时间：2023-08-04 17:24:16
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产基金投资策略，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
此次调研的范围主要针对在中国大陆地区有活跃投融资记录的75家私募股权投资机构。
新募基金总额增长
策略结构分化
记者从清科研究中心《2008年第一季度中国私募股权投资研究报告》中得知，今年第一季度针对亚洲市场（包括中国大陆地区）的私募股权基金募集非常活跃。本季度共有16只可投资于中国大陆地区的亚洲私募股权基金完成募集，资金额达到199.98亿美元，比去年同期大幅增长，增幅达163.3%；对比2007年第四季度基金募集情况，本季度募资金额也增长59.6%。未来大量新募集的私募股权基金涌入中国市场，在带动中国优秀企业的快速增长的同时，也将加剧中国私募股权投资市场的竞争。
在募资总额大幅增加的同时，新募集私募股权基金的策略类别也变化较大。其中，房地产基金占比显著下降，而成长基金占比显著增加，房地产基金募资金额占比由去年的19.3%下降到2008年第一季度的2.5%，成长基金募资金额占比则由去年的24.4%增长到本季度的46.5%。这种结构的变化不仅反映了次债危机影响下投资者对房地产行业投资前景预测的微妙变化，也反映了投资者更加关注中国总体经济高速增长带来广泛的行业投资机会。
广义IT行业投资额增加
清科研究中心的报告中显示，在中国大陆，共有36家企业得到私募股权基金的投资，投资额为26.79亿美元，整体来看，一季度私募股权基金投资总额保持稳定。
从被投资方的行业分布看，2008年虽然传统行业仍然领跑，但私募股权在中国的投资过度集中在传统行业的趋势有所缓和，从投资金额看，传统产业由去年占比65.0%下降到2008年第一季度占比52.9%。
值得注意的是，在总体平均投资额2008年第一季度与去年相比持平的基础上，广义IT行业平均投资额由去年0.94亿美元增加到2008年第一季度1.50亿美元。
北京领跑私募股权投资
在2008年第一季度私募股权基金投资的地域分布中，北京摘得桂冠，共10个案例，获13.3亿美元投资。上海、深圳、广东（不包括深圳）2008年第一季度获私募股权基金投资额都有所减少。
值得注意的是，私募股权基金投资除在东部沿海地区保持稳定增长外，东北和中西部地区所获得的私募股权基金投资也有逐渐增加的态势。一季度河北、河南、湖北、重庆、陕西、辽宁等中西部地区和东北地区私募股权基金投资表现活跃，这些地区一季度共获得6.3亿美元的私募股权基金投资。可以预计，今后中西部地区和东北地区的私募股权基金投资额将会进一步增加。
成长资本保持绝对主流
从投资策略分析，一季度成长资本投资策略依然占据绝对主流地位，且投资额度大幅增加。采取成长资本投资策略的投资金额达20.89亿美元，占一季度总投资额的78.0%。与此同时，成长资本策略的平均投资额由去年的0.33亿美元增长到2008年第一季度的0.77亿美元。
结合前述关于广义IT行业平均投资额大幅增加的分析，经过一波传统行业投融资“补课”后，在3G启动和创业板即将推出等利好消息刺激下，一向对广义IT行业不太关注的私募股权基金似乎也有逐渐拓宽原有领域，向以广义IT行业为代表的高成长行业迈进的趋势。
退出案例急剧减少，IPO和上市后退出仍为主流
在本季度8笔投资退出案例中，以IPO方式退出的案例笔数为4笔，占据50%份额。本季度总退出案例数相较于2007年第一季度13笔退出案例减少38.5%，相较于2007年第4季度37笔减少78.4%。整个退出市场在2008年第一季度步入低谷，这与2008年第一季度国际资本市场环境急剧恶化，国内股市大跌有直接关系。一季度私募股权基金投资退出情况反映出IPO和上市后减持退出仍是当前私募股权基金在中国投资的主流退出模式。
VC/PE相关并购数量下降，规模偏小
从清科研究中心的报告中可以看出，在一定范围内，2008年第一季度与VC/PE相关的并购事件共有5起，比去年同期减少了50.0%。其中2起与VC/PE相关的并购发生在广义IT产业内，2起发生在服务业,但规模都偏小。另外一起与VC/PE相关的并购发生在传统产业，规模远大于上述两个产业。
预测2008：全年中国大陆私募股权投资将保持在100亿美元以上
中国和亚洲私募股权市场的良好发展正吸引全球资本纷纷涌入。结合2006年和2007年的募资和投资的历史数据分析，来自清科研究中心的报告显示，在2008年，专门针对亚洲市场（包括中国大陆地区）投资的私募股权基金管理的可投资的资金可望超过500亿美元。如果没有太大的市场波动，预计2008年全年中国大陆的私募股权基金投资额将保持在100亿美元以上。
就行业来看，预计2008年全年传统行业私募股权基金投资仍然占据重要地位，但是行业分布会有较大的改变，房地产行业在市场不明朗和政策从紧的预期下投资热情会有所下降。在广义IT领域，2008年第一季度通信、电信领域增长较快，随着3G和三网合一进程加快，预计广义IT领域投资将会有所增长。在其他高科技的细分领域中，基于全球市场对替代能源的巨大需求，近两年来兴起的投资中国新能源企业的热潮在2008年将热度不减。
基金经理
2005年7月2日庞飒开始担任基金经理，他目前还兼任均衡增长的基金经理。庞飒先生曾担任富国基金公司行业分析师以及投资策略小组成员，具备较丰富的投资经验。他注重实地调研，通过细致深入的公司基本面分析为投资提供决策依据。自他担任基金经理以来，该基金业绩稳步上升。2007年三季度增聘苏竞担任助理，他有较好的研究背景，可以给基金提供研究支持。
基金业绩
收益方面，该基金今年以来、一年、两年回报均战胜同期晨星股票型基金指数。截至2007年11月21日，该基金今年以来回报为148.60％，列69只同类基金的第3名。该基金最差季度收益为-0.07％(2006年3季度)，最好季度收益为45.83％(2007年2季度)，历史上8个季度中仅有1个季度获得负收益。
投资策略
优势精选基金契约规定较为宽泛，股票投资范围是40％～95％，投资风格箱稳定在大盘成长型。
2006年全年基金的一年风险调整后收益处于股票型基金的前列。2007年1～4月该基金业绩表现滑落，投资策略面临着短期排名压力，“5.30”以来业绩恢复稳步上升。2007年3季度，基金经理看好未来增长明确以及盈利质量较高的消费服务业，季度末超配金融、保险业达净值的23.67％，重配房地产和食品饮料行业；同时还结合市场特征和估值考虑，投资了能够最大程度分享通货膨胀的资源和资产行业，包括石油化工、金属非金属行业和采掘业等。3季度明显增持金融、房地产，金属非金属和采掘业，减持食品饮料、机械设备，交通运输和信息技术业。前3大行业投资集中度为46.51％，处于历史较高水平。
个股方面，2007年3季度基金重仓股大幅增持万科A，中信证券和云南铜业，小幅减仓中国平安和苏宁电器。长期以来，基金在第一、二大重仓股上保持超过5％的配置比例，其余个股投资相对分散。3季度前10大重仓股持股集中度略有提高，为41.45％。
展望未来，基金经理依然坚持“行业相对均衡、个股适度集中、适时动态调整”的配置思路。4季度看好3个投资主题：宏观调控背景下的消费服务业，通胀背景下的资源和资产行业，整合背景下的资产注入和整体上市。
大中华区著名投资机构清科集团近期公布，2008年第三季度新募集的投资于亚洲地区的私募股权基金有13支，募资总金额达187.53亿美元。其中人民币私募股权基金募集金额在本季度增幅较大，首次占据私募股权基金募集币种的领先地位。与此同时，在中国内陆，共有27家企业得到私募股权基金投资，其中披露金额的24个案例总投资额达26.48亿美元。基金退出方面，三季度共发生8笔退出交易，仅有3家私募股权基金支持的企业成功上市，退出仍然处于低迷状态。
该数据和结论主要来自清科研究中心的中国私募股权2008年第三季度调研和新鲜出炉的《2008年第三季度中国私募股权投资研究报告》，此次调研的范围主要针对在中国内陆地区有活跃投融资记录的75家私募股权投资机构。
人民币基金跃出
清科研究中心的调查结果显示，2008年第三季度针对亚洲市场的私募股权基金募集仍然活跃，在环比和同比方面均有不同幅度增长。本季度共有13支可投资于中国内陆地区的亚洲私募股权基金完成募集，资金额达到187.53亿美元，相对于2008年第二季度，本季度募资金额增长了56％；同比去年三季度增幅达94％。其中本土私募股权基金增幅较大。随着多层次资本市场的设立和运营，将来会有更多投资亚洲地区的私募股权基金成立。
在三季度新募私募股权基金的类别分布中，成长基金仍然保持主力位置。房地产基金占比持续提升，募资金额由2008年第二季度的8.1％提升到了三季度21.1％，这种变化充分显示了尽管中国房地产行业进入调整期，但该行业的巨额利润空间以及良好的发展前景依然对私募股权基金具有较强的吸引力，目前主要受关注的热点是中国重点城市的高端物业。
在新私募股权基金募资总额大幅增加的同时，其募集币种结构也发生较大变化。其中人民币私募股权基金占比大幅提升，无论在募资总额还是基金规模方面都呈现爆发式增长。本季度人民币基金由上季度的2支增加到6支，新募集金额高达129.63亿美元，占比总募资额由二季度的6.7％猛增至69.1％；募集规模方面，平均每支人民币基金募资额为21.6亿美元，环比二季度的4.01亿美元上升了438.65％。美元基金募资金额占比则由二季度的93.3％下降到本季度的30.9％。这种结构的变化一方面是由于本季度社保基金获准自由投资股权投资基金，另一方面第三批产业基金获得相关部门批准并进入募资程序，同时也有一些券商获准可以设立直接投资基金，从而增加了本土人民币基金的资本供应。
机械制造行业成焦点
2008年第三季度，共有27家企业得到私募股权基金的投资，投资总额为26.48亿美元，与第二季度相比稳中略升。从投资规模来看，2008年三季度平均投资额为1.15亿美元，达到2006年以来私募股权基金平均单笔投资额最高点。
从被投资方的行业分布看，三季度传统行业继续领跑。其中二级行业中的机械制造业表现非凡，其私募股权投资金额高达11.92亿美元，占传统行业投资总金额的50.8％；投资案例数也由二季度的4笔增加到三季度的6笔，成为传统行业中最受私募股权基金青睐的产业。
