时间：2023-07-31 17:26:36
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇商业综合体发展报告，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键字：城市综合体商业空间 设计
中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号：
引言
随着国民经济的发展和城市化进程的不断推进，各类地产项目发展迅猛。同时，由于用地紧张、交通拥挤等城市问题日益严重，对土地的集约化和高效化开发要求更加迫切，于是城市综合体这一新兴物业形态应运而生，并逐渐成为中高端商业复合地产开发的主流模式和城市升级更新的重要载体。城市综合体通常具备以下特征: 拥有写字楼、购物中心、公寓、酒店、文化娱乐中心等三种或以上能够产生收益的业态; 建筑面积一般在 10万平方米以上。此外，它还特别强调城市、建筑、市政设施的综合发展。
一、城市综合体及特点
所谓城市综合体(HOPSCA),即将酒店(Hotel)、写字楼(Office)、生态公园(Park)、购物(ShoppingMall)、会议会展(Convention)、高层公寓(Apartment)等多种都市功能集合在一定地理区域范围内,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,形成的一个多功能、高效率、功能复杂而又统一的,与城市有机协同、功能业态间高效集约和互为价值链的建筑、建筑集合体或建筑街区,从而获得良好的经济效益、社会效益及环境效益。其中,商业功能可以形成最佳商业活动圈;写字楼功能为城市商业中心提供多样化的办公空间;公寓功能使人们在商业繁华区内就近享受丰富的娱乐生活,促进各种娱乐休闲业的发展;酒店为综合体带来大量的流动人口,与文化、休闲、娱乐设施相结合,形成最能推动商业中心发展的动力。城市综合体是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果,成为城市功能混合使用中心,延展了城市的空间价值。
城市综合体是一个集聚各种城市功能的建筑集合体,各种功能之间相互联系,互为补充,在协同发展的基础上将城市综合体有机联系在一起,这与城市综合体形成的特点密切相关。其特点有: (1)容量巨大性。(2)建筑集群性。(3)功能复合性。(4)交通网络化。(5)人流密集性。(6)环境生态性。(7)物管人性化。(8)布置均衡性。(9)效益统一性。(10)设施现代化。
二、以商业为极致因素配比综合体街区的混合功能
一切空间形态构成都是由其基本的生活行为决定的，而在当下开发模式单纯以商业为主的城市综合体占到当前城市综合体 45%~65%比例时，我们在设计综合体时便找到了侧重所依。在中国，有“集市”就是城市的最初雏形的看法，可见商业与城市发展的渊源;城市综合体作为对城市空间的整合叙事、作为城市发展重要载体，其设计理应是以商业作为最为极致的主导要素。工业化时代强调城市明确的功能分区、理性的功能联系，以全球化、信息化为特征的后工业时代更加强调多元文化生态、弹性、紧凑、精明增长等关键语境，城市空间布局也因此发生巨大转变和重构。因为城市综合体要在城市空间布局中实现自身布局的合理性，当然要考虑以上因素。商业将成为“城市空间结构中最永恒、流动的胶水，不但把分离的城市元素不断地连接起来，而且促使其演变、转化”。现代主义建筑的诞生与发展，使商铺向空中的集聚成为可能。现代城市综合体的建筑构成一般包括商务功能、客居功能、购物功能、餐饮功能、休闲娱乐功能、会展设施等，它往往跨越几个街区，具有庞大的规模。此外，城市综合体往往是城市公共交通的集结点，可以吸引大量的人流、车流以提升综合体的人气。复杂的功能构成和巨大的交通流量对城市综合体的空间整合能力提出很高的要求。大混合、小分区的原则成为处理城市综合体中多元经济实体之间复杂矛盾关系的一把钥匙。
当我们回顾历史，把建筑形式与社会话语权形式进行某种对照，不难发现建筑场所时空构筑与社会权力话语的重叠与一致性，即社会权力将会拥有物化形态，使人在身心两方面同时地、不自觉地陷人这种权力话语形成的秩序之中。真的会很惊奇地发现精神与物质居然能以此种无声的方式瞬间转换。而在当下时代，建筑与城市的空间构成应更加突出开放民主的风尚。城市综合体作为一种有序化的实体空间模式，通过对城市公共资源的配置，将公众利益、商业利益、国家利益、集团利益重新整合。而开放空间正是城市综合体叙述的主线，为民众自发公共活动创造条件，使城市公众资源的意义彰显。城市综合体中开放空间的营造手法多样，典型实例如博多运河水城“点+线”的动线空间构成，柏林索尼中心则采用“同心圆十放射线”的空间构成方式，将与周边环境沟通的通道收束在一个巨大尺度的内聚式公共空中;而东京六本木综合体作为日本为增强城市国际竞争力而制定的城市复兴计划的典范，通过从地面到屋面的多种多样的广场、街道、绿地形成了独特的游廊一般的立体系统。而这种东西方不同的“点+线”、“同心圆+放射线”也反映出东西方文化的异样。
三、现代商业空间的发展趋势
商业空间设计与其他所有的艺术形式一样，它的形成也经历了漫长的发展过程，从最初原始社会的图腾崇拜到封建社会的集市、庙会，从封建社会的店面招牌到资本主义的商场店铺和包装广告，发展到如今现代商业街的星光璀璨，都显示了人类社会的不断进步和市场经济的迅速发展。现代商业空间的发展是随着商业活动及环境的发展而演变的。远古时期，人们在集市上将商品直接摊在地上，并有意识的分类陈列、展出，这是最早的商品陈设形式。今天，我们常看到有专门摊位的夜市，就是沿用了古人集市上的展示方法。封建社会时期，出现了店铺行会，商业活动有了较大的发展，在《清明上河图》上可以清晰地看到各种店铺的展示和商品陈列的场面，这期间，有了专门以低价收购别人的物品到异地以高价卖出的商贩，在一些人口密度较高的地区，则有了一些通衢要道、驿站、渡口等地方为往来各地的客商和货贩提供食宿和客栈，流动的商铺也逐渐变得相对固定起来。固定商铺的产生，使各种商品交易汇聚在一起，商业区随之扩大和发展起来，这便形成了资本主义社会商品的输出和民族工商业的发展，出现了这些新的商业形式，如旅馆、餐馆、休闲娱乐等。在当代的购物空间中，随着商业环境的发展成熟，单一的购物空间已经发生了变化，商业广告、餐饮娱乐、各类演艺等多种商业形式或公益演出也加入进来，越来越密切的与购物联系在一起。
现代商业空间的综合功能和规模在不断扩大，种类不断增多，人们在购物的同时，需要能满足其他各个方面的要求，所以现代商业空间不仅仅只具有“买”与“卖”的功能，在商业环境的设计上也提出了更高的要求。在现代商业环境的发展进程中，呈现出下面几种趋向：
1社区中心化
现代商业中心都配备有银行，可以很好解决在购物活动中产生的经济费用。另外，大都市购物中心的开放空间逐渐担负起社会交往中心的作用，许多商场前的广场，就为市民们提供了各种社交活动、集会以及私人会晤的交往场所。我们可以看到，一到晚上，这里便聚集了许多中老年人在排练舞蹈、锻炼身体。这种类型的开放空间中，配备了与日常生活有关的设施，如邮政、图书馆、证件办理处，银行等，使市民可以方便的解决社区的日常生活需要。
2演绎元素的注入
我们经常可以看到一些明星在商场里举行签名售书会，还有各类电影会等商业活动。商业中心人流量大，有很好的促销效应，这样一来，明星们可以借助商场提高自己的知名度和曝光率，商场又可以借助明星的到来，增大客流量，增加商机。另外，在节假日，有些商场会上演许多节目，这种表演使营销形象变得引人入胜。这些都为人们提供了丰富多彩、雅俗共赏的现代生活方式。
3 餐饮业与商业环境相结合
如今餐饮业都“傍”上了大商场。大都市中几乎所有的购物中心都把购物与餐饮结合在一起，在众多高档商厦的楼层里夹杂着冷饮、咖啡座，或者开辟出独具风味的快餐广场、休闲茶座等。而在以前，有些人是很忌讳餐厅开在大商场里的，因为开设了餐厅，就会有巨大的油腻腥气，但现在颠倒过来了，仔细想来，大商场开餐厅优点不少，一是环境好，装潢精致，又少了马路边的喧嚣；二是和购物联姻，兜兜逛逛，累了、饿了，足不出门，就在商场里找一家餐厅舒适地用餐。大商场里的餐厅多以茶餐厅、西餐、牛排、简餐为主。发展至今来自各地的特色餐馆都进入购物中心，以尽量为人群提供方便、舒适与享受。
4 购物加娱乐的模式
现代化的购物环境将电影院、夜总会、游乐场等等娱乐设施也融入了购物中心，给商场带来了更多新的活力，也促进了经济的发展，给商家提供了商机。人们在购物的同时也可以享受到其他的娱乐活动，满足了现代人们多元化的生活方式，逛累了，可以去商场里的电影院看场电影；绿地缤纷城顶楼的儿童游乐场，就为家长和孩子提供了休闲娱乐的场所，很多人们都是为了带自己孩子去游乐场才进入商场的。在节假日，消费者购物之余的娱乐与餐饮，既方便了顾客休闲心理，也为商家提供了商机，更活跃了商业环境的气氛。例如：一个三口之家在紧张的工作、学习之余，周末共同来商业中心，主妇购物，孩子则可游戏。相应的文化活动、表演等给他们带来了一丝轻松。另外，商业空间的商品信息及科技展示为孩子带来知识，而相应的综合服务如餐饮等也为主妇免去了往日的辛老，品尝美味晚餐，使举家共度良宵，享受休闲的快乐。
四、城市综合体开发的关键原则
1综合判断原则。
城市综合体形成后是否能正常运作,要靠开发商综合判断。判断分二部分,首先是对所在城市的市场条件进行初步分析与判断,这是宏观层面的,仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断这座城市发展这一项目的可行性。其次,因为综合体项目所包含的形式种类比较多,而且各种形式都存在市场成熟性的问题,所以还要有针对各业态的专题研究,也就是相对微观的判断。
2设计市场化原则。
城市综合体的开发要面向市场,以满足市场需要为目标,因此,城市综合体的设计方案也要市场化。设计方案的市场化指的是:建筑师的概念设计方案必须提供给市场专家或商业策划、运营专家甚至重要商户,由他们提出基于市场角度的修改建议,这一阶段,三方之间的沟通交流必须经过几次循环,才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念,具有市场准确度。设计方案的市场化实际上就是传统设计与现代商业运营的结合。
3以人为本原则。
城市综合体最终是为城市居民、消费者和旅游者服务的,无论建筑体的公共空间和内部空间,都是高度人性化服务的要求,在建筑规划设计、结构设计、空间设计、景观设计、园林绿化、区间布局、配套施舍及安全等方面都有硬性指标,这些硬性的指标是为以人为本的根本目的服务的。既要方便集客和商户经营,又要增强社会公众参与性,给百姓创造更好的景观文化休闲空间。
4慧眼识地原则。
城市综合体的项目选址和发展规模在开发的过程中要得到准确的定位和
识别。首先,城市综合体项目的位置选择对于项目的成功起着决定性作用。在城市综合体的开发过程中应该考虑到两个因素:一是它在城市现状中的地位,二是它在城市发展规划中的地位。其次,城市综合体可发展规模的判断,简单地说就是容积率研究。平衡好市场、产品、成本之间的关系,才能最终明确项目做多大规模比较合理。
5刚性规划原则。
城市综合体复合了商业、办公、居住、生活娱乐等各种生活形态的部分或全部功能于一体,需要将项目建筑功能和商业功能融入城市发展规划中,引导和主导一个城市或城区的功能定位。其商业规划和建筑设计的编制必须以所在地城镇建设规划、人口规划和商业网点规划为依据进行编制,以实际街区或项目用地进行策划,用科学分析的数据和策划报审,突出土地利用与城市发展目标的完美结合,实行城市再造与城市文化内涵的融合。
结束语
城市综合体是从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质，把城市的功能与城市发展之间的内在逻辑通过城市建筑实体与城市空间有机结合的一种城市实体。城市综合体开发影响着前期战略规划工作的开展，在很大程度上关系着项目价值和城市发展价值最大化的实现，所以城市综合体商业空间设计尤为重要。
参考文献
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关键词：商业综合体；前期定位；策划；多元化
Abstract: Commercial complex is a form of architectural development is rapid in recent years, this paper discusses the relationship between the owner, planner, architect of the three necessary conditions, and how to achieve a relatively successful business model.
