时间:2023-08-10 17:25:34
开篇:写作不仅是一种记录,更是一种创造,它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感,将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇物业管理的相关知识,希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友,陪伴您不断探索和进步。
香港《建筑物管理条例》的实施,为业主立案法团的成立和运作提供了法律纲领,同时也加强了物业管理运作的监管。香港政府和专业团体借鉴公屋的专业性房屋管理的概念,逐渐发展出以业主住户为服还制定了一套《物业管理业能力标准说明》(以下简称“《说明》”),对各个级别的知识和技能要求作出具体说明。《说明》主要涵盖能力标准,而能力标准的划定则按行业内执行每项职能时所需具备的能力为依据,其中,包括需要的行业知识、专业技能和软等。这些能力标准以“能力单元”的形式表现出来,每一个能力单元描述该项能力所需要的标准及其能力要求。物业管理业资历架构共有7大职能范畴,28个职能要项,136个能力单元。七大职能范畴分别是环境管理、建筑物维修保养、业户管理及社区服务、设施管理、应用法律、财务及资产管理以及人力资源管理。每个职能范畴下又进一步细分为多个职能要项,如环境管理下细分为建筑物保安、紧急事故处理、环境安全、建筑物环境整洁、园艺梅花以及建筑物私家路管制及环境保护等6个职能要项。每个职能要项根据能力差异划分不同级别的能力单元,最高为七级。从各个能力单元的能力标准来看,香港对物业管理从业人员能力培养上具有以下特点:务中心的专业物业管理服务。随着城市房地产业的发展,各种新型业态物业的出现对物业管理从业人员的专业水平提出了更高的要求。在此背景下,香港教育局于2002年为物业管理行业成立了行业培训咨询委员会,以推动建立物业管理行业的资历架构,旨在鼓励行业人士通过各种职业培训提升专业能力,获得相关资历。资历架构是一个非强制性级别制度,主要是将业内的学衔及技能范畴分为资历级别,并详细订明每一项资历级别所要求达到的准则。资历架构的设计,其目的是让公众人士透过一个清晰及统一的指引,制定个人的进修计划。
一方面依照循序渐进的专门技能进修途径(纵向发展),在某一特定专业范围内提升个人的技能。另一方面,按照多种技能的进修途径(横向发展),达到一专多能。资历架构划分为七个等级,第七级为最高等级,物业管理行业培训咨询委员会按以下四个指标作为划分等级的依据:(1)知识及智力技能;(2)过程;(3)应用能力、自主性及问责;(4)沟通能力、运用资讯科技及运算能力。与此同时,1.级别和能力单元划分专业化程度高物业管理业资历架构将7大职能范畴划分为136个能力单元,级别越高的能力单元对知识和技能要求也越高,如一级的建筑物保安仅要求“能够综合对驻守地方的用途、环境、合作伙伴、保安系统器材、相关法律知识及工作指引的认识,正确和合法地执行建筑物保安职务”,而六级的建筑物保安则要求“能够时刻掌握崭新的保安知识、行业和法例的要求,引入先进装置,持续改善公司所提供的建筑物保安服务。”且有别于大陆地区物业服务从业人员的综合认证,香港物业管理业资历架构为每一职能要项都提供了级别晋升的渠道,如从事建筑物安保工作的从业员可以通过培训和工作时间的积累去获得更高级别的资历,当然其也可以通过职业培训获得其他职能要项的资历认证。由此,香港每一项职能要项均有不同级别的资历认证,其专业化程度更高。2.注重实务能力水平《说明》中每个能力单元均包括该职能要项达到某一级别时所需要的行业知识,应掌握的专业技能和软等。而各能力单元的评核指引的表述可以归纳为一种模式,即“能够运用相关知识,实际解决问题/提出建议”,在这一表述模式中,更为强调的是解决实际问题的能力,包括对理论知识的学习,最终也是落实到能否解决问题这一层面。3.强调综合管理能力的提升不同级别能力单元的要求与物业管理从业员的职场发展路径相契合,一二级别的能力单元所要求的绝大部分是能够按照指令执行某项具体工作,其所对应的一般是执行岗。而从第三级别开始则逐渐向管理岗过渡,能力单元更多地要求从业员能够作为管理者,督导和安排属员做好特定工作,并且随着级别的提升,要求从业员能够对某个职能要项有整体地统筹协调把握,能够对工作做出宏观规划,对具备综合管理能力的要求逐渐提升。
二、香港与大陆地区物业管理业资格认证制度的差别
本文所称物业管理师,是指经全国统一考试,取得《中华人民共和国物业管理师资格证书》,并依法注册取得《中华人民共和国物业管理师注册证》,从事物业管理工作的专业管理人员。大陆地区获得物业管理师职业资格的途径是通过住建部组织的全国统一考试,考试合格并经注册者,即可以“物业管理师”的名义从事物业服务工作。考试科目包括《物业管理基本制度与政策》、《物业经营管理》、《物业管理综合能力》以及《物业管理实务》。各科目侧重点不同,应试者应全面掌握物业管理基本制度、房地产与物业管理相关法律政策、物业管理与经营实务、房地产投资和评估、经济学、管理学、心理学、统计学、公共关系理论、建设工程和物业设备相关知识等多学科知识,形成综合性的知识架构。由于历史背景和物业管理行业发展进程等不同,香港地区和大陆地区的物业管理师认证制度存在差异,主要如下:
1.级别梯度和定位不同
香港物业管理业资历架构对人才培养的定位是“一专多才”,其将各个职能要项划分为7个等级,不同能力单元要分别认证,从事本职能工作的从业人员也可以通过职业培训获得其他职能要项的资历认证。而大陆地区的物业管理师资格的取得,则是一种考试认定,其对人才培养的定位是“通才”,从业者只有掌握多方知识和技能,通过综合考试才能获得相应资格。按照目前规定,大陆地区实施的物业管理师考试制度不存在级差,只要满足专业学位和工作年限等条件即可申报参加考试,这与劳动和社会保障部另外实施的物业管理职业技能考试制度不同。
2.知识和技能要求不同
香港物业管理业资历架构要求掌握环境保护等七大职能范畴的相关知识和技能,该七大职能范畴多与物业管理工作直接相关。而大陆地区则要求从事物业管理工作的专业管理人员除了要掌握与物业管理工作直接相关的知识外,还要掌握经济学、管理学、营销学、心理学、统计学、公共关系理论、保险理论等与物业管理非直接相关的知识。由此,香港和大陆地区对物业管理从业人员的知识和技能要求存在较大差异。
3.取得资格的方式不同
香港地区物业管理从业者获得物业管理业能力标准说明中的相应资格,应当通过香港资历架构委员会的评估,评估方法通常包括查验年资及相关工作经验证明文件、面试、笔试、实务测试或是以上多种方式的组合。而大陆地区获得物业管理师资格的途径则是通过全国统一考试,考试通过者即可获得《物业管理师资格证书》。
三、对完善大陆地区物业管理师制度的启示
1.合理调整知识结构
当前物业管理师资格考试知识要素中涵盖了房地产投资分析、物业管理、工程建设、市场营销、公共关系、心理学、管理学、法学等知识,从业者除了要掌握与物业管理直接相关的知识外,还要掌握其他专业领域的知识,而且要求不低于其他专业领域。在这种考试制度下,物业管理师的定位不仅仅是物业管理师,还是必须具备建造师、造价师、会计师等相应知识,由此让物业管理从业人员学到的知识也往往是“杂而不精”。因此,应合理调整物业管理师所需具备的知识结构,加强考查与物业管理直接相关的专业知识,适当减少工程建设、财务会计、心理学、经济学等专业知识的权重,应当先将物业管理师培养为物业管理业的精英专才,在此基础上,再考虑所谓的“复合型人才”培养。
2.完善考核认证方式
大陆地区物业管理师以考试方式进行考核认证,这种认证方式更强调从业者的知识掌握程度和应试技巧,对从业者的实践应用能力的考查不足。而香港资历认可的评估方法既可考核从业者对相关知识的掌握情况,又可考核其实践应用能力的高低,不失为一种较为客观合理的综合认证方式。完善大陆地区物业管理师认证制度,可参考借鉴香港地区对于物业管理从业者实践能力的考核方式,在笔试之外加上面试环节或实践考核环节,综合评估从业者的实践能力。
3.推动不同的物业管理从业人员
关键词:房地产;物业管理;教学;改革;发展
一、物业管理行业限制房地产发展的原因
房地产作为当前我国经济发展的支柱性企业,其涉及的领域十分广泛,且各领域间相互联系性也比较紧密。随着近年来我国房地产业快速发展,在经济效益增长同时,也出现了多种问题,比如在城镇化不断推进使得房地产业等基础产业快速发展,而同期与房地产行业相配套的物业管理、经营、维护等服务产业并没有以相同的速度配套发展。这就使得房地产业硬件与服务型软件不兼容,在一定程度上反而限制了房地产业健康持续的发展。同时在房地产发展的过程中,由于相应规定的不完善导致行业秩序并不能按照一个合理稳定的区间进行发展。由于行业规定没有一个良好的限制与规定的作用,使得在后续配套服务建设期间并不能科学有效地开展物业服务。进而物业管理服务不能发挥其真正的作用,降低业主入住体验,从侧面限制了房地产的发展。
二、物业管理教学对于房地产业的意义
由于房地产涉及的领域和专业十分广泛,从而使得评价房地产企业业务素质的方面有很多。业主不仅会从房地产主要商品住房的建筑质量、选址、环境设计等硬件因素对房地产企业进行评价,物业管理作为房地产具体住房环境维护管理的重要方面也是业主评判房地产企业资质的最直接体现。物业管理行业的工作主体是物业,包括对房屋及其配套设施、相关场地进行维护、管理等具体工作。物业管理的工作对象主要是人,这也要求了物业能够作为房地产企业的形象来和业主进行相关的沟工作。物业管理与房地产业首先从业务范围来看属于上下级的关系,房地产在开展过程中需要建设配套的物业管理服务,而科学优质的物业管理服务也会进一步从软环境建设方面优化房地产,推动房地产的发展。在基本的依存关系直上,物业管理行业可以成为提升房地产业项目价值的最重要手段。作为硬件主体,房地产业中相关住房的价值是一定的,而通过积极有效地物业管理等软环境的综合建设,可以及大地提升业主的入住质量。物业管理如果科学合理就会极大地提升整个项目的综合价值。物业管理可以通过对基础能源、停车产地、室外公共设施的维护,形成一套严格的安全管理机制等方面的管理使得整个项目升值。