在地域分布方面，2008年三季度私募股权投资案例分布在14个省级地区。就投资总额来讲，海南省、河南省分别获得7.77亿和6.16亿美元的投资，高居前两位；辽宁省、河北省分别获得3亿美元和2.25亿美元的投资金额排名第三、第四位；此外，江苏省、湖北省、北京市、上海市获得投资额均在1亿美元以上；其他省份所获投资额相对较低。
在投资案例数上，江苏有5笔投资案例数，占比总投资案例的18.5％，遥遥领先于其他地区；上海发生4笔投资案例，北京、深圳各有3笔投资案例；其他区域获取投资案例数趋于均衡。
从私募股权投资策略来分析，三季度成长资本投资策略依然占据主流地位。其三季度投资额为18.03亿美元，在总投资额中的占比由二季度的49.7％上升到68.1％；从案例数量上看，成长资本策略共发生24笔投资案例，占比高达88.9％，远远高于其他投资策略分布。成长资本策略的平均投资额也由2008年第二季度的0.49亿美元上升到本季度的0.9亿美元。
三季度仅有一笔投资采取房地产投资策略，金额高达7.77亿美元，单笔规模居各类投资策略首位。此外PIPE和过桥资本策略总投资情况比二季度均有下降。其中PIPE投资额由二季度的5.48亿下降到本季度的0.18亿美元，过桥资本投资额则由二季度的5.67亿下降到0.5亿美元。
这种投资策略结构的变化反映了在资本市场表现不佳、退出渠道不完善的情况下，PE投资更趋于谨慎理性。
IPO仍然是主要退出通道
受美国金融动荡和国内资本市场低迷现状影响，PE退出持续表现低落，本季度IPO仍然是PE的主要退出方式。三季度总退出案例数由第二季度的5笔，回升到8笔，和2008年一季度持平。本季度总退出案例数相较于2007年第3季度的25笔减少了68.0％。
本季度的8笔投资退出案例全部采用IPO的形式。中国整个退出市场从2008年初开始步入低谷，目前继续低迷，这与2008年以来国内外资本环境持续恶化有着直接关系。由于退出渠道有待完善，国内PE退出可能将面临更长一段时间的低潮期。本季度无并购退(财务投资者将股份转让给产业投资者)和股权转让(财务投资者将股份转让给财务投资者)的案例出现。
综合2008年上半年私募股权基金投资和退出情况来看，国外资本市场的动荡和国内资本市场的持续低迷是影响我国PE市场退出面临的主要问题。
2008年前三个季度，总计共有39支针对中国和亚洲市场的私募股权基金成功募集，募集资金总额达507.73亿美元，对比2007年前三个季度增长了120.3％。本季度共计13支可投资于中国内陆地区的亚洲私募股权基金募集的资金总额达187.53亿美元，环比2008年第二季度的120.22亿美元增长了56％，同比则攀升了94％。由以上数据不难看出，尽管近期全球金融市场动荡，私募股权投资机构对亚洲及中国私募股权投资市场未来一年及更长期的发展前景仍然保持乐观态度。值得注意的是，本季度我国政府新近批准设立的第三批产业投资基金，也将先后开展新基金的设立和募集工作。与此同时，社保基金首次以市场化的方式投资合伙制的私募股权投资基金；加之证券公司直投业务的试点，持续为中国和亚洲私募股权市场注入新的活力。因此，我们预计2008年第四季度可投资中国内陆的亚洲基金募资将持续活跃态势。
投资方面，2008年第三季度私募股权基金在中国内陆为27家(其中已知投资金额的案例数为23家)企业投下了26.48亿美元资金，这次投资仍然集中在传统行业，伴随着全球经济重心与产业的转移，全球资本正通过不同的方式涌进中国房地产市场，预计房地产行业投资将有所回升。第三季度的数据显示，制造行业异军突起，投资总额和每笔平均投资金额较上季度都有大幅增长。清洁科技领域中，在中国政府的大力扶植下，中国能源企业将持续引起全球投资界的强烈关注。
这些钱撤离后，跑到哪儿去了？
美国房地产经纪人协会近期的一份报告显示，截至今年3月份的一年内，中国内地和香港买家成为购买美国房产的第二大外国买家群体，交易额达90亿美元。信托行业也吸引了大笔的资金。2012年1季度数据显示，信托业全行业信托资产规模达到5.30万亿元，在去年年底的基础上，增长了10.19%，也就是4900亿元。
只是，钱就那么多，东边亮了西边不亮。A股只震不涨、国内楼市持续僵持，甚至收藏市场的春拍都缩水了四五成。老百姓看清了局势，可还没找到解决的办法。去美国买房或是信托，那只是富人们的盛宴；老百姓除了储蓄、买点国债，还有多少低风险的投资去向？
所以千年不变的投资品——银行存款，仍在不断增长，央行数据显示，5月末，人民币存款余额84.23万亿元，同比增长11.4%。
储蓄的低利率，显然难以抵抗通胀的压力。一个很有意思的央行数据是，5月份，居民的另一主要投资方式“实业投资”，投资倾向达到16.4%，为2009年以来的最高值。金融投资的门槛和限制，正在把资金推回实业投资。
寻找到钱的流向，预测其未来的流动方向，是永恒的大难题。本文中，我们联合各方专家，对上半年的公募基金、私募基金、银行理财产品和信托进行了梳理和盘点，并尽力贡献出下半年的投资策略和要点。
上半年基金盘点
病树“后头”万木春
市场的走势往往和大多数人相反，在众人蜂拥至低风险产品的时候，今年的权益类产品其实有不错的收益。以公募基金为例，股票型基金涨了5%左右，指数型基金涨了8%左右，业绩好的收益都接近20%。在经过2010年、2011年下跌之后，市场有望走稳并趋好。病树“后头”万木春。
公募基金：固定收益类、分红类受追捧
上半年A股市场在震荡中上行，固定收益和保本类基金受到投资者偏爱，在偏股型基金中，分红型基金和指数型基金受到投资者关注。由于证监会重视引导上市公司分红，并采取措施加强约束，分红型基金受到价值投资者喜爱。指数型基金走热则主要是受跨市场沪深300ETF基金的拉动，该基金因对应沪深300股指期货和独特的“T+0”机制受到市场热捧。此外，上半年发行的华安月月鑫与汇添富理财30天，因门槛低收益稳流动性高的特点受到投资者青睐，成为公募低风险基金创新的一大亮点。
单只基金方面，上半年暂时领跑的基金为中欧中小盘、泰信蓝筹和富国天瑞。中欧中小盘今年以来的资产配置策略有所改变，持股从中小盘股票向大盘股票倾斜，上半年因抓住了蓝筹地产股而异军突起。泰信蓝筹主要受益于一季度对早周期行业如煤炭、地产、金融、电力设备的提前布局和在震荡市中坚持了锁定收益的合理原则。富国天瑞同样重配地产，不过该基金具有稳定的个股精选风格，长期业绩也很优秀。
上半年业绩最靠后的是鹏华消费和三只汇丰旗下产品。在2011年的下跌市中鹏华消费因布局消费板块，获得较好的防御性，但今年以来市场风格改变，消费板块调整，周期性行业则有不错的表现，鹏华消费一季度仍未转换策略，业绩表现不佳。汇丰旗下这三只产品均由邵骥咏管理，该基金经理风格比较激进，如汇丰晋信科技先锋，一季度一次性清洗前十大重仓股。邵骥咏并不认同今年市场将重复2009年流动性大幅放松，以及随后经济基本面和企业盈利向好的投资逻辑，他认为目前的组合配置从一个更长的时间周期来看，能够获得相对稳定的投资收益。
私募基金：对冲类称雄 债券类高速增长
2011年，超过95%的私募产品业绩亏损，阳光私募处于前所未有的悲观时刻。但今年以来，阳光私募业绩生机乍现，排名前列的基金净值大幅增长。其中，创新私募整体表现突出，一些激进的新基金，如赢隆一期、富鹏2期、嘉禾1号等表现也非常强劲。相对来说，那些规模较大的基金表现比较稳健，如朱雀、从容、武当等江湖元老业绩位于中游水平。
今年私募市场亮点，当推低风险债券型阳光私募的高速发展，从年初至6月6日，已成立111只，而去年全年仅成立40只。
个基方面，上半年业绩最好的是以颉昂商品对冲1期、元邦1号和博弘系列为代表的创新私募，和以塔晶、嘉禾为代表的激进型传统私募。颉昂是一只以大宗商品对冲为主的基金，其成功很大程度上依赖于对市场的判断，而博弘系列以增强指数型的方式投资于定向增发市场，长期保持接近满仓的操作，攫取定增带来的超额收益。相对来说，塔晶、嘉禾上半年的突出表现，则更多的是展现了激进私募在证券市场牛熊更替中的大涨大跌。表现相对较差的基金除新价值系基金外，还有玖歌投资二期、鑫柏源1号和知钱1期这类大家并不熟悉的面孔。新基金在私募排名中业绩比较容易出现两极风化，而新价值系的集体沉沦表面上看似踩了地雷股，但实际上也给偏爱于投资中小板和创业板等一些流动性不佳、相对较新的上市公司的私募基金上了一堂课。
下半年基金投资策略：分步建仓 等待收获
从现阶段的大的格局来看，处于“经济减速，政策给力”的阶段。同时，货币政策放松的空间增加。中国进入降息周期，预计今年存准率也还有下调2～3次的可能。特别是在CPI持续下滑之后，进入正利率区间后，再次降息的可能性也很大。
经济同步数据可能依然不乐观，但从中长期来看，随着财政策、货币政策的加码，经济在二季度见底的可能性还是很大的。
目前A股的估值位于底部区域。全部A股整体PE13.73 倍，接近2008 年10 月的最低值12.6 倍， 已击破2008 年的PB 1.85 倍的底。从市场的逻辑来看，债券市场从国债涨到AA级的信用债了，反映出对风险资产的偏好。随着风险偏好的上升，下一站应该是可转债及股市。对于基金投资者而言，三季度应该是一个收获的时节。在前期可以采取分步建仓的方式。在标的选择上，可以考虑指数型基金，主要原因是其仓位比较高，在反弹中会比较有力。同时，我们也认为，在货币政策转向之后，经济有望企稳复苏，在这种时间点，宏观配置能力强的基金，或是着力于选择成长股的基金也会有较好表现。
上半年银行理财产品盘点
保本护航，投资价值走低
上半年银行理财产品中，预期收益率超过6%的比例不到10%。主要由信托类产品（右文另议），结构性产品以及资产组合类产品构成。
很多人对结构类理财产品的印象，还停留在上半年渣打银行的“赔本”官司上，这类产品挂钩标的以股票、汇率、基金、大宗商品、基金为主，业绩受诸多因素的影响，不确定性很大。虽然上半年到期的银行理财产品中，结构性理财产品实际收益率相对较高，但不能忽略此类产品达到较高的实际收益率需要特定的条件，不确定性风险较大。