Key words: commercial complex; preliminary orientation planning; diversification;
中图分类号:S611文献标识码:A 文章编号：
城市的发展重心指向哪里，必将带来财富杠杆的倾斜。按照宁波“十一五”城市发展整体规划思路，“中提升”战略重点开发建设的东部新城、国家高新区和镇海新城都将成为最具活力和商业潜力的区域，城市向东发展的大趋势将使东北部成为最耀眼的明星板块。
镇海新城是宁波“中提升”战略重点开发建设区域之一，位于宁波中心城区三江片的北部，杭州湾大桥、舟山陆岛大桥引线、宁波绕城高速的交汇处，是宁波中心城市接轨上海、连接舟山的重要节点。未来五年，政府预计投入约120亿元“造城” ，在这里打造宁波中心城区北部商贸商务中心。
明海商业广场处于镇海南部休闲商务区核心，位置得天独厚，大小交通通畅。地块位于明海大道西侧、西陆路南侧、菜场路东侧。地块规划性质为商业金融业用地，规划用地面积约16665平方米。
开发商最初做的很多项目是关于住宅的，但后来受到了国家贷款政策的调整，逼迫着很多开发商朝商业地产方向转并且慢慢改变投资策略和架构，这也是目前国内的一个大趋势。中国的开发商动作很快、很敏锐，现在很多甲方越来越清楚自己想要什么，他们能够紧跟市场的脚步。本地块的开发商也是基于上述原因投入到商业地产的时代潮流中。
一般的甲方分三种：有一种甲方很清楚地明白要做什么东西；另外一种是完全不知道他要什么，希望我们配合他们做策划；第三种是他们自己或者请专门的策划公司做一个策划。由于此项目开发商是第一次开发商业项目，作为建筑设计师的我们也是头一遭设计商业地产项目，所以在整个项目的策划、建筑设计、装修设计配合以及施工的过程中，变成了业主和设计师互相学习交流的一个互动过程。
1 建筑师在商业综合体前期策划扮演的角色
在商业综合体的前期策划过程，建筑师往往会遇到一个比较尴尬的情况，不知道应该在此过程中扮演一个什么样的角色。因为对于初次开发这种项目的甲方，他们会认为我们应该是这方面的行家，也想让我们一起做策划。遇到这样的情况我们的回答是不能越俎代庖，因为经营策划定位是一个职业的角色，有专门的公司做这方面的服务。业主一定要有深入的研究，需要请一个合格的商业策划公司，全方位的拿出一个报告。策划师会和业主说明各个业态的定位如何，那些品牌更适合这个项目等。
所以作为建筑师，我们应做的是根据这些报告再做出判断，然后根据每个城市地区的发展情况以及开发需求而决定。同样是前期阶段，我们的特长是发挥我们的专业设计能力，在商业定位研究的基础上，为业主在最短的时间能提供一个有想象力、有说服力的设计，是看的见摸的着的，这是我们的专业服务。研究报告只是一种数据形式而已，建筑师在前期所要做的，就是把这些数据转换成建筑形式，并以此来为业主展现出更好和更合理的项目开发和商务发展方向。建筑设计在综合体设计里只是一种空间的实现手段，这种空间是要满足商业行为和价值的，换言之，就是要把项目成功所必要的但又往往是不可见的商业需求，用有形的空间表达出来，使其商业价值得以实现。
2 商业综合体的前期定位
商业的定位一般由策划公司与业主提供；但如果过于依赖目前行业里的策划公司（个别除外）而没有建筑师的主观能动性的话，你随后会发现，在设计过程中发生的颠覆性结构调整会超越你的心理承受底线的，而最后的结果往往是在耗尽所有热情后的草草收场，就是大家常说的“就这么着吧” 。与此同时动摇了业主对建筑师的信心。所以这个过程其实是以策划公司与业主为主，建筑师为辅助的一个过程。
就目前来说，策划公司在商业综合体的开发中，不能说都是为开发商做这些市场分析。一般来说国外开发商很多都会邀请有专业策划能力并且实力强劲的公司来做分析；但国内的开发商更多的是自己依靠感觉定位，或者根据自己的实力来对业态做调整。比如说资金有限的，就会扩大住宅在综合体的比例，因为住宅资金回流最快。最容易做的业态是写字楼，最难的就是做商业，而酒店的回报则是最慢的。一般来讲针对这些业态的组合，实力薄弱点的开发商会把商业作为配套，写字楼作为主体，然后再配点服务式公寓，打打球；而实力雄厚点的开发商，都是一栋很高端的写字楼，加上一个高档的酒店，再加上一个很国际化的购物中心，里面会提供不同的服务。其实综合体的主要目的是为了满足人们的需求，与此同时，如果能带动整个地区的商业活动并为这地区带来一定人气，那是最好不过的了，也会提高开发商本身的品牌价值。
明海商业广场这个项目经过业主和策划公司的多番探讨，及我们的倾力配合后确定了这么一个商业定位。因为此项目对于商业综合体来说真的称不上什么多么具有规模。在城市密度越来越高的情况下，尽量提高土地的价值，以满足人们无尽的欲望。基于这些情况明海商业广场的底层商业裙房在建筑密度的限定下是整体满铺的，是一个大板块。商业裙房里面综合了有乐购超市、大地电影院、零售商铺（餐饮、百货等）。主体塔楼的功能是服务型公寓楼，面积40-55平方米不等。业主利润的主要来源就是靠塔楼的服务型公寓及零售型商铺的出售，快速的回笼资金；其次与乐购超市和大地影院签订15-20年的长期出租合约，以这种长久持有方式提供的租金支撑了利润的另一部分空间。此项目就目前我所了解的销售形势还是相当乐观的。
3 创造多样的商业形态，提供多元的都市生活
身处多样化快节奏的现代都市环境之中，接受着全球化的咨询，得益于经济高速发展带来的红利，公众的生活内容空前的丰富，从之前相对固定单一的工作、居住两点一线的基本生活需求，转变为今天对于工作、消费、社交、文化、居住、旅游及至历史文脉和自然生态多元交互的都市生活方式的追求。只有融合上述多样功能的综合体节点，使各功能之间交互实现“化学”促进作用，才能成为多样人群更多频率参与的目的地。而到访点或目的地的确立能够带来持续并且增长的人流，促进消费，对项目发展者来说，既实现良好的现金流通，又达到提升土地和物业价值的商业目的；而对于城市管理者来说，在得到持续的财政税收，提供市民一个安居乐业的城市到访地的同事，更进一步的提升了城市价值和城市魅力，吸引更多资金和人力资源，保持城市竞争力的持续领先。当然这个综合体的规划需要足够消费力来消化，避免巨大的浪费。
商业零售是综合体项目最重要的功能要素。商业零售作为货币物品交换社会最主要的终端，即便在互联网时代仍具有独特魅力。同时生活方式的创新为零售业不断注入新的活力，已经成为都市人群生活内容必不可缺的部分。
商业布局在综合体规划中的重要性不言而喻。在消费多元化的时代，商业零售业早已细化成诸多分类，传统的售卖形式也已演变成体验加购物的多样模式，个性化和参与性是商业发展的趋势。这就要求再进行商业规划时，要力求业态多样混合，包括主力旗舰店和单一精品店、购物消费和体验消费的组合，包括零售业和餐饮、娱乐、健身、教育等功能的合理布局、偶发性消费和目的性消费的合理布局，还有不断创新的商业模式，如教育机构、网商实体店，都是关注城市发展的新兴趋势。
明海商业广场依托得天独厚的优势地段，为镇海新城急速增加的消费人群提供了一个无限便利的优质休闲购物场所。随着城市的发展，以此为中心，周边汇聚了约14个住宅小区，伴随着这些住宅的相继交付，将聚集各高档次业主，他们消费力强劲稳定，将为周边商业增添不断的财富动力；大学城、中科院、软件基地等科研院所的建设，将为区域汇聚大批高新科技人才和高校消费群体。
明海商业广场的成功与否将接受这些消费人群及市场的进一步考验。
通过明海商业广场的设计及验收过程的逐步检验，我发现我们原本还可以做很多事情，在项目设计过程中未经实现及完善，但通过我们的思考和尝试取得了初步商业综合体的设计经验。在未来的设计道路过程中，我们将进一步完善丰富它。
问卷组在组长____的带领下，多方搜集和学习相关资料，精心拟定问卷提纲，经过多次修改和完善，终于顺利完成调查问卷设计定稿，为下步____龙湾____广场实地调研活动做好了充足准备。
附：调查问卷设计稿：
《____来了——探索____新型商业模式城市综合体的发展之路》
课题问卷调查
“一座____广场，一座城市中心”。2012年11月，随着____首个真正意义上的城市综合体——____龙湾____广场建成开业，____终于迎来新型商业经济模式——城市综合体时代。时隔不到2年时间，全市城市综合体的发展姿态就以“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”般地迅速蔓延，据统计至2020年全市在建或建成的城市综合体将达20个。我们课题组采取匿名方式，旨在通过对消费者的市场问卷调研，从而积极探索____新型商业模式城市综合体的健康发展之路，欢迎积极配合认真作答，十分感谢您的参与！祝您生活愉快！
1、请问您的职业身份是什么？………………………………………………（ ）
a、事业单位/公务员 b、工人 c、白领 d、私营老板 e、退休人员 f、学生
您的文化程度为 …………………………………………………………（ ）
a、初中或以下 b、高中/中专 c、大专 d、本科及本科以上
2、请问您每月的收入大致多少？ …………………………………………（ ）
a、2000元以下 b、3000至5000元 c、5000元以上 d、10000万元以上
3、请问您每月的购物和娱乐消费金额基本在 ……………………………（ ）
a、500元以下 b、1000元左右 c、3000左右 d、5000元以上
4、请问您平时的购物习惯一般为 …………………………………………（ ）
a、基本每周都去 b、有需要才去 c、有朋友约才去 d、主要为孩子
5、请问您平时购物一般有品牌偏好吗？ …………………………………（ ）
a、有 b、没有 c、固定品牌 d、随便
6、请问您平时选择购物场所，最看重什么因素？（可多选）…………（ ）
a、购物环境 b、品种丰富 c、品牌爱好 d、服务水平 e、交通便利 f、停车方便
7、____现有的几个商圈市场，请问平时您一般习惯于哪里购物？可多选（ ）
a、____广场 b、大五马步行商圈 c、车站大道时代广场或财富中心 d、欧洲城商圈 e、大南门银泰百货商圈 f、各类专业市场 g、家附近沿街店铺 h、在家网购
8、排除交通及距离因素，请问您最喜欢或看好以下哪种商业模式？可多选（）
a、临街商铺 b、百货超市 c、商业街 d、专业市场 e、电子网购 g、城市综合体
9、请问您生活区域内，感觉最缺乏什么？…………………………………（ ）
a、购物场所 b、休闲娱乐场所 c、餐饮场所 d、商业城市综合体 e、都有了
10、请问您对于____现有的商业消费环境满足吗？………………………（ ）
a、完全满足 b、基本满足 c、不能满足 d、定期去更繁华都市
11、请问您知道或了解什么是城市综合体吗？……………………………（ ）
a、非常了解 b、了解 c、非懂似懂 d、完全不懂
