时间：2023-08-09 17:32:24
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇常见的经济纠纷，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：项目承包； 经济纠纷； 风险； 防范； 策略
Abstract: the engineering projects for internal contracting mode of operation, is to promote the construction enterprise operating vitality, ensure the economic benefits of the important means, has become the current construction projects in the construction of one of the common phenomenon. But in internal contracting process to take, we should pay attention to avoid risk, to reduce the economic disputes due from the unnecessary loss, and to ensure the project economic benefit and social benefit harmony. Combining with the practical engineering experience, how to prevent project contractor for economic dispute brings to the enterprise problems such as the loss of the concrete analysis and discussion.
Keywords: project contract; Economic dispute; Risk; Prevention; strategy
中图分类号： F721 文献标识码： A 文章编号：
随着经济的快速发展，工程建设的加快，建筑施工企业点多面广，一般施工企业就有几十个在建工程，随之内部承包项目已经成为一种普遍的经营方式。内部承包项目模式极大的调动了内部项目承包人的积极性，也减少了公司的经营成本，为公司的做大做强起了关键作用。但在目前，建筑市场还不是很规范，竞争激烈，企业内部机制等尚不完善，企业内部承包同时给企业也带来了巨大的风险。例如有些项目承包人在外面使用项目部章赊取材料，签订租赁协议等，由于承包人未支付该款项，致使公司承担责任；有些项目承包人挪用工程款或在工程款不到位的情况下，拒付、拖欠民工工资，造成民工到企业、到政府集体上访，给企业造成不良的影响；有些项目承包人由于对工程成本没有进行测算，盲目承包工程，当工程进展到一定进度时发现亏本，就不肯再干下去，由于建设单位催进度，施工单位怕影响声誉，最后只好施工单位收拾烂摊子；有些项目承包人工程质量意识差、进度慢、实力不够导致建设单位领导对该施工企业印象极差，造成招投标不能入围，不但影响了企业的声誉，还给企业带来了极大损失等；因此，企业对项目承包不采取有效的风险防范措施，在这种经营模式下会给企业带来很大的损失。
根据自身在实践中的经历，就如何防止项目承包人因经济纠纷给企业带来的损失这一课题，进行了有益的探索。本文就此谈一些粗浅的认识和体会。
严格评审，选好项目承包人
项目承包人是施工项目管理实施阶段全面负责的管理者，在整个施工活动中占有举足轻重的地位，是协调各方面关系的桥梁、纽带，是各种信息的集散中心，是施工项目责、权、利的主体。作为对施工项目施工过程全面负责的项目承包人素质的高低，直接反映了企业的形象和信誉，决定着企业经营效果的好坏。选好项目承包人把握以下几点：一是看为人处事。通过各种渠道去了解其有无不良记录，为人处事是否讲信誉、诚信。二是看能力和实力。工程项目在实施过程中都存在质量、安全、进度、经济效益、资金等多方面的压力和风险，项目承包人必须要有未雨绸缪的能力，有经济实力，并能处理工程项目上的各种复杂问题，独立承担工程项目实施过程中的各种风险。三是看协调能力。工程项目管理是一个非常复杂的行业，项目承包人必须要有较强的协调能力，为项目的实施营造良好的环境。四是还要有承包过类似工程项目的经历，项目管理班子成员综合素质要好。
二、抓好施工现场的质量、安全、进度、成本控制
1、加强质量管理。项目承包人承包工程最终目的是为了盈利，必然在施工过程中产生偷工减料的行为，施工单位督促项目部在材料进场验收，现场管理等方面都把质量放在第一位。通过加强管理，坚决杜绝偷工减料，以次充好，以及施工粗糙，不按图施工的行为，确保工程质量符合要求。2、加强安全管理。安全生产文明施工对企业经济利益至关重要，发生一起重大的伤亡事故，直接经济损失就是几十万，因此安全防范的措施必须到位，要办理好施工现场人员的民工工伤保险，派专职安全员进行安全管理，全项目部人员参与，加强安全教育培训，交底工作，杜绝安全事故的发生。3、加强进度管理。项目进度的快慢直接影响公司及承包人资金的回收，有利于工程的良性循环，公司督促项目部合理安排工期，加快进度。遇政策处理等问题影响进度时要及时书面报告向建设单位汇报、协调，确保工程承包项目在合同工期内完成。4、加强成本控制。实践表明，凡是给企业造成较多的经济纠纷的承包人，大都是管理混乱、成本消耗高的承包人，还有承包人盲目追求中标，不测算成本，在项目实施中才知道亏本，导致承包人无能力实施，这样会给企业造成很大的压力，因此做好工程成本的测算预控和阶段性的控制是至关重要的。开标前根据市场行情的人、材、机、税金、管理费测算出工程成本，确定最低的投标价，在开工前根据市场行情测算准确成本，将建筑材料、人工、机械列出。施工过程中对照测算的成本进行了解，确保公司心中有数。
三、加强工程资金管理，防止挪用资金
实行项目承包后，工程资金失控也是造成企业经济纠纷的主要原因之一。有些承包人协调能力还可以，误导业主把工程款打到承包人个人账户上，如果承包人资金不到位的工程较多，会产生拆东墙补西墙的做法，挪用本工程款支付其他本工程赊欠材料、人工、机械费用较多，造成经济纠纷，影响企业利益和信誉。因此无论怎样的承包人，工程款必须进公司账户，再由公司审核后支付给承包人，对于承包人信誉差的，要监控工程资金流向，发现问题及时纠正。在选择承包人和投标工程时，对资金不能及时到位的工程，不能选择没有经济实力和能力的承包人施工，否则会产生很多的经济纠纷。
四、加强印章的管理
一、建筑工程合同的含义及其法律特征
建筑工程合同在《合同法》中被概述为工程承包人负责施工建设，工程发包人负责价款支付的一种协商合同。作为具有法律效力的协议，建筑工程合同具有以下法律特征：基本建设工程是其标的；书面式要约式合同是其性质；具备建筑行业从业资格、具有相关技术设施装备、拥有法定注册资金的建筑单位是其主体。此外，建筑工程合同还需符合国家相关法律法规，不违背相关利益，国家有权干预、监管合同内容及执行状况。
二、建筑工程合同纠纷的主要表现形式及其原因
建筑工程合同纠纷形态较多，如有分包纠纷，“阴阳合同”纠纷等，现阶段常见的纠纷形式，主要有以下几种：
（一）质量纠纷。
建筑工程施工建设完毕后，由于工程质量不符合建筑合同中的相关约定，或因无法安全使用而导致人身及财产受损，是最为常见的建筑合同纠纷形式。引发建筑工程质量问题的原因需查明并落实责任。如工程发包方出现勘察、设计不科学不合理、工程设备及材料不合格，都会引起工程质量问题，由此类原因导致的质量纠纷，发包方需承担责任。如承包方在施工方案、施工管理、施工人员方面出现问题，进而引发质量纠纷，承包方需承担相应的责任。
（二）经济纠纷。
建筑工程中因经济因素产生纠纷，主要体现在计价方式及工程结算上的纠纷。计价方式及结算方式在双方签订合同时已明确，但如施工环节涉及到新增工程或产生工程变更，此时合同中规定的相关价格及计算方式就不符施工实际，从而造成纠纷产生。除此之外，如合同中体现的造价与建筑工程实际造价不符，或因外部因素（施工环境、政策环境）影响而导致设计变更出现，此时会产生价格差价，在这部分差价的补偿方面也极易引发纠纷。
（三）工期纠纷。
另一常见的建筑合同纠纷是工期纠纷，工期纠纷形成的原因是由于建筑工程无法在合同规定期限内交付，在此过程中产生了经济损失。引发工期纠纷的原因也体现在工程发包方和承包方两方面。一方面，工程发包方在场地、原料、资料、设备及资金提供上未按合同中的有关约定执行，或在建设工地征用、拆迁、补偿方面进展不顺，都会导致工期拖延，承包方因窝工、停工产生经济损失；另一方面，工程承包方在施工人员、施工设备上组织不力，也会引起工期滞后，致使纠纷产生。
三、建筑工程合同纠纷的处理及防范措施
建筑工程合同纠纷在处理上，应遵循以下几个要点：第一，涉及建设工程价款，实行优先受偿权。如建设单位在工程价款支付不及时引发纠纷，施工单位可以申请拍卖已建工程，获取折价补偿。第二，应用抗辩权。第三，明确并落实各方责任义务，根据合同中规定的各方的责任及义务，确定责任归属方，采取相应的解决措施。建筑工程合同纠纷在防范上，应做好以下几个方面：
（一）规范合同评审环节。
在签订建筑工程合同之前，应按照程序先行开展合同评审，邀请专业法律人员共同拟定工程合同。对合同条文加以逐条对比，确定其符合《招投标法》、《建筑法》、《合同法》及地方政策条例的规定。签订合同后，确认其合法有效后加以履行。涉及到大项工程，要严格审查合同条文，重点关注权利义务不相匹配的相关规定，保障建筑企业经济效益及社会声誉。
（二）做好合同对方资质、信用的调查工作。
首先，针对大项工程建设，要参考《合同法》关于该类工程的规定，确定建筑工程项目具备国家批准立项资格及建筑工程可行性报告；其次，调查工程业主建设执照、经营范围、建设资质、法人代表、资金状况、投资情况等要素；确保其到位、属实；再次，对分包人的相关资格、等级、经营方式及范围、法定代表、委托、资质信用、施工水平和能力等方面加以综合审查，确保其合法、有效。
（三）强化合同履行环节的监管。
