时间：2023-08-01 17:40:56
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产的投资价值，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：房地产；暴利时代；投资
中图分类号： F293 文献标识码： A
中国未来房地产市场的投资价值甚忧。我们不否定房地产对中国经济和市场的重要性，但必须承认，中国房地产市场的投资价值正在下降，而投资风险则在持续升高。尽管有很多业内人士不同意这个观点，认为看空者不了解实际情况，在信口开河打压房价。但是我们强调两点：一是国内房地产市场的投资价值降低不是短期市场被动，而是未来较长时间内的趋势；其二，这不是个别城市的偶然现象，而是可能在全国比较普通地出现。
首先，让我们看看精明的投资者在干什么。从去年以来，一些知名的投资者已经开始从中国房地产市场撤资。去年9月以来，李嘉诚控制的企业卖出了位于上海、广州的写字楼和商场项目。他的次子李泽楷则在今年4月初以9.28亿美元的价格出售了位于北京三里屯的盈科中心。著名投资者经历了经济周期和市场起落，他们的眼光是值得依赖的标杆。作为一名著名的宏观投资家，李嘉诚在内地经营了几十年，现在撤离中国房地产市场一定有充分的理由。
其次，中国房地产市场已经从高速发展进入调整阶段。从1998年住房商品化改革开始，除了2008年金融危机之后，中国房地产市场基本在上涨，十几亿人的住房需求被唤醒，维持了世界上规模最大的城镇化进程和房价持续上涨。现在，这一趋势到了调整的时候。国内房地产市场从供给不足走向供给过剩。如今，供给过剩问题出现在很多三四线城市，在建住房面积以每年13.4%的速度增长并于2013年达到顶峰。2014年约有23亿平方米的住房完工，而城市人口仅增加1870万，人均房屋建住竣工面积将会达到121平方米。城镇居民人均房屋建住竣工面积从2009年的61平方米增长到2013年的113平方米，这种趋势显然难以持续。供给相对过剩的局面就是各地“鬼城”城市，我们也看到了大量的空置住房。
再次，国内房地产市场的需求支撑正在发生变化和转移。套用市场一般的划分，国内房地产市场需求可分为三类：即自住需求、投资需求、投机需求。以中国人口之多、城市之众、市场之大，任何一类需求的规模都不可小视。过去，中国房地产市场的升值潜力加上人民币升值的潜力，不仅刺激了国内资本活跃的投资，也吸引了大量境外资本进入国内市场。但现在，中国资本投向境外房地产市场的数量在迅速增加。高力国际日前的白皮书指出，2013年中国跨境房地产投资总量持续攀升，已由2008年约6900万美元增至2013年逾160亿美金，6年激增231倍。如果算上从地下渠道流出投资境外房地产的资金，数字就更大了。这意味着，现在每年从中国市场流出了近200亿美元的房地产购买力，伦敦、悉尼、纽约、旧金山、洛杉矶等都是中国人的热门投资地区。另一种需求转移是，由于不看好房地产市场前景，国内资金从房地产市场流向其他领域。
第四点，融资困境将推动国内房地产业大幅洗牌。今年以来，已有10多起中小房企资金链断裂的案例，这类事件下半年将会更频繁发生。值得注意的是，在中国经济发达的长三角地区，房地产融资风险十分突出。宁波、南京、常州、无锡等多个地方，不同程度地出现资金紧缺、开发商告急的情况。受市场成交萎靡、银行贷款受限、上市融资遇阻的影响，开发商对资金的需求几乎到了饥不择食的程度。
要注意的是，我们强调国内房地产市场的投资价值下降，并不是认为国内房地产市场缺乏基本的交易，而是指投资获利的价值大大降低。在经历了16年爆炸式的快速扩张之后，中国的房地产市场面临着历史性的转型，从此将会走向告别暴利的常态化。
最近一段时间来，房地产调控政策依旧紧锣密鼓：二套房“认房又认贷”的新标准正式出炉，国家发改委将房产税的推出列为今年重点工作，财政部要求加强土地增值税的清算和预征等。与此同时，地方性的细则亦在进一步的施压。
政策的明朗使得开发商基本上放弃了最后一丝幻想，全国一线城市的房地产市场出现了 “量价齐跌”的态势。中国指数研究院的统计数据显示，一线城市5月成交量“腰斩”，在监测的30个城市中，成交面积几乎全线下跌，总跌幅约44%，其中上海、广州和深圳三城市，已有楼盘价格下跌幅度接近15%。事实上，这种“量价齐跌”的意义不仅预示着调控政策的短期见效，更可能意味着中国房地产市场将从此告别暴利时代，而进入平稳发展周期，理由有三：
（1）本次调控政策的基本目的不仅仅在于短期抑制高房价，更在于改变时下房地产投机、投资过剩，使房地产回归居住的基本需要。为此目的，除了一些短期政策外，更注重长效制度建设。比如，通过税收政策调节房地产的合理需求，通过供应结构的变化要求住房供应的70%为保障基本居住需求的小户型商品房和政策性住房。也就是说，从抑制投资、投机的角度而言，这是个将长期坚持的政策，也将成为中国房地产公共政策的基本目标。
（2）鉴于中国当前的高房价最大推力在于过度消费和投机，而过高的房价又在一定程度上成为阻碍城镇化和中国发展的最大阻力，当房价脱离民众的基本收入太过离谱，社会资源和国民财富将会被房地产所绑架。因此，中国经济的转型、城镇化的进程虽然都离不开房地产的发展，但绝对是拒绝高房价的，政府对此非常清楚。
2010年10月份位于山东省莱芜市中心区域的一级地段，每平方米的平均房价为5500-6000元，而在市郊的，房价每平方则不足2500元。通过莱芜房地产市场进行调查与实践证明：房地产的投资收益与位置优劣成正比例关系。区位、区位、区位，一直是房地产界的黄金定律。在现在的地产投资决策中，地段因素的影响并没有降低，只不过人们对地段的分析不仅仅局限于交通因素，而扩大到了整个社区的环境因素。那么，在购置房产时，投资者应该怎样去判断其地段、环境、位置或地点的优劣呢？一般说来，不同类型和用途的房产对位置的要求是不一样的。通常，住宅用房产的价格因其周围环境状况、交通是否方便以及距离市中心的远近，有很大差别。商务办公楼的用户，大多数都希望办公地点位于繁华地带，交通方便，距其他业务单位、金融机构近，方便业务上的联系。而商店和购物中心则更注重所在地域对商业服务的需求以及这种需求是否还在增长与增长幅度的大小。
城市的发展空间是有限的，土地属于有限的不可再生资源，是不可替代资源，而房子几乎是可以无限更新换代的，二者市场价值是不可以相提并论的。城市发展空间的局限性和土地资源的稀缺性决定了与土地价值相关联的区位价值才是决定房地产价值的根本。因此，选择区位价值潜力高的房地产项目投资或自用才是一个明智的购房者聪明的选择。那么，是不是当前价格高的地区便是区位价值潜力高的地段呢？当然不是，区位价值高并不意味着当前其物业的价格处于高水平。
房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。虽然房地产的地理位置是固定不变的，但是其社会经济位置随时可能发生变化。我们说置业投资成功的关键在于位置优劣的选择，这并不意味着只有在已经形成的优良地段购置房产才能获得较高的投资收益和保值增值的利益。因为，地段优良的房产，虽然租金收益较高，增值也快，但价格不菲，相对于投资额来说，回报并不一定就高。相反，如果在那些虽然现在还不算优良、但极具发展潜力的地点购置房产，由于其相对价格较低，极有可能获得高额回报。房地产的社会经济位置会随经济建设、周边环境的改善而变化，随着交通条件的改善、城市规划布局的调整，城市区位价值的格局也在悄然发生改变。不是地价最贵、售价最贵的物业就是未来价值增长最大和最快的物业。例如，社区人口扩增及服务功能的不断完善、政府的政策倾斜、基础配套设施建设等。大凡具备这些条件的区域，或早或迟都会转化为热点。人气集聚，热点形成，就会引起整个地段房产价格上涨，理所当然地带动房产增值，给投资者带来丰厚的回报。“不求最好但求最贵”的开发、销售思路肯定是使市场脱节的。例如，莱芜市政府住宅所在的地盘地段是在2005年以极低的价格通过公开招标竞争购入的。时隔5年（2010年），现土地增值达15倍之巨，物业价值直线上升。
2.房地产的位置对于房地产价值的抗跌能力的影响
房地产位置的好坏不仅仅决定他的价值的高低而且还决定了房地产价值变动的抗跌能力。市区的贵重物业具有很好的投资价值，具备很高的保值能力。在地产时势好的时候，市区盘、郊区盘都会升值；时势不好的时候，郊区盘的跌幅将比市区盘大得多。
总之，处于现代城市市区的贵重物业房价绝大部分时间处于升势。市道好时，其升幅最大；市道不好时，其抗跌能力最强。楼盘郊区化是方向，但不是主流。郊区盘与市区盘不可同日而语，楼盘郊区化缺少了房地产的最核心的价值。楼盘郊区化只是一部分人在不同人生阶段的可能经历。享受生活，人们选择居住郊区；事业成就，人们必须贴近市区。郊区盘抗跌能力不强，住在郊区的生活成本较高，同时，中国的人口密度大，私家车不断在普及，但城市道路承载能力亦有限，交通问题将成瓶颈。随着住房商品化的深入，许多投资者都把房产作为一种保值、增值的手段进行投资。
3.对房地产估价中重视区位影响房地产投资的建议
房地产投资的金科玉律就两个字：位置。因此，如何选择一个好的位置，是房地产投资的关键。一般来说，投资者应该考虑以下几种位置：
(1)自身绿化条件较好的项目——环境较好，空气清新，孩子们有玩耍的游乐场所，老年人有可供活动、休闲、散步的公园。随着人们生活水平的提高，环境对房价的影响将越来越大。
(2)城市的边缘地带——目前这些地段一般房价比较低，但城市的发展必然使这些地段的基础设施日益完善，使房产升值。如今这些区域的房价相对较低，但相信在不久之后，随着内城拆迁建设速度加快以及人们购房观念的不断更新，居住郊区化的进程加快将会使这些位置的住房出现较大的升值空间。