12、随着____首家城市综合体龙湾____广场的建成开业，请问这种一站式的消费方式对您的生活会带来改变吗？……………………………………………（ ）
a、带来颠覆性的改变 b、多多少少有些改变 c、还好 d、没什么变化
13、请问您喜欢____广场给你生活上带来的改变吗？……………………（ ）
a、期待已久 b、喜欢 c、还好 d、不怎么喜欢
14、请问您去过龙湾____广场吗？…………………………………………（ ）
a、没有去过 b、去过一次 c偶尔去 d、基本双休、节假日会去
15、请问您认为去龙湾____广场方便吗？…………………………………（ ）
a、方便，自己有车也不远 b、有点远 c、还好 d、没必要去
16、请问您最喜欢____广场的什么经营场所？（可多选）………………（ ）
a、商业步行街 b、电影院 c、时装鞋类 d、餐饮 e.超市 f、百货大卖场 g、电器商场 h、家居商场 i、数码广场 j、ktv等游艺中心 k、教育培训中心 l、儿童主题乐园 m、健身中心 n、商务
酒店 o、写字楼 p、其他17、请问您每次去____广场会逗留多长时间？……………………………（ ）
a、一个小时以内 b、二、三小时 c、半天时间 d、一整天 e、不一定
18、请问对于____现有的商业布局及服务水平，您认为哪些地方需要改进？（可多选）…………………………………………………………………………（ ）
a、很好很满意b、加强折扣优惠力度c、引入更多国际品牌d、丰富儿童主题乐园e、定点班车或公交专线f、增加溜冰场等游乐场所g、文化活动 h、提高导购水平
19、请问您认为____广场最成功或最吸引你的是什么？（可多选）……（ ）
a、购物环境好 b、品类丰富 c、较高服务水平 d、品牌效应 e、停车方便
20、请问您认为对____广场等城市综合体最大冲击与竞争来自哪里？可多选（ ）
a、电商b、传统商业圈c、同质化竞争d、地段e、客流量f、优惠活动g、服务水平
21、请问您认为____广场等城市综合体这类商业模式能实现____经济“伟大复兴”吗？………………………………………………………………………（ ）
a、能 b、不能 c、可能行 d、不了解
22、2014年12月，____第2个____广场——平阳____广场即将开业，请问您认为____广场是否应该继续扩大它的规模？………………………………………（ ）
a、继续扩张 b、差不多了 c、看城市水平发展情况 d、视当地消费水平
23、近几年，“万象城、滨江广场”等在建____城市综合体如雨后春笋般地不断兴起。对此请问您的态度是…………………………………………………（ ）
a、担忧 b、看好 c、还好 d、充满期待
24、请问您认为____城市综合体的健康发展之路根本取决于什么？……（ ）
a、有序规划 b、正确的商业定位 c、优秀的专业人才 d、前面三者缺一不可
关键词：住宅底商；综合体商业；专业市场；投资回报率
近年来随着长沙城市的扩张及地产格局的调整，商业地产市场逐步焕发出活力，进入了黄金发展时期，尤其是受轨道交通的影响，大量的商业地产面世，形成了供需两旺的局面。但快速发展背后供应量过大、商业品质有待提升等问题也渐渐暴露出来。从消费者角度分析长沙商业地产投资回报，有利于掌握商业地产的实际运营情况，对促进长沙商业地产与经济匹配发展、适当掌控商业地产发展风险、促进房地产业健康发展有着重要的现实意义。
一、长沙商业地产发展现状
1.商业地产发展速度较快
相对于国内一线城市的商业发展来说，长沙商业地产发展起步较晚，发展速度很快。1995年-2000年，长沙市区人口还不到200万，商业地产主要围绕于传统的五一、东塘商圈，业态主要是以零售业、各百货大楼为主；2001年-2009年，在众多城市商业地产快速发展起来时，长沙商业地产的发展速度却并不明显，新崛起了红星、高桥等商圈；2010年以后，长沙商业地产发展迅猛起来，尤其是高品质的城市综合体的破土而出，为长沙商业地产带来了新的血液，促进了商业格局的再次锐变。
2.商业地产市场运行基本稳定
近三年来长沙商业地产的供应呈现短期内供应量显著增加，部分区域需求成交略显疲软，供销比存在缺口，价格总体稳定等特点。在供需结构上，商业地产的供应有井喷现象，2012年供应量最大，网签成交面积在量上有所滞后于供应， 2011年-2013年供销比分别为：1.20：1、2.17：1、1.22：1。在成交价格上，2012年内六区新建商业网签均价同比增幅为3.39%，2013年同比则下降7.36%，价格浮动在10%以内，但各区域商业网签均价波动大。
表 2011年-2013年长沙市内六区新建商业市场运行情况
（单位：万，元/）
注：数据来源于长沙市房地产市场预警预报动态监测系统
3.新开发区域商业地产待售量大
近三年来长沙市内六区新建商业待售面积248.17万，占内六区新建商品房待售面积的15.46%。其中待售量最大的是岳麓区86.79万，其次依次为雨花区（57.84万）、天心区（34.36万）、开福区（30.74万）、望城区（25.53万）、芙蓉区（12.91万）。不难看出，商业供应量大的区域、新兴发展的区域，商业的待售量相对较高。
二、商业地产投资回报分析
1.调查基本情况
本研究中商业地产是指商业用途的房地产，主要包括百货、批发、餐饮、娱乐、休闲等商业业态形式，分为住宅底商、城市综合体商业、专业市场三类。调查采取典型抽样调查的方法进行，调研样本为长沙市内五区商业发展较为成熟或是区域影响力较大的样本，调研共发放问卷58份，对近16个样本进行了实地调研，调研回收有效样本共52个。在调查分析中，商业地产投资回报的分析是基于商铺购买者的角度考虑投资价值，在分析中假设投资者长期持有商铺，研究中不考虑资金的时间价值、按揭贷款、装修成本情况。投资回报率是指静态租赁年投资回报率，是当年租金与商业总售价的比值。其中，商业总售价计算以评估的当前商业基准价格为准。
2.分类别投资回报率分析
注：图中定期存款指整存整取
图1 长沙商业地产投资回报率与存贷款基准利率的比较
2014年长沙商业地产总体投资回报率为5.12%，在全国房地产商铺投资回报率中属于中等偏上水平，约高于全国平均水平0.72个百分点（2013年下半年我国房地产投资回报率研究中商铺静态投资回报率为4.4%），高于五年期定期存款利率，低于6个月至一年期贷款利率。其中综合体商业投资回报率以5.40%居于最高，专业市场投资回报率以5.28%居于第二位，住宅底商投资回报率最低，为4.12%。总体上看，近年来长沙商业发展欣欣向荣，商业地产能获得较好的投资回报率，当前长沙仍处于经济快速发展和城市建设提质的关键时期，城市辐射能力有望进一步加强，长期来看，商业租金上涨是大势所趋。其中城市综合体由于良好的运营能力和相当优越的地理优势，投资回报率最高，专业市场由于发展已经趋于成熟，投资回报率也较为可观，住宅底商投资回报率相对较低。
3.分区域投资回报率分析
图2 各区域商业地产投资回报率的比较
从各区域商业地产投资回报率来看，开福区以6.29%的投资回报率居于首位，其次依次为岳麓区（6.26%）、芙蓉区（4.94%）、天心区（4.62%）、雨花区（4.44%）。开福区是长沙商业发展较为成熟的区域，金融产业集群优势突出，定位于“中部华尔街”，在近年来商业成交均价上居于首位的。岳麓区商业发展后起优势十分明显，城市综合体以及专业市场的发展，改善了岳麓区商业分散、档次偏低的现状。中心城区芙蓉区由于开发接近饱和，可供商业开发的土地较少，缺少大型的城市综合体项目，投资回报率相对较小。天心区、雨花区的投资回报率均在总平均投资回报率之下。
4.分地段投资回报率分析
图3 商业地产投资回报率分片区的比较
从各地段商业地产投资回报率来看，一环以内商业地产投资回报率为9.41%，一环以外二环以内投资回报率为4.74%，二环以外三环以内投资回报率为4.95%，三环以外投资回报率为4.81%。一环以内商业地产投资回报优势十分突出，比一环外其他地段的高出约4.5个百分点。其他地段的投资回报率相差不大。
从各片区商业地产投资回报率来看，投资回报率从高到低依次为五一、滨江、武广、汽车西站、火车站、四方坪、新开铺、大托、伍家岭、汽车东站、麓谷、广电、红星、捞霞、井湾子、高桥、马王堆、桐梓坡、省府。五一、红星、火车站、伍家岭等传统商圈仍居于前列，而武广、滨江等新兴片区也在前列，由于样本分布因素的影响，高桥、桐梓坡等的排位受到了影响。
三、主要结论
长沙商业地产项目投资回报率属于中等偏上水平，运行状况较健康，总体投资回报率为5.12%，其中综合体商业5.40%，专业市场5.28%，住宅底商4.12%。当前长沙商业地产开发量过剩、商业地产运营难度增大现状已经逐步凸现，商业地产发展中仍存在定位不准、传统市场发展略趋乏力、新兴商业招商困难等问题。
四、对长沙商业地产发展的建议
1.科学规划商业地产的布局及方向
一方面做好商业地产发展的区域层级规划。对于住宅底商商业配套比要进行适当的控制，以提升小区品质。在一个半径5-10公里的范围之内，统筹考虑辐射范围较大的区域性商业中心；另一方面做好商业业态分类规划，住宅底商宜发展社区商业，综合体商业业态则呈现多元发展，强调体验式消费理念，能实现购物、休闲、娱乐、餐饮的一站式服务；专业市场立足专业业态，做大做强。
2.加强商业地产开发和营销的市场监管
提高商业地产准入门槛，对大型综合体开发保持谨慎，严格按照房地产开发资金监管标准对商业地产资金进行监管；严格规范商业地产的“返租”宣传，及时查处不具有房地产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的项目，为商业地产发展创造良好环境。
3.加强商业地产后期运营的政策支持
在商业地产项目审批时需要对运营大体方案进行审核，对不符合规划、同质化较高的商业地产项目进行调整引导；加大对大型商业地产项目的招商支持，强化长沙城市形象的宣传，将重大的商业项目作为市级重点项目来抓，积极搭建商业招商平台，完善各类招商投资优惠政策，增强项目招商的吸引力与竞争力；对于重大的商业地产项目在运营中应开辟政府扶持的绿色通道。
4.推进商业地产的转型升级
鼓励商业地产多元化发展，支持大型城市综合体发展一站式消费、体验式消费，积极探索线上线下结合消费模式，尤其是针对当前休闲娱乐作为购物消费的重要支撑形式，根据商业辐射范围，商业基本定位，适当提高休闲娱乐在业态中的占比。积极引导部分专业市场的外迁，为专业市场创造一个更合适的发展区域。
参考文献：
[1]辛飞.长沙城市轨道交通对商业空间结构的影响研究[D].湖南大学，2012.
[2]叶强，鲍家声.论城市空间结构及形态的发展模式优化―长沙城市空间演变剖析[J].经济地理，2004（4）.
[3]陈淦璋，胡信松.长沙城市综合体进入“战国时代”[N].湖南日报，2012-08-07.
[4]陈言.商业地产发展因素分析与政策调控研究[D].华南理工大学，2013.