上半年到期的银行理财产品中，实际收益率与预期收益率差距较大的产品主要就是结构性理财产品。投资者选择这类理财产品时，要对产品挂钩标的未来趋势有所了解，对产品设计结构有所了解，才可能更好的规避风险。
资产组合类理财产品以澳币产品为主角，按币种来看，澳元类理财产品收益相对较高。这类产品适合持有澳币的投资者，但汇率风险较高。
从产品设置来看，上半年保本理财产品发行数量比去年明显增加，保本型产品发行力度加大并成为主流。同时，超过一半的理财产品把投资门槛设为10万元，较去年有明显提高。
下半年投资策略：侧重中长期和保本产品
上半年央行开始降息，预计年内还会再度降息降准以便刺激信贷确保稳增长，对于理财产品收益趋势而言，年内继续下滑几乎没有悬念，投资价值走低。
对于普通投资者来说，可以考虑买中长期理财产品；对于短期理财产品，在季末考核点，或许有个别银行为揽储而推出高收益产品。对于结构性理财产品，虽然预期收益率较高，但产品设计复杂，操作透明度低，如果投资者投资此类理财产品，可以选择保证最低收益的，风险相对小一些。
上半年信托产品盘点
300万门槛挡不住市场热情
信托当之无愧是上半年最火暴的理财产品，虽然购买门槛一度提高到300万元，但还是挡不住市场的热情，刚发售的产品往往被一抢而光。
在上半年发行的信托产品中，收益率普遍较高的信托产品主要集中在房地产和矿产类类的产品上。矿产类的信托产品上半年的房预期年收益率为9.9%，房地产类的信托产品上半年的预期年收益率为9.7%。上半年发行的信托产品中，投资领域是房地产、基础设施等的信托产品比较受欢迎。主要是因为房地产类的和基础设施类的信托产品预期收益高、风险控制措施比较良好。房地产信托产品设计中一般会把已建成房产或土地进行超值抵押，把房产建成后的销售收入或租金收入作为信托收益。基础设施信托有政策扶持或优惠、风险较小，收益稳定。
美国人,毕业于康奈尔大学。
乔博资本( CUBE CAPITAL)在亚洲的董事总经理,还是明星基金Q Bridge 基金的投资组合经理。14年的金融业从业生涯中,有12年是在亚洲,其中包括日本、新加坡和香港。
Tom一直是个“另类投资”人:在加入乔博之前,他在Income Partner(一家专注于固定收益类投资的对冲基金)工作,负责管理高收益债券投资组合,以及为印尼和中国的公司构建夹层融资;再之前,他担任过一家亚洲固定收益交易平台asiabondportal的首席运营官。
乔博资本的资料中有一句话令人印象深刻:这是一家全球性的另类投资管理及咨询公司,旨在以承担有限风险和有限市场相关度的前提下,提供富有吸引力的回报率。 这家管理资产超过10亿美元的公司由四位合伙人创立,目前在伦敦、香港、莫斯科、基辅、北京和上海设有分公司或办事处。Thomas Holland是香港的“头儿”,同事都愉快的叫他Tom。
“另类投资”这个词,初见是在“美林和凯捷”每年一份的《全球财富报告》中,“从2006年开始,全球高净值人士加大了他们在‘另类投资’方面的投资比例”。Tom从事的就是这种越来越被青睐的投资方式。
给他打的电话接通时,嘈杂的环境中飞速划过一个焦急的美国口音:“抱歉,我在机场,去蒙古,然后我会去首尔,一周后才能回香港,你介意我们修改一下日程吗⋯⋯”
Tom在亚洲待了12年,听得懂新加坡英语、日本英语、香港英语和Chinglish,熟悉东方社交文化,又有丰富的投资经验。事实上,很多欧美公司看到了亚洲市场蕴藏的巨大机会,他们对市场的深入程度甚至超过部分当地人。不久前我认识的另一个投资人表示,他致力于在公司和朝鲜政府之间架起一座有效沟通的桥梁,因为当地的市场尤其是基础建设方面,实在是有太多机会了。与成熟市场相比,除日本外的亚洲市场攀高的各项经济指标外,还在细分市场上创造出大量的投资性获利机会。乔博资本主要有三个方面的业务:多元经理人对冲基金、单一策略对冲基金(亚洲)和房地产投资,其中房地产投资是在内地的主要业务方向,而投资于亚洲的房地产基金也在短时期内获得了超越环球基金数倍的收益率。(见下表)
Tom说,乔博奉行的有两大投资理念:在市场失调中积极寻找投资机会,并避免过度拥挤的投资;透过现资组合管理,强调回报最大化和风险最小化。
所谓“市场失调”,是相对于市场具有自我调节功能而言的,这样的“失调”长期存在,而且每隔几年就会出现一次大规模的“病症”,如经济萧条周期(2003年的阿根廷市场, 2005年卡特里娜飓风后的再保险市场,2008年的信贷危机)。乔博的合伙人和管理团队对此有丰富的经验帮助他们在更大范围中寻求这样的机会。
和大多数投资管理人一样,Tom也极其推崇投资组合管理,他认为平均来讲,相比任何组合中的单一投资,一个包含不同种类投资的组合的回报更高而风险更低。他在建立投资组合时,会选择将彼此之间的回报率呈负相关(或低正相关)的证券或是投资项目相结合,这是一种最大化分散风险的办法。至于回报率,Tom说,要具体问题具体分析才行,直接投资或是不良资产处置,不像二级市场交易的股票或是基金,总有一定的规律可循。
Q&A
这是一常规问题:我们相信投资行为都基于对经济的理解和由此产生的市场机会的把握,您觉得如何理性把握投资机会?
我相信,绝大部分投资者拥有市场分析能力,一些人甚至有获取更准确信息的途径。但重要的是找到应付市场情绪反复的方法,远离时而贪婪时而胆怯的特性。
CUBE的资料显示,你们似乎更注重可实现的回报而不是追求高收益率?
我们通过控制风险对投资机会进行评估――对我们而言,一项投资潜在收益率是30%、风险是0;而另一项投资收益与风险均为100%,则前者更具有吸引力(假设两个方案的可行性相同)。作为专业投资者,我们的工作是实现价值的增加、识别特殊的机会,寻求无关乎市场波动(只有少数月份下跌)的确定性回报。
对于资产管理这个行业在中国刚刚兴起,能否谈谈这个行业发展的动因是什么? 在新兴市场与成熟市场投资者是否有所差别?不同的市场有哪些不同的侧重点?成熟市场投资者的投资偏好是什么?
要从我们的客户讲起。乔博的主要客户包括欧洲最富有的家族之一以及一些投资机构及个人客户,特别是对于这些富有的家族客户,从2003年乔博成立,他们一直是我们的忠实客户。
我想先谈谈为什么西方富有人士与投资顾问合作,出于几方面的需求:
1.管理资金需要时间和专业技能;
2.多数人不会整天花时间关注他们的投资组合并从中感到快乐,尤其是“下跌”或是“少赚了钱”的时候;
3.富有人士通常拥有成功的事业,不愿从其主要从事的工作中分心;
4.多数人不具备针对不同投资行业和资产类别的专业知识。
以下是我们拿到的一个调查结果,显示了“投资”是很难从感受上让人觉得快乐的。所以,投资顾问其实是一份“分担不快乐”的职业。
你可以看到,我们按照资产的不同类型进行比例配置,而中国大多数投资者目前尚未有这样的概念,这个观念的培养需要一个过程,也需要有合格的专业顾问。
再回到你关于新兴市场的问题中来。是的,新兴市场与成熟市场投资者有很大的不同。这可以通过市场中不同的投资机会来解释。在一个萎缩的市场,如日本,投资者就更加注重资本的保值;而在中国,经济增长接近达到10%的情况下,投资者较为激进,更倾向于追求高成长性的机会。而且,不同市场环境下,是否具备相应风险管理手段与产品也会对基金经理的投资策略产生很大影响。中国直到最近才引进了股指期货,而这之前在中国是不可能有任何手段来对冲系统性风险。
与同类产品比,CUBE旗下的基金表现如何?你们的竞争者都是哪些机构?
我们旗下专门投资于中国的Q Bridge基金,自2006年12月成立以来表现与上证指数一致,但波幅小很多(在3%以内,目前为止它只有一个月下跌),年回报率是12%。此外,它的表现优于Asia distressed index(亚洲不良指数)和所有其他亚洲特殊情况基金。它着眼于大中华区的特殊情况投资:不良贷款、资产抵押贷款和其他信用贷款机会。
我们的对手包括大量海外对冲基金和一些国内信托基金。
乔博进入中国市场目前已经有四年的时间,累计投资金额将近20亿人民币。2008年与2009年连续两年我们基金被亚洲一些权威的基金机构和媒体评选为亚洲、大中华区最佳年度基金,这是基金行业对我们稳定业绩及表现的肯定。
CUBE的核心基金获利原理是怎样的,您能否从如何选择投资标的、建立投资策略开始讲起?或者说,如果让您推荐的话,您会如何向投资者介绍您的基金的优势所在?
我们在市场存在供需失衡的情况下,寻找投资机会,并且,该行业存在很高的进入门槛;该行业具有专业知识及经验的人士存在资本需求。在这之后,我们会花大约一年的时间建立一种排他性的伙伴关系(寻求共同利益并培养关系),并建立合适的风险管理框架,同时进行战略测试。这就是2005年Q Bridge基金投资于中国的不良资产处置业务的策略。当时,来源于银行及资产管理公司系统的不良资产需要被清理,以便改善信贷结构和资本配置(这对于维持目前的经济增长速率而言是必须的),市场有很多这样的机会,而并没有很多的专家或专业人士知道如何去处理这种形势。
基于这个行业较高的进入门槛及复杂性,以及上述所提及的因素,这就创造了一个市场机会――能够提供长期可持续的较高的回报率(如之前所述,这只基金可以保持与上证指数一致,但波动更小)。
而在2007年年底针对房地产行业的信贷收紧政策开始实施后,乔博形成新的投资策略,开始从事房地产抵押贷款业务,针对一些优质的项目在建设阶段短期内急需资金的情况提供短期贷款。在之后一年多的时间里,乔博先后向六家有实力的房地产企业提供贷款,平均投资周期为7个月,年化回报率为25%-40%。
再举一个例子,进入2008年10月伴随全球性非理智地抛售, 伦敦的对冲基金正被其主要的交易机构清仓, 乔博以远低于市场平均的价格买到了一个很大的投资组合。其中,以均价34分港币(1港元账面值)购买了中国地产公司发行的2012年到期的债券很大储备 (53%的到期收益率,29% 的近期收益率), 以均价53.5分港币系统性地逐渐卖掉了一部分的储备,在6个月的期限内实现了64%的回报。
对于每个投资策略而言,我们都有着严格的评估、投资执行和风险控制过程。
CUBE的主要业务包括房地产及不良资产处置等。在我印象里,他们都属于“危险系数”很高的投资标的,您是如何控制风险的?例如我看到的关于乔博的报道―投资于大中华区的Q Bridge的现金回流“大多数情况下都是通过协商解决”,这样是否为投资增加了不确定性?