三、物业管理学科改革的具体策略
由上文可知,物业管理行业的发展对提升房地产项目价值、推动房地产业的发展都有着至关重要的作用。所以在当前高校进行物业管理教学方面也需要将学科积极融入到房地产业版图之中,通过对于房地产业未来的发展趋势的分析合理的进行教学安排,有计划、有侧重性地对学生相关综合能力进行培养。大体上物业管理学科改革可以从教学目标、教学思想、教学方法三个方面来进行具体的开展:
1.教学目标:首先在物业管理教学的目标设定上,教师需要将物业管理学科与房地产业的发展积极适应。以学生在未来工作实践过程中如何更好地进行物业管理工作帮助房地产业发展为根本目标。这种实际效果导向的教学目标可以对教学工作起到有的放矢的作用。以追求结果作为安排教学内容、教学环节的指导,从根本上保障学生的学习效果。
2.教学思想:在进行物业管理教学思想的选择上,教师需要从教学目标出发,积极选取以实践为主体的教学思想。由于物业管理学科体现出的实际应用性较强,所以对于学生在进行学期期间实践过程的运用就显得尤为重要。通过实践思想在教学环节中的运用,学生可以做到从实际出发,面向物业管理学科要求的各个领域,在学中做,在做中悟,通过实际操作的形式对于相关知识点进行理解,并在实践中不断磨炼自身各种能力。通过实践教学思想的贯彻保障学生真正学习到能力与素养。
3.教学方法:在教学方法的选择上,通过物业管理的课程目标制定与实践教学思想的全面贯彻,教师可以根据物业管理学科中的各项内容与房地产业发展期间对于软环境建设的具体要求适时,丰富地选用多种教学方法。摒弃固有的教师单向授课模式,积极通过基于实践基础上的探究、演练、模拟、实习等手段帮助学生进行物业管理学科的学习。在授课期间教师可以让学生按照现实生活中物业管理的案例、规则、技巧进行全方位的综合性演练。让学生在实践练习的环境中加深对于知识点和实际能力技巧的掌握和运用。在此基础上,教师还需要积极组织多种丰富的实习活动,让学生走入房地产企业,通过相关实习工作来提升学生的综合能力与素质,更好地为就业服务。
参考文献:
[1]浅议房地产物业管理的内容与发展[J].莫月冰.现代经济信息.2006(06)
关键词:物业管理;现状;对策;发展趋势。
随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高,近年来在我国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要,物业服务企业应运而生,并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式,是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的,它是房地产生产、流通、消费领域的延续,也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制,适应了社会主义市场经济体制的需要。物业管理是新生事物,受地域经济发展水平、政策规范、城市规划、设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响,其规范化、规模化发展仍需一个艰难的探索过程。本文试就目前物业管理的现状及应采取的对策进行分析。
一、我国物业管理的现状及存在的问题。
物业管理是一个充满生机和活力的现代的住房管理模式,我国从1981年3月起在深圳试点开始到现在已经有20多年的历史。在这20多年的时间里,物业管理这个行业一直奏响发展的主旋律,在发展的道路上不断前行,行业自身不断发展壮大,日益受到社会的认同和业主的接受与欢迎。目前我国物业管理行业无论是企业数量、从业人数、人员素质、覆盖范围,还是经营能力、服务水平、服务内涵都在不断提高和增强,中国物业管理行业积极探索和创建既符合国际惯例,又适合中国国情和社会特点的物业管理模式,同时我国物业管理仍存在许多问题。
(一)物业管理立法滞后,理论体系不够健全。
物业管理是一个新兴的行业,我国相关的法规建设十分滞后,这种法律上的缺位容易引发各种利益冲突,也不利于社会的安宁和稳定。随着住房制度改革的深化,住房自有化和住区社会化已成为不可抗拒的历史潮流。在物业由开发商移交给物业管理公司的过程中,开发商、施工单位、物业公司、业主四方是一种什么样的关系,他们各自对物业的质量、养护、使用负有什么样的责任,这些都需要在法律上予以界定。并且,规范和约束业主与业主之间,管理公司与业主之间的关系仅靠公约也是远远不够的,必须要有一个具有强制性、权威性更强的物业管理的法规体系,通过法律的形式将各自的责、权、利明确下来,确保物业内的公共利益不受侵害。因此,尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系,已成为物业管理发展的一个很重要问题。
(二)物业管理市场竞争机制尚未形成。
物业管理招投标管理不规范,基本是谁开发谁管理,未形成市场竞争机制,主要表现在:小区竣工交房阶段业主入住较少,基本是开发商自行选聘物业,在业主入住达到一定规模后,小区成立业主委员会难度较大,业主很难选聘自己满意的物业公司。
(三)物业管理收费难且不规范。
物业管理直接涉及到业主、使用者和物业公司的切身利益。目前,物业管理表现比较突出的两个问题是:―是收费难度大。少数业主和使用者不愿交管理费。还有一些业主经常外出或由于购房仅仅为了增值而长期闲置,也造成收费困难。二是收费行为不规范。国家计委、建设部早于1996年2月就颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》将物业管理服务收费作了明确规定。但是各地物价主管部门没有严格实施,有些物业管理企业忽视业主的合法权益,多收费,乱收费。
(四)物业管理发展的区域性不平衡。
我国沿海地区、发达地区物业管理服务发展较快,运作也比较正常;而在边远落后地区,物业管理服务的体系还没有建立,有的地方甚至还没有实行物业管理服务。这就造成了我国物业管理发展的严重不平衡,不利于我国物业管理企业的发展。
(五)物业管理人员素质不高,并缺乏专业人才。
目前,我国物业管理从业人员的知识结构层次不高,物业管理人员的业务水平有限,物业管理人员的综合素质偏低。物业管理人才对物管企业来说至关重要,管理人员素质的高低,不仅影响到物业管理的服务质量水平,而且关系到企业的长期可持续发展。
二、我国物业管理发展的若干对策。
1、要求政府部门尽快建立统一的物业管理法规,完善物业管理的法律体系,使物业管理做到有法可依,有章可循,能够依法运行。明确区分开发商、业主、物业公司之间的责、权,以减少纠纷,更好地维护各方利益,从而促进物业管理企业的不断发展壮大。
2、政府加大监管力度,推行物业管理的市场化进度,严格实施招投标制度,由业主来选择信得过、能够提供质价相符服务的物业管理企业,通过各物业公司之间的良性竟争来提高行业的整体水平。
3、着重加强边远落后地区的物业管理建设,广泛宣传物业管理的相关知识,提高社会各界对物业管理的认识。运用广播、电视、报纸等传媒,通过多种形式,大力宣传物业管理的作用和意义。只有提高了人们对物业管理的认识,才能更好地促进物业管理产业的蓬勃发展。
4、提升人员素质,做好人才储备。物业管理不仅涉及面广,而且专业性强,需要多方面的专业人才,并具备相应的专业知识、专业技能和现代化管理手段。人才是企业发展的动脉血,要适应市场的需要,就必须在人员培训上下功夫,制订切实可行的培训计划,坚持理论和实践相结合的原则,进行定向培训、专业培养,提升队伍素质,以适应物业管理市场的需求。
三、我国物业管理的发展趋势。
针对目前我国物业管理的现状,随着我国经济的高速发展,未来的物业管理企业必将向着社会化、专业化以及智能化和信息化的方向发展。
(一)物业管理的社会化。
物业管理涉及面比较广,业务也比较繁杂,物业服务公司既可以承担全部业务,也可以把专业性比较强的部分服务项目分离出去,委托专业公司来完成。物业服务公司主要进行组织、协调和管理,物业管理社会化是以物业的所有权和管理权相分离以及社会分工发达为前提的。物业管理职能的社会化大大方便了业主和使用人,使广大业主和使用人能集中精力投入到他们自己的工作中去,从而为社会创造更多的财富。
(二)物业管理的专业化。
物业管理是由专业的管理企业——物业管理公司实施对物业的统一管理,除了物业管理公司从事专业服务外,绿化公司、保安公司、清洁公司、清洁公司等专业化公司提供专业服务已逐步成为一种趋势。物业管理公司仅仅是一个管理机构,而将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司,这有利于提高城市管理的专业化和社会化程序,并能进一步推进城市管理向现代化管理方式转换。
(三)物业管理的智能化与信息化。
物业管理的智能化与信息化是物业管理的必然趋势。在沿海城市、大城市的一些物业公司在物业管理中,运用现代控制技术、自动控制技术、通信技术等高新技术和相关的设备系统实现对物业及物业设施设备、物业环境、物业消防、安保等的自动控制和集中管理,全面提升企业水平,打造了自己的服务品牌,实现了规模化、节约化经营模式,把竞争对手远远抛到后面,抢占了市场先机。因此其已成为当前物业管理企业竞争制胜的关键筹码。
总之,随着我国房地产和物业管理行业的迅速发展,物业管理在我们的生活中扮演着越来越重要的角色,物业管理行业有巨大的发展空间,但也存在诸多问题急待解决,服务质量急需提升,否则难以适应社会对物业管理专业化、综合化的要求。
参考文献
[1]胡伯龙,杨韬。物业管理理论与实务[M].北京:机械工业出版社,2008.