建筑合同在履行环节，要根据相关法律法规做好实时监控，做好各方面的协调沟通，创造合同履行的良好环境。建筑施工过程中的各项原始数据、基础资料要及时收集并整理，以便为纠纷处理提供数据凭证。建筑合同的履行过程，尽量采用文字记录的形式加以明确，并争取合同各方，如工程设计方、工程施工方、工程监理方、工程业主及相关工程管理部门负责人的签字确认。此外，还要密切监控工程分包方，确保建筑工程质量水平符合合同规定，避免其在施工过程中出现质量缺陷，导致企业经济及声誉受损。
（四）依托法律监管，及时跟进工程款的回收。
施工单位在完成建筑工程施工任务并将工程交付后，应按照建筑合同的规定及时回收建设工程款项，保障建筑企业经济效益的实现。在工程款项的回收上，建筑施工单位应根据相关法律法规及建筑合同的要求，采取合法途径。在工程款项回收方式上，尽量采用非诉讼的方式进行，如实际需要，再借助诉讼方式加以催收。此外，要及时支付建筑材料供应方及建筑分包人的款项，避免款项纠纷波及建筑企业的社会声誉。
四、结语
关键词:合同;纠纷;原因;对策
中图分类号:G633.26文献标识码:A文章编号:1672-3198(2009)18-0256-02
1 引言
合同纠纷,是指合同当事人对合同规定的权利和义务产生不同的理解,由于建设工程承包合同在履行的过程中,受多种因素影响,且工程本身情况复杂多变,不可避免地会出现一些预料不到的问题,合同双方从维护各自权益的角度出发,对这些问题的解决就难免产生纠纷。及时分析研究这些纠纷产生的原因并制定出减少施工合同纠纷的措施,对于维护建筑市场秩序,促进建筑业的健康发展有十分重要的作用。
2 工程施工常见的合同纠纷
2.1 建筑工程质量纠纷
建筑工程建成后工程质量达不到合同要求,或达不到设计功能使用要求,是一种常见的纠纷。工程质量出现问题,必须分清责任,特别是在实行质量终身负责制之后,更要明确责任。
2.2 工期纠纷
建筑工程不能在合同规定的时限内完工并交付使用,给甲、乙双方造成经济损失,也是建设工程承包合同履行中的一种常见纠纷。
2.3 工程价款及结算纠纷
这种纠纷往往是合同造价低于工程实际造价,或由于外部条件发生重大变化而引起变更,承包人无法在原合同约定的价款内完成工程建设,而向发包人要求补偿,或发包人以正当或不正当的理由拒绝补偿而引起的纠纷;也有发包人由于资金筹措不到位,拖欠或拒付工程款而引起纠纷。工程结算纠纷包括计价方法、工程量和材料价款大幅上涨引起纠纷等。
2.4 分包引起的纠纷
某些合同签订时对于是否允许分包并未作出明确规定,而承包商则利用合同漏洞,在没有征得业主同意的情况下,进行了工程分包,导致甲、乙双方产生纠纷。承包商与分包商之间的纠纷也是近年来施工企业遇到较多的法律纠纷,承包人将部分工序分包给第三人承担,由于分包人管理不力或技术、施工能力不足等,质量、工期等达不到分包合同的约定要求,就可能导致纠纷。特别是工程价款纠纷,是承包人与分包人之间最容易发生的纠纷。
2.5 延期付款利息纠纷
尽管有明文规定业主拖欠工程款应付延期利息,但执行起来却非常困难,特别是延期利息数额巨大之时,双方纠纷就更容易产生。比如合同约定工程决算完毕付清尾款,但因施工方迟迟不报送决算文件,或报送决算文件不齐全,或所报决算文件双方争议过大,导致决算工作无法进行,进而剩余工程款无法支付。特别是争议过大时,究竟是谁过错导致工程款支付拖延,也是是否支付延期付款利息的争议所在。
2.6 违约发生的纠纷
承包方的违约主要表现有工期违约、质量违约等。发包方主要表现在不能按时支付工程进度款、未能提供施工进场的条件、中期擅改设计等导致的工程造价增加或者其他损失的,承包人最终都以工程索赔的形式加入工程结算书中,而发包人往往对有关款项不予认定,从而产
生纠纷,这种纠纷在建设工程结算纠纷中比较常见。
3 引起工程施工合同纠纷的原因
(1)订立合同时草率,不规范,内容不完备。
合同约定的条款不是当事人真实意愿的表达,这往往是引发合同纠纷的主要根源。建设工程施工合同是建设单位和承包商之间明确双方权利和义务的法定性文件,各方面应予以高度重视。在起草合同时,应由专业技术人员与造价管理人员共同斟酌确定合同的内容、条款、细则,但有些建设单位重视不够,专业技术人员与造价管理人员很少参与合同的起草,而是由某些领导直接操办,这就使合同在签订过程中就存在诸多缺陷、漏洞。
(2)甲、乙双方不严格履行合同条款。
发包方在合同履行过程中不按时拨付工程款,擅自将工程肢解发包给第三方,甚至无资金建设项目,势必会引起纠纷。承包人对发包人不合法、不合理的苛刻条件和霸王条款一般不抵制或抵制无效,因怕失去承揽工程机会,往往采取默认的态度,当合同价格不能保本、工期不堪重负、承包方利益不能保证时自然就形成了纠纷。
(3)施工过程管理不善。
一是开工准备不充分,“三通一平”习惯上都是由建设单位负责完成,而双方又未正式签订书面协议或合同,往往是建设单位某个领导或某个施工管理人员,现场划个圈,口头表述一下要完成哪些工作内容,发生的经费也口头承诺竣工时结算,这就给竣工结算埋下了纠纷的隐患。二是设计变更普遍,随便增加面积、改变结构、改变用途,签证混乱。工程在建设施工过程中不可避免地要发生一些设计变更、工程签证,若程序不合法、手续不齐全、签字不及时,引起变化的工程量就缺乏结算依据,待工程竣工结算是再补充,容易引起意见分歧。
(4)引起工程质量纠纷的原因。
一是发包方的原因,如设计本身有缺陷、勘察资料与实际地质情况不符、提供的原料、设备不符合质量要求等等;二是承包方原因,如承包方管理、技术力量不足,技术方案不合理,组织措施不力等。三是因为招标过程中大多数甲方为了保证施工质量,都会提出很高的质量等级。四是发包人擅自使用未交工工程,而出现的质量纠纷。五是承包人或发包人分包工程项目,因分包项目质量达不到要求而引起整个工程质量达不到要求,也是造成质量纠纷很重要的原因。
(5)引起工期纠纷的原因。
一是发包方没有按合同规定的时间要求提供场地、资金、设计技术资料等,包括未能与地方政府就征地、拆迁等问题达成协议,导致不能按期开工或开工后被迫停建、缓建,不仅工期推迟,还将给承包方造成停工、窝工的经济损失。二是承包方因施工组织不力,劳力、设备不能满足工期要求而导致工期滞后。三是因招标时甲方不合理地压缩工期,施工单位为了迎合招标,被迫响应工期要求,在远低于定额工期的合同工期下施工,造成工期拖延也就不足为奇。
4 施工合同纠纷的处理原则
针对上述这些合同纠纷的表现及产生的原因,妥善处理纠纷必须要坚持以下几个基本原则:一是维护合同条款原则,双方均应遵守合同条款,这既能体现合同的严肃性,也支持了合同订立当初双方的共同意愿。二是重事实、重证据原则,对有些内容,合同中没有约定或约定不详细,这就要求重事实、重证据,按实际发生处理。事实和证据包括:补充协议、现场签证、实物量。有文字证据的,依照文字证据处理,缺少文字证据的,以现场实测实量为准。三是坚持公开公正原则,要做到调查取证公开,双方到场,政策规定公开,处理程序、内容、结果公开,让各方心服口服。四是维护公平竞争原则,按照这一原则处置合同纠纷,有利于建筑市场公平竞争,促进建筑业发展。
5 预防施工合同纠纷的对策
(1)加强对招投标工作的管理是减少施工合同纠纷的前提。
工程招标阶段,制定科学合理、详细慎密的招标文件是关键所在,首先工程造价要把握在一个合理范围内,既要保证承包人的合理利润,又不至于给发包人造成额外损失;其次是确定合理的质量目标和工期目标;再次是在议标、定标时,创造公平竞争环境,不搞权钱效易,对资格审查不合格、管理水平低下、施工质量低劣的队伍坚决排除,选择一个好的施工队伍等于事半功倍。
(2)重视施工合同签订是减少施工合同纠纷的基础。
施工合同是承发包双方为完成建筑安装工程,明确双方相互权利义务关系而订立的具有法律效力的重要文件,是工程竣工结算审核的核心依据。重视施工合同的签订,规范合同条款约定为整个合同的实施奠定了良好基础。订立合同应注意:①语言表达要准确、严密、详实,才能让合同执行人充分理解合同本意,不能含糊不清,稍有偏差都会导致产生完全不同的解释,任何模棱两可的文字,都有可能成为日后双方争论的焦点。②合同主要条款:承包范围、承包方式、质量要求、工期要求、计价方式、结算方式、进度款与结算审核期限、付款方式、双方权力义务、双方违约责任、设计变更与现场签证的程序和资料移交等要约定完整。③合同签订时双方应处于平等地位,合同本身应具有公平性,合同条款应遵循对等原则,严重有失公平的合同本身就是违法合同而不具有法律效力,也最容易引起纠纷。
(3)认真履行合同,做好现场管理是减少施工合同纠纷的重中之重。
施工合同签订后,关键在于双方共同履行,出现一些与签定合同时的估计相差较大的情况,应及时签定补充合同协议,以弥补合同在本身的缺陷,同时可以补充合同的形式调整合同价款,并以补充合同价款形式作为中期进度付款结算的依据,以免追加合同价款太大难以执行。除此之外,①关于变更及签证,要明确工程变更、签证的管理程序,各个环节各负其责分别把关,相互制约。及时督促完善项目施工中的所有原始记录,要严格签证权限制和签证手续程序,及时办理现场签证。②业主对工程项目各阶段的实施应安排合理的时间,准备工作要充分,按合同规定提交符合要求的施工场地 ,技术资料和图纸,及时支付工程预付款和进度款。③及时掌握市场材料、设备的价格波动,材料价格市场异常波动对承发包双方都存在巨大的风险。
6 结语
综上所述,只要加强对招投标工作的管理,重视施工合同签订,施工合同履行过程中,缔约双方严格履行合同,并在纠纷发生后,本着实事求是的原则,互谅,互让,争取恰当地处理合同纠纷,就能实现甲、乙双方的双赢。
参考文献
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一、小额诉讼程序的概念与特征
本文所探讨的小额诉讼程序是指较简易程序更为简便的、专门用来解决标的额极小的民事纠纷的一种独立的诉讼程序，其并非简易程序的附属程序，而是与简易程序并列存在的独立的第一审程序。相比起简易程序，小额诉讼程序具有以下特征：
（一）使用范围特定。小额诉讼程序的适用范围基本上仅限于债权债务纠纷，且适用的诉讼标的额极小，通常由法律明确规定。
（二）程序简便，审理形式非正式化。“小额诉讼请求程序所追寻的理想是不需法律技巧的简易和效率”[1]。小额诉讼程序的简便性贯穿在诉讼过程的各个环节之中。例如，在审理中不适用严格的证据规则，作证时可以不经过宣誓，以及法院可以限制交叉询问，状和答辩状可以采用法院印制好的表格，也可以口头进行；甚至无需法庭记录；判决也只是宣布结果，而不必说明理由等等。