上述我们已就不良贷款进行了一些解释,过往业绩显示出我们可以为投资者提供与市场表现不相关超额风险调节回报。我想特别指出的是波动性对投资者(特别是不怎么活跃的投资者来说,他们喜欢把时间花费在他们更擅长的,像运营自己的业务或喜欢的事物上的,如与家人在一起)是非常重要的。因为在生活中总有时候令你不得不出售持有的金融产品(例如遇到了紧急医疗情况)。
我们着力于非常多样化的投资组合并以此最小化投资中的特定风险。在房地产方面,除对开发商严格的背景核查,土地所有权法律尽职调查,投资目标管理等外,我们关注建立与开发商利益一致的机制以及投资收益。对于房地产贷款业务,我们建立起了广泛的风险控制机制:通过地方银行进行第一留置权抵押登记、控制银行账户、全职会计师现场监督、鼓励开发商达至目标的激励机制、重大超额抵押,除此之外还有严格的法律审查程序。
您的基金与普通投资者理解的共同基金和对冲基金有很大不同,能否简单介绍你们的运作模式如何帮助投资者获得收益?有很高比例的管理费用吗?投资者必须投资很长期限吗?如何分红?如何退出资金?
Q Bridge基金利用结构性和周期性的市场失调机会,投资于大中华区不良资产、信贷、特殊情形投资机会,以期获得超额风险调整回报率:
我管理的Q Bridge基金是一种一年期流动基金。因为资金必须与资产相匹配(例如,对于投资周期为1年的基金而言,无法从事股权投资),投资红利将被再投资,直到投资者申请赎回,届时,投资者可以拿回本金及红利。我们正在中国筹备一只专门投向不动产的人民币基金。对于这只人民币基金,除去我们目前所作的资产抵押贷款业务外,还将要关注更多的股权投资机会,包括参与开发新项目及收购单个房地产不良资产,这个模式与我们的团队在全球其他地区的房地产投资模式相同。
对于我们的收费模式,与其他基金基本相同,2%/20%,即2%的管理费,20%的业绩分红(在基金获利的情况下,80%归有限合伙人,20%作为基金经理的业绩报酬)。但是对于我们在中国的人民币基金,我们考虑给投资者更为优越的报酬条款,如可能会给投资者一定比例的优先回报。我们人民币基金的投资周期为3年;鉴于我们每个项目的投资周期预计不超过两年,我们可能会给投资者选择权,在基金期满前项目提前退出时,允许投资者可以选择退出。
您如何看待中国的房地产市场?您对于下一年及长期市场的预测?如果中国房地产市场出现下跌,贵基金将如何应对?
010年以来，随着一系列房地产调控政策的出台以及房地产信贷日益收紧，众多房企的融资渠道愈来愈窄，这给房地产私募基金行业的发展格局带来了根本性改观。房地产基金已成为房地产企业的重要融资渠道之一，有数据显示，近三年房地产基金的市场规模每年都保持近100%的增长。
与此同时，房地产私募基金行业已涌现出一批具备相当规模和明确投资策略的优秀基金管理机构。荣盛泰发（北京）投资基金管理有限公司（以下简称“泰发基金”）作为由上市房企发起设立的房地产私募基金，就是见证当前中国房地产私募基金发展的重要生力军之一。
快速成长
2010年9月，荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称“荣盛发展”，股票代码：002146，SZ）发起设立了泰发基金。对于上市房企荣盛发展而言，设立房地产基金公司的初衷主要来自以下三点：
第一，看好房地产私募基金行业的发展前景。在房地产私募基金出现之前，银行信贷是国内房地产公司的主要融资渠道，股权融资多局限于公司之间。那时候，民间闲散资金较多，投资渠道却有限。随着2007年《合伙企业法》的实施以及地方相关法规的完善，房地产私募基金也越来越受关注。
第二，从房地产企业自身战略考虑，房地产私募基金的优势可以显现在调节报表上。一般而言，在外界看来，如果房企的负债率超过70%～80%就存在一定的风险，融资也会存在一定的困难。而依靠基金渠道获得的股权类融资是放在少数股东权益这一细项之下。也就是说，基金的股权融资进来，相当于净资产增加，可使负债率下降，从而可以增大财务杠杆规模。
第三，股权类的基金进入项目也比较灵活，可以在任何阶段进入，而不是如同银行贷款、信托等要求的，必须在“四证”齐全及自有资金占一定比例的阶段方可进入。
经过四年的发展，泰发基金在探索中走出了一条属于自己的道路，并与境内外著名地产基金公司、投行、信托和国有资产管理公司共同发起设立了多只房地产基金，管理资金规模近50亿元人民币。在投资者层面，预期年化平均收益率约10%～20%。
泰发基金拥有自己的理财中心，客户主要来自区域内的特定投资者，很多是受荣盛集团的信誉和影响力吸引而来的，并已连续多次投资泰发基金的项目。
2014年3月25日，中国证券投资基金业协会举行了第二批私募基金管理人颁证仪式，50家私募基金管理机构获得了私募基金管理人登记证书，泰发基金也在其列。它们可以直接以基金的名义开立账户，参与证券交易和期货交易。
“未来我们会多元化经营，在以地产基金为主的同时，我们也在筹划二级市场的业务，并且马上就会开展。”荣盛泰发董事总经理刘令介绍，“我们的团队中有投资部、募资部、投后管理部、客服部、风控法务部、财务部、人力资源部，同时还聘请了两家外部律所。团队成员大部分是以地产、金融背景为主。基金行业靠的是信用，光有专业性还不够，更要有良好的沟通协作能力以及敏锐的判断力。我们的目标很明确，要做一些股改上市的谋划，同时探索海外基金平台的设立。”
定位三、四线城市
“我们是民企，要有自己的特色。”泰发基金的业务主要涵盖房地产基金管理、结构化投资、投资咨询、未上市房企股权投资、房地产相关企业收购和兼并投资等几大领域。在基金管理领域，住宅项目是泰发基金关注的重点。
“我们现在还没有投资一线城市的核心项目，第一是因为好项目难找，第二是因为好项目的潜在融资能力比较强，造成了各金融机构的相互争抢，充分的竞争使得边际收益趋于零，而投资这样的项目，基金很难获得丰厚的收益。”刘令说。
这样的投资策略与其母公司荣盛发展的业务有很大关系。荣盛发展始创于1996年，总部位于河北省廊坊市，于2007年8月8日登陆深圳证券交易所，是河北省首家通过IPO上市的房地产企业。一直以来，荣盛发展的策略是立足中等城市商品住宅的规模开发，跨地区业务方面，在紧紧围绕京津冀和长江三角洲两大经济圈的基础上，稳步涉足风险较小的二、三线城市，有选择地兼顾发展一线城市。
相较商业地产类项目，住宅尤其是符合国家政策的保障性住房和国家鼓励的住宅产品，是泰发基金投资的重点。这类投资的周期一般比较短，大约2～3年，而且容易退出。依据项目的不同，内部收益率（IRR）可以达到15%～30%。这种“快进快出”的项目投资方式除了与投资人目前的投资需求较为匹配外，还可以培养投资人的忠诚度。
从市场情况看，中小城市的住房需求仍以自住型需求为主，房价并非政府宏观调控的重点领域，而一线城市的风险较小主要是因为城市的人口吸附力强并且政府推地的面积有限。同样，泰发基金在选择二、三线城市投资项目时，更看重该城市是否具备很强的人口吸附力，是否存在因政府近年来大面积推地而导致的供应过剩问题。
“现在我们投的项目以两类为主：第一类是一线城市周边的项目，像燕郊、廊坊、永清、固安等地，一年期、两年期的基金产品销售得比较好，第二类是一些区域辐射的核心，这方面我们也是有选择的，比如临沂、蚌埠等城市。我们在当地做了十几年，熟悉市场，能把握住项目，我们比较陌生的城市就不敢盲目涉足。”
出于两方面的原因，泰发基金所投项目多集中在北方。“第一是考虑到投资人的偏好，荣盛发展的项目主要分布在北方，我们的投资人多是荣盛的上下游企业或业主，基本分布在长三角、京津冀和环渤海这三大区域之间。第二是考虑到人员有限，虽然西部地区也有好项目，但前期调研和后期管理的难度大，成本高。”刘令说。
目前荣盛发展已进驻全国9个省份的20个城市，在沈阳、蚌埠、南京等地有很高的市场占有率及品牌影响力。凭借母公司的区域优势，泰发基金能迅速了解当地的市场情况、开发商背景、项目具体情况等，可以更加有效地从市场角度判断和把控投资风险。同时，泰发基金的投资也可以帮助当地政府整合金融资源与项目建设，这在一定程度上提升了荣盛集团在当地的企业形象。
全程管控
目前市场上频频出现房地产信托延期兑付事件，在刘令看来，房地产信托出现问题的关键在于一些信托的管理不到位或者根本无人去管理。同时他认为，国内房地产基金的投资人对风险的理解也有待进一步提高。
“我们现在有50多个人，管理资金40多亿，每一只基金都走全流程的募、投、管、退过程。信托公司的人均资产管理规模可能近百亿，而我们面对十几个项目都感觉人手不够，因为我要在项目方派驻管理人员。”
房地产基金属于新生事物，因此团队的专业能力及专业化、规范化的操作流程就显得更为重要。除了需要具备持续的房地产行业的投资运营经验和国内房地产开发与投资管理经验，更重要的是要具备强有力的项目全程管控能力。
泰发基金强调在过程中管理，从投资款划到项目公司开始，就会在财务、工程、销售等环节派驻专门的投资管理人员来管控项目。这种项目管理能帮助项目公司精准确定市场定位，提高工程质量，加快工程进度，节约项目成本，调整销售策略，控制财务风险，提高资金使用效率。在管理的过程中如发现任何风险点也能及时解决，避免出现项目要退出时才发现有风险而不能按约定退出的情况。这些都是保障最终收益的重要环节。
刘令认为，判断一个房地产项目是否值得投资，主要看三点。“第一要看土地怎么样，拿地成本是多少，建筑成本是多少，土地是否有纠纷，房企在当地的口碑等。这些信息，信托公司的人不一定能核算清楚，因为他们不是当地的房地产从业人员，也没有那么多的时间去自行调研。