[2]郭世民,周建华。物业管理[M].北京:中国建筑工业出版社,2007.
[3]姜早龙,张涑贤。物业管理概论[M].武汉:武汉理工大学出版社,2008.
一、前言
罗伯特-欧文曾说过:把钱花在提高劳动力素质上是企业经理最佳的投资。被称为朝阳产业的物业管理行业,经过20多年的发展,已显现出越来越强的生机,为适应市场经济发展的需要,物业管理企业员工培训工作已显得十分重要。
二、目的和意义
(一)员工培训是物业管理企业参与市场竞争的需要
物业管理企业的竞争,归根到底是人才的竞争,物业管理企业除了从市场上招聘到合适的人才外,更为有效的方式是通过培训提高现有员工的素质,使其成为满足企业需要的人才。
(二)员工培训是物业管理企业管理者激励员工的方法
当今社会,学习培训已成为很多人改变自己生活和环境的重要手段,几乎每一个人都有对学习的需求和渴望。物业管理企业内浓郁的学习氛围,以及有效的学习政策都会对员工产生足够强的吸引力,有利于员工队伍的稳定。有远见的管理者甚至还把学习培训作为一种员工福利用来赠送或奖励员工。
(三)员工培训是物业管理企业经营管理现代化的基础
经过20多年的发展,物业管理行业已从过去传统的房屋协作管理转向以委托管理方式为主的市场化经营管理。这种社会化、市场化的经营管理方式对物业管理从业人员的素质提出了较高要求。物业管理已不仅是一个劳动密集型的行业,需要有大批精通管理的优秀人才来推动它的发展。因此,员工培训是实现物业管理企业经营管理现代化的基础环节和可*保证。
三、制定物业管理企业培训规定
培训工作对物业管理企业来说是一项长期工作,物业管理企业应结合自身情况制定培训规定使培训工作制度化、规范化。培训规定主要包括培训的目的和意义、培训的基本内容、培训的方法、培训的分类、培训的组织实施、培训的监督管理、培训的效果评估等内容。
四、物业管理企业培训的内容
物业管理工作涉及内容较多,培训工作相对复杂,但总的来说,培训可包括三个方面的内容。
(一)企业相关知识的培训
该类培训是为了让每一个员工对企业的历史、现状、未来规划、管理服务理念、经营范围、内部规章制度、人力资源管理等有一个全面的了解。
(二)物业管理工作基础知识的培训
该类培训主要是让管理人员及操作人员熟悉并掌握与企业管理、物业管理相关的基础知识。
(三)物业管理从业人员专项技能培训
该类培训是为了提高基层管理者及操作者的实际工作技能。
五、物业管理企业培训计划
(一)培训需求分析
1、培训需求分析的内容
在编制培训计划之前,首先要对企业的培训需求进行全面的分析,培训需求分析主要包括三个方面的内容。
⑴组织分析
结合企业的年度经营管理发展计划,分析企业及各部门需要哪些培训以保正计划的实施。
⑵任务分析
依据企业的工作内容,分析个人需要进行哪些培训才能保证任务的完成。
⑶个人分析
依据企业的人力资源现状,分析哪些人需要培训,培训的具体内容是什么。
2、需求分析的方法
⑴问卷调查法
向企业员工发出培训需求问卷,让员工结合企业发展战略对企业应当组织怎样的培训提出建议。让员工结合自己的工作任务提出培训要求;让员工结合自己的个人发展提出培训需求。问卷法是一种非常普遍而又行之有效的方法。这种方法能培养员工关心学习、热爱学习、参与学习的热情,既是培训需求分析方法又是企业文化建设的重要内容,较为有效。
⑵约见面谈法
挑选不同管理层次、不同工作部门的管理人员以及不同工种的操作人员进行面谈,根据面谈了解到的信息以确定公司的整体培训需求。
⑶会议调查法
召开培训需求分析会,让参加会议的人员提出培训需求。
⑷工作表现评估法
根据员工的日常工作表现以确定员工在哪些方面有缺陷,从而有针对性地进行培训以提高这些方面的工作能力。
⑸报告审评法
根据各部门提供的培训需求报告进行综合评审以确定所需的培训内容。
(二)制定培训计划. 培训计划是为了规定培训工作的目标,制定整体规划以实现这些目标;以及将培训计划逐层展开,以便协调和将各种活动一体化。
1、制定程序
企业各部门根据培训需求分析的内容,结合部门培训目标以及部门年度发展计划制定出本部门的年度培训计划,上报到企业人力资源管理部门,再由企业人力资源管理部门结合企业年度发展计划以及企业培训总体目标制定整个企业的培训计划。
2、计划内容
为保证培训工作按时、按质地实施,培训计划应包括培训目标、课程设置、培训方式、培训控制、培训评估等五个方面的内容。
⑴培训目标
培训目标是指通过培训工作所期望取得的成果,这些成果包括个人的、部门的、整个企业所要求达到的培训结果。培训目标是制定培训计划的基础,培训目标决定了培训课程、培训方式等一系列的内容。同时,培训目标又是培训考核和培训评估的依据。所以,培训目标的制定应该准确、细致并具有可测量性。
⑵课程设置
培训课程包括了培训课程的名称、培训的时间、培训地点、培训教员简介、针对培训课程的培训要求等内容。明确的培训要求有利于员工提前对所培训的内容有所准备和有所侧重,有利于提高培训效果。
⑶培训方式
根据培训内容以及培训对象的不同,可采用不同的培训方式。常用的培训方式包括讲授法、学徒制、小岛讨论法、角色扮演法、管理游戏法、观摩范例法。
①讲授法:讲授法是最常用的一种教学方法,通常是让一位教员向学员直接传授某方面的知识。这种方法的优点是节约经费、教授对象多,可同时面对多名学员,一次教学可让很多学员同时受益。
②学徒制:学徒制是最古老的教学方法,但至今为止仍然是企业培训新人最常用的一种方法。它的特点是由一名经验丰富的老师傅,负责帮带一名或几名新来的员工,通过传授、示范、练习、检查反馈等一系列过程提高新人的工作技能。学徒制较适合物业管理工作实践中保安、绿化、保洁、维修等技术性工种
③小岛讨论法:员工以5-7人为一组围在一个圆形桌前(也称“小岛”),对特定的话题或主题进行讨论。指导老师控制培训的时间和进程。每一位员工都可以自由地发表自己的意见,但是不允许反驳别人的意见。指导老师将每个人的意见都写在黑板上,同时鼓励员工说出更新或更古怪的想法。当大家将自己的想法全部讲完后,在指导老师的指导下,员工对每一种意见进行评价,最后选出大家都满意的答案。这种小岛讨论方式是引导员工自己解决管理问题的有效方法。
④角色扮演法:角色扮演法是让培训对象假想自己是公司的某一角色,并以此角色的身份来解决问题。这种方法能让培训对象身临其境地分析问题和解决问题,对员工提高工作技能和改造工作习惯都很有帮助。例如:让员工扮演业主要求提供相应的服务,以提高员工的服务意识;让工作习惯不好的员工与上司角色转换以达到改变工作习惯的目的。
⑤管理游戏法:这种方法寓教于游戏中,通过完成事先设计好的精妙游戏,让培训对象领悟到其中的管理思想。例如:组织员工对有争议的物业管理事件进行辩论,在辩论中提高认识。
⑥观摩范例法:通过组织实地参观考察,运用电视机、录像机、幻灯机、投影机、收录机、放映机等设备来向学生呈现有关资料、信息,让员工学习经验、发现问题、改进工作。
3、 培训控制
培训控制的目的是为了监视培训活动以保证培训活动按计划进行并纠正培训过程中的偏差。可采用培训签到制、教员评语制等方法。还可在每次培训结束时对员工进行考核,并将考核成绩纳入绩效考评,与员工的待遇挂钩。
4、 培训评估
每次培训工作结束后可通过员工的培训报告、员工的工作表现等对培训工作的效果进行评估,以便在今后的培训中采取更好的培训措施。
六、培训组织实施
培训组织实施是物业管理培训工作的核心,它包括了培训工作做什么,培训工作如何做,培训工作由谁来做的问题。
(一)人力资源管理部门的职能和任务
员工培训是人力资源管理部门的主要工作内容之一,其主要职能包括计划、组织、协调、监督等内容。具体职能和任务包括:
1、确定各级人员的培训要求,听取各部门的培训需求,依据培训需求制定培训计划;
2、组织执行物业管理企业培训计划;
3、定期向上级汇报培训费用开支情况;
4、组织实施各种培训课程与活动;
5、做好员工的培训档案管理工作;
6、做好收集培训资料,编制符合企业经营管理特点的基础教材;
7、维护培训设施与场地,充分开发与利用各类培训资源。
(二)培训分类及实施要点
分类是为了建立一个立体的培训模式,以便有针对性地组织实施培训工作,培训分类可根据培训的对象、阶段、内容、类型不同来划分。
1、以培训对象的不同层次分类
⑴高层管理者
①培训目的
精通企业管理相关知识,掌握物业管理基础知识,熟悉与工作相关法律知识,了解财务管理相关知识。
②培训内容
A、企业管理类
管理基本职能、组织文化建设、决策、战略管理、组织结构与组织设计、人力资源管理、变革与创新管理、组织行为学、员工激励、沟通与人际交往、控制系统、品牌策划、公共关系。
B、物业管理类
房地产经营理论知识、物业经营管理知识、建筑知识、机电设备维护保养基础知识、物业环境保护及管理基础知识、治安管理基础知识、绿化管理基础知识。
C、法律知识类
公司法及相关法规、消费者权益法及相关法规、价格法及相关法规、物业管理相关法规、建筑物相关法规、房屋修缮相关法规、房屋装饰装修相关法规、价格法及相关法规、治安管理相关法规、消防管理相关法规、水电气相关法规、环境卫生相关法规、绿化管理相关法规、会计法及相关法规。
D、财务知识类
学会阅读会计报表、了解基本会计科目、了解财务管理基本指标。
④培训方式
专题讲授、参观考察、短期脱岗学习、在职学历教育。
⑤组织实施
由公司人力资源管理部门直接组织实施。
⑥培训评估
每次培训工作结束后可通过面谈法对培训工作的效果进行评估,以便在以后的培训中更好地采取培训措施。
⑵中层管理者
①、培训目的