（三）法官被赋予了更多的职权和裁量权。在小额诉讼中，法官更为主动地介入诉讼，当事人双方的对抗则受到一定的限制，在通过法官的职权指挥和职权裁量缩短诉讼周期，以节省时间、费用和人力。
（四）低成本、高效率。小额诉讼程序通常完全免费或者只收取极少的诉讼费，同时，为了节省费用，小额诉讼程序对当事人聘用律师诉讼持消极态度，有些国家甚至禁止律师诉讼。由于审判多数是以普通大众可以接受的简便方式进行，当事人本人不依靠律师的帮助也可以胜任。当事人得以较低的成本获得公正的司法裁判。
二、在农村基层司法机制中构建小额诉讼程序的必要性
在市场经济转轨、利益格局调整等诸多因素的影响下，我国农村纠纷解决呈现出新的特点：一是小额钱债纠纷在农村经济纠纷的比重比较大，而且呈上升趋势。近年来，随着中央和地方一系列惠农政策的出台，我国农村经济得到长足的发展，村民间的商业经济交往活跃。村民间的借贷比较频繁，如借钱来投资小生意或盖房子的现象、买卖赊账的现象非常普遍，这些借贷的金额比较小，大多在5万元以下，一万元以下的也很常见。二是诉讼成本的高昂迫使许多农民不得不放弃诉讼。改革开放以来，农村的社会经济生活方式发生了巨大变化，农村纠纷形态也发生了相应的变化。中国农村正在从传统的乡土社会向现代商业社会转型，司法正在逐步成为解决农村纠纷的主要权威[2]。但由于在司法诉讼成本高昂、农民当事人的诉讼能力不足的现状下，司法在农村纠纷解决中的效率还不尽如人意。特别对于涉案金额小而诉讼的成本太高的小额钱债纠纷，如果通过诉讼解决，结果可能是“赢了官司输了钱”。因此，为合理分配资源与提高诉讼效率，完善当前农村经济纠纷解决机制中的不足之处，小额诉讼程序尤显必要。在农村基层司法机制中增设小额诉讼程序的必要性体现在以下方面：
（一）简易程序在解决农村小额纠纷的困境我国民事诉讼程序中的简易程序实质上只是普通程序在某些环节上的简化，而非一个完整的独立程序，对于农村的小额争议而言，仍显得不灵活、不经济、不方便，难以满足法院处理简单涉农民事纠纷的要求。其具体表现为：第一，开庭时间、地点不够灵活。由于现行民事诉讼法没有把简易程序视为独立于普通程序的一种特别程序，没有为其设计单独的程序运行环节，简易程序中很多情况只能适用普通程序的内容，如开庭时间只能是在工作日，而不能是在节假日，开庭地点只能在人民法院或派出法庭。第二，、传唤、应诉、举证等程序对于农村小额争议而言仍显得繁琐。如民事诉讼法本来允许人民法院在适用简易程序审理案件时，“用简便的方式随时传唤当事人、证人”，但民事诉讼法第一百七十九条第一款第（十一）项却将未经传票传唤，缺席判决的案件规定为再审的法定条件之一。这等于否定了适用简易程序审理案件中使用简单的方式传唤当事人、证人的做法。第三，3个月的审限对农村小额争议来说显得过长。不仅如此，按照民事诉讼法的规定，在以简易程序审理案件的过程中，如果发现案情复杂，需要转化为普通程序的，可以转化为普通程序，而一旦转化为普通程序，审限变为6个月。如果因特殊情况在6个月内不能审结的，经过本院院长同意后，可以延长6个月，还需要延长的，报请上级法院同意。实践中，有一些本来适用简易程序的案件案情并不复杂，但由于法官办案拖拉，不能在3个月内审结，于是以案情复杂为由转化为按普通程序审理，从而人为造成审结期限过长。这样，即使是小额争议，也可能在6个月甚至更长的期限内审结[3]。由此可见，我国农村小额争议的特殊性，客观上要求有与普通程序、简易程序不同的新型诉讼程序。
（二）小额诉讼程序的特有属性适应农村小额纠纷解决的需要小额诉讼程序的特有属性能大大降低农民进入诉讼救济程序的成本，合理避免农村解决数额较小的案件时的不必要损耗，是实现司法为民的有效途径。程序的简便化、诉讼成本低是小额诉讼程序的特有属性。其程序的简便体现在诉讼过程的每一个环节：状、答辩状和判决书多采用表格化形式；开庭时间可以放在休息日甚至晚上；开庭地点不局限于法庭之内，判决通常只宣布结果，而不是必须说明理由。由于程序简便，当事人通常不需要律师即可操作。程序的简易性对于农民大众来说更加容易理解与执行，必将受到农民百姓的欢迎。在经济发展相对不发达的广大农村，高昂的诉讼成本是阻碍当事人选择诉讼的重要原因。“无论审判能够怎样完美地实现正义，如果付出的代价过于昂贵，则人们往往只能放弃通过审判来实现正义的希望”[4]。小额诉讼程序通常完全免费或者只收取极少的诉讼费，而且结案效率较高，开庭地点甚至可以在村里的祠堂或田间，简便的诉讼程序使得当事人本人不依靠律师的帮助也可以胜任从而节省律师费用。可见，小额诉讼程序不仅减少国家和当事人双方的负担，而且有利于社会整体规模上正义的实现。建立小额诉讼程序，更能对于促进农村法制教育，提高农民法制意识，因为“对于小额诉讼的悉心照顾，可使国民与司法在真诚的意义上相互联系，培育国民的司法根基”。[5]
（三）小额诉讼程序是构建农村多元化纠纷解决机制的重要一环随着我国改革开放的深入和利益格局的调整，农村社会矛盾纠纷日益多样化与复杂化，建立多层次的、全方位的、功能互补、程序衔接的农村纠纷解决机制，将有利于赋予当事人在纠纷解决方面更广泛的程序选择权，有利于及时、妥善解决各种社会矛盾，满足纠纷当事人的不同要求，而和解、调解、仲裁和诉讼等均是构建农村多元化纠纷解决机制中不可或缺的组成部分。尽管在农村纠纷解决中，非诉讼的纠纷解决方式显示出强大的生命力，但是不可否认，非诉讼纠纷解决机制也有着先天的不足。如经民间调解而达成的和解协议并无强制执行力，若该和解协议无法履行，当事人仍需求诸司法。而关于仲裁，目前我国的仲裁方式主要有商事仲裁和行政仲裁。对于商事仲裁，许多农村小额钱债纠纷往往难以适用，由于我国的商业仲裁机构大多设立在大中城市，其受理的案件通常是标的较大的商事纠纷，而且仲裁费用相对比较高。至于目前我国某些省份已设立农地纠纷仲裁委员会对农地纠纷进行行政裁决，但农地纠纷仲裁委员会的受案范围仅限于某些农地纠纷，小额钱债纠纷无法适用。诉讼作为社会正义的最后一道防线，是解决争议的最后也是最有力的手段，并具备其他解决机制无法替代的优势。特别是近几年，我国农村特别是发达省份的农村社会经济生活已逐渐向现代商业社会转型，司法逐渐成为解决农村纠纷的主要权威方式。因此，我们在构建农村多元化纠纷解决机制时，不能因强调其他纠纷解决方式，而弱化司法的主导地位和主导作用。而目前我国的民事诉讼程序中，普通程序和简易程序由于简易性和灵活性不足，无法满足农村小额纠纷解决的需求，导致司法手段未能在农村纠纷解决中发挥应有作用。因此有必要增设小额诉讼程序以完善农村多元化纠纷解决机制的构建。
三、在农村基层司法机制中构建小额诉讼程序的立法构想
[论文摘要] 古英语词(archaic word)在现代英语中虽已不再广泛应用，且正在逐渐消亡，但在法律英语、合同英语中却仍较常见，如副词here， there， where加上一个或几个介词构成的副词，这类古词语的运用可使合同简练、严密、庄重，且具有很强的文体效果，但同时也为初次接触英语合同者带来了极大困难，本文将对这些词进行说明，以使初学者初步了解对外经贸合同的英语用词特点。
随着我国改革开放的进一步深化，经济领域的国际交往日趋频繁，经济合作更加密切，国际间的经济活动，如贸易、金融、投资、经济合作等都离不开合同。但我们也发现，在经贸活动中出现了不少涉外经济纠纷，这些纠纷发生的频率越来越高，其中不少纠纷在很大程度上是由合同文字引起的，要避免这些纠纷的发生，首先就需要读懂合同原文。合同文件枯燥、乏味，句子长、术语多，另外一个难点是这些英文合同中包含大量的旧体词，这些旧体词在现代英语中已很少使用，但在合同文本中却很常见，主要是为了避免重复、避免误解、避免歧义，使行文准确、简洁，这些词各有各的含义，但由于篇幅所限，笔者只选择其中几个进行详细说明，以使初学者初步了解对外经贸合同的英语用词特点。
一、以here开头的词
1.hereby
该词意为by means of ， by reason of this， by this agreement，“特此”，“因此”，“兹”，“在此”。此词常用作法律、经贸文件、合同、协议书等正式文件的开头语，在合同条款中需特别强调时也可用，表示当事人借此合约，要宣示某种具有法律效力的“意思表示”，如保证、同意、放弃权利等，一般放于主语后，紧邻主语。如:The Company hereby covenants and warrants that…… 意为:By this agreement the Company covenants and warrants that……即:公司在此保证……再如:Both parties hereby agree that……意为:By this agreement both parties agree that……即:双方当事人在此同意……
2.hereof
该词意为:of this agreement，“关于此点”;“在本文件中”，表示上文已提及的“本合同的、本文件的……”，一般置于要修饰的名词的后面，与之紧邻。如:to take effect on the date hereof 意为:to take effect on the date of this agreement 即:于本合约之日期生效。再如:the headings of the sections hereof 意为:the headings of the sections of this agreement 即:本合约各条款之标题。
3.hereto
该词意为:to this agreement，“至此”，“在此”，表示上文已提及的“本合同的……本文件的……”，一般置于要修饰的名词的后面，与之紧邻。如:both parties hereto 意为both parties to this agreement，即本合约之当事人双方;items specified in Attachment I and hereto 意为:items specified in Attachment I to this agreement 即:本合约之附件I所列之各项。
4.herein
