐全的服务内容为根本进行土地综合开发而形成的综合服务品质较高的泛旅游产业休闲聚集区，是休闲度假时代旅游产业发展的终极目标。
1.2 t-c-d模式的表现特征。
t-c-d模式适应了世界休闲产业发展的潮流，作为一种休闲地产开发全新的生产力形态，是切合我国实际的必然选择。通过观察t-c-d综合体项目的表现特征，有以下表现趋势：①综合性突出，休闲产品多样。综合性是t-c-d模式的第一表现特征，主要包括：一是土地开发的综合性。t-c-d模式以泛旅游资源和土地资源为基础，实质是旅游休闲导向型的土地综合开发、打造的结果[7]。二是产业发展的综合性。t-c-d模式从单一的资源打造形成泛旅游产业，融合综合旅游项目、地产、会展、商业、创意文化、现代服务等产业，通过综合开发，进行多功能、多业态的集聚；三是功能的综合性，产业发展的综合性决定其功能配置的综合性，可一站式满足游客观光、休闲、度假、娱乐、体验等的需求。四是项目开发的综合性。
旅游综合体本身是一个大项目，它包括三类主体项目，即核心吸引类项目、利润类型项目、配套延伸类项目，主要子项目有景区、饭店、社区、游乐场、高尔夫球场、休闲娱乐街区、购物中心及配套设施等。这些项目之间联系紧密，各类项目种类及配置比例对整个旅游综合体的运营有极大的影响。五是效益的综合性。t-c-d模式的本质特征决定了它不但追求经济效益，而且追求环境效益和社会效益，追求全方位的综合性效益。此外，t-c-d在同一个区域中将观光、休闲、度假、娱乐、购物、地产等多种产品混合成为真正意义上的“泛旅游休闲产品”。
②以旅游休闲功能为主导，休闲地产产品为核心。随着中国旅游发展正由观光旅游向休闲度假旅游转变，t-c-d模式的主导功能必然是旅游休闲，同时融合观光、游乐、运动、会议等多种旅游功能，构成所谓的“综合旅游休闲”。当然，在实际开发中主要是以一项或几项功能为主，再配合其他辅助功能共同发展。同时，在泛旅游产业构架下，综合旅游休闲产品主要以休闲地产产品为核心，这里的休闲地产产品既包括休闲度假地产（如酒店、餐饮）、休闲商业地产（如商业零售、商务办公）、休闲住宅地产（如公寓、别墅）三大核心类别，也包括其他特色地产、创意地产和私人地产等，这是t-c-d产品开发的核心。③多元混合性突出，服务品质高。旅游者动机的多元性和旅游资源的复合性使旅游休闲产品开发组合多样，功能具有多样性和复合性，居住、餐饮、购物、娱乐、休闲、度假、运动、体验、会展各功能之间联系密切，互为补充，同时相关产业集聚、混合发展，这些特点的根本原因在于市场多元混合的需求，它们推动旅游开发从单一产品时代走向综合体时代。作为旅游开发的升级模式，旅游综合体拥有超越一般景区的较高品质的服务，推动区域旅游从景区时代走向旅游目的地时代，具有良好的智力运营模式，充分体现混合性、全局性、长期性、品质性。④政府参与主导，资金依赖性强。大量案例证明，t-c-d模式的开发成本和经营成本都很高，需要大量资金支持—运作，具有高投入、高风险、高收益的特征。同时，t-c-d模式的开发体量巨大、范围广泛，需要从区域发展的角度对其进行研究、分析，投资商无法在短时间内从宏观上把握方向。因此，t-c-d的开发除了需要资金的支持外，离不开政府参与主导。从目前t-c-d开发的实例来看，地方政府的政策倾注、资金投入都给予了大力支持。
2 t-c-d休闲地产创新开发模式。
2.1 理论模式。
成功的土地开发利用将大幅度地提升土地价值与品牌价值，创造可持续的现金流。旅游资源一般不直接产生经济效益，只有配备综合功能的旅游基础设施和服务设施，打造有机旅游综合体，才能引来人流，留住人流，从而扩大其消费，将生地变成熟地和旺地，促进旅游产业、地产业及相关产业发展[8]。
从地产开发的角度来说，旅游综合体为大地产开发特别是旅游休闲地产开发提供了一种创新模式[9]（图1）。
辅助引导模式：任何可对旅游者产生吸引力的有形或无形要素均是t-c-d模式开发可依托的核心资源，t-c-d面向现代休闲市场需求，重新、创新、补充开发整合这些核心旅游资源，创造一个或者多个独特的核心吸引物，这些核心吸引物可以是一个地区独特的文化，可以是打造的特色景区，也可以是一些核心旅游休闲项目，如主题公园、主题博物馆、温泉中心、高尔夫中心、特色酒店等，它们是打造核心吸引力中心的基石。通过它们的打造，在原始土地上进行大环境建设，使其景观化、生态化、环境化，将原始土地变成环境土地，产生环境效益，这是t-c-d模式开发的前期工作，也是旅游地产开发的辅助依托。
主体支撑模式：一定规模的核心吸引物形成核心吸引力中心，它是吸引人流、提升土地人气的关键，主要目的就是为整个开发地带来客源，形成最初的消费者。但要留住人，构建一个休闲目的地就需要创造更多的综合休闲产品来满足客流的休闲消费需求，主要包括主题酒店群、特色商街、主题游乐项目、综合运动项目等。它们实际上是各种休闲业态的聚集，形成了休闲聚集中心。这是t-c-d开发模式的关键和主体功能部分，也是旅游地产开发的主要依托。核心吸引力中心和休闲聚集中心的成功开发将极大地提升土地人气和价值，把环境土地打造成人气土地，产生一定的经济效益。
辅助延伸模式：主体功能部分的开发提升了土地的人气及品牌价值，也能创造可持续的现金流，但要真正扩大其消费，提升土地的价值，获得土地开发上的巨大回报，就必须创造延伸发展中心，包括泛旅游产业、现代服务业及地产业的发展，其中地产业的发展是整个延伸发展中心的核心，也是土地开发利润的主要来源，提升了土地的价值，将人气土地变成增值土地，产生环境、经济、社会的综合效益。
2.2 应用模式。
综观我国成功的t-c-d开发实例，依据核心资源、功能、主题和开发目的的不同来划分，一般形成“x+旅游综合体”的开发模式（x指核心资源、产品、功能或开发目的）。在实际情况中这些分类相互交叉融合[10],主要形成四大类别，即“生态休闲旅游综合体”开发、“休闲商业旅游综合体”开发、“文化创意旅游综合体”开发、“娱乐度假旅游综合体”开发（表2）。