(3)基础设施完善的地区——基础设施的完善程度直接影响到消费者的生活舒适度，能满足消费者的多方面需求，也更能聚集“人气”，形成升值的潜力。
(4)外来人口密集的地区——外来人员较为集中的公司聚集区、院校区和商业密集繁华区，这部分区域有较大的租房需求市场，一般能租个好价钱，因此，多数有条件的商家或个人，均愿在此种位置投资，这样也自然会促使这些区域的房产升值。
(5)文教区——现代经济的发展使得知识日益重要，加之中国人的传统文化观念，对孩子的教育已成为许多家长购房首先考虑的因素。
(6)交通往来方便的区域——随着人民生活水平的提高，家庭收入的增长，人们已具备了购买汽车的能力。因此，远近已不再是关键问题，能否升值主要是看交通往来是否方便。有多条交通线路可选择进出的区域，是人们的钟爱，此区域内的房产也必然会有所升值。
(7)发展潜力大的地区——这些地区有广阔的发展前景，可能目前的房价较低，但是将来可能在此区域兴建大型公益或科技项目（如高新开发区、科技园等），使其有着相当大的发展潜力。
通过以上分析归纳影响居住房地产的主要区位状况因素有四条：
(1)交通条件——城市交通的通达程度，如估价居住房地产附近是否通行公共汽车、电车等；
(2)生活服务设施——居住房地产周围一定要有基本的生活服务设施，如：菜市场、商店、银行、邮局等；
[关键词]投资性房地产公允价值新会计准则
财政部于2006年2月15日颁布了新的企业会计准则，其中《企业会计准则第3号——投资性房地产》(以下简称新准则)首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认，并首次在非金融资产计量中引入公允价值，因此具有十分重要的意义。
一、单独列示投资性房地产
新准则中规范的投资性房地产，是指能够单独计量和出售的，企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。它包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权，以及已出租的建筑物。因此，一般开发企业用于销售的房地产，以及为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的建筑物或土地使用权，不属于投资性房地产，应分别在存货、固定资产和无形资产中进行核算。
长期以来，我国并未针对投资性房地产单独制定相关准则，而是将其分散在“存货”、“固定资产”和“无形资产”等其他相关的会计准则中加以处理。然而，随着经济的发展和投资观念的改变,投资性房地产已成为一项经营性活动,而不是传统意义上的固定资产：一方面，投资性房地产经过数年以后，其市场价值不仅可能高于账面净值，而且还经常高出其账面原值的数倍，甚至数十倍；另一方面，由于房地产的价值对市场的依赖程度很高，使得对房地产的投资往往具有高收益和高风险并存的特点。在这种情况下，将投资性房地产作为存货、一般性固定资产或无形资产无法在会计上真实反映其价值，导致投资性房地产市场价值与账面价值相背离。新准则将投资性房地产从一般性固定资产和无形资产中分离，更加清晰地反映了企业持有房地产的构成情况和盈利能力，提高了会计信息的相关性，符合我国经济发展的现状。
二、公允价值在投资性房地产中的具体运用
采用公允价值作为计量属性是新会计准则的一大亮点。公允价值计量模式，是指以市场价值，即熟悉情况的当事人在公平交易中自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。公允价值在投资性房地产中的运用主要涉及以下几个方面：
1.投资性房地产后续计量
新准则规定，投资性房地产后续计量，通常应当采用成本模式，存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以采用公允价值模式。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
采用成本模式的，会计处理方法同原有的准则要求基本一致，即将有关资产的账面价值作为投资性房地产的入账价值，投资性房地产比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销，并在期末进行减值测试，计提相应的减值准备，期末按账面价值在资产负债表中反映，只需单账户反映资产的实际成本即可。
而在公允价值模式下，投资性房地产应按照首次执行日的公允价值作为入账价值，公允价值与原资产账面价值之间的差额调整期初留存收益。在后续支出的确认与计量上，如果后续支出使可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计，应计入投资性房地产的账面价值，否则应计入当期损益。日常核算过程中对投资性房地产不计提折旧或摊销，资产负债表日也不需要对投资性房地产进行减值测试，其折旧、减值或土地使用权摊销价值直接反映在公允价值变动中，并通过“公允价值变动损益”对企业利润产生影响。企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
举例说明：某企业于20x7年5月1日起将新开发完成的一栋写字楼租赁给甲公司使用，租赁期为五年。写字楼造价3000万元，20x7年5月1日的公允价值为3200万元，则在公允价值模式下，应确定该项投资性房地产的入账价值为3200万元（其中成本3000万元，公允价值变动200万元）。假如当期期末该项资产的公允价值上升为3500万元，则应补调其账面价值300万元，并将该差额记入“公允价值变动损益”。
2.后续计量模式变更
为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式时，由于两种模式下投资性房地产的入账价值不同，因而公允价值与原账面价值之间产生了差额，这个差额不直接计入损益，而是作为会计政策变更处理，调整期初留存收益(未分配利润)。而已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
3.投资性房地产与其他资产的转换
企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，并且满足条件的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。
在成本模式下，应将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。三、公允价值计量对投资性房地产的影响
与国际财务报告准则相比，我国新会计准则对公允价值计量的应用十分谨慎。企业采用公允价值对投资性房地产进行计量，主要有以下几个方面的影响：
1.对企业资产结构的影响
新会计准则将“投资性房地产”在资产负债表上单独列示，使原先分别在“存货”、“固定资产”、“无形资产”中核算和列报的投资性房地产，统一列入“投资性房地产”中核算，这一变化将影响企业的资产结构，尤其是有大量投资性房地产在存货中核算的企业，由于执行新会计准则后全部转入“投资性房地产”中核算，将使企业的流动资产（存货）减少，流动比率降低。
2.对所有者权益的影响
企业在对投资性房地产由成本模式计量转为公允价值模式计量的首年，将采取追溯调整的方式调整年初所有者权益。而在目前房地产价格普遍高于历史成本的情况下，这会导致企业上年度的资本公积有较大幅度的提升，所有者权益大大增加。
而且，企业将自用房地产或存货转换为投资性房地产时，如果转换日的公允价值大于原账面价值，其差额计入资本公积，也将增加企业的所有者权益。
3.对企业利润的影响
公允价值模式下，企业在资产负债表日对投资性房地产的资产价值进行重估，如果投资性房地产升值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，企业当年的利润就会增加；又由于公允价值模式下投资性房地产不需要计提折旧和摊销，从而可以减少费用的支出，也会增加当年的利润。而我国目前房地产价格刚好处于持续上涨阶段，因此采用公允价值模式，可以提高这些房地产企业的盈利水平，使企业净利润有所提升。
4.对税负的影响
由于现行税法仍将投资性房地产作为一般固定资产或无形资产对待，因此在成本计量模式下，新会计准则和税法的处理基本一致，而在公允价值模式下二者存在明显差异：会计上年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，不再计提折旧或摊销；而税法按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化产生的所得，待处理时一并计算确定应计入应纳税所得额的金额，这样就可能产生递延所得税资产或递延所得税负债。
综上所述，此次新准则中对投资性房地产的相关规定，尤其是公允价值的引入，意义十分重大，对房地产行业将产生一定的影响。但是，目前公允价值的确定仍是一个难点，未来还应加强对投资性房地产价值评估的研究，只有把握好公允价值在投资性房地产中的应用，才能进行正确的会计核算，提升企业的投资价值。
参考文献：
[1]中华人民共和国财政部.企业会计准则[M].北京：经济科学出版社,2006
[2]中华人民共和国财政部.企业会计准则——应用指南.财政经济出版社,2006