该词意为:in this agreement，“此中”，“于此”，表示上文已提及的“本合同(中)的……，本法(中)的……”等，一般置于所修饰词后，紧邻所修饰词。如:to file a suit in the court agreed to herein 意为:to file a suit in the court agreed to in this agreement 即:向当事人于本合约中同意管辖的法院提起诉讼;再如:to follow the terms and conditions herein 意为:to follow the terms and conditions in this agreement，即:遵守本合约所规定的条件。
5.hereinafter
该词意为:later in the same Contract，“以下”，“在下文”，一般与to be referred to as， referred to as， called 等词组连用，以避免重复。
6.hereunder
该词意为:under this agreement，“在本合约内”、“依据本合约”。如:obligations hereunder，意为obligations under this agreement，即“本合约内的义务”。再如:rights granted hereunder，意为rights granted under this agreement，即“依本合约所赋予的权利”。
二、以there开头的词
1.thereof
以”there”为前缀加上介词构成的词，如thereafter， thereby， therein， thereinafter， thereinbefore， thereon， thereof， thereunder， thereupon， therewith等，在文中具体指什么，需要读者依照合同的上下文来判断，因而理解起来比较复杂，请看下例:
This Agreement is written in the English language. In case of any discrepancy between the English version and any translation thereof， the English text shall govern. 句中”the English version and any translation thereof”从上下文判断意为 “the English version and any translation of the English version”，即thereof一词代替of the English version。与以here开头的词如hereof的理解方法类似。
2.therein
该词意为in that， in that particular
context， in that respect，“在那里”，“在那点上”，“在那方面”，表示上文已提及的“合同中的”“工程中的”。如:the contract or any part thereof意为the contract or any part of the contract，合同或合同的任何部分。
3.thereto
该词意为:to that，“随附”，“附之”，如:“Contract Products” means the products specified in Appendix 2 to this Contract， together with all improvements and modifications thereof or developments with respect thereto. 句中or developments with respect thereto 意为:or developments with respect to the developments。
4.thereunder
该词意为:under that， “在其下”，“依照”，如:The Borrower fails to pay any amount payable thereunder as and when such amount shall become payable. 句中any amount payable thereunder意为any amount payable under the contract。
三、以where开头的词
1.Whereas
该词意为:considering that， “鉴于”，“就(而论”，常用于合同协议书的开头段落以引出合同双方订立合同的理由或依据。如:Whereas Party A desires to use the Patented Technology of Party B to manufacture and sell the Contract Products……鉴于甲方希望利用乙方的专利技术制造并销售合同产品。
2.Whereby
该词意为:by the agreement， by the following terms and conditions，“凭此协议”，“凭此条款”，常用于合同协议书中以引出合同当事人应承担的主要合同义务。如:
关键词：新医改 医院管理 医疗服务
中图分类号：R197 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2014）08（a）-0184-01
1 新医改背景下，医院管理现状分析
近年来，医院管理已经成为全面构建社会主义和谐社会进程中被广为关注的热点问题之一。随着新医改政策的全方位贯彻实施以及社会经济的全面发展医院管理带来的一系列问题，也逐渐引起社会公众对于医院安全管理的重视。从总体来看，大部分的医院管理是较和谐的，但医院管理成效的有待提高，具体如下：（1）解决“看病难、看病贵”的政策已基本形成，但还有待于进一步落实和完善。（2）部分医务人员医德及其服务态度较差侧重于盈利追求。（3）患者暴力伤医、闹医现象仍有发生，对医疗秩序和医院的安全管理造成了极大的干扰。
2 新医改背景下，医院管理成效不足成因分析
2.1 政府方面
首先，政府财政资金投入不足，导致医院等医疗机构为保障医院的正常运营，不得不追求利润最大化，使医患关系进一步恶化。其次，我国的医疗保险制度不完善，我国绝大部分患者都是通过自费方式就医。当患者由于经济费用的问题，难以达到最佳的治疗效果时，很容易让其与医院产生医疗纠纷；最后是医疗风险分担机制的问题，医疗服务是一个高风险性的行业，并且具有一定的未知性。当其出现医疗纠纷时，不仅给患者带来巨大的损失，而且在很大程度上扰乱了医院的正常运营。
2.2 医院方面
在市场经济条件下，部分医院的管理水平明显落后，并且其管理者过于重视医院的经济效益，忽视社会效益。同时，医务人员奖金分配与医院的经济收入挂钩，出现开大处方，让患者滥做不必要的检查，用药缺乏透明度等现象，导致患者与医院时常发生经济纠纷。医院的各项管理制度不健全，当问题出现时，缺乏有效的应急措施和处理机制。
2.3 医生方面
首先，在现实的医患关系中，医务人员和患者之间的开放程度决定整个医患关系系统的开放程度，更决定医患关系的和谐与否。在经济利益的驱使下，部分医生缺少医德医风，唯利是图，缺乏全心全意为患者服务的精神。有的医生过度追求经济利益，大小病都只开高价药，不管病人的意愿，由此导致患者对医务工作者的不信任。其次，部分医生固步自封，导致其技术水平的下降，无法满足患者的要求，进而出现医患纠纷。
2.4 患者方面
随着人们生活水平的提高，健康问题越来越被公众所重视，患者的维权意识也不断增强，但是当医患双方出现矛盾时，患者依然处于弱势地位：首先是信息的不对称，患者缺乏相关知识只能处于被动地位；其次是患者常常势单力薄，其实力无法与医院抗衡；同时，相关医疗仲裁委员会的投诉程序繁琐，让患者对正规维权程序望而却步。患者在正当途径无法寻求解决办法时，就会想到极端的途径，“暴力伤医”等现象随之产生。
2.5 社会媒体方面
近年来，随着医患关系日益紧张，媒体往往出现一边倒的倾向，一味指责医院和医生。另外，部分媒体在医患纠纷的报道中往往忽视了医疗活动的未知性和风险性，甚至经常在事实尚未调查清楚之前就提前介入或不合理地介入，草率地发表带有倾向性意见的报道，这对于读者有一定的误导。有学者认为，媒体的报道已经把医患关系渲染成一种“对立”关系。构建和谐的医患关系，医务界责无旁贷，患者要做出努力，媒体同样要负起责任[1]。
3 新医改背景下，提高医院管理成效对策探究
3.1 重视医德医风建设，是提高医院管理成效的前提
首先，定期对全体医护人员进行医德医风教育。由医护人员及患者同时推选医护楷模，医院可以对其进行表彰，激励全体医护人员向他们学习。其次，医务人员应转变思维方式和服务意识，“以人为本”，充分考虑患者的经济能力和需求，对患者多一些人文关怀。
另外，医务工作者都要进行角色、服务意识和服务方式的转变和转换，真正把患者当作亲人，主动服务。多进行“下乡镇、进社区、走基层的义务服务，重新树立医务工作者的服务形象，进而提高医院管理成效。
3.2 建立医患沟通渠道，是提高医院管理成效的基础
经调查了解，许多纠纷的根本原因是患者对医疗事件的不了解，因此要加强对患者及患者家属的医疗常识普及。医院可以开展多种形式的健康教育，如定期开座谈会，从专业的角度，用通俗的说法向患者讲解常见疾病防治的基本常识；让患者了解医疗服务风险所在，引导患者理性对待医疗事故。
同时，医护人员也应在患者就医过程中，善于与患者沟通，耐心地说明医疗服务过程中可能面临的风险以及应对方法，解释将要采取的医疗手段，让患者更好的理解和配合医务人员的工作，减少摩擦。
3.3 健全投诉管理制度，是提高医院管理成效的核心
患者就医后的评价是医院了解患者对就医过程满意程度的方法之一。医院可以在医院门诊大厅或者就诊室门口设立电子设备，供患者就医后对医护人员的服务进行无记名式评价和意见反馈。医院每周对患者的评价和意见进行总结，让医护人员及时发现并改进自己做的不到位、不合适的地方，提高医院的整体服务水平，从而提升患者对医院的忠诚度。
医院也可以建立其他病人意见表达机制，如意见箱、座谈会、回访等多种形式，畅通病人表达意见的长效机制，把提高医院管理成效存在不足的现象解决在萌芽状态。
3.4 改革相关医疗体制，是提高医院管理成效的根本