“生态休闲旅游综合体”开发模式：该模式是基于开发地的自然生态资源进行环境重造、生态恢复的低强度开发模式。它拓展了传统旅游区内单一的观光功能，开发同时配备相关的休闲项目、休闲社区互动发展，为游客提供生态观光、生态休闲、生态居住的机会。该模式往往先改善区域基础设施条件和生态环境质量，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，靠旅游业的关联带动作用吸引人流物流，促使附近地产升值。从旅游起步，旅游改善环境，环境带动地产，地产促进其全面发展，是旅游与地产相互结合的典型。
“休闲商业旅游综合体”开发模式：休闲商业旅游综合体是都市综合体与旅游休闲相结合的产物，是一种商业地产项目，主要是以综合商业为主要功能，其他娱乐、休闲作为辅助功能。
它其发展必须要有一定的游客基础，客源层次多样，辐射范围广泛，对人流量吸引力较大。该模式对商业性设施的全面性要求高，包括酒店、餐饮、交通、商业街，涉及会展、娱乐等设施以及城市游憩商业区中的接待设施等。该模式一般依托城市副中心或旧城改造进行开发，收益较高，土地增值快，市场趋向性强，临近规划区的目标市场是首先被考虑的地区。其难点在于文化的活化、休闲业态的市场化、商业地产的盈利化。
“文化创意旅游综合体”开发模式：该模式以区域的历史、文化、民俗、风气等为核心吸引物，进行深度开发。围绕一种或几种文化主题以有形的物质载体（建筑形式、再生场景、旅游活动等）创意性地表达、展示出来[11],塑造一个具有特色文化个性的t-c-d品牌和地区。该模式能激活一个地区无形的文化魅力，对文化的修复、保护和延续具有重要的作用，一般适用于具有特色文化资源的地区或兼具较强经济实力和号召力且艺术文化基础深厚的地区开发。该模式各种旅游项目和活动都是在特定文化主题背景下通过创意手段进行演绎的，形成独特的文化体验，产品的专属性较强，因此对后续旅游地产的开发构成一定的制约，要求建筑实体要符合整体文化的风格才有利于t-c-d地区综合体形象的塑造。
“娱乐度假旅游综合体”开发模式：该模式基于市场规模大小投入巨资，专注于大型游乐项目的开发，以娱乐设施作为主要吸引物，加上与之配套的酒店、餐饮、休闲地产等多元化的活动内容，吸引多种消费人群。该模式的开发对传统旅游资源依附性很低，不受特定资源、文化或者不同类型游乐项目的束缚，但对环境、配套设施和服务有较高的要求，开发具有高投资、高风险、高收益和成片占用土地的特点，需要庞大的客流量来维持正常营运和收回成本，要求在宏观选址上必须是经济发达的大城市或特大城市，微观上则选择用地限制较小、地价便宜的城市边缘地区[12]。该模式具有较好的延展性，可以带动会议会展、文化创意产业、现代服务业等多种产业发展，有助于泛旅游产业的形成，实现真正意义上的土地开发的巨大回报。
3 t-c-d模式开发的战略措施。
3.1 综合打造为指向，定位突破为先导。
t-c-d开发模式本着“复合型资源、综合性利用”的理念，以休闲旅游为导向进行土地综合开发、产业综合发展、功能综合配置、目标综合打造，效益综合实现，这是t-c-d开发的第一要领。一个成功的t-c-d开发，已经超越了单个旅游项目的层面而走向旅游聚集区，整个旅游聚集区的打造应聚集以某项功能为主导的多种旅游功能，一站式满足游客全方位的旅游体验需求，最终形成一种泛旅游产业综合发展构架，包括商业、娱乐、会展、创意等[13]。目前旅游综合体迅速发展，多元化、特色化、主题化的定位将成为未来发展的趋势，也是其赢得多元化市场竞争的关键，主要从区域功能、开发主题、文化挖掘、市场需求、游客行为特征的角度进行特色化定位。
3.2 功能构架为核心，房产收益为支撑。
大量案例表明，t-c-d的开发是一个有序的推进过程，其中核心吸引力中心、休闲聚集中心和延伸发展中心的营建是核心，它们是整个t-c-d的主体功能构架。要充分研究其主要作用、互动模式和内在联系，抓住功能构架这一核心，同时对整个区域的旅游资源、产品、市场深入研究与创新，才独具吸引力。t-c-d开发的各功能构架的收益水平和回收速度是不同的。核心吸引力中心和休闲聚集中心投资高、更新快、风险大而且回收慢，因此，开发商需要充分考虑整个t-c-d地区的资金平衡，需要在延伸中心发展地产业，从中得到更多的、更快的收益，地产业无形中就成了t-c-d开发与收益的支柱，这里的地产业是一种“泛地产”、复合型地产，不局限以房子为核心，房子可能是主体，也可能是附属的配套设施，它要求营造的不仅是一个自然景观的空间，而是一个更好的组合空间、服务空间、综合空间[14]。
3.3 专业团队为基础，操作运营为保障。
t-c-d开发模式错综复杂，开发无论是规划、策划还是运营机制都需要高水平、高专业的团队来支持。在开发建设中，要整体定位、整体规划、整体设计，并在以后运营中，要整体经营、整体管理，将开发模式与运营模式统一起来，无论是前期的定位、设计、空间考虑，以及经济指标的制定还是后期的运营管理，都需要专业的团队和科学的统筹安排。一个成功的t-c-d开发方案要选择特色化、创新化的高水准的运营模式，对t-c-d运营的要求非常高，无论是独立开发还是统筹开发，都要体现全局性、长期性、品质性，同时要根据不同的功能部分引进最为专业的合作伙伴，共同来管理运营t-c-d地区的项目，才能够为目标市场提供周到的综合服务。
4 结语。
随着我国休闲旅游时代来临，旅游消费模式、景区发展模式、地产开发模式、产业转型模式已不能很好地适应旅游产业升级的需要，由此产生了t-c-d模式，它是旅游开发的最终形态，是休闲度假时代旅游产业发展的终极目标和复合形象的体现方式。本文基于t-c-d实际案例的观察和分析，尝试性地对这一全新模式从概念、表现特征、理论模式、应用模式到开发战略措施进行了初步的研究，己取得一定的成果，但t-c-d开发模式是一个摆在理论界的全新课题，目前这个研究领域基本上没有形成系统的理论只有盲目的实践，更缺少相应的管理措施，因此，研究的后续工作就是进一步对t-c-d项目进行考察，形成一套成熟的理论来支撑指导相关行业发展。
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[12]林立民。休闲度假旅游地产市场的消费趋势与开发策略[j].中国高新技企业，2009,（17）∶90-91.