[3]刘秋雁:房地产投资分析.东北财经大学出版社,2004
股市迎来历史性建仓机遇
谈到股市，滕泰表示，一直以来，他始终对中国股市充满信心。判断市场时，唱空次数寥寥可数，唯一一次看空是在2008年年初。他指出，A股连续5年的调整，已经凸现投资价值，所以，他看高至2500点，随后将在2500-3000点震荡，一旦指数突破3000点，未来几年将真奔5000点而去。
滕泰表示，即便央行不放松流动性，如果房子不具备投资价值，如果几万亿PE的资金也没地方出口，如果理财产品风险出现，那么A股的上涨将更有理由。股市的上涨长期前景是毫无疑问的，至于道路可能会曲折，这一波突破3000还是很难的，但是到2500以上是完全可以的，滕泰认为，1月份行情将有阶段性调整，甚至2、3月份还会有调整，但是在这一波未来一年里面一定会试着挑战一下2500到3000的区间，然后再回来。
滕泰认为，长远来看，2014年，A股能直奔5000点。所以在长期上涨的期间里面，不管道路怎么曲折，投资者都一定有机会赚到钱。对于这样的结论，滕泰的理由是，第一，经济短周期见底，按照历史经验，股市也将同步走出底部，开始新一轮的上涨；第二，经济触底回升，上市公司的业绩有望企稳，其中基建行业投资增速明显增快，房地产投资低迷但下跌空间有限，大部分上市公司业绩出现拐点；第三，A股整体估值安全边际充分，风险收益比出现逆转，同时，吸引国际资金的能力也在增强，A股市场正迎来历史性建仓机遇。
黄金有望突破2000
除了股市，滕泰持续唱多黄金，他指出，黄金价格在未来一年内有望突破2000美元/盎司。
“与其他大宗商品不同，黄金价格的上涨空间不受约束，因为它不像原油和铜，涨得太多会使得原材料需求商无利可图，消费者承受不起从而压垮全球经济，加之，以欧元和美元为代表的国际信用货币难逃贬值命运，作为其对立面的黄金价格必定上涨，”他提到，资产储备调整和旺盛的投资需求也将持续推高金价。
作为投资雷区，哪些领域需要关注呢？此前，滕泰曾在公开场合指出，当前需卖房买股，有助实现财富升值。
地产投资机会荡然无存
“房地产的投资功能已经荡然无存。”谈到地产投资，滕泰果断的表示。滕泰告诉记者，当年他在北京金融街的房子买时2.7万，现在7.1万了，再指它翻两、三倍都不可能。政府对房地产的调控会不遗余力的推下去。有人问，新城镇化房地产不会涨吗，滕泰分析，新城镇化不但不意味着房价涨，反而意味着政府对房地产调控的决心绝对不会动摇。我们看好房地产的因素都被行政化的因素切断了，所以目前情况下继续配置房子已经没有意义了，房租会上涨，房价不会上涨，持有房子未来是不划算的，这是一个资本配置的周期，房地产的投资功能已经荡然无存。
除了不看好地产，滕泰表示，对于2013年投资渠道，他也并不看好信托及大宗商品。但具体到投资细节要因人而异，滕泰提醒投资者，资产配置是决定个人收益最主要的原因。所以，在种类繁多的投资渠道中，了解自己的财务状况，看好大势，合理分配资产才是最根本的。
链接：水皮：黄金投资时机已经过去
关键词：房地产 估价 思考
房地产估价以房地产为对象。房地产通常被认为是一种良好的投资品，成功的管理可以使房地产所有者获得经济收益。在不同时期，每个人都有明确的需求，并对市场中出现的各种机会做出判断，而这种需求和判断又将决定他们对房地产市场的参与程度。这种自由选择有助于形成自由的市场经济。房地产估价从无到有，业务范围从单一的房地产交易所需的评估到如今所涉及到的融资、司法鉴定、拆迁、课税、企业合并、资产重组、房地产作价入股、企业改制等各项经济活动，服务的领域越来越广且标的价值量越来越大，估价结果是否客观合理关系到社会公众利益，直接影响到社会经济发展和社会的稳定、和谐。因此，房地产的估价工作是一个值得研究和思考的问题。
一、房地产估价程序
1.明确估价的基本事项
在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也多。一般来说，估价的基本事项包括四个方面。
（1）明确估价对象。①评估实体的确定。即是要明确评估对象是什么、范围如何。估价的是土地，还是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面积、用途、结构等。②评估对象权利状态的确定。首先要明确所评估的是何种物权，是所有权，还是使用权或抵押权等。
（2）明确估价目的。估价目的通常决定了需要评估的价值类型。价值类型包括以下几种：市场价值、使用价值、持续经营企业价值、投资价值、课税价值。可具体分为买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用、拆迁补偿、投资决策、清产核资、区域规划、分析等。
（3）明确估价时点。估价时点是评估房地产价格的时间界限，房地产价格受多种因素影响，是不断变化的。
（4）明确评估前提。由于特殊情况的需要，以及评估对象与其他事物之间所存在的关系，在评估上还要明确评估的前提条件，主要包括如下四种：①独立估价。②部分估价。③合并估价或分割估价。④变更估价。
2.拟定估价作业计划
明确了估价的基本事项，就可以基本把握住整个估价任务。为了保证估价工作高效享、有秩序地展开，应预先拟定出合理的作业计划，其主要内容包括如下几个方面：①初选估价方法或评估的技术路线，以便于以后的工作有目的地进行。②确定投入人员。这是估价作业计划的关键内容。应根据评估任务量的大小、性质及难易程度确定，在确定时应充分考虑估价人员的专长。③制定评估作业日期及进度安排。评估作业日期一般是按委托人的要求确定的。④评估作业所需经费预算。一般而言，制定估价作业计划多采用线条图或网络计划技术，以保证计划的合理与优化。
3.实地勘察
由于房地产在实体上具有不可移动性和个别性等特点，在物权和适用上又存在多样化的特征，仅仅根据委托人或有关当事人提供的情况，还做不到具体、准确地把握估价对象。因此，估价人员必须亲临现场，实地查明有关情况。实地勘察的内容主要包括如下几方面：①对象房地产的位置及其周围环境。②对象房地产的使用情况及现状。③了解当地房地产市场的特征和情况。
4.资料搜集
在房地产估价中，可获得的信息的质量和数量与用这些资料并完成估价任务的方法及技术一样重要。因此，辨别不同类型资料，研究可靠的资料来源，以及管理资料的能力对估价是非常重要的。在估价过程中处理市场、房地产和交易资料包括三个过程：①资料搜集；②资料组织；③资料分析。在资料搜集这一过程之前，估价师判定在估价过程的各种不同哪一类资料是有必要的：一般性、特殊性还是竞争性供给和需求资料。因此，估价师在完成估价报告的过程中，与客户商量如何选择资料类型。一般性资料是指在特定市场从事日常房地产估价的估价人员通常会拥有一些一般性资料。一般性资料包括影响房地产价值的社会、经济、政府、及环境力量等因素。这类资料是估价人员在估价俢中用以累积知识的一部分。详细资料包括有关被估房地产、可比的销售及出租的实例房地产及相关地方市场特性的详细资料。竞争性供给及需求资料，估价程序要求，房地产估价要依市场条件进行，而竞争房地产的供给，被估房地产的未来需求、及其最高最有效利用，是分析的重点。在勘查被估房地产及搜集房地产详细资料后，估价人员要掌握，在特定市场上的主要竞争房地产供给量。
二、房地产估价方法
我国的房地产估价，是在改革开放后，伴随着改革土地使用制度和推行房屋商品化政策而出现的，尽管起步晚，但发展很快，并得到了政府和社会的高度重视。房地产估价作为房地产开发经营过程中一项必不可少的环节，已经越来越受到人们的重视。目前，收益还原法、市场比较法、成本估价法是国内外房地产估价常用的三大基本方法，各有自己的理论依据和适用范围。
三、房地产估价报告
估价人员经过估价分析后得出的结果应在估价报告中传达给客户。一份估价报告通过数据分析和相关性描述，使读者了解估价问题的定义，并获得明确结论。不管在详细估价报告还是在简要估价报告中，估价师都必须简洁、清楚地陈述所有的事实、推理过程及其结论。估价报告的篇幅、类型和内容，取决于报告的用途、估价目的、所需解决问题的本质及复杂性和报告的预期使用者想得到的信息。
1.房地产估价报告：委托方；估价方；估价对象；估价目的；估价时点；价值定义；估价依据；估价原则；估价方法；估价结果；估人员；估价作业日期；估价报告应用的有效期。房地产估价技术报告：个别因素分析；区域因素分析；市场背景分析；最高最佳使用分析；估价方法选用；估价测算过程；估价结果确定；附件。
2.房地产估价报告的写作要求
房地产估价是一项实操性很强的业务，房地产估价人员必须能够动手写作估价报告。房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。写好房地产估价报告，不仅要求房地产估价师具备房地产估价的专业知识，以及与房地产估价有关的各类知识，能够了解和分析房地产市场的运行规律，同时还要掌握房地产估价报告的体裁特点，灵活运用其写作技巧。学习和掌握房地产估价报告的写作，是房地产估价师一项很重要的专业训练，能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
房地产估价是一门科学性与艺术性结合的学科。是一种权利的估价，不同的权利限制必将导致不同的估价结果，作为行业从业人员，要在执业过程中不断深入研究各种权利限制对于房地产价值的影响，才能推进房地产估价行业的不断发展。
【关键词】财富效应，传导途径
引言