第二是看项目的定位，包括项目位置及周边环境所决定的项目定位，看它是针对什么样的消费者，有多少换房率、多少自住率，看面积比例、户型配比、朝向风格等，这些要点在项目初期规划定位时就确定了，它们决定了将来房子要卖给谁，只有适销对路才能卖得出去，才能保证基金退出的核心，即第一还款来源。除此之外，所谓的第二和第三还款来源都是很难保证的。
第三是看项目的实际控制人，像银行、信托等更多关注的是房地产企业的资质，但房地产项目的好坏跟资质关系不大，更多的是跟产品及团队的管理经验有关，而这些都是不能量化的。”
“荣盛在这些区域干了十几年，对当地市场非常熟悉，这使得我们有很广泛、准确的项目信息，从而才能做出精准的判断。”刘令说，“我们有相对较高的接盘能力。大部分金融机构投资的项目，风险处置是一大难题，可我们不一样，荣盛有自己的设计公司、建筑公司、销售团队、物业公司，我们自己的团队在预见项目风险时能第一时间做到节点对接，在这个闭环的管理模式中，所有的风险我们基本都能够把控。”
发展前景
“整个房地产投资环节分拿地阶段、建设阶段、回款阶段。前两个阶段的风险是可以预知的，周期基本在一年左右，如果第三阶段出现问题，会导致所投资的大量资金无法收回，资金都是有杠杆的，因此下一步的风险会更加明显。”刘令说，“这几年形势越来越严峻，目前按揭市场收紧对房企现金流的影响非常巨大。”
刘令指出，现在全国房地产企业的融资是两个极端。行业排名前50的房企，尤其是大型上市房企，其融资成本非常低，而且房企越大融资规模就越大，融资成本也就越低，渠道也非常多。而排名前200的区域性龙头房企，在区域内的市场占有率也比较高，融资能力也不会出现太大问题。除此之外，其他企业就很难以低成本来灵活地融通资金。因此，房地产私募基金通过与上市的大型房企合作而取得丰厚回报的机会非常少，主要还是与区域内的龙头房企或中小开发商合作，这些房企的融资渠道窄，规模相对较小，融资成本也就相对会高一些。
投中数据显示，国内房地产基金对单个项目/投资组合公司的投资资金多为1亿～3亿元人民币，这类投资在案例数中占44%，占37%的投资金额;1亿元以下的投资案例数占28%，占总投资金额的12%;3亿至5亿元的投资案例数占19%，占总投资金额的32%;5亿元以上的大型投资项目占总案例数的9%，占总投资金额的19%。
“一个项目对应一个合伙企业，一两个亿是比较合适的，我们现在也有做三个多亿的项目，期限基本在两年左右，回报率基本都在20%以上。”刘令表示。
目前国内房地产市场的基本投资方式是股权投资和债权投资，以及两种方式相混合的方式进行投资。从机构数量看，分别占市场的22%、23%、48%;从管理金额看，分别占29%、19%、43%，夹层投资机构数量占市场的7%，管理资金量占9%。
“泰发基金近期的侧重点在于股权项目。与债权项目相比，股权项目的难度显而易见，因为在股权层面，项目方想的是合作，而不仅仅是引入资金。当前房地产基金债权做得多是因为投资人不成熟，需要培养。房地产基金在国内发展才几年时间，需要一个信任积累的过程，将来的发展方向肯定是以股权为主。因此，只有管理能力越来越强，投资人才会对我们越来越信任。”刘令表示。
[关键词] 产业投资基金 房地产投资基金 开发模式
房地产具有不可移动、不易分割、价格昂贵等特点，这使得房地产投资金额巨大，资产流动性差，容易引起房地产投资风险的过度集中和形成资金缺口，因而房地产业的发展与房地产金融业的成长密切相关，而房地产投资基金又是房地产金融的重要内容，所以房地产投资基金的发展会对我国房地产业的持续健康发展产生深远的影响，是我国房地产业发展的必然趋势。
一、房地产投资基金概述
房地产投资基金（REITs）属于产业投资基金的一种，是对房地产证券和房地产项目开发进行的直接或间接投资。房地产投资基金是以房地产业为投资对象，通过发行受益凭证或基金份额将投资者的资金汇集，交由房地产业投资专家进行专业投资的一种集合投资制度。具体而言，房地产投资基金一般以股份公司或托拉斯的形式出现，通过发行股票，将包括普通个人投资者在内的资金吸引到房地产业中来，并委托或聘请专业性机构实施具体的经营管理。它实行多元化投资策略，选择不同地区和不同类型的房地产项目和业务，通过集中专业管理和多元组合投资，有效降低投资风险，取得较高投资回报。
二、开发我国房地产投资基金的必然性
1.是我国房地产业发展的内在要求
房地产业是一个高回报，高风险的资本密集型产业，客观上要求进入者要具备一定的资本规模。房地产投资基金集腋成裘，汇聚大量的资金，可以进行项目的规模开发，节约大量的成本开支。同时由于其实力强大，能够一次性从政府手中获得大量的储备土地这样的战略资源，使其在未来的竞争中处于有利地位。因此房地产投资基金的进入，在客观上促进了房地产行业内部的结构调整，促进了优胜劣汰，实现了资源的优化配置。
2.为我国房地产业提供新的融资通道
投资基金的一个重要功能就是聚集社会闲散资金集中进行长期投资，以获取长期稳定的投资回报率。房地产由于投资巨大且投资期相对较长，正需要这种巨额资金的支持，因而把投资基金引入房地产业构建房地产投资基金，给房地产企业带来了生机，房地产企业通过获得房地产投资基金的投资，大大拓宽了融资渠道，减少了对间接融资的依赖，从而降低了经营风险。
3.完善我国金融市场的要求
随着金融市场的进一步完善和开放，国外金融机构投资我国房地产金融市场已经成为可能，为了适应竞争的需要，我国有必要积极保进房地产投资基金的发展，加快我国房地产金融市场的前进步伐。我们可以通过合资的形式，引入国外房地产投资基金先进的经营理念和模式，结合自身的专业优势，不断探索真正适合我国国情的房地产投资基金发展模式。
可见，我国开发房地产投资基金具有必然性。但是经历了20世纪90年代初，房地产泡沫的破灭和基金管理人员决策机制不健全等因素的影响，必须慎重选择适合我国房地产投资基金的开发模式。
三、我国房地产投资基金的开发模式
美国房地产投资基金已经在房地产金融体系中占有十分重要的地位，并且作为“具有流动性的房地产”，房地产投资基金对美国整个经济体系产生了深远的影响。
1.美国的房地产投资基金
美国的房地产投资基金是美国国会于1960年根据共同基金模式创立的一种房地产投资模式。美国的房地产投资基金多采取拥有并经营收益型房地产的权益型形式。该类型房地产投资基金具有通过多样化投资分散风险；通过上市交易增强流动性；投资者不必亲自经营房地产即可分享房地产投资的高收益；可规避双重征税以及可使房地产开发商能够通过规范的房地产投资基金渠道及时回笼资金，投资于其他开发项目的五大优势。
美国房地产投资基金的快速发展得益于其严格的管理规定。依照法律规定，美国的房地产投资基金采用公司型模式，并且是封闭型基金。从组织形式和组织结构上看，与一般的上市公司完全一样，受到包括美国证监会、独立董事、独立审计师、行业和金融中介的监督。此外，设立房地产投资基金还要受到基金组织管理模式、股东数量、持股人的股权持有率，收入来源、流通范围以及股票的发行模式等方面的限制，可见美国房地产投资基金管理的严格性。
2.我国开发房地产投资基金可以考虑采取的模式
运作模式的问题是关系到我国房地产投资基金创新和发展的一个十分重大的问题，从以往的失败经验来看，以法律形式明确规定房地产投资基金的运作模式是基金健康运行的关键。
在房地产投资基金运行的模式上，主要应该考虑以下几个方面的问题。
(1)发起人的选择。由于房地产投资基金运作涉及金融与房地产两个主要领域，基金收益主要来自于投资后的长期分红，发起人必须同时具备房地产实业经验和资本运营经验。
(2)项目的选择。构建房地产投资基金的核心问题是项目的选择问题，投资项目的选择是投资基金成败的关键。把投资回报作为首要因素考虑是产业投资基金的特色和优势,也是对社会资金形成强大吸引力的根本原因。房地产投资基金的项目选择，应当是发起人在设立投资基金之前，确定一个初步的投资项目，然后对项目进行充分详细的多方论证，在此基础上形成成熟的可行性方案之后再发起设立投资基金。
(3)发起方式的选择。考虑到我国资本市场发育不完善、金融市场尚不规范、投资机构未充分发育，私募方式难以募集到所需巨款资金，所以我国的房地产投资基金就目前看应当采用公募与私募相结合、以公募为主的方式。
(4)基金类型的选择。由于房地产投资基金的投资是长期性、战略性的，短期的变现能力比较差，投资者以追求长期稳定的收益为主，注重的是投资基金的成长性和资本的保值增值，所以房地产投资基金应当以封闭型为主。封闭时间可以根据项目的投资回收期长短定为10年～20年。
(5)组织形式的选择。产业投资基金的组织形式可以分为公司型和契约型。契约型投资基金是在严格遵循信托法理基础上运营的，信托法理最主要的一点就是信托财产的相对独立性，即信托财产独立于委托人及受托人本身固有的财产与债务，基金的委托人和受托人如果经营不善，因契约型的信托财产完全归受益人所有而使得委托人或受托人的债权人无法染指信托财产，也就使得作为受益人的基金投资人的利益切实受到法律保护。这正是契约型基金的优越性所在，而公司型基金则没有这种优势。我国正处于产业投资基金的起步阶段，保护投资者的资产安全和经济利益应当是基金制度在规定组织形式方面需首要考虑的问题。所以，我国房地产投资基金的组织形式应首选契约型，在资本市场比较完善和金融秩序较规范后可考虑发展为公司型基金。
参考文献:
[1]文时萍:美国房地产投资基金的历史发展及其启示.江西社会科学,2004,6
[2]刘斌:对我国房地产投资基金发展的探索.经济师,2003,6