关键词：商业综合体；机电工程；造价控制
中图分类号：TU723文献标识码： A
1、前言
随着社会经济的发展，一些大型的商业综合体工程建设项目不断兴建，“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。商业综合体功机电安装工程专业众多，包括有空调通风、电气安装及照明、给排水、消防、电梯、智能化、通讯及有线电视、客流统计及标示导视等工程，普遍施工场地狭小，施工周期短，多种交叉作业相互影响，使得工程造价难以控制。因此，探究如何加强商业综合体机电工程造价控制具有重要的研究意义与现实意义。下面，笔者根据自身工作的实践经验，从以下几个方面对此问题进行探析。
2、商业综合体机电工程造价管理的思路
作为商业综合体项目建设单位对于工程造价管理理念与施工单位有着本质区别，建设单位核心任务是对社会资源的把握与配置，工程造价控制并非一味地压低工程建设成本，而是在一定的合理预算成本下，如何做出性能档次最好的产品，并保证同项目的质量档次一致性。
工程造价控制一般是由设计阶段和工程实施阶段二个阶段完成的，设计阶段（包括工艺选择，设备、材料选用）影响造价的程度较高，据统计约达到85%，因此设计阶段的工程造价控制是关键。在设计一开始就将控制投资的意识根植于设计人员的头脑中，可保证选择恰当的设计标准和合理的功能水平。
工程造价管理是项目开发全过程多部门协同工作的成果。在工程设计阶段，规划设计部门是造价控制的核心，项目工程技术、设备材料、标准的选择对工程造价成本起着决定作用；在工程招投标，成本及合约管理部门通过对施工图预算审核，编制标底（招标控制价），进行招标及承包商（供应商）询价谈判取得合理的合同报价；在施工阶段，现场工程部是工程造价控制的主体，以合同为依据，严格执行设计意图，有效控制设计变更和现场签证，对工程造价控制作用重大。
3、加强商业综合体机电工程造价管理的措施
结合多年工程实践经验，笔者认为，可采取以下策略来加强商业综合体机电工程造价控制。
3.1 成立项目成本控制小组，进行目标成本管理
在项目部成立之初建立项目成本控制小组，由项目经理任组长，小组成员包括成本合约、招商、营销、设计、工程等各个部门，成本合约部负责整个造价控制活动的组织与协调。
机电工程目标成本管理，就是根据项目的档次定位、设计特点、选材用料标准和财务利润要求，根据类似项目的成本经验，测算项目的单方机电安装成本，并将目标成本分摊到各个机电工程合同中，在实施过程中对动态成本（合同+变更）进行实时监控并及时对发现的问题进行纠偏的过程。
3.2工程前期阶段的造价控制
在项目前期阶段造价控制的关键在于根据项目定位档次，成本管理人员与招商、营销、设计人员一起确定项目的成本目标。具体参与的工作如下：
（1）参与项目考察，成本管理人员与招商、营销、设计人员一起参加商业综合体项目的考察，了解不同项目定位档次及成本，提供项目成本考察报告，有利于最终确定项目的建造标准。目前很多商业综合体项目前期定位造价人员未深入参与调研，造成项目造价失控。
（2）商业综合体机电工程前期考察调研的重点主要有空调通风、电力及照明、电梯、智能化、消防等系统的整体设计方案，主要设备材料品牌、档次及参数、系统造价等，详细了解客户关注重点及物业单位对机电系统的运行意见和建议等。
（3）参与项目定位方案的讨论与确定。参照以往已建成的项目经验及相似项目的成本数据，根据项目的总体定位、提供该项目机电成本标准。对设计、招商、营销等部门提出的项目具体方案及建设标准提供成本测算数据，以供领导综合考虑并决策。
3.3 设计阶段的造价控制
商业综合体机电设计阶段是造价控制的最重要阶段，造价管理人员需具备一定的设计知识和经验，协助设计人员，优化方案，控制成本。
（1）与招商、设计等部门一起讨论确定商铺的机电建设标准。主要包括摊算到每个具体商铺强电、弱电、供气、给排水、空调制冷、制热及新风、餐饮排油烟等机电配置技术标准，避免因招商前期标准要求过高及或多余功能而造成不必要的成本增加。
（2）造价管理人员参与如空调、供电及节能等重大机电方案讨论，提供造价控制意见，有利于确定性价比较高的方案；
（3）造价管理人员参与讨论确定设备、材料清单；参与确定主要机电设备、材料的品牌范围、档次、规格及参数等。施工图完成后，及时组织机电工程标底编制并复核，一旦发现标底与目标成本差异过大时，及时通知设计人员查找原因、修改完善设计图纸。
3.4 招投标阶段的造价控制
（1）在工程招投标阶段，进行合理的标段划分，采取合理的招标模式，严格按照“最低价中标”原则，采取多方询价方式，货比三家，选择质优价低的承包商。
（2）招标文件明确各专业之间界面。合约管理部门与工程、设计部门一起讨论确定各专业之间的工程、技术界面问题，编制统一的承包商工作界面描述表，将本承包商与其他专业承包商之间的界面进行详细的阐述与明确，避免后期界面不清造成现场签证的增加。
3.5 施工阶段的造价控制
（1）施工阶段现场变更及签证控制。制订了严格的设计变更及现场签证审批权限及流程制度，超过一定金额的设计变更、现场签证必须先估价并审核同意后才能正式开始实施。对变更及现场签证的及时性、完整性、有效性进行严格检查。对动态成本进行严格监控，接近目标成本进行预警，超出目标成本进行报警。
（2）采用BIM建筑信息模型技术进行各专业综合管线桥架施工管理，鉴于商业综合体公共走廊吊顶区域空间狭小、机电专业管线桥架众多且相互影响，经常出现管线“打架”而拆除返工的情况，采用BIM对各机电专业的管线桥架进行计算机三维模拟，提前找到交叉碰撞的位置并加以解决，大大减少了施工过程中的返工现象，机电工程质量也得到显著提升。
（3）在工程竣工结束后，加强对竣工图的审核，及时准确完成工程竣工结算审计。
4、结束语
随着社会经济的发展，越来越多的商业综合体项目正在兴建，商业综合体机电工程规模日益扩大，作为一名工程造价管理人员，除了掌握专业知识外，还需要学习掌握招商营销、设计及施工等方面的知识，加强沟通意识，将造价管理理念带入到各个阶段的工作中。
关键词：城市综合体深基坑超高层
中图分类号：TV551文献标识码： A
近几年，随着我国房地产行业的不断快速发展，中央及地方政府对建设性用地审批的严格审查，使各大城市都出现了建设用地不足的紧张局面。如广州市截至到2020年建设用地总规模为1772平方公里，2011年建设用地已达1682平方公里，未来9年可新增建设用地仅90平方公里。
土地使用率的提高将会在一定程度上缓解用地不足的紧张局面。事实上，早在十几年前，国外就已经意识到城市综合体项目为土地面积使用率、区域性商业发展、地域性文化传播等方面带来了诸多好处。例如：位于日本大阪的难波公园城市综合体，其自2003年10月开业以来，已接待了全世界近一千万游客，紧邻的城际列车、地铁等交通枢纽与办公、酒店、住宅的完美结合，是日本成功开发城市综合体的代表项目，也是世界各国城市综合体设计师经常参考的案例。
在我国，万达首开先河，成为了城市综合体商业地产模式的独创者。而万达的成功，是城市和经济快速发展的时代必然结果，那么继万达之后，全国城市综合体的开发必定会迅速兴起。例如：杭州号称要打造100个城市综合体；华润已在深圳（华润中心）、杭州（万象城）、沈阳（华润中心）完成了城市综合体战略的第一步，即将启动的还有南宁、青岛、郑州、成都等等。
由于城市综合体在城市规划中扮演重要的角色，内部交通与城市交通系统有机联系，具备高科技和高智能的先进设施以及其它特点，往往决定了城市综合体的规划地理位置必须在城市人口密集区域或邻近市中心；又由于城市综合体的体量大、层数多、高度高、地下层数普遍多于民用住宅建筑，故在基坑支护、土方开挖、基坑降排水等方面均提出了高要求。
受区域及用地面积所限，城市综合体周边一般为主要交通干道、城市CBD中心区或高层住宅，除基坑开挖用地以外，可用于临建设施、建筑材料加工堆场的临时用地少之又少。这需要总包或分包单位在正式进场前，必须详细勘察现场情况，结合现场实际情况做好总平面部署。针对临时用地紧张的问题，可采取场外租地的方法，现场需主要确保进场道路、材料堆场、办公区的临时用地需求。工人生活区可采取在邻近区域租地来解决临时用地需求。
城市综合体地下室设计一般为2～3层，且做为停车场、地下商场及大型超市，具备综合使用功能。此种设计形式对深基坑支护及开挖同样提出了非常高的要求。较常见的深基坑支护方法有双排支护桩、地下连续墙、单排桩加内支撑或SMW法；若基坑紧邻地铁或地下构筑物，则优先考虑采取单排桩加内支撑的支护形式，减少支护施工对周边地下构筑物的影响。
为保证土方开挖及后期地下室结构施工进度，避免涌水涌砂涌泥，应在土方开挖前采取有效的降排水措施。城市综合体工程一般位于城区核心地带，周边为交通主干道、繁华商贸中心或密集住宅区；在编制降水方案或进行降水施工时，应注意水位下降对周边道路、构筑物沉降的影响；在布置降水井点时，一方面应保证基坑内降水效果（即：水位降至底板底标高以下至少500mm）,另一方面需尽量减少工程周边区域范围的水位降低。确实无法避免的，需采用回灌井点降水法确保工程周边道路、构筑物的安全（如图1所示）。排水系统的畅通与否直接影响到降水效果以及施工现场明排水的效果好坏。若城市综合体工程位于老城区内，则需特别注意工程周边市政排水系统的排水能力能否满足要求。
图1 回灌法井点降水示意图
在进行降排水施工后，插入土方开挖及土方外运施工。受工程项目场地限制，在土方开挖前需编制合理的土方开挖方案（含：土方量、土方开挖进度计划、具体开挖实施方案、土方开挖分区图、土方开挖行进路线图、出土坡道定位及大样图、出土车辆行走路线图以及工程地点至卸土点行走路线图等）。土方开挖前应进行详细地勘，地勘报告做为土方开挖方案编制及土方开挖施工的主要参考依据，开挖过程中需考虑与桩基础工程之间的流水配合。依然受场地限制原因，通常采用基坑整体开挖较为合理，并具有以下优点：
1、土方开挖及地下室底板施工阶段总平面部署与分区局部开挖相比较为简单，部署更为合理。
2、资源投入更为合理，连续性强，无停顿间隔，不易出现窝工等现象，减少了大型设备进出场次数，同时也减少了成本支出。
3、材料堆场、钢筋加工场、临建等用地紧张的情况下，可将材料及加工堆场布置在基坑内，保证地下室结构施工的正常进行。
在无支撑的深基坑土方开挖作业中，应遵循“土方分层开挖、垫层随挖随浇”，在有支撑的基坑中，则应遵循“开槽支撑、先撑后挖、分层开挖、严禁超挖”的原则，垫层同样需随挖随浇。
城市综合体深基坑施工中，还应注意以下问题：
1、基坑监测：
根据以往城市综合体项目深基坑施工经验，在土方开挖后期基坑水平位移速率以及沉降值较大，应定期对基坑边进行监测，监测周期一般为每天（或两天）一次，当水平位移或沉降值有增加趋势且逼近预警值时，应当每天上午、下午分别进行一次基坑监测。每周将监测数据汇总形成《基坑监测报告》报业主及监理，并与第三方监测数据进行比对分析。
2、基坑支护失稳的预防
受城市综合体工程地理位置特殊等原因，用地红线距基坑边线较近，部分施工机械或材料堆放无法满足基坑外2～3m安全距离的要求。易于造成基坑变形严重、失稳。
在实际施工过程中，必须尽量避免基坑边增加荷载的情况发生，特别是堆积荷载。确实由场地受限需要在基坑边增加附加荷载的，应以轻质材料为主。增加荷载后，需增加基坑周边监测的频率，时刻掌握基坑变形的动态数据。
3、加快施工进度
若深基坑采用无支撑支护设计，则应尽量减少基坑暴露时间，从而控制基坑变形。施工准备要有超前的意识“做一、备二、想三”（根据能力、天气、环境），施工前必须向施工人员进行技术交底。
基坑开挖结束并不意味着土体变形的结束，在基坑开挖结束后，垫层和底板的迅速施工将对基坑坑底土体的隆起起到极大的限制作用，有助于维护结构以及周围建筑物变形的控制。深基坑开挖到底，进行垫层、底板施工前，一般为风险最高阶段，此阶段必须调集全部力量，确保施工进度。
4、深基坑应急预案
关键词：城市综合体；成本管理；问题；对策