根据新帕尔格雷夫经济学大词典(1992)的解释，所谓财富效应（Wealth Effect）是指：“货币余额的变化，假如其他条件相同，将会在总消费开支方面引起变动。这样的财富效应常被称作庇古效应或实际余额效应。一般说来，现代意义上的财富效应，是指居民资产价值的变动对于居民消费需求的影响。在现代社会居民所拥有的房地产是其全部资产的一个重要组成部分，这一点在我国尤为突出。根据持久收入假说和生命周期假说，研究房地产财富效应的实质，就是要研究由于房地产价格的涨跌所导致的居民资产存量的变动而导致的消费者开支方面引起的变动。其财富效应可能会有不同的效果，为正或为负，即房地产价格的增加可能会促进居民消费也可能会减少居民消费。若边际消费倾向的符号为正，则表明居民房地产财富的初始存量对其本期消费有正向的影响，即居民上期期末房地产财富存量越多，越倾向于增加本期的消费，反之则减少本期消费。这一问题，在我国房价处于波动的现在，具有更大的研究意义。
传导机制分析
关于房地产价格影响消费的传导机制总结最为全面和权威的应属Ludwig和Slok(2002)。他们认为，房地产价格上升既可以通过实现的财富效应、未实现的财富效应和流动性约束效应促进私人消费，同时又可以通过预算约束效应、替代效应抑制私人消费。在实际经济体中，正负效应同时存在，最终会对私人消费产生怎样的影响，受到其所具备的市场、金融、法律等等各种内外部环境的影响。因此，一个经济体房地产市场的财富效应，取决于这五种效应在各种内外部环境和体系下的加总或者抵消。房地产财富效应研究中存在着许多不同的观点，也正是因为不同经济体拥有不同的经济环境，导致其反应机制不同引起的。下面的论述将分别从正向和负向财富效应阐述房地产市场财富效应的传导机制。以下分析仅以房地产价格上涨为例，房地产价格下跌的情形与之相反。
（一）正向财富效应刺激消费
1.投资者的预算约束效应
居民消费是由预算约束线和效用无差异曲线共同决定的。对于房地产投资者来说，不论是选择出租还是出售手中的房产，只要房价上涨就可以获得收益。因此，房价上涨会直接导致投资者的预算线右移，消费支出增加。
2.实现的财富效应
房地产是实物资产，它兼具投资价值和使用价值。因此，房价上涨时，投资者除了可以出租、变卖房产增加财富之外，普通的住户可以通过抵押获得消费贷款，将未来的收益折现用以平滑一生中的效用，这同样将促进个人消费支出的增长。
3.未实现的财富效应
当房地产价格上涨时，即使投资者或者普通居民不出售房产、不通过银行进行再融资，也会有增加当期消费的欲望。房地产的这部分增值虽然没有实现，但是人们预期未来的收益将会增加，自己在未来会变的更加富有，从而愿意扩大当期消费。
4.流动性约束效应
从投资者持有的资产组合来看，即便人们已经将房地产抵押获取了消费信贷，当房地产价格上涨时，在金融体系允许的情况下，他们可以将增值的部分要求银行进行评估获取更多的信贷。因此，房地产价格上涨会使投资者面临的流动性约束压力变小，陷入支付危机的可能性也相应减小。投资者会增加对耐用消费品的购买，社会总需求增大;与此相反，房地产价格下跌时，人们面临支付危机的可能性变大，总需求会减少。
5.信心增强效应
如果房地产价格上涨趋势是短期的(一年以内)，投资者会将增值性收益视为暂时性收入。这种暂时性收入并不一定能对人们的先期消费及持久消费产生刺激作用。但是如果房地产价格持续上涨(超过一年)，人们预期房地产将继续升值，对经济长期繁荣的信心就会持续增强。先前投资于房地产的暂时性收入将转变为持久收入，这将刺激人们的暂时性消费和持久消费。
（二）负向财富效应抑制消费
1.租房者的预算约束效应
对于租房者来讲，房地产价格上涨将会导致房租的上涨，这意味着他们将不得不支付更高的房租。在收入一定或者说收入的增长速度远远小于房价上涨速度时，他们将不得不减少预算，使得预算约束线向左下方移动，消费也随之减少。
2.替代效应
这种机制也可以称为挤出效应。对于有真正住房需求的购房者来说，房价每上涨1元钱就意味着他们在购房时多支出1元钱。假定工资不变的情形下，人们会从现在开始减少消费支出，增加储蓄。因此，较高的房价将导致计划买房的家庭降低消费标准，这可能包括减少耐用品消费，购买相比以前产品较为劣质的生活必需品等等，整个社会也会因此而减少一部分消费。
结论
从上述途径中可以看出如果社会上拥有房地产的是少数，则在房地产价格达到一定的高度后会使预算约束效应与替代效应远大于其他正向效益，从而减少居民的消费，这无疑是不利于社会的平稳发展的。由此，我们可以推出房价的上涨不一定会带来居民消费的增长，我们需要理性分析房价上涨对于整个社会消费的影响。在一些情况下控制房价，同时通过一些措施增加其正向效应，如增加房地产流通的途径、提供更多的方式应用于房地产融资。
参考文献：
一、物业税将改变城市土地管理模式及房地产运营模式，降低房地产的初始购置成本
持有不动产每年所缴的物业税，包含了土地出让金在受让期的分摊额，改变地方政府一次性收取土地出让金的城市土地管理模式。物业税可以在土地国有的制度下实施课征。香港、新加坡执行物业税，其土地仍通过政府批租实施管理。与我国目前的土地批租方式相比，香港、新加坡土地批租的出让金通过年租金制度缴纳，土地使用权购买者通过竞拍等方式取得土地使用权时，除当期一次性支付一定比例的出让金外，其余在土地出让期限内并入物业税按年缴纳，年租按房地产价值的一定比例计算。这种方式将土地出让金通过在出让期限内的分摊，按地方政府无法在短期内收取全部的土地出让金，减低了地方政府过度批租的利益冲动，使国家在土地批租的宏观调控逐步通过市场调节。房地产业是资金高密度投入的行业。一直以来，银行贷款是主要融资方式，虽然国家为了防止房地产过热，在地产金融政策上颁布了一系列法规对房地产融资渠道进行限制，要求提高自有资金比例，但是限于行业自身特点，对银行贷款仍然保持着很强的依赖性。特别是在现行的房地产操作模式下，从获取土地到开始销售的融资费用，因贷款规模和其他因素导致贷款期的不确定性而加大，这些费用虽然最终转嫁到消费者身上，但由于市场因素的变化，极易形成由于经营风险导致金融风险，威胁社会经济的稳定健康发展。首付土地出让金数额的大幅度降低，部分税费由房产的持有人每年来支付，房地产商的开发成本和所占用的资金量都会相应减小，减轻融资压力，降低金融风险。城市土地管理模式的改变，使房地产开发商无法再用新获得的土地作抵押进行贷款，现行的房地产抵押贷款政策也将面临调整，消费者的按揭模式也发生变化。对于终端消费者而言，构成房地产初始购置价格的重要组成部分—土地开发成本及后续开发成本的大幅度降低，标志着房地产初始购置成本的降低。
二、物业税使房地产需求回归理性
开征物业税，降低了房地产的初始购置成本。从理论上推算，在购买新房这一环节上，消费者至少可降低10%至20%的购房成本，使购房者的“门槛”大为降低。但是，每年缴纳的物业税直接加大了使用成本，业主将承受月供与税费的双重压力，而且使用成本的支付是直接支付，无法通过融资渠道解决。另外，由于税值会随房产的升值而提高，后期缴纳的物业税无法准确预计。这些将形成房地产的“平买贵用”现象，有可能出现买房容易养房难的情形。对于需求市场而言，影响其消费倾向的主导因素可能不是购买能力，而是使用成本的负担能力。特别是那些经济实力不强的家庭，可能会由于购房“门槛”降低而提高消费标准，但又负担不了使用成本，进而降低消费标准，终端市场将会受到一定程度的压制。所以，物业税提醒居民在住房消费中量力而行，理性消费，增进资源有效配置，成为抑制非理性需求的重要杠杆。从另一个侧面看，房地产的投资利润空间和投资价值降低，炒楼风险加大，成为商品房二级市场交易量减少因素。另外，由于使用成本的加大，初始购房的按揭贷款偿还风险加大，进而影响房地产市场的需求。物业税将成为抑制投机需求的重要杠杆，降低房地产市场的投资活跃度。对房地产租赁市场而言，物业税的开征使投资房屋租赁成本明显增加，房租也会有所提高，而租赁市场恰恰是以低收入者为主要承租对象的，过高的房租不利于住房资源的市场化流动，风险也会提高，市场将会减少很多个人投资者。目前在房地产市场以“买房出租”作为投资的形式将会受到打击，进而动摇投资类物业的市场前景。物业税将成为抑制投资需求的重要杠杆。
三、物业税将成为推进房地产市场健康发展的稳定器
投机炒作是房价上涨过快的一个重要原因。近几年来，一些地区住宅供求紧张、房屋价格快速上涨的众多因素中，市场中供给与需求信息不对称，开发商大量囤积土地甚至房源是一个不容易忽视的因素。房价上涨幅度的加大，又吸引了投资及投机炒作者。另外，目前我国正处于快速城镇化进程中，大量人口涌入城市，成为房地产市场主要需求者，加之城市建设中大量拆迁形成的被动需求，在一个较长时期内住房需求量仍将保持旺盛势头。面对旺盛的市场需求，开发商本能的趋利冲动，行政性手段无法实现控制房地产市场的泡沫风险的目标，行业性的金融政策的控制效果有限，现行的房地产税收调节手段仍局限在交易阶段，并且开发商及投机炒作者将政策形成的成本转嫁给终端消费者，这些手段对有效需求和有效供给的平衡效果不显著。物业税的开征对开发商而言，最直接的影响因素为，土地闲置成本大幅度加大，已建成未能售出的空置成本大幅度加大，从而对开发项目的销售、建设均构成了潜在的压力。商品房若不能尽早开发并售出，开发商将面临很重的物业税负担。物业税的开征，将促使开发商认真研究和分析有效的市场需求，降低闲置成本和空置成本对开发利润的抵减。此外，由于物业税以房地产的市值为税基，修正房地产市场结构性矛盾，解决住房市场高端供应饱和、低端供应不足的问题，从而对高档物业特别是别墅比重偏大的结构失衡状况起到调节作用。
四、税率设计和优惠减免政策将影响房地产市场的稳定