黄晓诗，女，江苏徐州，硕士研究生，自然地理学。
阿留林正，男，四川乐山，硕士研究生，自然地理学。
摘要：本文以乡村旅游发展历程为基础，归纳总结出农旅综合体的概念内涵及其四大基本特征。提出农旅综合体体系的四大构成要素，并以都江堰为例，结合其不同地区的农业发展现状和发展条件，提出四个不同类型的农旅综合体开发模式，为农业旅游开发探索提供全新的发展思路。
关键词：农旅综合体；都江堰；农业
1.农旅综合体的概念
农旅综合体是乡村旅游发展的新模式，是实现产业融合的新手段。目前，对农旅综合体的研究还十分有限，尚未形成可指导实践的理论体系。因此，农旅综合体的概念主要基于国内外对相关概念如城市综合体、旅游综合体、农业综合体等的研究。
农旅综合体是基于农业综合体，把旅游作为其外向联系的突破口，在充分尊重农业产业功能的基础上，合理的开发利用农业旅游资源和土地资源，以所开发的农业旅游休闲项目、农业配套商业项目、农业旅游地产项目等为核心功能构架，整体服务品质较高的农业旅游休闲聚集区。
2.农旅综合体体系构建
在新型城镇化架构下，农旅综合体实际上是有五大构成要素（L，P，I，C，F）：即景观吸引核、旅游休闲区、农业生产区、旅游居住区及旅游服务配套。
2.1 景观吸引核。景观吸引核（Landscape）是吸引客流、提升土地价值的关键所在，也是农旅综合体打造的关键。其包括以农业生产区本底资源为基础的大地景观化建设和人造景观的建设。农旅综合体往往以观赏型农田和瓜果园、观赏苗木及花卉展示、农业科技展示、水域风光、原生态民风民俗、观赏型景观小品等作为景观吸引核。
2.2 旅游休闲区。旅游休闲区（Products）是为满足游客的各种休闲需求而创造的旅游休闲产品体系。是以体验原生民风民俗及农家风情为主题，集体验、娱乐、科教、会议、美食、养生、度假、购物等为一体的综合性旅游休闲度假产品，即多种休闲业态的聚集。旅游休闲区使游人能够深入体验农家特色生活，体验乡村风情活动，享受休闲农业带来的乐趣。
2.3 旅游居住区。旅游居住区（Communities）主要分为因发展现代农业及旅游业而修建的居民安置点、因土地集约而由农民转变而来的产业工人聚居区以及游客居住区三大类。从而形成了依托现代农业产业和旅游休闲产业助推新型城镇化建设的基础――居住社区。
2.4 旅游服务配套。旅游服务配套（Facilities），是农旅综合体必须具备的城镇化支撑功能。主要包括一是为适应旅游者在旅行游览中的需要而建设的基础服务设施，二是服务于农业、旅游休闲产业及社区居民的公共服务配套。从而形成产城一体化的公共配套网络。
3.农旅综合体的开发模式
3.1 研究区概况
研究区包括都江堰市东部及南部地区。该区域具有“九河十八岸”的地理特色，30万亩优质良田，构成独具特色的现代生态农业本底。区域内第一产业主要涉及猕猴桃产业、粮油产业、花卉苗木产业、蔬菜产业、中药材产业及茶叶产业等。其中，猕猴桃获得“国家地理标志产品保护”称号，并已建成10万亩猕猴桃标准化基地、年产“千斤粮万元钱”示范基地和粮经作物种子（种苗）生产示范基地，“都江堰厚朴”和“都江堰川芎”已获得国家地理标志保护产品认证。目前都江堰已有多家农业企业入驻，并建有西南区最大的组培中心。
3.2 科技导向型农旅综合体
此类型农旅综合体以现代农业科技为主导，依托高科技农业产业园区，实现专业化生产、系列化加工、企业化管理。都江堰市崇义高科技农业园聚集了多家农业企业，拥有西南区最大的组培中心，农业科技行业领先。依托此园区建设农旅综合体，具备了以下特点：（1）农业科技科普教育成为其主要功能。这不仅包括对农业生产科技的科普，还包括农作物培育技术、现代水利技术及农产品加工技术的科普。（2）农业总部经济特征明显。综合体是产业聚集、产业融合的载体，因此，农旅综合体的开发为农业总部经济的发展提供了条件。
3.3 农业本底资源导向型农旅综合体
此类型农旅综合体主要依托已有的农业本底资源，打造高附加值、景观性较强的农业经济作物种植基地，以“工厂化生产、公司化运营”的生态农业发展模式，实现高效的农业开发。
3.3.1 以猕猴桃产业为基础的度假庄园。都江堰市猕猴桃现有种植面积12万亩，向峨乡是国际山地猕猴桃标准化种植示范基地，拥有万亩猕猴桃种植基地。依托其规模化的猕猴桃产业，美化其大地景观，发展产品生产与精加工，并打造欧式风情小镇，营造独具特色的主题庄园景观，发展多功能高端乡村旅游。
3.3.2 以中药材种植为基础的颐养基地。都江堰市的中药材产业主要包括川芎、泽泻和三木药材。依托中药材种植基地，打造集生态观光、休闲度假、养生颐养、娱乐体验为一体的农旅综合体。在以养生为主题的前提下，不仅包括了养生生态环境，还包括亲力亲为的体验项目。依托项目地的良好生态环境，设立休闲会所，提供养生颐养类项目如药膳、药浴SPA等。
3.3.3 以茶园为基础的休闲基地。我国茶文化源远流长，茶工艺技艺成熟，丰富多彩。都江堰市宜茶面积10.43万亩，依托这些茶园，打造茶文化休闲体验基地。发展融茶叶种植、加工、销售，茶园观光、茶文化体验、休闲度假等为一体的农旅综合体。
3.4 文化导向型农旅综合体
都江堰拥有历史悠久的水文化，在水文化的浸染下形成了独具特色的川西农耕文化，其又包括自流灌溉文化及林盘文化。
3.4.1 自流灌溉文化。此类型农旅综合体其功能主要以参与体验与科普教育为主。以水利文化博览与农耕文化展示为基础，以乡村游乐体验、回味农耕文明为主题，以体验农家生产生活、体验农田自流灌溉为依托，集美食、娱乐、休闲、体验、科普于一体。
3.4.2 林盘文化。川西林盘是集生态、生产和生活于一体的复合型农村聚落形式，是几千年川西农耕文明的结晶。因此，此类型农旅综合体主要发展川西特色民宿。通过“理水、修盘、造田、营城、宜人”的规划策略对其进行土地整理及资源整合，打造微湿地、微田园风情，形成居住环境良好、生态景观优美的原生态川西林盘水乡民宿典范。
3.5 创意导向型农旅综合体
此类型农旅综合体主要以川派盆景为代表。川派盆景是中国盆景五大流派之一，是园林艺术中的珍品。川派盆景公园以乡村庭院、园艺基地为载体，充分展示川派盆景发源地文化气息。以创意文化为吸引力，形成具有高附加值的创意产业。
4.结论
都江堰市农旅综合体建设需遵循因地制宜原则，不同农业本底及地域条件下，应采用不同的开发模式。农旅综合体是实现传统农业向现代农业转变、第一产业向二三产业延伸的重要载体，是推动各产业相互融合渗透，拓展现代农业原有的研发、生产、加工、销售产业链，将农业与旅游休闲产业有机结合的重要途径，其发展对于促进新型城镇化的建设具有重大的现实意义。（作者单位：成都理工大学旅游与城乡规划学院）
参考文献：
[1]郑国星.休闲农业开发模式的优化探析――以青岛农业产业化综合体为例[D].福建：福建农林大学，2013.