掌握企业管理相关知识,精通物业管理基础知识,熟悉与工作相关法律知识,了解财务管理相关知识。
②、培训内容
A、企业管理类
管理学基础知识、物业管理相关公文写作、决策学、组织行为学、员工激励技巧、沟通与人际交往技巧、控制方法、公共关系学。
B、物业管理类
房地产经营理论知识、物业经营管理知识、建筑知识、机电设备维护保养基础知识、物业环境保护及管理基础知识、治安管理基础知识、绿化管理基础知识。
C、法律知识类
物业管理相关法规、消费者权益法及相关法规、价格法及相关法规、建筑物相关法规、房屋修缮相关法规、房屋装饰装修相关法规、价格法及相关法规、治安管理相关法规、消防管理相关法规、水电气相关法规、环境卫生相关法规、绿化管理相关法规。
③培训方式
专题讲授、观摩教学法、小岛讨论法、角色扮演法、管理游戏法。
④组织实施
基础课由公司人力资源管理部门直接组织实施,专业课由 人力资源管理部门协助、指导各职能部门具体实施。
⑤培训评估
每次培训工作结束后可根据员工的培训报告对培训工作的效果进行评估,以便在今后采取更好的培训措施。
⑶基层管理者
①培训目的
了解企业管理基础知识,掌握物业管理基础知识,熟悉与工作相关法律知识。
②培训内容
A、企业管理类
管理基本职能、物业管理相关公文写作、员工激励、沟通与人际交往、公共关系。
B、物业管理类
物业经营管理知识、建筑知识、机电设备维护保养基础知识、物业环境保护及管理基础知识、治安管理基础知识、绿化管理基础知识。
C、法律知识类
物业管理相关法规、建筑物相关法规、房屋修缮相关法规、房屋装饰装修相关法规、价格法及相关法规、治安管理相关法规、消防管理相关法规、水电气相关法规、环境卫生管理相关法规、绿化管理相关法规。
③培训方式
专题讲授、观摩教学法、小岛讨论法、角色扮演法、管理游戏法。
④组织实施
基础课由公司人力资源管理部门直接组织实施,专业课由人力资源管理部门协助、指导各职能部门具体实施。
⑤培训评估
每次培训工作结束后可根据员工的培训报告、员工的工作表现等对培训工作的效果进行评估,以便在今后采取更好的培训措施。
⑷基层操作人员培训
该类培训的目的是为了让基层操作人员熟练掌握基本操作规程,可由各部门具体组织实施。
2、以实施培训的不同阶段分
⑴岗前培训
①培训目的
为新聘员工提供基本的任职知识和技能进行的培训,通过培训认定其上岗资格。
②培训内容
公司的历史、公司的组织结构、各部门的工作职责和权限、对待顾客和员工的管理理念、公司的产品与服务、对员工的期望、公司的人力资源政策。
③组织实施
由公司人力资源部门组织实施。
④培训评估
考核合格后上岗。
⑵在岗培训
为在岗人员提供学习履行职务所必须的知识和技能进行的培训。
⑶转岗培训
为在职人员岗位轮换之前进行的培训,目的是让轮岗人员熟悉新岗位所应具备的知识和技能。
3、以培训的不同类型分
⑴学历教育
是成人继续教育的一种方式,公司应在工作时间上积极给予支持,如条件允许还可在经济上给予一定的支持。学历教育的主要方式有夜校、函授等方式。
⑵职业技能培训
根据国家劳动社会保障部的有关规定,物业管理、电工等技术性工种必须持有技术资格证方能上岗,凡从事这些工作的人员应参加相应的培训并通过鉴定后取证。此类培训一般是委托劳动部门批准的培训机构来进行。
⑶专项培训
为提高员工某方面的专业技能而进行的培训。此类培训一般是通过专题讲座的方式来进行。例如:为提高员工公文写作能力而进行的写作培训;为提高员工服务水平而进行的礼节、礼仪培训等。
七、培训工作误区
(一)员工培训不重要
的管理者认为培训工作不重要,这种观点是非常错误的。员工培训十分重要。只有通过培训才能使管理者的意图得到贯彻;只有通过培训才能使公司的制度得到具体落实;只有通过培训才能使员工的素质得到提升;只有通过培训才能使企业在市场中立于不败之地。
(二)员工培训有风险
有的管理者担心自己培训好的员工跳槽,因此不太重视培训。其实这是一种非常短视的行为,其结果只会使公司员工素质停留在一个较低的水平上好的员工会因为得不到培训而离开企业,最终企业只留下一些平庸的员工。
关键词:新兴行业 基本素质 教学能力
一、物业管理行业及师资队伍现状
(一)物业管理行业概述。物业管理是一个新兴行业。从1981年3月10日,中国第一家物业管理企业(“深圳市物业管理公司”)成立到现在才30年左右时间。它是我国市场经济的产物。伴随着住房商品化、货币化,管理专业化、社会化、市场化而出现的新型城市社区管理模式。随着我国房地产业的发展,物业管理行业也不断地发展壮大,覆盖面逐步地扩大,从业人员不断地增多。目前行业还处于初步发展阶段(尤其内陆地区),门槛低、技术含量还不高。从业人员大多数是半路出家,行业人才匮乏,高速质人才更是凤毛麟角。从业者基本来自企业改制分流人员,城市待业者,部队复转军人和农村进城务工人员。相当数量企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构方面与行业发展的要求存在较大差距。业主满意度不高,从业人员也得不到社会的普遍尊重。从业者素质的落后与业主的期望要求极不适应,严重制约着行业的发展。
(二)物业管理师资队伍现状。企业的竞争,归根到底是人才的竞争。优秀的管理人员是公司的一面旗帜。物业管理从业人员素质的高低,关系到整个企业的兴衰成败。所以,加强行业人员的培训,提高管理人员的思想道德素质、知识结构素质、个性心理素质、业务能力素质等,具有积极的现实意义。这领域的教学在我国尤其内陆地区,还处于初步探索阶段。目前,中职物业管理教师基本上是改行、改专业而来的,大都没有接受过系统的物业管理教育培训,许多教师缺乏实际经验,教学中理论阐述多、实践讲解少,靠自己的主观想象进行教学。有的甚至照本宣科或“照猫画虎”,对学员提出的实际问题一知半解,似答非答,教学效果与企业和业主的要求之间存在距离。行业的快速发展,迫切需求尽快建立一支专业理论和实际技能都过硬的“双师型”的师资队伍。
二、物业管理职业教师应具有的基本素质
(一)职业道德素质。教书育人是教师的天职。一个有责任感的物业管理教师,要用自己的言传身教,品德风范感召学员。物业管理从业人员来源复杂,文化知识、思想道德参差不齐,他们面对的业主也是形形的,千姿百态。要求从业者具有良好的执业行为,而培训者教师首先要做到为人师表,从而引导感化他们。要把教师与育人紧密结合起来,针对不同的物业人员因材施教。大多物业人员因学历低,自卑感较严重。干的工作琐碎繁杂,忍气吞气,委曲求全的情况常有。教师要善于矫正员工的心态,疏导他们的情绪,引导他们端正服务态度。教师用自己的品德风范能给学员以攻坚破难的力量,增强他们搞好服务的自信心。
(二)捕捉社会信息的能力。教师的知识结构应适应我国物业管理行业市场化、专业化、社会化发展的趁势。应结合实践和亲身体会,善于发现问题,思考问题。要思想活跃、兴趣广泛,视野开阔。多深入物业管理行业一线,城市新旧小区或物业公司,经常参加社区和物业企业的文化活动,更应该成为活动的组织者和领头人。教师要时刻关注本地区乃至全省全国的行业发展状况,做到“知彼知己”,教学时才能左右逢源,游忍有余。因为物业管理涉及百姓生活的方方面面,从业人员管物还要管人,从而要求培训者的知识面要渊博,不能单一,必须具有开放性。这就要求教师“眼观六路,耳听八方”,善于捕捉社会信息,并总结提炼社会信息。
(三)精通房地产专业知识。物业管理是服务行业,属房地产行业的分支行业。房地产是我国经济的基础产业,现今,房屋管理由过去的行政管理模式正逐步转变为社会化、专业化、经营型的新体制,相关法律法规正逐步完善。物业管理的综合性,要求培训者必须具备扎实地房地产相关知识,如建筑识图、房屋设备设施、房地产开发经营、房地产经纪等。只有如此,才能“传道、授业、解惑”。而且物业的智能化程度越来越高,这就要求教师要及时吸收新技术、新知识,才能胜任本职工作。
三、物业管理职业教师应具有的教学能力
(一)完善设计能力。随着计算机技术的不断发展,各级各类教育正逐步进入信息教育的时代,多煤体教学设备逐步普及。物业教师要将授课内容、相关资料制作成精细、规范的课件,课件要有技术性、科学性、艺术性,层次清晰,图文并茂。能根据学员的学习需求,编写出优秀的课件,不仅能提高教师的信息素养,也能促进教师的专业化水平。
(二)提高授课能力。物业管理教学活动具有一定的综合性,涉及到水、电、暖等实际运用知识,教者和听者有时感到枯燥无味。这就要求教师能以风趣幽默、轻松愉快等易被学员接受的方式进行表达。教学中多进行案例分析,能通过与学员互动交流的方式,充分调动学习兴趣,采用各种技巧启发引导学员深入思考,使自己的讲解尽可能达到最佳效果。教者要明知,即使内容再好,如果学员没有听进去,也是徒劳无功的。
(三)优化测试能力。有教必考。重教轻考,学习者会产生松懈偷懒的不良行为。学员的学习成绩能反映教师的教学效果。目前,物业管理行业培训形式主要有岗前培训、取证培训、应急(问题)培训、提高型培训等几类。这些培训对象和职校在校生不同,他们已有一定的实战经验,具备一定的知识技能。有的虽文化水平不高,学历低,但实际操作能力很强。所以,应根据不同类型,研究学员的实际,优选合适的测试方法,不能千人一面。将传统的办法和现代的方法相互结合补充,达到公平、准确、合理。要注重考察学员的发散性思维。考试毕竟是手段,不是目的,这点教者始终要清楚。