8月份宏观经济数据的出炉，迅速恢复了投资者的信心。基金经理们此前对经济数据的担忧也一扫而空，从而对后市的看法也乐观起来。
经济数据提振信心
多位基金经理在接受记者采访时表示，房地产投资同比与环比大幅提升，以及土地开发面积同比首现大幅正增长，将使得未来固定资产投资增速仍维持在高位运行。同时，8月份工业增加值持续增长，预示经济复苏仍将持续。
8月份工业增加值同比增加了12.3％，比上月增加1.5％。对此，交银施罗德认为，基本符合预期，再一次证明了工业正在步入稳步复苏的轨道中，四季度应该还将继续上升。而其中重工业同比增加13.2％，比上月大幅增加1.9％，说明重工业的恢复还将继续。
未来走势继续向上
对于后市，各家基金虽然判断的根据不同，但总体上较为乐观。
申万巴黎基金认为，9、10月经济继续向好的局面仍将持续。考虑到银行融资、资本充足率及次级债等问题短期内不会出现，所以倾向于认为9月份A股市场将震荡向上。
汇丰晋信基金分析，从近3个月的经济数据看，复苏过程中出现的暂时性波动会使政府认为经济恢复根基不稳固，因此不会过快过猛地对政策进行大的调整。
诺德基金认为，最近几周的调研结果显示，越来越多的房地产开发商表示要上调新开工计划，“经济复苏的接力棒”正在传向市场这只“看不见的手”。
信诚基金则认为，经济的基本面正在恢复中，近期的市场调整主要因为之前股市放大了对业绩好转的预期，以及政府对流动性的调控。但目前来看，加息的可能性依然较低，整体经济和资本市场发展的政策环境仍然比较宽松，这对股市向上运行形成了实质性的支撑。
流动性依然是对后市起着主要作用的因素。农银汇理基金投资总监栾杰认为，在宏观经济走上复苏道路之际，股票市场的下跌空间有限。不过，流动性推动的市场上涨已告一段落，前期市场已经反映了较多的利好因素，市场将难以重现单边上涨的走势。在目前的时点上，栾杰认为，未来半年市场向上的趋势确定。他下半年比较看好消费，尤其是拉动内需的两大主力――地产和汽车。这两个行业涉及的上下游产业众多，能有效拉动经济的增长。他表示，下半年乃至明年需要业绩的超预期表现来驱动市场，但这还有待数据的进一步证实。
从短期看，大成基金认为，A股市场已经有了明确的乐观信号。从近期走势来看。大板块轮动效应比较抢眼，而且具备延续性，因此在板块轮番表现的推动下，短期的行情表现应该仍然较强，“国庆”行情有望借此展开。
关注微观层面改善
从投资策略来看，由前期的侧重趋势性机会转向捕捉结构性机会已成为共识。基金经理的关注点已经从宏观转向微观层面。
除了政策层面，不少基金经理认为，将更多地关注微观层面的改善，更关注结构性的机会，而板块性的机会将不像上半年那样明显。
长信基金未来看好三大投资机会。首先是防御性行业的机会。目前市场依然处于对流动性紧缩和经济二次探底的担忧之中，与信贷和经济相关性比较小的短期防御性的行业，如食品饮料、医药和零售等，可能有不错的表现。
其次是与涨价相关的消费行业的机会。真实通胀压力渐增，市场普遍预计11月CPI将由负转正，“涨价”将成为选股的核心词。看好农产品、白酒等产品价格将明显上涨的行业。
最后是房地产、汽车、家电和新能源等先导性行业的机会。长信基金认为，政府会努力在房地产之外寻求经济的增长点，如汽车、家电和新能源。这些经济的新增长点将是未来市场关注的热点。长信恒利优势基金经理曾芒认为，主题性投资更适合下半年市场，投资主题将瞄准优势产业，以全球化视角来挖掘那些符合条件的优势产业。
在过去的半年时间里，基金行业似乎过得并不如意，行业的整体规模无论是资产净值还是份额规模均出现了大幅度的缩水。从整个基金行业来看，这份“中考”成绩单并不好看。
7月份是基金对三季度以及下半年研判的敏感时期，基金陆续了三季度报告及下半年报告。虽然多数基金对于下半年作出了正在逐渐见底的判断。但目前没有基金公司在下半年策略中提及反转。更多的依旧是强调结构性亮点、新兴产业和个股的机会。
基金规模大缩水
据银河证券基金研究中心的统计数据显示，截止到2010年6月30日，全部基金的资产净值合计21257.34亿元，份额规模合计24086.43亿份，资产净值缩水550358亿元，份额规模减少448.51亿份。
天相投顾的数据显示，偏股型基会在2010年上半年整体表现不佳：封闭式基金净值下跌16％，开放式混合型基金净值下跌16.23％，开放式股票型基金净值下跌21.57％。其中指数型基金净值缩水最为严重，2010年上半年净值增长率为-26.65％，跌幅远超资产配置更加灵活的主动型基金。
上半年，一向低调的固定收益证券方向基金收益率的表现明显要出色得多，并且在未来可预见的一段时间内，在经济基本面尚未明显改观，且仍未见经济上行拐点的情况下，较为稳健的固定收益类产品的投资价值仍旧可观。
债券型基金上半年的净值增长率为1.69％，受股票市场拖累，偏债型表现落后于纯债型基金。货币市场基金年化收益率为1.65％，略高于2009年水平。
不过，耐人寻味的是，在上半年股票基金平均18.51％下跌的情况下，不少基金投资者仍然坚守股票基金，反而大幅度减少了货币市场基金和债券基金的投资，使其资产与份额出现了大幅度下降。
仓位佐证市场底部形成
基金的二季报显示，基金二季度增仓的重点在抗通胀和能源提价受益行业，包括采掘业，医药、生物制品、信息技术业、电力、煤气及水的生产和供应业，批发和零售贸易，食品饮料业等，但增仓比重有限，表现出调整市中的谨慎操作。
目前，大多数基金公司已经完成下半年投资策略报告的公布，从这些报告来看，多数基金对于今年三季度的行情谨嗅乐观。他们认为，A股市场经过较大幅度调整后，可关注具有估值优势的优质成长股。
根据中投证券的测算，进入7月份以来，从规模较大的10大基金管理公司的持仓比率来看，10家基金一致主动性加仓，无一家主动性减仓，其中6家主动性加仓幅度超过4％，分别为上投摩根、大成、华夏、华安、易方达和广发。
截至7月13日，开放式偏股型基金仓位76.72％，主动调仓仓位同比上升3.95％，其中开放式股票型基金仓位80.08％，主动调仓仓位同比上升4.08％，开放式混合式基金仓位71.64％，主动调仓位上升3.82％，基金仓位见底与权重股见底密切相关，而权重股走势与大盘走势基本同步，佐证了近期行情的底部已经形成的观点。
此外，近期基金高层开始密集进行基层调研，PMI、货币增速、发电量增速、汽车销量等先行指标的环比增速已开始掉头向下，预示经济增速开始放缓，政府政策开始保增长，机构政策预期开始趋稳转好。
“纠结”下半年投资策略
事实上，宏观调控的复杂性，使得各基金投研团队对于政策的预判分歧巨大。从基金的报告中，对后市三种研判都离不开“震荡”二字，但“震荡”后是上行还是下探亦或是企稳，各家基金有各自的见解。
“判断经济的预期相对容易，判断政策就比较难了，政策具有多目标性，这也是去年和今年做投资非常苦恼的事情。中国的经济环境可能在未来几年会与过去30年都不太一样，过去是经济自身力量作为主导，政策为辅，今年刚好相反，今年经济环境受政策的影响确实很大，政策因素成了主导力量。从最近几年的经济形势来看，2010年的不确定性是最大的，主要是归结于政策有很大的不确定性。”一位基金经理坦言。
长城基金认为，由于下半年经济增长的不确定性增加，决策层将侧重于评估已出政策对于经济增长的影响。从中长期的角度来看，下半年政策逐步放松已经具备了空间。在华富基金看来，中国经济增长的不确定性增加，短期由于地产泡沫和通胀压力，政策不会放松，但伴随着通胀的回落，四季度政策转向的概率加大。
我们在考虑经济与上市公司业绩增长、流动性、估值、通胀和人民币升值预期，以及2010年可能的政策紧缩、融资融券等因素，认为2010年的A股市场将呈现出先震荡冲高，沪市综指目标将可能达到4600点以上，后将出现回落震荡的局面，走势极有可能出现2009年类似图形，只是在时间和点位上有差异而已。2010年依然存在许多机会，最为关键的是把握退出的时机，才能更好的保存已取得的收益。
经济持续复苏
展望2010年的经济走势，政府投资对经济增长的边际贡献将会递减，经济能否可持续复苏，保持平稳较快增长，主要取决于出口、房地产投资以及消费构成的内生性需求能否承接政府投资边际贡献下降。
总体来看我们认为出口、房地产投资以及消贽构成的内生性需求将能有效承接政府投资，预计明年GDP增长9％，高于今年GDP8.4％(GDP同比增速4季度预计10.6％)的增速，尽管2010年经济增速不会大幅冲高，但有望改变09上半年单纯倚赖基建投资拉动的状态，三驾马车对经济增长的拉动作用更平衡和有效，投资贡献下降(且结构上政府投资比例下降，私人部门、尤其是房地产投资好转)，出口贡献由负转正。而宏观经济的持续复苏也为股票市场的上升奠定基础。
业绩增长驱动股指上扬
历史经验表明宏观经济的复苏为上市公司业绩增长提供良好的支撑，GDP恢复增长也将带动上市公司业绩的回升。09年以来，国内上市公司的盈利水平持续向好，统计数据显示前三季度1681家上市公司实现营业总收入84491.5亿元，净利润7831亿元，加权平均每股收益0.3035元，净资产收益率9.858％。可比数据显示上市公司三季度业绩环比增长4.4％，同比增幅为27％。上市公司盈利能力的不断恢复，增强股指上扬的内生动力，促使市场估值水平进一步回升。
相关统计数据显示，市场预计09年全年上市公司实现净利润将超过1万亿元，同比增长约为30.16％。沪深300板块净利润同比增长约20.64％。依据我们对未来国内宏观经济运行情况的基本判断，预计上市公司业绩回升趋势还将持续。
资金面充裕