中图分类号：F406.72文献标识码： A 文章编号：
引言
城市综合体是随着城市规模的扩大，城市文化程度的提高，而出现的一种特殊的城市形态，在我国国民经济中占有十分重要的地位。一个好的城市综合体，不但会带动整个周边土地、建筑价值，同时对提高城市居住水平、生活质量以及促进当地经济发展起着非常重要的推动作用。有效的控制成本，有利于城市综合体项目的可持续发展。
一、城市综合体成本管理存在的突出问题
1、拿地拓展阶段成本管理的突出问题
拿地拓展是城市综合体开发的开始，这一阶段在城市综合体开发整个生命周期内虽然历时较短，但对于城市综合体项目开发的成功至关重要，因为城市综合体是和土地直接相关的，土地成本的高低、土地市场前景好坏和项目后续的发展休戚相关。站在成本管理的角度，这一阶段主要参与项目的投资可行性研究，进行成本调研和成本经济性测算，提供可行性研究报告给与投资决策评审进行参考。成本管理人员需要根据土地属性和招拍挂的条件进行成本信息调研，成本粗略测算，以便确定该项目是否值得投资，预估投资后可能的盈利和现金流等评价指标情况。
（1）前期成本调研不充分
对于规模型城市综合体企业而言，在正式确定拿地之前都要进行该地块成本调研的工作。然而，不少城市综合体企业由于时间紧张和重视程度不够，成本的前期调研往往流于形式或不充分。在投资可研时，直接参照公司原有项目的成本数据进行套用，没有发现土地背后成本信息。
（2）缺乏有效合理的投资评估指标体系
在2003年前，土地转让的方式存在多种，在这个阶段不少城市综合体企业的拿地主要靠和政府沟通谈判，以协议拿地的方式进行。这个阶段基本上只要能谈成功的地，由企业相关负责人根据大致的估算直接拍板决定，基本上没有经过有效地投资评估。2003年以后，国家规范了土地的转让制度，要求土地必须实行公开的招拍挂制度，自此土地价格一路上扬。正规的城市综合体企业开始重视拿地的可行性研究。需要根据土地的属性对项目可能实现的投资回报进行测算，以决定企业最高可以承受什么价格的土地价格，从而决定土地出价金额。
但是，虽然拿地的可研被越来越多的房地产企业重视，但不少房地产企业的可行测算相对比较简单，主要关注土地属性、项目市场前景和项目盈利能力等方面，并没有建立一套合理有效的投资评估指标体系。
2、规划设计阶段成本管理的突出问题
（1）规划设计阶段成本管理缺乏事前管理。在前期的定位、方案、施工图阶段，设计和市场相关部门处于主导地位。这个阶段需要对项目的市场定位、目标客户、建筑风格、产品类型、户型配比、规划方案进行深入研究，重新审视拿地可研阶段的方案初判，看是否需要调整优化。在这个阶段基本确定了项目后续的相关工作方向和范围，据资料统计，前期设计阶段对城市综合体项目投资有较大影响，初步设计阶段对投资的影响可能性达75%－95%。
然而在城市综合体行业中，在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效管理。而此时成本管控如果不进行事前对规划设计进行反馈，当扩初设计批复之后,存在的技术问题、费用问题都很难解决，出现了成本管理的“先天不足”。
（2）在城市综合体成本管理过程中，在这个阶段对于不同建筑的品质要求和部品件选择时，成本管理往往是根据设计、设计的结果进行成本测算，下达成本指标。而没有反向去进行对比分析，把不同品质、不同部品件的成本方面的数据反馈给设计和市场，提出成本管理的建议，进行事前管理。当设计方案确定后，项目的成本投入已经锁定，一旦发现设计方案成本的问题为时已晚。
3、施工建设阶段成本管理的突出问题
（1）设计变更、工程签证管控不力，导致成本超支
设计变更和工程签证工作是工程施工管理中很重要的一项内容，因为它内容广泛，构成原因复杂，规律性较差，发生的时间长，难以确定其造价。因此，重视和搞好这项工作是建设单位正确确定工程造价、管理投资的依据。由于设计变更和工程签证而调整的工程造价占整个单位工程竣工结算的比例，多则接近20%，少则也在6%左右，尤其在技改、技措工程中所占比例更大，大都在20%以上，有时甚至达到了40%。由此可见，加强设计变更和工程签证的管理是建设单位的一项大事，应当高度重视。
（2）加强成本管理，需要城市综合体动态地了解项目成本执行情况，是否存在超支风险，如果预期出现超成本风险需要提前采取成本管理的相关措施。然而，许多城市综合体的动态成本管理还建立在简单的合同台帐上，合同台帐不能及时地反映成本发生情况和签证、变更最新信息，对于未签订的合同成本预期情况也不能进行反映。这样就使得城市综合体开发项目的动态成本反馈不及时，成本管理滞后。
4、竣工收尾阶段成本管理的突出问题
竣工收尾阶段对于城市综合体项目开发而言是属于开发流程的最后阶段。在过去的十年中，这一阶段的成本管控并不被城市综合体所重视。因为房屋已经开发建设完毕，成本都已实际发生，成本管理已经不能对最终的利润回报产生影响。虽然，项目的收尾对此项目成功还是失败已经不会有什么影响了，但是，对后续的项目开发是非常重要的。当一个组织走过了10 年、20 年甚至更长时间，我们的积累如果随着年月的增长而增长，那么，当我们在规划一个项目时，就可以做出更准确、更符合自身情况的规划。这将有助于的项目决策。同时，对以往过程的分析和判断，可以帮助我们发现运营中存在的问题，判断我们在行业中的专业水平。从而有的放矢的进行改革，提高的竞争力。
二、城市综合体成本管理对策研究
1、决策阶段成本管理
城市综合体开发决策工作是成本管理的关键，决策的好坏将直接影响整个成本管理，因此，正确的投资决策是成本管理的前提。在决策立项阶段，需要对成本管理进行可行性分析，以确保成本管理方案能够以最小的成本支出，换取最大的经济收益。首先，在项目决策投资过程中，策划人员要先进行认真的市场调研，对项目的预期收入、成本、利润、风险等进行预测，确定销售净利率、资金峰值比、内部收益率等。其次，要进行分析收入和成本，任何一份成本管理方案，最终都是要以可见的收入为目的，审算人员和财务人员应对市场材料、工程造价等最新动态信息进行了解，提高估算的准确率，做好资金链和现金流，做好成本和利润的测算。最后是项目决定实施后，相关人员全面准确地估算建设项目的工程造价。
2、设计阶段的成本管理
在设计阶段，定夺好设计的方法是其中一个方面，而另一个方面是成本的管理和节约，不仅可以提高项目施工阶段成本管理的有效化，还能够让工程项目取得良好的经济效益、社会效益。
（1）实现严格的限额设计。在设计之时，加强技术的沟通，对设计内容展开详细的定量分析，用数据综合分析技术的可行性，充分考虑施工的经济性，都要尽量采用高标准化设计，另外不但要严格管理设计方案的不合理变更，还有确保设计功能具备实现的可能性。设计一旦获得批准，就应严格管理变更程序，不轻易变更设计，以保证工程竣工结算不突破总投资额。
（2）科学进行图纸设计。在设计图纸过程中，设计人员不仅要注重设计质量和期限，还要充分考虑设计对工程建设成本的重大影响。加强设计图纸的审查工作，因为工程的变更对成本的影响首当其冲，所以尽量把工程变更管理在施工之前，，要克服设计方案的不足或缺陷，在工程施工之前进行所花费的代价最小，取得的效果最好。
（3）实现设计方案的最优化。房地产业在委托设计时应大力引进竞争机制，加强管理工作，利用设计招标选择具有相当实力、有类似工程设计经验的设计单位，通过对设计方案的择优选择，而设计方案不仅要考虑技术上的可行性，还要考虑经济上的合理性，从中选择设计质量较佳的设计单位，而在设计的过程中，总体的设计方案可以分阶段委托设计，以深化设计方案的内容。
3、施工阶段的成本管理
城市综合体开发项目主要在施工期来进行资金的投入工作，施工阶段也就成了管理开发项目成本的重要部分和阶段。
（1）搞好价格管理，材料品质，设备质量，对于建材的行情要有一个适度的把握，严格按有关规定对材料的价格进行限制，差价水平保持在合理的基础之上。
（2）对工程方案的严格管理，防止不合理变更情况的出现，建设单位要有自我约束的能力，建立工程洽商签证管理制度，明确工程施工各个部门之间的职责，根据合同的工程需求，将项目任务具体下达。
（3）对于承包商的索赔要求审核应严格执行。按照合同来处理承包商的索赔请求，并对索赔材料详加审查，加强预见性，强调及时性，做到尽量对于索赔事件进行避免。
（4）材料设备管理部门要做好材料设备采购的事宜，鉴于施工周期长，材料和设备价格的变动系数大，因此在施工前期，要选择质优的材料和设备供应商，根据施工的工期，签订长期的材料供应合同，严格管理材料和设备的价格变动幅度。
结束语
总之，城市综合体的经济形势也越来越复杂，要有效地管理项目成本，就要在项目的决策和实施的各个阶段加强管理管理，从前期决策、规划设计方案的确定、项目施工及采购等多方面采取措施，将成本管理的观念运用到项目管理的各个环节，在提高项目竞争优势的同时，让城市综合体获得最大的经济效益。
参考文献：
[1] 张敏．浅析城市综合体成本管理与管理[J]. 中国外资. 2013（01）
[2] 郭淑华. 城市综合体成本管理存在的问题与对策[J]. 投资理财. 2012（04）
关键词：建筑设计城市空间
中图分类号：S611 文献标识码：A 文章编号：
一、引言
城市商业综合体是指将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。商业综合体具有功能协同、空间紧凑、抗风险能力强的特点，从而在城市中表现出极大的生命力和充沛的发展潜能。因其规模宏大、功能齐全，城市商业综合体也常被称为“城中之城”。
二、工程概况
昆明国际商贸城二期位于该基地西北侧，西临新昆洛高速，北接广福路，地块交通条件便利，用地地势平坦开阔。地下一层主要为汽车库（兼做人防物质库），电瓶车库和设备用房。一到五层为商贸市场，屋面为停车场。市场南北向每隔80米设一个12米宽的消防主通道（其中L单元与M单元、P单元与Q单元之间的消防通道为21米），消防车道净高大于4米，二层至五层连接体为连廊。消防通道把整个建筑分成十个部分，又通过过街楼把整个市场连为整体。昆明国际商贸城二期市场周边新建8幢一类高层，高层建筑通过连廊与市场联系紧密，有商务酒店、写字楼等，做为市场的配套用房（图一）。
昆明国际商贸城二期市场总图1
三、设计思想
3.1规划调整
本设计对原有方案作出了一系列的调整，对原有方案提出了几点规划调整：昆明国际商贸城二期工程设计中为了保证螺狮湾市场商业的整体性、连续性，城市空间及建筑形态的完整性、秩序感，对原控制性详细规划提出以下三点调整意见。
调整内容1.为了保证螺狮湾市场商业的整体连续性，城市空间及建筑形态的完整性，在S-2、G-20、G-21用地东侧设计建设螺狮湾二期市场的M、N、P连接体块；同时考虑到控制性规划中空间视廊的延续性，在市场连接体块中设计了内部景观庭院，与规划中的西北角广场和中心湖组成一条中轴线，并通过椭圆形的玻璃体建筑起到了承上启下的作用。
调整内容2.为了保证螺狮湾二期市场Q、R、T区块的建筑形态的完整性，与J、K、L区块相一致，以体现整个螺狮湾市场的整体性、秩序感，在不影响D－1用地的前提下，将原C－1用地东侧、G-24用地西侧的道路红线整体向东侧略做调整。
调整内容3．为了保证螺狮湾市场商业的整体连续性，城市空间及建筑形态的完整性，在七号路上方设计建设螺狮湾二期市场的H连接体块；同时考虑七号路的交通功能需要将H体块的底层架空，底层净高保证大于等于5m。
3.2建筑功能分析
螺蛳湾国际商贸城是一个集现代化、国际化、信息化于一体的商品交易市场，商品交易的主要方式是批发。商品批发市场的商品交易流程存在自身的特殊性：首先，商家在市场内的店铺只展示样品和少量的货物，大宗的商品并不进入市场；其次，商家与客户下单以后，只有那些体积小、数量少的商品才会在店铺内现货交易，大宗的商品则由商家从仓库发往客户指定的地点或者指定的托运公司；另外，市场将配配完善的通信条件和通畅的金融服务，能够保证商家和客户的商品交易流程顺利进行。
四、建筑特点思考