被称为朝阳产业的物业管理行业,经过30年的发展,已显现出越来越强的生机。而这方面的教学还处于探索开发阶段。为适应蓬勃发展的市场化城市管理的需要,我们承担教学任务的教师,将努力探索科学有效的教学方法,进一步提高个人能力素质,与物业管理企业携手并进,共同创造文明、舒适、安全的居住环境。
参考文献:
[1]《物业管理基本制度与政策》中国物业管理培训指定教材。
1.1物业的管理层对于标准化的建设不够重视在标准化的建设方面,物业管理层没有足够的重视,其认为物业管理只要有相关的制度就可以了,并没有安排专门负责此类工作的人员,只有在企业需要的时候以及撰写产品的标准时,才做一些相关知识的学习。在很多物业的管理者眼中,标准化建设并不是很有意义,同时由于受到社会计划经济思想的影响,认为企业的标准化工作只不过是完成上级安排的任务,本着完成任务的心态去做,并没有投入太多的心思,没有从市场经营的角度去挖掘标准化的建设的重要性。
1.2物业管理的体系不够完善如今,我国的物业管理体系不尽完善,各家物业公司都实行各自的体制,整体的体制还需要重新思考和构建。各级管理者需要达成一致,并且理顺关系,例如管委会、政府以及物业管理公司的权利和责任都需要进一步的明确。以成都市为例,在近几年竣工的住宅小区中,物业管理呈现三种形式:第一种是由与房产开发商合作的企业进行管理,第二种是由政府房地产的管理部门进行管理,第三种是由产权的开发商自己运营管理,这三种的管理模式占据了所有管理模式中的三分之一左右。其中很多的物业管理都是局部的或者是单一存在的,部分物业的管理部门把物业管理只当成了一种简单的生活和收取费用的活动,往往忽视了自身的建设,在企业的发展和专业管理的方面既没有长远的规划也没有具体的措施,没有建立统一的目标和责任奖惩制度,长此一来企业在一种没有压力也没有动力的环境下发展,对成本不详细计算,年终也没有大型的审核,对于企业应该采取哪些模式去发展,应该建立那些管理方面的标准也没有统一的规划,照搬别的企业的规章制度,不去研究对于自己适不适合,往往不能达到很好的效果。
1.3标准化的执行者缺乏相应的能力我国目前的物流公司的工作主要以开会和查资料为主,不重视工作方式的完善和自身的业务水平的提高,甚至有的企业根本没有专门负责标准化建设的人员,更无法去谈起业务能力的提升,最终导致企业人员的水平比较有限,对于标准化没有正确的认识,固而实施标准化也就比较有难度。在建立标准化体系的时候不但花费的时间长而且需要修改的地方也比较多。随着人们生活水平的提高,人们对物业的服务要求也在提高,过去的物业管理企业的较低的服务标准以及低成本的运营模式已经满足不了人们的需求。现在的生活节凑要求企业能够建立标准化体系去进行物流管理,提高服务的质量。
1.4物业管理相关法律不健全目前,我国的针对住宅小区的物业管理方面的法律建设不完整,例如物业管理体制、物业管理经费、对于住宅小区的经营资质的审查、小区的验收交接等关于住宅小区的物业管理中的重要的问题都缺乏相关的法律规定。长此以往,造成了我国的物业管理与法律法规脱轨,在建立标准化的过程中,缺乏基本的法律法规保障。
2如何实施物业管理标准化体系建设
2.1完善物业管理体系标准化体系需要根据企业的内部结构,按照发展要求和物业管理目标,有序、有规划的具体实施。所以在建立标准化体系的第一步便是建立完善的物业管理体系,同时加强物业全体员工对标准化的认识,充分发挥标准化的效果。可以成立一个专业的建立标准化体系的小组,这个小组里面的成员必须有管理层参与,提出和现在生活节奏相适应的发展任务,同时制定有效的标准化制度,全面负责物业标准化的全面工作。
2.2加强物业公司的相关的资质管理房地产的行政部门应该对物业公司实行比较严格的管理,进行严格的审核,不定期的抽查其服务经营情况,督促物业公司向大型化、正规化发展,创造规模化的效益,并对经营的比较好的公司进行奖励,将其像物业管委会推荐。
2.3加大政府的监管力度政府部门应该加大力度对物业管理部门进行扶持。同时监督开发商各项费用如养护费、维修、绿化养护费等实行全方位和全过程的监督,保证这些资金能够及时到位,并将其科学合理地服务于业主。房地产开发商和业主委员会有权对物业管理公司的日常管理,公共设施及房屋,各项收费,维修和搭乱建、设备的养护、公用设施用途和改变房地产,以及不履行管理办法、物业管理合同、规定的行为进行严格监督。
2.4建立经营型物业管理模式经营型物业管理运作的主要内容包括物业管理、租赁、物业估价、交易咨询和项目策划等。据了解,国内外健康成熟的物业服务企业,大多数都为客户提供租赁、估价、交易、咨询、维护等服务。国外发达国家注册物业经理的职责也首先要求保障管辖物业的租售,在此基础上做好物业维护工作,良好的维护又反向推动物业的租售。因此我国的物业建设也应以经营型的物业管理模式为主,同时还要重视相关人才的培养,做好宣传,让物业管理成为一种社会认可的高层次工作,鼓励大量的人才投入其中。
3结束语
关键词:小区物业;消防安全管理;应对措施
1引言
随着我国社会主义市场经济体制的推行和发展,催生了很多服务型的新兴企业,比如小区物业消防安全管理服务行业,就是当前非常受人瞩目的行业。从本质上说它属于一种综合的管理服务体系,而消防安全是服务体系中的一个重要的内容,为的就是为小区居民提供一种安全、健康、舒心的居住环境。但是由于各种主观因素和客观因素的缘由,导致消防安全工作不能在小区物业服务管理顺利地实施,甚至还出现了严重的火灾事故和人员伤亡的现象,这已经严重地影响了小区居民乃至社会群众的人生财产安全。因此,消除小区物业消防的安全隐患以及加强居民的消防安全意识工作迫在眉睫,政府相关部门以及小区物业管理人员必须对此高度的重视,提出解决的措施,保证小区居民的人身财产安全。
2小区物业消防安全方面存在的隐患
2.1小区建设整体缺乏安全消防设计和规划
现在很多小区在最开始的立项设计上没有完全将整体的消防规划设计纳入到其中,不符合国家颁发的《建筑设计防火规范》的要求和相关规定,在消防设施及器材的配备和使用上都没有按照严格的标准来。特别是一些房地产的开发生为了降低购买消防设施的成本,进而获得更大的利益,而使用不合格标准的消防设备,或者器材配套根本不齐全,小区多个地方根本没有配备消防器材。除此之外,某些小区的暖气管道以及煤气管道等暴露在外面,架空高度太低,固定不牢等现象非常常见。以上这些现象都十分容易导致火灾事故或者是意外情况的发生,存在着很大的安全隐患,倘若一旦出现问题,后果将不堪设想。
2.2没有将消防安全管理的相关内容引入到小区的物业管理中
当前我国小区的物业服务企业近年来发展迅速,但是仍然存在着不少弊端,值得引起大家的重视和关注。尤其是在小区物业消防安全管理方面上,存在着些许问题,具体来说主要体现在以下这几个方面:1.小区物业安全管理的主要内容和精力都放在了防盗问题上,对于消防安全管理的责任不到位,没有重视起来,甚至没有与之相关的比较完善的小区物业消防安全应急预案。2.物业公司的工作人员自身的管理能力以及专业素质不强,没有经过专业的培训和训练,对消防安全的相关知识理论掌握得不够透彻,甚至连基本的消防器材的操作都不会,这是非常严重的问题。这就意味着一旦有意外事故发生,小区居民将无法得到最有效的疏散和安全保障。
2.3小区居民的消防安全意识不强
随着人们生活水平的提高,对生活的基本要求已不再局限于温饱上,将更多的心思放在了追求生活的品质和审美上。因此,在装修房子和购买家具时,过分追求个性化和好看的装饰,在装修材料以及材质上没有充分的考虑,导致使用的家具材料都是非常容易燃烧的,有很大的安全隐患。还有一点非常重要的就是,小区居民的消防安全意识不强,反倒是防盗意识非常强烈,几乎各家各户的阳台窗户都装了防护栏,以防小偷破窗而入。但是这样一来,小区的整栋楼都是护栏的话,倘若发生火灾或是意外情况,不利于逃生和疏散。
3应对小区物业消防安全问题的对策
3.1小区物业管理严格按照规定要求进行消防规划设计
随着地产行业的快速发展,国家对于小区物业消防安全管理行业也提出了最新的要求,对此还制定了相关的法律法规,对消防器材购置的标准进行了硬性的规定,不得使用不合格的消防设施。除此之外,消防安全设计单位在编写消防设计备案时,一定要严格按照《建筑设计防火规范》等国家颁布的相关法律的要求和规定。消防部门要严格审查和监督小区消防安全管理的每一个细节,实实在在地落实每一步。另外,当地的公安消防监督机构也要肩负起该肩负的职责,对小区物业消防管理的每一个环节严格地把控和验收,对于不符合规定和标准的,要责令其进行整改和完善,保证小区物业的消防安全管理顺畅进行。
3.2明确小区物业服务管理的消防安全职责
明确小区物业服务管理的消防安全职责就是要求小区物业管理部门严格遵守《中华人民共和国宪法》中的相关规定,对消防安全管理的事务以及工作职责做到心中有数,制定满足生活实际的消防安全管理条例。最好是能组织起一个志愿消防队,定期对小区的消防安全进行排查和巡视,保证能在第一时间对突发状况进行控制和营救;另外就是定期对小区的消防器材和设施进行保养和维护,定期组织消防演习,提高居民的逃生本领。
3.3提高小区居民的消防安全意识
一是对小区物业的管理人员进行消防安全知识的培养和专业技能的训练,通过一系列的教育活动和培训让每一个消防安全管理人员深刻认识到消防安全管理的必要性;二是小区物业的管理人员可以定期开展消防活动,宣传消防安全的重要性,让每一位小区居民自发地参与进来,从自身做起,然后传递给更多的人这种消防安全的意识。同时也在一定程度上提高了小区居民的消防安全自救的能力。
参考文献
[1]熊文林.浅谈小区物业消防安全管理存在的问题及对策[J].企业科技与发展,2016(9).