我们预计M1、M2将继续攀升，但升幅缩窄，在央行适度宽松货币政策基调改变之前，流动性将依然充裕。而今年垒年新增贷款预计在10万亿左右，11月、12月新增贷款均在3000亿左右。投放的主要是大型基础设施建设，而这些项目的周期多在三年以上，所以明年信贷依然会有较大的投放，预计明年全年信贷投放将在7万亿左右。在流动性充裕的条件下，IPO、再融资与创业板也不会影响股市向上的趋势。
至2010年年末，A股将基本实现全流通。与09年类似，10年的解禁市值中，中国石油等大盘股的大非解禁居多，小非很少。大非的减持动力较弱，所以我们认为，明年限售股解禁对股市影响甚微。而“储蓄搬家”将可能代替信贷激增成为助推流动性的得要动力，市场上行的速度也会因此而加快。
通胀预期与人民币升值推升资产价格
由于我国经济复苏的基础尚不牢固，为防止经济二次探底，央行明年上半年加息的可能性较小。即使央行在明年下半年加息。加息幅度也不会太大，所以通胀将导致实际利率为负，居民储蓄搬家等避险资金将推升包括股票在内的资产的价格。
预计明年一季度CPI同比增速在，150左右，二季CPI同比增速提速将超过3％，三季、四季CPI同比增速进一步攀升，均将超过4％，CPI全年增长约3.4％。因此，我们不赞同“市场上产出缺口低抑制通胀”的观点，我们预计明年通胀将复燃，CPI全年增长3.4％，同比增速逐季攀升，部分月份超过4％。根据历史经验，3％左右的温和通胀对股市具有较强的助涨作用。
明年人民币汇率的政策取向还不明确，但是，人民币升值预期是明确的，并将持续存在，国际资本也将持续流入中国，H股与B股近期的表现已经印证这一点。目前人民币升值的预期是比较高的，假如未来美元继续贬值，则人民币很可能继续跟随美元贬值，这样，人民币升值的压力和预期将越来越大；假如未来美元升值，则人民币很可能跟随美元升值。无论哪种情况，都将吸引国际资本流入，推升国内楼市、股市等资产的价格。
运行区间2800―4600点
根据我们的股利贴现模型，综合对2010年A股估值形势的分析，我们认为，在经济回暖趋势的支持下，伴随流动性的推动和公司业绩的增长，未来一段时间市场估值仍会维持向上的趋势，并且可能在2010年上半年市场将会出现阶段性高点。由于2010年的经济形势将更加复杂，流动性动力的逐步减弱，通胀的预期等诸多因素都将影响估值的变化，未来市场的情绪化特征也将表现得更加明显，在估值进一步走高之后，股指震荡幅度将会趋于扩大。根据我们金融工程研究员预测，2010年A股市盈率将在23-38倍之间波动，上证指数核心运行区间会在2800-4600点之间，市场在2010年上半年出现阶段高点的可能性较大。
影响市场的不确定因素
发达经济体复苏过程可能面临动荡。总体来看，美欧等发达经济体在2010年将“温和”复苏，由于经济增长面临重大风险，因此这种复苏步伐不会太快，且在复苏前期失业率高企现象也仍将继续，这将成为未来股票市场出现震荡的一个诱发因素。
融资融券中长期利多股市发展。目前融资融券和股指期货的准备工作都已较为充分，从两者推出的先后顺序看，融资融券率先推出的可能性较大。就融资融券推出的影响而言，我们认为其将直接改变市场盈利模式，间接提供为市场提供流动性，短期并不一定能迎来市场暴涨，但对市场长期发展和券商等金融机构构成利好。
国际板不会导致A股估值剧烈回调。随着创业板的正式推出，不甘寂寞的国际板也再次成为中国资本市场的焦点。我们认为作为新兴市场的上市公司其成长性显然高于成熟市场的上市企业，给予一定的高溢价也实属合理，因此国际板的上市并不会导致A股市场估值水平的剧烈回调。此外，国际板推出的预期也会导致短期B股市场的溢价。
总之，2010年股票市场总体趋势将在上述综合因素的共同作用下，将呈现出先震荡上行，后回调震荡运行的态势。2010年依然存在许多机会，最为关键的是把握退出的时机，才能更好的保存已取得的收益。
新的一年，你又有什么打算？
俗话说，萝卜青菜各有所爱。在投资理财方面，人们也有着不同的习惯和偏好。2007年，选择不同投资策略的人所获的回报悬殊不小，个中滋味只有自己最清楚。在2008年，投资者又将尝试哪些新招？
中金公司预测，今年全年经济增长预计达到11%，保持高增长。业界还有“2008年初资本市场可能有不错的机会”的判断，中国社科院的经济蓝皮书《2008年中国经济形势分析与预测》预计，2008年我国GDP增速将保持在接近11%的水平，居民消费价格指数(CPI))上涨4%，外贸顺差将超过2900亿美元。2008，无疑是投资者最有机会的一年。“社会整体财富的拾阶而上正惠及着普通百姓”。业内专家如是说。
王先生：静待股指期货推出
年龄：42岁
职业：外资公司高层
王先生涉足期货投资是在去年4月，品种涉及铜、铝、燃料油到大豆、玉米等农产品。良好的波段炒作加之期货的杠杆效应，让他的财富不断累积，同时也让他觉得股市的收益相比较之下已经不再那么刺激了。于是，王先生将大部分资金都转移至期货市场。
在积极进行多个期货品种交易的同时，王先生也非常关注股指期货。他利用业余时间，阅读大量资料进行研究，并从2007年9月起参与股指期货仿真交易。王先生说，通过参与仿真交易，可以不断熟悉这一过程。他非常期待股指期货正式上市，期望在实战中获取收益。
如今，王先生每周六都会参加某期货公司举行的投资报告会，主要向大家宣讲股指期货的相关知识和操作技巧。投资专家表示，全世界的股市都是由几百点涨到上万点的，中国股市也会达到上万点。这是无可争议的，有争议的只是时间问题。对此，王先生表示赞同，“只要在这一过程中操作得当，进行股指期货投资的收益必定可观。”不过，经过数次股指期货知识普及教育的王先生，同样对风险有着清醒的认识。他说：“不少业内专家都不止一次地告诉投资者，股指期货的风险性很大，可能有70%的人会亏损。所以普通投资者最好拿自己输得起的钱来投资，60万资金以下的人，最好不要碰股指期货。因此，我也准备先拿出一部分资金进行该项投资，大约在150-200万元之间。如果盈利了不会继续投入资金，亏损了也决不轻易追加保证金，就当是一笔学费。总结经验教训之后，再考虑下一步的投资策略。”
“期货交易最大的特点是杠杆交易，杠杆交易意味着高风险、高收益。在经过最近几个月的风险教育之后，我渐渐养成了将高收益放在后面、先看高风险的习惯。我将投资重点从股市转至期市，主要也是因为期货市场是杠杆交易，将收益放大的交易原则比较刺激；但同时，杠杆交易也会把投资者的亏损放大。在股市，如果选10只股票8只赚钱、2只赔钱，肯定是赚钱的。但在期市，‘二八’概率肯定会赔钱，而且会把本金赔光。20%的错误率就会被放大成200%。”王先生表示，股指期货对像他这样的投资者来说，根本不存在套期保值的说法。可以说所有的交易者都是投机者，是用杠杆的方式来寻找市场机会进而进行投资。能够抓住机会就挣钱，没有抓住机会就输钱，这是市场的规则。
王先生认为，拥有良好的心态也是投资成功的首要因素。仿真交易可以模拟很多东西，但唯一不能仿真的就是人的心理。有业界专家曾说，不受任何干扰的决策是一种决策模式；如果你所有的财富暴涨或者暴跌，心脏就会跳动得厉害，所有的激素会变，你的决策也会发生改变。良好的心态非常重要，普通投资者要学会自我调整。
颜先生：投资QDII产品
年龄：29岁
职业：留学归国创业者
“2007年绝对是我的背运年啊！”在总结今年的个人投资时，颜先生发出了上述感叹。
早年留学澳洲的颜先生家境殷实。由于大学所修的是金融专业，他想在资本市场实践一番，最初投入的本金中还有部分资金是父亲赞助的。两年前，颜先生在一次香港探亲中，在当地一家证券行开设了港股账户，之后便将资金转向香港市场，开始了他的港股投资生涯。照理说，去年港股总体势头不错，内地港股直通车的消息一度令该市出现大涨局面，颜先生的收益应该差不到哪儿去。没想到，颜先生由于年初听信了一位朋友的“绝对可靠的内部消息”，花重金购买了某港股看跌期权，之后就眼看着“股票疯涨”，自己的那只期权“亏损不断放大”。
颜先生回忆说：“当国内A股市场只有1300点的时候，有人让我建仓，我没有当回事。后来股指上了5000点。去年10月，我从H股账户中撤了部分资金出来，回来投资A股市场，又遇到中期调整，被套得死死的。H股的那个期权12月下旬就要到期了，眼看着最近H股股票都在跌，可我的期权还是亏损的，而且损失巨大呀！这下连‘老本’都赔光了。总之，今年就是‘背’啊！”
总结完2007年的投资“血泪史”，颜先生痛下决心：以后再也不听信小道消息了。同时，他表示，自己将从今年起改变投资策略，将以购买香港市场中的蓝筹股为主，并且侧重长期投资。“我想我会购买汇丰银行、和记黄埔这类优质股票。这类股票每年都在稳步增长，适合长期投资。另外，在香港上市的一些内地资质非常好的公司，也在我的考虑范围之内。”颜先生认为，内地股市相对不成熟，受各种因素影响较大，因此依旧不是他今年的投资重点。
“事实上，今年我就在考虑购买一些银行或者基金公司的QDII产品，依靠专业理财机构投资海外。”颜先生透露，他已经看中了某银行一款能以5种货币投资海外十几只基金的QDII产品，对其中挂钩于金砖四国和能源类的几只基金有很大兴趣。另外，投资港股基金的QDII产品也是必定要配置的，因为他相信专业机构的投资“能带来更好的收益”。
秦小姐：尝试房产投资
年龄：26岁
秦小姐供职于沪上某著名时尚杂志，月收入颇丰。近两年，该杂志日益注重培养时尚白领女性的理财观念，还特设了全新的理财版面，秦小姐就负责该版面的策划与编辑。在熟悉新任务的过程中，秦小姐的理财细胞也被慢慢挖掘。她不但精简了自己的各类银行卡，更学着打理资产，涉及了股票、基金定投、银行理财产品等多个领域。现在，秦小姐已经和好友达成共识――在2008年一起投资房地产。