物业税税率的高低，对房地产市场的风险，加剧房地产市场的波动和震荡，增加对金融安全的危害，甚至会给社会带来极为不稳定的因素。税率过低，将直接造成政府目前的财政收入大幅减少，使政府加强城市基础设施改善公共服务的能力受到很大制约，同时造成对房地产市场的调控过弱，乃至加剧房地产市场的震荡，从而对房地产市场的稳定产生负面影响。物业税必须设置优惠减免政策。物业税的优惠减免政策必须惠及低收入的弱势群体家庭。（本文来自于《山西财经大学学报》杂志。《山西财经大学学报》杂志简介详见.）
作者：赵建利单位：太原市房产产权登记中心
【关键词】 公允价值 财务信息 纳税行为 经营管理
上世纪90年代以来，随着衍生金融工具的大量产生，人们日益关注对企业商誉、衍生金融工具等资产和负债的确认和计量。由于历史成本计量的会计信息缺乏相关性和及时性，使得现行财务报告过度关注历史、成本和利润，忽视未来、现金流和价值。公允价值会计因其潜在的高度相关性，受到了人们的高度重视。我国财政部于2006年2月的《新企业会计准则》的一大亮点就是在投资性房地产、金融工具、非货币性资产交换、债务重组和非共同控制下的企业合并等交易或事项中谨慎地采用了公允价值。
一、公允价值在新会计准则中的应用
1、投资性房地产
在投资性房地产的后续计量中，新准则规定了成本模式和公允价值模式。在公允价值模式中计量的条件为：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。在公允价值模式下，不计提折旧或摊销，以会计期末的公允价值为基础调整账面价值，公允价值与原账面价值的差额则计入当期损益。
2、金融工具计量
新准则明确规定金融工具必须按照公允价值进行初始计量和后续计量，同时还规定金融工具重新分类后的后续计量标准仍为公允价值，并对金融工具的原账面价值与公允价值之间的差额规定了会计处理方法。即企业因持有意图或能力发生改变，使某项投资不再适合划分为持有至到期投资的，应当将其重分类为可供出售金融资产，并以公允价值进行后继计量。重分类目，该投资的账面价值与公允价值之间的差额计入所有者权益，在此可供出售金融资产发生减值或终止确认时转出，计入当期损益。
3、非货币性资产交换
新准则引入公允价值计量换入资产。在此过程中，以交易是否具有商业实质作为是否采用公允价值计量换入资产的重要判断标准；而确认是否损益与采用的计量方式直接相关。同时新准则规定，非货币性资产交换同时满足两个条件时，以公允价值计量：一是该资产交换具有商业性质；二是换入或换出资产的公允价值能够可靠地计量。
考虑到中国市场发展的现状，新准则体系另外还在债务重组和非货币性资产交换等方面采用了公允价值。对于公允价值在新准则的具体应用这一事实，本文不想再做赘述。本文所关心的是公允价值的应用到底会对企业的财务信息和纳税义务产生何种影响，它会不会成为企业经营管理的手段之一等。针对这些问题，本文将对公允价值引入所产生的影响展开剖析。
二、公允价值引入所带来的影响
1、公允价值计量对企业财务信息的影响
在新准则中采用公允价值这一计量属性，一方面对房地产类企业的影响是深远的。短期内会对企业的账面利润产生重大影响，从长远来看还会影响企业的经营决策和投资决策。在目前房地产价格处于持续上涨的市场环境中，投资性房地产都是以历史成本计价，所以一般情况下，投资性房地产的公允价值都远大于成本价，拥有用于出租的建筑物或持有待升值的土地使用权的商业、房地产类企业都会受到利好的影响。如果改为采用公允价值计量，公允价值大于账面价值的数倍溢价将在财务报表中得到确认，巨大的利润将显现出来，这将极大地改变企业的财务信息，可能导致房地产类上市公司的利润在短期内发生剧烈变化。
另一方面，公允价值的应用对金融工具产生的影响也是不可小觑的。以股票市场为例，以前企业按照“成本与市价孰低法”确认股票的短期投资收益，账面上只能用成本确认投资价值，无法显示出市值的实际变化。这样尽管符合谨慎性原则，却并不能充分反映证券投资的实际价值，也抑制了企业投资证券的积极性。而按照新准则规定，交易性证券的投资必须在期末按交易所公布的市价计算证券价值，变动部分计入损益。这就意味着，如果企业能够较好地把握市场行情和动向，其业绩即会随“公允价值变动损益”增加而提升；相反，如果企业的投资策略与市场行情相排斥，其当期利润就会因此受损。
2、公允价值计量对企业纳税的影响
采用公允价值计量不会影响公司的实际运营，但会在较多方面影响公司的财务信息，进而对企业的纳税义务产生影响。一直以来，投资性房地产以历史成本入账，每年提取折旧，随着我国房地产业的日渐景气，投资性房地产的账面价值往往低于公允价值。《企业会计准则第3号―投资性房地产》因采用公允价值对房地产计价将引起利润上升，可能增加企业的所得税。对于这部分利润的所得税纳税义务，税务主管部门还未明确具体的处理方法。因此，对某些公司来说，仍有可能选用历史成本计价模式进行纳税筹划。
在金融工具市场，交易性金融资产采用公允价值计价会产生利得或损失，同时也将影响当期损益。对于公允价值计量条件下金融工具产生损益的纳税义务，目前的税法体系还未进行明确的规定。对于因公允价值的变动产生的这部分利得或损失，不是生产经营产生的利润，根据我国税法一惯的立法原则应该不会确认这部分损益，而是要求企业在年终汇算清缴中作为应纳税暂时性差异或可抵扣暂时性差异进行纳税调整，在递延税款中进行列示。
3、公允价值计量对企业经营管理的影响
新会计准则实施后公允价值极有可能成为调节利润的工具。以投资性房地产为例，引用公允价值计价模式取代历史成本模式记账的行为属于会计政策的变更，在采用公允价值计价的第一年，地产公司将会采取追溯调整的方式对公司财务进行调整，从而使企业的上年度净资产值得到较大幅度的提升，有利于提高相关公司的规模。同时对于投资性地产上市公司来说，运用公允价值进行计量意味着要每年重估地产价值，并以市值反映其账面价值，这为企业将投资性房地产转换为其他资产的时机选择提供了决策依据。当企业选择以成本计价模式进行计价时，无论何时将投资性房地产转为其他资产均不会产生转换损益，但是，当企业选择以公允计价模式进行计价时，不同的时机选择会产生不同的结果。如果企业所持有的投资性房地产在市场上的交易价格处于一个比较好的上升通道时，则企业应继续将其作为投资性房地产；反之，当市场价格处于一个下降通道时，应选择尽快将其转换为其他资产，避免转换损失。
另外，采用公允价值计量，房地产市场价格的波动就会带来公司净利润和净资产的波动。这其实是对此类公司的管理者提出了一个相当大的挑战，若经营没有发生任何变化，作为衡量经营业绩的净利润和净资产的大幅波动意味着风险的加大。因此，公司管理者为了稳定经营业绩，必然会作出相应投资决策来管理风险，由此可能导致对其他金融产品的需求剧增。
三、结论
综上所述，由于公允价值计量在一定情况下存在难点，并且当前还存在世界性的会计信息失真难题，因此公允价值在会计中的应用受到了一定的限制。如何解决公允价值应用所带来的新的会计理论和方法问题、实现传统会计理论和实务的创新成为国内外会计研究中最重要的课题之一。会计学应该始终坚持务实的精神，在原有计量方法的科学指导下，坚持操作性强的特点，改进计量方法，切实提高会计计量水平。要认识到对公允价值的计量是一个长期而艰巨的任务，应该持之以恒、与时俱进。
【参考文献】
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[关键词] 房地产投机 虚拟经济
一、房地产投机与虚拟经济特征概述
1.房地产投机概述
房地产投机是指投资者以房地产为对象，通过买卖、租赁等手段，以期在短期内通过房地产价格的变化或房地产的交易而牟取暴利的行为。
目前，我国住房消费还属于奢侈消费。特别是对工薪阶层的人们来说，一套住房要花上他们大半生的积蓄。住房价格依地区的不同而不同，特别是经济发达的地区，如北京、上海、广州等城市房价均价甚至已经达到每平方米过万元。这就决定了房地产投机所需的资金是比较庞大的。由于房地产投机的出发点不是用于自身的住房消费，而是通过一定的合法手段如住房的转售赚取差价进而获得房地产(住房)收益(超额利润)。因此，一般投机者持有房地产的期限会比较短。因为他们的目的仅仅是获得房地产的收益，不是为了满足自身的住房消费需要。所以他们通常在短期内会选择合适的时机，待价而沽，将手中持有的房地产转手，使原有资金增值，为下一轮的投机积累资本。
2.虚拟经济的主要特征
所谓虚拟经济，是一种证券化资本的运动，是指资本以脱离实物形式的价值形态，以票据方式持有权益，按照特定的规律独立运动以获取价值增值所形成的经济活动。由于虚拟经济运动是以各种形式的金融产品为载体或介质、以金融机构为依托、以各类市场（包括货币市场、资本市场和外汇市场）为通道的，因此虚拟经济理论认为它是金融产品所有物的权益交易活动、各种金融市场及其制度、各种类型的金融机构等构成的。虚拟经济与实体经济相比有明显不同的特征，如特殊的定价方式、高风险性与决策的非理性等等。
(1)特殊的定价方式――高虚拟性。虚拟经济的载体――股票、债券及其衍生物就其最基本的意义来说仅仅是一种债权和产权关系的契约，当这些契约被资本化即在证券二级市场买卖的时候，这些本来是契约关系的凭证就获得了财富代表的性质。它们毫无使用价值的本质被掩盖了，只有遇到金融危机或信用紧缩导致财富大幅度缩水的时候，人们才明显感到它们的虚拟性质。这种性质造成了虚拟资产特殊的定价方式。
(2)高风险性与决策的非理性。影响虚拟资本价格的因素众多，而这些因素毫无规律可循且无法预测。随着金融创新的出现，虚拟经济的交易规模和交易品种不断扩大，使虚拟经济的存在和发展变得更加复杂和难以驾驭，房地产预期因素也极其复杂，而一旦预期未能实现时，就将产生价格的非理性大幅波动，使其风险性增大。