国家应完善相关法律法规，建立第三方监督管理制度，健全卫生法律法规，在保障医患双方权利的同时，使医疗活动有法可依，使医疗纠纷的解途径逐渐趋向合理化、科学化。建立健全医患纠纷相关法律，组建第三方调解机制，在平等客观的条件下处理纠纷，能够使医患关系逐渐缓和，医患博弈趋于公平[2]。
国家也应加强卫生法制宣传教育、加快卫生法律法规的立法进程，在全民中广泛开展全方位、多层次、重实效的卫生宣传活动，不断提高人们的医学知识水平，在做好自身保健的同时，较客观的理解医生的行为意图，有助于提高医院管理成效现状。
为了维护正常医疗服务秩序，保障医生安全和患者权益，维护公共安全，国家有必要将医院等卫生机构纳入公共场所范畴，进行统一公共场所治安管理，使医闹等不正当行为能够得到快速有效解决，减少暴力事件的发生，从而提高医院管理成效。
参考文献
[关键词] 企业合同订立注意
合同是企业对外经济活动中不可缺少的手段，它对企业的生存、信誉和效益起着至关重要的作用。企业在签订合同时把关不严，容易留下隐患，甚至产生纠纷。因此，订好合同尤为重要。本文拟就企业在订立合同时需要注意的几个法律问题，浅谈一点看法。
一、认真审查对方资信
企业在签订合同时，如果忽视审查对方的资信情况，就可能会造成种种恶果，例如合同无效，合同履约率低，合同纠纷不断，甚至上当受骗，货款追讨不回等等。这些都会直接影响企业的经济效益。根据实践中的经验教训，审查对方资信应着重以下几个方面:1.审查对方的主体资格。根据合同法的规定，在我国，有资格签订合同的主体只能是：自然人、法人、其他组织,其他的主体一概不得以自己的名义签订合同。2.审查对方的经营范围。企业都有自己特定的活动宗旨和经营范围。企业应当在核准登记的经营范围内从事生产经营活动，擅自超越经营范围的活动均为无效行为。3.审查对方的履约能力。主要看对方注册资本和生产经营能力等情况。4.审查对方信誉情况。主要看对方是否一贯“重合同、守信用”。另外，企业应建立健全多种合同档案、台帐，如建立客户资信档案等，同时，还要注重对方资信情况的动态变化，及时作出相应的调整。
二、尽量避免口头合同
口头合同易导致纠纷，因无凭证，发生争议后也难以处理。在实践中“君子协议”和“打白条”的现象时有发生，主要原因：一是轻信对方,认为双方都了解，签订合同是小气，是不信任对方；二是无所谓心理，认为既然双方都同意，签不签合同无所谓；三是怕麻烦心理，认为做买卖心诚即可，没必要多那层手续。结果一发生纠纷，双方各执一词，有的甚至赖账，法院也因无凭无据难以审理。如某公司向外地销钢材，没办手续就把货发去，追款时收货方一口咬定付了现钱，因无据可查，发货方白白损失了6万元。
三、条款齐全
合同条款不全，规定不明确，不具体，在执行过程中由此而引起争执，这是履行合同中发生纠纷的最常见原因，相关问题主要表现在:1.合同中对货物没有严格的质量、规格和标准规定。这样，就极容易导致供货方对合同标的的偷工减料、粗制滥造、以次充好，从而形成经济纠纷。2.合同履行期限、地点和方式不明确。有的合同对于合同履行方式仅仅规定“分期分批”交货，而对分几期，分几批，每期多少，每批多少都没有作详尽规定，造成合同条款弹性过大，几乎无法对当事人形成约束力。3.合同价款以及价款支付时间和支付方式规定不明确。4.缺乏违约责任条款或者违约责任条款规定不明确。当前经济生活中，没有违约责任条款的合同司空见惯，从某种意义上讲，缺乏违约责任条款的合同如同一纸空文。有些合同虽有违约责任条款，但仅仅规定“如违反合同则追究违约方的经济责任”，怎么追究？责任多大？都没有规定。另外，在某些合同中，只规定单方的违约责任，却未规定另一方的违约责任，这显然有悖于合同的平等原则。5、合同条款用语含糊，模棱两可。合同具有法律的严肃性，它的用语要求准确具体，不能有笼统抽象的表述和含糊不清的词句。如“尽力”、“尽快”、“争取”等词，都有可能成为合同双方在执行合同过程中争执扯皮的借口。又如某一购销合同中规定：“货在厂方放置时间超过提货期限一个月，需方应付短途运输费、保管费等”，由于在执行过程中，双方对这个“等”字是否包含超期存放中的损耗理解不同，各执一词。造成不必要的纠纷。
四、杜绝随意发包和盲目担保
企业应充分认识连带责任的法律后果，一些发包方只注意签订承包合同，忽视管理、指导和审计，忽视偿还；还有的发包方向承包方出借公章、介绍信,承包方对外业务发生纠纷后，发包方却当了被告。另外，一些企业因碍于情面或贪图小利，不明底细，盲目提供担保。当被担保方无力偿还债务时，担保方则被拖进了债务的泥潭。甚至把好端端的企业拖垮。
五、提防利用合同进行诈骗
诈骗形式主要有:1.用已被吊销企业的名义或盗用其他企业的名义，伪造或利用已失效的各种公章及证件，签订经济合同，从而骗取财物。2.预先设置圈套，诱人签订无法履行的加工承揽合同、再以对方违约为借口拒不退还对方已经交纳的所谓“质量保证金”或“履约保证金”。据统计，近年来这类加工承揽合同欺诈现象十分普遍，无论是科技产品还是枕芯、面袋等简单用品，行骗者均在尺寸、颜色等产品质量上暗中设“套”，使接产方虽竭尽全力仍难逃“不合格”的命运，白白损失金钱和时间。3.以紧缺或畅销商品为诱饵，先履行部分合同以骗取信任，诱人签订购销合同，骗取预付款、定金等。4.行骗者一般都声称货物要得急，需马上发货，价格从优，供方可跟车押运，货到付款，但在押运途中或到达履行地后，货物就被暗中转移、倒卖、或抵作其它债务。
一、当前存在的几种比较突出的民间纠纷
(一)邻里纠纷。主要是指居住在一栋楼、一座院落或一个村庄的左邻右舍之间因各种琐事或者积怨发生的纠纷。现实生活中，邻里之间经常因一些道路通行、子女问题或其他公用事业引起小口角发生纠纷，影响邻[，！]里之间的和睦相处。
(二)权属纠纷。主要是指财物的所有权、使用权纠纷,土地的所有权、使用纠纷等。常见的有邻里之间宅基地纠纷、土地使用权纠纷，以及房子漏水问题纠纷、房子高度影响采光问题纠纷等等。这类纠纷牵扯到当事人的根本利益,任何一方都不会轻易让步。
(三)家庭婚姻纠纷。主要是指家庭成员之间的纠纷，如：夫妻之间口角、赡养纠纷、兄弟分家财产分割纠纷及子女抚养权纠纷等等，而婚姻纠纷是指订立婚约的双方因一方毁约而发生的纠纷。
“清官难断家务事”，可以说是几千年以来普遍存在的事实。家庭虽小，但却是构成整个大社会的最基本的“原子”，无数个家庭的整合便形成了社会，社会当中自然存在着诸多的矛盾，但不可否认的是每个家庭中的矛盾更是浩如烟海，不可胜数。而家庭矛盾的适时适度的解决又是保障整个社会安定的重要因素。这类纠纷的调解公安机关虽然不宜过多参与,但是可协同社区干部、居民小组长等民间调解组织共同参与调解,对家庭、夫妻、街坊邻居之间的各式各样的矛盾予以化解，从而使每个家庭，乃至整个社会都能够和谐健康的发展。
(四)赔偿纠纷。主要是指人身损害赔偿纠纷和财物损毁赔偿纠纷。人身伤害赔偿纠纷又包括故意伤害他人的赔偿纠纷、过失伤害他人身体的赔偿纠纷以及工伤事故造成人员伤亡的赔偿纠纷。财物损毁赔偿纠纷又包括故意损毁他人财物的赔偿纠纷、过失损毁他人财物的赔偿纠纷以及畜禽损毁人财物的赔偿纠纷等。这类纠纷因果关系简单，事实清楚，处理起来就相对别的纠纷简单一些。
此外，随着社会经济的飞速发展，人们的生产和生活方式发生了很大的变化，一些因环境污染、城管拆建、劳资债权、经济纠纷等引发的新的治安纠纷和社会不安定因素大量增多。
二、当前民间矛盾纠纷的现状
一是民间纠纷的数量不断趋于上升。在基层派出所的接处警钟，民间纠纷占据了绝大部分，且数量不断趋于上升。以西城派出所为例，今年1-8月份，接警108起，民间纠纷75起，占69.4%；民间纠纷较去年同期上升15.6%。
二是民间纠纷暗藏不安定因素。在众多的民间纠纷中，隐藏着不安定因素，这些因素一旦引发，就会造成严重后果，如果处置不当，就是影响社会面稳定的大事。
三是民间纠纷容易转化为刑事案件。民间纠纷虽然因小矛盾引起，但一旦解决不好，或处理不当，就有可能转化为刑事案件，因为一些小矛盾引起打架斗殴头破血流的现象在农村经常发生。
三、当前基层民警调解工作存在的问题
(一)调解范围把握不准。既存在应调解案件未调解，也存在不该调解的调解了。其中调解范围扩大现象尤为突出。实际工作中，大量属于法院、人民调解委员会工作范围的各类民事、民间纠纷，派出所民警为了及时缓解矛盾、替群众分忧解难等原因，不得不超越行政调解范围进行此类纠纷调解。同时也有少数已构成刑事案件或后果、情节比较严重的治安案件，由于双方当事人要求、办案人法律政策水平不高等因素，以调代处、以调代罚的现象屡有发生。
（二）调解工作不规范。主要问题是取证不及时，延误战机，造成双方当事人责任无法认定，因而无法确定赔偿标准，引起当事人不满。某些民警在受理一些因日常琐事引起的纠纷案件中经常会出现的一种毛病是常常以为事小，省略了一些基本的访问、取证工作;有的甚至连起码的当事人笔录也省略了，一旦双方当事人在调解中对某些细节问题有分歧就无法得到证实，调解民警就失去对双方责任裁定的依据和说服力，调解就会失败，此时办案民警将做更多的弥补工作，事倍而功半，还有可能被投诉。
（三）调解意识淡薄。调解工作费时、费力，成效似乎也比不上打击处理、追逃、破案等工作。目前绩效考核并不考核民警调解工作导致部分民警对调解工作重视不足，工作随意性强，能推则推，推诿搪塞，久拖不决。有的对调解工作过地自信，认为双方都违反《治安管理处罚法》，受制于我，方法简单，在没有做好调解前各项准备工作就作出调解意见，引起双方当事人不满而造成被动。
（四）调解技巧不高。有些民警工作积极，责任心也很强，调解前的准备工作也很充分，但由于调解方法不当或调解程序错误，也会出现调解失败的现象。如有些民警轻信当事人的各种承诺，尽管调解的前期工作都做到位了，分别找双方当事人了解了情况，但由于过于轻信当事人诸如"全部听你（民警）的"、"你说了算"等等"真诚"的承诺，自我感觉良好，在没有摸清双方当事人责任承受度的情况下，就简单地召集双方当事人进行调解，往往事与愿违。调解结果与当事人心理期望值有较大差距时，调解不易成功，容易引起，致使重复调解而耗费大量时间。
（五）调解工作缺乏指导。上级公安机关对于调解工作的业务指导基
本上是一个"空门"，调解水平较高的民警都是自学的，通过调解形形的各类纠纷中不断总结和积累经验，来提高自己的调解水平和工作能力。基层民警很少接受过关于调解方面的专门业务指导，也很少见到关于调解方面的业务指导书籍、资料。经常调解失败容易使民警对调解工作产生厌倦甚至产生畏难心理。 四、治安纠纷调解的对策