4.1建筑形象与城市广场相互融合
昆明国际商贸城二期位于新昆洛高速以东，广福路以南，新昆洛高速与广福路交叉口东南角为城市广场，设计中为处理好城市广场与市场建筑之间的相互关系，在两者之间设计了两组高层建筑；高层建筑采用逐渐向广场退台的型式，建筑与广场之间相互借景、互融共生；弧形的平面面向广场，两个弧形高层形成环抱的态势，围合广场聚拢人气；每组建筑点板结合，动静相宜、有收有放；通过以上建筑手法的处理，市场与广场之间相互融合、尺度适宜，昆明国际商贸城二期体现了海纳百川之势，不久的将来会成为昆明城市的一个新地标。
中心广场透视
4.2强调商铺的均好性
市场东西两侧为商业服务配套，中心为均好性的摊位，利于商业气氛的积聚。避免死角铺位，东西南北各个方向的铺位都能得到最大限度的贯通与均好。
4.3市场与商务酒店、写字楼紧密结合
8幢高层商务酒店、写字楼和市场紧密相连，既提升了市场的整体形象，又为二期市场提供了大量的配套用房，满足该地块的多种功能需求。
4南北商气贯通。
J、K、L、Q、R、T每个单元块内部南北向有一条6米宽和十六条4米宽的通道，单元块之间有8条钢结构连廊相互贯通，这些通道、连廊均延伸至H、M、N、P单元块，南北向通道、连廊使二期市场内部南北商气贯通。
4.5标准化的市场，
吸取以往市场的成功经验，如10000m2的标准块设置， 9×10米柱网，4.5×5米或者4.5×6米的标准铺面设置，方便使用。
4.6国际化的市场
设置外商接待，名特优新产品中心，市场金融结算中心等等更多的新功能，与时俱进，建设世界一流市场。
4.7数字化的市场
数字化是大势所趋，因此昆明市场应当将传统的市场模式和数字化商业相结合，与时俱进，将传统和现代完美融合。数字化建设，简而言之，分成四部分：
（1）、建筑空间的预留,比如辅房中金融网点的设置，商铺POS机接口，入口大厅中电子结算中心设置，电子商务功能网上交易中心设置等等。
（2）、管线敷设，包括宽带入户，无线网络的全范围覆盖，以及预留管线发展空间，使数字化商务无处不在。
（3）、标示的数字化，将市场的标示全程数字化，人性化，将数字导购系统与标示系统相结合，形成整体网络。
（4）、电子商务平台的建设，即数字化市场的建设，将网络平台上的市场与现实中的市场一一对应，让虚拟与现实的完全一一对应，创建全新的商业模式。
因此结合以上四点，我们在建筑功能上予以对应，设置相应功能，提供一个建筑空间，最终实现数字化，则要由其他相关部门配合完成。
为适应国际化，数字化的现代化市场需求，全力打造世界一流市场市场必须是功能创新的市场，其创新不能仅图形式主义，具有前瞻性的同时又应充分适应昆明经济发展的需要。
因为昆明螺蛳湾国际商贸城功能的需要，对本方案设计提出了建筑设计的市场商业的整体性、连续性，城市空间及建筑形态的完整性、秩序感，对原控制性构思，各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体，使功能发挥得淋漓尽致。
五、结语
德国建筑师弗兰.奥斯曼说“:设计一幢建筑意味给这个世界留下什么。”我们也要思考我们的责任,我们该为城市留下什么作品, 无愧我们的时代。这是我们在尊重城市、尊重时代的一个探索和实践, 希望能给我们的城市、给市民、给生活提供更活跃的动力和生机,有利于思考生活的意义和价值。
参考文献：
[1]2010年中国城市综合体专业研究报告
两年前，温州获批全国第一个金融综合改革试点时，人们寄望温州“金改”可以诞生温州本地的民营银行，以此解决温州民间企业融资难等困局，进而化解因2011年民间借贷而引发的温州危机。
然而两年过去，温州危机并没有彻底解决，因此而产生的企业凋敝、房价下跌仍在蔓延。姗姗来迟的民营银行试点，并没有体现出给温州的特殊政策，温州“金改”所取得的成效与人们的预期尚存相当的距离。
“民营银行解决不了温州融资难题”
3月11日，银监会主席尚福林透露，目前已经选择一批民营资本共同参加第一批5家民营银行的试点工作；此次试点，将采取共同发起人的制度，每家试点银行的发起人不得少于2家民营资本。
在5家民营银行中，温州占据了一个半：温州本地企业正泰集团和华峰集团共同发起组建一家；温州籍企业家创办的均瑶集团将与复星集团共同设立一家。
“我原以为（设立民营银行）只会允许温州金改试验区先行先试，而最终结果是全国各地开花了，但这也超出了我的预期。”温州理财师协会、金融家计划的发起人陈曙向《中国经济周刊》表示。
陈曙认为，如果没有两年前在国家层面设立温州“金改”特区，民营银行的改革推进就不会这么快。如今各地纷纷组建民营银行，正是“沾了温州金改的光”，“当初温州各界在设计温州金改时，就已经把设立民营银行作为温州金改的主要内容。温州民间资本雄厚，而民营银行的区域性和草根性有利于其服务更广泛的金融消费者，促进银行业的包容性发展”。
但具体到温州正在组建的首家民营银行，陈曙认为，其象征意义大于实质意义。温州企业所面临的融资难问题，仅仅依靠一家民营银行是无法解决的。而除了民营银行外，温州更需要综合性、多样性的金融业态。比如引进私募创业基金、股权基金等金融体，才能逐步、 彻底解决温州实体经济中小微企业的融资需求。
再议危机根源：
是金融过剩，而非金融短缺
“温州人一直有敢闯敢试的创新精神，我们一直走在中国市场化改革的最前沿，温州就像中国经济的温度计，这里发生的任何现象都比别的地方早，本轮温州以房地产暴跌为表象的危机，接下来在国内其他地方也会发生。”温州经济部分泡沫正在破裂，奥康集团董事长王振滔向《中国经济周刊》表示，对温州经济来说，最大的“雾霾”是温州的金融环境，“温州企业的借贷危机还没有完全化解。”
2011年5月，温州市政府请华尔街投资家刘君博士来温州做演讲。
演讲结束，陈曙开车送刘君去温州机场，他特地把车停在机场所在的永强镇，指着城区说：“刘博士，如果中国发生金融危机的话，这里就是一个发源地，请你记住这个地方，这里叫永强。”
永强镇，位于温州市龙湾区。这里聚集了合成革、不锈钢等生产企业，曾经是全国闻名的皮革和不锈钢生产制造中心。2011年前后，永强流行着一段顺口溜：“我的家乡在龙湾，有个地方叫永强；远看永强像天堂，近看永强像银行。”——银行，即指永强盛极一时的民间借贷。
“以前人人都做实业，但在2011年前后，人人都涉足‘高利贷’——所谓的民间资本游戏，地上、地下的钱庄就有3000多家。”陈曙向本刊记者回忆说。
据2011年7月中国人民银行温州市中心支行的《温州民间借贷市场报告》显示，温州民间借贷市场规模约为1100亿元，占温州全市银行贷款额的20%。
温州中心支行当年二季度的调查显示，民间借贷参与规模首次超越房地产、股票、基金等投资方式。依据该调查，当时温州已有89%的家庭个人、59.67%的企业参与民间借贷。
“有一个说法是温州民间资金有6000亿，也有说一万亿的，但这些也没有调查依据。但总体来说，比官方公开的1100亿要多，但也没有传说的那么庞大。”原温州市委政策研究室主任、温州市经济学会会长马津龙对《中国经济周刊》说。
回头看，多数温州企业家认为，正是金融过剩而不是金融短缺，造成了温州民间借贷危机。从宏观政策层面看，民间借贷本身为大型银行外的金融服务的补充，其集中爆发的原因正是因为银行银根宽松之后突然收紧的结果。温州民间借贷危机的引发机制是2008年之后急剧变动的货币政策和房地产调控双重叠加的结果。
“任何事情的发生都不是偶然的。”民营医院温州康宁医院执行院长王莲月对《中国经济周刊》说，“温州爆发危机的原因除了人性的贪婪外，也与政府的政策引导有关。之前的政策太宽松，很多企业以发展实体经济的名义去贷款，钱很容易就可以拿到手里，然后便被用作自己的高风险投资。但后来政府政策一紧，于是就出现了问题。”
“就像在房间里一会儿给你开冷空调，一会又开热空调，你不感冒也会打个喷嚏。”王振滔认为，政策缺乏连续性是导致危机的重要原因，另一方面，他也认为，企业与银行之间的关系不正常也直接引发了企业危机，“没有一家银行会给企业雪中送炭。银行对一般的企业都只提供短贷，很少有长贷的，最多也就贷一年、半年。而我们企业的项目很多都需要三四年才能完成，有的时间更久，一年的短期贷款怎么能支撑项目的发展？而且国家政策一旦有变动，银行就收紧银根，更不愿意为企业雪中送炭了。”
法派集团有限公司董事长彭星认为，除上述外部原因外，温州民间借贷危机的根源，正映射出温州实体经济出现的问题。危机的爆发与早几年温州企业过度投资也密不可分。
马津龙向《中国经济周刊》表示，温州民间借贷危机的制度根源就是我们现在半市场、半计划的经济环境中，一方面是民营企业，一方面是垄断企业，这种制度的安排，必然会发生碰撞。如果制度上不做改革或调整，在温州发生的危机也会在其他地方发生。
马津龙强调，不能因为爆发了危机就否定民间借贷本身。在他看来，温州民间借贷并不存在普遍的“高利贷”现象。“就存贷利差来说，国有银行垄断造成的极低存款利率基础上的较高贷款利率，才是真正意义的高利贷”。
“金改”无突破？
2012年3月，温州成为国务院批准的第一个金融综合改革试点城市。两年过去了，一些温州人对“金改”越来越持质疑态度。
在他们看来，首先，温州“金改”并没有对化解危机、改善企业融资起到直接作用。
“金改”后，温州成立了民间借贷登记服务中心。据公开资料显示，自2012年4月26日成立到2013年12月31日，该中心累计成交额为10.08亿元。
作为探索温州民间融资规范化、阳光化的试点，许多接受采访的企业家认为，这一平台所起的作用有限，企业“融资难、融资贵”的问题没有解决，甚至融资更困难了。
据记者了解，温州“金改”以来，在各项改革政策没有完全落地，很多改革措施还在酝酿之中的情况下，温州的融资环境正在出现两极分化的现象。
一方面，原本就信用较好、生产经营状况较好的企业，融资环境更好了；另一方面，其他中小企业的融资环境更加恶化了，融资的难度更大。
温州以间接融资、短期融资为主的金融特点，本身就增加了小微企业的融资成本，也给了一些机构追求短期追高利的机会。而这一现状并没有因为金改带来实质性的改观。
其次，一些企业家认为，目前，温州的金融环境并没有因为金改而发生实质突破。
在被批准为“金改”试验区之初，温州金融办主任张震宇曾描述过一幅“金改”蓝图：1000万元以上资产的单位或者个人可以投资小贷公司，村镇银行50万、100万、200万元以上的投资者可以进入产权交易，普通老百姓有5万、10万就可以投资政府基础设施。
“金改”后，温州寄希望温商回归能够设立小额贷款公司、保险总部机构、商业保理公司等金融机构。
温州金融办官员也曾对媒体表示：苍南县联信小额贷款公司转苍南联信村镇银行的申报材料已经完成，等待上报；民企发起的信托公司、融资性租赁公司、保险公司，民营企业发起、银行参股设立的村镇银行也在积极推动中。
但据记者了解，这些项目大部分仍停留在材料申报、“积极筹备”阶段，并没有取得实质进展。
在得知温州“金改”试点的消息后，陈曙和合作伙伴就向温州金融办、温州市政府申报成立一家融资租赁公司，希望能够为温州本地企业提供金融服务。一年后，他们得到了温州市政府的回复，让其继续向省政府提交申报。二次申报后，至今没有回应。
“温州（金融改革试验区设立）两年来，银行一家都没有批下来，民间资本管理公司到现在只有两家，这些只是小玩意儿。”2014年2月，王振滔在接受《中国经济周刊》采访时抱怨说，“为什么叫金融改革试验区？试验区就是要允许犯错。金融改革就是要从民间开始，应该允许温州充分尝试，温州如果犯了错，如果失败了，其他城市也就不会再犯了。我们愿意为其他地区去找寻出一条路来。”
温州本地人士呼吁，温州金融改革下一步要着力解决对上市企业的培育，同时，设立一些市场机构，把非上市企业的股权也纳进来，使民间的实体产权，包括股权能够和民间资本进行对接，融通民间资金的一些需求。