二、基于投机行为的房地产虚拟特征分析
有人认为，构成房地产的住宅楼、办公楼等是看得见摸得着的，那么它们不应属于“虚拟经济”范畴。他们认为，只有股票、债券等，才属于虚拟经济。这种认识的错误在于，他们简单地将“虚拟经济”与金融部门划等号，似乎只有金融部门的活动才是虚拟经济活动。事实上，在现代经济中，房地产区别于其他商品和资产，既是一种实物资产，同时也具有虚拟资产的特征。随着投机行为数量增加，房地产市场会出现一些特征，如房屋的空置率上升、合约违约率上升、开发商开工量上升、市场交易量上升等。这些都表现出了在价格上涨时期的房地产市场已经出现一种明显的虚拟经济特征。
1.在投机情况下，房地产价格越来越向同一方向持续发展，并且发展速度不断加快
有价证券、期货、期权等虚拟资本是一种债权和产权关系的载体，它们的出现，可以使实物的所有权和经营权分离，并且在证券交易市场上给人们带来高额的利润。房地产的交易可以脱离实物资产的转移而表现为权属证书的转移，而房地产权属证书本身并没有价值，但它依托房地产交易市场的循环运动使得不经过实体经济的循环就可以取得盈利，在满足使用的同时，还具有独特的投资价值，可以获得财富的保值和增值，由于可以实现使用权与所有权的分离，所有者还可以通过对房屋的出租和经营获得收益。在房地产价格上涨过程中，特别是在泡沫发展过程中，越来越多的人会把房地产作为一种投资性资产看待。人们的购买行为是出于对未来价格上涨的预期，更多的投资者开始参与到房地产的购买中。这些房屋开始被空置下来，既不用来出租也不用来居住，只是等待在一个更高的价格时出售。在这种情况下，房地产市场的投机行为体现出了虚拟经济的一个最重要的表征，即价格向同一方向持续发展，并且发展速度不断加快。投机行为成为一个普遍现象，并有多种的表现形式。投机行为存在的一个最基本的前提或基础就是存在预期房地产价格向同一方向持续发展，并且变动速度高于信贷利率。从我国部分地区的房地产市场来看，2003年～2007年初，市场表现出明显的投机行为增多的特征，2000年～2OO2年上海房地产价格稳步上升,并和均衡价格的发展基本一致。但在价格持续的上升中，人们开始预期价格会进一步上升。市场投机行为开始出现，价格迅速攀升。可以认为2003年以后市场价格是由投机行为主导的。真正居住需求者产生了市场恐慌，惟恐价格进一步上升，把购房的时间提前；改善居住者同样把购买行动提前，并在可能的情况下把旧房销售的时间推迟；开发商则出现了虚假销售现象；此时市场纯投机者的数量也迅速增加。这样市场的供需关系开始明显不均衡,而市场价格在预期与投机行为的双重作用下节节上升。
2.房地产投机中的羊群效应与正反馈交易现象
“羊群效应”是指由于受其他投资者采取某种投资策略的影响而采取相同的投资策略，因而发生极端反应的一种市场行为。一般说来，羊群效应是指投资者在“群体压力”等情绪影响下采取的非理。
在不确定性与模糊性存在的环境中，人们通常表现出一些群体行为，如社会比较(social comparison)，暗示(suggestibility)和羊群行为(herd behavior)等。社会比较理论认为在不存在客观标准时，人们通常会将其决策同其他人的决策进行对比，然后决定取舍。投资者的从众心理或群体行为常常弱化了信息和市场之间的联系，从而影响资本品的价格。投资者具有从众心理(羊群行为)在早期的经济理论就有论述。凯恩斯认为长期投资者不愿根据自己拥有的信息和观点进行投资，其原因是怕被认为是轻率的和不符合常规的。羊群行为是一种模仿行为，常常是自发形成并表现为非理性的特征，它导致了意见和行动的传染(contagion)。在羊群行为条件下，投机泡沫可以解释为交易者之间互相传染，从而使结算价格偏离基本价值，回报越高，投资者越愿意跟风，由于人们跟风不是对个人获得信息所做出的反应，因而这种现象放大了价格的震荡。
正反馈(positive feedback)交易理论是典型启发的一种特殊情况，该理论认为，最初价格的上涨导致更高价格的上扬，或最初价格的下跌导致更低价格的下降，即通常所说的追涨杀跌。因为通过投资者需求的增加，最初价格上涨的结果又反馈到了更高的价格中，第二轮的价格上涨又反馈到第三轮，然后反馈到第四轮，以此类推，因此，信息对资产价格的初始影响被放大。Shiller认为，投机泡沫的正反馈理论是指在市场价格巨幅上升时，它在投资者之间创造大量的成功神话，这些神话吸引潜在的投资者，他们天真地认为同样的成功会降临到他们头上。反馈理论的一个普遍观点是建立在适应性预期基础上的，这种观点认为发生反馈是由于过去的价格上涨产生了对价格进一步上涨的预期。反馈理论的另一种观点认为，发生反馈是由于过去的价格上涨使投资者信心增加，通常认为这种反馈主要是对价格持续上涨模式的反应，而不是对价格突然上涨的反应。
房地产市场的虚拟特性决定了市场中存在羊群效应和正反馈效应。房地产具有区域性特征，供给很难在大范围内调剂，但是价格却可以传导。一个地区的价格攀升，另一个地区的投资者就会认为本地区的房地产价格上升也是一种必然态势。此外，房产总量有限，人们认定房地产是一种稳妥的投资品，“有价有市”。房地产市场信息不完备，绝大部分投资者缺乏专业判断，只能盲目跟风，房地产的火热态势也助推了羊群效应和正反馈效应，人们根据适应性预期预测房价的未来走势，非理性的判断导致缺乏理性的购买行为或投机行为。
3.买卖双方信息的不对等是房地产投机所表现出来的另一个虚拟经济证据
在房地产市场中买者和卖者同时存在，交易者签订买卖合同的时间存在间隔，为房地产价格投机创造了机会。拥有房产的投资者预期房价很快将上升，他会以目前的市场价格购入一定量的房产，然后再将其原有的房产以上涨后的价格售出，从而获得资产收益。在这期间如果判断错误，他将蒙受损失。投资者之所以会采取这种投机方式，主要是因为他预期市场上拥有充足的需求。然而，在正反馈效应下投资者都采取这种投机方式，就会造成房地产市场上只存在买者，缺少卖者，从而在宏观水平上打破供求均衡。在这种条件下追求利润最大化的投资者为获得资本收益就会抬高价格，最终形成房地产价格投机。
目前，我国沿海发达地区的居民收入普遍偏高，而内陆地区的经济相对落后。这使得沿海发达地区的可支配收入明显高于内陆地区的居民。由于房地产价格受经济发展水平影响，具有明显的区域性，内陆地区的房价相对于沿海发达地区的房价偏低，这也给房地产投机者提供了有利的机会。比如，温州炒房团的投机者往往一次性购买数套住房，有的甚至达到几十套(以单元的形式购买)。可见，在经济承受力范围内，房地产投机者往往倾向于抢购多套房地产。如市场中的交易者对高档房地产过分偏好，会打破市场供求均衡，使该档次的房地产价格持续上升。由于高档房地产一般都具有好的区位特征，地价会随着人文环境和自然环境的变化逐渐上升。这些都将为购房者带来资本继续增值的乐观预期，使交易者大量投资于高档房地产，又会进一步推动房地产价格上涨，形成价格泡沫。高档房地产价格上升又不是孤立的，它会带动普通商品房价格的攀升，从而导致投机行为充斥于整个房地产市场。
三、结论
房地产在我国目前虽然还是奢侈品，但它对于居民的安家置业来说又是必不可少的。因此，房地产投机市场是名副其实的“有价有市”的市场，这为高收益的房地产投机提供了可靠的来源；另一方面房地产投机的直接目的就是赚取超额利润，以期获得高收益的价差。这又为高收益的房地产投机提供了永续的内在动力。两种内外因素的存在，使得高收益的房地产投机具有巨大的吸引力。
虽然，从经济学讲适量的投机活动是必要的，如果没有房地产的投机市场，所有的房子统统都在使用中，就会影响房地产市场的灵活性。房地产投机市场还能预示房地产价格的走向，引导资源更合理的配置。然而，过度投机是有害的，不仅浪费资源而且形成虚假的价格，误导市场。在理想状态下，投机市场由少数投机专家组成，他们有能力估计将来的价格走向。价格是由他们的引导作用决定的。但是市场上往往有许多普通人，为了投机赚钱，盲目地参与投机，结果价格不是由投机专家决定，而是由大规模的普通投机者形成。这时候的价格完全脱离供应和需求的关系，变成了大众心理的指标。这种情况下，将进一步使房地产经济虚拟化，从而进一步导致泡沫经济的产生。对此，目前许多专家、学者及政府管理部门都已经深刻地体会到了这一危害，纷纷摆脱了实体经济的束缚，通过对虚拟经济的研究来寻找克服房地产投机的办法。
参考文献:
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[3]蒲勇健陈鸿雁:我国房地产市场泡沫存在性的实证研究[J].统计研究，2006(5)
[关键词] 房地产 信托 融资
一、我国房地产信托的发展现状
房地产信托发展可以分成两个阶段，第一阶段：外部的有利条件和信托业的自身发展需要促成了房地产信托在短短1年的时间内，取得了迅猛的发展。这个阶段的房地产信托资金更多地体现为“过桥贷款”的性质，并没有受到房地产开发商的重视。
第二阶段：央行121号文件的出台，使许多房地产企业面临资金链断裂的困境，不得不寻求信托资金的支持。短短几个月，房地产信托产品如雨后春笋。
然而，近年来由于房价上涨过快，中央各部委加大了对房地产信托融资的监管力度。
二、我国房地产信托的主要运作模式
1.房地产股权投资信托。该类信托是指信托投资公司通过将信托资金以股权投资的方式加以运用，成为房地产企业股东或房地产项目所有者，直接经营房地产企业或房地产项目，并根据在房地产企业中所占的股权比例或房地产项目的所有权情况，获得经营所得，作为信托投资收益的来源。这种融资方式比较接近于国际上流行的REITs (房地产投资信托基金)。北京国际信托投资公司(以下简称北京国投)发行的“法国欧尚信托”，是较为典型的案例。它被认为是中国大陆第一个真正意义上的REITs。