(一)要加强学习，提升业务素质。纠纷调解工作涉及面广而且复杂，在工作中我们受理的纠纷包括家庭、邻里、宅基地、婚约等纠纷，涉及方方面面。这就要求我们在平时工作中，认真学习掌握相关知识和法律法规。如《民法通则》《行政处罚法》《民事诉讼法》等。要在工作中，不断地完善充实自己，总结处理，解决纠纷问题的方法，要有较强的语言表达能力，有娴熟的群众工作技能。只有这样，在处理案件过程中，才能做到不盲目，有理有据。
（二）要深入调查,掌握纠纷实情。调解之前,一定要对纠纷的全过程进行必要的调查取证,切不可贸然进行。没有调查就没有发言权,调解前一定要掌握纠纷的前因、过程和损害程度。对当事人受伤害的案件，民警应提醒就医，并及时到医院了解伤势，制作笔录，让伤者感觉到民警负责的态度，对以后的调解工作会起到很大的帮助作用。 以保证我们在调解中言而有据、言而有理、结论公正、双方满意。
(三)要耐心倾听,摸清对方底线。调解中,要耐心倾听当事双方的陈述,听取他们的意见。纠纷的实质就是双方的利益冲突,要解决问题就要找准切入点,这个切入点就是双方的利益底线,在双方陈述中摸清对方底线,为成功调解打牢基础。
(四)要分别劝解，消除调解障碍。在摸清双方的利益底线以后,若双方的分歧过大,就应该把双方当事人分开, 分别找双方当事人沟通对案件的认识，共同分析当事人在此案中存在的问题和错责，但不能过多指责对方的不足和错责。同时，可以了解一下双方各自的要求，并掌握双方要求上的差距，如果差距不大，可以进入下一程序;如果差距较大，应再根据案件事实对双方当事人做好说服工作，尽量缩小双方的期望值。同时,在双方分歧较大容易发生争论时,分开做工作,还可以避免双方矛盾再次激化，为下一步完成调解工作打好基础。
大学生创业法律教育是现阶段高等院校义不容辞的责任。对大学生进行创业的法律指导，其基本内容应包括调控市场主体的法律法规、规范市场主体行为的法律法规、规范市场管理秩序的法律法规、政府宏现调控的法律法规、有关劳动及社会保障的法律法规、知识产权方面的法律法规、涉及仲裁及诉讼程序的法律法规以及为支持大学生创业，国家各级政府出台的相关优惠政策和鼓励措施。
（一）市场主体法
市场主体，主要是指在市场上从事直接和间接交易活动的经济组织。大学生在创业初期必然要面临主体形态的选择。根据我国现行相关法律的规定，可供创业者选择的主体形态主要包括：个体工商户、个人独资企业、合伙企业和公司制企业。不同的主体形态所要求的设立条件、组织机构设置、投资人的法律责任及税收负担都有很大差别。根据自身情况选择正确的企业组织形式是创业者迈向成功的第一步。为此，《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国个人独资企业法》和《中华人民共和国合伙企业法》是大学生创业者选择企业形式时必须熟知的。除此之外，创业之初设立企业时还需要了解《企业登记管理条例》、《公司登记管理条例》等工商管理法规。设立特定待业的企业，创业者还有必要了解有关开发区、高科技园区、软件园区（基地）等方面的法规及相关地方规定，这样有助于选择创业地点，以享受税收等优惠政策。
（二）市场运行调控法
企业设立后，基于自身生存和发展的需要，不可避免地要与其他市场主体发生交易行为，从事复杂多样的民商事活动，面对各种竞争行为，需要融通资金，要抵御和化解各种风险，这就要求创业者必须有较全面的市场主体行为法律常识并熟知规范市场管理秩序的基本法律制度，了解诸如《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国反不正当竞争法》、《中华人民共和国产品质量法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国票据法》、《中华人民共和国消费者保护法》、《中华人民共和国广告法》等相关法律的基本规定。
（三）政府宏观调控法
企业设立后，需要税务登记，需要会计人员处理财务，需要了解相关的税收和财务制度的基本规定。作为创业者和未来企业的经营管理者对于我国现行会计法、各类税法的规定也应有所了解。
（四）劳动及社会保障法
企业在经营过程中需要聘用员工，这其中涉及劳动法和社会保险问题，需要了解劳动合同、试用期、服务期、商业秘密、竞业禁止、工伤、养老金、住房公积金、医疗保险、失业保险等诸多规定。为此，在对大学生进行创业法律教育时，劳动合同法、保险法等方面的法律知识也应有所涉及。
（五）知识产权保护法现今社会越来越重视对企业自主知识产权的保护。企业在经营中或多或少都会需要处理如商标、专利、著作权等知识产权方面的问题。建立健全企业自身的知识产权保护体系，既
要避免在经营过程中侵害他人权利，也要保护自身的合法权利，需要经营者了解我国现行法律中有关著作权、商标权、专利权、专有技术、商业秘密等知识产权的保护方法。
（六）诉讼及仲裁法
大学生创业时还需学会运用法律妥善解决经济纠纷、维护自身合法权益。企业在经营过程中不可避免地会与各类主体如合作方、消费者、侵权方等发生争议和纠纷，在协商、和解、调解等方法不能解决时，仲裁和诉讼就成为解决经济纠纷最有效的手段。因此，有必要对大学生进行仲裁法、民事诉讼程序法等法律法规的普及，使其学会利用法律捍卫自身权益。此外，各地针对高校自主创业的学生，在企业设立登记、融资、税费缴纳、人员聘请和培训等方面都出台了的各项优惠政策。这些对创业的顺利进行都尤为重要，在法律教育中应让学生全面了解相关规定并学会根据自身情况适时加以利用。
二、深化大学生创业法律教育的有效途径
目前，我国各高校都开设了法律基础课及与专业课程相关的如经济法、金融法规等专业基础课，但是专门针对创业教育而开设的，为培养创业者的法律意识和法律素养的课程却很少，从而导致创业法律教育的严重缺失。创业法律知识是一门内容庞大的体系，注重理论与实践的结合，是操作性极强的课程。对大学生的创业活动进行系统而有针对性的法律知识培训，无论从教学内容、教学方法和手段都应该有更多的尝试，以便更好地为学生创业服务。
（一）改革教学方法
在教学过程中，如何对原有的“满堂灌”等落后的教学方式方法进行改革，采用多种教学方式调动学生积极性，是创业法律教育成功的关键。根据长期的教学实践，不难发现在对大学生创业进行法律指导时，得到学生欢迎、反馈效果较好的教学方式主要包括：启发式、案例讨论式、情景模拟式、课外体验式等。
1.启发式创业法律教育主要面对的都是非法律专业的学生，因受到课时和学生自身知识基础等因素的限制，在整体授课过程中，易多采用启发式教学来开拓学生思维，推动学生从被动的“灌输”式学习转向主动的“汲取”式学习。教学中更多地运用启发式教学方法，可以培养学生分析问题、解决问题的能力，通过解决问题的过程，激发学生自主学习的热情，提高学习兴趣，而且通过对解决问题的方法的探索，可以激发学生的创造热情、培养创新能力。
2.案例讨论式案例教学是法律课程最常用的教学方法，在授课过程中根据不同教学目的、教学内容的需要主要可采用以下两种方式：一是以理解法律概念和原理为主的内容，可采用“插入型”案例教学方法，即在介绍理论知识过程中适时地插入相应案例，帮助学生对抽象概念的理解。二是以培养法律实践能力为目的，以法律条文的具体规定为内容，采用“诊所式教学方法”和“法律辩论式”教学方法。在授课中，通过对案例的讨论和评析，使学生掌握并学会运用法律的相关规定。
3.情景模拟式在对大学生进行创业教育过程中可组织学生模拟企业设立登记、合同谈判、商标注册、税务缴纳、经济纠纷的仲裁或诉讼程序等常见的法律实践，同时还可聘请相关专业人员从旁指导，通过切身感受问题的解决过程，提高学生法律运用能力。
（二）拓展教学渠道
目前，大多数高校进行就业指导、创业指导的对象主要是即将毕业的学生，而且指导方式也多以课堂教学为主。单纯以授课的方式对学生进行创业法律教育，将创业指导工作局限于课堂，既不利于调动学生学习的积极性，也不利于引导学生将知识转化为运用法律的能力。为此，拓宽教学渠道，尝试多样化的教学手段，引发学生学习的兴趣，真正帮助有创业理想的学生增强法律意识和法律思维能力。
1.建立创业实践教学基地许多高校都在校内建立了各种形式的创业实践基地，常见的如建立超市、咖啡屋、旅行社等易于操作的小型企业。在企业的运营中，让学生经历企业注册、合同签订、风险控制、税务缴纳等一系列过程，提高学生解决实际问题的能力。
2.建立创业服务机构在校园内建立专门的创业服务咨询机构，聘请相关专业教师负责解答学生有关创业的各类问题，其中可设置专门的法律咨询处，对学生进行具体的法律指导。
3.建立创业网络平台高校应在校园网站上设置专门的创业网络平台，通过该平台，帮助学生了解有关创业的法律法规和全国各主要地区最新的大学生创业优惠政策。与此同时还可以建立在线师生交流互动区，第一时间为学生答疑解惑。此外，学校还可多方联系各类型企业，建立校外创业实训基地，定期带领学生参观学习，让学生在观摩过程中感受企业运营中所遇到的实际问题，帮助学生强化风险防范意识。同时还可以聘请成功的创业人士定期为学生作讲座，分享自己的创业经历，提高学生的创业热情。
三、结语
本文针对企业合同管理存在的常见问题进行分析并提出措施，以供参考。
关键词：企业管理；合同管理；市场经济
引言
市场经济是契约经济、法治经济，合同是商品经济的产物，是商品交换的法律规范的书面体现。企业是市场经济中的独立经济实体，企业与企业间的经济关系都是通过合同来缔结的，大量的企业日常管理实践表明，合同管理是企业管理的重要项目，是实现企业正常生产经营活动的基本保障。没有有效的合同管理，企业难以进行正常的生产经营活动，更谈不不上企业发展战略的实现了。因此，加强企业的合同管理，可以逐步改变企业的生产和管理面貌，改变企业的形象，提高竞争能力。
一、合同管理的概念
所谓的合同管理，是指企业对以自身为当事人的合同依法进行订立、履行、变更、转让、解除、终止，以及监督、审查、控制等一系列行为的总称。其中订立、履行、变更、转让、解除、终止是合同管理的内容；监督、审查、控制是合同管理的手段。加强企业合同管理是维护企业正常经营秩序的重要保证；加强企业合同管理有助于维护企业权利与利益；有助于提高企业发展的预见性；有助于减少企业经济纠纷。
二、企业合同管理存在的问题
在企业管理中，部分企业的合同管理水平较低，对合同管理不够重视，导致在日常经营管理中容易出现问题。究其原因，主要是：