“温州作为一个全国的金融改革试点，行政的权力却很小，无法做创新，也注定将来走不远，落入一个很尴尬的局面。”陈曙分析说。温州在政府效率以及金融人才方面，都存在先天不足。由于金融人才的匮乏，温州对于金融产品配套研发的环境也未成熟。“打个比方，如果美国金融领域的人才是博士生、香港的就是硕士生、上海的是大学生，温州的连小学生都算不上。”
温州经济言底尚早
法派集团有限公司董事长彭星认为，这场危机对温州经济将产生不止10年的影响。温州的危机将持续。“温州原来以实体经济为主的产业，现在被互联网经济冲击得一塌糊涂。”
温州引以为豪的联保模式，现在没有彻底走出困境。很多知名的企业为此而抛弃原先的企业壳资源，因为旧的壳与原先联保的关系还不能划清。所以目前温州经济还看不到底。”陈曙认为，温州的房价未来可能还会持续下降。
在2011年出台的《温州市城市商业网点规划（2010—2020）》中，杨府山港区城市综合体、灰桥城市综合体等20个城市综合体被列入规划范围。
10年前的娃哈哈童装，前几年的娃哈哈爱迪生奶粉，2012年的娃欧商场，到如今的白酒，娃哈哈的多元化之路一错再错，义无反顾。
大错之白酒之路
2013年11月企业界重磅新闻：娃哈哈集团投资150亿元，高调宣布进军中低端白酒业，“领酱国酒”即将上市。无论宗庆后如何高调、如何壮志雄心，老骥伏枥，其领导下的娃哈哈挺进白酒之路，注定坎坷曲折。
相对于曾经畸形迅猛增长如今拐头持续向下的高端白酒市场，中低端白酒的市场需求比较稳定，但竞争越来越惨烈。目前第一和第二阵营的白酒品牌都在倾力进军中低端。不幸的是，娃哈哈进军的恰是即将大洗牌的中低端白酒领域，更不幸的是，娃哈哈除了有钱，其他什么优势都没有！
没有渠道优势。娃哈哈貌似强大的饮料联销体系无法嫁接到白酒业，联销体的本质是买卖自由独立经销商制，而不是服从命令听指挥的营业部/子公司制。更何况，白酒和饮料的主渠道截然不同，白酒的主渠道是餐饮，这恰恰是娃哈哈饮料联销体系的弱项！以己之弱攻敌所长，胜算几何？
没有运营优势。白酒和饮料虽然都是液体，但是企业运营和顾客消费模式大不相同。饮料保质期短，白酒没有保质期；饮料单价每瓶数元钱，白酒动辄上百元；饮料自己喝，白酒是一群人喝；年轻人是饮料消费主流，白酒消费主流是中年人及老年人……娃哈哈擅长的“快决策快营销”、“海陆空整合传播”等优势无用武之地！
无人才优势。任何项目的成败由操盘人决定，宗庆后是饮料业经营大师，不等于是白酒业经营大师。财大气粗的娃哈哈本可以重金引进白酒业高级操盘手，但是基于娃哈哈“家文化”的坚持，基于娃哈哈无职业经理人生存的土壤，基于宗庆后先生一贯的亲力亲为，宗庆后必然会让自己的饮料业子弟兵运营“领酱国酒”的销售。
娃哈哈历史上曾经推出“关帝酒”、“百花露酒”，曾经销售过法国葡萄酒，都大败而归，这次会有例外的可能吗？
再错之零售之路
2012年宗庆后同样高调宣称：娃哈哈要投资运营国际精品商场、儿童专用商场及集吃喝玩乐为一体的城市商业综合体。可惜其首个试点——位于杭州钱江新城的娃欧商场开局不利。
在电子商务爆发性发展，传统商业巨头人人自危忙着转型的大时代背景下，宗庆后为什么还信心百倍，逆势而动战略性投资零售业？
贵为传统饮料制造业的巨头，娃哈哈仍然受各大商场进场费、条码费、开店费等名目繁多巨额费用的“剥削”，抗拒“剥削”，降低成本——这是宗庆后进军零售业的初衷。
宗庆后自认为的优势有：资金优势，这毫无疑问；成本控制经验优势，娃哈哈持续成功的秘密之一就是总成本领先战略；政府及地方关系优势；影响力优势，凭借娃哈哈的实力和宗庆后中国首富的身份，各路合作伙伴各怀目的不请自来等。固然，这些优势有些道理，但是相比于外部威胁和竞争劣势，这些优势如蚍蜉撼大树，可忽略不计。
电商对传统各类零售业颠覆式的冲击肯定会出乎68岁老人宗庆后的预料，沃尔玛、百安居频频关店，苏宁电器更名为苏宁云商，银泰百货转型……传统零售业已是各界公认的夕阳产业，即便是宗庆后很看好的三、四线城市商业综合体也已经日渐过剩，娃哈哈进军零售业的时机真不是时候。
隔行如隔山，零售业与制造业经营管理截然不同：企业文化，组织构架，流程管理，人力资源等，无空降兵生存土壤，无多元化集团管控模式，无成熟零售业运营团队，面对沃尔玛、家乐福、特易购等零售巨头，挑战万达、华润、保利等城市综合体运营的强劲对手，不知宗庆后优势何在？
多元经营之误
遥想2002年，娃哈哈多元化经营元年，宗庆后进军童装市场时豪言壮语：“娃哈哈童装3个月内组建2000家加盟连锁店，年销售额突破10亿元。”10年后，娃哈哈童装年公开销售额只有2亿元，而且已经多年徘徊不前，真正的鸡肋。
回想2010年，娃哈哈爱迪生奶粉上市，宗庆后宣称要冲刺年销售额100亿元，3年过去了，娃哈哈奶粉的年销售额还是不到2亿元，在婴童奶粉业，市场地位连二流都算不上。
人无三头六臂，任何企业的资源也有限。当宗庆后及其团队分身分心多元化进军奶粉业、零售业受挫的时候，也是其饮料主业遭遇瓶颈的时候。
最近3年来娃哈哈纯净水、茶饮料、果汁饮料市场份额持续下滑，特别是曾经笑傲水业江湖的娃哈哈纯净水，竟然被农夫山泉、康师傅水陆续赶超，屈居行业老三之位。
最近3年的主力新产品娃哈哈啤儿茶爽、启力、格瓦斯都是雷声大雨点小，热闹了几个月后逐渐无声无息。这里面有偶然更有必然，如果没有多元化经营分散了宗庆后及管理层的时间和精力，我们有充分的理由相信近年娃哈哈的饮料主业会做得更好。
宗庆后领导下的娃哈哈多元化经营之路持续受挫，表象是产品和服务定位不准，经验不足，执行不力。深层次原因是：个人角度，宗庆后本人的集权及自负；组织角度，娃哈哈没有专业而有经验的战略发展研究部门，没有严谨科学的战略决策机制。
宗庆后不喜欢咨询公司。娃哈哈曾经请过某世界著名咨询公司为其做咨询，宗庆后看了咨询报告后不以为然。宗庆后也不相信专业的市场调查报告：“很多调查报告都是不真实的，还不如我自己的直觉判断准确。”
但是在大手笔拿下6500亩旅游地产的同时，阳光城也面临着严峻的资金压力。目前其存续且未偿还的信托计划融资规模合计近50亿元，短期债务超过20亿元，而其手握的现金仅有7.79亿元。
然而，在楼市调控政策继续收紧、销售乏力的前提下，存货高达42.9亿元的情况下，阳光城依然坚持“积极拿地”，并宣称在2015年实现年产值500亿元，而其2011年的营业收入仅有32.29亿元，这意味着它要在3年时间里，产值增长14倍多。
1.5亿投资撬动6500亩大盘
在楼市调控政策收紧的大背景下，2012年全国土地市场进入空前的低迷期。有数据显示，5月全国20个重点城市土地出让金237亿元，创2009年3月来新低，前5月累计为1892.6亿元，缩水1141亿元。
据链家地产市场研究部统计，截至5月21日，全国20个重点城市土地流拍宗数达到107宗，比去年同期增加三成。按照这些土地的最初供应价格计算，流拍的土地价值达138亿元。
但福建龙岩市却是个例外。5月16日，龙岩市人民政府、新罗区人民政府与阳光城签订《龙岩“花漾江山”旅游综合体项目投资开发建设合作框架协议》，计划合作开发建设规模约6500亩的该项目。
据人民网报道，在5月16日举行的签约仪式上，阳光城计划投资建设的“花漾江山”旅游综合体项目，总投资达130亿元，其中一期占地3000亩，主要开发水上公园、花卉基地、景观大道、生态农庄及配套商业街、星级酒店、新村建设等综合配套设施。
“江山这个地方环境好，风景优美，非常适宜居住。”阳光城执行董事长何玫如此表达对该项目的看好。阳光城表示，公司将采取滚动开发的方式进行投资，项目前期投入以公司自有资金为主，随着项目的推进，未来拟通过信托、基金、股权合作、贷款等多种筹资方式对项目进行分期滚动开发。
“按照‘生态小镇、都市风情、田园景色’的发展理念，建成龙岩乃至全省城乡统筹建设试点，打造国家4A级旅游度假区。”阳光城在5月23日的公告中称。对于具体投资金额，阳光城表示，由于公司尚未完成该项目的规划方案设计，因而项目具体投资总额尚不能确定。
但阳光城将负责“花漾江山”项目的整体开发投资和运营，包括项目土地征收、基础设施建设、项目整体规划、投资开发等各个环节；需要承担项目开发所需的征收费用、流转费用、基础设施建设资金、项目开发建设资金以及项目分区规划和控制性详细规划等多笔费用。上海同策咨询机构研究总监张宏伟对媒体分析，该项目的总投资会在35亿元-50亿元之间。
为了有效推动龙岩“花漾江山”旅游综合体项目的落地实施，阳光城拟与旗下福建阳光房地产开发有限公司（以下简称“阳光房地产” ）、福州开发区华康实业有限公司（以下简称“华康实业”）共同出资1.5亿元设立两家子公司。
阳光城在5月29日的公告中称，子公司名称暂定为阳光城集团龙岩投资开发有限公司（以下简称“龙岩投资”）和龙岩花漾江山旅游生态开发有限公司（以下简称“花漾江山”）。 其中，龙岩投资注册资本拟定为1亿元，阳光城出资5100万元，占注册资本的51%；阳光房地产出资4900万元，占总股本49%。花漾江山注册资本拟定为5000万元，阳光城出资2550万元，占其注册资本的51%；华康实业出资2450万元，占其注册资本的49%。
阳光城正计划以1.5亿元的资本，撬动总投资达130亿元、建设规模6500亩的大型旅游地产项目，但是其面临的风险也在步步紧逼。
债务是现金余额的6倍
在大手笔拿下6500亩旅游地产的同时，阳光城也面临着严峻的资金压力，巨额债务缠身，手握现金却所剩无几。
4月25日，阳光城公布的2012年一季度报告显示，阳光城仅一年内到期的长短期借款就达7.8亿元，应付账款和其他应付款超过13亿元，此外还有2.3亿元的应交税金。这些短期债务合计达23.1亿元，而阳光城的货币资金仅7.79亿元。
此外，阳光城2011年年度报告显示，2012 年，其还需偿还8亿元的到期信托债务，2013 年信托计划到期偿还金额为 20.17亿，2014 年信托计划到期偿还金额为 7.5 亿。其目前存续且未偿还的信托计划融资规模合计近50亿元，是阳光城目前7.79亿元的现金余额的6倍多。
虽然阳光城表示，“公司存续的房地产信托计划有明确的还款来源，且设定了有效、足额的抵押、保证措施，各信托计划风险隔离。报告期内，公司销售回笼资金情况良好，财务状况正常，不存在信托计划到期未能偿付的情形。”
但是其于2010年5月设立、募集金额为5.4亿元的“华融·阳光新界股权投资集合资金信托计划”，在一年到期的2011年5月19日却又延续一年。在今年5月19日阳光城向华融信托支付了股权收购价款 4.66亿元后，才意味着该信托计划正式结束。
对于外界质疑的资金链问题，阳光城方面直言不讳地进行否认。“阳光城每天进出的资金达10亿元，我们的资金链会有问题吗？”阳光城执行董事长何媚在“花漾江山”项目签约时如此回应。时代周报记者多次拨打阳光城董秘廖剑锋的电话，均无人接听，向其邮箱发送的采访要求，截至截稿也未收到回复。
据阳光城4月24日披露的一季报显示，其一季度营业总收入为4.81亿元，同比下降11.62%；净利润为992.74万元，同比下降37.93%。
在收入减少的同时，阳光城的支出却大幅增加。今年2月，其子公司太原长风置业有限公司在山西太原以1.6亿元的价格竞得编号CG-1202地块，土地面积2.9万平方米。截至3月31日，上述土地使用权出让相关合同已签署完毕并履行中。
囊中羞涩的阳光城不得不四处筹钱。4月25日，阳光城公告称，中原信托将向其提供信托贷款人民币1.3亿元，期限12个月，年利率为14%。此款项，将用于阳光城子公司福建宏辉房地产开发有限公司所属的南屿滨江城二期项目的开发建设。
而耗资巨大的“花漾江山”旅游地产项目，或将进一步加剧其资金压力。旅游地产的开发模式均属于后期盈利型，由于基础建设投资巨大、后期运营成本高、收益周期长，对开发商的资金实力和运作能力均是考验。
33家房产子公司28家亏损
“超常规高倍速不仅是发展问题，更是生存问题；既是对经济大势和行业窗口期的理性分析和果敢把握，也是实现‘直道增速、弯道超越’的必然选择。”这是阳光城的企业愿景《做最受尊敬的成长性房地产企业》中关于何谓成长性的首要论述。