2.股权证券化信托。信托投资公司在成为房地产企业股东或房地产项目所有者后，并不直接经营房地产企业或房地产项目，而是与相关当事人签订协议，约定在一定时间后，相关当事人按约定价格(溢价部分为信托投资收益)回购信托投资公司的股权或所有权。在这种模式下，房地产企业除了实现融资目的外，还能够提高企业的信用等级。典型案例如中诚信托推出的“秀水街广场大厦信托”。
3.财产信托模式。财产信托与上述几种资金信托不同，房地产类财产信托设立的前提，是委托人必须提供业已存在并具有较强变现能力的房地产类信托财产,将之委托给信托投资公司,设立财产信托,委托人取得信托受益权;然后委托人再将信托受益权转让给投资者并取得相应资金，实现融资,或者将受益权抵押进行债务融资。“荣丰2008项目财产信托”就是一个比较成功的案例。
4.组合运用模式。2008年6月16日，北京国投发行了“财富5号集合资金信托计划”，这款产品的信托资金主要运用于北京等重点城市市场前景良好、变现能力较强的优质住宅或商业地产项目，运用方式为股权投资、资产收购、买后返售、股东借款、信托贷款等。
三、信托融资对房地产业的影响
1.促进政府房地产调控政策的落实，减小房地产市场对银行的过度依赖。我国房地产市场中80%左右的土地购置和房地产开发资金,是直接或者间接地来自银行贷款。二是体现在房屋销售方面。通过按揭贷款买房的个人,在全部购房总数中所占比例高达90%。最为保守的估计,目前银行资金至少占房地产公司资产总额的70%。房地产贷款已占商业银行新增贷款余额的20%左右。在不少地方,银行的信贷资金有60%甚至更多的比例流向了房地产行业。
实际上，当房地产除了居住功能外，同时具备了投资保值和增值的功能时，一个健康的房地产市场，就不再仅仅是一个商品市场，而是已经成为一个与金融市场和证券市场高度融合、互为表里、相互促进和制衡的市场。同时，它也与养老、社保等社会公共福利制度密切相关，共同形成了全民利益共享的机制。
2.疏导房地产市场投资性需求。房地产信托可以为公众提供房地产市场投资工具，有效引导民间投资资金，减少住宅假性需求。由于民间投资渠道的缺乏，大量资金为分享房地产市场增长的利润，只能投资于住宅，即“炒房”。炒房者不是为了自身居住，而是为了将来高价变现谋利，这种投机性的“假性需求”造成房子的供给不足，社会需求大增，进一步刺激了房价提升。REITs将为公众提供一个合适的房地产市场投资工具，可以有效引导炒房资金用于工业、商业以及基础设施的建设。从而从整体上平衡房地产市场供需。
3.缓解外资直接进入我国房地产市场的压力。就国际市场来分析，国际投资基金进入中国市场由来已久。随着国内调控政策相继出台，大批资金开始走“曲线”――从简单的直接购买楼盘炒作，改为投资房地产企业，通过扶持开发商推高房价来实现炒高中国楼市的愿望。
国家统计局公布的数据显示，单个境外企业对国内房地产的投资力度正在加大。2006年外资投资国内房地产总额剧增51.9%,而合同项目绝对数量只增长13.1%。这一趋势在2007年变得更为明显。国内具有良好投资价值的商业地产正加速向海外市场流失。趋势如果继续下去，将有大量优质地产资产流失海外，国内证券市场将失去又一批具有高投资价值的优质资产资源，这对于迅速做大做强国内资本市场是非常不利的。
因此，为了避免在不久的将来国内大量优质商用地产资产流失海外，我们的当务之急就是尽快研究和我国房地产投资信托市场有关问题。
4.成为券商和信托公司业务创新的新渠道。开发REITs市场是我国信托公司、证券公司拓宽核心业务、提高综合竞争力的重要机遇。 REITs使得房地产投资市场更多地由信托等专业投资机构参与，将引导市场的投资理念更加成熟，投资方式更加趋于理性。REITs将使得市场逐步由个人直接购买房产变为间接投资于REITs单位，通过这些专业的金融机构以及专业的房地产资产投资和管理者的参与，市场的资金和价格将变得更加稳定，减少房地产市场的大起大落。
参考文献:
关键词：房地产；合理租金；直线折旧法；合理租售比
Abstract: in this paper, the two methods to calculate and determine the real estate market in guangzhou reasonable rent, namely the straight-line method and reasonable rental analogy method. Collected data in some calculated real estate market after the reasonable rent in guangzhou, comparison and analysis of the current situation of guangzhou rental housing rents, according to an internationally recognized the price than the health of the standard, it can be seen that the current guangzhou real estate "turning into a bubble-and" the situation is obvious; This paper also analyzes the possible effects of factors analysis results. Finally, promoting the healthy development of real estate industry in guangzhou put forward several proposals for reference.
Keywords: real estate; Reasonable rent; Straight-line method; Reasonable rental than
中图分类号：F293.3文献标识码： A 文章编号：
1.前言
房屋租金维持在合理的一个范围内是房地产市场健康有序地运行的一个特征和表现，也是房地产市场健康发展的一个重要因素。而衡量租金是否合理的一个重要指标就是合理的租售比。统称的房屋租售比就是指同一时间、同一市场、同一区位、同类房租与房价之间的比例关系。租售比维持在一定的合理范围内房地产的发展才是健康稳定的，如果超出某个标准之外，就反映出房地产市场发展的某些不良迹象，下面运用两种不同模型，通过计算房地产市场的租售比，并结合当前广州市的租金水平，以达到对当前房地产发展状况作一个定性的认识[1]。
2.直线折旧法
2.1计算方法简介
在用这种计算方法进行计算时，租金应包括土地费、建设费、管理费、维修费、折旧费、房产税、保险费、投资利息、租金损失、合理利润等。每㎡使用面积的月折旧额由下式确定：
其中：P为商品房价格（元/m2建筑面积）
平面系数：k=0.75～0.85[一幢住宅中居室面积总和与建筑面积总和的百分比，是住宅设计时的技术经济指标之一，用字母“k”表示]
d为残值率，约取0%～6%；N为耐用时间（≤70年，以月计）
2.2数据的采集
对于商品房价格P，做了下列数据调查统计：
经计算，商品房的平均售价为8663.85元/㎡，计算时取为 P=8700元/㎡；建筑平面利用系数取为k=0.8；按当前50年设计使用年限，耐用时间取为70年；不再考虑房屋残值，即取d=0。因此，计算所得租金为：（元/㎡），此结果与实际情况出入较大，效果不胜理想。
3. 合理租售比法
3.1 计算方法简介
采用合理租售比法确定租金时，采用了下列原则和假设。⑴原则：针对同一商品房，当寿命期满时，选择购房所支付的费用与选择租房所需支付的全部费用相等。⑵假设：房屋出租连续，即不考虑空置情况且不考虑通货膨胀。
基本数学计算模型是：租房n年本利和＝购房n年本利和＋房屋残值C；即：F1=F2+C
设：商品房售价为P（元/m2建筑面积）相同商品房租金为R（元/月.m2使用面积） 平面系数为k=0.75～0.85 银行利率为I 房屋寿命为n年 房屋残值为C
%、印花税。经常性年支出:A2=维修费（约0.2%P）+保险费（约0.1%P）=αP/k
则n年本利和为F2：
；
单位：（元/m2使用面积）
根据模型假设：F1=F2+C；代入有关数据，即可以求得R/P的值。
3.2 数据的采集和确定
仍取平面系数为k=0.8；房屋寿命为n=70年；房屋残值为C=0；购房税费取为：j=3.325%；维修费用率取为：α=2.1%；银行利率变化范围取为i=5%～8%。则将此数据代入模型：F1=F2+C；解得的合理租金与售价之比R/P的范围为：1:129～1:92
3.3 合理租金与实际调查的租金比较
根据上面的调查统计计算结果，广州市的商品房平均售价为：P＝8663.85元/㎡，则根据上述模型确定的合理租售比，合理租金R的范围为：67.16～94.17元/㎡。
实际租金的调查统计信息如下：
4. 简要分析
根据国际公认的健康的售价租金比应为200：1至300：1，比值如低于200：1，表明该区域的房产投资价值被低估，投资潜力较大；如超过300：1，则意味房产投资价值相对变小，房产泡沫显现。如上表的调查统计显示，R/P的值实际约为268.3:1，接近300:1。据此，可初步得出结论广州市近期房屋售价租金比已较为接近国际公认的警戒线，似乎有“泡沫化”的征兆。近观这几年广州市的房价上涨的态势，这种征兆是能在一定程度上反映总体经济的运行情况的，但也有可能由于诸多原因导致分析结构结果有失偏颇。