关键词 商业地产 项目开发 成本控制
近些年来，我国经济快速发展，人们生活水平得到了显著提升，商业地产的出现正好顺应了时展的潮流，可以满足个性化和多元化的商业需求。商业地产项目开发是一个周期较长的系统工程，科学合理的成本控制是管理工作的重要环节之一。在我国商业形式和消费需求更加多元化的社会背景下，对商业地产项目开发的成本控制体系进行深入探析，从而促进现代化商业综合体的顺利开发具有十分重要的现实意义。
一、商业地产项目开发的成本控制基本内容概述
近些年来，由于其投资风险较小、可以满足市场化的消费需求、可以带来持续性的资金收入等市场优势，商业地产项目在房地产市场所占的份额不断增加，商业地产项目开发企业之间的竞争愈加激烈。商业地产项目开发成本控制是基于降低项目开发成本、提升地产企业综合实力的一种企业管理战略，是商业地产项目管理的一个重要环节。通过科学合理的成本控制，可以显著降低商业地产项目的投资成本，从而显著提升商业地产项目的利润空间，有助于企业“利润最大化”战略目标的实现。商业地产项目不同于住宅地产项目，其经营管理模式和营销模式具有本质上的差别。因此，商业地产项目开发的成本控制要求对项目的全过程和各环节进行全方位的控制管理，强调管理流程和管理工作的精细化和目标化。首先，应该结合市场经济发展趋势和地域性消费需求确定商业地产项目的开发预算，即成本控制管理的目标。其次，应该从项目设计环节出发，对商业地产项目开发的全过程进行科学合理的设计，精细化地控制项目开发所涉及的每个管理环节、各个管理部门及所有管理岗位，使成本控制措施落实到位，这样才能使成本控制真正发挥管理优势。最后，商业地产项目开发成本控制需要科学的管理模式和管理方法，旨在采用合理的信息管理技术和财务管理模式对项目成本进行科学化、规范化、定量化、系统化的管理，才能真正使成本控制体系发挥效益，达成地产项目的低成本战略目标。
随着商业综合体的快速发展，我国商业地产项目的数量急剧上升，项目开发成本控制体系得到了进一步的发展与完善。但由于我国商业地产项目开发起步较晚，其成本控制体系并不完善，还存在一些矛盾和问题。例如，在商业地产项目开发成本控制过程中，目标成本控制意识较差、成本控制目标性不足、精细化成本控制模式不健全、信息技术成本控制意识较差等现象是普遍存在的。为了适应市场发展趋势、最大限度满足人们的多元化消费需求，需要对商业地产项目开发成本控制进行深入探析，从而在提升项目质量的同时降低项目投入成本，为我国商业地产行业乃至整个房地产行业注入可持续的发展活力。
二、商业地产项目开发成本控制的重要意义
随着我国经济市场商业形式的多样化和人们消费需求的多元化，商业综合体的数量显著提升，在促进我国经济发展、促使商业市场资源最优化利用等方面发挥了不可忽视的重要作用。对商业地产项目开发的成本控制进行深入探析，从而逐步完善商业地产项目开发成本控制体系，不仅是提升地产开发项目综合竞争力的现实需求，也是促进我国商业地产行业可持续发展的客观需要。一方面，商业地产项目不同于住宅地产项目，在提供更多的就业机会、促进市场消费多元化、合理分配市场资源等方面具有不可忽视的重要意义。不断深入探析商业地产项目成本控制体系有利于促进我国地产项目可持续发展，具有非常重要的社会效益和宏观经济效益。另一方面，近些年来，由于国家购房政策的影响，许多企业转向商业地产的投资与开发，尤其是商业综合体，具有广阔的应用前景和巨大的经济效益。不断深入探析商业地产项目开发成本控制体系可以降低项目的投资成本，从而降低企业的投资风险，是提升企业综合竞争力的现实需求。
三、商业地产项目开发的成本控制方法分析
（一）精细化成本控制体系的应用
商业地产项目，尤其是商业综合体项目的开发需要投入数量巨大的资金，开发过程的经济收支环节较多，成本控制的难度和广度极大。因此，只有采用精细化的成本控制体系才能真正使成本控制发挥作用。首先，应该强化项目开发相关人员的精细化成本控制意识；逐步使精细化管理融入企业文化，成为企业项目开发过程的一种管理新常态。其次，商业地产项目开发成本控制是一项系统化工程，成本控制所涉及的环节很多，必须对项目开发的全过程、各环节的经济活动进行精细化的监控管理，通过集中招标的方式确定项目原材料的供应商家、选择高素质的施工团队、制定最优化的销售计划等都是成本控制过程中需要重视的环节。最后，精细化管理是需要建立在高效流通的开发信息的基础上的，采用先进的精细化管理手段和技术是十分必要的。
（二）目标化成本控制体系的应用
商业综合体是商业市场形式多样化和消费需求多元化趋势下的经济产物，因此，商业地产项目开发成本控制需要以市场信息为导向。近些年来，以市场为导向的目标成本法研究不断深入，在商业地产项目成本控制过程中采用目标成本法可以获得较好的经济效益。一方面，商业地产项目开发过程中首先应该尽可能全面地搜集市场信息，通过分析和整合处理而确定项目的开发成本，即确保项目开发预算的合理性；另一方面，在确定的成本控制目标的基础上，应该结合企业的资源和管理现状，先从设计环节出发，对项目开发所涉及的商业选址、原材料采购、建筑结构设计、施工招标、客户定位、营销管理等各环节进行合理的设计，尽可能从初始设计环节降低投资成本，以市场信息为导向来提升商业地产项目的先进性。
（三）科技化成本控制体系的应用
商业信息在促进企业发展过程中所发挥的重要作用是有目共睹的，随着信息技术和数字化技术的快速发展，在成本控制环节中，采用科技化成本控制体系可以获得很好的经济效益。尤其是近些年来，BIM技术快速发展，应用于地产项目开发过程中发挥了巨大的应用效益，进一步扩大信息化和数字化成本控制体系的应用范围符合现代化地产行业的发展需求。一方面，应该结合商业地产项目开发需求建立完善的信息化成本管理平台，确保开发信息交互的高效性和完整性；另一方面，利用BIM技术可以对地产项目的外观、内部结构、空间布局、施工以及后期维护进行模拟设计，这样可以显著降低设计成本，从而缩短开发周期，确保商业地产项目顺利开发。
四、结语
近些年来，我国国民经济水平显著提升，多元化消费需求显著增加，商业地产项目在促进商业市场资源优化利用、最大化满足人们的多元化消费需求等方面具有十分重要的作用。在这样的发展背景下，采用系统化的成本控制体系对商业地产项目开发过程进行精细化管理十分重要。因此，项目管理人员应该与时俱进，不断创新与发展商业地产项目成本控制体系，致力于为我国商业地产行业的发展注入源源不断的活力。
参考文献
关键词：大型商业综合体；暖通空调；通风；防排烟；空调水
中图分类号： TU96+2文献标识码：A
一、大型商业综合体的暖通空调设计应遵循的原则
（一）安全性原则
大型商业综合体暖通空调系统的安全性的提高是通过对设备多方面改善来达到的。笔者认为，应当从“设计―研发―管理―规范”的过程入手，从五个方面来提高安全性：人员环境安全、系统设备运行安全、物品摆放安全、物品防火环境安全、重要设备防火环境安全。在一些易燃易爆工程中，通风空调系统必须严格按照安全标准设计，设计人员不仅要考虑实用性，最重要的是要考虑其安全性。否则暖通空调在运行中，一旦发生可燃性气体、液体泄漏，后果将不堪设想。应按照有关防火设计规范来考虑防火安全问题，设备安全运行的问题主要包括制冷系统的安全等。因此，在设计一些燃油燃气锅炉房过程中，应采取科学严谨的防爆技术。其次，报警系统也是设计方案中的必要部分。