[2]周建明.浅析居民小区物业消防安全管理现状与对策[J],科技与企业,2014(9).
关键词:物业管理;财务管理
1物业公司财务管理的现状和难点
物业管理指的就是派遣专业的人员,受物业所有人员的委托,依据我国的相关法律法规,遵从签署合同的各项条约,对已经完成建设并且投入应用的房屋建筑物以及相应的配套设施,应用经济的手段对其进行全面的、有效的管理。目前,物业公司财务管理主要存在以下难点。
1.1财务控制体系薄弱
1.1.1物业管理费定价偏低或收费不足。一方面前几年物业项目一般由“谁开发谁管理”,即房屋建成初期由房开商成立的物管公司进行管理,为促进销售,一些物业管理费定价偏低(特别是住宅项目),有些甚至低于成本价,项目开发完毕或销售完成后,房开商不再对物管进行补贴,物管公司再进行调价比较困难;另一方面,即使物管费定价合理,受入住率和收费率的影响,物业公司收到的管理费也会存在不足情况,难以维持公司和物业项目的正常运行,物业公司往往采取降低服务标准、减少人员配置等措施,但这样使得物管服务品质下降,反过来又造成收费困难,形成恶性循环。
1.1.2由于物业管理行业特性,使得物业公司在收费时时常会有项目繁杂、金额小、涉及现金多等特点,如果公司的财务管理制度不健全,再加上执行力度不够、监督不严格,可能会有收取资金被流失、不按时入账、收费台账记假账等风险,给公司带来损失。对于资金支出也同样存在零星、繁杂、现金使用频繁的特点,如物资采购就分保洁用、设备设施维保用、护卫用、食堂用等各类物资,品种数量多且采购频繁,如果公司财务管理制度不健全、支出审核审批手续不严,也极易造成公司人工和采购成本上升、滋生腐败,影响物业公司的服务品质和效益,阻碍公司的长足发展。
1.1.3财务人员的素质问题,出于成本效益原则考虑以及受物管项目规模的限制,物业企业在人员岗位配置上往往不足,无法做到专人专岗,尤其是小规模物管项目。财务部门也是如此,特别是基层财务人员如收费员通常兼物业管理服务岗位,不仅要具备财务人员的基本素质,还要有物业管理的业务能力,现实中能达到该能力要求的人员很少,不能让财务管理在企业基础管理和控制中发挥很好的作用。
1.2缺乏现代化的管理理念和手段
现代的管理理念和手段是保证物业公司服务质量的重要基础。随着市场经济体制的不断完善和现代科学技术的应用,物业管理逐步走向市场规范化、物管项目智能化,以往的管理理念和管理手段已不能适应现代物管的需要,同时也对财务管理提出新的要求,如物管项目前期方案制定、投标、前期介入,以及后续管理都需要财务管理的全程参与和介入,如果企业还在以陈旧的理念和手段进行物业管理,势必限制企业业务的拓展,影响企业管理的质量效果和经济效果,同时给财务管理增加了工作量与难度,难以发挥财务在企业内部控制和监督管理中的作用。
2解决物业公司财务管理难点的措施
本人从事物业公司的财务工作多年,总结建议以下几条措施以供参考:
2.1完善公司财务管控制度并有效实施
公司应高度的重视财务管理制度的建立健全与有效实施,财务部门应对物业管理流程中涉及的财务事项进行全方面的梳理,包括方案制定、价格测算、收费流程、台账管理、票据管理、人员工资、物资采购与库存管理、资金支付审核流程与审批权限等方面,建立健全财务管理制度和具体实施细则,并在实际运用中根据管理要求及时修改完善。严格执行财务管控制度,定期不定期检查制度执行情况,可以将制度执行情况作为部门(项目)考核指标之一,纳入部门(项目)的工作绩效管理,以保证制度能得以很好的落实和实施。
2.2资金收支管控方面
资金收入管理重点规范收款流程管理,包括收款标准、规范开票、交款时限、记账要求、管理报表的编报等细节管理,有条件的可以利用现代信息技术将收款流程纳入财务信息系统管理,以提高管理效率,同时建立内部和外部(业主或客户)的监督机制,对收款流程进行检查监督,减少资金收取过程中的损失。
2.3提高财务人员的素质和业务水平
财务人员的职业素养与业务能力,对财务管理工作的质量和效率有着决定性的影响。物业公司应重视财务管理人员的职业素养与业务能力提升,主要做到以下几点:①建立和完善财务管理部门的部门职责、岗位设置和岗位说明。②严格把关财务人员上岗前的资格要求,如学历、从业资格证、职称等。③注重财务人员培训,培训内容包括物业管理相关知识、法律法规、公司各项规章制度,特别是基层财务人员要熟悉公司业务管理制度和财务管理制度,能熟练运用到实际工作中。④定期对财务人员进行工作绩效和职业素养的考评,将工作绩效与个人待遇、晋级挂钩,调动财务人员的积极性。对于财务人员的违规违纪行为,应及时采取处罚、调离财务岗位、辞退等措施,情节严重的还应追究法律责任。⑤有条件的物业公司,应对财务人员定期轮岗,以提高物业公司财务管理工作质量。
2.4开展财务分析,发挥财务管理预警作用
物业公司财务部门应根据公司战略目标,组织分析公司和项目的现状,包括现有资源、管理规模、管理水平等,组织编制公司和项目年度预算,协助公司决策层制定公司年度管理目标和经营目标、下达具体考核指标(包括管理指标、经营指标)。定期统计汇总公司、项目各项指标的实际完成情况,对照预算及目标,分析差异的内外部原因,及时向公司管理层及项目反馈预算执行情况、警示所发现的管理和经营风险等信息,以便公司能采取措施及时解决经营管理中的问题和风险,做到“事前和事中控制”,充分发挥财务管理的预警作用。
3结语
来***物业管理有限公司实习的**大学高职学院物业04级的**同学,在一个月的实习期内,用他的实际行动,给我公司全体员工留下了深刻的印象。
我们***物业公司隶属于新疆***股份有限公司,位于乌鲁木齐市中山路与红旗路交汇处,是乌鲁木齐市商业最繁华、人员最集中的场所,***物业公司主要对***大厦、***中学、***中学、***医院等进行物业管理以及公共秩序维护、公共卫生维护等专项服务,因所管理的项目涉及商业、教育、医疗等多种行业,对物业服务人员的要求很高;**同学来实习的这一个月,正处冬季最冷的时候,加上逢春节大假物业公司工作最忙,**同学与我公司各部门员工一起,发扬了吃苦耐劳、务实团结的精神,受到了我公司员工的一致好评。
我公司由行政办公室、保安部、保洁部、工程部等部门组成,**名同学这一个月分别被分配到保安部、保洁部、工程部这三个一线部门进行实习。
虽然一个月在不同的部门和工作岗位,但**同学在工作中所表现的积极性和主动性,以及与各部门员工之间的沟通能力和协调能力,都真实体现了他对待此次实习生活的重视度和强烈完成实习任务的使命感。
**同学被分配在各部门实习后,他能够迅速进入工作角色,虚心向班组负责人了解部门工作的相关程序和要点,并认真运用到实际工作之中,同时经常与部门负责人沟通,汇报自己的思想和工作中的认识,实习后期,能在无人督促的情况下较好的完成部门布置的各项工作。在保安部实习时,他与部门其他员工一样值班、加班,在寒冷的风雪中疏导停车场进出车辆,认真巡查大厦设施设备和安全防范,把自己的对待工作的态度放在公司正式一员的高度,在工作实践中锻炼了意志;在工程部实习期间,他认真向部门负责人及公司老员工请教各设施设备的功能、使用方法、操作规程和注意事项,同时,与部门维修人员一起进入一线现场进行检查、维护和维修,从不因是实习便放松对自己的要求,因他虚心好学,勤劳踏实,部门员工已经习惯的把他当作部门的一员;在最苦、最累的保洁部实习期间,他与其它员工一起打扫卫生,一起值班,再苦、再累也没听到过一声怨言与牢骚,他不但体会了工作上的苦与累,还更深一层了解了在工作中人与人之间的团结协作是多么重要;因在各部门实习时的工作非常紧张,他充分利用业余时间(甚至放弃了公司给予的春节期间的休息)向公司领导及办公室负责人请教物业行业相关知识,了解协调和处理业主与物业之间各种关系的方法,对物业管理与服务都有了较为深刻的认识。**同志在这次的实习经验中所表现出的勤奋好学的精神和坚韧的耐力以及与其它同事的合作力,将为他今后走上真正工作岗位打下坚实的基础。
这次实习,**同学是第一次接触物业管理,虽然他很认真、很努力,但因时间较短,在物业管理非常复杂的实际工作中还有许多要学习,但他对待此次实习和工作的态度,很让我们感动,一位成功的日本企业家士光敏夫曾总结:“人们能力的高低强弱之差固然是不能否定的,但这决不是人们工作好坏的关键,关键在于他们有没有干好工作的强烈愿望”,我们认为**大学高职学院物业04级的**同学,在实习期里,用实际行动,证明了他不单纯具备学习的能力,更加具备工作的能力和社会实践的能力。
我国物业管理行业的两种运营模式,一种为物业管理公司将管理费作为收入,扣除运作支出后的剩余管理费用则是利润,若管理费用收不抵支,则由物业管理公司来弥补的包干制,这种计费方式是现今大多数物业管理公司所奉行的;另外一种,在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的酬金制,目前,这种模式还不为广泛使用。