5. 可能影响分析结果的因素
虽然统计结果表明广州市房地产有“泡沫化”的征兆。但是还是存在一些因素会使得分析结果与现实出现偏差。这些因素分析如下：
（1）对于商品房价格P以及商品房实际租金R的调查统计信息而言，只是采集了广州市区内部分数据，因地处不同的地段，在租金上表现出较大的差异和离散性。
关键词:货币政策;房地产市场;传导机制
中图分类号:F293.33 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2010)10-0134-02
收稿日期:2010-02-27
作者简介:祁抚松(1979-),男,江苏连云港人,硕士研究生,从事宏观经济政策研究。
自20世纪末中国实行住房分配体制改革以来,中国房地产市场获得了飞速发展的机会,房地产业逐步演变成为国民经济的支柱产业,房地产问题也已经成为中国经济界最热点、敏感的问题。房地产市场是天生的资本密集型产业,其发展对货币资金的依赖性非常大。因此,房地产市场发展是否稳定、房地产问题解决是否完善,是直接关系到中国金融安全和国民经济发展的重要问题。2007年至2009年9月,央行连续五次加息,希望以此来进一步调控包括房价在内的物价上涨,平稳经济的发展,这是货币政策调控房地产市场的典型运用。本文将重点研究货币政策对房地产市场的传导机制,寻求运用货币政策引导中国房地产市场良性发展之路。
一、中国房地产市场存在的部分城市房价增长过快问题
近年来,中国房价持续攀升,尤其是从2004年开始,房价一路高歌猛进,全年新建商品房平均销售价格上涨了14.4%,其中商品住宅上涨了15.2%,远高于其他各类物价指数的涨幅。部分城市房价上涨依然较快,其幅度已经远远超出了社会平均劳动力价值的提升幅度。房价收入比是目前国际上通用的衡量房地产价格的指标之一。按世界银行的标准, 发达国家的房价收入比一般在1.8～5.5倍之间,发展中国家合理的房价收入比一般在3～6倍之间。而中国目前全国的房价收入比已超过7.8倍。
中国房地产价格过快上涨的原因主要包括:一是成本因素。商品房建设中的土地交易价格上涨过快是其中一个主要因素。因土地在长期内的供给弹性为0,随着供给量的不断释放,其稀缺性会加强,因此导致土地价格的加速增长,从而导致房地产生产成本增加。另外,地方政府财政收入利益的驱动直接导致了土地价格的加速上涨,从而推动了房屋销售价格的上涨。二是市场需求问题。首先,房子在中国的文化理念中与家有着过度密切的联系,这一非理性化的观念导致中国中低收入人群在卖方市场中有着过度的房产私有化的偏好特征,这就导致了房地产在需求上的刚性。其次,中国经济的发展提高了居民的收入水平,刺激了居民的消费需求。再次,中国人口的不断增加,城市化进程的加快,也导致了房地产需求的刚性。三是房地产销售方式的更新。按揭售房方式的推出,极大地释放了居民未来的购买能力,这样所导致居民购房需求的增长自然也是爆发式的。
二、货币政策房地产价格传导机制的理论研究
货币政策的房地产价格传导机制是指中央银行运用货币政策工具影响房地产价格从而实现政策目标的整个作用过程,包含前后两个相互联系的环节,即货币政策如何传导到房地产价格及房地产价格如何将货币政策的信息传导到实体经济。
(一)货币政策影响房地产价格的三种途径
1.利率途径。利率变动对房地产企业、购房者、投资者等各房地产市场主体都会产生影响。本文仅讨论利率变动对购房者的影响。由于房地产是一种价格较高的特殊商品,大多数消费者缺乏一次性付款购买的能力,而多采用抵押贷款的方式进行购买。因此,利率的变化会直接影响消费者的还贷额,影响其购房成本。购房成本的变化会使一部分消费者进入或退出房地产市场,引起房地产需求的变化,从而导致房地产价格的相应变化。如果利率提高,消费者的还贷额增加,购房成本上升,一部分消费者就会退出房地产市场,需求的下降将导致房地产价格下跌。反之,如果利率降低,情况正好相反。
2.信贷途径。在二级银行体制下,中央银行通过运用公开市场操作、再贴现、再贷款和法定存款准备金等货币政策工具来改变货币供应量,这会改变商业银行的准备金和存款,进而影响其贷款供给能力。银行贷款能力的变化会影响房地产贷款的可获得性,从而增加或减少房地产需求,引起其价格的相应变化。如果央行采取扩张性的货币政策,商业银行的准备金和存款增加,其发放贷款的能力提高,房地产贷款随之增加,从而扩大了房地产的有效需求,导致房地产价格上升。这一传导过程可以概述为:货币供应量房地产贷款房地产需求房地产价格;反之,如果央行采取紧缩性货币政策,则情况正好相反。
3.资产组合效应途径。货币、债券、股票和房地产等资产一起共同组成了投资者的资产组合。理性投资者会根据不同资产的收益、风险和流动性的变化,调整组合中各种资产的比例,以达到投资效用的最大化。如果央行实行扩张性的货币政策,降低利率和增加货币供应量,那么货币资产的收益率下降、边际效用降低,原有资产组合的均衡将被打破,投资者会减少资产组合中货币资产的比例,而增加非货币资产的比例,以形成新的均衡,从而导致非货币资产的需求增加、价格上升;反之,如果央行采取紧缩性货币政策,提高利率和减少货币供应量,那么货币资产的收益率上升、边际效用增加,投资者会增加资产组合中的货币资产比例,而减少非货币资产比例,以形成新的均衡,从而导致非货币资产的需求减少、价格下降。这一传导过程可以概述为:利率(货币供应量)货币资产收益率、边际效用房地产投资性需求房地产价格。
(二)房地产价格影响实体经济的两种效应
房地产价格对实体经济的传导主要是指通过房地产价格的变化影响消费和投资,进而影响社会总产出变化。这一过程可以分为房地产价格对消费的传导(消费效应)和房地产价格对投资的传导(投资效应)两个部分。
1.消费效应。一是财富效应。财富效应是指房地产价格的上升(下降)导致居民的名义财富增加(减少),居民的需求相应的增加(减少),从而起到促进(抑制)社会经济的目的。其中房地产价格上升是正财富效应,房地产价格下降是负财富效应。货币需求函数认为,财富/收入比率越高,往往反映为货币/收入的比率越高,或者说货币的收入流通速度越低, 货币需求量会受到影响。结合上面的理论,我们可以得出,如果房地产价格上升将导致居民消费的增加,则房地产市场财富效应传导过程可以表示为:货币供给量房地产价格居民财富消费支出GDP。二是替代效应。替代效应是指如果房地产价格上涨,会使得人们调整自己的资产结构。其兑现的或者未兑现的财富增加,会刺激他们的消费。对于持有房地产较多、货币较少的投资者来说,货币在人们资产组合中的比重下降,会降低货币需求。一方面,如果房地产价格上涨,租房者的租金和供房者的成本就会增加,在其他条件不变的条件下,他们只有减少对其他消费品的支出,从而使消费减少。另一方面,房地产价格持续上涨所产生的赚钱效应,不仅不会促使所得收益转化为消费,反而会使原本用于即期消费的资金转化为房地产投机资金。这一传导过程可以表述为:房地产价格购房支出、赚钱效应储蓄、房地产投资即期消费。
2.投资效应。一是直接投资效应。房地产价格上涨使房地产业的预期利润率上升,社会资金会更多地流入房地产行业,对房地产的投资增加,带来社会投资的增加。同时,房地产在国民经济链条中属于中间环节,房地产投资的增加会带动其关联产业投资的增加。在多方面作用下,房地产价格上涨会直接带动相关企业投资支出的增加。产生直接的投资效应。这一传导过程可以表述为:房地产价格投资支出。二是托宾Q理论。托宾Q理论认为,变量Q表示企业的股票市场价值除以企业资产的重置成本。对于任何资本资产而言,如果Q值大于1,这就意味着市场对该资本资产的估价超过其重置成本,相对于一个企业的市场价值而言,新的厂房设备等比较便宜,在这种情况下企业可通过发行较少的股票而得到较多的投资品,从而刺激投资。房地产价格上升,一方面会提高房地产市场价值与其重置成本的Q比值,这将刺激房地产投资支出增加;另一方面会提升房地产上市公司以及其他拥有较多房地产的上市公司(如商业类、酒店类上市公司)的投资价值,推动其股票价格的上涨,使得托宾Q效应发挥作用,引致该类企业投资支出增加。这一传导过程可以表述为:房地产价格托宾Q 值投资支出。
三、结合中国房地产市场的货币政策建议
中国的经济处于上升阶段,房价上升也属于正常现象。但是相对于中国的人均收入,房价近年的上升已经超过正常范围。同时它还会抑制居民其他消费,造成固定资产投资过热。这些不良现象使得货币政策在房地产调控的地位日益突出。通过上面的理论分析我们可以看到,货币政策的有效性很大程度上取决于传导机制的灵活畅通,只有当利率机制、信贷效应和投资组合效应能有效作用于市场,且作用机制畅通的情况下,货币政策才能发挥较大的有效性。为了进一步完善中国货币政策房地产传导机制,更好地发挥政策变量对政策目标的调控,促进中国房地产市场伴随中国经济持续健康地协调发展,央行在施行货币政策时应注意以下几点:第一,要加强与各有关部门的协调沟通,整体作战,充分发挥各部门政策工具的优势,实现调控的及时准确,确保多项政策目标的同时实现;第二,要协调运用多种调控工具组合,统筹兼顾资产安全、信贷安全、经济增长等各种调控目标;第三,建立健全金融市场体系,加快利率市场化改革,提高信贷渠道的效率;第四,要加强金融监管和审查力度。
参考文献:
[1]余华银.货币政策传导机制与中国货币政策效力分析[J].财贸研究,2001,(1).