（二）生态指令的首要目标
生态指令希望通过推动能效产品的使用而减少 CO2 整体排放。由于对全球暖通空调行业的高效和安全制冷剂的使用采取了无必要的和未经证实的限制措施，这个目标的实现可能会受到影响。我们都知道，暖通空调产品包括制冷剂的环保性能都应该在初步研究的基础上进行评估，但是，我们并不支持将制冷剂的类型作为生态设计的基本需求。
（三）能效和安全
暖通空调产品的性能和能效不单单与所充灌制冷剂的 GWP 值有关，也与设计参数有着千丝万缕的联系，因此仅对其中的某个因素进行限制势必将影响产品的优化性能。另外，对于低 GWP 值制冷剂的任何激励措施都可能促使该类制冷剂的应用，但也可能增加了设备的能耗。以 CO2 制冷剂在商用制冷设备中的应用为例，在北欧和中欧将看到非常好的能效性能，但在气候比较热的南欧，这可能导致能耗的增加。最后，由于低 GWP 值制冷剂的物理化学特性，该类制冷剂在整个生命周期的使用，包括维护和报废等，可能产生一些安全风险。
二、大型商业综合体暖通空调设计要点
（一）工程概况
某大型商业综合体建筑分为五个组成部分，包括:1 栋39层高达201m的办公楼（下称办公楼一）；1栋28 层高达150m的办公楼( 下称办公楼二)，其中最顶上的 8 层为一精品酒店；一座28 层高达127m的五星级酒店(下称酒店 A) ；以及一座 8 层的文化中心。各组成部份分别位于用地的四角，利用裙楼商场将
各部份联合在一起。裙楼商场包括地上两层，地下两层，还有两层地下车库及装卸货区/机电房。三层裙楼天面为一公众文化广场。属于一类高层建筑。
（二）新风供给方式
1、依靠无组织的窗缝渗透或开小气窗进入新鲜空气来达到换气的目的
这种方式存在以下问题：
（1）新风量很难保证，时有时无，时多时少；
（2）破坏了客房温度的均匀性，并且湿度很不好控制；
（3）室外大气污染严重时，不经过滤而渗入室内的新风，影响室内空气洁净度。
2、每层楼设一新风机组
新鲜空气经过新风机组进行处理，有组织不间断地进入客房，大多数商业综合体的高层饭店、宾馆都采用这种方式，其好处如下:
（1）保证室内一定的正压，防止室外空气渗入而破坏室内温度的均匀性，并可以保证室内的卫生条件；
（2）通过不断向室内送入新风，可使前一批旅客的气味不至于影响到下一批；
（3）新风可以负担一定的冷量。
3、空调风系统设置
（1）办公楼
办公楼一、办公楼二的办公层、电梯大堂、走道及公众区域等采用单风道变风量 VAV 系统，新鲜空气由室外引入，经过置于避难层的带转轮式热交换器的中央变风量新风处理机处理后配送至各层，并于每层设置变风量空气处理机组，新风与回风混合处理后，送至环形主送风管。经各支干管送至变风量末端设备。
（2）裙楼
裙楼商场的公共回廊、主力店等采用定风量全空气系统；小商铺采用风机盘管加新风系统。为降低空气处理机组的噪声和振动对人员及租户的影响，以及争取商业价值的利益最大化，所有商场裙楼的空调机房设于地下四层。
（3）酒店
酒店裙楼的大空间采用定风量全空气系统；电梯前室及客房、服务房等采用风机盘管加新风系统，新风处理机组设置于设备层及避难层。
（4）机房通风
机房一般不需空调，只需通风换气降温即可。但一些有水管的机房冬天为防冻需对室外空气进行加热，一些发热量较大的机房夏季靠未经过处理的新风消除余热需要的风量较大，至使风机和风道过大，因此有必要为一些机房设置热盘管或冷盘管进行空气处理。
变配电、热力、制冷机房发热量较大，为减少通风量和风道尺寸，夏季设置了冷却盘管降温，房间温度设置在 35～37℃左右，即使在夏季采用直流式全新风系统也不存在冷量损失。如冬季不将冷盘管内的水放空，室外新风直接经过盘管送入室内，冷盘管有冻结危险，寒冷的送风对人员和设备也都不利；热力机房若冬季小负荷或停止运行时仍通风，机房内水系统也有冻结危险；因此空气处理机组设置了回风机，冬季利用温暖的回风与寒冷的新风混合至 5℃以上送入室内，夏季和过渡季采用全新风，比冬季设置加热盘管的方案节省了能量。
（三）消防正压送风与排烟设计
大型商业综合体防排烟的设计原则是根据建筑平面，防烟楼梯、消防电梯及其前室的布局，全面考虑系统的布置，楼梯间、电梯间及其前室为正压区（机械增压区），走道为负压区（排烟区）。楼梯间压力＞ 前室压力＞走道压力。不管楼梯间及其前室是否靠外墙或有无外窗，非敞开式楼梯不能作为自然或机械排烟通道，而应设置正压送风系统，以使疏散通道不被烟气污染。
1、正压值的确定
正压值的取值是沿着着火房间、走道、前室、防烟楼梯间顺次递增，当着火间及走道采用负压排烟，而前室、防烟楼梯间采用机械加压送风时，正压值走道为8Pa，前室内维持25Pa，防烟楼梯间内维持50Pa，以保证烟气不致侵入上述疏散通道。火灾发生时着火层应立即疏散，其上、下两个邻层也须及时疏散，送风系统的送风量应按同时开启3 层门时门断面的总面积计算，这也是选择风机风量的依据。但有外窗的疏散楼梯间及前室，因漏风缝隙增多，故选风机时风量应乘以1.2～1.3的漏风系数。
2、正压送风口的设置
楼梯间根据总风量每1～2层设置一个敞开的多叶送风口，前室设常闭风口，即每层设置一个电动开启、手动或电动复位的多叶送风口，接至消防控制中心。风口断面风速按7m/s 确定。
（四）空调冷热源
1、空调系统
本项目采用集中制冷系统，制冷机房位于地下四层，负担办公楼一、办公楼二、酒店A以及裙楼商业部分的空调负荷，总冷负荷为52700kW。共设置6台 2000 冷吨，4台700冷吨水冷离心式制冷机。冷冻水供/回水温度为7℃/14℃。另安装两台1758kW 的水－水热泵，将制冷机组冷凝器排出的部分冷凝热量回收，作为酒店A生活热水系统预热用。
2、采暖系统
办公楼一、二以及裙楼商业部分冬季不设采暖系统。五星级酒店的总热负荷为 1463kW，由位于酒店 A 屋顶锅炉房的蒸气锅炉供给，经热交换器及水泵循环到各空调机组及风机盘管。冬季热水供回水温度为 60℃ /50℃。
位于办公楼二顶层的精品酒店热总热负荷为483kW，空调热源由位于酒店屋顶锅炉房的常压热水锅炉供给，经热交换器及水泵循环到各空调机组及风机盘管。
（五）空调水系统
冷冻水采用两管制及一次泵变流量系统，在供回水总管设置流量旁通装置，并按裙楼、办公、酒店等功能分区分了多个供回水分支路，在各支路的回水管上设平衡阀，保证其流量满足设计要求。其中办公楼一存在设备承压问题，在其 29 层设置板式热交换器进行上下分区。酒店空调水系统除酒店后勤区采用两管制外，其余均为四管制系统。空调供热水系统利用顶层膨胀水箱作补水、定压用。
结语
综上，能够满足大型商业综合体通风采暖的使用要求是方案可行性应考虑的首要问题。设计方案应符合国家和当地政府有关和规范的要求，包括有关环境保护的要求。本设计中，贯穿以人为本、节能环保、节约用地的理念，可供今后同类商业综合体设计参考和借鉴。
参考文献
[1]幸芳，郝刚.沈阳海悦大厦的空调设计[J].科技信息(学术研究)，2008.36.