酬金制的推行受到传统模式冲击而引发的矛盾,最突出的是物业企业提供的服务不稳定,如小区内有人不交物业费,物业企业为保证自身利益往往会在服务上大打折扣,并最终导致物业和业主之间的“恶性循环”。随着《物业管理条例》的实施以及配套的《物业管理服务收费办法》的推行,“酬金制”的概念被首次提了出来。国家发改委和建设部联合下发的《物业服务收费管理办法》中的“业主可以在收费方式上选择包干制或酬金制” 这一规定有利于保障物业管理费能够全部用于物业管理,业主明明白白消费。
酬金制相对包干制而言,要更透明、更规范、更节省。“更透明”是因为包干制管理的小区,业主从法律上是无权查物业费支出情况的,而实行酬金制的小区,业主则有权检查和监督物业管理成本;“更规范”是从物业管理费的使用上来说,物业公司管理的是所有业主的公共财产,哪些该修、哪些该换、用多少成本来维护等等问题,应该由业主自己决定。物业公司只是一个代管机构,无权替业主做主。因此,把物业维护成本和物业管理服务费分开的酬金制显得更规范;“更节省”是暂时的。因为目前的税法规定:成本不计税,管理费计税。也就是说,酬金制管理的小区,划归成本的那一部分费用现在是不用交税的,只有约定付给物业公司的服务费必须交5.5%的税。
从根本上提高物业服务水平,减少业主与物业公司的摩擦,也应该从物业管理的收费模式上改革――实行酬金制。目前,在居住小区里,物业公司在提供服务时采取的收费模式基本上是包干制,这种收费模式的最大弊病就是――同等收费标准下,提供的服务项目越多、水平越高,物业公司的利润就越低,所谓干得越多越好,挣得就越少。这样一来,一些物业公司往往以降低服务水平、减少服务项目来获取更多的利润。而酬金制收费模式下,政府制定的物业服务标准将成为业主要求物业公司的一个参考标准,业主委员会可根据小区的实际情况和大多数业主的要求自己决定服务标准,选择到合适的才是最好的。这样才可能从根本上实现业主的监督,从根本上让物业公司在为利益而工作的同时也关注自己的荣誉,从而最终实现提高物业管理水平的目的。
滞后于市场经济发展的包干制已逐渐暴露出物业管理公司与物业管理公司的雇佣者即业主之间无法达成共识的矛盾,所以包干制势必将退出历史舞台,而包干制的真正退出,只是时间与政策的问题。一部分采取包干制收费模式的物业管理公司对于帐目的不公开,导致了业主对服务起不到监管的作用,而且影响物业管理公司与业主之间的良好沟通,给双方造成了不必要的麻烦。随着社会对市场的规范以及物业管理行业趋于专业化的发展,酬金制将是最适合物业管理行业的一种运营模式,这体现在它的透明性,规范性,和经济性上。
由于物业管理市场的惯性,酬金制的实行必将收到一定时期的阻碍,由于受到政策与行业氛围的限制,物业管理的运营模式起码在短期内是无法撼动一直以来占据整个物业管理行业主导的包干制的。酬金制并不适合所有的社区。选择酬金制要求该小区的业主委员会成员有能力监督物业公司。而且,小区的业主们要有足够的信心。如果大家觉得没有这个能力,建议还是选择包干制比较好。事先与物业公司协商好,给多少钱出什么活,赔了赚了物业公司自己算。也就是说,实行酬金制的小区,业主委员会既要监督物业公司的行为,也要监督物业公司的账目。包干制则简单得多,只需要监督物业公司的行为就行了。
从目前的现实情况来看,实行市场调节行为的经济适用房物管收费还是应该采取包干制的方式。酬金制是物管收费完全市场化的一种收费方式。物业收费调整是跟经济适用房的建设水平有关的,有的小区增加了对硬件设施的投资,引入了智能化系统,在后期管理中也需要对这些系统进行管理和维护,增加这部分费用是合理的。经济适用房更适合采取包干制的收费形式,因为一旦实行酬金制,物业管理将是一种完全市场化的运行。它不仅要求业主委员会在完全代表全体业主利益的同时具备较高的素质和相关知识,而且物业收费实行市场调节价标准也是必要的前提。
物业管理全面实行酬金制依然存在一定的难度,关键还在于缺少一个公认的机构来对物业管理公司进行监督。酬金制在那些大型高档楼盘实行比较容易,而在一些比较老的中小盘实行比较困难,因为实行酬金制肯定意味着目前的管理费要上升。酬金制的另外一个问题是物业管理公司拿的是固定工资,缺乏有效的激励措施。
事实上,酬金制和包干制各有利弊,就住宅而言,国外是酬金制占主导,国内则是包干制占主流。酬金制和包干制其实各有利弊,无论国内还是国外,这两种收费方式都有市场。很多人认为酬金制很透明,不会有暴利和黑洞。实际上,任何法律法规都不可能无懈可击,对于一些不讲信誉的企业,只要想钻空子,都能找到缝隙。国外的物业管理之所以纠纷比国内少,与他们实行市场化的时间较长有很大关系,不讲信誉的企业经过优胜劣汰早已不复存在。物业管理的好坏不在于采取哪种管理模式,而在于市场化程度的高低和企业的自律。
目前我国的物业管理市场尚不完全具备商业化特征。商业化机制是一个更加市场化的机制,只有在商业化相对发达的阶段,才有可能推行物业管理的酬金制,但是在目前我们国家的现状下,并不完全适合。大量的业主关心的问题是哪里的物业费收得高了或低了,而不是物业管理费的真正使用情况。他们不关心或者说也没有能力关心物业管理的经费使用情况。这就说明,目前中国的物业管理,尚处于初级阶段,虽然已经有了某些商业化的萌芽,但是尚不具备完全商业化的条件。再者,物业管理的酬金制需要社会信用和监管体系的保障。现有的物业管理委员会,由于其人员组成的特殊性(兼职等)和法律地位的不确定性,根本无法满足物业管理的要求,也谈不上有力的监管物业管理公司的活动,从而只能“配合物业管理企业工作”。如果业主委员会不具备监管能力和水平,那么酬金制的推行只不过是在物业公司原有的利润水平上再加上几十万甚至上百万的“酬金”,没有实际意义,而且极有可能为业主特别是中小社区的业主带来更大的负担。
酬金制,作为适应市场经济体制下,极具促进物业管理行向专业化发展动力的运营模式,无论其是否具有现行的可能性,它都将是物业管理行业在运营模式方面的发展方向。尽管在特定的适应阶段会出现不可避免的障碍和困难,相信在逐步发展的过程中,酬金制定会趋于健全和完善,从而促进物业管理业良性发展。
基于实用主义教育理论,美国教育家杜威提出了任务型教学模式[1]。该模式的核心思想是:学生是教育的中心,教学就是引导学生在课堂活动中进行学习。教师在课堂上设定任务,学生在教师的引导下完成各种任务。因此,任务型教学模式也可以称为任务教学法。这种课堂教学的目的十分明确、教学内容具体真实、教学效果显著。任务型教学是活动教学观在语言教学领域的一种实践。首先,任务型教学以活动贯穿教学始终,激发学生主动学习。其次,任务型教学遵循了现代认知心理学广义知识观有关陈述性知识和程序性知识划分的理论。最后,任务型教学把以活动促发展的理念落实在教学过程中。任务型教学表现出三大优势:体现了新的语言学习观和教学观;拉近了课堂与生活的距离;把培养学生的学习能力作为教学目标之一,并落实在具体教学环节上。与此同时,合作学习、共同协商在有利于培养交际能力的同时也使学习者学会合作、学会共处,其意义远远超越了语言学习活动本身。Willis把任务型教学过程分成任务前、任务轮和语言聚焦[2]三阶段:任务前阶段是任务的起始阶段,教师在这一阶段充当促进者的角色。教师要为学生提供有益的输入,帮助他们熟悉话题,识别新词和短语。这一阶段的目的在于突出任务主题,激活相关背景知识,减轻学生的心理负担。任务轮阶段是学生运用语言完成任务的阶段。教师在这一阶段充当监控者的角色。在这一阶段的初期,学生结对或以小组为单位完成任务,表达自我;教师监控并帮助学生用目标语交流。教师不为纠正错误而打断学生的交谈,学生有充分的语言表达机会。任务只求可交际,不求准确的语言使用。到中期,学生要计划如何汇报完成任务的经过和最终结果,此时从关注流畅性自然过渡到关注准确性。到后期,每组学生的代表要使用正式、严谨的语言向全班汇报他们是怎样完成任务的,也可以小组之间交换书面报告,比较讨论结果[3]。语言聚焦阶段即语言点教学。这个阶段有两个特点:教师解释完成任务所需要的语言知识中相对重要或困难的语言点;解释和应用的基本方式是采用归纳法,较少使用演绎法。
二、任务型教学在物业英语课堂的应用
任务是任务型教学的灵魂。创设语境、设计合适的任务是任务型教学的关键。任务要具有真实性、可操作性和拓展性等特点[4]。任务设计要以物业管理专业的知识为主线,围绕相关概念创设专业语言的实践环境。教学过程包括前任务、任务环和语言点三个阶段[5]。我们以“写字楼管理”一课为例,详细阐述其实施过程。
1.前任务阶段
前任务阶段分三步:听课文录音、分段阅读课文、思考问题。在听课文录音、分段阅读课文之后,提出思考问题:“关于写字楼管理,你获得了哪些信息?”教师在听和读之后提示与话题密切相关的单词、短语和句子,但不做讲解。这个阶段任务的目的就是帮助学生熟悉话题,激活相关背景知识,从而减轻学生认知加工的难度。