1、法律意识薄弱，制度不健全，缺乏专业人才
当前有些企业领域的合同法律体系还不够完善，部分法律条文不够严谨，导致合同相对方往往在法律上“钻漏洞”、打“球”；加之有法不依的现象仍然存在，执法不严的问题也时有发生。另外，有些企业管理人员经济合同法律意识淡薄，对市场与合同、合同与合同管理、合同与合同法律之间的关系缺乏认识。有的企业对合同的签订虽然非常重视，但签订后就束之高阁，忘记了合同履行过程是实现权利义务的过程，而仅仅把它看成是生产的过程。有些企业缺乏严谨的合同管理制度。对合同的审核、签订、履行、终止或中止、变更、解除及合同的监督考核全过程未能实现系统化、规范化和科学化的管理。当前企业间竞争日益激烈，特别需要高水平、有能力的人才进行合同管理工作，而当前我国整体合同管理水平不高，缺乏高素质的合同管理人员。
2、缺乏事前调查，合同拟定、审核、签署存在问题
有些企业未充分了解合同对方的主体资格、信用状况以及对方当事人具备履约的能力便签署合同，由此可能导致合同无效，引发潜在的危险。谈判后拟定合同时，与国家法规、行业政策、企业目标发生冲突，合同内容和条款不完整，表述不严谨，或存在重大疏漏导致企业利益受损。合同拟定完成后，审核人员因专业素质或工作态度等原因，未能发现合同文本中的不当内容和条款，或发现问题未及时修订，导致不当内容和条款未被纠正。有些企业存在超越权限签订合同，合同印章管理不当，签署后的合同被篡改，或手续不全导致合同无效。
3、企业合同履约存在问题
重签订、轻执行，一些企业没有恰当地履行合同中约定的义务；合同生效后，对条款未明确约定的事项没有及时补充；来往书函随意化，不重视合同归档管理，平时合同文书传真过来，盖了章再发回去，未对其进行妥善的保存或是扫描存档，当需要的时候发现传真文字已经褪色，失去用处。有的企业合同纠纷处理不当，导致企业遭受外部处罚等损害了企业利益和形象，或遇到对方违反合同，有些理赔得不到有效执行。
三、加强企业合同管理的措施
1、建立健全企业合同管理制度
企业应该建立一系列制度体系和机制保障，促进合同管理的作用得到有效发挥。建立分级授权的管理制度的企业应根据经济业务性质、组织机构设置和管理层级安排，建立合同分级管理制度。实行统一归口管理的企业可以根据实际情况制定法律部门作为合同归口管理部门，对合同实施统一规范管理，具体负责制定合同管理制度、审核合同条款的权利义务对等性、管理合同标准文本、管理合同专用章、定期检查和评价合同管理中的薄弱环节，采取相应控制措施，促进合同的有效履行。
2、引进人才，加强合同管理人员的教育
合同管理具有很强的专业性、技术性，合同管理人员业务素质的高低直接影响合同管理的质量。首先应加强对各级管理人员合同法规的宣传教育，促进各级管理人员特别是领导者和决策者转变不合时宜的思维，增强法制观念和风险意识。企业要积极引进和培养相关的管理人才，实施人力资源战略计划，提高企业合同管理水平和企业竞争力。
3、防范风险，及时处理纠纷
加强对经济合同签订授权的管理与控制，落实执行授权制度，完善对合同履约情况的考核制度，加强该合同签订后的监督和管理，促使管理人员随时了解、掌握合同的履行情况，发现问题及时处理，对造成合同不能履行和不能完全履行的追究有关人员的责任。一旦发生违约行为，法律顾问应该选择合适的条款，及时采用协商、仲裁、诉讼等方式积极维护单位的合法权益，减少单位的经济损失。如果出现索赔，企业应该做好索赔资料的收集整理，理由充分资料齐全才能及时进行索赔。
总结
加强企业经济合同管理符合社会主义市场经济的要求，可以有效地防范和化解经营风险。规范处理企业之间的合同纠纷，规范签约企业内部的生产经营行为，能有效促进企业经济活动的开展，保障企业经济利益的取得，与此同时，加强企业经济合同管理能促进经济立法的完善和运作，并进一步完善市场体制。
参考文献
[1] 黄月光.加强企业经济合同管理的对策研究[J].管理.2009(8)
关键词：项目合同管理 漏洞 综合控制
随着世界经济的迅速发展，我国的工程建设事业也发生了翻天覆地的变化，越来越多的海内外投资商进军于中国工程建设市场，而国内的企业同样也走出了国门，承揽了国际上许多大大小小的工程项目，作为建筑工程项目建设重要工具的合同管理在其中发挥了重要作用，合同管理的好坏直接影响到工程建设能否顺利完成，同时，这也是工程投资、工程进度调控的一项重要手段。所以，企业应当引起高度重视，从加强其合同管理入手，加强企业的法律风险管理。
一、当前企业项目合同管理中的问题
1、合同文本缺乏规范化操作，法律意识淡薄
建筑工程施工合同涉及的合同条款多，内容冗杂，但是很多当事人对合同不够重视，合同的签订往往草率进行，导致合同签订的条款不完善、不严谨，甚至是内容上产生很大的歧义，导致合同履行过程中工程量的计量、进度款支付以及工程结算时缺少依据，产生合同纠份。而且在工程施工中，合同不规范也会反映在承包商得不到业务而迁就业主，按照业主的意愿签订合同，使得合同中内容产生不平衡的问题，工程施工起来，一旦是牵涉到经济权利，终将导致经济纠纷的产生。
2、施工合同不严谨，重要条款缺失
施工合同的签订过程中，招投标文件和招标书的使用是一项重要的参考。但在实际签订合同中，甲乙双方往往会过多考虑自己的利益，肆意避开招投标文件中没有设定的内容和指标，例如：所依据的定额之外的计价问题没有明确规定；合同条款用词不准或模棱两可；承发包双方职责划分不清；缺少工程变更、合同变更等处理程序，对索赔的处理、合同纠纷的协调等问题缺少规定等。这在一定程度上，就增加了包干的风险系数，导致施工合同与政策文件内容的背道而驰，极易发生经济纠纷。
3、忽视合同严肃性，等价索赔工作难
建设工程合同履行中，违约现象普遍存在，很多都是集中在工程建设中建设方不按合同支付工程进度款；竣工验收合格后，建设方不及时审核竣工结算，有意拖欠工程款，履行过程中的问题，导致合同的信用度、合同的严肃性、合同的权威性受到极大的威胁，严重影响了我国建筑市场秩序，导致建设市场工程款拖欠的顽症。在最近十年间有关全国拖欠工程款的情况来看，随着工程项目的不断增加，拖欠工程款的数量呈上升趋势，导致这一趋势的原因是法律制度尚处在完善和适应阶段。
4、合同管理意识薄弱，缺乏专职的合同管理人才
大多数项目管理机构都未设立合同管理部门，缺乏行之有效的合同管理体系和具体的操作流程，对工程没有及时进行跟踪和动态的合同管理。目前建筑企业工程项目合同管理人员，大多数是非合同管理专业人才，人员的综合素质和综合业务能力参差不齐，大部分是工程施工、工程管理部门的工程技术人员和管理人员兼职或中途转用，管理人才匮乏，严重的影响了合同的管理。
二、防范企业合同风险的对策
合同管理的好坏直接体现一个企业的管理水平的高低，对今后企业的生存和发展至关重要。只有不断增强业务培训、提高合同管理人员的素质和全员合同管理意识、加强合同档案、专用章和专人负责管理以及合同履约过程控制意识才能提升合同管理水平，降低企业项目管理成本，是取得最大效益的有效途径。为了更好的防范合同管理风险，减少潜在的合同管理可能引起的经济损失，结合上述合同管理方面存在或可能存在的问题，企业在合同管理中应做好如下几项工作：
1、强化合同风险管理的意识
不规范的合同将直接会给履行带来歧义和不必要的损失，不重视合同风险管理的企业管理不可能是成功有效的，企业经营存在风险，而合同管理的工作目标是防范企业经营风险。所以，在合同管理时必须强化风险管理的意识，崇尚法律，合同就是企业经济活动的法律，树立并强化合同风险管理，有利于规范企业的行为规范，有利于企业的健康有序地成长，以下为某一企业合同管理框架图，由图可见，合同管理作为项目管理的起点，它控制并制约着计划管理、成本管理、质量管理等，是项目建设的关键和保障企业利益的重要环节。对合同进行科学的管理可以维护项目发包方和承包方各自的权益，提高企业经济和社会效益，提高管理水平，使财务人员掌握资金运转情况，使项目经理了解合同进度。所以，加强合同管理势在必行。
2、建立企业的合同管理机构和管理模式。
在市场经济条件下，企业为实现一定的经济目的而明确相互权利义务关系来签订的合同是民事合同，这种合同是受法律保护的。所以，因合同本身的特征，决定了合同不同于企业内部的生产人事、财务等管理工作，已超越了企业自身的界限，使它成为了一种受法律规范和调整的社会关系，鉴于此，合同管理应当设立专门的机构，并配备相关人员进行有效的专业管理。
3、加强质量控制
质量控制也是工程合同管理中的重要内容之一。市场经济的竞争，说到底是科学技术的竞争，是质量的竞争。工程建设也不例外，施工企业的竞争是通过承建的工程质量来体现的。“百年大计，质量第一”是工程建设中的一惯方针。可以说，工程质量是直接关系到人民生命财产安全的主要因素。‘ 在工程建设中，加强质量管理，确保工程质量，确保国家和人民财产安全是施工项目管理中的头等大事。如果工程质量差，不但不能发挥工程应有的效益，而且还会因质量、安全等问题造成投资的巨大损失，影响投资收益及国计民生和社会环境安全。施工企业重视工程质量，抓好质量，形象就好，信誉就高，在市场经济的竞争中就有地位，企业就兴旺发达。否则，企业就要衰退，就要灭亡。
4、加强合同管理，建立合同管理制度。
企业应当根据自己的业务特点制定一套常用的合同范本，确定常见的法律风险种类并规定相应的合同条款加以管理。同时，合同管理部门应更多参与甚至主导合同管理的整个流程，包括合同的谈判、起草、签署等，一定要以防范企业法律风险为基础性工作，建立事前防范、事中控制为主，事后补救为辅的合同管理制度。
5、加强相关人员专业培训
要加强合同管理的专业性，首先要对企业内部的合同管理机构和合同管理人员进行合同法、企业法等法律法规的专门培训，特别要对企业的经营人员和管理层进行培训，提高他们的合同意识，掌握合同法律制度，强化合同的证据意识，并自觉地运用到企业的经济活动中，使企业从被动地应付和处理合同纠纷转到主动地预防合同纠纷，从而增强企业的应变、发展和竞争能力，避免经济损失。
三、结语
合同管理是一项复杂的系统工程，它贯穿于整个项目的全部过程，其管理的好坏直接关系到项目是否能够顺利完成，直接关系到企业自身的利益，所以，合同双方必须严格遵守国家法律法规，制定合同管理的规章制度，注重合同管理人才的培养，对合同进行严格合理的管理，为工程项目的顺利实施做好基础。
参考文献
[1] 王占斌，加强合同管理有效控制造价，中国科技信息出版社， 2005.