【关键词】 旅游综合体；特征；战略
综合体最早是指乐曲结构形式之一。在一首乐曲中，结合两种以上不同结构原则所构成的曲体，称“综合体”。从本质上来讲，综合体是通过形式上的综合而达到的一种功能上的整合和提升。随后综合体这一概念被引入了建筑领域，后来又出现了城市综合体、文化综合体、商业综合体、旅游综合体等概念。由于旅游综合体是一个新生的概念，理论研究和实践发展的时间较短，在国内外尚没有形成一个统一的认识。在这里，作者认为旅游综合体就是指为满足游客“吃、住、行、游、购、娱、康、体、疗”的需求以及当地居民居住生活的需求，依托山水自然资源、古迹人文资源以及人造主题公园等旅游吸引物，以文化为灵魂，以休闲度假、乐活体验、生活居住为核心，在特定空间体系内设计集旅游产品体系和相关的产业体系于一体的综合体。
一、旅游综合体的特征
1、旅居结合
在开发的过程中，旅游综合体更加注重对历史文化、风土人情、生态环境等本土特色资源的挖掘和整理。文化的魅力再次被充分利用，并成为区域综合开发和差异化发展的核心竞争力；在重游客“量和质”的基础上，着力构建旅游、文化、健康、宜居、生态的“福利生活方式”，打造丰富多彩的“汇客装置”，用以满足不同阶层、类型的游客需求，实现“流客到留客、游客到驻客、游客向社区居民”的转变。
2、延伸的产业链
在产业带动上，实现城市文化及创意产业、绿色低碳产业、汽车产业、银发养老产业、健康养生产业、现代服务产业以及休闲产业之间的完美融合，展现出巨大的产业聚合效应。在战略发展上，实现从“旅游聚集的区域运营”向“产业聚集、产业区域带动”的转变，实现由“产品项目的聚合”向“多维产业的聚合”的跨越。并逐渐形成具有强大自我循环生产力的上下游产业链条。
3、“轻城”的特征
“轻城”概念是道纪忠华首创的一个概念。清华大学在成都三岔湖产业规划中认为：“轻城”在与周边环境或系统进行能量的交换时，追求“轻轻地来，轻轻地走”，以节能减排和循环经济的指导方针贯彻“轻城”的方方面面，从而实现低碳环保的生产生活方式。而“城”的含义则不限于城市的概念，而是一个区域的概念，在这里指的就是旅游综合体。
旅游综合体本质上就是“轻城”。旅游者以低碳的方式与自然景观、环境设施和谐相处，实现旅游的休闲化；居民以循环经济的方式，实现经济发展的轻盈化和生活方式的轻松化；管理者坚持以人为本、科学发展的思路，实现管理的人性化。旅游综合体的构建需要依托知识经济，创新管理经营制度体系，完善产品配套体系。
二、旅游综合体的发展战略
1、绿色低碳生态战略
绿色崛起、低碳转型、生态固本为绿色低碳生态战略的核心内涵。绿色崛起：是以新型经济为中心，和谐文化为灵魂，友好环境为基础，把旅游区丰富的自然资源、良好的生态环境和深厚的文化底蕴，转化为具有重大社会价值和经济效益的生产要素与发展资本，推动旅游区在青山绿水中跨越发展、异军崛起。其中，绿色代表生命，象征活力，预示健康，可以引申为平和、和平、和谐、和而不同，是一种文化，是一种文明，是一种信仰。低碳转型：指在可持续发展理念指导下，通过技术创新、制度创新、产业转型、新能源开发等多种手段，尽可能地减少煤炭石油等高碳能源消耗，减少温室气体排放，达到经济社会发展与生态环境保护双赢的一种经济发展形态。生态固本：包含工业、农业、居民区等的生态环境和生存状况的一个有机系统。通过自然生态系统形成物流和能量的转化，形成自然生态系统、人工生态系统、产业生态系统之间完善的网络，实现区域的持续健康发展。
2、推广智慧地球品牌战略
智慧地球品牌战略主要是通过物联网对旅游综合体地理事物、自然灾害、游客行为、社区居民、景区工作人员行迹和景区基础设施和服务设施进行全面、透彻、及时的感知；对游客、社区居民、景区工作人员实现可视化管理；利用最新信息技术和管理理论改变景区管理局或管理委员会的组织结构，优化和再造景区管理业务流程；同科研院校、研究机构、酒店、旅行社、航空公司、IT公司等建立战略联盟，运用众人的智慧集结众人的力量管理旅游综合体；智慧地球品牌建设的目的是有效保护遗产资源的真实性和完整性，提高游客服务质量，实现景区环境、社会和经济全面、协调、可持续发展。
3、促进汇客装置集聚战略
汇客装置，是景区（旅游区）汇聚客源、盈利经营的核心。狭义的汇客装置多指景区提供给游客的产品和项目；广义的汇客装置既包括产品项目、景观小品、植被绿化、设施设备，又包括软性的景区（旅游区）文化、客服服务等。主要包括：产品装置，产品装置是游客观光、度假、休闲、体验的核心要素和汇客的焦点因子，是景区（旅游区）吸引游客、盈利经营的物质装置，也是区别于其它景区（旅游区）的最直接载体；文化装置，文化装置是景区（旅游区）各种文化符号、主题包装、文化元素的总和，包括硬性设施和软性符号、元素两个方面；智能装置，智能装置即利用信息化和物联网技术实现景区（旅游区）智能化的装置和设施设备的总和。将传感器技术、RFID技术、定位技术等物联网技术运用到旅游景点信息管理、商场酒店信息管理、智能导游、电子地图等领域，为消费者提供更为便捷、安全的服务。
在旅游综合体的规划设计中，重点引入汇客装置集聚战略，构建全年度的休闲、度假环境，同时打造丰富的度假设施、住宿设施、节庆活动等产品项目，最终形成拥有中国最丰富汇客装置的旅游区。
4、采取三级发展战略
从旅游发展维、产业发展维、物业发展维等维度，构建旅游、产业、物业均衡发展的三级维度，实现旅游、产业、物业协调共荣发展的目标。
（1） 旅游发展。通过对规划区的系统全面调查研究，引入新、奇、特的产品项目，丰富旅游产品的契合度。在整合现有旅游资源的基础上，在重点对核心区打造的前提下，构建完善的旅游产品、项目体系，形成集高端观光、文化体验、休闲游憩、商务度假为一体的一站式旅游目的地。
（2）物业发展。“度假+居住”的主题旅游地产发展模式，是被验证的旅游地可持续发展的成功模式，通过地产物业对旅游的资金反哺，旅游对地产的价值提升形成共赢局面。
传统休闲度假旅游景区的自然发展带来众多弊端。旅游景区淡季与旺季区别鲜明：旺季时景区、酒店人满为患，甚至影响景区形象；淡季大量物业闲置，造成经营性物业的非经济使用，形成资产无形流失。自20世纪中期，国际休闲度假旅游景区便不断谋求与探索形成常年人口沉淀的途径，来平滑淡季与旺季。