而阳光城的战略目标则是，在2015年实现年产值500亿元，追求高周转与高溢价。阳光城目前正处于“有限度扩张”逐步向“高速扩张”的过渡阶段，坚持“区域聚焦、深耕发展”的战略，在重点发展福州及周边地区市场的同时，逐步完善区域布局，拓展西安咸阳、太原市、兰州等福建省外市场。
基于这样的理念支撑，不难理解阳光城逆势大举拿地的原因。2011年，在以抑制通胀为核心的宏观紧缩环境下，房地产行业遭遇了史上最严厉的调控，但是阳光城依然大幅增加土地储备，斥资超过40亿元。
2011年1月12日，阳光城子公司海南实业以1.25亿元竞得海南省昌江黎族自治县9万多平方米的一幅地块；一个月后的2月10日，其子公司阳光房地产又斥资30.5亿元，竞得福州市面积14万平方米、编号2011-02 号地块；两个多月后的4 月15 日，其又以6.9亿元的价格拿下武夷山市四幅地块；2011 年 5 月和8月，阳光城又分别斥资3000 万元、9950万元和9500万元，竞得陕西咸阳的三幅地块。
此外，去年2月11日，阳光城还以3.7亿元的价格购得福建汇泰房地产开发有限公司 75%股权，3月17日又以4.2亿元购得福建宏辉房地产开发有限公司49%股权，6月9日又斥资2.1亿元收购西安国中星城置业有限公司，耗资总额达10亿元。
但是2011年，阳光城房地产业务收入仅实现17.6亿元，同比下降18.7%，存货达43亿元，且旗下33家控股房地产公司有28家出现亏损。
截至2011 年 12 月 31 日，阳光城对外实际担保总额为11.78亿元(其中对子公司的担保金额为10.8亿元)，同时阳光城目前存续且未偿还的信托计划融资规模合计近50亿元，但其持有的货币资金仅为6.8亿元。
关键词：品牌 旅游产业集群
旅游业被称为“朝阳产业”，其产业关联度高、综合带动性强、辐射牵引力大、污染小，对提高人民生活水平、促进就业、优化产业结构起着重要作用。发展旅游业不仅可以带来巨大的经济效益，而且可以带来明显的社会效益和文化效益。党的“十七”大报告指出：实现未来经济发展目标“关键要在加快转变经济发展方式、完善社会主义市场经济体制方面取得重大进展”，“加快转变经济发展方式，推动产业结构优化升级”。旅游产业集群发展符合产业发展的总体趋势，是适应旅游产业规模化发展和增强产业竞争力的必然趋势。旅游产业集群不仅能够实现我国旅游产业结构的调整，而且能够实现旅游业发展过程中产业之间的协同有序发展。将品牌理论引入到旅游产业集群，必将促进旅游产业集群化快速、高效发展，也将有利于解决旅游产业结构低级和高速增长的矛盾。
品牌概念及内涵研究
对于品牌的定义，国内外学者均有不同看法。国外最权威的应是美国市场营销协会（American Marketing Association：AMA）的定义，美国营销协会在1960年将品牌定义为：“品牌系指一个名称 （name）、语词（term）、标志（sign）、象征（symbol）、以及设计（design），或是上述各项的组合，以藉此辨识出一个或一群销售者的产品或服务，进而与竞争者的产品或服务有所区别”；美国管理协会认为，品牌是经营者或经营者集团的产品与服务，基于与其他竞争者有所区别而赋予之名称、术语、记号、象征、设计，亦或是上述方式的结合；美国营销学权威菲力普·科特勒（1999）进一步分析认为：品牌是一种或一组为了辨认某个销售者区别于竞争者的产品和劳务的名称、名词、标记、符号或设计，品牌拥有文化象征、个性特征、利益、属性、价值体现、用户暗示等六层含义；国内较权威的应是品牌专家梁中国的将品牌定义为：品牌是凝聚着企业所有要素的载体，是受众在各种相关信息综合影响下，对某种事或物形成的概念与印象，它包含商品质量、附加值、历史及消费者的判断。
纵观以上观点可以看出，品牌可能是唯一与另外无关产品相联系的普通要素，是能够使自己的产品区别于其他产品的重要元素，是一项能够通过让消费者产生品牌认同感、品牌联想、品牌忠诚而为企业或组织带来价值的无形资产。
旅游产业集群研究综述
在旅游产业集群形成方面的研究以欧洲旅游研究所Sara Nordin的研究最为系统。2003 年Sara Nordin从分析波特产业集群的概念出发，阐述旅游产业集群的概念及基本内涵，并对旅游产业集群与制造业产业集群的区别进行系统的研究，同时以波特的钻石模型为基础探讨了旅游产业集群形成的影响因素。分析各旅游产业集群成功的成因，并提出旅游产业集群的培育措施。
1999年南非旅游集群研究中心把旅游产业集群界定为区域旅游行为在地理上的聚集和不同类别的旅游行为的旅游产业价值链的实现。Jackson Murphy认为旅游产业集群理论是经济学理论与地理学理论的结合，在政府集群政策的激励下，不同类型的旅游企业在一个区域运行，满足了旅游者的需求，也提升了旅游目的地的吸引力及发展水平。国内邓冰则认为旅游产业集群是旅游核心吸引物、旅游企业及旅游相关的支持企业和部门，彼此存在密切的经济联系，在一定地域空间内集中并协同发展。旅游产业之间的集聚联系可以是垂直和水平方向的，还可以跨越地理和行政区域，依赖于旅游产业链的所有参与者，形成单一或综合的旅游产品。庄军认为：区域旅游产业集群是一种现象，是旅游产业集聚到一定程度的结果，是大量与旅游者的旅游行为联系密切的行业或企业以及相关支撑机构在空间上的集聚，并由此形成旅游产业核心竞争力和持续优势的一种现象。同时旅游产业集群更是一种区域旅游发展战略，能够促进区域旅游内聚力的提升和区际旅游产业的和谐共生。
可见，从经济学、地理学以及管理学多学科角度研究，大多数学者认为旅游产业价值链是旅游集群的核心，形成旅游产业集群是产业集聚的目的，而旅游产业集群是旅游产业在空间上集聚到一定程度的结果。我们把旅游产业集群归纳为以旅游核心吸引物为基础，旅游产业的上下游企业和相关支持企业、机构在一定旅游目的地区域内最大集聚而形成的具有竞争优势的经济群落。旅游产业集群品牌就是在一定的经济区域内，旅游产业的上下游企业和相关支持企业、机构等可以利用的公共资源。而旅游产业集群品牌的打造，实质上就是把旅游产业集群整体作为一个品牌来经营。
旅游产业集群品牌的培育和管理
（一）树立品牌意识，落实品牌战略
品牌意识是对品牌和品牌创造的基本理念，它是品牌价值观、资源观、竞争观、发展观、战略观的综合反映。品牌意识为企业创造强势品牌提供坚实的理性基础，成为引领企业在市场竞争中获得竞争优势的战略性意识。当前，我国旅游业已进入全民旅游的新阶段。旅游市场竞争加剧、旅游目的地产品同质化以及旅游者消费行为日趋成熟都使得品牌化在现今的旅游目的地营销中变得至关重要。政府应提高品牌意识，重视旅游产业集群品牌的建设和培养，培养和锻炼一批有创造性、有战略眼光的旅游企业家，并引导旅游企业家树立强烈的品牌意识，使他们塑造知名旅游服务产品。要从旅游产业集群的特点出发，加强培育区域性的旅游品牌，打破区域分割局面，加强地区之间的协作，转变产业增长方式，树立名牌战略思想，发挥旅游产业集群的协同效应，以旅游企业品牌促进旅游产业集群品牌培育成长。如2008年，杭州市政府首次提出要建设100个多功能城市综合体计划，其中国际旅游综合体或与旅游业相关联的综合体达到30多个，形成了包括南宋御街、运河、干岛湖、西湖湖滨等在内的国际旅游综合体及海潮旅游综合体、“大美丽洲”良渚文化旅游综合体、之江旅游度假区旅游综合体等。
（二）建立管理机构，完善服务体系
品牌的成功离不开科学的、规范的、动态的管理，在策略上要注重品牌管理，品牌管理的目的在于维系品牌塑造系统的正常运转，不断升级、壮大品牌实力，使品牌具有可持续发展空间。政府应严格遵守旅游地名称的国际公约和国家的相关法律法规，成立旅游产业集群品牌的建设管理机构，全面管理旅游产业集群品牌，负责旅游产业集群品牌的规划、营销和市场推广工作，做好旅游产业集群品牌的定位和差异化营销，借旅游产业集群品牌推广旅游服务产品，同时借用旅游产业集群品牌的影响力提升旅游产业集群的整体竞争力。在政府的主导作用下，还要发挥市场机制的协调作用。政府在旅游品牌建设过程中以服务为主，协助做好指导、协调、宣传、招商招展等工作，理顺政府与旅游企业、开发商的关系，联合周边区域实现品牌共建。
（三）完善政府职能，加强制度建设
政府应该加强制度建设，制定以旅游产业集群优化和升级为目标的政策，加强区域合作打破行政区域界限，充分利用地区旅游优势资源，引导关联企业兼并整合，共同打造区域旅游品牌。把政策重心放到遵循旅游产业集群发展规律、切实发挥旅游产业集群效率的战略方向上来，明确界定旅游产业集群转型和升级过程中所经历的不同阶段，识别不同阶段旅游产业集群的表现特征，认清不同阶段阻碍旅游产业集群转型和升级的关键因素，确定不同阶段的政府工作使命。将旅游产业集群品牌建设列入经济发展的总体规划，制定具体可行的旅游产业集群培育升级规划，监控其实施结果，进而强化产业集群的优势，帮助进一步延伸发展。要充分发挥旅游产业优势，逐步发挥名牌产品的积聚效应和规模效应，实现以名牌产品引导旅游产业结构调整和产业积聚，以名牌旅游企业群体筑起旅游产业集群品牌，最终建立具有较高美誉度的旅游产业集群品牌。如江西省赣州市政府下发《赣州市旅游业“十二五”发展规划纲要》，整合旅游资源，打造世界橙乡、红色故都（出发地）、江南宋城、客家摇篮、生态赣州和堪舆文化等六大旅游产业集群。
（四）优化营销方式，提升品牌形象
品牌营销是旅游企业的基础性战略程序，它以市场活动为主导，通过政府和企业方方面面的运作，建立起旅游者认同的品牌效应并释放出巨大的市场价值。品牌营销，要求旅游企业必须站在旅游者的角度思考，保持与旅游者高度互动，并贴近市场、了解市场的变化与需求，以满足旅游者的实际需求。旅游产业集群品牌营销不仅可以提升旅游产业的影响力和知名度，还能提升旅游企业品牌的知名度，并对集群内其它的中小旅游企业有重要的帮助。在产业融合视角下，旅游产业集群品牌的传播可以充分利用其他产业与旅游产业现有的营销渠道，通过整合营销、关系营销、体验营销和网络营销等方式实现。旅游产业集群品牌营销的方式各种各样，要综合运用各种营销手段，进行优化组合，争取达到最好的效果。如新加坡的旅游产业的整体包装，包装“非常新加坡”品牌，塑造了“两个融合”的旅游地整体品牌。
（五）加强品牌创新，提升品牌价值
旅游产品和服务是旅游吸引的核心，是旅游产业集群品牌形象的核心载体，若没有良好的旅游产品和完善的服务支持，品牌建设就会成为无源之水，因此要创新旅游产品和完善旅游服务，创造丰富的旅游产品品牌形象，提高旅游品牌的核心价值和实际吸引力。按照品牌创新的对象，一般包括经营创新、管理创新、文化创新、产品或服务创新、营销创新、技术创新等。旅游产业集群品牌的创新，应在立足本地旅游资源和其他产业特色的基础上进行科学策划，体现出目的地的资源特色、旅游企业先进的经营理念和管理方式以及从事旅游业人员的综合素质和服务意识。旅游产业集群品牌创新的最终目标就是吸引更多旅游者，满足和引导旅游者的旅游需求，使目的地品牌的时尚周期尽可能延长。采取品牌延伸策略，旅游产业集群内的各企业在培育自己的核心品牌基础，并适当延伸推广自己的品牌，以塑造有竞争力的产品束，要通过品牌延伸，加强与关联企业的合作，促进旅游产业集群的重构与整合。
（六）完善区域旅游产业链，打好培养旅游产业集群品牌的基础
旅游产业是一个关联度很强的行业，其核心层、紧密层和辅助层相互依托，共存共荣。要从旅游产业集群的核心层和紧密层发展考虑，应立足于旅游产业最基本的食、住、行、游、购、娱六大要素，联合打造各地旅游集群统一品牌，在市场运作的基础上，高层次、大规模地实行相关旅游企业的战略重组，打破地区封锁和行业垄断，形成由大型旅游骨干企业集团主导和规范市场的格局。目前，国内正呈现一种旅游企业集团加速组建的趋势，尤其是2004年以来我国旅游企业的集团化进程出现了明显的加速，例如首旅、中旅、国旅等旅游企业在集团化进程中纷纷出台重大举措，这必将进一步改善我国旅游业长期以来“散、小、弱、差”的局面，也必将提升我国旅游企业国际上的竞争力。
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