加入WTO后的中国，房地产中介市场这块蛋糕的诱惑力越来越大，二手房、写字楼和住宅租赁市场的预期利益至少还有十几年的荣景，房地产中介服务仍然大有可为。笔者就以中介服务最为活跃的上海为例，2002年之前在上海，外资中介机构在国内主要从事的是中高档物业，如以豪宅、休闲不动产、商业不动产等为主的租赁买卖业务，而本土传统的中介机构则主要从事中低端的物业，如普通二手房、商品房的买卖租赁业务，彼此之间的竞争并不激烈。但是随着2002年外资中介机构接受银行15亿元的二手房贷款的受信额度，标志着外资中介开始大规模进入中低端市场，要在中低端市场一显身手；而本土中介公司则进军公寓、别墅等高端物业的租售市场，预示着房地产土、洋中介的“肉搏”战不日将从相持进入白热化竞争。而在大连，房地产销售市场的内外销并轨，也充分体现了WTO国民待遇原则，由此可见外资中介为高端外销房公寓服务，本土中介为中低端内销房、二手房服务的局面将最终会打破。
今天的房地产中介服务，不再是单一的房地产咨询、价格评估，还有房地产经纪等活动，房地产中介企业也不再是单一为卖方（即一级房地产市场中的房地产开发商和二级房地产市场中的房屋产权人）服务，更多的要对消费者即购房者负责，充当着“中间人”这一角色。在这些专业的交易活动中必然产生专业类型的风险，因此参与房地产中介法律关系的各个主体需要对房地产中介活动中可能出现的各种法律风险加以了解并作出积极的预防措施。
二、房地产中介活动中的法律风险
房地产中介从法律角度解释是一种民事法律关系。这种民事法律关系中各个主体的联系主要是通过与房地产中介有关的合同。在房地产中介活动中常见的合同有委托合同、居间合同、行纪合同等。作为房地产中介机构以及房屋产权人（使用人）、购房者等合同主体其签订合同最基本的目的是在交易过程中尽可能地避免风险，实现交易目的，获得预期利益。
（一）、通过中介进行房屋买卖是目前房地产中介机构容易出现法律风险的一项业务，其中比较常见的法律问题有：
1、来自交易主体方面的风险。
交易主体的风险一般指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的法律要件，就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权。
对于不同的房产所有人，其在房地产市场进行交易的动机各不相同，有的人想卖小房换大房，有的人想低价买高价卖，有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机，还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。例如，夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋；房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售；职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等等。上述情况在认定合同法律责任时一般认定合同效力待定，或者直接认定合同无效。
买方委托中介机构选购房屋，是出于对中介机构专业人士的信任和信赖，因此，对于交易主体是否合法，房地产中介机构应当进行严格的审查，如果中介机构未尽审查义务，导致合同无效，给交易一方造成损失了，就应当承担相应的责任。
2、来自交易标的物的风险。
交易标的物即是用于交易的房屋，中介机构应当对房屋的有关情况予以调查，如果出现下列情况，中介机构应当告知该交易标的物不能进行转让：①交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围；②房屋权属有争议或者房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的；③房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的；④交易房屋存在严重的质量瑕疵等。
如果房地产中介机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务，给合同一方（一般指买方）造成损失的，应当承担赔偿责任，当然如果是委托人（一般指卖方）刻意隐瞒制造虚假证明等而给房地产中介机构造成经济损失的，则由委托人承担相应的赔偿责任。
3、来自交易合同、交易手续方面的风险。
房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到政府有关部门进行登记，出卖人仅将房屋交付买受人使用并不意味着就此产生房屋所有权变更的法律后果。买卖双方要交纳相关税费，办理产权过户手续，房地产管理部门才会核发过户并颁发产权证书。
但是在房屋交易过程中，如果双方对交房时间、付款期限等约定不明引发争议，其中一方的权益必然受到损害。为保证交易目的的顺利实现，房地产中介机构还应提示交易双方对诸如交房时间、付款方式等条款作出明确的约定，这样做的目的也是为了使房地产中介机构避免不必要风险和损失。
房地产中介机构如何防范以上述及的诸多的法律风险，关键是应当在交易前对交易房屋的产权等情况作一个彻底的了解，谨慎与委托人签订房屋买卖合同及其他委托、独家等关联合同。同时为了避免给委托人造成损失，还应认真审查该房屋产权证明、有无权利限制等情况，如中介机构未能尽到谨慎审查的义务，致使房屋产权人或购房者因此遭受损失的，房地产中介机构应承担赔偿责任。
（二）、房地产评估过程中出现的法律风险：
1、过失引起的风险。
这一风险包括估价师未尽到义务、受客观条件限制，对可能存在的事项未能如实披露等。
一般情况下，估价风险与主观因素关联较大，如因专业能力和工作态度导致产生风险。专业方面的风险如估价人员未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响，使估价目的与估价方法、估价价值不匹配，或估价报告文字叙述不当，造成委托方误解，或估价人员对评估参数及评估信息资料真实性的甄别、价格含义等缺乏正确的把握，而导致估价结果与事实相差悬殊，从而引发估价纠纷风险。
由工作态度引发的风险，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或受自身执业能力限制，使估价结论发生较大偏差，在未明确委托评估房地产的情况下，就盲目估价，导致估价不实。另外在对国家相关政策理解不够充分的情况下，轻率确定经济性贬值率或贬值额，以及估价人员与委托方有利害关系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。
2、非过失风险，主要系客观因素引发的风险。
包括估价师与他人恶意串通、明知对方有隐瞒行为仍出具虚假估价报价等。除估价人员本身原因外，由客观外界不确定因素引发的风险也比较多，通常情况下有，委托评估房地产的情况未能真实告知评估人员，或有意拖延提供有关证件而造成评估不准确造成了经济纠纷，例如隐瞒产权不明晰、产权证明文件不完整等情况，致使估价严重失实。同时，法律、经济政策等方面不可预料的变化也会导致某些风险。另外，由于我国统计资料的存在不系统、不完全、严重滞后的问题，给估价操作带来难度，易造成估价失实而引发争议。委托方对估价报告使用不当，也容易产生风险，造成经济纠纷。
根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》，其中专章对房屋中介机构从业人员和机构、业务的管理予以了规定，对于其法律责任未有专门明确，只是强调了违反管理规定的一般罚则，即行政责任问题，对于刑事责任规定了“房地产管理部门工作人员在房地产中介服务管理中、贪污受贿的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。广泛的法律责任还包括民事法律责任，通常，合同责任既包括合同约定的责任，同时也包括法律规定的责任。其中，合同各方对于违约责任的约定只要不违反法律规定，违约方就应当按照约定向守约方承担责任；对于没有约定的情形，应当按照法律规定追究违约方责任。
中介机构为委托人提供法律法规、政策、信息、技术以及居间业务等方面的服务，可以根据合同约定的违约责任和《合同法》的有关规定承担民事法律责任，承担法律责任的方式有返还财产、赔偿损失、支付违约金、赔礼道歉等，可以单独适用，也可以合并适用，对此《民法通则》第一百三十四条已有明确规定。
三、如何减少房地产中介机构的行业风险，促进行业良性发展
（一）、房地产中介机构自身应尽妥善谨慎的审查义务。
房地产中介机构在经营活动中应尽的谨慎审查义务，前面已经陈述，此处不再赘述。
（二）、设立房地产中介机构行业责任险，转移部分风险，促进行业的良性发展。
1、何谓行业责任险。
行业责任险，又称为专业赔偿保险，是指保险公司承保专业人士在履行专业服务过程中因疏忽、过错，造成其委托人或其它利害关系人的财产损失或人身伤亡，而应当承担的赔偿责任。
行业责任险是化解执业风险的有效手段之一。在一些发达国家，法律规定某些从事专业服务行业的专业人员必须购买行业责任险，即常说的强制保险。行业责任险，作为责任保险的一个重要组成部分，从诞生至今已经有一百多年的历史。1885年，在英国出现了世界上第一张行业责任保单-药剂师过失责任保单，但由于种种原因，行业责任保险在20世纪60年代以前一直难以得到众人的重视，发展十分缓慢。而此后，随着经济的发展和法律的完善，发达国家因行业过失引发的纠纷和诉讼案件日益增多，因此，行业责任保险开始逐渐引起大家的关注，市场对行业责任保险的需求被极大地激发。目前，在发达国家的保险市场上，行业责任保险已经涵盖了医生、护士、药剂师、美容师、律师、会计师、公证人、建筑师、工程师、房地产经纪人、保险经纪人和人、公司董事和高级职员等数十种不同的行业。可以说，行业责任保险在发达国家的保险市场上占有十分重要的地位。
2、我国已推行的有关行业责任险。
和发达国家相比，我国的责任保险起步较晚，水平也不高，据业内人士介绍，国外责任险业务占其财产险业务总量的比例平均在15％以上，而目前我国责任保险业务量只占整个财产险业务的3％左右，并且主要集中在汽车第三者责任险、雇主责任险、产品责任险、公众责任险等少数险种上，行业责任保险所占比例虽然很少，但这一领域的市场潜力和发展空间值得期待。正因如此，近段时间国内各家保险公司显然加快了行业责任保险的市场开拓和营销，例如中国人民保险公司在近年先后一口气推出了医疗责任险、律师责任险、建筑工程责任险等新的责任险种，并准备继续推出校园（方）责任险、物业管理责任险等全国性的新险种。
行业责任保险的不断发展不仅对合理规避行业责任风险、保障当事人权益具有重要的意义，同时社会经济的发展、科学教育水平的提高和人们保险意识的增强是造成行业责任保险迅速走俏的主要原因。一方面随着经济水平的不断提高，公众对专业人士履行职责的期望值在不断升高，消费者的自我保护意识也在不断增强，法律环境的进一步完善也给消费者依法保护自身权益提供了强有力的保障，这使得行业责任引起的投诉和纠纷近年来呈快速上升势头。另一方面，随着我国社会主义市场经济建设的不断发展，那些原先不同程度带有“行政色彩”的专业职业，如公证、会计、律师、医生等都已经开始逐步走向市场化，它们成为自主开展业务、独立承担责任的法人机构，因此，一些过去由国家负担的行业赔偿责任将逐步由机构和个人自行承担，这些都有效地激发了市场对行业责任保险的需求。此外，随着改革开放的深化和社会经济的发展，会计、公证、律师等行业成了社会上的热门行业，和老百姓的关系也越来越紧密，但同时这些专业行业也面临着来自社会各个方面的道德风险，如假证明、假报表、假材料等实在让人防不胜防，因此，买份保险转移一下风险也就成了情理之中的事了。
3、房地产中介机构设立行业责任险的必要性和重要性。
我国目前尚未设立房地产中介机构的行业责任险，因此除了在合同中对风险的防范作出约定外，如能积极利用社会保险手段来转移部分风险，对于保障整个房地产中介市场经营活动的顺利发展，是非常必要的。对一个还没有打开大门的发展中保险市场来说，差距代表着挑战和机遇，也意味着巨大的市场潜力和发展空间，占据了这一市场的主动权，就有可能在这一业务领域大有作为。对于保险公司而言，谁先开辟新的险种，谁就可能占领先机，而且房地产中介机构的市场规模正是推行这一行业责任险最有利的市场保障。
房地产中介机构参保行业责任险，从而使作为被保险人的房地产中介企业在承办房屋中介业务过程中，因过失给委托人及其利害关系人造成的损失，可由保险公司在赔偿限额内负责赔偿。有了这种专业保险的保障，房地产中介机构无疑吃了一颗定心丸，在业务开展和企业规模发展上自然就可以免除太多的后顾之忧。设立房地产中介行业责任险有利于保障安全交易，即使产生纠纷也会将风险转移，对保障当事人合法权益也起到了积极的作用。
房地产中介行业责任险设立的目的是为了培育更加有竞争力的房地产中介市场，实现房地产中介行业加速整合，进入良性循环发展，从而实现房地产中介企业和保险企业的双赢。如今，我国的社会主义市场经济正走向进一步的完善和健全，市场经济乃是一种信用经济的观念日渐深入人心，信誉立则企业兴，信誉失则企业衰。诚信是社会形成过程中逐渐发展出的社会契约之一，也是社会得以健康发展的前提之一。诚实信用原则要求房地产信息的真实、准确，是房地产中介机构提供房地产中介服务的基本条件，不偏不倚如实地向客户提供信息，既是对房地产中介机构的职业道德的要求，也是其专业水准的体现。房地产中介机构提供的信息不实、或作宣传时故意夸大、掩饰租售房屋的优、缺点，必然会损害当事人权益的，设立房地产中介行业责任险有益于房地产中介真正在品牌化道路上发挥诚信作为一种隐性资源的优势。
但并不是说房地产中介机构投保了行业责任险就可以高枕无忧，因为房地产中介行业责任险仍然属于一种财险，对于造成损失产生赔偿责任的责任人，保险公司仍有进一步索赔的权利。房地产中介机构仍然需要加强业务学习与交流，提高房地产评估师、经纪师以及相关从业人员的整体执业水平，健全中介机构内部管理制度。新晨
4、设立房地产中介机构行业责任险的应注意的免责条款。