（3）产业发展。旅游的脆弱性和季节性易造成收入的波峰谷底现象，对旅游地经济造成不稳定的隐患，只有大力发展延伸行业，才能保证旅游地的经济产业链条完整发展。
通过特色“业” 与“游”的有机融合，保证旅游地可持续性发展，实现旅游度假功能能级的提升围绕旅游接待业形成特色产业群，构建复合发展模式，已成为一种发展趋势，以实现景区可持续性。
5、实行三业并举战略
“旅游+居住+产业”并举的理念，分别构建“旅”体系、“居”体系、“业”体系，形成与城市差异化的环境，创新变化的配套设施，提供可深度体验的空间场所，从而实现产业链条的持续发展。“旅游”体系，重点打造以人文观光、自然观光、创新体验、节事体验等为主题的旅游产品项目，以此带动“居住”体系与“产业”体系的发展，从而促进临时性度假居住、周期性居住、永久性居住以及度假服务业、旅游服务业、居住服务业的持续发展。
6、推行四季均衡发展战略
季节性的问题一直困扰着旅游业的发展，淡旺季的明显界限严重限制了旅游业的持续发展。引入旅游综合体四季均衡的发展理念，时序化的开发相关系列产品项目，间断性的开发具有地域特色的节事活动，在不断刺激市场热点、制造新闻焦点的同时，把握住旅游业发展的总体曲线、季节发展曲线、以及常住人口的沉淀等问题，高效的处理旅游业发展的季节性，最终实现淡季不淡、旺季更旺的目标。
【参考文献】
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[3] 王道文（美）.战略构建[M].上海远东出版社，2003.
[4] 陈新夏.可持续发展的价值分析[J].哲学研究，2005.
2013年6月20日，三亚市产业发展示范基地揭幕仪式在三亚市中铁置业广场隆重举行。三亚市副市长李柏青，三亚市财政局、住建局、商务局、河东区管委会等单位领导，以及三亚中铁置业有限公司总经理唐业平、副总经理马超骏等领导嘉宾莅临现场，参加由三亚市政府授予中铁置业广场“三亚市产业发展示范基地”揭幕仪式。三亚市副市长李柏青表示，“三亚市产业发展示范基地”的挂牌，将对三亚提高楼宇品质、完善载体功能起到极大的推动作用。
三亚市产业发展示范基地
中铁置业广场是三亚市中心5A甲级写字楼，总建筑面积3万多平方米，每层建筑面积约1400平方米，采用顶级商务与品质度假的复合型模式，使得写字楼项目拥有得天独厚的成熟商业配套、独特的建筑立面及自由组合的办公空间。10.5米挑高的豪华大堂气魄不凡，全方位照明系统，斥资2000万元打造“金沙流水”外部楼体灯光效果，构成城市视觉焦点，全面引领智能办公新时代。
三亚市政府授予中铁置业广场“三亚市产业发展示范基地”称号后，中铁置业广场可享受市政府给予的相应奖励扶持政策。对新迁入中铁置业广场的企业，自建或购买基地办公用房所缴纳的契税市级所得部分给予一次性奖励。同时对新迁入中铁置业广场的企业，租赁办公用房 三 年（含）以上的，连续 三 年给予租金补贴。租赁面积 600 平方米（含）以上的，每年给予 25%的租金补贴；租赁面积 300～600 平方米的，每年给予 20%的租金补贴；租赁面积 300 平方米（含）以下的，每年给予 15%的租金补贴。入驻中铁置业广场企业高级管理人员每年在三亚缴纳的个人所得税市级所得部分按 70%提取本地购（租）房奖励基金，用于本人在本地购（租）房。
对新迁入“三亚市产业发展示范基地”楼宇并在 2013 年新注册纳税的银行业、保险业、信托业、证券业等金融企业，各类国际性、全国性和大区域性总部及各类智能性总部，文化创意产业、广告传媒业、动漫产业、新能源、新材料、信息产业、生物和制药、高端装备制造、节能环保和高技术服务业等新兴产业企业，自2013 年起，对上述企业缴纳的企业所得税、营业税和增值税市级所得部分，制定了极大力度的市级税收减免政策。
为缔造全新国际化商务环境，中铁置业广场及酒店底层还规划了约400米长的商业街区，总面积近2万平米。计划引入国际一线品牌旗舰店、游艇俱乐部会所、名车展示中心等高端商业，及中西餐厅、生活超市、银行等配套。随着离岛购物免税等政策的实施，这里将形成人气旺盛的高档商业中心。
三亚首个度假综合体物业
其他单体写字楼项目不同，中铁·子悦薹是集度假居住、生态办公、高端休闲、时尚购物等功能于一体的综合体项目。由精装高层公寓、退台式花园洋房、联排别墅、高端产权式酒店、大型商业街以及纯商务甲级写字楼组成。项目位于三亚市迎宾路165号（市财政局对面），背靠金鸡岭，远眺三亚湾，依山、望海，城市美景尽收眼底，是市中心寸土寸金的黄金地段。
中铁·子悦薹项目整体容积率约2.0，其中项目洋房部分的容积率仅为1.1，在整个三亚市区都是比较罕见的。绿地率为35%，整体建筑设计是由曾经设计过国内外多个知名豪宅的澳大利亚柏涛公司担纲。住宅部分包括叠拼别墅、退台式花园洋房、板式小高层、高层住宅。小区园林由曾经设计过香港迪斯尼乐园、北京奥林匹克水上公园等的由泛亚国际来设计的，园林整体为东南亚风格，以大面积水景、集中式绿地、热带风情植被，营造多层次立体绿化空间。高层组团园林按照热带岛屿概念设计，水系面积近3000平方米。中心景观泳池地势抬高3米，营造叠瀑景观，水系延伸到每栋楼的楼下，形成内部活水循环。叠水、溪流、人工瀑布、中心泳池、原木栈道、凉亭、果岭、景观小品，构成了中铁·子悦薹浓郁东南亚风情的奢华品质园林。
为打造中国首席国际旅游度假城市综合体，呈献给精英阶层无愧时代的精品，中铁·子悦薹开发团队充分借鉴了国内外多个豪宅项目的产品规划理念，聘请了国际顶级的度假、养生、园林、商业、建设、规划等方面的专家，组成了专门的研究团队，完成了对子悦薹国际度假综合体价值服务体系的构建。20万平方米高档住宅社区，缔造市中心唯一的世界级综合度假典范空间；仅为高端人士量身定制的4.9万平方米国际精品度假产权酒店、2万平方米的顶级商业休闲长廊、旅游公共设施等多种业态同步进行，更有3.2万平米中央5A甲级写字楼，为三亚对话世界创建智能商务平台；中铁·子悦薹项以地王身份占领世界岛重镇新三亚未来行政中心，以“国际滨海度假综合体”的前瞻性产品优势，为世界岛划定价值中心。