虽然当前房价依旧居高不下，但国家也在煞费苦心地稳定房价，政策一个接着一个地出台。许多投资者正随着风云变幻的形势或观望或抛售手中房产，投资房产看似并不是一个明智之举。然而，秦小姐与好友对自己的投资则有着准确的定位：将房产投资作为投资的一部分，而且是长期投资，绝对不做炒房大军中的一员。
秦小姐表示，想到要投资房地产主要是受到表姐的启发。两年前其表姐所购的房产现已出租，每月的租金收入除了还贷外还有一笔零花钱，还能投入其他领域进行再投资。秦小姐认为，作为上海人的她，现在和父母合住，结婚住房也已有了着落，自己的公积金放着不用是浪费，正好朋友邀她一起进行房产投资。于是，两人很快达成共识。
如今，上海的房价已经涨至高位，房产投资的风险自然不容忽视。对此，秦小姐有着充分的准备：“我们制定了两大投资原则：第一，以出租收益率为主。既然打算以获取租金收入为投资回报，就必须考虑地段因素，所以不会偏听偏信中介的话，而是要考虑这房子买了以后是否租得出去以及租金是多少。第二，房产投资负债比例不宜过高，适当控制贷款成数，降低月供还款与收入的比例。我们都还很年轻，不会为了投资房地产而影响自己的生活水平，所以会选择还贷时间放长、每月还贷额尽量较低的还款方式。”
倪女士：偏爱股票型基金
年龄：28岁
职业：日企人事
去年经历股票和基金投资“冰火两重天”的倪女士，决定在2008年继续投资国内A股市场，但以购买股票型基金和指数型基金为主。
倪女士开始投资是在前年5月，当初认购的3万元广发策略优选基金，如今累计净值超过了3.2元，回报率超过3倍。由于所购基金表现良好，在前年12月，倪女士追加了7万元分别购买了南方积极配置基金和易方达平稳基金。迄今为止，两只基金表现也很不错，前者的回报率在70%左右，后者拥有接近100%的不俗收益表现。
基金回报甚佳的同时，倪女士的股票投资却不尽如人意。在股民数不断创下历史新高的2007年，倪女士也成为了炒股新手中的一员。不过，对上市公司情况并不了解、盲目跟风追涨的她，经过“2?27”、“5?30”等一系列股市调整之后，账面资金从最初的15万元缩水至现在14万元，目前手中唯一的股票――中石化每股被套将近20元。
倪女士说，投资股票比较伤神，上班时看盘和交易还要偷偷摸摸，以免被老板发现；而买基金就省心很多，回报也比自己像无头苍蝇似的在股市里乱撞要高很多。所以，她今年打算以基金投资为主。
鉴于看好国内股市的长期走势，倪女士依旧打算以购买股票型基金为主；同时，她发现在行情好的时候，指数型基金的涨幅是所有基金中最大的，因此对股指抱乐观态度。倪女士在今年还打算购买几只指数型基金。最后，倪女士表示：“当然，下次投资之前我会好好征询一下专业投资人士的意见，合理配置自己的资产，更好地进行投资。”
杨先生：投资黄金保值资产
年龄：37岁
职业：摄影师
作为摄影师的杨先生平时工作繁忙，不但奔波于影楼、工作室之间，工作日的晚上和周末还经常受邀担当众多婚礼的现场摄影师。说到理财，用杨先生自己的话来说就是“忙得连睡觉的时间都是挤出来的，哪还有时间去理财”。因此，杨先生的资产都是委托专业人士为其打理的。不过，他还有一个小小的嗜好――购买实物黄金，这也成为他资产配置的一部分。在他看来，这也是为自己的资产买了一份大大的保险。
由于工作关系，杨先生认识了很多相关婚庆产业的人士，并能够以非常优惠的价格购买到裸钻、实物黄金等产品。杨先生说：“一开始，我并没有想到要投资黄金。后来，那位为我进行资产打理的朋友，多次请我帮忙代购实物黄金，并建议我也花点钱买点黄金保值增值。他告诉我，从保值增值角度看，黄金是一种安全性很高的投资产品。一方面，从其内在价格看，黄金具有长期稳定性；另一方面，从中短期看，尽管近年来黄金价格波动性明显提高，但与其他投资产品相比，黄金的价格波动性仍然要小得多。特别是在经济动荡时期，金价的稳定性表现得特别明显。”
权益类开放式基金投资建议
预期不明组合保持中等风险
二季度，在刺激政策继续退出、强力调控房地产以及欧洲债券危机等多方面作用下，A股市场大幅调整，上证指数连续三月收阴，季度跌幅达到22.86％，股指调整一定程度涵盖了市场对“内忧外患”下经济增速放缓以及由此带来公司业绩增长压力的担忧。
政府在看到经济环境复杂的情况下，也采取通过多样化的政策来进行经济结构调整，此前住建部针对保降性住房和棚户区改造政策以及“新36条”均显示这一点。因此，在国内经济增速开始放缓、过热倾向得到一定抑制的背景下，尽管货币／财政政策难以出现明显的转向，但是政策上尽可能平滑经济下滑是比较现实的，预期全年GDP增长仍将达到10％以上，经济“二次探底”的风险并不高，且不排除未来两三个季度经济增长好于市场此前的悲观预期。在此背景下，A股市场在2300―2400区间的估值水平具备一定支撑，继续大幅下跌的可能性不大。
而从微观层面来看，伴随着政策调控效果的显示以及经济增速的放缓，企业盈利面临下滑的境地。国金中期策略报告对比日本经济转型期间的情况看到，日本企业尤其是制造业在其经济转型期间亦经历一段时期利润下滑的考验。
因此，尽管阶段来看随着央行数周来持续净投放以及农行上市后对二级市场资金挤压局面的缓和使得市场流动性有所改善，经济减速背景下政策效果也有待进一步观察，但考虑到A股上市公司具有较强的周期性特征，盈利增长及预期的波动将引发股指的相应波动，加之近期全国大范围水灾以及猪肉价格的触底回升或将对CPI形成扰动，以及考虑到外部环境的诸多不确定性，预期市场将维持当前的平衡状态，阶段股指将摇摆于业绩波动与政策波动间。对于选择股票及混合型基金的投资者而言，建立保持组合的平衡性，继续将基金组合定位在中等风险水平。
重策略选股能力 组合风格均衡搭配
在经济增速放缓的背景下，经济转型仍将继续，推动经济结构转型的相关政策将陆续出台，并相应继续为市场输入结构性机会。因此，我们延续半年度基金投资策略报告的观点，继续从管理人投资管理能力和基金组合风格搭配角度出发，“动静”结合以期把握结构性机会。
“低波动、分化升级”的市场环境对管理人提出了更高的要求，兼具“对个股成长性判断能力”和“策略把握估值波动能力”的管理人，更容易在这种市场环境中表现出竞争力。因此从管理人动态投资管理能力角度出发，下阶段继续建议侧重“策略选股能力突出”管理人所管理的基金产品。我们筛选如下策略选股能力相对突出的基金公司及基金经理，以供选择参考。结果显示：基金公司方面，兴业全球、华夏、嘉实、富国、中银、信诚、华宝兴业、易方达、上投摩根、华商等整体上策略选股能力表现出一定的优势；基金经理方面，包括王亚伟(华夏)、傅鹏博(兴业全球)、邹唯(嘉实)、宋小龙(富国)、俞岱曦(中银国际)、潘峰(易方达)、谈建强(南方)、邵健(嘉实)、周炜炜(交银施罗德)、黄鑫(鹏华)等基金经理策略选股能力表现出一定的竞争力。
对于市场结构性机会，我们认为转型带来市场估值体系的变迁，其根源在于转型带来的成长性转移，因此预期下半年市场仍将以成长为主基调，重点受益经济转型细分行业板块。另外，市场对于悲观预期的修正，有望促使前期深跌的周期性行业反弹。因此，阶段在基金组合风格搭配上建议适度均衡，兼顾成长和周期。
固定收益类开放式基金投资建议
6月份CPI同比增长2.9％，环比下降0.6％，下降幅度超出市场预期，其中食品价格在季节因素的作用下快速下降是主要影响因素。考虑到季节性因素的持续，以及国际大宗商品价格走弱一定程度缓解输入性通胀压力，尽管近期全国大范围水灾以及猪肉价格的触底回升或将对CPI形成扰动，年内加息预期进一步降低仍是共识。
在“宽货币、紧信贷”背景下，今年来银行间市场充裕流动性推动债市收益率不断下行，尽管自5月中旬以来，银行间市场流动性受到规模央票发行、存款准备金数次上调的影响资金面一度偏紧，但在近期央行数周来持续净投放之后，银行间市场流动性状况得到了一定改善。因此，预期债市阶段继续维持高位震荡。其中，信用类债券领涨下信用利差较前显著降低，但仍略高于历史均值，综合比较而言，信用债尤其是中高等级信用级别债券收益率具有一定吸引力。
基于上述对市场环境、收益率水平(包括信用类债券)以及新股申购的分析，预期下半年稳健操作的债券型基金预期年化收益率可以达到3―4％的水平。在具体产品选择上，建议关注嘉实超短债、上投纯债等债券，完全债券型基金以及在信用类债券等持仓适度且历史业绩持续稳定优秀的债券一新股申购型产品，如中银稳健增利债券基金、富国天利增长基金、建信稳定增利基金、工银信用添利债券基金等。
在货币市场基金选择上，基金季报中“影子定价”与“摊余成本法”确定的基金资产净值偏离度作为重要参考指标，不容忽视。偏离度越高表明基金手中资产“浮盈”越高，其维持甚至提高当前收益率水平的潜力越大，实证结果亦支持上述结论。因此，在货币市场基金的产品选择上，参考偏离度数据、历史收益及稳定性、流动性等，建议侧重关注华夏现金、海富通货币、南方增利、博时现金、长信收益等“双高――高偏离度、高收益”货币市场基金产品。
封闭式基金投资建议
基金2009年度对历史剩余收益亦进行了较为充分的分配，分配实施后全部26只传统封闭式基金截止2009年度末单位剩余可分配收益平均仅为0.007元，根据基金一、二季度季报计算，2010年上半年传统封闭式基金实现平均单位可分配收益仅为0.037元，仅汉盛、通乾、景福、裕泽、金泰、安顺、普惠等7只基金单位剩余可分配收益在0.05元以上。因此，传统封闭式基金年底分红尚需看下半年行情的“脸色”。