2.任务环阶段
在任务环阶段,学生以三至四人的小组为活动单位。我们分三步:第一步,小组内讨论问题。对“写字楼管理者需要做什么?为什么要这样做?”等问题进行讨论。学生讨论过程中,教师各处巡视,监控、支持和鼓励学生用英语交流,但教师不要为纠正错误而打断学生的话,给学生充分的语言表达机会第二步,教师告知学生确定组员各自担当的角色,写出准备汇报的内容,然后一起进行排练。教师还是各处巡视,并且在语言表达方面提供建议,鼓励学生利用字典。第三步,教师做主持人,请若干小组向全班汇报,并对结论进行比较、评论、补充观点,学生做笔记。这一步旨在培养学生的语体意识,学生不仅要熟悉口语的习惯,还有接触书面语体,了解书面语的表达严谨的特点。
3.语言点阶段
在语言点阶段,我们分两步:第一步,教师依据学生刚刚听过和读过的课文,布置语言点任务:找出与写字楼管理相关的词和短语;找出限定和非限定动词短语以及介词短语。在学生执行任务时,教师巡视学生进展情况,然后对学生的执行结果进行总结,学生做笔记。这一步的目的是培养学生的语言意识,帮助学生对句子结构和词与词的搭配等方面进行探索,促进语言特征的系统化。这将有助于学生把语言知识和文化知识融合起来,并且能把各种相关知识整合到中介语系统之中。第二步,教师组织语言操练。学生朗读他们找出的单词和短语,练习语音语调;分析复杂句子的结构,培养语感;由一组学生说出部分句子,其他小组学生完成该句子;针对某些生词查字典;复述课文。如果时间允许,请学生说说自己完成任务的感受和希望,供教师在设计任务和实施任务的各个环节上进行参考。
三、任务型教学的影响因素
从任务型教学模式的理念和教学环节来看,影响任务型教学的因素主要有三个方面:教师、学生和教学资源。
1.教师方面
作为物业英语教师,他们需要具备三方面的知识和能力:英语知识和应用能力、教学实践能力、物业管理专业知识。作为教师,应该用先进的教育教学理念武装自己的头脑。任务型教学模式从理论上很适合物业英语教学,所以教师应对之全面了解,指导自己的教学活动,特别是任务的设计和实施。教师应该清楚自身在哪个环节充当什么角色,既要组织和监督各项活动,又要促进学生学习。教师不仅需要正确的教学理念和较强的教学能力,还要有扎实的英语功底;不仅要传授英语知识,还要指导学生用英语进行听说读写译的语言活动。最后但又是非常重要的是他必须具有足够的物业管理专业知识,才能保证专业学生的专业需求。但是现有的高职物业英语教师大部分是来自于物业相关专业或者英语专业:他们要么专业知识丰富,但英语能力不足,要么普通英语的教学能力和经验丰富,但专业知识明显不足。因此,加强教师队伍建设的迫切性尤为突出。为了解决这样的矛盾,高职院校可以对物业专业的外语教师进行必要的物业知识培训,对物业专业教师进行实用外语培训,从而真正提高物业外语教师的教学水平,为社会输送专业知识水平与外语能力兼备的物业管理人才。
2.学生方面
学生是任务型教学的主体。如果没有学生的充分参与,就不会收到良好的教学效果,所以学生主动积极的参与活动尤为重要[6]。除了学生的参与意识,学生还需要英语基础知识、本专业知识和一定的专业相关知识,比如管理学、公共关系学、房地产营销管理等。宽泛的知识结构决定着任务型教学中任务的多元化,而且保证任务的真实性和可操作性得以实现。中国学生一向习惯教师讲授、学生听课的教学形式,课堂参与意识极其淡薄。教师应该让学生明白专业英语课程不同于专业方面的非语言课程,专业英语课程是用英语对专业知识进行描述,所以在专业英语课堂上学生不仅在学习专业知识,而且学生是在用英语进行专业活动实践,而且在实践活动中学生的语言能力就会得到锻炼和提高。学生对自我主体地位的认识是任务教学法的关键因素。教师要在任务实施过程中要不断引导学生发掘自主学习策略,主动完成各种任务,既要提倡独立思考,又要鼓励团队精神,这样学生才能配合教师在和谐的课堂气氛中完成学习任务。
3.教学资源方面
教学资源主要指教材、教学辅助手段及设备。在教材方面,我们需要更多以真实材料为内容的对话和阅读文章,使所学内容贴近真实生活。同时,我们更需要适合高职学生水平的教材,使学生有能力阅读,树立学习信心,提高学习兴趣。在教学辅助手段方面,计算机网络环境能创造最佳的认知环境、应用环境、手段环境和资源环境,提高语言信息输入的质和量。然而,现代化教学辅助手段的运用一方面要有学校的行政支持与资金投入,另一方面有赖于教师教学理念的不断提高。只有教师积极主动地学习与实践,才能保证现代化辅助手段的价值得以实现。那么,高职院校可以在计算机辅助语言教学的实用技术方面对外语教师进行培训,降低使用多媒体网络环境的技术难度,使计算机成为外语教师的真正助手。
根据目前海塘工程的布局以及组织,可以应用物业化的管理理念,将海塘工程的维修养护工作委托给物业公司,全面的提升海塘的整体品位。首先,需要注重海塘工程的外观养护,经常性的对海塘工程基础设施进行养护,保证海塘的清洁,利用道路清扫车等设备,保护海塘工程的外观形象;其次需要注重海塘工程环境的绿化以及整治,在保证海塘基本工程不受影响的前提下,提高绿化效率;最后,在海塘工程中布置监控系统,能够对海塘实施远程的监督,这样也能够提升海塘工程管理的效率。实行海塘工程维修养护管理物业化,需要不断的提升物业公司的能力,推行现代企业化的物业管理。第一,加强人力资源管理,改变以往管理人员只做管理的怪圈,保留必要的管理技术人员外,让更多的员工参与到海塘养护操作中。可以根据岗位制定完善的薪酬标准,激发员工的工作热情。第二,推行弹性工作制度,根据季节性、内容等情况的不同,合理的设置工作上下班时间。第三,完善考核制度,建立有效的考核机制,做到定期检查与突击检查相互配合,保证海塘工程养护的质量。
2实施海塘工程管养分离模式分析
国务院相关文件中明确指出,在水利工程水管单位管理人员编制问题上,要将维修养护人员从水管单位中分离出来,组件独立的维修养护企业。钱塘江海塘经过了好几年的管养分离,可以看出其是一项较为复杂的工作,需要分清步骤,逐渐的实现管养分离目标。首先,在水管单位,要从内部开始实现维修养护部门与管理部门、人员以及经费等的分离,将海塘工程维修养护技术人员从水管单位中分离,并将这些专业性强、业务水平高的人员集中起来,组建独立的海塘养护企业,负责海塘工程的维修养护工作。维修养护的经费需要根据养护程度以及工作量进行确定,根据工作岗位的不同制定不同的薪酬标准。其次,将组建的海塘养护企业从水管单位汇总正是脱离出来,但其主要工作仍然是海塘的养护工作。最后,当维修养护资金到位后,将维修养护企业与水管单位彻底的分离。海塘工程维修养护工作需要有水管单位通过招标,选择最佳的养护企业,促进海塘工程维修养护管理向着市场化、社会化的方向发展。
3目前海塘工程维修养护工作中急需解决的问题
经过几年的海塘工程维修养护管养分离模式实践,取得了一定的成绩,但同时也发现了一些问题,对海塘维修养护工作产生了一定的影响。目前,海塘工程维修养护管理急需解决的问题包括以下几个方面:
3.1海塘工程维修养护人员素质问题
大部分海塘维修养护企业中对于管理队伍的建设方面没有足够的重视,缺乏行之有效的管理规范,所以导致企业管理相对滞后。企业管理,主要还是要以人作为管理的核心,如果企业目标管理人员管理经验少,缺乏科学管理以及相关知识的认知能力,那么很难保证管理的质量,对海塘工程维修养护管理的持续发展有很大的影响。随着社会经济的快速发展,海塘工程维修养护管理工作中,更加需要专业的管理人才,但是由于企业管理队伍建设不够完善,导致人才的流失现象严重。另外,现阶段的海塘维修养护企业管理中,组织能力弱,导致企业管理中上下级之间缺乏必要的沟通,这使得进行管理时,常常会出现管理秩序紊乱的现象,难以保证管理工作顺利的完成。这就必须加强海塘工程维修养护管理队伍的建设。首先,企业要及时的招聘具有专业水平的高素质管理人才,管理人员还必须具备先进的管理理念,这样给企业管理队伍增加的新鲜血液,就能够起到很好的带动作用,保证管理的积极主动性。其次,要对企业管理人员进行定期的培训,培训活动要求具有针对性,即针对企业管理的不足进行,除了增强管理人员专业的管理知识外,还要加强其法律意识,加强管理人员的责任心培养,提高其业务素质和实际管理操作水平。
3.2水管单位的改革问题
我国水利部已经下发了相关的水利工程管理定岗标准,各地的水管单位正在按照相应的要求制定方案。只有保证水管单位改革到位,根据相关的标准确定管理人员,才能实现真真意义上的海塘工程管养分离,推动海塘工程维修养护工作的市场化以及社会化。并且,只有在水管单位改革落实后,才能确定人员的富裕情况,才能够方便海塘维修养护企业确定组织形式。
4总结