作为三亚首个度假综合体物业，中铁·子悦薹将成为三亚的新中心、新地标，中铁置业广场也将开创三亚高端商务时代，将对三亚市发展楼宇经济、促进现代服务业企业聚集、加快经济结构调整等方面起到积极的推动作用。
3年做300处公寓
万科驿、魔方公寓、蘑菇公寓、you+公寓、青年汇……各色长租公寓品牌如雨后春笋般涌现。尤其是龙湖、万科、旭辉等一批实力开发商都选择以自建团队的方式，进入这个领域，而相对较小的开发商们则选择与运营商合作或者投资入股。
不同于上述长租公寓品牌已被人熟知的商业模式，龙湖版长租公寓的具体模式尚未对外界公布，但吴亚军已为其划定未来三年的发展目标，即争取在三年内做到长租公寓300处。
魔方金服创始人兼CEO凌骏近期对媒体表示，如能达到300处公寓，这个量级在未来肯定是第一梯队。即使是当下暂居行业前列的魔方公寓，也仅做到长租公寓100多处。由此可见龙湖对长租公寓的前景看好和深耕决心。
以上海为例，现在流动人口有1500万，每年新增近100万人口流入。一套房子月租金1000块钱，一年就是12000元租金支付；如果对应2.5亿人口，就是个2.5万亿的市场。
克而瑞给出的一份数据则表明，中国目前流动人口 2.53 亿，按 80% 的租房率和 50% 的 80 后测算，房屋租赁交易过万亿，而品牌公寓目前只占约 1.2% 的市场份额。而开发商进入存量时代以后，“进军长租公寓已经不是选不选择的问题，而是要用什么样的方式进入的问题”。
“虽然地产商加入公寓行业对行业发展是利好信号，但这即将加速公寓产业格局的变化，不可避免的是竞争，甚至行业洗牌。”易居（中国）企业集团首席执行官丁祖昱表示，但房地产下半场是运营的竞争，谁能笑到最后，真不好说。
房地产企业做长租公寓有很大优势，其核心资源是房源，有过硬的产品支撑。其次，房企成熟的市场定位和产品研发能力、供应链、工程家装队伍都将支撑开发商快速占领市场。
但丁祖昱也指出，缺乏运营能力，回报周期长，强调资金周转速度等障碍是开发商需要克服的，从美国的经验来看，市场上 80% 的租赁住房都是由品牌运营商提供而非开发商。
在他看来，国内的开发商们可能更多考虑的是资产证券化和政策方面的问题。美国的长租公寓出现了市值百亿的公司，其背后都是庞大的房地产基金在支持。而国内资产证券化最大的问题在于税收和法律，如果整个税收能突破，相关的法律法规跟进的话，公寓市场才会迎来大爆发。
联合办公项目落地
做联合办公项目“一展空间”，龙湖到来得似乎有些晚。近两年，国内联合办公和孵化器纷纷涌现，优客工场、氪空间、梦想加、腾讯众创空间、洪泰创新空间、无界空间和SOHO 3Q等都是该领域玩家。
龙湖方面表示，他们此次想要呈现的一展空间，不只是传统意义上的办公场所，也不等同于其他联合办公品牌，而是定位于商业综合体中的联合办公空间，一体化集成办公、零售、餐饮、娱乐等综合服务功能。
“目前只是试水阶段，暂时来看，一展空间今后落地在天街项目的可能性大，毕竟这是一个很好的商业依托。”龙湖集团副总裁、龙湖北京公司总经理宋海林告诉记者。根据龙湖的计划，截至今年年底，将推出选址于北京长楹天街、上海虹桥天街、成都时代天街等的一展空间项目，都是商业综合体中的联合办公空间。
“一展空间已经落户长楹天街，但还需过一阵子才能正式开放。”龙湖北京公司相关人士告诉记者。在北京，一展空间将依托龙湖自持商业优势，打造商业综合体中的联合办公生态圈。
据其介绍，一展空间专攻互联网、初创及中小企客户。该办公室面积约2100平方米，设322个办工座位，每个座位月租1200元起，最少签约半年，目前出租率为60%。此项目以试验性质为主，旨在与周边住宅及商场产生协同效应，达致资产增值。
此外，上海虹桥天街也成为项目首批启动点之一，该天街的一展空间，也将于12月中下旬在其小购物中心开业，旨在实现办公与消费、办公与交通枢纽、办公与科技智库的零距离链接融合
对于联合办公，龙湖暂时未给出很大的规模愿景。此前吴亚军称，预计三年内，要做到20个联合办公空间项目，主要布局是一线和二线城市核心地段。
商业进入收割期
关于为何在此时开启这部分微创新的业务，龙湖对外的表述是，“将积极探索地产领域微创新，计划年内推出长租公寓、联合办公等新业态品牌，增加客户黏性，提升资产价值，锻造城市运营能力，挖掘新的利润增长点。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，类似长租公寓、联合办公等概念提出，有很好的市场前景，但真正有实力的企业并不多。对于龙湖而言，在持有物业基础上进行此类业务创新，不仅能够有更多的资金投资，还能够使得龙湖后续整体上拥有一个较为积极的业务拓展思路。
“龙湖推出的首个商业项目是在2003年。在楼市格局发生巨大转变的今天，我觉得好奇心十分重要，应该随时对新事物保持求索的态度。龙湖自身不断奔跑的同时，尝试新事物，从最初做商业持有，到现在做一展空间等业务，都是新的尝试。”宋海林告诉记者。
“近两年，投资者越来越对龙湖的商业投资举动表示了看好，因为他确实看到你在这么做，而且在坚持，五年来一直很坚定。”宋海林说，2010年、2011年集团提出这样的战略时，很多人是不同意的，因为当时整个行业都在追求高增长。
如今，形势再次逆转。值得一提的是，龙湖地产执董兼首席执行官邵明晓最近出现在北京与媒体会面，谈及了对时下形势的看法。他表示，集团去年拿下320万平方米土地，预计今年拿地会比去年多，主要是上半年在二线城市投得。
但邵明晓也不无担忧地说，自今年第三季起，看到同业高价竞地，集团反而更审慎，特别是一线城市，集团无计划发展三四线城市房产。在其看来，调控政策对楼市的影响，会于今年底或明年首季才浮现，预计明年房产销售价或量都比今年少，但相信未到低谷，2018年楼市可能更令人担忧。
在此形势下，商业地产的稳定收入来源显得十分重要。而商业地产早已成为龙湖利润的收割机器。
此前在半年业绩会上，邵明晓更是提到详细的商业租金目标。其称，预计明年为25亿至30亿元，至2020年会超过50亿元；预测今年商业租金的利润占比为11%，目标是2020年可超过20%。
据龙湖集团董事长吴亚军此前介绍，龙湖在长租公寓和联合办公上已经有较长时间的研究，在大悦城原总经理韩石正式履任龙湖后，龙湖正式组建了创新事业部来推进这个板块。
